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Aedifica SA Audit Report / Information 2025
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Audit Report / Information
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
AEDIFICA
Société anonyme Société immobilière réglementée publique de droit belge Siège : Rue Belliard 40 (bte 11), 1040 Bruxelles Numéro d'entreprise : 0877.248.501 (RPM Bruxelles) (la « Société »)
Résultats annuels de 2025
L'offre d'échange d'Aedifica sur toutes les actions Cofinimmo est désormais ouverte 1
- Les actionnaires de Cofinimmo reçoivent 1,185 nouvelle action Aedifica pour chaque action qu'ils échangent
- La Période d'Acceptation Initiale se terminera le 2 mars 2026 (à 16h00)
- Les résultats de la Période d'Acceptation Initiale devraient être annoncés le 6 mars, le paiement étant prévu pour le 13 mars
Une performance opérationnelle robuste générant de solides résultats supérieurs au budget
- EPRA Earnings* de 244,8 millions € (+4 % par rapport au 31 déc. 2024), ou 5,15 €/action
- Revenus locatifs atteignant 361,0 millions € (+7 % par rapport au 31 déc. 2024)
- Augmentation de 2,7 % des revenus locatifs à périmètre constant* sur l'année
- Durée résiduelle moyenne pondérée des baux de 18 ans et taux d'occupation de 100 %
Patrimoine immobilier* de 6,3 milliards € au 31 décembre 2025
- 618 sites d'immobilier de santé avec environ 49.100 utilisateurs finaux, répartis sur 7 pays
- Valorisation des immeubles de placement en exploitation (à périmètre constant) en hausse de 0,5 % au 4ème trimestre et de 1,3 % depuis le début de l'année
- 34 cessions pour 128 millions € dans le cadre du programme stratégique de rotation des actifs
- 293 millions € de nouveaux investissements annoncés en 2025 (22 nouveaux projets & forward purchases ont été ajoutés au programma d'investissement & 10 acquisitions)
- 11 projets ont été achevés en 2025 pour un budget total de 96 millions €
- Pipeline de 276 millions € en fin 2025, offrant un rendement rapporté au coût initial moyen de 6,5 %
Bilan solide et fortes liquidités
- Taux d'endettement de 40,8 % au 31 décembre 2025 (contre 41,3 % au 31 déc. 2024)
- 743 millions € de capacité sur les lignes de crédit confirmées pour financer les CAPEX et les besoins de liquidité
- Conclusion de (re)financements bancaires à long terme pour 585 millions €
- - Coût moyen de la dette* y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées de 2,1 %
- - S&P Global a réaffirmé la note d'investissement BBB d'Aedifica et l'a placé sous surveillance positive à la suite de l'annonce de l'accord entre Aedifica et Cofinimmo en vue de leur combinaison
- EPRA NTA* de 78,40 €/action (contre 76,63 €/action au 31 déc. 2024, avant distribution du dividende)
Dividende confirmé
- Le dividende proposé de 4,00 € par action (brut), qui sera distribué en mai 2026, est confirmé
1 Ces informations sont soumises à une clause de non-responsabilité, voir page 27.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
Chiffres clés consolidés & indicateurs de performance selon le référentiel EPRA 2
| Chiffres clés immobiliers | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Juste valeur du patrimoine immobilier* (en millions €) 3 | 6.285 | 6.218 |
| Nombre de bâtiments | 618 | 635 |
| Rendement brut sur base de la juste valeur (en %) | 6,0% | 5,9% |
| EPRA Net Initial Yield* (NIY) (en %) | 5,6% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY* (en %) | 5,6% | 5,5% |
| Taux d'occupation (en %) | 100% | 100% |
| EPRA Vacancy Rate* (en %) | 0,1% | 0,1% |
| WAULT (en années) | 18 | 19 |
| Croissance des loyers à périmètre constant (devise du groupe, en %) | 2,7% | 3,3% |
| Chiffres clés financiers | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| Revenus locatifs (en millions €) | 361,0 | 338,1 |
| EPRA Earnings* (en millions €) | 244,8 | 234,6 |
| Résultat net (part du groupe) (en millions €) | 244,4 | 204,8 |
| EPRA Cost Ratio* (including direct vacancy costs) (en %) | 13,5% | 14,2% |
| EPRA Cost Ratio* (excluding direct vacancy costs) (en %) | 13,5% | 14,1% |
| Taux d'endettement (en %) | 40,8% | 41,3% |
| EPRA LTV* | 39,7% | 40,6% |
| Coût moyen de la dette* (en %) | 2,0% | 1,9% |
| Coût moyen de la dette* (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées, en %) | 2,1% | 2,0% |
| Durée résiduelle moyenne des lignes de crédits tirées (en années) | 3,4 | 3,8 |
| Interest Cover Ratio* (ICR) 4 | 6,2 | 6,2 |
| Ratio de couverture (en %) | 88,3% | 89,0% |
| Durée résiduelle moyenne pondérée de couverture (en années) | 3,8 | 4,4 |
| Dette nette/EBITDA* 5 | 7,8 | 8,5 |
| Chiffres clés par action | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| EPRA Earnings* (en €/action) | 5,15 | 4,93 |
| Résultat net (part du groupe) (en €/action) | 5,14 | 4,31 |
| EPRA NRV* (en €/action) | 87,09 | 86,46 |
| EPRA NTA* (en €/action) | 78,40 | 76,63 |
| EPRA NDV* (en €/action) | 77,73 | 77,19 |
* Indicateur alternatif de performance (Alternative Performance Measure – APM) au sens des directives ESMA (European Securities and Market Authority) du 5 octobre 2015. Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des directives édictées par l'ESMA. Certains de ces APM sont recommandés par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définis par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans ce communiqué annuel sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les APM sont définis, commentés et rapprochés avec le poste, le total ou le sous-total des états financiers le plus pertinent à cet effet dans l'Annexe 5 ci-après
2 Voir la section 4.3 pour plus d'informations sur les chiffres clés basés sur les états financiers.
3 Y compris les immeubles de placement en exploitation, les actifs détenus en vue de la vente*, les projets de développement, le droit d'utilisation sur terrains détenus en « leasehold » conformément à la norme IFRS 16 et la réserve foncière.
4 Calculé sur la base de la définition du prospectus d'Aedifica relatif à son obligation durable : le rapport entre le « résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille » (lignes I à XV du compte de résultats consolidé) et les « charges d'intérêts nettes » (ligne XXI) sur une base glissante de douze mois.
5 Non ajusté pour les projets en cours de construction.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
1. Résumé de l'activité de 2025
Alors que le vieillissement de la population européenne accroît les besoins en matière de capacité dans le secteur de l'immobilier de santé et que le sentiment du marché évolue, Aedifica a démontré en 2025 qu'elle était prête à relever le défi.
Au cours de l'année, Aedifica a posé les bases de la création du premier REIT européen spécialisé dans le secteur de la santé en concluant un accord avec Cofinimmo en vue d'unir les deux sociétés par le biais d'une offre d'échange, qui a récemment été lancée. Tout en préparant cette transaction majeure, Aedifica est restée concentrée sur ses objectifs stratégiques propres. Le Groupe a poursuivi avec succès ses programmes stratégiques de rotation d'actifs et de recyclage de capital, cédant l'intégralité de son portefeuille suédois. En outre, Aedifica a annoncé près de 300 millions € de nouveaux développements et acquisitions, tout en poursuivant son programme d'investissement et la gestion de son portefeuille immobilier. Aedifica a de nouveau enregistré des résultats solides dans tous les domaines, ce qui se reflète par un EPRA Earnings* supérieur à la prévision budgétaire et en hausse de 4% par rapport à 2024.
CRÉATION DU LEADER EUROPÉEN DES REITS SPÉCIALISÉS DANS LE SECTEUR DE LA SANTÉ6
Conscientes que la combinaison des deux sociétés en une société immobilière cotée (REIT) leader dans le secteur de la santé en Europe présenterait une opportunité significative de création de valeur, Aedifica et Cofinimmo ont conclu un accord en vue de s'unir par le biais d'une offre publique d'échange lancée par Aedifica le 30 janvier 2026 et qui se poursuivra jusqu'au 2 mars 2026 (16h00, sauf prolongation ; voir la section 2.4).
Si l'offre réussit, elle permettra de créer une plateforme d'immobilier de santé de taille plus importante et plus solide financièrement. Grâce à sa taille accrue, le Groupe combiné aura des perspectives prometteuses pour réduire ses coûts de capital et réaliser une croissance durable de son bénéfice par action. De plus, il mettra en place une plateforme idéalement positionnée pour mener la prochaine phase de croissance dans le secteur de l'immobilier de santé.
DÉSINVESTISSEMENTS POUR FINANCER DE NOUVELLES OPPORTUNITÉS
Exécutant consciencieusement son programme stratégique de rotation des actifs, Aedifica a cédé 34 établissements de soins pour un montant total de 128 millions € en 2025 (voir page 7). Ces cessions ont donné à Aedifica une force de frappe supplémentaire pour saisir de nouvelles opportunités d'investissement et réalimenter son programme de développement avec de nouveaux projets offrant des rendements attractifs.
22 nouveaux projets et forward purchases ont été ajoutés au programme d'investissement pour un montant total de près de 215 millions € (voir page 5). Compte tenu des 11 projets achevés au cours de l'année pour un montant total de 96 millions € (voir page 6), ces nouveaux ajouts portent la taille du programme d'investissement à 276 millions € 7 , offrant un rendement initial moyen rapporté au coût d'environ 6,5 % (voir page 9).
En outre, Aedifica a acquis dix établissements de soins en exploitation pour un montant de 78 millions € (voir page 5), portant ainsi le montant total des investissements annoncés en 2025 à environ 293 millions €.
À la fin de l'année, le portefeuille immobilier d'Aedifica s'élevait à 6.285 millions € (contre 6.218 millions € fin 2024), comprenant 618 sites d'une capacité de près de 36.400 résidents et 12.700 enfants.
6 Ces informations sont soumises à une clause de non-responsabilité, voir page 27.
7 Au 31 décembre 2025. Voir le tableau en annexe 4 « Aperçu du programme d'investissement ».
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
BILAN SAIN
Aedifica affiche un bilan sain. Au 31 décembre 2025, le taux d'endettement consolidé s'élevait à 40,8 %, bien en-dessous du seuil de 45 % que le Groupe s'impose dans sa politique financière. Après quatre trimestres de valorisation positive du portefeuille en 2024, les valorisations d'experts des immeubles de placement en exploitation ont continué à progresser en 2025, soutenues par l'amélioration des performances des opérateurs et des conditions de marché.
Les ressources financières ont été renforcées par la conclusion de financements bancaires à long terme d'environ 585 millions € (refinancement anticipé et nouveau financement). En outre, des lignes de crédit d'un montant de 405 millions € ont été prolongées avec succès et le programme de billets de trésorerie à court terme a été augmenté de 170 millions €. À la fin du mois de décembre, la marge de manœuvre sur les lignes de crédit engagées s'élevait à 743 millions €, ce qui fournit des ressources suffisantes pour financer l'exécution du programme d'investissement et les besoins de liquidités.
Le coût moyen de la dette*, y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées, s'élève à 2,1 % grâce aux couvertures de taux d'intérêt du Groupe couvrant plus de 88 % de la dette financière. L'échéance moyenne pondérée des couvertures est de 3,8 ans.
En outre, 53 % des lignes de crédit confirmées à long terme sont liées à des indicateurs clés de durabilité, ce qui souligne les efforts du Groupe pour intégrer les critères ESG dans sa politique financière.
RÉSULTATS SOLIDES SOUTENANT UN DIVIDENDE EN HAUSSE
En 2025, le portefeuille d'Aedifica a généré des revenus locatifs de 361,0 millions €, soit une forte augmentation de 7 % par rapport à l'année précédente. Cette augmentation s'explique principalement par des acquisitions, les projets achevés du pipeline et l'indexation des loyers, qui s'élève à 2,7 % à périmètre constant. Il en résulte un EPRA Earnings* supérieur au budget, atteignant 244,8 millions € (234,6 millions € en 2024, soit une augmentation de 4 %), soit 5,15 € par action. Le bénéfice total d'Aedifica s'élève à 244,4 millions € (204,8 millions € en 2024).
Ces résultats solides permettent au conseil d'administration d'Aedifica de proposer à l'Assemblée Générale du 12 mai 2026 un dividende brut de 4,00 € par action pour l'exercice 2025.
Pour l'exercice 2026, les priorités d'Aedifica dépendront en grande partie du résultat de l'offre d'échange et, en cas de succès, de l'intégration ultérieure des deux sociétés (pour plus d'informations à ce sujet, voir la section 5.1 « Perspectives pour 2026 »).
BUILT FOR WHAT COMES NEXT
Stimulé par une forte demande structurelle, le marché de l'immobilier de santé entame un nouveau cycle. Soutenus par des taux d'occupation en hausse et des taux d'efforts élevés, les opérateurs du secteur de la santé sont à nouveau en mesure de penser à la croissance et de faire face au vieillissement de la population européenne.
