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Aedifica SA Interim / Quarterly Report 2026
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Interim / Quarterly Report
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aedifica housing with care
COMMUNIQUÉ DE PRESSE
Information réglementée
Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
AEDIFICA
Société anonyme
Société immobilière réglementée publique de droit belge
Siège : Rue Belliard 40 (bte 11), 1040 Bruxelles
Numéro d'entreprise : 0877.248.501 (RPM Bruxelles)
(la « Société »)
Rapport financier intermédiaire
1er trimestre 2026
Créer le leader européen des SIR spécialisées en immobilier de santé¹
- Aedifica a acquis le contrôle de Cofinimmo le 10 mars 2026, 80 % des actions ayant été apportées dans l'offre d'échange
- Un nouveau conseil d'administration a été nommé
- Le nouveau comité exécutif a été nommé et entrera en fonction dès la fusion juridique
- Les assemblées générales extraordinaires d'Aedifica et de Cofinimmo sont convoquées en juin afin d'approuver la fusion par absorption de Cofinimmo par Aedifica, avec effet au 1er juillet 2026
- La fusion juridique accélérera l'intégration des équipes et des portefeuilles ainsi que la réalisation des synergies, avec un impact à plein régime attendu en 2027
Une performance opérationnelle robuste générant de solides résultats²
- EPRA Earnings* de 74,5 millions € (+19 % par rapport au 31 mars 2025), ou 1,32 €/action
- Revenus locatifs atteignant 113,4 millions € (+22 % par rapport au 31 mars 2025)
- Augmentation de 1,6 % des revenus locatifs à périmètre constant* sur le 1er trimestre³
- Durée résiduelle moyenne pondérée des baux de 15 ans et taux d'occupation de 99,2 %
Patrimoine immobilier* de 12,4 milliards € au 31 mars 2026²
- Un portefeuille d'immobilier de santé s'élevant à 11 milliards € : 923 sites d'immobilier de santé avec environ 80.000 utilisateurs finaux, répartis sur 9 pays
- Valorisation des immeubles de placement en exploitation (à périmètre constant) en hausse de 0,18 % au 1er trimestre³
- 50 millions € de nouveaux investissements annoncés au cours du 1er trimestre (5 nouveaux projets ajoutés au pipeline)
- 4 projets achevés au cours du 1er trimestre pour un budget total de 29 millions €
- Pipeline d'investissement de 539 millions €
Bilan solide et fortes liquidités
- Taux d'endettement de 40,4 % au 31 mars 2026 (contre 40,8 % au 31 décembre 2025)
- 1.820 millions € de capacité sur les lignes de crédit confirmées pour financer les CAPEX et les besoins de liquidité
- 150 millions € de nouveaux financements bancaires à long terme conclus
- Coût moyen de la dette* y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées de 2,0 %
- S&P a relevé les notes de crédit d'Aedifica de « BBB » à « BBB+ » avec une perspective stable et lui a attribué une note de crédit à court terme de « A-2 », à la suite du succès de l'offre d'échange sur Cofinimmo
- EPRA NTA* de 80,34 €/action (contre 78,40 €/action au 31 décembre 2025)
Perspectives de dividendes
- Un dividende (en croissance) de 4,20 €/action (brut) proposé pour l'exercice 2026
¹ Ces informations sont soumises à une clause de non-responsabilité, voir page 24.
² Ces chiffres sont consolidés avec ceux de Cofinimmo à partir du 10 mars 2026.
³ Ces chiffres à périmètre constant incluent le portefeuille de Cofinimmo.
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Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
Chiffres clés consolidés & indicateurs de performance selon le référentiel EPRA 4
| Chiffres clés immobiliers | 31/03/2026 | 31/12/2025 |
|---|---|---|
| Juste valeur du patrimoine immobilier* (en millions €) 5 | 12.413 | 6.285 |
| Nombre de bâtiments | 1.730 | 618 |
| Rendement brut sur base de la juste valeur (en %) | 6,1% | 6,0% |
| EPRA Net Initial Yield* (NIY) (en %) | 5,6% | 5,6% |
| EPRA Topped-up NIY* (en %) | 5,6% | 5,6% |
| Taux d'occupation (en %) | 99,2% | 99,9% |
| EPRA Vacancy Rate* (en %) | 0,8% | 0,1% |
| WAULT (en années) | 15 | 18 |
| Croissance des loyers à périmètre constant (devise du groupe, en %) | 1,6% 6 | 2,7% |
| Chiffres clés financiers | 31/03/2026 | 31/12/2025 |
| --- | --- | --- |
| Taux d'endettement (en %) | 40,4% | 40,8% |
| EPRA LTV* | 39,9% | 39,7% |
| Coût moyen de la dette* (en %) | 1,8% | 2,0% |
| Coût moyen de la dette* (y compris les commissions de non-utilisation, en %) | 2,0% | 2,1% |
| Durée résiduelle moyenne des lignes de crédits tirées (en années) | 3,0 | 3,4 |
| Interest Cover Ratio* (ICR) 7 | 7,3 | 6,2 |
| Ratio de couverture (en %) | 96,1% | 88,3% |
| Durée résiduelle moyenne pondérée de couverture (en années) | 3,6 | 3,8 |
| Dette nette/EBITDA* 8 | 7,9 | 7,8 |
| 31/03/2026 | 31/03/2025 | |
| --- | --- | --- |
| Revenus locatifs (en millions €) | 113,4 | 93,0 |
| EPRA Earnings* (en millions €) | 74,5 | 62,6 |
| Résultat net (part du groupe) (en millions €) | 432,3 | 62,8 |
| EPRA Cost Ratio* (including direct vacancy costs) (en %) | 15,0% | 14,1% |
| EPRA Cost Ratio* (excluding direct vacancy costs) (en %) | 14,9% | 14,1% |
| Chiffres clés par action | 31/03/2026 | 31/12/2025 |
| --- | --- | --- |
| IFRS NAV (en €/action) | 79,79 | 77,05 |
| EPRA NRV* (en €/action) | 89,09 | 87,09 |
| EPRA NTA* (en €/action) | 80,34 | 78,40 |
| EPRA NDV* (en €/action) | 81,50 | 77,73 |
| 31/03/2026 | 31/03/2025 | |
| --- | --- | --- |
| EPRA Earnings* (en €/action) | 1,32 | 1,32 |
| Résultat net (part du groupe) (en €/action) | 7,67 | 1,32 |
- Indicateur alternatif de performance (Alternative Performance Measure – APM) au sens des directives ESMA (European Securities and Market Authority) du 5 octobre 2015. Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des directives édictées par l'ESMA. Certains de ces APM sont recommandés par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définis par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans ce rapport financier intermédiaire sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les APM sont définis, commentés et rapprochés avec le poste, le total ou le sous-total des états financiers le plus pertinent à cet effet dans l'Annexe 4 ci-après.
4 Voir la section 4.3 pour plus d'informations sur les chiffres clés basés sur les états financiers.
5 Y compris les immeubles de placement en exploitation, les actifs détenus en vue de la vente*, les projets de développement et le droit d'utilisation sur terrains détenus en « leasehold » conformément à la norme IFRS 16.
6 Y compris le portefeuille de Cofinimmo. La croissance des loyers d'Aedifica autonome à périmètre constant s'établit à 2,0 %.
7 Calculé sur la base du rapport entre le « résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille » (lignes I à XV du compte de résultats consolidé et y compris le revenu des intérêts issus des leasings financiers de la ligne XX) et les « charges d'intérêts nettes » (ligne XXI) sur une base glissante de 12 mois.
8 Non ajusté pour les projets en cours de construction.
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1. Résumé des activités depuis le 1er janvier 2026
Alors que le vieillissement de la population européenne renforce la nécessité d'augmenter les capacités dans le secteur de l'immobilier de santé et que le climat des opérateurs évolue, Aedifica a continué à démontrer qu'elle était prête à relever le défi.
Après avoir posé les bases de la création du premier REIT européen spécialisé dans le secteur de la santé d'ici 2025, Aedifica a conclu la plus importante transaction de ses 20 ans d'histoire en menant à bien son offre d'échange sur Cofinimmo. Tout au long de cette opération majeure, Aedifica est restée concentrée sur ses objectifs stratégiques, ajoutant plusieurs nouveaux projets à son pipeline tout en poursuivant son programme d'investissement en cours et la gestion de son portefeuille immobilier. Aedifica a une nouvelle fois affiché de solides résultats à tous les niveaux, comme en témoignent l'EPRA Earnings* en hausse de 19 % par rapport au premier trimestre 2025.
CRÉATION DU LEADER EUROPÉEN DES REITS SPÉCIALISÉS DANS LE SECTEUR DE LA SANTÉ
Reconnaisant l'opportunité significative de création de valeur liée à la combinaison d'Aedifica et de Cofinimmo afin de constituer une plateforme immobilière de santé de plus grande taille et financièrement plus robuste, les deux sociétés se sont rapprochées via une offre d'échange lancée par Aedifica (voir section 2.4). Cette transaction a été réalisée le 10 mars 2026, avec 80 % des actions Cofinimmo apportées et près de 36 millions de nouvelles actions Aedifica émises.
Grâce à son envergure accrue, le groupe combiné est bien positionné pour réduire son coût du capital et générer une croissance durable du résultat par action. Cela a été reconnu quelques jours seulement après l'opération, lorsque S&P a relevé la notation de crédit d'Aedifica de « BBB » à « BBB+ » avec une perspective stable, et a attribué au Groupe une notation émetteur à court terme de « A-2 ». En outre, cette opération a permis de créer une plateforme idéalement positionnée pour mener la prochaine phase de croissance du secteur immobilier de santé.
À la suite de la réussite de l'offre d'échange, Aedifica a entamé l'intégration des équipes et des portefeuilles au sein d'une plateforme unique, ainsi que la préparation de la fusion juridique. Les assemblées générales extraordinaires appelées à approuver la fusion se tiendront en juin. Cette fusion accélérera le processus d'intégration et la réalisation des synergies attendues, avec un impact à plein régime attendu en 2027.
UN PORTEFEUILLE D'IMMOBILIER DE SANTÉ DE PLUS DE 11,0 MILLIARDS €
À la fin du mois de mars, après avoir pris le contrôle de Cofinimmo, le portefeuille d'immobilier de santé d'Aedifica s'élevait à 11.014 millions € (contre 6.285 millions € à la fin de 2025). Avec 923 sites, le portefeuille d'immobilier de santé offre une capacité d'accueil d'environ 67.200 résidents et 12.700 enfants. En tenant compte des bureaux et des réseaux de distribution, le portefeuille d'immeubles de placement¹⁰ d'Aedifica s'élève à 12.413 millions €. Le programme d'investissement s'est élevé à 539 millions €¹¹.
Au cours du premier trimestre de l'année, cinq nouveaux projets ont été ajoutés au programme d'investissement pour un montant de près de 50 millions €, tandis que quatre projets de développement totalisant 29 millions € ont été achevés.
⁹ Ces informations sont soumises à une clause de non-responsabilité, voir page 24.
¹⁰ Immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente*. Voir Annexe 4.1.
¹¹ Au 31 mars 2026. Voir section 2.3 ou voir le tableau en Annexe 3 'Aperçu du programme d'investissement'.
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Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
UN BILAN SAIN
Aedifica affiche un bilan sain. Au 31 mars 2026, le ratio d'endettement consolidé s'élevait à 40,4 %, soit bien en dessous du seuil de 45 % que le Groupe s'est fixé dans sa politique financière. Après quatre trimestres de valorisations positives du portefeuille en 2025, les estimations d'experts concernant les immeubles de placement en exploitation ont continué d'augmenter au premier trimestre 2026, soutenues par l'amélioration des performances des exploitants.
À la suite du succès de l'offre d'échange d'Aedifica sur Cofinimmo, les lignes de crédit engagées du Groupe ont augmenté mécaniquement de 3.420 millions €, tandis que le montant total des billets de trésorerie à court terme émis s'élevait à 1.221 millions € au 31 mars 2026.
En outre, depuis le début de l'année, les ressources financières ont été renforcées par la conclusion de nouveaux financements bancaires à long terme d'environ 150 millions €. De plus, des financements bancaires d'un montant de 176 millions € ont été prolongés avec succès d'une année supplémentaire. À la fin du mois de mars, la marge disponible sur les lignes de crédit engagées s'élevait à 1.820 millions €, fournissant des ressources suffisantes pour financer l'exécution du programme d'investissement et les besoins de liquidités.
Le coût moyen de la dette*, frais d'engagement compris, s'établit à 2,0 % grâce aux couvertures de taux d'intérêt du Groupe couvrant 96 % de la dette financière. La durée moyenne pondérée de ces couvertures est de 3,6 ans.
Par ailleurs, 52 % des lignes de crédit à long terme engagées sont liées à des indicateurs clés de performance (KPI) en matière de développement durable, soulignant les efforts du Groupe pour intégrer les critères ESG dans sa politique financière.
RÉSULTATS SOLIDES SOUTENANT UNE AUGMENTATION DU DIVIDENDE
Au premier trimestre 2026, le portefeuille d'Aedifica a généré des revenus locatifs de 113,4 millions €, soit une augmentation de 22 % par rapport à la même période de l'année précédente. Cette augmentation s'explique principalement par la consolidation du portefeuille de Cofinimmo, les acquisitions, les projets achevés issus du pipeline et l'indexation des loyers, s'élevant à 1,6 % à périmètre constant. L'EPRA Earnings* s'est ainsi établi à 74,5 millions € (62,6 millions € au 31 mars 2025, soit une hausse de 19 %), soit 1,32 € par action. Le bénéfice total d'Aedifica s'élève à 432,3 millions € (62,8 millions € au 31 mars 2025). Le résultat net inclut le badwill à la suite de l'intégration de Cofinimmo dans le périmètre de consolidation.
Pour l'exercice 2026, le conseil d'administration prévoit une augmentation du dividende brut de 5,0 %, qui s'élevera à 4,20 €/action.
Des prévisions détaillées pour l'entité combinée concernant l'exercice 2026 seront annoncées dans le rapport semestriel, dont la publication est prévue début septembre 2026.
