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Nextensa SA Earnings Release 2024
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Earnings Release
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RÉSULTATS ANNUELS 2024
INFORMATIONS RÉGLEMENTÉES INFORMATIONS PRIVILÉGIÉES
Bruxelles, 13 février 2025, 17h45
1
NON DESTINÉ À ÊTRE PUBLIÉ, DISTRIBUÉ OU DIFFUSÉ, DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT, AU SEIN DE OU VERS LES ÉTATS-UNIS, L'AUSTRALIE, LE CANADA, LE JAPON, L'AFRIQUE DU SUD OU TOUTE AUTRE JURIDICTION EN VIOLATION DES LOIS PERTINENTES DE CETTE JURIDICTION.
DES CHOIX AUDACIEUX VERS UN IMMOBILIER PÉRENNE
2024 est l'année où la stratégie d'investissement durable de Nextensa commence à être effectivement mise en œuvre.
Proximus
Cela se traduit par le choix de Proximus d'établir son siège sur le site de Tour & Taxis (37.000 m²), où la mixité des fonctions et de projets de construction innovants, associant une architecture de haute qualité et haut de gamme, répondent aux exigences actuelles de durabilité d'une entreprise moderne.
La décision de Proximus de déménager son « Campus Bruxelles » à Tour & Taxis s'inscrit dans le cadre de l'appel d'offres lancé à la fin de l'été 2024 pour la recherche d'un nouveau siège bruxellois. La signature est attendue pour la fin du premier trimestre 2025.
The Bel Towers
Nextensa poursuivra également sa démarche de développement durable en acquérant un emplacement de choix à proximité de la gare de Bruxelles-Nord. La transaction devrait être finalisée d'ici la fin du premier trimestre de 2025. Les emblématiques tours de Proximus, qui seront rebaptisées The Bel Towers, recevront une nouvelle affectation mixte et seront autant que possible recyclées dans un nouveau projet exceptionnel qui contribuera à façonner la croissance de Nextensa.
La vente des deux Shoppingcenters Knauf Luxembourg
Le 13 février 2025, les deux centres commerciaux Knauf (Knauf Pommerloch et Knauf Schmiede) ont été vendus au groupe Wereldhave pour un montant total de 165,75 millions d'euros. Souhaitant renforcer son positionnement en tant que développeurinvestisseur mixte de projets durables dans les centres-villes, Nextensa a jugé ces centres commerciaux de moins en moins stratégiques pour le groupe. En outre, cette opération réduit considérablement la position d'endettement net de Nextensa, lui permettant ainsi de se consacrer pleinement à de nouveaux projets. Une partie du prix de vente sera payée en actions de Wereldhave Netherlands, qui seront toutefois rapidement placées par le biais d'un Accelerated Book Building avec des investisseurs tiers. Nextensa vend ces centres commerciaux à un rendement moyen de 7,60 %, un niveau conforme au marché, mais entraîne une moins-value par rapport à la juste valeur de 29 millions d'euros. Cette opération a donc un impact négatif direct sur le résultat net, (inclus dans la ligne « réévaluation des immeubles de placement »).
Programme de désinvestissement
En 2024, un bénéfice de 3,5 millions d'euros a été réalisé sur la vente de l'immeuble commercial de Foetz (9 millions de valeur de vente), de l'immeuble de bureaux Hygge (Luxembourg CBD) (23 millions de valeur de vente) et du parc commercial Brixton business park (Zaventem, Belgique) (43 millions de valeur de vente), vendu à 5 investisseurs différents à un rendement d'environ 6,15 %.
Gestion financière
Nextensa réalise un chiffre d'affaires locatif en hausse (+1,7 M€) en 2024 par rapport à 2023, soit une croissance des loyers à périmètre constant de +4,7 %, malgré la vente de plusieurs immeubles de placement. Par ailleurs, les coûts immobiliers diminuent de 1,5 M€, grâce à des taux d'occupation plus élevé.
Le choix fait il y a trois ans et demi de passer radicalement à un modèle hybride de développeurinvestisseur tourné vers l'avenir et se concentrant sur des projets à usage mixte dans des environnements principalement urbains s'avère être le bon.
Michel Van Geyte, CEO Nextensa
RAPPORT D'ACTIVITÉS 1
Tour & Taxis - Belgique
CONSTRUIRE L'AVENIR ET REMODELER LES VILLES CITY
TOUR & TAXIS :
La dynamique croissante de Tour & Taxis garantira une nouvelle augmentation du nombre de visiteurs en 2024.
En 2024, le site de Tour & Taxis est en pleine effervescence. L'occupation des espaces de bureaux et de commerces est en hausse, favorisant l'attraction de nouveaux concepts. De plus, les nombreux événements organisés sur le site, tant aux Sheds qu'à Gare Maritime, ainsi qu'au centre de conférence de Maison de la Poste, contribuent à l'augmentation du nombre de visiteurs.