Grâce à son bilan solide et à son portefeuille bien positionné, ainsi qu'à la force et l'expertise d'une plateforme plus large, Aedifica est en excellente position pour répondre à la demande en établissements de soins de qualité et abordables, et pour saisir la prochaine phase de croissance de l'immobilier de santé.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
2. Evénements importants
2.1. Investissements, réceptions et cessions en 2025
- 293 millions € de nouveaux investissements et développements
En 2025, Aedifica a réalisé des investissements et annoncé de nouveaux projets dans chacun de ses marchés pour un montant total d'environ 292,5 millions €.
| Nom | Type | Localisation | Date | Investissement (en millions €) |
Pipeline 1 (en millions €) |
Réception | Contrat | Exploitant |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | - | 16,5 | ||||||
| Coham | Extension | Tessenderlo Ham |
01/12/2025 | - | 16,5 | Q1 2030 | 20 ans - NNN | Korian |
| Allemagne | 20,5 | - | ||||||
| Harburg | Acquisition | Hamburg | 31/12/2025 | 10 | - | - | 20 ans - NN | Dorea Group |
| Seniorenheim an der Alten Saline |
Acquisition | Lüneburg | 31/12/2025 | 10,5 | - | - | 23,5 ans - NN | Argentum Group |
| Pays-Bas | 12,5 | 13 | ||||||
| Sinnehiem | Forward purchase2 |
Haulerwijk | 16/10/2025 | - | 13 | Q1 2026 | 7 ans - NN | Stichting Liante & Stichting ZuidOostZorg |
| De Kroon | Acquisition | Dronten | 30/10/2025 | 12,5 | - | Q4 2025 | 15 ans - NN | Stichting Coloriet & locataires multiples |
| Finlande | 37,5 | 74 | ||||||
| Oulu Kihokkitie | Développement | Oulu | 17/01/2025 | - | 3,5 | Q2 2026 | 25 ans - NN | Ville d'Oulu |
| Helsinki Radiokatu | Développement | Helsinki | 26/02/2025 | - | 7,5 | Q2 2026 | 24 ans - NN | Ville de Helsinki |
| Jyväskylä Toivonlenkki | Développement | Jyväskylä | 16/04/2025 | - | 3,5 | Q1 2026 | 20 ans - NN | Mehiläinen |
| Oulu Pikku-Iikankatu | Développement | Oulu | 28/04/2025 | - | 3 | Q1 2026 | 15 ans - NN | Esperi |
| Kuopio Leinikinkatu 3 | Développement | Kuopio | 31/05/2025 | - | 3 | Q4 2025 | 15 ans - NN | Touhula |
| Portefeuille de 6 établissements de soins |
Acquisition | Divers endroits |
03/06/2025 | 37,5 | - | - | WAULT 11 ans - NN |
Attendo, Mehiläinen, Ikifit & Kepakoti |
| Joensuu Suppakuja | Développement | Joensuu | 03/07/2025 | - | 5 | Q2 2026 | 15 ans - NN | Attendo |
| Rovaniemi Koivuojankatu | Développement | Rovaniemi | 03/07/2025 | - | 6,5 | Q2 2026 | 15 ans - NN | Attendo |
| Lappeenranta Tyysterniementie |
Développement | Lappeenranta | 25/07/2025 | - | 7,5 | Q2 2026 | 15 ans - NN | Mehiläinen |
| Kokkola Kimalaisenpolku | Développement | Kokkola | 03/08/2025 | - | 7 | Q2 2026 | 15 ans - NN | Mehiläinen |
| Vihti Puhurikuja | Développement | Vihti | 25/09/2025 | - | 6,5 | Q1 2026 | 15 ans - NN | Kaarikeskus |
| Seinäjoki Axel Mörnenkatu | Développement | Seinäjoki | 24/10/2025 | - | 4,5 | Q4 2026 | 20 ans - NN | Suomen Kristilliset Hoivakodit |
| Turku Työnjohtajankatu | Développement | Turku | 12/11/2025 | - | 4 | Q3 2026 | 15 ans - NN | Attendo |
| Kuopio Pirtinkaari | Développement | Kuopio | 18/11/2025 | - | 6,5 | Q4 2026 | 15 ans - NN | Attendo |
| Seinäjoki Pikkukäpälä | Développement | Seinäjoki | 18/11/2025 | - | 6 | Q4 2026 | 15 ans - NN | Attendo |
| Royaume-Uni, Île de Man et Îles Anglo Normandes 4 |
- | 25,5 | ||||||
| Lavender Villa | Extension | Grouville | 20/05/2025 | - | 7 | Q2 2026 | 25 ans - NNN | Emera |
| St Joseph's | Extension | St. Helier | 03/06/2025 | - | 3,5 | Q4 2026 | 22 ans - NNN | Emera |
| Homefield | Forward purchase |
Douglas | 04/06/2025 | - | 15 | Q1 2027 | 25 ans - NNN | Emera |
| Irlande | 85,5 | |||||||
| Limerick cancer centre | Développement | Limerick | 02/07/2025 | - | 26,5 | Q1 2027 | 30 ans - NNN | UPMC & Bon Secours |
| Kilcoole | Développement | Kilcoole | 19/12/2025 | - | 25 | Q3 2027 | 30 ans - NNN | Muskerry |
| Crumlin | Développement | Dublin | 24/12/2025 | - | 34 | Q1 2028 | 25 ans - NNN | Bartra Healthcare |
| Espagne | 7,5 | - | ||||||
| Novaedat Mutxamel | Acquisition | Alicante | 18/09/2025 | 7,5 | - | - | 20 ans - NN | Novaedat |
| Total | 78 | 214,5 |
Les montants de cette colonne comprennent les budgets des projets de développement qu'Aedifica financera. Les projets de développement sont repris dans le programme d'investissement (voir Annexe 4).
2 Acquisition soumise à la condition habituelle d'approbation par l'autorité de surveillance, étant donné que le vendeur est une association de logement.
Le projet de développement Kuopio Leinikinkatu a été achevé le 19 décembre 2025 (voir page 6).
4 Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur la base du taux de change en vigueur à la date de la transaction.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
- 11 projets achevés pour 96 millions €
En 2025, onze projets du programme d'investissement ont été achevés pour un montant total d'environ 96 millions €.
| Nom | Type | Localisation | Date | Investissement 1 (en millions €) |
Contrat | Exploitant |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Allemagne | 1 | |||||
| Bavaria Senioren- und Pflegeheim |
Rénovation | Sulzbach Rosenberg |
30/06/2025 | 1 | WAULT 25 ans - NN | Auriscare |
| Royaume-Uni et îles Anglo-Normandes 2 |
19,5 | |||||
| St. Mary's Lincoln | Développement | Lincoln | 22/01/2025 | 16,5 | 30 ans - NNN | North Bay Group |
| St. Joseph's Convent | Rénovation & extension | St. Helier | 31/01/2025 | 3 | WAULT 22 ans - NN | Emera |
| Finlande | 51,5 | |||||
| Oulu Satamatie 34 3 | Développement | Oulu | 02/01/2025 | 26 | 15 ans - NN | Locataires multiples |
| Nurmijärvi Luhtavillantie | Extension | Nurmijärvi | 30/06/2025 | 2,5 | 15 ans - NN | Pilke |
| Kokkola Kruunupyyntie | Développement | Kokkola | 02/07/2025 | 4,5 | 15 ans - NN | Norlandia |
| Jyväskylä Lahjaharjuntie | Développement | Jyväskylä | 11/09/2025 | 10 | 15 ans - NN | Mehiläinen |
| Vantaa Haravakuja | Développement | Vantaa | 22/10/2025 | 5,5 | 15 ans - NN | Mehiläinen |
| Kuopio Leinikinkatu | Développement | Kuopio | 19/12/2025 | 3 | 15 ans - NN | Touhula |
| Espagne | 24 | |||||
| Tomares Miró | Développement | Tomares | 16/06/2025 | 12 | 30 ans - NNN | Neurocare home |
| Zamora Av. de Valladolid | Développement | Zamora | 12/12/2025 | 12 | 30 ans - NNN | Neurocare home |
| Total | 96 |
Les montants de cette colonne comprennent uniquement les travaux réalisés, à l'exception du montant d'investissement pour le projet situé à Lincoln, qui comprend également la valeur contractuelle du terrain.
3 Achèvement de la partie restante du service community initialement annoncé sous le nom de « Oulu Siilotie K21 », après un achèvement partiel le 31 décembre 2024.
Oulu Satamatie 34 à Oulu (Finlande) Service community achevé en janvier 2025
Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur la base du taux de change en vigueur à la date de la transaction.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
Kokkola Kruunupyyntie à Kokkola (Finlande) Crèche achevée en juillet 2025
- 34 cessions en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Suède
Le programme stratégique de rotation des actifs d'Aedifica repose sur deux principes :
- gérer et améliorer la composition et la qualité des actifs du portefeuille, et
- recycler le capital qui peut être réinvesti dans des actifs de qualité offrant un meilleur rendement.
Au cours de l'année 2025, 34 immeubles ont été vendus pour un montant total de 127,6 millions €. Outre la cession de six actifs en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, Aedifica a vendu l'ensemble de son portefeuille de 28 établissements de soins en Suède au cours du premier semestre 2025. Un premier portefeuille de 22 centres de soins résidentiels de petite échelle (« LSS »), d'une capacité d'environ 160 résidents a été cédé le 14 février 2025. La valeur immobilière convenue s'élevait à 576 millions SEK. Le portefeuille restant, comprenant six écoles (maternelles), a été vendu le 31 mars 2025. La valeur immobilière convenue pour cette deuxième transaction s'élevait à 454 millions SEK.
Aedifica a vendu son portefeuille en Suède car sa contribution à l'EPRA Earnings du Groupe était limitée par rapport aux autres segments, permettant de recycler du capital. Comme ce désinvestissement donne une force de frappe supplémentaire pour saisir de nouvelles opportunités d'investissement et réalimenter le programme de développement, le produit a déjà été réinvesti dans les acquisitions annoncées et les projets qui ont été ajoutés au pipeline (voir page 5).
| Nom | Localisation | Date | Prix de vente (en millions €) |
|---|---|---|---|
| Allemagne | 4,2 | ||
| Am Bäkepark | Berlin | 21/10/2025 | |
| Pays-Bas | 24,5 | ||
| Huize Ter Beegden | Beegden | 06/03/2025 | |
| Martha Flora Hoorn | Hoorn | 06/03/2025 | |
| Zorgresidentie Mariëndaal | Velp | 01/07/2025 | |
| Royaume-Uni & Îles Anglo-Normandes 1 | 8 | ||
| St. Joseph's Flats | St. Helier | 08/05/2025 | |
| Church View | Seaham | 31/10/2025 | |
| Suède 1 | 2 90,9 |
||
| Portefeuille de 22 résidences de soins de petite échelle (« LSS ») | Divers lieux en Suède | 14/02/2025 | |
| Portefeuille de 6 écoles (maternelles) | Divers lieux en Suède | 31/03/2025 | |
| Total | 127,6 |
1 Les montants en GBP et en SEK ont été convertis en EUR sur la base du taux de change en vigueur à la date de la transaction.
2 Ce montant représente la valeur immobilière convenue pour les deux transactions.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
2.2. Evénements importants après le 31 décembre 2025
- 29 millions € de nouveaux investissements en Allemagne et en Finlande
Après le 31 décembre 2025, Aedifica a annoncé trois projets de développement en Allemagne et en Finlande pour un montant total d'environ 29 millions €.
| Nom | Type | Localisation | Date | Investissement (millions €) |
Pipeline 1 (millions €) |
Réception | Contrat | Exploitant |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Allemagne | - | 22 | ||||||
| Stadtlohn | Développement | Stadtlohn | 19/01/2026 | - | 22 | Q2 2028 | 30 ans - NN | Specht Gruppe |
| Finlande | - | 7 | ||||||
| Mikkeli Pehtorintie | Développement | Mikkeli | 08/01/2026 | - | 2,5 | Q4 2026 | 20 ans - NN | Mehiläinen |
| Pirkkala Pereensaarentie | Développement | Pirkkala | 26/01/2026 | - | 4,5 | Q4 2026 | 20 ans - NN | Ikifit |
| Total | - | 29 |
1 Les montants de cette colonne comprennent les budgets des projets de développement qu'Aedifica financera.
Les montants en GBP ont été convertis en EUR en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.
Stadtlohn à Stadtlohn (DE) Maison de repos à achever au Q2 2028
Pirkkala Pereensaarentie à Pirkkala (FI) Maison de repos à achever au Q4 2026
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
2.3. Programme d'investissement au 31 décembre 2025
Aedifica a commencé à réalimenter son programme d'investissement avec de nouveaux projets offrant des rendements attrayants. Le Groupe a ajouté 22 nouveaux projets et forward purchases pour un montant total de près de 215 millions € à son pipeline au cours de l'année 2025 (voir page 5). Aedifica prévoit donc d'ajouter de nouveaux projets à son programme d'investissement dans les mois à venir.
Aedifica a un programme d'investissement total d'environ 276 millions € au 31 décembre 2025, dont environ 89 millions € ont déjà été dépensés et environ 187 millions € restent à investir (voir Annexe 4 pour un aperçu complet). Les projets ont un rendement rapporté au coût initial moyen d'environ 6,5 %.
Le budget d'investissement total se répartit comme suit :
Achèvements prévus de projets et finalisations d'acquisitions
Évolution prévue du programme d'investissement (approximative, en millions €) sur la base des dates d'achèvement anticipées et sans tenir compte de l'ajout de nouveaux projets
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2.4. Offre publique d'échange sur toutes les actions Cofinimmo8
Au fil des années, Aedifica et Cofinimmo ont constitué des portefeuilles d'immobilier de santé considérables dans des marchés européens clés, s'appuyant sur des locataires solides. Consciente de cette complémentarité stratégique, Aedifica a estimé qu'un regroupement des deux sociétés offrirait une opportunité significative de création de valeur.
À la suite de l'annonce, le 1er mai 2025, de l'intention d'Aedifica de lancer une offre d'échange sur toutes les actions Cofinimmo, les conseils d'administration des deux sociétés ont mené des discussions concernant un éventuel regroupement. Le 3 juin 2025, un accord a été conclu sur les termes de la création d'un leader européen des REITs spécialisés dans le secteur de la santé, soutenu à l'unanimité par les conseils d'administration d'Aedifica et de Cofinimmo.
La transaction était soumise à l'approbation (inconditionnelle) de l'Autorité belge de la Concurrence (ABC)9 . Mi-juillet 2025, Aedifica a annoncé10 que des questions supplémentaires avaient été posées par l'Auditorat de l'ABC, à la suite de quoi le Groupe a entamé des discussions avec l'Auditorat concernant d'éventuels engagements qu'elle pourrait proposer afin d'obtenir l'approbation pour la transaction11 . Le 21 janvier 2026, le Collège de l'ABC a approuvé la transaction sous réserve de l'engagement proposé par Aedifica de céder, sur plusieurs années, des actifs d'immobilier de santé en Belgique pour un montant total de 300 millions €. Compte tenu de cette décision, Aedifica renonce à la condition d'approbation inconditionnelle par l'ABC à laquelle son offre d'échange était soumise.
Le Prospectus relatif à la transaction a été approuvé par l'autorité belge des services et marchés financiers (FSMA) le 27 janvier 2026 et publié sur le site web d'Aedifica le 29 janvier 2026. Dans le Prospectus, le conseil d'administration de Cofinimmo a confirmé son soutien unanime à l'Offre d'Échange et recommande aux actionnaires de Cofinimmo d'apporter leurs actions.
Dans le cadre de l'Offre d'Échange, les actionnaires de Cofinimmo reçoivent 1,185 nouvelle action Aedifica pour chaque action Cofinimmo qu'ils apportent à l'Offre d'Échange. La Période d'Acceptation Initiale a débuté le 30 janvier 2026 et se terminera le 2 mars 2026 à 16h00 (sauf prolongation). Aedifica a l'intention d'annoncer les résultats de la Période d'Acceptation Initiale le 6 mars 2026. La date de paiement des Nouvelles Actions est prévue le 13 mars 202612 .
Pendant la Période d'Acceptation Initiale, les actionnaires de Cofinimmo peuvent accepter l'Offre d'Échange:
- (i) en complétant, signant et soumettant le Formulaire d'Acceptation pertinent (joint au Prospectus) conformément aux instructions figurant dans le formulaire, ou
- (ii) en complétant la procédure d'acceptation (numérique) mise en place par l'établissement financier par l'intermédiaire duquel l'actionnaire de Cofinimmo apporte ses Actions dématérialisées dans le cadre de l'Offre d'Échange, et en la soumettant au plus tard à 16h00 le dernier jour de la Période d'Acceptation Initiale.
Toutes les informations relatives à l'Offre d'Échange sont disponibles sur le site web d'Aedifica.
8 Ces informations sont soumises à une clause de non-responsabilité, voir page 27.
9 L'approbation des autorités de la concurrence aux Pays-Bas et en Allemagne avait déjà été obtenue et la France avait donné son approbation de l'IDE.