BUILT FOR WHAT COMES NEXT
Porté par une forte demande structurelle, le marché de l'immobilier de santé entame un nouveau cycle. Soutenus par des taux d'occupation en hausse et généralement des taux d'efforts élevés, les opérateurs du secteur de la santé sont à nouveau en mesure d'envisager leur croissance et de répondre au vieillissement de la population européenne.
Grâce à son bilan solide et à son portefeuille bien positionné, ainsi qu'à la force et l'expertise d'une plateforme plus large, Aedifica est en excellente position pour répondre à la demande en établissements de soins de qualité et abordables, et pour saisir la prochaine phase de croissance de l'immobilier de santé.
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2. Evénements importants
2.1. Investissements, réceptions et cessions durant le 1er trimestre
- Aedifica a acquis 80% des actions de Cofinimmo
En 2025, Aedifica et Cofinimmo ont conclu un accord visant à créer le leader européen des REITs spécialisées en immobilier de santé. La combinaison des deux sociétés a été réalisée par le biais d'une offre d'échange réussie, avec environ 80 % des actions Cofinimmo ayant été apportées au cours de la période d'acceptation initiale (voir section 2.4 pour plus de détails sur la transaction). Aedifica est ainsi devenue l'actionnaire de contrôle de Cofinimmo. La transaction a été réalisée le 10 mars 2026 par l'émission de 35.920.425 nouvelles actions Aedifica (voir section 3.3 pour plus de détails sur l'augmentation de capital).
Depuis lors, Aedifica et Cofinimmo ont poursuivi la préparation de l'intégration de leurs équipes et de leurs portefeuilles, qui sera officialisée par une fusion juridique par absorption de Cofinimmo par Aedifica. Des assemblées générales extraordinaires des deux sociétés seront convoquées en juin afin d'approuver la fusion juridique, dont l'entrée en vigueur est prévue le 1er juillet 2026.
Les investissements, réceptions et cessions réalisés par Cofinimmo à partir du 10 mars 2026 ont également été intégrés dans les tableaux de cette section du rapport financier intermédiaire.
- 50 millions € de nouveaux investissements en Allemagne, en Finlande, au Royaume-Uni et en Espagne
Au cours du premier trimestre 2026, Aedifica a ajouté cinq nouveaux projets de développement en Allemagne, en Finlande, au Royaume-Uni et en Espagne pour un montant total d'environ 50 millions €.
| Nom | Type | Localisation | Date | Investissement (en millions €) | Pipeline^{1} (en millions €) | Réception | Contrat | Exploitant |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Allemagne | - | 22 | ||||||
| Stadtlohn | Développement | Stadtlohn | 19/01/2026 | - | 22 | Q2 2028 | 30 ans - NN | Specht Gruppe |
| Finlande | - | 7 | ||||||
| Mikkeli Pehtorintie | Développement | Mikkeli | 08/01/2026 | - | 3 | Q4 2026 | 20 ans - NN | Mehiläinen |
| Pirkkala | Développement | Pirkkala | 26/01/2026 | - | 4 | Q4 2026 | 20 ans - NN | Ilifit |
| Pereensaarentie | ||||||||
| Royaume-Uni^{2} | - | 6 | ||||||
| Ashurst Park | Extension | Tunbridge Wells | 26/03/2026 | - | 6 | Q4 2026 | 30 ans - NNN | Bondcare |
| Espagne | - | 15 | ||||||
| Séville | Développement | Séville | 31/03/2026 | - | 15 | Q4 2027 | 30 ans - NNN | Reifs |
| Total | - | 50 |
- Les montants de cette colonne comprennent les budgets des projets de développement qu'Aedifica financera. Les projets de développement sont repris dans le programme d'investissement (voir Annexe 3).
- Les montants en GBP ont été convertis en EUR en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.
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- 4 projets achevés pour 29 millions €
Au cours du premier trimestre 2026, quatre projets du programme d'investissement ont été achevés pour un montant total de 29 millions €.
| Immobilier de santé | Type | Localisation | Date | Investissement 1 (en millions €) | Contrat | Exploitant |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finlande | 13 | |||||
| Vihti Puhurikuja | Développement | Vihti | 13/02/2026 | 7 | 15 ans - NN | Kaarikeskus |
| Jyväskylä Toivonlenkki | Développement | Jyväskylä | 30/03/2026 | 3 | 20 ans - NN | Mehiläinen |
| Oulu Pikku- likankatu | Développement | Oulu | 31/03/2026 | 3 | 15 ans - NN | Espen |
| Irlande | 16 | |||||
| Sligo Finisklin Road | Développement | Sligo | 23/02/2026 | 16 | 30 ans - NNN | Coolmine Caring Services Group |
| Total | 29 |
1 Les montants de cette colonne comprennent uniquement les travaux réalisés, à l'exception du montant d'investissement pour le projet situé à Sligo, qui comprend également la valeur contractuelle du terrain.
- 5 cessions en Belgique et aux Pays-Bas
Au cours du premier trimestre 2026, cinq cafés en Belgique et aux Pays-Bas ont été cédés pour environ 2 millions €.
| Nom | Localisation | Date | Prix de vente (millions €) |
|---|---|---|---|
| Réseaux de distribution | 2 | ||
| 5 cafés | Belgique et Pays-Bas | Mars 2026 | |
| Total | 2 |
Stadtlohn à Stadtlohn (Allemagne)
Maison de repos à achever au Q2 2028
Pirkkala Pereensaarentie à Pirkkala (Finlande)
Maison de repos à achever au Q4 2026
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2.2. Investissements, réceptions et cessions après le 31 mars 2026
14 millions € de nouveaux investissements en Finlande
Après le 31 mars 2026, Aedifica a ajouté deux projets de développement en Finlande pour un montant total d'environ 14 millions €.
| Nom | Type | Localisation | Date | Investissement (millions €) | Pipeline^{1} (millions €) | Réception | Contrat | Exploitant |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finlande | - | 14 | ||||||
| Jyväskylä Linnantie | Développement | Jyväskylä | 08/04/2026 | - | 5 | Q2 2027 | 20 ans - NN | Humana |
| Hämeenlinna | Développement | Hämeenlinna | 12/05/2026 | - | 9 | Q3 2027 | 20 ans - NN | Iklfi |
| Vanainkatu | ||||||||
| Total | - | 14 |
1 Les montants de cette colonne comprennent les budgets des projets de développement qu'Aedifica financera.
2 projets achevés en Espagne
Après le 31 mars 2026, deux projets de développement en Espagne ont été achevés pour environ 28 millions €.
| Nom | Type | Localisation | Date | Investissement^{1} (en millions €) | Contrat | Exploitant |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Espagne | 28 | |||||
| Murcia | Développement | Murcia | 08/04/2026 | 14 | 25 ans - NNN | Emera |
| Valladolid | Développement | Valladolid | 13/04/2026 | 14 | 25 ans - NNN | Genesenior |
| Total | 28 |
1 Les montants de cette colonne comprennent uniquement les travaux réalisés.
5 cessions au Royaume-Uni et en Belgique
Après le 31 mars 2026, deux maisons de repos au Royaume-Uni et trois cafés ont été achevés pour environ 11 millions €.
| Nom | Localisation | Date | Prix de vente (millions €) |
|---|---|---|---|
| Immobilier de santé | 10 | ||
| Royaume-Uni^{1} | 10 | ||
| Tree tops | Staffordshire | 02/04/2026 | |
| Bentley Manor | Cheshire | 02/04/2026 | |
| Réseaux de distribution | 1 | ||
| 3 cafés | Belgique | Avril 2026 | |
| Total | 11 |
1 Les montants en GBP ont été convertis en EUR en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.
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2.3. Programme d'investissement au 31 mars 2026
Au 31 mars 2026, Aedifica disposait d'un programme d'investissement total d'environ 539 millions €, dont environ 264 millions € ont déjà été dépensés et environ 275 millions € restent à investir (voir Annexe 3 pour un aperçu complet). Les projets ont un rendement rapporté au coût initial moyen d'environ 5,8 %. A la suite de l'intégration du pipeline de Cofinimmo, le rendement initial moyen sur coût du pipeline du Groupe a diminué, passant de 6,5 % au 31 décembre 2025 à 5,8 %, principalement en raison de certains projets espagnols historiques. L'objectif reste de viser un rendement initial sur coût compris entre 6 % - 6,5 % pour les nouveaux projets de développement.
Le budget d'investissement total se répartit comme suit :
Achèvements prévus de projets et finalisations d'acquisitions
Évolution prévue du programme d'investissement (approximative, en millions €) sur la base des dates d'achèvement anticipées et sans tenir compte de l'ajout de nouveaux projets
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2.4. Offre publique d'échange sur toutes les actions Cofinimmo¹²
OPPORTUNITÉ DE CRÉATION DE VALEUR
Au fil des années, Aedifica et Cofinimmo ont constitué des portefeuilles d'immobilier de santé considérables sur des marchés européens clés, s'appuyant sur des locataires solides et de qualité. Reconnaissant cette complémentarité stratégique, Aedifica a estimé qu'un regroupement des deux sociétés pour créer le leader européen des REITs spécialisées en immobilier de santé représenterait une opportunité significative de création de valeur. Grâce à une taille accrue, le groupe combiné bénéficierait de perspectives prometteuses en matière de réduction du coût du capital et de croissance durable du résultat par action. En outre, ce rapprochement permettrait de créer une plateforme idéalement positionnée pour mener la prochaine phase de croissance du secteur de l'immobilier de santé.
OFFRE D'ÉCHANGE SUR L'ENSEMBLE DES ACTIONS COFINIMMO
Compte tenu de ces avantages stratégiques, Aedifica a posé les bases d'un rapprochement avec Cofinimmo par le biais d'une offre d'échange d'actions, soutenu à l'unanimité par les conseils d'administration des deux sociétés. Après avoir obtenu les autorisations nécessaires de la part des actionnaires d'Aedifica et des différentes autorités de la concurrence compétentes¹³, le Groupe a entamé un dialogue avec l'Autorité belge de la concurrence (ABC) au cours du second semestre 2025. En janvier 2026, l'ABC a approuvé l'opération, à condition qu'Aedifica cède 300 millions € d'actifs belges dans le secteur de la santé sur plusieurs années. À la suite de l'approbation du prospectus de l'opération, l'offre d'échange a été ouverte aux actionnaires de Cofinimmo du 30 janvier 2026 au 2 mars 2026. Les actionnaires de Cofinimmo se sont vu proposer 1,185 nouvelle action Aedifica pour chaque action Cofinimmo apportée.
80 % DES ACTIONS DE COFINIMMO ONT ÉTÉ APPORTÉES
Au cours de la période initiale d'acceptation, 30.312.595 actions Cofinimmo ont été apportées à l'offre d'échange, Aedifica acquérant ainsi 79,57 % des actions de Cofinimmo. Le paiement est intervenu le 10 mars 2026. 35.920.425 nouvelles actions Aedifica ont été émises et admises à la cotation ce jour-là, portant le nombre total d'actions Aedifica à 83.470.544. Toutes les actions sont assorties du coupon n° 36 et suivants, donnant droit à l'actionnaire au dividende intégral pour l'exercice 2025.
FUSION PAR ABSORPTION
Compte tenu du succès de l'offre d'échange, Aedifica a décidé de ne pas la rouvrir. Elle a plutôt initié une fusion par absorption de Cofinimmo, tout en entamant le processus d'intégration des équipes et des portefeuilles au sein d'une plateforme unique. Fin avril, la proposition de fusion a été approuvée par les conseils d'administration et déposée auprès du greffe du tribunal de l'entreprise. Afin d'approuver la fusion juridique, Aedifica convoquera une assemblée générale extraordinaire le 12 juin 2026, tandis que Cofinimmo devrait organiser une assemblée générale extraordinaire le 30 juin 2026. À l'issue de la fusion juridique, les actions Cofinimmo restantes seront échangées contre des actions Aedifica selon un ratio d'échange de 1,1784¹⁴.
PERSPECTIVES
La fusion des deux sociétés devrait générer des synergies opérationnelles et financières. Cela a été confirmé lorsque S&P Global a relevé la notation de crédit d'Aedifica de BBB à « BBB+ », avec une perspective stable et a attribué une notation d'émetteur à court terme « A-2 »¹⁵. Compte tenu des synergies attendues et de la forte complémentarité stratégique, l'EPRA Earnings devrait augmenter, ouvrant ainsi des perspectives d'augmentation des dividendes à venir, tout en maintenant un taux de distribution durable basé sur l'EPRA Earnings consolidé. La fusion juridique accélérera encore le processus d'intégration et la réalisation des synergies attendues, avec un impact à plein régime prévu en 2027.
Toutes les informations relatives à l'Offre d'Échange sont disponibles sur le site web d'Aedifica.
¹² Ces informations sont soumises à une clause de non-responsabilité, voir page 24.
¹³ Les autorités de la concurrence des Pays-Bas et de l'Allemagne ont donné leur approbation, et la France a délivré son autorisation en matière d'investissements directs étrangers.
¹⁴ Comme indiqué plus en détail dans la proposition de fusion publiée le 30 avril 2026, ce ratio d'échange tient compte, entre autres, des dividendes distribués en mai 2026.
¹⁵ Voir la section 3.3 du présent rapport financier intermédiaire et le communiqué de presse du 13 mars 2026.
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2.5. Autres événements
- Accord avec Armonea
Fin 2025, le groupe Colisée, dont fait partie Armonea, a annoncé un plan de redressement financier. Dans ce contexte, les discussions menées début 2026 entre Armonea et Aedifica ont abouti à des accords spécifiques concernant certains biens immobiliers. Le 21 avril 2026, le groupe Colisée a annoncé dans un communiqué de presse que son plan de redressement financier avait été approuvé par le tribunal de commerce de Paris, marquant ainsi la clôture de sa procédure de redressement. À ce jour, Armonea (qui représente 7 % des loyers contractuels annuels du Groupe) a continué à verser à la Société l'intégralité des loyers dus contractuellement.
- Bureaux : nouveau contrat de location au M10 à Bruxelles (CBD)
Cofinimmo Offices a conclu un troisième bail dans l'immeuble Montoyer 10 ('M10'), dans le Central Business District ('CBD') de Bruxelles, confirmant le prime rent obtenu pour les locations précédentes (400 €/m²/an). Le taux d'occupation du M10 s'élève désormais à 57%.
