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CETC CHIPS TECHNOLOGY INC. Audit Report / Information 2017
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Audit Report / Information
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中联资产评估集团有限公司 《关于中国嘉陵工业股份有限公司 (集团) 重大资产出售暨关联交易报告书 (草案) 信息披露的问询函》涉及评估问题
回复意见
上海证券交易所上市公司监管一部:
根据贵部于2017年12月7日下发的中国证券监督管理委员 会《关于中国嘉陵工业股份有限公司 (集团) 重大资产出售暨关 联交易报告书(草案)信息披露的问询函》(上证公函 【 2017 】 2402)的要求,中联评估集团有限公司对问询函意见进行了认真 的研究和分析, 并就资产评估相关问题出具了本核查意见。现将 具体情况汇报如下:
3.草案披露,标的资产中土地使用权账面价值为 3798.15 万 元,评估值为1.72亿元,增值率为352.29%。本次交易采用成本 法和市场法对土地使用权进行评估,并采用两者的算数平均值作 为评估结果。请补充披露:(1)两种评估方法的评估结果,若存 在差异, 说明产生差异的具体原因; (2) 两种评估方法下的评估 参数, 包括但不限于周边土地市场交易情况、参考市价、基准地 价、修正系数等,以及相关参数的确定依据;(3)采用算数平均 值作为而非未选取其中一种方法作为评估结果的原因和依据,是 否符合重组办法的相关规定。请财务顾问及评估师发表意见。
回复:
一、两种评估方法的评估结果及产生差异的具体原因
(一)两种评估方法的评估结果
本次评估主要采用市场比较法和成本逼近法进行评估, 两种方法评估单价如
$\top$ :
| 土地面积(平方 | 市场比较法 | 成本逼近法 | 土地单价 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 宗地名称 | 米) | 价格 | 权重 | 价格 | 权重 | (元/平方米) |
| 华光土地 | 171,442.16 | 1091 | 0.50 | 913.2 | 0.50 | 1002 |
市场比较法评估结果=171,442.16×1091=18,704.34 万元
成本逼近法评估结果=171,442.16×913.2=15,656.10 万元
本次选用评估结果=171,442.16×1002=17,178.50 万元
(二) 产生差异的具体原因
本次对拟出售土地使用权所使用两种评估方法的评估结果存在差异, 具体 原因如下:
市场比较法是根据替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在估价期日近 期市场上交易的类似宗地讲行比较,并对类似宗地的成交价格进行差异修正,以 此估算待估宗地价格的方法。
其基本公式如下:
估价对象修正价格=可比实例交易价格×交易日期修正系数×交易情况修 正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的 利息、利润、应缴纳的税金及土地增值收益等来确定土地价格。
其基本计算公式为:
土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土 地增值收益。
从计算公式中可以看出两种评估方法在技术思路、评估路径上的不同, 一种 是从土地取得并开发完成,再加上一定的利润和增值收益等作为评估值,一种是 把评估对象与市场可比参照物的各种因素逐一进行比较调整,进而确定评估对象 的价值,由于两种评估方法所采用的相关参数、调整系数、依据文件等不同,其 评估结论必然不同。
二、两种评估方法下的评估参数以及相关参数的确定依据
(一) 市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在估 价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当 修正,以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
市场比较法的基本公式如下:
估价对象修正价格=可比实例交易价格×交易日期修正系数×交易情况修 正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1、周边土地市场交易情况及参考市价的确定依据
通过对拟出售土地使用权周边土地市场交易情况的调查,评估机构选取与估 价对象在同一地区且处于同一供求范围内具有可比性的三宗土地使用权交易实 例如下:
(1) 实例 A: 两江新区水土组团 B 标准分区 B40-1/02 号宗地
该实例位于重庆市北碚两江新区, 建设用地面积为 16,512.00 平方米, 用途 为工业用地;宗地红线外五通(通路、通电、通讯、通上水、通下水)及红线内 场地平整;宗地土地利用情况正常;正常挂牌出让50年期国有土地使用权成交 价为 2182 万元(折合地面单价 1,321.5 元/m2), 2016年9月6日签订合同, 电 子监管号: 5001092016B00660。
(2) 实例 B: 两江新区水土组团 A 标准分区 A11-2/02 (部分二) 号宗地
该实例位于重庆市北碚两江新区, 建设用地面积为 21,435.00 平方米, 用途 为工业用地。宗地红线外五通(通路、通电、通讯、通上水、通下水)及红线内 场地平整; 现宗地土地利用情况正常; 正常挂牌出让 50年期国有土地使用权成 交价为 2,100 万元(折合地面单价 979.7 元/m2), 于 2017 年 05 月 16 日签订合同, 电子监管号: 5001092017B00229。
(3) 实例 C: 北碚区北碚组团 A 标准分区 A22-1/02 号宗地
该实例位于重庆市北碚区北碚组团, 建设用地面积为 13,125.00 平方米, 用 途为工业用地。宗地红线外五通(通路、通电、通讯、通上水、通下水)及红线 内场地平整;宗地土地利用情况正常;于 2015年 01月 28日签订合同,正常挂 牌出让 50年期国有土地使用权成交价为 1,641.00 万元(折合地面单价 1250.3 元 $/m2$ ).
