AI assistant
Aedifica SA Annual Report 2024
3904_rns_2026-05-12_869ab289-29d2-44e2-8578-7e1ca076f1c6.pdf
Annual Report
Open in viewerOpens in your device viewer
VOL-inst 1
JAARREKENING
IDENTIFICATIEGEGEVENS (op datum van neerlegging)
NAAM: AEDIFICA, gereglementeerde vastgoedvennootschap
Rechtsvorm¹: Naamloze Vennootschap.
Adres: Belliardstraat .Nr.: 40 .Bus: 11
Postnummer: 1040 . Gemeente: BRUSSEL
Land: België
Rechtspersonenregister (RPR) - Ondernemingsrechtbank van Brussel, Franstalige
Internetadres²: http://www.aedifica.eu
E-mailadres²:
Ondernemingsnummer 0877.248.501
DATUM 10 / 08 / 2023 van de neerlegging van het recentste stuk dat de datum van bekendmaking van de oprichtingsakte en van de akte tot statutenwijziging vermeldt.
| JAARREKENING in | EURO'S³ | goedgekeurd door de algemene vergadering van | 13/05/2025 |
|---|---|---|---|
| met betrekking tot het boekjaar dat de periode dekt van | 01/01/2024 | tot | 31/12/2024 |
| Vorig boekjaar van | 01/01/2023 | tot | 31/12/2023 |
De bedragen van het vorige boekjaar zijn / zijn niet⁴ identiek met die welke eerder openbaar werden gemaakt. Model van jaarrekening dat afwijkt van datgene wat voorzien is door het K.B. van 29 april 2019 op grond van⁵:
Zijn gevoegd bij deze jaarrekening²:
Totaal aantal neergelegde bladen: Nummers van de secties van het standaardmodel die niet werden neergelegd omdat ze niet dienstig zijn:
| Handtekening
(naam en hoedanigheid) | Handtekening
(naam en hoedanigheid) |
| --- | --- |
| Ingrid DAERDEN
Bestuurder | Stefaan GIELENS
Gedelegeerd bestuurder |
1 In voorkomend geval wordt na de rechtsvorm "in vereffening" vermeld.
2 Facultatieve vermelding.
3 Indien nodig, aanpassen van de eenheid en munt waarin de bedragen zijn uitgedrukt.
4 Schrappen wat niet van toepassing is.
5 Vermelding van de wettelijke of reglementaire basis die het gebruik van een afwijkend model rechtvaardigt.
Nr. 0877.248.501
VOL-kap 2.1
LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN EN VERKLARING BETREFFENDE EEN AANVULLENDE OPDRACHT VOOR NAZICHT OF CORRECTIE
LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN
VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie in de vennootschap
Serge WIBAUT
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Voorzitter van de Raad van Bestuur
- 11/05/2027
Stefaan GIELENS
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Gedelegeerd bestuurder
- 11/05/2027
Ingrid DAERDEN
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Bestuurder
- 12/05/2026
Sven BOGAERTS
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Bestuurder
- 12/05/2026
Charles-Anoine VAN AELST
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Raoul THOMASSEN
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Bestuurder
- 09/05/2028
Pertti HUUSKONEN
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Elisabeth ROBERTI-MAY
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Bestuurder
- 11/05/2027
Luc PLASMAN
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Marleen WILLEKENS
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Katrien KESTELOOT
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Bestuurder
- 11/05/2027
Kari PITKIN
(Bestuurder vennootschappen)
Belliardstraat 40 bus 11, 1040 Etterbeek, België
Bestuurder
14/05/2024 - 11/05/2027
ERNST & YOUNG BEDRIJFSREVISOREN BV
Nr.: 0446.334.711
Kouterveldstraat 7B bus 001, 1831 Diegem, België
Lidmaatschapsnr.: B160
Commissaris
- 11/05/2027
Vertegenwoordigd door:
First Software - VOL-kap2023 - 2 / 18
Nr. 0877.248.501
VOL-kap 2.1
LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN (VERVOLG)
VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie in de vennootschap
Christophe BOSCHMANS
(Bedrijfsrevisor)
Kouterveldstraat 7 bus 001, 1831 Diegem, België
Lidmaatschapsnr.: A02353
First Software - VOL-kap2023 - 3 / 18
VOL-kap 2.2
VERKLARING BETREFFENDE EEN AANVULLENDE OPDRACHT VOOR NAZICHT OF CORRECTIE
Het bestuursorgaan verklaart dat geen enkele opdracht voor nazicht of correctie werd gegeven aan iemand die daar wettelijk niet toe gemachtigd is met toepassing van artikel 5 van de wet van 17 maart 2019 betreffende de beroepen van accountant en belastingadviseur.
De jaarrekening werd niet* geverifieerd of gecorrigeerd door een gecertificeerd accountant of door een bedrijfsrevisor die niet de commissaris is.
In bevestigend geval, moeten hierna worden vermeld: naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke gecertificeerde accountant of bedrijfsrevisor en zijn lidmaatschapsnummer bij zijn Instituut, evenals de aard van zijn opdracht:
A. Het voeren van de boekhouding van de vennootschap**,
B. Het opstellen van de jaarrekening**,
C. Het verifiëren van de jaarrekening en/of
D. Het corrigeren van de jaarrekening.
Indien taken bedoeld onder A. of onder B. uitgevoerd zijn door accountants of door fiscaal accountants, kunnen hierna worden vermeld: naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke accountant of fiscaal accountant en zijn lidmaatschapsnummer bij het Instituut van de Belastingadviseurs en de Accountants (IBA), evenals de aard van zijn opdracht.
| Naam, voornamen, beroep en woonplaats | Lidmaatschapsnummer | Aard van de opdracht (A, B, C en/of D) |
|---|---|---|
* Schrappen wat niet van toepassing is.
** Facultatieve vermelding.
First Software - VOL-kap2023 - 4 / 18
1 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Resultatenrekening
| (€) | Toelichtingen | 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten | 4 | 102.831.224 | 105.006.916 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 | |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | 4 | -224.938 | -629.461 |
| Nettohuurressultaat | 102.606.286 | 104.377.455 | ||
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 5 | 0 | 0 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 5 | 2.167.540 | 1.949.869 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstalastelling op het einde van de huur | 5 | 0 | 0 |
| VII. | Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | 5 | -2.177.753 | -1.954.144 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 5 | 1.420 | -8.410 |
| Vastgoedresultaat | 102.597.493 | 104.364.770 | ||
| IX. | Technische kosten | 6 | -1.365.620 | -1.135.632 |
| X. | Commerciële kosten | 6 | 0 | 0 |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | 6 | -447 | -6.035 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | 6 | 1.225.922 | 1.190.196 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | 6 | 103.412 | -200.735 |
| Vastgoedkosten | -36.733 | -152.206 | ||
| Operationeel vastgoedresultaat | 102.560.760 | 104.212.564 | ||
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | 7 | -19.449.390 | -19.132.522 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | 7 | 462.474 | 1.811.971 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 83.573.844 | 86.892.013 | ||
| XVI. | Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 8 | -430.252 | -552.860 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 9 | 0 | 0 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 10 | -25.936.124 | -64.364.587 |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | 20 | 0 | -8.555.485 |
| Operationeel resultaat | 57.207.468 | 13.419.081 | ||
| XX. | Financiële opbrengsten | 12 | 168.243.133 | 145.006.756 |
| XXI. | Netto-interestkosten | 13 | -38.587.067 | -39.501.803 |
| XXII. | Andere financiële kosten | 14 | -6.677.943 | -4.889.397 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 15 | -15.737.443 | -49.097.881 |
| Financieel resultaat | 107.240.680 | 51.517.675 | ||
| XXIV. | Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | 16 | -928.534 | -1.406.658 |
| Resultaat voor belastingen | 163.519.614 | 63.530.098 | ||
| XXV. | Vennootschapsbelasting en uitgestelde belastingen | 17 | -6.977.510 | -997.121 |
| XXV. | Exit taks | 17 | 134.730 | 87.671 |
| Belastingen | -6.842.780 | -909.450 | ||
| Nettoresultaat | 156.676.834 | 62.620.648 | ||
| Gewoon resultaat per aandeel (€) | 18 | 3,29 | 1,43 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel (€) | 18 | 3,29 | 1,43 |
2 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten
| (€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| I. | Nettoresultaat | 156.676.834 | 62.620.648 |
| II. | Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten herbruikbaar in de resultatenrekening | ||
| A. Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | |
| B. Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IFRS¹ | 1.114.797 | -2.292.953 | |
| D. Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit | 0 | 0 | |
| H. Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting² | -3.869.520 | -2.484.088 | |
| Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | 153.922.111 | 57.843.607 | |
| 1. Komt overeen met "Variatie van het effectieve deel van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (niet-vervallen interesten)", zoals uiteengezet in toelichting 32. | |||
| 2. Omvat hoofdzakelijk de overdracht naar de resultatenrekening van vervallen interesten uit indekkingsinstrumenten en de afschrijving van de beëindigde derivaten (zie toelichting 32). |
Balans
| ACTIVA | 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| (€) | Toelichtingen | ||
| I. | Vaste activa | ||
| A. | Goodwill | 19 | 0 |
| B. | Immateriële vaste activa | 20 | 1.029.207 |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 21 | 1.819.753.124 |
| D. | Andere materiële vaste activa | 22 | 2.597.448 |
| E. | Financiële vaste activa | 23 & 32 | 3.394.797.317 |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 0 | |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 24 | 495.755 |
| Totaal vaste activa | 5.218.672.851 | 5.045.785.598 | |
| II. | Vlottende activa | ||
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 21 | 10.900.000 |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | |
| D. | Handelsvorderingen | 25 | 9.747.760 |
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 26 | 476.112.593 |
| F. | Kas en kasequivalenten | 27 | 6.539.383 |
| G. | Overlopende rekeningen actief | 28 | 16.405.619 |
| Totaal vlottende activa | 519.705.355 | 461.820.398 | |
| TOTAAL ACTIVA | 5.738.378.206 | 5.507.605.996 |
3 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
| (€) | EIGEN VERMOGEN | Toelichtingen | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|
| 29 | ||||
| A. | Kapitaal | 1.203.638.064 | 1.203.638.064 | |
| B. | Uitgiftepremies | 1.719.001.071 | 1.719.001.071 | |
| C. | Reserves | 377.224.926 | 484.463.327 | |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | ||
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 215.573.434 | 266.179.912 | ||
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | ||
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | 1.708.110 | 4.344.334 | ||
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | 62.153.216 | 111.144.376 | ||
| f. Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva | -3.874.447 | -4.470.493 | ||
| g. Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten | 0 | 0 | ||
| h. Reserve voor eigen aandelen | -459.089 | -30.659 | ||
| j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegd-pensioensregelingen | -362.966 | -244.467 | ||
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | -11.284.077 | -13.845.825 | ||
| m. Andere reserves | -668.860 | -3.276.625 | ||
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 107.636.051 | 116.169.555 | ||
| o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode. | 6.803.554 | 8.493.219 | ||
| D. | Nettoresultaat van het boekjaar | 156.676.834 | 62.620.648 | |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 3.456.540.895 | 3.469.723.110 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 3.456.540.895 | 3.469.723.110 | ||
| VERPLICHTINGEN | ||||
| I. | Langlopende verplichtingen | |||
| A. | Voorzieningen | 30 | 0 | 0 |
| B. | Langlopende financiële schulden | 31 | 1.813.110.767 | 1.698.085.394 |
| a. Kredietinstellingen | 1.011.027.507 | 906.250.404 | ||
| c. Andere | 802.083.260 | 791.834.990 | ||
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen | 23 | 18.124.608 | 16.309.259 |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 32 | 10.921.679 | 9.760.430 | |
| b. Andere | 7.202.929 | 6.548.829 | ||
| D. | Handelsschulden en andere langlopende schulden | 0 | 0 | |
| E. | Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 | |
| F. | Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 24 | 16.404.966 | 15.263.777 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 1.847.640.341 | 1.729.658.430 | ||
| II. | Kortlopende verplichtingen | |||
| A. | Voorzieningen | 30 | 0 | 0 |
| B. | Kortlopende financiële schulden | 31 | 405.775.567 | 286.882.672 |
| a. Kredietinstellingen | 125.725.567 | 70.282.672 | ||
| c. Andere | 280.050.000 | 216.600.000 | ||
| C. | Andere kortlopende financiële verplichtingen | 23 | 1.111.889 | 762.342 |
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 33 | 21.196.996 | 13.337.828 |
| a. Exit taks | 0 | 44.218 | ||
| b. Andere | 21.196.996 | 13.293.610 | ||
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 0 | 0 | |
| F. | Overlopende rekeningen passief | 34 | 6.112.518 | 7.241.614 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 434.196.970 | 308.224.456 | ||
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 2.281.837.311 | 2.037.882.886 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 5.738.378.206 | 5.507.605.996 |
4 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Mutatieoverzicht van het eigen vermogen
| (€) | 01/01/2023 | Kapitaal verhoging in speciën¹ | Kapitaal verhoging in naturs¹ | Verwerving / verkoop eigen aandelen | Geconsoldeerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten² | Verwerking van het resultaat van het vorige boekjaar | Andere transfers met betrekking tot de verkoop van active³ | Overdracht tussen reserves | Andere en af- rondings-verschil | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitaal | 1.006.060.545 | 186.844.570 | 9.912.946 | - | - | - | - | - | 1 | 1.203.638.064 |
| Uitgiftspremies | 1.516.108.497 | 187.363.658 | 15.528.917 | - | - | - | - | - | -1 | 1.716.551.071 |
| Rezerves | 320.941.629 | - | - | - | -4.777.541 | 168.286.740 | - | - | -2 | 464.463.327 |
| a. Wetelijke reserve | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 216.652.779 | - | - | - | - | 44.250.509 | 3.276.625 | - | -1 | 286.179.912 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals | 6.944.983 | - | - | - | -4.634.636 | 33.987 | - | - | - | 4.344.334 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals | -7.635.965 | - | - | - | - | 116.960.340 | - | - | 1 | 111.144.376 |
| f. Reserve voor het saldo van de wisselvoorberechter op monetaire active en passive | -443.548 | - | - | - | - | -4.026.944 | - | - | -1 | -4.470.493 |
| g. Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| h. Reserve voor eigen aandelen | -30.659 | - | - | - | - | - | - | - | - | -30.659 |
| j. Reserve voor actuariele viriden en verliezen van toegezegd-persioenregelingen | 49.464 | - | - | - | -145.002 | - | - | - | -1 | -244.467 |
| k. Reserve voor fiscale talenten met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | -7.361.157 | - | - | - | - | -6.464.668 | - | - | - | -13.845.825 |
| m. Andere reserves | 250.632 | - | - | - | - | -250.632 | -3.276.625 | - | - | -3.276.625 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 99.805.091 | - | - | - | 2.597 | 16.361.667 | - | - | - | 116.169.555 |
| van deelnemingen die administratief verwent worden volgens de 'equity'-methode. | 9.056.938 | - | - | - | - | -565.719 | - | - | - | 8.483.219 |
| Resultaat van het boekjaar | 306.461.537 | - | - | - | 62.620.648 | -306.461.537 | - | - | - | 62.620.648 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 3.153.302.206 | 374.208.228 | 25.441.885 | - | 57.843.807 | -141.162.707 | - | - | -2 | 3.400.723.110 |
| (€) | 01/01/2024 | Kapitaal- verhoging in speciën¹ | Kapitaal- verhoging in naturs¹ | Verwerving / verkoop eigen aandelen | Geconsoldeerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten² | Verwerking van het resultaat van het vorige boekjaar | Andere transfers met betrekking tot de verkoop van active³ | Overdracht tussen reserves | Andere en af- rondings-verschil | 31/12/2024 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Kapitaal | 1.203.638.064 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1.203.638.064 |
| Uitgiftspremies | 1.716.551.071 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1.716.551.071 |
| Rezerves | 494.463.327 | - | - | -428.430 | -2.754.723 | -104.055.247 | - | - | - | 377.224.926 |
| a. Wetelijke reserve | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 200.178.912 | - | - | - | - | -52.437.937 | 1.831.458 | - | - | 215.573.434 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothefische vervreemding van vastgoedbeleggingen | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | - | - | - | - | -2.636.224 | - | - | - | - | 1.708.110 |
| afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | 4.344.334 | - | - | - | - | -48.991.160 | - | - | - | 62.153.216 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | 111.144.376 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| f. Reserve voor het saldo van de wisselvoorberechter op monetaire active en passive | -4.470.493 | - | - | - | - | 596.046 | - | - | - | -3.874.447 |
| g. Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| h. Reserve voor eigen aandelen | -39.659 | - | - | -428.430 | - | - | - | - | - | -459.069 |
| j. Reserve voor actuariele viriden en verliezen van toegezegd-persioenregelingen | -244.467 | - | - | - | -116.499 | - | - | - | - | -362.966 |
| k. Reserve voor fiscale talenten met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | -13.845.825 | - | - | - | - | 2.561.748 | - | - | - | -11.284.077 |
| m. Andere reserves | -3.276.625 | - | - | - | - | 3.276.625 | -666.659 | - | - | -666.660 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 116.169.555 | - | - | - | - | -7.370.904 | -1.162.599 | - | - | 107.636.052 |
| o. Reserve voor het aandelen in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten | - | - | - | - | - | -1.659.665 | - | - | - | 6.803.554 |
| van deelnemingen die administratief verwent worden volgens de 'equity'-methode. | 9.483.219 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Resultaat van het boekjaar | 62.620.648 | - | - | - | 156.870.834 | -62.620.648 | - | - | - | 156.870.834 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 3.400.723.110 | - | - | -428.430 | 153.822.111 | -100.675.895 | - | - | - | 3.456.540.805 |
5 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Kasstroom uit de bedrijfsactiviteiten
| (€) | Toelichtingen | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|
| KASSTROOM UIT DE BEDRIJFSACTIVITEITEN | |||
| Nettoresultaat | 156.676.834 | 62.620.648 | |
| Aanpassingen voor niet-geldelijke posten | 48.974.670 | 120.357.690 | |
| Belastingen | 4.097.098 | -3.421.683 | |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 1.929.303 | 9.476.212 | |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en van projectontwikkelingen (+/-) | 25.936.124 | 64.364.587 | |
| Variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten | 15.737.443 | 49.097.881 | |
| Afschrijving van goodwill | 0 | 0 | |
| Andere aanpassing voor niet-geldelijke posten | 1.274.702 | 840.693 | |
| Gerealiseerde nettomeerwaarden | 430.252 | 552.860 | |
| Financieel resultaat | -122.978.123 | -100.615.556 | |
| Variaties in de behoefte aan werkkapitaal | -50.362.695 | 7.068.223 | |
| Variaties in nettoactief die resulteren uit omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van buitenlandse activiteiten (+/-) | 0 | 0 | |
| Nettokasstroom uit de bedrijfsactiviteiten | 32.740.937 | 89.983.865 | |
| KASSTROOM UIT DE INVESTERINGSACTIVITEITEN | |||
| Aanschaffingen van vastgoedvennootschappen¹ | -26.462.816 | -41.438.673 | |
| Aanschaffingen van vastgoedbeleggingen in exploitatie en projectontwikkelingen | -74.953 | -1.696.891 | |
| Aanschaffingen van immateriële en andere materiële vaste activa | -299.654 | -651.010 | |
| Projectontwikkelingen kosten | -8.834.690 | -10.207.995 | |
| Verkoop van vastgoedbeleggingen | 19.477.167 | 36.926.720 | |
| Nettovariatie van niet-vlottende vorderingen | -157.679.155 | -250.106.974 | |
| Nettokasstroom uit de investeringsactiviteiten | -173.874.101 | -267.174.823 | |
| KASSTROOM UIT DE FINANCIERINGSACTIVITEITEN | |||
| Kapitaalverhoging, na aftrek van de kosten² | 0 | 374.208.228 | |
| Dividend van het voorbije boekjaar en voorschot op dividend | -166.675.895 | -115.812.810 | |
| Nettovariatie van bankkredietlijnen | 231.388.216 | -179.676.812 | |
| Nettovariatie van de andere financiële verplichtingen | 21.648 | -179.859 | |
| Netto financiële elementen betaalde (-) / ontvangen (+) | 80.203.520 | 100.301.612 | |
| Nettokasstroom uit de financieringsactiviteiten | 144.937.489 | 178.840.358 | |
| TOTALE KASSTROOM VAN DE PERIODE | |||
| Totale kasstroom van de periode | 3.804.324 | 1.649.400 | |
| RECONCILIATIE MET DE BALANS | |||
| Kas- en kasequivalenten aan het begin van het boekjaar | 2.735.059 | 1.085.659 | |
| Totale kasstroom van de periode | 3.804.324 | 1.649.400 | |
| Kas- en kasequivalenten op het einde van het boekjaar | 6.539.383 | 2.735.059 | |
| 1. Dit bedrag komt overeen met de activa verworven via vennootschappen die werden verworven in cash (zie toelichting 21). | |||
| 2. Sommige soorten kapitaalverhogingen (inbreng in natura, gedeeltelijke splitsingen) leiden niet tot kasstromen. |
6 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Gecorrigeerd resultaat vastgelegd door het KB van 13 juli 2014
Het gecorrigeerd resultaat vastgelegd door het KB van 13 juli 2014 wordt op de volgende wijze berekend, op basis van de statutaire rekeningen:
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 156.676.834 | 62.620.648 |
| Afschrijvingen | 917.425 | 969.854 |
| Waardeverminderingen | 222.212 | 629.461 |
| Andere niet-geldelijke kosten | 19.780.952 | 57.219.918 |
| resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 430.252 | 552.860 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 25.874.838 | 64.333.827 |
| Afrondingsverschil | - | - |
| Gecorrigeerd resultaat | 203.902.513 | 186.326.568 |
| Noemer* (in aandelen) | 47.550.119 | 43.862.078 |
| GECORRIGEERD RESULTAAT PER AANDEEL* (in € per aandeel) | 4,29 | 4,25 |
| Voorschot op dividend | - | - |
| Dividendsaldo | 185.445.464 | 166.675.895 |
| Total voorgesteld dividend | 185.445.464 | 166.675.895 |
| UITKERINGSRATIO (MIN. 80%) | 91% | 89% |
| * Rekening houdend met het recht op dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar. |
7 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichtingen bij de statutaire jaarrekening
Toelichting 1: Algemene informatie
Aedifica NV (in het jaarverslag ‘de Vennootschap’ of ‘de moedermaatschappij’ genoemd) is een naamloze vennootschap die voor het statuut van openbare GVV (geregelmenteerde vastgoedvennootschap) naar Belgisch recht gekozen heeft. De Vennootschap is ingeschreven in het rechtspersonenregister (RPR) van Brussel onder het nummer 0877.248.501. De voornaamste aandeelhouders worden in toelichting 29 van dit jaarverslag opgesomd. De zetel van de Vennootschap is op volgend adres gevestigd:
Belliardstraat 40, B-1040 Brussel (telefoon: +32 (0)2 626 07 70).
Aedifica is genoteerd op Euronext Brussels (sinds 2006) en Euronext Amsterdam (sinds 2019). Sinds 2020, maakt de Vennootschap deel uit van de BEL 20, Euronext Brussel’s sterindex. Bovendien maakt Aedifica sinds 2023 deel uit van de BEL ESG, een index die bedrijven volgt die het best scoren op vlak van ESG criteria. Het is ook opgenomen in de EPRA, Stoxx Europe 600 en GPR 250 indices.
Op [20] februari 2025 heeft de raad van bestuur de statutaire jaarrekening goedgekeurd voor publicatie. De aandeelhouders van Aedifica hebben de mogelijkheid om de statutaire jaarrekening na publicatie te wijzigen op de jaarlijkse algemene vergadering van de aandeelhouders, die op 13 mei 2025 zal plaatsvinden.
Toelichting 2: Grondslagen voor financiële verslaggeving
Toelichting 2.1: Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening
De statutaire jaarrekening dekt de periode van 12 maanden van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024. Ze is opgesteld volgens de ‘International Financial Reporting Standards’ (‘IFRS’) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en de bijhorende interpretaties zoals gepubliceerd door de ‘International Accounting Standards Board’ (‘IASB’) en ‘International Financial Reporting Interpretations Committee’ (‘IFRIC’), voor zover ze van toepassing zijn op de activiteiten van de Groep en effectief zijn voor de boekjaren die starten op of na 31 december 2023. De statutaire jaarrekening is ook opgesteld in overeenstemming met het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen. De statutaire jaarrekening is opgesteld in euro en wordt in duizenden euro’s voorgesteld.
De statutaire jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het principe van de historische kost met uitzondering van de volgende categorieën van activa en passiva die tegen reële waarde gewaardeerd zijn: vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop, financiële activa en passiva al dan niet bestemd voor indekking (in het bijzonder derivaten), verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap en deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint-ventures die statutaire worden volgens de vermogensmutatiemethode.
De statutaire jaarrekening is opgesteld op basis van het toerekeningsbeginsel en op basis van de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten in een voorzienbare tijdshorizon.
In het kader van de opstelling van haar statutaire jaarrekening moet de Vennootschap bepaalde significante oordelen formuleren in toepassing van de boekhoudprincipes (voornamelijk over de classificatie van huurcontracten, de identificatie van de bedrijfscombinaties en de berekening van de uitgestelde belastingen) en tot bepaalde schattingen overgaan (voornamelijk de herziening van de boekwaarde van de goodwill en de bepaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen). Om deze hypotheses te formuleren mag het management zich baseren op zijn ervaring, de bijstand van derden (o.a. vastgoedexperts) en andere pertinente factoren. De reële resultaten kunnen verschillen van deze schattingen. Deze laatste worden regelmatig herzien en gewijzigd indien nodig.
De volgende nieuwe normen, wijzigingen en interpretaties zijn verplicht van toepassing voor de Groep sinds 1 januari 2024, maar hadden geen significante impact op de huidige verkorte geconsolideerde jaarrekening:
- wijziging van de IAS-norm 1 ‘Presentatie van de jaarrekening: classificatie van financiële verplichtingen als kortlopend of langlopend’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2024);
- wijziging van de IAS-norm 16 ‘Lease-aansprakelijkheid in een Sale en Leaseback’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2024);
- wijziging van de IAS-norm 7 Kasstroomoverzicht en de IFRS-norm 7 Financiële Instrumenten ‘Toelichtingen: Financieringsregelingen voor Leveranciers’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2024).
8 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Bepaalde nieuwe normen, wijzigingen en interpretaties van bestaande normen werden gepubliceerd en zullen verplicht toepasbaar zijn op de boekjaren die op of na 1 januari 2025 beginnen. Die wijzigingen, die de Groep niet vervroegd heeft toegepast, zijn de volgende (situatie op 16 januari 2025):
- nieuwe IFRS-norm 14 ‘Regulatory Deferral Accounts’ (waarvoor geen toepassingsdatum bepaald kan worden, omdat de EU beslist heeft het goedkeuringsproces van deze voorlopige norm niet op te starten, in afwachting van de publicatie van een definitieve norm);
- wijzigingen van de IAS-norm 21 De gevolgen van wisselkoerswijzigingen ‘Gebrek aan inwisselbaarheid’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2025);
- IFRS-norm ‘Presentation and Disclosure in Financial Statements’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2027, onder voorbehoud van goedkeuring door de EU);
- wijzigingen aan de IFRS-norm 9 en de IFRS-norm 7 betreffende de classificatie en waardering van financiële instrumenten (toepasbaar vanaf 1 januari 2026, onder voorbehoud van goedkeuring door de EU);
- IFRS-norm 19 ‘Subsidiaries without Public Accountability: disclosures’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2027, onder voorbehoud van goedkeuring door de EU);
- wijzigingen aan de IFRS-norm 9 en de IFRS-norm 7 ‘Contracten die verwijzen naar van de natuur afhankelijke elektriciteit’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2026, onder voorbehoud van goedkeuring door de EU).
Toelichting 2.2: Samenvatting van de informatie van materieel belang over de gehanteerde grondslagen
De belangrijkste grondslagen toegepast in de voorbereiding van de statutaire jaarrekening worden hieronder beschreven. Die grondslagen werden op constante wijze op alle voorgestelde boekjaren toegepast. De nummering van de paragrafen hieronder is dezelfde als de rubrieken van de balans en de resultatenrekening.
I.A. Goodwill
Bedrijfscombinaties worden verwerkt door de overnamemethode toe te passen. Het surplus van de kostprijs van de bedrijfscombinatie ten opzichte van het belang van de overnemende partij in de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen, opgenomen overeenkomstig IFRS 3, vormt een goodwill en wordt opgenomen als een actief. Indien dit surplus negatief is, wordt het onmiddellijk in de resultatenrekening opgenomen. Na de eerste opname wordt goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen.
I.B. Immateriële vaste activa
De immateriële vaste activa worden geactiveerd aan hun aanschaffingswaarde en afgeschreven volgens de lineaire methode tegen een jaarlijks percentage van 14,29% (7 jaar) à 33% (3 jaar).
I.C. Vastgoedbeleggingen
1. Oorspronkelijke boeking
1.1 Aanschaffingswaarde
Wanneer een onroerend goed onder bezwarende titel wordt verkregen, of door inbreng in natura van een gebouw tegen de uitgifte van nieuwe aandelen, via fusie door overneming van een vastgoedmaatschappij of via partiële splitsing, worden de aktekosten, de audit- en bijstandskosten, de wederbeleggingsvergoedingen, de handlichtingskosten van de financieringen van de overgenomen vennootschappen en andere kosten verbonden aan de operatie, beschouwd als deel uitmakend van de aankoopprijs en worden zij geactiveerd.
1.2 Investeringswaarde
‘Investeringswaarde’ wordt gedefinieerd als de door een waarderingsdeskundige geschatte waarde, waarvan de overdrachtskosten niet zijn afgetrokken (ook wel ‘brutovermogenswaarde’ genoemd).
1.3 De reële waarde
De onroerende goederen in portefeuille, of die in de portefeuille worden opgenomen door aankoop onder bezwarende titel of door inbreng, worden door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen tegen reële waarde gewaardeerd.
De reële waarde voor vastgoedbeleggingen in België wordt als volgt berekend:
- gebouwen met een investeringswaarde boven 2,5 miljoen €: De reële waarde = investeringswaarde / (1+ gemiddeld percentage van de transactiekosten zoals bepaald door de BE-REIT Association);
- gebouwen met een investeringswaarde lager dan 2,5 miljoen €:
1) wanneer de vastgoedexpert vindt dat het gebouw per appartement kan worden verkocht, wordt de reële waarde bepaald als de laagste waarde tussen de investeringswaarde per stuk / (1 + % van de mutatiekosten afhankelijk van het gewest waar het gebouw is gelegen) en de investeringswaarde / (1 + gemiddelde percentage van de transactiekosten zoals bepaald door de BE-REIT Association);
2) wanneer de vastgoedexpert vindt dat het gebouw niet per appartement kan worden verkocht, is de reële waarde gelijk aan de investeringswaarde / (1 + % van de mutatierechten afhankelijk van het gewest waar het gebouw is gelegen).
9 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
In de loop van 2016 hebben dezelfde onafhankelijke waarderingsdeskundigen dit percentage grondig geherevalueerd op basis van gelijkaardige transacties die hebben plaatsgevonden in de markt. Als gevolg van deze herevaluatie werd dit percentage behouden op 2,5 %.
De reële waarde voor vastgoedbeleggingen in het buitenland houdt rekening met aktekosten die lokaal toepasbaar zijn.
De mutatierechten bij een aankoop, evenals elke variatie in de reële waarde van de gebouwen in de loop van het boekjaar, worden rechtstreeks erkend in de resultatenrekening.
1.4 Verwerking van de verschillen bij de opname in portefeuille
Indien, naar aanleiding van een in sectie I.C.1.1 ('Aanschaffingswaarde') hierboven vermelde transactie, uit de waardering van de onroerende goederen door de expert een reële waarde resulteert die verschilt van de aanschaffingswaarde, zoals bepaald in sectie I.C.1.1, wordt het verschil op lijn 'XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen' van de resultatenrekening geboekt.
2. Boeking van de werken (latere uitgaven)
Werken aan Aedifica-gebouwen worden, naargelang hun aard, boekhoudkundig op twee verschillende manieren verwerkt. De uitgaven voor onderhouds- en herstellingswerken die geen bijkomende functionaliteit toevoegen of het comfortniveau van het gebouw niet verbeteren, worden in de courante kosten van het boekjaar geboekt, dat wil zeggen in mindering van het nettoresultaat uit de gewone bedrijfsvoering. De kosten in verband met twee soorten werken worden daarentegen geactiveerd:
a) zware renovaties: deze komen normaal om de 25 à 35 jaar voor en vergen een nagenoeg volledige reconstructie van het gebouw met, meestal, een hergebruik van de bestaande ruwbouw en de toepassing van de modernste bouwtechnieken. Na afloop van een dergelijke zware renovatie, kan het gebouw als nieuw worden beschouwd en wordt het ook zo in de voorstelling van de vastgoedportefeuille opgenomen.
b) inrichtingswerken: het gaat om occasionele werken die een functionaliteit aan het gebouw toevoegen of het comfortniveau aanzienlijk verbeteren en die een verhoging van de huur, en dus van de geschatte verhuurwaarde, mogelijk maken.
De kosten voor deze werken worden eveneens geactiveerd, omdat en in de mate dat de expert normaal de impact ervan op de waarde van het gebouw erkent. De kosten die kunnen worden geactiveerd, hebben betrekking op materialen, aannemingswerken, technische studies en erelonen of personeelskosten. Indien deze waarde afwijkt van de reële waarde, wordt het verschil in de resultatenrekening geboekt (kosten).
Voor projecten die meer dan één jaar in beslag nemen, worden de intercalaire interesten gekapitaliseerd.
3. Latere waarderingen of waarderingen bij een effectenoperatie van Aedifica
3.1 Afschrijvingen
Overeenkomstig IAS 40 past Aedifica het model van de reële waarde toe en boekt dus geen afschrijvingen op de gebouwen, op de zakelijke rechten op gebouwen noch op de in financiële leasing aan de Vennootschap gegeven onroerende goederen.
3.2 Bij een effectenoperatie van de GVV
De onroerende goederen van Aedifica of van een van de vastgoedmaatschappijen waarover de GVV de controle heeft, worden door de waarderingsdeskundigen gewaardeerd telkens wanneer Aedifica overgaat tot de uitgifte van aandelen, de opneming van de aandelen in de notering aanvraagt of ze anders dan op de beurs inkoopt. De uitgifte- of inkoopprijs wordt op deze waardering gebaseerd. Aedifica is niet gebonden door deze waardering, maar wanneer de waardering lager is dan de uitgifte- of inkoopprijs, moet de GVV de reden hiervan verantwoorden (in het kader van een bijzonder verslag).
Er is evenwel geen nieuwe waardering nodig wanneer aandelen worden uitgegeven binnen 4 maanden na de laatste waardering van de betrokken onroerende goederen en voor zover de waarderingsdeskundigen bevestigen dat de algemene economische situatie en de staat van deze onroerende goederen geen nieuwe waardering vereisen.
3.3 De waardering per kwartaal
Elk kwartaal werken de waarderingsdeskundigen de berekening van de reële waarde bij op basis van de evolutie van de markt en de eigen kenmerken van de betrokken onroerende goederen. Deze actualisering wordt gebouw per gebouw uitgevoerd en heeft betrekking op het geheel van de portefeuille van de onroerende goederen van Aedifica of, eventueel, van een vastgoedmaatschappij waarover zij de controle heeft.
Deze waarderingen zijn voor Aedifica dwingend wat de opstelling van de jaarrekening betreft. De boekwaarde van de onroerende goederen opgenomen in de jaarrekening komt dus overeen met de reële waarde waartegen die goederen door de waarderingsdeskundige van Aedifica werden gewaardeerd.
3.4 Boeking van de variaties van de reële waarde
De variaties van de reële waarde van de onroerende goederen, zoals door de waarderingsdeskundige vastgesteld, worden uitgedrukt telkens wanneer de inventaris wordt opgemaakt. Zij worden in het resultaat op de portefeuille van het boekjaar geboekt.
10 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
4. Realisatie van de activa
Bij de realisatie van de vaste activa worden de gerealiseerde meerwaarden in het resultaat van het boekjaar geboekt onder de rubriek 'XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen'.
5. Vastgoed voor eigen gebruik
Bij de herclassificatie van een vastgoedbelegging naar vastgoed voor eigen gebruik als materieel vast actief wordt de kostprijs gelijkgesteld aan de reële waarde op de datum van de herclassificatie. Indien de entiteit slechts een beperkt deel van het vastgoed zelf gebruikt, wordt dit geheel tegen reële waarde gewaardeerd als een vastgoedbelegging.
6. Projectontwikkelingen
De onroerende goederen waaraan bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken worden uitgevoerd en die als grondslag gebruikt worden voor projectontwikkelingen worden volgens de vordering der werken gewaardeerd tegen hun aanschaffingswaarde, met inbegrip van de registratierechten, niet-aftrekbare BTW alsook de indirecte kosten: tussentijdse interesten, bouwplaatsverzekering, erelonen van advocaten, architecten en andere kosten voor technisch advies en andere. Indien deze waarde verschillend is van de reële waarde die door de onafhankelijke waarderingsdeskundige wordt geschat, wordt het verschil op de resultatenrekening geboekt om de boekwaarde van de betreffende projectontwikkeling terug te brengen op zijn reële waarde. De kosten van de studiefase van de bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken worden aan hun aanschaffingswaarde gewaardeerd.
7. Gebruiksrecht van gronden
Gebruiksrechten die in de balans zijn opgenomen voor de concessie of erfpacht of soortgelijke huurcontracten (als gevolg van IFRS 16), worden ook beschouwd als vastgoedbeleggingen.
I.D. Andere materiële vaste activa
De materiële vaste activa die geen onroerende goederen zijn en waarvan de levensduur in de tijd is beperkt, worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde. De methode van waardering per bestanddeel is niet van toepassing (verwaarloosbare belangrijkheid). Men past een lineaire afschrijving toe, pro rata temporis. De restwaarden worden als verwaarloosbaar beschouwd en bijgevolg worden de afschrijvingen tegen 100% van de aanschaffingswaarde doorgevoerd.
Volgende percentages zijn van toepassing:
- installaties, machines en uitrusting: 20%;
- ander meubilair: 20%;
- voertuigen: 25%;
- informaticamateriaal: tussen 20% en 33%.
Zoals voorgeschreven door IFRS 16 omvat deze rubriek ook de waarde van het gebruiksrecht van bedrijfswagens en gebouwen die door de Groep als kantoor worden gebruikt. Deze waarde wordt lineair afgeschreven over de looptijd van de contracten.
I.E. Financiële vaste activa
1. Indekkingsinstrumenten
Veranderingen in de reële waarde van derivaten die voldoen aan de criteria voor hedge accounting volgens IFRS 9 en die beschouwd worden als een indekking van toekomstige thesauriestromen (verbonden met een specifiek risico afkomstig van opgenomen activa of passiva, een vaste verbintenis, of een operatie die zeer waarschijnlijk zal plaatsvinden) en waarvan de dekking effectief is, worden onmiddellijk geboekt in het eigen vermogen (rubriek 'I.C.d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS') en elk niet effectief ingedekt deel wordt geboekt in de resultatenrekening.
De indekkingsinstrumenten die niet aan de criteria van IFRS 9 voor de toepassing van hedge accounting voldoen, worden in de balans aan hun reële waarde opgenomen; de variatie van hun reële waarde wordt rechtstreeks in de resultatenrekening opgenomen.
2. Andere financiële vaste activa
De financiële activa bestemd voor verkoop worden gewaardeerd tegen de reële waarde (marktwaarde of, indien dit niet mogelijk is, de aanschaffingswaarde). De wijzigingen van de reële waarde worden geboekt in de resultatenrekening. Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.
I.H. Activa van uitgestelde belastingen
Wanneer een gebouw buiten België wordt verworven, hebben de uitgestelde belastingvorderingen voornamelijk betrekking op niet-gerealiseerde verliezen op het verschil tussen de reële waarde en de fiscale waarde van de gebouwen, waarbij we verwachten dat het effectieve belastingverlies (in geval van verkoop) in de nabije toekomst kan worden verrekend met de belastbare inkomsten van de betrokken entiteit.
I.I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures
De deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint-ventures betreffen de deelnemingen van de Groep in ondernemingen waarover de Groep geen of slechts gezamenlijke zeggenschap heeft. Die deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint-ventures worden gewaardeerd tegen reële waarde via de resultatenrekening en worden statutaire via de vermogensmutatiemethode. Het gaat over Immobe NV, MMCG 2 DEVCO 2 Limited en MMCG 2 DEVCO 3 Limited voor geassocieerde vennootschappen en over
11 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Aedifica Sonneborgh Ontwikkeling BV voor joint ventures. Zowel MMCG 2 DEVCO 2 Limited (in februari) als MMCG 2 DEVCO 3 limited (in juli) werden volledig overgenomen in de loop van 2024.
II.A. Activa bestemd voor verkoop
De onroerende goederen die niet als strategisch worden beschouwd en die zullen worden verkocht, worden geboekt onder de rubriek II.A.
Zij worden gewaardeerd tegen hun reële waarde, volgens IFRS 5.
II.C/D/E. Vorderingen
Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Bijzondere waardeverminderingen worden geboekt volgens (i) de managementaanname over uitstaande vorderingen van meer dan 120 dagen en (ii) volgens de vereenvoudigde ‘expected credit loss’-methode (ECL), in overeenstemming met IFRS 9.
II.G. Overlopende rekeningen in de activatijd
De kosten opgelopen tijdens het boekjaar en geheel of gedeeltelijk toe te rekenen aan het volgende boekjaar, worden geboekt in de overlopende rekeningen op basis van een evenredigheidsregel. De inkomsten en fracties van inkomsten ontvangen in de loop van een of meerdere volgende boekjaren, maar die betrekking hebben op het betrokken boekjaar, worden voor het bedrag met betrekking tot het betrokken boekjaar geboekt.
I.A. en II.A. Voorzieningen
Een voorziening wordt geboekt in de balans wanneer de Groep een in rechte afdwingbare verplichting of feitelijke verplichting heeft naar aanleiding van een gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het zeer waarschijnlijk is dat er een uitgaande kasstroom vereist zal zijn om aan de verplichting te voldoen. Voorzieningen worden bepaald door de verwachte toekomstige kasstromen aan de marktrente te actualiseren en zullen desgevallend het specifieke risico gelinkt aan de verplichting weerspiegelen.
I.C.b. Andere langlopende financiële verplichtingen – Andere
De Vennootschap kan zich ertoe verbinden de belangen zonder zeggenschap in dochtervennootschappen in handen van derden over te nemen indien deze laatste hun verkoopopties zouden uitoefenen. De uitoefenprijs van zulke opties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap wordt opgenomen op de lijn ‘I.C.b. Andere langlopende financiële verplichtingen – Andere’.
Zoals voorgeschreven door IFRS 16, omvat deze balanslijn ook het langetermijngedeelte van de leasingschuld voor bedrijfswagens, gebouwen die door de Groep als kantoor worden gebruikt en gebruiksrechten voor concessies of erfpachten – of soortgelijke huurcontracten. Deze waarde wordt afgeschreven volgens de ‘effectieve-rentemethode’.
I.F. Passiva van uitgestelde belastingen
Wanneer een gebouw buiten België wordt verworven en de netto-inkomsten bijgevolg onderworpen zijn aan een buitenlandse inkomstenbelasting, wordt een uitgestelde belasting op de latente meerwaarde geboekt op de balans (tijdelijk verschil tussen reële waarde en fiscale boekwaarde van het gebouw in kwestie).
II.B/D/E. Schulden in de passiva
De schulden worden uitgedrukt tegen hun geamortiseerde kostprijs op de datum van afsluiting van het boekjaar. De schulden in vreemde valuta worden bij de afsluiting op de balansdatum in euro omgezet. Wisselkoerswinsten of -verliezen bij de herwaardering van schulden in vreemde valuta worden geboekt in de resultatenrekening, met uitzondering van de wisselkoerswinsten en -verliezen met betrekking tot een indekking van een buitenlandse netto-investering, die rechtstreeks in de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten geboekt worden.
II.F. Overlopende rekeningen in de passivazijde
Vergoedingen voor de vroegtijdige beëindiging van huurcontracten worden in de resultatenrekening opgenomen wanneer het zeer waarschijnlijk is dat Aedifica de vergoedingen zal innen. Om te beoordelen of de vergoedingen inbaar zijn, zal Aedifica alleen rekening houden met het vermogen en de intentie van de klant om dat bedrag te betalen wanneer het verschuldigd is.
I. tot XV. Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille
Het is de bedoeling van de rubrieken I tot XV om het operationeel resultaat weer te geven zoals dit is gerealiseerd door het beheer van de portefeuille van verhuurde goederen, met inbegrip van de algemene kosten van de vennootschap.
Alle huurovereenkomsten van Aedifica zijn operationele leases waarbij Aedifica de verhuurder is en dit om de volgende redenen:
- er is geen eigendomsoverdracht van het onderliggende goed aan het einde van de huurperiode;
- de huurder heeft niet de mogelijkheid het onderliggende goed te kopen tegen een prijs die aanzienlijk lager is dan de reële waarde;
- de huurperiode is gewoonlijk korter dan de belangrijkste economische levensduur van het actief.
De huurincentives zijn op tijdsevenredige basis opgenomen over de leaseperiode, in overeenstemming met IAS 17.
12 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
XVI. tot XIX. Resultaat op de portefeuille
Het is de bedoeling van de rubrieken XVI tot XIX om alle transacties en boekhoudkundige verrichtingen met betrekking tot de waarde van de portefeuille in de resultatenrekening weer te geven:
- gerealiseerde meer- en minwaarden: de gerealiseerde meer- en minwaarden worden weergegeven in de rubriek ‘resultaat verkoop vastgoedbeleggingen’.
- niet-gerealiseerde meer- en minwaarden (waardering tegen de reële waarde): de schommelingen van de reële waarde van de portefeuille zijn volledig opgenomen in de resultatenrekening onder de rubriek ‘variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’.
- commissies betaald aan vastgoedagenten en andere transactiekosten: de commissies in verband met de verkoop van gebouwen worden afgetrokken van de verkregen prijs ter bepaling van de gerealiseerde meer- of minwaarde die in het resultaat op de portefeuille verschijnt.
De winst of het verlies op de verkoop van een vastgoedbelegging is het verschil tussen de opbrengsten van de verkoop, verminderd met de transactiekosten, en de laatst gerapporteerde reële waarde van het verkochte vastgoed. Het resultaat wordt gerealiseerd op het moment van de overdracht van de risico’s en voordelen.
In principe zijn de mutatierechten ten laste van de koper van het gebouw, behalve bij een ‘acte en main’-transactie. In dat geval zijn de mutatierechten ten laste van de verkoper en worden zij afgetrokken van de koopprijs en bijgevolg ook van de gerealiseerde meerwaarde.
XXV. tot XXVI. Vennootschapsbelasting en Exit taks
Rubriek XXV omvat de verschuldigde en uitgestelde belastingen.
De belasting op het resultaat wordt in de resultatenrekening geboekt. Het betreft de geschatte verschuldigde belasting over de belastbare inkomsten van het jaar, berekend aan de hand van het belastingtarief dat op de balansdatum van toepassing is, alsook de aanpassingen aan de belastingschulden die betrekking hebben op voorgaande jaren.
Wanneer een gebouw buiten België wordt verworven en de netto-inkomsten bijgevolg onderworpen zijn aan een buitenlandse belasting, wordt een uitgestelde belasting op de latente meerwaarde en de latente minwaarde geboekt (het tijdelijke verschil tussen de reële waarde en de fiscale waarde van het gebouw in kwestie). Met uitzondering van het gedeelte dat betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn geboekt, worden de uitgestelde belastingen in de resultatenrekening geboekt.
Rubriek XXVI omvat de exit taks. Dat is de belasting op de meerwaarde die voortvloeit uit de erkenning van een Belgische vennootschap als GVV of uit de fusie van een GVV met een vennootschap die geen GVV is. Wanneer een vennootschap die niet het GVV-statuut heeft maar wel in aanmerking komt voor dit stelsel, voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen, wordt er een exit taks-provisie aangelegd op het niveau van de vennootschap, rekening houdend met de vermoedelijke fusiedatum of datum van goedkeuring. Elke aanpassing aan deze exit taks-verplichting wordt opgenomen in de resultatenrekening. Deze belasting zal worden betaald wanneer de onderneming opgaat in de moedervennootschap met het GVV-statuut.
Wanneer de fusie of goedkeuring plaatsvindt, wordt de voorziening een verplichting en wordt het verschil ook in de resultatenrekening opgenomen.
Groepsverzekeringen
De contracten die Aedifica in België heeft afgesloten in het kader van de groepsverzekering zijn van het type ‘toegezegde bijdrage’. Deze contracten zijn in toelichting 30 geanalyseerd.
13 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 3: Operationele segmenten
Toelichting 3.1: Voor te stellen segmenten
Naar aanleiding van de desinvesteringen die werden uitgevoerd in het boekjaar 2018/2019 en Aedifica's focus op zorgvastgoed, werd beslist om de gesegmenteerde informatie van het operationeel resultaat aan te passen en geografisch in te delen vanaf het boekjaar dat op 1 juli 2019 gestart is. Deze segmentatie reflecteert de geografische markten waarin Aedifica actief is en is consistent met de organisatie van de Groep en de interne rapportering op basis waarvan het management de belangrijke operationele beslissingen neemt, zoals gedefinieerd door IFRS 8.
De grondslagen voor de financiële verslaggeving (zoals beschreven in toelichting 2) werden gebruikt voor de interne rapportering en de gesegmenteerde rapportering hieronder.
Elke groep van entiteiten die onder een gezamenlijke controle staan, worden als eenzelfde klant beschouwd volgens de IFRS-norm 8. De opbrengsten afkomstig van transacties met deze klanten moeten worden gemeld indien ze 10% van de omzet overschrijden. Dit betreft:
- de 29 gebouwen die verhuurd worden aan juridische entiteiten die gecontroleerd worden door Clariane (ex Korian-groep), waarvan de huren 23% van de totale huurinkomsten van het boekjaar 2024 voorstellen (2023: 22%).
- De 21 gebouwen die verhuurd worden aan juridische entiteiten die gecontroleerd worden door de Armonea-groep, waarvan de huren 21% van de totale huurinkomsten van het boekjaar 2024 voorstellen (2023: 18%)
- De 23 gebouwen die verhuurd worden aan juridische entiteiten die gecontroleerde worden door Azurit-groep, waarvan de huren 14% van de totale huurinkomsten van het boekjaar 2024 voorstellen (2023: 14%)
- De 13 gebouwen die verhuurd worden aan juridische entiteiten die gecontroleerde worden door Vulpia-groep, waarvan de huren 12% van de totale huurinkomsten van het boekjaar 2024 voorstellen (2023: 12%)
De vermelde huren vertegenwoordigen de omzet van de Vennootschap over het boekjaar, geboekt overeenkomstig de IFRS-normen. Ze verschillen van de contractuele huurgelden, die de jaarlijkse huur vertegenwoordigen zoals vermeld in de huurcontracten en geen rekening houden met de spreiding van de huurkortingen en huurvoordelen.
