Nextensa SA — Management Reports 2018

Feb 22, 2018

Information réglementée sous embargo jusqu'au 22/02/2018 – 7h30

Leasinvest Real Estate – Commentaire du gérant sur l'exercice 2017

• Stratégie focalisée sur deux classes d'actifs, soit le retail et les bureaux et trois pays, soit le Luxembourg, la Belgique et l'Autriche :
• o Renforcement de la position en Autriche et en retail par deux acquisitions à Vienne
• o Renforcement de la position au Luxembourg par l'acquisition de l'immeuble de bureaux Mercator et dans les certificats immobiliers Lux Airport
• o Désinvestissement total du portefeuille retail suisse et
• o Finalisation du désinvestissement de la partie majeure du portefeuille logistique en Belgique.
• Les prévisions pour 2017 sont confirmées par les chiffres réalisés au 31/12 (par rapport au 31/12/2016)
• o Revenus locatifs perçus stables de € 56,9 millions comparé aux € 56,7 millions (2016)
  • o Le résultat EPRA* 1 au 31/12 est relativement stable à € 27,5 millions par rapport aux € 27,9 millions au 31/12/2016
  • o Augmentation significative du résultat net de € 29,4 millions à € 47,5 millions, ou € 9,63 par action (+62%), grâce à un résultat sur portefeuille positif important de € 22,4 millions
  • o Redéveloppements en Belgique, au Luxembourg et en Autriche évoluent comme prévu

Jean-Louis Appelmans : « En 2017 nous avons pris un nombre de décisions stratégiques importantes afin d'assurer notre future croissance, telles que la réduction de notre portefeuille logistique en Belgique et les immeubles de placement en Suisse, en faveur d'investissements supplémentaires au Luxembourg et en Autriche. Nous nous focalisons dès lors entièrement sur le retail et les bureaux au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique et en Autriche. »

¹ Indicateurs Alternatifs de Performance (Alternative Performance Measures – APM) au sens des directives ESMA du 5 octobre 2015 dans ce communiqué de presse sont indiqués par un astérisque (*) et sont commentés dans les annexes de ce communiqué de presse.

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Introduction

2017 fut à nouveau une année très importante pour Leasinvest Real Estate. Nous n'avons pas uniquement désinvesti la plus grande partie de notre portefeuille logistique en Belgique et les investissements en Suisse, mais nous avons surtout continué à investir au Grand-duché de Luxembourg et en Autriche.

Les redéveloppements des immeubles Montoyer 63 (BE), Treesquare (BE) et le centre commercial Boomerang à Strassen (LU) évoluent également positivement. Pour Montoyer 63 nous rappelons la convention d'usufruit déjà conclue en 2016 avec le Parlement européen. Treesquare, dont la réception est prévue fin Q1 2018, est actuellement déjà préloué à 25%. Pour le centre commercial Boomerang à Strassen un contrat locatif supplémentaire a également déjà pu être conclu avec un distributeur international. L'investissement en mai 2017 dans l'immeuble de bureaux Mercator (loué à 42% lors de l'acquisition) a également pu être conclu avec succès, avec un taux d'occupation de 100% au 31/12/2017. L'augmentation de l'investissement dans les certificats immobiliers Lux Airport (LU) ont mené fin 2017 au franchissement du seuil de deux-tiers, ayant pour conséquence que les revenus perçus ont pu être comptabilisés comme revenus locatifs et qu'une plus-value unique pouvait être prise en compte au op 31/12/2017 (voir ci-dessous). Les immeubles en Autriche sont tous loués à 100%.

Le résultat EPRA* est quasi stable, mais le résultat net a substantiellement augmenté de € 29,4 millions à € 47,5 millions, soit € 9,63 par action. Ceci s'explique dans une grande mesure par le résultat positif sur portefeuille important à concurrence de € 22,4 millions, qui se compose d'une plus-value (€ 8,1 millions) suite au reclassement du certificat immobilier « Lux Airport » des actifs financiers non courants vers les immeubles de placement suite au franchissement de la participation du seuil de deux-tiers des certificats en cours, en 2017. De plus, des plus-values importantes ont été reconnues sur les projets de développement Treesquare et Montoyer, sur l'acquisition de deux immeubles en Autriche et sur l'immeuble Mercator, récemment loué à 100%.

Ces résultats appréciables nous permettent de distribuer le dividende brut de € 5,00, soit € 3,50 net.

La gestion des ressources financières en 2017 a pour Leasinvest encore principalement été gérée dans le cadre du recyclage du capital (« capital recycling ») avec, d'une part, la vente d'une grande partie du portefeuille logistique, et d'autre part, la vente des immeubles suisses. Par contre, la position en Autriche fut renforcée par l'acquisition de 2 immeubles retail à Vienne (Stadlau) et celle de l'immeuble de bureaux Mercator au Luxembourg. Le taux d'endettement à son tour a diminué d'un pourcent par rapport à 2016, soit 57,1%. En outre, le programme du Papier Commercial a été étendu de € 210 millions à € 250 millions, et le montant du papier commercial tiré fut graduellement augmenté en comparaison avec fin 2016. Le coût de financement s'élève actuellement à 2,99% vs 2,90% fin 2016.

Finalement, la VAN EPRA* ² par action s'élève à € 84,0 fin 2017 (31/12/2016 : € 82,0) par rapport à un cours de clôture de l'action Leasinvest Real Estate de € 96,00 soit une prime de 13,1%.

² EPRA Valeur de l'Actif Net* (NAV) se compose de la Valeur de l'Actif Net ajustée*, à l'exclusion de certains éléments qui ne cadrent pas dans un modèle financier d'investissements immobiliers à long terme ; voir également www.epra.com.

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1. Rapport d'activités

Acquisitions et désinvestissements

Acquisitions

Grand-duché de Luxembourg

Immeuble de bureaux Mercator au Luxembourg

Le 3 mai 2017, via la reprise de 100% des actions de la société Mercator Sàrl, la filiale Leasinvest Immo Lux SA, est devenue propriétaire de l'immeuble de bureaux Mercator situé route d'Arlon, nr. 110 – 112 dans la Ville de Luxembourg, qui comprend 8.641 m² de bureaux, répartis sur 5 étages et 104 emplacements de parking. Cet investissement représentait € 35 millions, un montant en ligne avec la juste valeur estimée par l'expert immobilier indépendant, avec un rendement initial brut qui s'élève actuellement à 6,75%.

Cet immeuble bénéficie d'une excellente localisation dans la capitale du Grand-duché à la route d'Arlon, un des axes principaux à l'entrée de la Ville de Luxembourg.

Lors de l'acquisition Mercator était loué à 42%. Par la

demande élevée pour des bureaux au Luxembourg, le taux d'occupation s'élève entre-temps à 100%, par la conclusion de 2 nouveaux contrats locatifs pour respectivement 1.918 m² et 2 770 m² d'espace de bureaux.

Certificat immobilier public Lux Airport

Au cours des dernières années Leasinvest Real Estate a systématiquement augmenté sa participation dans le certificat immobilier public « Lux Airport », qui comprend 2 immeubles de bureaux (blocs B et E) d'environ 8.465 m², situés dans le parc d'entreprises EBBC.

European Bank & Business Center (EBBC) se compose au total de 6 immeubles de bureaux avec une superficie globale de 26.000 m² situés à proximité de l'aéroport luxembourgeois.