2、比准单价的确定过程
考虑估价对象与每个参照物之间交易价格、交易日期、交易情况、区域因素 及个别因数方面的差异,并据此对参照物的交易价格进行比较调整,从而得出多 个比准参考值如下:
实例 A 修正价格=
1321.5×1.0204×1.0000×0.9615×0.9434×0.9615×1.0204×0.9615=1153.90 元)
实例 B 修正价格=979.7×1.0101×1.0000×0.9804×1.0000×1.0000
×.00001.1.0000=990.00 元
实例C修正价格=
1250.3×1.0417×0.9804×0.9804×1.0000×1.0204×0.9615×1.0000=1228.20 元
比准单价= (1153.90+990.00+1228.20) /3×0.9704=1091 元/平米
备注: 上述计算过程详见因素修正系数表。
3、具体修正系数的确定过程
通过综合分析,调整确定被评估土地使用权的评估值如下:
(1) 比准单价修正系数的确定过程
①通过调查,与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的可比较案例的具 体情况见下表:
| 比较因素 | 待估土地 | 比较案例 1 | 比较案例 2 | 比较案例 3 |
|---|---|---|---|---|
| 宗地名称/编号 | 华光土地(厂 $(\overline{X})$ |
两江新区水土 组团B标准分 区 B40-1/02号 宗地 |
两江新区水土 组团 A 标准分 区 A11-2/02 (部分二)号 宗地 |
北碚区北碚组 团 A 标准分区 A22-1/02 号宗 地 |
| 详细地址 | 北碚区华光村 | 两江新区水土 组团 B 标准分 区 B40-1/02号 宗地 |
两江新区水土 组团 A 标准分 区 A11-2/02 (部分二)号 宗地 |
北碚区北碚组 团 A 标准分区 A22-1/02 号宗 地 |
| 交易单价(元/m2) | 待估 | 1321.5 | 979.7 | 1250.3 |
| 规划用途 | 工业用地 | 工业用地 | 工业用地 | 工业用地 |
| 交易日期 | 2017/9/30 | 2016/10/30 | 2017/5/30 | 2015/2/5 |
| 交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
比较实例因素条件说明表
| 地理位置和繁华程 | 地理位置一 | 地理位置较好, | 地理位置较 | 地理位置较 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 度 | 般,繁华程度 | 繁华程度一般 | 好,繁华程度 | 好,繁华程度 | |
| 一般 | 一般 | 一般 | |||
| 区域土地开发 | 区域土地开发 | 区域土地开发 | 区域土地开发 | ||
| 程度达到五通 | 程度达到五通 | 程度达到五通 | 程度达到五通 | ||
| 基础设施完善程度 | 一平,水电路 | 一平,水电路讯 | 一平,水电路 | 一平,水电路 | |
| 讯等基础设施 | 等基础设施完 | 讯等基础设施 | 讯等基础设施 | ||
| 较完善 | 善 | 较完善 | 完善 | ||
| 周边有少量银 | 周边有少量银 | 周边有少量银 | 周边有少量银 | ||
| 行网点、商业 | 行网点、商业配 | 行网点、商业 | 行网点、商业 | ||
| 公共配套设施完善 | 配套,无学校、 | 套,无学校、大 | 配套,无学校、 | 配套,无学校、 | |
| 区域因素 | 程度 | 大型商场等, | 型商场等,公共 | 大型商场等, | 大型商场等, |
| 公共配套设施 | 配套设施完善 | 公共配套设施 | 公共配套设施 | ||
| 完善程度一般 | 程度一般 | 完善程度一般 | 完善程度一般 | ||
| 少数公交线路 | 少数公交线路 | 少数公交线路 | 少数公交线路 | ||
| 通达,周边道 | 通达,周边道路 | 通达,周边道 | 通达, 周边道 | ||
| 交通便捷程度 | 路体系较完 | 体系较完善, 交 | 路体系较完 | 路体系较完 | |
| 善, 交通便捷 | 通便捷程度一 | 交通便捷 善, |
善, 交通便捷 | ||
| 程度一般 | 般 | 程度一般 | 程度一般 | ||
| 自然环境一 | 自然环境一般, | 自然环境一 | 自然环境一 | ||
| 环境质量 | 般,人文环境 | 般,人文环境 | 般,人文环境 | ||
| 一般 | 人文环境一般 | 一般 | 一般 | ||
| 产业聚集程度 | 产业聚集区,聚 | 产业聚集程度 | 产业聚集程度 | ||
| 区域产业聚集程度 | 一般 | 集程度高 | 较高 | 较高 | |
| 临街状况 | 较好 | 好 | 较好 | 较好 | |
| 土地面积 | 171,442.16 | 16,512.00 | 21,435.00 | 13,125.00 | |
| 较规则,对土 | 规则,对土地利 | 较规则, 对土 | 规则, 对土地 | ||
| 土地形状 | 地利用较为有 | 用有利 | 地利用较为有 | 利用有利 | |
