Develia S.A. — Annual Report 2020

Apr 8, 2021

GRUPA KAPITAŁOWA DEVELIA S.A.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2020 ROKU

SPIS TREŚCI:

• Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
• Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów
• Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych
• Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

• Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające

• Informacje ogólne

• Skład Grupy
• Zmiany w strukturze Grupy
• Skład Zarządu jednostki dominującej
• Zatwierdzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego
• Informacja o istotnych wartościach szacunkowych i profesjonalnym osądzie
  6.1. Profesjonalny osąd
  6.2. Niepewność szacunków
• Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego
  7.1. Oświadczenie o zgodności
  7.2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego
• Zmiany stosowanych zasad rachunkowości
• Nowe standardy i interpretacje, które zostały publikowane, a nie weszły jeszcze w życie
• Istotne zasady rachunkowości
  10.1. Zasady konsolidacji
  10.2. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą
  10.3. Wycena do wartości godziwej
  10.4. Wartości niematerialne
  10.5. Rzeczowe aktywa trwałe
  10.6. Nieruchomości inwestycyjne
  10.7. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych
  10.8. Zapasy
  10.9. Aktywa finansowe
  10.10. Utrata wartości aktywów finansowych
  10.11. Instrumenty zabezpieczające
  10.12. Rozliczenia międzyokresowe
  10.13. Kapitały własne
  10.14. Zobowiązania finansowe
  10.15. Rezerwy
  10.16. Bierne rozliczenia międzyokresowe
  10.17. Odprawy emerytalne
  10.18. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych
  10.19. Zobowiązania warunkowe
  10.20. Przychody
  10.21. Podatek bieżący
  10.22. Podatek odroczony
  10.23. Podatek od towarów i usług
  10.24. Koszty finansowania zewnętrznego
  10.25. Zysk/(strata) netto na akcję
• Informacje dotyczące segmentów działalności
• Przychody i koszty
  12.1. Przychody ze sprzedaży
  12.2. Koszty według rodzaju
  12.3. Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych
  12.4. Koszty amortyzacji ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
  12.5. Koszty świadczeń pracowniczych
  12.6. Pozostałe przychody operacyjne
  12.7. Pozostałe koszty operacyjne
  12.8. Przychody finansowe
  12.9. Koszty finansowe
• Podatek dochodowy
  13.1. Obciążenie podatkowe
  13.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
  13.3. Odroczony podatek dochodowy
• Zysk/(Strata) przypadający na jedną akcję
• Wartości niematerialne
• Rzeczowe aktywa trwałe
• Należności długoterminowe
• Grunty zakwalifikowane do aktywów trwałych
• Nieruchomości inwestycyjne oraz Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
  19.1. Nieruchomości inwestycyjne
  19.2. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
  19.3. Sprzedaż nieruchomości Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office House we Wrocławiu
  19.4. Umowa sprzedaży nieruchomości Wola Center w Warszawie
• Zapasy
• Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
• Pozostałe aktywa finansowe
• Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
• Rozliczenia międzyokresowe
• Kapitały własne
  25.1. Kapitał podstawowy
  25.2. Pozostałe kapitały
• Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji
• Zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych
• Zobowiązania z tytułu leasingu
• Zobowiązania
  29.1. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
  29.2. Zobowiązania warunkowe
  29.3. Zobowiązania inwestycyjne
  29.4. Sprawy sądowe
• Rezerwy
• Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz przychody przyszłych okresów
• Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych
  32.1. Zmiana stanu zobowiązań, z wyjątkiem pożyczek i kredytów
  32.2. Inne korekty
• Transakcje z podmiotami powiązanymi
  33.1. Jednostka dominująca dla Grupy
  33.2. Wypłata dywidendy przez Develia S.A.
  33.3. Wynagrodzenie kluczowej kadry kierowniczej Grupy
  33.4. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej
• Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych
• Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
  35.1. Ryzyko stopy procentowej
  35.2. Ryzyko walutowe
  35.3. Ryzyko kredytowe
  35.4. Ryzyko związane z płynnością
• Instrumenty finansowe
  36.1. Wartości godziwe
  36.2. Ryzyko stopy procentowej
  36.3. Zabezpieczenia
• Zarządzanie kapitałem
• Wpływ ogłoszenie epidemii COVID-19 na bieżącą działalność Grupy
• Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego

---

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2020 roku

	Nota	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Aktywa
A. Aktywa trwałe		1 053 680	1 234 709
1. Wartości niematerialne	15	404 334
2. Rzeczowe aktywa trwałe	16	4 513	5 897
3. Należności długoterminowe	17	9 013	8 699
4. Grunty zakwalifikowane do aktywów trwałych	18	0	86 603
5. Nieruchomości inwestycyjne	19.1	1 016 745	1 096 679
6. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	24	1 072	1 089
7. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	13.3	21 933	35 408
B. Aktywa obrotowe		1 762 561	1 562 934
1. Zapasy	20	1 245 976	1 062 028
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	21	23 180	123 356
3. Należności z tytułu podatku dochodowego		5 205	8 296
4. Aktywa z tytułu instrumentów pochodnych		0	239
5. Krótkoterminowe papiery wartościowe		20 013	0
6. Pozostałe aktywa finansowe	22	88 005	25 576
7. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	23	377 036	340 890
8. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	24	3 146	2 549
C. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	19.2	0	446 282
Aktywa razem		2 816 241	3 243 925
Kapitał własny i zobowiązania
A. Kapitał własny		1 317 788	1 492 111
I. Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		1 317 788	1 492 111
1. Kapitał podstawowy	25.1	447 558	447 558
2. Pozostałe kapitały	25.2	1 009 030	927 171
3. Zysk/(Strata) netto		-138 800	117 382
II. Udziały niekontrolujące		0	0
B. Zobowiązania długoterminowe		661 756	1 028 223
1. Długoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji	26	599 217	886 734
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych	27	1 081	11 983
3. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu	28	18 898	18 769
4. Rezerwy	30	7 938	5 319
5. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	13.3	34 622	105 418
C. Zobowiązania krótkoterminowe		836 697	706 818
1. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji	26	168 072	128 299
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych	27	430
3. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu	28	50 954	41 512
4. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	29	96 916	127 117
5. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego		50 168	39 319
6. Rezerwy	30	6 206	8 831
7. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz przychody przyszłych okresów	31	463 951	361 312
Kapitał własny i zobowiązania razem		2 816 241	3 243 925

	Nota	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Aktywa
Aktywa trwałe		1 000 337	1 207 860
Wartości niematerialne i prawne		4 118	5 022
Rzeczowe aktywa trwałe		72 177	80 989
Inwestycje w nieruchomości		641 948	742 668
Należności długoterminowe		1 639	1 813
Inwestycje finansowe		65 094	70 409
Inne aktywa trwałe		16 361	17 959
Zobowiązania dotyczące aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży		0	16 773
Aktywa obrotowe		1 815 904	2 036 065
Zapasy		244 284	61 500
Należności krótkoterminowe		782 167	996 666
Inne aktywa obrotowe		13 252	21 110
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty		377 036	340 890
Aktywa razem		2 816 241	3 243 925
Zobowiązania i kapitał własny
Zobowiązania długoterminowe		685 557	776 773
Rezerwy na zobowiązania		5 125	9 563
Zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek		594 620	652 598
Inne zobowiązania długoterminowe		85 812	114 612
Zobowiązania krótkoterminowe		920 568	1 011 441
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług		47 962	62 854
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek		124 144	147 483
Podatek dochodowy		0	0
Inne zobowiązania krótkoterminowe		748 462	801 104
Zobowiązania razem		1 606 125	1 788 214
Kapitał własny		1 210 116	1 455 711
Kapitał podstawowy		447 558	447 558
Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy, rezerwowy, zyski		1 005 329	932 703
zatrzymane)
Strata netto		-138 800	117 382
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej		1 314 087	1 497 799
Udziały niekontrolujące		0	0
Kapitał własny razem		1 314 087	1 497 799
Zobowiązania i kapitał własny razem		2 816 241	3 243 925

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2019
12.1	517 114 819	264 704 300
	86 972	140 850
	430 142	678 414
12.2	-333 496	-499 152
	183 618	320 112
	0	221
12.3	-213 478	-91 234
	0	-394
12.2	-14 275	-16 419
12.2	-28 996	-38 308
12.6	5 174	5 275
12.7	-4 465	-6 571
	-72 422	172 682
12.8	2 320	15 948
12.9	-64 371	-37 584
	-134 473	151 046
13	-4 327	-33 664
	-138 800	117 382
11	9 233	-2 944
	-2 166	715
	7 067	-2 229
	-131 733	115 153
	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2019
	-138 800	117 382
	0	0
	-131 733	115 153
	0	0
14	-0,31	0,26
14	-0,31	0,26

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku

	Nota	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2019
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
I. Zysk/(Strata) brutto		-134 473	151 046
II. Korekty razem		244 284	-193 137
1. Amortyzacja		1 868	1 434
2. Zysk/(Strata) z tytułu różnic kursowych		22 602	-12 282
3. Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)		32 607	46 241
4. Zysk (Strata) z działalności inwestycyjnej		0	-189
5. Zysk (Strata) z nieruchomości inwestycyjnych		203 874	60 050
6. Zmiana stanu rezerw		-4 438	11 068
7. Zmiana stanu zapasów		-182 783	-83 148
8. Zmiana stanu należności		99 862	-66 539
9. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów ‎ i obligacji	32.1	-33 958	1 926
10. Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych		102 059	-186 713
11. Inne korekty	32.2	2 591	35 015
III. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II)		109 811	-42 091
1. Podatek dochodowy zapłacony		-49 874	-45 614
IV. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej		59 937	-87 705
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy		456 057	482 892
1. Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych		0	370
2. Zbycie inwestycji w nieruchomości		436 071	482 522
3. Zbycie obligacji korporacyjnych i jednostek uczestnictwa		19 986	0
II. Wydatki		-129 849	-176 480
1. Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych		-3 068	-1 487
2. Inwestycje w nieruchomości		-31 797	-134 593
3. Nabycie obligacji korporacyjnych i jednostek uczestnictwa		-94 984	0
4. Spłata zobowiązań z tytułu nabycia jednostki zależnej we wcześniejszych okresach		0	-40 400
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II)		326 208	306 412
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy		190 829	144 904
1. Kredyty i pożyczki		26 120	829 84 904
2. Emisja dłużnych papierów wartościowych	26	70 000	60 000
II. Wydatki		-540 828	-490 419
1. Spłaty kredytów i pożyczek	26	-315 098	-273 276
2. Wykup dłużnych papierów wartościowych	26	-145 000	-50 000
3. Spłaty zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego		-735	-334
4. Odsetki		-35 239	-45 968
5. Dywidendy wypłacone akcjonariuszom jednostki dominującej	33.2	-44 756	-120 841
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II)		-349 999	-345 515
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.IV+B.III+C.III)		36 146	-126 808
E. Zmiana stanu środków pieniężnych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej		36 146	-126 808
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu		340 890	467 698
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu, w tym: (F+D)		377 036	340 890
– o ograniczonej możliwości dysponowania		20	20

Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku

	Kapitał podstawowy	Pozostałe kapitały zapasowy, rezerwowy i zyski zatrzymane	Inne kapitały	Zysk/(Strata) netto	Razem kapitały przypisane akcjonariuszom jednostki dominującej	Udziały akcjonariuszy niekontrolujących	Kapitał własny ogółem
Na dzień 1 stycznia 2020 roku	447 558	932 703	-5 532	117 382	1 492 111	0	1 492 111
Zysk/(Strata) netto za rok 2020	0	0	0	-138 800	-138 800	0	-138 800
Inne całkowite dochody za rok 2020	0	0	9 233	0	9 233	0	9 233
Całkowite dochody za rok 2020	0	0	9 233	-138 800	-129 567	0	-129 567
Przeniesienie zysku poprzedniego okresu na niepodzielony wynik finansowy	0	117 382	0	-117 382	0	0	0
Wypłata dywidendy	0	-44 756	0	0	-44 756	0	-44 756
Na dzień 31 grudnia 2020 roku	447 558	1 005 329	3 701	-138 800	1 317 788	0	1 317 788
Na dzień 1 stycznia 2019 roku	447 558	893 164	-3 303	160 380	1 497 799	0	1 497 799
Zysk / (Strata) netto za rok 2019	0	0	0	117 382	117 382	0	117 382
Inne całkowite dochody za rok 2019	0	0	-2 229	0	-2 229	0	-2 229
Całkowite dochody za rok 2019	0	0	-2 229	117 382	115 153	0	115 153
Przeniesienie zysku poprzedniego okresu na niepodzielony wynik finansowy	0	160 380	0	-160 380	0	0	0
Wypłata dywidendy	0	-120 841	0	0	-120 841	0	-120 841
Na dzień 31 grudnia 2019 roku	447 558	932 703	-5 532	117 382	1 492 111	0	1 492 111

Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające

1. Informacje ogólne

Grupa Kapitałowa Develia S.A. („Grupa”, „Grupa Develia”) składa się z Develia S.A. i jej spółek zależnych (patrz Nota 2). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2020 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku oraz na dzień 31 grudnia 2019 roku.

Develia S.A. („Spółka dominująca”, „Spółka”, „Emitent”, wcześniej pod nazwą LC Corp S.A.) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 3 marca 2006 roku. Siedziba Spółki dominującej mieści się w Polsce we Wrocławiu, ul. Powstańców Śląskich 2-4. Spółka dominująca jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu IV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000253077. Develia S.A. została zarejestrowana w Polsce .

• Siedziba Spółki: Polska
• Państwo rejestracji Spółki: Polska
• Miejsce prowadzenia działalności Grupy: Polska

Spółce dominującej nadano numer statystyczny REGON 020246398. Czas trwania Spółki dominującej oraz jednostek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jest nieoznaczony.

Podstawowym przedmiotem działania Grupy jest:

• PKD 6420Z Działalność Holdingów Finansowych
• PKD 6820Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
• PKD 4110Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
• PKD 6810Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
• PKD 4120Z Roboty budowlane związane z wykonaniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych

W okresie objętym sprawozdaniem oraz na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie występuje podmiot dominujący wobec Develia S.A.

2. Skład Grupy

W skład Grupy Kapitałowej Develia S.A. na 31 grudnia 2020 roku oraz na dzień 31 grudnia 2019 roku wchodzą następujące spółki zależne od Develia S.A.:

Nazwa spółki	Siedziba	Efektywny udział Develia S.A. 31 grudnia 2020 Udział w kapitale	Efektywny udział Develia S.A. 31 grudnia 2019 Udział w kapitale
Arkady Wrocławskie S.A.	Wrocław	100%	100%
Sky Tower S.A.	Wrocław	100%	100%
Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.	Wrocław	100% (bezpośrednio i pośrednio)	100% (bezpośrednio i pośrednio)
LC Corp Invest I Sp. z o.o.	Wrocław	100% (bezpośrednio i pośrednio)	100% (bezpośrednio i pośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest III Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest VIII Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.	Wrocław	100%	100%
LC Corp Invest XIX Sp. z o.o. w likwidacji	Wrocław	-	100%
LC Corp Invest XXI Sp. z o.o.	Wrocław	-	100%
LC Corp Invest XXII Sp. z o.o. w likwidacji	Wrocław	-	100%
LC Corp Invest XXIII Sp. z o.o. w likwidacji	Wrocław	-	100%
LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o.	Wrocław	-	100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp. k.	Wrocław	100% (pośrednio)	100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 4 Sp. k.	Wrocław	100% (pośrednio)	100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 6 Sp. k.	Wrocław	100% (pośrednio)	100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7 Sp. k.	Wrocław	100% (pośrednio)	100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 8 Sp. k.	Wrocław	100% (pośrednio)	100% (pośrednio)

Nabycie oraz sprzedaż jednostek zależnych

W dniu 30 czerwca 2020 r. spółka LC Corp Service S.A. nabyła od Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. ogół praw i obowiązków komandytariusza spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 9 Sp.k. Poza wyżej opisaną transakcją, w roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku nie wystąpiły transakcje nabycia oraz sprzedaży jednostek gospodarczych przez spółki Grupy.

Nowe podmioty i zmiany wewnątrz Grupy:

W roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku miały miejsce następujące zmiany w Grupie:

1. W dniu 13 czerwca 2019 r. została podjęta uchwała w sprawie otwarcia likwidacji spółki LC Corp Invest XXIII Sp. z o.o., w dniu 29 marca 2020 r. podjęta została uchwała o zakończeniu likwidacji, a w dniu 13 maja 2020 r. spółka została wykreślona z rejestru KRS.
2. W dniu 13 czerwca 2019 r. została podjęta uchwała w sprawie otwarcia likwidacji spółki LC Corp Invest XIX Sp. z o.o., w dniu 29 marca 2020 r. podjęta została uchwała o zakończeniu likwidacji, a w dniu 14 lipca 2020 r. spółka została wykreślona z rejestru KRS.
3. W dniu 11 maja 2020 roku została podjęta uchwała w sprawie otwarcia likwidacji spółki LC Corp Invest XXII Sp. z o.o. w dniu 18 grudnia 2020 r. podjęta została uchwała o zakończeniu likwidacji.
4. W dniu 30 czerwca 2020 r. spółka LC Corp Service S.A. nabyła od Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. ogół praw i obowiązków komandytariusza spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 9 Sp.k.
5. W dniu 31 sierpnia 2020 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w sprawie połączenia w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych, spółki Develia S.A. ze spółką pod firmą LC Corp Invest XXI Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu („Spółka Przejmowana 1”) oraz ze spółką pod firmą LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu („Spółka Przejmowana 2”), poprzez przeniesienie całego majątku Spółki Przejmowanej 1 i całego majątku Spółki Przejmowanej 2 - na Spółkę Przejmującą, będącą jedynym wspólnikiem Spółki Przejmowanej 1 oraz Spółki Przejmowanej 2 (łączenie przez przejęcie). Tożsame uchwały zostały w tym samym dniu podjęte przez Spółkę Przejmowaną 1 oraz Spółkę Przejmowaną 2. Połączenie zostało zarejestrowane w dniu 1 października 2020 r. przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.
6. W dniu 28 października 2020 r. podjęte zostały uchwały walnego zgromadzenia LC Corp Service S.A. oraz uchwała wspólników LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 9 Sp.k. o połączeniu w trybie art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h. spółki LC Corp Service S.A. jako spółki przejmującej ze spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 9 Sp.k. ze spółką jako spółką przejmowaną, poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej - na spółkę przejmującą. W związku z połączeniem podwyższony został kapitał spółki przejmującej z kwoty 630.000,00 zł do kwoty 631.053,00 zł wyłącznie w celu wydania akcji komplementariuszowi spółki przejmowanej (LC Corp Invest XV Sp. z o.o.). Połączenie zostało zarejestrowane w dniu 1 grudnia 2020 r. przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.

Oprócz powyżej opisanych zdarzeń, w okresie od 1 stycznia 2020 roku do dnia 31 grudnia 2020 roku nie nastąpiły inne istotne zmiany w składzie Grupy.

4. Skład Zarządu jednostki dominującej

Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 1 stycznia 2020 roku przestawiał się następująco:

• p.o. Prezesa Zarządu – Michał Hulbój
• Członek Zarządu – Mirosław Kujawski
• Członek Zarządu – Tomasz Wróbel
• Członek Zarządu ds. Finansowych – Paweł Ruszczak

W dniu 26 lutego 2020 roku Rada Nadzorcza Spółki działając na podstawie art. 383 § 1 Kodeksu Spółek Handlowych, podjęła uchwałę, zgodnie z którą postanowiła przedłużyć oddelegowanie Pana Michała Hulbója do pełnienia funkcji Prezesa Zarządu Spółki na okres od dnia 29 lutego 2020 roku do dnia 29 maja 2020 roku.

W dniu 14 maja 2020 r. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę zgodnie z którą, powierzyła Panu Pawłowi Ruszczakowi dotychczas pełniącemu funkcję Członka Zarządu ds. Finansowych, tymczasowo, pełnienie obowiązków Prezesa Zarządu, począwszy od dnia 30 maja 2020 r. do czasu powołania Prezesa Zarządu.

W dniu 4 grudnia 2020 r. Rada Nadzorcza Spółki powołała do składu Zarządu Andrzeja Oślizło powierzając mu funkcję Prezesa Zarządu. Jednocześnie z chwilą powołania Prezesa Zarządu, Pan Paweł Ruszczak przestał pełnić obowiązki Prezesa Zarządu, które Rada Nadzorcza powierzyła tymczasowo do czasu powołania nowego Prezesa Zarządu i z tą chwilą Pan Paweł Ruszczak pełnił ponownie funkcję Członka Zarządu ds. Finansowych.

Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 31 grudnia 2020 roku przedstawiał się następująco:

• Prezes Zarządu – Andrzej Oślizło
• Członek Zarządu ds. Finansowych – Paweł Ruszczak
• Członek Zarządu – Mirosław Kujawski
• Członek Zarządu – Tomasz Wróbel

5. Zatwierdzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd w dniu 8 kwietnia 2021 roku.

6. Informacja o istotnych wartościach szacunkowych i profesjonalnym osądzie

Zarząd jednostki dominującej wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) wymagało od Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków.

6.1. Profesjonalny osąd

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa.

Określenie momentu przejścia kontroli na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych

Określenie momentu przejścia kontroli na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych. Przejście kontroli na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu łącznie następujących warunków: (i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków; (ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej; (iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania; (iv) podpisanie umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego przenoszącego własność. Za spełnienie przesłanek w pkt. (ii) przyjmuje się także, w przypadku finansowania części ceny przy pomocy państwa, zgodnie z ustawą z dn. 27 września 2013 roku o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (MDM), potwierdzenie poprzez bank finansujący klienta zarezerwowania środków (ostatniej raty płatności) na ten cel z odpowiednim zapisem w umowie deweloperskiej.

Grunty zakwalifikowane do aktywów trwałych

Na dzień 31 grudnia 2019 roku Grunty zakwalifikowane do aktywów trwałych dotyczyły gruntu zlokalizowanego miejscowości Malin, gm. Wisznia Mała w woj. dolnośląskim. W związku z postulowaną w 2020 roku zmianą studium przeznaczenia gruntów położonych w miejscowości Malin z terenów projektowanej zabudowy mieszkaniowej na tereny aktywności gospodarczej, na których oprócz usług dopuszcza się nieuciążliwe obiekty przemysłowe (produkcja, magazyny, składy), Grupa na dzień 31 grudnia 2020 roku przeklasyfikowała grunt do pozycji nieruchomości inwestycyjne w związku z planowaną zmianą sposobu wykorzystania tego gruntu, jednocześnie dokonując jego wyceny do wartości godziwej.

