Construir S.A. — Annual Report 2017

May 10, 2018

Ciudad de San Juan, 22 de marzo de 2018.

A los Sres. Accionistas de

Construir S.A.

Presente

De nuestra consideración:

En cumplimiento de disposiciones legales y estatutarias vigentes, el Directorio de Construir S.A. (en adelante también denominada “la Sociedad”) pone a consideración de los accionistas la Memoria de su gestión y demás documentos indicados en el inciso 1º del artículo N° 234 de la ley N° 19.550, correspondientes al ejercicio económico anual finalizado el 31 de diciembre de 2017.

Se hace saber que los Estados Contables han sido preparados de acuerdo con las normas contables y disposiciones de los organismos de contralor que se explicitan en las notas a los mismos.

Aprovechamos para saludarlos con distinguida consideración.

_________________________

Construir S.A.

Enrique Montecino

Presidente

MEMORIA

Contexto Macroeconómico Internacional

En el contexto internacional, de acuerdo con el Fondo Monetario Internacional, se fortaleció el crecimiento de la economía mundial, a un promedio del 3,7% en 2017 respecto del 3,1% en 2016; y con mejoras en los pronósticos en el nivel de actividad hasta el 3,9% para 2018. El mayor dinamismo se ha registrado tanto para las economías emergentes (creciendo al 4,7% a/a) como también para las desarrolladas (en el 2,3% a/a).

Estados Unidos habría crecido en 2017 cerca del 2,3% (superando el 1,5% alcanzado el año anterior), con reducciones en la tasa de desempleo hasta el 4,1%, consolidando las perspectivas de la continuidad de un relativo endurecimiento de la política monetaria a través de subas esperadas en las tasas de referencia de la Reserva Federal. El impulso de la economía americana, también afectó a sus principales socios comerciales, sobre todo México, que finaliza el año con un crecimiento de su economía del 2,2% anual.

Por su parte, cabe destacar lo siguiente, respecto de las demás economías de impacto significativo en la economía mundial:

• En la zona Euro –aún bajo la continuidad de políticas monetarias expansivas- el producto se habría expandido el 2,4%, aun cuando la tasa de desempleo al cuarto trimestre del 2017 era de 8,6%;
• China viene creciendo al 6,8% anual, apenas por encima del crecimiento del año anterior y muy por debajo de la pauta objetivo de crecimiento del 8%;
• Japón cierra el año 2017 con un crecimiento de su economía del 1,8%, que representa el doble de la tasa de crecimiento alcanzada el año anterior y obedece al afianzamiento de la demanda mundial y a la adopción de medidas favorables de política fiscal.

Finalmente, luego de la contracción experimentada el año anterior, la región de América Latina y el Caribe tuvo un crecimiento de su economía del 1,3% según el balance preliminar de la CEPAL. Este comportamiento de la actividad económica está impulsado por una recuperación de la demanda interna, tanto del consumo como de la inversión, así como por el aumento de las exportaciones. En este sentido, se destacó la recuperación del crecimiento de algunos países como Argentina, Brasil, Ecuador, y Uruguay producto de los mejores precios de las materias primas, junto con la recuperación no sólo de la actividad sino también del comercio mundial e intrarregional, que se han visto reflejados en un aumento de las exportaciones de América Latina.

Se trata del aumento de crecimiento mundial más generalizado desde el 2010, ya que unas 120 economías, que generan tres cuartas partes del PBI mundial, registraron un repunte del crecimiento en términos interanuales en 2017.

En este contexto, el precio de las materias primas (excluido combustibles) calculado por el mencionado organismo se recuperó aumentando un 6,5% por encima del año previo; mientras que el precio de petróleo aumentó un 23,1% respecto de 2016, alcanzando los US$ 60 por barril de WTI al cierre del año.

En relación con las perspectivas futuras:

• las proyecciones del FMI, prevén que durante el año 2018 continúe el impulso de crecimiento a nivel mundial y que la actividad económica se expanda a tasas de crecimiento del 3,9% basado fundamentalmente en las mejores perspectivas de crecimiento para las economías avanzadas producto de condiciones financieras favorables y del incremento el nivel de confianza de los agentes económicos que ayudarían a mantener el aumento de la demanda observado durante el año 2017. En este contexto el FMI prevé una tasa de crecimiento del 2,7%, para los Estados Unidos a causa del aumento de las proyecciones de demanda externa y el impacto macroeconómico previsto de la reforma tributaria, en especial el recorte de las tasas impositivas que pagan las empresas. Por otra parte, en las principales economías avanzadas y mercados emergentes se esperan niveles de crecimiento similares a los alcanzados en el año 2017.
• para América Latina, según el FMI se prevé que la recuperación se fortalezca y el crecimiento sea del 2,2% para el 2018. Estas proyecciones se atribuyen principalmente a la mejora de las perspectivas de México, que se beneficiará del fortalecimiento de la demanda estadounidense, el afianzamiento de la recuperación de Brasil y los efectos favorables del alza de precios de las materias primas.