14 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 3.2: gesegmenteerde informatie
| 31/12/2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BE | DE | NL | UK | IE Niet toegewezen | TOTAAL | |
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||
| I. Huurinkomsten | 69.203.381 | 33.627.843 | - | - | - | 102.831.224 |
| II. Terugnemingen overgedragen en verdieconteerde huren | - | - | - | - | - | - |
| III. Met verhuur verbonden kosten | 27.985 | -252.923 | - | - | - | -224.938 |
| Nettohuurreultaat | 69.231.366 | 33.374.920 | - | - | - | 102.606.286 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten | - | - | - | - | - | - |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 456.692 | 1.710.848 | - | - | - | 2.167.540 |
| VI. Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur | - | - | - | - | - | - |
| VII. Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | -467.179 | -1.710.574 | - | - | - | -2.177.753 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 11.230 | -9.810 | - | - | - | 1.420 |
| Vastgoedresultaat | 69.232.109 | 33.365.384 | - | - | - | 102.597.493 |
| IX. Technische kosten | -301.255 | -1.064.365 | - | - | - | -1.365.620 |
| X. Commerciële kosten | - | - | - | - | - | - |
| XI. Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | - | -447 | - | - | - | -447 |
| XII. Beheer kosten vastgoed | -882.455 | -440.122 | 735.564 | 578.816 | 1.234.119 | -1.225.922 |
| XIII. Andere vastgoedkosten | 103.710 | -298 | - | - | - | 103.412 |
| Vastgoedkosten | -1.085.000 | -1.505.232 | 735.564 | 578.816 | 1.234.119 | -38.733 |
| Operationeel vastgoedresultaat | 68.152.109 | 31.860.152 | 735.564 | 578.816 | 1.234.119 | -102.560.760 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap | - | - | - | - | -19.449.390 | -19.449.390 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten | - | - | - | - | -462.474 | 462.474 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTI | 68.152.109 | 31.860.152 | 735.564 | 578.816 | 1.234.119 | -18.986.916 |
| ACTIVA VAN DE SEGMENTEN | ||||||
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.211.895.188 | 598.706.000 | - | - | - | 1.810.601.188 |
| Projectontwikkelingen | - | 2.464.000 | - | - | - | 2.464.000 |
| Gebruiksrechten van gronden | - | 3.329.607 | - | - | - | 3.329.607 |
| Grondreserve | 3.358.329 | - | - | - | - | 3.358.329 |
| Vastgoedbeleggingen | - | - | - | - | - | 1.819.753.124 |
| Activa bestemd voor verkoop | - | 10.900.000 | - | - | - | 10.900.000 |
| Andere activa | - | - | - | - | 3.907.725.082 | 3.907.725.082 |
| Totaal activa | - | - | - | - | - | 5.738.378.206 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moederv | - | - | - | - | 3.456.540.895 | 3.456.540.895 |
| Verplichtingen | - | - | - | - | 2.281.837.311 | 2.281.837.311 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen | - | - | - | - | - | 5.738.378.206 |
| 31/12/2023 | ||||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| BE | DE | NL | UK | IE Niet toegewezen | TOTAAL | |
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||
| I. Huurinkomsten | 72.005.760 | 33.001.156 | - | - | - | 105.006.916 |
| II. Terugnemingen overgedragen en verdieconteerde huren | - | - | - | - | - | - |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -550.425 | -79.036 | - | - | - | 429.461 |
| Nettohuurreultaat | 71.455.335 | 32.853.120 | - | - | - | 104.377.455 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten | - | - | - | - | - | - |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 293.429 | 1.656.440 | - | - | - | 1.949.869 |
| VI. Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur | - | - | - | - | - | - |
| VII. Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | -297.149 | -1.656.995 | - | - | - | -1.954.144 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 4.175 | 4.235 | - | - | - | -8.410 |
| Vastgoedresultaat | 71.447.440 | 32.917.330 | - | - | - | 104.364.770 |
| IX. Technische kosten | -368.469 | -767.163 | - | - | - | -1.135.632 |
| X. Commerciële kosten | - | - | - | - | - | - |
| XI. Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -1.357 | 4.678 | - | - | - | -6.020 |
| XII. Beheer kosten vastgoed | -724.959 | -258.932 | 946.564 | 241.399 | 984.124 | 1.190.196 |
| XIII. Andere vastgoedkosten | -198.445 | -2.290 | - | - | - | -200.720 |
| Vastgoedkosten | -1.283.230 | -1.031.063 | 946.564 | 241.399 | 984.124 | -152.206 |
| Operationeel vastgoedresultaat | 70.154.210 | 31.886.267 | 946.564 | 241.399 | 984.124 | -104.312.564 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap | - | - | - | - | -19.132.522 | -19.132.522 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten | - | - | - | - | 1.811.971 | 1.811.971 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 70.154.210 | 31.886.267 | 946.564 | 241.399 | 984.124 | -17.320.551 |
| ACTIVA VAN DE SEGMENTEN | ||||||
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.224.305.306 | 614.514.024 | - | - | - | 1.838.819.330 |
| Projectontwikkelingen | 5.285.000 | 5.125.976 | - | - | - | 10.410.976 |
| Gebruiksrechten van gronden | - | 3.385.060 | - | - | - | 3.385.060 |
| Grondreserve | 3.358.329 | - | - | - | - | 3.358.329 |
| Vastgoedbeleggingen | - | - | - | - | - | 1.000.973.695 |
| Activa bestemd voor verkoop | 11.611.997 | - | - | - | - | 11.611.997 |
| Andere activa | - | - | - | - | 3.640.020.304 | 3.640.020.304 |
| Totaal activa | - | - | - | - | - | 5.007.605.996 |
| Eigen vermogen | ||||||
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | - | - | - | - | 3.469.723.110 | 3.469.723.110 |
| Verplichtingen | - | - | - | - | 2.037.882.886 | 2.037.882.886 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen | - | - | - | - | - | 5.007.605.996 |
15 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 4: Nettohuurresultaat
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Huur | 102.831.224 | 104.429.687 |
| Gegarandeerde inkomsten | 0 | 0 |
| Huurkortingen | 0 | 0 |
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 0 | 577.229 |
| HUURINKOMSTEN | 102.831.224 | 105.006.916 |
| Te betalen huur op gehuurde activa | -2.726 | 0 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -113.385 | -487.837 |
| Afschrijvingen op handelsvorderingen | -108.827 | -141.624 |
| MET VERHUUR VERBONDEN KOSTEN | -224.938 | -629.461 |
| NETTOHUURRESULTAAT | 102.606.286 | 104.377.455 |
Alle verhuringen van gebouwen zijn operationele leases.
Hoewel de leaseperiodes doorgaans lang zijn, wordt om de volgende redenen niet voldaan aan de criteria om leases als financiële leases te beschouwen:
- er is geen eigendomsoverdracht van het onderliggende goed aan het einde van de huurperiode,
- de huurder heeft niet de optie om het onderliggende goed te kopen tegen een prijs die aanzienlijk lager is dan de reële waarde,
- de huurperiode is gewoonlijk korter dan de economische levensduur van het goed.
Om die drie redenen worden de leases ingedeeld als operationele leases. Meer dan 99% van deze operationele leases heeft betrekking op vaste leasebetalingen.
De stijging van de huurinkomsten ten opzichte van de vorige periode vloeit voort uit de groei van de portefeuille tijdens het boekjaar 2024 en de jaarlijkse indexering.
Het door IAS 16.97 vereiste overzicht van toekomstige minimale leasebetalingen onder niet-opzegbare operationele leases (per vervaldag) wordt geschat op basis van de volgende hypotheses (die zeer voorzichtig zijn):
- huurcontracten op lange termijn: geen inflatie.
Het overzicht van toekomstige minimale huurbetalingen onder niet-opzegbare operationele huurcontracten is het volgende:
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Op hoogstens één jaar | 100.171 | 101.121 |
| Tussen één en twee jaar | 100.160 | 101.121 |
| Tussen twee en drie jaar | 100.160 | 101.121 |
| Tussen drie en vier jaar | 100.160 | 101.121 |
| Tussen vier en vijf jaar | 100.160 | 101.121 |
| Op meer dan vijf jaar | 1.492.855 | 1.569.738 |
| TOTAAL | 1.993.666 | 2.075.342 |
De huurinkomsten bevatten 89 k€ aan voorwaardelijke huurbetalingen (31 december 2023: 0 k€)
16 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 5: Vastgoedresultaat
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| NETTOHUURRESULTAAT | 102.606.286 | 104.377.455 |
| Verkregen vergoedingen op huurschade | - | - |
| RECUPERATIE VAN VASTGOEDKOSTEN | - | - |
| Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 392.121 | 351.740 |
| Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 1.775.419 | 1.598.129 |
| RECUPERATIE VAN HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL | 2.167.540 | 1.949.869 |
| GEDRAGEN DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN | - | - |
| KOSTEN VAN DE HUURDERS EN GEDRAGEN DOOR DE EIGENAAR OP HUURSCHADE EN WEDERINSTAATSTELLING OP HET EINDE VAN DE HUUR | - | - |
| Huurlasten gedragen door de eigenaar | -401.615 | -354.240 |
| Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -1.776.138 | -1.599.904 |
| NIET BIJ DE HUURDERS TERUGGEVORDERDE HUURLASTEN EN BELASTINGEN OP VERHUURDE GEBOUWEN | -2.177.753 | -1.954.144 |
| Onderhouds en servicekosten | -31.387 | -8.410 |
| Doorrekening van onderhouds en servicekosten | 32.807 | |
| ANDERE MET VERHUUR VERBONDEN INKOMSTEN EN UITGAVEN | 1.420 | -8.410 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 102.597.493 | 104.364.770 |
Toelichting 6: Operationeel vastgoedresultaat
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| VASTGOEDRESULTAAT | 102.597.493 | 104.364.770 |
| Herstellingen en onderhoud | -943.580 | -580.732 |
| Verzekeringspremies | -156.399 | -183.554 |
| Personeelskosten | - | 42.171 |
| Erelonen experts | -265.641 | -413.517 |
| TECHNISCHE KOSTEN | -1.365.620 | -1.135.632 |
| Makelaarscommissies | - | - |
| Publiciteit | - | - |
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | - | - |
| Andere | - | - |
| COMMERCIÉLE KOSTEN | - | - |
| Kosten | -447 | -6.035 |
| KOSTEN EN TAKSEN VAN NIET-VERHUURDE GOEDEREN | -447 | -6.035 |
| Externe beheervergoedingen | -1.021.603 | -880.355 |
| (Interne) beheerkosten van het patrimonium | 2.247.525 | 2.070.551 |
| BEHEERKOSTEN VASTGOED | 1.225.922 | 1.190.196 |
| Onroerende voorheffing en andere taksen | 103.412 | -200.735 |
| ANDERE VASTGOEDKOSTEN | 103.412 | -200.735 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 102.560.760 | 104.212.564 |
17 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 7: Algemene kosten van de Vennootschap
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 102.560.760 | 104.212.564 |
| Advocaten/notarissen | -297.758 | -761.736 |
| Auditors/accountants | -236.978 | -196.821 |
| Vastgoedexperts | -519.796 | -516.221 |
| IT | -1.770.272 | -1.277.336 |
| Verzekeringen | -168.297 | -470.422 |
| Public relations, communicatie, marketing, reclame | -233.931 | -266.797 |
| Bestuurders en uitvoerend management | -4.796.227 | -4.402.982 |
| Personeelskosten | -5.487.935 | -5.409.896 |
| Afschrijvingen op andere vaste activa | -1.707.091 | -1.492.348 |
| Taksen | -1.343.056 | -962.284 |
| Taksconsulting | -92.368 | -444.878 |
| Aanwervingskosten | -169.073 | -183.761 |
| Reis- en representatiekosten | -205.731 | -219.415 |
| Andere | -2.420.877 | -2.527.625 |
| Financiele diensten | -601.634 | -528.054 |
| Wagen | -312.079 | -387.415 |
| Kosten op gehuurde activa | -385.290 | -340.515 |
| Communicatie materiaal/abonnementen | -112.876 | -125.069 |
| Opleidingen | -148.913 | -207.328 |
| Kantoor materiaal | -92.603 | -89.853 |
| Diensten van derden | -674.403 | -771.000 |
| Andere | -93.079 | -78.391 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -19.449.390 | -19.132.522 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | 462.474 | 1.811.971 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 83.573.844 | 86.892.013 |
Vergoeding van de commissaris
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Mandaat van de Commissaris (Aedifica NV) | 142.000 | 128.892 |
| Controle-opdrachten voorzien door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen | 12.050 | 63.500 |
| Andere controle-opdrachten (comfort letter, enz.) | - | - |
| Belastingadviesopdrachten | - | - |
| Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | 30.000 | 14.000 |
| TOTAAL | 184.050 | 206.392 |
Transacties met verbonden partijen
De transacties met verbonden partijen (in de zin van IAS 24 en het Wetboek van vennootschappen en verenigingen) betreffen enkel de bezoldiging van de leden van de raad van bestuur en het uitvoerend comité bedoeld (4.796 k€ voor het boekjaar 2024 en 4.403 k€ voor het boekjaar 2023).
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Kortetermijnpersoneelsbeloningen | 4.439.284 | 4.131.776 |
| Vergoedingen na uitdiensttreding | 271.924 | 271.206 |
| Andere langetermijnpersoneelsbeloningen | - | - |
| Ontslagvergoedingen | - | - |
| Op aandelen gebaseerde betalingen | 85.019 | - |
| Totaal | 4.796.227 | 4.402.982 |
Personeelskosten
Het totaal van de personeelskosten (zonder effectieve leiders en bestuurders – zie 'Transacties met verbonden partijen' hierboven) wordt in de resultatenrekening als volgt opgedeeld:
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Technische kosten (zie toelichting 6) | - | 42.171 |
| Algemene kosten (zie toelichting 7) | -5.487.935 | -5.409.896 |
| Beheerkosten vastgoed (zie toelichting 6) | 2.247.525 | 2.070.551 |
| TOTAAL | -3.240.410 | -3.297.174 |
18 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Aantal personeelsleden op het einde van het boekjaar en voltijdse equivalenten (zonder de bestuurders):
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Aantal personeelsleden op het einde van het boekjaar: | 66 | 65 |
| Bedienden | 61 | 60 |
| Directieleden | 5 | 5 |
| VOLTIJDSE EQUIVALENTEN (ZONDER DIRECTIELEDEN) TIJDENS HET BOEKJAAR | 59,1 | 60,9 |
Toelichting 8: Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) | 19.477.167 | 36.926.720 |
| Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen (reële waarde van de vervreemde activa) | 19.907.420 | 37.479.580 |
| TOTAAL | -430.253 | -552.860 |
De voornaamste verkopen van vastgoedbeleggingen gedurende het boekjaar zijn opgelijst in toelichting 37.
De netto verkopen van de onroerende goederen in 2023 bevatten vergoedingen ontangen van exploitanten voor het verlies aan reële waarde door de verkoop van activa, ten gevolge van het beëindigen van de huurovereenkomst.
Toelichting 9: Resultaat verkoop andere niet-financiële activa
Gedurende het vorige en het huidige boekjaar heeft Aedifica geen enkel resultaat op de verkoop van andere niet-financiële activa geboekt.
19 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 10: Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| België | -14.620.482 | -26.066.515 |
| Duitsland | -11.305.972 | -38.033.564 |
| Nederland | - | -14.504 |
| Verenigd Koninkrijk | - | - |
| Finland | - | - |
| Zweden | - | - |
| Ierland | - | - |
| Spanje | -9.670 | -250.004 |
| TOTAAL | -25.936.124 | -64.364.587 |
| Bestaande uit: | ||
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | -25.338.137 | -62.874.456 |
| Projectontwikkelingen | -536.701 | -1.251.363 |
| Gebruiksrechten van gronden | -61.286 | -30.761 |
| Grondreserve | - | -208.007 |
De belangrijkste veranderingen in 2024 worden geboekt in Duitsland. Ze worden als volgt verklaard:
- Duitsland: In 2024 bleef de zorgvastgoedmarkt de gevolgen voelen van de uitdagingen van 2023, waaronder inflatie, veranderingen in de financieringsomgeving en een hogere kostendruk. Dat leidde tot verdere verschuivingen in de exploitantenmarkt, waarbij locaties van sommige exploitanten die in 2023 insolvabel waren geworden, werden overgenomen. De 'prime' rendementen voor zowel woonzorgcentra als assistentiewoningen bleven het hele jaar door echter stabiel, wat erop wijst dat het prijsaanpassingsproces naar verwachting zal stabiliseren.
Toelichting 11: Ander resultaat op de portefeuille
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Afschrijving van goodwill | - | - |
| Ander portefeuilleresultaat (fusie verschil) | - | -1.201.082,00 |
| Ander portefeuilleresultaat (verandering rechtsvorm van dochterondernemingen) | - | - |
| Waardeverminderingen op deelnemingen | - | -7.354.403,00 |
| TOTAAL | - | -8.555.485,00 |
Tijdens het 2023 boekjaar zijn de Belgische dochtervennootschappen (J.R.C.I. NV en Mélot BV) geïntegreerd in Aedifica NV.
Toelichting 12: Financiële opbrengsten
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Geinde interesten en dividenden | ||
| Geinde interesten | 143.138.616 | 93.517.138 |
| Dividenden | 25.113.978 | 50.745.449 |
| Subtotaal | 168.252.594 | 144.262.587 |
| Andere | -9.461 | 744.170 |
| TOTAAL | 168.243.133 | 145.006.756 |
20 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 13: Netto-interestkosten
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Nominale interestlasten op leningen | -73.799.701 | -65.654.794 |
| Bilaterale leningen - vlottende of vaste rente | -50.547.277 | -46.260.148 |
| Thesauriebewijzen met korte looptijd - vlottende rente | -11.130.012 | -7.303.070 |
| Investeringskredieten - vlottende of vaste rente | -1.396.744 | -1.557.598 |
| Thesauriebewijzen met lange looptijd - vaste rente | -1.396.272 | -1.393.941 |
| Obligaties - vaste rente | -3.753.200 | -3.746.800 |
| Private plaatsing - vaste rente | -5.576.197 | -5.393.236 |
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | -1.278.242 | -2.125.799 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | -22.145.002 | -16.499.637 |
| Subtotaal | -23.423.244 | -18.625.436 |
| Inkomsten uit toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | 4.750.943 | 7.527.612 |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | 53.720.464 | 37.258.743 |
| Subtotaal | 58.471.407 | 44.786.355 |
| Geactiveerde en doorrekening van interestlasten | 341.667 | 183.307 |
| Interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16 | -169.638 | -185.568 |
| Andere interestkosten | -7.558 | -5.667 |
| TOTAAL | -38.587.067 | -39.501.803 |
De sterke stijging van de interestlasten op financiering werden, in 2024, gedeeltelijk gecompenseerd door de stijging van de inkomsten uit financiële afdekkingsinstrumenten en gekapitaliseerde en doorrekening van interestlasten.
De kosten en inkomsten van financiële afdekkingsinstrumenten zijn de door Aedifica betaalde of gekregen intereststromen met betrekking tot de derivaten die voorgesteld worden in toelichting 23 en geanalyseerd worden in toelichting 32. De variaties in reële waarde van deze derivaten worden geboekt in de resultatenrekening en worden voorgesteld in toelichting 15.
Toelichting 14: Andere financiële kosten
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Bankkosten en andere commissies | -4.852.804 | -4.850.350 |
| Andere | -1.825.139 | -39.047 |
| TOTAAL | -6.677.943 | -4.889.397 |
De post "Bankkosten en andere commissies" bevat 3.514 k € aan commissies voor ongebruikte kredietlijnen (2023: 3.514 k €).
De post "Andere" bevat -1.781 k € aan gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoersverschillen (2023: -1 k €).
Toelichting 15: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | - | - |
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | - | -49.097.881 |
| Subtotaal | -15.737.443 | -49.097.881 |
| Andere | - | - |
| TOTAAL | -15.737.443 | -49.097.881 |
21 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 16: Deelneming in geassocieerde venootschappen en joint ventures
Aedifica heeft op 1 juli 2018 de appartementsgebouwen-bedrijfstak ingebracht in een aparte vennootschap (Immobe NV) die aanvankelijk voor 100% gecontroleerd werd door Aedifica NV.
Aedifica NV heeft achteraf haar deelneming in Immobe NV gradueel verkocht (in twee fases) aan Primonial European Residential Fund:
- fase 1: verkoop van 50% (min één aandeel) in de loop van het tweede trimester van het boekjaar 2018/2019 (zie het persbericht van 31 oktober 2018 voor meer details);
- fase 2: verkoop van een bijkomende schijf van 25% (plus twee aandelen) in de loop van het derde trimester van het boekjaar 2018/2019 (zie het persbericht van 27 maart 2019 voor meer details).
Door de verkoop van fase 2 is Immobe NV geen perimetervennootschap meer en wordt ze geconsolideerd via de vermogensmutatiemethode.
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Boekwaarde bij het begin van het boekjaar | 35.491.452 | 40.389.842 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | -928.533 | -1.406.658 |
| Uitkering van de uitgiftepremies | -3.470.580 | -3.491.732 |
| Boekwaarde op het einde van het boekjaar | 31.092.340 | 35.491.452 |
Toelichting 17: Belastingen
| 31/12/2024 | ||||
|---|---|---|---|---|
| BE | DE | NL | TOTAAL | |
| Vennootschapsbelasting | -517.218 | -2.479.037 | -852.022 | -3.848.277 |
| Exit taks | 134.730 | - | - | 134.730 |
| Uitgestelde belastingen | - | -3.129.233 | - | -3.129.233 |
| TOTAAL BELASTINGEN | -382.487 | -5.608.271 | -852.022 | -6.842.780 |
| 31/12/2023 | ||||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| BE | DE | NL | TOTAAL | |
| Vennootschapsbelasting | -444.751 | -2.481.534 | -632.584 | -3.558.969 |
| Exit taks | 87.671 | - | - | 87.671 |
| Uitgestelde belastingen | - | 2.561.748 | - | 2.561.748 |
| TOTAAL BELASTINGEN | -357.080 | 80.214 | -632.584 | -909.450 |
De belastingen bestaan uit verschuldigde en verrekenbare belastingen, uitgestelde belastingen en exit taks.
De verschuldigde en verrekenbare belastingen omvatten voornamelijk de belasting op winst die in het buitenland werd behaald en de belasting op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen, en in mindere mate, de Belgische belasting op de verworpen uitgaven van Aedifica (de GVV's genieten een specifiek fiscaal statuut, waardoor ze enkel belast worden op de verworpen uitgaven, zoals voornamelijk gewestbelastingen, wagenkosten, representatiekosten, sociale kosten, giften, enz.)
De uitgestelde belastingen vloeien hoofdzakelijk voort uit de boeking tegen hun reële waarde van gebouwen in het buitenland in overeenstemming met de IAS 40-norm. Deze uitgestelde belastingen (die geen kasstroom zijn, m.a.w. non-cash) zijn niet opgenomen in de EPRA Earnings* (zie toelichting 24).
22 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 18: Resultaat per aandeel
Het resultaat per aandeel ('EPS' zoals vastgesteld door IAS 33) wordt als volgt berekend:
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat (in €) | 156.676.834 | 62.620.648 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop voor de periode | 47.550.119 | 43.706.129 |
| Gewone EPS (in €) | 3,29 | 1,43 |
| Verwaterde EPS (in €) | 3,29 | 1,43 |
De EPRA Earnings* is een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt gebruik van dit begrip om aan de EPRA-aanbevelingen te voldoen en om de operationele en financiële prestaties te volgen.
Het wordt als volgt berekend:
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 156.676.834 | 62.620.648 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (zie toelichting 10) | 25.936.124 | 64.364.587 |
| Resultaat op de verloop van vastgoedbeleggingen (zie toelichting 8) | 430.252 | 552.860 |
| Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties (zie toelichtingen 17 en 24) | 2.994.503 | -2.649.419 |
| Taks op resultaat op verloop van vastgoedbeleggingen (zie toelichtingen 8 en 17) | - | - |
| Variaties in reële waarde van financiële activa en passiva (zie toelichting 15) | 15.737.443 | 49.097.881 |
| Fusie verschil (zie toelichting 11) | - | 1.201.082 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures m.b.t. EPRA correcties | 991.469 | 1.689.665 |
| Non EPRA deel van liquidatie | -2.581.668 | - |
| Verandering rechtsvorm van dochterondernemingen (zie toelichting 11) | - | - |
| Waardeverminderingen op deelnemingen (zie toelichting 11) | - | 7.354.403 |
| Afrondingsverschil | - | - |
| EPRA Earnings | 200.184.957 | 184.231.707 |
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop voor de periode | 47.550.119 | 43.706.129 |
| EPRA Earnings par action (en €) | 4,21 | 4,22 |
Toelichting 19: Goodwill
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Brutobedrag bij het begin van het boekjaar | - | - |
| Gecumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen bij het begin van het boekjaar | - | - |
| Boekwaarde bij het begin van het boekjaar | - | - |
| Wijzigingen tijdens het boekjaar | - | - |
| BOEKWAARDE OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | - | - |
| bestaande uit: brutowaarde | - | - |
| gecumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen | - | - |
Overeenkomstig de vereisten van IAS 36 'Bijzondere waardevermindering van activa' heeft de Groep voornamelijk de boekwaarde van de goodwill geanalyseerd.
Toelichting 20: Immateriële vaste activa
De immateriële vaste activa hebben alle een beperkte levensduur en betreft voornamelijk computersoftware. De afschrijvingen worden in het resultaat op de lijn 'algemene lasten' opgenomen (zie toelichting 7).
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Brutobedrag bij het begin van het boekjaar | 3.889.692 | 3.379.602 |
| Afschrijvingen bij het begin van het boekjaar | -2.358.295 | -1.742.939 |
| Boekwaarde bij het begin van het boekjaar | 1.531.397 | 1.636.663 |
| Toevoegingen: apart verworven elementen | 181.921 | 510.089 |
| Vervreemdingen | -30.575 | 0 |
| Afschrijvingen in de resultatenrekening | -684.111 | -615.356 |
| Afschrijvingen gerelateerd op verwervingen en vervreemdingen | 30.575 | 0 |
| BOEKWAARDE OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 1.029.207 | 1.531.397 |
| bestaande uit: Brutowaarde | 4.041.038 | 3.889.692 |
| Afschrijvingen | -3.011.831 | -2.358.295 |
23 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 21: Vastgoedbeleggingen
1. Overzicht van de vastgoedbeleggingen
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.810.601.188 | 1.842.177.659 |
| + Activa bestemd voor verkoop | 10.900.000 | 11.611.997 |
| + Gebruiksrechten van gronden | 3.329.607 | 3.385.060 |
| + Grondreserve | 3.358.329 | - |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop*, of portefeuille van vastgoedbeleggingen | 1.828.189.124 | 1.857.174.716 |
| + Projectontwikkelingen | 2.464.000 | 10.410.976 |
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop, of vastgoedportefeuille | 1.830.653.124 | 1.867.585.692 |
Alle vastgoedbeleggingen zijn gelegen zich in België en Duitsland.
De activa bestemd voor verkoop (opgenomen op lijn II.A van de actiefzijde van de balans) bedragen 10,9 miljoen € op 31 december 2024. Het betreft hoofdzakelijk één zorglocatie in Duitsland die als niet-strategische activa worden beschouwd.
De projectontwikkelingen worden beschreven in het hoofdstuk 'Portefeuille' van dit jaarlijks financieel verslag.
In 2023 voegde Aedifica een nieuwe 'grondreserve' categorie toe die alle terreinen zonder gecommitteerde ontwikkelingsprojecten omvat.
De evolutie van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en projectontwikkelingen wordt in onderstaande tabel gedetailleerd weergegeven:
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | Projectontwikkelingen | TOTAAL | |
|---|---|---|---|
| BOEKWAARDE OP 01/01/2023 | 1.854.684.770 | 6.975.710 | 1.861.660.480 |
| Verwervingen | 61.852.891 | 1.654.000 | 63.506.891 |
| Verkoop | -37.479.580 | - | -37.479.580 |
| Geactiveerde interestlasten | - | 183.307 | 183.307 |
| Geactiveerde ontwikkelingskosten | - | - | - |
| Andere geactiveerde kosten | 2.856.666 | 7.351.329 | 10.207.995 |
| Spreding van de huurkortingen en huurvoordelen | -1.182.133 | - | -1.182.133 |
| In exploitatie opgenomen | 2.944.000 | -2.944.000 | -0 |
| Variatie van de reële waarde (zie toelichting 10) | -62.874.456 | -1.251.363 | -64.125.820 |
| Andere elementen in resultaat genomen | - | - | - |
| Nettowisselkoersverschil op buitenlandse transacties | - | - | - |
| Toevoeging aan grondreserve | -2.008.329 | -1.558.007 | -3.566.336 |
| Activa bestemd voor verkoop | 20.025.501 | - | 20.025.501 |
| BOEKWAARDE OP 31/12/2023 | 1.838.819.330 | 10.410.976 | 1.849.230.306 |
| BOEKWAARDE OP 01/01/2024 | 1.838.819.330 | 10.410.976 | 1.849.230.306 |
| Verwervingen | -74.953 | - | 74.953 |
| Verkoop | -19.907.420 | - | -19.907.420 |
| Geactiveerde interestlasten | - | 341.667 | 341.667 |
| Geactiveerde ontwikkelingskosten | - | 34.221 | 34.221 |
| Andere geactiveerde kosten | 2.160.853 | 6.673.837 | 8.834.690 |
| Spreding van de huurkortingen en huurvoordelen | -380.389 | - | -380.389 |
| In exploitatie opgenomen | 14.460.000 | -14.460.000 | -0 |
| Variatie van de reële waarde (zie toelichting 10) | -25.338.137 | -536.701 | -25.874.838 |
| Andere elementen in resultaat genomen | - | - | - |
| Nettowisselkoersverschil op buitenlandse transacties | - | - | - |
| Toevoeging aan grondreserve | - | - | - |
| Activa bestemd voor verkoop | 711.997 | - | 711.997 |
| BOEKWAARDE OP 31/12/2024 | 1.810.601.188 | 2.464.000 | 1.813.065.188 |
De portefeuille van vastgoedbeleggingen in exploitatie wordt door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen gewaardeerd tegen de reële waarde op 31 december 2024. De gemiddelde kapitalisatievoet die toegepast wordt op de contractuele huurgelden bedraagt 5,67% (volgens de evaluatiemethodes – 1ste bullet – in sectie 1.11 van de permanente documenten van dit jaarlijks financieel verslag). Een stijging van 0,10% van deze kapitalisatievoet zou resulteren in een negatieve variatie van ca. 31,6 miljoen € van de reële waarde op die portefeuille.
2. Acquisities van het boekjaar
De acquisities die tijdens een boekjaar worden verricht, zoals beschreven in het hoofdstuk 'Financial Review' van dit jaarlijks financieel verslag, kunnen op vier manieren worden gerealiseerd:
- Directe aankoop van vastgoed, betaald in contanten, voorgesteld onder de post 'Aanschaffingen van vastgoedbeleggingen in exploitatie en projectontwikkelingen' van het kasstroomoverzicht;
- Aankoop van vastgoed, betaald in aandelen, deze transacties zijn niet opgenomen in het kasstroomoverzicht omdat ze geen kasstroom genereren;
- Aankoop van een vennootschap die eigenaar is van vastgoed, betaald in contanten, opgenomen in de post 'Aanschaffingen van vastgoedvennootschappen' van het kasstroomoverzicht voor het bedrag van de gekochte aandelen;
- Aankoop van een vennootschap die eigenaar is van vastgoed, betaald in aandelen, deze transacties zijn niet opgenomen in het kasstroomoverzicht aangezien zij geen kasstroom genereren.
24 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | Vastgoed tegen contanten | 74.953 | 1.696.891 |
| Vastgoed tegen aandelen | - | - | |
| Properties from merger | - | 60.156.000 | |
| Vennootschappen tegen contanten | 26.462.816 | 41.438.673 | |
| Vennootschappen tegen aandelen | - | - | |
| Projectontwikkelingen | Vastgoed tegen contanten | - | - |
| Vastgoed tegen aandelen | - | - | |
| Properties from merger | - | 1.654.000 | |
| Vennootschappen tegen contanten | - | - | |
| Vennootschappen tegen aandelen | - | - | |
| TOTAAL | 26.537.769 | 104.945.564 |
Het bedrag van 75 k€ dat in het kasstroomoverzicht is opgenomen onder de rubriek ‘Aanschaffingen van vastgoedbeleggingen in exploitatie en projectontwikkelingen’ omvat de som van de in contanten betaalde eigendommen.
Het bedrag van 26.463 k€ dat in het kasstroomoverzicht is opgenomen onder de rubriek ‘Aanschaffingen van vastgoedvennootschappen’ omvat de som van de in contanten betaalde vennootschappen.
3. Evaluatiemethode en niet-waarneembare gegevens
Alle vastgoedbeleggingen worden beschouwd als ‘niveau 3’ op de schaal van de reële waarde die wordt gedefinieerd door IFRS 13. Deze schaal telt drie niveaus: Niveau 1: prijzen genoteerd op de activamarkten; Niveau 2: andere observeerbare gegevens dan de genoteerde prijzen opgenomen in niveau 1; Niveau 3: niet-waarneembare gegevens. In 2024 waren er geen overdrachten tussen niveaus 1, 2 en 3.
De evaluatiemethodes (benadering door kapitalisatie en benadering door actualisatie van de financiële stromen) zijn vermeld in sectie 1.11 van de permanente documenten van het geconsolideerde financieel verslag.
De voornaamste kwantitatieve informatie over de waardering van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen die zijn gebaseerd op niet-waarneembare gegevens (niveau 3) en die hieronder zijn weergegeven, zijn uittreksels uit de rapporten van de waarderingsdeskundigen:
| Types activa | Reële waarde op 31/12/2024 | Evaluatiemethode | Niet-waarneembare gegevens¹ | Min | Max | Gewogen gemiddeld |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZORGVASTGOED | 1.821.501.188 | |||||
| België | 1.211.895.188 DCF & Kapitalisatie | GHW / m² | 88 | 212 | 148 | |
| Inflatie | 2,0% | 2,2% | 2,1% | |||
| Actualisatiegraad | 5,3% | 8,0% | 6,2% | |||
| Kapitalisatiegraad | 4,4% | 8,7% | 5,5% | |||
| Resterende duur (jaar) | 9 | 27 | 19 | |||
| Duitsland | 609.606.000 DCF | GHW / m² | 42 | 183 | 120 | |
| Inflatie | 1,9% | 2,0% | 2,0% | |||
| Actualisatiegraad | 4,8% | 7,1% | 5,3% | |||
| Resterende duur (jaar) | 5 | 25 | 20 | |||
| PROJECTONTWIKKELINGEN | 2.464.000 DCF | GHW / m² | 12 | 23 | 19 | |
| Inflatie | 1,9% | 1,9% | 1,9% | |||
| Actualisatiegraad | 5,1% | 5,5% | 5,3% | |||
| Resterende duur (jaar) | 21 | 20 | 25 | |||
| Totaal | 1.823.965.188 | |||||
| Types activa | Reële waarde op 31/12/2023 | Evaluatiemethode | Niet-waarneembare gegevens¹ | Min | Max | Gewogen gemiddelde |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| ZORGVASTGOED | 1.850.431.328 | |||||
| België | 1.235.917.303 | DCF & Kapitalisatie | GHW / m² | 88 | 292 | 137 |
| Inflatie | 2,3% | 2,4% | 2,3% | |||
| Actualisatiegraad | 5,5% | 8,0% | 6,3% | |||
| Kapitalisatiegraad | 4,5% | 8,4% | 5,4% | |||
| Resterende duur (jaar) | 10 | 28 | 20 | |||
| Duitsland | 614.514.024 | DCF | GHW / m² | 39 | 187 | 118 |
| Inflatie | 2,1% | 2,1% | 2,1% | |||
| Actualisatiegraad | 4,3% | 6,9% | 5,3% | |||
| Resterende duur (jaar) | 6 | 26 | 21 | |||
| PROJECTONTWIKKELINGEN | 10.410.976 | DCF & Kapitalisatie | GHW / m² | 6 | 22 | 14 |
| Inflatie | 2,1% | 2,1% | 2,1% | |||
| Actualisatiegraad | 4,4% | 4,9% | 4,6% | |||
| Kapitalisatiegraad | 3,6% | 5,4% | 4,5% | |||
| Resterende duur (jaar) | 6 | 22 | 14 | |||
| Totaal | 1.860.842.303 |
25 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
De resterende economische levensduur van het actief wordt niet formeel bepaald, maar impliciet opgenomen via de actualisatiegraad en het exit-rendement in het geval van de DCF-methode of impliciet opgenomen via het kapitalisatiepercentage dat wordt gebruikt voor de activeringsmethode, met inbegrip van een factor voor de veroudering van het gebouw. In alle gevallen is deze resterende economische levensduur ten minste gelijk aan de resterende looptijd van de lopende huurovereenkomst. Hetzelfde beginsel geldt voor de operationele marge van de exploitanten, waarmee impliciet rekening wordt gehouden in de actualisatiegraad en het kapitalisatiepercentage.
Voor andere niet-waarneembare gegevens die niet in bovenstaande tabel zijn opgenomen, zie sectie 1 van het hoofdstuk ‘Portefeuille’ en ‘Overzicht van de vastgoedbeleggingen’ in het hoofdstuk ‘Bijkomende informatie’.
De waardering van de gebouwen is gebaseerd op een bezettingsgraad van 100% voor de hele zorgvastgoedportefeuille. De verschillende parameters die in de kapitalisatiemethode worden toegepast, kunnen variëren afhankelijk van de locatie van de activa, de kwaliteit van het gebouw, de kwaliteit van de uitbater, de looptijd van de huurovereenkomst, de grootte van het gebouw, vierkante meters per eenheid, enz. Dat verklaart de significante verschillen tussen de minimum- en maximumbedragen voor die niet-waarneembare gegevens. De kapitalisatiegraad wordt door de waarderingsdeskundige bepaald op basis van economische gegevens en benchmarking, en houdt rekening met een risicopremie. De klimaatsverandering is één van de variabelen die de risicopremie beïnvloeden.
De reële waarde wordt ondersteund door marktgegevens en is gebaseerd op een waardering uitgevoerd door onafhankelijke waarderingsdeskundigen met een relevante en erkende beroepskwalificatie en die beschikken over recente ervaring met betrekking tot de ligging en de aard van de vastgoedbeleggingen in het bezit van Aedifica.
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden de gebouwen elk kwartaal aan reële waarde gewaardeerd door vier waarderingsdeskundigen die benoemd zijn door de Vennootschap. Die verslagen zijn gebaseerd op:
- door de Vennootschap aangebrachte informatie zoals de contractuele huurgelden, de huurcontracten, de investeringsbudgetten, enz. Die gegevens worden ontleend aan het informatiesysteem van de Vennootschap en zijn daardoor onderworpen aan haar omgeving voor interne controle;
- veronderstellingen en evaluatiemodellen die ontwikkeld zijn door de waarderingsdeskundigen op basis van hun professionele oordeel en marktkennis.
De verslagen van de waarderingsdeskundigen worden nagekeken door de Senior Valuation & Asset Manager, de Group Controller en de effectieve leiders van de Vennootschap. Dat omvat een nazicht van de variaties in de reële waarde sinds de vorige balans. Wanneer de effectieve leiders van mening zijn dat de verslagen van de waarderingsdeskundigen coherent zijn, worden ze voorgelegd aan het audit- en risicocomité. Na gunstig advies van het audit- en risicocomité worden die verslagen voorgelegd aan de raad van bestuur.
De gevoeligheid van de reële waarde voor een variatie van de voornaamste hierboven vermelde niet-waarneembare gegevens wordt over het algemeen als volgt voorgesteld (indien alle parameters gelijk blijven):
| Niet-waarneembare gegevens | Effect op de reële waarde | |
|---|---|---|
| ingeval de waarde van het niet-waarneembare gegeven daalt | ingeval de waarde van het niet-waarneembare gegeven stijgt | |
| GHW / m² | negatief | positief |
| Kapitalisatiegraad | positief | negatief |
| Inflatie | negatief | positief |
| Actualisatiegraad | positief | negatief |
| Resterende duur (jaar) | negatief | positief |
Die niet-waarneembare gegevens kunnen overigens onderling verbonden zijn omdat ze deels bepaald worden door de marktomstandigheden.
26 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 22: Andere materiële vaste activa
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Brutobedrag bij het begin van het boekjaar | 5.967.909 | 5.112.919 |
| Afschrijvingen bij het begin van het boekjaar | -4.454.590 | -3.596.551 |
| Boekwaarde bij het begin van het boekjaar | 1.513.319 | 1.516.368 |
| Toevoegingen | 2.118.641 | 927.347 |
| Vervreemdingen | -3.136 | -72.357 |
| Afschrijvingen in de resultatenrekening | -1.032.748 | -930.396 |
| Afschrijvingen gerelateerd op verwervingen en vervreemdingen | 1.372 | 72.357 |
| BOEKWAARDE OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 2.597.448 | 1.513.319 |
| bestaande uit: Brutowaarde (excl. IFRS 16) | 2.867.113 | 2.750.752 |
| Gebruiksrechten op activa (conform IFRS 16) | 5.216.301 | 3.217.157 |
| Afschrijvingen (excl. IFRS 16) | -2.530.262 | -2.298.320 |
| Afschrijvingen gerelateerd op gebruiksrechten op activa (conform IFRS 16) | -2.955.704 | -2.156.270 |
De afschrijvingen worden in het resultaat op de lijn 'algemene lasten' opgenomen (zie toelichting 7).
Toelichting 23: Financiële vaste activa en andere financiële verplichtingen
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Vorderingen | ||
| Borgstellingen | 372 | 70.784 |
| Andere langlopende vorderingen uit de geassocieerde vennootschappen | 0 | 0 |
| Andere langlopende vorderingen | 2.140.024.799 | 2.401.433.212 |
| Activa aan reële waarde via resultaat | ||
| Indekkingsinstrumenten (zie toelichting 32) | 55.908.302 | 73.342.454 |
| Andere | ||
| Deelnemingen in verbonden ondernemingen (zie toelichting 39) | 1.198.863.844 | 709.436.938 |
| TOTAAL VAN DE FINANCIËLE VASTE ACTIVA | 3.394.797.317 | 3.184.283.388 |
| Verplichtingen aan reële waarde via resultaat | ||
| Indekkingsinstrumenten (zie toelichting 32) | -9.021.059 | -7.840.621 |
| Andere | 0 | 0 |
| Overige langlopende financiële verplichtingen | ||
| Indekkingsinstrumenten (zie toelichting 32) | -1.900.620 | -1.919.809 |
| Langlopende financiële verplichtingen conform IFRS 16 | -7.202.929 | -6.548.829 |
| TOTAAL VAN DE OVERIGE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | -18.124.608 | -16.309.259 |
| Overige kortlopende financiële verplichtingen | ||
| Kortlopende financiële verplichtingen conform IFRS 16 | -1.111.889 | -762.342 |
| TOTAAL VAN DE OVERIGE KORTLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN | -1.111.889 | -762.342 |
De activa en verplichtingen aan reële waarde via resultaat bestaan voornamelijk uit indekkingsinstrumenten. Ze vertegenwoordigen economische indekkingen tegen risico's met betrekking tot interestvoeten. De intereststromen en de variaties van de reële waarde van alle indekkingen worden vermeld in toelichtingen 13 en 15.
Toelichting 24: Uitgestelde belastingen
De op de balans geboekte uitgestelde belastingen zijn te wijten aan de acquisities van vastgoedbeleggingen buiten België. Ze vloeien hoofdzakelijk voort uit het tijdelijke verschil tussen de reële waarde en de fiscale boekwaarde van de gebouwen in kwestie.
De bewegingen van uitgestelde belastingen zien eruit als volgt (zie ook toelichting 17):
| Activa | Passiva | |
|---|---|---|
| BOEKWAARDE OP 1/01/2023 | 2.028.583 | -17.370.309 |
| Herkomsten | 455.216 | 2.106.532 |
| Afwikkelingen | - | - |
| Interne herstructureringen (fusies, verandering in rechtsvorm) | - | - |
| BOEKWAARDE OP 31/12/2023 | 2.483.799 | -15.263.777 |
| Activa | Passiva | |
| BOEKWAARDE OP 01/01/2024 | 2.483.799 | -15.263.777 |
| Herkomsten | -642.628 | -1.141.189 |
| Afwikkelingen | -1.345.415 | - |
| Interne herstructureringen (fusies, verandering in rechtsvorm) | - | - |
| BOEKWAARDE OP 31/12/2024 | 495.755 | -16.404.966 |
27 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 25: Handelsvorderingen
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Netto handelsvorderingen | 9.747.760 | 10.258.734 |
De inning van de handelsvorderingen is gepland binnen de twaalf maanden. Hun boekwaarde benadert hun reële waarde en ze brengen geen interest op.
Het kredietrisico voor de handelsvorderingen is beperkt als gevolg van het gediversifieerde cliënteel en van de door de huurders verleende bankgaranties (36,3 miljoen €).
De handelsvorderingen kunnen als volgt geanalyseerd worden:
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Vervallen op minder dan 90 dagen | 1.458.539 | 1.276.784 |
| Vervallen op meer dan 90 dagen | 1.418.635 | 1.660.187 |
| Subtotaal | 2.877.174 | 2.936.971 |
| Niet-vervallen | 8.110.500 | 8.448.292 |
| Waardeverminderingen | -1.239.913 | -1.126.529 |
| BOEKWAARDE | 9.747.760 | 10.258.734 |
De variatie op waardeverminderingen worden opgenomen in 'Afschrijvingen op handelsvorderingen' (Zie toelichting 4).
Toelichting 26: Belastingvorderingen en andere vlottende activa
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Belastingen | 119.763 | 144.612 |
| Vordering op dochtermaatschappijen | 475.751.291 | 418.916.839 |
| Andere | 241.539 | 127.868 |
| TOTAAL | 476.112.593 | 419.189.319 |
De belastingvorderingen hebben betrekking op belastingkredieten.
Toelichting 27: Kas en kasequivalenten
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Korte termijnbeleggingen | - | - |
| Liquide middelen | 6.539.383 | 2.735.059 |
| TOTAAL | 6.539.383 | 2.735.059 |
Toelichting 28: Overlopende rekeningen
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Niet-vervallen vastgoedopbrengsten | 15.662 | 2.027 |
| Vooraf betaalde vastgoedkosten | 698.551 | 860.051 |
| Overlopende interesten en uitgestelde financiële lasten | 14.664.147 | 16.721.373 |
| Uitgestelde lasten voor de toekomstige projectontwikkelingen | - | - |
| Andere | 1.027.259 | 441.838 |
| TOTAAL | 16.405.619 | 18.025.289 |
28 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 29: Eigen vermogen
Aedifica heeft tijdens het boekjaar 2024 geen kapitaalverhogingen uitgevoerd.
Het kapitaal is niet geëvolueerd sinds het begin van het boekjaar:
| Aantal aandelen | Bedrag | |
|---|---|---|
| Situatie bij het begin van het vorige boekjaar | 39.855.243 | 1.051.691.536 |
| Kapitaalverhoging van 31 mei 2023 | 379.474 | 10.013.478 |
| Kapitaalverhoging van 4 juli 2023 | 7.315.402 | 193.037.246 |
| Situatie op het einde van het vorige boekjaar | 47.550.119 | 1.254.742.260 |
| Situatie op het einde van het boekjaar | 47.550.119 | 1.254.742.260 |
Het hierboven vermelde kapitaal wordt voorgesteld vóór aftrek van de kapitaalverhogingskosten (het in de balans vermelde kapitaal wordt, in overeenstemming met IFRS-normen, voorgesteld na aftrek van die kosten).
De onderstaande tabel vermeldt de aandeelhouders van Aedifica die meer dan 5% van de stemrechten bezitten (op basis van het aantal aandelen in handen van de betrokken aandeelhouders op 7 oktober 2024 – zie ook sectie 3.4 'Aandeelhoudersstructuur' van het hoofdstuk 'Financial review'). Op de afsluitingsdatum van dit verslag heeft Aedifica geen enkele transparantiekennisgeving ontvangen die de situatie op 7 oktober 2024 zou wijzigen. De kennisgevingen in het kader van de transparantiewetgeving en de controleketen zijn beschikbaar op de website. Volgens de definitie van Euronext bedraagt de free float 100%.
| AANDEELHOUDERS | Deel van het kapitaal (in %) |
|---|---|
| Black Rock, Inc. | 7,35 |
| Andere < 5% | 92,65 |
| Totaal | 100,00 |
De kapitaalverhogingen worden beschreven in de 'permanente documenten' in dit jaarlijks verslag. Alle geplaatste aandelen zijn volledig volgestort en zonder nominale waarde. De aandelen zijn nominatief of gedematerialiseerd en elk aandeel verleent één stemrecht. Alle 47.550.119 aandelen die waren uitgegeven op 31 december 2024 zijn genoteerd op de gereglementeerde markten van Euronext Brussels (referentiemarkt) en Euronext Amsterdam.
Op 31 december 2024 bezit Aedifica NV 8.067 eigen aandelen.
Het is de raad van bestuur toegestaan om het kapitaal in één of meerdere keren te verhogen, op de data en volgens de modaliteiten te bepalen door de raad van bestuur, ten belope van een maximumbedrag van:
- 1) 50% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van 14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap;
- 2) 20% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van 14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering van een keuzedividend;
- 3) 10% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van 14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor a. kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in natura, b. kapitaalverhogingen door inbreng in geld zonder de mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap, of c. enige andere vorm van kapitaalverhoging;
met dien verstande dat het kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nooit verhoogd zal kunnen worden met een bedrag hoger dan het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering die de machtiging goedkeurt. Deze toestemming wordt verleend voor een hernieuwbare periode van twee jaar te rekenen vanaf bekendmaking van het besluit van de buitengewone algemene vergadering van 14 mei 2024 in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. Bij elke kapitaalverhoging zal de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe effecten vaststellen.
De kapitaalverhogingen die aldus door de raad van bestuur worden beslist kunnen onderschreven worden in geld, of in natura, of bij wijze van gemengde inbreng, of door omzetting van reserves, met inbegrip van overgedragen winsten en uitgiftepremies evenals alle eigen vermogensbestanddelen onder de enkelvoudige IFRS-jaarrekening van de Vennootschap (opgesteld uit hoofde van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen) die voor conversie in kapitaal vatbaar zijn, en al dan niet met creatie van nieuwe effecten. Deze kapitaalverhogingen kunnen eveneens verwezenlijkt worden door de uitgifte van
29 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
converteerbare obligaties, inschrijvingsrechten of obligaties terugbetaalbaar in aandelen of andere effecten, die aanleiding kunnen geven tot de creatie van dezelfde effecten.
Op 31 december 2024 bedraagt het saldo van het toegestaan kapitaal:
- 1) 627.371.130,01 € voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap;
- 2) 250.948.452,00 € voor kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering van een keuzedividend;
- 3) 125.474.226,00 € voor a. kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in natura, b. kapitaal-verhogingen door inbreng in geld zonder de mogelijkheid tot de uitoefening van het voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap, of c. enige andere vorm van kapitaalverhoging;
met dien verstande dat het kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nooit verhoogd zal kunnen worden boven het wettelijke maximumbedrag van 1.254.742.260,03 €, op de data en volgens de modaliteiten te bepalen door de raad van bestuur.