Illustration : Mikkeli Pehtorintie à Mikkeli (Finlande)
Centre de protection pour enfants à achever au Q4 2026
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3. Gestion des ressources financières
3.1. Dettes financières
Au premier trimestre 2026, le montant des lignes de crédit engagées du Groupe Aedifica a mécaniquement augmenté de 3.420 millions €, à la suite de la finalisation avec succès de l'offre d'échange d'Aedifica sur Cofinimmo le 10 mars 2026. Par ailleurs, Aedifica a contracté un nouveau financement bancaire de 150 millions € d'une durée de 5 ans auprès d'une nouvelle contrepartie, afin de renforcer et de diversifier davantage ses ressources financières. En outre, 176 millions € de financements bancaires engagés, qui peuvent être prolongés à la discrétion du prêteur, ont été prolongés avec succès d'une année supplémentaire, jusqu'en 2029 ou 2031.
Au 31 mars 2026, le montant total des billets de trésorerie à court terme (y compris ceux émis par Cofinimmo et Hoivatilat) s'élève à 1.234 millions €, entièrement garantis par des lignes de crédit engagées en cas de non-renouvellement.
Compte tenu des éléments mentionnés ci-dessus, l'échéancier des dettes financières d'Aedifica au 31 mars 2026 se présente comme suit :
| Dette financière
(en millions €) 1 | Financements confirmés | | Billets de trésorerie
à court terme |
| --- | --- | --- | --- |
| | Lignes | Utilisation | |
| 31/12/2026 | 472 | 223 | 1.194 |
| 31/12/2027 | 1.382 | 706 | 40 |
| 31/12/2028 | 1.641 | 1.138 | - |
| 31/12/2029 | 568 | 123 | - |
| 31/12/2030 | 1.488 | 847 | - |
| 31/12/2031 | 953 | 558 | - |
| 31/12/2032 | 95 | 50 | - |
| >31/12/2032 | 200 | 100 | - |
| Dette totale au 31 mars 2026 | 6.799 | 3.745 | 1.234 |
1 Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur base du taux de change du 31 mars 2026 (0,87278 EUR/GBP).
2 Y compris les découverts
Au 31 mars 2026, la durée résiduelle moyenne pondérée de la dette financière tirée est de 3,0 ans. Les financements confirmés disponibles s'élèvent à 3.054 millions €. Après déduction des billets de trésorerie à court terme, les liquidités disponibles sont de 1.820 millions €.
Les prêts contractés dans le cadre des « Sustainable Finance Framework » respectifs d'Aedifica et de Cofinimmo en matière de finance durable ou liés à des indicateurs clés de performance (KPI) de durabilité s'élèvent à 3.534 millions € (52 % des lignes de crédit confirmées). En outre, tous les billets de trésorerie à court terme émis par Cofinimmo (31 mars 2026 : 741 millions €) sont durables. Cela témoigne de la volonté du Groupe de diversifier davantage ses sources de financement et d'intégrer les critères ESG dans sa politique financière.
Le coût moyen de la dette* y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées est de 2,0 % (31 décembre 2025 : 2,1 %) grâce aux couvertures de taux d'intérêt qu'Aedifica a mis en place et à la part des billets de trésorerie à court terme dans la dette contractée.
Au 31 mars 2026, 96,1 % de la dette financière est couverte contre les risques de taux d'intérêt, ce qui correspond au rapport entre la somme de la dette à taux fixe et le montant de référence des dérivés financiers, divisé par la dette financière totale. La durée résiduelle moyenne pondérée de couverture est de 3,6 ans.
Dans le cadre de sa politique financière, Aedifica vise à maintenir son taux d'endettement inférieur à 45 %. Au 31 mars 2026, le taux d'endettement consolidé du Groupe s'élève à 40,4 %.
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3.2. Notation financière
En mars 2026, S&P Global a annoncé avoir relevé les notations de crédit d'Aedifica à la suite du succès de l'offre publique d'échange visant Cofinimmo (voir section 2.4 ci-dessus). Tant la notation de crédit à long terme d'Aedifica que la notation d'émission de sa dette non garantie ont été relevées de BBB à « BBB+ »¹⁶, avec une perspective stable. Cette perspective stable reflète l'anticipation selon laquelle le groupe fusionné, soutenu par une forte demande dans le secteur des soins aux personnes âgées, générera des flux de trésorerie stables grâce à son solide portefeuille de soins de santé au cours des 24 prochains mois, tout en maintenant sa politique financière actuelle. En outre, Aedifica s'est vu attribuer une note de crédit à court terme de « A-2 ».
Le rapport de S&P sur la notation financière est disponible sur le site web d'Aedifica.
3.3. Capital
Dans le cadre de l'offre d'échange d'Aedifica sur Cofinimmo (voir section 2.4), un total de 30.312.595 actions Cofinimmo ont été apportées au cours de la période d'acceptation initiale. Le 10 mars 2026, les actionnaires s'étant vu offrir 1,185 nouvelle action Aedifica pour chaque action Cofinimmo apportée, Aedifica a émis 35.920.425 nouvelles actions au prix d'émission d'environ 73,96 € par action (soit 2.656.591.336,09 €, prime d'émission comprise). Les nouvelles actions ont été émises avec le coupon n°36 attaché, donnant droit à l'intégralité du dividende de l'exercice 2025, et sont donc fongibles.
A la suite de cette opération, le nombre total d'actions Aedifica s'élève à 83.470.544 et le capital social s'élève à 2.202.602.669,09 €.
À la suite de la fusion juridique avec Cofinimmo le 1er juillet 2026, il est prévu que 9.162.060 nouvelles actions Aedifica soient émises, ce qui portera le nombre total d'actions Aedifica à environ 92.632.604.
Sligo Finisklin Road à Sligo (Irlande)
Maison de repos achevée en février 2026
Vihti Puhurikuja à Vihti (Finlande)
Maison de repos achevée en février 2026
¹⁶ Voir communiqué de presse du 13 mars 2026.
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4. Synthèse des résultats consolidés au 31 mars 2026
4.1. Patrimoine au 31 mars 2026
Au cours du premier trimestre 2026, la juste valeur du patrimoine immobilier17 d'Aedifica a augmenté d'environ 6.218 millions €, passant de 6.285 millions € à 12.413 millions €. Cette valeur de 12.413 millions € comprend le portefeuille d'immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente (12.078 millions €) et les projets de développement (334 millions €). La croissance des immeubles de placement en exploitation résulte principalement du succès de l'offre d'échange sur Cofinimmo, de la mise en exploitation des projets de développement achevés (voir section 2.1 ci-dessus) et de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat (+26,9 millions €, ou +0,4 %). La variation de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation¹⁸, estimée par les experts évaluateurs indépendants, se ventile de la manière suivante¹⁹:
Immobilier de santé : +26,9 millions € (+0,4 %)
- Belgique : +1,2 million € (+0,1 %)
- Allemagne : +3,1 millions € (+0,3 %)
- Pays-Bas : +8,0 millions € (+1,1 %)
- Royaume-Uni : +15,1 millions € (+1,2 %)
- Finlande : -0,4 million € (0,0 %)
- Irlande : +0,1 million € (0,0 %)
- Espagne : -0,2 million € (-0,6 %)
- France : +0,0 million € (0,0 %)
- Italie : +0,0 million € (0,0 %)
Bureaux : -0,1 million € (0,0 %)
Réseaux de distribution : +0,0 million € (0,0 %)
Après quatre trimestres consécutifs de valorisations positives du portefeuille en 2025, les valorisations des experts des immeubles de placement en exploitation ont de nouveau augmenté de 0,18 % au premier trimestre 2026 (à périmètre constant, hors impact de la conversion des devises)²⁰. Les augmentations les plus significatives de la valorisation du portefeuille ont été observées au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Allemagne.
Évolution des valorisations d'experts par trimestre à périmètre constant (en %)
17 Voir tableau en Annexe 4.1 « Immeubles de placement ».
18 Y compris les gains et pertes sur les acquisitions et les actifs détenus en vue de la vente.
19 La juste valeur des actifs pris en compte pour l'intégration de Cofinimmo correspond aux justes valeurs déterminées par les experts indépendants à la fin du premier trimestre 2026. Par conséquent, aucune variation supplémentaire de la juste valeur n'a été comptabilisée pour le portefeuille de Cofinimmo entre la date d'acquisition (c'est-à-dire la date du changement de contrôle) et la fin du premier trimestre 2026.
20 Bien que le portefeuille de Cofinimmo ait été intégré au périmètre du Groupe le 10 mars, ces actifs sont pris en compte dans le calcul à périmètre constant.
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Au 31 mars 2026, le portefeuille d'Aedifica (comprenant l'immobilier de santé, les bureaux et les réseaux de distribution) comprenait 1.730 sites, d'une surface bâtie totale d'environ 4.658.200 m². Le taux d'occupation global du portefeuille (calculé selon la méthodologie EPRA) est de 99,2 %. La durée résiduelle moyenne pondérée des baux (WAULT) du portefeuille du Groupe s'élève à 15 ans.
Le segment « santé » du portefeuille immobilier d'Aedifica comprenait 923 établissements de soins, d'une capacité totale de près de 67.200 résidents et 12.700 enfants, et d'une superficie totale d'environ 4.124.565 m². L'ensemble du portefeuille (santé) affiche un taux d'occupation global de 99,7 % (calculé selon la méthodologie EPRA). La durée moyenne pondérée des baux (WAULT) pour le portefeuille (santé) de la Société est de 16 ans.
Répartition géographique (en juste valeur)
Répartition par type d'immeuble (en juste valeur)
Impression : Jyväskylä Linnantie à Jyväskylä (Finlande)
Centre de soins pour personnes handicapées à achever au Q2 2027
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4.2. Rendement brut par type d'immeubles et par pays
Le tableau ci-dessous présente le rendement brut du portefeuille par type d'immeuble et par pays, par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation. En moyenne, le rendement brut sur base de la juste valeur s'élève à 6,1 %.
| Situation au 31 mars 2026 | Nombre de sites | Juste valeur (x 1,000 €) | Loyers contractuels annuels (x 1,000 €) | Rendement brut^{1} (%) |
|---|---|---|---|---|
| Immobilier de santé | 923 | 10.651.709 | 641.484 | 6,0% |
| Belgique | 160 | 2.795.114 | 167.690 | 6,0% |
| Allemagne | 158 | 2.087.900 | 118.124 | 5,7% |
| Pays-Bas | 111 | 1.192.370 | 75.841 | 6,4% |
| Royaume-Uni^{2} | 120 | 1.338.455 | 86.370 | 6,5% |
| Finlande | 248 | 1.410.830 | 84.326 | 6,0% |
| Irlande | 30 | 548.720 | 31.118 | 5,7% |
| Espagne | 35 | 398.330 | 21.994 | 5,5% |
| France | 53 | 663.720 | 43.518 | 6,6% |
| Italie | 8 | 216.270 | 12.503 | 5,8% |
| Bureaux | 23 | 878.009 | 55.1170 | 6,3% |
| Réseaux de distribution | 784 | 469.803 | 34.873 | 7,4% |
| Immeubles de placement en exploitation^{3} | 1.730 | 11.999.521 | 731.558 | 6,1% |
| Projets de développement^{4} | - | 334.350 | - | - |
| Droits d'utilisation sur terrains | - | 78.868 | - | - |
| Immeubles de placement^{3} | - | 12.412.739 | - | - |
| Situation au 31 décembre 2025 | Nombre de sites | Juste valeur (x 1,000 €) | Loyers contractuels annuels (x 1,000 €) | Rendement brut^{1} (%) |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Immobilier de santé | 618 | 6.092.344 | 366.240 | 6,0% |
| Belgique | 79 | 1.255.280 | 73.981 | 5,9% |
| Allemagne | 99 | 1.190.020 | 66.847 | 5,6% |
| Pays-Bas | 68 | 693.910 | 43.175 | 6,2% |
| Royaume-Uni^{4} | 117 | 1.252.567 | 81.022 | 6,5% |
| Finlande | 230 | 1.233.640 | 74.990 | 6,1% |
| Irlande | 22 | 432.802 | 24.340 | 5,6% |
| Espagne^{5} | 3 | 34.125 | 1.884 | 5,5% |
| France | - | - | - | - |
| Italie | - | - | - | - |
| Bureaux | - | - | - | - |
| Réseaux de distribution | - | - | - | - |
| Immeubles de placement en exploitation^{3} | 618 | 6.092.344 | 366.240 | 6,0% |
| Projets de développement^{4} | - | 113.957 | - | - |
| Droits d'utilisation sur terrains | - | 78.920 | - | - |
| Immeubles de placement^{3} | - | 6.285.221 | - | - |
1 Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les trois mois). Dans le secteur de l'immobilier de santé, le rendement brut est généralement identique au rendement net (contrats « triple net »). En Belgique, au Royaume-Uni, en Irlande, en Espagne et (souvent aussi) aux Pays-Bas et en Italie, les charges d'exploitation, les frais d'entretien et de réparation, et le risque de chômage locatif sont totalement pris en charge par l'exploitant. En Allemagne, en Finlande et en France (et dans certains cas aux Pays-Bas et en Italie), le rendement net est généralement inférieur au rendement brut, certains frais étant à charge du propriétaire (contrats « double net »).
2 Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur la base du taux de change du 31 mars 2026 (0,87278 EUR/GBP).
3 Y compris les actifs destinés à la vente*.
4 À partir du premier trimestre 2026, les réserves foncières seront présentées dans la rubrique « projets de développement ».
5 Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur la base du taux de change du 31 décembre 2025 (0,87228 EUR/GBP).
6 Le portefeuille d'Aedifica en Espagne ne comprend actuellement que des projets en cours de construction, dont les terrains ne génèrent que des revenus locatifs limités.