| 个别因素 | 利 | 利 | |||
| 规划条件对土 | 规划条件对土 | 规划条件对土 | 规划条件对土 | ||
| 规划条件 | 地利用无不利 | 地利用无不利 | 地利用无不利 | 地利用无不利 | |
| 影响 | 影响 | 影响 | 影响 | ||
| 地势平坦,地 | 地势平坦,地质 | 地势平坦, 地 |
地势平坦,地 | ||
| 地质和地形条件 | 质承载能力较 | 质承载能力较 | 质承载能力较 | ||
| 好 | 承载能力较好 | 好 | 好 |
②比较因素的选择和修正
根据上述修正原则及各宗地的利用情况编制比较因素条件指数表,详见下表:
比较因素条件指数表
| 比较因素 | 待估土地 | 比较案例 1 | 比较案例 2 | 比较案例3 |
|---|---|---|---|---|
| 宗地名称/编号 | 华光土地(厂 | 两江新区水土组 | 两江新区水土 | 北碚区北碚组团 |
| $X_{\lambda}$ | 团 B 标准分区 | 组团 A 标准分 | A 标准分区 |
| B40-1/02 号宗地 | 区 A11-2/02 (部分二)号 |
A22-1/02 号宗地 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 宗地 | |||||
| 详细地址 | 北碚区华光村 | 两江新区水土组 团B标准分区 B40-1/02 号宗地 |
两江新区水土 组团 A 标准分 区 A11-2/02 (部分二)号 宗地 |
北碚区北碚组团 A 标准分区 A22-1/02 号宗地 |
|
| 交易单价 | 待估 | 1321.5 | 979.7 | 1250.3 | |
| 规划用途 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 交易日期 | 100 | 98 | 99 | 96 | |
| 交易情况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 地理位置和 繁华程度 |
100 | 104 | 100 | 102 | |
| 基础设施完 善程度 |
100 | 100 | 100 | 100 | |
| 区域因素 | 公共配套设 施完善程度 |
100 | 100 | 100 | 100 |
| 交通便捷程 度 |
100 | 100 | 100 | 100 | |
| 环境质量 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 区域产业聚 集程度 |
100 | 106 | 102 | 102 | |
| 临街状况 | 100 | 104 | 100 | 100 | |
| 土地面积 | 100 | 98 | 98 | 98 | |
| 土地形状 | 100 | 104 | 100 | 104 | |
| 个别因素 | 规划条件 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 地质和地形 条件 |
100 | 100 | 100 | 100 |
③编制因素条件修正系数表
将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较,得到因素修 正系数。
| △ 糸 哆工 尔奴 仪 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 比较因素 | 待估土地 | 比较案例1 | 比较案例 2 | 比较案例3 |
| 宗地名称/编号 | 华光土地(厂 $(\overline{X})$ |
两江新区水土 组团 B 标准分 区 B40-1/02 号 宗地 |
两江新区水土 组团A标准分 $\overline{\times}$ A11-2/02 (部分二)号 宗地 |
北碚区北碚组 团 A 标准分区 A22-1/02 号宗 地 |
田麦格正玄粉基
| 详细地址 | 北碚区华光村 | 两江新区水土 组团 B 标准分 区 B40-1/02 号 宗地 |
两江新区水土 组团A标准分 区 A11-2/02 (部分二)号 宗地 |
北碚区北碚组 团 A 标准分区 A22-1/02 号宗 地 |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 交易单价 | 待估 | 1321.5 | 979.7 | 1250.3 | |||
| 规划用途 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | |||
| 交易日期 | 1.0000 | 1.0204 | 1.0101 | 1.0417 | |||
| 交易情况 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | |||
| 地理位置和繁华程 度 |
1.0000 | 0.9615 | 1.0000 | 0.9804 | |||
| 基础设施完善程度 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | |||
| 区域因素 | 公共配套设施完善 程度 |
