Nextensa SA — Interim / Quarterly Report 2017

Nov 17, 2017

Leasinvest Real Estate – Déclaration intermédiaire du gérant sur le troisième trimestre de l'exercice 2017 (01/07/2017-30/09/2017)

• 1. Résumé
• Stratégie focalisée sur deux classes d'actifs, soit le retail et les bureaux et trois pays, soit le Luxembourg, la Belgique et l'Autriche :
• o Renforcement de la position en Autriche et en retail par deux acquisitions à Vienne
• o Désinvestissement total du portefeuille retail suisse et
• o Finalisation du désinvestissement de 65% du portefeuille logistique en Belgique.
• Les prévisions pour 2017 sont confirmées par les chiffres réalisés au 30/09 (vs 30/09/16)
• o Revenus locatifs perçus stables de € 42,1 millions par rapport aux € 42,2 millions (-0,2%)
• o Le résultat EPRA* 1 au 30/09 a légèrement diminué à € 22 millions, soit € 4,46 par action (-4,1%)
• o Le résultat net a augmenté de € 25,6 millions à € 29,7 millions, soit € 6,01 par action (+16%)
• o Redéveloppements en Belgique et au Luxembourg évoluent comme prévu

1. Rapport d'activités période 01/07/2017-30/09/2017

DESINVESTISSEMENTS

Désinvestissement immeubles logistiques en Belgique

Comme annoncé précédemment un accord avait été conclu pour le désinvestissement de trois immeubles logistiques. En septembre 2017 deux des au total trois emphytéoses ont été concédées en faveur d'un fonds immobilier allemand pour un montant de € 40 millions. Il s'agissait des immeubles Canal Logistics Phase 1 (15/09/2017) et Wommelgem (26/09/2017). La valeur globale de la transaction (incl. 3ème emphytéose – voir cidessous) est en ligne avec la juste valeur estimée par l'expert immobilier.

Au 30/10/2017 la 3 ème emphytéose fut concédée en faveur de ce même fonds immobilier allemand, pour un montant de € 20 millions pour le site SKF à Tongres.

Suite à ces désinvestissements la partie logistique belge ne sera plus constituée que de quelques entrepôts situés sur le site Riverside Business Park à Anderlecht (Bruxelles) et Brixton Business Park à Nossegem/Zaventem ainsi que les archives de l'Etat à Bruges.

Leasinvest Real Estate aura désinvesti € 74 millions en 2017, soit 65% de son portefeuille logistique belge global valorisé à € 111 millions (au 30/06/2017). Le pourcentage en logistique a par conséquent diminué de 14% (au 30/06/2017) à environ 7%.

¹ Indicateurs Alternatifs de Performance (Alternative Performance Measures – APM) au sens des directives ESMA du 5 octobre 2015 dans ce communiqué de presse sont indiqués par un astérisque (*) et sont commentés dans les annexes de ce communiqué de presse.

Pour plus d'information sur la transaction globale nous renvoyons au communiqué de presse publié à cette occasion le 30/10/2017 dernier (www.leasinvest.be - news – communiqués de presse).

DEVELOPPEMENTS

Grand-duché de Luxembourg

Redéveloppement centre commercial Boomerang Strassen

Le redéveloppement vers un parc retail du site retail situé le long de la Route d'Arlon à Strassen (22.721 m²), se poursuit conformément au planning. La réception de la première phase prévue pour fin 2017 a entre-temps déjà mené à la conclusion d'un nouveau contrat locatif avec une enseigne internationale pour 1.715 m² , qui prendra effet le 1/12/2017.

Acquisition Diekirch

Quatre des cinq magasins restants de la galerie commerçante située dans le centre-ville de Diekirch ont été achetés fin août 2017 par notre filiale luxembourgeoise Leasinvest Immo Lux SA pour un montant de € 0,8 million. Toutes les surfaces commerciales, sauf une, de cette galerie commerçante inclus le supermarché loué à l'enseigne Match sont dès lors détenues par cette dernière.