De raad van bestuur stelt de uitkering van een brutodividend van 3,90 € per aandeel voor, hetzij een totaal dividend van 185.445 k€.
Rekening houdend met het koninklijk besluit van 13 juli 2014 bedragen op 31 december 2024 de beschikbare (statutaire) reserves die berekend zijn in overeenstemming met artikel 7:212 van het WVV 1.251.558 k€ na de hierboven voorgestelde dividenduitkering (31 december 2023: 1.247.298 k€). De details van de berekeningen zijn opgenomen in de toelichting van de verkorte statutaire jaarrekening als bijlage.
Aedifica beschouwt als kapitaal in de zin van IAS 1 p134 de som van het eigen vermogen. Het niveau van dit kapitaal wordt op basis van de geconsolideerde schuldratio opgevolgd (berekend in overeenstemming met het koninklijk besluit van 13 juli 2014 – zie toelichting 40). Die ratio mag niet meer dan 60% bedragen volgens de met de banken afgesloten overeenkomsten (zie toelichtingen 31 & 35). Dit kapitaal wordt opgevolgd met het oog op de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten en de financiering van de groei.
Toelichting 30: Voorzieningen
Aedifica sluit een groepsverzekering af voor al haar medewerkers en leden van het uitvoerend comité (effectieve leiders). De bijdragen beogen de volgende prestaties:
- betaling van een kapitaal 'Leven' aan de aangeslotene in geval van leven op de datum van pensionering;
- betaling van een kapitaal 'Overlijden' aan de begunstigden van de aangeslotene in geval van overlijden vóór de datum van pensionering;
- uitkering van een invaliditeitsrente in geval van ongeval of langdurige ziekte die geen beroepsziekte is;
- premievrijstelling in dezelfde gevallen.
Voor de Belgische medewerkers gaat het om een groepsverzekering met vaste bijdragen ('defined contribution plan') waarvoor de begunstigden geen persoonlijke bijdragen betalen.
Overeenkomstig de wet van 18 december 2015 genieten de Belgische werknemers een gewaarborgd minimumrendement op het gedeelte 'Leven' van de premies. Voor de verzekeringsovereenkomsten van het type 'tak 21' geldt de nieuwe gewaarborgde rentevoet voor de nieuwe (werkgevers-/persoonlijke) bijdragen, gestort vanaf 1 januari 2016, maar de oude waarborg (3,25% op werkgeversbijdragen en 3,75% op werknemersbijdragen) blijft van toepassing voor de minimumreserve, opgebouwd op 31 december 2015. Vanaf 2016 is het minimumrendement, opgelegd door de wet op de aanvullende pensioenen, verlaagd tot 1,75%. Dit kan leiden tot een passief in de rekeningen van de werkgever. De rendementsverplichting is niet van toepassing op het pensioenplan voor leden van het uitvoerend comité met zelfstandigenstatuut.
De bedragen die ten laste worden genomen als langlopende voordelen, toegekend aan de leden van het uitvoerend comité, zijn opgenomen in het remuneratieverslag van het jaarlijks financieel verslag.
In het kader van deze pensioenregelingen bezat Aedifica op 31 december 2024 1.647 k€ aan uitbestede activa.
Een actuariële evaluatie (volgens de 'Traditional Unit Credit'-methode – TUC) bepaalt dat de verplichtingen worden berekend op basis van de daadwerkelijk opgebouwde minimumreserves op de waarderingsdatum, geraamd met het gegarandeerde minimumpercentage en gedisconteerd tegen de disconteringsvoet zoals beschreven in de IAS 19-norm. De activa worden beschouwd als de som van de wiskundige reserves per individu en het beschikbare deel van de financieringsfondsen. Deze evaluatie leidt tot een nettopassief van minder dan 15 k€ op 31 december 2024.
In de voorgaande jaren werd in Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk een bijkomend plan met vaste bijdragen ingevoerd. Voor deze plannen is er geen probleem omtrent een eventueel te boeken provisie, aangezien het volgens de IAS 19-norm niet gaat om een plan van het type 'te bereiken doel'.
30 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 31: Financiële schulden
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Non-current financial debts | 1.813.110.767 | 1.698.085.394 |
| Credit institutions | 1.011.027.507 | 906.250.404 |
| Other | 802.083.260 | 791.834.990 |
| Current financial debts | 405.775.567 | 286.882.672 |
| Credit institutions | 125.725.567 | 70.282.672 |
| Other | 280.050.000 | 216.600.000 |
| TOTAL | 2.218.886.334 | 1.984.968.066 |
De indeling tussen de kortlopende financiële schulden en de langlopende financiële schulden is gebaseerd op de vervaldata van de kredietlijnen waarop de trekkingen worden gemaakt in plaats van op basis van de vervaldata van de trekkingen.
Aedifica beschikt op 31 december 2024 over bevestigde kredieten van 2.125 miljoen €, verleend door 16 banken.
- Aedifica kan 2.033 miljoen € gebruiken volgens haar behoeften op voorwaarde dat de schuldgraad niet hoger is dan 60% en op voorwaarde dat andere convenanten gerespecteerd worden (die in overeenstemming zijn met de algemene marktpraktijken voor zulke kredieten). Elke opname wordt in euro gedaan voor een periode van maximum 12 maanden, tegen een vaste marge op basis van het Euribor-tarief dat geldt bij opname.
- Aedifica heeft een bilaterale lening van 50 miljoen € met vaste rentevoet afgesloten met een Nederlands pensioenfonds voor de financiering van woonzorgcentra in Nederland.
- Aedifica beschikt daarnaast over afschrijfbare investeringskredieten met vaste rentevoet tussen 0,8% en 5,8% ten bedrage van 39,6 miljoen €, en met variabele rentevoet ten bedrage van 2,2 miljoen €.
Daarnaast beschikt Aedifica NV over een thesauriebewijzenprogramma van 500 miljoen €, waarvan 350 miljoen € voor thesauriebewijzen met een looptijd van minder dan één jaar en 150 miljoen € voor thesauriebewijzen met een looptijd van meer dan één jaar.
| ISIN-code | Nominaal bedrag (in miljoen €) | Looptijd (jaren) | Datum van uitgifte | Vervaldatum | Coupon (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| BE6310388531 | 15 | 10 | 21/12/2018 | 21/12/2028 | 2.176% |
| BE6322837863 | 40 | 7 | 25/06/2020 | 25/06/2027 | 1.466% |
| BE6323122802 | 12 | 10 | 15/07/2020 | 15/07/2030 | 1.850% |
| BE6325869145 | 10 | 7 | 16/12/2020 | 16/12/2027 | 1.274% |
| BE6326201553 | 10 | 7 | 14/01/2021 | 14/01/2028 | 1.329% |
- In het kader van dit programma heeft Aedifica 5 private plaatsingen (zie de tabel hierboven) voltooid voor een bedrag van 87 miljoen €. Deze bedragen worden vermeld onder de rubriek 'Andere' van de 'Langlopende financiële schulden'.
- Op 31 december 2024 wordt het kortlopende deel van het thesauriebewijzenprogramma (vermeld onder de rubriek 'Andere' van de 'Kortlopende financiële schulden') gebruikt voor een bedrag van 280 miljoen €.
Het volledige uitstaande bedrag van het thesauriebewijzenprogramma wordt integraal gedekt door de beschikbare bedragen op de bevestigde langlopende kredietlijnen.
Bovendien heeft Aedifica in 2021 met succes:
- een obligatie-uitgifte ('USPP') van 180 miljoen € voltooid via een private plaatsing bij institutionele investeerders uit de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Canada. De obligaties hebben een looptijd van 7 en 12 jaar met een coupon van respectievelijk 2,58% en 2,79%.
- haar eerste duurzame benchmarkobligatie geplaatst voor een bedrag van 500 miljoen € met een looptijd van 10 jaar tegen een coupon van 0,75% per jaar.
De leningen die zijn aangegaan in het kader van Aedifica's Sustainable Finance Framework of die gekoppeld zijn aan duurzaamheids-KPI's bedragen 1.493 miljoen €, waarvan op 31 december 2024 1.058 miljoen € is opgenomen (51% van de opgenomen schuld), wat de wens van de Groep onderstreept om haar financieringsbronnen verder te diversifiëren en ESG-criteria te integreren in haar financieel beleid.
In de loop van het boekjaar bedroeg de gemiddelde kost van de schuld 1,8% (2,1% in 2023) of 2,0% inclusief commissies op ongebruikte kredietlijnen (2,3% in 2023). Rekening houdend met de duur van de trekkingen, benadert de boekwaarde van de financiële schulden met variabele rentevoet hun reële waarde (1.327 miljoen €). De indekkingen van de rentevoeten worden besproken in toelichting 32. De reële waarde van de financiële schulden met vaste rentevoet (892 miljoen €) wordt geschat op 777 miljoen €.
Op 31 december 2024 heeft de Groep geen enkel Belgisch gebouw in hypotheek of in pand gegeven aan zijn schuldeisers. In Duitsland, is het wel gebruikelijk dat vastgoed in het kader van een bankfinanciering in hypotheek wordt gegeven. Voor Aedifica als
31 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
geheel bedroeg de verhouding tussen de gedekte financiële schuld en de totale activa 0,2% en de verhouding tussen bezwaarde activa en de totale activa 0,5% op 31 december 2024.
Rekening houdend met de hierboven vermelde elementen, zien de vervaldata van Aedifica's financiële schulden er op 31 december 2024 als volgt uit:
| Financial debt (in € million)10 STATUTORY | Committed financing | Short Term Treasury Notes | |
|---|---|---|---|
| Credit Lines | Utilisation | ||
| 31/12/2025 | 343 | 121 | 280 |
| 31/12/2026 | 271 | 102 | - |
| 31/12/2027 | 787 | 547 | - |
| 31/12/2028 | 561 | 435 | - |
| 31/12/2029 | 168 | 53 | - |
| 31/12/2030 | 167 | 62 | - |
| > 31/12/2030 | 633 | 623 | - |
| Total financial debt as of 31/12/2024 | 2.930 | 1.943 | 280 |
| Weighted Average Maturity (years)20 | 3,7 | 4,2 |
- Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2024 (0.82735 EUR/GBP).
- Zonder rekening te houden met de kortlopende thesauriebewijzen en niet-gecommitteerde kredietlijnen.
Op 31 December 2024 bedraagt de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de opgenomen financiële schuld 4,2 jaar. De beschikbare toegezegde financiëring bedraagt 987 miljoen €. De beschikbare liquiditeit na aftrek van het kortlopend commercial paper bedraagt op 31 december 2024 707 miljoen €.
Toelichting 32: Indekkingsinstrumenten
Aedifica gaat een groot deel van haar financiële schulden aan tegen een variabele rentevoet en kan daardoor, in voorkomend geval, profiteren van lage rentevoeten op het niet-gedekte deel van haar leningen. Om het risico van stijgende rentevoeten in te dekken, heeft Aedifica indekkingen genomen waarbij de schuld tegen een variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld tegen een vaste rentevoet of met een bovengrens ('cash flow hedges').
Daarnaast heeft de acquisitie van de zorgvastgoedportefeuille in het Verenigd Koninkrijk in februari 2019 de Groep blootgesteld aan een risico op wisselkoersschommelingen.
Het risico op wisselkoersschommelingen wordt gedeeltelijk afgedekt door leningen in Britse ponden, die een natuurlijke afdekking vormen tegen de blootstelling aan activa in het Verenigd Koninkrijk: enerzijds door een private plaatsing van 180 miljoen £, anderzijds door bankleningen voor een totaal van 160 miljoen £ (zie toelichting 35).
1. Beheer van het risico op stijgende rentevoeten
1.1 Algemeen kader
Alle indekkingen ('interest rate swaps' of 'IRS', caps en collars) hebben betrekking op bestaande of zeer waarschijnlijke risico's. Aedifica past hedge accounting toe op sommige derivaten die vóór 2017 zijn gestart en die voldoen aan de criteria om hedge accounting toe te passen. Vanaf 2017 heeft Aedifica, in overeenstemming met de marktpraktijk, ervoor gekozen geen hedge accounting toe te passen op derivaten, ook al voldoen ze aan die strikte criteria. De verandering in de reële waarde van de financiële derivaten heeft geen invloed op de EPRA Earnings, de belangrijkste KPI voor dividenduitkering, waardoor de toepassing van hedge accounting slechts een beperkte toegevoegde waarde heeft.
Al die derivaten, ongeacht de methode waarmee ze geboekt worden, vormen een economische indekking tegen het risico op stijgende rentevoeten. Alle indekkingen zijn afgesloten in het kader van het in toelichting 35 beschreven financiële risicobeheer. De reële waarde van deze instrumenten wordt bepaald op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige thesauriestromen aan de hand van marktgegevens. Deze reële waarde wordt conform IFRS 13 aangepast om het eigen kredietrisico ('debit valuation adjustment' of 'DVA') en de kredietwaardering van de tegenpartij ('credit valuation adjustment' of 'CVA') weer te geven. De tabellen hierna geven een overzicht van de indekkingen.
32 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
| INSTRUMENT
Overzicht op 31/12/2023 | Referentiebedragen | Valuta | Begin | Frequentie
(maanden) | Duur (jaren) | Indekkingsboek
houding (ja/nee) | Rentevoet (in %) | Reële waarde |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| IRS | 25.000.000 EUR | 02/08/2019 | 3 | 8 | Ja | 0,33 | 1.750.527 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/01/2021 | 3 | 3 | Nee | 0,80 | 11.985 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 03/01/2022 | 3 | 2 | Nee | 0,73 | 12.235 | |
| IRS | 25.000.000 EUR | 02/05/2019 | 3 | 6 | Ja | 1,10 | 691.500 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/02/2022 | 3 | 2 | Nee | 0,34 | 163.314 | |
| IRS | 25.000.000 EUR | 01/07/2019 | 3 | 6 | Nee | 1,69 | 452.633 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/07/2024 | 3 | 4 | Nee | 0,08 | 3.856.406 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2023 | 3 | 2 | Nee | 2,80 | 237.880 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2023 | 3 | 2 | Nee | 2,67 | 301.601 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2023 | 3 | 5 | Nee | 2,50 | -320.409 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/04/2025 | 3 | 3 | Nee | 2,50 | -713.423 | |
| IRS | 2.333.333 EUR | 30/09/2019 | 3 | 12 | Nee | 1,55 | 75.915 | |
| IRS | 8.523.494 EUR | 01/04/2011 | 3 | 32 | Ja | 4,89 | -1.919.809 | |
| IRS | 25.000.000 EUR | 03/02/2020 | 3 | 10 | Ja | 0,66 | 2.165.819 | |
| IRS | 15.000.000 EUR | 01/07/2019 | 3 | 10 | Nee | 2,01 | 229.906 | |
| IRS | 8.000.000 EUR | 01/07/2019 | 3 | 10 | Nee | 2,05 | 106.081 | |
| IRS | 12.000.000 EUR | 01/07/2019 | 3 | 10 | Nee | 1,99 | 193.846 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/02/2022 | 3 | 3 | Nee | 0,46 | 1.497.895 | |
| IRS | 19.420.833 EUR | 31/07/2014 | 3 | 29 | Nee | 4,39 | -3.070.761 | |
| IRS | 25.000.000 EUR | 03/07/2019 | 3 | 10 | Nee | 1,04 | 1.704.584 | |
| IRS | 200.000.000 EUR | 01/07/2024 | 3 | 4 | Nee | -0,02 | 16.259.647 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/01/2023 | 3 | 3 | Nee | 1,58 | 1.070.413 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/01/2023 | 3 | 5 | Nee | 2,69 | -694.966 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/11/2019 | 3 | 5 | Ja | 0,78 | 1.110.033 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 03/02/2025 | 3 | 4 | Nee | 0,15 | 3.499.717 | |
| IRS | 100.000.000 EUR | 01/07/2024 | 3 | 4 | Nee | 0,07 | 7.775.680 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/07/2024 | 3 | 4 | Nee | 0,12 | 3.789.783 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2023 | 3 | 4 | Nee | 1,30 | 1.621.015 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 03/04/2023 | 3 | 2 | Nee | 3,08 | 2.537 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2025 | 3 | 3 | Nee | 2,56 | -798.312 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2025 | 3 | 4 | Nee | 0,05 | 3.730.574 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2025 | 3 | 4 | Nee | 0,06 | 3.674.032 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2026 | 3 | 3 | Nee | 2,44 | -549.447 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/01/2023 | 3 | 5 | Nee | 2,59 | -488.609 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/01/2025 | 3 | 3 | Nee | 2,85 | -1.204.694 | |
| IRS | 50.000.000 GBP | 28/07/2022 | 3 | 5 | Nee | 2,46 | 2.038.610 | |
| IRS | 60.000.000 GBP | 07/07/2022 | 3 | 5 | Nee | 2,43 | 2.510.729 | |
| IRS** | 50.000.000 GBP | 28/07/2022 | 3 | 5 | Nee | 2,29 | 2.352.420 | |
| CAP | 200.000.000 EUR | 01/01/2024 | 3 | 1 | Nee | 0,00 | 3.690.453 | |
| CAP | 100.000.000 EUR | 04/01/2021 | 3 | 4 | Nee | 0,25 | 3.017.562 | |
| CAP | 100.000.000 EUR | 01/07/2021 | 3 | 3 | Nee | 0,00 | 1.871.194 | |
| CAP | 50.000.000 EUR | 01/07/2021 | 3 | 3 | Nee | 0,00 | 937.614 | |
| CAP | 50.000.000 EUR | 01/07/2021 | 3 | 3 | Nee | 0,00 | 938.314 | |
| TOTAL | 2.274.966.004 | | | | | | 63.582.024 | |
° Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap.
°° Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar vroegtijdig vereffenen.
°° Referentiebedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2023 (0,86632 EUR/GBP).
33 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
| INSTRUMENT
Overzicht op 31/12/2024 | Referentiebedragen | Valuta | Begin | Frequentie
(maanden) | Duur (jaren) | Indekkingsboek
houding (ja/nee) | Rentevoet
(in %) | Reële waarde |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| IRS | 25.000.000 EUR | 02/08/2019 | 3 | 8 | Ja | 0,33 | 1.119.564 | |
| IRS | 25.000.000 EUR | 02/05/2019 | 3 | 6 | Ja | 1,10 | 195.839 | |
| IRS | 25.000.000 EUR | 01/07/2019 | 3 | 6 | Nee | 1,69 | 95.412 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/07/2024 | 3 | 4 | Nee | 0,08 | 3.427.012 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2023 | 3 | 2 | Nee | 2,80 | 558 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2023 | 3 | 2 | Nee | 2,67 | 694 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 02/01/2023 | 3 | 5 | Nee | 2,50 | -598.990 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/04/2025 | 3 | 3 | Nee | 2,50 | -657.592 | |
| IRS | 2.041.667 EUR | 30/09/2019 | 3 | 12 | Nee | 1,55 | 42.348 | |
| IRS | 8.257.170 EUR | 01/04/2011 | 3 | 32 | Ja | 4,89 | -1.900.620 | |
| IRS | 25.000.000 EUR | 03/02/2020 | 3 | 10 | Ja | 0,66 | 1.629.573 | |
| IRS | 15.000.000 EUR | 01/07/2019 | 3 | 10 | Nee | 2,01 | 78.320 | |
| IRS | 8.000.000 EUR | 01/07/2019 | 3 | 10 | Nee | 2,05 | 27.950 | |
| IRS | 12.000.000 EUR | 01/07/2019 | 3 | 10 | Nee | 1,99 | 70.948 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 01/02/2022 | 3 | 3 | Nee | 0,46 | 117.875 | |
| IRS | 18.437.500 EUR | 31/07/2014 | 3 | 29 | Nee | 4,39 | -3.044.291 | |
| IRS | 25.000.000 EUR | 3/07/2019 | 3 | 10 | Nee | 1,04 | 1.247.349 | |
| IRS | 200.000.000 EUR | 1/07/2024 | 3 | 4 | Nee | -0,02 | 14.454.565 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 1/01/2023 | 3 | 3 | Nee | 1,58 | 316.818 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 1/01/2023 | 3 | 5 | Nee | 2,69 | -885.741 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 1/01/2027 | 3 | 3 | Nee | 2,25 | -104.782 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 3/02/2025 | 3 | 4 | Nee | 0,15 | 3.747.584 | |
| IRS | 100.000.000 EUR | 1/07/2024 | 3 | 4 | Nee | 0,07 | 6.912.458 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 1/07/2024 | 3 | 4 | Nee | 0,12 | 3.367.968 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 2/01/2023 | 3 | 4 | Nee | 1,30 | 790.045 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 2/01/2024 | 3 | 3 | Nee | 2,53 | -478.677 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 1/04/2027 | 3 | 3 | Nee | 2,16 | 50.866 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 2/01/2025 | 3 | 3 | Nee | 2,56 | -692.194 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 3/01/2028 | 3 | 3 | Nee | 2,09 | 248.984 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 2/01/2025 | 3 | 4 | Nee | 0,05 | 4.003.654 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 2/01/2025 | 3 | 4 | Nee | 0,06 | 3.962.605 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 2/01/2026 | 3 | 3 | Nee | 2,44 | -512.388 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 1/01/2023 | 3 | 5 | Nee | 2,59 | -728.651 | |
| IRS | 50.000.000 EUR | 1/01/2025 | 3 | 3 | Nee | 2,85 | -1.115.754 | |
| IRS | 100.000.000 EUR | 12/12/2023 | 3 | 3 | Nee | 2,92 | 1.623.941 | |
| IRS | 34.750.000 EUR | 11/12/2023 | 3 | 2 | Nee | 3,17 | 394.401 | |
| IRS | 50.000.000 GBP | 28/07/2022 | 3 | 5 | Nee | 2,46 | 2.399.542 | |
| IRS | 60.000.000 GBP | 7/07/2022 | 3 | 5 | Nee | 2,43 | 2.887.285 | |
| IRS** | 50.000.000 GBP | 28/07/2022 | 3 | 5 | Nee | 2,29 | 2.630.854 | |
| CAP | 100.000.000 EUR | 4/01/2021 | 3 | 4 | Nee | 0,25 | 7.293 | |
| TOTAL | 1.966.875.020 | | | | | | 45.132.622,25 | |
- Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap.
** Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar vroegtijdig vereffenen.
*** Referentiebedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2024 (0,82735 EUR/GBP).
Het totale referentiebedrag van 1.967 miljoen € dat in de tabel hierboven vermeld is, wordt als volgt verdeeld:
- lopende instrumenten: 1.367 miljoen €;
- lopende en 'out of the money' instrumenten (caps): 100 miljoen €;
- instrumenten met uitgestelde inwerkingtreding: 500 miljoen €.
De som van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten van de tabel hierboven (45.133 k€) wordt als volgt opgesplitst: 55.852 k€ wordt op lijn I.E. van de actiefzijde van de statutaire balans vermeld en 10.719 k€ wordt op lijn I.C.a. van de passiefzijde van de statutaire balans vermeld. Rekening houdend met de boekwaarde van de betaalde premies op de caps (0 k€) bedraagt het effect van de variaties in reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten op het eigen vermogen van de Vennootschap 45.133 k€.
1.2 Derivaten waarop hedge accounting van toepassing is
| (€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten | ||
| Bij het begin van het boekjaar | 4.642.175 | 9.573.756 |
| Variatie van het effectieve deel van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (niet-vervallen interesten) | 1.114.797 | -2.292.953 |
| Transfers naar resultatenrekening van vervallen interesten uit indekkingsinstrumenten | -3.868.510 | -2.458.769 |
| Transfers naar reserverrekening m.b.t. beëindigde indekkingen | ||
| Transfers naar reserverrekening m.b.t. de nettowinst of het nettoverlies op vervallen indekkingen | -180.352 | -179.859 |
| OP HET ENDE VAN HET BOEKJAAR | 1.708.110 | 4.642.175 |
De in eigen vermogen geboekte bedragen zullen in het financiële resultaat opgenomen worden naargelang de betaling van de interesten van de gedekte schuld tussen 1 januari 2025 en 31 juli 2043.
Op balansdatum bevat het eigen vermogen het effectieve deel (volgens IFRS 9) van de variatie van de reële waarde (+2.754 k€) van de financiële instrumenten die overeenstemmen met de derivaten waarvoor hedge accounting mag worden toegepast, en het niet-effectieve deel van het boekjaar 2023 (0 k€) dat in 2024 door een beslissing van de gewone algemene vergadering van mei 2024 hieraan toegewezen werd. Die derivaten zijn van 'niveau 2', volgens IFRS 13p81. Het niet-effectieve deel (volgens IAS 39) bedraagt nul op 31 december 2024.
34 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
1.3 Derivaten waarop hedge accounting niet van toepassing is
Het financieel resultaat bevat een verlies van 15.440 k€ (31 december 2023: een verlies van 48.798 k€) die de variatie voorstelt van de reële waarde van de derivaten waarvoor hedge accounting (volgens IFRS 9, zoals vermeld in het algemeen kader hierboven) niet van toepassing is, evenals de lineaire afschrijving van de reële waarde van de beëindigde derivaten te rekenen vanaf hun datum van beëindiging, die neerkomt op een verlies 298 k€ (31 december 2023: een verlies 300 k€) (zie toelichting 15). Laatstgenoemde werd overgedragen naar de rubriek 'II.H. Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting' van het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten. Die derivaten zijn derivaten van 'niveau 2', volgens IFRS 13p81. Het financieel resultaat bevat ook de afschrijving van de premies die betaald werden bij de intekening op de caps ten bedrage van 256 k€ (31 december 2023: 198 k€).
1.4 Gevoeligheid
De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is onderhevig aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten. Die evolutie verklaart deels de variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten tussen 1 januari 2024 en 31 december 2024. Dat leidde tot een verlies van 15.737 k€, geboekt in resultatenrekening, en tot een opbrengst van 2.456 k€, geboekt in het eigen vermogen.
Een verandering van de rentecurve zou een invloed hebben op de reële waarde van de instrumenten waarop overeenkomstig IFRS 9 hedge accounting wordt toegepast, en dus op het eigen vermogen (lijn 'I.C.d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS'). Indien alle overige factoren gelijk blijven, zou een stijging van 10 basispunten van de rentevoeten op balansdatum een positieve impact hebben van 255 k€ (367 k€ op 31 december 2023) op het eigen vermogen. Een vermindering van 10 basispunten zou een negatieve impact hebben voor ongeveer hetzelfde bedrag. De invloed van een verandering van de rentevoeten op de reële waarde van de instrumenten waarop hedge accounting niet toegepast wordt, kan niet zo nauwkeurig bepaald worden, want die derivaten bevatten een optie, waarvan de reële waarde evolueert op een asymmetrische en niet-lineaire wijze die ook afhankelijk kan zijn van andere parameters (volatiliteit van de rentevoeten). De gevoeligheid van de 'mark-to-market' van deze instrumenten voor een stijging van de rentevoeten met 10 basispunten werd geschat op een positief effect van 4.264 k€ (4.786 k€ op 31 december 2023) op de resultatenrekening. Een vermindering van 10 basispunten van de rentevoeten zou een negatieve impact op de resultatenrekening hebben ten bedrage van 4.264 k€ (4.787 k€ op 31 december 2023).
2. Beheer van het risico op wisselkoersschommelingen
Alle indekkingen (termijncontracten voor de aankoop van valuta) hebben betrekking op bestaande of zeer waarschijnlijke risico's. De indekkingsinstrumenten zijn derivaten waarop Aedifica niet systematisch hedge accounting toepast en die een economische indekking vormen tegen het risico op wisselkoersschommelingen. Alle indekkingen zijn afgesloten in het kader van het in toelichting 35 beschreven financiële risicobeheer. De reële waarde van deze instrumenten wordt bepaald op basis van de actuele waarde van de geschatte kasstromen aan de hand van marktgegevens. De derivaten zijn van 'niveau 2', volgens IFRS 13p81. Op 31 december 2024 had Aedifica geen contracten voor indekkingen lopen. In de loop van het boekjaar heeft Aedifica de nettokasstromen die voortvloeien uit de financiële inkomsten van intragroepsleningen, andere intragroepsopbrengsten en de financiële lasten van de externe schuld in pond sterling of investeringsuitgaven in het Verenigd Koninkrijk gedeeltelijk afgedekt met termijncontracten.
Toelichting 33: Handelsschulden en andere kortlopende schulden
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Handelsschulden | 3.728.088,0 | 5.118.322,0 |
| Eelt taks | 44.218,0 | |
| Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen | ||
| Belastingen | 3.557.899,0 | 2.557.766,0 |
| Bezoldigingen en sociale lasten | 4.280.785,0 | 4.221.942,0 |
| Andere | ||
| Dividenden van de voorbije boekjaren | 25.278,0 | 25.398,0 |
| Schulden tegenover dochterondernemingen | 9.604.946,0 | 1.370.182,0 |
| TOTAAL | 21.196.996,0 | 13.337.828,0 |
De betaling van het grootste deel van de handelsschulden en andere kortlopende schulden (die behoren tot de categorie 'financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs' volgens IFRS 9, met uitzondering van de belastingen – IAS 12 – en de bezoldigingen en sociale lasten – IAS 19) wordt voorzien binnen de 12 maanden. Hun boekwaarde benadert hun reële waarde.
35 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 34: Overlopende rekeningen
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | - | 39.480 |
| Gelopen niet-vervallen interesten | 5.831.324 | 6.764.043 |
| Andere niet-vervallen kosten | 281.194 | 438.091 |
| TOTAAL | 6.112.518 | 7.241.614 |
Toelichting 35: Financieel risicobeheer
Het financiële beleid van Aedifica is erop gericht een permanente toegang tot krediet te verzekeren, de schuldgraad te controleren en het rente- en wisselkoersrisico op te volgen en te minimaliseren. De Groep blijft echter onderworpen aan financieringsrisico's, daarnaast kan een verandering in de rentevoeten of wisselkoersen een negatieve invloed hebben op de activa, de activiteiten, de financiële positie en de vooruitzichten van de Groep.
1. Schuldstructuur
Aedifica's schuldgraad (in de zin van het koninklijk besluit van 13 juli 2014) wordt besproken op pagina [xx] van dit jaarlijks financieel verslag. Op 31 december 2024 bedraagt die 39,57% op statutair niveau en 41,34% op geconsolideerd niveau. In die sectie wordt ook de bijkomende theoretische schuldcapaciteit van Aedifica vermeld, rekening houdend met de maximaal toegelaten schuldgraad voor GVV's (65% van de totale activa) of met de bankconvenanten (60% van de totale activa). De schuldgraad wordt elk kwartaal opgevolgd en zijn evolutie wordt geschat tijdens de goedkeuringsprocedure van elk omvangrijk investeringsproject. Wanneer de geconsolideerde schuldgraad meer dan 50% bedraagt, moet een financieel plan met een uitvoeringsschema worden opgesteld waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die genomen zullen worden om te verhinderen dat die ratio meer dan 65% zou gaan bedragen (artikel 24 van het koninklijk besluit van 13 juli 2014). De Vennootschap wil op lange termijn een gepaste schuldgraad van ca. 45% handhaven.
Aangezien het financiële model van Aedifica gebaseerd is op een structurele schuldpositie, blijft de cashpositie die belegd is bij een financiële instelling relatief beperkt. Deze bedroeg ca. 6,5 miljoen € op 31 december 2024.
Op 31 december 2024 heeft Aedifica geen enkel Belgisch gebouw in hypotheek of in pand gegeven aan zijn schuldeisers. In Duitsland is het wel gebruikelijk dat vastgoed in het kader van een bankfinanciering in hypotheek wordt gegeven. Voor Aedifica als geheel bedroeg de verhouding tussen de gedekte financiële schuld en de totale activa 0,2% en de verhouding tussen bezwaarde activa en de totale activa 0,5% op 31 december 2024. Het valt niet uit te sluiten dat in het kader van bijkomende financiering, bijkomende hypotheken zouden worden verstrekt.
2. Liquiditeitsrisico
Aedifica heeft een sterke en duurzame relatie met haar financiële instellingen, die een gediversifieerde pool vormen van een jaarlijks toenemend aantal Europese instellingen. De kenmerken van de kredietlijnen van Aedifica zijn beschreven in toelichting 31.
Op 31 december 2024 heeft de Groep 1.943 miljoen € (31 december 2023: 1.773 miljoen €) opgenomen van het totale bedrag van 2.930 miljoen € aan bevestigde bankfinancieringen, thesauriebewijzen op middellange termijn en obligaties. Het beschikbare saldo is voldoende om de kortetermijnbehoeften evenals de lopende ontwikkelingsprojecten te financieren tot het einde van het boekjaar 2024.
Aedifica streeft ernaar haar financieringsbronnen nog verder te diversifiëren. Binnen dat kader heeft Aedifica in 2018 een programma voor de uitgifte van thesauriebewijzen met verschillende looptijden opgestart. Het thesauriebewijzenprogramma op korte termijn wordt integraal gedekt door de beschikbare bedragen op de bevestigde langlopende kredietlijnen. Op 31 december 2024 bedragen de thesauriebewijzen op middellange termijn 87 miljoen € (31 december 2023: 87 miljoen €). Bovendien heeft Aedifica in 2021 met succes een obligatie-uitgifte ('USPP') van 180 miljoen € voltooid via een private plaatsing bij institutionele investeerders uit de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Canada en haar eerste duurzame benchmarkobligatie geplaatst voor een bedrag van 500 miljoen €.
Rekening houdend met het wettelijk statuut van de GVV's en gelet op de aard van de goederen waarin Aedifica investeert, is het risico van niet-hernieuwing van de kredietlijnen op termijn (behalve bij onvoorziene gebeurtenissen) klein, zelfs in een context van verscherping van de kredietcondities. Niettemin is een risico van stijging van de kredietmarges mogelijk na vervaldatum van die kredietlijnen.
Tevens loopt Aedifica een liquiditeitsrisico in geval van opzegging van haar kredietlijnen. De Vennootschap is blootgesteld aan het risico dat haar financieringscontracten worden geannuleerd, herzien, opgezegd of tot een vervroegde terugbetalingsverplichting leiden, mocht zij de verbintenissen (convenanten) niet nakomen die bij de ondertekening van die contracten werden bedongen om bepaalde financiële ratio's in acht te nemen. Die verbintenissen zijn marktconform en vereisen onder andere dat de schuldgraad die gedefinieerd wordt door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 het plafond van 60% niet overschrijdt. De rentedekkingsratio of interest cover ratio*
36 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
(ICR), berekend op basis van de definitie in het prospectus van Aedifica's duurzame obligatie ('Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille' (lijnen I tot en met XV van de geconsolideerde resultatenrekening) gedeeld door 'Netto-interestkosten' (lijn XXI van de geconsolideerde resultatenrekening)), moet minstens gelijk zijn aan 2,0x. Op 31 december 2024 bedraagt de ratio 6,2x (31 december 2023: 5,9x) op geconsolideerd niveau.
Bovendien is de Vennootschap in geval van wijziging van de controle over de Vennootschap, in geval van niet-nakoming van haar verplichtingen en meer algemeen in geval van in gebreke blijven zoals bedoeld in die contracten, blootgesteld aan het risico van een gedwongen vervroegde terugbetaling. Een geval van in gebreke blijven met betrekking tot één contract kan leiden tot een geval van in gebreke blijven met betrekking tot alle contracten ('cross-default' clausules). Hoewel, volgens de informatie in haar bezit en van de vooruitzichten die op die basis redelijkerwijs zouden kunnen worden gemaakt, de Vennootschap tot op heden geen kennis heeft van elementen die erop wijzen dat in de voorzienbare toekomst één of meer van deze ratio's niet zouden kunnen worden nageleefd, kan het risico van niet-nakoming van de verbintenissen niet worden uitgesloten. Bovendien heeft de Vennootschap geen controle over het naleven van bepaalde verbintenissen die tot een vervroegde beëindiging van de kredietovereenkomsten kunnen leiden, zoals in geval van een wijziging van de controle over de Vennootschap.
Op 31 december 2024 bestaan de niet-verdisconteerde uitgaande kasstromen met betrekking tot kredietlijnen uit 401 miljoen € (de hoofdsom) vervallend binnen het jaar, 1.137 miljoen € vervallend tussen 1 en 5 jaar en 685 miljoen € vervallend over meer dan 5 jaar, en 22 miljoen € interesten die binnen het jaar vervallen (31 december 2023: 282 miljoen € hoofdsom en 22 miljoen € interesten, vervallend binnen het jaar).
De niet-verdisconteerde uitgaande kasstromen met betrekking tot indekkingsinstrumenten worden in de onderstaande tabel weergegeven. De toekomstige kasstromen zijn gebaseerd op de vaste rentevoeten van de derivaten en nemen enkel de variabele rente in rekening in geval de vaste rente bepaald was op of vóór 31 december 2024.
| Op 31/12/2024 | Vervallend binnen het jaar | Vervallend tussen één en vijf jaar | Vervallend over meer dan vijf jaar | TOTAAL |
|---|---|---|---|---|
| Derivaten waarop hedge accounting van toepassing is | -151.014 | -2.241.272 | -2.606.103 | -4.998.389 |
| Derivaten waarop hedge accounting niet van toepassing is | 1.462.460 | -43.436.805 | -6.386.819 | -48.361.164 |
| Op 31/12/2023 | Vervallend binnen het jaar | Vervallend tussen één en vijf jaar | Vervallend over meer dan vijf jaar | TOTAAL |
| Derivaten waarop hedge accounting van toepassing is | 91.823 | -2.636.487 | -3.073.554 | -5.618.218 |
| Derivaten waarop hedge accounting niet van toepassing is | 3.427.256 | -50.808.616 | -6.009.628 | -53.390.988 |
3. Renterisico
Aedifica gaat een groot deel van haar financiële schulden aan tegen een variabele rentevoet. Daardoor kan zij, desgevallend, profiteren van lage rentevoeten. Om het risico van stijgende rentevoeten in te dekken, voert Aedifica een beleid dat erop gericht is de rentevoeten van minstens 60% van haar financiële schulden (zowel de bestaande als de waarschijnlijke) in te dekken over meerdere jaren. Er wordt op gewezen dat de Vennootschap bepaalde schulden aan vaste rentevoet heeft overgenomen, afkomstig van reeds bestaande investeringskredieten die verbonden waren aan vastgoedvennootschappen die door de Vennootschap verworven of geabsorbeerd werden. Aedifica heeft haar indekkingsratio uitgebreid en verhoogd door het afsluiten van nieuwe forward starting swaps en enkele caps om het renterisico in te dekken. Bovendien hebben de USPP en de uitgifte van benchmarkobligaties Aedifica's mix van schulden met een vaste en vlottende rentevoet opnieuw in evenwicht gebracht. In juli 2022 uitgegeven bankleningen met variabele rente in pond sterling zijn volledig geswapt naar vaste rente. Op 31 december 2024 is de financiële schuld tegen het renterisico ingedekt voor 89,0% op geconsolideerd niveau, wat overeenkomt met de verhouding tussen de som van de schuld met vaste rentevoet en het referentiebedrag van de financiële derivaten, gedeeld door de totale financiële schuld. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de indekking op geconsolideerd niveau is 4,4 jaar.
Dit beleid is gebaseerd op het feit dat een stijging van de nominale rentevoeten zonder gelijktijdige groei van de inflatie een verhoging van de reële rentevoeten tot gevolg heeft. Die verhoging kan niet gecompenseerd worden door een stijging van de huurinkomsten via indexatie. Bovendien stelt men in geval van inflatiegroei een verschil in de tijd vast tussen de stijging van de nominale rentevoeten en de indexatie van de huurinkomsten.
Bij wijze van voorbeeld: in de veronderstelling dat de structuur en het niveau van de financiële schuld onveranderd blijven en er abstractie gemaakt wordt van de toepassing van de indekkingsinstrumenten, hebben simulaties aangetoond dat een gemiddelde stijging van de rentevoeten met 100 basispunten in 2025 ten opzichte van de gemiddelde rentevoet van de vooruitzichten een verhoging van de financieringskosten van ongeveer 26 miljoen € (op 31 december 2025) met zich zou meebrengen. Als er rekening gehouden wordt met de huidige indekkingsinstrumenten, dan zou de stijging van de financieringskosten slechts 1,5 miljoen € bedragen.
Om het renterisico te beheren heeft Aedifica dus voor indekkingen gezorgd (interest rate swaps en caps). Alle indekkingen worden afgesloten met onbesproken tegenpartijen en met betrekking tot bestaande of zeer waarschijnlijke risico's. De analyse van de indekkingen wordt verstrekt in het financieel verslag en in toelichting 32. De indekkingen kunnen voor lange periodes worden
37 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
afgesloten: evenwel (en conform de marktpraktijk) bepalen de overeenkomsten die met de betrokken banken gesloten zijn dat sommige gebeurtenissen ertoe kunnen leiden dat de indekkingen stopgezet worden of dat er zekerheden gesteld moeten worden (bijvoorbeeld in contanten) ten voordele van deze banken.
De variatie van de rentecurve heeft een beperkte invloed op de toekomstige lasten van de schulden, doordat minimaal 60% van de schulden ingedekt is met interest rate swaps (IRS), die de schulden met variabele rente omzetten in schulden met vaste rente, of met caps. Elke variatie van de rentecurve heeft een invloed op de reële waarde van de indekkingen in het resultaat en/of in het eigen vermogen (post van de balans getiteld 'I.C.d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS'). Een sensibiliteitsanalyse wordt gegeven in toelichting 32.
Bepaalde externe gebeurtenissen zouden een verhoging van de kredietmarge ten laste van de Groep kunnen veroorzaken, door toepassing van 'increased costs' clausules die in bancaire overeenkomsten opgenomen werden. Dergelijke clausules laten de kredietverstrekkende banken toe om de kostprijs van het verstrekte krediet te verhogen, o.a. indien die banken door hun toezichthoudende autoriteiten onderworpen worden aan strengere solvabiliteits-, liquiditeits- of andere kapitaalvereisten. Er wordt echter op gewezen dat in de loop van de crisissen die sinds 2007 de financiële wereld hebben getroffen, geen enkele bank ooit een van die clausules heeft ingeroepen ten opzichte van de Groep. Dat kan echter niet worden gezien als een garantie voor de toekomst. Enkele kredieten voorzien in een verhoging van de kredietmarge als de schuldgraad meer dan 50% bedraagt. Alle duurzaamheidsgerelateerde kredieten voorzien, afhankelijk van de jaarlijkse doelstellingen van de duurzaamheids-KPI's, in een kleine aanpassing van de marge, die daardoor positief, negatief of nihil kan zijn.
4. Risico verbonden aan de bancaire tegenpartij
Het sluiten van een financieringscontract of van een indekkingsinstrument doet een tegenpartijrisico op een financiële instelling ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. Om dat tegenpartijrisico te beperken, doet Aedifica een beroep op verschillende vooraanstaande nationale en Europese banken om de diversificatie van tegenpartijen voor haar financieringen en voor de indekkingsinstrumenten te verzekeren. Daarbij besteedt Aedifica bijzondere aandacht aan de prijs-kwaliteitsverhouding van de geleverde diensten, met dien verstande dat het tegenpartijrisico niet kan worden uitgesloten en dat het falen van één of meer van de tegenpartijen van Aedifica een negatieve impact kan hebben op de activa, de activiteiten, de financiële positie en de vooruitzichten van de Vennootschap.
In overeenstemming met de marktpraktijken bevatten de kredietovereenkomsten marktverstoringsclausules en clausules van belangrijke verandering van omstandigheden ('MAC'-clausules of 'material adverse changes') die, in sommige extreme omstandigheden, bijkomende kosten voor de Vennootschap kunnen genereren, en zelfs in nog extremere gevallen tot stopzetting van het krediet kunnen leiden. Er moet echter worden opgemerkt dat tijdens de crises die de financiële markten sinds 2007 hebben getroffen, geen enkele bank ooit een van deze clausules tegenover de Groep heeft ingeroepen.
5. Wisselkoersrisico
Aedifica heeft haar Britse portefeuille gedeeltelijk gefinancierd met een obligatie-uitgifte in Britse ponden. De obligatie van 180 miljoen £ werd begin 2021 uitgegeven via een private plaatsing (170 miljoen £ met een looptijd van 7 jaar en 10 miljoen £ met een looptijd van 12 jaar). Daarnaast is in juli 2022 voor 160 miljoen £ aan bankleningen opgenomen. Deze bankleningen, samen met de eerder genoemde obligatie, vormen een gedeeltelijke natuurlijke afdekking van wisselkoersschommelingen op de balans en beperkt de impact op de schuldgraad.
Er wordt een actief afdekkingsbeleid gevoerd om het GBP/EUR-wisselkoersrisico en de invloed ervan op het resultaat van Aedifica te beperken, indien en wanneer dat nodig wordt geacht. Dat afdekkingsbeleid houdt onder andere rekening met de volatiliteit van de wisselkoers die regelmatig wordt opgevolgd en de kosten van de afdekking (die zelf afhankelijk is van verschillende elementen). Een actief afdekkingsbeleid kan het wisselkoersrisico echter niet volledig uitsluiten en de Vennootschap blijft er dus aan blootgesteld. Indien de evolutie van de wisselkoers niet zou worden afgedekt, dan zou de Vennootschap kunnen worden blootgesteld aan lagere huurinkomsten en hogere kosten, wat een negatieve impact zou kunnen hebben op de activa, de activiteiten, de financiële positie en de vooruitzichten van de Vennootschap.
38 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 36: Voorwaardelijke elementen en verplichtingen
De raad van bestuur waardeert de verbintenissen en verhalen tegen de nominale waarde van de juridische verbintenis zoals die in het contract voorkomt; bij gebrek aan nominale waarde of voor de grensgevallen, worden zij pro memoria vermeld.
1. Verbintenissen
De in dit hoofdstuk vermelde aanschaffingswaarden voldoen aan de eisen van artikel 49 § 1 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (op het ogenblik van het sluiten van het contract).
| Name | Country | Type | Progress | Budget* (in € millions) |
|---|---|---|---|---|
| Am Parnassturm | DE | Renovation | In progress (forward funding) | 5 |
| Bavaria Senioren- und Pflegeheim | DE | Renovation | In progress (forward funding) | 1 |
| Seniorenzentrum Berghof | DE | Renovation | In progress (forward funding) | 2 |
| TOTAL | 5 |
Prijsaanpassing ('earn out')
Bij sommige acquisities is een deel van de aanschaffingsprijs bepaald in functie van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, bijvoorbeeld de betaling van een 'earn out' na voltooiing van de bouw van een zorginstelling binnen het door Aedifica toegekende maximumbudget.
2. Voorwaardelijke verplichtingen
2.1 Kredietovereenkomsten
Aedifica heeft in het kader van haar kredietovereenkomsten, binnen de wettelijk toegestane beperkingen, zekerheden verleend op bepaalde onroerende goederen. Het gaat in totaal om ca. 0,2% van alle activa.
2.2 Verwerving van aandelen, fusie en splitsing van vennootschappen
Aedifica beschikt over garanties van de verkopers van aandelen in verworven vastgoedvennootschappen, zoals de integriteit van het vastgoed, fiscale garanties, mogelijke voorwaardelijke vergoedingen, enz. zoals contractueel bepaald.
3. Voorwaardelijke activa
3.1 Met betrekking tot huurovereenkomsten verkregen zekerheden
Aedifica heeft van huurgaranties (in overeenstemming met de marktpraktijk en de toepasselijke wetgeving) in de vorm van bankgaranties, beperkte bankdeposito's of borgstellingen die doorgaans 3 tot 6 maanden aan huurinkomsten bedragen.
3.2 Zekerheden verkregen naar aanleiding van acquisities
Bij acquisities (in welke vorm dan ook) bedingt Aedifica marktconforme verklaringen en waarborgen.
4. Overige
4.1 Diverse opties
- Aedifica heeft verschillende voorkeurrechten, aankoopopties en verlengingsopties toegekend aan de exploitanten van de vastgoedsites. Aedifica beschikt over verschillende voorkeurrechten in het kader van de exploitatieovereenkomsten die gesloten werden met de uitbaters van de zorgvastgoedsites.
-
Verkoop- en aankoopopties (in het kader van bepaalde projectontwikkelingen): in bepaalde gevallen heeft Aedifica opties aan derden verleend voor de aankoop van onroerende goederen en/of is Aedifica de titularis van opties met het oog op de verkoop van onroerende goederen (in het geval dat deze onroerende goederen uiteindelijk niet gebruikt zouden (kunnen) worden voor de betrokken projectontwikkelingen).
-
De in dit hoofdstuk vermelde aanschaffingswaarden voldoen aan de eisen van artikel 49 § 1 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (op het ogenblik van het sluiten van het contract).
39 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 37: Verwervingen en verkopen van vastgoedbeleggingen
Gedurende het boekjaar zijn er geen verwervingen van vastgoedbeleggingen geweest.
Al deze transacties worden in sectie [1.1.1 van het hoofdstuk 'Financiële prestaties'] gedetailleerd toegelicht.
De voornaamste verkopen van vastgoedbeleggingen gedurende het boekjaar zijn de volgende:
| VERKOPEN | Verkoops prijs | Datum van verkoop |
|---|---|---|
| België | ||
| Seniorenhof | 3.498.002 | 29/04/2024 |
| Les Jardins de la Mémoire* | 8.230.000 | 05/07/2024 |
| Résidence Exclusiv | 7.000.000 | 04/09/2024 |
| TOTAAL | 18.728.002 |
Toelichting 38: Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.
