Skip to main content

AI assistant

Sign in to chat with this filing

The assistant answers questions, extracts KPIs, and summarises risk factors directly from the filing text.

Sign up Log in

Develia S.A. Annual Report 2019

Mar 12, 2020

5583_rns_2020-03-12_3f286fc2-67ae-46e1-b5db-f1004fefabb4.pdf

Annual Report

Open in viewer

Opens in your device viewer

Develia S.A.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2019 ROKU WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA

Sprawozdanie z sytuacji finansowej……………………………………….…………………………………5
Sprawozdanie z całkowitych dochodów …………………………………….………………………….…….….…….6
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych …………………….……………………………………………………7
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ………………………….…………………………………………8
Zasady (polityka) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające…………………….……………………9
1. Informacje ogólne 9
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego 9
3.
4.		 Skład Zarządu Spółki 9
Zatwierdzenie sprawozdania finansowego 10
5. Inwestycje Spółki 10
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach 12
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego 14
7.1. Oświadczenie o zgodności 17
7.2. Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego 17
8. Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego 17
9. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie 20
10. Istotne zasady rachunkowości 21
10.1. Środki trwałe 21
10.2. Środki trwałe w budowie 22
10.3. Wartości niematerialne 22
10.4. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych 23
10.1.
10.2.		 Zapasy 24
10.3. Aktywa finansowe 24
10.4. Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje) 26
Utrata wartości aktywów finansowych 26
10.5. Leasing operacyjny 26
10.6. Rachunkowość zabezpieczeń 26
10.7. Zobowiązania finansowe 26
10.8. Rezerwy 27
10.9. Odprawy emerytalne 27
10.10. Kapitały własne 28
10.11. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych 28
10.12. Zasady wyceny zobowiązań warunkowych 28
10.13. Przychody 29
10.14. Podatek bieżący 29
10.15. Podatek odroczony 29
10.16. Podatek od towarów i usług 31
10.17. Koszty finansowania zewnętrznego 31
10.18. Czynne rozliczenia międzyokresowe 31
10.19. Bierne rozliczenia międzyokresowe 31
10.20. Zysk/(strata) netto na akcję 31
10.21. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą 32
11. Informacje dotyczące segmentów działalności 32
12. Przychody i koszty 33
12.1. Przychody ze sprzedaży 33
12.2. Przychody z odsetek i dyskont 33
12.3. Przychody z dywidend 33
12.4.
Inne przychody finansowe 35
12.5.
Pozostałe przychody operacyjne 35
12.6.
Koszty działalności operacyjnej 35
12.7.
Koszty świadczeń pracowniczych 35
12.8.
Koszty odsetek i dyskont 36
12.9.
Inne koszty finansowe 36
12.10. Pozostałe koszty operacyjne 36
13. Podatek dochodowy 36
13.1.
Obciążenie podatkowe 36
13.2.
Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej 37
13.3.
Odroczony podatek dochodowy 37
14. Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję 38
15. Wartości niematerialne 38
16. Rzeczowe aktywa trwałe 39
17. Inwestycje długoterminowe 41
18. Pożyczki i należności długoterminowe 44
19. Krótkoterminowe aktywa finansowe 44
20. Świadczenia pracownicze 44
21. Zapasy 44
22. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 45
23. Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne) 45
24. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 46
25. Kapitały 46
25.1.
Kapitał podstawowy 46
25.2.
Kapitał zapasowy 47
25.3.
Pozostałe kapitały rezerwowe 48
25.4.
Pozostałe kapitały 48
26. Zobowiązania finansowe 48
26.1.
Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki 48
26.2.
Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych 51
26.3.
Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek 51
27. Zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej 51
28. Rezerwy 52
29. Zobowiązania 52
29.1.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 52
29.2.
Zobowiązania warunkowe 53
29.3.
Zobowiązania inwestycyjne 54
29.4.
Sprawy sądowe 54
30. Rozliczenia międzyokresowe bierne oraz przychody przyszłych okresów 54
31. Transakcje z podmiotami powiązanymi 55
31.1.
Jednostka dominująca dla Spółki 59
31.2.
Wypłata dywidendy przez Develia S.A. 59
31.3.
Wypłata dywidendy przez spółki zależne 59
31.4.
Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki 60
31.5.
Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 60
32. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
finansowych 60
33. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym 60
33.1.
Ryzyko stopy procentowej 61
33.2. Ryzyko kredytowe 61
33.3. Ryzyko związane z płynnością 61
34. Instrumenty finansowe 63
34.1. Wartości godziwe 63
34.2. Pozycje przychodów, kosztów, zysków i strat ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w
podziale na kategorie instrumentów finansowych 63
34.3. Ryzyko stopy procentowej 64
34.4. Zabezpieczenia 65
35. Zarządzanie kapitałem 66
36. Struktura zatrudnienia 66
37. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego 66

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku

(w tysiącach złotych)

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ na dzień 31 grudnia 2019 roku (w tysiącach złotych)

Nota 31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
(przekształcone)
Aktywa
A. Aktywa trwałe 1 029 519 1 062 903
1. Wartości niematerialne 15 282 304
2. Rzeczowe aktywa trwałe 16 6 145 765
2.1. Środki trwałe 6 099 728
2.2. Środki trwałe w budowie 46 37
3. Pożyczki i należności długoterminowe 18 75 177 127 902
4. Inwestycje długoterminowe 17 947 499 929 057
5. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 416 83
6. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 13.3 0 4 792
B. Aktywa obrotowe 699 019 451 018
1. Zapasy 21 542 904 212 400
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 22 98 504 26 821
3. Należność z tytułu podatku dochodowego 3 719 240
4. Krótkoterminowe aktywa finansowe 19 24 157 90 724
5. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych 24 28 821 120 119
6. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 23 914 714
C. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 0 0
Aktywa razem 1 728 538 1 513 921
Pasywa
A. Kapitał własny		 948 279 892 888
1. Kapitał podstawowy 25.1 447 558 447 558
2. Należne wpłaty na kapitał podstawowy 0 0
3. Kapitał zapasowy 25.2 322 216 324 396
4. Pozostałe kapitały rezerwowe 25.3 0
5. Pozostałe kapitały 25.4 2 237 2 273 *)
6. Zyski zatrzymane/(Niepokryte straty) 176 268 118 661 *)
B. Zobowiązania długoterminowe 534 361 398 114
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe 26 514 150 398 095
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu 2 744 0
3. Rezerwy 28 19 19
4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 13.3 17 448 0
C. Zobowiązania krótkoterminowe 245 898 222 919
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe 26 103 221 136 574
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytuły leasingu 11 061 0
3. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej 27 0 38 996
4. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania 29.1 34 996 28 781
5. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 0 0
6. Rezerwy 28 0 0
7. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz
przychody przyszłych okresów 30 96 620 18 568
Pasywa razem 1 728 538 1 513 921

*) patrz Nota 7

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku

(w tysiącach złotych)

SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku (w tysiącach złotych)

2017
ROKU
(W TYSIĄCACH ZŁOTYCH)
Nota Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
(przekształcone)
Przychody
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów 12.1 53 646 64 630
Przychody z odsetek i dyskont 12.2 10 931 18 143
Przychody z dywidend 12.3 234 596 136 899
Inne przychody finansowe 12.4 4 499 2 634
Pozostałe przychody operacyjne
Przychody operacyjne razem		 12.5 208
303 880		 579
222 885
Koszty
Koszty działalności operacyjnej,
wartość sprzedanych wyrobów, towarów 12.6 ( 78 442) ( 72 623)
Koszty odsetek i dyskont 12.8 ( 18 136) ( 25 076)
Inne koszty finansowe 12.9 ( 2 841) ( 4 139)
Pozostałe koszty operacyjne 12.10 ( 886) ( 1 870)
Koszty operacyjne razem ( 100 305) ( 103 708)
Zysk (strata) brutto 203 575 119 177
Podatek dochodowy 13.1 ( 27 307) ( 1 287)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 176 268 117 890
Działalność zaniechana
Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej 0 0
Zysk/(strata) netto 176 268 117 890
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów 0 0
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych
dochodów		 0 0
Inne całkowite dochody (netto) 0 0
Całkowity dochód 176 268 117 890 *)
Zysk/(strata) na jedna akcję
- podstawowy z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł 14 0,39 0,26
- rozwodniony z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł 0,39 0,26

*) patrz Nota 7

Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 67 stanowią jego integralną część

(w tysiącach złotych)

SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku (w tysiącach złotych)

Nota Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
(przekształcone)
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
l. Zysk (strata) brutto z działalności kontynuowanej 203 575 119 177
II. Korekty razem ( 227 591) ( 83 513)
1. Zmiana stanu środków trwałych i wartości niematerialnych ( 5 358) 45
2. Zmiana stanu rezerw 0 ( 370)
3. Zmiana stanu zapasów ( 330 505) ( 85 594)
4. Zmiana stanu należności ( 71 684) ( 21 869)
5. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek
i kredytów		 6 215 24 335
6. Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych 77 520 7 260
7. Zmiana stanu zobowiązań finansowych ( 12 685) ( 65 212)
8. Zmiana stanu aktywów finansowych z tytułu pożyczek i weksli 131 919 79 335
9. Zmiana stanu z tytułu podwyższenia kapitału w jednostkach
zależnych		 ( 18 442) ( 19 952)
10. Podatek dochodowy (zapłacony) ( 8 545) ( 1 475)
11. Inne korekty 3 974 ( 16)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (l±ll) ( 24 016) 35 664
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
l. Wpływy 163 932 145 000
1. Emisja dłużnych papierów wartościowych 60 000 145 000
2. Kredyty i pożyczki 103 932 0
II. Wydatki ( 231 214) ( 186 036)
1. Dywidendy i inne wydatki na rzecz właścicieli ( 120 841) ( 107 414)
2. Spłaty kredytów ( 33 200) ( 54 800)
3. Wykup dłużnych papierów wartościowych (50 000) 0
4. Spłaty zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego ( 2 407) 0
5. Odsetki (24 766) ( 23 822)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (l–ll) ( 67 282) ( 41 036)
C. Przepływy pieniężne netto, razem
(A.III±B.III)		 ( 91 298) ( 5 372)
D. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: ( 91 298) ( 5 372)
– zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych 0 0
E. Środki pieniężne na początek okresu 120 119 125 491
F. Środki pieniężne na koniec okresu (F±D) 24 28 821 120 119
- o ograniczonej możliwości dysponowania 20 20

Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (w tysiącach złotych)

SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku (w tysiącach złotych)

)
No
ta		 Ka
i
ta
ł
p
ds
taw
p
o
ow
y		 żn
Na
le
ła
ty
e w
p
kap
i
ta
ł
na
ds
taw
p
o
ow
y		 Ka
i
ta
ł
p
zap
aso
wy		 Po
ta
łe
zos
kap
i
ta
ły
rez
erw
ow
e		 Po
ta
łe
zos
kap
i
ta
ły		 /
Zy
k
i za
trz
s
y
ma
ne
(
)
N
iep
kry
te s
tra
ty
o		 Ra
zem
ń
Na
dz
ie
1 s
ty
ia
2
0
1
9 r
ku
czn
o		 4
4
7
5
5
8		 0 3
2
4
3
9
6		 0 2
2
7
3		 1
1
8
6
6
1		 8
9
2
8
8
8
Zy
k n
2
0
1
9 r
k
t
to z
s
e
a
o		 0 0 0 0 0 1
7
6
2
6
8		 1
7
6
2
6
8
Inn
ł
kow
i
te
doc
ho
dy
2
0
1
9 r
k
e c
a
za
o		 0 0 0 0 0 0 0
Ca
ł
kow
i
te
do
ho
dy
2
0
1
9 r
k
c
za
o		 0 0 0 0 0 1
7
6
2
6
8		 1
7
6
2
6
8
Ro
l
icz
ie p
łą
ia s
ó
łe
k
*)
z
en
o
cze
n
p		 0 0 0 0 (
3
6
)		 0 (
3
6
)
Wy
ła
ta
dy
i
den
dy
p
w		 3
1.
2		 0 0 (
2
1
8
0
)		 0 0 (
1
1
8
6
6
1
)		 (
1
2
0
8
4
1
)
Na
dz
ie
ń
3
1 g
dn
ia
2
0
1
9 r
ku
ru
o		 4
4
8
7
5
5		 0 3
2
2
2
1
6		 0 2
2
3
7		 1
6
2
6
8
7		 9
4
8
2
9
7
No
ta		 Ka
i
ł
ta
p
ds
taw
p
o
ow
y		 Na
le
żn
ła
ty
e w
p
kap
i
ł
ta
na
ds
taw
p
o
ow
y		 Ka
i
ł
ta
p
zap
aso
wy		 Po
ta
łe
zos
kap
i
ły
ta
rez
erw
ow
e		 Po
łe
ta
zos
kap
i
ły
ta		 Zy
k
i za
/
trz
s
y
ma
ne
(
N
iep
kry
)
te s
tra
ty
o		 Ra
zem
Na
dz
ie
ń
1 s
ty
ia
2
0
1
8 r
ku
(
b
l
i
kow
)
czn
o
p
an
e
u		 4
4
8
7
5
5		 0 3
3
0
9
0
1		 0 3
0
6
8		 1
0
0
9
0
9		 8
8
2
4
3
6
ó
*)
Ro
l
icz
ie p
łą
ia s
łe
k
z
en
o
cze
n
p		 (
)
9		 0 -9
Na
dz
ie
ń
1 s
ty
ia
2
0
1
8 r
ku
(
ksz
ta
łco
)
czn
o
p
rze
ne		 4
4
7
5
5
8		 0 3
3
0
9
0
1		 0 3
0
5
9		 1
0
0
9
0
9		 8
8
2
4
2
7
Zy
k n
t
to z
2
0
1
8 r
k
s
e
a
o		 0 0 0 0 0 1
1
8
6
6
1		 1
1
8
6
6
1
Inn
ł
kow
i
te
doc
ho
dy
2
0
1
8 r
k
e c
a
za
o		 0 0 0 0 0 0 0
Ro
l
icz
ie p
łą
ia s
ó
łe
k
*)
z
en
o
cze
n
p		 0 0 0 0 (
7
8
6
)		 0 (
7
8
6
)
Ca
ł
kow
i
do
ho
dy
2
0
1
8 r
k
te
c
za
o		 0 0 0 0 (
8
6
)
7		 1
1
8
6
6
1		 1
1
8
7
7
5
Wy
ła
ta
dy
i
den
dy
p
w		 3
1.
2		 0 0 (
6
5
0
5
)		 0 0 (
1
0
0
9
0
9
)		 (
1
0
7
4
1
4
)
ń
Na
dz
ie
3
1 g
dn
ia
2
0
1
8 r
ku
ru
o		 4
4
7
5
5
8		 0 3
2
4
3
9
6		 0 2
2
7
3		 1
1
8
6
6
1		 8
9
2
8
8
8

*) dotyczy połączenia Spółki ze spółką LC Corp Invest XX Sp. z o.o. opisanego w Nocie 7.

ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJĄCE

1. Informacje ogólne

Develia S.A. ("Emitent", "Spółka") wcześniej pod nazwą LC Corp S.A., została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 3 marca 2006 roku. Siedziba Spółki mieści się w Polsce, we Wrocławiu, ul. Powstańców Śląskich 2-4. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu IV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000253077.

Na dzień 31 grudnia 2019 roku akcje spółki Develia S.A. znajdują się w publicznym obrocie.

Spółce nadano numer statystyczny REGON 020246398 oraz numer identyfikacji podatkowej NIP 8992562750.

Czas trwania Spółki jest nieoznaczony. Podstawowym przedmiotem działania Spółki jest:

  • PKD 7415Z Działalność Holdingów Finansowych
  • PKD 4110Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
  • PKD 6810Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
  • PKD 4120Z Roboty budowlane związane z wykonaniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych

Na dzień 31 grudnia 2019 roku oraz na dzień podpisania sprawozdania finansowego nie występuje podmiot dominujący wobec Develia S.A.

2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Spółka sporządziła również skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 12 marca 2020 roku.

3. Skład Zarządu Spółki

Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 1 stycznia 2019 roku przestawiał się następująco:

  • Prezes Zarządu Dariusz Niedośpiał
  • Członek Zarządu Mirosław Kujawski
  • Członek Zarządu Tomasz Wróbel
  • Członek Zarządu Radosław Stefurak

W dniu 21 października 2019 roku Radosław Stefurak złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu. Jednocześnie, w dniu 21 października 2019 roku Rada Nadzorcza Develia S.A. powołała z dniem 21 października 2019 roku do składu Zarządu Pawła Ruszczaka i powierzyła mu pełnienie funkcji Członka Zarządu ds. Finansowych.

Z dniem 28 listopada 2019 roku Dariusz Niedośpiał złożył rezygnację z Zarządu Spółki oraz funkcji Prezesa Zarządu. Na jego miejsce z dniem 28 listopada 2019 roku oddelegowany został Przewodniczący Rady Nadzorczej Michał Hulbój do czasowego pełnienia funkcji Prezesa Zarządu od dnia 28 listopada 2019 roku do dnia 28 lutego 2020 roku. W dniu 26 lutego 2020 roku Rada Nadzorcza przedłużyła okres delegacji Michała Hulbója od dnia 29 lutego do dnia 29 maja 2020 roku.

Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 31 grudnia 2019 roku oraz na dzień publikacji niniejszego raportu przedstawiał się następująco:

  • p.o. Prezesa Zarządu Michał Hulbój
  • Członek Zarządu Mirosław Kujawski
  • Członek Zarządu Tomasz Wróbel
  • Członek Zarządu ds. Finansowych Paweł Ruszczak

4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd w dniu 12 marca 2020 roku.

5. Inwestycje Spółki

Spółka posiada inwestycje w następujących jednostkach zależnych:

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Nazwa spółki Siedziba Udział w kapitale Udział w kapitale
Arkady Wrocławskie S.A. Wrocław 100% 100%
Sky Tower S.A. Wrocław 100% 100%
Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. Wrocław 100% (pośrednio
i bezpośrednio)		 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest I Sp. z o.o. Wrocław 100% (pośrednio
i bezpośrednio)		 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest III Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVIII Sp. z o.o. w likwidacji (a) Wrocław - 100%
LC Corp Invest XIX Sp. z o.o. w likwidacji (b) (n) Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XX Sp. z o.o. (p) Wrocław - 100%
LC Corp Invest XXI Sp. z o.o. (c) Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XXII Sp. z o.o. (d) Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XXIII Sp. z o.o. w likwidacji (e) (o) Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 1 Sp. k. (f) (i) Wrocław - 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)

LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 3 Sp. k. (f) (m) Wrocław - 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 4 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 5 Sp. k. (f) (g) Wrocław - 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 6 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 8 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 9 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 10 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 11 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 12 Sp. k. (f) (l) Wrocław - 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 14 Sp. k. (f) (k) Wrocław - 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio
i bezpośrednio)		 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio
i bezpośrednio)		 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Finance S.K.A. (f) (h) Wrocław - 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A. Wrocław 100% (pośrednio
i bezpośrednio)		 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A. (f) Wrocław 100% (pośrednio
i bezpośrednio)		 -
Develia Invest Sp. z o.o. (j) Wrocław 100% (bezpośrednio) -

(a) W dniu 7 lutego 2019 roku Spółka LC Corp Invest XVIII Sp. z o.o. w likwidacji zakończyła proces likwidacji. Spółka została wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 23 maja 2019 roku.