Belgique

Redéveloppement Motstraat 30 en espace de coworking basé sur « The Crescent »

Sur une partie du rez-de-chaussée dans l'immeuble situé à la Motstraat à Malines les travaux relatifs à l'aménagement d'un business center basé sur l'exemple réussi de The Crescent à Anderlecht et Gand, ont commencé.

La fin des travaux est prévue pour début 2018.

Développements en cours dans le CBD de Bruxelles - Treesquare et Montoyer 63

Les immeubles de bureaux Treesquare et Montoyer 63, situés dans le CBD de Bruxelles, seront entièrement reconstruits afin d'améliorer leur positionnement dans le marché et leur durabilité (certification BREEAM). L'objectif final est de détenir un portefeuille immobilier qualitatif avec des espaces de travail bien localisés, agréables et performants au niveau technique et durables, et qui requièrent moins de frais d'entretien. Pour le projet Treesquare des négociations sont en cours avec un nombre de locataires internationaux potentiels pour louer quelques étages pour fin 2017/début 2018.

LOCATIONS

Le taux d'occupation a augmenté de 91,8% au 30 juin 2017 à 93,0% au 30 septembre 2017 et est prévu augmenter davantage dans le futur proche.

Grand-duché de Luxembourg

Le taux d'occupation de notre immeuble Mercator situé le long de la Route d'Arlon dans la Ville de Luxembourg, acquis en mai dernier, atteint 60% grâce à la location d'un étage supplémentaire. Des négociations avancées avec des locataires potentiels afin de louer le reste de l'immeuble sont en cours et pourront aboutir pour la fin de l'année.

www.leasinvest.be

Belgique

Avec la signature finale d'un nombre de nouveaux contrats locatifs, les bureaux et le retail au rez-de-chaussée de Tour & Taxis Entrepôt Royal sont entièrement loués.

Pour la partie industrielle du Brixton Business Park à Zaventem quelques contrats locatifs ont également été reconduits, ce qui résulte en une occupation quasi complète.

DIVERS

EPRA Gold Award pour le Rapport financier annuel 2016

Pour la 5ème fois consécutive, Leasinvest Real Estate a reçu un EPRA Gold Award pour son Rapport financier annuel 2016. Cet award est octroyé aux sociétés immobilières cotées qui suivent les « Best Practices Recommendations » de EPRA, en vue de la transparence et la comparabilité des données.

2. Chiffres clés

Chiffres clés du portefeuille immobilier (1)	30/09/17	30/09/16	31/12/16
Juste valeur du portefeuille immobilier (€ 1.000) (2)	883 281	819 505	859 931
Juste valeur des immeubles de placement, incl. participation Retail Estates (€ 1.000) (2)	956 426	892 724	930 689
Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 1.000) (3)	900 805	835 283	876 747
Rendement locatif sur base de la juste valeur (4) (5)	6,46%	6,88%	6,78%
Rendement locatif sur base de la valeur d'investissement (4) (5)	6,34%	6,75%	6,65%
Taux d'occupation (5) (6)	93,00%	97,50%	96,77%
Durée moyenne des baux (ans)	4,38	4,25	4,37

(1) Le portefeuille immobilier comprend tant les immeubles en exploitation que les projets de développement, les actifs détenus en vue de la vente et les immeubles présentés comme leasing financier selon IFRS.

(2) Juste valeur ('fair value') : la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS. La juste valeur de Retail Estates a été définie sur base du cours de bourse au 30/09/2017.

(3) La valeur d'investissement est la valeur telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits. (4) La juste valeur et la valeur d'investissement telles qu'estimées par les experts immobiliers Cushman & Wakefield / DTZ Winssinger / Stadim / SPG Intercity/ Orag.

(5) Pour le calcul du rendement locatif et du taux d'occupation, uniquement les immeubles en exploitation sont pris en compte, hormis les actifs détenus en vue de la vente.

(6) Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée.

