Nextensa SA — Annual Report 2023

Feb 21, 2024

RÉSULTATS ANNUELS 2023

INFORMATION RÉGLEMENTÉE

Bruxelles, 21 février 2024, 17h40

RÉSULTATS ANNUELS 2023

Faits marquants

IMMEUBLES DE PLACEMENT

• Nextensa réalise un chiffre d'affaires locatif plus élevé (+3,1 M€) en 2023 par rapport à 2022, soit une croissance des loyers à périmètre constant de +12%.
• Les coûts immobiliers diminuent de 0,9 million d'euros en raison d'un taux d'occupation plus élevé.
• La réévaluation du portefeuille immobilier à la fin de 2023 a un impact négatif limité de -0,9 %.
• Un bénéfice de 2,1 millions d'euros a été réalisé sur la vente, début avril 2023, de l'immeuble de bureaux Treesquare à Bruxelles.

PROJETS DE DÉVELOPPEMENT

• • Tour & Taxis : Résultat de développement plus élevé (marge de 4,4 millions d'euros reconnue) en Belgique grâce au succès des ventes de Tour & Taxis. Sur les 346 appartements de Park Lane phase II, 64% ont déjà été vendus ou réservés.
• • Cloche d'Or : Location à 100% des immeubles de bureaux Emerald et White House. Le ralentissement des ventes d'appartements et d'immeubles de bureaux entraîne une contribution plus faible au résultat de 2023 (contribution de 13,8 millions d'euros en 2023 vs une contribution de 19,8 millions d'euros en 2022)..

EFFICACITÉ OPÉRATIONNELLE

Diminution des frais généraux par rapport à la même période de l'année précédente (-2,1 millions d'euros), malgré l'environnement inflationniste.

GESTION FINANCIÈRE ACTIVE

Le coût moyen du financement augmente modestement de 2,18 % à 2,67 %, grâce à la politique de couverture des taux d'intérêt. À la fin de 2023, le ratio de couverture était de 79 % et il restait 88 millions d'euros sur les lignes de crédit existantes.

LE RÉSULTAT NET

Le résultat net (part du groupe) s'élève à 24,49 millions d'euros, soit 2,45 euros par action.

La baisse du résultat par rapport à l'année exceptionnelle 2022 (résultat net de 71,3 millions d'euros) est principalement due à :

• Activité limitée sur le marché de l'immobilier institutionnel en 2023. Des bénéfices ont été réalisés en 2022 sur les ventes des immeubles Monnet et Titanium (28,3 M€ vs 2,1 M€ en 2023).
• La réévaluation négative des actifs et passifs financiers en 2023 (-7,3 millions d'euros) par rapport à la réévaluation positive en 2022 (+15,6 millions d'euros).

VENTE DE L'IMMEUBLE COMMERCIAL À FOETZ

Vente début février 2024 à la juste valeur au 31/12/2023 (9,23 M€).

DIVIDENDE

Proposition de versement d'un dividende brut de 1,50 € par action, qui sera proposé en tant que dividende optionnel, le cas échéant.

UN CHOIX CLAIR POUR UN PORTEFEUILLE SANS ÉNERGIE FOSSILE

En 2023, la décision a été prise d'aligner tous les nouveaux développements sur les critères de la taxonomie de l'UE (dans le cadre de l'objectif d'atténuation du changement climatique) et un plan d'action a été élaboré pour évoluer vers un portefeuille sans énergie fossile.

« Après le résultat exceptionnel de 2022, qui a été soutenu par des bénéfices uniques et des résultats de réévaluation positifs, Nextensa a encore été en mesure d'afficher des résultats convenables en 2023 dans des conditions de marché difficiles. La force de notre modèle hybride est principalement démontrée par des revenus locatifs plus élevés combinés avec des coûts immobiliers plus faibles et de bonnes ventes des appartements à Tour & Taxis. Notre performance souligne la résilience de notre modèle d'entreprise et notre capacité à rester ferme dans des circonstances changeantes. Je tiens à remercier l'équipe de Nextensa et le conseil d'administration pour leur travail acharné au cours de l'année écoulée. »

MICHEL VAN GEYTE, CEO DE NEXTENSA

1. RAPPORT D'ACTIVITÉS

LUXEMBOURG ⁴

CONSTRUIRE L'AVENIR ET REMODELER LES VILLES

CITY

Tour & Taxis :

Plus d'un million de visiteurs en 2023 sont venus travailler, faire leurs courses, vivre et profiter des nombreuses activités de ce quartier situé à 5 minutes.

• L'occupation des espaces de bureaux et de commerces sur le site de Tour & Taxis continue d'augmenter. Pour les espaces commerciaux de la Gare Maritime, de nouveaux baux ont été signés en 2023 pour un total de 4 045 m². Cela porte le taux d'occupation de la partie commerciale de la Gare Maritime à 72% à la fin de 2023.

