2025 ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ НА СОФИЯ КОМЕРС ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД

ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД

Към 31 декември 2025 година на София комерс-заложни къщи АД (Всички суми са в хил. лева)

	Прил.	2025	2024
Приходи от лихви, такси и неустойки	4	14 156	11 424
Разходи за лихви и такси	(234)	(233)
Нетен доход от лихви, такси и неустойки	5	13 922	11 191
Други приходи от дейността, нето	6	79	496
Други финансови приходи/(разходи)	7	216	5
Общи административни и други оперативни разходи	8	(6 134)	(5 563)
Печалба от дейността преди облагане с данъци	8	8 163	6 129
Разход за данък върху печалбата	8	(869)	(614)
Печалба за годината	7	814	5 515
Друг всеобхватен доход, нето от данък
Актюерска печалба (загуба), нето от данък	9	283	(132)
Общо всеобхватен доход		8 097	5 383
Доход на акция
Основен (стотинки на акция)	10	44,0	62,0

Приложенията са неразделна част от този индивидуален финансов отчет

Съставител:	Ръководител:	Регистриран одитор
Магдалена Миланова	Петър Виденов	Магдалена Цветкова № 659

Настоящият индивидуален финансов отчет е одобрен от Съвета на директорите на 27.03.2026 г. и е подписан от негово име от:

1 Magdalena Nikolaeva Milanova Digitally signed by Magdalena Nikolaeva Milanova Date: 2026.03.27 11:53:57 +02'00'

PETAR VIDENOV VIDENOV Digitally signed by PETAR VIDENOV VIDENOV Date: 2026.03.27 11:57:20 +02'00'

MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA Digitally signed by MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA Date: 2026.03.27 12:15:31 +02'00'

ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ

Към 31 декември 2025 година на София комерс-заложни къщи АД (Всички суми са в хил. лева)

	Прил.	31 декември 2025	31 декември 2024
АКТИВИ
Парични наличности и еквиваленти	11	6 778	4 340
Предоставени кредити на клиенти, нето	12	21 484	17 610
Други финансови активи, нето	13	26	24
Активи по отсрочени данъци	14	156	187
Участия в дъщерни предприятия	15	1 863	2 069
Имоти и оборудване	16	929	725
Други активи	17	162	128
ОБЩО АКТИВИ		31 398	25 083
ПАСИВИ
Задължения към персонала и за социално осигуряване	18	802	1 015
Задължения по лизингови договори	19	647	532
Задължения за данъци	20	473	466
Други пасиви	21	3 467	4 087
ОБЩО ПАСИВИ		5 389	6 100
СОБСТВЕН КАПИТАЛ
Акционерен капитал		17 875	8 938
Резерви		2 007	1 593
Неразпределена печалба		6 127	8 452
ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ	23	26 009	18 983
ОБЩО ПАСИВИ И СОБСТВЕН КАПИТАЛ		31 398	25 083

Приложенията са неразделна част от този индивидуален финансов отчет

Съставител:	Ръководител:	Регистриран одитор
Магдалена Миланова	Петър Виденов	Магдалена Цветкова № 659

2 Magdalena Nikolaeva Milanova Digitally signed by Magdalena Nikolaeva Milanova Date: 2026.03.27 11:54:27 +02'00'

PETAR VIDENOV VIDENOV Digitally signed by PETAR VIDENOV VIDENOV Date: 2026.03.27 11:57:50 +02'00'

MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA Digitally signed by MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA Date: 2026.03.27 12:17:38 +02'00'

ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ИЗМЕНЕНИЯТА В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ

Към 31 декември 2025 година на София комерс-заложни къщи АД (Всички суми са в хил. лева)

	Прил.	Акционерен капитал	Премиен резерв	Резерв от актюерски печалби и загуби, нето от данък	Общи резерви	Неразпределена печалба	Общо собствен капитал
Салдо на 01 януари 2024 г.	8	8 938	1 028	(67)	375	4 935	15 209
Печалба за периода	-	-	-	-	-	5 515	5 515
Друг всеобхватен доход, нето от данък	-	-	-	(132)	-	-	(132)
Общо всеобхватен доход	-	-	-	(132)	-	5 515	5 383
Изплатени дивиденти	-	-	-	-	(1 609)	(1 609)
Други изменения	389	(389)	-	-	-	-
Салдо на 31 декември 2024 г.	23	8 938	1 028	(199)	764	8 452	18 983
Преизчислено към 01.01.2025 г.	8	8 938	1 028	(199)	764	8 452	18 983
Печалба за периода	-	-	-	-	-	7 814	7 814
Друг всеобхватен доход, нето от данък	-	-	-	284	-	-	284
Общо всеобхватен доход	-	-	-	284	-	7 814	8 098
Изплатени дивиденти	-	-	-	-	-	(1 072)	(1 072)
Увеличение на капитала	8 937	-	(8 937)	-	-	-
Други изменения	130	(130)	-	-	-	-
Салдо на 31 декември 2025 г.	23	17 875	1 028	85	894	6 127	26 009

Приложенията са неразделна част от този индивидуален финансов отчет

Ръководител:	Съставител:	Регистриран одитор
Петър Виденов	Магдалена Миланова	Магдалена Цветкова № 659

3 Magdalena Nikolaeva Milanova Digitally signed by Magdalena Nikolaeva Milanova Date: 2026.03.27 11:54:46 +02'00'

PETAR VIDENOV VIDENOV Digitally signed by PETAR VIDENOV VIDENOV Date: 2026.03.27 11:58:16 +02'00'

MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA Digitally signed by MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA Date: 2026.03.27 12:18:31 +02'00'

ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ

Към 31 декември 2025 година на София комерс-заложни къщи АД (Всички суми са в хил. лева)

	Прил.	2025	2024
Парични потоци от основна дейност
Постъпления от лихви и такси	12	8 37	10 164
Плащания за лихви и такси		(56)	(42)
Плащания по предоставени кредити срещу залог		(86 560)	(73 198)
Постъпления от върнати кредити срещу залог		73 243	61 071
Плащания по предоставени необезпечени кредити		(5 054)	(3 735)
Постъпления от върнати необезпечени кредити		4 075	3 382
Постъпления от продажба на заложени вещи	11	604	10 514
Плащания на доставчици		(710)	(612)
Плащания на персонала и за социално осигуряване		(4 927)	(4 596)
Платени данъци върху печалбата		(870)	(496)
Други потоци от основна дейност, нето		(36)	361
Нетни парични наличности използвани за основната дейност	3	546	2 813
Парични потоци от инвестиционна дейност
Инвестиции в дъщерни предприятия		205	-
Покупка на имоти и оборудване		(143)	(8)
Постъпления от продажба на имоти и оборудване		7	-
Получени дивиденти от инвестиция		215	6
Нетни парични наличности, използвани за инвестиционни дейности	284	(2)
Парични потоци от финансова дейност
Изплатени дивиденти		(1 070)	(1 638)
Други парични потоци от финансова дейност		(322)	(272)
Нетни парични наличности, използвани за финансови дейности	22	(1 392)	(1 910)
Нетно увеличение/ (намаление) на паричните наличности и еквиваленти	2	438	901
Парични наличности и еквиваленти към началото на периода	4	340	3 439
Парични наличности и еквиваленти към края на периода	11	6 778	4 340

Приложенията са неразделна част от този индивидуален финансов отчет

Съставител:	Ръководител:	Регистриран одитор
Магдалена Миланова	Петър Виденов	Магдалена Цветкова № 659

4 Magdalena Nikolaeva Milanova Digitally signed by Magdalena Nikolaeva Milanova Date: 2026.03.27 11:55:09 +02'00'

PETAR VIDENOV VIDENOV Digitally signed by PETAR VIDENOV VIDENOV Date: 2026.03.27 11:58:44 +02'00'

MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA Digitally signed by MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA Date: 2026.03.27 12:19:25 +02'00'

СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД

ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

За годината, приключила на 31 декември 2025 година (Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго)

СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД

ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

За годината, приключила на 31 декември 2025 година

1. ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ

1.1. Правен статут и управление

“София Комерс-Заложни къщи”АД е публично дружество, което през 2006 г. е издало акции при условията на първично публично предлагане, а от февруари 2007 г. всички акции на дружеството се търгуват на вторичния пазар на ценни книжа. Дружеството е вписано в регистъра на търговските дружества, на Софийки градски съд по фирмено дело № 16793 от 1993 г., ЕИК: 131459062. Седалището и адресът на управление е: гр. София, район Красно село, ул.”Ралевица”74. Дружеството е с едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на директорите с мандат от пет години, в състав:
* Ирена Тодорова Иванова – Председател на Съвета на директорите
* Петър Виденов Виденов – Изпълнителен директор
* Вихрен Чавдаров Василев – член на Съвета на директорите

Дружеството се представлява от Петър Виденов Виденов. Съгласно Закона за независимия финансов одит е избран одитен комитет в състав:
* Милена Богданова Димитрова – Председател
* Илиан Ясенов Малчев – член
* Николай Георгиев Маринов – член

1.2. Предмет на дейност

Предметът на дейност на Дружеството е отпускане на краткосрочни кредити срещу насрещна престация (лихви и такси). Заемите се отпускат по договори срещу залог на движимо имущество. Към 31 декември 2025 година, дейността се извършва в 96 обекта на територията на цялата страна (31 декември 2024 г.: 100 обекта), а заетите в дружеството служители са 127 служители (31 декември 2024 г.: 133 служители).

1.3. Отговорности на ръководството

Според българското законодателство, ръководството следва да изготвя индивидуален финансов отчет за всяка финансова година, който да дава вярна и честна представа за имущественото и финансовото състояние на Дружеството, отчетения финансов резултат, промените в паричните потоци и в собствения капитал.

Ръководството потвърждава, че е прилагало последователно адекватни счетоводни политики при изготвянето на годишния индивидуален финансов отчет към 31 декември 2025 г. и е направило разумни и предпазливи преценки, предположения и приблизителни оценки. Ръководството също потвърждава, че се е придържало към действащите счетоводни стандарти, като индивидуалният финансов отчет е изготвен на принципа на действащото предприятие.

Ръководството носи отговорност за правилното водене на счетоводните регистри, за целесъобразното управление на активите и за предприемането на необходимите мерки за избягване и разкриване на евентуални злоупотреби и други нередности.

2. ОСНОВНИ ПОЛОЖЕНИЯ В СЧЕТОВОДНАТА ПОЛИТИКА

2.1. База за изготвяне на финансовия отчет

СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД

ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

Настоящият индивидуален финансов отчет на „София комерс-заложни къщи”АД е изготвен в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети в Европейския съюз (ЕС).МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС са общоприетото наименование на рамка с общо предназначение за достоверно представяне, еквивалентно на дефиницията на рамката, въведена в параграф 1, т.8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството „Международни счетоводни стандарти“ (МСС). Този финансов отчет е изготвен при спазване на принципна на историческата стойност. Изготвянето на финансови отчети в съответствие с МСФО счетоводни стандарти изисква прилагането на конкретни приблизителни счетоводни оценки. От ръководството на Дружеството се изисква да направи собствени преценки и допускания при прилагането на счетоводните политики. Позициите във финансовите отчети, чието представяне изисква по-висока степен на субективна преценка, както и тези позиции, за които приблизителните оценки имат значителен ефект върху финансовите отчети като цяло, са отделно оповестени в Приложение 2.15. Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията в настоящия финансов отчет. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (ЕС), в който инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10 „Консолидирани финансови отчети”.

Дружеството е приложило следните стандарти и изменения за първи път за годишния си отчетен период, започващ на 1 януари 2025 г.

Изменения в МСС 21 - Липса на обменяемост. Засяга предприятия, които имат сделки или транзакция в чуждестранна валута, която не е обменима в друга валута към датата на оценяване за определена цел. Една валута е обменяема, когато има възможност да се получи другата валута и транзакцията да се осъществи чрез пазарен или обменен механизъм, който създава изпълними права и задължения.

Всички промени в приетите стандарти, изброени по-горе, нямат ефект върху сумите, признати в предходни периоди, нито се очаква те да имат значително въздействие върху текущия или бъдещите периоди.

Към датата на този финансов отчет са публикувани нови стандарти, изменения и разяснения към съществуващи вече стандарти, които не са приети за прилагане за финансовата година, започваща на 1 януари 2025 г. и съответно не са приложени от Дружеството.

Изменения на МСФО 9 и МСФО 7 – Класификация и оценка на финансовите инструменти (в сила за годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2026);
Изменения на МСФО 9 и МСФО 7 – Договори, отнасящи се до зависима от природата електроенергия (в сила за годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2026);
Изменения на МСФО 1, МСФО 7, МСФО 9, МСФО 10 и МСС 7 - Годишни подобрения на счетоводните стандарти по МСФО - том 11 - в сила за годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2026;

Към датата на одобряване на настоящия финансов отчет от СМСС са издадени нови стандарти, които все още не са приети от ЕС:

МСФО 18 – Представяне и оповестявания във финансовия отчет (в сила за годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2027);
МСФО 19 с последващи изменения- Дъщерни дружества без публична отчетност: Оповестявания (в сила за годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2027);
Изменения на МСС 21 – Преобразуване към валута за представяне при хиперинфлация (в сила за годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2027).

Не се очаква новите стандарти да имат съществен ефект върху финансовите отчети. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приложени в счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането им в сила.

2.2. Сравнителни данни

Дружеството представя сравнителна информация в този финансов отчет за една предходна година. Когато е необходимо, сравнителните данни се рекласифицират, за да се постигне съпоставимост спрямо промени в представянето в текущата година.

2.3. Отчетна валута

Функционалната валута на Дружеството и отчетната валута на представяне на индивидуалния финансов отчет на Дружеството е българският лев. От 1 януари 1999 българският лев е фиксиран към еврото при курс 1.95583 лева (BGN) = 1 евро (EUR).

При първоначално признаване, сделка в чуждестранна валута се записва във функционалната валута, като към сумата в чуждестранна валута се прилага обменният курс към момента на сделката или операцията. Паричните средства и паричните еквиваленти, кредитите и вземанията, инвестициите в ценни книжа, кредитите и другите задължения, като монетарни отчетни обекти, деноминирани в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута като се прилага обменният курс, публикуван ежедневно от БНБ. Към 31 декември всички монетарни отчетни обекти, деноминирани в чуждестранна валута са оценени по заключителния обменен курс на БНБ.

Немонетарните отчетни обекти в отчета за финансовото състояние, първоначално деноминирани в чуждестранна валута, се отчитат във функционалната валута като се прилага историческият обменен курс към датата на операцията и последващо не се преоценяват по заключителен курс. Ефектите от курсовите разлики, свързани с уреждането на сделките с чуждестранна валута или отчитането на сделки в чуждестранна валута по курсове, които са различни, от тези, по които първоначално са били признати, се включват в отчета за всеобхватния доход в момента на възникването им като „Други приходи от дейността”.

2.4. Признаване на приходите и разходите

2.4.1. Приходи от и разходи за лихви

Приходите от и разходите за лихви се признават в отчета за всеобхватния доход, съгласно принципа на начисляването на база на метода на ефективния лихвен процент. Приходите от и разходите за лихви включват амортизация на сконто и премии, както и на други разлики между първоначалната стойност и стойността на падеж на финансовите активи и пасиви, изчислени на база ефективен лихвен процент.

Методът на ефективния лихвен процент представлява метод за определяне на амортизираната стойност на финансов инструмент и за разпределяне на прихода от или разхода за него за определен период от време. Ефективният лихвен процент е лихвата, която точно дисконтира очакваните бъдещи парични постъпления или плащания (включително всички получени такси и други надбавки

или отбиви) за очаквания живот на финансовия инструмент или, когато е подходящо за по-кратък период, до балансовата му стойност. Когато определя процента на действащата ефективна лихва, Дружеството оценява паричните потоци, като взема предвид всички договорени условия на финансовия инструмент, но не отчита бъдещи загуби по кредити. Изчислението включва всички такси и комисиони, платени или получени от страните по договора, както и разходите по сделката, но не включва разходи, за които клиентът пряко е отговорен, като например: данъци, нотариални такси, застрахователни вноски, разходи за регистрация и други. След като веднъж даден кредит е бил обезценен, приходите от лихви се отчитат, като се използва ефективният лихвен процент при предоставянето на кредита. Приходите и разходите за лихви при всички финансови инструменти се представят в статиите „Приходи от лихви" и „Разходи за лихви" в отчета за всеобхватния доход.

2.4.2. Приходи от и разходи за такси и комисиони от финансови услуги

Приходите от и разходите за такси и комисиони от финансови услуги се признават в отчета за всеобхватния доход, когато съответната услуга е извършена или за периода на финансовия инструмент. Таксите и комисионите се признават на база начисляване, когато услугата е предоставена/получена, освен таксите, които пряко са свързани с предоставяне/получаване на кредити (заедно със свързаните с това преки разходи), които се признават (амортизират) за срока на съответния кредит в отчета за всеобхватния доход като компонент от ефективната лихва.

2.4.3. Други приходи

Приходите от неустойки се признават в момента на получаването им. Получената сума от продажба на заложена вещ по просрочен кредит не се отчита като приход, а в намаление на вземането, което обезпечава. Разликите между получената сума и вземането се отчитат като задължения към клиента, които се отписват като печалби или съответно загуби по договори за заем.

За да определи дали и как да признае другите си приходи, Дружеството използва следните 5 стъпки:

Идентифициране на договора с клиент
Идентифициране на задълженията за изпълнение
Определяне на цената на сделката
Разпределение на цената на сделката към задълженията за изпълнение
Признаване на приходите, когато са удовлетворени задълженията за изпълнение.

Приходите се признават или в даден момент или с течение на времето, когато или докато Дружеството удовлетвори задълженията за изпълнение, прехвърляйки обещаните стоки или услуги на своите клиенти. Дружеството признава като задължения по договор възнаграждение, получено по отношение на неудовлетворени задължения за изпълнение и ги представя като други задължения в отчета за финансовото състояние. По същия начин, ако Дружеството удовлетвори задължение за изпълнение, преди да получи възнаграждението, то признава в отчета за финансовото състояние или актив по договора, или вземане, в зависимост от това дали се изисква нещо друго освен определено време за получаване на възнаграждението. Във всички случаи общата цена на сделката за даден договор се разпределя между различните задължения за изпълнение въз основа на относителните самостоятелни продажни цени на отделните

продукти и услуги.Цената на сделката по договора изключва всички суми, събрани от името и за сметка на трети страни.

2.5. Доход на акция

Основният доход на акция е изчислен като е разделена нетната печалба за разпределение, намалена с дивидентите за привилегированите акции (числител), на среднопретегления брой на държаните обикновени акции през отчетния период (знаменател).

2.6. Финансови инструменти

2.6.1. Признаване и отписване

Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по договорните условия на финансовия инструмент. Вземане от даден клиент възниква и се признава в отчета за финансовото състояние при плащане на сумата на кредита към клиента и при изпълнението на определени процедури, както следва:
* Краткосрочни обезпечени кредити – подписване на заложен билет и предоставяне на заложената вещ от клиента;
* Краткосрочни необезпечени кредити – вземане на решение за отпускането на кредита от Съвета на директорите и подписване на договор за кредит от клиента.

Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди се прехвърлят. Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл.

2.6.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи

Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи. Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15.

В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират в една от следните категории:
* финансови активи, дългови инструменти оценявани по амортизирана стойност;
* финансови активи оценявани по справедлива стойност през печалбата или загубата;
* финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход с или без рекласификация в печалбата или загубата в зависимост дали са дългови или капиталови инструменти.

Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:
* бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;
* характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.

Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход.

2.6.3. Последващо оценяване на финансовите активи

Финансови активи, дългови инструменти по амортизирана стойност

Финансовите активи се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата:
* дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;
* съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на главницата.

Тази категория включва недеривативни финансови активи като заеми и вземания с фиксирани или определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен. Дружеството класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти / паричните средства, търговските и други вземания, които преди са били класифицирали като финансови активи, държани до падеж в съответствие с МСС 39.

Финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата

Финансови активи, за които не е приложим бизнес модел „държани за събиране на договорните парични потоци“ или бизнес модел „държани за събиране и продажба“, както и финансови активи, чиито договорни парични потоци не са единствено плащания на главница и лихви, се отчитат по справедлива стойност през печалбата или загубата. Всички деривативни финансови инструменти се отчитат в тази категория с изключение на тези, които са определени и ефективни като хеджиращи инструменти и за които се прилагат изискванията за отчитане на хеджирането (виж по-долу). Тази категория съдържа също така инвестиция в капиталови инструменти. Дружеството отчита тази инвестиция по справедлива стойност през печалбата или загубата и не е направила неотменим избор за отчитане по справедлива стойност през друг всеобхватен доход. Промените в справедливата стойност на активите в тази категория се отразяват в печалбата и загубата. Справедливата стойност на финансовите активи в тази категория се определя чрез котирани цени на активен пазар или чрез използване на техники за оценяване, в случай че няма активен пазар.

Финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход

Дружеството отчита финансовите активи по справедлива стойност в друг всеобхватен доход, ако активите отговарят на следните условия:
* Дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите активи, за да събира договорни парични потоци и да ги продава; и
* Съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични потоци, които са единствено плащания на главница и лихви върху непогасената сума на главницата.

Финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход включват:
* Капиталови ценни книжа, които не са държани за търгуване и които дружеството неотменимо е избрало при първоначално признаване, да признае в тази категория.
* Дългови ценни книжа, при които договорните парични потоци са само главница и лихви, и целта на бизнес модела на дружеството за държане се постига както чрез събиране на договорни парични потоци, така и чрез продажба на финансовите активи.

При освобождаването от капиталови инструменти от тази категория всяка стойност, отчетена в преоценъчния резерв на инструментите се прекласифицира в неразпределената печалба.

При освобождаването от дългови инструменти от тази категория всяка стойност, отчетена в преоценъчния резерв на инструментите се прекласифицира в печалбата или загубата за периода.

2.6.4. Обезценка на финансовите активи

Новите изисквания за обезценка съгласно МСФО 9, използват повече информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“, замества „модела на понесените загуби“, представен в МСС 39. Инструментите, които попадат в обхвата на новите изисквания, включват заеми и други дългови финансови активи, оценявани по амортизирана стойност и по справедлива стойност през друг всеобхватен доход, търговски вземания, активи по договори, признати и оценявани съгласно МСФО 15, както и кредитни ангажименти и някои договори за финансова гаранция (при емитента), които не се отчитат по справедлива стойност през печалбата или загубата.

Признаването на кредитни загуби вече не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо това Дружеството разглежда по-широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента.

При прилагането на този подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:
* финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Етап 1) и
* финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Етап 2)
* „Етап 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към отчетната дата.

12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория.

Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се дължат на Дружеството и паричните потоци, които тя действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент). Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите инструменти.

Търговски и други вземания, активи по договор и вземания по лизингови договори

Дружеството използва опростен подход при отчитането на търговските и други вземания, както и на активите по договор и признава загуба от обезценка като очаквани кредитни загуби за целия срок. Те представляват очакваният недостиг в договорните парични потоци, като се има предвид възможността за неизпълнение във всеки момент от срока на финансовия инструмент.

СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
За годината, приключила на 31 декември 2025 година (Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго) 12Дружеството използва своя натрупан опит, външни показатели и информация в дългосрочен план, за да изчисли очакваните кредитни загуби и използвайки матрица на провизиите.

Финансови активи, отчитани по справедлива стойност през друг всеобхватен доход

Дружеството признава очакваните 12-месечни кредитни загуби за финансови активи, отчитани по справедлива стойност през друг всеобхватен доход. Към всяка отчетна дата Дружеството оценява дали съществува значително увеличение на кредитния риск на инструмента.

При оценяването на тези рискове Дружеството разчита на готовата налична информация като кредитните рейтинги, публикувани от основните агенции за кредитен рейтинг за съответния актив и други показатели като неблагоприятни промени в дейността, икономически или финансови условия, които могат да засегнат способността на издателя на капиталовия инструмент / кредитополучателя да изпълни задълженията си по дълга или неочаквани промени в оперативните резултати на емитента / заемополучателя. Ако някой от тези показатели води до значително увеличение на кредитния риск на инструментите, Дружеството признава за тези инструменти или този клас инструменти очаквани кредитни загуби за целия срок на инструмента.

Към 31.12.2025 г. справедливата стойност на финансовите активи на разположение за продажба е в размер на 26 хил. лв. Направената преоценка е по борсова цена.

	31.12.2025 хил. лв.	31.12.2024 хил. лв.
Начално салдо на 1 януари	24	23
Нетна печалба/(загуба) от корекция до оценка по справедлива стойност	2	1
Крайно салдо на 31 декември	26	24

Ако Дружеството продължава да държи съществената част от рисковете и ползите, асоциирани със собствеността на даден трансфериран финансов актив, то продължава да признава актива в отчета за финансовото състояние, но признава също и обезпечено задължение (заем) за получените средства.

а) Кредити и вземания

Кредитите и вземанията са недеривативни финансови активи с фиксирани или определяеми плащания, които не се котират на активен пазар. Тази група финансови активи включва предоставени кредити на клиенти и други вземания.

Предоставените от Дружеството кредити на клиенти са основно два вида:
(1) Краткосрочни кредити, предоставени на физически лица срещу залог на движимо имущество: злато, бижута и битова електроника;
(2) Необезпечени кредити, предоставени на физически лица и други дружества.

Вземане от даден клиент възниква и се признава в отчета за финансовото състояние при плащане на сумата на кредита към клиента и при изпълнението на определени процедури, както следва:
* За кредитите от вид (1) по-горе – подписване на заложен билет и предоставяне на заложената вещ от клиента;
* За кредитите от вид (2) по-горе – вземане на решение за отпускането на кредита от Съвета на директорите и подписване на договор за кредит от клиента.

Кредитите и вземанията последващо се отчитат по амортизираната им стойност, при прилагане на метода на ефективния лихвен процент.

б) Финансови активи на разположение за продажба

Това са недеривативни финансови активи, които са определени като на разположение за продажба или не са класифицирани като: (а) кредити и вземания; (б) инвестиции, държани до падеж; или (в) финансови активи, отчитани по справедлива стойност в печалбата или загубата.

В тази категория Дружеството отчита своите инвестиции в инструменти на собствения капитал на други дружества, които са основно два вида:

(1) Активи, които нямат котирана пазарна цена на активен пазар и чиято справедлива стойност не може да се оцени надеждно;
(2) Активи, които имат котирана пазарна цена на активен пазар и чиято справедлива стойност може да се оцени надеждно.

Дружеството отчита последващо тези финансови активи по следния начин:
* За активите от вид (1) по-горе – по цена на придобиване, намалена с евентуалните загуби от обезценка, идентифицирани към края на отчетния период;
* За активите от вид (2) по-горе – по тяхната справедлива стойност, без да се приспадат разходите по сделката, които биха се извършили при продажба или друг вид извеждане от употреба.