Communiqué de presse

Information réglementée sous embargo jusqu'au 17/11/2017 – 7h30

	30/09/17	30/09/16	31/12/16
Valeur de l'actif net, part du groupe (€ 1.000)	371 891	349 997	356 407
Nombre d'actions émises	4 938 870	4 938 870	4 938 870
Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période	4 938 870	4 935 478	4 935 478
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action*	75,3	70,9	72,2
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action < valeur d'investissement*	78,8	74,1	75,6
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action EPRA*	82,8	82,2	81,9
Total des actifs (€ 1.000)	1 006 151	939 754	988 441
Dette financière	549 725	489 233	541 064
Taux d'endettement financier (conformément à l'AR 13/07/2014)	58,16%	55,72%	58,05%
Durée moyenne des crédits (ans)	3,34	2,73	3,94
Coût de financement moyen* (excl. variations juste valeur instruments financiers)	2,93%	2,93%	2,90%
Durée moyenne des couvertures (ans)	5,55	6,35	6,30

	30/09/17	30/09/16	31/12/16
Revenus locatifs (€ 1.000)	42 107	42 171	56 647
Résultat locatif net par action	8,53	8,54	11,48
Résultat EPRA* (€ 1.000) (1)	22 019	22 959	27 875
Résultat EPRA* par action (1)	4,46	4,65	5,65
Résultat net part du groupe (€ 1.000)	29 666	25 575	29 880
Résultat net part du groupe par action*	6,01	5,18	6,05
Résultat global part du groupe (€ 1.000) ; 'Other Comprehensive Income'	41 380	10 783	18 126
Résultat global part du groupe par action* ; 'OCI per share'	8,38	2,18	3,67

(1) Le Résultat EPRA* se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille* et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.

INDICATEURS DE PERFORMANCE EPRA	30/09/17	31/12/16
EPRA Résultat* (en € par action) (1)	4,46	5,65
EPRA NAV* (en € par action) (2)	82,84	81,91
EPRA NNNAV* (en € par action) (3)	74,50	70,93
EPRA Rendement Initial Net* (en %) (4)	5,28%	5,82%
EPRA Rendement Initial Net Ajusté* (en %) (5)	5,32%	5,86%
EPRA Taux de vacance* (en %) (6)	6,69%	2,87%
EPRA Cost ratio* (inclus coûts direct de vacance) (en %) (7)	26,40%	26,85%
EPRA Cost ratio* (exclus coûts direct de vacance) (en %) (7)	23,37%	24,95%

(1) Le Résultat EPRA*, précédemment le résultat net courant, se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille* et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.

(2) EPRA Valeur de l'Actif Net* (NAV) se compose de la Valeur de l'Actif Net ajustée*, à l'exclusion de certains éléments qui ne cadrent pas dans un modèle financier d'investissements immobiliers à long terme ; voir également www.epra.com.

(3) EPRA NNNAV* (Valeur de l'Actif Net triple*) : se compose de la VAN (NAV) EPRA*, ajustée pour tenir compte de la juste valeur des instruments financiers, des dettes et des impôts différés ; voir également www.epra.com.

(4) EPRA Rendement Initial Net* comprend les revenus locatifs bruts annualisés sur base des loyers en cours à la date de clôture des états financiers, à l'exclusion des charges immobilières, divisés par la valeur marchande du portefeuille, augmentée des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ; voir également www.epra.com.

(5) EPRA Rendement Initial Net Ajusté* effectue une correction sur le EPRA Rendement Initial Net* relative à la fin des gratuités et autres incentives locatives ; voir également www.epra.com.

(6) EPRA Taux de vacance* est calculé sur base de la Valeur Locative Estimée (VLE) des espaces vacants divisée par la VLE du portefeuille total ; voir également www.epra.com.

(7) EPRA Cost ratio* se compose de la relation des charges opérationnelles et générales par rapport aux revenus locatifs bruts (inclus et exclus les coûts directs de vacance) ; voir également www.epra.com.