Klasyfikacja umów leasingowych

Grupa dokonuje klasyfikacji leasingu zgodnie z MSSF 16.

6.2. Niepewność szacunków

Zarząd jednostki dominującej wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z MSSF wymagało od Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków. Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności występujące na dzień bilansowy, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym roku finansowym.

Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego

Grupa rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione. Szczegółowe informacje dotyczące aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego zostały przedstawione w nocie 13.3.Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych
Na koniec każdego kwartału roku obrotowego Grupa samodzielnie dokonuje wyceny wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w EUR w oparciu o model kapitalizacji inwestycji lub utrzymuje wartość wyceny w EUR sporządzonej przez niezależnego rzeczoznawcę na koniec poprzedniego roku (o ile nie zaistniały istotne przesłanki do zaktualizowania wyceny). Na koniec każdego roku obrotowego wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych ustalana jest bądź poddawana weryfikacji przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Na dzień 31 grudnia 2020 roku nieruchomości inwestycyjne wycenione są w oparciu o wyceny rzeczoznawców. Na dzień 31 grudnia 2019 roku wartości godziwe nieruchomości inwestycyjnych zaprezentowanych jako Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży (Wola Center) odpowiadały wartościom wynikającym z zawartych umów sprzedaży nieruchomości z dnia 29 stycznia 2020 roku pomniejszonym o przewidywane koszty związane ze sprzedażą nieruchomości. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa w pozycji nieruchomości inwestycyjne zaprezentowała również grunt w miejscowości Malin k/Wrocławia. Wartość gruntu w Malinie została zaprezentowana w wartości z wyceny rzeczoznawcy, oszacowanej w podejściu porównawczym metodą porównania nieruchomości parami według jej alternatywnego stanu prawnego, przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zgodnego postulowanymi zmianami. Nieruchomości inwestycyjne oraz aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży zaprezentowane są w nocie 19.

Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na koniec każdego roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez instytucję zajmującą się profesjonalnie wycenami takich operacji finansowych (m.in. bank) lub w oparciu o model finansowy.

Wartość godziwa instrumentów finansowych typu IRS i CAP
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu IRS i CAP objętych rachunkowością zabezpieczeń przepływów pieniężnych ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na koniec każdego roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez instytucję zajmującą się profesjonalnie wycenami takich operacji finansowych (m.in. bank).

Odpisy aktualizujące wartość zapasów
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny utraty wartości realizowanych inwestycji deweloperskich poprzez analizę raportów sprzedażowych, badania rynku oraz innych dostępnych dowodów. W przypadku wystąpienia ryzyka utraty wartości, wartości tych inwestycji szacowane są metodą DCF, które wykorzystywane są do ustalania odpisów aktualizujących wartość zapasów. Metoda DCF oparta jest na zdyskontowanych przepływach finansowych, generowanych przy założonych harmonogramach inwestycyjnych i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) według aktualnej sytuacji rynkowej. Współczynnik dyskontowy uwzględnia ważony koszt kapitału zewnętrznego i własnego (WACC). Wysokość odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wielkością oszacowaną na dzień 31 grudnia 2020 roku i może ulec zmianie w zależności od wahań cen rynkowych gruntów, sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji projektów oraz kalkulacji stopy dyskonta w przyszłości. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych dostępnych na dzień ich sporządzenia. Jest to również związane z niepewnością dotyczącą właściwej estymacji warunków rynkowych w następnych latach. W konsekwencji wartości odpisów aktualizujących mogą ulegać zmianie w kolejnych okresach obrotowych. Zapasy i odpisy aktualizujące wartość zapasów zaprezentowane są w nocie 20.

Niepewność związana z rozliczeniami podatkowymi
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami. Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym. W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej. Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji. Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy, o ile byłyby one związane z w/w klauzulą. Grupa ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku dochodowego przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe, uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi. W poniższej tabeli zaprezentowano stany bilansowe pozycji opisanych powyżej na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz na 31 grudnia 2019 roku.

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Aktywo z tytułu podatku odroczonego	21 933	35 408
Nieruchomości inwestycyjne wyceniane wg wartości godziwej	1 062 693	978 191
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane w wartości godziwej	0	446 282
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward	-430 239	0
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu IRS, CAP	-12 411	-1 081
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	-105 418	-34 622
Odpis aktualizujący wartość gruntów zakwalifikowanych do aktywów trwałych	-3 263	0
Odpis aktualizujący wartość zapasów	-124 934	-115 960

7.Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów pochodnych, które są wyceniane według wartości godziwej. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a także wszystkie wartości w tabelach i opisach, o ile nie wskazano inaczej, podane są w tysiącach złotych („PLN”). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez spółki Grupy.

7.1.Oświadczenie o zgodności
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Develia S.A. zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) w kształcie zatwierdzonym przez UE. MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet Interpretacji MSSF. Sprawozdania finansowe dla części spółek zależnych sporządzane są zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości („UoR”). Na potrzebę sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego sprawozdania te przekształcane są zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej i doprowadzane do zasad stosowanych przez Grupę.

7.2.Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego
Walutą funkcjonalną jednostki dominującej i innych spółek uwzględnionych w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym oraz walutą sprawozdawczą niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego jest złoty polski.# 8. Zmiany stosowanych zasad rachunkowości

Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku, za wyjątkiem przedstawionych poniżej.

Poniższe zmiany do MSSF, zostały zastosowane w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zgodnie z ich datą wejścia w życie:

• Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” i MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” – Definicja istotności - zatwierdzone w UE w dniu 29 listopada 2019 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później).
• Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – definicja przedsięwzięcia - zatwierdzone w UE w dniu 21 kwietnia 2020 roku (obowiązujące w odniesieniu do połączeń, w przypadku których data przejęcia przypada na początek pierwszego okresu rocznego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później oraz w odniesieniu do nabycia aktywów, które nastąpiło w dniu rozpoczęcia w/w okresu rocznego lub później).
• Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” oraz MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji” - Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej - zatwierdzone w UE w dniu 15 stycznia 2020 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później).
• Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ulgi w spłatach czynszu w związku z Covid-19 (zatwierdzone w UE w dniu 9 października 2020 roku i obowiązujące najpóźniej od dnia 1 czerwca 2020 r. w odniesieniu do roku obrotowego rozpoczynającego się dnia 1 stycznia 2020 r. lub później).
• Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych zawartych w MSSF - zatwierdzone w UE w dniu 29 listopada 2019 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później).

Wdrożenie powyżej wymienionych standardów oraz zmiany do istniejących standardów nie miało istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe Grupy.

9. Nowe standardy i interpretacje, które zostały publikowane, a nie weszły jeszcze w życie

Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, jakie zostały już wydane przez RMSR i zatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły w życie.

Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie:

• Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9” zatwierdzone w UE w dniu 16 grudnia 2020 r. (data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia z MSSF 9 została przedłużona z 1 stycznia 2021 roku na okresy roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 roku i później).
• Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” - Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej - Etap 2 zatwierdzone w UE w dniu 13 stycznia 2021 r. (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku lub później).

Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania w UE.

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na dzień publikacji sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):

• MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 roku lub później) – Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14.
• MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” z późniejszymi zmianami do MSSF 17 (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później).
• Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później).
• Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później).
• Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później).
• Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później).
• Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później).
• Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3 (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później).
• Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności).
• Zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany w ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności i uściślenie słownictwa (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41 obowiązują w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, a zatem nie podano daty jej wejścia w życie.).

Grupa jest w trakcie weryfikowania wpływu powyżej wymienionych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym. Według szacunków Grupy, wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.

Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE. Według szacunków Grupy, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań finansowych według MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.

10. Istotne zasady rachunkowości

10.1. Zasady konsolidacji

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Develia S.A. oraz sprawozdania finansowe jej jednostek zależnych sporządzone za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku oraz na dzień 31 grudnia 2019 roku.

Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządzane są za ten sam rok sprawozdawczy, co sprawozdanie jednostki dominującej przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości w oparciu o jednolite zasady rachunkowości zastosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze.

W procesie konsolidacji eliminowane wszystkie transakcje pomiędzy jednostkami wewnątrzgrupowe oraz salda rozrachunków. Eliminowane jest również wartość udziałów posiadanych przez Spółkę i inne jednostki objęte konsolidacją w jednostkach zależnych, która opowiada udziałowi Spółki i innych jednostek Grupy Kapitałowej objętych konsolidacją w kapitale własnym jednostek zależnych. Jednostki zależne podlegają konsolidacji metodą pełną od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Grupę, a przestają być konsolidowane od dnia utraty kontroli.

10.2. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą

Połączenie jednostek gospodarczych bądź przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą to połączenie jednostek, w ramach którego wszystkie łączące się jednostki gospodarcze lub przedsięwzięcia przed i po połączeniu są kontrolowane, pośrednio lub bezpośrednio, przez ten sam podmiot lub grupę podmiotów oraz wspólna kontrola nie ma charakteru przejściowego.

MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć nie ma zastosowania do połączeń jednostek gospodarczych lub przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą. W takiej sytuacji zgodnie z MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów, w przypadku braku standardu bądź interpretacji mających bezpośrednie zastosowanie do danej transakcji, kierownictwo jednostki może, kierując się profesjonalnym osądem, opracować zasady (polityki) rachunkowości, uwzględniając m.in. najbardziej aktualne regulacje i wytyczne stosowania opracowane przez inne podmioty tworzące standardy oparte na podobnych do MSSF założeniach koncepcyjnych. Opracowana przez kierownictwo jednostki polityka rachunkowości nie może być sprzeczna z żadnym ze standardów i interpretacji w ramach MSSF ani też z założeniami koncepcyjnymi do tych standardów.Na powyższej podstawie Grupa przyjęła metodę łączenia udziałów jako politykę rachunkowości do rozliczania połączeń jednostek gospodarczych znajdujących się pod wspólną kontrolą. Metoda łączenia udziałów polega na sumowaniu poszczególnych pozycji odpowiednich aktywów, zobowiązań i kapitałów własnych oraz przychodów i kosztów łączących się jednostek na dzień połączenia, po uprzednim doprowadzeniu ich wartości do jednolitych metod wyceny i dokonaniu następujących eliminacji:

• wzajemnych należności i zobowiązań oraz innych rozrachunków o podobnym charakterze łączących się jednostek,
• przychodów i kosztów operacji gospodarczych dokonywanych w danym roku obrotowym przed połączeniem między łączącymi się jednostkami,
• zysków lub strat z operacji gospodarczych dokonanych przed połączeniem między łączącymi się jednostkami, zawartych w wartościach podlegających łączeniu aktywów i oraz zobowiązań i kapitałów własnych,
• kapitału podstawowego jednostki, której majątek został przejęty oraz kapitałów przypadających na akcjonariuszy niekontrolujących;

po dokonaniu tego wyłączenia, różnicę pomiędzy pozostałymi kapitałami, a ceną nabycia jednostki ujmuje się w pozostałych kapitałach. Połączenie jednostek gospodarczych metodą łączenia udziałów nie prowadzi do rozpoznania i ujęcia jakiejkolwiek wartości firmy lub ujemnej wartości firmy, ani też do rozpoznania i ujęcia jakichkolwiek dodatkowych aktywów i zobowiązań, poza tymi, które wynikają z opisanych powyżej wartości księgowych.

10.3. Wycena do wartości godziwej

Grupa wycenia instrumenty finansowe, instrumenty pochodne oraz aktywa niefinansowe takie jak nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy. Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika aktywów, bądź zapłacona w celu przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych warunkach rynkowych.

Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się albo:

• na głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania,
• w przypadku braku głównego rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów lub zobowiązania.

Zarówno główny jak i najbardziej korzystny rynek muszą być dostępne dla Grupy. Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają w swoim najlepszym interesie gospodarczym. Wycena wartości godziwej składnika aktywów niefinansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe i najlepsze wykorzystanie składnika aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak największe i jak najlepsze wykorzystanie tego składnika aktywów.

Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są dostępne dostateczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieobserwowalnych danych wejściowych. Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość godziwa jest ujawniana w sprawozdaniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej w sposób opisany poniżej na podstawie najniższego poziomu danych wejściowych który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość:

• Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnym rynku dla identycznych aktywów lub zobowiązań,
• Poziom 2 – Techniki wyceny dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,
• Poziom 3 – Techniki wyceny dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny.

10.4. Wartości niematerialne

Za wartości niematerialne uznaje się aktywa, pozostające w wyniku zaistniałych w przeszłości zdarzeń, pod kontrolą jednostki oraz z którego, według przewidywań, jednostka osiągnie w przyszłości korzyści ekonomiczne, a w szczególności:

• prawa majątkowe, autorskie prawa majątkowe, licencje, koncesje, prawa do: projektów, wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów zdobniczych lub użytkowych,
• know-how o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok.

Wartości niematerialne początkowo wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia. Po ujęciu początkowym, wartości niematerialne są wykazywane w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszonym o umorzenie i odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.

Grupa ustala, czy okres użytkowania wartości niematerialnych jest ograniczony czy nieokreślony. Wartości niematerialne o ograniczonym okresie użytkowania są amortyzowane przez okres użytkowania oraz poddawane testom na utratę wartości każdorazowo, gdy istnieją przesłanki wskazujące na utratę ich wartości. Okres i metoda amortyzacji wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania są weryfikowane przynajmniej na koniec każdego roku obrotowego. Zmiany w oczekiwanym okresie użytkowania lub oczekiwanym sposobie konsumowania korzyści ekonomicznych pochodzących z danego składnika aktywów są ujmowane poprzez zmianę odpowiednio okresu lub metody amortyzacji, i traktowane jak zmiany wartości szacunkowych. Odpis amortyzacyjny składników wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania ujmuje się w wyniku (zysku lub stracie okresu) w ciężar tej kategorii, która odpowiada funkcji danego składnika wartości niematerialnych. Zyski lub straty wynikające ze sprzedaży wartości niematerialnych ze sprawozdania z sytuacji finansowej są wyceniane według różnicy pomiędzy wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danego składnika aktywów i są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie okresu) w momencie jego sprzedaży.

Podsumowanie zasad stosowanych w odniesieniu do wartości niematerialnych Grupy, za wyjątkiem wartości firmy, przedstawia się następująco:

	Patenty i licencje	Oprogramowanie komputerowe i inne
Okresy użytkowania	Nieokreślone. Dla patentów i licencji użytkowanych na podstawie umowy zawartej na czas określony, przyjmuje się ten okres uwzględniając dodatkowy okres, na który użytkowanie może być przedłużone.	2 lata
Wykorzystywana metoda amortyzacji	Wartości o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane ani przeszacowywane. Dla patentów i licencji na określony czas stosuje się metodę liniową	metodą liniową
Wewnętrznie wytworzone lub nabyte	Nabyte	Nabyte
Weryfikacja pod kątem utraty wartości / badanie wartości odzyskiwalnej	Nieokreślony okres użytkowania - coroczna oraz w przypadku istnienia przesłanki wskazującej na utratę wartości. Dla pozostałych – coroczna ocena czy wystąpiły przesłanki świadczące o wystąpieniu utraty wartości.	Coroczna ocena czy wystąpiły przesłanki świadczące o wystąpieniu utraty wartości.

Na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz dzień 31 grudnia 2019 roku nie wystąpiły wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania.

10.5. Rzeczowe aktywa trwałe

Środki trwałe

Środki trwałe wykazywane są według ceny nabycia/kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość początkowa środków trwałych obejmuje ich cenę nabycia powiększoną o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania. W skład kosztu wchodzi również koszt wymiany części składowych maszyn i urządzeń w momencie poniesienia, jeśli spełnione są kryteria rozpoznania. Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, obciążają sprawozdanie z całkowitych dochodów w momencie ich poniesienia.

Środki trwałe w momencie ich nabycia zostają podzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, do których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. W momencie likwidacji lub sprzedaży środków trwałych, wartość początkowa tych środków oraz dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik likwidacji lub sprzedaży jest ujmowany w wyniku (zysku lub stracie okresu).

Środki trwałe są amortyzowane liniowo w okresie odpowiadającym szacowanemu okresowi ich użytkowania, które kształtują się następująco:

Typ	Okres (w latach)
Maszyny i urządzenia techniczne	5 lat
Urządzenia biurowe	2 lata
Pozostałe środki transportu	5 lat
Inwestycje w obcych środkach trwałych	10 lat (lub czas trwania umowy jeśli krócej)
Komputery	3 lata

Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na możliwość utraty wartości któregoś ze składników środków trwałych, dokonywany jest przegląd tych aktywów pod kątem ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości, a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w zysku lub stracie.# 10.6. Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne są definiowane jako grunt, budynek lub część budynku, którą Grupa traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości. Warunkiem ujęcia w tej pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej jest:
* prawdopodobieństwo uzyskania korzyści ekonomicznych z tytułu posiadania danej nieruchomości,
* możliwość wiarygodnego ustalenia ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem kosztów transakcji (m.in. kosztów bezpośrednich związanych z doprowadzeniem do zawarcia umów najmu). Wartość bilansowa składnika aktywów obejmuje koszt zastąpienia części nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości.

Po początkowym ujęciu nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie okresu) w tym okresie, w którym powstały.

Nieruchomości inwestycyjne są usuwane ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej ze sprawozdania z sytuacji finansowej są ujmowane wyniku (zysku lub stracie okresu) w tym okresie, w którym dokonano takiego usunięcia.

Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów wykorzystywany przez właściciela staje się nieruchomością inwestycyjną, Grupa stosuje zasady opisane w części Środki trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej nieruchomości.

W przypadku przeniesienia aktywów z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na ten dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się wyniku (zysku lub stracie okresu).

Gdy Grupa kończy budowę lub wytworzenie nieruchomości inwestycyjnej, różnicę między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w wyniku (zysku lub stracie okresu) w pozycji Aktualizacja wartości niefinansowych aktywów trwałych.

W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej do aktywów wykorzystywanych przez właściciela lub do zapasów, domniemany koszt takiego składnika aktywów, który zostanie przyjęty dla celów jego ujęcia w innej kategorii jest równy wartości godziwej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany jej sposobu użytkowania.

Wartość godziwa jest ustalana przez niezależnego rzeczoznawcę lub w oparciu o model kapitalizacji inwestycji.

Nieruchomości inwestycyjne w budowie

Nieruchomości w budowie, dla których istnieje intencja ich użytkowania w przyszłości jako nieruchomości inwestycyjnej wykazywane są jako nieruchomości inwestycyjne. Dla nieruchomości inwestycyjnych Grupa stosuje model wyceny do wartości godziwej, dlatego też nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane są również do wartości godziwej. Jednakże, w wypadku gdy wartość godziwa nieruchomość inwestycyjnej w budowie nie może zostać wiarygodnie szacowana w sposób ciągły, nieruchomość inwestycyjna w budowie będzie wyceniana według modelu kosztu historycznego do wcześniejszej daty z dwóch: daty zakończenia procesu budowy lub do momentu, w którym będzie istniała możliwość wiarygodnego oszacowania wartości godziwej.

Do kosztów nieruchomości inwestycyjnej w budowie obok kosztów nabycia czy kosztów wytworzenia zalicza się również koszty prowizji dla pośredników z tytułu doprowadzenia do umów najmu powierzchni biurowych.

10.7. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych

Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Grupa dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Grupa dokonuje formalnego oszacowania wartości odzyskiwalnej, tj. ustala się czy bieżąca wartość księgowa danego składnika aktywów jest wyższa od wartości, jaką można uzyskać w drodze jego dalszego użytkowania lub sprzedaży. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej. Odpis jest ujmowany w wyniku (zysku lub stracie okresu) w pozycji „Aktualizacja wartości niefinansowych aktywów trwałych”.

Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne. Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa lub grupy aktywów.

Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna, ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej.

Przy szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla danego składnika aktywów.

Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych w działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości.

Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Grupa ocenia, czy występują przesłanki wskazujące na to, że odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości, który był ujęty w okresach poprzednich w odniesieniu do danego składnika aktywów jest zbędny, lub czy powinien zostać zmniejszony. Jeżeli takie przesłanki występują, Grupa szacuje wartość odzyskiwalną tego składnika aktywów. Poprzednio ujęty odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości ulega odwróceniu wtedy i tylko wtedy, gdy od czasu ujęcia ostatniego odpisu aktualizującego nastąpiła zmiana wartości szacunkowych stosowanych do ustalenia wartości odzyskiwalnej danego składnika aktywów. W takim przypadku, podwyższa się wartość bilansową składnika aktywów do wysokości jego wartości odzyskiwalnej. Podwyższona kwota nie może przekroczyć wartości bilansowej składnika aktywów, jaka zostałaby ustalona (po odjęciu umorzenia), gdyby w ubiegłych latach w ogóle nie ujęto odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości w odniesieniu do tego składnika aktywów.

Odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się niezwłocznie jako przychód. Po odwróceniu odpisu aktualizującego, w kolejnych okresach odpis amortyzacyjny dotyczący danego składnika jest korygowany w sposób, który pozwala w ciągu pozostałego okresu użytkowania tego składnika aktywów dokonywać systematycznego odpisania jego zweryfikowanej wartości bilansowej pomniejszonej o wartość końcową.

10.8. Zapasy

W pozycji zapasy wykazywane są nakłady poniesione, dotyczące niesprzedanych lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Koszty takie obejmują prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowania zewnętrznego, koszty planowania i projektu, narzuty kosztów administracyjnych bezpośrednio związanych z budową oraz pozostałe koszty dotyczące budowy.

Zapasy ujmowane są początkowo według kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu zapasy są wykazywane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

10.9. Aktywa finansowe

Aktywa finansowe dzielone są na następujące kategorie:
* Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
* Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
* Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez całkowite dochody,
* Instrumenty finansowe zabezpieczające

Klasyfikacji aktywów finansowych dokonuje się na podstawie:
* modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami finansowymi,
* wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów finansowych.

Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów.# Klasyfikacja aktywów finansowych

Klasyfikacja dłużnych aktywów finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki umownych przepływów pieniężnych (test SPPI) dla danego składnika aktywów finansowych.

Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje należności z tytułu dostaw i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności, lokaty oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości. Należności z tytułu dostaw i usług o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania (tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są wyceniane w wartości nominalnej.

Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody

Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody kwalifikuje się składnik aktywów finansowych jeśli spełnione są poniższe warunki:
* jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych przepływów pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży aktywów finansowych, oraz
* warunki umowne dają prawo do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. zdał test SPPI).

Skutki zmian wartości godziwej ujmowane są w innych całkowitych dochodach do momentu zaprzestania ujmowania składnika aktywów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, kiedy skumulowany zysk/strata ujmowane są w sprawozdaniu z wyniku. Niezależnie od w/w kryteriów klasyfikacji istnieje możliwość nieodwołalnego wyznaczenia składnika aktywów finansowych stanowiącego inwestycję w instrument kapitałowy do opcji wyceny w wartości godziwej przez inne całkowite dochody. Opcja wyboru wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów przeznaczonych do obrotu. Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się w innych całkowitych dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend, które są ujmowane w sprawozdaniu z wyniku.

Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa podjęła decyzję o takiej klasyfikacji w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego. Grupowa kwalifikuje do tej kategorii pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów pieniężnych oraz instrumenty pochodne będące aktywami, o ile nie zostały wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające. Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym powstały.

Instrumenty finansowe zabezpieczające

Do instrumentów finansowych zabezpieczających klasyfikuje się aktywa i zobowiązania finansowe stanowiące instrumenty finansowe wyznaczone i spełniające wymogi rachunkowości zabezpieczeń, wyceniane w wartości godziwej uwzględniającej wszystkie komponenty dotyczące ryzyka rynkowego i ryzyka kredytowego.

Ujęcie początkowe i zaprzestanie ujmowania

Nabycie i sprzedaż aktywów finansowych rozpoznawane są na dzień dokonania transakcji. W momencie początkowego ujęcia składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej, powiększonej, w przypadku składnika aktywów niekwalifikowanego jako wyceniony w wartości godziwej przez wynik finansowy, o koszty transakcji, które mogą być bezpośrednio przypisane do nabycia. Składnik aktywów finansowych zostaje usunięty ze sprawozdania z sytuacji finansowej, wtedy gdy wygasły prawa do umownych przepływów pieniężnych, lub gdy nastąpił transfer aktywa tj. nastąpiło przeniesienie zasadniczo całości korzyści i ryzyk związanych z posiadanym składnikiem aktywów.

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat kredytowych. W przypadku, gdy występuje istotny element finansowania powyżej 12 miesięcy, wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej obejmują środki pieniężne w banku oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy. Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.

10.10. Utrata wartości aktywów finansowych

Na każdy dzień bilansowy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości składnika aktywów finansowych na podstawie modelu utraty wartości opartego o oczekiwane straty kredytowe. Określając przyszłą oczekiwaną utratę wartości, Grupa uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości. Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów aktualizujących w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia prawdopodobieństwa ich nieściągalności. Na moment wdrożenia MSSF 9, w związku z charakterem należności, Spółka przeanalizowała historię ujętych odpisów aktualizujących i doszła do wniosku, że zastosowanie modelu oczekiwanych strat kredytowych nie wpłynęło na wysokość zawiązywanych odpisów aktualizujących.

10.11. Instrumenty zabezpieczające

Instrumenty pochodne w celu zabezpieczenia się przed ryzykiem związanym ze zmianami stóp procentowych i kursów wymiany walut, to przede wszystkim kontrakty walutowe oraz kontrakty na zamianę stóp procentowych (swap procentowy). Tego rodzaju pochodne instrumenty finansowe są wyceniane według wartości godziwej. Wartość godziwa walutowych kontraktów terminowych jest ustalana w odniesieniu do bieżących kursów terminowych (forward) występujących przy kontraktach o podobnym terminie zapadalności. Wartość godziwa kontraktów na zamianę stóp procentowych jest ustalana w odniesieniu do wartości rynkowej podobnych instrumentów.

Klasyfikacja zabezpieczeń w rachunkowości zabezpieczeń

W rachunkowości zabezpieczeń, zabezpieczenia klasyfikowane są jako:
* zabezpieczenie wartości godziwej, zabezpieczające przed ryzykiem zmian wartości godziwej ujętego składnika aktywów lub zobowiązania, lub
* zabezpieczenie przepływów środków pieniężnych, zabezpieczające przed zmianami przepływów środków pieniężnych, które przypisać można konkretnemu rodzajowi ryzyka związanego z ujętym składnikiem aktywów, zobowiązaniem lub prognozowaną transakcją, lub
* zabezpieczenia udziałów w aktywach netto w podmiocie zagranicznym

Zabezpieczenia wartości godziwej

W przypadku zabezpieczeń wartości godziwej, które spełniają warunki umożliwiające stosowanie specjalnych zasad rachunkowości zabezpieczeń, zysk lub strata z aktualizacji wyceny instrumentu zabezpieczającego według wartości godziwej są bezzwłocznie ujmowane w zysku lub stracie. Zysk lub strata na zabezpieczanej pozycji, które przypisać można ryzyku, przed którym jednostka pragnie się zabezpieczyć, korygują wartość bilansową zabezpieczanej pozycji oraz są ujmowane w zysku lub stracie. Jeśli korygowana jest wartość bilansowa zabezpieczanego oprocentowanego instrumentu finansowego, korekta ta jest odpisywana w ciężar wyniku finansowego netto w sposób umożliwiający jej całkowite zamortyzowanie przed upływem terminu wymagalności / zapadalności tego instrumentu.

Zabezpieczenia przepływów środków pieniężnych

W przypadku zabezpieczeń przepływów środków pieniężnych, które spełniają warunki umożliwiające stosowanie specjalnych zasad rachunkowości zabezpieczeń, część zysku lub straty na instrumencie zabezpieczającym, którą uznano za skuteczne zabezpieczenie, jest ujmowana bezpośrednio w innych całkowitych dochodach, natomiast część uznana za nieskuteczną jest ujmowana w zysku lub stracie.

Transakcje skutkujące ujęciem aktywów lub zobowiązań finansowych

Jeśli zabezpieczana planowana transakcja skutkuje następnie ujęciem składnika aktywów finansowych lub zobowiązania finansowego, związane z nią zyski lub straty, które były ujęte w innych całkowitych dochodach i zakumulowane w kapitale własnym przenosi się do rachunku zysków i strat w tym samym okresie, albo w okresach, w których nabyty składnik aktywów lub przyjęte zobowiązanie mają wpływ na zysk lub stratę.

Transakcje skutkujące ujęciem aktywów lub zobowiązań niefinansowych

Jeśli zabezpieczenie planowanej transakcji skutkuje następnie ujęciem składnika aktywów niefinansowych lub zobowiązania niefinansowego, albo planowana transakcja związana ze składnikiem aktywów niefinansowych lub zobowiązaniem niefinansowym staje się uprawdopodobnionym przyszłym zobowiązaniem, do którego będzie się stosować zabezpieczenie wartości godziwej, wtedy zyski lub straty, które były ujęte w innych całkowitych dochodach, przeklasyfikowywane są z kapitału własnego do zysku lub straty w tym samym okresie lub okresach, w których nabyty składnik aktywów niefinansowych lub przyjęte zobowiązanie mają wpływ na zysk lub stratę.

Instrumenty pochodne niespełniające warunków

Zyski lub straty powstałe w wyniku zmian wartości godziwej instrumentów pochodnych, które nie spełniają warunków umożliwiających stosowanie specjalnych zasad rachunkowości zabezpieczeń, są ujmowane bezpośrednio w wyniku finansowym netto za bieżący okres.

Zaprzestanie stosowania rachunkowości zabezpieczeń

Grupa zaprzestaje stosowania zasad rachunkowości zabezpieczeń, gdy instrument zabezpieczający wygasł lub został sprzedany, jego wykorzystanie dobiegło końca lub nastąpiła jego realizacja, bądź gdy zabezpieczenie przestało spełniać warunki umożliwiające stosowanie wobec niego specjalnych zasad rachunkowości zabezpieczeń.# 10.12. Rozliczenia międzyokresowe
W ciągu okresu sprawozdawczego przedmiotem rozliczeń międzyokresowych są między innymi:
* koszty czynszów i dzierżawy płaconych z góry,
* koszty energii opłaconej z góry,
* koszty ubezpieczeń majątkowych,
* koszty opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
* podatek od nieruchomości,
* naliczone z góry inne koszty finansowe,
* prowizje z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań,
* inne koszty dotyczące następnych okresów sprawozdawczych

Koszty podlegające aktywowaniu na koncie rozliczeń międzyokresowych rozliczane są proporcjonalnie do upływu czasu w kolejnych okresach obrotowych, których dotyczą. Koszty z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań rozliczne są w momencie osiągnięcia przychodów ze sprzedaży mieszkań.

10.13. Kapitały własne

Na kapitały własne składają się:
* kapitał podstawowy
* kapitał zapasowy
* pozostałe kapitały rezerwowe
* zyski zatrzymane
* inne kapitały

Kapitał podstawowy wycenia się według wartości nominalnej zgodnej ze statutem. Kapitał zapasowy wycenia się jako nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną wyemitowanych akcji, zmniejsza się o koszty związane z emisją akcji oraz zwiększa/zmniejsza o zatwierdzone zyski/straty z lat ubiegłych wraz z korektami konsolidacyjnymi tych zysków/strat. Pozostałe kapitały rezerwowe wycenia się w wysokości przeszacowania do wartości godziwej nabycia znaczącego aktywa, pomniejszonej o podatek odroczony. W ramach pozostałych kapitałów prezentuje się skutki wyceny programów motywacyjnych dla kadry kierowniczej rozliczanych w akcjach.

10.14. Zobowiązania finansowe

Grupa klasyfikuje składnik zobowiązań finansowych do jednej z następujących kategorii:
* Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
* Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
* Instrumenty finansowe zabezpieczające.

Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych, pożyczek oraz papierów dłużnych

W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem. Po początkowym ujęciu kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są następnie wyceniane w zamortyzowanym koszcie, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem zobowiązań wyznaczonych na pozycje zabezpieczane, które wyceniane są zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń lub zobowiązań zakwalifikowanych w momencie początkowego ujęcia jako instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu zobowiązania. Zyski i straty są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z chwilą usunięcia zobowiązania ze sprawozdania z sytuacji finansowej, a także w odpowiednich okresach w trakcie życia instrumentu metodą efektywnej stopy procentowej.

Zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej

W momencie początkowego ujęcia, zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem. W przypadku umownego ustalenia odroczonego terminu płatności cena nabycia ujęta sprawozdaniu finansowym na dzień zakupu odpowiada zdyskontowanej wartości przyszłych płatności. Kwota dyskonta jest ujmowana w pozycji pozostałe kapitały, pomniejsza określoną w umowie cenę nabycia. Po początkowym ujęciu dyskonto rozliczane jest w ciężar kosztów finansowych.

Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego

Leasing jest klasyfikowany, jako leasing finansowy, gdy warunki umowy przenoszą zasadniczo całe potencjalne korzyści oraz ryzyko wynikające z bycia właścicielem na leasingobiorcę. Wszystkie pozostałe rodzaje leasingu są traktowane, jako leasing operacyjny. Jednostki Grupy Kapitałowej są stronami umów leasingowych, na podstawie, których przyjmują one do odpłatnego używania lub pobierania pożytków obce środki trwałe lub wartości niematerialne przez uzgodniony okres. W przypadku umów leasingu finansowego, na mocy, których następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania aktywów będących przedmiotem umowy, przedmiot leasingu jest ujmowany w aktywach, jako środek trwały według niższej kwoty z wartości godziwej i wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych ustalonej na dzień rozpoczęcia leasingu. Opłaty leasingowe są dzielone między koszty finansowe i zmniejszenie salda zobowiązania w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek od pozostałego do spłaty zobowiązania. Koszty finansowe ujmowane są bezpośrednio w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Środki trwałe używane na podstawie umów leasingu są amortyzowane w ciągu przewidywanego okresu ich użytkowania. Opłaty leasingowe z tytułu umów, które nie spełniają warunków umowy leasingu finansowego, ujmowane są jako koszty w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania leasingu.

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wycenia się w kwocie wymagającej zapłaty.

10.15. Rezerwy

Rezerwy ujmowane są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy jest pewne lub wysoce prawdopodobne, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne, oraz gdy można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania Rezerwy na straty z tytułu umów rodzących obciążenia i zobowiązania wycenia się w uzasadnionej, wiarygodnie oszacowanej wartości. Rezerwy są tworzone w ciężar kosztów działalności operacyjnej, pozostałych kosztów operacyjnych lub kosztów finansowych, w zależności od okoliczności, z których zobowiązanie wynika. Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w wyniku (zysku lub stracie okresu) po pomniejszeniu o wszelkie zwroty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe. Rezerwa zmniejsza się na skutek powstania straty lub zobowiązania, na które została utworzona, zaś niewykorzystane rezerwy (z uwagi na ustanie lub zmniejszenie ryzyka strat, na które zostały utworzone) rozwiązuje się na dobro kont, w ciężar których zostały one utworzone.

10.16. Bierne rozliczenia międzyokresowe

Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów tworzone są w wysokości prawdopodobnych zobowiązań przypadających na bieżący okres sprawozdawczy, wynikających w szczególności:
* z wartości świadczeń wykonanych przez kontrahentów, których kwotę można wiarygodnie oszacować,
* z obowiązku wykonania przyszłych świadczeń wynikających z bieżącej działalności, których kwotę można oszacować, mimo że data ich powstania nie jest jeszcze znana i do których można zaliczyć m.in.:
* koszty wynagrodzeń i narzutów związanych z wynikami okresu, a wypłacanych w następnych okresach sprawozdawczych,
* koszty badania sprawozdania finansowego i inne koszty dotyczące okresu sprawozdawczego.

10.17. Odprawy emerytalne

Zgodnie z zakładowymi systemami wynagradzania pracownicy Grupy mają prawo do odpraw emerytalnych. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów, których dotyczą. Według MSR 19 odprawy emerytalne są programami określonych świadczeń po okresie zatrudnienia. Naliczone zobowiązania są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane, z uwzględnieniem rotacji zatrudnienia i dotyczą okresu do końca okresu sprawozdawczego. Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są o dane historyczne. Zyski i straty z obliczeń aktuarialnych są rozpoznawane w innych całkowitych dochodach. Ponowna wycena zobowiązań z tytułu świadczeń pracowniczych dotyczących programów określonych świadczeń obejmująca zyski i straty aktuarialne ujmowana jest w innych całkowitych dochodach i nie podlega późniejszej reklasyfikacji do zysku lub straty.

10.18. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych

Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia. W praktyce, o ile nie prowadzi to do istotnych różnic, Grupa stosuje uproszczenie i przyjmuje, że kurs zamknięcia to kurs średni NBP dla danej waluty obowiązujący na koniec okresu sprawozdawczego. W ciągu okresu sprawozdawczego:
* operacje sprzedaży i kupna walut oraz operacje zapłaty należności lub zobowiązań wycenia się po kursie kupna lub sprzedaży banku, z którego usług korzysta jednostka,
* pozostałe operacje wycenia się po obowiązującym na dzień poprzedzający przeprowadzenie operacji średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez NBP, chyba że w zgłoszeniu celnym lub innym wiążącym jednostkę dokumencie ustalony został inny kurs.# 10.19. Zobowiązania warunkowe

Zobowiązanie warunkowe jest możliwym zobowiązaniem, które powstaje na skutek zdarzeń przeszłych i którego istnienie zostanie potwierdzone dopiero w przyszłości w momencie wystąpienia niepewnych zdarzeń (nad którymi jednostka nie ma pełnej kontroli). Zobowiązaniem warunkowym może być również obecne zobowiązanie jednostki, które powstaje na skutek przeszłych zdarzeń i którego nie można wycenić wystarczająco wiarygodnie lub nie jest prawdopodobne, aby wypełnienie tego zobowiązania spowodowało wypływ środków zawierających w sobie korzyści ekonomiczne. W związku z tym zobowiązanie takie nie jest ujmowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, ale jest opisywane w dodatkowych informacjach i objaśnieniach do sprawozdania finansowego.

10.20. Przychody

Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Grupa uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Przychody są rozpoznawane po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług (VAT) oraz rabaty. Przy ujmowaniu przychodów obowiązują również kryteria przedstawione poniżej.

Przychody ze sprzedaży towarów i produktów

Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Przychody z tytułu realizacji instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne korygują wartość przychodów ze sprzedaży towarów i produktów.

Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych

Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione w momencie spełnienia następujących warunków: (i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków; (ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej; (iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania; (iv) podpisanie umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego przenoszącego własność.

Za spełnienie przesłanek w pkt. (ii) przyjmuje się także, w przypadku finansowania części ceny przy pomocy państwa, zgodnie z ustawą z dn. 27 września 2013 roku o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (MDM), potwierdzenie poprzez bank finansujący klienta zarezerwowania środków (ostatniej raty płatności) na ten cel z odpowiednim zapisem w umowie deweloperskiej.

Wpłaty otrzymane do klientów wynikające z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych do momentu spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia są prezentowane w pozycji „Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz przychody przyszłych okresów”.

Koszty związane z lokalami, które już zostały sprzedane i których poniesienie jest wymagane w okresach następujących po momencie rozpoznania sprzedaży (w tym koszty usunięcia usterek i koszty wykończenia powierzchni wspólnych), są szacowane i ujmowane w wyniku (zysku lub stracie okresu) w okresie, w którym nastąpiła sprzedaż danego lokalu.

Przychody ze sprzedaży usług

Przychody z tytułu wynajmu

Przychody z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu w stosunku do zawartych umów (linearyzacja).

Odsetki

Przychody z tytułu odsetek są ujmowane metodą efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą oczekiwane przepływy pieniężne do wartości bilansowej brutto składnika aktywów lub zamortyzowanego kosztu zobowiązania finansowego.

Dywidendy

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.

10.21. Podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie lub faktycznie już obowiązywały na koniec okresu sprawozdawczego.

10.22. Podatek odroczony

Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, rezerwa na podatek odroczony jest tworzona metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do wszystkich różnic przejściowych występujących na koniec okresu sprawozdawczego między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.

Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic przejściowych:
* z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
* w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.

Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata, w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, ulgi i straty:
* z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
* w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku jest ujmowany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic przejściowych.

Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na koniec każdego okresu sprawozdawczego i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na koniec okresu sprawozdawczego lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na koniec okresu sprawozdawczego.

Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.

Grupa kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.

Jeżeli w ocenie Grupy jest prawdopodobne, że podejście Grupy do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Grupa określa dochód do opodatkowania (stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym.

Jeżeli Grupa stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Grupy do kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Grupa odzwierciedla wpływ niepewności przy ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych, niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Grupa odzwierciedla ten efekt określając najbardziej prawdopodobny scenariusz.

10.23. Podatek od towarów i usług

Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
* gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio jako część ceny nabycia składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz
* należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług.# 10.24.Koszty finansowania zewnętrznego
Kapitalizacji podlegają koszty finansowania zewnętrznego przeznaczonego na sfinansowanie budowy lub wytworzenia środków trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz budowy mieszkań prezentowych jako zapasy - produkcja w toku. Koszty te obejmują odsetki należne do momentu oddania składnika aktywów do użytkowania, straty z tytułu różnic kursowych do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek do poziomu oprocentowania odpowiedniego dla lokalnej waluty oraz zyski z tytułu różnic kursowych do wysokości skapitalizowanych wcześniej strat z tego tytułu.

10.25.Zysk/(strata) netto na akcję

Zysk/(strata) podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Spółki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu. Zysk/(strata) rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Spółki dominującej (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe.

11.Informacje dotyczące segmentów działalności

Dla celów zarządczych Grupa wyróżnia trzy sprawozdawcze segmenty operacyjne zidentyfikowane w oparciu o kryterium zróżnicowanych produktów i usług:
* segment usług najmu
* segment działalności deweloperskiej
* segment działalności holdingowej (pozostałej)

Grupa dokonuje oceny wyników segmentów operacyjnych na podstawie przychodów ze sprzedaży oraz wyniku brutto ze sprzedaży. Wyniki pozostałej działalności operacyjnej oraz działalności finansowej, zarządzane są na poziomie Grupy i nie są alokowane do segmentów operacyjnych.

W poniższych tabelach przedstawione zostały dane dotyczące przychodów i zysków poszczególnych segmentów Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku i za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku oraz aktywów i zobowiązań poszczególnych segmentów na dzień 31 grudnia 2020 roku i na dzień 31 grudnia 2019 roku.

Rok zakończony 31 grudnia 2020

	Usługi najmu	Działalność deweloperska	Działalność holdingowa (pozostała)	RAZEM
Działalność operacyjna
Przychody ze sprzedaży	86 902	430 139	73 517	114 739
Przychody ze sprzedaży usług	86 899	0	73 517	86 972
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów	3	430 139	0	430 142
Koszt własny sprzedaży	-38 114	-295 382	0	-333 496
Zysk/(Strata) brutto ze sprzedaży	48 788	134 757	73 183	618 758
Zysk/(Strata) ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych	0	0	0	0
Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych	-213 478	0	0	-213 478
Odpisy aktualizujące wartość zapasów	0	0	0	0
Koszt sprzedaży i dystrybucji	-1 019	-13 256	0	-14 275
Koszty ogólnego zarządu	-10 603	-18 205	-188	-28 996
Pozostałe przychody operacyjne	1 574	3 534	66	5 174
Pozostałe koszty operacyjne	-3 017	-1 355	-93	-4 465
Zysk/(Strata) z działalności operacyjnej	-177 755	105 475	-142	-72 422
Przychody finansowe	839	832	649	2 320
Koszty finansowe	-62 486	-162	-1 723	-64 371
Zysk/(Strata) brutto	-239 402	106 145	-1 216	-134 473
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe)	15 727	-20 788	734	-4 327
Zysk/(Strata) netto	-223 675	85 357	-482	-138 800
Inne całkowite dochody podlegające przeklasyfikowaniu do wyniku w kolejnych okresach sprawozdawczych
Zabezpieczenia przepływów pieniężnych	11 399	0	0	11 399
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów	-2 166	0	0	-2 166
Inne całkowite dochody (netto)	9 233	0	0	9 233
Całkowite dochody	-214 442	85 357	-482	-129 567

Rok zakończony 31 grudnia 2019

	Usługi najmu	Działalność deweloperska	Działalność holdingowa (pozostała)	RAZEM
Działalność operacyjna
Przychody ze sprzedaży	140 614	678 336	314 819	264 819
Przychody ze sprzedaży usług	140 536	0	314	140 850
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów	78	678 336	0	678 414
Koszt własny sprzedaży	-46 146	-453 006	0	-499 152
Zysk/(Strata) brutto ze sprzedaży	94 468	225 330	314 320	112 730
Zysk/(Strata) ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych	0	184	37	221
Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych	-91 234	0	0	-91 234
Odpisy aktualizujące wartość zapasów	0	-394	0	-394
Koszt sprzedaży i dystrybucji	-1 169	-15 250	0	-16 419
Koszty ogólnego zarządu	-12 461	-24 573	-1 274	-38 308
Pozostałe przychody operacyjne	736	4 108	431	5 275
Pozostałe koszty operacyjne	-5 055	-829	-687	-6 571
Zysk/(Strata) z działalności operacyjnej	-14 715	188 576	-1 179	682 172
Przychody finansowe	11 752	2 934	1 262	15 948
Koszty finansowe	-25 870	-2 471	-9 243	-37 584
Zysk/(Strata) brutto	-28 833	189 039	-9 160	151 046
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe)	-10 459	-25 358	2 153	-33 664
Zysk/(Strata) netto	-39 292	163 681	-7 007	117 382
Inne całkowite dochody podlegające przeklasyfikowaniu do wyniku w kolejnych okresach sprawozdawczych
Zabezpieczenia przepływów pieniężnych	-2 944	0	0	-2 944
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów	715	0	0	715
Inne całkowite dochody (netto)	-2 229	0	0	-2 229
Całkowite dochody	-41 521	163 681	-7 007	115 153

Działalność Grupy prowadzona jest na terytorium Polski. Działalność usług najmu jest realizowana w centrach handlowo – biurowych Arkady Wrocławskie i Sky Tower we Wrocławiu oraz budynku biurowym Wola Retro w Warszawie. Do dnia 29 stycznia 2020 roku działalność usług najmu była również prowadzona w budynku biurowym Wola Center w Warszawie. Działalność deweloperska jest realizowana w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Warszawie oraz we Wrocławiu.

