Dom Development S.A. — Annual Report (ESEF) 2022

Mar 16, 2023

```markdown

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

SPIS TREŚCI

1 ZATWIERDZENIE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI 4
2 SKONSOLIDOWANY BILANS 5
3 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT 6
4 SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW 7
5 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH 8
6ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM 9
7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 10

7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOMINUJĄCEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ORAZ O GRUPIE 11
7.2 PODSTAWA SPORZĄDZENIA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 15
7.3 OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI 15
7.4 ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI 17
7.5 KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW 21
7.6 WARTOŚCI NIEMATERIALNE 22
7.7 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE 23
7.8 NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE 23
7.9 ZAPASY 24
7.10 NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI 24
7.11 POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE 25
7.12 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE 25
7.13 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY 26
7.14 KAPITAŁ ZAKŁADOWY 26
7.15 NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ 28
7.16 DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH 29
7.17 DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU 29
7.18 KREDYTY 29
7.19 OBLIGACJE 31
7.20 ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI 32
7.21 REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO 32
7.22 REZERWY DŁUGOTERMINOWE 33
7.23 POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE 33
7.24 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU 33
7.25 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA 34
7.26 REZERWY KRÓTKOTERMINOWE 34
7.27 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW 35
7.28 ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA 35
7.29 AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE 35
7.30 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM 36
7.31 ZYSK NA AKCJĘ 39
7.32 PODATEK DOCHODOWY 39
7.33 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA 40
7.34 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY 42
7.35 KOSZTY WEDŁUG RODZAJU 42
7.36 KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE 42
7.37 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE 43
7.38 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE 43
7.39 PRZYCHODY FINANSOWE 43
7.40 KOSZTY FINANSOWE 44
7.41 KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK 44
7.42 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI 44
7.43 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI 45
7.44 WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI 48
7.45 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE 48
7.46 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R. 49
7.47 ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ PODMIOTU DOMINUJĄCEGO GRUPY 49
7.48 DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ GRUPY 50
7.49 ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ 52
7.50 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2021 53
7.51 PROGNOZY 53
7.52 INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH 54
7.53 WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO 54

1 ZATWIERDZENIE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku, na które składa się:
* skonsolidowany bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2022 roku,
* skonsolidowany rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
* skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
* skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych, za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
* skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
* dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Dom Development S.A. w dniu 15 marca 2023 roku.

Zarząd Dom Development S.A. oświadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy, niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok 2022 i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. oraz jej wynik finansowy.

Jarosław Szanajca
Prezes Zarządu

Leszek Stankiewicz
Wiceprezes Zarządu

Małgorzata Kolarska
Wiceprezes Zarządu

Mikołaj Konopka
Członek Zarządu

Terry R. Roydon
Członek Zarządu

2 SKONSOLIDOWANY BILANS

AKTYWA	Nota	31.12.2022	31.12.2021
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	7.6	20 535	20 193
Rzeczowe aktywa trwałe	7.7	47 113	35 266
Aktywo z tytułu podatku odroczonego	7.21	52 721	31 583
Należności długoterminowe	7.8	8 817	11 499
Nieruchomości inwestycyjne		22 887	-
Pozostałe aktywa długoterminowe	7.23	23 235	11 652
AKTYWA TRWAŁE RAZEM		175 308	110 193
Aktywa obrotowe
Zapasy	7.9	3 442 969	3 025 168
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	7.10	87 679	66 685
Pozostałe aktywa obrotowe	7.11	7 549	5 174
Należności z tytułu podatku dochodowego	7.32	3 052	822
Krótkoterminowe aktywa finansowe	7.12	91 163	62 560
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	7.13	304 236	607 041
AKTYWA OBROTOWE RAZEM		3 936 648	3 767 450
AKTYWA RAZEM		4 111 956	3 877 643

KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA	Nota	31.12.2022	31.12.2021
Kapitał własny
Kapitał zakładowy	7.14	25 548	25 398
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	7.15	264 208	258 358
Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)		670 640	626 738
Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych		16 444	7 647
Kapitał rezerwowy z tytułu obowiązku wykupu udziałów niekontrolujących		-	(10 568)
Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego		510	510
Niepodzielony wynik finansowy		435 864	332 367
Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej		1 413 214	1 240 450
Udziały niekontrolujące		59	8 728
KAPITAŁ WŁASNY RAZEM		1 413 273	1 249 178
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty – część długoterminowa	7.18	-	31 414
Obligacje – część długoterminowa	7.19	260 000	310 470
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	7.21	34 005	26 952
Rezerwy długoterminowe	7.22	36 032	26 573
Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa	7.24	30 321	21 014
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	7.23	80 005	106 260
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE RAZEM		440 363	522 683
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i
```# GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
## SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

3 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

Nota	Rok zakończony 31.12.2022	Rok zakończony 31.12.2021
Przychody ze sprzedaży	2 419 308	1 897 491
Koszt własny sprzedaży	(1 663 537)	(1 272 307)
Zysk brutto ze sprzedaży	755 771	625 184
Koszty sprzedaży	(76 536)	(67 062)
Koszty ogólnego zarządu	(157 321)	(126 842)
Pozostałe przychody operacyjne	18 130	5 648
Pozostałe koszty operacyjne	(38 505)	(23 875)
Zysk na działalności operacyjnej	501 539	413 053
Przychody finansowe	23 291	6 175
Koszty finansowe	(12 210)	(13 743)
Zysk brutto	512 620	405 485
Podatek dochodowy	(102 323)	(80 233)
Zysk netto z działalności kontynuowanej	410 297	325 252
Zysk netto z działalności zaniechanej *)	-	-
Zysk netto	410 297	325 252
Zysk netto przypadający na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej	410 264	327 130
Udziały niekontrolujące	33	(1 878)
Zysk na jedną akcję zwykłą przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Podstawowy (w PLN)	16,07	12,89
Rozwodniony (w PLN)	16,04	12,81

*) W roku 2022 oraz 2021 Grupa nie zaniechała żadnej działalności
Wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczono inaczej.

4 SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

	Rok zakończony 31.12.2022	Rok zakończony 31.12.2021
Zysk netto	410 297	325 252
Inne całkowite dochody:
Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływów pieniężnych	10 861	13 874
Pozycje, które będą odniesione do rachunku zysków i strat	10 861	13 874
Pozycje, które nie będą odniesione do rachunku zysków i strat	-	-
Inne całkowite dochody, przed opodatkowaniem	10 861	13 874
Podatek dochodowy dotyczący innych całkowitych dochodów, które odniesione będą na rachunek zysków i strat	(2 064)	(2 636)
Inne całkowite dochody netto	8 797	11 238
Całkowite dochody netto	419 094	336 490
Całkowite dochody netto przypadające na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej	419 061	338 368
Udziały niekontrolujące	33	(1 878)

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

5 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Nota	Rok zakończony 31.12.2022	Rok zakończony 31.12.2021
	Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
	Zysk przed opodatkowaniem	512 620
	Korekta o pozycje:
	Amortyzacja	16 507
	(Zysk)/strata z tytułu różnic kursowych	1 205
	(Zysk)/strata na inwestycjach	1 440
	Koszty/(przychody) finansowe z tytułu odsetek	8 960
	Koszty z tytułu wyceny programów opcji menedżerskich	5 393
	Zmiany w kapitale obrotowym:
	Zmiany stanu rezerw	13 209
	Zmiany stanu zapasów	(191 939)
	Zmiany stanu należności	(11 444)
	Zmiany stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem kredytów i obligacji	23 716
	Zmiany stanu rozliczeń międzyokresowych i przychodów przyszłych okresów	(56 162)
	Inne korekty	(1 316)
	Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej	322 189
	Odsetki otrzymane	8 201
	Odsetki zapłacone	(17 130)
	Zapłacony podatek dochodowy	(109 677)
	Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	203 583
	Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
	Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	2 584
	Wpłaty z tytułu udzielonych pożyczek	-
	Inne wpływy/(wydatki) z aktywów finansowych	24 000
	Wydatki z tytułu udzielonych pożyczek	(412)
	Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	(29 327)
	Nabycie aktywów finansowych i dopłaty do kapitału	(212 635)
	Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej	(215 790)
	Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
	Wpływy z tytułu emisji akcji (realizacje opcji na akcje)	8 500
	Wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów	113 409
	Wpływy z emisji dłużnych papierów wartościowych	-
	Wydatki z tytułu spłaty kredytów	(87 591)
	Wydatki z tytułu wykupu dłużnych papierów wartościowych	(56 298)
	Wydatki z tytułu podziału zysku (dywidenda)	(268 258)
	Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu	(360)
	Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej	(290 598)
	Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	(302 805)
	Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	607 041
	Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	304 236

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

6 ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM

Rok zakończony 31.12.2022

	Kapitał zakładowy	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)	Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego	Kapitał rezerwowy z tyt. obowiązku wykupu udziałów niekontrol.	Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych	Niepodzie-lony wynik finansowy	Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej	Udziały niekontro-lujące	Kapitał własny razem
Saldo na dzień 1 stycznia 2022	25 398	258 358	626 738	510	(10 568)	7 647	332 367	1 240 450	8 728	1 249 178
Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje (nota 7.14, 7.15)	150	5 850	-	-	-	-	-	6 000	-	6 000
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego (nota 7.17)	-	-	38 509	-	-	-	(38 509)	-	-	-
Dywidenda dla akcjonariuszy (nota 7.17)	-	-	-	-	-	-	(268 258)	(268 258)	-	(268 258)
Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje (nota 7.43)	-	-	5 393	-	-	-	-	5 393	-	5 393
Udziały niekontrolujące i kapitał rezerwowy powstałe w wyniku nabycia spółki zależnej (nota 7.1)	-	-	-	-	10 568	-	-	10 568	(8 702)	1 866
Zysk netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	-	-	-	410 264	410 264	33	410 297
Inne całkowite dochody netto	-	-	-	-	-	8 797	-	8 797	-	8 797
Całkowite dochody netto	-	-	-	-	-	8 797	410 264	419 061	33	419 094
Zwiększenie/(zmniejszenie) kapitału własnego	150	5 850	43 902	-	10 568	8 797	103 497	172 764	(8 669)	164 095
Saldo na dzień 31 grudnia 2022	25 548	264 208	670 640	510	-	16 444	435 864	1 413 214	59	1 413 273

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

Rok zakończony 31.12.2021

	Kapitał zakładowy	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)	Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego	Kapitał rezerwowy z tyt. obowiązku wykupu udziałów niekontrol.	Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych	Niepodzie-lony wynik finansowy	Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej	Udziały niekontro-lujące	Kapitał własny razem
Saldo na dzień 1 stycznia 2021	25 218	251 038	614 804	510	-	(3 591)	269 454	1 157 433	38	1 157 471
Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje	180	7 320	-	-	-	-	-	7 500	-	7 500
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego	-	-	10 233	-	-	-	(10 233)	-	-	-
Dywidenda dla akcjonariuszy (nota 7.17)	-	-	-	-	-	-	(253 984)	(253 984)	-	(253 984)
Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje (nota 7.43)	-	-	1 701	-	-	-	-	1 701	-	1 701
Udziały niekontrolujące i kapitał rezerwowy powstałe w wyniku nabycia spółki zależnej	-	-	-	-	(10 568)	-	-	(10 568)	10 568	-
Zysk netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	-	-	-	327 130	327 130	(1 878)	325 252
Inne całkowite dochody netto	-	-	-	-	-	11 238	-	11 238	-	11 238
Całkowite dochody netto	-	-	-	-	-	11 238	327 130	338 368	(1 878)	336 490
Zwiększenie/(zmniejszenie) kapitału własnego	180	7 320	11 934	-	(10 568)	11 238	62 913	83 017	8 690	91 707
Saldo na dzień 31 grudnia 2021	25 398	258 358	626 738	510	(10 568)	7 647	332 367	1 240 450	8 728	1 249 178

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOMINUJĄCEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ORAZ O GRUPIE

PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOMINUJĄCEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.

• Nazwa jednostki: Dom Development S.A.
• Siedziba: Plac Piłsudskiego 3, 00-078 Warszawa, Polska
• Forma prawna: Spółka Akcyjna
• Państwo rejestracji: Polska
• Adres zarejestrowania biura jednostki: Plac Piłsudskiego 3, 00-078 Warszawa
• Podstawowe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej: Polska

Dominującą spółką Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. („Grupa”) jest Spółka Akcyjna Dom Development S.A. („Spółka”/„jednostka dominująca”) wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.

Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków – PKD 4110Z. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest przede wszystkim Warszawa.# GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Spółka jest w większości własnością Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu (patrz nota 7.14), która na dzień 31 grudnia 2022 r. posiadała 55,41% akcji Spółki. Jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. jest SCOP 2003 Trust, podmiot ustanowiony zgodnie z prawem Anglii i Walii. SCOP 2003 Trust jest jedynym akcjonariuszem SCOP Luxembourg 2007 S.a r.l., który z kolei jest większościowym udziałowcem Groupe Belleforet S.à r.l. Skonsolidowane sprawozdanie najwyższego szczebla sporządzane jest przez Groupe Belleforet S.à r.l.

PODSTAWOWE INFORMACJE O GRUPIE

Strukturę Grupy oraz udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym podmiotów należących do Grupy na dzień 31 grudnia 2022 r. prezentuje poniższa tabela:

PODMIOT	Państwo rejestracji	Udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym	Udział jednostki dominującej w prawach głosu	Metoda konsolidacji
Jednostki zależne
Dom Development Grunty sp. z o.o.	Polska	46%	100%	konsolidacja pełna
Dom Development Kredyty sp. z o.o.	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Dom Land sp. z o.o.	Polska	-	-	konsolidacja pełna
Euro Styl S.A.*)	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Euro Styl Development sp. z o.o. w likwidacji ) *)	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Mirabelle Investments sp. z o.o.	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Dom Construction sp. z o.o.	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Sento S.A. **)	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Dom Development Kraków sp. z o.o.	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Dom Development Kraków 12 sp. z o.o. ***)	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Issogne Sp. z o.o.	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna

) Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w której udziały niekontrolujące posiada Euro Styl Development sp. z o.o. w likwidacji. W wyniku nabycia obydwu tych spółek, Dom Development S.A. posiada pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro Styl S.A.
) Konsolidacją objęte są również jednostki zależne od Euro Styl S.A., Sento S.A. i Dom Development Kraków sp. z o.o.
**) Wcześniejsza nazwa spółki to Buma Development 12 sp. z o.o.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych. Spółka Dom Development Grunty sp. z o.o. (gdzie 46% udziału w kapitale podstawowym posiada jednostka dominująca) jest konsolidowana metodą pełną z uwagi na fakt kierowania jej polityką finansową i operacyjną przez członków zarządu powoływanych przez Dom Development S.A. Przedmiotem działalności tej spółki zależnej jest zakup nieruchomości na potrzeby działalności deweloperskiej Grupy.

11GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Spółka nie posiada udziałów w Dom Land sp. z o.o., jednak poprzez osoby zasiadające w zarządzie tej spółki sprawuje nad nią kontrolę. Spółka Dom Land sp. z o.o. posiada 54% udziałów w Dom Development Grunty sp. z o.o. Wszystkie spółki wchodzące w skład Grupy prowadzą działalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych a czas ich trwania jest nieograniczony. W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. Grupa nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej działalności.

ISTOTNE ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, W TYM W WYNIKU POŁĄCZENIA, PRZEJĘCIA LUB SPRZEDAŻY JEDNOSTEK GRUPY KAPITAŁOWEJ, INWESTYCJI DŁUGOTERMINOWYCH, PODZIAŁU, RESTRUKTURYZACJI CZY ZANIECHANIA DZIAŁALNOŚCI.

W 2022 roku Grupa rozszerzyła swoją działalność na rynku krakowskim poprzez opisane niżej utworzenie spółki Dom Development Kraków Sp. z o.o., akwizycję spółek Grupy BUMA oraz objęcie wszystkich udziałów niekontrolujących w spółce Sento S.A.

Utworzenie spółki Dom Development Kraków Sp. z o.o.

