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Construir S.A. — Annual Report 2011
Mar 30, 2012
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Estados Contables
Correspondientes al ejercicio económico iniciado el
1 de enero de 2011 y finalizado el 31 de diciembre de 2011
MEMORIA
San Juan, 29 de marzo de 2012
Señores Accionistas:
Construir S.A.
En cumplimiento de las disposiciones legales y estatutarias vigentes, el Directorio de Construir S.A., pone a consideración de los accionistas la Memoria de su gestión y demás documentos indicados en el inciso 1º del artículo 234 de la ley 19.550, correspondientes al ejercicio económico anual finalizado el 31 de diciembre de 2011.
Le recuperación en la caída de los PBI mundiales se comienza a notar sobre fines del año 2009. Los índices de los países en desarrollo mostraron crecimientos que triplicaron a las economías de los países desarrollados.
Así, en 2009 el PBI solo creció un 0,9% respecto del año anterior. Sin embargo, el mantenimiento de elevados precios internacionales de las materias primas, junto con un sostenido impulso fiscal, permitieron recuperar el ritmo de actividad económica en 2010 y 2011, de manera que el PBI creció un 9,2% y un 8,9%, respectivamente.
El sostenido ritmo real de crecimiento, junto con elevados niveles de aumento de los distintos agregados monetarios, terminaron generando significativos aumentos de precios, costos y salarios. En este contexto, el costo de la construcción continuó creciendo en los últimos años, a saber: en 2008: 20,9 %; en 2009: 11,2%, en 2010: 26,7 % y en 2011: 23,2%. En este período de tiempo, producto de la poca variación del tipo de cambio, se generó inflación en U$S.
Los activos inmobiliarios sumaron mayor importancia relativa en torno a las diferentes opciones de inversión y los precios mantuvieron su crecimiento. Es importante destacar que al existir un bajo porcentaje de créditos hipotecarios en el sistema bancario, si este aumentará , posibilitaría tener mayor crecimiento en los precios de los productos inmobiliarios.
En el país actualmente existe un déficit de aproximadamente más de cuatro millones de viviendas (si se considera el déficit cuantitativo y cualitativo). El déficit cuantitativo estima la cantidad de viviendas que la sociedad debe construir o adicionar al parque existente para absorber las necesidades acumuladas. En tanto que el déficit cualitativo se refiere a viviendas particulares que deben ser mejoradas en sus atributos de materialidad, servicios y/o espacio. Debido a que actualmente sólo se cuenta con algunas cifras provisorias del último censo realizado (2010), se tomaron los datos provisorios del total de población y se proyectaron los hogares totales y los hogares con déficit de vivienda (cuadro 1).
El déficit es importante en todas las grandes áreas metropolitanas y es más notable aún en el sector de ingresos medios, debido a que la construcción privada se orienta a niveles de ingresos superiores, mientras que el gobierno lo hace hacia los sectores más bajos, lo que margina a los de ingreso medio con respecto a los productos de viviendas.
En el cuadro 2, y en adición a lo anterior, se evidencia que considerando el crecimiento anual de hogares (2,1%) y la tasa de desuso funcional (considerando una vida útil de 50 años), el suministro mínimo anual requerido de viviendas es de 502.005.
Cuadro 1: Hogares deficitarios 1991/2001/2010
| 1991 | 2001 | 2010 (1) | |
| Total de Hogares | 8.927.289 | 10.073.625 | 12.171.675 |
| Hogares en Viviendas Irrecuperables (1) | 651.766 | 535.403 | 447.448 |
| Hogares en Viviendas Recuperables(2) | 1.573.804 | 1.646.371 | 1.668.330 |
| Hogares con Hacinamiento por cuarto y hogar (3) | 904.160 | 1.246.155 | 2.151.171 |
| Subtotal Hogares Deficitarios | 3.129.730 | 3.427.929 | 4.266.949 |
Fuente: Elaboración propia en base a datos de INDEC y según metodología de la Subsecretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda (1) ,hogares que residen en “ranchos”, “casillas”, “locales no construidas para viviendas” y “viviendas móviles”, (2) Hogares que viven en casas tipo “B” (viviendas que tienen piso de tierra u otro material suelto o no cuentan con baño con descargo de agua o no cuentan con provisión interna de agua por cañería) y “piezas de inquilinato” (3) Hogares únicos por vivienda con más de 3 personas por cuarto y hogares que comparten vivienda.
Cuadro 2: Tasa de crecimiento de Hogares
| Tasa Crecimiento Anual de Hogares (1) | 2,1% | |
| Demanda de Caída en desuso | 2,0% | |
| Suministro mínimo anual requerido de aumento de población y desuso | 4,1% | 502.005 |
(1) Tasa anual promedio geométrica entre 2001 y 2010.
Fuente: Elaboración propia en base a datos del INDEC – Instituto Nacional de Estadística y Censos de Argentina.
Durante el año 2006 la Dirección de la compañía diseñó y elaboró un sistema para la comercialización de viviendas denominado ”NATANIA”, en el marco de un contexto de crecimiento económico a nivel nacional e internacional, a partir del cual se definió el plan de negocios para los siguientes 5 años, que anualmente es actualizado en función de las situaciones coyunturales nacionales e internacionales.
La compañía en estos dos últimos ejercicios, ( 2010 y 2011 ), ha mostrado una mejora permanente en los EBITDAS ,producto de la entrega de viviendas a clientes beneficiarios del “SISTEMA NATANIA”.
El “SISTEMA NATANIA” se encuentra en un proceso de expansión, en base a lo cual sobre fines del año 2011 se efectuó la apertura de la Sucursal Tucumán. Adicionalmente Construir S.A. tiene proyecciones de entregas de viviendas incrementales para los próximos años en el resto de las actuales localizaciones.
En el presente ejercicio Construir S.A. destinó flujo de caja para la construcción de viviendas y de obras de infraestructura, para adquirir nuevas tierras y para financiar a clientes que no tuvieron acceso a otras opciones de financiación bancarias o financieras.
La Dirección de la sociedad viene gestionando y profundizando el esquema de negocio, a los fines de mejorar las opciones económicas y financieras del sistema para sus integrantes y potenciales ingresantes, además de acompañar a la cartera de cliente en el proceso de acceso a la vivienda propia.
La Dirección espera consolidar la expansión del “SISTEMA NATANIA” a nivel nacional y generar beneficios para sus accionistas, empleados y proveedores.
I.- Plan y estrategia de la sociedad. Principales acontecimientos societarios durante el presente ejercicio:
a. Plan Estratégico:
El Plan estratégico apunta a nacionalizar el “SISTEMA NATANIA” y a convertir al sistema en la mejor opción de acceso a la vivienda desde la gestión privada. El sector de clase media al cual va dirigido Natania, según diferentes estudios de mercado, presenta un déficit habitacional de 4 millones de viviendas en Argentina. A la fecha se encuentran en vigencia más de 3.800 planes activos que fueron comercializados en las provincias de San Juan, Córdoba, Mendoza y Tucumán.
El plan estratégico desarrollado por la Sociedad se sustenta básicamente en los siguientes puntos:
- La significativa demanda potencial insatisfecha.
- La posibilidad de ofrecer un producto que permita acceder a gran parte de la población al sueño de la vivienda propia, mediante un mecanismo de anticipos y financiación y el pago de cuotas cuyos montos son accesibles para la clase media a la que está dirigida.
El nivel actual de comercialización sumado a los lanzamientos proyectados en diferentes provincias, implicará la nacionalización del “Sistema Natania”, lo que hace sumamente auspicioso el futuro de la compañía y alcanzable el objetivo trazado de 15.000 planes de viviendas comercializados al termino de los próximos 5 años.
Para llevar adelante la construcción de viviendas la Sociedad ha suscripto acuerdos vinculantes con Fideicomisos y Cooperativas (entidades contratantes) que aglutinan una importante cantidad de interesados en acceder a la vivienda propia e intermedian en nombre de los mismos. En virtud de dichos acuerdos, la Sociedad es la única proveedora de los terrenos, la infraestructura y la construcción de viviendas.
II.- Razones de variaciones significativas operadas en partidas del activo y del pasivo.
Explicación sobre gastos y ganancias extraordinarias y su origen:
El ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 2011 finalizó con resultados que arrojan una ganancia de $ 5.124.099. El resultado es producto que durante el ejercicio se entregaron 139 viviendas distribuidas entre las provincias de Córdoba, San Juan y Mendoza.
En relación a las partidas patrimoniales, debemos mencionar:
a) Un crecimiento de los Activos. Las principales variaciones se muestran en los siguientes rubros:
* Aumento de Bienes de cambio: el incremento de bienes de cambio en el ejercicio es de $27.518.174 , dado principalmente por la compra de terrenos en la provincia de Mendoza el cual se va destinar a la construcción de viviendas y dos terrenos en la provincia de Tucumán, donde uno se destina para la construcción de viviendas y el otro par la construcción de un edificio. Además durante el ejericio se realizo la construcción de viviendas en las provincias de Córdoba, San Juan y Mendoza. Al cierre del ejercicio existe un stock de viviendas equivalentes de 198 distribuidas de la siguiente forma, Córdoba 81 viviendas, San Juan 37 viviendas y Mendoza 80 viviendas.
* Inversiones en sociedades: Se constituyo Fideicomiso de Garantía de las Obligaciones Negociables, con el aporte de dinero efectivo y el aporte de dos terrenos, uno ubicado en la provincia de San Juan y el otro en la provincia de Mendoza, en donde la sociedad posee el 100% del patrimonio fiduciario.
b) Un crecimiento de los Pasivos. Las principales variaciones se muestran en los siguientes rubros:
* Aumento de Préstamos: producto de la colocación de Obligaciones Negociables por un monto de $ 8.000.000 que se realizo en el mes de agosto de 2011, y que al cierre se habían canelado 3 cuotas de amortización, además se continuo con la cancelación de las cuotas del préstamo tomado con el Banco Hipotecario.
* Aumento de Otros pasivos: por los anticipos subcontratos recibidos de los fideicomisos relacionados con Natania, los cuales se destinaron a la compra de terrenos en la provincia de Tucumán y Mendoza y a la construcción de viviendas en las provincias de Córdoba, San Juan y Mendoza.
Destino de los resultados del ejercicio:
El 5% del Resultado del presente ejercicio será destinado a la constitución de Reserva Legal y el saldo restante asignado a la cuenta de Resultados no Asignados.
En relación al Estado de Resultados, debemos mencionar lo siguiente:
- El resultado bruto arroja una ganancia de $ 14.166.141 producto de la entrega de 139 viviendas en las provincias de Córdoba, San Juan Y Mendoza.
- El aumento en los Gastos de Comercialización el cual se relaciona con el nivel de ventas del ejercicio.
- El resultado Operativo arroja una ganancia de $ 6.725.264. Durante el ejercicio se alcanzó el punto de equilibrio y se superó con las entregas de viviendas realizadas.
- El cargo por resultados financieros y por tenencia refleja los intereses de las cuotas del préstamo y a partir del mes de octubre los intereses de las Obligaciones Negociables.
III.- Disposiciones legales vigentes
- Política comercial proyectada y otros aspectos relevantes de la planificación empresaria, financiera y de inversiones:
El foco principal de la actividad de la Sociedad estará dado por el producto Natania, diseñado especialmente para la clase media, que es el segmento de mayor potencialidad dentro del mercado inmobiliario, con una demanda potencial a satisfacer de alrededor de ciento setenta mil unidades anuales.
La sociedad centrará sus esfuerzos en tratar de captar gran parte de esa demanda, aprovechando para ello la fuerte experiencia en el desarrollo de este producto adquirido en el transcurso de los últimos años, y en el fuerte posicionamiento de la marca Natania que ha pasado a ser un producto conocido a nivel nacional.
Las políticas implementadas por el Directorio, comprenden objetivos de corto, mediano y largo plazo, que consisten básicamente como ya se adelantara, en la incorporación de activos orientados, en especial tierras estratégicas, a los fines de la continuidad de los desarrollos y la inversión inmobiliaria, focalizando en los productos Natania.
