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AEDES

SOCIETÀ ANONIMA LIGURE PER IMPRESE E COSTRUZIONI

RELAZIONE FINANZIARIA ANNUALE

AL 31 DICEMBRE 2025

120°

ESERCIZIO

INDICE

PROFILO SOCIETARIO 4
1.1 LETTERA AGLI AZIONISTI 4
1.2 CARICHE SOCIALI 5
1.3 ASSETTO AZIONARIO DI RIFERIMENTO 6
RELAZIONE SULLA GESTIONE 7
2.1 INDICATORI DI PERFORMANCE 7
2.2 NET ASSET VALUE 8
2.3 VALUTAZIONI IMMOBILIARI 8
2.4 STRUTTURA DEL GRUPPO 16
2.5 STRATEGIA E MODELLO DI BUSINESS 17
2.6 ANDAMENTO DELL'ESERCIZIO 18
2.7 GLOSSARIO DEI TERMINI E DEGLI INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE UTILIZZATI 24
2.8 COMMENTO SULL'ANDAMENTO ECONOMICO-FINANZIARIO DELLA CAPOGRUPPO AEDES S.P.A. 26
2.9 RACCORDO TRA IL PATRIMONIO NETTO E IL RISULTATO NETTO DELLA CAPOGRUPPO E IL PATRIMONIO NETTO E IL RISULTATO NETTO CONSOLIDATI 27
2.10 EVENTI DI RILIEVO ED EVENTI SUCCESSIVI 28
2.11 IL MERCATO IMMOBILIARE 31
2.12 PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE 32
2.13 PERSONALE E STRUTTURA ORGANIZZATIVA 40
2.14 CORPORATE GOVERNANCE E ATTIVITÀ DI DIREZIONE E COORDINAMENTO 41
2.15 ALTRE INFORMAZIONI 43
2.16 EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE 45
2.17 PROPOSTA DI DESTINAZIONE DEL RISULTATO DELL'ESERCIZIO 46
PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO AEDES 47
3.1 PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA 47
3.2 CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO 48
3.3 CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO 48
3.4 PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO 49
3.5 RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO 50
3.6 PREMESSA 51

3.7 SCHEMI DI BILANCIO 53
3.8 PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO 54
3.9 CRITERI DI VALUTAZIONE 56
3.10 AREA DI CONSOLIDAMENTO 67
3.11 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO 68
3.12 NOTE ILLUSTRATIVE DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA E DEL CONTO ECONOMICO 69
3.13 ALLEGATO 1 - INFORMAZIONI SOCIETARIE 85
3.14 ALLEGATO 2 - RAPPORTI CON PARTI CORRELATE 86
3.15 ALLEGATO 3 - INFORMAZIONI AI SENSI DELL'ART. 149-DUODECIES DEL REGOLAMENTO EMITTENTI CONSOB 87
3.16 ATTESTAZIONE SUL BILANCIO CONSOLIDATO 88
3.17 RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE 89
4. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DI AEDES S.P.A. 96
4.1 PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE - FINANZIARIA 96
4.2 CONTO ECONOMICO 97
4.3 CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO 97
4.4 PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO 98
4.5 RENDICONTO FINANZIARIO 99
4.6 OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI 99
4.7 PREMESSA 100
4.8 CRITERI DI VALUTAZIONE 103
4.9 NOTE ILLUSTRATIVE DEL PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA E DEL CONTO ECONOMICO 112
4.10 ALLEGATO 4 - RAPPORTI CON PARTI CORRELATE 129
4.11 ALLEGATO 5 - CORRISPETTIVI ALLA SOCIETÀ DI REVISIONE 136
4.12 ATTESTAZIONE SUL BILANCIO D'ESERCIZIO 137
4.13 RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE 138
4.14 RELAZIONE DEL COMITATO PER IL CONTROLLO SULLA GESTIONE 145

Profilo societario al 31 dicembre 2025

1. PROFILO SOCIETARIO

1.1 Lettera agli Azionisti

Signori Azionisti,

il 2025 ha rappresentato per il Gruppo un anno di svolta. Il cambio del socio di controllo da Augusto Spa a Istituto Ligure Mobiliare Spa, la nomina del nuovo Consiglio di Amministrazione secondo il modello monistico e l'approvazione del Piano Industriale 2024 - 2028 hanno posto le basi per il rilancio delle attività, prevedendo un significativo rafforzamento patrimoniale.

Nonostante la mancata approvazione iniziale della delega ad aumentare il capitale da parte dell'Assemblea del 18 dicembre 2024, il Gruppo ha scelto di non rallentare il percorso di sviluppo. Sono infatti proseguite con determinazione le trattative per una prima acquisizione immobiliare.

Il 13 febbraio 2025 è stato finalizzato l'acquisto di un intero edificio direzionale a Genova, in zona Campi, per € 4,7 milioni, con un finanziamento di € 3 milioni da parte di Deutsche Bank. L'immobile, locato a conduttori affidabili e di elevato standing, genera una redditività superiore all'11%. Questa operazione ha segnato un cambio di passo decisivo, permettendo al Gruppo di tornare all'utile nella semestrale dopo cinque anni.

Parallelamente, il management ha lavorato con determinazione per ottenere l'approvazione dell'aumento di capitale. L'aggiornamento del Piano Industriale, approvato il 17 luglio 2025, la sollecitazione di deleghe rivolta a tutti i Soci e gli incontri di engagement dedicati agli azionisti di minoranza hanno contribuito a costruire un consenso ampio e consapevole.

Il 18 novembre 2025, l'Assemblea Straordinaria ha approvato la delega con oltre due terzi dei voti favorevoli: un segnale chiaro della rinnovata fiducia degli azionisti.

Forte di questo mandato, il management ha accelerato sulle operazioni immobiliari. È stata acquisita una partecipazione del 60% in Immobiliare Savoia Srl, titolare di un immobile destinato alla realizzazione di box e posti moto da valorizzare nel 2026. Il 18 dicembre 2025, tramite la controllata Lavip Srl, è stato inoltre acquistato un immobile commerciale a Genova Bolzaneto per € 3,2 milioni oltre oneri, locato a una società leader nel settore delle certificazioni dei materiali per grandi infrastrutture, con ca-none annuo di € 380 mila.

Con la delega ormai disponibile, il Consiglio di Amministrazione ha avviato tempestivamente il processo di aumento di capitale, concluso con pieno successo il 25 febbraio 2026, con una sottoscrizione pari al 100%.

Un risultato che non solo consente alla Società di proseguire con decisione nelle operazioni immobiliari previste, ma conferma anche la fiducia che Aedes ha saputo riconquistare presso i propri Soci e sul mercato.

Il Presidente

L'Amministratore Delegato

Profilo societario al 31 dicembre 2025

1.2 Cariche sociali

Consiglio di Amministrazione

(1) Amministratore Incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi e Vicepresidente
(2) Amministratore indipendente ai sensi dell'art. 148, comma 3, TUF, art. 16 del Regolamento Mercati e art. 2 del Codice di Corporate Governance
(3) Presidente del Comitato Governance e Parti Correlate
(4) Membro del Comitato Governance e Parti Correlate

Società di Revisione

EY S.p.A

L'Assemblea dei Soci del 27 aprile 2023 ha conferito l'incarico di revisione legale dei conti della Società, ai sensi del Reg. UE n. 537/2014 e del D. Lgs. 27 gennaio 2010 n. 39, alla società EY S.p.A., per il novennio 2024-2032.

Profilo societario al 31 dicembre 2025

1.3 Assetto azionario di riferimento

Alla data del 31 dicembre 2025 il capitale sociale di Aedes S.p.A. ammonta ad € 5.005.283,79, interamente sottoscritto e versato, suddiviso in n. 32.013.068 azioni ordinarie prive di valore nominale.

Si riporta di seguito l'elenco degli Azionisti che, alla data del 31 dicembre 2025, sulla base delle comunicazioni pervenute ai sensi dell'art. 120 del D.Lgs n. 58/1998 e del libro Soci aggiornato, nonché delle altre informazioni a disposizione della Società alla suddetta data, risultano detenere partecipazioni in misura superiore al 5 (cinque) per cento del capitale sociale sottoscritto¹.

Dichiarante	Azionista diretto	% sul capitale sociale
La Rondine società semplice	Istituto Ligure Mobiliare S.p.A.	29,98%
Navig Sas di Giorgio Zaffaroni	Navig Sas di Giorgio Zaffaroni	10,93%
Stella d’Atri	Stella d’Atri	5,27%

Azioni proprie

Al 31 dicembre 2025 Aedes deteneva n. 2.183 azioni proprie, e tale numero è rimasto invariato alla data di approvazione della presente Relazione. Si precisa che, in occasione dell'Assemblea Ordinaria e Straordinaria di Aedes del 29 aprile 2025, è stata rinnovata l'autorizzazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie (previa revoca della precedente autorizzazione deliberata il 27 maggio 2024).

¹ Tenuto conto della qualifica di PMI dell'Emittente ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. w-quater. 1, del TUF.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

2. RELAZIONE SULLA GESTIONE

2.1 Indicatori di Performance

Highlights economico-finanziari²

EBITDA		EBIT		RISULTATO NETTO		PATRIMONIO NETTO		PFN
(871)	(1.295)	960	(1.540)	973	(1.482)	8.542	6.328	(5.160)	2.619
2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024

Dati relativi alla performance di mercato

IL TITOLO AEDES IN BORSA

Il titolo Aedes (EXM: AEDES) nel corso dell'esercizio ha subito oscillazioni contenute nel range € 0,157, prezzo registrato in data 15 gennaio 2025 e € 0,223, prezzo registrato in data 2 ottobre 2025. La tendenza è stata rialzista per i primi nove mesi dell'anno per poi ritracciare a ottobre, novembre e dicembre. Il 30 dicembre 2025 il prezzo del titolo si attestato ad € 0,174.

Il valore medio del titolo è rimasto al di sotto del valore del NAV per azione pari a € 0,2197 al 31 dicembre 2025.

Di seguito si riportano i dati principali e l'andamento dei prezzi del titolo Aedes:

Prezzo al 30 dicembre 2024	€ 0,162
Prezzo al 30 dicembre 2025	€ 0,174
Variazione annua	7,41%
Prezzo Max (2 ottobre 2025)	€ 0,223
---	---
Prezzo Min (15 gennaio 2025)	€ 0,157
Prezzo Medio YTD	€ 0,191

La capitalizzazione di Borsa al 30 dicembre 2025: € 5,554 milioni.

(Fonte: dati rielaborati di Borsa Italiana)

² Dati in migliaia di Euro.

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2.2 Net Asset Value

Il NAV del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2025 è pari a € 7.034.156.

Di seguito si dettaglia il NAV di competenza del Gruppo Aedes:

(Euro/000)	31/12/2025	31/12/2024
Patrimonio netto di competenza del Gruppo	6.592	6.328
Rivalutazione di rimanenze	442	47
NAV	7.034	6.375
Azioni in circolazione	32.013.068	32.013.068
NAV per share	0,2197	0,1991

Il NAV non comprende la valorizzazione delle perdite fiscali pregresse del Gruppo pari a circa € 237 milioni (non stanziate in bilancio in quanto non sussistono per il momento i presupposti per la loro iscrizione).

2.3 Valutazioni immobiliari

Si segnala che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, per la redazione del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2025 e per la valutazione del portafoglio immobiliare, il Gruppo si è avvalso di Rina Prime Value Services S.p.A. quale esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni. Rina Prime Value Services S.p.A. è stato nominato con delibera del Consiglio di Amministrazione in data 12 giugno 2024, per il quadriennio 2024-2027. Gli incarichi di valutazione vengono conferiti sulla base di corrispettivi fissi.

Dopo la fase di progressiva stabilizzazione nel corso del 2024, caratterizzata da un mercato cauto e da una stretta cerchia di operazioni di medio-grandi dimensioni, il primo semestre 2025 mostra segnali di una ripresa più diffusa. La crescita di volumi appare oggi sostenuta dall'effettivo allentamento della politica monetaria e dal conseguente calo dei tassi di interesse, che ha favorito il ritorno degli investitori su una gamma più ampia di asset class, superando quel clima di attesa che aveva condizionato l'esercizio precedente.

Nel secondo semestre del 2025, il mercato conferma un consolidamento del trend di crescita, con un incremento delle transazioni immobiliari che riflette una maggiore fiducia nel contesto macroeconomico. Le compravendite di immobili non residenziali confermano il dinamismo dei settori retail e hospitality, a cui si affianca una rinnovata spinta verso la logistica e i nuovi modelli abitativi, in risposta alle nuove esigenze del mercato.

L'integrazione dei criteri ESG (Environmental, Social, Governance) ha trasformato la sostenibilità nel pilastro centrale delle strategie di investimento immobiliare. Nei progetti di sviluppo immobiliare risulta quindi fondamentale valutare la solidità dell'investimento attraverso l'efficienza energetica, la decarbonizzazione e l'intero ciclo di vita dei materiali, insieme alla capacità di generare valore sociale condiviso. L'attenzione resta focalizzata sul benessere delle persone e sulla qualità del contesto urbano, elementi oggi indispensabili per garantire il valore e la competitività degli asset nel lungo periodo.

Al termine del processo di valutazione del portafoglio al 31 dicembre 2025, analizzati i contenuti dei rapporti predisposti dagli esperti indipendenti, la Società ne ha adottato, nella riunione del Consiglio di Amministrazione del 26 febbraio 2026, i relativi risultati.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Valutazioni dei periti indipendenti

Nell'effettuare le proprie analisi gli esperti indipendenti hanno adottato metodi e principi internazionalmente accettati, ricorrendo tuttavia all'utilizzo di criteri valutativi differenti a seconda della tipologia dell'asset analizzato. Tali criteri possono sostanzialmente essere riassunti come segue:

il metodo comparativo (MCA - Market Comparison Approach)

Il procedimento comparativo giunge alla stima del bene mediante comparazione con immobili recentemente compravenduti o attualmente offerti in vendita sul mercato, comparabili sotto il profilo tipologico, edilizio e localizzazione. Il valore del bene immobile viene quindi ad essere determinato tenendo conto dei prezzi di vendita o dei canoni di locazione, risultanti da un'approfondita indagine di mercato, a cui vengono applicati specifici fattori di rettifica ritenuti adeguati in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di valutazione oltre ad ogni altro fattore ritenuto pertinente.

il metodo reddituale finanziario (Discounted Cash Flow)

Questo criterio estimativo, basato sui flussi di cassa netti generabili entro un periodo di tempo, è risultato essere il più idoneo al fine di rappresentare adeguatamente il valore di mercato delle commercial properties in esame, considerati beni d'investimento, poiché fonte di reddito perdurante da canoni di locazione.

L'assunto alla base dell'approccio reddituale consiste nel fatto che un acquirente razionale non è disposto a pagare per l'acquisto del bene un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene sarà in grado di produrre in futuro. Il valore del bene, quindi, è funzione dei benefici economici che verranno da questo generati.

Il Valore di Mercato (Market Value) è determinato dalla sommatoria dei ricavi netti attualizzati e del valore di vendita netto attualizzato alla data della valutazione.

I ricavi netti vengono determinati in funzione dei ricavi lordi al netto dei costi operativi afferenti alla Proprietà. I ricavi lordi vengono determinati mediante indicizzazione dei canoni percepiti per le porzioni locate, ovvero quelli di mercato per le porzioni sfitte, considerando per l'elaborazione del DCF, uno scenario temporale di 15 periodi a seconda della destinazione d'uso dell'immobile e della duration residua dei contratti di locazione in essere.

Il valore di vendita netto è ottenuto per capitalizzazione in perpetuità del reddito operativo relativo all'ultimo periodo del DCF con un tasso di capitalizzazione (Cap Rate) allineato ai rendimenti medi di mercato, da cui viene successivamente detratta la commissione di vendita.

Quantificati, quindi, i ricavi netti annuali ed il valore di vendita netto, si è proceduto a calcolare, i valori attualizzati all'inizio del primo periodo, mediante un opportuno tasso di attualizzazione (Discount Rate) adeguato all'immobile.

Aedes persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché nelle diverse fasi del processo valutativo. Il management verifica la coerenza e la corretta applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall'esperto, assicurandosi che la metodologia utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.

La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell'analisi delle professionalità, della natura dell'incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto

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di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l'indipendenza degli stessi esperti possa risultare affievolita.

La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.

Patrimonio di proprietà

Il portafoglio immobiliare posseduto dal Gruppo Aedes è rappresentato da “Commercial properties”, “Trading assets” e “Trading land”. I primi sono detenuti con l'obiettivo di generare flussi ricorrenti di ricavi da locazione, i secondi sono destinati alla cessione nel breve e medio termine. All'interno di questa seconda categoria, si distinguono i “Trading assets”, in cui rientrano immobili già esistenti di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata e i “Trading lands”, in cui rientrano aree e terreni edificabili per i quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino agli avvenuti ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, anche mediante attività di sviluppo degli stessi finalizzati alla successiva dismissione.

La Società detiene gli investimenti immobiliari prevalentemente mediante società controllate e rientranti nel perimetro del Gruppo.

Si riporta di seguito una rappresentazione al 31 dicembre 2025 del patrimonio immobiliare consolidato di proprietà del Gruppo per tipologia e destinazione d'uso, come da relazione di stima dell'Esperto indipendente Rina Prime Value S.p.A.. Si segnala che in riferimento ai box, posti auto, posti moto e cantine residui del complesso di Milano, via Carlo De Angeli n. 3 il valore stimato dall'Esperto indipendente è stato rettificato a seguito della conclusione di contratti preliminari di vendita nei primi mesi del 2026 per un valore superiore.

