Construir S.A. — Management Reports 2016

Mar 9, 2016

MEMORIA

San Juan, 7 de marzo de 2015

Señores Accionistas

Construir S.A.

En cumplimiento de las disposiciones legales y estatutarias vigentes, el Directorio de Construir S.A. (la “Sociedad”), pone a consideración de los accionistas la Memoria de su gestión y demás documentos indicados en el inciso 1º del artículo 234 de la Ley General de Sociedades, correspondientes al ejercicio económico anual finalizado el 31 de diciembre de 2015.

1. Contexto Macroeconómico

En términos del contexto económico-financiero dentro del cual la Sociedad desarrolla su actividad, pueden destacarse los siguientes aspectos:

• En el contexto internacional, de acuerdo con el Fondo Monetario Internacional, la economía mundial se ha desacelerado en el presente año respecto del año previo, creciendo a un promedio del 3,1% en 2015 respecto del 3,4% en 2014. Mientras que las cifras globales indican que los países desarrollados habrían aumentado levemente el ritmo de su actividad al 1,9% (+0,1 p.p. respecto de 2014), las economías emergentes crecieron al 4,0% (-0,6 p.p. respecto de 2014).

En particular, la economía norteamericana ha consolidado el crecimiento y registrado un leve aumento con numerosos indicadores favorables, lo que ha motivado que la autoridad monetaria de dicho país pusiera fin al programa de expansión monetaria conocido como Quantitative Easing y en diciembre subiera por primera vez en los últimos años la tasa de interés hasta el 0,25%. Por su parte, a pesar que la zona del Euro registró cierta recuperación del crecimiento real hasta el 1,5%, el Banco Central Europeo continúa manteniendo una política monetaria relajada, a fin de consolidar la incipiente recuperación y evitar la deflación de precios. Por su parte, China volvió a reducir su tasa de crecimiento nuevamente por debajo del objetivo del 8% (al 6,9% a/a).

En este contexto el índice de precio de las materias primas (excluido combustibles) calculado por el mencionado organismo se redujo un 17% durante el 2015, y el precio del petróleo cayó un 47% durante el año.

• En el orden local, si bien aún no existen cifras disponibles respecto del 2015 y considerando la emergencia administrativa declarada respecto del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), estimaciones privadas indican que la economía creció a una tasa del 1,5% anual, lo que no refleja un buen desempeño después de haber permanecido sin crecimiento durante el año 2014.

Al igual que en los años anteriores, durante 2015 se ha mantenido la suba de precios, costos y salarios, por una combinación de factores monetarios, cambiarios, de expectativas y de nivel de utilización de la capacidad productiva. Según la Dirección de Estadísticas de CABA, durante 2015 el nivel de precios minoristas creció un 28%. Por su parte, según la Cámara Argentina de la Construcción, el costo de la construcción de un edificio tipo creció un 31%. Por su parte, la última información publicada sobre la evolución de los salarios daban cuenta de un aumento nominal del 30%.

La política fiscal y monetaria nacional ha mantenido su sesgo expansivo. Hasta noviembre de 2015, el déficit primario consolidado del Sector Público Nacional de los últimos doce meses ascendió a $ 93 mil millones (o aproximadamente el 1,7% del PBI), cifra que asciende hasta $ 232 mil millones (o aproximadamente el 4,5% del PBI) cuando se netea del anterior el superávit del sistema previsional y de las transferencias de utilidades del BCRA.

Por su parte, el BCRA aumentó la Base Monetaria en $ 161 mil millones durante el 2015, lo que representa un crecimiento del 35,0% anual. Nuevamente, el sector público fue el principal factor de expansión de la base, acumulando $177 mil millones en el año, aún por encima de la contracción monetaria por la reducción de reservas por $ 71 mil millones y por la colocación de letras del BCRA por $ 57 mil millones. En este contexto, al cierre del 2015 el costo promedio del stock de Lebacs era cercano al 30% anual, con un plazo promedio que mostraba una tendencia decreciente hasta los 50 días.

