Nextensa SA — Annual Report 2015

Feb 18, 2016

Leasinvest Real Estate – Jaarresultaten boekjaar 2015

• Globale vastgoedportefeuille¹ neemt toe tot € 940 miljoen dankzij de acquisitie van het Koninklijk Pakhuis op de Tour & Taxis site
• Netto actief (aandeel groep) per aandeel EPRA € 81,3 (+ 7,6%)
• De vooruitzichten voor 2015 werden bevestigd door de gerealiseerde cijfers
• Hoge bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille op 96%
• Huurinkomsten zijn stabiel op € 50,5 miljoen
• Netto courant resultaat is in lijn met 2014 en bedraagt € 25,6 miljoen
• Netto resultaat bedraagt € 30,6 miljoen (2014: € 32,6 miljoen)
• Verhoging dividend tot € 4,70 bruto per aandeel (+ 3,2%)

¹ De globale vastgoedportefeuille bestaat uit de directe (gebouwen) en indirecte (vnl. participatie in Retail Estates) vastgoedportefeuille.

1. Activiteitenverslag

1. 1 Investeringen en desinvesteringen

INVESTERINGEN

België

Acquisitie Koninklijk Pakhuis op de site van Tour & Taxis in Brussel

Leasinvest Real Estate (LRE) heeft op 17 december 2015 van Extensa Group NV de totaliteit van de aandelen van T&T Koninklijk Pakhuis NV verworven, die eigenaar is van het iconisch gebouw 'Koninklijk Pakhuis' genaamd, op basis van een langlopend recht van erfpacht dat oorspronkelijk werd verleend door de Haven van Brussel² . Deze acquisitie vertegenwoordigt een reële waarde van € 108 miljoen³ met een jaarlijks huurinkomen van € 6,06 miljoen wat een marktconform aanvangsrendement van 5,61% oplevert. De financiering van deze acquisitie gebeurde via het aanwenden van beschikbare kredietlijnen.

De bouw van het Koninklijk Pakhuis werd gestart tussen 1904-1906 op basis van een ontwerp van architect Ernest Van Humbeeck. Het gebouw dateert van 1910 en werd gebruikt voor de langdurige opslag van goederen, onder toezicht van de overheid. Het Koninklijk Pakhuis werd in 2000-2004 volledig gerenoveerd tot een multifunctioneel en 'multi tenant' gebouw met een zeer gediversifieerd huurdersrisico van een 50-tal huurders verspreid over 4 verdiepingen met in totaal 45.204 m² kantoren, commerciële ruimten en archieven.

Het Koninklijk Pakhuis is sedert de renovatie bijna steeds volledig bezet geweest en de gemiddelde huurprijs per m² is stelselmatig gestegen over deze periode. Het Koninklijk Pakhuis is een nichegebouw en de 'belevingshub' van heel de Tour & Taxis site. De centrale ligging en de combinatie van een historisch pand met facilitaire diensten en het evenementiële karakter van de Tour & Taxis site maken het Koninklijk Pakhuis tot een zeer gegeerd en uniek investeringsobject.

Aangezien Extensa Group NV een 100% dochteronderneming is van Ackermans & van Haaren NV, een met LRE verbonden vennootschap⁴ , werd deze transactie gerealiseerd na toepassing van artikel 524 van het Wetboek van vennootschappen en artikel 37 van de GVV-wet. Deze acquisitie is in het belang van LRE en kadert binnen haar strategie.

Publieke kapitaalverhoging Retail Estates

In mei 2015 heeft de GVV Retail Estates NV een publieke kapitaalverhoging doorgevoerd van € 76,2 miljoen waarvan LRE € 7,6 miljoen heeft onderschreven. De participatie van LRE in Retail Estates bedraagt iets meer dan 10%.

³ De overeengekomen waarde omvat zowel de waarde van het erfpachtrecht als van de residuaire rechten, en is niet hoger dan de waardering van de onafhankelijk vastgoeddeskundige van LRE overeenkomstig artikel 49 van de wet van 12 mei 2014 betreffende GVVs (GVV-Wet).

² Een 100% dochteronderneming van LRE zal begin 2016 de residuaire eigendomsrechten verwerven.

⁴ Voor meer informatie hierover verwijzen wij naar het hoofdstuk corporate governance in het financieel jaarverslag over 2015.

DESINVESTERINGEN

Groothertogdom Luxemburg

Verkoop Kiem

Op 16 maart 2015 heeft LRE, via haar 100% Luxemburgse dochteronderneming, Leasinvest Immo Lux, het kantoorgebouw gelegen aan de rue Kiem in Strassen in het Groothertogdom Luxemburg verkocht aan een privéinvesteerder voor een bedrag van € 6,3 miljoen (exclusief kosten)⁵ .

