Hung Ching — AGM Information 2025

Dec 29, 2025

宏璟建設股份有限公司

民國 115 年第一次股東臨時會議案參考資料

開會時間：中華民國 115 年 1 月 14 日（星期三）上午 10 時整 開會地點：新北市汐止區康寧街 751 巷 13 號（日月光國際家飾館） 召開方式：實體股東會

討論事項

第一案（董事會提）

• 案由：出售中壢第二園區廠房大樓予日月光半導體製造股份有限公司案，敬 請 討論。

• 說明：1.中壢第二園區廠房大樓（下稱中壢二廠）之基地，係由日月光半導 體製造股份有限公司（下稱日月光公司）先行購入，原地上建物屋 齡已逾 30 年，符合都市更新條件，因本公司擁有專業營建團隊，並 熟悉都市更新相關流程，日月光公司遂於民國（下同）111 年 4 月 與本公司採合建分屋方式，由本公司負責中壢二廠興建事宜。依據 114 年 9 月 24 日雙方簽訂之合建契約補充協議書，更新後分配比例 本公司與日月光公司分別為 72.15%及 27.85%，本案標的物已於 114 年 11 月 14 日取得建物權狀。

  • 2.日月光公司因業務需求，擬向本公司購入中壢二廠，本次擬出售之 廠房大樓資料如下：

標的物	坐落地點	面 積	分配比例	宏璟分得面積	完工日期（權狀日期）
中壢二廠-建物	桃園市中壢區自強四路26 號全棟	19,494.34坪（64,444.11M2）	72.15%	14,065.17坪（46,496.43M2）	114.11.14
中壢二廠-土地	桃園市中壢區內壢段3736、3737、3745-1地號	2,936.9725坪（9,709M2）	72.15%	2,119.02坪（7,005.04M2）

3.經參酌專業機構天合不動產估價師聯合事務所（宏璟委託）及戴德 梁行不動產估價師事務所（日月光公司委託）之估價報告書，中壢 二廠全棟（建物及土地）評估價值分別為新台幣（下同） 5,964,000,000 元（未稅）、5,764,873,000 元（未稅）。經雙方財

務處人員協商，建議循以往慣例，以雙方評估價值平均為基礎，再 依據雙方協議之合建分配比例，宏璟公司分得 72.15%價款，取至百 萬元，以 4,231,000,000 元（未稅）作為交易總價。

					單位：元
	估 值			分配比率	宏璟分得價款（取至百萬元）（未稅）
面 積	天合不動產（註1）（宏璟委託）	戴德梁行（註2）（日月光委託）	平 均（未稅）
建物:19,494.34坪土地:2,936.9725 坪	5,964,000,000每坪305,935元	5,764,873,000每坪295,720元	5,864,436,500每坪300,828元	72.15%	4,231,000,000每坪300,814元

• 註 1：114/11/17 不動產估價覆核意見書為 5,964,000,000 元。

• 註 2：114/11/18 不動產估價報告補充說明書為 5,764,874,000 元，金額增加 1,000 元， 因本案交易價格取至百萬元，因此對本案無影響。

• 4.如以上述價格為成交價，本案預計獲利 833,630 仟元。

• 5.本案屬關係人交易，須依金管會『公開發行公司取得或處分資產處 理準則』及本公司『取得或處分資產處理程序』相關規定，評估處 分目的、必要性、預計效益、選定關係人為交易對象之原因及預計 訂約月份開始之未來一年各月份現金收支預測表，評估資料請參閱 本手冊第 5-16 頁。

• 6.日月光公司目前擔任本公司董事，依公司法第 223 條規定，本案與 日月光公司之不動產買賣契約書應由監察人為公司之代表，惟目前 公司已成立審計委員會代替監察人，因此擬請審計委員會推選一名 成員為不動產買賣契約書之協商及簽約代表人。

附件：關係人交易評估（請參閱議事手冊）。

第二案（董事會提）

• 案由：與日月光半導體製造股份有限公司簽訂高雄第三園區合建契約書案， 敬請 討論。

• 說明：1.民國（下同）112 年 9 月經濟部產業園區管理局（下稱園管局）公 告所轄楠梓科技產業園區第三園區（下稱第三園區）高雄市楠梓區楠 都段四小段 281、281-1、281-2、281-3 地號等 4 筆土地受理投資申 請，日月光半導體製造股份有限公司（下稱日月光公司）為業務需要， 並擬藉重本公司營建專業經驗，乃聯合本公司及日月光電子股份有限 公司組成申請人團隊，於 112 年 11 月提出整體規劃計畫書（下稱計 畫書），預計 4 筆土地分兩期開發，此計畫書並於 113 年 1 月獲園 管局核准，之後於 113 年 10 月送第一期投資（擴廠）計畫書並經園