Na dzień 31 grudnia 2020

	Usługi najmu	Działalność deweloperska	Działalność holdingowa (pozostała)	RAZEM
Aktywa i zobowiązania
Aktywa ogółem, w tym:	1 123 876	1 467 883	224 482	2 816 241
Należności długoterminowe	8 949	0	64	9 013
Nieruchomości inwestycyjne	1 016 745	0	0	1 016 745
Zapasy	990	1 244 986	0	1 245 976
Aktywa z tytułu instrumentów pochodnych	0	0	0	0
Krótkoterminowe papiery wartościowe	0	0	20 013	20 013
Pozostałe aktywa finansowe	0	32 851	55 154	88 005
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	73 173	182 095	121 768	377 036
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	0	0	0	0
Zobowiązania ogółem, w tym:	571 567	912 125	14 761	1 498 453
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji	423 786	343 503	0	767 289
Zobowiązania z tytułu instrumentów	1 511	0	0	1 511
Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz przychody przyszłych okresów	6 811	448 457	8 683	463 951

Na dzień 31 grudnia 2019

	Usługi najmu	Działalność deweloperska	Działalność holdingowa (pozostała)	RAZEM
Aktywa i zobowiązania
Aktywa ogółem, w tym:	1 649 887	1 518 135	75 903	3 243 925
Należności długoterminowe	8 699	0	0	8 699
Nieruchomości inwestycyjne	1 096 679	0	0	1 096 679
Zapasy	6	1 062 022	0	1 062 028
Aktywa z tytułu instrumentów pochodnych	239	0	0	239
Krótkoterminowe papiery wartościowe	0
Pozostałe aktywa finansowe	0	25 576	0	25 576
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	66 266	242 737	31 887	340 890
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	446 282	0	0	446 282
Zobowiązania ogółem, w tym:	743 482	974 408	33 924	1 751 814
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji	552 318	462 715	0	1 015 033
Zobowiązania z tytułu instrumentów	12 411	0	0	12 411
Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz przychody przyszłych okresów	6 662	344 126	10 524	361 312

12.Przychody i koszty

12.1.Przychody ze sprzedaży

	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2019
Przychody z tytułu najmu powierzchni biurowych i centrum handlowo-usługowego oraz usług powiązanych	86 972	140 850
Przychody ze sprzedaży usług	86 972	140 850
Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych	430	140 677 207
Pozostałe (*)	2	1 207
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów	430 142	678 414
Przychody z tytułu umów z klientami razem	517 114	819 264

(*) – pozycja obejmuje przede wszystkim sprzedaż gruntów

W 2020 roku w Grupie działalność operacyjną związaną z wynajmem nieruchomości komercyjnych prowadzono w centrach handlowo – biurowych Arkady Wrocławskie i Sky Tower oraz budynku biurowym Wola Retro. Do dnia 29 stycznia 2020 roku działalność usług najmu była również prowadzona w budynku biurowym Wola Center w Warszawie.

Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów najmu, dla których Grupa jest stroną wynajmującą przedstawiają się następująco:

	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2019
do 1 roku	50 283	48 541
powyżej 1 roku do 5 lat	144 632	153 353
powyżej 5 lat	42 944	75 271
RAZEM	237 859	277 165

Minimalne opłaty dotyczą zawartych na dzień 31 grudnia 2020 roku i na 31 grudnia 2019 roku umów najmu nieruchomości inwestycyjnych, które standardowo zawierane są na okresy od 3 do 10 lat, bez okresu wypowiedzenia, z możliwością przedłużenia umowy na kolejne okresy.## 12.2. Koszty według rodzaju

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Amortyzacja	1 868	1 434
Zużycie materiałów i energii	7 915	5 914
Usługi obce	27 830	34 680
Podatki i opłaty	5 950	11 414
Wynagrodzenia	30 311	35 395
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia	3 672	4 639
Pozostałe koszty rodzajowe	6 148	8 690
Zmiana stanu produktów i produkcji w toku	293 073	451 713
Razem	376 767	553 879
Koszt własny sprzedaży	333 496	499 152
Koszt sprzedaży i dystrybucji	14 275	16 419
Koszty ogólnego zarządu	28 996	38 308
Razem	376 767	553 879

12.3. Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Przychody ze sprzedaży nieruchomości	436 071	482 522
Wartość sprzedanych nieruchomości	-436 071	-482 522
Zmiany wartości nieruchomości w PLN w okresie	-17 062	0
Zmiany wartości nieruchomości w EUR w okresie	-255 475	-15 897
Zmiana wyceny nieruchomości z tytułu zmiany kursu EUR/PLN w okresie	88 103	-18 056
Zmiana wyceny nieruchomości z tytułu nakładów poniesionych w okresie	-19 440	-17 613
Koszty transakcji sprzedaży (bez koszów związanych ze spłatą zobowiązań finansowych)	0	-30 486
Koszty transakcji sprzedaży (koszty związane ze spłatą zobowiązań finansowych)	0	-3 440
Aktualizacja wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości	-1 036	0
Korekta z tytułu linearyzacji przychodów z najmu	-8 568	-5 742
Razem	-213 478	-91 234

Rok zakończony 31 grudnia 2020

	Arkady Wrocławskie	Wola Center	Sky Tower	Silesia Star	Retro Office House	Wola Retro	Malin	RAZEM
Przychody ze sprzedaży nieruchomości	0	436 071	0	0	0	0	0	436 071
Wartość sprzedanych nieruchomości	0	-436 071	0	0	0	0	0	-436 071
Zmiany wartości nieruchomości w PLN w okresie	0	0	0	0	0	0	-17 062	-17 062
Zmiany wartości nieruchomości w EUR w okresie	-71 568	0	-174 435	0	0	-9 472	0	-255 475
Zmiana wyceny nieruchomości z tytułu zmiany kursu EUR/PLN w okresie	18 356	2 130	42 313	0	0	25 304	0	88 103
Zmiana wyceny nieruchomości z tytułu nakładów poniesionych w okresie	-1 134	0	-18 306	0	0	0	0	-19 440
Aktualizacja wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości	0	554	0	-1 516	-74	0	0	-1 036
Korekta z tytułu linearyzacji przychodów z najmu	-1 005	0	-1 226	0	0	-6 337	0	-8 568
Razem	-55 351	2 684	-151 654	-1 516	-74	9 495	-17 062	-213 478

Rok zakończony 31 grudnia 2019

	Arkady Wrocławskie	Wola Center	Sky Tower	Silesia Star	Retro Office House	Wola Retro	RAZEM
Przychody ze sprzedaży nieruchomości	-	-	-	231 828	250 694	-	482 522
Wartość sprzedanych nieruchomości	-	-	-	(231 828)	(250 694)	-	(482 522)
Zmiany wartości nieruchomości w EUR w okresie	(65 325)	(1 703)	(1 831)	-	-	52 963	(15 896)
Zmiana wyceny nieruchomości z tytułu zmiany kursu EUR/PLN w okresie	(2 878)	(4 245)	(5 038)	(1 985)	(2 146)	(1 764)	(18 056)
Zmiana wyceny nieruchomości z tytułu nakładów poniesionych w okresie	(4 330)	(766)	(9 059)	(1 255)	(2 204)	-	(17 614)
Koszty transakcji sprzedaży (bez koszów związanych ze spłatą zobowiązań finansowych)	-	(4 784)	-	(15 179)	(10 523)	-	(30 486)
Koszty transakcji sprzedaży (koszty związane ze spłatą zobowiązań finansowych)	-	(30)	-	(2 370)	(1 040)	-	(3 440)
Korekta z tytułu linearyzacji przychodów z najmu	-	6	(1 126)	(778)	(1 555)	(2 289)	(5 742)
Razem	(72 533)	(11 522)	(17 054)	(21 567)	(17 468)	48 910	(91 234)

Prezentowane powyżej koszty transakcji sprzedaży nieruchomości Wola Center nie obejmują kosztów zamknięcia transakcji zabezpieczających ryzyko wzrostu stóp procentowych kredytu zaciągniętego na budowę i finansowanie nieruchomości Wola Center w kwocie 14.485 tys. PLN. W związku z tym, że transakcja dotyczy instrumentu finansowego, nie może być traktowana jako koszt transakcyjny i zostanie ujęta w wyniku w momencie zamknięcia transakcji zabezpieczającej tj. w roku 2020.

12.4. Koszty amortyzacji ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Pozycje ujęte w koszcie własnym sprzedaży:	0	0
Amortyzacja środków trwałych	0	0
Amortyzacja wartości niematerialnych	0	0
Pozycje ujęte w kosztach sprzedaży	611	725
Amortyzacja środków trwałych	605	719
Amortyzacja wartości niematerialnych	6	6
Pozycje ujęte w kosztach ogólnego zarządu:	1 257	709
Amortyzacja środków trwałych	1 086	550
Amortyzacja wartości niematerialnych	171	159
Amortyzacja, razem	1 868	1 434

12.5. Koszty świadczeń pracowniczych

Koszty świadczeń pracowniczych według rodzaju

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Wynagrodzenia	30 311	35 395
Koszty ubezpieczeń społecznych	2 991	3 987
Koszty świadczeń emerytalnych	0	0
Inne świadczenia po okresie zatrudnienia	0	0
Pozostałe świadczenia	681	652
Koszty świadczeń pracowniczych, razem	33 983	40 034

Programy akcji pracowniczych

W prezentowanym okresie Spółka nie prowadziła programu akcji pracowniczych.

Struktura zatrudnienia

Przeciętne zatrudnienie w Grupie w roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku i w roku zakończonym 31 grudnia 2019 roku kształtowało się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Zarząd jednostki dominującej	4,32	4,01
Zarządy jednostek z Grupy (*)	-	-
Administracja	116,47	118,80
Dział sprzedaży	43,16	37,45
Pozostali	-	-
Razem	163,95	160,26

(*) członkowie zarządów jednostek Grupy są osoby z Zarządu jednostki dominującej

12.6. Pozostałe przychody operacyjne

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Rozwiązanie rezerw na usuwanie wad i usterek budowlanych, netto	0	0
Rozwiązanie rezerw ujętych jako bierne rozliczenia międzyokresowe	0	0
Otrzymane odszkodowania i kary	996	275
Sprzedaż usług pozostałych związanych z pośrednictwem	588	494
Niewykorzystane rezerwy na usługi budowlane	938	2 143
Pozostałe	2 652	2 363
Pozostałe przychody operacyjne	5 174	5 275

12.7. Pozostałe koszty operacyjne

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Utworzenie odpisów aktualizujących należności, netto	2 669	4 190
Utworzenie rezerw na sprawy sporne i sądowe, netto	180	337
Utworzenie rezerw pozostałych, netto	199	37
Koszty postępowania sądowego, egzekucyjnego	367	256
Pozostałe	1 050	1 751
Pozostałe koszty operacyjne	4 465	6 571

12.8. Przychody finansowe

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Przychody z tytułu odsetek bankowych	2 090	5 452
Nadwyżka dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi	0	10 271
Wycena instrumentów finansowych	190	138
Pozostałe	40	87
Przychody finansowe	2 320	15 948

12.9. Koszty finansowe

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Odsetki, prowizje od obligacji i kredytów (cześć nieskapitalizowana)	17 725	31 677
Odsetki od leasingu	1 301	1 788
Koszt dyskonta zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej	0	1 404
Nadwyżka ujemnych różnic kursowych nad dodatnimi	29 267	0
Wycena instrumentów finansowych	739	2
Koszt podatku od podwyższenia kapitałów w jednostkach zależnych	2	10
Koszt zamknięcia transakcji zabezpieczających *	14 845	0
Pozostałe	492	2 703
Koszty finansowe	64 371	37 584

(*) – koszt zamknięcia transakcji zabezpieczających ryzyko wzrostu stóp procentowych kredytu zaciągniętego na budowę i finansowanie nieruchomości Wola Center w związku ze sprzedażą nieruchomości.

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Odsetki, prowizje od obligacji i kredytów aktywowane w nieruchomości inwestycyjnych	973	2 197
Odsetki, prowizje od obligacji i kredytów aktywowane w zapasach	15 587	12 851
Odsetki, prowizje od obligacji i kredytów ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów	17 725	31 677
Odsetki, prowizje od obligacji i kredytów ogółem	34 285	46 725

13. Podatek dochodowy

13.1. Obciążenie podatkowe

Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku i za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku przedstawiają się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Ujęte w zysku lub stracie
Bieżący podatek dochodowy
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego	-63 961	-66 590
Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych	147	-55
Odroczony podatek dochodowy
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych i strat podatkowych	59 487	32 981
Obciążenie podatkowe wykazane w skonsolidowanym zysku lub stracie	-4 327	-33 664
Ujęte w innych całkowitych dochodach
Podatek od zysku/(straty) netto z tytułu zmiany efektywnej części zabezpieczeń przepływów pieniężnych	-2 166	715
Korzyść podatkowa/(obciążenie podatkowe) ujęta/e w innych całkowitych dochodach	-2 166	715

13.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej

Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem według ustawowej stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku i za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku przedstawiają się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Zysk/(Strata) brutto przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej	-134 473	151 046
Zysk/(Strata) przed opodatkowaniem z działalności zaniechanej	0	0
Zysk/(Strata) brutto przed opodatkowaniem	-134 473	151 046
Podatek według ustawowej stawki podatkowej obowiązującej w Polsce, wynoszącej 19% (2019: 19%)	-25 550	28 699
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów	206	1 374
Nieujęte/Skorygowane straty podatkowe	685	370
Nieujęte/Skorygowane inne niż straty podatkowe różnice przejściowe, od których nie utworzono podatku odroczonego	28 674	1 624
Różnice w wartości podatkowej i bilansowej dotyczące zapasów	0	0
Rozliczenie dyskonta ceny nabycia akcji i odsetki za odroczenie zapłaty	0	469
Minimalny podatek od nieruchomości komercyjnych, który nie zmniejszył podatku dochodowego	0	0
Korekty podatku za lata poprzednie	-49	-7
Pozostałe	361	1 121
Podatek według efektywnej stawki podatkowej	4 327	33 664

13.3. Odroczony podatek dochodowy

Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:

Sprawozdanie z sytuacji finansowej

| | Obciążenia z tytułu odroczonego podatku dochodowego za okres zakończony 31 grudnia 2020 | Obciążenia z tytułu odroczonego podatku dochodowego za okres zakończony 31 grudnia 2019 |
| :--- | :--- | :--- |## Rezerwa z tytułu podatku odroczonego

Kategoria	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019	31 grudnia 2018*
Naliczone odsetki, dyskonta od pożyczek, obligacji, weksli oraz lokat	-9 148	-6 852	-7 684
Wycena nieruchomości inwestycyjnych	-2 296 832	0	-29 502
Różnica w wartości środków trwałych (amortyzacja podatkowa i bilansowa)	-68 033	29 502	38 531
Różnica w wartości innych aktywów (podatkowa i bilansowa)	-48 390	-57 587	-58 173
Pozostałe	-2 498	0	0
Rezerwa brutto z tytułu podatku odroczonego	-32	-464	-1 038

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

Kategoria	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019	31 grudnia 2018*
Wycena nieruchomości inwestycyjnych	432	574	-
Rezerwy i rozliczenia międzyokresowe	18 644	0	0
Naliczone odsetki, dyskonta od pożyczek, obligacji, weksli	4 021	5 338	2 928
Różnice kursowe	6 472	4 757	6 081
Różnica w wartości innych aktywów (podatkowa i bilansowa)	6 786	2 567	4 859
Koszty finansowania dłużnego możliwe do rozliczenia w okresie 5 lat	0	5 936	9 780
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych dochodów do opodatkowania	8 883	3 358	5 851
Pozostałe	2 306	0	0
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego	267	2 439	1 723

• • dane szacunkowe

Ze względu na specyfikę prowadzonej działalności w zakresie osiągania przychodów podatkowych w odroczonym czasie, Grupa aktywuje poniesione straty podatkowe do momentu osiągnięcia dochodu podatkowego z uwzględnieniem przepisów podatkowych dotyczących możliwości rozliczania takich strat. Wysokość aktywa z tytułu ujętych w podatku odroczonym strat podatkowych została zaprezentowana w tabeli powyżej. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa przeprowadziła analizę odzyskiwalności zawiązanego i potencjalnego aktywa na podatek odroczony i nie utworzyła aktywa z tytułu podatku odroczonego m.in. z tytułu strat podatkowych w spółkach w kwocie 644 tys. zł (odpowiednio 948 tys. zł na 31 grudnia 2019 roku), które mogą być wykorzystane w okresie maksymalnie do pięciu lat od końca okresu sprawozdawczego, w którym powstały. Dodatkowo, w wyniku analizy terminów realizacji projektów deweloperskich oraz planów finansowych dotyczących poszczególnych gruntów, Grupa nie utworzyła aktywa z tytułu podatku odroczonego w kwocie 44.005 tys. zł dotyczącego przejściowych różnic w wartości bilansowej i podatkowej poszczególnych pozycji aktywów i pasywów (odpowiednio 16.382 tys. zł na dzień 31 grudnia 2019 roku).

14. Zysk/(Strata) przypadający na jedną akcję

Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zysku oraz akcji, które posłużyły do wyliczenia podstawowego i rozwodnionego zysku na jedną akcję:

	Rok zakończony ‎31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎31 grudnia 2019
Średnia ważona liczba akcji zwykłych zastosowana do obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję	447 558 311	447 558 311
Średnia ważona liczba akcji zwykłych zastosowana do obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję	447 558 311	447 558 311
Zysk/(Strata) netto przypadający:
Akcjonariuszom jednostki dominującej	-138 800	117 382
Akcjonariuszom niekontrolującym	0	0
Zysk/(Strata) netto przypadający: Akcjonariuszom jednostki dominującej	-138 800	117 382
Zysk/(Strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej na jedną akcję w zł (podstawowy)	-0,310	0,26
Zysk/(Strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej na jedną akcję w zł (rozwodniony)	-0,310	0,26

15. Wartości niematerialne

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Wartość netto na dzień 1 stycznia	334 382	-
Zwiększenia – zakup	247 117	-
Zmniejszenia – sprzedaż, likwidacja	0	0
Odpis amortyzacyjny za rok obrotowy	-177	-165
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości	0	0
Wartość netto na dzień 31 grudnia	404 334	334 382

Na dzień 1 stycznia
| | Wartość brutto | Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości | Wartość netto |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 058 | -2 724 | 334 |
| 2019 | 2 941 | -2 559 | 382 |

Na dzień 31 grudnia
| | Wartość brutto | Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości | Wartość netto |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 305 | -2 901 | 404 |
| 2019 | 3 058 | -2 724 | 334 |

16. Rzeczowe aktywa trwałe

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Środki trwałe własne	4 058	5 527
Aktywa z tytułu prawa do użytkowania	455	370
Środki trwałe ogółem	4 513	5 897

Rok zakończony 31 grudnia 2020

Kategoria	Grunty i budynki	Środki transportu	Maszyny i urządzenia	Środki trwałe w budowie	Ogółem
Wartość netto na dzień 1 stycznia 2020	1 601	369	3 878	49	5 897
Zwiększenia – zakup	0	0	0	2 818	2 818
Zwiększenia – leasing	0	452	0	0	452
Zwiększenia - ze środków trwałych w budowie	0	0	497	-497	0
Zwiększenia - reklasyfikacja z zapasów	378	0	0	0	378
Zmniejszenia - reklasyfikacja do nieruchomości inwestycyjne	0	0	-3 191	0	-3 191
Zmniejszenia – sprzedaż, likwidacja	-101	-28	-21	0	-150
Odpis amortyzacyjny za rok obrotowy	-898	-339	-454	0	-1 691
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości	0	0	0	0	0
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020	980	454	709	2 370	4 513

	Wartość brutto	Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości	Wartość netto
Na dzień 1 stycznia 2020	11 701	-5 804	5 897
Na dzień 31 grudnia 2020	11 055	-6 542	4 513

Rok zakończony 31 grudnia 2019

Kategoria	Grunty i budynki	Środki transportu	Maszyny i urządzenia	Środki trwałe w budowie	Ogółem
Wartość netto na dzień 1 stycznia 2019	1 737	0	3 858	37	5 632
Zwiększenia – zakup	0	0	0	1 337	1 337
Zwiększenia – leasing *	0	695	0	0	695
Zwiększenia - ze środków trwałych w budowie	620	0	705	-1 325	0
Zwiększenia - reklasyfikacja z zapasów	-8	0	8	0	0
Zmniejszenia – sprzedaż, likwidacja	-216	0	-282	0	-498
Odpis amortyzacyjny za rok obrotowy	-532	-326	-411	0	-1 269
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości	0	0	0	0	0
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2019	1 601	369	3 878	49	5 897

	Wartość brutto	Umorzenie i odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości	Wartość netto
Na dzień 1 stycznia 2019	10 769	-5 137	5 632
Na dzień 31 grudnia 2019	11 701	-5 804	5 897

* - wdrożenie MSSF 16 "Leasing"

Na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz na 31 grudnia 2019 roku żaden ze składników rzeczowych aktywów trwałych nie stanowił zabezpieczenia, nie był przedmiotem zastawu, ani nie był objęty hipoteką. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa była stroną umów leasingu 31 samochodów, które zakwalifikowane zostały jako leasing finansowy.