Het gebouw omvat 1.700 m² en 50 parkeerplaatsen. Het gebouw ligt op een periferische locatie en maakt deel uit van een complex van 3 gelijkaardige kantoorgebouwen gelegen tussen de route d'Arlon en de rue Kiem. Het gebouw was ondertussen nog maar voor 20% verhuurd en werd door zijn schaal als niet strategisch beschouwd.

Verkoopovereenkomst voor het kantoorproject in opbouw Royal 20

Op 20 april 2015 heeft LRE, via haar 100% Luxemburgse dochteronderneming, Leasinvest Immo Lux, een verkoopovereenkomst op termijn onder voorbehoud van oplevering afgesloten, die werd bevestigd via een notariële akte d.d. 18 mei 2015, voor het kantoorproject in opbouw Royal20, gelegen aan de boulevard Royal in het centrum van de stad Luxemburg in het Groothertogdom Luxemburg, voor een bedrag van € 62,5 miljoen (exclusief BTW)⁶ . De koper is een familiefonds, onder Luxemburgs recht, aangestuurd door Banque Privée Edmond de Rothschild (Europa). De oplevering van het kantoorgebouw en de eigendomsoverdracht worden verwacht in het tweede kwartaal van 2016.

Eind 2014 reeds werd voor het volledige gebouw een huurovereenkomst afgesloten met China Merchants Bank voor een vaste duur van 10 jaar die zal ingaan vanaf de oplevering van het gebouw.

België

Verkoop Canal Logistics Brussels fase 2

Zoals reeds gemeld in het persbericht betreffende de jaarresultaten 2014, werd op 31 december 2014 een compromis ondertekend i.v.m. de verkoop van het logistiek gebouw Canal Logistics fase 2 te Neder-over-Heembeek voor een bedrag van € 16,75 miljoen netto⁵ . Op 29 juni 2015 werd de notariële akte hiervoor verleden. Het gebouw, dat verkocht werd aan een eindgebruiker, omvat 20.664 m² opslagruimte en 1.250 m² kantoren en is zeer goed gelegen langs het kanaal Brussel-Charleroi.

Verkoop opslaggebouw Wenenstraat te Meer

Op 20 oktober 2015 werd de notariële verkoopakte verleden van een kleiner niet-strategisch opslaggebouw gelegen aan de Wenenstraat te Meer voor een verkoopprijs van € 1,5 miljoen⁵ .

⁵ De overeengekomen waarde houdt rekening met de voorschriften van artikel 40 §1 van de GVV-wet.

⁶ De overeengekomen waarde houdt rekening met de voorschriften van artikel 40 §1 van de GVV-wet.

1. 2 Ontwikkelingen en herontwikkelingen

Groothertogdom Luxemburg

Afwerking ruwbouw kantoorproject Royal20

In het Groothertogdom Luxemburg werd de spectaculaire façade van het kantoorproject 'Royal20' aan de boulevard Royal in het centrum van de stad Luxemburg gefinaliseerd. De complexiteit van de gevelconstructie vereist een hoge graad van high tech engineering teneinde het gebouw als een unieke diamantsculptuur te kunnen verwezenlijken. De oplevering van het kantoorproject en de eigendomsoverdracht worden verwacht in het tweede kwartaal van 2016.

Renovatie kantoorgebouw Monnet

Het kantoorgebouw Monnet in het Groothertogdom Luxemburg, dat vrijkwam vanaf januari 2015, werd grondig gerenoveerd (o.a. nieuw airco systeem en verwacht BREEAM 'excellent' certificaat). De renovatie werd afgerond eind september 2015 en het gebouw van 3.866 m² is sinds oktober 2015 opnieuw volledig verhuurd aan diverse huurders.

Herontwikkeling retailsite Strassen

Via haar 100% dochteronderneming Leasinvest Immo Lux plant LRE de herontwikkeling van de bestaande retailsite genaamd Einkaufszentrum Strassen van 22.721 m² aan de route d'Arlon te Strassen naar een shopping center concept dat naast handelszaken o.a. ook een restaurant zal omvatten. De herontwikkeling zal in 2 fases verlopen teneinde rekening te houden met de bestaande huurders Adler Fashion, Bâtiself en Roller. De eerste fase zal opgeleverd worden in 2017. De oplevering van fase 2 is voorzien in 2020. Deze site zal het grootste retailpark zijn in de Luxemburgse periferie aan de ingang van de stad Luxemburg.

België

Uitbreiding van 6.800 m² voor SKF Logistics Services in Tongeren

Op verzoek van huurder SKF werd hun logistieke site in Tongeren uitgebreid met een bijkomend logistiek magazijn van 6.800 m².

