Dom Development S.A. — Interim / Quarterly Report 2026

May 14, 2026

DOM DEVELOPMENT

DOM DEVELOPMENT S.A.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE
SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY
31 MARCA 2026 ROKU

---

DOM DEVELOPMENT

SPIS TREŚCI

1 ZATWIERDZENIE ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI ... 2
2 ŚRÓDROCZNY SKRÓCONY JEDNOSTKOWY BILANS ... 3
3 ŚRÓDROCZNY SKRÓCONY JEDNOSTKOWY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ... 4
4 ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW ... 5
5 ŚRÓDROCZNY SKRÓCONY JEDNOSTKOWY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ... 6
6 ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM ... 7
7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 8

7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOM DEVELOPMENT S.A. ... 9
7.2 PODSTAWA SPORZĄDZENIA ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ... 9
7.3 ZASADY RACHUNKOWOŚCI ... 10
7.4 KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSADZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW ... 11
7.5 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ... 11
7.6 INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH ... 12
7.7 POŻYCZKI UDZIELONE I NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE ... 13
7.8 ZAPASY ... 14
7.9 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE ... 14
7.10 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ... 15
7.11 KAPITAŁ ZAKŁADOWY ... 15
7.12 KREDYTY ... 16
7.13 OBLIGACJE ... 17
7.14 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI ... 18
7.15 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU ... 18
7.16 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW ... 19
7.17 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA ... 19
7.18 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY ... 20
7.19 PRZYCHODY FINANSOWE ... 20
7.20 PODATEK DOCHODOWY W RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT ... 20
7.21 ZYSK NA AKCJĘ ... 21
7.22 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI ... 21
7.23 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI ... 23
7.24 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE ... 23
7.25 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 MARCA 2026 R. ... 23
7.26 CZYNNIKI I ZDARZENIA MAJĄCE ISTOTNY WPŁYW NA ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE SPÓŁKI ... 23
7.27 DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU ... 25
7.28 ZMIANY W ZARZĄDZIE I RADZIE NADZORCZEJ ... 25
7.29 ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ ... 25
7.30 PROGNOZY ... 26
7.31 WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO ... 26

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU
DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

1 ZATWIERDZENIE ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI

Niniejsze śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres trzech miesięcy zakończony dnia 31 marca 2026 roku, na które składa się:

• śródroczny skrócony jednostkowy bilans sporządzony na dzień 31 marca 2026 roku,
• śródroczny skrócony jednostkowy rachunek zysków i strat za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2026 roku,
• śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2026 roku,
• śródroczne skrócone jednostkowe zestawienie zmian w kapitale własnym za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2026 roku,
• śródroczny skrócony jednostkowy rachunek przepływów pieniężnych za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2026 roku,
• dodatkowe informacje i objaśnienia do śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego,

zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Dom Development S.A. w dniu 13 maja 2026 roku.

Zarząd Dom Development S.A. oświadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy, niniejsze śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2026 roku i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Dom Development S.A. oraz jej wynik finansowy.

Signature Not Verified
Dokument podpisany przez
Mikołaj Korczak i Konepka
Data: 2026.05.13 14:58 CEST

Mikołaj Konopka
Prezes Zarządu

Signature Not Verified
Dokument podpisany przez Monika Dobosz
Data: 2026.05.13 14:22:54 CEST

Monika Dobosz
Wiceprezes Zarządu

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU
DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

2 ŚRÓDROCZNY SKRÓCONY JEDNOSTKOWY BILANS

AKTYWA	Nota	31.03.2026 (niebadane)	31.12.2025
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne		25 084	24 365
Rzeczowe aktywa trwałe	7.5	51 645	52 408
Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu	7.6	466 594	466 594
Aktywno z tytułu podatku odroczonego		9 463	3 743
Należności długoterminowe	7.7	6 578	6 542
Pożyczki udzielone długoterminowe	7.7	733 219	580 296
Pozostałe aktywa długoterminowe		1 539	-
AKTYWA TRWAŁE RAZEM		1 294 122	1 133 948
Aktywa obrotowe
Zapasy	7.8	2 347 830	2 446 584
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności		45 401	52 702
Pozostałe aktywa obrotowe		6 287	10 179
Należności z tytułu podatku dochodowego		-	-
Pożyczki udzielone krótkoterminowe	7.7	-	-
Krótkoterminowe aktywa finansowe	7.9	108 840	148 153
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	7.10	237 503	68 517
AKTYWA OBROTOWE RAZEM		2 745 861	2 726 135
AKTYWA RAZEM		4 039 983	3 860 083
PASYWA	Nota	31.03.2026 (niebadane)	31.12.2025
---	---	---	---
Kapitał własny
Kapitał zakładowy	7.11	25 798	25 798
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	7.11	276 458	276 458
Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)		982 278	982 278
Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych		476	(1 697)
Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego		510	510
Niepodzielony wynik finansowy		499 966	400 220
KAPITAŁ WŁASNY RAZEM		1 785 486	1 683 567
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty – część długoterminowa	7.12	-	-
Obligacje – część długoterminowa	7.13	785 000	535 000
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego		-	-
Rezerwy długoterminowe		13 378	13 225
Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa	7.15	36 914	37 610
Pozostałe zobowiązania długoterminowe		19 401	24 476
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE RAZEM		854 693	610 311
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania		389 113	424 885
Kredyty – część krótkoterminowa	7.12	-	10 000
Obligacje – część krótkoterminowa	7.13	110 000	110 000
Zobowiązania z tytułu odsetek od kredytów i obligacji	7.14	8 118	6 214
Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa	7.15	37 857	46 935
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych		24 146	47 764
Zobowiązania z tytułu dywidendy	7.27	-	-
Rezerwy krótkoterminowe		15 005	14 965
Przychody przyszłych okresów	7.16	815 565	905 442
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE RAZEM		1 399 804	1 566 205
ZOBOWIĄZANIA RAZEM		2 254 497	2 176 516
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM		4 039 983	3 860 083

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU
DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

3 ŚRÓDROCZNY SKRÓCONY JEDNOSTKOWY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

	Nota		Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2026 (niebadane)	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2025 (niebadane)
Przychody ze sprzedaży	7.18		502 016	320 871
Koszt własny sprzedaży	7.18		(334 736)	(206 103)
Zysk brutto ze sprzedaży			167 280	114 768
Koszty sprzedaży			(16 823)	(16 560)
Koszty ogólnego zarządu			(26 005)	(25 107)
Pozostałe przychody operacyjne			46	534
Pozostałe koszty operacyjne			(2 121)	(1 587)
Zysk na działalności operacyjnej			122 377	72 048
Przychody finansowe	7.19		12 452	12 498
Koszty finansowe			(11 687)	(10 111)
Zysk brutto			123 142	74 435
Podatek dochodowy	7.20		(23 396)	(14 127)
Zysk netto z działalności kontynuowanej			99 746	60 308
Zysk netto z działalności zaniechanej *)			-	-
Zysk netto			99 746	60 308
Zysk na jedną akcję zwykłą:
---	---	---	---
Podstawowy (w PLN)	7.21	3,87	2,34
Rozwodniony (w PLN)	7.21	3,87	2,34

*) W okresach trzech miesięcy zakończonych 31 marca 2026 oraz 2025 roku Spółka nie zaniechała żadnej działalności

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczono inaczej.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

4 ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

| | | Okres 3 miesięcy
zakończony
31.03.2026
(niebadane) | Okres 3 miesięcy
zakończony
31.03.2025
(niebadane) |
| --- | --- | --- | --- |
| Zysk netto | | 99 746 | 60 308 |
| Inne całkowite dochody: | | | |
| Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia
przepływów pieniężnych | | 2 682 | (2 315) |
| Pozycje, które będą odniesione do rachunku
zysków i strat | | 2 682 | (2 315) |
| Pozycje, które nie będą odniesione do
rachunku zysków i strat | | - | - |
| Inne całkowite dochody, przed
opodatkowaniem | | 2 682 | (2 315) |
| Podatek dochodowy dotyczący innych
całkowitych dochodów, które odniesione będą
na rachunek zysków i strat | | (509) | 440 |
| Inne całkowite dochody netto | | 2 173 | (1 875) |
| Całkowite dochody netto | | 101 919 | 58 433 |

