AI assistant
Aedifica SA Audit Report / Information 2025
3904_rns_2026-02-13_1ba1565c-ffd4-47b9-a112-ff3d40a004c2.pdf
Audit Report / Information
Open in viewerOpens in your device viewer
{0}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
AEDIFICA
Naamloze Vennootschap Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Zetel: Belliardstraat 40 (bus 11), 1040 Brussel Ondernemingsnummer: 0877.248.501 (RPR Brussel) (de 'Vennootschap')
Jaarresultaten 2025
Aedifica's ruilbod op alle Cofinimmo-aandelen is nu open1
- Cofinimmo-aandeelhouders krijgen 1,185 nieuwe Aedifica-aandelen voor elk aandeel dat ze inbrengen
- De Initiële Aanvaardingsperiode loopt af op 2 maart 2026 (16u00)
- De resultaten van de Initiële Aanvaardingsperiode worden naar verwachting op 6 maart bekendgemaakt, met uitbetaling gepland op 13 maart
Robuuste operationele prestaties leiden tot sterke resultaten boven budget
- EPRA Earnings* bedragen 244,8 miljoen € (+4% t.o.v. 31 dec. 2024), ofwel 5,15 €/aandeel
- Huurinkomsten stijgen naar 361,0 miljoen € (+7% t.o.v. 31 dec. 2024)
- Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* stijgen over het hele jaar met 2,7%
- Gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van 18 jaar en 100% bezettingsgraad
Vastgoedportefeuille* van 6,3 miljard € op 31 december 2025
- 618 zorglocaties voor bijna 49.100 eindgebruikers verspreid over 7 landen
- Waardering vastgoedbeleggingen gestegen met 0,5% in Q4 & 1,3% LTM (bij ongewijzigde portefeuille)
- 34 gebouwen verkocht voor 128 miljoen € binnen het strategische vastgoedrotatieprogramma
- 293 miljoen € aan nieuwe investeringen aangekondigd in 2025 (22 nieuwe projecten & forward purchases toegevoegd aan het investeringsprogramma & 10 acquisities)
- 11 projecten werden in 2025 opgeleverd voor een totaalbedrag van 96 miljoen €
- Pipeline van 276 miljoen € aan het einde van 2025, met een initieel rendement o.b.v. de kostprijs van gemiddeld 6,5%
Solide balans en sterke liquiditeit
- Schuldgraad van 40,8% op 31 december 2025 (t.o.v. 41,3% op 31 dec. 2024)
- Niet-opgenomen bedrag van 743 miljoen € op bevestigde kredietlijnen voor de financiering van CAPEX en liquiditeitsbehoeften
- Langlopende (her)financieringen afgesloten met banken ten bedrage van 585 miljoen €
- Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen) van 2,1%
- S&P Global herbevestigde de BBB investment-grade kredietrating en plaatste Aedifica's rating op 'CreditWatch' met positieve implicaties na de bekendmaking van het akkoord met Cofinimmo
- EPRA NTA* van 78,40 €/aandeel (t.o.v. 76,63 €/aandeel op 31 dec. 2024, vóór uitkering van dividend)
Dividend bevestigd
- Het voorgestelde dividend van 4,00 €/aandeel (bruto) is bevestigd en wordt uitbetaald in mei 2026
1 Deze informatie is onderworpen aan een disclaimer, zie pagina 27.
{1}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
Geconsolideerde kerncijfers & EPRA-performance-indicatoren 2
| Kerncijfers vastgoed | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Reële waarde van de vastgoedportefeuille* (in miljoen €) 3 | 6.285 | 6.218 |
| Aantal gebouwen | 618 | 635 |
| Brutorendement op basis van reële waarde (in %) | 6,0% | 5,9% |
| EPRA Net Initial Yield* (NIY) (in %) | 5,6% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY* (in %) | 5,6% | 5,5% |
| Bezettingsgraad (in %) | 100% | 100% |
| EPRA Vacancy Rate* (in %) | 0,1% | 0,1% |
| WAULT (in jaren) | 18 | 19 |
| Groei van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille (munteenheid v/d groep, in %) | 2,7% | 3,3% |
| Financiële kerncijfers | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten (in miljoen €) | 361,0 | 338,1 |
| EPRA Earnings* (in miljoen €) | 244,8 | 234,6 |
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (in miljoen €) | 244,4 | 204,8 |
| EPRA Cost Ratio* (including direct vacancy costs) (in %) | 13,5% | 14,2% |
| EPRA Cost Ratio* (excluding direct vacancy costs) (in %) | 13,5% | 14,1% |
| Schuldgraad (in %) | 40,8% | 41,3% |
| EPRA LTV* | 39,7% | 40,6% |
| Gemiddelde kost van de schulden* (in %) | 2,0% | 1,9% |
| Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen, in %) | 2,1% | 2,0% |
| Gewogen gemiddelde resterende looptijd van opgenomen kredietlijnen (in jaren) | 3,4 | 3,8 |
| Rentedekkingsratio (ICR – Interest Cover Ratio) 4 | 6,2 | 6,2 |
| Indekkingsgraad (in %) | 88,3% | 89,0% |
| Gewogen gemiddelde looptijd van de indekkingen (in jaren) | 3,8 | 4,4 |
| Nettoschuld/EBITDA* 5 | 7,8 | 8,5 |
| Kerncijfers per aandeel | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| EPRA Earnings* (in €/aandeel) | 5,15 | 4,93 |
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (in €/aandeel) | 5,14 | 4,31 |
| EPRA NRV* (in €/aandeel) | 87,09 | 86,46 |
| EPRA NTA* (in €/aandeel) | 78,40 | 76,63 |
| EPRA NDV* (in €/aandeel) | 77,73 | 77,19 |
* Alternatieve prestatiemaatstaf (Alternative Performance Measure – APM) in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in overeenstemming met de richtlijnen die door de ESMA werden uitgevaardigd. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM's in dit jaarlijks persbericht zijn aangeduid met een asterisk (*). De prestatiemaatstaven die door IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als APM's. De APM's worden gedefinieerd, besproken en verbonden met de post, het totaal of het subtotaal van de financiële staten die daarvoor het relevantst zijn, in bijlage 5.
2 Zie sectie 4.3 voor meer informatie over kerncijfers op basis van de jaarrekening.
3 Inclusief de vastgoedbeleggingen in exploitatie, de activa bestemd voor verkoop*, de projectontwikkelingen, het gebruiksrecht gerelateerd aan de gronden die in 'leasehold' worden aangehouden conform IFRS 16 en de grondreserve.
4 Berekend op basis van de definitie uit het prospectus van Aedifica's duurzame obligatie: de verhouding tussen het 'operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille' (lijn I t.e.m. XV van de geconsolideerde resultatenrekening) en de 'nettointerestkosten' (lijn XXI) op voortschrijdende basis van twaalf maanden.
5 Niet gecorrigeerd voor projecten in aanbouw.
{2}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
1. Samenvatting van de activiteiten van 2025
Terwijl de vergrijzing van de Europese bevolking de behoefte aan extra zorgvastgoedcapaciteit doet toenemen en het marktsentiment verandert, heeft Aedifica in 2025 getoond dat het klaar is om daarop in te spelen.
Doorheen het jaar heeft Aedifica de basis gelegd voor de creatie van de toonaangevende healthcare REIT in Europa door een overeenkomst te sluiten met Cofinimmo om beide bedrijven te combineren via een ruilbod dat onlangs van start is gegaan. Terwijl het zich voorbereidde op deze omvangrijke transactie, bleef Aedifica zich focussen op haar eigen strategische doelstellingen. De Groep heeft haar strategische vastgoedrotatie- en kapitaalrecyclingprogramma met succes voortgezet en haar volledige Zweedse portefeuille gedesinvesteerd. Daarnaast kondigde Aedifica voor bijna 300 miljoen € aan nieuwe ontwikkelingen en acquisities aan, terwijl ze haar lopende investeringsprogramma verder uitvoerde en haar vastgoedportefeuille bleef beheren. Aedifica heeft over de hele lijn opnieuw sterke resultaten geboekt, wat zich weerspiegelt in EPRA Earnings* die boven het vooropgestelde budget liggen en met 4% zijn gestegen ten opzichte van 2024.
CREATIE VAN DE TOONAANGEVENDE HEALTHCARE REIT IN EUROPA6
Vanuit het besef dat de combinatie van beide bedrijven tot een toonaangevende Europese healthcare REIT een uitgelezen opportuniteit voor waardecreatie zou bieden, hebben Aedifica en Cofinimmo een akkoord bereikt om zich te verenigen via een ruilbod door Aedifica voor 100% van de Cofinimmoaandelen, dat op 30 januari 2026 door Aedifica werd gelanceerd en nog loopt tot 2 maart 2026 (16u00, tenzij verlengd; zie sectie 2.4).
Als het ruilbod succesvol is, zal een groter en financieel robuuster zorgvastgoedplatform gecreëerd worden. Dankzij de grotere schaal heeft de gecombineerde groep aantrekkelijke vooruitzichten voor het verlagen van de kapitaalkosten en het realiseren van duurzame winstgroei per aandeel. Bovendien wordt er een platform gecreëerd dat perfect gepositioneerd is om het voortouw te nemen in de volgende groeifase van het zorgvastgoedsegment.
DESINVESTERINGEN OM NIEUWE OPPORTUNITEITEN TE FINANCIEREN
Aedifica heeft haar strategische vastgoedrotatieprogramma zorgvuldig uitgevoerd en heeft in 2025 34 zorglocaties verkocht voor een totaalbedrag van 128 miljoen € (zie pagina 7). Deze desinvesteringen hebben Aedifica extra slagkracht gegeven om nieuwe investeringsmogelijkheden na te streven en haar ontwikkelingsprogramma aan te vullen met nieuwe projecten tegen aantrekkelijke rendementen.
22 nieuwe projecten en forward purchases werden toegevoegd aan het investeringsprogramma voor een totaalbedrag van bijna 215 miljoen € (zie pagina 5). Rekening houdend met de 11 projecten die in de loop van het jaar zijn opgeleverd voor een totaalbedrag van 96 miljoen € (zie pagina 6), brengen deze nieuwe toevoegingen de omvang van het investeringsprogramma op 276 miljoen €7 , met een gemiddeld initieel rendement op basis van de kostprijs van ca. 6,5% (zie pagina 9).
Daarnaast heeft Aedifica 10 zorglocaties verworven voor 78 miljoen € (zie pagina 5), waardoor het totale bedrag aan aangekondigde investeringen in 2025 op ca. 293 miljoen € uitkomt.
Aan het einde van 2025 bedroeg Aedifica's vastgoedportefeuille 6.285 miljoen € (t.o.v. 6.218 miljoen € eind 2024), bestaande uit 618 sites met een capaciteit van bijna 36.400 bewoners en 12.700 kinderen.
6 Deze informatie is onderworpen aan een disclaimer, zie pagina 27.
7 Op 31 december 2025. Zie tabel in bijlage 4 'Overzicht van het investeringsprogramma'.
{3}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
GEZONDE BALANS
Aedifica beschikt over een gezonde balans. Op 31 december 2025 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad 40,8%, ruim onder de drempel van 45% die de Groep zichzelf oplegt in haar financieel beleid. Na vier kwartalen van positieve herwaarderingen van de portefeuille in 2024 bleven de expertwaarderingen van vastgoedbeleggingen ook in 2025 stijgen, ondersteund door verbeterde prestaties van uitbaters en marktomstandigheden.
De financiële middelen werden versterkt door voor ca. 585 miljoen € aan langlopende bankfinancieringen af te sluiten (vervroegde herfinanciering en nieuwe financiering). Bovendien werd 405 miljoen € aan bankfinancieringen met succes verlengd en werd het programma voor kortlopende thesauriebewijzen met 170 miljoen € verhoogd. Eind december bedroeg het niet-opgenomen bedrag op toegezegde kredietlijnen 743 miljoen €, waardoor er ruim voldoende middelen zijn om de uitvoering van het investeringsprogramma en de liquiditeitsbehoeften te financieren.
De gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen bedraagt 2,1% dankzij de renteafdekkingen van de Groep die 88% van de financiële schuld afdekken. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de afdekkingen bedraagt 3,8 jaar.
Bovendien is 53% van de toegezegde kredietlijnen gekoppeld aan KPI's inzake duurzaamheid, waarmee de Groep haar inspanningen onderstreept om ESG-criteria te integreren in haar financieel beleid.
SOLIDE RESULTATEN ONDERSTEUNEN STIJGEND DIVIDEND
In 2025 genereerde Aedifica's portefeuille 361,0 miljoen € aan huurinkomsten, een sterke stijging van 7% ten opzichte van vorig jaar. Die toename wordt hoofdzakelijk verklaard door acquisities, de projecten die werden opgeleverd uit de pipeline en de indexering van de huurgelden, die 2,7% bedroeg bij ongewijzigde portefeuille. Dat resulteerde in EPRA Earnings* die boven het vooropgestelde budget uitkwamen op 244,8 miljoen € (234,6 miljoen € in 2024, een stijging van 4%), ofwel 5,15 € per aandeel. Aedifica's nettoresultaat bedraagt 244,4 miljoen € (204,8 miljoen € in 2024).
Deze solide resultaten laten Aedifica's raad van bestuur toe om aan de gewone algemene vergadering van 12 mei 2026 een brutodividend van 4,00 € per aandeel voor te stellen voor het boekjaar 2025.
Voor het boekjaar 2026 zullen Aedifica's prioriteiten grotendeels afhangen van het resultaat van het ruilbod en, indien succesvol, de daaropvolgende integratie van beide bedrijven (voor meer informatie hierover, zie sectie 5.1 'Vooruitzichten voor 2026').
BUILT FOR WHAT COMES NEXT
Aangedreven door een aanzienlijke structurele vraag staat de zorgvastgoedmarkt aan het begin van een nieuwe cyclus. Ondersteund door stijgende bezettingsgraden en sterke huurdekkingen, verkeren zorgoperatoren weer in een positie om na te denken over groei en het opvangen van de vergrijzing van de Europese bevolking.
Met een sterke balans en een goed gepositioneerde portefeuille, gecombineerd met de slagkracht en expertise van een groter platform, bevindt Aedifica zich in uitstekende vorm om tegemoet te komen aan de vraag naar kwaliteitsvolle en betaalbare zorglocaties en zo de volgende groeifase in zorgvastgoed te capteren.