Toelichting 39: Lijst van dochterondernemingen, geassocieerde ondernemingen en joint-ventures
De lijst hieronder is de volledige lijst van ondernemingen bedoeld in de artikelen 3:104 en 3:156 van het koninklijk besluit van 29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Voor de Nederlandse dochtervennootschappen van Aedifica NV wordt er sinds het boekjaar 2021 gebruik gemaakt van de vrijstelling zoals voorzien in artikel 2:403 van het Burgerlijk Wetboek. Bijgevolg zijn de Nederlandse vennootschappen vrijgesteld van deponering van de individuele jaarrekening bij het handelsregister in Nederland.
| NAAM | Land | Categorie | Rechtspersonen-register | Aandeel in kapitaal (in %) |
|---|---|---|---|---|
| Aedifica Invest NV | België¹ | Dochter | 0879.109.317 | 100 |
| Immobe NV | België | Associate | 0697.566.095 | 25 ¹² |
| AED GVBF 1 NV | België | Dochter | 1003.556.060 | 100 |
| AED GVBF 2 NV | België | Dochter | 1003.556.654 | 100 |
| AED GVBF 3 NV | België | Dochter | 1003.557.347 | 100 |
| AED GVBF 4 NV | België | Dochter | 1003.557.644 | 100 |
| AED GVBF 5 NV | België | Dochter | 1003.552.201 | 100 |
| AED GVBF 6 NV | België | Dochter | 1003.553.090 | 100 |
| AED GVBF 7 NV | België | Dochter | 1003.553.684 | 100 |
| AED GVBF 8 NV | België | Dochter | 1003.554.377 | 100 |
| AED GVBF 9 NV | België | Dochter | 1003.554.674 | 100 |
| AED GVBF 10 NV | België | Dochter | 1003.554.971 | 100 |
| AED GVBF 11 NV | België | Dochter | 1003.555.169 | 100 |
| Le Douaire Invest BV | België | Dochter | 0419.225.882 | 100 |
| RF-Invest NV | België | Dochter | 0833.501.006 | 100 |
| Aedifica Residenzen 1 GmbH&Co. KG | Duitsland³ | Dochter | HRA52370 | 94 ¹³ |
| Aedifica Residenzen 2 GmbH&Co. KG | Duitsland | Dochter | HRA53405 | 94 ¹³ |
| Aedifica Residenzen 3 GmbH | Duitsland | Dochter | HRB118227 | 94 ¹³ |
| Aedifica Residenzen 4 GmbH | Duitsland | Dochter | HRB121918 | 94 ¹³ |
| Aedifica Residenzen 5 GmbH | Duitsland | Dochter | HRB124454 | 94 ¹³ |
| Aedifica Residenzen 6 GmbH | Duitsland | Dochter | HRB124095 | 94 ¹³ |
| Aedifica Residenzen Nord GmbH&Co. KG | Duitsland | Dochter | HRA52371 | 94 ¹³ |
| Aedifica Residenzen West GmbH | Duitsland | Dochter | HRB117957 | 94 ¹³ |
| Aedifica Verwaltungs GmbH | Duitsland | Dochter | HRB111389 | 100 |
| Aedifica Asset Management GmbH | Duitsland | Dochter | HRB100562 | 100 |
| Aedifica Luxemburg I SCS | Luxemburg⁴ | Dochter | B128048 | 94 ¹³ |
| Aedifica Luxemburg II SCS | Luxemburg | Dochter | B139725 | 94 ¹³ |
| Aedifica Luxemburg III SCS | Luxemburg | Dochter | B143704 | 94 ¹³ |
| Aedifica Luxemburg IV SCS | Luxemburg | Dochter | B117441 | 94 ¹³ |
| Aedifica Luxemburg V SCS | Luxemburg | Dochter | B117445 | 94 ¹³ |
| Aedifica Luxemburg VI SCS | Luxemburg | Dochter | B132154 | 94 ¹³ |
| Aedifica Luxemburg VII SCS | Luxemburg | Dochter | B117438 | 94 ¹³ |
| Aedifica Luxemburg VIII SCS | Luxemburg | Dochter | B117437 | 94 ¹³ |
40 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
| NAAM | Land | Categorie | Rechtspersonen-register | Aandeel in kapitaal (in %) |
|---|---|---|---|---|
| Aedifica Nederland BV | Nederland^{5} | Dochter | 65422082 | 100 |
| Aedifica Nederland 2 BV | Nederland | Dochter | 75102099 | 100 |
| Aedifica Nederland Services BV | Nederland | Dochter | 75667800 | 100 |
| Aedifica Nederland 3 BV | Nederland | Dochter | 77636309 | 100 |
| Aedifica Nederland 4 BV | Nederland | Dochter | 81056664 | 100 |
| Aedifica Nederland Joint Venture BV | Nederland | Dochter | 80885551 | 100 |
| Aedifica Sonneborgh Real Estate BV | Nederland | Dochter | 84354267 | 75^{16} |
| Aedifica Sonneborgh Ontwikkeling BV | Nederland | Associate | 64278859 | 50^{14} |
| Patient Properties (Eltandia) Ltd | Jersey^{2} | Dochter | 123682 | 100 |
| Patient Properties (Windmill) Ltd | Jersey | Dochter | 123699 | 100 |
| LV Holdings Ltd | Jersey | Dochter | 103669 | 100 |
| LV Charrieres Ltd | Jersey | Dochter | 122808 | 100 |
| LV St. Josephs Ltd | Jersey | Dochter | 9244 | 100 |
| AED UK Holdings Ltd | VK^{6} | Dochter | 15426625 | 100 |
| Aedifica UK Ltd | VK | Dochter | 12351073 | 100 |
| Aedifica Finance 1 Ltd | VK | Dochter | 12352308 | 100 |
| Aedifica Finance 2 Ltd | VK | Dochter | 12352800 | 100 |
| Maple Court Nursing Home Ltd | VK | Dochter | 07295828 | 100 |
| Quercus Homes 2018 Ltd | VK | Dochter | 11278772 | 100 |
| Sapphire Properties (2016) Ltd | VK | Dochter | 09461514 | 100 |
| Aedifica UK (Ampthill) Ltd | VK | Dochter | 11159774 | 100 |
| Aedifica UK (Hailsham) Ltd | VK | Dochter | 11159930 | 100 |
| Marches Care Holdings Ltd | VK | Dochter | 7097091 | 100 |
| Priesty Fields Developments Ltd | VK | Dochter | 10806474 | 100 |
| Aedifica UK Management Ltd | VK | Dochter | 4797971 | 100 |
| Aedifica UK (Marston) Ltd | VK | Dochter | 13816311 | 100 |
| Aedifica UK (Hessle) Ltd | VK | Dochter | 10674329 | 100 |
| Aedifica UK (Lincoln) Ltd | VK | Dochter | 13449716 | 100 |
| Aedifica UK (Dawlish) Ltd | VK | Dochter | 13483857 | 100 |
| Aedifica UK (Biddenham) Ltd | VK | Dochter | 13483907 | 100 |
| Aedifica UK (Whitechapel) Ltd | VK | Dochter | 11465472 | 100 |
| Aedifica IM (Port Erin) Ltd | Eiland Man^{7} | Dochter | 013517v | 100 |
| Aureit Holding Oy | Finland^{8} | Dochter | 3092783-5 | 100 |
| Hoivatilat Oyj | Finland | Dochter | 2241238-0 | 100 |
| Kiinteistö Oy Tampereen Routakatu | Finland | Dochter | 3192647-1 | 100 |
| Koy Änekosken Änneniementie | Finland | Dochter | 3264862-9 | 100 |
| Koy Änekosken Likolahdenkatu | Finland | Dochter | 2875205-2 | 100 |
| Koy Espoon Faläkerinrinne | Finland | Dochter | 2620688-3 | 100 |
| Koy Espoon Finnoonkartanonkatu | Finland | Dochter | 2932623-1 | 100 |
| Koy Espoon Hirvisuontie | Finland | Dochter | 2755334-2 | 100 |
| Koy Espoon Kurttilantie | Finland | Dochter | 3134900-2 | 100 |
| Koy Espoon Kuurinkallio | Finland | Dochter | 3201659-2 | 100 |
| Koy Espoon Matinkartanontie | Finland | Dochter | 3117665-8 | 100 |
| Koy Espoon Merivitantie | Finland | Dochter | 2720369-2 | 100 |
| Koy Espoon Oppilaantie | Finland | Dochter | 2787263-4 | 100 |
| Koy Espoon Palstalaisentie 4 | Finland | Dochter | 3309285-3 | 100 |
| Koy Espoon Rajamännynahde | Finland | Dochter | 3194972-9 | 100 |
| Koy Espoon Tikasmäentie | Finland | Dochter | 2669018-5 | 100 |
| Koy Espoon Vuoriptintie | Finland | Dochter | 2748087-6 | 100 |
| Koy Euran Käräjämäentie | Finland | Dochter | 2842931-9 | 100 |
| Hoivatilat Oyj | Finland | Dochter | 2241238-0 | 100 |
| Kiinteistö Oy Tampereen Routakatu | Finland | Dochter | 3192647-1 | 100 |
| Koy Änekosken Änneniementie | Finland | Dochter | 3264862-9 | 100 |
| Koy Hakalahden Majakka | Finland | Dochter | 2668724-2 | 100 |
| Koy Hämeenlinna Kampuskaarre | Finland | Dochter | 3175924-7 | 100 |
| Koy Hämeenlinnan Jukolanraitti | Finland | Dochter | 2826099-8 | 100 |
| Koy Hämeenlinnan Ruununmyllyntie | Finland | Dochter | 3267462-4 | 100 |
| Koy Hämeenlinnan Vanha Alikartanontie | Finland | Dochter | 2669024-9 | 100 |
| Koy Haminan Lepikönranta | Finland | Dochter | 2988685-3 | 100 |
| Koy Heinolan Lähteentie | Finland | Dochter | 2752188-5 | 100 |
| Koy Helsingin Ensi kodin tie 4 | Finland | Dochter | 3220641-7 | 100 |
| Koy Helsingin Kansantie | Finland | Dochter | 3214270-8 | 100 |
| Koy Helsingin Käräjätuvantie | Finland | Dochter | 3287010-7 | 100 |
| Koy Helsingin Krämertintie | Finland | Dochter | 3323987-8 | 100 |
| Koy Helsingin Kutomokuja | Finland | Dochter | 3287009-4 | 100 |
| Koy Helsingin Lähdepolku | Finland | Dochter | 3279404-4 | 100 |
| Koy Helsingin Landbontie | Finland | Dochter | 3270229-3 | 100 |
| Koy Helsingin Pakarituvantie | Finland | Dochter | 3131782-8 | 100 |
| Koy Helsingin Radiokatu | Finland | Dochter | 3270230-6 | 100 |
| Koy Helsingin Työnjohtajankadun Seppä3 | Finland | Dochter | 3009977-7 | 100 |
| Koy Hollolan Kuimalantie 2 | Finland | Dochter | 3354537-3 | 100 |
| Koy Hollolan Sarkatie | Finland | Dochter | 2749865-4 | 100 |
| Koy Iisalmen Eteläinen Puistoraitti | Finland | Dochter | 2840090-3 | 100 |
| Koy Iisalmen Kangaslamintie | Finland | Dochter | 2826102-6 | 100 |
41 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
42 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
43 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
44 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
- Met uitzondering van Immobe NV (gevestigd Louizalaan 331 te 1050 Brussel (België)) zijn alle Belgische vennootschappen gevestigd te Belliardstraat 40 box 11 in 1040 Brussel (België)..
- Alle Duitse vennootschappen zijn gevestigd te Eschersheimer Landstraße 14 in 60322 Frankfurt am Main (Duitsland).
- Alle Luxemburgse vennootschappen zijn gevestigd te rue Guillaume J. Kroll 12 C in 1882 Luxemburg (Luxemburg).
- Alle Nederlandse vennootschappen zijn gevestigd te Amstelplein 54 in 1096 BC Amsterdam (Nederland).
- Alle vennootschappen in Jersey zijn gevestigd te 47 Esplanade in St. Helier JE1 0BD (Jersey).
- Alle Britse vennootschappen zijn gevestigd te 13 Hanover Square, London, England, W1S 1HN (Verenigd Koninkrijk).
- Alle Britse Eiland Man vennootschappen zijn gevestigd te Fort Anne, Douglas, IM1 5PD, Isle of Man (Verenigd Koninkrijk).
- Alle Finse vennootschappen zijn gevestigd te Kasarmintie 21, 90130 Oulu (Finland).
- Alle Zweedse vennootschappen zijn gevestigd te Svärdvågen 21, 18233 Danderyd (Zweden).
- Alle Ierse vennootschappen zijn gevestigd te 29 Earlsfort Terrace, Dublin 2, Ireland D02 AY28 (Ierland).
- Alle Spaanse vennootschappen zijn gevestigd te Travessera de Gràcia 11, 5º pl., 08021 Barcelona (Spain).
- De overblijvende 75% zijn aangehouden door een investeerder die niet gerelateerd is met Aedifica.
- De overblijvende 6% zijn aangehouden door een investeerder die niet gerelateerd is met Aedifica.
- De overblijvende 50% zijn aangehouden door een partner die niet gerelateerd is met Aedifica.
- De overblijvende 25% zijn aangehouden door een partner die niet gerelateerd is met Aedifica.
- Entiteit die werd verkocht op 14 februari 2025, zie toelichting 38.
- Entiteit die zal worden verkocht tegen eind maart 2025, zie toelichting 38.
45 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
Toelichting 40: Naleving van verplichtingen van het GVV-statuut
| Statutaire schuldgraad (max. 65%) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Langlopende financiële schulden | 1.813.110.767 | 1.698.085.394 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen (uitgezonderd indekkingsinstrumenten) | + 7.202.929 | 6.548.829 |
| Handelsschulden en andere langlopende schulden | + | - |
| Kortlopende financiële schulden | + 405.775.567 | 286.882.672 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen (uitgezonderd indekkingsinstrumenten) | + 1.111.889 | 762.342 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | + 21.196.996 | 13.337.828 |
| Totale schulden volgens het KB van 13 juli 2014 | = 2.248.398.148 | 2.005.617.065 |
| Totaal activa | 5.738.378.206 | 5.507.605.996 |
| Indekkingsinstrumenten | - -55.908.302 | -73.342.454 |
| Totaal activa volgens het KB van 13 juli 2014 | = 5.682.469.904 | 5.434.263.542 |
| Schuldgraad (in %) | / 39,6% | 36,9% |
| Investeringscapaciteit tot schuldgraad 60% | 1.161.083.794 | 1.254.941.060 |
| Investeringscapaciteit tot schuldgraad 65% | 1.445.207.290 | 1.526.654.237 |
Verbod om meer dan 20% van de activa te beleggen in gebouwen die een enkel activageheel vormen
Zie hoofdstuk 'Risicofactoren'.
Waardering van de gebouwen door waarderingsdeskundigen
De gebouwen van Aedifica worden elk kwartaal gewaardeerd door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen: Cushman & Wakefield Belgium NV/SA, Stadim BV/SRL, Savills Advisory Services Germany GmbH & Co. KG en C&W (U.K.) LLP German Branch.
Toelichting 41: Reële waarde
Overeenkomstig IFRS 13 worden de elementen van de balans waarvoor de reële waarde berekend kan worden hieronder weergegeven en onderverdeeld in niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13:
| € | Categorie | Niveau | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Boekwaarde | Reële waarde | Boekwaarde | Reële waarde | |||
| Vaste activa | ||||||
| Financiële vaste activa | 3.394.797.317 | 3.320.174.649 | 3.184.283.388 | 3.074.687.986 | ||
| a. Indekkingsinstrumenten | C | 2 | 55.908.302 | 55.908.302 | 73.342.454 | 73.342.454 |
| b. Andere langlopende vorderingen | A | 2 | 2.140.024.799 | 2.065.402.131 | 2.401.433.212 | 2.291.837.810 |
| c. Deelnemingen in verbonden ondernemingen | A | 2 | 1.198.863.844 | 1.198.863.844 | 709.436.938 | 709.436.938 |
| d. Andere | A | 2 | 372 | 372 | 70.784 | 70.784 |
| Vlottende activa | ||||||
| Handelsvorderingen | A | 2 | 9.747.760 | 9.747.760 | 10.258.734 | 10.258.734 |
| Belastingvorderingen en andere vlottende activa | A | 2 | 476.112.593 | 476.112.593 | 419.189.319 | 419.189.319 |
| Kas en kasequivalenten | A | 1 | 6.539.383 | 6.539.383 | 2.735.059 | 2.735.059 |
| Langlopende verplichtingen | ||||||
| Langlopende financiële schulden | A | 2 | -1.813.110.767 | -1.698.085.394 | -1.698.085.394 | -1.569.353.608 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | -18.124.608 | -18.124.608 | -16.309.259 | -16.309.259 | ||
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | C | 2 | -10.921.679 | -10.921.679 | -9.760.430 | -9.760.430 |
| b. Andere | A | 2 | -7.202.929 | -7.202.929 | -6.548.829 | -6.548.829 |
| Handelsschulden en andere langlopende schulden | A | 2 | - | - | - | - |
| Kortlopende verplichtingen | ||||||
| Kortlopende financiële schulden | A | 2 | -405.775.567 | -405.775.567 | -286.882.672 | -286.882.672 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | A | 2 | -21.196.996 | -21.196.996 | -13.337.828 | -13.337.828 |
| Andere kortlopende financiële verplichtingen | A | 2 | -1.111.889 | -1.111.889 | -762.342 | -762.342 |
De categorieën waarvan sprake volgen de classificatie zoals voorgeschreven door IFRS 9:
- categorie A: Financieel actief of passief (inclusief debiteuren en leningen) gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs;
- categorie B: Actief of passief aangewezen aan reële waarde via het nettoresultaat;
- categorie C: Actief of passief verplicht gemeten aan reële waarde via het nettoresultaat.
De toegelaten indekkingsinstrumenten vallen in categorie C, met uitzondering van de indekkingsinstrumenten die voldoen aan de vereisten van hedge accounting (cfr. IFRS 9) waarbij de variaties in reële waarde via het eigen vermogen geboekt worden.
46 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
1.7 Verslag van de commissaris
[SCAN verslag van de commissaris pagina 1]
47 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
[SCAN verslag van de commissaris pagina 2]
48 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
[SCAN verslag van de commissaris pagina 3]
49 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
[SCAN verslag van de commissaris pagina 4]
50 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
[SCAN verslag van de commissaris pagina 5]
51 - Aedifica – Jaarlijks financieel verslag 2024
[SCAN verslag van de commissaris pagina 6]
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW
35
AEDIFICA
INHOUD
INHOUD
HOUSING WITH CARE
DIT IS AEDIFICA
STRATEGIE & WAARDECREATIE
ONZE AANPAK VAN MVO
BUSINESS REVIEW
- Portefeuille
- Partners
- Organisatie
- Financial review
CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
RISICOFACTOREN
JAARREKENING
BIJKOMENDE INFORMATIE
'De nieuwe ontmoetingsruimte die we hebben geopend in Emmaheerdt, draagt sterk bij aan het welzijn van de ouderen die hier wonen.'
Business Review
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW
AEDIFICA
INHOUD
INHOUD
HOUSING WITH CARE
DIT IS AEDIFICA
STRATEGIE & WAARDECREATIE
ONZE AANPAK VAN MVO
BUSINESS REVIEW
- Portefeuille
- Partners
- Organisatie
- Financial review
CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
RISICOFACTOREN
JAARREKENING
BIJKOMENDE INFORMATIE
In 2020 werd in Winschoten een oud schoolgebouw genoeg geïmpleerd en een moderne zorgcampus. De om ermee een verpleegheid, zorgopwekinbeheer en een gezondheidscentrum met een huisartsenpraktijk, spoeltrouw, enz.
In de zomer van 2024 werd in Ennnaheerdt een gloednieuwe multifunctionele ontmoetingsruimte geopend. Ouder beslag van een hormon en makbehulp van een app worden verschillende sociale activiteiten georganiseerd met gegevens. Op termijn zullen ook huurbewoners kunnen aanvoelen.
Dankzij de ontmoetingsruimte dragen we bij aan het verwerken van de sociale samenleving en het bewust van de ouderen die ze leren. 'Ontmoeting' houdt mensen langer afval en gezond. Het gaat eenzaam heel hoger, houdt mensen langer verhouding en zorgt daarmee voor meer levenskwaliteit. Dat is een overbelasting, voor die we niet de voorval willen bieden. licht Marlves Kamperge, Assel Massage & het Nederlandse Aedifica-team toe.
Zorgcampus Ennnaheerdt in Winschoten (Nederland)
- Investering ca. 10 miljoen €
- Binnendag opgemaakt in November 2020
- Ontmoetingruimte geopend in zomer 2024
Portefeuille
pagina's 37 > 54
Partners
pagina's 55 > 62
Organisatie
pagina's 63 > 71
Financial review
pagina's 72 > 92
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW - portefeuille
AEDIFICA
INHOUD
INHOUD
HOUSING WITH CARE
DIT IS AEDIFICA
STRATEGIE & WAARDECREATIE
ONZE AANPAK VAN MVO
BUSINESS REVIEW
Portefeuille
Partners
Organisatie
Financial review
CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
RISICOFACTOREN
JAARREKENING
BIJKOMENDE INFORMATIE
PORTEFEUILLE
HELSINKI KUTOMOKIJJA - KINDERDAGVERBLIJF IN HELSINKI IFO
HEERENHAGE
SENIORENHUISVESTING IN HEERENHAGE (NL)
PRIEETIJF FIELDS
WOONZORGCENTRUM IN CONGLETON (IJK)
Onze vastgoedtypes
Woonzorgcentra voor ouderen
Woonzorgcentra voor zorgafhankelijke senioren zijn de vaste verblijfplaats van senioren die er permanent gebruik maken van collectieve diensten op huishoudelijk vlak, bijstand in het dagelijkse leven en verpleegkundige of paramedische zorgen.
Seniorenhuisvesting
Seniorenhuisvesting is gericht op ouderen die zelfstandig willen wonen met zorg en diensten op aanvraag. De zorggebouwen bestaan uit individuele wooneenheden waar ouderen zelfstandig wonen, met gemeenschappelijke voorzieningen voor dienstverlening waarop zij facultatief een beroep kunnen doen.
Kinderdagverblijven
In Noord-Europa investeren we ook in kinderdagverblijven, hetzij als op zichzelf staande centra, hetzij in combinatie met andere zorg- of schoolvoorzieningen. In deze kinderdagverblijven ('kleuterschool') wordt dagopvang georganiseerd voor kinderen van 0 tot en met 6 jaar.
Ouderenzorggebouwen met gemengde bestemming
Ouderenzorggebouwen met gemengde bestemming combineren binnen één gebouw lof binnen meerdere gebouwen op één titel wooneenheden voor zowel senioren met hoge zorgbehoeften als senioren die zelfstandig willen wonen met zorg en diensten op aanvraag. We investeren ook in zorgcampussen waar naast ouderenzorg ook andere complementaire zorgfuncties worden aangeboden, zoals bijvoorbeeld dagzorgcentra, medische centra, artsenpraktijken, kinderdagverblijven, huisvesting voor personen met een handicap, enz.
Andere zorggebouwen
De andere zorggebouwen in onze portefeuille zijn bestemd voor diverse zorgactiviteiten (sommige in combinatie met huisvesting) en voor diverse doelgroepen die (ongeacht de leeftijd) grote of specifieke zorgbehoeften nodig hebben door een beperking, een ziekte of andere omstandigheden zoals bijvoorbeeld verslavingszorg, kindernoodopvang, bijzonder onderwijs, enz.
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW - portefeuille
AEDIFICA
INHOUD
INHOUD
Portefeuille
Partners
Organisatie
Financial review
1. Onze portefeuille
1.1 Onze portefeuille op 31 december 2024
Overzicht van reële waarden, contractuele huurgelden en brutorendementen per land
| # sites | Totale oppervlakte (m²) | # bewoners | # kinderen | Reële waarde van vastgoed-beleggingen in exploitaties | Contractuele huurgelden | Geschotte huurwaarde (GWh) | Bruto-rendement | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 79 | 505.484 | 8.238 | - | 1.254.965.913 € | 71.718.969 € | 67.918.897 € | 5,7% |
| Duitsland | 99 | 567.852 | 10.050 | - | 1.176.156.000 € | 64.225.193 € | 64.919.203 € | 5,5% |
| Nederland | 70 | 350.375 | 3.217 | - | 673.240.000 € | 41.173.107 € | 41.956.394 € | 6,1% |
| Verenigd Koninkrijk | 118 | 349.503 | 7.625 | - | 1.058.088.652 £ | |||
| 1.278.890.592 € | 67.611.719 £ | |||||||
| 81.720.933 € | 68.996.946 £ | |||||||
| 83.395.228 € | 6,4% | |||||||
| Finland | 217 | 299.771 | 3.982 | 12.327 | 1.131.710.000 € | 68.279.297 € | 67.023.708 € | 6,0% |
| Zweden | 28 | 23.973 | 164 | 1.130 | 1.073.000.000 SEK | |||
| 93.840.710 € | 68.040.675 SEK | |||||||
| 5.937.910 € | 65.691.572 SEK | |||||||
| 5.732.903 € | 6,3% | |||||||
| Ierland | 22 | 117.368 | 2.306 | - | 424.759.552 € | 23.900.300 € | 23.244.100 € | 5,6% |
| Spanje | 2 | 15.478 | 320 | - | 2.122.021 € | 124.261 € | 124.261 € | - |
| Gebruikrecht gerelateerd aan de gronden die in 'leasehold' worden aangehouden | 74.010.932 € | |||||||
| Grondreserve | 12.966.674 € | |||||||
| Totaal | 635 | 2.229.804 | 35.902 | 13.457 | 6.122.462.395 € | 357.079.969 € | 354.314.695 € | 5,9% |
> Voor een gedetailleerd overzicht van de portefeuille op asset-niveau,
zie 'Overzicht van de vastgoedbeleggingen' in het hoofdstuk 'Bijkomende informatie'.
> pagina's 207-224
635
zorglocaties
2.230.000
m²
35.900
bewoners
13.500
kinderen
5,9%
gemiddeld brutorendement
1 Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2024 IS BETRE EUR/GBP en 31.468,7 EUR/SEK
2 Inclusief activa bestemd voor verkoop.
3 Op basis van de reële waarde twaarde bepaald door de waardeingsdeskundigen, die om de drie maanden wordt berecht. Voor zorgvastgoed is het brutorendement doorgoots gelijk aan het nettorendement (tripse net contracten) De exploitatielasten, de onderhoudskosten en het risico van huurderving worden in België, het Verenigd Kennersb. Ierland, Spanje en toestat aan Nederland namelijk doorgaans volledig ten laste genomen door de exploitant. In Duitsland, Finland en Zweden ten Nederland, in sommige gevallen is het nettorendement doorgaans lager dan het brutorendement omdat sommige lasten ten laste zijn van de eigenaar (double net contracten)
INHOUD
INHOUD
Partners
VASTGOEDBELEGGINGEN IN REËLE WAARDE (IN MILJOEN €)
GEOGRAFISCHE SPREIDING IN REËLE WAARDE (%)
- 0% Spanje
- 7% Ierland
- 2% Zweden
- 19% Finland
- 21% Verenigd Koninkrijk
- 11% Nederland
- 19% Duitsland
- 21% België
VERDELING PER GEBOUWTYPE IN REËLE WAARDE (%)
- 68% Woonzorgcentra
- 15% Ouderenzorggebouwen met gemengde bestemming
- 8% Andere zorggebouwen
- 6% Kinderdagverblijven
- 3% Seniorenhuisvesting
GEBOUWLEEFTIJD IN M²
- 26% <5 jaar
- 20% 6-10 jaar
- 15% 11-15 jaar
- 38% >15 jaar
- 1% Project
RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN (%)
- 71% <15 jaar
- 16% 10-15 jaar
- 11% 5-10 jaar
- 2% <5 jaar
INHOUD
Partners
GEWOGEN GEMIDDELDE RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN PER LAND (IN JAREN)
19 jaar
WAULT
100%
globale bezettingsgraad
Verzekerde waarde
De vastgoedbeleggingen zijn door Aedifica verzekerd voor een totale waarde van 6.587 miljoen €.
Verdeling per gebouw (in reële waarde)
geen enkel gebouw vertegenwoordigt meer dan 3% van de geconsolideerde activa.
Bezettingsgraden van exploitanten blijven stijgen
Exploitanten van waarborgpagina (PINW) kunnen dan hun bezettingsgraad opnieuw stijgen bij de COVID-19 pandemie, en bevatten opnieuw het niveau van race de pandemie of overtreffen dat al wat de veerkracht van de sector aanboort. De bezettingsgraden van gestabiliseerde assets liggen rond de 90% en vertonen een stijgende trend.
Voor de hogere waarover de Groep het merendeel van de actuele gegevens heeft kunnen verzamelen, wordt in de onderstaande tabel de bezettingsgraden van exploitanten op 30 september 2024 opgevoerd, met daarnaast hun ingang bij ongedangde portefeuille uitgedrukt in basisschipje. Enkel gestabiliseerde assets zijn opgenomen in de tabel.
| Bezettings-graad exploitanten | 30/09/2024 | Y/Y groei (in bestigheden) bij ongedangde portefeuille | Data coverage |
|---|---|---|---|
| België | 93% | +53 | 90% |
| Duitsland | 86% | +373 | 87% |
| Nederland | 86% | +93 | 79% |
| Verenigd Koninkrijk | 92% | +233 | 100% |
| Ierland | 94% | +331 | 100% |
- Assets worden beschouwd als 'gestabiliseerd' en opgenomen in de scope zodra ze minstens twee jaar operationeel zijn. Assets worden uitgesloten van de scope als ze 'gedeeltelijk' begalaan voor renovatiewerken.
- Gebaseerd op de contractuele huurgelden van gestabiliseerde assets op 30 september 2024.
VERDELING VOLGENS EPC-NIVEAU (% VAN TOTALE M²)
- 30% Label A
- 33% Label B
- 18% Label C
- 11% Label D of lager
- 5% Geen label
- 3% Projecten in (her)ontwikkeling
VERDELING VAN DE CONTRACTUELE HUURGELDEN PER HUURDERSSECTOR (%)
- 90% Privaat
- 6% Non-profit
- 4% Publiek
VERDELING VAN DE CONTRACTUELE HUURGELDEN PER EXPLOITANTENGROEP (%)
- 9% Clariane
- 6% Colisée
- 5% Maria Mallaband
- 4% Gemeenten/ Welzijnsdistricten (FI)
- 4% Vulpia
- 4% Azurit Rohr
- 4% Bondcare
- 4% Emera
- 3% Specht Gruppe
- 3% Attendo
- 54% Andere
Partners
VERDELING VAN DE CONTRACTUELE HUURGELDEN PER HUURDERSGROEP
| Huurdersgroep | Aantal sites | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|
| Verenigd Koninkrijk | 118 | 23% | 20% |
| Maria Mallaband | 18 | 5% | 4% |
| Bondcare Group | 21 | 4% | 3% |
| North Boy Group | 21 | 3% | 3% |
| Emera¹ | 8 | 2% | 1% |
| Care UK | 12 | 1% | 2% |
| Oyster Care Homes | 4 | 1% | 1% |
| Anchor Hanover Group | 5 | 1% | 1% |
| Renaissance | 9 | 1% | 1% |
| Danforth Care | 3 | 1% | 1% |
| Excelcare | 3 | 1% | 1% |
| Caring Homes | 4 | 1% | 1% |
| Andere <0,5% | 10 | 2% | 2% |
| België | 79 | 20% | 24% |
| Armonea² | 21 | 6% | 7% |
| Korian Belgium³ | 25 | 6% | 7% |
| Vulpia | 15 | 4% | 4% |
| Apricusa⁴ | 3 | 1% | 1% |
| Emeis⁵ | 4 | 1% | 1% |
| Vivalto Home⁶ | 1 | 0% | 0% |
| Emera⁷ | 1 | 0% | 0% |
| Andere <0,5% | 9 | 2% | 2% |
| Finland | 217 | 19% | 18% |
| Gemeenten/Weizijnsdistricten | 36 | 4% | 4% |
| Attendo⁷ | 31 | 3% | 3% |
| Mehläinen | 19 | 2% | 2% |
| Noriandia⁸ | 16 | 1% | 1% |
| Touhula | 22 | 1% | 1% |
| Pilke | 22 | 1% | 1% |
| Esperi | 6 | 1% | 1% |
| Kristilinen koulu | 2 | 0% | 1% |
| Iloft | 4 | 0% | 0% |
| Andere <0,5% | 59 | 5% | 4% |
| Duitsland | 99 | 18% | 19% |
| Azurit Rohr | 23 | 4% | 5% |
| Residenz Management⁹ | 15 | 3% | 3% |
| Vitanas | 11 | 2% | 3% |
| Specht & Tegeler | 6 | 1% | 1% |
| Huurdersgroep | Aantal sites | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
| --- | --- | --- | --- |
| Emeis⁵ | 5 | 1% | 1% |
| Argentum | 7 | 1% | 1% |
| EMVIA | 4 | 1% | 1% |
| Alloheim | 5 | 1% | 1% |
| Cosiq | 3 | 1% | 1% |
| Korian Duitsland³ | 1 | 0% | 0% |
| Specht Gruppe⁶ | 2 | 0% | 0% |
| Andere <0,5% | 17 | 3% | 3% |
| Nederland | 70 | 11% | 12% |
| Korian Nederland³ | 22 | 3% | 3% |
| Vitolis | 3 | 1% | 1% |
| Martha Flora | 10 | 1% | 1% |
| NNCZ | 5 | 1% | 1% |
| Compartijn⁶ | 6 | 1% | 1% |
| Stichting Oosterlengte | 3 | 1% | 1% |
| Saamborgh | 2 | 0% | 0% |
| Stichting Rendant | 1 | 0% | 0% |
| Stichting Fundis | 2 | 0% | 0% |
| Wonen bij September⁶ | 1 | 0% | 0% |
| Andere | 15 | 2% | 3% |
| Ierland | 22 | 7% | 7% |
| Bartra Healthcare | 4 | 2% | 3% |
| Virtue⁷ | 8 | 2% | 2% |
| Silver Stream Healthcare | 3 | 1% | 1% |
| Mowlam Healthcare | 3 | 1% | 1% |
| Costmine Caring Services | 3 | 1% | 1% |
| Grace Healthcare⁸ | 1 | 0% | 0% |
| Zweden | 28 | 2% | 1% |
| Raoul Wallenbergskolan | 1 | 0% | - |
| Attendo⁷,⁹ | 5 | 0% | 0% |
| Ambea | 4 | 0% | 0% |
| Kunskapsforskolan | 2 | 0% | 0% |
| Humana | 3 | 0% | 0% |
| Noriandia⁸ | 1 | 0% | 0% |
| Andere | 12 | 1% | 0% |
| Spanje | 2 | 0% | 0% |
| Neurocare Home | 2 | 0% | 0% |
| TOTAAL | 635 | 100% | 100% |
- Emera-groep.
- Colisire-groep.
- Clariare-groep.
- Vroeger bekend als My-Avoid.
- Emera-groep, vroeger bekend als de Orpix-groep.
- Vivallo-groep.
- Attendo-groep.
- Noriandia-groep.
- Specht Gruppe.
- Vroeger bekend als Team Olivia.
INHOUD
HOUSING WITH CARE
DIT IS AEDIFICA
STRATEGIE & WAARDECREATIE
ONZE AANPAK VAN MVO
BUSINESS REVIEW
Portefeuille
- Partners
- Organisatie
- Financial review
CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
RISICOFACTOREN
JAARREKENING
BIJKOMENDE INFORMATIE
Aedifica's vastgoedportefeuille wordt geëxploiteerd door meer dan 150 huurdersgroepen. Zes groepen exploiteren gebouwen in meerdere landen waar de Groep actief is: Clariane, Attendo, Emeis, Emera, Norlandia en Vivalto. Het gewicht van deze groepen in de contractuele huurgelden van Aedifica wordt in de onderstaande tabel uitgesplitst per land.
| Huurder | Land | Aantal sites | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|
| Clariane-groep | 48 | 9% | 10% | |
| België | 25 | 6% | 7% | |
| Duitsland | 1 | 0% | 0% | |
| Nederland | 22 | 3% | 3% | |
| Emera-groep | 17 | 4% | 3% | |
| België | 1 | 0% | 0% | |
| Verenigd Koninkrijk | 8 | 2% | 1% | |
| Ierland | 8 | 2% | 2% | |
| Attendo-groep | 36 | 3% | 3% | |
| Finland | 31 | 3% | 3% | |
| Zweden | 5 | 0% | 0% | |
| Emeis-groep | 16 | 3% | 3% | |
| België | 4 | 1% | 1% | |
| Duitsland | 5 | 1% | 1% | |
| Nederland | 7 | 1% | 1% | |
| Norlandia-groep | 17 | 1% | 1% | |
| Finland | 16 | 1% | 1% | |
| Zweden | 1 | 0% | 0% | |
| Vivalto-groep | 2 | 0% | 1% | |
| België | 1 | 0% | 0% | |
| Ierland | 1 | 0% | 0% |
1.2 Ons investeringsprogramma op 31 december 2024
| Projecten en renovaties
(in miljoen €) 1 | Exploitant | Huidig budget | Dry up
31/12/2024 | Nog uit te voeren |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Lopende projecten | | 160 | 89 | 71 |
| Oplevering 2025 | | 108 | 83 | 25 |
| DE | | 1 | 1 | 0 |
| Bavaria Senioren- und Pflegeheim | Auriscare | 1 | 1 | 0 |
| UK | | 20 | 14 | 6 |
| St Mary's Lincoln 2 | North Bay Group | 17 | 12 | 5 |
| St. Joseph's Convent 2 | Emera | 3 | 2 | 1 |
| FI | | 48 | 34 | 14 |
| Finland – pipeline 'kinderdagverblijven' | Meerdere huurders | 2 | 2 | 0 |
| Finland – pipeline 'woonzorgcentra' | Meerdere huurders | 20 | 19 | 0 |
| Finland – pipeline 'andere' | Meerdere huurders | 26 | 12 | 14 |
| IE | | 16 | 12 | 4 |
| Sligo Finisklin Road 2 | Coolmine Caring Services Group | 16 | 12 | 4 |
| ES | | 24 | 23 | 1 |
| Tomares Mini 2 | Neurocare Home | 12 | 12 | 0 |
| Zamora Av. de Valladolid 2 | Neurocare Home | 12 | 11 | 1 |
| Oplevering 2026 | | 23 | 4 | 19 |
| DE | | 7 | 2 | 5 |
| Am Parnassturm | Vitanas | 5 | 2 | 4 |
| Seniorenzentrum Berghof | Azurit | 2 | 0 | 2 |
| UK | | 17 | 2 | 14 |
| The Mount | Hamberley Care Homes | 17 | 2 | 14 |
| Oplevering 2027 | | 29 | 2 | 26 |
| DE | | 29 | 2 | 26 |
| Seniorenquartier Gummersbach 2 | Specht Gruppe | 29 | 2 | 26 |
| TOTAAL INVESTERINGSPROGRAMMA | | 160 | 89 | 71 |
| Variatie van de reële waarde | | | -1 | |
| Afrondingen & andere | | | -6 | |
| Bedrag op de balans | | | 96 | |
RÉSIDENCE LE DOUAIRE
WOONZORGCENTRUM IN ANDERLUES (BE)
- De gegevens in deze tabel zijn afgerond. Bijgevolg is het mogelijk dat de som van bepaalde gegevens niet gelijk is aan het vermelde totaal bedragen in SBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2024 (0,82735 EUR/GBP)
- Hoewel deze sites nog in aanbouw zijn, genereren ze vaak al beperkte huurintensies, met name op de reeds verworven terreinen. De waarden van de terreinen werden dus niet meer in de bijen herbouwd opgenomen. Dat verklaart waarom de genoemde investeringsbedragen verschillen van eerder vermelde bedragen.
- Dit project werd reeds voltooid na 31 december 2024 Uw pagina 76.
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW - portefeuille
44
AEDIFICA
In 2024 werden zeven nieuwe ontwikkelingsprojecten toegevoegd aan het investeringsprogramma (voor een totaalbedrag van ca. 59 miljoen €; zie pagina 73), terwijl 31 projecten werden voltooid (voor een totaalbedrag van ca. 298,5 miljoen €; zie pagina 74). Actief beheer van het investeringsprogramma heeft ertoe geleid dat in de loop van het jaar een aantal projecten ten bedrage van 23 miljoen € zijn ingetrokken.
Aangezien er sinds 31 december 2024 drie ontwikkelingsprojecten in het Verenigd Koninkrijk en Finland werden afgerond, zal het totale investeringsbudget met ca. 45,5 miljoen € worden verlaagd (zie sectie 1.2 van het hoofdstuk 'Financial review').
HOUSING WITH CARE
DIT IS AEDIFICA
STRATEGIE & WAARDECREATIE
ONZE AANPAK VAN MVO
BUSINESS REVIEW
Portefeuille
- Partners
- Organisatie
- Financial review
CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
RISICOFACTOREN
JAARREKENING
BIJKOMENDE INFORMATIE
GEOGRAFISCHE SPREIDING PIPELINE (%)
- 30% Finland - 48 miljoen €
- 23% Duitsland - 37 miljoen €
- 22% Verenigd Koninkrijk - 36 miljoen €
- 15% Spanje - 24 miljoen €
- 10% Ierland - 16 miljoen €
VERWACHTE OPLEVERINGSDATUM PIPELINE (%)
- 67% 2025 - 108 miljoen €
- 15% 2026 - 23 miljoen €
- 18% 2027 - 29 miljoen €
6,1
gemiddeld nettorendement van de pipeline op basis van de kostprijs
THE MOUNT - ONTWIKKELING VAN WOONZORGCENTRUM IN WARGRAVE (UK)
1.3 Markttrends
Europese trends
In de Europese Unie en het Verenigd Koninkrijk is de populatie van personen die ouder zijn dan 80 jaar gestegen tot meer dan 30 miljoen mensen (2024). Dit segment van de bevolking groeit sneller dan andere leeftijdsgroepen. Naar verwachting zal dit oudere segment van de Europese bevolking tegen 2060 verdubbelen tot meer dan 60 miljoen personen. In de komende decennia zal deze demografische trend de vraag naar zorgvastgoed verder stimuleren, wat de veerkracht van de sector ten goede komt.
De Europese exploitanten kunnen in drie categorieën worden onderverdeeld: openbare, non-profit en private exploitanten. Het exploitantenlandschap in verschillende landen varieert naargelang het lokale socialezekerheidsstelsel. Op Europees niveau beheren private zorgexploitanten ca. 34% van het totale aantal bedden in woonzorgcentra. Zorgaanbieders in het consoliderende private segment ontwikkelen hun activiteiten zowel op de binnenlandse als de buitenlandse markt.
De Europese overheden staan voor de uitdaging om verschillende belangrijke maatschappelijke behoeften aan te pakken. Als gevolg daarvan focussen zij zich vaker op de financiering van zorg en zorgafhankelijkheid dan op het vertenen van zorg als publieke exploitanten. In die context zullen zowel private als publieke exploitanten vaker een beroep moeten doen op private investeerders voor de financiering van zorgvastgoedinfrastructuur die beantwoordt aan de behoeften van de vergrijzende bevolking.
Zorgexploitanten kampen in heel Europa met gelijk-aardige problemen. De sector wordt niet alleen geconfronteerd met een gebrek aan personeel, maar sinds 2022 ook met kostenstijgingen door de inflatie (met gevolgen voor de lonen en andere operationele kosten). Aan de andere kant herstellen de bezettingsgraden van exploitanten, na een dip door de COVID-19-pandemie, in de meeste regio's naar het niveau van vóór de pandemie, wat (in combinatie met hogere inkomsten per bewoner) resulteert in een geleidelijke verbetering van de financiële gezondheid van exploitanten.
Op Europees niveau is het investeringsvolume in zorgvastgoed de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen (zo is het volume van investeringen in woonzorgcentra in Europa gestegen van ca. 3,5 miljard € in 2017 tot ruim 8 miljard € in 2021). In 2023 en 2024 zijn de 'prime' nettorendementen van woonzorgcentra door een periode van decompressie gegaan met een stijging tussen de 50 en de 100 basispunten, met verschillen in grootte tussen de verschillende landen. Hoewel de investeringsvolumes in heel Europa in 2023 sterk zijn gedaald als gevolg van de gestegen financieringskosten, zal deze opwaartse trend zich naar verwachting versnellen op de middellange tot lange termijn. Dat komt omdat de demografische trend van een vergrijzende bevolking vanaf het midden van de jaren twintig zal versnellen, terwijl de ontwikkelingsactiviteit om te voorzien in meer capaciteit op het gebied van specifieke zorginfrastructuur op korte termijn lijkt te vertragen.
Het aantal 80-plussers in Europa zal tegen 2060 verdubbelen tot 60 miljoen. Deze demografische trend zal de vraag naar zorgvastgoed verder doen toenemen, bovenop de dringende nood om verouderd vastgoed te vervangen en toekomstbestendig te maken.
Charles-Antoine van Aelst
CIO
Vergrijzing van de Europese bevolking (%)²
- Deze sectie is opgesteld door Aedifica op basis van informatie van de waarderingsdeskundigen.
- Deze grafiek is opgesteld op basis van publiek beschikbare informatie van Eurostat en de UK Office for National Statistics.
INHOUD
Portefeuille
- Partners
- Organisatie
- Financial review
| Verenigd Koninkrijk | België | Duitsland | Finland | |
|---|---|---|---|---|
| Bevolking van 80 jaar en ouder | van 5,2% nu naar 9,6% in 2060 | van 5,5% nu naar 10,4% in 2060 | van 7,2% nu naar 10,5% in 2060 | van 6,1% nu naar 10,6% in 2060 |
| # bedden in woonzorgcentra | 481.300 bedden in 11.730 zorglocaties | 182.000 bedden in 2.600 zorglocaties | 985.000 bedden in 16.115 zorglocaties | 80.000 bedden in 2.650 zorglocaties |
| Toekomstige noden | Een steeds ouder wordende bevolking met hogere zorgbehoeften zal de vraag naar zorgvastgoed in het Verenigd Koninkrijk in de nabije toekomst aanzienlijk stimuleren. Schattingen gaan uit van een tekort van meer dan 200.000 bedden tegen 2050 als gevolg van de demografische verschuiving. | De huidige groei van het aanbod zal op termijn niet aan de vraag kunnen voldoen. Schattingen suggereren dat de capaciteit zou moeten verdubbelen tot ca. 360.000 bedden in 2070 (uitgaande van een constant percentage woonzorgbedden ten opzichte van de populatie van 80-plussers). | Prognoses voorspellen dat er in 2040 ca. 168.000 extra bedden nodig zullen zijn, wat aanzienlijke vooruitzichten biedt voor groei en consolidatie. In sommige regio's is de vraag nu al groter dan het aanbod. | De vraag naar zorgvastgoed blijft hoog, terwijl het aanbod beperkt is. Demografische vooruitzichten suggereren dat de huidige capaciteit tegen 2060 bijna zou moeten verdubbelen om aan de vraag te kunnen voldoen. |
| Exploitanten | Met ca. 5.500 zorgexploitanten, waarvan een groot gedeelte onafhankelijke privéspelers zijn die kleine en verouderde gebouwen uitbaten, is de seniorenzorgmarkt in het VK nog erg gefragmenteerd. De vijf grootste zorgexploitanten hebben een marktaandeel van 13% in de totale bedcapaciteit, terwijl de top 10 instaat voor ca. 18%. | Ca. 30% van de bedden in Belgische woonzorgcentra wordt beheerd door de publieke sector, terwijl de non-profibector en de private sector beide ca. 35% exploiteren. Er zijn echter regionale verschillen in Vlaanderen wordt ongeveer 55% van de bedden beheerd door de non-profibector, terwijl de privésector ongeveer 45% van de bedden beheert in Wallonië en zelfs meer dan 65% van de bedden in Brussel. | Ca. 53% van de bedden in woonzorgcentra wordt uitgebaat door non-profit exploitanten, 42,5% door private exploitanten en 4,5% door publieke exploitanten. Hoewel de Duitse markt in toenemende mate consolideert en privatiseert, blijft ze sterk gefragmenteerd: de tien grootste private exploitanten hebben momenteel een marktaandeel van slechts 14%. | De Finse welzijnsdiensten (gefinancierd met nationale belastingen) zijn verantwoordelijk voor het verlenen van zorg aan de inwoners. Ofwel leveren zij de zorg zelf als publieke exploitanten, ofwel organiseren zij de zorg door deze uit te besteden aan private of non-profit zorgexploitanten. Private zorgexploitanten hebben een marktaandeel van ca. 55%. |
| Investeringsvolume | 1,6 miljard € in 2024 | |||
| (1,2 miljard € in 2023) | 170 miljoen € in 2024 | |||
| (285 miljoen € in 2023) | 1,3 miljard € in 2024 | |||
| (1 miljard € in 2023) | 370 miljoen € in 2024 | |||
| (350 miljoen € in 2023) | ||||
| 'Prime' netto rendement | 4,50% | |||
| (6,5% - 7,5% voor vastgoed in het midden segment) | 5,0% - 5,25% | ca. 5,1% | ca. 5,0% | |
| Andere opmerkingen | De ouderenzorgmarkt in het VK wordt gefinancierd door een mix van publieke middelen ('Local Authorities' en 'National Health Services') en private middelen ('self-payers'). Het aandeel van residenten die hun verblijf financieren met private middelen is de voorbije jaren sterk gestegen (46% van de markt). Personen die aan bepaalde voorwaarden voldoen met betrekking tot zorgbehoeften, kunnen na een evaluatie van hun financiële situatie sociale zorgdiensten bekomen bij 'Local Authorities' (43%). De National Health Services financieren senioren met primaire zorgbehoeften (9%). | Momenteel wordt er in België relatief weinig gebruik gemaakt van thuiszorg in vergelijking met buurlanden. Ondanks de verschuiving naar meer thuiszorg, is er geen twijfel dat België te kampen heeft met een aanzienlijk tekort aan zorgcapaciteit voor ouderen. | De mogelijkheden voor het creëren van nieuwe capaciteit in woonzorgcentra zijn beperkt door een gebrek aan bouwgrond en de hoge kosten van gronden en bouwmaterialen. Bijgevolg wordt er momenteel meer geïnvesteerd in bestaande sites en renovaties. | Meer dan 70% van de kinderen van 1 tot 6 jaar was voltijds of deeltijds in een kinderdagverblijf ingeschreven. Ca. 28% van de kinderdagverblijven wordt door de private sector geëxploiteerd en hun aandeel zal naar verwachting in de toekomst verder toenemen. |
| Nederland | Ierland | Zweden | Spanje | |
|---|---|---|---|---|
| Bevolking van 80 jaar en ouder | van 5,2% nu naar 10,2% in 2060 | van 3,6% nu naar 10,6% in 2060 | van 5,8% nu naar 10,1% in 2060 | van 6,0% nu naar 13% in 2060 |
| # bedden in woonzorgcentra | 125.000 bedden in 2.400 zorglocaties | 26.000 bedden in 420 zorglocaties (zonder inbegrip van publieke zorglocaties) | 88.000 bedden voor ouderen en 30.000 bedden voor mensen met speciale zorgbehoeften | 389.000 bedden in 5.320 zorglocaties en nog eens 44.000 bedden in aanbouw |
| Toekomstige noden | Volgens schattingen zijn er in 2050 ca. 150.000 extra bedden nodig om hetzelfde niveau van zorg te kunnen bieden als nu (bovenop de noodzakelijke herontwikkeling van bestaande, verouderde zorginfrastructuur). | De vergrijzing van de lersse bevolking neemt in een ongekend tempo toe. Om aan de vraag te kunnen blijven voldoen, zullen er tegen 2050 naar schatting 35.000-40.000 woonzorgbedden bij moeten komen bovenop de huidige 32.000, waarbij de vervanging van mogelijk te sluiten zorginstellingen nog niet is meegerekend. | Ca. 50% van de Zweedse gemeenten meldt een tekort aan huisvesting voor mensen met speciale zorgbehoeften. | Volgens schattingen zal de huidige capaciteit van woonzorgcentra tegen 2050 bijna moeten verdubbelen en zullen er ca. 370.000 extra bedden nodig zijn om aan de behoeften van de vergrijzende bevolking te voldoen. De 44.000 extra bedden die momenteel in aanbouw zijn, zullen niet genoeg zijn om aan de vraag te voldoen. |
| Exploitanten | Ca. 90% van de bedden in woonzorgcentra wordt beheerd door non-profit exploitanten. Private exploitanten nemen ca. 10% voor hun rekening en exploiteren voornamelijk kleinschalige locaties met een gemiddelde capaciteit van 24 bewoners. Hoewel het marktaandeel van de private sector nog steeds klein is in vergelijking met de non-profitsector, is de private sector de laatste jaren aanzienlijk gegroeid. | Ca. 20% van de bedden in woonzorgcentra wordt geëxploiteerd door de publieke sector, terwijl ca. 70% wordt uitgebaat door de private sector (50:50 verdeeld tussen groepen en individuele exploitanten) en 10% wordt geëxploiteerd door de non-profitsector. | In Zweden zijn de gemeentebesturen – gefinancierd met overheidsgeld – verantwoordelijk voor de zorgverlening aan hun inwoners. De focus van de gemeentebesturen lijkt te verschuiven naar het geven van keuzevrijheid zodat mensen hun eigen zorgverlener kunnen kiezen. De afgelopen jaren hebben private zorgexploitanten hun marktaandeel zien stijgen. | 42% van de bedden in woonzorgcentra wordt geëxploiteerd door de private sector, terwijl 26% wordt uitgebaat door de publieke sector, 23% door de derde sector en 9% via administratieve concessies. |
| Investeringsvolume | 650 miljoen € in 2024 | |||
| (600 miljoen € in 2023) | 55 miljoen € in 2024 | |||
| (140 miljoen € in 2023) | 400 miljoen € in 2024 | |||
| (750 miljoen € in 2023) | 310 miljoen € in 2024 | |||
| (280 miljoen € in 2023) | ||||
| ‘Prime’ nettorendement | ca. 5,0% | ca. 5,0% - 5,5% | ca. 5,5% | ca. 5,5% |
| Andere opmerkingen | Nagenoeg alle woonzorgcentra zijn opgenomen in het ‘Nursing Home Support Scheme’ (budget van 1,4 miljard € voor 2024), dat voorziet in een gegarandeerd weektarief per bed en wordt gesubsidieerd door overheidsfondsen om eventuele tekorten te compenseren voor bewoners die hun zorgkosten niet kunnen betalen. | Omdat het gebouwenbestand behoorlijk verouderd is, maken investeringen in Spaans zorgvastgoed momenteel een organische groeifase door. Hoewel de pipeline van de sector is toegenomen, is de vraag nog steeds groter dan het aanbod. |
2. Klimaatverandering aanpakken
2.1 De impact van klimaatverandering op onze portefeuille beperken
Klimaatverandering kan leiden tot warmere zomers op het Europese continent, wat kan betekenen dat gebouwen moeten worden aangepast om de binnentemperatuur comfortabel te houden voor de bewoners. Dat is met name van cruciaal belang in de ouderenzorg, aangezien deze kwetsbare groep gevoelig is voor hoge temperaturen. De stijging van de temperatuur kan leiden tot een complete herziening van de manier waarop gebouwen worden ontworpen, met meer aandacht voor actieve en passieve koeling van gebouwen. Bovendien kan de klimaatverandering leiden tot een stijging van de zeespiegel en tot extreme weersomstandigheden die schade kunnen toebrengen aan gebouwen, zoals de overstromingen van 2021, die enkele gebouwen van de Groep in Duitsland hebben getroffen.