Con la finalidad de poder asistir a los aportantes para que puedan completar el valor de las viviendas, la Dirección de la Sociedad ha firmado un acuerdo con el Banco de la Provincia de Córdoba para la financiación a través de la línea a Desarrollistas “Tu Casa” y “Tu Casa plus”se encuentra negociando un acuerdo con el Banco Hipotecario para facilitar a los clientes el cumplimiento de requisitos bancarios para el acceso a financiación. De igual modo, la Dirección se encuentra trabajando en el diseño y generación de una estructura de financiación que posibilite el acceso al crédito hipotecario a una masa de clientes superior a la que el mercado bancario está atendiendo, en donde el historial del cliente potencie su acceso a plazos y tasas muy convenientes.
Durante el presente ejercicio la entrega de viviendas se ha visto fortalecida como resultado de las gestiones financieras realizadas por la Dirección, situación que se comenzó a visualizar sobre el segundo semestre del 2009. Durante el año 2012 la Dirección tiene previsto continuar con la entrega de viviendas lo que impactará de manera positiva sobre los resultados del ejercicio continuando con la tendencia del año 2011.
- Aspectos vinculados a la organización de la toma de decisiones y al sistema de control interno de la sociedad:
La primera línea gerencial se reúne con una periodicidad semanal para intercambiar información y realizar los análisis necesarios para la toma inmediata de decisiones operativas.
En el plano organizacional, se mantiene la centralización del proceso de toma de decisiones a través de distintos procedimientos delineados previamente, entre ellos el estricto control sobre las operaciones en las que la Sociedad interviene, ya que el Directorio entiende que es una de las medidas fundamentales para arribar al logro de los objetivos planteados. En este sentido, la sociedad viene efectuando una importante inversión en la optimización de todos los procesos de manera que optimizar la estructura y gestión.
IV.- Estimación u orientación de las perspectivas de las futuras operaciones:
El Directorio de la Sociedad confía en que se mantenga el crecimiento del PBI en valores promedios al 5 % para los próximos años, que sumado al déficit habitacional constituirán elementos motores en el crecimiento y consolidación del sistema “Natania”. Las nuevas ubicaciones mas las nuevas opciones financieras para los clientes se suman para situar al sistema Natania en uno de los mejores vehículos de acceso a la vivienda, permitiendo a los adherentes al sistema una protección frente a la agresividad de la inflación.
La Dirección ha fijado objetivos claros que tienen propósitos a largo plazo manteniendo la trayectoria del grupo. En el presente ejercicio se efectuó la apertura de la Sucursal de Tucumán, que suma a las Sucursales existentes en Córdoba, San Juan y Mendoza.
Las principales decisiones que se han tomado son las siguientes:
1) Inyección de capital de trabajo para la adquisición de nuevos terrenos y construcción de viviendas. Con estas decisiones se gana en cobertura y rentabilidad frente al efecto inflación. En ese marco se está trabajando en un programa global de Obligaciones Negociables para PYMES por un monto de $ 15 millones de pesos. El programa tiene dos Series, la primera por $8 millones de pesos y la segunda por $ 7 millones de pesos.
La colocación de la primera serie se efectuó en setiembre de 2011 y la segunda serie se estima para el primer semestre del año 2012.
2) Lanzamiento en la provincia de Tucumán en el presente ejercicio.
3) Incorporación de opciones al sistema Natania para acompañar a los clientes durante su permanencia en el sistema en casos de morosidad que puedan plantearse.
3) Incorporación de opciones de financiación para los clientes al momento de abonar el saldo del precio de la vivienda.
Nuestro agradecimiento está dirigido a los grupos, a cada una de las gerencias internas, proveedores, asesores impositivos, técnicos, legales y auditores externos, quienes continúan prestando su colaboración y demuestran su renovada confianza en la Sociedad.
En razón de todo lo expuesto, se somete a consideración de los Sres. Accionistas los documentos antes mencionados solicitando la aprobación de la gestión de este Directorio, saludándolos con la mayor consideración.
Enrique Antonio Montecino
Presidente
CONSTRUIR SOCIEDAD ANONIMA
EJERCICIO ECONOMICO Nº 22
Iniciado el 1 de enero de 2011 y finalizado el 31 de diciembre de 2011
INDICE
CARATULA
ESTADOS CONTABLES CONSOLIDADOS
ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL CONSOLIDADO
ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO
ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO CONSOLIDADO
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES CONSOLIDADOS
ESTADOS CONTABLES BASICOS
ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL
ESTADO DE RESULTADOS
ESTADO DE EVOLUCION DEL PATRIMONIO NETO
ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO
NOTAS A LOS ESTADOS CONTABLES
ANEXO A – BIENES DE USO
ANEXO B – ACTIVOS INTANGIBLES
ANEXO C –PARTICIPACIONES PERMANENTES EN ENTIDADES CONTROLADAS Y VINCULADAS
ANEXO D – OTRAS INVERSIONES
ANEXO E – PREVISIONES
ANEXO F – COSTO DE VENTAS
ANEXO G – ACTIVOS Y PASIVOS EN MONEDA EXTRANJERA
ANEXO H – INFORMACION SOBRE RUBROS DE GASTOS Y SU APLICACION
INFORME DE AUDITORIA
INFORME DE LA COMISION FISCALIZADORA
| Denominación de la Sociedad: | |||||||||
| CONSTRUIR SOCIEDAD ANONIMA | |||||||||
| Domicilio legal: Av. Santa Fe 327 Oeste – San Juan | |||||||||
| ANTECEDENTES | |||||||||
| Actividad principal: Construcciones civiles y viales | |||||||||
| Fecha de Inscripción en el R.P.C.: 18 de noviembre de 1991 (Insc. N° 1034) | |||||||||
| Número de Registro en Inspección General de Personas Jurídicas: Res. N° 169 – IGPJ – 90 | |||||||||
| Fecha de finalización del plazo de duración: 18 de noviembre de 2090 | |||||||||
| DATOS DE LA SOCIEDAD CONTROLANTE | |||||||||
| Denominación: ECIPSA HOLDING S.A. | |||||||||
| Domicilio legal: Av. Corrientes N° 880 – 2° Piso - Oficina “C”- Ciudad Autónoma de Buenos Aires | |||||||||
| Actividad principal: Inversiones en sociedades | |||||||||
| Participación sobre el Patrimonio y los votos: 93% | |||||||||
| EJERCICIO ECONOMICO Nº 22 | |||||||||
| ESTADOS CONTABLES | |||||||||
| Iniciado el 1 de enero de 2011 y finalizado el 31 de diciembre de 2011, presentado en forma comparativa con el estado de situación patrimonial al 31 de diciembre de 2010 y el estado de resultados, estado de evolución del patrimonio y estado de flujo de efectivo por el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2010 | |||||||||
| CAPITAL SOCIAL: $ 4.944.128 | |||||||||
| Composición del Capital Social (Nota 5 a los Estados Contables Básicos): | |||||||||
| Acciones | Suscripto $ | Integrado $ | |||||||
| 39.680 acciones ordinarias de 5 votos cada una V.N. $ 124,60 | 4.944.128 | 4.944.128 | |||||||
CONSTRUIR SOCIEDAD ANONIMA
ESTADO DE SITUACIÓN PATRIMONIAL CONSOLIDADO
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 Y 31 DE DICIEMBRE DE 2010
ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO Y ESTADO DE FLUJO
DE EFECTIVO CONSOLIDADO
POR EL EJERCICIO FINALIZADO EL
31 DE DICIEMBRE DE 2011 Y 2010
| ACTIVO | 31.12.2011 | PASIVO Y PATRIMONIO NETO | 31.12.2011 |
| $ | $ | ||
| ACTIVO CORRIENTE | PASIVO CORRIENTE | ||
| Caja y bancos | 1.609.844 | Cuentas por pagar | 13.659.384 |
| Inversiones | 4.240.968 | Préstamos | 4.442.591 |
| Créditos por ventas | 1.466.907 | Remuneraciones y cargas sociales | 272.438 |
| Otros créditos | 6.668.131 | Cargas fiscales | 1.318.022 |
| Bienes de cambio | 41.340.298 | Anticipos de clientes | 7.321.038 |
| Otros activos | 165.800 | Otros pasivos | 20.823.024 |
| TOTAL ACTIVO CORRIENTE | 55.491.948 | TOTAL PASIVO CORRIENTE | 47.836.497 |
| ACTIVO NO CORRIENTE | PASIVO NO CORRIENTE | ||
| Créditos por ventas | 637.102 | Préstamos | 4.187.110 |
| Otros créditos | 8.473.896 | Cargas fiscales | 1.146.557 |
| Bienes de cambio | 81.734.829 | Anticipos de clientes | 3.123.320 |
| Bienes de uso | 206.047 | Otros pasivos | 75.602.834 |
| Activos intangibles | 235.711 | ||
| SUBTOTAL DEUDA NO CORRIENTE | 84.059.821 | ||
| Previsiones | 1.303.392 | ||
| TOTAL PASIVO NO CORRIENTE | 85.363.213 | ||
| TOTAL PASIVO | 133.199.710 | ||
| TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE | 91.287.585 | PATRIMONIO NETO | 13.579.823 |
| TOTAL ACTIVO | 146.779.533 | TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO | 146.779.533 |
La nota que se acompaña forma parte integrante de los Estados Contables Consolidados.
| 31.12.2011 | |||
| $ | |||
| Ventas netas | 36.016.860 | ||
| Costo de ventas | (21.850.719) | ||
| SUBTOTAL | 14.166.141 | ||
| Resultado por valuación de bienes de cambio a valor neto de realización | (49.242) | ||
| Gastos de comercialización | (4.531.190) | ||
| Gastos de administración | (4.546.145) | ||
| Otros ingresos y egresos operativos | 1.685.196 | ||
| RESULTADO OPERATIVO | 6.724.760 | ||
| Resultados financieros y por tenencia | |||
| - Generados por activos | |||
| Intereses y rentas | 146.757 | ||
| Diferencias de cambio | 116.181 | ||
| - Generados por pasivos | |||
| Intereses | (816.722) | ||
| Diferencias de cambio | (2.074) | ||
| Otros ingresos y egresos no operativos | (115.908) | ||
| RESULTADO ANTES DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS | 6.052.994 | ||
| Impuesto a las ganancias | (928.895) | ||
| RESULTADO DEL EJERCICIO | 5.124.099 |
La nota que se acompaña forma parte integrante de los Estados Contables Consolidados.
| 31.12.2011 | |
| $ | |
| VARIACION DE EFECTIVO | |
| Efectivo al inicio del ejercicio | 486.740 |
| Aumento del efectivo | 3.134.328 |
| EFECTIVO AL CIERRE DEL EJERCICIO (Nota 2.1.) | 3.621.068 |
| ACTIVIDADES OPERATIVAS | |
| Resultado del ejercicio | 5.124.099 |
| Resultados financieros | (189.075) |
| Impuesto a las ganancias | 928.895 |
| Ajustes para arribar al flujo neto de efectivo proveniente de las operaciones | |
| - Depreciación de bienes de uso | 33.344 |
| - Amortización de activos intangibles | 449.867 |
| - Resultado por valuación bienes de cambio a valor neto de realización | 49.242 |
| (Aumento) Disminución neto de activos | |
| - Disminución de créditos por ventas | 49.126 |
| - (Aumento) de otros créditos | (5.072.806) |
| - (Aumento) de otros activos | (165.800) |
| - (Aumento) de bienes de cambio | (28.527.150) |
| Aumento (Disminución) neto de pasivos | |
| - Aumento de cuentas por pagar | 3.927.046 |
| - Aumento de remuneraciones y cargas sociales | 154.892 |
| - (Disminución) de deudas fiscales | (238.090) |
| - Aumento de anticipos de clientes | 4.500.952 |
| - Aumento de otros pasivos | 14.900.473 |
| FLUJO NETO DE EFECTIVO UTILIZADO EN LAS OPERACIONES | (4.074.985) |
| ACTIVIDADES DE INVERSION | |
| - Compra de bienes de uso | (138.624) |
| - Disminución de inversiones | 166.277 |
| FLUJO NETO DE EFECTIVO GENERADO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION | 27.653 |
| ACTIVIDADES DE FINANCIACION | |
| - Aumento de deuda financiera | 7.033.609 |
| - Aumento de préstamos | 700.000 |
| - Pago de préstamos | (551.949) |
| FLUJO NETO DE EFECTIVO GENERADO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION | 7.181.660 |
| AUMENTO DEL EFECTIVO | 3.134.328 |
La nota que se acompaña forma parte integrante de los Estados Contables Consolidados.
