Nextensa SA — Annual Report 2015

Feb 18, 2016

Leasinvest Real Estate – Résultats annuels exercice 2015

• Le portefeuille immobilier global¹ augmente à € 940 millions grâce à l'acquisition de l'Entrepôt Royal sur le site Tour & Taxis
• Valeur de l'actif net (part du groupe) par action EPRA de € 81,3 (+ 7,6%)
• Les prévisions pour 2015 ont été confirmées par les chiffres réalisés
• Taux d'occupation élevé du portefeuille immobilier à 96%

• Revenus locatifs stables à € 50,5 millions

• Résultat net courant est en ligne avec celui de 2014 et s'élève à € 25,6 millions

• Résultat net est de € 30,6 millions (2014 : € 32,6 millions)
• Augmentation du dividende à € 4,70 brut par action (+ 3,2%)

¹ Le portefeuille immobilier global se compose du portefeuille immobilier direct (immeubles) et indirect (principalement la participation dans Retail Estates).

1. Rapport d'activités

1. 1 Investissements et désinvestissements

INVESTISSEMENTS

Belgique

Acquisition de l'Entrepôt Royal sur le site de Tour & Taxis à Bruxelles

Le 17 décembre 2015 Leasinvest Real Estate (LRE) a acquis la totalité des actions de T&T Entrepôt Royal SA d'Extensa Group SA, propriétaire de l'immeuble emblématique nommé 'Entrepôt Royal', sur base d'un droit d'emphytéose à long terme initialement accordé par le Port de Bruxelles² . Cette acquisition représente une juste valeur de € 108 millions³ avec un revenu locatif de € 6,06 millions soit un rendement initial conforme au marché de 5,61%. Le financement de cette acquisition s'est fait via le tirage sur des lignes de crédit disponibles.

La construction de l'Entrepôt Royal avait démarrée entre 1904 et 1906 sur base des plans de l'architecte Ernest Van Humbeeck. L'immeuble date de 1910 et était utilisé pour l'entreposage de longue durée, sous le contrôle de l'Administration. L'Entrepôt Royal a été entièrement rénové en 2000-2004 en un immeuble multifonctionnel à multiples locataires avec un risque locatif très diversifié d'une cinquantaine de locataires répartis sur 4 étages avec un total de 45.204 m² de bureaux, espaces commerciaux et archives.

L'Entrepôt Royal a toujours été quasiment entièrement occupé depuis sa rénovation et le loyer moyen par m² a graduellement augmenté au cours de cette période. L'Entrepôt Royal est un immeuble de niche et la plaque tournante de tout le site Tour & Taxis. La localisation centrale et la combinaison d'un immeuble historique avec facilités et le caractère événementiel du site Tour & Taxis font de L'Entrepôt Royal un objet d'investissement fort recherché et unique.

Vu qu'Extensa Group SA est une filiale à 100% d'Ackermans & van Haaren SA, soit une société liée à LRE⁴ , cette transaction a été réalisée conformément à l'application de l'art. 524 du Code des sociétés et l'art. 37 de la Loi SIR. Cette acquisition est dans l'intérêt de LRE et s'inscrit dans sa stratégie.

Augmentation de capital publique Retail Estates

En mai 2015 la SIR Retail Estates SA a réalisé une augmentation de capital publique de € 76,2 millions, dont LRE a souscrit € 7,6 millions. La participation de LRE dans Retail Estates s'élève à juste au-delà des 10%.

DESINVESTISSEMENTS

Grand-duché de Luxembourg

Vente Kiem

Le 16 mars 2015 LRE, via sa filiale luxembourgeoise à 100%, Leasinvest Immo Lux, a vendu l'immeuble de bureaux situé rue Kiem à Strassen au Grand-duché de Luxembourg à un investisseur privé pour un montant de € 6,3 millions (hormis frais) 5 .

² Une filiale à 100% de Leasinvest Real Estate acquerra les droits résiduels début 2016.

³ La valeur convenue comprend tant la valeur du droit d'emphytéose que celle des droits résiduels, et n'est pas supérieure à l'évaluation de l'expert immobilier indépendant de LRE conformément à l'article 49 de la loi du 12 mai 2014 sur les SIR (Loi SIR).

⁴ Pour plus d'information nous renvoyons au chapitre gouvernance d'entreprise dans le rapport financier annuel 2015.