Om de risico's van klimaatverandering te beperken, hebben we een building assessment framework ingevoerd (zie pagina 51) dat een evaluatie omvat van 42 risico-elementen, uitgevoerd in verschillende stadia van de levenscyclus van een gebouw. Als onderdeel van deze building assessment hebben we in 2023 een 'climate change risk assessment' uitgevoerd om een beter inzicht te krijgen in de fysieke en transitierisico's voor onze portefeuille.
Deze 'climate change risk assessment' werd uitgevoerd met de hulp en expertise van een externe partner, waardoor de weg werd vrijgemaakt voor verdere ontwikkeling in-house in de toekomst. De methodologie is afgestemd op de TCFD (Task Force on Climate-related Financial Disclosures) en gebaseerd op principes die vergelijkbaar zijn met risicomodellen voor rampen, waarbij gebruik wordt gemaakt van klimaat- en sociaaleconomische modelgegevens van verschillende bronnen. Deze uitgebreide klimaat- en sociaaleconomische gegevens omvatten naast
transitierisico's ook fysieke risico's zoals extreme temperatuur, droogte, bosbranden, overstromingen (van rivieren of door regenval), waterstress en cyclonen. Hoewel bij de beoordeling geen strategieën voor risicobeperking op assertieve werden onderzocht, werd er wel gekeken naar mogelijkheden met betrekking tot energie-efficiëntie, materiaalgebruik, robuustheid, innovatie en nieuwe markten.
De volgende stappen omvatten gerichte actie, waarbij erkend wordt dat sommige fysieke risico's overheidsinterventie vereisen, terwijl andere door exploitanten of eigenaren kunnen worden aangepast. Als reactie op geïdentificeerde risico's zoals overstromingen en extreme temperaturen, is een grondige beoordeling van bestaande en aanbevolen risicobeperkende maatregelen opgenomen in de jaarlijkse strategische beoordeling van de investeringsportefeuille. Onze inzet voor proactief risicomanagement onderstreept onze toewijding aan het aanpakken van klimaatuitdagingen in een dynamisch en veranderend landschap.
SENIORENHAUS LESSINGSTRASSE - WOONZORGCENTRUM IN WÜRZEN (DE)
Aedifica's grootste uitdaging zal erin bestaan de broeikasgasuitstoot te verminderen die voortvloeit uit het energieverbruik van de exploitanten en bewoners.
Raoul Thomassen
COO
2.2 Onze impact op de klimaatverandering beperken
Aedifica engageert zich om tegen 2050 de uitstoot van broeikasgassen van haar volledige portefeuille tot netto-nul te reduceren om aan de doelstellingen van het Akkoord van Parijs te voldoen en zo bij te dragen aan de aanpak van de klimaatcrisis. Het terugdringen van de gevolgen van de opwarming van de aarde zal grotendeels afhangen van het verder beperken van de uitstoot van broeikasgassen die voortvloeien uit ons energieverbruik.
De broeikasgasuitstoot van onze bedrijfsactiviteiten in scope 1 en 2 is zeer beperkt. Aedifica is niet direct betrokken bij de exploitatie van haar woonzorgcentra (die scope 3 downstream broeikasgasuitstoot veroorzaken). Aangezien de exploitanten verantwoordelijk zijn voor het dagelijks beheer en onderhoud van de gebouwen (met inbegrip van de technische installaties) en de aankoop van elektriciteit, heeft de Groep dus slechts een beperkte impact op de directe milieuprestaties van haar gebouwen. Als toonaangevende zorgvastgoedinvesteerder neemt Aedifica echter haar verantwoordelijkheid op en werken we actief samen met onze operatoren om de gebouwen op een efficiënte, veilige en duurzame manier te ontwikkelen, onderhouden en exploiteren.
Netto-nuluitstoot van broeikasgassen heeft niet alleen betrekking op de directe uitstoot (scope 1), maar ook op de indirecte uitstoot (scopes 2 en 3). De grootste uitdaging voor Aedifica is het verminderen van de downstream broeikasgasuitstoot van scope 3 (voornamelijk het energieverbruik van exploitanten en bewoners), die moeilijker te beheersen zijn.
Aangezien daarvoor een alomvattende aanpak en een grondige samenwerking met onze exploitanten noodzakelijk zijn, hebben we een netto-nul-broeikasgastraject uitgewerkt.
Environmental Data Report
zal worden gepubliceerd in juni 2025
Evolutie van de dekking van energiegegevens¹
40%
2018
43%
2019
70%
2020
83%
2021
83%
2022
86%
2023
¹ Uitgedrukt als percentage van de oppervlakte van de gerapporteerde gebouwen ten opzichte van de totale oppervlakte van de gebouwen in Aedifica's portefeuille in het desbetreffende boekjaar.
INHOUD
- Partners
- Organisatie
- Financial review
2.3 Netto-nul-broeikasgastraject
Om klimaatneutraal te worden, implementeert Aedifica een netto-nul-broeikasgastraject dat elk aspect van de bedrijfsactiviteiten omvat. Elk van deze activiteiten draagt bij tot onze doelstelling om tegen 2050 de uitstoot van broeikasgassen tot netto-nul te reduceren. Het zal een ambitieuze uitdaging worden waarbij samenwerking en kennisuitwisseling binnen de sector essentieel zijn. Aedifica engageert zich om haar stakeholders op dit traject te begeleiden.
Als vastgoedeigenaar is de belangrijkste doelstelling van Aedifica voor de komende 10 jaar het verminderen van de intensiteit van het netto-energieverbruik met energijuse intensity – nEUIl van haar portefeuille:
- door gebouwen te verbeteren zodat de bruto-energievraag daalt;
- door ter plaatse hernieuwbare energie op te wekken zodat de netto-energievraag van het net vermindert.
Bovendien zal de aankoop van groene energie om aan de resterende netto-energievraag te voldoen, een extra positief effect hebben op het decarbonisatieproces. De wetenschappelijk onderbouwde l’science based l’Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) dient als instrument en benchmark bij de jaarlijkse evaluatie van de prestaties van de gebouwen en als richtlijn voor de ontwikkeling van de portefeuille in de verschillende landen waar Aedifica actief is.
Voor 2030 werd een tussentijdse doelstelling vastgelegd om de nEUI voor de volledige Aedifica-portefeuille te verminderen tot gemiddeld 130 kWh/m², terwijl er ook doelstellingen werden vastgelegd voor het uitvoerend comité en de country managers. De doelstellingen en metingen werden uitgevoerd in overeenstemming met de CRREM-definities.
TRAJECT NAAR NETTO-NUL-BROEIKASGASUITSTOOT IN DE EUROPESE GEZONDHEIDSZORGSECTOR¹
| Bedrijfsactiviteiten | Acties voor dit decennium |
|---|---|
| Ontwikkeling | • Levenscyclusanalyses uitvoeren |
| • Richtlijnen voor duurzame ontwikkeling invoeren | |
| • Een gebouwenpaspoort invoeren om de ‘embodied carbon’ te meten | |
| Acquisities en desinvesteringen | • ESG-analyses uitvoeren bij acquisities |
| • Gebruik maken van op CRREM gebaseerde trajecten | |
| Bestaande investeringen | • Instrument voor de evaluatie van gebouwen uitrollen |
| • Prestaties benchmarken | |
| • Doelstellingen vastleggen op land- en gebouwniveau | |
| • Groene investeringen | |
| Samenwerking met exploitanten | • Groene huurcontracten uitrollen en exploitanten informeren |
| • Operator Days organiseren | |
| • Slimme meters installeren | |
| Bedrijfsbeheer | • Monitoren en compenseren van CO₂-impact |
| • Medewerkers opleiden | |
| • Reisbeleid vergroenen |
- De strook toont de gecombineerde trajecten die de verschillende voortelden hebben vastgelegd voor de gezondheidszorgsector in hun landen die acht landen waar Aedifica actief is in het kader van het Akkoord van Parijs, uitgedrukt in intensiteit van het netto-energieverbruik (kWh/m²).
- Deze emissiegegevens hebben betrekking op het jaar 2023 en zullen worden bijgewerkt in het Environmental Data Report dat in juni 2025 zal worden gepubliceerd.
158 kWh/m²
Aedifica effectief in 2023²
130 kWh/m²
nEUI-doelstelling voor 2030
2.4 Building assessment framework
Aedifica heeft een 'building assessment framework' uitgewerkt dat ons technisch property management team een structuur biedt om de kwaliteit van elk gebouw te controleren. Hoewel Aedifica niet rechtstreeks betrokken is bij de exploitatie van de woonzorgcentra, hebben we wel invloed op de manier waarop de infrastructuur wordt ontworpen, gebouwd en onderhouden in overeenstemming met de veranderende regelgeving en de huidige bouwtechnieken. Het building assessment framework is gebaseerd op drie pijlers: een goede controle van de algemene onderhoudstoestand, het energieverbruik en het duurzaamheidskarakter van onze gebouwen, en de naleving van alle toepasselijke voorschriften.
De duurzaamheidspijler van het building assessment framework biedt de lokale Aedifica-teams een draaiboek om de milieu-impact van hun respectieve portefeuille tot een minimum te beperken. Dit framework definieert technische vereisten voor energie-efficiëntie, milieuspecten (bv. maatregelen om het waterverbruik te verminderen en de biodiversiteit te verbeteren), gezondheidscriteria (bv. ventilatiepercentages voor de luchtkwaliteit) en criteria voor de levenskwaliteit van de bewoners (bv. toegankelijkheid) voor toekomstige ontwikkelingsprojecten. Onze ontwikkelingsprojecten in Nederland voldoen over het algemeen al aan de meeste van die criteria, aangezien de Nederlandse versie van ons framework voor duurzame ontwikkeling vergelijkbaar is met de normen van de gemeentelijke praktijkrichtlijn (GPR).
Bovendien voeren wij als onderdeel van de gebouwenbeoordeling ook een evaluatie uit van 42 risico-elementen. Voor elke ontwikkeling, acquisitie en bestaande investering beoordelen wij een reeks potentiële risico's, waaronder verlies van algemeen gebruik van het gebouw, overstromingsrisico, stabiliteitsrisico, brandrisico, explosierisico, de impact op het milieu, energie/duurzaamheidscertificering en gezondheids- en veiligheidskwesties.
Building assessment framework
Onderhoud
- Gedetailleerde conditiebeoordelingen vanuit het bureau en ter plaatse conform de NEN2767-norm.
- Bezoeken ter plaatse door het operations team of door onafhankelijke deskundigen.
- Hanteren van een eenduidige aanpak in de verschillende landen.
- Follow-ups met de exploitanten.
Duurzaamheid
- Verzamelen en valideren van energiegegevens op jaarlijkse basis.
- Evalueren van de voortgang van het netto-nul-broeikasgastroject met behulp van het wetenschappelijk onderbouwde CRREM-instrument.
- Beoordelen van de aanpassing aan het klimaatveranderingrisico.
- Definieren en implementeren van richtlijnen voor duurzame ontwikkeling per land.
- Energielabels en energie-audits leveren input voor maatregelen om de energie-efficiëntie te verbeteren (inclusief opwekking van hernieuwbare energie ter plaatse) en input voor de CRREM-trajecten per gebouw.
Compliance
- Regelgevings- en risicokader aan de hand van een gestandaardiseerde matrix (aangepast aan de lokale regelgeving) wordt beoordeeld of een gebouw aan alle voorschriften voldoet. Dit varieert van bouwvergunningen en lifterificaten tot overstromingsrisicobeoordelingen.
- Zorgen voor de naleving van structurele en bouwtechnische voorschriften om de gezondheid en veiligheid van bewoners en werknemers te waarborgen door toezicht te houden op en ondersteuning te bieden aan exploitanten in hun verantwoordelijkheden voor het technisch beheer van gebouwen.
2.5 Betere gebouwcertificering
Om de intrinsieke energieprestaties van de gebouwen in onze portefeuille adequaat te kunnen beoordelen, verzamelen we voortdurend informatie van onze exploitanten en benchmarken we hun relatieve prestaties. Hiervoor vergelijken we het werkelijke energieverbruik met de energieniveaus die zijn vastgelegd in de geldende EPC¹ standaard.
EPC's werden voor het eerst geïntroduceerd als onderdeel van de 'EU Energy Performance of Buildings Directive' en zullen in de toekomst een belangrijke rol blijven spelen als onderdeel van de 'EU Taxonomy'-regelgeving. EPC's geven ons een onafhankelijk beeld van de energie-efficiëntie van een gebouw door niet alleen een label, maar ook een schatting van de energie-intensiteit te documenteren. Gebouwen met een EPC van niveau C of beter worden beschouwd als conform de normen/doelstellingen van het land.
Sinds we in 2020 zijn begonnen met het in kaart brengen van de bestaande certificaten in onze portefeuille, hebben we een uitgebreid overzicht kunnen samenstellen. In 2024 hebben we de EPC-dekking verhoogd naar 92% van de vastgoedbeleggingen van de Groep. Dit biedt een robuust beeld van de portefeuille, rekening houdend met het feit dat 3% van de vastgoedbeleggingen projecten in (her)ontwikkeling zijn. Het aandeel EPC-niveau C of hoger is in de loop van het jaar met 2% gestegen.
Op basis van de inzichten uit ons EPC-overzicht hebben we een duidelijk stappenplan ontwikkeld om de energie-efficiëntie van de portefeuille structureel te verbeteren:
- Voor nieuwe ontwikkelingsprojecten zal ons framework voor duurzame ontwikkeling helpen om onze doelstellingen voor energie-intensiteit te behalen.
- Op basis van het building assessment framework voor bestaande gebouwen zullen renovatieplannen worden onderzocht met de exploitanten.
- Financiering via duurzame financiële instrumenten zal investeringen in duurzame nieuwbouwprojecten of specifieke duurzaamheidsprojecten in de bestaande portefeuille gemakkelijker maken.
- Energie-inefficiënte gebouwen zullen in aanmerking komen voor vastgoed-rotatie als renovatie niet haalbaar is.
92%
EPC-dekking
VERDELING VOLGENS EPC-NIVEAU² (% VAN TOTALE M² VAN PORTEFEUILLE)
| Cert-Tot | Vooroppervlakte (in m²) | Vooroppervlakte (in %) | Waarde van de activa (in miljoen €) |
|---|---|---|---|
| Label A | 669.000 | 30% | 1.804 |
| Label B | 751.000 | 33% | 2.293 |
| Label C | 402.000 | 18% | 1.080 |
| Label D of lager | 245.000 | 11% | 541 |
| Geen label | 101.000 | 5% | 224 |
| Projecten in (her)ontwikkeling | 62.000 | 3% | 94 |
-
Energieprestatiecertificaat. EPC's bieden een onafhankelijke beoordeling van de energie-efficiëntie van een gebouw door niet alleen een label maar ook een schatting van de energie-intensiteit te documenteren. Aangezien de EPC-schaal die wordt gebruikt om gebouwen in België te classificeren verschilt per regio en gebouwtype, en om de vergelijkbaarheid binnen de portefeuille te verbeteren, wordt de energie-intensiteit voor Belgische gebouwen opnieuw in kaart gebracht op basis van de EPC-schaal 'Openbare Gebouwen'. Merk op dat de EPC-categorie 'Openbare gebouwen' momenteel wordt uitgehaseerd en vervangen door het EPC 'Niet-residentiële eenheden'.
-
De EPC-dekking en de verdeling van EPC's per categorie zijn onderworpen aan een 'limited assurance'-beoordeling door E.V Bedrijfsrevisoren BV (zie pagina 236).
-
Portefeuille
- Partners
- Organisatie
- Financial review
2.6 De daad bij het woord voegen
In elke fase van ons waardecreatieproces streven wij ernaar onze impact op het milieu te verminderen door efficiënte gebouwen aan te schaffen en gebouwen te herkontwikkelen om het energieverbruik en het gebruikerscomfort te optimaliseren en de exploitatiekosten voor de exploitanten te verlagen.
Martha Flora Oegtgeest
- Ontwikkelingsproject
- Ligging Oegtgeest – Nederland
- Opgeleverd in juli 2022
- Capaciteit: 20 bewoners
- Investering: ca. 7 miljoen €
Martha Flora Oegtgeest is specifiek ontworpen voor ouderen met dementie, met aandacht voor zowel een hoge levensstandaard als een duurzame bedrijfsvoering. Deze futureproof zorgresidentie toont hoe we ons inzetten op het gebied van milieunormen zonder daarbij een comfortabele en huiselijke sfeer voor de bewoners uit het oog te verliezen.
Met een intensiteit van het netto-energieverbruik van ongeveer 63 kWh/m² kreeg het pand een uitstekende A+++ EPC-rating.
- Energie-efficiënt design: Het gebouw is grondig geïsoleerd, heeft ramen met driedubbele beglazing en een geavanceerd klimaatregelingssysteem om het energieverbruik te optimaliseren. Een warmtepomp zorgt voor een aanzienlijke verlaging van het energieverbruik, terwijl real-time energiemonitoring de operationele kosten helpt te verlagen.
- Hernieuwbare energiebronnen: Zonnepanelen leveren een bijdrage aan de energievoorziening van het gebouw, verminderen de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen en verlagen de uitstoot van broeikasgassen.
- Duurzame materialen: Bij de bouw zijn circulaire en koolstofarme materialen gebruikt om de impact op het milieu te beperken.
- Biodiversiteitsvriendelijk landschap: Het aanleggen van een landschap met inheemse planten ondersteunt de plaatselijke biodiversiteit en zorgt voor een rustgevende omgeving voor de bewoners.
York Bluebeck Drive
- Ontwikkelingsproject
- Ligging York – Verenigd Koninkrijk
- Opgeleverd in september 2024
- Capaciteit: 72 bewoners
- Investering: ca. 16 miljoen €
York Bluebeck Drive bewijst dat we innovatieve, duurzame en gemeenschapsgerichte zorglocaties bieden. Dankzij een sterke focus op energie-efficiëntie heeft het woonzorgcentrum een intensiteit van het netto-energieverbruik van slechts 65 kWh/m², waardoor de zorglocatie een uitstekende A EPC-rating heeft. Bovendien is bij het ontwerp van het gebouw maximaal rekening gehouden met de behoeften van mensen met dementie.
De innovatieve esthetiek en functionaliteit van het woonzorgcentrum werden erkend toen het op de shortlist werd geplaatst voor 'Best Architectural Design' bij de 2025 UK Healthcare Design Awards.
- Inclusief design: Het pand is speciaal ontworpen om het welzijn van bewoners met dementie te ondersteunen door middel van een aangepaste inrichting, doordachte kleurenschema's en verbeterde bewegwijzering. Door de aanleg van 'sensorische' tuinen en groene ruimten bevordert het woonzorgcentrum de geestelijke gezondheid van de bewoners en de biodiversiteit.
- Duurzaam gebouw: Het woonzorgcentrum hanteert de hoogste milieunormen en is voorzien van luchtwarmtepompen, zonnepanelen en verbeterde isolatie.
- Impact op de gemeenschap: Er zijn verschillende initiatieven genomen om de betrokkenheid van de gemeenschap te vergroten, waaronder het doneren van overtollige bouwmaterialen aan lokale verenigingen en het aanstellen van buurtbewoners op de bouwplaats, waaronder stagiairs, zodat mensen uit de buurt hun vaardigheden kunnen uitbouwen.
Seniorenresidenz Fredenbeck
- Ontwikkelingsproject
- Ligging Fredenbeck – Duitsland
- Opgeleverd in maart 2024
- Capaciteit: 94 bewoners
- Investering: ca. 16 miljoen €
Bij de bouw van Seniorenresidenz Fredenbeck hebben we niet alleen gekeken naar hoe we het gebouw zo comfortabel mogelijk kunnen maken voor ouderen, maar ook naar hoe we het energieverbruik kunnen minimaliseren. Met een intensiteit van het netto-energieverbruik van ca. 25 kWh/m² voldoet ons gloednieuwe woonzorgcentrum aan de eisen van de hoge energie-efficiëntenorm 'KfW-EH 40+PV'.
- Energiezuinig ontwerp: Een uitgebreid zonne-energiesysteem op het dak voorziet het woonzorgcentrum van duurzame energie, terwijl een luchtwarmtepomp voor verwarming en warm water zorgt. Binnen is er een geavanceerd ventilatiesysteem met warmterugwinning. De energiezuinige inrichting van het gebouw is niet alleen goed voor het milieu, maar helpt onze huurder ook om kosten te besparen.
- Duurzame materialen: Bij de bouw zijn duurzame, recycleerbare en koolstofarme materialen gebruikt om de impact op het milieu te beperken.
Espoo Kuurinkallio
- In-house ontwikkelingsproject
- Ligging Espoo – Finland
- Opgeleverd in mei 2024
- Capaciteit: 26 bewoners & 60 kinderen
- Investering: ca. 7,5 miljoen €
De Kuurinkallio service community in Espoo is een schoolvoorbeeld van hoe onze zorglocaties, naast ecologische duurzaamheid, ook sociale duurzaamheid bevorderen. De zorglocatie wordt uitgebaut door twee verschillende exploitanten die zorg bieden aan mensen met verschillende zorgprofielen.
Humana biedt 26 mensen met een handicap een nieuw thuis in haar residentieel zorgcentrum, terwijl Pilke dagelijks 60 kinderen opvangt in haar kinderdagverblijf met natuurtherna.
Hoewel de twee exploitanten onder één dak zijn gevestigd, is het gebouw zo ontworpen dat het voldoet aan de specifieke eisen van beide exploitanten, waarbij hun verschillende perspectieven en bedrijfsmodellen worden gecombineerd tot een naadloos geheel.
- Sociale duurzaamheid: In de service community verblijven mensen met verschillende zorgbehoeften onder één dak. Deze manier van samenleven komt alle groepen ten goede en geeft hen de mogelijkheid om elkaar op hun eigen manier te ondersteunen.
- Functioneel ontwerp: Het gebouw is specifiek ontworpen om zoveel mogelijk bij te dragen aan de levenskwaliteit van de mensen die er wonen en werken. Door in de ontwerpfase al aandacht te schenken aan de toegankelijkheid van het gebouw, het gebruik van rustgevende kleurenschema's en het afstemmen van de akoestiek van de gemeenschappelijke ruimten, verbeteren we het dagelijks leven voor iedereen.
-
Verbonden met de natuur: De nabijheid van de natuur speelt een belangrijke rol in de service community. Dat vertaalt zich niet alleen in de manier waarop het gebouw is ingebed in de omgeving en in het kinderdagverblijf met natuurtherna, maar ook in de manier waarop de kamers en terrassen georiënteerd zijn op de omringende natuur, wat in grote mate bijdraagt aan het welzijn van de bewoners.
-
Inclusief grondpositie en bouwwerken.
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW - partners
AEDIFICA
PARTNERS
Aedifica staat in constante dialoog met haar stakeholders. Dat doen we niet alleen door transparant te communiceren met investeerders en analisten over onze prestaties en het werk dat we verrichten, maar ook door een open dialoog aan te gaan met onze exploitanten. Daarnaast houden we ook de vinger aan de pols bij de communities waarin we actief zijn.
In 2024 vertaalde zich dat op een concrete manier in succesvolle edities van onze Operator Days en Community Days, steun aan verschillende goede doelen die strijden tegen dementie, betrokkenheid in opleidingsprogramma's aan universiteiten, deelname aan verschillende sectorevenementen en investeerdersbeurzen, en nog meer.
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW - partners
AEDIFICA
INHOUD
Housing with care
DIT IS AEDIFICA
STRATEGIE & WAARDECREATIE
ONZE AANPAK VAN MVO
BUSINESS REVIEW
- Portefeuille
- Partners
- Organisatie
- Financial review
CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
RISICOFACTOREN
JAARREKENING
BIJKOMENDE INFORMATIE
1. Onze voornaamste stakeholders
Aedifica wil de verschillende groepen stakeholders samenbrengen die een invloed hebben op het dagelijkse leven van de bewoners en het zorgpersoneel die wonen en werken in onze gebouwen. We willen een partner zijn voor al deze stakeholders door actief te luisteren, kennis te delen en hen te informeren over de nieuwste ontwikkelingen in de vastgoedsector. Bovenal zijn onze relaties met onze exploitanten en communities essentieel voor het creëren van duurzame waarde op lange termijn.
INHOUD
- HOUSING WITH CARE
- DIT IS AEDIFICA
- STRATEGIE & WAARDECREATIE
- ONZE AANPAK VAN MVO
- BUSINESS REVIEW
- Portefeuille
- Partners
- Organisatie
- Financial review
- CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
- RISICOFACTOREN
- JAARREKENING
- BIJKOMENDE INFORMATIE
| Stakeholders | Onze manier van betrokkenheid | Onze gedeelde verwachtingen |
|---|---|---|
| Exploitanten | • Bezoeken ter plaatse, conditiemeting van gebouwen | |
| • Tevredenheidssurvey | ||
| • Operator Days | ||
| • Evenementen | ||
| • Continu informeel contact | • Energie-efficiënte gebouwen die specifiek voor zorgdoeleinden zijn ontworpen | |
| • Duizcome langetermijnridatie | ||
| • Vergunningen | ||
| • Nieuwe ontwikkelingen | ||
| • Energie- en waterverbruik | ||
| • Bezettingsgraad | ||
| • Gebouwcondities | ||
| • Zorgkwaliteit | ||
| Medewerkers | • Gedragscode, HR-beleid | |
| • Aantrekkelijk salarispakket | ||
| • Functioneringsgesprek | ||
| • Tevredenheidssurvey | ||
| • Dagdagelijkse communicatie, townhall meetings, intranet | ||
| • Aedifica Academy | ||
| • Community Days | • Ethische arbeidsomstandigheden | |
| • Eerlijke voordelen | ||
| • Inclusieve en veilige werkplek | ||
| • Welzijn van medewerkers | ||
| • Tevredenheid & betrokkenheid van medewerkers | ||
| • Bedrijfsprestaties | ||
| • Persoonlijke prestaties | ||
| • Persoonlijke ontwikkeling door training en loopbaanontwikkeling | ||
| • Maatschappelijke betrokkenheid | ||
| • Toegankelijk en betrouwbaar management met sterke ethische waarden | ||
| Leveranciers & commerciële partners | • Charter voor verantwoorde leveranciersrelaties | |
| • Projectontwikkeling | ||
| • Aanbestedingsprocedures | • Projectontwikkeling | |
| • Naleving van normen inzake ouderenzorg | ||
| • Gezondheid en veiligheid | ||
| • Milieu-impact | ||
| • Bedrijfsetheid | ||
| • Samenwerking op lange termijn | ||
| Aandeelhouders, investeerders & financiële instellingen | • Algemene vergadering | |
| • Contact met management & investor relations | ||
| • Website & social media | ||
| • Persberichten, financiële rapportering | ||
| • Roadshows & aandeelhoudersbeurzen | ||
| • Ratings/resultaten van ratingbureaus | • Financiële prestaties | |
| • Zorgvuldig beheer van financiële middelen | ||
| • Waardecreatie, dividenduitkering en rendement op lange termijn | ||
| • Naleving van corporate governance | ||
| • Rol in de samenleving | ||
| • Verantwoord beleggen | ||
| Analisten & ratingbureaus | • Jaarverslagen & persberichten | |
| • Bekendmaking financiële resultaten via persbericht & webinar | ||
| • Deelname aan roadshows en conferenties | ||
| • Contact met management & investor relations | ||
| • Vragenlijsten | ||
| • Thematische evenementen | ||
| • Eén-op-eén vergaderingen | • Transparante, nauwkeurige en betrouwbare rapportering en tijdige verspreiding van informatie | |
| • Toegang tot management | ||
| • Duidelijke en consistente investeringsstrategie/ beleid | ||
| • ESG-beoordeling | ||
| Overheden, verenigingen & sectororganisaties | • Rondelafelgesprekken | |
| • Compliance screening | ||
| • Ledenbijeenkomsten | ||
| • Thematische evenementen | ||
| • Eén-op-eén vergaderingen | • Naleving van wettelijke vereisten | |
| • Markttrends | ||
| Samenleving & eindgebruikers/bewoners | • Website, social media | |
| • Jaarverslagen & persberichten | ||
| • Expertise-delen op scholen, universiteiten & andere trainingen | ||
| • Lidmaatschappen | ||
| • Community Days, programma voor maatschappelijke betrokkenheid | • Rol in de samenleving | |
| • Maatschappelijke betrokkenheid | ||
| • Onderzoek van (toekomstige) behoeften |
2. Relaties versterken
2.1 Relaties met exploitanten
Partners in zorgvastgoed
We zetten ons voortdurend in voor onze partners door hen proactief te benaderen en goede banden met hen te onderhouden. Op die manier proberen we hun behoeften te begrijpen en de kwesties te bespreken die voor hen van belang zijn. Die open houding ligt aan de basis van de identiteit en de langetermijnvisie van de Groep.
Het opbouwen en versterken van relaties met onze exploitanten en communities is essentieel voor het creëren van duurzame waarde op lange termijn. Inzicht verwerven in de behoeften waarin wij kunnen voorzien, helpt ons om hen vastgoedoplossingen op maat te bieden die hen helpen succesvol te zijn en waarde te creëren voor de samenleving.
Aandacht voor de zorgkwaliteit in onze gebouwen
Het is Aedifica's bedrijfsmissie om haar partners duurzame vastgoedoplossingen te bieden zodat zij mensen kunnen ondersteunen en verzorgen in een veilige en goed uitgebouwde infrastructuur die bijdraagt tot hun waardigheid en levenskwaliteit. Omdat het welzijn van de zorggebruiker onze hoogste prioriteit heeft, besteden we ook aandacht aan de zorg die in onze woonzorgcentra wordt verleend.
Daarom wijzigen we onze huurovereenkomsten zodat de huurders zich er uitdrukkelijk toe verbinden om
- kwaliteitszorg te verlenen aan de bewoners in de gebouwen van de Groep volgens de geldende fundamentele zorgnormen
- de ethische principes van Aedifica's charter voor verantwoorde leveranciersrelaties te respecteren (zie pagina 62).
We maken ook afspraken met onze huurders om zorginspectierapporten te delen om zo een actuele inzicht te hebben in de zorgkwaliteit van onze woonzorgcentra, zoals die wordt beoordeeld door de inspectieautoriteiten.
Meer dan 55% van de huurovereenkomsten van onze woonzorgcentra bevatten reeds een uitdrukkelijke verbintenis om de zorgkwaliteitsnormen na te leven en te rapporteren over zorginspectierapporten.
Exploitantensurvey: feedback verzamelen
Om de twee jaar organiseert Aedifica een specifieke survey rond de betrokkenheid van haar exploitanten om beter te begrijpen op welke gebieden we onze organisatie en samenwerking verder kunnen verbeteren. Aangezien de laatste survey in 2023 werd uitgevoerd, zullen we in 2025 een gelijkaardige survey uitvoeren zodat we de resultaten kunnen updaten, vergelijken en belangrijke trends in de zorgsector kunnen identificeren.
De resultaten van de survey geven interessante inzichten in onze huidige diensten en interacties, maar ook in potentiële bijkomende behoeften van exploitanten en strategische prioriteiten. Na ontvangst worden de resultaten geanalyseerd en besproken binnen de Aedifica-teams en met de exploitanten zelf. Door de ontwikkeling van specifieke actieplannen per land dienen deze resultaten als basis voor verbeteringen in de samenwerking en dialoog van Aedifica met haar huurders.
Uit onze survey in 2023 blijkt dat het vinden van gekwalificeerd personeel en het verbeteren van de bezettingsgraad de voornaamste zorgen voor onze huurders blijven. Daarnaast gaven ze een nieuwe prioriteit aan: het verbeteren van de operationele marge.
TOPPRIORITEITEN VOOR EXPLOITANTEN:
- Beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel.
- Verbetering van de bezettingsgraad.
- Verbetering van de operationele marge
55% van onze woonzorgcentra hebben huurcontracten met een zorgkwaliteitsverbintenis
Tijdens onze Operator Day hebben we met exploitanten onderzocht hoe we kunnen samenwerken om ESG-kansen te benutten en onze zorgvastgoedprojecten futureproof te maken.
Erwin Drenth,
Country Manager Netherlands
- Vastgoedbeleggingen met een zorgfunctie (d.w.z. woonzorgcentra voor ouderen, seniorenhuisvesting, ouderenzorggebouwen met gemengde bedoelmatig en andere zorggebouwen)
- In tegenstelling tot voorgaande jaren wordt het ophr dat huurovereenkomsten met een zorgkwaliteitsverbintenis uitdrukt niet langer berekend op basis van een telling van het aantal relevante huurovereenkomsten, maar wordt dit ophr voorheen gewogen op basis van de contractuele huurgelden.
Operator days
Aedifica is een specialist van de uitdagingen alsverder huurexploitanten. Ingerijke wanten geconfronteerd. Huurproacties in het zuiverland zijn geconfronteerd met de mensen, met zomerveld het betreef en technisch onderhoud van onze gebouwen.
Om onze woonzorgcentra te doen met hun vastgoedbezitde, zoals exploitanten op Operator Days, Ministers, eens in de door de organisatie en samenwerking van de huurders te bieden, is het een groot deel van de kosten van het verbeteren van boeken, het werk verbeteren te geven. Onderwerpen die met heel kunnen betroffen onder meer:
- efficient vastgoedbeheer
- investeringen in innovatie
- nieuwe vastgoedgebruikende zorgoplossingen
- nieuw en opportuniteiten van kennisoverwedering
Operator Days in België & Nederland
Na het succes van de Belgische Operator Days in 2024 organiseerden we de bestuursorganisatie en de organisatie van het voordeel van het verbeteren van de zorgkwaliteit in de gemeente. In 2024 werden we in de gemeente op 18-20 jaar gecontroleerd en 120 verzekerde en 100 huurpersconcepten van het verbeteren van de huurders voor het verbeteren van de huur. De behoeften van het verbeteren van de huurders van woonzorgcentra, zoals exploitanten op Operator Days, Ministers, eens in de door de organisatie en samenwerking van de huurders van woonzorgcentra, hebben we in 2025 geconfronteerd met de mensen, met zomerveld het betreffende verbeteren van de huur. De behoeften van de huurders van woonzorgcentra, zoals exploitanten op Operator Days, Ministers, eens in de door de organisatie en samenwerking van de huur, hebben we in 2025 geconfronteerd met de mensen, met zomerveld het betreffende verbeteren van de huur.
58
LOUGHSHINNY NURSING HOME - WOONZORGCENTRUM IN DUBLIN (IE)
Focus op de lange termijn
Aedifica focust op investeringen op lange termijn. Dat heeft een grote invloed op het soort infrastructuur dat we kopen of ontwikkelen, maar ook op het soort relatie dat we willen opbouwen en onderhouden met onze exploitanten. Daarom analyseren wij bij aanvang van een project altijd het businessplan van de exploitant.
Gewoonlijk sluiten we langlopende triple-net-huurovereenkomsten met de exploitanten van onze woonzorgcentra. Dat betekent dat deze exploitanten verantwoordelijk zijn voor het dagelijks beheer en onderhoud van de gebouwen. Wij concentreren ons dan weer op het optimaliseren van de gebouwen en de relatie met onze uitbaters. We volgen voortdurend de ontwikkelingen binnen de markt en onderzoeken de behoeften van (toekomstige) bewoners van woonzorgcentra, zodat we onze investeringen daarop kunnen afstemmen.
Uit onze exploitantensurvey blijkt dat ecologische duurzaamheid net niet tot de drie belangrijkste prioriteiten van onze exploitanten behoort. Toch geeft 69% van de respondenten aan dat ze zich inzetten om in het kader van het Akkoord van Parijs hun uitstoot tot netto-nul te reduceren. Als verhuurder betekent dit dat wij met onze huurders moeten samenwerken om dit algemene doel te bereiken, groene investeringsmogelijkheden met hen moeten bespreken en de verbruiksintensiteit van het vastgoed moeten analyseren om inefficiënties op te sporen.
Groene huurcontracten
In dat verband heeft Aedifica een gemeenschappelijk referentiekader ontwikkeld voor de samenwerking met haar exploitanten. Dit heeft de vorm aangenomen van een groene bijlage bij de huurovereenkomsten die integraal deel zal gaan uitmaken van de huurcontracten in elk van de landen waar Aedifica actief is.
De bijlage omvat wederzijdse verplichtingen (bijvoorbeeld het delen van gegevens over energieverbruik, het uitwisselen van best practices/ervaringen, het afzien van bouwwerken die een negatieve invloed hebben op de milieuprestaties van gebouwen) enerzijds, en aanbevelingen voor de verdere verbetering van de milieuprestaties van gebouwen anderzijds.
De bijlage wordt geleidelijk geïmplementeerd. Na drie jaar heeft al 38% van de huurovereenkomsten in onze portefeuille een groene huurbijlage.
Samenwerken om onze milieu-impact te verminderen
Wat de scope 3 downstream-emissies betreft, die in ons geval hoofdzakelijk bestaan uit emissies die voortvloeien uit de exploitatie van woonzorgcentra. Die pagina 491 werkt Aedifica voortdurend samen met haar huurders om de Building Assessment-resultaten te evalueren en de energie-efficiëntie te verbeteren. Hoewel de aard van onze huurovereenkomsten ons niet toelaat om rechtstreeks in te grijpen in de manier waarop huurders onze gebouwen exploiteren, vinden we in energie-efficiëntie vaak een gemeenschappelijk doel, vooral omdat de gestegen energiekosten bijkomende druk uitoefenen op de marges van de exploitanten.
In een toenemend aantal gevallen heeft samenwerking op dit gebied, geïnstitutionaliseerd via de groene huurovereenkomst (zie hierboven), geleid tot verdere stappen qua energie-efficiëntie. Bovendien konden exploitanten die aanbevelingen van energie-efficiëntieaudits hebben geïmplementeerd, genieten van relatief korte terugverdientijden. Dit proces moedigt innovatie aan, verlaagt de exploitatiekosten voor onze huurders en sluit aan bij Aedifica's engagement om de broeikasgasuitstoot te verminderen.
- In tegenstelling tot voorgaande jaren wordt het cijfer dat huurovereenkomsten met een groene huurbijlage uitdrukt niet langer berekend op basis van een telling van het aantal relevante huurovereenkomsten, maar wordt dit cijfer voortaan gewogen op basis van de contractuele huurgelden.
38%
van onze locaties heeft een groene huurbijlage.
Aedifica verbindt zich ertoe:
- best practices te delen
- energie- en waterintensiteiten te benchmarken
- samenwerking op het vlak van milieu te stimuleren in de vorm van groene huurcontracten;
- MVO-kwesties te bespreken met lokale teams tijdens Asset Management-vergaderingen en Operator Days
Groene investeringen
Ontdek hoe we onze portfolio duurzamer maken
> pagina's 53-54
INHOUD
2.2. Maatschappelijke betrokkenheid
Aedifica hecht veel belang aan sociaal engagement en aan de communities waarin we onze activiteiten uitoefenen. Dat doen we niet alleen door jaarlijks een aantal goede doelen financieel te ondersteunen, maar ook door 'Community Days' te organiseren waarbij onze medewerkers op een concrete manier bijdragen aan het welzijn van onze community.
Community Days
Enkele jaren geleden lanceerde Aedifica haar Community Days-programma, dat medewerkers de kans biedt om een werkdag per jaar vrijwilligerswerk te doen in een van onze zorglocaties. Of het nu gaat om het helpen bij animatieactiviteiten, het doen van kleine klusjes of het maken van wandelingen met oudere bewoners, we stemmen ons programma steeds af op de behoeften van de zorglocatie en de mensen die er wonen en werken.
Door onze verschillende stakeholders te betrekken en met elkaar in contact te brengen, creëren onze Community Days een unieke toegevoegde waarde:
- De Community Days hebben een positief effect op de groepssfeer, want ze zijn ook een teambuildingactiviteit die de transversale samenwerking tussen de verschillende teams van Aedifica stimuleert in een nieuwe context.
- Niet alleen versterkt het team de banden onderling, de Community Days stellen hen ook in staat om de communities waarin we actief zijn beter te begrijpen en de banden met de mensen die in onze gebouwen wonen en werken aan te halen.
- Community Days geven onze medewerkers ook een beter idee van hoe mensen onze gebouwen feitelijk gebruiken. Hierdoor kunnen we onze zorglocaties nog beter afstemmen op de behoeften van de mensen die erin wonen, waardoor we hun levenskwaliteit verder kunnen verbeteren.
In 2024 organiseerden we Community Days in zowel België als Nederland. In totaal hebben 26 medewerkers meer dan 100 uur vrijwilligerswerk verricht in zes zorglocaties. In 2025 zullen ook voor de andere lokale teams van Aedifica Community Days worden georganiseerd.
2024 Community Days in België & Nederland
| 6 zorglocaties bezocht | 26 deelnemers | 100 uren vrijwilligerswerk |
|---|---|---|
Bij Aedifica geloven we in de kracht van betrokkenheid. Met onze jaarlijkse Community Days geven we onze medewerkers de kans om vrijwilligerswerk te doen in onze zorglocaties, waardoor we het teamgevoel versterken en meer inzicht krijgen in de gemeenschappen waarin we actief zijn.
Bernard Oosterbosch
CSR Manager
Steun aan goede doelen: moving against dementia
Via financiële steun aan goede doelen, samenwerkingen met non-profitorganisaties en schenkingen in natura brengt Aedifica positieve, duurzame verandering in de samenleving. Bovendien steunt Aedifica regelmatig liefdadigheidsinitiatieven van haar werknemers door het ingezamelde bedrag te verdubbelen. Aedifica schenkt principieel in geen geval donaties aan politieke partijen of organisaties.
In 2024 besloot Aedifica haar steun aan goede doelen te richten op organisaties die strijden tegen dementie. Er werden verschillende sportactiviteiten georganiseerd onder het motto 'Moving against Dementia'. Zo steunden we niet alleen initiatieven die dicht bij onze core business liggen, maar moedigden we ook onze medewerkers aan om een gezonde levensstijl te hanteren. Enerzijds waren er lokale evenementen per team, anderzijds werd er een grote groepsactiviteit georganiseerd.
Het hele jaar door hebben onze verschillende teams sportactiviteiten georganiseerd om geld in te zamelen voor lokale onderzoeksinitiatieven naar dementie en organisaties die mensen en families ondersteunen die getroffen worden door dementie.
Onze Belgische en Zweedse medewerkers deden mee aan hardloopwedstrijden, terwijl onze teams in Nederland, Finland en Duitsland teamwandelingen organiseerden. Ons team in het Verenigd Koninkrijk ging nog een stapje verder door een sportactiviteit te organiseren waarbij ze al fietsend, wandelend en rennend langs verschillende van onze zorglocaties in de buurt van Londen passeerden en onderweg bewoners en huurders ontmoetten.
In oktober tilden we onze steun aan goede doelen naar een hoger niveau door een 'October Challenge' te organiseren, een groot groepsevenement waarbij al onze teams werden uitgedaagd om zoveel mogelijk te bewegen om geld in te zamelen voor het goede doel. Elk kwartier bewegen werd beloond en wanneer bepaalde tijdsdrempels bereikt werden, konden bijkomende bedragen 'vrijgespeeld' worden – allemaal voor het Leuven Brain Institute, een onderzoekscentrum dat strijdt tegen dementie. Zo had iedereen de kans om niet alleen hun eigen gezondheid te verbeteren, maar tegelijkertijd ook een positieve bijdrage aan de samenleving te leveren!
Maar liefst 90 van onze medewerkers namen deel en 'bewogen' samen meer dan 2.500 uur in oktober, wat 18.500 € heeft opgebracht voor onderzoek naar dementie – een prestatie waar we trots op mogen zijn. Als resultaat van alle activiteiten die we in 2024 organiseerden, hebben we in totaal meer dan 50.000 € geschonken aan goede doelen gelinkt aan dementie.
> €50.000
> steun aan goede doelen in 2024
Om geld in te zamelen voor de strijd tegen dementie organiseerde ons team in het VK een sportactiviteit waarbij we fietsten, wandelden of renden naar een aantal van onze zorglocaties in en rond Londen en onderweg bewoners, locatiemanagers en medewerkers hebben ontmoet.
Bruce Walker
Country Manager UK & Ireland
| Comty-Eng | Aedifica zet zich actief in voor een positieve impact op de lokale samenleving. Zie de toelichtingen in de sectie 'maatschappelijke betrokkenheid' voor details over onze acties voor de samenleving. |
|---|---|
| Hoofdkantoor | 100% |
| Portefeuille | 100% |
Bijdragen aan de samenleving door kwaliteitsvolle zorglocaties aan te bieden
Als zorgvastgoedinvesteerder draagt Aedifica bij tot een betere samenleving door innovatieve woonzorgconcepten te creëren voor diverse zorgcliënten. Onze focus ligt nog steeds op ouderen die verschillende vormen van residentiële zorg nodig hebben.
De afgelopen jaren heeft Aedifica zich echter ook gespecialiseerd in andere soorten woon- en zorglocaties, zoals woonzorgcentra voor personen met een handicap, kinderdagverblijven en scholen.
In 2024 boden 635 gebouwen een thuis aan meer dan 35.800 bewoners in heel Europa, terwijl bijna 13.500 kinderen hun eerste stapjes konden zetten in onze kinderdagverblijven.
VERDELING VAN DE PORTEFEUILLE PER GEBOUWTYPE IN REËLE WAARDE (%)
- 68% Woonzorgcentra
- 15% Ouderenzorggebouwen met gemengde bestemming
- 8% Andere zorggebouwen
- 6% Kinderdagverblijven
- 3% Seniorenhuisvesting
2.3. Banden binnen de sector
Expertise delen
Als toonaangevende zorgvastgoedspeler hebben we de verantwoordelijkheid om in onze sector te investeren, onze kennis te delen en samen te werken met belangrijke stakeholders. We doen dat niet alleen door Operator Days te organiseren (zie hierboven), maar ook door brancheverenigingen te ondersteunen, deel te nemen aan evenementen in de sector en kennis te delen in panels, seminaries en universiteitsprogramma's.
Aedifica is een stichtend lid van de Senior Housing & Healthcare Association (SHHA). Deze Europese vereniging heeft als doel om marktleiders (zowel exploitanten als investeerders) samen te brengen, inzichten te delen met de bredere markt, bij te dragen aan onderzoek en data, en best practices te promoten. In 2024 werkte Aedifica niet alleen mee aan een aantal publicaties van SHHA, maar namen we ook deel aan panelgesprekken die door de associatie georganiseerd werden.
Daarnaast nemen we ook deel aan sectorevenementen. Aedifica's senior management nam in 2024 deel aan verschillende evenementen rond vastgoed en beleggen. Niet alleen om het bedrijf te vertegenwoordigen, maar ook om deel te nemen aan panelgesprekken en workshops te geven. Daarnaast nodigen we op onze Operator Days niet enkel onze huurders uit, maar ook andere partners uit de sector uit die een toegevoegde waarde kunnen betekenen voor het evenement.
Ons senior management is ook betrokken bij verschillende opleidingen en universiteitsprogramma's. CEO Stefaan Gielens is een frequente gastspreker in het postgraduaatsprogramma in vastgoedkunde aan KU Leuven en ook andere leden van het uitvoerend comité en country managers delen geregeld hun kennis in opleidingen. Bovendien werden in 2024 regelmatig medewerkers uit het middenkader uitgenodigd als gastspreker aan de Karel de Grote Hogeschool en KU Leuven. Daarnaast verwelkomen we elk jaar stagiairs in onze kantoren en bieden hen de kans om waardevolle ervaringen op te doen in een internationale werkomgeving.
Onze MVO-aanpak doortrekken in de bedrijfsketen
Om duurzame best practices verder te verankeren in de vastgoedmarkt, hebben we een charter voor verantwoorde leveranciersrelaties ontwikkeld, geïnspireerd op het United Nations Global Compact (UNGC). Het verduidelijkt de sociale, ethische en duurzame verantwoordelijkheden van leveranciers die met Aedifica samenwerken. Het gaat daarbij om het naleven van Aedifica's bedrijfsethiek, het naleven van arbeidsnormen, ons anti-omkopings- en corruptiebeleid en ons mensenrechtenbeleid, het zorgen voor een gezonde en veilige werkplek, en het minimaliseren van impact op het milieu.
Met dit nieuwe charter voor verantwoorde leveranciersrelaties wil Aedifica haar partners in alle landen waar ze actief is een kader bieden om samen deze 10 fundamentele UNGC-principes te respecteren en te promoten. Daarnaast gaat Aedifica zelf ook verschillende engagementen aan om duurzame en evenwichtige relaties met haar leveranciers op te bouwen.
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW - organisatie
AEDIFICA
ORGANISATIE
We zijn verheugd dat onze medewerkers Aedifica opnieuw hebben erkend als een 'Great Place to Work'. Ik wil alle medewerkers bedanken voor het enthousiasme en de inzet waarmee ze elke dag opnieuw van Aedifica zo'n aangename en bruisende werkplek maken.