10 Voir communiqué de presse du 18 juillet 2025.
11 Voir communiqué de presse du 30 septembre 2025.
12 La compensation en espèces pour les fractions d'Actions Nouvelles (le produit du « Dribbling Out » c.q. « Vendor Placement ») devrait être versée au plus tard le 27 mars 2026, voir le Prospectus pour de plus amples informations.
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3. Gestion des ressources financières
3.1. Dettes financières
Au cours de l'exercice 2025, Aedifica a renforcé ses ressources financières en contractant des financements bancaires à long terme (refinancement anticipé et nouveau financement) pour un montant total de 585 millions € avec des échéances comprises entre 3 et 7 ans. En outre, des lignes de crédit bancaires de 235 millions € assorties d'options de prolongation – arrivant initialement à échéance en 2026 et déjà prolongées une fois – ont été prolongées avec succès d'une année supplémentaire jusqu'en 2028, tout comme des lignes de crédit bancaires de 170 millions € – arrivant initialement à échéance en 2029 ou 2030 – qui ont été prolongées pour la première fois d'un an jusqu'en 2030 ou 2031.
En plus, Aedifica a augmenté son émission de billets de trésorerie à court terme de 170 millions €, optimisant ainsi le coût de sa dette. Le montant total des billets de trésorerie à court terme (y compris ceux émis par Hoivatilat) s'élève à 484 millions €, garantis par des lignes de crédit engagées en cas de non-renouvellement.
Compte tenu des éléments mentionnés ci-dessus, l'échéancier des dettes financières d'Aedifica au 31 décembre 2025 se présente comme suit :
| Dette financière (en millions €) 1 |
Financements confirmés | Billets de trésorerie à court terme |
|
|---|---|---|---|
| Lignes | Utilisation | ||
| 31/12/2026 | 215 | 50 | 484 |
| 31/12/2027 | 741 | 541 | - |
| 31/12/2028 | 861 | 559 | - |
| 31/12/2029 | 67 | 27 | - |
| 31/12/2030 | 557 | 177 | - |
| 31/12/2031 | 603 | 508 | - |
| >31/12/2031 | 187 | 142 | - |
| Dette totale au 31 décembre 2025 | 3,232 | 2,005 | 484 |
1 Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur base du taux de change du 31 décembre 2025 (0,87228 EUR/GBP).
Au 31 décembre 2025, la durée résiduelle moyenne pondérée de la dette financière tirée est de 3,4 ans. Les financements confirmés disponibles s'élèvent à 1.227 millions €. Après déduction des billets de trésorerie à court terme, les liquidités disponibles sont de 743 millions €.
Après le 31 décembre 2025, Aedifica a conclu un nouveau financement bancaire de 150 millions € avec une échéance de 5 ans auprès d'une nouvelle contrepartie, afin de renforcer et de diversifier davantage ses ressources financières.
Les prêts contractés dans le cadre du « Sustainable Finance Framework » d'Aedifica ou liés à des indicateurs clés de performance de durabilité s'élèvent à 1.701 millions € (53 % des lignes de crédit confirmées à long terme), soulignant la volonté du Groupe de diversifier davantage ses sources de financement et d'intégrer des critères ESG dans sa politique financière.
Le coût moyen de la dette* y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées est de 2,1 % (31 décembre 2024 : 2,0 %) grâce aux couvertures de taux d'intérêt qu'Aedifica a mis en place.
Dans le cadre de sa politique financière, Aedifica vise à maintenir son taux d'endettement inférieur à 45 %. Au 31 décembre 2025, le taux d'endettement consolidé du Groupe s'élève à 40,8 %.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
Au 31 décembre 2025, 88,3 % de la dette financière est couverte contre les risques de taux d'intérêt, ce qui correspond au rapport entre la somme de la dette à taux fixe et le montant de référence des dérivés financiers, divisé par la dette financière totale. La durée résiduelle moyenne pondérée de couverture est de 3,8 ans. Le graphe ci-dessous montre l'évolution de la couverture des taux basée sur la dette projetée.
- Couverture des taux d'intérêt13
3.2. Notation financière
Aedifica bénéficie d'une notation d'investissement BBB avec une perspective stable attribuée par S&P, reflétant la solidité du bilan du Groupe et sa liquidité. La perspective stable reflète des revenus locatifs prévisibles soutenus par des actifs de soins de santé résilients et des baux globalement longs qui devraient continuer à générer des flux de trésorerie stables au cours des prochaines années. Le rapport de S&P sur la notation financière est disponible sur le site web d'Aedifica.
En juin 2025, à la suite de l'annonce par Aedifica et Cofinimmo de l'accord sur l'offre publique d'échange (voir section 2.4 ci-dessus), S&P Global a annoncé dans un communiqué avoir placé les notes BBB d'Aedifica sous surveillance positive14. Cela reflète la probabilité que S&P Global relève la note d'Aedifica à BBB+ si la transaction se déroule conformément aux conditions proposées.
13 Basée sur la dette projetée.
14 Voir communiqué de presse du 5 juin 2025.
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4. Synthèse des résultats consolidés au 31 décembre 2025
4.1. Patrimoine au 31 décembre 2025
Au cours de l'exercice 2025, la juste valeur du patrimoine immobilier*15 d'Aedifica a augmenté d'environ 67 millions €, passant de 6.218 millions € à 6.285 millions €. Cette valeur de 6.285 millions € comprend le portefeuille d'immeubles de placement* (6.183 millions €) et les projets de développement (102 millions €). La croissance des immeubles de placement en exploitation provient principalement des acquisitions et de la mise en exploitation des projets de développement achevés (voir section 2.1 ci-dessus) et de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat (+70,8 millions €, ou +1,2 %). Cette augmentation est partiellement contrebalancée par des cessions, notamment la vente de l'ensemble du portefeuille du Groupe en Suède. Pour l'ensemble de l'année 2025, la variation de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation16, estimée par les experts évaluateurs indépendants, se ventile de la manière suivante :
-
Belgique : +0,4 millions € (+0,0 %) - Allemagne : +3,6 millions € (+0,3 %) - Pays-Bas : +31,7 millions € (+4,7 %)
-
Royaume-Uni : +23,8 millions € (+1,9 %)
-
Finlande : +3,7 millions € (+0,3 %)
-
Irlande : +7,2 millions € (+1,7 %)
-
Espagne : +0,5 million €
Tout au long de l'année 2025, après quatre trimestres consécutifs de valorisations positives du portefeuille en 2024, les valorisations des experts des immeubles de placement en exploitation ont de nouveau progressé. Elles ont augmenté de 0,5 % au 4ème trimestre et de 1,3 % depuis le début de l'année (à périmètre constant, hors impact de la conversion des devises). Les augmentations les plus significatives de la valorisation du portefeuille ont été observées aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Irlande. Elles sont principalement attribuées à l'indexation des loyers et aux solides performances opérationnelles des locataires, qui ont permis d'obtenir un taux de couverture des loyers excellent au Royaume-Uni et en Irlande, qui ont eu un impact positif sur la juste valeur.
Évolution des valorisations d'experts par trimestre à périmètre constant (en %)
Au 31 décembre 2025, le portefeuille d'Aedifica comprenait 618 sites d'immobilier de santé, d'une capacité totale d'environ 36.400 résidents et 12.700 enfants, et d'une surface bâtie totale d'environ 2.256.500 m2 . Le taux d'occupation global du portefeuille (calculé selon la méthodologie EPRA) est de 100 %. La durée résiduelle moyenne pondérée des baux (WAULT) du portefeuille du Groupe s'élève à 18 ans.
- 1.255 millions € en Belgique (79 sites)
- 1.253 millions € au Royaume-Uni (117 sites)
- 1.234 millions € en Finlande (230 sites)
- 1.190 millions € en Allemagne (99 sites)
- 694 millions € aux Pays-Bas (68 sites)
- 433 millions € en Irlande (22 sites)
- 34 millions € en Espagne (3 sites)
15 Voir tableau en Annexe 5.1 « Immeubles de placement ».
16 Y compris les gains et pertes sur les acquisitions et les actifs détenus en vue de la vente.
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- Les taux d'occupation des opérateurs et les taux d'effort en constante augmentation
Démontrant la résilience du secteur, les opérateurs de maisons de repos à travers l'Europe voient leurs taux d'occupation augmenter à nouveau après la pandémie de COVID-19, retrouvant ou dépassant déjà les niveaux d'avant la pandémie. Les taux d'occupation des opérateurs pour les actifs stabilisés s'élèvent à 91 % dans le portefeuille d'Aedifica et affichent une tendance à la hausse.
Le tableau ci-dessous présente les taux d'occupation des opérateurs, ainsi que leur croissance à périmètre constant (exprimée en points de base), pour les régions pour lesquelles le Groupe a pu collecter suffisamment de données pertinentes au 30 septembre 2025. Seuls les actifs « stabilisés » 17 sont pris en compte dans ce tableau. En Allemagne notamment, le taux d'occupation a connu une forte reprise pour atteindre 90 %, avec une croissance à périmètre constant de près de 4 % par rapport à l'année précédente.
| Taux d'occupation des opérateurs | 30/09/2025 | Croissance annuelle à périmètre constant (en points de base) | Taux de couverture 18 |
|---|---|---|---|
| Irlande | 96% | +140 | 100% |
| Belgique | 94% | +45 | 99% |
| Royaume-Uni | 91% | +68 | 100% |
| Allemagne | 90% | +364 | 98% |
| Pays-Bas | 87% | +51 | 89% |
En outre, plusieurs régions clés où le Groupe a collecté suffisamment de données pertinentes affichent des taux d'effort élevés. Au 30 septembre 2025, le taux d'effort 19 sur douze mois des actifs stabilisés du portefeuille britannique d'Aedifica atteignait 2,4x, tandis que celui du portefeuille irlandais atteignait 1,8x.
| Taux d'effort | 30/09/2025 | Taux de couverture 20 |
|---|---|---|
| Royaume-Uni | 2.4 | 100% |
| Irlande | 1.8 | 100% |
| Allemagne | 1.6 | 65% |
| Belgique | 1.4 | 82% |
<sup>17 Les actifs sont considérés comme « stabilisés » et inclus dans le champ d'application dès lors qu'ils sont opérationnels depuis au moins deux ans. Les actifs sont exclus du périmètre s'ils sont (partiellement) inoccupés pour des travaux de rénovation.
<sup>18 Sur base des loyers contractuels du portefeuille stabilisé au 30 septembre 2025.
<sup>19 La couverture locative est calculée en divisant l'Ebitdarm du locataire pour les 12 derniers mois par le loyer pour la même période.
<sup>20 Sur base des loyers contractuels du portefeuille stabilisé au 30 septembre 2025.
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4.2. Rendement brut par pays
Le tableau ci-dessous présente le rendement brut du portefeuille par pays, par rapport à la juste valeur des immeubles de placement en exploitation. En moyenne, le rendement brut sur base de la juste valeur s'élève à 6,0 %.
31/12/2025
| (x1.000 €) | BE | DE | NL | UK 2 | FI | SE | IE | ES | Immeubles de placement en exploitation 3 |
Projets de développement |
Droits d'utilisation sur terrains |
Réserve foncière |
Immeubles de placement 3 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Juste valeur | 1.255.280 | 1.190.020 | 693.910 | 1.252.567 | 1.233.640 | - | 432.802 | 34.125 | 6.092.344 | 102.351 | 78.920 | 11.606 | 6.285.221 |
| Loyers contractuels annuels |
73.981 | 66.847 | 43.175 | 81.022 | 74.990 | - | 24.340 | 1.884 | 366.240 | - | - | - | - |
| Rendement brut (%) 1 | 5,9% | 5,6% | 6,2% | 6,5% | 6,1% | - | 5,6% | 5,5% | 6,0% | - | - | - | - |
31/12/2024
| (x1.000 €) | BE | DE | NL | UK 4 | FI | SE 4 | IE | ES 5 | Immeubles de placement en exploitation 3 |
Projets de développement |
Droits d'utilisation sur terrains |
Réserve foncière |
Immeubles de placement 3 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Juste valeur | 1.254.966 | 1.176.156 | 673.240 | 1.278.890 | 1.131.710 | 93.641 | 424.760 | 2.122 | 6.035.485 | 95.677 | 74.011 | 12.966 | 6.218.139 |
| Loyers contractuels annuels |
71.719 | 64.225 | 41.173 | 81.721 | 68.279 | 5.938 | 23.900 | 124 | 357.080 | - | - | - | - |
| Rendement brut (%) 1 | 5,7% | 5,5% | 6,1% | 6,4% | 6,0% | 6,3% | 5,6% | - | 5,9% | - | - | - | - |
1 Sur base de la juste valeur (valeur expertisée, réévaluée tous les trois mois). Dans le secteur de l'immobilier de santé, le rendement brut est généralement identique au rendement net (contrats « triple net »). En Belgique, au Royaume-Uni, en Irlande, en Espagne et (souvent aussi) aux Pays-Bas, les charges d'exploitation, les frais d'entretien et de réparation, et le risque de chômage locatif sont totalement pris en charge par l'exploitant. En Allemagne et en Finlande (et dans certains cas aux Pays-Bas), le rendement net est généralement inférieur au rendement brut, certains frais étant à charge du propriétaire (contrats « double net »).
2 Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur la base du taux de change du 31 décembre 2025 (0,87228 EUR/GBP).
3 Y compris les actifs destinés à la vente*.
4 Les montants en GBP et SEK ont été convertis en EUR sur la base du taux de change du 31 décembre 2024 (0,82735 EUR/GBP and 11,45869 EUR/SEK).
Le portefeuille d'Aedifica en Espagne comprenait des projets en cours de construction, les terrains générant des revenus locatifs limités.
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4.3. Résultats consolidés
| Compte de résultats consolidé – schéma analytique | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Revenus locatifs | 360.954 | 338.138 |
| Charges relatives à la location | -453 | -157 |
| Résultat locatif net | 360.501 | 337.981 |
| Charges opérationnelles* | -48.428 | -47.725 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 312.073 | 290.256 |
| Marge d'exploitation* (%) | 86,6% | 85,9% |
| Résultat financier hors variations de juste valeur* | -54.295 | -50.906 |
| Impôts | -12.170 | -4.140 |
| Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises relatifs à L'EPRA Earnings | -265 | 21 |
| Intérêts minoritaires relatifs à L'EPRA Earnings | -560 | -650 |
| EPRA Earnings* (part du groupe) | 244.783 | 234.581 |
| Dénominateur (IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| EPRA Earnings* (part du groupe) par action (€/action) | 5,15 | 4,93 |
| EPRA Earnings* | 244.783 | 234.581 |
| Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -9.567 | -18.708 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 75.397 | 15.195 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | -11.665 | 374 |
| Taxe sur résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| Réduction de valeur sur le goodwill | -27.615 | -30.235 |
| Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA | -26.413 | 3.826 |
| Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises consolidées selon la méthode de mise en équivalence relatifs aux ajustements ci-dessus |
-360 | -592 |
| Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus | -126 | 390 |
| Ecart d'arrondi | 0 | 0 |
| Résultat net (part du groupe) | 244.434 | 204.831 |
| Dénominateur (IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Résultat net par action (part du groupe - IAS 33 - €/action) | 5,14 | 4,31 |
Le chiffre d'affaires consolidé (revenus locatifs consolidés) de l'exercice 2025 s'élève à 361,0 millions €, soit une augmentation d'environ 7 % par rapport au chiffre d'affaires de l'exercice précédent (338,1 millions €).