De nouveaux baux de bureaux ont également pu être conclus pour l'immeuble Depot des Colis, qui fait partie de la Gare Maritime, pour un total de 582 m². Le taux d'occupation des bureaux de Tour & Taxis s'élève ainsi à 92,19 %.

• L'augmentation du taux d'occupation est visible non seulement en termes de location de commerces et de bureaux, mais aussi en termes d'événements sur le site, à la fois dans les Sheds et à la Gare Maritime, et dans le centre de conférence, la Maison de la Poste.

5

• Une partie des Sheds, le hall événementiel du site d'une superficie totale de 28.000 m², a fait l'objet d'un remplissage permanent en 2023 avec la signature de baux avec le club de padel Tour & Taxis (2.380 m²), avec l'organisateur de salons Tempora (2.700 m²) et avec le karting indoor Battle Kart (1.780 m²). Des négociations sont également en cours pour un remplissage permanent supplémentaire de 1 650 m². Une superficie de 9 500 m² des Sheds restera disponible pour des événements temporaires.
• Dans le courant de l'année 2024, 6.500 m² supplémentaires d'espace de bureaux seront ajoutés au site avec l'achèvement de l'Hôtel des Douanes. Ce bâtiment, qui servait à l'origine de centre administratif pour les questions douanières sur le site de Tour & Taxis, se transformera en un espace de bureaux durable. La rénovation se concentre sur la préservation de l'individualité du bâtiment historique et sur l'installation de techniques durables telles qu'une installation géothermique et des panneaux solaires. La rénovation est conforme aux critères de taxonomie de l'UE. Le projet a également été nominé pour les RES (Real Estate Society) Awards 2023 dans la catégorie « Développement commercial ». La commercialisation de ce bâtiment bat son plein.

• Nextensa a déposé la demande de permis pour le projet Lake Side, la phase finale du développement urbain sur le site de Tour & Taxis, à la fin du premier trimestre 2023. Concrètement, il s'agit de développer 140 000 m², avec un programme essentiellement résidentiel, représentant 800 nouveaux logements, ainsi que 37 000 m² de bureaux, 2 800 m² de commerces et 3 800 m² d'équipements publics. Le nouveau quartier ne consommera aucune énergie fossile et visera à réduire son empreinte écologique grâce à un choix judicieux de matériaux de construction. Lake Side deviendra ainsi l'un des quartiers les plus durables de Bruxelles. Les immeubles de bureaux visent donc la certification BREEAM Outstanding, le niveau le plus élevé d'un label de qualité internationalement reconnu qui promeut la construction durable.

Le certificat de conformité pour cette demande de permis a été obtenu fin septembre. L'étude d'incidence sur l'environnement est actuellement en cours. Si tout se déroule comme prévu, les travaux pourraient commencer à la mi-2025, assurant ainsi la continuité du développement de Tour & Taxis. Jusqu'à la mi-2025, Nextensa achèvera la zone résidentielle Park Lane, qui comprend 800 unités résidentielles, la deuxième phase étant actuellement en cours de construction.

• La vente de la deuxième phase du projet Park Lane, qui comprend 346 appartements, se poursuit efficacement. Fin 2023, le bâtiment Imperial a été vendu à Quares Residential Investment, ce qui porte à 64 % le nombre d'appartements vendus ou réservés. Le site est en bonne voie pour commencer les premières livraisons d'ici la fin de 2024.

HÔTEL DES DOUANES

LAKE SIDE

CITY

La poursuite du développement d'un quartier urbain dans la ville de Luxembourg en joint-venture avec le promoteur luxembourgeois Promobe.

IMMEUBLES DE BUREAUX

Projet	Statut	Détails	Location
Immeuble de bureaux Darwin II	Livré en mars 2022 - vendu fin octobre 2023 à l'État luxembourgeois	Environ 5 000 m² : 6 étages en surface et 2 étages souterrains	100 % loué à l'Etat luxembourgeois, avec le Ministère de la Santé comme principal utilisateur
Immeuble de bureaux Emerald	Livré au quatrième trimestre 2023	Environ 7 000 m² : 6 étages en surface et 1 étage souterrain	100 % loué : Intertrust et Stibbe - LOI signée pour louer les 2 derniers étages disponibles
Immeuble de bureaux White House	Sera livré au 1er trimestre 2024	Environ 7 000 m² : 6 étages en surface et 1 étage souterrain	Loué à 100 % : Intertrust
Immeuble de bureaux Lofthouse	En phase de planification	Environ 5 000 m² : 5 étages en surface et 1 étage souterrain	Des discussions approfondies sont en cours avec des locataires potentiels
Immeuble de bureaux Stairs	En phase de planification	Environ 8 500 m² : 10 étages en surface et 1 étage souterrain	Des discussions approfondies sont en cours avec des locataires potentiels

DÉVELOPPEMENTS RÉSIDENTIELS

Projet	Statut	Détails	Location
D-Nord	Livraison au premier trimestre 2023	194 appartements	186/194 appartements réservés/ vendus
D5-D10	En cours de construction - achèvement de la première phase prévu pour le deuxième trimestre 2024	185 appartements (117 appartements en construction)	90/117 appartements réservés/ vendus
B&B HOTELS	En cours de construction - achèvement prévu au deuxième trimestre 2025	Hôtel d'environ 4 500 m² avec 150 chambres - bail signé avec B&B HOTELS en 2022
D-Tours	En phase de planification	Environ 374 appartements

Les développements à Cloche d'Or de projets de bureaux et de projets résidentiels apportent une contribution positive de 13,8 millions d'euros aux résultats de 2023.