17. Należności długoterminowe

W pozycji należności długoterminowe Grupa wykazuje kwoty zabezpieczeń związanych z terminową obsługą kredytów, wymaganych długoterminowymi umowami kredytowymi:

• na dzień 31 grudnia 2020 roku:
  • kaucja w wysokości 500 tys. EUR (2.307 tys. PLN) w spółce Arkady Wrocławskie S.A.
  • kwota zatrzymana na rachunku obsługi długu w kwocie 6.706 tys. zł w spółce Sky Tower S.A.
• na dzień 31 grudnia 2019 roku:
  • kaucja w wysokości 500 tys. EUR (2.129 tys. PLN) w spółce Arkady Wrocławskie S.A.
  • kwota zatrzymana na rachunku obsługi długu w kwocie 5.570 tys. zł w spółce Sky Tower S.A.
  • kaucja zatrzymana na obsługę IRS w kwocie 1.000 tys. PLN w spółce Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.

Wskazane powyżej kwoty zostaną zwolnione przez bank w momencie spłaty kredytu.

18. Grunty zakwalifikowane do aktywów trwałych

Na dzień 31 grudnia 2019 roku w tej pozycji zostały zaprezentowane grunty w wysokości 86.603 tys. zł, które przeznaczone są do realizacji inwestycji deweloperskich w okresie powyżej 2 lat. Odpis aktualizacyjny na dzień 31 grudnia 2019 roku wynosił 3.263 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa zdecydowała o zmianie prezentacji gruntu dokonując reklasyfikacji do pozycji Nieruchomości inwestycyjne.

19. Nieruchomości inwestycyjne oraz Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

19.1. Nieruchomości inwestycyjne

Na dzień 31 grudnia 2020 roku nieruchomości inwestycyjne w Grupie stanowią:

• centra handlowo – biurowe: Arkady Wrocławskie i Sky Tower we Wrocławiu,
• budynek biurowy: Wola Retro w Warszawie

	31 grudnia 2020
	Wartość EUR	Wartość PLN	Korekta wartości PWUG według MSSF 16	RAZEM
Nieruchomości inwestycyjne zrealizowane
Arkady Wrocławskie	38 300	176 747	11 832	188 579
Sky Tower	83 000	383 028	0	383 028
Wola Retro	72 200	333 189	3 305	336 494
Nieruchomości inwestycyjne w przygotowaniu
- Wrocław, Kolejowa	N/D	33 666	4 888	38 554
- Malin	N/D	70 090	0	70 090
RAZEM		1 016 745		1 016 745

	31 grudnia 2019
	Wartość EUR	Wartość PLN	Korekta wartości PWUG według MSSF 16	RAZEM
Nieruchomości inwestycyjne zrealizowane
Arkady Wrocławskie	54 000	229 959	11 835	241 794
Sky Tower	120 970	515 151	0	515 151
Wola Retro	71 020	302 439	3 309	305 748
Nieruchomości inwestycyjne w budowie
Wrocław, Kolejowa	N/D	29 098	4 888	33 986
RAZEM		1 096 679		1 096 679

Na dzień 31 grudnia 2020 roku wartości godziwe nieruchomości inwestycyjnych Arkady Wrocławskie, Sky Tower oraz Wola Retro zostały wyznaczone w oparciu o wyceny sporządzone przez profesjonalnych rzeczoznawców nieruchomości. Wartości rynkowe przedmiotowych nieruchomości zostały oszacowane w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną na poziomie 3 szczegółowości MSSF 13. Danymi wejściowymi uwzględnionymi w wycenie były m.in. plany inwestycyjne, informacje związane z planowanym zagospodarowaniem zawierające plany, opisy i budżety oraz ankiety środowiskowe. Podejście dochodowe oraz metoda inwestycyjna opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości uzależniona jest od dochodu w postaci czynszu, jaki można uzyskać z nieruchomości oraz stopy kapitalizacji. Dochód z nieruchomości wynika z umów najmu, a w przypadku wolnych powierzchni z zastosowania rynkowych stawek najmu. Stopa zwrotu, znana jako stopa kapitalizacji, jest określona na podstawie analizy podobnych transakcji na rynku w danym roku obrotowym.Wycena podawana jest w walucie fakturowanych czynszów z najmu, tj. w EUR i przeliczana na PLN według średniego kursu NBP na datę końca danego okresu obrachunkowego. Uzgodnienie zmian wartości bilansowych nieruchomości inwestycyjnych w okresie zakończonym 31 grudnia 2020 roku oraz roku 31 grudnia 2019 roku zaprezentowano w tabeli poniżej:

	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2019
Na początek okresu sprawozdawczego	1 096 679	1 929 475
Rozpoznanie i rozliczenie prawa wieczystego użytkowania zgodnie z MSSF 16	-9	36 882
Zakup gruntów pod budowę nieruchomości inwestycyjnych	0	26 028
Poniesione nakłady inwestycyjne	35 736	97 862
Reklasyfikacja do aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży 1)	0	-949 318
Reklasyfikacja z pozycji środki trwałe	3 191	0
Reklasyfikacja z pozycji grunty zakwalifikowane do aktywów trwałych 2)	87 152	0
Aktualizacja wartości godziwej nieruchomości (zmiana kursu EUR/PLN)	85 973	-2 005
Aktualizacja wartości godziwej nieruchomości (m.in.: z tytułu zmian wyceny ‎ nieruchomości w EUR lub PLN, prac wykończeniowych oraz kosztów sprzedaży)	-291 977	-42 245
Na koniec okresu sprawozdawczego	1 016 745	1 096 679

1) reklasyfikacja w związku z podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office House we Wrocławiu oraz podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości Wola Center w Warszawie
2) reklasyfikacja gruntu w miesjcowości Malin k/Wrocławia

W tabeli poniżej zostały przedstawione kwoty przychodów i kosztów z nieruchomości inwestycyjnych za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku, inne niż przeszacowanie do wartości godziwej:

	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2019
Przychody z najmu	86 902	140 614
Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymaniem), które w danym roku przyniosły przychody z najmu i usług powiązanych	-38 114	-46 146

19.2. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Na dzień 31 grudnia 2020 roku aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży w Grupie nie wystąpiły.

Na dzień 31 grudnia 2019 roku aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży w Grupie stanowił budynek biurowy Wola Center w Warszawie

	31 grudnia 2019 Wartość EUR	31 grudnia 2019 Wartość PLN	Korekta wartości PWUG według MSSF 16	Koszty sprzedaży nieruchomości	RAZEM	Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Wola Center	101 900	433 941	16 773	(4 432)	446 282	446 282

Ponadto na dzień 31 grudnia 2019 roku Grupa ujęła w pozycji „Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji” wycenę transakcji zabezpieczających ryzyko wzrostu stóp procentowych kredytu zaciągniętego na budowę i finansowanie nieruchomości Wola Center w kwocie 11.714 tys. PLN. W związku z tym, że transakcja dotyczy instrumentu finansowego, nie może być traktowana jako koszt transakcyjny i zostanie ujęta w wyniku w momencie zamknięcia transakcji tj. w roku 2020. Zrealizowana kwota zamknięcia transakcji w dniu 29 stycznia 2020 roku wyniosła 14.845 tys. PLN.

Uzgodnienie zmian wartości bilansowych aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży w okresie zakończonym 31 grudnia 2020 roku oraz roku 31 grudnia 2019 roku zaprezentowano w tabeli poniżej:

	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2019
Na początek okresu sprawozdawczego	446 282	0
Rozpoznanie i rozliczenie prawa wieczystego użytkowania zgodnie z MSSF 16	0	1 100
Poniesione nakłady inwestycyjne	0	-3 006
Reklasyfikacja z nieruchomości inwestycyjnych 1)	0	949 318
Reklasyfikacja do zapasów	-973	0
Sprzedaż nieruchomości 2)	-447 439	-482 522
Aktualizacja wartości godziwej nieruchomości (zmiana kursu EUR/PLN)	2 130	-16 051
Aktualizacja wartości godziwej nieruchomości (m.in.: z tytułu zmian wyceny ‎ nieruchomości w EUR, prac wykończeniowych oraz kosztów sprzedaży)	0	-2 557
Na koniec okresu sprawozdawczego	0	446 282

1) reklasyfikacja w związku z podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office House we Wrocławiu oraz podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości Wola Center w Warszawie
2) sprzedaż nieruchomości Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office House we Wrocławiu

Na dzień 31 grudnia 2019 roku wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej (prezentowanej jako Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży) Wola Center odpowiadają wartości wynikającej z zawartej w dniu 29 stycznia 2020 roku umowy sprzedaży nieruchomości (zgodnie z informacją Emitenta w komunikacie bieżącym 6/2020 z dnia 29 stycznia 2020 roku).

19.3. Umowa sprzedaży nieruchomości Wola Center w Warszawie

W dniu 24 września 2019 r. podmiot w 100% zależny od Spółki: Warszawa Przyokopowa Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („WP”), działająca jako sprzedający oraz spółka kontrolowana przez Hines European Value Fund SCSp z siedzibą w Luksemburgu tj. Gisla Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością działająca jako kupujący (obecnie Wola Center sp. z o.o.), zawarły przedwstępną umowę sprzedaży w ramach transakcji zawieranej pomiędzy spółkami, dotyczącej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w Warszawie przy ul. Przyokopowej 33 wraz z prawem własności budynku biurowego posadowionego na tym gruncie znanego jako budynek „Wola Center”, oraz materialnych i niematerialnych składników związanych z tą nieruchomością, należących do WP i objętych przedwstępną umową sprzedaży.

Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione było od spełnienia się m.in. następujących warunków zawieszających: (i)wydania zgodnych interpretacji podatkowych potwierdzających stanowisko Stron, oraz (ii)uzyskania przez Strony wszystkich koniecznych zgód na transakcję, oraz (iii)wydania przez bank kredytujący pisma w zakresie spłaty kredytów zaciągniętych na budowę budynku przez WP oraz; (iv)uzyskania przez kupującego decyzji kredytowej zapewniającej częściowe sfinansowanie transakcji, oraz (v)braku niekorzystnej zmiany dotyczącej tytułu prawnego sprzedającego do zbywanej nieruchomości, oraz (vi)udzielenia poręczenia na rzecz kupującego przez Spółkę.

Cena transakcji została ustalona przez Strony na 101.900.000 EUR (powiększona o odpowiedni podatek VAT oraz koszty transakcji).

Ponadto, zgodnie z ustaleniami poczynionymi pomiędzy Stronami, Spółka udzieliła kupującemu poręczenia za sprzedającego i dłużnika na podstawie którego Spółka zagwarantuje m.in.: (i)wykonanie przez sprzedającego obowiązków i zobowiązań spółki Warszawa Przyokopowa jako sprzedającego wynikających z umów dotyczących przedmiotu transakcji, oraz (ii)przystąpienie przez Spółkę do długów WP wynikających z obowiązków i zobowiązań WP wynikających z umowy przyrzeczonej, w przypadku zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedającego, które to okoliczności zostało opisane w treści poręczenia, (iii)zapłatę kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego z winy sprzedającego

W dniu 29 stycznia 2020 r., w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 24 września 2019 r., spółka zależna od Emitenta Warszawa Przyokopowa sp. z o.o. zawarła z podmiotem niepowiązanym przyrzeczoną umowę sprzedaży, dotyczącą sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w Warszawie przy ul. Przyokopowej 33 wraz z prawem własności budynku biurowego posadowionego na tym gruncie znanego jako budynek „Wola Center”, oraz materialnych i niematerialnych składników związanych z tą nieruchomością za cenę 101.900.000 EUR (powiększoną o odpowiedni podatek VAT oraz koszty transakcji).

Z uzyskanej z ceny sprzedaży spłacony został w całości kredyt bankowy wynikający z umowy zawartej przez Spółkę z bankiem BNP Paribas Bank Polska S.A. z siedzibą w Warszawie w kwocie 45.246.208,46 EUR, zaciągnięty na potrzeby realizacji budynku „Wola Center”. Z tą chwilą wygasły również wszystkie zabezpieczenia ustanowione w związku z umową kredytową i umową zabezpieczającą przed ryzykiem kursowym i ryzykiem stopy procentowej (umowy hedgingowe).

Wskazane powyżej nieruchomości stanowią aktywa segmentu „Usługi najmu” w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej Develia S.A.

20. Zapasy

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Produkcja w toku	1 234 987	1 050 545
Produkty gotowe	93 541	105 395
Korekta wartości PWUG zgodnie z MSSF 16	33 408	31 022
Odpisy aktualizujące wartość zapasów	-115 960	-124 934
Zapasy ogółem	1 245 976	1 062 028

Na dzień 31 grudnia 2020 roku w wartości zapasów zostały skapitalizowane koszty finansowania zewnętrznego w wysokości 52.251 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2019 roku wyniosły 47.767 tys. zł).

W roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku Grupa ujęła w pozycji koszt własny sprzedaży koszt sprzedanych lokali mieszkalnych i usługowych zrealizowanych w ramach działalności deweloperskiej (wcześniej ujęte w zapasach) w kwocie 295.382 tys. zł (w roku zakończonym 31 grudnia 2019 roku 453.006 tys. zł).

Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny utraty wartości realizowanych inwestycji deweloperskich poprzez analizę raportów sprzedażowych, badania rynku oraz innych dostępnych dowodów. W przypadku wystąpienia ryzyka utraty wartości, wartości tych inwestycji szacowane są metodą DCF, które wykorzystywane są do ustalania odpisów aktualizujących wartość zapasów. Metoda DCF oparta jest na zdyskontowanych przepływach finansowych, generowanych przy założonych harmonogramach inwestycyjnych i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1 m2 PUM według aktualnej sytuacji rynkowej. Współczynnik dyskontowy uwzględnia ważony koszt kapitału zewnętrznego i własnego (WACC). Wysokość odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wielkością oszacowaną na dzień 31 grudnia 2020 roku i może ulec zmianie w zależności od wahań cen rynkowych gruntów, sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji projektów oraz kalkulacji stopy dyskonta w przyszłości. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych dostępnych na dzień ich sporządzenia.## 21. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Należności z tytułu dostaw i usług	10 755	13 877
Należności budżetowe (bez podatku dochodowego)	10 967	86 965
Należności wynikające z blokady środków pieniężnych na rachunkach depozytowych z przeznaczeniem na zakup nieruchomości	0	21 525
Pozostałe należności od osób trzecich	1 458	989
Należności ogółem (netto)	23 180	123 356
Korekta o przychody przyszłych okresów (*)	-1 595	-1 595
Odpis aktualizujący należności	-12 250	-10 459
Należności brutto	37 025	135 410

(*) Na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku Grupa wykazała należności z tytułu naliczonych kar i odszkodowań w kwocie odpowiednio 1.595 tys. zł i 1 595 tys. zł pomniejszone o przychody przyszłych okresów z tego tytułu.

Zmiany odpisu aktualizującego należności były następujące:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Na początek okresu	10 459	9 419
Zwiększenie	3 678	4 735
Wykorzystanie	-891	-3 150
Zmniejszenie	-996	-545
Na koniec okresu	12 250	10 459

Poniżej przedstawiono analizę należności z tytułu dostaw i usług, które na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku były przeterminowane, ale nie uznano ich za nieściągalne.

	Razem	Nie przeterminowane	Przeterminowane, lecz ściągalne	< 30 dni	30 – 90 dni	90 – 180 dni	>180 dni
31 grudnia 2020	10 755	9 054	439	947	315	0	0
31 grudnia 2019	13 877	7 131	3 615	2 163	825	143	22

22. Pozostałe aktywa finansowe

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych	55 155	0
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych	32 850	25 576
88 005	25 576

23. Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Środki pieniężne w banku i w kasie	377 036	206 540
Lokaty bankowe	0	134 350
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ogółem, w tym:	377 036	340 890
– o ograniczonej możliwości dysponowania	20	20

Środki pieniężne w banku oprocentowane były w roku 2020 według zmiennych stóp procentowych. Lokaty krótkoterminowe dokonywane były na różne okresy, od jednego dnia do trzech miesięcy, w zależności od zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne i oprocentowane według negocjowanych dla tych okresów stóp procentowych. Nadwyżki finansowe Spółka dodatkowo inwestuje w krótkoterminowe instrumenty finansowe w postaci nabycia jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych oraz objęcia obligacji spółek komercyjnych z grup bankowych, posiadających ratingi inwestycyjne o dobrej, stabilnej kondycji finansowej. Spółka dywersyfikuje ryzyko płynności poprzez różnicowanie okresów zapadalności poszczególnych instrumentów – od płynnych jednostek uczestnictwa w TFI do krótkoterminowych obligacji z okresem zapadalności od trzech do dziewięciu miesięcy.

24. Rozliczenia międzyokresowe

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Prowizje za pośrednictwo w sprzedaży	30 725
Rozrachunki z tytułu umów najmu powierzchni komercyjnych	632	343
Inne	410	21
Długoterminowe	1 072	1 089
Prowizje za pośrednictwo w sprzedaży	1 541	853
Ubezpieczenia	309	409
Rozrachunki z tytułu umów najmu powierzchni komercyjnych	0	0
Inne	1 296	1 287
Krótkoterminowe	3 146	2 549

25. Kapitały własne

25.1. Kapitał podstawowy

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Akcje zwykłe serii A o wartości nominalnej 1 złoty każda	500 000	500 000
Akcje zwykłe serii B o wartości nominalnej 1 złoty każda	113 700 000	113 700 000
Akcje zwykłe serii C o wartości nominalnej 1 złoty każda	1 452 546	1 452 546
Akcje zwykłe serii D o wartości nominalnej 1 złoty każda	1 472 018	1 472 018
Akcje zwykłe serii E o wartości nominalnej 1 złoty każda	32 000 000	32 000 000
Akcje zwykłe serii F o wartości nominalnej 1 złoty każda	102 000 000	102 000 000
Akcje zwykłe serii G o wartości nominalnej 1 złoty każda	80 000 000	80 000 000
Akcje zwykłe serii H o wartości nominalnej 1 złoty każda	58 433 747	58 433 747
Akcje zwykłe serii I o wartości nominalnej 1 złoty każda	1 000 000	1 000 000
Akcje zwykłe serii J o wartości nominalnej 1 złoty każda	57 000 000	57 000 000
447 558 311	447 558 311

Akcje zwykłe wyemitowane, zarejestrowane i w pełni opłacone spółki Develia S.A.

	Ilość w szt.	Wartość w tysiącach zł
Na dzień 31 grudnia 2019 roku	447 558	447 558
Na dzień 31 grudnia 2020 roku	447 558	447 558

Wartość nominalna akcji

Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 1 złoty i zostały w pełni opłacone.

Prawa akcjonariuszy

Akcje wszystkich serii nie są uprzywilejowane co do dywidendy oraz zwrotu z kapitału. Na jedną akcję przypada jeden głos.

Akcjonariusze o znaczącym udziale

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Emitenta:

Akcjonariusz	Liczba posiadanych akcji	Liczba głosów	Udział % w kapitale zakładowym	Udział % głosów na walnym zgromadzeniu
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny	83.470.921	83.470.921	18,65 %	18,65 %
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU "Złota Jesień"	77.195.648	77.195.648	17,25 %	17,25 %
AVIVA Otwarty Fundusz Emerytalny AVIVA Santander	59.612.000	59.612.000	13,32%	13,32%
MetLife Otwarty Fundusz Emerytalny	34 528 295	34 528 295	7,71%	7,71%

Na dzień 31 grudnia 2019 roku akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Emitenta:

Akcjonariusz	Liczba posiadanych akcji	Liczba głosów	Udział % w kapitale zakładowym	Udział % głosów na walnym zgromadzeniu
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny	81.545.000	81.545.000	18,22 %	18,22 %
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU "Złota Jesień"	77.195.000	77.195.000	17,25 %	17,25 %
AVIVA Otwarty Fundusz Emerytalny AVIVA Santander	54.707.246	54.707.246	12,22%	12,22%
MetLife Otwarty Fundusz Emerytalny	34 528 295	34 528 295	7,71%	7,71%
Aegon Otwarty Fundusz Emerytalny 1)	30.546.601	30.546.601	6,83 %	6,83 %

1) W dniu 18 czerwca 2020 r. Aegon Otwarty Fundusz Emerytalny poinformował Emitenta, iż w wyniku transakcji zbycia zawartej w dniu 16 czerwca 2020 r. i rozliczonej w dniu 18 czerwca 2020 r. zmniejszył stan posiadania akcji spółki Develia S.A. poniżej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu. Aegon Otwarty Fundusz Emerytalny przed zbyciem akcji posiadał 23 031 601 akcji Spółki, co stanowiło 5,15% udziału w kapitale zakładowym oraz 23 031 601 głosów z posiadanych akcji, stanowiących 5,15% ogólnej liczby głosów, a w wyniku zbycia akcji posiadał 16 831 601 akcji Spółki co stanowiło 3,76% udziału w kapitale zakładowym oraz 16 831 601 głosów z posiadanych akcji, stanowiących 3,76% ogólnej liczby głosów.