⁵ La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l'article 40 §1 de la Loi SIR.

L'immeuble comprend 1.700 m² et 50 emplacements de parking. L'immeuble est situé dans la périphérie et fait partie d'un complexe de 3 immeubles de bureaux similaires situés entre la route d'Arlon en la rue Kiem. L'immeuble n'était entre-temps loué que pour 20% et n'était pas considéré comme étant stratégique de par sa taille.

Compromis de vente pour le projet de bureaux en construction Royal20

Le 20 avril 2015 LRE, via sa filiale luxembourgeoise à 100%, Leasinvest Immo Lux, a conclu un compromis de vente à terme, sous réserve de réception, lequel fut réitéré dans un acte notarié daté le 18 mai 2015, pour le projet de bureaux en construction Royal20, situé boulevard Royal dans le centre de la ville de Luxembourg au Grand-duché de Luxembourg, pour un montant de € 62,5 millions (hors TVA)⁶ . L'acquéreur est un fonds dédié familial, de droit luxembourgeois, piloté par Banque Privée Edmond de Rothschild (Europe). La réception finale prévue de l'immeuble de bureaux et le transfert de la propriété sont attendus au cours du deuxième trimestre de 2016. Fin 2014 un contrat locatif avait déjà été conclu avec la China Merchants Bank pour l'entièreté de l'immeuble, pour une période fixe de 10 ans qui entrera en vigueur à partir de la réception de l'immeuble.

Belgique

Vente Canal Logistics Brussels Phase 2

Comme déjà annoncé dans le communiqué de presse sur les résultats annuels 2014, un compromis de vente avait été signé le 31 décembre 2014 relatif à l'immeuble logistique Canal Logistics Phase 2 à Nederover-Heembeek pour un montant de € 16,75 millions net⁶ . Le 29 juin 2015 a eu lieu la passation de l'acte notarié. L'immeuble, qui a été vendu à un utilisateur final, comprend 20.664 m² d'entrepôts et 1.250 m² de bureaux et est très bien localisé le long du canal Bruxelles-Charleroi.

Vente entrepôt Wenenstraat à Meer

Le 20 octobre 2015 l'acte notarié pour la vente d'un entrepôt, moins important et non stratégique, situé Wenenstraat à Meer a été passé pour un prix de vente de € 1,5 million⁶ .

1. 2 Développements et redéveloppements

Grand-duché de Luxembourg

Finition du gros œuvre du projet de bureaux Royal20

Au Grand-duché de Luxembourg la façade spectaculaire du projet de bureaux 'Royal20' au boulevard Royal dans le centre-ville de Luxembourg a été finalisée. La complexité de la structure de la façade requiert l'appel à des techniques de pointe afin de pouvoir réaliser l'immeuble comme une sculpture unique en forme de diamant. La réception du projet de bureaux et la cession de la propriété sont prévues au cours du 2ème trimestre de 2016.

⁶ La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l'article 40 §1 de la Loi SIR.

Rénovation immeuble de bureaux Monnet

L'immeuble de bureaux Monnet au Grand-duché de Luxembourg, qui devenait vacant à partir de janvier 2015, a été substantiellement rénové (e.a. nouveau système de climatisation et certificat BREEAM 'excellent' est prévu). La rénovation fut finalisée fin septembre 2015 et l'immeuble de 3.866 m² est à nouveau entièrement loué à différent locataires depuis octobre 2015.

Redéveloppement site retail Strassen

Via sa filiale à 100% Leasinvest Immo Lux, LRE planifie le redéveloppement du site retail existant nommé Einkaufszentrum Strassen de 22.721 m² situé route d'Arlon à Strassen vers un concept de centre commercial qui comprendra, outre des commerces, e.a. également un restaurant. Ce redéveloppement sera réalisé en 2 phases afin de tenir compte des locataires existants Adler Fashion, Bâtiself et Roller. La réception de la première et deuxième phase sont prévus respectivement en 2017 et en 2020. Ce site sera le plus grand parc retail dans la périphérie luxembourgeoise à l'entrée de la ville de Luxembourg.

Belgique

Extension de 6.800 m² pour SKF Logistics Services à Tongres

A la demande du locataire SKF leur site logistique à Tongres a été étendu d'un immeuble logistique supplémentaire de 6.800 m².