INVESTIR DANS LE FUTUR

• Montimmo a été rebaptisé « Hygge ». Situé sur l'avenue Monterey 35 à Luxembourg-Ville et construit en 2009, l'immeuble de bureaux est revenu sur le marché en 2023 avec une nouvelle identité après une courte période de rénovation et de modernisation. Le bâtiment a une superficie totale de 1.600 m² répartis sur 7 étages et 15 places de parking souterrain. Cinq étages ont déjà été loués (total d'environ 1 068 m²). Des discussions sont en cours pour la location des étages restants.
• Le site de Moonar, situé à proximité de l'aéroport de Luxembourg, fait l'objet d'un réaménagement important afin de rendre ces bâtiments modernes et pérennes. Le parc de bureaux se compose de 5 bâtiments (environ 21 000 m² au total), dont les bâtiments 'D' (3 546 m²) et 'B' (3 620 m²) livrés en 2023. Le réaménagement des bâtiments restants sera achevé en 2024.

Nextensa entend faire de ce site un lieu attrayant et dynamique en y installant toutes sortes d'équipements, tels qu'une bibliothèque, une salle de sport, un coin café et plusieurs salles de réunion, et en nommant un gestionnaire de communauté.

Déjà 69% de la surface disponible (environ 21.500 m²) a été louée à un loyer préférentiel de 32 euros/mois/m², ce qui est nouveau pour le district de l'aéroport de Luxembourg et représente une augmentation significative par rapport au loyer précédent de 24 euros/mois/m².

• Fin août, Nextensa a acquis auprès de Fedustria, l'association professionnelle de l'industrie belge du textile, du bois et de l'ameublement, les droits d'empythéose de l'immeuble de bureaux situé au 24 rue Montoyer à Bruxelles.

L'immeuble de bureaux est situé dans le quartier Léopold, l'un des emplacements les plus convoités de Bruxelles, à quelques mètres du bâtiment Monteco. Il est actuellement loué à plusieurs associations européennes.

Nextensa prévoit de développer sur ce site un immeuble de bureaux en ossature en bois sans émissions d'environ 2 800 m², nommé « TreeMont ». La demande de permis a été déposée fin septembre et a entretemps été déclarée complète. Grâce à l'utilisation de systèmes à haut rendement énergétique, à la préservation et à la réutilisation d'une partie de la structure existante et à une nouvelle construction en bois, le bâtiment vise à obtenir la certification «BREEAM Excellent» à l'issue des travaux et à s'aligner sur les critères de la taxonomie de l'UE.

• La demande de permis pour le nouveau bâtiment « MonTree », le redéveloppement de l'immeuble de bureaux situé au 20 Avenue Monterey et l'immeuble acheté en 2023 situé au 18 Avenue Monterey à Luxembourg-Ville, est en pleine préparation. Le locataire actuel, CVC, quittera l'immeuble Monterey 20 à la fin du deuxième trimestre 2024, après quoi les deux immeubles seront également redéveloppés en un nouvel immeuble de bureaux en ossature en bois, neutre en CO2, à l'instar de Monteco et Treemont à Bruxelles.

VERS UN AVENIR PLUS DURABLE

• L'immeuble de bureaux Monteco a remporté le prix du public de l'édition belge des Green Solutions Awards 2022-2023 dans la catégorie 'Building'. Les Green Solutions Awards sont organisés chaque année par l'organisation professionnelle internationale Construction 21 dans le but d'appliquer l'innovation et la durabilité à grande échelle. En parrallèle, le bâtiment a également été nominé pour les MIPIM awards 2024 dans la catégorie Best Office & Business Project.
• • Énergie renouvelable dans le portefeuille immobilier : d'ici 2023, le nombre total de panneaux solaires sur les toits a été porté à 26 904 (+ 2 311 panneaux en 2023), ce qui représente 8 898 kWp de capacité installée sur les toits de l'ensemble du portefeuille d'investissement. Une moyenne de 7 500 MWh d'énergie verte sera générée chaque année, soit l'équivalent de la consommation de près de 2 200 ménages.
• En parrallèle, une ferme solaire mobile de 425 kWp (780 panneaux) a été installée à Tour & Taxis afin d'alimenter le site de Park Lane phase II, le quartier résidentiel de Tour & Taxis actuellement en construction, autant que possible avec de l'électricité verte produite localement.
• Depuis le 1er mai 2023, les résidents d'appartements sur Park Lane peuvent également bénéficier d'une électricité produite localement en rejoignant une nouvelle communauté énergétique. La création de la Communauté d'énergie à Tour & Taxis est un projet pilote dont l'objectif est de proposer aux consommateurs du quartier, à un tarif avantageux, le surplus de production des panneaux solaires installés sur les bâtiments voisins.
• • Infrastructures de recharge supplémentaires : 153 points de recharge supplémentaires ont été installés en 2023 pour accélérer encore la transition vers la mobilité électrifiée. Cela porte le total à 279 points de charge dans le portefeuille Nextensa. En Belgique, 537 MWh ont été chargés à ces points de charge, soit une réduction de 715,5 tonnes de CO2.