Au cours du quatrième trimestre de 2017 Leasinvest Real Estate a franchi le seuil de deux-tiers des certificats immobiliers Lux Airport émis, ce qui résulte selon nos règles d'évaluation que cet investissement ne doit plus être considéré – conformément à l'IAS 39 – comme un actif financier non courant, mais comme un immeuble de placement conformément à la norme IAS 40. Ceci a également comme conséquence que les coupons distribués par le certificat immobilier fin mars 2017 (ainsi que les futurs coupons) seront dès lors reconnus comme revenus locatifs et que la plus-value de réévaluation historiquement comptabilisée dans les capitaux propres passe en 2017 par le résultat sur portefeuille. L'impact pour l'exercice 2017 s'élevait à environ € 1,3 million de revenus locatifs supplémentaires et ca. € 8,1 millions de plus-value de réévaluation, influençant positivement tant le résultat net que le résultat EPRA (uniquement pour l'impact sur les revenus locatifs) sur 2017.

Acquisitions supplémentaires Diekirch

Quatre des cinq magasins restants de la galerie commerçante située dans le centre-ville de Diekirch ont été achetés fin août 2017 par notre filiale luxembourgeoise Leasinvest Immo Lux SA pour un montant de € 0,8 million. Toutes les surfaces commerciales, sauf une, de cette galerie commerçante inclus le supermarché loué sont dès lors détenues par cette dernière.

Autriche

Acquisition importante d'immeubles retail à Stadlau - Vienne

Le 16 octobre 2017 Leasinvest Real Estate a acquis par ses filiales autrichiennes 100% des actions de deux sociétés autrichiennes soit Kadmos Immobilien Leasing GmbH et Adrestos Beteiligungsverwaltungs GmbH. Ces sociétés détiennent respectivement un magasin de bricolage Hornbach Baumarkt de 13.300 m² et 10 magasins avec une superficie globale de 11.000 m² dans un parc retail 'Gewerbepark Stadlau', tous situés dans la ville de Vienne (le district n°22 Stadlau). Il s'agit de deux sites de retail très bien situés avec une fréquentation élevée et ayant des positions dominantes dans la ville de Vienne.

Cet investissement représentait € 56,2 millions, ce qui est inférieur à la juste valeur estimée par notre expert immobilier. La durée moyenne des contrats locatifs est de 9,3 années. Les différents contrats locatifs indexés sont conclus avec des enseignes internationales et locales de renom, dont les plus importantes sont Hornbach Baumarkt, Lidl, Intersport, DM (droguerie), CCC (chaussures) et TK Maxx (mode). Le taux d'occupation global est de 100% et représente un loyer annuel total de € 3,2 millions pour les deux sites.

Cette acquisition est financée d'une part par le désinvestissement partiel de notre portefeuille logistique et d'autre part par le désinvestissement intégral de notre portefeuille retail suisse (voir ci-après « Désinvestissements »).

Avec l'acquisition fin 2016 du parc retail Frun Park© Asten situé à Linz (Autriche) le portefeuille de Leasinvest Real Estate en Autriche s'élève actuellement à presque € 102,6 millions, soit 11,4% du portefeuille global.

Désinvestissements

Belgique

Ventre Prins Boudewijnlaan à Kontich

Fin mars 2017 un accord, sous réserve d'un nombre de conditions suspensives, qui ont été remplies entre-temps, fut conclu pour la vente du centre de distribution situé Prins Boudewijnlaan 7 à Kontich (Anvers). L'acte notarié de vente pour un montant de € 12 millions a, comme prévu, été signé au cours du mois de décembre 2017. Les revenus locatifs de l'immeuble loué à 100% étaient entre-temps toujours encaissés par la société jusqu'à la passation de l'acte de vente.

Vente Vierwinden à Zaventem/Nossegem

Le 13 juin 2017 l'acte notarié de vente fut signé pour un montant de € 2 millions concernant l'immeuble restant situé dans le parc d'affaires semi-industriel 'Vierwinden' à Zaventem/Nossegem.

Désinvestissements poursuivis d'immeubles logistiques

Le 16 juin 2017 un compromis – sous un nombre limité de conditions suspensives – fut signé pour la constitution de trois baux emphytéotiques de 99 ans sur trois immeubles logistiques en Belgique en faveur d'un fonds immobilier étranger pour une valeur de plus de € 60 millions, ce qui était en ligne avec la juste valeur estimée au 30 juin 2017. En septembre 2017 deux des au total trois emphytéoses ont été concédées pour un montant de € 40 millions. Il s'agissait des immeubles Canal Logistics Phase 1 à Neder-Over-Heembeek (15/09/2017) et Wommelgem (26/09/2017). Le 30 octobre 2017 une 3 ème emphytéose fut concédée pour un montant de € 20 millions pour le site SKF à Tongres.

Suite à ces désinvestissements, la partie logistique belge n'est plus constituée que de quelques entrepôts situés sur le site Riverside Business Park à Anderlecht (Bruxelles) et Brixton Business Park à Nossegem/Zaventem ainsi que les archives de l'Etat à Bruges.

Leasinvest Real Estate a par conséquent désinvesti € 74 millions en 2017, soit la plus grande partie de son portefeuille logistique belge. Le pourcentage global en logistique a par conséquent diminué de 15% (au 31/12/2016) à 7%.

Suisse

Désinvestissement stratégique du portefeuille suisse

Le 5 octobre 2017 les trois magasins périphériques situés à Etoy, Villeneuve et Yverdon-les-Bains (canton du Vaud), loués à 100%, ont été vendus à un investisseur privé suisse pour un montant de CHF 48 millions sur base d'un rendement brut légèrement supérieur à 5%.

Une autre extension du portefeuille suisse était devenue difficile à cause de l'augmentation du Franc suisse. Ceci engendrait des diminutions de loyers, créant une situation de marché difficile, en combinaison avec des rendements immobiliers à la baisse. Ces raisons ont incité Leasinvest Real Estate à désinvestir les immeubles en Suisse en faveur de l'Autriche (voir ci-dessus).

La vente de ces trois immeubles résulte, avant impôts sur la plus-value en Suisse et frais de vente, en une légère plus-value par rapport à la valeur d'acquisition initiale. Après impôts, frais de vente et l'impact négatif des « cross currency swaps » annulés, ceci a résulté en une perte.

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Redéveloppements

Grand-duché de Luxembourg

Repositionnement centre commercial Boomerang Strassen

Le site retail situé Route d'Arlon à Strassen, qui comprend 22.721 m² , est partiellement redéveloppé en un parc retail qui comprendra, outre des commerces, un restaurant. Ce site sera le plus grand parc retail dans la périphérie luxembourgeoise à l'entrée de la Ville de Luxembourg raison pour laquelle il a également fait l'objet d'un rebranding et fut renommé 'Boomerang Strassen shopping center'. Le redéveloppement se déroule en 2 phases afin de tenir compte des locataires actuels Adler Mode, Bâtiself et Roller ; la première phase fut finalisée fin 2017 et a déjà mené entre-temps à la conclusion d'un nouveau contrat locatif avec un distributeur international pour 1.715 m² , qui est entré en vigueur le 1 décembre 2017.

La réception de la deuxième phase est prévue au cours de 2020.

Belgique

Développements en cours dans le CBD de Bruxelles - Treesquare et Montoyer 63

Les immeubles de bureaux Treesquare et Montoyer 63, situés dans le CBD de Bruxelles, sont entièrement reconstruits afin d'améliorer leur positionnement dans le marché et d'améliorer leur durabilité (certification BREEAM). Pour l'immeuble Montoyer 63 un certificat 'BREEAM interim - design stage' avec rating 'Excellent' fut entre-temps obtenu. L'objectif final est de détenir un portefeuille immobilier qualitatif avec des espaces de travail bien localisés, agréables et performants au niveau technique et durables, et qui requièrent moins de frais d'entretien. Les travaux évoluent conformément au planning.

L'immeuble de bureaux Montoyer 63 sera occupé fin 2018 par le Parlement européen, tel qu'annoncé précédemment³ .