Stefaan Gielens
CEO
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW - organisatie
AEDIFICA
1. Ons team
131
medewerkers
46
vrouwen
85
mannen
128
VTE's
42
jaar gemiddelde leeftijd
10
kantoren in heel Europa
2.806
uren opleiding (+6%)
21,4
gemiddeld aantal opleidingsuren per medewerker (+2%)
NATIONALITEITEN
- 59 Belgisch
- 34 Fins
- 11 Duits
- 10 Brits
- 7 Nederlands
- 3 Zweeds
- 2 Frans
- 2 Iers
- 3 Andere
VERDELING VAN HET PERSONEEL PER KANTOOR
- 66 Brussel
- 20 Oulu
- 13 Espoo
- 11 Landen
- 9 Frankfurt
- 6 Amsterdam
- 3 Stockholm
- 1 Dublin
- 1 Berlijn
- 1 Bremen
LEEFTIJD VAN DE MEDEWERKERS (IN JAREN)
Het Aedifica-team bestaat uit 131 medewerkers die verspreid zijn over tien verschillende kantoren in zeven landen. Naast het hoofdkantoor in Brussel, hebben we lokale teams opgericht in Duitsland, Nederland, Finland, Zweden en het Verenigd Koninkrijk. In 2024 hebben we ook een lokaal team opgericht in Ierland.
Omdat Aedifica de voorbije jaren sterk gegroeid is en naar nieuwe landen getrokken is, hebben we in 2021 onze hiërarchische bedrijfsstructuur omgezet in een functionele matrixstructuur. Onze doelstelling daarbij was om zo efficiënt en klantgericht mogelijk te werken. Bovendien moest de structuur ook schaalbaar zijn naar nieuwe landen, zodra we daar een voldoende grote portefeuille hebben kunnen opbouwen.
Binnen de nieuwe structuur concentreert elk lokaal team zich op Aedifica's kernactiviteiten, terwijl het voor ondersteunende diensten (Finance, Legal, HR, IT, enz.) een beroep doet op het hoofdkantoor in Brussel.
Om de lokale teams in hun activiteiten te ondersteunen, werden 'centres of excellence' opgericht, waarin de expertise en knowhow van de verschillende landenteams wordt samengebracht en verdere samenwerking en communicatie wordt aangemoedigd. Deze centres of excellence worden gecoördineerd door het hoofdkantoor en werken samen met vertegenwoordigers van de lokale teams.
2. Onze mensen doen groeien
2.1 Een 'great place to work'
Nieuwe kernwaarden om onze bedrijfscultuur te versterken
Kernwaarden zijn belangrijk voor een organisatie omdat ze medewerkers de mogelijkheid geven om hun acties af te stemmen op de gedeelde missie en doelen. Ze komen tot uiting in het dagelijks gedrag, helpen mensen om samen te werken als een team en geven richting aan beslissingen die alle stakeholders beïnvloeden, zowel intern als extern.
Sinds Aedifica in 2018 zijn eerste reeks kernwaarden opstelde, is het bedrijf aanzienlijk gegroeid en onderging het een aantal grote veranderingen. We integreerden reeds bestaande teams in het Verenigd Koninkrijk, Finland en Zweden, terwijl we onze teams in België, Nederland en Duitsland hebben uitgebreid en een team in Ierland hebben opgericht.
Deze grote veranderingen binnen de Groep hebben onze organisatiecultuur verrijkt. De geïntegreerde teams hadden echter al hun eigen waarden, met als gevolg dat onze oorspronkelijke waardenseit niet meer volledig in lijn lag met het bedrijf dat we waren geworden.
Om ervoor te zorgen dat onze kernwaarden onze collectieve identiteit en ambities weerspiegelen, lanceerden we in 2024 een uitgebreid en inclusief project.
Alle medewerkers werden uitgenodigd om mee te helpen aan het identificeren en omschrijven van een nieuwe set van vier kernwaarden.
- Survey: In de groepsbrede survey werd de medewerkers gevraagd naar hun mening over Aedifica's identiteit en naar welke eigenschappen zouden bijdragen om haar missie te realiseren. Met een deelname van bijna de helft van onze medewerkers was de survey een succes.
- Focusgroep: De resultaten van de survey werden besproken in een focusgroep, waarvoor geïnteresseerde collega's zich konden inschrijven. In verschillende fasen werkten ze samen om uit de resultaten kernwaarden te destilleren en te definiëren.
4 nieuwe kernwaarden
Agility
Om werken uitdagingen aan een kernwaardenbeleid, hebben we deze verantwoordelijke voor. Deze uitdagingen zijn in de organisatiecultuur geïntegreerd. Deze termen zijn actief voor onze collectieve, logische klassen, het kennis en het tekenen van onze werkelijke klassen.
Client in mind
Om communicatie, op een visie, aan te gaan werken, kan we een agility plan gaan, sturen en bieden. Hoewel er een aantal kennis, advies, leen het op natuurlijke wijze, kennis, tekenen en de omgeving van onze werkelijke klassen niet te zijn, maar we tot die energie meer voor onze kennis.
Responsibility
Om ons behoren te maken aan een agility plan, sturen en bieden, kan we een agility plan gaan, sturen en bieden. Hoewel er een aantal kennis, advies, leen het op natuurlijke wijze, kennis, tekenen en de omgeving van onze werkelijke klassen niet te zijn, maar we tot die energie meer voor onze kennis.
Courage
Om ervoor te zorgen dat onze agility-uitdagingen een actief voor ons werkelijke klassen zijn, sturen en bieden. Hoewel er een aantal kennis, advies, leen het op natuurlijke wijze, kennis, tekenen en de omgeving van onze werkelijke klassen niet te zijn, maar we tot die energie meer voor onze kennis.
Medewerkersurvey
Het behouden van betrokken en gemotiveerde medewerkers is onze sleutel tot succes. Daarom hebben we in 2024 in samenwerking met een onafhankelijke derde partij voor het vierde jaar op rij een medewerkersurvey georganiseerd. De survey geeft niet alleen een duidelijk beeld van de tevredenheid van onze medewerkers over de hele Groep, maar geeft ons ook waardevolle inzichten in de prioriteiten van onze mensen en hoe goed we daaraan tegemoetkomen. De survey gaf ons ook de juiste instrumenten om het welzijn van onze medewerkers te verbeteren en een betere werkomgeving te creëren.
Met een participatiegraad van 94% was onze vierde survey opnieuw een groot succes. Naast een diepgaande analyse van de bedrijfscultuur evalueerde de survey onze werkplek op vlak van geloofwaardigheid, respect, eerlijkheid, trots en kameraadschap. Het leverde een uitstekende
Trust Index-score op van 85% voor de hele Groep (een stijging van 3 procentpunten ten opzichte van vorig jaar). Bovendien gaf 92% van de medewerkers aan dat ze Aedifica zouden aanbevelen als een fijne plek om te werken (opnieuw een stijging van 3 procentpunten ten opzichte van vorig jaar). De resultaten van de survey tonen ook aan dat onze focus op opleidings- en ontwikkelingsinitiatieven erg gewaardeerd wordt door het personeel.
Aedifica werd daarom voor het vierde jaar op rij erkend als een 'Great Workplace', waardoor we ook in 2025 het Great Place to Work® Certified label krijgen toegekend. Dat label is niet alleen een erkenning van de voortdurende inspanningen die Aedifica levert om het welzijn van de werknemers te bevorderen, maar ook een kwaliteitslabel dat helpt om het beste talent in de sector aan te trekken.
Ons Great-Place-to-Work-ambassadeurscomité zorgt ervoor dat de surveyresultaten in elk team worden besproken en dat er een actieplan wordt ontwikkeld om de zaken aan te pakken die verder verbeterd kunnen worden.
Een diverse organisatie
Aedifica is ervan overtuigd dat diversiteit, gelijke kansen en respect voor iedereen fundamenteel zijn voor de goede werking van de onderneming op alle niveaus, ongeacht of het gaat om medewerkers en country managers of leden van de raad van bestuur en het uitvoerend comité (zie pagina's 106-107). Bij de selectie van medewerkers en country managers kijken we niet alleen naar de individuele vaardigheden en competenties van een kandidaat, maar ook naar diversiteit in al haar vormen, zodat een complementair team kan worden samengesteld met een goede verdeling qua geslacht, leeftijd, opleiding, culturele achtergrond, enz.
Dankzij die visie hebben we een evenwichtig team samengesteld dat bestaat uit mensen met verschillende educatieve en culturele achtergronden, met een goede mix van ervaring en een evenwichtige genderverhouding. Onze sterke focus op diversiteit bevordert de interne creativiteit, verrijkt de interne dynamiek binnen Aedifica en draagt in grote mate bij tot de groei van de onderneming. Dit wordt bevestigd door onze recente medewerkersurvey waaruit blijkt dat onze medewerkers zich eerlijk behandeld voelen, ongeacht hun ras of seksuele geaardheid.
In 2024 werkten er 131 medewerkers van 11 verschillende nationaliteiten bij Aedifica (zie pagina 64). In de loop van het jaar hebben we in het kader van ons onboardingsprogramma 17 nieuwe medewerkers bij Aedifica verwelkomd. 35% van onze medewerkers zijn vrouwen.
HR-SELECTIEBELEID
focus op diversiteit
aandacht voor de complementariteit van meerdere diversiteitsaspecten
| competenties | nationale & internationale ervaring | persoonlijkheid & profiel | expertise & integriteit |
|---|---|---|---|
VOORNAAMSTE BEVINDINGEN UIT DE SURVEY
- Mensen worden rechtvaardig behandeld, ongeacht seksuele geaardheid, ras en geslacht
- Het management leidt het bedrijf op een competente en ethisch verantwoorde wijze
- Eerlijkheid, kameraadschap en teamgeest zijn de aandachtsgebieden die de hoogste scores krijgen
9 op 10 medewerkers
zouden Aedifica aanbevelen als een aantrekkelijke werkplek
HOUSING WITH CARE
DIT IS AEDIFICA
STRATEGIE & WAARDECREATIE
ONZE AANPAK VAN MVO
Aantrekkelijk loonpakket
Het loonpakket van onze medewerkers bestaat uit een vast en een variabel salaris, aangevuld met extralegale voordelen (zoals een mobiliteitsbudget, een private ziekteverzekering en een groepsverzekering). De specifieke onderdelen van het loonpakket kunnen van land tot land verschillen, rekening houdend met de plaatselijke wetgeving en het socialezekerheidsstelsel. In principe worden alle medewerkers aangenomen met een arbeidsovereenkomst van onbepaalde duur. Het variabele loon van de medewerkers is gekoppeld aan individuele prestaties en wordt jaarlijks toegekend.
De Belgische medewerkers genieten een niet-recurrent resultaatsgebonden bonusplan gekoppeld aan vooraf bepaalde collectieve doelstellingen (een mix van financiële en niet-financiële KPI's).
Een gelijk loon
Het salaris van medewerkers hangt niet alleen af van hun verantwoordelijkheidsniveau, maar ook van hun motivatie. Dit werkt echter alleen als iedereen eerlijk en gelijk wordt behandeld. Daarom verbinden wij ons ertoe om voor gelijk werk een gelijk loon te betalen ongeacht het geslacht van de medewerker. Om dat engagement kracht bij te zetten, maakt Aedifica jaarlijks een analyse van de loonkloof tussen vrouwen en mannen om mogelijke onevenwichten op te sporen en aan te pakken. De loonverhouding tussen vrouwen en mannen onder medewerkers is verbeterd van 83% in 2023 tot 85% in 2024. Het verschil komt voort uit een groter aantal mannen in het hoger management. In gelijke functies is het loon echter vergelijkbaar en gebaseerd op objectieve criteria zoals kwalificaties, ervaring en bekwaamheid, ongeacht het geslacht van de medewerker.
De loonverhouding tussen vrouwen en mannen is verbeterd van 83% naar 85%
Aanwerving van nieuwe medewerkers & personeelsverloop
| Emp-New Hires & Turnover | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||
|---|---|---|---|---|
| (headcount) | % | (headcount) | % | |
| Nieuwe aanwervingen | 17 | 13,5% | 18 | 14,2% |
| Personeelsverloop | 13 | 10,3% | 10 | 7,9% |
Genderdiversiteit van medewerkers (Diversity-Emp)¹
| Diversity-Emp in 2024 | Vrouwen | Mannen | ||
|---|---|---|---|---|
| (headcount) | (%) | (headcount) | (%) | |
| Medewerkers² | 46 | 35% | 85 | 65% |
| Uitvoerend comité | 1 | 20% | 4 | 80% |
| Raad van bestuur | 4 | 57% | 3 | 43% |
Loonverhouding tussen vrouwen en mannen (Diversity-Pay)
| Diversity-Pay in 2024 | # mensen | Gender ratio | # VTE's | Bezoldiging % vrouwen/mannen |
|---|---|---|---|---|
| Medewerkers³ | ||||
| Vrouwen | 45 | 36% | 42,40 | 85% |
| Mannen | 81 | 64% | 81,00 | |
| Uitvoerend comité⁴ | ||||
| Vrouwen | 1 | 25% | 1 | 127% |
| Mannen | 3 | 75% | 3 | |
| Raad van bestuur⁵ | ||||
| Vrouwen | 4 | 67% | 106% | |
| Mannen | 2 | 33% |
- Op 31 december 2024.
- Met inbegrip van het uitvoerend comité.
- Zonder het uitvoerend comité.
- Zonder CEO.
- Zonder voorzitter van de raad van bestuur en leden van het uitvoerend comité.
SENIORENGUARTIER GERA
WOONZORGCENTRUM IN GERA (DE)
2.2 Talentontwikkeling
Levenslang leren
We geven prioriteit aan de ontwikkeling van menselijk kapitaal door te focussen op het voortdurend verbeteren van de vaardigheden en kennis van onze medewerkers. We doen dit aan de hand van een continu opleidings- en leerproces en via een open werkcultuur waarin er regelmatig gelegenheid is om elkaar feedback te geven.
Via de Aedifica Academy (zie verder) wordt elk jaar een uitgebreid opleidingsaanbod samengesteld en geüpdatet in lijn met de bedrijfsstrategie. De nadruk ligt daarbij op het uitbreiden van functionele kennis en het bevorderen van de persoonlijke ontwikkeling.
Bij Aedifica hebben we een bedrijfscultuur gecreëerd waarin werknemers voortdurend feedback krijgen, naast een formeel jaarlijks functioneringsgesprek met hun manager. In 2024 kreeg 100% van onze medewerkers een functionerings- en ontwikkelingsgesprek.
Naast het aantrekken van nieuw talent zijn we blijven investeren in onze huidige medewerkers en hun verdere ontwikkeling. Drie medewerkers kregen de voorbije 12 maanden een promotie of de kans om intern binnen de organisatie van functie te veranderen. Aedifica ondersteunt uitdrukkelijk interne personeelsnotatie, omdat dit meestal leidt tot betere vaardigheden en een beter begrip van de bedrijfscultuur en de interne processen. Daarom worden nieuwe vacatures meestal eerst intern aangekondigd.
Functioneringsgesprekken van medewerkers (Emp-Dev)
| Emp-Dev | 100% van het personeel krijgt functionerings- en loopbaanontwikkelingsgesprekken (één keer per jaar geformaliseerd) |
|---|---|
2.806
totaal aantal opleidingsuren in 2024 (+6%)
Aedifica Academy
Aedifica Academy is een opleidingsprogramma voor alle medewerkers van de Groep. Het moeiligt iedereen aan om een eigen persoonlijk en professioneel ontwikkelingsprogramma samen te stellen uit een reeks verplichte en optionele cursussen. De Academy dient twee hoofddoelen: enerzijds het overdragen van functionele en technische kennis en anderzijds het stimuleren van de persoonlijke ontwikkeling van onze medewerkers. Medewerkers worden aangemoedigd om hun eigen programma in de Academy aan te vullen: naast de cursussen die door de Vennootschap worden aangeboden, kunnen medewerkers ook externe cursussen volgen. Daarbij gaat het om functiespecifieke opleidingen, zoals postgraduaatprogramma's aan universiteiten, en om cursussen in soft skills.
Om talentmanagement en -ontwikkeling te stroomlijnen, maken we gebruik van een cloud-platform waarop documentatie en video-opnames van Academy-sessies beschikbaar zijn voor alle medewerkers. Deze centrale hub helpt ons bij het optimaliseren van onboardingprocessen voor nieuwe medewerkers zodat ze zich vanaf dag een goed kunnen integreren in het bedrijf.
In 2024 kregen de medewerkers van Aedifica gemiddeld 21,4 opleidingsuren per persoon, een stijging van 2,5% ten opzichte van 2023 (20,9 uren).
Overdragen van functionele & technische kennis
Aedifica biedt verschillende cursussen en best practices aan die specifiek ontworpen zijn om functionele en technische kennis binnen de Groep te verspreiden. Ze helpen onze medewerkers om hun taken efficiënt uit te voeren en uit te blinken in hun specifieke functie. De cursussen behandelen uiteenlopende onderwerpen, zoals vastgoed-investeringen, vastgoedbeheer, financiële analyse, enz. Er is ook een nieuwkomersprogramma dat jaarlijks wordt aangeboden om nieuwe medewerkers wegwijs te maken in het bedrijf.
Binnen dit deel van de Academy wordt een groot deel van het programma in-house ontwikkeld. Zo stimuleren we het uitwisselen van kennis tussen medewerkers onderling: mensen die gespecialiseerd zijn in een bepaald onderwerp helpen collega's die erover willen bijleren. Bovendien is deze aanpak ook bevorderlijk voor een open dialoog en de teamgeest.
De medewerkers hebben ook een verplichte opleiding gevolgd over de Gedragscode en de beleidstijlen die erin zijn opgenomen, om ervoor te zorgen dat ze de code begrijpen en om hen te helpen handelen in overeenstemming met de waarden van Aedifica. Sinds 2023 wordt deze training aangeboden in een e-learning format. In 2024 werden e-learningcursussen over het Speak Up-beleid, mededingingsrecht en gegevensbescherming toegevoegd aan het compliance-programma. Het voltooiingspercentage van de compliance trainingmodules is 99%.
Persoonlijke ontwikkeling & leadership
Via de Academy zetten we ook in op een breed scala aan opleidingen waarmee medewerkers hun vaardigheden op het gebied van communicatie, taal, timemanagement, leiderschap, enz. verder kunnen ontwikkelen. Door hen de tools en middelen te geven die ze nodig hebben om professioneel te groeien, helpen we hen om hun volledige potentieel te bereiken en hun carrièredoelen te bereiken.
Opleiding en ontwikkeling (Emp-Training)
| Emp-Training | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||
|---|---|---|---|---|
| # | % | # | % | |
| Totaal aantal medewerkers¹ | 131 | 127 | ||
| Aantal medewerkers die een opleiding hebben gevolgd | 129 | 98% | 127 | 100% |
| Totaal aantal opleidingsuren | 2.806 | 2.651 | ||
| Gemiddeld aantal opleidingsuren per medewerker | 21.4 | 20.9 | ||
| Totaal aantal opleidingsuren – vrouwen | 1.233 | 44% | 874 | 33% |
| Totaal aantal opleidingsuren – mannen | 1.573 | 56% | 1.777 | 67% |
1 Op het einde van de rapporteringsperiode.
Townhall meetings
Jaarlijks organiseren we een aantal townhall meetings waarvoor alle medewerkers worden uitgenodigd. Deze meetings worden op regelmatige basis ingepland om iedereen op een consistente en duidelijke manier te informeren over de strategie en de prestaties van het bedrijf. Naast vaste momenten, zoals bij de publicatie van tussentijdse en eindejaarsresultaten, worden er ook op ad-hoc basis meetings georganiseerd voor bepaalde initiatieven en bedrijfsupdates die voor iedereen van belang zijn.
In 2024 hebben we in totaal vijf townhall meetings georganiseerd. Naast de bespreking van de financiële kwartaalresultaten werden townhall meetings georganiseerd over de resultaten van de medewerkersurvey, de voortgang van onze MVO-doelstellingen, marktontwikkelingen binnen de sector en de impact daarvan op de algemene strategie van het bedrijf.
In 2024 hebben we grote stappen gezet om onze trainingsprogramma's verder uit te breiden. Investeren in de groei en ontwikkeling van onze mensen ligt aan de basis van het succes en de innovatie van onze organisatie.
Fabienne Vanderhulst,
HR Manager
2.3 Gezondheid & welzijn
Bij Aedifica vertalen we 'housing with care' naar al onze bedrijfsactiviteiten. De zorgprincipes die we toepassen bij het beheer van onze vastgoedportefeuille gelden ook voor ons eigen personeel. Door te waken over de gezondheid en het welzijn van onze medewerkers zorgen wij ervoor dat Aedifica een aantrekkelijke werkplek blijft. Door onze bedrijfswaarden te verankeren in onze activiteiten, willen we toonaangevend blijven in de zorgvastgoedsector.
Gezondheid en welzijn van medewerkers
In 2024 lanceerden we een nieuwe versie van ons 'employee handbook', waaruit onze voortdurende inzet voor de gezondheid en het welzijn van onze medewerkers blijkt. Dit bijgewerkte handboek biedt uitgebreide richtlijnen over veiligheid op de werkplek en het welzijn van medewerkers. Duidelijke, toegankelijke en gebundelde informatie in het handboek maken het bestaande kader van personeelsvriendelijke regels en beleidslijnen beter inzichtelijk voor onze medewerkers. Zo kunnen ze zich meer focussen op hun gezondheid en veiligheid, wat een positievere en productievere werkomgeving bevordert.
In 2024 was er één arbeidsongeval. Het betreft echter een ongeval zonder ernstige of blijvende gevolgen (een incident tijdens een sportevenement georganiseerd door het bedrijf). We houden regelmatig noodoefeningen en indien nodig kan er in onze kantoren eerste hulp worden verleend. Voor een aantal medewerkers op het hoofdkantoor werden ook opleidingen in EHBO en brandveiligheid georganiseerd. In 2025 zal dit initiatief verder worden uitgerold over al onze landen.
Gezondheid en veiligheid van medewerkers (H&S-Emp)
| H&S Emp | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Arbeidsongevalen | 1 | 2 |
| Percentage verloren dagen | 0% | 0% |
| Verzuimpercentage | 3.6% | 3.4% |
Een beter evenwicht tussen werk en privéleven dankzij ons telewerkbeleid en deconnectiebeleid
In 2021 voerde Aedifica een telewerkbeleid in voor de medewerkers van het hoofdkantoor in België. Dankzij dit beleid kunnen alle werknemers tot 50% van hun werktijd van thuis uit werken.
Dankzij deze flexibele regeling moeten medewerkers minder pendelen en kunnen ze hun werk en privéleven beter combineren. Het telewerkbeleid is ook van belang bij de aanwerving van nieuwe medewerkers, aangezien kandidaten steeds vaker op zoek zijn naar werkgevers die flexibele werkregelingen bieden.
In 2023 ontwikkelde Aedifica ook een deconnectiebeleid voor de medewerkers van het hoofdkantoor in België. Dit beleid definieert niet alleen de modaliteiten van het wettelijke recht op deconnectie (d.w.z. het recht voor werknemers om niet beschikbaar te zijn buiten de werkuren), maar geeft ook richtlijnen voor het gebruik van digitale hulpmiddelen zodat rustperiodes, vakantiedagen en het evenwicht tussen werk en privéleven van onze medewerkers kunnen worden beschermd.
Via het nieuwe employee handbook worden beide beleidslijnen nu ook formeel uitgerold over de hele Groep.
3. Ethiek, compliance en integriteit
Aedifica streeft een bedrijfscultuur na die gekenmerkt wordt door eerlijkheid en integriteit, verantwoordelijkheidszin, strikte ethiek en naleving van de wettelijke regels en de normen inzake deugdelijk bestuur. Al sinds de oprichting in 2005 draagt deze bedrijfscultuur bij aan Aedifica's succes en ook in de toekomst zullen we dat pad blijven bewandelen.
In dat verband heeft Aedifica verschillende beleidslijnen uitgewerkt die de regels vastleggen die deze bedrijfscultuur vormgeven. Wij streven ernaar ons beleid voortdurend te verbeteren en te professionaliseren om de hoogste ethische en compliancenormen te garanderen.
Gedragscode
Aedifica heeft een gedragscode opgesteld die een ethisch kader biedt en haar medewerkers richtlijnen geeft over hoe ze zich moeten gedragen om de hoge ethische waarden en normen die we hanteren na te leven. De gedragscode zorgt er dus voor dat onze medewerkers de goede reputatie van de onderneming versterken en beschermen, meer bepaald in haar relatie met klanten, aandeelhouders en andere stakeholders, maar ook met de samenleving in het algemeen.
De gedragscode weerspiegelt Aedifica's kernwaarden, waaronder ons engagement om de mensenrechten te respecteren, marktmisbruik te voorkomen, corruptie en belastingontduiking te bestrijden en een gepast gebruik van bedrijfs-eigendommen te verzekeren, en in dat opzicht omvat de gedragscode door middel van verwijzing onze andere interne ethische beleidslijnen (in het bijzonder de dealing code, het anti-omkoping en corruptiebeleid, beleid tegen belastingontduiking, de interne procedure voor het melden van onregelmatigheden en het mensenrechtenbeleid).
De gedragscode werd in 2023 volledig vernieuwd. Er werd met name op gelet dat de code gemakkelijk te begrijpen is voor alle medewerkers, ongeacht hun persoonlijke achtergrond, door niet alleen aandacht te besteden aan de toegankelijkheid van het taalgebruik, maar ook door de wisselwerking tussen de afzonderlijke speciale beleidsregels en de overkoepelende gedragscode beter te verduidelijken en door per onderwerp praktische voorbeelden te geven.
We communiceren de gedragscode op ons intranet en via een verplichte opleiding voor alle medewerkers. We hanteren een strikte aanpak van omkoping en corruptie, fraude, (illegaal) wangedrag, handel met voorkennis, discriminatie en alle andere vormen van schending van onze gedragscode.
De effectiviteit en naleving van de code wordt structureel gemeten door:
- het actief opsporen en onderzoeken van vermeend wangedrag en het nemen van passende disciplinaire maatregelen indien wangedrag wordt aangetoond;
- de naleving van de gedragscode op te nemen in ons onboardingprogramma voor nieuwe medewerkers;
- er op toe te zien dat alle medewerkers (zowel intern als extern) en leden van het uitvoerend comité en raad van bestuur de verplichte opleidingen over de gedragscode hebben gevolgd. Sinds 2023 wordt deze training gegeven in de vorm van e-learning/e-testing-cursussen;
- het melden van incidenten aan het uitvoerend comité en de raad van bestuur.
Alle medewerkers worden aangemoedigd om bedenkingen over de gedragscode en mogelijke inbreuken daarop te melden. Er werd een speciale klokkentuidersprocedure gecreëerd voor werknemers om een veilige omgeving te bieden om dergelijke meldingen te kunnen maken, naast de reeds bestaande directe meldingsmogelijkheden bij leidinggevenden en het HR-team (inclusief onze herziene klachtenprocedure voor werknemers met betrekking tot problemen op het werk). In 2024 werden geen klachten van medewerkers ontvangen over vermeende inbreuken op de gedragscode. Meer in het algemeen werden in 2024 geen inbreuken op de gedragscode vastgesteld.
SENIORENQUARTIER GERA - WOONZORGCENTRUM IN GERA (DE)
Preventie van risico's voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme
Aedifica heeft een beleid opgesteld en ingevoerd om het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en proliferatie tegen te gaan. Daardoor kan de Groep het aangaan van zakelijke relaties met klanten of het sluiten van transacties met tegenpartijen onderwerpen aan een voorafgaande beoordeling van potentiële risico's op het gebied van witwassen, terrorismefinanciering en reputatie. Na het aangaan van een zakelijke relatie wordt doorlopend een monitoringsysteem toegepast. De medewerkers die betrokken zijn bij de uitvoering van dit beleid worden regelmatig geïnformeerd en krijgen een specifieke opleiding.
Bescherming van persoonsgegevens
Wij verbinden ons ertoe de privacyrechten van onze medewerkers, klanten, aandeelhouders, leveranciers en iedereen met wie wij zaken doen te respecteren en te beschermen.
Persoonsgegevens worden op een professionele, wettige en ethische manier beheerd, in overeenstemming met ons interne en externe privacybeleid en in overeenstemming met de toepasselijke wet- en regelgeving. We hebben technische en organisatorische maatregelen genomen om de toevallige of onwettige vernietiging, het verlies, de wijziging of de ongeoorloofde bekendmaking van of toegang tot persoonsgegevens te voorkomen.
Onze toewijding aan ethiek overstijgt het beleid; het is de hoeksteen van elke beslissing die we nemen. Eerlijkheid, respect en verantwoordelijkheid vormen de leidraad in ons streven naar het creëren van duurzame waarde voor al onze stakeholders.
Sven Bogaerts
CLO/CM&AO
Cybersecurity
Aedifica maakt intensief gebruik van verschillende IT-systemen om (financiële) informatie te verzamelen, te analyseren en te verwerken. Een goed beheer van de IT-infrastructuur is van fundamenteel belang voor de Groep. Een verlies, compromittering of onbeschikbaarheid van, of grote problemen met deze systemen kunnen leiden tot een verstoring van de beheers- en de investeringsactiviteiten, en tot een verstoring van het interne en externe rapporteringsproces. Gegevenslekken kunnen de vertrouwelijkheid van onze gegevens in gevaar brengen.
Cybersecurity is daarom een belangrijke prioriteit voor Aedifica, aangezien cyberaanvallen door natiestaten, phishing, ransomware en aanvallen op de waardeketen steeds gebruikelijker en geraffineerder worden. Met het toenemende gebruik van een digitale werkomgeving (op kantoor en thuis) is de rol van IT-diensten om naadloze toegang te bieden tot alle bedrijfsmiddelen en om informatiebeveiliging te garanderen belangrijker dan ooit. Om onze systemen en gegevens en die van onze klanten en aandeelhouders te beschermen, zijn wij voortdurend waakzaam en hebben wij de nodige maatregelen getroffen.
Aedifica beschikt over een IT-team dat wordt bijgestaan door een externe partner voor het beheer van de IT-infrastructuur (hardware en software) en de beveiliging en opslag van gegevens. Intern is een cyberbeveiligingsplan ontwikkeld om cyberaanvallen te voorkomen en op te sporen en de impact ervan te beperken. Het plan werd in 2023 voor het eerst gepresenteerd aan het audit- en risicocomit tijdens een speciale vergadering over cyberveiligheid. Het audit- en risicocomit heeft een aantal actiepunten geïdentificeerd, waaronder het voorstel voor een externe beoordeling van het cyberbeveiligingsniveau.
Naar aanleiding van de aanbevelingen uit 2023 werd in 2024 door een onafhankelijke deskundige een pentes uitgevoerd om de cyberbeveiligingsinfrastructuur te controleren op kwetsbaarheden waarvan men misbruik zou kunnen maken. Uit de pentes bleek dat Aedifica had aangetoond in redelijke mate te voldoen aan de minimumnormen voor cyberbeveiliging.
Het resultaat werd, samen met andere elementen van de IT-roadmap 2024 en de IT-roadmap 2025, uitvoerig besproken in het audit- en risicocomit en vervolgens in de raad van bestuur (op basis van de verslagen van het audit- en risicocomit). Met oog op de IT-roadmap 2025 werden ook het gebruik van nieuwe AI-technologieën en de status van hun implementatie besproken.
Naast de functionele en technische aspecten van de roadmap (gericht op de verdere ontwikkeling van geavanceerde IT-beveiligingsinfrastructuur en -oplossingen) voorziet het cyberplan ook in regelmatige (verplichte) IT-opleidingen voor medewerkers en bestuurders (inclusief phishing-campagnes) om hen bewust te maken van cyberveiligheid en phishing en andere cyberdreigingen te voorkomen.
Aedifica heeft ook een verzekeringspolis voor cyberbeveiliging die voldoende dekking biedt tegen verschillende soorten cybercriminaliteit. In het verleden is Aedifica het slachtoffer geweest van een datalek ten gevolge van een cyberaanval (namelijk in maart 2021). Deze inbreuk werd gemeld aan de gegevensbeschermingsautoriteit. De impact van die cyberaanval op de activiteiten van Aedifica was zeer beperkt en leidde ook niet tot een aantoonbaar verlies van persoonsgegevens, noch tot een hoog risico voor de rechten en de vrijheid van eventuele betrokkenen (als die er al waren). Sinds maart 2021 heeft de Groep geen andere datalekken vastgesteld.
Aedifica is niet op de hoogte van inbreuken op de informatiebeveiliging door derden in de loop van 2024, waarbij onze persoonsgegevens betrokken waren.
Artificiële intelligentie
In overeenstemming met de EU-wet inzake artificiële intelligentie (AI-wet) hebben we een uitgebreid AI-beleid opgesteld. Dit beleid stemt overeen met het regelgevingskader en zorgt ervoor dat AI-systemen door Aedifica op een verantwoorde, transparante en ethische manier worden gebruikt en dat onze medewerkers hierover goed geïnformeerd zijn.
Hoewel AI een recente ontwikkeling is, is het duidelijk dat het enorme mogelijkheden biedt voor innovatie en efficiëntie. Bij Aedifica hebben we uitgebreide richtlijnen en best practices opgesteld voor het ethisch gebruik van AI binnen de Groep.
Thomas Moerman
Group General Counsel & Compliance Officer
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW - financial review
AEDIFICA
FINANCIAL REVIEW
Alternatieve prestatiemoedel d'Alternative Performance Measure – APMI in de zin van de ESHM>richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2000. Afgeerken herlevert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemoedelaven in overeenstemming met de richtlijnen die door de ESHM werden uitgevoerd (gc. Een aantal van de APMI's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beurgenodeerde Vastgavenvernootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APMI's in dit jaarlijks financieel verslag zijn aangeduid met een ademsk 1). De prestatiemoedelaven die door IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als APMI's. De APMI's worden gedefinieerd, besproken en verbonden met de post, het totaal of het subtotaal van de financiële sloten die daarvoor het nieuwd is zijn, in toelichting A3 van de geconsolideerde aanrekening.
- De verhouding tussen het 'operatieve resultaat voor het resultaat op de portefeuille' (lijn I t.e.m. XV van de geconsolideerde resultatenrekening) en de 'netto-intereelboden' (lijn XVI op voorschrijdende basis van 12 maanden
- Niet gecorrigeerd voor projecten in aanbouw.
Highlights
31 projecten
opgeleverd voor een totaalbedrag van 297 mln €
188 mln €
aan nieuwe investeringen & ontwikkelingsprojecten
41,3%
schuldgraad
673 mln €
niet-opgenomen bedrag op toegezegde kredietlijnen
BBB
investment-grade kredietrating met stabiele vooruitzichten
1,9%
gemiddelde kost van de schulden
3,8 jaar
gewogen gemiddelde resterende looptijd van opgenomen kredietlijnen
6,2X
rentedekkingsratio
89,0%
indekkingsgraad
8,5
Nettoschuld/EBITDA²
235 mln €
EPRA Earnings¹
+7%
4,93€/aandeel
EPRA Earnings¹
338 mln €
huurinkomsten
+8% YoY
+3,3% LFL
75,70€/aandeel
nettoactiefwaarde
3,90€/aandeel
voorgesteld brutodividend
+3%
6,9%
brutodividendrendement op 31 december 2024
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW - financial review
AEDIFICA
1. Financiële prestaties
1.1 Investeringen en desinvesteringen in 2024
| Nieuwe investeringen & ontwikkelingen | Type | Ligging | Datum | Investering / Invijand € | Plaatme / Invijand € | Oplevering | Huurcontract | Uitbeter |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 29 | - | ||||||
| Franki | Acquisitie | Luik | 19/12/2024 | 29 | - | - | WAULT 19 jaar - NNN | Vulpia |
| Nederland | 25 | - | ||||||
| Resterend belang van 50% in een portefeuille van 6 zorgresidenties (AICJV) | Acquisitie | Diverse locaties in Nederland | 02/02/2024 | 25 | - | - | WAULT 19 jaar - NNN | Korian NL |
| Verenigd Koninkrijk & Kanaaleilanden 4 | 73 | 37 | ||||||
| St. Joseph's Convent 5 | Rensvatie & uitbreiding | St. Helier | 22/03/2024 | - | 3 | Q1 2025 | WAULT 23 jaar - NNN | Emera |
| Rosewood House | Acquisitie | Londen | 27/03/2024 | 18 | - | - | 30 jaar - NNN | Bondcare |
| Fucze Field Manor, Copperfield Manor & Rownhams Manor | Acquisitie | Sayers Common, Broodsters & Southampton | 06/09/2024 | 55 | - | - | 35 jaar - NNN | Oyster Care Homes |
| Somer Valley House 6 | Forward purchase | Midsomer Norton | 06/09/2024 | - | 18 | - | 35 jaar - NNN | Oyster Care Homes |
| The Mount | Herontwikkeling | Wargrave | 04/12/2024 | - | 16 | Q2 2026 | 30 jaar - NNN | Hamberley Care Homes |
| Finland | 1.5 | 22 | ||||||
| Kerava Palopellonkatu | Acquisitie | Kerava | 28/06/2024 | 1.5 | - | - | 16 jaar - NN | Norlandia |
| Jyväskylä Lahjaharjuntie | Ontwikkeling | Jyväskylä | 28/08/2024 | - | 10 | Q3 2025 | 15 jaar - NN | Mehiläinen |
| Kokkola Kruunupyymie | Ontwikkeling | Kokkola | 23/09/2024 | - | 4 | Q2 2025 | 15 jaar - NN | Norlandia |
| Nurmijärvi Luhtavillantie | Uitbreiding | Nurmijärvi | 12/11/2024 | - | 2.5 | Q2 2025 | 15 jaar - NN | Pilke |
| Vantaa Haravakuja | Ontwikkeling | Vantaa | 22/11/2024 | - | 5.5 | Q4 2025 | 15 jaar - NN | Mehiläinen |
| Totaal | 128.5 | 59 |
188 mln €
aan nieuwe investeringen en ontwikkelingen
- Deze financiële review is gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening. Het bevat ook bepaalde gegevens in verband met de statutaire jaarrekening, maar dat wordt steeds uitdrukkelijk vermeld. De statutaire jaarrekening en het statutaire beheersverslag zullen binnen de bij wel-voorziene termijnen worden overgelegd bij de Nationale Bank van België en zijn gratis verkrijgbaar via internet (www.aedificu.eu) of via eenvoudig verzoek aan het hoofdkantoor.
- De bedragen in deze kolom omvatten de conventionele aanschafingswaarde van de grondposities en de bestaande gebouwen. Deze investeringen genereren vaak huurinkomsten (ook alles die in aanbouw zijn genereren al beperkte huurinkomsten (behalve in Finland) en Zweden), met name op de reeds verworven terreinen.
- De bedragen in deze kolom zijn de budgetten voor ontwikkelingsprojecten die Aedifica zal financieren. De ontwikkelingsprojecten staan opgetijd in het overzicht van het investeringsprogramma Uie pagina 43.
- Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
- Dit project werd reeds voltooid na 31 december 2024 (Uie pagina 76).
- De forward purchase van Somer Valley House werd uitboek op 18 oktober 2024 (Uie pagina 74).
| Voltooide projecten | Type | Lipping | Datum | Investering 1 (miljoen €) | Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 27 | |||||
| Résidence le Douaière 2 | Forward purchase | Anderlues | 27/06/2024 | 17 | 27 jaar - NNN | Vulpia |
| Résidence Véronique | Uitbreiding | Somme-Leuze | 31/12/2024 | 10 | 27 jaar - NNN | Vulpia |
| Duitsland | 35 | |||||
| Haus Marxloh | Renovatie | Duisburg | 31/01/2024 | 4 | WAULT 22 jaar - NN | Procuntas |
| Seniorenquartier Gera | Ontwikkeling | Gera | 29/02/2024 | 16 | 30 jaar - NNN | Modern Care |
| Frederbeck | Ontwikkeling | Frederbeck | 27/03/2024 | 15 | 30 jaar - NNN | Residenz Management |
| Nederland | 12.5 | |||||
| De Volder Staete | Ontwikkeling | Almere | 12/06/2024 | 12.5 | 25 jaar - NNN | Amado Zorg |
| Verenigd Koninkrijk & eiland Man 3 | 77.5 | |||||
| Dawlish | Forward purchase | Dawlish | 15/02/2024 | 16 | 30 jaar - NNN | Maria Mallaband |
| Biddenham St James | Forward purchase | Biddenham | 05/04/2024 | 15.5 | 30 jaar - NNN | Maria Mallaband |
| Spaldrick House | Forward purchase | Port Erin | 08/08/2024 | 11.5 | 25 jaar - NNN | Emera |
| York Bluebeck Drive | Ontwikkeling | York | 26/09/2024 | 16.5 | 35 jaar - NNN | Torwood Care |
| Somer Valley House | Forward purchase | Midsomer Norton | 18/10/2024 | 18 | 15 jaar - NNN | Oyster Care Homes |
| Finland | 95.5 | |||||
| Salo Linnankoskentie | Ontwikkeling | Salo | 02/01/2024 | 3.5 | 15 jaar - NN | Sospro |
| Hollola Kulmatie | Ontwikkeling | Hollola | 08/01/2024 | 2.5 | 15 jaar - NN | HDL |
| Solikamo Härkskivenkatu | Ontwikkeling | Solikamo | 23/01/2024 | 2.5 | 15 jaar - NN | Esperi |
| Kuopio Torpankatu | Ontwikkeling | Kuopio | 31/01/2024 | 5.5 | 15 jaar - NN | Esperi |
| Rovaniemi Gardininkuja | Ontwikkeling | Rovaniemi | 29/02/2024 | 4 | 15 jaar - NN | Suomen kristilliset hoivakodit |
| Helsinki Landbontie | Ontwikkeling | Helsinki | 04/03/2024 | 5 | 15 jaar - NN | Kehitysvammatuki 57 |
| Järvenpää Uudenmaantie 4 | Ontwikkeling | Järvenpää | 17/05/2024 | 2.5 | 25 jaar - NN | Wetzjinsdistrict Keusote |
| Espoo Kuurinkallio | Ontwikkeling | Espoo | 31/05/2024 | 7.5 | 15 jaar - NN | Humana & Päke |
| Espoo Palstalaisentie | Ontwikkeling | Espoo | 28/06/2024 | 3.5 | 15 jaar - NN | Peikkometsiin Liikuntapäiväkoti |
| Tuusula Lilljynkuja | Forward purchase | Tuusula | 18/09/2024 | 7 | 20 jaar - NN | Stad Tuusula |
| Kerava Pianomoittajankatu | Ontwikkeling | Kerava | 30/09/2024 | 7.5 | 20 jaar - NN | Ikilt |
| Helsinki Krämertintie | Ontwikkeling | Helsinki | 01/10/2024 | 4.5 | 20 jaar - NN | Stad Helsinki |
| Helsinki Kutomokuja | Ontwikkeling | Helsinki | 08/11/2024 | 11 | 20 jaar - NN | Stad Helsinki |
| Oulu Tattilmarsi | Ontwikkeling | Oulu | 16/11/2024 | 12 | 25 jaar - NN | Stad Oulu |
| Helsinki Käräjäravantie | Ontwikkeling | Helsinki | 13/12/2024 | 13 | 20 jaar - NN | Stad Helsinki |
| Oulu Salamalle 34 5 | Ontwikkeling | Oulu | 31/12/2024 | 4 | 15 jaar - NN | Meerdere huurders |
| Zweden 6 | 20.5 | |||||
| Norby 3178 | Ontwikkeling | Uppsala | 01/06/2024 | 1.5 | 10 jaar - NN | Stad Uppsala |
| Nynäshamn Källberga | Ontwikkeling | Nynäshamn | 01/07/2024 | 19 | 15 jaar - NN | Raoul Wallenbergkolan |
| Ierland | 28.5 | |||||
| Alladore | Uitbreiding | Glenageary | 14/06/2024 | 1 | WAULT 22 jaar - NNN | Virtue (Emera-groep) |
| Dublin Stepaside | Ontwikkeling | Dublin | 10/10/2024 | 27.5 | 25 jaar - NNN | Virtue (Emera-groep) |
| Totaal | 296.5 |
31 projecten
opgeleverd voor een totaalbedrag van 297 miljoen €
- De bedragen in deze kolom omvatten uitsluitend de uitgevoerde werken, met uitzondering van de investeringsbedragen voor de projecten in Anderlues, Dawlish, Biddenham, Port Erin, York, Midsomer Norton en Nynäshamn, die ook de contractuele waarde van de grondpositie omvatten.
- Op basis van artikel 49 (1) van de wet van 12 mei 2014 betreffende de geregistreerde vastgoedverantie, nodzichtspijpen meldt Aedifica dat de conventionele waarde van het pand meer dan 50 hoger ligt dan de rede waarde. Deze transactie werd uitgevoerd op basis van een overeenkomst die in 2021 werd afgesloten in andere marktomstandigheden.
- Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR op basis van de verzekeraar op datum van de transactie.
- Iedere aangekondigd als Järvenpää Auertie.
- Gedeeltelijke oplevering van de service community die inlees werd aangekondigd als 'Oulu Sibitie K21'. Het andere deel van het gebouw is na 31 december 2024 opgeleverd (zie pagina 76).
jaarlijks verslag 2024 - BUSINESS REVIEW - financial review
75
AEDIFICA
| Desinvesteringen | Ligging | Datum | Verkoopprijs (indienen €) |
|---|---|---|---|
| België | 18,7 | ||
| Seniorenhof | Tongeren | 29/04/2024 | |
| Les Jardins de la Mémoire^{1} | Anderlecht (Brussel) | 05/07/2024 | |
| Résidence Exclusiv | Evere (Brussel) | 04/09/2024 | |
| Duitsland | 18,9 | ||
| Park Residenz^{2} | Neumünster | 15/11/2024 | |
| Am Schilfersee | Berlijn | 02/12/2024 | |
| Nederland | 33,5 | ||
| Natatorium (grondpositie) | Velp | 31/03/2024 | |
| Holland | Baarn | 15/07/2024 | |
| Molemerk | Deventer | 15/07/2024 | |
| Villa Walgaerde | Hilversum | 15/07/2024 | |
| Verenigd Koninkrijk & Kanaaleilanden^{3} | 26,1 | ||
| Oak Lodge | Chard | 02/02/2024 | |
| Cherry Trees | Barnsley | 11/06/2024 | |
| Edingley Lodge | Edingley | 06/08/2024 | |
| Blenheim | Ruislip | 05/09/2024 | |
| St. Joseph's Flats^{2} | St. Helier | 19/12/2024 | |
| Zweden^{3} | 0,4 | ||
| Marmormjölet 9 (grondpositie) | Huddinge | 12/03/2024 | |
| Totaal | 97,5 |
Aedifica's strategische vastgoedrotatieprogramma stoelt op twee principes:
- het managen en verbeteren van de samenstelling en de kwaliteit van de portefeuille, en
-
het recycleren van kapitaal dat kan worden geherinvesteerd in activa van hoge kwaliteit die een beter rendement bieden.
-
De bestaande ondererfpacht blijft in voege. De huurder heeft het equivalent van de toekomstige huurbetalingen afgekocht door een eenmalige forfaitaire vergoeding.
- Deze desinvestering zal worden in 2025, waarna Aedifica de verkoopprijs zal ontvangen.
- Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
15 desinvesteringen
om de vastgoedportefeuille te optimaliseren
OULU VALJASTIE - KINDERDAGVERBLIJF IN OULU (FI)
1.2 Investeringen en desinvesteringen na 31 december 2024
| Nieuwe investeringen & ontwikkelingen | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) | Pijfafond (miljoen €) | Oplevering | Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finland | - | 11 | ||||||
| Oulu Khokkite | Ontwikkeling | Oulu | 17/01/2025 | - | 3.5 | Q3 2025 | 25 jaar - NN | Stad Oulu |
| Helsinki Radiokatu | Ontwikkeling | Helsinki | 26/02/2025 | - | 7.5 | Q2 2026 | 24 jaar - NN | Stad Helsinki |
| Totaal | - | 11 | ||||||
| Voltooide projecten | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) | Huurcontract | Uitbater | ||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ||
| Verenigd Koninkrijk & Kanaaleilanden^{4} | 19,5 | |||||||
| St Mary's Lincoln | Ontwikkeling | Lincoln | 22/01/2025 | 16.5 | 30 jaar - NNN | North Bay Group | ||
| St Joseph's Convent | Renovatie & uitbreiding | St. Helier | 31/01/2025 | 3 | WAULT 22 jaar - NN | Emera | ||
| Finland | 26 | |||||||
| Oulu Satamatie 34^{4} | Ontwikkeling | Oulu | 02/01/2025 | 26 | 15 jaar - NN | Meerdere huurders | ||
| Totaal | 45,5 |
HELSINKI RADIOKATU - ONTWIKKELING VAN EEN KINDERDAGVERBLIJF IN HELSINKI IF0
11 mln €
aan nieuwe investeringen
3 projecten
opgeleverd voor een totaalbedrag van ruim 45 miljoen €
- De bedragen in deze kolom zijn de budgetten voor ontwikkelingsprojecten die Aedifica zal financieren.
- De bedragen in deze kolom omvatten uitsluitend de uitgevoerde werken, met uitzondering van het investeringsbedrag voor het project in Lincoln, dat ook de contractuele waarde van de grondpositie omvat.
- Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
- Oplevering van het resterende deel van de service (onvrucht) die inbiedt werd aangekondigd als: Oulu: Sibolia H2C na een gedeeltelijke oplevering op 31 december 2024 (zie pagina 74).
Desinvesteringen in Zweden
Na 31 december 2024 heeft Aedifica de inhoud van het "Het personeel" (Zweed) een postplaat. De laatste porteloven van de "Beoordeling" (bedrijven), voltooide 21,50 (uur van uitvoering van 2,50) beheerders werd verkocht op 14 februari 2024. De samenstelling van verantwoordelijkheden, 675 miljoen SEK, De Aardbeheerder voor de Werking van de Aardbeheer, werd daarbij de zes (kleuter)scholen omzet, werd geëvalueerd op 30 februari 2024. De Aardbeheerder, vastgoedparantie, bedraagde 250 miljoen SEK. De Aardbeheerder was geëvalueerd aan het einde van het eerste kwartaal van 2025 worden afgerond.
Aedifica was voorbereid voor partijen met de Zweden omzet de bijdrage aan de D70A. Daarmee zal de D70A tot slot opstellen, dat het tot stand is gesteld om gezond niet-akkoord te kunnen worden. De Aardbeheer, wat veel voorwaarden had, was een voorbereid voor voorbereiding, het vooruitzicht geeft aan fysieke eigenschappen, ondernemingen, leegmoed en het actuele beloftepprogramma aan te vullen, zal de Aardbeheer van de werknemers voorzien worden geheresseerd en de winst per aandeel verbeteren.