NOTA 1: NORMAS CONTABLES
A continuación se detallan las normas contables más relevantes utilizadas por la Sociedad para la preparación de los presentes estados contables consolidados.
1.1 Bases de consolidación
Con motivo de la constitución de Fideicomiso de Garantía ON Construir (Nota 11 a los Estados Contables Básicos) se presentan Estados Contables Consolidados de Construir S.A. con dicha entidad, los cuales fueron preparados siguiendo el procedimiento establecido por la Resolución Técnica Nº 21 de la F.A.C.P.C.E., habiéndose consolidado línea por línea el estado de situación patrimonial al 31 de diciembre de 2011, los estados de resultados y de flujo de efectivo por el ejercicio finalizado en esa fecha con los estados contables de Fideicomiso de Garantía ON Construir, habiendo efectuado sobre los mismos adecuaciones a criterios de valuación y exposición adoptados por Construir S.A. en carácter de entidad controlante.
Por ser este el primer ejercicio que la sociedad requiere la presentación de Estados contables consolidados, los mismos se presentan sin información comparativa.
1.2 Criterios de valuación
Los estados contables de Fideicomiso de Garantía ON Construir fueron preparados sobre la base de criterios uniformes a los aplicados por Construir S.A., y descriptos en nota 3. de los estados contables básicos.
NOTA 2: COMPOSICION DE LOS PRINCIPALES RUBROS
| Estado de Flujo de Efectivo | Deudor / (Acreedor) |
| 31.12.2011 | |
| 2.1. EFECTIVO AL CIERRE DEL EJERCICIO | $ |
| Caja y bancos | 1.609.844 |
| Inversiones corrientes | 2.011.224 |
| TOTALES | 3.621.068 |
CONSTRUIR SOCIEDAD ANONIMA
ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 Y AL 31 DE DICIEMBRE DE 2010
ESTADO DE RESULTADOS, ESTADO DE EVOLUCION DEL PATRIMONIO NETO Y ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO
POR EL EJERCICIO FINALIZADO EL
31 DE DICIEMBRE DE 2011 Y 2010
| ACTIVO | 31.12.2011 | 31.12.2010 | PASIVO Y PATRIMONIO NETO | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
| (Nota 3) $ | (Nota 3) $ | ||||
| ACTIVO CORRIENTE | PASIVO CORRIENTE | ||||
| Caja y bancos (Nota 4.1.) | 1.595.550 | 486.740 | Cuentas por pagar (Notas 4.6. y 6.) | 13.658.884 | 4.150.246 |
| Inversiones (Anexos D y G) | 2.833.115 | 2.396.021 | Préstamos (Notas 4.7. y 6.) | 4.442.591 | 500.000 |
| Créditos por ventas (Notas 4.2. y 6.) | 1.466.907 | 1.927.904 | Remuneraciones y cargas sociales (Nota 6.) | 272.438 | 117.546 |
| Otros créditos (Notas 4.3. y 6.) | 6.660.318 | 3.885.015 | Cargas fiscales (Nota 6.) | 1.289.903 | 2.175.190 |
| Bienes de cambio (Notas 4.4. y 6.) | 41.340.298 | 32.590.176 | Anticipos de clientes (Nota 6.) | 7.321.038 | 5.943.406 |
| Otros activos (Nota 4.5.) | 165.800 | - | Otros pasivos (Notas 4.8 y 6.) | 20.823.024 | 16.024.523 |
| TOTAL ACTIVO CORRIENTE | 54.061.988 | 41.285.856 | TOTAL PASIVO CORRIENTE | 47.807.878 | 28.910.911 |
| ACTIVO NO CORRIENTE | PASIVO NO CORRIENTE | ||||
| Créditos por ventas (Notas 4.2. y 6.) | 637.102 | 352.672 | Préstamos (Notas 4.7 y 6.) | 4.187.110 | 1.000.000 |
| Otros créditos (Notas 4.3. y 6.) | 8.473.896 | 8.085.248 | Cargas fiscales (Nota 6.) | 1.146.557 | 805.630 |
| Bienes de cambio (Nota 4.4.) | 75.193.004 | 56.424.953 | Anticipos de clientes (Nota 6.) | 3.123.320 | - |
| Bienes de uso (Anexo A) | 206.047 | 100.767 | Otros pasivos (Notas 4.8. y 6.) | 75.602.834 | 65.765.421 |
| Activos intangibles (Anexo B) | 235.711 | 685.577 | |||
| Inversiones en sociedades (Anexo C) | 7.943.166 | - | |||
| SUBTOTAL DEUDA NO CORRIENTE | 84.059.821 | 67.571.051 | |||
| Previsiones (Anexo E) | 1.303.392 | 1.997.387 | |||
| TOTAL PASIVO NO CORRIENTE | 85.363.213 | 69.568.438 | |||
| TOTAL PASIVO | 133.171.091 | 98.479.349 | |||
| TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE | 92.688.926 | 65.649.217 | PATRIMONIO NETO (según estado respectivo) | 13.579.823 | 8.455.724 |
| TOTAL ACTIVO | 146.750.914 | 106.935.073 | TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO | 146.750.914 | 106.935.073 |
Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |||
| (Nota 3) | ||||
| $ | ||||
| Ventas netas (Nota 4.9.) | 36.016.860 | 25.815.638 | ||
| Costo de ventas (Anexo F) | (21.850.719) | (14.980.855) | ||
| SUBTOTAL | 14.166.141 | 10.834.783 | ||
| Resultado por valuación de bienes de cambio a valor neto de realización (Anexo F) | (49.242) | 52.326 | ||
| Gastos de comercialización (Anexo H) | (4.531.190) | (2.409.037) | ||
| Gastos de administración (Anexo H) | (4.545.641) | (4.138.731) | ||
| Otros ingresos y egresos operativos (Nota 4.10.) | 1.685.196 | 370.897 | ||
| RESULTADO OPERATIVO | 6.725.264 | 4.710.238 | ||
| Resultado de inversiones permanentes en entidades controladas (Nota 11) | 39.218 | - | ||
| Resultados financieros y por tenencia | ||||
| - Generados por activos | ||||
| Intereses y rentas | 86.027 | 79.034 | ||
| Diferencias de cambio | 116.181 | 18.975 | ||
| - Generados por pasivos | ||||
| Intereses | (816.722) | (701.293) | ||
| Diferencias de cambio | (2.074) | (6.066) | ||
| Otros ingresos y egresos no operativos | (115.908) | 60.849 | ||
| RESULTADO ANTES DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS | 6.031.985 | 4.161.737 | ||
| Impuesto a las ganancias (Nota 3.5.l.) | (907.887) | (1.243.039) | ||
| RESULTADO DEL EJERCICIO | 5.124.099 | 2.918.698 |
Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.
| Rubros | APORTES DE LOS PROPIETARIOS | RESULTADOS ACUMULADOS | TOTAL PATRIMONIO NETO AL 31.12.2011 (NOTA 3) | TOTAL PATRIMONIO NETO AL 31.12.2010 (NOTA 3) | |||
| CAPITAL SOCIAL SUSCRIPTO (NOTA 5) | APORTES IRREVOCABLES | PRIMA DE EMISION | RESERVA LEGAL | RESULTADOS NO ASIGNADOS | |||
| $ | |||||||
| Saldos al inicio del ejercicio | 4.944.128 | 280.316 | 279.194 | 1.669 | 2.950.417 | 8.455.724 | 5.537.026 |
| Constitución de Reserva Legal (1) | - | - | - | 145.935 | (145.935) | - | - |
| Resultado del ejercicio | - | - | - | - | 5.124.099 | 5.124.099 | 2.918.698 |
| Saldos al cierre del ejercicio | 4.944.128 | 280.316 | 279.194 | 147.604 | 7.928.581 | 13.579.823 | 8.455.724 |
(1) Según acta de Asamblea General ordinaria y extraordinaria de accionistas de fecha 29 de abril de 2011.
Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | ||
| (Nota 3) | |||
| $ | |||
| VARIACION DE EFECTIVO | |||
| Efectivo al inicio del ejercicio | 486.740 | 1.948.304 | |
| Aumento (Disminución) de efectivo | 1.712.181 | (1.461.564) | |
| EFECTIVO AL CIERRE DEL EJERCICIO (Nota 4.11.) | 2.198.921 | 486.740 | |
| ACTIVIDADES OPERATIVAS | |||
| Resultado del ejercicio | 5.124.099 | 2.918.698 | |
| Resultados financieros | (189.075) | (144.089) | |
| Impuesto a las ganancias | 907.887 | 1.243.039 | |
| Ajustes para arribar al flujo neto de efectivo proveniente de las operaciones | |||
| - Depreciación de bienes de uso (Anexo A) | 33.344 | 46.576 | |
| - Amortización de activos intangibles (Anexo B) | 449.867 | 675.762 | |
| - Aumento de previsiones (Anexo E) | - | 592.838 | |
| - Resultado de inversiones permanentes | (39.218) | - | |
| - Resultado por valuación bienes de cambio a valor neto de realización | 49.242 | (52.326) | |
| (Aumento) disminución neto de activos | |||
| - Disminución (Aumento) de créditos por ventas | 49.126 | (1.443.799) | |
| - (Aumento) de otros créditos | (5.072.104) | (3.213.169) | |
| - (Aumento) de otros activos | (165.800) | - | |
| - (Aumento) de bienes de cambio | (28.527.150) | (29.903.780) | |
| Aumento (disminución) neto de pasivos | |||
| - Aumento de cuentas por pagar | 3.926.546 | 394.057 | |
| - Aumento (disminución) de remuneraciones y cargas sociales | 154.892 | (91.785) | |
| - (Disminución) Aumento de deudas fiscales | (238.090) | 160.601 | |
| - Aumento (Disminución) de anticipos de clientes | 4.500.952 | (291.855) | |
| - Aumento de otros pasivos | 14.900.473 | 28.200.378 | |
| FLUJO NETO DE EFECTIVO UTILIZADO EN LAS OPERACIONES | (4.135.010) | (908.854) | |
| ACTIVIDADES DE INVERSION | |||
| - Compra de bienes de uso | (138.624) | (52.710) | |
| - (Aumento) de inversiones corrientes | (1.195.845) | - | |
| FLUJO NETO DE EFECTIVO UTILIZADO EN LAS ACTIVIDADES DE INVERSION | (1.334.469) | (52.710) | |
| ACTIVIDADES DE FINANCIACION | |||
| - Aumento de deuda financiera | 7.033.609 | - | |
| - Aumento de Prestamos | 700.000 | - | |
| - Pago de préstamos | (551.949) | (500.000) | |
| FLUJO NETO DE EFECTIVO GENERADO POR / (UTILIZADO EN) LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION | 7.181.660 | (500.000) | |
| AUMENTO (DISMINUCION) DEL EFECTIVO | 1.712.181 | (1.461.564) |
Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.
NOTA 1 - ACTIVIDAD DE LA SOCIEDAD
El objeto social de CONSTRUIR S.A. es la construcción y comercialización de viviendas y la realización de todo tipo de emprendimientos inmobiliarios y viales.
En el marco del déficit habitacional de 2.5 millones de viviendas existente en la República Argentina, la Dirección de la Sociedad desarrolló un producto comercial dirigido a solucionar las necesidades habitacionales de la clase media denominado “Plan Natania”. El plan de negocios diseñado por la Dirección está orientado a satisfacer esta importante demanda potencial.
NATANIA es un sistema creado para facilitar la adquisición de viviendas para aquellos que no puedan acceder a los sistemas de financiamiento tradicionales, a través de un esquema de pagos de cuotas mensuales escalonado y de una programación del aportante en función de sus reales posibilidades. El sistema posibilita mantener el poder adquisitivo de los aportes efectuados y acompañar o posibilitar la financiación del saldo al momento de la entrega de la unidad habitacional.