25.2. Pozostałe kapitały

	31 grudnia 2019	Przeniesienie zysku za 2019 rok	Wypłata dywidendy w 2020 roku	Inne całkowite dochody za rok 2020	31 grudnia 2020
Nadwyżki ceny emisyjnej nad wartością nominalną pomniejszona o koszty emisji	328 015	0	0	0	328 015
Kapitał z rozliczenia nabycia jednostek zależnych	61 742	0	0	0	61 742
Zyski zatrzymane	542 946	117 382	-44 756	0	615 572
Kapitały zapasowy, rezerwowy i zyski zatrzymane	932 703	117 382	-44 756	0	1 005 329
Wycena świadczeń w formie akcji własnych	3 108	0	0	0	3 108
Aktualizacja wyceny instrumentów zabezpieczających - rachunkowość zabezpieczeń	-8 640	0	0	9 233	593
Inne kapitały	-5 532	0	0	9 233	3 701
Pozostałe kapitały razem	927 171	117 382	-44 756	9 233	1 009 030

26. Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji

Oprocentowane kredyty bankowe i obligacje

Długoterminowe

Podmiot	Stopa procentowa	Termin spłaty	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Kredyt bankowy w EUR (a) Arkady Wrocławskie S.A.	Euribor 3M+marża	31-12-2022	59 958	59 421
Kredyt bankowy w EUR (b) Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.	Euribor 1M+marża	29-01-2020	0	184 071
Kredyt bankowy w EUR (c) Sky Tower S.A.	Euribor 3M+marża	20-12-2022	180 085	179 867
Kredyt bankowy w PLN (d) LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k. (Wola Retro)	Euribor 3M+marża	19-11-2027	115 380	103 881
Program obligacji (e) Develia S.A.	Wibor 6M+marża	20-03-2020	0	0
Program obligacji (f) Develia S.A.	Wibor 6M+marża	10-05-2021	0	84 899
Program obligacji (g) Develia S.A.	Wibor 6M+marża	10-05-2021	0	14 990
Program obligacji (h) Develia S.A.	Wibor 6M+marża	06-10-2021	0	24 978
Program obligacji (i) Develia S.A.	Wibor 6M+marża	06-10-2021	0	14 962
Program obligacji (j) Develia S.A.	Wibor 6M+marża	05-06-2022	49 865	49 770
Program obligacji (k) Develia S.A.	Wibor 6M+marża	28-02-2022	44 900	44 815
Program obligacji (l) Develia S.A.	Wibor 6M+marża	19-10-2020	0	0
Program obligacji (m) Develia S.A.	Wibor 3M+marża	19-10-2022	19 915	65 561
Program obligacji (n) Develia S.A.	Wibor 3M+marża	22-05-2023	59 664	59 519
Program obligacji (o) Develia S.A.	Wibor 3M+marża	06-10-2023	69 450	0
Razem			599 217	886 734

Krótkoterminowe

Podmiot	Stopa procentowa	Termin spłaty	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Kredyt bankowy w EUR (a) Arkady Wrocławskie S.A.	Euribor 3M+marża	31-12-2021	2 399	7 327
Kredyt bankowy w EUR (b) Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.	Euribor 1M+marża	29-01-2020	0	7 317
Kredyt bankowy w EUR (c) Sky Tower S.A.	Euribor 3M+marża	31-12-2021	20 345	10 124
Kredyt bankowy w PLN (d) LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k. (Wola Retro)	Euribor 3M+marża	31-12-2021	3 468	310
Program obligacji (e) Develia S.A.	Wibor 6M+marża	20-03-2020	0	65 886
Program obligacji (f) Develia S.A.	Wibor 6M+marża	10-05-2021	85 413	618
Program obligacji (g) Develia S.A.
# Wibor 6M+marża 10-05-2021 15 075 109 Program obligacji (h)
# Develia S.A. Wibor 6M+marża 06-04-2021 / 06-10-2021 25 229 309 Program obligacji (i)
# Develia S.A. Wibor 6M+marża 06-04-2021 / 06-10-2021 15 126 184 Program obligacji (j)
# Develia S.A. Wibor 6M+marża 05-06-2021 112 166 Program obligacji (k)
# Develia S.A. Wibor 6M+marża 28-02-2021 527 757 Program obligacji (l)
# Develia S.A. Wibor 6M+marża 19-10-2020 0 34 157 Program obligacji (m)
# Develia S.A. Wibor 3M+marża 19-01-2021 146 693 Program obligacji (n)
# Develia S.A. Wibor 3M+marża 22-02-2021 232 342 Program obligacji (o)
# Develia S.A. Wibor 3M+marża 07-01-2021 0 0 168 072 128 299

(a) Kredyt w spółce Arkady Wrocławskie zaciągnięty w walucie EUR w dniu 28 lutego 2008 r. wobec konsorcjum banków: ING Bank Śląski S.A. oraz Santander Bank Polska S.A. W dniu 29 grudnia 2017 r. Spółka zawarła z Santander Bank Polska S.A. aneks do umowy kredytu konsorcjalnego zawartej dnia 28 lutego 2008 r. przedłużający okres finansowania udzielonego na podstawie umowy kredytu. Kwota udzielonego kredytu ustalona w zawartym aneksie to 25.000.000 EUR, a termin spłaty kredytu ustalony został na dzień 31 grudnia 2022 r. Przed podpisaniem powyższego aneksu, w dniu 27 grudnia 2017 r. pomiędzy spółką Arkady Wrocławskie S.A. oraz ING Bank Śląski S.A. i Santander Bank Polska S.A. jako dotychczasowym konsorcjum banków kredytujących został podpisany aneks do umowy kredytu, na mocy którego ING Bank Śląski S.A. dokonał przelewu na rzecz Santander Bank Polska S.A. wierzytelności przysługującej mu z tytułu kredytu udzielonego w ramach konsorcjum bankowego w stosunku do Spółki, a Santander Bank Polska S.A. przelew ten przyjął stając się tym samym jedynym kredytodawcą. Z tą chwilą na Santander Bank Polska S.A. przeniesione zostały wszelkie uprawnienia, prawa i roszczenia (w tym wszystkie zabezpieczenia), jak również wszelkie ryzyka i obowiązki związane z kredytem. W dniu 21 marca 2019 roku Spółka Arkady Wrocławskie S.A. dokonała częściowej spłaty kredytu bankowego w wysokości 5 mln EUR na rzecz Santander Bank Polska S.A. udzielonego na podstawie umowy kredytu konsorcjalnego zawartej dnia 28.02.2008 r. wraz z późniejszymi aneksami. W dniu 28 marca 2019 roku Spółka Arkady Wrocławskie S.A. podpisała z Santander Bank Polska S.A aneks do umowy kredytu zawartej dnia 28.02.2008 r. celem aktualizacji kwoty zaangażowania oraz zmiany harmonogramu spłat. W dniu 27 kwietnia 2020 roku spółka Arkady Wrocławskie S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 28 lutego 2008 roku wraz z późniejszymi zmianami, na mocy którego raty kapitałowe przypadające do zapłaty w dniu 31 marca 2020 r. oraz 30 czerwca 2020 r. zostały przesunięte do zapłaty na dzień ostatecznej spłaty kredytu, tj. 31 grudnia 2022 r. Ponadto na mocy niniejszego aneksu Bank odstąpił od weryfikacji wskaźników obsługi zadłużenia za dwa pierwsze kwartały 2020 roku. W dniu 29 lipca 2020 roku spółka Arkady Wrocławskie S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 28 lutego 2008 roku wraz z późniejszymi zmianami, na mocy którego raty kapitałowe przypadające do zapłaty w dniu 30 września 2020 r. oraz 31 grudnia 2020 r. zostały przesunięte do zapłaty na dzień 31 lipca 2020 r. Ponadto na mocy niniejszego aneksu Bank odstąpił od weryfikacji wskaźników obsługi zadłużenia za trzeci i czwarty kwartał 2020 roku. W dniu 31 lipca 2020 r. nastąpiła spłata kapitału w wysokości 875 tys. EUR. W dniu 27 sierpnia 2020 roku spółka Arkady Wrocławskie S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 28 lutego 2008 roku wraz z późniejszymi zmianami, na mocy którego część rat kapitałowych przypadających do zapłaty w dniu 31 marca 2021 r. oraz 30 czerwca 2021 r. zostały przesunięte do zapłaty do dnia 31 sierpnia 2020 r. W dniu 31 sierpnia 2020 r. nastąpiła spłata kapitału w wysokości 437,5 tys. EUR. W dniu 28 września 2020 roku spółka Arkady Wrocławskie S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 28 lutego 2008 roku wraz z późniejszymi zmianami, na mocy którego część raty kapitałowej przypadająca do zapłaty w dniu 30 września 2021 r. została przesunięta do zapłaty do dnia 30 września 2020 r. W dniu 30 września 2020 r. nastąpiła spłata kapitału w wysokości 218,75 tys. EUR. W dniu 27 października 2020 roku spółka Arkady Wrocławskie S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 28 lutego 2008 roku wraz z późniejszymi zmianami, na mocy którego część raty kapitałowej przypadająca do zapłaty w dniu 31 grudnia 2021 r. została przesunięta do zapłaty do dnia 30 października 2020 r. W dniu 30 października 2020 r. nastąpiła spłata kapitału w wysokości 218,75 tys. EUR. W dniu 30 listopada 2020 roku Spółka zawarła z Santander Bank Polska S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 28 lutego 2008 roku wraz z późniejszymi zmianami, na mocy którego część raty kapitałowej przypadająca do zapłaty w dniu 31 marca 2021 r. została przesunięta do zapłaty do dnia 30 listopada 2020 r. W dniu 30 listopada 2020 r. nastąpiła spłata kapitału w wysokości 109,375 tys. EUR. W dniu 28 grudnia 2020 roku Spółka zawarła z Santander Bank Polska S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 28 lutego 2008 roku wraz z późniejszymi zmianami, na mocy którego część rat kapitałowych przypadających do zapłaty w dniu 30 września 2021 r., w dniu 31 grudnia 2021 r. oraz w dniu 31 marca 2022 r. zostały przesunięte do zapłaty do dnia 31 grudnia 2020 r. W dniu 29 grudnia 2020 r. nastąpiła spłata kapitału w wysokości 328,125 tys. EUR.

(b) Kredyt w spółce Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. zawarty na podstawie umowy z 15 lipca 2011 r. z BNP Paribas Polska S.A. do maksymalnej kwoty 49.000 tys. EUR w celu częściowego sfinansowania budowy kompleksu biurowego Wola Center w Warszawie. W dniu 26 czerwca 2014 r. spółka zawarła aneks do Umowy kredytu, na podstawie którego maksymalna kwota kredytu została zwiększona do 55.000 tys. EUR. W dniu 20 września 2018 r. spółka zawarła aneks do Umowy kredytu, na podstawie którego zwiększono kwotę kredytu inwestycyjnego oraz przedłużono okres kredytowania. Kwota udzielonego kredytu inwestycyjnego ustalona w zawartym aneksie to kwota, nie większa niż 54.335.241,03 EUR, w tym nie więcej niż 7.000.000 EUR oraz nie więcej niż 6.000.000 EUR w ramach dwóch nowych, dostępnych transz przewidzianych w związku z aneksem. W dniu 29 stycznia 2020 r. spółka Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. dokonała w całości spłaty kredytu bankowego udzielonego na podstawie umowy z 15 lipca 2011 r. z BNP Paribas Polska S.A. wraz z późniejszymi zmianami w łącznej kwocie 45.246.208,46 EUR oraz dokonała rozliczenia zawartych na dzień spłaty transakcji zabezpieczających ryzyko wzrostu stóp procentowych w łącznej wysokości 3.468.899,70 EUR.

(c) Kredyt w spółce Sky Tower S.A. w EUR na podstawie umowy z 29 grudnia 2012 r. z konsorcjum banków Getin Noble Bank S.A. oraz Alior Bank S.A. wraz z późniejszymi zmianami. W dniu 29 czerwca 2020 roku spółka Sky Tower S.A. zawarła z konsorcjum banków Getin Noble Bank S.A. oraz Alior Bank S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 29 grudnia 2012 roku wraz z późniejszymi zmianami, na mocy którego raty kapitałowe przypadające do zapłaty w dniu 30 czerwca 2020 r. oraz 30 września 2020 r. zostały przesunięte do zapłaty na dzień ostatecznej spłaty kredytu, tj. 20 grudnia 2022 r. Ponadto na mocy niniejszego aneksu Banki odstąpiły od weryfikacji wskaźników obsługi zadłużenia za drugi i trzeci kwartał 2020 roku. W dniu 29 października 2020 roku spółka Sky Tower S.A. zawarła z konsorcjum banków Getin Noble Bank S.A. oraz Alior Bank S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 29 grudnia 2012 roku wraz z późniejszymi zmianami, na mocy którego rata kapitałowa przypadająca do zapłaty w dniu 31 grudnia 2020 r. została przesunięta do zapłaty na dzień 30 października 2020 r. W dniu 30 października 2020 r. nastąpiła spłata kapitału w wysokości 599,7 tys. EUR. W dniu 30 marca 2021 r. pomiędzy Sky Tower SA a Getin Noble Bank i Alior Bank SA został zawarty Aneks nr 11 do umowy kredytu z dnia 29 grudnia 2012 r. na podstawie którego zostały wprowadzone zmiana harmonogramu spłaty kredytu poprzez przeniesienie raty kapitałowej kredytu inwestycyjnego, przypadającej do spłaty na koniec marca 2021 r. (616 177,60 EUR dla obydwu banków) do ostatniej raty balonowej płatnej w ostatnim dniu okresu kredytowania, tj. 20.12.2022r. oraz dotyczące podwyższenia poziomu wsk. LTV do max. 55%. W związku z procesowaniem zmian w bankach, po terminie 31 grudnia 2020 r., dotyczących podwyższenia wskaźnika LTV z poziomu 50% do poziomu 55%, przyjęto założenie, że część zobowiązań długoterminowych do spłaty na koniec grudnia 2020 r. wynikających z kredytu będzie podlegało spłacie w okresie krótkoterminowym. Dodatkowa kwota potencjalnej nadpłaty kredytu wykazana jako część zobowiązań do spłaty w okresie krótkoterminowym wynosi 8.856 tys. zł.

(d) Kredyt w spółce LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k. zawarty na podstawie umowy z 20 grudnia 2017 r. z konsorcjum banków mBank Hipoteczny S.A. oraz mBank S.A. do kwoty 34.187 tys. EUR z przeznaczeniem na częściowe sfinansowanie inwestycji Wola Retro w Warszawie. W dniu 28 października 2020 r. spółka LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k. zawarła z mBank S.A. umowę kredytową do kwoty stanowiącej równowartość kwoty 34.187 tys. EUR, przeznaczonej m.in. na spłatę istniejącego zadłużenia w mBank S.A. i mBank Hipoteczny S.A. wynikającego z umowy kredytowej z dnia 20.12.2017 r. z późniejszymi zmianami oraz na sfinansowanie lub zrefinansowanie kosztów związanych z budową budynku biurowego pod nazwą „Wola Retro”. Powyższa Umowa została zawarta w związku z konwersją kredytu budowlanego na inwestycyjny oraz zmianą po stronie dotychczasowych kredytodawców (w miejsce mBank Hipoteczny S.A. i mBank S.A. kredytodawcą został mBank S.A).

