Aedes — Capital/Financing Update 2026

Jan 28, 2026

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DOCUMENTO INFORMATIVO

Predisposto ai sensi dell'Allegato IX del Regolamento (UE) 2024/2809 che integra e modifica il Regolamento (UE) 2017/1129 (il "Regolamento Prospetto")

Il presente documento informativo (il "Documento Informativo") è relativo all'ammissione alle negoziazioni sul mercato Euronext Milan, organizzato e gestito da Borsa Italiana Spa, di massime n. 96.032.655 azioni ordinarie Aedes (le "Nuove Azioni Aedes") rivenienti dall'aumento di capitale in opzione (l'"AuCap"), deliberato dal Consiglio di amministrazione di Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni (nel seguito anche "Aedes", la "Società" o l'"Emittente"), in data 14 gennaio 2026, in forza della delibera assunta dall'Assemblea Straordinaria degli Azionisti in data 18 novembre 2025.

Il presente Documento Informativo è stato redatto ai sensi del Regolamento Prospetto ed è stato depositato in data 28 gennaio 2026 presso la Consob e messo contestualmente a disposizione del pubblico presso la sede legale dell'Emittente, sul sito internet della Società all'indirizzo www.aedes1905.it, nonché sul meccanismo di stoccaggio autorizzato 1Info all'indirizzo www.1info.it.

Il Documento Informativo non costituisce un prospetto ai sensi del Regolamento Prospetto e non è stato sottoposto al controllo e all'approvazione della Consob, in qualità di Autorità competente dello Stato membro di origine.

Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni

Capitale sociale € 5.005.283,79 interamente versato Sede legale via XII ottobre, 2/181, 16121 Genova Codice fiscale 00824960157, Partita IVA 13283620154, REA GE-522274 Società soggetta ad attività di direzione e coordinamento di Istituto Ligure Mobiliare Spa

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1. DENOMINAZIONE DELL'EMITTENTE, CODICE LEI, PAESE IN CUI HA SEDE E SITO WEB

La denominazione della società emittente è "Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni" o, in forma abbreviata, "Aedes Spa".

L'Emittente è una società di diritto italiano costituita in Italia, nella forma giuridica di società per azioni e opera in base alla legislazione italiana. La Società ha sede legale in Genova, via XII ottobre n. 2/181, capitale sociale Euro 5.005.283,79 i.v., Codice fiscale 00824960157, Partita IVA 13283620154, REA GE-522274, Codice Lei 815600BACF507EC30687.

Il sito internet della Società è consultabile all'indirizzo www.aedes1905.it.

2. DICHIARAZIONE DI RESPONSABILITÀ

L'Emittente, in qualità di soggetto responsabile della redazione del presente Documento Informativo, dichiara che le informazioni in esso contenute sono, per quanto a sua conoscenza, conformi ai fatti e non presentano omissioni tali da alterarne il senso.

3. AUTORITÀ COMPETENTE DELLO STATO MEMBRO DI ORIGINE. DICHIARAZIONE ATTESTANTE CHE IL DOCUMENTO NON COSTITUISCE UN PROSPETTO AI SENSI DEL REGOLAMENTO PROSPETTO E CHE NON È STATO SOTTOPOSTO AL CONTROLLO E ALL'APPROVAZIONE DELL'AUTORITÀ COMPETENTE DELLO STATO MEMBRO DI ORIGINE

La Commissione Nazionale per le Società e la Borsa ("Consob") è l'Autorità competente ai sensi dell'art. 20 del Regolamento Prospetto.

Il presente Documento Informativo non costituisce un prospetto ai sensi del Regolamento Prospetto e non è stato sottoposto al controllo e all'approvazione della Consob, in qualità di autorità competente dello Stato membro di origine.

Il Documento Informativo è stato redatto e pubblicato per l'ammissione alle negoziazioni su Euronext Milan delle Nuove Azioni Aedes rivenienti dall'AuCap in esenzione dall'obbligo di pubblicare un prospetto informativo, sulla base del disposto dell'art. 1, paragrafo 4, lett. (d-ter), e paragrafo 5, lett. (b-bis), del Regolamento Prospetto. L'importo dell'AuCap, inoltre, risulta inferiore alla soglia di Euro 8 milioni con conseguente esenzione dalla pubblicazione di un prospetto anche ai sensi dell'art. 3, paragrafo 2, lett. (b) del Regolamento Prospetto e dell'art. 34-ter, comma 01, del Regolamento Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche, c.d. "Regolamento Emittenti").

In particolare, si conferma che: (i) le Nuove Azioni Aedes non sono state emesse in occasione di un'acquisizione mediante offerta pubblica di scambio, di una fusione o di una scissione; (ii) l'Emittente non è oggetto di una ristrutturazione o di procedure d'insolvenza; (iii) il presente Documento Informativo, in data 28 gennaio 2026, è stato depositato in formato elettronico presso la Consob, nonché reso disponibile al pubblico con le modalità previste dalla normativa, anche regolamentare, vigente.

Si rappresenta inoltre come, alla data di pubblicazione del presente Documento Informativo, con riguardo alle Nuove Azioni Aedes ricorra altresì la fattispecie di esenzione dall'obbligo di pubblicare un prospetto informativo di cui all'art. 1, paragrafo 5, lett. (a)- (b), del Regolamento Prospetto.

4. DICHIARAZIONE ATTESTANTE IL COSTANTE RISPETTO DEGLI OBBLIGHI DI COMUNICAZIONE E DI SEGNALAZIONE

L'Emittente dichiara che per tutto il periodo di ammissione alla negoziazione sul mercato regolamentato delle proprie azioni, rilevante ai sensi del Regolamento Prospetto, ha

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rispettato gli obblighi di comunicazione e di segnalazione, compresi gli obblighi di cui alla Direttiva 2004/109/CE e al Regolamento (UE) n. 596/2014.