LE LUXEMBOURG EST LA CLÉ

La majeure partie des activités de Nextensa consiste en des activités d'investissement, de location et de développement au Luxembourg.

• Le taux d'occupation des bureaux à Luxembourg est en hausse, grâce à la signature de nouveaux baux pour des immeubles tels que Hygge et High 5.
• La fréquentation des centres Knauf Shopping a fortement augmenté en 2023 par rapport à 2022. Le Knauf Shopping de Pommerloch a accueilli plus de 2,4 millions de visiteurs, ce qui constitue un record absolu dans l'histoire du centre. Le Knauf Shopping de Schmiede a vu son nombre de visiteurs augmenter de 10,32% et a également accueilli plus de 2 millions de visiteurs.

Les investissements de Nextensa, l'attractivité et la qualité de l'offre commerciale ainsi que la gestion et l'animation des centres sont à la base de ce succès.

Le Knauf Shopping Schmiede a ouvert à la fin de l'été son nouveau concept de restauration, composé d'un Grand Café et d'un Food Village. Les revenus locatifs supplémentaires résultant des 8 nouveaux magasins dans l'extension d'environ 8.500 m², qui a été achevée l'année dernière, sont de plus en plus perceptibles dans ces résultats (+10%).

Le Knauf Shopping Pommerloch est loué à 100 %.

DIVERSIFICATION STABLE EN AUTRICHE

Le portefeuille d'investissement autrichien comprend 5 parcs commerciaux, dont le taux d'occupation reste constamment de 100 %.

• En 2023, la rénovation du parc commercial Vösendorf 16 a été achevée. Au cours du dernier trimestre 2023, les derniers locataires ont emménagé dans les espaces rénovés. Cela a eu un impact positif sur les revenus locatifs autrichiens.
• Plusieurs prolongations de baux et de nouveaux baux maintiennent le taux d'occupation en Autriche à 100 %.

2. LES ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE DE L'EXERCICE 2023

Immeuble commercial Foetz

Nextensa a vendu son immeuble commercial d'environ 4 200 m² situé rue du Brill à Foetz, Luxembourg, à un investisseur local pour un prix de 9,23 M€ début février 2024. L'acheteur est également propriétaire de l'hypermarché Cora adjacent, qui est situé sur le même site commercial. La propriété est actuellement louée au détaillant de vêtements Adler jusqu'en février 2032. Le prix de vente est conforme à l'évaluation enregistrée le 31 décembre.

La vente fait partie du programme de désinvestissement prévu par Nextensa.

3. CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS

CHIFFRES CLÉS DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER	31/12/2023	31/12/2022
Juste valeur du portefuille immobilier (€ 1.000)	1.298.074	1.278.716
Juste valeur des immeubles de placement, incl. participation Retail Estates (€ 1.000)	1.385.369	1.362.499
Rendement locatif sur basé de la juste valeur	5,74%	5,30%

CHIFFRES CLÉS DU BILAN	31/12/2023	31/12/2022
Actif net part du groupe (€ 1.000)	834.048	838.798
Actif net groupe d'actions par action	83,39	83,86
Ratio d'endettement financier (dette financière/total du bilan)	44,80%	42,56%
Position de la dette financière nette	786.820	721.516
Durée moyenne des lignes de crédit (années) - portefeuille d'investissement	2,31	2,85
Coût moyen de financement - portefeuille d'investissement	2,67%	2,18%
Durée moyenne des couvertures (années)	2,95	3,52
Taux de couverture (portefeuille d'investissement)	79%	74%

CHIFFRES CLÉS - COMPTE DE RÉSULTAT	31/12/2023	31/12/2022
Revenus locatifs (€ 1.000)	70.522	67.400
Résultat des projets de développement (€ 1.000)	18.136	22.243
Résultat net part du groupe (€ 1.000)	24.492	71.310
Résultat net part du groupe par action (nombre d'actions à la date de clôture)	2,45	7,13

Le marché de l'immobilier s'étant largement arrêté en 2023, le nombre d'immeubles vendus a été inférieur aux prévisions. Cela entraîne une augmentation de l'endettement net et du ratio d'endettement financier correspondant. Toutefois, la vente de l'immeuble de Foetz (Luxembourg) réduira à nouveau légèrement cette position d'endettement. La trésorerie disponible était encore de € 88 M au 31 décembre 2023.