1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | ||
| 交通便捷程度 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | |||
| 环境质量 | 1.0000 | 1,0000 | 1.0000 | 1.0000 | |||
| 区域产业聚集程度 | 1.0000 | 0.9434 | 0.9804 | 0.9804 | |||
| 临街状况 | 1.0000 | 0.9615 | 1.0000 | 1.0000 | |||
| 土地面积 | 1.0000 | 1.0204 | 1.0204 | 1.0204 | |||
| 个别因素 | 土地形状 | 1.0000 | 0.9615 | 1.0000 | 0.9615 | ||
| 规划条件 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | |||
| 地质和地形条件 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 | |||
| 1228.2 990.0 1153.9 比准单价 |
|||||||
| 日期修正 | 0.9704 | ||||||
| 市场比较法评估单价 | 1091 |
(2) 年期修正系数的确定过程
估价对象剩余使用年期为37.23年,需进行年期修正。年期修正如下:
$$
K_2 = \frac{1 - 1/(1+r)^m}{1 - 1/(1+r)^n}
$$
公式中:
K2 -- 土地使用年期修正系数
r -- 土地还原率 8.73%[参照《重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价 实施细则》(渝国土房管发[2000]315号)中的相关规定确定]
m —— 待估宗地设定使用年限
n -- 基准地价设定使用年限
经测算, 年期修正系数 K2=0.9704
4、评估结果
由于所选取可比交易案例的比准价格较为接近,以比准价格的平均值作为评 估结果,具体如下:
市场法评估出让土地使用权单价
$=$ (1153.9 +990.0+1228.2) $\div$ 3×0.9704
=1091 (元/平方米)
(二) 成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上 一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。 基本计算公式为:
土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土 地增值收益
1、土地取得费和相关税费取值及确定依据
(1) 参数取值
土地取得费用是指待估宗地所在区域征收同类用地所支付的平均费用。根据 对待估宗地所在区域近年来征收土地费用标准进行分析,该项费用主要包括征地 费用, 含土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费及地上构(附)着物补偿费、住 房安置费等。
土地取得费和相关税费具体如下表所示:
| 项目 | 收费依据 | 收费标准(元 /亩) |
合计(元 $/m2$ ) |
备注 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地补偿费 | 18,000.00 | 27.00 | 18000 元/亩 | ||
| 安置补助费 | 《重庆市人民政府关于 | 68,400.00 | 102.60 | 38000 元/人 | |
| 土地取得费 | 青苗补偿费、地上 附着物补偿费 |
调整征地补偿安置政策 有关事项的通知》(渝府 |
22,000.00 | 33.00 | 22000 元/亩 |
| 住房安置费 | 发[2008]45号) | 243,000.00 | 364.50 | 人均建筑面积标准 为30 m2。 |
|
| 耕地占用税 | 渝府发[2008]47号 | 18,676.00 | 28.00 | 耕地按 80%计, 取 35元/m 2 |
|
| 耕地开垦费 | 渝府[1999]第54号 | 13, 340.00 | 20.00 | 耕地 30 元/m2 | |
| 相关税费 | 征收被征地农转非 人员社会保障统筹 费 |
渝国土房管发[2008]86 뮹 |
10,000.00 | 15.00 | 10000 元/亩 |
| 土地取得费及相关税费合计 | 393, 597.00 | 590.10 |
土地取得及相关税费一览表
(2) 相关参数确定依据
①土地取得费
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定和重庆市相关规定,征 用农村集体土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上构(附) 着物补偿费、住房安置费等。
A、土地补偿费和安置补助费
根据《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》(渝府 发[2008]45号)规定: 土地补偿费不分地类、不分地区, 按批准征收土地总面积 计算, 标准为每亩 18,000 元。安置补助费按转非安置的农业人口数计算, 每个 转非安置的农业人口的安置补助费标准为38,000元。
