Dom Development S.A. — Audit Report / Information 2022

Mar 16, 2023

Raport DOM DEVELOPMENT S.A. SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2022 ROKU SPORZĄDZONE ZGODNIE Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

1 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI

2 BILANS

3 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

4 SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

5 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

6 ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A.

7.2 PODSTAWA SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

7.3 OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI

7.4 ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI

7.5 KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW

7.6 WARTOŚCI NIEMATERIALNE

7.7 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

7.8 INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

7.9 POŻYCZKI UDZIELONE (DŁUG I KRÓTKOTERMINOWE) ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

7.10 ZAPASY

7.11 NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

7.12 POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

7.13 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

7.14 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

7.15 KAPITAŁ ZAKŁADOWY

7.16 NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ

7.17 DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH

7.18 DdWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU

7.19 KREDYTY

7.20 OBLIGACJE

7.21 ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI

7.22 REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

7.23 REZERWY DŁUGOTERMINOWE

7.24 POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

7.25 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU

7.26 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

7.27 REZERWY KRÓTKOTERMINOWE

7.28 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW

7.29 ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA

SPIS TREŚCI

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.30 AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

7.31 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM

7.32 ZYSK NA AKCJĘ

7.33 PODATEK DOCHODOWY

7.34 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA

7.35 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

7.36 KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

7.37 KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE

7.38 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

7.39 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

7.40 PRZYCHODY FINANSOWE

7.41 KOSZTY FINANSOWE

7.42 KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

7.43 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

7.44 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI

7.45 WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI

7.46 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

7.47 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.# SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

1. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI

Niniejsze sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku, na które składa się:
* bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2022 roku,
* rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
* sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
* rachunek przepływów pieniężnych za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
* zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
* dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego

zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Dom Development S.A. w dniu 15 marca 2023 roku.

Zarząd Dom Development S.A. oświadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy, niniejsze roczne sprawozdanie finansowe za rok 2022 i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki oraz jej wynik finansowy.

Jarosław Szanajca
Prezes Zarządu

Terry R. Roydon
Członek Zarządu

Leszek Stankiewicz
Wiceprezes Zarządu

Małgorzata Kolarska
Wiceprezes Zarządu

Mikołaj Konopka
Członek Zarządu

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

2. BILANS

AKTYWA	Nota	31.12.2022	31.12.2021
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	7.6	19 659	18 659
Rzeczowe aktywa trwałe	7.7	19 566	23 371
Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu	7.8	486 050	383 796
Aktywo z tytułu podatku odroczonego	7.22	35 832	11 365
Pożyczki udzielone oraz pozostałe należności długoterminowe	7.9	309 557	282 274
Pozostałe aktywa długoterminowe		22 563	11 550
AKTYWA TRWAŁE RAZEM		893 227	477 015
Aktywa obrotowe
Zapasy	7.10	1 930 509	1 921 213
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	7.11	42 782	38 149
Należności z tytułu podatku dochodowego		-	-
Pozostałe aktywa obrotowe	7.12	4 409	3 232
Pożyczki udzielone – część krótkoterminowa	7.9	-	197 760
Krótkoterminowe aktywa finansowe	7.13	57 025	32 604
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	7.14	184 078	364 394
AKTYWA OBROTOWE RAZEM		2 218 803	2 557 352
AKTYWA RAZEM		3 112 030	3 034 367

KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA	Nota	31.12.2022	31.12.2021
Kapitał własny
Kapitał zakładowy	7.15	25 548	25 398
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	7.16	264 208	258 358
Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)		670 640	626 738
Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych		16 444	7 647
Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego		510	510
Niepodzielony wynik finansowy		373 684	306 767
KAPITAŁ WŁASNY RAZEM		1 351 034	1 225 418
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty – część długoterminowa	7.19	-	-
Obligacje – część długoterminowa	7.20	260 000	310 000
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	7.22	-	-
Rezerwy długoterminowe	7.23	10 649	12 645
Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa	7.25	14 126	16 717
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	7.24	57 478	69 390
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE RAZEM		342 253	408 752
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania	7.26	273 748	200 064
Kredyty – część krótkoterminowa	7.19	50 000	-
Obligacje – część krótkoterminowa	7.20	50 000	50 000
Zobowiązania z tytułu odsetek od kredytów i obligacji	7.21	2 550	1 584
Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa	7.25	50 172	52 796
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych	7.33	63 990	28 057
Rezerwy krótkoterminowe	7.27	17 637	20 768
Przychody przyszłych okresów	7.28	910 646	1 046 928
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE RAZEM		1 418 743	1 400 197
ZOBOWIĄZANIA RAZEM		1 760 996	1 808 949
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM		3 112 030	3 034 367

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczono inaczej.

3. RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

	Nota	31.12.2022	31.12.2021
Przychody ze sprzedaży	7.35	1 414 704	1 234 988
Koszt własny sprzedaży	7.35	(952 407)	(856 935)
Zysk brutto ze sprzedaży	7.35	462 297	378 053
Koszty sprzedaży	7.36	(45 437)	(42 811)
Koszty ogólnego zarządu	7.36	(96 378)	(80 490)
Pozostałe przychody operacyjne	7.38	7 907	3 150
Pozostałe koszty operacyjne	7.39	(19 041)	(15 200)
Zysk na działalności operacyjnej		309 348	242 702
Przychody finansowe	7.40	144 971	122 607
Koszty finansowe	7.41	(17 622)	(10 458)
Zysk brutto		436 697	354 851
Podatek dochodowy	7.33	(63 013)	(48 084)
Zysk netto		373 684	306 767
Zysk na jedną akcję zwykłą:
Podstawowy (w PLN)	7.32	14,64	12,09
Rozwodniony (w PLN)	7.32	14,61	12,01

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

	31.12.2022	31.12.2021
Zysk netto	373 684	306 767
Inne całkowite dochody:
Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływów pieniężnych	10 861	13 874
Pozycje, które będą odniesione do rachunku zysków i strat	10 861	13 874
Pozycje, które nie będą odniesione do rachunku zysków i strat
Inne całkowite dochody, przed opodatkowaniem	10 861	13 874
Podatek dochodowy dotyczący innych całkowitych dochodów, które odniesione będą na rachunek zysków i strat	(2 064)	(2 636)
Inne całkowite dochody netto	8 797	11 238
Całkowite dochody netto	382 481	318 005

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

5. RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

	Nota	31.12.2022	31.12.2021
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk przed opodatkowaniem		436 697	354 851
Korekta o pozycje:
Amortyzacja		11 063	10 344
(Zysk)/strata z tytułu różnic kursowych		1 205	(1)
(Zysk)/strata na inwestycjach		(117 673)	(112 093)
Koszty/(przychody) finansowe z tytułu odsetek		(4 485)	8 082
Koszty z tytułu wyceny programów opcji menedżerskich		5 393	1 701
Zmiany w kapitale obrotowym:
Zmiany stanu rezerw		(5 127)	3 126
Zmiany stanu zapasów		(13 403)	(282 745)
Zmiany stanu należności		(5 549)	6 127
Zmiany stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem kredytów i obligacji		52 999	(98 536)
Zmiany stanu rozliczeń międzyokresowych i przychodów przyszłych okresów		(161 683)	296 086
Inne korekty		(1 205)	1
Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej		198 232	186 943
Odsetki otrzymane		7 793	-
Odsetki zapłacone		(16 098)	(11 488)
Zapłacony podatek dochodowy		(53 611)	(31 797)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej		136 316	143 658
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych		394	551
Wpływy z aktywów finansowych (dywidendy)		117 276	112 608
Wpłaty z tytułu udzielonych pożyczek		270 833	62 663
Inne wpływy z aktywów finansowych		28 000	18 025
Wydatki z tytułu udzielonych pożyczek		(335 785)	(199 627)
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych		(7 338)	(11 218)
Nabycie aktywów finansowych i dopłaty do kapitału spółek zależnych		(130 254)	(37 623)
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej		(56 874)	(54 621)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji akcji (realizacje opcji na akcje)	7.15	8 500	7 500
Wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów	7.19	50 000	-
Wpływy z emisji dłużnych papierów wartościowych	7.20	-	110 000
Wydatki z tytułu spłaty kredytów	7.19	-	(10 000)
Wydatki z tytułu wykupu dłużnych papierów wartościowych	7.20	(50 000)	(110 000)
Wydatki z tytułu podziału zysku (dywidenda)	7.18	(268 258)	(253 984)
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej		(259 758)	(256 484)
Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów		(180 316)	(167 447)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	7.14	364 394	531 841
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	7.14	184 078	364 394

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.
Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.# ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

	Kapitał zakładowy	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne	Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)	Kapitał rezerwowy	Niepodzielony wynik finansowy	Kapitał własny razem
Saldo na dzień 1 stycznia 2022	25 398 258 358	626 738 510	7 647 306 767	1 225 418
Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje (nota 7.15 i 7.16)	150	5 850	-	-	-	6 000
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego (nota 7.18)	-	-	38 509	-	(38 509)	-
Dywidenda dla akcjonariuszy (nota 7.18)	-	-	-	-	(268 258)	(268 258)
Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje (nota 7.44)	-	-	5 393	-	-	5 393
Zysk netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	-	373 684	373 684
Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	8 797	-	8 797
Całkowite dochody netto	-	-	-	8 797	373 684	382 481
Zwiększenie/(zmniejszenie) kapitału własnego	150	5 850	43 902	-	8 797	66 917
Saldo na dzień 31 grudnia 2022	25 548 264 208	670 640 510	7 647 306 767	16 444	373 684	1 351 034

	Kapitał zakładowy	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne	Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)	Kapitał rezerwowy	Niepodzielony wynik finansowy	Kapitał własny razem
Saldo na dzień 1 stycznia 2021	25 218 251 038	614 804 510	(3 591) 264 217	1 152 196
Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje (nota 7.15)	180	7 320	-	-	-	7 500
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego	-	-	10 233	-	(10 233)	-
Dywidenda dla akcjonariuszy (nota 7.18)	-	-	-	-	(253 984)	(253 984)
Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje (nota 7.44)	-	-	1 701	-	-	1 701
Zysk netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	-	306 767	306 767
Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	11 238	-	11 238
Całkowite dochody netto	-	-	-	11 238	306 767	318 005
Zwiększenie/(zmniejszenie) kapitału własnego	180	7 320	11 934	-	11 238	42 550
Saldo na dzień 31 grudnia 2021	25 398 258 358	626 738 510	7 647 306 767	7 647	306 767	1 225 418

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A.

Spółka Akcyjna Dom Development S.A. („Spółka”) jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. („Grupa”). Siedziba Spółki mieści się w Warszawie (00-078 Warszawa, Pl. Piłsudskiego 3). Spółka wpisana jest do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków – PKD 4110Z. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest przede wszystkim Warszawa i jej okolice. Spółka posiada również podmioty zależne prowadzące działalność deweloperską na rynku wrocławskim, trójmiejskim i krakowskim. Spółka jest w większości własnością Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu (patrz nota 7.15), która na dzień 31 grudnia 2022 r. posiadała 55,41% akcji Spółki. Jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. jest SCOP 2003 Trust, podmiot ustanowiony zgodnie z prawem Anglii i Walii. SCOP 2003 Trust jest jedynym akcjonariuszem SCOP Luxembourg 2007 S.a r.l., który z kolei jest większościowym udziałowcem Groupe Belleforet S.a r.l. Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych. Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych a czas jej trwania jest nieograniczony. W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. Spółka nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej działalności.

7.2 PODSTAWA SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w konwencji kosztu historycznego. Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej Spółki w dającej się przewidzieć przyszłości. Dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrainę jest czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie gospodarcze w całym regionie. Spółka i jej podmioty zależne prowadzą działalność wyłącznie na terenie Polski. W ocenie Zarządu Spółki, wojna w Ukrainie może wpłynąć przede wszystkim na popyt na mieszkania, koszty budowy oraz dostępność podwykonawców. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego wszystkie inwestycje Spółki postępowały zgodnie założonymi budżetami oraz harmonogramem rzeczowo-finansowym. Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Spółki i jej długofalowych zamierzeń. W ocenie Zarządu Spółki, na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę. Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski. Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych polskich („PLN”, „zł”). Dane finansowe prezentowane w sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach złotych polskich, o ile nie zaznaczono inaczej. Spółka sporządziła również skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za okres dwunastu miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 roku, które zostało zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 15 marca 2023 roku. Skonsolidowane sprawozdanie najwyższego szczebla sporządzane jest przez Groupe Belleforet S.a r.l.

7.3 OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI

Polskie regulacje prawne nakładają na Spółkę obowiązek sporządzania sprawozdania finansowego zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) przyjętymi przez Unię Europejską („UE”). Biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz prowadzoną przez Spółkę działalność, w zakresie stosowanych przez Spółkę zasad rachunkowości nie ma różnicy między standardami MSSF, które weszły w życie, a standardami MSSF zatwierdzonymi przez UE dla roku finansowego zakończonego 31 grudnia 2022 roku. Niniejsze sprawozdanie finansowe stanowi jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki w rozumieniu MSR 27 i zostało sporządzone zgodnie ze wszystkimi mającymi zastosowanie MSSF przyjętymi przez Unię Europejską.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”). Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku, z wyjątkiem zastosowania następujących zmian do standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2022 roku:

• Roczne zmiany MSSF 2018-2020 wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy, MSSF 9 Instrumenty finansowe, MSR 41 Rolnictwo oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 Leasing. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.
• Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”. Opublikowane w maju 2020 r. zmiany do standardu mają na celu zaktualizowanie stosownych referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian merytorycznych dla rachunkowości połączeń przedsiębiorstw.
• Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”. Zmiany do MSR 37 dostarczają wyjaśnień odnośnie do kosztów, które jednostka uwzględnia w analizie, czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia.

Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Spółkę

W niniejszym sprawozdaniu finansowym Spółka nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu następujących opublikowanych standardów, interpretacji lub poprawek do istniejących standardów przed ich datą wejścia w życie:

• Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem. Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe zależy od tego, czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia stanowią „biznes” (ang. business). W przypadku, gdy aktywa niepieniężne stanowią „biznes”, inwestor wykazuje pełny zysk lub stratę na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z tylko w zakresie części stanowiącej udziały innych inwestorów. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską.
• Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych. Rada opublikowała zmiany do MSR 1, które wyjaśniają kwestię prezentacji zobowiązań jako długo- i krótkoterminowe. Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2024 r. lub po tej dacie. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.
• Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych oraz wytyczne Rady MSSF w zakresie ujawnień dotyczących polityk rachunkowości w praktyce. Zmiana do MSR 1 wprowadza wymóg ujawniania istotnych informacji dotyczących zasad rachunkowości, które zostały zdefiniowane w standardzie.# SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Zmiana wyjaśnia, że informacje na temat polityk rachunkowości są istotne, jeżeli w przypadku ich braku, użytkownicy sprawozdania finansowego nie byliby w stanie zrozumieć innych istotnych informacji zawartych w sprawozdaniu finansowym. Ponadto, dokonano również zmian wytycznych Rady w zakresie stosowania koncepcji istotności w praktyce, aby zapewnić wytyczne dotyczące stosowania pojęcia istotności do ujawnień dotyczących zasad rachunkowości. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 r.

• Zmiany do MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów.
  W 2021 r. Rada opublikowała zmianę do MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów w zakresie definicji wartości szacunkowych. Zmiana do MSR 8 wyjaśnia, w jaki sposób jednostki powinny odróżniać zmiany zasad rachunkowości od zmian wartości szacunkowych. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 r.

• Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy”.
  Zmiany do MSR 12 precyzują, w jaki sposób rozliczać podatek odroczony od transakcji takich jak leasing i zobowiązania z tytułu wycofania z eksploatacji. Przed zmianą do standardu istniały niejasności co do tego, czy ujęcie równych kwot aktywa i zobowiązania dla celów księgowych (np. początkowe ujęcie leasingu) pozostające bez wpływu na bieżące rozliczenia podatkowe powoduje konieczność ujęcia sald podatku odroczonego czy też zastosowanie ma tzw. zwolnienie z początkowego ujęcia (ang. initial recognition exemption), które mówi, że nie ujmuje się sald podatku odroczonego, jeśli ujęcie składnika aktywów lub zobowiązań nie ma wpływu na wynik księgowy lub podatkowy na moment tego ujęcia. Zmieniony MSR 12 reguluje tę kwestię wymagając ujęcia podatku odroczonego w powyższej sytuacji poprzez wprowadzenie dodatkowego zapisu, że zwolnienie z początkowego ujęcia nie ma zastosowania, jeżeli jednostka jednocześnie rozpoznaje składnik aktywów i równoznaczny składnik zobowiązań i każdy z nich tworzy różnice przejściowe. Zmiana obowiązuje dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2023 r. lub po tej dacie.

• Zmiana do MSSF 16 „Leasing”.
  We wrześniu 2022 r. Rada zmieniła standard MSSF 16 „Leasing” uzupełniając wymogi dotyczące późniejszej wyceny zobowiązania leasingowego w przypadku transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, w sytuacji, gdy spełnione są kryteria MSSF 15 i gdy transakcją należy ująć jako sprzedaż. Zmiana wymaga od sprzedawcy-leasingobiorcy późniejszej wyceny zobowiązań leasingowych wynikających z leasingu zwrotnego w taki sposób, aby nie ujmować zysku lub straty związanej z zachowanym prawem do użytkowania. Nowy wymóg ma szczególne znaczenie w przypadku, gdy leasing zwrotny obejmuje zmienne opłaty leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki, gdyż opłaty te są wyłączone z „płatności leasingowych” w myśl MSSF 16. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2024 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską. Zarząd jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Spółki oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym. Zarząd Spółki nie przewiduje, aby nowe standardy oraz zmiany do obecnie obowiązujących standardów mogły mieć istotny wpływ na sprawozdanie finansowe Spółki za okres, w którym będą one zastosowane po raz pierwszy.

7.4 ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

Akcje i udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wykazywane są według kosztu historycznego po uwzględnieniu odpisów z tytułu utraty wartości.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według ceny nabycia pomniejszonej o umorzenie (z wyjątkiem gruntów) oraz skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. W skład ceny nabycia wchodzi również koszt wymiany części składowych urządzeń w momencie poniesienia, jeśli jest to istotne. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez okres użytkowania danego składnika aktywów. Budynki i budowle są amortyzowane stawkami od 2,5% do 4,5%, środki transportu są amortyzowane stawką 20% a urządzenia i pozostałe środki trwałe od 10% do 30%. Prawo do użytkowania powierzchni biurowych wykazane jest zgodnie z zasadami określonymi w MSSF 16 Leasing i amortyzowane jest przez okres trwania umowy najmu.

ZAPASY

Wyroby gotowe

Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe. Wyroby gotowe wyceniane są według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez Zarząd Spółki na podstawie cen rynkowych.

Produkcja w toku

Produkcja w toku jest wyceniana wg niższej z dwóch wartości: cena nabycia/koszt wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. W przypadku rozbieżności dokonywany jest odpis aktualizacyjny. W przypadku projektów deweloperskich Spółki, ocena konieczności dokonania odpisu aktualizacyjnego dokonywana jest na podstawie opisanego niżej „testu na utratę wartości” opartego na analizie kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

Test na utratę wartości zapasów

Jeśli przewiduje się, że projekt deweloperski będzie generował stratę, skutkuje to odpisem aktualizującym wartość produkcji w toku, który ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zysków i strat. Odpis aktualizacyjny może również dotyczyć nieruchomości, dla których proces deweloperski obarczony jest ryzykiem istotnego przesunięcia w czasie. Dla każdego projektu deweloperskiego przygotowywane są budżety, które obejmują zarówno dokonane jak i przyszłe przepływy środków pieniężnych dla każdego realizowanego projektu. Budżety te aktualizowane są przynajmniej raz na kwartał. Dla celów badania utraty wartości budżety projektów obejmują wszelkie przeszłe i przewidywane przychody netto pomniejszone o bezpośrednie koszty nabycia gruntu, projektowania, budowy oraz inne koszty związane z przygotowaniem projektu, lokalami pokazowymi oraz biurem sprzedaży na terenie budowy. Budżety te są również obciążane powiązanymi z nimi przeszłymi i przewidywanymi kosztami finansowania zewnętrznego oraz przewidywanymi roszczeniami klientów (jeśli dotyczy to projektu). Budżety projektów opracowywane są z zastosowaniem zasady ostrożnej wyceny. Jeśli marża na projekcie, wyliczona z uwzględnieniem wszystkich przychodów i ww. kosztów, jest dodatnia, wówczas nie ma potrzeby tworzenia odpisu z tytułu utraty wartości zapasów. Ujemna marża wskazuje na potencjalny problem utraty wartości, co po dokładnej weryfikacji przepływów środków pieniężnych dla danego projektu skutkuje zaksięgowaniem odpisu na utratę wartości zapasów w kwocie oszacowanej ujemnej wartości tej marży. Odpis aktualizacyjny ujmowany jest w koszcie własnym sprzedaży w pozycji „Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania”. Ewentualne odwrócenie takiego odpisu na utratę wartości dla danego projektu jest możliwe, jeśli przewidywana wartość marży na tym projekcie przybierze wartość dodatnią. Jeśli projekt składa się z kilku etapów, wówczas badanie utraty wartości zapasów przeprowadza się w następujący sposób:
a) wszelkie przyszłe etapy projektu traktowane są jako jeden projekt dla celów badania utraty wartości.
b) każdy etap projektu, w którym rozpoczęto sprzedaż i proces budowy, zostaje odłączony od reszty projektu (budowy) i dla celów badania utraty wartości rozpatruje się go osobno.

KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku Spółki: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu. Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności wyceniane są w oparciu o MSSF 9, który wprowadził koncepcję szacowania odpisów z tytułu utraty wartości aktywów finansowych z zastosowaniem modelu bazującego na stratach oczekiwanych.

LOKATY BANKOWE POWYŻEJ TRZECH MIESIĘCY

Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) prezentowane są w pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe”.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I EKWIWALENTY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH

Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe z okresem zapadalności do trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) wykazane są w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy. Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu w rachunku przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów pomniejszonych o niespłacone kredyty w rachunkach bieżących.# SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

OPROCENTOWANE KREDYTY BANKOWE, POŻYCZKI I PAPIERY DŁUŻNE

W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki. Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku z ich pozyskaniem.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji gwarancyjnych), wartość zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

REZERWY

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w rachunku zysków i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.

UJMOWANIE PRZYCHODÓW

Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwota przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Zanim przychody zostaną ujęte, muszą zostać spełnione następujące kryteria:

Sprzedaż produktw

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny Spółki następuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.

W przypadku gdy projekt deweloperski związany ze sprzedażą nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) prowadzony jest na nieruchomości (gruncie) należącym do strony trzeciej, jednak realizacja projektu (marketing, sprzedaż, obsługa klienta i obsługa projektowo-budowlana) prowadzona jest przez Spółkę oraz ryzyka związane z prowadzeniem takiego projektu leżą po stronie Spółki, przychody ze sprzedaży takich nieruchomości są rozpoznawane analogicznie jak to zostało wyżej opisane w odniesieniu do projektów deweloperskich prowadzonych na nieruchomościach należących do Spółki lub będących w jej wieczystym użytkowaniu.

Sprzedaż usług

Przychody ze sprzedaży usług, w tym przychody z tytułu administrowania osiedlami, wykazywane są w okresie, w którym usługa jest świadczona.

PRZELICZANIE POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUCIE OBCEJ

Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane w złotych polskich, które są walutą funkcjonalną (wyceny) i walutą prezentacji Spółki. Transakcje wyrażone w walutach obcych są początkowo ujmowane według kursu waluty funkcjonalnej obowiązującego na dzień zawarcia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach obcych są przeliczane po kursie waluty funkcjonalnej obowiązującym na dzień bilansowy. Różnice kursowe są ujmowane w rachunku zysków i strat jako przychody/koszty finansowe.

PODATKI

Podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które obowiązywały na dzień bilansowy.

Podatek odroczony

Na potrzeby sprawozdawczości finansowej podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, ulgi i straty.

Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujmowany składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.

Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona w wysokości kwoty podatku dochodowego wymagającej w przyszłości zapłaty w związku z występowaniem dodatnich przejściowych różnic, to jest różnic, które spowodują w przyszłości zwiększenia podstawy obliczenia podatku dochodowego.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) prawnie lub faktycznie obowiązujące na dzień bilansowy.

Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.

Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności z rezerwami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.

DYWIDENDY

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.

ZYSK NETTO NA AKCJĘ

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.

LEASING

Spółka ujmuje aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy, za wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego w rachunku zysków i strat. Aktywa z tytułu prawa do użytkowania ujmowane są w bilansie w ramach tej samej pozycji, w ramach której przedstawione zostałyby odpowiednie bazowe składniki aktywów, gdyby były własnością Spółki (leasingobiorcy).

Prawo do użytkowania powierzchni biurowych

Prawo do użytkowania powierzchni biurowej jest amortyzowane oraz rozpoznawane są koszty finansowe z tytułu leasingu. Aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe. Zobowiązanie zostało wykazane odpowiednio w zobowiązaniach długo lub krótkoterminowych.

Prawa wieczystego użytkowania gruntów

• Koszty – koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntów są odnoszone do pozycji Zapasy (w pozycji Półprodukty i produkcja w toku) w trakcie realizacji projektu deweloperskiego.
• Aktywo – aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Zapasy lub Należności krótkoterminowe.
• Zobowiązanie – zobowiązanie zostało wykazane w całości w zobowiązaniach krótkoterminowych.

Powyższy sposób alokacji opłat z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów wynika z faktu, że prawa te dotyczą nieruchomości, na których Spółka realizuje swoje projekty deweloperskie. Dlatego koszty leasingu prawa wieczystego użytkowania odnoszone są do zapasów (Produkcja w toku) a następnie, wraz z kosztem sprzedaży wyrobów gotowych odnoszone są do rachunku zysków i strat w okresie w którym dane wyroby gotowe są przekazywane klientom (czyli w momencie rozpoznania sprzedaży).

W dniu 20 lipca 2018 r. weszła w życie Ustawa o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Grunty objęte wyżej opisanym przekształceniem Spółka traktuje analogicznie do tych, w stosunku do których była dotychczas użytkownikiem wieczystym, traktując opłaty przekształceniowe analogicznie do opłat z tytułu wieczystego użytkowania.

Uzasadnienie klasyfikacji aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntów w bilansie

Generalnie, prawa do wieczystego użytkowania gruntów, na których prowadzone są projekty deweloperskie, klasyfikowane są jako zapasy. Zobowiązania do zapłaty za te prawa zostaną rozliczone poprzez ich przeniesienie na nabywców mieszkań, z którymi te prawa są związane. Zobowiązania dotyczące tych praw klasyfikuje się jako zobowiązania krótkoterminowe co jest# SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.5 KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa i przyjęte założenia.

BUDŻETY PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH

Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntów) są analizy, których jednym z najważniejszych elementów są tzw. budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektów. Od momentu zakupu nieruchomości, budżety dla tych projektów budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry kierowniczej Spółki. Wszystkie budżety projektów budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane nie rzadziej niż co 3 miesiące. Aktualizowane budżety projektów stanowią podstawę do:
* weryfikacji ich rentowności i weryfikacji ewentualnego odpisu aktualizującego wartość zapasów,
* tworzenia prognoz finansowych, budżetów rocznych i planów średnioterminowych.

UJMOWANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny kadry zarządzającej Spółki następuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.6 WARTOŚCI NIEMATERIALNE

Wartości niematerialne są amortyzowane przez okres ich szacunkowej, ekonomicznej użyteczności, który wynosi przeciętnie od 2 do 5 lat. Nie występują wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania. Na dzień 31 grudnia 2022 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Spółka winna utworzyć odpisy aktualizujące na wartości niematerialne. Koszty amortyzacji wartości niematerialnych zostały ujęte w kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu. Na wartościach niematerialnych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń.

WARTOŚCI NIEMATERIALNE	Inne wartości niematerialne	Oprogramowanie komputerowe	Wartości niematerialne w realizacji	Razem
WARTOŚĆ BRUTTO
Saldo na 1 stycznia 2021	7 147	21 733	-	28 880
Zwiększenia	624	14	7 220	7 858
Przeniesienia	(1 339)	8 289	(6 950)	-
(Zmniejszenia)	-	-	-	-
Saldo na 31 grudnia 2021	6 432	30 036	270	36 738
Zwiększenia	601	-	5 411	6 012
Przeniesienia	-	5 499	(5 499)	-
(Zmniejszenia)	-	-	-	-
Saldo na 31 grudnia 2022	7 033	35 535	182	42 750
SKUMULOWANA AMORTYZACJA
Saldo na 1 stycznia 2021	5 642	8 224	-	13 866
Zwiększenia	886	3 327	-	4 213
(Zmniejszenia)	(1 335)	1 335	-	-
Saldo na 31 grudnia 2021	5 193	12 886	-	18 079
Zwiększenia	671	4 341	-	5 012
(Zmniejszenia)	-	-	-	-
Saldo na 31 grudnia 2022	5 864	17 227	-	23 091
WARTOŚĆ NETTO
na 31 grudnia 2021	1 239	17 150	270	18 659
na 31 grudnia 2022	1 169	18 308	182	19 659

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.7 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Zwiększenia rzeczowych aktywów trwałych nastąpiły w wyniku nabycia. Na dzień 31 grudnia 2022 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Spółka winna utworzyć odpisy aktualizujące na rzeczowe aktywa trwałe. Na środkach trwałych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń.

7.8 INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU	31.12.2022	31.12.2021
Udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu	486 050	383 796
Stan na koniec okresu	486 050	383 796

UDZIAŁY W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU

Na dzień 31 grudnia 2022 i 2021 roku Spółka nie posiadała inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE	Prawo do użytkowania powierzchni biurowych	Środki transportu	Urządzenia i pozostałe środki trwałe	Razem
WARTOŚĆ BRUTTO
Saldo na 1 stycznia 2021	29 935	7 081	10 147	47 163
Zwiększenia	419	1 637	1 086	3 142
(Zmniejszenia)	-	(1 049)	(129)	(1 178)
Saldo na 31 grudnia 2021	30 354	7 669	11 104	49 127
Zwiększenia	624	1 035	722	2 381
(Zmniejszenia)	-	(900)	(220)	(1 120)
Saldo na 31 grudnia 2022	30 978	7 804	11 606	50 388
SKUMULOWANA AMORTYZACJA
Saldo na 1 stycznia 2021	7 532	5 411	7 659	20 602
Zwiększenia	3 805	843	1 482	6 130
(Zmniejszenia)	-	(847)	(129)	(976)
Saldo na 31 grudnia 2021	11 337	5 407	9 012	25 756
Zwiększenia	3 959	910	1 180	6 049
(Zmniejszenia)	-	(804)	(179)	(983)
Saldo na 31 grudnia 2022	15 296	5 513	10 013	30 822
WARTOŚĆ NETTO
na 31 grudnia 2021	19 017	2 262	2 092	23 371
na 31 grudnia 2022	15 682	2 291	1 593	19 566

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Inwestycje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych przedstawiono w poniższej tabeli:

) Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w której udziały niekontrolujące posiada Euro Styl Development sp. z o.o. w likwidacji. W wyniku nabycia obydwu tych spółek, Dom Development S.A. uzyskała pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro Styl S.A.
*) Sento S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Sento S.A.