Las entidades que aglutinan la masa de aportantes al “Plan Natania” han contratado a CONSTRUIR S.A. para llevar adelante un importante plan de construcción de viviendas para atender una demanda generada por aquellos aportantes que han cumplimentado los requisitos del Plan y han manifestado su interés de acceder a su vivienda. Cabe aclarar que el promedio de tiempo de aportes de la masa de aportantes, para estar en condiciones de solicitar la construcción y entrega de la vivienda, está cercano a los 5 años.
El sistema “Plan Natania”, para lo cual la Sociedad ha desarrollado tres tipos de viviendas diferentes y cuyos precios varían de acuerdo con la superficie y comodidades, se puede resumir de la siguiente manera:
- En primer término las entidades contratantes brindan a sus clientes distintas alternativas y estos seleccionan un plan con miras a acceder a determinada tipología de vivienda de acuerdo con sus posibilidades económicas individuales y a partir de esta selección definen un esquema de pago en cuotas mensuales entre varios disponibles, también acorde a dichas posibilidades.
- La Sociedad percibe mensualmente un flujo de aportes de parte de las entidades contratantes y a requerimiento de citadas entidades con dichos aportes lleva adelante la adquisición de terrenos y la construcción programada de las viviendas.
- El futuro propietario integra aportes mensuales hasta cubrir un determinado porcentaje del valor de la vivienda según lo acordado con la entidad en el plan elegido. Una vez cubierto dicho porcentaje se encuentra en condiciones de individualizar la vivienda objeto del plan y acceder a la misma una vez cancelado el saldo remanente.
- En caso de que el cliente enfrente algún inconveniente para completar el saldo remanente la Sociedad lo asesora y puede colaborar en la gestión de un crédito personal o hipotecario dependiendo del monto involucrado.
- Asimismo la Dirección ha venido trabajando para poner en marcha mecanismos de financiamiento propio cuando lo considere apropiado y necesario, así como en un futuro se proyecta proceder al descuento o securitización de la cartera hipotecaria.
El proyecto comenzó en junio de 2006 y a la fecha de emisión de los presentes estados contables dichas entidades tienen casi 4.200 planes comercializados en las provincias de San Juan, Córdoba, Tucumán y Mendoza.
NOTA 1 - ACTIVIDAD DE LA SOCIEDAD (Continuación)
Desde los comienzos de esta operatoria Construir S.A. ha recibido un importante flujo de fondos. El pasivo existente al cierre por este concepto se expone en el rubro otros pasivos (Nota 4.8). Dicho flujo está siendo utilizado para la adquisición de terrenos, desarrollo de obras de infraestructura y construcción de las viviendas, dicha operatoria ha permitido a esta compañía el acopio de importantes activos que permitirán cubrir el cronograma estimado de entregas preparado sobre la base de los distintos tipos de planes comercializados y cumplir con los plazos de entrega previstos. Asimismo y tal como se explica en nota 3.5.g. dichos activos que integran el rubro bienes de cambio se encuentran valuados a su costo de adquisición original en virtud de las dificultades para obtener un costo de reposición de bienes con similar grado de avance en la construcción, lo cual hace impracticable o demasiada costosa su determinación. Sin embargo la Dirección de la compañía estima que dichos activos se encuentran muy por debajo de su valor de realización lo cual no se refleja en los presentes estados contables, siendo la solvencia real de la compañía muy superior a la expuesta.
NOTA 2 - SITUACION ACTUAL DEL AMBIENTE MACROECONOMICO – EFECTOS SOBRE LOS PLANES DE NEGOCIO DE LA SOCIEDAD
Desde finales del año 2009 el contexto económico donde opera la compañía comenzó a mostrar signos de estabilización permitiendo lograr acuerdos con entidades financieras (Banco de Córdoba y Banco Hipotecario) para el otorgamiento de líneas de crédito a una masa de aportantes, facilitando de esta manera el acceso a la financiación necesaria para que los suscriptores pudieran acceder su unidad.
Lo enunciado en el párrafo anterior fue determinante para alcanzar el volumen de unidades entregadas en los últimos ejercicios.
A la fecha, la compañía continúa en constante gestión para lograr nuevas líneas de financiación así como para ampliar las existentes y de esta forma más suscriptores de planes de vivienda podrán acceder a la financiación necesaria para materializar la compra de su unidad.
A partir de lo mencionado la Dirección de la sociedad estima que bajo las actuales condiciones y variables macroeconómicas, el volumen de unidades a entregar continuará sosteniéndose en los niveles observados durante el año 2011, previendo que los niveles de utilidad observados continuarán evolucionando positivamente.
NOTA 3 - NORMAS CONTABLES
A continuación se detallan las normas contables más relevantes utilizadas por la Sociedad para la preparación de los presentes estados contables, las que han sido aplicadas uniformemente respecto del ejercicio anterior.
3.1. Preparación y presentación de los estados contables
Los presentes estados contables están expresados en moneda nominal y han sido confeccionados conforme a las Resoluciones Técnicas vigentes de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (F.A.C.P.C.E).
Los estados contables se exponen en pesos sin centavos al igual que las notas y anexos que los complementan.
NOTA 3 - NORMAS CONTABLES (Continuación)
3.2. Estimaciones contables
La preparación de estados contables a una fecha determinada requiere que la gerencia de la Sociedad realice estimaciones y evaluaciones que afectan el monto de los activos y pasivos registrados y de los activos y pasivos contingentes revelados a dicha fecha, como así también los ingresos y egresos registrados en el ejercicio.
La gerencia de la Sociedad realiza estimaciones para poder calcular a un momento dado, por ejemplo, la previsión para deudores incobrables, las depreciaciones y amortizaciones, el valor recuperable de los activos, el cargo por impuesto a las ganancias y las previsiones para contingencias. Los resultados reales futuros pueden diferir de las estimaciones y evaluaciones realizadas a la fecha de preparación de los presentes estados contables.
3.3. Consideración de los efectos de la inflación
Los presentes estados contables han sido preparados en moneda constante, reconociendo en forma integral los efectos de la inflación hasta el 31 de agosto de 1995. A partir de esa fecha y hasta el 31 de diciembre de 2001 se ha discontinuado la reexpresión de los estados contables, debido a la existencia de un período de estabilidad monetaria.
Desde el 1 de enero de 2002 y hasta el 28 de febrero de 2003 se reconocieron los efectos de la inflación, debido a la existencia de un período inflacionario. A partir de esa fecha se ha discontinuado la reexpresión de los estados contables.
Este tratamiento no está de acuerdo con normas contables profesionales vigentes dado que la F.A.C.P.C.E. mediante Resolución Nº 287/03, aprobada por Resolución 15/03 del C.P.C.E.S.J., estableció discontinuar el ajuste para reflejar las variaciones en el poder adquisitivo de la moneda a partir del 1 de octubre de 2003, sin embargo, el resultado de reexpresar los estados contables según las normas contables profesionales durante el intervalo de las distintas fechas no generaría diferencias sustanciales con las cifras de los presentes estados contables.
Los coeficientes utilizados a los efectos de la reexpresión de las partidas de los presentes estados contables fueron calculados en base al índice de precios internos mayoristas publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos.
3.4. Información comparativa
Los saldos al 31 de diciembre de 2010 que se exponen en estos estados contables a efectos comparativos surgen de los estados contables de la Sociedad a dicha fecha.
3.5. Criterios de valuación de mayor relevancia
A continuación se detallan las políticas contables de mayor relevancia utilizadas en la preparación de los estados contables:
a. Caja y bancos
El efectivo disponible se ha computado a su valor nominal.
NOTA 3 - NORMAS CONTABLES (Continuación)
3.5. Criterios de valuación de mayor relevancia (Continuación)
b. Activos y pasivos en moneda extranjera
Los activos y pasivos en moneda extranjera han sido valuados a los tipos de cambio comprador y vendedor del Banco Nación de la República Argentina, respectivamente, vigentes a la fecha de cierre del ejercicio.
c. Créditos por ventas y cuentas por pagar
Los créditos por ventas y las cuentas por pagar han sido valuados al precio vigente para operaciones de contado al momento de la transacción más los intereses y componentes financieros devengados al cierre del ejercicio en base a la tasa interna de retorno determinada en dicha oportunidad.
d. Anticipos de clientes
Representan los importes recibidos de los clientes para la adquisición de unidades inmobiliarias, respecto de las cuales a la fecha de cierre del ejercicio no se ha entregado la posesión. Se valúan al mayor importe resultante de la comparación entre las sumas recibidas y el costo de cancelación de la obligación constituido por el costo de producción del bien a la fecha de cierre del ejercicio más los correspondientes gastos de entrega a los clientes.
e. Otros créditos y otras deudas (incluye los rubros: i) remuneraciones y cargas sociales, ii) cargas fiscales y iii) otros pasivos)
Los créditos y pasivos diversos han sido valuados a su valor nominal más los resultados financieros devengados al cierre del ejercicio de corresponder. Los valores obtenidos de esta forma no difieren significativamente de los que se hubieran obtenido de aplicarse las normas contables vigentes que establecen que deben valuarse en base a la mejor estimación posible de las sumas a cobrar y a pagar respectivamente descontadas utilizando una tasa que refleje el valor tiempo del dinero y los riesgos específicos de la transacción estimada en el momento de su incorporación al activo y pasivo respectivamente.
f. Saldos por transacciones financieras, por refinanciaciones y créditos y deudas diversas con partes relacionadas
Los créditos y deudas con partes relacionadas generados por transacciones financieras por refinanciaciones y por otras transacciones diversas han sido valuados de acuerdo con las condiciones pactadas entre las partes involucradas.
g. Bienes de cambio
Este rubro se compone de los costos relacionados con las obras y los terrenos de diversos emprendimientos inmobiliarios que está llevando adelante la Sociedad con las siguientes características:
Bienes de cambio, que han sido valuados a su costo original en virtud de que no es posible obtener el costo de reposición de bienes con similar grado de avance de construcción de un mercado activo y resulta impracticable la obtención de su costo de reconstrucción.
NOTA 3 - NORMAS CONTABLES (Continuación)
3.5. Criterios de valuación de mayor relevancia (Continuación)
g. Bienes de cambio (Continuación)
Bienes de Cambio que califican como “en construcción mediante un proceso prolongado” en los términos del pto. 5.5.3 de la 2° parte de la Resolución Técnica N° 17 emitida por F.A.C.P.C.E., han sido valuados al valor neto de realización de acuerdo al grado de avance de la construcción, por considerarse que éste es el esfuerzo más significativo del proceso de generación de resultados.
En ambos casos, los valores obtenidos no superan a sus respectivos valores recuperables estimados al cierre del ejercicio.
h. Inversiones
-
Inversiones en valores mobiliarios: Los títulos BODEN 2012, las cédulas Hipotecarias Argentinas Series XI, los Bonos BANCOR 1 y el plazo fijo fueron valuados a su valor corriente al cierre del ejercicio.
-
Participaciones permanentes en sociedades y fideicomisos
La inversión permanente en el fideicomiso de Garantía ON Construir ha sido valuada de acuerdo con el método del valor patrimonial proporcional en base a sus estados contables al 31 de diciembre de 2011, habiendo efectuado sobre los mismos adecuaciones a criterios de valuación y exposición adoptados por Construir S.A. en carácter de entidad controlante.
j. Bienes de uso
Los bienes de uso han sido valuados a su costo de adquisición reexpresado siguiendo los lineamientos indicados en la Nota 3.3., netos de sus depreciaciones acumuladas.
La depreciación es calculada en base a su vida útil restante, por el método de la línea recta, aplicando tasas anuales suficientes para extinguir sus valores al final de la vida útil estimada.
El valor residual contable de los bienes de uso no supera a su valor recuperable estimado al cierre del ejercicio.
k. Activos intangibles
En este rubro se han registrado las erogaciones efectuadas por la Sociedad durante los años 2006 y 2007 por gastos incurridos en la etapa inicial de lanzamiento del sistema de comercialización de viviendas denominado “Plan Natania”. Los mismos han sido valuados a su costo original y se amortizarán de manera lineal en tres ejercicios a partir del ejercicio de inicio de las entregas de posesión de las unidades comercializadas siendo éste el momento en que la Sociedad comenzará a reconocer ingresos por las ventas del producto antes mencionado.