  • (b) W dniu 11 marca 2019 roku uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników podwyższony został kapitał zakładowy spółki LC Corp Invest XIX Sp. z o.o. do kwoty 380.000,00 zł a wszystkie nowe udziały objęła spółka Develia S.A.
  • (c) W dniu 11 marca 2019 roku uchwałą Nadzwyczajnego Walne Zgromadzenia Wspólników podwyższono kapitał zakładowy spółki LC Corp Invest XXI sp. z o.o. do kwoty 205.000,00 zł a wszystkie nowe udziały objęła spółka Develia S.A.
  • (d) W dniu 11 marca 2019 roku uchwałą Nadzwyczajnego Walne Zgromadzenia Wspólników podwyższono kapitał zakładowy spółki LC Corp Invest XXII sp. z o.o. do kwoty 120.000,00 zł a wszystkie nowe udziały objęła spółka Develia S.A.
  • (e) W dniu 11 marca 2019 roku uchwałą Nadzwyczajnego Walne Zgromadzenia Wspólników podwyższono kapitał zakładowy spółki LC Corp Invest XXIII sp. z o.o. do kwoty 100.000,00 zł a wszystkie nowe udziały objęła spółka Develia S.A.
  • (f) W dniu 13 grudnia 2018 roku zostały podjęte uchwały o połączeniu spółek LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 3 Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu, LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 1 Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu, LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 5 Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu, LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 12 Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu, LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 14 Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu i LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Finance Spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą we Wrocławiu na podstawie art. 492 § 1 pkt 2 KSH, poprzez zawiązanie nowej spółki

akcyjnej pod firmą LC Corp Service S.A. z siedzibą we Wrocławiu o kapitale zakładowym 630.000,00 zł, który dzieli się na 630.000 zwykłych, imiennych akcji serii A o wartości nominalnej 1,00 zł każda akcja, na którą to nową spółkę akcyjną przeszedł majątek wszystkich łączących się spółek w zamian za akcje nowej spółki akcyjnej. Z chwilą połączenia spółka akcyjna pod firmą LC Corp Service S.A. z siedzibą we Wrocławiu wstąpiła również we wszystkie prawa i obowiązki (zobowiązania) wszystkich łączących się spółek. Połączenie zostało zarejestrowane przez Sąd w dniu 9 kwietnia 2019 roku i w tym dniu została zarejestrowana przez sąd również nowa spółka LC Corp Service S.A.

  • (g) Spółka LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 5 Sp. k. została wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 16 kwietnia 2019 roku Postanowienie prawomocne z dniem 2 maja 2019 roku.
  • (h) Spółka LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Finance S.K.A. została wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 19 kwietnia 2019 roku. Postanowienie prawomocne z dniem 3 maja 2019 roku.
  • (i) Spółka LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 1 Sp. k. została wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 26 kwietnia 2019 roku. Postanowienie prawomocne z dniem 21 maja 2019 roku.
  • (j) W dniu 26 kwietnia 2019 roku została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego spółka Develia Sp. z o.o. o kapitale zakładowym 5.000 zł zawiązana w dniu 18 kwietnia 2019 roku, której jedynym wspólnikiem jest Develia S.A. Z dniem 2 września 2019 roku spółka zmieniła nazwę na Develia Invest sp. z o.o. W dniu 22 października 2019 roku uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników podwyższony został kapitał zakładowy spółki Develia Invest Sp. z o.o. o kwotę 1.334.000 zł czyli do kwoty 1.339.000 zł a wszystkie nowe udziały objęła spółka Develia S.A. Rejestracja zmiany wysokości kapitału zakładowego przez Sąd nastąpiła w dniu 15 listopada 2019 roku.
  • (k) Spółka LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 14 Sp. k. została wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 30 kwietnia 2019 roku. Postanowienie prawomocne z dniem 24 maja 2019 roku.
  • (l) Spółka LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 12 Sp. k. została wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 10 maja 2019 roku. Postanowienie prawomocne z dniem 25 maja 2019 roku.
  • (m) Spółka LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 3 Sp. k. została wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 16 maja 2019 roku Postanowienie prawomocne z dniem 1 czerwca 2019 roku.
  • (n) W dniu 13 czerwca 2019 roku została podjęta uchwała w sprawie otwarcia likwidacji spółki LC Corp Invest XIX Sp. z o.o.
  • (o) W dniu 13 czerwca 2019 roku została podjęta uchwała w sprawie otwarcia likwidacji spółki LC Corp Invest XXIII Sp. z o.o.
  • (p) .W dniu 15 lipca 2019 roku w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego zostało zarejestrowane połączenie spółki Develia S.A. z siedzibą we Wrocławiu ("Spółka Przejmująca") ze spółką LC Corp Invest XX Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu ("Spółka Przejmowana")

Na dzień 31 grudnia 2019 roku i na 31 grudnia 2018 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany przez Spółkę dominującą w podmiotach zależnych jest równy jej udziałowi w kapitałach tych jednostek.

6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach

Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego sprawozdania finansowego. Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z MSSF wymagało od Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków.

Niepewność szacunków

Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności występujące na koniec okresu sprawozdawczego, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym okresie sprawozdawczym.

Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego

Spółka rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione. Odroczony podatek dochodowy przedstawiony jest w Nocie 13.3.

Odpisy aktualizujące wartość udziałów w spółkach zależnych

Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny czy istnieją przesłanki utraty wartości dla udziałów w spółkach zależnych.

W przypadku zaistnienia przesłanek utraty wartości udziałów Zarząd dokonuje odpisów aktualizujących wartość tych aktywów do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna została określona jako jedna z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartość godziwa pomniejszona o koszty zbycia lub wartość użytkowa danego aktywa.

Wartość użytkowa jest szacowana metodą DCF lub modelem mieszanym: aktywa netto i zdyskontowane dochody (zdyskontowane dywidendy). Metoda DCF oparta jest na zdyskontowanych przepływach finansowych, generowanych przez spółki zależne przy założonych harmonogramach inwestycyjnych i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1m2 PUM według aktualnej sytuacji rynkowej i bieżących cen. Współczynnik dyskontowy uwzględnia ważony koszt kapitału zewnętrznego i własnego (WACC).

Wartość odzyskiwalna udziałów oraz wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów jest wielkością oszacowaną na dzień 31 grudnia 2019 roku i może ulec zmianie w zależności od wahań cen rynkowych gruntów, sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji projektów oraz kalkulacji stopy dyskonta w przyszłości.

Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych dostępnych na dzień ich sporządzenia. Jest to również związane z niepewnością dotyczącą estymacji warunków rynkowych w następnych latach. W konsekwencji wartości odpisów aktualizujących mogą ulegać zmianie w kolejnych okresach obrotowych. Odpisy aktualizujące wartość udziałów zaprezentowane są w Nocie 17.

Stawki amortyzacyjne

Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Spółka corocznie dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących szacunków.

Klasyfikacja umów leasingowych

Spółka dokonuje klasyfikacji leasingu zgodnie z MSSF 16. Wpływ wdrożenia z dniem 1 stycznia 2019 roku MSSF 16 "Leasing" na sprawozdanie finansowe został opisany w Nocie 8 poniżej.

Niepewność związana z rozliczeniami podatkowymi

Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi

odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.

W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.

Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji.

Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.

Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku dochodowego przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe, uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi.

7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Sprawozdanie finansowe obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2019 roku. Jako dane porównawcze Spółka zaprezentowała dane za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2018 roku oraz na dzień 31 grudnia 2018 roku.

Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych ("PLN"), a także wszystkie wartości w tabelach i opisach, o ile nie wskazano inaczej, podane są w tysiącach złotych ("PLN").

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem udzielonych pożyczek, które są wyceniane według wartości godziwej.

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości.

Na dzień zatwierdzenia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę.

Niniejsze sprawozdanie jednostkowe Develia S.A. zostało sporządzone po połączeniu Spółki Develia S.A. (Spółka Przejmująca) z LC Corp Invest XX Sp. z o.o. (Spółka Przejmowana). Połączenie przeprowadzono w trybie art. 492 §1 pkt. 1 k.s.h. z związku z art. 516 k.s.h. poprzez przeniesienie na Spółkę Przejmującą - jako jedynego wspólnika Spółki Przejmowanej, całego majątku Spółki Przejmowanej na warunkach określonych w Planie połączenia z dnia 10 maja 2019 roku (zgodnie z informacją Emitenta w komunikacie bieżącym 16/2019 z dnia 10 maja 2019 roku).

Rejestracja połączenia nastąpiła w dniu 15 lipca 2019 roku. Połączenie spółek zostało rozliczone w księgach rachunkowych Spółki Przejmującej metodą łączenia udziałów poprzez sumowanie poszczególnych pozycji odpowiednich aktywów i pasywów oraz przychodów i kosztów połączonych spółek, według stanu na dzień połączenia, po uprzednim doprowadzeniu ich wartości do jednolitych metod wyceny i dokonaniu wyłączeń:

  • dokonanie wyłączenia wzajemnych należności i zobowiązań, przychodów i kosztów operacji gospodarczych dokonanych w tym samym roku obrotowym
  • dokonanie wyłączenia wypłaty zysków otrzymanych od spółki przejmowanej oraz posiadanych wkładów w spółce przejmowanej
  • dokonanie wyłączenia kapitału podstawowego spółki przejmowanej
  • skorygowanie pozycji "Inne kapitały" o różnice pomiędzy sumą przejętych aktywów i pasywów
  • zatrzymane zyski/niepokryte straty z lat ubiegłych przedstawione w niniejszym sprawozdaniu po połączeniu stanowią sumę z uwzględnieniem powyższych korekt

Spółka Przejęta na dzień 14 lipca 2019 roku nie dokonała zamknięcia ksiąg rachunkowych.

W związku z połączeniem dane porównawcze zostały przekształcone w stosunku do opublikowanego sprawozdania finansowego za 2018 rok.

Poniższa tabela przestawia dokonane zmiany w danych porównywalnych w sprawozdaniu z całkowitych dochodów za okres zakończony dnia 31 grudnia 2018 roku:

Okres 12 miesięcy
zakończony
31 grudnia 2018
(publikowane)		 Korekty wynikające
z zastosowania
metody łączenia
udziałów		 Okres 12 miesięcy
zakończony
31 grudnia 2018
(przekształcone)
Przychody operacyjne
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów 89 601 ( 24 971) 64 630
Przychody z odsetek i dyskont 18 556 ( 413) 18 143
Przychody z dywidend 136 899 136 899
Inne przychody finansowe 2 634 2 634
Pozostałe przychody operacyjne 746 ( 167) 579
Przychody operacyjne razem 248 436 ( 25 551) 222 885
Koszty operacyjne
Koszty działalności operacyjnej, wartość sprzedanych
wyrobów, towarów ( 96 633) 24 010 ( 72 623)
Koszty odsetek i dyskont ( 25 927) ( 25 076)
Inne koszty finansowe ( 4 139) 851 ( 4 139)
Pozostałe koszty operacyjne ( 1 870) ( 1 870)
Koszty operacyjne razem ( 128 570) 24 861 ( 103 708)
Zysk/(Strata) brutto 119 867 (690) 119 177
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) ( 1 206) (81) (1 287)
Zysk/(Strata) netto z działalności kontynuowanej 118 661 (771) 117 890
Działalności zaniechana
Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej 0 - -
Zysk/(Strata) netto 118 661 (771) 117 890
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów - - -
Podatek dochodowy dotyczący innych składników
całkowitych dochodów		 - - -
Inne całkowite dochody (netto) - - -
Całkowite dochody 118 661 (771) 117 890

Poniższa tabela przestawia dokonane zmiany w danych porównywalnych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2018 roku:

31 grudnia 2018
(publikowane)		 Korekty wynikające
z zastosowania
metody łączenia
udziałów		 31 grudnia 2018
(przekształcone)
Aktywa
A. Aktywa trwałe 1 098 861 (35 958) 1 062 903
1. Wartości niematerialne 304 - 304
2. Rzeczowe aktywa trwałe 740 25 765
3. Pożyczki i należności długoterminowe 148 381 (20 479) 127 902
4. Inwestycje długoterminowe 944 562 (15 505) 929 057
5. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe - 83 83
6. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 4 874 (82) 4 792
B. Aktywa obrotowe 404 466 46 552 451 018
1. Zapasy 172 511 39 889 212 400
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 21 247 5 574 26 821
3. Należności z tytułu podatku dochodowego 240 - 240
4. Krótkoterminowe aktywa finansowe 90 724 - 90 724
5. Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne 119 030 1 089 120 119
6. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 714 - 714
C. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do
sprzedaży		 - - -
Aktywa razem 1 503 327 10 594 1 513 921
Kapitał własny i zobowiązania
A. Kapitał własny 893 683 (795) 892 888
1. Kapitał podstawowy 447 558 - 447 558
2. Należne wpłaty na kapitał podstawowy - - -
3. Kapitał zapasowy 324 396 - 324 396
4. Pozostałe kapitały rezerwowe - - -
5. Pozostałe kapitały *) 3 068 (795) 2 273
6. Zyski zatrzymane / (Niepokryte straty) *) 118 661 - 118 661
B. Zobowiązania długoterminowe 398 114 - 398 114
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe 398 095 - 398 095
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu - - -
3. Długoterminowe zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej - - -
4. Rezerwy 19 - 19
5. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego - - -
C. Zobowiązania krótkoterminowe 211 530 11 389 222 919
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe 136 574 - 136 574
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu - - -
3. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej 38 996 - 38 996
4. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe		 26 291 2 490 28 781
5. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego - - -
6. Rezerwy - - -
7. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz
przychody przyszłych okresów		 9 669 8 899 18 568
Kapitał własny i zobowiązania razem 1 503 327 10 594 1 513 921

*) W sprawozdaniu z sytuacji finansowej po przekształceniu zaprezentowano wynik finansowy za rok 2018 w wysokości 118.661 tys. zł. Kwota ta wynika z zatwierdzonego i opublikowanego sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2018 roku i, zgodnie z Notą 31.2, została wypłacona Akcjonariuszom Spółki. Różnica wynikająca z rozliczenia połączenia odniesiona została na Pozostałe kapitały.

7.1. Oświadczenie o zgodności

Niniejsze sprawozdanie finansowe Develia S.A. zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ("MSSF") zatwierdzonymi przez UE ("MSSF UE").

MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości ("RMSR") oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej ("KIMSF").

7.2. Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego

Walutą pomiaru Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski.

8. Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego

Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2018 roku, za wyjątkiem przedstawionych poniżej. Poniższe zmiany do MSSF, zostały zastosowane w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zgodnie z ich datą wejścia w życie:

  • MSSF 16 "Leasing" zatwierdzony w UE w dniu 31 października 2017 roku (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 roku lub później),
  • Zmiany do MSSF 9 "Instrumenty finansowe" Charakterystyka opcji przedpłaty z ujemną kompensatą - zatwierdzone w UE w dniu 22 marca 2018 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 roku lub później),
  • Zmiany do MSR 19 "Świadczenia pracownicze" Zmiana, ograniczenie lub rozliczenie planu zatwierdzone w UE w dniu 13 marca 2019 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 roku lub później),
  • Zmiany do MSR 28 "Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach" - Długoterminowe udziały w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach - zatwierdzone w UE w dniu 8 lutego 2019 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 roku lub później),
  • Zmiany do różnych standardów "Poprawki do MSSF (cykl 2015 2017)" dokonane zmiany w ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 3, MSSF 11, MSR 12 oraz MSR 23) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności i uściślenie słownictwa - zatwierdzone w UE w dniu 14 marca 2019 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 roku lub później),
  • Interpretacja KIMSF 23 "Niepewność w zakresie rozliczania podatku dochodowego" zatwierdzona w UE w dniu 23 października 2018 roku (obowiązująca w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 roku lub później).

Analiza wpływu wdrożenia MSSF 16 "Leasing"

Zastosowanie nowego standardu dotyczącego leasingu będzie miało istotny wpływ na sprawozdanie finansowe Spółki w momencie pierwszego zastosowania standardu, tj. w okresie rozpoczynającym się 1 stycznia 2019 roku.

MSSF 16 wprowadza znaczące zmiany do rozliczeń po stronie leasingobiorcy, w tym eliminuje przyjęte dotychczas w MSR 17 rozróżnianie leasingu na leasing finansowy i operacyjny, wprowadzając jeden model ujęcia leasingu zbieżny z charakterem leasingu finansowego. Zgodnie z nowym standardem jako leasing definiowana jest każda umowa lub jej część, która przekazuje prawo do kontroli użytkowania składnika aktywów przez dany okres w zamian za wynagrodzenie. Jeżeli umowa spełnia definicję leasingu, wówczas leasingobiorca ujmuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej prawo do użytkowania składnika aktywów oraz zobowiązanie z tytułu leasingu. MSSF 16 wprowadza nową definicję leasingu. Podstawowym elementem, odróżniającym definicję leasingu zgodną z MSR 17/KIMSF 4 od definicji leasingu zawartej w MSSF 16 jest koncepcja kontroli. Zgodnie z MSSF 16, umowa stanowi leasing lub zawiera element leasingu, jeżeli przenosi

wszystkie prawa do kontroli wykorzystania zidentyfikowanego składnika aktywów w danym okresie, w zamian za zapłatę. Uznaje się, że kontrola występuje, jeżeli klient ma:

  • prawo do zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych wynikających z użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów;
  • prawo decydowania o wykorzystaniu tego składnika aktywów.

Spółka zastosowała nową definicję leasingu do wszystkich umów leasingu, zawartych lub zmienionych 1 stycznia 2019 roku lub po tej dacie.

Prawo do użytkowania składnika aktywów ujmuje się początkowo w wartości zobowiązania z tytułu leasingu, powiększonej o nierozliczone opłaty leasingowe uiszczone przed datą rozpoczęcia umowy oraz początkowe koszty bezpośrednie leasingobiorcy związane z daną umową oraz pomniejszonej o otrzymane zachęty i szacunek kosztów do poniesienia przez leasingobiorcę na koniec umowy. Prawo do użytkowania składnika aktywów amortyzuje się liniowo (przy uwzględnieniu oszacowanej wartości rezydualnej danego aktywa) i poddaje testom na utratę wartości, podobnie jak nabyte aktywa trwałe. Prawo do użytkowania aktywów jest również aktualizowane na kolejne dni bilansowe o określone w standardzie zmiany zobowiązania z tytułu leasingu.

Z kolei zobowiązanie z tytułu leasingu wycenia się początkowo w wartości bieżącej przyszłych płatności leasingowych w okresie trwania leasingu zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu (w przypadku braku możliwości określenia tej stopy stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy). Do płatności leasingowych, które ujmuje się w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu w dacie początkowego ujęcia leasingu, zalicza się: stałe opłaty oraz opłaty zmienne zależne jedynie od indeksu lub stawki, gwarantowaną wartość końcową, cenę opcji kupna oraz kary za wypowiedzenie leasingu (jeżeli umowa leasingu przewiduje opcję kupna lub kary za wypowiedzenie oraz gdy wykonanie opcji kupna lub wypowiedzenie umowy jest racjonalnie pewne). Wycena zobowiązania z tytułu leasingu nie uwzględnia zmiennych opłat leasingowych innych niż zależne jedynie od indeksu lub stawki.

Na kolejne okresy sprawozdawcze zobowiązanie wycenia się podobnie do zobowiązań finansowych, z wykorzystaniem efektywnej stopy procentowej, przy czym aktualizacja dyskonta następuje jedynie w szczególnych przypadkach określonych w MSSF 16.

Spółka wybrała metodę retrospektywnego zastosowania MSSF 16 z łącznym efektem pierwszego zastosowania nowego standardu ujętym jako korekta salda początkowego zysków zatrzymanych Spółki w dniu pierwszego zastosowania, tj. w dniu 1 stycznia 2019 roku, bez przekształcania danych porównawczych.

Spółka na dzień 31 grudnia 2018 roku nie miała zidentyfikowanych żadnych umów, które spełniałyby warunki ujęcia jako leasing finansowy zgodnie z MSR 17.

Spółka wyróżnia następujące typy istotnych umów, ujmowanych dotychczas jako leasingi operacyjne:

  • samochody użytkowane na podstawie umów leasingu
  • powierzchnia biurowa, handlowa i magazynowa użytkowana na podstawie umów najmu
  • grunty użytkowane w formie prawa wieczystego użytkowania

Na dzień 31 grudnia 2018 roku Spółka była stroną umów leasingu 33 samochodów osobowych. Ujawnienia wymagane obecnie przez MSR 17, obejmujące informacje o przyszłych minimalnych płatnościach leasingowych wynikających z tych umów, zostały przedstawione w nocie 16.