Дружеството признава печалбите и загубите (с изключение на загубите от обезценка), възникващи от промяна на справедливата стойност на тези активи, в друг всеобхватен доход до момента на отписване на финансовия актив. В този момент натрупаната печалба или загуба, призната преди в друг всеобхватен доход, се прекласифицира от собствен капитал в печалбата или загубата като корекция от прекласификация.

Дружеството признава дивидентите от инструменти на собствения капитал на други дружества в отчета за доходите, когато се установи правото за получаване на плащане.

в) Оценка по справедлива стойност на финансови активи

Справедлива стойност е стойността, която би била получена за продажбата на актив или платена за прехвърлянето на пасив в една обичайна сделка между участници на пазара на датата на оценката.

Когато е възможно, Дружеството определя справедливата стойност на един инструмент на база борсовите цени на активния пазар за този инструмент. Пазарът се счита за активен, ако борсовите цени са регулярни и лесно достъпни и представляват актуални и редовно осъществявани преки пазарни сделки.

Ако пазарът за даден финансов инструмент не е активен, Дружеството установява справедливата стойност, използвайки други техники за оценка. Техниките за оценка включват използване на скорошни преки аналогови сделки между информирани, съгласни страни, справки за текущата справедлива стойност на други сходни инструменти, методи и анализи на дисконтираните парични потоци.

Подходът, който се прилага при оценката е следният:
(а) да се използва максимално обективните пазарни данни, като се разчита възможно най-малко на специфични за Дружеството оценки и ефекти,
(б) да се включват всички фактори, които участниците в пазара биха взели предвид при определянето на цена и
(в) оценката да е съвместима с общоприетите методологии и практики за ценообразуване на финансови инструменти.

г) Обезценка на финансови активи

Към края на всеки отчетен период ръководството на Дружеството оценява дали има обективно доказателство, че даден финансов актив или група финансови активи са обезценени. Смята се, че един финансов актив или група финансови активи са обезценени и това носи загуби, когато има обективно доказателство за тяхното влошаване, в резултат на едно или повече събития (събития, пораждащи загуба), които са възникнали след първоначалното признаване на актива и това събитие има влияние върху очакваните бъдещи парични потоци от финансовия актив или от групата на финансовите активи, което може приблизително да бъде оценено.

При анализа на факторите за обезценка се вземат предвид статистическите данни и историческия опит на Дружеството за тенденциите в поведението на различните видове кредитни продукти и портфейли по години и кредитна история на типовете клиенти. Натрупаната обезценка се представя в отчета за финансовото състояние като се приспада от отчетната стойност на съответния финансов актив.

д) Обезценка на кредити и вземания

Към края на всеки отчетен период ръководството на Дружеството прави преценка дали има налице обективни доказателства за събития и обстоятелства, които показват, че определени индивидуални кредити и вземания или група кредити и вземания със сходни характеристики, са обезценени. Даден кредит или група кредити се приема, че е/са обезценен(и), когато има обективни доказателства, че е възникнала загуба в резултат на едно или няколко събития (събития, пораждащи загуба), които са се случили след първоначалното признаване на актива (активите) и конто събития са оказали влияние върху бъдещите парични потоци от актива (активите) и това влияние може надеждно приблизително да се оцени.

Индикаторите, които Дружеството използва, за да установи дали има налице обективни доказателства за загуби от обезценка са:
* нарушения в договорените плащания на главницата и лихвата;
* трудности с паричните потоци, изпитвани от длъжника;
* влошаване на финансовото, пазарното и конкурентното положение на длъжника;
* спад в пазарната цена на обезпеченията;
* стартиране на процедури по ликвидация и/или несъстоятелност;
* смърт и др. подобни.

Обезценката на кредитните вземания се признава в отчета за финансовото състояние, когато съществуват ясни и обективни доказателства, че Дружеството няма да бъде в състояние да събере дължимите от кредитополучателите (длъжниците) суми, съгласно първоначално договорените условия.

Кредити, включени в групи със сходни характеристики и индикатори, се оценяват за загуби от обезценка колективно, на портфейлна база. Даден кредит се класифицира в съответна рискова група и се оценява в зависимост от посочените по-горе критерии, като основният критерий е продължителността на забавата на договорените плащания на главницата му или на лихвата.

Сумата на обезценките по кредитите се изчислява като разлика между възстановимата и балансовата стойност на кредитите към края на отчетния период. Възстановимата стойност представлява настоящата стойност на очакваните парични потоци, включително сумите, възстановими от продажбата на заложените вещи, дисконтирани на база първоначалния ефективен лихвен процент. Паричните потоци, свързани с краткосрочни вземания, не се дисконтират, ако ефектът от дисконтирането е незначителен.Изчисленията на сумите за обезценките се извършват от Дружеството на база вътрешно разработена методика, съобразена със специфичните характеристики на вземанията, включени в портфейла и основана на МСС 39 Финансови инструменти: Признаване и оценяване. В Дружеството е прието ежегодно да се извършва преглед и анализ на всички кредити и вземания, на които е направена обезценка и/или има индикатори за такава. Всяка следваща промяна в начина и сроковете за получаване на плащане по кредитите, водят до промяна в размера на обезценката като сумата на изменението се представя в увеличение или намаление на позицията „Загуба от обезценка и несъбираемост на кредити” в отчета за всеобхватния доход. Корективът за обезценки и несъбираемост се намалява само при тенденция за подобряване качеството на съответния кредит или вземане (или групата кредити или вземания), при което съществува достатъчна вероятност за своевременно събиране на главницата и лихвата, в съответствие с първоначалните условия, предвидени в договора за кредит. Последващите възстановявания или намаления на обезценки, които се дължат на събития, възникнали след тях, се отразяват като реинтегриране (намаление) на загубите от обезценка и несъбираемост в отчета за всеобхватния доход и респективно на коректива за обезценка. Когато един кредит е несъбираем, той се отписва срещу натрупаните за него суми за обезценки по корективната сметка.

е) Обезценка на финансови активи на разположение за продажба

Когато Дружеството е признало спад в справедливата стойност на финансов актив на разположение за продажба в друг всеобхватен доход и има обективни доказателства, че активът е обезценен, натрупаната загуба, която е признатa в друг всеобхватен доход, се изважда от капитала и се признава в печалбата или загубата дори ако финансовият актив не е отписан. Загуби от обезценка, признати в печалбата или загубата, не се възстановяват в печалбата или загубата.

Ако има обективни доказателства, че е възникнала загуба от обезценка на некотиран инструмент на собствения капитал, който не се отчита по справедлива стойност, защото справедливата му стойност не може да се оцени надеждно, Дружеството оценява сумата на загубата от обезценка като разлика между балансовата стойност на финансовия актив и настоящата стойност на очакваните бъдещи парични потоци.

Финансови активи, дългови инструменти по амортизирана стойност

(а) Паричните потоци, свързани със съответния актив, включват единствено:
- Главницата;
- Лихви, чието естество не е свързано с който и да било (1) собствен капитал и/или (2) индекс на котирани стоки и/или на дълг (освен прилаганите междубанкови финансови референтни индекси).
- Данъци/такси които нямат особено значение и ефект върху общия актив - т.е., имат материална значимост в размер до 4.5 % от общия размер на актива.

(б) Бизнес моделът на Дружеството, съгласно неговата официална декларация и въз основа на предишния опит и исторически действия на неговото ръководство, не включва продажба на активи преди техния падеж.

Финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход

Дружеството отчита финансовите активи по справедлива стойност в друг всеобхватен доход, ако активите отговарят на следните условия:

(а) По отношение на съответния актив полученият паричен поток включва единствено:
- Главницата
- Лихви, чието естество не е свързано с който и да било (1) собствен капитал и/или (2) индекс на котирани стоки и/или на дълг (освен прилаганите междубанкови финансови референтни индекси).
- Данъци/такси които нямат особено значение и ефект върху общия актив - т.е., имат материална значимост в размер до 4.5 % от общия размер на актива.

Финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата

Обезценка на финансовите активи

За оценка и измерване на очакваните кредитни загуби на финансовите активи, ръководството на Дружеството е възприело следните подходи:
- търговски и други вземания – опростен подход, базиран на „очакван процент на неизпълнение“, чрез използване на матрица на провизиите, за целия срок на актива.
- предоставени кредити и заеми – общ (тристепенен) стандартизиран подход, базиран на метода „вероятност от неизпълнение“, като на всяка отчетна дата след първоначалното признаване Дружеството оценява към кой етап се отнася финансовия актив, който е предмет на проверка за обезценка. Етапът определя съответните изисквания за обезценка.

Етап 1	Етап 2	Етап 3
Включва финансово стабилни финансови активи, които се очаква да бъдат обслужвани съгласно техните договорни условия и за които няма признаци за увеличен кредитен риск. Обезценка се формира на базата на очакваните загуби за следващите 12 месеца, а не за целия срок на актива.	Включва финансови активи, чиито кредитен риск се е увеличил значително след първоначалното им признаване, но няма обективно доказателство за кредитна обезценка. Преминаването към Етап 2 е предизвикано от относителната промяна в кредитния риск, а не от абсолютния кредитен риск към датата на отчитане. Обезценка се формира на базата на очакваните загуби за целия срок на актива.	Включва финансови активи, чиито кредитен риск се е увеличил значително след първоначалното им признаване и има обективно доказателство за обезценка. Обезценка се формира на базата на очакваните загуби за целия срок на актива.

Дружеството прилага следните критерии и предположения:

а) Абсолютен праг

Абсолютният праг се основава на наличен външен кредитен рейтинг обявен от ECAI /Институции за оценка на външните кредити/ по отношение на съответния контрагент. Тристепенната класификацията, която зависи от съответния рейтинг, е представена в таблицата по-долу:

Етап	Рейтинг
Етап 1	BB+ и нагоре
Етап 1	B+ до BB+
Етап 1	CCC+ до B+
Етап 2	D до CCC+
Етап 3	D (или друга форма на неизпълнение)

б) Количествени прагове

Всяко просрочие с продължителност над 60 дни върху горепосочените активи води до автоматично класифициране на активите в Етап 2. Всяко просрочие с продължителност над 120 дни върху горепосочените активи води до автоматичното класифициране на активите в Етап 3.

в) Качествени показатели

Следният набор от установени качествени фактори, в рамките на предишен отчетен период, води до автоматичното класифициране на съответния актив в Етап 2.

Очаквани негативни промени в средата, в която действа контрагентът.
Очаквано и/или вече проявяващо се влошаване на общото финансово състояние на контрагента.
Очаквани и/или настоящи неблагоприятни промени в регулаторната рамка на контрагента.
Очаквано и/или извършено нарушение на договорни задължения.
Очаквано и/или настоящо влошаване на финансовото състояние на групата, в която членува съответният контрагент.

Очаквани и/или действащи ограничителни мерки, които включва даден (1) гратисен период; (2) лихвен гратисен период; (3) удължаване на падежа поради финансовите затруднения на контрагента.

В случай на допуснати законови нарушения от страна на контрагента, дружеството автоматично ще класифицира активите в Етап 3.

Посочените, по-горе, критерии са приложими кумулативно и в допълнение един към друг. Моделът на очакваните кредитни загуби има основно ефект върху търговските вземания на Дружеството, както и върху вземания по предоставени кредити и други финансови вземания. Поради несъществен ефект за наличните парични средства във финансови институции, очакваната кредитна загуба не е отчетена.

Търговски и други вземания

Дружеството използва своя натрупан опит, външни показатели и информация в дългосрочен план, за да изчисли очакваните кредитни загуби за търговски и други вземания. Дружеството разделя портфолиото си от вземания на 5 основни групи според техните специфични характеристики и използва матрица на провизиите, а именно:

(а) Корпоративни клиенти и индивидуални клиенти с обезпечени кредити- тук са включени всички вземания по договори за заем с обезпечение.

(б) Корпоративни клиенти и индивидуални клиенти с необезпечени кредити - тук са включени всички вземания по договори за заем, които са необезпечени.(в) Кредити, предоставени на физически лица срещу залог на движимо имущество – злато, бижута и битова електроника, непросрочени;
(г) Кредити, предоставени на физически лица срещу залог на движимо имущество – злато, бижута и битова електроника, просрочени с различни срокове на просрочия.
(д) Други вземания, подложени на индивидуална оценка – всички други активи (търговски и други вземания), които са просрочени с повече от 120 дни и които подлежат на индивидуално обезценяване. Тук са включени и вземанията по липси и начети, по съдебни спорове и присъдени вземания.

Всички портфолиа, посочени в точки а) до г) по-горе, се оценяват на индивидуална база, следвайки възприетия от дружеството опростен подход съгласно изискванията на МСФО 9:

Кредити	Очаквана кредитна загуба за целия срок
Необезпечени, непросрочени - по договори за заем	5%
Обезпечени със злато и вещи, непросрочени	0.05%
Обезпечени със злато, просрочени	10%
Обезпечени с вещи, просрочени 30-180 дни	40%
Обезпечени с вещи, просрочени 180-360 дни	65%
Обезпечени с вещи, просрочени над 360 дни	75%
Обезпечени с вещи, просрочени над 720 дни	100%

Изчислените очаквани кредитни загуби на 31.12.2025 г. за търговски и други вземания с просрочие до 120 дни, отчетени в текущия финансов резултат са както следва:

Кредити	31.12.2025 хил.лв.	%	Очаквана кредитна загуба хил.лв.
Необезпечени, непросрочени - по договори за заем	242	5%	12
Обезпечени със злато и вещи, непросрочени	13,270	0.05%	7
Обезпечени със злато, просрочени	7,589	10%	759
Обезпечени с вещи, просрочени 30-180 дни	323	40%	129
Обезпечени с вещи, просрочени 180-360 дни	79	65%	51
Обезпечени с вещи, просрочени над 360 дни	41	75%	30
Обезпечени с вещи, просрочени над 720 дни	91	100%	91

Очакваната кредитна загуба на останалите вземания, които са идентифицирани като „други вземания, подложени на индивидуална оценка“, които по своя характер представляват съдебни или присъдени вземания и вземания по липси и начети, се отчитат след преценка на конкретните обстоятелства за всяко отделно вземане. Към 31.12.2025 г. всички вземания по липси и начети са обезценени със 100% предвид ниската степен на вероятност за събирането им.

Очакваните кредитни загуби на 31.12.2025 г. за предоставени заеми, търговски и други вземания могат да бъдат обобщени както следва:

Вид вземане	Салдо 31.12.2025 г. брутна стойност	Очаквани загуби	Салдо 31.12.2025 г. стойност след обезценка
Предоставени кредити на клиенти, нето	22563	(1079)	21484
Други активи	1112	(950)	162

СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
За годината, приключила на 31 декември 2025 година
(Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго) 18

2.7. Финансови пасиви и инструменти на собствен капитал

Дружеството класифицира своите задължения, дълговите инструменти и инструменти на собствен капитал или като финансови пасиви, или като собствен капитал в зависимост от същността и договорните условия по съответния инструмент. То определя класификацията на финансовите си пасиви в момента на тяхното възникване. Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови задължения. Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката. Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на ефективната лихва. Всички разходи, свързани с лихви и, ако е приложимо, промени в справедливата стойност на инструмента, които се отчитат в печалбата или загубата, се включват във финансовите разходи или финансовите приходи. Финансовите пасиви се отписват, когато задължението по тях се уреди, отмени или насрещната страна загуби правото на упражняване.

2.8. Парични средства и парични еквиваленти

Паричните средства и паричните еквиваленти включват пари в брой, парични средства в разплащателни и депозитни сметки в търговски банки.

Паричните средства и паричните еквиваленти за целите на отчета за паричните потоци се състоят от парични средства в брой и по сметки в банки – на виждане и/или с оригинален срок до три месеца, които средства са свободни от всякакви ограничения (не са блокирани). Във връзка със спецификата на дейността на Дружеството, отчетът за паричните потоци е изготвен по прекия метод, като паричните потоци от активите, основно заети в типичните операции от оперативна дейност (предоставяне на краткосрочни кредити), са представени нетно, съгласно изискванията на §22 от МСС 7 „Отчети за паричните потоци“.

2.9. Участия в дъщерни предприятия

Инвестициите в дъщерни предприятия включват капиталови участия в предприятия, върху които Дружеството упражнява контрол. Съгласно изискванията на МСФО 10 „Консолидирани финансови отчети“, Дружеството упражнява контрол, когато изпълнява едновременно следните критерии:
* Притежава правомощия в предприятието, в което е инвестирано;
* Изложено е или има права върху променливите приходи от своето участие в предприятието, в което е инвестирано;
* Има възможността да използва своите правомощия в предприятието, в което е инвестирано, за да въздейства върху възвръщаемостта.

На базата на описаните по-горе критерии през 2019 година Дружеството определя, че упражнява контрол върху предприятия, в които притежава пряко или косвено повече от 50% от правата за гласуване. В индивидуалния си финансов отчет Дружеството е приело политика на представяне на инвестициите в дъщерни предприятия по цена на придобиване.

2.10. Имоти и оборудване

а) Първоначално оценяване

При първоначалното си придобиване имотите и оборудването (дълготрайните материални активи) се оценяват по цена на придобиване (себестойност), която включва покупната цена, вкл. митнически такси и всички преки разходи, необходими за привеждане на актива в работно състояние. Преките разходи са: разходи за подготовка на обекта, разходи за първоначална доставка и обработка, разходите за монтаж, разходи за хонорари на лица, свързани с проекта, невъзстановими данъци и др. Дружеството е определило стойностен праг от 700 лв., под който придобитите активи, независимо, че притежават характеристиката на дълготраен актив, се третират като текущ разход в момента на придобиването им.

б) Последващо оценяване

Избраният от Дружеството подход за последваща оценка на дълготрайните материални активи е модела на себестойността по МСС 16 „Имоти, машини и съоръжения“ - цената на придобиване (себестойността), намалена с начислените амортизации и натрупаните загуби от обезценка.

в) Методи на амортизация

Дружеството използва линеен метод на амортизация на дълготрайните материални активи. Полезният живот по групи активи е определен в съответствие с физическото износване, спецификата на оборудването, бъдещите намерения за употреба и с предполагаемото морално остаряване. Полезният живот на дълготрайните материални активи се преглежда в края на всяка година и при установяване на значителни отклонения спрямо бъдещите очаквания за срока на използването на активите, същият се коригира проспективно.

г) Последващи разходи

Разходите за ремонти и поддръжка се признават за текущи в периода, през който са направени. Извършени последващи разходи, свързани с дълготрайни материални активи, които имат характер на подмяна на определени възлови части или на преустройство и реконструкция, се капитализират към балансовата стойност на съответния актив и се преразглежда остатъчният му полезен живот към датата на капитализация. Същевременно, неамортизираната част на заменените компоненти се изписва от балансовата стойност на активите и се признава в текущите разходи за периода на преустройството.

д) Обезценка на активи

Балансовите стойности на дълготрайните материални активи подлежат на преглед за обезценка, когато са налице събития или промени в обстоятелствата, които показват, че те биха могли да се различават трайно от възстановимата им стойност. Ако са налице такива индикатори, се прави тест за обезценка и ако възстановимата стойност е по-ниска от тяхната балансова стойност, то последната се намалява до възстановимата стойност на активите. Възстановимата стойност на дълготрайните материални активи е по-високата от двете: справедлива стойност, намалена с разходи за продажба, или стойност при употреба. За определянето на стойността при употреба на активите бъдещите парични потоци се дисконтират до тяхната настояща стойност, като се прилага дисконтова норма преди данъци, която отразява текущите пазарни условия и оценки на времевата стойност на парите и рисковете, специфични за съответния актив. Загубите от обезценка се отчитат в отчета за всеобхватния доход.

е) Печалби и загуби от продажба

Дълготрайните материални активи се отписват от отчета за финансовото състояние, когато се извадят трайно от употреба и не се очакват от тях бъдещи стопански изгоди или се продадат. Печалбите или загубите от продажби на отделни активи се определят чрез сравняването на приходите от продажбата и балансовата стойност на актива към датата на продажбата. Те се посочват нетно в „Други приходи от дейността” към отчета за всеобхватния доход.

2.11. Данъци върху печалбата

а) Текущи данъци върху печалбата

Текущите данъци върху печалбата на Дружеството се определят в съответствие с изискванията на българското данъчно законодателство - Закона за корпоративното подоходно облагане. Номиналната данъчна ставка за 2025 е 10% (2024: 10%).

б) Отсрочени данъци върху печалбата

Отсрочените данъци се определят чрез прилагане на балансовия метод, за всички временни разлики към датата на финансовия отчет, които съществуват между балансовите стойности и данъчните основи на отделните активи и пасиви.Отсрочените данъчни пасиви се признават за всички облагаеми временни разлики. Отсрочените данъчни активи се признават за всички намаляеми временни разлики и за неизползваните данъчни загуби, до степента, до която е вероятно те да се проявят обратно и да бъде генерирана в бъдеще достатъчна облагаема печалба или да се проявят облагаеми временни разлики, от които да могат да се приспаднат тези намаляеми разлики, с изключение на разлики, породени от първоначално признаване на актив или пасив, който не е засегнал счетоводната или данъчната печалба (загуба) към датата на операцията. Балансовата стойност на всички отсрочени данъчни активи се преглежда на всяка дата на финансовия отчет и се намалява до степента, до която е вероятно те да се проявят обратно и да се генерира достатъчно облагаема печалба или да се появяват през същия период облагаеми временни разлики, от които те могат да бъдат приспаднати.

Отсрочените данъци, свързани с обекти, които са отчетени директно в собствения капитал или друга балансова позиция или към друг компонент на всеобхватния доход, също се отчитат директно към съответния капиталов компонент или балансова позиция или друг компонент на всеобхватния доход. Отсрочените данъчни активи и пасиви се оценяват на база данъчните ставки, които се очаква да се прилагат за периода, през който активите ще се реализират, а пасивите ще се уредят (погасят), на база данъчните закони, които са в сила или в голяма степен на сигурност се очаква да са в сила. Към 31 декември 2025 г. отсрочените данъчни активи и пасиви на Дружеството са оценени при ставка 10% (31 декември 2024 г.: 10%).

2.12. Задължения към персонала и за социално осигуряване

Задълженията към персонала и за социално осигуряване включват основно трудови възнаграждения, плащания по планове с дефинирани вноски, платен годишен отпуск и плащания по планове с дефинирани доходи.

а) Планове с дефинирани вноски

План с дефинирани вноски е план за доходи след напускане, според който Дружеството плаща вноски на друго лице и няма никакви правни или конструктивни задължения да плаща допълнителни суми след това. Правителството на България носи отговорността за осигуряването на пенсии по планове за дефинирани вноски. Разходите по ангажимента на Дружеството да превежда вноски по плановете за дефинирани вноски се признават в отчета за всеобхватния доход при тяхното възникване.

б) Платен годишен отпуск

Дружеството признава като задължение недисконтираната сума на оценените разходи по платен годишен отпуск, очаквани да бъдат заплатени на служителите в замяна на труда им за изминалия отчетен период.

в) План с дефинирани доходи - обезщетения при пенсиониране

План с дефинирани доходи е план за доходи след напускане, различен от план с дефинирани вноски. Дружеството има задължение за изплащане на доход при напускане на тези свои служители, които се пенсионират в съответствие с изискванията на чл. 222, ал. 3 от Кодекса на Труда (КТ). Задължението към персонала при пенсиониране се определя от лицензиран актюер към датата на отчета за финансовото състояние на базата на кредитния метод на прогнозните единици.

2.13. Акционерен капитал и резерви

Акционерният капитал представлява неподлежащия на разпределение капитал на Дружеството и е представен по номиналната стойност на издадените акции. Когато Дружеството осъществи обратно изкупуване на обикновени акции, тази операция се отчита като намаляване на акционерния капитал с номинала им и намаляване на премиите от емисии с разликата до емисионната им стойност. Съгласно изискванията на Търговския закон и устава, Дружеството е длъжно да формира и „фонд Резервен”, като източници на фонда могат да бъдат:
* най-малко една десета от печалбата, която се отделя докато средствата във фонда достигнат една десета част от акционерния капитал или по-голяма част, определена по решение на Общото събрание на акционерите;
* средствата, получени над номиналната стойност на акциите при издаването им (премиен резерв);
* други източници, предвидени по решение на Общото събрание на акционерите.

Средствата от фонда могат да се използват само за покриване на годишната загуба и на загуби от предходни години. Когато средствата във фонда достигнат определения в устава минимален размер, средствата над тази сума могат да бъдат използвани за увеличаване на акционерния капитал. Премийният резерв е формиран от разликата между номиналната и емисионната цена на акция при увеличение на акционерния капитал.

Дивиденти

Задълженията за изплащане на дивидент се признават в отчета за промените в собствения капитал и отчета за финансовото състояние в момента на възникване на правото на акционерите на Дружеството да получат плащане, на база решения на Общото събрание на акционерите.

2.14. Лизинг

Лизинговите договори се признават като актив с право на ползване и съответно пасив по лизинга, на датата, на която лизинговият актив е на разположение за използване от дружеството. Всяко лизингово плащане се разпределя между пасива по лизинга и финансовите разходи. Финансовите разходи се начисляват в печалбата или загубата през периода на лизинга, така че да се получи постоянна периодична лихва върху остатъка от задължението за всеки период. Активът с правото на ползване се амортизира за по-краткия срок от полезния живот на актива и срока на лизинга по линейния метод. Активите с право на ползване се представят на отделен ред в отчета за финансовото състояние, с изключение на активи с право на ползване, които отговарят на изискванията за класификация като инвестиционни имоти. Последните също се представят в отчета за финансовото състояние на отделен ред – "Инвестиционни имоти“.

Активите и пасивите, възникващи от договор за лизинг, се оценяват първоначално на база настояща стойност. Задълженията за лизинг включват нетната настояща стойност на следните лизингови плащания:
* фиксирани плащания, нетно от вземания по получени стимули;
* променливи лизингови плащания, които се определят въз основа на индекс или процент;
* с уми, които се очаква да бъдат платими от лизингополучателя под формата на гаранции за остатъчна стойност;
* цената за упражняване на правото за закупуване, ако лизингополучателят е сигурен в разумна степен, че тази опция ще бъде упражнена;
* плащания на неустойки за прекратяване на лизинга, ако лизинговият срок отразява възможността лизингополучателят да упражни тази опция.