Trois contrats locatifs ont déjà pu être conclus pour l'immeuble Treesquare préalablement à la réception de l'immeuble fin Q1 2018 (voir cidessous sous 'Locations').

Ces locations démontrent le potentiel de nouveaux immeubles de qualité durables

situés dans le Central Business District de Bruxelles.

³ Pour plus d'information à ce sujet, nous renvoyons au communiqué de presse du 16/02/2017 sur le site web www.leasinvest.be.

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Redéveloppement Motstraat 30 en espace de coworking basé sur « The Crescent »

Au cours du troisième trimestre de 2016, la prolongation pour la moitié de l'espace de bureaux avait été signée avec le locataire actuel pour l'immeuble de bureaux situé Motstraat 30 à Malines; ce contrat est entré en vigueur au cours du deuxième trimestre de 2017. Durant le premier semestre 2017, des conventions de location et de mise à disposition additionnelles ont été conclues.

Une partie de l'espace de bureaux restant sera aménagée comme espace de coworking « De Mot », prolongation de notre concept de business center 'The Crescent' situé à Anderlecht et à Gand.

Ce projet s'inscrit dans la politique de rénovation et de redéveloppement d'immeubles présentant un réel potentiel de création de valeur. Les travaux seront bientôt finalisés.

Autriche

Extension parc retal Frun© Asten

Pour le parc retail Frun© Asten une extension est en construction, qui est quasi entièrement louée et dont la réception est prévue prochainement.

Avec cette extension de plus de 1.000 m² le parc retail Frun© Asten se classe du coup dans le top 10 des parcs retail les plus importants en Autriche (> 20.000 m² de superficie louable).

Taux d'occupation et locations

Evolution du taux d'occupation et extensions locatives

Les dernières années le taux d'occupation global s'est maintenu à un niveau constamment élevé, et il a légèrement diminué à 94,89% fin 2017 versus 96,80% fin 2016, principalement suivant la vente des immeubles logistiques et suisses loués à 100% et la vacance locative temporaire de l'immeuble de bureaux Montoyer 63 en redéveloppement et une occupation diminuée temporairement. Grâce à notre politique commerciale qui vise pro-activement aux extensions locatives ou à la conclusion de nouveaux contrats locatifs, quasi toutes les échéances importantes en 2017 (9% des revenus locatifs totaux du portefeuille) ont pu être reconduites ou remplacées avec succès.

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Locations

Grand-duché de Luxembourg

Tel qu'annoncé ci-dessus, l'immeuble de bureaux Mercator au Luxembourg (acquis en mai 2017) fut loué à 100% fin 2017 grâce à la conclusion de 2 nouveaux contrats locatifs pour respectivement 1.918 m² et 2 770 m² d'espace de bureaux.

Outre quelques locations pour des espaces d'une moindre taille dans les immeubles de bureaux EBBC et Esch, un nouveau contrat locatif fut conclu pour l'immeuble de bureaux Kennedy avec le locataire actuel, pour 1.410 m² , prenant fin le 30 avril 2026.

Différents renouvellements et nouveaux contrats locatifs ont également été conclus pour les centres commerciaux Knauf à Schmiede (e.a. H&M) et Pommerloch, le taux d'occupation des deux centres commerciaux se maintenant à un niveau élevé.

Comme mentionné ci-dessus, pour le centre commercial Boomerang à Strassen, un nouveau contrat locatif, qui entre bientôt en vigueur, a pu être conclu avec un distributeur international pour 1.715 m2, ,résultant en un taux d'occupation de 100%.

Belgique

Par la signature finale d'un nombre de nouveaux contrats locatifs, la partie bureaux de Tour & Taxis Entrepôt Royal est entièrement louée, tout comme la partie retail au rez-de-chaussée, ce qui confirme encore l'attrait de notre immeuble et du site Tour & Taxis dans son entièreté.

Treesquare situé dans le Central Business District de Bruxelles, la réception de son redéveloppement étant prévu pour fin Q1 2018, est déjà pré-loué à 25%. 3 nouveaux contrats locatifs ont déjà pu être conclus (voir ci-dessus) qui entrent tous en vigueur le 1 mars 2018 et concernent un total de 1.600 m² .

Pour Motstraat Malines différentes surfaces de bureaux ont été louées en 2017 (voir ci-dessus sous 'Redéveloppements'), ce qui signifie que le nouveau concept de business center est bien reçu. Le taux d'occupation s'élève actuellement à 74,1%.

Tant pour Treesquare que pour Motstraat Malines des négociations avec des locataires potentiels sont à présent en cours, un taux d'occupation plus élevé étant dès lors attendu au cours de 2018.

Dans le Brixton Business Park à Zaventem, pour la partie retail, tous les sept locataires actuels ont prolongés leurs contrats locatifs. Pour la partie industrielle quelques contrats locatifs ont également pu être reconduits, ce qui résulte en une occupation de 96,9%.

Autriche

Pour le Parc Frun® à Asten finalement, deux extensions avec des distributeurs ont été conclus jusque septembre 2023. En outre, l'extension (voir ci-dessus sous 'Redéveloppements) dont la réception est bientôt prévue, est également quasi entièrement louée.

Gouvernance d'entreprise

Reconduction des autorisations relatives à l'acquisition et l'aliénation d'actions

L'assemblée générale extraordinaire du 15 mai 2017 a approuvé la reconduction des autorisations statutaires du gérant en matière d'acquisition et d'aliénation d'actions propres sans décision préliminaire de l'assemblée générale quand l'acquisition ou l'aliénation est nécessaire afin de prévenir que la société subisse un dommage grave et imminent, et ceci pour une période de 3 ans à partir de la publication de la modification des statuts à cet effet.

En outre, l'assemblée générale extraordinaire a également reconduit toutes les autres autorisations existantes du gérant en matière d'acquisition et d'aliénation d'actions propres, notamment conformément aux articles 620, §1, cinquième alinéa, respectivement 622, §2, premier alinéa C. Soc., avec définition du nombre maximal d'actions à acquérir, les rémunérations minimale et maximale par action et la durée de l'autorisation de 5 ans à compter à partir de la publication de la modification des statuts à cet effet. De plus, l'autorisation statutaire en matière d'acquisition et d'aliénation d'actions sur un marché réglementé par les filiales contrôlées en direct, conformément à l'art. 527 c. Soc., fut confirmée.

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Finalement, l'autorisation statutaire existante du gérant en matière d'aliénation d'actions propres conformément à l'article 622, §2, deuxième alinéa, 1er C. Soc. a été confirmée.

L'assemblée générale a par conséquent décidé de modifier, conformément, l'article 11 des statuts en matière d'acquisition, de prise en gage et d'aliénation d'actions propres.

Remplacement du représentant responsable d'Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises

L'assemblée générale ordinaire du 15 mai 2017 a approuvé le remplacement de Pierre Vanderbeek par Joeri Klaykens comme représentant responsable d'Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises pour l'exercice de la fonction de commissaire de la société jusqu'à l'issue de l'assemblée annuelle tenue en 2018.

Reconduction de mandats d'administrateurs

L'assemblée générale des actionnaires de Leasinvest Real Estate Management SA, le gérant statutaire de Leasinvest Real Estate, a décidé de reconduire les mandats d'administrateurs de Sonja Rottiers, nommée le 18 mai 2015 pour une période de deux ans jusqu'à l'assemblée annuelle de 2017, et de Guy van Wymersch-Moons, nommé administrateur à partir du 21 janvier 2006 avec reconduction de son mandat en 2014 jusque l'assemblée annuelle de 2017, jusqu'à l'assemblée annuelle qui se tiendra en 2018. Entre-temps Monsieur Guy van Wymersch-Moons a démissionné le 31 octobre dernier.