Spółka dokonała również analizy pozostałych zawartych umów pod kątem spełniania przez nie definicji leasingu określonej w MSSF 16. Mimo pewnych wątpliwości związanych ze specyficzną naturą praw wieczystego użytkowania gruntów, w oparciu o literalne brzmienie paragrafu 9 MSSF 16, Spółka zdecydowała, iż począwszy od 1 stycznia 2019 roku prawa wieczystego użytkowania gruntów będą traktowane przez Spółkę jako leasing. Szczególna wątpliwość Zarządu Spółki występuje w przypadku gruntów użytkowanych wieczyście przeznaczonych pod zabudowę deweloperską, co skutkuje znacznie krótszym horyzontem faktycznego użytkowania gruntów niż przyjęty zgodnie z MSSF 16 maksymalny okres użytkowania wieczystego (w przeważającej części umów jest to rok 2089).

Na dzień wdrożenia MSSF 16, Spółka dokonała pewnych szacunków oraz zastosowała osądy, które wpływają istotnie na wartość zobowiązań z tytułu leasingu oraz aktywów z tytułu prawa do użytkowania na ten dzień. Do najważniejszych z nich należą:

  • stopy dyskonta przyjęte do wyceny zobowiązań z tytułu leasingu oraz
  • okres trwania leasingów uwzględniający możliwość przedłużenia umowy leasingu, jak i wcześniejszego jej zakończenia (wypowiedzenia).

Ostatecznie stopa dyskonta została ustalona indywidualnie dla poszczególnych grup aktywów. Na dzień 1 stycznia 2019 roku zostały przyjęte następujące stopy dyskonta:

  • umowy leasingu samochodów stopa umów leasingu skalkulowana przez leasingodawcę
  • umowy najmu powierzchni biurowej przyjęto stopę dyskontową na poziomie 5,07%. Stopa odzwierciedla wysokość średnioważonego oprocentowania zobowiązań finansowych Spółki.
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów, których pierwotny okres użytkowania kończy się w większości przypadków w 2089 roku, przyjęto stopę procentową na poziomie 7,31%. Stopa ta odzwierciedla stopę wolną od ryzyka powiększoną o aktualną marżę jaka zostałaby zapłacona przez Spółkę w przypadku zaciągnięcia przez nią długu z uwzględnieniem możliwych zabezpieczeń.

Spółka zdecydowała o zastosowaniu wyceny aktywów z tytułu prawa do użytkowania zgodnie z MSSF 16.C8(b)(ii), tj. w kwocie równiej zobowiązaniu z tytułu leasingu, skorygowanej o kwoty wszelkich przedpłat lub naliczonych opłat leasingowych odnoszących się do tego leasingu. Na dzień wdrożenia Spółka skorzystała ze zwolnienia MSSF 16.C10(b). Ponadto, Spółka skorzystała z wiedzy zdobytej po fakcie w odniesieniu do określenia okresu leasingu oraz przyszłych wykupów przedmiotu leasingu. Podejście takie jest dopuszczone przez paragraf C10 e) standardu.

Poniżej przedstawiono szacunkowy wpływ zastosowania MSSF 16 na sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 1 stycznia 2019 roku. W zakresie prezentacji leasingów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, Aktywa z tytułu prawa do użytkowania będą wykazywane w tych samych pozycjach, w jakich zaprezentowane zostałyby odpowiednie składniki aktywów, gdyby były własnością Spółki, tj. w rzeczowych aktywach trwałych, nieruchomościach inwestycyjnych oraz zapasach. Zobowiązania z tytułu leasingu będą natomiast prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej oddzielnie od innych zobowiązań. Dodatkowo, prawa wieczystego użytkowania gruntów, z uwagi na możliwość zbycia tych praw osobom trzecim (co stanowi specyficzną ich cechę odróżniającą je od pozostałych umów leasingowych), w przypadku wystąpienia przesłanek określonych w MSSF 5, będą prezentowane w aktywach klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży.

1 stycznia Wpływ wdrożenia MSSF 16
2019
(bez wpływu
MSSF 16)		 Najem
samochodów		 PWUG Najem
powierzchni
biurowej		 1 stycznia 2019
(po wdrożeniu
MSSF 16)
Aktywa
Aktywa trwałe 1 098 861 691 - 7 458 1 107 010
Rzeczowe aktywa trwałe 740 691 - 7 458 8 889
Środki trwałe 703 691 - 7 458 8 852
Aktywa obrotowe 404 466 - 3 870 - 408 336
Zapasy 172 511 3 870 176 381
Aktywa razem 1 503 327 691 3 870 7 458 1 515 346
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny 893 683 - - - 893 683
Zobowiązania
długoterminowe i
krótkoterminowe		 609 644 691 3 870 7 458 621 663
Kapitał własny i zobowiązania
razem		 1 503 327 691 3 870 7 458 1 515 346

Poniżej przedstawiono szacunkowy wpływ zastosowania MSSF 16 na sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 1 stycznia 2019 roku.

Łączny wpływ pierwszego zastosowania nowego standardu MSSF 16 na sumę bilansową Spółki wynosi 12.019 tys. zł.

W przypadku prawa wieczystego użytkowania wartość zdyskontowanych opłat zwiększy dotychczasową wartość zapasów ujętych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Spółki drugostronnie zwiększając wartość zobowiązań z tytułu leasingu.

W przypadku najmu powierzchni biurowej i leasingu samochodów wartość zdyskontowanych opłat zwiększy dotychczasową wartość środków trwałych (rzeczowych aktywów trwałych) ujętych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Spółki drugostronnie zwiększając wartość zobowiązań z tytułu leasingu.

Zastosowanie nowego standardu będzie miało również wpływ na sprawozdanie z całkowitych dochodów oraz na sprawozdanie z przepływów pieniężnych.

Koszty wynikające z umów leasingowych, przed wejściem w życie standardu w przypadku leasingu operacyjnego prezentowane jako koszty usług obcych będą po zmianach prezentowane jako koszty amortyzacji i koszty odsetek, w związku z tym zmianie ulegnie wartość i struktura kosztów Spółki.

Działalność Spółki, jako leasingodawcy w zakresie podnajmu powierzchni została uznana za nieistotną, dlatego Spółka nie spodziewa się jej istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe.

Spółka zastosowała Standard od daty jego obowiązkowego wdrożenia tj. od dnia 1 stycznia 2019 roku retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania ujętym w dniu pierwszego zastosowania.

Pozostałe zmiany MSSF

Wdrożenie pozostałych powyżej wymienionych standardów oraz zmiany do istniejących standardów nie miało istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe.

9. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie

Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie:

  • Zmiany do MSR 1 "Prezentacja sprawozdań finansowych" i MSR 8 "Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów" – Definicja istotności zatwierdzone w UE w dniu 29 listopada 2019 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później),
  • Zmiany do MSSF 9 "Instrumenty finansowe", MSR 39 "Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena" oraz MSSF 7 "Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji" - Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej - - zatwierdzone w UE w dniu 15 stycznia 2020 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później),
  • Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych zawartych w MSSF zatwierdzone w UE w dniu 29 listopada 2019 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później).

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na dzień [dzień publikacji sprawozdania finansowego] nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):

  • MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku lub później),
  • Zmiany do MSSF 3 "Połączenia przedsięwzięć" definicja przedsięwzięcia (obowiązujące w odniesieniu do połączeń, w przypadku których data przejęcia przypada na początek pierwszego okresu rocznego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później oraz w odniesieniu do nabycia aktywów, które nastąpiło w dniu rozpoczęcia w/w okresu rocznego lub później),
  • Zmiany do MSR 1 "Prezentacja sprawozdań finansowych" Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później),

  • MSSF 14 "Odroczone salda z regulowanej działalności" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 roku lub później) – Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14,
  • Zmiany do MSSF 10 "Skonsolidowane sprawozdania finansowe" oraz MSR 28 "Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach" – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności).

Spółka jest w trakcie weryfikowania wpływu pozostałych powyżej wymienionych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Spółki oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym. Według szacunków Spółki, wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy.

10. Istotne zasady rachunkowości

10.1. Środki trwałe

Środki trwałe wykazywane są według ceny nabycia/kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość początkowa środków trwałych obejmuje ich cenę nabycia powiększoną o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania. W skład kosztu wchodzi również koszt wymiany części składowych maszyn i urządzeń w momencie poniesienia, jeśli spełnione są kryteria rozpoznania.

Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, obciążają wynik okresu sprawozdawczego w momencie ich poniesienia.

Środki trwałe w momencie ich nabycia zostają podzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, do których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności.

W momencie likwidacji lub sprzedaży środków trwałych, wartość początkowa tych środków oraz dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik likwidacji lub sprzedaży jest ujmowany w wyniku (zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego.

Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów,

Typ Okres w latach
Maszyny i urządzenia techniczne lat 5
Urządzenia biurowe lat 2
Pozostałe środki transportu lat 5
Inwestycje w obcych środkach trwałych lat 10 (lub czas trwania umowy jeśli krócej)
Komputery lat
3

Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na możliwość utraty wartości któregoś ze składników środków trwałych, dokonywany jest przegląd tych aktywów pod kątem ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości, a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka

wypracowującego środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku, tj. zysku lub stracie okresu.

Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia danego składnika aktywów ze sprawozdania z sytuacji finansowej (obliczone jako różnica pomiędzy ewentualnymi wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danej pozycji) są ujmowane w zysku lub stracie okresu, w którym dokonano takiego usunięcia.

Wartość końcową, okres użytkowania oraz metodę amortyzacji składników aktywów weryfikuje się, i w razie konieczności – koryguje, na koniec każdego roku obrotowego.

10.2. Środki trwałe w budowie

Środki trwałe w budowie dotyczą środków trwałych będących w toku budowy lub montażu i są wykazywane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy i przekazania środka trwałego do używania.

10.3. Wartości niematerialne

Za wartości niematerialne uznaje się nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

  • prawa majątkowe, autorskie prawa majątkowe, licencje, koncesje, prawa do: projektów, wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów zdobniczych lub użytkowych,
  • know-how

o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok, wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wartości niematerialne nabyte w oddzielnej transakcji początkowo wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia. Cena nabycia wartości niematerialnych nabytych w transakcji połączenia jednostek gospodarczych jest równa ich wartości godziwej na dzień połączenia. Po ujęciu początkowym, wartości niematerialne są wykazywane w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszonym o umorzenie i odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Nakłady poniesione na wartości niematerialne wytworzone we własnym zakresie, z wyjątkiem aktywowanych nakładów poniesionych na prace rozwojowe, nie są aktywowane i są ujmowane w kosztach okresu, w którym zostały poniesione.

Spółka ustala, czy okres użytkowania wartości niematerialnych jest ograniczony czy nieokreślony. Wartości niematerialne o ograniczonym okresie użytkowania są amortyzowane przez okres użytkowania oraz poddawane testom na utratę wartości każdorazowo, gdy istnieją przesłanki wskazujące na utratę ich wartości. Okres i metoda amortyzacji wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania są weryfikowane przynajmniej na koniec każdego roku obrotowego. Zmiany w oczekiwanym okresie użytkowania lub oczekiwanym sposobie konsumowania korzyści ekonomicznych pochodzących z danego składnika aktywów są ujmowane poprzez zmianę odpowiednio okresu lub metody amortyzacji, i traktowane jak zmiany wartości szacunkowych. Odpis amortyzacyjny składników wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania ujmuje się w wyniku (zysku lub stracie) okresu w ciężar tej kategorii, która odpowiada funkcji danego składnika wartości niematerialnych.

Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz te, które nie jeszcze dostępne do użytkowania, są corocznie poddawane weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, w odniesieniu do poszczególnych aktywów lub na poziomie ośrodka wypracowującego środki pieniężne. W przypadku pozostałych wartości niematerialnych ocenia się co roku, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. Okresy użytkowania są także poddawane corocznej weryfikacji, a w razie potrzeby, korygowane z efektem od początku roku obrotowego.

Podsumowanie zasad stosowanych w odniesieniu do wartości niematerialnych Spółki przedstawia się następująco:

Patenty i licencje Oprogramowanie
komputerowe i inne
Okresy użytkowania Nieokreślone. Dla patentów i licencji
użytkowanych na podstawie umowy
zawartej na czas określony, przyjmuje
się ten okres uwzględniając dodatkowy
okres, na który użytkowanie może być
przedłużone.		 2 lata
Wykorzystywana
metoda amortyzacji		 Wartości o nieokreślonym okresie
użytkowania nie są amortyzowane ani
przeszacowywane. Dla patentów i
licencji na czas określony stosuje się
metodę liniową.		 Metodą liniową
Wewnętrznie wytworzone lub nabyte Nabyte Nabyte
Weryfikacja pod kątem utraty
wartości / badanie wartości
odzyskiwalnej		 Nieokreślony okres użytkowania -
coroczna oraz w przypadku istnienia
przesłanki wskazującej na utratę
wartości.		 Coroczna ocena czy wystąpiły
przesłanki świadczące o
wystąpieniu utraty wartości.
Dla pozostałych – coroczna ocena czy
wystąpiły przesłanki świadczące o
wystąpieniu utraty wartości.

Zyski lub straty wynikające z usunięcia wartości niematerialnych ze sprawozdania z sytuacji finansowej są wyceniane według różnicy pomiędzy wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danego składnika aktywów i są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie jego wyksięgowania.

Na dzień 31 grudnia 2019 roku oraz dzień 31 grudnia 2018 roku nie wystąpiły wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania.

10.4. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych

Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje formalnego oszacowania wartości odzyskiwalnej tj. ustala się czy bieżąca wartość księgowa danego składnika aktywów jest wyższa od wartości, jaką można uzyskać w drodze jego dalszego użytkowania lub sprzedaży. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej, Odpis ten jest ujmowany w wyniku finansowy

w innych przychodach lub kosztach finansowych. Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne.

Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna, ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla danego składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych w działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości.

Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka ocenia, czy występują przesłanki wskazujące na to, że odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości, który był ujęty w okresach poprzednich w odniesieniu do danego

składnika aktywów jest zbędny, lub czy powinien zostać zmniejszony. Jeżeli takie przesłanki występują, Spółka szacuje wartość odzyskiwalną tego składnika aktywów. Poprzednio ujęty odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości ulega odwróceniu wtedy i tylko wtedy, gdy od czasu ujęcia ostatniego odpisu aktualizującego nastąpiła zmiana wartości szacunkowych stosowanych do ustalenia wartości odzyskiwalnej danego składnika aktywów. W takim przypadku, podwyższa się wartość bilansową składnika aktywów do wysokości jego wartości odzyskiwalnej. Podwyższona kwota nie może przekroczyć wartości bilansowej składnika aktywów, jaka zostałaby ustalona (po odjęciu umorzenia), gdyby w ubiegłych latach w ogóle nie ujęto odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości w odniesieniu do tego składnika aktywów. Odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się niezwłocznie jako przychód. Po odwróceniu odpisu aktualizującego, w kolejnych okresach odpis amortyzacyjny dotyczący danego składnika jest korygowany w sposób, który pozwala w ciągu pozostałego okresu użytkowania tego składnika aktywów dokonywać systematycznego odpisania jego zweryfikowanej wartości bilansowej pomniejszonej o wartość końcową.

10.1. Zapasy

W pozycji Zapasy wykazywane są nakłady poniesione, dotyczące niesprzedanych lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Koszty takie obejmują prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowania zewnętrznego, koszty planowania i projektu, narzuty kosztów administracyjnych bezpośrednio związanych z budową oraz pozostałe koszty dotyczące budowy.

Zapasy ujmowane są początkowo według kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu zapasy są wykazywane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

10.2. Aktywa finansowe

Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych do jednej z następujących kategorii:

  • Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
  • Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
  • Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez całkowite dochody,
  • Instrumenty finansowe zabezpieczające

Klasyfikacji aktywów finansowych dokonuje się na podstawie:

  • modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami finansowymi,
  • wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów finansowych.

Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów. Klasyfikacja dłużnych aktywów finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki umownych przepływów pieniężnych (test SPPI) dla danego składnika aktywów finansowych.

Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje należności z tytułu dostaw i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności, lokaty oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty.

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości. Należności z tytułu dostaw i usług o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania (tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są wyceniane w wartości nominalnej.

Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody kwalifikuje się:

składnik aktywów finansowych jeśli spełnione są poniższe warunki:

  • jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych przepływów pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży aktywów finansowych, oraz

  • warunki umowne dają prawo do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. zdał test SPPI),

Skutki zmian wartości godziwej ujmowane są w innych całkowitych dochodach do momentu zaprzestania ujmowania składnika aktywów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, kiedy skumulowany zysk/ strata ujmowane są w sprawozdaniu z wyniku.

Niezależnie od w/w kryteriów klasyfikacji istnieje możliwość nieodwołalnego wyznaczenia składnika aktywów finansowych stanowiącego inwestycję w instrument kapitałowy do opcji wyceny w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.

Opcja wyboru wartości godziwej przez inne całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów przeznaczonych do obrotu.

Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się w innych całkowitych dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend, które są ujmowane w sprawozdaniu z Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa podjęła decyzję o takiej klasyfikacji w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego.

Spółka kwalifikuje do tej kategorii pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów pieniężnych oraz instrumenty pochodne będące aktywami, o ile nie zostały wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające.

Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym powstały.

Do instrumentów finansowych zabezpieczających klasyfikuje się aktywa i zobowiązania finansowe stanowiące instrumenty finansowe wyznaczone i spełniające wymogi rachunkowości zabezpieczeń, wyceniane w wartości godziwej uwzględniającej wszystkie komponenty dotyczące ryzyka rynkowego i ryzyka kredytowego.

Nabycie i sprzedaż aktywów finansowych rozpoznawane są na dzień dokonania transakcji. W momencie początkowego ujęcia składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej, powiększonej, w przypadku składnika aktywów niekwalifikowanego jako wyceniony w wartości godziwej przez wynik finansowy, o koszty transakcji, które mogą być bezpośrednio przypisane do nabycia.

Składnik aktywów finansowych zostaje usunięty ze sprawozdania z sytuacji finansowej, wtedy gdy wygasły prawa do umownych przepływów pieniężnych, lub gdy nastąpił transfer aktywa tj. nastąpiło przeniesienie zasadniczo całości korzyści i ryzyk związanych z posiadanym składnikiem aktywów.

Udzielone pożyczki

Pożyczki udzielone i należności zalicza się je do aktywów obrotowych, o ile termin ich wymagalności nie przekracza 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Pożyczki udzielone i należności o terminie wymagalności przekraczającym 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego zalicza się do aktywów trwałych.

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat kredytowych.

W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.

Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych

Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy.

Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.

Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po kursie średnim NBP. Różnice kursowe dotyczące środków pieniężnych w walutach obcych i operacji z obrotu walut obcych zalicza się do sprawozdania z całkowitych dochodów.

10.3. Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje)

Akcje i udziały w jednostkach zależnych wyceniane są zgodnie z MSR 27 według ceny nabycia pomniejszonej o skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości.

Wartość odzyskiwalna aktywów długoterminowych

Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje oszacowania wartości odzyskiwalnej. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne.

10.4. Utrata wartości aktywów finansowych

Na każdy dzień bilansowy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości składnika aktywów finansowych na podstawie modelu utraty wartości opartego o oczekiwane straty kredytowe.

Określając przyszłą oczekiwaną utratę wartości, Spółka uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości.

Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów aktualizujących w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia prawdopodobieństwa ich nieściągalności.

Na moment wdrożenia MSSF 9, w związku z charakterem należności, Spółka przeanalizowała historię ujętych odpisów aktualizujących i doszła do wniosku, że zastosowanie modelu oczekiwanych strat kredytowych nie wpłynęło na wysokość zawiązywanych odpisów aktualizujących.

10.5. Leasing operacyjny

Umowy leasingowe, zgodnie, z którymi leasingodawca zachowuje zasadniczo całe ryzyko i wszystkie pożytki wynikające z posiadania przedmiotu leasingu, zaliczane są do umów leasingu operacyjnego. Opłaty leasingowe z tytułu leasingu operacyjnego oraz późniejsze raty leasingowe ujmowane są jako koszty operacyjne w zysku lub stracie metodą liniową przez okres trwania leasingu. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane jako koszt w okresie, w którym stają się należne.