3. Résultats consolidés période 01/01/17-30/09/17

Les revenus locatifs sont en ligne avec les chiffres à fin septembre de l'année dernière. Les immeubles logistiques à Wommelgem, Neder-over-Heembeek et Tongres ont été aliénés respectivement au cours du mois de septembre et fin octobre 2017, ce qui fait que leur contribution fut comparable à celle de l'année passée. De plus, le manque de revenus locatifs par le développement du Montoyer 63 et de la réduction de la surface de Wolters Kluwer à De Mot (Malines), a dans une grande mesure été compensé par l'acquisition du Frun Park© à Asten en novembre 2016 et de l'immeuble Mercator début mai 2017.

Egalement à cause de ce qui précède, les revenus locatifs à portefeuille constant 'like-for-like'* diminuent de € 1,9 millions ou -4,4%.

Les rendements locatifs bruts ont diminué en comparaison avec fin 2016 et s'élèvent à 6,46% (6,78% fin 2016) sur base de la juste valeur et à 6,34% (6,65% fin 2016) sur base de la valeur d'investissement. Ceci est principalement dû au taux d'occupation inférieur à celui de fin 2016, surtout par les immeubles Mercator (occupé à 60%) et De Mot (occupé à 73%). Nous enregistrons cependant une augmentation des rendements locatifs par rapport au 30 juin 2017 (6,41% sur base de la juste valeur et 6,29% sur base de la valeur d'investissement), à cause d'un meilleur taux de location de l'immeuble Mercator (occupation est passée de 42% à 60%).

A la fin du troisième trimestre le taux d'occupation s'élève à 93,00% (fin 2016 : 96,77%). La diminution temporaire est due aux taux de location relativement bas de Mercator et De Mot. Par rapport au 30 juin 2017 nous enregistrons pourtant une augmentation (de 91,80% à 93,00%) grâce à une meilleure location de Mercator depuis lors.

La juste valeur du portefeuille immobilier direct a augmenté et s'élève à € 883,28 millions fin septembre 2017 par rapport aux € 859,93 millions fin décembre 2016. Ceci est l'effet combiné de l'acquisition de l'immeuble Mercator pour environ € 35 millions, les autres investissements dans les projets Treesquare et Montoyer 63 et l'expression partielle de la plus-value sur ces deux projets, partiellement compensés par l'aliénation des immeubles logistiques à Neder-Over-Heembeek (Canal Logistics Phase 1) et Wommelgem pour un montant d'environ € 40 millions.

Les charges immobilières sont en ligne avec la croissance du portefeuille immobilier, soit légèrement augmentés de - € 7,18 millions fin septembre 2016 à - € 7,26 millions, principalement par des frais de vacance locative et des rémunérations de gestion plus élevés en comparaison avec la même période de l'année passée.

Le résultat sur la vente d'immeubles de placement s'élève à - € 1,33 million fin septembre 2017 (en comparaison avec € 4,83 millions fin Q3 2016). Sur la vente de l'immeuble "Vierwinden" une perte de - € 1,92 millions fut réalisée en juin 2017. Sur la constitution conjointe des droits d'emphytéose sur les immeubles à Wommelgem et à Neder-Over-Heembeek (Canal Logistics Phase 1), par contre, un bénéfice de € 0,59 million a été réalisé. Le bénéfice réalisé au 30 septembre 2016, fut dans une large mesure attribuable à la vente du Royal 20 à Luxembourg.

Les variations de la juste valeur des immeubles de placement au 30 septembre 2017 s'élèvent à € 6,3 millions en comparaison avec une variation de la valeur négative de - € 1,4 million au 30 septembre 2016. La plus grande partie du résultat de réévaluation positif est la suite de l'expression progressive de la marge en fonction du progrès des travaux sur les projets Montoyer 63 et Treesquare (€ 5,8 millions). De plus, il y a des plus-values substantielles sur les immeubles Mercator, Monnet, Pommerloch et Tour & Taxis Entrepôt Royal, grâce à des taux d'occupation plus élevés. D'autre part, bien que les immeubles suisses aient augmenté en valeur en Franc suisse ils subissent par contre une dévalorisation nette importante à concurrence de € 1,4 million par la baisse du taux de change du Franc suisse par rapport à l'Euro. Cet effet de change négatif est cependant compensé par le résultat de réévaluation sur les produits dérivés (voir ci-après).