Лизинговите плащания се дисконтират с лихвен процент, заложен в лизинговия договор, ако този процент може да бъде непосредствено определен. Ако не може да бъде непосредствено определен, се използва диференциалният лихвен процент за дружеството. Това е процентът, който би трябвало да се плаща, за заемане за сходен период от време и при сходно обезпечение, на средствата, необходими за получаването на актив със сходна стойност и с право на ползване в сходна икономическа среда. Всяко лизингово плащане се разпределя между пасива по лизинга и финансовите разходи, като впоследствие пасивите по лизинг се оценяват, при използване на метода на ефективния лихвен процент. Балансовата стойност на пасива по лизинга се преоценява, за да се отразят преоценките или измененията на лизинговия договор, или да се отразят коригираните фиксирани по същество лизингови плащания. Срокът на лизинговия договор е неотменимият период, за който лизингополучателят има правото да използва основния актив, съответно периодите, по отношение на които съществува опция за удължаване или прекратяване на лизинговия договор, ако е достатъчно сигурно, че лизингополучателят ще упражни тази опция.

Активите с право на ползване се оценяват първоначално по цената на придобиване, включваща:
* стойността на първоначалната оценка на пасива по лизинг;
* лизинговите плащания, извършени преди или на датата на възникване на лизинга, намалени с получени стимули по лизинга;
* всички първоначални директни разходи, свързани с лизинга, и
* разходи за възстановяване, свързани с лизинга.

Впоследствие активите, с право на ползване, се оценяват по цена на придобиване, намалена с всички натрупани амортизации и всички натрупани загуби от обезценка и се коригират спрямо всяка преоценка на пасива по лизинга, дължаща се на преоценка или изменение на лизинговия договор. Активите, с право на ползване, се амортизират по линеен метод за по-краткия срок от полезния живот на актива или срока на лизинговия договор. Амортизационните норми на активите с право на ползване са:
* право на ползване на земя – 99 години;
* право на ползване на търговски магазини – 5-15 години;
* право на ползване на офис сгради – 10 години.

Плащанията, свързани с краткосрочни лизингови договори и лизинг на активи с ниска стойност, се признават като разход по линейния метод за срока на лизинговия договор в отчета за всеобхватния доход. Дружеството разглежда възможността за освобождаване от признаване по отношение на лизинг на активи с ниска стойност за всеки лизингов договор поотделно. Когато активът е придобит чрез договор за преотдаване, се признава актив с право на ползване и пасив по лизинга. За всички останали лизинги на активи с ниска стойност, лизингополучателят признава свързаните с тях лизингови плащания като разход по линейния метод за срока на лизинговия договор. Краткосрочните лизинги са със срок за не повече от 12 месеца. Активите с ниска стойност включват ИТ оборудване и малки офис мебели.Значимите счетоводни приблизителни оценки и преценки се основават на исторически опит и други фактори, включително очаквания за бъдещи събития, които се считат за вероятни при дадените обстоятелства. Автентичността им се проверява редовно и се правят приблизителни оценки и преценки за целите на счетоводството и оповестяванията в годишния финансов отчет. Приблизителните счетоводни оценки и преценки рядко съвпадат с действителните резултати.

Среднопретегленият диференциален лихвен процент, приложен за лизингови задължения към 1 януари 2021 г. е в зависимост от актива и срока на договора е в размер на 4%. Към 01.01.2021 г. дружеството е страна по 101 договора за оперативен лизинг на недвижими имоти, в които се осъществява основната дейност. Към 31.12.2021 г. договорите са 101 бр., като 4 броя са прекратените, а 4 броя новосключените през 2021 г. Договорите за наем са преобладаващо със срок за предизвестие при прекратяване от един месец и без срок на действие, т.е. безсрочни. Не се съдържат клаузи за значителни неустойки при прекратяване, както и други юридически пречки за напускане или оставане в договора. Недвижимите имоти не са специфични като оборудване, направени подобрения или местоположение за дейността, следователно могат лесно да бъдат заменени. В същото време съществува голяма вероятност да бъдат използвани опциите за продължаване на договорите.

Ръководството е приело следните предположения за целите на практическо прилагане на МСФО 16 относно капитализация на бъдещите лизингови плащания в стойността на актива с право на ползване:
* за срок на договорите – срока, за който има вероятност да не прекрати договорите и напусне обектите. Избран е срок от 3 години като средносрочен период, в който е вероятно продължаване на дейността на дружеството в същия вид, обем и нужда от физически обекти, както и период на прогнозируемост на икономическата среда;
* бъдещи лизингови плащания – месечните вноски по съществуващите договори, тъй като не са подписани клаузи за евентуални индексации;
* всички прекратени през текущия годишен период договори са изключват от изчисленията за пасиви по лизингови договори и активи с право на ползване от 01.01. на съответната година, а новосключените такива се включват от датата на подписването си за тригодишен период, независимо от оригиналния период по договор, тъй като практиката сочи, че договорите се

подновяват обикновено като безсрочни след изтичане на първата година и наемодателите нямат икономически интерес от прекратяването им.

2.15. Преценки от определящо значение при прилагане на счетоводната политика. Ключови приблизителни оценки и предположения с висока несигурност

Изготвянето на финансовия отчет в съответствие с МСФО изисква от Ръководството да приложи някои счетоводни предположения и приблизителни счетоводни оценки, които се отразяват на отчетените стойности на активите, пасивите и оповестяванията на условните активи и задължения към датата на отчета за финансовото състояние и върху отчетените стойности на приходите и разходите през отчетния период. Тези преценки се основават на наличната информация към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет, като действителните резултати биха могли да се различават от тези преценки. Основните преценки и предположения, приложени в настоящия индивидуален финансов отчет, са както следва:

а) Загуби от обезценка на кредити и вземания

При определяне дали и в какъв размер загуба от обезценка трябва да бъде призната в отчета за всеобхватния доход, се преценява дали има достатъчно видими и обективни данни, индикиращи наличието на измеримо намаление в прогнозираните реални бъдещи парични потоци (включително от реализиране на обезпечението) от портфейл (група) с кредити със сходни характеристики, преди дори такова намаление да бъде точно идентифицирано и измеримо на ниво конкретен кредит от портфейла. Дружеството е възприело модел на изчисляване на загубите от обезценка на кредити, който включва следните стъпки:
* Разпределяне на портфейла по видове и групи дни просрочие на вземанията;
* Изчисляване на възстановимите стойности на вземанията в групата с просрочие;
* Изчисляване на размера на натрупаната загуба от обезценка на кредитния портфейл към края на отчетния период като разлика между балансовата и възстановимата му стойности. Изменението в размера й спрямо датата на предходния отчет за финансовото състояние се признава като увеличение/намаление на загубата от обезценка за текущата година.

б) Признаване на отсрочени данъчни активи

При признаването на отсрочените данъчни активи е оценена реалната вероятност отделните намаляеми временни разлики да имат обратно проявление в бъдеще в контекста на възможностите на Дружеството да генерира в перспектива достатъчно данъчни печалби за тяхното компенсиране.

в) Актюерски изчисления

В отчета за финансовото състояние към 31 декември 2018 и 2017 г. Дружеството е признало дългосрочни задължения към персонала при пенсиониране. При определяне на настоящата стойност на дългосрочните задължения към персонала при пенсиониране са използвани изчисления на лицензиран актюер, базирани на предположения за смъртност, темп на текучество на персонала, преждевременно пенсиониране, бъдещо ниво на работни заплати и дисконтов фактор (Приложение № 18).

г) Лизингови пасиви

В отчета за финансовото състояние към 31 декември 2025 дружеството е признало активи с право на ползване и лизингови пасиви базирани на предположения за бъдещите лизингови вноски, срокове на лизинговите договори и опции за удължаване описани в Приложение 2.2 Промени в счетоводната политика – Ефект от приемането на МСФО 16 върху финансовите отчети н адружеството.

3. УПРАВЛЕНИЕ НА ФИНАНСОВИТЕ РИСКОВЕ

В хода на обичайната си дейност Дружеството е изложено на различни финансови рискове, а именно кредитен риск, ликвиден риск и пазарен риск (включващ валутен риск, риск от промяна на справедливата стойност и ценови риск). По своята същност, дейността на Дружеството е свързана с използването приоритетно на финансови инструменти. Дружеството се финансира със средства на фиксирани лихвени нива, като тези средства се инвестират в портфейли от кредити с по-висока средна доходност. Политиките на Дружеството за управление на риска са предназначени да откриват и анализират риска своевременно, да прилагат подходящи лимити и контроли на риска, да следят нивата на риска и да подновяват лимитите на риска, като се основават на надеждна информационна система. Дружеството регулярно преглежда своите политики и системи за управление на риска, за да отрази промените в пазара и икономическата среда, видовете продукти и нововъзникналите най-добри практики.

А. Кредитен риск

Дружеството е изложено на кредитен риск, който представлява рискът, че клиентите-кредитополучатели ще причинят финансова загуба на Дружеството като не успеят да изплатят задължението си. Кредитната политика на Дружеството и нейното изпълнение се анализират текущо и се променят при необходимост по предложение на ръководството. То отговаря за оперативния подход за управление на риска и определя приоритетите на работа, съгласно стратегията и принципите за управление на риска, приема контроли за кредитния риск и преглежда процедурите и системата за управлението му.

А.1. Измерване на кредитния риск

В измерването на кредитния риск Дружеството разглежда четири компонента: (1) вероятността за неизпълнение на задълженията на клиента по договорените параметри; (2) текущата експозиция към клиента и нейното вероятно бъдещо развитие; (3) справедливата стойност на предоставения от клиента залог; и (4) вероятния процент на възстановяване на неизплатените задължения.

А.2. Политика за управление на кредитния риск

Дружеството управлява кредитния риск като поставя лимити, свързани с един кредитополучател, офис и други категории на портфейлна диверсификация, както и чрез приемане в залог на ценности. Излагането на кредитен риск се управлява чрез регулярен възрастов анализ на вземанията по отпуснати кредити, както и анализ на промените в пазарните цени на движимите ценности, приети като залог на предоставените кредити, променяйки критериите, изискванията и процедурите за одобрение на лимитите при ценообразуването и на самото кредитиране по подходящ за ситуацията начин.

А.3. Максимална експозиция на кредитен риск

За притежаваните от Дружеството финансови инструменти към 31 декември 2025 и 2024 г., максималната експозицията на кредитен риск е представена най-добре от тяхната балансова стойност, както е отчетена в отчета за финансовото състояние на Дружеството.

А.4. Предоставени кредити на клиенти

Разпределението на предоставените кредити на клиенти е, както следва:

	31 декември 2025	31 декември 2024
Непросрочени и необезценени	13 512	8 988
Просрочени обезпечени със злато	7 589	8 432
Просрочени до 360 дни обезпечени с движими вещи	402	407
Просрочени над 360 дни обезпечени с движими вещи	132	148
Брутна сума на предоставени кредити на клиенти	21 635	17 975
Разчети по лихви и такси	928	786
Начислена обезценка	(1 079)	(1 151)
Нетна сума на предоставени кредити на клиенти	21 484	17 610

A.4.1. Предоставени кредити на клиенти, които са непросрочени

	31 декември 2025	31 декември 2024
Кредити, предоставени на физически лица срещу залог на движимо имущество	13 270	8 916
Необезпечени кредити, предоставени на физически лица и други дружества	242	72
Обезценка	(19)	(8)
Общо нето от обезценка	13 493	8 980

A.4.2.# А.4.2. Предоставени кредити на клиенти, които са просрочени до 360 дни

	31 декември 2025	31 декември 2024
Кредити, предоставени на физически лица срещу залог на движимо имущество	402	407
Кредити, предоставени на физически лица срещу залог на злато и бижута	7 589	8 432
Обезценка	(939)	(1016)
Общо нето от обезценка	7 052	7 823

А.4.3. Предоставени кредити на клиенти, които са просрочени над 360 дни

	31 декември 2025	31 декември 2024
Кредити, предоставени на физически лица срещу залог на движимо имущество	132	148
Начислена обезценка	(121)	(127)
Общо нето от обезценка	11	21

А.4.4. Обезпечения, държани като гаранция

Предоставените от Дружеството Краткосрочни кредити на физически лица са обезпечени чрез залог на движимо имущество: злато, бижута и битова електроника. Стремежът на Дружеството е справедливата цена на залога към датата на отпускане на кредита да не е по-ниска от общото вземане по кредита към падежа му (главница плюс лихви и такси).

Б. Ликвиден риск

Ликвиден е рискът, при който Дружеството среща трудности да спазва задълженията си по отношение на финансовите пасиви, уреждани с наличности или друг финансов актив. Дружеството е изложено на ликвиден риск, който произлиза от обективното несъответствие между падежите на активите и пасивите.

Б.1. Политика за управление на ликвидния риск

Ръководството на Дружеството, одобрява оценката за ликвидността и процедурите за управлението й, определя изискванията на ликвидностга и поставя минимални необходими нива на парични средства и ликвидни активи и несъответствие в падежите. Основната цел на управлението на ликвидния риск на Дружеството е да осигури стабилен растеж на портфейла от кредити, като осигурява заемни средства за нуждите на кредитните му продукти и поддържа достатъчен излишък от парични средства.

Б.2. Анализ на падежа на финансовите пасиви

Таблицата по-долу представя дължимите недисконтирани парични потоци на Дружеството от финансови пасиви към края на отчетния период по оставащ период до падеж. Сумите, представени в таблицата са договорените недисконтирани парични потоци, които включват и лихвите, ако има договорени такива.

	До 1 година	1 – 5 години	Над 5 години	Общо
Към 31 декември 2025 г.
Финансов лизинг	10	34	-	44
Други задължения	4665	380	320	5365
Общо	4675	414	320	5409
Към 31 декември 2024 г.
Финансов лизинг	8	21	-	29
Други задължения	5252	266	573	6091
Общо	5260	287	573	6120

Ръководството на Дружеството преценява, че съвпадението и контролираното несъответствие на недисконтираните парични потоци и риска от промяна на лихвения процент са важни за максимизиране на доходността. Нормално е за дружества, действащи в сферата на потребителското кредитиране да имат добро съвпадение на паричните потоци в краткосрочните периоди, поради бързата обращаемост. Въпреки това, ръководството на Дружеството поддържа достатъчно свободни парични наличности с цел осигуряване на постоянна ликвидност.

В. Пазарен риск

Дружеството е изложено на пазарен риск, при който справедливата стойност или бъдещите парични потоци на финансовите инструменти могат да варират заради промени в пазарните цени. Пазарният риск възниква при отворени позиции на лихвения процент, валутата и капиталови ценни книжа, а

всички те са изложени на общи и специфични пазарни движения и промени, характеризиращи непостоянството на пазарните нива и цени, като лихвените проценти, кредитните маржове, валутните курсове и цените на капитала. Дружеството разделя експозицията на пазарния риск на търгувани и нетъргувани портфейли, а самият пазарен риск се разделя на валутен риск, лихвен риск и риск от промяна на пазарните цени.

В.1. Политика за управление на пазарния риск

Управлението на пазарния риск на Дружеството се контролира на оперативно ниво от Финансовия директор, а на второ ниво от Съвета на Директорите.

В.2. Анализ на чувствителността

Анализът на чувствителността на Дружеството спрямо промените на пазарните цени засягат само финансови активи, определени за отчитане по справедлива стойност, при които балансовата стойност зависи от пазарната цена в края на отчетния период.

В.3. Валутен риск

Българският лев (BGN) е обвързан с еврото в съотношение 1.95583 лева за 1 евро от 1 януари 1999, което е в резултат на влезлия в сила през юли 1997 валутен борд. Към 31 декември 2025 и 2024 г. експозицията на Дружеството към чуждестранни валути е само в евро и затова валутният риск на Дружеството е оценен като минимален.

В.4. Лихвен риск

Това е рискът, че справедливите стойности или бъдещите парични потоци на финансовите инструменти ще варират поради промяната в пазарните нива на лихвените проценти. Към 31 декември 2025 и 2024 г. финансовите активи и пасиви на Дружеството са с фиксирани лихвени проценти.

В.5. Риск от промяна на пазарните цени

Това е рискът, че справедливата стойност или бъдещите парични потоци на даден финансов инструмент ще се колебаят в резултат на промени на пазарните цени. Дружеството е изложено на риск от промяна на пазарните цени единствено на притежаваната от него инвестиция в ценни книжа, търгувани на активен пазар.

Г. Справедлива стойност на финансовите инструменти

Балансовата стойност на определени позиции финансови инструменти от отчета за финансовото състояние е разумно приближение на тяхната справедлива стойност. Тези балансови позиции включват парични средства, предоставени кредити на клиенти и други краткосрочни активи и пасиви. Ръководството на Дружеството счита, че балансовата стойност на тези финансови активи и пасиви е приблизително равна на справедливата им стойност частично и заради техния краткосрочен живот.

Финансови активи на разположение за продажба

(1) Активи, които имат котирана пазарна цена на активен пазар

Към 31 декември 2025 година Дружеството има две инвестиции в ценни книжа, търгувани на активен пазар. Към края на отчетния период е направена преоценка на тази инвестиция на базата на котираната пазарна цена към 31 декември 2025 година.

(2) Активи, които нямат котирана пазарна цена на активен пазар

Съгласно изискванията на §29 (б) на МСФО 7 Финансови инструменти: оповестяване, Дружеството не оповестява справедлива стойност за притежаваната от него инвестиция в такива активи (акции). Тъй като тези инвестиции нямат котирана цена на активен пазар на ценни книжа, а така също нямат и обявена цена на активен пазар за идентичен инструмент, те са оценени по цена на придобиване, намалена със загубите от обезценка, идентифицирани към края на отчетния период. Към 31 декември 2025 година Дружеството притежава инвестиции в ценни книжа на дъщерни дружества на стойност 1863 хил. лв., която представлява цена на придобиване, съгласно приетата счетоводна политика за отчитане на участията в дъщернте дружества.

Д. Управление на капитала

Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала е да се поддържа силна капиталова база, която да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие и да се осигурят условия за развитие. През годината не е имало промени в подхода на управление на капитала. Дружеството има законово задължение за минимален акционерен и собствен капитал в размер на 50 хил. лв., което към 31 декември 2025 и 2024 г. е спазено. Собственият капитал на Дружеството се състои от регистриран акционерен капитал, резерви и неразпределени печалби. Обобщени количествени данни за състава на собствения капитал на Дружеството са оповестени в Приложение 23.

4. НЕТЕН ДОХОД ОТ ЛИХВИ, ТАКСИ И НЕУСТОЙКИ

	2025	2024
Приходи от лихви, такси и неустойки
Приходи от лихви	4020	3201
Приходи от такси и неустойки	10136	8223
Общо	14156	11424
Разходи за лихви и такси
Разходи за лихви	(178)	(191)
Разходи за банкови такси	(56)	(42)
Общо	(234)	(233)
Нетен доход от лихви, такси и неустойки	13922	11191

5. ДРУГИ ПРИХОДИ ОТ ДЕЙНОСТТА

	2025	2024
Приходи от остатъци по договори за заем	487	337
Приходи от наеми	12	7
Възстановена обезценка	72	-
Корекции по МСФО 16	10	12
Други	98	140
Общо	679	496

6. ДРУГИ ФИНАНСОВИ ПРИХОДИ (РАЗХОДИ)

	2025	2024
Печалба/(загуба) от преоценка на финансови активи	2	(2)
Печалба/(загуба) от валутни операции	(1)	-
Приходи от дивиденти	215	6
Приходи от такси	-	1
Общо	216	5

7. ОБЩИ АДМИНИСТРАТИВНИ И ДРУГИ ОПЕРАТИВНИ РАЗХОДИ

	2025	2024
Разходи за персонала	(5253)	(4680)
Консултантски , юридически и др. услуги	(109)	(88)
Поддръжка и охрана на офиси	(107)	(88)
Комуникационни и куриерски услуги	(53)	(47)
Транспорт и командировки	(42)	(36)
Амортизации	(367)	(290)
Дарения	(1)	-
Материали	(70)	(41)
Обезценка на кредитен портфейл	-	(163)
Данъци и такси	(76)	(60)
Други	(56)	(70)
Общо	(6134)	(5563)

Разходите за персонала включват:

	2025	2024
Заплати	(4808)	(4298)
Социални осигуровки	(389)	(337)
Разходи за задължения при пенсиониране	(56)	(45)
Общо	(5253)	(4680)

8.

СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД
ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
За годината, приключила на 31 декември 2025 година
(Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго) 31# РАЗХОД ЗА ДАНЪК ВЪРХУ ПЕЧАЛБАТА
| | 2025 | 2024 |
| :--- | ---: | ---: |
| Отчет за всеобхватния доход | | |
| Текущ разход за данък върху печалбата | (870) | (637) |
| Отсрочени данъци върху печалбата, свързани с възникване и обратно проявление на временни разлики | 1 | 23 |
| Общо разход за данък върху печалбата, отчетен в Отчета за всеобхватния доход | (869) | (614) |
| Равнение на текущия разход за данък върху печалбата между счетоводния и облагаемия резултат | | |
| Печалба преди данък върху печалбата | 8683 | 6129 |
| Очакван разход за данък върху печалбата (ставка 10%) | (868) | (613) |
| Данъчен ефект от постоянни данъчни разлики | (1) | (1) |

	2025	2024
Разход за данък върху печалбата	(869)	(614)
Данъчен ефект от временни данъчни разлики	-	(23)
Текущ разход за данък върху печалбата	(869)	(637)

9. АКТЮЕРСКА ПЕЧАЛБА (ЗАГУБА), НЕТО ОТ ДАНЪК

	2025	2024
Актюерска печалба (загуба) за периода, в т.ч. от	283	(132)
- промяна в демографските допускания	(11)	(16)
- промяна във финансовите допускания	-	(4)
- опит	294	(112)

10. ДОХОД НА АКЦИЯ

10.1. Основен доход на акция

	2025	2024
Печалба за годината	7814	5515
Нетна печалба за разпределение, използвана при изчисляването на основния доход на акция	7814	5515
Среднопретеглен брой на държаните обикновени акции, използван при изчисляването на основния доход на акция	17 874 768	8 937 384

11. ПАРИЧНИ НАЛИЧНОСТИ И ЕКВИВАЛЕНТИ

	31 декември 2025	31 декември 2024
Парични средства в брой	5795	3797
Парични средства по разплащателни сметки	983	543
Общо	6778	4340

12. ПРЕДОСТАВЕНИ КРЕДИТИ НА КЛИЕНТИ

	31 декември 2025	31 декември 2024
Кредити, предоставени на физически лица срещу залог на движимо имущество, в т.ч.:
Вземания по главници	21393	17903
Вземания по лихви и такси	923	786
	22316	18689
Необезпечени кредити, предоставени на физически лица и други дружества, в т.ч.:
Вземания по главници	242	72
Вземания по лихви	5	-

	247	72
Общо предоставени кредити на клиенти	22563	18761
Обезценка на кредити	(1079)	(1151)
Предоставени кредити на клиенти, нетно	21484	17610
Текущи	21484	17610

13. ДРУГИ ФИНАНСОВИ АКТИВИ

	31 декември 2025	31 декември 2024
Финансови активи на разположение за продажба, в т.ч.
Акции, отчитани по справедлива стойност	24	23
Акции, отчитани по себестойност
Общо	24	23
Преоценка	2	1
Други финансови активи, нето	26	24

14. АКТИВИ ПО ОТСРОЧЕНИ ДАНЪЦИ

Намаляеми временни разлики	Активи по отсрочени данъци	Намаляеми временни разлики	Активи по отсрочени данъци
31 декември 2025		31 декември 2024
Обезценка и отписване на предоста- вени кредити на клиенти	1079	1151
Обезценка на финансови активи на разположение за продажба	2	-
Неизплатени доходи на физически лица	9	11
Доходи на персонала	464	716
	1554	1880
			156

15. УЧАСТИЯ В ДЪЩЕРНИ ПРЕДПРИЯТИЯ

	Прите -жаван дял	31 декември 2025	31 декември 2024
МАККОМ ЗАЛОЗИ ПООЕЛ Скопие, Македония	100%	-	196
МАККОМ КЕШ ДООЕЛ Скопие, Македония	100%	-	9
ИПОТЕХ СОФКОМ ЕООД	52,39%	1 858	1 859

	Прите -жаван дял	31 декември 2025	31 декември 2024
СОФКОМ ГОЛД ЕООД	100%	5	5
Участия в дъщерни предприятия		1 863	2 069

През 2025 г. дружеството е прекратило участието си чрез ликвидация в дъщерните си дружества в Република Северна Македония като е получило ликвидационен дял в размер на 205 хил. лв. и дивиденти от неразпределени печалби от минали години в размер на 205 хил. лв.

16. ИМОТИ И ОБОРУДВАНЕ (ВКЛ.АКТИВИ С ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ)

Балансови стойности на:	31 декември 2025	31 декември 2024
Земи и сгради	157	177
Активи с право на ползване	593	493
Транспортни средства	138	26
Офис обзавеждане	41	29
	929	725

	Земи и сгради (вкл.активи с право на ползване)	Транспортни средства	Офис обзавеждане	Общо
Цена на придобиване
Салдо на 01.01.2024	1370	184	114	1668
Постъпили	-	-	8	8
Излезли	(130)	-	-	(130)
Салдо на 31.12.2024	1240	184	122	1546
Постъпили	149	153	22	324
Излезли	-	(22)	-	(22)
Салдо на 31.12.2025	1389	315	144	1848
Натрупана амортизация
Салдо на 01.01.2024	(594)	(143)	(85)	(822)
Амортизация за периода	(19)	(15)	(8)	(42)
Отписана амортизация	43	-	-	43
Салдо на 31.12.2024	(570)	(158)	(93)	(821)
Амортизация за периода	(69)	(41)	(10)	(120)
Отписана амортизация	22	-	-	22
Салдо на 31.12.2025	(639)	(177)	(103)	(919)
БС на 31.12.2025	750	138	41	929

Полезен живот
Сгради	25 години
Автомобили	4 години
Офис обзавеждане	6,67 години

Дружеството е ипотекирало собствен недвижим имот с балансова стойност към 31 декември 2025 г. 12 хил. лева. в полза на търговска банка като гаранция на трето лице.

Обезценка на имоти, машини и съоръжения

Ръководството е извършило преглед на дълготрайните материални активи и счита, че няма индикатори, за това че балансовата стойност на активите надвишава възстановимата им стойност. Следователно към 31 декември 2025 г. (31 декември 2024 г.) не са признати обезценки на имоти, машини и съоръжения.