No obstante, y a pesar del contexto internacional más favorable, persisten algunos desafíos y riesgos latentes que pueden afectar la consolidación del crecimiento a mediano plazo. En el ámbito financiero, la reforma tributaria en Estados Unidos podría traer aparejada una mayor volatilidad financiera como producto del aumento de los flujos de capitales hacia ese país, que también se vería afectado por el endurecimiento de la política monetaria que adopte la Reserva Federal de Estados Unidos (el conocido efecto “Flight to quality”). Asimismo, se presentan riesgos geopolíticos; en especial aquellos derivados del mayor proteccionismo observado en algunos países, tanto centrales como emergentes.

Contexto Macroeconómico Nacional.

En el orden local, de acuerdo con información del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), hasta el tercer trimestre del año el Producto Bruto Interno acumulaba un crecimiento del 2,5% y de acuerdo con la evolución del Estimador Mensual de Actividad Económica (EMAE) habría cerrado el año con un crecimiento promedio del 2,8%; recuperando la contracción del 2,2% del año anterior. La recuperación de la economía respondió tanto a factores externos como internos.

Entre los factores externos se encuentra el repunte de la economía brasileña, que se reflejó en una gradual recuperación de las exportaciones a ese país. Entre los factores internos se incluyen el impulso de la obra pública y el aumento de los préstamos bancarios al sector privado, que fomentaron el consumo y la inversión.

Durante 2017 continuó la desaceleración del proceso inflacionario respecto de los años anteriores, pero la suba de precios se mantuvo por encima de las metas oficiales previstas al inicio del año. Según el INDEC, durante 2017 el nivel de precios minoristas creció un 24,8% a/a. En este sentido, según información suministrada por el Fondo Monetario Internacional se proyecta que la inflación en Argentina medida sobre la base del índice anual de precios al consumidor continuará disminuyendo en 2018, a medida que disminuyan los efectos de la depreciación del tipo de cambio y el proceso de ajustes tarifarios iniciado en 2016, y siempre y cuando el B.C.R.A. mantenga una política monetaria restrictiva y las negociaciones salariales adquieran una orientación más prospectiva.

El mercado de trabajo registraba al tercer trimestre de 2017 un desempleo del 8,3%, con una leve reducción respecto del 8,5% para igual período de 2016.

En lo respectivo al manejo de la política económica, durante 2017 se mantuvo el ajuste gradual del déficit público nacional en forma conjunta con el endurecimiento monetario bajo un esquema de metas de inflación. Hacia fines de 2017 el gobierno anunció un cambio en las metas de inflación, aumentándolas hasta el 15% para 2018 (respecto del anterior objetivo de entre 8% y 12%). El déficit primario consolidado del Sector Público Nacional durante 2017 ascendió a $ 404.000 millones (o aproximadamente el 3,9% del PBI) y un déficit financiero consolidado de $ 629.000 millones (o aproximadamente el 6,1% del PBI estimado para 2017).

Por su parte, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) para ajustar los agregados monetarios a los niveles de la tasa de referencia establecidos, aumentó la Base Monetaria en $ 179 mil millones durante el 2017, lo que representó un crecimiento del 22% anual, por debajo del anterior crecimiento del 31%. El principal factor de expansión de la base monetaria fue la compra de divisas (principalmente por operaciones con el Sector Público, derivadas de operaciones de emisión de deuda) por $266 mil millones en el año; y en segundo lugar la expansión provocada por el sector público por $142 mil millones, lo que obligo a mantener un importante esfuerzo de esterilización a través de la emisión de Lebacs por $225 mil millones. La tasa de referencia (corredor central de pases) registró un promedio del 26%, mientras que al cierre del 2017 ascendía al 28,8%.

Las reservas internacionales de la autoridad monetaria crecieron durante 2017 en más de US$ 16.200 millones, hasta un total de US$ 55.055 millones a fines de diciembre de 2017. Sin perjuicio de lo anterior, de acuerdo con el balance cambiario elaborado por el BCRA, la formación de activos externos del sector privado no financiero ascendió a US$ 22.148 millones.

En el marco del esquema de flotación, el Tipo de Cambio Nominal (mayorista) cerró el año a $18,7/US$, lo que implicó una devaluación anual del 18%, con promedios mensuales máximos de $17,7/US$ y mínimos de $15,3/US$. A pesar de la mencionada devaluación nominal, el Índice de Tipo de Cambio Real Multilateral elaborado por el BCRA (que incluye además del comportamiento de las divisas de los socios comerciales el impacto de la suba de precios, considerando la medición oficial de precios locales) registró durante el año una apreciación real cercana al 3,4% durante el 2017.

En lo que respecta al sistema financiero bancario, mientras que la captación de depósitos del sector privado creció a una tasa promedio del 38%, la originación de préstamos bancarios al sector privado creció al 41%. En particular, el stock de financiamiento hipotecario en diciembre de 2017 fue un 107% mayor a igual mes del año previo (constituyéndose así la categoría de financiación de mayor crecimiento durante 2017).

En lo que respecta a la construcción, de acuerdo con el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) elaborado por el INDEC, el sector en promedio creció durante 2017 al 12,7% a/a, luego del anterior año donde el sector se había contraído un 12,4% a/a. A diciembre de 2017, el sector contaba con 449 mil puestos de trabajo registrado, un 11% por encima de igual mes del año anterior. Por su parte, los permisos de obras privadas autorizadas, medidos en metros cuadrados, en 41 municipios (que sirve como indicador de las intenciones de construcción por parte de los particulares, anticipando la futura actividad de la construcción para dicho segmento y la oferta real de unidades de vivienda) creció durante el año un 9,4% respecto del 2016.