Le résultat financier s'élève à - € 5,9 millions fin septembre 2017 en comparaison avec - € 7,8 millions pour la même période de l'année passée.

Les revenus financiers sont inférieurs de € 0,3 million par rapport à ceux de l'année dernière à cause de la récupération en 2016 du précompte mobilier injustement déduit en 2015 sur le dividende sur les actions Retail Estates (€ 592K).

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Communiqué de presse

Information réglementée sous embargo jusqu'au 17/11/2017 – 7h30

Les charges d'intérêts ont augmenté en comparaison avec l'année passée (€ 1,5 million), d'une part, par un encours des dettes plus élevé sur les 3 premiers trimestres de 2017 en comparaison avec la même période de l'année dernière, et, d'autre part, par l'entrée en vigueur de quelques 'forward starting interest rate swaps' début 2017.

Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers sont positives (€ 2,6 millions) au 30 septembre 2017, contrairement à celles de l'année passée au 30 septembre (- € 0,7 million). Cette évolution est quasi entièrement due à la baisse du Franc suisse par rapport à l'Euro au cours de 2017 (principalement au troisième trimestre), ce qui a mené à une réévaluation positive des 'cross currency swaps' conclus afin de limiter le risque de taux de change sur le CHF.

Le Résultat EPRA* est inférieur de - € 0,9 million par rapport à celui de l'année passée, ce qui est principalement dû au résultat financier plus bas (non récupération exceptionnelle du précompte mobilier relatif à des exercices précédents en 2017 en combinaison avec des charges nettes d'intérêts plus élevées), partiellement compensé par des impôts de société plus bas.

Ces impôts de société sont substantiellement inférieurs à ceux de l'année dernière (- € 0,6 million) vu que la société Tour &Taxis Koninklijk Pakhuis SA fut fusionnée avec Leasinvest Real Estate SCA fin 2016.

Le résultat net s'élève à € 29,67 millions à la fin du troisième trimestre 2017 par rapport aux € 25,58 millions fin septembre 2016. En termes de résultat net par action* ceci résulte en € 6,01 par action fin septembre 2017, par rapport aux € 5,18 fin septembre 2016.

A la fin du troisième trimestre de l'exercice 2017 les capitaux propres, part du groupe (basés sur la juste valeur des immeubles de placement) s'élèvent à € 371,89 millions (fin 2016 € 356,41 millions). La valeur de l'actif net par action* hormis l'influence des ajustements de la juste valeur sur instruments financiers (EPRA NAV*) s'élève à € 82,8 fin septembre 2017 en comparaison avec € 81,9 fin 2016.

Les variations de la juste valeur de la partie efficace des instruments de couverture autorisés étaient positives à concurrence de € 9,9 millions, surtout dues à la courbe des taux d'intérêts qui augmente à nouveau.

Fin septembre 2017 la valeur de l'actif net par action s'élève à € 75,3 (31/12/16 : € 72,2) et le cours de clôture de l'action Leasinvest Real Estate à € 99,87, soit 32,6% plus élevé que la valeur de l'actif net.

Après la constitution des droits d'emphytéose sur les immeubles à Wommelgem et à Neder-Over-Heembeek (Canal Logistics Phase 1) au cours de septembre 2017, le taux d'endettement au 30 septembre 2017 a diminué à 58,16% (59,92% au 30 juin 2017). Cela signifie que les dettes financières nominales reprises dans le bilan au 30 septembre 2017 (€ 549,7 millions) ne dépassent plus que légèrement celles du 31 décembre 2016 (€ 541,1 millions).