Активи с право на ползване и пасиви по лизинга

Активи с право на ползване (по клас активи)	31 декември 2025 г. хил. лв.	31 декември 2024 г. хил. лв.
Земи и сгради	593	493
Превозни средства	-	-
Машини и съоръжения	-	-
Към края на отчетния период	593	493

	Земи и сгради	Транспортни средства	Машини и съоръжения	Общо
	хил. лв.	хил. лв.	хил. лв.	хил. лв.
Отчетна стойност
Към 1 януари 2025 г.	740	-	-	740
Придобити или преизчисление на договори за лизинг	149	-	-	149
Прекратени или преизчисление на лизингови договори	-	-	-	-
Салдо към 31 декември 2025 г.	889	-	-	889
Амортизация
Към 1 януари 2025 г.	(247)	-	-	(247)
Амортизация за периода	(296)	-	-	(296)
Отписана амортизация	(247)	-	-	(247)
Салдо към 31 декември 2025 г.	(296)	-	-	(296)
Нетна балансова стойност към 31 декември 2025 г.	593	-	-	593

Пасиви по лизинга	31 декември 2025 г. хил. лв.	31 декември 2024 г. хил. лв.
Краткосрочни пасиви по лизинга	307	257
Дългосрочни пасиви по лизинга	296	246
Общо пасиви по лизинга	603	503

	31 декември 2025 г. хил. лв.	31 декември 2025 г. хил. лв.
Минимални лизингови плащания
До 1 година	312	307
Между 1 и 5 години	312	296
Общо минимални лизингови вноски	624	603
Намалени със сумите, представляващи финансови разходи	(21)	-
Настояща стойност на минималните лизингови вноски	603	603

Следните суми са признати в отчета за всеобхватния доход:
| | МСФО 16 2025 г. хил. лв. | МСФО 16 2024 г. хил. лв. |
| :--- | ---: | ---: |
| Амортизация на активи с право на ползване (по клас активи) | | |
| Сгради | 296 | 247 |
| Автомобили | - | - |
| Амортизация на инвестиционни имоти | - | - |
| Общо разход за амортизация | 296 | 247 |
| Разход за лихви по пасиви по лизинга (включен във финансовите разходи) | 26 | 24 |
| Разход, свързан с краткосрочен лизинг (включен в административните разходи) | - | - |
| Разход, свързан с лизинг на активи с ниска стойност, които не са краткосрочни лизинги | - | - |
| Разход, свързан с променливи лизингови плащания, които не са включени в пасивите по лизинга | - | - |
| Загуба от прекратяване на лизингов договор | - | - |
| Общо разходи свързани с договори за лизинг | 26 | 24 |

Следните суми са признати в отчета за паричните потоци:
| | 2025 г. хил. лв. | 2024 г. хил. лв. |
| :--- | ---: | ---: |
| Изходящ паричен поток от договори за лизинг (МСФО 16) – финансова дейност | | |
| Главница | 322 | 271 |
| Лихва | - | 1 |
| Неустойка за прекратяване на лизингов договор | - | - |
| | 322 | 272 |
| Изходящ паричен от договори за лизинг – оперативна дейност | - | - |
| Общо изходящ паричен поток | 322 | 272 |

17. ДРУГИ АКТИВИ

	31 декември 2025	31 декември 2024
Вземания по липси и кражби	1042	1042
Вземания от клиенти и доставчици	62	23
Съдебни вземания	1	1
Предплатени услуги	7	12
Общо други активи	1112	1078
Обезценка на вземания по липси и кражби и частична на съдебни вземания	(950)	(950)
Други активи, нетно	162	128

18. ЗАДЪЛЖЕНИЯ КЪМ ПЕРСОНАЛА И ЗА СОЦИАЛНО ОСИГУРЯВАНЕ

	31 декември 2025	31 декември 2024
Задължения към персонала, в т.ч.:
Текущи задължения	318	304
Текуща част от задълженията към персонала при пенсиониране	40	47
Дългосрочни задължения към персонала при пенсиониране	388	612
	746	963
Задължения за социално осигуряване, в т.ч.:
Текущи задължения	56	52
	56	52
Общо	802	1015

Към 31 декември 2025 и 2024 година всички служители на Дружеството са използвали целият си платен годишен отпуск за текущия и предходните отчетни периоди, поради което не се налага начисляване на задължение за компенсируеми отпуски съгласно изискванията на МСС 19 Доходи на наети лица.

Дългосрочни задължения към персонала при пенсиониране 2025 2024 Сегашна стойност на задълженията на 1 януари 660 450 Разход за текущ стаж 56 45 Разход за лихви 27 19 Изплатени обезщетения при пенсиониране през периода - - Актюерска (печалба) загуба за периода (315) 146 Сегашна стойност на задълженията на 31 декември 428 660 Основните предположения, използвани при определяне на задълженията за доходи на персонала при пенсиониране са посочени по-долу: СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ За годината, приключила на 31 декември 2025 година (Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго) 37 2025 2024 Норма на дисконтиране 3,93% 3,93% Бъдещо увеличение на възнагражденията 5,00% 5,00% Средна продължителност на задължението за доходи на персонала при пенсиониране е 18,43 години. Очакваните плащания към 31.12.2025 г. във връзка със задълженията за доходи на персонала при пенсиониране са, както следва: Вид задължения (срок) Сегашна стойност на задълженията Сума при пенсиониране Краткосрочни (до 1 година) 40 40 Средносрочни (1 – 3години) 19 24 Средносрочни (3 – 5 години) 49 80 Дългосрочни (над 5 години) 320 2 585 428 2 729 19. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ПО ЛИЗИНГОВИ ДОГОВОРИ Минимални лизингови плащания Настояща стойност на минимални лизингови плащания 2025 2024 2025 2024 Задължения по фин. лизинг 48 32 44 29 - До една година 11 9 10 8 - Над една година 37 23 34 21 Задължения по оперативен лизинг 624 523 603 503 - До една година 312 261 307 257 - Над една година 312 262 296 246 Общо задължения по лизингови договори 672 555 647 532 Минус лихви по лизинг (25) (23) - До една година (6) (5) - Над една година (19) (18) Настояща стойност на задължения по лизингови договори 647 532 - До една година 317 265 - Над една година 330 267 СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ За годината, приключила на 31 декември 2025 година (Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго) 38 20. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ЗА ДАНЪЦИ 31 декември 2025 31 декември 2024 Задължения за корпоративен данък 429 426 Задължения за ДДФЛ 35 33 Задължения за други данъци 9 7 Общо 473 466 21. ДРУГИ ПАСИВИ 31 декември 2025 31 декември 2024 Задължения към акционерите 20 18 Задължения към дъщерни дружества 868 1 972 Задължения към доставчици и клиенти 668 499 Задължения по получени заеми 1 911 1 598 Общо 3 467 4 087 22. ПРОМЕНИ В ПАСИВИТЕ, ВЪЗНИКВАЩИ ОТ ФИНАНСОВИ ДЕЙНОСТИ 01.01. Парични потоци Промени с непаричен характер 31.12. входящ и изходящ и Придоби- вания Промени от вал.курсов е 2024 година Задължения по финансов лизинг 39 - (10) - - 29 Общо 39 - (10) - - 29 2025 година Задължения по финансов лизинг 29 32 (17) - - 44 Общо 39 32 (17) - - 44 СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ За годината, приключила на 31 декември 2025 година (Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго) 39 23. СОБСТВЕН КАПИТАЛ 31 декември 2025 31 декември 2024 Записан и внесен капитал в т.ч. Обикновени акции 17 875 8 938 Привилегировани акции - - 17 875 8 938 Обратно изкупени обикновени акции - - Акционерен капитал 17 875 8 938 Премиен резерв, в т.ч. Премии от емисии, бруто 1 850 1 850 Обратно изкупени обикновени акции (822) (822) 1 028 1 028 Резерв от актюерски печалби и загуби, нето от данък 85 (199) Общи резерви 894 764 Резерви 2007 1593 Неразпределена печалба от предходни периоди - 2 937 Текуща печалба 7 814 5 515 Авансово разпределена печалба (1 687) - Неразпределена печалба 6 127 8 452 Общо собствен капитал 26 009 18 983 Към 31 декември 2025 г. акционерният капитал е внесен изцяло и е в размер на 17 875 хил. лева, като е разпределен в 17 874 768 броя обикновени безналични, поименни акции с право на глас, всяка с номинална стойност 1 лев. Промените в собствения капитал през 2025 година са следните: • Отчетена печалба за периода в размер на 7 814 хил. лв.; • На извънредно общо събрание на акционерите проведено на 10.01.2025 г. е взето решение за разпределение на дивидент на акционерите в размер на 1 072 хил. лв., • На редовното общото събрание на акционерите е взето решение от реализираната печалба за 2024 г. да бъде попълнен фонд „Резервен” със сумата от 130 хил.лв, а остатъкът да остане като неразпределена печалба. • На извънредно общо събрание на акционерите проведено на 21.11.2025 г. е взето решение да бъде увеличен размера на капитала от 8 937 384 лв. на 17 874 768 лв., както следва: с печалба за първото полугодие на 2025 г. в размер на 1 687 792,05 лв. и остатъкът от неразпределената печалба от предходни години в размер на 7 249 591,95 лв.; Промените в собствения капитал през 2024 година са следните: • Отчетена печалба за периода в размер на 5 515 хил. лв.; • На редовното общото събрание на акционерите е взето решение от реализираната печалба за 2023 г. да бъде разпределен дивидент в размер на 715 хил.лв, както и да бъде попълнен фонд „Резервен” със сумата от 389 хил.лв (1/10 от реализираната печалба), в съответсвие с изискванията на чл.246, ал.2, т.1 от Търговския закон; • На извънредно общо събрание на акционерите проведено на 08.03.2024 г. е взето решение за разпределение на дивидент на акционерите в размер на 894 хил. лв., СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ За годината, приключила на 31 декември 2025 година (Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго) 40 Изменение на натрупаната актюерска печалба (загуба) в капитала 2025 2024 Натрупана актюерска печалба (загуба) на 1 януари (199) (67) Актюерска печалба (загуба) върху задължението, призната като друг всеобхватен доход 284 (132) Натрупана актюерска печалба (загуба) на 31 декември 85 (199) 24. ПОЕТИ АНГАЖИМЕНТИ И УСЛОВНИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ Задължения, свързани с оперативен лизинг Като наемател по договори за оперативен лизинг на офиси и търговски обекти, Дружеството заплаща годишно 312 хил. лв. (2024 г.: 261 хил. лв.). Договорите са сключени за срок от една година, като част от тях са продължени като безсрочни. Прекратяването им е възможно с едно или двумесечно предизвестие. За целите на прилагане на МСФО 16 дружеството е оценило своите задължения по договорите си за оперативен лизинг на база средносрочна прогноза, че ще продължи да си използва в рамките на следващите три години. 25. СДЕЛКИ СЪС СВЪРЗAНИ ЛИЦА Състав на свързаните лица - Дъщерни дружества През 2025 г. дружеството е прекратило участието си чрез ликвидация в дъщерните си дружества в Република Северна Македония. Към 31. 12.2025 г. дъщерни дружества са: „ИПОТЕХ СОФКОМ“ АД; „СОФКОМ ГОЛД“ ЕООД - - Сделки с дъщерни дружества - На 08.05.2025 г. е получен депозит на дъщерното дружество „ИПОТЕХ СОФКОМ“ АД в размер на 100 000 лева. Срокът на договора е 12 месеца и се начислява годишна лихва в размер на 4 % върху получената сума. Към датата на отчета сумата е погасена. - На 17.09.2025 г. е получен депозит на дъщерното дружество „ИПОТЕХ СОФКОМ“ АД в размер на 250 000 лева. Срокът на договора е 12 месеца и се начислява годишна лихва в размер на 4 % върху получената сума. Към датата на отчета сумата не е погасена. - На 24.09.2025 г. е получен депозит на дъщерното дружество „ИПОТЕХ СОФКОМ“ А Д в размер на 210 000 лева. Срокът на договора е 12 месеца и се начислява годишна лихва в размер на 4 % върху получената сума. Към датата на отчета сумата не е погасена. - На 08.12.2025 г. е получен депозит на дъщерното дружество „ИПОТЕХ СОФКОМ“ АД в размер на 300 000 лева. Срокът на договора е 12 месеца и се начислява годишна лихва в размер на 4 % върху получената сума. Към датата на отчета сумата не е погасена. - През 2025 г. Дружеството е реализирало разходи от сделки със свързани лица в размер на 46 хил.лв и приходи в размер на 100 хил.лв., включително дивидент от „ИПОТЕХ СОФКОМ“ АД в размер на 10 хил. лв. - Към 31.12.2025 г. задълженията на дружеството към свързани лица са само по депозити от дъщерни дружества в размер на 868 хил. лв., включени в позиция Други пасиви, бележка 21. СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ За годината, приключила на 31 декември 2025 година (Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго) 41 Други свързани лица Дружество Вид свързаност „ИМОУШЪН“ ЕООД „ИПОТЕХ СОФКОМ“ АД „СОЗОПОЛ ПРОПЪРТИС 1” ЕООД „РАЙСКИ ЗАЛИВ 2”ООД „ИНОВАТИВНО“ ДПК Ирена Иванова - управител и собственик на капитала Ирена Иванова – изпълнителен директор Ирена Иванова - управител и собственик на капитала Ирена Иванова – управител и съдружник Ирена Иванова – управител и съдружник „ИПОТЕХ СОФКОМ“ АД Петър Виденов – член на Съвета на директорите ЕТ „КАРАТЕ-ПЕРФЕКТ - ТОДОР ВАЧЕВ“ СДРУЖЕНИЕ "ФУТБОЛЕН КЛУБ ЛОКОМОТИВ-БДЖ" Тодор Вачев - регистриран като едноличен търговец Тодор Вачев - член на УС Възнаграждения на ключов управленски персонал Съставът на ключовия управленски персонал е оповестен в т.1.1. През 2025 година, възнагражденията на ключовия управленски персонал на Дружеството са били в размер на 106 хил. лв. (2024 година: 113 хил. лв.) 26. ВЪЗНАГРАЖДЕНИЕ ЗА ОДИТОРСКИ УСЛУГИ Възнаграждението на регистрирания одитор през 2025 година е за независим финансов одит. През 2024 година, регистрираният одитор не е предоставял други услуги на Дружеството, извън независим финансов одит на финансови отчети. 27. СЪБИТИЯ СЛЕД КРАЯ НА ОТЧЕТНИЯ ПЕРИОД Съгласно Законa за въвеждане на еврото в Република България (ЗВЕРБ), считано от 1 януари 2026 г., еврото става официална валута и законно платежно средство в България. Официалният обменен курс е определен като 1.95583 лева за 1 евро. Въвеждането на еврото като официална валута в Република България представлява промяна във функционалната (отчетната) валута на Дружеството, която ще бъде отразена перспективно и не представлява събитие след отчетния период, което изисква корекция във финансовия отчет за годината, приключваща на 31 декември 2025 г. Дружеството е превалутирало в EUR съществена част от наличните си парични наличности в брой преди 31.12.2025 г.

и не очаква съществени ефекти от превалутиране на началните салда към 1 януари 2026 г. в евро и от процеса по промяна във функционалната (отчетна) валута. Сериозният военен конфликт между САЩ и Израел, от една страна и Иран, започнал в края на феврари 2026 г. е събитие с възможни сериозни последици върху икономическата стабилност в световен план. Макар дружеството да не е пряко засегнато от конфликта, не търгува с енергийни продукти и не е зависимо от вериги на доставки в засегнатия район, продължаването на конфликта евентуално може да доведе до висока инфлация в страната, намаляване на платежоспособността на населението и нарастване на цената на финансиране. Високата волатилност на цената на златото също могат да окажат негативно въздействие върху финансовите резултати през текущата година. За периода след датата, към която е съставен годишния финансов отчет до датата на изготвянето му не са настъпили други важни и/или значителни за дейността на Дружеството коригиращи и СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ За годината, приключила на 31 декември 2025 година (Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго) 42 некоригиращи събития, които могат да окажат влияние върху представените финансови отчети към 31 декември 2025 г. През текущата година не са настъпили събития, пораждащи съмнения дали предприятието може да продължи като действащо предприятие. 28. ДЕЙСТВАЩО ПРЕДПРИЯТИЕ След последните години на драматични икономически сътресения породени от ефектите на пандемии, войни и въвеждане на мита от страна на САЩ доведоха и продължават да водят до негативен ефект върху финансовите резултати и състояние на икономиките, икономическите субекти и населението в целия свят. От друга страна приемане на страната в Еврозоната се очаква да доведе до икономическа стабилност и увеличение на инвестициите в страната. Въпреки положителните очаквания, несигурността в световната търговия се очаква да доведе и вече води до по-високо ниво на инфлация, намаляване на платежоспособността на населението, несигурност в прогнозите, поскъпване на финансовите ресурси, големи флуктоации в цената на златото и другите активи, които обикновено служат за обезпечение по заеми на физически лица. Повишават се всички видове бизнес рискове. Дружеството счита, че е възможно влошаване на платежоспособността на неговите клиенти, забавяне на събираемостта на вземанията в резултат на инфлацията и рецесия в резултат на влиянието на кризите в останалите европейски страни. Към датата на изготвяне на настоящия отчет прогнозите са по-скоро неутрални, като ръководството не очаква непосредствено неблагоприятно отражение върху финансовото състояние на Дружеството. 29. ВЪПРОСИ СВЪРЗАНИ С КЛИМАТА През последните години нараства необходимостта от оповестяване на информация свързана с възможните рискове върху дейността на компанията, оценката на нейните активи, парични потоци и финансиране от промените свързани с климата и околната среда. В своята дейност „София Комерс-Заложни къщи“ АД се ръководи от стремеж за минимално отрицателно въздействие върху околната среда чрез енергийно ефективно отопление на работните места и екологичен транспорт до тях. Дейността му не предполага каквото и да е замърсяване тъй като не се занимава с производство на стоки или предлагане на услуги с материален компонент. В този смисъл чисто административната му дейност не се очаква да доведе до рискове, свързани с климатичните промени по-големи от рисковете за населението като потенциални наводнения, суша и други природни бедствия. Трудно е да се оцени влиянието на тези потенциални рискове свързани с климата върху финансовите резултати на дружеството. На този етап не са известни рискове въвеждане на екологични данъци и такси за дейността му. В бъдеще биха могли да бъдат въведени допълнителни нормативни изисквания за докладване на дейностите по отношение на устойчивостта, с които тези оповестявания да бъдат допълнени. Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 1 Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 2 СЪДЪРЖАНИЕ: 1. Обективен преглед, който представя вярно и честно развитието и резултатите от дейността на предприятието, както и неговото състояние, заедно с описание на основните рискове, пред които е изправено ... 5 1.1. Обща информация за Дружеството ... 5 1.2. Развитие на дейността и състояние на Дружеството през 2025 г. ... 6 1.3. Анализ на финансови и нефинансови основни показатели за резултата от дейността, имащи отношение към стопанската дейност, включително информация по въпроси, свързани с екологията и служителите ... 21 1.4. Всички важни събития, които са настъпили след датата, към която е съставен годишният финансов отчет ... 22 1.5. Вероятно бъдещо развитие на предприятието ... 23 1.6. Действията в областта на научноизследователската и развойната дейност ... 24 1.7. Информация за придобиване на собствени акции, изисквана по реда на чл. 187д от Търговския закон ... 24 1.8. Наличието на клонове на предприятието ... 24 1.9. Използвани от предприятието финансови инструменти ... 24 1.10. Информация за основните нематериални ресурси и обяснение относно начина, по който бизнес моделът на предприятието зависи от тях, както и начина, по който тези ресурси са източник за създаване на стойност за предприятието. ... 24 2. Информация по Приложение № 2 от Наредба № 2 на КФН от 09.11.2021 г. ... 24 2.1. Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година ... 24 2.2. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента ... 24 2.3. Информация за сключени съществени сделки ... 25 2.4. Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът или негово дъщерно дружество е страна с посочване на стойността на сделките, характера на свързаността и всяка информация, необходима за оценка на въздействието върху финансовото състояние на емитента ... 25 2.5. Информация за събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи; оценка на влиянието им върху резултатите през текущата година ... 26 Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 3 2.6. Информация за сделки, водени извънбалансово – характер и бизнес цел, посочване финансовото въздействие на сделките върху дейността, ако рискът и ползите от тези сделки са съществени за емитента и ако разкриването на тази информация е съществено за оценката на финансовото състояние на емитента ... 26 2.7. Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата икономическа група и източниците/начините на финансиране ... 26 2.8. Информация относно сключените от емитента, от негово дъщерно дружество или дружество майка, в качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения ... 26 2.9. Информация за отпуснатите от емитента или от негови дъщерни дружества заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица с посочване на имена или наименование и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или неговите дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поето задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви.

.................................................... 26
2.10. Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни книжа през отчетния период ... 27
2.11. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати 27
2.12. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им ... 27
2.13. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност ... 29
2.14. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството... 29
2.15. Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове ... 29
2.16. Информация за промените в управителните и надзорните органи през отчетната финансова година ... 31
2.17. Информация за размера на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки от членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова година, изплатени от емитента, който не е публично дружество, и негови дъщерни дружества, независимо от това, дали са били включени в разходите на емитента или произтичат от разпределение на печалбата, включително: ... 31

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 4

2.18. Информация за притежавани от членовете на управителните и на контролните органи, прокуристите и висшия ръководен състав акции на емитента, включително акциите, притежавани от всеки от тях поотделно и като процент от акциите от всеки клас, както и предоставени им от емитента опции върху негови ценни книжа - вид и размер на ценните книжа, върху които са учредени опциите, цена на упражняване на опциите, покупна цена, ако има такава, и срок на опциите ... 31
2.19. Информация за известните на дружеството договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от настоящи акционери или облигационери ... 32
2.20. Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства, касаещи задължения или вземания на емитента в размер най-малко 10 на сто от собствения му капитал; ако общата стойност на задълженията или вземанията на емитента по всички образувани производства надхвърля 10 на сто от собствения му капитал, се представя информация за всяко производство поотделно ... 32
2.21. Данни за директора за връзки с инвеститорите, включително телефон и адрес за кореспонденция ... 32
2.22. Промени в цената на акциите на дружеството ................................................................. 32

Декларация за корпоративно управление съгласно ЗППЦК ....................................... 33
Информация по Приложение № 3 от Наредба № 2 на КФН от 09.11.2021 г. ................ 33
4.1. Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на регулиран пазар в Република България или друга държава членка... 33
4.2. Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от правата на глас в общото събрание на дружеството, включително данни за акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите (към 31.12.2025 г.) 33
4.3. Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права ...... 34
4.4. Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас ............................. 34
4.5. Съществени договори на дружеството, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане, и последиците от тях, освен в случаите, когато разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на дружеството; изключението по предходното изречение не се прилага в случаите, когато дружеството е длъжно да разкрие информацията по силата на закона. ... 34
4.6. Споразумения между дружеството и управителните му органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане ... 34
Електронна препратка към мястото на интернет страницата на публичното дружество, където е публикувана вътрешната информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) № 596/2014 на Европейския парламент и на Съвета от 16 април 2014 г. относно пазарната злоупотреба (Регламент относно пазарната злоупотреба) и за отмяна на Директива 2003/6/ЕО на Европейския парламент и на Съвета и директиви 2003/124/ЕО, 2003/125/ЕО и 2004/72/ЕО на Комисията (ОВ, L 173/1 от 12 юни 2014 г.) (Регламент (ЕС) № 596/2014) относно обстоятелствата, настъпили през изтеклата година, Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 5 или електронна препратка към избраната от емитента информационна агенция или друга медия, чрез която дружеството оповестява публично вътрешната информация ... 35
Информация по чл. 247, алинея 2 от Търговския закон ............................................... 35
6.1. Информация относно възнагражденията, получени общо през годината от членовете на съветите. ... 35
6.2. Информация относно придобитите, притежаваните и прехвърлените от членовете на съветите през годината акции и облигации на дружеството. ...................................................... 35
6.3. Информация относно правата на членовете на съветите да придобиват акции и облигации на дружеството ... 35
6.4. Информация относно участието на членовете на съветите в търговски дружества като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети. ... 35
6.5. Информация относно договорите по чл. 240б от ТЗ, сключени през годината ............ 36
6.6. Планирана стопанска политика през следващата година, в това число очакваните инвестиции и развитие на персонала, очакваният доход от инвестиции и развитие на дружеството, както и предстоящите сделки от съществено значение за дейността на дружеството. ... 36
Информация за въздействието на COVID-19 и военния конфликт в Украйна ........... 36

1. Обективен преглед, който представя вярно и честно развитието и резултатите от дейността на предприятието, както и неговото състояние, заедно с описание на основните рискове, пред които е изправено

1.1. Обща информация за Дружеството

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД („Дружеството”) е акционерно дружество, което осъществява дейност по предоставяне на парични заеми, обезпечени със залог на движими вещи, сделки и работа с благородни метали и скъпоценни камъни и изделия с и от тях. „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД е пререгистрирано в Търговския регистър към Агенцията по вписванията на 22 януари 2008 г. с ЕИК 131459062, със седалище и адрес на управление в гр. София, Столична община, бул. „Христо Ботев” № 3; тел. 0700 800 48 и интернет страница : www.sofcom.bg Проведеното на 31.05.2017 г. общото събрание на акционерите (ОСА) прие решение за промяна в адреса на управление на Дружеството на гр. София, район Витоша, кв. „Манастирски ливади“, ул. „Ралевица“ № 74, ет. 3, офис 3.3, и съответна промяна в Устав (обявена по електронното дело на 12.06.2017 г.). Дружеството е вписано първоначално в регистъра на публичните дружества и други емитенти на ценни книжа по чл. 30, ал. 1, т. 3 от ЗКФН с Решение № 469-Е на КФН от 12 юли 2006 г. Съгласно Устава на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД, Дружеството е учредено за неограничен срок. То е единственото по рода си публично акционерно дружество, чийто акции се търгуват на Българската фондова борса. Компанията развива верига от заложни къщи, които предоставят заем срещу залог на движими вещи.