Asimismo se incluyen aquellas erogaciones correspondientes a la adquisición de aplicativos y licencias para el uso de programas de software. Los mismos han sido valuados a su costo original y son amortizados linealmente en base a una vida útil de 3 años a partir de la fecha de su entrada en funcionamiento.
El valor residual contable de estos activos no supera su valor estimado de utilización económica al cierre del ejercicio.
NOTA 3 - NORMAS CONTABLES (Continuación)
3.5. Criterios de valuación de mayor relevancia (Continuación)
l. Impuesto a las ganancias e Impuesto a la ganancia mínima presunta
La composición del impuesto a las ganancias incluido en el estado de resultados es la siguiente:
| Ganancia / (Pérdida) | ||
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
| Impuesto a las ganancias método diferido | (907.887) | (1.243.039) |
| Total impuesto a las ganancias | (907.887) | (1.243.039) |
- Impuesto a las ganancias – Impuesto a las ganancias corriente
La Sociedad determina el cargo por impuesto a las ganancias corriente mediante la aplicación de la tasa de dicho impuesto sobre el resultado impositivo determinado de acuerdo a la Ley de Impuesto a las Ganancias.
Asimismo y tal cual se describe a continuación se ha incorporado el efecto de la adopción del método diferido.
- Impuesto a las ganancias – Método diferido
La Sociedad aplicó en la preparación de los presentes estados contables tal cual lo previsto en la Resolución Técnica Nº 17 emitida por la F.A.C.P.C.E., el método denominado de impuesto diferido para la registración del cargo a resultados por impuesto a las ganancias. Esta metodología contempla el reconocimiento contable del efecto impositivo estimado futuro generado por las diferencias temporarias entre la valuación contable y la impositiva de los activos y pasivos. Asimismo considera el efecto del aprovechamiento futuro de los quebrantos impositivos acumulados en base a su probabilidad de utilización.
A los efectos de determinar los activos y pasivos diferidos se ha aplicado sobre las diferencias temporarias identificadas y los quebrantos impositivos acumulados, la tasa impositiva que se espera esté vigente al momento de su reversión o utilización considerando las normas legales sancionadas a la fecha de emisión de los presentes estados contables.
En el cuadro incluido a continuación se expone la composición de los activos y pasivos diferidos de la Sociedad al 31 de diciembre de 2011 y al 31 de diciembre de 2010:
| Rubros | Saldos al inicio | Cargo a resultados del ejercicio | Saldos al cierre |
| Créditos por venta | 43.519 | 64.746 | 108.265 |
| Otros créditos | 265.102 | 131.548 | 396.650 |
| Bienes de cambio | (158.449) | (28.811) | (187.260) |
| Cuentas por pagar | (113.089) | 32.203 | (80.886) |
| Previsiones | 699.084 | (242.898) | 456.186 |
| Previsión quebrantos específicos | (79.917) | 79.917 | - |
| Previsión quebrantos | (384.207) | 384.207 | - |
| Activo diferido por quebrantos impositivos | 1.328.799 | (1.328.799) | - |
| Totales al 31.12.2011 (Nota 4.3.) | 1.600.842 | (907.887) | 692.955 |
| Totales al 31.12.2010 (Nota 4.3.) | 2.843.881 | (1.243.039) | 1.600.842 |
NOTA 3 - NORMAS CONTABLES (Continuación)
3.5. Criterios de valuación de mayor relevancia (Continuación)
l. Impuesto a las ganancias e Impuesto a la ganancia mínima presunta (Continuación)
- Impuesto a las ganancias – Método diferido (Continuación)
Los saldos de $ 692.955 y de $ 1.600.842 se exponen en el rubro Otros créditos no corrientes del estado de situación patrimonial al 31 de diciembre de 2011 y al 31 de diciembre de 2010 respectivamente.
A continuación se presenta la conciliación entre el impuesto a las ganancias cargado a resultados y el que resulta de aplicar la tasa del impuesto vigente sobre la utilidad contable:
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
| Resultado del ejercicio antes de impuestos | 6.031.985 | 4.161.737 |
| Tasa del impuesto vigente | 35% | 35% |
| Resultado del ejercicio a la tasa del impuesto | (2.111.195) | (1.456.608) |
| Diferencias permanentes a la tasa del impuesto | ||
| Resultado de inversiones permanentes | 13.726 | - |
| Disminución de Previsión de quebrantos | 464.124 | - |
| Diferencia entre DDJJ y Provisión IG ejercicio 2011y 2010 | 185.746 | 241.471 |
| Diversos | 539.712 | (27.902) |
| Subtotal diferencias permanentes a la tasa del impuesto | 1.203.308 | 213.569 |
| Total cargo a resultados por impuesto a las ganancias | (907.887) | (1.243.039) |
A continuación se presenta una conciliación entre el impuesto a las ganancias cargado a resultados y el impuesto determinado del ejercicio a los fines fiscales:
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
| Total cargo del ejercicio por impuesto a las ganancias | (907.887) | (1.243.039) |
| Diferencias temporarias a la tasa del impuesto | ||
| Créditos por venta | (64.746) | 35.904 4 |
| Otros créditos | (131.548) | (140.788) |
| Bienes de cambio | 28.811 | 34.526 |
| Cuentas por pagar | (32.203) | (36.866) |
| Previsiones | 242.898 | (207.493) |
| Activo diferido por quebrantos impositivos acumulados | 1.328.799 | 1.557.756 |
| Disminución de Previsión de quebrantos | (464.124) | - |
| Total impuesto a las ganancias del ejercicio a los fines fiscales | - | - |
NOTA 3 - NORMAS CONTABLES (Continuación)
3.5. Criterios de valuación de mayor relevancia (Continuación)
l. Impuesto a las ganancias e Impuesto a la ganancia mínima presunta (Continuación)
- Impuesto a la ganancia mínima presunta
La Sociedad determina el impuesto a la ganancia mínima presunta aplicando la tasa vigente del 1% sobre los activos computables al cierre del ejercicio. Este tributo es complementario del impuesto a las ganancias y la obligación fiscal de la Sociedad en cada ejercicio coincidirá con el mayor de ambos impuestos. Sin embargo si el impuesto a la ganancia mínima presunta excede en un ejercicio fiscal al impuesto a las ganancias dicho exceso podrá computarse como pago a cuenta de cualquier excedente del impuesto a las ganancias sobre el impuesto a la ganancia mínima presunta que pudiera producirse en cualquiera de los diez ejercicios siguientes.
La Sociedad ha reconocido el impuesto a la ganancia mínima presunta devengado en el ejercicio y el pagado en ejercicios anteriores como un crédito debido a que estima que en ejercicios futuros podrá computarlo como pago a cuenta del impuesto a las ganancias.
Los créditos por ganancia mínima presunta acumulados registrados por la Sociedad que se encuentran pendientes de utilización al cierre del ejercicio ascienden aproximadamente a $ 3.748.857 y podrán ser compensados con utilidades impositivas de ejercicios futuros de acuerdo al siguiente detalle:
| Año/Período Generación | Crédito GMP | Año tope de utilización | |
| Ejercicio | Jul-03 | 43.350 | Jul-13 |
| Ejercicio | Jul-04 | 23.529 | Jul-14 |
| Ejercicio | Jul-05 | 55.008 | Jul-15 |
| Ejercicio | Jul-06 | 80.193 | Jul-16 |
| Ejercicio | Jul-07 | 305.847 | Jul-17 |
| Ejercicio | Jul-08 | 284.529 | Jul-18 |
| Ejercicio | Jul-09 | 524.327 | Jul-19 |
| Ejercicio | Jul-10 | 814.359 | Jul-20 |
| Ejercicio | Jul-11 | 1.094.752 | Jul-21 |
| Período | Dic-11 | 522.963 | Jul-22 |
| Total | 3.748.857 |
m. Previsiones
Para otros créditos incobrables: fue determinada en base a la estimación realizada de la probabilidad de cobro de los créditos basándose tal estimación en las expectativas de la Dirección de la Sociedad respecto del recupero de los mismos.
NOTA 3 - NORMAS CONTABLES (Continuación)
3.5. Criterios de valuación de mayor relevancia (Continuación)
m. Previsiones (Continuación)
Para contingencias diversas: se ha constituido para cubrir eventuales situaciones contingentes de carácter laboral, comercial y otros riesgos diversos que podrían originar obligaciones para la Sociedad. En la estimación de sus montos y probabilidad de concreción se ha considerado la opinión de los asesores legales de la Sociedad y las coberturas de seguros contratadas por la misma.
A la fecha de emisión de los presentes estados contables la gerencia de la Sociedad entiende que no existen elementos que permitan determinar que otras contingencias puedan materializarse y generar un impacto negativo en su posición económica y financiera.
n. Patrimonio neto
Los saldos al inicio del ejercicio han sido reexpresados siguiendo los lineamientos detallados en Nota 3.3. a los presentes estados contables.
o. Otras cuentas de resultados
Las otras cuentas del estado de resultados se exponen de la siguiente forma:
- Las partidas de resultados (excepto los cargos por activos no monetarios) se exponen en moneda corriente del ejercicio al que corresponden de acuerdo con lo mencionado en Nota 3.3. a los presentes estados contables.
- Los cargos por depreciaciones de activos no monetarios (bienes de uso). se computaron en función de los valores registrados por tales activos.
- Los resultados financieros se exponen discriminados en generados por activos y por pasivos y se clasifican según su naturaleza.
p. Estado de flujo de efectivo
A efectos de la confección del estado de flujo de efectivo se ha considerado como efectivo los saldos de caja, cuentas corrientes bancarias, cuentas corrientes comitentes y colocaciones transitorias de fondos que no superan los 90 días para su realización.
El citado estado ha sido confeccionado aplicando el método indirecto establecido por las Resoluciones Técnicas N° 8 y 9 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas.