经向当地土地行政管理部门调查询问了解,该地区人均耕地为 0.83 亩/人, 耕地与非耕地比例为 80:20, "安置人口以被征收耕地面积与 0.5 倍非耕地面积之 和除以人均耕地面积"确定,则:
每亩安置人口=(0.20+0.80×0.5)÷0.5=1.80 (人/亩)
每亩安置补助费=38,000×1.8=68,400.00 (元/亩)
综上,土地补偿费和安置补助费合计为 86,400.00 元/亩。
B、青苗补偿费及地上构(附)着物补偿费
根据《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》(渝府 发[2008]45号)规定,青苗补偿费按 22,000元/亩计。
C、住房安置费
根据璧山县人民政府关于调整征地补偿安置标准有关事项的通知的规定,住 房安置对象按人均30m2的标准予以安置,货币安置费标准为4500元/m2。
待估宗地每亩安置人口数为1.80人/亩,则:
住房安置费=30×4500×1.8=243,120.00 (元/亩)
②相关税费
A、耕地占用税
根据《关于贯彻实施<耕地占用税条例>做好有关税收工作的通知》(渝府发 [2008]47 号), 估价对象所在地区耕地占用税标准为 35 元/平方米。则, 本次评 估耕地占用税=35×80%=28元/平方米。
B、耕地开垦费
根据《重庆市耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费收取与使用管理办法》 (重庆市人民政府1999年第54号令)规定,一类地区的耕地开垦费按20-30元 /m2 标准收取。估价对象所在璧山区属一类地区,本次评估取 25 元/m2; 经调查, 周边征收耕地约占总征收土地的 80%, 则: 耕地开垦费=20×80%=20.00 元/平方 米
C、农转非人员社会保障统筹费
根据《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》(渝府 发[2008]45号)规定。征地统筹费按土地面积收取,对经营性用地(含存量国有 建设用地)、城镇发展用地按照主城区每亩 3 万元, 其他区县(自治县) 每亩 2 万元的标准收取; 对新征工业用地按照主城区每亩 1 万元, 其他区县(自治县) 每亩 0.5 万元的标准收取。根据待估宗地所在区域实际情况, 本次评估农转非人 员社会保障统筹费按 10,000 元/亩计。
综上,土地取得费及相关税费为590.10元/平方米。
2、土地开发费取值及确定依据
土地开发费包括宗地外土地开发费和宗地内土地开发费。依据本次评估的地 价内涵和土地估价时设定的土地开发条件,本次评估的估价对象所在宗地地价包 括宗地外土地开发费和宗地内场地平整费。经咨询当地建设行政主管部门, 璧山 区土地开发费具体详见下表。
土地开发费一览表
单位: 元/m2
| 供水 | HF ำ+ |
32 $\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$ ⊷ ⊷ $\overline{\phantom{000000000000000000000000000000000000$ |
通路 | 通讯 | 立故 止地 . 7Л æ ĩΕ |
|---|---|---|---|---|---|
| ∠∪ | $\omega$ | سد | . . | $\overline{\phantom{a}}$ |
估价对象设定的土地开发程度为宗地外"五通"(即通水、通电、通路、通 气、通讯),宗地内"场地平整",确定开发费用为120元/m2。
3、投资利息取值及确定依据
根据待估宗地的开发程度和开发规模,设定土地开发周期为1年,投资利息 率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)利息率4.35%计。 假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入,开发费用在开发期内均匀投入, 故:
投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×4.35%+土地开发费×开 发周期×[ (1+4.35%) 1/2-1]=28.25 (元/平方米)
4、投资利润取值及确定依据
评估人员通过调查当地土地开发的投资回报情况,确定本次评估土地开发年 投资利润率为8%。故:
投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费)×开发周期×8%
=56.81 (元/平方米)
5、土地增值收益取值及确定依据
根据估价人员收集的资料,当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费 及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的一定比例测算。考 虑到待估宗地所在区域的经济发展水平和土地市场的实际发展情况,结合当地基 准地价的测算,本次评估的土地增值收益率按15%确定。