(Euro/000)	GAV	% on total	DEBT	LTV Ratio	NAV immobili	% on total
Residenziale	-	0,00%	-	0,00%	-	0,00%
Commerciale	2.588	18,14%	-	0,00%	2.588	26,54%
Trading assets	2.588	18,14%	-	0,00%	2.588	26,54%
Residenziale	1.110	7,78%	-	0,00%	1.110	11,38%
Logistica	470	3,29%	-	0,00%	470	4,82%
Trading lands	1.580	11,07%	-	0,00%	1.580	16,20%
Direzionale	6.880	48,22%	2.760	40,12%	4.120	42,24%
Industriale	3.220	22,57%	1.755	54,50%	1.465	15,02%
Commercial properties	10.100	70,79%	4.515	44,70%	5.585	57,26%
TOT PORTAFOGLIO CONSOLIDATO	14.268	100,00%	4.515	31,64%	9.753	100,00%

Il portafoglio immobiliare è composto per il 70,79% da “Commercial properties”, per il 18,14% da “Trading Assets” e per il 11,07% da “Trading lands” ed è localizzato interamente nel Nord Italia. La composizione per destinazione d'uso evidenzia per l'88,93% immobili commerciali, direzionali e industriali, per il 7,78% immobili a destinazione residenziale, per il 3,29% immobili a destinazione logistica.

In relazione al portafoglio immobiliare detenuto dalla Capogruppo e dalle società controllate

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

si fornisce l'ulteriore seguente dettaglio³:

(Euro/000)	Criterio	Valore contabile	Valore di mercato
Rimanenze	IAS 2	2.146	2.588
Trading assets		2.146	2.588
Rimanenze	IAS 2	1.110	1.110
Immobili in fase di sviluppo	IAS 40	470	470
Trading lands		1.580	1.580
Direzionale	IAS 40	6.880	6.880
Industriale	IAS 40	3.220	3.220
Commercial properties		10.100	10.100
TOT PORTAFOGLIO CONSOLIDATO		13.826	14.268

Al 31 dicembre 2025 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Aedes si è attestato a un valore di mercato pari a € 14.268 migliaia. L'aumento rispetto al 31 dicembre 2024, pari ad € 11.945 migliaia, è dovuto per positivi € 6.880 migliaia all'acquisizione dell'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40 (acquistato nel mese di febbraio 2025 per un corrispettivo complessivo di € 4.780 migliaia), per positivi € 3.220 all'acquisizione dell'immobile di Genova, via Albisola n. 121° (acquistato nel mese di dicembre 2025 per un corrispettivo complessivo di € 3.400 migliaia), per positivi € 2.065 agli immobili di Genova, via Granello n. 3 (acquisito attraverso l'acquisto della partecipazione del 60% in Immobiliare Savoia Srl, avvenuta nel mese di dicembre 2025) e per negativi € 220 migliaia derivanti da vendite e valutazione del complesso di Milano, via Carlo de Angeli n. 3. Si segnala, infatti, che è stato confermato da Rina Prime Value Services il fair value al 31 dicembre 2025 per quanto riguarda il terreno edificabile sito in Piove di Sacco (PD) e il terreno edificabile sito in Serravalle Scrivia (AL).

Area servizi

La Capogruppo Aedes S.p.A. svolge servizi immobiliari prevalentemente di tipo captive, finalizzati al controllo degli investimenti del Gruppo. In particolare, la Società eroga direttamente servizi di asset management, gestione amministrativa e finanziaria, gestione societaria, verso le società controllate.

Si riporta nelle pagine seguenti un estratto della relazione di stima al 31 dicembre 2025 redatto dall'Esperto Indipendente Rina Prime Value S.p.A..

³ Ai sensi della Raccomandazione Consob n. 9017965 del 26 febbraio 2009.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Relazione di stima | AEDES SPA

RIA PRIME

1. Executive Summary

1.1. Perimetro di Valutazione

Il portafoglio immobiliare oggetto della presente valutazione è composto da 6 asset ubicati a Milano, Serravalle Scrivia, Piove di Sacco e Genova, riportati nella seguente tabella:

Id	Regione	Comune	Provincia	Indirizzo
01	Lombardia	MILANO	MI	Via Carlo De Angeli 3
03	Piemonte	SERRAVALLE SCRIVIA	AL	Strada Provinciale SP 35bis
04	Veneto	PIOVE DI SACCO	PD	Via Fra Zaccaria Tevo / via Rossi
05	Liguria	GENOVA	GE	Via Renata Bianchi 40
06	Liguria	GENOVA	GE	Via Albisola 121 A
07	Liguria	GENOVA	GE	Via Granello 25 R

1.2. Destinazione d'uso prevalente

La destinazione d'uso principale dei diversi asset è riportata nella tabella seguente.

Id	Comune	Indirizzo	Destinazione d'uso attuale
01	MILANO	Via Carlo De Angeli 3	autorimessa (porzione)
03	SERRAVALLE SCRIVIA	Strada Provinciale SP 35bis	terreno edificabile uso logistica
04	PIOVE DI SACCO	Via Fra Zaccaria Tevo / via Rossi	terreno edificabile uso residenziale
05	GENOVA	Via Renata Bianchi 40	direzionale
06	GENOVA	Via Albisola 121 A	industriale
07	GENOVA	Via Granello 25 R	autorimessa

1.3. Approcci e metodologie valutative

APPROCCIO DEL MERCATO

Metodo Comparativo

APPROCCIO REDDITUALE

Metodo Discount Cash Flow
Metodo Residuale (o della Trasformazione)

APPROCCIO DEL COSTO

Metodo del Costo di Ricostruzione a Nuovo

Regolatori by

RICS

RINA Prime Valuation S.r.l.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Relazione di stima | AEDES SPA

RIA PRIME

1.4. Data di redazione del presente documento

Il presente report è stato redatto in data 21 gennaio 2026.

1.5. Data di valutazione

La presente valutazione si riferisce alla data del 31 dicembre 2025.

1.6. Scopo della valutazione

Lo scopo della valutazione, sulla base di quanto richiesto dal Cliente, è di determinare il Valore di Mercato delle proprietà elencate al punto 1.1 per finalità di verifica patrimoniale.

1.7. Base di valore

La base di valore utilizzata nella elaborazione della presente relazione, appropriata e coerente in relazione allo scopo della valutazione, condivisa con il Cliente e definita di seguito, è la seguente:

Valore di Mercato: l'ammontare stimato a cui un'attività o una passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni (RICS Red Book- Standard globali di valutazione).

1.8. Valore di Mercato

Sulla base delle analisi svolte e delle assunzioni espresse nella presente relazione di stima, si ritiene congruo stimare il valore di mercato dei beni che compongono il portafoglio immobiliare oggetto di valutazione, in misura complessivamente pari a:

€ 14.236.000,00

(euro quattordicimilioni duecentotrentaseimila/00)

Regolatori by RICS

RINA Prime Valuation S.r.l.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Relazione di stima | AEDES SPA

RIA PRIME

Tale valore è dato dalla sommatoria dei Valori di Mercato dei singoli immobili che compongono il portafoglio di proprietà del Fondo. Per maggiore dettaglio dei singoli valori e delle assunzioni che li hanno determinati si rimanda alla lettura del presente Report di Valutazione e dei suoi allegati.

RINA Prime Valuation S.r.l.

Regolatori by RICS

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

2.4 Struttura del Gruppo

Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni (o Aedes S.p.A.) (“Aedes”, la “Società” o la “Capogruppo”), fondata a Genova il 3 aprile 1905, è stata la prima società immobiliare italiana ad essere quotata alla Borsa Valori, dapprima sul listino di Genova e dal 1924 alla Borsa Valori di Milano. Nel secolo scorso ebbe Soci illustri: la Banca d'Italia, il Fondo Pensioni Cariplo, il Credito Italiano e l'Accademia dei Lincei. Nel corso del '900 è stata la prima società quotata italiana nella distribuzione dei dividendi.

A fine 2018 il Gruppo Aedes ha subito una ristrutturazione che ha visto la scissione della società. Successivamente, a seguito della messa in liquidazione del socio di riferimento Agusto Spa è stata avviata la procedura di vendita delle due partecipazioni risultanti.

Il comparto scisso, cosiddetto SIIQ, che ricomprendeva la maggior parte degli asset, tra cui, inter alia, gli asset costituenti il Retail park di Serravalle e l'operazione di sviluppo di Caselle (TO), sono stati dapprima venduti e successivamente incorporati da Domus Srl, joint venture tra il gruppo Hines e Viba Srl.

Nei primi mesi del 2024 la quota di controllo della società scissa (già Restart Spa) è stata acquisita da Istituto Ligure Mobiliare il quale, in occasione dell'Assemblea dei Soci del 15 aprile 2024, ha riportato a Genova la sede sociale e ripristinato la denominazione originaria di "Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni".

Successivamente, l'Assemblea dei Soci ha nominato un nuovo Consiglio di Amministrazione, insediatosi con la riunione del 30 maggio 2024, il quale, visti i risultati negativi riportati negli ultimi esercizi si è attivato per dotare la Società di un piano industriale che avesse il primario obbiettivo di raggiungere il breakeven economico, l'equilibrio finanziario e creare le premesse per il rilancio dell'attività sociale.

Aedes intende ribadire la propria vocazione prettamente immobiliare promuovendo operazioni di sviluppo immobiliare, anche con la partecipazione a gare pubbliche e private, e investendo in immobili commerciali a reddito, con particolare attenzione al mercato dei non performing loan con sottostanti assets immobiliari.

La struttura del Gruppo al 31 dicembre 2025 risulta la seguente:

Aedes
SOCIETÀ ANONIMA LIGURE PER IMPRESE E COSTRUZIONI

In allegato alla presente Relazione sono riportate ulteriori informazioni in relazione alle partecipazioni detenute dalla Capogruppo.

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2.5 Strategia e modello di business

La Società è focalizzata sullo sviluppo e potenziamento del business del Gruppo Aedes secondo tre principali direttrici:

l'acquisizione di una società target attiva nel settore immobiliare che permetta al Gruppo di cogliere opportunità di investimento in operazioni di edilizia privata e pubblica;
l'investimento in immobili commerciali a reddito;
l'acquisizione di crediti non performing ipotecari con sottostanti asset immobiliari commerciali.

In ragione della significativa e attesa crescita del Gruppo Aedes nell'arco del piano industriale approvato, la Società intende conseguentemente potenziare la struttura organizzativa aziendale.

La necessità di una crescita significativa in un breve arco temporale impone la ricerca di uno sviluppo per linee esterne, tramite l'acquisizione di aziende funzionanti e strutturate.

Si segnala inoltre che il NAV della Società non comprende la valorizzazione delle perdite fiscali pregresse del Gruppo pari a circa € 237 milioni (non stanziate in bilancio in quanto non sussistono per il momento i presupposti per la loro iscrizione).

Per poter sfruttare il beneficio derivante da tale valore, che consiste in più di € 56 milioni di vantaggio fiscale futuro (imposte differite attive), occorre infatti dare impulso all'attività del Gruppo attraverso investimenti nelle proprie controllate o in nuove iniziative di business che consentano di generare utili.

Si segnala che, all'esito dell'Assemblea degli Azionisti del 18 novembre 2025, il Consiglio di amministrazione ha ottenuto una delega per aumentare il capitale sociale per un importo massimo di € 5 milioni, comprensivo dell'eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro due anni, ai sensi dell'art. 2443 del codice civile, con riconoscimento del diritto di opzione ai sensi dell'art. 2441 del codice civile.

Tale aumento di capitale, eseguito nei mesi di gennaio e febbraio 2026, è funzionale a perseguire gli obiettivi del Piano Industriale 2024-2028 del Gruppo Aedes e al conseguente rilancio del business della Società.

Per ulteriori informazioni si rimanda al paragrafo 2.10 "Eventi di rilievo ed eventi successivi".

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2.6 Andamento dell'esercizio

Analisi economica

Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore comprensione della formazione del risultato economico consolidato del periodo.

Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
Ricavi da locazione immobiliari	512.137	20.973	491.164
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	278.693	128.100	150.593
Altri ricavi	138.596	92.138	46.458
Totale Ricavi	929.426	241.211	688.215
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	(281.524)	(90.806)	(190.718)
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(116.307)	(51.218)	(65.089)
Opex	(47.614)	-	(47.614)
Commissioni e provvigioni	(7.182)	(11.235)	4.053
Altri costi di gestione	(106.926)	(21.436)	(85.490)
Totale Costi Diretti Esterni	(559.553)	(174.695)	(384.858)
Net Operating Income	369.873	66.516	303.357
Costo del personale di sede	(102.086)	(137.322)	35.236
Consulenze a struttura	(587.093)	(606.781)	19.688
G&A	(552.108)	(617.648)	65.540
Totale Spese Generali	(1.241.287)	(1.361.751)	120.464
EBITDA	(871.414)	(1.295.235)	423.821
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	1.932.778	(100.000)	2.032.778
(Svalutazione)/ripresa di valore delle rimanenze	40.174	38.577	1.597
Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni	(141.371)	(182.927)	41.556
EBIT (Risultato operativo)	960.167	(1.539.586)	2.499.753
Proventi/(Oneri) finanziari	(109.490)	57.807	(167.297)
EBT (Risultato ante imposte)	850.677	(1.481.778)	2.332.455
Imposte	121.870	-	121.870
Risultato del periodo	972.547	(1.481.778)	2.454.325
Risultato di competenza degli azionisti di minoranza	708.391	-	708.391
Risultato di competenza del Gruppo	264.156	(1.481.778)	1.745.934

Di seguito vengono analizzati i dati economici consolidati riclassificati per singola voce.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

TOTALE RICAVI

Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
Ricavi da locazione immobiliari	512.137	20.973	491.164
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	278.693	128.100	150.593
Altri ricavi	138.596	92.138	46.458
Totale Ricavi	929.426	241.211	688.215

I ricavi complessivi al 31 dicembre 2025 ammontano a € 929.426, rispetto ai € 241.211 al 31 dicembre 2024, in aumento di € 688.215.

I ricavi da locazioni immobiliari si riferiscono prevalentemente all'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40, acquistato dalla controllata Lavip Srl il 13 febbraio 2025.

I ricavi da vendita di rimanenze immobiliari si riferiscono invece alle vendite effettuate dalla controllata Pragaotto Srl relativamente a n. 5 box, n. 6 posti auto e n. 7 cantine dell'immobile di Milano, via Carlo de Angeli n. 3, e relativamente ai n. 2 appartamenti siti in Serravalle Scrivia (AL), via Berthoud n. 50.

Gli altri ricavi si riferiscono principalmente ai rimborsi delle spese di amministrazione condominiale degli immobili di proprietà delle controllate e al rimborso delle commissioni relative alla controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A. (oggi BPER Banca S.p.A.), in relazione alla quale Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima. Tale impegno è oggi passato in capo a TD Italia S.r.l.

COSTI DIRETTI ESTERNI

Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	(281.524)	(90.806)	(190.718)
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(116.307)	(51.218)	(65.089)
Opex	(47.614)	-	(47.614)
Commissioni e provvigioni	(7.182)	(11.235)	4.053
Altri costi di gestione	(106.926)	(21.436)	(85.490)
Totale Costi Diretti Esterni	(559.553)	(174.695)	(384.858)

I costi diretti esterni sono pari a € 559.553 al 31 dicembre 2025, in aumento rispetto all'esercizio precedente.

Il costo del venduto di rimanenze immobiliari è interamente riferibile alle cessioni di unità immobiliari facenti parte del complesso in via Pompeo Leoni/De Angeli e di via Berthoud di proprietà della controllata Pragaotto S.p.a..

NET OPERATING INCOME

Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci relative al Totale Ricavi e Totale Costi Diretti Esterni sopra riportate, positivo per € 369.873 in aumento di € 303.357 rispetto al 31 dicembre 2024.

SPESE GENERALI

Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
Costo del personale di sede	(102.086)	(137.322)	35.236
Consulenze a struttura	(587.093)	(606.781)	19.688
G&A	(552.108)	(617.648)	65.540
Totale Spese Generali	(1.241.287)	(1.361.751)	120.464

Le spese generali si attestano a € 1.241.287, in diminuzione rispetto al 31 dicembre 2024 per € 120.464.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Il costo del personale di sede, pari a € 102.086, sconta gli oneri relativi all'accordo di licenziamento raggiunto con la dipendente amministrativa impiegata nella sede di Milano, che ha interrotto la collaborazione con la Società in data 31 marzo 2025 e gli oneri relativi al distacco di una dipendente amministrativa al 50% da Istituto Ligure Mobiliare S.p.A..

La voce consulenze a struttura è pari a € 587.093, € 606.781 al 31 dicembre 2024. La voce include € 361.947 di consulenze tecniche, legali e notarili (€ 398.811 al 31 dicembre 2024) e costi per altre prestazioni professionali per € 225.146 (€ 207.970 al 31 dicembre 2024).

La voce G&A, pari a € 552.108 al 31 dicembre 2025, decrementata di € 65.540 rispetto al 31 dicembre 2024, include principalmente i compensi per amministratori per € 284.593 (€ 291.128 al 31 dicembre 2024), costi per adempimenti istituzionali e gestione uffici per € 142.164 (€ 182.056 al 31 dicembre 2024) e altri oneri per € 125.352 (€ 144.464 al 31 dicembre 2024). Gli altri oneri si riferiscono principalmente al costo delle assicurazioni e fidejussioni.

EBITDA

L'EBITDA risulta, per effetto delle voci relative ai Ricavi, ai Costi Diretti e alle Spese Generali sopra commentate, negativo per € 871.414, rispetto a negativi € 1.295.235 al 31 dicembre 2024.

ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

La voce, pari a positivi € 1.932.778, rappresenta l'adeguamento al fair value degli immobili di Genova, via Renata Bianchi n. 40, Genova, via Albisola n. 121; invariato il valore del terreno edificabile sito in Serravalle Scrivia (AL).

(SVALUTAZIONE)/RIPRESA DI VALORE DELLE RIMANENZE

Al 31 dicembre 2025, sulla base delle perizie immobiliari predisposte dagli esperti indipendenti, si registrano riprese di valore degli immobili iscritti tra le rimanenze per € 40.174, € 38.577 al 31 dicembre 2024.