В края на 2025 година, дружеството има над 96 обекта из Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 6 цялата страна. В структурата на дружеството работят над 127 души. Повече от 20 години опит и професионализъм на небанковия пазар в България. Единствената фирма за заложни къщи в България, която е публична и акциите и се търгуват свободно на БФБ. Всяка една заложна къща на дружеството приема широк спектър от движими вещи за обезпечение, а именно: бижута, ценности, черна и бяла техника, професионална техника и други. МИСИЯ И ЦЕННОСТИ М ИСИЯ „София Комерс Заложни Къщи” АД е най-голямата и успешна верига за заложни къщи, която осигурява лесно, прозрачно и спокойно краткосрочно финансиране на всички потребители. Дружеството иска да бъде едно от водещите на Българската фондова борса, чрез хибридни финансови инструменти, носещи гарантирана доходност. ВИЗИЯ Всеки жител на България да има достъп до лесно, безрисково финансиране близо до него. ЦЕННОСТИ • Лично и персонално отношение към всеки клиент • Прозрачност и коректност • Гъвкавост и адаптивност • Отговорност и доверие СЪУЧАСТИЯ И ЧЛЕНСТВО В ОРГАНИЗАЦИИ • Асоциация на заложните къщи в България • Българска фондова борса АД • Централен депозитар АД • Комисия за финансов надзор 1.2. Развитие на дейността и състояние на Дружеството през 2025 г. Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 7 На 10.01.2025 г. се проведе извънредно Общо събрание на акционерите на „София Комерс – Заложни къщи“ АД, на което бяха представени 4 978 920 ( четири милиона деветстотин седемдесет и осем хиляди деветстотин и двадесет) броя акции, представляващи 55,71% от общия брой акции с право на глас и от капитала в Дружеството. Общото събрание на акционерите прие решение за разпределяне под формата на дивидент на част от неразпределената печалба на Дружеството, а именно сума в брутен размер на 1 072 486,08 лв. (един милион седемдесет и две хиляди четиристотин осемдесет и шест лева и осем стотинки) или по 0.12 лв. ( дванадесет стотинки) за една акция. Дружеството изплати на акционерите гласувания дивидент на два равни транша по 0,06 лв. (шест стотинки) на една акция (брутен размер) в рамките на до 60 дни от провеждането на общото събрание на акционерите. Началната дата за изплащане на първия транш е 20.02.2025 г. Дружеството определи 10.03.2025 г. като начална дата за изплащане на втория транш от гласувания от акционерите дивидент. В законово определените срокове Дружеството представи на надзорните органи и обществеността документите относно годишното приключване на 2024 г., включително годишния финансов отчет за 2024 г., одитиран и заверен от избрания от ОСА одитор, годишния доклад за дейността на Дружеството, изготвен от Съвета на директорите, както и останалите документи и приложения към тях, изисквани от закона. В изпълнение на изискването на Наредба № 48 на КФН, към Годишния финансов отчет на дружеството беше представен Доклад за начина, по който „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД прилага Политиката за възнагражденията за 2024 г. В съответствие с изискванията относно годишните финансови отчети съгласно чл. 100н, ал. 7, т. 1 от ЗППЦК, Дружеството представи декларация за добро корпоративно управление към годишния доклад за дейността на Съвета на директорите. На 29.04.2025 г. при отчитане на финансовите резултати на Дружеството, макроикономическите показатели и стратегическите цели в средносрочен план, ръководството на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД обяви, намерението си Дружеството да разпредели „дивидент в акции“ на своите акционери след изготвяне на шестмесечния отчет за първото полугодие на 2025 г. и при наличие на законовите предпоставки за това. В тази връзка, на 29.04.2025 г. Съветът на директорите взе решение в дневния ред на предстоящото редовно годишно общо събрание на акционерите на Дружеството за 2025 г. да бъде предложено с част реализираната печалба за 2024 г. да бъде попълнен Фонд „Резервен“ до неговия законоустановен минимум, а остатъкът от печалбата да бъде отнесен като неразпределена печалба. След кумулиране на достатъчно средства от неразпределена печалба и при наличие на достатъчно текуща печалба за първото шестмесечие на 2025 г., ръководството възнамерява да предложи на следващо извънредно общо събрание увеличаване на капитала на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД със собствени средства при съотношение 1:2 (издаване и разпределяне на всеки от акционерите на дружеството по 1 нова акция за всяка негова акция). На 08.05.2025 г. с цел по-разумно и по-доходно управление на активите на групата на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД, се взе решение 100 000 лв. от собствените средства на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, да бъдат предоставени като депозит на дружеството-майка „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД при условията на чл. 114, ал. 10, т. 3, предложение второ от ЗППЦК. Лихвеният процент е фиксиран на 4 % годишно, за период от 1 година. Договорът е сключен на 08.05.2025 г. при горепосочените параметри. В сделката участват заинтересовани лица, доколкото Петър Виденов (изпълнителен директор) и Ирена Иванова (председател на СД) са членове на управителния орган на дъщерното дружество Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 8 „ИпоТех Софком“ АД, което е насрещна страна по сделката (чл. 114, ал. 7, т. 3 от ЗППЦК). На 09.06.2025 г. се проведе редовно годишно общо събрание на акционерите, на което бяха представени 4 913 744 броя акции, представляващи 54,98% от общия брой акции с право на глас и от капитала на дружеството. На ОСА бяха приети индивидуалният и консолидираният Годишни доклади на управителните органи за дейността на Дружеството през 2024 г., Годишният доклад на Одитния комитет на Дружеството за дейността през 2024 г., Доклади на избрания регистриран одитор по индивидуалния и консолидирания годишен финансов отчет на Дружеството за 2024 г., Годишният финансов отчет на Дружеството за 2024 г. и Консолидираният годишен финансов отчет на Дружеството за 2024 г., както и отчетът на Директора за връзка с инвеститорите. Членовете на Съвета на директорите бяха освободени от отговорност за дейността им през 2024 г., а за регистриран одитор, който да провери и завери годишните финансови отчети на Дружеството за 2025 г. беше избрана Магдалена Николова Цветкова с диплома от ИДЕС № 0659. В изпълнение на изискванията на Наредба № 48 на КФН ОСА прие изготвения от Съвета на директорите на дружеството доклад за изпълнението на Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на Дружеството. Във връзка с разкритата на 29.04.2025 г. от Дружеството вътрешна информация относно намерението на ръководството на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД за последващо увеличаване на капитала със собствени средства на Дружеството, общото събрание на акционерите прие решение от реализираната печалба от дейността за 2024 г. в размер на 5 514 967,03 лв., сума в размер на 130 000 лв., да се отнесе за попълване на Фонд „Резервен“ на Дружеството, а остатъкът от печалбата за 2024 г. да остане като неразпределена печалба. На 13.06.2025 г. официално приключи процедурата по ликвидация на дъщерното дружество „Макком Кеш” ЕООД, Скопие (МАККОМ КЕШ ДООЕЛ Скопје) в Република Северна Македония, а на 23.06.2025 г. официално приключи процедурата по ликвидация и на другото дъщерното дружество „Макком Залози” ЕООД, Скопие (МАККОМ ЗАЛОЗИ ДООЕЛ Скопје) в Република Северна Македония. Ликвидацията на двете дружества бе извършена съгласно действащото законодателство на Република Северна Македония, като всички задължения на дружествата бяха удовлетворени, а наличните активи – разпределени съобразно установената процедура. Към „СОФИЯ КОМЕРС – ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД като едноличен собственик на капитала бяха изплатени паричните средства, представляващи остатъка от ликвидационната маса на „Макком Кеш” ЕООД и „Макком Залози” ЕООД. С това ликвидационният процес на двете дъщерни дружества е окончателно приключен. Прекратяването на дейността на дъщерните дружества е част от стратегията на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД за излизане от пазара в Република Северна Македония. През третото тримесечие и в съответствие със законовите изисквания, Дружеството представи на надзорния орган (КФН) и обществеността междинния финансов отчет за първото полугодие на 2025 г., както на индивидуална основа (на 29.07.2025 г.), така и на консолидирана (на 29.08.2025 г.). С цел по-разумно и по-доходно управление на активите на групата на „София Комерс-Заложни Къщи“ АД, през септември 2025 г. бяха приети решения за сключване на сделки със свързани лица. На 17.09.2025 г. 250 000 лв. от собствените средства на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД бяха предоставени като депозит на дружеството-майка за срок 1 година при лихвен процент 4 % годишно, а на 24.09.2025 г. – 210 000 лв. при същите условия, съгласно чл. 114, ал. 10, т. 3, предложение второ от ЗППЦК. Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 9 В сделките участват заинтересовани лица: Петър Виденов (изпълнителен директор на „София Комерс-Заложни Къщи“ АД) и Ирена Иванова (председател на СД на „София Комерс-Заложни Къщи“ АД), които са и членове на управителния орган на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД – насрещна страна по сделката, съгласно чл. 114, ал. 7, т. 3 от ЗППЦК. През четвъртото тримесечие, Съветът на директорите прие решение за свикване на редовно годишно Общо събрание на акционерите на „София Комерс-Заложни Къщи“ АД, което да се проведе на 21.11.2025 г. от 10:30 ч. източно европейско часово време – EET (08:30 ч. координирано универсално време – UTC), на адрес: гр. София, кв. „Манастирски ливади“, ул. „Ралевица“ № 74, ет. 3, офис 3.3.

Предвиденият дневен ред на общото събрание е одобряване на индивидуалния финансов отчет на Дружеството за първото шестмесечие на 2025 г., приемане на решение по отношение на финансовия резултат за първото шестмесечие на 2025 г., приемане на решение за увеличаване на капитала на Дружеството с неразпределена печалба (изплащане на дивидент в акции), приемане на промени в Устава на дружеството, както и приемане на решение за овластяване на изпълнителния директор за извършване на всички необходими действия за изпълнение на приетите от Общо събрание решения.

На 21.10.2025 г. беше разкрита информация във връзка с представянето на покана за свикване на акционерите за редовно годишно събрание, както и предоставяне на материалите за общо събрание на акционерите. На проведеното на 21.11.2025 г. Общо събрание на акционерите бяха представени 4 981 017 броя акции, представляващи 55,73 % от общия брой акции с право на глас и от капитала на Дружеството.

Акционерите одобриха индивидуалния финансов отчет на Дружеството за първото шестмесечие на 2025 г., приеха решение печалбата, реализирана от Дружеството съгласно изготвения шестмесечен финансов отчет за първото полугодие на 2025 г. да не бъде разпределяна, въпреки наличието на законовите изисквания за изплащане на междинен дивидент, а със същата да бъде увеличен капиталът на Дружеството.

ОСА прие решение за увеличаване на капитала на Дружеството от 8 937 384 (осем милиона деветстотин тридесет и седем хиляди и триста осемдесет и четири) лева на 17 874 768 (седемнадесет милиона осемстотин седемдесет и четири хиляди и седемстотин шестдесет и осем) лева чрез издаване на нови 8 937 384 (осем милиона деветстотин тридесет и седем хиляди и триста осемдесет и четири) броя нови обикновени, безналични, поименни акции с право на глас, всяка от които с номинална стойност 1 лв. и обща номинална стойност 8 937 384 (осем милиона деветстотин тридесет и седем хиляди и триста осемдесет и четири). Увеличаването на капитала се извършва на основание чл. 197, ал. 1 от Търговския закон във връзка с чл. 115в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа и чл. 49, ал. 1 от Устава на Дружеството с неразпределена печалба съгласно шестмесечния отчет на Дружеството към 30.06.2025 г. Новоиздадените акции се разпределят между акционерите съразмерно на участието им в капитала до увеличаването му при съотношение 1:2 (издаване и разпределяне на всеки от акционерите на дружеството по 1 нова акция за всяка негова акция). На събранието бяха одобрени и промени в Устава на Дружеството.

На 08.12.2025 г. с цел по-разумно и по-доходно управление на активите на групата на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД, се взе решение 300 000 лв. от собствените средства на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, да бъдат предоставени като депозит на дружеството-майка „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД при условията на чл. 114, ал. 10, т. 3, предложение второ от ЗППЦК. Лихвеният процент е фиксиран на 4 % годишно, за период от 1 година. Договорът е сключен на 08.12.2025 г. при горепосочените параметри.

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 10

В сделката участват заинтересовани лица, доколкото Петър Виденов (изпълнителен директор) и Ирена Иванова (председател на СД) са членове на управителния орган на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, което е насрещна страна по сделката (чл. 114, ал. 7, т. 3 от ЗППЦК).

На 16.12.2025 г. Дружеството разкри вътрешна информация във връзка с проведеното на 21.11.2025 г. общо събрание на акционерите в „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД, като уведоми обществеността за следното:
* увеличаване капитала на Дружеството на 17 874 768 лв., разпределен в 17 874 768 броя обикновени, безналични, поименни акции с право на глас, с номинална стойност от 1 лв. всяка – вписано на 16.12.2025 г.;
* обявяване на устава, отразяващ приетите от Общото събрание на акционерите промени – вписано на 16.12.2025 г.;
* информиране на акционерите, че новоиздадените акции от увеличението на капитала на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД ще бъдат регистрирани в ЦД, както следва: за акционерите, които нямат клиентски подсметки при инвестиционен посредник – по личните сметки на акционерите; за акционерите, които имат клиентски подсметки при инвестиционен посредник – по съответните клиентски сметки.

С оглед дейността на Дружеството през 2025 г. бе отбелязана печалба в размер на 7 814 хил.лв. Дружеството остана за поредна година най-голямата верига за заложни къщи в страната с български капитал, със затвърден имидж на лоялен партньор, който коректно изпълнява ангажиментите си към контрагенти и клиенти и на сериозно публично дружество, което отговаря навременно на променящата се външна среда. Управлението продължи да бъде насочено към балансиран растеж с умерен риск, с цел запазване на високото качество на обслужване и търсене на нови пазари. Дружеството продължи да имплементира американски и европейски модел на управление. Бяха извършени редица проучвания, с цел оптимизиране и подобряване на вътрешната и външната комуникация на фирмата, както и затвърждаването на марката на българския пазар. За да се възползва от тренда на продаване на стоки онлайн, Дружеството поддържа онлайн уеб магазин, където всички клиенти имат достъп до стоките, налични в отделните магазини из България, за да достигне до още повече потребители. Адресът на магазина е: http://vtora-upotreba.org/

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 11

За да бъде по-близо до клиентите си, „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД продължава с продукта: дистанционна заложна къща. Това е услуга, за хора, които нямат възможност да достигнат физически до някои от нашите магазини. За целта осигуряваме консултант по домовете, който върши работа на подвижна заложна къща.

ОРГАНИЗАЦИОННА СТРУКТУРА:

Източник: „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ" АД

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ" АД е основано през 1993 г. и оперира на вътрешния пазар. Дружеството има над 20-годишен опит в сферата на финансовото посредничество и добре утвърдено име в бранша. Компанията управлява 96 заложни къщи из цяла България.

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 12

Броят на обектите се контролира непрекъснато и ежемесечно. Откриват се, закриват се и се закупуват нови обекти, с цел по-голям пазарен дял и по-висока възвращаемост за Дружеството. През 2005 г. София Комерс е преобразувано в публично дружество, а от 2007 г. акциите се търгуват на БФБ.

Основните приходи на Дружеството се формират от лихви, такси и неустойки по предоставените кредити.

Година	Приходи (в хил. лв.)	Размер на отпуснатите кредити (лв.)
2023 г.	9 568	59 357 690
2024 г.	11 930	73 197 875
2025 г.	15 052	86 560 111

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 13

За 2025 г. Дружеството е отпуснало кредити на стойност 86 560 111 лв., което е повишаване с близо 18 % спрямо предходната година. Продължава и ежемесечният анализ на пазара, на база на който дружеството продължава да закрива и открива нови обекти с цел максимизирането на печалбата и затвърждаване на печеливши пазарни позиции. И през 2025 година счетоводно-информационната система, която обхваща 100% от заложните къщи в страната, функционира ефективно. Тя бива обновявана и коригирана, с цел оптималното анализиране и контролиране на всеки един обект.

Ликвидност

Дружеството генерира достатъчно парични средства, с които да посреща паричните си нужди. Генерираните от Дружеството парични потоци зависят от обема предоставени кредити, лихвените условия по тях, от степента на събираемост и от възможността за реализация, стойността на заложеното имущество по несъбираемите кредити. Основни пътища за повишаване на продажбите и генериране на по-голям паричен поток са повишаване обема на отпуснати кредити, чрез нова ценова политика, изграждане на корпоративна идентичност и засилено онлайн присъствие.

Година	Краткотрайни активи (в хил. лв.)	Краткосрочни задължения (в хил. лв.)	Краткосрочни вземания (в хил. лв.)	Парични средства (в хил. лв.)
2023 г.	18 167	5 305	14 694	3 439
2024 г.	22 102	5 242	17 726	4 340
2025 г.	28 450	4 705	21 639	6 778

(Графиката е пропускана, тъй като е визуален елемент, но данните от нея са представени в таблицата по-горе и в следващата таблица, за да се запази пълнотата на информацията, която може да бъде извлечена.)

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 14

Коефициент	2023 г.	2024 г.	2025 г.
Коефициент на обща ликвидност	3,42	4,22	6,05
Коефициент на бърза ликвидност	3,42	4,21	6,04
Коефициент на незабавна ликвидност	3,42	4,21	6,04
Коефициент на абсолютна ликвидност	0,65	0,83	1,44

Към датата на изготвяне на настоящия доклад Дружеството не е било изложено на ценови, кредитен, ликвиден риск или риск на паричния поток.

Рентабилност

Показатели за рентабилност

Година	Финансов резултат (в хил. лв.)	Нетни приходи (в хил. лв.)	Собствен капитал (в хил. лв.)	Пасиви (в хил. лв.)	Общ размер на активите (в хил. лв.)
2023 г.	3 890	9 568	15 209	6 026	21 235
2024 г.	5 515	11 930	18 983	6 100	25 083
2025 г.	7 814	15 052	26 009	5 389	31 398
Коеф. на рент. на приходите	0,41	0,46	0,52
Коеф. на рент. на собствения капитал	0,26	0,29	0,30
Коеф. на рент. на пасивите	0,65	0,90	1,45
Коеф. на капитализация на активите	0,18	0,22	0,25

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 15

Дружеството задържа добър коефициент на рентабилност.

Коефициент на рентабилност на приходите

Година	Приходи (в хил. лв.)	Нетен финансов резултат (в хил. лв.)	Коефициент на рентабилност
2023 г.	9 568	3 890	0,41
2024 г.	11 930	5 515	0,46
2025 г.	15 052	7 814	0,52

Коефициентът за рентабилност на приходите дава информация за финансовия резултат, който се реализира от един лев приход.

(Графиката е пропускана, тъй като е визуален елемент.)

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г.# 16 Капиталови ресурси

От 16.12.2025 г. капиталът на Дружеството е 17 874 768 (седемнадесет милиона осемстотин седемдесет и четири хиляди седемстотин шестдесет и осем) лева, разпределен в 17 874 768 (седемнадесет милиона осемстотин седемдесет и четири хиляди седемстотин шестдесет и осем) броя обикновени, поименни, безналични акции, с право на глас в Общото събрание на Дружеството.

Резултати от дейността му

Приходи на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД

Структурата на приходите включва следните компоненти: приходи от лихви, такси и неустойки, приходи от продажба на стоки, приходи от продажба на услуги и финансови приходи. Разпределението по видове приходи е следното:

Година	2023 г.	2024 г.	2025 г.
Приходи от лихви, такси, неустойки (в хил. лева)	9 205	11 424	14 156
Приходи от продажба на услуги (в хил. лева)	7	7	12
Други приходи (в хил. лева)	353	489	667
Финансови приходи (в хил. лева)	3	10	217
Общо приходи (в хил. лева)	9 568	11 930	15 052

(Графика с Приходи, Нетен финансов резултат и Коефициент на рентабилност за 2023 г., 2024 г., 2025 г.)

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 17

Структура на приходите на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД

През 2025 г. приходите на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД леко се увеличават на 15 052 хил. лв. спрямо 11 930 хил. лв. за 2024 г.

Коефициентът на ефективност на приходите дава информация за разхода, който е извършен за реализиране на един лев приход.

Коефициент на ефективност на приходите	2023 г.	2024 г.	2025 г.
Приходи (в хил. лв.)	9 568	11 930	15 052
Разходи (в хил. лв.)	5 235	5 801	6 369
Коеф. на ефект-ст на пр-дите	0,55	0,49	0,42

(Графика, показваща Приходи от лихви, такси, неустойки; Приходи от продажба на услуги; Други приходи; Финансови приходи; Общо приходи за 2023 г., 2024 г., 2025 г.)

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 18

Разходи на дружеството

Разходи на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД

Година	2023 г.	2024 г.	2025 г.
Разходи (в хил. лв.)	5 235	5 801	6 369
Ръст	0,07	0,11	0,10

(Графика, сравняваща Приходи, Разходи и Коефициент на ефективност на приходите за 2023 г., 2024 г., 2025 г.)

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 19

Структурата на разходите включва следните компоненти: разходи за материали, разходи за външни услуги, разходи за персонала, разходи за амортизация, други разходи и финансови разходи. Разпределението по видове разходи е следното:

Структура на разходите на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД

Основните разходни компоненти на разходите за материали са следните:

Година	2023 г.	2024 г.	2025 г.
Разходи за материали (в хил. лв.)	84	77	111
Разходи за външни услуги (в хил. лв.)	285	335	386
Разходи за персонала (в хил. лв.)	4 103	4 680	5 253
Разходи за амортизация (в хил. лв.)	334	290	367
Други, в т.ч. обезценка за активи (в хил. лв.)	252	181	17
Финансови разходи (в хил. лв.)	177	238	235
Общо разходи (в хил. лв.)	5 235	5 801	6 369

(Графика, показваща Разходи за материали, Разходи за външни услуги, Разходи за персонала, Разходи за амортизация, Други, в т.ч. обезценка за активи, Финансови разходи за 2023 г., 2024 г., 2025 г.)

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 20

През отчетния период разходите са се увеличили с 10 %.

Година	2023 г.	2024 г.	2025 г.
Разходи за дълг. активи под 700 лв. (в хил. лв.)	39	36	70
Други разходи за материали (в хил. лв.)	45	41	41
Общо разходи за материали (в хил. лв.)	84	77	111
Телекомуникационни разходи (в хил. лв.)	63	47	53
Други разходи (в хил. лв.)	246	233	111
Разходи за охрана (в хил. лв.)	93	88	107
Разходи за конс. и др. проф. услуги (в хил. лв.)	65	88	109
Разходи за такси (в хил. лв.)	70	60	76
Общо разходи за външни услуги (в хил. лв.)	537	516	403
Разходи за заплати (в хил. лв.)	3 760	4 298	4 808
Разходи за соц. и здр. осигуряване (в хил. лв.)	291	337	389
Р-ди за задълж. към перс. при пенс-не (в хил .лв.)	52	45	56
Общо разходи за персонала (в хил. лв.)	4 103	4 680	5 253

(Графика, показваща детайлни разходи за материали, външни услуги и персонал за 2023 г., 2024 г., 2025 г.)

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 21

Показатели за финансова автономност и задлъжнялост

Година	2023 г.	2024 г.	2025 г.
Собствен капитал (в хил. лв.)	15 209	18 983	26 009
Пасиви (в хил. лв.)	6 026	6 100	5 389
Коефициент на фин. автономност	2,52	3,11	4,83
Коефициент на задлъжнялост	0,40	0,32	0,21

(Графика, сравняваща Собствен капитал, Пасиви, Коефициент на фин. автономност и Коефициент на задлъжнялост за 2023 г., 2024 г., 2025 г.)

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 22

1.3. Анализ на финансови и нефинансови основни показатели за резултата от дейността, имащи отношение към стопанската дейност, включително информация по въпроси, свързани с екологията и служителите

Съответните данни са представени в годишните финансови отчети, допълнителните обяснения във връзка с тях, както и в предходната т. 1.2.

Отношението „приходи/разходи“ за 2025 г. се е увеличило. Състоянието се илюстрира на следващата таблица и графика:

Година	2023 г.	2024 г.	2025 г.
Приходи (в хил. лв.)	9 568	11 930	15 052
Разходи (в хил. лв.)	5 235	5 801	6 369
Коеф. на ефект-ст на р-дите	1,83	2,06	2,36

(Графика, показваща Приходи, Разходи и Коефициент на ефективност на разходите за 2023 г., 2024 г., 2025 г.)

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 23

1.4. Всички важни събития, които са настъпили след датата, към която е съставен годишният финансов отчет

Във връзка с проведеното на 21.11.2025 г. Общо събрание на акционерите на „София Комерс – Заложни къщи“ АД и вписаното увеличение на капитала, Дружеството уведоми и разкри вътрешна информация, че промяната в капитала е успешно отразена в Комисията за финансов надзор, „Централен депозитар“ АД и „Българската фондова борса“ АД и че считано от 07.01.2026 г. акциите на Дружеството се търгуват при следните параметри:

Емитент: София Комерс-Заложни къщи АД-София;
ISIN код на емисията: BG1100053054;
Борсов код на емисията: SCOM;
Брой акции: 17 874 768 акции;
Размер на емисията: 17 874 768 лв./ 9 116 131.68 евро;
Номинална стойност на една акция: 1.00 (един) лв./ 0.51 евро;
Вид акции: обикновени, поименни, безналични с право на глас.

На 16.01.2026 г. с цел по-разумно и по-доходно управление на активите на групата на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД, се взе решение 600 000 евро от собствените средства на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, да бъдат предоставени като депозит на дружеството-майка „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД при условията на чл. 114, ал. 10, т. 3, предложение второ от ЗППЦК. Лихвеният процент е фиксиран на 4 % годишно, за период от 1 година. Договорът е сключен на 16.01.2026 г. при горепосочените параметри. В сделката участват заинтересовани лица, доколкото Петър Виденов (изпълнителен директор) и Ирена Иванова (председател на СД) са членове на управителния орган на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, което е насрещна страна по сделката (чл. 114, ал. 7, т. 3 от ЗППЦК).

На 26.02.2026 г. с цел по-разумно и по-доходно управление на активите на групата на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД, се взе решение 100 000 евро от собствените средства на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, да бъдат предоставени като депозит на дружеството-майка „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД при условията на чл. 114, ал. 10, т. 3, предложение второ от ЗППЦК. Лихвеният процент е фиксиран на 4 % годишно, за период от 1 година. Договорът е сключен на 26.02.2026 г. при горепосочените параметри. В сделката участват заинтересовани лица, доколкото Петър Виденов (изпълнителен директор) и Ирена Иванова (председател на СД) са членове на управителния орган на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, което е насрещна страна по сделката (чл. 114, ал. 7, т. 3 от ЗППЦК).

На 04.03.2026 г. с цел по-разумно и по-доходно управление на активите на групата на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД, се взе решение 30 000 евро от собствените средства на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, да бъдат предоставени като депозит на дружеството-майка „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД при условията на чл. 114, ал. 10, т. 3, предложение второ от ЗППЦК. Лихвеният процент е фиксиран на 4 % годишно, за период от 1 година. Договорът е сключен на 04.03.2026 г. при горепосочените параметри. В сделката участват заинтересовани лица, доколкото Петър Виденов (изпълнителен директор) и Ирена Иванова (председател на СД) са членове на управителния орган на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, което е насрещна страна по сделката (чл. 114, ал. 7, т. 3 от ЗППЦК).

Няма други важни събития, настъпили след датата, към която е съставен годишния финансов отчет.