• Grupa Kapitałowa Euro Styl S.A.
  Grupa Kapitałowa Euro Styl S.A. prowadzi działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trójmiasta i okolic. Skład Grupy Euro Styl na dzień 31 grudnia 2022 r. przedstawia poniższa tabela:
  Grupa ta posiada w swoim portfelu spółkę Euro Styl Construction Sp. z o.o., która realizuje budowę inwestycji mieszkaniowych w formacie generalnego wykonawstwa wyłącznie dla spółek Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.

• Dom Development Wrocław sp. z o.o.
  Przedmiotem działalności spółki jest prowadzenie projektów deweloperskich na terenie Wrocławia.

• Grupa Kapitałowa Sento S.A.
  Sento S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Sento S.A. Przedmiotem działalności tej grupy jest prowadzenie projektów deweloperskich na terenie Krakowa. W marcu 2022 r. miało miejsce nabycie przez Sento S.A. od jej akcjonariusza mniejszościowego części akcji własnych w celu ich umorzenia oraz jednoczesne nabycie wszystkich pozostałych akcji Sento S.A. przez spółkę Dom Development Kraków Sp. z o.o. i emisja nowych akcji objętych całkowicie przez Spółkę. W wyniku tych transakcji Spółka posiadała bezpośrednio 93,7% akcji Sento S.A., natomiast pośrednio i bezpośrednio posiadała 100% akcji Sento S.A. W grudniu 2022 roku Spółka nabyła od Dom Development Kraków sp. z o.o. 6,3% akcji Sento S.A., stając się jej jedynym akcjonariuszem.

• Dom Development Kredyty sp. z o.o.
  W ramach swojej działalności statutowej spółka ta prowadzi usługi pośrednictwa kredytowego na rzecz instytucji finansowych.

UDZIAŁY W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU	Stan na 31.12.2022	Stan na 31.12.2021
	Udziały Spółki (%)	Wartość inwestycji brutto
Dom Development Grunty sp. z o.o.	46%	24
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	100%	51 002
Dom Development Kredyty sp. z o.o.	100%	505
Mirabelle Investments sp. z o.o.	100%	58
Euro Styl S.A. *)	100%	265 473
Euro Styl Development sp. z o.o. w likwidacji *)	100%	252
Dom Construction sp. z o.o.	100%	3 103
Sento S.A. **)	100%	42 865
Dom Development Kraków sp. z o.o.	100%	113 970
Dom Development Kraków 12 sp. z o.o.	100%	8 784
Issogne sp. z o.o.	100%	14
Razem		486 050

Grupa Euro Styl S.A.

	Udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym	Udział jednostki dominującej w prawach głosów
Euro Styl Construction sp. z o.o.	100%	100%
Euro Styl Montownia sp. z o.o.	100%	100%
Apartamenty Las Jastarnia sp. z o.o.

DOM DEVELOPMENT S.A.

• GGI Dolne Miasto sp. z o.o.
• Your Destination sp. z o.o.
• Mirabelle Investments sp. z o.o.
  W dniu 7 września 2017 r. Spółka nabyła 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki pod firmą Mirabelle Investments Sp. z o.o., która była adresatem decyzji administracyjnych oraz stroną umów niezbędnych do realizacji kolejnych etapów projektu Żoliborz Artystyczny na zakupionym przez Spółkę prawie użytkowania wieczystego. Spółka nie zamierza prowadzić działalności operacyjnej w Mirabelle Investments Sp. z o.o., a inwestycja deweloperska na ww. nieruchomości realizowana jest bezpośrednio przez Dom Development S.A.
• Dom Development Grunty sp. z o.o.
  Spółka posiada 46,00% udziału w kapitale spółki Dom Development Grunty sp. z o.o. - spółce uczestniczącej w transakcjach obrotu nieruchomościami w ramach Grupy.
• Dom Construction sp. z o.o.
  Spółka Dom Construction sp. z o.o. realizuje budowę inwestycji mieszkaniowych w formacie generalnego wykonawstwa. Dom Construction sp. z o.o. świadczy usługi wyłącznie dla spółek Grupy (poza spółkami z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.).

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2022 ROKU

W okresie dwunastu miesięcy zakonczonym 31 grudnia 2022 roku Spółka rozszerzyła swoją działalność na rynku krakowskim poprzez opisane niżej utworzenie spółki Dom Development Kraków sp. z o.o., akwizycję spółek Grupy BUMA oraz objęcie w sposób bezpośredni i pośredni udziałów niekontrolujących w spółce Sento S.A..

• Utworzenie spółki Dom Development Kraków Sp z o.o.
  W dniu 1 lutego 2022 roku Spółka utworzyła spółkę Dom Development Kraków sp. z o.o., z kapitałem zakładowym 5 tys. zł w której objęła 100% udziałów pokrytych gotówką. Celem powołania spółki Dom Development Kraków Sp. z o.o. jest koncentracja działalności deweloperskiej na rynku krakowskim w jednym podmiocie gospodarczym. Już w pierwszym półroczu 2022 r. Spółka rozpoczela proces łączenia nabytych spółek deweloperskich z Grupy BUMA oraz Grupy Sento ze spółką Dom Development Kraków Sp. z o.o.. Do dnia 31 grudnia 2022 r. zakończono proces połączenia spółek Buma Developemt 8 Sp. z o.o., Buma Development 20 Sp. z o.o., Buma Development 21 Sp. z o.o., Buma Development 22 Sp. z o.o., Buma Development Sp. z o.o. oraz Buma Management Sp. z o.o. (jako spółek przejmowanych) ze spółką Dom Developement Kraków Sp. z o.o. (jako spółka przejmująca). Dom Development Kraków Sp. z o.o. nabyła również część udziałów w Sento S.A. (co opisano poniżej). Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego aktywny jest proces łączenia pozostałch spółek Grupy Buma i Grupy Sento, nabytych przez Dom Development S.A., ze spółką Dom Development Kraków Sp. z o.o.
• Rozliczenie ostateczne ceny nabycia 77% akcji Sento S.A., objęcie pozostałych 23% akcji Sento S.A. oraz dokapitalizowanie spółki Sento S.A.
  • Rozliczenie ostateczne ceny nabycia 77% akcji Sento S.A.
    W dniu 1 lipca 2021 r. Spółka nabyła od Reno Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie 77% akcji w Sento S.A. z siedzibą w Krakowie. Spółka zapłaciła za ww. akcje wstępną cenę sprzedaży w kwocie 35 379 tys. zł, obliczoną zgodnie z formułą zawartą w umowie sprzedaży akcji. W dniu 16 marca 2022 r. strony ww. transakcji podpisały aneks do umowy z dnia 1 lipca 2021 r., w którym potwierdziły, że cena sprzedaży wynikjąca z ww. umowy jest ostateczna. Jednocześnie zarząd Spółki potwierdził, że wstępnie oszacowana wartość godziwa aktywów netto przejętych 1 lipca 2021 r. i ujawniona w sprawozdaniu finansowym Spółki za okres dwunastu miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r. pozostaje bez zmian i jest ostateczna.
  • Objęcie pozostałych 23% akcji (udziałów niekontrolujących) Sento S.A.
    W dniu 11 marca 2022 r. spółka Dom Development Kraków sp. z .o.o nabyła 2 014 949 akcji spółki Sento S.A. (co stanowiło 6,3% akcji Sento S.A.) od akcjonariuszy mniejszościowych tej spółki za łączną cenę 2 418 tys. zł. W dniu 16 marca 2022 r. spółka Sento S.A. nabyła od spółki Reno sp. z o.o. 5 289 851 akcji własnych (co stanowiło 16,7% akcji Sento S.A.) za cenę 7 036 tys. zł. celem ich dobrowolnego umorzenia. W wyniku powyższych transakcji Spółka stała się w sposób bezpośredni i pośredni właścicielem 100% kapitału akcyjnego Sento S.A.
• Objęcie nowej emisji akcji w Sento S.A. oraz odkupienie akcji Sento S.A. od Dom Development Kraków sp. z o.o.
  W dniu 28 czerwca 2022 r. Spółka Dom Development S.A. nabyła 5 289 851 nowo-wyemitowanych akcji Sento S.A. za cenę 5 290 tys. zł (co stanowi 16,7% akcji Sento S.A.) W grudniu 2022 roku Spółka nabyła od Dom Development Kraków sp. z o.o. 6,3% akcji Sento S.A., stając się jej jedynym akcjonariuszem.
• Nabycie spółek Grupy BUMA
  W dniu 28 lutego 2022 roku Spółka podpisała umowę sprzedaży z Giovanni Funduszem Inwestycyjnym Zamkniętym z siedzibą w Krakowie (dalej „Sprzedający”), na mocy której Spółka nabyła 100% udziałów w następujących spółkach z Grupy BUMA: Buma Development sp. z o.o., Buma Management Sp. z o.o., Buma Development 22 Sp. z o.o., Buma Development 21 Sp. z o.o., Buma Development 20 sp. z o.o., Buma Development 12 Sp. z o.o., zaś Dom Construction sp. z o.o., podmiot w 100% zależny od Spółki, nabyła 100% udziałów w Buma Contractor 1 sp. z o.o. (dalej „Transakcja”). Wartość Transakcji, wg wstępnej ceny nabycia, to 209,5 mln zł, na którą składała się łączna wstępna cena sprzedaży udziałów w wymienionych wyżej podmiotach w wysokości 151,4 mln zł (z czego wstępna cena za udziały nabyte bezpośrednio przez Spółkę wynosiła 122,3 mln zł, a wstępna cena zapłacona przez Dom Construction Sp. z o.o. wynosiła 29,1 mln zł) oraz 58,1 mln zł z tytułu przejęcia pożyczek udzielonych przez Sprzedającego spółkom nabytym w wyniku Transakcji. W skład aktywów spółek będących przedmiotem Transakcji wchodzą m.in. grunty inwestycyjne na terenie Krakowa o potencjale wybudowania 1 370 lokali, projekty w budowie z 224 lokalami oraz 51,4 mln zł środków pieniężnych, przy zadłużeniu z tytułu kredytów bankowych na poziomie 1,9 mln zł. Zgodnie z zapisami umowy sprzedaży, wyżej wymienione ceny za udziały były cenami wstępnymi, opartymi w dużej mierze o bilansową wartość aktywów netto w nabywanych spółkach ustalonych na dzień 30 listopada 2021 r.. Ustalenie ostatecznej ceny sprzedaży nastąpiło w oparciu (między innymi) o wartość aktywów netto w nabywanych spółkach ustalonych na dzień 28 lutego 2022 r. Proces ustalania ostatecznej ceny nabycia został zakończony w dniu 15 lipca 2022 r. poprzez podpisanie przez strony umowy oświadczenia potwierdzającego wysokość ostatecznej ceny sprzedaży. Na jej podstawie opisana wyżej wartość Transakcji została pomniejszona o 5,3 mln zł, do kwoty 204,2 mln zł. Pomniejszeniu uległa cena sprzedaży udziałów w nabytych podmiotach, która ostatecznie wyniosła 146,1 mln zł. Koszty ww. akwizycji w kwocie 3 264 tys. zł, których poniesienie nie było warunkiem Transakcji (takie jak koszty przeprowadzonych w wielu obszarach prac typu due diligence) zostały odniesione bezpośrednio do rachunku zysków i strat w pozycji ”pozostałe koszty operacyjne”. Ponadto Spółka zawarła ze Sprzedającym warunkową umowę przedwstępną nabycia 100% udziałów w RSKK Sp. z o.o. za kwotę 9,6 mln zł, zgodnie z którą umowa przeniesienia własności RSKK Sp. z o.o. mogła zostać zawarta w terminie do dnia 30 czerwca 2022 roku, po spełnieniu warunków zawieszających. Z uwagi na niespełnienie się warunków zawieszających, umowa na zakup tej spółki nie została zawarta.
• Zwrot dopłaty do kapitału w Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
  W dniu 26 września 2022 r. Spółka otrzymała od Dom Development Wrocław Sp. z o.o. częściowy zwrot dopłaty do kapitału w kwocie 28 000 tys. zł.

7.9 POŻYCZKI UDZIELONE (DŁUGOTERMINOWE I KRÓTKOTERMINOWE) ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

POŻYCZKI UDZIELONE I POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

	31.12.2022	31.12.2021
Pożyczki udzielone – część długoterminowa	303 045	26 580
Pozostałe należności długoterminowe	6 512	1 694
Stan na koniec okresu	309 557	28 274

POŻYCZKI UDZIELONE

	31.12.2022	31.12.2021
Pożyczki udzielone – część długoterminowa	303 045	26 580
Pożyczki udzielone – część krótkoterminowa	-	197 760
Razem	303 045	224 340

Pożyczki prezentowane w powyższych zestawieniach wykazane są wraz z naliczonymi odsetkami na dzień bilansowy.

POŻYCZKI UDZIELONE

Wszystkie udzielone przez Spółkę pożyczki są pożyczkami do podmiotów powiązanych. Poniższa tabela przedstawia pożyczki udzielone przez Spółkę oraz ich stan na dzień 31 grudnia 2022 r. wraz z naliczonymi odsetkami:

Data zawarcia umowy	Pożyczkobiorca	Kwota pożyczki (bez odsetek)	Termin spłaty	Stan na dzień 31.12.2022
26.02.2019	Euro Styl S.A.	150 000	31.12.2025	90 000
27.09.2019	Dom Development Wrocław sp. z o.o.	150 000	31.12.2025	140 000
09.08.2022	Dom Development Kraków sp. z o.o.	75 000	31.12.2025	29 200
13.05.2021	Dom Development Kraków sp. z o.o.*)	500	31.12.2024	553
02.07.2021	Dom Development Kraków sp. z o.o.*)	500	31.12.2024	551
16.02.2022	Dom Development Kraków sp. z o.o.*)	1 900	31.12.2024	2 037
22.04.2021	Dom Development Kraków sp. z o.o.**)	17 350	31.12.2026	19 220
22.04.2021	Dom Development Kraków sp. z o.o.***)	6 200	31.12.2026	6 866
22.04.2021	Dom Development Kraków sp. z o.o.****)	13 200	31.12.2026	14 618
Razem		303 045		303 045

) Pożyczka udzielona spółce Buma Development 8 sp. z o.o., która została połączona z Dom Development Kraków sp. z o.o. z dniem 2 czerwca 2022 r.
) Pożyczka udzielona spółce Buma Development 20 sp. z o.o., która została połączona z Dom Development Kraków sp. z o.o. z dniem 2 czerwca 2022 r.
) Pożyczka udzielona spółce Buma Development 21 sp. z o.o., która została połączona z Dom Development Kraków sp. z o.o. z dniem 8 września 2022 r.
**) Pożyczka udzielona spółce Buma Development 22z o.o., która została połączona z Dom Development Kraków sp. z o.o. z dniem 8 września 2022 r.