Modification de la composition du comité exécutif

Nomination d'un co-CEO et co-administrateur délégué

Etant donné la retraite prochaine de Jean-Louis Appelmans fin mai 2018, et dans le cadre de sa succession, lors de l'assemblée générale des actionnaires de Leasinvest Real Estate Management SA du 15 mai 2017, il a été décidé de nommer Michel Van Geyte, Chief Investment Officer, co-Chief Executive Officer et co-administrateur délégué du gérant statutaire.

Changement de CFO

Tim Rens a été engagé comme Chief Financial Officer le 1er mai 2017.

EPRA Gold Award pour le Rapport financier annuel 2016

Pour la 5ème fois consécutive, Leasinvest Real Estate a reçu un EPRA Gold Award pour son Rapport financier annuel 2016. Cet award est octroyé aux sociétés immobilières cotées qui suivent les « Best Practices Recommendations » de EPRA, en vue de la transparence et la comparabilité des données.

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Gestion des ressources financières

La gestion des ressources financières en 2017 a pour Leasinvest encore principalement été gérée dans le cadre du recyclage du capital (« capital recycling ») avec, d'une part, la vente de la plus grande partie du portefeuille logistique, et d'autre part, la vente des immeubles suisses. Par contre, la position en Autriche fut renforcée par l'acquisition de 2 immeubles retail à Vienne (Stadlau) et celle de l'immeuble de bureaux Mercator au Luxembourg. Le taux d'endettement à son tour a diminué d'un pourcent par rapport à 2016, soit vers 57,1%.

En 2017 une ligne de crédit de € 35 millions venue à échéance a été remplacée par une nouvelle ligne de crédit de € 56 millions, à une marge inférieure. En outre, le programme de papier commercial fut étendu de € 210 millions vers € 250 millions, et le montant du papier commercial tiré fut systématiquement augmenté de € 21,5 millions en comparaison avec fin 2016.

La société dispose encore d'un montant de € 646,5 millions de lignes de crédit, dont € 113 millions non utilisés pour réaliser des investissements supplémentaires.

Suite à la restructuration importante du portefeuille d'instruments dérivés en 2016, quelques produits dérivés prenant cours dans le futur (« forward starting ») sont entrés en vigueur au cours de 2017. D'autre part, suite à la vente des immeubles suisses, les deux cross currency swaps y afférents ont été remboursés anticipativement en octobre 2017. La combinaison de ces deux effets a résulté en un coût de financement moyen légèrement plus élevé en 2017 en comparaison avec 2016, mais il est prévu diminuer au cours de 2018.

2. Chiffres clés consolidés

Chiffres clés du portefeuille immobilier (1)	31/12/2017	31/12/2016
Juste valeur du portefeuille immobilier (€ 1.000) (2)	902 994	859 931
Juste valeur des immeubles de placement, incl. participation Retail Estates (€ 1.000) (2)	976 338	930 689
Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 1.000) (3)	921 141	876 747
Rendement locatif sur base de la juste valeur (4) (5)	6,44%	6,78%
Rendement locatif sur base de la valeur d'investissement (4) (5)	6,32%	6,65%
Taux d'occupation (5) (6)	94,80%	96,77%
Durée moyenne des baux (ans)	4,74	4,37

(1) Le portefeuille immobilier comprend tant les immeubles en exploitation que les projets de développement, les actifs détenus en vue de la vente et les immeubles présentés comme leasing financier selon IFRS.

(2) Juste valeur ('fair value') : la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS. La juste valeur de Retail Estates a été définie sur base du cours de bourse au 31/12/2017.

(3) La valeur d'investissement est la valeur telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits.

(4) La juste valeur et la valeur d'investissement telles qu'estimées par les experts immobiliers Cushman & Wakefield et Stadim (BeLux) et Oerag (Autriche).

(5) Pour le calcul du rendement locatif et du taux d'occupation, uniquement les immeubles en exploitation sont pris en compte, hormis les actifs détenus en vue de la vente et les projets de développement.

(6) Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée.

Le portefeuille immobilier consolidé direct de Leasinvest Real Estate comprend 28 sites (y inclus les projets de développement) avec une superficie locative totale de 485.144 m² fin 2017. Géographiquement, le portefeuille immobilier est réparti sur : le Grand-duché de Luxembourg (54% du portefeuille), la Belgique (35%) et l'Autriche (11%).

La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 902,99 millions fin 2017 comparé aux € 859,93 millions fin décembre 2016. Cette augmentation s'explique par l'acquisition de l'immeuble Mercator au Luxembourg et des immeubles retail à Stadlau, Vienne (Autriche). De plus, un intérêt plus important de 66,67% fut développé dans le certificat immobilier public « Lux Airport » au cours de 2017, cette participation n'étant dès lors plus considérée comme un actif financier non courant, mais comme un immeuble de placement. D'autre part, il y a eu les ventes de 5 immeubles logistiques en Belgique et de 3 immeubles retail en Suisse.

Après la réalisation de ces transactions, la partie retail du portefeuille immobilier s'élève à 48% (2016 : 48%), les bureaux à 45% (2016 : 37%) et la logistique à 7% (2016 : 15%).

Le portefeuille immobilier global direct et indirect (y inclus la participation dans la SIR Retail Estates SA) atteint une juste valeur de € 976,3 millions fin 2017.

Le rendement locatif du patrimoine immobilier en exploitation sur base de la juste valeur s'élève à 6,44% (par rapport à 6,78% fin 2016), et sur base de la valeur d'investissement, à 6,32% (comparé à 6,65% fin 2016).

Chiffres clés du bilan	31/12/2017	31/12/2016
Valeur de l'actif net, part du groupe (€ 1.000)	382 206	356 407
Nombre d'actions émises	4 938 870	4 938 870
Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période	4 938 870	4 935 478
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action	77,4	72,2
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action < valeur d'investissement	81,1	75,6
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action EPRA	84,0	81,9
Total des actifs (€ 1.000)	999 293	988 441
Dette financière	540 440	541 064
Taux d'endettement financier (conformément à l'AR 13/07/2014)	57,14%	58,05%
Durée moyenne des crédits (ans)	3,34	3,94
Coût de financement moyen (excl. variations juste valeur instruments financiers)	2,99%	2,90%
Durée moyenne des couvertures (ans)	5,15	6,30

Chiffres clés des résultats	31/12/2017	31/12/2016
Revenus locatifs (€ 1.000)	56 892	56 647
Résultat locatif net par action	11,52	11,48
Résultat EPRA* (1)	27 503	27 875
Résultat EPRA* par action (1)	5,57	5,65
Résultat net part du groupe (€ 1.000)	47 545	29 436
Résultat net part du groupe par action*	9,63	5,96
Résultat global part du groupe (€ 1.000)* ; 'Other Comprehensive Income' (2)	58 058	17 634
Résultat global part du groupe par action* ; 'OCI per share' (2)	11,76	3,57

(1) Le Résultat EPRA*, précédemment le résultat net courant, se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille* et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.

(2) Résultat global = comprehensive income

Le résultat net, part du groupe, s'élève à € 47,55 millions fin 2017 par rapport aux € 29,44 millions fin 2016. En termes de résultat net par action* ceci résulte en € 9,63 fin 2017 par rapport aux € 5,96 fin 2016 (+58%).

Les revenus locatifs ont légèrement augmenté à € 56,9 millions (+ € 0,3 million) principalement parce que le coupon distribué par le certificat immobilier Lux Airport doit être considéré comme un revenu locatif depuis 2017. D'autre part, les autres revenus et charges relatives à la location ont également légèrement augmenté, résultant en un résultat immobilier de € 0,1 million inférieur à celui de 2016. Les charges immobilières à charge du propriétaire ont augmenté à € 9,9 millions (+ € 0,5 million) par des frais de gestion plus élevés sur le portefeuille accru, en combinaison avec des frais de vacance locative plus élevés. Ceux-ci s'expliquent principalement par la vacance temporaire à cause de rénovation des deux immeubles importants Treesquare et Montoyer 63.