De nouveaux baux ou extensions, représentant 2.128 m², ont été signés pour des espaces commerciaux à la Gare Maritime en 2024. Le centre de fitness Fyzix et le magasin de vélos Meca Bike se sont agrandis, le fleuriste Monsieur Fleur et l'agence pour l'emploi SKWD, entre autres, ont été accueillis dans cette gare de triage emblématique. A partir d'avril 2025, un Proxy Delhaize ouvrira ses portes au milieu de Gare Maritime, offrant un réel confort aux habitants, aux travailleurs et aux visiteurs, qui apprécient la proximité d'un supermarché proposant une large gamme de produits. Cela portera le taux d'occupation de la section commerciale de Gare Maritime à 86 % d'ici à la fin de 2024.
De nouveaux baux de bureaux ont également été signés avec l'Institut des administrateurs, Guberna et Derwil Architects. Le taux d'occupation des bureaux de Tour & Taxis s'élève ainsi à 88 %.
Cette hausse du taux d'occupation se reflète non seulement dans la location de commerces et de bureaux, mais aussi dans l'augmentation du nombre d'événements sur le site, aussi bien dans les Sheds et à la Gare Maritime, et au centre de conférence de Maison de la Poste.
Une partie des Sheds, la salle événementielle du site, d'une superficie totale de 28.000 m², s'est vue dotée d'un usage permanent supplémentaire à l'été 2024 avec la signature d'un bail de 9 ans avec Bubble Planet (1.650 m²). Bubble Planet offre une expérience immersive dans un monde plein de bulles pour les jeunes et les moins jeunes. La combinaison entre occupation permanente et utilisation temporaire a un impact très positif pour l'ensemble des Sheds (+39 % vs 23).
L'Hôtel des Douanes sera achevé définitivement au cours du premier trimestre 2025. En attendant une occupation permanente, il accueillera des événements prestigieux et exclusifs.
Fin septembre, le certificat de conformité a été obtenu pour la demande de permis de Lake Side. Parallèlement, l'étude d'impact environnemental a été achevée en 2024. Si tout se déroule comme prévu, la fin de la procédure d'autorisation est attendue pour le troisième trimestre 2025. Concrètement, il s'agit du développement de 140.000 m², comprenant principalement un programme résidentiel, soit 737 appartements, 100 unités de cohabitation ainsi que 38.312 m² de bureaux. Il y aura également des commerces, des équipements publics, plus de 1.800 places de stationnement pour vélos et un parking souterrain de 590 places.
Le nouveau quartier ne consommera aucune énergie fossile et réduira son empreinte écologique grâce à un choix rigoureux de matériaux de construction. Lake Side deviendra ainsi l'un des quartiers les plus durables de Bruxelles. Les immeubles de bureaux visent la certification BREEAM Outstanding, le niveau le plus élevé d'un label de qualité internationalement reconnu qui promeut la construction durable.
D'ici le troisième trimestre 2025, le développement résidentiel de Park Lane sera achevé. Entre-temps, la deuxième phase, comprenant 346 appartements, est presque vendue avec 86 % de réservations d'ici le 31 décembre 2024. Le premier des 11 bâtiments résidentiels de cette phase est d'ores et déjà finalisé. Outre les résidents, l'offre de services s'élargit également avec la signature d'un contrat de bail avec Babilou pour l'exploitation de deux crèches subventionnées dans le bâtiment Dayton de la première phase. Par ailleurs, un dentiste ouvrira également son cabinet dans le bâtiment Franklin de la phase I.
CITY
CLOCHE D'OR :
La poursuite du développement d'un quartier urbain dans la ville de Luxembourg, en joint-venture avec le promoteur luxembourgeois Promobe.
Immeubles de bureaux
| Projet | Statut | Détails | Location |
|---|---|---|---|
| Immeuble de bureaux Emerald |
Livré au quatrième trimestre 2023 | Environ 7.000 m² : 6 étages en surface et 1 étage souterrain |
100 % loué : Intertrust, PWC et Stibbe |
| Immeuble de bureaux White House |
Sera livré au 1er trimestre 2024 | Environ 7.000 m² : 6 étages en surface et 1 étage souterrain |
100 % loué : Intertrust |
| Immeuble de bureaux Lofthouse |
En phase de planification | Environ 5.000 m² : 5 étages en surface et 1 étage souterrain |
Des discussions approfondies sont en cours avec des locataires potentiels |
| Immeuble de bureaux Stairs |
En cours de construction, livraison prévu en mars 2026 |
Environ 10.000 m² : 10 étages en surface et 1 étage souterrain |
100% loué (State Street) et l'accord de vente signé lors de la livraison en 2026 |
Les développements de projets de bureaux et résidentiels à Cloche d'Or apportent une contribution positive de 6,2 millions d'euros aux résultats de 2024.
Développements résidentiels
| Projet | Statut | Détails | Location |
|---|---|---|---|
| D-Nord | Livraison au premier trimestre 2023 |
194 appartements | 188/194 appartements réservés/ vendus |
| D5-D10 | En cours de construction, premières phases en livraison |
185 appartements (136 appartements en construction) |
116/136 appartements réservés/ vendus |
| B&B HOTELS | En cours de construction - achèvement prévu au deuxième trimestre 2025 |
Hôtel d'environ 4.500 m² avec 150 chambres |
100% loué à Hotels B&B pour 20 ans fixe |
| D-Tours | En phase de planification | Environ 374 appartements |
INVESTIR DANS LE FUTUR
- Début février 2024, Nextensa a vendu à un investisseur local la propriété commerciale d'environ 4.200 m² située rue du Brill à Foetz, au Luxembourg, pour un prix de 9,23 M€. La propriété est louée au magasin de vêtements Adler jusqu'en février 2032. L'acheteur est également propriétaire de l'hypermarché Cora, situé sur le même site commercial. Le prix de vente est conforme à l'évaluation, telle que fixée au 31/12/2023.