NOTA 4 - COMPOSICION DE LOS PRINCIPALES RUBROS
| Estado de Situación Patrimonial | Deudor / (Acreedor) | |
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
| 4.1. CAJA Y BANCOS | $ | |
| Caja | ||
| En moneda local | 3.681 | 17.098 |
| En moneda extranjera (Anexo G) | 21.052 | 66.717 |
| Depósitos en cuentas corrientes bancarias | ||
| En moneda local | 1.566.192 | 400.601 |
| Efectivo en cuenta corriente comitente | ||
| En moneda local | 4.625 | 2.324 |
| TOTALES | 1.595.550 | 486.740 |
| 4.2. CREDITOS POR VENTAS | ||
| Corrientes | ||
| Valores al cobro | 8.232 | 749.513 |
| Comunes | ||
| En moneda local | 1.159.126 | 802.703 |
| Documentos a cobrar | ||
| En moneda local | 186.495 | 225.559 |
| En moneda extranjera (Anexo G) | 113.054 | 150.129 |
| TOTALES | 1.466.907 | 1.927.904 |
| No corrientes | ||
| Comunes | ||
| En moneda local | 495.461 | 278.638 |
| Documentos a cobrar | ||
| En moneda local | 134.378 | - |
| En moneda extranjera (Anexo G) | 7.263 | 74.034 |
| TOTALES | 637.102 | 352.672 |
NOTA 4 - COMPOSICION DE LOS PRINCIPALES RUBROS (Continuación)
| Estado de Situación Patrimonial (Continuación) | Deudor / (Acreedor) | |
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
| 4.3. OTROS CREDITOS | $ | |
| Corrientes | ||
| Saldo a favor impuesto al valor agregado | 4.365.636 | 2.540.882 |
| Otros créditos impositivos | 467.571 | 95.183 |
| Fideicomisos y sociedades relacionadas (Nota 7) | ||
| En moneda local | 862.468 | 40.652 |
| Créditos con otras entidades | ||
| En moneda local | 57.995 | 277.164 |
| Diversos | 970.288 | 994.774 |
| Subtotal | 6.723.958 | 3.948.655 |
| Previsión para otros créditos incobrables (Anexo E) | (63.640) | (63.640) |
| TOTALES | 6.660.318 | 3.885.015 |
| No corrientes | ||
| Fideicomisos y sociedades relacionadas (Nota 7) | ||
| En moneda local | 595.810 | - |
| Saldo a favor impuesto al valor agregado | 2.536.524 | 1.897.694 |
| Impuesto a la ganancia mínima presunta | 3.748.857 | 3.719.214 |
| Créditos con otras entidades | ||
| En moneda local | 899.750 | 867.498 |
| Crédito diferido por impuesto a las ganancias | 692.955 | 1.600.842 |
| TOTALES | 8.473.896 | 8.085.248 |
| 4.4. BIENES DE CAMBIO | ||
| Corrientes | ||
| Terrenos y construcciones (Anexo F) | 41.340.298 | 32.590.176 |
| TOTALES | 41.340.298 | 32.590.176 |
| No corrientes | ||
| Terrenos y construcciones (Anexo F) | 75.193.004 | 56.424.953 |
| TOTALES | 75.193.004 | 56.424.953 |
| 4.5. OTROS ACTIVOS | ||
| Corrientes | ||
| Otros activos no amortizables | 165.800 | - |
| TOTALES | 165.800 | - |
NOTA 4 - COMPOSICION DE LOS PRINCIPALES RUBROS (Continuación)
| Estado de Situación Patrimonial (Continuación) | Acreedor / (Deudor) | |||
|---|---|---|---|---|
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |||
| 4.6. CUENTAS POR PAGAR | $ | |||
| Corrientes | ||||
| Comunes | ||||
| En moneda local | 10.625.377 | 3.590.249 | ||
| Documentadas | ||||
| En moneda extranjera (Anexo G) | 3.033.507 | 559.997 | ||
| TOTALES | 13.658.884 | 4.150.246 | ||
| 4.7. PRESTAMOS | ||||
| Corrientes | ||||
| Bancarios | 1.148.051 | 500.000 | ||
| Obligaciones negociables | 3.294.540 | - | ||
| TOTALES | 4.442.591 | 500.000 | ||
| No corrientes | ||||
| Bancarios | 500.000 | 1.000.000 | ||
| Obligaciones negociables | 3.687.110 | - | ||
| TOTALES | 4.187.110 | 1.000.000 | ||
| 4.8. OTROS PASIVOS | ||||
| Corrientes | ||||
| Fideicomisos y sociedades relacionadas (Notas 7) | ||||
| En moneda local | 20.642.356 | 16.018.839 | ||
| Con otras entidades | ||||
| En moneda local | 133.812 | - | ||
| Diversos | ||||
| En moneda local | 46.856 | 5.684 | ||
| TOTALES | 20.823.024 | 16.024.523 | ||
| No corrientes | ||||
| Fideicomisos y sociedades relacionadas (Notas 7) | ||||
| En moneda local | 74.562.340 | 64.777.631 | ||
| Provisión de obras a realizar | 985.458 | 987.790 | ||
| Garantía Directores | 55.036 | - | ||
| TOTALES | 75.602.834 | 65.765.421 |
NOTA 4 - COMPOSICION DE LOS PRINCIPALES RUBROS (Continuación)
| Estado de Resultados | Ganancia / (Pérdida) | |
|---|---|---|
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
| 4.9. VENTAS NETAS | $ | |
| Ventas de lotes | ||
| Clientes comunes | 1.035.661 | 74.820 |
| Ventas de inmuebles | ||
| Clientes comunes | 34.964.131 | 24.805.411 |
| Sociedad controlante | - | 920.882 |
| Ingresos por servicios | 17.068 | 14.525 |
| TOTALES | 36.016.860 | 25.815.638 |
| 4.10. OTROS INGRESOS Y EGRESOS OPERATIVOS | ||
| Rescisión de planes | 2.135.063 | 1.046.659 |
| Amortización de activos intangibles (Anexo B) | (449.867) | (675.762) |
| TOTALES | 1.685.196 | 370.897 |
| Estado de Flujo de Efectivo | Deudor / (Acreedor) | |
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
| 4.11. EFECTIVO AL CIERRE DEL EJERCICIO | $ | |
| Caja y bancos | 1.595.550 | 486.740 |
| Inversiones corrientes | 603.371 | - |
| TOTALES | 2.198.921 | 486.740 |
NOTA 5 - EVOLUCION DEL CAPITAL SOCIAL
La evolución del capital en los últimos ejercicios ha sido la siguiente:
| 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | |
| Capital social al inicio | 1.615.314 | 4.944.128 | 4.944.128 | 4.944.128 |
| Aumento de capital suscripto e integrado | 3.328.814 | - | - | - |
| Capital social al cierre | 4.944.128 | 4.944.128 | 4.944.128 | 4.944.128 |
El Capital Social de $ 4.944.128 está representado por 39.680 acciones ordinarias nominativas no endosables de $ 124,60 de valor nominal cada una y con derecho a 5 votos por acción.
NOTA 6 - PLAZOS ESTIMADOS DE CREDITOS Y PASIVOS
Al 31 de diciembre de 2011 la composición de las inversiones los créditos y pasivos según su plazo estimado de cobro o pago es la siguiente:
| PLAZOS | ACTIVOS | PASIVOS | ||||
| COLOCACIO- NES DE FONDOS | CREDITOS POR VENTAS | OTROS CREDITOS | CUENTAS POR PAGAR | PRESTAMOS | OTRAS DEUDAS | |
| SIN PLAZO | 2.833.115 | - | 5.504.731 | 5.041.767 | - | 277.292 |
| TOTAL SIN PLAZO | (a) 2.833.115 | - | (b) 5.504.731 | (c) 5.041.767 | - | (d) 277.292 |
| CON PLAZO | ||||||
| - VENCIDOS | ||||||
| Hasta tres meses | - | 64.888 | - | 1.234.792 | - | 6.172.466 |
| De tres a seis meses | - | 31.849 | - | 72.762 | - | - |
| De seis a nueve meses | - | 22.315 | - | 227.950 | - | - |
| De nueve a doce meses | - | 159.190 | - | 855.566 | - | - |
| De uno a dos años | - | - | - | - | - | - |
| De dos a tres años | - | - | - | - | - | - |
| Más de tres años | - | - | - | - | - | 3.785 |
| TOTAL VENCIDO | - | 278.241 | - | 2.391.070 | - | 6.176.251 |
| - A VENCER | ||||||
| Hasta tres meses | - | 763.307 | 3.087.226 | 4.272.762 | 1.211.547 | 6.581.315 |
| De tres a seis meses | - | 198.630 | 1.620.174 | 1.847.752 | 1.154.101 | 5.575.855 |
| De seis a nueve meses | - | 131.167 | 1.527.290 | 105.533 | 1.097.745 | 5.642.068 |
| De nueve a doce meses | - | 95.562 | 22.159 | - | 979.198 | 5.508.659 |
| De uno a dos años | - | 344.010 | 2.982.529 | - | 2.870.136 | 22.059.946 |
| De dos a tres años | - | 162.770 | 221.698 | - | 1.316.974 | 18.591.123 |
| Más de tres años | - | 130.322 | 232.047 | - | - | 39.166.605 |
| TOTAL A VENCER | - | 1.825.768 | 9.693.123 | 6.226.047 | 8.629.701 | 103.125.571 |
| TOTAL CON PLAZO | - | 2.104.009 | 9.693.123 | 8.617.117 | 8.629.701 | 109.301.822 |
| TOTAL | 2.833.115 | 2.104.009 | 15.197.854 | 13.658.884 | 8.629.701 | 109.579.114 |
| (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) |
-
- Se exponen íntegramente en el activo corriente.
- Incluye $ 692.955 de Crédito por impuesto diferido, $ 3.748.857 de crédito por impuesto a la ganancia mínima presunta y $ 595.810 de crédito con relacionadas que se exponen como Otros créditos no corrientes, el resto se expone dentro del activo corriente.
- Se exponen integramente en el pasivo corriente.
-
Se exponen $ 222.256 en el pasivo corriente y $ 55.036 en el pasivo no corriente.
-
El 14% devenga un interés del 0,9001% mensual, El resto no devenga intereses.
- El 92,54% aproximadamente devenga un interés del 1,33% mensual. El resto no devenga intereses.
- No devenga intereses.
- El 22,21% aproximadamente devenga un interés del 1,33% mensual. El resto no devenga intereses.
- Devenga un interés promedio de últimas 5 BADLAR privadas publicadas el 7 de cada mes + 400 bps.
- El 2,19% aproximadamente devenga un interés del 1,00% mensual y un 5,94% devenga un interés igual a la BADLAR privada mas 650 puntos . El resto no devenga intereses.
NOTA 7 - SALDOS CON FIDEICOMISOS Y SOCIEDADES RELACIONADAS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011
| Empresas/Fideicomisos | Otros créditos | Otros pasivos | ||
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
| Otras partes relacionadas | ||||
| Natania Cooperativa de Viviendas | - | - | 17.610.515 | 20.636.270 |
| Fideicomiso ARSJ I | - | - | 15.598.928 | 703.747 |
| Fideicomiso NPV Córdoba 1 | 288.261 | - | 18.092.025 | 25.185.692 |
| Fideicomiso ARX II | 221.823 | - | 2.679.968 | 584.047 |
| Fideicomiso NPV Mendoza I | 12.507 | - | 4.799.832 | 28.520.093 |
| Fideicomiso ARM II | - | - | 36.417.509 | 5.145.221 |
| Fideicomiso ART I | 595.810 | - | - | - |
| Financial Capital S.A. | 41.064 | - | - | 21.400 |
| Security Valores | - | - | 5.919 | - |
| Desarrollos Inmobiliarios S.A. | 208.501 | - | - | - |
| Security Box | 90.312 | 40.652 | - | - |
| Totales | 1.458.278 | 40.652 | 95.204.696 | 80.796.470 |
El detalle de los saldos de créditos y pasivos con sociedades relacionadas al 31 de diciembre de 2011 y 2010 es el siguiente:
NOTA 8 - INFORMACION POR SEGMENTOS
Conforme a lo establecido en la R.T. Nº 18 de la F.A.C.P.C.E. la Sociedad ha definido como sus segmentos primarios a las distintas regiones en el país donde se encuentran localizados los activos utilizados para desarrollar los bienes y servicios objeto de su actividad.
Sobre dicha base se han identificado los siguientes segmentos geográficos:
- Región Centro
- Región Cuyo
Asimismo al 31 de diciembre de 2011 no existe algún componente particular que defina algún otro tipo de apertura por segmento que se considere de utilidad para los usuarios de los estados contables.
A continuación se presentan los datos patrimoniales relevantes al 31 de diciembre de 2011 de las regiones antes indicadas:
| Concepto | 31.12.2011 | ||
| Centro | Cuyo | Total | |
| Total de activos | 66.643.912 | 80.107.002 | 146.750.914 |
| Total de pasivos | 29.454.681 | 103.716.410 | 133.171.091 |
NOTA 8 - INFORMACION POR SEGMENTOS (Continuación)
Asimismo, se incluyen los resultados generados en cada uno de los segmentos geográficos en el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2011:
| Concepto | 31.12.2011 | ||
| Centro | Cuyo | Total | |
| Ventas netas | 11.447.219 | 24.569.641 | 36.016.860 |
| Depreciación de bienes de uso | 9.983 | 23.361 | 33.344 |
| Resultado neto del ejercicio | 1.628.590 | 3.495.509 | 5.124.099 |
A los efectos de la interpretación de esta información cabe destacar que los activos, pasivos y resultados correspondientes a la “Administración central” han sido asignados al segmento geográfico denominado "Región Centro".
NOTA 9 - BIENES DE DISPONIBILIDAD RESTRINGIDA
Con fecha 23 de diciembre de 2009 y 2 de diciembre de 2011 se celebraron con el Banco de la Provincia de Córdoba, CONVENIOS MARCO para el otrorgamiento de créditos bajo un esquema denominado “Tu Casa” y “TU CASA PLUS” a clientes de la Desarrollista. En garantía de ello se hipoteco en primero y segundo grado un inmueble cuyo valor contable al 31 de diciembre de 2011 es de $ 1.851.854.
Con fecha 23 de diciembre de 2009 se tomó un préstamo con el Banco Hipotecario S.A., en garantía del mismo se realizó una prenda en primer grado de privilegio sobre las Cédulas Hipotecarias Argentinas (CHA) Serie XI que integran el activo de la Compañía por un valor de $ 884.536.