土地增值收益 =795.16×15%=119.27 (元/平方米)
6、无限年期土地使用权价格确定过程
待估宗地无限年期土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投 资利润+土地增值收益
$=590.10+120+28.25+56.81+119.27$
=914.43 (元/平方米)
7、其他因素修正系数确定过程
考虑到估价对象宗地特点, 选取位置条件、交通条件、基础设施完善程度、 环境条件和宗地状况等主要因素对宗地进行修正,见下表:
| 优劣程度 影响因素 |
优 | 较优 | 一般 | 较差 | 差 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 内部 交通 |
区域内交通方便 程度 |
在主次干 道边上 |
有公路 与主干 道通达 |
有公路 与次干 道相通 |
有公路至次干 道 2-5 km |
有公路至 次干道 5 km 以上 |
| 条件 | 区域内部道路级 别(宽度 m) |
$>15$ | $8 - 15$ | $5 - 8$ | $<$ 5 | 无 |
| 外部 | 距火车站的距离 (km) |
有铁路专 线 |
$<$ 5 | $5 - 12$ | 12-20 | >20 |
| 交通 条件 |
距港口的距离 (km) |
自有码头 | $<$ 5 | $5 - 12$ | $12 - 20$ | >20 |
其他因素修正系数说明表
| 距机场的距离 (km) |
$\leq$ 5 | $5 - 20$ | $20 - 30$ | $30 - 40$ | >40 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 动力能源保证度 (9/0) |
>90 | 85-90 | $70 - 85$ | 60-70 | < 60 | |
| 供水保有度(%) | >90 | 80-90 | 70-80 | 60-70 | < 60 | |
| 基础 设施 条件 |
排水设施完善度 (9/0) |
排水畅 通、不漫 水 |
畅通、年 漫水 2-3 次 |
偶尔阻 塞、年漫 水 2-3次 |
偶尔阻塞、年 漫水 4-7次 |
偶尔阻 塞、常漫 水 |
| 通讯保有度 | ≥2部 /100m 2 |
1 部/100m 2 | 1 部/200m 2 | 1 部/500m 2 | 1部/1000m 2 | |
| 产业 积聚 |
规划限制 | 无限制条 件 |
个别类 型受限 制 |
部分工 业可布 置 |
工业可布置受 到极大的限制 |
不允许布 置工业 |
| 规模 | 企业规模(建面 $m2$ ) |
>10万 | 3万-10 万 |
8千-3千 | 3千-8千 | <3千 |
| 环境 | 企业自身有无污 染源 |
无 | 轻微噪 声 |
噪声 | 噪声及空气污 染 |
多种污染 源 |
| 质量 | 区域内有无污染 源 |
无 | 轻微噪 声 |
噪声 | 噪声及空气污 染 |
多种污染 源 |
| 宗地坡度 | $\leq 3^{\circ}$ | $3-10$ ° | $10 - 15^{\circ}$ | $15 - 30^{\circ}$ | $>30^\circ$ |
其他因素修正系数表
| 修正系数(%)/优劣程度/地价 因素 |
一般 | 较差 | 差 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 区域内交通方便程 度 |
1.00 | 0.50 | 0.00 | $-0.50$ | $-1.50$ | |
| 交通便捷度评 | 区域内部道路级别 | 1.00 | 0.50 | 0.00 | $-0.50$ | $-1.00$ |
| 价 | 距火车站的距离 | 3.00 | 1.50 | 0.00 | $-1.50$ | $-2.50$ |
| 距港口的距离 | 3.00 | 1.50 | 0.00 | $-1.50$ | $-2.50$ | |
| 距机场的距离 | 2.00 | 1.00 | 0.00 | $-1.00$ | $-1.50$ | |
| 动力能源保证度 | 4.00 | 2.00 | 0.00 | $-2.50$ | $-4.00$ | |
| 基础设施条件 | 供水保证度 | 3.50 | 1.50 | 0.00 | $-1.50$ | $-3.00$ |
| 评价 | 排水设施完善度 | 1.50 | 0.50 | 0.00 | $-0.50$ | $-1.50$ |
| 通讯保证度 | 2.00 | 1.00 | 0.00 | $-1.00$ | $-2.00$ | |
| 规划限制 | 2.00 | 1.00 | 0.00 | $-1.00$ | $-2.50$ | |
| 产业集聚 | 企业规模 | 2.00 | 1.00 | 0.00 | $-1.00$ | $-2.50$ |
| 区域内有无污染源 | 1.00 | 0.50 | 0.00 | $-0.50$ | $-1.50$ | |
| 环境质量 | 企业自身有无污染 源 |
1.50 | 0.50 | 0.00 | $-0.50$ | $-2.00$ |