4. Faits marquants après la clôture du troisième trimestre 2017²

Acquisition immeubles retail en Autriche

Le 16/10/2017 Leasinvest Real Estate a acquis par ses filiales autrichiennes 100% des actions de deux sociétés autrichiennes soit Kadmos Immobilien Leasing GmbH et Adrestos Beteiligungsverwaltungs GmbH. Ces sociétés détiennent respectivement un magasin de bricolage Hornbach Baumarkt de 13.300 m² et 10 magasins avec une superficie globale de 11.000 m² dans un parc retail 'Gewerbepark Stadlau', tous situés dans la ville de Vienne (le district n°22 Stadlau). Il s'agit de deux sites de retail très bien situés avec une fréquentation élevée et ayant des positions dominantes dans la ville de Vienne.

La valeur de ces deux immeubles s'élève à € 56,2 millions et est inférieure à la juste valeur estimée par notre expert immobilier. La durée moyenne des contrats locatifs est de 9,3 années. Les différents contrats locatifs indexés sont

² Pour plus d'information nous renvoyons au communiqué de presse du 30/10/2017 (www.leasinvest - news – communiqués de presse).

conclus avec des enseignes internationales et locales de renom, dont les plus importantes sont Hornbach Baumarkt, Lidl, Intersport, DM (droguerie), CCC (chaussures) et TK Maxx (mode). Le taux d'occupation global est de 100% et représente un loyer annuel total de € 3,2 millions pour les deux sites.

Cette acquisition est financée d'une part par le désinvestissement partiel de notre portefeuille logistique et d'autre part par le désinvestissement intégral de notre portefeuille retail suisse (voir ci-après).

Avec l'acquisition fin 2016 du parc retail Frun Park© Asten situé à Linz (Autriche) le portefeuille de Leasinvest Real Estate en Autriche s'élève actuellement à presque € 100 millions, soit 10% du portefeuille global.

Désinvestissement stratégique du portefeuille suisse

Le 5/10/2017 les trois magasins périphériques situés à Etoy, Villeneuve et Yverdon-les-Bains (canton du Vaud), loués à 100%, ont été vendus à un investisseur privé suisse pour un montant de CHF 48 millions sur base d'un rendement brut légèrement supérieur à 5%.

Après presque trois ans, le portefeuille suisse n'avait pas pu être renforcé suite à la hausse du Franc suisse début 2015 qui avait engendré une réaction immédiate sur les taux d'intérêts fortement négatifs incitant les acteurs immobiliers locaux à investir leurs fonds dans l'immobilier suisse et ayant pour effet des rendements immobiliers en baisse continue. Ces raisons ont incité Leasinvest à se désinvestir de la Suisse en faveur de l'Autriche.

La vente de ces trois immeubles résulte, avant impôts sur la plus-value en Suisse et frais de vente, en une légère plus-value par rapport à la valeur d'acquisition initiale.

5. Prévisions

Comme déjà mentionné dans le rapport financier semestriel 2017 et sous réserve de circonstances extraordinaires, la société prévoit de réaliser un résultat net et un Résultat EPRA* moins élevés en 2017 en comparaison avec 2016, à cause d'une diminution temporaire des revenus locatifs suite à la rénovation totale des immeubles Treesquare et Montoyer 63 et la vente des immeubles logistiques. Nonobstant cette évolution, la société prévoit de pouvoir maintenir le dividende 2017 au même niveau que celui de 2016.

Pour plus d'information, contactez Leasinvest Real Estate Leasinvest Real Estate JEAN-LOUIS APPELMANS MICHEL VAN GEYTE Chief Executive Officer Chief Investment Officer T: +32 3 238 98 77 T: +32 3 238 98 77 E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be E: michel.van.geyte@leasinvest.be

A propos de LEASINVEST REAL ESTATE SCA

La Société immobilière réglementée publique (SIRP) Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés : immeubles retail et bureaux au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique et en Autriche.

A présent (y inclus les transactions après la clôture du 3ème trimestre 2017) la juste valeur totale du portefeuille immobilier détenu en direct de Leasinvest s'élève à € 901 millions au 30 octobre 2017 et est réparti dans le Grand-duché de Luxembourg (52%), la Belgique (38%) et l'Autriche (10%).