10.6. Rachunkowość zabezpieczeń

W roku zakończonym 31 grudnia 2019 roku oraz 31 grudnia 2018 Spółka nie stosowała rachunkowości zabezpieczeń.

10.7. Zobowiązania finansowe

Spółka klasyfikuje składnik zobowiązań finansowych do jednej z następujących kategorii:

  • Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
  • Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
  • Instrumenty finansowe zabezpieczające.

Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych, pożyczek oraz papierów dłużnych

W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem.

Po początkowym ujęciu kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są następnie wyceniane w zamortyzowanym koszcie, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem zobowiązań wyznaczonych na pozycje zabezpieczane, które wyceniane są zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń lub zobowiązań zakwalifikowanych w momencie początkowego ujęcia jako instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu zobowiązania.

Zyski i straty są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z chwilą usunięcia zobowiązania ze sprawozdania z sytuacji finansowej, a także w odpowiednich okresach w trakcie życia instrumentu metodą efektywnej stopy procentowej.

Zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej

W momencie początkowego ujęcia, zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem.W przypadku umownego ustalenia odroczonego terminu płatności cena nabycia ujęta sprawozdaniu finansowym na dzień zakupu odpowiada zdyskontowanej wartości przyszłych płatności. Kwota dyskonta jest ujmowana w pozycji pozostałe kapitały, pomniejsza określoną w umowie cenę nabycia. Po początkowym ujęciu dyskonto rozliczane jest w ciężar kosztów finansowych.

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wycenia się w kwocie wymagającej zapłaty.

10.8. Rezerwy

Rezerwy ujmowane są wówczas, gdy na spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy jest pewne lub wysoce prawdopodobne, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne, oraz gdy można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania

Rezerwy na straty z tytułu umów rodzących obciążenia i zobowiązania wycenia się w uzasadnionej, wiarygodnie oszacowanej wartości.

Rezerwy są tworzone w ciężar kosztów działalności operacyjnej, pozostałych kosztów operacyjnych lub kosztów finansowych, w zależności od okoliczności, z których strata wynika.

Koszty dotyczące danej rezerwy są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego po pomniejszeniu o wszelkie zwroty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

Rezerwę zmniejsza powstanie straty lub zobowiązania, na które została utworzona, zaś niewykorzystane rezerwy (z uwagi na ustanie lub zmniejszenie ryzyka strat, na które zostały utworzone) rozwiązuje się na dobro kont, w ciężar których zostały one utworzone.

10.9. Odprawy emerytalne

Zgodnie z zakładowymi systemami wynagradzania pracownicy Spółki mają prawo do odpraw emerytalnych. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Spółka tworzy rezerwę

na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów, których dotyczą. Według MSR 19 odprawy emerytalne są programami określonych świadczeń po okresie zatrudnienia. Naliczone zobowiązania są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane, z uwzględnieniem rotacji zatrudnienia i dotyczą okresu do końca okresu sprawozdawczego. Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są o dane historyczne. Zyski i straty z obliczeń aktuarialnych są rozpoznawane w wyniku okresu sprawozdawczego. Ponowna wycena zobowiązań z tytułu świadczeń pracowniczych dotyczących programów określonych świadczeń obejmująca zyski i straty aktuarialne ujmowana jest w innych całkowitych dochodach i nie podlega późniejszej reklasyfikacji do zysku lub straty.

10.10. Kapitały własne

Na kapitały własne składają się:

  • kapitał podstawowy
  • kapitał zapasowy
  • pozostałe kapitały rezerwowe
  • zyski zatrzymane/niepokryte straty
  • pozostałe kapitały

Kapitał podstawowy wycenia się według wartości nominalnej zgodnej ze statutem. Kapitał zapasowy wycenia się jako nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną wyemitowanych akcji, zmniejsza się o koszty związane z emisją akcji oraz zwiększa/zmniejsza o zatwierdzone zyski/straty z lat ubiegłych. Pozostałe kapitały wycenia się w wysokości wartości godziwej przyznanych opcji menadżerskich.

10.11. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych

Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia. W praktyce, o ile nie prowadzi to do istotnych różnic, Spółka stosuje uproszczenie i przyjmuje, że kurs zamknięcia to kurs średni NBP dla danej waluty obowiązujący na koniec okresu sprawozdawczego

W ciągu roku obrotowego:

  • 1) operacje sprzedaży i kupna walut oraz operacje zapłaty należności lub zobowiązań wycenia się po kursie kupna lub sprzedaży banku, z którego usług korzysta jednostka,
  • 2) pozostałe operacje wycenia się po obowiązującym na dzień poprzedzający przeprowadzenie operacji średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez NBP, chyba że w zgłoszeniu celnym lub innym wiążącym jednostkę dokumencie ustalony został inny kurs.

Powstałe z przeliczenia różnice kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów) finansowych lub, w przypadkach określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości aktywów.

31 grudnia 2019 roku 31 grudnia 2018 roku
EUR 4,2585 4,3000

10.12. Zasady wyceny zobowiązań warunkowych

Zobowiązanie warunkowe jest możliwym zobowiązaniem, które powstaje na skutek zdarzeń przeszłych i którego istnienie zostanie potwierdzone dopiero w przyszłości w momencie wystąpienia niepewnych zdarzeń (nad którymi jednostka nie ma pełnej kontroli). Zobowiązaniem warunkowym może być również obecne zobowiązanie jednostki, które powstaje na skutek przeszłych zdarzeń i którego nie można wycenić wystarczająco wiarygodnie lub nie jest prawdopodobne, aby wypełnienie tego zobowiązania spowodowało wypływ środków zawierających w sobie korzyści ekonomiczne. W związku z tym zobowiązanie takie nie jest prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, ale jest opisywane w dodatkowych informacjach i objaśnieniach do sprawozdania finansowego.

10.13. Przychody

Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Przychody są rozpoznawane po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług (VAT) oraz rabaty. Przy ujmowaniu przychodów obowiązują również kryteria przedstawione poniżej.

10.13.1 Sprzedaż towarów i produktów

Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Przychody z tytułu realizacji instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne korygują wartość przychodów ze sprzedaży towarów i produktów.

Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych

Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są dopiero w momencie, gdy zasadniczo wszystkie ryzyka i korzyści związane z danym lokalem zostaną przeniesione na klienta i przychód może zostać wyceniony w rozsądny sposób.

Określenie momentu przejścia ryzyka na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych.

Przejście ryzyka na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu następujących warunków:

  • (i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
  • (ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
  • (iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
  • (iv) podpisanie umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego przenoszącego własność.

Koszty związane z lokalami, które już zostały sprzedane i których poniesienie jest wymagane w okresach następujących po momencie rozpoznania sprzedaży (w tym koszty usunięcia usterek i koszty wykończenia powierzchni wspólnych), są szacowane i ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym nastąpiła sprzedaż danego lokalu.

10.13.2 Sprzedaż usług

Przychody z tytułu wynajmu

Przychody z tytułu wynajmu ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu w stosunku do zawartych umów (linearyzacja).

10.13.3 Odsetki

Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich narastania, z uwzględnieniem metody efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą oczekiwane przepływy pieniężne do wartości bilansowej brutto składnika aktywów lub zamortyzowanego kosztu zobowiązania finansowego.

10.13.4 Dywidendy

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.

10.14. Podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie lub faktycznie już obowiązywały na koniec okresu sprawozdawczego.

10.15. Podatek odroczony

Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, rezerwa na podatek odroczony jest tworzona metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do wszystkich różnic przejściowych występujących na koniec okresu

sprawozdawczego między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.

Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic przejściowych:

  • z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
  • w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.

Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata oraz od udziałów w zyskach spółki komandytowej, w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, ulgi i straty:

  • z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
  • w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku jest ujmowany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic przejściowych.

Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na koniec każdego okresu sprawozdawczego i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące koniec okresu sprawozdawczego lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na koniec okresu sprawozdawczego.

Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych bezpośrednio w kapitale własnym jest ujmowany w kapitale własnym.

Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.

Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym.

Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla wpływ niepewności przy ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych, niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Spółka odzwierciedla ten efekt określając najbardziej prawdopodobny scenariusz.

10.16. Podatek od towarów i usług

Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

  • gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio jako część ceny nabycia składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz
  • należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług.

Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań.

10.17. Koszty finansowania zewnętrznego

Kapitalizacji podlegają koszty finansowania zewnętrznego przeznaczonego na sfinansowanie budowy lub wytworzenia środków trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz budowy mieszkań prezentowych jako zapasy - produkcja w toku. Koszty te obejmują odsetki należne do momentu oddania składnika aktywów do użytkowania, straty z tytułu różnic kursowych do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek do poziomu oprocentowania odpowiedniego dla lokalnej waluty oraz zyski z tytułu różnic kursowych do wysokości skapitalizowanych wcześniej strat z tego tytułu.

10.18. Czynne rozliczenia międzyokresowe

W ciągu okresu sprawozdawczego przedmiotem rozliczeń międzyokresowych są między innymi:

  • koszty czynszów i dzierżawy płaconych z góry,
  • koszty energii opłaconej z góry,
  • koszty ubezpieczeń majątkowych,
  • koszty opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
  • podatek od nieruchomości,
  • naliczone z góry inne koszty finansowe,
  • prowizje z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań,
  • inne koszty dotyczące następnych okresów sprawozdawczych (prenumeraty, przedpłaty na targi, koszty doprowadzeń itp.).

Koszty podlegające aktywowaniu na koncie rozliczeń międzyokresowych rozliczane są proporcjonalnie do upływu czasu w kolejnych okresach obrotowych, których dotyczą.

Koszty z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań rozliczne są w momencie osiągnięcia przychodów ze sprzedaży mieszkań.

10.19. Bierne rozliczenia międzyokresowe

Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów tworzone są w wysokości prawdopodobnych zobowiązań przypadających na bieżący okres sprawozdawczy, wynikających w szczególności:

  • 1) z wartości świadczeń wykonanych przez kontrahentów, których kwotę można wiarygodnie oszacować,
  • 2) z obowiązku wykonania przyszłych świadczeń wynikających z bieżącej działalności, których kwotę można oszacować, mimo że data ich powstania nie jest jeszcze znana i do których można zaliczyć m.in.:
    • koszty wynagrodzeń i narzutów związanych z wynikami okresu, a wypłacanych w następnych okresach sprawozdawczych,
    • koszty badania sprawozdania finansowego i inne koszty dotyczące okresu sprawozdawczego.

10.20. Zysk/(strata) netto na akcję

Zysk/(strata) netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku/(straty) netto za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.

Zysk/(strata) rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe.

10.21. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą

Połączenie jednostek gospodarczych bądź przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą to połączenie jednostek, w ramach którego wszystkie łączące się jednostki gospodarcze lub przedsięwzięcia przed i po połączeniu są kontrolowane, pośrednio lub bezpośrednio, przez ten sam podmiot lub grupę podmiotów oraz wspólna kontrola nie ma charakteru przejściowego.

MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć nie ma zastosowania do połączeń jednostek gospodarczych lub przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą. W takiej sytuacji zgodnie z MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów, w przypadku braku standardu bądź interpretacji mających bezpośrednie zastosowanie do danej transakcji, kierownictwo jednostki może, kierując się profesjonalnym osądem, opracować zasady (polityki) rachunkowości, uwzględniając m.in. najbardziej aktualne regulacje i wytyczne stosowania opracowane przez inne podmioty tworzące standardy oparte na podobnych do MSSF założeniach koncepcyjnych.

11. Informacje dotyczące segmentów działalności

W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku działalnością Spółki była działalność holdingowa polegająca na świadczeniu usług holdingowych na rzecz spółek zależnych.

W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku Spółka rozpoczęła także prowadzenie działalności deweloperskiej, jednak nie osiągnęła jeszcze przychodów z tej działalności, w związku z tym, za ten okres dla celów zarządczych nie dokonuje prezentacji danych w podziale na segmenty.

Działalność spółki ogranicza się do terytorium Polski.

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Przychody
Przychody ze sprzedaży 12.1 53 646 64 630
Przychody z odsetek i dyskont 12.2 10 931 18 143
Przychody z dywidend 12.3 234 596 136 899
Inne przychody finansowe 12.4 4 499 2 634
Pozostałe 12.5 208 579
Przychody razem 303 880 222 885
Koszty
Koszty działalności operacyjnej 12.5 ( 78 442) ( 72 623)
Koszty odsetek i dyskont 12.8 ( 18 136) ( 25 076)
Inne koszty finansowe 12.9 ( 2 841) ( 4 139)
Pozostałe 12.10 ( 886) ( 1 870)
Koszty razem ( 100 305) ( 103 708)
Zysk (strata) brutto segmentu 203 575 119 177
Aktywa i zobowiązania *)
Aktywa ogółem 1 728 538 1 513 921
Zobowiązania ogółem 780 259 621 033

*) Główne aktywa dotyczące działalności deweloperskiej stanowią Zapasy (Nota 21) i Środki pieniężne na rachunkach powierniczych (Nota 19).

Główne Zobowiązania dotyczące działalności deweloperskiej stanowią wpłaty klientów na poczet zakupu lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych (Nota 30).

12. Przychody i koszty

12.1. Przychody ze sprzedaży

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Przychody ze sprzedaży usług 23 977 35 670
Przychody ze sprzedaży towarów (*) 29 669 28 960
Razem 53 646 64 630

(*) W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku Spółka dokonała sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej przy ul. Granitowej we Wrocławiu oraz prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej przy ul. Kolejowej we Wrocławiu

(*) W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2018 roku Spółka dokonała sprzedaży: prawa własności nieruchomości gruntowej przy ul. Starogardzkiej w Gdańsku oraz prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej przy ul. Złocieniowej w Krakowie, prawa własności nieruchomości gruntowej przy ul. Letnickiej w Gdańsku

12.2. Przychody z odsetek i dyskont

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Przychody z tytułu odsetek bankowych 1 222 2 116
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 9 700 16 027
Pozostałe przychody z tytułu odsetek 9 0
Razem 10 931 18 143

12.3. Przychody z dywidend

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Przychody z dywidend 234 596 136 899
Razem 234 596 136 899

Dywidendy otrzymane w 2019 roku:

  • W dniu 28 maja 2019 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XII Sp. z o.o. z dnia 20 maja 2019 roku wypłacona została dywidenda na rzecz Develia S.A w wysokości 15.437 tys. PLN.
  • W dniu 29 maja 2019 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest VII Sp. z o.o. z dnia 20 maja 2019 roku wypłacona została dywidenda w wysokości 4.134 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
  • W dniu 29 maja 2019 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest X Sp. z o.o. z dnia 20 maja 2019 roku wypłacona została dywidenda na rzecz Develia S.A w wysokości 37.237 tys. PLN.
  • W dniu 30 maja 2019 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 20 maja 2019 roku wypłacona została dywidenda w łącznej wysokości 39.612 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
  • W dniu 11 czerwca 2019 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XV Sp. z o.o. z dnia 3 czerwca 2019 roku wypłacona została dywidenda na rzecz Develia S.A w wysokości 453 tys. PLN.

  • W dniu 27 czerwca 2019 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XII Sp. z o.o. z dnia 25 czerwca 2019 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2019 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 11.000 tys. PLN.
  • W dniu 28 czerwca 2019 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 25 czerwca 2019 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2019 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 11.205 tys. PLN.
  • W dniu 5 sierpnia 2019 roku na mocy Uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest X Sp. z o.o. z dnia 1 sierpnia 2019 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2019 rok w wysokości 6.000 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
  • W dniu 18 października 2019 roku na mocy Uchwały Wspólników LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k. z dnia 30 września 2019 roku wypłacony został niepodzielony zysk z lat poprzednich w wysokości 55.000 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
  • W dniu 6 listopada 2019 roku na mocy Uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 29 października 2019 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2019 rok w łącznej wysokości 37.018 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
  • W dniu 18 grudnia 2019 roku na mocy Uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest VII Sp. z o.o. z dnia 13 grudnia 2019 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2019 rok w wysokości 5.300 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
  • W dniu 18 grudnia 2019 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest X Sp. z o.o. z dnia 13 grudnia 2019 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2019 roku wysokości 12.200 tys. PLN na rzecz Develia S.A.

Dywidendy otrzymane w 2018 roku:

  • W dniu 28 marca 2018 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest VII Sp. z o.o. z dnia 27 marca 2018 roku wypłacona została dywidenda w wysokości 10.182 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
  • W dniu 10 maja 2018 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 7 maja 2018 roku wypłacona została dywidenda w łącznej wysokości 28.827 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
  • W dniu 25 maja 2018 roku na mocy Uchwały Wspólników LC Corp Invest XV Sp. Projekt 14 Sp.k. z dnia 22 maja 2018 roku wypłacony został zysk w łącznej wysokości 1.025 tys. PLN na rzecz Develia S.A
  • W dniu 25 czerwca 2018 roku na mocy Uchwały Wspólników LC Corp Invest XV Sp. Projekt 14 Sp.k. z dnia 19 czerwca 2018 roku wypłacona została zaliczka na poczet zysku za 2018 r. w łącznej wysokości 400 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
  • W dniu 29 marca 2018 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest X Sp. z o.o. z dnia 27 marca 2018 roku wypłacona została dywidenda na rzecz Develia S.A w wysokości 5.573 tys. PLN.
  • W dniu 29 marca 2018 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XII Sp. z o.o. z dnia 27 marca 2018 roku wypłacona została dywidenda na rzecz Develia S.A w wysokości 24.290 tys. PLN.
  • W dniu 29 marca 2018 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest III Sp. z o.o. z dnia 29 marca 2018 roku wypłacona została dywidenda na rzecz Develia S.A w wysokości 2.782 tys. PLN.
  • W dniu 5 lipca 2018 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XV Sp. z o.o. z dnia 18 czerwca 2018 roku wypłacona została dywidenda na rzecz Develia S.A w wysokości 644 tys. PLN.

• W dniach 27 i 29 września 2018 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. z dnia 20 sierpnia 2018 roku wypłacona została dywidenda na rzecz Develia S.A w wysokości 63.176 tys. PLN.