AMMORTAMENTI, ACCANTONAMENTI E ALTRE SVALUTAZIONI NON IMMOBILIARI

La voce ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari al 31 dicembre 2025 è negativa per € 141.371, in diminuzione rispetto ai € 182.927 al 31 dicembre 2024. Tale voce include principalmente gli ammortamenti delle immobilizzazioni e dei diritti d'uso, nonché l'accantonamento a fondo oneri riferibile alle manutenzioni straordinarie previste sull'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

PROVENTI / (ONERI) FINANZIARI

I proventi e oneri finanziari netti sono pari a negativi € 109.490, positivi € 57.807 al 31 dicembre 2024. La voce si compone principalmente di interessi passivi su mutui per € 114.605.

IMPOSTE E ONERI FISCALI

La voce imposte e oneri fiscali si riferisce per negativi € 9.310 ad imposte dirette sul reddito, principalmente IRAP, per positivi € 670.425 all'appostamento di imposte anticipate su perdite pregresse e per negativi € 539.245 all'appostamento di imposte differite in riferimento all'adeguamento al fair value di investimenti immobiliari.

UTILE/(PERDITA)

L'utile del periodo ammonta a € 972.547 a fronte di una perdita di € 1.481.778 al 31 dicembre 2024.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Analisi patrimoniale e finanziaria

La situazione patrimoniale del Gruppo al 31 dicembre 2025 è sintetizzata come segue:

Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
Capitale fisso	10.636.377	623.520	10.012.857
Capitale circolante netto	4.116.986	3.083.954	1.033.032
CAPITALE INVESTITO	14.753.363	3.707.474	11.045.889
Patrimonio netto di competenza del Gruppo	6.592.447	6.328.291	264.156
Patrimonio netto di competenza delle minoranze	1.949.240	-	1.949.240
Totale patrimonio netto	8.541.687	6.328.291	2.213.396

Totale altre (attività) e passività non correnti	(64.757)	(1.537)	(63.221)
Debiti verso banche e altri finanziatori a lungo termine	4.446.335	-	4.446.335
Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine	1.402.400	-	1.402.400
Disponibilità liquide ed equivalenti	(742.790)	(2.738.350)	1.995.560
Totale indebitamento finanziario netto	5.105.945	(2.738.350)	7.844.295

Debiti commerciali e altri debiti	1.116.726	-	1.116.726
Totale passività derivanti da lease	53.762	119.069	(65.307)

Totale passività finanziarie nette	6.276.433	(2.619.281)	8.895.714

TOTALE FONTI DI FINANZIAMENTO	14.753.363	3.707.474	11.045.889

CAPITALE FISSO

Il totale della voce è pari a € 10.636.377 (€ 623.520 al 31 dicembre 2024) ed è principalmente composta da:

investimenti immobiliari per € 10.570.000 (€ 470.000 al 31 dicembre 2024);
diritti d'uso derivanti dall'applicazione dell'IFRS 16 per € 52.462 (€ 118.357 al 31 dicembre 2024);
altre immobilizzazioni immateriali per € 13.915 (€ 16.172 al 31 dicembre 2024).

CAPITALE CIRCOLANTE NETTO

Il capitale circolante netto è positivo per € 4.116.986 (€ 3.083.954 al 31 dicembre 2024) ed è composto da:

rimanenze per € 3.256.291, in aumento di € 1.448.212 rispetto al 31 dicembre 2024;
crediti commerciali e altre attività correnti per € 1.653.170, in aumento di € 56.472 rispetto al 31 dicembre 2024;
debiti tributari per € 27.581, in aumento di € 10.933 rispetto al 31 dicembre 2024;
debiti commerciali e altri debiti per € 764.894, in aumento di € 460.720 rispetto al 31 dicembre 2024.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

CAPITALE INVESTITO

Il capitale investito è pari ad € 14.753.363 ed è finanziato dal patrimonio netto per € 8.541.687, da attività/passività non correnti per € 1.051.969 e da passività finanziarie nette (inclusive dei debiti per lease ai sensi dell'IFRS 16) per € 5.159.707.

PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO

Il patrimonio netto consolidato è pari ad € 8.541.687 (€ 6.328.291 al 31 dicembre 2024), per € 6.592.447 di competenza della Capogruppo ed € 1.949.240 di competenza delle minoranze. La variazione è riconducibile principalmente al risultato del periodo, positivo per complessivi € 972.547 e all'apporto dei soci di minoranza.

ALTRE ATTIVITÀ E PASSIVITÀ NON CORRENTI

Le altre attività e passività non correnti, pari a negativi € 64.757 (negativi € 1.537 al 31 dicembre 2024), si riferiscono principalmente ad imposte differite attive su perdite pregresse per € 670.426 e fondi per imposte differite passive per € 539.245.

PASSIVITÀ FINANZIARIE NETTE

Le passività finanziarie nette al 31 dicembre 2025 risultano pari ad € 6.276.433 (€ 2.619.281 negativi al 31 dicembre 2024), ed includono debiti verso banche e altri finanziatori per complessivi € 5.848.735 (nulli al 31 dicembre 2024), disponibilità liquide ed equivalenti per € 742.790 (€ 2.738.350 al 31 dicembre 2024), debiti per lease per € 53.762 (€ 119.069 al 31 dicembre 2024) e debiti commerciali e altri debiti non correnti per € 1.116.726 (nulli al 31 dicembre 2024).

Di seguito la tabella di dettaglio dell'indebitamento finanziario netto e delle passività finanziarie nette di Gruppo al 31 dicembre 2025:

	Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
A.	Disponibilità liquide	742.790	2.738.350	(1.995.560)
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	-	-	-
C.	Altre attività finanziarie correnti	-	-	-
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	742.790	2.738.350	(1.995.560)
E.	Debito finanziario corrente	(1.456.162)	(65.307)	(1.390.855)
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	-	-	-
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(1.456.162)	(65.307)	(1.390.855)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)	(713.372)	2.673.043	(3.386.415)
I.	Debito finanziario non corrente	(4.446.335)	(53.762)	(4.392.573)
J.	Strumenti di debito	-	-	-
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(1.116.726)	-	(1.116.726)
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K)	(5.563.061)	(53.762)	(5.509.299)
M.	Indebitamento finanziario netto (H) + (L)	(6.276.433)	2.619.281	(8.895.714)

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DEBITO FINANZIARIO CORRENTE E NON CORRENTE

Di seguito la tabella di dettaglio della scomposizione dei debiti finanziari con evidenza dei debiti derivanti da lease:

	Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
E.	Debito finanziario verso istituti di credito corrente	(252.400)	-	(252.400)
	Altri debiti finanziari correnti	(1.150.000)	-	(1.150.000)
	Passività derivanti da lease correnti	(53.762)	(65.307)	11.545
	Debito finanziario corrente	(1.456.162)	(65.307)	(1.390.855)
I.	Debito finanziario verso istituti di credito non corrente	(4.262.474)	-	(4.262.474)
	Altri debiti finanziari non correnti	(183.861)	-	(183.861)
	Passività derivanti da lease non correnti	-	(53.762)	53.762
	Debito finanziario non corrente	(4.446.335)	(53.762)	(4.392.573)

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2.7 Glossario dei termini e degli indicatori alternativi di performance utilizzati

Nel presente documento, in aggiunta agli schemi e indicatori finanziari convenzionali previsti dagli IFRS, vengono presentati alcuni schemi riclassificati e alcuni indicatori alternativi di performance al fine di consentire una migliore valutazione dell'andamento della gestione economico-finanziaria del Gruppo. Tali schemi e indicatori non devono essere considerati sostitutivi di quelli convenzionali previsti dagli IFRS. In particolare, tra gli indicatori alternativi utilizzati, si segnalano:

Costo del venduto

Corrisponde al valore di carico delle rimanenze, delle partecipazioni e degli investimenti immobiliari al momento della loro cessione.

NOI (Net Operating Income)

È pari all'EBITDA al lordo dei costi indiretti. Questo indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa prima dei costi indiretti e generali.

EBITDA (Earnings before interests, taxes, depreciation & amortization)

È pari al Risultato operativo (EBIT) al lordo di ammortamenti, svalutazioni, adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari, accantonamenti a fondo rischi e proventi e oneri da società collegate e joint ventures, nonché della voce oneri/proventi di ristrutturazione. Questo indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa ricorrente.

EBIT (Earnings before interests & taxes)

È pari al Risultato operativo senza includere gli oneri finanziari capitalizzati a rimanenze.

Tale indicatore può essere calcolato anche al netto di poste di natura non ricorrente e in tal caso sono inserite apposite precisazioni.

Capitale Fisso

Comprende le seguenti voci:

a) investimenti immobiliari
b) altre immobilizzazioni materiali
c) immobilizzazioni immateriali
d) diritti d'uso
e) crediti commerciali e altri crediti non correnti

Capitale Circolante Netto

È equivalente alla somma algebrica di:

a) crediti commerciali ed altri crediti correnti: crediti netti verso clienti, crediti verso controllate e collegate, crediti verso altri, crediti tributari, ratei e risconti attivi
b) rimanenze (terreni, iniziative immobiliari in corso e acconti, immobili)
c) attività finanziarie detenute per la vendita
d) debiti commerciali e altri debiti correnti

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e) debiti tributari

GAV (Gross Asset Value)
Si intende il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato.
LTV (Loan to Value)
Si intende il rapporto percentuale tra l'importo del finanziamento il valore corrente di mercato del relativo immobile.
NAV (Net Asset Value)
Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale delle passività.
NAV (Net Asset Value) Immobiliare
Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale delle passività finanziarie allocate sugli immobili.
Posizione Finanziaria Netta (o PFN o indebitamento finanziario netto)
Corrisponde alla somma algebrica tra:
a) liquidità: disponibilità liquide, mezzi equivalenti e altre attività finanziarie correnti
b) indebitamento finanziario corrente: debiti finanziari correnti verso istituti di credito e passività derivanti da lease correnti
c) indebitamento finanziario non corrente: debiti finanziari non correnti verso istituti di credito, passività derivanti da lease non correnti, strumenti di debito e debiti commerciali e altri debiti non correnti

Si precisa che, ai fini della riconciliazione tra i costi indicati nella Relazione sulla Gestione e i dati presenti nei Prospetti Contabili, la relazione sulla gestione espone il costo del venduto nella voce "Costi Diretti Esterni", la nota integrativa lo riporta invece nella voce variazione delle rimanenze.

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2.8 Commento sull'andamento economico-finanziario della Capogruppo Aedes S.p.A.

La Capogruppo, Aedes S.p.A., ha chiuso l'esercizio 2025 con una perdita di € 453.354, rispetto ad una perdita di € 1.481.740 dell'esercizio 2024.

Il Patrimonio netto della Società si attesta ad €5.874.937, a fronte di un valore di € 6.328.291 al termine del 2024. La variazione è ascrivibile al risultato del periodo.

Di seguito la tabella di dettaglio relativa all'indebitamento finanziario netto della Capogruppo al termine dell'esercizio 2025, confrontata con la chiusura dell'esercizio precedente:

	Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
A.	Disponibilità liquide	388.250	2.413.657	(2.025.407)
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	-	-	-
C.	Altre attività finanziarie correnti (cash pooling)	110.888	-	110.888
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	499.138	2.413.657	(1.914.519)
E.	Debito finanziario corrente	(352.772)	(65.306)	(287.466)
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	-	-	-
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(352.772)	(65.306)	(287.466)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)	146.366	2.348.351	(2.201.985)
I.	Debito finanziario non corrente	-	(53.761)	53.761
J.	Strumenti di debito	-	-	-
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	-	-	-
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)	-	(53.761)	53.761
M.	Indebitamento finanziario netto (H) + (L)	146.366	2.294.590	(2.148.224)

Di seguito la tabella di dettaglio della scomposizione dei debiti finanziari con evidenza dei debiti derivanti da lease:

	Descrizione	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
E.	Debito finanziario verso istituti di credito corrente	-	-	-
	Debito finanziario verso società controllate (cash pooling)	(299.010)	-	(299.010)
	Passività derivanti da lease correnti	(53.762)	(65.306)	11.544
	Debito finanziario corrente	(352.772)	(65.306)	(287.466)
I.	Debito finanziario verso istituti di credito non corrente	-	-	-
	Passività derivanti da lease non correnti	-	(53.762)	(53.762)
	Debito finanziario non corrente	-	(53.762)	(53.762)

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2.9 Raccordo tra il patrimonio netto e il risultato netto della Capogruppo e il patrimonio netto e il risultato netto Consolidati

Descrizione (Euro)	31/12/2025
	Risultato netto	Patrimonio netto
SALDI COME DA BILANCIO DELLA CAPOGRUPPO	(453.354)	5.874.937
Eliminazione del valore di carico delle partecipazioni consolidate:
Reporting package Pragaotto S.r.l.	(30.868)	584.787
Book value Pragaotto S.r.l.	(30.868)	584.787
Differenza fra PN e BV	-	-
Reporting package Pival S.r.l.	(137.249)	1.054.376
Book value Pival S.r.l.	(137.249)	1.054.376
Differenza fra PN e BV	-	-
Reporting package Lavip S.r.l.	1.445.695	3.570.384
Book value Lavip S.r.l.	20.083	1.103.634
Differenza fra PN e BV	1.425.612	2.466.750
Reporting package Immobiliare Savoia S.r.l.	289	500.000
Book value Immobiliare Savoia S.r.l.	-	300.000
Differenza fra PN e BV	289	200.000
Totale differenze	1.425.901	2.666.750
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO	972.547	8.541.687
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO - Quota del Gruppo	264.156	6.592.448
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO - Quota di Terzi	708.391	1.949.240

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2.10 Eventi di rilievo ed eventi successivi

EVENTI SOCIETARI DEL PERIODO

In data 20 gennaio 2025 il Consiglio di amministrazione della Società ha approvato, previo parere favorevole del Comitato Governance e Parti Correlate, un'operazione di maggiore rilevanza con la parte correlata ILM, avente ad oggetto l'operazione di coinvestimento nella controllata totalitaria Lavip S.r.l. (“Lavip”), funzionale alla realizzazione di un'operazione immobiliare di un edificio direzionale sito in Genova (l’Immobile”). Tale operazione di coinvestimento di Aedes e ILM in Lavip è stata realizzata mediante la ripatrimonializzazione di Lavip per un importo pari ad € 1,8 milioni – di cui (i) € 918 mila versati da Aedes, al fine di preservare il controllo di diritto di Lavip con una partecipazione del 51% del capitale della medesima e (ii) € 882 mila versati da ILM, al fine di detenere il 49% del capitale sociale di Lavip. Nel dettaglio, si rappresenta che il costo previsto per la realizzazione dell'Acquisizione Immobiliare, comprese le spese accessorie, è pari a € 4,8 milioni circa, il quale è stato coperto per € 1,8 milioni mediante mezzi propri e per i restanti € 3 milioni mediante ricorso ad un mutuo ipotecario della durata di 12 anni a tasso variabile (Euribor 3 mesi + spread 1,75%).

In data 13 febbraio 2025 la Società ha comunicato l'avvenuta stipula, da parte di Lavip, dell'atto di acquisto dell'Immobile, per un importo pari ad € 4,5 milioni. In particolare, tale Immobile ha un tasso di occupancy pari al 100%, il quale si stima che genererà, in capo alla controllata, ricavi ricorrenti annui da locazione pari ad € 550 mila circa.

In data 20 marzo 2025 il Consiglio di Amministrazione ha approvato il Progetto di Bilancio d'Esercizio e di Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2024.

In data 29 aprile 2025 l'Assemblea dei Soci, riunitasi in sede ordinaria, ha (i) approvato il bilancio d'esercizio della Società e il bilancio consolidato del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2024; (ii) approvato la politica di remunerazione della Società ed espresso parere favorevole sulla seconda sezione della relazione sulla remunerazione; (iii) autorizzato il Consiglio di Amministrazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie, fino ad un massimo pari al 10% del capitale sociale e per il periodo di 18 mesi dalla delibera assembleare.

In data 17 luglio 2025 il Consiglio di Amministrazione ha approvato l'aggiornamento del Piano Industriale 2024-2028 del Gruppo Aedes dopo aver preso favorevolmente atto del conseguimento di taluni obiettivi del previgente Piano, tra cui (i) l'acquisto, tramite la controllata Lavip Srl, di un edificio direzionale sito in Genova, località Campi, (ii) la valorizzazione di parte degli asset non strategici facenti parte del portafoglio immobiliare del Gruppo Aedes e (iii) la razionalizzazione dei costi ricorrenti per spese generali e dei costi delle locazioni passive.

Il Piano Aggiornato prevede – fermo restando il prosieguo delle attività di efficientamento dei costi ricorrenti e di valorizzazione degli asset non strategici del Gruppo – lo sviluppo e il potenziamento del business del Gruppo Aedes secondo tre principali direttrici:

l'acquisizione di una società target attiva nel settore immobiliare che permetta al Gruppo di cogliere opportunità di investimento in operazioni di edilizia privata e pubblica;
l'investimento in immobili commerciali a reddito;
l'acquisizione di crediti non performing ipotecari con sottostanti asset immobiliari commerciali.

Al riguardo, si precisa che il management della Società ha già individuato potenziali target di

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investimento in ciascuno dei già menzionati tre ambiti e, in ragione della significativa e attesa crescita del Gruppo Aedes nell'arco del Piano Aggiornato, intende conseguentemente potenziare la struttura organizzativa aziendale.

Al fine del perseguimento degli obiettivi del Piano Aggiornato, il management prevede di reperire risorse economico-finanziarie, sia a debito che tramite equity, sottoponendo all'Assemblea dei Soci – entro la fine dell'esercizio in corso – una proposta di conferimento di una delega al Consiglio di amministrazione per aumentare il capitale sociale per massimi € 5 milioni.