Leasinvest est en outre un des plus grands investisseurs immobiliers au Luxembourg.

La SIRP est cotée sur Euronext Bruxelles et affiche une capitalisation boursière de plus de € 480 millions (valeur 16/11/2017).

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Annexe I : tableaux de réconciliation des indicateurs de performance alternatifs EPRA au 30 septembre 2017 :

Résultat EPRA (€ 1 000)	30/09/17	30/09/16
Résultat Net – part du Groupe selon les états financiers	29.666	25.575
Résultat Net par action – part du Groupe selon les états financiers (en €)	6,01	5,18
Ajustements pour calculer le Résultat EPRA	-7.647	-2.616
À exclure :
(i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente	-6.332	1.378
(ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement	1.330	-4.826
(vi) Variations de la juste valeur des instruments financiers	-2.645	733
(viii) Impôts différés	0	99
Résultat EPRA	22.019	22.959
Nombre d'actions enregistrées dans le résultat de la période	4.938.870	4.935.478
Résultat EPRA par action (en €)	4,46	4,65
EPRA NAV (€ 1 000)	30/09/17	31/12/16
NAV selon les états financiers	371.891	356.407
NAV par action selon les états financiers (en €)	75,3	72,2
À exclure
(i) Juste valeur des instruments financiers	37.230	48.152
EPRA NAV	409.121	404.559
Nombre d'actions enregistrées dans le résultat de la période	4.938.870	4.935.478
EPRA NAV par action (en €)	82,8	82,0
EPRA NNNAV (Valeur de l'Actif Triplement Net) (€ 1 000)	30/09/17	31/12/16
EPRA NAV	409.121	404.559
Corrections :
(i) Juste valeur des instruments financiers	-37.230	-48.152
(ii) Réévaluation des dettes à la juste valeur	-3.951	-6.349
EPRA NNNAV	367.940	350.058
Nombre d'actions enregistrées dans le résultat de la période	4.938.870	4.935.478
EPRA NNNAV par action (en €)	74,5	70,9

EPRA NIR (Rendement Initial Net) & EPRA Topped up NIR (Rendement Initial Net Ajusté) (€ 1 000)		30/09/17	31/12/16
Immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente		865.426	859.931
A exclure :
Projets de développement		-48.439	-30.663
Immeubles disponibles à la location		816.987	829.268
Impact JV des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		1.191	444
Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		7.857	9.167
Valeur acte en main de l'immobilier disponible à la location	B	824.844	838.435
Revenus locatifs bruts annualisés		54.490	56.540
Charges immobilières annualisées		-10.967	-10.933
Revenus locatifs nets annualisés	A	43.523	45.607
Gratuités arrivant à échéance endéans les 12 mois et autres incentives		358	317
Revenus locatifs nets annualisés corrigés	C	43.881	45.924
EPRA NIR	A/B	5,28%	5,44%
EPRA Topped up NIR	C/B	5,32%	5,48%

EPRA Taux de vacance (€ 1 000)		30/09/17
		Bureaux	Logistique	Retail	Total
Superficies locatives (en m²)		119.539	100.529	176.977	397.045
Valeur Locative Estimée des surfaces inoccupées	A	3,00	0,19	0,48	3,67
Valeur Locative Estimée du portefeuille total	B	21,95	6,57	26,32	54,84
EPRA Taux de vacance	A/B	13,67%	2,89%	1,82%	6,69%

EPRA Taux de vacance (€ 1 000)		31/12/16
		Bureaux	Logistique	Retail	Total
Superficies locatives (en m²)		110.897	162.011	176.977	449.885
Valeur Locative Estimée des surfaces inoccupées	A	1,24	0,17	0,22	1,63
Valeur Locative Estimée du portefeuille total	B	19,34	9,38	28,15	56,87
EPRA Taux de vacance	A/B	6,41%	1,81%	0,78%	2,87%