(e) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 20 marca 2015 r. 65.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys.
```PLN każda i łącznej wartości nominalnej 65.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji. W dniu 20 marca 2020 roku Spółka dokonała wykupu obligacji.

(f) Obligacje kuponowe – emisja z 10 maja 2016 r.
85.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 85.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 10 maja 2021 r. W dniu 23 grudnia 2016 r. nastąpiła asymilacja z niniejszą serią na rynku Catalyst obligacji wyemitowanych w dniu 19 sierpnia 2016 r.

(g) Obligacje kuponowe – emisja z 19 sierpnia 2016 r.
15.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 10 maja 2021 r. W dniu 23 grudnia 2016 r. nastąpiła asymilacja na rynku Catalyst niniejszej serii obligacji z serią wyemitowaną w dniu 10 maja 2016 r.

(h) Obligacje kuponowe – emisja z 6 października 2016 r.
25.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 25.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 6 października 2021 r. W dniu 25 kwietnia 2017 r. nastąpiła asymilacja z niniejszą serią na rynku Catalyst obligacji wyemitowanych w dniu 27 października 2016 r.

(i) Obligacje kuponowe – emisja z 27 października 2016 r.
15.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 6 października 2021 r. W dniu 25 kwietnia 2017 r. nastąpiła asymilacja na rynku Catalyst niniejszej serii obligacji z serią wyemitowaną w dniu 6 października 2016 r.

(j) Obligacje kuponowe – emisja z 5 grudnia 2017 r.
50.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 5 czerwca 2022 r.

(k) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 28 lutego 2018 r.
45.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 45.000 tys. PLN w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 28 lutego 2022 r.

(l) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 19 października 2018 r.
34.000 sztuk niezabezpieczonych 2-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 34.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 19 października 2020 r. W dniu 29 września 2020 r. Spółka dokonała nabycia 7.000 szt. obligacji własnych o wartości nominalnej 1 tys. PLN każda, celem umorzenia. W dniu 19 października 2020 roku Spółka dokonała wykupu obligacji na kwotę 27.000 tys. PLN.

(m) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 19 października 2018 r.
66.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 66.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 19 października 2022 r. Spółka otrzymała żądania wcześniejszego wykupu na łączną kwotę 46.000 tys. PLN i w dniu 20 lipca 2020 roku dokonała wykupu przed terminem obligacji na kwotę 46.000 tys. PLN. Kwota obligacji pozostająca do wykupu na dzień 19 października 2022 r. wynosi 20.000 tys. PLN.

(n) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 22 maja 2019 r.
60.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 60.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 22 maja 2023 r.

(o) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 07 października 2020 roku
70.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 70.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 06 października 2023 roku.

Przypisywanie poszczególnych kredytów, obligacji do segmentów operacyjnych zaprezentowano w Nocie 11. Średnie ważone oprocentowanie kredytów i obligacji w roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku wyniosło 3,65%. Średnie ważone oprocentowanie kredytów i obligacji w roku 2019 wyniosło 3,50%.

Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych
W dniu 20 marca 2020 roku nastąpił wykup 65.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 65.000 tys. PLN.
W dniu 20 lipca 2020 roku nastąpił przedterminowy wykup 46.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 46.000 tys. PLN.
W dniu 29 września 2020 r. Spółka dokonała nabycia 7.000 szt. obligacji własnych o wartości nominalnej 1 tys. PLN każda, celem umorzenia.
W dniu 7 października 2020 roku nastąpiła emisja 70.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 70.000 tys. PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 6 października 2023 r.
W dniu 19 października 2020 roku nastąpił wykup 27.000 sztuk niezabezpieczonych 2-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 27.000 tys. PLN.

Zmiana dokumentacji programu emisji obligacji
W dniu 5 marca 2020 roku pomiędzy Emitentem a mBank S.A. został zawarty aneks do umowy programowej z dnia 2 października 2018 roku ("Umowa Programowa"), na podstawie której Emitent ustanowił program emisji obligacji Emitenta do łącznej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 400.000.000 PLN ("Program Emisji"). Zawarcie aneksu do Umowy Programowej dostosowuje Umowę Programową oraz dokumentację Programu Emisji do zmienionych przepisów prawa mających zastosowanie do emisji obligacji. Obligacje emitowane w ramach zmienionego Programu Emisji ("Obligacje") będą proponowane do nabycia zgodnie z art. 33 pkt 1 lub 2 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 roku o obligacjach.

Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek
1. W roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku spółka Arkady Wrocławskie S.A. dokonała spłat rat kredytu zaciągniętego w walucie EUR wobec Santander Bank Polska S.A. w kwocie 7.852 tys. PLN. Na dzień 31 grudnia 2020 roku całkowita wartość zadłużenia w przeliczeniu na złote wyniosła 62.357 tys. PLN.
2. W roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku spółka Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. dokonała całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego w walucie EUR wobec BNP Paribas Polska S.A. w kwocie 191.303 tys. PLN.
3. W roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku spółka Sky Tower S.A. dokonała zgodnie z harmonogramem spłaty rat kredytu zaciągniętego w walucie EUR w wobec konsorcjum banków: Getin Noble Bank S.A. i Alior Bank S.A. w kwocie 4.951 tys. PLN. Na dzień 31 grudnia 2020 roku całkowita wartość zadłużenia w przeliczeniu na złote wyniosła 200.430 tys. PLN.
4. W roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku spółka LC Corp Invest XVII Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Projekt 22 Sp. k. dokonała zgodnie z umową kredytową z 20 grudnia 2017 roku z bankiem mBank Hipoteczny S.A. przeznaczoną na częściowe sfinansowanie inwestycji Wola Retro w Warszawie uruchomienia kredytu w EUR w łącznej wysokości 5.454 tys. PLN. W dniu 20 listopada 2020 roku spółka LC Corp Invest XVII Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Projekt 22 Sp. k. zgodnie z umową kredytu z 28 października 2020 roku dokonała całkowitej spłaty kredytu z 20 grudnia 2017 roku w wysokości 110.992 tys. PLN. Na dzień 31 grudnia 2020 roku całkowita wartość zadłużenia z tytułu kredytu z 28 października 2020 roku w przeliczeniu na złote wyniosła 118.848 tys. PLN.
5. W dniu 3 grudnia 2020 roku Spółka zawarła z mBank S.A. umowę kredytu odnawialnego w wysokości 35 mln PLN na finansowanie bieżącej działalności z terminem spłaty na 02 grudnia 2022 roku. Na dzień 31 grudnia 2020 roku kredyt nie został uruchomiony.

Zdarzenia po dniu bilansowym
W dniu 4 marca 2021 roku Develia S.A. zawarła umowę kredytu z Santander Bank Polska S.A. do kwoty 36,27 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Prestovia House” w Warszawie.

1. Zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych
   Na dzień 31 grudnia 2020 i na 31 grudnia 2019 roku wycena wartości godziwych transakcji zabezpieczających ryzyko wzrostu stopy procentowej typu IRS i CAP oraz transakcji typu forward przedstawia się następująco:

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Długoterminowe	1 081	11 983
Krótkoterminowe	430	428
Razem	1 511	12 411

Wycena instrumentów zabezpieczających traktowana jest jako poziom 2 hierarchii określania i wykazywania w wartości godziwej. W ciągu lat zakończonych 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku nie miały miejsca przesunięcia między poziomem 1 a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej.

Zawarcie transakcji typu FX forward przez spółkę LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k.
W dniu 29 września 2020 roku spółka LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k.29.Zobowiązania

29.1.Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	60 656	87 210
Zobowiązania budżetowe (bez podatku dochodowego)	3 854	5 076
Zobowiązania z tytułu kaucji	32 071	33 757
Zobowiązania z tytułu dywidendy	0	0
Inne zobowiązania	335	1 074
RAZEM, w tym:	96 916	127 117
- długoterminowe	0	0
-krótkoterminowe	96 916	127 117

Poniżej przedstawiono analizę zapadalności zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku:

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
do 1 roku	96 916	127 117
powyżej 1 roku do 5 lat	0	0
powyżej 5 lat	0	0
	96 916	127 117

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są nieoprocentowane i zazwyczaj rozliczane w terminach od 14 do 30 dni. Zobowiązania budżetowe rozliczane w terminach ustawowych. Zobowiązania z kaucji są nieoprocentowane i rozliczane w terminach wynikających z zawartych umów.

29.2.Zobowiązania warunkowe

Od zakończenia ostatniego roku obrotowego nie nastąpiły istotne zmiany w zakresie zobowiązań warunkowych lub aktywów warunkowych spółek Grupy, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych wynikających z działalności deweloperskiej, a dotyczących opłat warunkowych za wycinkę drzew, których łączna wysokość zmniejszyła się z kwoty 5.411 tys. PLN na dzień 31 grudnia 2019 r. do kwoty 5.370 tys. PLN na dzień 31 grudnia 2020 r.

W wykonaniu Umów sprzedaży nieruchomości Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office House we Wrocławiu, Spółka udzieliła kupującym Ingadi spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Ingadi”) oraz Artigo spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Artigo”) gwarancje czynszowe na okres 5 lat (obejmujące między innymi powierzchnie niewynajęte), zabezpieczone poręczeniami udzielonymi przez Spółkę (jako poręczyciela za LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. („P20”) oraz LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp. k. („P21”) jako Sprzedających i dłużników).

Na podstawie powyższych poręczeń Spółka zagwarantuje: (i) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z Umów Przyrzeczonych, oraz (ii) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 dotyczących prac wykończeniowych najemców wskazanych w Umowach Przyrzeczonych, oraz (iii) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z umów gwarancji czynszowych, o których mowa w Przedwstępnych Umowach Sprzedaży, oraz (iv) przystąpienie przez Spółkę do długów P20 oraz P21 wynikających z obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z Umów Przyrzeczonych i umów gwarancji czynszowych, w przypadku zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedających, które to okoliczności zostaną opisane w treści poręczeń.

W wykonaniu Przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości Wola Center w Warszawie, Spółka udzieliła Kupującemu Gisla Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie Wola Center Sp. z o.o.) poręczenia za Sprzedającego Warszawa Przyokopowa Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i dłużnika na podstawie którego Spółka zagwarantowała m.in.: (i) wykonanie przez Sprzedającego obowiązków i zobowiązań spółki Warszawa Przyokopowa jako sprzedającego wynikających z umów dotyczących przedmiotu Transakcji, oraz (ii) przystąpienie przez Spółkę do długów WP wynikających z obowiązków i zobowiązań WP wynikających z Umowy Przyrzeczonej, w przypadku zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedającego, które to okoliczności zostało opisane w treści poręczenia,

Poza zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych opisanymi szczegółowo w Nocie 36.3 oraz wyżej opisanymi opłatami warunkowymi z tytułu wycinki drzew i w związku z zawartymi umowami sprzedaży nieruchomości, na dzień 31 grudnia 2020 roku spółki z Grupy nie posiadają innych istotnych zobowiązań warunkowych.

29.3.Zobowiązania inwestycyjne

Na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa nie planuje ponieść znaczących nakładów na rzeczowe aktywa trwałe oraz wartości niematerialne i nie posiada żadnych istotnych zobowiązań umownych, których przedmiotem jest nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych. W roku 2021 Grupa planuje ponieść nakłady na projekty inwestycyjne (zapasy i nieruchomości inwestycyjne) w kwocie 865 milionów złotych.

29.4.Sprawy sądowe

Na dzień 31 grudnia 2020 roku nie toczą się istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Develia S.A. lub jednostek zależnych, których wartość byłaby istotna dla sytuacji finansowej spółek Grupy. Spółki zależne od Develia S.A. są stroną postępowań sądowych i administracyjnych, których wartość nie ma materialnego wpływu na ich działalność lub kondycję finansową. Pozostałe sprawy w znaczącej większości dotyczą roszczeń Spółek zależnych od Develia S.A. dochodzonych od ich dłużników. Rezerwy na sprawy sądowe zostały zaprezentowane w Nocie 30.

30.Rezerwy

Kwoty rezerw oraz uzgodnienie przedstawiające zmiany stanu w ciągu roku przedstawiono w poniższej tabeli:

	Na odprawy emerytalne, rentowe, pośmiertne	Na sprawy sporne i sądowe	Rezerwy związane ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych	Pozostałe	Ogółem
Na dzień 1 stycznia 2020 roku	22	3 274	10 805	49	14 150
Utworzone	427	209	1 036	200	1 872
Reklasyfikacja	0	0	4 432	0	4 432
Wykorzystane	0	0	-6 310	0	-6 310
Rozwiązane	0	0	0	0	0
Na dzień 31 grudnia 2020 roku, w tym:	449	3 483	9 963	249	14 144
-długoterminowe	449	0	7 489	0	7 938
-krótkoterminowe	0	3 483	2 474	249	6 206

	Na odprawy emerytalne, rentowe, pośmiertne	Na sprawy sporne i sądowe	Rezerwy związane ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych	Pozostałe	Ogółem
Na dzień 1 stycznia 2019 roku	22	3 046	0	14	3 082
Utworzone	0	473	10 805	37	11 315
Wykorzystane	0	-245	0	-2	-247
Rozwiązane	0	0	0	0	0
Na dzień 31 grudnia 2019 roku, w tym:	22	3 274	10 805	49	14 150
-długoterminowe	22	0	5 297	0	5 319
-krótkoterminowe	0	3 274	5 508	49	8 831

31.Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz przychody przyszłych okresów

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Zobowiązanie z tytułu wynagrodzeń	4 936	6 857
Zobowiązania z tytułu kosztów ekwiwalentów urlopowych	1 253	1 074
Zobowiązanie z tytułu dodatkowej opłaty za wieczyste użytkowanie	0	0
Zobowiązanie z tytułu badania sprawozdania finansowego	259	282
Pozostałe	2 414	2 852
Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów	8 862	11 065
Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat na poczet najmu	6 459	6 512
Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat na poczet mieszkań	448	371
Przychody przyszłych okresów pozostałe	343	660
Przychody przyszłych okresów	259	75
Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów i przychody przyszłych okresów	455 089	350 247
	463 951	361 312

32.Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych

32.1.Zmiana stanu zobowiązań, z wyjątkiem pożyczek i kredytów

	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2019
Bilansowa zmiana stanu zobowiązań, z wyjątkiem kredytów i obligacji	-30 201	-53 928
Zobowiązania inwestycyjne	-3 750	15 454
Zobowiązania z tytułu nabycia akcji	-7	40
Zobowiązania z tytułu nabycia akcji	400
Zmiana stanu zobowiązań	-33 958	1 926

32.2.Inne korekty

	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2020	Rok zakończony ‎ 31 grudnia 2019
Wycena instrumentów finansowych typu forward	671	-138
Zmiana salda otwartych rachunków powierniczych	-7 274	-5 388
Wdrożenie MSSF 16 "Leasing"	8 495	39 826
Pozostałe	699	715
Inne korekty	2 591	35 015

33.Transakcje z podmiotami powiązanymi

Następująca tabela przedstawia łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku:

31 grudnia 2020 roku

Podmiot powiązany	Sprzedaż na rzecz podmiotów powiązanych	Zakupy od podmiotów powiązanych	Należności od podmiotów powiązanych (handlowe i finansowe)	Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych (handlowe i finansowe)	Przychody finansowe (odsetki)	Koszty finansowe (odsetki, dyskonta)
Akcjonariusze	-	-	-	-	-	-
Podmioty powiązane poprzez akcjonariuszy	-	-	-	-	-	-
Zarząd i Rada Nadzorcza
Zarząd jednostki dominującej i spółek zależnych	-	8 116 (*)	-	-	-	-
Rada Nadzorcza	-	638 (*)	-	-	-	-

(*) Wynagrodzenia wypłacone

31 grudnia 2019 roku

Podmiot powiązany	Sprzedaż na rzecz podmiotów powiązanych	Zakupy od podmiotów powiązanych	Należności od podmiotów powiązanych (handlowe i finansowe)	Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych (handlowe i finansowe)	Przychody finansowe (odsetki)	Koszty finansowe (odsetki, dyskonta)
Akcjonariusze	-	-	-	-	-	-
Podmioty powiązane poprzez akcjonariuszy	-	-	-	-	-	-
Zarząd i Rada Nadzorcza
Zarząd jednostki dominującej i spółek zależnych	44	14 213 (*)	-	-	-	-
Rada Nadzorcza	-	627 (*)	-	-	-	-

(*) Wynagrodzenia wypłacone

Szczegółowe informację dotyczące wynagrodzenia Zarządu i Rady Nadzorczej zostały przedstawione w nocie 33.4 poniżej.# 33. Informacje o jednostce dominującej, transakcjach z jednostkami powiązanymi oraz innych istotnych wydarzeniach

33.1. Jednostka dominująca dla Grupy

Na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz na dzień podpisania sprawozdania finansowego nie występuje podmiot dominujący wobec Develia S.A.

33.2. Wypłata dywidendy przez Develia S.A.

W dniu 31 sierpnia 2020 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie wypłaty dywidendy na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 44.755.831,10 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,10 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje
d) Dzień dywidendy: 18 września 2020 r.
e) Termin wypłaty dywidendy: 2 października 2020 r.
Zgodnie z postanowieniami tej uchwały w dniu 2 października 2020 r. spółka Develia S.A. dokonała wypłaty dywidendy.

33.3. Wynagrodzenie kluczowej kadry kierowniczej Grupy

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze	5 944	5 899
Nagrody jubileuszowe i odprawy emerytalne	-	-
Świadczenia z tytułu rozwiązania stosunku pracy	-	-
Świadczenia pracownicze w formie akcji własnych	-	-
Łączna kwota wynagrodzenia wypłaconego kluczowej kadrze kierowniczej (za wyjątkiem Zarządu i Rady Nadzorczej)	5 944	5 899

W roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2019 roku osoby z kluczowej kadry kierowniczej nie dokonały istotnych transakcji zakupu od spółek z Grupy.

33.4. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

Wynagrodzenie wypłacone członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej jednostki dominującej Grupy i jednostek zależnych przedstawiało się następująco:

	Rok zakończony 31 grudnia 2020	Rok zakończony 31 grudnia 2019
Zarząd – wynagrodzenia	8 116	14 213
Zarząd - świadczenia w formie akcji własnych	-	-
Zarząd (jednostki zależne) – wynagrodzenia	-	-
Zarząd (jednostki zależne) - świadczenia w formie akcji własnych	-	-
Rada Nadzorcza – wynagrodzenia	638	627
Rada Nadzorcza - świadczenia w formie akcji własnych	-	-
Razem	8 754	14 840

34. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych

2020

W dniu 27 lipca 2018 roku została zawarta z Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie umowa o świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmująca badanie sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2018-2020 oraz przegląd śródrocznych sprawozdań finansowych za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2018, 2019 i 2020 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy w roku 2020 wynosi 153 tys. zł tytułem badania rocznego sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. oraz 105 tys. zł tytułem usługi przeglądu skonsolidowanego półrocznego sprawozdania finansowego za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2020 roku oraz badania jednostkowego sprawozdania finansowego za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2020 roku. Ponadto w 2020 roku zostały zawarte bądź obowiązywały 20 umów z Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie dotyczące badania rocznych sprawozdań finansowych spółek zależnych z Grupy Kapitałowej Develia S.A. Łączne wynagrodzenie z tytułu tych umów wynosi w 2020 roku 287 tys. zł. Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki oprócz usługi badania świadczy na rzecz Emitenta usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki za lata 2019-2020 w ramach odrębnego wynagrodzenia w wysokości 15 tys. zł netto oraz weryfikacji sprawozdania jednostkowego i sprawozdania skonsolidowanego za rok 2020 w formacie ESEF (XHTML) w ramach odrębnego wynagrodzenia w wysokości 20 tys. zł netto.

2019

W dniu 27 lipca 2018 roku została zawarta z Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie umowa o świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmująca badanie sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2018-2020 oraz przegląd śródrocznych sprawozdań finansowych za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2018, 2019 i 2020 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy w roku 2019 wynosi 103 tys. zł tytułem badania sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. oraz 60 tys. zł tytułem usługi przeglądu sprawozdań finansowych za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2019 roku. Ponadto w 2019 roku zostały zawarte bądź obowiązywały 22 umowy z Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie dotyczące badania rocznych sprawozdań finansowych spółek zależnych z Grupy Kapitałowej Develia S.A. Łączne wynagrodzenie z tytułu tych umów wynosi w 2019 roku 337 tys. zł.

35. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym

Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Grupa, należą kredyty bankowe i obligacje, a także instrumenty pochodne takie jak transakcje terminowe typu forward oraz transakcje zabezpieczające ryzyko wzrostu stopy procentowej typu IRS i CAP. Głównym celem kredytów i obligacji jest pozyskanie środków finansowych na działalność Grupy. Przejściowe nadwyżki finansowe Grupa deponuje w bankach jako lokaty krótkoterminowe, obligacje korporcyjne oraz jednostki uczestnictwa w funduzach inwestycyjnych. Środki pieniężne w banku oprocentowane były w roku 2020 według zmiennych stóp procentowych. Lokaty krótkoterminowe dokonywane były na różne okresy, od jednego dnia do trzech miesięcy, w zależności od zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne i oprocentowane według negocjowanych dla tych okresów stóp procentowych. Nadwyżki finansowe Spółka dodatkowo inwestuje w krótkoterminowe instrumenty finansowe w postaci nabycia jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych oraz objęcia obligacji spółek komercyjnych z grup bankowych, posiadających ratingi inwestycyjne o dobrej, stabilnej kondycji finansowej. Spółka dywersyfikuje ryzyko płynności poprzez różnicowanie okresów zapadalności poszczególnych instrumentów – od płynnych jednostek uczestnictwa w TFI do krótkoterminowych obligacji z okresem zapadalności od trzech do dziewięciu miesięcy. Grupa posiada też inne instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej przez nią działalności. Zasadą stosowaną przez Grupę obecnie jest nieprowadzenie obrotu instrumentami finansowymi. W 2013 roku Grupa rozszerzyła politykę rachunkowości o wytyczne w zakresie Rachunkowości zabezpieczeń instrumentów zabezpieczających ryzyko stopy procentowej, którą kontynuuje w kolejnych latach. Wycena tego typu transakcji zabezpieczających na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz na 31 grudnia 2019 roku zaprezentowana została w Nocie 27. Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Grupy obejmują ryzyko stopy procentowej, ryzyko walutowe i ryzyko kredytowe oraz ryzyko związane z płynnością. Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione poniżej.

35.1. Ryzyko stopy procentowej

Ryzyko stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych, opartych na zmiennej stopie. Ryzyko to jest częściowo kompensowane przez indeksację przychodów z najmu. Zgodnie z zawartymi długoterminowymi kredytami inwestycyjnymi zostały zawarte przez odpowiednie spółki transakcje typu IRS i CAP zabezpieczające ryzyko stóp procentowych. Ilościowe ekspozycje na ryzyko stopy procentowej przedstawiono w Nocie 35.2.

35.2. Ryzyko walutowe

Ryzyko walutowe wynikające z obsługi kredytu walutowego jest ograniczane przez pobieranie czynszów z najmu indeksowanych do waluty kredytu finansującego inwestycję. Ryzyko spowodowane różnicami czasowymi pomiędzy fakturowaniem a spłatą kredytu jest ograniczane, w zależności od sytuacji rynkowej, przez zakup odpowiedniej kwoty waluty w terminach fakturowania czynszów. Ryzyko walutowe związane z uruchamianiem kredytu walutowego (finansowanie nieruchomości inwestycyjnej w budowie) ograniczone jest przez zawarcie transakcji zabezpieczających typu forward. Ponadto wyceny wartości godziwej aktywów w EUR (nieruchomości inwestycyjne), wyrażone w sprawozdaniu finansowym według średniego kursu NBP oraz wycena kredytów w EUR, wykazywanego w sprawozdaniu według tego samego kursu może powodować powstawanie istotnych niezrealizowanych różnic kursowych. Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego netto na możliwe wahania kursu euro przy założeniu niezmienności innych czynników. Ze względu na dużą niestabilność kursu euro w ostatnich latach wrażliwość wyniku finansowego dla tego roku zaprezentowano przy zmianie o 20 groszy.

Data	Wzrost/spadek kursu waluty w PLN	Wpływ na wynik finansowy netto w tys. PLN	Wpływ na kapitał własny w tys. PLN
31 grudnia 2020 roku	+ 0,20	17 944	17 944
	- 0,20	(17 944)	(17 944)
31 grudnia 2019 roku	+ 0,20	35 262	35 262
	- 0,20	(35 262)	(35 262)

35.3. Ryzyko kredytowe