SKF Logistics Services soutient toute la chaîne d'approvisionnement et de distribution du SKF groupe, producteur et leader en matière de roulements, solutions d'étanchéité, mécatronique, services et systèmes de lubrification. Le centre de distribution Européen à Tongres s'occupe de la distribution des pièces de réserves dans la région EMEA et il joue un rôle plus important dans le réseau puissant de transport SKF.

Le contrat locatif pour ce nouvel immeuble a été conclu pour une période fixe de 10 ans qui est entrée en vigueur le 04/12/2015.

Redéveloppement Square de Meeûs à 1000 Bruxelles

Cet immeuble de +/- 6.000 m², situé dans le central business district (CBD) de Bruxelles sera entièrement démoli et reconstruit comme immeuble AAA qui répondra aux normes les plus strictes de qualité en termes de durabilité (un certificat BREEAM 'excellent' est prévu) et de technologie. Square de Meeûs bénéficie d'une localisation unique au centre du quartier européen. Le permis d'urbanisme pour ce projet a récemment été obtenu et la réception provisoire prévue pour ce nouvel immeuble est planifiée pour le quatrième trimestre de 2017. Vu l'offre limitée de tels immeubles performants dans le quartier européen LRE est optimiste de pouvoir louer cet immeuble à des conditions conformes au marché.

Redéveloppement Montoyer 63 à 1000 Bruxelles

L'immeuble de bureaux Montoyer qui initialement deviendrait vacant à partir du 01/01/2016, mais pour lequel le contrat locatif avec le locataire actuel a entretemps été prolongé pour 6 mois (voir infra), est également situé dans le quartier Léopold parmi les institutions européennes, où il existe déjà maintenant une pénurie d'immeubles de bureaux de qualité neufs. Cet immeuble sera entièrement démoli et reconstruit, et comprendra 6.570 m² d'espaces de bureaux

ultramodernes. Le permis d'urbanisme a récemment été obtenu et l'objectif est d'obtenir un BREEAM 'excellent' pour cet immeuble pour sa réception, prévue fin 2017.

1. 3 Locations

Grand-duché de Luxembourg

Monnet au Luxembourg loué à 100% avant la fin de sa rénovation

Pour l'immeuble de bureaux Monnet de 3.866 m² situé au Kirchberg au Grand-duché de Luxembourg, tous les étages ont été loués avant la finalisation des travaux de rénovation, ce qui fait que l'immeuble était à nouveau loué à 100% depuis octobre 2015. Le loyer moyen a pu être augmenté à un loyer conforme au marché plus élevé.

Nouveaux contrats locatifs pour le site retail Strassen et l'immeuble retail Foetz

Au Grand-duché de Luxembourg un nouveau contrat locatif à long terme a été conclu avec un locataire commun existant du site retail à Strassen et de notre immeuble retail à Foetz.

Belgique

The Crescent Anderlecht: taux d'occupation amélioré

Le 9 mars 2015 un nouveau contrat de services a été conclu pour l'immeuble The Crescent à Anderlecht, ce qui fait que le taux d'occupation de l'immeuble a augmenté à 88% entretemps. Par le plus grand nombre d'utilisateurs des services offerts (catering, fitness, salles de réunion) par rapport à l'année passée, ceci résulte en un taux d'occupation financier effectif supérieur à 90%.

Nouveaux contrats locatifs pour Canal Logistics Brussels Phase 1

Pour l'immeuble logistique Canal Logistics Phase 1 situé à Neder-over-Heembeek le long du canal Bruxelles- Charleroi, à juste 10 minutes du centre de Bruxelles et de Brussels Airport, 2 nouveaux contrats locatifs ont été conclus, remplaçant un contrat locatif qui prenait fin le 3/12/2015. Avec ces nouveaux contrats locatifs l'immeuble Canal Logistics Brussels Phase 1 reste pratiquement entièrement loué.

Extension contrat locatif Montoyer 63 à 1000 Bruxelles

Pour l'immeuble Montoyer 63 à 1000 Bruxelles le contrat locatif avec le Parlement européen a été prolongé de 6 mois, ce qui fait que le redéveloppement planifié commencera au cours du 3 ème trimestre de 2016.

Suisse

Extension contrats locatifs Etoy et Villeneuve

Pour les immeubles retail situés à Etoy et Villeneuve dans le canton du Vaud en Suisse, les deux contrats locatifs existants avec un locataire conjoint ont été prolongés pour une période fixe de 5 ans qui sont entrés en vigueur le 07/11/2015.