Las reservas internacionales se redujeron en US$ 5.880 millones durante el 2015, acumulando un total de US$ 25.563 millones al cierre del año, y aún cuando en dicho importe se incluyen más de US$ 11.000 millones correspondientes a un swap de monedas con el Banco Central de China y más de US$ 1.500 millones de pagos a tenedores de deuda alcanzando por medidas precautorias del juicio con holdouts.

Así, luego de la liberación del mercado cambiario implementada por el nuevo gobierno asumido en diciembre de 2015, el Tipo de Cambio Nominal (mayorista) cerró el año a $13/US$, lo que implicó una devaluación anual del 52%, respecto de igual cifra a fines de 2014. Vale mencionar que durante todo el año el Tipo de Cambio implícito en ciertos activos bursátiles se encontró en promedio un 40% por encima de la paridad oficial, con un precio promedio de $12,80/US$.

A pesar de la significativa devaluación del tipo de cambio nominal (del peso frente al dólar), el Índice de Tipo de Cambio Real Multilateral elaborado por el BCRA (que incluye además del comportamiento de las divisas de los socios comerciales el impacto de la suba de precios, considerando la medición oficial de precios locales) registró mensualmente una apreciación real promedio del 14%.

Lo anterior en un contexto donde hasta diciembre se mantuvieron las distintas disposiciones que regulaban el acceso al mercado de cambios, con prórroga de la vigencia de mecanismos para el ingreso de capitales locales radicados en el exterior (CEDIN y BAADE). En particular, la normativa que regula el CEDIN establece la posibilidad –entre otras- de su utilización como medio de cancelación de ciertas operaciones inmobiliarias, lo que oportunamente intentó potenciar el funcionamiento del sector de la construcción.

En lo que respecta al sistema financiero bancario, durante 2015 se recuperó la capacidad de captación de depósitos del sector privado que creció a una tasa promedio del 37% y cerró el año creciendo al 45%. Con mayor vigor, la originación de préstamos bancarios al sector privado creció al 27% y cerró el año creciendo al 38%, aunque principalmente liderados por el crecimiento del financiamiento al consumo a través de tarjetas de crédito. En particular, el stock de financiamiento hipotecario a diciembre de 2015 fue un 14,2% mayor a igual mes del año previo, lo que considerando el mencionado aumento de costos en el sector de la construcción implicó una reducción en la cantidad de m2 financiados.

En lo que respecta al sector de la construcción, de acuerdo con el Indicador Sintético de la Actividad Construcción elaborado por el INDEC y hasta octubre del corriente año (mes en que se divulgó la última cifra disponible hasta el presente), el sector en promedio creció un 7,2% a/a. En particular, la construcción de edificios para vivienda registró un aumento promedio del 8,6% a/a.

1. Posicionamiento Competitivo y Principales Cifras del Negocio

Durante el presente ejercicio la Sociedad tuvo un crecimiento sostenido en la demanda de nuevos contratos de construcción como consecuencia del crecimiento de los sistemas para el acceso de la vivienda de los cuales es parte como empresa constructora.

Existe un contexto muy propicio para el desarrollo de estos sistemas, en donde operan factores determinantes como son:

• Déficit habitacional que presenta el sector medio de la población
• Deterioro del salario real en relación a los salarios necesarios para el acceso a una vivienda
• Escases de crédito hipotecario (menos del 2% del PBI argentino)
• Altos niveles de ingresos requeridos para el otorgamiento de un crédito hipotecario.
• Alta inflación

Los sistemas a su vez se potencian con los siguientes atributos:

• Muy buena relación calidad precio en los productos
• Muy buenas ubicaciones de los productos inmobiliarios
• Mas de 30 años de experiencia en este tipo de desarrollos

La Sociedad actualmente provee productos inmobiliarios en las jurisdicciones de Córdoba, Mendoza, San Juan, Tucumán, Neuquén, Salta y Chubut.