Por su parte, según la Cámara Argentina de la Construcción, el costo de la construcción de un edificio tipo creció un 24,2% a/a, apenas por debajo de la suba del nivel general de precios.

En relación a las perspectivas futuras, sobre la base de información proporcionada por la CEPAL, se espera que la economía argentina mantenga la dinámica de crecimiento, en tanto no se modifiquen sustancialmente las condiciones financieras internacionales. La intensidad del crecimiento dependerá del sostenimiento de la recuperación de los socios comerciales y de la evolución de los ingresos reales de las familias, del crédito al sector privado y de la política fiscal. En este escenario, los organismos internacionales estiman que la economía del país crecerá a una tasa del 3,0% en el año 2018, principalmente gracias al aumento de la inversión pública para mejorar la calidad de la infraestructura. La demanda interna privada continuará mejorando en el contexto de una política macroeconómica restrictiva (con tasas de interés reales elevadas, condición necesaria para profundizar el proceso de desinflación iniciado a finales de 2015 y el incipiente inicio de un proceso de reducción del déficit fiscal primario).

Otro de los factores claves en el desempeño de la economía argentina para el año 2018 será la reforma tributaria que se aprobó a finales del 2017 y que estuvo orientada a reducir la presión fiscal sobre las empresas, con el espíritu de fomentar la inversión y las exportaciones. Los puntos más sobresalientes incluyen la reducción del impuesto a las ganancias reinvertidas de las empresas y de las contribuciones patronales al sistema de seguridad social y el acuerdo celebrado por el Gobierno Nacional con las provincias para una nueva ley de responsabilidad fiscal, que permita una baja gradual de los impuestos provinciales, lo cual resulta condición esencial para el crecimiento económico del país en el mediano plazo.

Atento a las perspectivas de la economía internacional, nacional y regional, el Directorio de la Sociedad ratifica los pilares que conforman la visión estratégica trazada en ejercicios anteriores: (i) Ser la mejor alternativa constructiva para el acceso a la vivienda de aquellas personas de clase media en la República Argentina; (ii) Cumplir con los compromisos de entrega habitacional, gestionando de una forma efectiva la construcción con el objetivo de asegurar el cumplimiento de sus obligaciones y compromisos con clientes y otros terceros, como también la obtención de los fondos requeridos para llevar a cabo sus operaciones y proyectos de inversión en el marco de las políticas de crecimiento que han sido trazadas para los próximos ejercicios; y (iii) Lograr el desarrollo de nuevos negocios vinculados al Real Estate con adecuada gestión de liquidez, y con retornos que generen una rentabilidad adecuada como medición del éxito.

Economía y empresa. Posicionamiento Competitivo y Principales Cifras del Negocio

Durante el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2017, la Sociedad tuvo un crecimiento razonable y sostenido en la demanda de nuevos contratos de construcción como consecuencia del crecimiento de los sistemas para el acceso de la vivienda de los cuales es parte como empresa constructora. En tal sentido cabe destacar que continúan existiendo condiciones favorables para el desarrollo de estos sistemas, en un contexto caracterizado por:

• Un importante déficit habitacional que presenta el sector medio de la población.
• La acumulación de demanda potencial en hogares de clase media que no ha encontrado por más de diez años una opción razonable para solucionar su problema de acceso a la vivienda y/o canalización de sus ahorros.
• La escasez de crédito hipotecario en condiciones de accesibilidad para un gran segmento de la población.
• Los atributos de los sistemas ofrecidos por la Compañía que pueden resumirse en: i) muy buena relación calidad precio en los productos; ii) muy buenas localizaciones geográficas de los productos inmobiliarios ofrecidos y iii) el respaldo de una Compañía con el aval que le otorgan sus más de 30 años de experiencia en el mercado desarrollando este tipo de productos.

La Sociedad actualmente desarrolla y provee productos inmobiliarios en las jurisdicciones de Córdoba, Mendoza, San Juan, Tucumán, Neuquén, Salta y Chubut.

El desarrollo del negocio se da en el marco de los contratos celebrados con la sociedad Desarrollos Fiduciarios S.A., sociedad fiduciaria y administradora de fideicomisos que originan y administran una importante cartera de adherentes a los sistemas Natania los cuales desean acceder a alguno de los productos inmobiliarios ofrecidos por la Compañía. Para el acceso a alguno de los productos inmobiliarios que ofrecen los fideicomisos y que construye la Sociedad, se han desarrollado una diversidad de planes que contemplan las posibilidades económicas de los potenciales clientes permitiéndoles seleccionar el que mejor se adecúa a sus necesidades y posibilidades financieras. Las principales características de los sistemas según el producto son:

• Acceso a lotes y casas bajo sistemas que incluyen esquemas de financiamiento compuestos por anticipos, pagos al momento de la entrega y pago del saldo mediante algún mecanismo de financiación ofrecido por la propia empresa o en los cuales interviene la misma facilitando las condiciones de acceso al crédito hipotecario de nuestros clientes. La temporalidad definida por cada adherente al sistema le permite acceder a la vivienda propia a valores de cuotas muy accesibles y compatibles con sus ingresos y consecuentemente con sus posibilidades reales de pago.
• Acceso a departamentos a través de la configuración de comunidades de aportantes con la posibilidad del pago en cuotas de la totalidad del precio. Adicionalmente los adherentes al sistema pueden adelantar plazos de entregas con mayores niveles de aportes.