Le tableau ci-dessous reprend les revenus locatifs consolidés par pays.
| Revenus locatifs consolidés (x1.000€) |
2025.01 - 2025.03 |
2025.04 - 2025.06 |
2025.07- 2025.09 |
2025.10 - 2025.12 |
2025.01 - 2025.12 |
2024.01 - 2024.12 |
Var. (%) à périmètre constant* 1 |
Var. (%) 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | 18.093 | 18.193 | 18.298 | 18.366 | 72.950 | 69.638 | +2,9% | +4,8% |
| Allemagne | 15.919 | 16.317 | 16.146 | 16.173 | 64.555 | 63.182 | +2,5% | +2,2% |
| Pays-Bas | 10.321 | 10.281 | 10.107 | 10.567 | 41.276 | 40.929 | +4,1% | +0,8% |
| Royaume-Uni | 24.925 | 20.159 | 22.787 | 20.041 | 87.912 | 74.763 | +4,7% | +19,0% |
| Finlande | 16.685 | 16.916 | 17.425 | 17.660 | 68.686 | 61.221 | +1,3% | +12,2% |
| Suède | 1.083 | 14 | -1 | 4 | 1.100 | 5.338 | +1,8% | -80,1% |
| Irlande | 5.920 | 5.932 | 5.975 | 6.022 | 23.849 | 22.943 | +2,1% | +4,0% |
| Espagne | 31 | 55 | 210 | 330 | 626 | 124 | - | - |
| Total | 92.977 | 87.867 | 90.947 | 89.163 | 360.954 | 338.138 | +2,7% | +6,7% |
1 La variation à périmètre constant* est indiquée pour chaque pays dans la devise locale. La variation totale à périmètre constant* est indiquée dans la devise du Groupe.
La variation est indiquée pour chaque pays dans la devise locale. La variation totale est indiquée dans la devise du Groupe.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
La croissance des revenus locatifs consolidés s'explique par la croissance du portefeuille d'Aedifica par le biais des acquisitions et de la réception de projets de développement issus du programme d'investissement, et est soutenue par l'indexation des revenus locatifs et des loyers conditionnels. Les loyers conditionnels incluent un élément de rattrapage historique non récurrent d'environ 3,2 millions £, qui a été facturé au premier trimestre. Outre cette facturation historique, il existe des loyers conditionnels basés sur les performances opérationnelles des locataires au cours de l'année précédente, qui s'élevaient à 3,1 millions £ à la fin de 2025.
La variation des revenus locatifs à périmètre constant* de 2,7 % se ventile en +2,6 % d'indexation des loyers, +0,4 % de réversion de loyers et loyers conditionnels et -0,3 % de fluctuation des taux de change.
Après déduction des charges relatives à la location (0,5 million €), le résultat locatif net s'élève à 360,5 millions € (+7 % par rapport au 31 décembre 2024).
Le résultat immobilier atteint 361,1 millions € (31 décembre 2024 : 338,7 millions €). Ce résultat, diminué des autres frais directs, conduit à un résultat d'exploitation des immeubles de 348,6 millions € (31 décembre 2024 : 326,2 millions €), soit une marge opérationnelle* de 96,7 % (31 décembre 2024 : 96,5 %).
Après déduction des frais généraux de 34,7 millions € (31 décembre 2024 : 35,1 millions €), et prise en compte des autres revenus et charges d'exploitation, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille augmente de 8 % pour atteindre 312,1 millions € (31 décembre 2024 : 290,3 millions €). Cela représente une marge d'exploitation* de 86,6 % (31 décembre 2024 : 85,9 %).
Compte tenu des flux de trésorerie générés par les instruments de couverture, les charges d'intérêts nettes d'Aedifica s'élèvent à 50,2 millions € (31 décembre 2024 : 46,7 millions €). En tenant compte des autres produits et charges financiers, à l'exclusion de l'impact net de la revalorisation des instruments de couverture à leur juste valeur (flux non cash comptabilisé conformément à la norme IAS 39 et ne faisant pas partie de l'EPRA Earnings* comme expliqué plus bas), le résultat financier hors variations de juste valeur* représente une charge nette de 54,3 millions € (31 décembre 2024 : 50,9 millions €).
Les impôts se composent d'impôts courants, d'impôts différés, de la taxe sur résultat sur vente d'immeubles de placement et de l'exit tax. Conformément au régime fiscal belge particulier des SIR, les impôts inclus dans l'EPRA Earnings* (31 décembre 2025 : une charge de 12,2 millions € ; 31 décembre 2024 : une charge de 4,1 millions €) comprennent principalement l'impôt sur le résultat des filiales consolidées, l'impôt sur le résultat généré en dehors de la Belgique et l'impôt belge sur les dépenses non admises d'Aedifica.
Depuis le 1er janvier 2025, le régime des « Fiscale Beleggingsintellingen » (FBI) ne s'applique plus aux SIR qui investissent directement dans l'immobilier aux Pays-Bas, ce qui entraîne une augmentation de l'impôt des sociétés. Pour rappel, les chiffres de 2024 incluent un remboursement non récurrent de 4,2 millions €. Pour 2025, les impôts courants des filiales néerlandaises sont estimés à environ 4,8 millions €
Depuis le 1er février 2024, les filiales britanniques bénéficient d'un régime REIT. En vertu de la législation REIT, les sociétés sont exonérées de l'impôt sur les sociétés britannique sur les revenus et les plus-values immobiliers britanniques. Toutefois, les REIT doivent distribuer 90 % des revenus immobiliers sous-jacents exonérés d'impôt (et non des plus-values) aux actionnaires dans un délai de douze mois. Ces distributions sont soumises à une retenue à la source de 20 %. Conformément à la convention fiscale entre le Royaume-Uni et la Belgique, l'impact net de la retenue à la source n'est que de 15 %.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
La quote-part dans le résultat des entreprises associées et de co-entreprises comprend principalement le résultat de la participation dans Immobe SA (consolidée par la méthode de mise en équivalence depuis le 31 mars 2019).
L'EPRA Earnings* (voir Annexe 5.9.1) atteint 244,8 millions € (31 décembre 2024 : 234,6 millions €), soit 5,15 € par action (31 décembre 2024 : 4,93 € par action), calculé sur base du nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation. Ce résultat (absolu et par action) est supérieur à la prévision budgétaire de 5,10 € par action qui avait été annoncée dans le rapport financier intermédiaire Q3 2025.
Le compte de résultats comprend, en outre, des éléments sans effet monétaire (c'est-à-dire non cash) qui varient en fonction de paramètres de marché. Il s'agit entre autres de la variation de la juste valeur des immeubles de placement (comptabilisés conformément à la norme IAS 40), de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (comptabilisés conformément à la norme IAS 39), des autres résultats sur le portefeuille et des impôts différés (découlant de la norme IAS 40) :
- Sur l'ensemble de l'exercice, la variation de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation21 et des projets de développement représente une augmentation de 75,4 millions € sur la période écoulée (31 décembre 2024 : une augmentation de 15,2 millions €).
- Afin de limiter le risque de taux d'intérêt sur le financement de ses investissements, Aedifica a mis en place des couvertures long terme convertissant la dette à taux variable en dette à taux fixe ou plafonnant le taux d'intérêt applicable. La variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers prise en résultat au 31 décembre 2025 représente une charge de 9,6 millions € (31 décembre 2024 : une charge de 18,7 millions €).
- Réduction de valeur sur le goodwill (charge de 27,6 millions € au 31 décembre 2025, contre une charge de 30,2 millions € au 31 décembre 2024) résultant du nouveau test de dépréciation au 31 décembre 2025.
- Les impôts différés relatifs aux ajustements EPRA (charge de 26,4 millions € au 31 décembre 2025 contre un produit de 3,8 millions € au 31 décembre 2024) résultent de la comptabilisation à leur juste valeur des immeubles situés à l'étranger conformément à la norme IAS 40. En 2024, les impôts différés ont été positivement impactés par l'obtention du régime REIT pour les entités au Royaume-Uni. En 2025, les impôts différés ont principalement augmenté en Irlande, aux Pays-Bas et en Finlande. Cette augmentation a été partiellement compensée par la reprise des impôts différés accumulés à la suite de la cession des actifs suédois.
Le résultat sur vente d'immeubles de placement (31 décembre 2025 : perte de 11,7 millions € ; 31 décembre 2024 : gain de 0,4 million €) comprend principalement le portefeuille suédois. Ce portefeuille a été vendu avec une décote limitée de 3,9 % entre la valeur de cession conventionnelle et la dernière juste valeur au 31 décembre 2024. En outre, au cours de la période de détention historique des actifs, les écarts de conversion de devises ont déjà été comptabilisés dans les capitaux propres sur une base trimestrielle et étaient donc déjà reflétés dans l'actif net. À la suite de la cessation des activités en Suède, ces montants ont dû être reclassés des capitaux propres vers le compte de résultat et sont présentés avec la perte sur cession et les coûts de transaction.
Compte tenu des éléments non monétaires mentionnés ci-dessus, le résultat net (part du Groupe) s'élève à 244,4 millions € (31 décembre 2024 : 204,8 millions €). Le résultat de base par action (« basic earnings per share », tel que défini par IAS 33), est de 5,14 € (31 décembre 2024 : 4,31 €).
21 Correspondant au solde des variations positives et négatives de juste valeur entre celle au 31 décembre 2024 ou au moment de l'entrée des nouveaux immeubles dans le patrimoine, et la juste valeur estimée par les experts au 31 décembre 2025. Cette ligne comprend également les frais accessoires d'acquisitions et la variation des droits d'utilisation sur terrains et la réserve foncière.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
4.4. Bilan consolidé
| Bilan consolidé | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Immeubles de placement y compris actifs détenus en vue de la vente* | 6.285.221 | 6.218.139 |
| Autres actifs repris dans le taux d'endettement | 151.071 | 191.695 |
| Autres actifs | 40.831 | 53.990 |
| Total des actifs | 6.477.123 | 6.463.824 |
| Capitaux propres | ||
| Capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* | 3.629.831 | 3.599.761 |
| Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture | 33.869 | 43.214 |
| Intérêts minoritaires | 5.605 | 5.122 |
| Capitaux propres | 3.669.305 | 3.648.097 |
| Dettes et passifs repris dans le taux d'endettement | 2.624.246 | 2.649.953 |
| Autres passifs | 183.572 | 165.774 |
| Total des capitaux propres et du passif | 6.477.123 | 6.463.824 |
| Taux d'endettement (%) | 40,8% | 41,3% |
Au 31 décembre 2025, l'actif du bilan d'Aedifica est composé à 97 % d'immeubles de placement y compris les actifs détenus en vue de la vente* (31 décembre 2024 : 96 %), évalués conformément à la norme IAS 4022, pour un montant de 6.285 millions € (31 décembre 2024 : 6.218 millions €). Cette rubrique reprend :
- Les immeubles de placement en exploitation y compris les actifs détenus en vue de la vente* (31 décembre 2025 : 6.092 millions € ; 31 décembre 2024 : 6.035 millions €) augmentent d'environ 57 millions €.
- Les projets de développement (31 décembre 2025 : 102 millions € ; 31 décembre 2024 : 96 millions €) représentent principalement les investissements immobiliers en cours de construction ou de rénovation. Ils s'inscrivent dans le cadre d'un programme d'investissement pluriannuel (voir Annexe 4).
- Le droit d'utilisation sur terrains détenu en « leasehold » conformément à l'IFRS 16 (31 décembre 2025 : 79 millions € ; 31 décembre 2024 : 74 millions €).
- Une réserve foncière de 12 millions € (31 décembre 2024 : 13 millions €).
Le poste « Autres actifs repris dans le taux d'endettement » comprend entre autres le goodwill d'un montant de 59,7 millions € résultant de l'acquisition de Hoivatilat et qui est la différence positive entre le prix payé pour les actions de Hoivatilat Oyj et la valeur comptable de l'actif net acquis, et les participations dans des entreprises associées et co-entreprises. Cela comprend principalement la participation de 25 % dans Immobe SA qui s'élève à 22,0 millions € au 31 décembre 2025 (31 décembre 2024 : 31,1 millions €).
Les autres actifs repris dans le taux d'endettement représentent 2 % du total du bilan (31 décembre 2024 : 3 %).
Les autres actifs (31 décembre 2025 : 40,8 millions € ; 31 décembre 2024 : 54,0 millions €) comprennent la juste valeur des instruments de couverture.
22 C'est-à-dire comptabilisés à leur juste valeur, telle que déterminée par les experts évaluateurs (à savoir Cushman & Wakefield Belgium SA, Stadim SRL, C&W (UK) LLP German Branch, Savills Advisory Services GmbH & Co. KG, Cushman & Wakefield Netherlands BV, Capital Value Taxaties BV, Knight Frank LLP, Cushman & Wakefield Finland Oy, CBRE Unlimited Company et Jones Lang LaSalle España SA).
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Depuis la constitution d'Aedifica, son capital a évolué au fur et à mesure des opérations immobilières (apports, fusions, etc.), et grâce aux augmentations de capital en espèces. Au 31 décembre 2025 23 , le capital de la Société s'élève à 1.204 millions € (31 décembre 2024 : 1.204 millions €). Les capitaux propres (aussi appelés actif net), représentant la valeur intrinsèque d'Aedifica en tenant compte de la juste valeur du patrimoine immobilier, s'élèvent à :
- 3.630 millions € hors effet des variations de juste valeur des instruments de couverture* (31 décembre 2024 : 3.600 millions €, comprenant encore le dividende de 185,4 millions € qui a été distribué en mai 2025) ;
- ou à 3.664 millions € compte tenu de l'effet des variations de juste valeur des instruments de couverture (31 décembre 2024 : 3.643 millions €, comprenant encore le dividende de 185,4 millions € qui a été distribué en mai 2025).
Au 31 décembre 2025, les dettes et passifs repris dans le taux d'endettement (tel que défini par l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux SIR) s'élèvent à 2.624 millions € (31 décembre 2024 : 2.650 millions €), dont 2.485 millions € (31 décembre 2024 : 2.514 millions €) représentent les montants effectivement tirés sur les lignes de crédit de la Société. Le taux d'endettement consolidé d'Aedifica s'élève donc à 40,8 % (31 décembre 2024 : 41,3 %).
Les autres passifs de 183,6 millions € (31 décembre 2024 : 165,8 millions €) représentent les impôts différés (31 décembre 2025 : 159,6 millions € ; 31 décembre 2024 : 133,2 millions €), les comptes de régularisation (31 décembre 2025 : 17,0 millions € ; 31 décembre 2024 : 21,6 millions €) et la juste valeur des instruments financiers de couverture (31 décembre 2025 : 7,0 millions € ; 31 décembre 2024 : 10,9 millions €).
Oulu Mäntypellonpolku à Oulu (Finlande) Crèche acquise en décembre 2023
23 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les frais d'augmentation de capital en diminution du capital statutaire.