12.4. Inne przychody finansowe

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Rozwiązanie odpisów aktualizujących wartość udziałów (*) 4 496 2 634
Wynik na zbyciu inwestycji długoterminowych 3 0
Razem 4 499 2 634

(*) patrz Nota 17

12.5. Pozostałe przychody operacyjne

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Zysk (strata) ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych 37 31
Otrzymane odszkodowania 56 20
Rozwiązanie odpisów na należności 0 20
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw 0 370
Inne 115 138
Razem 208 579

12.6. Koszty działalności operacyjnej

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Amortyzacja 2 879 465
Zużycie materiałów i energii 606 543
Usługi obce 5 127 7 299
Podatki i opłaty 372 282
Wynagrodzenia 34 737 28 104
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 4 542 4 461
Pozostałe koszty rodzajowe 1 815 930
Zmiana stanu produktów (1 303) 0
Wartość sprzedanych produktów, produkcji w toku i towarów 29 667 30 539
Razem 78 442 72 623

12.7. Koszty świadczeń pracowniczych

31 grudnia 2019 Rok zakończony
31 grudnia 2018
34 737 28 104
3 910 3 893
632 568
39 279 32 565
Rok zakończony

Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku

(w tysiącach złotych)

12.8. Koszty odsetek i dyskont

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Odsetki od obligacji, kredytów i pożyczek 18 136 25 076
Razem 18 136 25 076

12.9. Inne koszty finansowe

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Koszt dyskonta zobowiązania z tyt. nabycia jednostki zależnej (*) 1 404 2 759
Pozostałe (w tym prowizje od kredytów i obligacji) 1 437 1 380
Razem 2 841 4 139

(*) Zobowiązanie opisane w Nocie 27

12.10. Pozostałe koszty operacyjne

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Utworzenie odpisu aktualizującego wartość należności 31 21
Pozostałe koszty operacyjne 855 1 849
Razem 886 1 870

13. Podatek dochodowy

13.1. Obciążenie podatkowe

Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku i 31 grudnia 2018 roku przedstawiają się następująco:

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
Bieżący podatek dochodowy
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego 5 067 199
Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych
Odroczony podatek dochodowy		 0 1 036
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych 22 240 52
Obciążenie podatkowe wykazane w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów 27 307 1 287

13.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej

Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem według ustawowej stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku i 31 grudnia 2018 roku przedstawiają się następująco:

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności
kontynuowanej		 203 575 119 177
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności zaniechanej 0 0
Zysk /(strata) przed opodatkowaniem 203 575 119 177
Podatek według ustawowej stawki podatkowej
obowiązującej w Polsce, wynoszącej 19%		 38 679 22 644
Koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów ( 226) 1 218
Przychody nie podlegające opodatkowaniu - ( 74)
Udział w spółkach komandytowych 33 351 1 795
Nieutworzone aktywo (rezerwa) z tytułu podatku odroczonego
dotyczącego odpisu aktualizującego wartość udziałów
zmniejszenie/(zwiększenie)		 ( 854) ( 501)
Przychody z tytułu dywidend (nieopodatkowane) ( 44 573) ( 25 740)
Rozliczenie dyskonta ceny nabycia akcji i odsetki za odroczenie
zapłaty		 469 930
Nieujęte/skorygowane straty podatkowe za lata ubiegłe 0 0
Pozostałe 461 803
Korekty z zastosowanie metody łączenia udziałów 0 212
Podatek według efektywnej stawki podatkowej 13,4 %
(2018: 1%)		 27 307 1 287
Podatek dochodowy (obciążenie) wykazany w wyniku (zysku lub
stracie) okresu sprawozdawczego		 27 307 1 287
Podatek dochodowy przypisany działalności zaniechanej 0 0
( 27 307) ( 1 287)

13.3. Odroczony podatek dochodowy

Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:

Sprawozdanie
z sytuacji finansowej		 Zmiany ujęte w wyniku
okresu sprawozdawczego
zakończonego
31 grudnia
2019		 31 grudnia
2018		 31 grudnia
2019		 31 grudnia
2018
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
Naliczone odsetki od pożyczek i lokat
Różnica w wartości środków trwałych		 ( 992) ( 1 538) 546 ( 1 075)
(amortyzacja podatkowa i bilansowa) ( 83) ( 62) ( 21) ( 19)
Udziały w spółkach komandytowych ( 22 575) ( 1 149) ( 21 426) 227
Pozostałe ( 390) ( 290) ( 100) (104)
Rezerwa brutto z tytułu podatku odroczonego ( 24 040) ( 3 039)

Aktywa z tytułu podatku odroczonego
Udziały w spółkach komandytowych 0 0 0 0
Rezerwy i rozliczenia międzyokresowe 2 081 1 891 190 ( 201)
Naliczone odsetki od pożyczek, dyskonto obligacji 3 327 3 572 ( 245) 352
Odpisy aktualizujące wartość udziałów w spółkach
zależnych		 0 0 0 0
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych
dochodów do opodatkowania		 1 184 2 368 (1 184) 768
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego 6 592 7 831
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku
dochodowego		 22 240 52
Aktywo netto z tytułu podatku odroczonego 4 792
Rezerwa netto z tytułu podatku odroczonego 17 448 0

14. Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję

Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zysku oraz akcji, które posłużyły do wyliczenia podstawowego i rozwodnionego zysku na jedną akcję:

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych
zastosowana do obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję		 447 558 311 447 558 311
Skorygowana średnia ważona liczba akcji zwykłych zastosowana
do obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję		 447 558 311 447 558 311
Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej 176 268 117 890
Zysk/(strata) na działalności zaniechanej 0 0
Zysk/(strata) netto 176 268 117 890
Zysk/(strata) netto przypadający na zwykłych akcjonariuszy,
zastosowany do obliczenia zysku/(straty) na jedną akcję		 176 268 117 890
Zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w zł
Rozwodniony zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w zł		 0,39
0,39		 0,27
0,27

15. Wartości niematerialne

Oprogramowanie komputerowe i inne Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Wartość netto na 1 stycznia 304 215
Zwiększenia stanu – zakup 85 200
Odpis amortyzacyjny za okres (107) (111)
Zmniejszenia stanu – likwidacja 0 0
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości 0 0
Na dzień 31 grudnia 282 304

Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku

(w tysiącach złotych)

Na dzień 1 stycznia
Wartość brutto 2 492 2 292
Umorzenie (2 188) (2 077)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości 0 0
Wartość netto 304 215
Na dzień 31 grudnia
Wartość brutto 2 567 2 492
Umorzenie ( 2 295) (2 188)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości 0 0
Wartość netto 282 304

16. Rzeczowe aktywa trwałe

Rok zakończony 31
grudnia 2019		 Grunty
i budynki		 Grunty
MSSF16		 Środki
transportu		 Środki
transportu
– MSSF16		 Maszyny
i urządzenia		 Środki
trwałe
w budowie		 Ogółem
Wartość netto na
dzień 1 stycznia
2019		 327 0 0 0 401 37 765
Zwiększenia stanu –
zakup		 605 0 0 0 279 9 919
Zwiększenia stanu –
inne		 0 7 456 0 695 0 0 8 151
Zmniejszenia
(sprzedaż, likwidacja)		 0 ( 884) 0 0 ( 1) 0 ( 1 072)
Odpis amortyzacyjny
za okres		 ( 85) ( 2 102) 0 ( 325) ( 267) 0 ( 2 777)
Odpis aktualizujący 0 0 0 0 0 0 0
Wartość netto na
dzień 31 grudnia
2019		 847 4 470 0 370 412 46 6 145
Na dzień 1 stycznia
2019
Wartość brutto
Umorzenie i odpis		 558 0 762 0 2 278 37 3 635
aktualizujący z tytułu
utraty wartości		 ( 231) 0 ( 762) 0 ( 1 877) 0 ( 2 870)
Wartość netto 327 0 0 0 401 37 765
Na dzień 31 grudnia
2019
Wartość brutto
Umorzenie i odpis
aktualizujący z tytułu		 1 163 6 435 485 695 2 195 46 11 019
utraty wartości ( 316) ( 1 966) ( 485) ( 325) ( 1 782) 0 ( 4 874)
Wartość netto 847 4 469 0 370 413 46 6 145

Rok zakończony 31 grudnia 2018 Grunty
i budynki		 Środki
transportu		 Maszyny
i urządzenia		 Środki trwałe
w budowie		 Ogółem
Wartość netto na dzień 1 stycznia
2018		 382 17 312 18 729
Zwiększenia stanu – zakup 0 0 306 19 325
Zwiększenia stanu – inne 0 0 0 0 0
Zmniejszenia (sprzedaż, likwidacja) 0 0 ( 3) 0 ( 3)
Odpis amortyzacyjny za okres ( 55) ( 17) ( 214) 0 ( 286)
Odpis aktualizujący 0 0 0 0 0
Wartość netto na dzień 31 grudnia
2018		 327 0 401 37 765
Na dzień 1 stycznia 2018
Wartość brutto
Umorzenie i odpis aktualizujący z		 558 762 1 975 18 3 313
tytułu utraty wartości ( 175) ( 745) ( 1 663) 0 ( 2 583)
Wartość netto 383 17 312 18 730
Na dzień 31 grudnia 2018
Wartość brutto
Umorzenie i odpis aktualizujący z		 558 762 2 278 37 3 635
tytułu utraty wartości ( 231) ( 762) ( 1 877) 0 ( 2 870)
Wartość netto 327 0 401 37 765

Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku

(w tysiącach złotych)

Na dzień 31 grudnia 2019 roku oraz na 31 grudnia 2018 roku żaden ze składników środków trwałych nie stanowił zabezpieczenia, nie był przedmiotem zastawu, ani nie był objęty hipoteką.

Na dzień 31 grudnia 2019 roku Spółka była stroną umów leasingu 33 samochodów, które zakwalifikowane zostały jako leasing operacyjny. Wpływ zastosowania MSSF 16 na sprawozdanie z sytuacji finansowej opisany został w Nocie 9.

Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu operacyjnego, dla których Spółka jest stroną leasingobiorcą przedstawiają się następująco:

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
do 1 roku 0 313
powyżej 1 roku do 5 lat 0 378
powyżej 5 lat 0 0
razem *) 0 691

Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów najmu powierzchni biurowej i handlowej, dla których Spółka jest leasingobiorcą przedstawiają się następująco:

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
do 1 roku 0 2 317
powyżej 1 roku do 5 lat 0 5 041
powyżej 5 lat 0 100
razem *) 0 7 458

Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów prawa wieczystego użytkowania gruntów (przy założeniu maksymalnego okresu użytkowania wieczystego), dla których Spółka jest leasingobiorcą przedstawiają się następująco:

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
do 1 roku 0 274
powyżej 1 roku do 5 lat 0 916
powyżej 5 lat 0 2 680
razem *) 0 3 870

*) W dniu 1 stycznia 2019 roku Spółka wdrożyła MSSF 16 "Leasing". Zgodnie z zapisami MSSF16 zobowiązania prezentowane do dnia 31 grudnia 2018 roku jako leasing operacyjny zostały zaklasyfikowane jako leasing i są prezentowane obecnie w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji Zobowiązania z tytułu leasingu (odpowiednio Długoterminowe i Krótkoterminowe). Szczegóły dotyczące wdrożenia MSSF 16 "Leasing" zostały opisane w nocie 8.

17. Inwestycje długoterminowe

Akcje i udziały

Na dzień 31 grudnia 2019 roku i 31 grudnia 2018 Spółka posiadała następujące akcje i udziały w spółkach:

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Nazwa spółki Siedziba Wartość
bilansowa
w tys. zł		 Udział
w kapitale		 Wartość
bilansowa
w tys. zł		 Udział
w kapitale
Arkady Wrocławskie S.A. Wrocław 128 652 100% 128 652 100%
Sky Tower S.A. Wrocław 231 198 100% 231 198 100%
Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. Wrocław 46 367 100% 46 367 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. Wrocław 29 963 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio		 29 963 100% (pośrednio
i bezpośrednio
100% (pośrednio
LC Corp Invest I Sp. z o.o. Wrocław 1 i bezpośrednio) 1 i bezpośrednio
LC Corp Invest II Sp. z o.o. Wrocław 91 788 100% 91 788 100%
LC Corp Invest III Sp. z o.o. Wrocław 10 308 100% 10 308 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o. Wrocław 12 234 100% 12 234 100%
LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. Wrocław 20 500 100% 20 500 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o. Wrocław 17 096 100% 17 096 100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o. Wrocław 19 500 100% 19 500 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. Wrocław 85 935 100% 85 935 100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o. Wrocław 40 582 100% 40 582 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Wroclaw 305 100% 305 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Projekt 14 Sp.k. (f)		 Wrocław - - 49 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A.		 Wrocław 91 855 100% (pośrednio
i bezpośrednio)		 91 855 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Finance S.K.A. (f)		 Wrocław - - 160 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o. Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII sp. z o.o.
Projekt 20 Sp.k		 Wrocław 85 915 100% (pośrednio
i bezpośrednio)		 85 915 100% (pośrednio
i bezpośrednio)

Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(w tysiącach złotych)
LC Corp Invest XVII sp. z o.o.
Projekt 22 Sp.k		 Wrocław 42 710 100% (pośrednio
i bezpośrednio)		 42 710 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVIII Sp. z o.o. w
likwidacji (e)		 Wrocław - 100% 180 100%
LC Corp Invest XIX Sp. z o.o. w
likwidacji (a)		 Wrocław 380 100% 50 100%
LC Corp Invest XX Sp. z o.o. (h) Wrocław - - - -
LC Corp Invest XXI Sp. z o.o. (b) Wrocław 205 100% 5 100%
LC Corp Invest XXII Sp. z o.o. (c) Wrocław 120 100% 50 100%
LC Corp Invest XXIII Sp. z o.o. w
likwidacji (d)		 Wrocław 100 100% 50 100%
LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o. Wrocław 14 550 100% 14 550 100%
LC Corp Invest XV sp. z o.o.
Projekt 1 Sp.k (f)		 Wrocław - - 348 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV sp. z o.o.
Projekt 3 Sp.k (f)		 Wrocław - - 54 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV sp. z o.o.
Projekt 5 Sp.k. (f)		 Wrocław - - 8 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV sp. z o.o.
Projekt 12 Sp.k. (f)		 Wrocław - - 2 100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A. (f) Wrocław 13 345 100% (pośrednio
i bezpośrednio)		 - -
Develia Invest Sp. z o.o. (g) Wrocław 621 100% - -
Odpis aktualizujący wartość
udziałów		 (36 741) (41 368)
Razem 947 499 929 057
  • (a) W dniu 11 marca 2019 roku uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników kapitał spółki LC Corp Invest XIX sp. z o.o. podwyższony został o kwotę 330.000,00 zł, z czego kapitał zakładowy o kwotę 10.000 zł, tj. do kwoty 60.000 zł, a wszystkie nowe udziały objęła spółka Develia S.A. Rejestracja zmiany wysokości kapitału zakładowego została zarejestrowana przez Sąd w dniu 28 marca 2019 roku.
  • (b) W dniu 11 marca 2019 roku uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników kapitał spółki LC Corp Invest XXI sp. z o.o. podwyższony został o kwotę 200.000 zł, z czego kapitał zakładowy o kwotę 5.000 zł tj. do kwoty 10.000 zł, a wszystkie nowe udziały objęła spółka Develia S.A. Rejestracja zmiany wysokości kapitału zakładowego została zarejestrowana przez Sąd w dniu 22 marca 2019 roku.
  • (c) W dniu 11 marca 2019 roku uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników kapitał spółki LC Corp Invest XXII sp. z o.o. podwyższony został o kwotę 70.000 zł. z czego kapitał zakładowy o kwotę 10.000 zł tj. do kwoty 60.000 zł, a wszystkie nowe udziały objęła spółka Develia S.A. Rejestracja zmiany wysokości kapitału zakładowego została zarejestrowana przez Sąd w dniu 9 kwietnia 2019 roku.
  • (d) W dniu 11 marca 2019 roku uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników kapitał spółki LC Corp Invest XXIII sp. z o.o. podwyższony został o kwotę 50.000 zł. z czego kapitał zakładowy o kwotę 10.000 zł tj. do kwoty 60.000 zł, a wszystkie nowe udziały objęła spółka Develia S.A. Rejestracja zmiany wysokości kapitału zakładowego została zarejestrowana przez Sąd w dniu 10 kwietnia 2019 roku.
  • (e) W dniu 7 lutego 2019 roku Spółka LC Corp Invest XVIII Sp. z o.o. w likwidacji zakończyła proces likwidacji. Spółka została wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 23 maja 2019 roku.
  • (f) W dniu 13 grudnia 2018 roku zostały podjęte uchwały o połączeniu spółek LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 3 Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu, LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 1 Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu, LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 5 Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu, LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 12 Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu, LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 14 Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu i LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Finance Spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą

we Wrocławiu na podstawie art. 492 § 1 pkt 2 KSH, poprzez zawiązanie nowej spółki akcyjnej pod firmą LC Corp Service S.A. z siedzibą we Wrocławiu o kapitale zakładowym 630.000,00 zł, który dzieli się na 630.000 zwykłych, imiennych akcji serii A o wartości nominalnej 1,00 zł każda akcja, na którą to nową spółkę akcyjną przeszedł majątek wszystkich łączących się spółek w zamian za akcje nowej spółki akcyjnej. Z chwilą połączenia spółka akcyjna pod firmą LC Corp Service S.A. z siedzibą we Wrocławiu wstąpiła również we wszystkie prawa i obowiązki (zobowiązania) wszystkich łączących się spółek. Połączenie zostało zarejestrowane przez Sąd w dniu 9 kwietnia 2019 roku i w tym dniu została zarejestrowana przez sąd również nowa spółka LC Corp Service S.A.W dniu 26 kwietnia 2019 roku została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego spółka Develia sp. z o.o. o kapitale zakładowym 5.000 zł zawiązana w dniu 18 kwietnia 2019 roku, której jedynym wspólnikiem jest Develia S.A.

  • (g) W dniu 26 kwietnia 2019 roku została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego spółka Develia sp. z o.o. o kapitale zakładowym 5.000 zł zawiązana w dniu 18 kwietnia 2019 roku, której jedynym wspólnikiem jest Develia S.A. Z dniem 2 września 2019 roku spółka zmieniła nazwę na Develia Invest sp. z o.o. W dniu 22 października 2019 r. uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników podwyższony został kapitał zakładowy spółki Develia Invest Sp. z o.o. o kwotę 1.334.000 zł czyli do kwoty 1.339.000 zł a wszystkie nowe udziały objęła spółka Develia S.A. Rejestracja zmiany wysokości kapitału zakładowego została zarejestrowana przez Sąd w dniu 15 listopada 2019 roku.
  • (h) W dniu 15 lipca 2019 roku w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego zostało zarejestrowane połączenie spółki Develia S.A. z siedzibą we Wrocławiu ("Spółka Przejmująca") ze spółką LC Corp Invest XX Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu ("Spółka Przejmowana")

Na dzień 31 grudnia 2019 roku Zarząd dokonał aktualizacji odpisów aktualizujących wartość udziałów do wartości odzyskiwanej. Łączna wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów na dzień 31 grudnia 2019 roku wyniosła 36.741 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2018 roku 41.368 tys. zł)

Spółka Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Wykorzys
tanie		 Rozwią
zanie		 Utworzenie/
zwiększenie		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
LC Corp Invest II Sp. z o.o. (5 320) - - - (5 320)
LC Corp Invest IX Sp. z o.o. (2 375) - 3 572 - (5 947)
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. (4 062) - 3 759 - (7 821)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments SKA (21 868) - - - (21 868)
LC Corp Invest XIX Sp. z o.o. w likwidacji (336) - - (286) (50)
LC Corp Invest XXII Sp. z o.o. (86) - - (44) (42)
LC Corp Invest XXIII Sp. z o.o. w likwidacji (66) - - (37) (29)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Finance S.K.A - - 160 - (160)
LC Corp Invest XVIII Sp. z o.o. w likwidacji - 131 - (131)
LC Corp Service S.A. - - 160 (160) *) -
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k. (2 628) - - (2 628) -
(36 741) 131 7 651 (3 155) (41 368)

Poniższa tabela przedstawia zmiany odpisów aktualizujących wartość udziałów w poszczególnych spółkach:

*) Odpis aktualizujący powstały w wyniku połączenia spółek (patrz Nota 17 pkt .f)

Zmiany utworzonych odpisów aktualizujących wartość udziałów w spółkach zależnych w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku wynikają głównie z aktualizacji planów dotyczących realizowanych inwestycji deweloperskich przez te spółki.

Wartość utworzonego/rozwiązanego odpisu Spółka ujmuje w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji "Inne przychody finansowe"/ "Inne koszty finansowe".

Wartość odzyskiwalna inwestycji odpowiada ich wartości użytkowej. W testach przeprowadzonych za rok 2019 przyjęto stopę dyskonta na poziomie 10,4% (w 2018 roku: 10,4%).

18. Pożyczki i należności długoterminowe

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Pożyczki długoterminowe 74 891 127 616
Kaucje długoterminowe 286 286
Razem 75 177 127 902

Spółka udzielała swoim spółkom zależnym w ciągu roku pożyczek opartych na oprocentowaniu zmiennym uzależnionym od stawki referencyjnej WIBOR 1M lub 6M powiększonej o marżę, z przeznaczeniem na finansowanie inwestycji.

19. Krótkoterminowe aktywa finansowe

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Pożyczki krótkoterminowe 11 494 90 724
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych 12 663 0
Razem 24 157 90 724

20. Świadczenia pracownicze

Programy akcji pracowniczych

W 2019 roku i w 2018 roku Spółka nie prowadziła programu akcji pracowniczych.