SKF Logistics Services ondersteunt wereldwijd de gehele bevoorradings- en distributieketen van de SKF groep, producent en toonaangevend leverancier op vlak van rollagers, afdichtingen, mechatronica en diensten smeersystemen. Het Europees distributiecentrum in Tongeren zorgt voor de verdeling van spare parts in de EMEA regio en is een belangrijke draaischijf binnen het performant transportnetwerk van SKF.

De huurovereenkomst voor dit nieuw gebouw werd afgesloten voor een vaste duur van 10 jaar ingaand op 04/12/2015.

Herontwikkeling Square de Meeûs te 1000 Brussel

Dit gebouw van +/- 6.000 m², gelegen in het central business district (CBD) van Brussel, wordt volledig afgebroken en heropgebouwd als AAA gebouw dat zal voldoen aan de hoogste kwaliteitsnormen inzake technologie en duurzaamheid (verwacht BREEAM 'excellent' certificaat). Square de Meeûs geniet een unieke ligging te midden van het Europees kwartier. De stedenbouwkundige vergunning voor dit project werd recent afgeleverd en de voorziene voorlopige oplevering van het nieuw gebouw is gepland voor het vierde kwartaal van 2017. Gegeven het beperkt aanbod van zulke

performante gebouwen in het Europees kwartier is LRE optimistisch om dit gebouw te kunnen verhuren aan marktconforme voorwaarden.

Herontwikkeling Montoyer 63 te 1000 Brussel

Het kantoorgebouw Montoyer dat initieel vrij zou komen vanaf 01/01/2016, maar waarvoor de huurovereenkomst met de huidige huurder ondertussen voor 6 maanden werd verlengd (zie infra), ligt eveneens in de Leopoldswijk te midden van de Europese instellingen waar nu reeds schaarste heerst aan nieuwe kwalitatieve kantoorgebouwen. Dit gebouw zal volledig afgebroken en heropgebouwd worden en zal 6.570m² state-of-the-art kantoorruimte omvatten. De stedenbouwkundige vergunning werd recent afgeleverd en het objectief is om voor dit gebouw een BREEAM 'excellent' te bekomen tegen de oplevering, voorzien voor eind 2017.

1. 3 Verhuringen

Groothertogdom Luxemburg

Monnet in Luxemburg voor 100% verhuurd voor einde renovatie

Voor wat betreft het kantoorgebouw Monnet van 3.866 m² gelegen op de Kirchberg in het Groothertogdom Luxemburg werden reeds voor het einde van de renovatiewerken alle verdiepingen verhuurd zodat het gebouw sedert oktober 2015 opnieuw voor 100% verhuurd is. De gemiddelde huurprijs kon worden opgetrokken tot een hogere marktconforme huurprijs.

Nieuwe huurovereenkomsten voor retailsite Strassen en retailpand Foetz

In het Groothertogdom Luxemburg werd met een bestaande huurder van de retailsite te Strassen, die tevens huurder is van ons retailpand in Foetz, een nieuwe vaste huurovereenkomst op lange termijn afgesloten.

België

Betere bezettingsgraad voor The Crescent Anderlecht

Op 9 maart 2015 werd voor het gebouw The Crescent in Anderlecht een bijkomende dienstverleningsovereenkomst ondertekend waardoor de bezettingsgraad van het gebouw ondertussen is toegenomen tot 88 %. Door het hoger aantal gebruikers van de aangeboden diensten (catering, fitness, vergaderzalen) dan vorig jaar komt de financiële bezettingsgraad in feite boven 90%.

Nieuwe huurovereenkomsten voor Canal Logistics Brussels Fase 1

Voor Fase 1 van het logistiek gebouw Canal Logistics, gelegen te Neder-over-Heembeek langs het kanaal Brussel-Charleroi op slechts 10 minuten van het centrum van Brussels en van Brussels Airport, werden 2 nieuwe huurcontracten afgesloten ter vervanging van een huurovereenkomst die ten einde kwam op 03/12/2015. Met deze nieuwe huurovereenkomsten blijft Canal Logistics Brussels Fase 1 zo goed als volledig verhuurd.

Verlenging huurovereenkomst Montoyer 63 te 1000 Brussel

Voor het gebouw Montoyer 63 te 1000 Brussel werd de huurovereenkomst met het Europees Parlement voor 6 maanden verlengd waardoor de geplande herontwikkeling een aanvang zal nemen in Q3 2016.