In data 25 settembre 2025 il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2025 e, in coerenza con il Piano Industriale 2024-2028 aggiornato, ha deliberato la convocazione dell'Assemblea Straordinaria dei Soci, per il giorno 18 novembre 2025, per deliberare sull'attribuzione al Consiglio di amministrazione di una delega ad aumentare il capitale sociale per un importo massimo di € 5 milioni, comprensivo dell'eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro due anni dalla data della deliberazione, ai sensi dell'art. 2443 del codice civile, con riconoscimento del diritto di opzione ai sensi dell'art. 2441 del codice civile, con conseguente modifica dell'art. 5 dello statuto sociale.

In data 10 novembre 2025, la controllata Pival Srl, ha concluso un contratto preliminare di vendita con oggetto una porzione del terreno edificabile facente parte dell'area "Ex Valbruna" sito a Piove di Sacco, e più precisamente di una capacità edificatoria di mc urbanistici netti 32.000 dei totali mc urbanistici netti 49.000, risolutivamente condizionata alla firma di una convenzione urbanistica riferita allo stesso terreno tra Pival S.r.l., proprietaria dell'area, ed il Comune di Piove di Sacco, prima del rogito notarile, che dovrà essere stipulato entro il 30 ottobre 2028. Il prezzo convenuto è pari ad € 1.820.000, dei quali € 100.000 a titolo di caparra confirmatoria incassati in data 4 novembre 2025, ulteriori € 100.000 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria incassati in data 29 gennaio 2026, il saldo di € 1.620.000 da incassare al rogito definitivo.

In data 18 novembre 2025, l'Assemblea dei Soci, riunitasi in sede straordinaria, ha approvato la proposta di delibera formulata dall'organo amministrativo sul primo punto all'ordine del giorno concernente l'attribuzione di una delega al Consiglio di amministrazione ad aumentare il capitale sociale per un importo massimo di € 5 milioni, comprensivo dell'eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro due anni dalla data odierna, ai sensi dell'art. 2443 del codice civile, con riconoscimento del diritto di opzione ai sensi dell'art. 2441 del codice civile.

In data 10 dicembre 2025 è stata acquisita una partecipazione del 60%, al prezzo di € 300.000 nella Società Immobiliare Savoia Srl, proprietaria di un'autorimessa in fase di trasformazione. L'operazione prevede la realizzazione di box e posti moto da valorizzare nel corso del 2026. Sulla base dell'analisi delle attività e dei processi acquisiti, il management ha concluso che tale operazione non configura una "Business Combination" ai sensi dell'IFRS 3, bensì un'acquisizione di un gruppo di attività ("Asset Acquisition").

In data 18 dicembre 2025, attraverso la controllata Lavip Srl, è stato sottoscritto il contratto di compravendita per l'acquisizione di un immobile commerciale sito in Genova per un importo pari ad € 3,2 milioni più oneri accessori. L'immobile, ubicato in una zona di forte sviluppo nei pressi del casello autostradale di Genova Bolzaneto, ed è concesso in locazione ad una società leader nel settore delle certificazioni dei materiali nell'ambito della costruzione di grandi infrastrutture, ad un canone annuo di € 380 mila. L'acquisizione è stata realizzata dalla controllata Lavip mediante risorse finanziarie derivanti (i) da un mutuo dell'importo di € 1,8

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milioni – concesso da Banca Progetto della durata di 144 mesi, di cui 6 di preammortamento, con tasso variabile (Euribor 1 mese + spread 3,2%) e un upfront pari all'1% – e (ii) da equity per € 1,4 milioni, di cui € 700 mila sono stati oggetto di un finanziamento soci infruttifero (il "FinSoci"), versato proporzionalmente dai Soci di Lavip (i.e. Aedes e Istituto Ligure Mobiliare Spa) e postergato ai sensi dell'art. 2467, comma 1 del codice civile. Al riguardo, si rammenta che l'erogazione del FinSoci è stata trattata come operazione con parte correlata di maggiore rilevanza – in ragione del controvalore complessivo della medesima (i.e. € 700 mila) e del fatto che Istituto Ligure Mobiliare Spa risulta parte correlata della Società in quanto detiene una partecipazione pari al 29,99% del capitale sociale di Aedes controllando di diritto la Società ed esercitando su di essa l'attività di direzione e coordinamento.

EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO

In data 14 gennaio 2026, il Consiglio di amministrazione ha deliberato di esercitare integralmente la delega ad aumentare il capitale sociale della Società ai sensi dell'art. 2443 del codice civile, in forza della delibera in tal senso assunta dall'Assemblea Straordinaria degli Azionisti in data 18 novembre 2025.

In data 28 gennaio 2026, il Consiglio di amministrazione ha deliberato di approvare i termini e le condizioni dell'aumento di capitale a pagamento e in via scindibile, mediante emissione di massime n. 96.032.655 Nuove Azioni Aedes, aventi godimento regolare e le medesime caratteristiche di quelle già in circolazione, prive del valore nominale, da offrirsi in opzione agli azionisti di Aedes, ai sensi dell'art. 2441, comma 1 del codice civile, nel rapporto di opzione pari a n. 3 nuove azioni ogni n. 1 azione Aedes posseduta, al prezzo unitario di sottoscrizione di € 0,052 (inclusivo di sovrapprezzo) per ciascuna nuova azione.

In data 19 febbraio 2026, alla conclusione del periodo di offerta in opzione (iniziato in data 2 febbraio 2026), la Società ha reso noto che sono stati esercitati n. 31.105.181 diritti di opzione per la sottoscrizione di n. 93.315.543 Nuove Azioni Aedes, pari al 97,17% del totale delle Nuove Azioni Aedes, per un controvalore complessivo pari a € 4.852.408,24.

In data 24 febbraio 2026, la Società ha reso noto che sono state sottoscritte tutte le n. 2.717.112 azioni di nuova emissione, derivanti dall'esercizio di n. 905.704 diritti di opzione non esercitati nel periodo di offerta in opzione (i "Diritti Inoptati"), pari al 2,83% circa del totale delle azioni ordinarie di nuova emissione rivenienti dall'aumento di capitale, acquistati in fase di asta di inoptato. Risultano quindi complessivamente sottoscritte n. 96.032.655 Nuove Azioni Aedes, corrispondenti al 100% del totale delle Nuove Azioni Aedes, per un controvalore complessivo pari a € 4.993.698,06.

In data 3 marzo 2026, la Società ha reso nota la nuova composizione del capitale sociale riveniente dall'aumento di capitale. Ad esito dell'AuCap sono state sottoscritte e liberate n. 96.032.655 nuove azioni ordinarie Aedes (pari al 100% delle azioni offerte) per un ammontare complessivo pari ad € 4.993.698,06 (di cui € 960.326,55 da imputarsi a capitale sociale ed € 4.033.371,51 a sovrapprezzo). Le azioni totali in circolazione sono pertanto n. 128.045.723 e il capitale sociale ammonta ad € 5.965.610,34.

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2.11 Il mercato immobiliare

Dopo la fase di ripresa rilevata nel primo semestre 2025, caratterizzato da una rinnovata dinamicità e da un volume di investimenti sostenuto dalla maggiore stabilità politica del Paese, il mercato immobiliare continua a mostrare segnali di resilienza rispetto al contesto europeo. La positiva performance in termini di capitali investiti appare favorita dalla politica monetaria accomodante della BCE, che attraverso il taglio dei tassi ha stimolato una nuova fase operativa, mentre l'attività degli investitori internazionali si concentra con decisione su asset di elevata qualità in linea con la tendenza della "flight-to-quality".

Nel secondo semestre del 2025, il mercato ha segnato un proseguimento del suo percorso di crescita, con un incremento trasversale dei prezzi e dei canoni nei principali segmenti. Le compravendite di immobili non residenziali confermano il settore hospitality come principale destinatario degli investimenti, affiancato da un comparto retail orientato a nuove modalità di interazione con il consumatore e da una logistica giunta a una fase di piena maturità e ottimizzazione dei costi.

Le nuove normative e gli incentivi, sebbene con detrazioni ridotte per i bonus edilizi, mirano a sostenere il mercato e a promuovere la sostenibilità e la riqualificazione energetica degli immobili residenziali. L'estensione dei termini per i benefici fiscali sulla prima casa e la regolamentazione degli affitti brevi sono passi importanti per bilanciare le dinamiche di mercato.

Nei progetti di sviluppo immobiliare risulterà dunque fondamentale considerare la capacità degli edifici di rispondere a criteri di efficienza e flessibilità, minimizzando l'impatto ambientale e massimizzando il valore sociale in relazione alla qualità della vita. L'integrazione di tali elementi e del benessere degli utilizzatori nella comunità urbana resterà la condizione essenziale per capitalizzare le opportunità emergenti e garantire la stabilità e competitività del valore degli asset nel lungo periodo.

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2.12 Principali rischi e incertezze

Si espongono nel seguito le principali fonti di rischio e le strategie di copertura ammissibili.

Rischi strategici

CONTESTO GEOPOLITICO ATTUALE

L'economia globale nel 2025 ha rappresentato un punto di svolta rispetto alla fase di transizione descritta nel 2024, consolidando alcune tendenze già in atto ma introducendo nuovi elementi di discontinuità sul piano geopolitico, monetario e tecnologico.

Dopo il rallentamento registrato nel biennio precedente, il 2025 si è aperto con prospettive più favorevoli sul fronte dell'inflazione che nelle principali economie avanzate ha progressivamente mostrato segnali di rientro verso i target ufficiali, consentendo alle banche centrali – in particolare Federal Reserve e BCE – di avviare una graduale inversione di rotta rispetto alle politiche fortemente restrittive adottate tra il 2022 e il 2024. Nel corso del 2025, infatti, si è assistito ai primi tagli dei tassi di interesse, seppur in modo prudente e progressivo, con l'obiettivo di sostenere la crescita senza compromettere la stabilità dei prezzi. Tale allentamento monetario ha favorito un parziale recupero dei mercati finanziari e una moderata ripresa del credito, anche se le condizioni di finanziamento sono rimaste più onerose rispetto al periodo antecedente al 2022.

Il conflitto in Ucraina ha continuato a incidere sugli equilibri europei, sebbene con un impatto più contenuto sui prezzi dell'energia rispetto agli anni precedenti. D'altra parte, in Medio Oriente, le tensioni legate al conflitto tra Israele e Hamas hanno mantenuto elevata l'incertezza sui mercati energetici. Tuttavia, l'offerta globale di petrolio è rimasta relativamente stabile grazie alle scelte produttive coordinate da OPEC+, che ha modulato i livelli di estrazione per evitare eccessive oscillazioni dei prezzi. Da ultimo, il conflitto tra Stati Uniti, Israele e Iran sta generando tensione sempre nell'area mediorientale con interessamento delle zone connesse agli Emirati Arabi Uniti; questo ultimo conflitto – di cui non si conosce né si possono ipotizzare gli sviluppi e la durata – acuisce lo scenario di incertezza coinvolgendo, seppur marginalmente, il mondo para-occidentale delle grandi città emiratine.

I potenziali effetti del perdurare di questi fenomeni non sono ad oggi completamente determinabili e generano un maggiore grado di incertezza con riferimento alle stime contabili, alle misurazioni di fair value, alla recuperabilità degli attivi, ai costi per l'ottenimento di finanziamenti e al rischio di liquidità e saranno oggetto di costante monitoraggio nel prosieguo dell'esercizio.

Come richiesto dal richiamo di attenzione del 21 marzo 2022 emesso dalla CONSOB, si segnala che, nel corso del periodo, i conflitti internazionali non hanno determinato impatti rilevanti rispetto ai valori di bilancio al 31 dicembre 2025.

RISCHIO DI MERCATO

Il rischio di mercato consiste nella possibilità che variazioni dell'andamento generale dell'economia del settore immobiliare e l'aumento dei tassi di interesse possano influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi anche in considerazione dei potenziali effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia.

Il Gruppo monitora l'andamento generale dell'economia ed effettua semestralmente un'analisi

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dell'andamento del mercato immobiliare. In particolare, la Società monitora con costanza le variazioni e le previsioni sull'andamento generale dell'economia che potrebbero influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi.

Nel 2025 il settore immobiliare italiano si è confermato nuovamente attrattivo per investitori nazionali e internazionali, pur in un contesto ancora influenzato da incertezze geopolitiche e finanziarie. Dopo i cambiamenti strutturali generati dalla pandemia, il mercato ha continuato ad adattarsi a nuove modalità di lavoro e a mutate esigenze abitative e professionali.

Cresce in modo significativo l'attenzione alla sostenibilità, con un'integrazione sempre più marcata dei criteri ESG negli investimenti e nella gestione degli asset. Le soluzioni di edilizia green, la rigenerazione urbana sostenibile e l'adeguamento alle direttive europee in materia ambientale rappresentano fattori centrali per la competitività del settore.

Nel comparto residenziale si è registrato un lieve aumento delle compravendite nel quarto trimestre 2025 (+1,2% su base annua), mentre i segmenti uffici, logistica e hotellerie mantengono un buon livello di dinamicità, con operazioni spesso orientate alla riqualificazione e valorizzazione di immobili meno moderni.

In questo scenario, il Gruppo Aedes, in linea con quanto previsto dal Piano Industriale, può sviluppare sia operazioni opportunistiche (acquisto, valorizzazione e rivendita) sia investimenti a reddito, finalizzati a generare flussi di cassa ricorrenti e raggiungere definitivamente l'equilibrio economico-finanziario. Ulteriori opportunità emergono nel settore delle costruzioni e della rigenerazione urbana; in tale contesto la Società, come noto, è attiva nelle interlocuzioni con partner strategici che supportino il Gruppo nell'evoluzione e nella strutturazione di codesto nuovo possibile business.

Rischi operativi

RISCHIO DI CREDITO

Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i clienti siano insolventi. La Società e/o il Gruppo Aedes non risultano caratterizzati da rilevanti concentrazioni di rischi di credito.

La massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo è rappresentata dal valore contabile delle attività finanziarie rappresentate in bilancio, oltre che dal valore nominale delle garanzie prestate su debiti o impegni di terzi indicati nella Nota 26.

Si rileva che non risulta allo stato una esposizione della Società e/o del Gruppo Aedes a significativi rischi di credito.

Il rischio di credito, alla data della presente Relazione, potrebbe derivare dai canoni di locazione degli immobili di Genova-Campi e Genova-Bolzaneto acquistati da Lavip in data 13 febbraio 2025 e 18 dicembre 2025. Per tali asset, infatti, si stimano ricavi ricorrenti consolidati da locazione rispettivamente pari ad € 547 mila e ad € 380 mila.

Ciò premesso, anche alla luce dei depositi cauzionali versati dai tenants e delle verifiche compiute in fase di due diligence, non si ravvisano rischi per mancati pagamenti da parte dei conduttori né il Gruppo ha ricevuto richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione.

Il management della Società, di concerto anche con gli amministratori delle società controllate, monitora costantemente il rischio di credito derivante sia dai suddetti immobili che da eventuali diverse fonti.

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Eventuali svalutazioni delle attività finanziarie avvengono su base individuale.

RISCHIO SULLA SALUTE E SICUREZZA E RISCHIO AMBIENTALE

Il Gruppo Aedes ha intrapreso tutte le iniziative necessarie alla tutela della salute nei luoghi di lavoro, secondo quanto disposto dalla legislazione in materia. Ai fini di quanto prescritto dalla normativa si precisa che, nel corso dell'esercizio 2025, non si sono verificati infortuni tali da comportare lesioni gravi o gravissime sul lavoro, o morti.

L'attività caratteristica svolta dal Gruppo potrebbe esporre – in particolare nell'ambito di eventuali progetti di sviluppo – a rischi di responsabilità per danno ambientale, con conseguenti possibili effetti pregiudizievoli sulla situazione patrimoniale, economica e finanziaria.

Da ultimo, l'acquisizione dei menzionati due immobili impone alla Società di monitorare il rischio connesso alle problematiche ambientali anche alla luce delle novità normative intervenute a livello comunitario con il Green Deal con riferimento specifico agli immobili e all'implementazione delle classi energetiche degli stessi.

A ciò si aggiunga l'attività che sta conducendo la controllata Pival Srl in merito al rinnovo delle concessioni urbanistiche ed edilizie con riguardo al terreno sito in Piove di Sacco di proprietà della medesima.

Alla luce di quanto precede, le problematiche ambientali sono soggette a costante monitoraggio da parte del management e degli amministratori delle società controllate e, allo stato, non costituiscono un rischio attuale per la Società, bensì solo potenziale.

Si segnala che, nel corso dell'esercizio, il Gruppo Aedes non ha causato alcun danno all'ambiente per il quale sia stata dichiarata colpevole, né è stato oggetto di sanzioni o pene per reati o danni ambientali.

La Società rivolge particolare attenzione all'aspetto che disciplina le responsabilità amministrative, di sicurezza e ambientali in merito al rischio di commissione di reati, come definito dal D.Lgs. n. 231/01.

In aggiunta a quanto precede, il management monitora costantemente anche la nuova normativa di cui al D. Lgs. 125/2024 in materia di rendicontazione di sostenibilità, allo stato non applicabile alla Società.

RISCHI RELATIVI AI SISTEMI INFORMATIVI E ALLA CRIMINALITÀ INFORMATICA

Nell'attuale contesto economico-sociale i rischi della sicurezza informatica sono in aumento, soprattutto a causa degli attacchi criminali informatici. In caso di successo, tali attacchi potrebbero avere un impatto negativo sull'operatività aziendale o sulla reputazione del Gruppo.

La Società pone in essere idonee misure atte a monitorare e gestire i rischi di attacchi informatici, nonché a mantenere i sistemi informativi protetti, in modo da garantire il loro ripristino a seguito di eventuali emergenze; tra le attività poste in essere dalla Società vi è anche l'implementazione delle procedure di disaster recovery.

RISCHI LEGATI AL CAMBIAMENTO CLIMATICO

Il cambiamento climatico può comportare per le aziende l'esposizione sia a rischi fisici legati a eventi meteorologici estremi e disastri naturali suscettibili di provocare danni agli assets aziendali, sia a rischi legati a modifiche normative/regolatorie, delle politiche energetiche e di

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mercato associate alla lotta al cambiamento climatico e alla transizione verso un modello energetico low carbon, con un effetto sul breve, medio e lungo termine, sia ancora potenziali impatti sulle performance economiche derivanti da variazioni impreviste dei prezzi dell'energia e dei costi delle materie prime.