Le coût de financement moyen a légèrement augmenté, passant de 2,18 % à la fin de 2022 à 2,67 % à la fin de 2023. Bien que les taux d'intérêt aient continué à augmenter de manière significative en 2023, la couverture par des produits dérivés garantit que cette augmentation n'a qu'un impact limité sur le coût de financement moyen. Grâce à la gestion active du portefeuille de produits dérivés, le taux de couverture est passé à 79 % au 31 décembre 2023, avec une durée résiduelle moyenne de 2,95 ans.

Les fonds propres (part du groupe) s'élèvent à 834 millions d'euros, soit 83,39 euros par action. Le cours de clôture de 48,85 € au 31 décembre 2023 implique donc une décote de 41 %.

La valeur des immeubles de placement a augmenté par rapport à l'année dernière malgré la vente de l'immeuble Treesquare au cours de l'année 2023. En effet, des investissements ont été réalisés dans l'acquisition des immeubles Montoyer 24 à Bruxelles (le futur « Treemont ») et Monterey 18 à Luxembourg CBD (le futur « Montree »). En parallèle, d'autres investissements ont été réalisés dans la rénovation du centre commercial Knauf à Schmiede et dans la conversion de l'ancien parc de bureaux EBBC vers le nouveau projet Moonar.

4. ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS

TOUR & TAXIS, PARK LANE PHASE II BELGIQUE ¹⁶

États financiers consolidés

ETAT DU RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉ (EN 1.000 EURO)	31/12/2023	31/12/2022		%
Revenus locatifs	70.522	67.400	3.122	5%
Charges immobilières	-13.189	-14.079	890	-6%
Résultat sur vente d'immeubles de placement	2.074	28.346	-26.272	-93%
Variations juste valeur des immeubles de placement	-11.202	-11.620	418	-4%
Autres coûts/revenus des immeubles de placement	778	1.598	-820	-105%
RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	48.982	71.645	-22.662	-32%
Revenus projets de developpement	51.024	65.215	-14.191	-22%
Charges projets de developpement	-46.650	-62.793	16.143	-26%
Autres revenus projets de developpement	4.858	3.383	1.475	44%
Produits des participations mises en équivalence	8.904	16.437	-7.533	-46%
RESULTAT D'EXPLOITATION DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT	18.136	22.243	-4.107	-18%
RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES ET PROJETS DE DEVELOPPEMENT	67.118	93.888	-26.769	-29%
Frais généraux de la société	-11.255	-13.718	2.462	-18%
Autres revenus et charges d'exploitation	-672	-265	-407	153%
RESULTAT D'EXPLOITATION	55.191	79.905	-24.714	-31%
Revenus financiers	11.080	9.609	1.471	15%
Charges d'intérêts nettes et autres charges financières	-25.252	-18.267	-6.985	38%
Variations de la juste valeur des actifs et passifs	-7.286	15.582	-22.868	-147%
RESULTAT FINANCIER	-21.458	6.924	-28.382	-410%
RESULTAT AVANT IMPOT	33.733	86.828	-53.096	-61%
Impôts différés	5.771	-9.548	15.320	-160%
Impôts des sociétés	-15.300	-6.073	-9.228	152%
IMPOT	-9.529	-15.621	6.092	-39%
RESULTAT NET	24.204	71.208	-47.004	-66%
Intérêts minoritaires	-288	-102	-187	183%
RESULTAT NET - PART DU GROUPE	24.492	71.310	-46.817	-66%

Bilan consolidé

ACTIF (EN 1.000 EURO)	31/12/2023	31/12/2022
ACTIFS NON COURANTS	1.486.064	1.471.663
Immobilisations incorporelles	624	855
Immeubles de placement	1.288.844	1.278.716
Autres immobilisations corporelles	8.697	6.719
Participations mises en équivalence	69.706	59.109
Créances commerciales et autres actifs non courants	6.250	6.250
Actifs financiers non courants	108.194	116.761
Créances de leasing financier	0	1.660
Impôts différés - actifs	3.750	1.592
ACTIFS COURANTS	295.225	296.738
Actifs détenus en vue de la vente	9.230	0
Stocks	102.079	98.257
Travaux en cours d'exécution	75.118	85.047
Créances de leasing financier	0	0
Créances commerciales	22.777	15.371
Créances fiscales et autres actifs courants	71.636	64.182
Trésorerie et équivalents de trésorerie	11.129	31.106
Comptes de régularisations	3.257	2.774
TOTAL DE L'ACTIF	1.781.289	1.768.401