Zwitserland

Verlenging huurovereenkomsten Etoy en Villeneuve

Voor de retailpanden gelegen in Etoy en Villeneuve in het kanton Vaud in Zwitserland werden beide bestaande huurovereenkomsten met een gemeenschappelijke huurder verlengd voor een vaste duur van 5 jaar die ingingen op 07/11/2015.

2. Geconsolideerde kerncijfers

Kerncijfers vastgoedportefeuille (1)	31/12/2015	31/12/2014
Reële waarde vastgoedportefeuille (€ 1.000) (2)	869 361	756 327
Reële waarde vastgoedbeleggingen inclusief participatie Retail Estates (€ 1.000) (2)	939 786	808 126
Investeringswaarde vastgoedbeleggingen (€ 1.000) (3)	886 390	770 680
Huurrendement obv reële waarde (4) (5)	6,89%	7,23%
Huurrendement obv investeringswaarde waarde (4) (5)	6,76%	7,10%
Bezettingsgraad (5) (6)	95,96%	96,24%
Gemiddelde looptijd huurcontracten (jaar)	4,84	5,08

(1) De vastgoedportefeuille omvat zowel de gebouwen in exploitatie, de projectontwikkelingen, de gebouwen bestemd voor verkoop als de gebouwen voorgesteld onder financiële leasing onder IFRS.

(2) Reële waarde ('fair value'): de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS. De reële waarde van Retail Estates werd bepaald op basis van de beurskoers op 31/12/2015.

(3) De investeringswaarde is de waarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten nog niet zijn afgetrokken.

(4) Reële waarde en investeringswaarde geschat door de vastgoedexperten Cushman & Wakefield / Winssinger en Vennoten / Stadim.

(5) Voor de berekening van het huurrendement en de bezettingsgraad komen enkel de gebouwen in exploitatie in aanmerking, exclusief de projecten en de activa bestemd voor verkoop.

(6) De bezettingsgraad werd berekend op basis van de geschatte huurwaarde.

De geconsolideerde vastgoedportefeuille van LRE eind 2015 omvat 33 sites (inclusief activa bestemd voor verkoop & de projectontwikkelingen) met een totale oppervlakte van 458.564 m².

16 sites zijn gelegen in het Groothertogdom Luxemburg (54% t.o.v. 60% vorig boekjaar), 14 in België (41% t.o.v. 40% vorig boekjaar) en 3 in Zwitserland (5%).

De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 869,36 miljoen eind 2015 t.o.v. € 756,33 miljoen eind december 2014. De toename wordt vnl. verklaard door de verwerving van T&T Koninklijk Pakhuis voor € 108 miljoen.

De globale directe en indirecte vastgoedportefeuille (inclusief de participatie in Retail Estates NV) bedraagt eind 2015 bijna € 940 miljoen.

Door de gerealiseerde transacties bedraagt het aandeel retail 42,2% (2014: 45%), kantoren 42,1% (2014: 35%), en logistieke ruimten 15,7% (2014: 20%). Deze verhouding zal opnieuw wijzigen in het voordeel van retail van zodra de geplande verkoop van het opgeleverde kantoorgebouw R20 heeft plaatsgevonden in het tweede kwartaal van 2016.

Het huurrendement van het vastgoedpatrimonium in exploitatie o.b.v. de reële waarde bedraagt 6,89% (tegenover 7,23% eind 2014), en o.b.v. de investeringswaarde 6,76% (tegenover 7,10% eind 2014).

De gegevens per aandeel zijn berekend o.b.v. 4.935.478 deelgerechtigde aandelen zijnde het aantal geregistreerde aandelen op rapporteringsdatum, namelijk 4.938.870, verminderd met 3.392 eigen aandelen, die werden ingekocht in het kader van de afronding van de wettelijke procedure i.v.m. de dematerialisatie van effecten aan toonder overeenkomstig artikel 11 van de wet van 14 december 2005.

Kerncijfers Balans	31/12/2015	31/12/2014
Netto actief aandeel groep (€ 1.000)	362 405	336 410
Netto actief aandeel groep per aandeel	73,4	68,1
Netto actief aandeel groep per aandeel obv inv. waarde	76,9	71,0
Netto actief aandeel groep per aandeel EPRA	81,3	75,5
Totaal activa (€ 1.000)	976 302	836 914
Financiële schuld	532 249	441 155
Financiële schuldgraad (conform wettelijke regelgeving GVVs)	58,03%	54,27%
Gemiddelde looptijd kredietlijnen (jaar)	2,96	3,20
Gemiddelde financieringskost (exclusief variaties reële waarde aanpassingen fin.
instrumenten)	3,27%	3,63%
Gemiddelde looptijd afdekkingen (jaar)	6,58	6,13

Het netto resultaat, aandeel groep bedraagt € 30,62 miljoen eind 2015 t.o.v. € 32,57 miljoen eind 2014. In termen van netto resultaat per aandeel geeft deze verhouding € 6,20 einde 2015 tegenover € 6,60 eind 2014. Deze evolutie wordt verklaard door stabiele huurinkomsten (+€ 0,3 miljoen) enerzijds en anderzijds licht oplopende vastgoedkosten (+€ 0,9 miljoen) ten laste van de eigenaar, o.m. door niet-recupereerbare onroerende voorheffing en leegstandsbelasting door tijdelijke leegstand in de te herontwikkelen gebouwen van de portefeuille.