- À la mi-mai 2024, Nextensa a acquis les parts de l'entreprise propriétaire de l'usine de traitement des eaux usées. L'immeuble de bureaux « Hygge » vendu à un investisseur luxembourgeois, générant un bénéfice de 1,6 million d'euros au-delà de sa juste valeur comptable au 31 décembre 2023. L'immeuble de bureaux situé dans le quartier central des affaires de Luxembourg, au 35 Avenue Monterey, a été construit en 2009 et est revenu sur le marché en 2023 avec une nouvelle identité après une courte période de rénovation. L'immeuble a une superficie totale de 1.600 m² répartis sur 7 étages. L'immeuble dispose également d'un jardin, d'une terrasse au quatrième étage, de deux terrasses au dernier étage, ainsi que des places de parking sur deux niveaux souterrains. L'ensemble de l'immeuble a été reloué l'année dernière. Avec cette vente, Nextensa illustre sa capacité à créer de la valeur ajoutée grâce aux redéveloppements et à une gestion active des actifs, laissant place à de nouvelles opportunités.
- Fin août, Nextensa a vendu son terrain (1,76 ha) situé dans la zone de projet 'Groot Molenveld' à Edegem, en Belgique, à un promoteur qui y développera un nouveau projet résidentiel. Ce terrain faisait historiquement partie du portefeuille de (N)Extensa depuis longtemps. Une plus-value de 2,7 millions d'euros a été réalisée sur cette vente.
- En décembre 2024, Nextensa a vendu avec succès son Brixton Retail Park à Zaventem, en Belgique, à un groupe d'investisseurs privés pour un prix net d'environ 43 millions d'euros. Le Brixton Retail Park, d'une superficie totale de 15.072 m², faisait partie du portefeuille immobilier de Nextensa depuis l'introduction en bourse de Nextensa en 1999 et s'est avéré être un investissement très fructueux au cours de cette période. Ces loyers comptent parmi les plus élevés du secteur de la location commerciale et le parc a toujours affiché un taux d'occupation de 100 % par des locataires de qualité au cours des 25 dernières années.
« La vente du Brixton Retail Park est un moment historique pour Nextensa. Avec cette transaction, nous disons au revoir à notre dernière propriété commerciale en Belgique. Cela nous permet de nous concentrer davantage sur les segments de croissance tels que les développements de bureaux urbains à usage mixte et les projets résidentiels en mettant l'accent sur la durabilité », Michel Van Geyte, CEO de Nextensa.
Brixton - Belgique
• Le campus Moonar, situé près de l'aéroport de Luxembourg et composé de 5 bâtiments (soit environ 21.500 m²), a été entièrement rénové afin de le moderniser et à le rendre pérenne. En fournissant toutes sortes d'installations, telles qu'une bibliothèque, une salle de sport, un coin café et plusieurs salles de réunion, ainsi que la présence d'un gestionnaire de communauté, Nextensa transforme ce site en un campus attractif et dynamique. Le réaménagement complet a été achevé à la fin de l'année 2024.
Près de 80 % de la surface disponible a déjà été louée à un loyer préférentiel de 32 euros/mois/m², une première pour le district de l'aéroport de Luxembourg, représentant une augmentation significative par rapport au loyer précédent de 24 euros/mois/m².
En 2024, le campus Moonar pourrait accueillir l'opérateur de lieux de travail IWG sur une surface de 1.500 m². IWG y ouvrira une nouvelle agence Regus au Moonar Park, en réponse à la demande croissante d'espaces de bureaux flexibles haute gamme. Ces nouveaux espaces, dont l'ouverture est prévue pour la fin de l'année 2024, offriront une large gamme variée de services, incluant des bureaux privés, des salles de réunion et des espaces de co-working innovants.
• Nextensa a acquis auprès de Fedustria, l'association professionnelle de l'industrie belge du textile, du bois et de l'ameublement, les droits de bail de l'immeuble de bureaux situé rue Montoyer 24 à Bruxelles, en 2023. L'immeuble de bureaux est situé dans le quartier Léopold, l'un des endroits les plus recherchés de Bruxelles, à quelques mètres du bâtiment Monteco. Il est actuellement occupé par plusieurs associations européennes.
Nextensa prévoit d'y construire un immeuble de bureaux zéro émissions, intégrant une construction en bois sur une superficie d'environ 2.800 m², appelé « Treemont ». Grâce à l'utilisation de systèmes à haut rendement énergétique, à la conservation et à la réutilisation partielle de la structure existante, ainsi qu'à l'emploi du bois comme matériau principal, TreeMont vise à obtenir la certification « BREEAM excellent » à l'issue des travaux et à s'aligner sur les critères de taxonomie de l'UE. La procédure de demande de permis est en cours.