7.10 ZAPASY

	31.12.2022	31.12.2021
Zaliczki na dostawy	71 694 189	306
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia	71 694 189	306
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania	-	-
Półprodukty i produkcja w toku	1 824 319	1 558 097
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia	1 820 217	1 542 383
prawo wieczystego użytkowania gruntów (leasing)	45 007	44 036
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania	(40 905)	(28 322)
Wyroby gotowe	34 496 173	810
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia	40 725 180	239
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania	(6 229)	(6 429)
Razem	1 930 509	1 921 213

ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW

	01.01.- 31.12. 2022	01.01.- 31.12. 2021
Stan na początek okresu	34 751	36 741
Zwiększenia	12 583	-
(Zmniejszenia)	(200)	(1 990)
Stan na koniec okresu	47 134	34 751

Określenie wartości odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wynikiem przeprowadzonych przez Spółkę analiz i testów na utratę wartości. Metodologia badania zapasów pod kątem utraty wartości opisana została w nocie 7.4 „Istotne zasady rachunkowości”.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
24
DOM DEVELOPMENT S.A.

WARTOŚĆ BILANSOWA ZAPASÓW STANOWIĄCYCH ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ORAZ WYSOKOŚĆ USTANOWIONYCH HIPOTEK

	31.12.2022	31.12.2021
HIPOTEKI - wartość hipotek zabezpieczających zobowiązania:
Wynikających z umów zakupu nieruchomości	-	-
Wynikających z umów kredytowych Spółki oraz spółek z Grupy	585 000	577 500

PRACE PRZYGOTOWAWCZE

W przypadku braku pewności co do możliwości zakupu ziemi dla potencjalnego projektu, koszty prac przygotowawczych związanych z tymi projektami obciążają rachunek zysków i strat Spółki w okresie, w którym powstały. Pozostałe prace przygotowawcze są aktywowane w produkcji w toku. Poniższa tabela prezentuje koszt prac przygotowawczych rozpoznany w rachunku zysków i strat.

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Prace przygotowawcze	1 288	1 072

7.11 NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI

	31.12.2022	31.12.2021
Należności handlowe	19 016	24 177
Należności od jednostek powiązanych	4 624	2 446
Należności z tytułu podatków	9 588	2 022
Pozostałe należności	9 554	9 504
Razem	42 782	38 149

Należności z tytułu podatków stanowią należności z tytułu podatku VAT wynoszące na dzień 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku odpowiednio 9 577 tys. zł i 2 022 tys. zł. Spółka utworzyła odpisy aktualizujące wartość należności, które zostały ujęte w pozostałych kosztach operacyjnych. Odpisy aktualizujące zostały utworzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Spółki w oparciu o indywidualną analizę poszczególnych sald.

STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH

	31.12.2022	31.12.2021
Do 3 miesięcy	16 516	21 057
Powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy	520	1 047
Powyżej 6 miesięcy do 1 roku	1 451	1 143
Powyżej 1 roku	7 098	6 206
Należności z tytułu dostaw i usług brutto	25 585	29 453
Odpisy aktualizujące wartość należności	(6 569)	(5 276)
Należności z tytułu dostaw i usług netto	19 016	24 177

Odpisy aktualizacyjne dotyczą w całości należności handlowych przeterminowanych.

ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ INNE NALEŻNOŚCI

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Stan na początek okresu	5 276	4 632
Zwiększenia	1 377	644
(Zmniejszenia)	(84)	-
Stan na koniec okresu	6 569	5 276

Saldo odpisu aktualizacyjnego na dzień 31 grudnia 2022 obejmowało odpis aktualizujący wartość należności z tytułu dostaw i usług w kwocie 6 569 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2021 wartość ta wynosiła 5 276 tys. zł. Na dni bilansowe nie występowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych. Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisów aktualizujących wartość należności rozpoznane są odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
25
DOM DEVELOPMENT S.A.

7.12 POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

	31.12.2022	31.12.2021
Rozliczenia międzyokresowe kosztów	4 303	3 232
Naliczone przychody finansowe od lokat	106	-
Razem	4 409	3 232

7.13 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

	31.12.2022	31.12.2021
Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy	-	-
Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych	35 456	11 035
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe	21 569	21 569
Razem	57 025	32 604

W pozycji Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych prezentowane są otrzymane od klientów Spółki środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu spełnienia odpowiednich wymogów określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” deponowane są na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe stanowią środki zgromadzone na rachunku escrow w związku z realizacją infrastruktury zewnętrznej związanej z prowadzonymi przez Spółkę inwestycjami deweloperskimi na osiedlu mieszkaniowym Metro Zachód.

7.14 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniężne w banku i w kasie, w tym depozyty bankowe z okresem zapadalności do 3 miesięcy na dzień ich utworzenia. Wartość księgowa tych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.

	31.12.2022	31.12.2021
Środki pieniężne w banku i kasie	16 845 362	288
Lokaty krótkoterminowe	167 233	2 106
Inne	-	-
Razem	184 078	364 394

7.15 KAPITAŁ ZAKŁADOWY

OPIS ZMIAN W KAPITALE ZAKŁADOWYM SPÓŁKI W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2022 R.

	Liczba akcji	Wartość wg wartości nominalnej	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
Stan na dzień 01.01.2022	25 398 422	25 398	258 358
Zmiana	150 000	150	5 850
Stan na dzień 31.12.2022	25 548 422	25 548	264 208

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
26
DOM DEVELOPMENT S.A.

WPŁYWY Z TYTUŁU EMISJI AKCJI

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Wpływy z tytułu emisji akcji – w wartości nominalnej	150	180
Wpływy z tytułu emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	5 850	7 320
Razem	6 000	7 500

REALIZACJA OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI

Realizacja opcji na akcje, która została zarejestrowana w 2022 roku przez właściwy sąd

W dniu 27 stycznia 2022 roku Zarząd podwyższył kapitał zakładowy Spółki z dotychczasowej kwoty 25 398 422,00 zł do kwoty 25 548 422,00 zł, to jest o kwotę 150 000,00 zł, w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AE, o wartości nominalnej 1,00 zł każda, oraz emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AF, o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Cena emisyjna akcji serii AE została ustalona na 35,00 zł za jedną akcję a cena emisyjna akcji serii AF została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. Emisja akcji serii AE oraz serii AF nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii AE oraz serii AF w ramach kapitału docelowego jest umożliwienie Spółce wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z:
* Programu IV Opcji Menedżerskich Dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego, dotyczących 500 000 Akcji Dom Development S.A, oraz
* Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, dotyczących 250 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.44).

Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę na całkowite pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru przedmiotowych 100 000 akcji serii AE oraz 50 000 akcji serii AF. Wyłączenie prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy uzasadnione jest okolicznością, że emisja akcji serii AE jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu IV, Pani Małgorzaty Kolarskiej, natomiast emisja akcji serii AF jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu V Pana Mikołaja Konopki, w celu umożliwienia im wykonania ich praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych.

W dniu 1 lutego 2022 r.:
* Pani Małgorzata Kolarska dokonała realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na 100 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AE wynosiła 35,00 zł za jedną akcję,
* Pan Mikołaj Konopka dokonał realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na 50 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AF wynosiła 50,00 zł za jedną akcję.

W dniu 3 lutego 2022 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie przydziału 100 000 akcji serii AE Pani Małgorzacie Kolarskiej oraz 50 000 akcji serii AF Panu Mikołajowi Konopce. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 2 marca 2022 r. Akcje te zostały zarejestrowane przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. w depozycie papierów wartościowych oraz dopuszczone i wprowadzone do obrotu giełdowego na Głównym Rynku GPW w dniu 10 czerwca 2022 r.

Realizacja opcji na akcje, która do dnia 31 grudnia 2022 roku nie została zarejestrowana przez właściwy sąd

W dniu 19 grudnia 2022 roku Zarząd podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AG. Cena emisyjna akcji serii AG została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. Emisja akcji serii AG nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu, uczestnika Programu VII Opcji Menedżerskich, (co zostało szerzej opisane w nocie 7.44). W dniu 29 grudnia 2022 roku, Zarząd podjął uchwałę w sprawie przydzielenia ww. akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi. Do dnia 31 grudnia 2022 r. akcje te nie zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje te zostały zarejestrowane przez ww.# SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

27 DOM DEVELOPMENT S.A.

STRUKTURA KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

KAPITAŁ ZAKŁADOWY (STRUKTURA) NA DZIEŃ 31.12.2022

Seria / emisja	Rodzaj akcji	Liczba akcji	Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej (PLN)	Sposób pokrycia kapitału	Data rejestracji	Prawo do dywidendy (od daty)
A	Na okaziciela	21 344 490	21 344 490	gotówka	12.09.2006	12.09.2006
F	Na okaziciela	2 705 882	2 705 882	gotówka	31.10.2006	31.10.2006
H	Na okaziciela	172 200	172 200	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
I	Na okaziciela	92 700	92 700	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
J	Na okaziciela	96 750	96 750	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
L	Na okaziciela	148 200	148 200	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
Ł	Na okaziciela	110 175	110 175	gotówka	12.03.2012	07.05.2012
M	Na okaziciela	24 875	24 875	gotówka	03.10.2012	09.11.2012
N	Na okaziciela	20 000	20 000	gotówka	03.10.2012	09.11.2012
O	Na okaziciela	26 000	26 000	gotówka	05.03.2013	17.05.2013
P	Na okaziciela	925	925	gotówka	31.10.2013	23.12.2013
R	Na okaziciela	11 000	11 000	gotówka	31.10.2013	23.12.2013
S	Na okaziciela	17 075	17 075	gotówka	20.03.2014	02.05.2014
T	Na okaziciela	1 000	1 000	gotówka	14.01.2015	27.03.2015
U	Na okaziciela	10 320	10 320	gotówka	17.05.2016	01.06.2016
V	Na okaziciela	1 000	1 000	gotówka	17.05.2016	01.06.2016
W	Na okaziciela	85 830	85 830	gotówka	10.01.2017	10.03.2017
Y	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	29.03.2018	21.05.2018
Z	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	28.02.2019	24.04.2019
AA	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	31.03.2020	28.05.2020
AB	Na okaziciela	50 000	50 000	gotówka	31.03.2020	28.05.2020
AC	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	18.02.2021	23.04.2021
AD	Na okaziciela	80 000	80 000	gotówka	18.02.2021	23.04.2021
AE	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	02.03.2022	10.06.2022
AF	Na okaziciela	50 000	50 000	gotówka	02.03.2022	10.06.2022

Liczba akcji razem: 25 548 422
Kapitał zakładowy razem: 25 548 422

Każda akcja Dom Development S.A. ma wartość nominalną w wysokości 1 PLN. Żadna z akcji Spółki nie jest uprzywilejowana oraz nie podlega ograniczniom praw do akcji.

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”) NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

Akcje	Procent kapitału	Liczba głosów na WZA	Procent głosów na WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.	14 155 941	55,41	14 155 941
PTE Allianz Polska S.A.*	2 504 229	9,80	2 504 229
Jarosław Szanajca	1 454 050	5,69	1 454 050
Grzegorz Kiełpsz	1 280 750	5,01	1 280 750

*) Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 05.01.2023 r. i obejmuje akcje w posiadaniu Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE. (Patrz również nota 7.51 Istotne zdarzenia po dacie bilansowej)

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

28 DOM DEVELOPMENT S.A.

ZESTAWIENIE STANU POSIADANIA AKCJI DOM DEVELOPMENT S.A. LUB UPRAWNIEŃ DO NICH (OPCJI) PRZEZ OSOBY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE DOM DEVELOPMENT S.A. NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

STAN NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.	ZMIANA W OKRESIE OD 31 GRUDNIA 2021 R.
Akcje	Wartość nominalna akcji (tys. zł)
ZARZĄD
Jarosław Szanajca	1 454 050
Małgorzata Kolarska* )	403 544
Leszek Stankiewicz) *)	-
Mikołaj Konopka* )	138 981
Terry Roydon	58 500
RADA NADZORCZA
Grzegorz Kiełpsz	1 280 750
Janusz Zalewski	300 000
Marek Moczulski	-
Mark Spiteri	900
Markham Dumas	-
Krzysztof Grzyliński	-
Dorota Podedworna-Tarnowska	-

• ) W dniu 1 lutego 2022 roku Małgorzata Kolarska oraz Mikołaj Konopka dokonali realizacji odpowiednio 100 000 oraz 50 000 akcji Dom Development S.A. w ramach realizacji opcji na akcje Spółki.
  ** ) W dniu 5 października 2022 roku Pan Leszek Stankiewicz objął 250 000 opcji na akcje Dom Development S.A., dotyczących 250 000 Akcji Dom Development S.A., co zostało opisane w nocie 7.44.
  ***) W dniu 29 grudnia 2022 roku Zarząd podjął uchwałę w sprawie przydzielenia nowych akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi w procesie realizacji 50 000 opcji na akcje. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 26 stycznia 2023 roku, czyli po dniu bilansowym.

Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie posiadali udziałów w innych podmiotach Grupy z wyjątkiem Dom Land Sp. z o.o., w której Panowie Jarosław Szanajca, Grzegorz Kiełpsz oraz Mark Spiteri posiadali na dzieñ 31 grudnia 2022 roku po 20% udziałów każdy.

7.16 NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. wartość pozycji Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej uległa zmianie o 5 850 tys. zł w wyniku podwyższenia kapitału akcyjnego opisanego w nocie 7.15. Na dzieñ 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. wartość nadwyżki ze sprzedaży akcji własnych powyżej ich wartości nominalnej wyniosła odpowiednio 264 208 tys. zł i 258 358 tys. zł.

7.17 DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH

Na dzieñ 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. akcje Spółki nie były własnością jej jednostek podporządkowanych. W okresie dwunastu miesięcy kończącym się 31 grudnia 2022 i 2021 r. Spółka nie posiadała akcji własnych.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

29 DOM DEVELOPMENT S.A.

7.18 DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki zdecydowało w dniu 30 czerwca 2022 r. o przeznaczeniu zysku netto Spółki za rok 2021 na:
- wypłatę dywidendy akcjonariuszom Spółki w kwocie 268 258 431,00 zł, co dało 10,50 zł na każdą akcję.
- powiększenie kapitału zapasowego Spółki o kwotę 38 509 028,51 zł.

Dywidenda za rok 2021 w kwocie 268 258 431,00 zł (tj. 10,50 zł na każdą akcję) została wypłacona w dniu 16 sierpnia 2022 roku.
Dywidenda za rok 2020 w kwocie 253 984 220 zł (tj. 10,00 zł na każdą akcję) została wypłacona przez Spółkę w dniu 28 czerwca 2021 roku.

7.19 KREDYTY

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2022

W dniu 16 grudnia 2022 roku pomiędzy Bankiem Millennium S.A. oraz Dom Development S.A został zawarty aneks do Umowy o linię wielowalutową. W wyniku podpisanego aneksu, okres dostępności limitu kredytowego został wydłużony do 17 grudnia 2023 roku oraz zmniejszeniu uległa kwota limitu kredytowego, która obecnie wynosi 40 mln PLN.