PASSIF (EN 1.000 EURO)	31/12/2023	31/12/2022
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	844.516	849.516
I. CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE MERE	834.048	838.798
Capital	109.997	109.997
Primes d'émission	442.803	442.803
Rachat d'action propres	-4.608	-4.608
Reserves	261.085	219.014
Différences de change	280	283
Résultat net de l'exercice	24.492	71.310
II. INTERETS MINORITAIRES	10.468	10.718
PASSIF	936.773	918.885
I. PASSIFS NON COURANTS	618.568	693.493
Provisions	2.264	1.822
Dettes financières non courantes	562.159	634.932
Etablissements de crédit	457.345	491.538
Autres	102.497	141.147
Dettes de leasing (IFRS 16)	2.318	2.247
Autres passifs financiers non courants	436	23
Autres passifs non courants	0	0
Impôts différés - passifs	53.709	56.716
II. PASSIFS COURANTS	318.204	225.393
Provisions	350	1.158
Dettes financières courantes	235.790	117.668
Etablissements de crédit	109.493	44.500
Autres	126.297	73.168
Autres passifs financiers courants	0	0
Dettes commerciales et autres dettes courantes	39.565	55.152
Dettes commerciales	26.046	34.841
Dettes fiscales	13.519	20.311
Autres passifs courants	11.570	14.570
Comptes de régularisation	30.930	36.846
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	1.781.289	1.768.401
TAUX D'ENDETTEMENT FINANCIER (dettes financières / total de l'actif)	44,80%	42,56%

Tableau consolide des flux de trésorerie

TABLEAU CONSOLIDE DES FLUX DE TRÉSORERIE (EN 1.000 EURO)	31/12/2023
TRESORERIE ET EQUIV. EN DEBUT D'EXCERCICE	31.106
1. CASHFLOW D'ACTIVITÉS DE L'ENTREPRISE	6.043
Résultat net	24.453
Quote-part du résultat net de la variation des capitaux propres	-8.904
Adaptation du bénéfice pour les éléments non monétaires et non opérationnels	20.596
Amortissements, réductions de valeur et taxes	10.585
Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles (+/-)	1.060
Réductions de valeur sur actifs courants (+/-)	-3
Impôts	14.622
Autres éléments non monétaires	-3.837
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	-11.202
Répartition des gratifications (+/-)
Augmentation (+) / Réduction (-) de la juste valeur des actifs et passifs financiers	7.286
Autres opérations à caractère non courant	80
Eléments non opérationnels	13.847
Plus-values sur la réalisation d'actifs non courants	-2.074
Dividendes perçus	-6.621
Reprise de produits et charges financiers	22.542
Variation du besoin en fonds de roulement:	-22.663
Mouvement des éléments de l'actif:	-4.677
Mouvement des éléments du passif:	-17.985
Mouvement des provisions (+/-)	0
Impôts payés	-12.532
2. CASHFLOW D'ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT	-31.292
Investissements
Immeubles de placement en exploitation	-37.341
Projets de développement	-34.677
Immobilisations incorporelles et autres immob.	-2.806
Actifs financiers non courants	0
Désinvestissements	43.532

TABLEAU CONSOLIDE DES FLUX DE TRÉSORERIE (EN 1.000 EURO)	31/12/2023
3. CASHFLOW D'ACTIVITÉS DE FINANCEMENT	5.270
Variation des passifs financiers et dettes financières
Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières	45.279
Augmentation (+) / Réduction (-) des autres passifs financiers	-1.749
Produits financiers reçus	4.459
Charges financières payées	-23.503
Dividends perçus	6.621
Variation des autres passifs
Augmentation (+) / Réduction (-) des autres passifs	0
Variation des capitaux propres
Variation du capital et des primes d'émission (+/-)	0
Couts augmentation capital	0
Augmentation (+) / Réduction (-) des actions propres	0
Dividende de l'excercice précédent	-25.836
Trésorerie et équivalents de trésorerie avant impact des fluctuations des cours de bourse	11.128
Trésorerie et équivalents de trésorerie acquis par le biais de regroupements d'entreprises	0
Impact des fluctuations des prix cotés sur la trésorerie et les équivalents de trésorerie	0
TRESORERIE ET EQUIV. EN FIN DE PERIODE	11.128

Les revenus locatifs nets des immeubles de placement ont augmenté de 3,1 millions d'euros par rapport à l'année dernière, malgré la vente de plusieurs immeubles. L'indexation et l'augmentation du taux d'occupation ont entraîné une croissance des loyers à périmètre constant de 12 % par rapport à 2022. En outre, l'augmentation du nombre d'événements sur le site de Tour & Taxis crée des effets secondaires positifs tels que des revenus de stationnement plus élevés et des ventes plus importantes pour le Food Market à la Gare Maritime.

De plus, les coûts immobiliers ont diminué en raison de l'augmentation du taux d'occupation des bâtiments, mais aussi parce que certains bâtiments nécessitant beaucoup d'entretien ont été vendus en 2022.

La vente de l'immeuble Treesquare a généré un profit de 2,1 M€. Par ailleurs, une moins-value de 11,2 M€ a été enregistrée sur le portefeuille immobilier existant, correspondant à -0,9% sur la juste valeur au 31/12/2023. Début février 2024, l'immeuble Foetz a été vendu à une valeur conforme à la juste valeur au 31/12/2023.