NOTA 10 - CONVENIO DE INDEMNIDAD
Hasta el 13 de noviembre de 2008 la Sociedad pertenecía a EUROMAYOR S.A. que operaba como sociedad holding y ésta a su vez era controlada por ECIPSA HOLDING SA. En dicha fecha Ecipsa Holding S.A. decidió la enajenación de su participación en EUROMAYOR, pero mantuvo su inversión en CONSTRUIR S.A. Los movimientos accionarios sumado al impacto de la crisis económica ocurrida a finales de 2008 implicaron llevar adelante un proceso de reestructuración sobre una parte del personal del grupo EUROMAYOR y por tal circunstancia, durante el ejercicio 2009 algunos ex trabajadores del mencionado grupo económico presentaron reclamos en forma solidaria a distintas empresas del grupo por supuestas diferencias sobre una serie de conceptos indemnizatorios oportunamente liquidados al momento de su distracto.
Dado que al momento de los mencionados distractos CONSTRUIR S.A. formaba parte integrante del grupo EUROMAYOR, el reclamo involucra a la Sociedad en forma solidaria con otras empresas del grupo.
Como consecuencia de que los movimientos accionarios enunciados precedentemente forman parte de una estrategia de negocios de la Sociedad controlante, Ecipsa Holding S.A. realizó con fecha 29 de diciembre de 2009 un convenio de indemnidad con CONSTRUIR S.A. para afrontar y cubrir la cancelación de las erogaciones, costas y costos que pudieran materializarse en relación con dichos reclamos judiciales. Los letrados actuantes han estimado que la contingencia existente por los mencionados reclamos podrían ascender
NOTA 10 - CONVENIO DE INDEMNIDAD (Continuación)
hasta la suma de $ 826.000. Por tal razón, debido a la existencia del mencionado acuerdo, en caso de que alguno de los reclamos realizados se resuelva a favor de la parte actora, el perjuicio patrimonial involucrado será absorbido por la sociedad Ecipsa Holding S.A, por lo cual Construir S.A. no ha registrado reserva por tal concepto.
NOTA 11 – OBLIGACIONES NEGOCIABLES
Con fecha 15 de agosto de 2011 la Bolsa de Comercio de Buenos Aires aprobó la emisión global de obligaciones negociables bajo el régimen PYMES, cuya oferta fue autorizada en los términos del Decreto N° 1087/93 y registrada en la Comisión Nacional de Valores el 20 de julio de 2011, bajo el Nº 162.
En una primera etapa se autorizó la cotización de Obligaciones negociables Serie I por hasta $ 8.000.000 de valor nominal.
Con fecha 29 de agosto de 2011 se colocó la primera etapa de Obligaciones Negociables por un valor nominal de $ 8.000.000, y con fecha 08 de septiembre de 2011 se acreditó en la cuenta corriente del Banco Francés el resultado de la colocación.
Principales condiciones de la Serie I:
Fecha de emisión: 6 de setiembre de 2011.
Plazo: 36 meses a partir de la fecha de emisión.
Amortización: Las Obligaciones negociables serán amortizadas en 36 cuotas mensuales y consecutivas, las primeras 35 de $ 222.000 y la última de $ 230.000.
Intereses: Devengarán intereses desde la fecha de emisión, a una tasa nominal anual variable equivalente a la Tasa Badlar Privada (correspondiente al día inmediato anterior al inicio de cada período de interés) con más 650 puntos básicos. La tasa de interés no podrá ser inferior a 16% ni superior a 22% nominal anual. Serán abonados mensualmente.
Garantía: Las Obligaciones negociables están garantizadas con un Fideicomiso de Garantía celebrado entre Construir S.A. y Promotora Fiduciaria S.A. (como Fiduciante y Fiduciario respectivamente) cuyos bienes fideicomitidos son dos inmuebles, ubicado uno en la Provincia de San Juan y otro en la Provincia de Mendoza.
NOTA 11 – OBLIGACIONES NEGOCIABLES (Continuación)
Fideicomiso de garantía:
Con fecha 2 de agosto de 2011, se constituyó el Fideicomiso de Garantía denominado “Fideicomiso de Garantía ON Construir” al cual se le transfirió los bienes Fideicomitidos para que sirvan como garantía del cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones del Fiduciante emergente de las Obligaciones negociables Serie I.
Los bienes fideicomitidos son:
- Inmueble ubicado en la Provincia de Mendoza, departamento de Lujan de Cuyo, cuyo valor contable al 31 de diciembre de 2011 es de $6.169.721.
- Inmueble ubicado en la Provincia de San Juan, departamento de Rawson, cuyo valor contable al 31 de diciembre de 2011 es de $372.104.
- Fondo de Reserva: asciende a un monto equivalente a los próximos cuatro servicios de capital e intereses de las obligaciones negociables Serie I, dicho monto surge del producido de la colocación por oferta pública de las Obligaciones negociables Serie I, al 31 de diciembre de 2011 el fondo de Reserva es de $ 1.347.123.
NOTA 12 – HECHOS POSTERIORES
Con fecha 29 de febrero de 2012 el directorio de la Sociedad resolvió emitir la Serie II de Obligaciones Negociables, bajo el régimen de pequeña y mediana empresa
Las Principales Condiciones de la Serie II:
Monto de emisión $ 8.000.000 (pesos ocho millones)
Plazo: 36 meses contados a partir de la fecha de emisión
Tasa de Intereses: Tasa nominal anual variable equivalente a la tasa BADLAR bancos privados con mas 650 puntos básicos, la tasa nunca será inferior al 18% nominal anual ni superior al 24% nominal anual
Pago de intereses: los intereses se pagaran mensualmente y por periodo vencido, por medio de la caja de valores S.A.
Garantías: La mencionada emisión prevé la creación de un Fideicomiso de garantía en los términos de la ley 24.441 en beneficio de los tenedores de Obligaciones negociables Serie II, en el que Construir S.A. actuara como fiduciante y administrador y Promotora Fiduciaria S.A. actuará como fiduciario.
BIENES DE USO
ANEXO A
| CUENTA PRINCIPAL | VALORES DE ORIGEN | DEPRECIACIONES | NETO RESULTANTE | ||||||
| AL INICIO DEL EJERCICIO | ALTAS | AL CIERRE DEL EJERCICIO | ACUMULA-DAS AL INICIO DEL EJERCICIO | DEL EJERCICIO | ACUMULA-DAS AL CIERRE DEL EJERCICIO | 31.12.2011 | 31.12.2010 | ||
| ALICUOTA | MONTO (1) | ||||||||
| $ | % | $ | |||||||
| Máquinas y equipos | 119.289 | - | 119.289 | (101.262) | 10 | (4.320) | (105.582) | 13.707 | 18.027 |
| Muebles y útiles | 322.212 | 138.624 | 460.836 | (241.406) | 10 | (27.090) | (268.496) | 192.340 | 80.806 |
| Instalaciones | 24.308 | - | 24.308 | (22.374) | 10 | (1.934) | (24.308) | - | 1.934 |
| Rodados | 27.124 | - | 27.124 | (27.124) | 20 | - | (27.124) | - | - |
| TOTALES AL 31.12.2011 | 492.933 | 138.624 | 631.557 | (392.166) | (33.344) | (425.510) | 206.047 | ||
| TOTALES AL 31.12.2010 | 440.223 | 52.710 | 492.933 | (345.590) | (46.576) | (392.166) | 100.767 |
- El destino contable de las depreciaciones del período se informa en el Anexo H.
ACTIVOS INTANGIBLES
ANEXO B
| CUENTA PRINCIPAL | VALORES DE ORIGEN | AMORTIZACIONES | NETO RESULTANTE | |||||
| AL INICIO DEL EJERCICIO | AL CIERRE DEL EJERCICIO | ACUMULA-DAS AL INICIO DEL EJERCICIO | DEL EJERCICIO | ACUMULA-DAS AL CIERRE DEL EJERCICIO | 31.12.2011 | 31.12.2010 | ||
| % | MONTO (1) | |||||||
| $ | $ | |||||||
| Gastos de lanzamiento planes | 1.313.255 | 1.313.255 | (755.886) | - | (407.607) | (1.163.493) | 149.762 | 557.369 |
| Licencias de software | 820.699 | 820.699 | (692.490) | - | (42.260) | (734.750) | 85.949 | 128.209 |
| TOTALES AL 31.12.2011 | 2.133.954 | 2.133.954 | (1.448.376) | (449.867) | (1.898.243) | 235.711 | ||
| TOTALES AL 31.12.2010 | 2.133.954 | 2.133.954 | (772.615) | (675.762) | (1.448.377) | 685.577 |
- El destino contable de las depreciaciones del período se informa en Nota 4.10.
PARTICIPACIONES PERMANENTES EN ENTIDADES CONTROLADAS Y VINCULADAS
ANEXO C
| Sociedades | INFORMACION SOBRE EL EMISOR – ULTIMOS ESTADOS CONTABLES | Porcentaje de participación | ||||
| Actividad | Fecha | Capital | Patrimonio | Resultados | ||
| principal | Neto | |||||
| Al 31 de diciembre de 2011, Construir S.A. posee el 100% del Patrimonio Fiduciario. | ||||||
| Fideicomiso de Garantía ON Construir | Garantía | 31.12.2011 | N/A | 7.943.166 | - | |
OTRAS INVERSIONES ANEXO D
| Características de la inversión | Valor de costo | Valor registrado | |
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | ||
| $ | |||
| INVERSIONES CORRIENTES | |||
| TITULOS BODEN 2012 (Anexo G) | 2.048 | 2.048 | 3.412 |
| CEDULAS HIPOTECARIAS SERIE XI 2009-3 | 884.536 | 884.536 | 946.128 |
| BONOS BONCOR S1 | 1.343.160 | 1.343.160 | 1.446.481 |
| PLAZO FIJO | 602.838 | 603.371 | - |
| TOTAL CORRIENTE | 2.833.115 | 2.396.021 | |
| TOTAL | 2.833.115 | 2.396.021 |
| PREVISIONES | |||||
| ANEXO E | |||||
| Rubros | Valor al inicio del ejercicio | Aumentos | Aplicaciones | Valor al cierre del ejercicio (Nota 3) |
| $ | ||||
| DEDUCIDAS DEL ACTIVO | ||||
| Corriente | ||||
| Otros créditos (Nota 4.3.) | ||||
| Para otros créditos incobrables | 63.640 | - | - | 63.640 |
| INCLUIDAS EN EL PASIVO | ||||
| No corriente | ||||
| Previsiones | ||||
| Para contingencias diversas | 1.997.387 | - | (693.995) | 1.303.392 |
| TOTALES 31.12.2011 | 2.061.027 | - | (693.995) | 1.367.032 |
| TOTALES 31.12.2010 | 1.468.189 | (1) 592.838 | - | 2.061.027 |
- El cargo a resultado se expone en la línea otros ingresos y egresos no operativos.