La Sociedad recibe mensualmente un flujo de fondos en el marco de los contratos de provisión de los diferentes productos inmobiliarios, celebrados con la sociedad Desarrollos Fiduciarios S.A.; fondos que aplica al proceso de producción de los mismos y que podemos resumir en las siguientes etapas:

• Búsqueda y adquisición de los terrenos en donde se construirán los diferentes productos inmobiliarios (lotes – casas – departamentos).
• Inversión en las obras de infraestructura necesarias para la terminación de los diferentes productos.
• Inversión en las obras de construcción de las casas y departamentos.

Esta operatoria comercial y la relación comercial de la Sociedad con Desarrollos Fiduciarios S.A. y los Fideicomisos por esta administrados, quedan claramente reflejados en los estados contables de la Compañía en los rubros: i) Anticipos de clientes y Otros Pasivos en relación con los fondos recibidos y ii) Bienes de cambio por las inversiones de fondos realizadas ya sea en la adquisición de terrenos como en la construcción propiamente dicha de los productos inmobiliarios ofrecidos.

Todo el sistema de administración de fondos es auditado regularmente, con el objetivo de brindar transparencia en la información y en las rendiciones de cuenta en todo momento.

Económicamente, la Sociedad reconoce los ingresos y costos de su actividad principal en el momento de la entrega de los diferentes productos inmobiliarios a sus clientes, entrega que se produce cuando los adherentes a los sistemas, en su condición de fiduciantes y, consecuentemente, beneficiarios, reciben el producto y pagan totalmente el precio, con recursos propios o provenientes de crédito hipotecario, o bien suscriben una financiación otorgada por la Sociedad que le permite cancelar el saldo en un esquema de cuotas acordes con sus posibilidades de pago.

Durante el ejercicio 2017 la Sociedad entregó 280 productos, compuestos de 77 lotes, 127 casas, 59 departamentos, 12 cocheras y 5 locales comerciales. Se estima mantener un ritmo variable de entregas para los próximos ejercicios atento a la programación de entregas previstas por los fideicomisos administrados por Desarrollos Fiduciarios S.A., con plazos promedio de entrega que varían entre los 5 y 10 años en promedio, según el producto. En tal sentido y para el próximo ejercicio la Dirección tiene proyectado entregar aproximadamente 300 productos inmobiliarios.

Si bien los números de la economía en general durante el año 2017 no fueron del todo alentadores, los sistemas de acceso a la vivienda implementados por los fideicomisos que origina y administra Desarrollos Fiduciarios S.A. continúan manteniendo su crecimiento constante, fundamentalmente porque representan un resguardo frente a la pérdida del poder adquisitivo de la moneda de curso legal y a la escasa o nula posibilidad de acceso a créditos hipotecarios para construir o comprar productos inmobiliarios por parte de un amplios sectores de la sociedad que conforman lo que comúnmente se identifica como “la clase media argentina”.

Áreas Funcionales

Comercialización

Al 31 de diciembre de 2017 la cartera de clientes activos que mantiene Desarrollos Fiduciarios S.A. a través de los Fideicomisos que administra asciende a 12.400 habiendo experimentado durante el ejercicio un crecimiento del 6,80%, información que juntamente con otra información relevante, es puesta en conocimiento de la Sociedad a efectos de que esta pueda planificar el plan de obras correspondiente.

En relación a las ventas directas (que son aquellas ventas que la Sociedad realiza por fuera de los planes de financiación de largo plazo instrumentados por Desarrollos Fiduciarios S.A.) durante el ejercicio 2017 se comercializaron las unidades que se detallan a continuación, las que medidas en pesos en moneda constante ascendieron a $ 191 millones.

TIPOLOGIA	CANTIDAD UNIDADES
Lotes	94
Departamentos	33
Casas	34
Cocheras	12
Locales comerciales	5
TOTAL	178

Ingenieria y construcciones

Durante el ejercicio finalizado el 31.12.2017 se continuó con el ritmo de ejecución de obras iniciado en ejercicios anteriores que permite compatibilizar de manera óptima la situación financiera de la Sociedad con las obligaciones de entrega de productos inmobiliarios a sus clientes.