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4.3. Résultats consolidés
| Compte de résultats consolidé – schéma analytique (x 1.000 €) | 31/03/2026 | 31/03/2025 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 113.437 | 92.977 |
| Charges relatives à la location | -64 | -139 |
| Résultat locatif net | 113.373 | 92.838 |
| Charges opérationnelles* | -16.983 | -13.009 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 96.391 | 79.829 |
| Marge d'exploitation* (%) | 85,0% | 86,0% |
| Résultat financier hors variations de juste valeur* | -15.467 | -13.933 |
| Impôts | -2.634 | -2.954 |
| Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises relatifs à L'EPRA Earnings | -100 | -220 |
| Intérêts minoritaires relatifs à L'EPRA Earnings | -3.654 | -145 |
| EPRA Earnings* (part du groupe) | 74.536 | 62.577 |
| Dénominateur (IAS 33) | 56.330.667 | 47.550.119 |
| EPRA Earnings* (part du groupe) par action (€/action) | 1,32 | 1,32 |
| EPRA Earnings* | 74.536 | 62.577 |
| Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 22.000 | -781 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 29.716 | 9.914 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 323 | -12.083 |
| Taxe sur résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| Réduction de valeur sur le goodwill, dépréciation PPA et badwill | 314.430 | 0 |
| Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA | -6.501 | 3.360 |
| Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises consolidées selon la méthode de mise en équivalence relatifs aux ajustements ci-dessus | -198 | -168 |
| Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus | -1.974 | -18 |
| Écart d'arrondi | 0 | 0 |
| Résultat net (part du groupe) | 432.332 | 62.801 |
| Dénominateur (IAS 33) | 56.330.667 | 47.550.119 |
| Résultat net par action (part du groupe - IAS 33 - €/action) | 7,67 | 1,32 |
À la suite de l'acquisition de Cofinimmo le 10 mars, le compte de résultat consolidé tient désormais compte de la contribution de Cofinimmo aux résultats du Groupe pour le premier trimestre sur une période de 22 jours.
Dans le cadre de cette acquisition, certains postes du bilan de Cofinimmo, principalement la dette financière (+86,6 millions €) et les créances des contrats de location-financement (+30,5 millions €), ont été réévalués à leur juste valeur dans le cadre de l'exercice d'affectation du prix d'acquisition (« PPA ») réalisé lors de l'acquisition. La différence entre la valeur nette des capitaux propres après ajustements PPA et la juste valeur des actions Aedifica émises à la date de prise de contrôle a donné lieu à la comptabilisation d'un gain sur acquisition à un prix avantageux (« badwill ») de 316,1 millions €, qui a été intégralement comptabilisé dans le compte de résultats à la date d'acquisition. Les ajustements PPA relatifs aux postes du bilan réévalués seront ensuite amortis sur la durée résiduelle des instruments sous-jacents, conformément aux principes comptables habituels appliqués à la dette financière et aux créances des contrats de location-financement (1,7 million € au premier trimestre 2026). Ces éléments n'ont aucun impact financier.
Le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) pour le premier trimestre de l'exercice en cours (1er janvier 2026 – 31 mars 2026) s'élevait à 113,4 millions €, soit une augmentation d'environ 22 % par rapport au chiffre d'affaires au 31 mars 2025 (93,0 millions €).
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Le tableau ci-dessous reprend les revenus locatifs consolidés par pays.
| Revenus locatifs consolidés (x1.000 €) | 2026.01 - 2026.03 | 2025.01 - 2025.03 | Var. (%) à périmètre constant* 1 | Var. (%) 2 |
|---|---|---|---|---|
| Immobilier de santé | 108.371 | 92.977 | +1,9% | 16,6% |
| Belgique | 24.053 | 18.093 | +1,7% | 32,9% |
| Allemagne | 19.834 | 15.919 | +2,5% | 24,6% |
| Pays-Bas | 12.741 | 10.321 | +5,2% | 23,4% |
| Royaume-Uni | 21.842 | 24.925 3 | +4,2% | -12,4% |
| Finlande | 18.322 | 17.768 | +0,4% | 3,1% |
| Irlande | 6.475 | 5.920 | +2,0% | 9,4% |
| Espagne | 1.683 | 31 | +4,1% | 5.317,9% |
| France | 2.659 | - | +0,3% | - |
| Italie | 762 | - | +1,3% | - |
| Bureaux | 2.965 | - | -2,5% | - |
| Réseaux de distribution | 2.101 | - | +2,4% | - |
| Total | 113.437 | 92.977 | +1,6% | +22,0% |
1 La variation à périmètre constant est indiquée pour chaque pays dans la devise locale. La variation totale à périmètre constant est indiquée dans la devise du Groupe. À des fins de comparaison à périmètre constant, on part du principe que la consolidation s'effectue sur l'ensemble du trimestre tant en 2025 qu'en 2026 (c'est-à-dire sans ajustement au prorata).
2 La variation est indiquée pour chaque pays dans la devise locale. La variation totale est indiquée dans la devise du Groupe. Les segments et pays qui ne faisaient pas partie du portefeuille d'Aedifica au premier trimestre 2025 n'affichent pas de valeur.
3 Le premier trimestre 2025 comprend des loyers à caractère exceptionnel ('one-off') et non récurrent.
La croissance des revenus locatifs consolidés s'explique par la croissance du portefeuille d'Aedifica par le biais d'acquisitions et de la réception de projets de développement issus du programme d'investissement, et est soutenue par l'indexation des revenus locatifs et des loyers conditionnels.
La variation des revenus locatifs²¹ à périmètre constant* de 1,6 % se ventile en +2,0 % d'indexation des loyers, +0,1 % de réversion de loyers et loyers conditionnels et -0,5 % de fluctuation des taux de change.
Après déduction des charges relatives à la location (0,1 million €), le résultat locatif net s'élève à 113,4 millions € (+22 % par rapport au 31 mars 2025).
Le résultat immobilier atteint 113,5 millions € (31 mars 2025 : 92,9 millions €). Ce résultat, diminué des autres frais directs, conduit à un résultat d'exploitation des immeubles de 107,2 millions € (31 mars 2025 : 90,1 millions €), soit une marge opérationnelle* de 94,5 % (31 mars 2025 : 97,1 %).
Après déduction des frais généraux de 10,7 millions € (31 mars 2025 : 10,2 millions €), et prise en compte des autres revenus et charges d'exploitation, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille augmente de 21 % pour atteindre 96,4 millions € (31 mars 2025 : 79,8 millions €). Cela représente une marge d'exploitation* de 85,0 % (31 mars 2025 : 86,0 %).
Compte tenu des flux de trésorerie générés par les instruments de couverture, les charges d'intérêts nettes d'Aedifica s'élèvent à 14,3 millions € (31 mars 2025 : 12,7 millions €). En tenant compte des autres produits et charges financiers, à l'exclusion de l'impact net de la revalorisation des instruments de couverture à leur juste valeur (flux non cash comptabilisé conformément à la norme IAS 39 et ne faisant pas partie de l'EPRA Earnings comme expliqué plus bas), le résultat financier hors variations de juste valeur représente une charge nette de 15,5 millions € (31 mars 2025 : 13,9 millions €).
21 À des fins de comparaison à périmètre constant, on part du principe que la consolidation s'effectue sur l'ensemble du trimestre tant en 2025 qu'en 2026 (c'est-à-dire sans ajustement au prorata).
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Les impôts se composent d'impôts courants, d'impôts différés, de la taxe sur résultat sur vente d'immeubles de placement et de l'exit tax. Conformément au régime fiscal belge particulier des SIR, les impôts inclus dans l'EPRA Earnings* (31 mars 2026 : une charge de 2,6 millions € ; 31 mars 2025 : une charge de 3,0 millions €) comprennent principalement l'impôt sur le résultat des filiales consolidées, l'impôt sur le résultat généré en dehors de la Belgique et l'impôt belge sur les dépenses non admises d'Aedifica.
La quote-part dans le résultat des entreprises associées et de co-entreprises comprend principalement le résultat de la participation dans Immobe SA et dans Aldea Group SA (consolidé respectivement depuis le 31 mars 2019 et le 31 décembre 2020 par la méthode de mise en équivalence).
Les intérêts minoritaires comprennent principalement les actionnaires minoritaires de Cofinimmo SA et devraient diminuer à la suite de la fusion et de la radiation de la cotation de Cofinimmo.
L'EPRA Earnings* (voir Annexe 4.6.1) atteint 74,5 millions € (31 mars 2025 : 62,6 millions €), soit 1,32 € par action (31 mars 2025 : 1,32 € par action), calculé sur base du nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation durant la période et compte tenu du nombre plus élevé d'actions résultant de l'augmentation de capital du 10 mars 2026. Le tableau ci-dessous présente l'évolution de la moyenne pondérée au cours de l'année 2026, en tenant compte de l'augmentation de capital du 10 mars et de l'augmentation de capital prévue le 1er juillet dans le cadre de la fusion annoncée.
| Dénominateur IAS 33^{1} | Nombre d'actions en circulation | Nombre de jours |
|---|---|---|
| 01/01/2026 – 09/03/2026 | 47.550.119 | 68 |
| 10/03/2026 – 31/03/2026 | 83.470.544 | 22 |
| 01/04/2026 – 30/06/2026 | 83.470.544 | 91 |
| 01/07/2026 – 30/09/2026 | 92.632.604 | 92 |
| 01/10/2026 – 31/12/2026 | 92.632.604 | 92 |
1 Ce tableau présente des projections à partir du troisième trimestre 2026.
| Dénominateur IAS 33^{1} | Nombre d'actions en circulation | Nombre moyen pondéré d'actions |
|---|---|---|
| 01/03/2026 – 31/03/2026 | 83.470.544 | 56.330.667 |
| 01/01/2026 – 30/06/2026 | 83.470.544 | 69.975.578 |
| 01/01/2026 – 30/09/2026 | 92.632.604 | 77.610.913 |
| 01/01/2026 – 31/12/2026 | 92.632.604 | 81.397.202 |
1 Ce tableau présente des projections à partir du troisième trimestre 2026.
Le compte de résultats comprend, en outre, des éléments sans effet monétaire (c'est-à-dire non cash) qui varient en fonction de paramètres de marché. Il s'agit entre autres de la variation de la juste valeur des immeubles de placement (comptabilisés conformément à la norme IAS 40), de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (comptabilisés conformément à la norme IAS 39), des autres résultats sur le portefeuille et des impôts différés (découlant de la norme IAS 40) :
- Sur le premier trimestre, la variation combinée de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation et des projets de développement²² représente une augmentation de 29,7 millions € sur la période écoulée (31 mars 2025 : une augmentation de 9,9 millions €).
22 Correspondant au solde des variations positives et négatives de juste valeur entre celle au 31 décembre 2025 ou au moment de l'entrée des nouveaux immeubles dans le patrimoine, et la juste valeur estimée par les experts au 31 mars 2026. Cette ligne comprend également les frais accessoires d'acquisitions et la variation des droits d'utilisation sur terrains et la réserve foncière. À partir du premier trimestre 2026, les réserves foncières seront présentées sous la rubrique « Projets de développement ».
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Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
- Afin de limiter le risque de taux d'intérêt sur le financement de ses investissements, Aedifica a mis en place des couvertures long terme convertissant la dette à taux variable en dette à taux fixe ou plafonnant le taux d'intérêt applicable. La variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers prise en résultat au 31 mars 2026 représente un produit de 22,0 millions € (31 mars 2025 : une charge de 0,8 millions €).
- Le résultat sur vente d'immeubles de placement (31 mars 2026 : gain de 0,3 million € ; 31 mars 2025 : perte de 12,1 millions €, ce qui comprenait principalement la cession du portefeuille suédois) est également pris en compte ici.
- Les impôts différés relatifs aux ajustements EPRA (charge de 6,5 millions € au 31 mars 2026 contre un produit de 3,4 millions € au 31 mars 2025) résultent de la comptabilisation à leur juste valeur des immeubles situés à l'étranger conformément à la norme IAS 40.
Compte tenu des éléments non monétaires mentionnés ci-dessus, le résultat net (part du Groupe) s'élève à 432,3 millions € (31 mars 2025 : 62,8 millions €). Le résultat de base par action (« basic earnings per share », tel que défini par IAS 33), est de 7,67 € (31 mars 2025 : 1,32 €).
4.4. Actif net par action
Au 31 mars 2026, la valeur de l'actif net (VAN) par action, calculée sur la base de la juste valeur des immeubles de placement, s'élevait à 79,79 € (31 décembre 2025 : 77,05 € par action). La VAN par action selon les normes IFRS est calculée en divisant les capitaux propres par le nombre total d'actions donnant droit à un dividende à la date de clôture.
| Nombre d'actions | 31/03/2026 | 31/12/2025 | 31/03/2025 |
|---|---|---|---|
| Nombre total d'actions cotées en bourse | 83.470.544 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Nombre total d'actions propres | 855 | 8.067 | 8.067 |
| Nombre d'actions en circulation après déduction des actions propres. | 83.469.689 | 47.542.052 | 47.542.052 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (dénominateur selon IAS 33) | 56.330.667 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Nombre de droits au dividende 1 | 83.470.544 | 47.550.119 | 47.550.119 |
1 Compte tenu du droit au dividende des actions émises au cours de l'exercice.
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Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
5. Dividende
5.1. Dividende pour l'exercice 2025
Conformément à la proposition, l'assemblée générale annuelle du 12 mai 2026 a décidé de distribuer un dividende brut de 4,00 € par action pour l'exercice 2025 (+3 % par rapport au dividende de 2024). Après déduction du précompte mobilier de 30 % (voir ci-dessous), le dividende net par action s'élève à 2,80 €. Le dividende (représenté par le coupon n° 36, qui a été détaché le 13 mai 2026 (après la clôture des marchés)) sera payé à partir du 19 mai 2026.
Tous les actionnaires de Cofinimmo ayant apporté leurs actions dans le cadre de l'offre d'échange ont reçu leurs nouvelles actions Aedifica le 10 mars 2026, accompagnées du coupon n° 36, leur donnant droit à l'intégralité du dividende d'Aedifica pour 2025.
| Coupon | Période | Date ex-coupon | Date de paiement | Dividende brut | Dividende net |
|---|---|---|---|---|---|
| 36 | 01/01/2025 – 31/12/2025 | 14/05/2026 | à partir du 19/05/2026 | 4,00 € | 2,80 € |
Précompte mobilier de 30 %
Depuis le 1er janvier 2026, la retenue à la source sur les dividendes distribués par Aedifica s'élève à 30 %.