2. Chiffres clés consolidés

Chiffres clés portefeuille immobilier (1)	31/12/2015	31/12/2014
Juste valeur portefeuille immobilier (€ 1.000) (2)	869 361	756 327
Juste valeur immeubles de placement incl. participation dans Retail Estates (€ 1.000)
(2)	939 786	808 126
Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 1.000) (3)	886 390	770 680
Rendement locatif sur base de la juste valeur (4) (5)	6,89%	7,23%
Rendement locatif sur base de la valeur d'investissement (4) (5)	6,76%	7,10%
Taux d'occupation (5) (6)	95,96%	96,24%
Durée moyenne des contrats locatifs (années)	4,84	5,08

(1) Le portefeuille immobilier comprend tant les immeubles en exploitation que les projets de développement, les actifs détenus en vue de la vente et les immeubles présentés comme leasing financier selon IFRS.

(2) Juste valeur ('fair value') : la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS. La juste valeur de Retail Estates a été définie sur base du cours de bourse au 31/12/2015.

(3) La valeur d'investissement est la valeur telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits.

(4) La juste valeur et la valeur d'investissement telles qu'estimées par les experts immobiliers Cushman & Wakefield / Winssinger et Associés / Stadim.

(5) Pour le calcul du rendement locatif et du taux d'occupation, uniquement les immeubles en exploitation sont pris en compte, hormis les projets et les actifs détenus en vue de la vente.

(6) Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée.

Le portefeuille immobilier consolidé de LRE comprend, fin 2015, 33 sites (y inclus les actifs détenus en vue de la vente & les projets de développement) avec une superficie totale de 458.564 m².

16 sites sont localisés au Grand-duché de Luxembourg (54% comparé à 60% l'exercice précédent), 14 en Belgique (41% par rapport à 40% l'exercice précédent) et 3 en Suisse (5%).

La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 869,36 millions fin 2015 par rapport aux € 756,33 millions fin décembre 2014. L'augmentation s'explique principalement par l'acquisition de T&T Entrepôt Royal pour € 108 millions.

Le portefeuille immobilier direct et indirect global (y inclus la participation dans Retail Estates SA) s'élève à presque € 940 millions fin 2015.

Par les opérations réalisées, la partie retail s'élève à 42,2% (2014 : 45%), bureaux à 42,1% (2014 : 35%), et espaces logistiques à 15,7% (2014 : 20%). Cette répartition changera à nouveau en faveur du secteur retail dès que la vente planifiée de l'immeuble de bureaux finalisé R20 aura eu lieu au cours du deuxième trimestre de 2016.

Le rendement locatif du portefeuille immobilier en exploitation sur base de la juste valeur s'élève à 6,89% (comparé à 7,23% fin 2014), et sur base de la valeur d'investissement à 6,76% (comparé à 7,10% fin 2014).

Les données par action sont calculées sur base de 4.935.478 ayant droit au dividende, soit le nombre d'actions enregistrées à la date de rapport, soit 4.938.870, moins les 3.392 actions propres, rachetées dans le cadre de la finalisation de la procédure légale relative à la dématérialisation de titres au porteur conformément à l'article 11 de la loi du 14 décembre 2005.

Chiffres clés bilan	31/12/2015	31/12/2014
Valeur de l'actif net part du groupe (€ 1.000)	362 405	336 410
Valeur de l'actif net part du groupe, par action	73,4	68,1
Valeur de l'actif net part du groupe, par action sur base de la valeur
d'investissement	76,9	71,0
Valeur de l'actif net part du groupe, par action EPRA	81,3	75,5
Total des actifs (€ 1.000)	976 302	836 914
Dette financière	532 249	441 155
Taux d'endettement financier (conformément à la réglementation légale sur SIR)	58,03%	54,27%
Durée moyenne des lignes de crédit (années)	2,96	3,20
Coût de financement moyen (excl. variations juste valeur sur instruments
financiers)	3,27%	3,63%
Durée moyenne des couvertures (années)	6,58	6,13

Le résultat net, part du groupe s'élève à € 30,62 millions fin 2015 par rapport aux € 32,57 millions fin 2014. En termes de résultat net par action, ceci résulte en € 6,20 fin 2015 par rapport aux € 6,60 fin 2014. Cette évolution s'explique par les revenus locatifs stables (+€ 0,3 million) d'une part, et, d'autre part des charges immobilières légèrement plus élevées (+€ 0,9 million) à la charge du propriétaire, e.a. par le précompte immobilier non récupérable et une taxe sur la vacance causée par la vacance temporaire dans les immeubles à redévelopper du portefeuille.