En este sentido podemos destacar que en el ejercicio por el cual el Directorio presenta esta memoria se realizaron inversiones en productos inmobiliarios por la suma de
$ 541 millones, los que se desagregan de la siguiente manera:

1. Terrenos: $ 132 millones por adquisiciones realizadas en las provincias de Mendoza, San Juan, Salta, Neuquén y Tucumán.
2. Inversiones en construcción de casas destinadas a viviendas unifamiliares: $ 134 millones.
3. Inversiones en infraestructura (obra vial, redes eléctricas, sanitarias y para provisión de servicios públicos) en barrios pertenecientes a emprendimientos correspondientes a construcción de casas: $ 70 millones
4. Construcción de edificios: $ 205 millones que se invirtieron en las siguientes provincias:

Neuquén 39% de la inversión

Mendoza 32% de la inversión

San Juan 9% de la inversión

Tucumán 8% de la inversión

Chubut 7% de la inversión

Salta 5% de la inversión

Finanzas

La política financiera de la Empresa se mantuvo centrada en la generación de los fondos necesarios para el desenvolvimiento de las operaciones comerciales, como así también para el financiamiento del plan de inversiones y adquisiciones de nuevos terrenos, según se describe en el acápite precedente.

Con fecha 20 de Diciembre de 2017 se canceló la última cuota correspondiente a la Serie III de Obligaciones Negociables emitidas por la sociedad en el año 2014. Los pagos de amortizaciones e intereses se realizaron puntualmente cumpliendo en tiempo y forma los compromisos con los tenedores de los títulos.

Manteniendo los lineamientos trazados por el Directorio de contar con perfiles de vencimiento de obligaciones acordes al plan de inversiones de la Empresa, se iniciaron durante el año 2017 las gestiones para una nueva emisión de Obligaciones Negociables en el marco de un nuevo régimen de financiamiento a las PYMES CNV que se denomina “PYME CNV GARANTIZADA” y que se presentó como una herramienta de financiación en el Mercado de Capitales que cuenta con todas las ventajas de las obligaciones negociables, con menos requisitos de registración e información para las PyMEs. En tal sentido, con fecha 8 de Febrero de 2018 la Sociedad emitió y colocó una nueva serie de Obligaciones Negociables en pesos por un total de $ 40.000.000 denominadas “Obligaciones Negociables PYME CNV GARANTIZADA “Serie IV” cuyas principales condiciones se detallan a continuación:

• Valor Nominal: $ 40.000.000 (pesos cuarenta millones)
• Diferencial de Tasa: 650 puntos básicos.
• Fecha de Vencimiento: 8 de febrero de 2021. (36 meses de plazo desde fecha de emisión)
• Amortización: Las Obligaciones negociables serán amortizadas en 36 cuotas. Desde la cuota 1 a 12 inclusive las amortizaciones serán del 1,66% del valor nominal, desde la cuota 13 a 24 inclusive las amortizaciones serán del 2,5% del valor nominal, desde la cuota 25 a 35 inclusive las amortizaciones serán del 4.17% del valor nominal y una cuota final de 4.21% sobre el valor nominal.
• Intereses: Devengarán una tasa nominal anual variable que será equivalente a la tasa de referencia. La tasa de interés no podrá ser inferior a 15% ni superior a 34% nominal anual. Los intereses serán abonados mensualmente.
• Destino de los fondos obtenidos: Los fondos obtenidos con motivo de la colocación luego de deducir los gastos de emisión de la colocación, fueron destinados en un 100% a financiar capital de trabajo.

Asimismo cabe destacar que durante el ejercicio se obtuvieron dos préstamos bancarios que fueran otorgados por el BBVA Francés SA por las sumas de $ 20 millones y $ 2 millones respectivamente.

El primero de los préstamos mencionados devenga una tasa nominal anual del 19,90% y es cancelable en 24 meses desde la fecha de su otorgamiento y el segundo de ellos devenga una tasa nominal anual del 24% y se amortiza en 12 meses desde la fecha de su otorgamiento.

En relación a la política de inversiones cabe mencionar que la Sociedad mantiene su política de invertir los excedentes transitorios de liquidez en Títulos Públicos y Fondos Comunes de Inversión de calificación AAA y con una alta liquidez que le permitan la disposición de los fondos en el momento que la operatoria comercial lo requiera.

Los lineamientos financieros para el año 2018 se centrarán en mantener el flujo de fondos necesario para las demandas de capital de trabajo, plan de inversiones y el cumplimiento de las obligaciones comerciales por entrega de unidades habitacionales y financieras contraídas tanto con entidades bancarias como con el mercado de capitales enfocando la atención en el costo financiero, y la relación con entidades bancarias e inversores institucionales.

Recursos Humanos

Durante el año 2017 se continuaron llevando adelante acciones y procesos para seguir formando y perfeccionando las habilidades de nuestros colaboradores con los objetivos de: i) mejorar la performance en la operación de la sociedad y ii) contribuir en el clima y el compromiso organizacional.

La dotación de personal se incrementó un 27,5% pasando de 40 a 51 colaboradores; lo cual es consistente con el crecimiento experimentado por la actividad de la Sociedad durante el presente ejercicio y con la decisión del directorio de fortalecer la estructura operativa de la sociedad con miras a hacer sustentable el crecimiento que se espera para los próximos ejercicios.

Por ultimo cabe destacar que las posiciones gerenciales y mandos medios se cubrieron internamente, en gran parte, gracias a la identificación de talentos, cuadros de reemplazo definidos y la capacitación de nuestro personal.