Het resultaat op de vastgoedportefeuille bedraagt € 9,9 miljoen eind 2015 (2014: € 7,5 miljoen), inclusief de positieve impact van de wisselkoers EUR/CHF op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in het Zwitsers vastgoed hetzij € 4,33 miljoen.

Het financieel resultaat evolueert van -€ 13,2 miljoen eind 2014 naar - € 17,1 miljoen over 2015 (-€ 3,9 miljoen) en wordt grotendeels bepaald door de negatieve impact van de bestaande cross-currency-indekkingen EUR/CHF (- € 4,09 miljoen), die economisch gecompenseerd wordt door de hiervoor vernoemde positieve impact van de wisselkoers EUR/CHF op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in het Zwitsers vastgoed.

Het netto courant resultaat eind 2015 bedraagt € 25,6 miljoen (hetzij € 5,18 per aandeel), in vergelijking met een netto courant resultaat van € 26,1 miljoen (hetzij € 5,28 per aandeel) eind 2014. Deze lichte daling is vnl. het gevolg van de hogere vastgoedkosten in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.

Kerncijfers Resultatenrekening	31/12/2015	31/12/2014
Huurinkomsten (€ 1.000)	50 455	50 175
Netto huurresultaat per aandeel	10,22	10,16
Netto courant resultaat (€ 1.000) (1)	25 564	26 062
Netto courant resultaat per aandeel	5,18	5,28
Netto resultaat aandeel groep (€ 1.000)	30 618	32 572
Netto resultaat aandeel groep per aandeel	6,20	6,60
Globaal resultaat aandeel groep (€ 1.000) (2)	48 458	21 321
Globaal resultaat aandeel groep per aandeel	9,82	4,32

(1) Het netto courant resultaat bestaat uit het netto resultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat en de variaties in reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen.

(2) Globaal resultaat = comprehensive result

3. Vooruitzichten boekjaar 2016

Niettegenstaande de verwachte afbraak en reconstructie van 2 gebouwen in de Brusselse CBD in 2016 en behoudens uitzonderlijke omstandigheden verwacht de vennootschap dankzij de acquisitie van het Koninklijk Pakhuis op Tour & Taxis een hoger nettoresultaat en netto courant resultaat te realiseren in 2016 dan in 2015; het dividend over 2016 kan minimaal op hetzelfde niveau behouden blijven.

4. Financiële overzichten

	Geconsolideerde staat van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten
(in 1.000 €)		31/12/2015	31/12/2014
(+)	Huurinkomsten	50 455	50 176
(+)	Terugneming overgedragen en verdisconteerde huren	0	0
(+/-)	Met verhuur verbonden kosten	-42	-31
	NETTO HUURRESULTAAT	50 413	50 145
(+)	Recuperatie van vastgoedkosten	108	367
(+)	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen	3 579	4 008
	door de huurders op verhuurde gebouwen
(-)	Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en	0	0
	wederinstaatstelling op het einde van de huur
(-)	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders	-3 579	-4 008
	op verhuurde gebouwen
(+/-)	Andere met verhuur verbonden inomsten en uitgaven	-2 131	-1 637
	VASTGOEDRESULTAAT	48 390	48 875
(-)	Technische kosten	-1 563	-1 307
(-)	Commerciële kosten	-781	-1 059
(-)	Kosten en taksen van niet verhuurde goederen	-885	-504
(-)	Beheerskosten vastgoed	-4 187	-3 893
(-)	Andere vastgoedkosten	-771	-472
	VASTGOEDKOSTEN	-8 187	-7 235
	OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	40 203	41 640
(-)	Algemene kosten van de vennootschap	-1 754	-2 704
(+/-)	Andere operationele kosten en opbrengsten	-169	-307
	OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET PORTEFEUILLE RESULTAAT	38 280	38 629
(+/-)	Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	329	1 767
(+/-)	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	9 549	5 687
	OPERATIONEEL RESULTAAT	48 158	46 083
(+)	Financiële inkomsten	2 327	3 111
(-)	Netto intrestkosten	-13 082	-13 811
(-)	Andere financiële kosten	-1 490	-1 729
(+/-)	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-4 824	-729
	FINANCIEEL RESULTAAT	-17 069	-13 158
	RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	31 089	32 925
(+/-)	Vennootschapsbelasting	-468	-353
(+/-)	Exittaks	- 3	0
BELASTINGEN		-471	-353
	NETTO RESULTAAT	30 618	32 572

Commentaren resultatenrekening

De huurinkomsten zijn met 0,6% (+ € 279 duizend) toegenomen en bedragen € 50.455 duizend in vergelijking met € 50.175 duizend eind 2014.