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

5 ŚRÓDROCZNY SKRÓCONY JEDNOSTKOWY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

	Nota	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2026 (niebadane)	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2025 (niebadane)
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk przed opodatkowaniem		123 142	74 435
Korekta o pozycje:
Amortyzacja		3 710	3 925
(Zysk)/strata z tytułu różnic kursowych		-	2
(Zysk)/strata na inwestycjach		49	271
Koszty/(przychody) finansowe z tytułu odsetek		(302)	(3 334)
Koszty z tytułu wyceny programów opcji menedżerskich		-	-
Zmiany w kapitale obrotowym:
Zmiany stanu rezerw		194	(5 323)
Zmiany stanu zapasów		89 438	(150 959)
Zmiany stanu należności		7 926	(4 466)
Zmiany stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem kredytów i obligacji		(41 845)	(48 798)
Zmiany stanu rozliczeń międzyokresowych i przychodów przyszłych okresów		(44 182)	74 944
Inne korekty		-	(2)
Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej		138 130	(59 305)
Odsetki otrzymane		489	513
Odsetki zapłacone		(11 144)	(11 365)
Zapłacony podatek dochodowy		(53 243)	(14 550)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej		74 232	(84 707)
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych		4	312
Wpływy z aktywów finansowych (dywidendy)		-	10 000
Wpływy z tytułu udzielonych pożyczek		59 876	81 719
Inne wpływy/(wydatki) z aktywów finansowych		-	-
Wydatki z tytułu udzielonych pożyczek		(201 206)	(90 000)
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych		(3 920)	(2 385)
Nabycie aktywów finansowych i dopłaty do kapitału		-	-
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej		(145 246)	(354)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji akcji (realizacje opcji na akcje)	7.11	-	-
Wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów		200 000	85 000
Wpływy z emisji dłużnych papierów wartościowych	7.13	250 000	-
Wydatki z tytułu spłaty kredytów		(210 000)	(65 000)
Wydatki z tytułu wykupu dłużnych papierów wartościowych	7.13	-	-
Wydatki z tytułu podziału zysku (dywidenda)	7.27	-	-
Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu		-	-
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej		240 000	20 000
Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów		168 986	(65 061)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	7.10	68 517	129 874
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	7.10	237 503	64 813

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

6 ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY 31 MARCA 2026

	Nota	Kapitał zakładowy	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)	Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego	Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych	Niepodzielony wynik finansowy	Kapitał własny razem
Kapitał własny na początek okresu		25 798	276 458	982 278	510	(1 697)	400 220	1 683 567
Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje	7.11	-	-	-	-	-	-	-
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego		-	-	-	-	-	-	-
Dywidenda dla akcjonariuszy	7.27	-	-	-	-	-	-	-
Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje	7.23	-	-	-	-	-	-	-
Zysk netto za okres sprawozdawczy		-	-	-	-	-	99 746	99 746
Inne całkowite dochody netto		-	-	-	-	2 173	-	2 173
Całkowite dochody netto		-	-	-	-	2 173	99 746	101 919
Zwiększenie/(zmniejszenie) kapitału własnego		-	-	-	-	2 173	99 746	101 919
Kapitał własny na koniec okresu		25 798	276 458	982 278	510	476	499 966	1 785 486

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.
Dane na dzień 31 marca 2026 r. nie były badane.

OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY 31 MARCA 2025

	Nota	Kapitał zakładowy	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)	Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego	Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych	Niepodzielony wynik finansowy	Kapitał własny razem
Kapitał własny na początek okresu		25 798	276 458	898 638	510	4 691	264 229	1 470 324
Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje	7.11	-	-	-	-	-	-	-
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego		-	-	-	-	-	-	-
Dywidenda dla akcjonariuszy	7.27	-	-	-	-	-	-	-
Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje	7.23	-	-	-	-	-	-	-
Zysk netto za okres sprawozdawczy		-	-	-	-	-	60 308	60 308
Inne całkowite dochody netto		-	-	-	-	(1 875)	-	(1 875)
Całkowite dochody netto		-	-	-	-	(1 875)	60 308	58 433
Zwiększenie/(zmniejszenie) kapitału własnego		-	-	-	-	(1 875)	60 308	58 433
Kapitał własny na koniec okresu		25 798	276 458	898 638	510	2 816	324 537	1 528 757

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.
Dane na dzień 31 marca 2025 r. nie były badane.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU
DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DELEGATO 01-1963

7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA
DO ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO JEDNOSTKOWEGO
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

---

DOM DEVELOPMENT

7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOM DEVELOPMENT S.A.

Nazwa jednostki: Dom Development S.A.
Siedziba: Plac Piłsudskiego 3, 00-078 Warszawa
Forma prawna: Spółka Akcyjna
Państwo rejestracji: Polska
Adres zarejestrowania biura jednostki: Plac Piłsudskiego 3, 00-078 Warszawa
Podstawowe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej: Polska

Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych nie wystąpiły zmiany.

Spółka Akcyjna Dom Development S.A. („Spółka”) jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. („Grupa”). Spółka wpisana jest do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.

Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków – PKD 4110Z. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest przede wszystkim Warszawa i jej okolice. Spółka posiada również podmioty zależne prowadzące działalność deweloperską na rynku trójmiejskim, wrocławskim i krakowskim oraz wyspecjalizowane podmioty prowadzące działalność budowlaną w tych lokalizacjach.

Spółka jest w większości własnością Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu (patrz nota 7.11). Na dzień 31 marca 2026 r. Groupe Belleforêt S.à r.l. posiadała 54,81% akcji Spółki.

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych, a czas jej trwania jest nieograniczony.

W okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2026 r. Spółka nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej działalności.

7.2 PODSTAWA SPORZĄDZENIA ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w konwencji kosztu historycznego.

Niektóre informacje i ujawnienia, które zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez Unię Europejską („UE”), są zwykle prezentowane łącznie z rocznym jednostkowym sprawozdaniem finansowym, zostały w niniejszym śródrocznym skróconym jednostkowym sprawozdaniu finansowym skrócone bądź pominięte zgodnie z MSR 34 „Śródroczna sprawozdawczość finansowa” (MSR 34).

Śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości.

Dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrainę pozostaje czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie gospodarcze w całym regionie. Spółka i jej podmioty zależne prowadzą działalność wyłącznie na terenie Polski. W ocenie Zarządu Spółki, wojna w Ukrainie oraz eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie mogą mieć w przyszłości wpływ zarówno na popyt na mieszkania, koszty budowy oraz dostępność podwykonawców. Na dzień sporządzenia niniejszego śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego wszystkie inwestycje Spółki postępowały zgodnie z planem lub nawet wyprzedzały zakładany harmonogram. Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ, zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Spółki oraz jej długofalowych zamierzeń. W ocenie Zarządu Spółki, na dzień zatwierdzenia niniejszego śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości.

Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski („PLN”, „zł”). Śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych polskich. Dane finansowe prezentowane w śródrocznym skróconym jednostkowym sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach złotych polskich, o ile nie zaznaczono inaczej.

Prezentowany śródroczny skrócony jednostkowy bilans, śródroczny skrócony jednostkowy rachunek zysków i strat, śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów, śródroczny skrócony jednostkowy rachunek przepływów pieniężnych oraz śródroczne skrócone jednostkowe zestawienie zmian w kapitale własnym nie zostały zbadane przez biegłego

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

rewidenta oraz nie były przedmiotem przeglądu niezależnego biegłego rewidenta. Niniejsze niezbadane śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe nie obejmuje wszystkich informacji oraz ujawnień wymaganych w rocznym jednostkowym sprawozdaniu finansowym i należy je analizować łącznie ze zbadanym jednostkowym sprawozdaniem finansowym Spółki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku.