W dniu 1 lutego 2022 roku Spółka utworzyła spółkę Dom Development Kraków Sp. z o.o., z kapitałem zakładowym 5 tys. zł w której objęła 100% udziałów pokrytych gotówką. Celem powołania spółki Dom Development Kraków Sp. z o.o. jest koncentracja działalności deweloperskiej na rynku krakowskim w jednym podmiocie gospodarczym. Już w pierwszym półroczu 2022 r. Spółka rozpoczęła proces łączenia nabytych spółek deweloperskich z Grupy BUMA (których nabycie opisano poniżej) oraz Grupy Sento ze spółką Dom Development Kraków Sp. z o.o.. Do dnia 31 grudnia 2022 r. zakończono proces połączenia spółek Buma Development 8 Sp. z o.o., Buma Development 20 Sp. z o.o., Buma Development 21 Sp. z o.o., Buma Development 22 Sp. z o.o., Buma Development Sp. z o.o. oraz Buma Management Sp. z o.o. (jako spółek przejmowanych) ze spółką Dom Development Kraków Sp. z o.o. (jako spółka przejmująca). Dom Development Kraków Sp. z o.o. nabyła również część udziałów w Sento S.A. (co opisano poniżej). Proces łączenia kolejnych spółek Grupy na rynku krakowskim ze spółką Dom Development Kraków Sp. z o.o. jest przez Grupę kontynuowany również po dacie bilansowej.

Nabycie spółek Grupy BUMA

W dniu 28 lutego 2022 roku Spółka podpisała umowę sprzedaży z Giovanni Funduszem Inwestycyjnym Zamkniętym z siedzibą w Krakowie (dalej „Sprzedający”), na mocy której Spółka nabyła 100% udziałów w następujących spółkach z Grupy BUMA: Buma Development Sp. z o.o., Buma Management Sp. z o.o., Buma Development 22 Sp. z o.o., Buma Development 21 Sp. z o.o., Buma Development 20 Sp. z o.o., Buma Development 12 Sp. z o.o., Buma Development 8 Sp. z o.o., zaś Dom Construction Sp. z o.o., podmiot w 100% zależny od Spółki, nabyła 100% udziałów w Buma Contractor 1 Sp. z o.o. (dalej „Transakcja”). Akwizycja ta miała na celu rozszerzenie działalności deweloperskiej przez Grupę Dom Development SA na rynku krakowskim, na którym Grupa działała już poprzez nabytą w połowie 2021 roku Grupę Sento oraz zapewnienie w długim okresie wzrostu skonsolidowanych przychodów i zysków Spółki. Przed Transakcją zarówno Spółka jak i Grupa nie posiadały żadnych udziałów w wymienionych wyżej spółkach Grupy BUMA. Wartość Transakcji, wg ostatecznej ceny nabycia (ustalonej w dniu 15 lipca 2022 r. poprzez podpisanie przez strony umowy oświadczenia potwierdzającego wysokość ostatecznej ceny sprzedaży), to 204,2 mln zł, na którą składają się łączna cena sprzedaży udziałów w wymienionych wyżej podmiotach w wysokości 146,1 mln zł (z czego cena za udziały nabyte bezpośrednio przez Spółkę wynosiła 121,2 mln zł, a cena zapłacona przez Dom Construction Sp. z o.o. wynosiła 24,9 mln zł) oraz 58,1 mln zł z tytułu przejęcia pożyczek udzielonych przez Sprzedającego spółkom nabytym w wyniku Transakcji. W skład aktywów spółek będących przedmiotem Transakcji wchodzą m.in. grunty inwestycyjne na terenie Krakowa o potencjale wybudowania 1 370 lokali, projekty w budowie z 224 lokalami oraz 51,4 mln zł środków pieniężnych, przy zadłużeniu z tytułu kredytów bankowych na poziomie 1,9 mln zł.

12GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

WARTOŚCI MOŻLIWYCH DO ZIDENTYFIKOWANIA AKTYWÓW I ZOBOWIĄZAŃ NA DZIEŃ NABYCIA WG WARTOŚCI GODZIWEJ

Aktywa:
Aktywa trwałe z wyłączeniem aktywa z tytułu podatku odroczonego	5 144
Aktywo z tytułu podatku odroczonego	4 727
Zapasy	222 617
Krótkoterminowe aktywa finansowe (środki na rachunkach powierniczych otwartych)	245
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe	51 424
Pozostałe aktywa obrotowe	16 097
Razem	300 254
Pasywa:
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	19 478
Kredyty, pożyczki – część długoterminowa	59 392
Pozostałe zobowiązania i rezerwy długoterminowe	11 597
Kredyty, pożyczki – część krótkoterminowa	625
Pozostałe zobowiązania i rezerwy krótkoterminowe	42 715
Przychody przyszłych okresów	20 361
Razem	154 168
Aktywa netto w wartości godziwej	146 086

PRZEPŁYW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH W TRANSAKCJI NABYCIA UDZIAŁÓW

Środki pieniężne nabyte przez Grupę (w tym o ograniczonej możliwości dysponowania)	51 424
Środki pieniężne zapłacone za udziały (na podstawie ostatecznej ceny sprzedaży)	(146 086)
Środki pieniężne wypłacone z tytułu subrogacji pożyczek udzielonych przez Sprzedającego spółkom nabytym w wyniku Transakcji (na podstawie umowy sprzedaży)	(58 085)
Wypływ środków pieniężnych netto	(152 747)

Koszty akwizycji

Koszty akwizycji w kwocie 3 614 tys. zł, które były poniesione przez Grupę w związku z ww. Transakcją zostały odniesione bezpośrednio do skonsolidowanego rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe koszty operacyjne”.

Ponadto Spółka zawarła ze Sprzedającym warunkową umowę przedwstępną nabycia 100% udziałów w RSKK Sp. z o.o. za kwotę 9,6 mln zł, zgodnie z którą umowa przeniesienia własności RSKK Sp. z o.o. mogła zostać zawarta w terminie do dnia 30 czerwca 2022 roku, po spełnieniu warunków zawieszających. Z uwagi na niespełnienie się warunków zawieszających, umowa na zakup tej spółki nie została zawarta.

Rozliczenie ostateczne ceny nabycia 77% akcji Sento S.A., objęcie pozostałych 23% akcji Sento S.A. oraz dokapitalizowanie spółki Sento S.A.

Rozliczenie ostateczne ceny nabycia 77% akcji Sento S.A.

W dniu 1 lipca 2021 r. Spółka nabyła od Reno Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie 77% akcji w Sento S.A. z siedzibą w Krakowie. Spółka zapłaciła za ww. akcje wstępną cenę sprzedaży w kwocie 35 379 tys. zł, obliczoną zgodnie z formułą zawartą w umowie sprzedaży akcji. W dniu 16 marca 2022 r. strony ww. transakcji podpisały aneks do umowy z dnia 1 lipca 2021 r., w którym potwierdziły, że cena sprzedaży wynikająca z ww. umowy jest ostateczna. Jednocześnie zarząd Spółki potwierdził, że wstępnie oszacowana wartość godziwa aktywów netto przejętych 1 lipca 2021 r. i ujawniona w sprawozdaniu finansowym Spółki za okres dwunastu miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r. pozostaje bez zmian i jest ostateczna.

13GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Objęcie w sposób pośredni pozostałych 23% akcji (udziałów niekontrolujących) Sento S.A.

W dniu 11 marca 2022 r. spółka Dom Development Kraków Sp.# GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.2 PODSTAWA SPORZĄDZENIA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w konwencji kosztu historycznego. Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej Spółki w dającej się przewidzieć przyszłości.

Dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrainę jest czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie gospodarcze w całym regionie. Spółka i jej podmioty zależne prowadzą działalność wyłącznie na terenie Polski. W ocenie Zarządu Spółki, wojna w Ukrainie może wpłynąć przede wszystkim na popyt na mieszkania, koszty budowy oraz dostępność podwykonawców.

Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego wszystkie inwestycje Grupy postępowały zgodnie z założonymi budżetami oraz harmonogramem rzeczowo-finansowym. Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń. W ocenie Zarządu Spółki, na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, spełnione są wszelkie przesłanki do założenia kontynuacji działalności gospodarczej Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości.

Walutą funkcjonalną jednostki dominującej i innych spółek uwzględnionych w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest złoty polski. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych polskich („PLN”, „zł”). Dane finansowe prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach złotych polskich, o ile nie zaznaczono inaczej. Prezentowane w informacji dodatkowej do skonsolidowanego sprawozdania finansowego zasady wyceny aktywów i zobowiązań oraz pomiaru wyniku finansowego są zgodne z zasadami rachunkowości przyjętymi przez jednostkę dominującą.

7.3 OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI

Polskie regulacje prawne nakładają na Grupę obowiązek sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) przyjętymi przez Unię Europejską („UE”). Biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz prowadzoną przez Grupę działalność, w zakresie stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości nie ma różnicy między standardami MSSF, które weszły w życie, a standardami MSSF zatwierdzonymi przez UE dla roku finansowego zakończonego 31 grudnia 2022 roku.

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie ze wszystkimi mającymi zastosowanie MSSF przyjętymi przez Unię Europejską. MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).

Niektóre jednostki Grupy prowadzą swoje księgi rachunkowe zgodnie z polityką (zasadami) rachunkowości określonymi przez Ustawę z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości („Ustawa”) z późniejszymi zmianami i wydanymi na jej podstawie przepisami („polskie standardy rachunkowości”). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty nie zawarte w księgach rachunkowych ww. jednostek Grupy wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF.

Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku, z wyjątkiem zastosowania następujących zmian do standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2022 roku:

• Roczne zmiany MSSF 2018-2020 wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy, MSSF 9 Instrumenty finansowe, MSR 41 Rolnictwo oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 Leasing. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.
• Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”. Opublikowane w maju 2020 r. zmiany do standardu mają na celu zaktualizowanie stosownych referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian merytorycznych dla rachunkowości połączeń przedsiębiorstw.
• Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”. Zmiany do MSR 37 dostarczają wyjaśnień odnośnie do kosztów, które jednostka uwzględnia w analizie, czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia.

W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupa nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu następujących opublikowanych standardów, interpretacji lub poprawek do istniejących standardów przed ich datą wejścia w życie:

• Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem. Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe zależy od tego, czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia stanowią „biznes” (ang. business). W przypadku, gdy aktywa niepieniężne stanowią „biznes”, inwestor wykazuje pełny zysk lub stratę na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z tylko w zakresie części stanowiącej udziały innych inwestorów. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską.
• Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych. Rada opublikowała zmiany do MSR 1, które wyjaśniają kwestię prezentacji zobowiązań jako długo- i krótkoterminowe. Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2024 r. lub po tej dacie. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

• Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych oraz wytyczne Rady MSSF w zakresie ujawnień dotyczących polityk rachunkowości w praktyce. Zmiana do MSR 1 wprowadza wymóg ujawniania istotnych informacji dotyczących zasad rachunkowości, które zostały zdefiniowane w standardzie. Zmiana wyjaśnia, że informacje na temat polityk rachunkowości są istotne, jeżeli w przypadku ich braku, użytkownicy sprawozdania finansowego nie byliby w stanie zrozumieć innych istotnych informacji zawartych w sprawozdaniu finansowym.Poniadto, dokonano również zmian wytycznych Rady w zakresie stosowania koncepcji istotności w praktyce, aby zapewnić wytyczne dotyczące stosowania pojęcia istotności do ujawnień dotyczących zasad rachunkowości. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 r.

• Zmiany do MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów. W 2021 r. Rada opublikowała zmianę do MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów w zakresie definicji wartości szacunkowych. Zmiana do MSR 8 wyjaśnia, w jaki sposób jednostki powinny odróżniać zmiany zasad rachunkowości od zmian wartości szacunkowych. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 r.

• Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy”. Zmiany do MSR 12 precyzują, w jaki sposób rozliczać podatek odroczony od transakcji takich jak leasing i zobowiązania z tytułu wycofania z eksploatacji. Przed zmianą do standardu istniały niejasności co do tego, czy ujęcie równych kwot aktywa i zobowiązania dla celów księgowych (np. początkowe ujęcie leasingu) pozostające bez wpływu na bieżące rozliczenia podatkowe powoduje konieczność ujęcia sald podatku odroczonego czy też zastosowanie ma tzw. zwolnienie z początkowego ujęcia (ang. initial recognition exemption), które mówi, że nie ujmuje się sald podatku odroczonego, jeśli ujęcie składnika aktywów lub zobowiązań nie ma wpływu na wynik księgowy lub podatkowy na moment tego ujęcia. Zmieniony MSR 12 reguluje tę kwestię wymagając ujęcia podatku odroczonego w powyższej sytuacji poprzez wprowadzenie dodatkowego zapisu, że zwolnienie z początkowego ujęcia nie ma zastosowania, jeżeli jednostka jednocześnie rozpoznaje składnik aktywów i równoznaczny składnik zobowiązań i każdy z nich tworzy różnice przejściowe. Zmiana obowiązuje dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2023 r. lub po tej dacie.
• Zmiana do MSSF 16 „Leasing”. We wrześniu 2022 r. Rada zmieniła standard MSSF 16 „Leasing” uzupełniając wymogi dotyczące późniejszej wyceny zobowiązania leasingowego w przypadku transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, w sytuacji, gdy spełnione są kryteria MSSF 15 i gdy transakcję należy ująć jako sprzedaż. Zmiana wymaga od sprzedawcy-leasingobiorcy późniejszej wyceny zobowiązań leasingowych wynikających z leasingu zwrotnego w taki sposób, aby nie ujmować zysku lub straty związanej z zachowanym prawem do użytkowania. Nowy wymóg ma szczególne znaczenie w przypadku, gdy leasing zwrotny obejmuje zmienne opłaty leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki, gdyż opłaty te są wyłączone z „płatności leasingowych” w myśl MSSF 16. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2024 r. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską. Zarząd jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Zarząd Spółki nie przewiduje aby nowe standardy oraz zmiany do obecnie obowiązujących standardów mogły mieć istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za okres, w którym będą one zastosowane po raz pierwszy.

16GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.4ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI

ZASADY KONSOLIDACJI

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. oraz sprawozdania finansowe jej jednostek zależnych sporządzone za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych, po uwzględnieniu korekt doprowadzających do zgodności z MSSF, sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej, przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości, w oparciu o jednolite zasady rachunkowości zastosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze. W celu eliminacji jakichkolwiek rozbieżności w stosowanych zasadach rachunkowości wprowadza się korekty. Wszystkie znaczące salda i transakcje pomiędzy jednostkami Grupy, w tym niezrealizowane zyski wynikające z transakcji w ramach Grupy, zostały w całości wyeliminowane. Niezrealizowane straty są eliminowane, chyba że dowodzą wystąpienia utraty wartości. Jednostki zależne podlegają konsolidacji w okresie od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Grupę, a przestają być konsolidowane od dnia ustania kontroli. Sprawowanie kontroli przez jednostkę dominującą ma miejsce wtedy, gdy posiada ona bezpośrednio lub pośrednio, poprzez swoje jednostki zależne, więcej niż połowę liczby głosów w danej spółce, chyba że możliwe jest do udowodnienia, że taka własność nie stanowi o sprawowaniu kontroli. Sprawowanie kontroli ma miejsce również wtedy, gdy Spółka ma możliwość kierowania polityką finansową i operacyjną danej jednostki. Zmiany w udziale własnościowym jednostki dominującej, które nie skutkują utratą kontroli nad jednostką zależną są ujmowane jako transakcje kapitałowe. W takich przypadkach w celu odzwierciedlenia zmian we względnych udziałach w jednostce zależnej Grupa dokonuje korekty wartości bilansowej udziałów kontrolujących oraz udziałów niekontrolujących. Wszelkie różnice pomiędzy kwotą korekty udziałów niekontrolujących a wartością godziwą kwoty zapłaconej lub otrzymanej odnoszone są na kapitał własny i przypisywane do właścicieli jednostki dominującej.

