Develia S.A. — Annual Report 2022

Mar 30, 2023

259400HUJAX3D4W3RL34 Develia S.A. SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 2 Sprawozdanie z sytuacji finansowej…………………..……..……………….…………………………………………………5 Sprawozdanie z całkowitych dochodów …………………………………….………………………….….…………………..6 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych …………………….………..……………………………...…….........................7 Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ………………………….………………………………………………………8 Zasady (polityka) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające………....…………….……………………………..9 Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .................................................................................. 9 1. Informacje ogólne ............................................................................................................................................................ 9 2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego ...................................................................................... 9 3. Skład Zarządu Spółki ...................................................................................................................................................... 9 4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ................................................................................................................... 9 5. Inwestycje Spółki ............................................................................................................................................................. 9 6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach ............................................................................... 12 7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ................................................................................................... 14 7.1. Oświadczenie o zgodności .............................................................................................................................. 14 7.2. Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego ................................................................................... 14 7.3. Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego ....................................... 14 8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie ....................................... 15 9. Istotne zasady rachunkowości ...................................................................................................................................... 16 9.1. Środki trwałe ..................................................................................................................................................... 16 9.2. Środki trwałe w budowie .................................................................................................................................. 17 9.3. Wartości niematerialne .................................................................................................................................... 17 9.4. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych............................................................................ 18 9.5. Zapasy .............................................................................................................................................................. 19 9.6. Aktywa finansowe ............................................................................................................................................ 19 9.7. Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje) ................................................................................................... 21 9.8. Utrata wartości aktywów finansowych ............................................................................................................ 21 9.9. Leasing operacyjny .......................................................................................................................................... 21 9.10. Rachunkowość zabezpieczeń ......................................................................................................................... 21 9.11. Zobowiązania finansowe ................................................................................................................................. 21 9.12. Rezerwy ............................................................................................................................................................ 22 9.13. Odprawy emerytalne ........................................................................................................................................ 22 9.14. Kapitały własne ................................................................................................................................................ 22 9.15. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych ................................................................ 23 9.16. Zasady wyceny zobowiązań warunkowych ................................................................................................... 23 9.17. Przychody ......................................................................................................................................................... 23 9.18. Podatek bieżący ............................................................................................................................................... 24 9.19. Podatek odroczony .......................................................................................................................................... 24 9.20. Podatek od towarów i usług ............................................................................................................................ 25 9.21. Koszty finansowania zewnętrznego ............................................................................................................... 25 9.22. Czynne rozliczenia międzyokresowe.............................................................................................................. 26 9.23. Bierne rozliczenia międzyokresowe ............................................................................................................... 26 9.24. Zysk/(strata) netto na akcję ............................................................................................................................. 26 9.25. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą .................................................................................................. 26 10. Informacje dotyczące segmentów działalności ............................................................................................................. 27 11. Przychody i koszty ......................................................................................................................................................... 28 11.1. Przychody ze sprzedaży.................................................................................................................................. 28 11.2. Przychody z odsetek i dyskont ........................................................................................................................ 29 11.3. Przychody z dywidend ..................................................................................................................................... 29 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 3 11.4. Inne przychody finansowe ............................................................................................................................... 31 11.5. Pozostałe przychody operacyjne .................................................................................................................... 31 11.6. Koszty działalności operacyjnej ...................................................................................................................... 32 11.7. Koszty świadczeń pracowniczych ................................................................................................................... 32 11.8. Koszty odsetek i dyskont ................................................................................................................................. 32 11.9. Inne koszty finansowe ..................................................................................................................................... 33 11.10. Pozostałe koszty operacyjne ........................................................................................................................... 33 12. Podatek dochodowy ...................................................................................................................................................... 33 12.1. Obciążenie podatkowe .................................................................................................................................... 33 12.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej ................................................................................................... 33 12.3. Odroczony podatek dochodowy...................................................................................................................... 34 13. Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję .................................................................................................................. 35 14. Wartości niematerialne ................................................................................................................................................. 35 15. Rzeczowe aktywa trwałe .............................................................................................................................................. 36 16. Inwestycje długoterminowe .......................................................................................................................................... 37 17. Pożyczki i należności długoterminowe ........................................................................................................................ 39 18. Krótkoterminowe aktywa finansowe ............................................................................................................................ 40 18.1. Krótkoterminowe papiery wartościowe ........................................................................................................... 40 18.2. Pozostałe aktywa finansowe ........................................................................................................................... 40 19. Świadczenia pracownicze ............................................................................................................................................ 41 20. Zapasy ........................................................................................................................................................................... 44 21. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności .................................................................................. 45 22. Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne) ......................................................................................................... 46 23. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty .............................................................................................................................. 46 24. Kapitały .......................................................................................................................................................................... 46 24.1. Kapitał podstawowy ......................................................................................................................................... 46 24.2. Kapitał zapasowy ............................................................................................................................................. 48 24.3. Pozostałe kapitały rezerwowe ......................................................................................................................... 49 24.4. Pozostałe kapitały ............................................................................................................................................ 49 25. Zobowiązania finansowe .............................................................................................................................................. 50 25.1. Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki .................................................................. 50 25.2. Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych ................................................................................. 54 25.3. Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek .................................................................................. 55 25.4. Zobowiązania z tytułu leasingu ...................................................................................................................... 56 26. Rezerwy ......................................................................................................................................................................... 57 27. Zobowiązania ................................................................................................................................................................ 57 27.1. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ........................................................... 57 27.2. Zobowiązania warunkowe ............................................................................................................................... 58 27.3. Zobowiązania inwestycyjne ............................................................................................................................. 59 27.4. Sprawy sądowe ................................................................................................................................................ 59 28. Rozliczenia międzyokresowe bierne oraz przychody przyszłych okresów ............................................................... 59 29. Transakcje z podmiotami powiązanymi ....................................................................................................................... 60 29.1. Jednostka dominująca dla Spółki ................................................................................................................... 63 29.2. Wypłata dywidendy przez Develia S.A. .......................................................................................................... 63 29.3. Wypłata dywidendy przez spółki zależne ....................................................................................................... 63 29.4. Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki ...................................................................................... 63 29.5. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej ................................................................................................. 64 30. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych 64 31. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym ...................................................................................................... 64 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 4 31.1. Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................... 65 31.2. Ryzyko kredytowe ............................................................................................................................................ 65 31.3. Ryzyko związane z płynnością ....................................................................................................................... 66 32. Instrumenty finansowe .................................................................................................................................................. 67 32.1. Wartości godziwe ............................................................................................................................................. 67 32.2. Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................... 69 32.3. Zabezpieczenia ................................................................................................................................................ 70 33. Zarządzanie kapitałem .................................................................................................................................................. 71 34. Struktura zatrudnienia ................................................................................................................................................... 72 35. Wpływ ogłoszenia epidemii COVID-19 na bieżącą działalność Spółki ..................................................................... 72 36. Ryzyko związane z rozpoczęciem działań wojennych w Ukrainie ............................................................................ 72 37. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego ......................................................................... 73 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 75 stanowią jego integralną część 5 Nota 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Aktywa A. Aktywa trwałe 989 221 988 321 1. Wartości niematerialne 14 420 315 2. Rzeczowe aktywa trwałe 15 7 179 6 006 2.1. Środki trwałe 6 050 5 803 2.2. Środki trwałe w budowie 1 129 203 3. Pożyczki i należności długoterminowe 17 87 350 95 839 4. Inwestycje długoterminowe 16 892 998 879 233 5. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 22 1 274 465 6. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 12.3 - 6 463 B. Aktywa obrotowe 1 496 766 1 384 957 1. Zapasy 20 1 290 299 1 116 530 2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 21 11 104 75 072 3. Należność z tytułu podatku dochodowego 614 - 4. Krótkoterminowe papiery wartościowe 18.1 35 049 27 053 5. Pozostałe aktywa finansowe 18.2 44 448 89 960 6. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych 23 112 786 73 792 7. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 22 2 466 2 550 C. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży - - Aktywa razem 2 485 987 2 373 278 Pasywa . A. Kapitał własny 1 228 017 1 129 605 1. Kapitał podstawowy 24.1 447 558 447 558 2. Należne wpłaty na kapitał podstawowy - - 3. Kapitał zapasowy 24.2 457 973 417 696 4. Pozostałe kapitały rezerwowe 24.3 16 369 100 205 5. Pozostałe kapitały 24.4 9 419 6 303 6. Zyski zatrzymane/(Niepokryte straty) 296 698 157 843 B. Zobowiązania długoterminowe 499 841 603 175 1. Długoterminowe zobowiązania finansowe 25.1 482 775 599 954 2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu 1 690 2 776 3. Rezerwy 26 420 445 4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 12.3 14 956 - C. Zobowiązania krótkoterminowe 758 129 640 498 1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe 25.1 242 862 151 359 2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu 42 669 40 642 3. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 27.1 120 568 177 342 4. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego - 671 5. Rezerwy 26 436 107 6. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz przychody przyszłych okresów 28 351 594 270 377 Pasywa razem 2 485 987 2 373 278 SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ na dzień 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 75 stanowią jego integralną część 6 Nota Rok zakończony 31 grudnia 2022 ( badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Przychody Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów 11.1 557 339 447 947 Przychody z odsetek i dyskont 11.2 2 603 6 102 Przychody z dywidend 11.3 209 734 122 669 Inne przychody finansowe 11.4 3 482 7 364 Pozostałe przychody operacyjne 11.5 1 956 1 161 Przychody operacyjne razem 775 114 585 243 Koszty Koszty działalności operacyjnej, wartość sprzedanych wyrobów, towarów 11.6 ( 441 766) ( 405 107) Koszty odsetek i dyskont 11.8 ( 10 454) ( 8 347) Inne koszty finansowe 11.9 ( 3 039) ( 1 921) Pozostałe koszty operacyjne 11.10 ( 1 738) ( 2 514) Koszty operacyjne razem ( 456 997) ( 417 889) Zysk (strata) brutto 318 117 167 354 Podatek dochodowy 12.1 ( 21 419) (9 511) Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 296 698 157 843 Działalność zaniechana Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej - - Zysk/(strata) netto 296 698 157 843 Inne całkowite dochody Inne składniki całkowitych dochodów - - Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów - - Inne całkowite dochody (netto) - - Całkowity dochód 296 698 157 843 Zysk/(strata) na jedna akcję - podstawowy z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł 13 0,66 0,35 - rozwodniony z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł 0,66 0,35 SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 75 stanowią jego integralną część 7 Nota Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej l. Zysk (strata) brutto z działalności kontynuowanej 318 117 167 354 II. Korekty razem 9 142 ( 236 227) 1. Zmiana stanu środków trwałych i wartości niematerialnych (1 278) 1 137 2. Zmiana stanu rezerw 302 107 3. Zmiana stanu zapasów (173 769) ( 326 467) 4. Zmiana stanu należności 59 994 ( 60 596) 5. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów (56 774) 159 898 6. Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych 80 492 ( 6 898) 7. Zmiana stanu zobowiązań finansowych 58 507 24 877 8. Zmiana stanu aktywów finansowych z tytułu pożyczek i weksli 46 949 5 578 9. Zmiana stanu aktywów finansowych z tytułu udziałów (13 765) ( 51 698) 10. Podatek dochodowy (zapłacony) (1 286) ( 1 243) 11. Inne korekty 9 770 19 078 III. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (l±ll) 327 259 ( 68 873) B. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej l. Wpływy 90 587 345 696 1. Emisja dłużnych papierów wartościowych 15 442 250 000 2. Kredyty i pożyczki 75 145 95 696 II. Wydatki (378 852) ( 274 839) 1. Dywidendy i inne wydatki na rzecz właścicieli (201 401) ( 76 085) 2. Spłaty kredytów i pożyczek (55 638) ( 9 199) 3. Wykup dłużnych papierów wartościowych (88 496) ( 166 504) 4. Spłaty zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego (2 415) ( 2 430) 5. Odsetki (30 902) ( 20 621) III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (l–ll) (288 265) 70 857 C. Przepływy pieniężne netto, razem (A.III±B.III) 38 994 1 984 D. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: 38 994 1 984 – zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych - - E. Środki pieniężne na początek okresu 73 792 71 808 F. Środki pieniężne na koniec okresu (F±D) 23 112 786 73 792 - o ograniczonej możliwości dysponowania 20 20 SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 75 stanowią jego integralną część 8 Nota Kapitał podstawowy Należne wpłaty na kapitał podstawowy Kapitał zapasowy Pozostałe kapitały rezerwowe Pozostałe kapitały Zyski zatrzymane/ (Niepokryte straty) Razem Na dzień 1 stycznia 2022 roku 447 558 0 417 696 100 205 6 303 157 843 1 129 605 Zysk netto za 2022 rok 0 0 0 0 0 296 698 296 698 Inne całkowite dochody za 2022 rok 0 0 0 0 0 0 0 Całkowite dochody za 2022 rok 0 0 0 0 0 296 698 296 698 Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy 24.2 0 0 40 277 0 0 ( 40 277) 0 Wypłata dywidendy ( 83 836) 0 ( 117 565) ( 201 401) Wycena programu motywacyjnego 24.4 0 0 0 0 3 116 0 3 116 Na dzień 31 grudnia 2022 roku 447 558 0 457 973 16 369 9 419 296 698 1 228 017 Nota Kapitał podstawowy Należne wpłaty na kapitał podstawowy Kapitał zapasowy Pozostałe kapitały rezerwowe Pozostałe kapitały Zyski zatrzymane/ (Niepokryte straty) Razem Na dzień 1 stycznia 2021 roku 447 558 0 353 524 100 205 1 994 140 257 1 043 538 Zysk netto za 2021 rok 0 0 0 0 0 157 843 157 843 Inne całkowite dochody za 2021 rok 0 0 0 0 0 0 0 Całkowite dochody za 2021 rok 0 0 0 0 0 157 843 157 843 Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy 24.2 0 0 64 172 0 0 ( 64 172) 0 Wypłata dywidendy 0 0 0 0 0 ( 76 085) ( 76 085) Wycena programu motywacyjnego 24.4 0 0 0 0 4 309 0 4 309 Na dzień 31 grudnia 2021 roku 447 558 0 417 696 100 205 6 303 157 843 1 129 605 SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) okres zakończony dnia 30 czerwca 2007 roku (w tysiącach złotych) Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 9 1. Informacje ogólne Develia S.A. („Emitent”, „Spółka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 3 marca 2006 roku. Siedziba Spółki mieści się w Polsce, we Wrocławiu, ul. Powstańców Śląskich 2-4. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, dla Wrocławia- Fabrycznej we Wrocławiu IV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000253077. Na dzień 31 grudnia 2022 roku akcje spółki Develia S.A. znajdują się w publicznym obrocie. Spółce nadano numer statystyczny REGON 020246398 oraz numer identyfikacji podatkowej NIP 8992562750. Czas trwania Spółki jest nieoznaczony. Podstawowym przedmiotem działania Spółki jest: • PKD 6420Z Działalność Holdingów Finansowych • PKD 4110Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków • PKD 6810Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek • PKD 4120Z Roboty budowlane związane z wykonaniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień podpisania sprawozdania finansowego nie występuje podmiot dominujący wobec Develia S.A. 2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego Spółka sporządziła również skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 30 marca 2023 roku. 3. Skład Zarządu Spółki Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 1 stycznia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku przestawiał się następująco: • Prezes Zarządu – Andrzej Oślizło • Wiceprezes Zarządu – Paweł Ruszczak • Wiceprezes Zarządu – Mariusz Poławski 4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd w dniu 30 marca 2023 roku. 5. Inwestycje Spółki Spółka posiada inwestycje w następujących jednostkach zależnych i współzależnych : Nazwa spółki Siedziba 31 grudnia 2022 Udział w kapitale 31 grudnia 2021 Udział w kapitale Jednostki zależne Arkady Wrocławskie S.A. Wrocław 100% 100% Develia Wrocław S.A. 1) Wrocław 100% 100% Develia Warszawa Sp. z o.o. 2) Wrocław 100% 100% Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. Wrocław 100% (pośrednio i bezpośrednio) 100% (pośrednio i bezpośrednio) ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJĄCE Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 10 LC Corp Invest I Sp. z o.o. Wrocław 100% (pośrednio i bezpośrednio) 100% (pośrednio i bezpośrednio) LC Corp Invest II Sp. z o.o. Wrocław 100% 100% LC Corp Invest III Sp. z o.o. 3) 4) 9) Wrocław - 100% LC Corp Invest VII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100% LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. 4) 5) 9) Wrocław - 100% LC Corp Invest IX Sp. z o.o. Wrocław 100% 100% LC Corp Invest X Sp. z o.o. Wrocław 100% 100% LC Corp Invest XI Sp. z o.o. Wrocław 100% 100% LC Corp Invest XII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100% LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Wrocław 100% 100% 4resident Sp. z o.o. 6) Wrocław 100% 100% LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100% LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio) LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 4 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio) LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 6 Sp. k. 4) Wrocław - 100% (pośrednio) LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio) LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 8 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio) LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio i bezpośrednio) 100% (pośrednio i bezpośrednio) LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio) LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio i bezpośrednio) 100% (pośrednio i bezpośrednio) LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A. Wrocław 100% (pośrednio i bezpośrednio) 100% (pośrednio i bezpośrednio) LC Corp Service S.A. 7) 9) Wrocław 100% (pośrednio i bezpośrednio) 100% (pośrednio i bezpośrednio) Develia Invest Sp. z o.o. Wrocław 100% 100% Jednostki współzależne Atal Services Sp. z o.o. 11) Cieszyn - - Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. 10) Warszawa 80% (bezpośrednio) 80% (bezpośrednio) Projekt Myśliborska Sp. z o.o. 10) Warszawa 80% (bezpośrednio) 80% (bezpośrednio) Projekt Lizbońska Sp. z o.o. 10) Warszawa 80% (bezpośrednio) 80% (bezpośrednio) Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k. 10) Warszawa 80% (bezpośrednio i pośrednio) 80% (bezpośrednio i pośrednio) Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp. 10) Warszawa 80% (bezpośrednio i pośrednio) 80% (bezpośrednio i pośrednio) Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. k. 10) Warszawa 80% (bezpośrednio i pośrednio) 80% (bezpośrednio i pośrednio) Flatte Sp. z o.o. 8) Warszawa 76,47% - Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 11 1) Z dniem 1 sierpnia 2022 roku zarejestrowana została przez właściwy sąd rejestrowy zmiana zmiany nazwy spółki z Sky Tower S.A. na Develia Wrocław S.A. 2) Z dniem 22 czerwca 2022 roku zarejestrowana została przez właściwy sąd rejestrowy zmiana zmiany nazwy spółki z Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. na Develia Warszawa Sp. z o.o. 3) W dniu 19 sierpnia 2022 roku sąd rejestrowy dokonał wpisu umorzenia udziałów w spółce LC Corp Invest III sp. z o.o., a tym samym obniżenia kapitału zakładowego tej spółki z kwoty 1.700.000,00 zł do kwoty 100.000,00 zł to jest o kwotę 1.600.000,00 zł, 4) W dniu 1 września 2022 roku zarejestrowane zostało przez właściwy sąd rejestrowy połączenie spółek LC Corp Invest III sp. z o.o. oraz LC Corp Invest XV sp. z o.o. Projekt 6 sp.k. oraz podwyższenie kapitału zakładowego Spółki LC Corp Invest III sp. z o.o., z kwoty 100.000,00 zł do kwoty 100.500,00 zł. Połączenie ww. spółek nastąpiło na podstawie art. 492 § 1 pkt 1) k.s.h., poprzez przeniesienie całego majątku spółki LC Corp Invest XV sp. z o.o. Projekt 6 sp.k. na spółkę LC Corp Invest III sp. z o.o. 5) W dniu 28 kwietnia 2022 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. podjęło uchwałę w sprawie dobrowolnego umorzenia udziałów w kapitale zakładowym spółki oraz obniżenia kapitału zakładowego z kwoty 13.600.000 zł do kwoty 50.000,00 zł tj. o kwotę 13.550.000,00 zł. poprzez umorzenie 13.550 udziałów. W dniu 21 września 2022 roku zarejestrowane zostało przez właściwy sąd rejestrowy umorzenie udziałów w spółce LC Corp Invest VIII sp. z o.o., a tym samym obniżenie kapitału zakładowego Spółki, z kwoty 13.600.000,00 zł do kwoty 50.000,00 zł. 6) Z dniem 29 sierpnia 2022 roku zarejestrowana została przez właściwy sąd rejestrowy zmiana zmiany nazwy spółki z LC Corp Invest XVI Sp. z o.o. na 4resident Sp. z o.o. 7) W dniu 1 czerwca 2022 roku zarejestrowane zostało przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział KRS podwyższenie kapitału zakładowego spółki LC Corp Service S.A. z kwoty 633.165,00 zł do kwoty 1.133.165,00 zł poprzez emisję nowych 500.000 akcji imiennych serii D. 8) W dniu 7 listopada 2022 roku została zarejestrowana w KRS spółka Flatte Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, z kapitałem zakładowym w wysokości 5.000 zł, której jedynym wspólnikiem na dzień rejestracji była Develia S.A. W dniu 23 listopada 2022 roku nastąpiła zmiana umowy spółki na mocy, której kapitał zakładowy spółki podwyższony został do kwoty 10.000 zł, przy czym 40 udziałów o łącznej wartości 2.000 zł zostało objęte Develia S.A., 50 udziałów o łącznej wartości 2.500 zł zostało objętych przez The Heart S.A , a 10 udziałów o łącznej wartości 500 zł przez osobę fizyczną. Zmiana umowy spółki została zarejestrowana w KRS w dniu 10 lutego 2023 roku Na mocy zmiany umowy spółki z dnia 21 grudnia 2022 roku kapitał spółki podwyższony został do kwoty 12.500 zł a wszystkie nowe udziały (50 udziałów o łącznej wartości 2.500 zł) objęte zostały przez Develia S.A. Zmiana umowy spółki została zarejestrowana w KRS w dniu 13 lutego 2023 roku. 9) W dniu 12 grudnia 2022 roku w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego zostało zarejestrowane połączenie spółek LC Corp Invest III sp. z o.o. oraz LC Corp Invest VIII sp. z o.o. ze spółką LC Corp Service S.A. Połączenie ww. spółek nastąpiło na podstawie art. 492 § 1 pkt 1) ksh w związku z art. 516 §6 ksh, poprzez przeniesienie całego majątku spółek LC Corp Invest III sp. z o.o. oraz LC Corp Invest VIII sp. z o.o. (spółki przejmowane) na spółkę LC Corp Service S.A. (spółka przejmująca). Z chwilą połączenia spółka LC Corp Service S.A. wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki (zobowiązania) spółek LC Corp Invest III sp. z o.o. oraz LC Corp Invest VIII sp. z o.o., które jako podmioty prawne przestają istnieć i w najbliższych dniach zostaną wykreślone z rejestru KRS. 10) Spółka dokonała szczegółowej analizy umowy JV zawartej z Grupo Lar Holding Polonia Sp. z o.o. Na bazie przeprowadzonej analizy, w szczególności zapisów dotyczących wymogu jednomyślności obu stron umowy podczas podejmowania wszystkich istotnych decyzji spółek objętych umową, pomimo posiadania 80% zaangażowania kapitałowego w poszczególnych spółkach objętych umową JV Spółka uznaje je za jednostki współzależne. W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 12 Grupy Kap itałowej Develia S.A. inwestycje te zostały zaklasyfikowane jako wspólne ustalenie umowne (wspólne przedsięwzięcia) i są wyceniane metodą praw własności. 11) W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku, w związku planowaną współpracą z Grupą Atal dotyczącą realizacji projektu deweloperskiego w formie JV, Develia S.A. w dniu 9 czerwca 2021 roku dokonała zakupu 50% udziałów w spółce Atal Services Sp. z o.o. (wspólne przedsięwzięcie wyceniane metodą praw własności). Ostatecznie wspólny projekt deweloperski nie został zrealizowany. W związku zaniechaniem współpracy w zakresie realizacji projektu deweloperskiego Zarząd Emitenta dokonał w dniu 7 września 2021 roku zbycia powrotnego 50% udziałów w spółce i tym samym zakończenia współpracy z Grupą Atal. Po tej transakcji nie występują powiązania kapitałowe pomiędzy Develia S.A. a Grupą Kapitałową Atal S.A. Na dzień 31 grudnia 2022 roku i na 31 grudnia 2021 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany przez Spółkę dominującą w podmiotach zależnych jest równy jej udziałowi w kapitałach tych jednostek. 6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego sprawozdania finansowego. Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z MSSF wymagało od Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków. Niepewność szacunków Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności występujące na koniec okresu sprawozdawczego, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym okresie sprawozdawczym. Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego Spółka rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione. Odroczony podatek dochodowy przedstawiony jest w Nocie 12.3. Odpisy aktualizujące wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny czy istnieją przesłanki utraty wartości dla udziałów w spółkach zależnych i współzależnych. W przypadku zaistnienia przesłanek utraty wartości udziałów Zarząd dokonuje odpisów aktualizujących wartość tych aktywów do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna została określona jako jedna z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartość godziwa pomniejszona o koszty zbycia lub wartość użytkowa danego aktywa. Wartość użytkowa jest szacowana metodą DCF lub modelem mieszanym: aktywa netto i zdyskontowane dochody (zdyskontowane dywidendy). Metoda DCF oparta jest na zdyskontowanych przepływach finansowych, generowanych przez spółki zależne przy założonych harmonogramach inwestycyjnych i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1m 2 PUM według aktualnej sytuacji rynkowej i bieżących cen. Współczynnik dyskontowy uwzględnia ważony koszt kapitału zewnętrznego i własnego (WACC). Wartość odzyskiwalna udziałów oraz wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów jest wielkością oszacowaną na dzień 31 grudnia 2022 roku i może ulec zmianie w zależności od wahań cen rynkowych gruntów, sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji projektów oraz kalkulacji stopy dyskonta w przyszłości. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych dostępnych na dzień ich sporządzenia. Jest to również związane z niepewnością dotyczącą estymacji Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 13 warunków rynkowych w następnych latach. W konsekwencji wartości odpisów aktualizujących mogą ulegać zmianie w kolejnych okresach obrotowych. Odpisy aktualizujące wartość udziałów zaprezentowane są w Nocie 16. Stawki amortyzacyjne Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Spółka corocznie dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących szacunków. Klasyfikacja umów leasingowych Spółka dokonuje klasyfikacji leasingu zgodnie z MSSF 16. Wartość pożyczek udzielonych spółkom zależnym Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje analizy czy udzielone pożyczki spełniają model utrzymywania aktywów w celu uzyskania umownych przepływów pieniężnych. W zależności od wyniku testu „SPPI” pożyczki klasyfikowane są do aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie lub aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Na dzień 31 grudnia 2022 roku udzielone przez Spółkę pożyczki wycenione zostały wg wartości godziwej. Niepewność związana z rozliczeniami podatkowymi Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami. Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym. W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej. Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji. Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy. Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku dochodowego przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe, uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 14 7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego Sprawozdanie finansowe obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2022 roku. Jako dane porównawcze Spółka zaprezentowała dane za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku. Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a także wszystkie wartości w tabelach i opisach, o ile nie wskazano inaczej, podane są w tysiącach złotych („PLN”). Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem części instrumentów finansowych, które są wyceniane według wartości godziwej. Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę. 7.1. Oświadczenie o zgodności Niniejsze sprawozdanie finansowe Develia S.A. zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”). MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”). 7.2. Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego Walutą pomiaru Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski. 7.3. Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku, za wyjątkiem przedstawionych poniżej. • Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później), • Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później), • Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3 zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później), • Zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany w ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności i uściślenie słownictwa - zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41 obowiązują w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, a zatem nie podano daty jej wejścia w życie.). Wdrożenie powyżej wymienionych standardów oraz zmiany do istniejących standardów nie miało istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 15 8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, jakie zostały już wydane przez RMSR i zatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły w życie Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie: • MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” z późniejszymi zmianami do MSSF 17 opublikowanymi przez RMSR w czerwcu 2020 roku oraz grudniu 2021 zatwierdzone w UE w dniu 19 listopada 2021 r. (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później), • Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej zatwierdzone w UE w dniu 2 marca 2022 r. (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później), • Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” – Definicja wartości szacunkowych zatwierdzone w UE w dniu 2 marca 2022 r. (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później) • Zmiany do MSR 12 "Podatek dochodowy" - Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań z pojedynczej transakcji (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później), Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania w UE MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na dzień publikacji sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej): • Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później), • Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Zobowiązania długoterminowe z kowenantami (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później), • Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – Zobowiązanie z tytułu leasingu w ramach sprzedaży i leasingu zwrotnego (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później), • MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 roku lub później) – Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14, • Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności). Spółka jest w trakcie weryfikowania wpływu powyżej wymienionych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Spółki oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 16 Według szacunków Spółki , wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy. Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE. Według szacunków Spółki, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań finansowych według MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy. 9. Istotne zasady rachunkowości 9.1. Środki trwałe Środki trwałe wykazywane są według ceny nabycia/kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość początkowa środków trwałych obejmuje ich cenę nabycia powiększoną o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania. W skład kosztu wchodzi również koszt wymiany części składowych maszyn i urządzeń w momencie poniesienia, jeśli spełnione są kryteria rozpoznania. Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, obciążają wynik okresu sprawozdawczego w momencie ich poniesienia. Środki trwałe w momencie ich nabycia zostają podzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, do których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. W momencie likwidacji lub sprzedaży środków trwałych, wartość początkowa tych środków oraz dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik likwidacji lub sprzedaży jest ujmowany w wyniku (zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów. Typ Okres w latach Maszyny i urządzenia techniczne lat 5 Urządzenia biurowe lat 2 Pozostałe środki transportu lat 5 Inwestycje w obcych środkach trwałych lat 10 (lub czas trwania umowy jeśli krócej) Komputery lat 3 Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na możliwość utraty wartości któregoś ze składników środków trwałych, dokonywany jest przegląd tych aktywów pod kątem ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości, a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku, tj. zysku lub stracie okresu. Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia danego składnika aktywów ze sprawozdania z sytuacji finansowej (obliczone jako różnica pomiędzy ewentualnymi Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 17 wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danej pozycji) są ujmowane w zysku lub stracie okresu, w którym dokonano takiego usunięcia. Wartość końcową, okres użytkowania oraz metodę amortyzacji składników aktywów weryfikuje się, i w razie konieczności – koryguje, na koniec każdego roku obrotowego. 9.2. Środki trwałe w budowie Środki trwałe w budowie dotyczą środków trwałych będących w toku budowy lub montażu i są wykazywane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy i przekazania środka trwałego do używania. 9.3. Wartości niematerialne Za wartości niematerialne uznaje się nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: • prawa majątkowe, autorskie prawa majątkowe, licencje, koncesje, prawa do: projektów, wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów zdobniczych lub użytkowych, • know-how o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok, wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Wartości niematerialne nabyte w oddzielnej transakcji początkowo wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia. Cena nabycia wartości niematerialnych nabytych w transakcji połączenia jednostek gospodarczych jest równa ich wartości godziwej na dzień połączenia. Po ujęciu początkowym, wartości niematerialne są wykazywane w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszonym o umorzenie i odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Nakłady poniesione na wartości niematerialne wytworzone we własnym zakresie, z wyjątkiem aktywowanych nakładów poniesionych na prace rozwojowe, nie są aktywowane i są ujmowane w kosztach okresu, w którym zostały poniesione. Spółka ustala, czy okres użytkowania wartości niematerialnych jest ograniczony czy nieokreślony. Wartości niematerialne o ograniczonym okresie użytkowania są amortyzowane przez okres użytkowania oraz poddawane testom na utratę wartości każdorazowo, gdy istnieją przesłanki wskazujące na utratę ich wartości. Okres i metoda amortyzacji wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania są weryfikowane przynajmniej na koniec każdego roku obrotowego. Zmiany w oczekiwanym okresie użytkowania lub oczekiwanym sposobie konsumowania korzyści ekonomicznych pochodzących z danego składnika aktywów są ujmowane poprzez zmianę odpowiednio okresu lub metody amortyzacji, i traktowane jak zmiany wartości szacunkowych. Odpis amortyzacyjny składników wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania ujmuje się w wyniku (zysku lub stracie) okresu w ciężar tej kategorii, która odpowiada funkcji danego składnika wartości niematerialnych. Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz te, które nie jeszcze dostępne do użytkowania, są corocznie poddawane weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, w odniesieniu do poszczególnych aktywów lub na poziomie ośrodka wypracowującego środki pieniężne. W przypadku pozostałych wartości niematerialnych ocenia się co roku, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. Okresy użytkowania są także poddawane corocznej weryfikacji, a w razie potrzeby, korygowane z efektem od początku roku obrotowego. Podsumowanie zasad stosowanych w odniesieniu do wartości niematerialnych Spółki przedstawia się następująco: Patenty i licencje Oprogramowanie komputerowe i inne Okresy użytkowania Nieokreślone. Dla patentów i licencji użytkowanych na podstawie umowy zawartej na czas określony, przyjmuje się ten okres 2 lata Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 18 uwzględniając dodatkowy okres, na który użytkowanie może być przedłużone. Wykorzystywana metoda amortyzacji Wartości o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane ani przeszacowywane. Dla patentów i licencji na czas określony stosuje się metodę liniową. Metodą liniową Wewnętrznie wytworzone lub nabyte Nabyte Nabyte Weryfikacja pod kątem utraty wartości / badanie wartości odzyskiwalnej Nieokreślony okres użytkowania - coroczna oraz w przypadku istnienia przesłanki wskazującej na utratę wartości. Dla pozostałych – coroczna ocena czy wystąpiły przesłanki świadczące o wystąpieniu utraty wartości. Coroczna ocena czy wystąpiły przesłanki świadczące o wystąpieniu utraty wartości. Zyski lub straty wynikające z usunięcia wartości niematerialnych ze sprawozdania z sytuacji finansowej są wyceniane według różnicy pomiędzy wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danego składnika aktywów i są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie jego wyksięgowania. Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz dzień 31 grudnia 2021 roku nie wystąpiły wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania. 9.4. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje formalnego oszacowania wartości odzyskiwalnej tj. ustala się czy bieżąca wartość księgowa danego składnika aktywów jest wyższa od wartości, jaką można uzyskać w drodze jego dalszego użytkowania lub sprzedaży. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej, Odpis ten jest ujmowany w wyniku finansowym w innych przychodach lub kosztach finansowych. Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne. Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna, ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla danego składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych w działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości. Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka ocenia, czy występują przesłanki wskazujące na to, że odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości, który był ujęty w okresach poprzednich w odniesieniu do danego składnika aktywów jest zbędny, lub czy powinien zostać zmniejszony. Jeżeli takie przesłanki występują, Spółka szacuje wartość odzyskiwalną tego składnika aktywów. Poprzednio ujęty odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości ulega odwróceniu wtedy i tylko wtedy, gdy od czasu ujęcia ostatniego odpisu aktualizującego nastąpiła zmiana wartości szacunkowych stosowanych do ustalenia wartości odzyskiwalnej danego składnika aktywów. W takim przypadku, podwyższa się wartość bilansową składnika aktywów do wysokości jego wartości odzyskiwalnej. Podwyższona kwota nie może przekroczyć wartości bilansowej składnika aktywów, jaka zostałaby ustalona (po odjęciu umorzenia), gdyby w ubiegłych latach w ogóle nie ujęto odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości w odniesieniu do tego składnika aktywów. Odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się niezwłocznie jako przychód. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 19 Po odwróceniu odpisu aktualizującego, w kolejnych okresach odpis amortyzacyjny dotyczący danego składnika jest korygowany w sposób, który pozwala w ciągu pozostałego okresu użytkowania tego składnika aktywów dokonywać systematycznego odpisania jego zweryfikowanej wartości bilansowej pomniejszonej o wartość końcową. 9.5. Zapasy W pozycji Zapasy wykazywane są nakłady poniesione, dotyczące niesprzedanych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Koszty takie obejmują prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowania zewnętrznego, koszty planowania i projektu, narzuty kosztów administracyjnych bezpośrednio związanych z budową oraz pozostałe koszty dotyczące budowy. Zapasy ujmowane są początkowo według kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu zapasy są wykazywane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. 9.6. Aktywa finansowe Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych do jednej z następujących kategorii: • Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie, • Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy, • Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez całkowite dochody, • Instrumenty finansowe zabezpieczające Klasyfikacji aktywów finansowych dokonuje się na podstawie: • modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami finansowymi, • wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów finansowych. Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów. Klasyfikacja dłużnych aktywów finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki umownych przepływów pieniężnych (test SPPI) dla danego składnika aktywów finansowych. Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje należności z tytułu dostaw i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności, lokaty oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości. Należności z tytułu dostaw i usług o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania (tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są wyceniane w wartości nominalnej. Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody kwalifikuje się: składnik aktywów finansowych jeśli spełnione są poniższe warunki: - jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych przepływów pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży aktywów finansowych, oraz - warunki umowne dają prawo do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. zdał test SPPI), Skutki zmian wartości godziwej ujmowane są w innych całkowitych dochodach do momentu zaprzestania ujmowania składnika aktywów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, kiedy skumulowany zysk/ strata ujmowane są w sprawozdaniu z wyniku. Niezależnie od w/w kryteriów klasyfikacji istnieje możliwość nieodwołalnego wyznaczenia składnika aktywów finansowych stanowiącego inwestycję w instrument kapitałowy do opcji wyceny w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 20 Opcja wyboru wartości godziwej przez inne całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów przeznaczonych do obrotu. Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się w innych całkowitych dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend, które są ujmowane w sprawozdaniu z Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa podjęła decyzję o takiej klasyfikacji w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego. Spółka kwalifikuje do tej kategorii pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów pieniężnych oraz instrumenty pochodne będące aktywami, o ile nie zostały wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające. Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym powstały. Do instrumentów finansowych zabezpieczających klasyfikuje się aktywa i zobowiązania finansowe stanowiące instrumenty finansowe wyznaczone i spełniające wymogi rachunkowości zabezpieczeń, wyceniane w wartości godziwej uwzględniającej wszystkie komponenty dotyczące ryzyka rynkowego i ryzyka kredytowego. Nabycie i sprzedaż aktywów finansowych rozpoznawane są na dzień dokonania transakcji. W momencie początkowego ujęcia składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej, powiększonej, w przypadku składnika aktywów niekwalifikowanego jako wyceniony w wartości godziwej przez wynik finansowy, o koszty transakcji, które mogą być bezpośrednio przypisane do nabycia. Składnik aktywów finansowych zostaje usunięty ze sprawozdania z sytuacji finansowej, wtedy gdy wygasły prawa do umownych przepływów pieniężnych, lub gdy nastąpił transfer aktywa tj. nastąpiło przeniesienie zasadniczo całości korzyści i ryzyk związanych z posiadanym składnikiem aktywów. Udzielone pożyczki Pożyczki udzielone i należności zalicza się je do aktywów obrotowych, o ile termin ich wymagalności nie przekracza 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Pożyczki udzielone i należności o terminie wymagalności przekraczającym 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego zalicza się do aktywów trwałych. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat kredytowych. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy. Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów. Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po kursie średnim NBP. Różnice kursowe dotyczące środków pieniężnych w walutach obcych i operacji z obrotu walut obcych zalicza się do sprawozdania z całkowitych dochodów. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 21 9.7. Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje) Akcje i udziały w jednostkach zależnych i współzależnych wyceniane są zgodnie z MSR 27 według ceny nabycia pomniejszonej o skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości. Wartość odzyskiwalna aktywów długoterminowych Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje oszacowania wartości odzyskiwalnej. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne. 9.8. Utrata wartości aktywów finansowych Na każdy dzień bilansowy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości składnika aktywów finansowych na podstawie modelu utraty wartości opartego o oczekiwane straty kredytowe. Określając przyszłą oczekiwaną utratę wartości, Spółka uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości. Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów aktualizujących w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia prawdopodobieństwa ich nieściągalności. Na moment wdrożenia MSSF 9, w związku z charakterem należności, Spółka przeanalizowała historię ujętych odpisów aktualizujących i doszła do wniosku, że zastosowanie modelu oczekiwanych strat kredytowych nie wpłynęło na wysokość zawiązywanych odpisów aktualizujących. 9.9. Leasing operacyjny Umowy leasingowe, zgodnie, z którymi leasingodawca zachowuje zasadniczo całe ryzyko i wszystkie pożytki wynikające z posiadania przedmiotu leasingu, zaliczane są do umów leasingu operacyjnego. Opłaty leasingowe z tytułu leasingu operacyjnego oraz późniejsze raty leasingowe ujmowane są jako koszty operacyjne w zysku lub stracie metodą liniową przez okres trwania leasingu. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane jako koszt w okresie, w którym stają się należne. 9.10. Rachunkowość zabezpieczeń W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 Spółka nie stosowała rachunkowości zabezpieczeń. 9.11. Zobowiązania finansowe Spółka klasyfikuje składnik zobowiązań finansowych do jednej z następujących kategorii: • Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie, • Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy, • Instrumenty finansowe zabezpieczające. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych, pożyczek oraz papierów dłużnych W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem. Po początkowym ujęciu kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są następnie wyceniane w zamortyzowanym koszcie, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem zobowiązań wyznaczonych na pozycje zabezpieczane, które wyceniane są zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń lub zobowiązań zakwalifikowanych w momencie początkowego ujęcia jako instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 22 Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu zobowiązania. Zyski i straty są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z chwilą usunięcia zobowiązania ze sprawozdania z sytuacji finansowej, a także w odpowiednich okresach w trakcie życia instrumentu metodą efektywnej stopy procentowej. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wycenia się w kwocie wymagającej zapłaty. 9.12. Rezerwy Rezerwy ujmowane są wówczas, gdy na spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy jest pewne lub wysoce prawdopodobne, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne, oraz gdy można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy na straty z tytułu umów rodzących obciążenia i zobowiązania wycenia się w uzasadnionej, wiarygodnie oszacowanej wartości. Rezerwy są tworzone w ciężar kosztów działalności operacyjnej, pozostałych kosztów operacyjnych lub kosztów finansowych, w zależności od okoliczności, z których strata wynika. Koszty dotyczące danej rezerwy są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego po pomniejszeniu o wszelkie zwroty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe. Rezerwę zmniejsza powstanie straty lub zobowiązania, na które została utworzona, zaś niewykorzystane rezerwy (z uwagi na ustanie lub zmniejszenie ryzyka strat, na które zostały utworzone) rozwiązuje się na dobro kont, w ciężar których zostały one utworzone. 9.13. Odprawy emerytalne Zgodnie z zakładowymi systemami wynagradzania pracownicy Spółki mają prawo do odpraw emerytalnych. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Spółka tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów, których dotyczą. Według MSR 19 odprawy emerytalne są programami określonych świadczeń po okresie zatrudnienia. Naliczone zobowiązania są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane, z uwzględnieniem rotacji zatrudnienia i dotyczą okresu do końca okresu sprawozdawczego. Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są o dane historyczne. Zyski i straty z obliczeń aktuarialnych są rozpoznawane w wyniku okresu sprawozdawczego. Ponowna wycena zobowiązań z tytułu świadczeń pracowniczych dotyczących programów określonych świadczeń obejmująca zyski i straty aktuarialne ujmowana jest w innych całkowitych dochodach i nie podlega późniejszej reklasyfikacji do zysku lub straty. 9.14. Kapitały własne Na kapitały własne składają się: • kapitał podstawowy • kapitał zapasowy • pozostałe kapitały rezerwowe • zyski zatrzymane/niepokryte straty • pozostałe kapitały Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 23 Kapitał podstawowy wycenia się według wartości nominalnej zgodnej ze statutem. Kapitał zapasowy wycenia się jako nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną wyemitowanych akcji, zmniejsza się o koszty związane z emisją akcji oraz zwiększa/zmniejsza o zatwierdzone zyski/straty z lat ubiegłych. Pozostałe kapitały wycenia się w wysokości wartości godziwej przyznanych opcji menadżerskich według zasada określonych przez MSSF2. 9.15. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia. W praktyce, o ile nie prowadzi to do istotnych różnic, Spółka stosuje uproszczenie i przyjmuje, że kurs zamknięcia to kurs średni NBP dla danej waluty obowiązujący na koniec okresu sprawozdawczego. W ciągu roku obrotowego: 1) operacje sprzedaży i kupna walut oraz operacje zapłaty należności lub zobowiązań wycenia się po kursie kupna lub sprzedaży banku, z którego usług korzysta jednostka, 2) pozostałe operacje wycenia się po obowiązującym na dzień poprzedzający przeprowadzenie operacji średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez NBP, chyba że w zgłoszeniu celnym lub innym wiążącym jednostkę dokumencie ustalony został inny kurs. Powstałe z przeliczenia różnice kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów) finansowych lub, w przypadkach określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości aktywów. 31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku EUR 4,6899 4,5994 9.16. Zasady wyceny zobowiązań warunkowych Zobowiązanie warunkowe jest możliwym zobowiązaniem, które powstaje na skutek zdarzeń przeszłych i którego istnienie zostanie potwierdzone dopiero w przyszłości w momencie wystąpienia niepewnych zdarzeń (nad którymi jednostka nie ma pełnej kontroli). Zobowiązaniem warunkowym może być również obecne zobowiązanie jednostki, które powstaje na skutek przeszłych zdarzeń i którego nie można wycenić wystarczająco wiarygodnie lub nie jest prawdopodobne, aby wypełnienie tego zobowiązania spowodowało wypływ środków zawierających w sobie korzyści ekonomiczne. W związku z tym zobowiązanie takie nie jest prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, ale jest opisywane w dodatkowych informacjach i objaśnieniach do sprawozdania finansowego. 9.17. Przychody Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Przychody są rozpoznawane po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług (VAT) oraz rabaty. Przy ujmowaniu przychodów obowiązują również kryteria przedstawione poniżej. 9.17.1 Sprzedaż towarów i produktów Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Przychody z tytułu realizacji instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne korygują wartość przychodów ze sprzedaży towarów i produktów. Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są dopiero w momencie, gdy zasadniczo wszystkie ryzyka i korzyści związane z danym lokalem zostaną przeniesione na klienta i przychód może zostać wyceniony w rozsądny sposób. Określenie momentu przejścia ryzyka na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 24 Przejście ryzyka na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu następujących warunków: (i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków; (ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej; (iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania; (iv) podpisanie umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego przenoszącego własność. Koszty związane z lokalami, które już zostały sprzedane i których poniesienie jest wymagane w okresach następujących po momencie rozpoznania sprzedaży (w tym koszty usunięcia usterek i koszty wykończenia powierzchni wspólnych), są szacowane i ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym nastąpiła sprzedaż danego lokalu. 9.17.2 Sprzedaż usług Przychody z tytułu wynajmu Przychody z tytułu wynajmu ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu w stosunku do zawartych umów (linearyzacja). 9.17.3 Odsetki Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich narastania, z uwzględnieniem metody efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą oczekiwane przepływy pieniężne do wartości bilansowej brutto składnika aktywów lub zamortyzowanego kosztu zobowiązania finansowego. 9.17.4 Dywidendy Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania. 9.18. Podatek bieżący Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie lub faktycznie już obowiązywały na koniec okresu sprawozdawczego. 9.19. Podatek odroczony Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, rezerwa na podatek odroczony jest tworzona metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do wszystkich różnic przejściowych występujących na koniec okresu sprawozdawczego między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym. Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic przejściowych: • z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz • w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu. Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata oraz od udziałów w zyskach spółki komandytowej, w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, ulgi i straty: • z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 25 transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz • w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku jest ujmowany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic przejściowych. Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na koniec każdego okresu sprawozdawczego i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące koniec okresu sprawozdawczego lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na koniec okresu sprawozdawczego. Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych bezpośrednio w kapitale własnym jest ujmowany w kapitale własnym. Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym. Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym. Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla wpływ niepewności przy ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych, niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Spółka odzwierciedla ten efekt określając najbardziej prawdopodobny scenariusz. 9.20. Podatek od towarów i usług Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: • gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio jako część ceny nabycia składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz • należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług. Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań. 9.21. Koszty finansowania zewnętrznego Kapitalizacji podlegają koszty finansowania zewnętrznego przeznaczonego na sfinansowanie budowy lub wytworzenia środków trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz budowy mieszkań prezentowych jako zapasy - produkcja w toku. Koszty te obejmują odsetki należne do momentu oddania składnika aktywów do użytkowania, straty z tytułu różnic kursowych do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek do poziomu oprocentowania odpowiedniego dla lokalnej waluty oraz zyski z tytułu różnic kursowych do wysokości skapitalizowanych wcześniej strat z tego tytułu. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 26 9.22. Czynne rozliczenia międzyokresowe W ciągu okresu sprawozdawczego przedmiotem rozliczeń międzyokresowych są między innymi: • koszty czynszów i dzierżawy płaconych z góry, • koszty energii opłaconej z góry, • koszty ubezpieczeń majątkowych, • koszty opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, • podatek od nieruchomości, • naliczone z góry inne koszty finansowe, • prowizje z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań, • inne koszty dotyczące następnych okresów sprawozdawczych (prenumeraty, przedpłaty na targi, koszty doprowadzeń itp.). Koszty podlegające aktywowaniu na koncie rozliczeń międzyokresowych rozliczane są proporcjonalnie do upływu czasu w kolejnych okresach obrotowych, których dotyczą. Koszty z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań rozliczne są w momencie osiągnięcia przychodów ze sprzedaży mieszkań. 9.23. Bierne rozliczenia międzyokresowe Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów tworzone są w wysokości prawdopodobnych zobowiązań przypadających na bieżący okres sprawozdawczy, wynikających w szczególności: 1) z wartości świadczeń wykonanych przez kontrahentów, których kwotę można wiarygodnie oszacować, 2) z obowiązku wykonania przyszłych świadczeń wynikających z bieżącej działalności, których kwotę można oszacować, mimo że data ich powstania nie jest jeszcze znana i do których można zaliczyć m.in.: • koszty wynagrodzeń i narzutów związanych z wynikami okresu, a wypłacanych w następnych okresach sprawozdawczych, • koszty badania sprawozdania finansowego i inne koszty dotyczące okresu sprawozdawczego. 9.24. Zysk/(strata) netto na akcję Zysk/(strata) netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku/(straty) netto za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym. Zysk/(strata) rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe. 9.25. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą Połączenie jednostek gospodarczych bądź przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą to połączenie jednostek, w ramach którego wszystkie łączące się jednostki gospodarcze lub przedsięwzięcia przed i po połączeniu są kontrolowane, pośrednio lub bezpośrednio, przez ten sam podmiot lub grupę podmiotów oraz wspólna kontrola nie ma charakteru przejściowego. MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć nie ma zastosowania do połączeń jednostek gospodarczych lub przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą. W takiej sytuacji zgodnie z MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów, w przypadku braku standardu bądź interpretacji mających bezpośrednie zastosowanie do danej transakcji, kierownictwo jednostki może, kierując się profesjonalnym osądem, opracować zasady (polityki) rachunkowości, uwzględniając m.in. najbardziej aktualne regulacje i wytyczne stosowania opracowane przez inne podmioty tworzące standardy oparte na podobnych do MSSF założeniach koncepcyjnych. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 27 10. Informacje dotyczące segmentów działalności Dla celów zarządczych Develia S.A. wyróżnia dwa sprawozdawcze segmenty operacyjne: • segment działalności deweloperskiej • segment działalności holdingowej (pozostałej) W poniższych tabelach przedstawione zostały dane dotyczące przychodów i kosztów poszczególnych segmentów Spółki za okres zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku i za okres zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku: Okres zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Działalność deweloperska Działalność holdingowa (pozostała) Razem Przychody operacyjne Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów 537 126 20 213 557 339 Przychody z odsetek i dyskont 2 603 2 603 Przychody z dywidend 209 734 209 734 Inne przychody finansowe 3 482 3 482 Pozostałe przychody operacyjne 1 956 1 956 Przychody operacyjne razem 537 126 237 988 775 114 Koszty operacyjne Koszty działalności operacyjnej, wartość sprzedanych wyrobów, towarów ( 425 400) ( 16 366) ( 441 766) Koszty odsetek i dyskont ( 10 454) ( 10 454) Inne koszty finansowe ( 3 039) ( 3 039) Pozostałe koszty operacyjne ( 1 738) ( 1 738) Koszty operacyjne razem ( 425 400) ( 31 597) ( 456 997) Zysk/(Strata) brutto 111 726 206 391 318 117 Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) ( 21 228) ( 191) ( 21 419) Zysk/(Strata) netto z działalności kontynuowanej 90 498 206 200 296 698 Działalności zaniechana Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej - - - Zysk/(Strata) netto 90 498 206 200 296 698 Inne całkowite dochody Inne składniki całkowitych dochodów - - - Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów - - - Inne całkowite dochody (netto) - - - Całkowite dochody 90 498 206 200 296 698 Okres zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Działalność deweloperska Działalność holdingowa (pozostała) Razem Przychody operacyjne Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów 427 699 20 248 447 947 Przychody z odsetek i dyskont 6 102 6 102 Przychody z dywidend 122 669 122 669 Inne przychody finansowe 7 364 7 364 Pozostałe przychody operacyjne 1 161 1 161 Przychody operacyjne razem 427 699 157 544 585 243 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 28 Koszty operacyjne Koszty działalności operacyjnej, wartość sprzedanych wyrobów, towarów ( 384 773) ( 20 334) ( 405 107) Koszty odsetek i dyskont ( 8 347) ( 8 347) Inne koszty finansowe ( 1 921) ( 1 921) Pozostałe koszty operacyjne ( 2 514) ( 2 514) Koszty operacyjne razem ( 384 773) ( 33 116) ( 417 889) Zysk/(Strata) brutto 42 926 124 428 167 354 Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) ( 8 156) ( 1 355) ( 9 511) Zysk/(Strata) netto z działalności kontynuowanej 34 770 123 073 157 843 Działalności zaniechana Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej - - - Zysk/(Strata) netto 34 770 123 073 157 843 Inne całkowite dochody Inne składniki całkowitych dochodów - - - Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów - - - Inne całkowite dochody (netto) - - - Całkowite dochody 34 770 123 073 157 843 Działalność spółki ogranicza się do terytorium Polski. 