Spółka sporządziła również śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za okres trzech miesięcy zakończony 31 marca 2026 roku, które zostało zatwierdzone przez Zarząd Spółki dnia 13 maja 2026 roku.

7.3 ZASADY RACHUNKOWOŚCI

Polskie regulacje prawne nakładają na Spółkę obowiązek sporządzania śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF przyjętymi przez Unię Europejską („UE”) a dotyczącymi sporządzania śródrocznych sprawozdań finansowych (MSR 34). Obecnie ze względu na proces akceptacji MSSF przez UE i rodzaj działalności prowadzonej przez Spółkę nie istnieją różnice w zakresie stosowanych przez Spółkę zasad rachunkowości zgodnie z MSSF, a MSSF przyjętymi przez UE.

Śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z MSSF mającymi zastosowanie przy sporządzaniu śródrocznych sprawozdań finansowych (MSR 34) oraz zgodnie ze wszystkimi mającymi zastosowanie MSSF przyjętymi przez Unię Europejską.

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku, z wyjątkiem zastosowania następujących nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2026 roku:

• Roczne zmiany MSSF wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy, MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji, MSSF 9 Instrumenty finansowe, MSSF 10 Skonsolidowane sprawozdania finansowe oraz MSR 7 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.
• Zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych – Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7. W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu: a/ doprecyzowanie daty ujęcia i zaprzestania ujmowania niektórych aktywów i zobowiązań finansowych, ze zwolnieniem dla niektórych zobowiązań finansowych rozliczanych za pośrednictwem elektronicznego systemu przekazów pieniężnych; b/ wyjaśnienie i dodanie dalszych wytycznych dotyczących oceny, czy składnik aktywów finansowych spełnia kryteria SPPI; c/ dodanie nowych ujawnień dotyczących niektórych instrumentów, których warunki umowne mogą zmieniać przepływy pieniężne; oraz d/ aktualizuje ujawnienia dotyczące instrumentów kapitałowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (FVOCI).

Wprowadzone ww. zmiany zostały przeanalizowane przez Zarząd Spółki i nie mają istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Spółki, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym śródrocznym skróconym jednostkowym sprawozdaniu finansowym.

Spółka nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany, która została opublikowana, lecz nie weszła dotychczas w życie.

Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, a nie weszły jeszcze w życie lub nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską:

• Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami. Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe zależy od tego, czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia stanowią „biznes” (ang. business). W przypadku, gdy aktywa niepieniężne stanowią „biznes”, inwestor wykazuje pełny zysk lub stratę na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z tylko w zakresie części stanowiącej udziały innych inwestorów. Na dzień sporządzenia niniejszego śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską,
• MSSF 18 Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. W kwietniu 2024 r. Rada opublikowała nowy standard MSSF 18 Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych i będzie obowiązywał od 1 stycznia 2027 r. Zmiany w stosunku do zastępowanego standardu dotyczą głównie trzech kwestii: sprawozdania z zysku lub strat, wymaganych ujawnień dotyczących miar wyników oraz kwestii związanych z agregacją i dezagregacją informacji zawartej w sprawozdaniach finansowych. Opublikowany standard obowiązywał będzie dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2027 r. lub po tej dacie.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

Zarząd jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Spółki oraz na zakres informacji prezentowanych w śródrocznym skróconym jednostkowym sprawozdaniu finansowym. Zarząd Spółki nie przewiduje, aby zmiany do obecnie obowiązujących standardów mogły mieć istotny wpływ na śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki za okres, w którym będą one zastosowane po raz pierwszy.

7.4 KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa Spółki i przyjęte założenia biznesowe.

BUDŻETY PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH

Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntów) są analizy, których jednym z najważniejszych elementów są tzw. budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektów. Od momentu zakupu nieruchomości, budżety dla tych projektów budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry kierowniczej Spółki. Wszystkie budżety projektów budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane, nie rzadziej niż co 3 miesiące. Aktualizowane budżety projektów stanowią podstawę do:

• analizy ich rentowności i weryfikacji ewentualnego odpisu aktualizującego wartość zapasów,
• tworzenia prognoz finansowych, budżetów rocznych i planów średnioterminowych.

UJMOWANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny kadry zarządzającej Spółki następuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Przychody z wykonania niezakończonej usługi budowlanej ustala się metodą stopnia zaawansowania - w wysokości proporcjonalnej do stopnia jej zaawansowania, który mierzy się udziałem kosztów poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia wyceny na dzień bilansowy.

SEZONOWOŚĆ

Działalność operacyjna Spółki nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości.

7.5 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

| RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE | 31.03.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Rzeczowe aktywa trwałe, w tym: | | |
| Urządzenia techniczne i pozostałe środki trwałe | 2 825 | 2 673 |
| Środki transportu | 4 766 | 4 326 |
| Grunty i budynki | 3 281 | 3 316 |
| Prawo do użytkowania powierzchni biurowych i innych | 40 773 | 42 093 |
| Razem | 51 645 | 52 408 |

Na dzień 31 marca 2026 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Spółka winna utworzyć odpisy aktualizujące na rzeczowe aktywa trwałe.

Na środkach trwałych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

7.6 INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

UDZIAŁY W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU	31.03.2026 (niebędąco)	31.12.2025
Udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu	466 594	466 594
Stan na koniec okresu	466 594	466 594

Na dzień 31 marca 2026 i 31 grudnia 2025 roku Spółka nie posiadała inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach.

Inwestycje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych przedstawiono w poniższej tabeli:

UDZIAŁY W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU	Stan na 31.03.2026			Stan na 31.12.2025
	Udziały Spółki (%)	Wartość inwestycji brutto	Wartość bilansowa inwestycji netto	Udziały Spółki (%)	Wartość inwestycji brutto	Wartość bilansowa inwestycji netto
Dom Development Grunty sp. z o.o.	46%	24	24	46%	24	24
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	100%	4 002	4 002	100%	4 002	4 002
Dom Development Kredyty sp. z o.o.	100%	505	505	100%	505	505
Euro Styl S.A.	100%	265 472	265 472	100%	265 472	265 472
Dom Construction sp. z o.o.	100%	3 103	3 103	100%	3 103	3 103
Dom Development Kraków sp. z o.o.	100%	166 476	166 476	100%	166 476	166 476
Dom Development Myśliborska sp. z o.o.	100%	27 012	27 012	100%	27 012	27 012
Fundacja Nasz Dom	100%	-	-	100%	-	-
Razem		466 594	466 594		466 594	466 594

• Euro Styl S.A.

Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. Przedmiotem działalności tej grupy jest prowadzenie projektów deweloperskich na terenie Trójmiasta i okolic.

Grupa ta posiada w swoim portfelu spółkę Euro Styl Construction Sp. z o.o., która realizuje budowę inwestycji mieszkaniowych w formacie generalnego wykonawstwa wyłącznie dla spółek Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.

• Dom Development Wrocław Sp. z o.o.

Przedmiotem działalności spółki jest prowadzenie projektów deweloperskich na terenie Wrocławia.

• Dom Development Kraków Sp. z o.o.

Przedmiotem działalności spółki jest prowadzenie projektów deweloperskich na terenie Krakowa.

• Dom Development Kredyty Sp. z o.o.

W ramach swojej działalności statutowej spółka ta prowadzi usługi pośrednictwa kredytowego na rzecz instytucji finansowych.

• Dom Construction Sp. z o.o.

Spółka zależna Dom Construction Sp. z o.o. realizuje budowę inwestycji mieszkaniowych w formacie generalnego wykonawstwa. Dom Construction Sp. z o.o. świadczy usługi dla spółek Grupy (poza spółkami z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.).

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT S.A.

• Dom Development Grunty Sp. z o.o.