Le tematiche del cambiamento climatico sono di particolare rilevanza per il settore immobiliare: il Rapporto della Global Alliance for Buildings and Construction (GABC) rileva che le emissioni derivanti dal funzionamento degli edifici rappresentano circa il 37% delle emissioni globali di anidride carbonica, pertanto, la loro trasformazione risulta fondamentale per il raggiungimento degli obiettivi posti dagli Accordi di Parigi, dell'Agenda UE 2030 in tema di transizione verde. Parimenti ai progetti di sviluppo viene richiesta una elevata capacità di adattamento all'ambiente circostante, sia in termini di rispetto dei vincoli ambientali di varia natura che di capacità di controllare i rischi e le potenziali inefficienze causate dai cambiamenti climatici, poiché gli edifici di nuova edificazione hanno un impatto significativo sull'ambiente nel quale si inseriscono.

La Società e il Gruppo Aedes, seppur coerentemente alle dimensioni e natura della propria operatività, sviluppano le proprie iniziative avendo a riferimento i requisiti di efficienza energetica, sostenibilità ambientale e qualità degli spazi.

Rischi di compliance

RESPONSABILITÀ EX D.LGS. 231/01

Il rischio ex D. Lgs. n. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D. Lgs. n. 231/01.

Al fine di limitare detto rischio, la Società ha adottato – e aggiornato in data 19 dicembre 2023 – il "Modello Organizzativo" o "Modello 231" composto da una c.d. Parte Generale e da una c.d. Parte Speciale. Al riguardo, con particolare riferimento alla struttura del Modello 231, si precisa che: (i) la Parte Generale illustra gli obiettivi, le linee di struttura e le modalità di implementazione del Modello Organizzativo e (ii) la Parte Speciale descrive, in sintesi, le fattispecie criminose di cui al D. Lgs. 231/01 ritenute rilevanti a seguito del lavoro di risk assessment, stabilendo regole di comportamento per i destinatari del Modello 231 e fissando i principi per la redazione delle procedure nelle aree aziendali coinvolte.

Si segnala che il Modello 231 di Aedes è stato da ultimo aggiornato in data 20 marzo 2025, al fine di recepire il recente cambio nell'assetto di governance della Società nonché le ultime novità normative inerenti, tra l'altro, il D. Lgs. 231/01.

La Società ha inoltre predisposto il Codice Etico, rivolto a tutti coloro che lavorano nel Gruppo, i quali sono impegnati ad osservare e a far osservare i principi previsti nel Codice nell'ambito delle proprie mansioni e responsabilità. Il Codice Etico è stato aggiornato, da ultimo, in data 20 marzo 2025, al fine di recepire il recente cambio nell'assetto di governance della Società.

Si segnala inoltre che, in data 30 maggio 2024, il Consiglio di amministrazione ha nominato un Organismo di Vigilanza in composizione monocratica, in persona dell'Avv. Nicola Marco Gianaria, dotato di autonomi poteri di iniziativa e di controllo. L'Organismo di Vigilanza è preposto a vigilare sull'effettività, adeguatezza, funzionamento e osservanza del Modello Organizzativo, curandone inoltre il costante aggiornamento.

La Società si è altresì dotata di un'apposita Procedura Whistleblowing, aggiornata in data 20 marzo 2025, al fine di recepire il recente cambio nell'assetto di governance della Società.

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NORMATIVA REGOLAMENTARE DELLE SOCIETÀ QUOTATE

La Società ha lo status di emittente di strumenti finanziari quotati su un mercato regolamentato ed è pertanto soggetta alle specifiche normative applicabili agli emittenti quotati sui mercati regolamentati.

La Società pone la massima attenzione al rispetto delle prescrizioni normative e regolamentari derivanti dallo status di società quotata. Il processo di informativa al mercato prevede uno stretto coordinamento con le funzioni interne per la rilevazione, la verifica e la comunicazione di dati ed informazioni di carattere amministrativo, contabile e gestionale, ed è svolto nel rispetto della normativa interna specificamente definita e sotto la supervisione della Presidente e dell'Amministratore Delegato.

RESPONSABILITÀ EX L. 262/05

Il rischio connesso ex L. 262/05 si riferisce alle responsabilità del Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili e societari ex L. 262/05.

La Società, in conformità alle previsioni normative della legge 28 dicembre 2005, n. 262 "Legge sul Risparmio" ha adottato un sistema di controllo amministrativo-contabile connesso all'informativa finanziaria, con l'obiettivo di (i) accertare che il Sistema di Controllo Interno attualmente in essere sia adeguato a fornire una ragionevole certezza circa la rappresentazione veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte; (ii) predisporre adeguate procedure amministrativo-contabili per l'elaborazione del bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere finanziario; (iii) garantire l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili predisposte nel corso del periodo cui si riferiscono i documenti di cui sopra.

Rischi finanziari

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Il rischio di liquidità è rappresentato dall'incapacità di un'impresa di far fronte agli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi o liquidare le proprie attività. La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costretti a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.

La Società ha predisposto – in aggiunta al Piano Industriale – il Budget economico-finanziario 2026, avente un orizzonte temporale tale da gestire in modo coerente i flussi di cassa in entrata e in uscita, attraverso il continuo monitoraggio da parte degli organi delegati.

Secondo quanto previsto dal Budget 2026, in particolare, la liquidità della Società (su un orizzonte temporale di almeno un anno) si presenta come gestibile senza soluzione di continuità. Inoltre, l'esito positivo dell'AuCap consente alla Società di operare in piena continuità aziendale almeno per i prossimi 18 mesi e di sviluppare business con conseguente crescita dei volumi e dei ricavi ricorrenti di Gruppo. L'accesso all'equity derivante dall'AuCap consente alla Società, inoltre, di poter accedere – con maggior facilità e minor tensione – al debito bancario, mediante il quale saranno rese possibili ulteriori operazioni di sviluppo in pipeline per il 2026.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Si segnala che la Società si è dotata di un assetto organizzativo, amministrativo e contabile idoneo e adeguato a verificare su base continuativa le prospettive di continuità aziendale, anche in linea con quanto richiesto dal D. Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 s.m.i. ("Codice della crisi d'impresa") e continua nell'attività di contenimento dei costi di gestione ricorrenti. Con cadenza almeno trimestrale l'organo amministrativo monitora gli indicatori della crisi individuati dal Codice della crisi d'impresa.

RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE

Al 31 dicembre 2025 il Gruppo ha in essere i seguenti finanziamenti con istituti di credito: (i) mutuo ipotecario dell'importo di € 3 milioni, concesso da Deutsche Bank in favore di Lavip, con tasso variabile Euribor 3 mesi + spread 1,75% e durata 144 mesi. Come noto, tale mutuo ipotecario è servito a Lavip per sostenere parte dell'investimento connesso all'acquisizione dell'immobile di Genova-Campi; (ii) mutuo ipotecario dell'importo di € 1,8 milioni, concesso da Banca Progetto in Amministrazione Straordinaria in favore di Lavip della durata di 144 mesi, di cui 6 di preammortamento, con tasso variabile Euribor 1 mese + spread 3,2%. Come noto, tale mutuo ipotecario è servito a Lavip per sostenere parte dell'investimento connesso all'acquisizione dell'immobile di Genova-Bolzaneto.

Al fine di contenere i rischi eventualmente connessi alle oscillazioni del tasso di interesse, la Società monitora costantemente l'andamento dei tassi stessi, anche al fine di rideterminare – ove necessario – le specifiche tecnico-finanziarie dei predetti mutui.

Come premesso, allo stato si segnala che le previsioni di medio periodo non configurano l'ipotesi di un incremento dei tassi di interesse a livello globale ed europeo e pertanto il rischio in parola risulta contenuto e solo potenziale.

RISCHIO DI CAMBIO

Al 31 dicembre 2025 il Gruppo non ha un rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.

Principali contenziosi in essere e verifiche fiscali

Si segnala che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ di cui Aedes (già Restart) era parte alla data di efficacia della scissione sono stati assegnati, per effetto della scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l., società che ha incorporato Aedes SIIQ S.p.A. mediante fusione), come riportato nel Progetto di Scissione. Qualora l'estromissione di Aedes (già Restart) da tali contenziosi non fosse possibile, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive riconducibili ai medesimi rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.) Si precisa che, in esecuzione di quanto previsto dal Progetto di Scissione, sono rimasti in capo alla scissa Aedes le perdite fiscali pregresse di cui dispone il consolidato fiscale del Gruppo della scissa (che al 30 giugno 2025 ammontano a circa € 236 milioni), nonché tutti i contenziosi tributari e le eventuali passività fiscali relativi al complesso aziendale SIIQ per atti compiuti entro la data di efficacia della Scissione.

PRINCIPALI CONTENZIOSI

CONTENZIOSO FIH

Come anticipato, si rammenta che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ di cui Aedes (già Restart) era parte alla data di efficacia della

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

scissione sono stati assegnati, per effetto della Scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.).

Tra i contenziosi trasferiti ad Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.) vi rientra altresì il contenzioso civile promosso da Fih S.a.g.l. (il “Contenzioso FIH”) che, alla data di efficacia della scissione, era pendente dinnanzi alla Corte di Cassazione, e che è stato riassunto, in data 3 marzo 2023, da Fih innanzi alla Corte di Appello di Milano all’esito dell’ordinanza della Corte di Cassazione. La Società si è ritualmente costituita in giudizio con l’assistenza dei legali designati da Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.), dando comunque atto nelle proprie difese che il Contenzioso FIH è stato trasferito ad Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.) per effetto dell’operazione di scissione. Domus S.r.l., quale società incorporante di Aedes, è ritualmente intervenuta in giudizio ai sensi dell’art. 111, comma 3, c.p.c., dando atto di essere subentrata a Aedes (già Restart) nella titolarità attiva e passiva dei diritti controversi e insistendo per il rigetto delle domande proposte da Fih e per l’estromissione di Aedes (già Restart) dal giudizio.

Si precisa che il progetto di scissione parziale proporzionale della Società nei confronti di Sedea SIIQ S.p.A. (poi denominata Aedes SIIQ S.p.A. e in seguito incorporata in Domus S.r.l.) e gli accordi relativi alla scissione prevedono, inter alia, che Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.) si impegni affinché Aedes (già Restart) venga estromessa dai giudizi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ.

Qualora tuttavia Aedes (già Restart) non ottenesse l’estromissione dal Contenzioso FIH, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive ad esso riconducibili rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.).

CITAZIONE IN VESTE DI RESPONSABILE CIVILE

La Società, in data 20 novembre 2024, ha ricevuto la citazione, in veste di responsabile civile, per i fatti contestati agli imputati del Procedimento penale n. 18492/20 R.G.N.R. – 3952/21 R.G. G.I.P. Al riguardo, si precisa che la riferita citazione è relativa al procedimento penale (connesso alla nota vicenda Odikon) in cui risultano imputati, tra gli altri, due ex soggetti apicali della Società (i.e. Giacomo Garbuglia e Giuseppe Roveda) ai quali è stato contestato il reato di manipolazione del mercato di cui all’art. 185 del TUF. Al riguardo, si rappresenta che all’esito dell’udienza tenutasi in data 8 maggio 2025, il Tribunale Ordinario di Milano, in composizione collegiale, ha aderito alle argomentazioni difensive della Società, dichiarando l’incompetenza territoriale del Foro di Milano e ha disposto la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Arezzo. Conseguentemente, il Procedimento Penale in parola è regredito alla fase iniziale e spetterà alla Procura di Arezzo determinarsi sull’esercizio dell’azione penale.

Circa l’esito processuale e la conseguente possibilità di essere condannati al risarcimento del danno derivante da reato, in considerazione della natura del procedimento e della fase in cui lo stesso di trova, alla data di redazione della presente Relazione, il rischio di soccombenza è ritenuto solamente possibile.

PRINCIPALI VERIFICHE E CONTENZIOSI FISCALI

Segnaliamo che, con riguardo all’esercizio di riferimento, non risultano in essere contenziosi di natura tributaria di cui è parte la Società.

ALTRI PROCEDIMENTI

Si rappresenta che, nell’ambito del procedimento sanzionatorio avviato dalla Consob in data 26 giugno 2023 e relativo all’illecito previsto dall’art. 187-quinquies, comma 1, lettera a), del TUF per la violazione degli artt. 12, par. 1, lett. c), e 15 del MAR asseritamente commesso

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

nell'interesse di Aedes da taluni soggetti apicali all'epoca dei fatti contestati (i.e. il precedente Presidente Giacomo Garbuglia e il precedente Amministratore Delegato Giuseppe Roveda), la Società, in data 11 febbraio 2025, ha ricevuto una cartella di pagamento dell'importo di € 200.000,00 relativi alla sanzione comminata e – in ragione dell'istanza di sospensione accolta dalla Corte d'Appello di Milano con ordinanza del 22 gennaio 2025 – non pagata dagli ex amministratori e per la quale la Società risulta essere co-obbligata in solido con Domus S.r.l. e Augusto S.p.A. in liquidazione.

Al riguardo, si precisa che la Corte d'Appello di Milano, con sentenze del 14.1.2026, ha accolto i ricorsi promossi inter alia dai predetti ex amministratori ed ha annullato la sanzione. Pertanto, la Società non risulta più co-obbligata in solido al pagamento di alcuna sanzione.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

2.13 Personale e struttura organizzativa

Il Gruppo Aedes attualmente non impiega personale. La Società, infatti, in data 13 marzo 2025 ha firmato un accordo al fine di terminare la collaborazione con l'unica dipendente in organico. Di seguito si dettaglia la posizione al 31 dicembre 2025 e il confronto con il 31 dicembre 2024.

	Totale Gruppo			F				M
	31/12/25	31/12/24	Δ	2025	% tot	2024	% tot	2025	% tot	2024	% tot
Dirigenti	0	0	0	0	0%	0	0%	0	0%	0	0%
Quadri	0	1	(1)	0	0%	1	100%	0	0%	0	0%
Impiegati	0	0	0	0	0%	0	0%	0	0%	0	0%
Operai	0	0	0	0	0%	0	0%	0	0%	0	0%
TOTALE	0	1	(1)	0	0%	1	100%	0	0%	0	0%

Si riportano inoltre le informazioni di dettaglio per fascia d'età e per anzianità aziendale.

Personale per fascia di età
	2025	2024	Δ
25/29	0	0	0
30/34	0	0	0
35/39	0	0	0
40/44	0	0	0
45/49	0	0	0
50/54	0	0	0
55/59	0	0	0
60/64	0	1	(1)
Totale	0	1	(1)
Personale per anzianità aziendale
---	---	---	---
	2025	2024	Δ
0/5	0	0	0
6/10	0	0	0
11/20	0	0	0
21/30	0	1	(1)
Totale	0	1	(1)

Si segnala che la Società in data 17 giugno 2024 ha stipulato con Istituto Ligure Mobiliare S.p.A., socio di riferimento e quindi parte correlata, un accordo di distacco temporaneo al 50% dell'orario di lavoro di un'impiegata amministrativa. L'anzidetto accordo è stato rinnovato in data 10 luglio 2025.

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2.14 Corporate governance e attività di direzione e coordinamento

Le informazioni sul sistema di corporate governance di Aedes sono riportate nella Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari, approvata dal Consiglio di Amministrazione riunitosi in data 19 marzo 2026 per l'approvazione – tra l'altro – del progetto di Bilancio d'esercizio e del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2025. Detta Relazione fornisce una descrizione del sistema di governo societario adottato dalla Società e delle concrete modalità di adesione al Codice di Corporate Governance predisposto dal Comitato per la Corporate Governance promosso da Borsa Italiana S.p.A., in adempimento agli obblighi previsti dall'articolo 123-bis del D. Lgs. 28 febbraio 1998, n. 58.

La Relazione – alla quale in questa sede si rinvia – è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società all'indirizzo www.aedes1905.it, nonché sul meccanismo di stoccaggio autorizzato all'indirizzo .

Di seguito si sintetizzano gli aspetti rilevanti della corporate governance della Società.

In data 15 aprile 2024 l'Assemblea dei soci di Aedes, in sede straordinaria, ha deliberato di adottare, a far data dal rinnovo degli organi sociali (avvenuto con l'Assemblea dei Soci del 27 maggio 2024), il sistema monistico di amministrazione e controllo, ai sensi degli articoli 2409-sexiesdecies e seguenti del Codice civile, fondato su di un Consiglio di Amministrazione e su un comitato costituito al suo interno denominato Comitato per il Controllo sulla Gestione.

L'attuale Consiglio di Amministrazione ha deliberato, in data 30 maggio 2024, l'istituzione del Comitato per il Controllo sulla Gestione e dell'ulteriore comitato endoconsiliare competente in materia di controllo, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate denominato Comitato Governance e Parti Correlate.

Per quanto attiene alla precedente governance societaria della Società in essere sino al 27 maggio 2024, si rinvia alla Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari dell'esercizio 2023, analogamente disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società all'indirizzo www.aedes1905.it, nonché sul meccanismo di stoccaggio autorizzato all'indirizzo .

Attività di Direzione e Coordinamento

Aedes alla data di redazione della presente relazione è soggetta all'attività di direzione e coordinamento, ai sensi degli artt. 2497 ss. del Codice civile, di Istituto Ligure Mobiliare S.p.A..