{4}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
2. Belangrijke gebeurtenissen
2.1. Investeringen, opleveringen en desinvesteringen in 2025
- 293 miljoen € aan nieuwe investeringen en ontwikkelingen
In 2025 heeft Aedifica investeringen uitgevoerd en nieuwe projecten aangekondigd in elk van haar markten voor een totaalbedrag van ca. 292,5 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) |
Pipeline 1 (miljoen €) |
Oplevering | Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | - | 16,5 | ||||||
| Coham | Uitbreiding & renovatie |
Tessenderlo Ham |
01/12/2025 | - | 16,5 | Q1 2030 | 20 jaar - NNN | Korian |
| Duitsland | 20,5 | - | ||||||
| Harburg | Acquisitie | Hamburg | 31/12/2025 | 10 | - | - | 20 jaar - NN | Dorea Group |
| Seniorenheim an der Alten Saline |
Acquisitie | Lüneburg | 31/12/2025 | 10,5 | - | - | 23,5 jaar - NN | Argentum Group |
| Nederland | 12,5 | 13 | ||||||
| Sinnehiem | Forward purchase 2 |
Haulerwijk | 16/10/2025 | - | 13 | Q1 2026 | 7 jaar - NN | Stichting Liante & Stichting ZuidOostZorg |
| De Kroon | Acquisitie | Dronten | 30/10/2025 | 12,5 | - | Q4 2025 | 15 jaar - NN | Stichting Coloriet & meerdere huurders |
| Finland | 37,5 | 74 | ||||||
| Oulu Kihokkitie | Ontwikkeling | Oulu | 17/01/2025 | - | 3,5 | Q2 2026 | 25 jaar - NN | Stad Oulu |
| Helsinki Radiokatu | Ontwikkeling | Helsinki | 26/02/2025 | - | 7,5 | Q2 2026 | 24 jaar - NN | Stad Helsinki |
| Jyväskylä Toivonlenkki | Ontwikkeling | Jyväskylä | 16/04/2025 | - | 3,5 | Q1 2026 | 20 jaar - NN | Mehiläinen |
| Oulu Pikku-Iikankatu | Ontwikkeling | Oulu | 28/04/2025 | - | 3 | Q1 2026 | 15 jaar - NN | Esperi |
| Kuopio Leinikinkatu 3 | Ontwikkeling | Kuopio | 31/05/2025 | - | 3 | Q4 2025 | 15 jaar - NN | Touhula |
| Portefeuille van 6 zorglocaties |
Acquisitie | Meerdere locaties |
03/06/2025 | 37,5 | - | - | WAULT 11 jaar - NN |
Attendo, Mehiläinen, Ikifit & Kepakoti |
| Joensuu Suppakuja | Ontwikkeling | Joensuu | 03/07/2025 | - | 5 | Q2 2026 | 15 jaar - NN | Attendo |
| Rovaniemi Koivuojankatu |
Ontwikkeling | Rovaniemi | 03/07/2025 | - | 6,5 | Q2 2026 | 15 jaar - NN | Attendo |
| Lappeenranta Tyysterniementie |
Ontwikkeling | Lappeenrant a |
25/07/2025 | - | 7,5 | Q2 2026 | 15 jaar - NN | Mehiläinen |
| Kokkola Kimalaisenpolku | Ontwikkeling | Kokkola | 03/08/2025 | - | 7 | Q2 2026 | 15 jaar - NN | Mehiläinen |
| Vihti Puhurikuja | Ontwikkeling | Vihti | 25/09/2025 | - | 6,5 | Q1 2026 | 15 jaar - NN | Kaarikeskus |
| Seinäjoki Axel Mörnenkatu |
Ontwikkeling | Seinäjoki | 24/10/2025 | - | 4,5 | Q4 2026 | 20 jaar - NN | Suomen Kristilliset Hoivakodit |
| Turku Työnjohtajankatu | Ontwikkeling | Turku | 12/11/2025 | - | 4 | Q3 2026 | 15 jaar - NN | Attendo |
| Kuopio Pirtinkaari | Ontwikkeling | Kuopio | 18/11/2025 | - | 6,5 | Q4 2026 | 15 jaar - NN | Attendo |
| Seinäjoki Pikkukäpälä | Ontwikkeling | Seinäjoki | 18/11/2025 | - | 6 | Q4 2026 | 15 jaar - NN | Attendo |
| Verenigd Koninkrijk, eiland Man & Kanaaleilanden 4 |
- | 25,5 | ||||||
| Lavender Villa | Uitbreiding | Grouville | 20/05/2025 | - | 7 | Q2 2026 | 25 jaar - NNN | Emera |
| St Joseph's | Uitbreiding | St. Helier | 03/06/2025 | - | 3,5 | Q4 2026 | 22 jaar - NNN | Emera |
| Homefield | Forward purchase |
Douglas | 04/06/2025 | - | 15 | Q1 2027 | 25 jaar - NNN | Emera |
| Ierland | - | 85,5 | ||||||
| Limerick cancer centre | Ontwikkeling | Limerick | 02/07/2025 | - | 26,5 | Q1 2027 | 30 jaar - NNN | UPMC & Bon Secours |
| Kilcoole | Ontwikkeling | Kilcoole | 19/12/2025 | - | 25 | Q3 2027 | 30 jaar - NNN | Muskerry |
| Crumlin | Ontwikkeling | Dublin | 24/12/2025 | - | 34 | Q1 2028 | 25 jaar - NNN | Bartra Healthcare |
| Spanje | 7,5 | - | ||||||
| Novaedat Mutxamel | Acquisitie | Alicante | 18/09/2025 | 7,5 | - | - | 20 jaar - NN | Novaedat |
| Totaal | 78 | 214,5 |
1 De bedragen in deze kolom zijn de budgetten voor ontwikkelingsprojecten die Aedifica zal financieren of acquisities waarvan de opschortende voorwaarden in de loop van de komende maanden zullen worden vervuld. De ontwikkelingsprojecten staan opgelijst in het overzicht van het investeringsprogramma (zie bijlage 4).
2 Acquisitie van een zorglocatie in exploitatie die onderworpen is aan de gebruikelijke voorwaarde van goedkeuring door de toezichthoudende autoriteit, aangezien de verkoper een woningcorporatie is.
3 Het ontwikkelingsproject Kuopio Leinikinkatu werd opgeleverd op 19 december 2025 (zie pagina 6).
4 Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
{5}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
- 11 projecten opgeleverd voor 96 miljoen €
In 2025 werden elf projecten uit het investeringsprogramma opgeleverd voor een totaalbedrag van ca. 96 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering 1 (miljoen €) |
Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Duitsland | 1 | |||||
| Bavaria Senioren- und Pflegeheim |
Renovatie | Sulzbach Rosenberg |
30/06/2025 | 1 | WAULT 25 jaar - NN | Auriscare |
| Verenigd Koninkrijk & Kanaaleilanden 2 |
19,5 | |||||
| St. Mary's Lincoln | Ontwikkeling | Lincoln | 22/01/2025 | 16,5 | 30 jaar - NNN | North Bay Group |
| St. Joseph's Convent | Renovatie & uitbreiding | St. Helier | 31/01/2025 | 3 | WAULT 22 jaar - NN | Emera |
| Finland | 51,5 | |||||
| Oulu Satamatie 34 3 | Ontwikkeling | Oulu | 02/01/2025 | 26 | 15 jaar - NN | Meerdere huurders |
| Nurmijärvi Luhtavillantie | Uitbreiding | Nurmijärvi 30/06/2025 | 2,5 | 15 jaar - NN | Pilke | |
| Kokkola Kruunupyyntie | Ontwikkeling | Kokkola 02/07/2025 | 4,5 | 15 jaar - NN | Norlandia | |
| Jyväskylä Lahjaharjuntie | Ontwikkeling | Jyväskylä | 11/09/2025 | 10 | 15 jaar - NN | Mehiläinen |
| Vantaa Haravakuja | Ontwikkeling | Vantaa | 22/10/2025 | 5,5 | 15 jaar - NN | Mehiläinen |
| Kuopio Leinikinkatu | Ontwikkeling | Kuopio | 19/12/2025 | 3 | 15 jaar - NN | Touhula |
| Spanje | 24 | |||||
| Tomares Miró | Ontwikkeling | Tomares | 16/06/2025 | 12 | 30 jaar - NNN | Neurocare home |
| Zamora Av. de Valladolid | Ontwikkeling | Zamora | 12/12/2025 | 12 | 30 jaar - NNN | Neurocare home |
| Totaal | 96 |
1 De bedragen in deze kolom omvatten uitsluitend de uitgevoerde werken, met uitzondering van het investeringsbedrag voor het project in Lincoln, dat ook de contractuele waarde van de grondpositie omvat.
3 Oplevering van het resterende deel van de service community die initieel werd aangekondigd als 'Oulu Siilotie K21', na een gedeeltelijke oplevering op 31 december 2024.
Oulu Satamatie 34 in Oulu (Finland) Service community opgeleverd in januari 2025
2 Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
{6}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
Kokkola Kruunupyyntie in Kokkola (Finland) Kinderdagverblijf opgeleverd in juli 2025
- 34 desinvesteringen in Duitsland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Zweden
Aedifica's strategische vastgoedrotatieprogramma stoelt op twee principes:
- het managen en verbeteren van de samenstelling en de kwaliteit van de portefeuille, en
- het recycleren van kapitaal dat kan worden geherinvesteerd in activa van hoge kwaliteit die een beter rendement bieden.
In de loop van 2025 werden 34 gebouwen verkocht voor een totaalbedrag van 127,6 miljoen €. Naast de verkoop van zes activa in Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk, heeft Aedifica in de eerste helft van 2025 haar volledige portefeuille van 28 zorglocaties in Zweden gedesinvesteerd. Een eerste portefeuille van 22 kleinschalige residentiële zorgcentra ('LSS') met een capaciteit van ca. 160 bewoners werd verkocht op 14 februari 2025, waarbij de overeengekomen vastgoedwaarde 576 miljoen SEK bedroeg. De resterende portefeuille, waaronder zes (kleuter)scholen, werd verkocht op 31 maart 2025. De overeengekomen vastgoedwaarde van deze tweede transactie bedroeg 454 miljoen SEK.
Aedifica desinvesteerde haar portefeuille in Zweden omdat de bijdrage aan de EPRA Earnings van de Groep beperkt was in vergelijking met andere segmenten, wat een mogelijkheid tot kapitaalrecycling heeft geboden. Aangezien deze desinvestering extra slagkracht opleverde om nieuwe investeringsopportuniteiten te grijpen en het ontwikkelingsprogramma aan te vullen, werd de opbrengst reeds geherinvesteerd in de aangekondigde acquisities en projecten die aan de pipeline werden toegevoegd (zie pagina 5).
| Naam | Ligging | Datum | Verkoopprijs (miljoen €) |
|---|---|---|---|
| Duitsland | 4,2 | ||
| Am Bäkepark | Berlijn | 21/10/2025 | |
| Nederland | 24,5 | ||
| Huize Ter Beegden | Beegden | 06/03/2025 | |
| Martha Flora Hoorn | Hoorn | 06/03/2025 | |
| Zorgresidentie Mariëndaal | Velp | 01/07/2025 | |
| Verenigd Koninkrijk & Kanaaleilanden 1 | 8 | ||
| St. Joseph's Flats | St. Helier | 08/05/2025 | |
| Church View | Seaham | 31/10/2025 | |
| Zweden 1 | 2 90,9 |
||
| Portefeuille van 22 kleinschalige residentiële zorgcentra ('LSS') | Diverse locaties in Zweden | 14/02/2025 | |
| Portefeuille van 6 (kleuter)scholen | Diverse locaties in Zweden | 31/03/2025 | |
| Totaal | 127,6 |
1 Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
2 Dit bedrag vertegenwoordigt de overeengekomen vastgoedwaarde van beide transacties.
{7}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
2.2. Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2025
- 29 miljoen € aan nieuwe investeringen in Duitsland en Finland
Na 31 december 2025 heeft Aedifica drie ontwikkelingsprojecten in Duitsland en Finland aangekondigd voor een totaalbedrag van ca. 29 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) |
Pipeline 1 (miljoen €) |
Oplevering | Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Duitsland | - | 22 | ||||||
| Stadtlohn | Ontwikkeling | Stadtlohn | 19/01/2026 | - | 22 | Q2 2028 | 30 jaar - NN | Specht Gruppe |
| Finland | - | 7 | ||||||
| Mikkeli Pehtorintie | Ontwikkeling | Mikkeli | 08/01/2026 | - | 2,5 | Q4 2026 | 20 jaar - NN | Mehiläinen |
| Pirkkala Pereensaarentie | Ontwikkeling | Pirkkala | 26/01/2026 | - | 4,5 | Q4 2026 | 20 jaar - NN | Ikifit |
| Totaal | - | 29 |
1 De bedragen in deze kolom zijn de budgetten voor ontwikkelingsprojecten die Aedifica zal financieren.
2 Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
Stadtlohn in Stadtlohn (Duitsland) Woonzorgcentrum op te leveren in Q2 2028
Pirkkala Pereensaarentie in Pirkkala (Finland) Woonzorgcentrum op te leveren in Q4 2026
{8}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
2.3. Investeringsprogramma op 31 december 2025
Aedifica is begonnen met het aanvullen van haar ontwikkelingsprogramma met nieuwe projecten tegen aantrekkelijke rendementen. De Groep heeft in de loop van 2025 22 nieuwe projecten en forward purchases voor een totaalbedrag van bijna 215 miljoen € aan haar pipeline toegevoegd (zie pagina 5). Aedifica verwacht om in de komende maanden nieuwe projecten aan haar investeringsprogramma toe te voegen.
Aedifica heeft op 31 december 2025 een totaal investeringsprogramma van ca. 276 miljoen €, waarvan ca. 89 miljoen € reeds is uitgegeven en ca. 187 miljoen € nog moet worden geïnvesteerd (zie bijlage 4 voor een volledig overzicht). Het initieel rendement van deze projecten op basis van de kostprijs bedraagt gemiddeld ca. 6,5%.
Het investeringsbudget wordt opgesplitst als volgt:
Verwachte opleveringen van projecten en afrondingen van acquisities
Verwachte evolutie van het investeringsprogramma (bij benadering, in miljoen €) op basis van de voorziene opleveringsdata en zonder rekening te houden met de toevoeging van nieuwe projecten
{9}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
2.4. Ruilbod op alle Cofinimmo aandelen8
In de loop der jaren hebben zowel Aedifica als Cofinimmo een aanzienlijke zorgvastgoedportefeuille met een sterke huurdersbasis opgebouwd in belangrijke Europese markten. Gelet op die strategische overeenstemming kwam Aedifica tot de conclusie dat een combinatie van beide bedrijven een uitstekende opportuniteit voor waardecreatie zou bieden.
Nadat Aedifica op 1 mei 2025 haar voornemen had aangekondigd om een ruilbod uit te brengen op alle Cofinimmo-aandelen, hebben de raden van bestuur van beide bedrijven gesprekken gevoerd over een mogelijke combinatie. Op 3 juni 2025 werd een akkoord bereikt, dat unaniem werd gesteund door de raden van bestuur van Aedifica en Cofinimmo, over de voorwaarden voor de creatie van een toonaangevende healthcare REIT in Europa.
De transactie was onderworpen aan de (onvoorwaardelijke) goedkeuring van de Belgische Mededingingsautoriteit (BMA)9 . Midden juli 2025 kondigde Aedifica aan10 dat het Auditoraat van de BMA bijkomende vragen had gesteld, waarna ze in gesprek ging met het Auditoraat over mogelijke verbintenissen die ze zou kunnen aangaan om tijdig goedkeuring voor de transactie te verkrijgen11. Op 21 januari 2026 heeft het Mededingingscollege van de BMA de transactie goedgekeurd, onder voorbehoud van Aedifica's verbintenis om over meerdere jaren zorgvastgoed in België te verkopen voor een totaalbedrag van 300 miljoen €. Gezien deze beslissing zag Aedifica af van de voorwaarde van onvoorwaardelijke goedkeuring door de BMA waaraan haar ruilbod was onderworpen.