De 2017 à 2025, les actionnaires d'Aedifica bénéficiaient d'un précompte mobilier réduit de 15 % au lieu de 30 %, accordé aux actionnaires de SIR qui investissent plus de 80 %23 de leur portefeuille dans des biens immobiliers résidentiels de soins de santé situés dans un État membre de l'Espace économique européen (EEE).
À la suite du Brexit, le Royaume-Uni ne fait plus partie de l'EEE depuis le 1er janvier 2021. Un régime transitoire a été prévu pour les actifs britanniques acquis avant le 1er janvier 2021 afin qu'ils puissent être pris en compte dans le calcul du seuil de 80 % jusqu'à la fin de l'exercice 2025. Toutefois, ce régime transitoire ayant désormais pris fin, et compte tenu de son portefeuille au Royaume-Uni et de ses immeubles de soins non résidentiels dans d'autres pays, Aedifica n'atteint plus le seuil de 80 %. Par conséquent, les actionnaires de la Société ne peuvent plus bénéficier du taux réduit de précompte mobilier de 15 %.
La combinaison d'Aedifica avec Cofinimmo (voir section 2.4) ne changera rien au taux de précompte mobilier applicable aux dividendes payables par Aedifica en mai 2026. Compte tenu de la composition actuelle du portefeuille de Cofinimmo, qui comprend des bureaux, des réseaux de distribution et des immeubles de soins de santé non résidentiels, le portefeuille immobilier consolidé d'Aedifica et de Cofinimmo n'atteindra pas le seuil de 80 %.
5.2. Perspectives de dividendes pour l'exercice 2026
Le conseil d'administration continue à suivre avec grande attention l'évolution du contexte économique, financier et politique et ses effets sur les activités du Groupe.
Sur la base des informations actuellement disponibles, et sous réserve de toute évolution imprévue, le conseil d'administration propose un dividende brut de 4,20 € par action pour l'exercice 2026 (+5 % par rapport au dividende de 2025).
Des prévisions plus détaillées pour l'entité combinée concernant l'exercice 2026 seront annoncées dans le rapport semestriel qui sera publié début septembre 2026.
23 Avant 2022, le seuil était fixé à 60 %.
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6. Calendrier financier²⁴
| Calendrier financier | |
|---|---|
| Date ex-coupon n° 36 | 14/05/2026 |
| Paiement du dividende relatif à l'exercice 2025 | A partir du 19/05/2026 |
| Rapport de données environnementales 2025 | Juin 2026 |
| Assemblée Générale Extraordinaire concernant la fusion juridique avec Cofinimmo | 12/06/2026 |
| Résultats semestriels 30/06/2026 | 01/09/2026 – 07h30 |
| Résultats intermédiaires au 30/09/2026 | 18/11/2026 – 17h40 |
| Communiqué annuel 31/12/2026 | Février 2027 |
| Rapport financier annuel 2026 | Mars 2027 |
7. Gouvernance d'entreprise
7.1. Changements au sein du conseil d'administration
À la suite de l'offre d'échange réussie, Madame Katrien Kesteloot et Monsieur Luc Plasman ont démissionné de leur fonction d'administrateur d'Aedifica. Le conseil d'administration tient à les remercier pour leur engagement et leur contribution au succès d'Aedifica au cours des dernières années.
Le 12 mai 2026, l'assemblée générale a renouvelé, avec effet immédiat et pour une période de trois ans (jusqu'à l'issue de l'assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2029), le mandat de Monsieur Jean Hilgers, Madame Ann Caluwaerts, Madame Nathalie Charles et Madame Mirjam van Velthuizen-Lormans en tant qu'administrateurs indépendants non exécutifs, et a renouvelé le mandat de Madame Marleen Willekens en tant qu'administratrice indépendante non exécutive.
Le nouveau conseil d'administration d'Aedifica compte désormais dix membres, qui apportent leur expertise tant d'Aedifica que de Cofinimmo à la nouvelle entité combinée. Monsieur Stefaan Gielens, CEO d'Aedifica, est le seul administrateur exécutif. Monsieur Serge Wibaut restera président du conseil d'administration en attendant la réalisation de la fusion juridique, après quoi il sera remplacé par Monsieur Jean Hilgers.
Toutes les informations relatives à la nouvelle composition du conseil, y compris les CV des administrateurs, sont disponibles sur le site web d'Aedifica.
| Nom | Comité d'audit & des risque | Comité de nomination & rémunération | |
|---|---|---|---|
| Serge Wibaut | Président du conseil | Membre | Membre |
| Jean Hilgers | Vice-président du conseil | Membre | Président |
| Stefaan Gielens | Administrateur exécutif | ||
| Ann Caluwaerts | Membre | ||
| Nathalie Charles | Membre | ||
| Elisabeth May-Roberti | Membre | ||
| Rikke Lykke | |||
| Kari Pitkin | |||
| Mirjam van Velthuizen-Lormans | |||
| Marleen Willekens | Président |
²⁴ Ces dates sont sous réserve de modification.
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Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
7.2. Changements au sein du comité exécutif
Dans le cadre de la réussite de l'offre d'échange sur Cofinimmo, la composition du comité exécutif d'Aedifica sera réorganisée afin de refléter la combinaison avec Cofinimmo et ses priorités stratégiques. Dès la réalisation de la fusion juridique, par laquelle Aedifica absorbera Cofinimmo, le comité exécutif d'Aedifica sera composé des membres suivants :
| Nom | Fonction |
|---|---|
| Stefaan Gielens | Chief Executive Officer (CEO) |
| Ingrid Daerden | Chief Financial Officer (CFO) |
| Yeliz Bicici | Chief Operating Officer (COO) |
| Charles-Antoine van Aelst | Chief Investment Officer (CIO) |
| Sven Bogaerts | Chief Legal Officer (CLO) |
| Roel Dumont | Chief Human Resources Officer (CHRO) |
Le conseil d'administration souhaite beaucoup de succès au nouveau comité exécutif dans l'exercice de ses fonctions. Étant donné que cela implique la fin du mandat de Monsieur Raoul Thomassen au sein du comité exécutif d'Aedifica, le conseil d'administration tient à lui exprimer ses sincères gratitude pour son dévouement, son engagement et sa précieuse contribution au développement et au succès d'Aedifica au cours des dernières années. Le conseil lui souhaite plein succès dans ses projets futurs.
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A propos d'Aedifica
Aedifica est une société immobilière réglementée publique de droit belge spécialisée en immobilier de santé européen et plus particulièrement dans l'immobilier destiné aux soins aux personnes âgées. Le Groupe a constitué un portefeuille immobilier d'une valeur d'environ 12,4 milliards € en Belgique, en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Finlande, en Irlande, en Espagne, en France et en Italie.
Aedifica est cotée sur Euronext Brussels (2006) et Euronext Amsterdam (2019) et est identifiée par les codes suivants : AED ; AED:BB (Bloomberg) ; AOO.BR (Reuters).
Depuis 2020, Aedifica fait partie du BEL 20, le principal indice boursier d'Euronext Brussels. En outre, depuis 2023, Aedifica fait partie du BEL ESG, l'indice qui suit les entreprises les plus performantes sur les critères ESG. Aedifica fait partie des indices EPRA, Stoxx Europe 600 et GPR. Sa capitalisation boursière était d'environ 5,7 milliards € au 18 mai 2026.
BEL20® by EUROBEAT
BEL ESG by EUROBEAT
Informations sur les déclarations prévisionnelles
Ce communiqué contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues s'avéraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.
Pour toute information complémentaire
Ingrid Daerden
Chief Financial Officer
T +32 2 626 07 70
[email protected]
Delphine Noirhomme
Investor Relations Manager
T +32 2 626 07 70
[email protected]
www.aedifica.eu
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Avertissement concernant toutes les informations relatives à l'offre publique d'échange sur les actions Cofinimmo
SOUS RESERVE DE CERTAINES EXCEPTIONS, CE RAPPORT ET LES INFORMATIONS QU'IL CONTIENT À PROPOS DE L'OFFRE PUBLIQUE D'ÉCHANGE SUR TOUTES LES ACTIONS COFINIMMO (Y COMPRIS LA FUSION PAR ABSORPTION PROPOSÉE ENTRE AEDIFICA ET COFINIMMO), NE DOIVENT PAS ÊTRE DIFFUSÉS, PUBLIÉS, DISTRIBUÉS OU DIVULGUÉS AUTREMENT, QUE CE SOIT DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT, EN TOUT OU EN PARTIE, AUX ÉTATS-UNIS, EN AUSTRALIE, AU CANADA, À HONG KONG, AU JAPON, EN NOUVELLE ZÉLANDE, EN SUISSE, EN AFRIQUE DU SUD, AU ROYAUME-UNI OU DANS TOUT AUTRE ÉTAT OU JURIDICTION OÙ CELA CONSTITUERAIT UNE VIOLATION DES LOIS DE CETTE JURIDICTION OU EXIGERAIT QUE DES DOCUMENTS SUPPLÉMENTAIRES SOIENT RÉDIGÉS OU ENREGISTRÉS, OU QUE DES MESURES SOIENT PRISES EN PLUS DES EXIGENCES DE LA LOI BELGE.
CE RAPPORT NE CONSTITUE PAS UNE OFFRE, OU UNE SOLLICITATION D'OFFRE, D'ACHAT OU DE SOUSCRIPTION DE TITRES DE AEDIFICA OU DE COFINIMMO.
TOUTE OFFRE NE SERA FAITE QU'EN CONFORMITÉ AVEC LA LOI OPA ET L'ARRÊTÉ OPA (CHACUN TEL QUE DÉFINI DANS LE PRÉSENT DOCUMENT), ET AU MOYEN D'UN PROSPECTUS QUI A ÉTÉ APPROUVÉ PAR LA FSMA CONFORMÉMENT À L'ARRÊTÉ OPA ET SOUMIS AUX TERMES ET CONDITIONS QUI Y SERONT ÉNONCÉS.
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Annexes
1. Compte de résultats consolidé
1.1. Comparaison avec l'année précédente
| (x 1.000 €) | 31/03/2026 | 31/03/2025 | |
|---|---|---|---|
| I. | Revenus locatifs | 113.437 | 92.977 |
| II. | Reprises de loyers cédés et escomptés | 0 | 0 |
| III. | Charges relatives à la location | -64 | -139 |
| Résultat locatif net | 113.373 | 92.838 | |
| IV. | Récupération de charges immobilières | 6 | 0 |
| V. | Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 4.625 | 2.833 |
| VI. | Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail | -17 | 0 |
| VII. | Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués | -4.636 | -2.802 |
| VIII. | Autres recettes et dépenses relatives à la location | 139 | 22 |
| Résultat immobilier | 113.490 | 92.891 | |
| IX. | Frais techniques | -1.034 | -603 |
| X. | Frais commerciaux | -294 | -40 |
| XI. | Charges et taxes sur immeubles non loués | -158 | -11 |
| XII. | Frais de gestion immobilière | -4.005 | -1.764 |
| XIII. | Autres charges immobilières | -814 | -345 |
| Charges immobilières | -6.305 | -2.763 | |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 107.185 | 90.128 | |
| XIV. | Frais généraux de la société | -10.733 | -10.222 |
| XV. | Autres revenus et charges d'exploitation | -62 | -77 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 96.390 | 79.829 | |
| XVI. | Résultat sur vente d'immeubles de placement | 323 | -12.083 |
| XVII. | Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | 0 | 0 |
| XVIII. | Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 29.716 | 9.914 |
| XIX. | Autre résultat sur portefeuille | 314.430 | 0 |
| Résultat d'exploitation | 440.859 | 77.660 | |
| XX. | Revenus financiers | 972 | 265 |
| XXI. | Charges d'intérêts nettes | -14.280 | -12.697 |
| XXII. | Autres charges financières | -2.158 | -1.501 |
| XXIII. | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 22.000 | -781 |
| Résultat financier | 6.534 | -14.714 | |
| XXIV. | Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises | -299 | -388 |
| Résultat avant impôt | 447.094 | 62.558 | |
| XXV. | Impôts des sociétés et impôts différés | -9.135 | 567 |
| XXVI. | Exit tax | 0 | -161 |
| Impôt | -9.135 | 406 | |
| Résultat net | 437.959 | 62.964 | |
| Attribuable à : | |||
| Intérêts minoritaires | 5.627 | 163 | |
| Part du groupe | 432.332 | 62.801 | |
| Résultat de base par action (€) | 7,67 | 1,32 | |
| Résultat dilué par action (€) | 7,67 | 1,32 |
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1.2. Réconciliation du compte de résultat consolidé
| Situation au 31 mars 2026 (x 1.000 €) | Aedifica (autonome) | Cofinimmo (autonome) | Badwill²⁵ | Elimination ICO et opérations relatives aux minoritaires | Entité combinée | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | Revenus locatifs | 92.129 | 21.335 | - | -28 | 113.437 |
| II. | Reprises de loyers cédés et escomptés | - | - | - | - | 0 |
| III. | Charges relatives à la location | -60 | -3 | - | - | -63 |
| Résultat locatif net | 92.070 | 21.332 | - | -28 | 113.373 | |
| IV. | Récupération de charges immobilières | - | 6 | - | - | 6 |
| V. | Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 2.872 | 1.759 | - | -6 | 4,625 |
| VI. | Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail | - | -17 | - | - | -17 |
| VII. | Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués | -2.877 | -1.759 | - | - | -4.636 |
| VIII. | Autres recettes et dépenses relatives à la location | 182 | -44 | - | - | 138 |
| Résultat immobilier | 92.247 | 21.277 | - | -34 | 113.490 | |
| IX. | Frais techniques | -765 | -269 | - | - | -1.034 |
| X. | Frais commerciaux | -31 | -263 | - | - | -294 |
| XI. | Charges et taxes sur immeubles non loués | -12 | -147 | - | - | -158 |
| XII. | Frais de gestion immobilière | -2.242 | -1.763 | - | - | -4.005 |
| XIII. | Autres charges immobilières | -729 | -86 | - | - | -815 |
| Charges immobilières | -3.778 | -2.528 | - | - | -6.306 | |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 88.469 | 18.749 | - | -34 | 107.185 | |
| XIV. | Frais généraux de la société | -9.976 | -789 | - | 32 | -10.733 |
| XV. | Autres revenus et charges d'exploitation | -62 | - | - | - | -62 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 78.431 | 17.960 | - | -1 | 96.390 | |
| XVI. | Résultat sur vente d'immeubles de placement | - | 323 | - | - | 323 |
| XVII. | Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | - | - | - | - | - |
| XVIII. | Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 29.891 | -175 | - | - | 29.716 |
| XIX. | Autre résultat sur portefeuille | - | - | 314.430 | - | 314.430 |
| Résultat d'exploitation | 108.322 | 18.108 | 314.430 | -1 | 440.859 | |
| XX. | Revenus financiers | 372 | 600 | - | - | 972 |
| XXI. | Charges d'intérêts nettes | -12.356 | -1.926 | - | 1 | -14.280 |
| XXII. | Autres charges financières | -1.654 | -504 | - | - | -2.158 |
| XXIII. | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 11.855 | 10.145 | - | - | 22.000 |
| Résultat financier | -1.782 | 8.316 | - | 1 | 6.534 | |
| XXIV. | Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises | -300 | - | - | - | -300 |
| Résultat avant impôt | 106.240 | 26.423 | 314.430 | - | 447.094 | |
| XXV. | Impôts des sociétés et impôts différés | -8.522 | -613 | - | - | -9.135 |
| XXVI. | Exit tax | - | - | - | - | 0 |
| Impôt | -8.522 | -613 | - | - | -9.135 | |
| Résultat net | 97.718 | 25.811 | 314.430 | - | 437.959 | |
| Attribuable à : | ||||||
| Intérêts minoritaires | 348 | 437 | -342 | 5.184 | 5.627 | |
| Part du groupe | 97.370 | 25.373 | 314.773 | -5.184 | 432.332 | |
| Résultat de base par action (€) | - | - | - | - | 7,67 | |
| Résultat dilué par action (€) | - | - | - | - | 7,67 |
²⁵ Y compris la dépréciation de l'ajustement du prix d'achat.