Sistema di Corporate Governance monistico

Il governo societario di Aedes è fondato sul sistema monistico, il c.d. "modello anglosassone"; gli organi societari sono:

l'Assemblea dei Soci, competente a deliberare in sede ordinaria e straordinaria sulle materie alla stessa riservate dalla Legge o dallo Statuto;
il Consiglio di Amministrazione, investito dei più ampi poteri per la gestione ordinaria e straordinaria della Società, con facoltà di compiere tutti gli atti che ritenga opportuni per l'attuazione ed il raggiungimento dello scopo sociale, esclusi soltanto quelli che la

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legge riserva all'Assemblea dei soci, e compresi i poteri di cui all'art. 2365, comma 2, del Codice civile;

il Comitato per il Controllo sulla Gestione, istituito all'interno del Consiglio di Amministrazione, il quale è investito dei compiti di vigilanza sul rispetto della legge, dei principi di corretta amministrazione e di adequatezza del sistema amministrativo-contabile e dei controlli interni, ai sensi del D.Lgs n. 58/98 e del D.Lgs n. 39/2010.

Inoltre, in conformità con le previsioni del Codice di Corporate Governance, in data 30 maggio 2024 è stato istituito nell'ambito del Consiglio di Amministrazione il Comitato Governance e Parti Correlate, con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate.

Gli Organi

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Il Consiglio di Amministrazione in carica è stato nominato dall'Assemblea dei Soci del 27 maggio 2024 che ha fissato in 7 (sette) il numero degli Amministratori e ha stabilito la durata in carica in tre esercizi e, pertanto, fino alla data dell'Assemblea convocata per l'approvazione del Bilancio dell'esercizio 2026.

Il Consiglio di Amministrazione, nella riunione del 30 maggio 2024, ha altresì nominato (i) il Comitato per il Controllo sulla Gestione, composto da 3 (tre) Amministratori in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa, anche regolamentare, vigente nelle persone del Dott. Marco Pedretti (Presidente e tratto ai sensi di Legge e di Statuto dalla lista di minoranza presentata dall'Azionista di minoranza Stella d'Atri), Lucia Tacchino e Marco Andrea Centore e (ii) il Comitato Governance e Parti Correlate, composto da 3 (tre) Amministratori non esecutivi e indipendenti nelle persone della Dott.ssa Serena del Lungo (Presidente), Lucia Tacchino e Marco Andrea Centore, competente in materia di controllo, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate.

Il Consiglio di Amministrazione attualmente in carica risulta quindi così composto: Federico Strada, (Presidente), Giorgio Ferrari (Vicepresidente, Amministratore Delegato e Amministratore Incaricato del Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi), Elena Stefania Olga Ripamonti, Serena del Lungo, Marco Pedretti, Lucia Tacchino e Marco Andrea Centore.

Tutti gli Amministratori sono stati tratti dalla lista di maggioranza presentata dall'Azionista Istituto Ligure Mobiliare S.p.A., ad eccezione del Dott. Marco Pedretti, il quale è stato tratto dalla lista di minoranza presentata dall'Azionista di minoranza Stella d'Atri.

Si precisa che il Consiglio di Amministrazione tenutosi il 30 maggio 2024 ha deliberato la nomina di Giorgio Ferrari alla carica di Vicepresidente, Amministratore Delegato e Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi.

SOCIETÀ DI REVISIONE

La Società incaricata della revisione legale dei conti di Aedes S.p.A. è EY S.p.A., come da deliberazione dell'Assemblea ordinaria dei soci del 27 aprile 2023. L'incarico ha durata novennale per gli esercizi 2024-2032. Si segnala inoltre che EY S.p.A., con delibera dell'Assemblea dei soci del 15 maggio 2025, è stata incaricata per il triennio 2025 - 2026 - 2027, della revisione legale dei conti della controllata Lavip S.r.l..

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2.15 Altre informazioni

Attività di ricerca e sviluppo

Le società del Gruppo non hanno condotto nel corso del periodo attività di ricerca e sviluppo in senso stretto.

Rapporti tra le società del gruppo e le parti correlate

I rapporti normalmente intrattenuti dal Gruppo Aedes con parti correlate riconducibili a società controllate da Aedes o joint venture ed a società collegate della medesima (c.d. "Infragruppo") consistono prevalentemente in servizi amministrativi, immobiliari e tecnici regolati a normali condizioni di mercato, oltre che alla tesoreria di Gruppo (c.d. "cash pooling") contrattualmente stipulata a inizio 2025, le cui condizioni, compreso il tasso di interesse, sono in linea con quelli normalmente applicati per operazioni similari.

Le operazioni con le altre parti correlate diverse dai rapporti Infragruppo sono avvenute e avvengono a condizioni di mercato in conformità alla procedura appositamente adottata dalla Società, aggiornata da ultimo in data 30 maggio 2024.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Stato patrimoniale, Conto economico e nelle relative note illustrative.

Per la descrizione delle operazioni con parti correlate concluse dalla Società nel periodo di riferimento, si rimanda all'Allegato 2 alla presente Relazione.

Con riferimenti ai rapporti con società del Gruppo e altre parti correlate, non si rilevano operazioni atipiche e/o inusuali nel periodo in esame.

Operazioni atipiche o inusuali

Nel corso del 2025 il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali⁴.

Trattamento dei dati personali (Regolamento UE 679/2016)

Aedes ha adottato un modello documentale predisposto ai sensi del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (UE) 2016/679 (il "Regolamento GDPR") per l'attuazione di tutti gli adempimenti necessari.

Aedes, sensibile al concetto di "responsabilizzazione" introdotto dal Regolamento Europeo sulla protezione dei dati personali, effettua trattamenti in linea con i principi di liceità, correttezza e trasparenza, raccoglie e utilizza informazioni strettamente necessarie al perseguimento delle finalità di trattamento e garantisce un'adeguata tutela dei diritti e delle libertà dei soggetti interessati, adottando le misure tecniche, organizzative e procedurali necessarie per garantire il rispetto dei principi e degli adempimenti imposti dal Regolamento GDPR.

Aedes nel rispetto della normativa in vigore si impegna ad individuare eventuali nuovi rischi che incombono sulla riservatezza, integrità e disponibilità dei dati personali, monitorare

⁴ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

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l'andamento dei rischi individuati in precedenza, valutare l'efficacia e l'efficienza delle misure di sicurezza adottate per mitigare i rischi individuati e mantenere aggiornata tutta la documentazione necessaria a tale scopo.

Attestazione ai sensi dell'art. 2.6.2 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A.

Con riferimento a quanto previsto dall'art. 2.6.2, comma 8 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., il Consiglio di Amministrazione di Aedes S.p.A. attesta l'esistenza delle condizioni di cui all'articolo 16 del Regolamento adottato con delibera Consob n. 20249 del 28 dicembre 2017 in materia di mercati.

Con riferimento a quanto previsto dall'art. 2.6.2, comma 7 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., si precisa che Aedes S.p.A. non controlla società costituite e regolate dalla legge di Stati non appartenenti all'Unione Europea.

Facoltà di derogare (opt-out) all'obbligo di pubblicare un documento informativo in ipotesi di operazioni significative

Ai sensi dell'art. 3 della Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, si comunica che la Società ha aderito al regime di "opt-out" di cui agli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1-bis, del Regolamento CONSOB n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche (il "Regolamento Emittenti"), avvalendosi della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi ivi prescritti.

Qualifica di PMI

Con riferimento alla definizione di PMI, di cui all'art. 1, comma 1, lettera w-quater.1), del TUF, si segnala che alla data di approvazione della presente Relazione la Società rientra in tale definizione in quanto ha una capitalizzazione di mercato inferiore ad € 1 miliardo.

Rendicontazione di sostenibilità

La Società non risulta obbligata alla redazione e alla pubblicazione di una rendicontazione di sostenibilità ai sensi e per gli effetti del D. Lgs. 6 settembre 2024, n. 125 e della Legge 8 agosto 2025, n. 118.

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2.16 Evoluzione prevedibile della gestione

La delega ad aumentare il capitale sociale, deliberata dall'Assemblea di novembre 2025, è stata prontamente esercitata dal Consiglio di Amministrazione, che il 14 gennaio 2026 ha avviato l'aumento di capitale scindibile per complessivi 5 milioni di euro. L'operazione si è conclusa il 24 febbraio 2026 con la sottoscrizione integrale del 100% dei diritti di opzione.

Il pieno successo dell'iniziativa rappresenta il riconoscimento del lavoro svolto dal Management nel corso degli esercizi 2024 e 2025 e la conferma della fiducia del mercato nelle prospettive di sviluppo del Gruppo.

In questo scenario, il management di Aedes è già impegnato nell'individuazione e valutazione di nuove opportunità di investimento da realizzare nel 2026, in coerenza con gli indirizzi strategici del Piano Industriale 2024 - 2028.

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2.17 Proposta di destinazione del risultato dell'esercizio

Signori Azionisti,

sottoponiamo alla Vostra approvazione il bilancio di esercizio di Aedes S.p.A. al 31 dicembre 2025 che chiude con una perdita di € 453.354, che Vi proponiamo di destinare come segue:

€	(453.354)
€	(453.354)
Riportata a nuovo
---
Risultato dell'esercizio 2025

Vi proponiamo, inoltre, di compensare le perdite riportate a nuovo, pari a complessivi € 17.194.926 (inclusa la perdita al 31 dicembre 2025), con le riserve disponibili, pari € 17.064.958, fino a concorrenza di tali riserve.

Genova, lì 19 marzo 2026

Per il Consiglio di Amministrazione

Il Presidente

Federico Strada

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3. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO AEDES

3.1 Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata

	Note	31 dicembre 2025	di cui parti correlate	31 dicembre 2024	di cui parti correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari	1	10.570.000		470.000
Altre immobilizzazioni materiali	2	-		18.991
Immobilizzazioni immateriali	3	13.915		16.172
Diritti d'uso	4	52.462	52.462	118.357	109.694
Attività per imposte anticipate	5	670.426		-
Crediti commerciali e altri crediti non correnti	6	2.826		1.537
Totale attività non correnti		11.309.629		625.056
Attività correnti
Rimanenze	7	3.256.291		1.808.079
Crediti commerciali e altri crediti correnti	6	1.653.170		1.596.698
Disponibilità liquide	8	742.790		2.738.350
Totale attività correnti		5.652.251		6.143.126
TOTALE ATTIVO		16.961.880		6.768.182
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale		5.005.284		5.005.284
Riserva legale		1.000.000		1.000.000
Altre riserve		323.007		1.804.785
Risultato del periodo di competenza del Gruppo		264.156		(1.481.778)
Totale patrimonio netto di Gruppo	9	6.592.447		6.328.291
Patrimonio netto di terzi		1.240.849		-
Risultato dell'esercizio di competenza dei terzi		708.391		-
Totale patrimonio netto dei terzi		1.949.240		-
TOTALE PATRIMONIO NETTO		8.541.687		6.328.291
PASSIVO
Passività non correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti	10	4.446.335	183.861	-
Passività derivanti da lease non correnti	11	-		53.762	53.762
Passività per imposte differite	12	539.245		-
Fondi rischi e oneri	13	69.250		-
Debiti commerciali e altri debiti non correnti		1.116.726		-
Totale passività non correnti		6.171.556		53.762
Passività correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	10	1.402.400	350.000	-
Passività derivanti da lease correnti	11	53.762	53.762	65.307	56.138
Debiti tributari	14	27.581		16.648
Debiti commerciali e altri debiti correnti	15	764.894	24.069	304.174	20.575
Totale passività correnti		2.248.637		386.129
TOTALE PASSIVO		8.420.193		439.891
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO		16.961.880		6.768.182

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

3.2 Conto economico consolidato

	Note	31 dicembre 2025	di cui parti correlate	31 dicembre 2024	di cui parti correlate
Ricavi delle vendite e delle prestazioni	16	790.831		149.073
Altri ricavi	17	138.595		92.138
Variazione delle rimanenze	18	(241.350)		(52.229)
Costi per materie prime e servizi	19	(1.168.504)	(238.559)	(1.113.085)	(121.006)
Costo del personale	20	(102.086)	(35.133)	(137.322)	(16.704)
Altri costi operativi	21	(248.726)		(195.233)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	22	1.932.778		(100.000)
Ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni	22	(72.121)	(57.232)	(132.488)	(4.769)
Svalutazioni e accantonamenti	22	(69.250)		(50.439)
Risultato operativo		960.167		(1.539.586)
Proventi finanziari	23	10.814		60.870
Oneri finanziari	23	(120.304)	(3.862)	(3.063)	(437)
Risultato al lordo delle imposte		850.677		(1.481.778)
Imposte	24	121.870		-
Risultato del periodo		972.547		(1.481.778)
di cui
Utile/(Perdita) di competenza dei terzi		708.391		-
Utile/(Perdita) di competenza del Gruppo		264.156		(1.481.778)

3.3 Conto economico complessivo consolidato

	Note	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Risultato dell'esercizio periodo		972.547	(1.481.778)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto che non saranno riclassificate a conto economico in un periodo futuro:
Totale Altri Utili/(Perdite)		-	-
Totale Risultato complessivo		972.547	(1.481.778)
di cui
Risultato complessivo di competenza dei terzi		708.391	-
Risultato complessivo di competenza del Gruppo		264.156	(1.481.778)
Risultato per azione	25	0,008	(0,046)

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3.4 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato

	Capitale sociale	Altre riserve	Risultato d'esercizio del Gruppo	Patrimonio netto di Gruppo	Patrimonio netto di terzi	Risultato d'esercizio delle minoranze	TOTALE
Saldo al 1° gennaio 2024	5.004.744	4.390.520	(1.579.848)	7.815.416	-	-	7.815.416
Destinazione risultato 2023	-	(1.579.848)	1.579.848	-	-	-	-
Sottoscrizione warrant	539	1.358	-	1.898	-	-	1.898
Utile/(Perdita) dell'esercizio	-	-	(1.481.778)	(1.481.778)	-	-	(1.481.778)
Utili/(Perdite) attuariali	-	3.755	-	3.775	-	-	3.775
Altri movimenti	-	(10.999)	-	(10.999)	-	-	(10.999)
Saldo al 31 dicembre 2024	5.005.284	2.804.786	(1.481.778)	6.328.291	-	-	6.328.291
Saldo al 1° gennaio 2025	5.005.284	2.804.786	(1.481.778)	6.328.291	-	-	6.328.291
Destinazione risultato 2024	-	(1.481.778)	1.481.778	-	-	-	-
Utili/(Perdita) dell'esercizio	-	-	264.156	264.156	-	708.391	972.547
Utili/(Perdite) attuariali	-	-	-	-	-	-	-
Altri movimenti	-	-	-	-	-	-	-
Apporti delle minoranze	-	-	-	-	882.000	-	882.000
Acquisizione società controllate	-	-	-	-	199.710	-	199.710
Altri movimenti nelle riserve	-	-	-	-	159.138	-	159.138
Saldo al 31 dicembre 2025	5.005.284	1.323.008	264.156	6.592.447	1.240.849	708.391	8.541.687

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3.5 Rendiconto finanziario consolidato

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Risultato di competenza del gruppo	972.547	(1.481.778)
Proventi netti da cessioni di immobili	-	37.294
Ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni	72.121	132.488
Accantonamenti/(rilasci) di fondi su crediti e fondi rischi	69.250	50.439
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	(1.932.778)	100.000
Svalutazione/(ripresa di valore) delle rimanenze	(40.174)	(38.577)
Oneri/(proventi) finanziari netti	109.490	(57.807)
Variazione Fondo TFR	-	(13.960)
Flussi di cassa derivanti dalle rimanenze	278.693	90.806
Variazione crediti commerciali e altri crediti	34.886	(122.954)
Variazione debiti commerciali e altri debiti	41.177	(312.197)
Altri costi (proventi) non monetari	(7.612)	-
Variazioni di altre attività e passività	1.116.727	(100.000)
Variazione debiti e crediti imposte correnti e differite	(131.180)	-
Imposte pagate al netto dei rimborsi	-	-
Interessi (pagati)/incassati	(100.056)	57.807
Flusso finanziario dell'attività operativa	483.091	(1.658.438)
Investimenti immobiliari:
- (Investimenti)	(8.167.222)	-
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti	-	-
Altri immobilizzazioni materiali:
- (Investimenti)	-	-
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti	20.000	-
Immobilizzazioni immateriali:
- (Investimenti)	(2.394)	(11.270)
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti	-	-
Incrementi diritti d'uso	-	-
Acquisizione di controllate al netto della cassa acquisita	(3.601)	-
Flusso finanziario dell'attività d'investimento	(8.153.217)	(11.270)
Mezzi di terzi:
- Accensione finanziamenti	4.671.000	-
- Rimborso finanziamenti	(156.127)	-
- Finanziamenti soci (minoranze)	343.000	-
- Variazioni passività per lease	(65.307)	(113.071)
Mezzi propri:
- Apporti di capitale a pagamento (soci della Capogruppo)	-	-
- Apporti di capitale a pagamento (minoranze delle controllate)	882.000	-
- Cessione (acquisto) azioni proprie	-	-
- Incasso sottoscrizione warrant	-	1.898
- Arrotondamenti	-	1.429
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento	5.674.566	(109.745)
Variazione della disponibilità monetaria netta	(1.995.560)	(1.779.453)
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo	2.738.350	4.517.803
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo	742.790	2.738.350

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3.6 Premessa

A fine 2018 il Gruppo Aedes ha subito una ristrutturazione che ha visto la scissione della società. Successivamente, a seguito della messa in liquidazione del socio di riferimento Agusto S.p.A. è stata avviata la procedura di vendita delle due partecipazioni risultanti.

Nei primi mesi del 2024 la quota di controllo della scissa è stata acquisita dall'Istituto Ligure Mobiliare, che ne ha riportato a Genova la sede sociale con l'intento di rilanciarne e sviluppare l'attività immobiliare caratteristica.

La revisione contabile del bilancio d'esercizio e del bilancio consolidato viene effettuata da EY S.p.A. ai sensi dell'art. 14 del Decreto Legislativo n° 39 del 27 gennaio 2010 e tenuto conto della raccomandazione CONSOB del 20 febbraio 1997.

Il Bilancio Consolidato è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 19 marzo 2026.

Base di preparazione e nuovi principi contabili

Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2025 è stato redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali (IAS/IFRS) emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") e omologati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n° 38/2005.

Per IFRS si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti ("IAS") e tutte le interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC"), precedentemente denominato Standing Interpretations Committee ("SIC").