5. LUOGO IN CUI SONO DISPONIBILI LE INFORMAZIONI PREVISTE DALLA REGOLAMENTAZIONE PUBBLICATE DALL'EMITTENTE IN CONFORMITÀ DEGLI OBBLIGHI DI COMUNICAZIONE CONTINUATIVA E DEL LUOGO IN CUI È REPERIBILE IL PROSPETTO PIÙ RECENTE

Le informazioni previste dalla regolamentazione e pubblicate dall'Emittente in conformità degli obblighi di comunicazione continuativa sono disponibili per la consultazione sul sito internet dell'Emittente (www.aedes1905.it), nonché sul meccanismo di stoccaggio autorizzato 1Info (www.1info.it).

Si precisa che l'ultimo prospetto informativo pubblicato dalla Società risale al 5 giugno 2015 ed è "Relativo all'offerta in opzione agli azionisti e all'ammissione a quotazione sul Mercato Telematico Azionario organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A. di massime n. 86.956.536 azioni ordinarie Aedes S.p.A. di nuova emissione ad un prezzo unitario pari ad Euro 0,46 e di massimi n. 86.956.536 Warrant Aedes S.p.A. di nuova emissione ed ammissione a quotazione sul Mercato Telematico Azionario organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A. di n. 221.911.287 azioni ordinarie Aedes S.p.A. derivanti dalla conversione di azioni speciali Aedes S.p.A.". L'anzidetto prospetto informativo (e il relativo supplemento pubblicato in data 17 giugno 2015) è disponibile nella sezione "Prospetti e Documenti OPA" del sito internet dell'Autorità di Vigilanza (www.consob.it).

6. IN CASO DI OFFERTA PUBBLICA DI TITOLI, DICHIARAZIONE ATTESTANTE CHE AL MOMENTO DELL'OFFERTA L'EMITTENTE COMUNICHERÀ TEMPESTIVAMENTE LE INFORMAZIONI PRIVILEGIATE A NORMA DEL REGOLAMENTO (UE) N. 596/2014

L'Emittente dichiara che ogni informazione di carattere privilegiato, relativa o anche solo utile alla corretta esecuzione dell'AuCap, sarà comunicata tempestivamente ai sensi e per gli effetti di quanto previsto dal Regolamento (UE) 596/2014.

La Società ha adottato – da ultimo con approvazione consiliare del 16 maggio 2025 – e mantiene costantemente aggiornata la Procedura Market Abuse del Gruppo Aedes (la "Procedura MAR") diretta a disciplinare, inter alia, la gestione interna e la comunicazione al mercato delle informazioni privilegiate.

7. RAGIONI DELL'EMISSIONE E IMPIEGO DEI PROVENTI

L'AuCap si inserisce nel più ampio progetto di implementazione e sviluppo del business immobiliare del Gruppo Aedes, così come previsto dal Piano Industriale 2024-2028 del Gruppo Aedes (il "Piano Industriale" o "Piano") – da ultimo approvato in data 17 luglio 2025 – che ha identificato l'AuCap come l'assumption principale del Piano medesimo. Mediante l'AuCap e la conseguente auspicata raccolta di Euro 5 milioni, infatti, la Società

intende realizzare gli obiettivi del Piano che si articolano come di seguito riportati:

1. Acquisizione di una società target attiva nel settore dello sviluppo immobiliare: l'operazione in parola consentirà al Gruppo di cogliere opportunità di investimento in operazioni di edilizia privata e pubblica. Sul punto il management prevede di acquisire una quota del capitale sociale di una società attiva nel settore degli appalti edili, con un fatturato di Euro 10 milioni circa. Mediante le sinergie derivanti dalla suddetta operazione, il Gruppo Aedes potrà sviluppare asset già presenti nel proprio portafoglio immobiliare, nonché estendere gli investimenti in NPL che presentano come sottostante operazioni di sviluppo immobiliare. Ferme restando le opportune e necessarie attività di due diligence relative alla possibile operazione, per porre in essere tale acquisizione si

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• stima un impiego di risorse proprie pari ad Euro 1,25 milioni, nonché una leva finanziaria pari ad Euro 1,25 milioni;
• 1. Investimento in immobili commerciali a reddito: mediante la controllata Lavip Srl già proprietaria alla data odierna (i) di un edificio direzionale sito in Genova, località Campi, acquistato per Euro 4,78 milioni, che genera ricavi annui lordi pari ad Euro 547 mila e (ii) un edificio commerciale sito in Genova, località Bolzaneto, acquistato per Euro 3,2 milioni, che genera ricavi annui lordi pari ad Euro 380 mila – si prevedono ulteriori investimenti per Euro 6 milioni, oltre oneri e accessori (di cui Euro 2,3 milioni mediante mezzi propri rivenienti dall'AuCap). Il rendimento previsto per le operazioni di investimento in immobili commerciali a reddito in pipeline supera, al netto dell'IMU, il 10% su base annua. Il management, a fronte dei menzionati investimenti immobiliari, stima un fatturato consolidato annuo pari ad Euro 1,55 milioni circa;
• 1. Acquisizione di crediti non performing ipotecari con sottostanti asset immobiliari commerciali: si prevede l'intervento in special situation e l'acquisto di crediti NPL ipotecari. Al riguardo, il management valuta un'operazione che coinvolge una società in liquidazione giudiziale, proprietaria di un centro commerciale locato a diversi tenants. L'impegno finanziario previsto per porre in essere la riferita operazione – suscettibile di ogni eventuale variazione e modifica ad esito delle opportune e necessarie attività di due diligence – è di Euro 2,5 milioni circa (di cui Euro 750 mila circa mediante mezzi propri) a fronte di canoni di locazioni pari ad Euro 380 mila circa su base annua.