Les autres coûts et revenus du portefeuille immobilier comprennent principalement les revenus nets des panneaux solaires. Ceux-ci sont inférieurs à ceux de 2022 car les prix de l'électricité sont revenus à des niveaux plus normaux en 2023 après les prix extrêmement élevés de 2022.

Le résultat d'exploitation des immeubles de placement s'élève donc à 49 millions d'euros.

La somme des lignes « Revenus projets de developpement » et « Charge projects de developpement » reflète la contribution (4,4 M€) des projets de développement belges qui, en 2023, consistaient principalement en la phase II du projet Park Lane à Tour & Taxis. En outre, certaines unités de la phase I et deux unités commerciales supplémentaires du projet Riva (sur la rive droite du canal en face du site T&T) ont également été vendues.

Les lignes « Autres résultats projets de développement » et « Produits des participations mises en équivalence » comprennent en grande partie la contribution de Cloche d'Or (13,8 millions d'euros). Les deux immeubles de bureaux Emerald et White House sont désormais loués à 100 %. Les travaux de construction du projet B&B HOTELS ont commencé et devraient s'achever à la mi-2025. Les travaux de construction du projet résidentiel D5-D10 se déroulent comme prévu et plus de la moitié des appartements a déjà été vendue ou réservée.

Les frais généraux de la société sont nettement inférieurs (-18 %) à ceux de 2022, malgé l'inflation.

Les revenus financiers sont supérieurs de 1,5 millions d'euros à ceux de l'année dernière, en partie en raison des besoins accrus en fonds de roulement de la joint-venture sur la Cloche d'Or au Luxembourg et en partie en raison d'un dividende plus élevé reçu de Retail Estates. Les charges financières sont supérieures de 7 millions d'euros à celles de l'année dernière en raison de la hausse générale des taux d'intérêt. Toutefois, cette augmentation a été freinée par le portefeuille de produits dérivés, qui garantit que le coût de financement moyen associé aux immeubles de placement n'augmente que légèrement, passant de 2,18 % l'année dernière à 2,67 % en 2023.

Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers sont négatives à hauteur de € -7,3 M. D'une part, le portefeuille de produits dérivés a été déprécié à hauteur de € 10,6 M, et d'autre part, il y a eu une réévaluation positive de la participation dans Retail Estates à hauteur de € 3,5 M. Cette participation doit être évaluée à chaque date de bilan au prix de l'action Retail Estates à cette date.

Le résultat avant impôts est donc de 33,7 M€. Après déduction des impôts de 9,5 M€, il en résulte un résultat net de 24,2 M€, soit 24,5 M€ de résultat net part du groupe. En termes de résultat par action, cela correspond à 2,45 € sur le nombre total d'actions et à 2,46 € par action ayant droit au dividende en tenant compte des 65.000 actions propres détenues par Nextensa.

DÉCLARATION DU COMMISSAIRE

Le commissaire Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises, représenté par M. Christophe Boschmans, a confirmé que son contrôle des états financiers consolidés, préparés conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'acceptées dans l'Union européenne, a été réalisé de façon substantielle et qu'il n'a pas révélé de corrections significatives qui devraient être apportées aux données comptables extraites des états financiers consolidés et reprises dans le présent communiqué de presse.

5. DIVIDENDE

MONTREE LUXEMBOURG ²³ Le conseil d'administration propose à l'assemblée générale ordinaire des actionnaires de verser aux actions ayant droit au dividende de € 1,50 brut et net, exempt de précompte mobilier de 30 %, de € 1,05 par action.

Le conseil d'administration a l'intention de distribuer ce dividende sous forme de dividende optionnel, ce qui permettra à Nextensa de répondre à de nouvelles opportunités à l'avenir. La décision finale sur le moment du paiement et les termes et modalités du dividende optionnel sera prise par le conseil d'administration dans le cadre de l'assemblée générale du 21 mai 2024, en fonction des conditions de marché qui prévaudront à ce moment-là.

6. PERSPECTIVES 2024

En 2023, les conditions macroéconomiques et l'environnement géopolitique ont été difficiles, entraînant une forte hausse des taux d'intérêt, un resserrement des conditions de crédit, une augmentation des coûts de financement et une baisse significative du volume des transactions. Alors que l'année 2023 a été caractérisée par ce statu quo total, nous pensons que 2024 verra les premiers signes d'une reprise prudente.

L'objectif de Nextensa en 2024 reste de réduire encore son ratio d'endettement en vendant certains de ses immeubles d'investissement non stratégiques. Ce programme de vente est en cours de préparation et sera réalisé dans de bonnes conditions.

Nextensa s'engagera pleinement à rendre ses investissements et ses développements plus durables au moins en 2024 et dans les années suivantes. En 2023, la décision a été prise d'aligner tous les nouveaux développements sur les critères de la taxonomie de l'UE (dans le cadre de l'objectif d'atténuation du changement climatique) et un plan d'action a été élaboré pour évoluer vers un portefeuille durable. Les travaux se poursuivront en 2024.