In particolare, si rileva che gli IFRS sono stati applicati in modo coerente a tutti i periodi presentati nel presente documento.

I bilanci sono stati predisposti sulla base del criterio convenzionale del costo storico, salvo che per la valutazione degli investimenti immobiliari al fair value e delle attività e passività finanziarie, ivi inclusi gli strumenti derivati, nei casi in cui è applicato il criterio del fair value.

Gli schemi contabili e l'informativa contenuti nella presente situazione patrimoniale sono stati redatti in conformità al principio internazionale IAS 1, così come previsto dalla Comunicazione CONSOB n. DEM 6064313 del 28 luglio 2006.

Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli amministratori, infatti, hanno valutato che, non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società e del Gruppo di operare in continuità aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella

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successiva sezione “Principali tipologie di rischio - Rischio di liquidità”, cui si rinvia.

I rischi e le incertezze relative al business sono descritti nelle sezioni dedicate della Relazione sulla Gestione. La descrizione di come il Gruppo gestisce i rischi finanziari, tra i quali quello di liquidità e di capitale è contenuta nel paragrafo “Principali tipologie di rischio”.

I bilanci delle società controllate, collegate e joint ventures utilizzati per la redazione del presente Bilancio Consolidato, sono quelli predisposti dalle rispettive strutture amministrative, opportunamente riclassificate e rettificati, ove necessario, per adeguarli ai principi contabili internazionali (IAS/IFRS) e ai criteri di Gruppo.

Il presente bilancio è redatto utilizzando l'Euro come moneta di conto.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria oltre che nelle relative note illustrative.

Nella redazione del Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2025, sono stati utilizzati i medesimi criteri di valutazione e di consolidamento adottati per il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2024, fatta eccezione per l'adozione dei nuovi principi, modifiche ed interpretazioni in vigore dal 1° gennaio 2025.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS APPLICATI DAL 1° GENNAIO 2025

In data 15 agosto 2023 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato “Amendments to IAS 21 The Effects of Changes in Foreign Exchange Rates: Lack of Exchangeability”. L'emendamento è stato applicato a partire dal 1° gennaio 2025. Il documento richiede ad un'entità di applicare una metodologia coerente al fine di verificare se una valuta può essere convertita in un'altra e, quando ciò non è possibile, come determinare il tasso di cambio da utilizzare e l'informativa da fornire in nota integrativa. L'adozione di tale principio e del relativo emendamento non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS NON ANCORA OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA

IFRS 18 – Presentation and Disclosure in Financial Statements: emanato ad aprile 2024, questo principio sostituirà lo IAS 1. Introduce nuovi requisiti per la presentazione del conto economico (inclusi totali e subtotali specifici come l'utile operativo), richiede la classificazione di costi e ricavi in categorie definite (operativa, investimento, finanziamento) e introduce disposizioni sull'informativa per gli indicatori di performance definiti dal management (MPMs). Il principio entrerà in vigore per gli esercizi che iniziano il 1° gennaio 2027 (con applicazione retrospettica) e il Gruppo non prevede un'applicazione anticipata.
Amendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments (Amendments to IFRS 9 and IFRS 7): pubblicate a maggio 2024, queste modifiche chiariscono le regole di cancellazione delle passività finanziarie, forniscono indicazioni sui flussi di cassa per attività con caratteristiche ESG e introducono nuovi obblighi informativi. Saranno in vigore dal 1° gennaio 2026 e non si prevede avranno un effetto significativo sul bilancio del Gruppo.

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Annual Improvements to IFRS Accounting Standards - Volume 11: emanate a luglio 2024, includono modifiche di portata limitata per chiarire e migliorare la coerenza in principi quali IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 e IAS 7. Saranno efficaci dal 1° gennaio 2026 e non si attende un impatto significativo.
Contracts Referencing Nature-dependent Electricity (Amendments to IFRS 9 and IFRS 7): emanate a dicembre 2024, chiariscono l'applicazione dei requisiti own-use e dell'hedge accounting per i contratti legati all'elettricità dipendente da fonti naturali. Saranno in vigore dal 1° gennaio 2026 e non si prevedono impatti significativi per il Gruppo.

3.7 Schemi di bilancio

Relativamente alla forma dei prospetti contabili consolidati il Gruppo ha optato di presentare le seguenti tipologie di prospetti contabili:

Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata

La situazione patrimoniale-finanziaria consolidata viene presentata con separata indicazione delle Attività, Passività e Patrimonio Netto.

A loro volta le Attività e le Passività vengono esposte in Bilancio Consolidato sulla base della loro classificazione come correnti e non correnti.

Un'attività/passività è classificata come corrente quando soddisfa uno dei seguenti criteri:

ci si aspetta che sia realizzata/estinta o si prevede che sia venduta o utilizzata nel normale ciclo operativo oppure
è posseduta principalmente per essere negoziata oppure
si prevede che si realizzi/estingua entro dodici mesi dalla data di chiusura del bilancio.

In mancanza di tutte e tre le condizioni, le attività/passività sono classificate come non correnti.

Infine, una passività è classificata come corrente quando l'entità non ha un diritto incondizionato a differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dalla data di chiusura dell'esercizio.

Conto economico consolidato

Il conto economico consolidato viene presentato nella sua classificazione per natura.

Ai fini di una più chiara comprensione dei risultati tipici della gestione ordinaria, finanziaria e fiscale, il conto economico consolidato presenta i seguenti risultati intermedi consolidati:

Risultato operativo;
Risultato al lordo delle imposte;
Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento
Risultato derivante dalle attività/passività cedute e/o destinate ad essere cedute
Risultato dell'esercizio.

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Conto economico complessivo consolidato

Il conto economico complessivo consolidato comprende tutte le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi, intervenute nell'esercizio, generate da transazioni diverse da quelle poste in essere con gli azionisti e sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS. Il Gruppo ha scelto di rappresentare tali variazioni in un prospetto separato rispetto al Conto Economico Consolidato.

Le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi sono esposte al netto degli effetti fiscali correlati. Nel prospetto è altresì fornita separata evidenza dei componenti che possano o meno essere riclassificati successivamente nel conto economico consolidato.

Prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato

Il prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato, come richiesto dai principi contabili internazionali, mostra separatamente il risultato di esercizio e ogni altra variazione non transitata nel conto economico consolidato, ma imputata direttamente agli Altri utili (perdite) complessivi consolidati sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS, nonché le operazioni con soci nella loro qualità di soci.

Rendiconto finanziario consolidato

Viene presentato il prospetto di Rendiconto finanziario consolidato suddiviso per aree di formazione dei flussi di cassa così come indicato dai principi contabili internazionali, predisposto applicando il metodo indiretto.

Si evidenzia inoltre che il Gruppo Aedes ha applicato quanto stabilito dalla delibera Consob n° 15519 del 27 luglio 2006 in materia di schemi di bilancio e dal Richiamo di attenzione n. 5/21 del 29 aprile 2021 di Consob che recepisce gli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetto dell'ESMA (ESMA32-382-1138).

3.8 Principi di consolidamento

Ai fini del consolidamento sono stati utilizzati i bilanci al 31 dicembre 2025 delle società incluse nell'area di consolidamento, predisposti in base ai principi contabili di Gruppo, che fanno riferimento agli IFRS.

Nell'area di consolidamento rientrano le società controllate, le società collegate e le partecipazioni in joint ventures. Sono considerate società controllate tutte le società sulle quali il Gruppo ha il potere, direttamente o indirettamente, di determinare le attività rilevanti (i.e. le politiche finanziarie e gestionali). Una joint venture è un'impresa ove le decisioni finanziarie e gestionali strategiche sulle attività rilevanti della società sono prese con il consenso unanime delle parti che condividono il controllo. Una collegata è un'impresa nella quale il Gruppo è in grado di esercitare un'influenza significativa, ma non di controllare le attività rilevanti della partecipata.

I principi di consolidamento possono essere così sintetizzati:

le società controllate sono consolidate con il metodo integrale in base al quale vengono assunte le attività e le passività, i costi e i ricavi dei bilanci delle società controllate nel loro ammontare complessivo, prescindendo dall'entità della partecipazione detenuta; il valore contabile delle partecipazioni è eliminato contro le relative quote di patrimonio netto; i rapporti patrimoniali ed economici intercorsi tra

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le società consolidate integralmente, ivi compresi i dividendi distribuiti nell'ambito del gruppo sono elisi; le interessenze di azionisti terzi sono rappresentate nell'apposita voce del patrimonio netto e analogamente viene evidenziata separatamente nel conto economico la quota di utile o perdita di competenza di terzi;

tutti i saldi e le transazioni infragruppo, inclusi eventuali utili non realizzati derivanti da rapporti intrattenuti tra società del Gruppo, sono completamente eliminati. Le perdite non realizzate sono eliminate ad eccezione del caso in cui le stesse rappresentino un indicatore di impairment da rilevare a Conto Economico.
le partecipazioni in società collegate e in joint ventures sono valutate con il metodo del patrimonio netto. Il valore contabile delle partecipazioni viene adeguato per tener conto della quota di pertinenza della partecipante nei risultati economici della partecipata realizzati dopo la data di acquisizione;
gli utili emergenti da operazioni tra le società incluse nell'area di consolidamento e valutate con il metodo del patrimonio netto, che non si siano realizzate mediante operazioni con terzi, vengono eliminati in base alla percentuale di partecipazione.

I bilanci delle società controllate sono redatti utilizzando la valuta dell'ambiente economico primario in cui esse operano ("valuta funzionale"). Il bilancio consolidato è presentato in Euro, valuta funzionale della Capogruppo e di presentazione del bilancio consolidato del Gruppo Aedes. Si precisa che non esistono, nel perimetro di consolidamento, società che redigono il bilancio in valuta diversa dall'Euro.

Le aggregazioni aziendali sono contabilizzate utilizzando il metodo dell'acquisizione previsto dall'IFRS 3. Alla data di acquisizione le attività e le passività oggetto della transazione sono rilevate al fair value a tale data, a eccezione delle imposte anticipate e differite, delle attività e passività per benefici ai dipendenti, di eventuali piani di stock option nonché di attività classificate come detenute per la vendita che vengono valutate secondo il principio di riferimento.

Gli oneri accessori alla transazione sono rilevati a conto economico nell'esercizio in cui sono sostenuti.

L'avviamento rappresenta l'eccedenza tra la somma del corrispettivo dell'acquisizione, del patrimonio netto di pertinenza di terze interessenze e del fair value dell'eventuale partecipazione già precedentemente detenuta nell'impresa acquisita rispetto al fair value delle attività e passività nette acquisite alla data di acquisizione.

Se il valore delle attività e passività nette acquisite alla data di acquisizione eccede la somma del corrispettivo dell'acquisizione, del patrimonio netto di pertinenza di terze interessenze e del fair value dell'eventuale partecipazione già precedentemente detenuta nell'impresa acquisita, tale eccedenza è rilevata nel conto economico dell'esercizio in cui si è conclusa la transazione.

Le quote del patrimonio netto di pertinenza di terze interessenze, alla data di acquisizione, possono essere valutate al fair value oppure al valore pro-quota delle attività nette riconosciute per l'impresa acquisita. La scelta del metodo di valutazione è effettuata transazione per transazione.

Ai fini della determinazione dell'avviamento, gli eventuali corrispettivi dell'acquisizione sottoposti a condizione, previsti dal contratto di aggregazione aziendale, sono valutati al fair value alla data di acquisizione e inclusi nel valore del corrispettivo dell'acquisizione. Eventuali variazioni successive di tale fair value, qualificabili come rettifiche derivanti da maggiori

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informazioni su fatti e circostanze esistenti alla data dell'aggregazione aziendale e comunque sorte entro dodici mesi, sono incluse nel valore dell'avviamento in modo retrospettivo.

Nel caso di aggregazioni aziendali avvenute per fasi, la partecipazione precedentemente detenuta nell'impresa acquisita è rivalutata al fair value alla data di acquisizione del controllo e l'eventuale utile o perdita che ne consegue è contabilizzato nel conto economico dell'esercizio in cui l'operazione è conclusa.

Se i valori delle attività e delle passività acquisite sono incompleti alla data di redazione del bilancio, il Gruppo iscrive valori provvisori che saranno oggetto di rettifica nel periodo di misurazione entro i dodici mesi successivi, per tenere conto delle nuove informazioni ottenute su fatti e circostanze esistenti alla data di acquisizione, che, se note, avrebbero avuto effetti sul valore delle attività e delle passività riconosciute a tale data.

Se nell'ambito della transazione, qualificata come acquisto di asset, viene acquisito un gruppo di attività il corrispettivo pagato viene allocato sui singoli beni in proporzione al loro fair value.

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3.9 Criteri di valutazione

Attività e passività non correnti

IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

Un'attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, se è prevedibile che generi benefici economici futuri e il suo costo può essere determinato in modo attendibile.

Le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo di acquisto, al netto delle relative quote di ammortamento e delle perdite di valore accumulate.

L'ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l'attività è disponibile per l'uso, ovvero è in grado di operare in base a quanto inteso dalla direzione aziendale, e cessa alla data in cui l'attività è classificata come posseduta per la vendita o viene eliminata contabilmente.

Concessioni, licenze e marchi sono iscritti al costo storico, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. L'ammortamento viene rilevato in base al periodo minore tra la durata contrattuale e il periodo durante il quale si prevede di utilizzare tali attività.

Le licenze per software acquistate sono iscritte sulla base dei costi sostenuti per l'acquisto e la messa in funzione dello specifico software, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. Tali costi sono ammortizzati in base alla loro vita utile.

I costi associati allo sviluppo o alla manutenzione dei programmi per computer sono rilevati come costo nel momento in cui sono sostenuti. I costi per lo sviluppo del software per computer rilevati come attività sono ammortizzati nel corso delle loro vite utili stimate.

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Gli investimenti immobiliari sono costituiti da proprietà immobiliari detenute al fine di percepire canoni di locazione o conseguire un apprezzamento del capitale investito, ovvero da aree destinate allo sviluppo e alla realizzazione di proprietà immobiliari al fine di percepire canoni di locazione.

Gli investimenti immobiliari possono essere pertanto distinti in:

Immobili di investimento: inizialmente rilevati al costo comprensivo degli oneri accessori di acquisizione. Successivamente alla rilevazione iniziale, detti investimenti immobiliari sono iscritti al valore equo, che riflette le condizioni di mercato alla data di chiusura del bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni del valore equo degli investimenti immobiliari sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui si manifestano;
Immobili in fase di sviluppo: contabilizzati con il criterio del costo fino a quando il relativo valore equo non risulti attendibilmente determinabile su base continuativa e, successivamente a tale momento, vengono iscritti al valore equo con pari trattamento degli Immobili di investimento. Si precisa che, in relazione a quanto indicato nella Raccomandazione Consob n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, sulla base della procedura approvata in data 28 settembre 2016 dal Consiglio di Amministrazione, il Gruppo ha individuato nell'approvazione della convenzione urbanistica da parte dell'Ente competente il momento in cui le iniziative immobiliari

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in corso d'opera possono essere valutate al fair value in misura attendibile e continuativa.

Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori all'acquisizione e successivamente sono valutati a fair value, rilevando a conto economico, alla voce "adeguamenti al fair value" gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell'investimento immobiliare.

Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal bilancio quando sono ceduti o quando l'investimento è durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui avviene il ritiro o la dismissione. Le riclassifiche da/a investimento immobiliare avvengono quando vi è evidenza del cambiamento d'uso. Per le riclassifiche da investimento immobiliare a proprietà a utilizzo diretto (immobile strumentale), il valore di riferimento dell'immobile per la successiva contabilizzazione è il valore equo alla data di cambiamento d'uso. Il portafoglio immobiliare, inclusivo di quello detenuto tramite società collegate e joint ventures, è valutato semestralmente con il supporto di esperti indipendenti, dotati di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.

Il fair value rappresenta il corrispettivo al quale un'attività potrebbe essere scambiata o che si dovrebbe pagare per trasferire la passività ("exit price"), in una libera transazione fra parti consapevoli e indipendenti. Conseguentemente si presume che l'impresa sia in funzionamento e che nessuna delle parti abbia la necessità di liquidare le proprie attività, intraprendendo operazioni a condizioni sfavorevoli.

Nella valutazione dei singoli immobili si tiene conto anche del tipo di conduttore attualmente occupante l'immobile, della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e locatario e della vita economica residua dell'immobile.

DIRITTI D'USO

Il Gruppo iscrive il Diritto d'uso e la relativa Passività derivante dal lease per tutti gli accordi di lease in cui sia il locatario, ad eccezione di quelli di breve termine (è il caso di contratti di lease di durata uguale o inferiore ai 12 mesi) e dei lease di beni dal basso valore (beni con un valore inferiore ad € 5.000 quando nuovi). Per questi ultimi, il Gruppo iscrive i relativi pagamenti come spese operative a quote costanti lungo la durata del contratto salvo che un altro metodo sia maggiormente rappresentativo.

La passività derivante dal lease è inizialmente rilevata al valore attuale dei pagamenti futuri alla data di decorrenza del contratto, attualizzati al tasso implicito del lease. Qualora tale tasso non fosse prontamente determinabile, il tasso impiegato sarà il tasso incrementale di indebitamento del locatario.

Al fine di determinare il valore attuale della Passività derivante dal lease, il Gruppo ha determinato un tasso incrementale di indebitamento (IBR) assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d'uso in un contesto economico similare.

La Passività derivante dal lease è esposta in una voce separata della situazione patrimoniale-finanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.

ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

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Le altre immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo d'acquisto o di produzione, comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate.

Gli ammortamenti vengono rilevati a partire dal momento in cui l'immobilizzazione è disponibile per l'uso, oppure è potenzialmente in grado di fornire i benefici economici ad esso associati.

Gli ammortamenti vengono calcolati a quote costanti sulla base di aliquote ritenute rappresentative della vita utile dell'immobilizzazione oppure, in caso di dismissione, fino al termine dell'utilizzo.