W dniu 20 grudnia 2022 roku pomiędzy mBank S.A. oraz Dom Development S.A., Dom Development Wrocław Sp. z o.o. i Euro Styl S.A. został zawarty aneks do Umowy Ramowej „Umbrella Wieloproduktowa”. W wyniku podpisanego aneksu, okres dostępności limitu kredytowego został wydłużony do 29 stycznia 2027 roku oraz zwiększeniu uległa kwota limitu kredytowego, która obecnie wynosi 200 mln PLN.

Aktualnie na podstawie umowy z bankiem, Dom Development S.A. może korzystać z kwoty limitu kredytowego do wysokości 200 mln zł, Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 60 mln zł, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 100 mln zł.

Struktura tych zobowiązań pod względem okresu wymagalności została przedstawiona w poniższej tabeli.

KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI

	31.12.2022	31.12.2021
Do 1 roku	50 000	-
Powyżej 1 roku do 2 lat	-	-
Powyżej 2 lat do 5 lat	-	-
Powyżej 5 lat	-	-
Razem kredyty	50 000	-
w tym:
długoterminowe	-	-
krótkoterminowe	50 000	-

Na dzieñ 31 grudnia 2022 r. i na dzieñ 31 grudnia 2021 r. wszystkie posiadane przez Spółkę kredyty wyrażone były w złotych polskich.

KREDYTY BANKOWE NA 31.12.2022

Bank	Siedziba banku	Kwota kredytu wg umowy	Waluta	Kwota kredytu pozostała do spłaty (bez odsetek)	Waluta	Termin spłaty
PKO BP	Warszawa	150 000	PLN	50 000	PLN	26.02.2023
mBank	Warszawa	200 000	PLN	-	PLN	29.01.2027
Millennium	Warszawa	40 000	PLN	-	PLN	17.12.2023
Razem kredyty bankowe			PLN

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE POSIADANYCH PRZEZ SPÓŁKĘ LINII KREDYTOWYCH

• Kredyt w PKO BP
  Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 150 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzieñ 31 grudnia 2022 r. Dom Development S.A. korzystała z limitu kredytowego w wysokości 50 000 tys. zł, a Euro Styl S.A. w wysokości 9 177 tys. zł.

• Kredyt w mBank
  Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 200 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 60 000 tys. zł a Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 100 000 tys. zł. Na dzieñ 31 grudnia 2022 r. Dom Development S.A. ani inne spółki Grupy nie korzystały z tej linii kredytowej.

• Kredyt w banku Millennium
  Kredyt rewolwingowy do wysokości 40 000 tys. zł. Na dzieñ 31 grudnia 2022 r. spółka Dom Development S.A. nie korzystała z ww. limitu kredytowego.

W pozycji Kredyty Spółka wykazuje wartość nominalną zobowiązania, natomiast naliczone na dzieñ bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji. Ze względu na fakt, że oprocentowanie kredytów jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że wartość godziwa kredytów zaciągniętych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych kredytów z uwzględnieniem naliczonych odsetek.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

30 DOM DEVELOPMENT S.A.# SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU 31 DOM DEVELOPMENT S.A.

7.20 OBLIGACJE

	31.12.2022	31.12.2021
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji - część długoterminowa	260 000	310 000
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji – część krótkoterminowa	50 000	50 000
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji	310 000	360 000

W pozycji Obligacje Spółka wykazuje wartość nominalną zobowiązania z tytułu obligacji, natomiast naliczone na dzie bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji. Ze wzgldu na fakt, że oprocentowanie obligacji jest powiązane z kształtowaniem si stawki WIBOR, Zarząd Spłki szacuje, że wartość godziwa obligacji wyemitowanych przez Spłk jest w przybliżeniu rwna wartości ksigowej tych obligacji z uwzgldnieniem naliczonych odsetek.

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE EMITOWANYCH OBLIGACJI

• Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon Investment Banking Spłka z ograniczoną odpowiedzialnością & Wsplnicy S.K. Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionw PLN rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Limit Programu ma charakter odnawialny. Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spłk w ramach rżnych serii do dnia 17 listopada 2027 r.

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2022

W dniu 15 grudnia 2022 roku Spłka dokonała przypadającego na t dat wykupu 5 000 obligacji na okaziciela serii DOMDET1151222 o wartości nominalnej 10 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50 000 tys. PLN.

EMISJE OBLIGACJI NA 31.12.2022

Seria	Data emisji	Kwota	Waluta	Data wykupu
DOMDET2091023	09.10.2018	50 000	PLN	09.10.2023
DOMDET3121224	12.12.2019	50 000	PLN	12.12.2024
DOMDET4250925	25.09.2020	100 000	PLN	25.09.2025
DOMDET5120526	12.05.2021	110 000	PLN	12.05.2026
Razem		310 000	PLN

7.21 ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI

	31.12.2022	31.12.2021
Zobowiązanie z tytułu odsetek od obligacji	2 550	1 584
Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów	-	-
Razem zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów	2 550	1 584

7.22 REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

Odroczony podatek dochodowy wynika z niniejszych pozycji:

REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO	Bilans 31.12.2022	Bilans 31.12.2021	Rachunek zysków i strat/ Sprawozdanie z całkowitych dochodów 01.01-31.12. 2022	Rachunek zysków i strat/ Sprawozdanie z całkowitych dochodów 01.01-31.12. 2021
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Rżnice kursowe	29	-	29	-
Odsetki naliczone	587	372	215	355
Dyskontowanie zobowiąza	1 635	1 354	281	594
Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na sprzedanych produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty	-	-	-	(41 232)
Koszty finansowe skapitalizowane	984	1 988	(1 004)	(625)
Wycena aktyww finansowych	3 983	1 745	2 238	1 745
Pozostałe	-	-	-	-
Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	7 218	5 459	1 759	(39 163)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Rżnice kursowe	258	-	258	-
Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na sprzedanych produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty	21 336	692	20 644	692
Aktualizacja wyceny zapasw	8 956	6 603	2 353	(378)
Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy	973	727	246	122
Rezerwa na świadczenia pracownicze	6 524	3 646	2 878	(1 888)
Rezerwa na koszty	4 407	4 740	(333)	(210)
Dyskontowanie należności	180	-	180	-
Wycena aktyww finansowych	-	-	-	(875)
Strata podatkowa na działalności kapitałowej	416	416	-	416
Pozostałe	-	-	-	-
Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	43 050	16 824	26 226	(2 121)
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące rachunku zysków i strat	(26 531)	(39 678)
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące innych całkowitych dochodów netto	2 064	2 636
Wykazane w bilansie aktywo netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego	35 832	11 365
Wykazana w bilansie rezerwa netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego	-	-

7.23 REZERWY DŁUGOTERMINOWE

	31.12.2022	31.12.2021
Rezerwa na koszty napraw – część długoterminowa	10 414	12 394
Rezerwa na świadczenia emerytalne	235	251
Razem	10 649	12 645

REZERWY DŁUGOTERMINOWE – ZMIANY

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Stan na początek okresu	12 645	13 305
Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego	0	125
Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego	(1 996)	(785)
Stan na koniec okresu	10 649	12 645

7.24 POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

	31.12.2022	31.12.2021
Kaucje gwarancyjne - część długoterminowa	29 447	43 782
Pozostałe	28 031	25 608
Stan na koniec okresu	57 478	69 390

7.25 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU

Zgodnie z MSSF 16, w bilansie Spłki rozpoznane zostały zobowiązania z tytułu leasingu:
* prawa do użytkowania powierzchni biurowych,
* prawa wieczystego użytkowania gruntw.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU	31.12.2022	31.12.2021
Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa, w tym:	50 172	52 796
Zobowiązania z tyt. prawa do wieczystego użytkowania gruntw	45 204	48 278
Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych	4 968	4 518
Pozostałe	-	-
Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa, w tym:	14 126	16 717
Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych	14 126	16 717
Pozostałe	-	-
Razem	64 298	69 513

Według szacunkw Zarządu, opartych na planach dotyczących prowadzenia projektw deweloperskich na poszczeglnych nieruchomościach, dla ktrych na dzie 31 grudnia 2022 r. Spłka posiadała prawo wieczystego użytkowania, w kwocie 45 204 tys. zł zobowiąza z tyt. leasingu gruntw wykazanych jako krtkoterminowe:
* kwota 3 410 tys. zł podlega zapłacie przez Spłk w ciągu 12 miesicy od dnia bilansowego,
* kwota 6 549 tys. zł podlegać bdzie zapłacie przez Spłk w okresie powyżej 12 miesicy od dnia bilansowego,
* kwota 35 245 tys. zł przeniesiona zostanie na nabywcw lokali.

7.26 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA	31.12.2022	31.12.2021
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, w tym zatrzymane kaucje gwarancyjne (część krótkoterminowa)	144 337	101 848
Zobowiązania z tytułu podatków	1 479	5 212
Rozliczenia midzyokresowe kosztw	127 641	92 688
Zakładowy Fundusz Świadcze Socjalnych	291	316
Razem zobowiązania	273 748	200 064

Struktura rozliczeń międzyokresowych kosztów:
| | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| :---------------------------------------------- | --------- | --------- |
| - koszty budowanych osiedli | 94 048 | 76 872 |
| - koszty pracownicze | 24 578 | 10 038 |
| - koszty czynszu za powierzchni biurową | 1 308 | 1 642 |
| - pozostałe | 7 707 | 4 136 |

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są zobowiązaniami nieodsetkowymi. Poza ujtymi w tej pozycji kaucjami gwarancyjnymi (opisanymi niżej) zobowiązania z tytułu dostaw i usług mają okres zapadalności od 14 do 30 dni. Poniżej przedstawiono wartość bilansową zobowiąza z tytułu kaucji gwarancyjnych zatrzymanych w związku z realizacją projektw deweloperskich. Czść krtkoterminowa i długoterminowa tych zobowiąza wykazane są w odpowiednich pozycjach zobowiąza krtkoterminowych i długoterminowych.

ZATRZYMANE KAUCJE GWARANCYJNE

	31.12.2022	31.12.2021
Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część krótkoterminowa	22 862	14 890
Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część długoterminowa	29 447	43 782
Zatrzymane kaucje gwarancyjne razem	52 309	58 672

7.27 REZERWY KRÓTKOTERMINOWE

	31.12.2022	31.12.2021
Rezerwa na koszty napraw – część krótkoterminowa	3 471	4 131
Rezerwa emerytalna	102	146
Rezerwa na sprawy sporne i pozostałe	14 064	16 491
Razem	17 637	20 768

REZERWY KRÓTKOTERMINOWE - ZMIANY

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Stan na początek okresu	20 768	16 982
Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego	9 741	10 838
Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego	(12 872)	(7 052)
Stan na koniec okresu	17 637	20 768

7.28 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW

PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW	31.12.2022	31.12.2021
Przychody przyszłych okresw dotyczące wpłat klientw na poczet zakupu produktw, jeszcze niezaliczonych do przychodw w rachunku zyskw i strat	910 646	1 046 928
Pozostałe	-	-
Razem	910 646	1 046 928

7.29 ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA

W Spłce nie ma specjalnych programw świadcze dla pracownikw po okresie zatrudnienia.

7.30 AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

KATEGORIE AKTYWÓW FINANSOWYCH I ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH ORAZ MAKSYMALNA EKSPOZYCJA NA RYZYKO KREDYTOWE

Wartość godziwa aktyww i zobowiąza finansowych Spłki nie rżni si istotnie od ich wartości bilansowej.

7.31 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM

Spłka posiada ekspozycje na nastpujące rodzaje ryzyka finansowego:
* ryzyko rynkowe (ryzyko stopy procentowej)
* ryzyko kredytowe
* ryzyko płynności

RYZYKO RYNKOWE

Ryzyko rynkowe jest takim rodzajem ryzyka, ktre odzwierciedla wpływ zmian cen rynkowych takich, jak kursy wymiany walut, stopy procentowe, czy ceny instrumentw kapitałowych, na wynik finansowy Spłki lub na wartość posiadanych instrumentw finansowych.# Ryzyko rynkowe, aktywa i zobowiązania finansowe

Ryzyko rynkowe obejmuje głwnie nastpujące rodzaje ryzyk:
* ryzyko walutowe
* ryzyko stopy procentowej

AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

	31.12.2022	31.12.2021
AKTYWA FINANSOWE
Długoterminowe należności	6 512	1 694
Należności handlowe i pozostałe	28 570	33 681
Należności od jednostek powiązanych	4 624	2 446
Należności razem	39 706	37 821
Pozostałe - Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat (przeznaczone do obrotu)
Środki pieniżne w banku i kasie	168 456	362 288
Lokaty krtkoterminowe	167 233	2 106
Krtkoterminowe aktywa finansowe	57 025	32 604
Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe	280 809	434 819
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Zobowiązania z tytułu kredytw	50 000	-
Obligacje własne wyemitowane	312 550	361 584
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, rozliczenia midzyokresowe i pozostałe	329 456	263 926
Zobowiązania z tytułu leasingu	64 298	69 513
Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu	756 304	695 023

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Ryzyko walutowe

W przypadku istnienia znaczących pozycji walutowych, Spłka stosuje walutowe instrumenty pochodne typu forward i swap do zabezpieczania znaczących przyszłych transakcji walutowych. Na dzie 31 grudnia 2022 r. oraz 31 grudnia 2021 r. Spłka nie posiadała żadnych istotnych aktyww, zobowiąza oraz przyszłych płatności w walutach obcych, w związku z czym nie było potrzeby zawierania walutowych instrumentw pochodnych zabezpieczających.

Ryzyko stopy procentowej

Kredyty bankowe zaciągnite przy zastosowaniu stałych stp procentowych narażają Spłk na ryzyko zmiany wartości godziwej kredytw. Kredyty i pożyczki zaciągnite po zmiennych stopach procentowych powodują ryzyko przepływw pieniżnych. Według aktualnej struktury finansowania Spłka nie posiada kredytw lub obligacji o stałym oprocentowaniu. Obecnie Spłka posiada krtko, średnio i długoterminowe kredyty i obligacje na zmienną stop procentową, co powoduje ekspozycj na ryzyko przepływw pieniżnych. Na dat bilansową Spłka nie posiadała długoterminowych instrumentw finansowych oprocentowanych wg stałej stopy procentowej. Ryzyko stopy procentowej w znacznej czści ograniczone jest w sposb naturalny poprzez posiadanie zarwno zobowiąza finansowych jak i aktyww finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej.

Ekspozycja na ryzyko stopy procentowej dla zadłużenia z tytułu obligacji jest dodatkowo zmniejszane poprzez stosowanie takich zabezpieczających instrumentw finansowych jak:

• opcje CAP, gdzie bank gwarantuje, że zwrci Spłce rżnice wynikające ze wzrostu rynkowych stop procentowych ponad poziom ustalony w opcji. Spłka zabezpiecza si w ten sposb przed wzrostem stp, zachowując jednocześnie możliwość skorzystania z ewentualnego spadku ich poziomu,
• IRS (Interest Rate Swap) - Transakcja polega na wymianie z bankiem płatności odsetkowych liczonych według jednej stopy procentowej na płatności odsetkowe liczone według innej stopy procentowej. Spłka korzysta z zamiany zmiennej stopy procentowej na stałą. Obie płatności odsetkowe naliczane są od kwoty nominalnej uzgodnionej w transakcji, a ich rozliczenie odbywa si w wyznaczonych dniach przez porwnanie odpowiedniej stawki referencyjnej z zakontraktowaną stopą procentową.