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4.5. Actif net par action
Le tableau suivant présente l'évolution de l'actif net par action24 .
Sans les effets non monétaires (c'est-à-dire non cash) des variations de juste valeur des instruments de couverture25, l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement est de 76,34 € au 31 décembre 2025 (75,70 € par action au 31 décembre 2024).
| Actif net par action (en €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Actif net hors variations de juste valeur des instruments de couverture* | 76,34 | 75,70 |
| Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture | 0,71 | 0,91 |
| Actif net | 77,05 | 76,61 |
| Nombre d'actions en circulation (hors actions propres) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Nombre d'actions | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| Nombre total d'actions cotées en bourse° | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Nombre total d'actions propres | 855 | 8.067 |
| Nombre d'actions en circulation après déduction des actions propres. | 47.549.264 | 47.542.052 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation (dénominateur selon IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
Tomares Miró à Tomares (Espagne) Maison de repos achevée en juin 2025
24 Pour rappel, les normes IFRS prévoient de présenter les comptes annuels avant affectation du résultat. L'actif net de 75,70 € par action au 31 décembre 2024 (tel que publié dans le rapport annuel 2024) comprenait donc toujours le dividende brut à distribuer en mai 2025.
25 L'effet des variations de juste valeur des instruments de couverture de +0,71 € par action au 31 décembre 2025 est la contrepartie dans les capitaux propres de la juste valeur des instruments de couverture, positive à hauteur de 33,9 millions €, principalement enregistrée à l'actif du bilan.
26 Compte tenu du droit au dividende des actions émises au cours de l'exercice.
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5. Perspectives et dividende
5.1. Perspectives pour 2026
Le conseil d'administration continue à suivre avec grande attention l'évolution du contexte économique, financier et politique et ses effets sur les activités du Groupe.
Les perspectives pour l'exercice 2026 dépendront largement du résultat de l'offre publique d'échange en cours sur toutes les actions Cofinimmo (voir section 2.4 ci-dessus). Deux scénarios principaux sont envisageables en fonction du succès de l'offre.
- Perspectives sur une base autonome dans le cas où l'offre d'échange serait infructueuse
Si l'offre d'échange n'aboutit pas, Aedifica poursuivra ses activités de manière autonome. Dans ce cas, sans tenir compte de l'impact des coûts de transaction non récurrents liés à l'offre d'échange, les perspectives pour 2026 reposeraient sur les hypothèses opérationnelles et financières suivantes :
- Les nouveaux investissements sont estimés à un total de 300 millions €. Cette somme serait répartie entre des acquisitions générant des revenus locatifs immédiats et des projets de développement. La contribution de ces investissements hypothétiques au résultat 2026 sera limitée au cours de l'année, en fonction du calendrier des acquisitions.
- Cessions dans le cadre du programme stratégique de rotation des actifs pour 100 millions €.
- Revenus locatifs de 370 millions €, soutenus par les achèvements du pipeline et une croissance organique d'environ 2,2 % principalement due à l'indexation liée à l'IPC.
- Achèvements de projets du pipeline engagé de 160 millions € en 2026.
- Le coût moyen de la dette est estimé à environ 2,1 %.
- Hypothèse de taux de change pour la livre sterling de 0,885 EUR/GBP.
- Taux d'endettement situé autour de 42 % à la fin de 2026.
Ces hypothèses impliqueraient un EPRA Earnings récurrent supérieur à 247 millions €, soit plus de 5,20 €/action.
- Perspectives combinées si l'offre d'échange réussit
Si l'offre d'échange réussit, Aedifica prendra le contrôle de Cofinimmo le 13 mars 2026 (date de paiement initiale), ce qui entraînera la consolidation des états financiers des deux sociétés au niveau de la société mère, Aedifica, à la fin du premier trimestre 2026. Étant donné que le nombre exact d'actions apportées dans le cadre de l'offre d'échange et le calendrier exact des événements après la prise de contrôle (voir ci-dessous) sont encore inconnus, la Société ne fournit pas de chiffres dans ce scénario pour le moment. Elle définit plutôt une série de priorités clés pour 2026 :
- L'intégration des équipes et des portefeuilles au sein d'une seule plateforme, y compris la définition du périmètre, la planification et l'exécution, afin de permettre la réalisation de synergies dans les meilleurs délais.
- La réalisation d'une fusion juridique des deux sociétés au cours du second semestre 2026 par le biais d'une fusion par absorption (Aedifica absorbant Cofinimmo pour créer une seule entité). Cette fusion accélérera le processus d'intégration et la réalisation des synergies attendues, avec un impact complet au cours de 2027.
- La cession des actifs d'immobilier de santé en Belgique à hauteur de 300 millions €, conformément à l'engagement proposé à l'ABC afin d'obtenir l'approbation de la transaction en Belgique, et le redéploiement du capital recyclé.
- La politique de dividende d'Aedifica restera inchangée après l'offre d'échange, avec une distribution d'environ 80 % des EPRA Earnings récurrents du Groupe.
Dans ce scénario, des prévisions plus détaillées pour l'entité combinée seront fournies dans le rapport semestriel qui sera publié début septembre.
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5.2. Dividende
Pour l'exercice 2025, le conseil d'administration d'Aedifica propose un dividende brut de 4,00 € par action (+3 % par rapport au dividende 2024). Après déduction du précompte mobilier de 30%, le dividende net s'élèvera à 2,80 €.
Le dividende sera payé en mai 2026, après approbation des comptes annuels par l'assemblée générale ordinaire du 12 mai 2026.
| Coupon | Période | Date ex-coupon | Date de paiement estimée | Dividende brut | Dividende net |
|---|---|---|---|---|---|
| 36 | 01/01/2025 – 31/12/2025 | 14/05/2026 | à partir du 19/05/2026 | 4,00 € | 2,80 € |
- Précompte mobilier de 30 %
Jusqu'au 31 décembre 2025, les actionnaires d'Aedifica bénéficiaient d'un précompte mobilier réduit de 15 % au lieu de 30 %, accordé aux actionnaires de SIR qui investissent plus de 80 % de leur portefeuille dans des biens immobiliers résidentiels de soins de santé situés dans un État membre de l'Espace économique européen. À la suite du Brexit, un régime transitoire a été prévu pour les actifs britanniques acquis avant le 1er janvier 2021 afin qu'ils puissent être inclus dans le calcul du seuil de 80 % jusqu'à la fin de l'exercice 2025.
Cependant, ce régime transitoire ayant désormais pris fin et Aedifica – compte tenu de son portefeuille au Royaume-Uni et d'un certain nombre d'immeubles de soins non résidentiels – n'atteignant plus le seuil de 80 %, elle ne peut plus bénéficier du taux de précompte retenu à la source réduit de 15 % depuis le 1 er janvier 2026.
L'offre d'échange en cours d'Aedifica sur toutes les actions Cofinimmo (voir section 2.4) ne changera rien au taux de précompte mobilier applicable aux dividendes payables par Aedifica en 2026. Compte tenu de la composition actuelle du portefeuille de Cofinimmo, qui comprend des bureaux, des réseaux de distribution et des immeubles de soins non résidentiels, si l'offre d'échange aboutit, le portefeuille immobilier consolidé d'Aedifica et de Cofinimmo n'atteindra pas le seuil de 80 %.
St. Mary's Lincoln à Lincoln (Royaume-Uni) Maison de repos achevée en janvier 2025
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6. Responsabilité sociétale des entreprises
6.1. D'excellentes notations ESG pour Aedifica
Les efforts d'Aedifica en matière de RSE portent leurs fruits, comme en témoignent les notes ESG attribuées au Groupe en 2025.
Lors de sa sixième participation au GRESB27, Aedifica a obtenu un score de 75/100 pour l'année de référence 2024. Dans la catégorie « Healthcare Listed », Aedifica continue d'afficher de solides performances ESG, se classant dans la moitié supérieure d'un groupe de pairs en pleine croissance et de plus en plus concurrentiel. Les progrès réalisés par le Groupe reflètent son engagement ferme en faveur du développement durable et de la création de valeur à long terme.
Tout en conservant son excellente notation de risque de « Négligeable » (9,6) attribuée par Sustainalytics, le Groupe a encore amélioré son score MSCI, qui est passée à « AAA ».
Par ailleurs, le reporting d'Aedifica sur ses efforts dans le domaine de la responsabilité sociétale des entreprises en 2024 (publié dans le rapport annuel de mars 2025 et le rapport sur les données environnementales de juin 2025) a reçu l'« EPRA sBPR Gold Award » pour la sixième année consécutive.
| Prix et repères en matière de RSE | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA sBPR | Gold | Gold | Gold | Gold | Gold |
| GRESB | 75 ** | 75 ** | 75 ** | 68 ** | 66 ** |
| Sustainalytics Risk Rating | Negligible (9,6) | Negligible (9,3) | Low (11,1) | Low (11,1) | Low (11,9) |
| MSCI | AAA | A | A | A | BBB |
Visitez le site web d'Aedifica pour en savoir plus sur nos scores de durabilité.
6.2. Aedifica est un « Great Place to Work » pour la 5 ème année consécutive
Pour la cinquième année consécutive, Aedifica a mené une enquête auprès de ses employés en collaboration avec Great Place to Work. Avec un taux de participation de 97 %, soit la quasi-totalité de nos collaborateurs, notre enquête a de nouveau été un grand succès. Elle s'est traduite par un excellent Indice de Confiance de 85 % pour l'ensemble du groupe (comme l'année dernière). De plus, 95 % des collaborateurs ont déclaré qu'ils recommanderaient Aedifica comme un lieu de travail agréable (+3 % par rapport à l'année dernière).
À la suite de l'enquête et d'une analyse approfondie de la culture de l'entreprise, Aedifica a de nouveau été reconnue comme une « Great Workplace », ce qui lui permettra de continuer à porter le label Great Place to Work® Certified en 2026 également. Visitez le site web d'Aedifica pour en savoir plus.
27 Le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) est un benchmark indépendant en matière d'immobilier qui évalue les politiques de durabilité des sociétés immobilières. Chaque année, le GRESB évalue la performance de durabilité des biens immobiliers en termes d'aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) sur la base de cadres de reporting internationaux et de consignes régionales.
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7. Calendrier financier28
| Calendrier financier | |
|---|---|
| Offre d'Échange : clôture de la Période d'Acceptation Initiale | 02/03/2026 – 16h00 29 |
| Offre d'Échange : annonce des résultats de la Période d'Acceptation Initiale | 06/03/2026 |
| Offre d'Échange : date de paiement initiale | 13/03/202630 |
| Rapport annuel 2025 | Mars 2026 |
| Résultats intermédiaires au 31/03/2026 | 19/05/2026 – 17h40 |
| Assemblée Générale Ordinaire 2026 | 12/05/2026 |
| Date ex-coupon n° 36 | 14/05/2026 |
| Paiement du dividende relatif à l'exercice 2025 | A partir du 19/05/2026 |
| Rapport de données environnementales 2025 | Juin 2026 |
| Résultats semestriels 30/06/2026 | 03/09/2026 – 07h30 |
| Résultats intermédiaires au 30/09/2026 | 18/11/2026 – 17h40 |
Inscrivez-vous pour participer au webinaire sur les résultats de l'exercice 2025 13 février 2026 – 10h00
8. Rapport du commissaire
Le commissaire, EY Bedrijfsrevisoren SRL, représenté par M. Christophe Boschmans, confirme avoir contrôlé sur le fond les comptes annuels consolidés, établis conformément aux International Financial Reporting Standards acceptés dans l'Union européenne, et confirme que le contrôle n'a pas révélé de correction significative à apporter aux données comptables provenant des comptes annuels consolidés et figurant dans ce communiqué de presse.
28 Ces dates sont sous réserve de modification.
29 Sauf prolongation ou réouverture.
30 La compensation en espèces pour les fractions d'Actions Nouvelles (le produit du « Dribbling Out » c.q. « Vendor Placement ») devrait être versée au plus tard le 27 mars 2026, voir le Prospectus pour de plus amples informations.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
A propos d'Aedifica
Aedifica est une société immobilière réglementée publique de droit belge spécialisée en immobilier de santé européen et plus particulièrement dans l'immobilier destiné aux soins aux personnes âgées. Aedifica a développé un portefeuille de plus de 615 sites en Belgique, en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Finlande, en Irlande et en Espagne, d'une valeur d'environ 6,3 milliards €.
Aedifica est cotée sur Euronext Brussels (2006) et Euronext Amsterdam (2019) et est identifiée par les codes suivants : AED ; AED:BB (Bloomberg) ; AOO.BR (Reuters).
Depuis 2020, Aedifica fait partie du BEL 20, le principal indice boursier d'Euronext Brussels. En outre, depuis 2023, Aedifica fait partie du BEL ESG, l'indice qui suit les entreprises les plus performantes sur les critères ESG. Aedifica fait partie des indices EPRA, Stoxx Europe 600 et GPR. Sa capitalisation boursière était d'environ 3,6 milliards € au 12 février 2026.
Informations sur les déclarations prévisionnelles
Ce communiqué contient des informations prévisionnelles impliquant des risques et des incertitudes, en particulier des déclarations portant sur les plans, les objectifs, les attentes et les intentions d'Aedifica. Il est porté à l'attention du lecteur que ces déclarations peuvent comporter des risques connus ou inconnus et être sujettes à des incertitudes importantes sur les plans opérationnel, économique et concurrentiel, dont beaucoup sont en dehors du contrôle d'Aedifica. Au cas où certains de ces risques et incertitudes venaient à se matérialiser, ou au cas où les hypothèses retenues s'avéraient être incorrectes, les résultats réels pourraient dévier significativement de ceux anticipés, attendus, projetés ou estimés. Dans ce contexte, Aedifica décline toute responsabilité quant à l'exactitude des informations prévisionnelles fournies.
Pour toute information complémentaire
Ingrid Daerden Chief Financial Officer T +32 2 626 07 70 [email protected]
Delphine Noirhomme Investor Relations Manager T +32 2 626 07 70 [email protected]
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Avertissement concernant toutes les informations relatives à l'offre publique d'échange sur les actions Cofinimmo
SOUS RESERVE DE CERTAINES EXCEPTIONS, CE RAPPORT ET LES INFORMATIONS QU'IL CONTIENT À PROPOS DE L'OFFRE PUBLIQUE D'ÉCHANGE SUR TOUTES LES ACTIONS COFINIMMO, NE DOIVENT PAS ÊTRE DIFFUSÉS, PUBLIÉS, DISTRIBUÉS OU DIVULGUÉS AUTREMENT, QUE CE SOIT DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT, EN TOUT OU EN PARTIE, AUX ÉTATS-UNIS, EN AUSTRALIE, AU CANADA, À HONG KONG, AU JAPON, EN NOUVELLE ZÉLANDE, EN SUISSE, EN AFRIQUE DU SUD, AU ROYAUME-UNI OU DANS TOUT AUTRE ÉTAT OU JURIDICTION OÙ CELA CONSTITUERAIT UNE VIOLATION DES LOIS DE CETTE JURIDICTION OU EXIGERAIT QUE DES DOCUMENTS SUPPLÉMENTAIRES SOIENT RÉDIGÉS OU ENREGISTRÉS, OU QUE DES MESURES SOIENT PRISES EN PLUS DES EXIGENCES DE LA LOI BELGE.