1.5. Вероятно бъдещо развитие на предприятието

През 2026 година „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД ще се съобразява със световната икономическа обстановка и тази в страната. Не се предвижда пускане на нов финансов инструмент. Дружеството ще работи главно в насока оптимизиране на дейността си и запазва политиката си на разрастване в гр. София и останалите градове. Набляга се на обучение на персонала и налагане на новата корпоративна идентичност.Ще се продължи оптимизирането на вътрешните процеси на фирмата, с цел максимизиране на печалбата. Планираната стопанска политика за 2026 г. предвижда развитието на Дружеството да бъде съобразено с пазарната конюнктура и икономическата обстановка, включително в съседните държави. Предвижда се да бъдат затворени обекти без перспектива и с лоши оперативни показатели и да се ограничи отварянето на нови заложни къщи. Ще се следи за максимално бързо реализиране на загубени залози и редуциране на всички ненужни разходи. Цялостната идеология на стопанската политика през 2026 г. ще бъде подчинена на максимално оптимизиране на дейността и запазване на постигнатия пазарен дял. Възможно е закупуването на конкуренти вериги, както и разрастване под формата на франчайз.

Всички важни събития са публични, а пълните текстове на новините могат да бъдат открити на:
* Интернет страницата на дружеството: www.sofcom.bg
* Интернет страницата на КФН: https://eis.fsc.bg/public-register/501/detailed-view/123471/
* Интернет страницата на www.x3news.com
* Интернет страницата на Investor.bg: www.investor.bg.

Справка за актуалната търговска регистрация на Дружеството може да бъде направена на интернет страницата на търговския регистър към Агенция по вписванията: https://portal.registryagency.bg/.

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 24

1.6. Действията в областта на научноизследователската и развойната дейност

Неприложимо за извършваната от дружеството дейност.

1.7. Информация за придобиване на собствени акции, изисквана по реда на чл. 187д от Търговския закон

През 2025 г. не са придобивани собствени акции. Към 31.12.2025 г. „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД не притежава собствени акции.

1.8. Наличието на клонове на предприятието

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД не е създало и регистрирало клонове през 2025 г.

1.9. Използвани от предприятието финансови инструменти

Към 31.12.2025 г. издадените от Дружеството финансови инструменти са: 17 874 768 броя обикновени акции, допуснати до търговия на Регулирания пазар на „БФБ-София“ АД, ISIN кодът на емисията е BG1100053054.

1.10. Информация за основните нематериални ресурси и обяснение относно начина, по който бизнес моделът на предприятието зависи от тях, както и начина, по който тези ресурси са източник за създаване на стойност за предприятието.

Компанията се стреми да бъде най-голямата и успешна верига заложни къщи в България, осигурявайки лесно, прозрачно и спокойно краткосрочно финансиране за всички потребители. Основните ценности на дружеството са лично и персонално отношение към всеки клиент, прозрачност и коректност, гъвкавост и адаптивност, отговорност и доверие. Екипът от професионалисти с опит и знания е важен ресурс за предоставяне на качествени услуги. С над 20 години опит в България, компанията е изградила доверие сред клиентите си и е единствената по рода си публична компания в сектора, чиито акции се търгуват на Българската фондова борса. Дружеството е член на Асоциацията на заложните къщи в България, Българската фондова борса – София АД и Централния депозитар АД, което допринася за неговата легитимност и авторитет в бранша. Тези нематериални ресурси играят ключова роля за успеха и устойчивото развитие на „София Комерс Заложни Къщи“ АД.

2. Информация по Приложение № 2 от Наредба № 2 на КФН от 09.11.2021 г.

2.1. Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година

Подробна информация за основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова година е представена в т. 1.2 и т. 1.3 по-горе.

2.2. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 25

Подробна информация за приходите, разпределени по отделните категории дейности през отчетната финансова година е представена в т. 1.2 и т. 1.3 по-горе.

2.3. Информация за сключени съществени сделки

С цел по-разумно и по-доходно управление на активите на групата на „София Комерс-Заложни Къщи“ АД, бяха приети решения за сключване на сделки със свързани лица. На 08.12.2025 г. 300 000 лв. от собствените средства на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД бяха предоставени като депозит на дружеството-майка за срок 1 година при лихвен процент 4 % годишно, съгласно чл. 114, ал. 10, т. 3, предложение второ от ЗППЦК. В сделката участват заинтересовани лица: Петър Виденов (изпълнителен директор на „София Комерс-Заложни Къщи“ АД) и Ирена Иванова (председател на СД на „София Комерс-Заложни Къщи“ АД), които са и членове на управителния орган на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД – насрещна страна по сделката, съгласно чл. 114, ал. 7, т. 3 от ЗППЦК.
Не са сключвани други съществени сделки през разглеждания период.

2.4. Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът или негово дъщерно дружество е страна с посочване на стойността на сделките, характера на свързаността и всяка информация, необходима за оценка на въздействието върху финансовото състояние на емитента

С цел по-разумно и по-доходно управление на активите на групата на „София Комерс-Заложни Къщи“ АД през отчетния период са взети следните решения за сключване на сделки със свързани лица:
* На 08.05.2025 г. се взе решение 100 000 лв. от собствените средства на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, да бъдат предоставени като депозит на дружеството-майка „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД при условията на чл. 114, ал. 10, т. 3, предложение второ от ЗППЦК. Лихвеният процент е фиксиран на 4 % годишно, за период от 1 година. Договорът е сключен на 08.05.2025 г. при горепосочените параметри. В сделката участват заинтересовани лица, доколкото Петър Виденов (изпълнителен директор) и Ирена Иванова (председател на СД) са членове на управителния орган на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, което е насрещна страна по сделката (чл. 114, ал. 7, т. 3 от ЗППЦК).
* През септември 2025 г. бяха приети решения за сключване на сделки със свързани лица. На 17.09.2025 г. 250 000 лв. от собствените средства на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД бяха предоставени като депозит на дружеството-майка за срок 1 година при лихвен процент 4 % годишно, а на 24.09.2025 г. – 210 000 лв. при същите условия, съгласно чл. 114, ал. 10, т. 3, предложение второ от ЗППЦК. В сделките участват заинтересовани лица: Петър Виденов (изпълнителен директор на „София Комерс-Заложни Къщи“ АД) и Ирена Иванова (председател на СД на „София Комерс-Заложни Къщи“ АД), които са и членове на управителния орган на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД – насрещна страна по сделката, съгласно чл. 114, ал. 7, т. 3 от ЗППЦК.
* На 08.12.2025 г. се взе решение 300 000 лв. от собствените средства на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, да бъдат предоставени като депозит на дружеството-майка „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД при условията на чл. 114, ал. 10, т. 3, предложение второ от ЗППЦК. Лихвеният процент е фиксиран на 4 % годишно, за период от 1 година.

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 26

Договорът е сключен на 08.12.2025 г. при горепосочените параметри В сделката участват заинтересовани лица, доколкото Петър Виденов (изпълнителен директор) и Ирена Иванова (председател на СД) са членове на управителния орган на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД, което е насрещна страна по сделката (чл. 114, ал. 7, т. 3 от ЗППЦК). През 2025 г. не са постъпвали други предложения за сключване на сделки със свързани лица или сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които Дружеството е страна.

2.5. Информация за събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи; оценка на влиянието им върху резултатите през текущата година

През 2025 г. не са настъпили събития и показатели с необичаен характер, които биха оказали съществено влияние върху дейността на Дружеството и реализираните от него приходи и извършени разходи.

2.6. Информация за сделки, водени извънбалансово – характер и бизнес цел, посочване финансовото въздействие на сделките върху дейността, ако рискът и ползите от тези сделки са съществени за емитента и ако разкриването на тази информация е съществено за оценката на финансовото състояние на емитента

През 2025 г. няма сделки, които да са водени извънбалансово от Дружеството.

2.7. Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата икономическа група и източниците/начините на финансиране

Към 31.12.2025 г. Емитентът притежава 100 % (сто процента) от капитала на „Софком Голд“ ЕООД, ЕИК 205290029, еднолично дружество с ограничена отговорност, учредено и действащо съгласно законите на Република България;
Към 31.12.2025 г. Дружеството притежава 52,36 % от капитала на „ИпоТех Софком“ АД, ЕИК: 207296582

2.8.Информация относно сключените от емитента, от негово дъщерно дружество или дружество майка, в качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане на задължения

През 2025 г. Дружеството и неговите дъщерни дружества не са сключвали договори за заем, в качеството им на заемополучатели.

2.9. Информация за отпуснатите от емитента или от негови дъщерни дружества заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица с посочване на имена или наименование и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или неговите дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поето задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви.

Предметът на дейност на „СОФИЯ КОМЕРС – ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД е отпускане на краткосрочни кредити срещу насрещна престация (лихви и такси). Заемите се отпускат по договори срещу залог на движимо имущество. С оглед предмета на извършваната дейност в приложението към Годишния финансов отчет на Дружеството е посочена информация за Предоставени заеми на клиенти, както и за сделки със свързани лица.

Предметът на дейност на дъщерното дружество „ИпоТех Софком“ АД е отпускане на кредити със средства, които не са набрани чрез публично привличане на влогове или други възстановими средства. Към 31.12.2025 г. предоставените кредити на клиенти са 133 бр. Дружеството не е сключвало заеми в качеството му на заемодател извън предмета си на дейност.

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 27

2.10. Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни книжа през отчетния период

На проведеното на 21.11.2025 г. редовно годишно общо събрание на акционерите в „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД бе прието решение на основание чл. 197, ал. 1 от Търговския закон във връзка с чл. 115в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа и чл. 49, ал. 1 от Устава на Дружеството капиталът на Дружеството да бъде увеличен с неразпределена печалба съгласно шестмесечния отчет на Дружеството към 30.06.2025 г., както следва: от 8 937 384 (осем милиона деветстотин тридесет и седем хиляди и триста осемдесет и четири) лева на 17 874 768 (седемнадесет милиона осемстотин седемдесет и четири хиляди и седемстотин шестдесет и осем) лева чрез издаване на нови 8 937 384 (осем милиона деветстотин тридесет и седем хиляди и триста осемдесет и четири) броя нови обикновени, безналични, поименни акции с право на глас, всяка от които с номинална стойност 1 лв. и обща номинална стойност 8 9 37 384 (осем милиона деветстотин тридесет и седем хиляди и триста осемдесет и четири) лева.

Увеличението на капитала на Дружеството е вписано в Търговския регистър към Агенция по вписванията на 16.12.2025 г. съгласно вписване № 20251216104558. Емисията акции (ISIN BG1100053054), издадени от „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД, беше вписана в регистъра на КФН и допусната до търговия на регулиран пазар, считано от 07.01.2026 г.

От увеличаването на капитала не са постъпвали средства в Дружеството, тъй като същото е извършено със собствени средства.

2.11. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези резултати

Дружеството не е публикувало прогнози за финансовите резултати.

2.12. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им

Дружеството генерира достатъчно парични средства, с които да посреща паричните си нужди. Генерираните от Дружеството парични потоци зависят от обема на предоставени кредити, лихвените условия по тях, от степента на събираемост и от възможността за реализация, стойността на заложеното имущество по несъбираемите кредити. Основни пътища за повишаване на продажбите и генериране на по-голям паричен поток са повишаване обема на отпуснати кредити, чрез нова ценова политика, изграждане на корпоративна идентичност и засилено онлайн присъствие.

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 28

Година	2023 г.	2024 г.	2025 г.
Краткотрайни активи (в хил. лв.)	18 167	22 102	28 450
Краткосрочни задължения (в хил. лв.)	5 305	5 242	4 705
Краткосрочни вземания (в хил. лв.)	14 694	17 726	21 639
Парични средства (в хил. лв.)	3 439	4 340	6 778
Коефициент на обща ликвидност	3,42	4,22	6,05
Коефициент на бърза ликвидност	3,42	4,21	6,04
Коефициент на незабавна ликвидност	3,42	4,21	6,04
Коефициент на абсолютна ликвидност	0,65	0,83	1,44

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 29

Към датата на изготвяне на настоящия документ Дружеството не е било изложено на ценови, кредитен, ликвиден риск или риск на паричния поток.

2.13. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на финансиране на тази дейност

По мнение на ръководството на Дружеството,оборотният капитал е достатъчен за покриване на настоящите нужди. Ръководството на Дружеството постоянно е в процес на разглеждане на потенциални обекти за разширяване на своята експанзия – както по отношение на увеличаване на брой обекти, така и по отношение на разширяване на търговската дейност. Дружеството се стреми да оптимизира изпълнението на заложените цели и стратегии при запазване нормата на възвращаемост на капитала. В краткосрочен и средносрочен план Дружеството не очаква промяна в структурата на финансиране на своята дейност.

2.14. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството

През 2025 г. не са настъпили промени в основните принципи на управление на Дружеството.

2.15. Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове

Финансовите отчети на Дружеството са изготвени при спазване на българското законодателство и приложимите международни счетоводни стандарти. Предприятията от обществен интерес по § 1, т. 22, букви „а“ от допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството (какаквото се явява Дружеството), включват в своя доклад за дейността декларация за корпоративно управление със съдържание съгласно чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК, която е представена като отделен доклад, публикуван заедно с този доклад за дейността. Отчетите са заверени от независим одитор, който потвърждава съответствието им с българското законодателство и приложимите счетоводни стандарти, и представя декларация със съдържание по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК.

По отношение на системата за управление на риска - залозите се оценяват на занижена стойност и се вземат като такива само високо ликвидни, с цел бърза продажба при необслужване на кредита. В хода на обичайната си стопанска дейност дружеството е изложено на различни финансови рискове, най-важните от които са: пазарен риск (включващ валутен риск, риск от промяна на справедливата стойност и ценови риск), кредитен риск, ликвиден риск и риск на лихвено- обвързани парични потоци. За това общото управление на риска е фокусирано върху трудностите при прогнозиране на финансовите пазари и постигане минимизиране на потенциалните отрицателни ефекти, които могат да се отразят върху финансовите резултати и състояние на дружеството. Текущо финансовите рискове се идентифицират, измерват и наблюдават с помощта на различни контролни механизми, въведени, за да се определят адекватни цени на продуктите на дружеството и на привлечения от него заeмен капитал, както и да се оценят адекватно пазарните обстоятелства на правените от него инвестиции и формите на поддържане на свободните ликвидни средства, без да се допуска неоправдана концентрация на даден риск. Управлението на риска в дружеството се осъществява текущо от отдел „Финансово- счетоводен” съгласно политиката, определена от Съвет на директорите, който е разработил основните принципи на общото управление на финансовия риск, на базата на които са разработени конкретните процедури за управление на отделните специфични рискове, като валутен, ценови, лихвен, кредитен и ликвиден. По-долу са описани различните видове рискове, на които е изложено дружеството при осъществяване на търговските му операции, както и възприетият подход при управлението на тези рискове.

Заемите се гарантират само с ликвидни залози - черна техника, изделия от благородни метали. Експозицията на Дружеството по отношение на фирмените рискове е свързана с естеството на дейността на дружеството, като за всяка фирма е важно възвръщаемостта от инвестираните средства и ресурси да съответства на рисковете свързани с инвестицията.

Ценови риск

Ценовият риск може да се изразява в неблагоприятни изменения на цените на предлаганите от дружеството услуги както и в промяна на размера на разходите за упражняване на дейността. Поради спецификата на дейността на компанията ценовия риск е пряко свързан с лихвените нива на който дружеството предоставя заеми (цената на кредита) и тяхната динамика.

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 30Друга проява на ценовия риск е свързана с промяна на размера на разходите за осъществяване на дейността. По-конкретно съществува минимален риск от нарастване на разходите с по-бърз темп от този на приходите.

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 31

Кредитен риск

Кредитният риск е характерен за всяка кредитираща компания поради спецификата на нейната дейност. Предварителните проучвания на клиентите чрез създадената база данни, както и чрез организирания достъп до други подобни бази, анализ на кредитоспособността, организирания текущ контрол на платежоспособността и развитието на кредитополучателя, ограничават и контролират степента на кредитен риск, носен от Дружеството.

Ликвиден риск

Ликвидният риск се отнася до риска компанията да не разполага с достатъчно средства за посрещане на нейните задължения или за посрещане на нараснало търсене на нейните услуги. Фирмата се стреми да си осигурява външни източници за финансиране – банкови заеми, рефинансиране или издаване на дългови ценни книжа. Регулярното следене тенденциите на пазара позволява навременно реагиране от страна на ръководството и намиране на ефективни решения за задоволяване на нарасналото търсене.

Риск на паричния поток

Рискът на паричния поток се отнася до колебания в размера на бъдещите парични потоци, генерирани от дейността на Дружеството. За "СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ" АД към датата на отчета не съществува значителен риск на паричния поток.

2.16. Информация за промените в управителните и надзорните органи през отчетната финансова година

През отчетния период няма извършвани промени в управителния орган на Дружеството.

2.17. Информация за размера на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки от членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова година, изплатени от емитента, който не е публично дружество, и негови дъщерни дружества, независимо от това, дали са били включени в разходите на емитента или произтичат от разпределение на печалбата, включително:

а) Получени суми и непарични възнаграждения;
б) Условни или разсрочени възнаграждения, възникнали през годината, дори и ако възнаграждението се дължи към по-късен момент;
в) Сума, дължима от емитента или негови дъщерни дружества за изплащане на пенсии, обезщетения при пенсиониране или други подобни обезщетения

„СОФИЯ КОМЕРС – ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД е публично дружество, което изплаща възнаграждения на членовете на Съвета на директорите в размер, определен с решение на Общото събрание на акционерите, и съгласно приетата Политика за възнагражденията. Информация за изплатените възнаграждения се съдържа в Доклада за изпълнение на политиката за възнагражденията. Няма изплатени и не се предвиждат изплащания под формата на отсрочена компенсация или обезщетения в натура. Дружеството няма обособен фонд, в който да се натрупват средства за обезщетения и компенсации.

2.18. Информация за притежавани от членовете на управителните и на контролните органи, прокуристите и висшия ръководен състав акции на емитента, включително акциите, притежавани от всеки от тях поотделно и като

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 32

процент от акциите от всеки клас, както и предоставени им от емитента опции върху негови ценни книжа - вид и размер на ценните книжа, върху които са учредени опциите, цена на упражняване на опциите, покупна цена, ако има такава, и срок на опциите

ПЕТЪР ВИДЕНОВ ВИДЕНОВ - Изпълнителен директор на емитента – не притежава акции от капитала на Дружеството.
ИРЕНА ТОДОРОВА ИВАНОВА – Председател на СД на емитента и прокурист– притежава 632 960 акции. Съотношението на притежаваните акции към капитала на Дружеството (17 874 768 бр.) е 3,54 %.
ВИХРЕН ЧАВДАРОВ ВАСИЛЕВ - в качеството му на независим член на СД на Дружеството не може да бъде акционер, който притежава пряко или чрез свързани лица 25 на сто или повече от гласовете в общото събрание или е свързано с дружеството лице.

Дружеството не е предоставяло на членовете на Съвета на директорите опции върху свои ценни книжа. Не са налице договорености за участие на служителите в капитала на емитента, включително чрез издаване на акции, опции или други ценни книжа на емитента. Членовете на съвета на директорите на Дружеството не притежават права, различни от правото на всеки акционер да придобиват акции и облигации на дружеството.

2.19. Информация за известните на дружеството договорености (включително и след приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от настоящи акционери или облигационери

Не са известни такива.

2.20. Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства, касаещи задължения или вземания на емитента в размер най- малко 10 на сто от собствения му капитал; ако общата стойност на задълженията или вземанията на емитента по всички образувани производства надхвърля 10 на сто от собствения му капитал, се представя информация за всяко производство поотделно

Няма образувани или прекратени съдебни или арбитражни дела, отнасящи се до дружеството, с цена на иска най-малко 10 на сто от нетните активи на дружеството.

2.21. Данни за директора за връзки с инвеститорите, включително телефон и адрес за кореспонденция

Към 31.12.2025 г. ДВИ е Габриела Георгиева Топалова., адрес: гр. София, ж.к. Манастирски ливади, ул. „Ралевица“ № 74, ет. 3, офис 3; телефон: 0700 800 48; e-mail: [email protected].

2.22. Промени в цената на акциите на дружеството

Обикновени акции – SOFCOM2

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 33

Източник: по данни от Инфосток (http://www.infostock.bg/infostock/control/graphics/SOFCOM2)

Обикновените акции на дружеството се търгуват на БФБ АД от 27.06.2007 г. За отчетния период цената на обикновените акции се движи в диапазона между 5,15 лв. и 8,55 лв. за акция.

3. Декларация за корпоративно управление съгласно ЗППЦК

Предприятията от обществен интерес по § 1, т. 22, букви „а“ от допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството (каквото се явява Дружеството), включват в своя доклад за дейността декларация за корпоративно управление със съдържание съгласно чл. 100н, ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа, която е представена като отделен доклад, публикуван заедно с този доклад за дейността.

С Решение № 461-ККУ от 30.06.2016 г., заместник-председателят на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност“ е одобрил Националния кодекс за корпоративно управление (НККУ), създаден през 2007 г. и утвърден от Националната комисия по корпоративно управление, последващо изменен през февруари 2012 година, април 2016 година, юли 2021 г. и юни 2024 г., като кодекс за корпоративно управление по смисъла на чл. 100н, ал. 8, т. 1 от ЗППЦК.

„София Комерс – Заложни къщи“ АД ще спазва по целесъобразност принципите на Националния кодекс за корпоративно управление и ще извършва дейността си в съответствие с разпоредбите му. Спазването на Кодекса се отчита на принципа „спазвай или обяснявай”, който означава, че препоръките на кодекса се спазват и когато има отклонение от тях или неспазване, ръководството обяснява причините за това.

4. Информация по Приложение № 3 от Наредба № 2 на КФН от 09.11.2021 г.

4.1. Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на регулиран пазар в Република България или друга държава членка

Дружеството няма ценни книжа, които не са допуснати до търговия на регулиран пазар в Република България или друга страна членка.

4.2. Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 34

правата на глас в общото събрание на дружеството, включително данни за акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите (към 31.12.2025 г.)

Лицата, които пряко и непряко притежават 5 на сто или повече от правата на глас в общото събрание към 31.12.2025 г., са:

Акционер	Брой акции	Съотношение към капитала (17 874 768 лв.)
„ОПТИМАКС ТУР“ ООД	2 322 672 бр.	12,99%
Тодор Ангелов Вачев	3 913 632 бр.	21,89 %
Чавдар Христов Герасимов	2 959 360 бр.	16,56 %
Калоян Иванов Ленков	1 220 060 бр.	6,83 %
Ваня Богданова Христова	1 435 200 бр.	8,03 %

4.3. Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права

Дружеството няма акционери със специални контролни права.

4.4. Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас

Дружеството няма информация относно споразумения между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.

4.5. Съществени договори на дружеството, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане, и последиците от тях, освен в случаите, когато разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на дружеството; изключението по предходното изречение не се прилага в случаите, когато дружеството е длъжно да разкрие информацията по силата на закона.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД няма съществени договори, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяването на задължително търгово предлагане. „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД не е било предмет на търгово предлагане.

4.6.Споразумения между дружеството и управителните му органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане

Не съществува споразумение между „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД и управителния му орган или служители за изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане.

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 35

Електронна препратка към мястото на интернет страницата на публичното дружество, където е публикувана вътрешната информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) № 596/2014 на Европейския парламент и на Съвета от 16 април 2014 г. относно пазарната злоупотреба (Регламент относно пазарната злоупотреба) и за отмяна на Директива 2003/6/ЕО на Европейския парламент и на Съвета и директиви 2003/124/ЕО, 2003/125/ЕО и 2004/72/ЕО на Комисията (ОВ, L 173/1 от 12 юни 2014 г.) (Регламент (ЕС) № 596/2014) относно обстоятелствата, настъпили през изтеклата година, или електронна препратка към избраната от емитента информационна агенция или друга медия, чрез която дружеството оповестява публично вътрешната информация

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД разкрива вътрешна информация на Комисията по финансов надзор, „Българска Фондова Борса“ АД и обществеността чрез системите за предоставяне на информацията по електронен път e-Rеgister и X3 News, както и на интернет страницата на Дружеството – https://sofcom.bg/. Вътрешната информация се разкрива на следния адрес: https://sofcom.bg/връзки-с-инвеститорите/, секция „ВЪТРЕШНА ИНФОРМАЦИЯ“. Системата e-Rеgister е на Комисията за финансов надзор и публикуваната чрез нея информация може да бъде намерена на електронната страница на КФН - https://eis.fsc.bg/public-register/501/detailed-view/123471/. X3 News e интернет портал, предлаган от „Българска Фондова Борса“ АД чрез дъщерното й дружество „Сервиз Финансови пазари“ ЕООД и цялата вътрешна информация публикувана чрез него може да бъде намерена на следния интернет адрес http://www.x3news.com/.

Информация по чл. 247, алинея 2 от Търговския закон

6.1. Информация относно възнагражденията, получени общо през годината от членовете на съветите.

През 2025 година възнагражденията, получени общо през годината от членовете на съвета на директорите възлизат на 106 хил. лв. – брутно възнаграждение.

6.2. Информация относно придобитите, притежаваните и прехвърлените от членовете на съветите през годината акции и облигации на дружеството.

През 2025 г. не е имало придобити и прехвърлени акции и облигации от членовете на Съвета на директорите на Дружеството.

6.3. Информация относно правата на членовете на съветите да придобиват акции и облигации на дружеството

Уставът на Дружеството не предвижда особени права на членовете на Съвета на директорите при придобиването на акции и облигации на дружеството.

6.4. Информация относно участието на членовете на съветите в търговски дружества като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 36

дружества или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети.

Към 31.12.2025 г. участиятa на членовете на Съвета на директорите в български търговски дружества, са както следва:
* „ИМОУШЪН“ ЕООД, с ЕИК 200249733 – Ирена Иванова е управител и едноличен собственик на капитала;
* „Созопол Пропъртис 1“ ЕООД, с ЕИК 207948718 - Ирена Иванова е управител и едноличен собственик на капитала;
* „ИпоТех Софком" АД, с ЕИК 207296582 - Ирена Иванова е изпълнителен директор;
* „Иновативно“ ДПК, с ЕИК 208533828 – Ирена Иванова е управител;
* „ИпоТех Софком" АД, с ЕИК 207296582 – Петър Виденов е член на Съвета на директорите;

Вихрен Чавдаров Василев не участва в търговски дружества като неограничено отговорен съдружник, не притежава повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, не участва в управлението на други дружества или кооперации като прокурист, управител или член на съвети.

6.5. Информация относно договорите по чл. 240б от ТЗ, сключени през годината

През 2025 г. няма сключени договори между Дружеството и членовете на Съвета на директорите или свързани с тях лица по чл. 240б от ТЗ.

6.6. Планирана стопанска политика през следващата година, в това число очакваните инвестиции и развитие на персонала, очакваният доход от инвестиции и развитие на дружеството, както и предстоящите сделки от съществено значение за дейността на дружеството.

И към настоящия момент ръководството на Дружеството е в процес на разглеждане на потенциални обекти за разширяване на своята експанзия. Ръководството продължава ежемесечния анализ на пазара, на база на който дружеството продължава да закрива и открива нови обекти с цел максимизирането на печалбата и затвърждаване на печеливши пазарни позиции.