Le résultat sur le portefeuille immobilier s'élève à € 9,9 millions fin 2015 (2014 : € 7,5 millions) y inclus l'impact positif du taux de change EUR/CHF sur la juste valeur des immeubles suisses de € 4,33 millions.

Le résultat financier évolue de -€13,2 millions fin 2014 à - € 17,1 millions sur 2015 (-€ 3,9 millions) et est pour la plus grande part défini par l'impact négatif des couvertures cross-currency EUR/CHF (- € 4,09 millions) existantes, compensées économiquement par l'impact positif susmentionné du taux de change EUR/CHF sur la juste valeur des immeubles de placement en Suisse.

Le résultat net courant fin 2015 s'élève à € 25,6 millions (soit € 5,18 par action), en comparaison avec un résultat net courant de € 26,1 millions (soit € 5,28 par action) fin 2014. Cette légère diminution est principalement la suite des charges immobilières plus élevées en comparaison avec la même période de l'année passée.

Chiffres clés compte de résultats	31/12/2015	31/12/2014
Revenus locatifs (€ 1.000)	50 455	50 175
Résultat locatif net par action	10,22	10,16
Résultat net courant (€ 1.000) (1)	25 564	26 062
Résultat net courant par action	5,18	5,28
Résultat net part du groupe (€ 1.000)	30 618	32 572
Résultat net part du groupe par action	6,20	6,60
Résultat global part du groupe (€ 1.000)	48 458	21 321
Résultat global part du groupe par action (2)	9,82	4,32

(1) Le résultat net courant se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.

(2) Résultat global = « comprehensive result »

3. Prévisions pour l'exercice 2016

Nonobstant la démolition et reconstruction prévues des 2 immeubles dans le CBD de Bruxelles en 2016, et à l'exception de circonstances extraordinaires, la société prévoit, grâce à l'acquisition de l'Entrepôt Royal sur le site Tour & Taxis, de réaliser un résultat net et résultat net courant plus élevés en 2016 qu'en 2015 ; le dividende sur 2016 pourra être maintenu au minimum au même niveau.

4. Etats financiers

Etat du résultat global consolidé
	(en 1.000 €) 31/12/2015 31/12/2014
(+)	Revenus locatifs	50.455	50.176
(+)	Reprises de loyers cédés et escomptés	0	0
(+/-)	Charges relatives à la location	-42	-31
	RESULTAT LOCATIF NET	50.413	50.145
(+)	Récupération de charges immobilières	108	367
(+)	Récupération de charges locatives et de taxes normalement	3.579	4.008
	assumées par le locataire sur immeubles loués
(-)	Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur	0	0
	dégâts locatifs et remises en état au terme du bail
(-)	Charges locatives et taxes normalement assumées	-3.579	-4.008
	par le locataire sur immeubles loués
(+/-)	Autres recettes et dépenses relatives à la location	-2.131	-1.637
	RESULTAT IMMOBILIER	48.390	48.875
(-)	Frais techniques	-1.563	-1.307
(-)	Frais commerciaux	-781	-1.059
(-)	Charges et taxes sur immeubles non loués	-885	-504
(-)	Frais de gestion immobilière	-4.187	-3.893
(-)	Autres charges immobilières	-771	-472
	CHARGES IMMOBILIERES	-8.187	-7.235
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	40.203	41.640
(-)	Frais généraux de la société	-1.754	-2.704
(+/-)	Autres revenus et charges d'exploitation	-169	-307
	RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	38.280	38.629
(+/-)	Résultat sur vente d'immeubles de placement	329	1.767
(+/-)	Variations de la juste valeur des immeubles de placement	9.549	5.687
	RESULTAT D'EXPLOITATION	48.158	46.083
(+)	Revenus financiers	2.327	3.111
(-)	Charges d'intérêts nettes	-13.082	-13.811
(-)	Autres charges financières	-1.490	-1.729
(+/-)	Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-4.824	-729
	RESULTAT FINANCIER	-17.069	-13.158
	RESULTAT AVANT IMPOT	31.089	32.925
(+/-)	Impôts des sociétés	-468	-353
(+/-)	Exit tax	- 3	0
IMPOT		-471	-353
	RESULTAT NET	30.618	32.572

Commentaires sur le compte de résultats

Les revenus locatifs ont augmenté de 0,6% (+ € 279 mille) et s'élèvent à € 50.455 mille en comparaison avec € 50.175 mille fin 2014.