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane metodą praw własności. Są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są jej jednostkami zależnymi. Sprawozdania finansowe jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięć są podstawą wyceny posiadanych przez jednostkę dominującą udziałów metodą praw własności. Rok obrotowy tych jednostek i jednostki dominującej jest jednakowy. Jednostki te stosują zasady rachunkowości zawarte w Ustawie. Przed obliczeniem udziału w aktywach netto jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach dokonuje się odpowiednich korekt w celu doprowadzenia danych finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF stosowanymi przez Grupę. Inwestycje w tych jednostkach są wykazywane w bilansie według ceny nabycia powiększonej o późniejsze zmiany udziału jednostki dominującej w aktywach netto tych jednostek, pomniejszonej o ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości. Udział w zyskach lub stratach tych jednostek odzwierciedlany jest w skonsolidowanym zysku lub stracie. Korekta wartości bilansowej może być także konieczna ze względu na zmiany proporcji udziału w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu, wynikające ze zmian w innych całkowitych dochodach tej jednostki. Udział Grupy w tych zmianach ujmuje się w innych całkowitych dochodach Grupy. Ocena inwestycji w jednostki stowarzyszone i wspólne przedsięwzięcia pod kątem utraty wartości ma miejsce, kiedy istnieją przesłanki wskazujące na to, że nastąpiła utrata wartości lub odpis z tytułu utraty wartości dokonany w latach poprzednich już nie jest wymagany.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Wszystkie rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według ceny nabycia pomniejszonej o umorzenie (z wyjątkiem gruntów) oraz skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. W skład ceny nabycia wchodzi również koszt wymiany części składowych urządzeń w momencie poniesienia, jeśli jest to istotne. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez okres użytkowania danego składnika aktywów. Budynki i budowle są amortyzowane stawkami od 2,5% do 4,5%, środki transportu są amortyzowane stawką 20% a urządzenia i pozostałe środki trwałe od 10% do 30%. Prawo do użytkowania powierzchni biurowych wykazane jest zgodnie z zasadami określonymi w MSSF 16 Leasing i amortyzowane jest przez okres trwania umowy najmu.

ZAPASY

Wyroby gotowe

Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe. Wyroby gotowe wyceniane są według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez Zarząd Spółki na podstawie cen rynkowych.

17GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Produkcja w toku

Produkcja w toku jest wyceniana wg niższej z dwóch wartości: cena nabycia/koszt wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. W przypadku rozbieżności dokonywany jest odpis aktualizacyjny. W przypadku projektów deweloperskich Spółki, ocena konieczności dokonania odpisu aktualizacyjnego dokonywana jest na podstawie opisanego niżej „testu na utratę wartości” opartego na analizie kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

Test na utratę wartości zapasów

Jeśli przewiduje się, że projekt deweloperski będzie generował stratę, skutkuje to odpisem aktualizującym wartość produkcji w toku, który ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zysków i strat. Odpis aktualizacyjny może również dotyczyć nieruchomości, dla których proces deweloperski obarczony jest ryzykiem istotnego przesunięcia w czasie. Dla każdego projektu deweloperskiego przygotowywane są budżety, które obejmują zarówno dokonane jak i przyszłe przepływy środków pieniężnych dla każdego realizowanego projektu. Budżety te aktualizowane są przynajmniej raz na kwartał. Dla celów badania utraty wartości budżety projektów obejmują wszelkie przeszłe i przewidywane przychody netto pomniejszone o bezpośrednie koszty nabycia gruntu, projektowania, budowy oraz inne koszty związane z przygotowaniem projektu, lokalami pokazowymi oraz biurem sprzedaży na terenie budowy. Budżety te są również obciążane powiązanymi z nimi przeszłymi i przewidywanymi kosztami finansowania zewnętrznego oraz przewidywanymi roszczeniami klientów (jeśli dotyczy to projektu).# Budżety projektów

Budżety projektów opracowywane są z zastosowaniem zasady ostrożnej wyceny. Jeśli marża na projekcie, wyliczona z uwzględnieniem wszystkich przychodów i ww. kosztów, jest dodatnia, wówczas nie ma potrzeby tworzenia odpisu z tytułu utraty wartości zapasów. Ujemna marża wskazuje na potencjalny problem utraty wartości, co po dokładnej weryfikacji przepływów środków pieniężnych dla danego projektu skutkuje zaksięgowaniem odpisu na utratę wartości zapasów w kwocie oszacowanej ujemnej wartości tej marży. Odpis aktualizacyjny ujmowany jest w koszcie własnym sprzedaży w pozycji „Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania”. Ewentualne odwrócenie takiego odpisu na utratę wartości dla danego projektu jest możliwe, jeśli przewidywana wartość marży na tym projekcie przybierze wartość dodatnią. Jeśli projekt składa się z kilku etapów, wówczas badanie utraty wartości zapasów przeprowadza się w następujący sposób: a) wszelkie przyszłe etapy projektu traktowane są jako jeden projekt dla celów badania utraty wartości, b) każdy etap projektu, w którym rozpoczęto sprzedaż i proces budowy, zostaje odłączony od reszty projektu (budowy) i dla celów badania utraty wartości rozpatruje się go osobno.

Koszty finansowania zewnętrznego

Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu. Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności wyceniane są w oparciu o MSSF 9, który wprowadził koncepcję szacowania odpisów z tytułu utraty wartości aktywów finansowych z zastosowaniem modelu bazującego na stratach oczekiwanych.

Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy

Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) prezentowane są w pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe”.

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych

Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe z okresem zapadalności do trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) wykazane są w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy. Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu w rachunku przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów pomniejszonych o niespłacone kredyty w rachunkach bieżących.

Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne

W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki. Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku z ich pozyskaniem.

Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji gwarancyjnych), wartość zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na spółkach Grupy ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w rachunku zysków i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.

Ujmowanie przychodów

Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Grupa uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Zanim przychody zostaną ujęte, muszą zostać spełnione następujące kryteria:

Sprzedaż produktów

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny Spółki następuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. W przypadku gdy projekt deweloperski związany ze sprzedażą nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) prowadzony jest na nieruchomości (gruncie) należącym do strony trzeciej, jednak realizacja projektu (marketing, sprzedaż, obsługa klienta i obsługa projektowo-budowlana) prowadzona jest przez Spółkę oraz ryzyka związane z prowadzeniem takiego projektu leżą po stronie Spółki, przychody ze sprzedaży takich nieruchomości są rozpoznawane analogicznie jak to zostało wyżej opisane w odniesieniu do projektów deweloperskich prowadzonych na nieruchomościach należących do Spółki lub będących w jej wieczystym użytkowaniu.

Sprzedaż usług

Przychody ze sprzedaży usług, w tym przychody z tytułu administrowania osiedlami, wykazywane są w okresie, w którym usługa jest świadczona.

Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej

Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane w złotych polskich, które są walutą funkcjonalną (wyceny) i walutą prezentacji Grupy. Transakcje wyrażone w walutach obcych są początkowo ujmowane według kursu waluty funkcjonalnej obowiązującego na dzień zawarcia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach obcych są przeliczane po kursie waluty funkcjonalnej obowiązującym na dzień bilansowy. Różnice kursowe są ujmowane w rachunku zysków i strat jako przychody/koszty finansowe.

Podatki

Podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które obowiązywały na dzień bilansowy.

Podatek odroczony

Na potrzeby sprawozdawczości finansowej podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, ulgi i straty. Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów. Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona w wysokości kwoty podatku dochodowego wymagającej w przyszłości zapłaty w związku z występowaniem dodatnich przejściowych różnic, to jest różnic, które spowodują w przyszłości zwiększenia podstawy obliczenia podatku dochodowego. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) prawnie lub faktycznie obowiązujące na dzień bilansowy.Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym. Grupa kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności z rezerwami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.

DYWIDENDY

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.

ZYSK NETTO NA AKCJĘ

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.

LEASING

Grupa ujmuje aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy, za wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego w rachunku zysków i strat. Aktywa z tytułu prawa do użytkowania ujęte są w bilansie w ramach tej samej pozycji, w ramach której przedstawione zostałyby odpowiednie bazowe składniki aktywów, gdyby były własnością Spółki (leasingobiorcy).

20GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Prawo do użytkowania powierzchni biurowych i apartamentów serwisowanych

Prawo do użytkowania powierzchni biurowych i apartamentów serwisowanych jest amortyzowane oraz rozpoznawane są koszty finansowe z tytułu leasingu. Aktywo z tego tytułu wykazywane jest w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe. Zobowiązanie zostało wykazane odpowiednio w zobowiązaniach długo lub krótkoterminowych.

Prawa wieczystego użytkowania gruntów

• Koszty – koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntów są odnoszone do pozycji Zapasy (w pozycji Półprodukty i produkcja w toku) w trakcie realizacji projektu deweloperskiego.
• Aktywo – aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Zapasy lub Należności krótkoterminowe.
• Zobowiązanie – zobowiązanie zostało wykazane w całości w zobowiązaniach krótkoterminowych.

Powyższy sposób alokacji opłat z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów wynika z faktu, że prawa te dotyczą nieruchomości, na których Grupa realizuje swoje projekty deweloperskie. Dlatego koszty leasingu prawa wieczystego użytkowania odnoszone są do zapasów (Produkcja w toku) a następnie, wraz z kosztem sprzedaży wyrobów gotowych odnoszone są do rachunku zysków i strat w okresie w którym dane wyroby gotowe są przekazywane klientom (czyli w momencie rozpoznania sprzedaży).

W dniu 20 lipca 2018 r. weszła w życie Ustawa o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Grunty objęte wyżej opisanym przekształceniem Grupa traktuje analogicznie do tych, w stosunku do których była dotychczas użytkownikiem wieczystym, traktując opłaty przekształceniowe analogicznie do opłat z tytułu wieczystego użytkowania.

Uzasadnienie klasyfikacji aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntów w bilansie

Generalnie, prawa do wieczystego użytkowania gruntów, na których prowadzone są projekty deweloperskie, klasyfikowane są jako zapasy. Zobowiązania do zapłaty za te prawa zostaną rozliczone poprzez ich przeniesienie na nabywców mieszkań, z którymi te prawa są związane. Zobowiązania dotyczące tych praw klasyfikuje się jako zobowiązania krótkoterminowe co jest spójne z klasyfikacją zapasów, których te zobowiązania dotyczą (wykazanych jako aktywa obrotowe). Klasyfikacja zobowiązań i zapasów do krótkoterminowych wynika z faktu, iż ich rozliczenie (tj. zbycie lokali i przeniesienie związanych z nimi zobowiązań) następuje w ciągu okresu stanowiącego tzw. „cykl operacyjny” Spółki. Cykl operacyjny to okres od dnia rozpoczęcia projektu deweloperskiego do realizacji zapasów w postaci środków pieniężnych.

Grupa zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnego do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązanie z tyt. leasingu gruntu pozostaje w bilansie Grupy. Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu leasingu z Zapasów na Należności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujętym zobowiązaniem z tyt. leasingu danego gruntu. Do momentu przeniesienia na nabywcę własności, zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe gdyż, ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabywców lokali.

Wszystkie przyszłe płatności wynikające z posiadania prawa do wieczystego użytkowania, wynikające z okresu na jaki to prawo jest udzielone dla poszczególnych nieruchomości (może wynosić do 99 lat) są dyskontowane. Okres ten nie zależy od przewidywanego przez Grupę okresu, w którym Grupa będzie właścicielem prawa do wieczystego użytkowania, czyli od planowanego wykorzystania tych nieruchomości pod inwestycje deweloperskie.

7.5KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa i przyjęte założenia.

BUDŻETY PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH

Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntów) są analizy, których jednym z najważniejszych elementów są tzw. budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektów. Od momentu zakupu nieruchomości, budżety dla tych projektów budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry kierowniczej Spółki. Wszystkie budżety projektów budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane, nie rzadziej niż co 3 miesiące. Aktualizowane budżety projektów stanowią podstawę do:
* weryfikacji ich rentowności i weryfikacji ewentualnego odpisu aktualizującego wartość zapasów,
* tworzenia prognoz finansowych, budżetów rocznych i planów średnioterminowych.

21GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

UJMOWANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny kadry zarządzającej Spółki następuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.

SEZONOWOŚĆ

Działalność operacyjna Grupy nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości.

7.6WARTOŚCI NIEMATERIALNE

WARTOŚCI NIEMATERIALNE

	Oprogramowanie komputerowe	Znak towarowy	Wartości niematerialne w realizacji	Razem
WARTOŚĆ BRUTTO
Saldo na 1 stycznia 2021	8 761	21 794	6 990	54 37
Zwiększenia - nabycie spółek	30	4	-	34
Zwiększenia pozostałe	1 068	14	-	7 299
Przeniesienia	(1 261)	8 289	-	(7 028)
(Zmniejszenia)	(2)	-	-	(2)
Saldo na 31 grudnia 2021	8 596	30 100	6 990	326
Zwiększenia - nabycie spółek	38	107	-	145
Zwiększenia pozostałe	1 006	-	-	5 487
Przeniesienia	-	5 499	-	(5 499)
(Zmniejszenia)	-	(104)	-	(104)
Saldo na 31 grudnia 2022	9 640	35 602	6 990	314
SKUMULOWANA AMORTYZACJA
Saldo na 1 stycznia 2021	6 622	8 254	4 893	-
Zwiększenia - nabycie spółek	7	4	-	-
Zwiększenia pozostałe	1 304	3 339	1 398	-
(Zmniejszenia)	(1 337)	1 335	-	-
Saldo na 31 grudnia 2021	6 596	12 932	6 291	-
Zwiększenia - nabycie spółek	21	107	-	-
Zwiększenia pozostałe	1 116	4 353	699	-
(Zmniejszenia)	-	(104)	-	-
Saldo na 31 grudnia 2022	7 733	17 288	6 990	-
WARTOŚĆ NETTO
na 31 grudnia 2021	2 000	17 168	699	326
na 31 grudnia 2022	1 907	18 314	-	314

Wartości niematerialne są amortyzowane przez okres ich szacunkowej, ekonomicznej użyteczności, wynosi przeciętnie od 2 do 5 lat. W pozycji znak towarowy ujęta jest wartość znaku towarowego Euro Styl, nabytego i wycenionego w momencie nabycia w 2017 roku Grupy Kapitałowej Euro Styl, który amortyzowany jest przez okres 5 lat. Nie występują wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania. Na dzień 31 grudnia 2022 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Grupa winna utworzyć odpisy aktualizujące na wartości niematerialne. Na wartościach niematerialnych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń. Koszty amortyzacji wartości niematerialnych zostały ujęte w kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu.

22GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.# SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.7 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

	WARTOŚĆ BRUTTO Saldo na 1 stycznia 2021	Zwiększenia - nabycie spółek	Zwiększenia pozostałe	(Zmniejszenia)	Saldo na 31 grudnia 2021	Zwiększenia - nabycie spółek	Zwiększenia pozostałe	(Zmniejszenia)	Saldo na 31 grudnia 2022
Prawo do użytkowania lokali	38 456	-	1 619	(252)	39 823	-	16 401	-	56 224
Grunty i budynki	1 033	346	92	(83)	1 388	16	1 470	(362)	2 512
Środki transportu	11 520	681	2 612	(2 064)	12 749	366	5 758	(3 694)	15 179
Urządzenia i pozostałe środki trwałe	15 853	1 402	6 926	(375)	18 456	1 722	1 200	(2 424)	18 954
Razem	66 862	2 431	11 249	(2 774)	72 416	18 104	24 829	(6 480)	92 869

	SKUMULOWANA AMORTYZACJA Saldo na 1 stycznia 2021	Zwiększenia - nabycie spółek	Zwiększenia pozostałe	(Zmniejszenia)	Saldo na 31 grudnia 2021	Zwiększenia - nabycie spółek	Zwiększenia pozostałe	(Zmniejszenia)	Saldo na 31 grudnia 2022
Prawo do użytkowania lokali	10 248	-	5 313	(252)	15 309	-	5 975	-	21 284
Grunty i budynki	212	152	116	(18)	462	2 327	531	(190)	805
Środki transportu	7 990	360	1 755	(1 811)	8 294	1 364	2 176	(2 226)	8 571
Urządzenia i pozostałe środki trwałe	10 280	210	2 857	(262)	13 085	1 693	2 567	(1 920)	15 096
Razem	28 730	722	10 041	(2 343)	37 150	5 384	11 249	(4 336)	45 756

	WARTOŚĆ NETTO na 31 grudnia 2021	na 31 grudnia 2022
Prawo do użytkowania lokali	24 514	34 940
Grunty i budynki	926	1 707
Środki transportu	4 455	6 608
Urządzenia i pozostałe środki trwałe	5 371	3 858
Razem	35 266	47 113

Zwiększenia rzeczowych aktywów trwałych nastąpiły w wyniku nabycia. Na dzień 31 grudnia 2022 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Grupa winna utworzyć odpisy aktualizujące na rzeczowe aktywa trwałe. Na środkach trwałych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń.