Grupa zawiera transakcje z firmami o dobrej zdolności kredytowej. Ponadto, dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Grupy na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych, usługowych oraz domów ryzyko kredytowe nie występuje, gdyż ich sprzedaż na rzecz klientów indywidualnych dokonywana jest zaliczkowo. Na dzień 31 grudnia 2020 roku należności z tytułu dostaw i usług wynosiły 10.474 tys. złotych, analizę wymagalności tych należności przedstawiono w Nocie 21. Należności z tytułu najmu w wysokości 8.042 tys. złotych zabezpieczone były wpłaconymi kaucjami w wysokości 10.150 tys. złotych w pozostałej zaś części zabezpieczane są gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi. W odniesieniu do aktywów finansowych Grupy, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko kredytowe Grupy jest minimalne, ponieważ Grupa lokuje środki w bankach o dobrej, stabilnej kondycji finansowej. Środki pieniężne w banku oprocentowane były w roku 2020 według zmiennych stóp procentowych.Lokaty krótkoterminowe dokonywane były na różne okresy, od jednego dnia do trzech miesięcy, w zależności od zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne i oprocentowane według negocjowanych dla tych okresów stóp procentowych. Nadwyżki finansowe Spółka dodatkowo inwestuje w krótkoterminowe instrumenty finansowe w postaci nabycia jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych oraz objęcia obligacji spółek komercyjnych z grup bankowych, posiadających ratingi inwestycyjne o dobrej, stabilnej kondycji finansowej. Spółka dywersyfikuje ryzyko płynności poprzez różnicowanie okresów zapadalności poszczególnych instrumentów – od płynnych jednostek uczestnictwa w TFI do krótkoterminowych obligacji z okresem zapadalności od trzech do dziewięciu miesięcy. W Grupie nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.

35.4. Ryzyko związane z płynnością

Celem Grupy jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty bankowe i obligacje. Grupa zawiera z różnymi bankami umowy kredytowe w celu finansowania realizowanych inwestycji. Terminy spłaty kolejnych rat dostosowuje się do przewidywanych wpływów ze sprzedaży w poszczególnych inwestycjach.

Poniższe tabele przedstawiają zobowiązania Grupy na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz na dzień 31 grudnia 2019 roku według daty zapadalności na podstawie niezdyskontowanych płatności wynikających z zawartych umów.

31 grudnia 2020

Oprocentowane ( w tys. PLN)	<1rok	1-2 lat	2-3 lat	3-4 lat	4-5 lat	>5 lat	Ogółem
Obligacje (oprocentowanie zmienne)	141 948	115 000	130 000	0	0	0	386 948
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	2 399	60 084	0	0	0	0	62 483
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	20 345	180 041	0	0	0	0	200 386
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	3 468	4 727	4 846	4 969	5 095	95 743	118 848
Ogółem	168 160	359 852	134 846	4 969	5 095	95 743	768 665

Nieoprocentowane (w tys. PLN)	<1rok	1-2 lat	2-3 lat	3-4 lat	4-5 lat	>5 lat	Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	96 916	0	0	0	0	0	96 916
Ogółem	96 916	0	0	0	0	0	96 916

Poniższa tabela przedstawia podział zobowiązań z tytułu kredytów i obligacji na dzień 31 grudnia 2020 roku z terminem płatności do 1 roku:

31 grudnia 2020

Oprocentowane ( w tys. PLN)	<1 miesiąca	1-3 miesięcy	3-12 miesięcy	Ogółem do 1 roku
Obligacje (oprocentowanie zmienne)	0	905	141 043	141 948
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	0	505	1 894	2 399
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	0	11 744	8 601	20 345
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	0	0	3 468	3 468
Ogółem	0	13 154	155 006	168 160

---

31 grudnia 2019

Oprocentowane ( w tys. PLN)	<1rok	1-2 lat	2-3 lat	3-4 lat	4-5 lat	>5 lat	Ogółem
Obligacje (oprocentowanie zmienne)	103 455	140 000	161 000	60 000	-	-	464 455
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	7 452	7 452	52 167	-	-	-	67 071
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	7 461	7 746	8 040	8 347	8 662	152 043	192 299
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	10 124	10 561	169 292	-	-	-	189 977
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	310	3 791	3 914	4 041	4 173	87 962	104 191
Kredyt bankowy w PLN (WIBOR)	-	-	-	-	-	-	128 802
Ogółem	128 802	169 550	394 413	72 388	12 835	240 005	1 017 993

Nieoprocentowane (w tys. PLN)	<1rok	1-2 lat	2-3 lat	3-4 lat	4-5 lat	>5 lat	Ogółem
Zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej	-	-	-	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	127 117	-	-	-	-	-	127 117
Ogółem	127 117	-	-	-	-	-	127 117

Poniższa tabela przedstawia podział zobowiązań z tytułu kredytów i obligacji na dzień 31 grudnia 2019 roku z terminem płatności do 1 roku:

31 grudnia 2019

Oprocentowane ( w tys. PLN)	<1 miesiąca	1-3 miesięcy	3-12 miesięcy	Ogółem do 1 roku
Obligacje (oprocentowanie zmienne)	708	67 028	35 719	103 455
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	-	1 863	5 589	7 452
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	-	1 840	5 621	7 461
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	-	2 523	7 601	10 124
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	-	-	310	310
Kredyt bankowy w PLN (WIBOR)	-	-	-	-
Ogółem	708	73 254	54 840	128 802

36. Instrumenty finansowe

36.1. Wartości godziwe

Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe wszystkich instrumentów finansowych Grupy w podziale na poszczególne kategorie aktywów i pasywów zgodnie z MSSF 9:

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie	451 125	411 556
Należności długoterminowe	9 013	8 699
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności (bez należności budżetowych)	12 213	36 391
Obligacje spółek komercyjnych	20 013	0
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych	32 850	25 576
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne	377 036	340 890
Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	55 155	239
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward	0	239
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych	55 155	0
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	930 203	1 197 355
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji	767 289	1 015 033
Zobowiązania z tytułu leasingu	69 852	60 281
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania (bez zobowiązań budżetowych)	93 062	122 041
Zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	430	0
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward	430	0
Instrumenty finansowe zabezpieczające	1 081	12 411
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu IRS, CAP	1 081	12 411

Wartości godziwe pozycji zaprezentowanych w powyższej tabeli zbliżone są do ich wartości bilansowych.

36.2. Ryzyko stopy procentowej

W poniższych tabelach przedstawiona została wartość bilansowa zobowiązań finansowych Grupy wycenianych według zamortyzowanego kosztu narażonych na ryzyko stopy procentowej, w podziale na poszczególne kategorie wiekowe.

31 grudnia 2020

Oprocentowanie stałe – pod tabelą poniżej wykazane są transakcje zabezpieczające ryzyko stóp procentowych zawarte w związku z umowami kredytowymi w EUR

Oprocentowanie zmienne (w tys. PLN)	<1rok	1-2 lat	2-3 lat	3-4 lat	4-5 lat	>5 lat	Ogółem
Obligacje (oprocentowanie zmienne)	141 860	114 680	129 114	0	0	0	385 654
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR) (*)	2 399	59 958	0	0	0	0	62 357
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR) (**)	20 345	180 085	0	0	0	0	200 430
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	3 468	4 727	4 846	4 969	5 095	95 743	118 848
Ogółem	168 072	359 450	133 960	4 969	5 095	95 743	767 289

(*) Spółka Arkady Wrocławskie S.A. zawarła transakcję zabezpieczającą ryzyko stóp proc. (CAP) na kwotę bazową 22,5 mln EUR na okres od 18.01.2018 r. do 30.12.2022 r. W dniu 1.04.2019 roku Spółka Arkady Wrocławskie S.A. dokonała obniżenia kwoty transakcji Collar zawartej do poziomu ok. 17,1 mln EUR. Termin obowiązywania transakcji nie uległ zmianie,

(**)Spółka Sky Tower S.A. zawarła transakcję zabezpieczającą ryzyko stóp proc. (IRS) na kwotę bazową 16,013 mln EUR na okres od 01 lipca 2019 r. do 20 grudnia 2022 r.

31 grudnia 2019

Oprocentowanie stałe – pod tabelą poniżej wykazane są transakcje zabezpieczające ryzyko stóp procentowych zawarte w związku z umowami kredytowymi w EUR

Oprocentowanie zmienne (w tys. PLN)	<1rok	1-2 lat	2-3 lat	3-4 lat	4-5 lat	>5 lat	Ogółem
Obligacje (oprocentowanie zmienne)	103 221	139 829	160 146	59 519	-	-	462 715
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR) (*)	7 327	7 452	51 969	-	-	-	66 748
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR) (**)	7 317	7 746	8 040	8 347	8 662	151 276	191 388
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR) (***)	10 124	10 561	169 306	-	-	-	189 991
Kredyt bankowy w EUR (EURIBOR)	310	3 791	3 914	4 041	4 173	87 962	104 191
Kredyt bankowy w PLN (WIBOR)	-	-	-	-	-	-	128 299
Ogółem	128 299	169 379	393 375	71 907	12 835	239 238	1 015 033

(*) Spółka Arkady Wrocławskie S.A. zawarła transakcję zabezpieczającą ryzyko stóp proc. (CAP) na kwotę bazową 22,5 mln EUR na okres od 18.01.2018 r. do 30.12.2022 r. W dniu 1.04.2019 roku Spółka Arkady Wrocławskie S.A. dokonała obniżenia kwoty transakcji Collar zawartej do poziomu ok. 17,1 mln EUR. Termin obowiązywania transakcji nie uległ zmianie,

(**) Spółka Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. zawarła transakcję zabezpieczającą ryzyko stóp proc. (IRS) na kwotę bazową 31,2 mln EUR na okres od 31.12.2014 r. do 31.12.2019 r., na kwotę bazową 8,8 mln EUR na okres 30.06.2015 r. do 30.06.2020 r. oraz na kwotę bazową od 2,8 mln EUR do 40,5 mln EUR na okres od 28.09.2018 do 30.06.2026 r.,

(***)Spółka Sky Tower S.A. zawarła transakcję zabezpieczająca ryzyko stóp proc. (IRS) na kwotę bazową 16,4 mln EUR na okres od 30.06.2016 do 01.07.2019 r. oraz na kwotę bazową 18,1 mln EUR na okres od 29.09.2016 do 30.09.2019 r. W dniu 28.06.2019 r. Spółka Sky Tower S.A. zawarła transakcję zabezpieczającą ryzyko wzrostu stopy procentowej (IRS) na kwotę 16,013 mln EUR na okres od 01 lipca 2019 r. do 20 grudnia 2022 r.

Wrażliwość wyniku finansowego netto na zmiany stopy procentowej w roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2019 roku przedstawiono w tabeli poniżej:

EURIBOR	WIBOR
Wzrost/spadek stopy procentowej	Wpływ na wynik finansowy netto w tys. PLN
31 grudnia 2020 roku
1%	(1 518)
-1%	0
31 grudnia 2019 roku
1%	(1 826)
-1%	0

36.3. Zabezpieczenia

Główne zabezpieczenia spłaty kredytów ustanowione na dzień 31 grudnia 2020 roku w podziale na grupy zostały przedstawione poniżej.

Zabezpieczenia kredytów udzielonych na finansowanie nieruchomości komercyjnych

1. Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez Arkady Wrocławskie S.A.:
   • hipoteka kaucyjna (kredyt w EUR) – do kwoty 37.500 tys. EUR,
   • zastaw na akcjach Arkad Wrocławskich S.A. posiadanych przez Develia S.A.- do wysokości 37.500 tys. EUR,
   • zastaw rejestrowy na rachunkach bankowych (kredyt w EUR) – do wysokości 37.500 tys. EUR,
   • cesje praw z umów najmu, ubezpieczeń i gwarancji z umów z wykonawcami,
   • oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kpc z należących do Develia S.A.113.700.000 akcji zwykłych imiennych o wartości nominalnej 1 PLN każda w kapitale zakładowym Arkady Wrocławskie S.A., obciążonych zastawem rejestrowym na podstawie umowy zastawu finansowego i rejestrowego na akcjach w celu zabezpieczenia spłaty zabezpieczonej wierzytelności - kaucja w wysokości 500 tys. EUR. 2. Zabezpieczenia do transakcji zabezpieczających przed ryzykiem stopy procentowej (COLLAR) (umowa hedgingowa), ustanowione przez Arkady Wrocławskie S.A.: - hipoteka umowna do kwoty 8.250 tys. PLN, - oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kpc do łącznej kwoty 8.250 tys. PLN. 3. Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez Sky Tower S.A.: - umowna hipoteka o najwyższym pierwszeństwie do kwoty 90.000.000 EUR, - zastawy finansowe i rejestrowe na wierzytelnościach z rachunków bankowych wraz z pełnomocnictwem do dysponowania tymi rachunkami, - oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 97 Prawa Bankowego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KPC - zastawy rejestrowe na wszystkich akcjach w spółce Sky Tower S.A. wraz z zastawem finansowym do kwoty 90.000.000 EUR, - przelew na zabezpieczenie praw kredytobiorcy z wszelkich umów zawartych przez Kredytobiorcę, - umowa podporządkowania wierzytelności innych wierzycieli kredytobiorcy, będących wspólnikami kredytobiorcy, wierzytelnościom banku wynikającym z Umowy. 4. Zabezpieczenia do transakcji zabezpieczających przed ryzykiem kursowym i ryzykiem stopy procentowej (umowy hedgingowe), które zostały zawarte na podstawie umowy ramowej z dnia 27 grudnia 2012 r., ustanowione przez Sky Tower S.A. - umowna hipoteka o najwyższym pierwszeństwie do kwoty 44.000.000 EUR, - oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 97 Prawa Bankowego. 5. Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. na rzecz mBank S.A.: - hipoteka umowna do kwoty 51.280.500,00 EUR na nieruchomości, - umowa podporządkowania zawarta przez kredytobiorcę, Emitenta oraz inne spółki zależne od Emitenta (LC Corp Invest I Sp. z o.o. oraz LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.) jako podporządkowanych wierzycieli z kredytodawcą jako wierzycielem nadrzędnym, obejmująca przelew na zabezpieczenie wszystkich wierzytelności podporządkowanych, - umowy przelewu praw i wierzytelności z tytułu umów najmu oraz innych umów związanych z inwestycją. - zastawy rejestrowe na prawach i wierzytelnościach komplementariusza i komandytariusza w spółce kredytobiorcy z pierwszeństwem zaspokojenia (z zastrzeżeniem wyższego pierwszeństwa zastawów ustanowionych w związku z refinansowanym zadłużeniem), każdy do kwoty 51.280.500 EUR wraz z poddaniem się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c., - zastawy rejestrowy i finansowy na wszystkich rachunkach bankowych Kredytobiorcy z pierwszeństwem zaspokojenia (z zastrzeżeniem wyższego pierwszeństwa zastawów ustanowionych w związku z refinansowanym zadłużeniem), każdy do kwoty 51.280.500 EUR wraz z pełnomocnictwami na rzecz kredytodawcy, - złożenie oświadczeń o poddaniu się egzekucji przez kredytobiorcę na rzecz kredytodawcy w trybie art. 777 § 1 k.p.c. do kwoty 51.280.500,00 EUR, - ustanowienie rezerwy obsługi długu w wysokości trzech rat spłaty kapitałowo – odsetkowych, - umowa wsparcia z Emitentem zawierająca między innymi, zobowiązanie Emitenta do udzielenia wsparcia finansowego na rzecz kredytobiorcy, w tym do utworzenia oraz odbudowy Rezerwy Obsługi Długu w przypadku jej naruszenia wraz ze złożeniem przez Emitenta oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na rzecz kredytodawcy w odniesieniu do umowy wsparcia do kwoty 560.000,00 EUR, na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., 6. Zabezpieczenia do transakcji zabezpieczających przed ryzykiem kursowym i ryzykiem stopy procentowej (umowy hedgingowe), które zostały zawarte na podstawie umowy ramowej, ustanowione przez LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. na zabezpieczenie umowy kredytu na rzecz mBank S.A.: - umowa zabezpieczająca przed ryzykiem kursowym i ryzykiem stopy procentowej, którą zabezpiecza hipoteka do kwoty 32.235.000 zł (o pierwszeństwie zaspokojenia bezpośrednio niższej po hipotece ustanowionej jako zabezpieczenie umowy) na nieruchomości. - zastawy rejestrowe na prawach do środków pieniężnych zgromadzonych na wszystkich rachunkach bankowych Kredytobiorcy do najwyższej sumy zabezpieczenia w wysokości 32.235.000 PLN na rzecz mBank S.A.; - oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie do kwoty 32.235.000 PLN w trybie art. 777 KPC.

37. Zarządzanie kapitałem

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Grupy i zwiększały wartość dla jej akcjonariuszy. Grupa zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Grupa może zmienić wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku i do 31 grudnia 2019 roku nie wprowadzono żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze. Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia do kapitału własnego. Do zadłużenia Grupa wlicza oprocentowane kredyty, obligacje, zobowiązania z tytułu nabycia jednostki zależnej, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania.

	31 grudnia 2020	31 grudnia 2019
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji	767 289	1 015 033
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	96 916	127 117
A. Zadłużenie	864 205	1 142 150
B. Kapitał własny	1 317 788	1 492 111
Wskaźnik dźwigni (A/B)	0,7	0,8

38. Wpływ ogłoszenia epidemii COVID-19 na bieżącą działalność Grupy

Istotnym czynnikiem wpływającym na bieżącą działalność Grupy w 2020 roku było ogłoszenie stanu epidemii COVID-19. Po bardzo dobrych wynikach sprzedaży w styczniu i lutym 2020 roku Grupa odnotowała istotny spadek liczby nowo zawartych umów sprzedaży w kwietniu 2020 roku, w maju i czerwcu sprzedaż rosła, natomiast mimo to wyniki sprzedażowe całego kwartału i półrocza były istotnie gorsze od porównywalnych okresów 2019 roku. W drugiej połowie roku Grupa odnotowała istotną poprawę sprzedaży mieszkań. Najlepszym okresem pod kątem sprzedaży mieszkań był IV kwartał 2020 roku - Grupa zawarła 580 umów deweloperskich i przedwstępnych co stanowiło 43% sprzedaży całego 2020 roku. Wyniki sprzedaży w całym 2020 roku były o ok. 10% niższe niż w 2019 roku. Epidemia Covid 19 wpłynęła na opóźnienie w zakresie wydawania decyzji administracyjnych np. decyzji o pozwoleniu na budowę, ze względu na zawieszenie biegu terminów administracyjnych spowodowane epidemią oraz zmianą sposobu pracy urzędów. Wolniejszy bieg procesów administracyjnych wpłynął na posiadaną przez Grupę Develia ofertę mieszkań w sprzedaży, która szczególnie w okresie III kwartału utrzymywała się na relatywnie niskim poziomie. Zarząd na bieżąco monitorował postępy na budowach, nie odnotowano materialnego wpływu epidemii na harmonogram realizacji inwestycji. Pandemia COVID-19 miała też znaczący wpływ na działalność Grupy w segmencie komercyjnym, był on widoczny w przychodach i przepływach pieniężnych generowanych przez budynki komercyjne szczególnie te o istotnym udziale powierzchni handlowych – te zmiany skutkowały obniżeniem wartości nieruchomości inwestycyjnych Arkad Wrocławskich, Sky Tower i Woli Retro o łączną kwotę 52.490 tys. EUR. Poza opisanym powyżej wpływem, ogłoszenie epidemii COVID-19 nie wpłynęło w istotny sposób na sytuację płynnościową spółek z Grupy, jak też na wycenę najistotniejszych pozycji finansowych (m.in. zapasów, należności oraz rezerw). Epidemia Covid-19 pozostaje nadal ważnym czynnikiem ryzyka. Nagły wzrost zachorowań i kolejne potencjalne restrykcje mogą wpływać na działalność Grupy. Wpływ epidemii na Grupę w kolejnych miesiącach jest zdaniem Zarządu niemożliwy do oszacowania.

39. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego

1) Przyjęcie strategii Grupy Develia na lata 2021-2025

W dniu 18 lutego 2021 r. Rada Nadzorcza zatwierdziła przyjętą przez Zarząd Spółki „Strategię Grupy Develia na lata 2021-2025” W ramach strategii opublikowanej raportem bieżącym nr 12/2021 w dniu 18 lutego 2021r. Grupa Develia planuje:
- istotne zwiększenie skali działania w segmencie mieszkaniowym do poziomu sprzedaży 3.100 mieszkań w 2025 r. (CAGR 18%),
- dezinwestycje portfela biurowego i handlowego oraz równoległa budowa segmentu jednostek mieszkaniowych dla klienta instytucjonalnego (PRS), tym samym zwiększenie kapitału zaangażowanego w segment mieszkaniowy do 85% kapitałów własnych,
- istotną poprawę zwrotu na kapitale własnym (ROE), osiągnięcie poziomu 15% rocznie,
- aktywnie kreować i uczestniczyć w istotnych, nowych trendach rynkowych również poprzez nawiązywanie partnerstw, sojuszy i M&A,
- aktywnie budować markę solidnego pracodawcy i partnera biznesowego oraz nowoczesnego dewelopera, dbając o pozytywne relacje i lojalność pracowników oraz klientów,
- przekierowywać swoje działania w kierunku pozytywnego oddziaływania na środowisko oraz dostosowywać wybrane projekty do kontekstu miejskiego. Celem jest również wzmacnianie pozycji wiarygodnego partnera społeczności lokalnych, wykazującego się odpowiedzialnością za środowisko naturalne. W ramach produktu mieszkaniowego Grupa planuje również rozszerzenie i wyraźniejsze wyróżnienie swoich produktów w zakresie ekologii, funkcjonalności, nowoczesności i przyjaznego otoczenia,
- nawiązanie współpracy z wybranym partnerem w ramach JV w obszarze magazynowym na bazie posiadanego gruntu w Malinie i częściowa dezinwestycja.

Założone wskaźniki oceny realizacji Strategii obejmują m.in.# Wypłaty dywidendy, budżet na zakupy i M&A, potencjał dywidendowy, bank gruntów, powtarzalne projekty PRS, utrzymanie zadłużenia, projekt Malin

• wypłatę 75% skorygowanego zysku netto oraz dodatkowo 100 mln PLN w okresie 2021-2025 mimo przewidywanego wzrostu,
• wypracowanie potencjału dywidendowego przekraczającego 650 mln zł (2021-2025),
• zapewnienie Grupie budżetu na zakupy gruntów i M&A 350 mln PLN średniorocznie oraz zbudowanie banku gruntów na ponad 10.000 lokali w 2025, zapewniających Spółce dalszy rentowny rozwój w kolejnych latach,
• realizacja powtarzalnych projektów PRS skali 300-400 lokali rocznie, ewentualnie wsparte budową platformy operacyjnej do zarzadzania najmem,
• utrzymanie zadłużenia na poziomie benchmarków branży (dług netto/kapitały własne 0,30-0,49),
• Projekt Malin wypracowanie pierwszych zysków w latach 2024-2025.

Dane zamieszczone w Strategii nie stanowią prognozy lub szacunku przyszłych wyników, w tym finansowych Develia S.A. i stanowią jedynie informację na temat planowanych obszarów działania Emitenta i oraz Grupy Develia oraz potencjalnych kierunków rozwoju na lata 2021–2025.

Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych oraz zmiany w umowach

W dniu 4 marca 2021 r. zawarła z Santander Bank Polska S.A. umowę kredytu budowlanego nieodnawialnego na finansowanie inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, z garażem podziemnym przy ulicy Jagiellońska 45a w Warszawie do kwoty 36.270.000,00 zł oraz na refinansowanie części kosztów netto poniesionych przez Spółkę na finansowanie inwestycji. Termin spłaty kredytu określony został na 33 miesiące od dnia podpisania umowy kredytu.

Zabezpieczenia kredytu stanowią:
- hipoteka do kwoty 54.405.000,00 zł na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Jagiellońskiej 45a,
- oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie aktu notarialnego na rzecz Santander Bank Polska SA, do kwoty 54.405.000,00 zł,
- zastawy rejestrowe do najwyższej sumy zabezpieczenia 54.405.000,00 zł oraz zastawy finansowe na wierzytelnościach z rachunków bankowych związanych z inwestycją, przy czym na wierzytelnościach z rachunku powierniczego zostanie ustanowiony jedynie zastaw rejestrowy,
- blokada środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych związanych z inwestycją (z wyłączeniem rachunku powierniczego),
- zawarcie umowy przelewu na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych wynikających z umów związanych z Inwestycją,
- pełnomocnictwo udzielone bankowi do rachunków bankowych, oraz do dokonania blokady środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach w przypadkach wskazanych w umowie kredytu.

W dniu 30 marca 2021 r. pomiędzy Sky Tower SA a Getin Noble Bank i Alior Bank SA został zawarty Aneks nr 11 do umowy kredytu z dnia 29 grudnia 2012 r. na podstawie którego zostały wprowadzone zmiana harmonogramu spłaty kredytu poprzez przeniesienie raty kapitałowej kredytu inwestycyjnego, przypadającej do spłaty na koniec marca 2021 r. (616 177,60 EUR dla obydwu banków) do ostatniej raty balonowej płatnej w ostatnim dniu okresu kredytowania, tj. 20.12.2022r. oraz dotyczące podwyższenia poziomu wsk. LTV do max. 55%.

Zmiany w organach Spółki

• W dniu 25 stycznia 2021 r. rezygnację z Zarządu Spółki złożył Mirosław Kujawski,
• W dniu 25 stycznia 2021 r. Rada Nadzorcza powołała do składu Zarządu Spółki Mariusza Poławskiego, powierzając mu funkcję Wiceprezesa Zarządu,
• W dniu 18 lutego 2021 r. Rada Nadzorcza Spółki powierzyła Pawłowi Ruszczakowi dotychczas pełniącemu funkcję Członka Zarządu ds. Finansowych, pełnienie funkcji Wiceprezesa Zarządu.

Nabycie i sprzedaż nieruchomości przez spółki Grupy

• W dniu 18 stycznia 2021 r. Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Gdańsku przy ul. Przemyskiej o powierzchni 3.5336 ha, za cenę netto 24.800.000,00zł, powiększoną o podatek VAT obliczony według stawki 23 % tj. na kwotę 30.504.000,00 zł brutto,
• W dniu 18 stycznia 2021 r. Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Gdańsku przy ul. Zamojskiej o powierzchni 0,7093 ha, za cenę netto 5.500.000,00 zł, powiększoną o podatek VAT obliczony według stawki 23 % tj. na kwotę 6.765.000,00 zł brutto,
• W dniu 27 stycznia 2021 r. Spółka nabyła prawo własności nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul. Chorwackiej o powierzchni 0,5021 ha, za cenę netto 14.964.634,15 zł, powiększoną o podatek VAT obliczony według stawki 23 % tj. na kwotę 18.406.500,00 zł brutto,
• W dniu 5 lutego 2021 r. Spółka nabyła prawo własności nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul. Krzemienieckiej o powierzchni 0,7075 ha, za cenę 3.000.000,00 zł,
• W dniu 17 marca 2021 r. Spółka nabyła prawo własności dwóch nieruchomości położonych we Wrocławiu przy ul. Buforowej: o powierzchni 1,6319 ha, za cenę 7.842.727,84 netto, powiększoną o podatek VAT obliczony według stawki 23 % tj. łącznie 9 646 555,24 brutto, oraz o powierzchni 0,6412 ha, za cenę 2.957.272,16 netto, powiększoną o podatek VAT obliczony według stawki 23 % tj. łącznie 3.637.444,76 zł brutto.

Poza powyższymi zdarzeniami nie wystąpiły inne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2020 roku, które mogłyby w znaczący sposób wpłynąć na wyniki finansowe Grupy Kapitałowej Develia S.A.

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Andrzej Oślizło Prezes Zarządu
Paweł Ruszczak Wiceprezes Zarządu
Mariusz Poławski Wiceprezes Zarządu
Tomasz Wróbel Członek Zarządu
Lidia Kotowska Dyrektor Departamentu Rachunkowości
Anna Gremblewska-Nowak Główny księgowy
Michał Michalczyk Kierownik sprawozdawczości finansowej i konsolidacji

Wrocław, dnia 8 kwietnia 2021 roku