Struktura instrumentw finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej na dat bilansową przedstawiała si nastpująco:

INSTRUMENTY ZMIENNOPROCENTOWE	31.12.2022	31.12.2021
Aktywa finansowe	544 148	621 338
Zobowiązania finansowe	362 550	361 584
Razem netto	181 598	259 754

Jako aktywa finansowe wykazane są oprocentowane aktywa finansowe, tj. lokaty bankowe oraz pożyczki udzielone. Jako zobowiązania finansowe wykazane są oprocentowane zobowiązania finansowe, tj. kredyty oraz obligacje własne.

Analiza wrażliwości wyniku finansowego na zmianę stopy procentowej

Zmiana o 100 punktw bazowych („pb”) w oprocentowaniu instrumentw na dat bilansową zwikszyłaby (zmniejszyłaby) aktywa netto i rachunek zyskw i strat (po opodatkowaniu) o kwoty wykazane w poniższej tabeli. Analiza ta wykonana dla okresw dwunastu miesicy koczących si 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. zakłada, że wszystkie pozostałe zmienne pozostają stałe.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

• ) Koszty finansowe dotyczące kredytw i obligacji, w czści kapitalizowane są przez Spłk do produkcji w toku. Skapitalizowane koszty przenoszone są stopniowo do rachunku zyskw i strat razem z kosztami wytworzenia sprzedanych zapasw. W przedstawionej wyżej analizie przyjto, że połowa kosztw finansowych naliczonych w danym okresie jest odniesiona do rachunku zyskw i strat, natomiast pozostała czść jest skapitalizowana w zapasach i zostanie odniesiona do rachunku zyskw i strat w kolejnych okresach rozliczeniowych.

RYZYKO KREDYTOWE

Głwnymi aktywami finansowymi Spłki są środki na rachunkach bankowych, gotwka, udzielone pożyczki, należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności, ktre reprezentują najwikszą ekspozycj na ryzyko kredytowe w relacji do aktyww finansowych. Ryzyko kredytowe Spłki jest przede wszystkim przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie są kwotami netto, czyli z uwzgldnieniem odpisw aktualizujących wartość wątpliwych należności oszacowanych przez Zarząd Spłki na podstawie wcześniejszych doświadcze, specyfiki prowadzonej działalności i ich oceny obecnego otoczenia gospodarczego.

Ryzyko kredytowe związane z funduszami płynnymi i pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są banki o ustalonej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez midzynarodowe agencje ratingowe.

Ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są tylko podmioty zależne od Spłki nad ktrymi Spłka sprawuje bieżącą kontrol. Jednocześnie pożyczki te zabezpieczone są na nieruchomościach pożyczkobiorcw, ktrych wartość (rentowność prowadzonych na nich lub przyszłych projektw deweloperskicj) jest na bieżąco przez Spłk monitorowana.

W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostpności środkw finansowych na zakładanym poziomie, w Spłce istnieje wyspecjalizowana komrka, ktra monitoruje to zagadnienie. Komrka ta na bieżąco monitoruje stan płynnych funduszy oraz prognozowane wartości przepływw pieniżnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do osiągnicia przychodw finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu Spłki przed ryzykiem kredytowym.

Spłka nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na dużą ilość partnerw i klientw. Ponadto należy zauważyć, że należności dotyczące głwnej działalności Spłki tj. sprzedaży mieszka, lokali usługowych i garaży, są w pełni zabezpieczone gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży nastpuje po zapłaceniu przez nabywcw całkowitej ceny wynikającej z umowy przedwstpnej sprzedaży. Struktura należności handlowych w podziale na okres przeterminowania przedstawiona jest w nocie 7.11 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności.

RYZYKO PŁYNNOŚCI

Ryzyko płynności jest to ryzyko polegające na braku możliwości regulowania przez Spłk swoich zobowiąza finansowych w terminie ich zapadalności. Celem Spłki jest zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność bdzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiąza w terminie ich zapadalności, bez ponoszenia niemożliwych do przyjcia strat lub ryzyka narażenia na szwank reputacji Spłki.

ANALIZA WRAŻLIWOŚCI NA ZMIANĘ STOPY PROCENTOWEJ

	Rachunek zysków i strat	Aktywa netto
	Wzrost o 100 pb	Spadek o 100 pb
31 grudnia 2022
Aktywa zmiennoprocentowe	1 469	(1 469)
Zobowiązania zmiennoprocentowe * )	(979)	979
Wrażliwość netto	490	(490)
31 grudnia 2021
Aktywa zmiennoprocentowe	1 072	(1 072)
Zobowiązania zmiennoprocentowe * )	(976)	976
Wrażliwość netto	96	(96)

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Poniższa tabela przedstawia całkowitą wartość przyszłych niezdyskontowanych przepływw pieniżnych z tytułu zobowiąza finansowych Spłki w rozbiciu na kontraktowe terminy zapadalności:

• ) Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują rwnież okres dłuższy niż 5 lat.

Zarządzanie płynnością Spłki odbywa si głwnie poprzez:

• krtko, średnio i długo-terminowe planowanie przepływw gotwkowych bazujących na regularnie aktualizowanych prognozach działalności operacyjnej i finansowej; szczegłowe plany krtkoterminowe aktualizowane są przynajmniej raz na miesiąc,
• dobr odpowiednich źrdeł finansowania na podstawie analizy potrzeb Spłki oraz analizy rynku,
• bieżący monitoring wskaźnikw wynikających z umw z bankami,
• dywersyfikacj źrdeł finansowania prowadzonej działalności deweloperskiej,
• wspłprac z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Polityka Zarządu zakłada utrzymywanie silnej bazy kapitałowej w celu zachowania zaufania inwestorw, wierzycieli i rynku oraz w celu zapewnienia dalszego rozwoju działalności Spłki. Za lata koczące si 31 grudnia 2022 i 2021 r. stopa zwrotu z kapitału (liczona jako zysk netto do średniorocznej wartości kapitałw własnych) wynosiła odpowiednio 29,0% i 25,8% . W tym czasie średni ważony koszt oprocentowania zadłużenia Spłki wynosił 4,2% w 2022 roku i 2,6% w 2021 roku. Na dzie 31 grudnia 2022 i 2021 wspłczynnik dźwigni finansowej netto (liczony jako zadłużenie z tytułu kredytw i obligacji pomniejszone o środki pieniżne i ich ekwiwalenty oraz krtkoterminowe aktywa finansowe podzielone przez kapitały własne) wynosił odpowiednio 9,0% i (2,9)%. Spłka nie posiada zdefiniowanego planu wykupu akcji własnych.# SPÓŁKA NIE PODLEGA ŻADNYM ZEWNĘTRZNIE OKREŚLONYM WYMOGOM KAPITAŁOWYM Z WYJĄTKIEM WYMOGÓW USTAWOWYCH OKREŚLONYCH W KODEKSIE SPÓŁEK HANDLOWYCH.

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ

	Suma	0 – 6 miesięcy	6-12 miesięcy	1 – 2 lata	2 – 5 lat
31 grudnia 2022
Zobowiązania z tytułu kredytów	50 011	50 011
Obligacje własne wyemitowane	347 129	7 363	56 769	62 251	220 746
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe	329 456	268 322	3 656	38 304	19 174
Zobowiązania z tytułu leasingu * )	64 298	2 538	2 538	8 486	50 736
Razem	790 894	328 234	62 963	109 041	290 656
31 grudnia 2021
Zobowiązania z tytułu kredytów	-	-	-	-	-
Obligacje własne wyemitowane	411 281	8 100	58 006	63 388	281 787
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe	263 926	188 776	5 760	37 173	32 217
Zobowiązania z tytułu leasingu * )	69 513	2 308	2 308	7 462	57 435
Razem	744 720	199 184	66 074	108 023	371 439

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
38 DOM DEVELOPMENT S.A.

7.32 ZYSK NA AKCJĘ

W Spółce nie występuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcję z działalności kontynuowanej jest równy zyskowi na akcję wyliczonemu powyżej.

7.33 PODATEK DOCHODOWY

PODATEK DOCHODOWY	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Podatek dochodowy bieżący	(89 544)	(87 762)
Podatek dochodowy odroczony	26 531	39 678
Razem	(63 013)	(48 084)

Zobowiązanie Spółki z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosiło 63 990 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2021 roku zobowiązanie Spółki z tego tytułu wyniosło 28 057 tys. zł.

Uzgodnienie pomiędzy podatkiem dochodowym obliczonym jako iloczyn zysku brutto przed opodatkowaniem i ustawowej stawki podatku a rzeczywistym obciążeniem z tytułu podatku dochodowego wykazanym w rachunku zysków i strat Spółki zaprezentowane jest poniżej.

UZGODNIENIE

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Zysk brutto przed opodatkowaniem	436 697	354 851
Według stawki podatkowej wynoszącej 19%	82 972	67 422
Trwałe różnice nie objęte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym w sprawozdaniu finansowym (z wyłączeniem kosztu opcji menedżerskich)	1 298	1 735
Efekt podatkowy opcji menadżerskich trwale niestanowiących kosztu uzyskania przychodów	1 025	323
Otrzymana dywidenda	(22 282)	(21 396)
Inne	-	-
Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego	63 013	48 084
Efektywna stawka podatkowa	14,43%	13,55%

Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.

KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
PODSTAWOWY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcję	373 684	306 767
Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia podstawowego zysku na akcję	25 523 354	25 374 258
Podstawowy zysk na akcję (PLN)	14,64	12,09
ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję	373 684	306 767
Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje z Programu Opcji Menedżerskich	54 796 160	519
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję	25 578 150	25 534 776
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)	14,61	12,01

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
39 DOM DEVELOPMENT S.A.

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym. W konsekwencji, pomimo iż Spółka prowadziła i prowadzi bardzo ostrożną politykę podatkową, chociaż jest to mało prawdopodobne to nie można wykluczyć iż kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.

Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisów ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji. Klauzula GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.

7.34 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA

Działalność Spółki jest co do zasady jednorodna i polega głównie na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali usługowych (komercyjnych) i powiązanych z tym działaniach wspierających. Spółka prowadzi swoją działalność tylko na rynku warszawskim, natomiast Grupa Kapitałowa Dom Development S.A., której Spółka jest podmiotem dominującym, prowadzi również działalność na rynkach trójmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Działalność na rynku wrocławskim, rynku trójmiejskim i rynku krakowskim prowadzona jest poprzez spółki zależne Grupy. W związku z powyższym segmentacja dla celów sprawozdawczych została dokonana w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej w ramach Grupy:

• segment warszawski
• segment trójmiejski
• segment wrocławski
• segment krakowski

Ocena wyników poszczególnych segmentów dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz zysk i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane przez poszczególne segmenty. Z uwagi na to, że działalność operacyjna Spółki prowadzona jest na rynku warszawskim, czyli w obrębie jednego segmentu, niniejsze sprawozdanie finansowe nie zawiera informacji segmentowej. Informacja dotycząca segmentów działalności przedstawiona jest w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Spółki, które przedstawia działalność operacyjną na wszystkich wyżej wymienionych rynkach (segmentach operacyjnych i sprawozdawczych).

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
40 DOM DEVELOPMENT S.A.

7.35 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

ANALIZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych	1 301 776	1 215 823
Przychody ze sprzedaży usług	26 311	18 165
Przychody ze sprzedaży towarów (gruntów)	86 617	1 000
Przychody ze sprzedaży - razem	1 414 704	1 234 988
Koszty sprzedaży wyrobów gotowych	(893 645)	(843 248)
Koszty sprzedaży usług	(13 337)	(13 509)
Koszty sprzedaży towarów	(33 041)	(2 168)
Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania	(12 384)	1 990
Koszt własny sprzedaży - razem	(952 407)	(856 935)
Zysk na sprzedaży brutto	462 297	378 053

7.36 KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Koszt własny sprzedaży	(952 407)	(856 935)
Koszty sprzedaży	(45 437)	(42 811)
Koszty ogólnego zarządu	(96 378)	(80 490)
Razem	(1 094 222)	(980 236)

Koszty według rodzaju

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Amortyzacja	(11 063)	(10 344)
Zużycie materiałów i energii	(384 892)	(478 051)
Usługi obce	(687 808)	(725 087)
Podatki i opłaty	(6 759)	(9 934)
Koszty świadczeń pracowniczych	(73 752)	(65 407)
Pozostałe koszty rodzajowe	(3 619)	(2 362)
Wartość sprzedanych towarów i materiałów	(33 041)	(2 168)
Zmiana stanu produktów i produkcji w toku	101 921	306 175
Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby	4 791	6 942
Razem	(1 094 222)	(980 236)

7.37 KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ŚREDNI STAN ZATRUDNIENIA (wraz z kadrą zarządczą)

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Poszczególne kategorie zatrudnionych (liczba zatrudnionych)	193	193
Kategoria – umysłowi	193	193
Kategoria – fizyczni	-	-
Koszty świadczeń pracowniczych
Koszty wynagrodzeń, w tym m.in.:	65 884	58 302
- w tym koszty płatności w formie akcji (nota 7.44)	5 393	1 701
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia	7 868	7 105
Koszty świadczeń pracowniczych - razem	73 752	65 407

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
41 DOM DEVELOPMENT S.A.

7.38 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Przychody z tytułu kar umownych, porozumień i odszkodowań	327	419
Rozwiązanie rezerwy na koszty	7 212	2 348
Przychody z odszkodowań	-	-
Pozostałe	368	383
Razem	7 907	3 150

7.39 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

7.40 PRZYCHODY FINANSOWE

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Odsetki od lokat bankowych i pożyczek (część nieskapitalizowana)	25553	6671
Przychody z tytułu dyskontowania zobowiązań	1480	3125
Otrzymane dywidendy	112608	112608
Odsetki pozostałe	510	203
Wycena instrumentów zabezpieczających CAP	152	0
Różnice kursowe	0	0
Razem	144971	122607

7.41 KOSZTY FINANSOWE

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Odsetki od kredytów i obligacji (część nieskapitalizowana)	13469	6038
Odsetki pozostałe	207	240
Prowizje i opłaty	1007	967
Różnice kursowe	1012	55
Koszty finansowe leasingu	839	900
Koszty z tytułu dyskontowania należności i zobowiązań	946	0
Wycena instrumentów zabezpieczających CAP	0	636
Strata ze zbycia inwestycji	0	1438
Pozostałe	142	184
Razem	17622	10458

7.42 KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Wartość kosztów finansowych (odsetek) aktywowanych w produkcji w toku * )	2434	4580
Wartość kosztów finansowych (odsetek) ujetych w rachunku zysków i strat	13676	6278
Całkowita wartość poniesionych kosztów finansowych z tytułu odsetek	16110	10858

* ) Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektów deweloperskich są co do zasady kapitalizowane jako produkcja w toku i dotyczą odsetek, prowizji i opłat od obligacji oraz kredytów. Koszty finansowe które nie zostały poniesione w celu finansowania projektów deweloperskich odnoszone są bezpośrednio do rachunków zysków i strat.