Sustentabilidad - Gestión de impactos en la Comunidad

Enmarcado en las actividades inherentes a su objeto social, y en el desenvolvimiento de las actividades vinculadas al desarrollo de los emprendimientos que está ejecutando, la Sociedad sujeta sus actividades a la legislación y demás normativa ambiental vigente dictada por las autoridades y organismos públicos de contralor, a los fines de adoptar conductas responsables que le permitan llevar a adelante su objeto social, dentro de un marco de respeto por el desarrollo sustentable que garantice a las generaciones venideras el efectivo goce de un ambiente saludable con los consecuentes impactos sobre el bienestar y la calidad de vida.

Asimismo dentro de las acciones relacionadas con la sustentabilidad llevadas adelante durante el ejercicio 2017 merecen destacarse las siguientes:

1. La participación de personal del equipo técnico en jornadas de capacitación dictadas por especialistas LEED AP (credencial que aplica a profesionales son experiencia en las fases de diseño y construcción de edificios). Se trata de un instrumento de evaluación de la calidad ambiental de la edificación, creado a partir de estándares internacionales. Considera una visión integral de la edificación, evaluando el ciclo de vida. El objetivo de estas capacitaciones es incorporar un concepto constructivo que permitirá la diferenciación en los productos comercializados por la Compañía a través de:
2. La reducción de los consumos de energía, agua y gas.
3. La reducción de los costos operacionales y de mantención de equipos.
4. El mejoramiento de la calidad de habitabilidad de los espacios.
5. El incremento del valor de los potenciales alquileres de las edificaciones.
6. El incremento de la productividad de los habitantes del edificio (salud y confort).
7. La disminución de la huella de carbono definida como la totalidad de gases de efecto invernadero (GEI) emitidos por efecto directo o indirecto de un individuo, organización, evento o producto.
8. La diferenciación en el mercado, al ser una de las herramientas más poderosas de marketing que consolida la imagen de una empresa de nuestro rubro.
9. La modificación de los proyectos de viviendas donde cambiamos de materiales en los muros adoptando el ladrillo cerámico hueco, y dejando de lado el ladrillo común, tan nocivo por la degradación de medioambiente.
10. Se dejaron usar los postigos de madera, disminuyendo el efecto de la huella de carbono.
11. Se tomaron medidas preventivas con el orden y la limpieza de todos los emprendimientos, evitando el polvo permanente en las obras que afecta el entorno inmediato.
12. Se intensificaron las medidas tendientes al control de acceso de personal a las obras, verificando que todas las personas estuvieran inscriptas y aseguradas, favoreciendo de este modo el entorno y la sustentabilidad social.

Estimación u orientación de las perspectivas de las futuras operaciones:

Según las proyecciones del Fondo Monetario Internacional, se espera que para el año 2018 continúe el impulso de crecimiento a nivel mundial y que la actividad económica se expanda a tasas de crecimiento del 3,9%. Las mejores perspectivas de crecimiento señaladas por el organismo se atribuyen más que nada a las economías avanzadas y reflejan la expectativa de que las condiciones financieras y el nivel de confianza ayuden a mantener el aumento de la demanda observado durante el año 2017.

Con relación al crecimiento de Argentina, según la CEPAL, se espera que se mantenga la dinámica de crecimiento, en tanto no se modifiquen sustancialmente las condiciones financieras internacionales tal como se describe detalladamente en el punto referido al “Contexto Económico Nacional”.

Atento a las perspectivas de la economía internacional, nacional y regional y las políticas que se vienen implementando en los últimos años y que se profundizarán durante el año en curso, el Directorio de la Sociedad confía en el crecimiento de la demanda de los productos del sistema Natania que representan una opción muy concreta y accesible para que la clase media pueda acceder a la vivienda propia. Además de las virtudes de los sistemas de acceso a la vivienda que generan la demanda de los productos que construye la Sociedad, ésta acompaña fuertemente el desarrollo de los sistemas con mejoras permanentes en lo que hace a los canales de comercialización y a la administración de la cartera de aportantes a los sistemas Natania.

La Dirección ha fijado objetivos por un horizonte de 5 años, y en función de ello viene realizando grandes inversiones tecnológicas y de procesos que le permitan optimizar las utilidades futuras.

1. Política comercial proyectada y otros aspectos relevantes de la planificación empresaria, financiera y de inversiones:

El foco principal de la actividad de la Sociedad estará dado por mantener y consolidar los contratos de provisión de inmuebles celebrados con los fideicomisos que administra la sociedad Desarrollos Fiduciarios S.A, acompañando el esfuerzo de expansión territorial de los de los sistemas de acceso a la vivienda.

Las políticas implementadas por el Directorio incluyen objetivos de corto, mediano y largo plazo, que consisten tanto en la identificación e incorporación de activos orientados a la actividad inmobiliaria, en especial tierras en ubicaciones estratégicas, a los fines de la continuidad de los desarrollos. A su vez cumplir con la realización de las inversiones necesarias para la consolidación del valor de dichas tierras, y a continuar desarrollando el potencial de captación de la demanda.

Un aspecto conocido por la Sociedad es el de actividades y acciones en el mercado de capitales, en el cual la Sociedad tiene un rico historial y que espera continuar desarrollando y consolidando a lo largo del 2018. En tal sentido se espera mantener las cotizaciones en las Bolsas de Comercio de Córdoba, Rosario y Buenos Aires con presencia en los mercados de cheques avalados, patrocinados y colocaciones de Obligaciones Negociables buscando las mejores opciones financieras que optimicen el gran operativo consolidado de la Sociedad.