Esta provisión se da en el marco de los contratos celebrados con la sociedad Desarrollos Fiduciarios S.A., sociedad fiduciaria y administradora de fideicomisos que origina y administra una importante cartera de clientes que desean acceder a alguno de los productos inmobiliarios ofrecidos. Para el acceso a alguno de los productos inmobiliarios que ofrecen los fideicomisos, se han desarrollado una diversidad de planes con un espectro integral que posibilita a los adherentes ingresar a alguno de los sistemas, y a la vez definir un tipo de plan según sus posibilidades financieras. Las principales características de los sistemas según el producto son:

• Acceso a un lote o lotes y casa organizando en el tiempo esquemas de anticipos, pagos al momento de la entrega y pago del saldo mediante algún mecanismo fe financiación propia o generando las condiciones de acceso al crédito hipotecario. La temporalidad definida por cada adherente al sistema le permite acceder a valores de cuotas muy accesibles.
• Acceso a un departamento a través de la configuración de comunidades de aportantes con la posibilidad del pago en cuotas de la totalidad del precio. Adicionalmente los adherentes al sistema pueden adelantar plazos de entregas con mayores niveles de aportes.

La Sociedad recibe mensualmente fondos en el marco de los contratos de provisión de los diferentes productos inmobiliarios, fondos que aplica al proceso de producción de los mismos y que podemos resumir en las siguientes etapas:

• Búsqueda y adquisición de los terrenos en donde se construirán los diferentes productos inmobiliarios:
• Lotes.
• Casas.
• Departamentos.
• Inversión en las obras de infraestructura necesarias para la terminación de los diferentes productos.
• Inversión en las obras de construcción de las viviendas.

Estas operaciones de movimientos de fondos quedan claramente reflejados en los estados contables de la Sociedad en los rubros de pasivos por los fondos recibidos y en bienes de cambio por las inversiones realizadas.

Todo el sistema de administración de fondos es auditado regularmente, con el objetivo de brindar transparencia en la información y en las rendiciones de cuenta en todo momento.

Económicamente, la Sociedad devenga ventas como consecuencia de la entrega de los diferentes productos inmobiliarios, entrega que se produce cuando los adherentes a los sistemas, en su condición de fiduciantes y, consecuentemente, beneficiarios, reciben el producto y pagan totalmente el precio, con recursos propios o provenientes de crédito hipotecario, o bien suscriben una financiación otorgada por la Sociedad que le permite cancelar el saldo en un esquema de cuotas acordes con sus posibilidades de pago.

Durante el ejercicio 2015 la Sociedad entregó 368 productos, compuestos de 239 lotes, 102 casas, 20 departamentos, 6 cocheras y 1 local comercial, es decir un 46% más respecto de los 164 productos entregados durante 2014. El nivel de entregas muestra un importante crecimiento, tendencia ésta que se estima mantener a un ritmo creciente para los próximos ejercicios atento a la programación de entregas previstas por los fideicomisos y por la creciente demanda de nuevos adherentes a los sistemas de acceso a la vivienda con plazos promedio de entrega que varían entre los 5 años y 10 años en promedio, según el producto.

Al cierre del presente ejercicio los fiduciantes adherentes a los sistemas administrados por la Sociedad Fiduciaria Desarrollos Fiduciarios S.A. superan los 9.000 adherentes. Estos fiduciantes adherentes abonan en promedio una cuota de $ 2.600 por mes y en función del tipo de producto que desean adquirir se agrupan actualmente en: i) producto lote: 680 adherentes, lo que significa un 8 % de la cartera; ii) producto casas 2.450 adherentes equivalentes a un 27 % de la cartera, y iii) producto departamentos 5.900 adherentes, equivalentes al 65 % de la cartera.