Lo sviluppo del business, anche attraverso le controllate di Aedes, e la generazione da parte delle società del Gruppo Aedes di utili conseguenti alla realizzazione degli obiettivi di Piano consentirà alla Società di valorizzare – nell'unico modo possibile consentito dalla normativa tributaria – il beneficio fiscale connesso all'utilizzo delle perdite fiscali pregresse da consolidato fiscale (riportabili senza limiti di tempo e utilizzabili, nei limiti dell'80% dell'utile conseguito nel singolo periodo d'imposta), il cui valore complessivo, così come riportato nella Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2025, è risultato pari ad Euro 236 milioni circa. L'AuCap consentirà alla Società, inoltre, di ottenere risorse a debito dal ceto bancario con convenienti tassi di interesse passivi (sfruttando anche le attuali condizioni del mercato del credito) per finanziamenti ipotecari e chirografari, con i quali concorrere a realizzare le riferite operazioni.

Tutto ciò premesso, l'esecuzione dell'AuCap consentirà alla Società di implementare il proprio business ampliando e rafforzando auspicabilmente la propria base azionaria reperendo – a fronte dell'emissione delle massime n. 96.032.655 Nuove Azioni Aedes – risorse finanziarie in equity necessarie a condurre la Società e il Gruppo Aedes verso il primario obiettivo di equilibrio economico e finanziario.

8. FATTORI DI RISCHIO SPECIFICI DELL'EMITTENTE

8.1 RISCHI CONNESSI ALLA MANCATA TOTALE SOTTOSCRIZIONE DELL'AUCAP

Il rischio connesso alla mancata sottoscrizione totale dell'AuCap consiste nella possibilità che i Soci attuali di Aedes o il mercato non sottoscrivano per intero l'AuCap e quindi la Società raccolga una cifra inferiore rispetto all'importo massimo previsto (i.e. 5 milioni) con potenziali problematiche in termini di (i) reperimento delle ulteriori risorse finanziarie per la realizzazione degli obiettivi del Piano Industriale e (ii) eventuale maggior ricorso all'indebitamento bancario.

Si rammenta preliminarmente che la Società ha ricevuto, in data 18 settembre 2025, l'impegno del Socio di controllo di fatto Istituto Ligure Mobiliare Spa ("ILM") a sottoscrivere la quota di propria pertinenza dell'AuCap pari a complessivi Euro 1,499 milioni circa; tale

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importo, quindi, risulta garantito nell'esecuzione dell'AuCap.

Con riguardo a tali potenziali rischi, si precisa che l'Emittente ha ipotizzato molteplici scenari (tra i quali quello – considerato allo stato remoto – relativo alla raccolta della sola sottoscrizione del Socio ILM) dai quali emerge l'evidenza di un miglioramento della propria solidità finanziaria ed economica. A ciò si aggiunga che in tutti gli scenari ipotizzati dal management non vi è evidenza di situazioni di tensioni finanziarie in grado di compromettere la continuità aziendale, né di rilevare segnali di crisi di impresa ai sensi del D. Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 s.m.i. ("Codice della crisi d'impresa") nel medio periodo.

Resta comunque inteso che l'eventuale mancata totale sottoscrizione dell'AuCap potrebbe comportare un dilatamento delle tempistiche di realizzazione degli obiettivi del Piano Industriale con conseguente possibile aggiornamento del medesimo per quanto riguarda gli obiettivi in esso contenuti e l'orizzonte di realizzazione. Tale ipotesi, comunque ritenuta remota dal management, sarà eventualmente resa nota al mercato con tempestività nel rispetto della normativa, anche di carattere regolamentare, vigente.

L'eventuale raccolta parziale dell'AuCap potrebbe comportare un peggioramento della posizione della Società e del Gruppo Aedes nei rapporti con il ceto bancario rispetto a quanto riflesso all'interno del Piano Industriale, con conseguente difficoltà nel reperimento di ulteriori risorse a debito. Tale rischio risulta parzialmente mitigato in ragione (i) dell'impegno di sottoscrizione assunto dal Socio ILM relativamente alla propria quota dell'AuCap, che garantisce alla Società il reperimento di risorse in equity per un valore almeno pari ad Euro 1,499 milioni circa, (ii) del nuovo storico bancario della Società, che ha attualmente in essere – per il tramite della controllata Lavip S.r.l. – 2 rapporti con primari istituti di credito e risulta del tutto adempiente rispetto alle previsioni di rimborso, (iii) del rilancio del business del Gruppo Aedes che, nel corso dell'esercizio 2025, ha ripreso a generare ricavi ricorrenti derivanti da canoni di locazione di immobili e (iv) delle garanzie patrimoniali rappresentate da tali immobili.

Si precisa che la mancata totale sottoscrizione dell'AuCap comporterà la diluizione degli Azionisti che non parteciperanno all'anzidetta sottoscrizione.

8.2 RISCHI CONNESSI ALL'ESECUZIONE DEL PIANO INDUSTRIALE

La predisposizione dei dati previsionali inclusi nel Piano Industriale è basata su specifiche assunzioni. Tali ipotesi, per loro natura, contengono elementi di incertezza al di fuori del controllo del management e possono essere soggette a variazioni, anche significative, in caso di cambiamenti dello scenario macroeconomico e del contesto di mercato di riferimento. Qualora le assunzioni poste alla base del Piano Industriale non si verificassero o si verificassero in misura e/o in tempi diversi da quelli prospettati, non si può escludere che il Gruppo possa dover procedere in futuro ad una revisione del Piano Industriale con conseguenti effetti sui risultati economici, finanziari e patrimoniali previsti. Inoltre, a causa dell'aleatorietà connessa alla realizzazione di qualsiasi evento futuro, potrebbero verificarsi scostamenti, anche significativi, tra valori consuntivi e valori preventivati. Di conseguenza l'Emittente potrebbe non essere in grado di raggiungere gli obiettivi riflessi nei dati previsionali inclusi nel Piano Industriale 2024-2028.