7.43 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2022 i 2021 r. Spółka była stroną przedstawionych poniżej transakcji z podmiotami powiązanymi. Opisy transakcji przedstawione zostały w poniższych tabelach.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Woodsford Consulting Limited	Usługi konsultingowe (umowa z 27.06.2007r. z aneksem)	2412	2138
Hansom Property Company Limited	Usługi konsultingowe (umowa z 02.01.2001r. z aneksami)	1678	1567
M & M Usługi Doradcze M. Kolarski	Usługi konsultingowe	197	149
Dom Development Grunty sp. z o.o.	Zakup nieruchomości	9987	0
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	Umowy o współpracę	22	0
Dom Development Kraków sp. z o.o. * )	Umowy o współpracę	20	0
Mirabelle Investments sp. z o.o.	Pozostałe	0	5
Euro Styl S.A.	Umowy o współpracę	7233	0
Euro Styl Construction sp. z o.o.	Umowy o współpracę	0	0
Dom Construction sp. z o.o.	Usługi budowlane	445	376
Dom Construction sp. z o.o.	Pozostałe	1018	603
Dom Land sp. z o.o.	Zakup nieruchomości	0	8117
Sento S.A.	Umowy o współpracę	0	668
Doradztwo w zakresie infrastruktury technicznej Rafał Kierski	Umowy o współpracę	1380	2165

* ) w tym Buma Development 8 sp. z o.o., Buma Development 20 sp. z o.o., Buma Development 21 sp. z o.o., Buma Development 22 sp. z o.o., Buma Development sp. z o.o. i Buma Management sp. zo.o.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY TOWARY I ŚWIADCZĄCY USŁUGI:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Dom Development Grunty sp. z o.o.	Umowy o współpracę	24	18
Euro Styl S.A.	Umowa o współpracę	3764	2406
Euro Styl Construction sp. z o.o.	Umowa o współpracę	27	73
Dom Land sp. z o.o.	Umowy o współpracę	16	11
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	Umowy o współpracę	3039	1797
Dom Construction sp. z o.o.	Umowy o współpracę	11333	8074
Dom Development Kredyty sp. z o.o.	Umowy o współpracę	399	507
Dom Development Kraków sp. z o.o. * )	Umowy o współpracę	2077	0
Dom Development Kraków 21 sp. z o.o. sp. k.	Umowy o współpracę	373	0
Dom Development Kraków 12 sp. z o.o.	Umowy o współpracę	9	0
Dom Development Kraków 2 sp. z o.o.	Umowy o współpracę	7	0
Buma Contractor 1 sp. z o.o.	Umowy o współpracę	19	0
M2 Biuro sp. z o.o.	Umowy o współpracę	0	3
Issogne sp. z o.o.	Umowy o współpracę	3	0
Mirabelle Investments sp. z o.o.	Umowy o współpracę	15	10
Sento S.A.	Umowy o współpracę	460	163
Nestobud sp. z o.o.	Pozostałe	440	0
Groupe Belleforêt S.à r.l	Pozostałe	0	11

* ) w tym Buma Development 8 sp. z o.o., Buma Development 20 sp. z o.o., Buma Development 21 sp. z o.o., Buma Development 22 sp. z o.o., Buma Development sp. z o.o. i Buma Management sp. zo.o.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO POŻYCZKODAWCA:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	Udzielona pożyczka	125000	40000
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	Spłacona pożyczka	(10000)	(15000)
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	Otrzymane odsetki od pożyczki netto	6227	346
Euro Styl S.A.	Udzielona pożyczka	90000	55000
Euro Styl S.A.	Spłacona pożyczka	(108000)	(680)
Euro Styl S.A.	Otrzymane odsetki od pożyczki netto	2896	2399
Sento S.A. (w tym Sento 22 sp. z o.o.)	Udzielona pożyczka	19000	113827
Sento S.A. (w tym Sento 22 sp. z o.o.)	Spłacona pożyczka	(108380)	(24447)
Sento S.A. (w tym Sento 22 sp. z o.o.)	Otrzymane odsetki od pożyczki netto	4932	1648
Dom Development Kraków sp. z o.o.	Udzielona pożyczka	90200	0
Dom Development Kraków sp. z o.o.	Spłacona pożyczka	(21350)	0
Dom Development Kraków sp. z o.o.	Otrzymane odsetki od pożyczki netto	2760	0
Dom Development Kraków 12 sp. z o.o.	Udzielona pożyczka	0	0
Dom Development Kraków 12 sp. z o.o.	Spłacona pożyczka	(8050)	0
Dom Development Kraków 12 sp. z o.o.	Otrzymane odsetki od pożyczki netto	673	0

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WPŁACAJĄCY KAPITAŁ DO SPÓŁEK ZALEŻNYCH:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	Zwrot dopłaty do kapitału * )	(28000)	0
M2 Biuro sp. z o.o.	Dopłata do kapitału * )	0	(750)

* ) wpłata kapitału zakładowego oraz dopłata do kapitałów spółek zależnych zostały ujęte w bilansie w pozycji „Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu”.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO NABYWAJĄCY UDZIAŁY/ AKCJE OD SPÓŁEK ZALEŻNYCH:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Dom Development Kraków sp. z o.o.	Nabycie akcji Sento S.A.	2196	0

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO UDZIELAJĄCY ZALICZEK:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Dom Development Grunty sp. z o.o.	Zaliczka (netto) przekazana w celu nabycia gruntu	(9871)	8666
Dom Land sp. z o.o.	Zaliczka (netto) przekazana w celu nabycia gruntu	10938	(7915)
Woodsford Consulting Limited	Zaliczki (netto) na poczet usług konsultingowych	0	580
Hansom Property Company Limited	Zaliczki (netto) na poczet usług konsultingowych	0	1120

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO ROZLICZAJĄCY KAUCJE:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Dom Construction sp. z o.o.	Zatrzymane kaucje gwarancyjne	4252	653

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WYPŁACAJACY DYWIDENDĘ:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Groupe Belleforêt S.à r.l	Dywidenda wypłacona	148637	141559

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO OTRZYMUJĄCY DYWIDENDĘ

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Euro Styl S.A.	Dywidenda otrzymana	79183	82836
Dom Construction sp. z o.o.	Dywidenda otrzymana	33859	17537
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	Dywidenda otrzymana	0	9272
Dom Development Kredyty sp. z o.o.	Dywidenda otrzymana	4234	2963

* ) dopłata do kapitałów spółek zależnych zostały ujęte w bilansie w pozycji „Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu”. Transakcje między podmiotami powiązanymi odbywają się na zasadach rynkowych.

SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki

	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2022	31.12.2021
	Należności od podmiotów powiązanych	Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych
Saldo razem	368713	314259	70490	18756
Jednostki zależne	354667	311967	70069	16873
Dom Development Grunty sp. z o.o.	0	12142	0	0
Dom Development Wrocław sp. z o.o. dopłaty do kapitału* )	47000	75000	0	0
Dom Development Wrocław sp. z o.o. udzielone pożyczki	140000	25000	0	0
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	1326	295	0	0
Euro Styl S.A. udzielone pożyczki	90000	108000	0	0
Euro Styl S.A.	1721	687	0	0
Euro Styl Construction sp. z o.o.	6	0	0	0
Dom Development Kredyty sp. z o.o.	175	0	0	0
Dom Construction sp. z o.o.	655	1311	65164	16220
Dom Construction sp. z o.o. kaucje	0	0	4905	653
Issogne sp. z o.o.	3	0	0	0
Sento S.A. udzielone pożyczki	0	89380	0	0
Sento S.A.	53103	0	0	0
Dom Development Kraków sp. z o.o. udzielone pożyczki	73045	0	0	0
Dom Development Kraków sp. z o.o.	607	0	0	0
Dom Development Kraków 21 sp. z o.o. sp. k.	62	0	0	0
Dom Development Kraków 2 sp. z o.o. sp. k.	9	0	0	0
Nestobud sp. z o.o.	549	0	0	0
Pozostałe podmioty	14046	2292	421	1883
Dom Land sp. z o.o.	13554	100	0	0
Hansom Property Company Limited	0	1120	135	143
Woodsford Consulting Limited	0	580	145	0
Doradztwo w zakresie infrastruktury technicznej Rafał Kierski	492	492	141	1740

7.44 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI

OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI WYNIKAJĄCE Z OPCJI NABYCIA UDZIAŁÓW NIEKONTROLUJĄCYCH W SENTO S.A.

W dniu 1 lipca 2021 roku Spółka nabyła pakiet kontrolny (77%) akcji spółki Sento S.A..Jednocześnie, na podstawie umowy nabycia tych akcji, pozostałe 23% akcji zostało objęte opcjami put i call. Zgodnie z postanowieniami ww. umowy, Spółka posiadała opcję call na akcje (tzw. Bad Leavera) wykonywalną w dowolnym momencie, jeżeli udziałowiec mniejszościowy zakończy współpracę z Sento S.A., co oznacza iż otrzymanie akcji Spółki przez udziałowca mniejszościowego poprzez realizację „zwykłej” opcji call/put możliwe jest tylko gdy będzie on kontynuować współpracę z Sento S.A. do okresu gdy „zwykła” opcja put/call stanie się wykonywalna. Oznacza to, iż w „zwykłej” opcji put/call zawarty był element świadczenia pracowniczego dla udziałowca mniejszościowego stanowiącego płatność opartą na akcjach rozliczaną w instrumentach kapitałowych (tj. akcjach Spółki) i że objęty on jest zakresem MSSF 2. Na dzień 1 lipca 2021 r. wartość transakcji płatności w formie akcji zgodnie z MSSF 2 została ustalona na 9 933 tys. zł. W związku z rozliczeniem z Bad Leverem, który posiadał największy pakiet akcji (bezpośrednio i pośrednio), wygasły opcje mające charakter equity-settled share-based-payment, więc zgodnie z MSSF 2 transakcja pozostała ujęta w sposób neutralny dla kapitałów i wyniku Spółki. Jak opisano w nocie 7.8, w marcu 2022 r. miało miejsce zbycie akcji Sento S.A. przez dotychczasowych akcjonariuszy mniejszościowych (których dotyczyły ww. opcje) na rzecz Dom Development Kraków Sp. z o.o. oraz samej spółki Sento S.A., ze zrzeczeniem się przez nich wszystkich roszczeń. Rozliczenie nabycia/wygaśnięcia opcji z akcjonariuszami innymi niż Bad Leaver, stanowi transakcję nieistotną. W związku z nabyciem pozostałych 23% akcji Sento S.A. od dotychczasowych akcjonariuszy mniejszościowych, zawarte zostały z nimi porozumienia, w wyniku których wygasły uprawnienia do realizacji tych opcji przez akcjonariuszy mniejszościowych wraz ze zrzeczeniem się przez nich wszelkich roszczeń. Mając na uwadze powyższe zdarzenia, w tym realizację warunku „Bad Leaver”, oraz zasadę istotności, ww. opcje wygasły i opisana wyżej, ustalona wartość rozliczenia płatności w formie akcji pozostaje bez wpływu na salda kapitałów oraz rachunek zysków i strat. Wraz z nabyciem przez Sento S.A. akcji własnych (w celu ich umorzenia) od Reno Sp z o.o., Spółka zawarła jednocześnie porozumienie z tym udziałowcem mniejszościowym, na podstawie którego, w zamian za zrzeczenie się roszczenia wynikającego z oferty opcji Put zapisanej w umowie z dnia 1 lipca 2021 r., Spółka zobowiązała się do zapłaty na rzecz Reno Sp. z o.o. wynagrodzenia w kwocie 3 902 tys. zł. Wynagrodzenie to zostało odniesione do rachunku zysków i strat.

PLAN MOTYWACYJNY – PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

Na dzień 31 grudnia 2022 r., po wykonaniu wszystkich opcji Programu IV i ustanowieniu Programu VII, w Spółce istniały dwa aktywne Programy Opcji Menedżerskich przyjęte w ramach Planu Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spółki.

*) Opcje na akcje w ramach Programu VII wykazują wykonanie opcji na dzień 31 grudnia 2022 roku, pomimo że żadne akcje wyemitowane w ramach wykonania tych opcji nie zostały jeszcze na ten dzień zarejestrowane przez Sąd. Więcej informacji na temat wykonania opcji na akcje w ramach Programu VII znajdują się w dalszej części noty.

Aktywne programy opcji menedżerskich na dzień 31 grudnia 2022 r.

Program V Opcji Menedżerskich

29 listopada 2019 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu V Opcji Menedżerskich dla Pana Mikołaja Konopki - Członka Zarządu, dotyczącego 250 000 akcji Dom Development S.A. („Program V”). Zgodnie z Programem V pan Mikołaj Konopka otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 250 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 50,00 złotych za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie limitowana do 50 000 akcji w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia 2021 roku, z tym że opcje niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2029 roku.

PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

Nazwa Programu	31.12.2022	31.12.2021
	Opcje w ramach programu (liczba akcji)	Opcje przyznane (liczba akcji)
Program IV	500 000	500 000
Program V	250 000	250 000
Program VII *)	250 000	250 000

Program VII Opcji Menedżerskich

4 października 2022 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu VII Opcji Menedżerskich dla Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora Finansowego, dotyczących 250 000 akcji Dom Development S.A. („Program VII”). Zgodnie z Programem VII, pan Leszek Stankiewicz otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 250 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 50,00 złotych za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie limitowana do 50 000 akcji w roku kalendarzowym, począwszy od 2022 roku z tym, że opcje niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2032 roku.

Przyznanie nowych opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka przyznała opisane wyżej nowe opcje na akcje w ramach Programu VII Opcji Menedżerskich.

Wykonanie opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W dniu 27 stycznia 2022 roku Zarząd podwyższył kapitał zakładowy Spółki w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AE, oraz 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AF. Cena emisyjna akcji serii AE została ustalona na 35,00 zł za jedną akcję a cena emisyjna akcji serii AF została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. Szczegóły odtyczące emisji akcji serii AE i AF zostały szerzej opisane w nocie 7.15. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 2 marca 2022 roku. Zostały one dopuszczone i wprowadzone do obrotu giełdowego na Głównym Rynku GPW w dniu 10 czerwca 2022 r.

W dniu 19 grudnia 2022 roku Zarząd podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AG. Cena emisyjna akcji serii AG została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. Emisja akcji serii AG nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu, uczestnika Programu VII Opcji Menedżerskich, (co zostało szerzej opisane w nocie 7.15). W dniu 29 grudnia Zarząd podjął uchwałę w sprawie przydzielenia ww. akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi. Do dnia 31 grudnia 2022 r. akcje te nie zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje te zostały zarejestrowane przez ww. sąd w dniu 26 stycznia 2023 roku.

Wygaśnięcie opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. nie wygasły żadne opcje na akcje.

Opcje na akcje przydzielone i możliwe do realizacji na poszczególne dni bilansowe oraz zmiany w prezentowanych okresach

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
	Ilość	Całkowita cena realizacji
Opcje niezrealizowane na początek okresu	250 000	11 000
Opcje przyznane w okresie	250 000	12 500
Opcje wygasłe w okresie	-	-
Opcje zrealizowane w okresie **)	200 000	8 500
Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną akcję (PLN/akcja)	42,50	41,67
Opcje niezrealizowane na koniec okresu	300 000	15 000
Opcje możliwe do zrealizowania na początek okresu	150 000	6 000
Opcje możliwe do zrealizowania na koniec okresu	-	-

) Powyższe zestawienie nie obejmuje opcji na akcje Spółki które wynikały z opcji nabycia udziałów niekontrolujących w Sento S.A., ponieważ zarówno ilość akcji Spółki jak i wartość wykonania opcji były zmienne w czasie.
*) Opcje zrealizowania w okresie zawierają również opcje na akcje serii AG, które do dnia 31 grudnia 2022 roku nie były zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje serii AG zostały zarejestrowane przez ww. sąd w dniu 26 stycznia 2023 roku.