7.8 NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE	31.12.2022	31.12.2021
Należności z tytułu sprzedaży aktywów finansowych	3 414	5 630
Należności z tytułu ustanowionych kaucji	3 689	1 830
Należności z tytułu udzielonych pożyczek	-	1 997
Pozostałe należności długoterminowe	1 714	2 042
Razem	8 817	11 499

Wszystkie te należności są denominowane w polskich złotych. Nie ma konieczności utworzenia odpisów aktualizujących wartość należności długoterminowych.

7.9 ZAPASY

ZAPASY	31.12.2022	31.12.2021
Zaliczki na dostawy	101 606	216 621
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia	101 606	216 621
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania	-	-
Półprodukty i produkcja w toku	3 054 616	2 549 641
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia	3 026 982	2 519 135
prawo wieczystego użytkowania gruntów (leasing)	68 539	58 828
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania	(40 905)	(28 322)
Wyroby gotowe	286 747	258 906
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia	292 976	265 335
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania	(6 229)	(6 429)
Razem	3 442 969	3 025 168

ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Stan na początek okresu	34 751	36 741
Zwiększenia	12 583	-
(Zmniejszenia)	(200)	(1 990)
Stan na koniec okresu	47 134	34 751

Określenie wartości odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wynikiem przeprowadzonych przez Grupę analiz i testów na utratę wartości. Metodologia badania zapasów pod kątem utraty wartości opisana została w nocie 7.4 „Istotne zasady rachunkowości”.

WARTOŚĆ BILANSOWA ZAPASÓW STANOWIĄCYCH ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ORAZ WYSOKOŚĆ USTANOWIONYCH HIPOTEK

	31.12.2022	31.12.2021
HIPOTEKI - wartość hipotek zabezpieczających zobowiązania:
Wynikających z umów zakupu nieruchomości	-	-
Wynikających z umów kredytowych Spółki oraz spółek z Grupy	585 000	577 500

PRACE PRZYGOTOWAWCZE

W przypadku braku pewności co do możliwości zakupu ziemi dla potencjalnego projektu, koszty prac przygotowawczych związanych z tymi projektami obciążają rachunek zysków i strat Spółki w okresie, w którym powstały. Pozostałe prace przygotowawcze są aktywowane w produkcji w toku. Poniższa tabela prezentuje koszt prac przygotowawczych rozpoznany w rachunku zysków i strat.

KOSZT PRAC PRZYGOTOWAWCZYCH	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Prace przygotowawcze	2 297	1 446

7.10 NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI	31.12.2022	31.12.2021
Należności handlowe	31 553	36 862
Należności od jednostek powiązanych	-	-
Należności z tytułu podatków	44 109	18 501
Pozostałe należności	12 017	11 322
Razem	87 679	66 685

Należności z tytułu podatków stanowią należności z tytułu podatku VAT. Grupa utworzyła odpisy aktualizujące wartość należności, które zostały ujęte w pozostałych kosztach operacyjnych. Odpisy aktualizujące zostały utworzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Grupy w oparciu o indywidualną analizę poszczególnych sald.

STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH

	31.12.2022	31.12.2021
Do 3 miesięcy	28 520	32 575
Powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy	720	2 018
Powyżej 6 miesięcy do 1 roku	1 672	1 280
Powyżej 1 roku	8 192	6 963
Należności z tytułu dostaw i usług brutto	39 104	42 836
Odpisy aktualizujące wartość należności	(7 551)	(5 974)
Należności z tytułu dostaw i usług netto	31 553	36 862

Odpisy aktualizacyjne dotyczą w całości należności handlowych przeterminowanych.

ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ INNE NALEŻNOŚCI

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Stan na początek okresu	5 974	4 898
Zwiększenia, w tym:	1 662	1 118
Odpis aktualizacyjny w Grupie Sento na moment przejęcia	-	50
Pozostałe zwiększenia	1 662	1 068
(Zmniejszenia)	(85)	(42)
Stan na koniec okresu	7 551	5 974

Na dni bilansowe nie występowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych. Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisów aktualizujących wartość należności rozpoznane są odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.

7.11 POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE	31.12.2022	31.12.2021
Rozliczenia międzyokresowe kosztów	7 419	5 174
Naliczone przychody finansowe od lokat	130	-
Razem	7 549	5 174

7.12 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE	31.12.2022	31.12.2021
Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy	-	-
Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych	69 594	40 991
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe	21 569	21 569
Razem	91 163	62 560

W pozycji Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych prezentowane są otrzymane od klientów Grupy środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu spełnienia odpowiednich wymogów określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” zdeponowane są na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe stanowią środki zgromadzone na rachunku escrow w związku z realizacją infrastruktury zewnętrznej związanej z prowadzonymi przez Spółkę inwestycjami deweloperskimi na osiedlu mieszkaniowym Metro Zachód.

7.13 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniężne w banku i w kasie, w tym depozyty bankowe z okresem zapadalności do 3 miesięcy na dzień ich utworzenia. Wartość księgowa tych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY	31.12.2022	31.12.2021
Środki pieniężne w banku i kasie	36 747	600 214
Lokaty krótkoterminowe	267 489	6 797
Inne	-	30
Razem	304 236	607 041

7.14 KAPITAŁ ZAKŁADOWY

OPIS ZMIAN W KAPITALE ZAKŁADOWYM SPÓŁKI W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2022 R.

	ZMIANA W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM Kapitał zakładowy	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	Liczba akcji	Wartość wg wartości nominalnej
Stan na dzień 01.01.2022	25 398 422	25 398 258	358
Zmiana	150 000	5 850	150 000
Stan na dzień 31.12.2022	25 548 422	25 548 264	208

WPŁYWY Z TYTUŁU EMISJI AKCJI

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Wpływy z tytułu emisji akcji – w wartości nominalnej	150	180
Wpływy z tytułu emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej	5 850	7 320
Razem	6 000	7 500

REALIZACJA OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI

Realizacja opcji na akcje, która została zarejestrowana w 2022 roku przez właściwy sąd. W dniu 27 stycznia 2022 roku Zarząd podwyższył kapitał zakładowy Spółki z dotychczasowej kwoty 25 398 422,00 zł do kwoty 25 548 422,00 zł, to jest o kwotę 150 000,00 zł, w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AE, o wartości nominalnej 1,00 zł każda, oraz emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AF, o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Cena emisyjna akcji serii AE została ustalona na 35,00 zł za jedną akcję a cena emisyjna akcji serii AF została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. Emisja akcji serii AE oraz serii AF nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii AE oraz serii AF w ramach kapitału docelowego jest umożliwienie Spółce wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z:

• Programu IV Opcji Menedżerskich Dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego, dotyczących 500 000 Akcji Dom Development S.A, oraz
• Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, dotyczących 250 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.43).

Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę na całkowite pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru przedmiotowych 100 000 akcji serii AE oraz 50 000 akcji serii AF. Wyłączenie prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy uzasadnione jest okolicznością, że emisja akcji serii AE jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu IV, Pani Małgorzaty Kolarskiej, natomiast emisja akcji serii AF jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu V Pana Mikołaja Konopki, w celu umożliwienia im wykonania ich praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych.# SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

W dniu 1 lutego 2022 r.:
* Pani Małgorzata Kolarska dokonała realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na 100 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AE wynosiła 35,00 zł za jedną akcję.
* Pan Mikołaj Konopka dokonał realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na 50 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AF wynosiła 50,00 zł za jedną akcję.

W dniu 3 lutego 2022 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie przydziału 100 000 akcji serii AE Pani Małgorzacie Kolarskiej oraz 50 000 akcji serii AF Panu Mikołajowi Konopce. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 2 marca 2022 r. Akcje te zostały zarejestrowane przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. w depozycie papierów wartościowych oraz dopuszczone i wprowadzone do obrotu giełdowego na Głównym Rynku GPW w dniu 10 czerwca 2022 r.

Realizacja opcji na akcje, która do dnia 31 grudnia 2022 roku nie została zarejestrowana przez właściwy sąd.

W dniu 19 grudnia 2022 roku Zarząd podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AG. Cena emisyjna akcji serii AG została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. Emisja akcji serii AG nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu, uczestnika Programu VII Opcji Menedżerskich, (co zostało szerzej opisane w nocie 7.43). W dniu 29 grudnia 2022 r. Zarząd podjął uchwałę w sprawie przydzielenia ww. akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi. Do dnia 31 grudnia 2022 r. akcje te nie zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje te zostały zarejestrowane przez ww. sąd w dniu 26 stycznia 2023 roku.

STRUKTURA KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

Seria / emisja	Rodzaj akcji	Liczba akcji	Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej (PLN)	Sposób pokrycia kapitału	Data rejestracji	Prawo do dywidendy (od daty)
A	Na okaziciela	21 344 490	21 344 490	gotówka	12.09.2006	12.09.2006
F	Na okaziciela	2 705 882	2 705 882	gotówka	31.10.2006	31.10.2006
H	Na okaziciela	172 200	172 200	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
I	Na okaziciela	92 700	92 700	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
J	Na okaziciela	96 750	96 750	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
L	Na okaziciela	148 200	148 200	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
Ł	Na okaziciela	110 175	110 175	gotówka	12.03.2012	07.05.2012
M	Na okaziciela	24 875	24 875	gotówka	03.10.2012	09.11.2012
N	Na okaziciela	20 000	20 000	gotówka	03.10.2012	09.11.2012
O	Na okaziciela	26 000	26 000	gotówka	05.03.2013	17.05.2013
P	Na okaziciela	925	925	gotówka	31.10.2013	23.12.2013
R	Na okaziciela	11 000	11 000	gotówka	31.10.2013	23.12.2013
S	Na okaziciela	17 075	17 075	gotówka	20.03.2014	02.05.2014
T	Na okaziciela	1 000	1 000	gotówka	14.01.2015	27.03.2015
U	Na okaziciela	10 320	10 320	gotówka	17.05.2016	01.06.2016
V	Na okaziciela	1 000	1 000	gotówka	17.05.2016	01.06.2016
W	Na okaziciela	85 830	85 830	gotówka	10.01.2017	10.03.2017
Y	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	29.03.2018	21.05.2018
Z	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	28.02.2019	24.04.2019
AA	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	31.03.2020	28.05.2020
AB	Na okaziciela	50 000	50 000	gotówka	31.03.2020	28.05.2020
AC	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	18.02.2021	23.04.2021
AD	Na okaziciela	80 000	80 000	gotówka	18.02.2021	23.04.2021
AE	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	02.03.2022	10.06.2022
AF	Na okaziciela	50 000	50 000	gotówka	02.03.2022	10.06.2022
Liczba akcji razem		25 548 422
Kapitał zakładowy razem			25 548 422

Każda akcja Dom Development S.A. ma wartość nominalną w wysokości 1 PLN. Żadna z akcji Spółki nie jest uprzywilejowana oraz nie podlega ograniczniom praw do akcji.

27

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”) NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

	Akcje	Procent kapitału	Liczba głosów na WZA	Procent głosów na WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.	14 155 941	55,41	14 155 941	55,41
PTE Allianz Polska S.A.*	2 504 229	9,80	2 504 229	9,80
Jarosław Szanajca	1 454 050	5,69	1 454 050	5,69
Grzegorz Kiełpsz	1 280 750	5,01	1 280 750	5,01

*) Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 05.01.2023 r. i obejmuje akcje w posiadaniu Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE. (Patrz również nota 7.49 Istotne zdarzenia po dacie bilansowej)

ZESTAWIENIE STANU POSIADANIA AKCJI DOM DEVELOPMENT S.A. LUB UPRAWNIEŃ DO NICH (OPCJI) PRZEZ OSOBY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE DOM DEVELOPMENT S.A. NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

STAN NA 31.12.2022	ZMIANA W OKRESIE OD 31.12.2021	Opcje na akcje	Akcje i opcje razem	Akcje	Opcje na akcje
	Akcje	Wartość nominalna akcji (tys. zł)
ZARZĄD
Jarosław Szanajca	1 454 050	1 454	-	1 454 050	-
Małgorzata Kolarska*)	403 544	404	-	403 544	100 000
Leszek Stankiewicz)*)	-	-	250 000	250 000	-
Mikołaj Konopka*)	138 981	139	100 000	238 981	50 000
Terry Roydon	58 500	59	-	58 500	-
RADA NADZORCZA
Grzegorz Kiełpsz	1 280 750	1 281	-	1 280 750	-
Janusz Zalewski	300 000	300	-	300 000	-
Marek Moczulski	-	-	-	-	-
Mark Spiteri	900	1	-	900	-
Markham Dumas	-	-	-	-	-
Krzysztof Grzyliński	-	-	-	-	-
Dorota Podedworna-Tarnowska	-	-	-	-	-

) W dniu 1 lutego 2022 roku Małgorzata Kolarska oraz Mikołaj Konopka dokonali realizacji odpowiednio 100 000 oraz 50 000 akcji Dom Development S.A. w ramach realizacji opcji na akcje Spółki.
) W dniu 5 października 2022 roku Pan Leszek Stankiewicz objął 250 000 opcji na akcje Dom Development S.A., dotyczących 250 000 Akcji Dom Development S.A., co zostało opisane w nocie 7.49.
**) W dniu 29 grudnia Zarząd podjął uchwałę w sprawie przydzielenia nowych akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi w procesie realizacji 50 000 opcji na akcje. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 26 stycznia 2023 roku, czyli po dniu bilansowym.

Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie posiadali udziałów w innych podmiotach Grupy z wyjątkiem Dom Land Sp. z o.o., w której Panowie Jarosław Szanajca, Grzegorz Kiełpsz oraz Mark Spiteri posiadali na dzień 31 grudnia 2022 roku po 20% udziałów każdy.

7.15 NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. wartość pozycji Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej uległa zmianie o 5 850 tys. zł w wyniku podwyższenia kapitału akcyjnego opisanego w nocie 7.14. Na dzień 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. wartość nadwyżki ze sprzedaży akcji własnych powyżej ich wartości nominalnej wyniosła odpowiednio 264 208 tys. zł i 258 358 tys. zł.

28

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.16 DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH

Na dzień 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. akcje Spółki nie były własnością jej jednostek podporządkowanych. W okresie dwunastu miesięcy kończącym się 31 grudnia 2022 i 2021 r. Spółka nie posiadała akcji własnych.

7.17 DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki zdecydowało w dniu 30 czerwca 2022 r. o przeznaczeniu zysku netto Spółki za rok 2021 na:
* wypłatę dywidendy akcjonariuszom Spółki w kwocie 268 258 431,00 zł, co dało 10,50 zł na każdą akcję.
* powiększenie kapitału zapasowego Spółki o kwotę 38 509 028,51 zł.

Dywidenda za rok 2021 w kwocie 268 258 431,00 zł (tj. 10,50 zł na każdą akcję) została wypłacona w dniu 16 sierpnia 2022 roku. Dywidenda za rok 2020 w kwocie 253 984 220 zł (tj. 10,00 zł na każdą akcję) została wypłacona przez Spółkę w dniu 28 czerwca 2021 roku.