Het prospectus met betrekking tot de transactie werd goedgekeurd door de Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) op 27 januari 2026 en gepubliceerd op Aedifica's website op 29 januari 2026. In het prospectus heeft de raad van bestuur van Cofinimmo zijn unanieme steun voor het Ruilbod herbevestigd en zijn aandeelhouders aanbevolen hun aandelen in te ruilen.
In het ruilbod krijgen Cofinimmo-aandeelhouders 1,185 nieuwe Aedifica-aandelen voor elk Cofinimmoaandeel dat zij in het Ruilbod aanbieden. De Initiële Aanvaardingsperiode is op 30 januari 2026 van start gegaan en loopt af op 2 maart 2026 om 16u00 (tenzij verlengd). Aedifica is van plan om de resultaten van de Initiële Aanvaardingsperiode op 6 maart 2026 bekend te maken. De betalingsdatum van de nieuwe aandelen is gepland op 13 maart 202612 .
Tijdens de Initiële Aanvaardingsperiode kunnen Cofinimmo-aandeelhouders het Ruilbod aanvaarden door:
- (i) het relevante Aanvaardingsformulier (bijgevoegd bij het Prospectus) in te vullen, te ondertekenen en in te dienen overeenkomstig de instructies in het formulier, of
- (ii) het (digitale) aanvaardingsproces te voltooien dat kan worden opgezet door de financiële instelling via welke de Cofinimmo-aandeelhouder zijn gedematerialiseerde Aandelen in het Ruilbod aanbiedt, en dit ten laatste om 16u00 op de laatste dag van de Initiële Aanvaardingsperiode in te dienen.
Alle informatie met betrekking tot het Ruilbod is beschikbaar op de website van Aedifica.
8 Deze informatie is onderworpen aan een disclaimer, zie pagina 27.
9 De mededingingsautoriteiten in Nederland en Duitsland hebben reeds hun goedkeuring gegeven en Frankrijk heeft FDIgoedkeuring verleend.
10 Zie persbericht van 18 juli 2025.
11 Zie persbericht van 30 september 2025.
12 De contante vergoeding voor de fracties van Nieuwe Aandelen (de opbrengst van de Dribbling Out c.q. Vendor Placement) zal uiterlijk op 27 maart 2026 worden betaald, zie het Prospectus voor meer informatie.
{10}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
3. Beheer van de financiële middelen
3.1. Financiële schulden
In 2025 heeft Aedifica haar financiële middelen versterkt door voor ca. 585 miljoen € aan langlopende bankfinancieringen (vervroegde herfinancieringen en nieuwe financieringen) af te sluiten met looptijden van 3 tot 7 jaar. Bovendien werd 235 miljoen € aan bankfinancieringen met verlengingsopties (met een oorspronkelijke looptijd tot 2026 en die al eenmaal werden verlengd) nogmaals met succes verlengd tot 2028, samen met 170 miljoen € aan bankfinancieringen (met een oorspronkelijke looptijd tot 2029 of 2030) die voor het eerst met een jaar zijn verlengd tot 2030 of 2031.
Daarnaast slaagde Aedifica erin om de kost van de schulden te optimaliseren door de uitgifte van kortlopende thesauriebewijzen te verhogen met 170 miljoen €. Het totale bedrag aan kortlopende thesauriebewijzen (met inbegrip van die uitgegeven door Hoivatilat) beloopt 484 miljoen € en wordt integraal gedekt door de bevestigde kredietlijnen in geval van niet-verlenging.
Rekening houdend met de hierboven vermelde elementen, zien de vervaldata van Aedifica's financiële schulden er op 31 december 2025 als volgt uit:
| Financiële schuld (in miljoen €) 1 |
Toegezegde financiering | Kortlopende thesauriebewijzen |
|
|---|---|---|---|
| Lijnen | Opname | ||
| 31/12/2026 | 215 | 50 | 484 |
| 31/12/2027 | 741 | 541 | - |
| 31/12/2028 | 861 | 559 | - |
| 31/12/2029 | 67 | 27 | - |
| 31/12/2030 | 557 | 177 | - |
| 31/12/2031 | 603 | 508 | - |
| >31/12/2031 | 187 | 142 | - |
| Totale schuld op 31 december 2025 | 3.232 | 2.005 | 484 |
1 Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2025 (0,87228 EUR/GBP).
Op 31 december 2025 bedraagt de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de opgenomen financiële schuld 3,4 jaar. De beschikbare toegezegde financiering bedraagt 1.227 miljoen €. Na aftrek van de back-up voor de kortlopende thesauriebewijzen bedraagt de beschikbare liquiditeit 743 miljoen €.
Na 31 december 2025 heeft Aedifica een nieuwe bankfinanciering van 150 miljoen € met een looptijd van 5 jaar afgesloten met een nieuwe tegenpartij om haar financiële middelen verder te versterken en te diversifiëren.
De leningen die zijn aangegaan in het kader van Aedifica's Sustainable Finance Framework of die gekoppeld zijn aan KPI's inzake duurzaamheid bedragen 1.701 miljoen € (53% van de toegezegde langlopende kredietlijnen). Daarmee onderstreept Aedifica de wens om haar financieringsbronnen verder te diversifiëren en ESG-criteria in haar financieel beleid te integreren.
De gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen bedraagt 2,1% (31 december 2024: 2,0%) dankzij de renteafdekkingen die Aedifica heeft afgesloten.
In haar financieel beleid streeft Aedifica ernaar om haar schuldgraad onder 45% te houden. Op 31 december 2025 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad van de Groep 40,8%.
{11}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
Op 31 december 2025 is de financiële schuld tegen renterisico's ingedekt voor 88,3%, wat overeenkomt met de verhouding tussen de som van de schuld met vaste rentevoet en het referentiebedrag van de financiële derivaten, gedeeld door de totale financiële schuld. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de indekking is 3,8 jaar. Onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de indekkingsgraad op basis van de verwachte schulden.
- Renteafdekking13
3.2. Kredietrating
Aedifica beschikt over een investment-grade kredietrating van BBB met stabiele vooruitzichten van S&P. Die rating weerspiegelt de sterkte van Aedifica's balans en haar liquiditeit. De stabiele vooruitzichten weerspiegelen de voorspelbare huurinkomsten die worden ondersteund door veerkrachtig zorgvastgoed en de langlopende huurovereenkomsten die de komende jaren stabiele kasstromen zouden blijven genereren. S&P's kredietratingrapport is beschikbaar op Aedifica's website.
In juni 2025, na de aankondiging van het akkoord tussen Aedifica en Cofinimmo met betrekking tot het ruilbod in aandelen (zie sectie 2.4 hierboven), heeft S&P Global in een persbericht bekendgemaakt dat het Aedifica's BBB-ratings op 'CreditWatch' met positieve implicaties14 heeft geplaatst. Dat geeft aan dat S&P Global de ratings van Aedifica waarschijnlijk met één niveau zou kunnen verhogen tot BBB+ indien de transactie verloopt volgens de voorgestelde voorwaarden.
13 Op basis van de verwachte schulden.
14 Zie persbericht van 5 juni 2025.
{12}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
4. Synthese van de geconsolideerde resultaten op 31 december 2025
4.1. Portefeuille op 31 december 2025
In de loop van het boekjaar 2025 is de reële waarde van Aedifica's vastgoedportefeuille*15 met ca. 67 miljoen € gestegen van 6.218 miljoen € tot 6.285 miljoen €. Deze waarde van 6.285 miljoen € omvat de portefeuille van de vastgoedbeleggingen* (6.183 miljoen €) en de projectontwikkelingen (102 miljoen €). De stijging van de vastgoedbeleggingen in exploitatie komt voornamelijk voort uit acquisities en de oplevering van voltooide projecten (zie sectie 2.1 hierboven) en uit de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie die in het resultaat wordt opgenomen (+70,8 miljoen € of +1,2%). Die stijging wordt gedeeltelijk tenietgedaan door desinvesteringen, met name de verkoop van de volledige portefeuille van de Groep in Zweden. Voor het gehele jaar 2025 wordt de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie16, die door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt opgesteld, als volgt opgesplitst:
-
België: +0,4 miljoen € (+0,0%)
-
Duitsland: +3,6 miljoen € (+0,3%)
-
Nederland: +31,7 miljoen € (+4,7%)
-
Verenigd Koninkrijk: +23,8 miljoen € (+1,9%)
-
Finland: +3,7 miljoen € (+0,3%)
-
Ierland: +7,2 miljoen € (+1,7%)
-
Spanje: +0,5 miljoen €
Over heel 2025, na vier kwartalen van positieve portefeuillewaarderingen in 2024, zijn de expertwaarderingen van de vastgoedbeleggingen in exploitatie opnieuw gestegen. De expertwaarderingen stegen met 0,5% in Q4 en 1,3% sinds het begin van het jaar (bij ongewijzigde portefeuille, zonder rekening te houden met wisselkoerseffecten). De meest uitgesproken stijgingen van de portefeuillewaarderingen werden genoteerd in Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Ierland, en houden voornamelijk verband met de indexering van de huurgelden en de uitstekende operationele prestaties van huurders die tot een sterke huurdekking hebben geleid in het Verenigd Koninkrijk en Ierland, wat een positief effect had op de reële waarde.
Evolutie van expertwaarderingen per kwartaal bij ongewijzigde portefeuille (in %)
Op 31 december 2025 telt Aedifica's portefeuille 618 zorglocaties, met een totale capaciteit voor ca. 36.400 bewoners en 12.700 kinderen, en een totale bebouwde oppervlakte van ca. 2.256.500 m². De globale bezettingsgraad van de portefeuille bedraagt 100% (berekend volgens de EPRA-methodologie). De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten (WAULT) van de hele portefeuille bedraagt 18 jaar.
- 1.255 miljoen € in België (79 sites)
- 1.253 miljoen € in het Verenigd Koninkrijk (117 sites)
- 1.234 miljoen € in Finland (230 sites)
-
1.190 miljoen € in Duitsland (99 sites)
-
694 miljoen € in Nederland (68 sites)
- 433 miljoen € in Ierland (22 sites)
- 34 miljoen € in Spanje (3 sites)
15 Zie tabel in bijlage 5.1 'Vastgoedbeleggingen'.
16 Met inbegrip van het resultaat op acquisities en activa bestemd voor verkoop*.
{13}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
- Bezettingsgraden en huurdekkingen van exploitanten stijgen gestaag
Exploitanten van woonzorgcentra in heel Europa zien hun bezettingsgraad opnieuw stijgen na de COVID-19 pandemie en bereiken opnieuw het niveau van vóór de pandemie of overtreffen dat al, wat de veerkracht van de sector aantoont. De bezettingsgraden van gestabiliseerde activa bedragen 91% in de Aedifica-portefeuille en vertonen een stijgende trend.
Onderstaande tabel lijst de bezettingsgraden van exploitanten op, met daarnaast hun stijging bij ongewijzigde portefeuille (uitgedrukt in basispunten), voor de regio's waarvoor de Groep voldoende relevante gegevens heeft kunnen verzamelen op 30 september 2025. Enkel 'gestabiliseerde' activa17 zijn opgenomen in de tabel. Met name in Duitsland is er een sterk herstel van de bezettingsgraad naar 90%, met een like-for-like groei op jaarbasis van bijna 4%.
| Bezettingsgraad exploitanten | 30/09/2025 | Y/Y groei (in basispunten) bij ongewijzigde portefeuille |
Data coverage 18 |
|---|---|---|---|
| lerland | 96% | +140 | 100% |
| België | 94% | +45 | 99% |
| Verenigd Koninkrijk | 91% | +68 | 100% |
| Duitsland | 90% | +364 | 98% |
| Nederland | 87% | +51 | 89% |
Bovendien worden in verschillende belangrijke regio's waar de Groep voldoende relevante gegevens heeft kunnen verzamelen, sterke huurdekkingen opgetekend. Op 30 september 2025 bedroeg de huurdekking19 over twaalf maanden van de gestabiliseerde activa in Aedifica's portefeuille in het Verenigd Koninkrijk 2,4x, terwijl de huurdekking van de Ierse portefeuille 1,8x bedroeg.
| Huurdekkingen | 30/09/2025 | Data coverage 20 |
|---|---|---|
| Verenigd Koninkrijk | 2.4 | 100% |
| lerland | 1.8 | 100% |
| Duitsland | 1.6 | 65% |
| België | 1.4 | 82% |
17 Activa worden beschouwd als 'gestabiliseerd' en opgenomen in de scope zodra ze minstens twee jaar operationeel zijn. Activa worden uitgesloten van de scope als ze (gedeeltelijk) leegstaan voor renovatiewerken.
14/43
<sup>18 Gebaseerd op de contractuele huurgelden van gestabiliseerde activa op 30 september 2025.
<sup>19 Huurdekking berekend als de Ebitdarm van de huurders over de afgelopen twaalf maanden gedeeld door de huur voor dezelfde periode.
<sup>20 Gebaseerd op de contractuele huurgelden van gestabiliseerde activa op 30 september 2025.
{14}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
4.2. Brutorendement per land
Onderstaande tabel toont het brutorendement van de portefeuille per land, in verhouding tot de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie. Het brutorendement op basis van de reële waarde bedraagt gemiddeld 6,0%.
31/12/2025
| (x1.000€) | BE | DE | NL | UK 2 | FI | SE | IE | ES | Vastgoed beleggingen in exploitatie 3 |
Project ontwikkelingen |
Gebruiks recht van gronden |
Grond reserve |
Vastgoed beleggingen 3 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde | 1.255.280 | 1.190.020 | 693.910 | 1.252.567 | 1.233.640 | - | 432.802 | 34.125 | 6.092.344 | 102.351 | 78.920 | 11.606 | 6.285.221 |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
73.981 | 66.847 | 43.175 | 81.022 | 74.990 | - | 24.340 | 1.884 | 366.240 | - | - | - | - |
| Bruto-rendement (%)1 | 5,9% | 5,6% | 6,2% | 6,5% | 6,1% | - | 5,6% | 5,5% | 6,0% |
31/12/2024
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK 4 | FI | SE 4 | IE | 5 ES |
Vastgoed beleggingen in exploitatie 3 |
Project ontwikkelingen |
Gebruiks recht van gronden |
Grond reserve |
Vastgoed 3 beleggingen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Reële waarde | 1.254.966 | 1.176.156 | 673.240 | 1.278.890 | 1.131.710 | 93.641 | 424.760 | 2.122 | 6.035.485 | 95.677 | 74.011 | 12.966 | 6.218.139 |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
71.719 | 64.225 | 41.173 | 81.721 | 68.279 | 5.938 | 23.900 | 124 | 357.080 | - | - | - | - |
| Bruto-rendement (%)1 | 5,7% | 5,5% | 6,1% | 6,4% | 6,0% | 6,3% | 5,6% | - | 5,9% | - | - | - | - |
1 Op basis van de reële waarde (waarde bepaald door de waarderingsdeskundigen), die om de drie maanden wordt herschat. Voor zorgvastgoed is het brutorendement doorgaans gelijk aan het nettorendement ('triple net' contracten). De exploitatielasten, de onderhoudskosten en het risico van huurderving worden in België, het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Spanje en (veelal ook) Nederland namelijk doorgaans volledig ten laste genomen door de exploitant. In Duitsland en Finland (en Nederland, in sommige gevallen) is het nettorendement doorgaans lager dan het brutorendement, sommige lasten zijn ten laste van de eigenaar ('double net' contracten).