21. Zapasy

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Towary i produkcja w toku 531 963 201 059
Produkty gotowe 0 0
Odpisy aktualizujące wartość zapasów 0 0
Wpłaty na poczet zakupu gruntów 10 941 11 341
Zapasy ogółem 542 904 212 400

Zmiana w pozycji Zapasów w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku jest głównie wynikiem:

  • zakupu nieruchomości gruntowych przeznaczonych na realizację inwestycji deweloperskich położonych:
    • przy ul. Cynamonowej i ul. Mglistej we Wrocławiu,
    • przy ul. Jagiellońskiej, ul. Rokokowej, ul. Reja, ul. Podskarbińskiej i ul. Toruńskiej w Warszawie,
    • przy ul. Letnickiej w Gdańsku,
    • przy ul. Braci Czeczów w Krakowie,
  • wpłat dokonanych na poczet zakupów gruntów,
  • połączenia ze spółką zależną prowadzącą inwestycję mieszkaniową przy ul. Kamiennej we Wrocławiu,
  • dokonania nakładów budowlanych i finansowych na realizację inwestycji mieszkaniowych na posiadanych nieruchomościach gruntowych.

Na dzień 31 grudnia 2019 roku w wartości zapasów zostały skapitalizowane koszty finansowania zewnętrznego w wysokości 10 609 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2018 roku 1 212 tys. zł)

22. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Należności z tytułu dostaw i usług 8 542 8 241
Należności budżetowe (bez podatku dochodowego) 68 414 18 569
Należności z tytułu kwot zablokowanych na rachunkach
depozytowych z przeznaczeniem na zakup nieruchomości		 21 525 0
Pozostałe należności od osób trzecich 23 11
Należności ogółem (netto) 98 504 26 821
Odpis aktualizujący należności ( 64) ( 47)
Należności brutto 98 568 26 867

Zmiany odpisu aktualizującego należności były następujące:

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Na początek okresu 47 46
Zwiększenie 31 1
Wykorzystanie ( 13) 0
Rozwiązanie ( 1) 0
Na koniec okresu 64 47

Poniżej przedstawiono analizę należności z tytułu dostaw i usług, które na dzień 31 grudnia 2019 roku i 31 grudnia 2018 roku były przeterminowane, ale nie uznano ich za nieściągalne.

Przeterminowane, lecz ściągalne
Razem Nie
przeterminowane		 < 30 dni 30 – 90 dni 90 – 180 dni >180 dni
31 grudnia 2019 roku 8 542 6 708 1 296 522 16 0
31 grudnia 2018 roku 8 241 7 867 365 4 3 2

23. Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne)

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Rozliczenie kosztów sprzedaży 416 83
Długoterminowe 416
83
Ubezpieczenia 162 112
Rozliczenia audytów nieruchomości 520 351
Inne (prenumeraty, abonamenty) 212 251
Rozliczenie kosztów sprzedaży 20 0
Krótkoterminowe 914 714

24. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Środki pieniężne w banku i w kasie 4 432 1 529
Lokaty krótkoterminowe 24 389 118 590
28 821 120 119

Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych. Lokaty krótkoterminowe są dokonywane na różne okresy, od jednego dnia do trzech miesięcy, w zależności od aktualnego zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne i są oprocentowane według negocjowanych dla tych okresów stóp procentowych.

25. Kapitały

25.1.
Kapitał podstawowy
31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Kapitał akcyjny
Akcje zwykłe serii A o wartości nominalnej 1 złoty każda 500 500
Akcje zwykłe serii B o wartości nominalnej 1 złoty każda 113 700 113 700
Akcje zwykłe serii C o wartości nominalnej 1 złoty każda 1 453 1 453
Akcje zwykłe serii D o wartości nominalnej 1 złoty każda 1 472 1 472
Akcje zwykłe serii E o wartości nominalnej 1 złoty każda 32 000 32 000
Akcje zwykłe serii F o wartości nominalnej 1 złoty każda 102 000 102 000
Akcje zwykłe serii G o wartości nominalnej 1 złoty każda 80 000 80 000
Akcje zwykłe serii H o wartości nominalnej 1 złoty każda 58 433 58 433
Akcje zwykłe serii J o wartości nominalnej 1 złoty każda 57 000 57 000
Akcje zwykłe serii I o wartości nominalnej 1 złotych każda 1 000 1 000
447 558 447 558

Wartość nominalna akcji

Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 1 złoty i zostały w pełni opłacone.

Prawa akcjonariuszy

Akcje wszystkich serii nie są uprzywilejowane co do dywidendy oraz zwrotu z kapitału. Na jedną akcję przypada jeden głos.

Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania zgodnie z informacjami posiadanymi przez emitenta

Akcjonariusz Liczba
posiadanych akcji		 Liczba głosów Udział % w
kapitale
zakładowym		 Udział % głosów
na walnym
zgromadzeniu
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny		 81.545.000 81.545.000 18,22 % 18,22 %
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
"Złota Jesień"		 77.195.000 77.195.000 17,25 % 17,25 %
AVIVA Otwarty Fundusz
Emerytalny AVIVA Santander		 54.707.246 54.707.246 12,23% 12,23%

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku

(w tysiącach złotych)

MetLife Otwarty Fundusz
Emerytalny		 34 528 295 34 528 295 7,71% 7,71%
Aegon Otwarty Fundusz Emerytalny 30.546.601 30.546.601 6,83 % 6,83 %

Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia sprawozdania za okres zakończony 31 grudnia 2018 roku zgodnie z informacjami posiadanymi przez Emitenta:

Akcjonariusz Liczba
posiadanych
akcji		 Liczba
głosów		 Udział % w kapitale
zakładowym		 Udział % głosów
na walnym
zgromadzeniu
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz
Emerytalny		 81.530.228 81.530.228 18,22 % 18,22 %
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU "Złota
Jesień"		 77.195.648 77.195.648 17,25 % 17,25 %
AVIVA Otwarty Fundusz Emerytalny
AVIVA Santander		 52.121.000 52.121.000 11,65% 11,65%
MetLife Otwarty Fundusz Emerytalny 34 528 295 34 528 295 7,71% 7,71%
Aegon Otwarty Fundusz Emerytalny 28.546.601 28.546.601 6,38 % 6,38 %

25.2. Kapitał zapasowy

Kapitał zapasowy na dzień 31 grudnia 2019 roku wynosi 322.216 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2018 roku wynosił 324.396 tys. zł.

Kapitał zapasowy został utworzony z nadwyżki wartości emisyjnej nad nominalną w kwocie 321.452 tys. zł, która została pomniejszona o koszty emisji akcji ujęte jako zmniejszenie kapitału zapasowego w kwocie 13.215 tys. zł. Z kapitału zapasowego zostały pokryte straty za lata 2006, 2008, 2009 w łącznej kwocie 20.240 tys. zł. Na kapitał zapasowy zostały przeznaczone zyski za lata 2007, 2010-2014 w łącznej kwocie 106.496 tys. zł, z których to w latach 2014 i 2015 przeniesiono do kapitału rezerwowego łącznie kwotę 100.000 tys. zł.

W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2016 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętą dnia 13 kwietnia 2016 roku rozwiązany został kapitał rezerwowy w kwocie 100.000 tys. zł a kwota ta przekazana została na kapitał zapasowy. Ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 63.481 tys. zł

W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2017 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętą dnia 27 kwietnia 2017 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 111 tys. zł.

W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2018 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętą dnia 27 czerwca 2018 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 6.505 tys. zł

W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 13 czerwca 2019 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 2.180 tys. zł

Strukturę kapitału zapasowego poniższa tabela przedstawia:

Nadwyżka wartości emisyjnej nad wartością nominalną akcji
skorygowana o koszty emisji (Agio)		 308 237
Pokrycie strat z lat 2006, 2008, 2009 20 240
kapitał zapasowy z agio 287 997
Przeniesienie zysków za lata 2007, 2010-2014 106 496
Wypłata dywidendy 72 277
kapitał zapasowy z zysku 34 219
Razem 322 216

25.3. Pozostałe kapitały rezerwowe

Na dzień 31 grudnia 2019 roku i na dzień 31 grudnia 2018 roku pozostałe kapitały rezerwowe nie występują.

25.4. Pozostałe kapitały

Na dzień 31 grudnia 2018 roku pozostałe kapitały wynosiły 3.068 tys. zł (według danych publikowanych). Zostały utworzone w wyniku wyceny wartości godziwej opcji menadżerskich w 2007 roku w kwocie 3.108 tys. zł oraz pomniejszone o kwotę 40 tys. zł z rozliczenia połączenia w dniu 17 listopada 2011 roku ze spółką LC Corp Invest Sp. z o.o.

W dniu 15 lipca 2019 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółką LC Corp Invest XX Sp. z o.o., które spowodowało zmniejszenie wartości pozostałych kapitałów o kwotę łącznie 831 tys. zł.

Na skutek dokonanego rozliczenia połączenia dane na dzień 31 grudnia 2018 roku uległy przekształceniu i wyniosły 2 273 zł, a na dzień 31 grudnia 2019 roku wartość pozostałych kapitałów wynosi 2 237 tys. zł.

26. Zobowiązania finansowe

26.1. Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki

Długoterminowe Termin spłaty Stopa
procentowa		 31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Kredyt bankowy w PLN (a) 20-12-19 Wibor 1M+marża - -
Program obligacji (b) 06-06-19 Wibor 6M+marża - -
Program obligacji (c) 20-03-20 Wibor 6M+marża - 64 888
Program obligacji (d) (*) 10-05-21 Wibor 6M+marża 84 899 84 825
Program obligacji (e) (*) 10-05-21 Wibor 6M+marża 14 990 14 982
Program obligacji (f) (**) 06-10-21 Wibor 6M+marża 24 978 24 965
Program obligacji (g) (**) 06-10-21 Wibor 6M+marża 14 962 14 941
Program obligacji (h) 05-06-22 Wibor 6M+marża 49 770 49 676
Program obligacji (i) 28-02-22 Wibor 6M+marża 44 815 44 729
Program obligacji (j) 19-10-20 Wibor 6M+marża - 33 685
Program obligacji (k) 19-10-22 Wibor 3M+marża 65 561 65 404
Program obligacji (l) 22-05-23 Wibor 3M+marża 59 519 -
Weksle inwestycyjne (m) 30-11-21 IRS 2Y z 08.03.2012 +marża 6 023 -
Weksle inwestycyjne (n) 09-12-22 Wibor 1M z 07.12.2010 +marża 44 305 -
Pożyczka (o) nieokreślony EURIBOR 1M + marża 21 699 -
Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża 82 629 -
514 150 398 095

Krótkoterminowe Termin spłaty 31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Kredyt bankowy w PLN (a) 20-12-19 Wibor 1M+marża 0 33 197
Program Obligacji (b) 06-06-19 Wibor 6M+marża 0 50 132
Program Obligacji (c) 20-03-20 Wibor 6M+marża 65 886 930
Program obligacji (d) (*) 10-05-2020 Wibor 6M+marża 618 619
Program obligacji (e) (*) 10-05-2020 Wibor 6M+marża 109 109
Program obligacji (f) (**) 06-04-2020 Wibor 6M+marża 309 310
Program obligacji (g) (**) 06-04-2020 Wibor 6M+marża 184 184
Program obligacji (h) 05-06-2020 Wibor 6M+marża 166 171
Program obligacji (i) 28.02.2020 Wibor 6M+marża 757 760
Program obligacji (j) 20.04.2020 /
19.10.2020		 Wibor 6M+marża 34 157 308
Program obligacji (k) 20.01.2020 Wibor 3M+marża 693 725
Program obligacji (l) 24-02-2020 Wibor 3M+marża 342 -
Weksle inwestycyjne (m) 30-11-21 IRS 2Y z 08.03.2012 +marża - 5 813
Weksle inwestycyjne (n) 09-12-22 Wibor 1M z 07.12.2010 +marża - 43 316
Pożyczka (o) nieokreślony EURIBOR 1M + marża - -
Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża - -
103 221 136 574

(*) W dniu 23 grudnia 2016 roku nastąpiła asymilacja na rynku Catalyst serii obligacji wyemitowanej 19 sierpnia 2016 (g) z serią wyemitowaną w dniu 10 maja 2016 r (f)

(**) W dniu 25 kwietnia 2017 roku nastąpiła asymilacja na rynku Catalyst serii wyemitowanej 27 października 2016 (i) obligacji z serią wyemitowaną w dniu 6 października 2016 roku(h)

  • (a) Kredyt w spółce Develia S.A. zaciągnięty w PLN w Getin Noble Bank S.A. na podstawie umowy zawartej w dniu 18 czerwca 2014 roku, uruchomiony w dniu 3 września 2015 roku. W dniu 19 marca 2019 r. zawarty został aneks do umowy kredytu w sprawie zwolnienia spod hipoteki części nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia. W dniu 1 lipca 2019 roku zawarty został kolejny aneks, na podstawie którego zmianie uległa część zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 20 grudnia 2019 roku Spółka dokonała całkowitej spłaty kredytu.
  • (b) Obligacje kuponowe emisja z dnia 6 czerwca 2014 roku 50.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. (dawniej: BRE Bank S.A.) z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 6 czerwca 2019 roku. W tym dniu nastąpił wykup obligacji.
  • (c) Obligacje kuponowe emisja z dnia 20 marca 2015 roku 65.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 65.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. (dawniej: BRE Bank S.A.) z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 20 marca 2020 roku.
  • (d) Obligacje kuponowe emisja z 10 maja 2016 roku 85.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 85.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. (dawniej: BRE Bank S.A.) z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 10 maja 2021 roku.

(*) W dniu 23 grudnia 2016 roku nastąpiła asymilacja z niniejszą serią na rynku Catalyst obligacji wyemitowanych w dniu 19 sierpnia 2016 roku.

(e) Obligacje kuponowe – emisja z 19 sierpnia 2016 roku 15.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. (dawniej: BRE

Bank S.A.) z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 10 maja 2021 roku.

(*) W dniu 23 grudnia 2016 roku nastąpiła asymilacja na rynku Catalyst niniejszej serii obligacji z serią wyemitowaną w dniu 10 maja 2016 roku.

  • (f) Obligacje kuponowe emisja z 6 października 2016 roku 25.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 25.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. (dawniej: BRE Bank S.A.) z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 6 października 2021 roku. W dniu 25 kwietnia 2017 roku nastąpiła asymilacja z niniejszą serią na rynku Catalyst obligacji wyemitowanych w dniu 27 października 2016 roku.
  • (g) Obligacje kuponowe emisja z 27 października 2016 roku 15.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. (dawniej: BRE Bank S.A.) z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 6 października 2021 roku. W dniu 25 kwietnia 2017 roku nastąpiła asymilacja na rynku Catalyst niniejszej serii obligacji z serią wyemitowaną w dniu 6 października 2016 roku.
  • (h) Obligacje kuponowe emisja z 5 grudnia 2017 roku 50.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 5 czerwca 2022 roku.
  • (i) Obligacje kuponowe emisja z dnia 28 lutego 2018 roku 45.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 45.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 28 lutego 2022 roku.
  • (j) Obligacje kuponowe emisja z dnia 19 października 2018 roku 34.000 sztuk niezabezpieczonych 2 letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 34.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 19 października 2020 roku.
  • (k) Obligacje kuponowe emisja z dnia 19 października 2018 roku 66.000 sztuk niezabezpieczonych 4 letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 66.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 19 października 2022 roku.
  • (l) Obligacje kuponowe emisja z dnia 22 maja 2019 roku 60.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 60.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 22 maja 2023 roku.
  • (m) Weksle inwestycyjne emisja z dnia 9 marca 2012 roku siedmiu weksli inwestycyjnych o wartości nominalnej 2.000 tys. zł każdy, objęte przez spółkę zależną Arkady Wrocławskie S.A. W dniu 31 stycznia 2014 roku zmieniono aneksem termin wykupu weksli z dnia 31 stycznia 2014 roku na dzień 31 stycznia 2017 roku. W dniu 30 stycznia 2017 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 31 stycznia 2017 roku na dzień 30 listopada 2017 roku. W dniu 30 listopada 2017 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 30 listopada 2017 roku na dzień 30 listopada 2019 roku. W dniu 27 listopada 2019 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 30 listopada 2021 roku.
  • (n) Weksle inwestycyjne emisja z dnia 9 grudnia 2010 roku trzydziestu weksli inwestycyjnych o wartości nominalnej 1.000 tys. zł każdy, objęte przez spółkę zależną Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. W dniu 9 grudnia 2013 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 9 grudnia 2013 roku na dzień 9 grudnia 2016 roku. W dniu 28 listopada 2016 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli na dzień 9 grudnia 2019 roku. W dniu 27 listopada 2019 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 9 grudnia 2022 roku

  • (o) Pożyczka w dniu 27 lutego 2019 roku Develia S.A. zawarł ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 5 mln EUR na czas nieokreślony.
  • (p) Pożyczka w dniu 18 grudnia 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. umowę pożyczki na kwotę 82,5 mln PLN na czas nieokreślony

Średnie ważone oprocentowanie kredytów, obligacji, weksli inwestycyjnych oraz pożyczki w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2019 roku wyniosło 5%. (w okresie zakończonym 31 grudnia 2018 roku wyniosło 5,1%).

26.2. Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych

W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku dokonane zostały następujące emisje obligacji:

  • W dniu 22 maja 2019 roku nastąpiła emisja 60.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 60.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 22 maja 2023 roku.
  • W dniu 6 czerwca 2019 roku Spółka dokonała wykupu 50.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50.000 tys. PLN

W okresie zakończonym 31 grudnia 2019 roku nie dokonywano wykupu weksli.

26.3. Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek

W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku dokonane zostały następujące spłaty zaciągniętych przez Spółkę kredytów:

  • W dniu 30 lipca 2019 roku Spółka dokonała spłaty części kapitału kredytu w wysokości 700 tys. PLN udzielonego przez Getin Noble Bank.
  • W dniu 27 lutego 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 5 mln EUR na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
  • W dniu 18 grudnia 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k. umowę pożyczki na kwotę 82,5 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
  • W dniu 20 grudnia 2019 roku Spółka dokonała całkowitej spłaty kredytu, w wysokości pozostałej do spłaty kwoty 32 500 tys. zł.

W okresie zakończonym 31 grudnia 2019 roku Spółka nie dokonywała uruchomień kredytu.

27. Zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej

W dniu 6 grudnia 2013 roku spółka Develia S.A. nabyła od spółki LC Corp B.V. za cenę 259 mln zł płatną w ratach do 31 grudnia 2019 roku 100% akcji spółki Sky Tower S.A., stając się jedynym akcjonariuszem tej spółki.

W związku z odroczeniem płatności cena nabycia ujęta w sprawozdaniu finansowym na dzień zakupu została zdyskontowana, a kwota dyskonta w wysokości 27.802 tys. zł została uwzględniona w koszcie inwestycji oraz w wartości zobowiązania przypadającego do zapłaty z tytułu nabycia tych akcji.

Na dzień 31 grudnia 2018 roku wartość zobowiązania pozostałego do spłaty wynosiła 40.400 tys. zł, a kwota dyskonta do rozliczenia 1.404 tys. zł.

Termin wymagalności całkowitej spłaty zobowiązania przypadał na dzień 31 grudnia 2019 roku i w tym dniu zobowiązanie zostało w całości spłacone.

Zdyskontowane zobowiązania zostały zaprezentowane w poniższej tabeli:

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Długoterminowe - -
Krótkoterminowe - 38 996
Razem - 38 996

28. Rezerwy

Kwotę tych rezerw oraz uzgodnienie przedstawiające zmiany stanu w ciągu roku przedstawiono w poniższej tabeli:

Na odprawy
emerytalne,
rentowe,
pośmiertne		 Na usuwanie
wad i usterek
budowlanych		 Na sprawy
sądowe		 Ogółem
Na dzień 1 stycznia 2019 roku 19 - - -
Utworzone w ciągu roku obrotowego - - - -
Wykorzystane - - - -
Rozwiązane - - - -
Na dzień 31 grudnia 2019 roku 19 - - 19
Krótkoterminowe na dzień 31 grudnia 2019r. - - - -
Długoterminowe na dzień 31 grudnia 2019 r. 19 - - 19
Na dzień 1 stycznia 2018 roku 19 - 370 389
Utworzone w ciągu roku obrotowego - - - -
Wykorzystane - - - -
Rozwiązane - - (370) (370)
Na dzień 31 grudnia 2018 roku 19 - - 19
Krótkoterminowe na dzień 31 grudnia 2018 roku - - - -
Długoterminowe na dzień 31 grudnia 2018 roku 19 - - 19

29. Zobowiązania

29.1. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 31 447 27 600
Zobowiązania budżetowe (bez podatku dochodowego) 2 438 995
Zobowiązania z tytułu kaucji (w tym kwot wpłaconych) 1 050 155
Inne zobowiązania 61 31
34 996 28 781

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są nieoprocentowane i zazwyczaj rozliczane w terminach 14-dniowych. Zobowiązania budżetowe rozliczane w terminach ustawowych.