Информация за въздействието военния конфликт в Украйна и ситуацията в Близкия изток

През последните години глобалната икономическа среда се характеризира с повишена несигурност, свързана с военния конфликт между Русия и Украйна, както и с ескалиращото напрежение в Близкия изток. Към датата на изготвяне на настоящия отчет не се отчита пряко съществено въздействие върху дейността на Дружеството, но съществуват потенциални рискове, произтичащи от общата макроикономическа среда. Основните фактори, които биха могли да окажат влияние, включват:

във вътрешнополитически и икономически план – процеса по присъединяване на Република България към еврозоната, както и политическата нестабилност;

Индивидуален годишен доклад за дейността 2025 г. 37

във външен план – забавяне на икономическата активност в част от европейските икономики, несигурност в международната търговия, както и геополитическото напрежение в Близкия изток.

Посочените фактори могат да окажат влияние чрез повишаване на инфлационния натиск, увеличение на цените на енергийните ресурси, ограничаване на потребителската платежоспособност, повишаване цената на привлечения ресурс, както и чрез повишена волатилност в цените на активите, включително злато и други активи, използвани като обезпечение по предоставяни заеми. В резултат на това съществува вероятност от влошаване на платежоспособността на клиентите на Дружеството и забавяне в събираемостта на вземанията. Към датата на изготвяне на отчета ръководството оценява, че не са налице индикации за съществено неблагоприятно въздействие върху финансовото състояние на Дружеството.

Петър Виденов
Изпълнителен директор

PETAR VIDENOV VIDENOV Digitally signed by PETAR VIDENOV VIDENOV Date: 2026.03.27 11:59:37 +02'00'

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 1 от 11

ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ НА „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД (допълнение към Годишния доклад за дейността за 2025 г.)

От приемане на Програмата за добро корпоративно управление съгласно чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК в редакцията й преди изм. с ДВ, бр. 42 от 2016 г., включително и през 2024 г., Съветът на директорите на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД е ръководил и организирал своята дейност, спазвайки и прилагайки международно признатите стандарти за добро корпоративно управление.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД разглежда доброто корпоративното управление като съвкупност от правила, механизми и политики за ръководене и контролиране на дружеството, целящи балансиране на интересите на управителните органи, акционерите и трети заинтересовани страни – търговски партньори, кредитори на компанията, потенциални инвеститори.

С Решение № 461-ККУ от 30.06.2016 г., заместник-председателят на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност“ одобри Националния кодекс за корпоративно управление (НККУ) като кодекс за корпоративно управление по чл. 100н, ал. 7, т. 1 във връзка с ал. 8, т. 1 от ЗППЦК. Дружеството ще спазва по целесъобразност принципите на Националния кодекс за корпоративно управление (създаден 2007 г. и утвърден от Националната комисия по корпоративно управление, последващо изменен през февруари 2012 година, април 2016 година, юли 2021 г. и юни 2024 г. ) и ще извършва дейността си в съответствие с разпоредбите му.

Цялостната организация на дейността на Дружеството през 2025 г. на ежедневна база не дава възможност за изчерпателно изброяване на всички действия, представляващи изпълнение на приетата от „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД програма, като в изложеното по- долу са посочени задължителните реквизити съгласно чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК:

1. Информация дали емитентът спазва по целесъобразност:

a) Кодекса за корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя на КФН С Решение № 461-ККУ от 30.06.2016 г., заместник-председателят на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност“ одобри НККУ като кодекс за корпоративно управление по чл. 100н, ал. 7, т. 1 във връзка с ал. 8, т. 1 от ЗППЦК.

Дружеството спазва по целесъобразност принципите на Националния кодекс за корпоративно управление (създаден 2007 г. и утвърден от Националната комисия по корпоративно управление, последващо изменен през февруари 2012 година, април 2016 година, юли 2021 г. и юни 2024 г.) и извършва дейността си в съответствие с разпоредбите му. Действията на ръководството и служителите на Дружеството са в посока утвърждаване на принципите за добро корпоративно управление, повишаване на доверието на акционерите, инвеститорите и лицата, заинтересовани от управлението и дейността на дружеството и поощряване на успешните стопански дейности на Дружеството и устойчиво развитие.

б) друг кодекс за корпоративно управление

От приемане на Програмата за добро корпоративно управление, включително и през 2024 г., Дружеството е ръководило и организирало своята дейност, спазвайки и прилагайки международно признатите стандарти за добро корпоративно управление.в) информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от емитента в допълнение на кодекса по буква „а“ или буква „б“

Няма допълнителни практики.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 2 от 11

Обяснение от страна на емитента кои части на кодекса за корпоративно управление по т. 1, буква „а“ или буква „б“ не спазва и какви са основанията за това, съответно когато емитентът е решил да не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление – основания за това

Глава първа - КОРПОРАТИВНИ РЪКОВОДСТВА

1.4. Съветът на директорите приема и спазва Етичен кодекс.

Основания: Членовете на Съвета на директорите се ръководят в своята ежедневна дейност от общоприетите принципи за почтеност, управленска и професионална компетентност. Поради това и отчитайки естеството, мащаба и комплексността на дейността на Дружеството не се налага приемането на Етичен кодекс, в който формално да се посочват спазваните от ръководството принципи.

1.6. Съветът на директорите насърчава прилагането и съблюдава спазването от страна на дъщерните дружества на възприетите принципи за устойчиво развитие на групово ниво, когато това е приложимо. Съдейства за утвърждаване на култура за устойчиво развитие.

Основания: С оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността на Дружеството и неговите дъщерни дружества не е идентифицирана нужда от създаване на политика на групово ниво във връзка с устойчивото развитие. Ръководството на Дружеството подкрепя идеята за отговорния и екологично устойчив бизнес, който не само носи полза на бизнеса и обществото, но също така допринася за социалното, икономическо и екологично развитие и подобряване на качеството на живот като цяло. В тази връзка насърчава прилагането от страна на дъщерното дружество на същите принципи в дейността му.

2.3. В договорите за възлагане на управлението, сключвани с членовете на Съвета на директорите, се определят техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение, задълженията им за лоялност към дружеството и основанията за освобождаване.

Основания: Практиката се прилага частично. Договорите за Управление на членовете на Съвета на директорите в частта им за основания за освобождаване са максимално опростени с цел еднозначното им тълкуване при възникване на спор, доколкото освобождаването става с решение на Общото събрание на акционерите.

2.4 Дейността на членовете на Съвета на директорите следва да бъде обект на ежегодна оценка.

Основания: Дружеството не е създало орган, който да извършва оценка на дейността на Съвета на директорите. В компетентността на общото събрание на акционерите е да освобождава от длъжност членовете на Съвета на директорите, които се отчитат ежегодно за дейността си пред акционерите.

3.3. Съветът на директорите трябва да осигури надлежно разделение на задачите и задълженията между своите членове. Основна функция на независимите директори е да контролират действията на изпълнителното ръководство и да участват ефективно в работата на дружеството в съответствие с интересите и правата на акционерите. Препоръчително е председателят на Съвета на директорите да бъде независим директор.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 3 от 11

Основания: Практиката се прилага частично, доколкото Съветът на директорите е избрал за Председател г-жа Ирена Иванова, която притежава 3,54 % от капитала на Дружеството.

3.5. Повишаването на квалификацията на членовете на Съвета на директорите следва да бъде техен постоянен ангажимент.

Основания: Практиката се прилага частично, доколкото повишаването на квалификацията на членовете на СД се извършва с оглед конкретните нужди на Дружеството.

3.6. Препоръчително е устройствените актове на дружеството да определят броя на дружествата, в които членовете на Съвета на директорите могат да заемат ръководни позиции.

Основания: Този текст е препоръчителен. Не се поставят ограничения за броя дружества, в които членовете на Съвета на директорите могат да заемат ръководни позиции с оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността на Дружеството.

3.7. Препоръчително е броят на последователните мандати на независимите членове да бъде ограничен.

Основания: Този текст е препоръчителен и не се прилага с оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността на Дружеството.

Възнаграждение

Основания: Дружеството прилага частично практиката по тази точка, доколкото съгласно приетата от Общото събрание на акционерите Политика за възнагражденията не се изплащат променливи възнаграждения на членовете на Съвета на директорите.

5.2. Процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси следва да бъдат регламентирани в устройствените актове на дружеството.

Основания: В чл. 36 и сл. от Устава са посочени задълженията на СД, в това число и относно избягването на конфликти на интереси. С оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността на Дружеството, правният механизъм за избягване и разкриване на конфликти на интереси в достатъчна степен гарантира правата на настоящите и потенциални акционери и на дружеството като такова. Дружеството стриктно съблюдава пряко приложимите разпоредби на чл. 237 от ТЗ, чл. 114, 114а, 114б, 116б и 116г, ал. 6 от ЗППЦК, чл. 26 от ЗДСИЦ, както и чл. 19 от Регламент (ЕС) № 596/2014.

Комитети

Основания: Дружеството прилага частично практиките по тази точка, доколкото при отчитане естеството, мащаба и комплексността на дейността на Дружеството не е идентифицирана необходимост от създаването на допълнителни комитети. В съответствие с изискванията на действащия до 02.12.2016 г. чл. 40ж ЗНФО, членовете на Съвета на директорите са изпълнявали функциите на одитен комитет, като заседанията се ръководят от председателя на Съвета на директорите (неизпълнителен член). Във връзка с изискванията на Закона за независимия финансов одит, Дружеството е избрало Одитен комитет в състав: Илиян Ясенов Малчев (независим член); Милена Богданова

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 4 от 11

Димитрова (независим член); Николай Георгиев Миланов (член на Съвета на директорите). Приет е и Правилник (статут) на Одитния комитет по чл. 107, ал. 7 от ЗНФО. Мандатът на Одитния комитет е до 21.06.2029 г.

Глава първа – ДВУСТЕПЕННА СИСТЕМА

Основания: Практиките в тази част са неприложими, доколкото Дружеството е с едностепенна система на управление.

Глава втора - ОДИТ И ВЪТРЕШЕН КОНТРОЛ

Желателно е да се прилага ротационен принцип при предложенията и избора на външен одитор.

Основания: Предложението за избор на външен одитор идва от страна на Одитния комитет, а избора му е в компетенциите на Общото събрание на акционерите. Считаме, че ротационния принцип за избор на външен одитор, не е целесъобразен за дейността на дружеството и ротацията на външен одитор, сама за себе си, изпраща противоречиви сигнали към акционерите на Дружеството. В тази връзка, „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД спазва нормативните изисквания на ЗНФО, съгласно които: регистриран одитор, който извършва задължителен финансов одит на финансов отчет на предприятие от обществен интерес, следва да се оттегли, след като е изпълнявал одиторски ангажименти в продължение на 7 поредни години от датата на назначаването му, и не може да изпълнява ангажименти за задължителен финансов одит в това предприятие в продължение на 4 години от датата на оттеглянето си. Отговорен одитор, който извършва задължителен финансов одит на финансов отчет от името на одиторско дружество в предприятие от обществен интерес, следва да бъде заменен, след като е изпълнявал одиторски ангажименти по задължителен финансов одит в продължение на 7 поредни години от датата на назначаването на одиторското дружество в това предприятие. Този регистриран одитор не може да изпълнява в качеството си на отговорен одитор ангажименти за задължителен финансов одит в предприятието в продължение на 4 години от датата на оттеглянето му.

Препоръчително е изграждането на система за вътрешен контрол, която включително да идентифицира рисковете, съпътстващи дейността на дружеството и да подпомага тяхното ефективно управление. Тя следва да гарантира и ефективното функциониране на системите за отчетност и разкриване на информация.

Основания: Гарантирането на ефективното функциониране на системите за отчетност и разкриване на информация се извършва от Съвета на директорите и Одитния комитет. В дружеството е изградена и функционира система за вътрешен контрол, която включително да идентифицира рисковете, съпътстващи дейността на дружеството и да подпомага тяхното ефективно управление. Тя гарантира и ефективното функциониране на системите за отчетност и разкриване на информация. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска е представено в т. 3 от настоящата декларация за корпоративно управление.

Глава трета – ЗАЩИТА ПРАВАТА НА АКЦИОНЕРИТЕ

23.2. Препоръчително е корпоративните ръководства да подържат база данни с контакти на своите акционери, притежаващи 5 или над 5% от капитала на дружеството, позволяваща изпращане на директни съобщения до тях или до определено от тях лице.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 5 от 11

Основания: Този текст е препоръчителен и се прилага частично от Дружеството. С оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността на Дружеството, дружеството не поддържа отделна база данни с контакти на своите акционери, притежаващи 5 или над 5 % от капитала на дружеството. Първоначална информация за контактите на акционерите, притежаващи 5 % и над 5 % се получава чрез получените уведомления за значително дялово участие по смисъла на чл. 145 и сл. от ЗППЦК. В допълнение назначеният Директор за връзки с инвеститорите осъществява постоянен контакт с инвеститорите.# Глава четвърта - РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ

Основания: Дружеството прилага частично практиките по тази глава. С оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността на Дружеството, законовият механизъм за разкриване на информация, предвиден в ЗППЦК, Наредба № 2 на КФН и Регламент 596/2014 г., се явява достатъчен за гарантиране правата на инвеститорите. На следващо място, с оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността си Дружеството не е идентифицирало нужда да поддържа англоезична версия на интернет страницата си, както и да разкрива информация от нефинансов характер извън нормативно предвидените си задължения. Всички акционери на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД имат право да получават информация за воденето на дружествените дела, както и всяка друга информация, съгласно изискванията на закона. Дружеството и през 2025 г. поддържа интернет страница http://sofcom.bg/, на която публикува информация за проектите на Дружеството, за инвестиционна политика, актуални новини, законово определената информация, подлежаща на публикуване, както и друга информация, която по преценка на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД може да представлява интерес за инвеститорите и акционерите. Наред с това Дружеството спазва изискванията на закона за разкриване на информация, която публикува в законоустановените срокове в Комисията за финансов надзор чрез Единната информационна система (ЕИС), „Българска фондова борса” АД чрез „Екстри” и в „Централен депозитар” АД. С цел постигане на по-голяма прозрачност при спазване на законовоопределените си задължения, Дружеството информира обществеността за значимите събития, свързани с дейността му, като публикува подлежаща на разкриване информация и чрез интернет портала на X3 News, достъпен на следния адрес: http://www.x3news.com/. С оглед осигуряване на ефективно взаимодействие с всички заинтересовани лица, инвеститори и/или акционери, „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД и през 2025 г. има назначен директор за връзки с инвеститорите. Директорът осъществява ефективна връзка между Съвета на директорите на дружеството и неговите акционери и лицата, проявили интерес да инвестират в ценни книжа на Дружеството, като им предоставя информация относно текущото финансово и икономическо състояние на Дружеството, както и всяка друга информация, на която те имат право по закон в качеството им на акционери или инвеститори.

Когато това е приложимо, корпоративните ръководства приемат правила, които осигуряват оповестяване на годишна база на нефинансова информация в съответствие с националното законодателство и приложимото европейско право. В тази връзка корпоративните ръководства трябва да включват към годишните си доклади информация как и до каква степен дейностите на компанията могат да се квалифицират като екологично устойчиви, като например: каква част от оборота му е в резултат на продукти и услуги, които са свързани с икономически дейности, които се квалифицират като екологично устойчиви; каква част от капиталовите му разходи, когато е приложимо, както и каква част от оперативните разходи са свързани с активи или процеси свързани с икономически дейности, които се квалифицират като екологично устойчиви. Когато корпоративното ръководство изготвя отделен доклад за нефинансово „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 6 от 11 отчитане, тази информация трябва да е включена в доклада.

Основания: Изискванията на тази точка не са приложими спрямо Дружеството с оглед естеството, мащаба и неговия размер. Съгласно чл. 8 от Регламент (ЕС) 2020/852 посоченото изискване се отнася единствено до дружествата, които са длъжни да публикуват нефинансова информация съгласно член 19а или член 29а от Директива 2013/34/ЕС.

35.1. Препоръчително е дружествата да поддържат и англоезична версия на корпоративната интернет страницата с аналогично съдържание.

Основания: Текстът е препоръчителен. Дружеството се стреми да представя в максимален обем разкриваната информация на интернет страницата си и на английски език.

Глава пета - ЗАИНТЕРЕСОВАНИ ЛИЦА. УСТОЙЧИВО РАЗВИТИЕ

Корпоративните ръководства трябва да бъдат ангажирани с установяване на конкретни действия и политики отсносно устойчивото развитие на компанията, включително разкриването на информация, свързана с климата и социални аспекти от дейността им.

Основания: Дружеството прилага частично тази точка доколкото към момента не е създало отделна политика във връзка с устойчивото развитие на компанията. Ръководството на Дружеството подкрепя идеята за отговорния и екологично устойчив бизнес, който не само носи полза на бизнеса и обществото, но също така допринася за социалното, икономическо и екологично развитие и подобряване на качеството на живот като цяло. Ръководството на Дружеството се стреми към устойчиво развитие на организацията, ресурсите, хората и обществото като цяло. Дружеството осигурява публичност и прозрачност на управлението, защитава правата на всички акционери и се отнася към тях равнопоставено. Основни принципи са разумно и ефективно управление на активите на дружеството и контрол на риска при и тяхното влияние върху околната среда. Ние сме убедени, че следвайки отговорните и етични бизнес практики, поддържайки безопасни и здравословни условия на труд, и опазвайки околната среда, градим стабилна компания в полза на служителите, акционерите и обществото като цяло. Дружеството спазва всички приложими нормативни разпоредби, свързани с опазването на околната среда, като ръководството на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД следи за въздействието на Дружеството върху нея. Служителите на Дружеството се насърчават да представят предложения и идеи за намаляване на влиянието на Дружеството върху околната среда.

Корпоративното ръководство осигурява ефективно взаимодействие със заинтересованите лица. В допълнение корпоративното ръководство дава насоки, одобрява и контролира политиката за ангажиране на заинтересованите лица. Към групата на заинтересованите лица се отнасят определени групи лица, на които дружеството директно въздейства и които от своя страна могат да повлияят на дейността му, в т. ч. доставчици, клиенти, служители, кредитори, групи за обществен натиск и други. Дружеството идентифицира кои са заинтересованите лица с отношение към неговата дейност въз основа на тяхната степен и сфери на влияние, роля и отношение към устойчивото му развитие.

Основания: Дружеството прилага тази практика частично. Дружеството не е приело политика, доколкото установените в Дружеството практики осигуряват ефективно взаимодействие със заинтересованите лица. Ръководството на дружеството поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като спазва принципите за прозрачност и бизнес етика. Дружеството отчита интересите както на акционерите, така и на доставчици, клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други и ги идентифицира въз основа на тяхната степен, сфери на влияние и отношение към неговото „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 7 от 11 развитие. Основен критерий при избора на ръководни кадри е компетентността, образованието и опита в различни сфери на икономическия и социален живот, а не възрастта, пола, социалното положение или вероизповедание. Стимулира се личната инициатива, развива се индивидуалността и се работи за повишаване мотивацията на кадрите.

Препоръчително е в съответствие с тази политика корпоративните ръководства да изработят и конкретни правила за съобразяване с интересите на заинтересованите лица. Правилата трябва да осигуряват участието на заинтересованите лица и тяхното привличане при решаване на конкретни, изискващи позицията им въпроси. Тези правила следва да гарантират баланса между развитието на дружеството и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на средата, в която то функционира.

Основания: Дружеството не е разработвало такива правила. Установените в Дружеството практики осигуряват надежден баланс между развитието на дружеството и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на средата, в която то функционира.

Препоръчително е периодично, в съответствие със законовите норми и добрата международна практика за разкриване на информация от нефинансов характер дружеството да информира за икономически, социални и екологични въпроси, касаещи заинтересованите лица, като например: борба с корупцията; работа със служителите, доставчиците и клиентите; социалната отговорност на дружеството; опазването на околната среда и нарушаване правата на човека.

Основания: Този текст е препоръчителен и с оглед естеството, мащаба и комплексността на дейността си Дружеството не е идентифицирало нужда да разкрива информация от нефинансов характер извън нормативно предвидените си задължения.

3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на емитента във връзка с процеса на финансово отчитане

При описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска следва да се има предвид, че нито ЗППЦК, нито Националният кодекс за корпоративно управление дефинират вътрешно-контролна рамка, която дружествата да следват. Ето защо, за целите на изпълнението на задълженията на дружеството по чл. 100н, ал. 8, т. 4 от ЗППЦК при описанието на основните характеристика на системите са ползвани рамките на Международен одиторски стандарт 315.

Общо описание на системата за вътрешен контрол и управление на риска

В дружеството функционира система за вътрешен контрол и управление на риска /системата/, която гарантира ефективното функциониране на системите за отчетност и разкриване на информация. Системата е изградена и функционира и с оглед идентифициране на рисковете, съпътстващи дейността на дружеството и подпомагане тяхното ефективно управление. Изпълнителният директор носи основната отговорност и роля по отношение на изграждане на системата за вътрешен контрол и управление на риска. Изпълнителният директор изпълнява както управляваща и насочваща функция, така и текущ мониторинг.Текущият мониторинг се състои в оценяване дали системата е подходяща все още за дружеството в условията на променена среда, дали действа както се очаква и дали се адаптира периодично към променените условия. Оценяването на избрани области, извършвано в този контекст като отговорност на Изпълнителния директор се съобразява с приоритетите на компанията. Оценяването също е съразмерно с характеристиките на дружеството и влиянието на идентифицираните рискове.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 8 от 11

Изпълнителният директор докладва на СД относно основните характеристики и особености на системата и относно ключови въпроси, включително относно установените основни инциденти и съответно приетите или приложени корективни действия.

Контролна среда

Контролната среда включва функциите за общо управление и ръководните такива, както и отношението, информираността и действията на Одитния комитет, отговорен за управлението в широк смисъл и отговорното управление по отношение на вътрешния контрол.

Процес за оценка на рисковете на Дружеството

Процесът на оценка на риска от страна на Изпълнителния директор представлява базата за начина, по който той определя рисковете, които следва да бъдат управлявани. Изпълнителният директор идентифицира следните видове риск, относими към Дружеството и неговата дейност: общи (систематични) и специфични (несистематични) рискове. Систематичните рискове са свързани с макросредата, в която дружеството функционира, поради което в повечето случаи същите не подлежат на управление от страна на ръководния екип. Несистематични рискове са пряко относими към дейността на Дружеството. За тяхното минимизиране се разчита на повишаване ефективността от вътрешно-фирменото планиране и прогнозиране, което осигурява възможности за преодоляване на евентуални негативни последици от настъпило рисково събитие. Изпълнителният директор се стреми да сведе до минимум потенциалното отрицателно въздействие върху финансовото състояние на Дружеството. Всеки от рисковете, свързани с държавата – политически, икономически, кредитен, инфлационен, валутен – има самостоятелно значение, но общото им разглеждане и взаимодействието между тях формират цялостна представа за основните икономически показатели, пазарните условия, конкурентните условия в страната, в която съответното дружество осъществява своята дейност. Подробно описание на рисковете, характерни за дейността на дружеството, е представено в доклада за дейността.

Информационна система и свързаните с нея бизнес процеси, съществени за финансовото отчитане и комуникацията

Информационната система, съществена за целите на финансовото отчитане, която включва счетоводната система, се състои от процедури и документация, разработени и установени с цел:
* иницииране, отразяване, обработка и отчитане на сделки и операции на дружеството (но и събития и условия) и поддържане на отчетност за свързаните активи, пасиви и собствен капитал;
* разрешаване на проблеми с неправилна обработка на сделки и операции, като например, автоматизирани файлове за неуточнени позиции на информация и процедури, следвани за своевременно коригиране на задържаните неуточнени позиции;
* обработка и отчитане на случаи на заобикаляне на системите или преодоляване на контролите;
* прехвърляне на информацията от системите за обработка на сделките и операциите в главната книга;
* обхващане на информация, съществена за финансовото отчитане на събития и условия, различни от сделки и операции, като например амортизация на материални и нематериални активи и промени в събираемостта на вземанията; и
* гарантиране, че изискваната за оповестяване от приложимата обща рамка за финансово отчитане информация е събрана, отразена, обработена, обобщена и, че тя е подходящо отчетена във финансовия отчет.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 9 от 11

Комуникацията от страна на дружеството на ролите и отговорностите във финансовото отчитане и на важни въпроси, свързани с нея, включва осигуряването на разбиране за индивидуалните роли и отговорности, свързани с вътрешния контрол върху нея. Тя включва такива въпроси като например степента, в която счетоводния екип разбира по какъв начин дейностите му в информационната система за финансово отчитане, са свързани с работата на други лица и средствата за докладване на изключения към Изпълнителния директор. Комуникацията се осъществява въз основа на разработени правила за финансово отчитане. Откритите канали за комуникация помагат за гарантиране, че изключенията се докладват и за тях се предприемат действия.

Текущо наблюдение на контролите

Текущото наблюдение на контролите е процес за оценка на ефективността на резултатите от функционирането на вътрешния контрол във времето. То включва своевременна оценка на ефективността на контролите и предприемане на необходимите оздравителни действия. Изпълнителният директор извършва текущо наблюдение на контролите чрез текущи дейности, отделни оценки или комбинация от двете. Текущите дейности по наблюдение често са вградени в нормалните повтарящи се дейности на дружеството и включват регулярни управленски и надзорни дейности.

4. Информация по член 10, параграф 1, букви „в“, „г“, „е“, „з“ и „и“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане

4.1. Информация по член 10, параграф 1, буква „в“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане – значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО

Към 31 декември 2025 г. гласовете в Общото събрание, са разпределени между следните акционери, притежаващи над 5 % от акциите с право на глас:

Акционер	Брой акции
„ОПТИМАКС ТУР“ ООД	2 322 672 бр. акции
Тодор Ангелов Вачев	3 913 632 бр. акции
Чавдар Христов Герасимов	2 959 360 бр. акции
Калоян Иванов Ленков	1 220 060 бр. акции
Ваня Богданова Христова	1 435 200 бр. акции

4.2. Информация по член 10, параграф 1, буква „г“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане – притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези права

Дружеството няма акционери със специални права на контрол.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 10 от 11

4.3. Информация по член 10, параграф 1, буква „е“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане - всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа

Не съществуват ограничения върху правата на глас. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на Закона за публичното предлагане на ценни книжа.