EPRA Cost ratio	30/09/17	31/12/16
Autres revenus et dépenses relatives à la location	-1.947	-2.554
Charges immobilières	-7.255	-9.438
Frais généraux de la société	-2.040	-3.220
Autres charges et revenus opérationnels	124	1
EPRA coûts y inclus les coûts de la vacance locative A	-11.118	-15.211
Coûts directs de la vacance locative	1.278	1.080
EPRA coûts hormis les coûts de la vacance locative B	-9.840	-14.131
Revenus locatifs C	42.107	56.647
EPRA Cost ratio (y inclus la vacance locative directe) A/C	-26,40%	-26,85%
EPRA Cost ratio (hormis la vacance locative directe) B/C	-23,37%	-24,95%

ANNEXE II : Tableaux de réconciliation des autres indicateurs de performance alternatifs au 30 septembre 2017 :

Résultat sur Portefeuille (€ 1 000)	30/09/17	30/09/16
Résultat sur vente d'immeubles de placement	-1.330	4.826
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	6.332	-1.378
Taxe latente sur le résultat sur portefeuille	0	0
Résultat sur Portefeuille	5.002	3.448

Résultat Net – part du groupe (montant par action)	30/09/17	30/09/16
Résultat Net – part du groupe (€ 1 000)	29.666	25.575
Nombre d'actions enregistrées en circulation	4.938.870	4.935.478
Résultat Net – part du groupe par action	6,01	5,18

Valeur de l'Actif Net sur base de la juste valeur (montant par action)	30/09/17	31/12/16
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère (€ 1 000)	371.891	356.407
Nombre d'actions enregistrées en circulation	4.938.870	4.938.870
Valeur de l'Actif Net (JV) part du groupe par action	75,3	72,2

Valeur de l'Actif Net sur base de la valeur d'investissement (montant par action)	30/09/17	31/12/16
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère (€ 1 000)	371.891	356.407
Valeur d'investissement des immeubles de placement au 31/12 (€ 1 000)	900.805	876.747
Juste valeur des immeubles de placement au 31/12 (€ 1 000)	883.281	859.931
Différence Valeur d'Investissement – Juste valeur au 31/12 (€ 1 000)	17.524	16.816
TOTAL	389.415	373.223
Nombre d'actions enregistrées en circulation	4.938.870	4.938.870
Valeur de l'Actif Net (VI) part du groupe par action	78,8	75,6

Variation des revenus locatifs bruts à portefeuille constant (like-for-like)	30/09/17 vs. 30/09/16	31/12/16 vs. 31/12/15
Revenus locatifs bruts à la fin de la période de reporting précédente (€ 1 000)	42.171	50.113
Variations 2016 – 2017 à exclure	1.846	5.407
- Variations suite à des acquisitions	2.090	6.048
- Variations suite à des désinvestissements	-244	-641
Revenus locatifs bruts à la date de clôture de la période de reporting (€ 1 000)	42.107	56.011
Variation like for like (€ 1 000)	-1.910	491
Variation like for like (%)	-4,5%	1,0%

Coût de financement moyen en %	30/09/17	31/12/16
Charges d'intérêt sur une base annuelle (€ 1 000)	-15.351	-13.654
Droits de réservation sur une base annuelle (€ 1 000)	-967	-1.309
Intérêts payés incl. droits de réservation sur une base annuelle (€ 1 000)	-16.317	-14.963
En-cours de dette moyenne pondérée (€ 1 000)	557.261	515.417
Coût de financement moyen en %	2,93%	2,90%

Résultat global – part du groupe (montant par action)	30/09/17	30/09/16
Résultat net - part du groupe (€ 1000)	29.666	25.575
Autres éléments des résultats réalisés et non réalisés	11.714	-14.792
Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés comme couverture des flux de trésorerie, tels que définies dans IFRS	9.949	-16.644
Variations de la partie efficace de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente	1.413	1.852
Variation de la réserve pour actions propres	281	0
Autres	71	0
Résultat global – part du groupe	41.380	10.783
Nombre d'actions enregistrées en circulation	4.938.870	4.935.478
Résultat global – part du groupe par action	8,38	2,18