• La demande de permis pour le nouveau bâtiment « Montree » a été déposée. Ce projet prévoit le réaménagement de deux immeubles de bureaux situés au 18 et 20 avenue Monterey à Luxembourg en un nouvel immeuble de bureaux en bois neutre en CO2, à l'instar de Monteco et Treemont à Bruxelles. Ce bâtiment sera à la fois un manifeste écologique et un nouveau modèle de chic responsable. Si tout se déroule comme prévu, le projet devrait être achevé au quatrième trimestre 2026.
Moonar - Luxembourg
VERS UN AVENIR PLUS DURABLE
- Nextensa est un acteur immobilier influent, progressiste et responsable, réalisant des projets à valeur sociale et environnementale. Notre ambition est d'être un partenaire fiable et résilient, capable de gérer la complexité avec des solutions innovantes, qualitatives et surprenantes, ayant un impact positif sur notre environnement local.
- • Les énergies renouvelables jouent un rôle important dans la transition vers un portefeuille immobilier neutre en carbone. D'ici 2024, 4.053 panneaux solaires, représentant une capacité de 1.652 kWp, ont été installés sur les bâtiments suivants :
- Hangar 26-27, Anvers, Belgique : 1.112 panneaux 417 kWc
- Knauf Shopping Schmiede, Luxembourg : 2.109 panneaux 885 kWc
- Knauf Shopping Pommerloch, Luxembourg : 832 panneaux 350 kWc
Ainsi, en 2024, le nombre total de panneaux solaires installés sur les toits s'élève à 31.607, représentant une capacité installée de 11 814 kWp sur les toits de l'ensemble du portefeuille d'investissement. En 2024, cette production a permis de générer 7.192 MWh d'électricité verte, soit l'équivalent de la consommation de près de 2.050 ménages.
• A Tour & Taxis, les installations HVAC de l'Entrepôt Royal et les Sheds ont été remplacées. Les chaudières au gaz naturel du dépôt royal ont été remplacées par des pompes à chaleur, tandis que les groupes d'air au gaz des hangars ont été remplacés par de nouveaux groupes d'air avec récupération de chaleur et pompe à chaleur intégrée. Cela permettra d'économiser environ 200.000 m³ de gaz naturel par an, soit une réduction de 500 tonnes de CO2, l'équivalent de l'absorption annuelle de CO2 par 20 000 arbres.
• Infrastructure de recharge
Nextensa participe depuis 2022 au projet de recherche ICON HUME (« Hub for Urban Mobility and Energy ») en collaboration avec EnergyVille sur les stratégies de recharge intelligente. EnergyVille est une collaboration entre les partenaires de recherche belges KU Leuven, VITO, imec et UHasselt pour la recherche sur les énergies renouvelables et les systèmes énergétiques intelligents. Ce projet de recherche a été achevé au quatrième trimestre 2024 à la suite du projet pilote mené dans le parking de l'Esplanade à Tour & Taxis. Il s'agissait d'adapter le processus de recharge à l'aide des algorithmes auto-développés, prenant en compte de l'équilibrage de la charge, la production photovoltaïque et les prix de l'énergie des e-Spots. Les résultats étant concluants, cette approche sera désormais appliquée aux bornes de recharge de Nextensa.
• Projet social
À Hasselt, le Berrefonds a ouvert sa troisième Koesterhuis, après celle inaugurée en octobre à Courtrai. En 2024, tous les employés de Nextensa ont eu l'opportunité de consacrer une journée de travail à cette organisation chaleureuse.
AUTRICHE
Le portefeuille d'investissement autrichien comprend 5 parcs commerciaux, dont le taux d'occupation reste constamment à 100 %.
- Le portefeuille d'investissement autrichien se compose de cinq parcs commerciaux, affichant un taux d'occupation constamment à 100 %, grâce à plusieurs prolongations de baux et à de nouveaux contrats de location.
- En mars 2024, une nouvelle succursale de Smyths Toys a ouvert ses portes dans le parc commercial de Vösendorf. Suite au retrait de la chaîne discount Pepco d'Autriche, son magasin de Stadlau a été fermé, mais l'espace a été immédiatement sousloué à l'enseigne de mode et de décoration d'intérieur KIK.
- Une prolongation de bail de cinq ans a été convenue avec la chaîne de supermarchés Lidl pour le site situé dans le parc d'activités de Stadlau.
- Au Frunpark Asten, l'espace devenu disponible après la faillite de DEPOT a été repris par New Yorker, qui a agrandi son magasin existant. Une prolongation de bail de cinq ans a également été convenue avec la pharmacie Frunpark.
- D'autres prolongations de contrats font actuellement l'objet de négociations prometteuses.
CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS 2
| CHIFFRES CLÉS DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Juste valeur du portefuille immobilier (€ 1.000) | 1.049.325 | 1.298.074 |
| Juste valeur des immeubles de placement, incl. participation Retail Estates (€ 1.000) | 1.129.458 | 1.385.369 |
| Rendement locatif sur basé de la juste valeur | 5,99% | 5,74% |
| CHIFFRES CLÉS DU BILAN | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Actif net part du groupe (€ 1.000) | 812.487 | 834.048 |
| Actif net groupe d'actions par action | 79,88 | 83,39 |
| Ratio d'endettement financier (dette financière/total du bilan) | 45,39% | 44,80% |
| Position de la dette financière nette | 763.019 | 786.820 |
| Durée moyenne des lignes de crédit (années) - portefeuille d'investissement | 1,98 | 2,31 |
| Coût moyen de financement - portefeuille d'investissement | 2,86% | 2,67% |
| Durée moyenne des couvertures (années) | 2,68 | 2,95 |
| Taux de couverture (portefeuille d'investissement) | 61% | 79% |
| CHIFFRES CLÉS - COMPTE DE RÉSULTAT | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs (€ 1.000) | 72.179 | 70.522 |
| Résultat des projets de développement (€ 1.000) | 14.669 | 18.136 |
| Résultat net part du groupe (€ 1.000) | -10.827 | 24.492 |
| Résultat net part du groupe par action (nombre d'actions à la date de clôture) | -1,06 | 2,45 |
En raison des ventes réalisées de Hygge et du parc commercial de Brixton, la dette financière nette a diminué pour atteindre 763 millions d'euros. La marge de manœuvre disponible était encore de 50 millions d'euros, mais elle augmentera de manière significative en raison de la vente des centres commerciaux Knauf.
Le coût de financement moyen est passé de 2,67 % à la fin de 2023 à 2,86 % à la fin de 2024. Grâce à la couverture par des produits dérivés, l'évolution des taux d'intérêt a toujours un impact limité sur le coût de financement moyen. La gestion active du portefeuille de produits dérivés a permis d'augmenter le taux de couverture à 61 % au 31 décembre 2024, avec une durée résiduelle moyenne de 2,68 ans. En raison de l'effet de dénominateur, le ratio de couverture augmentera sensiblement à la suite du désendettement consécutif à la vente des centres commerciaux Knauf.
Les fonds propres (part du groupe) s'élèvent à 812 millions d'euros, soit 79,88 euros par action. Le cours de clôture de 42,85 € au 31 décembre 2024 implique donc une décote de 46 %.
La juste valeur des immeubles de placement a diminué par rapport à l'année dernière, principalement en raison de la vente de l'immeuble de bureaux Hygge et du parc commercial Brixton jusqu'en 2024, ainsi que du transfert des deux centres commerciaux Knauf vers les actifs détenus en vue de la vente.
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
3
Treemont - Belgique
États financiers consolidés
| ETAT DU RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉ (EN 1.000 EURO) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | % | |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 72.179 | 70.522 | 1.657 | 2% |
| Charges immobilières | -11.720 | -13.189 | 1.469 | -11% |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 3.500 | 2.074 | 1.426 | 69% |
| Variations juste valeur des immeubles de placement | -50.786 | -11.202 | -39.584 | 353% |
| Autres coûts/revenus des immeubles de placement | 367 | 778 | -411 | -112% |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13.540 | 48.982 | -35.443 | -72% |
| Revenus projets de developpement | 56.372 | 51.024 | 5.348 | 10% |
| Charges projets de developpement | -51.257 | -46.650 | -4.607 | 10% |
| Autres revenus projets de developpement | 5.189 | 4.858 | 331 | 7% |
| Produits des participations mises en équivalence | 4.364 | 8.904 | -4.540 | -51% |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT | 14.669 | 18.136 | -3.467 | -19% |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES ET PROJETS DE DEVELOPPEMENT |
28.209 | 67.118 | -38.910 | -58% |
| Frais généraux de la société | -11.416 | -11.255 | -161 | 1% |
| Autres revenus et charges d'exploitation | -1.261 | -672 | -589 | 88% |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 15.532 | 55.191 | -39.659 | -72% |
| Revenus financiers | 14.021 | 11.080 | 2.940 | 27% |
| Charges d'intérêts nettes et autres charges financières | -28.544 | -25.252 | -3.292 | 13% |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs | -12.524 | -7.286 | -5.238 | 72% |
| RESULTAT FINANCIER | -27.047 | -21.458 | -5.589 | 26% |
| RESULTAT AVANT IMPOT | -11.515 | 33.733 | -45.248 | -134% |
| Impôts différés | 11.751 | 5.771 | 5.980 | 104% |
| Impôts des sociétés | -11.381 | -15.300 | 3.920 | -26% |
| IMPOT | 371 | -9.529 | 9.900 | -104% |
| RESULTAT NET | -11.144 | 24.204 | -35.348 | -146% |
| Intérêts minoritaires | -317 | -288 | -28 | 10% |
| RESULTAT NET - PART DU GROUPE | -10.827 | 24.492 | -35.319 | -144% |
Bilan consolidé
| ACTIF (EN 1.000 EURO) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 1.252.778 | 1.486.064 |
| Immobilisations incorporelles | 378 | 624 |
| Immeubles de placement | 1.049.325 | 1.288.844 |
| Autres immobilisations corporelles | 7.497 | 8.697 |
| Participations mises en équivalence | 82.424 | 69.706 |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 8.500 | 6.250 |
| Actifs financiers non courants | 94.717 | 108.194 |
| Créances de leasing financier | 0 | 0 |
| Impôts différés - actifs | 9.937 | 3.750 |
| ACTIFS COURANTS | 447.146 | 295.225 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 165.750 | 9.230 |
| Stocks | 108.901 | 102.079 |
| Travaux en cours d'exécution | 60.891 | 75.118 |
| Créances de leasing financier | 0 | 0 |