Tale eventualità sarà eventualmente resa nota al mercato con tempestività nel rispetto della normativa, anche di carattere regolamentare, vigente.

8.3 RISCHI CONNESSI ALL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

Il rischio di mercato identificato dall'Emittente consiste nella possibilità che variazioni dell'andamento generale dell'economia del settore immobiliare e l'aumento dei tassi di

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interesse possano influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi, anche in considerazione dei potenziali effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia.

Il Gruppo monitora l'andamento generale del mercato immobiliare attraverso analisi semestrali, nonché il proprio mercato di riferimento anche per il tramite dell'analisi delle perizie immobiliari redatte sugli asset in portafoglio da parte dell'esperto indipendente.

Il 2025 si è concluso confermando il quadro dinamico già delineato nella prima metà dell'anno per il mercato immobiliare italiano. Nonostante un contesto macroeconomico globale che ha continuato a scontare gli effetti delle incertezze geopolitiche e un rallentamento economico persistente in alcune aree europee, l'Italia ha mantenuto una significativa resilienza. La stabilità politica relativa, unita alla politica monetaria della BCE che ha proseguito con i tagli ai tassi di interesse precedentemente avviati, ha concretizzato l'impulso previsto, rendendo il credito significativamente più accessibile e alimentando un robusto volume di transazioni, specialmente nella seconda metà dell'anno.

In tale contesto, il Gruppo Aedes ha la possibilità di cogliere opportunità sia di natura opportunistica, con acquisizioni mirate nell'ambito delle special situation e dei non performing loan con sottostanti assets immobiliari, che di natura più tradizionale, prevedendo l'acquisizione di immobili e complessi immobiliari a reddito, che generino flussi di cassa e ricavi ricorrenti. Da ultimo, l'opportunità di estendere la propria attività al settore connesso alle costruzioni può risultare interessante per il Gruppo Aedes, anche alla luce dell'attuale situazione delle aree urbane e dell'opportunità di investire al fine di risultare un unicum di competenze specifiche.

8.4 RISCHIO DI CREDITO

Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i propri clienti siano insolventi. Alla data di redazione del presente Documento Informativo, la Società e/o il Gruppo Aedes non risultano caratterizzati da rilevanti concentrazioni di rischi di credito.

La massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo Aedes è rappresentata dal valore contabile delle attività finanziarie rappresentate in bilancio, oltre che dal valore nominale delle garanzie prestate su debiti o impegni di terzi (cfr. Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2025 e Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024).

Oltre ai crediti tributari, che sono oggetto di monitoraggio e di procedure di recupero anche mediante consulenti esterni, la Società alla data del presente Documento Informativo detiene crediti finanziari verso le proprie controllate, il cui incasso è correlato al ciclo di sviluppo/cessione delle attività immobiliari.

8.5 RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Il rischio di liquidità è rappresentato dall'incapacità di un'impresa di far fronte agli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi o liquidare le proprie attività. La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la società o il gruppo siano costretti a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.

Il Gruppo Aedes, tramite una continua supervisione da parte dei propri organi delegati, mantiene un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo Aedes monitora il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e di una gestione di vendite immobiliari e

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assunzione di impegni finanziari coerente con i flussi di cassa in entrata e in uscita di tutte le società del Gruppo.

In particolare, alla data del presente Documento Informativo, la liquidità della Società si presenta come gestibile senza soluzione di continuità. A ciò si aggiunga che l'approvazione da parte dell'Assemblea degli Azionisti del 18 novembre 2025 della delega ad aumentare il capitale sociale e la conseguente esecuzione dell'AuCap da parte dell'organo amministrativo consentono maggiori margini alla Società in termini di gestione della propria liquidità senza la previsione di alcuna tensione nel medio-lungo periodo, rafforzando la continuità aziendale e puntando ad un prossimo raggiungimento del breakeven point economico e finanziario.

Tutto ciò premesso, si segnala che la Società è dotata di un assetto organizzativo, amministrativo e contabile idoneo e adeguato a verificare su base continuativa le prospettive di continuità aziendale, anche in linea con quanto richiesto dal Codice della crisi d'impresa, e si impegna con l'obbiettivo di contenere i costi di gestione ricorrenti.

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle anzidette proiezioni, delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili, alla data del presente Documento Informativo, non si ravvisano significativi rischi di liquidità che possano impattare sulla continuità aziendale della Società.

Per completezza, si precisa tuttavia che, il verificarsi di potenziali rischi del genere qui descritto dipenderà anche da fattori al di fuori del controllo della Società quali, tra gli altri, il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione del mercato dei capitali e i risultati della sottoscrizione dell'AuCap.

8.6 RISCHI CONNESSI ALLA SITUAZIONE GEOPOLITICA ATTUALE

Il rischio connesso alla situazione geopolitica attuale riguarda lo scenario internazionale attuale che continua ad essere caratterizzato da elevata instabilità, con conflitti regionali, tensioni commerciali tra grandi potenze e frequenti interventi normativi che incidono sui mercati globali.

L'inasprimento delle dispute territoriali e l'evoluzione imprevedibile delle alleanze politiche possono generare volatilità nei prezzi delle materie prime, nei tassi di cambio e nei costi energetici, con impatti diretti sui margini operativi delle imprese. Inoltre, l'aumento delle misure protezionistiche e delle restrizioni alle catene di approvvigionamento, insieme al rischio di sanzioni internazionali, potrebbe limitare l'accesso ai mercati e aumentare i tempi e i costi di produzione.

L'instabilità finanziaria globale, alimentata dall'incertezza politica, può anche influire negativamente sulla liquidità e sulle condizioni di credito, con possibili ripercussioni sulla capacità della società di finanziare investimenti e sostenere la crescita.