COSTO DE VENTAS ANEXO F
| 31.12.2011 | 31.12.2010 | |
| $ | ||
| Existencias al comienzo del ejercicio (Nota 4.4.): | ||
| Terrenos y construcciones | 89.015.129 | 49.109.032 |
| Compras del ejercicio | 53.871.224 | 54.115.426 |
| Gastos de producción (Anexo H) | 2.088.735 | 719.200 |
| Resultado por valuación de bienes de cambio a valor neto de realización | (49.242) | 52.326 |
| Lotes aportados al Fidecomiso de Garantía | (6.541.825) | - |
| Existencias al cierre del ejercicio (Nota 4.4.): | ||
| Terrenos y construcciones | (116.533.302) | (89.015.129) |
| TOTAL COSTO DE VENTAS | 21.850.719 | 14.980.855 |
| ACTIVOS Y PASIVOS EN MONEDA EXTRANJERA | ANEXO G | |||||
| Rubros | Monto en moneda extranjera | Cambio vigente al cierre | Monto en moneda argentina (Nota 3) | |||
| Clase | Monto | 31.12.2011 | 31.12.2010 | |||
| $ | ||||||
| ACTIVO | ||||||
| ACTIVO CORRIENTE | ||||||
| Caja y bancos | ||||||
| Caja | U$S | 4.937 | 4,264 | 21.052 | 66.717 | |
| Inversiones | ||||||
| BODEN 2012 | U$S | 480 | 4,264 | 2.048 | 3.412 | |
| Créditos por ventas | ||||||
| Documentos a cobrar | U$S | 26.514 | 4,264 | 113.054 | 150.129 | |
| TOTAL ACTIVO CORRIENTE | 136.154 | 220.258 | ||||
| ACTIVO NO CORRIENTE | ||||||
| Créditos por ventas | ||||||
| Documentos a cobrar | U$S | 1.703 | 4,264 | 7.263 | 74.034 | |
| TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE | 7.263 | 74.034 | ||||
| TOTAL ACTIVO | 143.417 | 294.292 | ||||
| PASIVO | ||||||
| PASIVO CORRIENTE | ||||||
| Cuentas por pagar | ||||||
| Obligaciones a pagar | U$S | 704.811 | 4,304 | 3.033.507 | 559.997 | |
| TOTAL PASIVO CORRIENTE | 3.033.507 | 559.997 | ||||
| TOTAL PASIVO | 3.033.507 | 559.997 |
| RUBROS | TOTALES AL 31.12.2011 | GASTOS DE PRODUCCION | GASTOS DE ADMINIS- TRACIÓN | GASTOS DE COMERCIA- LIZACIÓN | TOTALES AL 31.12.2010 |
| $ | |||||
| Honorarios por servicios | 3.810.162 | 628.130 | 1.353.899 | 1.828.133 | 2.526.960 |
| Remuneraciones y cargas sociales | 2.337.775 | 467.026 | 1.423.759 | 446.990 | 1.741.521 |
| Publicaciones legales | 143.600 | 2.090 | 104.609 | 36.901 | 83.206 |
| Depreciación de bienes de uso | 33.344 | - | 33.344 | - | 46.576 |
| Seguros | 110.870 | 21.677 | 75.267 | 13.926 | 58.240 |
| Papelería y útiles | 32.142 | 5.087 | 8.900 | 18.155 | 23.470 |
| Gastos bancarios | 88.814 | - | 88.814 | - | 87.320 |
| Viáticos, movilidad y estadía | 412.180 | 78.474 | 163.502 | 170.204 | 238.720 |
| Comunicaciones | 285.430 | 480 | 45.766 | 239.184 | 164.518 |
| Energía y servicios | 495.988 | 199.979 | 100.590 | 195.419 | 158.486 |
| Publicidad | 123.627 | - | - | 123.627 | 104.638 |
| Servicios de terceros | 413.580 | 193.394 | 136.247 | 83.939 | 346.277 |
| Impuestos, tasas y contribuciones | 2.174.280 | 250.979 | 803.721 | 1.119.580 | 1.040.542 |
| Alquileres y expensas | 110.037 | - | 23.000 | 87.037 | 249.354 |
| Mantenimiento | 107.616 | 21.751 | 23.092 | 62.773 | 191.730 |
| Diversos | 486.121 | 219.668 | 161.131 | 105.322 | 205.410 |
| TOTALES AL 31.12.2011 | 11.165.566 | 2.088.735 | 4.545.641 | 4.531.190 | |
| TOTALES AL 31.12.2010 | 719.200 | 4.138.731 | 2.409.037 | 7.266.968 | |
INFORME DE LOS AUDITORES
A los señores Presidente y Directores de
CONSTRUIR SOCIEDAD ANONIMA
Domicilio legal: Av. Santa Fe 327 Oeste
San Juan
- Hemos efectuado un examen de auditoría del estado de situación patrimonial Construir S.A. al 31 de diciembre de 2011, de los correspondientes estado de resultados, de evolución del patrimonio neto y de flujo de efectivo por el ejercicio terminado en esa fecha y de las notas 1 a 12 y anexos A, B,C, D, E, F, G y H que los complementan. Además, hemos examinado los estados contables consolidados de Construir S.A. con sus sociedades controladas por el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2011, los que se presentan como información complementaria. La preparación y emisión de los mencionados estados contables es responsabilidad de la Sociedad. Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre los estados contables, en base a las auditorías que efectuamos.
- Nuestro exámen fue practicado de acuerdo con normas de auditoría vigentes en la República Argentina. Tales normas requieren que planifiquemos y realicemos nuestro trabajo con el objeto de obtener un razonable grado de seguridad que los estados contables estén exentos de errores significativos y formarnos una opinión acerca de la razonabilidad de la información relevante que contienen los estados contables. Una auditoría comprende el examen, en base a pruebas selectivas, de evidencias que respaldan los importes y las informaciones expuestas en los estados contables. Una auditoría también comprende una evaluación de las normas contables aplicadas y de las estimaciones significativas hechas por la Sociedad, así como una evaluación de la presentación general de los estados contables. Consideramos que las auditorías efectuadas constituyen una base razonable para fundamentar nuestra opinión.
- En nuestra opinión:
a) los estados contables de Construir S.A. reflejan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, su situación patrimonial al 31 de diciembre de 2011 y los resultados de sus operaciones, las variaciones en su patrimonio neto y el flujo de efectivo por elejercicio terminado en esa fecha, de acuerdo con normas contables profesionales vigentes en la Provincia de San Juan.
- los estados contables consolidados de Construir S.A. con sus sociedades controladas reflejan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, su situación patrimonial consolidada al 31 de diciembre de 2011 y los resultados consolidados de sus operaciones y el flujo de efectivo consolidado por el ejercicio terminado en esa fecha, de acuerdo con normas contables profesionales vigentes en la Provincia de San Juan.
- Los estados contables al 31 de diciembre de 2010 que se exponen a fines comparativos surgen de los Estados contables de publicación a dicha fecha, sobre los cuales emitimos nuestra opinión sin salvedades de fecha 6 de abril de 2011.
- En cumplimiento de disposiciones vigentes informamos que:
a) los estados de Construir S.A. y sus estados consolidados se encuentran asentados en el libro "Inventarios y Balances" y cumplen, en lo que es materia de nuestra competencia, con lo dispuesto en la Ley de Sociedades Comerciales y en las resoluciones pertinentes de la Comisión Nacional de Valores;
- los estados de Construir S.A. surgen de registros contables llevados en sus aspectos formales de conformidad con normas legales;
- al 31 de diciembre de 2011 la deuda devengada a favor del Sistema Integrado Previsional Argentino que surge de los registros contables de la Sociedad ascendía a $ 78.960, no siendo exigible a dicha fecha;
- de acuerdo con lo requerido por el artículo 4 de la Resolución General N° 400 emitida por la Comisión Nacional de Valores, que modifica el art. 18 inciso e) del acápite III.9.1. de las Normas de dicha Comisión, informamos que el total de honorarios en concepto de servicios de auditoría y relacionados facturados a la Sociedad en el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2011 representan:
d.1) el 100% sobre el total de honorarios por servicios facturados a la Sociedad por todo concepto en dicho ejercicio;
d.2) el 100% sobre el total de honorarios por servicios de auditoría y relacionados facturados a la Sociedad, sus sociedades controlantes, controladas y vinculadas en dicho ejercicio;
d.3) el 100% sobre el total de honorarios por servicios facturados a la Sociedad, sus sociedades controlantes, controladas y vinculadas por todo concepto en dicho ejercicio;
- hemos aplicado los procedimientos sobre prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo previstos en las correspondientes normas profesionales emitidas por la Federación Argentina de Consejos Profesionales en Ciencias Económicas.
San Juan, 29 de marzo de 2012.
| PRICE WATERHOUSE & CO S.R.L. |
| (Socio) |
| Dr. Gabriel M. Perrone |
| Contador Público (U.C.A.) M.P. Nº C2608 - C.P.C.E. San Juan |
INFORME DE LA COMISION FISCALIZADORA
A los señores Presidente y Directores de
CONSTRUIR SOCIEDAD ANONIMA
Domicilio legal: Av. Santa Fe 327 Oeste
San Juan
En nuestro carácter de Síndicos Titulares de Construir S.A., de acuerdo con lo dispuesto por el inciso 5o del artículo 294 de la Ley de Sociedades Comerciales, hemos examinado los documentos detallados en el párrafo 1siguiente. Los documentos citados son responsabilidad del Directorio de la Sociedad en ejercicio de sus funciones exclusivas. Nuestra responsabilidad es informar sobre dichos documentos basado en el trabajo que se menciona en el párrafo II.
I DOCUMENTOS EXAMINADOS
Se han examinado los siguientes documentos de Construir S.A. correspondientes al ejercicio iniciado el 1 de enero de 2011 y finalizado el 31 de diciembre de 2011:
a) Estado de Situación Patrimonial
b) Estado de Resultados
c) Estado de Evolución del Patrimonio Neto
d) Estado de Flujo de Efectivo
e) Notas 1 a 14 y cuadros anexos A, B, D, E, F, G, y H
f) Inventario al 3 1 de diciembre de 2011
g) Memoria del Directorio por el ejercicio el 3 1 de diciembre de 2011
Además, hemos examinado los estados contables consolidados de Construir S.A. con sus sociedades controladas por el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2011, los que se presentan como información complementaria.
II ALCANCE DEL EXAMEN
Nuestro examen fue realizado de acuerdo con las normas de sindicatura vigentes. Dichas normas requieren que la revisión de los documentos detallados en el párrafo I se efectué de acuerdo con las normas de auditoría vigentes e incluya la verificación de la congruencia de los documentos examinados con la información sobre las decisiones societarias expuestas en actas, y la adecuación de dichas decisiones a la ley y a los estatutos en lo relativo a sus aspectos formales y documentales.
Para realizar nuestra tarea profesional sobre los documentos detallados en los items a) a e) del párrafo I, he revisado la auditoría efectuada por el auditor externo, quien emitió su informe de fecha 29 de marzo de 2012 de acuerdo con las normas de auditoría vigentes. Dicha revisión incluyo la verificación de la planificación del trabajo, de la naturaleza, alcance y oportunidad de los procedimientos aplicados y de los resultados de la auditoría efectuada por dicho profesional.
Una auditoría requiere que el auditor planifique y desarrolle su tarea con el objetivo de obtener un grado razonable de seguridad acerca de la inexistencia de manifestaciones no veraces o errores significativos en los estados contables. Una auditoría incluye examinar, sobre bases selectivas, los elementos de juicio que respaldan la información expuesta en los estados contables.
Dado que no es responsabilidad del Síndico efectuar un control de gestión, la revisión no se extendió a los criterios y decisiones empresarias de las diversas áreas de la sociedad, cuestiones que son de responsabilidad exclusiva del Directorio. Consideramos que nuestro trabajo nos brinda una base razonable para fundamentar nuestro informe.
Asimismo, en relación con la memoria del Directorio correspondiente al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2011, hemos verificado que contiene la información requerida por el artículo 66 de la Ley de Sociedades Comerciales y. en lo que es materia de nuestra competencia, que sus datos numéricos concuerdan con los registros contables y otra documentación pertinente.
III DICTAMEN
En nuestra opinión,
a) los estados contables de Construir S.A. reflejan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, su situación patrimonial al 31 de diciembre de 2011, los resultados de sus operaciones, las variaciones en su patrimonio neto, y el flujo de efectivo por el ejercicio económico terminado en dicha fecha, de acuerdo con normas contables profesionales vigentes en la Provincia de San Juan.
b) los estados contables consolidados de Construir S.A. con sus sociedades controladas reflejan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, su situación patrimonial consolidada al 31 de diciembre de 2011 y los resultados consolidados de sus operaciones y el flujo de efectivo consolidado por el ejercicio terminado en esa fecha, de acuerdo con normas contables profesionales vigentes en la Provincia de San Juan.
Los estados contables adjuntos y el correspondiente inventario surgen de registros contables llevados, en sus aspectos formales, de conformidad con las disposiciones legales vigentes.
Desde nuestra designación como integrantes de la Comisión Fiscalizadora hemos dado cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 294 de la Ley de Sociedades Comerciales.
San Juan 29 de marzo de 2012
| José M. Estévez |
| Por Comisión Fiscalizadora |