Poniżej zostało przedstawione wiekowanie zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2019 roku o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności:

<1 miesiąca
1-3 miesięcy		 3-12 miesięcy Ogółem do
1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 2 646 12 093 16 708 31 447
2 646 12 093 16 708 31 447

29.2. Zobowiązania warunkowe

Poza zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych opisanymi szczegółowo w Nocie 34.4, na dzień 31 rudnia 2019 roku Spółka posiada zobowiązania warunkowe z tytułu ustalonej opłaty warunkowej w wysokości 63 tys. zł z tytułu wycinki drzew związanej z inwestycją przy ul. Rokokowej w Warszawie. (na dzień 31 grudnia 2018 r. zobowiązania warunkowe z tego tytułu nie występowały).

Poza powyższymi, w związku z dokonaną przez podmioty kontrolowane przez Spółkę transakcją sprzedaży nieruchomości, Spółka zagwarantowała wykonanie przez te podmioty zobowiązań wynikających z zawartej Umowy.

W wykonaniu Umów sprzedaży nieruchomości Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office House we Wrocławiu, opisanych w pkt. 2.1 Spółka udzieliła kupującym Ingadi spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ("Ingadi") oraz Artigo spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ("Artigo") gwarancje czynszowe na okres 5 lat (obejmujące między innymi powierzchnie niewynajęte), zabezpieczone poręczeniami udzielonymi przez Spółkę (jako poręczyciela za LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. ("P20") oraz LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp. k. ("P21") jako Sprzedających i dłużników). Na podstawie powyższych poręczeń Spółka zagwarantuje:

  • (i) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z Umów Przyrzeczonych, oraz
  • (ii) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 dotyczących prac wykończeniowych najemców wskazanych w Umowach Przyrzeczonych, oraz
  • (iii) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z umów gwarancji czynszowych, o których mowa w Przedwstępnych Umowach Sprzedaży, oraz
  • (iv) przystąpienie przez Spółkę do długów P20 oraz P21 wynikających z obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z Umów Przyrzeczonych i umów gwarancji czynszowych, w przypadku zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedających, które to okoliczności zostaną opisane w treści poręczeń.

W wykonaniu umowy sprzedaży nieruchomości Wola Center w Warszawie, opisanej w Nocie 37 Spółka udzieliła Kupującemu poręczenia za Sprzedającego - Warszawa Przyokopowa Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i dłużnika, na podstawie którego Spółka zagwarantowała m.in.: (i) wykonanie przez Sprzedającego obowiązków i zobowiązań spółki Warszawa Przyokopowa jako sprzedającego wynikających z umów dotyczących przedmiotu Transakcji, oraz

(ii) przystąpienie przez Spółkę do długów WP wynikających z obowiązków i zobowiązań WP wynikających z Umowy Przyrzeczonej, w przypadku zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedającego, które to okoliczności zostało opisane w treści poręczenia,

(iii) zapłatę kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy przez Kupującego z winy Sprzedającego.

Poza opisanymi powyżej zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych, opłatami warunkowymi z tytułu wycinki drzew oraz zobowiązaniami w związku z zawartymi umowami sprzedaży nieruchomości, na dzień 31 grudnia 2019 roku Spółka nie posiada innych istotnych zobowiązań warunkowych.

29.3. Zobowiązania inwestycyjne

W 2020 roku Spółka planuje ponieść nakłady na zakup gruntów i realizację projektów inwestycyjnych (mieszkaniowych) w wysokości ok. 406,4 mln złotych.

Na dzień 31 grudnia 2019 roku Spółka jest stroną przedwstępnych umów związanych z zakupem nieruchomości.

Spółka nie planuje ponieść istotnych nakładów na rzeczowe aktywa trwałe oraz wartości niematerialne i nie posiada żadnych istotnych zobowiązań umownych, których przedmiotem jest nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych.

29.4. Sprawy sądowe

Na dzień 31 grudnia 2019 roku nie toczyły się istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Develia S.A., których wartość byłaby istotna dla sytuacji finansowej Spółki.

Spółka jest stroną postępowań sądowych i administracyjnych, których wartość nie ma materialnego wpływu na jej działalność lub kondycję finansową. Każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie pod kątem jej istotności dla spółki.

30. Rozliczenia międzyokresowe bierne oraz przychody przyszłych okresów

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Długoterminowe 0 0
Rozliczenie międzyokresowe kosztów wynagrodzeń 6 838 6 994
Rozliczenie międzyokresowe kosztów audytu 89 57
Rozliczenie międzyokresowe kosztów naliczonych ekwiwalentów
urlopowych 1 046 883
Pozostałe 2 551 1 735
Krótkoterminowe 10 524 9 669
Przychody przyszłych okresów dot. sprzedaży lokali mieszkalnych
i pomieszczeń przynależnych 86 096 8 899
Przychody przyszłych okresów 86 096 8 899
Razem bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz
przychody przyszłych okresów 96 620 18 568

Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (w tysiącach złotych)

31. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Następujące tabele przedstawiają łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku oraz 31 grudnia 2018 roku:

Po
dm
io
ią
t p
ow
zan
y		 Sp
da
ż
rze		 Za
kup
y		 Na
le
śc
i
żno
łu
dos
i
ty
tu
taw
z
ług
us
or
az
łe
ta
p
ozo
s
le
śc
i
żno
na		 Zo
bow
ią
ia
zan
łu
dos
ty
tu
taw
z
i us
ług
or
az
łe
ta
p
ozo
s
bow
ią
ia
zo
zan		 Po
k
i
ży
cz
i na
le
śc
i
żno
d
ług
ino
ter
o
m
we
ora
z
kr
ó
ko
ino
t
ter
m
we
k
f
ina
ty
a
wa
nso
we		 Zo
bow
ią
ia
zan
f
ina
nso
we		 Prz
ho
dy
y
c
f
ina
nso
we
(
dse
k
i,
t
o
dy
i
den
dy
)
w		 Ko
ty
sz
f
ina
nso
we
(
dse
k
i,
t
o
dy
kon
)
ta
s
Je
dn
k
i za
le
żne
t
os
Ar
ka
dy
Wr
ław
k
ie
S.
A.
oc
s		 2
0
1
9		 2
2
4
7		 2
5
6
5		 7
7
6		 2
9
0		 2
1
5
9
7		 6
0
2
3		 4
2
0		 2
1
0
S
ky
To
S.
A.
we
r		 2
0
1
9		 3
6
0
8		 2 1
8
9
6		 1
8		 - - - -
Wa
Prz
kop
Sp
rsz
aw
a
y
o
ow
a
. z
o.o		 2
0
1
9		 1
6
6
1		 8
3
5		 0
5
5		 6
9		 - 6
6
0
0
4		 - 1
3
9
4
Kra
k
ów
Z
ie
lon
Z
łoc
ie
ń
Sp
y
. z
o.o		 2
0
1
9		 1
0
9
7		 2
6
7		 3
4
4		 1
0		 - - 8
9
0
5
7		 -
L
C
Co
Inv
I
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
9		 8
6		 - 2
9		 - 1
1
6
4
0		 - 4
0
1
0		 -
L
C
Co
Inv
t
I
I
Sp
rp
es
.z o
.o.		 2
0
1
9		 5
1		 - 1
1		 6 2
5
3		 - 3 -
L
C
Co
Inv
t
I
I
I
Sp
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
9		 3
1
4		 - 4
6		 - 3
3
1
5		 - 6
0
1		 -
L
C
Co
Inv
t
V
I
I
Sp
rp
es
.z o
.o.		 2
0
1
9		 2
1
7		 - 3
5		 - 1
3
8
1
5		 - 1
0
4
1
2		 -
C
Co
Sp
L
Inv
t
V
I
I
I
rp
es
.z o
.o		 2
0
1
9		 1
2
4
1		 2
9		 2
6
7		 1
3		 - - 4
0
6		 -
L
C
Co
Inv
t
I
X
Sp
rp
es
.z o
.o.		 2
0
1
9		 3
6
2		 - 1
9
9		 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
Sp
rp
es
.z o
.o		 2
0
1
9		 4
0
6
4		 6
8
1
1		 1
0
7		 8 - - 5
5
4
3
7		 -
C
Co
Sp
L
Inv
t
X
I
rp
es
.z o
.o.		 2
0
1
9		 3
7		 - 1
7		 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
I
I
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
9		 8
0
5		 - 1
0
7		 4
3		 - - 2
6
4
3
7		 -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
rp
es
o.o
. z		 2
0
1
9		 4
3		 - 5 1
3		 - - 4
5
3		 -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Pro
j
k
1
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 2
5		 - - - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Pro
j
k
2
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 2
0
8
5		 3
3
2		 3
9
5		 1
1
7		 - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
3
Sp
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 3
7		 - - - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
4
Sp
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 1
1
8
4		 - 1
8
3		 - - - - -
C
Co
Sp
Sp
L
Inv
t
X
V
Pro
j
k
t
5
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 4
3		 - - - - - - -
C
Co
Sp
Sp
L
Inv
t
X
V
Pro
j
k
t
6
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 6
8
4		 1
5		 5
4		 1
2		 - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Pro
j
k
7
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 2
0
5		 5
1		 6
2		 7 - - - -

Sp
da
raw
oz
n		 D
e
v
f
ie
ina
nso
we
za
ro		 l
i
S
A
e
a
k z
ko
ńcz
3
1 g
a
on
y		 dn
ia
2
0
1
9 r
ku
ru
o
(
ią
ty
s
w		 h z
ło
h
)
ty
ca
c
c
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
8
Sp
k
rp
es
o.o
e
. z		 2
0
1
9		 9
5
5		 - 2
0
1		 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
9
Sp
k
rp
es
o.o
e
. z		 2
0
1
9		 7
5
4		 - 6
1		 7
5		 - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Pro
j
k
1
0
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 6
9
6		 1 5
6		 5
6		 - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Pro
j
k
1
1
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 9
8
6		 - 7
1		 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
1
2
Sp
k.
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 6 - - - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
1
4
Sp
k.
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 2
7		 - - - - - - -
C
Co
Sp
S.
L
Inv
t
X
V
F
ina
K.
A.
rp
es
. z
o.o
nce		 2
0
1
9		 6 - - - - - - -
C
Co
Sp
S.
L
Inv
t
X
V
Inv
tme
ts
K.
A.
rp
es
. z
o.o
es
n		 2
0
1
9		 3
0		 3
9		 5 3
3		 - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
I
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
9		 2
8		 - 1
0		 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
I
I
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
9		 2
6		 - 8 - - - 3 -
L
C
Co
Inv
t
X
V
I
I
Sp
Pro
j
k
t
2
0
Sp
k
rp
es
o.o
e
. z		 2
0
1
9		 2
9
6
5		 - 9
9
7		 - - 8
2
6
2
9		 0
0
0
5
5		 1
4
7
L
C
Co
Inv
t
X
V
I
I
Sp
Pro
j
k
t
2
1
Sp
k
rp
es
o.o
e
. z		 2
0
1
9		 1
8
3
3		 - 3
2
9		 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
I
I
Sp
Pro
j
k
2
2
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
9		 1
0
7
7		 - 5
4
8		 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
I
I
I
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
9		 2 - - - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
I
I
I
Sp
Re
l
Es
ta
te
S.
K.
A.
rp
es
. z
o.o
a		 2
0
1
9		 - 3 - - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
I
X
Sp
l
i
kw
i
dac
j
i
rp
es
. z
o.o
. w		 2
0
1
9		 2
2		 - 3 - - - 1
6		 -
C
Co
Sp
L
Inv
t
X
X
rp
es
o.o
. z		 2
0
1
9		 - - 8 - - - - -
C
Co
Sp
L
Inv
t
X
X
I
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
9		 9
4		 4 1
0		 1
9		 1
1
5
1
2		 - 5
4
9		 -
L
C
Co
Inv
X
X
I
I
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
9		 2
8		 2
5		 2 - - - 8 -
L
C
Co
Inv
X
X
I
I
I
Sp
l
i
kw
i
dac
j
i
t
rp
es
. z
o.o
. w		 2
0
1
9		 2
0		 - 1
7		 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
X
I
V
Sp
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
9		 4
4		 2
0
4
8
0		 - - - - 7
8		 -
L
C
Co
Se
ice
S.
A.
rp
rv		 2
0
1
9		 3
5
1		 - 6
4		 - - - - -
Sp
De
l
ia
Inv
t
ve
es
. z
o.o		 2
0
1
9		 2
7
5
9
2		 7
9
2		 8
9
9		 - 2
0
6
7
2		 - 1
8
0		 -
Og
ó
łem		 2
0
1
9		 6
0
2
5
7		 3
2
2
6
9		 8
3
2
7		 8
4
3		 8
6
3
8
6		 1
4
6
6
5
5		 2
4
3
2
0
5		 1
8
7
7

Dodatkowo w roku zakończonym 31 grudnia 2019 r. Spółka dokonała wpłat na kapitały swoich spółek zależnych opisane w Nocie 5 i 17.

Develia S.A. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku

(w tysiącach złotych)

Po
dm
io
t p
ią
ow
zan
y		 Sp
da
ż
rze		 Za
kup
y		 Na
le
śc
i
żno
ty
tu
łu
dos
taw
i
z
ług
us
or
az
ta
łe
p
ozo
s
le
śc
i
żno
na		 Zo
bow
ią
ia
zan
ty
tu
łu
dos
taw
z
i us
ług
or
az
ta
łe
p
ozo
s
bow
ią
ia
zo
zan		 Po
ży
k
i
cz
i na
le
śc
i
żno
d
ług
ter
ino
o
m
we
ora
z
kr
ó
t
ko
ter
ino
m
we
k
ty
f
ina
a
wa
nso
we		 Zo
bow
ią
ia
zan
f
ina
nso
we		 Prz
ho
dy
y
c
f
ina
nso
we
(
dse
t
k
i,
o
dy
i
den
dy
)
w		 Ko
ty
sz
f
ina
nso
we
(
dse
t
k
i,
o
dy
kon
ta
)
s
Je
dn
k
i za
le
żne
t
os
Ar
ka
dy
Wr
ław
k
ie
S.
A.
oc
s		 2
0
1
8		 1
3
2
6		 2
4
0
2		 5
7
2		 1 - 5
8
1
3		 - 4
1
5
S
ky
To
S.
A.
we
r		 2
0
1
8		 1
5
2
3		 - 6
5
6		 - - - - -
Wa
Prz
kop
Sp
rsz
aw
a
y
o
ow
a
. z
o.o		 2
0
1
8		 1
7
4
6		 8
5
1		 3
6
7		 - - 4
3
3
1
6		 6
3
1
7
6		 1
9
2
8
Sp
Kra
k
ów
Z
ie
lon
Z
łoc
ie
ń
y
. z
o.o		 2
0
1
8		 0
6
7
4		 - 9
1
5		 - 3
3
2
4
5		 - 2
9
2
2
3		 -
L
C
Co
Inv
t
I
Sp
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
8		 1
0
1		 - 7 - 1
2
0
4
2
8		 - 1
3
3
9
9		 -
L
C
Co
Inv
I
I
Sp
t
rp
es
.z o
.o.		 2
0
1
8		 1
8		 1
2
0		 6 1
0		 - - - -
L
C
Co
Inv
t
I
I
I
Sp
rp
es
o.o
. z		 2
0
1
8		 7
2
0		 - 2
5
6		 - 1
1
1
9
6		 - 3
1
5
9		 -
C
Co
Sp
L
Inv
t
V
I
I
rp
es
.z o
.o.		 2
0
1
8		 6
0
3		 - 3
9		 - 1
9
4
0
5		 - 1
1
0
9
2		 -
L
C
Co
Inv
V
I
I
I
Sp
t
rp
es
.z o
.o		 2
0
1
8		 1
6
7
9		 - 3
9
4		 - 7
1
5
6		 - 1
4
3		 -
C
Co
Sp
L
Inv
t
I
X
rp
es
.z o
.o.		 2
0
1
8		 8
0
5		 - 3
5		 - - - - -
C
Co
Sp
L
Inv
t
X
rp
es
.z o
.o		 2
0
1
8		 2
3
9
8		 - 9
3
5		 - - - 3
5
5
7		 -
L
C
Co
Inv
X
I
Sp
t
rp
es
.z o
.o.		 2
0
1
8		 6
1		 - 4 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
I
I
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
8		 2
0
7
8		 - 3
3
0		 - - - 2
4
2
9
0		 -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
8		 2
6
5		 - 3 - - - 6
4
4		 -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Pro
j
k
1
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 1
2
8
4		 - 8
2		 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
2
Sp
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 2
6
3
5		 1
2
0		 1
9
7		 1
0		 - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
3
Sp
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 9
4
6		 - 3
6		 - - - - -
C
Co
Sp
Sp
L
Inv
t
X
V
Pro
j
k
t
4
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 1
8
9
4		 - 4
7
6		 - - - - -
C
Co
Sp
Sp
L
Inv
t
X
V
Pro
j
k
t
5
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 1
0
9
3		 - 8
5		 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Pro
j
k
6
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 1
8
9
7		 - 2
4
3		 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Pro
j
k
7
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 1
0
1
5		 - 2
8		 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Pro
j
k
8
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 7
2
6		 - 2
2		 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Pro
j
k
9
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 1
8
1
4		 - 4
0
7		 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
1
0
Sp
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 1
9
6
2		 - 4
5
6		 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
1
1
Sp
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 2
0
9
0		 - 7
2
2		 - - - - -

D
e
v		 l
i
S
A
e
a
Sp
da
raw
oz
n		 f
ie
ina
nso
we
za
ro		 k z
ko
ńcz
3
1 g
a
on
y		 dn
ia
2
0
1
9 r
ku
ru
o
(
ią
ty
s
w		 h z
ło
h
)
ty
ca
c
c
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
1
2
Sp
k.
rp
es
o.o
e
. z		 2
0
1
8		 3
5		 - 5 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
Sp
Pro
j
k
t
1
4
Sp
k.
rp
es
o.o
e
. z		 2
0
1
8		 1
1
7		 - 1
0
2		 - - - 1
4
2
5		 -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
F
ina
S.
K.
A.
t
rp
es
. z
o.o
nce		 2
0
1
8		 4
1		 - 2 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
Sp
Inv
S.
K.
A.
t
tme
ts
rp
es
. z
o.o
es
n		 2
0
1
8		 3
1		 1
2
0		 3 1
0		 - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
I
Sp
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
8		 4
2		 - 2 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
I
I
Sp
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
8		 5
0		 - 2 - - - - -
C
Co
Sp
Sp
L
Inv
t
X
V
I
I
Pro
j
k
t
2
0
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 1
3
1
2		 - 3
4
3		 - - - - -
C
Co
Sp
Sp
L
Inv
t
X
V
I
I
Pro
j
k
t
2
1
k
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 9
2
8		 - 2
0
0		 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
I
I
Sp
Pro
j
k
2
2
Sp
k
t
t
rp
es
. z
o.o
e		 2
0
1
8		 7
0
7		 - 2
6
6		 - - - - -
L
C
Co
Inv
X
V
I
I
I
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
8		 4
8		 - 8 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
V
I
I
I
Sp
Re
l
Es
ta
te
S.
K.
A.
rp
es
o.o
a
. z		 2
0
1
8		 5
2		 - 1
3		 - - - - -
L
C
Co
Inv
t
X
I
X
Sp
rp
es
o.o
. z		 2
0
1
8		 9
8		 - 1
1		 - 2
2
3
0		 - 1
1
3		 -
L
C
Co
Inv
X
X
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
8		 2
4
1
5
7		 - 8
2
7		 - 2
0
1
5
5		 - 4
1
9		 -
L
C
Co
Inv
X
X
I
Sp
t
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
8		 1
9
4		 - 1
3		 - 1
0
4
8
8		 - 5
0
2		 -
L
C
Co
Inv
t
X
X
I
I
Sp
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
8		 3
9		 - 8 - 3
2
1		 - 8 -
L
C
Co
Inv
t
X
X
I
I
I
Sp
rp
es
. z
o.o		 2
0
1
8		 2
1		 - 2 - - - - -
C
Co
Sp
L
Inv
t
X
X
I
V
rp
es
o.o
. z		 2
0
1
8		 2
0
3
8
6		 - 2
4		 - 1
4
0
9
9		 - 1
8
0		 -
Og
ó
łem		 2
0
1
8		 8
7
9
9
0		 3
6
1
3		 9
3
3
8		 3
1		 2
3
9
3
9
8		 4
9
1
2
9		 1
5
3
3
4
6		 2
3
4
3

Dodatkowo w roku zakończonym 31 grudnia 2018 r. Spółka dokonała wpłat na kapitały swoich spółek zależnych, a także dokonała wycofania wkładu ze spółki zależnej, nie wykazane w tabeli powyżej, a opisane w Nocie 5 i 17 Sprawozdania finansowego za okres zakończony 31 grudnia 2018 roku.