Deze stabiele evolutie is hoofdzakelijk het gevolg van de hogere huurinkomsten uit de Zwitserse retailpanden (verworven in november 2014), die in 2015 voor een volledig jaar huur contribueerden, en die de lagere huurinkomsten uit de tijdelijke leegstand in 2015 van de kantoorgebouwen Monnet in het Groothertogdom Luxemburg en Square de Meeûs in Brussel enerzijds en het verlies aan huurinkomsten ingevolge de verkoop van Canal Logistics fase 2, Kiem en Meer anderzijds compenseerden.

Bij gelijkblijvende portefeuille (like-for-like) dalen de huurinkomsten (excl. huurkortingen)met € -1,7M of -3,32%, vnl. door de leegstand van Monnet (de eerste 9 maanden van 2015) en Square de Meeûs (de laatste 8 maanden van 2015) in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.

De gemiddelde looptijd van de huurcontracten is vrij stabiel gebleven op 4,84 jaar in vergelijking met 5,08 jaar eind 2014. De belangrijkste verhuuractiviteit werd genoteerd in Luxemburg met de verhuring van de gebouwen Monnet, Kennedy, Monterey en de retailpanden in Strassen en Foetz. De gemiddelde looptijd van de Zwitserse retailportefeuille (6,1 jaar) nam eveneens toe door de verlenging van het huurcontract met een gemeenschappelijke huurder in Etoy en Villeneuve.

De bruto huurrendementen zijn licht gedaald in vergelijking eind 2014 en bedragen 6,89% (eind 2014: 7,23%) op basis van de reële waarde en 6,76% (eind 2014: 7,10%) op basis van de investeringswaarde, wat het gevolg is van de acquisitie van het Koninklijk Pakhuis aan een marktconform aanvangsrendement van 5,61%. De bezettingsgraad is nagenoeg stabiel gebleven en bedraagt 95,96% in vergelijking met 96,24% eind 2014.

Het operationeel resultaat voor portefeuille resultaat daalt licht met 0,9% en bedraagt € 38,3 miljoen eind 2015 in vergelijking € 38,6 miljoen eind 2014.

Het financieel resultaat stijgt gevoelig met -€ 3,9 miljoen en bedraagt -€ 17,07 miljoen. Ondanks een lagere gemiddelde financieringskost eind 2015 (3,27%) in vergelijking met eind 2014 (3,63%), stijgt het financieel resultaat vooral door de toename van de cross-currency-swaps EUR/CHF ten belope van -€ 4,09 miljoen, die gecompenseerd wordt door een gelijkaardige stijging van de reële waarde van de Zwitserse panden. Het netto dividend ontvangen van de OGVV Retail Estates over het afgelopen boekjaar bedroeg € 1,7 miljoen.

Er dient opgemerkt dat het globaal negatief financieel resultaat met € 0,6 miljoen verbeterd had kunnen worden indien het bruto dividend (zonder afhouding van de roerende voorheffing) van Retail Estates zou zijn ontvangen. In tegenstelling tot voorgaande jaren werden de jaarlijkse dividenden van Retail Estates immers bruto voor netto ontvangen dankzij de toepassing van de moeder-dochter Richtlijn. De verwijzing naar deze Richtlijn werd in de GVV wetgeving eind 2014 per vergissing geschrapt, hetgeen betekende dat door de verandering van statuut van vastgoedbevak naar GVV (eind 2014) LRE hierop geen beroep meer kon doen. Begin 2016 werd deze situatie geregulariseerd en kan er terug een beroep gedaan worden op de moeder-dochter Richtlijn, wat betekent dat vanaf 2016 opnieuw de bruto dividenden (zonder afhouding van de roerende voorheffing) van Retail Estates zullen geïnd worden.

Het netto resultaat, aandeel groep bedraagt € 30,62 miljoen eind 2015 t.o.v. € 32,57 miljoen eind 2014. In termen van netto resultaat per aandeel geeft deze verhouding € 6,20 eind 2015 tegenover € 6,60 eind 2014. Het resultaat op de vastgoedportefeuille bedraagt € 9,8 miljoen eind 2015 in vergelijking met € 7,5 miljoen eind 2014.