Dywidendy:	rok bieżący	rok poprzedni
Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli na jedną akcję (w zł)	10,50	10,00

7.18 KREDYTY

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2022

W dniu 25 stycznia 2022 roku, Dom Development Kraków 21 Sp. z o.o. Sp. k. (wcześniejsza nazwa: Sento 21 Sp. z o.o. Sp. k) zrezygnowała z dostępnego limitu kredytowego do kwoty 32 500 tys. zł z przeznaczeniem na częściowe finansowanie i refinansowanie kosztów netto inwestycji SenToTu etap I oraz kredytu VAT do kwoty 2 000 tys. zł z przeznaczeniem na finansowanie zobowiązań z tytułu podatku od towarów i usług (VAT) naliczonego w związku z dostawami towarów i usług stanowiącymi koszty inwestycji SenToTu etap I, udzielonych przez VeloBank S.A. (wcześniej Getin Noble Bank S.A.) w ramach umowy z dnia 25 marca 2020 r.

W dniu 6 lipca 2022 roku, Dom Development Kraków 21 Sp. z o.o. Sp. k. zrezygnowała z dostępnego limitu kredytowego do kwoty 43 500 tys. zł z przeznaczeniem na częściowe finansowanie i refinansowanie kosztów netto inwestycji SenToTu etap II (Faza I i II) oraz kredytu VAT do kwoty 1 500 tys. zł z przeznaczeniem na finansowanie zobowiązań z tytułu podatku od towarów i usług (VAT) naliczonego w związku z dostawami towarów i usług stanowiącymi koszty inwestycji SenToTu etap II (Faza I i II) udzielonych przez VeloBank S.A. w ramach umowy z dnia 9 kwietnia 2021r.

W dniu 18 lipca 2022 roku, Dom Development Kraków 12 Sp. z o.o. (wcześniejsza nazwa: Buma Development 12 Sp. z o.o.) zrezygnowała z kredytu inwestorskiego do kwoty 38 500 tys.# GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI

	31.12.2022	31.12.2021
Do 1 roku	59 177	-
Powyżej 1 roku do 2 lat	-	10 250
Powyżej 2 lat do 5 lat	-	21 164
Powyżej 5 lat	-	-
Razem kredyty	59 177	31 414
w tym:
długoterminowe	-	31 414
krótkoterminowe	59 177	-

Na dzień 31 grudnia 2022 r. i na dzień 31 grudnia 2021 r. wszystkie posiadane przez Spółkę kredyty wyrażone były w złotych polskich.

KREDYTY BANKOWE NA 31.12.2022

Bank	Siedziba banku	Kwota kredytu wg umowy	Waluta	Kwota kredytu pozostała do spłaty (bez odsetek)	Waluta	Termin spłaty
PKO BP	Warszawa	150 000	PLN	59 177	PLN	26.02.2023
mBank	Warszawa	200 000	PLN	-	PLN	29.01.2027
Millennium	Warszawa	40 000	PLN	-	PLN	17.12.2023
Razem kredyty bankowe				59 177	PLN

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE POSIADANYCH PRZEZ SPÓŁKĘ LINII KREDYTOWYCH

• Kredyt w PKO BP
  Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 150 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2022 r. Dom Development S.A. korzystała z limitu kredytowego w wysokości 50 000 tys. zł, a Euro Styl S.A. w wysokości 9 177 tys. zł.
• Kredyt w mBank
  Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 200 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 60 000 tys. zł a Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 100 000 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2022 r. Dom Development S.A. ani inne spółki Grupy nie korzystały z tej linii kredytowej.
• Kredyt w banku Millennium
  Kredyt rewolwingowy do wysokości 40 000 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2022 r. spółka Dom Development S.A. nie korzystała z ww. limitu kredytowego.

W pozycji Kredyty Grupa wykazuje wartość nominalną zobowiązania, natomiast naliczone na dzień bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji. Ze względu na fakt, że oprocentowanie kredytów jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że wartość godziwa kredytów zaciągniętych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych kredytów z uwzględnieniem naliczonych odsetek.

OBLIGACJE

	31.12.2022	31.12.2021
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji - część długoterminowa	260 000	310 470
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji – część krótkoterminowa	50 000	51 263
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji	310 000	361 733

W pozycji Obligacje Grupa wykazuje wartość nominalną zobowiązania z tytułu obligacji, natomiast naliczone na dzień bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji. Ze względu na fakt, że oprocentowanie obligacji jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że wartość godziwa obligacji wyemitowanych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych obligacji z uwzględnieniem naliczonych odsetek.

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE EMITOWANYCH OBLIGACJI

• Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon Investment Banking Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K.
  Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów PLN rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Limit Programu ma charakter odnawialny. Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych serii do dnia 17 listopada 2027 r.

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2022

• Obligacje spłacone przez Dom Development S.A.
  W dniu 15 grudnia 2022 roku Spółka dokonała przypadającego na tę datę wykupu 5 000 obligacji na okaziciela serii DOMDET1151222 o wartości nominalnej 10 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50 000 tys. PLN.
• Obligacje spłacone przez Sento S.A.
  Sento S.A. dokonała w dniu 8 marca 2022 r. przedterminowego wykupu, na żądanie spółki, wszystkich Obligacji serii GF14. Spółka była uprawniona do przeprowadzenia przedterminowego wykupu Obligacji na żądanie własne, zgodnie z § 4 ust. 11 Warunków Emisji Obligacji Imiennych serii GF14 spółki Sento S.A. z dnia 8 czerwca 2017 r. Przedterminowy wykup Obligacji został przeprowadzony zgodnie z warunkami emisji Obligacji. W dniu 1 czerwca 2022 roku Sento S.A. dokonała przypadającego na tę datę wykupu 600 obligacji imiennych serii GF12 o wartości nominalnej 1 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 600 tys. PLN. Sento S.A. dokonała również w dniu 31 października 2022 r. przedterminowego wykupu, na żądanie spółki, wszystkich Obligacji serii GF20. Spółka była uprawniona do przeprowadzenia przedterminowego wykupu Obligacji na żądanie własne, zgodnie z § 4 ust. 11 Warunków Emisji Obligacji Imiennych serii GF20 spółki Sento S.A. z dnia 9 lutego 2018 r. Przedterminowy wykup Obligacji został przeprowadzony zgodnie z warunkami emisji Obligacji.

EMISJE OBLIGACJI NA 31.12.2022

Seria	Emitent	Data emisji	Kwota	Waluta	Data wykupu
DOMDET2091023	Dom Development S.A.	09.10.2018	50 000	PLN	09.10.2023
DOMDET3121224	Dom Development S.A.	12.12.2019	50 000	PLN	12.12.2024
DOMDET4250925	Dom Development S.A.	25.09.2020	100 000	PLN	25.09.2025
DOMDET5120521	Dom Development S.A.	12.05.2021	110 000	PLN	12.05.2026
Razem			310 000	PLN

ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI

	31.12.2022	31.12.2021
Zobowiązanie z tytułu odsetek od obligacji	2 550	1 598
Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów	-	-
Razem zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów	2 550	1 598

REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

	Bilans 31.12.2022	Bilans 31.12.2021	Rachunek zysków i strat/ Sprawozdanie z całkowitych dochodów 01.01-31.12. 2022	Rachunek zysków i strat/ Sprawozdanie z całkowitych dochodów 01.01-31.12. 2021
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Różnice kursowe	29	-	29	-
Odsetki naliczone	604	386	218	369
Dyskontowanie zobowiązań	3 292	2 098	1194	841
Różnica pomiędzy wynikiem podatkowym a księgowym na sprzedanych produktach z uwzględnieniem rezerw na koszty	50 273	34 142	16 131	(38 247)
Koszty finansowe skapitalizowane	4 053	3 187	866	(824)
Wycena aktywów finansowych	3 983	1 745	2238	1 745
Leasing	-	3	(3)	23
Znak towarowy	-	133	(133)	(265)
Pozostałe	144	125	19	-
Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	62 378	41 819	20 559	(36 358)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Różnice kursowe	258	-	258	-
Różnica pomiędzy wynikiem podatkowym a księgowym na sprzedanych produktach z uwzględnieniem rezerw na koszty	21 336	692	20 644	692
Aktualizacja wyceny zapasów	8 956	7 050	1 906	(216)
Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy	1158	768	390	134
Rezerwa na świadczenia pracownicze	9 539	5 146	4 393	(2 193)
Rezerwa na koszty	22 196	14 589	7 607	4 096
Eliminacja marży na transakcjach wewnątrzgrupowych	11 785	14 303	(2 518)	4 680
Koszt nabycia spółek zależnych	1 318	1 088	230	-
Koszty finansowe	584	17	567	17
Zdyskontowanie należności	249	772	(523)	772
Wycena aktywów finansowych	-	-	0	(875)
Strata podatkowa możliwa do rozliczenia	3 553	546	3 007	(1 041)
Pozostałe	162	1 479	(1 317)	1 182
Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	81 094	46 450	34 644	7 248

Zmiana rezerwy na podatek odroczony wynikająca z nabycia spółek zależnych ustalona na dzień nabycia.# GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.22 REZERWY DŁUGOTERMINOWE

	31.12.2022	31.12.2021
Rezerwa na koszty napraw – część długoterminowa	35 481	26 180
Rezerwa na świadczenia emerytalne	551	393
Razem	36 032	26 573

REZERWY DŁUGOTERMINOWE – ZMIANY

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Stan na początek okresu	26 573	22 419
Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego	13 593	5 648
Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego	(4 134)	(1 494)
Stan na koniec okresu	36 032	26 573

7.23 POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

	31.12.2022	31.12.2021
Kaucje gwarancyjne - część długoterminowa	50 483	64 251
Zobowiązanie z tytułu obowiązku wykupu udziałów niekontrolujących	-	10 568
Pozostałe	29 522	31 441
Stan na koniec okresu	80 005	106 260

7.24 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU

Zgodnie z MSSF 16, w bilansie Grupy rozpoznane zostały zobowiązania z tytułu leasingu:
- prawa do użytkowania powierzchni biurowych i apartamentów serwisowanych,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów.

W nocie 7.4 Istotne zasady rachunkowości opisano zasady rachunkowości dotyczące leasingu, a w szczególności objaśniono sposób klasyfikacji tych zobowiązań jako długoterminowe lub krótkoterminowe.

	31.12.2022	31.12.2021
Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa, w tym:	78 964	69 474
Zobowiązania z tyt. prawa do wieczystego użytkowania gruntów	70 387	63 126
Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych i apartamentów serwisowanych	8 577	6 220
Pozostałe	-	128
Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa, w tym:	30 321	21 014
Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych i apartamentów serwisowanych	30 321	20 783
Pozostałe	-	231
Razem	109 285	90 488

Według szacunków Zarządu, opartych na planach dotyczących prowadzenia projektów deweloperskich na poszczególnych nieruchomościach, dla których na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała prawo wieczystego użytkowania, w kwocie 70 387 tys. zł zobowiązań z tyt. leasingu gruntów wykazanych jako krótkoterminowe:
- kwota 4 943 tys. zł podlega zapłacie przez Grupę w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego,
- kwota 9 717 tys. zł podlegać będzie zapłacie przez Grupę w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia bilansowego,
- kwota 55 727 tys. zł przeniesiona zostanie na nabywców lokali.

7.25 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

	31.12.2022	31.12.2021
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, w tym zatrzymane kaucje gwarancyjne (część krótkoterminowa)	197 054	198 557
Zobowiązania z tytułu podatków	5 459	12 092
Rozliczenia międzyokresowe kosztów	178 386	119 046
Zakładowy Fundusz Świadczeń Socjalnych	417	420
Pozostałe zobowiązania	26 226	14 906
Razem zobowiązania	407 542	345 021

Struktura rozliczeń międzyokresowych kosztów: 178 386 119 046
- koszty budowanych osiedli | 127 007 | 90 120
- koszty pracownicze | 40 121 | 13 235
- koszty czynszu za powierzchnię biurową | 1 308 | 1 642
- pozostałe | 9 950 | 14 049

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są zobowiązaniami nieodsetkowymi. Poza ujętymi w tej pozycji kaucjami gwarancyjnymi (opisanymi niżej) zobowiązania z tytułu dostaw i usług mają okres zapadalności od 14 do 30 dni. Poniżej przedstawiono wartość bilansową zobowiązań z tytułu kaucji gwarancyjnych zatrzymanych w związku z realizacją projektów deweloperskich. Część krótkoterminowa i długoterminowa tych zobowiązań wykazane są w odpowiednich pozycjach zobowiązań krótkoterminowych i długoterminowych.

ZATRZYMANE KAUCJE GWARANCYJNE

	31.12.2022	31.12.2021
Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część krótkoterminowa	42 292	32 411
Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część długoterminowa	50 483	64 251
Zatrzymane kaucje gwarancyjne razem	92 775	96 662

7.26 REZERWY KRÓTKOTERMINOWE

	31.12.2022	31.12.2021
Rezerwa na koszty napraw – część krótkoterminowa	11 180	9 331
Rezerwa emerytalna	102	146
Rezerwa na sprawy sporne i pozostałe	21 560	26 519
Razem	32 842	35 996

REZERWY KRÓTKOTERMINOWE - ZMIANY

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Stan na początek okresu	35 996	26 626
Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego	14 482	17 615
Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego	(17 636)	(8 245)
Stan na koniec okresu	32 842	35 996

7.27 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW

	31.12.2022	31.12.2021
Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat klientów na poczet zakupu produktów, jeszcze niezaliczonych do przychodów w rachunku zysków i strat	1 551 326	1 554 711
Pozostałe	-	804
Razem	1 551 326	1 555 515

7.28 ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA

W Grupie nie ma specjalnych programów świadczeń dla pracowników po okresie zatrudnienia.

7.29 AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

KATEGORIE AKTYWÓW FINANSOWYCH I ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH ORAZ MAKSYMALNA EKSPOZYCJA NA RYZYKO KREDYTOWE

	31.12.2022	31.12.2021
AKTYWA FINANSOWE
Długoterminowe należności	8 817	11 499
Należności handlowe i pozostałe	43 570	48 184
Należności od jednostek powiązanych	-	-
Pożyczki i należności razem	52 387	59 683
Pozostałe	-	30
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat (przeznaczone do obrotu)	-	-
Środki pieniężne w banku i kasie	36 747	600 214
Lokaty krótkoterminowe	267 489	6 797
Krótkoterminowe aktywa finansowe	91 163	62 560
Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe	447 786	729 284
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Zobowiązania z tytułu kredytów	59 177	31 414
Obligacje własne wyemitowane	312 550	363 331
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, rozliczenia międzyokresowe i pozostałe	481 671	438 769
Zobowiązania z tytułu leasingu	109 285	90 488
Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu	962 683	924 002

Wartość godziwa aktywów i zobowiązań finansowych Grupy nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.

7.30 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM

Grupa posiada ekspozycje na następujące rodzaje ryzyka finansowego:
* ryzyko rynkowe (ryzyko stopy procentowej)
* ryzyko kredytowe
* ryzyko płynności

RYZYKO RYNKOWE

Ryzyko rynkowe jest takim rodzajem ryzyka, które odzwierciedla wpływ zmian cen rynkowych takich, jak kursy wymiany walut, stopy procentowe, czy ceny instrumentów kapitałowych, na wynik finansowy Grupy lub na wartość posiadanych instrumentów finansowych. Ryzyko rynkowe obejmuje głównie następujące rodzaje ryzyk:
* ryzyko walutowe
* ryzyko stopy procentowej

Ryzyko walutowe

W przypadku istnienia znaczących pozycji walutowych, Grupa stosuje walutowe instrumenty pochodne typu forward i swap do zabezpieczania znaczących przyszłych transakcji walutowych. Na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz 31 grudnia 2021 r. Grupa nie posiadała żadnych istotnych aktywów, zobowiązań oraz przyszłych płatności w walutach obcych, w związku z czym nie było potrzeby zawierania walutowych instrumentów pochodnych zabezpieczających.