| Créances commerciales | 32.805 | 22.777 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 64.274 | 71.636 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 8.590 | 11.129 |
| Comptes de régularisations | 5.934 | 3.257 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 1.699.924 | 1.781.289 |
| PASSIF (EN 1.000 EURO) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 812.139 | 844.516 |
| I. CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE MERE | 812.487 | 834.048 |
| Capital | 111.856 | 109.997 |
| Primes d'émission | 448.398 | 442.803 |
| Rachat d'action propres | -4.608 | -4.608 |
| Reserves | 267.663 | 261.085 |
| Différences de change | 6 | 280 |
| Résultat net de l'exercice | -10.827 | 24.492 |
| II. INTERETS MINORITAIRES | -348 | 10.468 |
| PASSIF | 887.785 | 936.773 |
| I. PASSIFS NON COURANTS | 480.816 | 618.568 |
| Provisions | 382 | 2.264 |
| Dettes financières non courantes | 432.062 | 562.159 |
| Etablissements de crédit | 327.004 | 457.345 |
| Autres | 102.740 | 102.497 |
| Dettes de leasing (IFRS 16) | 2.318 | 2.318 |
| Autres passifs financiers non courants | 1.248 | 436 |
| Autres passifs non courants | 0 | 0 |
| Impôts différés - passifs | 47.125 | 53.709 |
| II. PASSIFS COURANTS | 406.968 | 318.204 |
| Provisions | 350 | 350 |
| Dettes financières courantes | 339.548 | 235.790 |
| Etablissements de crédit | 257.838 | 109.493 |
| Autres | 81.710 | 126.297 |
| Autres passifs financiers courants | 0 | 0 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 33.346 | 39.565 |
| Dettes commerciales | 26.745 | 26.046 |
| Dettes fiscales | 6.601 | 13.519 |
| Autres passifs courants | 12.496 | 11.570 |
| Comptes de régularisation | 21.229 | 30.930 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 1.699.924 | 1.781.289 |
| TAUX D'ENDETTEMENT FINANCIER | ||
| (dettes financières / total de l'actif) | 45,39% | 44,80% |
Tableau consolide des flux de trésorerie
| TABLEAU CONSOLIDE DES FLUX DE TRÉSORERIE (EN 1.000 EURO) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIV. EN DEBUT D'EXCERCICE | 11.128 | 31.106 |
| 1. CASHFLOW D'ACTIVITÉS DE L'ENTREPRISE | 2.531 | 6.043 |
| Résultat net | -11.114 | 24.453 |
| Quote-part du résultat net de la variation des capitaux propres | -4.364 | -8.904 |
| Adaptation du bénéfice pour les éléments non monétaires et non opérationnels | 18.039 | 20.596 |
| Amortissements, réductions de valeur et taxes | 1.281 | 10.585 |
| Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles (+/-) |
1.281 | 1.060 |
| Réductions de valeur sur actifs courants (+/-) | 0 | -3 |
| Impôts | 0 | 14.622 |
| Autres éléments non monétaires | 63.310 | -3.837 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 50.786 | -11.202 |
| Répartition des gratifications (+/-) | ||
| Augmentation (+) / Réduction (-) de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 12.524 | 7.286 |
| Autres opérations à caractère non courant | 6 | 80 |
| Eléments non opérationnels | 10.652 | 13.847 |
| Plus-values sur la réalisation d'actifs non courants | -3.500 | -2.074 |
| Dividendes perçus | -6.757 | -6.621 |
| Reprise de produits et charges financiers | 20.909 | 22.542 |
| Variation du besoin en fonds de roulement: | -44.909 | -22.663 |
| Mouvement des éléments de l'actif: | -7.763 | -4.677 |
| Mouvement des éléments du passif: | -37.146 | -17.985 |
| Mouvement des provisions (+/-) | 6 | 0 |
| Impôts payés | -12.301 | -12.532 |
| 2. CASHFLOW D'ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT | 43.660 | -31.292 |
| Investissements | ||
| Immeubles de placement en exploitation | -15.488 | -37.341 |
| Projets de développement | -12.588 | -34.677 |
| Immobilisations incorporelles et autres immob. | -474 | -2.806 |
| Actifs financiers non courants | 0 | 0 |
| Désinvestissements | 72.211 | 43.532 |
| TABLEAU CONSOLIDE DES FLUX DE TRÉSORERIE (EN 1.000 EURO) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| 3. CASHFLOW D'ACTIVITÉS DE FINANCEMENT | -48.730 | 5.270 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | ||
| Augmentation (+) des dettes financières | 79.901 | 45.279 |
| Réduction (-) des dettes financières | -106.241 | |
| Augmentation (+) / Réduction (-) des autres passifs financiers | -1.749 | |
| Produits financiers reçus | 7.264 | 4.459 |
| Charges financières payées | -28.961 | -23.503 |
| Dividends perçus | 6.757 | 6.621 |
| Variation des autres passifs | ||
| Augmentation (+) / Réduction (-) des autres passifs | 0 | 0 |
| Variation des capitaux propres | ||
| Variation du capital et des primes d'émission (+/-) | 0 | 0 |
| Couts augmentation capital | 0 | 0 |
| Augmentation (+) / Réduction (-) des actions propres | 0 | 0 |
| Dividende de l'excercice précédent | -7.451 | -25.836 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie avant impact des fluctuations des cours de bourse | 8.590 | 11.128 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie acquis par le biais de regroupements d'entreprises | 0 | 0 |
| Impact des fluctuations des prix cotés sur la trésorerie et les équivalents de trésorerie | 0 | 0 |
| TRESORERIE ET EQUIV. EN FIN DE PERIODE | 8.590 | 11.128 |
Les revenus locatifs nets des immeubles de placement ont augmenté de 1,7 million d'euros par rapport à l'année dernière, malgré la vente de plusieurs immeubles. L'indexation des loyers et l'augmentation du taux d'occupation ont entraîné une croissance des loyers à périmètre constant de 4,7 % par rapport à 2023. En outre, l'augmentation du nombre d'événements sur le site de Tour & Taxis crée des effets secondaires positifs, tels qu'une hausse des revenus de stationnement et une augmentation des ventes pour le Food Market à la Gare Maritime.