Cette évolution stable est principalement la suite des revenus locatifs plus élevés des immeubles retail suisses (acquis en novembre 2014), qui ont contribué pour une année entière en 2015, et qui ont compensé les revenus locatifs plus bas suite à la vacance locative temporaire en 2015 des immeubles de bureaux Monnet au Grand-duché de Luxembourg et Square de Meeûs à Bruxelles d'une part, et le manque de revenus locatifs suite à la vente de Canal Logistics Phase 2, Kiem et Meer, d'autre part.

A portefeuille constant (« like-for-like ») les revenus locatifs (hormis les gratuités locatives) diminuent de € -1,7M, soit - 3,32%, principalement suite à la vacance de Monnet (les 9 premiers mois de 2015) et Square de Meeûs (les 8 derniers mois de 2015) en comparaison avec la même période de l'année précédente.

La durée moyenne des contrats locatifs s'est maintenue à un niveau relativement stable de 4,84 ans en comparaison avec 5,08 ans fin 2014. Les locations les plus importantes ont été enregistrées au Luxembourg avec la location des immeubles Monnet, Kennedy, Monterey et des immeubles retail à Strassen et Foetz. La durée moyenne du portefeuille retail suisse (6,1 ans) a également augmenté par l'extension d'un contrat locatif avec un locataire commun à Etoy et Villeneuve.

Les rendements locatifs bruts ont légèrement diminué en comparaison avec fin 2014 et s'élèvent à 6,89% (fin 2014 : 7,23%) sur base de la juste valeur et à 6,76% (fin 2014 : 7,10%) sur base de la valeur d'investissement, causés par l'acquisition de l'Entrepôt Royal à un rendement initial conforme au marché de 5,61%. Le taux d'occupation est resté quasi stable et s'élève à 95,96% en comparaison avec 96,24% fin 2014.

Le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille diminue légèrement de 0,9% et s'élève à € 38,3 millions fin 2015 en comparaison avec € 38,6 millions fin 2014.

Le résultat financier augmente substantiellement de -€ 3,9 millions et s'élève à -€ 17,07 millions. Malgré un coût de financement moyen moins élevé fin 2015 (3,27%) en comparaison avec fin 2014 (3,63%), le résultat financier augmente, principalement par l'augmentation des cross-currency-swaps EUR/CHF à concurrence de -€ 4,09 millions, qui sont compensés par une augmentation similaire de la juste valeur des biens suisses. Le dividende net perçu de la SIRP Retail Estates sur l'exercice écoulé s'élevait à € 1,7 million.

Il est important de clarifier que le résultat financier négatif global aurait pu être amélioré de € 0,6 million si le dividende brut (sans déduction du précompte mobilier) aurait été perçu de Retail Estates. Contrairement aux années précédentes, les dividendes annuels de Retail Estates ont été perçus bruts pour nets grâce à l'application de la directive mère-fille. Le renvoi vers cette directive a été radié par erreur dans la législation SIR fin 2014, ce qui signifiait que par le changement du statut de sicafi vers une SIR (fin 2014) LRE ne pouvait plus y faire appel. Début 2016 cette situation fut régularisée en on peut à nouveau faire appel à cette directive mère-fille, ce qui signifie qu'à partir de 2016 les dividendes bruts (sans déduction du précompte mobilier) de Retail Estates seront à nouveau perçus.

Le résultat net, part du groupe s'élève à € 30,62 millions fin 2015 par rapport aux € 32,57 millions fin 2014. En termes de résultat net par action, ceci résulte en € 6,20 fin 2015 par rapport aux € 6,60 fin 2014. Le résultat sur le portefeuille immobilier s'élève à € 9,8 millions fin 2015 en comparaison avec € 7,5 millions fin 2014.