Het netto courant resultaat eind 2015 bedraagt € 25,6 miljoen (hetzij € 5,18 per aandeel), in vergelijking met een netto courant resultaat van € 26,1 miljoen (hetzij € 5,28 per aandeel) eind 2014.

(in 1.000 euro)
ACTIVA	31/12/2015	31/12/2014
I. VASTE ACTIVA	954 243	804 790
Immateriële vaste activa	10	80
Vastgoedbeleggingen	847 069	720 801
Andere materiële vaste activa	1 163	1 266
Financiële vaste activa	88 101	64 743
Vorderingen financiële leasing	17 900	17 900
II. VLOTTENDE ACTIVA	22 059	32 124
Activa bestemd voor verkoop	4 392	17 626
Financiële vlottende activa	0	0
Handelsvorderingen	7 967	8 207
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	2 885	1 010
Kas en kasequivalenten	4 531	3 654
Overlopende rekeningen	2 284	1 627
TOTAAL ACTIVA	976 302	836 914

(in 1.000 euro)
PASSIVA	31/12/2015	31/12/2014
TOTAAL EIGEN VERMOGEN	362 410	336 414
I. EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN DE	362 405	336 410
AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP
Kapitaal	54 315	54 315
Uitgiftepremies	121 091	121 091
Inkoop eigen aandelen	-293	0
Reserves	156 666	128 432
Wisselkoersverschillen	8	0
Nettoresultaat van het boekjaar	30 618	32 572
II. MINDERHEIDSBELANGEN	5	4
VERPLICHTINGEN	613 892	500 500
I. LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN	395 948	357 650
Voorzieningen - andere	9
Langlopende financiële schulden	355 722	319 423
- Kredietinstellingen	258 538	222 029
- Andere	97 184	97 394
Andere langlopende financiële verplichtingen	40 217	38 227
Andere langlopende verplichtingen
II. KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN	217 944	142 850
Voorzieningen
Kortlopende financiële schulden	176 887	121 910
- Kredietinstellingen	89 191	32 919
- Andere	87 696	88 991
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	24 810	8 631
- Exit taks	12 299	0
- Andere	12 511	8 631
Andere kortlopende verplichtingen	8 200	3 250
Overlopende rekeningen	8 047	9 059
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	976 302	836 914
Schuldgraad (KB 7/12/2010)	58,03%	54,27%

Commentaren balans

De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 869,4 miljoen eind 2015 t.o.v. € 756,3 miljoen eind december 2014. De toename wordt verklaard door de investering in Tour & Taxis Koninklijk Pakhuis voor € 108 miljoen en de uitgevoerde werkzaamheden voor Royal 20, gecompenseerd door de verkoop van Canal Logistics fase 2 (- €16,75 miljoen), het kantoorgebouw Kiem (- € 6,3 miljoen) en het logistieke pand gelegen te Meer (- € 1,5 miljoen).

Eind december 2015 bedraagt het eigen vermogen, aandeel groep (gebaseerd op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen) € 362,4 miljoen (31/12/14: € 336,4 miljoen) of € 73,4 per aandeel (2014: € 68,1).

De toename van het eigen vermogen in vergelijking met eind 2014 is toe te schrijven aan de evolutie van het globaal resultaat dat € 48,5 miljoen bedraagt per eind 2015.

Eind december 2015 bedraagt de intrinsieke waarde (op basis van de reële waarde) per aandeel € 73,4 (2014: € 68,1). De slotkoers van het aandeel bedroeg € 93,09 hetzij 27% hoger dan de intrinsieke waarde. Het netto actief per aandeel excl. de invloed van de reële waarde aanpassingen op financiële instrumenten (EPRA) bedraagt € 81,3 eind 2015 in vergelijking met € 75,5 eind 2014.

Eind december 2015 bedraagt de schuldgraad tijdelijk 58,03% in vergelijking met 54,27% eind december 2014. Deze stijging van de schuldgraad wordt veroorzaakt door de verwerving van T&T Koninklijk Pakhuis eind december 2015 die volledig door bankfinanciering werd gefinancierd. In het tweede kwartaal 2016 zal de geplande verkoop van het tegen dan afgewerkte kantoorgebouw Royal 20 in het Groothertogdom Luxemburg voor een netto verkoopprijs van € 62,5 miljoen de schuldgraad terug doen dalen tot 53%, hetzij volledig binnen de vooropgestelde vork van 50%-55%.