Spółka posiada 46% udziału w kapitale spółki Dom Development Grunty spółka z o.o. - spółce uczestniczącej w transakcjach obrotu nieruchomościami w ramach Grupy.

• Dom Development Myśliborska Sp. z o.o.

Przedmiotem działalności tej spółki jest realizacja wieloetapowego projektu deweloperskiego na gruncie przy ul. Myśliborskiej w Warszawie, będącym w posiadaniu tej spółki.

• Fundacja Nasz Dom

Cele i zakres działań Fundacji są związane z prowadzoną przez Spółkę i Grupę działalnością, czyli tworzeniem miejsc do życia, rozwiązywaniem problemów mieszkaniowych oraz wspieraniem strategii zrównoważonego rozwoju Grupy. Działania Fundacji obejmowały będą pomoc rodzinom i osobom w trudnej sytuacji życiowej, w tym poza granicami kraju, np. w Ukrainie, zaangażowanie w życie lokalnych społeczności poprzez projekty prospołeczne oraz wsparcie dla inicjatyw charytatywnych.

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 MARCA 2026 ROKU

W okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2026 r. Spółka nie dokonała żadnych istotnych zmian w strukturze inwestycji w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach.

7.7 POŻYCZKI UDZIELONE I NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE	31.03.2026 (niebadane)	31.12.2025
Należności z tytułu sprzedaży aktywów finansowych	-	-
Należności z tytułu ustanowionych kaucji	2 754	2 718
Pozostałe należności długoterminowe	3 824	3 824
Razem	6 578	6 542
POŻYCZKI UDZIELONE	31.03.2026 (niebadane)	31.12.2025
---	---	---
Pożyczki udzielone – część długoterminowa	733 219	580 296
Pożyczki udzielone – część krótkoterminowa	-	-
Razem	733 219	580 296

Pożyczki prezentowane w powyższych zestawieniach wykazane są wraz z naliczonymi odsetkami na dzień bilansowy.

UDZIELONE POŻYCZKI DO PODMIOTÓW POWIĄZANYCH

Poniższa tabela przedstawia pożyczki udzielone przez Spółkę do podmiotów powiązanych oraz ich stan na dzień 31 marca 2026 r. wraz z naliczonymi odsetkami:

Data zawarcia umowy	Pożyczkobiorca	Kwota pożyczki (bez odsetek)	Termin spłaty	Stan na koniec okresu
26.02.2019	Euro Styl S.A.	300 000	31.12.2030	269 250
27.09.2019	Dom Development Wrocław sp. z o.o.	270 000	31.12.2030	95 000
09.08.2022	Dom Development Kraków sp. z o.o.	220 000	31.12.2028	123 750
28.04.2023	Dom Development Kraków sp. z o.o.	165 100	31.12.2027	154 500
15.12.2025	Dom Development Myśliborska sp. z o.o.	100 000	31.12.2030	90 719
Razem				733 219

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

7.8 ZAPASY

| ZAPASY | 31.03.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Zaliczki na dostawy | 74 782 | 93 030 |
| w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia | 74 782 | 93 030 |
| odpis do wartości netto możliwej do uzyskania | - | - |
| Półprodukty i produkcja w toku | 2 143 937 | 2 104 614 |
| w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia | 2 144 068 | 2 094 881 |
| prawo wieczystego użytkowania gruntów (leasing) | 30 777 | 40 641 |
| odpis do wartości netto możliwej do uzyskania | (30 908) | (30 908) |
| Wyroby gotowe | 129 111 | 248 940 |
| w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia | 135 340 | 255 169 |
| odpis do wartości netto możliwej do uzyskania | (6 229) | (6 229) |
| Razem | 2 347 830 | 2 446 584 |
| ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW | Okres 3 miesięcy
zakończony
31.03.2026
(niebadane) | Okres 3 miesięcy
zakończony
31.03.2025
(niebadane) |
| --- | --- | --- |
| Stan na początek okresu | 37 137 | 37 137 |
| Zwiększenia | - | - |
| (Zmniejszenia) | - | - |
| Stan na koniec okresu | 37 137 | 37 137 |

Określenie wartości odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wynikiem przeprowadzonych przez Spółkę analiz i testów na utratę wartości.

| WARTOŚĆ BILANSOWA ZAPASÓW STANOWIĄCYCH ZABEZPIECZENIE SPŁATY
ZOBOWIĄZAŃ ORAZ WYSOKOŚĆ USTANOWIONYCH HIPOTEK | 31.03.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| HIPOTEKI - wartość hipotek zabezpieczających zobowiązania: | | |
| Wynikających z umów zakupu nieruchomości | - | - |
| Wynikających z umów kredytowych Spółki oraz spółek z Grupy | 1 215 000 | 1 155 000 |

7.9 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

| KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE | 31.03.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy | - | - |
| Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych | 102 510 | 141 688 |
| Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 6 330 | 6 465 |
| Razem | 108 840 | 148 153 |

W pozycji Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych prezentowane są otrzymane od klientów Spółki środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu spełnienia odpowiednich wymogów określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego" zdeponowane są na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych.

W pozycji Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe prezentowane są środki zgromadzone na rachunkach powierniczych, które są przeznaczone na realizację wspólnej inwestycji w zakresie budowy infrastruktury na realizowanych przez Spółkę projektach deweloperskich.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU
DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

7.10 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniężne w banku i w kasie, w tym depozyty bankowe z okresem zapadalności do trzech miesięcy na dzień ich utworzenia. Wartość księgowa tych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY	31.03.2026 (niebadane)	31.03.2025 (niebadane)	31.12.2024
Środki pieniężne w banku i kasie	25 567	31 617	6 197
Lokaty krótkoterminowe	211 936	33 196	62 320
Inne	-	-	-
Razem	237 503	64 813	68 517

7.11 KAPITAŁ ZAKŁADOWY

OPIS ZMIAN W KAPITALE ZAKŁADOWYM SPÓŁKI W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 MARCA 2026 R.

ZMIANA W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM	Kapitał zakładowy - Liczba akcji	Kapitał zakładowy - Wartość wg wartości nominalnej	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
Stan na dzień 01.01.2026	25 798 422	25 798	276 458
Zmiana	-	-	-
Stan na koniec okresu	25 798 422	25 798	276 458

W okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2026 r. nie miała miejsca zmiana kapitału zakładowego Spółki.

POZOSTAŁE INFORMACJE O KAPITALE ZAKŁADOWYM SPÓŁKI

Każda akcja Dom Development S.A. ma wartość nominalną w wysokości 1 PLN.

Żadna z akcji Spółki nie jest uprzywilejowana oraz nie podlega ograniczeniom praw do akcji.

OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI

W okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2026 r. nie miała miejsca realizacja opcji na akcje i nie miało miejsca przyznanie nowych opcji na akcje Spółki.

Informacje na temat Programów Opcji Menedżerskich umieszczone są w nocie 7.23.

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5 % OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”) NA DZIEŃ SPORZĄDZENIA I ZATWIERDZENIA PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI NINIEJSZEGO ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO.

	Akcje	Procent kapitału	Liczba głosów na WZA	Procent głosów na WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.	14 140 441	54,81	14 140 441	54,81
PTE Allianz Polska S.A.*	2 397 838	9,29	2 397 838	9,29
Jarosław Szanajca	1 454 050	5,64	1 454 050	5,64

• Stan posiadania akcji przez Allianz Polska OFE podano na podstawie identyfikacji akcjonariuszy przeprowadzonej przez KDPW na dzień 31.03.2026 r.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

ZESTAWIENIE STANU POSIADANIA AKCJI DOM DEVELOPMENT S.A. LUB UPRAWNIEŃ DO NICH (OPCJI) PRZEZ OSOBY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE DOM DEVELOPMENT S.A. NA DZIEŃ SPORZĄDZENIA I ZATWIERDZENIA PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI NINIEJSZEGO ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO.