2 Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2025 (0,87228 EUR/GBP).
Inclusief activa bestemd voor verkoop*.
4 Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2024 (0,82735 EUR/GBP en 11,45817 EUR/SEK).
5 De portefeuille van Aedifica in Spanje omvatte projecten in aanbouw, waarvan de grondposities beperkte huurinkomsten genereerden.
{15}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
4.3. Geconsolideerde resultatenrekening
| Geconsolideerde resultatenrekening - analytisch schema | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Huurinkomsten | 360.954 | 338.138 |
| Met verhuur verbonden kosten | -453 | -157 |
| Nettohuurresultaat | 360.501 | 337.981 |
| Operationele kosten* | -48.428 | -47.725 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 312.073 | 290.256 |
| Exploitatiemarge* (%) | 86,6% | 85,9% |
| Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde* | -54.295 | -50.906 |
| Belastingen | -12.170 | -4.140 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures m.b.t. EPRA Earnings |
-265 | 21 |
| Minderheidsbelangen m.b.t. EPRA Earnings | -560 | -650 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) | 244.783 | 234.581 |
| Noemer (IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) per aandeel (€/aandeel) | 5,15 | 4,93 |
| EPRA Earnings* | 244.783 | 234.581 |
| Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -9.567 | -18.708 |
| Variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 75.397 | 15.195 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | -11.665 | 374 |
| Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| Afschrijving van goodwill | -27.615 | -30.235 |
| Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | -26.413 | 3.826 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures die volgens de vermogensmutatiemethode geconsolideerd worden m.b.t. de aanpassingen hierboven |
-360 | -592 |
| Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven | -126 | 390 |
| Afrondingsverschil | 0 | 0 |
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) | 244.434 | 204.831 |
| Noemer (IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeelhouders van de groep - IAS 33 - €/aandeel) | 5,14 | 4,31 |
De geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) over het boekjaar 2025 bedroeg 361,0 miljoen €, een stijging met ca. 7% ten opzichte van de omzet van het vorige boekjaar (338,1 miljoen €).
De onderstaande tabel toont Aedifica's geconsolideerde huurinkomsten per land.
| Geconsolideerde huurinkomsten (x 1.000 €) |
2025.01 - 2025.03 |
2025.04 - 2025.06 |
2025.07- 2025.09 |
2025.10 - 2025.12 |
2025.01 - 2025.12 |
2024.01 - 2024.12 |
Var. (%) bij ongewijzigde portefeuille* 1 |
Var. (%) 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 18.093 | 18.193 | 18.298 | 18.366 | 72.950 | 69.638 | +2,9% | +4,8% |
| Duitsland | 15.919 | 16.317 | 16.146 | 16.173 | 64.555 | 63.182 | +2,5% | +2,2% |
| Nederland | 10.321 | 10.281 | 10.107 | 10.567 | 41.276 | 40.929 | +4,1% | +0,8% |
| Verenigd Koninkrijk | 24.925 | 20.159 | 22.787 | 20.041 | 87.912 | 74.763 | +4,7% | +19,0% |
| Finland | 16.685 | 16.916 | 17.425 | 17.660 | 68.686 | 61.221 | +1,3% | +12,2% |
| Zweden | 1.083 | 14 | -1 | 4 | 1.100 | 5.338 | +1,8% | -80,1% |
| Ierland | 5.920 | 5.932 | 5.975 | 6.022 | 23.849 | 22.943 | +2,1% | +4,0% |
| Spanje | 31 | 55 | 210 | 330 | 626 | 124 | - | - |
| Totaal | 92.977 | 87.867 | 90.947 | 89.163 | 360.954 | 338.138 | +2,7% | +6,7% |
1 De variatie bij ongewijzigde portefeuille* wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie bij ongewijzigde portefeuille* wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.
2 De variatie wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.
{16}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
De stijging van de geconsolideerde huurinkomsten kan worden toegeschreven aan de groei van Aedifica's portefeuille door acquisities en de oplevering van ontwikkelingsprojecten uit het investeringsprogramma, en wordt ondersteund door de indexering van de huurinkomsten en voorwaardelijke huurgelden. De voorwaardelijke huurgelden omvatten een niet-recurrente historische inhaalbetaling van ca. 3,2 miljoen £, die in Q1 werd gefactureerd. Naast die historische inhaalbetaling zijn er voorwaardelijke huurinkomsten op basis van de operationele prestaties van de huurders in het voorgaande jaar, die eind 2025 3,1 miljoen £ bedroegen.
De 2,7% variatie van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* kan worden uitgesplitst in +2,6% indexering van huurgelden, +0,4% huurherzieningen en voorwaardelijke huurgelden, en -0,3% wisselkoersschommelingen.
Rekening houdend met de met verhuur verbonden kosten (0,5 miljoen €) bedraagt het nettohuurresultaat 360,5 miljoen € (+7% ten opzichte van 31 december 2024).
Het vastgoedresultaat bedraagt 361,1 miljoen € (31 december 2024: 338,7 miljoen €). Dat resultaat, verminderd met de andere directe kosten, leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 348,6 miljoen € (31 december 2024: 326,2 miljoen €). Dat impliceert een operationele marge* van 96,7% (31 december 2024: 96,5%).
Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van 34,7 miljoen € (31 december 2024: 35,1 miljoen €) en rekening houdend met de andere operationele inkomsten en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met 8% tot 312,1 miljoen € (31 december 2024: 290,3 miljoen €). Dat impliceert een exploitatiemarge* van 86,6% (31 december 2024: 85,9%).
Rekening houdend met de kasstromen die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten, bedragen de netto-interestlasten 50,2 miljoen € (31 december 2024: 46,7 miljoen €). Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten, en zonder de netto-impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de IASnorm 39 geboekt en maakt geen deel uit van de EPRA Earnings* zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór variaties in reële waarde* tot een nettolast van 54,3 miljoen € (31 december 2024: 50,9 miljoen €).
De belastingen bestaan uit verschuldigde belastingen, uitgestelde belastingen, taks op het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en de exit taks. In overeenstemming met het bijzondere belastingstelsel van de Belgische GVV's omvatten de belastingen die zijn opgenomen in de EPRA Earnings * (31 december 2025: last van 12,2 miljoen €; 31 december 2024: last van 4,1 miljoen €) voornamelijk de belasting op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen, de belasting op de winst die door Aedifica werd gemaakt buiten België en de Belgische belasting op Aedifica's verworpen uitgaven.
Sinds 1 januari 2025 is het regime van de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) niet langer van toepassing op REIT's die rechtstreeks in vastgoed in Nederland beleggen, wat resulteert in een verhoging van de lopende vennootschapsbelasting. Ter herinnering: de cijfers van 2024 bevatten een eenmalige belastingteruggave van 4,2 miljoen €. Voor 2025 worden de verschuldigde belastingen voor de Nederlandse dochterondernemingen geraamd op ca. 4,8 miljoen €.
Sinds 1 februari 2024 genieten de Britse dochterondernemingen van een REIT-regime. Onder de REITwetgeving zijn vennootschappen in het Verenigd Koninkrijk vrijgesteld van vennootschapsbelasting op inkomsten uit vastgoedbeleggingen en op winsten uit vastgoed in het VK. REIT's moeten echter 90% van de onderliggende belastingvrije inkomsten uit vastgoed (geen winsten) aan aandeelhouders uitkeren binnen de twaalf maanden. Die uitkeringen zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 20%. Als gevolg van het dubbelbelastingverdrag tussen het VK en België bedraagt de netto-impact van de roerende voorheffing slechts 15%.
{17}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
Het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures bevat voornamelijk het resultaat van de participatie in Immobe NV (sinds 31 maart 2019 geconsolideerd volgens de vermogensmutatiemethode).
De EPRA Earnings* (zie bijlage 5.9.1) bedragen 244,8 miljoen € (31 december 2024: 234,6 miljoen €), hetzij 5,15 € per aandeel (31 december 2024: 4,93 € per aandeel), berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop. Dat resultaat (absoluut en per aandeel) is hoger dan het vooropgestelde budget van 5,10 € per aandeel, aangekondigd in het tussentijds financieel verslag van Q3.
De resultatenrekening telt bovendien elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non-cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters. Het betreft o.a. de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 40), de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 39), andere resultaten op de portefeuille en de uitgestelde belastingen (die voortvloeien uit de IAS-norm 40):
- Over het volledige boekjaar bedraagt de gecombineerde variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie21 en de projectontwikkelingen een stijging van 75,4 miljoen € over de periode (31 december 2024: een stijging van 15,2 miljoen €).
- Om het renterisico op de financiering van haar investeringen te beperken, heeft Aedifica indekkingen genomen waarbij op lange termijn de schuld met variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld met vaste rentevoet of met een bovengrens. De variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva die is opgenomen in de resultatenrekening op 31 december 2025 vertegenwoordigt een last van 9,6 miljoen € (31 december 2024: een last van 18,7 miljoen €).
- Bijzondere waardevermindering van goodwill (last van 27,6 miljoen € op 31 december 2025, tegenover een last van 30,2 miljoen € op 31 december 2024) is het resultaat van de afschrijving van goodwill zoals bepaald op 31 december 2025.
- De uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA-correcties (last van 26,4 miljoen € op 31 december 2025, tegenover een opbrengst van 3,8 miljoen € op 31 december 2024) vloeien voort uit de boeking aan reële waarde van gebouwen in het buitenland in overeenstemming met de IAS 40-norm. In 2024 werden de uitgestelde belastingen positief beïnvloed door de toekenning van het REIT-regime aan de entiteiten in het Verenigd Koninkrijk. In 2025 stegen de uitgestelde belastingen voornamelijk in Ierland, Nederland en Finland. Die stijging werd gedeeltelijk gecompenseerd door de vereffening van de opgebouwde uitgestelde belastingen na de verkoop van de Zweedse activa.
Het resultaat op verkoop vastgoedbeleggingen (31 december 2025: verlies van 11,7 miljoen €; 31 december 2024: opbrengst van 0,4 miljoen €) hebben voornamelijk betrekking op de Zweedse portefeuille. Deze portefeuille werd verkocht met een beperkte korting van 3,9% tussen de conventionele verkoopwaarde en de laatste reële waarde op 31 december 2024. Daarnaast werden wisselkoersverschillen, tijdens de historische periode dat deze activa werden aangehouden, reeds op kwartaalbasis in het eigen vermogen opgenomen en waren deze bijgevolg reeds verwerkt in de nettoactiefwaarde. Na het beëindigen van de activiteiten in Zweden moesten deze bedragen worden geherclassificeerd van het eigen vermogen naar de resultatenrekening en worden ze samen met het resultaat op de verkoop en de transactiekosten gepresenteerd.
Rekening houdend met de hierboven vermelde non-cash elementen, bedraagt het nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) 244,4 miljoen € (31 december 2024: 204,8 miljoen €). Het gewone resultaat per aandeel ('basic earnings per share' zoals gedefinieerd door IAS 33) bedraagt 5,14 € (31 december 2024: 4,31 €).
21 Die variatie komt overeen met het saldo van positieve en negatieve variaties van de reële waarde van de gebouwen op 31 december 2024 of de datum waarop de nieuwe gebouwen in het patrimonium werden opgenomen en de reële waarde die door de waarderingsdeskundigen geschat werd op 31 december 2025. Het omvat tevens bijkomende acquisitiekosten en variaties in het gebruiksrecht van gronden en de grondreserve.
{18}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
4.4. Geconsolideerde balans
| Geconsolideerde balans | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* | 6.285.221 | 6.218.139 |
| Andere activa opgenomen in de schuldratio | 151.071 | 191.695 |
| Andere activa | 40.831 | 53.990 |
| Totaal activa | 6.477.123 | 6.463.824 |
| Eigen vermogen | ||
| Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 3.629.831 | 3.599.761 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | 33.869 | 43.214 |
| Minderheidsbelangen | 5.605 | 5.122 |
| Eigen vermogen | 3.669.305 | 3.648.097 |
| Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio | 2.624.246 | 2.649.953 |
| Andere verplichtingen | 183.572 | 165.774 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen | 6.477.123 | 6.463.824 |
| Schuldgraad (%) | 40,8% | 41,3% |
Op 31 december 2025 bestaan de activa op de balans van Aedifica voor 97% uit vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* (31 december 2024: 96%), die gewaardeerd worden volgens de IAS-norm 4022 en een bedrag van 6.285 miljoen € vertegenwoordigen (31 december 2024: 6.218 miljoen €). Deze rubriek omvat:
- De vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop* (31 december 2025: 6.092 miljoen €; 31 december 2024: 6.035 miljoen €) stijgen met ca. 57 miljoen €.
- De projectontwikkelingen (31 december 2025: 102 miljoen €; 31 december 2024: 96 miljoen €) betreffen voornamelijk nieuwbouwprojecten of renovaties in uitvoering. Ze maken deel uit van een meerjarig investeringsprogramma (zie bijlage 4).
- Het gebruiksrecht op de gronden die in 'leasehold' worden aangehouden conform IFRS 16 (31 december 2025: 79 miljoen €; 31 december 2024: 74 miljoen €).
- Een grondreserve van 12 miljoen € (31 december 2024: 13 miljoen €).
De post 'Andere activa opgenomen in de schuldratio' bevat o.a. de goodwill ten bedrage van 59,7 miljoen € die voortvloeit uit de acquisitie van Hoivatilat en het positieve verschil is tussen de prijs die betaald werd voor de aandelen van Hoivatilat Oyj en de boekhoudkundige waarde van het verworven nettoactief, en de deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint-ventures. Daarin wordt hoofdzakelijk de resterende participatie van 25% in Immobe NV opgenomen die op 31 december 2025 22,0 miljoen € bedraagt (31 december 2024: 31,1 miljoen €).
De andere activa opgenomen in de schuldratio vertegenwoordigen 2% van het totaal van de balans (31 december 2024: 3%).
De andere activa (31 december 2025: 40,8 miljoen €; 31 december 2024: 54,0 miljoen €) omvatten de reële waarde van de indekkingsinstrumenten.
22 De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde zoals bepaald door de waarderingsdeskundigen (Cushman & Wakefield Belgium NV, Stadim BV, C&W (UK) LLP German Branch, Savills Advisory Services GmbH & Co. KG, Cushman & Wakefield Netherlands BV, Capital Value Taxaties BV, Knight Frank LLP, Cushman & Wakefield Finland Oy, CBRE Unlimited Company en Jones Lang LaSalle España SA).