CE RAPPORT NE CONSTITUE PAS UNE OFFRE, OU UNE SOLLICITATION D'OFFRE, D'ACHAT OU DE SOUSCRIPTION DE TITRES DE AEDIFICA OU DE COFINIMMO.
TOUTE OFFRE NE SERA FAITE QU'EN CONFORMITÉ AVEC LA LOI OPA ET L'ARRÊTÉ OPA (CHACUN TEL QUE DÉFINI DANS LE PRÉSENT DOCUMENT), ET AU MOYEN D'UN PROSPECTUS QUI A ÉTÉ APPROUVÉ PAR LA FSMA CONFORMÉMENT À L'ARRÊTÉ OPA ET SOUMIS AUX TERMES ET CONDITIONS QUI Y SERONT ÉNONCÉS.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
Annexes
1. Compte de résultats consolidé
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| I. | Revenus locatifs | 360.954 | 338.138 |
| II. | Reprises de loyers cédés et escomptés | 0 | 0 |
| III. | Charges relatives à la location | -453 | -157 |
| Résultat locatif net | 360.501 | 337.981 | |
| IV. | Récupération de charges immobilières | 0 | 3 |
| V. | Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
8.613 | 8.969 |
| VI. | Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail |
0 | 0 |
| VII. | Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués | -8.590 | -8.852 |
| VIII. | Autres recettes et dépenses relatives à la location | 624 | 621 |
| Résultat immobilier | 361.148 | 338.722 | |
| IX. | Frais techniques | -2.847 | -3.907 |
| X. | Frais commerciaux | -3 | -39 |
| XI. | Charges et taxes sur immeubles non loués | -81 | -145 |
| XII. | Frais de gestion immobilière | -7.884 | -6.918 |
| XIII. | Autres charges immobilières | -1.776 | -1.552 |
| Charges immobilières | -12.591 | -12.561 | |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 348.557 | 326.161 | |
| XIV. | Frais généraux de la société | -34.721 | -35.074 |
| XV. | Autres revenus et charges d'exploitation | -1.763 | -831 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 312.073 | 290.256 | |
| XVI. | Résultat sur vente d'immeubles de placement | -11.665 | 374 |
| XVII. | Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | 0 | 0 |
| XVIII. | Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 75.397 | 15.195 |
| XIX. | Autre résultat sur portefeuille | -27.615 | -30.235 |
| Résultat d'exploitation | 348.190 | 275.590 | |
| XX. | Revenus financiers | 1.616 | 971 |
| XXI. | Charges d'intérêts nettes | -50.236 | -46.701 |
| XXII. | Autres charges financières | -5.675 | -5.176 |
| XXIII. | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -9.567 | -18.708 |
| Résultat financier | -63.862 | -69.614 | |
| XXIV. | Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises | -625 | -571 |
| Résultat avant impôt | 283.703 | 205.405 | |
| XXV. | Impôts des sociétés et impôts différés | -38.235 | -449 |
| XXVI. | Exit tax | -348 | 135 |
| Impôt | -38.583 | -314 | |
| Résultat net | 245.120 | 205.091 | |
| Attribuable à : | |||
| Intérêts minoritaires | 686 | 260 | |
| Part du groupe | 244.434 | 204.831 | |
| Résultat de base par action (€) | 5,14 | 4,31 | |
| Résultat dilué par action (€) | 5,14 | 4,31 |
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
2. Etat du résultat global
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| I. Résultat net |
245.120 | 205.091 |
| II. Autres éléments du résultat global recyclables en compte de résultats |
||
| A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
0 | 0 |
| B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie telle que définie en IFRS |
796 | 1.115 |
| D. Différences de change liées à la conversion d'activités à l'étranger |
-38.201 | 33.406 |
| H. Autres éléments du résultat global, nets d'impôt |
-1.270 | -3.869 |
| Résultat global | 206.445 | 235.743 |
| Attribuable à : | ||
| Intérêts minoritaires | 686 | 260 |
| Part du groupe | 205.759 | 235.483 |
3. Bilan consolidé
| ACTIF | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| I. | Actifs non courants | ||
| A. | Goodwill | 59.748 | 87.363 |
| B. | Immobilisations incorporelles | 589 | 1.047 |
| C. | Immeubles de placement | 6.215.599 | 6.117.932 |
| D. | Autres immobilisations corporelles | 3.461 | 4.348 |
| E. | Actifs financiers non courants | 40.912 | 54.273 |
| F. | Créances de location-financement | 0 | 0 |
| G. | Créances commerciales et autres actifs non courants | 0 | 0 |
| H. | Actifs d'impôts différés | 883 | 823 |
| I. | Participations dans des entreprises associées et co-entreprises | 22.049 | 31.586 |
| Total actifs non courants | 6.343.241 | 6.297.372 | |
| II. | Actifs courants | ||
| A. | Actifs détenus en vue de la vente | 69.622 | 100.207 |
| B. | Actifs financiers courants | 0 | 0 |
| C. | Créances de location-financement | 0 | 0 |
| D. | Créances commerciales | 17.469 | 19.526 |
| E. | Créances fiscales et autres actifs courants | 9.074 | 11.334 |
| F. | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 21.952 | 18.451 |
| G. | Comptes de régularisation | 15.765 | 16.934 |
| Total actifs courants | 133.882 | 166.452 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 6.477.123 | 6.463.824 |
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| CAPITAUX PROPRES | |||
| I. | Capital et réserves attribuables aux actionnaires de la société-mère | ||
| A. | Capital | 1.203.638 | 1.203.638 |
| B. C. |
Primes d'émission Réserves |
1.719.001 496.627 |
1.719.001 515.505 |
| a. Réserve légale | 0 | 0 | |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers | 398.579 | 364.698 | |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
1.234 | 1.708 | |
| e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
44.949 | 62.735 | |
| f. Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires | 82 | 58 | |
| g. Réserve pour différences de changes liées à la conversion d'activités à l'étranger | -4.730 | 33.471 | |
| h. Réserve pour actions propres | -49 | -459 | |
| j. Réserve pour écarts actuariels des plans de pension à prestations définies | -363 | -363 | |
| k. Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger | -84.884 | -88.576 | |
| m. Autres réserves | 0 | -669 | |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs | 135.817 | 136.099 | |
| o. Réserve de la quote-part du résultat net et des autres éléments du résultat global de participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence |
5.992 | 6.803 | |
| D. | Résultat net de l'exercice | 244.434 | 204.831 |
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère | 3.663.700 | 3.642.975 | |
| II. | Intérêts minoritaires | 5.605 | 5.122 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 3.669.305 | 3.648.097 | |
| I. A. |
Passifs non courants Provisions |
0 | 0 |
| B. | Dettes financières non courantes | 1.933.720 | 2.065.194 |
| a. Etablissements de crédit | 1.142.383 | 1.263.111 | |
| c. Autres | 791.337 | 802.083 | |
| C. | Autres passifs financiers non courants | 95.577 | 94.901 |
| a. Instruments de couvertures autorisés | 6.963 | 10.922 | |
| b. Autres | 88.614 | 83.979 | |
| D. | Dettes commerciales et autres dettes non courantes | 0 | 124 |
| E. | Autres passifs non courants | 0 | 0 |
| F. | Passifs d'impôts différés | 159.603 | 133.238 |
| Total des passifs non courants | 2.188.900 | 2.293.457 | |
| II. | Passifs courants | 0 | |
| A. | Provisions | 0 | |
| B. | Dettes financières courantes | 551.287 | 448.442 |
| a. Etablissements de crédit | 67.287 | 134.392 | |
| c. Autres | 484.000 | 314.050 | |
| C. | Autres passifs financiers courants | 3.191 | 3.281 |
| D. | Dettes commerciales et autres dettes courantes | 47.434 | 48.933 |
| a. Exit tax | 82 | 1.400 | |
| E. | b. Autres Autres passifs courants |
47.352 0 |
47.533 0 |
| F. | Comptes de régularisation | 17.006 | 21.614 |
| Total des passifs courants | 618.918 | 522.270 | |
| TOTAL DU PASSIF | 2.807.818 | 2.815.727 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 6.477.123 | 6.463.824 |
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
4. Aperçu du programme d'investissement
| Programme d'investissement (en millions €) 1 |
Exploitant | Investissement | Inv. au 31/12/2025 |
Inv. futur |
|---|---|---|---|---|
| Projets en cours | 249 | 93 | 157 | |
| Réception 2026 | 144 | 75 | 69 | |
| DE | 5 | 4 | 2 | |
| Am Parnassturm | Vitanas | 5 | 4 | 2 |
| UK | 26 | 12 | 14 | |
| Lavender Villa | Emera | 7 | 1 | 6 |
| St. Joseph's | Emera | 3 | 2 | 1 |
| The Mount | Hamberley Care Homes | 16 | 9 | 7 |
| FI | 70 | 36 | 34 | |
| Finlande – pipeline « crèches » | Locataires multiples | 53 | 25 | 29 |
| Finlande – pipeline « maisons de repos » | Locataires multiples | 11 | 7 | 4 |
| Finlande – pipeline « autre » | Locataires multiples | 6 | 5 | 2 |
| IE | 43 | 25 | 18 | |
| Limerick centre d'oncologie | UPMC & Bon Secours | 27 | 9 | 17 |
| Sligo Finisklin Road 2 | Coolmine Caring Services Group | 16 | 16 | 0 |
| Réception 2027 | 88 | 12 | 76 | |
| DE | 29 | 9 | 20 | |
| Seniorenquartier Gummersbach 2 | Specht Gruppe | 29 | 9 | 20 |
| IE | 59 | 3 | 56 | |
| Crumlin | Bartra Healthcare | 34 | 1 | 33 |
| Kilcoole | Muskerry | 25 | 2 | 22 |
| Réception 2030 | 17 | 0 | 17 | |
| BE | 17 | 0 | 17 | |
| Coham | Korian | 17 | 0 | 17 |
| Forward purchases & acquisitions soumises à des conditions suspensives | 27 | 0 | 27 | |
| Réception 2026 | 13 | 0 | 13 | |
| NL | 13 | 0 | 13 | |
| Sinnehiem | Stichting Liante & Stichting ZuidOostZorg | 13 | 0 | 13 |
| Réception 2027 | 14 | 0 | 14 | |
| UK | 14 | 0 | 14 | |
| Homefield TOTAL PROGRAMME D'INVESTISSEMENT au 31/12/2025 |
Emera | 14 276 |
0 89 |
14 187 |
| Variation de juste valeur Arrondis et autres |
5 8 |
|||
| Montant au bilan | 102 | |||
| Projets ajoutés après 31/12/2025 | 29 | |||
| DE | 22 | |||
| Stadtlohn | Specht Gruppe | 22 | ||
| FI | 7 | |||
| Mikkeli Pehtorintie | Mehiläinen | 3 | ||
| Pirkkala Pereensaarentie | Ikifit | 4 | ||
| TOTAL PROGRAMME D'INVESTISSEMENT au 13/02/2026 | 305 |
1 Les informations dans ce tableau ont fait l'objet d'arrondis. En conséquence, la somme de certaines données peut ne pas être égale au total indiqué. Les montants en GBP ont été convertis en EUR sur la base du taux de change du 31 décembre 2025 (0,87228 EUR/GBP).
En 2025, 22 nouveaux projets et forward purchases ont été ajoutés au programme d'investissement (pour un montant total de près de 215 millions € ; voir page 5), tandis que onze projets ont été achevés (pour un montant total d'environ 96 millions €, voir page 6).
Après le 31 décembre 2025, trois nouveaux projets de développement en Allemagne et en Finlande ont été annoncés pour un montant total de près de 30 millions € (voir section 2.2 ci-dessus).
2 Bien qu'encore en cours de construction, ces sites génèrent souvent déjà des revenus limités, notamment sur les terrains acquis. Leurs valeurs ne figurent donc plus dans le tableau ci-dessus. Ceci explique pourquoi les montants d'investissement estimés peuvent différer de ceux mentionnés précédemment.
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5. Détail du calcul des indicateurs alternatifs de performance (Alternative Performance Measures, ou APM)
Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des orientations édictées le 5 octobre 2015 par l'ESMA (European Securities and Market Authority). Certaines de ces APM sont recommandées par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définies par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans ce communiqué annuel sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les définitions des APM peuvent être différentes de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres sociétés.
5.1. Immeubles de placement
Aedifica utilise ces concepts pour quantifier la valeur de ses biens immobiliers. Cependant, ces indicateurs de performance ne sont pas définis par les normes IFRS. Ils représentent les biens immobiliers regroupés de différentes façons de manière à donner l'information la plus pertinente au lecteur.
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement en exploitation | 6.022.722 | 5.935.278 |
| + Actifs détenus en vue de la vente | 69.622 | 100.207 |
| + Droits d'utilisation sur terrains | 78.920 | 74.011 |
| + Réserve foncière | 11.606 | 12.966 |
| Immeubles de placement en exploitation y compris actifs détenus en vue de la vente*, aussi appelés portefeuille d'immeubles de placement |
6.182.870 | 6.122.462 |
| + Projets de développement | 102.351 | 95.677 |
| Immeubles de placement y compris actifs détenus en vue de la vente, aussi appelés patrimoine immobilier |
6.285.221 | 6.218.139 |
5.2. Revenus locatifs à périmètre constant*
Aedifica utilise ce concept pour illustrer la performance des immeubles de placement hors effet des variations de périmètre.
| (x 1.000 €) | 01/01/2025 - 31/12/2025 |
01/01/2024 - 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 360.954 | 338.138 |
| - Effet des variations de périmètre | -25.136 | -11.263 |
| = Revenus locatifs à périmètre constant* | 335.818 | 326.875 |
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Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5.3. Charges opérationnelles*, marge opérationnelle* et marge d'exploitation*
Aedifica utilise ce concept pour globaliser les charges opérationnelles*. Il représente les rubriques IV. à XV. du compte de résultats.
Aedifica utilise la marge opérationnelle* et la marge d'exploitation* pour illustrer la rentabilité de ses activités locatives. Ils représentent respectivement le résultat d'exploitation des immeubles divisé par le résultat locatif net et le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par le résultat locatif net.