Respecto a la provincia de localización de los adherentes a los sistemas implementados por los fideicomisos que contratan con la sociedad, estos corresponden a: i) Mendoza 36%; ii) San Juan 18 %; iii) Tucumán 13 %; iv) Neuquén 11%; v) Salta 10 %; vi) Córdoba 9 % y vii) Chubut 3 %.

Si bien los números de la economía en general durante el año 2015 no fueron muy alentadores, los sistemas de acceso a la vivienda implementados por los fideicomisos que origina y administra Desarrollos Fiduciarios S.A. continúan manteniendo su crecimiento constante, fundamentalmente por lo que representan un resguardo frente a la inflación y a la escasa o nula posibilidad de acceso a créditos hipotecarios para construir o comprar productos inmobiliarios.

Durante el año 2015 la Sociedad realizó importantes inversiones en bienes de cambio por más de $150 millones, que a valores de reposición al cierre suman aproximadamente $ 190 millones.

Las inversiones en bienes de cambio al 31 de diciembre 2015 según registros contables totalizan aproximadamente $ 329 millones y a valores de reposición dichos stocks se valorizan en $ 500 millones aproximadamente.

1. Razones de variaciones significativas operadas en partidas del activo y del pasivo. Explicación sobre gastos y ganancias y su origen:

En relación a las principales variaciones en las partidas patrimoniales, debemos mencionar:

1. Un crecimiento de los Activos. Las principales variaciones se muestran en los siguientes rubros:
1. Aumento de la posición de liquidez: en el presente ejercicio los saldos de caja bancos e inversiones se incrementaron en $ 11,2 millones con respecto al cierre del ejercicio 2014. 2. Aumento de Bienes de cambio: el incremento de bienes de cambio en el ejercicio ascendió a $ 97,6 millones, lo que representa aproximadamente un 51,5 % del aumento total del activo. Entre los aspectos relevantes de la variación destacamos: * Se activaron stocks por la urbanizaron lotes, construcción casas y departamentos en las diferentes jurisdicciones y revalorizaciones de terrenos por un monto total de $ 170,6 millones. * Se costearon productos en función de las entregas de 239 lotes, 102 casas, 20 departamentos, 6 cocheras y un local comercial por un valor de $ 73 millones.
1. Aumento de otros créditos: el incremento del rubro fue de $ 63,6 millones, vinculado principalmente con inversiones relacionadas en próximos desarrollos inmobiliarios en otras plazas.
1. Un crecimiento de los Pasivos. Las principales variaciones se muestran en los siguientes rubros:
1. Aumento de Otros pasivos: El incremento total asciende a $ 171,7 millones y representa la mayor variación del total del pasivo. El incremento se corresponde principalmente a los fondos recibidos en el marco de los contratos suscriptos con Desarrollos Fiduciarios S.A. relacionados con la construcción de viviendas y urbanización de lotes en las diferentes jurisdicciones. 2. Disminución de Préstamos: En el presente ejercicio la Sociedad ha cancelado normalmente los compromisos que surgen de la emisión durante el 2014 de la Serie III de Obligaciones Negociables Pyme por $11 millones. Al mismo tiempo realizó cancelaciones de los servicios de las Serie II y de préstamos bancarios por $ 2 millones.

1. Disminución de anticipos de clientes: La disminución de $ 2 millones está dada por las entregas de productos realizados durante el ejercicio.

Respecto de los resultados, el ejercicio cerrado al 31 de diciembre de 2015 finalizó con una utilidad neta de $ 11,6 millones., motivado principalmente en los 368 productos inmobiliarios entregados en las distintas jurisdicciones del país. Asimismo contribuyó a dicho resultado la valorización del stock de bienes de cambio afectados al giro comercial de la Sociedad por $ 8,4 millones.

El 5% del resultado del ejercicio será destinado a la constitución de Reserva Legal y el saldo restante asignado a la cuenta de Resultados no Asignados.