Beaucoup de choses sont déjà prévues en termes de (re)développements pour l'année à venir. Les développements à Cloche d'Or et à Tour & Taxis progressent régulièrement, le redéveloppement du projet Moonar sera terminé et les redéveloppements des immeubles de bureaux tels que TreeMont et MonTree seront entamés. En outre, on se tourne déjà vers l'avenir : le projet Lake Side est en pleine préparation et de nouveaux projets sont également prévus à la Cloche d'Or.

En ce qui concerne les développements résidentiels au Luxembourg, les mesures fiscales annoncées par le nouveau gouvernement luxembourgeois pour soutenir le marché résidentiel envoient un bon signal. Ces mesures devraient contribuer à inverser le ralentissement du marché résidentiel. En ce qui concerne le marché des bureaux en Belgique et au Luxembourg, nous constatons que l'activité de location de bureaux durables dans des emplacements de premier ordre continue à bien se porter. Les entreprises continuent de se concentrer sur les bureaux de premier ordre afin d'offrir à leurs employés une expérience de travail positive et de répondre à des normes de durabilité plus strictes. L'objectif en 2024 reste de maintenir des taux d'occupation élevés pour le portefeuille d'investissement et de continuer à offrir à nos locataires une expérience de location agréable.

En raison du déséquilibre structurel entre la demande et l'offre de qualité en matière d'immobilier résidentiel et de bureaux de premier ordre, tant en Belgique qu'au Luxembourg, Nextensa est convaincue que sa stratégie, en tant que promoteur et investisseur, est la bonne. Les investissements immobiliers ont permis d'amortir le ralentissement des activités de développement en 2023.

CALENDRIER FINANCIER

À PROPOS DE NEXTENSA

Nextensa NV est un investisseur et un promoteur immobilier mixte.

Le portefeuille d'investissement de la société est réparti entre le Grand-Duché de Luxembourg (43%), la Belgique (42%) et l'Autriche (15%) ; sa valeur totale au 31/12/2023 était d'environ 1,3 milliard d'euros.

En tant que promoteur, Nextensa est principalement active dans la conception de grands développements urbains. À Tour & Taxis (développement de plus de 350 000 m²) à Bruxelles, Nextensa construit un quartier à usage mixte composé d'une revalorisation de bâtiments emblématiques et de nouvelles constructions. Au Luxembourg (Cloche d'Or), Nextensa travaille en partenariat sur une vaste extension urbaine de plus de 400 000 m² comprenant des bureaux, des commerces et des logements.

La société est cotée sur Euronext Brussels et a une capitalisation boursière de 488,6 millions d'euros (valeur 31/12/2023).

Tim Rens | Chief Financial Officer

Gare Maritime, rue Picard 11, B505, 1000 Bruxelles +32 2 882 10 08 | investor.relations@nextensa.eu

Pour plus d'informations

www.nextensa.eu

ANNEXE

MESURES ALTERNATIVES DE PERFORMANCE

RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE (MONTANT PAR ACTION)	31/12/2023	31/12/2022
Résultat net - part du groupe (€ 1 000)	24.492	71.310
Nombre d'actions enregistrées en circulation à la date de clôture	10.002.102	10.002.102
Résultat net – part du groupe par action à la date de clôture	2,45	7,13
Nombre d'actions donnant droit aux dividendes en circulation à la date de clôture	9.937.102	9.937.102
Résultat net – part du groupe par action donnant droit aux dividendes en circulation à la date de clôture	2,46	7,18

VALEUR DE L'ACTIF NET SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR	31/12/2023	31/12/2022
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère (€ 1.000)	834.048	838.798
Nombre d'actions enregistrées en circulation à la date de clôture	10.002.102	10.002.102
Valeur de l'Actif Net (JV) part du groupe par action à la date de clôture	83,39	83,86

VALEUR DE L'ACTIF NET SUR BASE DE LA VALEUR D'INVESTISSEMENT	31/12/2023	31/12/2022
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère (€ 1.000)	834.048	838.798
Valeur d'investissement des immeubles de placement au 31/12 (€ 1.000)	1.323.221	1.294.968
Juste valeur des immeubles de placement au 31/12 (€ 1.000)	1.298.074	1.278.716
Différence Valeur d'Investissement – Juste valeur au 31/12 (€ 1.000)	25.147	16.252
TOTAL	859.195	855.050
Nombre d'actions enregistrées en circulation à la date de clôture	10.002.102	10.002.102
Valeur de l'Actif Net (VI) part du groupe par action à la date de clôture	85,90	85,49

	31/12/2022
-17.756	-16.492
-383	-519
-18.138	-17.011
678.820	783.217
2,67%	2,18%
	31/12/2023

DETTE FINANCIÈRE EN %	31/12/2023	31/12/2022
Dettes financières	797.949	752.600
Total du bilan	1.781.289	1.768.401
Dette financière en %	44,80%	42,56%