Por otra parte, seguiremos invirtiendo en la mejora permanente de los diferentes procesos comerciales y administrativos que están posibilitando una mejora sustancial en la gestión comercial y permitirán implementar futuros ahorros en los procesos administrativos.

Toma de decisiones y Control interno

1. Gobierno: la Asamblea

El órgano de gobierno de la Sociedad es la Asamblea de Accionistas en la que cada acción ordinaria confiere derecho a 5 votos En todos los casos, para la elección de los Síndicos titulares y suplentes y los supuestos del último apartado del artículo 244 de la Ley General de Sociedades, las acciones ordinarias sólo tendrán derecho a un voto por cada acción.

1. Sistema de control interno de la sociedad:

La primera línea gerencial se reúne con una periodicidad semanal para intercambiar información y realizar los análisis necesarios para la toma inmediata de decisiones operativas e implementación de cursos de acción que se definan.

En el plano organizacional, se mantiene la centralización del proceso de toma de decisiones a través de distintos procedimientos delineados previamente, entre ellos el estricto control sobre las operaciones en las que la Sociedad interviene, ya que el Directorio entiende que es una de las medidas fundamentales para arribar al logro de los objetivos planteados. En este sentido, la sociedad viene efectuando una importante inversión en la optimización de todos los procesos de manera que optimizar la estructura y gestión.

La sociedad posee sistemas y procedimientos internos, que fueron concebidos respetando los criterios básicos de control interno. Se cuenta con un efectivo control presupuestario para seguir la marcha de los negocios, que permite prevenir y detectar desvíos. El área de Seguridad Informática de la Gerencia de Sistemas, mantiene sus funciones centralizadas y con altos niveles de control sobre la base de metodologías de clase mundial, formaliza y unifica las iniciativas y procedimientos relacionados con el acceso a los activos informáticos de la Compañía y es responsable por el cumplimiento de las regulaciones en materia de privacidad y protección de datos.

Situación patrimonial y financiera - razones de variaciones significativas operadas en partidas del activo y del pasivo. Explicación sobre ingresos y gastos y su origen. Explicación de los flujos de fondos operacionales, de inversión y financiación:

1. ESTRUCTURA PATRIMONIAL COMPARATIVA CON EL EJERCICIO ANTERIOR

1. ESTRUCTURA RESULTADOS COMPARATIVA CON EL EJERCICIO ANTERIOR

1. ESTRUCTURA DE LA GENERACION O APLICACIÓN DE FONDOS COMPARATIVA CON EL EJERCICIO ANTERIOR					---	---	---			31.12.2017	31.12.2016		Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por las actividades operativas	(22.317.320)	34.891.717		Flujo neto de efectivo generado por (aplicado en) las actividades de inversión	14.194.266	(1.221.760)
1. INDICADORES COMPARATIVOS
Indicadores	31.12.2017	31.12.2016	Fórmula de cálculo
Liquidez	1,01	1,16	Activo corriente/Pasivo corriente
Solvencia	0,04	0,08	Patrimonio Neto/Pasivo Total
Inmovilización capital	0,75	0,76	Activo no corriente/Total del Activo
Rentabilidad	13%	23%	Resultado del ejercicio/Patrimonio Neto promedio

En relación a las principales variaciones en las partidas patrimoniales, debemos mencionar:

1. Un crecimiento de los activos del 57% explicado principalmente por:
1. Aumento de Bienes de cambio: el incremento de bienes de cambio en el ejercicio que ascendió a $ 522 millones, Entre los aspectos relevantes de la variación destacamos: * en las diferentes jurisdicciones se realizaron inversiones en la incorporación de terrenos y en el desarrollo de infraestructura y en construcción de edificios y casas así como revalorizaciones de terrenos. El importe total del incremento por estos conceptos ascendió a $ 541 millones, a lo que se agrega la adquisición del emprendimiento Valle Cercano en la ciudad de Córdoba realizada a la Sociedad controlante Ecipsa Holding por $177 millones, totalizando $718 millones de inversión en el rubro Bienes de cambio. * Se costearon productos en función de las entregas del ejercicio por un valor de $ 196 millones.
1. Aumento de créditos: el incremento del rubro fue de $ 12 millones, vinculado principalmente con el incremento de la cartera de créditos comerciales (Créditos por ventas). 2. Disminución de inversiones: la disminución fue de $ 15 millones producto de la cancelación de la cancelación de la Serie III de obligaciones negociables y la consecuente disolución del Fideicomiso de Garantía que garantizaba su cumplimiento y sobre el cual la Sociedad mantenía registrada una inversión en su calidad de Fiduciante – Beneficiario en dicho Fideicomiso de Garantía.
1. Un crecimiento de los Pasivos del 63% explicado principalmente por:
1. Aumento de Otros pasivos: El incremento total asciende a $ 363 millones y representa la mayor variación del pasivo. El incremento obedece principalmente a los fondos recibidos en el marco de los contratos suscriptos con Desarrollos Fiduciarios S.A. relacionados con la construcción de viviendas, departamentos y urbanización de lotes en las diferentes jurisdicciones. 2. Aumento de cuentas por pagar: El incremento total asciende a $ 125 millones que obedece principalmente al incremento de los pasivos generados por el nivel de obras las cuales se intensificaron sobre el cierre de ejercicio, así como también por la generación de deuda documentada por $ 35 millones originada en la compra de tierra en las jurisdicciones de Mendoza y San Juan. 3. Aumento de Préstamos: se verifica un incremento de casi $ 10 millones respecto del ejercicio 2016 motivado por la toma de préstamos bancarios para el financiamiento de obras por un lado, efecto que se vio parcialmente compensado por la cancelación en tiempo y forma de los compromisos que surgían de la emisión de la Serie III de Obligaciones Negociables Pyme, emisión que se llevó a cabo en el año 2014 por $11 millones en total y que durante el ejercicio 2017 se terminó de cancelar.
1. Aumento de anticipos de clientes: el aumento de $ 26 millones está explicado principalmente por las pre-ventas de departamentos y locales efectuadas en el ejercicio que incrementaron el saldo de la cuenta, efecto que se vio parcialmente compensado por la cancelación de saldos de clientes que estuvieron en condiciones de acceder a su vivienda, departamento o lote durante el 2017.