En relación al Estado de Resultados, debemos mencionar lo siguiente:

1. Producto de la entrega de lotes, casas y departamentos se obtuvo un margen bruto sobre ventas de $ 49,3 millones
2. Como parte de los compromisos asumidos con la sociedad fiduciaria de los fideicomisos que desarrollan los sistemas Natania y Alto Plan, la Sociedad ha efectuado inversiones comerciales para en las diferentes plazas para la consolidación y ampliación de los sistemas Natania y Alto Plan.
3. El cargo por impuesto a las ganancias asciende a $ 5.7 millones, de los cuales $ 2,7 millones surgen del impuesto corriente determinado por el resultado del ejercicio y $ 3 millones producto de la aplicación del método del impuesto diferido generado por la valorización de los bienes de cambio.
4. Disposiciones legales vigentes
5. Política comercial proyectada y otros aspectos relevantes de la planificación empresaria, financiera y de inversiones:

El foco principal de la actividad de la Sociedad estará dado por mantener y consolidar los contratos de provisión de inmuebles celebrados con los fideicomisos que administra la sociedad Desarrollos Fiduciarios S.A, acompañando el esfuerzo de expansión territorial de los de los sistemas de acceso a la vivienda.

Las políticas implementadas por el Directorio incluyen objetivos de corto, mediano y largo plazo, que consisten tanto en la identificación e incorporación de activos orientados a la actividad inmobiliaria, en especial tierras en ubicaciones estratégicas, a los fines de la continuidad de los desarrollos. A su vez cumplir con la realización de las inversiones necesarias para la consolidación del valor de dichas tierras, y a continuar desarrollando el potencial de captación de la demanda.

1. Aspectos vinculados a la organización de la toma de decisiones y al sistema de control interno de la sociedad:

La primera línea gerencial se reúne con una periodicidad semanal para intercambiar información y realizar los análisis necesarios para la toma inmediata de decisiones operativas.

En el plano organizacional, se mantiene la centralización del proceso de toma de decisiones a través de distintos procedimientos delineados previamente, entre ellos el estricto control sobre las operaciones en las que la Sociedad interviene, ya que el Directorio entiende que es una de las medidas fundamentales para arribar al logro de los objetivos planteados. En este sentido, la sociedad viene efectuando una importante inversión en la optimización de todos los procesos de manera que optimizar la estructura y gestión.

1. Estimación u orientación de las perspectivas de las futuras operaciones:

El Directorio de la Sociedad confía en el crecimiento de la demanda de los productos debidos a que los sistemas Natania y Alto Plan representan una opción muy concreta y accesible para que la clase media pueda acceder a la vivienda propia. Existe una muy buena expectativa para el sector de la construcción, debido principalmente al cambio de gobierno, no obstante que los cambios recién se estiman se podrán comenzar a visualizar a partir del segundo semestre del año 2016. Además de las virtudes de los sistemas de acceso a la vivienda que generan la demanda de los productos que construye la Sociedad, ésta acompaña fuertemente el desarrollo de los sistemas con mejoras permanentes en lo que hace a los canales de comercialización y a la administración de la cartera de clientes.

Para el ejercicio 2016 se proyectan importantes inversiones en tierras en las diferentes jurisdicciones del país y en la urbanización de tierras, la construcción de casas y departamentos para abastecer la demanda definida y consolidar el sistema.

La Dirección ha fijado objetivos por un horizonte de 5 años, y en función de ello viene realizando importantes inversiones tecnológicas y de procesos que le permitan optimizar las utilidades futuras.

Nuestro agradecimiento está dirigido a cada una de las gerencias y colaboradores internos, proveedores, asesores impositivos, técnicos, legales y auditores externos, quienes continúan prestando su colaboración y demuestran su renovada confianza en la Sociedad.

En razón de todo lo expuesto, se somete a consideración de los Sres. Accionistas los documentos antes mencionados solicitando la aprobación de la gestión de este Directorio, saludándolos con la mayor consideración.

Ricardo Suarez

Vicepresidente