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Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
2. Bilan consolidé
| ACTIF
(x 1.000 €) | | 31/03/2026 | 31/12/2025 |
| --- | --- | --- | --- |
| I. | Actifs non courants | | |
| A. | Goodwill | 59.748 | 59.748 |
| B. | Immobilisations incorporelles | 1.899 | 589 |
| C. | Immeubles de placement | 12.394.127 | 6.215.599 |
| D. | Autres immobilisations corporelles | 6.412 | 3.461 |
| E. | Actifs financiers non courants | 122.120 | 40.912 |
| F. | Créances de location-financement | 180.867 | 0 |
| G. | Créances commerciales et autres actifs non courants | 0 | 0 |
| H. | Actifs d'impôts différés | 9.140 | 883 |
| I. | Participations dans des entreprises associées et co-entreprises | 40.475 | 22.049 |
| Total actifs non courants | | 12.814.788 | 6.343.241 |
| II. | Actifs courants | | |
| A. | Actifs détenus en vue de la vente | 18.612 | 69.622 |
| B. | Actifs financiers courants | 964 | 0 |
| C. | Créances de location-financement | 4.925 | 0 |
| D. | Créances commerciales | 62.340 | 17.469 |
| E. | Créances fiscales et autres actifs courants | 26.112 | 9.074 |
| F. | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 44.999 | 21.952 |
| G. | Comptes de régularisation | 45.065 | 15.765 |
| Total actifs courants | | 203.017 | 133.882 |
| TOTAL DE L'ACTIF | | 13.017.805 | 6.477.123 |
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| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
(x 1.000 €) | | 31/03/2026 | 31/12/2025 |
| --- | --- | --- | --- |
| CAPITAUX PROPRES | | | |
| I. Capital et réserves attribuables aux actionnaires de la société-mère | | | |
| A. | Capital | 2.122.296 | 1.203.638 |
| B. | Primes d'émission | 3.364.594 | 1.719.001 |
| C. | Réserves | 740.758 | 496.627 |
| | a. Réserve légale | 0 | 0 |
| | b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers | 385.854 | 398.579 |
| | d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée | 1.626 | 1.234 |
| | e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée | 98.767 | 44.949 |
| | f. Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires | 82 | 82 |
| | g. Réserve pour différences de changes liées à la conversion d'activités à l'étranger | -5.794 | -4.730 |
| | h. Réserve pour actions propres | -409 | -49 |
| | i. Réserve pour écarts actuariels des plans de pension à prestations définies | -363 | -363 |
| | k. Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger | -130.882 | -84.884 |
| | m. Autres réserves | 0 | 0 |
| | n. Résultat reporté des exercices antérieurs | 385.886 | 135.817 |
| | o. Réserve de la quote-part du résultat net et des autres éléments du résultat global de participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence | 5.991 | 5.992 |
| D. | Résultat net de l'exercice | 432.332 | 244.434 |
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère | | 6.659.980 | 3.663.700 |
| II. | Intérêts minoritaires | 837.601 | 5.605 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | | 7.497.581 | 3.669.305 |
| | | | |
| PASSIF | | | |
| I. | Passifs non courants | | |
| A. | Provisions | 27.434 | 0 |
| B. | Dettes financières non courantes | 3.279.276 | 1.933.720 |
| | a. Etablissements de crédit | 1.509.674 | 1.142.383 |
| | c. Autres | 1.769.602 | 791.337 |
| C. | Autres passifs financiers non courants | 133.748 | 95.577 |
| | a. Instruments de couvertures autorisés | 4.924 | 6.963 |
| | b. Autres | 128.824 | 88.614 |
| D. | Dettes commerciales et autres dettes non courantes | 0 | 0 |
| E. | Autres passifs non courants | 0 | 0 |
| F. | Passifs d'impôts différés | 232.170 | 159.603 |
| Total des passifs non courants | | 3.672.628 | 2.188.900 |
| | | | |
| II. | Passifs courants | | |
| A. | Provisions | 0 | 0 |
| B. | Dettes financières courantes | 1.609.869 | 551.287 |
| | a. Etablissements de crédit | 308.885 | 67.287 |
| | c. Autres | 1.300.984 | 484.000 |
| C. | Autres passifs financiers courants | 3.601 | 3.191 |
| D. | Dettes commerciales et autres dettes courantes | 191.583 | 47.434 |
| | a. Exit tax | 82 | 82 |
| | b. Autres | 191.501 | 47.352 |
| E. | Autres passifs courants | 0 | 0 |
| F. | Comptes de régularisation | 42.543 | 17.006 |
| Total des passifs courants | | 1.847.596 | 618.918 |
| | | | |
| TOTAL DU PASSIF | | 5.520.224 | 2.807.818 |
| | | | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | | 13.017.805 | 6.477.123 |
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3. Aperçu du programme d'investissement
| Programme d'investissement
(en millions €) 1 | Exploitant | Investissement | Inv. au
31/03/2026 | Inv.
futur |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Projets en cours | | | | |
| Réception 2026 | | 263 | 187 | 75 |
| BE | | 21 | 19 | 2 |
| Belsele | Orelia | 2 | 0 | 2 |
| Genappe | Clariane | 19 | 19 | 0 |
| DE | | 49 | 38 | 11 |
| North Rhine-Westphalia | Compassio | 44 | 34 | 10 |
| Am Parnasssturm | Vitanas | 5 | 4 | 1 |
| UK | | 25 | 14 | 11 |
| The Mount | Hamberley Care Homes | 16 | 10 | 5 |
| Ashurst Park | Bondcare | 6 | 1 | 5 |
| St. Joseph's | Emera | 3 | 3 | 1 |
| FI | | 86 | 48 | 38 |
| Finlande – pipeline « maisons de repos » | Locataires multiples | 63 | 33 | 29 |
| Finlande – pipeline « crèches » | Locataires multiples | 13 | 9 | 4 |
| Finlande – pipeline « autre » | Locataires multiples | 9 | 5 | 5 |
| IE | | 27 | 13 | 13 |
| Limerick cancer centre | UPMC & Bon Secours | 27 | 13 | 13 |
| ES | | 55 | 55 | 0 |
| Alicante | Vivalto | 14 | 14 | 0 |
| Castellón de la Plana | Vivalto | 14 | 14 | 0 |
| Murcia 2 | Emera | 14 | 14 | 0 |
| Valladolid 2 | Grupo Norte | 14 | 14 | 0 |
| Réception 2027 | | 189 | 61 | 128 |
| DE | | 29 | 10 | 19 |
| Seniorenquartier Gummersbach 3 | Specht Gruppe | 29 | 10 | 19 |
| UK | | 7 | 1 | 6 |
| Lavender Villa | Emera | 7 | 1 | 6 |
| FI | | 21 | 1 | 20 |
| Finlande – pipeline « maisons de repos » | Locataires multiples | 18 | 0 | 18 |
| Finlande – pipeline « autre » | Locataires multiples | 3 | 1 | 2 |
| IE | | 59 | 5 | 54 |
| Crumlin | Bartra Healthcare | 35 | 2 | 32 |
| Kilcoole | Muskerry | 25 | 3 | 22 |
| ES | | 73 | 44 | 30 |
| Córdoba | Amavir | 17 | 11 | 5 |
| Ourense | Domus Vi | 13 | 10 | 4 |
| Oviedo | Amavir | 14 | 11 | 4 |
| Santa Cruz de Tenerife | Domus Vi | 14 | 12 | 2 |
| Seville | Reifs | 15 | 0 | 15 |
| Réception 2028 | | 43 | 15 | 28 |
| DE | | 22 | 1 | 21 |
| Stadtlohn 3 | Specht Gruppe | 22 | 1 | 21 |
| ES | | 21 | 14 | 8 |
| Palma de Mallorca | Emera | 21 | 14 | 8 |
| Réception 2030 | | 17 | 0 | 17 |
| BE | | 17 | 0 | 17 |
| Coham | Clariane | 17 | 0 | 17 |
| Forward purchases & acquisitions soumises à des conditions suspensives | | 27 | 0 | 27 |
| Réception 2026 | | 13 | 0 | 13 |
| NL | | 13 | 0 | 13 |
| Sinnehiem | Stichting Liante & Stichting ZuidOostZorg | 13 | 0 | 13 |
| Réception 2027 | | 14 | 0 | 14 |
| UK | | 14 | 0 | 14 |
| Homefield | Emera | 14 | 0 | 14 |
| TOTAL PROGRAMME D'INVESTISSEMENT au 31/03/2026 | | 539 | 264 | 275 |
1 Les informations dans ce tableau ont fait l'objet d'arrondis. En conséquence, la somme de certaines données peut ne pas être égale au total indiqué. Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur la base du taux de change du 31 mars 2026 (0,87278 EUR/GBP).
2 Ce projet a déjà été achevé après le 31 mars 2026 (voir section 2.2).
3 Bien qu'ils soient encore en cours de construction, les projets de développement génèrent souvent déjà des revenus locatifs limités, en particulier pour les terrains qui ont déjà été acquis. Leurs valeurs ne figurent donc plus dans le tableau ci-dessus. Cela explique pourquoi les valeurs d'investissement estimées diffèrent de celles mentionnées précédemment.
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4. Détail du calcul des indicateurs alternatifs de performance (Alternative Performance Measures, ou APM)
Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des orientations édictées le 5 octobre 2015 par l'ESMA (European Securities and Market Authority). Certaines de ces APM sont recommandées par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définies par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans ce rapport financier intermédiaire sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les définitions des APM peuvent être différentes de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres sociétés.
4.1. Immeubles de placement
Aedifica utilise ces concepts pour quantifier la valeur de ses biens immobiliers. Cependant, ces indicateurs de performance ne sont pas définis par les normes IFRS. Ils représentent les biens immobiliers regroupés de différentes façons de manière à donner l'information la plus pertinente au lecteur.
| (x 1.000 €) | 31/03/2026 | 31/12/2025 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 11.980.909 | 6.022.722 |
| + Actifs détenus en vue de la vente | 18.612 | 69.622 |
| + Droits d'utilisation sur terrains | 78.868 | 78.920 |
| Immeubles de placement en exploitation y compris actifs détenus en vue de la vente*, aussi appelés portefeuille d'immeubles de placement | 12.078.389 | 6.182.870 |
| + Projets de développement ¹ | 334.350 | 113.957 |
| Immeubles de placement y compris actifs détenus en vue de la vente, aussi appelés patrimoine immobilier | 12.412.739 | 6.285.221 |
¹ A partir du premier trimestre 2026, les réserves foncières seront présentées sous « Projets de développement ».
4.2. Revenus locatifs à périmètre constant*
Aedifica utilise ce concept pour illustrer la performance des immeubles de placement hors effet des variations de périmètre.
| (x 1.000 €) ¹ | 01/01/2026 - 31/03/2026 | 01/01/2025 - 31/03/2025 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 179.842 | 179.629 |
| - Effet des variations de périmètre | -5.153 | -7.647 |
| = Revenus locatifs à périmètre constant* | 174.689 | 171.981 |
¹ À des fins de comparaison à périmètre constant, on part du principe que la consolidation s'effectue sur l'ensemble du trimestre tant en 2025 qu'en 2026 (c'est-à-dire sans ajustement au prorata).