En outre, les coûts immobiliers ont diminué grâce à l'augmentation du taux d'occupation des biens et d'un meilleur contrôle des coûts.
La vente des immeubles des parcs commerciaux Hygge et Brixton a généré un bénéfice de 3,5 millions d'euros.
La juste valeur du portefeuille immobilier a diminué de 50,8 millions d'euros, dont 28,5 millions d'euros liés aux Knaufs, presentés comme actifs destinés à la vente, suite à leur cession le 13 février 2025. La partie restante de la dépréciation est principalement due à des dépenses d'investissement non valorisées..
Les autres coûts et revenus du portefeuille immobilier comprennent principalement les revenus nets des panneaux solaires. Ceux-ci ont été inférieurs à ceux de 2023 en raison de la baisse des prix de l'électricité et d'un ensoleillement moindre en 2024 par rapport à 2023.
Le résultat d'exploitation des immeubles de placement s'élève donc à 13,5 millions d'euros.
La somme des lignes « Projets de développement du chiffre d'affaires » et « Projets de développement des coûts » reflète la contribution (5,1 M€) des projets de développement belges qui, en 2024, concernaient principalement la phase II du projet Park Lane à Tour & Taxis. En outre, certaines unités de la phase I ont également été vendues.
Les lignes 'Autres résultats des projets de développement' et 'Gain (perte) sur les mouvements de capitaux propres des investissements' comprennent en grande partie la contribution de Cloche d'Or (6,2 millions d'euros). Les travaux de construction du projet « B&B HOTELS » seront achevés à la mi-2025. Les travaux de construction du projet résidentiel D5-D10 se déroulent comme prévu et plus de 85 % ont déjà été vendus ou réservés. En outre, les travaux de construction du projet « Stairs » ont débuté et devraient s'achever en mars 2026. Le bâtiment a déjà été entièrement loué et vendu à State Street Luxembourg.
Les frais généraux de l'entreprise sont stables par rapport à l'année dernière.
Les produits financiers ont augmenté de 2,9 millions d'euros par rapport à l'année dernière, en raison des besoins en fonds de roulement plus importants pour la coentreprise de la Cloche d'Or au Luxembourg, ainsi que de l'inclusion du dividende de Retail Estates. Les charges financières sont supérieures de 3,3 millions d'euros à celles de l'année dernière en raison de la hausse générale des taux d'intérêt. Toutefois, cette augmentation a été limitée par le portefeuille de produits dérivés, permettant de maintenir le coût de financement moyen associé aux immeubles de placement à un niveau maîtrisé, passant de 2,67 % l'année dernière à 2,86 % en 2024.
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers sont négatives à hauteur de € -12,5 M. D'une part, le portefeuille de produits dérivés a été réduit à hauteur de € 5,0 M. D'autre part, il y a eu une réévaluation négative de la participation dans Retail Estates à hauteur de € -7,2 M. Après tout, cette participation doit être réévaluée à chaque clôture sur la base du cours de l'action Retail Estates à cette date.
Le résultat avant impôts s'élève donc à -11,5 M€. Après déduction des impôts de 0,4 M€, le résultat net est de -11,1 M€, soit -10,8 M€ part du groupe. En termes de résultat par action, cela représente à -1,06 € sur le nombre total d'actions et € -1,07 par action donnant droit au dividende en tenant compte des 65.000 actions propres détenues par Nextensa.
Déclaration du commissaire aux comptes
Le commissaire Deloitte Réviseurs d'Entreprises, représenté par M. Ben Vandeweyer, a confirmé que son audit des états financiers consolidés, réalisés conformément aux normes internationales d'information financière, telles qu'acceptées dans l'Union européenne, n'a révélé aucune correction significative à apportées aux données comptables extraites des états financiers consolidés et incluses dans le présent communiqué de presse.