Le résultat net courant fin 2015 s'élève à € 25,6 millions (soit € 5,18 par action), en comparaison avec un résultat net courant de € 26,1 millions (soit € 5,28 par action) fin 2014.

(en 1.000 €)
ACTIF	31/12/2015 31/12/2014
I. ACTIFS NON COURANTS	954.243	804.790
Immobilisations incorporelles	10	80
Immeubles de placement	847.069	720.801
Autres immobilisations corporelles	1.163	1.266
Actifs financiers non courants	88.101	64.743
Créances de leasing financier	17.900	17.900
II. ACTIFS COURANTS	22.059	32.124
Actifs détenus en vue de la vente	4.392	17.626
Actifs financiers courants	0	0
Créances commerciales	7.967	8.207
Créances fiscales et autres actifs courants	2.885	1.010
Trésorerie et équivalents de trésorerie	4.531	3.654
Comptes de régularisations	2.284	1.627
TOTAL DE L'ACTIF	976.302	836.914

(en 1.000 €)
PASSIF	31/12/2015	31/12/2014
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	362.410	336.414
I. CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX	362.405	336.410
ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE MERE
Capital	54.315	54.315
Primes d'émission	121.091	121.091
Rachat actions propres	-293	0
Réserves	156.666	128.432
Ecarts taux de change	8	0
Résultat net de l'exercice	30.618	32.572
II. INTERETS MINORITAIRES	5	4
PASSIF	613.892	500.500
I. PASSIFS NON COURANTS	395.948	357.650
Provisions - autres	9
Dettes financières non courantes	355.722	319.423
- Etablissements de crédit	258.538	222.029
- Autres	97.184	97.394
Autres passifs financiers non courants	40.217	38.227
Autres passifs non courants
II. PASSIFS COURANTS	217.944	142.850
Provisions
Dettes financières courantes	176.887	121.910
- Etablissements de crédit	89.191	32.919
- Autres	87.696	88.991
Dettes commerciales et autres dettes courantes	24.810	8.631
- Exit tax	12.299	0
- Autres	12.511	8.631
Autres passifs courants	8.200	3.250
Comptes de régularisation	8.047	9.059
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	976.302	836.914
Taux d'endettement (ratio légal cf. réglementation SIR)	58,03%	54,27%

Commentaires sur le bilan

La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 869,4 millions fin 2015 comparé aux € 756,3 millions fin décembre 2014. L'augmentation s'explique principalement par l'investissement dans Tour & Taxis Entrepôt Royal pour € 108 millions et les travaux exécutés pour le Royal 20, compensés par la vente de Canal Logistics Phase 2 (- €16,75 millions), l'immeuble de bureaux Kiem (- € 6,3 millions) et l'immeuble logistique situé à Meer (- € 1,5 million).

Fin décembre 2015 les capitaux propres, part du groupe (basés sur la juste valeur des immeubles de placement) s'élèvent à € 362,4 millions (31/12/14 : € 336,4 millions), soit € 73,4 par action (2014 : € 68,1).

L'augmentation des capitaux propres en comparaison avec fin 2014 est due à l'évolution du résultat global de € 48,5 millions fin 2015.

Fin décembre 2015 la valeur de l'actif net (sur base de la juste valeur) par action s'élève à € 73,4 (2014 : € 68,1). Le cours de clôture de l'action s'élevait à € 93,09 soit supérieur de 27% à la valeur de l'actif net. L'actif net par action hormis l'influence des ajustements de la juste valeur des instruments financiers (EPRA) s'élève à € 81,3 fin 2015 en comparaison avec € 75,5 fin 2014.

Fin décembre 2015 le taux d'endettement s'élève temporairement à 58,03% en comparaison avec 54,27% fin décembre 2014. Cette augmentation du taux d'endettement est causée par l'acquisition du T&T Entrepôt Royal fin décembre 2015, entièrement financée par de la dette bancaire. Au cours du deuxième trimestre de 2016, la vente planifiée de l'immeuble de bureaux Royal 20 au Grand-duché de Luxemburg, qui sera dès lors terminé, pour un prix de vente net de € 62,5 millions, diminuera le taux d'endettement à nouveau à 53%, soit entièrement conforme à la fourchette définie de 50%-55%.