	Stan na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego				Zmiana w okresie od 01.01.2026 r.
	Akce	Wartość nominalna akcji (w tys. zł)	Opcje na akcje	Akce i opcje razem	Akce	Opcje na akcje
ZARZĄD
Mikołaj Konopka	213 561	214	-	213 561	-	-
Grzegorz Smoliński	3 003	3	-	3 003	-	-
Terry R. Roydon	58 500	59	-	58 500	-	-
RADA NADZORCZA
Jarosław Szanajca	1 454 050	1 454	-	1 454 050	-	-
Grzegorz Kiełpsz	1 280 750	1 281	-	1 280 750	-	-
Janusz Zalewski *	70 000	70	-	70 000	-	-
Mark Spiteri	900	1	-	900	-	-
Anna Maria Panasiuk	450	<1	-	450	-	-

• JMJ Fundacja Rodzinna, osoba blisko związana z Panem Januszem Zalewskim, posiada 200 000 akcji Spółki.

Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie posiadali udziałów w innych podmiotach Grupy z wyjątkiem Dom Land Sp. z o.o., w której Panowie Jarosław Szanajca, Grzegorz Kiełpsz oraz Mark Spiteri posiadali na dzień 31 marca 2026 roku po 20% udziałów każdy.

7.12 KREDYTY

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 MARCA 2026

W dniu 31 stycznia 2026 roku wygasła umowa pomiędzy VeloBank S.A. i Dom Development S.A. na kredyt obrotowy odnawialny do kwoty 60 000 tys. zł.

W dniu 5 lutego 2026 roku pomiędzy VeloBank S.A. i Dom Development S.A. została zawarta umowa o kredyt w rachunku bieżącym do kwoty 100 000 tys. zł. Umowa została zawarta na okres do 31 grudnia 2027 roku.

Struktura zobowiązań z tytułu kredytów pod względem okresu wymagalności została przedstawiona w poniższej tabeli.

KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI	31.03.2026 (niebadane)	31.12.2027
Do 1 roku	-	10 000
Powyżej 1 roku do 2 lat	-	-
Powyżej 2 lat do 5 lat	-	-
Powyżej 5 lat	-	-
Razem kredyty	-	10 000
w tym: długoterminowe	-	-
krótkoterminowe	-	10 000

KREDYTY BANKOWE NA 31.03.2026

Bank	Siedziby banku	Kwota kredytu wg umowy	Waluta	Kwota kredytu pozostałe do spłaty (bez odsetek)	Waluta	Termin spłaty
PKO BP S.A.	Warszawa	300 000	PLN	-	PLN	26.02.2029
mBank S.A.	Warszawa	250 000	PLN	-	PLN	29.01.2029
Bank Millennium S.A.	Warszawa	85 000	PLN	-	PLN	17.12.2026
ING Bank Śląski S.A.	Katowice	75 000	PLN	-	PLN	14.11.2027
VeloBank S.A.	Warszawa	100 000	PLN	-	PLN	31.12.2027
Razem kredyty bankowe		810 000	PLN	-	PLN

Na dzień 31 marca 2026 r. i na dzień 31 grudnia 2025 r. wszystkie posiadane przez Spółkę kredyty wyrażone były w złotych polskich.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE POSIADANYCH PRZEZ SPÓŁKĘ LINII KREDYTOWYCH

Kredyt w PKO BP S.A.

Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 300 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzień 31 marca 2026 r. Dom Development S.A. nie korzystała z tej linii kredytowej, Euro Styl S.A. korzystała z limitu kredytowego w wysokości 18 090 tys. zł.

Kredyt w mBank S.A.

Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 250 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 60 000 tys. zł a Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 100 000 tys. zł. Na dzień 31 marca 2026 r. Dom Development S.A. oraz Dom Development Wrocław Sp. z o.o. nie korzystały z tej linii kredytowej, Euro Styl S.A. korzystała z limitu kredytowego w wysokości 31 862 tys. zł.

Kredyt w Millennium Bank S.A.

Kredyt rewolwingowy do wysokości 85 000 tys. zł. Na dzień 31 marca 2026 roku Dom Development S.A. nie korzystała z ww. limitu kredytowego.

Kredyt w ING Bank Śląski S.A.

Kredyt złotowy w rachunku bankowym do wysokości 75 000 tys. zł. Na dzień 31 marca 2026 roku Dom Development S.A. nie korzystała z ww. limitu kredytowego.

Kredyt w VeloBank S.A.

Kredyt w rachunku bieżącym do wysokości 100 000 tys. zł. Na dzień 31 marca 2026 roku Dom Development S.A. nie korzystała z ww. limitu kredytowego.

W pozycji Kredyty Spółka wykazuje wartość nominalną zobowiązania, natomiast naliczone na dzień bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji.

Ze względu na fakt, że oprocentowanie kredytów jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że wartość godziwa kredytów zaciągniętych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych kredytów z uwzględnieniem naliczonych odsetek.

7.13 OBLIGACJE

| OBLIGACJE | 31.03.2026
[niebadane] | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Wartość nominalna wyemitowanych obligacji - część długoterminowa | 785 000 | 535 000 |
| Wartość nominalna wyemitowanych obligacji – część krótkoterminowa | 110 000 | 110 000 |
| Wartość nominalna wyemitowanych obligacji | 895 000 | 645 000 |

W pozycji Obligacje Spółka wykazuje wartość nominalną zobowiązania z tytułu obligacji, natomiast naliczone na dzień bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązania z tytułu odsetek od kredytów i obligacji.

Ze względu na fakt, że oprocentowanie obligacji jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że wartość godziwa obligacji wyemitowanych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych obligacji z uwzględnieniem naliczonych odsetek.

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE EMITOWANYCH OBLIGACJI

Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon Investment Banking Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K.

Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów PLN rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Limit Programu ma charakter odnawialny. Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych serii do dnia 17 listopada 2027 roku.

Umowa z mBank S.A.

Na podstawie umowy, zawartej 14 kwietnia 2025 roku, Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów zł, rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Zgodnie z umową, obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych serii, w czasie nieokreślonym od dnia podpisania umowy. Limit programu ma charakter odnawialny.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

Dodatkowo Spółka realizuje zgodnie z warunkami emisji obligacji, obsługę wyemitowanych i nabytych przez inwestorów w ramach programu emisji obligacji, przewidującego maksymalną dopuszczalną łączną wartość nominalną wyemitowanych i niewykupionych obligacji do 400 000 tys. zł, zakończonego uchwałą Zarządu Spółki nr 03/04/2025 z dnia 14 kwietnia 2025 roku:

a) 260 000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii DOMDEM1280928 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 260 000 tys. zł z datą wykupu przypadającą na dzień 28 września 2028 roku; oraz
b) 140 000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii DOMDEM2051229 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 140 000 tys. z datą wykupu przypadającą na dzień 5 grudnia 2029 roku.

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 MARCA 2026

Nowa emisja obligacji

W ramach programu emisji obligacji ustanowionego w dniu 14 kwietnia 2025 r., Spółka wyemitowała w dniu 4 marca 2026 roku 250 000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii DOMDEM2040331 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 250 000 tys. zł z datą wykupu przypadającą na dzień 4 marca 2031 roku. Wartość emisyjna obligacji odpowiada ich wartości nominalnej.

Oprocentowanie obligacji serii DOMDEM2040331 ustalone zostało w oparciu o stopę bazową WIBOR 6M powiększoną o marżę w wysokości 1,2 %. Odsetki od obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych.