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4.3. Coût moyen de la dette*
Aedifica utilise le coût moyen de la dette et le coût moyen de la dette (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées) pour quantifier le coût de sa dette financière. Ils représentent les charges d'intérêt nettes annualisées déduit des intérêts refacturés et des charges d'intérêts relatives aux dettes de leasing comptabilisées conformément à la norme IFRS 16 (et les commissions sur les lignes de crédit non utilisées) divisées par la dette financière moyenne pondérée.
| (x 1.000 €) | 31/03/2026 | 31/12/2025 |
|---|---|---|
| € million | € million | |
| Dette financière moyenne pondérée (a) | 3.093.579 | 2.459.590 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -14.280 | -50.236 |
| Intérêts refacturés (incl. dans XX. Revenus financiers) | 0 | 0 |
| Charges d'intérêts relatives aux dettes de leasing comptabilisées conformément à IFRS 16 | 424 | 1.593 |
| Charges d'intérêts nettes annualisées (b) | -56.194 | -48.643 |
| Coût moyen de la dette* (b)/(a) | 1,8% | 2,0% |
| Commission sur les lignes de crédit non utilisées (incl. dans XXII. Autres charges financières) | -1.575 | -3.902 |
| Charges d'intérêts nettes annualisées (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées) (c) | -62.581 | -52.545 |
| Coût moyen de la dette* (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées) (c)/(a) | 2,0% | 2,1% |
4.4. Taux de couverture des intérêts ou Interest Cover Ratio (ICR)
Aedifica utilise le taux de couverture des intérêts pour mesurer sa capacité à faire face aux obligations de paiement des intérêts liés au financement de la dette et devrait être au moins égal à 2,0x. Le taux de couverture des intérêts est calculé sur la base de la définition figurant dans le prospectus de l'obligation de durabilité d'Aedifica : « Résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille » (lignes I à XV du compte de résultat consolidé et y compris les produits d'intérêts provenant des contrats de location-financement de la ligne XX) divisé par « Charges d'intérêts nettes » (ligne XXI) sur une base glissante de douze mois.
| (x 1.000 €) | 01/04/2025 - 31/03/2026 | 01/01/2025 - 31/12/2025 |
|---|---|---|
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (TTM) 1 | 609.309 | 312.073 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes (TTM) 1 | -82.915 | -50.236 |
| Taux de couverture des intérêts ou Interest Cover Ratio (ICR) | 7,3 | 6,2 |
1 TTM (Trailing Twelve Months) signifie que le calcul est basé sur les chiffres financiers des douze derniers mois.
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4.5. Dette nette/EBITDA*
Cet APM indique combien de temps une entreprise devrait opérer à son niveau actuel pour rembourser toutes ses dettes. Il se calcule en divisant les dettes financières nettes, à savoir les dettes financières de long et de court terme moins la trésorerie et les équivalents de trésorerie (numérateur), par le EBITDA des douze derniers mois écoulés (TTM) (dénominateur). L'appellation EBITDA désigne le résultat d'exploitation (résultat opérationnel) avant le résultat sur le portefeuille (y compris les produits d'intérêts provenant des contrats de location-financement), augmenté des dépréciations et des amortissements.
| (x 1.000 €) | 31/03/2026 | 31/12/2025 |
|---|---|---|
| Dettes financières non courantes et courantes | 4.889.145 | 2.485.007 |
| - Trésorerie et équivalents de trésorerie | -44.999 | -21.952 |
| Dette nette (IFRS) | 4.844.146 | 2.463.055 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (TTM) 1 | 609.309 | 312.073 |
| + Amortissements sur autres immobilisations (TTM) 1 | 3.932 | 2.508 |
| EBITDA (IFRS) | 613.241 | 314.581 |
| Dette nette / EBITDA | 7,9 | 7,8 |
1 TTM (Trailing Twelve Months) signifie que le calcul est basé sur les chiffres financiers des douze derniers mois.
Le ratio dette nette/EBITDA n'est pas ajusté pour les projets en cours de construction ou les projets récemment achevés qui augmentent la dette mais ne contribuent pas, ou pas entièrement, aux revenus locatifs.
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4.6. Indicateurs de performance selon le référentiel EPRA
Aedifica s'inscrit dans la tendance à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit aux investisseurs la plupart des indicateurs calculés en fonction des recommandations formulées par l'EPRA. Les indicateurs suivants sont considérés comme des APM :
4.6.1. EPRA Earnings*
| EPRA Earnings* | 31/03/2026 | 31/03/2025 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| Résultat net (part du groupe) selon les états financiers IFRS | 432.332 | 62.801 |
| Ajustements pour calculer l'EPRA Earnings* : | ||
| (i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente | -29.716 | -9.914 |
| (ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement | -323 | 12.083 |
| (iii) Résultat sur vente d'actifs destinés à la vente | 0 | 0 |
| (iv) Taxe sur résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| (v) Réductions de valeur sur goodwill, dépréciation PPA et badwill | -314.430 | 0 |
| (vi) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IFRS 9) et effets de débouclages | -22.000 | 781 |
| (vii) Coût et intérêts relatifs aux acquisitions et co-entreprises (IFRS 3) | 0 | 0 |
| (viii) Ajustements liés à la structure de financement | 0 | 0 |
| (ix) Ajustements liés aux éléments non-opérationnels et exceptionnels | 0 | 0 |
| (x) Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA | 6.501 | -3.360 |
| (xi) Ajustements (i) à (x) ci-dessus relatifs aux co-entreprises | 198 | 168 |
| (xii) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus | 1.974 | 18 |
| Arrondi | 0 | 0 |
| EPRA Earnings* (part du groupe) | 74.536 | 62.577 |
| Nombre d'actions (Dénominateur IAS 33) | 56.330.667 | 47.550.119 |
| EPRA Earnings par action (EPRA EPS - en €/action) | 1,32 | 1,32 |
| EPRA Earnings dilué par action (EPRA diluted EPS - en €/action) | 1,32 | 1,32 |
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4.6.2. Indicateurs EPRA Net Asset Value
| Situation au 31 mars 2026 | |||
|---|---|---|---|
| EPRA Net Reinstatement Value* | EPRA Net Tangible Assets* | EPRA Net Disposal Value* | |
| x 1.000 € | |||
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (part du groupe) | 6.659.980 | 6.659.980 | 6.659.980 |
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (en €/action) (part du groupe) | 79,79 | 79,79 | 79,79 |
| (i) Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres (sur base diluée) | - | - | - |
| Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres | 6.659.980 | 6.659.980 | 6.659.980 |
| À inclure : | |||
| (ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) | - | - | - |
| (ii.b) Réévaluation des projets de développement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) | - | - | - |
| (ii.c) Réévaluation des autres actifs non courants | - | - | - |
| (iii) Réévaluation des créances de location-financement | -1.769 | -1.769 | -1.769 |
| (iv) Réévaluation des actifs destinés à la vente | - | - | - |
| Valeur intrinsèque diluée à la juste valeur | 6.658.211 | 6.658.211 | 6.658.211 |
| À exclure : | |||
| (v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur | 223.020 | 223.020 | - |
| (vi) Juste valeur des instruments financiers | -113.491 | -113.491 | - |
| (vii) Partie du goodwill résultant des impôts différés | 16.788 | 16.788 | 16.788 |
| (vii.a) Goodwill selon le bilan IFRS | - | -76.536 | -76.536 |
| (vii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | - | -1.899 | - |
| À inclure : | |||
| (ix) Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - | 203.974 |
| (x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | - | - | - |
| (xi) Droits de mutation | 651.936 | - | - |
| À inclure/exclure : | |||
| Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises | - | - | - |
| Valeur de l'actif net ajustée (part du groupe) | 7.436.463 | 6.706.093 | 6.802.438 |
| Nombre d'actions cotées en bourse | 83.470.544 | 83.470.544 | 83.470.544 |
| Valeur de l'actif net ajustée (en €/action) (part du groupe) | 89,09 | 80,34 | 81,50 |
| (x 1.000 €) | Juste valeur | % du portefeuille total | % des impôts différés exclue |
| Part du portefeuille sujet aux impôts différés sans intention de vente à long terme | 6.776.389 | 55% | 100% |
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| Situation au 31 décembre 2025 | EPRA Net Reinstatement Value* | EPRA Net Tangible Assets* | EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (part du groupe) | 3.663.700 | 3.663.700 | 3.663.700 |
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (en €/action) (part du groupe) | 77,05 | 77,05 | 77,05 |
| (i) Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres (sur base diluée) | - | - | - |
| Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres | 3.663.700 | 3.663.700 | 3.663.700 |
| À inclure : | |||
| (ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) | - | - | - |
| (ii.b) Réévaluation des projets de développement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) | - | - | - |
| (ii.c) Réévaluation des autres actifs non courants | - | - | - |
| (iii) Réévaluation des créances de location-financement | - | - | - |
| (iv) Réévaluation des actifs destinés à la vente | - | - | - |
| Valeur intrinsèque diluée à la juste valeur | 3.663.700 | 3.663.700 | 3.663.700 |
| À exclure : | |||
| (v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur | 158.572 | 158.572 | - |
| (vi) Juste valeur des instruments financiers | -33.869 | -33.869 | - |
| (vii) Partie du goodwill résultant des impôts différés | 16.788 | 16.788 | 16.788 |
| (vii.a) Goodwill selon le bilan IFRS | - | -76.536 | -76.536 |
| (vii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | - | -589 | - |
| À inclure : | |||
| (ix) Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - | 91.996 |
| (x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | - | - | - |
| (xi) Droits de mutation | 336.055 | - | - |
| À inclure/exclure : | |||
| Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises | - | - | - |
| Valeur de l'actif net ajustée (part du groupe) | 4.141.246 | 3.728.066 | 3.695.948 |
| Nombre d'actions cotées en bourse | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Valeur de l'actif net ajustée (en €/action) (part du groupe) | 87,09 | 78,40 | 77,73 |
| (x 1.000 €) | Juste valeur | % du portefeuille total | % des impôts différés exclus |
| --- | --- | --- | --- |
| Part du portefeuille sujet aux impôts différés sans intention de vente à long terme | 3.639.155 | 59% | 100% |
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Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
4.6.3. EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY
| EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY | 31/03/2026 | Bureaux | Réseaux de distribution | Total | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immobilier de santé | ||||||||||||||
| x 1.000 € | BE | DE | NL | UK | FI | IE | ES | FR | IT | Total | ||||
| Immeubles de placement – pleine propriété | 2.831.898 | 2.148.541 | 1.192.370 | 1.344.292 | 1.469.380 | 567.330 | 486.040 | 660.370 | 216.270 | 10.916.491 | 922.469 | 476.299 | 12.315.259 | |
| Immeubles de placement – parts dans co-entreprises ou fonds | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| Actifs destinés à la vente (y compris parts dans co-entreprises) | - | - | - | 15.262 | - | - | - | 3.350 | - | 18.612 | - | - | 18.612 | |
| Moins : Projets de développement | -36.784 | -60.641 | - | -21.099 | -58.550 | -18.610 | -87.710 | - | - | -283.394 | -44.460 | -6.496 | -334.350 | |
| Immeubles de placement en exploitation | 2.795.114 | 2.087.900 | 1.192.370 | 1.338.455 | 1.410.830 | 548.720 | 398.330 | 663.720 | 216.270 | 10.651.709 | 878.009 | 469.803 | 11.999.521 | |
| Abattement des frais de transaction estimés | 70.047 | 146.121 | 125.720 | 90.628 | 31.341 | 55.275 | 10.220 | 46.882 | 4.325 | 580.559 | 21.950 | 49.427 | 651.936 | |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement en exploitation | 2.865.161 | 2.234.021 | 1.318.090 | 1.429.083 | 1.442.171 | 603.995 | 408.550 | 710.602 | 220.595 | 11.232.268 | 899.959 | 519.230 | 12.651.457 | |
| Revenus locatifs bruts annualisés | 168.191 | 117.974 | 75.593 | 86.370 | 84.100 | 30.218 | 20.832 | 43.518 | 12.503 | 639.299 | 55.170 | 34.873 | 729.341 | |
| Charges immobilières 1 | -1.611 | -5.736 | -3.501 | -2.854 | -209 | -574 | -378 | -415 | -283 | -15.561 | -1.017 | -600 | -17.178 | |
| Revenus locatifs nets annualisés | 166.079 | 112.237 | 72.092 | 83.516 | 83.890 | 29.644 | 20.454 | 43.104 | 12.220 | 623.738 | 54.153 | 34.273 | 712.164 | |
| Plus : Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer | -501 | 150 | 248 | - | 227 | 900 | 1.162 | - | - | 2.185 | - | - | 2.285 | |
| Revenus locatifs nets annualisés ajustés | 166.079 | 112.387 | 72.340 | 83.516 | 84.117 | 30.544 | 21.616 | 43.104 | 12.220 | 625.923 | 54.153 | 34.273 | 714.349 | |
| EPRA NIY (in %) | 5,8% | 5,0% | 5,5% | 5,8% | 5,8% | 4,9% | 5,0% | 6,1% | 5,5% | 5,6% | 6,0% | 6,6% | 5,6% | |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,8% | 5,0% | 5,5% | 5,8% | 5,8% | 5,1% | 5,3% | 6,1% | 5,5% | 5,6% | 6,0% | 6,6% | 5,6% |
1 Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l'EPRA Net Initial Yield est défini dans l'EPRA Best Practices et ne correspond pas aux « charges immobilières » telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés.
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| EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY | 31/12/2025 | Bureaux | Réseaux de distribution | Total | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immobilier de santé | |||||||||||||
| x 1.000 € | BE | DE | NL | UK | FI | IE | ES | FR | IT | Total | |||
| Immeubles de placement – pleine propriété | 1.255.280 | 1.201.500 | 693.910 | 1.202.143 | 1.277.680 | 460.435 | 34.125 | - | - | 6.125.073 | - | - | 6.125.073 |
| Immeubles de placement – parts dans co-entreprises ou fonds | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Actifs destinés à la vente (y compris parts dans co-entreprises) | - | - | - | 69.622 | - | - | - | - | - | 69.622 | - | - | 69.622 |
| Moins : Projets de développement | - | -11.480 | - | -19.198 | -44.040 | -27.633 | - | - | - | -102.351 | - | - | -102.351 |
| Immeubles de placement en exploitation | 1.255.280 | 1.190.020 | 693.910 | 1.252.567 | 1.233.640 | 432.802 | 34.125 | - | - | 6.092.344 | - | - | 6.092.344 |
| Abattement des frais de transaction estimés | 31.641 | 80.038 | 72.400 | 83.554 | 24.737 | 42.937 | 749 | - | - | -336.056 | - | - | 336.056 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement en exploitation | 1.286.921 | 1.270.058 | 766.310 | 1.336.121 | 1.258.377 | 475.739 | 34.874 | - | - | 6.428.400 | - | - | 6.428.400 |
| Revenus locatifs bruts annualisés | 74.485 | 66.547 | 42.931 | 81.022 | 74.668 | 24.340 | 723 | - | - | 364.716 | - | - | 364.716 |
| Charges immobilières 1 | -629 | -1.850 | -1.595 | -1.037 | -2.039 | -342 | -79 | - | - | -7.572 | - | - | -7.572 |
| Revenus locatifs nets annualisés | 73.856 | 64.697 | 41.336 | 79.985 | 72.629 | 23.998 | 644 | - | - | 357.145 | - | - | 357.145 |
| Plus : Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer | -504 | 300 | 244 | - | 322 | - | 1.162 | - | - | 1.523 | - | - | 1.523 |
| Revenus locatifs nets annualisés ajustés | 73.352 | 64.997 | 41.580 | 79.985 | 72.951 | 23.998 | 1.806 | - | - | 358.668 | - | - | 358.668 |
| EPRA NIY (in %) | 5,7% | 5,1% | 5,4% | 6,0% | 5,8% | 5,0% | 1,8% | - | - | 5,6% | - | - | 5,6% |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,7% | 5,1% | 5,4% | 6,0% | 5,8% | 5,0% | 5,2% | - | - | 5,6% | - | - | 5,6% |
1 Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l'EPRA Net Initial Yield est défini dans l'EPRA Best Practices et ne correspond pas aux « charges immobilières » telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés.