31.1. Jednostka dominująca dla Spółki

Na dzień 31 grudnia 2019 roku brak jest podmiotu dominującego wobec Spółki.

Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu przedstawieni zostali w Nocie 25.

31.2. Wypłata dywidendy przez Develia S.A.

Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2019 roku:

W dniu 13 czerwca 2019 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie wypłaty dywidendy na następujących zasadach:

a) Wysokość dywidendy: 120.840.743,97 zł (z tego 118.661.117,70 zł z wyniku finansowego za okres zakończony 31 grudnia 2018 roku i 2.179.626,27 zł z kapitału zapasowego Spółki utworzonego z zysków lat ubiegłych)

  • b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,27 zł
  • c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje
  • d) Dzień dywidendy: 19 sierpnia 2019 roku
  • e) Termin wypłaty dywidendy: 30 sierpnia 2019 roku

Zgodnie z postanowieniami Uchwały w dniu 30 sierpnia 2019 roku spółka Develia S.A. dokonała wypłaty dywidendy.

Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2018 roku:

W dniu 27 czerwca 2018 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie wypłaty dywidendy na następujących zasadach:

a) Wysokość dywidendy: 107.413.994,64 zł (z tego 100.909.315,22 zł z wyniku finansowego za okres zakończony 31 grudnia 2017 roku i 6.504.679,42 zł z kapitału zapasowego Spółki utworzonego z zysków lat ubiegłych)

  • b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,24 zł
  • c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje
  • d) Dzień dywidendy: 23 lipca 2018 roku
  • e) Termin wypłaty dywidendy: 31 lipca 2018 roku

Zgodnie z postanowieniami tej Uchwały w dniu 31 lipca 2018 roku spółka Develia S.A. dokonała wypłaty dywidendy.

31.3. Wypłata dywidendy przez spółki zależne

Wypłaty dywidendy przez spółki zależne na rzecz Develia S.A. dokonane w 2019 i 2018 roku opisane zostały w Nocie 12.3.

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (w tysiącach złotych)

31.4. Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze 5 899 4 228
Nagrody jubileuszowe i odprawy emerytalne 0 0
Świadczenia z tytułu rozwiązania stosunku pracy 0 0
Świadczenia pracownicze w formie akcji własnych 0 0
Łączna kwota wynagrodzenia wypłaconego głównej kadrze
kierowniczej za wyjątkiem Zarządu i Rady Nadzorczej		 5 899 4 228

31.5. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

Wynagrodzenie wypłacone członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Spółki przedstawiało się następująco:

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Zarząd - wynagrodzenia 14 213 14 757
Zarząd - świadczenia w formie akcji własnych 0 0
Rada Nadzorcza - wynagrodzenia 627 670
Rada Nadzorcza - świadczenia w formie akcji własnych 0 0
Razem 14 840 15 427

32. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych

2019 rok:

Umowa z firmą Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie na badanie sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za rok 2019 została zawarta w dniu 27 lipca 2018 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy wynosi netto 103 tys. zł.

Umowę na przegląd sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za półrocze 2019 została zawarta w dniu 27 lipca 2018 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu tej umowy wynosi netto 60 tys. zł.

2018 rok:

Umowa z firmą Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie na badanie sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za rok 2018 została zawarta w dniu 27 lipca 2018 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy wynosi netto 103 tys. zł.

Umowę na przegląd sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za półrocze 2018 została zawarta w dniu 27 lipca 2018 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu tej umowy wynosi netto 60 tys. zł.

33. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym

Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą obligacje, weksle inwestycyjne, kredyty oraz pożyczki. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na finansowanie inwestycji w spółkach zależnych. Przejściowe nadwyżki finansowe Spółka deponuje w bankach jako lokaty krótkoterminowe. Spółka posiada też inne instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej przez nią działalności.

Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy procentowej, ryzyko kredytowe oraz ryzyko związane z płynnością.

Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione poniżej.

33.1. Ryzyko stopy procentowej

Ryzyko stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych, opartych na zmiennej stopie.

Wrażliwość wyniku finansowego netto na zmiany stopy procentowej kredytów i obligacji w PLN w roku zakończonym 31 grudnia 2019 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2018 roku przedstawiono w tabeli poniżej:

Wzrost/
spadek stopy
procentowej		 Wpływ na wynik
finansowy netto
w tys. PLN		 Wpływ na
kapitał własny
31 grudnia 2019 roku + 1% (2 125) (2 125)
- 1% 2 125 2 125
31 grudnia 2018 roku + 1% (2 522) (2 522)
- 1% 2 522 2 522

33.2. Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe oraz istotne jego koncentracje wynikają głównie z pożyczek udzielanych spółkom Grupy. Ryzyko to uzależnione jest w dużej mierze od kondycji finansowej tych spółek celowych, jednakże, dzięki prowadzonemu nadzorowi nad spółkami Grupy oraz dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W prezentowanym okresie sprawozdawczym ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami nie uległo istotnej zmianie. Aktywa finansowe z tytułu udzielonych pożyczek nie zostały objęte utratą wartości w żadnym z prezentowanych okresów. Wartość udzielonych przez Spółkę pożyczek na dzień 31 grudnia 2019 roku wyniosła 86.385 tys. PLN. Pożyczki udzielone mogą zostać zabezpieczone na żądanie Spółki wekslem in blanco.

Na dzień 31 grudnia 2019 roku należności z tytułu dostaw i usług wynosiły 8.542 tys. złotych netto a analizę wymagalności tych należności przedstawiono w Nocie 22. Spółka na bieżąco monitoruje stan należności, w związku z czym ryzyko wystąpienia nieściągalnych należności jest nieznaczne.

W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko kredytowe Spółki jest minimalne, ponieważ Spółka lokuje środki w bankach o dobrej, stabilnej kondycji finansowej, a maksymalna ekspozycja na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.

W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.

33.3. Ryzyko związane z płynnością

Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, tj. zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności.

W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie, Spółka na bieżąco monitoruje stan środków finansowych, dokonuje prognoz wartości przepływów pieniężnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu przed ryzykiem związanym z płynnością.

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (w tysiącach złotych)

Zarządzanie płynnością odbywa się m.in. poprzez:

  • planowanie przepływów gotówkowych;
  • dobór odpowiednich źródeł finansowania,
  • bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami, ,
  • współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.

W Nocie 26 przedstawiono zobowiązania finansowe z tytułu obligacji i weksli wyemitowanych przez Spółkę oraz zaciągniętych kredytów i pożyczek na dzień 31 grudnia 2019 oraz 31 grudnia 2018 roku z datami zapadalności. W Nocie …. Przedstawiono zobowiązania z tytułu dostaw i usług według daty

Poniższe tabele przedstawiają zobowiązania Spółki na dzień 31 grudnia 2019 roku oraz na dzień 31 grudnia 2018 roku według daty zapadalności na podstawie niezdyskontowanych płatności wynikających z zawartych umów.

31 grudnia 2019 roku

Oprocentowanie stałe [tys.PLN]

<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Weksle inwestycyjne - 6 023 44 305 - - - 50 328
- 6 023 44 305 - - - 50 328
Oprocentowanie zmienne [tys.PLN]
<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Obligacje kuponowe
w PLN		 103 455 140 000 161 000 60 000 - - 464 455
Kredyt bankowy w PLN
(WIBOR)		 - - - - - - -
Pożyczki 104 511 104 511
103 455 140 000 161 000 60 000 - 104 511 568 966
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Zobowiązania z tytułu nabycia
jednostki zależnej		 -
-		 - -
-		 - -
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 34 996 *) - - -
-		 -
34 996
34 996 - - -
-		 -
34 996

*) Zobowiązania z tytułu dostaw i usług według daty zapadalności do 1 roku przedstawiono w Nocie 29.1

Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
49 129 49 129
49 129 - - - - - 49 129
Oprocentowanie zmienne [tys.PLN]
<1rok		 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
54 311 99 000 140 000 161 000 - - 454 311
33 197 - 33 197
87 508 99 000 140 000 161 000 - - 487 508

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (w tysiącach złotych)

Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Zobowiązania z tytułu nabycia
jednostki zależnej		 40 400 - - - - - 40 400
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 26 291 - - - - - 26 291
66 691 - - - - - 66 691

34. Instrumenty finansowe

34.1. Wartości godziwe

Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe wszystkich instrumentów finansowych Spółki w podziale na poszczególne kategorie aktywów i pasywów zgodnie z MSSF 9:

Wartość bilansowa
31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy:
Pożyczki udzielone 86 385 238 340
86 385 238 340
Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie:
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne (w tym środki pieniężne na
rachunkach powierniczych		 41 484 120 119
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności (bez należności
budżetowych)		 30 090 8 251
71 574 128 370
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania
(bez zobowiązań budżetowych)		 32 558 27 786
Kredyty, obligacje i pożyczki oprocentowane wg zmiennej stopy
procentowej		 567 043 485 538
Kredyty, obligacje i pożyczki oprocentowane wg stałej stopy procentowej 50 328 49 129
649 929 562 453

Wartości godziwe pozycji zaprezentowanych w powyższej tabeli zbliżone są do ich wartości bilansowych.

34.2. Pozycje przychodów, kosztów, zysków i strat ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w podziale na kategorie instrumentów finansowych

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Przychody finansowe z tytułu odsetek
Aktywa finansowe:
Pożyczki 9 700 16 033
Środki pieniężne 1 222 2 110
10 922 18 143

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(w tysiącach złotych)
31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Koszty finansowe z tytułu odsetek, dyskont
Zobowiązania finansowe:
Kredyty 484 3 272
Pożyczki 366 0
Obligacje 15 663 19 242
Weksle 1 199 2 344
Pozostałe zobowiązania 424 218
18 136 25 076

34.3. Ryzyko stopy procentowej

W poniższych tabelach przedstawiona została wartość bilansowa zobowiązań finansowych Spółki wycenianych według zamortyzowanego kosztu narażonych na ryzyko stopy procentowej, w podziale na poszczególne kategorie wiekowe.

31 grudnia 2019 roku

Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Weksle inwestycyjne - 6 023 44 305 - - - 50 328
- 6 023 44 305 - - - 50 328
Oprocentowanie zmienne [tys.PLN]
<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Obligacje kuponowe 103 222 - 139 828 160 146 59 519 - 462 715
Kredyt bankowy w PLN
(WIBOR)		 - - - - - - -
Pożyczki - - - - - 104 328 104 328
103 222 - 139 828 160 146 59 519 104 328 567 043
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Zobowiązania z tytułu nabycia
jednostki zależnej		 - - - - - - -
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 34 996 - - - - - 34 996
34 996 - - - - - 34 996
31 grudnia 2018 roku
Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Weksle inwestycyjne 49 129 - - - - - 49 129
49 129 - - - - - 49 129

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(w tysiącach złotych)
Oprocentowanie zmienne [tys.PLN]
<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Obligacje kuponowe 54 248 98 573 139 713 159 809 - - 452 343
Kredyt bankowy w PLN
(WIBOR)		 - - - - - - -
Kredyt bankowy w PLN
(WIBOR)		 33 197 - - - - - 33 197
Pożyczki -
87 445 98 573 139 713 159 809 - - 485 540
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok 1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Zobowiązania z tytułu nabycia
jednostki zależnej		 40 400 - - - - - 40 400
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 26 261 - - - - - 26 261
66 691 - - - - - 66 691

34.4. Zabezpieczenia

Na dzień 31 grudnia 2019 roku główne zabezpieczenie spłaty kredytów stanowiły:

  • 1) Zabezpieczeniami spłaty kredytów w spółkach zależnych od Develia S.A. jest między innymi:
  • − zastaw na akcjach Arkad Wrocławskich S.A. posiadanych przez Develia S.A. do wysokości 37.500 tys. EUR,
  • − zastawy rejestrowe na wszystkich akcjach w spółce Sky Tower S.A. wraz z zastawem finansowym do kwoty 90.000 tys. EUR,
  • − zastaw rejestrowy na wszystkich udziałach w spółce Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o., wraz z zastawem finansowym
  • 2) W dniu 8 lutego 2018 roku Develia S.A. ustanowił zabezpieczenia na rzecz mBank Hipoteczny S.A. oraz mBank S.A do umowy kredytu zawartej do umowy kredytu zawartej w dniu 20 grudnia 2017 roku przez spółkę LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k. jako kredytobiorca, z mBank Hipoteczny S.A. oraz mBank S.A. Zabezpieczenia kredytu stanowią: umowa podporządkowania wierzytelności zawarta przez kredytobiorcę, Develia S.A. oraz innymi spółkami zależnymi od Emitenta - LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. i LC Corp Invest I Sp. z o.o. jako podporządkowanymi wierzycielami oraz mBank S.A. oraz mBank Hipoteczny S.A. jako wierzycielami nadrzędnymi, umowa wsparcia zawarta pomiędzy kredytobiorcą, mBank Hipoteczny S.A., mBank S.A. oraz Develia S.A. jako gwarantem, na mocy której gwarant m.in. zobowiązany będzie w określonych w tej umowach sytuacjach udzielić kredytobiorcy wsparcia finansowego wraz z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji przez Develia S.A. w trybie art. 777 KPC do kwoty 3.576.261,90 EUR, umowa poręczenia zawarta pomiędzy kredytobiorcą, mBank Hipoteczny S.A., mBank S.A. oraz Develia S.A. na podstawie której Develia S.A. poręczy za kredytobiorcę do częściowej kwoty zobowiązań kredytobiorcy w związku ze spełnieniem poziomu wskaźnika DSCR, zobowiązanie do zawarcia umowy wsparcia kredytobiorcą, mBank Hipoteczny S.A., mBank S.A. oraz Develia S.A. jako gwarantem, na mocy której gwarant m.in. zobowiązany będzie w określonych w tej umowach sytuacjach udzielić kredytobiorcy wsparcia finansowego wraz z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji przez Develia S.A. w trybie art. 777 kpc do kwoty 558.660,50 EUR, zastawy rejestrowe ustanowione na rzecz mBank Hipoteczny S.A. i mBank S.A. przez Develia S.A. jako komandytariusza wraz z oświadczeniami o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kpc.

35. Zarządzanie kapitałem

Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały wartość dla jej akcjonariuszy.

Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku zakończonym 31 grudnia 2019 roku i w roku zakończonym 31 grudnia 2018 roku nie wprowadzono żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.

Spółka monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia do kapitału własnego. Zasady Spółki stanowią, by wskaźnik ten był nie wyższy niż 5. Do zadłużenia Spółka wlicza oprocentowane kredyty i pożyczki, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania.

31 grudnia 2019 31 grudnia 2018
Oprocentowane obligacje, kredyty, weksle i pożyczki 617 371 534 669
Zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej - 38 996
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 34 996 28 781
A. Zadłużenie 652 367 602 446
B. Kapitał własny 893 683 892 888
Wskaźnik dźwigni (A/B) 0,73 0,67

36. Struktura zatrudnienia

Rok zakończony
31 grudnia 2019		 Rok zakończony
31 grudnia 2018
Zarząd 4,01 4,60
Pracownicy umysłowi / administracyjni 149,13 134,63
Pracownicy fizyczni 0,0 0,0
Razem 153,14 139,23

37. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego

    1. W dniu 8 stycznia 2020 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki, ustaliło skład Rady Nadzorczej Emitenta na 7 osób a następnie powołało z dniem 8 stycznia 2020 roku do Rady Nadzorczej Pana Artura Osuchowskiego.
    1. W dniu 24 stycznia 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest IX Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 5 mln PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony.
    1. W dniu 24 stycznia 2020 roku spółka zależna od Emitenta LC Corp Invest XXIV sp. z o.o. zawarła ze spółką Develia S.A. umowę pożyczki na kwotę 11 mln PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony.
    1. W dniu 30 stycznia 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Invest Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 2 mln PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony.
    1. W dniu 29 stycznia 2020 roku, w związku ze sprzedażą nieruchomości Wola Center przez spółkę Warszawa Przyokopowa sp. z o.o. oraz spłatą zaciągniętego kredytu bankowego, wygasło

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (w tysiącach złotych)

zabezpieczenie w postaci zastawu rejestrowego na wszystkich udziałach spółki Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.

    1. W dniu 10 lutego 2020 roku Spółka jako Kupujący zawarła w formie aktu notarialnego umowę nabycia prawa własności nieruchomości położonej w Gdańsku przy ul. Letnickiej o powierzchni 0.0563 ha wraz z innymi świadczeniami wymienionymi w umowie za cenę 953.914,00 zł netto powiększoną o podatek VAT.
    1. W dniu 24 lutego 2020 roku spółka zależna od Emitenta Warszawa Przyokopowa sp. z o.o. zawarła ze spółką Develia S.A. umowę pożyczki na kwotę 25 mln PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony.
    1. W dniu 26 lutego 2020 roku Rada Nadzorcza przedłużyła okres delegacji Michała Hulbója do wykonywania funkcji Prezesa Zarządu od dnia 29 lutego do dnia 29 maja 2020 roku.
    1. W dniu 27 lutego 2020 roku Spółka jako Kupujący zawarła w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży, na podstawie której nabyła od podmiotu niepowiązanego z Emitentem prawo własności nieruchomości położonej w Wrocławiu przy ul. Orawskiej. Powierzchnia nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem transakcji wynosi 2,4272 ha. Cena netto za Nieruchomość została określona na kwotę netto 29.500.000,00 zł, powiększoną o podatek VAT.
    1. W dniu 5 marca 2020 roku pomiędzy Emitentem a mBank S.A. został zawarty aneks do umowy programowej z dnia 2 października 2018 roku ("Umowa Programowa"), na podstawie której Emitent ustanowił program emisji obligacji Emitenta do łącznej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 400.000.000 PLN ("Program Emisji"). Zawarcie aneksu do Umowy Programowej dostosowuje Umowę Programową oraz dokumentację Programu Emisji do zmienionych przepisów prawa mających zastosowanie do emisji obligacji. Obligacje emitowane w ramach zmienionego Programu Emisji ("Obligacje") będą proponowane do nabycia zgodnie z art. 33 pkt 1 lub 2 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 roku o obligacjach.

Poza powyższymi zdarzeniami nie wystąpiły inne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2019 roku, które mogłyby w znaczący sposób wpłynąć na wyniki finansowe Spółki.

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Michał Hulbój Prezes Zarządu Mirosław Kujawski Członek Zarządu

Tomasz Wróbel Członek Zarządu Paweł Ruszczak Członek Zarządu ds. finansowych

Lidia Kotowska Dyrektor Departamentu Rachunkowości

Anna Gremblewska-Nowak Główny Księgowy

Wrocław, dnia 12 marca 2020 roku

More from Develia S.A.

Director's Dealing 2026
May 26
Director's Dealing 2026
May 26
Notice of Dividend Amount 2026
May 22
Audit Report / Information 2026
May 22
Proxy Solicitation & Information Statement 2026
May 22
Governance Information 2026
May 22
AGM Information 2026
May 22
Remuneration Information 2026
May 22
AGM Information 2026
May 22
AGM Information 2026
May 22
View all filings →