4.4. Информация по член 10, параграф 1, буква „3“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане – правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членовете на съвета и внасянето на изменение в учредителния договор

С решение на Общото събрание на акционерите на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД от 20.06.2022 г. е определен мандатът на настоящия Съвет на директорите на 5 години, а именно до 20.06.2027 г. Съгласно Устава на дружеството Съветът на директорите се избира с обикновено мнозинство от Общото събрание на акционерите. Членовете на Съвета могат да бъдат преизбирани без ограничения. След изтичане на мандата им, членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите функции до избирането от Общото събрание на нов съвет. Уставът се променя от Общото събрание с мнозинство 2/3 от представените на Общото събрание акции с право на глас. Правилата са подробно описани в Устава на дружеството, който е публикуван по електронното дело на Дружеството в Търговския регистър - https://portal.registryagency.bg/, давайки възможност на всички трети лица да се запознаят с него.

4.5. Информация по член 10, параграф 1, буква „и“ от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане – правомощия на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват акции

Правомощията на Съвета на директорите са посочени в чл. 36а от Устава на Дружеството.

5. Състав и функциониране на административните, управителните и надзорните органи и техните комитети

Към 31.12.2025 г. членове на Съвета на директорите на Дружеството са: Петър Виденов Виденов (изпълнителен директор), Ирена Тодорова Иванова (председател на Съвета на директорите) и Вихрен Чавдаров Василев (независим член). Във финансовия отчет за 2025 г. и в приложения към него Годишен отчет за дейността на Дружеството за 2025 г. се съдържа подробна информация за притежаваните от членовете на СД акции от капитала на Дружеството, получени възнаграждения и/ или компенсации, както и за участиятa на всеки от членовете в контролни и/ или управителни органи на други търговски дружества и притежаваните от тях дялове от капитала на други на дружества. Съветът на директорите избира и освобождава изпълнител(е)н/и директор/и, председател на съвета на директорите и директор за връзки с инвеститорите на Дружеството; взема

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г.решения, свързани с оперативното управление на Дружеството; приема Правила за своята дейност и утвърждава Правила за вътрешната организация на Дружеството; в предвидените от закона случаи и/или, по преценка на съвета на директорите, при настъпване на обстоятелства от съществено значение за Дружеството, свиква незабавно Общото събрание на акционерите; избира прокурист на Дружеството; взема решения за извършване на всички сделки на Дружеството със заинтересовани лица при спазване на ограниченията по чл.40а от Устава; приема програма за добро корпоративно управление на Дружеството в съответствие с международно признатите стандарти за добро корпоративно управление, определени от ресорния заместник-председател; избира и сключва договор с инвестиционен посредник, при който да бъдат открити клиентски подсметки за новите акции в случай на увеличение на капитала на Дружеството на техните притежатели; одобрява проект на договор за съвместно предприятие по реда на глава VІІІ, раздел ІІІ от ЗППЦК, като изготвя всички необходими документи за одобрението му от КФН и от общите събрания на акционерите на дружествата – страни по договора; взема решения Дружеството да сключва следните сделки: прехвърляне или предоставяне ползването на цялото търговско предприятие; разпореждане с активи, чиято обща стойност през текущата година надхвърля половината от стойността на активите на Дружеството съгласно последния заверен годишен финансов отчет; поемане на задължения или предоставяне на обезпечения към едно лице или към свързани лица, чиито размер през текущата година надхвърля половината от стойността на активите на дружеството съгласно последния заверен годишен финансов отчет; може да приеме Правила за гласуване на общото събрание на Дружеството чрез кореспонденция или електронни средства преди датата на събранието и Правила за провеждане на общото събрание чрез използване на електронни средства; взема решения по всички останали въпроси, които не са поставени в изричната компетентност на общото събрание от разпоредба на закона или този устав. Във връзка с изискванията на Закона за независимия финансов одит, към 31.12.2025 г. Съставът на Одитния комитет е:

Име	Статус
Илиян Ясенов Малчев	независим член
Милена Богданова Димитрова	независим член
Николай Георгиев Миланов	член на Съвета на директорите

Одитният комитет извършва дейността си в съответствие с правилник (статут), приет от общото събрание на акционерите в съответствие с изискването на чл. 107, ал. 7 от действащия ЗНФО.

6. Описание на политиката на многообразие, прилагана по отношение на административните, управителните и надзорни органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол, увреждания или образование и професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния период; когато не се прилага такава политика, декларацията съдържа обяснение относно причините за това

Неприложимо съгласно чл. 100н, ал. 12 от ЗППЦК.

Дата: 27.03.2026 г.

Петър Виденов
изпълнителен директор

PETAR VIDENOV VIDENOV Digitally signed by PETAR VIDENOV VIDENOV Date: 2026.03.27 12:00:12 +02'00'

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД
2026 г.
страница 1 от 5

ДОКЛАД ПО ЧЛ. 12, АЛ. 1 ОТ НАРЕДБА № 48 ОТ 20 МАРТ 2013 Г. ЗА ИЗИСКВАНИЯТА КЪМ ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА, ИЗДАДЕНА ОТ КОМИСИЯТА ЗА ФИНАНСОВ НАДЗОР, ОБН. ДВ. БР. 32 ОТ 2 АПРИЛ 2013 Г. („НАРЕДБА № 48”) КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА ДЕЙНОСТТА НА „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД ЗА 2025 Г.

I. Програма за прилагане на политиката за възнагражденията за следващата финансова година или за по-дълъг период

В политиката за възнагражденията, изготвена от Съвета на директорите на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД и утвърдена от извънредното Общо събрание на акционерите, проведено на 30.09.2020 г., са залегнали няколко основни принципа, които изцяло съответстват на законовата регламентация:
- Възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, включително и на изпълнителния директор, се определят от Общото събрание на акционерите на Дружеството, като съгласно политиката са определени обективни критерии при определяне на възнагражденията;
- На членовете на Съвета на директорите се изплаща постоянно възнаграждение в съответствие с критериите залегнали в политиката за възнагражденията, утвърдена от извънредното Общо събрание на акционерите, проведено на 30.09.2020 г.

С решение на Съвета на директорите от 30.09.2020 г. и във връзка с назначаването на прокурист на дружеството, на основание чл. 116в, ал. 10 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), бе приет Анекс към Политиката за възнагражденията, в който бе предвидено, че изискванията на приетата с решение на общото събрание на акционерите от 30.09.2020 г. Политика се прилагат и за прокуристите на Дружеството.

Действащата към момента политика за възнагражденията е приета в съответствие с измененията в Наредба № 48 (ДВ, бр. 61 от 10.07.2020 г.) и предвижда изплащане единствено на постоянни възнаграждения. В допълнение е отчетено, че в Наредба № 48 са приети изменения с ДВ, бр. 60 от 20.07.2021 г., както и с ДВ, бр. 64 от 3.08.2021 г. и ДВ бр. 70 от 20.08.2024 г, които не са приложими за Дружеството и не налагат приемане на промени в одобрената от акционерите Политика за възнагражденията.

Ръководството на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД възнамерява стриктно да спазва политиката за възнагражденията, както през следващата финансова година, така и в по-дългосрочна перспектива.

II. Информация по чл. 13 от Наредба № 48

1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито услуги са били използвани при определянето на политиката за възнагражденията:

Процесът на вземане на решения при определяне на политиката за възнагражденията е ясно определен в Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и Наредба № 48. Съгласно ЗППЦК, възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД се определят от Общото събрание на акционерите.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД
2026 г.
страница 2 от 5

Съгласно ЗППЦК и устава на Дружеството, възнаграждението на назначения прокурист на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД се определя от Съвета на директорите на дружеството. При разработването на политиката не са използвани външни консултанти. Дружеството няма специален комитет по възнаграждения.

2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното възнаграждение на членовете на управителния орган/прокуриста:

Неприложимо.

3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 от Наредба № 48 допринасят за дългосрочните интереси на дружеството:

Не се предоставят опции върху акции или акции на дружеството. Въз основа на преценка на финансово-икономическото положение на дружеството съгласно одитирания и приет от Общото събрание на акционерите отчет, както и спазването на приложимите правила и процедури, е установено постигането на заложените пред Дружеството резултати.

4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за постигнатите резултати:

Финансово-икономическото положение на дружеството съгласно одитирания и приет от Общото събрание на акционерите отчет разкрива трайна тенденция към балансиран растеж при умерено ниво на риска.

5. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите резултати:

Възнаграждението на членовете на Съвета на директорите се основават на:
* задълженията, степента на натовареност, ангажираност и съпричастност на членовете на Съвета на директорите в управлението на дружеството, както и приноса на всеки един член на Съвета на директорите в дейността и резултатите на дружеството;
* възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на Съвета на директорите;
* наличието на съответствие с бизнес стратегията, целите, ценностите и дългосрочните интереси на Дружеството;
* недопускане на дискриминация, конфликт на интереси и неравностойно третиране на лицата при определяне на възнагражденията.

6. Основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения:

Не е приложимо.

7. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган и прокурист за съответната финансова година, когато е приложимо:

Не е приложимо.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД
2026 г.
страница 3 от 5

8. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите възнаграждения:

Не е приложимо.

9. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите:

Политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите е изцяло съобразена с българското законодателство, като договорите с членовете на Съвета на директорите не съдържат специфични клаузи в тази насока.

10. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения, основани на акции:

Не са предвидени променливи възнаграждения, респективно няма опции върху акции или възнаграждения с акции.

11. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по т. 10:

Не е приложимо.

12.Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно прекратяване:

Договорите с членовете на управителния орган, както и договорът с прокуриста на дружеството, са безсрочни. Дължимите предизвестия, респективно обезщетения не се различават от обичайните за търговската практика и определени в българското законодателство.

13. Пълният размер на възнаграждението и на другите материални стимули на членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година:

Пълният размер на брутното възнаграждение на членовете на Съвета на директорите за 2025 г. възлиза на 106 хил. лв. Назначеният прокурист на дружеството не получава възнаграждение за дейността си.

14. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през съответната финансова година:

а) Пълният размер на изплатеното и/или начислено брутно възнаграждение на лицето за съответната финансова година:

Съгласно изискванията на чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК, членовете на Съвета на директорите на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД получават възнаграждение в размер, определен от Общото събрание на акционерите. За отчетния период Общото събрание на акционерите на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД е определило постоянно възнаграждение и такова е било изплатено, както следва:
* На г-н Петър Виденов Виденов, в качеството му на изпълнителен член на СД на Дружеството, е изплатено възнаграждение в размер на 36 000 лв;
„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 4 от 5
* на г-жа Ирена Тодорова Иванова, в качеството й на председател на СД на Дружеството, е изплатено възнаграждение в размер на 50 364 лв.;
* на г-н Вихрен Чавдаров Василев, в качеството му на независим член на СД на Дружеството, е изплатено възнаграждение в размер на 19 200 лв.

С решение на Съвета на директорите е определено, че прокуристът на Дружеството Ирена Тодорова Иванова няма да получава възнаграждения за дейността си като прокурист на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД.

б) Възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицата от дружества от същата група:

Не е приложимо.

в) Възнаграждение, получено от лицата под формата на разпределение на печалбата и/или бонуси и основанията за предоставянето им:

През отчетния период лицата не са получавали променливо възнаграждение.

г) Всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицата извън обичайните им функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с тях договор:

Не са изплащани подобни възнаграждения.

д) Платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите на лицата по време на последната финансова година:

Не са изплащани и/или начислявани подобни обезщетения.

е) Обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви „а” до „д”:

Няма изплащани непарични облаги, приравнени на възнаграждения.

ж) Информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите:

Не са налице такива.

15. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други схеми за стимулиране въз основа на акции:

Няма акции, опции върху акции или други схеми за стимулиране.

а) Брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени, съответно предоставени:

Не са предлагани опции и не са предоставяни акции.

б) Брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за всяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година:

Не са налице опции върху акции, респективно не са упражнявани подобни.

„СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД 2026 г. страница 5 от 5

в) Брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година, включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за упражняване на правата:

Няма опции върху акции, респективно няма неупражнени опции.

г) Всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции, приети през финансовата година:

Няма съществуващи опции.

16. Информация относно годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на средния размер на възнагражденията на основа пълно работно време на служителите в дружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години, представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне:

	Година 2021 г.	Година 2022 г.	Година 2023 г.	Година 2024 г.	Година 2025 г.
Среден годишен размер на възнаграждението на членовете на СД	51 000	38 400	38 400	40 100	35 188
Среден годишен размер на възнаграждението въз основа на пълно работно време на служителите, които не са директори	17 223	21 210	23 170	29 812	42 723
Резултат за дружеството (в хил. лв.)	1 914	2 750	3 890	5 515	7 814

17. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на променливото възнаграждение:

Не е приложимо.

18. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на политиката за възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства по чл. 11, ал. 13 от Наредба № 48, включително разяснение на естеството на извънредните обстоятелства и посочване на конкретните компоненти, които не са приложени:

В политиката за възнагражденията не са посочени извънредни обстоятелства, при които дружеството временно да не прилага част от политиката.

Дата: 27.03.2026 г.

Петър Виденов
изпълнителен директор
PETAR VIDENOV VIDENOV Digitally signed by PETAR VIDENOV VIDENOV Date: 2026.03.27 12:00:44 +02'00'

Д Е К Л А Р А Ц И Я

по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа и чл. 10 от Наредба № 2 от 9.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар

Долуподписаната, Магдалена Николаева Миланова, в качеството й на главен счетоводител, изготвила финансовите отчети на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД, вписано в Търговския регистър с ЕИК 131459062, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. Манастирски ливади, ул. „Ралевица” № 74, ет. 3, офис 3.3.,

Д Е К Л А Р И Р А М, ЧЕ:

Доколкото ми е известно:

Годишният финансов отчет за 2025 г., съставен съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД;
Годишният доклад за дейността на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД за 2025 г. съдържа достоверен преглед на развитието и дейността на емитента, както и състоянието на емитента, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е изправен.

Дата: 27.03.2026 г.
гр. София
Декларатор: ______
Магдалена Миланова, главен счетоводител
Magdalena Nikolaeva Milanova Digitally signed by Magdalena Nikolaeva Milanova Date: 2026.03.27 11:56:10 +02'00'

Д Е К Л А Р А Ц И Я

Долуподписаният, Петър Виденов Виденов, действащ в качеството си на изпълнителен член на Съвета на директорите на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД, вписано в Търговския регистър с ЕИК 131459062, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. Манастирски ливади, ул. „Ралевица” № 74, ет. 3, офис 3.3.,

Д Е К Л А Р И Р А М, ЧЕ:

Доколкото ми е известно:

Годишният финансов отчет за 2025 г., съставен съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД;
Годишният доклад за дейността на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ” АД за 2025 г. съдържа достоверен преглед на развитието и дейността на емитента, както и състоянието на емитента, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е изправен.

Дата: 27.03.2026 г.
Декларатор: ________
Петър Виденов, изпълнителен директор
PETAR VIDENOV VIDENOV Digitally signed by PETAR VIDENOV VIDENOV Date: 2026.03.27 12:01:20 +02'00'

Магдалена Цветкова, Регистриран одитор, №0659, гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – Б“, №61, тел:0888444012, e-mail: [email protected]

1 ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР ДО АКЦИОНЕРИТЕ НА СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД

Доклад относно одита на финансовия отчет

Мнение

Ние извършихме одит на финансовия отчет на „СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ“ АД („Дружеството“), съдържащ индивидуален отчет за финансовото състояние към 31 декември 2025 г. и индивидуален отчет за всеобхватния доход, индивидуален отчет за промените в собствения капитал и индивидуален отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към финансовия отчет, съдържащи съществена информация за счетоводната политика и друга пояснителна информация.

По наше мнение, приложеният финансов отчет представя достоверно, във всички съществени аспекти, финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2025 г. и неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС).

База за изразяване на мнение

Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“.Ние сме независими от Дружеството в съответствие с Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), приложими по отношение на одити на финансовите отчети на предприятия от обществен интерес, заедно с етичните изисквания, приложими по отношение на одити на финансовите отчети на предприятия от обществен интерес в България. Ние също така изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.

Други въпроси
Финансовият отчет на СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД за годината, завършваща на 31 декември 2024 г., е одитиран от друг одитор, изразил неквалифицирано мнение с одиторски доклад от дата 27.03.2025 г.

2 Ключови одиторски въпроси

Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси.

Ключови одиторски въпроси	Как този ключов одиторски въпрос беше адресиран при проведения от нас одит
Предоставени кредити на клиенти, нето - представяне и оповестяване – приложение А.4 и 12	Предоставени кредити на клиенти, нето - към 31.12.2025 г.- 21 484 хил. лв. (31.12.2024 г. -17 610 хил. лв.)

Въз основа на нашето разбиране за дейността на Дружеството ние идентифицирахме като ключов одиторски въпрос, вземанията по предоставени кредити на клиенти. Предоставените кредити на клиенти са ключов въпрос за нашия одит, тъй като сумата представлява 68% от активите на Дружеството към 31 декември 2025 г. (31 декември 2024 г.: 70%). В тази област нашите одиторски процедури включиха:
* прегледахме вътрешните правила и подкрепящите документи, свързани с отпускането на кредитите, включително договорени условия като лихвен процент и срок за погасяване;
* извършихме оценка на приетата счетоводна политика и счетоводното третиране в съответствие с МСФО 9 на признаните кредитни загуби по вземанията, включително с исторически данни за събираемост на вземанията по кредити;
* преизчислихме резултатите от теста за обезценка на вземания в съответствие с приетата счетоводна политика за обезценки с начислените суми за обезценки;
* направихме преглед за пълнота и адекватност на оповестяванията в индивидуалния финансов отчет относно представянето на кредитите и начисленията за бъдещи кредитни загуби.

3 Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него

Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за дейността, декларация за корпоративно управление, и доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Глава седма от Закона за счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски доклад, върху него, която получихме преди датата на нашия одиторски доклад. Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено.

Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт. Нямаме какво да докладваме в това отношение.

Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за финансовия отчет

Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в съответствие с МСФО, приложими в ЕС и за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка.

При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.

Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по финансово отчитане на Дружеството.

Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет

Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи

се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.

Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:
— идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол.
— получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството.
— оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството.
— достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие.
— оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне.

Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит. Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и предприетите действия за елиминиране на заплахите или приложените предпазни мерки. Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски въпроси.Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация.

Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания

Допълнителни въпроси, които поставят за докладване

Законът за счетоводството и Законът за публичното предлагане на ценни книжа

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада за дейността, декларацията за корпоративно управление и доклада за изпълнение на политиката за възнагражденията, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указания относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 15 от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.

Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството

На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:

Магдалена Цветкова, Регистриран одитор, №0659, гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – Б“, №61, тел:0888444012, e-mail: [email protected] 6

а) Информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет.
б) Докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от Закона за счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
в) В декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за счетоводството и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа информация.
г) Докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени в наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.

Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието във връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада за дейността (като елемент от съдържанието на декларацията за корпоративно управление) и информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година относно предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно докладване.

Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в Приложение 25 на стр. 40 към финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица.

Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Магдалена Цветкова, Регистриран одитор, №0659, гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – Б“, №61, тел:0888444012, e-mail: [email protected] 7

Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки.

Докладване за съответствие на електронния формат на финансовия отчет, включен в годишния индивидуален финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, ние изпълнихме процедурите, съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверка на форма́ та и дали четимата от човек част на този електронен формат съответства на одитирания индивидуален финансов отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието на електронния формат на финансовия отчет на „ София Комерс - Заложни къщи“ АД за годината, завършваща на 31 декември 2025 година, приложен в електронния файл „485100BTLQ4TTTH6G473-20251231-BG-SEP.xhtml“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“).

Въз основа на тези изисквания, електронният формат на финансовия отчет, включен в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML формат. Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на финансовия отчет в XHTML .

Нашето становище е само по отношение на електронния формат на финансовия отчет, приложен в електронния файл „485100BTLQ4TTTH6G473-20251231-BG-SEP.xhtml“и не обхваща другата информация, включена в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК.

На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на финансовия отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2025 година, съдържащ се в приложения електронен файл „485100BTLQ 4TTTH6G473-20251231-BG- Магдалена Цветкова, Регистриран одитор, №0659, гр. София, ж.к. „Манастирски ливади – Б“, №61, тел:0888444012, e-mail: [email protected] 8 SEP.xhtml“, е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.

Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с изискванията на чл. 59 от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта

Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация.

— Магдалена Цветкова е назначена за задължителен одитор на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г. на “София Комерс - Заложни къщи”АД („Дружеството“) от общото събрание на акционерите, проведено на 21.06.2025 г., за период от една година.
— Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г. на Дружеството представлява първи пълен непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това предприятие, извършен от нас.
— Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта..
— Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта забранени услуги извън одита.
— Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо Дружеството.— За периода, за който се отнася извършеният от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме предоставили други услуги на Дружеството.

Магдалена Николова Цветкова
Регистриран одитор, рег. номер 0659
гр. София 1404, кв. "Манастирски ливади" Б, бл. 61
27 март 2026 г.

MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA
Digitally signed by MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA
Date: 2026.03.27 12:20:51 +02'00'

ДО
Акционерите на “София комерс-заложни къщи”АД

ДЕКЛАРАЦИЯ
по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Долуподписаната: Магдалена Николова Цветкова, в качеството ми на регистриран одитор (с рег. № 659 от регистъра при ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта) декларирам, че бях ангажирана да извърша задължителен финансов одит на годишния индивидуален отчет на “София комерс-заложни къщи”АД, гр. София за 2025 г., съставен съгласно МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС, общоприето наименование на счетоводната база, дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование „Международни счетоводни стандарти”, и че съм отговорен за одит ангажимента от свое име,

В резултат на извършения от мен одит издадох одиторски доклад от 27.03.2026 г.

С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМ, ЧЕ както е докладвано в издадения от мен одиторски доклад относно годишния финансов отчет на “София комерс-заложни къщи”АД за 2025 година, издаден на 27.03.2026 година:

Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а”
Одиторско мнение: По мое мнение, приложения индивидуален финансов отчет представя достоверно, във всички съществени аспекти, финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2025 г. и неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС) (стр 1 от одиторския доклад);
Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б”
Информация, отнасяща се до сделките на “София комерс-заложни къщи”АД със свързани лица. Информация относно сделките със свързани лица е надлежно оповестена в Приложение 25 към финансовия отчет. На база на извършените от мен одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от одита на финансовия отчет като цяло, не са ми станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направя заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 Оповестяване на свързани лица. Резултатите от моите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от мен в контекста на формирането на моето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица (стр.6 от одиторския доклад).
Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в”
Информация, отнасяща се до съществените сделки. Моите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на моя доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от мен одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ми станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направя заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз. Резултатите от моите одиторски процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от мен в контекста на формирането на моето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки (стр.6. от одиторския доклад).

Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат единствено и само в контекста на издадения от мен одиторски доклад в резултат на извършения независим финансов одит на годишния финансов отчет на “София комерс- заложни къщи”АД за отчетния период, завършващ на 31.12.2025 г., с дата 27.03.2026 г.

Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе адресат и е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени с чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва да се приема като заместваща моите заключения, съдържащи се в издадения от мен одиторски доклад от 27.03.2026 г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3 от ЗППЦК.

27.03.2026 г.
За регистрирания одитор
0659
Магдалена Цветкова
гр. София

MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA
Digitally signed by MAGDALENA NIKOLOVA TSVETKOVA
Date: 2026.03.27 12:22:01 +02'00'

AI assistant

Sofia Commerce-Pawn Brokerage AD — Annual Report 2025

2599_rns_2026-03-26_ea5364e7-3ea2-4a9f-8457-e788fcefe518.xhtml

2025 ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ НА СОФИЯ КОМЕРС ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД

ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД

ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ

ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ИЗМЕНЕНИЯТА В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ

ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ

СОФИЯ КОМЕРС-ЗАЛОЖНИ КЪЩИ АД

ПРИЛОЖЕНИЕ КЪМ ИНДИВИДУАЛНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

1. ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ

1.1. Правен статут и управление

1.2. Предмет на дейност

1.3. Отговорности на ръководството

2. ОСНОВНИ ПОЛОЖЕНИЯ В СЧЕТОВОДНАТА ПОЛИТИКА

2.1. База за изготвяне на финансовия отчет

2.2. Сравнителни данни

2.3. Отчетна валута

2.4. Признаване на приходите и разходите

2.4.1. Приходи от и разходи за лихви

2.4.2. Приходи от и разходи за такси и комисиони от финансови услуги

2.4.3. Други приходи

2.5. Доход на акция

2.6. Финансови инструменти

2.6.1. Признаване и отписване

2.6.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи

2.6.3. Последващо оценяване на финансовите активи

Финансови активи, дългови инструменти по амортизирана стойност

Финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата

Финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход

2.6.4. Обезценка на финансовите активи

Търговски и други вземания, активи по договор и вземания по лизингови договори

е) Обезценка на финансови активи на разположение за продажба

Финансови активи, дългови инструменти по амортизирана стойност

Финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход

Финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата

Обезценка на финансовите активи

а) Абсолютен праг

б) Количествени прагове

в) Качествени показатели

Търговски и други вземания

2.7. Финансови пасиви и инструменти на собствен капитал

2.8. Парични средства и парични еквиваленти

2.9. Участия в дъщерни предприятия

2.10. Имоти и оборудване

а) Първоначално оценяване

б) Последващо оценяване

в) Методи на амортизация

г) Последващи разходи

д) Обезценка на активи

е) Печалби и загуби от продажба

2.11. Данъци върху печалбата

а) Текущи данъци върху печалбата

б) Отсрочени данъци върху печалбата

2.12. Задължения към персонала и за социално осигуряване

а) Планове с дефинирани вноски

б) Платен годишен отпуск

в) План с дефинирани доходи - обезщетения при пенсиониране

2.13. Акционерен капитал и резерви

Дивиденти

2.14. Лизинг

2.15. Преценки от определящо значение при прилагане на счетоводната политика. Ключови приблизителни оценки и предположения с висока несигурност

а) Загуби от обезценка на кредити и вземания

б) Признаване на отсрочени данъчни активи

в) Актюерски изчисления

г) Лизингови пасиви

3. УПРАВЛЕНИЕ НА ФИНАНСОВИТЕ РИСКОВЕ

А. Кредитен риск

А.1. Измерване на кредитния риск

А.2. Политика за управление на кредитния риск

А.3. Максимална експозиция на кредитен риск

А.4. Предоставени кредити на клиенти

A.4.1. Предоставени кредити на клиенти, които са непросрочени

A.4.2.# А.4.2. Предоставени кредити на клиенти, които са просрочени до 360 дни

А.4.3. Предоставени кредити на клиенти, които са просрочени над 360 дни

А.4.4. Обезпечения, държани като гаранция

Б. Ликвиден риск

Б.1. Политика за управление на ликвидния риск

Б.2. Анализ на падежа на финансовите пасиви

В. Пазарен риск

Sofia Commerce-Pawn Brokerage AD Annual Report 2025