5. Belangrijke gebeurtenissen na afsluiting van het boekjaar 2015

5. 1 Desinvestering

Koop-verkoopbelofte afgesloten voor Zeutestraat Mechelen (België)

Voor het opslaggebouw met kantoorruimte gelegen aan de Zeutestraat te Mechelen met een totale oppervlakte van 7.363 m²werd op 27/01/2016 een wederzijdse tijdelijke koop-verkoopbelofte onder opschortende voorwaarden afgesloten met een eindgebruiker voor € 4,5 miljoen⁷ .

5. 2 Ontwikkelingen en herontwikkelingen

Herontwikkeling Square de Meeûs te 1000 Brussel

De stedenbouwkundige vergunning voor dit project werd ondertussen afgeleverd op 20 januari 2016.

Herontwikkeling Montoyer 63 te 1000 Brussel

De stedenbouwkundige vergunning tot afbraak en heropbouw werd op 21 januari 2016 bekomen.

⁷ De overeengekomen waarde houdt rekening met de voorschriften van artikel 40 §1 van de GVV-wet.

6. Bestemming van het resultaat – dividenduitkering

De raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder stelt aan de gewone algemene vergadering van aandeelhouders voor om een dividend uit te keren aan de 4.935.478 deelgerechtigde⁸ aandelen van bruto € 4,70 (2014: € 4,55) en netto, vrij van roerende voorheffing van 27%, € 3,431 (2014: € 3,4125 vrij van roerende voorheffing van 25%).

Onder voorbehoud van goedkeuring door de gewone algemene vergadering op 17 mei 2016 zal de betaling van het dividend gebeuren tegen afgifte van coupon nr. 19 vanaf 23 mei 2016 bij de financiële instellingen Bank Delen (hoofdbetaalagent), ING Bank, Belfius Bank, BNP Paribas Fortis Bank en Bank Degroof. De Ex-date is 19/05/2016 en de Record date is 20/05/2016.

7. Verklaring zonder voorbehoud Commissaris

De commissaris Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door dhr. Pierre Vanderbeek, heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden van de geconsolideerde jaarrekening, opgemaakt in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, ten gronde zijn afgewerkt en dat deze geen betekenisvolle correcties hebben aan het licht gebracht die aan de boekhoudkundige gegevens, overgenomen uit de geconsolideerde jaarrekening, en opgenomen in dit persbericht, zouden moeten doorgevoerd worden.

8. Financiële kalender

31/03/2016	Jaarlijks financieel verslag 2015
17/05/2016	Jaarvergadering aandeelhouders
17/05/2016	Tussentijdse verklaring Q1 (31/03/2016) (incl. resultaten GAV)
19/05/2016	Ex-date
20/05/2016	Record date
23/05/2016	Betaalbaarstelling dividend
25/08/2016	Halfjaarlijks financieel verslag 2016
17/11/2016	Tussentijdse verklaring Q3 (30/09/2016)
16/02/2017	Bekendmaking jaarresultaten 2016 (31/12/2016)

9. Jaarlijks financieel verslag

Het jaarlijks financieel verslag betreffende het boekjaar 2015 in de vorm van een brochure die de jaarrekening, het jaarverslag en het verslag van de commissaris omvat, is beschikbaar vanaf 31/03/2016 (PDF online op website) en kan op eenvoudige aanvraag worden bekomen op het volgend adres:

Leasinvest Real Estate Comm. VA Schermersstraat 42 (administratieve zetel), 2000 Antwerpen T +32 3 238 98 77 - F +32 3 237 52 99 E investor.relations@leasinvest.be W www.leasinvest.be (investor relations • verslagen)

⁸ Met uitsluiting van de 3.392 aandelen door LRE ingekocht in het kader van de procedure inzake de dematerialisatie van toondereffecten.

Voor meer informatie, neem contact op met: Leasinvest Real Estate Jean-Louis Appelmans CEO T: +32 3 238 98 77 E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be

Leasinvest Real Estate Comm.VA

Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap Leasinvest Real Estate Comm. VA investeert in hoogkwalitatieve en goedgelegen winkels, kantoren en logistieke gebouwen in het Groothertogdom Luxemburg, België en Zwitserland.

Op heden bedraagt de totale reële waarde van de direct aangehouden vastgoedportefeuille van Leasinvest meer dan € 869,4 miljoen verdeeld over het Groothertogdom Luxemburg (54%), België (41%) en Zwitserland (5%). Leasinvest is bovendien de grootste vastgoedinvesteerder in Luxemburg.

De portefeuille is geïnvesteerd in retail (42,2%), kantoren (42,1%) en logistiek (15,7%).

De GVV noteert op Euronext Brussel en heeft een marktkapitalisatie van ongeveer € 466 miljoen (waarde 16 februari 2016).