31/12/2025
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Non alloué |
TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RÉSULTAT SECTORIEL | ||||||||||
| Revenus locatifs (a) | 72.950 | 64.555 | 41.276 | 87.912 | 68.686 | 1.100 | 23.849 | 626 | - | 360.954 |
| Résultat locatif net (b) | 72.646 | 64.616 | 41.135 | 88.001 | 68.678 | 1.099 | 23.849 | 477 | - | 360.501 |
| Résultat immobilier (c) | 72.598 | 64.617 | 41.360 | 88.000 | 69.151 | 1.089 | 23.852 | 477 | 4 | 361.148 |
| Résultat d'exploitation des immeubles (d) |
71.535 | 61.376 | 38.523 | 85.084 | 67.302 | 1.000 | 23.350 | 383 | 4 | 348.557 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE (e) |
71.535 | 61.376 | 38.523 | 85.084 | 67.302 | 1.000 | 23.350 | 383 | -36.480 | 312.073 |
| Marge opérationnelle* (d)/(b) | 96,7% | |||||||||
| Marge d'exploitation* (e)/(b) | 86,6% | |||||||||
| Charges opérationnelles* (e)-(b) | 48.428 |
31/12/2024
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Non alloué |
TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RÉSULTAT SECTORIEL | ||||||||||
| Revenus locatifs (a) | 69.638 | 63.182 | 40.929 | 74.763 | 61.221 | 5.338 | 22.943 | 124 | - | 338.138 |
| Résultat locatif net (b) | 69.666 | 63.095 | 40.848 | 74.763 | 61.211 | 5.331 | 22.943 | 124 | - | 337.981 |
| Résultat immobilier (c) | 69.667 | 63.088 | 40.990 | 74.762 | 61.842 | 5.309 | 22.940 | 124 | - | 338.722 |
| Résultat d'exploitation des immeubles (d) |
68.587 | 59.807 | 38.726 | 72.253 | 59.355 | 4.904 | 22.544 | -15 | - | 326.161 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE (e) |
68.587 | 59.807 | 38.726 | 72.253 | 59.355 | 4.904 | 22.544 | -15 | -35.905 | 290.256 |
| Marge opérationnelle* (d)/(b) | 96,5% | |||||||||
| Marge d'exploitation* (e)/(b) | 85,9% | |||||||||
| Charges opérationnelles* (e)-(b) | 47.725 |
{33}------------------------------------------------
Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5.4. Résultat financier hors variations de juste valeur des instruments financiers*
Aedifica utilise ce concept pour présenter le résultat financier avant l'effet non cash des instruments financiers. Cependant, cet indicateur de performance n'est pas défini par les normes IFRS. Il représente la somme des rubriques XX., XXI. et XXII. du compte de résultats.
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| XX. Revenus financiers | 1.616 | 971 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -50.236 | -46.701 |
| XXII. Autres charges financières | -5.675 | -5.176 |
| Résultat financier hors variations de juste valeur des instruments financiers* | -54.295 | -50.906 |
5.5. Coût moyen de la dette*
Aedifica utilise le coût moyen de la dette* et le coût moyen de la dette* (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées) pour quantifier le coût de sa dette financière. Ils représentent les charges d'intérêt nettes annualisées déduit des intérêts refacturés et des charges d'intérêts relatives aux dettes de leasing comptabilisées conformément à la norme IFRS 16 (et les commissions sur les lignes de crédit non utilisées) divisées par la dette financière moyenne pondérée.
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Dette financière moyenne pondérée (a) | 2.459.590 | 2.421.976 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes | -50.236 | -46.701 |
| Intérêts refacturés (incl. dans XX. Revenus financiers) | 0 | 324 |
| Charges d'intérêts relatives aux dettes de leasing comptabilisées conformément à IFRS 16 | 1.593 | 1.429 |
| Charges d'intérêts nettes annualisées (b) | -48.643 | -44.948 |
| Coût moyen de la dette* (b)/(a) | 2,0% | 1,9% |
| Commission sur les lignes de crédit non utilisées (incl. dans XXII. Autres charges financières) | -3.902 | -3.514 |
| Charges d'intérêts nettes annualisées (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées) (c) | -52.545 | -48.462 |
| Coût moyen de la dette* (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées) (c)/(a) | 2,1% | 2,0% |
5.6. Taux de couverture des intérêts* ou Interest Cover Ratio* (ICR)
Aedifica utilise le taux de couverture des intérêts* pour mesurer sa capacité à faire face aux obligations de paiement des intérêts liés au financement de la dette et devrait être au moins égal à 2,0x. Le taux de couverture des intérêts* est calculé sur la base de la définition figurant dans le prospectus de l'obligation de durabilité d'Aedifica : « Résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille » (lignes I à XV du compte de résultat consolidé) divisé par « Charges d'intérêts nettes » (ligne XXI) sur une base glissante de douze mois.
| (x 1.000 €) | 01/01/2025 - 31/12/2025 |
01/01/2024 - 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (TTM) 1 | 312.073 | 290.256 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes (TTM) 1 | -50.236 | -46.701 |
| Taux de couverture des intérêts ou Interest Cover Ratio (ICR) | 6,2 | 6,2 |
1 TTM (Trailing Twelve Months) signifie que le calcul est basé sur les chiffres financiers des douze derniers mois.
{34}------------------------------------------------
Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5.7. Dette nette/EBITDA*
Cet APM indique combien de temps une entreprise devrait opérer à son niveau actuel pour rembourser toutes ses dettes. Il se calcule en divisant les dettes financières nettes, à savoir les dettes financières de long et de court terme moins la trésorerie et les équivalents de trésorerie (numérateur), par le EBITDA des douze derniers mois écoulés (TTM) (dénominateur). L'appellation EBITDA désigne le résultat d'exploitation (résultat opérationnel) avant le résultat sur le portefeuille, augmenté des dépréciations et des amortissements.
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| Dettes financières non courantes et courantes - Trésorerie et équivalents de trésorerie |
2.485.007 -21.952 |
2.513.636 -18.451 |
|
| Dette nette (IFRS) | 2.463.055 | 2.495.185 | |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (TTM) 1 | 312.073 | 290.256 | |
| + Amortissements sur autres immobilisations (TTM) 1 EBITDA (IFRS) |
2.508 314.581 |
2.508 292.764 |
|
| Dette nette / EBITDA | 7,8 | 8,5 |
1 TTM (Trailing Twelve Months) signifie que le calcul est basé sur les chiffres financiers des douze derniers mois.
Le ratio dette nette/EBITDA n'est pas ajusté pour les projets en cours de construction ou les projets récemment achevés qui augmentent la dette mais ne contribuent pas, ou pas entièrement, aux revenus locatifs.
5.8. Capitaux propres
Les capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* sont un indicateur de performance utilisé pour refléter les capitaux propres avant les effets non cash de revalorisation des instruments de couverture. Il représente le poste « total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la Société-Mère » moins les effets cumulés non cash de la revalorisation des instruments de couverture.
| (x 1.000 €) | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère | 3.663.700 | 3.642.975 |
| - Effet des variations de juste valeur des instruments de couverture | -33.869 | -43.214 |
| Capitaux propres hors variations de juste valeur des instruments de couverture* | 3.629.831 | 3.599.761 |
{35}------------------------------------------------
Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5.9. Indicateurs de performance selon le référentiel EPRA
Aedifica s'inscrit dans la tendance à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit aux investisseurs la plupart des indicateurs calculés en fonction des recommandations formulées par l'EPRA. Les indicateurs suivants sont considérés comme des APM :
5.9.1. EPRA Earnings*
| EPRA Earnings* | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| Résultat net (part du groupe) selon les états financiers IFRS | 244.434 | 204.831 |
| Ajustements pour calculer l'EPRA Earnings* : | ||
| (i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente | -75.397 | -15.195 |
| (ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement | 11.665 | -374 |
| (iii) Résultat sur vente d'actifs destinés à la vente | 0 | 0 |
| (iv) Taxe sur résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| (v) Réductions de valeur sur goodwill | 27.615 | 30.235 |
| (vi) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IFRS 9) et effets de débouclages | 9.567 | 18.708 |
| (vii) Coût et intérêts relatifs aux acquisitions et co-entreprises (IFRS 3) | 0 | 0 |
| (viii) Ajustements liés à la structure de financement | 0 | 0 |
| (ix) Ajustements liés aux éléments non-opérationnels et exceptionnels | 0 | 0 |
| (x) Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA | 26.413 | -3.826 |
| (xi) Ajustements (i) à (x) ci-dessus relatifs aux co-entreprises | 360 | 592 |
| (xii) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus | 126 | -390 |
| Arrondi | 0 | 0 |
| EPRA Earnings* (part du groupe) | 244.783 | 234.581 |
| Nombre d'actions (Dénominateur IAS 33) | 47.550.119 | 47.550.119 |
| EPRA Earnings par action (EPRA EPS - en €/action) | 5,15 | 4,93 |
| EPRA Earnings dilué par action (EPRA diluted EPS - en €/action) | 5,15 | 4,93 |
{36}------------------------------------------------
Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5.9.2. Indicateurs EPRA Net Asset Value
| Situation au 31 décembre 2025 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (part du groupe) | 3.663.700 | 3.663.700 | 3.663.700 |
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (en €/action) (part du groupe) |
77,05 | 77,05 | 77,05 |
| (i) Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres (sur base diluée) |
- | - | - |
| Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres |
3.663.700 | 3.663.700 | 3.663.700 |
| À inclure : | |||
| (ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) |
- | - | - |
| (ii.b) Réévaluation des projets de développement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) |
- | - | - |
| (ii.c) Réévaluation des autres actifs non courants | - | - | - |
| (iii) Réévaluation des créances de location-financement | - | - | - |
| (iv) Réévaluation des actifs destinés à la vente | - | - | - |
| Valeur intrinsèque diluée à la juste valeur | 3.663.700 | 3.663.700 | 3.663.700 |
| À exclure : | |||
| (v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur |
158.572 | 158.572 | |
| (vi) Juste valeur des instruments financiers | -33.869 | -33.869 | |
| (vii) Partie du goodwill résultant des impôts différés | 16.788 | 16.788 | 16.788 |
| (vii.a) Goodwill selon le bilan IFRS | -76.536 | -76.536 | |
| (vii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | -589 | ||
| À inclure : | |||
| (ix) Juste valeur de la dette à taux fixe | 91.996 | ||
| (x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | - | ||
| (xi) Droits de mutation | 336.055 | - | |
| À inclure/exclure : | |||
| Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises | - | - | - |
| Valeur de l'actif net ajustée (part du groupe) | 4.141.246 | 3.728.066 | 3.695.948 |
| Nombre d'actions cotées en bourse | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Valeur de l'actif net ajustée (en €/action) (part du groupe) | 87,09 | 78,40 | 77,73 |
| (x 1.000 €) | Juste valeur | % du portefeuille total |
% des impôts différés exclus |
|---|---|---|---|
| Part du portefeuille sujet aux impôts différés sans intention de vente à long terme |
3.639.155 | 59% | 100% |
{37}------------------------------------------------
Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
| Situation au 31 décembre 2024 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (part du groupe) | 3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| Valeur intrinsèque selon les états financiers (en €/action) (part du groupe) |
76,61 | 76,61 | 76,61 |
| (i) Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres (sur base diluée) |
1.366 | 1.366 | 1.366 |
| Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres |
3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| À inclure : | |||
| (ii.a) Réévaluation des immeubles de placement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) |
- - |
- | |
| (ii.b) Réévaluation des projets de développement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) |
- - |
- | |
| (ii.c) Réévaluation des autres actifs non courants | - - |
- | |
| (iii) Réévaluation des créances de location-financement | - - |
- | |
| (iv) Réévaluation des actifs destinés à la vente | - - |
- | |
| Valeur intrinsèque diluée à la juste valeur | 3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| À exclure : | |||
| (v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur |
132.315 | 132.315 | |
| (vi) Juste valeur des instruments financiers | -43.214 | -43.214 | |
| (vii) Partie du goodwill résultant des impôts différés | 45.161 | 45.161 | 45.161 |
| (vii.a) Goodwill selon le bilan IFRS | -132.524 | -132.524 | |
| (vii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | -1.047 | ||
| À inclure : | |||
| (ix) Juste valeur de la dette à taux fixe | 115.013 | ||
| (x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | - | ||
| (xi) Droits de mutation | 333.915 | - | |
| À inclure/exclure : | |||
| Ajustements (i) à (v) relatifs aux co-entreprises | - - |
- | |
| Valeur de l'actif net ajustée (part du groupe) | 4.111.151 | 3.643.666 | 3.670.625 |
| Nombre d'actions cotées en bourse | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Valeur de l'actif net ajustée (en €/action) (part du groupe) | 86,46 | 76,63 | 77,19 |
| (x 1.000 €) | Juste valeur | % du portefeuille total |
% des impôts différés exclus |
| Part du portefeuille sujet aux impôts différés sans intention de vente à long terme |
2.845.975 | 47% | 100% |
{38}------------------------------------------------
Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5.9.3. EPRA Net Initial Yield* (NIY) et EPRA Topped-up NIY*
| EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY |
31/12/2025 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Total | |||||
| x 1.000 € | |||||||||||||
| Immeubles de placement – pleine propriété |
1.255.280 | 1.201.500 | 693.910 | 1.202.143 | 1.277.680 | - | 460.435 | 34.125 | 6.125.073 | ||||
| Immeubles de placement – parts dans co-entreprises ou fonds |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | ||||
| Actifs destinés à la vente (y compris parts dans co-entreprises) |
- | - | - | 69.622 | - | - | - | - | 69.622 | ||||
| Moins : Projets de développement | - | -11.480 | - | -19.198 | -44.040 | - | -27.633 | - | -102.351 | ||||
| Immeubles de placement en exploitation |
1.255.280 | 1.190.020 | 693.910 | 1.252.567 | 1.233.640 | - | 432.802 | 34.125 | 6.092.344 | ||||
| Abattement des frais de transaction estimés |
31.641 | 80.038 | 72.400 | 83.554 | 24.737 | - | 42.937 | 749 | 336.056 | ||||
| Valeur d'investissement des immeubles de placement en exploitation |
1.286.921 | 1.270.058 | 766.310 | 1.336.121 | 1.258.377 | - | 475.739 | 34.874 | 6.428.400 | ||||
| Revenus locatifs bruts annualisés | 74.485 | 66.547 | 42.931 | 81.022 | 74.668 | - | 24.340 | 723 | 364.716 | ||||
| Charges immobilières 1 | -629 | -1.850 | -1.595 | -1.037 | -2.039 | - | -342 | -79 | -7.572 | ||||
| Revenus locatifs nets annualisés | 73.856 | 64.697 | 41.336 | 79.985 | 72.629 | - | 23.998 | 644 | 357.145 | ||||
| Plus : Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer |
-504 | 300 | 244 | - | 322 | - | - | 1.162 | 1.523 | ||||
| Revenus locatifs nets annualisés ajustés |
73.352 | 64.997 | 41.580 | 79.985 | 72.951 | - | 23.998 | 1.806 | 358.668 | ||||
| EPRA NIY (en %) | 5,7% | 5,1% | 5,4% | 6,0% | 5,8% | - | 5,0% | 0,0% | 5,6% | ||||
| EPRA Topped-up NIY (en %) | 5,7% | 5,1% | 5,4% | 6,0% | 5,8% | - | 5,0% | 0,0% | 5,6% |
| EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY |
31/12/2024 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Total | |
| x 1.000 € | |||||||||
| Immeubles de placement – pleine propriété |
1.254.966 | 1.166.330 | 665.440 | 1.274.181 | 1.169.900 | 40.485 | 435.256 | 24.397 | 6.030.955 |
| Immeubles de placement – parts dans co-entreprises ou fonds |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Actifs destinés à la vente (y compris parts dans co-entreprises) |
- | 14.690 | 7.800 | 24.561 | - | 53.156 | - | - | 100.207 |
| Moins : Projets de développement | - | -4.864 | - | -19.852 | -38.190 | - | -10.496 | -22.275 | -95.677 |
| Immeubles de placement en exploitation |
1.254.966 | 1.176.156 | 673.240 | 1.278.890 | 1.131.710 | 93.641 | 424.760 | 2.122 | 6.035.485 |
| Abattement des frais de transaction estimés |
31.620 | 78.727 | 69.460 | 85.243 | 22.533 | 3.980 | 42.315 | 37 | 333.915 |
| Valeur d'investissement des immeubles de placement en exploitation |
1.286.586 | 1.254.883 | 742.700 | 1.364.133 | 1.154.243 | 97.621 | 467.075 | 2.159 | 6.369.400 |
| Revenus locatifs bruts annualisés | 71.785 | 63.368 | 40.369 | 71.623 | 68.279 | 5.683 | 22.209 | 124 | 343.442 |
| Charges immobilières 1 | -416 | -2.128 | -1.485 | -933 | -1.948 | -398 | -112 | -122 | -7.543 |
| Revenus locatifs nets annualisés | 71.370 | 61.240 | 38.884 | 70.690 | 66.331 | 5.285 | 22.097 | 2 | 335.899 |
| Plus : Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer |
-67 | 857 | 804 | 10.098 | - | 255 | 1.691 | - | 13.638 |
| Revenus locatifs nets annualisés ajustés |
71.303 | 62.097 | 39.688 | 80.788 | 66.331 | 5.540 | 23.788 | 2 | 349.537 |
| EPRA NIY (en %) | 5,5% | 4,9% | 5,2% | 5,2% | 5,7% | 5,4% | 4,7% | 0,0% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY (en %) | 5,5% | 4,9% | 5,3% | 5,9% | 5,7% | 5,7% | 5,1% | 0,0% | 5,5% |
1 Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l'EPRA Net Initial Yield est défini dans l'EPRA Best Practices et ne correspond pas aux « charges immobilières » telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés.