EMISJE OBLIGACJI NA 31.03.2026

Seria	Emitent	Data emisji	Kwota	Waluta	Data wykupu
DOMDET5120526	Dom Development S.A.	12.05.2021	110 000	PLN	12.05.2026
DOMDEM1280928	Dom Development S.A.	28.09.2023	260 000	PLN	28.09.2028
DOMDEM2051229	Dom Development S.A.	05.12.2024	140 000	PLN	05.12.2029
DOMDEM1160530	Dom Development S.A.	16.05.2025	135 000	PLN	16.05.2030
DOMDEM2040331	Dom Development S.A.	04.03.2026	250 000	PLN	04.03.2031
Razem			895 000

Obligacje pozostające do wykupu, zostały wprowadzone do obrotu i notowania w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Podstawowe warunki emisji obligacji z przyszłym terminem zapadalności znajdują się na stronie:

https://inwestor.domd.pl/pl/obligacje

7.14 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU ODSETKÓW I OBLIGACJI

| ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETKÓW OD KREDYTÓW I OBLIGACJI | 31.03.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Zobowiązanie z tytułu odsetek od obligacji | 8 118 | 6 214 |
| Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów | - | - |
| Razem zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów | 8 118 | 6 214 |

7.15 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU

W bilansie Spółki rozpoznane zostały składniki aktywów spełniające kryteria standardu MSSF 16 Leasing. Są to:

• prawo do użytkowania powierzchni biurowych (na podstawie umów najmu),
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,
• pozostałe (samochody).

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

| ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU | 31.02.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa, w tym: | 37 857 | 46 935 |
| Zobowiązania z tytułu prawa do wieczystego użytkowania gruntów | 31 631 | 40 835 |
| Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania wynajmowanych powierzchni biurowych i innych | 5 962 | 5 962 |
| Pozostałe | 264 | 138 |
| Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa, w tym: | 36 914 | 37 610 |
| Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania wynajmowanych powierzchni biurowych i innych | 36 130 | 36 984 |
| Pozostałe | 784 | 626 |
| Razem | 74 771 | 84 545 |

W przypadku prawa do wieczystego użytkowania, dyskontowane są opłaty wynikające z okresu na jaki to prawo jest udzielone dla poszczególnych nieruchomości (może wynosić do 99 lat). Okres ten nie zależy od przewidywanego przez Spółkę okresu, w którym Spółka będzie właścicielem prawa do wieczystego użytkowania, czyli od planowanego wykorzystania tych nieruchomości pod inwestycje deweloperskie.

Na dzień 31 marca 2026 r. Spółka posiadała prawo wieczystego użytkowania gruntów, dla których ustalono zobowiązanie z tytułu leasingu w kwocie 31 631 tys. zł. wykazane jako zobowiązania krótkoterminowe. Według szacunków Zarządu, opartych na planach dotyczących prowadzenia projektów deweloperskich na tych nieruchomościach:

• kwota 2 314 tys. zł podlega zapłacie przez Spółkę w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego,
• kwota 2 341 tys. zł podlegać będzie zapłacie przez Spółkę w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia bilansowego,
• kwota 26 976 tys. zł przeniesiona zostanie na nabywców lokali.

7.16 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW

W pozycji przychody przyszłych okresów wykazywane są wpłaty klientów na poczet zakupu lokali i miejsc postojowych do momentu przekazania ich nabywcy i rozpoznania w rachunku zysków i strat w pozycji „przychody ze sprzedaży”. Kształtowanie się tej pozycji bilansowej w czasie jest ściśle uzależnione od relacji pomiędzy tempem sprzedaży zwiększającym wielkość tej pozycji a tempem przekazań, które powodują jej zmniejszanie.

| PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW | 31.02.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat klientów na poczet zakupu produktów, jeszcze niezaliczonych do przychodów w rachunku zysków i strat | 815 565 | 905 442 |
| Pozostałe | - | - |
| Razem | 815 565 | 905 442 |

7.17 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA

Działalność Spółki jest co do zasady jednorodna i polega głównie na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali usługowych (komercyjnych) i powiązanych z tym działaniach wspierających. Spółka prowadzi swoją działalność tylko na rynku warszawskim, natomiast Grupa Kapitałowa Dom Development S.A., której Spółka jest podmiotem dominującym, prowadzi również działalność na rynkach trójmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Działalność na tych rynkach prowadzona jest poprzez spółki zależne Grupy.

W związku z powyższym w ramach Grupy segmentacja dla celów sprawozdawczych została dokonana w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej:

• segment warszawski
• segment trójmiejski
• segment wrocławski
• segment krakowski

Ocena wyników poszczególnych segmentów dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz zysk i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane przez poszczególne segmenty.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

Z uwagi na to, że działalność operacyjna Spółki prowadzona jest na rynku warszawskim, czyli w obrębie jednego segmentu, niniejsze śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe nie zawiera informacji segmentowej.

Informacja dotycząca segmentów działalności przedstawiona jest w śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Spółki, które przedstawia działalność operacyjną na wszystkich wyżej wymienionych rynkach (segmentach operacyjnych i sprawozdawczych).

7.18 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

ANALIZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY		Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2026 (niebadane)	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2025 (niebadane)
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych		487 124	294 325
Przychody ze sprzedaży usług		14 892	26 242
Przychody ze sprzedaży towarów (gruntów)		-	304
Przychody ze sprzedaży - razem		502 016	320 871
Koszty sprzedaży wyrobów gotowych		(329 338)	(192 302)
Koszty sprzedaży usług		(5 398)	(13 497)
Koszty sprzedaży towarów		-	(304)
Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania		-	-
Koszt własny sprzedaży - razem		(334 736)	(206 103)
Zysk brutto na sprzedaż		167 280	114 768

7.19 PRZYCHODY FINANSOWE

PRZYCHODY FINANSOWE
		Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2026 (niebadane)	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2025 (niebadane)
Odsetki od lokat bankowych i pożyczek		12 383	12 446
Otrzymane dywidendy		-	-
Przychody z tytułu dyskontowania należności i zobowiązań		-	-
Odsetki pozostałe		30	52
Wycena instrumentów zabezpieczających CAP		38	-
Pozostałe		1	-
Razem		12 452	12 498

7.20 PODATEK DOCHODOWY W RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

PODATEK DOCHODOWY
		Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2026 (niebadane)	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2025 (niebadane)
Podatek dochodowy bieżący		29 626	19 026
Podatek dochodowy odroczone w rachunku zysków i strat		(6 230)	(4 899)
Razem		23 396	14 127

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU
DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

7.21 ZYSK NA AKCJĘ

KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ		Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2026 (niebadane)	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2025 (niebadane)
PODSTAWOWY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcję		99 746	60 308
Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia podstawowego zysku na akcję		25 798 422	25 798 422
Podstawowy zysk na akcję (PLN)		3,87	2,34
ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję		99 746	60 308
Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje z Programu Opcji Menedżerskich		-	-
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję		25 798 422	25 798 422
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)		3,87	2,34

W Spółce nie występuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcję z działalności kontynuowanej jest równy zyskowi na akcję wyliczonemu powyżej.

7.22 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

W okresach trzech miesięcy zakończonych 31 marca 2026 i 2025 r. Spółka była stroną przedstawionych poniżej transakcji z podmiotami powiązanymi.

Transakcje między podmiotami powiązanymi odbywają się na zasadach rynkowych.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI:	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2026 (niebadane)	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2025 (niebadane)
Usługi konsultingowe
Hansom Property Company Limited	2 275	1 987
Umowy o współpracy
Dom Development Kraków sp. z o.o.	21	21
Usługi budowlane
Dom Construction sp. z o.o.	171 982	199 893
Pozostałe
Dom Construction sp. z o.o.	5	11
Euro Styl Montownia sp. z o.o.	6	-
DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY TOWARY I ŚWIADCZĄCY USŁUGI:	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2026 (niebadane)	Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2025 (niebadane)
---	---	---
Umowy o współpracy
Dom Development Grunty sp. z o.o.	2	2
Euro Styl S.A.	2 119	2 039
Euro Styl Construction sp. z o.o.	7	5
Dom Land sp. z o.o.	2	2
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	1 780	1 511
Dom Construction sp. z o.o.	4 627	4 006
Dom Development Kredyty sp. z o.o.	172	183
Dom Development Kraków sp. z o.o.	1 280	1 405
Fundacja Nasz Dom	4	-
Dom Development Myśliborska sp. z o.o.	44	-

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU
DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT S.A.

| DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO POŻYCZKODAWCA: | Okres 3 miesięcy zakończony
31.03.2026
(niebadane) | Okres 3 miesięcy zakończony
31.03.2025
(niebadane) |
| --- | --- | --- |
| Udzielona pożyczka | | |
| Dom Development Wrocław sp. z o.o. | 50 000 | - |
| Euro Styl S.A. | 150 000 | - |
| Dom Development Kraków sp. z o.o. | - | 90 000 |
| Dom Development Myśliborska sp. z o.o. | 1 206 | - |
| Splacona pożyczka | | |
| Dom Development Wrocław sp. z o.o. | (20 000) | (70 000) |
| Dom Development Kraków sp. z o.o. | (30 000) | - |
| Otrzymane odsetki od pożyczki netto | | |
| Dom Development Wrocław sp. z o.o. | 1 007 | 3 450 |
| Euro Styl S.A. | 3 887 | 2 382 |
| Dom Development Kraków sp. z o.o. | 4 983 | 5 887 |
| Naliczone niezapłacone odsetki od pożyczki | | |
| Dom Development Myśliborska sp. z o.o. Naliczone niezapłacone odsetki | 1 719 | - |
| DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO OTRZYMUJĄCY DYWIDENDĘ | Okres 3 miesięcy zakończony
31.03.2026
(niebadane) | Okres 3 miesięcy zakończony
31.03.2025
(niebadane) |
| --- | --- | --- |
| Dywidenda otrzymana | | |
| Dom Construction sp. z o.o. | - | 10 000 |
| SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki | 31.03.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Należności od podmiotów powiązanych | | |
| Saldo razem | 743 553 | 586 091 |
| Jednostki zależne | 743 552 | 586 091 |
| Dom Development Grunty sp. z o.o. | 16 | - |
| Dom Development Wrocław sp. z o.o. udzielone pożyczki | 95 000 | 65 000 |
| Dom Development Wrocław sp. z o.o. | 2 212 | 1 365 |
| Euro Styl S.A. udzielone pożyczki | 269 250 | 119 250 |
| Euro Styl S.A. | 2 331 | 1 430 |
| Euro Styl Construction sp. z o.o. | 7 | 12 |
| Dom Development Kredyty sp. z o.o. | 176 | 210 |
| Dom Construction sp. z o.o. | 5 713 | 1 667 |
| Dom Development Kraków sp. z o.o. udzielone pożyczki | 278 250 | 308 252 |
| Dom Development Kraków sp. z o.o. | 1 539 | 1 102 |
| Fundacja Nasz Dom | 5 | 2 |
| Dom Development Myśliborska sp. z o.o. | 53 | 7 |
| Dom Development Myśliborska sp. z o.o. udzielone pożyczki | 89 000 | 87 794 |
| Pozostałe podmioty | 1 | - |
| Dom Land sp. z o.o. | 1 | - |
| SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki | 31.03.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych | | |
| Saldo razem | 121 418 | 90 498 |
| Jednostki zależne | 121 293 | 90 372 |
| Dom Construction sp. z o.o. | 119 177 | 88 294 |
| Dom Construction sp. z o.o. kaucje | 2 110 | 2 077 |
| Dom Development Kraków sp. z o.o. | - | 1 |
| Euro Styl Montownia Sp. z o.o | 6 | - |
| Pozostałe podmioty | 125 | 126 |
| Hansom Property Company Limited | 125 | 126 |

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

7.23 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI

PLAN MOTYWACYJNY – PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

Na dzień 31 marca 2026 r. i na dzień 31 grudnia 2025 r. Spółka nie realizowała żadnych Programów Opcji Menedżerskich przyjętych w ramach Planu Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spółki.

PZYZNANIE, WYKONANIE LUB WYGAŚNIĘCIE OPCJI MENEDŻERSKICH

W okresach trzech miesięcy zakończonych 31 marca 2026 i 2025 r. Spółka nie przyznała i nie wykonała nowych opcji na akcje.

W okresach trzech miesięcy zakończonych 31 marca 2026 i 2025 r. w Spółce nie wygasły żadne opcje na akcje w ramach programu opcji menedżerskich.

7.24 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

| ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE | 31.03.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Gwarancje z tyt. umów handlowych | 27 897 | 12 983 |
| Poręczenia z tyt. umów handlowych | 7 039 | 7 039 |
| Razem | 34 936 | 20 022 |

Ponadto niektóre zobowiązania Spółki zabezpieczone są wekslami:

| ZABEZPIECZENIA ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI | 31.03.2026
(niebadane) | 31.12.2025 |
| --- | --- | --- |
| Weksle, w tym: | | |
| - weksle stanowiące pozostałe zabezpieczenia | 3 900 | 3 900 |
| - weksle stanowiące zabezpieczenie umów leasingowych | - | - |
| Razem | 3 900 | 3 900 |

W okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2026 r. Spółka nie udzieliła poręczeń kredytów lub pożyczek oraz nie udzieliła gwarancji łącznie jednemu podmiotowi lub jednostce od niego zależnej, których wartość dla Spółki byłaby istotna lub których wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.

7.25 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 MARCA 2026 R.

Na dzień 31 marca 2026 roku Spółka nie była stroną istotnych postępowań sądowych.

7.26 CZYNNIKI I ZDARZENIA MAJĄCE ISTOTNY WPŁYW NA ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE SPÓŁKI

WPŁYW SYTUACJI GOSPODARCZEJ NA BIEŻĄCĄ DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI

W I kwartale 2026 roku Spółka Dom Development S.A. prowadziła działalność w sposób stabilny i efektywny, utrzymując wysokie tempo rozwoju oraz realizując założenia operacyjne zgodnie z planem i bez jakichkolwiek zakłóceń. Wszystkie inwestycje były realizowane zgodnie z harmonogramem, a miniony kwartał okazał się kolejnym z bardzo dobrym wynikiem sprzedaży na poziomie 542 lokali (+25% r/r). Jednocześnie był to najlepszy pierwszy kalendarzowy kwartał w historii Grupy Dom Development ze sprzedażą na poziomie 1 161 lokali (+12% r/r) oraz siódmy kwartał z rzędu, w którym Grupa znalazła nabywców

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

na co najmniej 1 000 lokali. Świadczy to o bardzo dobrym dopasowaniu oferty do oczekiwań rynku – czas wyprzedaży oferty w naszym przypadku wynosi poniżej czterech kwartałów, podczas gdy wielu naszych konkurentów zmaga się z nadpodzą na rynku. Na popyt pozytywnie wpływa poprawa zdolności kredytowej nabywców mieszkań, wspierana przez kolejną obniżkę stóp procentowych oraz rosnące wynagrodzenia. Konflikt na Bliskim Wschodzie i związana z nim podwyższona niepewność gospodarcza, póki co nie oddziałują negatywnie na zachowania klientów. W Grupie Dom Development transakcje finansowane kredytem stanowiły 58% całkowitej sprzedaży lokali w pierwszym kwartale.

Istotną przewagą Spółki Dom Development S.A. jest również własne generalne wykonawstwo, dzięki któremu wykształciliśmy długofalowe relacje z naszymi podwykonawcami i ograniczamy ryzyka związane z realizacją naszych budów. W odpowiedzi na silny popyt, Spółka sukcesywnie wprowadza do realizacji kolejne projekty, uzupełniając tym samym ofertę mieszkań. Pomimo pojawiających się impulsów wzrostu kosztów budowy na skutek wojny na Bliskich Wschodzie, własne generalne wykonawstwo mityguje to ryzyko, dając nam większą przewidywalność przy uruchamianiu nowych inwestycji i tym samym ogranicza zagrożenie dla naszej marży. Zapewnia to satysfakcjonującą rentowność realizowanych przez nas projektów deweloperskich. Realizowanie wszystkich inwestycji Dom Development przez własnych generalnych wykonawców dodatkowo pozwala na utrzymanie wysokiej jakości. W całym 2026 roku planujemy w dalszym ciągu systematycznie poszerzać naszą ofertę o nowe projekty. Szczegółowa informacja na temat rozpoczętych i zakończonych inwestycji Spółki Dom Development S.A. w okresie trzech miesięcy, zakończonych 31 marca 2026 roku została przedstawiona poniżej.