| 宗地坡度 | 1.50 | 1.00 | 0.00 | $-0.50$ | $-1.50$ | |
| 估价对象地价影响因素说明、 | 优劣程度及修正系数表 |
| ` 区域内交通方便程度 有公路与主干道通达 」 | 较优 | U.J | |
|---|---|---|---|
| 区域内部道路级别 | 8-15 | 较优 | ت و ل |
| 距火车站的距离 | $>20$ | 差 | $-2.5$ |
|---|---|---|---|
| 距港口的距离 | $>20$ | 差 | $-2.5$ |
| 距机场的距离 | $30 - 40$ | 较差 | $-1$ |
| 动力能源保证度 | >90 | 较优 | $\overline{2}$ |
| 供水保证度 | >90 | 较优 | 1.5 |
| 排水设施完善度 | 排水畅通、不漫水 | 优 | 1.5 |
| 通讯保证度 | ≥2部/100m2 | 优 | $\overline{2}$ |
| 规划限制 | 部分工业可布置 | 一般 | $\Omega$ |
| 企业规模 | 3万-10万 | 较优 | |
| 区域内有无污染源 | 噪声 | 一般 | $\mathbf{0}$ |
| 企业自身有无污染源 | 轻微噪声 | 较优 | 0.5 |
| 宗地坡度 | $3 - 10^{\circ}$ | 较优 | |
| 区域内交通方便程度 | 有公路与主干道通达 | 较优 | 0.5 |
| 合计 | 4.5 |
8、年期修正系数的确定过程
年期修正系数=1- (1+r) -n=0.9557
其中: 一本次评估中, 根据北碚城区基准地价更新报告, 确定土地还原利率 为 8.73%; n---使用年期 37.23 年。
9、评估结果
待估宗地剩余使用年期土地使用权价格
=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×区位及 个别因素修正系数×年期修正系数
=913.2 (元/平方米)
采用成本逼近法评估宗地的过程及评估结果见成本逼近法评估过程一览表:
成本逼近法评估过程一览表
单位: 元/平方米
| 宗地名称 | 土地取 得费及 相关税 费 |
土 地 开 发 费 |
利息 | 投资 利润 |
土地增 值收益 |
估价 设定 年期 (年 |
年期修 正系数 |
个别因 素修正 |
单位面 积土地 使用权 价格 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 华光土地 (出让部 分) |
590.10 | 120 | 28.25 | 56.81 | 119.27 | 37.23 | 0.9557 | 0.0450 | 913.20 |
三、采用算数平均值作为而非未选取其中一种方法作为评估结果的原因和
依据, 是否符合重组办法的相关规定
(一) 采用算术平均值作为而非未选取其中一种方法作为评估结果的原因 和依据
根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)相关规定, 对同一估价对象宜选 用两种或两种以上的估价方法进行估价。对不同估价方法估算出的结果,应进行 比较分析。当这些结果差异较大时,应寻找并排除出现差异的原因。
在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后,应根据具体情况计算求出 一个综合结果。得出综合测算结果的方法和理由,应包括采用的是简单算术平均、 加权算术平均,还是其他方法,以及采用其中某种方法的依据是什么。仅将其中 一种估价方法的测算结果作为综合测算结果的,应充分说明这样做是根据估价目 的的何种特殊要求。
根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)第 7.1.7 条, 在确定宗地估价 结果时,估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数等的代表性、适宜性、准 确性方面, 对各试算价格进行客观分析, 并结合估价经验对各试算价格进行判断 调整,确定估价结果。确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法:(1)简单 算术平均法; (2) 加权算术平均法; (3) 中位数法; (4) 综合分析法。
本次对土地使用权的评估采用市场比较法和成本逼近法,并采用算术平均值 作为评估结果, 符合《房地产估价规范》及《城镇土地估价规程》关于评估结果 的选取规定。
(二) 采用算数平均值作为而非未选取其中一种方法作为评估结果符合重 组办法的相关规定
根据《上市公司重大资产重组管理办法》相关规定,重大资产重组中相关资 产以资产评估结果作为定价依据的,资产评估机构原则上应当采取两种以上评估 方法进行评估。
根据前述规定,评估机构在对重大资产重组相关资产进行评估时,原则上应 采用两种以上评估方法进行评估,但并非必须采用其中一种方法作为评估结果。
综合上述分析,采用算数平均值而非未选取其中一种方法作为土地使用权评 估结果, 未违反重组办法的相关规定。
三、中介机构核查意见