Ryzyko stopy procentowej

Kredyty bankowe zaciągnięte przy zastosowaniu stałych stóp procentowych narażają Grupę na ryzyko zmiany wartości godziwej kredytów. Kredyty i pożyczki zaciągnięte po zmiennych stopach procentowych powodują ryzyko przepływów pieniężnych. Według aktualnej struktury finansowania Grupa nie posiada kredytów lub obligacji o stałym oprocentowaniu. Obecnie Grupa posiada krótko, średnio i długoterminowe kredyty i obligacje na zmienną stopę procentową, co powoduje ekspozycję na ryzyko przepływów pieniężnych. Na datę bilansową Grupa nie posiadała długoterminowych instrumentów finansowych oprocentowanych wg stałej stopy procentowej. Ryzyko stopy procentowej w większości ograniczone jest w sposób naturalny poprzez posiadanie zarówno zobowiązań finansowych jak i aktywów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej. Ekspozycja na ryzyko stopy procentowej dla zadłużenia z tytułu obligacji jest zmniejszane poprzez stosowanie takich zabezpieczających instrumentów finansowych jak:
- opcje CAP, gdzie bank gwarantuje, że zwróci Spółce różnice wynikające ze wzrostu rynkowych stop procentowych ponad poziom ustalony w opcji. Spółka zabezpiecza się w ten sposób przed wzrostem stóp, zachowując jednocześnie możliwość skorzystania z ewentualnego spadku ich poziomu,
- IRS (Interest Rate Swap) - Transakcja polega na wymianie z bankiem płatności odsetkowych liczonych według jednej stopy procentowej na płatności odsetkowe liczone według innej stopy procentowej. Spółka korzysta z zamiany zmiennej stopy procentowej na stałą. Obie płatności odsetkowe naliczane są od kwoty nominalnej uzgodnionej w transakcji, a ich rozliczenie odbywa się w wyznaczonych dniach przez porównanie odpowiedniej stawki referencyjnej z zakontraktowaną stopą procentową.

Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej na datę bilansową przedstawiała się następująco:

	31.12.2022	31.12.2021
Aktywa finansowe	395 399	669 571
Zobowiązania finansowe	371 727	394 745
Razem netto	23 672	274 826

Jako aktywa finansowe wykazane są oprocentowane aktywa finansowe, tj.lokaty bankowe. Jako zobowiązania finansowe wykazane są oprocentowane zobowiązania finansowe, tj. kredyty oraz obligacje własne. Analiza wrażliwości wyniku finansowego na zmianę stopy procentowej Zmiana o 100 punktów bazowych („pb”) w oprocentowaniu instrumentów na datę bilansową zwiększyłaby (zmniejszyłaby) aktywa netto i rachunek zysków i strat (po opodatkowaniu) o kwoty wykazane w poniższej tabeli. Analiza ta wykonana dla okresów dwunastu miesięcy kończących się 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. zakłada, że wszystkie pozostałe zmienne pozostają stałe. ANALIZA WRAŻLIWOŚCI NA ZMIANĘ STOPY PROCENTOWEJ Rachunek zysków i strat Wzrost o 100 pb Rachunek zysków i strat Spadek o 100 pb Aktywa netto Wzrost o 100 pb Aktywa netto Spadek o 100 pb 31 grudnia 2022 Aktywa zmiennoprocentowe 1 068 (1 068) 1 068 (1 068) Zobowiązania zmiennoprocentowe ) (1 004) 1 004 (1 004) 1 004 Wrażliwość netto 64 (64) 64 (64) 31 grudnia 2021 Aktywa zmiennoprocentowe 1 808 (1 808) 1 808 (1 808) Zobowiązania zmiennoprocentowe ) (1 066) 1 066 (1 066) 1 066 Wrażliwość netto 742 (742) 742 (742) )Koszty finansowe dotyczące kredytów i obligacji są kapitalizowane przez Grupę do produkcji w toku. Koszty te przenoszone są stopniowo do rachunku zysków i strat razem z kosztami wytworzenia sprzedanych zapasów. W przedstawionej wyżej analizie przyjęto, że jedna trzecia kosztów naliczonych w danym okresie jest odniesiona do rachunku zysków i strat, natomiast pozostała część jest skapitalizowana w zapasach i zostanie odniesiona do rachunku zysków i strat w kolejnych okresach rozliczeniowych. RYZYKO KREDYTOWE Głównymi aktywami finansowymi Grupy są środki na rachunkach bankowych, gotówka, należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności, które reprezentują największą ekspozycję na ryzyko kredytowe w relacji do aktywów finansowych. Ryzyko kredytowe Grupy jest przede wszystkim przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie są kwotami netto, czyli z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość wątpliwych należności oszacowanych przez Zarząd Spółki na podstawie wcześniejszych doświadczeń, specyfiki prowadzonej działalności i ich oceny obecnego otoczenia gospodarczego. Ryzyko kredytowe związane z funduszami płynnymi i pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są banki o ustalonej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez międzynarodowe agencje ratingowe. W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie, w Grupie istnieje wyspecjalizowana komórka, która monitoruje to zagadnienie. Komórka ta na bieżąco monitoruje stan płynnych funduszy oraz prognozowane wartości przepływów pieniężnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu Grupy przed ryzykiem kredytowym. Grupa nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na dużą ilość partnerów i klientów. Ponadto należy zauważyć, że należności dotyczące głównej działalności Grupy, tj. sprzedaży mieszkań lokali usługowych i garaży, są w pełni zabezpieczone gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży następuje po zapłaceniu przez nabywców całkowitej ceny wynikającej z umowy przedwstępnej sprzedaży. Struktura należności handlowych w podziale na okres przeterminowania przedstawiona jest w nocie 7.10 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności. 37GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU RYZYKO PŁYNNOŚCI Ryzyko płynności jest to ryzyko polegające na braku możliwości regulowania przez Grupę swoich zobowiązań finansowych w terminie ich zapadalności. Celem Grupy jest zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności, bez ponoszenia niemożliwych do przyjęcia strat lub ryzyka narażenia na szwank reputacji Grupy.  Poniższa tabela przedstawia całkowitą wartość przyszłych niezdyskontowanych przepływów pieniężnych z tytułu zobowiązań finansowych Grupy w rozbiciu na kontraktowe terminy zapadalności: STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ Suma 0 – 6 miesięcy 6-12 miesięcy 1 – 2 lata 2 – 5 lat 31 grudnia 2022 Zobowiązania z tytułu kredytów 59 188 59 188 - - - Obligacje własne wyemitowane 347 129 7 363 56 769 62 251 220 746 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe 481 671 396 239 5 427 44 055 35 950 Zobowiązania z tytułu leasingu ) 109 285 9 324 4 381 12 240 83 340 Razem 997 273 472 114 66 577 118 546 340 036 31 grudnia 2021 Zobowiązania z tytułu kredytów 35 825 1 257 1 257 33 311 - Obligacje własne wyemitowane 413 102 8 749 58 703 63 862 281 788 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe 438 769 315 088 17 421 51 535 54 725 Zobowiązania z tytułu leasingu 90 488 3 131 3 131 11 395 72 831 Razem 978 184 328 225 80 512 160 103 409 344 *) Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują okres dłuższy niż 5 lat. Zarządzanie płynnością Grupy odbywa się głównie poprzez: krótko, średnio i długo-terminowe planowanie przepływów gotówkowych; szczegółowe plany krótkoterminowe aktualizowane są przynajmniej raz na miesiąc, dobór odpowiednich źródeł finansowania na podstawie analizy potrzeb Grupy oraz analizy rynku, bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami, dywersyfikację źródeł finansowania prowadzonej działalności deweloperskiej, współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji. Zarządzanie kapitałem Polityka Zarządu zakłada utrzymywanie silnej bazy kapitałowej w celu zachowania zaufania inwestorów, wierzycieli i rynku oraz w celu zapewnienia dalszego rozwoju działalności Grupy. Za lata kończące się 31 grudnia 2022 i 2021 r. stopa zwrotu z kapitału (liczona jako zysk netto do średniorocznej wartości kapitałów własnych) wynosiła odpowiednio 30,8% i 26,9%. W tym czasie średni ważony koszt oprocentowania zadłużenia Grupy wynosił 4,34% w 2022 roku i 2,56% w 2021 roku. Na dzień 31 grudnia 2022 i 2021 współczynnik dźwigni finansowej netto (liczony jako zadłużenie z tytułu kredytów i obligacji pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz krótkoterminowe aktywa finansowe podzielone przez kapitały własne) wynosił odpowiednio (1,7)% i (21,9)%. Spółki Grupy nie podlegają żadnym zewnętrznie określonym wymogom kapitałowym z wyjątkiem wymogów ustawowych określonych w Kodeksie Spółek Handlowych. 38GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU 7.31ZYSK NA AKCJĘ KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ 01.01.-31.12. 2022 01.01.-31.12. 2021 PODSTAWOWY ZYSK NA AKCJĘ Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcję 410 264 327 130 Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia podstawowego zysku na akcję 25 523 354 25 374 258 Podstawowy zysk na akcję (PLN) 16,07 12,89 ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ Zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję 410 264 327 130 Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje z Programu Opcji Menedżerskich 54 796 160 519 Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję 25 578 150 25 534 776 Rozwodniony zysk na akcję (PLN) 16,04 12,81 W Grupie nie występuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcję z działalności kontynuowanej jest równy zyskowi na akcję wyliczonemu powyżej. 7.32PODATEK DOCHODOWY PODATEK DOCHODOWY 01.01.-31.12. 2022 01.01.-31.12. 2021 Podatek dochodowy bieżący (137 197) (137 812) Podatek dochodowy odroczony 34 874 57 579 Razem (102 323) (80 233) Zobowiązanie spółek Grupy z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych na dzień 31 grudnia 2022 i 2021 roku wynosiło odpowiednio 75 919 tys. PLN i 46 915 tys. PLN. Jednocześnie należności spółek Grupy z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych na dzień 31 grudnia 2022 i 2021 roku wynosiły odpowiednio 3 052 tys. PLN i 822 tys. PLN. Uzgodnienie pomiędzy podatkiem dochodowym obliczonym jako iloczyn zysku brutto przed opodatkowaniem i ustawowej stawki podatku a rzeczywistym obciążeniem z tytułu podatku dochodowego wykazanym w rachunku zysków i strat Grupy zaprezentowane jest poniżej. UZGODNIENIE 01.01.-31.12. 2022 01.01.-31.12. 2021 Zysk brutto przed opodatkowaniem 512 620 405 485 Według stawki podatkowej wynoszącej 19% 97 398 77 042 Trwałe różnice nie objęte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym w sprawozdaniu finansowym (z wyłączeniem kosztu opcji menedżerskich) 4 010 2 868 Efekt podatkowy opcji menadżerskich trwale niestanowiących kosztu uzyskania przychodów 1 025 323 Inne (110) - Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego 102 323 80 233 Efektywna stawka podatkowa 19,96% 19,79% Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami. 39GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.# W konsekwencji, pomimo iż spółki Grupy prowadziły i prowadzą bardzo ostrożną politykę podatkową, chociaż jest to mało prawdopodobne to nie można wykluczyć iż kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej. Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji. Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.

7.33 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA

Działalność Grupy jest co do zasady jednorodna i polega głównie na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali usługowych (komercyjnych) i powiązanych z tym działaniach wspierających. Spółka prowadzi swoją działalność tylko na rynku warszawskim, natomiast Grupa Kapitałowa Dom Development S.A., której Spółka jest podmiotem dominującym, prowadzi również działalność na rynkach trójmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Działalność na rynku wrocławskim, rynku trójmiejskim i rynku krakowskim prowadzona jest poprzez spółki zależne Grupy. Ocena wyników działalności na poszczególnych rynkach dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz zysk i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane na tych rynkach. W związku z powyższym w ramach Grupy segmentacja dla celów sprawozdawczych została dokonana w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej:

• segment warszawski
• segment trójmiejski
• segment wrocławski
• segment krakowski

40 GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Poniżej zaprezentowano dane finansowe zgrupowane w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej projektów deweloperskich Grupy.

DANE ZA OKRES DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONY 31.12.2022

	Segment warszawski	Segment wrocławski	Segment trójmiejski	Segment krakowski	Razem
Przychody ze sprzedaży	1 405 532	177 085	530 768	305 923	2 419 308
Zysk brutto ze sprzedaży, przed alokacją ceny nabycia *)	494 212	47 218	205 842	54 316	801 588
Alokacja ceny nabycia nabytych spółek **)	(2 341)			(43 476)	(45 817)
Zysk brutto ze sprzedaży po alokacji ceny nabycia	494 212	47 218	203 501	10 840	755 771
Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu	(233 857)
Pozostałe przychody i koszty operacyjne, netto	(20 375)
Zysk na działalności operacyjnej	501 539
Przychody i koszty finansowe, netto	11 081
Zysk brutto	512 620
Podatek dochodowy	(102 323)
Zysk netto	410 297

DANE ZA OKRES DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONY 31.12.2021

	Segment warszawski	Segment wrocławski	Segment trójmiejski	Segment krakowski	Razem
Przychody ze sprzedaży	1 238 317	208 882	406 778	43 514	1 897 491
Zysk brutto ze sprzedaży, przed alokacją ceny nabycia *)	435 392	52 771	143 139	11 399	642 701
Alokacja ceny nabycia nabytych spółek **)	-	-	(4 937)	(12 580)	(17 517)
Zysk brutto ze sprzedaży po alokacji ceny nabycia	435 392	52 771	138 202	(1 181)	625 184
Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu	(193 904)
Pozostałe przychody i koszty operacyjne, netto	(18 227)
Zysk na działalności operacyjnej	413 053
Przychody i koszty finansowe, netto	(7 568)
Zysk brutto	405 485
Podatek dochodowy	(80 233)
Zysk netto	325 252

*) dla rynku trójmiejskiego i krakowskiego zysk brutto ze sprzedaży wynika z danych finansowych odpowiednio Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., Grupy Kapitałowej Sento S.A. i spółek Grupy BUMA. Zysk brutto dla tych rynków nie zawiera dodatkowego, alokowanego w konsolidacji kosztu nabycia tych grup kapitałowych, wynikającego z wyceny ich zapasów na dzień nabycia wg wartości godziwej (patrz również komentarz poniżej).

**) dodatkowy koszt wynikający z alokacji ceny nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., Grupy Kapitałowej Sento S.A.. i spółek Grupy BUMA. Koszt ten stanowi różnicę pomiędzy wartością księgową zapasów tych grup kapitałowych a ich wartością godziwą ustaloną na moment ich nabycia przez Spółkę. Koszt ten w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym przypisywany jest odpowiednio do kosztu wytworzenia sprzedanych produktów, rozliczonych w rachunku zysków i strat w danym okresie obrotowym.