Le conseguenze future, dal punto di vista economico, sono dunque di difficile valutazione e previsione in uno scenario macroeconomico in costante evoluzione.

La Società reputa tuttavia di aver individuato le azioni gestorie e i presidi necessari a contenere i rischi derivanti dallo scenario geopolitico instabile servendosi di strumenti – quali, a titolo esemplificativo, la redazione di un documento di budget annuale, il costante monitoraggio degli indicatori di crisi aziendale, l'analisi dell'andamento dei mercati – funzionali all'adattamento delle esigenze aziendali alla realtà circostante e alla tutela dei propri interessi e di quelli dei propri Azionisti e stakeholder.

8.7 RISCHI CONNESSI ALLE OSCILLAZIONI DEI TASSI DI INTERESSE

Alla data del presente Documento Informativo, il Gruppo Aedes ha in essere – per il tramite della controllata Lavip S.r.l. – i seguenti finanziamenti con istituti di credito:

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• mutuo ipotecario dell'importo di Euro 3 milioni concesso da Deutsche Bank, con tasso variabile Euribor 3 mesi + spread 1,75% e durata 12 anni. Come noto, detto mutuo è stato funzionale alla realizzazione dell'operazione di investimento immobiliare conclusa in data 13 febbraio 2025 ed avente ad oggetto l'acquisto di un immobile direzionale sito in Genova, località Campi;
• mutuo dell'importo di Euro 1,8 milioni concesso da Banca Progetto della durata di 144 mesi, di cui 6 di preammortamento, con uno spread del 3,2%. Come noto, detto mutuo è stato funzionale alla realizzazione dell'operazione di investimento immobiliare conclusa in data 18 dicembre 2025 ed avente ad oggetto l'acquisto di un immobile commerciale sito in Genova, località Bolzaneto.

Al fine di contenere i rischi eventualmente connessi alle oscillazioni dei tassi di interesse, la Società monitora costantemente l'andamento dei tassi stessi, anche al fine di rideterminare – ove necessario – le specifiche tecnico-finanziarie dei mutui ottenuti dai predetti istituti di credito.

8.8 RISCHI DI COMPLIANCE

I rischi connessi alle tematiche di compliance riguardano le possibili violazioni di norme, leggi, regolamenti e procedure (anche interne) da parte della Società e dei suoi soggetti apicali. L'Emittente inoltre ha lo status di emittente di strumenti finanziari quotati su un mercato regolamentato ed è pertanto soggetta alle specifiche normative applicabili agli emittenti quotati sui mercati regolamentati. La Società pone la massima attenzione al rispetto delle prescrizioni normative e regolamentari derivanti dallo status di società quotata mediante un attento processo di informativa al mercato.

Aedes, inoltre, sotto la costante supervisione dell'Amministratore Delegato e con l'ausilio degli attori del sistema di controllo interno – guidato dal Comitato Governance e Parti Correlate e composto dalla Funzione di Internal Audit, dall'Organismo di Vigilanza, dal Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari e dalle ulteriori funzioni di staff – monitora e verifica il pieno rispetto delle procedure interne funzionale a scongiurare rischi di compliance derivanti dalla violazioni di norme di legge e/o di regolamento.

8.9 RISCHI CONNESSI ALLA GESTIONE DELLE RISORSE UMANE

Alla data del presente Documento Informativo la Società conta un numero di dipendenti ridotto anche in ragione (i) dell'attività sinora condotta – la cui implementazione si è avuta durante l'esercizio appena concluso mediante le operazioni concluse per il tramite della controllata Lavip S.r.l. – e (ii) dell'esternalizzazione di talune funzioni di business e di staff che consentono alla Società e al Gruppo Aedes di ridurre i costi legati al personale (tra cui la Funzione di Internal Audit, il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari, l'Organismo di Vigilanza, etc.).

La Società ha stipulato, con il Socio ILM, un contratto di distacco di una risorsa in possesso delle competenze ed esperienze in materia amministrativa e contabile al fine di affiancare la struttura di Aedes. La risorsa in questione è distaccata da ILM in favore di Aedes per il 50% del suo orario di lavoro e del proprio costo azienda.

Con riguardo all'organico aziendale, ferma restando la sufficiente attuale composizione dello stesso, la Società auspica un incremento delle risorse conseguente anche al positivo esito dell'AuCap e del rilancio del business, ciò anche in considerazione dell'intenzione primaria di ridurre eventuali rischi derivanti e connessi alla concentrazione di ruoli e mansioni in poche risorse.

Tutto ciò premesso, si segnala che alla data del presente Documento Informativo non si

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rilevano rischi né con riferimento alla sovrapposizione di ruoli, né alla carenza di esperienze e competenze tecniche necessarie per far fronte alle necessità aziendali.

8.10 RISCHI CONNESSI AI CONTENZIOSI LEGALI

Si segnala che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ di cui Aedes era parte alla data di efficacia della nota operazione di scissione (i.e. 28 dicembre 2018) sono stati assegnati, per effetto della menzionata scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l., società che ha incorporato Aedes SIIQ S.p.A. mediante fusione), come riportato nel Progetto di Scissione disponibile sul sito internet della Società all'indirizzo www.aedes1905.it. Qualora l'estromissione di Aedes da tali contenziosi non fosse possibile, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive riconducibili ai medesimi rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.).

Di seguito si riportano i contenziosi legali in cui la Società risulta parte alla data del presente Documento Informativo.