30
desinvesteringen
om de vastgoedportefeuille te optimaliseren
- Bedragen in SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie
| Desinvesteringen | Ligging | Datum | Verkoopprijs (miljoen €) |
|---|---|---|---|
| Nederland | |||
| Huize Ter Beegden | Beegden | 06/03/2025 | 7,6 |
| Martha Flora Hoorn | Hoorn | 06/03/2025 | |
| Zweden¹ | |||
| Portefeuille van 22 kleinschalige residentiële zorgcentra ('LSS') | Diverse locaties in Zweden | 20/01/2025 | 90,9 |
| Portefeuille van 6 (kleuter)scholen | Diverse locaties in Zweden | 28/02/2025 | |
| Totaal | 98,7 |
SHIPLEY MANOR - WOONZORGCENTRUM IN SHIPLEY (UK)
1.3 Beheer van de financiële middelen
1.3.1 Kapitaal
In 2024 hoefde Aedifica geen kapitaal op te halen dankzij haar gezonde balans. Het totale aantal Aedifica-aandelen bedraagt 47.550.119 en het maatschappelijk kapitaal bedraagt 1.254.742.260,03 €.
1.3.2 Kredietrating
In juli heeft S&P de investment-grade kredietrating van 888 met stabiele vooruitzichten herbevestigd. De rating weerspiegelt de sterkte van Aedifica's balans en haar liquiditeit.
De stabiele vooruitzichten weerspiegelen de voorspelbare huurinkomsten die worden ondersteund door veerkrachtig zorgvastgoed en de langlopende huurovereenkomsten die de komende jaren stabiele kasstromen zouden blijven genereren.
S&P's kredietratingrapport is beschikbaar op Aedifica's website.
1.3.3 Financiële schulden
In de loop van het boekjaar 2024 heeft Aedifica haar financiële middelen versterkt door voor ca. 355 miljoen € aan langlopende bankfinancieringen (vervoegde herfinanciering) met looptijden tussen 5 en 9 jaar af te sluiten, waarvan 205 miljoen € is gekoppeld aan KPI's inzake duurzaamheid. Bovendien werd 235 miljoen € aan bankfinancieringen met verlengingsopties en een oorspronkelijke looptijd tot 2026 met succes met een jaar verlengd. Na 31 december 2024 werd 70 miljoen € met een looptijd tot 2025 geherfinancierd en met vijf jaar verlengd.
Daarnaast slaagde Aedifica erin om de kost van de schulden te optimaliseren door de uitgifte van kortlopende thesauriebewijzen te verhogen met 71 miljoen €. Het totale bedrag aan kortlopende thesauriebewijzen beloopt 314 miljoen € en wordt integraal gedekt door de bevestigde kredietlijnen in geval van niet-verlenging.
VERVALDATA FINANCIËLE SCHULDEN (IN MILJOEN €)
SAMENSTELLING FINANCIËLE SCHULDEN (%)
- 4% Investeringskredieten
- 39% Vaste termijnkredieten
- 13% Doorlopende kredieten
- 9% USPP GBP
- 20% Duurzame obligatie
- 3% Thesauriebewijzen met middellange looptijd
- 12% Thesauriebewijzen met korte looptijd
670 mln €
niet-opgenomen bedrag op toegezegde kredietlijnen
Rekening houdend met deze elementen, zien de vervaldata van Aedifica's financiële schulden er op 31 december 2024 als volgt uit:
| Financiële schuld ² (in miljoen €) | Toegezegde financiering | Kortlopende thesauriebewijzen | |
|---|---|---|---|
| Lijnen | Opname | ||
| 31/12/2025 | 343 | 121 | 314 |
| 31/12/2026 | 390 | 221 | - |
| 31/12/2027 | 887 | 647 | - |
| 31/12/2028 | 561 | 435 | - |
| 31/12/2029 | 168 | 53 | - |
| 31/12/2030 | 167 | 62 | - |
| +31/12/2030 | 674 | 665 | - |
| Totaal schuld op 31 december 2024 | 3.181 | 2.204 | 314 |
Op 31 december 2024 bedraagt de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de opgenomen financiële schuld 3,8 jaar. De beschikbare toegezegde financiering bedraagt 987 miljoen €. Na aftrek van de back-up voor de kortlopende thesauriebewijzen bedraagt de beschikbare liquiditeit 673 miljoen €.
De leningen die zijn aangegaan in het kader van Aedifica's Sustainable Finance Framework of die gekoppeld zijn aan KPI's inzake duurzaamheid bedragen 1.493 miljoen € (47% van de toegezegde langlopende kredietlijnen). Daarmee ondersteunt Aedifica de wens om haar financieringsbronnen verder te diversifiëren en ESG-criteria in haar financieel beleid te integreren.
De gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen bedraagt 2,0% (31 december 2023: 1,9%) dankzij de renteafdekkingen die Aedifica heeft afgesloten.
Op 31 december 2024 is de financiële schuld tegen renterisico's ingedekt voor 89,0% wat overeenkomt met de verhouding tussen de som van de schuld met vaste rentevoet en het referentiebedrag van de financiële derivaten, gedeeld door de totale financiële schuld. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de indekkingen is 4,4 jaar. De grafiek links in het midden toont de ontwikkeling van de indekkingsgraad op basis van de verwachte schulden.
In haar financieel beleid streeft Aedifica ernaar om haar schuldgraad onder 45% te houden. Op 31 december 2024 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad van de Groep 41,3%.
HOUSING WITH CARE
DIT IS AEDIFICA
STRATEGIE & WAARDECREATIE
ONZE AANPAK VAN MVO
BUSINESS REVIEW
CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
RISICOFACTOREN
JAARREKENING
BIJKOMENDE INFORMATIE
1.3.4 Sustainable Finance Framework
Als onderdeel van onze inspanningen om onze MVO-doelstellingen te behalen, diversifiëren we onze financieringsbronnen en integreren we ESG-criteria in ons financieel beleid. In dat kader hebben we een Sustainable Finance Framework/ ontwikkeld.
De opbrengsten van de financiële instrumenten die binnen dit framework worden uitgegeven, worden uitsluitend gebruikt voor de (her)financiering van duurzame gebouwen, energie-efficiëntieprojecten en projecten met een sociaal karakter. Om in aanmerking te komen voor dit type financiering, moeten de gebouwen of projecten voldoen aan de duurzaamheidscriteria die zijn vastgelegd in het framework, en die gebaseerd zijn op de Sustainable Development Goals (SDG's) van de Verenigde Naties.
Toewijzing van de middelen²
| Uitgegeven duurzame financieringsinstrumenten | |
|---|---|
| Thesauriebewijzen met middellange looptijd 2020 (ISIN BE6322837863) | 40 miljoen € |
| Vast termijnkrediet 2021 | 40 miljoen € |
| Obligatie 2021 (ISIN BE6330288687) | 500 miljoen € |
| Barkleining 2022 | 100 miljoen € |
| Totaal uitstaand bedrag | 680 miljoen € |
| Niet-toegewezen bedrag | - |
VERDELING VOLGENS CATEGORIE
| 200 % | Groene gebouwen |
|---|---|
VERDELING VOLGENS GEOGRAFISCH GEBIED
| 47 % | 33 % | 6% + | 17 % | 0 % | DE | NL | UK | FI | IE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
VERDELING NIEUWE FINANCIERING VS. HERFINANCIERING
| 200 % | Herfinanciering |
|---|---|
VERDELING VAN IN AANMERKING KOMENDE ACTIVA (ACTIVA, KAPITAALUITGAVEN)
| 200 % | Activa |
|---|---|
SELECTIECRITERIA
| 53 % | 41 % | EPC label A of beter³ |
|---|---|---|
| Energie-intensiteit + 100 kWh/m² | ||
| Activa | Oppervlakte | |
| --- | --- | --- |
| EPC label A of beter³ | 41 activa | 152.000 m² |
| Energie-intensiteit + 100 kWh/m² | 26 activa | 117.000 m² |
| Totaal | 67 activa | 269.000 m² |
In september 2021 heeft Aedifica met succes haar eerste duurzame obligatie geplaatst voor een totaalbedrag van 500 miljoen €.
De leningen die gekoppeld zijn aan KPI's inzake duurzaamheid bedragen bijna 1,5 miljard €. Daarmee benadrukken we onze inspanningen om ESG-criteria in ons financieel beleid te integreren.
Ingrid Daerden
CFO
Impactrapportering
Groene gebouwen en energie-efficiëntie
| Groene gebouwen | Oppervlakte | Reële waarde | Gemiddeld EPC-koepel | |
|---|---|---|---|---|
| Thesauriebewijzen met middellange looptijd 2020 | 8 activa | 18.000 m² | 56 miljoen € | A |
| Vast termijnkrediet 2021 | 5 activa | 14.000 m² | 41 miljoen € | A |
| Obligatie 2021 | 48 activa | 195.000 m² | 502 miljoen € | A |
| Barkleining 2022 | 6 activa | 42.000 m² | 100 miljoen € | B |
| Totaal | 67 activa | 269.000 m² | 699 miljoen € |
Aanpassing aan klimaatverandering
De intensiteit van het netto-energieverbruik (nEU) van de geselecteerde activa ligt 28% onder het gemiddelde van de portefeuille van de Groep.
Casestudies
Zie pagina's 53-54 en onze website
- Er werd een second party opinion over het Sustainable Finance Framework verkregen van V.E en deze is beschikbaar op de website van de Groep.
- De toewijzing van de middelen en de KPI's voor duurzaamheidsgerelateerde leningen zijn onderworpen aan een 'limited assurance' beoordeling door EY Bedrijfsexivianen BV (zie pagina 238).
- Deze gebouwen werden geselecteerd op basis van hun EPC-label A. In de meeste gevallen voldoen deze gebouwen ook aan de vereiste energie-intensiteit van <100 kWh/m².
1.4 Synthese van de geconsolideerde resultaten
1.4.1 Geconsolideerde resultatenrekening
Geconsolideerde resultatenrekening - analytisch schema
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Huurinkomsten | 338.138 | 314.174 |
| Met verhuur verbonden kosten | -157 | -1.134 |
| Nettohuurresultaat | 337.981 | 313.040 |
| Operationele kosten* | -47.725 | -47.230 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 290.256 | 265.810 |
| Exploitatiemarge* (%) | 85.9% | 84.9% |
| Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde* | -50.906 | -47.179 |
| Belastingen | -4.140 | 1.305 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures m.b.t. EPRA Earnings | 21 | 318 |
| Minderheidsbelangen m.b.t. EPRA Earnings | -650 | -675 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) | 234.581 | 219.579 |
| Noemer IIAS 33) | 47.550.119 | 43.706.129 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) per aandeel (€/aandeel) | 4,93 | 5,02 |
| EPRA Earnings* | 234.581 | 219.579 |
| Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -18.708 | -50.878 |
| Variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 15.195 | -143.636 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 374 | -856 |
| Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| Afschrijving van goodwill | -30.235 | -26.072 |
| Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | 3.826 | 24.314 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures die volgens de vermogenomutatiemethode geconsolideerd worden m.b.t. de aanpassingen hierboven | -592 | -574 |
| Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven | 390 | 2.658 |
| Afrondingsverschil | 0 | 0 |
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) | 204.831 | 24.535 |
| Noemer IIAS 33) | 47.550.119 | 43.706.129 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeelhouders van de groep - IAS 33 - €/aandeel) | 4,31 | 0,56 |
OULU VALJASTIE - KINDERDAGVERBLIJF IN OULU (FI)
| Geconsolideerde huurinkomsten (x 1.000 €) | 2024.01 - 2024.03 | 2024.04 - 2024.08 | 2024.07 - 2024.09 | 2024.10 - 2024.12 | 2024.01 - 2024.12 | 2023.01 - 2023.12 | Var. (% bij ongewijzigde portefeuille)* | Var. (%)* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 17.440 | 17.387 | 17.392 | 17.419 | 69.638 | 73.250 | +1,3% | -4,9% |
| Duitsland | 15.233 | 15.880 | 15.956 | 16.113 | 63.182 | 61.160 | +1,2% | +3,3% |
| Nederland | 10.232 | 10.449 | 10.143 | 10.105 | 40.929 | 38.203 | +3,2% | +7,1% |
| Verenigd Koninkrijk | 17.592 | 17.872 | 19.093 | 20.206 | 74.763 | 64.793 | +4,2% | +12,3% |
| Finland | 15.050 | 15.008 | 15.330 | 15.833 | 61.221 | 54.289 | +3,8% | +12,8% |
| Zweden | 1.198 | 1.188 | 1.479 | 1.473 | 5.338 | 4.226 | +6,5% | +25,9% |
| Ierland | 5.230 | 5.947 | 5.853 | 5.913 | 22.943 | 18.006 | +3,3% | +27,4% |
| Spanje | 31 | 31 | 31 | 31 | 124 | 267 | - | - |
| Totaal | 82.006 | 83.762 | 85.277 | 87.093 | 338.138 | 314.174 | +3,3% | +7,6% |
De geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) over het boekjaar 2024 bedroeg 338,1 miljoen €, een stijging met ca. 8% ten opzichte van de omzet van het vorige boekjaar (314,2 miljoen €).
De stijging van de geconsolideerde huurinkomsten kan worden toegeschreven aan de groei van Aedifica's portefeuille door de oplevering van ontwikkelingsprojecten uit het investeringsprogramma en wordt ondersteund door de indexering van de huurinkomsten.
De 3,3% variatie van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* kan worden uitgesplitst in +3,1% indexering van huurgelden, -0,4% huurherzieningen en voorwaardelijke huurgelden, en +0,6% wisselkoersschommelingen.
Rekening houdend met de met verhuur verbonden kosten (0,1 miljoen €) bedraagt het netto-huurresultaat 338,0 miljoen € (+8% ten opzichte van 31 december 2023).
Het vastgoedresultaat bedraagt 338,7 miljoen € (31 december 2023: 312,9 miljoen €). Dat resultaat, verminderd met de andere directe kosten, leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 326,2 miljoen € (31 december 2023: 301,7 miljoen €). Dat impliceert een operationele marge* van 96,5% (31 december 2023: 96,4%).
Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van 35,1 miljoen € (31 december 2023: 35,7 miljoen €) en rekening houdend met de andere operationele inkomsten en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met 9% tot 290,3 miljoen € (31 december 2023: 265,8 miljoen €). Dat impliceert een exploitatiemarge* van 85,9% (31 december 2023: 84,9%).
Rekening houdend met de kasstromen die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten, bedragen de netto-interestlasten 46,7 miljoen € (31 december 2023: 45,0 miljoen €). Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten, en zonder de netto-impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de IAS-norm 39 geboekt en maakt geen deel uit van de EPRA Earnings zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór variaties in reële waarde tot een nettstaat van 50,9 miljoen € (31 december 2023: 47,2 miljoen €).
De belastingen bestaan uit verschuldigde belastingen, uitgestelde belastingen, taks op het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en de eet taks. Op 31 december 2024 bevatten de belastingen die zijn opgenomen in de EPRA Earnings* (31 december 2024: last van 4,1 miljoen €).
31 december 2023 opbrengt van 1,3 miljoen € een eenmalige terugbetaling van Nederlandse vennootschapsbelastingen als gevolg van het verkrijgen van het regime van de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) voor het aanslagjaar 2022 voor een bedrag van ca. 4,2 miljoen € (zie pagina 82). Ter herinnering ook in 2023 bevatten de verschuldigde belastingen een eenmalige teruggave van Nederlandse vennootschapsbelastingen voor de periode van 2018 tot en met 2021 ten bedrage van ca. 9,0 miljoen €. Sinds 1 februari 2024 vallen de dochterondernemingen in het Verenigd Koninkrijk onder een REIT-regime (zie pagina 82).
Het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures bevat voornamelijk het resultaat van de participatie in Immobe NV (sinds 31 maart 2019 geconsolideerd volgens de vermogensmutatiemethode).
De EPRA Earnings* (zie pagina 196) bedragen 234,6 miljoen € (31 december 2023: 219,6 miljoen €), ofwel 4,93 € per aandeel (31 december 2023: 5,02 € per aandeel), berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop en rekening houdend met het groter aantal aandelen door kapitaalverhogingen. Dat resultaat (absoluut en per aandeel) is hoger dan het vooropgestelde budget van >4,90 € per aandeel, aangekondigd in het tussentijds financieel verslag van het 3de kwartaal.
De resultatenrekening telt bovendien elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non-cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters. Het betreft o.a. de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 40), de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 39), andere resultaten op de portefeuille en de uitgestelde belastingen (die voortvloeien uit de IAS-norm 40).
-
Over het volledige boekjaar bedraagt de gecombineerde variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie* en de projectontwikkelingen een stijging van 15,2 miljoen € over de periode (31 december 2023: een daling van 143,6 miljoen €).
-
De variatie bij ongewijzigde portefeuille wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie bij ongewijzigde portefeuille wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.
- De variatie wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.
- De verantwoord aandeel voor het valide van positieve en negatieve variaties van de reële waarde van de gebouwen op 31 december 2023 of de datum waarop de nieuwe gebouwen in het patrimonium werden opgenomen en de reële waarde die door de waardeningsdeskundigen geschat werd op 31 december 2024. Het omvattingen/opkomende acquiddelkosten en variaties in het gebruikswacht van gronden en de grondreserve.
3,3%
variatie van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille*
AMADEUSHUIS ALPHEN AAN DEN RIJN - WOONZORGCENTRUM IN ALPHEN A/D RIJN (NL)
Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) in Nederland
In september 2022 maakte de Nederlandse regering haar voorstellen bekend om de investeringen in vartgoed uit te sluiten van het regime van de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) vanaf januari 2024. De mogelijkheid voor het inzet van investeringen werd uitgesteld tot 1 januari 2025.
Hoewel Aedifica van mening is dat zij ochtend van de voorwaarden van de gevoel te maken op het FBI-regime en doet toe aanvragen werd in plaats van de Nederlandse regering, steunt heeft de Gevoel er voorzichtigheid. Naast de gevoel van de voorzichtigheid, lichte beschulding is het resultaat van haar Nederlandse goeddeseleervermogen op te nemen vanaf het begin van haar activiteiten in Nederland in 2022. FBI jaar heeft de Gevoel de toepassing van de regime van een hoger
Eind 2022 heeft de Gevoel uiteindelijk de bevestiging ontvangen dat voor de voorwaarde toedienen van de FBI voorwaarden was voldaan.
Aedifica besloot om de ongebroerde bevestigingsinstellingen van de voorwaarde jaren terug te nemen in de resultatenrekening te ontvangen van de definitieve aanplan (twee verweefschapsbelasting, In 2023 werd van de persoon van 2022 tot 30 mei 2021 ca. 9,5 miljoen € aan teruggaan van de verkeersschapsbelasting ontvangen en in de resultatenrekening opgenomen.
De definitieve aanplan van de verkeersschapsbelasting van het jaar 2024 werd begin 2024 ontvangen. De verkeersschapsbelasting van 2023 besloot ca. 4,2 miljoen € aan toe de verkeersschapsbloeden die gericht zijn aan de FBI. Dit jaar heeft de Gevoel de verkeersschapsbelasting van de 2023. De FBI is op 16 mei 2021 tot 30 mei 2024 en 2024 werden er in de Nederlandse dochterondernemingen genomen, ook de verkeersschapsbelasting voorzien. De aanschafing tot belastingen met de Nederlandse dochterondernemingen werden vanaf 2023, op basis van het KARSA (KARSA-2023), van 2023 tot 3,0 miljoen € en zullen de EPDA EarthAge met ca. 10 eurocent per aandeel verlagen.
- Om het renterisico op de financiering van haar investeringen te beperken, heeft Aedifica indekkingen genomen waarbij op lange termijn de schuld met variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld met vaste rentevoet of met een bovengeno. De variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva die is opgenomen in de resultatenrekening op 31 december 2024 vertegenwoordigt een last van 18,7 miljoen € als gevolg van de daling van de langetermijnrente (31 december 2023: een last van 50,9 miljoen €).
- Het resultaat op verkoop vastgoedbeleggingen (31 december 2024: opbrengst van 0,4 miljoen €; 31 december 2023: verlies van 0,9 miljoen €) is hier ook opgenomen.
- Bijzondere waardevermindering van goodwill: last van 30,2 miljoen € op 31 december 2024, tegenover een last van 26,1 miljoen € op 31 december 2023) is het resultaat van de afschrijving van goodwill zoals bepaald op 31 december 2024. De geschatte realiseerbare waarde wordt negatief beïnvloed door gewijzigde budgetaannames die nu rekening houden met het vastgoedrotatieprogramma en een bijgewerkte pipeline.
- De uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties (opbrengst van 3,8 miljoen € op 31 december 2024, tegenover een opbrengst van 24,3 miljoen € op 31 december 2023) vloeien voort uit de boeking aan reële waarde van gebouwen in het buitenland in overeenstemming met de IAS-40-norm. In 2024 werden de uitgestelde belastingen positief beïnvloed door de toekenning van het REIT-regime aan de entiteiten in het Verenigd Koninkrijk.
Rekening houdend met de hierboven vermelde non-cash elementen, bedraagt het nettoresultaat laandeelhouders van de groep 204,8 miljoen € (31 december 2023: 24,5 miljoen €). Het gewone resultaat per aandeel ('basic earnings per share') zoals gedefinieerd door IAS 331 bedraagt 4,31 € (31 december 2023: 0,56 €).
Het statutaire gecorrigeerde resultaat, zoals gedefinieerd in de bijlage van het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot geregistreerde
UK REIT-regime
Om Aedifica's investeringen in het Verenigd Koninkrijk vertegenwoordigd te maken op het begrip van het reëneringsrecht van verantwoordelijkheden tot het UK aan het resultaat van de Gevoel te verkopen, heeft Aedifica besluit van 15 juni 2024 verenigd Koninkrijk onder het REIT-regime te verstellen.
In die context heeft Aedifica haar vastgoedactiviteiten in het UK, gelang en het erkent Max betoegen eerst in de eerste opgevulde verkeersschapsbloeding. De resultaten van het Aedifica-landschapsbloeding hebben een betere waarde van 10% en 20% in de periode tussen 2014 en 2024. De Aedifica heeft een betere waarde van 10% en 20% in de periode tussen 2014 en 2024 en is een betere waarde van 20% en 20% in de periode tussen 2014 en 2024. Het schaaf van de Aedifica is dat de Aedifica de verkeersschapsbloeding van 2014 heeft verlaagd en het Aedifica heeft de reënering betoogd.
Onder de REIT-wetgeving zijn verkeersschappen in het UK uitgesteld van verkeersschapsbelasting op bijzondere uit vastgoedbeleggingen en op schaten uit vastgoed in het UK. REIT's moeten echter niet van bijzondere aanplan te verkopen om de informatie te verzorgen (geen voorzicht van verkeersschappen, niet alleen voor de beoefende waarde van verkeersschapsbelasting, maar ook voor de verkeersschapsbloeding).
menteerde vastgoedvermoetschappen, bedraagt 203,9 miljoen € (31 december 2023: 186,3 miljoen €) – berekend in de verkorte statutaire jaarrekening op pagina 193 – ofwel 4,29 € per aandeel (31 december 2023: 4,25 € per aandeel).
1.4.2 Geconsolideerde balans
Geconsolideerde balans (x 1.000 €)
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* | 6.218.139 | 5.848.515 |
| Andere activa opgenomen in de schuldratio | 191.695 | 254.372 |
| Andere activa | 53.990 | 73.924 |
| Totaal activa | 6.463.824 | 6.176.811 |
| Eigen vermogen | ||
| Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 3.599.761 | 3.511.954 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | 43.214 | 63.908 |
| Minderheidsbelangen | 5.122 | 5.039 |
| Eigen vermogen | 3.648.097 | 3.580.901 |
| Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio | 2.649.953 | 2.421.708 |
| Andere verplichtingen | 165.774 | 174.202 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen | 6.463.824 | 6.176.811 |
| Schuldratio (%) | 41,3% | 39,7% |
Op 31 december 2024 bestaan de activa op de balans van Aedifica voor 96% uit vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* (31 december 2023: 95%). Die gewaardeerd worden volgens de IAS-norm 40¹ en een bedrag van 6.218 miljoen € vertegenwoordigen (31 december 2023: 5.849 miljoen €). Deze rubriek omvat:
- De vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop* (31 december 2024: 6.035 miljoen €; 31 december 2023: 5.588 miljoen €) stijgen met ca. 448 miljoen €.
- De projectontwikkelingen (31 december 2024: 96 miljoen €; 31 december 2023: 169 miljoen €) betreffen voornamelijk nieuwbouwprojecten of renovaties in uitvoering. Ze maken deel uit van een meerjarig investeringsprogramma (zie bijlage 4).
- Het gebruiksrecht op de gronden die in 'leasehold' worden aangehouden conform IFRS 16 (31 december 2024: 74 miljoen €; 31 december 2023: 73 miljoen €).
- Een grondreserve van 13 miljoen € (31 december 2023: 19 miljoen €).
De post 'Andere activa opgenomen in de schuldratio' bevat o.a. de goodwill ten bedrage van 87,4 miljoen € die voortvloeit uit de acquisitie van Hoivatilat en het positieve verschil is tussen de prijs die betaald werd voor de aandelen van Hoivatilat Oyj en de boekhoudkundige waarde van het verworven nettoactief, en de deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures. Daarin wordt hoofdzakelijk de resterende participatie van 25% in Immobe NV opgenomen die op 31 december 2024 31,1 miljoen € bedraagt (31 december 2023: 35,5 miljoen €).
De andere activa opgenomen in de schuldratio vertegenwoordigen 3% van het totaal van de balans (31 december 2023: 4%).
De andere activa (31 december 2024: 54,0 miljoen €; 31 december 2023: 73,9 miljoen €) omvatten de reële waarde van de indekkingsinstrumenten.
Sinds de oprichting van Aedifica is het kapitaal geëvolueerd als gevolg van diverse vastgoedoperaties (inbrengen, fusies, enz.) en kapitaalverhogingen in cash. Op 31 december 2024² bedraagt het kapitaal 1.255 miljoen € (31 december 2023: 1.255 miljoen €).
Het eigen vermogen (of nettoactief), dat de intrinsieke waarde van Aedifica vertegenwoordigt, rekening houdend met de reële waarde van het vastgoedpatrimonium, bedraagt:
- 3.600 miljoen € vóór het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* (31 december 2023: 3.512 miljoen €, inclusief het dividend van 166,7 miljoen € dat in mei 2024 werd uitgekeerd).
-
of 3.643 miljoen € rekening houdend met het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten (31 december 2023: 3.576 miljoen €, inclusief het dividend van 166,7 miljoen € dat in mei 2024 werd uitgekeerd).
-
De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde zoals bepaald door de waarderingsdeskundigen (Cushman & Wakefield, Belgium KIC-31adm B1; South Advisory Services GmbH & Co KG, CBW ILW) 1,1F German Branch, Cushman & Wakefield Netherlands BV, Capstonebus Tandies BV, Knight-Frank LLP, Klinium Advisors Oy, Cushman & Wakefield Sweden AB, CBRE Unlimited Company en Jones Lang LaSalle España SA).
- De IFRS-normen bepalen dat de kosten verbonden aan kapitaalverhogingen in mindering van het statutaire kapitaal moet worden voorgedeeld.
Op 31 december 2024 bedragen de schulden en passiva die worden opgenomen in de schuldratio (zoals gedefinieerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen) 2.650 miljoen € (31 december 2023: 2.422 miljoen €). Daarvan betreft 2.514 miljoen € (31 december 2023: 2.280 miljoen €) het bedrag dat effectief is getrokken op de kredietlijnen van de Vennootschap Aedificiis geconsolideerde schuldgraad bedraagt dus 41,3% (31 december 2023: 39,7%).
De andere passiva van 165,8 miljoen € (31 december 2023: 174,2 miljoen €) vertegenwoordigen de uitgestelde belastingen (31 december 2024: 133,2 miljoen €; 31 december 2023: 138,7 miljoen €), de overlopende rekeningen (31 december 2024: 21,6 miljoen €; 31 december 2023: 25,8 miljoen €) en de reële waarde van de financiële indekingsinstrumenten (31 december 2024: 10,9 miljoen €; 31 december 2023: 9,8 miljoen €).
E VOLUTIE VAN EXPERTWAARDERINGEN PER KWARTAAL BIJ ONGEWIJZIGDE PORTEFEUILLE (IN %)
Expertwaarderingen nemen opnieuw toe
Over het 2024 tot 31 januari is geen kwaliteit van het nieuw portefeuillewaarderingen, zijn de expertwaarderingen van de vastgoedverenigingen in exploitatie opnieuw toegestoken. Ze stegen met 1.38% in tot 44,1% in, onder het begin van het jaar tot ongewijzigde portefeuille, zonder rekening te houden met verschillende factoren.
De meest uitgevonden stijging van de portefeuillewaardering werd genoteerd in het Verenigd Koninkrijk dankzij de sterke operationele prestaties van huurders, ondersteund door de onderliggende beveiligingskwaliteit van 50% voor de gestabiliseerde portefeuille eind september en een sterke huurdekking.
Op 30 september 2024 bedraag de huurdekking: over twaalf maanden van de georganiseerde activa in Aedificiis portefeuille in het Verenigd Koninkrijk 2,4%.
1 Huurdekking berekend als de EBITDARM van de huurder voor de laatste 12 maanden gedeeld door de huur voor dezelfde periode
| Nettoactiefwaarde per aandeel (in €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 ¹ |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten² | 75,70 | 73,86 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | 0,91 | 1,34 |
| Nettoactiefwaarde | 76,61 | 75,20 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 47.550.119 | 47.550.119 |
1.4.3 Nettoactiefwaarde per aandeel
Vóór de impact (niet-monetair, d.w.z. non-cash) van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten², bedraagt de nettoactiefwaarde per aandeel³ op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 75,70 € op 31 december 2024 (31 december 2023: 73,86 € per aandeel).
1.4.4 Geconsolideerd kasstroomoverzicht³
De geconsolideerde kasstroomtabel, die wordt voorgesteld in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen als bijlage), toont totale kasstromen ten bedrage van +0,2 miljoen € (31 december 2023: +4,4 miljoen €). De vloeien voort uit de netto operationele stromen van +248,5 miljoen € (31 december 2023: +229,5 miljoen €), de netto-investeringsstromen van -259,6 miljoen € (31 december 2023: -258,8 miljoen €) en de nettofinancieringsstromen van +11,3 miljoen € (31 december 2022: +33,6 miljoen €).
1.4.5 Bestemming van het resultaat
De raad van bestuur stelt aan de gewone algemene vergadering van 13 mei 2025 voor om de jaarrekening van Aedifica NV per 31 december 2024 goed te keuren (zie pagina 192 voor een samenvatting in het hoofdstuk 'Verkorte statutaire jaarrekening').
De raad van bestuur stelt eveneens voor om voor het boekjaar 2024⁴ een bruto dividend uit te keren van 3,90 € per aandeel, waardoor de statutaire pay-out ratio 91% bedraagt. Het dividend zal in mei 2025 worden uitbetaald na goedkeuring van de jaarrekening door de gewone algemene vergadering van 13 mei 2025. Na aftrek van de
roerende voorheffing van 15%⁵ zal het nettodividend per aandeel 3,315 € bedragen.
Het statutaire resultaat van het boekjaar 2024 zal worden ingediend zoals weergegeven in de tabel op pagina 193.
Het voorgestelde dividend voldoet aan de vereisten van artikel 13, § 1, lid 1 van het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, aangezien het bedrag ervan hoger is dan het vereiste minimum van 80% van het geconigeerde resultaat verminderd met de daling van de schuldenlast in de loop van het boekjaar.
- De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. De nettoactiefwaarde van 73,86 € per aandeel op 31 december 2023 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag 2023) omvatte bijgevolg nog het bruto dividend dat in mei 2024 werd uitgekeerd.
- Het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten van +0,91 € per aandeel op 31 december 2024 alamt overeen met de reële waarde van de indekkingsinstrumenten in het eigen vermogen, die positief is ten bedrage van 43,2 miljoen € en die voornamelijk in de activa van de balans opgenomen is.
- Zie pagina 193 voor meer informatie over het geconsolideerd kasstroomoverzicht.
- Zie pagina 91 voor meer informatie over Aedifica's dividend over het boekjaar 2024.
- Aangezien Aedifica een GVV is die meer dan 80% van haar vastgoedportefeuille investeert in reorderbeel zorgvastgoed dat zich in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte bevindt, kunnen haar aandeelhouders genieten van een verlaagde roerende voorheffing van slechts 15%, tot de Brexit is er een overgangsregeling voorzien voor Britse gebouwen die vóór 1 januari 2021 zijn verworven, zodat ze tot het einde van het boekjaar 2025 in de berekening van de 80% stempen kunnen worden opgenomen. Als de wetgeving in de tussentijd niet verandert en er geen grote veranderingen in de portefeuille van de Groep plaatsvinden, gaat Aedifica ervan uit dat haar aandeelhouders tot en met 31 december 2024 kunnen blijven genieten van de verlaagde roerende voorheffing van 15% op betaalde of toegekende dividenden. Zie sectie 4.4.2 van de 'Perinvarende documenten' voor meer informatie over de fiscale behandeling van de dividenden, en sectie 6: 'Wijzigingen in de wetgeving' van het hoofdstuk 'Risicofactoren'.
VILLA FLORIAN - ZORGRESIDENTIE IN BLARICUM (NL)
BUSINESS REVIEW
CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
RISICOFACTOREN
JAARREKENING
BIJKOMENDE INFORMATIE
1.5 EPRA key performance indicatoren
| EPRA Earnings | Resultaat afkomstig van de operationele activiteiten. De EPRA Earnings is de winst toewijzbaar aan de aandeelhouders van de moeder-vennootschap na de door EPRA aanbevolen correcties. | x 1.000 €
€ / aandeel | 234.581
4.93 | 219.579
5.02 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| EPRA Net Reinstatement Value | Nettoactiefwaarde (NAW) aangepast overeenkomstig de Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019 publiceerde voor toepassing vanaf 1 januari 2020. De EPRA NRV gaat uit van de hypothese dat de vennootschap nooit haar activa zal verkopen en geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten. | x 1.000 €
€ / aandeel | 4.111.151
86.46 | 4.002.279
84.17 |
| EPRA Net Tangible Assets | Nettoactiefwaarde (NAW) aangepast overeenkomstig de Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019 publiceerde voor toepassing vanaf 1 januari 2020. De EPRA NTX gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwert en verkoopt, wat zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen. | x 1.000 €
€ / aandeel | 3.643.666
76.63 | 3.527.234
74.18 |
| EPRA Net Disposal Value | Nettoactiefwaarde (NAW) aangepast overeenkomstig de Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019 publiceerde voor toepassing vanaf 1 januari 2020. De EPRA NDV vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, wat zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de financiële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen. | x 1.000 €
€ / aandeel | 3.670.625
77.19 | 3.585.631
75.41 |
| EPRA Net Initial Yield (NIY) | Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren ('passing rents') op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. | % | 5.3% | 5.3% |
| EPRA Topped-up NIY | Deze maatregel omvat een aanpassing van de EPRA NIY met betrekking tot het verstrijken van huurvrije periodes of andere niet-vervallen huurincentives zoals huurkortingen en 'step rents'. | % | 5.5% | 5.4% |
| EPRA Vacancy Rate | Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. | % | 0.1% | 0.1% |
| EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs) | Administratieve en operationele kosten (met inbegrip van de directe kosten van de niet-verhuurde gebouwen) gedeeld door de bruto huurinkomsten. | % | 14.2% | 15.4% |
| EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs) | Administratieve en operationele kosten (zonder de directe kosten van de niet-verhuurde gebouwen) gedeeld door de bruto huurinkomsten. | % | 14.1% | 15.4% |
| EPRA LTV | De EPRA LTV geeft de schuldenlast van de Vennootschap weer in vergelijking met de marktwaarde van haar activa. | % | 40.6% | 39.1% |
+7% stijging EPRA Earnings* y/y
2. Vooruitzichten voor 2025
De vooruitzichten werden opgesteld door de raad van bestuur in het kader van de opmaak van het budget voor het boekjaar 2025 op een vergelijkbare basis met de historische financiële informatie van de Vennootschap en in overeenstemming met het boekhoudkundig beleid.
De raad van bestuur blijft met grote aandacht de evolutie van de economische, financiële en politieke context volgen, alsook de eventuele invloed ervan op de activiteiten van de Groep.
Aedifica's balans en resultaten over 2024 hebben niet alleen de veerkracht van zorgvastgoed bevestigd, maar de Groep ook extra vuurkracht gegeven voor een nieuw boekjaar dat interessante kansen zou kunnen bieden, aangezien er tekenen zijn dat de markt een nieuwe cyclus ingaat.
Gesterkt door stijgende bezettingsgraden en verbeterende huurdekkingen, verkeren zorgoperatoren weer in een positie om na te denken over groei en het opvangen van de vergrijzing van de Europese bevolking. Bovendien zal deze demografische trend naar verwachting versnellen in de tweede helft van de jaren twintig, waardoor de vraag naar extra capaciteit zal toenemen naar mate meer mensen ouder worden, langer leven en leeftijdsgerelateerde aandoeningen ontwikkelen die specifieke zorg nodig hebben. Met een sterke balans en een goed gepositioneerde portefeuille bevindt Aedifica zich in een uitstekende positie om daarop in te spelen.
2.1 Hypotheses
Externe factoren
a. De indexeringspercentages van huurgelden en lasten verschillen per land en zijn in de meeste landen gekoppeld aan de (gezondheids-) consumptieprijsindex. De indexering van de Britse zorgvastgoedportefeuille is over het algemeen gebaseerd op de 'retail price index' met contractueel vastgelegde minima en maxima. In Duitsland gelden contractuele beperkingen voor het indexeringsmechanisme. De indexering van huurinkomsten in Duitsland is doorgaans geplafonneerd of gaat in na het bereiken van een bepaalde drempel.
b. Waardering van vastgoedbeleggingen: er worden geen hypotheses gemaakt over schommelingen in de reële waarde van de portefeuille. Veranderingen in de reële waarde van de portefeuille hebben geen invloed op de EPRA Earnings'.
c. Gemiddelde rentevoet, na activering van intercalaire interesten: 2,1%, op basis van de Euribor rentecurve op 10 februari 2025, bankmarges en lopende indekkingen. De indekkingsgraad wordt geschat op ca. 87% tegen eind 2025.
d. Wisselkoersen: toekomstige wisselkoers-schommelingen kunnen een invloed hebben op de waarde van de vastgoedbeleggingen in het Verenigd Koninkrijk en Zweden, de huurinkomsten en het nettoresultaat van Aedifica, die alle in euro worden uitgedrukt. In de vooruitzichten hierna werden de volgende wisselkoersen toegepast:
- 0,870 EUR/GBP
- 11,765 EUR/SEK
Interne factoren
a. Huurgelden: de raming van de huurgelden is gebaseerd op de huidige contractuele tarieven en houdt rekening met indexatie. De geraamde huurinkomsten zijn gebaseerd op een hypothese van organische groei van ca. 2,7% hoofdzakelijk door CPI-gerelateerde indexering en een niet-recurrente catch-up van voorwaardelijke huurgelden ten bedrage van ca. 3,8 miljoen €, en op hypotheses over toekomstige toevoegingen aan de portefeuille door de oplevering van gebouwen in ontwikkeling waarvan het tijdstip van oplevering niet met zekerheid kan worden bepaald.
b. Vastgoedkosten: de hypotheses betreffende de vastgoedkosten hebben betrekking op kosten van intern en extern vastgoedbeheer (managementkosten, enz.), onderhouds- en renovatiekosten, belastingen en onroerende voorheffing, en verzekeringen.
c. Exploitatiekosten en vaste kosten: deze raming houdt onder andere rekening met personeelskosten, kosten in verband met IT kantoren en consultancy-diensten, administratieve en boekhoudkundige kosten en de kosten die rechtstreeks verband houden met de notering van de aandelen van de Vennootschap.
d. Investeringsprogramma:
- Oplevering van projecten uit de toegezegde pipeline ten bedrage van 110 miljoen €.
- Nieuwe investeringen worden geschat op 250 miljoen €, verdeeld over acquisities die meteen huurinkomsten genereren en ontwikkelingsprojecten. De bijdrage van de hypothetische investeringen aan het resultaat van 2025 zal beperkt zijn gedurende het jaar, afhankelijk van de timing van de acquisities. Samen met de geplande opleveringen uit de toegezegde pipeline verwacht Aedifica ook in 2025 een netto-investeerder te blijven.
e. Financiële hypotheses:
- Schuldgraad van ca. 42% (zonder rekening te houden met de waardering van de portefeuille), wat volledig in lijn is met het financiële beleid van de Vennootschap om de schuldgraad onder de 45% te houden.
- Veranderingen in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten van de financiële schuld (iAS 39) werden niet verwerkt in het model, omdat ze geen invloed hebben op de EPRA Earnings' en ze niet te parametriseren zijn. Deze zijn dus voor nul in de vooruitzichten hieronder opgenomen.
f. Desinvesteringhypothese:
- Verkoop van niet-strategische activa in de loop van het jaar voor ca. 190 miljoen €.
g. Belastingen: de belastingen omvatten voornamelijk de belastingen op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen, de belasting op de winst die door Aedifica NV in het buitenland werd gegenereerd en de Belgische belasting op de verworpen uitgaven van Aedifica NV.
- Nederlandse dochtervennootschappen: Aedifica's budget voor het boekjaar 2025 gaat uit van een stijging van de verschuldigde belastingen als gevolg van de afschaffing van het FBI-regime in Nederland. De verschuldigde belastingen voor de Nederlandse dochterondernemingen voor 2025 worden geschat op ca. 5 miljoen € (zie pagina 82).
2.2 Financiële vooruitzichten
Op basis van de thans beschikbare informatie en de voorziene vastgoedportefeuille – en zonder onvoorziene ontwikkelingen – raamt de raad van bestuur de huurinkomsten van het boekjaar 2025 op 355 miljoen €. Dat zal leiden tot EPRA Earnings' van 238 miljoen € (5,01 € per aandeel), een stijging van 1,6% ten opzichte van 2024.
Het brutodividend voor 2025, betaalbaar in mei 2026, zal naar verwachting met 2,5% stijgen tot 4,00 € per aandeel, wat zou neerkomen op een (geconsolideerde) pay-out ratio van 80%. Onder de huidige belastingwetgeving zullen de aandeelhouders van de Vennootschap tot en met 31 december 2025 kunnen blijven genieten van de verlaagde roerende voorheffing van 15% op betaalde of toegekende dividenden (zie pagina 91).
Vooruitzichten voor 2025
| Geraamde huurinkomsten | 355 miljoen € |
|---|---|
| EPRA Earnings' | 238 miljoen € |
| EPRA Earnings' per aandeel | 5,01 € |
| Brutodividend per aandeel | 4,00 € |
OULU TAHTIMARSSI (HIUKKAVAARA) - SCHOOL IN OULU (FI)
3. Prestaties op de beurs
Aedifica biedt investeerders een alternatief voor rechtstreekse investeringen in vastgoed, waarbij alle voordelen van een optimaal onroerend inkomen gepaard gaan met een beperkt risicoprofiel. De investeringsstrategie van de Groep biedt haar aandeelhouders tegelijkertijd een aantrekkelijk rendement, een recurrent dividend en groei- en meerwaardemogelijkheden.
Sinds 2020 is het Aedifica-aandeel in de BEL 20 opgenomen, de referentie-index van de 20 belangrijkste aandelen op Euronext Brussels, wat het vertrouwen van de markt in Aedifica's investeringsstrategie bevestigt. Bovendien noteert het aandeel sinds november 2019 ook op Euronext Amsterdam. Die tweede notering en de opname in de BEL 20 zorgen niet alleen voor een breder beleggerspubliek, maar verhogen ook de liquiditeit van het aandeel op de beurs.
Bovendien is Aedifica sinds begin 2023 ook opgenomen in de BEL ESG, een nieuwe index gelanceerd door Euronext Brussel. De index identificeert en volgt de 20 beursgenoteerde bedrijven die het best presteren op ESG-criteria, onder meer op basis van hun Sustainalytics Risk Rating.
3.1 Beurskoers en volume
Het aandeel van Aedifica (AED) is sinds oktober 2006 genoteerd op Euronext Brussels. Sinds november 2019 handelt het aandeel ook op Euronext Amsterdam via een tweede notering.
Aedifica is in de BEL 20-index opgenomen met een gewicht van ca. 2,6% (31 december 2024). Daarnaast is het Aedifica-aandeel eveneens opgenomen in de EPRA-, GPR 250-, GPR 250 REIT-, en Stoxx Europe 600-indexen.
De koers van het aandeel schommelde in 2024 tussen 51,65 € en 65,75 € en sloot het boekjaar af op 56,20 €, een daling van ca. 7% ten opzichte van 31 december 2023 (63,65 €).
Op basis van de beurskoers op 31 december 2024 heeft het Aedifica-aandeel een korting van:
- 25,8% ten opzichte van het nettoactief per aandeel vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten;
- 26,6% ten opzichte van het nettoactief per aandeel.
Tussen Aedifica's beursgang (na aftrek van de coupons die voorkeurrechten of onherleidbare toewijzingsrechten in het kader van kapitaalverhogingen vertegenwoordigden) en 31 december 2024 is de koers van het Aedifica-aandeel met 66% gestegen, tegenover een stijging van 2% voor de BEL 20-index en een daling van 40% voor de EPRA Europe-index over dezelfde periode.
Het gemiddelde dagelijkse volume bedroeg ca. 3.716.000 € of ca. 63.700 aandelen, wat overeenkomt met een omloopsnelheid van 34,1%. Aedifica blijft zich inspannen om haar investeerdersbasis verder te verbreden door regelmatig deel te nemen aan roadshows en events voor zowel institutionele als particuliere beleggers.
De grafiek van de waardecreatie op pagina 90 toont de evolutie van Aedifica's marktkapitalisatie vanaf de beursintroductie in 2006 tot 31 december 2024 na aftrek van de cumulatieve dividenduitkeringen.
Wij zijn vereerd dat Aedifica van meet af aan is opgenomen in de nieuwe BEL ESG-index. Dit is een mooie beloning voor de MVO-inspanningen die ons team de afgelopen jaren heeft geleverd.
Delphine Noirhomme
Investor Relations Manager
Euronext Brussels & Amsterdam
ISIN code: BE0003851681
Trading: continuous
BEL 20 by EUROINEXT
BEL ESG by EUROINEXT
PREMIE OF DISCOUNT VAN DE BEURSKOERS T.O.V. DE NETTOACTIEFWAARDE PER AANDEEL
Aedifica-aandeel
Slotkoers (in €)
Nettoactiefwaarde per aandeel vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten¹ (in €)¹
Premie I+I / Discount I-I vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten¹
Nettoactiefwaarde per aandeel (in €)
Premie I+I / Discount I-I
Beurskapitalisatie
Free float²
Totaal aantal beursgenoteerde aandelen
Totaal aantal eigen aandelen
Aantal aandelen in omloop na aftrek van de eigen aandelen
Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (noemer volgens IAS 33)
Aantal dividendrechten³
Noemer voor de berekening van de nettoactiefwaarde per aandeel
Gemiddeld dagelijks volume
Omloop snelheid⁴
Brutodividend per aandeel (in €)⁵
Brutodividendrendement⁶
| 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|
| 56,20 | 63,65 |
| 75,70 | 73,86 |
| -25,8% | -13,8% |
| 76,61 | 75,20 |
| -26,6% | -15,4% |
| 2.672.316.688 | 3.026.565.074 |
| 100,0% | 100,0% |
| 47.550.119 | 47.550.119 |
| 8.067 | 277 |
| 47.542.052 | 47.549.842 |
| 47.550.119 | 43.706.129 |
| 47.550.119 | 43.862.078 |
| 47.550.119 | 47.550.119 |
| 63.669 | 67.626 |
| 34,1% | 40,1% |
| 3,90 | 3,80 |
| 6,9% | 6,0% |
TOTAL RETURN
- Aedifica
- total return
- EPRA Belgium
- total return
- EPRA Europe
- total return
MARKTKAPITALISATIE (IN MILJOEN €)
WAARDECREATIE (IN MILJOEN €)
- De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. De nettoactiefwaarde van 73,86 € per aandeel op 31 december 2023 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag 2023) omvatte bijgevolg nog het bruto dividend dat in mei 2024 werd uitgewerkt.
- Percentage van het kapitaal van een vennootschap in het bezit van het publiek, volgens de definitie van Euronext. Zie persbericht van 9 oktober 2024 en sectie 3.4 hierna.
- Rekening houdend met het recht op een dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
- Geannuleerd totaal volume van verhandelde aandelen gedeeld door het totale aantal genoteerde aandelen, volgens de definitie van Euronext.
- 2024 dividend dat zal worden voorgesteld aan de gewone algemene vergadering.
- Bruto dividend per aandeel gedeeld door de beurskoers bij afsluiting van het boekjaar.
3.2 Dividend
Voor het boekjaar 2024 stelt Aedifica's raad van bestuur een brutodividend voor van 3,90 € per aandeel, wat neerkomt op een statutaire pay-out ratio van 91%. Het dividend zal worden uitbetaald in mei 2025, na goedkeuring van de jaarrekening door de gewone algemene vergadering van 13 mei 2025.
Aangezien Aedifica een GVV is die meer dan 80% van haar vastgoedportefeuille investeert in residentieel, zorgvastgoed dat zich in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte bevindt, bedraagt de roerende voorheffing op het dividend slechts 15% (zie sectie 3.3). Na aftrek van die roerende voorheffing van 15%, zal het totale nettodividend 3.315 € bedragen.
| Coupon | Periode | €s-coupon datum | Verwerkte betaaldatum | Bruto dividend | Netto dividend |
|---|---|---|---|---|---|
| 35 | 01/01/2024-31/12/2024 | 15/05/2024 | vanaf 20/05/2025 | 3,90 € | 3.315 € |
3.3 Roerende voorheffing
In België genieten de aandeelhouders van GVV's van een verlaagde roerende voorheffing op dividenden van 15% (in plaats van het standaardtarief van 30%) op voorwaarde dat minstens 80% van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (rechtstreeks of onrechtstreeks) geïnvesteerd is in vastgoed dat gelegen is in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte en dat uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd is voor zorgen. We voorgelegenheden die geschikt zijn voor gezondheidszorg. Aedifica volgt deze drempel op in overeenstemming met de richtlijnen van de Belgische overheid.
Aandeelhouders van Aedifica kunnen opnieuw genieten van dit verlaagde tarief voor hun dividend over 2024, aangezien meer dan 80% van de portefeuille van de Groep aan die voorwaarden voldoet.
Na de Brexit is er een overgangsregeling voorzien voor Britse gebouwen die vóór 1 januari 2021 zijn verworven, zodat ze tot het einde van het boekjaar 2025 in de berekening van de 80%-drempel kunnen worden opgenomen. Als de wetgeving in de tussentijd niet verandert en er geen grote veranderingen in de portefeuille van de Groep plaatsvinden, gaat Aedifica ervan uit dat haar aandeelhouders tot en met 31 december 2025 kunnen blijven genieten van de verlaagde roerende voorheffing van 15% op betaalde of toegekende dividenden.
Voor meer informatie over de 80%-drempel voor de verlaagde roerende voorheffing op dividenden, zie pagina 251.
3,90 €/aandeel
voorgesteld brutodividend voor 2024
15%
verlaagd tarief roerende voorheffing
3.4 Dividend
- Pro rata van het dividend van 4,60 € (18 maanden) over 12 maanden.
- Vooruitzichten voor 2025 (zie pagina 88).