41 GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.34 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

ANALIZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych	2 133 912	1 861 335
Przychody ze sprzedaży usług	90 789	27 918
Przychody ze sprzedaży towarów (gruntów)	194 607	8 238
Przychody ze sprzedaży - razem	2 419 308	1 897 491
Koszty sprzedaży wyrobów gotowych	(1 430 657)	(1 244 302)
Koszty sprzedaży usług	(82 254)	(21 312)
Koszty sprzedaży towarów	(138 242)	(8 683)
Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania	(12 384)	1 990
Koszt własny sprzedaży - razem	(1 663 537)	(1 272 307)
Zysk na sprzedaży brutto	755 771	625 184

7.35 KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Koszt własny sprzedaży	(1 663 537)	(1 272 307)
Koszty sprzedaży	(76 536)	(67 062)
Koszty ogólnego zarządu	(157 321)	(126 842)
Razem	(1 897 394)	(1 466 211)
Amortyzacja	(17 530)	(16 080)
Zużycie materiałów i energii	(718 322)	(882 014)
Usługi obce	(1 679 638)	(1 306 250)
Podatki i opłaty	(11 720)	(14 247)
Koszty świadczeń pracowniczych	(154 611)	(129 169)
Pozostałe koszty rodzajowe	(6 842)	(4 973)
Wartość sprzedanych towarów i materiałów	(135 440)	(8 721)
Zmiana stanu produktów i produkcji w toku	786 755	888 302
Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby	39 954	6 941
Razem	(1 897 394)	(1 466 211)

7.36 KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH (wraz z kadrą zarządczą)

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Koszty świadczeń pracowniczych
Koszty wynagrodzeń, w tym m.in.:	132 146	112 188
- w tym koszty płatności w formie akcji (nota 7.44)	5 393	1 701
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia	22 465	16 981
Koszty świadczeń pracowniczych - razem	154 611	129 169

42 GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

ŚREDNI STAN ZATRUDNIENIA (wraz z kadrą zarządczą)

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Poszczególne kategorie zatrudnionych (liczba zatrudnionych)	532	482
Kategoria – umysłowi	525	479
Kategoria – fizyczni	7	3

7.37 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Przychody z tytułu kar umownych, porozumień i odszkodowań	3 327	1 824
Rozwiązanie rezerwy na koszty i roszczenia	12 649	2 528
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych	546	-
Pozostałe	1 608	1 296
Razem	18 130	5 648

7.38 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Rezerwa i koszty z tytułu kar i porozumień	866	602
Darowizny	2 262	866
Rezerwa na pozostałe koszty	6 563	10 675
Odpisane nieściągalne należności	2 321	1 094
Koszty napraw i usterek (w tym zmiana rezerwy)	13 974	6 611
Koszty zaniechanych projektów	-	763
Koszty nabycia spółek zależnych	6 436	2 291
Koszty zrzeczenia się roszczeń wynikających z opcji Put na akcje Spółki *)	3 902	-
Pozostałe	2 181	973
Razem	38 505	23 875

*) Patrz nota 7.1 i nota 7.43

7.39 PRZYCHODY FINANSOWE

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Odsetki od lokat bankowych	12 664	1 342
Przychody z tytułu dyskontowania należności i zobowiązań	9 679	4 551
Odsetki pozostałe	700	282
Pozostałe	248	-
Razem	23 291	6 175

43 GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.40 KOSZTY FINANSOWE

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Odsetki od kredytów i obligacji (część nieskapitalizowana)	510	2 994
Odsetki pozostałe	1 742	2 183
Prowizje i opłaty	5 045	1 094
Koszty z tytułu dyskontowania należności i zobowiązań	1 077	3 950
Koszty finansowe leasingu	1 278	1 147
Różnice kursowe	1 013	77
Wycena instrumentów finansowych (opcje CAP)	-	636
Strata ze zbycia inwestycji	1 318	-
Pozostałe	227	1 662
Razem	12 210	13 743

7.41 KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Koszty finansowe z tytułu odsetek

2021	Wartość kosztów finansowych (odsetek) aktywowanych w produkcji w toku	17 762	12 414
	Wartość kosztów finansowych (odsetek) ujętych w rachunku zysków i strat	2 252	5 177
	Całkowita wartość poniesionych kosztów finansowych z tytułu odsetek	20 014	17 591

*) Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektów deweloperskich są co do zasady kapitalizowane jako produkcja w toku i dotyczą odsetek, prowizji i opłat od obligacji oraz kredytów zaciągniętych na realizację projektów deweloperskich.

7.42 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2022 i 2021 r. Grupa była stroną przedstawionych poniżej transakcji z podmiotami powiązanymi. Opisy transakcji przedstawione zostały w formie tabel. W szczególnych przypadkach opisy poszczególnych umów lub wyjaśnienia, ujęte zostały również w formie opisowej.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Woodsford Consulting Limited	Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 27.06.2007 r. wraz z aneksem	3 162	2 138
Hansom Property Company Limited	Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 02.01.2001 r. wraz z aneksami	1 678	1 567
M & M Usługi Doradcze M. Kolarski	Usługi konsultingowe	197	149
Doradztwo w zakresie infrastruktury technicznej Rafał Kierski	Umowy o współpracę	1 380	2 165

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY TOWARY I ŚWIADCZĄCY USŁUGI:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Groupe Belleforêt S.à r.l	Pozostałe	-	11 44

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO UDZIELAJĄCY ZALICZEK:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Woodsford Consulting Limited	Zaliczki (netto) na poczet usług konsultingowych	-	580
Hansom Property Company Limited	Zaliczki (netto) na poczet usług konsultingowych	-	1 120

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WYPŁACAJACY DYWIDENDĘ:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Groupe Belleforêt S.à r.l	Dywidenda wypłacona	148 637	141 559

SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki

	Należności od podmiotów powiązanych	Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych
	31.12.2022	31.12.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Hansom Property Company Limited	-	1 120
	135	143
Woodsford Consulting Limited	-	580
	211	-
Doradztwo w zakresie infrastruktury technicznej Rafał Kierski	492	492
	-	1 740

*) dopłata do kapitałów spółek zależnych zostały ujęte w bilansie w pozycji „Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu”. Transakcje między podmiotami powiązanymi odbywają się na zasadach rynkowych.

7.43 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI

OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI WYNIKAJĄCE Z OPCJI NABYCIA UDZIAŁÓW NIEKONTROLUJĄCYCH W SENTO S.A.

W dniu 1 lipca 2021 roku Spółka nabyła pakiet kontrolny (77%) akcji spółki Sento S.A.. Jednocześnie, na podstawie umowy nabycia tych akcji, pozostałe 23% akcji zostało objęte opcjami put i call. Zgodnie z postanowieniami ww. umowy, Spółka posiadała opcję call na akcje (tzw. Bad Leavera) wykonywalną w dowolnym momencie, jeżeli udziałowiec mniejszościowy zakończy współpracę z Sento S.A., co oznacza iż otrzymanie akcji Spółki przez udziałowca mniejszościowego poprzez realizację „zwykłej” opcji call/put możliwe jest tylko gdy będzie on kontynuować współpracę z Sento S.A. do okresu gdy „zwykła” opcja put/call staje się wykonywalna. Oznacza to, iż w „zwykłej” opcji put/call zawarty był element świadczenia pracowniczego dla udziałowca mniejszościowego stanowiącego płatność opartą na akcjach rozliczaną w instrumentach kapitałowych (tj. akcjach Spółki) i że objęty on jest zakresem MSSF 2. Na dzień 1 lipca 2021 r. wartość transakcji płatności w formie akcji zgodnie z MSSF 2 została ustalona na 9 933 tys. zł. W związku z rozliczeniem z Bad Leverem, który posiadał największy pakiet akcji (bezpośrednio i pośrednio), wygasły opcje mające charakter equity settled share base payment, wiec zgodnie z MSSF 2 transakcja pozostała ujęta w sposób neutralny dla kapitałów i wyniku Grupy. Jak opisano w nocie 7.1, w marcu 2022 r. miało miejsce zbycie akcji Sento S.A. przez dotychczasowych akcjonariuszy mniejszościowych (których dotyczyły ww. opcje) na rzecz Dom Development Kraków Sp. z o.o. oraz samej spółki Sento S.A., ze zrzeczeniem się przez nich wszystkich roszczeń. Rozliczenie nabycia/wygaśnięcia opcji z akcjonariuszami innymi niż Bad Leaver, stanowi transakcję nieistotną. W związku z nabyciem pozostałych 23% akcji Sento S.A. od dotychczasowych akcjonariuszy mniejszościowych, zawarte zostały z nimi porozumienia, w wyniku których wygasły uprawnienia do realizacji tych opcji przez akcjonariuszy mniejszościowych wraz ze zrzeczeniem się przez nich wszelkich roszczeń. Mając na uwadze powyższe zdarzenia, w tym realizację warunku „Bad Leaver”, oraz zasadę istotności, ww. opcje wygasły i opisana wyżej, ustalona wartość rozliczenia płatności w formie akcji pozostaje bez wpływu na salda kapitałów oraz rachunek zysków i strat. Wraz z nabyciem przez Sento S.A. akcji własnych (w celu ich umorzenia) od Reno Sp z o.o., Spółka zawarła jednocześnie porozumienie z tym udziałowcem mniejszościowym, na podstawie którego, w zamian za zrzeczenie się roszczenia wynikającego z oferty opcji Put zapisanej w umowie z dnia 1 lipca 2021 r., Spółka zobowiązała się do zapłaty na rzecz Reno Sp. z o.o. wynagrodzenia w kwocie 3 902 tys. zł. Wynagrodzenie to zostało odniesione do skonsolidowanego rachunku zysków i strat.

PLAN MOTYWACYJNY – PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

Na dzień 31 grudnia 2022 r., po wykonaniu wszystkich opcji Programu IV i ustanowieniu Programu VII, w Spółce istniały dwa aktywne Programy Opcji Menedżerskich przyjęte w ramach Planu Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spółki.

	PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH
	31.12.2022			31.12.2021
Nazwa Programu	Opcje w ramach programu (liczba akcji)	Opcje przyznane (liczba akcji)	Opcje wykonane (liczba akcji)	Opcje w ramach programu (liczba akcji)	Opcje przyznane (liczba akcji)	Opcje wykonane (liczba akcji)
Program IV	500 000	500 000	500 000	500 000	500 000	400 000
Program V	250 000	250 000	150 000	250 000	250 000	100 000
Program VII *)	250 000	250 000	50 000	-	-	-

*) Opcje na akcje w ramach Programu VII wykazują wykonanie opcji na dzień 31 grudnia 2022 roku, pomimo że żadne akcje wyemitowane w ramach wykonania tych opcji nie zostały jeszcze na ten dzień zarejestrowane przez Sąd. Więcej informacji na temat wykonania opcji na akcje w ramach Programu VII znajduję się w dalszej części noty.

Aktywne programy opcji menedżerskich na dzień 31 grudnia 2022 r.

• Program V Opcji Menedżerskich
  29 listopada 2019 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu V Opcji Menedżerskich dla Pana Mikołaja Konopki - Członka Zarządu, dotyczącego 250 000 akcji Dom Development S.A. („Program V”). Zgodnie z Programem V pan Mikołaj Konopka otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 250 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 50,00 złotych za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie limitowana do 50 000 akcji w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia 2021 roku, z tym że opcje niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2029 roku.

• Program VII Opcji Menedżerskich
  4 października 2022 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu VII Opcji Menedżerskich dla Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora Finansowego, dotyczących 250 000 akcji Dom Development S.A. („Program VII”). Zgodnie z Programem VII, pan Leszek Stankiewicz otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 250 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 50,00 złotych za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie limitowana do 50 000 akcji w roku kalendarzowym, począwszy od 2022 roku z tym, że opcje niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2032 roku.

Przyznanie nowych opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka przyznała opisane wyżej nowe opcji na akcje w ramach Programu VII Opcji Menedżerskich.

Wykonanie opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W dniu 27 stycznia 2022 roku Zarząd podwyższył kapitał zakładowy Spółki w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AE, oraz 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AF. Cena emisyjna akcji serii AE została ustalona na 35,00 zł za jedną akcję a cena emisyjna akcji serii AF została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. Szczegóły odtyczące emisji akcji serii AE i AF zostały szerzej opisane w nocie 7.14. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 2 marca 2022 roku. Zostały on dopuszczone i wprowadzone do obrotu giełdowego na Głównym Rynku GPW w dniu 10 czerwca 2022 r. W dniu 19 grudnia 2022 roku Zarząd podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AG. Cena emisyjna akcji serii AG została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję.# 7.15 OPCJE NA AKCJE PRZYDZIELONE I MOŻLIWE DO REALIZACJI NA POSZCZEGÓLNE DNI BILANSOWE ORAZ ZMIANY W PREZENTOWANYCH OKRESACH

Emisja akcji serii AG nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu, uczestnika Programu VII Opcji Menedżerskich, (co zostało szerzej opisane w nocie 7.15). W dniu 29 grudnia 2022 r. Zarząd podjął uchwałę w sprawie przydzielenia ww. akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi. Do dnia 31 grudnia 2022 r. akcje te nie zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje te zostały zarejestrowane przez ww. sąd w dniu 26 stycznia 2023 roku.

Wygaśnięcie opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. nie wygasły żadne opcje na akcje.

OPCJE NA AKCJE PRZYDZIELONE I MOŻLIWE DO REALIZACJI NA POSZCZEGÓLNE DNI BILANSOWE ORAZ ZMIANY W PREZENTOWANYCH OKRESACH:

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Opcje niezrealizowane na początek okresu
Ilość	250 000	550 000
Całkowita cena realizacji	11 000	24 500
Opcje przyznane w okresie
Ilość	250 000	-
Całkowita wartość wykonania opcji	12 500	-
Opcje wygasłe w okresie
Ilość	-	120 000
Całkowita wartość wykonania opcji	-	6 000
Ilość	200 000	180 000
Opcje zrealizowane w okresie
Całkowita wartość wykonania opcji	8 500	7 500
Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną akcję (PLN/akcja)	42,50	41,67
Opcje niezrealizowane na koniec okresu
Ilość	300 000	250 000
Całkowita cena realizacji	15 000	11 000
Opcje możliwe do zrealizowania na początek okresu
Ilość	150 000	180 000
Całkowita cena realizacji	6 000	7 500
Opcje możliwe do zrealizowania na koniec okresu
Ilość	-	-
Całkowita cena realizacji	-	-

*) Powyższe zestawienie nie obejmuje opcji na akcje Spółki wynikających z opcji nabycia udziałów niekontrolujących w Sento S.A., ponieważ zarówno ilość akcji Spółki jak i wartość wykonania opcji są zmienne w czasie

KOSZT OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI ODNIESIONY DO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT I DO KAPITAŁÓW WŁASNYCH

W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2022 i 2021 roku do skonsolidowanego rachunku zysków i strat oraz na kapitał zapasowy odniesiono odpowiednio 5 393 tys. zł. oraz 1 701 tys. zł z tytułu przyznanych opcji menedżerskich.

47

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.44 WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI

WYNAGRODZENIA KLUCZOWEJ KADRY MENEDŻERSKIEJ

	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
ZARZĄD
Wynagrodzenie	19 193	14 871
Świadczenia pozapłacowe	255	360
Wynagrodzenie razem	19 448	15 231
RADA NADZORCZA
Wynagrodzenie	1 389	1 309

Powyższa tabela uwzględnia wartość wynagrodzeń (wraz z nagrodami) z tytułu pełnienia funkcji we władzach Spółki oraz we władzach jednostek podporządkowanych Grupy. Powyższa tabela nie uwzględnia kosztu programu opcji menadżerskich, który w latach zakończonych 31 grudnia 2022 r. i 2021 r. wyniósł odpowiednio 5 393 tys. zł oraz 1 701 tys. zł. Składy Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2022 r. przedstawione są w nocie 7.47.

UMOWY ZAWARTE MIĘDZY SPÓŁKĄ A OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI, PRZEWIDUJĄCE REKOMPENSATĘ W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI LUB ZWOLNIENIA Z ZAJMOWANEGO STANOWISKA

Wszyscy członkowie Zarządu Spółki wynagradzani są na podstawie uchwał Rady Nadzorczej. Żadnemu z członków Zarządu Spółki nie przysługuje rekompensata w przypadku rezygnacji z zajmowanego stanowiska. Zgodnie z uchwałami Rady Nadzorczej, Członkom Zarządu: Jarosławowi Szanajcy, Małgorzacie Kolarskiej, Leszkowi Stankiewiczowi oraz Mikołajowi Konopce, w razie odwołania z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków albo niepowołania do pełnienia funkcji Członka Zarządu na kolejną kadencję, przysługuje świadczenie pieniężne w wysokości 6-krotności wynagrodzenia miesięcznego.

48

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.45 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE	31.12.2022	31.12.2021
Gwarancje	21 359	17 324
Poręczenia	6 571	15 605
Razem	27 930	32 929

Ponadto niektóre zobowiązania Spółki zabezpieczone są wekslami:

ZABEZPIECZENIA ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI	31.12.2022	31.12.2021
Weksle, w tym:
- weksle stanowiące pozostałe zabezpieczenia	5 900	3 400
- weksle stanowiące zabezpieczenie umów leasingowych	-	-
Razem	5 900	3 400

49

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.46 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

Na dzień 31 grudnia 2022 roku spółki Grupy nie były stroną istotnych postępowań sądowych.