{19}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
Sinds de oprichting van Aedifica is het kapitaal geëvolueerd als gevolg van diverse vastgoedoperaties (inbrengen, fusies, enz.) en kapitaalverhogingen in cash. Op 31 december 2025 23 bedraagt het kapitaal 1.204 miljoen € (31 december 2024: 1.204 miljoen €). Het eigen vermogen (of nettoactief), dat de intrinsieke waarde van Aedifica vertegenwoordigt, rekening houdend met de reële waarde van het vastgoedpatrimonium, bedraagt:
- 3.630 miljoen € vóór het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* (31 december 2024: 3.600 miljoen €, inclusief het dividend van 185,4 miljoen € dat in mei 2025 werd uitgekeerd);
- of 3.664 miljoen € rekening houdend met het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten (31 december 2024: 3.643 miljoen €, inclusief het dividend van 185,4 miljoen € dat in mei 2025 werd uitgekeerd).
Op 31 december 2025 bedragen de schulden en passiva die worden opgenomen in de schuldratio (zoals gedefinieerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen) 2.624 miljoen € (31 december 2024: 2.650 miljoen €). Daarvan betreft 2.485 miljoen € (31 december 2024: 2.514 miljoen €) het bedrag dat effectief is getrokken op de kredietlijnen van de Vennootschap. Aedifica's geconsolideerde schuldgraad bedraagt dus 40,8% (31 december 2024: 41,3%).
De andere passiva van 183,6 miljoen € (31 december 2024: 165,8 miljoen €) vertegenwoordigen de uitgestelde belastingen (31 december 2025: 159,6 miljoen €; 31 december 2024: 133,2 miljoen €), de overlopende rekeningen (31 december 2025: 17,0 miljoen €; 31 december 2024: 21,6 miljoen €) en de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten (31 december 2025: 7,0 miljoen €; 31 december 2024: 10,9 miljoen €).
Oulu Mäntypellonpolku in Oulu (Finland) Kinderdagverblijf verworven in december 2023
23 De IFRS-normen bepalen dat de kosten verbonden aan kapitaalverhogingen in mindering van het statutaire kapitaal moet worden voorgesteld.
{20}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
4.5. Nettoactiefwaarde per aandeel
Onderstaande tabel toont de evolutie van de nettoactiefwaarde per aandeel24 .
Vóór de niet-monetaire impact (d.w.z. non-cash) van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten25, bedraagt de nettoactiefwaarde per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 76,34 € op 31 december 2025 (31 december 2024: 75,70 € per aandeel).
| Nettoactiefwaarde per aandeel (in €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 76,34 | 75,70 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | 0,71 | 0,91 |
| Nettoactiefwaarde | 77,05 | 76,61 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aantal aandelen | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Totaal aantal eigen aandelen | 855 | 8.067 |
| Aantal aandelen in omloop na aftrek van de eigen aandelen | 47.549.264 | 47.542.052 |
| Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (noemer volgens IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
Tomares Miró in Tomares (Spanje) Woonzorgcentrum opgeleverd in juni 2025
24 De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. De nettoactiefwaarde van 75,70 € per aandeel op 31 december 2024 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag 2024) omvatte bijgevolg nog het brutodividend dat in mei 2025 werd uitgekeerd.
25 Het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten van +0,71 € per aandeel op 31 december 2025 stemt overeen met de reële waarde van de indekkingsinstrumenten in het eigen vermogen, die positief is ten bedrage van 33,9 miljoen € en die voornamelijk in de activa van de balans opgenomen is.
26 Rekening houdend met het recht op een dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
{21}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5. Vooruitzichten en dividend
5.1. Vooruitzichten voor 2026
De raad van bestuur blijft met grote aandacht de evolutie van de economische, financiële en politieke context volgen, alsook de eventuele invloed ervan op de activiteiten van de Groep.
De vooruitzichten voor het boekjaar 2026 zullen grotendeels afhangen van het resultaat van het huidige ruilbod op alle Cofinimmo-aandelen (zie sectie 2.4 hierboven). Er zijn twee hoofdscenario's mogelijk, afhankelijk van het al dan niet slagen van het bod.
- Vooruitzichten op zelfstandige basis indien het ruilbod niet slaagt
Mocht het ruilbod niet slagen, dan zal Aedifica op zelfstandige basis verdergaan. In dat geval, zonder rekening te houden met de impact van eenmalige transactiekosten, zouden de vooruitzichten voor 2026 gebaseerd zijn op de volgende operationele en financiële veronderstellingen:
- Nieuwe investeringen worden geraamd op een totaal van 300 miljoen €. Dat bedrag zou worden verdeeld tussen acquisities die onmiddellijke huurinkomsten genereren en ontwikkelingsprojecten. De bijdrage van deze hypothetische investeringen aan het resultaat van 2026 zal beperkt zijn doorheen het jaar, afhankelijk van het tijdstip van de acquisities.
- Desinvesteringen van 100 miljoen € onder het strategische vastgoedrotatieprogramma.
- Huurinkomsten van 370 miljoen € ondersteund door opleveringen uit de pipeline en een organische groei van ca. 2,2%, hoofdzakelijk door CPI-gerelateerde indexering.
- Oplevering van projecten uit de toegezegde pipeline van 160 miljoen € in 2026.
- De gemiddelde kost van de schulden wordt geschat op ca. 2,1%.
- Hypothese voor de wisselkoers van het pond sterling van 0,885 EUR/GBP.
- Schuldgraad rond 42% aan het einde van 2026.
Deze veronderstellingen zouden recurrente EPRA Earnings impliceren van ruim 247 miljoen € of meer dan 5,20 €/aandeel.
- Gecombineerde vooruitzichten indien het ruilbod slaagt
Als het ruilbod slaagt, zal Aedifica op 13 maart 2026 (de Initiële Betaaldatum) de controle over Cofinimmo verwerven, waardoor de geconsolideerde financiële verslaggeving van beide vennootschappen vanaf het einde van het eerste kwartaal van 2026 op het niveau van de moedermaatschappij, Aedifica, zal plaatsvinden. Aangezien het exacte aantal aandelen dat in het ruilbod wordt aangeboden en het exacte tijdstip van de stappen na het verkrijgen van de controle (zie hieronder) nog onbekende factoren zijn, geeft de Vennootschap op dit moment nog geen cijfers voor dit scenario. In plaats daarvan formuleert Aedifica een reeks belangrijke prioriteiten voor 2026:
- Integratie van de teams en portefeuilles in één platform, met inbegrip van scopebepaling, planning en uitvoering, om zo snel mogelijk synergieën te realiseren.
- Realisatie van een juridische fusie van beide bedrijven in de tweede helft van 2026 door middel van een fusie door overname (d.w.z. Aedifica neemt Cofinimmo over om één entiteit te creëren). Deze fusie zal het integratieproces en de realisatie van de verwachte synergieën versnellen, met een volledig effect tijdens 2027.
- Desinvestering van 300 miljoen € aan Belgisch zorgvastgoed, overeenkomstig de verbintenis die aan de BMA is aangeboden om goedkeuring voor de transactie in België te verkrijgen, en herinvestering van het gerecycleerde kapitaal.
- Aedifica's dividendbeleid blijft ongewijzigd na het ruilbod, waarbij ca. 80% van de recurrente EPRA Earnings van de Groep zal worden uitbetaald.
In dit scenario zal meer gedetailleerde informatie over de gecombineerde entiteit worden verstrekt in het halfjaarverslag dat begin september zal worden gepubliceerd.
{22}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.2. Dividend
Voor het boekjaar 2025 stelt Aedifica's raad van bestuur een brutodividend voor van 4,00 € per aandeel (+3% ten opzichte van het dividend over 2024). Na aftrek van de roerende voorheffing van 30% bedraagt het nettodividend per aandeel 2,80 €.
Het dividend zal worden uitbetaald in mei 2026, na goedkeuring van de jaarrekening door de gewone algemene vergadering van 12 mei 2026.
| Coupon | Periode | Ex-coupon datum | Verwachte betaaldatum | Brutodividend | Nettodividend |
|---|---|---|---|---|---|
| 36 | 01/01/2025 – 31/12/2025 | 14/05/2026 | vanaf 19/05/2026 | 4,00 € | 2,80 € |
- 30% roerende voorheffing
Tot en met 31 december 2025 genoten de aandeelhouders van Aedifica een verlaagde roerende voorheffing van 15% in plaats van 30%, die wordt toegekend aan aandeelhouders van GVV's die meer dan 80% van hun portefeuille beleggen in residentieel zorgvastgoed dat gelegen is in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte. Na de Brexit werd een overgangsregeling voorzien voor Britse activa die vóór 1 januari 2021 werden verworven, zodat ze tot het einde van het boekjaar 2025 konden worden meegeteld voor de berekening van de drempel van 80%.
Aangezien deze overgangsregeling is verstreken en Aedifica (gezien haar portefeuille in het Verenigd Koninkrijk en een aantal niet-residentiële zorglocaties) niet langer voldoet aan de drempel van 80%, komt zij sinds 1 januari 2026 niet langer in aanmerking voor het verlaagde tarief van de roerende voorheffing van 15%.
Aedifica's lopende ruilbod op alle Cofinimmo-aandelen (zie sectie 2.4) zal geen invloed hebben op het toepasselijke tarief van de roerende voorheffing op de door Aedifica in 2026 uit te keren dividenden. Gezien de samenstelling van Cofinimmo's portefeuille met kantoren, distributienetwerken en nietresidentieel zorgvastgoed, zal de geconsolideerde vastgoedportefeuille van Aedifica en Cofinimmo, indien het ruilbod slaagt, nog steeds niet de drempel van 80% bereiken.
St. Mary's Lincoln in Lincoln (Verenigd Koninkrijk) Woonzorgcentrum opgeleverd in januari 2025
{23}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
6. Maatschappelijk verantwoord ondernemen
6.1. Aedifica behaalt uitstekende ESG-ratings
Aedifica's MVO-inspanningen werpen vruchten af, zo blijkt uit de ESG-ratings die in 2025 werden behaald.
In haar zesde deelname aan de GRESB27 behaalde Aedifica 75/100 voor het referentiejaar 2024. Binnen de categorie 'Healthcare Listed' blijft Aedifica sterke ESG-prestaties neerzetten binnen een groeiende en steeds competitiever wordende groep van sectorgenoten. De vooruitgang van de Groep weerspiegelt haar sterke engagement op het vlak van duurzaamheid en waardecreatie op lange termijn.
Terwijl Aedifica haar uitstekende 'Negligible' Sustainalytics Risk Rating (9,6) behield, verbeterde de Groep haar MSCI-rating verder tot 'AAA'.
Daarnaast werd Aedifica's rapportering over haar inspanningen op het vlak van maatschappelijk verantwoord ondernemen in 2024 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag van maart 2025 en het milieugegevensrapport van juni 2025) voor het zesde jaar op rij bekroond met de 'EPRA sBPR Gold Award'.
| Awards en MVO-benchmarks | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA sBPR | Gold | Gold | Gold | Gold | Gold |
| GRESB | 75 ** | 75 ** | 75 ** | 68 ** | 66 ** |
| Sustainalytics Risk Rating | Negligible (9.6) | Negligible (9.3) | Low (11.1) | Low (11.1) | Low (11.9) |
| MSCI | AAA | A | A | A | BBB |
Raadpleeg Aedifica's website om meer te weten te komen over haar duurzaamheidsscores.
6.2. Aedifica is voor het vijfde jaar op rij een 'Great Place to Work'
Voor het vijfde jaar op rij organiseerde Aedifica een medewerkerssurvey in samenwerking met Great Place to Work. Met een participatiegraad van 97% en de deelname van bijna alle medewerkers was onze vijfde survey opnieuw een groot succes. Het resulteerde in een uitstekende Trust Index-score van 85% voor de hele Groep (net als vorig jaar). Bovendien gaf 95% van de medewerkers aan dat ze Aedifica zouden aanbevelen als een fantastische plek om te werken (+3% t.o.v. vorig jaar).
Na de survey en een grondige analyse van de bedrijfscultuur werd Aedifica opnieuw erkend als 'Great Workplace', waardoor het ook in 2026 het Great Place to Work® Certified label krijgt toegekend. Raadpleeg Aedifica's website om meer te weten te komen.
27GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) is een onafhankelijke vastgoedbenchmark die het duurzaamheidsbeleid van vastgoedvennootschappen beoordeelt. Elk jaar evalueert GRESB de duurzaamheidsprestaties van vastgoed op het gebied van milieu-, sociale en bestuurlijke aspecten (ESG) op basis van internationale rapportagekaders en regionale richtlijnen.
{24}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
7. Financiële kalender28
| Financiële kalender | |
|---|---|
| Ruilbod: einde van de Initiële Aanvaardingsperiode | 02/03/2026 – 16u00 29 |
| Ruilbod: aankondiging van de resultaten van de Initiële Aanvaardingsperiode | 06/03/2026 |
| Ruilbod: initiële betaaldatum | 13/03/202630 |
| Jaarlijks verslag 2025 | Maart 2026 |
| Tussentijdse resultaten 31/03/2026 | 19/05/2026 – 17u40 |
| Gewone algemene vergadering 2026 | 12/05/2026 |
| Ex-date coupon no. 36 | 14/05/2026 |
| Uitkering van het dividend m.b.t. het boekjaar 2025 | Vanaf 19/05/2026 |
| Milieugegevensrapport 2025 | Juni 2026 |
| Halfjaarlijkse resultaten 30/06/2026 | 03/09/2026 – 07u30 |
| Tussentijdse resultaten 30/09/2026 | 18/11/2026 – 17u40 |
Registreer & neem deel aan de webcast rond Aedifica's FY 2025 resultaten 13 februari 2026 – 10u00
8. Verslag van de commissaris
De commissaris, Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BV, vertegenwoordigd door de heer Christophe Boschmans, bevestigt dat zijn controlewerkzaamheden van de geconsolideerde jaarrekening, opgemaakt in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, ten gronde zijn afgewerkt en dat deze niet hebben geleid tot significante correcties op de boekhoudkundige cijfers die voortvloeien uit de geconsolideerde jaarrekening en die in dit persbericht zijn opgenomen.
28 Deze data zijn onder voorbehoud van wijzigingen.
29 Tenzij verlengd of heropend.
30 De contante vergoeding voor de fracties van Nieuwe Aandelen (de opbrengst van de Dribbling Out c.q. Vendor Placement) zal uiterlijk op 27 maart 2026 worden betaald, zie Prospectus voor meer informatie.
{25}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
Over Aedifica
Aedifica is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht die zich specialiseert in Europees zorgvastgoed, in het bijzonder vastgoed voor ouderenzorg. Aedifica heeft een portefeuille van meer dan 615 sites opgebouwd in België, Duitsland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk, Finland, Ierland en Spanje, met een waarde van ca. 6,3 miljard €.
Aedifica is genoteerd op Euronext Brussels (2006) en Euronext Amsterdam (2019) onder de volgende codes: AED; AED:BB (Bloomberg); AOO.BR (Reuters).