3.4 Aandeelhoudersstructuur
Onderstaande tabel geeft de aandeelhouders van Aedifica aan die meer dan 5% van de stemrechten bezitten op basis van het aantal aandelen in handen van de betrokken aandeelhouders op 7 oktober 2024. Aedifica heeft geen enkele transparantiekennisgeving ontvangen met betrekking tot een toestand na die datum. De kennisgevingen in het kader van de transparantiewetgeving en de controleketen zijn beschikbaar op Aedifica's website.
Volgens de definitie van Euronext bedraagt de free float 100%. Het onderstaande diagram toont de geografische spreiding van Aedifica's aandeelhoudersbestand. Ongeveer een kwart van de aandeelhouders zijn particuliere aandeelhouders tegenover driekwart institutionele aandeelhouders.
| # stemrechten | Datum van de meest recente kennisgeving | % van het totale aantal stemrechten | |
|---|---|---|---|
| BlackRock, Inc. | 3.496.568 | 07/10/2024 | 7.35% |
| Andere aandeelhouders | 92.65% | ||
| Totaal | 100% |
SENIORENOUARTIER GERA - WOONZORGCENTRUM IN GERA (DE)
3.5 Agenda van de aandeelhouder
Financiële kalender
| Tussentijdse resultaten 31/03/2025 | 29/04/2025 - 17:40 CET |
|---|---|
| Gewone algemene vergadering 2025 | 13/05/2025 |
| Uitkering van het dividend m.b.t. het boekjaar 2024 | Vanaf 20/05/2025 |
| Coupon 35 - ex-coupon datum | 15/05/2025 |
| Milieugegevensrapport 2024 | Juni 2025 |
| Halfjaarlijkse resultaten 30/06/2025 | 30/07/2025 - 07:30 CET |
| Tussentijdse resultaten 30/09/2025 | 28/10/2025 - 17:40 CET |
| Jaarlijks persbericht 31/12/2025 | Februari 2026 |
| 2025 jaarlijks financieel verslag | Maart 2026 |
| Gewone algemene vergadering 2026 | 12/05/2026 |
INTERNATIONAL EN GEDIVERSIFIEERD AANDEELHOUDERSBESTAND
- 36% België
- 14% Verenigde Staten
- 8% Nederland
- 7% Verenigd Koninkrijk
- 6% Luxemburg
- 4% Ierland
- 4% Frankrijk
- 3% Duitsland
- 13% Andere
-
5% Niet-geïdentificeerd
-
Deze data zijn onder voorbehoud van wijzigingen.
- Op basis van een aandeelhoudersidentificatie die is uitgevoerd op 31 december 2024.
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
124
AEDIFICA
INHOUD
HOUSING WITH CARE
DIT IS AEDIFICA
STRATEGIE & WAARDECREATIE
ONZE AANPAK VAN MVO
BUSINESS REVIEW
CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
RISICOFACTOREN
JAARREKENING
BIJKOMENDE INFORMATIE
'Over het algemeen is Aedifica's risiconiveau in 2024 gestabiliseerd ten opzichte van 2023.'
Risicofactoren
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
125
AEDIFICA
Aedifica's strategie heeft als doelstelling op lange termijn waarde te creëren voor al haar stakeholders door gericht te investeren in Europees zorgvastgoed. Via haar 'buy and hold' strategie wil de Groep een solide en groeiende inkomstenstroom en dividend genereren zonder daarbij een robuuste en gediversifieerde balans uit het oog te verliezen. De activiteiten van Aedifica vinden echter plaats in een voortdurend veranderende omgeving die de Groep blootstelt aan interne en externe risico's en onzekerheden die het vermogen om haar doelstellingen te bereiken, kunnen beïnvloeden.
Aedifica verbindt zich ertoe deze risico's en onzekerheden zo goed mogelijk te beheersen door de indicatoren ervan op permanente basis op te volgen. Bovendien is Aedifica ervan overtuigd dat risicobeheer niet alleen op het niveau van de raad van bestuur moet worden besproken, maar ook moet worden geïntegreerd in de bedrijfscultuur van de Groep om een omgeving te creëren waarin alle medewerkers zich bewust zijn van de risico's van de Groep en deze beter kunnen identificeren, controleren en beperken.
In 2024 heeft Aedifica haar risicomatrix geactualiseerd, rekening houdend met de impact van de laatste macro-economische gebeurtenissen, zoals de evolutie van de rentevoeten, de inflatie en de kredietwaardigheid van de huurders. Dit heeft geleid tot de opname van twee nieuwe risicofactoren in de lijst van de meest materiële en relevante risico's: de risico's met betrekking tot ontwikkelingsprojecten en vastgoednotatie-/desinvesteringen. Het financieringsrisico is verlaagd naar de tweede plaats omdat de rente is beginnen dalen in 2024, terwijl het risico verbonden aan de vastgoedwaardering is verlaagd naar de vierde plaats omdat de reële waarde van Aedifica's vastgoedportefeuille weer is gestegen in 2024.
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
126
AEDIFICA
MEEST MATERIËLE RISICO'S
Aedifica identificeert haar voornaamste risico's door hun impact op de KPI's van de Groep en hun waarschijnlijkheid in overweging te nemen (zie heat map impact/waarschijnlijkheid). Tijdens de risicoanalyse voor 2024 (waarbij alle geïdentificeerde risico's van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 werden onderzocht) werden 32 risico's geïdentificeerd en gecontroleerd. Van die 32 risico's rapporteert Aedifica de 11 meest materiële en relevante risico's in dit hoofdstuk.
De evaluatie had betrekking op de waarschijnlijkheid en de impact van elk risico, rekening houdend met de door Aedifica genomen risicobeperkende maatregelen. De andere risico's waren ofwel niet specifiek voor de Groep, ofwel werd in de risicoanalyse vastgesteld dat ze geen significante invloed hadden op de strategie van de Groep.
Over het algemeen lijkt Aedifica's risiconiveau in 2024 gestabiliseerd ten opzichte van 2023. Dit is voornamelijk een gevolg van het feit dat de renteniveaus zijn beginnen dalen, wat een positief effect zou moeten hebben op de toekomstige investeringen en schuldherfinanciering van
Aedifica. De rendabiliteit van huurders blijft echter een aandachtspunt in sommige landen waar Aedifica actief is, hoewel de bezettingsgraad en inkomsten per bewoner in 2024 zijn verbeterd. De externe groei was in 2024 beperkt, vooral omdat de aandelenkoers van Aedifica onder de netto-actiefwaarde lag, waardoor de kapitaalkosten te hoog waren om uitbreiding te overwegen. Als gevolg daarvan heeft het bedrijf zijn strategie verlegd van externe groei naar het verbeteren van de kwaliteit van de portefeuille.
De Groep erkent dat er andere risicofactoren kunnen bestaan die momenteel onbekend zijn, niet kunnen worden voorspeld en/of die, gezien de informatie waarover Aedifica beschikt op de publicatiedatum van dit jaarverslag, worden beschouwd als weinig waarschijnlijk of niet materieel voor de Groep, haar activiteiten en/of haar financiële positie. Het onderstaande overzicht is bijgevolg niet volledig en werd opgesteld op basis van de beschikbare informatie op de publicatiedatum van dit jaarverslag.
| Ranking | Risicocategorie | Risico |
|---|---|---|
| 1 | Vastgoedportefeuille | Huurgelden en huurders |
| 2 | Financieel | Financieringsrisico |
| 3 | Strategisch | Nulgroei |
| 4 | Markt | Reële waarde van het vastgoed |
| 5 | Duurzaamheid | Klimaatverandering |
| 6 | Juridisch | Wijzigingen in de wetgeving |
| 7 | Vastgoedportefeuille | Ontwikkelingsprojecten |
| 8 | Strategisch | Vastgoedrotatie/desinvesteringen |
| 9 | Markt | Inflatie |
| 10 | Financieel | Wisselkoers |
| 11 | Financieel | Schuldstructuur |
SENIORENQUARTIER FREDENBECK - WOONZORGCENTRUM IN FREDENBECK (DE)
HEAT MAP IMPACT / WAARSCHIJNLIJKHEID
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
127
AEDIFICA
- HOUSING WITH CARE
- DIT IS AEDIFICA
- STRATEGIE & WAARDECREATIE
- ONZE AANPAK VAN MVO
- BUSINESS REVIEW
- CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING
- RISICOFACTOREN
- JAARREKENING
- BIJKOMENDE INFORMATIE
1. Huurgelden en huurders
Risicocategorie: Vastgoedportefeuille
Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken
| Risicobeschrijving | Waarom is dit risico significant voor Aedifica? | Hoe beperkt Aedifica dit risico? | Welke bemindesdagen helpen Aedifica dit risico te monitoren? |
|---|---|---|---|
| De volledige omzet van de Groep bestaat uit huurinkomsten van gebouwen die worden verhuurd aan professionele zorgverleners. Een somber economisch klimaat of andere factoren kunnen een materiële invloed hebben op de capaciteit van de huurders van Aedifica om hun huur te betalen. Bijvoorbeeld, de energiecrisis heeft samen met de stijgende arbeidskosten geleid tot een daling van de rentdubiteit van de exploitanten, heeft hun morges onder druk gezet en kan bijgevolg hun capaciteit om huur te betalen verzwakken. | • Op 31 december 2024: | ||
| • bedragen de uitstaande handelsvorderingen 19,5 miljoen €, met inbegrip van waardeverminderingen; | |||
| • bedragen de provisies voor waardeverminderingen op uitstaande handelsvorderingen 1,9 miljoen €. | |||
| • Een daling van de huurinkomsten, al dan niet als gevolg van nieuwe onderhandelingen, zal de winst per aandeel beïnvloeden. Op 31 december 2024 zou een daling van de huurinkomsten met 1% het nettoresultaat per aandeel met 0,07 € verminderen. | |||
| • De Groep is niet verzekerd tegen wanbetaling door huurders. | • Aedifica voert een grondige analyse uit van het businessplan van de exploitant alvorens in een nieuw project te investeren. | ||
| • Aedifica volgt de financiële prestaties van haar huurders op. | |||
| • Aedifica heeft procedures ingevoerd voor de facturering en de opvolging van huurders met betalingsmoeilijkheden. | |||
| • Aedifica heeft huurgaranties (71,4 miljoen €, in de vorm van bankgaranties, huurwaarborgen (soort kredietverzekering), garanties van moederbedrijven of andere soorten waarborgen) afgesloten met haar exploitanten, in overeenstemming met de gangbare marktprestijlen in elk van de verschillende rechtsgebieden waarin de Groep actief is. | |||
| • Aedifica spreidt haar blootstelling aan huurders door haar huurdersbestand te diversifiëren (brede waaier van hoofdzakelijk commerciële exploitanten en groeiende segmenten van publieke en non-profit exploitanten). | • Diversificatie/concentratie van het huurdersbestand (Clariane-groep – de huurder met het grootste aandeel in de huurinkomsten van Aedifica – vertegenwoordigt 9% van de huurinkomsten van de Groep). | ||
| • Diversificatie van het type gebouw binnen het zorgvastgoedsegment. | |||
| • Kredietwaardigheid van de huurder. | |||
| • Evolutie van de KPI’s van de huurder (EBITDARM, rent cover, bezettingsgraad, enz.). | |||
| • Afwijking van de huurinkomsten ten opzichte van het budget. |
De wisseling van de Groep is een van de meest bekende beleggende en inzichtbare groepen van de Aedifica. De Aedifica is een van de meest bekende bedrijfsleer- en verzekeringsgroepen in de Aedifica.
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
128
AEDIFICA
2. Financieringsrisico
Risicocategorie: Financieel
Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken
| Risicobeschrijving | Waarom is dit risico significant voor Aedifica? | Hoe beperkt Aedifica dit risico? | Welke bemindingsketen helpen Aedifica dit risico te monitoren? |
|---|---|---|---|
| Als GVV is Aedifica voor de financiering van haar activiteiten en investeringen in grote mate afhankelijk van haar vermogen ten de voorwaarden waartegen zij in staat is om middelen te verkrijgen, hetzij vis teringen, hetzij via eigen vermogen. | • De niet-beschikbaarheid van financiële middelen (via cashflow of beschikbare kredieten) om op de desbetreffende vervaldag rente en exploitatiekosten te betalen, dividenden uit te keren en uitstaande leningen terug te betalen. | • Aedifica beschikt over voldoende kredietlijnen om de exploitatiekosten en de geplande investeringen te financieren. Op 31 december 2024 bedroegen de niet-opgenomen en bevestigde langetermijnkredieten ca. 987 miljoen € (zie pagina 78). | • Evolutie van de rentevoeten. |
| Verschillende negatieve scenario's, zoals: | • Hogere financieringskosten zullen leiden tot een daling van de winstgevendheid. Een stijging van de Euribor-rente met 100 basispunten heeft een negatief effect op de EPRA Earnings' van 1,4 miljoen €, wat overeenkomt met 0,03 € per aandeel (rekening houdend met de op 31 december 2024 lopende derivaten). | • Aedifica monitoren elk kwartaal de gemiddelde kost van de schulden. Op 31 december 2024 bedraagt de gemiddelde kost van de schulden' incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen 2,0%. | • Indekkingsgraad. |
| • en het algemeen: | • Op 31 december 2024: | • Aedifica monitoren elk kwartaal de gemiddelde kost van de schulden. Op 31 december 2024 bedraagt de gemiddelde kost van de schulden' incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen 2,0%. | • Liquiditeit op toegezegde kredietlijnen. |
| • verstoringen op de internationale financiële schuld- en aandelenkapitaalmarkten; | • vervalt ca. 435 miljoen € aan schulden binnen één jaar (met inbegrip van kortlopende thesaurietbewijzen). 221 miljoen € in 2026 en 647 miljoen € in 2027: | • Aedifica beveelt over voldoende kredietlijnen om de exploitatiekosten en de geplande investeringen te financieren. Op 31 december 2024 bedraagt de netto schuld/EBITDA-ratio 8,5 (erwij) de ICR 8,2 bedraagt. | • Beurskoers versus nettoactiefwaarde (NAW) per aandeel. |
| • een vermindering van de kredietverleningscapaciteit en/of -bereidheid van banken; | • bestaat de financiële schuld van de Groep voor 65% uit schulden met variabele rente en voor 35% uit schulden met vaste rente. Het niet-gedekte deel van de totale financiële schulden bedraagt 11%. | • Aedifica monitoren elk kwartaal de gemiddelde kost van de schulden. Op 31 december 2024 bedraagt de gemiddelde kost van de schulden' incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen 2,0%. | • Gemiddelde kost van de schulden. |
| • een verlaging van de kredietwaardigheid van de Groep; | • Een grotere moeilijkheid, of zelfs onmogelijkheid, om geïdentificeerde nieuwe acquisities of ontwikkelingsprojecten te financieren. | • Aedifica beveelt een steeds groter netwerk uit van bestaande en potentiële verdrekkers van financiële middelen. | • Schuldgraad. |
| • en meer specifiek: | • Stijgende rentevoeten kunnen de toekomstige groei van de Groep (zie ook risicofactor 3 'Nut-groei') en de rentabiliteit van nieuwe acquisities en/of ontwikkelingsprojecten negatief beïnvloeden als de kosten van nieuwe financiering te hoog zijn in vergelijking met het rendement dat de toekomstige activa bieden. | • Aedifica beveelt een steeds groter netwerk uit van bestaande en potentiële verdrekkers van financiële middelen. | • Kredietrating van externe bureaus. |
| • een verlaging van de kredietwaardigheid van de Groep; | • Door de algemene negatieve stemming onder beleggers is de koers van het Aedifica-aandeel (56,20 €) aan het einde van het boekjaar 2024 gestaald tot onder de nettoactiefwaarde per aandeel (75,61 €), waardoor het moeilijker is geworden om (i) vastgoed te verwerven door middel van inbreng in natura, (ii) eigen vermogen aan te trekken en (iii) de winst per aandeel (en dus het dividend per aandeel) op een stabiel niveau te houden na een kapitaalverhoging, omdat er een groter aantal aandelen wordt uitgegeven. | • Aedifica beveelt een steeds groter netwerk uit van bestaande en potentiële verdrekkers van financiële middelen. | • Nettoactiviteit/EBITDA. |
| • en meer specifiek: | • Aedifica volgt dagelijks haar liquide middelen op. | • Interest Cover Ratio. |
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
129
AEDIFICA
3. Nulgroei
Risicocategorie: Strategisch
Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken
| Risicobeschrijving | Waarom is dit risico significant voor Aedifica? | Hoe beperkt Aedifica dit risico? | Welke kernindicatoren helpen Aedifica dit risico te monitoren? |
|---|---|---|---|
| De huidige economische omstandigheden, in het bijzonder de hoge rentevoeten en de lage winstmarges van de huurders (zie ook risicofactor 1. 'Huurgelden en huurders' en risicofactor 2. 'Financieringsrisico'), vormen een uitdaging voor Aedifica's groeivooruitzichten. Aangezien Aedifica er in het verleden in geslaagd is om haar activiteiten significant uit te breiden, kan een vertraging van, of een gebrek aan groei een negatieve impact hebben op de beursverwachtingen. Naardig investeren op de beurs als minder aantrekkelijk kan worden beschouwd in vergelijking met andere investeringen die als minder risicovol worden gepercipieerd, zoals (overheids)obligaties), het vertrouwen van de partners van de Vennootschap doen afbrokkelen en de toegang tot kapitaal bemoeilijken. | • De doelstelling van Aedifica's strategie is om kapitaal aan te trekken tegen een betaalbare prijs om te investeren in zorgvastgoed en om rendement voor de aandeelhouders te creëren. Wanneer de kost van kapitaal toeneemt, is die strategie moeilijker te implementeren. | ||
| • In 2024 bedroegen Aedifica's kapitaalinvesteringen op kasbasis 368 miljoen € tegenover 319 miljoen € in 2023. | |||
| • De beurskoers is gewaardeerd op basis van toekomstige kasstromen. Wanneer de onder druk komen te staan door lage groeivooruitzichten en hogere kosten van de schulden, kan dit wegen op de beurskoers. | |||
| • Op 31 december 2024 bedroeg de beurskoers 56,20 € tegenover een nettoactiefwaarde per aandeel van 76,61 €. | |||
| • Een nulgroeistrategie die wordt uitgevoerd over een lange periode zou Aedifica's vermogen om haar dividend te verhogen kunnen aantasten. | |||
| • Voor het boekjaar 2024 zal Aedifica een brutodividend van 3,90 € per aandeel uitkeren, een stijging van 3% in vergelijking met een brutodividend van 3,80 € per aandeel dat werd uitgekeerd in 2023. De verhoging van het dividend bedraagt gemiddeld 6% per jaar sinds 2006. | • Door een lage schuldgraad te handhaven. Op 31 december 2024 bedroeg de schuldgraad 41,3%. | ||
| • Door regelmatig haar strategische plannen te herzien en te toetsen, en door het actief beheer van haar pipeline van ontwikkelingsprojecten. | |||
| • Door accuraat en transparant te communiceren naar de markt lavalisten en investeerders. | |||
| • Door een sterke dynamiek en krachtig ondernemerschap te behouden binnen de organisatie, om snel op nieuwe opportuniteiten te kunnen inspelen. | |||
| • Door een dividend uit te keren dat lager is dan de operationele kasstromen. | |||
| • Door kapitaal te recycleren wanneer opbrengsten uit desinvesteringen kunnen worden geherinvesteerd. | • Cumulatief jaarlijks groeipercentage (CAGR) van de portefeuille. | ||
| • Evolutie van de beurskoers. | |||
| • Inkomstengroei. | |||
| • Pay-out ratio van het dividend. | |||
| • Kapitaall Kosten. | |||
| • Korting/premie ten opzichte van de nettoactiefwaarde. |
4. Reële waarde van het vastgoed
Risicocategorie: Markt
Risicocategorie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken
| Risicobeschrijving | Waarom is dit risico significant voor Aedifica? | Hoe beperkt Aedifica dit risico? | Welke kernindicatoren helpen Aedifica dit risico te monitoren? |
|---|---|---|---|
| De reële waarde van vastgoedbeleggingen (geboekt in overeenstemming met de IAS 40-norm, op kwantaalbasis gewaardeerd door onafhankelijke waarderingsdeskundigen) varieert in de tijd en hangt af van diverse factoren waarover de Groep niet altijd volledige controle heeft (zoals een afnemende vraag, de technische kwaliteit van het gebouw incl. duurzaamheidsvereisten, een dalende bezettingsgraad, dalende huurinkomsten (zie ook risicofactor 1. 'Huurgelden en huurders'), een stijging van de overdrachtbelasting, stijgende rentevoeten (zie ook risicofactor 2. 'Financieringsrisico'), enz.). | |||
| Een mogelijke verlies in reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie zou een negatieve impact kunnen hebben op de schuldgraad (zie ook risicofactor 10. 'Schuldstructuur'), het nettoresultaat en de financiële situatie van de Groep. | • Op 31 december 2024 zou een verandering van 1% in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie een impact hebben van ca. 61,4 miljoen € op het nettoresultaat van de Groep, ca. 1,29 € op de nettoactiefwaarde per aandeel en ca. 0,4% op de geconsolideerde schuldgraad. In de loop van het boekjaar 2024 is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie gestegen met 0,38% bij ongewijzigde portefeuille. | ||
| • De stijging van de reële waarde van vastgoedbeleggingen en ontwikkelingsprojecten voor het jaar 2024 bedraagt 15,2 miljoen €. | • De reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt elk kwartaal gewaardeerd door onafhankelijke waarderingsdeskundigen. | ||
| • De onafhankelijke waarderingsdeskundigen worden gewisseld overeenkomstig artikel 24, §2 van de GVV-wet. | |||
| • Aedifica's triple en double net huurovereenkomsten impliceren dat de huurders verantwoordelijk zijn voor het dagelijks beheer, het onderhoud en de herstelling van de gebouwen. Niettemin voert Aedifica in de mate van het mogelijke jaarlijks conditiecontroles uit. Deze controles zijn gebaseerd op de Nederlandse NEN 2767-standaard, die Aedifica in staat stelt de fysieke en technische kwaliteit van haar gebouwen objectief en uniform te meten. | |||
| • In het kader van het netto-nul-broeikasgastraject bereidt de Groep een capex-strategie op lange termijn voor om de kwaliteit van haar gebouwen te verbeteren en tegen 2050 de uitstoot tot netto-nul te reduceren. | • Evolutie van het rendement op basis van de reële waarde. | ||
| • Evolutie van de rentevoeten. | |||
| • Capex-bedrag besteed aan bestaande gebouwen. | |||
| • Leeftijd van gebouwen. | |||
| • Energieverbruik van gebouwen. | |||
| • Bezettingsgraad van gebouwen. |
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
130
AEDIFICA
5. Klimaatverandering
Risicocategorie: Duurzaamheid
Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken
Risicobeschrijving
Klimaatverandering brengt verschillende uitdagingen met zich mee die een invloed kunnen hebben op de kwaliteit en de manier waarop woonzorgcentra moeten worden gebouwd om die uitdagingen het hoofd te bieden en ertegen bestand te zijn (extreme temperaturen zullen specifieke ventilatie- en temperatuurbeheersingsmaatregelen vereisen, terwijl toenemende extreme natuurverschijnselen en weersomstandigheden de toepassing van andere bouwtechnieken noodzakelijk zullen maken). Het voorgaande in combinatie met een steeds strengere regelgeving, de 'doekomstigst heffing van CO₂-uitstootgerelateerde belastingen op gebouwen' als deze niet aan bepaalde eisen voldoen, bovenop de algemene verschuiving van een economie gebaseerd op fossiele brandstoffen naar een koolstofarmere economie, kan leiden tot een volledige herziening van de manier waarop gebouwen worden ontworpen, met hogere directe en indirecte investerings- en exploitatiekosten tot gevolg (zolang het gebouw niet aan de bovengenoemde standaarden beantwoordt), die op hun beurt de rentabiliteit van nieuwe en bestaande gebouwen en dus van de Groep negatief zullen beïnvloeden.
Waarom is dit risico significant voor Aedifica?
- Negatieve impact op de huurinkomsten (zie ook risicofactor 1. 'Huurgelden en huurders').
- Negatieve impact op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (zie ook risicofactor 4. 'Reële waarde van het vastgoed').
- Negatieve impact op de bezettingsgraad (zie ook risicofactor 1. 'Huurgelden en huurders').
- Onvermogen om niet-duurzame gebouwen te verhuren of te verkopen (zie ook risicofactor 8. 'Vastgoedrotatie-/desinvesteringen').
- Negatieve impact op Aedifica's reputatie.
Hoe beperkt Aedifica dit risico?
- Aedifica heeft een netto-nul-broeikasgastraject opgesteld om tegen 2050 de uitstoot van broeikasgassen van haar portefeuille tot netto-nul te reduceren (zie pagina 50). Voor 2030 werd een tussentijdse doelstelling vastgelegd om de nEUI voor de gehele Aedifica-portefeuille te verminderen tot een gemiddelde van 130 kWh/m², terwijl er ook doelstellingen werden bepaald voor het uitvoerend comité en de country managers. De doelstellingen werden vastgesteld en de metingen werden uitgevoerd in overeenstemming met de CRREM-definities.
- Aedifica voert milieu 'dus-diligences' uit voor nieuwe gebouwen/ontwikkelingsprojecten.
- Aedifica monitort de energieprestaties van haar portefeuille. De uitsplitsing van de energieprestaties van het vastgoed van de Groep op 31 december 2024 zal worden gerapporteerd in het Environmental Data Report van juni 2025.
- Aedifica's triple en double net huurovereenkomsten impliceren dat de huurders verantwoordelijk zijn voor het dagelijks beheer, het onderhoud en de herstelling van de gebouwen. Niettemin voert Aedifica in de mate van het mogelijke jaarlijks conditiecontroles uit. Deze controles zijn gebaseerd op de Nederlandse NEN 2767-standaard, die Aedifica in staat stelt de fysieke en technische kwaliteit van haar gebouwen objectief en uniform te meten.
- Aedifica heeft een 'building assessment framework' ingevoerd (zie pagina 51). Dit beoordelingskader omvat 42 risico-items en wordt uitgevoerd in verschillende stadia van de levenscyclus van een gebouw. Het framework biedt inzichten in de potentiële fysieke risico's als gevolg van de klimaatverandering, op basis waarvan maatregelen kunnen worden genomen om gebouwen te beschermen.
- De Groep, ondersteund door een externe partner, heeft een risicoanalyse van de hele portefeuille uitgevoerd om een beter inzicht te krijgen in fysieke risico's en transitrisico's. De resultaten zijn verwerkt in onze strategische asset review en zullen, waar van toepassing, worden weerspiegeld in onze portefeuille- en asset managementstrategie (zie pagina 48).
- Investeren in een vastgoedportefeuille die verspreid is over heel Europa is een doeltreffende manier om de potentiële risico's in verband met extreme weersomstandigheden te beperken. Door geografische diversificatie kunnen investeringen worden gespreid over regio's met verschillende klimaten, waardoor de gevolgen van extreme weersomstandigheden zoals overstromingen en droogte worden beperkt.
Welke kernindicatoren helpen Aedifica dit risico te monitoren?
- Aedifica's ESG-scores.
- Intensiteit van het netto-energieverbruik van gebouwen.
- Leeftijd van gebouwen.
- Capex-budget op gebouwniveau.
- Percentage duurzame financiering (zie ook risicofactor 10. 'Schuldstructuur').
- Geografische diversificatie.
- Dubbele materialiteitsbeoordeling
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
AEDIFICA
Risicobeschrijving:
Nieuwe wetgeving of wijzigingen in bestaande wetgeving top Europees, nationaal of lokaal niveau met een impact op de activiteiten van de Groep, de belastingheffing van de Groep, de financiering van del activiteiten van de huurders, en/of een wijziging in de toepassing of interpretatie van dergelijke wetgeving door de administratie (met inbegrip van de belastingdienst) of de rechtbanken, kunnen de (administratieve) kosten en verplichtingen van de Groep verhogen, en kunnen een belangrijke impact hebben op het rendement, de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (zie ook risicofactor 4. Reële waarde van het vastgoed¹) en op de huurders en hun vermogen om huur te betalen (zie ook risicofactor 1. Huurgelden en huurders¹).
| Waarom is dit risico significant voor Aedifica? | Hoe beperkt Aedifica dit risico? | Welke kernindicatoren helpen Aedifica dit risico te monitoren? |
|---|---|---|
| • Vaak is een aanzienlijk deel van de inkomsten van zorgverleners afkomstig van directe of indirecte subsidies die door plaatselijke socialezekerheidsdetails worden toegekend. Een hervorming van deze financieringsystemen in één van de regio's waar de Groep actief is, zou een impact kunnen hebben op de solvatiliteit van de zorgexploitanten, waardoor het risico ontstaat dat zij hun contractuele verplichtingen tegenover de Groep niet zouden kunnen nakomen (zie risicofactor 1. Huurgelden en huurders¹). | • Door zoveel mogelijk toezicht te houden op de specifieke wetgeving per land/regio. | |
| • Door de activa van de Groep, die zich in verschillende landen en regio's bevinden, te diversifiëren (zie pagina 38). | ||
| • Door de concentratie van exploitation in de portefeuille van de Groep te beperken (zie pagina 40). | • Geografische diversificatie. | |
| • Diversificatie per huurder. |
7. Ontwikkelingsprojecten
Risicocategorie: Vastgoedportefeuille
Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken
Risicobeschrijving:
Een deel van Aedifica's strategie bestaat erin om zelf zorgvastgoed te ontwikkelen of het door andere partijen te laten ontwikkelen om zo een portefeuille van kwalitatief hoogstaande en futureproof gebouwen te creëren.
Ontwikkelingsovereenkomsten zijn langetermijncontracten met ontwikkelaars, zorgoperatoren en lokale overheden in heel Europa. Als de marktomstandigheden veranderen, is het mogelijk dat een eerder onderhandelde overeenkomst niet langer voldoet aan de nieuwe economische context.
Aedifica's ontwikkelingsprojecten kunnen te maken krijgen met negatieve winstmarges als gevolg van stijgende kosten en kapitalisatievoeten.
Een belangrijk deel van de pipeline wordt ontwikkeld op basis van turnkey-contracten, waarbij het bouwrisico bij de ontwikkelaar komt te liggen. De ontwikkelingsactiviteiten in Finland worden echter intern uitgevoerd, waardoor de onderneming kan worden blootgesteld aan mogelijke budgetoverschrijdingen.
Bovendien zal Aedifica moeten investeren in kapitaaluitgaven (capes) om haar doelstellingen voor 2050 op het vlak van broeikasgasemissies te halen. Het is echter mogelijk dat deze investeringen niet resulteren in een stijging van de rendementen, aangezien de financiële kwetsbaarheid van de huurders kan verhinderen dat Aedifica de huren kan optrekken om de kosten van deze verbeteringswerken te dekken.
Tot slot kan Aedifica te maken krijgen met insolvatiliteit van aannemers/ontwikkelaars, wat kan leiden tot opleveringsvertragingen en budgetoverschrijdingen.
| Waarom is dit risico significant voor Aedifica? | Hoe beperkt Aedifica dit risico? | Welke kernindicatoren helpen Aedifica dit risico te monitoren? |
|---|---|---|
| • Op 31 december 2023 bedroeg de waarde van Aedifica's ontwikkelingspipeline 413 miljoen €. In 2024 werden 31 projecten afgerond voor een totaalbedrag van ca. 297 miljoen €, terwijl zeven nieuwe projecten voor een totaalbedrag van ca. 59 miljoen € aan de pipeline werden toegevoegd. Actief beheer van het investeringsprogramma heeft ertoe geleid dat er een aantal projecten ten bedrage van 23 miljoen € zijn ingetrokken, terwijl budgetwijzigingen en wisselloenseffecten samen goed waren voor ca. 8 miljoen €. Op 31 december 2024 bedroeg de ontwikkelingspipeline 550 miljoen €. | • Driemaandelijkse opvolging van het rendement van de ontwikkelingspipeline. | |
| • Proactief beheer van de pipeline door het intrekken van projecten met een lager rendement (als deze nog niet volledig zijn toegezegd). | ||
| • Een aanzienlijk deel van de pipeline wordt extern ontwikkeld met een vooraf overeengekomen opleveringsprijs, wat het ontwikkelingsrisico vermindert. | • Rendement van de pipeline en rendementprognoses. | |
| • Reputatie en track record van ontwikkelaars. | ||
| • Opvolging van oplevertijd. | ||
| • Kosten-budgetanalyse. |
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
132
AEDIFICA
8. Vastgoedrotatie/desinvesteringen
Risicocategorie: Strategisch
Risicobeschrijving
In 2024 heeft Aedifica haar vastgoedrotatiestrategie aangescherpt door duidelijke doelen te stellen voor elk land. Het idee achter deze strategie is om de volgende soorten activa te verkopen:
- activa die niet passen in de langetermijnvisie van de portefeuille, of
- activa waarvan de reële waarde het voorbije jaar aanzienlijk is gestegen.
Door dit vastgoed te verkopen, kan Aedifica de verkoopprijs omzetten in cash en dit herinvesteren in opportuniteiten met een hoger rendement.
Aedifica draagt het risico dat het haar vastgoedrotatiestrategie niet kan uitvoeren door een gebrek aan liquiditeit in de markt, potentiële kopers die moeite hebben om financiering te vinden voor de aankoop van het vastgoed als gevolg van hogere rentevoeten, of biedprijzen die aanzienlijk lager zijn dan de reële waarde van het vastgoed.
Minder activa verkopen dan gepland kan op lange termijn ook een impact hebben op Aedifica's strategie om tegen 2050 haar doelstellingen inzake broeikasgasemissies te behalen.
| Waarom is dit risico significant voor Aedifica? | Hoe beperkt Aedifica dit risico? | Welke kennisdiensten helpen Aedifica dit risico te monitoren? |
|---|---|---|
| • In 2024 verkocht Aedifica 15 activa voor een bedrag van ca. 98 miljoen €. | ||
| • In 2024 bedraagt het totale resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen 0,4 miljoen €. | • Vastgoedrotatiedoelstellingen op landenniveau met een balans tussen hoogrenderende activa van lage kwaliteit en activa van hoge kwaliteit met een laag rendement. | |
| • Zorgvuldige analyse van potentiële kopers en hun vermogen om financiering te verkrijgen voor de aankoop van het vastgoed. | • Rendement op verkochte activa. | |
| • Winsten en verliezen op verkopen. | ||
| • Kredietwaardigheid van kopers. | ||
| • Replutatie van kopers. |
9. Inflatie
Risicocategorie: Markt
Risicobeschrijving
In 2023 is de inflatie aanzienlijk gestegen in alle markten waarin de Groep actief is, en hoewel de inflatie in 2024 is beginnen dalen, is deze nog steeds hoog.
Alle huurgelden van de Groep worden geïndexeerd (hoewel het indexeringsmechanisme verschilt van land tot land). Aangezien de WALLT van de Groep 19 jaar bedraagt, hangt de toekomstige evolutie bij ongewijzigde portefeuille van de huurinkomsten en de waardering van het vastgoed grotendeels af van de inflatie.
De indexering die conform de indexeringsclausules moet worden toegepast, kan echter U afwijken van het werkelijke inflatiepercentage (bijvoorbeeld omdat de indexeringsclausule voorziet in een bovengrens op een niveau dat lager is dan de werkelijke inflatie op dat moment of op grond van onderhandelingen met de exploitant) en/of U een vertraging hebben in de toepassing ervan ten opzichte van het tijdstip waarop de werkelijke inflatie plaatsvindt (bijvoorbeeld omdat de indexeringsclausule alleen voorziet in een indexering op bepaalde vaste tijdstippen).
| Waarom is dit risico significant voor Aedifica? | Hoe beperkt Aedifica dit risico? | Welke kennisdiensten helpen Aedifica dit risico te monitoren? |
|---|---|---|
| • De markt is erg gevoelig voor het vermogen van Aedifica om inflatiestijgingen door te rekenen in haar huurinkomsten. Als het inflatiepercentage niet wordt omgezet in een huurverhoging, dan zou dat het toekomstige groeipotentieel van de huurinkomsten kunnen aantasten. De evolutie van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille bedraagt 3,3% op 31 december 2024. | ||
| • Hoge inflatie en hogerlei rentevoeten kunnen leiden tot hogere financieringskosten die niet volledig worden gecompenseerd door huurverhogingen indien U de indexeringsclausules niet hetzelfde ritme volgen als de werkelijke inflatie en/of U de huurders niet in staat zijn de verhoging te betalen (zie risicofactor 1. 'Huurgelden en huurders' en risicofactor 2. 'Financieringsrisico'). | • Alle huurcontracten van Aedifica zijn onderworpen aan een of andere vorm van indexering. | |
| • Aedifica staat in nauw contact met haar huurders om de impact van de indexering op hun rendabiliteit te meten. | ||
| • Om het renterisico te beheersen heeft Aedifica zich ingedeeld ('interest rate swaps en caps'). Alle indekkingen zijn afgesloten met toonaangevende banken en houden verband met bestaande of zeer waarschijnlijke risico's. | • Evolutie van consumentenprijs-indexen/gezondheidsindexen. | |
| • Rapportering bij ongewijzigde portefeuille over de evolutie van de huurinkomsten. | ||
| • Analyse van KPI's van huurders. |
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
133
AEDIFICA
10. Schuldstructuur
Risicocategorie: Financieel
Risicobeschrijving
Als Belgische GVV is Aedifica onderworpen aan strikte wettelijke financiële convenanten die voortvloeien uit de GVV-wetgeving, evenals aan contractuele financiële convenanten in haar financieringsovereenkomsten. Niet-naleving van die convenanten kan ingrijpende gevolgen hebben, waaronder:
- sancties, bv. verlies van het GVV-statuut en/of strenger toezicht door de betrokken regelgever(s) indien de wettelijke financiële parameters (bv. schuldgraaddrempel van 65%) zouden worden overschreden;
- een beëindiging of heronderhandeling van kredieten of verplichte vervroegde terugbetaling van uitstaande bedragen, evenals verminderd vertrouwen tussen de Groep en investeerders en/of tussen de Groep en financiële indelingen, in geval van litteigendel niet-naleving van contractuele convenanten (bv. de drempel van 60% schuldgraad, convenant inzake negatieve pandrechten, convenant inzake interest cover ratio);
- een intrekking of verlaging van de investeerende-groep (BBB-rating door S&P Global (bv. het niet op lange termijn kunnen handhaven van de schuldgraaddrempel van 50%);
Bovendien zouden sommige of al deze wanbetalingen schuldekers in staat kunnen stellen om 0) een vroegtijdige terugbetaling te eisen van dergelijke schulden en van andere schulden waarvoor cross default of cross acceleration clausules gelden, 9) alle uitstaande kredieten opeisbaar te verklaren en/of 56 niet-opgenomen verbintenissen te annuleren.
Uiteindelijk zou dit leiden tot verminderde liquiditeit (zie ook risicofactor 2, 'Financieringsrisico') of zou een desinvestering van activa nodig kunnen zijn om uitstaande leningen terug te betalen.
| Waarom is dit risico significant voor Aedifica? | Hoe beperkt Aedifica dit risico? | Welke bemindicatoren helpen Aedifica dit risico te monitoren? | |
|---|---|---|---|
| • Aedifica's geconsolideerde schuldgraad bedraagt 41,3% op 31 december 2024. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de bijkomende geconsolideerde schuldcapaciteit van de Groep op basis van een schuldgraad van 65% (maximaal toegestane schuldgraad voor Belgische GVV is 60% (maximaal toegestane schuldgraad getet op Aedifica's huidige bankverbintenissen) en 45% (maximale schuldgraad op basis van Aedifica's financiële beleid). De bijkomende geconsolideerde schuldcapaciteit wordt uitgedrukt in constante activa (d.w.z. zonder groei van de vastgoedportefeuille). In variabele activa (d.w.z. rekening houdend met de groei van de vastgoedportefeuille) en als de vermindering van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen die door de huidige balansstructuur geabsorbeerd kunnen worden. | • Aedifica monitort en publiceert de schuldgraad op kwartaalbasis en de evolutie ervan wordt ingeschet tijdens het goedkeuringsproces van elke belangrijke investeringsbeslissing. | ||
| • Aedifica monitort op kwartaalbasis de evolutie van de reële waarde van de activa. | |||
| • Aedifica monitort haar financiële convenanten. | |||
| • Aedifica diversifieert haar financieringsbronnen (zie Toelichting 31 – Financiële schulden in de geconsolideerde jaarrekening). | • Schuldgraad. | ||
| • Evolutie van de reële waarde van de activa. | |||
| • Evolutie van de uitstaande financiële schuld. | |||
| Bijkomende geconsolideerde schuldcapaciteit | Schuldgraad | ||
| --- | --- | --- | --- |
| 45% | 60% | 65% | |
| In constante activa (in miljoen €) | 234 | 1196 | 1516 |
| In variabele activa (in miljoen €) | 426 | 2.990 | 4.333 |
| Vermindering van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in %) | -8,5% | -32,4% | -38,0% |
jaarlijks verslag 2024 - RISICOFACTOREN
134
AEDIFICA
11. Wisselkoers
| Risicobeschrijving | Waarom is dit risico significant voor Aedifica? | Hoe beperkt Aedifica dit risico? | Welke bestindicatoren helpen Aedifica dit risico te monitoren? |
|---|---|---|---|
| Op 31 december 2024 genereert Aedifica een deel van haar resultaat in het Verenigd Koninkrijk (ca. 22,1%) en Zweden (ca. 1,6%), waardoor de Groep is blootgesteld aan een wisselkoersrisico (respectievelijk EUR/GBP en EUR/SEK). Toekomstige wisselkoersschommelingen kunnen een effect hebben op de waarde van de vastgoedbeleggingen van de Groep, de huurinkomsten en het nettoresultaat, die alle in euro zijn uitgedrukt. | • Op 31 december 2024 heeft een verandering van 10% in de wisselkoers EUR/GBP een impact van ca. 129,8 miljoen € op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van de Groep in het Verenigd Koninkrijk, ca. 7,5 miljoen € op de jaarlijkse huurinkomsten van de Groep en ca. 11,1 miljoen € op het nettoresultaat van de Groep. | ||
| • Op 31 december 2024 heeft een verandering van 10% in de wisselkoers EUR/SEK een impact van ca. 9,4 miljoen € op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van de Groep in Zweden, ca. 0,5 miljoen € op de jaarlijkse huurinkomsten van de Groep en ca. 0,6 miljoen € op het nettoresultaat van de Groep. | • Er is een natuurlijke afdekking (balans) van het wisselkoersrisico EUR/GBP voorzien doordat Aedifica voor een bedrag van 340 miljoen £ aan financiering heeft afgesloten. | • Wisselkoersschommeling EUR/GBP | |
| • Wisselkoersschommeling EUR/SEK | |||
| • Werkelijke wisselkoersschommeling ten opzichte van het budget. |
VOL-kap 1
JAARREKENING EN/OF ANDERE OVEREENKOMSTIG HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN NEER TE LEGGEN DOCUMENTEN
IDENTIFICATIEGEGEVENS (op datum van neerlegging)
NAAM: AEDIFICA, gereglementeerde vastgoedvennootschap
Rechtsvorm: Naamloze vennootschap
Adres: Belliardstraat Nr.: 40 Bus: 11
Postnummer: 1040 Gemeente: Etterbeek
Land: België
Rechtspersonenregister (RPR) - Ondernemingsrechtbank van Brussel, franstalige
Internetadres¹: www.aedifica.eu
E-mailadres¹
Ondernemingsnummer 0877.248.501
DATUM 10 / 08 / 2023 van de neerlegging van het recentste stuk dat de datum van bekendmaking van de oprichtingsakte en van de akte tot statutenwijziging vermeldt.
Deze neerlegging betreft:
☑ de JAARREKENING in EURO goedgekeurd door de algemene vergadering van 13 / 05 / 2025
☑ de ANDERE DOCUMENTEN
met betrekking tot
het boekjaar dat de periode dekt van 01 / 01 / 2024 tot 31 / 12 / 2024
het vorig boekjaar van de jaarrekening van 01 / 01 / 2023 tot 31 / 12 / 2023
De bedragen van het vorige boekjaar zijn 28 jaar en 29 jaar identiek met die welke eerder openbaar werden gemaakt.
Totaal aantal neergelegde bladen: 18 Nummers van de secties van het standaardmodel die niet werden neergelegd omdat ze niet dienstig zijn: 6.1, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4, 6.2.5, 6.3.1, 6.3.2, 6.3.3, 6.3.4, 6.3.5, 6.3.6, 6.4.1, 6.4.2, 6.4.3, 6.5.1, 6.5.2, 6.6, 6.7.1, 6.7.2, 6.8, 6.9, 6.11, 6.12, 6.13, 6.14, 6.15, 6.16, 6.17, 6.18.1, 6.18.2, 6.19, 6.20, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15
Stefaan GIELENS
Gedelegeerd bestuurder
Ingrid DAERDEN
Bestuurder
1 Facultatieve vermelding.
2 Schrappen wat niet van toepassing is.
OCR9002
VOL-kap 10
SOCIALE BALANS
Nummers van de paritaire comités die voor de vennootschap bevoegd zijn: 200
STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN
WERKNEMERS WAARVOOR DE VENNOOTSCHAP EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER
Tijdens het boekjaar
Gemiddeld aantal werknemers
Voltijds
Deeltijds
Totaal in voltijdse equivalenten (VTE)
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
Voltijds
Deeltijds
Totaal
Personeelskosten
Voltijds
Deeltijds
Totaal
Bedrag van de voordelen bovenop het loon
| Codes | Totaal | 1. Mannen | 2. Vrouwen |
|---|---|---|---|
| 1001 | 54,7 | 34,4 | 20,3 |
| 1002 | 5,8 | 5,8 | |
| 1003 | 59,1 | 34,4 | 24,7 |
| 1011 | 90.002 | 59.423 | 30.579 |
| 1012 | 6.386 | 6.386 | |
| 1013 | 96.388 | 59.423 | 36.965 |
| 1021 | 8.091.626 | 5.243.248 | 2.848.378 |
| 1022 | 527.392 | 527.392 | |
| 1023 | 8.619.018 | 5.243.248 | 3.375.770 |
| 1033 | 1.435.009 | 872.966 | 562.043 |
Tijdens het vorige boekjaar
Gemiddeld aantal werknemers in VTE
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
Personeelskosten
Bedrag van de voordelen bovenop het loon
| Codes | P. Totaal | 1P. Mannen | 2P. Vrouwen |
|---|---|---|---|
| 1003 | 60,9 | 34,5 | 26,4 |
| 1013 | 97.617 | 59.555 | 38.062 |
| 1023 | 8.185.026 | 5.009.089 | 3.175.937 |
| 1033 | 634.459 | 388.277 | 246.182 |
First Software - VOL-kap2025 - 15 / 18
VOL-kap 10
WERKNEMERS WAARVOOR DE VENNOOTSCHAP EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER (vervolg)
Op de afsluitingsdatum van het boekjaar
Aantal werknemers
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd
Overeenkomst voor een bepaalde tijd
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk
Vervangingsovereenkomst
Volgens het geslacht en het studieniveau
Mannen
lager onderwijs
secundair onderwijs
hoger niet-universitair onderwijs
universitair onderwijs
Vrouwen
lager onderwijs
secundair onderwijs
hoger niet-universitair onderwijs
universitair onderwijs
Volgens de beroepscategorie
Directiepersoneel
Bedienden
Arbeiders
Andere
| Codes | 1. Voltijds | 2. Deeltijds | 3. Totaal in voltijdse equivalenten |
|---|---|---|---|
| 105 | 55 | 6 | 59,5 |
| 110 | 55 | 6 | 59,5 |
| 111 | |||
| 112 | |||
| 113 | |||
| 120 | 34 | 34,0 | |
| 1200 | |||
| 1201 | 1 | 1,0 | |
| 1202 | 8 | 8,0 | |
| 1203 | 25 | 25,0 | |
| 121 | 21 | 6 | 25,5 |
| 1210 | |||
| 1211 | 1 | 0,8 | |
| 1212 | 6 | 3 | 8,4 |
| 1213 | 15 | 2 | 16,3 |
| 130 | |||
| 134 | 55 | 6 | 59,5 |
| 132 | |||
| 133 |
UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE VENNOOTSCHAP GESTELDE PERSONEN
Tijdens het boekjaar
Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
Kosten voor de vennootschap
| Codes | 1. Uitzendkrachten | 2. Ter beschikking van de onderneming gestelde personen |
|---|---|---|
| 150 | ||
| 151 | ||
| 152 |
First Software - VOL-kap2025 - 16 / 18
TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR
INGETREDEN
Aantal werknemers waarvoor de vennootschap tijdens het boekjaar een DIMONA-verklaring heeft ingediend of die tijdens het boekjaar werden ingeschreven in het algemeen personeelsregister
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
- Overeenkomst voor een onbepaalde tijd
- Overeenkomst voor een bepaalde tijd
- Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk
- Vervangingsovereenkomst
| Codes | 1. Voltijds | 2. Deeltijds | 3. Totaal in voltijdse equivalenten |
|---|---|---|---|
| 205 | 6 | 2 | 7,6 |
| 210 | ... | ... | ... |
| 211 | 6 | 2 | 7,6 |
| 212 | ... | ... | ... |
| 213 | ... | ... | ... |
UITGETREDEN
Aantal werknemers met een in de DIMONA-verklaring aangegeven of een in het algemeen personeelsregister opgetekende datum waarop hun overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam
- Overeenkomst voor een onbepaalde tijd
- Overeenkomst voor een bepaalde tijd
- Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk
- Vervangingsovereenkomst
| Codes | 1. Voltijds | 2. Deeltijds | 3. Totaal in voltijdse equivalenten |
|---|---|---|---|
| 305 | 5 | 2 | 6,7 |
| 310 | 5 | 2 | 6,7 |
| 311 | ... | ... | ... |
| 312 | ... | ... | ... |
| 313 | ... | ... | ... |
| 340 | ... | ... | ... |
| 341 | ... | ... | ... |
| 342 | ... | 1 | 0,9 |
| 343 | 5 | 1 | 5,8 |
| 350 | ... | ... | ... |
Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst
- Pensioen
- Werkloosheid met bedrijfstoeslag
- Afdanking
- Andere reden
het aantal werknemers dat als zelfstandige ten minste op halftijdse basis diensten blijft verlenen aan de vennootschap
First Software - VOL-kap2025 - 17 / 18
INLICHTINGEN OVER DE OPLEIDINGEN VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR
Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers
Aantal gevolgde opleidingsuren
Nettokosten voor de vennootschap
waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding
waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen
waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering)
Totaal van de minder formele en informele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers
Aantal gevolgde opleidingsuren
Nettokosten voor de vennootschap
Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers
Aantal gevolgde opleidingsuren
Nettokosten voor de vennootschap
| Codes | Mannen | Codes | Vrouwen |
|---|---|---|---|
| 5801 | 34 | 5811 | 19 |
| 5802 | 720 | 5812 | 258 |
| 5803 | 67.780 | 5813 | 38.731 |
| 58031 | 67.780 | 58131 | 38.731 |
| 58032 | ... | 58132 | ... |
| 58033 | ... | 58133 | ... |
| 5821 | 12 | 5831 | 10 |
| 5822 | 81 | 5832 | 189 |
| 5823 | 3.545 | 5833 | 2.955 |
| 5841 | ... | 5851 | ... |
| 5842 | ... | 5852 | ... |
| 5843 | ... | 5853 | ... |
First Software - VOL-kap2025 - 18 / 18