PERSPECTIVES POUR 2025
4
Cloche d'Or - Luxembourg
2024 a surtout été une année de transition pour Nextensa. Une réflexion a été menée pour rééquilibrer le modèle hybride investisseur-développeur immobilier, en mettant davantage l'accent sur les développements, tout en préservant l'importance des investissements immobiliers stratégiques.
La décision de développer le nouveau siège sur le site de Tour & Taxis en est une application concrète, tout comme l'achat des anciens bâtiments de Proximus à la gare du Nord à Bruxelles. Peu après, la vente des centres commerciaux Knauf s'inscrit également dans ce rééquilibrage stratégique. Cette vente permet aussi de clarifier la situation de l'endettement net de Nextensa. En effet, un montant important de dettes arrive à échéance dans l'année. Ces dettes seront soit remboursées avec les liquidités reçues de cette vente, soit prolongées.
2025 sera également une année importante pour le site Tour & Taxis. En effet, le permis pour le projet Lake Side est attendu pour le deuxième semestre de cette année. La partie bureaux de ce projet a déjà été entièrement pré-louée à Proximus. Ainsi, l'arrivée de plusieurs milliers d'employés de Proximus stimulera également l'activité sur le site.
Toujours sur Tour & Taxis, la phase II du projet Park Lane sera entièrement achevée cette année. Selon le rythme actuel des ventes, nous prévoyons que cette phase sera également entièrement vendue en 2025.
Au Luxembourg, nous attendons le permis pour le projet Montree dans le CBD en 2025. Sur le site de la Cloche d'Or, l'hôtel B&B sera achevé en 2025. La construction de l'immeuble Stairs sera bien avancée en 2025, l'achèvement étant prévu pour 2026. Sur le front résidentiel, cependant, nous constatons un marché toujours lent. Les nouveaux projets ne seront lancés qu'à des niveaux acceptables de prévente. Cela explique que seuls 25 appartements (en construction) sont actuellement encore à vendre sur le site Cloche d'Or, ce qui représente une très faible exposition.
Calendrier financier
Annexes
Hangar 26/27 - Belgique
Annexe 1 : Mesures alternatives de performance
| RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE (MONTANT PAR ACTION) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Résultat net - part du groupe (€ 1 000) | -10.827 | 24.492 |
| Nombre d'actions enregistrées en circulation à la date de clôture | 10.171.130 | 10.002.102 |
| Résultat net – part du groupe par action à la date de clôture | -1,06 | 2,45 |
| Nombre d'actions donnant droit aux dividendes en circulation à la date de clôture | 10.106.130 | 9.937.102 |
| Résultat net – part du groupe par action donnant droit aux dividendes en circulation à la date de clôture |
-1,07 | 2,46 |
| VALEUR DE L'ACTIF NET SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère (€ 1.000) | 812.487 | 834.048 |
| Nombre d'actions enregistrées en circulation à la date de clôture | 10.171.130 | 10.002.102 |
| Valeur de l'Actif Net (JV) part du groupe par action à la date de clôture | 79,88 | 83,39 |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|
| 812.487 | 834.048 |
| 1.238.514 | 1.323.221 |
| 1.215.075 | 1.298.074 |
| 23.439 | 25.147 |
| 835.926 | 859.195 |
| 10.171.130 | 10.002.102 |
| 82,19 | 85,90 |
| COÛT DE FINANCEMENT MOYEN EN % | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Charges d'intérêt sur une base annuelle (€ 1.000) | -20.473 | -17.756 |
| Droits de réservation sur une base annuelle (€ 1.000) | -352 | -383 |
| Intérêts payés incl. droits de réservation sur une base annuelle (€ 1.000) | -20.825 | -18.138 |
| En-cours de dette moyenne pondérée (€ 1.000) | 728.203 | 678.820 |
| Coût de financement moyen en % | 2,86% | 2,67% |
| DETTE FINANCIÈRE EN % | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Dettes financières | 771.610 | 797.949 |
| Total du bilan | 1.699.924 | 1.781.289 |
| Dette financière en % | 45,39% | 44,80% |
À PROPOS DE NEXTENSA
Nextensa NV est un investisseur et un promoteur immobilier mixte.
Le portefeuille d'investissement de la société est réparti entre le Grand-Duché de Luxembourg (43 %), la Belgique (42 %) et l'Autriche (15 %) ; sa valeur totale au 31/12/2024 était d'environ 1,2 milliard.
En tant que promoteur, Nextensa est principalement active dans la conception de grands développements urbains. À Tour & Taxis (développement de plus de 350.000 m²) à Bruxelles, Nextensa construit un quartier à usage mixte combinant la revalorisation de bâtiments emblématiques et de nouvelles constructions. Au Luxembourg (Cloche d'Or), Nextensa collabore en partenariat sur une vaste extension urbaine de plus de 400.000 m² intégrant des bureaux, des commerces et des logements.
La société est cotée sur Euronext Brussels et a une capitalisation boursière de 428,5 millions d'euros (valeur 31/12/2024).
Pour plus d'informations
Tim Rens | Chief Financial Officer Nextensa SA | 0436.323.915 (RPM Bruxelles, section néerlandophone) Gare Maritime, rue Picard 11, B505, 1000 Bruxelles +32 2 882 10 08 | [email protected] www.nextensa.eu
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