Le résultat sur portefeuille* s'élève à € 19,6 millions fin 2017 (2016 : € 2,1 millions), et se compose, d'une part, de la moins-value réalisée de € 2,8 millions suite à la vente des 5 immeubles logistiques belges et le portefeuille retail suisse, et d'autre part, d'une plusvalue non réalisée de € 22,4 millions.

Le résultat financier évolue de € -11,4 millions fin 2016 à € -12,0 millions sur 2017.

Le résultat global part du groupe⁴ * a augmenté de € 17,6 millions à € 58,1 millions suite à la combinaison d'un résultat net plus élevé (+€ 18,1 millions) et des variations positives dans la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés à concurrence de € 11,4 millions (par rapport aux € -9,1 millions fin 2016).

⁴ Le résultat global concerne le « comprehensive result ».

Le résultat EPRA* (précédemment le résultat net courant) s'élève à € 27,5 millions fin 2017 (soit € 5,57 par action), en comparaison avec € 27,9 millions (soit € 5,65 par action) fin 2016.

Indicateurs de performance EPRA	31/12/2017	31/12/2016
EPRA Résultat* (en € par action) (1)	5,57	5,65
EPRA NAV* (en € par action) (2)	83,99	81,91
EPRA NNNAV* (en € par action) (3)	77,14	70,93
EPRA Rendement Initial Net* (en %) (4)	5,22%	5,82%
EPRA Rendement Initial Net Ajusté* (en %) (5)	5,25%	5,86%
EPRA Taux de vacance* (en %) (6)	5,20%	2,87%
EPRA Cost ratio* (incl. coûts direct de vacance) (en %) (7)	29,00%	26,85%
EPRA Cost ratio* (excl. coûts direct de vacance) (en %) (7)	26,85%	24,95%

(1) Le Résultat EPRA*, précédemment le résultat net courant, se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille* et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.

(2) EPRA Valeur de l'Actif Net* (NAV) se compose de la Valeur de l'Actif Net ajustée*, à l'exclusion de certains éléments qui ne cadrent pas dans un modèle financier d'investissements immobiliers à long terme ; voir également www.epra.com.

(3) EPRA NNNAV* (Valeur de l'Actif Net triple*) : se compose de la VAN EPRA*, ajustée pour tenir compte de la juste valeur des instruments financiers, des dettes et des impôts différés ; voir également www.epra.com.

(4) EPRA Rendement Initial Net* comprend les revenus locatifs bruts annualisés sur base des loyers en cours à la date de clôture des états financiers, à l'exclusion des charges immobilières, divisés par la valeur marchande du portefeuille, augmentée des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ; voir également www.epra.com.

(5) EPRA Rendement Initial Net Ajusté* effectue une correction sur le EPRA Rendement Initial Net* relative à la fin des gratuités et autres incentives locatives ; voir également www.epra.com.

(6) EPRA Taux de vacance* est calculé sur base de la Valeur Locative Estimée (VLE) des espaces vacants divisée par la VLE du portefeuille total ; voir également www.epra.com.

(7) EPRA Cost ratio* se compose de la relation des charges opérationnelles et générales par rapport aux revenus locatifs bruts (inclus et exclus les coûts directs de vacance) ; voir également www.epra.com.

3. Prévisions de l'exercice 2018

Pour 2018 Leasinvest Real Estate prévoit des revenus locatifs en ligne avec 2017. Les coûts de financement diminueront par contre, également suite à la restructuration du portefeuille d'instruments dérivés. Sauf circonstances extraordinaires et imprévues, ceci devrait permettre de maintenir le dividende à au moins le même niveau.

4. Aperçus financiers

4.1 Compte de résultats consolidés

	Etat consolidé des résultats réalisés et non réalisés (en 1.000 €)	31/12/2017	31/12/2016
(+)	Revenus locatifs	56 892	56 647
(+)	Reprises de loyers cédés et escomptés	0	0
(+/-)	Charges relatives à la location	0	-179
	RESULTAT LOCATIF NET	56 892	56 468
(+)	Récupération de charges immobilières	174	73
	Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire
(+)	sur immeubles loués	3 578	5 482
	Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et
(-)	remises en état au terme du bail Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles	0	0
(-)	loués	-3 578	-5 482
(+/-)	Autres recettes et dépenses relatives à la location	-3 213	-2 554
	RESULTAT IMMOBILIER	53 853	53 987
(-)	Frais techniques	-2 442	-2 050
(-)	Frais commerciaux	-882	-1 059
(-)	Charges et taxes sur immeubles non loués	-1 226	-1 080
(-)	Frais de gestion immobilière	-4 934	-4 533
(-)	Autres charges immobilières	-438	-716
	CHARGES IMMOBILIERES	-9 922	-9 438
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	43 931	44 549
(-)	Frais généraux de la société	-2 913	-3 220
(+/-)	Autres revenus et charges d'exploitation	-453	1
	RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	40 565	41 330
(+/-)	Résultat sur vente d'immeubles de placement	-2 798	3 583
(+/-)	Variations de la juste valeur des immeubles de placement	22 348	-1 462
	RESULTAT D'EXPLOITATION	60 115	43 451
(+)	Revenus financiers	3 887	3 993
(-)	Charges d'intérêts nettes	-14 978	-13 400
(-)	Autres charges financières	-1 364	-1 459
(+/-)	Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	492	-560*
	RESULTAT FINANCIER	-11 963	-11 426
	RESULTAT AVANT IMPOT	48 152	32 025
(+/-)	Impôts des sociétés	-607	-1 981
(+/-)	Exit taxe	0	-608
IMPOT		-607	-2 589
	RESULTAT NET	47 545	29 436

*Par une erreur dans la répartition de l'effet 'taux d'intérêt' et l'effet 'taux de change' dans la réévaluation des CCS fin 2016, € 1,2 million de perte fut incorrectement comptabilisée via OCI au lieu de via de compte de résultats au 31 décembre 2016. Ceci fut ajusté dans les chiffres comparatifs.

Commentaire du compte de résultats

Le résultat EPRA* (antérieurement le résultat net courant) s'élève à € 27,5 millions fin 2017 (€ 5,57 par action) et a légèrement diminué par rapport à l'année passée, conformément aux prévisions (résultat EPRA 2016 de € 27,9 millions (€ 5,65 par action)). Cette diminution est principalement la suite de charges d'intérêt nettes plus élevées et de revenus (2016) et frais extraordinaires (2017), partiellement compensés par des impôts moins élevés.

Information réglementée sous embargo jusqu'au 22/02/2018 – 7h30

Les revenus locatifs ont légèrement augmenté par rapport à l'année passée : € 56,9 millions en 2017 vs € 56,6 millions en 2016. Le manque de revenus locatifs par la vente de différents immeubles logistiques en 2017, en combinaison avec la vente des immeubles suisses et la rénovation du Montoyer 63 ont largement été compensés par l'acquisition de 2 nouveaux immeubles retail en Autriche (Stadlau) et par l'augmentation du taux d'occupation (e.a. par les locations supplémentaires du Mercator, Riverside BP et De Mot). En outre, le dépassement du seuil de deux-tiers des certificats immobiliers émis de « Lux Airport » fin Q4 2017 a engendré que les distributions de coupons fin 2017 sont considérées comme revenus locatifs au lieu de passer par le « Other Comprehensive Income (OCI)». Suite à cela, un revenu locatif supplémentaire de € 1,3 million fut recyclé du OCI,finalement résultant en des revenus locatifs supérieurs à ceux de l'année précédente.