• Contezioso FIH: contenzioso civile promosso da Fih S.a.g.l. che, alla data di efficacia della predetta operazione di scissione, era pendente dinnanzi alla Corte di Cassazione, e che è stato riassunto, in data 3 marzo 2023, da Fih innanzi alla Corte di Appello di Milano all'esito dell'ordinanza della Corte di Cassazione. La Società si è ritualmente costituita in giudizio con l'assistenza dei legali designati da Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.), dando comunque atto nelle proprie difese che il Contenzioso FIH è stato trasferito ad Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.) per effetto dell'operazione di scissione. Domus S.r.l., quale società incorporante di Aedes, è ritualmente intervenuta in giudizio ai sensi dell'art. 111, comma 3, c.p.c., dando atto di essere subentrata a Aedes nella titolarità attiva e passiva dei diritti controversi e insistendo per il rigetto delle domande proposte da Fih e per l'estromissione di Aedes dal giudizio1.

• Vicenda Odikon: la Società, in data 20 novembre 2024, ha ricevuto la citazione, in veste di responsabile civile, per i fatti contestati agli imputati del Procedimento penale n. 18492/20 R.G.N.R. – 3952/21 R.G. G.I.P. Al riguardo, si precisa che la riferita citazione è relativa al procedimento penale (connesso alla nota vicenda Odikon) in cui risultano imputati, tra gli altri, due ex soggetti apicali della Società (i.e. Giacomo Garbuglia e Giuseppe Roveda) ai quali è stato contestato il reato di manipolazione del mercato di cui all'art. 185 del TUF. Al riguardo, si rappresenta che all'esito dell'udienza tenutasi in data 8 maggio 2025, il Tribunale Ordinario di Milano, in composizione collegiale, ha aderito alle argomentazioni difensive della Società, dichiarando l'incompetenza territoriale del Foro di Milano e ha disposto la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Arezzo. Conseguentemente, il Procedimento Penale in parola è regredito alla fase iniziale e spetterà alla Procura di Arezzo determinarsi sull'esercizio dell'azione penale.

Alla data del presente Documento Informativo il Tribunale di Arezzo non si è espresso in merito all'esercizio dell'azione penale con riguardo ai capi di imputazione precedentemente ascritti e contestati ai due ex soggetti apicali della Società.

Circa l'esito processuale e la conseguente possibilità di essere condannati al risarcimento del danno derivante da reato, in considerazione della natura del procedimento e della fase in cui

¹ Si precisa che il progetto di scissione parziale proporzionale della Società nei confronti di Sedea SIIQ S.p.A. (poi denominata Aedes SIIQ S.p.A. e in seguito incorporata in Domus S.r.l.) e gli accordi relativi alla scissione prevedono, inter alia, che Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.) si impegni affinché Aedes venga estromessa dai giudizi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ. Qualora tuttavia Aedes non ottenesse l'estromissione dal Contenzioso FIH, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive ad esso riconducibili rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.).

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lo stesso di trova, alla data di redazione del presente Documento Informativo, il rischio di soccombenza è ritenuto solamente possibile.

8.11 RISCHI CONNESSI ALLA RESPONSABILITÀ AMMINISTRATIVA DELLE PERSONE GIURIDICHE EX D. LGS. 231/2001

Il rischio ex D. Lgs. n. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D. Lgs. n. 231/01. Al fine di limitare detto rischio, la Società ha adottato il "Modello Organizzativo" o "Modello 231" composto da una c.d. Parte Generale e da una c.d. Parte Speciale. Al riguardo, con particolare riferimento alla struttura del Modello 231, si precisa che: (i) la Parte Generale illustra gli obiettivi, le linee di struttura e le modalità di implementazione del Modello Organizzativo; (ii) la Parte Speciale descrive, in sintesi, le fattispecie criminose di cui al D. Lgs. 231/01 ritenute rilevanti a seguito del lavoro di risk assessment, stabilendo regole di comportamento per i destinatari del Modello 231 e fissando i principi per la redazione delle procedure nelle aree aziendali coinvolte.

Si segnala che il Modello 231 di Aedes è stato da ultimo aggiornato in data 20 marzo 2025, al fine di recepire il recente cambio nell'assetto di governance della Società nonché le ultime novità normative inerenti, tra l'altro, il D. Lgs. 231/01.

La Società ha inoltre predisposto il Codice Etico, rivolto a tutti coloro che lavorano nel Gruppo, i quali sono impegnati ad osservare e a far osservare i principi previsti nel Codice nell'ambito delle proprie mansioni e responsabilità. Il Codice Etico è stato aggiornato, da ultimo, in data 20 marzo 2025, al fine di recepire il recente cambio nell'assetto di governance della Società.

Si segnala inoltre che, in data 30 maggio 2024, il Consiglio di amministrazione ha nominato un Organismo di Vigilanza in composizione monocratica preposto a vigilare sull'effettività, adeguatezza, funzionamento e osservanza del Modello Organizzativo, curandone inoltre il costante aggiornamento.

La Società si è altresì dotata di un'apposita Procedura Whistleblowing, da ultimo aggiornata in data 20 marzo 2025, al fine di recepire le importanti novità normative introdotte dal D. Lgs. 10 marzo 2023 n. 24 di attuazione della Direttiva (UE) 2019/1937 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 23 ottobre 2019.

8.12 RISCHI CONNESSI A PROBLEMATICHE AMBIENTALI

Il cambiamento climatico può comportare per le aziende l'esposizione sia a rischi fisici legati a eventi meteorologici estremi e disastri naturali suscettibili di provocare danni agli assets aziendali, sia a rischi legati a modifiche normative/regolatorie, delle politiche energetiche e di mercato associate alla lotta al cambiamento climatico e alla transizione verso un modello energetico low carbon, con un effetto sul breve, medio e lungo termine, sia ancora potenziali impatti sulle performance economiche derivanti da variazioni impreviste dei prezzi dell'energia e dei costi delle materie prime.