Respecto de los resultados, el ejercicio cerrado al 31 de diciembre de 2017 finalizó con una utilidad neta de $ 8,11 millones, generado por las siguientes causas:

1. Producto de la entrega de lotes, casas, departamentos, cocheras y locales comerciales que totalizaron 280 productos, se obtuvo un margen bruto sobre ventas de $ 18,2 millones.
2. Como parte de los compromisos asumidos con la sociedad fiduciaria de los fideicomisos que comercializan los sistemas Natania, la Sociedad ha efectuado inversiones comerciales en las diferentes plazas donde se comercializan los productos para la consolidación y ampliación de los sistemas de comercialización de unidades habitacionales conocido como “Natania”.
3. Asimismo cabe destacar en relación a los gastos operativos que durante el ejercicio 2017 se observa en comparación con el ejercicio 2016 la siguiente evolución:

c.1) un incremento del 44% en los gastos comerciales. El principal motivo de la variación está dado por el impacto de los impuestos directos sobre ventas y el efecto de la inflación.

c.2.) un incremento del 34% en los gastos de administración producto de los significativos incrementos del impuesto a los débitos y créditos bancarios y de gastos bancarios motivados por el mayor volumen de transacciones y de los efectos de la inflación sobre las líneas de remuneraciones y cargas sociales y honorarios por servicios que obligaron a un incremento de los mismos medidos en moneda de curso legal en el país.

1. El aumento de Otros ingresos y egresos se explica por reconocimiento no reembolsable por la suma de $45.000.000 de parte de Ecipsa Holding S.A. a favor de Construir S.A., como compensación por el cambio en la forma de cancelación de los anticipos oportunamente otorgados y los eventuales mayores costos estimados que Construir S.A. pudiera tener, en la continuación del desarrollo Valle Cercano, tal como se detalla en Nota 10 a los estados contables.
2. El cargo por impuesto a las ganancias asciende a $ 4,5 millones – ganancia, originados principalmente en la aplicación de la normativa prevista en la ley 27.430 de Reforma Tributaria y Revalúo y sus efectos sobre la determinación del cargo a resultados del impuesto a las ganancias por el método del impuesto diferido.

3. En relación al patrimonio neto el mismo ha disminuido al 31 de diciembre de 2017 en la suma de $ 12.281.588 respecto del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2016. Dicha disminución se explica por:

4. Una distribución de dividendos por la suma de $ 20.400.000 decidida por asamblea de accionistas de fecha 27 de abril de 2017.

5. La ganancia del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2017 que ascendió a
   $ 8.118.412

Propuesta de destino de los Resultados No Asignados y de Distribución de Dividendos

El Estado de Evolución del Patrimonio Neto por el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2017 presenta en el rubro Resultados No Asignados, un saldo positivo de $ 8.118.412 que se corresponde con el resultado del ejercicio finalizado en esa fecha que arrojó una ganancia por esa cifra.

El Directorio, teniendo en cuenta el nivel de liquidez y los compromisos financieros y comerciales de la Sociedad, propone a la Asamblea de Accionistas no distribuir dividendos en efectivo y que el resultado del ejercicio pase a incrementar las reservas facultativas.

Reconocimiento

Es especial intención de este Directorio, finalizar la presente memoria dejando constancia que sin lugar a dudas, el potencial que Construir S.A. posee, está sustentado en el esfuerzo conjunto brindado por este Directorio, los señores accionistas, acreedores, clientes, asesores, proveedores, cada una de las gerencias y de los empleados de la Sociedad así como la comunidad en general, quienes continúan prestando su colaboración y demuestran su renovada confianza en la Sociedad y son en definitiva los protagonistas finales de nuestra actualidad y nuestro futuro.

En razón de todo lo expuesto, se somete a consideración de los Sres. Accionistas los documentos antes mencionados solicitando la aprobación de la gestión de este Directorio, saludándolos con la mayor consideración.

El Directorio, Ciudad de San Juan, a los 23 días del mes de marzo de 2018.