Like-for-like*, les revenus locatifs ont diminué de € 1,6 million (-2,8%), suite à la diminution des revenus locatifs en Belgique (vacance temporaire du Montoyer 63 à cause de sa rénovation, occupation inférieure dans De Mot en combinaison avec la vente de la partie logistique du site en 2016), combiné avec le Luxembourg où nous enregistrons une diminution pour CFM, Kennedy et EBBC, mais une augmentation importante pour le Monnet et Pommerloch.

Les rendements locatifs bruts ont diminué en comparaison avec fin 2016 et s'élèvent à 6,44% (6,78% fin 2016) sur base de la juste valeur et à 6,32% (6,65% fin 2016) sur base de la valeur d'investissement ; le taux d'occupation a diminué de 96,8% fin 2016 à 94,8% au 31/12/2017, principalement par la vente des immeubles logistiques et suisses loués à 100%, la vacance locative du Montoyer 63, l'occupation moins élevée de Motstraat Malines, The Crescent Anderlecht et Montimmo au Luxembourg.

Les charges immobilières ont augmenté (€ +0,5 million) de € -9,4 millions fin 2016 à € -9,9 millions fin 2017, principalement à cause de frais de gestion plus élevés (€ +0,4 million) refacturés au gérant statutaire. Les frais de gestion sont calculés en fonction de la taille du portefeuille immobilier, qui était supérieure en 2017 à celle de 2016. Les frais généraux sont inférieurs de € 0,2 million à ceux de l'année précédente, principalement par des frais « due diligence » plus bas par rapport à 2016. La marge opérationnelle (résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille/revenus locatifs) diminue légèrement de 73,0% au 31/12/2016 à 71,3% au 31/12/2017.

Le résultat sur vente de 5 immeubles logistiques belges et le portefeuille suisse (retail) était de € -2,8 millions.

La variation de la juste valeur des immeubles de placement au 31/12/2017 s'élève à € +22,4 millions (31/12/2016 : € -1,5 million) (soit € +23,9 millions). Une grande partie de ce montant (€ 8,1 millions) ne se réfère qu'au recyclage de plus-values antérieurement comptabilisées directement dans les capitaux propres sur le certificat immobilier Lux Airport, étant considéré comme immeuble de placement depuis Q4 2017 après le franchissement du seuil de deux-tiers des certificats émis. De plus, une plus-value de € 8,2 millions fut reconnue sur les immeubles en construction Treesquare et Montoyer 63. L'acquisition des deux immeubles à Stadlau (Autriche) a résulté en un résultat de réévaluation positif de € 5,0 millions. L'occupation complète de l'immeuble Mercator a engendré une augmentation de valeur de € 2,2 millions. Les autres mouvements sont moins importants, principalement un nombre d'immeubles belges diminuant en valeur par une occupation moins élevée. Les immeubles suisses ont également subi une diminution de leur valeur par l'évolution du taux de change EUR/CHF au cours des 9 premiers mois de 2017, mais ceci est compensé par une augmentation globale du portefeuille luxembourgeois suite à la combinaison de loyers plus élevés et rendements légèrement plus bas.

Le résultat financier s'élève à € -12,0 millions au 31/12/2017 en comparaison avec € -11,4 millions pour 2016. Ce résultat est composé comme suit :

• Revenus financiers de € 3,9 millions au 31/12/2017 vs. € 4,0 millions au 31/12/2016 : le dividende perçu de Retail Estates était supérieur à celui de l'année précédente à concurrence de € 0,3 million, mais au cours de l'année il n'y avait aucune récupération du précompte mobilier du passé à concurrence de € 592 mille.
• Les intérêts et les autres charges liées aux financements à concurrence de € -16,3 millions au 31/12/2017 vs € -14,9 millions au 31/12/2016. Cette évolution est partiellement due à un montant emprunté plus élevé en 2017 par rapport à 2016, et partiellement à des taux d'intérêt plus élevés par l'entrée en vigueur de « forward starting IRS » au début de 2017.
• Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers : € +0,5 million au 31/12/2017 vs € -0,5 million au 31/12/2016. Cette évolution est due, d'une part, à l'effet positif du cours du CHF à la baisse par rapport à l'EUR jusqu'à la vente des immeubles suisses, et est la réflexion de la réévaluation négative des immeubles suisses. Cet effet positif est par contre largement compensé par un coût unique de € 2,3 millions pour le remboursement des cross currency swap conclus afin de couvrir le risque de taux d'intérêt et le risque de taux de change entre l'Euro et le Franc suisse.

Les impôts de société ont diminué de € -2,6 millions à € -0,6 million suite à la fusion de la société Tour & Taxis Koninklijk Pakhuis SA avec Leasinvest Real Estate fin 2016.

Le résultat net sur 2017 s'élève à € 47,6 millions par rapport aux € 29,4 millions au 31/12/2016. En termes de résultat net par action ceci résulte en € 9,63 par action au 31/12/2017 comparé aux € 5,96 au 31/12/2016.

Information réglementée sous embargo jusqu'au 22/02/2018 – 7h30

4.2 Bilan consolidé (en 1.000 €)

ACTIF	31/12/2017	31/12/2016
I. ACTIFS NON COURANTS	979 104	896 179
Immobilisations incorporelles	2	4
Immobilisations incorporelles	885 151	787 065
Autres immobilisations corporelles	354	1 250
Actifs financiers non courants	75 757	89 960
Créances de leasing financier	17 840	17 900
II. ACTIFS COURANTS	20 189	92 261
Actifs détenus en vue de la vente	0	54 966
Actifs financiers courants	0	0
Créances commerciales	11 471	12 085
Créances fiscales et autres actifs courants	2 533	3 264
Trésorerie et équivalents de trésorerie	5 702	20 768
Comptes de régularisation	483	1 178
TOTAL DE L'ACTIF	999 293	988 440
PASSIF	31/12/2017	31/12/2016
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	382 206	356 407
I. CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA
SOCIETE MERE	382 206	356 407
Capital	54 315	54 315
Primes d'émission	121 091	121 091
Rachat d'action propres	-12	-293
Réserves	159 267	151 850
Ecarts de conversion	0	8
Résultat net de l'exercice	47 545	29 436
II. INTERETS MINORITAIRES	0	0
PASSIF I. PASSIFS NON COURANTS	617 087 384 626	632 033 444 362
Provisions - autres	11	11
Dettes financières non courantes	348 156	394 615
- Etablissements de crédit	251 168	297 395
- Autres	96 988	97 220
Autres passifs financiers non courants	33 696	49 736
Autres passifs non courants
Impôts différés	2 763
II. PASSIFS COURANTS	232 461	187 671
Provisions
Dettes financières courantes	192 284	146 856
- Etablissements de crédit	24 053	0
- Autres	168 231	146 856
Autres passifs financiers courants	160	0
Dettes commerciales et autres dettes courantes	28 193	28 985
- Exit taxe	12 907	12 907
- Autres	15 286	16 078
Autres passifs courants	1 716	2 361
Comptes de régularisation	10 108	9 469
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	999 293	988 440

Commentaire du bilan

A la fin de l'exercice 2017 les capitaux propres, part du groupe (basés sur la juste valeur des immeubles de placement) s'élèvent à € 382,2 millions (fin 2016 € 356,4 millions). La valeur de l'actif net par action hormis l'influence des ajustements de la juste valeur des instruments financiers (EPRA)* se monte à € 84,0 fin 2017 en comparaison avec € 81,9 fin 2016.

Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39) comptabilisés dans les capitaux propres ont augmenté de € 11,4 millions suite à la courbe swap accrue au cours de l'exercice écoulé. La valeur marchande négative des instruments de couverture comptabilisée dans les capitaux propres s'élève à - € 33,1 millions fin 2017 par rapport aux - € 44,5 millions à la fin de l'exercice précédent.

Fin 2017 la valeur de l'actif net par action se monte à € 77,4 (31/12/16 : € 72,2). La EPRA NAV par contre s'élève à € 84,0 (2016 : € 81,9) et le cours de clôture de l'action Leasinvest Real Estate s'élevait à € 96,00 au 31 décembre 2017, soit une prime de 13,1%.

Fin 2017 le taux d'endettement s'élève à 57,1% (58,1% fin 2016) après les ventes réalisées des 5 immeubles logistiques et du portefeuille suisse, et après l'acquisition de l'immeuble Mercator et des 2 immeubles retail à Stadlau, et ceci, après la distribution du dividende de € 24,2 millions sur l'exercice 2016. Il reste € 5,7 millions de trésorerie disponible au bilan au 31 décembre 2017 ; ces moyens permettent une diminution intrinsèque du taux d'endettement à 56,6%.

Cela signifie que les dettes financières nominales reprises dans le bilan au 31/12/2017 se montent à € 540,4 millions, soit quasi constant par rapport aux € 541,1 millions à la fin de l'exercice précédent.

6. Classification du certificat immobilier Lux Airport comme immeuble de placement

Au cours de 2017 l'intérêt de Leasinvest Real Estate (via Leasinvest Immo Lux) dans le certificat immobilier Lux Airport a dépassé le seuil des deux-tiers des certificats émis. Selon nos règles d'évaluation cet intérêt ne peut plus être considéré comme étant un actif financier non courant, mais comme un immeuble de placement. Outre le reclassement sur l'actif du bilan, ceci a encore deux autres conséquences :

• 1) A partir de 2017 les coupons distribués, soit relatifs au capital ou aux intérêts, seront toujours comptabilisés comme revenus locatifs. Par le passé, un coupon relatif aux intérêts était comptabilisé comme un revenu financier, tandis qu'un coupon relatif au capital était directement comptabilisé dans les capitaux propres (« OCI »). Ceci résulte en un effet positif de € 1,3 millions sur les revenus locatifs de 2017.
• 2) Jusqu'en 2017 les réévaluations de la juste valeur étaient comptabilisées directement dans les capitaux propres (« OCI »). Lux Airport étant dès lors considéré comme un immeuble de placement, la réserve de réévaluation historique constituée dans les capitaux propres doit être recyclée en une fois via le compte de résultats (résultat sur portefeuille) en 2017. Cela résulte en un effet positif unique de € 8,1 millions sur le résultat sur portefeuille en 2017.

7. Evénements importants après la clôture de l'exercice 2017

Aucun événement important ne s'est produit depuis la clôture de l'exercice 2017.

Information réglementée sous embargo jusqu'au 22/02/2018 – 7h30

8. Affectation du résultat – distribution de dividende

Le conseil d'administration du gérant statutaire propose à l'assemblée générale ordinaire des actionnaires de distribuer un dividende brut de € 5,00 (2016 : € 4,90) et net, libre de précompte mobilier de 30%, de € 3,50 (2016 : € 3,43), aux 4.938.870 actions ayant droit au dividende.

Sous réserve d'approbation par l'assemblée générale ordinaire du 22 mai 2018, le paiement du dividende se fera contre la remise du coupon n° 21 à partir du 28 mai 2018 auprès des institutions financières Banque Delen (agent principal de paiement), ING Banque, Belfius Banque, BNP Paribas Fortis Banque et Banque Degroof.

La date de détachement du coupon (Ex-date) est le 24/05/2018 et la date d'arrêté (Record date) est le 25/05/2018.

9. Déclaration sans réserve du Commissaire

Le commissaire Ernst & Young Réviseurs d'entreprises, représenté par Mr Joeri Klaykens, a confirmé que ses activités de contrôle des états financiers consolidés, établis conformément aux 'International Financial Reporting Standards', tels qu'adoptés par l'Union européenne, ont été pleinement effectuées et n'ont pas donné lieu à des corrections importantes qui devraient être apportées aux données comptables, reprises des états financiers consolidés, et reproduites dans ce communiqué de presse.

10. Calendrier financier

17/05/2018 Déclaration intermédiaire Q1 (31/03/2018) 22/05/2018 Assemblée annuelle des actionnaires 28/05/2018 Mise en paiement du dividende 24/05/2018 Date du détachement de coupon (Ex-date)	30/03/2018	Rapport financier annuel 2017
	25/05/2018	Date d'arrêté (Record date)
23/08/2018 Rapport financier semestriel 2018
20/11/2018 Déclaration intermédiaire Q3 (30/09/2018)
21/02/2019 Résultats annuels 2018 (31/12/2018)

11. Rapport financier annuel pour le Rapport financier annuel 2016

Le rapport financier annuel concernant l'exercice 2017 sous forme de brochure, qui comprend les états financiers, le rapport annuel et le rapport du commissaire, sera disponible à partir du 30/03/2018 (PDF sur le site web) et pourra être obtenu sur simple demande à l'adresse suivante :

Leasinvest Real Estate SCA

Schermersstraat 42 (siège administratif), 2000 Anvers T +32 3 238 98 77 - F +32 3 237 52 99 E investor.relations@leasinvest.be W www.leasinvest.be (investor relations • rapports)

Information réglementée sous embargo jusqu'au 22/02/2018 – 7h30

Pour plus d'information, contactez

Leasinvest Real Estate Leasinvest Real Estate JEAN-LOUIS APPELMANS MICHEL VAN GEYTE Chief Executive Officer Chief Investment Officer T: +32 3 238 98 77 T: +32 3 238 98 77 E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be E: michel.van.geyte@leasinvest.be

Over LEASINVEST REAL ESTATE SCA

La Société immobilière réglementée publique (SIRP) Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés : immeubles retail et bureaux au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique et en Autriche.

A présent la juste valeur totale du portefeuille immobilier détenu en direct de Leasinvest s'élève à € 903 millions et est réparti dans le Grand-duché de Luxembourg (54%), la Belgique (35%) et l'Autriche (11%).

Leasinvest est en outre un des plus grands investisseurs immobiliers au Luxembourg.

La SIRP est cotée sur Euronext Bruxelles et affiche une capitalisation boursière de plus de € 475 millions (valeur 21/02/2018).

Annexe I : tableaux de réconciliation des indicateurs de performance alternatifs EPRA⁵

Résultat EPRA

Résultat EPRA (€ 1 000)	31/12/2017	31/12/2016
Résultat Net – part du Groupe selon les états financiers	47 545	29 436
Résultat Net par action – part du Groupe selon les états financiers (en €)	9,63	5,96
Ajustements pour calculer le Résultat EPRA	-20 042	-1 561
À exclure :
(i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs	-22 348	1 462
détenus en vue de la vente
(ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement	2 798	-3 583
(vi) Variations de la juste valeur des instruments financiers	-492	560
(viii) Impôts différés	0
Résultat EPRA	27 503	27 875
Nombre d'actions enregistrées dans le résultat de la période	4 938 870	4 935 478
Résultat EPRA par action (en €)	5,57	5,65

EPRA NAV

EPRA NAV (€ 1 000)	31/12/2017	31/12/2016
NAV selon les états financiers	382 206	356 407
NAV par action selon les états financiers (en €)	77,4	72,2
À exclure
(i) Juste valeur des instruments financiers	32 630	48 152
EPRA NAV	414 836	404 559
Nombre d'actions enregistrées dans le résultat de la période	4 938 870	4 935 478
EPRA NAV par action (en €)	84,0	82,0

EPRA NNNAV (Valeur de l'Actif Triplement Net)

EPRA NNNAV (Valeur de l'Actif Triplement Net) (€ 1 000)	31/12/2017	31/12/2016
EPRA NAV	414 836	404 559
Corrections :
(i) Juste valeur des instruments financiers	-32 630	-48 152
(ii) Réévaluation des dettes à la juste valeur	-1 245	-6 349
EPRA NNNAV	380 961	350 058
Nombre d'actions enregistrées dans le résultat de la période	4 938 870	4 935 478
EPRA NNNAV par action (en €)	77,1	70,9

⁵ Ces chiffres n'ont pas été audités par le commissaire.