11. Przychody i koszty 11.1. Przychody ze sprzedaży Rok zakończony 31 grudnia 2022 Rok zakończony 31 grudnia 2021 Przychody ze sprzedaży usług 20 213 20 248 Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych 498 947 427 699 Przychody ze sprzedaży towarów 38 179 - Razem 557 339 447 947 Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych wynikają ze sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych oraz miejsc postojowych zrealizowanych w ramach inwestycji zakończonych: w 2022 roku: • Prestovia House przy ul. Jagiellońska w Warszawie, • Kaskady Różanki przy ul. Chorwackiej we Wrocławiu, • Osiedle Latarników Etap 2 przy ul. Letnickiej w Gdańsku, • Przy Alejach przy ul. Majewskich w Gdańsku, • Słoneczne Miasteczko (kolejne etapy) przy ul. Henryka i Karola Czeczów w Krakowie, • Centralna Park przy ul. Galicyjskiej w Krakowie; w 2021 roku: • Mały Grochów przy ul. Siennickiej w Warszawie, • Kamienna 145 przy ul. Kamiennej we Wrocławiu, • Osiedle Latarników Etap 1 przy ul. Letnickiej w Gdańsku, • Rokokowa Residence przy ul. Rokokowej w Warszawie, • Słoneczne Miasteczko (dwa etapy) przy ul. Henryka i Karola Czeczów w Krakowie. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 29 Przychody ze sprzedaży towarów są wynikiem sprzedaży nieruchomości położonych przy ul. Legnickiej we Wrocławiu oraz przy ul. Niepołomickiej w Gdańsku. 11.2. Przychody z odsetek i dyskont Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Przychody z tytułu odsetek od pożyczek i od pożyczek 1 500 5 959 Przychody z tytułu krótkoterminowych papierów wartościowych 1 090 143 Przychody z tytułu pozostałych odsetek 13 - Razem 2 603 6 102 11.3. Przychody z dywidend Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Przychody z dywidend 209 734 122 669 Razem 209 734 122 669 Dywidendy otrzymane w 2022 roku: • W dniu 11 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została część dywidendy za 2021 rok w wysokości 16.409 tys. PLN na rzecz Develia S.A. • W dniu 19 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została część dywidendy za 2021 rok w wysokości 20.050 tys. PLN na rzecz Develia S.A. • W dniu 20 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została część dywidendy za 2021 rok w wysokości 10.500 tys. PLN na rzecz Develia S.A. • W dniu 22 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za 2021 rok w wysokości 35.000 tys. PLN na rzecz Develia S.A. • W dniu 28 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest I Sp. z o.o. z dnia 21 kwietnia 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 14 tys. PLN. • W dniu 27 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest VII Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacony został zysk z lat ubiegłych na rzecz Develia S.A w wysokości 4.595 tys. PLN. • W dniu 27 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Develia Warszawa Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została część dywidendy za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 2.200 tys. PLN. Pozostała część, w wysokości 2.227 tys. zł wypłacona została na rzecz Develia S.A. w dniu 20 lipca 2022 roku. • W dniu 27 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XV Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 1.219 tys. PLN. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 30 • W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest IX Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 3.203 tys. PLN. • W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XI Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 6.576 tys. PLN. • W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XI Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2022 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 8.500 tys. PLN. • W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XII Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 15.381 tys. PLN. • W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest X Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 16.020 tys. PLN. • W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Develia Wrocław Sp. z o.o. z dnia 23 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 57.258 tys. PLN. • W dniu 24 czerwca 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została część udziału w zysku za 2021 rok w wysokości 3.000 tys. PLN na rzecz Develia S.A. • W dniu 30 czerwca 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została pozostała część udziału w zysku za 2021 rok w wysokości 1.689 tys. PLN na rzecz Develia S.A. • W dniu 19 sierpnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Kraków Zielony Złocień z o.o. z dnia 19 sierpnia 2022 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2022 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 5.893 tys. PLN. Dywidendy otrzymane w 2021 roku: • W dniu 18 stycznia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 14 stycznia 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet zysku za 2020 rok w wysokości 10.624 tys. PLN na rzecz Develia S.A. • W dniu 26 stycznia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 25 stycznia 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet zysku za 2020 rok w wysokości 15.355 tys. PLN na rzecz Develia S.A. • W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest X Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 8.978 tys. PLN. • W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest X Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku z zysku zgromadzonego na kapitale zapasowym wypłacona została dywidenda za lata ubiegłe na rzecz Develia S.A w wysokości 10.186 tys. PLN. • W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 16.466 tys. PLN. • W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XV Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 1.093 tys. PLN. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 31 • W dniu 29 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XI Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 6.754 tys. PLN. • W dniu 6 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 5 maja 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok w łącznej wysokości 16.600 tys. PLN na rzecz Develia S.A. • W dniu 10 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest VII Sp. z o.o. z dnia 26 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 4.000 tys. PLN. • W dniu 10 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest I Sp. z o.o. z dnia 26 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 14 tys. PLN. • W dniu 25 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest III Sp. z o.o. z dnia 30 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 799 tys. PLN. • W dniu 15 listopada 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XI Sp. z o.o. z dnia 29 października 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 4.800 tys. PLN. • W dniu 29 listopada 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XII Sp. z o.o. z dnia 29 listopada 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 15.500 tys. PLN. • W dniu 29 listopada 2021 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest X Sp. z o.o. z dnia 29 listopada 2021 roku wypłacona została na poczet dywidendy za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 11.500 tys. PLN. 11.4. Inne przychody finansowe Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Zbycie inwestycji długoterminowych 310 - Odpisy aktualizujące wartość udziałów () 1 167 3 985 Pozostałe przychody finansowe 2 005 3 379 Razem 3 482 7 364 () Odpisy na udziały opisane w Nocie 16 11.5. Pozostałe przychody operacyjne Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Przychody ze sprzedaży u sługi marketingow ych 497 - Przychody ze sprzedaży usług najmu 321 - Sprzedaż pozostała 710 1 0 51 Otrzymane odszkodowania 106 56 Rozwiązanie odpisów na należności - 36 Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw 24 1 Inne przychody operacyjne 298 17 Razem 1 956 1 161 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 32 11.6. Koszty działalności operacyjnej 11.7. Koszty świadczeń pracowniczych Programy akcji pracowniczych W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka wprowadziła program motywacyjny dla członków Zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki (dominującej). Program ma obowiązywać w latach 2021-2024. W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu będzie przydzielać odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na akcję Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia uprawnień. W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka ujęła w kosztach wynagrodzeń, na zasadach określonych w MSSF2, kwotę 3.116 tys. PLN (w okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku kwotę 4.309 tys. PLN). 11.8. Koszty odsetek i dyskont Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Odsetki od obligacji, kredytów i pożyczek 10 184 7 290 Pozostałe odsetki 270 1 057 Razem 10 454 8 347 Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Amortyzacja 3 288 2 893 Zużycie materiałów i energii 1 393 759 Usługi obce, w tym: 14 051 9 423 • Usługi informatyczne i łączności 1 710 49 • Usługi najmu i dzierżawy 1 192 350 • Usługi doradztwa prawnego i podatkowego 3 529 1 483 • Usługi audytów nieruchomości , analiz rynkowych i doradztw a 3 887 650 Podatki i opłaty 1 547 1 553 Wynagrodzenia 43 283 43 372 Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 6 773 6 101 Pozostałe koszty rodzajowe 6 90 4 3 997 Zmiana stanu produktów ( 4 253 ) (3 304) Wartość sprzedanych produktów, produkcji w toku i towarów 368 780 340 313 Razem 441 76 6 405 107 Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Wynagrodzenia 40 16 7 39 063 Koszty ubezpieczeń społecznych 5 14 1 5 022 Wycena programu motywacyjnego 3 11 6 4 309 Pozostałe świadczenia 1 632 1 079 Razem 50 056 49 473 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 33 11.9. Inne koszty finansowe Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Odpisy aktualizujące wartość udziałów - - Pozostałe (w tym prowizje od kredytów i obligacji) 3 0 39 1 921 Razem 3 039 1 921 11.10. Pozostałe koszty operacyjne Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Likwidacja/zbycie niefinansowych aktywów trwałych 110 - Utworzenie odpisu aktualizującego wartość należności 67 - Zapłacone odszkodowania 928 503 Utworzona rezerwa na ryzyko operacyjne 192 30 Wycena aktywów niefinansowych 131 - Inne koszty operacyjne 31 0 1 981 Razem 1 73 8 2 514 12. Podatek dochodowy 12.1. Obciążenie podatkowe Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku przedstawiają się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Sprawozdanie z całkowitych dochodów Bieżący podatek dochodowy Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego - 2 368 Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych - - Odroczony podatek dochodowy Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych 21 419 7 143 Obciążenie podatkowe wykazane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów 21 419 9 511 12.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem według ustawowej stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku przedstawiają się następująco: Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 34 Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej 31 8 117 167 354 Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności zaniechanej - - Zysk /(strata) przed opodatkowaniem 3 18 117 167 354 Podatek według ustawowej stawki podatkowej obowiązującej w Polsce, wynoszącej 19% 60 4 4 2 31 797 Koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów 1 236 1 538 Przychody nie podlegające opodatkowaniu 353 ( 2) Nieutworzone aktywo (rezerwa) z tytułu podatku odroczonego dotyczącego odpisu aktualizującego wartość udziałów zmniejszenie/ ( zwiększenie ) ( 853) ( 757) Przychody z tytułu dywidend ( nieopodatkowane) ( 39 849) ( 23 307) Pozostałe 90 242 Podatek według efektywnej stawki podatkowej 6,7 % (2021: 5,7%) 21 419 9 511 Podatek dochodowy (obciążenie) wykazany w wyniku (zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego (21 419 ) ( 9 511) Podatek dochodowy przypisany działalności zaniechanej - - ( 21 419 ) ( 9 511) 12.3. Odroczony podatek dochodowy Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji: Sprawozdanie z sytuacji finansowej Zmiany ujęte w wyniku okresu sprawozdawczego zakończonego 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Rezerwa z tytułu podatku odroczonego Naliczone odsetki od pożyczek i lokat ( 1 669) ( 1 752) 83 ( 185) Różnica w wartości środków trwałych (amortyzacja podatkowa i bilansowa) ( 92) ( 95) 3 ( 16) Przychody przejściowe, w tym ze sprzedaży wyrobów gotowych ( 87 33 9 ) ( 18 212) ( 69 126) ( 18 044) Pozostałe ( 944) ( 575) ( 369) 41 Rezerwa brutto z tytułu podatku odroczonego ( 90 04 4 ) ( 20 634) Aktywa z tytułu podatku odroczonego Rezerwy i rozliczenia międzyokresowe 4 620 3 314 1 306 1 377 Naliczone odsetki od pożyczek i obligacji, dyskonto weksli 5 726 4 680 1 046 523 Koszt sprzedanych wyrobów gotowych 57 076 14 147 42 929 14 014 Straty możliwe do odliczenia od przyszłych dochodów do opodatkowania 7 666 4 957 2 709 ( 4 853) Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 35 Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego 75 088 27 098 Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego ( 21 419 ) ( 7 143) Aktywo netto z tytułu podatku odroczonego - 6 464 Rezerwa netto z tytułu podatku odroczonego ( 14 9 5 6 ) - 13. Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zysku oraz akcji, które posłużyły do wyliczenia podstawowego i rozwodnionego zysku na jedną akcję: Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych zastosowana do obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję 447 558 311 447 558 311 Skorygowana średnia ważona liczba akcji zwykłych zastosowana do obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję 447 558 311 447 558 311 Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej 296 698 157 843 Zysk/(strata) na działalności zaniechanej - - Zysk/(strata) netto 296 698 157 843 Zysk/(strata) netto przypadający na zwykłych akcjonariuszy, zastosowany do obliczenia zysku/(straty) na jedną akcję 296 698 157 843 Zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w zł 0,66 0,35 Rozwodniony zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w zł 0,66 0,35 14. Wartości niematerialne Oprogramowanie komputerowe i inne Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Wartość netto na 1 stycznia 315 305 Zwiększenia stanu – zakup 352 1 5 4 Odpis amortyzacyjny za okres ( 24 7 ) ( 144 ) Zmniejszenia stanu – likwidacja - - Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości - - Na dzień 31 grudnia 420 3 15 Na dzień 1 stycznia Wartość brutto 2 825 2 736 Umorzenie (2 510) ( 2 431 ) Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości - - Wartość netto 315 305 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 36 Na dzień 31 grudnia Wartość brutto 2 891 2 825 Umorzenie (2 471) ( 2 510 ) Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości - - Wartość netto 420 3 1 5 15. Rzeczowe aktywa trwałe Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badany): Grunty i budynki Grunty- MSSF16 Środki transportu Środki transportu – MSSF16 Maszyny i urządzenia Środki trwałe w budowie Ogółem Wartość netto na dzień 1 stycznia 2022 821 3 739 0 626 617 203 6 006 Zwiększenia stanu – zakup - - - - - 92 6 926 Zwiększenia stanu – inne - - - - - - - Zmniejszenia (sprzedaż, likwidacja) - - ( 99) - ( 26) - ( 125) Odpis amortyzacyjny za okres ( 178) ( 2 067) ( 54) ( 304) ( 438) - ( 3 041) Odpis aktualizujący - - - - - - - Wartość netto na dzień 31 grudnia 2022 643 1 672 ( 153) 322 153 1 1 29 3 76 6 Na dzień 1 stycznia 2022 Wartość brutto 1 180 8 699 244 1 095 2 896 203 14 317 Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości ( 359) ( 4 960) ( 244) ( 469) ( 2 279) - ( 8 311) Wartość netto 821 3 739 0 626 617 203 6 006 Na dzień 31 grudnia 2022 Wartość brutto 1 341 10 372 223 1 234 3 058 1 129 17 357 Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości ( 536) ( 7 027) ( 41) ( 576) ( 1 998) - ( 10 178) Wartość netto 805 3 345 182 658 1 060 1 129 7 179 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 37 Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badany) Grunty i budynki Grunty- MSSF16 Środki transportu Środki transportu – MSSF16 Maszyny i urządzenia Środki trwałe w budowie Ogółem Wartość netto na dzień 1 stycznia 2021 636 5 408 - 456 420 233 7 153 Zwiększenia stanu – zakup 300 - - - 536 (30) 806 Zwiększenia stanu – inne - 354 - 445 - - 799 Zmniejszenia (sprzedaż, likwidacja) - - - - (4) - (4) Odpis amortyzacyjny za okres (115) (2 023) - (275) (335) - (2 748) Odpis aktualizujący - Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 821 3 739 0 626 617 203 6 006 Na dzień 1 stycznia 2021 Wartość brutto 880 8 345 244 928 2 454 233 13 084 Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości (244) (2 937) (244) (472) (2 034) - (5 931) Wartość netto 636 5 408 0 456 420 233 7 153 Na dzień 31 grudnia 2021 Wartość brutto 1 180 8 699 244 1 095 2 896 203 14 317 Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości (359) (4 960) (244) (469) (2 279) 0 (8 311) Wartość netto 821 3 739 0 626 617 203 6 006 Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na 31 grudnia 2021 roku żaden ze składników środków trwałych nie stanowił zabezpieczenia, nie był przedmiotem zastawu, ani nie był objęty hipoteką. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka była stroną umów leasingu 45 samochodów, które zakwalifikowane zostały jako leasing finansowy. 16. Inwestycje długoterminowe Akcje i udziały Na dzień 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 Spółka posiadała następujące akcje i udziały w spółkach: 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Nazwa spółki Siedziba Wartość bilansowa w tys. zł Udział w kapitale Wartość bilansowa w tys. zł Udział w kapitale Arkady Wrocławskie S.A. Wrocław 128 652 100% 128 652 100% Develia Wrocław S.A. Wrocław 231 198 100% 231 198 100% Develia Warszawa Sp. z o.o. Wrocław 46 367 100% 46 367 100% Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 38 Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. Wrocław 29 963 100% (pośrednio i bezpośrednio) 29 963 100% (pośrednio i bezpośrednio) LC Corp Invest I Sp. z o.o. Wrocław 1 100% (pośrednio i bezpośrednio) 1 100% (pośrednio i bezpośrednio) LC Corp Invest II Sp. z o.o. Wrocław 91 788 100% 91 788 100% LC Corp Invest III Sp. z o.o. Wrocław - 100% (pośrednio) 1 833 100% LC Corp Invest VII Sp. z o.o. Wrocław 12 234 100% 12 234 100% LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. Wrocław - 100% 20 500 100% LC Corp Invest IX Sp. z o.o. Wrocław 17 096 100% 17 096 100% LC Corp Invest X Sp. z o.o. Wrocław 19 500 100% 19 500 100% LC Corp Invest XI Sp. z o.o. Wrocław 85 935 100% 85 935 100% LC Corp Invest XII Sp. z o.o. Wrocław 40 582 100% 40 582 100% LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Wroclaw 305 100% 305 100% LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A. Wrocław 91 855 100% (pośrednio i bezpośrednio) 91 855 100% (pośrednio i bezpośrednio) 4resident Sp. z o.o. Wrocław 5 100% 5 100% LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Wrocław 5 100% 5 100% LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k Wrocław 85 915 100% (pośrednio i bezpośrednio) 85 915 100% (pośrednio i bezpośrednio) LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k Wrocław 42 710 100% (pośrednio i bezpośrednio) 42 710 100% (pośrednio i bezpośrednio) LC Corp Service S.A. Wrocław 1 116 100% (pośrednio i bezpośrednio) 621 100% (pośrednio i bezpośrednio) Develia Invest Sp. z o.o. Wrocław 13 345 100% 13 345 100% Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. K c) Warszawa 37 327 80% (pośrednio i bezpośrednio) 8 231 80% (pośrednio i bezpośrednio) Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Warszawa 5 80% (bezpośrednio) 5 80% (bezpośrednio) Projekt Lizbońska sp. z o.o. Sp .k Warszawa 45 491 80% (pośrednio i bezpośrednio) 45 491 80% (pośrednio i bezpośrednio) Projekt Lizbońska sp. z o.o. Warszawa 6 80% (bezpośrednio) 6 80% (bezpośrednio) Projekt Myśliborska sp. z o.o. sp.k Warszawa 2 962 80% (pośrednio i bezpośrednio) 2 450 80% (pośrednio i bezpośrednio) Projekt Myśliborska sp. z o.o. Warszawa 5 80% (bezpośrednio) 5 80% (bezpośrednio) Flatte Sp. z o.o. 1 507 100% - - 1 025 875 1 024 367 Odpis aktualizujący wartość udziałów (132 877) (137 365) Razem 892 998 879 233 Zmiany w zakresie posiadanych przez Spółkę akcji i udziałów, jakie miały miejsce w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku opisane zostały Nocie 5. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Zarząd dokonał aktualizacji odpisów aktualizujących wartość udziałów do wartości odzyskiwalnej. Łączna wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów na dzień 31 grudnia 2022 roku wyniosła 132.877 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2021 roku 137.365 tys. zł). Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 39 Poniższa tabela przedstawia zmiany odpisów aktualizujących wartość udziałów w poszczególnych spółkach: Spółka Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Utworzenie/ zwiększenie Wykorzystanie Rozwiązanie Okres zakończony 31 grudnia 2022 (badane) LC Corp Invest II Sp. z o.o. ( 23 451) ( 687) - 11 298 ( 12 840) LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments SKA ( 9 369) - - 9 369 - LC Corp Service SKA ( 621) ( 496) - 1 ( 1 116) Arkady Wrocławskie S.A. ( 24 190) - - 9 702 ( 14 488) Develia Wrocław S.A. ( 76 593) ( 23 170) - 8 247 ( 91 516) LC Corp Invest III Sp. z o.o. - ( 15) 15 - - LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. ( 3 125) ( 182) 3 307 - - LC Corp Invest XI Sp. z o.o. - ( 8 913) - 4 507 ( 4 406) LC Corp Invest XII Sp. z o.o. - ( 9 686) - 1 297 ( 8 389) LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k. - ( 104) - - ( 104) Projekt Lizbońska Sp. z o.o. ( 6) - - - ( 6) Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. ( 5) ( 1) - - ( 6) Projekt Myśliborska Sp. z o.o. ( 5) ( 1) - - ( 6) ( 137 365) (43 255 ) 3 322 44 421 ( 132 877) Zmiany utworzonych odpisów aktualizujących wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku wynikają głównie z aktualizacji planów dotyczących realizowanych inwestycji deweloperskich przez spółki, a w przypadku spółki Arkady Wrocławskie S.A. - z aktualizacji szacunków dotyczących przyszłych wyników. Wartość utworzonego/rozwiązanego odpisu Spółka ujmuje w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „Inne przychody finansowe”/ „Inne koszty finansowe”. Wartość odzyskiwalna inwestycji odpowiada ich wartości użytkowej. W testach przeprowadzonych za okres zakończony 31 grudnia 2022 roku przyjęto stopę dyskonta na poziomie 10,45% (w 2021 roku: 6,9%). 17. Pożyczki i należności długoterminowe 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Pożyczki długoterminowe 82 839 95 302 Kaucje długoterminowe 4 511 537 Razem 87 350 95 839 Spółka udzielała swoim spółkom zależnym w ciągu roku pożyczek opartych na oprocentowaniu zmiennym uzależnionym od stawki referencyjnej WIBOR 3M lub 6M powiększonej o marżę, z przeznaczeniem na finansowanie inwestycji i na działalność bieżącą. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 40 18. Krótkoterminowe aktywa finansowe 18.1. Krótkoterminowe papiery wartościowe Stopa procentowa Termin spłaty 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Obligacje komercyjne (Factoring Santander sp. z o.o.) WIBOR 1 M + 0,1% 27.01.2023 15 000 19 853 Obligacje komercyjne (mLeasing sp. z o.o.) obligacje zerokuponowe 04-02-2022 - 7 200 Obligacje skarbowe (WZ1122) - - Listy zastawne (PLPKOHP00066) WIBOR 3M + 0.6% 27.06.2023 14 049 - Obligacje PKO BP Bank Hipoteczny PLO2192000360 WIBOR 3M + 0.3% 19.05.2023 6 000 - 35 049 27 053 Poniższa tabela przedstawia zmiany wartości zakupionych obligacji komercyjnych i skarbowych w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku: 31 grudnia 2021 (badane) Nabycie Wykup/umorzenie Wycena 31 grudnia 202 2 (badane) Obligacje komercyjne (Factoring Santander sp. z o.o.) 19 853 15 000 (19 921) 68 15 000 Obligacje komercyjne (mLeasing sp. z o.o.) 7 200 7 170 (14 400) 30 - Obligacje skarbowe (WZ1122) - 10 083 (10 083) - - Listy zastawne (PLPKOHP00066) - 14 029 - 20 14 049 Obligacje PKO BP Bank Hipoteczny PLO2192000360 - 6 003 - (3) 6 000 27 053 52 285 (44 404) 115 35 049 18.2. Pozostałe aktywa finansowe 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Należności krótkoterminowe z tytułu pożyczek 167 - Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych: 21 790 64 439 • Subfundusz QUERCUS Dłużny Krótkoterminowy 4 134 9 048 • Subfundusz QUERCUS Ochrony Kapitału 2 5 997 • Allianz Obligacji Inflacyjnych - 2 007 • Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz Trezor 3 054 2 930 • Allianz SFIO Stabilnego Dochodu (wcześniej Aviva) 5 084 4 914 • Generali Oszczędnościowy - 4 940 • GAMMA PARASOL BIZNES SFIO 9 516 34 603 Środki pieniężne na rachunkach powierniczych 22 423 25 521 Inne aktyw a finansowe 68 - 44 448 89 960 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 41 Na dzień bilansowy jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych są wyceniane według ceny rynkowej. Skutki wzrostu lub obniżenia jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych wycenionych według cen (wartości) rynkowych prezentowane są odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych. Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych nie posiadają określonego terminu zapadalności, realizacja umorzenia jednostek możliwa jest w dowolnym momencie. Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych dotyczą środków pieniężnych generowanych w procesie sprzedaży i realizacji inwestycji deweloperskich zgodnie z ustawą deweloperską. Rachunek powierniczy otwarty pozwala na wypłatę deweloperowi zgromadzonych środków w trakcie trwania prac budowlanych. Kolejne transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, tj. po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Poniższa tabela przedstawia zmiany wartości jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku: Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych: 31 grudnia 2021 (badane) Nabycie Wykup /umorzenie Wynik w okresie 31 grudnia 2022 (badane) • Subfundusz QUERCUS Dłużny Krótkoterminowy 9 048 9 (5 000) 77 4 134 • Subfundusz QUERCUS Ochrony Kapitału 5 997 12 (6 024) 17 2 • Allianz Specjalistyczny FIO/ Allianz Obligacji Inflacyjnych 2 007 - (2 065) 58 - • Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz Trezor 2 930 - - 124 3 054 • Allianz SFIO Stabilnego Dochodu ( wcześniej Aviva) 4 914 - - 170 5 084 • Generali Investments TFI S.A. 4 940 - (4 802) (138) - • GAMMA PARASOL BIZNES SFIO 34 603 - (25 000) (87) 9 516 64 439 21 (42 891) 221 21 790 Poniższa tabela przedstawia zmiany w zakresie rachunków powierniczych w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku: 31 grudnia 2021 (badane) Wpłaty klientów Zwolnienia środków 31 grudnia 202 2 (badane) Środki pieniężne na rachunkach powierniczych 25 521 590 630 ( 593 728 ) 22 423 25 521 590 630 ( 593 728) 22 423 19. Świadczenia pracownicze Programy akcji pracowniczych W roku 2021 Spółka (Grupa Kapitałowa) wprowadziła program motywacyjny dla członków Zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki (dominującej). Program ma obowiązywać w latach 2021-2024. W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu będzie przydzielać odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na akcję Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia uprawnień. W każdym roku maksymalna ilość warrantów do przyznania zostanie podzielona w ten sposób, że maksymalnie 50% warrantów możliwych do przyznania w ramach programu może zostać przyznane Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 42 Członkom Zarządu Spółki. Maksymalna liczba akcji przeznaczona na realizację całego programu motywacyjnego za cztery lata nie może przekroczyć 5% liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki (dominującej). Program w każdym roku podzielony jest na dwie części: 75% puli zostanie przyznana po spełnieniu warunku związanego z zyskiem skonsolidowanym Grupy Kapitałowej Develia za okres rozpoczynający się 1 stycznia 2021 i kończący się ostatniego dnia danego roku obowiązywania programu (2021 – 2024), natomiast 25% puli zostanie przyznana po spełnieniu warunku związanego ze stopą zwrotu z akcji Spółki (dominującej). Poziom, jaki musi osiągnąć skorygowany zysk skonsolidowany w rozumieniu programu, aby warranty zostały wydane, określony jest w warunkach programu oddzielnie dla każdego okresu oceny. Stopa zwrotu z akcji Spółki (dominującej) za okres od 30 czerwca 2021 lub od poprzedniej weryfikacji warunku do kolejnej weryfikacji warunku, która ma następować w ciągu 30 dni od zatwierdzenia sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za rok poprzedni, skumulowana stopa zwrotu za okres od 30 czerwca 2021 r. do ostatniego dnia sesyjnego poprzedzającego weryfikację przez zarząd Spółki kryterium rynkowego za dany okres obowiązywania Programu będzie wyższa od wyrażonej w procentach i powiększonej o 10 (dziesięć) punktów procentowych rocznie zmiany poziomu indeksu WIG, aby wydane zostały warranty bazujące na tym warunku. Cena zamiany warrantu na akcję określona jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich notowań cen akcji Spółki (dominującej) na GPW w okresie od 31 maja 2021 do 29 czerwca 2021, pomniejszona o 5% tej średniej ceny i dodatkowo pomniejszona o sumę wszystkich kwot dywidend na jedną akcję wypłaconych w okresie od 30 czerwca 2021 do dnia zamiany warrantu na akcję. Wydanie warrantów, po spełnieniu warunków, nastąpi po upływie 12 miesięcy od dnia weryfikacji spełnienia warunków. Realizacja warrantu, czyli jego zamiana na akcję, możliwa jest od dnia otrzymania warrantu do 31 grudnia 2026. W momencie zamiany warrantu na akcję, osoba uprawniona musi pozostawać w stanie zatrudnienia, lub złożyła wypowiedzenie na nie więcej niż jeden miesiąc przed terminem realizacji warrantu. W celu realizacji programu Spółka (dominująca) wyemituje nowe akcje zgodnie z Uchwałą Rady Nadzorczej w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego w związku z wprowadzeniem programu motywacyjnego. W 2021 roku przyznana została część pierwszej transzy programu za rok 2021. W roku 2022 nastąpiło dodatkowe przyznanie uprawnień za rok 2021 oraz częściowe przyznanie uprawnień za rok 2022. W związku z tym, iż okres świadczenia usług dla nieprzyznanych jeszcze części programu rozpoczął się nie później niż w dniu udostępnienia regulaminu programu do wglądu potencjalnych uczestników programu i zaproszeniem ich do udziału w pierwszej transzy, Spółka (Grupa Kapitałowa) stosuje podejście zmodyfikowanej daty nabycia i wycenia pozostałe części programu tak, jakby dzień przyznania nastąpił w dniu sprawozdawczym, i na tej podstawie dokonuje alokacji części tej wyceny do kosztów roku bieżącego. Liczby przyznanych warrantów i średnie ceny realizacji przedstawiają się następująco: Liczba warrantów Żyjące w dniu 1 stycznia 2021 0 Przyznane w ciągu roku 2021 4 628 832 Umorzone w ciągu roku 2021 0 Wykonane w ciągu roku 2021 0 Wygasłe w ciągu roku 2021 0 Żyjące w dniu 31 grudnia 2021 4 628 832 Przyznane w ciągu roku 2022 5 788 821 Umorzone w ciągu roku 2022 -634 476 Wykonane w ciągu roku 2022 0 Wygasłe w ciągu roku 2022 0 Żyjące w dniu 31 grudnia 2022 9 783 177 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 43 Warranty żyjące w dniu 31 grudnia 2022 mają średnią cenę realizacji równą 2,59 PLN oraz średni ważony ilością instrumentów pozostały czas do daty kontraktowej zapadalności wynoszący 4 lata (wszystkie mają ten sam kontraktowy termin zapadalności w dniu 31.12.2026). Spółka (Grupa Kapitałowa) dokonała wyceny otrzymanych usług, za które wynagrodzenie stanowią instrumenty kapitałowe będące przedmiotem planu motywacyjnego pośrednio poprzez odniesienie się do wartości godziwej przyznanych instrumentów kapitałowych. Średnioważona wartości godziwa pojedynczego przyznanego w roku 2021 instrumentu kapitałowego wyniosła 1,22 PLN. Wartość godziwa oddzielnie dla każdej z czterech grup (dwie grupy uczestników: członkowie Zarządu i kluczowi pracownicy oraz dwie grupy rodzajów warunków nabycia uprawnień: oparte o zysk skonsolidowany i oparte o zwrot z akcji) została uzyskana metodą symulacji Monte-Carlo na podstawie 10.000 generowanych ścieżek zachowania cen akcji Spółki (dominującej) oraz poziomu indeksu WIG. W metodzie wyceny przyjęto następujące założenia: • Daty przyznania transz: transza 1 (4 października 2021 oraz 22 marca 2022 roku), transza 2 (27 czerwca 2022 roku, 28 czerwca 2022 roku, 30 czerwca 2022 roku oraz 6 lutego 2023 roku) , transza 3 (6 lutego 2023 roku) • Cena realizacji opcji równa średniej arytmetycznej z cen na GPW od 31 maja do 28 czerwca 2021 roku pomniejszonej o 5% (równej 3,21 PLN) i pomniejszonej o wypłacone dywidendy (0,17 PLN w lipcu 2021 oraz 0,45 PLN w maju 2022) wyniosła 2,59PLN • Oczekiwana data realizacji warrantów: na podstawie oczekiwań Zarządu Spółki (dominującej) przyjęto dla członków Zarządu sześć miesięcy po otrzymaniu warrantów (nie później niż w dacie zapadalności), a dla kluczowych pracowników trzy miesiące po otrzymaniu warrantów, • Oczekiwane kwoty wypłaty dywidendy na jedną akcję: 0,17 PLN wypłacone za rok 2021, 0,45 PLN wypłacone w maju 2022, oraz pomiędzy 0,22 a 0,33 na jedną akcję do wypłaty w kolejnych latach, • Oczekiwana zmienność ceny akcji Spółki (dominującej): 42,7877% uzyskana jako odchylenie standardowe z dziennych przyrostów logarytmicznych cen akcji Spółki (dominującej) na podstawie historycznych kwotowań cen na GPW z okresu pokrywającego się z pozostałym kontraktowym czasem życia opcji, • Oczekiwana zmienność indeksu WIG: 23,0885%, uzyskana w analogiczny sposób, jak zmienność cen akcji Spółki (dominującej), • Współczynnik korelacji między cenami akcji Spółki (dominującej) i poziomem indeksu WIG: 0,440429, uzyskany na podstawie historycznych obserwacji zmian cen akcji i indeksu, • Wolne od ryzyka stopy procentowe: przyjęto stopy z rynku międzybankowego stosowane do wyceny instrumentów pochodnych, składające się ze stawek WIBOR, PLN FRA oraz PLN IRS. W wycenie wykorzystano całą krzywą w horyzoncie do daty zapadalności opcji. W modelu weryfikowane jest spełnienie rynkowego warunku nabycia uprawnień, tj. czy stopa zwrotu z akcji Spółki (dominującej) ustalona zgodnie z formułą z warunków programu przekracza o co najmniej 10% rocznie poziom stopy zwrotu z indeksu WIG uzyskanej w analogiczny sposób. W 2022 i 2021 roku z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka (Grupa Kapitałowa) ujęła, na zasadach określonych w MSSF2, w kosztach wynagrodzeń odpowiednio kwotę 3.116 tys. PLN oraz 4.309 tys. PLN. Kwota dotyczy zarówno transz formlanie przyznanych oraz transz, których formalne przyznanie nastąpi w kolejnych okresach zgodnie z warunkami programu. Ponieważ jednak znane są dla przyszłych transz wszystkie warunki poza dokładną listą uczestników i ilością warrantów, które każdy z nich może otrzymać z ogólnej znanej wielkości puli warrantów, to zgodnie z podejściem zmodyfikowanej daty przyznania programu, pozostałe transze zostały wycenione tak, jakby data przyznania już wystąpiła, i wartość została częściowo ujęta w kosztach wynagrodzeń roku 2022 ze względu na fakt, iż nabycie uprawnień za przyszłe lata wymaga wzrostu wartości Spółki łącznie za rok oceny i lata wcześniejsze (od 2021), co wiąże się ze świadczeniem usług także w tych latach wcześniejszych. Skorygowany skonsolidowany zysk netto w rozumieniu programu motywacyjnego to skonsolidowany zysk netto grupy kapitałowej skorygowany o: Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 44 ● zmiany wartości nieruchomości inwestycyjnych, ● niezrealizowane różnice kursowe, ● nakłady poniesione na nieruchomości inwestycyjne, ● wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych, ● aktualizację wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych jeżeli były prezentowane w rachunku zysków i strat ● podatek naliczony i odroczony z tytułu wyżej wymienionych korekt wykazanego w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej Kalkulacja skorygowanego skonsolidowanego zysku netto w rozumieniu programu motywacyjnego za rok 2022 została przedstawiona poniżej: Rok zakończony 31 grudnia 2022 Rok zakończony 31 grudnia 2021 Zysk/(Strata) netto 231 831 153 946 Zmiana wartości nieruchomości inwestycyjnych -17 103 24 073 Nakłady poniesione na nieruchomości inwestycyjne 415 9 878 Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych 0 7 Aktualizacja wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości 18 820 17 363 Niezrealizowane różnice kursowe 7 786 -2 741 Podatek naliczony i odroczony z tytułu wyżej wymienionych korekt -6 651 -2 708 Skorygowany zysk/(strata) netto 235 098 199 818 wyłączenie kosztów Programu motywacyjnego 3 116 4 309 Skorygowany zysk/(strata) netto z wyłączeniem kosztów Programu 238 214 204 127 * kwoty zaprezentowane w nocie 12.3 Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych skonsolidowanego sprawozdania finansowego Skorygowany skonsolidowany zysk netto za rok 2022 oraz 2021 w rozumieniu zapisów regulaminu programu motywacyjnego wyniósł odpowiednio 238.214 tys. zł oraz 204.127 tys. zł. 20. Zapasy 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Towary i produkcja w toku 1 160 481 1 088 702 Produkty gotowe 119 125 15 593 Odpisy aktualizujące wartość zapasów ( 131) - Wpłaty na poczet zakupu gruntów 10 824 12 235 Zapasy ogółem 1 290 299 1 116 530 Zmiana w pozycji Zapasów w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku w stosunku do stanu z dnia 31 grudnia 2021 roku jest przede wszystkim wynikiem: • dokonania nakładów budowlanych i finansowych na realizację inwestycji mieszkaniowych na posiadanych przez Spółkę nieruchomościach gruntowych, • sprzedaży produktów (lokali, miejsc postojowych) w wyniku zakończonych inwestycji mieszkaniowych. • sprzedaży nieruchomości przy ul Legnickiej we Wrocławiu W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka zakończyła realizację inwestycji mieszkaniowych i uzyskała Pozwolenie na Użytkowanie budynków: • Prestovia House przy ul. Jagiellońska w Warszawie, • Kaskady Różanki przy ul. Chorwackiej we Wrocławiu, • Osiedle Latarników Etap 2 przy ul. Letnickiej w Gdańsku, Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 45 • Przy Alejach przy ul. Majewskich w Gdańsku, • Słoneczne Miasteczko przy ul. Henryka i Karola Czeczów Krakowie (kolejne etapy), • Centralna Park przy ul. Galicyjskiej w Krakowie. Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych (lokali mieszkalnych, niemieszkalnych i miejsc postojowych) powstałych w ramach tych inwestycji zaprezentowane zostały w Nocie 11.1. Na dzień 31 grudnia 2022 roku w wartości zapasów zostały skapitalizowane koszty finansowania zewnętrznego w wysokości 77.514 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2021 roku 37.727 tys. zł). 21. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Należności z tytułu dostaw i usług 10 327 6 948 Należności budżetowe (bez podatku dochodowego) 3 52 871 Należności z tytułu kwot zablokowanych na rachunkach depozytowych z przeznaczeniem na zakup nieruchomości 593 15 139 Pozostałe należności od osób trzecich 181 114 Należności ogółem (netto) 11 104 75 072 Odpis aktualizujący należności ( 88) ( 21) Należności brutto 11 192 75 093 Zmiany odpisu aktualizującego należności były następujące: Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Na początek okresu 21 57 Zwiększenie 270 19 Wykorzystanie ( 203) ( 55) Rozwiązanie - - Na koniec okresu 88 21 Poniżej przedstawiono analizę należności z tytułu dostaw i usług, które na dzień 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku były przeterminowane, ale nie uznano ich za nieściągalne. Razem Nieprzeterminowane Przeterminowane, lecz ściągalne < 30 dni 30 – 90 dni 90 – 180 dni >180 dni 31 grudnia 2022 roku 10 415 ) 9 942 178 209 86 - 31 grudnia 2021 roku 6 969 ) 6 705 181 58 2 24 ) brutto (bez odpisu) Wiekowanie należności z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2022 roku o terminie wymagalności do 1 roku według daty zapadalności: <1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy Ogółem do 1 roku Należności z tytułu dostaw i usług 7 736 2 679 - 10 415 7 736 2 679 - 10 415 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 46 Wiekowanie należności z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2021 roku o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności: <1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy Ogółem do 1 roku Należności z tytułu dostaw i usług 6 948 - - 6 948 6 948 - - 6 948 22. Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne) 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Prowizja od kredytu 1 274 465 Długoterminowe 1 274 465 Ubezpieczenia 268 180 Rozliczenia audytów nieruchomości 160 772 Inne (prenumeraty, abonamenty) 751 514 Rozliczenie kosztów sprzedaży 1 287 1 084 Krótkoterminowe 2 466 2 550 23. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Środki pieniężne w banku i w kasie 19 393 68 792 Lokaty krótkoterminowe 652 5 000 Środki pieniężne na rachunkach inwestycyjnych 92 741 - 112 786 73 792 Nadwyżki finansowe Spółka lokuje na krótkoterminowych lokatach bankowych, dodatkowo inwestuje w krótkoterminowe instrumenty finansowe w postaci nabywania jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych oraz obejmowania obligacji wiodących banków komercyjnych, obligacji spółek komercyjnych z grup bankowych posiadających ratingi inwestycyjne o stabilnej kondycji finansowej. Spółka dywersyfikuje ryzyko płynności poprzez różnicowanie okresów zapadalności poszczególnych instrumentów – od płynnych jednostek uczestnictwa w TFI do krótkoterminowych obligacji z okresem zapadalności od trzech do dziewięciu miesięcy. 24. Kapitały 24.1. Kapitał podstawowy Kapitał akcyjny 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Akcje zwykłe serii A o wartości nominalnej 1 złoty każda 500 500 Akcje zwykłe serii B o wartości nominalnej 1 złoty każda 113 700 113 700 Akcje zwykłe serii C o wartości nominalnej 1 złoty każda 1 453 1 453 Akcje zwykłe serii D o wartości nominalnej 1 złoty każda 1 472 1 472 Akcje zwykłe serii E o wartości nominalnej 1 złoty każda 32 000 32 000 Akcje zwykłe serii F o wartości nominalnej 1 złoty każda 102 000 102 000 Akcje zwykłe serii G o wartości nominalnej 1 złoty każda 80 000 80 000 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 47 Akcje zwykłe serii H o wartości nominalnej 1 złoty każda 58 43 3 58 43 3 Akcje zwykłe serii J o wartości nominalnej 1 złoty każda 57 000 57 000 Akcje zwykłe serii I o wartości nominalnej 1 złotych każda 1 000 1 000 447 558 447 558 W dniu 30 czerwca 2021 roku uchwałą nr 35 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia został warunkowo podwyższony kapitał zakładowy Spółki o kwotę nie większą niż 22.377.912,00 PLN przez emisję nie więcej niż 22.377.912 akcji zwykłych na okaziciela serii K o wartości nominalnej 1,00 zł każda w celu wprowadzenia w Spółce programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki. Celem warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego jest przyznanie praw do objęcia akcji nowej emisji posiadaczom warrantów subskrypcyjnych emitowanych na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia. Do dnia publikacji niniejszego sprawozdania warranty nie zostały jeszcze przyznane osobom uprawnionym, tym samym nie została objęta żadna z akcji serii K. Wartość nominalna akcji Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 1 złoty i zostały w pełni opłacone. Prawa akcjonariuszy Akcje wszystkich serii nie są uprzywilejowane co do dywidendy oraz zwrotu z kapitału. Na jedną akcję przypada jeden głos. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania zgodnie z informacjami posiadanymi przez emitenta: Akcjonariusz Liczba posiadanych akcji Liczba głosów Udział % w kapitale zakładowym Udział % głosów na walnym zgromadzeniu Otwarty Fundusz Emerytalny PZU "Złota Jesień" 85.289.000 85.289.000 19,06 % 19,06 % Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny 83.470.921 83.470.921 18,65 % 18,65 % Drugi Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny oraz Allianz Polska Dobrowolny Fundusz Emerytalny 1) 81.640.202 81.640.202 18,24 % 18,24% NNLife Otwarty Fundusz Emerytalny, NNLife Dobrowolny Fundusz Emerytalny, Generali Otwarty Fundusz Emerytalny, Generali Dobrowolny Fundusz Emerytalny 2) 45.927.819 45.927.819 10,26 % 10,26 % PKO BP BANKOWY Otwarty Fundusz Emerytalny 24.712.198 24.712.198 5,52 % 5,52 % 1) w tym Drugi Allianz OFE posiada 65.543.679 akcji, stanowiących 14,64% W dniu 30 grudnia 2021 r. Powszechne Towarzystwo Emerytalne Allianz Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz OFE, zarządzające Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, poinformowało o połączeniu ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządzające Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny (Drugi Allianz OFE) 2) w tym NNLife Otwarty Fundusz Emerytalny (dawniej MetLife OFE posiada 36 290 859 akcji, stanowiących 8,11%) Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 48 W dniu 1 lutego 2023 r. Generali Powszechne Towarzystwo Emerytalne S.A. (Towarzystwo) zarządzające Generali Otwartym Funduszem Emerytalnym (Generali OFE) i Generali Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym (Generali DFE), przejęło zarządzanie NNLife Otwartym Funduszem Emerytalnym (NNLife OFE) oraz NNLife Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym (NNLife DFE). Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia sprawozdania za okres zakończony 31 grudnia 2021 roku zgodnie z informacjami posiadanymi przez Emitenta: Akcjonariusz Liczba posiadanych akcji Liczba głosów Udział % w kapitale zakładowym Udział % głosów na walnym zgromadzeniu Otwarty Fundusz Emerytalny PZU "Złota Jesień" 85.289.000 85.289.000 19,06 % 19,06 % Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny 83.470.921 83.470.921 18,65 % 18,65 % AVIVA Otwarty Fundusz Emerytalny AVIVA Santander 64.644.083 64.644.083 14,44% 14,44% MetLife Otwarty Fundusz Emerytalny 36.000.000 36.000.000 8,04% 8,04% PKO BP BANKOWY Otwarty Fundusz Emerytalny 24 242 509 24 242 509 5,42% 5,42% 24.2. Kapitał zapasowy Kapitał zapasowy na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 457.973 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosił 417.696 tys.zł. Kapitał zapasowy został utworzony z nadwyżki wartości emisyjnej nad nominalną w kwocie 321.452 tys. zł, która została pomniejszona o koszty emisji akcji ujęte jako zmniejszenie kapitału zapasowego w kwocie 13.215 tys. zł. Z kapitału zapasowego zostały pokryte straty za lata 2006, 2008, 2009 w łącznej kwocie 20.240 tys. zł. Na kapitał zapasowy zostały przeznaczone zyski za lata 2007, 2010-2014 w łącznej kwocie 106.496 tys. zł, z których to w latach 2014 i 2015 przeniesiono do kapitału rezerwowego łącznie kwotę 100.000 tys. zł. W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2016 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętą dnia 13 kwietnia 2016 roku rozwiązany został kapitał rezerwowy w kwocie 100.000 tys. zł a kwota ta przekazana została na kapitał zapasowy. Ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 63.481 tys. zł. W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2017 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętą dnia 27 kwietnia 2017 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 111 tys. zł. W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2018 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętą dnia 27 czerwca 2018 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 6.505 tys. zł. W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 13 czerwca 2019 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 2.180 tys. zł. W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 31 sierpnia 2020 roku, część zysku za okres zakończony 31 grudnia 2019 roku w wysokości 31.308 tys. zł przeznaczono na kapitał zapasowy. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 49 W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 30 czerwca 2021 roku, część zysku za okres zakończony 31 grudnia 2020 roku w wysokości 64.172 tys. zł przeznaczono na kapitał zapasowy W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 17 maja 2022 roku, część zysku za okres zakończony 31 grudnia 2021 roku w wysokości 40.277 tys. zł przeznaczono na kapitał zapasowy Strukturę kapitału zapasowego przedstawia poniższa tabela: Nadwyżka wartości emisyjnej nad wartością nominalną akcji skorygowana o koszty emisji (Agio) 308 237 Pokrycie strat z lat 2006, 2008, 2009 (20 240) kapitał zapasowy z agio 287 997 Przeniesienie zysków za lata 2007, 2010-2014, 2019-,2021 242 253 Wypłata dywidendy - 72 277 kapitał zapasowy z zysku 169 976 457 973 24.3. Pozostałe kapitały rezerwowe Kapitał rezerwowy na dzień na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 16.369 tys. zł., a na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosił 100.205 tys. zł. Kapitał rezerwowy został utworzony na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 31 sierpnia 2020 roku z części zysku za okres zakończony 31 grudnia 2019 - w wysokości 100.205 tys zł. W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 17 maja 2022 roku, część kapitału rezerwowego w kwocie 83.836 tys. zł przeznaczono do wypłaty dla akcjonariuszy. 24.4. Pozostałe kapitały Pozostałe kapitały utworzone zostały w wyniku wyceny wartości godziwej opcji menadżerskich w 2007 roku w kwocie 3.108 tys. zł oraz pomniejszone o kwotę 40 tys. zł z rozliczenia połączenia w dniu 17 listopada 2011 roku ze spółką LC Corp Invest Sp. z o.o. W dniu 15 lipca 2019 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółką LC Corp Invest XX Sp. z o.o., które spowodowało zmniejszenie wartości pozostałych kapitałów o kwotę łącznie 831 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2019 roku wartość pozostałych kapitałów wynosiła 2 237 tys. zł (dane publikowane). W dniu 1 października 2020 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółkami LC Corp Invest XXI Sp. z o.o. i LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o., które spowodowało zmniejszenie wartości pozostałych kapitałów o kwotę łącznie 243 tys. zł. Na skutek dokonanego rozliczenia połączenia dane na dzień 31 grudnia 2019 roku uległy przekształceniu i wyniosły 1.994 tys. zł. W dniu 30 czerwca 2021 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwały w sprawie przyjęcia przez Spółkę programu motywacyjnego dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki opisanego w Nocie 19. Wycena programu motywacyjnego przeprowadzona na dzień 31 grudnia roku 2021 roku wyniosła 4.309 tys. zł i ujęta została w pozostałych kapitałach. Wycena programu motywacyjnego przeprowadzona w okresie zakończonym 31 grudnia roku 2022 roku wyniosła 3.116 tys. zł i ujęta została w pozostałych kapitałach. Wartość pozostałych kapitałów na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 9.419 tys. zł a na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosiła 6.303 tys. zł. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 50 25. Zobowiązania finansowe 25.1. Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki Długoterminowe Termin spłaty Stopa procentowa 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Program obligacji (a) Wibor 6M+marża - - Program obligacji (b) Wibor 6M+marża - - Program obligacji (c) Wibor 6M+marża - - Program obligacji (d) 22-05-2023 Wibor 3M+marża - 59 810 Program obligacji (e) 06-10-2023 Wibor 3M+marża - 69 625 Program obligacji (f) 10-05-2024 Wibor 3M+marża 149 473 149 085 Program obligacji (g) 08-10-2024 Wibor 3M+marża 99 542 99 216 Program obligacji (h) 20-12-2025 Wibor 3M+marża 15 144 - Weksle inwestycyjne (i) IRS 2Y z 08.03.2012 +marża - - Weksle inwestycyjne (j) Wibor 1M z 07.12.2010 +marża - - Pożyczka (k) nieokreślony EURIBOR 1M + marża 26 232 24 432 Pożyczka (l) nieokreślony Wibor 6M+marża 95 961 87 361 Pożyczka (m) nieokreślony Wibor 6M+marża 28 039 25 611 Pożyczka (n) nieokreślony EURIBOR 1M + marża - 2 804 Pożyczka (o) nieokreślony Wibor 6M+marża 34 186 31 166 Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża 11 381 10 376 Pożyczka (q) nieokreślony Wibor 6M+marża 22 817 40 384 Pożyczka (r) nieokreślony Wibor 6M+marża - - Pożyczka (s) nieokreślony Wibor 6M+marża - - Pożyczka (t) nieokreślony Wibor 6M+marża - - Kredyt bankowy (u) 28-11-24 Wibor 1M+marża - - Kredyt bankowy (v) 31-01-22 Wibor 1M+marża - 84 Kredyt bankowy (w) 28-04-24 Wibor 3M+marża - - Kredyt bankowy (x) 22-12-22 Wibor 3M+marża - - Kredyt bankowy (y) 12-04-24 Wibor 1M+marża - - Kredyt bankowy (z) 15-12-24 Wibor 3M+marża - - 482 775 599 954 Krótkoterminowe Termin spłaty Stopa procentowa 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Program obligacji (a) 05-06-22 Wibor 6M+marża - 50 154 Program obligacji (b) 28-02-22 Wibor 6M+marża - 18 707 Program obligacji (c) 19-10-22 Wibor 6M+marża - 20 134 Program obligacji (d) 22-02-23 / 22-05- 23 Wibor 3M+marża 60 650 327 Program obligacji (e) 07-01-23 / 06-10- 23 Wibor 3M+marża 71 580 - Program obligacji (f) 11-02-23 Wibor 3M+marża 2 125 912 Program obligacji (g) 08-01-23 Wibor 3M+marża 2 285 - Program obligacji (h) 20-03-23 Wibor 3M+marża 51 - Weksle inwestycyjne (i) 31-12-23 IRS 2Y z 08.03.2012 +marża 6 876 6 646 Weksle inwestycyjne (j) 31-12-23 Wibor 1M z 07.12.2010 +marża 49 921 48 290 Pożyczka (k) nieokreślony EURIBOR 1M + marża - - Pożyczka (l) nieokreślony Wibor 6M+marża - - Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 51 Pożyczka (m) nieokreślony Wibor 6M+marża - - Pożyczka (n) nieokreślony EURIBOR 1M + marża - - Pożyczka (o) nieokreślony Wibor 6M+marża - - Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża - - Pożyczka (q) nieokreślony Wibor 6M+marża - - Pożyczka (r) nieokreślony Wibor 6M+marża 10 437 - Pożyczka (s) nieokreślony Wibor 6M+marża 10 141 - Pożyczka (t) nieokreślony Wibor 6M+marża 28 796 - Kredyt bankowy (u) 31-12-23 Wibor 1M+marża - - Kredyt bankowy (v) 31-12-23 Wibor 1M+marża - - Kredyt bankowy (w) 31-12-23 Wibor 3M+marża - - Kredyt bankowy (x) 22-12-22 Wibor 3M+marża - 6 189 Kredyt bankowy (y) 31-12-23 Wibor 1M+marża - - Kredyt bankowy (z) 31-12-23 Wibor 3M+marża - - 242 86 2 151 359 a) Obligacje kuponowe – emisja z 5 grudnia 2017 roku 50.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 5 czerwca 2022 roku. W dniu 31 marca 2022 r. spółka Develia S.A. dokonała częściowego wykupu przed terminem obligacji na kwotę 19.000 tys. PLN. W dniu 3 czerwca 2022 r. spółka Develia S.A. dokonała wykupu obligacji b) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 28 lutego 2018 roku 45.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 45.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 28 lutego 2022 roku. W dniu 23 grudnia 2021 r. spółka Develia S.A. dokonała przedterminowego wykupu 26.504 sztuk obligacji. W dniu 28 lutego 2022 r. spółka Develia S.A. dokonała wykupu obligacji. c) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 19 października 2018 roku 66.000 sztuk niezabezpieczonych 4- letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 66.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 19 października 2022 roku. Spółka otrzymała żądania wcześniejszego wykupu na łączną kwotę 46.000 tys. PLN i w dniu 20 lipca 2020 roku dokonała wykupu przed terminem obligacji na kwotę 46.000 tys. PLN. W dniu 19 października 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała wykupu obligacji. d) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 22 maja 2019 roku 60.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 60.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 22 maja 2023 roku. e) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 07 października 2020 roku 70.000 sztuk niezabezpieczonych 3- letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 70.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 06 października 2023 roku. f) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 11 maja 2021 roku 150.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 150.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 10 maja 2024 roku. g) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 08 października 2021 roku 100.000 sztuk niezabezpieczonych 3- letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 52 PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 08 października 2024 roku. h) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 20 grudnia 2022 roku 15.442 sztuki niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.442 tys. PLN w ramach podpisanej z Michael / Ström Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy o organizację programu emisji obligacji z datą wykupu na dzień 20 grudnia 2025 roku. i) Weksle inwestycyjne – emisja z dnia 9 marca 2012 roku siedmiu weksli inwestycyjnych o wartości nominalnej 2.000 tys. zł każdy, objęte przez spółkę zależną Arkady Wrocławskie S.A. W dniu 31 stycznia 2014 roku zmieniono aneksem termin wykupu weksli z dnia 31 stycznia 2014 roku na dzień 31 stycznia 2017 roku. W dniu 30 stycznia 2017 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 31 stycznia 2017 roku na dzień 30 listopada 2017 roku. W dniu 30 listopada 2017 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 30 listopada 2017 roku na dzień 30 listopada 2019 roku. W dniu 27 listopada 2019 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 30 listopada 2021 roku. W dniu 04 listopada 2021 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 30 czerwca 2022 roku. W dniu 24 maja 2022 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 31 grudnia 2022 roku. W dniu 7 grudnia 2022 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 31 grudnia 2023 roku. j) Weksle inwestycyjne – emisja z dnia 9 grudnia 2010 roku trzydziestu weksli inwestycyjnych o wartości nominalnej 1.000 tys. zł każdy, objęte przez spółkę zależną Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. W dniu 9 grudnia 2013 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 9 grudnia 2013 roku na dzień 9 grudnia 2016 roku. W dniu 28 listopada 2016 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli na dzień 9 grudnia 2019 roku. W dniu 27 listopada 2019 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 9 grudnia 2022 roku. W dniu 24 listopada 2022 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 31 grudnia 2023 roku. k) Pożyczka – w dniu 27 lutego 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 5 mln EUR na czas nieokreślony. l) Pożyczka – w dniu 18 grudnia 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. umowę pożyczki na kwotę 82,5 mln PLN na czas nieokreślony. m) Pożyczka – w dniu 24 lutego 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony. n) Pożyczka – w dniu 27 marca 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 587 tys. EUR na czas nieokreślony. W dniu 24 marca 2022 roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki. o) Pożyczka – w dniu 20 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 30 mln PLN na czas nieokreślony. p) Pożyczka – w dniu 30 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 10 mln PLN na czas nieokreślony. q) Pożyczka – w dniu 02 listopada 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Projekt 2 Sp. kom umowę pożyczki na kwotę 40 mln PLN na czas nieokreślony. Kwota kapitału pozostająca do spłaty na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 20,66 mln PLN. r) Pożyczka – w dniu 27 lipca 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na czas nieokreślony. s) Pożyczka – w dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na czas nieokreślony. t) Pożyczka – w dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 30,0 mln PLN na czas nieokreślony. Na dzień 31 grudnia 2022 roku kwota uruchomiona pożyczki wynosi 28,0 mln PLN. u) kredyt mBank odnawialny - zawarty z mBank S.A. na podstawie umowy o kredyt odnawialny z 3 grudnia 2020 r. w wysokości 35 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżącej działalności Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 53 spółki. W dniu 1 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy kredytu odnawialnego z 3 grudnia 2020 roku, na mocy którego uzupełniono listę zabezpieczeń spłaty kredytu, umożliwiając Spółce wykorzystanie pełnej kwoty kredytu do 35 mln PLN. W dniu 2 grudnia 2022 roku Develia S.A. zawarła aneks nr 2, na mocy którego podwyższono kwotę kredytu do wysokości 50 mln PLN oraz wydłużono okres wykorzystania kredytu do 28 listopada 2024 roku. W dniu 1 lutego 2023 roku Develia S.A. zawarła aneks nr 3, na mocy którego rozszerzono listę zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 7 marca 2023 roku Develia S.A. zawarła aneks nr 4, na mocy którego zmieniono listę zabezpieczeń kredytu z zachowaniem maksymalnej możliwej kwoty wykorzystania kredytu w wysokości 50 mln PLN. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony. v) Kredyt Santander Bank Polska S.A. - w dniu 4 marca 2021 roku Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. Umowę kredytu do kwoty 36,27 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Prestovia House” w Warszawie. W dniu 31 stycznia 2022 roku nastąpiło zamknięcie umowy kredytowej przed terminem umownym, a tym samym wygasły wszystkie zobowiązania z tym związane. w) Kredyt PKO BP odnawialny - w dniu 29 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym, na mocy której bank udzielił spółce kredytu w kwocie 20 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności, w tym kosztów prowadzonych inwestycji (w tym zakupu gruntów). Kredyt udzielony został spółce na okres od dnia podpisania umowy kredytu do dnia 28 kwietnia 2022 roku. W dniu 27 kwietnia 2022 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 1 do umowy kredytu w rachunku bieżącym z 29 kwietnia 2021 roku, na mocy którego przedłużony został okres kredytowania do 28.04.2023 r., podwyższono kwotę kredytowania do 50 mln PLN oraz dokonano zmian dotyczących zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 3 sierpnia 2022 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 2 do umowy kredytu w rachunku bieżącym z 29 kwietnia 2021 roku, na mocy którego dokonano zmian dotyczących zabezpieczeń spłaty kredytu W dniu 28 listopada 2022 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 3, na mocy którego dokonano zmian dotyczących zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 24 listopada 2022 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 4, na mocy którego dokonano zmian dotyczących zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 1 marca 2023 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 5, na mocy którego wydłużono okres wykorzystania kredytu do 28 kwietnia 2024 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony. x) Kredyt BOŚ "Kaskady Różanki" - W dniu 11 sierpnia 2021 roku Spółka zawarła z Bankiem Ochrony Środowiska S.A. umowę kredytu nieodnawialnego do kwoty 33,7 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Kaskady Różanki” we Wrocławiu. W dniu 28 października 2022 roku Develia S.A. zawarła z Bankiem Ochrony Środowiska S.A. Aneks nr 1 do umowy kredytu nieodnawialnego z dnia 11 sierpnia 2021 roku, na mocy którego dokonano zmian dotyczących okresu wykorzystania kredytu oraz częstotliwości spłat kredytu, jak również warunków dotyczących zobowiązań Kredytobiorcy. W dniu 22 grudnia 2022 roku nastąpiła całkowita spłata kredytu. y) Kredyt Santander Bank Polska S.A. - zawarty w dniu 12 kwietnia 2022 roku z Santander Bank Polska S.A. na podstawie umowy kredytu do kwoty 30 mln PLN z przeznaczeniem na bieżące finansowanie działalności obejmujące działalność deweloperską. Termin ostatecznej spłaty ustalono na dzień 12 kwietnia 2024 roku. W dniu 11 października 2022 roku Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. Aneks nr 1 do umowy kredytu z dnia 12 kwietnia 2022 roku, na mocy którego dokonano doprecyzowania zapisów dotyczących niektórych definicji oraz zabezpieczenia transakcji kredytu. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu kredyt nie został uruchomiony. z) Kredyt Alior Bank S.A. – w dniu 23 grudnia 2022 roku Spółka zawarła z Alior Bank S.A. umowę kredytu nieodnawialnego do kwoty 79,83 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Aleje Praskie Etap II Faza 6” w Warszawie. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 54 Średnie ważone oprocentowanie w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku wyniosło odpowiednio: dla kredytów 5,70%, dla obligacji 8,10%, dla weksli inwestycyjnych 5,77% oraz dla pożyczek 8,49% (w okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku wyniosło odpowiednio: dla kredytów 2,74%, dla obligacji 3,51%, dla weksli inwestycyjnych 5,77% oraz dla pożyczek 3,99%.). Poniżej przedstawione zostały zobowiązania finansowe według wartości wykazanych w tabeli powyżej z tytułu kredytów, obligacji, pożyczek i weksli w podziale na terminy zapadalności. <1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem Pożyczki 49 375 218 616 267 991 Weksle 56 797 56 797 Obligacje (oprocentowanie zmienne) 4 015 2 894 129 783 249 015 15 144 400 850 Kredyt bankowy (WIBOR) - 4 015 2 894 235 955 249 015 15 144 0 0 218 616 725 638 25.2. Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku: • W dniu 28 lutego 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała wykupu niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 18.496 tys. PLN. • W dniu 31 marca 2022 roku Spółka przed terminem zapadalności dokonała wykupu niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę 19.000 tys. PLN. • W dniu 5 czerwca 2022 roku Spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu niezabezpieczonych 5- letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę 31.000 tys. PLN • W dniu 19 października 2022 roku Spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę 20.000 tys. PLN. • W dniu 20 grudnia 2022 roku Spółka dokonała emisji niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.442 tys. PLN. W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku: • W dniu 10 maja 2021 roku Spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu obligacji na kwotę 100 mln PLN. • W dniu 11 maja 2021 roku Spółka wyemitowała 150.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 150.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 10 maja 2024 roku. • W dniu 6 października 2021 roku spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu obligacji na kwotę 40 mln PLN. • W dniu 8 października 2021 roku spółka wyemitowała 100.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 08 października 2024 roku. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 55 • W dniu 23 grudnia 2021 roku spółka przed terminem zapadalności dokonała wykupu obligacji na kwotę 26,504 mln PLN. Zarówno w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku jak i w poprzednim okresie sprawozdawczym Spółka nie dokonała wykupu weksli. 25.3. Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku dokonane zostały następujące uruchomienia i spłaty zaciągniętych przez Spółkę kredytów: • W dniu 31 stycznia 2022 roku nastąpiło zamknięcie umowy kredytowej zawartej z Santander Bank Polska S.A. z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Prestovia House” w Warszawie. W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka dokonała spłaty kredytu w kwocie 84 tys. zł przed terminem umownym, a tym samym wygasły wszystkie zobowiązania z tym związane. • W dniu 12 kwietnia 2022 roku Spółka zawarła z Santander Bank Polska S.A. umowę kredytu do kwoty 30 mln PLN z przeznaczeniem na bieżące finansowanie działalności obejmujące działalność deweloperską. Termin ostatecznej spłaty ustalono na dzień 12 kwietnia 2024 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu kredyt nie został uruchomiony. • W dniu 22 grudnia 2022 roku nastąpiło zamknięcie umowy kredytowej zawartej z Bankiem Ochrony Środowiska S.A. z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Kaskady Różanki” we Wrocławiu. Spółka dokonała spłaty kredytu w kwocie 13.358 tys. zł przed terminem umownym, a tym samym wygasły wszystkie zobowiązania z tym związane. • W dniu 23 grudnia 2022 roku spółka Develia S.A. zawarła z Alior Bank S.A. umowę kredytu nieodnawialnego do kwoty 79,83 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Aleje Praskie Etap II Faza 6” w Warszawie. Na dzień 31 grudnia 2022 roku kredyt nie został uruchomiony. W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku dokonane zostały następujące uruchomienia i spłaty zaciągniętych przez Spółkę kredytów: • W dniu 4 marca 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. umowę kredytu do kwoty 36,27 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Prestovia House” w Warszawie. Spółka dokonała uruchomienia kredytu w łącznej wysokości 7.900 tys. PLN oraz dokonała spłaty kredytu w kwocie 7.816 tys. PLN. Na dzień 31 grudnia 2022 roku całkowita wartość zadłużenia wyniosła 84 tys. PLN. • W dniu 1 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy kredytu odnawialnego z 3 grudnia 2020 roku, na mocy którego uzupełniono listę zabezpieczeń spłaty kredytu, umożliwiając spółce wykorzystanie pełnej kwoty kredytu do 35 mln PLN. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony. • W dniu 29 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym, na mocy której bank udzielił spółce kredytu w kwocie 20 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności, w tym kosztów prowadzonych inwestycji (w tym zakupu gruntów). Kredyt udzielony został spółce na okres od dnia podpisania umowy kredytu do dnia 28 kwietnia 2022 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony. • W dniu 11 sierpnia 2021 roku Spółka zawarła z Bankiem Ochrony Środowiska S.A. umowę kredytu nieodnawialnego do kwoty 33,7 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Kaskady Różanki” we Wrocławiu. Spółka dokonała uruchomienia kredytu w łącznej wysokości 7.777 tys. PLN oraz dokonała spłaty kredytu w kwocie 1.364 tys. PLN. Na dzień 31 grudnia 2022 roku całkowita wartość zadłużenia wyniosła 6.413 tys. PLN. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 56 W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka zaciągnęła i spłaciła następujące zobowiązania w formie pożyczek: • W dniu 30 maja 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 17,5 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 28 września 2022 roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki. • W dniu 30 maja 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest III Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 2,7 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 22 grudnia 2022 roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki. • W dniu 27 lipca 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. • W dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. • W dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 30,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu kwota uruchomiona wynosi 28,0 mln PLN. • W dniu 18 października 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Wrocław S.A. umowę pożyczki na kwotę 20,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 19 października 2022 roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki. • W dniu 24 marca 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty pożyczki do spółki Develia Warszawa Sp. z o.o. w wysokości 587 tys. EUR wraz z odsetkami. • W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty pożyczki do spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k. w wysokości 19,3 mln PLN wraz z odsetkami. W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka zaciągnęła następujące zobowiązania w formie pożyczek: • W dniu 20 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 30 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. • W dniu 30 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 10 mln PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony, • W dniu 2 listopada 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp. kom. umowę pożyczki na kwotę 40 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. 25.4. Zobowiązania z tytułu leasingu Poniżej zostały zaprezentowane zdyskontowane płatności z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2022 roku w podziale na okresy zapadalności: 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) do 1 miesiąca 209 208 od 1 do 3 miesięcy 2 444 1 881 od 3 do 12 miesięcy 1 800 1 084 od 1 roku do 2 lat 3 228 3 272 od 2 do 3 lat 2 742 3 054 od 3 do 4 lat 2 019 2 598 od 4 do 5 lat 1 834 1 904 powyżej 5 lat 30 083 29 417 Razem 44 359 43 418 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 57 26. Rezerwy Kwotę rezerw oraz uzgodnienie przedstawiające zmiany stanu w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku przedstawiono w poniższej tabeli: Na odprawy emerytalne, rentowe, pośmiertne Na usuwanie wad i usterek budowlanych Kary i odszkodowania Pozostałe Ogółem Na dzień 1 stycznia 2022 roku 445 25 5 77 552 Utworzone w ciągu roku obrotowego - - - 332 332 Wykorzystane - (1) (2) - (3) Rozwiązane (25) - - - (25 ) Na dzień 31 grudnia 2022 roku 420 24 3 409 856 Krótkoterminowe na dzień 31 grudnia 2022 roku - 24 3 409 436 Długoterminowe na dzień 31 grudnia 2022 roku 420 - - - 420 Na dzień 1 stycznia 2021 roku 445 - - - 445 Utworzone w ciągu roku obrotowego - 25 255 7 7 35 7 Wykorzystane - - (250) - (250) Rozwiązane - - - - - Na dzień 31 grudnia 2021 roku 445 25 5 7 7 55 2 Krótkoterminowe na dzień 31 grudnia 2021 roku - 25 5 7 7 10 7 Długoterminowe na dzień 31 grudnia 2021 roku 445 - - - 445 27. Zobowiązania 27.1. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 104 564 172 150 Zobowiązania budżetowe (bez podatku dochodowego) 3 837 1 050 Zobowiązania z tytułu kaucji (w tym kwot wpłaconych na poczet rezerwacji lokali ) 12 095 3 872 Inne zobowiązania 72 270 120 568 177 342 Poniżej zostało przedstawione wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2022 roku o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności: <1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy Ogółem do 1 roku Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 47 243 17 321 40 000 104 564 Wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2021 roku o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności: <1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy Ogółem do 1 roku Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 172 130 19 1 172 150 Zobowiązania budżetowe dotyczą głównie podatku dochodowego od osób fizycznych, ZUS, podatku VAT i podatków cywilno-prawnych. Zobowiązania budżetowe rozliczane w terminach ustawowych. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 58 Zobowiązania z tytułu kaucji dotyczą głównie kwot zatrzymanych w związku z realizacją projektów deweloperskich ,jak również kwot wpłaconych na poczet rezerwacji lokali mieszkalnych w realizowanych przez Spółkę inwestycjach mieszkaniowych. Inne zobowiązania obejmują głównie składki PPK z terminem zapłaty przypadającym do 1 miesiąca. 27.2. Zobowiązania warunkowe Poza zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych opisanymi szczegółowo w Nocie 32.3, na dzień 31 grudnia 2022 roku i na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka posiadała zobowiązania warunkowe z tytułu ustalonej opłaty warunkowej w wysokości 187 tys. zł z tytułu wycinki drzew związanej z prowadzonymi inwestycjami. Poza powyższymi, w wykonaniu Umów sprzedaży nieruchomości Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office House we Wrocławiu, opisanych w pkt. 2.1 Umowy Spółka udzieliła kupującym Ingadi spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Ingadi”) oraz Artigo spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Artigo”) gwarancje czynszowe na okres 5 lat (obejmujące między innymi powierzchnie niewynajęte), zabezpieczone poręczeniami udzielonymi przez Spółkę (jako poręczyciela za LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. („P20”) oraz LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp. k. („P21”) jako Sprzedających i dłużników). Na podstawie powyższych poręczeń Spółka zagwarantuje: (i) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z Umów Przyrzeczonych, oraz (ii) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 dotyczących prac wykończeniowych najemców wskazanych w Umowach Przyrzeczonych, oraz (iii) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z umów gwarancji czynszowych, o których mowa w Przedwstępnych Umowach Sprzedaży, oraz (iv) przystąpienie przez Spółkę do długów P20 oraz P21 wynikających z obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z Umów Przyrzeczonych i umów gwarancji czynszowych, w przypadku zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedających, które to okoliczności zostaną opisane w treści poręczeń. W wykonaniu umowy sprzedaży nieruchomości Wola Center w Warszawie przez spółkę zależną, opisanej w Nocie 37 Sprawozdania finansowego za okres zakończony 31 grudnia 2020 roku Spółka udzieliła Kupującemu poręczenia za Sprzedającego - Warszawa Przyokopowa Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i dłużnika, na podstawie którego Spółka zagwarantowała m.in.: (i) wykonanie przez Sprzedającego obowiązków i zobowiązań spółki Warszawa Przyokopowa jako sprzedającego wynikających z umów dotyczących przedmiotu Transakcji, oraz (ii) przystąpienie przez Spółkę do długów WP wynikających z obowiązków i zobowiązań WP wynikających z Umowy Przyrzeczonej, w przypadku zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedającego, które to okoliczności zostało opisane w treści poręczenia, (iii) zapłatę kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy przez Kupującego z winy Sprzedającego. W wykonaniu umowy sprzedaży 79,55% udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielofunkcyjnym o nazwie Sky Tower położonym we Wrocławiu zawartej w dniu 15 marca 2022r. pomiędzy spółką zależną od Emitenta Sky Tower S.A. jako sprzedającym, a Olimp Investment Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jako kupującym, Emitent udzielił gwarancji korporacyjnej do kwoty 2.438.481,95 EUR zabezpieczającej wykonanie przez sprzedającego tj. Develia Wrocław S.A. (dawniej: Sky Tower S.A.) jego zobowiązań z umowy sprzedaży. W dniu 18 lipca 2022 r. Develia S.A. udzieliła poręczenia spółce Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. do kwoty 922.500,00 PLN z tytułu udzielonej na zlecenie tej spółki gwarancji bankowej przez mBank S.A. na rzecz Miasta Katowice, zabezpieczającej dobre wykonanie umowy z dnia 2 listopada 2020 r. na wykonanie inwestycji drogowej związanej z inwestycją Katowice Ceglana. Poza opisanymi powyżej zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych, opłatami warunkowymi z tytułu wycinki drzew oraz zobowiązaniami w związku z zawartymi umowami sprzedaży nieruchomości, na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka nie posiada innych istotnych zobowiązań warunkowych. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) 59 27.3. Zobowiązania inwestycyjne W 2023 roku Spółka planuje ponieść nakłady na zakup gruntów i realizację projektów inwestycyjnych (mieszkaniowych) w wysokości ok. 587,7 mln złotych. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka jest stroną przedwstępnych umów związanych z zakupem nieruchomości. Spółka nie planuje ponieść istotnych nakładów na rzeczowe aktywa trwałe oraz wartości niematerialne i nie posiada żadnych istotnych zobowiązań umownych, których przedmiotem jest nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych. 27.4. Sprawy sądowe Na dzień 31 grudnia 2022 roku nie toczyły się istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Develia S.A., których wartość byłaby istotna dla sytuacji finansowej Spółki. Spółka jest stroną postępowań sądowych i administracyjnych, których wartość nie ma materialnego wpływu na jej działalność lub kondycję finansową. Każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie pod kątem jej istotności dla spółki. 28. Rozliczenia międzyokresowe bierne oraz przychody przyszłych okresów 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Długoterminowe - - Rozliczenie międzyokresowe kosztów wynagrodzeń 11 062 9 958 Rozliczenie międzyokresowe kosztów audytu 159 122 Rozliczenie międzyokresowe kosztów naliczonych ekwiwalentów urlopowych 1 459 1 501 Pozostałe 267 3 401 Krótkoterminowe 12 947 14 982 Przychody przyszłych okresów dot. sprzedaży lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych 338 646 255 395 Pozostałe przychody przyszłych okresów 1 - Przychody przyszłych okresów 338 647 255 395 Razem bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz p rzychody przyszłych okresów 351 594 270 377 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 60 29. Transakcje z podmiotami powiązanymi Poniższa tabela przedstawiają łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku: Podmiot powiązany Sprzedaż Zakupy Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania Pożyczki i należności długoterminowe oraz krótkoterminowe aktywa finansowe Zobowiązania finansowe Przychody finansowe (odsetki, dywidendy) Koszty finansowe (odsetki, dyskonta) Jednostki zależne Arkady Wrocławskie S.A. 2022 2 637 2 826 1 051 19 30 422 6 876 1 271 230 Develia Wrocław S.A. 2022 37 879 27 504 - - - 57 747 6 Develia Warszawa Sp. z o.o. 2022 317 - 755 - - 138 379 5 149 7 471 Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. 2022 1 923 - 407 - - - 87 856 - LC Corp Invest I Sp. z o.o. 2022 53 - - 5 - - 14 - LC Corp Invest II Sp.z o.o. 2022 246 - 56 - 3 104 - 223 - LC Corp Invest III Sp. z o.o. 2022 - - - - - - - - LC Corp Invest VII Sp.z o.o. 2022 1 716 - 917 - - - 4 595 - LC Corp Invest VIII Sp.z o.o 2022 - - - - - - - - LC Corp Invest IX Sp.z o.o. 2022 905 - 94 - 18 756 - 4 629 - LC Corp Invest X Sp.z o.o 2022 1 015 - 202 - - 20 579 16 020 752 LC Corp Invest XI Sp.z o.o. 2022 36 - 12 - - 11 381 15 076 842 LC Corp Invest XII Sp. z o.o. 2022 469 78 52 - - 28 796 15 381 832 LC Corp Invest XV Sp. z o.o. 2022 40 - 4 - - - 1 219 - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 2 Sp.k 2022 749 69 109 - - 22 817 - 2 085 LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 4 Sp.k 2022 339 113 90 11 - - - - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 6 Sp.k 2022 - - - - - - - - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 7 Sp.k 2022 1 921 75 641 8 - - - - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 8 Sp.k 2022 269 - 6 30 - - - - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Investments S.K.A. 2022 5 675 1 590 961 - - - - - LC Corp Invest XVI Sp. z o.o. 2022 35 - 11 - 99 - 1 - Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 61 LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. 2022 29 - - - - - - - LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 20 Sp.k 2022 97 - 488 - - 95 961 5 208 6 948 LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 21 Sp.k 2022 36 - 426 - - - 420 - LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 22 Sp.k 2022 1 325 1 035 754 2 - - 156 - LC Corp Service S.A. ) 2022 821 8 8 10 - - 19 322 694 Develia Invest Sp. z o.o. 2022 280 - 6 81 30 457 - 2 233 - Projekt Mysliborska Sp. z o.o. Sp.k. 2022 140 - 140 - 166 - 64 - Zarząd 2022 - 81 - 5 - - - - Ogółem 2022 58 952 5 902 7 694 171 83 004 324 789 236 584 19 860 *) Zaprezentowane wartości uwzględniają transakcje z podmiotami, które w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku połączyły się ze spółką LC Corp Service S.A. W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały spółek współzależnych oraz umorzenia udziałów w spółce zależnej opisane w Nocie 5 i 16. Poniższa tabela przedstawia łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku: Podmiot powiązany Sprzedaż Zakupy Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania Pożyczki i należności długoterminowe oraz krótkoterminowe aktywa finansowe Zobowiązania finansowe Przychody finansowe (odsetki, dywidendy) Koszty finansowe (odsetki, dyskonta) Jednostki zależne Arkady Wrocławskie S.A. 2021 2 480 2 428 1 135 22 25 811 6 646 621 298 Sky Tower S.A. 2021 3 940 1 1 412 1 22 260 - 839 - Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. 2021 125 - 750 200 - 132 303 1 299 4 476 Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. 2021 2 103 274 184 20 - - 42 590 - LC Corp Invest I Sp. z o.o. 2021 63 - 10 9 - - 154 - LC Corp Invest II Sp.z o.o. 2021 264 - 81 - 2 250 - 55 - LC Corp Invest III Sp. z o.o. 2021 99 - 15 17 - - 9 318 8 475 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 62 LC Corp Invest VII Sp.z o.o. 2021 937 2 97 22 - - 4 373 - LC Corp Invest VIII Sp.z o.o 2021 711 53 68 146 - - 16 466 - LC Corp Invest IX Sp.z o.o. 2021 820 - 136 - 18 762 - 641 - LC Corp Invest X Sp.z o.o 2021 994 48 89 39 - - 30 922 - LC Corp Invest XI Sp.z o.o. 2021 30 - 6 - - 10 376 11 554 279 LC Corp Invest XII Sp. z o.o. 2021 677 60 80 34 - - 15 500 - LC Corp Invest XV Sp. z o.o. 2021 38 - 4 5 - - 1 092 - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 2 Sp.k 2021 1 337 74 161 88 - 40 384 - 314 LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 4 Sp.k 2021 649 74 85 39 - - - - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 6 Sp.k 2021 217 - 34 1 - - - - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 7 Sp.k 2021 746 71 80 8 - - - - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 8 Sp.k 2021 1 055 - 101 18 - - - - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 10 Sp.k 2021 160 - - - - - - - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 11 Sp.k 2021 122 3 - - - - - - LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Investments S.K.A. 2021 781 - 194 - - - - - LC Corp Invest XVI Sp. z o.o. 2021 37 - 13 - - - - - LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. 2021 37 - 8 - - - - - LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 20 Sp.k 2021 135 - 622 300 - 87 360 825 3 368 LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 21 Sp.k 2021 60 - 422 32 - - 808 - LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 22 Sp.k 2021 1 993 953 653 4 - - 148 - LC Corp Service S.A. 2021 432 - 136 - - - - - Develia Invest Sp. z o.o. 2021 300 - 98 - 26 219 - 987 - Atal Service Sp. z .o.o. 2021 - - - - - - 2 - Atal S.A. 2021 - - - - - - 5 - Zarząd 2021 - 38 - - - - - - Ogółem 2021 21 342 4 079 6 674 1 005 95 302 277 069 138 199 17 210 W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały spółek współzależnych oraz umorzenia udziałów w spółce zależnej opisane w Nocie 5 i 16 sprawozdania finansowego za okres zakończony 31 grudnia 2021 roku. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 63 29.1. Jednostka dominująca dla Spółki Na dzień 31 grudnia 2022 roku brak jest podmiotu dominującego wobec Spółki. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu przedstawieni zostali w Nocie 24. 29.2. Wypłata dywidendy przez Develia S.A. Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku: W dniu 17 maja 2022 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie wypłaty dywidendy na następujących zasadach: a) Wysokość dywidendy: 201.401.239,95 zł b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,45 zł c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje d) Dzień dywidendy: 24 maja 2022 r. e) Termin wypłaty dywidendy: 31 maja 2022 r. Zgodnie z postanowieniami tej uchwały w dniu 31 maja 2022 roku Develia S.A. dokonała wypłaty dywidendy. Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku: W dniu 30 czerwca 2021 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie wypłaty dywidendy na następujących zasadach: a) Wysokość dywidendy: 76.084.912,87 zł b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,17 zł c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje d) Dzień dywidendy: 6 lipca 2021 roku e) Termin wypłaty dywidendy: 13 lipca 2021 roku Zgodnie z postanowieniami Uchwały w dniu 13 lipca 2021 roku spółka Develia S.A. dokonała wypłaty dywidendy. 29.3. Wypłata dywidendy przez spółki zależne Wypłaty dywidendy przez spółki zależne na rzecz Develia S.A. dokonane w 2022 i 2021 roku opisane zostały w Nocie 11.3. 29.4. Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze 9 865 8 095 Nagrody jubileuszowe i odprawy emerytalne - - Świadczenia z tytułu rozwiązania stosunku pracy - - Świadczenia pracownicze w formie akcji własnych - - Łączna kwota wynagrodzenia wypłaconego głównej kadrze kierowniczej za wyjątkiem Zarządu i Rady Nadzorczej 9 865 8 095 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 64 29.5. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Wynagrodzenie wypłacone członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Spółki przedstawiało się następująco: Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Zarząd - wynagrodzenia 8 572 8 508 Zarząd - świadczenia w formie akcji własnych - - Rada Nadzorcza - wynagrodzenia 768 729 Rada Nadzorcza - świadczenia w formie akcji własnych - - Razem 9 340 9 237 30. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych 2022 rok: W sierpniu 2021 roku została zawarta z Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie umowa o świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmująca badanie sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2021-2022 oraz przegląd śródrocznych sprawozdań finansowych za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2021 i 2022 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy w roku 2022 wynosi 194 tys. zł tytułem badania rocznego sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. oraz 117 tys. zł tytułem usługi przeglądu jednostkowego i skonsolidowanego półrocznego sprawozdania finansowego za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2022. Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki oprócz usługi badania świadczy na rzecz Emitenta usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu i Rady nadzorczej Spółki za 2022 rok w ramach odrębnego wynagrodzenia w wysokości 10 tys. zł. 2021 rok: W sierpniu 2021 roku została zawarta z Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie umowa o świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmująca badanie sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2021-2022 oraz przegląd śródrocznych sprawozdań finansowych za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2021 i 2022 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy w roku 2021 wynosi 175 tys. zł tytułem badania rocznego sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. oraz 118 tys. zł tytułem usługi przeglądu jednostkowego i skonsolidowanego półrocznego sprawozdania finansowego za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2021. Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki oprócz usługi badania świadczy na rzecz Emitenta usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu i Rady nadzorczej Spółki za lata 2020-2021 w ramach odrębnego wynagrodzenia w wysokości 10 tys. zł. 31. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą obligacje, weksle inwestycyjne, kredyty oraz pożyczki. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na finansowanie inwestycji prowadzonych przez Spółkę oraz przez spółki zależne. Nadwyżki finansowe Spółka Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 65 inwestuje w krótkoterminowych instrumentach finansowych. Spółka posiada też inne instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej przez nią działalności. Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy procentowej, ryzyko kredytowe oraz ryzyko związane z płynnością. Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione poniżej. 31.1. Ryzyko stopy procentowej Ryzyko stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych, opartych na zmiennej stopie. Wrażliwość wyniku finansowego netto na zmiany stopy procentowej kredytów i obligacji w PLN w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku przedstawiono w tabeli poniżej: Wzrost/ spadek stopy procentowej Wpływ na wynik finansowy netto w tys. PLN Wpływ na kapitał własny + 1% (3 381) (3 381) 31 grudnia 2022 roku - 1% 3 381 3 381 + 1% (4 541) (4 541) 31 grudnia 2021 roku - 1% 4 541 4 541 Spółka na bieżąco śledzi prace związane z reformą IBOR, która może mieć wpływ na instrumenty finansowe oparte na zmiennej stawce procentowej. Na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz na datę sporządzenia sprawozdania posiadane obligacje i kredyty oparte są na zmiennej stawce procentowej WIBOR, której będzie dotyczyła reforma. Zmiana może wpłynąć na obniżenie lub wzrost poziomu wskaźnika referencyjnego, który stanowi podstawę do ustalenia wartości oprocentowania i może mieć wpływ na spadek lub wzrost kosztów odsetkowych płaconych przez Spółkę i w konsekwencji na sytuację finansową, wyniki oraz perspektywy rozwoju Emitenta. Obligacje serii P2022A o wartości 15.442 PLN mają termin zapadalności przypadający po planowanym terminie zakończenia publikacji stawki WIBOR. W takim przypadku stawka WIBOR zostanie zastąpiona wskaźnikiem alternatywnym WIRON. 31.2. Ryzyko kredytowe Ryzyko kredytowe oraz istotne jego koncentracje wynikają głównie z pożyczek udzielanych spółkom Grupy. Ryzyko to uzależnione jest w dużej mierze od kondycji finansowej tych spółek celowych, jednakże, dzięki prowadzonemu nadzorowi nad spółkami Grupy oraz dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W prezentowanym okresie sprawozdawczym ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami nie uległo istotnej zmianie. Aktywa finansowe z tytułu udzielonych pożyczek nie zostały objęte utratą wartości w żadnym z prezentowanych okresów. Wartość udzielonych przez Spółkę pożyczek na dzień 31 grudnia 2022 roku wyniosła 83.006 tys.PLN Pożyczki udzielone mogą zostać zabezpieczone na żądanie Spółki wekslem in blanco. Na dzień 31 grudnia 2022 roku należności z tytułu dostaw i usług wynosiły 10.327 tys. złotych netto a analizę wymagalności tych należności przedstawiono w Nocie 21. Spółka na bieżąco monitoruje stan należności, w związku z czym ryzyko wystąpienia nieściągalnych należności jest nieznaczne. W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko kredytowe Spółki jest minimalne, ponieważ Spółka inwestuje środki w instytucjach o dobrej, stabilnej kondycji finansowej, a maksymalna ekspozycja na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów. W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 66 31.3. Ryzyko związane z płynnością Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, tj. zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności. W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie, Spółka na bieżąco monitoruje stan środków finansowych, dokonuje prognoz wartości przepływów pieniężnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu przed ryzykiem związanym z płynnością. Zarządzanie płynnością odbywa się m.in. poprzez: • planowanie przepływów gotówkowych; • dobór odpowiednich źródeł finansowania, • bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami, • współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji. W Nocie 25 przedstawiono zobowiązania finansowe z tytułu obligacji i weksli wyemitowanych przez Spółkę oraz zaciągniętych kredytów i pożyczek na dzień 31 grudnia 2022 oraz 31 grudnia 2021 roku z datami zapadalności. W Nocie 27.1 Przedstawiono zobowiązania z tytułu dostaw i usług według daty ich zapadalności do 1 roku. Poniższe tabele przedstawiają zobowiązania Spółki na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku według daty zapadalności na podstawie niezdyskontowanych płatności wynikających z zawartych umów. 31 grudnia 2022 roku Oprocentowanie stałe [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Weksle inwestycyjne 56 797 - - - - - 56 797 56 797 - - - - - 56 797 Oprocentowanie zmienne [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Obligacje kuponowe 136 791 249 015 15 144 - 400 950 Pożyczki 49 584 - - - 214 062 263 646 Kredyty - - - - - - - 186 375 249 015 15 144 - - 214 062 664 596 Nieoprocentowane [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 120 568 - - - - - 120 568 120 568 - - - - - 120 568 31 grudnia 2021 roku Oprocentowanie stałe [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Weksle inwestycyjne 54 936 - - - - - 54 936 54 936 - - - - - 54 936 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 67 Oprocentowanie zmienne [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Obligacje kuponowe w PLN 90 276 129 491 248 369 - - - 468 136 Pożyczki - - - - - 221 067 221 067 Kredyty 84 6 189 - - - - 6 273 90 360 135 680 248 369 - - 221 067 695 476 Nieoprocentowane [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 177 342 - - - - - 177 342 177 342 - - - - - 177 342 32. Instrumenty finansowe 32.1. Wartości godziwe Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe wszystkich instrumentów finansowych Spółki w podziale na poszczególne kategorie aktywów i pasywów zgodnie z MSSF 9: Wartość bilansowa 31 grudnia 202 2 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy: Pożyczki udzielone 83 006 95 302 Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych 21 790 64 439 104 796 159 741 Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie: Obligacje spółek komercyjnych i skarbowych 35 049 27 053 Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych 22 423 25 521 Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne 113 142 73 792 Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności (bez należności budżetowych) 11 189 22 222 181 803 148 588 Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie: Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania (bez zobowiązań budżetowych ) 116 731 176 292 Kredyty, obligacje i pożyczki oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej 668 840 696 377 Kredyty, obligacje , pożyczki , weksle oprocentowane wg stałej stopy procentowej 56 797 54 936 842 368 927 605 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 68 Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe i godziwe instrumentów finansowych Spółki na dzień 31 grudnia 2022 roku: 31 grudnia 2022 roku (badane) Wartość bilansowa Wartość godziwa Hierarchia wartości godziwej Poziom 1 Poziom 2 Poziom 3 Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy: Pożyczki udzielone 83 006 83 006 - 83 006 - Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych 21 790 21 790 - 21 790 - 104 796 104 796 - 104 796 - Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie: Obligacje 35 049 35 112 35 112 - - Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych 22 423 22 423 - 22 423 - Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne 113 142 113 142 - 113 142 - 170 614 170 677 35 112 135 565 - Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie: Pożyczki oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej 267 991 256 525 - 256 525 - Kredyty oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej - - - - - Obligacje oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej 400 850 401 354 72 073 329 281 - Weksle oprocentowane wg stałej stopy procentowej 56 797 53 720 - 55 134 - 725 638 711 600 72 073 640 940 - Zgodnie z MSSF 13 poziomy hierarchii są definiowane następująco: • poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub zobowiązań, • poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są bezpośrednio lub pośrednio obserwowalne • poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są nieobserwowalne. W porównaniu z poprzednim okresem sprawozdawczym Spółka nie dokonywała zmian klasyfikacji oraz metod wyceny instrumentów finansowych. W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przesunięcia pomiędzy poziomami hierarchii wartości godziwej. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 69 32.2. Ryzyko stopy procentowej W poniższych tabelach przedstawiona została wartość bilansowa zobowiązań finansowych Spółki wycenianych według zamortyzowanego kosztu narażonych na ryzyko stopy procentowej, w podziale na poszczególne kategorie wiekowe. 31 grudnia 2022 roku Oprocentowanie stałe [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Weksle inwestycyjne 56 797 - - - - - 56 797 56 797 - - - - - 56 797 Oprocentowanie zmienne [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Obligacje kuponowe w PLN 136 691 249 015 15 144 - - - 400 850 Pożyczki 49 375 - - - - 218 616 267 991 Kredyty - - - - - - - 186 066 249 015 15 144 - - 218 616 668 841 Nieoprocentowane [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 120 568 - - - - - 120 568 120 568 - - - - - 120 568 31 grudnia 2021 roku Oprocentowanie stałe [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Weksle inwestycyjne 54 936 - - - - - 54 936 54 936 - - - - - 54 936 Oprocentowanie zmienne [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Obligacje kuponowe w PLN 90 234 129 435 248 301 - 467 970 Pożyczki - - - - - 222 134 222 134 Kredyty 84 6 189 - - - - 6 273 90 318 135 624 248 301 - - 222 134 696 377 Nieoprocentowane [tys.PLN] <1rok 1 - 2 lat 2 - 3 lat 3 - 4 lat 4 - 5 lat >5 lat Ogółem Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 177 342 - - - - - 177 342 177 342 - - - - - 177 342 Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 70 32.3. Zabezpieczenia Na dzień 31 grudnia 2022 roku główne zabezpieczenie spłaty kredytów stanowiły: 1) Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez Arkady Wrocławskie S.A : • zastaw na akcjach Arkad Wrocławskich S.A. posiadanych przez Develia S.A. – do wysokości 37.500 tys. EUR, 2) Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. na rzecz mBank S.A.: • umowa podporządkowania zawarta przez kredytobiorcę, Emitenta oraz inne spółki zależne od Emitenta (LC Corp Invest I Sp. z o.o. oraz LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.) jako podporządkowanych wierzycieli z kredytodawcą jako wierzycielem nadrzędnym, obejmująca przelew na zabezpieczenie wszystkich wierzytelności podporządkowanych, • zastawy rejestrowe na prawach i wierzytelnościach komplementariusza i komandytariusza w spółce kredytobiorcy z pierwszeństwem zaspokojenia (z zastrzeżeniem wyższego pierwszeństwa zastawów ustanowionych w związku z refinansowanym zadłużeniem), każdy do kwoty 51.280.500 EUR wraz z poddaniem się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c., • umowa wsparcia z Emitentem zawierająca między innymi, zobowiązanie Emitenta do udzielenia wsparcia finansowego na rzecz kredytobiorcy, w tym do utworzenia oraz odbudowy Rezerwy Obsługi Długu w przypadku jej naruszenia wraz ze złożeniem przez Emitenta oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na rzecz kredytodawcy w odniesieniu do umowy wsparcia do kwoty 560.000,00 EUR, na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. 3) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 3 grudnia 2020 roku przez Develia S.A. z mBank S.A. • hipoteka umowna do kwoty 75.000 tys PLN na nieruchomościach których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. oraz spółka zależna LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A. • oświadczenie Spółki o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty 75.000 tys. PLN, • oświadczenia spółek LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A.. o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z nieruchomości na których ustanowione zostały hipoteki na podstawie art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c., • weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową na zabezpieczenie prawne gwarancji w kwocie 28 mln PLN udzielonej przez Bank Gospodarstwa Krajowego która to gwarancja stanowić będzie zabezpieczenie spłaty kredytu udzielonego przez mBank SA. 4) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 29 kwietnia 2021 roku przez Develia S.A.z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski S.A.. • Hipoteka łączna do kwoty 75.000.000,00 zł na nieruchomościach których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. oraz spółka zależna LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A., • oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie aktu notarialnego na rzecz PKO BP SA, do kwoty 75.000.000,00 zł, • zastaw finansowy i zastaw rejestrowy o najwyższej sumie zabezpieczenia w kwocie 75.000.000,00 zł na środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bieżących 5) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 12 kwietnia 2022 roku przez Develia S.A.z Santander Bank Polska. S.A.: • hipoteka do kwoty 45.000 tys. PLN na nieruchomościach których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. oraz Develia Wrocław S.A., • oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty 45.000 tys. PLN, Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 71 • zastaw finansowy i rejestrowy do najwyższej sumy zabezpieczenia 45.000 tys. PLN na prawach do środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach kredytobiorcy prowadzonych w Santander Bank Polska S.A., • pełnomocnictwo udzielone bankowi przez Spółkę do pobrania środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach kredytobiorcy w banku, • oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z obciążanego przedmiotu, tj. nieruchomości obciążanej hipoteką, w trybie art. 777 §1 pkt 6) k.p.c. do kwoty 45.000 tys. PLN. 6) Zabezpieczenia do umowy kredytu nieodnawialnego zawartej dnia 23 grudnia 2022 roku przez Develia S.A. z Alior Bank S.A.: • weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową, • hipoteka do kwoty 119.745 tys. PLN na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie, przy ul. Podskarbińskiej 32-34, dz. nr ewid. 2/4, nr KW WA6M/00304023/7, wraz z cesją z polisy ubezpieczeniowej od ryzyk budowlanych, a po zakończeniu inwestycji wraz z cesją praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości, • oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty 159.660 tys. PLN • umowy przelewu na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych wynikających z umów związanych z inwestycją, • zastaw finansowy i rejestrowy do wszystkich rachunków kredytobiorcy prowadzonych w banku oraz zastaw rejestrowy na wierzytelnościach z mieszkaniowego rachunku powierniczego • notarialne pełnomocnictwo dla Banku do sprzedaży lokali w ramach finansowanej inwestycji w przypadku braku spłaty kredytu z przeznaczeniem na zaspokojenie wierzytelności z tytułu kredytu • podporządkowanie spłacie obecnych i przyszłych pożyczek udzielonych na cele związane z inwestycją. 7) Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. kom. na rzecz Alior Bank S.A.: • zastawy rejestrowe na prawach i wierzytelnościach komplementariusza i komandytariusza w spółce kredytobiorcy z pierwszeństwem zaspokojenia, każdy do kwoty 247.455.982,00 PLN, • umowa gwarancji pokrycia przekroczonych kosztów budżetu inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażem podziemnym, wolnostojącą stacją transformatorową, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz zjazdami przy ul. Lizbońskiej, dzielnica Praga-Południe w Warszawie do maksymalnej wysokości 12.770.985,68 PLN. 33. Zarządzanie kapitałem Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały wartość dla jej akcjonariuszy. Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku i w roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku nie wprowadzono żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze. Spółka monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia do kapitału własnego. Zasady Spółki stanowią, by wskaźnik ten był nie wyższy niż 5. Do zadłużenia Spółka wlicza oprocentowane kredyty i pożyczki, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania. Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 72 31 grudnia 2022 (badane) 31 grudnia 2021 (badane) Oprocentowane obligacje, kredyty, weksle i pożyczki 725 637 751 313 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 120 568 177 342 A. Zadłużenie 846 205 928 655 B. Kapitał własny 1 228 017 1 129 605 Wskaźnik dźwigni (A/B) 0,69 0,82 34. Struktura zatrudnienia Rok zakończony 31 grudnia 2022 (badane) Rok zakończony 31 grudnia 2021 (badane) Zarząd 3 3,50 Pracownicy umysłowi / administracyjni 171,61 164,62 Pracownicy fizyczni - - Razem 174,61 168,12 35. Wpływ ogłoszenia epidemii COVID-19 na bieżącą działalność Spółki Spółka na bieżąco monitoruje rozwój sytuacji związanej z wpływem epidemii SARS-CoV-2 i jej wpływ na działalność Spółki podejmując działania w celu minimalizacji jej negatywnych skutków. W latach poprzednich epidemia Covid-19 wpłynęła na opóźnienia w zakresie wydawania decyzji administracyjnych np. decyzji o pozwoleniu na budowę, ze względu na zawieszenie biegu terminów administracyjnych spowodowane epidemią oraz zmianą sposobu pracy urzędów. Sytuacja związana z wprowadzeniem stanu epidemii nie miała znaczącego wpływu na przychody i wyniki osiągnięte w okresie zakończonym dnia 31 grudnia 2022 roku. Epidemia Covid-19 pozostaje nadal ważnym czynnikiem ryzyka. Nagły wzrost zachorowań i kolejne potencjalne restrykcje mogą wpływać na działalność Spółki. Wpływ epidemii na Spółkę w kolejnych miesiącach jest zdaniem Zarządu niemożliwy do oszacowania. 36. Ryzyko związane z rozpoczęciem działań wojennych w Ukrainie Do czynników ryzyka mogących negatywnie wpłynąć na działalność Spółki należy zaliczyć kontynuowanie działań wojennych przez Federację Rosyjską na terenach Ukrainy i związane z tym niepożądane skutki gospodarcze w skali globalnej. Możliwe do zidentyfikowania na chwilę obecną potencjalne obszary ryzyka w branży budowlano – deweloperskiej, w której działa Spółka to: − możliwy spadek popytu na rynku mieszkaniowym wskutek niepewności klientów co do możliwych scenariuszy rozwoju aktualnej sytuacji gospodarczej i politycznej. − nadzwyczajny wzrost cen kluczowych surowców, powodujący wzrost cen dóbr kluczowych dla gospodarki, w tym cen robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów, − ograniczenia w dostępności materiałów budowalnych, urządzeń, usług oraz przerwanie lub zakłócenie ciągłości dostaw, − ograniczenia w dostępności pracowników pochodzących z Ukrainy, wynikające z powoływania rezerwistów do służby wojskowej oraz ich powrotami do kraju w celu uczestniczenia w działaniach wojskowych, Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 73 − wzrost i ryzyko dalszego wzrostu stóp procentowych, − sytuacja finansowa kredytobiorców, w tym osłabienie ich zdolności kredytowej, a także polityka kredytowa banków odzwierciedlona w stanowisku UKNF z dnia 7 marca 2022 roku, a w konsekwencji ograniczenie dostępności kredytów mieszkaniowych, − dostępność oraz koszt finansowania dłużnego w związku z ograniczonym popytem na rynku obligacji, Powyższe czynniki w bezpośredni sposób mogą wpłynąć na terminową i prawidłową realizację zawartych przez Spółkę kontraktów, w szczególności związanych z realizacją inwestycji budowlanych, z uwagi na możliwe trudności w zakresie dotrzymania terminów realizacji poszczególnych inwestycji oraz istotnego wzrostu kosztów z nimi związanych, jak również mogą skutkować ograniczeniem popytu na mieszkania, a w konsekwencji negatywnie wpłynąć na przychody Spółki. Z powodu wojny w Ukrainie oraz rekordowo wysokich stóp procentowych w I półroczu 2022 roku odnotowano istotny spadek popytu na mieszkania. Dotyczy on głównie klientów korzystających przy zakupie z kredytów hipotecznych. Wzrost stóp procentowych w istotny sposób ograniczył zdolność nabywczą klientów oraz podniósł koszt kredytu. Obecnie w strukturze zakupów zdecydowanie dominuje zakup mieszkań za gotówkę. Spadek sprzedaży nie pozostaje bez wpływu na branżę – w odpowiedzi na spadający popyt deweloperzy ograniczają podaż i wstrzymują się z rozpoczynaniem inwestycji. Uruchamianiu nowych projektów dodatkowo nie sprzyja wysoka inflacja oraz szybko rosnące ceny materiałów. Obecnie powszechną praktyką w umowach o generalne wykonawstwo jest zapis o waloryzacji cen. Utrudnia to deweloperom prognozowanie finalnej rentowności inwestycji, przez co wiele z nich jest zamrażanych. Według danych GUS w największych miastach Polski obecnie rozpoczynanych jest prawie 30% mniej budów niż przed rokiem. Mając na uwadze powyższe zmiany w otoczeniu rynkowym, Zarząd Develia S.A. zdecydował o korekcie planu sprzedaży, wstrzymaniu lub przesunięciu realizacji części inwestycji i dostosowaniu aktualnej podaży do sytuacji po stronie popytu. Część projektów jest w fazie przedsprzedaży i podpisywane są jedynie umowy rezerwacyjne. Finalna decyzja o rozpoczęciu budowy nastąpi w momencie uzyskania satysfakcjonującego poziomu przedsprzedaży oraz akceptowalnego poziomu kosztów generalnego wykonawstwa. Ze względu na dużą zmienność na rynkach oraz niepewność co do przebiegu konfliktu na Ukrainie, a także jego gospodarczych skutków dla Europy czy Polski Zarząd nie widzi możliwości oszacowania wpływu konfliktu na przyszłe wyniki finansowe, natomiast nie stwierdza istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę. Zarząd na bieżąco monitoruje potencjalny wpływ konfliktu na działalność Spółki, rynek deweloperski i budowlany. 37. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego 1) W dniu 20 stycznia 2023r. zgodnie z umową inwestycyjną z dnia 24 października 2022 r. Develia S.A. nabyła od Hillwood Malin Development Logistics, LLC z siedzibą w USA, 25% udziałów o łącznej wartości 1.250 zł spółki Malin Development 1 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o kapitale zakładowym 5.000 zł. 2) W związku z zawartym w dniu 29 grudnia 2022 r. aneksem do umowy kredytu z dnia 28 lutego 2008 r. pomiędzy Arkady Wrocławskie S.A. a Santander Bank Polska S.A., Develia S.A. jako jedyny akcjonariusz spółki Arkady Wrocławskie S.A. udzieliła w dniu 23 stycznia 2023 r. na rzecz banku poręczenia spłaty kredytu za Spółkę do kwoty nie wyższej niż 10.812.500,00 PLN oraz złożyła oświadczenie o poddaniu się egzekucji do powyżej wskazanej kwoty. 3) W dniu 26 stycznia 2023 r. spółka zależna od Emitenta – LC Corp Invest XVII Sp . z o.o. Projekt 22 S p . k. („P22”), działająca jako sprzedający zawarła z WR Office Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jako kupującym („Kupujący”) – spółką powiązaną z Adventum Fund Management Ltd. z siedzibą w Budapeszcie, przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Skierniewickiej i Siedmiogrodzkiej, wraz z prawem własności budynków i budowli, składających się na kompleks biurowy Wola Retro („Nieruchomość”) oraz prawa własności materialnych i niematerialnych składników związanych z Nieruchomością („Przenoszone Aktywa”). Strony ustaliły orientacyjną łączną cenę sprzedaży na 69.790.713,34 EUR netto, powiększona o należy podatek od towarów i usług VAT, która może zostać skorygowana o (i) wartość netto kontrybucji dla najemców na wykonanie prac wykończeniowych lub pokrycie kosztów prac wykończeniowych zgodnie z Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 74 umowami najmu zawartymi na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej, (ii) wartość netto niezapłaconych rabatów czynszowych udzielonych w związku z umowami najmu zawartymi na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz (iii) wartość kosztów powiązanych z ustaleniami wynikającymi z badania due dilligence („Cena”). Cena zostanie zapłacona w całości w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Cena sprzedaży wskazana orientacyjnie w liście intencyjnym zawartym przez strony w dniu 13 października 2022r. została zgodnie z ustaleniami skorygowana m.in. o koszty przedłużenia umów najmu z kluczowymi najemcami, które miały miejsce pomiędzy podpisaniem listu a podpisaniem Umowy Przedwstępnej, które zobowiązał się ponieść Kupujący i pomniejszyły one cenę sprzedaży. Oczekuje się, że zawarcie umowy przyrzeczonej powinno nastąpić do 30 kwietnia 2023 r. („Umowa Przyrzeczona”), przy czym termin ten może zostać przedłużony. Zawarcie Umowy Przyrzeczonej poprzedzone będzie koniecznością wystąpienia uzależnione jest od spełnienia warunków zawieszających, standardowych dla tego typu transakcji, do których należy: a) uzyskanie pisma dotyczącego spłaty kredytu od banku kredytującego P22, b) wydanie interpretacji podatkowych dotyczących opodatkowania transakcji podatkiem o towarów i usług (VAT), oraz uzyskanie wymaganych przez Kupującego standardowych przy tego typu transakcjach dodatkowych dokumentów (oświadczeń): c) uzyskanie potwierdzenia generalnego wykonawcy budynku w zakresie cesji praw z gwarancji i rękojmi wynikających z umowy na generalne wykonawstwo oraz oświadczenie generalnego wykonawcy dotyczące przeniesienia praw z licencji, d) uzyskanie zgody ubezpieczyciela na cesję gwarancji ubezpieczeniowej, zabezpieczającej umowę o generalne wykonawstwo budynku, e) zawarcie porozumienia z projektantem budynku dotyczącego m.in. potwierdzenia przeniesienia praw autorskich. W ramach transakcji planowane jest także zawarcie umowy gwarancji czynszowych („Umowa Gwarancji Czynszowych”). Podstawowe postanowienia Umowy Gwarancji Czynszowych przewidują gwarancję na rzecz Kupującego pokrycia przez P22 kosztów prac wykończeniowych w niewynajętych lokalach do kwoty będącej iloczynem liczby metrów kwadratowych wynajmowanego lokalu i kwoty 600 EUR oraz gwarancję na rzecz Kupującego przez P22 określonego dochodu operacyjnego netto z tytułu najmu Nieruchomości. Okres gwarancji zgodnie z Umową Gwarancji Czynszowej to 3 lata (nie dłużej niż do 30 kwietnia 2026 r.) przy czym powyższe koszty będą należne Kupującemu o ile w okresie 3 lat od zawarcia Umowy Przyrzeczonej takie powierzchnie dla nowych najemców będą wymagać przygotowania. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Gwarancji Czynszowej wraz z zawarciem Umowy Przyrzeczonej Emitent udzieli Kupującemu gwarancji korporacyjnej do kwoty 6.000.000 EUR. Zabezpieczeniem Umowy Gwarancji Czynszowych będzie płatny z Ceny depozyt w kwocie 4.000.000 EUR, zwalniany P22 w trzech ratach w rocznych okresach. 4) Uchwałą Rady Nadzorczej nr 2 podjętą w dniu 31 stycznia 2023 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 3/2023 podjętą w dniu 23 stycznia 2022r. (zmieniającą uchwałę Zarządu nr 36/2022 podjętą w dniu 1 czerwca 2022 r.). dokonany został wstępny przydział dodatkowych 693.857 praw do objęcia warrantów pochodzących z puli rezerwowej za rok 2022 oraz praw przyznanych wcześniej osobom, z którymi rozwiązane zostały umowy o pracę i które tym samym utraciły prawo do uczestnictwa w programie. Tym samym łącznie w przyznano 5.467.238 praw do objęcia warrantów subskrypcyjnych serii A w ramach II transzy programu za rok 2022. Niewykorzystana prawa (w tym wygasłe) pochodzące z II transzy to 127.240 prawa. 5) Uchwałą Rady Nadzorczej nr 1 z dnia 31 stycznia 2023 r. oraz uchwałą Rady Nadzorczej nr 2 z dnia 31 stycznia 2023 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 4/2023 podjętą w dniu 23 stycznia 2023 r. zostały przyznane osobom uprawnionym (w tym członkom Zarządu) prawa objęcia warrantów subskrypcyjnych serii A w ramach III transzy za rok 2023 a do programu włączona została dodatkowa 1 osoba. 6) Z dniem 31 stycznia 2023 r. wygasło poręczenie udzielone przez Develia S.A. spółce Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. do kwoty 922.500,00 PLN z tytułu udzielonej na zlecenie tej spółki gwarancji bankowej Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) 75 przez mBank S.A. na rzecz Miasta Katowice, zabezpieczającej dobre wykonanie umowy z dnia 2 listopada 2020 r. na wykonanie inwestycji drogowej związanej z inwestycją Katowice Ceglana. 7) W dniu 15 lutego 2023 r. Zarząd Spółki przyjął na podstawie „Strategii firmy Develia na lata 2021-2025” ogłoszonej w raporcie bieżącym nr 12/2021 z 18 lutego 2021 r. cele Zarządu Develia S.A. na rok 2023. Przyjęte cele są następujące: - liczba sprzedanych lokali w 2023 roku (umowy deweloperskie lub przedwstępne) w przedziale 1450- 1650 oraz wprowadzenie do oferty w 2023 roku 1850-2050 nowych lokali. - przekazania lokali mieszkalnych w roku 2023 na poziomie 1900-2050 lokali. - sprzedaż budynku Wola Retro - drugi kwartał 2023 roku. - podpisanie przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży Arkady Wrocławskie. - w zakresie PRS – zawarcie umów dotyczących realizacji 600-800 lokali 8) W dniu 10 marca 2023 r. spółka zależna od Emitenta LC Corp Invest II Sp. z o.o. jako pożyczkobiorca zawarła ze spółką Develia S.A. umowę pożyczki na kwotę 1 mln PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony 9) W dniu 14 marca 2023 r. Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 8.200 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii LCC1023OZ4 o kodzie ISIN PLO112300010, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 70.000 sztuk obligacji wyemitowanych w dniu 7 października 2020 r., których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na 6 października 2023 r. 10) W dniu 16 marca 2023 r. Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 29.690 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii LCC1023OZ4 o kodzie ISIN PLO112300028, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 150.000 sztuk obligacji wyemitowanych w dniu 11 maja 2021 r., których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na 10 maja 2024 r 11) W dniu 20 marca 2023 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie emisji 180.000 niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii DVL0326OZ7, o wartości nominalnej 1.000 PLN każda i maksymalnej łącznej wartości nominalnej wynoszącej 180.000.000 PLN, emitowanych w ramach podpisanej z mBank S.A. oraz Biuro Maklerskie mBank S.A. Umowy Programu Emisji Obligacji do łącznej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 600.000.000 PLN. W dniu 27 marca 2022 roku Spółka wyemitowała 180.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 180.000 tys. z datą wykupu na dzień 27 marca 2026 roku. Poza powyższymi zdarzeniami nie wystąpiły inne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2022 roku, które mogłyby w znaczący sposób wpłynąć na wyniki finansowe Spółki. Spółka traktuje opisane powyżej zdarzenia jako zdarzenia po dniu bilansowym jako nie powodujące konieczności korekty sprawozdania finansowego sporządzonego na dzień 31.12.2022 r Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym Andrzej Oślizło Prezes Zarządu Paweł Ruszczak Wiceprezes Zarządu Mariusz Poławski Wiceprezes Zarządu Lidia Kotowska Dyrektor Departamentu Rachunkowości Anna Gremblewska-Nowak Główny Księgowy Wrocław, dnia 30 marca 2023 roku