ISTOTNE ZMIANY PORTFELIA REALIZOWANYCH PRZEZ SPÓŁKĘ INWESTYCJI DEWELOPERSKICH W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA DO DNIA 31 MARCA 2026 R.

BUDOWY ROZPOCZĘTE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA DO DNIA 31 MARCA 2026 R.:
PROJEKT	LOKALIZACJA	LICZBA MIESZKAŃ LOKALI USŁUGOWYCH
Osiedle Bokserska 71 Etap 2 Faza 2	Warszawa	182
Osiedle Bokserska 71 Etap 2 Faza 3	Warszawa	168
Apartamenty Literacka Etap 2 Faza 2	Warszawa	208
Apartamenty Literacka Etap 2 Faza 3	Warszawa	94
RAZEM		652
BUDOWY ZAKOŃCZONE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA DO DNIA 31 MARCA 2026 R.:
---	---	---
PROJEKT	LOKALIZACJA	LICZBA MIESZKAŃ LOKALI USŁUGOWYCH
Dzielnica Mieszkaniowa Mokotów Sportowy Etap 1 Faza 1A	Warszawa	158
RAZEM		158

Ponadto, w ramach Grupy Kapitałowej Dom Development S.A., poprzez podmioty zależne prowadzono realizację projektów deweloperskich na rynku wrocławskim, trójmiejskim oraz krakowskim.

INFORMACJA NA TEMAT PRZEKAZAŃ LOKALI MIESZKALNYCH I LOKALI USŁUGOWYCH

Liczbę lokali mieszkalnych i lokali usługowych przekazanych klientom przez Spółkę w okresie trzech miesięcy zakończonych 31 marca 2026 r. i 2025 r., przedstawia poniższa tabela:

LICZBA PRZEKAZANYCH MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH	2026	2025
I kwartał	601	341

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

7.27 DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU

WYPŁATA DYWIDENDY Z ZYSKU NETTO ZA ROK 2025

W dniu 6 października 2025 roku, w oparciu o zbadane przez niezależnego biegłego rewidenta śródroczne skrócone jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki za okres sześciu miesięcy zakończony 30 czerwca 2025 roku, Zarząd Spółki podjął decyzję (a Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę) o wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet dywidendy za 2025 rok w kwocie 180 588 954 zł, co dało 7,00 zł na jedną akcję.

Wszystkie akcje Spółki w liczbie 25 798 422 objęte zostały zaliczką na poczet dywidendy. W dniu 9 grudnia 2025 r. zaliczka na poczet dywidendy została wypłacona.

W dniu 17 marca 2026 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę z wnioskiem o podział zysku netto Spółki za rok 2025. Zgodnie z ww. uchwałą Zarząd Spółki wnioskuje, aby zysk netto Dom Development S.A. za rok 2025 w kwocie 580 808 755,95 zł podzielić w następujący sposób:

• część zysku netto Dom Development S.A. za rok 2025 w kwocie 361 177 908,00 zł, tj. 14 zł na jedną akcję, przeznaczyć na wypłatę dywidendy akcjonariuszom Dom Development S.A., co powoduje – przy uwzględnieniu ww. zaliczki na poczet dywidendy za 2025 rok – że pozostająca do wypłaty dywidenda za rok 2025 dla akcjonariuszy wynosi 180 588 954,00 zł tj. 7,00 zł na jedną akcję,
• część zysku netto Dom Development S.A. za rok 2025 w kwocie 219 630 847,95 zł przeznaczyć na powiększenie kapitału zapasowego Dom Development S.A.

Jako dzień dywidendy Zarząd Spółki proponuje ustalić 25 czerwca 2026 roku, zaś jako dzień wypłaty dywidendy proponuje ustalić 2 lipca 2026 roku.

W dniu 11 maja 2026 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę w sprawie oceny wniosku Zarządu o podział zysku netto Spółki za rok 2025 co zostało opisane w nocie 7.29 Istotne zdarzenia po dacie bilansowej.

7.28 ZMIANY W ZARZĄDZIE I RADZIE NADZORCZEJ

ZARZĄD

W okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2026 r. nie nastąpiły żadne zmiany w Zarządzie Spółki.

RADA NADZORCZA

W okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2026 r. nie nastąpiły żadne zmiany w Radzie Nadzorczej Spółki.

7.29 ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ

PODZIAŁ ZYSKU ZA ROK 2025 - WNIOSEK ZARZĄDU POZYTYWNIE ZAOPINIOWANY PRZEZ RADĘ NADZORCZĄ

W dniu 11 maja 2026 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę w sprawie oceny wniosku Zarządu o podział zysku netto Spółki za rok 2025. Zgodnie z ww. uchwałą, Rada Nadzorcza Spółki oceniła pozytywnie i przychyliła się do wniosku Zarządu, aby zysk netto Dom Development S.A. za rok 2025 w kwocie 580 808 755,95 zł, podzielić w następujący sposób:

1. część zysku netto Dom Development S.A. za rok 2025 w kwocie 361 177 908,00 zł, tj. 14,00 zł na jedną akcję, przeznaczyć na wypłatę dywidendy akcjonariuszom Dom Development S.A., co powoduje – przy uwzględnieniu zaliczki na poczet dywidendy za 2025 rok w kwocie 180 588 954 zł, tj. 7,00 zł na jedną akcję, wypłaconej przez Spółkę w dniu 9 grudnia 2025 r. – że pozostająca do wypłaty dywidenda za rok 2025 dla akcjonariuszy wynosi 180 588 954,00 zł tj. 7,00 zł na jedną akcję,
2. część zysku netto Dom Development S.A. za rok 2025 w kwocie 219 630 847,95 zł przeznaczyć na powiększenie kapitału zapasowego Dom Development S.A.

oraz aby jako dzień dywidendy ustalony został 25 czerwca 2026 roku, zaś jako dzień wypłaty dywidendy ustalić 2 lipca 2026 roku.

WYKUP OBLIGACJI W TERMINIE ICH ZAPADALNOŚCI

W dniu 12 maja 2026 roku Spółka dokonała, przypadającego na tę datę, wykupu 110 000 obligacji na okaziciela serii DOMDET5120526 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 110 000 tys. zł.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

---

DOM DEVELOPMENT

7.30 PROGNOZY

Poza niżej opisanymi, Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarówno w odniesieniu do podmiotu dominującego, jak i do Grupy.

Zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach do czasu całkowitego wykupu obligacji, Spółka publikuje na swojej stronie internetowej informacje dotyczące prognozy kształtowania się zobowiązań finansowych Spółki i Grupy (Art. 35 ww. ustawy).

7.31 WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO

Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi następujące dane finansowe Spółki zostały przeliczone na EURO:

WYBRANE DANE ZE ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO JEDNOSTKOWEGO BILANSU	31.03.2026 w tys. EURO (niebadane)	31.12.2026 w tys. EURO (niebadane)
Aktywa obrotowe razem	640 150	644 980
Aktywa razem	941 853	913 262
Kapitał własny razem	416 255	398 317
Zobowiązania długoterminowe	199 257	144 394
Zobowiązania krótkoterminowe	326 340	370 550
Zobowiązania razem	525 597	514 944
Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy	4,2894	4,2267
WYBRANE DANE ZE ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO JEDNOSTKOWEGO RACHUNKU PYRÓW I STRAT		Okres 3 miesięcy zakończony 31.03.2026 w tys. EURO (niebadane)
---	---	---
Przychody ze sprzedaży		118 346
Zysk brutto ze sprzedaży		39 435
Zysk na działalności operacyjnej		28 849
Zysk brutto		29 030
Zysk netto		23 514
Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy		4,2419

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA OKRES TRZECH MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 MARCA 2026 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.