Sinds 2020 maakt Aedifica deel uit van de BEL 20, de referentie-index van Euronext Brussels. Bovendien maakt Aedifica sinds 2023 deel uit van de BEL ESG, de index die bedrijven volgt die het best presteren op ESG-criteria. Aedifica is ook opgenomen in de EPRA, Stoxx Europe 600 en GPR-indexen. De marktkapitalisatie bedroeg op 12 februari 2026 ca. 3,6 miljard €.
Voorzichtigheid omtrent vooruitzichten
Dit persbericht bevat vooruitzichten die risico's en onzekerheden inhouden, onder meer verklaringen over plannen, doelstellingen, verwachtingen en voornemens van Aedifica. Lezers worden erop gewezen dat dergelijke vooruitzichten gekende en ongekende risico's inhouden en onderworpen zijn aan belangrijke bedrijfs-, economische en concurrentiële onzekerheden, die Aedifica grotendeels niet onder controle heeft. Indien één of meer van deze risico's of onzekerheden zich zouden voordoen of indien gehanteerde basishypothesen onjuist blijken, kunnen de uiteindelijke resultaten ernstig afwijken van de vooropgestelde, verwachte, geraamde of geëxtrapoleerde resultaten. Dientengevolge neemt Aedifica geen enkele verantwoordelijkheid op zich voor de exactheid van deze vooruitzichten.
Voor alle bijkomende informatie
Ingrid Daerden Chief Financial Officer T +32 2 626 07 70 [email protected]
Delphine Noirhomme Investor Relations Manager T +32 2 626 07 70 [email protected]
{26}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
Disclaimer met betrekking tot alle informatie over het ruilbod voor Cofinimmo-aandelen
BEHALVE IN BEPAALDE UITZONDERINGEN, IS DE INFORMATIE MET BETREKKING TOT HET RUILBOD OP ALLE COFINIMMO-AANDELEN IN DIT RAPPORT NIET BESTEMD VOOR PUBLICATIE, VERSPREIDING OF OPENBAARMAKING, HETZIJ DIRECT OF INDIRECT, GEHEEL OF GEDEELTELIJK, IN OF NAAR DE VERENIGDE STATEN, AUSTRALIË, CANADA, HONGKONG, JAPAN, NIEUW-ZEELAND, ZWITSERLAND, ZUID-AFRIKA, HET VERENIGD KONINKRIJK OF ENIGE ANDERE LANDEN OF RECHTSGEBIEDEN WAAR DIT EEN SCHENDING VAN DE WETGEVING VAN DAT RECHTSGEBIED ZOU VORMEN OF WAARVOOR AANVULLENDE DOCUMENTEN MOETEN WORDEN VERSTREKT OF GEREGISTREERD, OF WAAR VOORAFGAAND AAN DE TOEPASSING VAN DE BELGISCHE WETGEVING EXTRA MAATREGELEN MOETEN WORDEN GENOMEN.
DIT RAPPORT VORMT GEEN AANBOD, NOCH EEN UITNODIGING TOT AANVAARDING VAN EEN AANBOD, TOT AANKOOP OF INSCHRIJVING OP EFFECTEN VAN AEDIFICA OF COFINIMMO.
ELK AANBOD ZAL ALLEEN WORDEN GEDAAN IN OVEREENSTEMMING MET DE OVERNAMEWET EN HET OVERNAMEBESLUIT (ELK ZOALS HIERIN GEDEFINIEERD), EN DOOR MIDDEL VAN EEN PROSPECTUS DAT WERD GOEDGEKEURD DOOR DE FSMA IN OVEREENSTEMMING MET HET OVERNAMEBESLUIT EN ONDER VOORBEHOUD VAN DE VOORWAARDEN DIE DAARIN ZULLEN WORDEN OPGENOMEN.
{27}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
Bijlagen
1. Geconsolideerde resultatenrekening
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten | 360.954 | 338.138 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -453 | -157 |
| Nettohuurresultaat | 360.501 | 337.981 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 0 | 3 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
8.613 | 8.969 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 |
| VII. | Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | -8.590 | -8.852 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 624 | 621 |
| Vastgoedresultaat | 361.148 | 338.722 | |
| IX. | Technische kosten | -2.847 | -3.907 |
| X. | Commerciële kosten | -3 | -39 |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -81 | -145 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | -7.884 | -6.918 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -1.776 | -1.552 |
| Vastgoedkosten | -12.591 | -12.561 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 348.557 | 326.161 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -34.721 | -35.074 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | -1.763 | -831 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 312.073 | 290.256 | |
| XVI. | Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | -11.665 | 374 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 75.397 | 15.195 |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | -27.615 | -30.235 |
| Operationeel resultaat | 348.190 | 275.590 | |
| XX. | Financiële opbrengsten | 1.616 | 971 |
| XXI. | Netto-interestkosten | -50.236 | -46.701 |
| XXII. | Andere financiële kosten | -5.675 | -5.176 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -9.567 | -18.708 |
| Financieel resultaat | -63.862 | -69.614 | |
| XXIV. | Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | -625 | -571 |
| Resultaat voor belastingen | 283.703 | 205.405 | |
| XXV. | Vennootschapsbelasting | -38.235 | -449 |
| XXVI. | Exit taks | -348 | 135 |
| Belastingen | -38.583 | -314 | |
| Nettoresultaat | 245.120 | 205.091 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Minderheidsbelangen | 686 | 260 | |
| Aandeelhouders van de groep | 244.434 | 204.831 | |
| Gewoon resultaat per aandeel (€) | 5,14 | 4,31 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel (€) | 5,14 | 4,31 |
{28}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
2. Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | Nettoresultaat | 245.120 | ||||||
| II. | Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten herbruikbaar in de resultatenrekening | |||||||
| A. Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 | ||||||
| B. Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IFRS |
796 | 1.115 | ||||||
| D. Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit |
-38.201 | 33.406 | ||||||
| H. Andere elementen van het globaal resultaat. na belasting |
-1.270 | -3.869 | ||||||
| Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | 206.445 | 235.743 | ||||||
| Toerekenbaar aan: | ||||||||
| Minderheidsbelangen | 686 | 260 | ||||||
| Aandeelhouders van de groep | 205.759 | 235.483 |
3. Geconsolideerde balans
| ACTIVA | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| I. | Vaste activa | ||
| A. | Goodwill | 59.748 | 87.363 |
| B. | Immateriële vaste activa | 589 | 1.047 |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 6.215.599 | 6.117.932 |
| D. | Andere materiële vaste activa | 3.461 | 4.348 |
| E. | Financiële vaste activa | 40.912 | 54.273 |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 0 | 0 |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 883 | 823 |
| I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | 22.049 | 31.586 |
| Totaal vaste activa | 6.343.241 | 6.297.372 | |
| II. | Vlottende activa | ||
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 69.622 | 100.207 |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| D. | Handelsvorderingen | 17.469 | 19.526 |
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 9.074 | 11.334 |
| F. | Kas en kasequivalenten | 21.952 | 18.451 |
| G. | Overlopende rekeningen | 15.765 | 16.934 |
| Totaal vlottende activa | 133.882 | 166.452 | |
| TOTAAL ACTIVA | 6.477.123 | 6.463.824 |
{29}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| EIGEN VERMOGEN | ||
| I. Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap |
||
| A. Kapitaal |
1.203.638 | 1.203.638 |
| B. Uitgiftepremies |
1.719.001 | 1.719.001 |
| C. Reserves |
496.627 | 515.505 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 398.579 | 364.698 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
1.234 | 1.708 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
44.949 | 62.735 |
| f. Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva | 82 | 58 |
| g. Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten | -4.730 | 33.471 |
| h. Reserve voor eigen aandelen | -49 | -459 |
| j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegd-pensioensregelingen | -363 | -363 |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | -84.884 | -88.576 |
| m. Andere reserves | 0 | -669 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 135.817 | 136.099 |
| o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode. |
5.992 | 6.803 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar |
244.434 | 204.831 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 3.663.700 | 3.642.975 |
| II. Minderheidsbelangen |
5.605 | 5.122 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 3.669.305 | 3.648.097 |
| Langlopende verplichtingen | ||
| Voorzieningen | 0 | |
| Langlopende financiële schulden | 1.933.720 | |
| a. Kredietinstellingen | 1.142.383 | |
| c. Andere | 791.337 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 95.577 | |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 6.963 | |
| b. Andere | 88.614 | |
| Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | |
| Andere langlopende verplichtingen | 0 | |
| Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 159.603 | |
| 2.188.900 | ||
| Kortlopende verplichtingen | ||
| Voorzieningen | 0 | |
| Kortlopende financiële schulden | 551.287 | |
| a. Kredietinstellingen | 67.287 | |
| c. Andere | 484.000 | |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | 3.191 | |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 47.434 | |
| a. Exit taks | 82 | |
| b. Andere | 47.352 | |
| Andere kortlopende verplichtingen | 0 | |
| Overlopende rekeningen | 17.006 | |
| 618.918 | 2.065.194 1.263.111 802.083 94.901 10.922 83.979 124 133.238 2.293.457 448.442 134.392 314.050 3.281 48.933 1.400 47.533 21.614 522.270 |
|
| VERPLICHTINGEN I. A. B. C. D. E. F. Totaal langlopende verplichtingen II. A. B. C. D. E. F. Totaal kortlopende verplichtingen TOTAAL VERPLICHTINGEN |
2.807.818 | 2.815.727 |
{30}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
4. Overzicht van het investeringsprogramma
| Investeringsprogramma (in miljoen €) 1 |
Uitbater | Huidig budget |
Inv. op 31/12/2025 |
Nog uit te voeren |
|---|---|---|---|---|
| Lopende projecten | 249 | 93 | 157 | |
| Oplevering 2026 | 144 | 75 | 69 | |
| DE | 5 | 4 | 2 | |
| Am Parnassturm | Vitanas | 5 | 4 | 2 |
| UK | 26 | 12 | 14 | |
| Lavender Villa | Emera | 7 | 1 | 6 |
| St. Joseph's | Emera | 3 | 2 | 1 |
| The Mount | Hamberley Care Homes | 16 | 9 | 7 |
| FI | 70 | 36 | 34 | |
| Finland – pipeline 'woonzorgcentra' | Meerdere huurders | 53 | 25 | 29 |
| Finland – pipeline 'kinderdagverblijven' | Meerdere huurders | 11 | 7 | 4 |
| Finland – pipeline 'andere' | Meerdere huurders | 6 | 5 | 2 |
| IE | 43 | 25 | 18 | |
| Limerick kankercentrum | UPMC & Bon Secours | 27 | 9 | 17 |
| Sligo Finisklin Road 2 | Coolmine Caring Services Group | 16 | 16 | 0 |
| Oplvering 2027 | 88 | 12 | 76 | |
| DE | 29 | 9 | 20 | |
| Seniorenquartier Gummersbach 2 | Specht Gruppe | 29 | 9 | 20 |
| IE | 59 | 3 | 56 | |
| Crumlin | Bartra Healthcare | 34 | 1 | 33 |
| Kilcoole | Muskerry | 25 | 2 | 22 |
| Oplevering 2030 | 17 | 0 | 17 | |
| BE | 17 | 0 | 17 | |
| Coham Forward purchases & acquisities onderworpen aan opschortende voorwaarden |
Korian | 17 27 |
0 0 |
17 27 |
| Oplevering 2026 | 13 | 0 | 13 | |
| NL | 13 | 0 | 13 | |
| Sinnehiem | Stichting Liante & Stichting ZuidOostZorg | 13 | 0 | 13 |
| Oplevering 2027 | 14 | 0 | 14 | |
| UK | 14 | 0 | 14 | |
| Homefield TOTAAL INVESTERINGSPROGRAMMA op 31/12/2025 |
Emera | 14 276 |
0 89 |
14 187 |
| Variatie van de reële waarde | 5 | |||
| Afrondingen & andere | 8 | |||
| Bedrag op de balans | 102 | |||
| Projecten toegevoegd na 31/12/2025 | 29 | |||
| DE | 22 | |||
| Stadtlohn | Specht Gruppe | 22 | ||
| FI | 7 | |||
| Mikkeli Pehtorintie | Mehiläinen | 3 | ||
| Pirkkala Pereensaarentie | Ikifit | 4 | ||
| TOTAAL INVESTERINGSPROGRAMMA op 13/02/2026 | 305 |
1 De gegevens in deze tabel zijn afgerond. Bijgevolg is het mogelijk dat de som van bepaalde gegevens niet gelijk is aan het vermelde totaal. Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2025 (0,87228 EUR/GBP).
In 2025 werden 22 nieuwe ontwikkelingsprojecten en forward purchases toegevoegd aan het investeringsprogramma (voor een totaalbedrag van bijna 215 miljoen €, zie pagina 5), terwijl elf projecten werden opgeleverd (voor een totaalbedrag van ca. 96 miljoen €, zie pagina 6).
Na 31 december 2025 werden drie nieuwe ontwikkelingsprojecten in Duitsland en Finland aangekondigd voor een totaalbedrag van bijna 30 miljoen € (zie sectie 2.2 hierboven).
2 Hoewel deze sites nog in aanbouw zijn, genereren ze vaak al beperkte huurinkomsten, met name op de reeds verworven terreinen. De waarden van die terreinen werden dus niet meer in de tabel hierboven opgenomen. Dat verklaart waarom de geraamde investeringsbedragen verschillen van eerder vermelde bedragen.
{31}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5. Detail van de berekening van de alternatieve prestatiemaatstaven (Alternative Performance Measures – APM's)
Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM's in dit jaarlijks persbericht zijn aangeduid met een asterisk (*). De prestatiemaatstaven die bij IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als APM's. De definities van APM's, zoals toegepast op de financiële staten van Aedifica, kunnen verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen worden gebruikt.
5.1.Vastgoedbeleggingen
Aedifica maakt gebruik van onderstaande prestatiemaatstaven om de waarde van haar vastgoed te bepalen. Deze prestatiemaatstaven worden echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Ze stellen het vastgoed voor dat op verschillende manieren wordt samengebracht om de lezer de meest relevante informatie aan te bieden.
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 6.022.722 | 5.935.278 |
| + Activa bestemd voor verkoop | 69.622 | 100.207 |
| + Gebruiksrechten van gronden | 78.920 | 74.011 |
| + Grondreserve | 11.606 | 12.966 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop*, of portefeuille van vastgoedbeleggingen |
6.182.870 | 6.122.462 |
| + Projectontwikkelingen | 102.351 | 95.677 |
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop, of vastgoedportefeuille |
6.285.221 | 6.218.139 |
5.2.Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille*
Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de prestaties van de vastgoedbeleggingen te illustreren na eliminatie van de gevolgen van wijzigingen in de vastgoedportefeuille.
| (x 1.000 €) | 01/01/2025 - 31/12/2025 |
01/01/2024 - 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 360.954 | 338.138 |
| - Wijzigingen in het geheel van de opgenomen gebouwen | -25.136 | -11.263 |
| = Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* | 335.818 | 326.875 |
{32}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.3.Operationele kosten*, operationele marge* en exploitatiemarge*
Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de operationele kosten* te globaliseren. Het staat voor de rubrieken IV. tot XV. van de resultatenrekening.