Le tematiche del cambiamento climatico sono di particolare rilevanza per il settore immobiliare: il Rapporto della Global Alliance for Buildings and Construction (GABC) rileva che le emissioni derivanti dal funzionamento degli edifici rappresentano circa il 37% delle emissioni globali di anidride carbonica, pertanto, la loro trasformazione risulta fondamentale per il raggiungimento degli obiettivi posti dagli Accordi di Parigi, dell'Agenda UE 2030 in tema di transizione verde. Parimenti ai progetti di sviluppo viene richiesta una elevata capacità di adattamento all'ambiente circostante, sia in termini di rispetto dei vincoli ambientali di varia natura che di capacità di controllare i rischi e le potenziali inefficienze causate dai

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cambiamenti climatici, poiché gli edifici di nuova edificazione hanno un impatto significativo sull'ambiente nel quale si inseriscono.

La Società e il Gruppo Aedes, seppur coerentemente alle dimensioni e natura della propria operatività, sviluppano le proprie iniziative avendo a riferimento i requisiti di efficienza energetica, sostenibilità ambientale e qualità degli spazi.

Inoltre, ove raggiunto l'obiettivo di acquisizione di una quota di capitale della società target attiva nel settore dello sviluppo immobiliare – così come descritto tra gli obiettivi del Piano Industriale (rif. paragrafo 7 che precede) – sarà cura della Società operare e coordinare le attività delle società rientranti nel perimetro del Gruppo Aedes secondo principi ispirati al rispetto dell'ambiente e al contenimento del cambiamento climatico.

8.13 RISCHI RELATIVI AI SISTEMI INFORMATIVI E ALLA CRIMINALITÀ INFORMATICA

Nell'attuale contesto economico-sociale i rischi connessi alla sicurezza informatica sono in aumento, soprattutto a causa degli attacchi criminali informatici. In caso di successo, tali attacchi potrebbero avere un impatto negativo sull'operatività aziendale o sulla reputazione del Gruppo.

La Società attua idonee misure atte a monitorare e gestire i rischi di attacchi informativi, nonché a mantenere i sistemi informativi protetti, in modo da garantire il loro ripristino a seguito di eventuali emergenze.

9. CARATTERISTICHE DEI TITOLI (COMPRESO IL RELATIVO ISIN)

Le Nuove Azioni Aedes hanno le medesime caratteristiche e attribuiscono i medesimi diritti, patrimoniali ed amministrativi, delle azioni in circolazione alla data del presente Documento Informativo. Alle Nuove Azioni Aedes – fungibili con quelle già in circolazione – è attribuito il codice ISIN IT0005349052, ossia il medesimo codice delle azioni Aedes alla data del presente Documento Informativo e negoziate sul mercato Euronext Milan.

Si segnala che, alla data di pubblicazione del Documento Informativo, l'Emittente non ha emesso azioni diverse da quelle ordinarie.

Ai fini di completezza, si segnala che, in forza dell'esecuzione dell'AuCap in opzione ai sensi dell'art. 2441 del codice civile (conformemente a quanto deliberato dall'Assemblea Straordinaria degli Azionisti di Aedes del 18 novembre 2025), ad ogni azione ordinaria Aedes è stato abbinato un diritto di opzione avente il seguente codice ISIN IT0005685729.

10. NEL CASO DI AZIONI, DILUIZIONE E ASSETTO AZIONARIO DOPO L'EMISSIONE

Il Documento Informativo ha ad oggetto l'ammissione alle negoziazioni sul mercato Euronext Milan delle massime n. 96.032.655 Nuove Azioni Aedes.

Le Nuove Azioni Aedes sono rivenienti dall'AuCap eseguito dal Consiglio di amministrazione in data 14 gennaio 2026, in forza delle delega ricevuta dall'Assemblea dei Soci del 18 novembre 2025 ai sensi dell'art. 2443 del codice civile.

Le Nuove Azioni Aedes oggetto dell'AuCap sono offerte in opzione agli Azionisti ai sensi dell'articolo 2441, comma 1, del codice civile e, pertanto, ove tutti gli attuali Azionisti sottoscrivano la quota di propria spettanza dell'AuCap, non si verificheranno effetti diluitivi derivanti dalla medesima operazione di ricapitalizzazione.

Al contrario, gli Azionisti della Società che non dovessero sottoscrivere l'offerta in opzione per la parte di loro pertinenza, subiranno una diluizione connessa al numero di Nuove Azioni Aedes emesse (i.e. massime n. 96.032.655) e allo sconto sul c.d. theoretical ex right price ("TERP") determinato dal Consiglio di amministrazione e pari al 34,45%.

Si rammenta che la Società ha ricevuto, in data 18 settembre 2025, l'impegno del Socio di

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controllo di fatto Istituto Ligure Mobiliare Spa ("ILM") a sottoscrivere la quota di propria pertinenza dell'AuCap pari a complessivi Euro 1,499 milioni circa. Nella predetta comunicazione il Socio ILM ha precisato che l'anzidetta disponibilità è volta (i) a contribuire al rilancio del business della Società attraverso il perseguimento degli obiettivi del Piano Industriale e (ii) a mantenere invariata la propria partecipazione nel capitale sociale della Società, al fine di preservarne il controllo di fatto. ILM ha inoltre sottolineato che non intende sottoscrivere l'eventuale inoptato derivante dall'AuCap.

Tutto ciò premesso, la Società auspica che la compagine sociale attualmente in essere resti invariata a fronte dell'esercizio del diritto di opzione da parte della generalità degli Azionisti.