经核杳,评估师认为:市场比较法及成本逼近法的评估结果因技术思路、评 估路径上的不同而导致一定差异的存在。本次交易对土地使用权的评估市场比较 法和成本逼近法进行评估,并采用算术平均值作为评估结果,符合《房地产估价 规范》及《城镇土地估价规程》关于评估结果的选取规定,未违反重组办法的相 关规定。
- 草案披露, 本次拟转让的土地使用权及房屋建筑物曾计划 转让与重庆市+地储备中心。请公司补充披露: (1) 前次转让终 止的原因;(2)两次转让作价差异的原因及合理性。请财务顾问 及评估师发表意见。
一、两次转让作价差异的原因及合理性
(一) 两次转让作价差异情况
本次拟转让的土地使用权及房屋建筑物与前次相比的总体作价差异情况如 下:
| 评估基准日 | 账面价值 | 评估值 | 增减值 | 增值率/% |
|---|---|---|---|---|
| 2016/10/31 | 5,740.47 | 26,350.23 | 20,609.76 | 359.03 |
| 2017/9/30 | 5,452.15 | 22,124.94 | 16,672.79 | 305.65 |
$-4.225.29$
$-3,936.97$
单位: 万元
$-53.38$
(二) 两次转让作价差异的原因及合理性
$-288.32$
如上表所示,本次拟转让的土地使用权及房屋建筑物相对于前次而言评估值 减少了 4,225.29 万元, 其中土地使用权相对于前次而言评估值减少了 3,222.80 万元, 房屋建筑物相对于前次而言评估值减少了 1,002.49 万元。
本次拟转让的土地使用权及房屋建筑物与前次评估的评估假设与评估过程 不存在显著差异,转让作价产生差价的具体原因如下:
1、土地使用权转让作价差异的原因
(1) 土地增值收益差异
差异额
土地增值收益系采用成本逼近法评估时以土地开发成本乘以土地增值收益 率确定,与待估宗地所在区域的经济发展水平和土地市场的实际发展情况关系密 切。进入2017年,国家进一步加强对房地产调控力度,房地产市场较去年有一 定幅度回落, 根据重庆市国土房管局印发的《重庆市国有建设用地使用权供应地 价评估和价款测算细则(试行)》(渝国土房管发〔2014〕6号)相关规定及房地 产市场的实际情况,本次评估按15%的土地增值收益率计算土地增值收益,相比 前次评估采用的20%土地增值收益率相比有所降低。
(2) 面积差异
本次纳入评估范围的土地面积为 171, 442, 16 平米, 前次纳入评估范围的土 地面积为 173, 993, 32 平米, 本次评估土地面积较前次减少 2, 551, 16 平米。
(3) 契税影响
前次评估的评估结果包含了该次交易应缴纳的契税。基于本次交易契税由交 易对方缴纳、中国嘉陵无代扣代缴义务的情况,本次评估未考虑相关交易契税。
(4) 评估基准日差异
前次评估基准日为 2016年10月31日,本次评估基准日为 2017年9月30 日, 前后两次评估基准日相距时间较长, 本次评估土地剩余年限相比较前次减少 接近1年,需进行剩余年限修正。同时,因评估基准日差异导致本次评估的市场 比较法选取案例与前次评估相比存在一定区别。
2、房屋建筑物作价差异原因
房屋建筑物本次评估值较前次减少 1,002.49 万元, 主要原因系本次评估基 准日距前次评估基准日相距时间接近1年,房屋建筑物成新率降低,导致本次评 估相比前次评估存在减值。
综上,本次拟转让的土地使用权相对于前次作价的差异主要系土地增值收益 差异、土地面积差异、契税影响、评估基准日差异导致的相关参数的选取差异等 因素所致,本次拟转让的房屋建筑物相对于前次作价的差异主要系房屋建筑物成 新率差异等因素所致, 总体差异率较低, 具备合理性。
三、中介机构核查意见
经核查,中联评估认为:本次拟转让的土地使用权相对于前次作价的差异主 要系土地增值收益差异、土地面积差异、契税影响、评估基准日差异导致的相关 参数的选取差异等因素所致,本次拟转让的房屋建筑物相对于前次作价的差异主 要系房屋建筑物成新率差异等因素所致, 总体差异率较低, 具备合理性。
- 草案披露, 本次出售的标的资产中"100KW 底盘测功机" 系上市公司与远东国际租赁有限公司的售后回租设备,该设备仍
处租赁期, 设备所有权不属于上市公司。请公司补充披露: (1) 出售该机器设备是否符合《重组办法》第十一条第(四)项的规 定,是否存在法律障碍;(2)在评估与交易作价中如何考虑及相 关会计处理。请财务顾问、律师和会计师发表意见。
一、评估与交易作价的考虑
对于融资租赁设备 100KW 底盘测功机, 中国嘉陵已与远东国际就上述售后 回租的设备进行回购事宜的沟通,远东国际已经口头同意提前终止《售后回租赁 合同》,并将相关设备回售。基于上述原因,本次对 100KW 底盘测功机按正常 设备讲行评估, 未考虑融资租赁对评估价值的影响。
三、中介机构核查意见
经核查,中联评估认为:截至本回复意见出具日,中国嘉陵已经取得远东国 际租赁有限公司内容为双方已经履行完毕租赁合同项下所有义务、同意将 "100KW 底盘测功机"所有权转让给中国嘉陵的书面文件,该项设备产权清晰, 不存在法律障碍。本次对100KW底盘测功机按正常设备进行评估,未考虑融资 租赁对评估价值的影响, 具备合理性。
(此页无正文,为中联资产评估集团有限公司《关于中国嘉陵工业股份有限公司 (集团)重大资产出售暨关联交易报告书(草案)信息披露的问询函》涉及评估 问题回复意见之签章页)