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4.6.4. EPRA Vacancy Rate
| Immeubles de placement – Données de location x 1.000 € | 31/03/2026 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts¹ | Revenus locatifs net² | Surfaces locatives (en m²) | Loyers contractuels³ | Valeur locative estimée (VLE) sur inoccupés | Valeur locative estimée (VLE) | EPRA Vacancy rate (en %) | |
| Immobilier de santé | 107.776 | 103.046 | 4.192.105 | 641.484 | 1.968 | 641.693 | 0,0% |
| Belgique | 23.871 | 23.457 | 1.081.335 | 167.690 | - | 158.771 | 0,0% |
| Allemagne | 19.772 | 18.237 | 1.029.568 | 118.124 | 1.184 | 120.504 | 1,0% |
| Pays-Bas | 12.694 | 11.514 | 537.773 | 75.841 | 252 | 76.893 | 0,3% |
| Royaume-Uni | 21.550 | 20.838 | 364.572 | 86.370 | - | 92.453 | 0,0% |
| Finlande | 18.310 | 17.949 | 396.832 | 84.326 | 252 | 81.940 | 0,3% |
| Irlande | 6.475 | 6.330 | 163.132 | 31.118 | - | 30.258 | 0,0% |
| Espagne | 1.683 | 1.535 | 234.125 | 21.994 | - | 24.150 | 0,0% |
| France | 2.659 | 2.544 | 308.894 | 43.518 | 280 | 44.221 | 0,6% |
| Italie | 762 | 642 | 75.873 | 12.503 | - | 12.503 | 0,0% |
| Bureaux | 2.963 | 2.695 | 255.259 | 55.170 | 3.811 | 53.870 | 7,1% |
| Réseaux de distribution | 2.100 | 1.890 | 285.311 | 34.873 | 75 | 29.992 | 0,3% |
| Total des immeubles de placement en exploitation | 112.839 | 107.631 | 4.732.675 | 731.526 | 5.855 | 725.555 | 0,8% |
| Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS | |||||||
| Immeubles vendus en 2026 | - | - | |||||
| Immeubles détenus en vue de la vente | 292 | 292 | |||||
| Réservé foncière | 242 | 229 | |||||
| Autres ajustements⁴ | - | -968 | |||||
| Total des immeubles de placement en exploitation | 113.373 | 107.187 |
¹ Le total des « revenus locatifs bruts de la période » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « résultat locatif net » des comptes IFRS consolidés.
² Le total des « revenus locatifs nets de la période » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « résultat d'exploitation des immeubles » des comptes IFRS consolidés.
³ Le loyer en cours à la date de clôture augmenté du loyer futur sur contrats signés au 31 mars 2026.
⁴ Les « Autres ajustements » correspondent aux frais généraux de Cofinimmo imputés aux postes de revenus locatifs nets d'exploitation du compte de résultat.
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Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
| Immeubles de placement – Données de location
x 1.000 € | 31/03/2025 | | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | Revenus locatifs bruts¹ | Revenus locatifs net² | Surfaces locatives (en m²) | Loyers contractuels³ | Valeur locative estimée (VLE) sur inoccupés | Valeur locative estimée (VLE) | EPRA Vacancy rate (en %) |
| Immobilier de santé | 90.465 | 87.829 | 2.188.090 | 355.068 | 341 | 354.740 | 0,1% |
| Belgique | 18.093 | 17.940 | 505.484 | 72.586 | - | 70.089 | 0,0% |
| Allemagne | 15.656 | 15.043 | 557.911 | 63.885 | - | 64.203 | 0,0% |
| Pays-Bas | 10.248 | 9.507 | 347.700 | 41.496 | 75 | 41.730 | 0,2% |
| Royaume-Uni | 23.813 | 23.221 | 335.228 | 82.357 | - | 86.598 | 0,0% |
| Finlande | 16.704 | 16.330 | 308.921 | 70.674 | 266 | 68.609 | 0,4% |
| Irlande | 5.920 | 5.822 | 117.368 | 23.946 | - | 23.387 | 0,0% |
| Espagne | 31 | 4 | 15.478 | 124 | - | 124 | 0,0% |
| France | - | - | - | - | - | - | 0,0% |
| Italie | - | - | - | - | - | - | 0,0% |
| Bureaux | - | - | - | - | - | - | 0,0% |
| Réseaux de distribution | - | - | - | - | - | - | 0,0% |
| Total des immeubles de placement en exploitation | 90.465 | 87.829 | 2.188.090 | 355.068 | 341 | 354.740 | 0,1% |
| Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS | | | | | | | |
| Immeubles vendus en 2025 | 1.235 | 1.161 | | | | | |
| Immeubles détenus en vue de la vente | 1.123 | 1.123 | | | | | |
| Réservé foncière | 15 | 15 | | | | | |
| Autres ajustements | - | - | | | | | |
| Total des immeubles de placement en exploitation | 92.838 | 90.128 | | | | | |
¹ Le total des « revenus locatifs bruts de la période » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « résultat locatif net » des comptes IFRS consolidés.
² Le total des « revenus locatifs nets de la période » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « résultat d'exploitation des immeubles » des comptes IFRS consolidés.
³ Le loyer en cours à la date de clôture augmenté du loyer futur sur contrats signés au 31 mars 2025.
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4.6.5. EPRA Cost Ratios*
| EPRA Cost ratios* (x 1.000 €) | 31/03/2026 | 31/03/2025 |
|---|---|---|
| Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS | -17.047 | -13.148 |
| Charges relatives à la location | -64 | -139 |
| Récupération de charges immobilières | 6 | - |
| Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués | -11 | 31 |
| Autres recettes et dépenses relatives à la location | 139 | 22 |
| Frais de remise en état nets | -17 | - |
| Frais techniques | -1.034 | -603 |
| Frais commerciaux | -294 | -40 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -158 | -11 |
| Frais de gestion immobilière | -4.005 | -1.764 |
| Autres charges immobilières | -814 | -345 |
| Frais généraux de la société | -10.733 | -10.222 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | -62 | -77 |
| EPRA Costs* (including direct vacancy costs) (A) | -17.047 | -13.148 |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | 158 | 11 |
| EPRA Costs* (excluding direct vacancy costs) (B) | -16.889 | -13.137 |
| Revenu locatif brut (C) | 113.437 | 92.977 |
| EPRA Cost Ratio* (including direct vacancy costs) (A/C) | 15,0% | 14,1% |
| EPRA Cost Ratio* (excluding direct vacancy costs) (B/C) | 14,9% | 14,1% |
| Frais généraux et d'exploitation activés (part des co-entreprises incluse) | 669 | 176 |
Comme expliqué dans la note 2.2 du rapport annuel 2025 d'Aedifica (résumé des informations importantes sur les méthodes comptables) : Aedifica capitalise les frais généraux et d'exploitation (honoraires de gestion de projet, frais de marketing, frais juridiques, etc.) qui sont directement liés aux projets de développement.
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4.6.6. Investissements
| Investissements | Groupe (excl. co-entreprises) | Immobilier de santé | Bureaux | Réseaux de distribution | Co-entreprise (part proportionnelle) | Total Groupe |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/03/2026 (3 mois) | BE | DE | NL | UK | FI | IE |
| x 1.000 € | ||||||
| Investissements liés aux immeubles de placement | ||||||
| (1) Acquisitions 1 | 6.069.647 | 1.571.841 | 935.540 | 490.310 | 67.783 | 174.200 |
| (2) Développement | 26.463 | 7 | 3.217 | 149 | 2.851 | 13.393 |
| (3) Immeubles en exploitation | 2.422 | 144 | -1.059 | 257 | 2.730 | 350 |
| Surface locative incrémentale | 2.530 | - | - | 30 | 2.447 | 53 |
| Surface locative non incrémentale | -108 | 144 | -1.059 | 227 | 283 | 297 |
| Incentives accordées aux opérateurs | - | - | - | - | - | - |
| Autre | - | - | - | - | - | - |
| (4) Activation des charges d'intérêt | 819 | - | 145 | 1 | 146 | 281 |
| Total capex | 6.099.351 | 1.571.992 | 937.843 | 490.717 | 73.510 | 188.224 |
| Variation des montants provisionnés | -1.263 | - | -145 | -227 | -146 | -499 |
| Total capex en liquidités | 6.098.088 | 1.571.992 | 937.698 | 490.490 | 73.364 | 187.725 |
1 Y compris les « forward purchases ».
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Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
| Investissements | Groupe (excl. co-entreprises) | Immobilier de santé | Bureaux | Réseaux de distribution | Co-entreprise (part proportionnelle) | Total Groupe |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/03/2025 (3 mois) | BE | DE | NL | UK | FI | IE |
| x 1.000 € | ||||||
| Investissements liés aux immeubles de placement | ||||||
| (1) Acquisitions ¹ | 88.295 | 441 | 21.321 | 12.620 | - | 42.338 |
| (2) Développement | 88.314 | 523 | 6.943 | 259 | 17.328 | 48.557 |
| (3) Immeubles en exploitation | 9.306 | 157 | 2.169 | 523 | 5.213 | 1.796 |
| Surface locative incrémentale | 5.837 | - | - | 358 | 5.088 | 391 |
| Surface locative non incrémentale | 3.469 | 157 | 2.169 | 165 | 125 | 1.405 |
| Incentives accordées aux opérateurs | - | - | - | - | - | - |
| Autre | - | - | - | - | - | - |
| (4) Activation des charges d'intérêt | 1.929 | - | 326 | 1 | 302 | 502 |
| Total capex | 187.844 | 1.121 | 30.759 | 13.403 | 22.843 | 93.193 |
| Variation des montants provisionnés | -2.431 | -91 | -326 | -166 | -302 | -1.302 |
| Total capex en liquidités | 185.413 | 1.030 | 30.433 | 13.237 | 22.541 | 91.891 |
¹ Y compris les « forward purchases ».
² Investissements négatifs pour l'Irlande en raison d'une extourne de provisions différées de l'exercice précédent.
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Le 19 mai 2026 – après clôture des marchés
4.6.7. EPRA LTV*
| EPRA LTV* | 31/03/2026 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Consolidation proportionnelle | Combiné | ||||
| x 1.000 € | Groupe – comme rapporté | Part des co-entreprises | Part des entreprises associées matérielles | Intérêts minoritaires | |
| À inclure : | |||||
| Emprunts auprès d'institutions financières | 2.024.462 | - | 6.275 | 153.700 | 1.877.037 |
| Billet de trésorerie | 1.230.984 | - | - | 153.437 | 1.077.547 |
| Instruments hybrides (y compris les dettes convertibles, les actions privilégiées, les dettes, les options et les forwards) | - | - | - | - | - |
| Placements privés | 1.633.699 | - | - | 214.177 | 1.419.522 |
| Dérivés en devises étrangères (futures, swaps, options et forwards) | - | - | - | - | - |
| Dettes nettes | 103.131 | - | - | 17.380 | 85.751 |
| Dette sur immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - |
| Passifs courants | - | - | - | - | - |
| À exclure : | |||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 44.999 | - | 5.339 | 5.167 | 45.171 |
| Dette nette (A) | 4.947.277 | - | 936 | 533.527 | 4.414.686 |
| À inclure : | |||||
| Immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - |
| Immeuble de placement à la juste valeur | 11.980.909 | - | 11.121 | 1.234.910 | 10.757.120 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 18.612 | - | 11.514 | 684 | 29.442 |
| Projets de développement | 334.350 | - | - | 46.645 | 287.705 |
| Immobilisations incorporelles | - | - | - | - | - |
| Créances nettes | - | - | 414 | 60 | 354 |
| Actifs financiers | - | - | - | - | - |
| Total actifs de placement (B) | 12.333.871 | - | 23.049 | 1.282.299 | 11.074.621 |
| LTV (A/B) | 40,11% | 39,86% | |||
| EPRA LTV* | 31/12/2025 | ||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Consolidation proportionnelle | Combiné | ||||
| x 1.000 € | Groupe – comme rapporté | Part des co-entreprises | Part des entreprises associées matérielles | Intérêts minoritaires | |
| À inclure : | |||||
| Emprunts auprès d'institutions financières | 1.415.652 | - | 6.275 | 26.862 | 1.395.065 |
| Billet de trésorerie | 484.000 | - | - | - | 484.000 |
| Instruments hybrides (y compris les dettes convertibles, les actions privilégiées, les dettes, les options et les forwards) | - | - | - | - | - |
| Placements privés | 585.355 | - | - | - | 585.355 |
| Dérivés en devises étrangères (futures, swaps, options et forwards) | - | - | - | - | - |
| Dettes nettes | 20.891 | - | - | 827 | 20.064 |
| Dette sur immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - |
| Passifs courants | - | - | - | - | - |
| À exclure : | |||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 21.952 | - | 5.339 | 53 | 27.238 |
| Dette nette (A) | 2.483.946 | - | 936 | 27.636 | 2.457.246 |
| À inclure : | |||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - |
| Immeuble de placement à la juste valeur | 6.022.722 | - | 11.121 | 41.176 | 5.992.667 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 69.622 | - | 11.514 | - | 81.136 |
| Projets de développement | 113.957 | - | - | 490 | 101.861 |
| Immobilisations incorporelles | - | - | - | - | - |
| Créances nettes | - | - | - | - | - |
| Actifs financiers | - | - | 414 | 208 | 206 |
| Total actifs de placement (B) | 6.206.301 | - | 23.049 | 42.178 | 6.187.172 |
| LTV (A/B) | 40,02% | 39,72% |
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