Aedifica maakt gebruik van de operationele marge* en de exploitatiemarge* om de rendabiliteit van haar verhuuractiviteiten te illustreren. Respectievelijk staan ze voor het operationeel vastgoedresultaat gedeeld door het nettohuurresultaat en het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat.
31/12/2025
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Niet toegewezen |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||||||
| Huurinkomsten (a) | 72.950 | 64.555 | 41.276 | 87.912 | 68.686 | 1.100 | 23.849 | 626 | - | 360.954 |
| Nettohuurresultaat (b) | 72.646 | 64.616 | 41.135 | 88.001 | 68.678 | 1.099 | 23.849 | 477 | - | 360.501 |
| Vastgoedresultaat (c) | 72.598 | 64.617 | 41.360 | 88.000 | 69.151 | 1.089 | 23.852 | 477 | 4 | 361.148 |
| Operationeel vastgoedresultaat (d) |
71.535 | 61.376 | 38.523 | 85.084 | 67.302 | 1.000 | 23.350 | 383 | 4 | 348.557 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e) |
71.535 | 61.376 | 38.523 | 85.084 | 67.302 | 1.000 | 23.350 | 383 | -36.480 | 312.073 |
| Operationele marge* (d)/(b) | 96,7% | |||||||||
| Exploitatiemarge* (e)/(b) | 86,6% | |||||||||
| Operationele kosten* (e)-(b) | 48.428 |
31/12/2024
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Niet toegewezen |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||||||
| Huurinkomsten (a) | 69.638 | 63.182 | 40.929 | 74.763 | 61.221 | 5.338 | 22.943 | 124 | - | 338.138 |
| Nettohuurresultaat (b) | 69.666 | 63.095 | 40.848 | 74.763 | 61.211 | 5.331 | 22.943 | 124 | - | 337.981 |
| Vastgoedresultaat (c) | 69.667 | 63.088 | 40.990 | 74.762 | 61.842 | 5.309 | 22.940 | 124 | - | 338.722 |
| Operationeel vastgoedresultaat (d) |
68.587 | 59.807 | 38.726 | 72.253 | 59.355 | 4.904 | 22.544 | -15 | - | 326.161 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e) |
68.587 | 59.807 | 38.726 | 72.253 | 59.355 | 4.904 | 22.544 | -15 | -35.905 | 290.256 |
| Operationele marge* (d)/(b) | 96,5% | |||||||||
| Exploitatiemarge* (e)/(b) | 85,9% | |||||||||
| Operationele kosten* (e)-(b) | 47.725 |
{33}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.4.Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten*
Aedifica maakt gebruik van dit begrip om het financieel resultaat vóór de non-cash effecten van de indekkingsinstrumenten voor te stellen. Deze prestatiemaatstaf wordt echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Het staat voor de som van de rubrieken XX., XXI. en XXII. van de resultatenrekening.
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| XX. Financiële opbrengsten | 1.616 | 971 |
| XXI. Netto-interestkosten | -50.236 | -46.701 |
| XXII. Andere financiële kosten | -5.675 | -5.176 |
| Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde van de financiële instrumenten* | -54.295 | -50.906 |
5.5.Gemiddelde kost van de schulden*
Aedifica gebruikt de gemiddelde kost van de schulden* en de gemiddelde kost van de schulden* (inclusief commissies op ongebruikte kredietlijnen) om de kost van haar financiële schuld te bepalen. Deze prestatie-maatstaven worden echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Ze staan voor de geannualiseerde netto-interestlasten na de doorrekening van interesten en interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16 (en commissies op ongebruikte kredietlijnen) gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld.
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde financiële schuld (a) | 2.459.590 | 2.421.976 |
| XXI. Netto-interestkosten | -50.236 | -46.701 |
| Doorrekening van interesten (incl. in XX. Financiële opbrengsten) | 0 | 324 |
| Interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16 | 1.593 | 1.429 |
| Geannualiseerde netto-interestkosten (b) | -48.643 | -44.948 |
| Gemiddelde kost van de schulden* (b)/(a) | 2,0% | 1,9% |
| Commissies op ongebruikte kredietlijnen (incl. in XXII. Andere financiële kosten) | -3.902 | -3.514 |
| Geannualiseerde netto-interestkosten (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen, in %) (c) | -52.545 | -48.462 |
| Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen) (c)/(a) | 2,1% | 2,0% |
5.6.Rentedekkingsratio* of Interest Cover Ratio* (ICR)
Aedifica gebruikt de rentedekkingsratio* om te meten in hoeverre zij in staat is te voldoen aan de rentebetalingsverplichtingen in verband met schuldfinanciering. De ratio moet ten minste gelijk zijn aan 2,0x. De rentedekkingsratio* wordt berekend op basis van de definitie in het prospectus van Aedifica's duurzame obligatie: 'Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille' (lijnen I tot XV van de geconsolideerde resultatenrekening) gedeeld door 'Netto-interestkosten' (lijn XXI) op voortschrijdende basis van twaalf maanden.
| (x 1.000 €) | 01/01/2025 - 31/12/2025 |
01/01/2024 - 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille (TTM) 1 | 312.073 | 290.256 |
| XXI. Netto-interestkosten (TTM) 1 | -50.236 | -46.701 |
| Rentedekkingsratio of Interest Cover Ratio (ICR) | 6,2 | 6,2 |
1 TTM (Trailing Twelve Months) wil zeggen dat de berekening gebaseerd is op financiële cijfers van de afgelopen twaalf maanden.
{34}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.7.Nettoschuld/EBITDA*
Deze APM geeft aan hoe lang een bedrijf op het huidige niveau zou moeten opereren om al zijn schulden af te betalen. Het wordt berekend door de netto financiële schulden, d.w.z. financiële schulden op lange en korte termijn min cash en cashequivalenten (teller), te delen door de EBITDA van de afgelopen twaalf maanden (TTM) (noemer). EBITDA is het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille plus afschrijvingen en waardeverminderingen.
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Langlopende en kortlopende financiële schulden | 2.485.007 | 2.513.636 |
| - Kas en kasequivalenten | -21.952 | -18.451 |
| Netto schuld (IFRS) | 2.463.055 | 2.495.185 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille (TTM) 1 | 312.073 | 290.256 |
| + Afschrijvingen op andere vaste activa (TTM) 1 | 2.508 | 2.508 |
| EBITDA (IFRS) | 314.581 | 292.764 |
| Netto schuld / EBITDA | 7,8 | 8,5 |
1 TTM (Trailing Twelve Months) wil zeggen dat de berekening gebaseerd is op financiële cijfers van de afgelopen twaalf maanden.
De Nettoschuld/EBITDA-ratio is niet aangepast voor projecten in aanbouw of recent opgeleverde projecten die de schuld verhogen maar niet (of niet volledig) bijdragen aan de huurinkomsten.
5.8.Eigen vermogen
Het eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* is een prestatiemaatstaf die gebruikt wordt om het eigen vermogen vóór de non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten weer te geven. Deze prestatiemaatstaf wordt echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Het staat voor de post 'totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap' zonder de gecumuleerde non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten.
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 3.663.700 | 3.642.975 |
| - Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | -33.869 | -43.214 |
| Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 3.629.831 | 3.599.761 |
{35}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.9.Key performance indicatoren volgens het EPRA-referentiesysteem
Aedifica verbindt zich ertoe om haar rapportering te standaardiseren om de kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie te verbeteren en stelt het merendeel van de door EPRA aanbevolen indicatoren ter beschikking van haar investeerders. De volgende indicatoren worden beschouwd als APM's:
5.9.1. EPRA Earnings*
| EPRA Earnings* | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| IFRS nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) zoals vermeld in de jaarrekening | 244.434 | 204.831 |
| Correcties om de EPRA Earnings* te berekenen: | ||
| (i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop | -75.397 | -15.195 |
| (ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 11.665 | -374 |
| (iii) Resultaat op de verkoop van activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| (iv) Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| (v) Afschrijving van goodwill | 27.615 | 30.235 |
| (vi) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (IFRS 9) en close out-kosten | 9.567 | 18.708 |
| (vii) Kosten en interesten met betrekking tot acquisities en joint-ventures (IFRS 3) | 0 | 0 |
| (viii) Aanpassingen m.b.t. de financieringsstructuur | 0 | 0 |
| (ix) Aanpassingen m.b.t. niet-operationele en uitzonderlijke posten | 0 | 0 |
| (x)Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | 26.413 | -3.826 |
| (xi) EPRA correcties (i) tot (x) volgens joint-ventures | 360 | 592 |
| (xii) Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven | 126 | -390 |
| Afrondingsverschil | 0 | 0 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) | 244.783 | 234.581 |
| Aantal aandelen (Noemer IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| EPRA Earnings per aandeel (EPRA EPS - in €/aandeel) | 5,15 | 4,93 |
| EPRA Earnings verwaterd per aandeel (EPRA verwaterd EPS - in €/aandeel) | 5,15 | 4,93 |
{36}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.9.2. EPRA Net Asset Value indicatoren
| Situatie op 31 december 2025 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| NAW volgens de jaarrekeningen (aandeelhouders van de groep) | 3.663.700 | 3.663.700 | 3.663.700 |
| NAW volgens de jaarrekeningen (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
77,05 | 77,05 | 77,05 |
| (i) Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd) |
- | - | - |
| Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten |
3.663.700 | 3.663.700 | 3.663.700 |
| Toe te voegen: | |||
| (ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in aanbouw (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.c) Herwaardering van andere vaste activa | - | - | - |
| (iii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing | - | - | - |
| (iv) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop | - | - | - |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 3.663.700 | 3.663.700 | 3.663.700 |
| Uit te sluiten: | |||
| (v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
158.572 | 158.572 | |
| (vi) Reële waarde van de financiële instrumenten | -33.869 | -33.869 | |
| (vii) Goodwill afkomstig van uitgestelde belastingen | 16.788 | 16.788 | 16.788 |
| (vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans | -76.536 | -76.536 | |
| (vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans | -589 | ||
| Toe te voegen: | |||
| (ix) Reële waarde van de schuld met een vaste rentevoet | 91.996 | ||
| (x) Herwaardering van immateriële vaste activa aan reële waarde | - | ||
| (xi) Real estate transfer tax | 336.055 | - | |
| Toe te voegen/uit te sluiten: | |||
| Aanpassingen (i) tot (v) voor joint-ventures | - | - | - |
| Aangepast netto-actiefwaarde (aandeelhouders van de groep) | 4.141.246 | 3.728.066 | 3.695.948 |
| Aantal aandelen in omloop | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aangepast netto-actiefwaarde (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
87,09 | 78,40 | 77,73 |
| (x 1.000 €) | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% van uitgestelde belastingen uitgesloten |
|---|---|---|---|
| Deel van de portefeuille onderworpen aan uitgestelde belastingen zonder intentie tot verkoop op lange termijn |
3.639.155 | 59% | 100% |
{37}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
| Situatie op 31 december 2024 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| NAW volgens de jaarrekeningen (aandeelhouders van de groep) | 3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| NAW volgens de jaarrekeningen (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
76,61 | 76,61 | 76,61 |
| (i) Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd) |
- | - | - |
| Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten |
3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| Toe te voegen: | |||
| (ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in aanbouw (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.c) Herwaardering van andere vaste activa | - | - | - |
| (iii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing | - | - | - |
| (iv) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop | - | - | - |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| Uit te sluiten: | |||
| (v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
132.315 | 132.315 | |
| (vi) Reële waarde van de financiële instrumenten | -43.214 | -43.214 | |
| (vii) Goodwill afkomstig van uitgestelde belastingen | 45.161 | 45.161 | 45.161 |
| (vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans | -132.524 | -132.524 | |
| (vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans | -1.047 | ||
| Toe te voegen: | |||
| (ix) Reële waarde van de schuld met een vaste rentevoet | 115.013 | ||
| (x) Herwaardering van immateriële vaste activa aan reële waarde | - | ||
| (xi) Real estate transfer tax | 333.915 | - | |
| Toe te voegen/uit te sluiten: | |||
| Aanpassingen (i) tot (v) voor joint-ventures | - | - | - |
| Aangepast netto-actiefwaarde (aandeelhouders van de groep) | 4.111.151 | 3.643.666 | 3.670.625 |
| Aantal aandelen in omloop | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aangepast netto-actiefwaarde (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
86,46 | 76,63 | 77,19 |
| (x 1.000 €) | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% van uitgestelde belastingen uitgesloten |
| Deel van de portefeuille onderworpen aan uitgestelde belastingen zonder intentie tot verkoop op lange termijn |
2.845.975 | 47% | 100% |
{38}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.9.3. EPRA Net Initial Yield* (NIY) en EPRA Topped-up NIY*
| EPRA Net Initial Yield (NIY) en EPRA Topped-up NIY |
31/12/2025 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen – in volledige eigendom |
1.255.280 | 1.201.500 | 693.910 | 1.202.143 | 1.277.680 | - | 460.435 | 34.125 | 6.125.073 |
| Vastgoedbeleggingen – deelnemingen in joint-ventures |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Activa bestemd voor verkoop (incl. deelnemingen in joint-ventures) |
- | - | - | 69.622 | - | - | - | - | 69.622 |
| Min: Projectontwikkelingen | - | -11.480 | - | -19.198 | -44.040 | - | -27.633 | - | -102.351 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.255.280 | 1.190.020 | 693.910 | 1.252.567 | 1.233.640 | - | 432.802 | 34.125 | 6.092.344 |
| Geschatte belastingaftrek van transactiekosten |
31.641 | 80.038 | 72.400 | 83.554 | 24.737 | - | 42.937 | 749 | 336.056 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie |
1.286.921 | 1.270.058 | 766.310 | 1.336.121 | 1.258.377 | - | 475.739 | 34.874 | 6.428.400 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten |
74.485 | 66.547 | 42.931 | 81.022 | 74.668 | - | 24.340 | 723 | 364.716 |
| Vastgoedkosten 1 | -629 | -1.850 | -1.595 | -1.037 | -2.039 | - | -342 | -79 | -7.572 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten |
73.856 | 64.697 | 41.336 | 79.985 | 72.629 | - | 23.998 | 644 | 357.145 |
| Plus: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen |
-504 | 300 | 244 | - | 322 | - | - | 1.162 | 1.523 |
| Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten |
73.352 | 64.997 | 41.580 | 79.985 | 72.951 | - | 23.998 | 1.806 | 358.668 |
| EPRA NIY (in %) | 5,7% | 5,1% | 5,4% | 6,0% | 5,8% | - | 5,0% | 0,0% | 5,6% |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,7% | 5,1% | 5,4% | 6,0% | 5,8% | - | 5,0% | 0,0% | 5,6% |
| EPRA Net Initial Yield (NIY) en EPRA Topped-up NIY |
31/12/2024 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen – in volledige eigendom |
1.254.966 | 1.166.330 | 665.440 | 1.274.181 | 1.169.900 | 40.485 | 435.256 | 24.397 | 6.030.955 |
| Vastgoedbeleggingen – deelnemingen in joint-ventures |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Activa bestemd voor verkoop (incl. deelnemingen in joint-ventures) |
- | 14.690 | 7.800 | 24.561 | - | 53.156 | - | - | 100.207 |
| Min: Projectontwikkelingen | - | -4.864 | - | -19.852 | -38.190 | - | -10.496 | -22.275 | -95.677 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.254.966 | 1.176.156 | 673.240 | 1.278.890 | 1.131.710 | 93.641 | 424.760 | 2.122 | 6.035.485 |
| Geschatte belastingaftrek van transactiekosten |
31.620 | 78.727 | 69.460 | 85.243 | 22.533 | 3.980 | 42.315 | 37 | 333.915 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie |
1.286.586 | 1.254.883 | 742.700 | 1.364.133 | 1.154.243 | 97.621 | 467.075 | 2.159 | 6.369.400 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten |
71.785 | 63.368 | 40.369 | 71.623 | 68.279 | 5.683 | 22.209 | 124 | 343.442 |
| Vastgoedkosten 1 | -416 | -2.128 | -1.485 | -933 | -1.948 | -398 | -112 | -122 | -7.543 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten |
71.370 | 61.240 | 38.884 | 70.690 | 66.331 | 5.285 | 22.097 | 2 | 335.899 |
| Plus: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen |
-67 | 857 | 804 | 10.098 | - | 255 | 1.691 | - | 13.638 |
| Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten |
71.303 | 62.097 | 39.688 | 80.788 | 66.331 | 5.540 | 23.788 | 2 | 349.537 |
| EPRA NIY (in %) | 5,5% | 4,9% | 5,2% | 5,2% | 5,7% | 5,4% | 4,7% | 0,0% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,5% | 4,9% | 5,3% | 5,9% | 5,7% | 5,7% | 5,1% | 0,0% | 5,5% |
1 De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van de EPRA Net Initial Yield wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de 'vastgoedkosten' zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld.