{39}------------------------------------------------
Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5.9.4. EPRA Vacancy Rate
| Immeubles de placement – Données de location |
31/12/2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts¹ |
Revenus locatifs net² |
Surfaces locatives (en m²) |
Loyers contractuels³ |
Valeur locative estimée (VLE) sur inoccupés |
Valeur locative estimée (VLE) 4 |
EPRA Vacancy rate |
|
| x 1.000 € Secteur |
(en %) | ||||||
| Belgique | 71.929 | 70.821 | 505.527 | 73.981 | - | 70.789 | 0,0% |
| Allemagne | 64.463 | 61.274 | 603.160 | 66.847 | - | 67.545 | 0,0% |
| Pays-Bas | 40.552 | 37.949 | 331.628 | 43.175 | 82 | 43.851 | 0,2% |
| Royaume-Uni | 83.907 | 80.990 | 335.228 | 81.022 | - | 87.572 | 0,0% |
| Finlande | 68.678 | 67.305 | 327.508 | 74.990 | 253 | 72.916 | 0,3% |
| Suède | - | - | - | - | - | - | - |
| Irlande | 23.849 | 23.350 | 117.368 | 24.340 | - | 23.645 | 0,0% |
| Espagne | 477 | 387 | 20.624 | 1.884 | - | 1.906 | 0,0% |
| Total des immeubles de placement en exploitation |
353.855 | 342.076 | 2.241.043 | 366.240 | 335 | 368.224 | 0,1% |
| Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS |
|||||||
| Immeubles vendus pendant l'exercice 2025 |
2.064 | 1.925 | |||||
| Immeubles détenus en vue de la vente | 3.805 | 3.805 | |||||
| Réserve foncière | 777 | 750 | |||||
| Autres ajustements | - | - | |||||
| Total des immeubles de placement en exploitation |
360.501 | 348.557 |
| Immeubles de placement – | 31/12/2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Données de location x 1.000 € |
Revenus locatifs bruts ¹ |
Revenus locatifs net ² |
Surfaces locatives (en m²) |
Loyers contractuels³ |
Valeur locative estimée (VLE) sur inoccupés |
Valeur locative estimée (VLE) |
EPRA Vacancy rate (en %) |
| Secteur | |||||||
| Belgique | 67.825 | 66.750 | 505.484 | 71.719 | - | 67.919 | 0,0% |
| Allemagne | 61.811 | 58.554 | 557.911 | 64.225 | - | 64.919 | 0,0% |
| Pays-Bas | 39.160 | 37.040 | 347.700 | 41.173 | 75 | 41.956 | 0,2% |
| Royaume-Uni | 72.406 | 69.901 | 341.740 | 81.721 | - | 83.395 | 0,0% |
| Finlande | 61.211 | 59.355 | 299.771 | 68.279 | 142 | 67.024 | 0,2% |
| Suède | 2.075 | 1.951 | 11.316 | 5.938 | - | 5.733 | 0,0% |
| Irlande | 22.943 | 22.639 | 117.368 | 23.900 | - | 23.244 | 0,0% |
| Espagne | 124 | -15 | 15.478 | 124 | - | 124 | 0,0% |
| Total des immeubles de placement en exploitation |
327.555 | 316.175 | 2.196.768 | 357.080 | 217 | 354.314 | 0,1% |
| Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS |
|||||||
| Immeubles vendus pendant l'exercice 2024 |
3.436 | 3.426 | |||||
| Immeubles détenus en vue de la vente | 6.236 | 5.910 | |||||
| Réserve foncière | 755 | 650 | |||||
| Autres ajustements | - | - | |||||
| Total des immeubles de placement en exploitation |
337.981 | 326.161 |
1 Le total des « revenus locatifs bruts de la période » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « résultat locatif net » des comptes IFRS consolidés.
Le total des « revenus locatifs nets de la période » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « résultat d'exploitation des immeubles » des comptes IFRS consolidés.
Le loyer en cours à la date de clôture augmenté du loyer futur sur contrats signés au 31 décembre 2025 ou 31 décembre 2024.
{40}------------------------------------------------
Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5.9.5. EPRA Cost Ratios*
| EPRA Cost ratios* (x 1.000 €) |
31/12/2025 | 31/12/2024 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS | -48.881 | -47.882 | ||||
| Charges relatives à la location | -453 | -157 | ||||
| Récupération de charges immobilières | - | 3 | ||||
| Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués | 23 | 117 | ||||
| Autres recettes et dépenses relatives à la location | 624 | 621 | ||||
| Frais techniques | -2.847 | -3.907 | ||||
| Frais commerciaux | -3 | -39 | ||||
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -81 | -145 | ||||
| Frais de gestion immobilière | -7.884 | -6.918 | ||||
| Autres charges immobilières | -1.776 | -1.552 | ||||
| Frais généraux de la société | -34.721 | -35.074 | ||||
| Autres revenus et charges d'exploitation | -1.763 | -831 | ||||
| EPRA Costs* (including direct vacancy costs) (A) | -48.881 | -47.882 | ||||
| Charges et taxes sur immeubles non loués | 81 | 145 | ||||
| EPRA Costs* (excluding direct vacancy costs) (B) | -48.800 | -47.737 | ||||
| Revenu locatif brut (C) | 360.954 | 338.138 | ||||
| EPRA Cost Ratio* (including direct vacancy costs) (A/C) | 14,2% | |||||
| EPRA Cost Ratio* (excluding direct vacancy costs) (B/C) | 13,5% 13,5% |
|||||
| Frais généraux et d'exploitation activés (part des co-entreprises incluse) | 891 | 1.408 |
Comme expliqué dans la note 2.2 du rapport annuel 2024 d'Aedifica (résumé des informations importantes sur les méthodes comptables) : Aedifica capitalise les frais généraux et d'exploitation (honoraires de gestion de projet, frais de marketing, frais juridiques, etc.) qui sont directement liés aux projets de développement.
{41}------------------------------------------------
Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5.9.6. Investissements
| Investissements | Groupe | (excl. co-entreprises) | Co-entreprise (part proportionnelle) |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | 31/12/2025 | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 31/12/2025 | |
| Investissements liés aux immeubles de placement |
|||||||||||
| (1) Acquisitions 1 | 88.295 | 441 | 21.321 | 12.620 | - | 42.338 | - | 4.074 | 7.501 | - | 88.295 |
| (2) Développement | 88.314 | 523 | 6.943 | 259 | 17.328 | 48.557 | - | 12.908 | 1.796 | - | 88.314 |
| (3) Immeubles en exploitation |
9.306 | 157 | 2.169 | 523 | 5.213 | 1.796 | -136 | -417 | - | - | 9.305 |
| Surface locative incrémentale |
5.837 | - | - | 358 | 5.088 | 391 | - | - | - | - | 5.837 |
| Surface locative non incrémentale |
3.469 | 157 | 2.169 | 165 | 125 | 1.405 | -136 | -417 2 | - | - | 3.468 |
| Incentives accordées aux opérateurs |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Autre | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| (4) Activation des charges d'intérêt |
1.929 | - | 326 | 1.00 | 302 | 502 | - | 793 | 5 | - | 1.929 |
| Total capex | 187.844 | 1.121 | 30.759 | 13.403 | 22.843 | 93.193 | -136 | 17.358 | 9.302 | - | 187.844 |
| Variation des montants provisionnés |
-2.431 | -91 | -326 | -166 | -302 | -1.302 | 136 | -376 | -5 | - | -2.432 |
| Total capex en liquidités |
185.413 | 1.030 | 30.433 | 13.237 | 22.541 | 91.891 | 0 | 16.982 | 9.297 | - | 185.413 |
| Investissements | Groupe | (excl. co-entreprises) | Co-entreprise (part proportionnelle) |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | 31/12/2024 | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 31/12/2024 | |
| Investissements liés aux immeubles de placement |
|||||||||||
| (1) Acquisitions 1 | 224.987 | 45.854 | - | 25.172 | 143.681 | 9.280 | - | 1.000 | - | - | 224.987 |
| (2) Développement | 136.084 | 4.772 | 9.835 | 5.398 | 19.569 | 56.690 | 6.772 | 17.502 | 15.546 | - | 136.084 |
| (3) Immeubles en exploitation |
8.616 | 545 | 2.269 | 1.624 | 2.162 | 1.970 | - | 46 | - | - | 8.616 |
| Surface locative incrémentale |
3.025 | - | - | 89 | 2.037 | 899 | - | - | - | - | 3.025 |
| Surface locative non incrémentale |
5.591 | 545 | 2.269 | 1.535 | 125 | 1.071 | - | 46 | - | - | 5.591 |
| Incentives accordées aux opérateurs |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Autre | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| (4) Activation des charges d'intérêt |
4.101 | 275 | 485 | 213 | 347 | 1.917 | 239 | 619 | 6 | - | 4.101 |
| Total capex | 373.788 | 51.446 | 12.589 | 32.407 | 165.759 | 69.857 | 7.011 | 19.167 | 15.552 | - | 373.788 |
| Variation des montants provisionnés |
-5.508 | -309 | -485 | -213 | -347 | -3.230 | -299 | -619 | -6 | - | -5.508 |
| Total capex en liquidités |
368.280 | 51.137 | 12.104 | 32.194 | 165.412 | 66.627 | 6.712 | 18.548 | 15.546 | - | 368.280 |
1 Y compris les « forward purchases ».
Investissements négatifs pour l'Irlande en raison d'une extourne de provisions différées de l'exercice précédent.
{42}------------------------------------------------
Le 13 février 2026 – avant ouverture des marchés
5.9.7. EPRA LTV*
| EPRA LTV* | 31/12/2025 Consolidation proportionnelle |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Groupe – comme rapporté |
Part des co entreprises |
Part des entreprises associées matérielles |
Intérêts minoritaires |
Combiné | ||
| x 1.000 € À inclure : |
||||||
| Emprunts auprès d'institutions financières | 1.415.652 | - | 6.275 | 26.862 | 1.395.065 | |
| Billet de trésorerie Instruments hybrides (y compris les dettes convertibles, les actions privilégiées, les dettes, les options et les forwards) |
484.000 - |
- - |
- - |
- - |
484.000 - |
|
| Placements privés | 585.355 | - | - | - | 585.355 | |
| Dérivés en devises étrangères (futures, swaps, options et forwards) | - | - | - | - | - | |
| Dettes nettes | 20.891 | - | - | 827 | 20.064 | |
| Dette sur immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - | |
| Passifs courants | - | - | - | - | - | |
| À exclure : | ||||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 21.952 | - | 5.339 | 53 | 27.238 | |
| Dette nette (A) | 2.483.946 | - | 936 | 27.636 | 2.457.246 | |
| À inclure : | ||||||
| Immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - | |
| Immeuble de placement à la juste valeur | 6.022.722 | - | 11.121 | 41.176 | 5.992.667 | |
| Actifs détenus en vue de la vente | 69.622 | - | 11.514 | - | 81.136 | |
| Projets de développement | 102.351 | - | - | 490 | 101.861 | |
| Réserve foncière | 11.606 | - | - | 304 | 11.302 | |
| Immobilisations incorporelles | - | - | - | - | - | |
| Créances nettes | - | - | - | - | - | |
| Actifs financiers | - | - | 414 | 208 | 206 | |
| Total actifs de placement (B) | 6.206.301 | - | 23.049 | 42.178 | 6.187.172 | |
| LTV (A/B) | 40,02% | 39,72% |
| EPRA LTV* x 1.000 € |
31/12/2024 Consolidation proportionnelle |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| À inclure : | ||||||
| Emprunts auprès d'institutions financières | 1.614.531 | - | 9.551 | 26.776 | 1.597.306 | |
| Billet de trésorerie | 314.050 | - | - | - | 314.050 | |
| Instruments hybrides (y compris les dettes convertibles, les actions privilégiées, les dettes, les options et les forwards) |
- | - | - | - | - | |
| Placements privés | 585.055 | - | - | - | 585.055 | |
| Dérivés en devises étrangères (futures, swaps, options et forwards) | - | - | - | - | - | |
| Dettes nettes | 18.073 | - | - | 896 | 17.177 | |
| Dette sur immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - | |
| Passifs courants | - | - | - | - | - | |
| À exclure : | ||||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 18.451 | 40 | 6.137 | 52 | 24.576 | |
| Dette nette (A) | 2.513.258 | -40 | 3.414 | 27.620 | 2.489.012 | |
| À inclure : | ||||||
| Immeuble occupé en nom propre | - | - | - | - | - | |
| Immeuble de placement à la juste valeur | 5.935.278 | - | 16.320 | 40.789 | 5.910.809 | |
| Actifs détenus en vue de la vente | 100.207 | - | 17.907 | 227 | 117.887 | |
| Projets de développement | 95.677 | 465 | - | 144 | 95.998 | |
| Réserve foncière | 12.966 | - | - | 328 | 12.638 | |
| Immobilisations incorporelles | - | - | - | - | - | |
| Créances nettes | - | 4 | 390 | - | 394 | |
| Actifs financiers | - | - | - | - | - | |
| Total actifs de placement (B) | 6.144.128 | 469 | 34.617 | 41.488 | 6.137.726 | |
| LTV (A/B) | 40,91% | 40,55% |