7.47 ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ PODMIOTU DOMINUJĄCEGO GRUPY

ZARZĄD

W roku 2022 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Zarządu Spółki. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Zarząd spółki Dom Development S.A. liczył 5 Członków:

• Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu
• Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu
• Leszek Stankiewicz – Wiceprezes Zarządu
• Terry Roydon – Członek Zarządu
• Mikołaj Konopka – Członek Zarządu

W związku z wygaśnięciem w dniu 30 czerwca 2022 r. mandatów członków Zarządu Spółki Dom Development S.A., Groupe Belleforêt S.à r.l. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Luksemburgu, działając na podstawie pkt 6.2.2 Statutu Dom Development S.A., powołała z dniem 30 czerwca 2022 r.: Pana Jarosława Szanajcę na Członka i Prezesa Zarządu Spółki, Pana Leszka Stankiewicza na Członka i Wiceprezesa Zarządu Spółki oraz Pana Terry’ego Roydona na Członka Zarządu Spółki. Ponadto w dniu 30 czerwca 2022 r. Rada Nadzorcza Spółki powołała Panią Małgorzatę Kolarską na Członka i Wiceprezesa Zarządu Spółki oraz Pana Mikołaja Konopkę na Członka Zarządu Spółki. Wszyscy Członkowie Zarządu zostali powołani na wspólną trzyletnią kadencję.

RADA NADZORCZA

W roku 2022 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Rady Nadzorczej Spółki. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Rada Nadzorcza spółki Dom Development S.A. liczyła 7 Członków:

• Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Janusz Zalewski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
• Marek Moczulski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej (Członek niezależny)
• Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej
• Markham Dumas – Członek Rady Nadzorczej
• Dorota Podedworna-Tarnowska – Członek Rady Nadzorczej (Członek Niezależny)
• Krzysztof Grzyliński – Członek Rady Nadzorczej (Członek Niezależny).

W związku z wygaśnięciem w dniu 30 czerwca 2022 r. mandatów członków Rady Nadzorczej Spółki Dom Development S.A., Groupe Belleforêt S.à r.l. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Luksemburgu, działając na podstawie pkt 7.4 Statutu Dom Development S.A., powołała z dniem 30 czerwca 2022 r. Pana Janusza Zalewskiego na Członka i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Spółki oraz Pana Grzegorza Kiełpsza, Pana Markhama Dumas i Pana Marka Spiteri na Członków Rady Nadzorczej. Ponadto w dniu 30 czerwca 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki Dom Development S.A. powołało Panią Dorotę Podedworną-Tarnowską, Pana Marka Moczulskiego oraz Pana Krzysztofa Grzylińskiego w skład Rady Nadzorczej Spółki. Wszyscy Członkowie Rady Nadzorczej zostali powołani na wspólną trzyletnią kadencję. W dniu 30 czerwca 2022 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie pkt 7.1. Statutu Spółki, wybrała na Przewodniczącego Rady Nadzorczej Pana Grzegorza Kiełpsza oraz na Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Pana Marka Moczulskiego.

50

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

7.48 DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ GRUPY

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. miały miejsce następujące istotne zmiany dotyczące portfela realizowanych przez Grupę inwestycji deweloperskich:

BUDOWY ROZPOCZĘTE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2022 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2022 R.:

PROJEKT	SPÓŁKA	LOKALIZACJA	LICZBA MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH
Apartamenty Solipska etap 1	Dom Development S.A.	Warszawa	96
Apartamenty Solipska etap 2	Dom Development S.A.	Warszawa	91
Dom na Służewcu	Dom Development S.A.	Warszawa	108
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 4 faza 2	Dom Development S.A.	Warszawa	172
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 11 faza 1	Dom Development S.A.	Warszawa	148
Konstelacja budynki C1, C2	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	82
Osiedle Perspektywa etap 3	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	204
Osiedle Zielna etap 2	Dom Development Wrocław Sp. z o.o.	Wrocław	146
Osiedle przy Malborskiej etap 1	Dom Development Kraków Sp. z o.o.	Kraków	90
I KWARTAŁ 2022	GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.		1 137
Apartamenty Białej Koniczyny etap 1	Dom Development S.A.	Warszawa	129
Apartamenty Koło Parków	Dom Development S.A.	Warszawa	133
Osiedle Jagiellońska	Dom Development S.A.	Warszawa	134
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 4 faza 3	Dom Development S.A.	Warszawa	71
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 4 faza 4	Dom Development S.A.	Warszawa	85
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 4 faza 5	Dom Development S.A.	Warszawa	44
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 4 faza 6	Dom Development S.A.	Warszawa	125
Osiedle Perspektywa etap 4	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	102
LAS	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	60
Widoki etap 1	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	92
Osobowicka 114	Dom Development Wrocław Sp. z o.o.	Wrocław	88
Górka Narodowa etap 3 faza 1	Dom Development Kraków Sp. z o.o.	Kraków	136
II KWARTAŁ 2022	GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.		1 199
Osiedle Przystanek Międzylesie etap 1	Dom Development S.A.	Warszawa	110
Nowodworska 43	Dom Development Wrocław Sp. z o.o.	Wrocław	36
DOKI – budynki C i D	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	181
Konstelacja, budynek C3	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	31
III KWARTAŁ 2022	GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.		358
Górka Narodowa etap 3 faza 2	Dom Development Kraków Sp. z o.o.	Kraków	108
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 5 faza 1-4	Dom Development S.A.	Warszawa	397
IV KWARTAŁ 2022	GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.		505

PODSUMOWANIE: LOKALE Z BUDOWĄ ROZPOCZĘTĄ W 2022 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.	3 199
DOM DEVELOPMENT S.A. Warszawa	1 843
EURO STYL S.A. Trójmiasto	752
DOM DEVELOPMENT WROCŁAW SP. Z O.O.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

BUDOWY ZAKOŃCZONE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2022 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2022 R.:

PROJEKT	SPÓŁKA	RYNEK	LICZBA MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH
Osiedle Perspektywa etap 1 faza 3	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	70
Osiedle Beauforta budynek 10	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	32
Nasze Miejsce budynek C	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	34
Zielony Południk budynek 18, 19	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	44
Zielony Południk budynek 20, 21	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	44
I KWARTAŁ 2022	GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.		224
Osiedle Wilno V etap 2	Dom Development S.A.	Warszawa	213
Stacja Grochów etap 2	Dom Development S.A.	Warszawa	106
Apartamenty Służewiec	Dom Development S.A.	Warszawa	37
Osiedle Beauforta budynki 21-22	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	70
Osiedle Beauforta budynki 23-24	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	51
Osiedle Przy Błoniach budynek B1	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	65
Zielony Południk budynek 14	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	50
Nasze Miejsce budynek A	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	46
Osiedle Zielna etap 1	Dom Development Wrocław Sp. z o.o.	Wrocław	160
Osiedle Komedy etap 2	Dom Development Wrocław Sp. z o.o.	Wrocław	101
II KWARTAŁ 2022	GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.		899
Stacja Grochów etap 4	Dom Development S.A.	Warszawa	159
Osiedle Wilno IV etap 3	Dom Development S.A.	Warszawa	154
Rezydencja Stanisława Augusta	Dom Development S.A.	Warszawa	125
Zielony Południk budynek 15	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	48
Zielony Południk budynki 16,17,22,23	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	90
III KWARTAŁ 2022	GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.		576
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 3 faza 1	Dom Development S.A.	Warszawa	145
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 3 faza 2	Dom Development S.A.	Warszawa	153
Osiedle Wilno IV etap 5	Dom Development S.A.	Warszawa	158
Osiedle Urbino etap 1	Dom Development S.A.	Warszawa	124
Osiedle Przy Błoniach B2	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	45
Dynamika A-B	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	90
Perspektywa etap 2 (bud. FGH)	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	252
DOKI - zadanie 1 (A)	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	93
Montownia	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	116
Apartamenty Ołtaszyn	Dom Development Wrocław Sp. z o.o.	Wrocław	158
Osiedle Komedy 3	Dom Development Wrocław Sp. z o.o.	Wrocław	127
Przestrzenie Banacha (GN A2 A3)	Dom Development Kraków Sp. z o.o.	Kraków	134
SenToTu B2 (GN2)	Dom Development Kraków Sp. z o.o.	Kraków	106
SenToTu B3 (GN2)	Dom Development Kraków Sp. z o.o.	Kraków	84
IV KWARTAŁ 2022	GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.		1 785

PODSUMOWANIE: LOKALE Z BUDOWĄ ZAKOŃCZONĄ W 2022 ROKU

	LICZBA MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH
GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.	3 484
DOM DEVELOPMENT S.A. Warszawa	1 374
EURO STYL S.A. Trójmiasto	1 240
DOM DEVELOPMENT WROCŁAW SP. ZO.O.	546
DOM DEVELOPMENT KRAKÓW SP. Z O.O.	324

INFORMACJA NA TEMAT PRZEKAZAŃ LOKALI MIESZKALNYCH I LOKALI USŁUGOWYCH PRZEZ SPÓŁKI WCHODZĄCE W SKŁAD GRUPY W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2022 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2022 R.:

SPÓŁKA	LOKALIZACJA	2022	2021
Dom Development S.A	Warszawa	1 921	1 798
Euro Styl S.A.	Trójmiasto	1 078	972
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.	Wrocław	390	470
Dom Development Kraków Sp. z o.o.	Kraków	277	92
RAZEM		3 666	3 332

7.49 ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ

PODPISANIE UMOWY PROGRAMOWEJ EMISJI OBLIGACJI

W dniu 7 lutego 2023 r. Zarząd Dom Development S.A. podjął uchwałę nr 04/02/23, zgodnie z którą wyraził zgodę na ustanowienie przez Spółkę programu emisji obligacji Dom Development S.A. o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów zł., rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Ponadto Zarząd Spółki wyraził zgodę na zawarcie przez Spółkę z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie umowy emisyjnej, w związku z tym programem („Umowa Emisyjna”).

W dniu 7 lutego 2023 r. Spółka zawarła z mBank S.A. Umowę Emisyjną, zgodnie z którą obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych serii, w czasie nieokreślonym od podpisania Umowy Emisyjnej. Obligacje emitowane w ramach Programu będą:

• emitowane (a) w trybie art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach („Ustawa o Obligacjach”), tj. w trybie oferty publicznej papierów wartościowych, o której mowa w Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 r. w sprawie prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych lub dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchyleniem dyrektywy 2003/71/WE („Rozporządzenie Prospektowe”), z wyłączeniem obowiązku publikacji prospektu zgodnie z art. 1 ust. 4 lit. a) Rozporządzenia Prospektowego lub art. 1 ust. 4 lit. b) Rozporządzenia Prospektowego; albo (b) art. 33 pkt 2 Ustawy o Obligacjach, tj. w trybie oferty innej niż oferta publiczna papierów wartościowych, o której mowa w Rozporządzeniu Prospektowym, skierowanej wyłącznie do jednego inwestora;
• zwykłymi, niezabezpieczonymi obligacjami na okaziciela;
• posiadały termin zapadalności do 60 miesięcy;
• oprocentowane według stałej lub zmiennej stopy procentowej;
• w dniu emisji zdematerializowane (zarejestrowane) w depozycie papierów wartościowych prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. pod warunkiem wprowadzenia ich do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. albo zarejestrowane w takim depozycie za pośrednictwem agenta emisji oraz wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. w określonym terminie od dnia emisji.

Umowa Emisyjna przewiduje także możliwość zawarcia umowy gwarancyjnej do każdej z serii obligacji emitowanych w ramach przedmiotowego Programu, na podstawie której mBank S.A. zobowiąże się do objęcia obligacji danej serii w ramach Programu, na zasadach wskazanych w umowie gwarancyjnej. Również w dniu dzisiejszym, tj. 7 lutego 2023 roku pomiędzy Dom Development S.A. i mBank S.A. została zawarta Umowa o wykonywanie funkcji Agenta Emisji w związku z emisją obligacji emitowanych w ramach programu emisji do kwoty 400 milionów zł.

ZAWARCIE ANEKSU DO UMOWY KREDYTOWEJ

W dniu 8 lutego 2023 r. pomiędzy PKO Bank Polski S.A. oraz Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty Aneks nr 4 do umowy kredytu odnawialnego w rachunku bieżącym z dnia 27 lipca 2015 roku. Na podstawie tego aneksu wysokość kredytu została zwiększona z kwoty 150 000 tys. zł. na 200 000 tys zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do niezmienionej wysokości 50 000 tys. zł. Okres obowiązywania umowy został wydłużony do 26 lutego 2027 r.

ZWIĘKSZENIE OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW W SPÓŁCE PRZEZ PTE ALLIANZ POLSKA S.A. W WYNIKU POŁĄCZENIA

W dniu 10 stycznia 2023 roku Spółka otrzymała od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. (dalej „PTE Allianz Polska S.A.”) zawiadomienie z dnia 5 stycznia 2023 roku, z informacją że PTE Allianz Polska S.A., zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym oraz Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, w wyniku połączenia w dniu 30 grudnia 2022 roku ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna, zarządzającą Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, zwiększyło łączny udział przedmiotowych funduszy w kapitale zakładowym Spółki do 9,80%.

REJESTRACJA AKCJE SPÓŁKI SERII AG

W dniu 26 stycznia 2023 roku Sąd Rejonowy dla M. St. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego dokonał rejestracji akcji serii AG, wyemitowanych w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pana Leszka Stankiewicza, uczestnika Programu VII Opcji Menedżerskich (co zostało szerzej opisane w nocie 7.43).

REALIZACJA OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI

W dniu 6 lutego 2023 roku Zarząd podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AH, o wartości nominalnej 1,00 zł każda, oraz emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AI, o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Cena emisyjna akcji serii AH i AI została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. Emisja akcji serii AE oraz serii AF nastąpi w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii AH oraz serii AI w ramach kapitału docelowego jest umożliwienie Spółce wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z:

• Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, dotyczącego 250 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.43).
• Programu VII Opcji Menedżerskich dla Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu, dotyczącego 250 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.43).

7.50 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2021

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A. w dniu 30 czerwca 2022 r. zatwierdziło przedstawione przez Zarząd sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 r., sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2021 roku oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.# GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy udzieliło Zarządowi absolutorium za 2021 rok.

7.5.1 PROGNOZY

Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarówno w odniesieniu do podmiotu dominującego, jak i Grupy.

7.5.2 INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych (w tym skonsolidowanych sprawozdań finansowych) Spółki. Sprawozdania finansowe za rok 2022 oraz za rok 2021 zostały zbadane przez firmę PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o.o. Audyt sp.k. oraz inne jednostki powiązane z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o.o. Audyt sp.k.. Wypłacone lub należne wynagrodzenie za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku i dnia 31 grudnia 2021 roku w podziale na rodzaje usług:

RODZAJ USŁUGI	01.01.-31.12. 2022	01.01.-31.12. 2021
Podmiot dominujący	420	355
- Badanie sprawozdań finansowych	260	235
- Przegląd półrocznych sprawozdań finansowych	130	90
- Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i rady nadzorczej za lata 2021-2022	30	30
Jednostki zależne Grupy Kapitałowej	523	383
- Badanie sprawozdań finansowych	423	328
- Przegląd półrocznych sprawozdań finansowych	100	55
- Pozostałe usługi	-	-
Razem	943	738

PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o. o. Audyt sp.k. świadczy także usługę badania pakietu konsolidacyjnego sporządzanego na cele konsolidacji jednostki dominującej Groupe Belleforêt S.à r.l.. Wynagrodzenie ustalone za tą usługę wynosi 6 150 EUR rocznie, i stanowi koszt ponoszony przez Groupe Belleforêt S.à r.l., który nie jest ujmowany w powyższym zestawieniu.

7.5.3 WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO

Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi następujące dane finansowe Grupy zostały przeliczone na EURO:

WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO BILANSU

	31.12.2022 tys. EURO	31.12.2021 tys. EURO
Aktywa obrotowe razem	839 388	819 118
Aktywa razem	876 768	843 076
Kapitał własny razem	301 344	271 596
Zobowiązania długoterminowe	93 896	113 642
Zobowiązania krótkoterminowe	481 528	457 838
Zobowiązania razem	575 424	571 480
Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy	4,6899	4,5994

WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

	01.01-31.12.2022 tys. EURO	01.01.-31.12.2021 tys. EURO
Przychody ze sprzedaży	516 031	414 526
Zysk brutto ze sprzedaży	161 204	136 578
Zysk na działalności operacyjnej	106 977	90 235
Zysk brutto	109 341	88 582
Zysk netto	87 515	71 055
Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy	4,6883	4,5775