KOSZT OPCJI MENEDŻERSKICH ODNIESIONY DO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT I DO KAPITAŁÓW WŁASNYCH

W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2022 i 2021 roku do rachunku zysków i strat oraz na kapitał zapasowy odniesiono odpowiednio 5 393 tys. zł. oraz 1 701 tys. zł z tytułu przyznanych opcji menedżerskich.

WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI

WYNAGRODZENIA KLUCZOWEJ KADRY MENEDŻERSKIEJ

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
ZARZĄD
Wynagrodzenie	16 613	12 675
Świadczenia pozapłacowe	230	360
Wynagrodzenie razem	16 843	13 035
RADA NADZORCZA
Wynagrodzenie	1 322	1 266
Świadczenia pozapłacowe	67	43
Wynagrodzenie razem	1 389	1 309

Powyższa tabela nie uwzględnia kosztu programu opcji menadżerskich, który w latach zakończonych 31 grudnia 2022 r. i 2021 r. wyniósł odpowiednio 5 393 tys. zł. oraz 1 701 tys. zł. Składy Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2022 r. przedstawione są w nocie 7.49.# UMOWY ZAWARTE MIĘDZY SPÓŁKĄ A OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI, PRZEWIDUJĄCE REKOMPENSATĘ W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI LUB ZWOLNIENIA Z ZAJMOWANEGO STANOWISKA

Członkowie Zarządu Spółki wynagradzani są na podstawie uchwał Rady Nadzorczej. Żadnemu z członków Zarządu Spółki nie przysługuje rekompensata w przypadku rezygnacji z zajmowanego stanowiska. Zgodnie z uchwałami Rady Nadzorczej, Członkom Zarządu: Jarosławowi Szanajcy, Małgorzacie Kolarskiej, Leszkowi Stankiewiczowi oraz Mikołajowi Konopce, w razie odwołania z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków albo niepowołania do pełnienia funkcji Członka Zarządu na kolejną kadencję, przysługuje świadczenie pieniężne w wysokości 6-krotności wynagrodzenia miesięcznego.

7.46 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

	31.12.2022	31.12.2021
Gwarancje	21 359	17 324
Poręczenia	6 571	14 655
Razem	27 930	31 979

Ponadto niektóre zobowiązania Spółki zabezpieczone są wekslami:

ZABEZPIECZENIA ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI

	31.12.2022	31.12.2021
Weksle, w tym:
UNIOA TU SA	3 900	1 400
Razem	3 900	1 400

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU 48 DOM DEVELOPMENT S.A.

7.47 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka nie była stroną istotnych postępowań sądowych.

7.48 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2021

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A. w dniu 30 czerwca 2022 r. zatwierdziło przedstawione przez Zarząd sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 r., sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2021 roku oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy udzieliło Zarządowi absolutorium za 2021 rok.

7.49 ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI

ZARZĄD

W roku 2022 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Zarządu Spółki. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Zarząd spółki Dom Development S.A. liczył 5 Członków:
* Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu
* Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu
* Leszek Stankiewicz – Wiceprezes Zarządu
* Terry Roydon – Członek Zarządu
* Mikołaj Konopka – Członek Zarządu

W związku z wygaśnięciem w dniu 30 czerwca 2022 r. mandatów członków Zarządu Spółki Dom Development S.A., Groupe Belleforêt S.à r.l. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Luksemburgu, działając na podstawie pkt 6.2.2 Statutu Dom Development S.A., powołała z dniem 30 czerwca 2022 r.:
* Pana Jarosława Szanajcę na Członka i Prezesa Zarządu Spółki,
* Pana Leszka Stankiewicza na Członka i Wiceprezesa Zarządu Spółki oraz
* Pana Terry’ego Roydona na Członka Zarządu Spółki.

Ponadto, w dniu 30 czerwca 2022 r. Rada Nadzorcza Spółki powołała Panią Małgorzatę Kolarską na Członka i Wiceprezesa Zarządu Spółki oraz Pana Mikołaja Konopkę na Członka Zarządu Spółki. Wszyscy Członkowie Zarządu zostali powołani na wspólną trzyletnią kadencję.

RADA NADZORCZA

W roku 2022 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Rady Nadzorczej Spółki. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Rada Nadzorcza spółki Dom Development S.A. liczyła 7 Członków:
* Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej
* Janusz Zalewski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
* Marek Moczulski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej (Członek niezależny)
* Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej
* Markham Dumas – Członek Rady Nadzorczej
* Dorota Podedworna-Tarnowska – Członek Rady Nadzorczej (Członek Niezależny)
* Krzysztof Grzyliński – Członek Rady Nadzorczej (Członek Niezależny).

W związku z wygaśnięciem w dniu 30 czerwca 2022 r. mandatów członków Rady Nadzorczej Spółki Dom Development S.A., Groupe Belleforêt S.à r.l. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Luksemburgu, działając na podstawie pkt 7.4 Statutu Dom Development S.A., powołała z dniem 30 czerwca 2022 r.
* Pana Janusza Zalewskiego na Członka i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Spółki oraz
* Pana Grzegorza Kiełpsza, Pana Markhama Dumas i Pana Marka Spiteri na Członków Rady Nadzorczej.

Ponadto w dniu 30 czerwca 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki Dom Development S.A. powołało Panią Dorotę Podedworną-Tarnowską, Pana Marka Moczulskiego oraz Pana Krzysztofa Grzylińskiego w skład Rady Nadzorczej Spółki. Wszyscy Członkowie Rady Nadzorczej zostali powołani na wspólną trzyletnią kadencję. W dniu 30 czerwca 2022 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie pkt 7.1. Statutu Spółki, wybrała na Przewodniczącego Rady Nadzorczej Pana Grzegorza Kiełpsza oraz na Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Pana Marka Moczulskiego.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU 49 DOM DEVELOPMENT S.A.

7.50 DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ SPÓŁKI

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. miały miejsce następujące istotne zmiany dotyczące portfela realizowanych przez Spółkę inwestycji deweloperskich na rynku warszawskim:

BUDOWY ROZPOCZĘTE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2022 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2022 R.:

PROJEKT	LOKALIZACJA	LICZBA MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH
Apartamenty Solipska etap 1	Warszawa	96
Apartamenty Solipska etap 2	Warszawa	91
Dom na Służewcu	Warszawa	108
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 4 faza 2	Warszawa	172
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 11 faza 1	Warszawa	148
I KWARTAŁ 2022		615
Apartamenty Białej Koniczyny etap 1	Warszawa	129
Apartamenty Koło Parków	Warszawa	133
Osiedle Jagiellońska	Warszawa	134
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 4 faza 3	Warszawa	71
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 4 faza 4	Warszawa	85*)
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 4 faza 5	Warszawa	44*)
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 4 faza 6	Warszawa	125*)
II KWARTAŁ 2022		721
Osiedle Przystanek Międzylesie etap 1	Warszawa	110
III KWARTAŁ 2022		110
Dzielnica mieszkaniowa Metro Zachód etap 5 faza 1-4	Warszawa	397
IV KWARTAŁ 2022		397
RAZEM		1 843

*) Wzrost liczby lokali w związku z dostosowaniem struktury mieszkań do warunków rynkowych, w stosunku do danych przedstawionych w śródrocznym sprawozdaniu finansowym Spółki za okres sześciu miesięcy zakończony 30 czerwca 2022 r.

BUDOWY ZAKOŃCZONE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2022 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2022 R.:

PROJEKT	LOKALIZACJA	LICZBA MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH
Osiedle Wilno V etap 2	Warszawa	213
Stacja Grochów etap 2	Warszawa	106
Apartamenty Służewiec	Warszawa	37
II KWARTAŁ 2022		356
Stacja Grochów etap 4	Warszawa	159
Osiedle Wilno IV etap 3	Warszawa	154
Rezydencja Stanisława Augusta	Warszawa	125
III KWARTAŁ 2022		438
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 3 faza 1	Warszawa	145
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 3 faza 2	Warszawa	153
Osiedle Wilno IV etap 5	Warszawa	158
Osiedle Urbino etap 1	Warszawa	124
IV KWARTAŁ 2022		580
RAZEM		1374

Ponadto, w okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. w ramach Grupy Kapitałowej Dom Development S.A., poprzez podmioty zależne prowadzono projekty deweloperskie na rynku wrocławskim, trójmiejskim oraz krakowskim.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU 50 DOM DEVELOPMENT S.A.

INFORMACJA NA TEMAT PRZEKAZAŃ LOKALI MIESZKALNYCH I LOKALI USŁUGOWYCH

Liczba lokali mieszkalnych i lokali usługowych przekazanych klientom w okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. przedstawia poniższa tabela:

LICZBA PRZEKAZANYCH MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH	2022	2021
I kwartał (01.01.-31.03)	829	906
II kwartał (01.04-30.06)	465	295
III kwartał (01.07-30.09)	241	141
IV kwartał (01.10-31.12)	386	456
Razem	1 921	1 798

7.51 ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ

PODPISANIE UMOWY PROGRAMOWEJ EMISJI OBLIGACJI

W dniu 7 lutego 2023 r. Zarząd Dom Development S.A. podjął uchwałę nr 04/02/23, zgodnie z którą wyraził zgodę na ustanowienie przez Spółkę programu emisji obligacji Dom Development S.A. o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów zł., rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Ponadto Zarząd Spółki wyraził zgodę na zawarcie przez Spółkę z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie umowy emisyjnej, w związku z tym programem („Umowa Emisyjna”). W dniu 7 lutego 2023 r. Spółka zawarła z mBank S.A. Umowę Emisyjną, zgodnie z którą obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych serii, w czasie nieokreślonym od podpisania Umowy Emisyjnej.

Obligacje emitowane w ramach Programu będą:
* emitowane (a) w trybie art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach („Ustawa o Obligacjach”), tj. w trybie oferty publicznej papierów wartościowych, o której mowa w Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 r. w sprawie prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych lub dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchyleniem dyrektywy 2003/71/WE („Rozporządzenie Prospektowe”), z wyłączeniem obowiązku publikacji prospektu zgodnie z art. 1 ust. 4 lit. a) Rozporządzenia Prospektowego lub art. 1 ust. 4 lit. b) Rozporządzenia Prospektowego; albo (b) art. 33 pkt 2 Ustawy o Obligacjach, tj. w trybie oferty innej niż oferta publiczna papierów wartościowych, o której mowa w Rozporządzeniu Prospektowym, skierowanej wyłącznie do jednego inwestora;
* zwykłymi, niezabezpieczonymi obligacjami na okaziciela;
* posiadały termin zapadalności do 60 miesięcy;
* oprocentowane według stałej lub zmiennej stopy procentowej;
* w dniu emisji zdematerializowane (zarejestrowane) w depozycie papierów wartościowych prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. pod warunkiem wprowadzenia ich do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. albo zarejestrowane w takim depozycie za pośrednictwem agenta emisji oraz wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. w określonym terminie od dnia emisji.# SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Umowa Emisyjna przewiduje także możliwość zawarcia umowy gwarancyjnej do każdej z serii obligacji emitowanych w ramach przedmiotowego Programu, na podstawie której mBank S.A. zobowiąże się do objęcia obligacji danej serii w ramach Programu, na zasadach wskazanych w umowie gwarancyjnej. Również w dniu 7 lutego 2023 roku pomiędzy Dom Development S.A. i mBank S.A. została zawarta Umowa o wykonywanie funkcji Agenta Emisji w związku z emisją obligacji emitowanych w ramach programu emisji do kwoty 400 milionów zł.

ZAWARCIE ANEKSU DO UMOWY KREDYTOWEJ

W dniu 8 lutego 2023 r. pomiędzy PKO Bank Polski S.A. oraz Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty Aneks nr 4 do umowy kredytu odnawialnego w rachunku bieżącym z dnia 27 lipca 2015 roku. Na podstawie tego aneksu wysokość kredytu została zwiększona z kwoty 150 000 tys. zł. na 200 000 tys zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do niezmienionej wysokości 50 000 tys. zł. Okres obowiązywania umowy został wydłużony do 26 lutego 2027 r.

ZWIĘKSZENIE OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW W SPÓŁCE PRZEZ PTE ALLIANZ POLSKA S.A. W WYNIKU POŁĄCZENIA

W dniu 10 stycznia 2023 roku Spółka otrzymała od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. (dalej „PTE Allianz Polska S.A.”) zawiadomienie z dnia 5 stycznia 2023 roku, z informacją że PTE Allianz Polska S.A., zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym oraz Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, w wyniku połączenia w dniu 30 grudnia 2022 roku ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna, zarządzającą Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, zwiększyło łączny udział przedmiotowych funduszy w kapitale zakładowym Spółki do 9,80%.

REJESTRACJA AKCJI SPÓŁKI SERII AG

W dniu 26 stycznia 2023 roku Sąd Rejonowy dla M. St. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego dokonał rejestracji akcji serii AG.

REALIZACJA OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI

W dniu 6 lutego 2023 roku Zarząd podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AH, o wartości nominalnej 1,00 zł każda, oraz emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AI, o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Cena emisyjna akcji serii AH i AI została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. Emisja akcji serii AE oraz serii AF nastąpi w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii AH oraz serii AI w ramach kapitału docelowego jest umożliwienie Spółce wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z:
* Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, dotyczącego 250 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.44).
* Programu VII Opcji Menedżerskich dla Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu, dotyczącego 250 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.44).

7.52 PROGNOZY

Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarówno w odniesieniu do podmiotu dominującego, jak i Grupy.

7.53 INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych (w tym skonsolidowanych sprawozdań finansowych) Spółki. Sprawozdania finansowe za rok 2022 oraz za rok 2021 zostały zbadane przez firmę PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o.o. Audyt sp.k. oraz inne jednostki powiązane z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o.o. Audyt sp.k.. Wypłacone lub należne wynagrodzenie za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku i dnia 31 grudnia 2021 roku w podziale na rodzaje usług:

RODZAJ USŁUGI	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Badanie sprawozdań finansowych	260	235
Przegląd półrocznych sprawozdań finansowych	130	90
Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i rady nadzorczej	30	30
Razem	420	355

PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o. o. Audyt sp.k. świadczy także usługi badania pakietu konsolidacyjnego sporządzanego na cele konsolidacji jednostki dominującej Groupe Belleforêt S.à r.l.. Wynagrodzenie ustalone za tą usługę wynosi 6 150 EUR rocznie, i stanowi koszt ponoszony przez Groupe Belleforêt S.à r.l., który nie jest ujmowany w powyższym zestawieniu.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU 52 DOM DEVELOPMENT S.A.

7.54 WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO

Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi następujące dane finansowe Spółki zostały przeliczone na EURO:

WYBRANE DANE Z BILANSU

	31.12.2022 tys. EURO	31.12.2021 tys. EURO
Aktywa obrotowe razem	473 102	556 019
Aktywa razem	663 560	659 731
Kapitał własny razem	288 073	266 430
Zobowiązania długoterminowe	72 977	88 871
Zobowiązania krótkoterminowe	302 510	304 430
Zobowiązania razem	375 487	393 301
Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy	4,6899	4,5994

WYBRANE DANE Z RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

	01.01-31.12.2022 tys. EURO	01.01.-31.12.2021 tys. EURO
Przychody ze sprzedaży	301 753	269 795
Zysk brutto ze sprzedaży	98 607	82 589
Zysk na działalności operacyjnej	65 983	53 021
Zysk brutto	93 146	77 521
Zysk netto	79 706	67 016
Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy	4,6883	4,5775