管局同意。

• 2.第三園區第一期土地目前由日月光公司承租，該土地坐落於楠梓區楠 都段四小段 281 地號，基地面積 24,905 平方公尺（7,533.7625 坪）， 現日月光公司擬啟動第一期廠房建置計畫與本公司合建，由本公司出 資興建廠房大樓及智慧物流大樓，總樓地板面積預計約 26,500 坪， 工期約 33 個月，預計 115 年第 1 季動工，117 年第 4 季完工。經參 酌專業機構第一太平戴維斯不動產估價師事務所（宏璟委託）及戴德 梁行不動產估價師事務所（日月光公司委託）之估價報告書，經雙方 財務處人員協商，建議循以往慣例，以兩家估價師事務所評估之合建 權利價值分配比例（下稱合建分配比例）平均值作為分配基礎，宏璟 分得 97%，日月光公司分得 3%，估價結果彙總如下：

委託人	估價機構	合建分配比例	合建分配比例
		宏璟	日月光
宏 璟	第一太平戴維斯	97.05%	2.95%
日月光	戴德梁行	96.9578%	3.0422%
平均值（雙方議定）		97.00%	3.00%

• 3.本案屬關係人交易，須依金管會『公開發行公司取得或處分資產處理 準則』及本公司『取得或處分資產處理程序』相關規定，評估合建目 的、必要性、預計效益、選定關係人為交易對象之原因及未來一年各 月份現金收支預測表，評估資料請參閱本手冊第 20-28 頁，興建完工 如順利出售，預計可為本公司創造約新台幣（下同）82.2585.95 億 元營業收入，扣除預估投入成本 74.75 億元，預估營業毛利約 7.511.2 億元，毛利率約為 9%~13%。

• 4.本次交易之限制條件及其他重要約定事項 ：

• （1）第三園區第一期規劃為廠房及物流大樓，依計畫書及投資（擴廠） 計畫書內容，廠房及物流大樓使用人須為日月光公司，因此雙方 協議於合建契約作如下約定（合約文字可能再作修正）：

  • ①雙方合建之最終目的為日月光公司（甲方）取得完整產權、 宏璟（乙方）取得合理營建報酬，故雙方同意本大樓完工後應 由甲方承購乙方所持分之建物。

  • ②本大樓完工取得使用執照並於保存登記後一個月內，就乙方 所持分本大樓部分，甲、乙方應各自囑託專業不動產估價機構 設算並出具估價報告書，並以兩家估價機構之平均值，作為買 賣價金之標準，另外簽署廠房買賣契約書；惟如雙方估價總額 差異達 10%以上時，則應由雙方合意另找第三家估價單位進

行估價，並以三家估價結果之平均值為最終交易價格。

• ③甲方同意前述所稱簽署廠房買賣契約書之時間，因乙方須依 『公開發行公司取得或處分資產處理準則』關係人交易規定辦 理，除經審計委員會及董事會決議通過外，倘交易金額達乙方 總資產 10%以上，乙方尚須提交股東會同意，始得簽訂買賣 契約及支付款項。

• （2）為避免核准建照之坪數與目前提供予估價師之面積差異過大，或 實際開工日期距離簽訂合建契約日期過久，導致成本估算失真， 兩者皆會影響合建分配比例估價結果，因此與日月光公司將在合 建契約作如下協議（合約文字可能再作修正）：

  • 雙方同意有下列任一情況，本公司須依據核准之建造執照樓底板 面積重新估計建造總成本，雙方委由原估價機構重新出具估價報 告書，如兩家估價機構重新估價之比例經平均與原議定之日月光 公司分配比例差異達百分之十以上（即增減變動達 0.3%以上）， 則雙方同意依新估價結果重新議定合建分配比例：

  • ①取得建造執照之開發總樓地板面積與建築師提供之面積計算 表差異達 3%以上（即增減變動約 795 坪以上）。

  • ②本大樓實際開工日期與合建契約書簽訂日期距離 12 個月以 上。

• 5.日月光公司目前擔任本公司董事，依公司法第 223 條規定，本案與日 月光公司之合建契約書應由監察人為公司之代表，惟目前公司已成立 審計委員會代替監察人，因此擬請審計委員會推選一名成員為合建契 約書之協商及簽約代表人。

• 6.本案依合建契約約定雙方如需重新議定分配比例時，董事會授權在本 公司可分配比例變動 5% 範圍內（即本公司可分配比率變更為 92.15%~100%之間）由審計委員會全權處理。

附件：關係人交易評估（請參閱議事手冊）。

臨時動議

散 會