EPRA NIR (Rendement Initial Net) & EPRA Topped up NIR (Rendement Initial Net Ajusté)

EPRA NIR (Rendement Initial Net) & EPRA Topped up NIR (Rendement Initial Net Ajusté) (€ 1 000)		31/12/2017	31/12/2016
Immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente		902 994	859 931
A exclure :
Projets de développement		-54 400	-30 663
Immeubles disponibles à la location		848 594	829 268
Impact JV des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		-518	444
Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		7 598	9 167
Valeur acte en main de l'immobilier disponible à la location	B	855 674	838 435
Revenus locatifs bruts annualisés		56 892	56 540
Charges immobilières annualisées		-12 253	-10 933
Revenus locatifs nets annualisés	A	44 639	45 607
Gratuités arrivant à échéance endéans les 12 mois et autres incentives		293	317
Revenus locatifs nets annualisés corrigés	C	44 932	45 924
EPRA NIR	A/B	5,22%	5,44%
EPRA Topped up NIR	C/B	5,25%	5,48%

EPRA Taux de vacance 2017

EPRA Taux de vacance (€ 1 000)		31/12/2017
		Bureaux	Logistique	Retail	Total
Superficies locatives (en m²)		163 581	132 831	188 733	485 145
Valeur Locative Estimée des surfaces inoccupées	A	1,90	0,26	0,53	2,69
Valeur Locative Estimée du portefeuille total	B	24,03	4,13	23,57	51,73
EPRA Taux de vacance	A/B	7,91%	6,30%	2,25%	5,20%

EPRA Taux de vacance 2016

EPRA Taux de vacance (€ 1 000)		31/12/2016
		Bureaux	Logistique	Retail	Total
Superficies locatives (en m²)		110 897	162 011	176 977	449 885
Valeur Locative Estimée des surfaces inoccupées	A	1,24	0,17	0,22	1,63
Valeur Locative Estimée du portefeuille total	B	19,34	9,38	28,15	56,87
EPRA Taux de vacance	A/B	6,41%	1,81%	0,78%	2,87%

Information réglementée sous embargo jusqu'au 22/02/2018 – 7h30

EPRA Cost ratio

EPRA Cost ratio (€ 1 000)		31/12/2017	31/12/2016
Autres revenus et dépenses relatives à la location		-3 213	-2 554
Charges immobilières		-9 922	-9 438
Frais généraux de la société		-2 913	-3 220
Autres charges et revenus opérationnels		-453	1
EPRA coûts y inclus les coûts de la vacance locative	A	-16 501	-15 211
Coûts directs de la vacance locative		1 226	1 080
EPRA coûts hormis les coûts de la vacance locative	B	-15 275	-14 131
Revenus locatifs	C	56 892	56 647
EPRA Cost ratio (y inclus la vacance locative directe)	A/C	-29,00%	-26,85%
EPRA Cost ratio (hormis la vacance locative directe)	B/C	-26,85%	-24,95%

ANNEXE II : Tableaux de réconciliation des autres indicateurs de performance alternatifs⁶ (APMs) appliqués par Leasinvest Real Estate⁷

Résultat sur Portefeuille

Résultat sur Portefeuille (€ 1 000)	31/12/2017	31/12/2016
Résultat sur vente d'immeubles de placement	-2 798	3 093
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	24 594	-528
Taxe latente sur le résultat sur portefeuille	-2 246	0
Résultat sur Portefeuille	19 550	2 565

Résultat Net – part du groupe (montant par action)

Résultat Net – part du groupe (montant par action)	31/12/2017	31/12/2016
Résultat Net – part du groupe (€ 1 000)	47 545	29 436
Nombre d'actions enregistrées en circulation	4 938 870	4 935 478
Résultat Net – part du groupe par action	9,63	5,96

Valeur de l'Actif Net sur base de la juste valeur (montant par action)

Valeur de l'Actif Net sur base de la juste valeur (montant par action)	31/12/2017	31/12/2016
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère (€ 1000)	382 206	356 407
Nombre d'actions enregistrées en circulation	4 938 870	4 935 478
Valeur de l'Actif Net (JV) part du groupe par action	77,4	72,2

Valeur de l'Actif Net sur base de la valeur d'investissement (montant par action)

Valeur de l'Actif Net sur base de la valeur d'investissement (montant par action)	31/12/2017	31/12/2016
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère (€ 1000)	382 206	356 407
Valeur d'investissement des immeubles de placement au 31/12 (€ 1000)	921 141	876 747
Juste valeur des immeubles de placement au 31/12 (€ 1000)	902 994	859 931
Différence Valeur d'Investissement – Juste valeur au 31/12 (€ 1000)	18 147	16 816
TOTAL	400 353	373 223
Nombre d'actions enregistrées en circulation	4 938 870	4 935 478
Valeur de l'Actif Net (VI) part du groupe par action	81,1	75,6

⁶ Hormis les indicateurs de performance EPRA également considérés comme APM, et réconciliés dans l'annexe 1 Détail des calculs des indicateurs de performance EPRA ci-dessus.

⁷ Ces chiffres n'ont pas été audités par le commissaire.

Variation des revenus locatifs bruts à portefeuille constant (like-for-like)

	31/12/2017	31/12/2016
Variation des revenus locatifs bruts à portefeuille constant (like-for-like)	vs.	vs.
	31/12/2016	31/12/2015
Revenus locatifs bruts à la fin de la période de reporting précédente (€ 1000)	56 468	50 113
Variations 2016 – 2017 à exclure	1 962	5 407
- Variations suite aux acquisitions	3 579	6 048
- Variations suite aux désinvestissements	-1 617	-641
Revenus locatifs bruts à la date de clôture de la période de reporting (€ 1000)	56 892	56 468
Variation like for like (€ 1000)	-1 538	948
Variation like for like (%)	-2,7%	1,9%

Coût de financement moyen en %

Coût de financement moyen en %	31/12/2017	31/12/2016
Charges d'intérêt sur une base annuelle (€ 1000)	-14 905	-13 654
Droits de réservation sur une base annuelle (€ 1000)	-1 127	-1 309
Intérêts payés incl. droits de réservation sur une base annuelle (€ 1000)	-16 032	-14 963
En-cours de dette moyenne pondérée (€ 1000)	536 071	515 417
Coût de financement moyen en %	2,99%	2,90%

Résultat global – part du groupe (montant par action)

Résultat global – part du groupe (montant par action)	31/12/2017	31/12/2016
Résultat net - part du groupe (€ 1000)	47 545	29 880
Autres éléments des résultats réalisés et non réalisés	10 513	-12 246
Impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation lors de l'aliénation hypothétique d'immeubles de placement	518	0
Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés comme couverture des flux de trésorerie, tels que définies dans IFRS	11 368	-9 068
Variations de la partie efficace de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente	-1 725	-3 178
Variation de la réserve pour actions propres	281
Autres	71
Résultat global – part du groupe	58 058	17 634
Nombre d'actions enregistrées en circulation	4 938 870	4 935 478
Résultat global – part du groupe par action	11,76	3,57