5. Evénements importants après la clôture de l'exercice 2015

5. 1 Désinvestissement

Promesse de vente-achat conclue pour Zeutestraat Malines (Belgique)

Pour l'entrepôt avec bureaux situé Zeutestraat à Malines, d'une superficie totale de 7.363 m²une promesse de venteachat temporaire réciproque, sous conditions suspensives, a été conclue le 27/01/2016 avec un utilisateur final pour € 4,5 millions⁷ .

5. 2 Développements et redéveloppements

Redéveloppement Square de Meeûs à 1000 Bruxelles

Entretemps, le permis d'urbanisme pour ce projet a été obtenu le 20 janvier 2016.

Redéveloppement Montoyer 63 à 1000 Bruxelles

Le permis d'urbanisme pour démolition et reconstruction a été obtenu le 21 janvier 2016.

⁷ La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l'article 40 §1 de la Loi SIR.

6. Affectation du résultat – distribution de dividende

Le conseil d'administration du gérant statutaire propose à l'assemblée générale ordinaire des actionnaires de distribuer un dividende brut de € 4,70 (2014 : € 4,55) et net, libre de précompte mobilier de 27%, de € 3,431 (2014 : € 3,4125 libre de précompte immobilier de 25%), aux 4.935.478 actions ayant droit au dividende⁸ .

Sous réserve d'approbation par l'assemblée générale ordinaire du 17 mai 2016, le paiement du dividende se fera contre la remise du coupon n° 19 à partir du 23 mai 2016 auprès des institutions financières Banque Delen (agent principal de paiement), ING Banque, Belfius Banque, BNP Paribas Fortis Banque et Banque Degroof. La date de détachement du coupon (Ex-date) est le 19/05/2016 et la date d'arrêté (Record date) est le 20/05/2016.

7. Déclaration sans réserve du Commissaire

Le commissaire Ernst & Young Réviseurs d'entreprises, représenté par Mr Pierre Vanderbeek, a confirmé que ses activités de contrôle des comptes annuels consolidés, établis conformément aux 'International Financial Reporting Standards', tels qu'adoptés par l'Union européenne, ont été effectuées à fond et n'ont pas donné lieu à des corrections importantes qui devraient être apportées aux données comptables, reprises des comptes annuels consolidés, et reproduites dans ce communiqué.

8. Calendrier financier

31/03/2016	Rapport financier annuel 2015
17/05/2016	Assemblée annuelle des actionnaires
17/05/2016	Déclaration intermédiaire Q1 (31/03/2016) (Résultats AGE incus)
19/05/2016	Date du détachement de coupon (Ex-date)
20/05/2016	Date d'arrêté (Record date)
23/05/2016	Mise en paiement du dividende
25/08/2016	Rapport financier semestriel 2016
17/11/2016	Déclaration intermédiaire Q3 (30/09/2016)
16/02/2017	Résultats annuels 2016 (31/12/2016)

9. Rapport financier annuel

Le rapport financier annuel concernant l'exercice 2015 sous forme de brochure, qui comprend les comptes annuels, le rapport annuel et le rapport du commissaire, sera disponible à partir du 31/03/2016 (PDF sur le site internet) et peut être obtenu sur simple demande à l'adresse suivante :

Leasinvest Real Estate SCA

Schermersstraat 42 (siège administratif), 2000 Anvers T +32 3 238 98 77 - F +32 3 237 52 99 E investor.relations@leasinvest.be W www.leasinvest.be (investor relations • rapports)

⁸ Exclus 3.392 actions de LRE rachetées dans le cadre de la procédure de dématérialisation des effets au porteur.

Pour plus d'information, contactez : Leasinvest Real Estate Jean-Louis Appelmans CEO T: +32 3 238 98 77 E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be

Leasinvest Real Estate SCA

La Société immobilière réglementée publique Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés : immeubles retail, bureaux et immeubles logistiques au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique et en Suisse. A présent la juste valeur totale du portefeuille immobilier détenu en direct de Leasinvest s'élève à plus de € 869,4 millions et est réparti dans le Grand-duché de Luxembourg (54%), La Belgique (41%) et la Suisse (5%). Leasinvest est en outre le plus grand investisseur immobilier au Luxembourg.

Le portefeuille est investi en retail (42,2%), bureaux (42,1%) et logistique (15,7%).

La SIR est cotée sur Euronext Bruxelles et affiche une capitalisation boursière d'environ € 466 millions (valeur au 16 février 2016).