{39}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.9.4. EPRA Vacancy Rate*
| Vastgoedbeleggingen – Huurgegevens |
31/12/2025 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | Bruto huurinkomsten¹ |
Netto huurinkomsten² |
Vehuurbare oppervlaktes (in m²) |
Contractuele huurgelden³ |
Geschatte huurwaarde (GHW) op leegstand |
Geschatte huurwaarde (GHW) 4 |
EPRA Vacancy rate (in %) |
||
| Segment | |||||||||
| België | 71.929 | 70.821 | 505.527 | 73.981 | - | 70.789 | 0,0% | ||
| Duitsland | 64.463 | 61.274 | 603.160 | 66.847 | - | 67.545 | 0,0% | ||
| Nederland | 40.552 | 37.949 | 331.628 | 43.175 | 82 | 43.851 | 0,2% | ||
| Verenigd Koninkrijk | 83.907 | 80.990 | 335.228 | 81.022 | - | 87.572 | 0,0% | ||
| Finland | 68.678 | 67.305 | 327.508 | 74.990 | 253 | 72.916 | 0,3% | ||
| Zweden | - | - | - | - | - | - | - | ||
| Ierland | 23.849 | 23.350 | 117.368 | 24.340 | - | 23.645 | 0,0% | ||
| Spanje | 477 | 387 | 20.624 | 1.884 | - | 1.906 | 0,0% | ||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
353.855 | 342.076 | 2.241.043 | 366.240 | 335 | 368.224 | 0,1% | ||
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
|||||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2025 |
2.064 | 1.925 | |||||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop | 3.805 | 3.805 | |||||||
| Grondreserve | 777 | 750 | |||||||
| Andere aanpassingen | - | - | |||||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
360.501 | 348.557 |
| Vastgoedbeleggingen – Huurgegevens |
31/12/2024 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruto huurinkomsten¹ |
Netto huurinkomsten² |
Vehuurbare oppervlaktes (in m²) |
Contractuele huurgelden³ |
Geschatte huurwaarde (GHW) op |
Geschatte huurwaarde (GHW) |
EPRA Vacancy rate |
||||
| x 1.000 € Segment |
leegstand | (in %) | ||||||||
| België | 67.825 | 66.750 | 505.484 | 71.719 | - | 67.919 | 0,0% | |||
| Duitsland | 61.811 | 58.554 | 557.911 | 64.225 | - | 64.919 | 0,0% | |||
| Nederland | 39.160 | 37.040 | 347.700 | 41.173 | 75 | 41.956 | 0,2% | |||
| Verenigd Koninkrijk | 72.406 | 69.901 | 341.740 | 81.721 | - | 83.395 | 0,0% | |||
| Finland | 61.211 | 59.355 | 299.771 | 68.279 | 142 | 67.024 | 0,2% | |||
| Zweden | 2.075 | 1.951 | 11.316 | 5.938 | - | 5.733 | 0,0% | |||
| Ierland | 22.943 | 22.639 | 117.368 | 23.900 | - | 23.244 | 0,0% | |||
| Spanje | 124 | -15 | 15.478 | 124 | - | 124 | 0,0% | |||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
327.555 | 316.175 | 2.196.768 | 357.080 | 217 | 354.314 | 0,1% | |||
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
||||||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2024 |
3.436 | 3.426 | ||||||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop | 6.236 | 5.910 | ||||||||
| Grondreserve | 755 | 650 | ||||||||
| Andere aanpassingen | - | - | ||||||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
337.981 | 326.161 |
1 Het totaal van de 'brutohuurinkomsten over de periode' dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRSresultatenrekening, komt overeen met het 'nettohuurresultaat' in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
2 Het totaal van de 'nettohuurinkomsten over de periode' dat bepaald wordt in de EPRA Best Practices, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRSresultatenrekening, komt overeen met het 'operationeel vastgoedresultaat' in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
Lopende huur op de datum van de afsluiting, vermeerderd met de toekomstige huur op contracten die op 31 december 2025 of op 31 december 2024 waren getekend.
{40}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.9.5. EPRA Cost Ratios*
| EPRA Cost ratios* | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS-resultaten | -48.881 | -47.882 | |
| Met verhuur verbonden kosten | -453 | -157 | |
| Recuperatie van vastgoedkosten | - | 3 | |
| Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | 23 | 117 | |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 624 | 621 | |
| Technische kosten | -2.847 | -3.907 | |
| Commerciële kosten | -3 | -39 | |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -81 | -145 | |
| Beheerkosten vastgoed | -7.884 | -6.918 | |
| Andere vastgoedkosten | -1.776 | -1.552 | |
| Algemene kosten van de vennootschap | -34.721 | -35.074 | |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -1.763 | -831 | |
| EPRA Costs (including direct vacancy costs) (A) | -48.881 | -47.882 | |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | 81 | 145 | |
| EPRA Costs (excluding direct vacancy costs) (B) | -48.800 | -47.737 | |
| Brutohuurinkomsten (C) | 360.954 13,5% |
||
| EPRA Cost Ratio* (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) (A/C) | 14,2% | ||
| EPRA Cost Ratio* (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) (B/C) | 13,5% | 14,1% | |
| Algemene en gekapitaliseerde exploitatiekosten (inclusief aandeel van de joint-ventures) | 891 | 1.408 |
Zoals uitgelegd in toelichting 2.2 van Aedifica's jaarverslag 2024 (samenvatting van de informatie van materieel belang over de gehanteerde grondslagen) activeert Aedifica de algemene en operationele uitgaven (erelonen voor projectbeheer, marketingkosten, juridische kosten, enz.) die rechtstreeks verband houden met projectontwikkelingen.
{41}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.9.6. Capital expenditure
| Geactiveerde investeringskosten |
Groep (excl. joint ventures) |
Joint venture (evenredig aandeel) |
Totaal groep |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | 31/12/2025 | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 31/12/2025 | |
| Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot vastgoedbeleggingen |
|||||||||||
| (1) Acquisities 1 | 88.295 | 441 | 21.321 | 12.620 | - | 42.338 | - | 4.074 | 7.501 | - | 88.295 |
| (2) Ontwikkeling | 88.314 | 523 | 6.943 | 259 | 17.328 | 48.557 | - | 12.908 | 1.796 | - | 88.314 |
| (3) Vastgoed in exploitatie |
9.306 | 157 | 2.169 | 523 | 5.213 | 1.796 | -136 | -417 | - | - | 9.305 |
| Incrementele verhuurbare ruimte |
5.837 | - | - | 358 | 5.088 | 391 | - | - | - | - | 5.837 |
| Niet incrementele verhuurbare ruimte |
3.469 | 157 | 2.169 | 165 | 125 | 1.405 | -136 | -417 2 | - | - | 3.468 |
| Capex-gerelateerde incentives |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Overige | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| (4) Geactiveerde interestlasten |
1.929 | - | 326 | 1.00 | 302 | 502 | - | 793 | 5 | - | 1.929 |
| Totaal capex | 187.844 | 1.121 | 30.759 | 13.403 | 22.843 | 93.193 | -136 | 17.358 | 9.302 | - | 187.844 |
| Variatie in de geprovisioneerde bedragen |
-2.431 | -91 | -326 | -166 | -302 | -1.302 | 136 | -376 | -5 | - | -2.432 |
| Totaal capex in cash | 185.413 | 1.030 | 30.433 | 13.237 | 22.541 | 91.891 | 0 | 16.982 | 9.297 | - | 185.413 |
| Geactiveerde investeringskosten |
Groep (excl. joint ventures) |
Joint venture (evenredig |
Totaal groep |
||||||||
| x 1.000 € | 31/12/2024 | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | aandeel) | 31/12/2024 |
| Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot vastgoedbeleggingen |
|||||||||||
| (1) Acquisities 1 | 224.987 | 45.854 | - | 25.172 | 143.681 | 9.280 | - | 1.000 | - | - | 224.987 |
| (2) Ontwikkeling | 136.084 | 4.772 | 9.835 | 5.398 | 19.569 | 56.690 | 6.772 | 17.502 | 15.546 | - | 136.084 |
| (3) Vastgoed in exploitatie |
8.616 | 545 | 2.269 | 1.624 | 2.162 | 1.970 | - | 46 | - | - | 8.616 |
| Incrementele verhuurbare ruimte |
3.025 | - | - | 89 | 2.037 | 899 | - | - | - | - | 3.025 |
| Niet incrementele verhuurbare ruimte |
5.591 | 545 | 2.269 | 1.535 | 125 | 1.071 | - | 46 | - | - | 5.591 |
| Capex-gerelateerde incentives |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Overige | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| (4) Geactiveerde interestlasten |
4.101 | 275 | 485 | 213 | 347 | 1.917 | 239 | 619 | 6 | - | 4.101 |
| Totaal capex | 373.788 | 51.446 | 12.589 | 32.407 | 165.759 | 69.857 | 7.011 | 19.167 | 15.552 | - | 373.788 |
| Variatie in de geprovisioneerde |
-5.508 | -309 | -485 | -213 | -347 | -3.230 | -299 | -619 | -6 | - | -5.508 |
Totaal capex in cash 368.280 51.137 12.104 32.194 165.412 66.627 6.712 18.548 15.546 - 368.280
bedragen
1 Met inbegrip van forward purchases.
2 Negatieve investeringskosten voor Ierland als gevolg van het terugdraaien van provisies uit het voorgaande jaar.
{42}------------------------------------------------
13 februari 2026 – vóór opening van de markten
5.9.7. EPRA LTV*
| EPRA LTV* | 31/12/2025 Proportionele consolidatie |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Groep – zoals |
Aandeel joint |
Aandeel materiële geassocieerde |
Minderheids belangen |
Gecombineerd | |||
| x 1.000 € | gerapporteerd | ventures | vennootschappen | ||||
| Toe te voegen: | |||||||
| Leningen van financiële instellingen | 1.415.652 | - | 6.275 | 26.862 | 1.395.065 | ||
| Thesauriebewijzen | 484.000 | - | - | - | 484.000 | ||
| Hybride instrumenten (waaronder converteerbare schulden, preferente aandelen, schuld, opties en forwards) |
- | - | - | - | - | ||
| Private plaatsingen | 585.355 | - | - | - | 585.355 | ||
| Derivaten in vreemde valuta (futures, swaps, options en forwards) |
- | - | - | - | - | ||
| Nettoschulden | 20.891 | - | - | 827 | 20.064 | ||
| Schuld op gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | ||
| Kortlopende verplichtingen | - | - | - | - | - | ||
| Uit te sluiten: | |||||||
| Kas en kasequivalenten | 21.952 | - | 5.339 | 53 | 27.238 | ||
| Nettoschuld (A) | 2.483.946 | - | 936 | 27.636 | 2.457.246 | ||
| Toe te voegen: | |||||||
| Gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | ||
| Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde | 6.022.722 | - | 11.121 | 41.176 | 5.992.667 | ||
| Activa bestemd voor verkoop | 69.622 | - | 11.514 | - | 81.136 | ||
| Projectontwikkelingen | 102.351 | - | - | 490 | 101.861 | ||
| Grondreserve | 11.606 | - | - | 304 | 11.302 | ||
| Immateriële vaste activa | - | - | - | - | - | ||
| Netto vorderingen | - | - | - | - | - | ||
| Financiële activa | - | - | 414 | 208 | 206 | ||
| Totale investeringsactiva (B) | 6.206.301 | - | 23.049 | 42.178 | 6.187.172 | ||
| LTV (A/B) | 40,02% | 39,72% |
| EPRA LTV* | 31/12/2024 Proportionele consolidatie |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | Groep – zoals gerapporteerd |
Aandeel joint ventures |
Aandeel materiële geassocieerde vennootschappen |
Minderheids belangen |
Gecombineerd | ||
| Toe te voegen: | |||||||
| Leningen van financiële instellingen | 1.614.531 | - | 9.551 | 26.776 | 1.597.306 | ||
| Thesauriebewijzen | 314.050 | - | - | - | 314.050 | ||
| Hybride instrumenten (waaronder converteerbare schulden, preferente aandelen, schuld, opties en forwards) |
- | - | - | - | - | ||
| Private plaatsingen | 585.055 | - | - | - | 585.055 | ||
| Derivaten in vreemde valuta (futures, swaps, options en forwards) |
- | - | - | - | - | ||
| Nettoschulden | 18.073 | - | - | 896 | 17.177 | ||
| Schuld op gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | ||
| Kortlopende verplichtingen | - | - | - | - | - | ||
| Uit te sluiten: | |||||||
| Kas en kasequivalenten | 18.451 | 40 | 6.137 | 52 | 24.576 | ||
| Nettoschuld (A) | 2.513.258 | -40 | 3.414 | 27.620 | 2.489.012 | ||
| Toe te voegen: | |||||||
| Gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | ||
| Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde | 5.935.278 | - | 16.320 | 40.789 | 5.910.809 | ||
| Activa bestemd voor verkoop | 100.207 | - | 17.907 | 227 | 117.887 | ||
| Projectontwikkelingen | 95.677 | 465 | - | 144 | 95.998 | ||
| Grondreserve | 12.966 | - | - | 328 | 12.638 | ||
| Immateriële vaste activa | - | - | - | - | - | ||
| Netto vorderingen | - | 4 | 390 | - | 394 | ||
| Financiële activa | - | - | - | - | - | ||
| Totale investeringsactiva (B) | 6.144.128 | 469 | 34.617 | 41.488 | 6.137.726 | ||
| LTV (A/B) | 40,91% | 40,55% |