11. IN CASO DI OFFERTA PUBBLICA DI TITOLI, I TERMINI E LE CONDIZIONI DELL'OFFERTA

In data 28 gennaio 2026, il Consiglio di amministrazione ha determinato i seguenti termini e condizioni dell'AuCap. In particolare, l'organo amministrativo ha deliberato di emettere massime n. 96.032.655 Nuove Azioni Aedes, aventi godimento regolare e le medesime caratteristiche di quelle in circolazione. Il prezzo al quale saranno offerte le Nuove Azioni Aedes sarà pari ad Euro 0,052 per ciascuna Nuova Azione Aedes (di cui Euro 0,01 a capitale ed Euro 0,042 a sovraprezzo) (il "Prezzo di Offerta"). Il prezzo di sottoscrizione incorpora uno sconto pari al 34,45% rispetto al prezzo teorico ex diritto (c.d. Theoretical Ex Right Price – TERP) delle azioni Aedes, calcolato secondo le metodologie correnti, sulla base del prezzo ufficiale di Borsa delle azioni Aedes al 27 gennaio 2026, pari a Euro 0,1613. Le Nuove Azioni Aedes saranno offerte in un rapporto di n. 3 Nuove Azioni Aedes ogni n. 1 azione Aedes posseduta. Il controvalore complessivo dell'AuCap sarà pertanto pari a massimi Euro 4.993.698,06.

Le Nuove Azioni Aedes saranno ammesse alla quotazione su Euronext Milan, mercato regolamentato organizzato e gestito da Borsa Italiana Spa, e saranno negoziate su tale mercato.

Il calendario dell'Offerta in Opzione prevede che i diritti di opzione validi per la sottoscrizione delle Nuove Azioni Aedes siano esercitabili, a pena di decadenza, dal 2 febbraio 2026 al 19 febbraio 2026, estremi inclusi (il "Periodo di Offerta") e che siano negoziabili su Euronext Milan, dal 2 febbraio 2026 al 13 febbraio 2026, estremi inclusi. I diritti di opzione (ISIN IT0005685729 e rappresentati dalla cedola n. 1) esercitabili e negoziabili, secondo quanto sopra indicato, ammontano a n. 32.010.885. La data di stacco dei diritti di opzione è il 2 febbraio 2026.

I Diritti di Opzione, che daranno diritto alla sottoscrizione delle Nuove Azioni Aedes, dovranno essere esercitati, a pena di decadenza, durante il Periodo di Offerta tramite gli intermediari autorizzati aderenti al sistema di gestione accentrata che sono tenuti a dare le relative istruzioni a Euronext Securities Milan (già Monte Titoli Spa) entro le ore 14:00 (fuso orario italiano) dell'ultimo giorno del Periodo di Offerta, ossia il 19 febbraio 2026. Pertanto, ciascun sottoscrittore dovrà presentare apposita richiesta di sottoscrizione con le modalità e nel termine che il suo intermediario depositario gli avrà comunicato per assicurare il rispetto del termine finale di cui sopra. In caso di mancata vendita sul mercato e/o mancato esercizio dei Diritti di Opzione entro, rispettivamente, il termine del periodo di negoziazione dei Diritti di Opzione e il termine del Periodo di Offerta, l'azionista della Società decadrà dalla possibilità di vendere sul mercato e/o esercitare ciascun Diritto di Opzione rimasto non venduto e/o inoptato a tali date, senza che gli venga riconosciuto alcun indennizzo, rimborso delle spese ovvero beneficio economico di qualsivoglia natura. I Diritti di Opzione eventualmente non esercitati durante il Periodo di Offerta saranno offerti dalla Società sull'Euronext Milan, entro il mese successivo alla fine del Periodo di

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Offerta, per almeno due giorni di mercato aperto, e salvo che non siano già stati integralmente venduti, ai sensi dell'art. 2441, comma 3, del Codice Civile (l'"Offerta in Borsa"). Nell'ambito dell'Offerta in Borsa, i diritti di opzione non esercitati al termine del Periodo di Opzione saranno offerti su Euronext Milan con il codice ISIN IT0005691198. Le date di inizio e di chiusura dell'Offerta in Borsa verranno comunicate al pubblico mediante apposito comunicato stampa.

Il pagamento integrale delle Nuove Azioni Aedes dovrà essere effettuato all'atto della sottoscrizione delle stesse presso l'intermediario autorizzato presso il quale è stata presentata la richiesta di sottoscrizione mediante esercizio dei relativi Diritti di Opzione. Nessun onere o spesa accessoria è previsto dalla Società a carico dei sottoscrittori.

Le Nuove Azioni Aedes sottoscritte entro la fine del Periodo di Offerta saranno accreditate sui conti degli intermediari autorizzati aderenti al sistema di gestione accentrata al termine della giornata contabile dell'ultimo giorno del Periodo di Offerta e saranno pertanto disponibili in pari data.

La comunicazione di avvenuta assegnazione delle Nuove Azioni Aedes verrà effettuata dagli intermediari autorizzati aderenti al sistema di gestione accentrata.

12. OVE APPLICABILE, INDICAZIONE DEI MERCATI REGOLAMENTATI O DEI MERCATI DI CRESCITA PER LE PMI IN CUI I TITOLI FUNGIBILI CON I TITOLI CHE DEVONO ESSERE OFFERTI AL PUBBLICO O AMMESSI ALLA NEGOZIAZIONE IN UN MERCATO REGOLAMENTATO SONO GIÀ AMMESSI ALLA NEGOZIAZIONE

Le Nuove Azioni Aedes sono fungibili con le azioni ordinarie Aedes in circolazione. Alla data di pubblicazione del presente Documento Informativo le azioni ordinarie Aedes sono quotate e ammesse alle negoziazioni esclusivamente sul mercato su Euronext Milan. Le azioni Aedes non sono quotate in alcun altro mercato regolamentato, mercato di crescita

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per le PMI ovvero mercato equivalente, italiano o estero.

Il dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari, Rag. Rinaldo Ferraro, dichiara, ai sensi del comma 2 dell'art. 154-bis del TUF, che l'informativa contabile nel presente Documento Informativo corrisponde alle risultanze documentali, ai libri ed alle scritture contabili.