I costi successivi sono inclusi nel valore contabile dell'attività o sono rilevati come un'attività distinta, a seconda di quale sia il criterio più appropriato, soltanto quando è probabile che i benefici economici futuri associati all'elemento andranno a beneficio del Gruppo e il costo dell'elemento può essere valutato attendibilmente. Tutti gli altri costi per riparazioni e manutenzioni sono riportati nel conto economico durante l'esercizio in cui sono sostenuti.

Le aliquote di ammortamento, invariate rispetto al precedente esercizio, sono le seguenti:

Impianti e macchinari 20%
Attrezzature 20% o, se inferiore, durata del contratto d'affitto
Altri beni – Automezzi 25%
Macchine ufficio 20%-50%
Mobili e arredi 12%

Gli oneri finanziari relativi all'acquisto sono imputati a conto economico salvo il caso in cui siano direttamente attribuibili all'acquisizione, costruzione o produzione di un bene che ne giustifica la capitalizzazione, nel qual caso sono capitalizzati.

La capitalizzazione degli oneri finanziari cessa quando tutte le attività necessarie per rendere il bene disponibile per l'uso sono state completate.

Le migliorie su beni di terzi sono classificate nelle immobilizzazioni materiali, in base alla natura del costo sostenuto. Il periodo di ammortamento corrisponde al minore tra la vita utile residua dell'immobilizzazione materiale e la durata residua del contratto di locazione.

PERDITA DI VALORE DELLE ATTIVITÀ

Ad ogni data di redazione del bilancio, il Gruppo rivede il valore contabile delle proprie attività materiali e immateriali e delle partecipazioni per determinare se vi siano indicazioni che queste attività abbiano subito riduzioni di valore. Qualora queste indicazioni esistano, viene stimato l'ammontare recuperabile di tali attività per determinare l'eventuale importo della svalutazione.

La verifica consiste nella stima del valore recuperabile dell'attività confrontandolo con il relativo valore netto contabile.

Se il valore recuperabile di un'attività è inferiore al valore netto contabile, quest'ultimo viene ridotto al valore recuperabile. Tale riduzione costituisce una perdita di valore, che viene rilevata a conto economico nell'esercizio in cui si manifesta.

Il valore recuperabile di un'attività è il maggiore tra prezzo netto di vendita e valore d'uso. Il valore d'uso corrisponde al valore attuale dei flussi di cassa attesi, generati dall'attività. Ai fini

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della valutazione della riduzione di valore, le attività sono analizzate partendo dal più basso livello per il quale sono separatamente identificabili flussi di cassa indipendenti (cash generating unit).

Le immobilizzazioni immateriali e materiali non soggette ad ammortamento (vita utile indefinita), nonché le immobilizzazioni immateriali non ancora disponibili per l'utilizzo, sono assoggettate annualmente alla verifica di perdita di valore.

In presenza di un indicatore di ripristino della perdita di valore, il valore recuperabile dell'attività viene rideterminato ed il valore contabile è aumentato fino a tale nuovo valore. L'incremento del valore contabile non può comunque eccedere il valore netto contabile che l'immobilizzazione avrebbe avuto se la perdita di valore non si fosse manifestata.

Le perdite di valore di avviamenti non possono essere ripristinate.

In relazione al patrimonio immobiliare le valutazioni sono effettuate per singolo immobile, sulla base di perizie redatte da terzi indipendenti. In detto ambito, in considerazione del bene oggetto di valutazione, si precisa che i criteri adottati sono:

Metodo comparativo: basato sulla comparazione diretta degli asset da valutare con altri 'confrontabili' e recentemente oggetto di compravendite.
Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto dei costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.
Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati da un'operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

In relazione alle partecipazioni, tenuto conto della natura delle stesse (principalmente immobiliari), le valutazioni di impairment sono sviluppate sulla base dei patrimoni netti contabili opportunamente rettificati al fine di considerare i fair value relativi alle unità immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti dalle sopracitate perizie immobiliari, al netto degli effetti fiscali ove applicabili.

Con riferimento alle partecipazioni non immobiliari le valutazioni sono sviluppate sulla base dei valori recuperabili tramite l'uso, determinati in ragione delle prevedibili evoluzioni dell'attività elaborate dalla Direzione.

PARTECIPAZIONI IN JOINT VENTURES

Si tratta di imprese sulle cui attività il Gruppo ha un controllo congiunto come definito dallo IFRS 11. Il bilancio consolidato include la quota di pertinenza del Gruppo dei risultati delle joint ventures, contabilizzata con il metodo del patrimonio netto, a partire dalla data in cui inizia il controllo congiunto fino al momento in cui il medesimo cessa di esistere.

PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ COLLEGATE

Si tratta di imprese nelle quali il Gruppo esercita un'influenza notevole, ma non il controllo o il controllo congiunto, sulle politiche finanziarie e operative. Il bilancio consolidato include la

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quota di pertinenza del Gruppo dei risultati delle collegate, contabilizzata con il metodo del patrimonio netto, a partire dalla data in cui inizia l'influenza notevole fino al momento in cui tale influenza notevole cessa di esistere.

CREDITI E ALTRE ATTIVITÀ FINANZIARIE

I crediti (ad eccezione dei crediti commerciali) e le altre attività finanziarie sono inizialmente rilevate al fair value, più, (nel solo caso di un'attività finanziaria classificata al fair value con variazioni imputate a conto economico), gli oneri accessori di acquisizione. Facendo eccezione alla regola generale, i crediti commerciali al momento della rilevazione iniziale sono valutati al prezzo stabilito nell'operazione. Il management determina la classificazione delle attività finanziarie secondo i criteri definiti dall'IFRS 9 e come richiesto dall'IFRS 7 al momento della loro prima iscrizione.

Successivamente all'iscrizione iniziale, le attività finanziarie sono valutate in relazione alla loro classificazione all'interno di una delle seguenti categorie. In particolare, si evidenzia che:

La valutazione dei crediti e altre attività finanziarie è effettuata secondo il criterio del costo ammortizzato, rilevando a conto economico gli interessi calcolati al tasso di interesse effettivo ossia applicando un tasso che rende nulla la somma dei valori attuali dei flussi di cassa netti generati dallo strumento finanziario. Le perdite sono iscritte a conto economico al manifestarsi di perdite di valore o quando i finanziamenti e i crediti sono contabilmente eliminati. I crediti sono assoggettati ad impairment e quindi iscritti al valore di presumibile realizzo (fair value), mediante lo stanziamento di uno specifico fondo svalutazione portato a diretta detrazione del valore dell'attività. I crediti vengono svalutati quando esiste una indicazione oggettiva della probabile inesigibilità del credito ed in base all'esperienza storica e ai dati statistici (expected losses). Qualora nei periodi successivi vengano meno le motivazioni delle precedenti svalutazioni, il valore delle attività viene ripristinato fino a concorrenza del valore che sarebbe derivato dall'applicazione del costo ammortizzato, se non fosse stata effettuata la svalutazione. Il Gruppo evidenzia in questa categoria prevalentemente attività con scadenza entro i dodici mesi iscritte in bilancio al loro valore nominale, quale approssimazione del costo ammortizzato. Nel caso in cui il pagamento preveda termini superiori alle normali condizioni di mercato e il credito non maturi interessi, è presente una componente finanziaria implicita nel valore iscritto in bilancio, che viene pertanto attualizzato, addebitando a conto economico lo sconto.
Gli Altri strumenti di capitale non correnti (ex available for sale) sono rilevati inizialmente al costo (fair value del corrispettivo iniziale dato in cambio) incrementato degli eventuali oneri di transazione direttamente attribuibili alle stesse, in quanto generalmente la scelta del Gruppo è di valutare lo strumento al fair value con variazioni rilevate conto economico. Tutti gli investimenti in strumenti rappresentativi di capitale devono essere valutati al fair value. In caso di titoli negoziati su mercati attivi, il fair value è determinato facendo riferimento alla quotazione rilevata al termine delle negoziazioni del giorno di chiusura dell'esercizio. Per gli investimenti per i quali non esiste un mercato attivo, il fair value è determinato in funzione del prezzo di transazioni recenti fra parti indipendenti di strumenti sostanzialmente simili, oppure utilizzando altre tecniche di valutazione quali ad esempio valutazioni reddituali o basate sull'analisi dei flussi finanziari attualizzati (Discounted Cash Flow).
La valutazione delle "Attività finanziarie, che al momento della rilevazione iniziale sono valutate al fair value con variazioni imputate a conto economico" è determinata

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facendo riferimento al valore di mercato alla data di chiusura del periodo oggetto di rilevazione; nel caso di strumenti non quotati lo stesso è determinato attraverso tecniche finanziarie di valutazione generalmente accettate e basate su dati di mercato. Gli utili e le perdite derivanti dalla valutazione al fair value relativi alle attività classificate in questa categoria sono iscritti a conto economico.

IMPOSTE DIFFERITE ATTIVE E PASSIVE

Le imposte differite attive e passive sono determinate sulla base delle differenze temporanee esistenti tra il valore di bilancio di attività e passività e il loro valore fiscale (metodo dell'allocazione globale).

Le imposte differite attive e passive vengono determinate in base ad aliquote fiscali che ci si attende vengano applicate nel periodo i cui tali differimenti si realizzeranno, considerando le aliquote in vigore o quelle di nota successiva emanazione.

Non possono essere attualizzate e sono classificate tra le attività/passività non correnti.

Le imposte anticipate e differite sono accreditate o addebitate a patrimonio netto se si riferiscono a voci che sono accreditate o addebitate direttamente a patrimonio netto nell'esercizio o negli esercizi precedenti.

Le imposte anticipate sono contabilizzate solo quando è probabile il relativo recupero nei periodi futuri. Il valore di carico delle attività fiscali differite è rivisto ad ogni data di riferimento e ridotto nella misura in cui non sia più probabile l'esistenza di sufficienti redditi imponibili tali da consentire in tutto o in parte il recupero di tali attività.

PATRIMONIO NETTO

Le azioni proprie sono classificate a riduzione del patrimonio netto.

Il costo originario delle azioni proprie ed i profitti/perdite derivanti dalle eventuali vendite successive sono rilevati come movimenti di patrimonio netto.

I costi incrementali direttamente attribuibili all'emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati nel patrimonio netto.

Laddove una qualsiasi società del Gruppo acquisti quote del capitale sociale all'interno del patrimonio netto della Società (azioni proprie), il corrispettivo pagato, inclusi i costi incrementali attribuibili (al netto delle imposte sul reddito), viene dedotto dal patrimonio netto attribuibile ai possessori di capitale della Società fino a quando le azioni non sono cancellate, riemesse o dismesse. Qualora tali azioni dovessero essere successivamente vendute o riemesse, qualsiasi corrispettivo ricevuto, al netto di tutti i costi aggiuntivi delle operazioni direttamente attribuibili e dei relativi effetti delle imposte sul reddito, è incluso nel patrimonio netto attribuibile ai possessori di capitale della Società.

FONDI PER RISCHI E ONERI

I fondi per rischi e oneri riguardano costi e oneri di natura determinata e di esistenza certa o probabile che alla data di chiusura del periodo sono indeterminati nell'ammontare o nella data di sopravvenienza. Gli accantonamenti sono rilevati quando: (i) è probabile l'esistenza di un'obbligazione attuale, legale o implicita, derivante da un evento passato; (ii) è probabile che l'adempimento dell'obbligazione sia oneroso; (iii) l'ammontare dell'obbligazione può essere stimato in modo attendibile. Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell'ammontare che l'impresa razionalmente pagherebbe per estinguere

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l'obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo. Quando l'effetto finanziario del tempo è significativo e le date di pagamento delle obbligazioni sono stimabili in modo attendibile, l'accantonamento è oggetto di attualizzazione; l'incremento del fondo connesso al trascorrere del tempo è imputato a conto economico alla voce “Proventi (oneri) finanziari”.

Quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), il fondo è rilevato in contropartita all'attività a cui si riferisce; l'imputazione a conto economico avviene attraverso il processo di ammortamento.

I fondi sono periodicamente aggiornati per riflettere le variazioni delle stime dei costi, dei tempi di realizzazione e del tasso di attualizzazione; le revisioni di stima dei fondi sono imputate nella medesima voce di conto economico che ha precedentemente accolto l'accantonamento ovvero, quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), in contropartita all'attività a cui si riferisce.

Nelle note al bilancio sono illustrate le passività potenziali rappresentate da: (i) obbligazioni possibili (ma non probabili), derivanti da eventi passati, la cui esistenza sarà confermata solo al verificarsi o meno di uno o più eventi futuri incerti non totalmente sotto il controllo dell'impresa; (ii) obbligazioni attuali derivanti da eventi passati il cui ammontare non può essere stimato attendibilmente o il cui adempimento è probabile che non sia oneroso; (iii) obbligazioni delle tipologie descritte ai punti (i) e (ii) relative a società collegate o joint ventures, sia nel caso in cui la passività potenziale sia proporzionata alla quota di possesso, sia nel caso in cui il Gruppo sia interamente responsabile per le passività potenziali della collegata o joint ventures.

BENEFICI AI DIPENDENTI

Seguendo tale metodologia la passività iscritta in bilancio risulta essere rappresentativa del valore attuale dell'obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili attuariali non contabilizzati.

Inoltre, per le società del Gruppo con meno di 50 dipendenti, la valutazione della passività continua ad essere eseguita tramite l'utilizzo della metodologia attuariale denominata “metodo della proiezione unitaria del reddito” (projected unit credit method).

DEBITI FINANZIARI

I finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che il Gruppo non abbia un diritto incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del bilancio.

DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e successivamente al costo ammortizzato che, generalmente, corrisponde al valore nominale.

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Attività e passività correnti

RIMANENZE

Le rimanenze sono costituite prevalentemente da aree - anche da edificare, immobili ultimati, per i quali lo scopo è la vendita a terzi e non è il mantenimento nel portafoglio di proprietà al fine di percepirne ricavi da locazione, oltre alle rimanenze delle attività vitivinicola.

Le aree da edificare sono valutate al minore tra il costo di acquisizione ed il corrispondente presunto valore di realizzo, al netto delle relative spese stimate di vendita. Il costo è aumentato delle spese incrementative e degli oneri finanziari capitalizzabili quando sussistono le seguenti condizioni:

il management ha assunto una decisione circa la destinazione delle aree consistente in un suo utilizzo, uno sviluppo o la vendita diretta;
si stanno sostenendo i costi per l'ottenimento del bene;
si stanno sostenendo gli oneri finanziari.

Gli immobili da vendere sono valutati al minore tra il costo e il valore di mercato desunto da transazioni di immobili similari per zona e tipologia. Il costo di acquisizione viene aumentato delle eventuali spese incrementative sostenute fino al momento della vendita.

CREDITI ISCRITTI NELL'ATTIVO CIRCOLANTE, DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I crediti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da ricevere che per tale tipologia corrisponde normalmente al valore nominale indicato in fattura, adeguato (se necessario) al presumibile valore di realizzo mediante apposizioni di stanziamenti iscritti a rettifica dei valori nominali secondo il criterio dell'expected loss. Successivamente, i crediti vengono valutati con il criterio del costo ammortizzato che generalmente corrisponde al valore nominale.

I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e generalmente il loro valore è facilmente identificabile con un elevato grado di certezza. Successivamente, i debiti sono valutati con il criterio del costo ammortizzato che generalmente corrisponde al valore nominale.

DISPONIBILITÀ LIQUIDE

Le disponibilità liquide e i mezzi equivalenti includono: valori in cassa, depositi a vista con banche e altri investimenti altamente liquidi a breve termine. Gli scoperti bancari sono riportati tra i finanziamenti nelle passività correnti all'interno del prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata.

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Conto economico

VENDITE DI BENI IMMOBILI

I ricavi per vendite di beni sono rilevati solo quando sono soddisfatte tutte le condizioni previste dall'IFRS 15. Nel caso dei beni immobili queste condizioni si ritengono normalmente soddisfatte al rogito notarile.

PRESTAZIONI DI SERVIZI E LOCAZIONI ATTIVE

Il ricavo di un'operazione per prestazione di servizi deve essere rilevato solo quando può essere attendibilmente stimato, con riferimento allo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del bilancio. Il risultato di un'operazione può essere stimato in modo attendibile quando sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:

l'ammontare dei ricavi può essere valutato in modo attendibile;
è probabile che l'impresa fruisca dei benefici economici derivanti dall'operazione;
lo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del bilancio può essere misurato in modo attendibile e i costi sostenuti per l'operazione e i costi da sostenere per completarla possono essere determinati in modo attendibile.

Con riferimento ai leasing operativi, il locatore deve rilevare i pagamenti dovuti per leasing operativi come proventi con un criterio a quote costanti o secondo un altro criterio sistematico.

Dopo la data di decorrenza il locatario deve rilevare nell'utile (perdita) d'esercizio i pagamenti variabili dovuti per il leasing non inclusi nella valutazione della passività del leasing nell'esercizio in cui si verifica l'evento o la circostanza che fa scattare i pagamenti.

Il locatore deve rilevare i costi, compreso l'ammortamento, sostenuti per realizzare i proventi del leasing come costo.

Il locatore deve aggiungere i costi diretti iniziali sostenuti per l'ottenimento del leasing operativo al valore contabile dell'attività sottostante e rilevare tali costi come costo lungo la durata del leasing con lo stesso criterio di rilevazione dei proventi del leasing.

INTERESSI

I proventi finanziari sono riconosciuti a conto economico in funzione della competenza temporale, sulla base degli interessi maturati utilizzando il criterio del tasso di interesse effettivo.

Gli oneri finanziari sostenuti a fronte di investimenti in attività per le quali normalmente trascorre un determinato periodo di tempo per rendere l'attività pronta per l'uso o per la vendita (qualifying asset ai sensi dello IAS 23 – Oneri finanziari) sono capitalizzati ed ammortizzati lungo la vita utile della classe di beni cui essi si riferiscono.

Tutti gli altri oneri finanziari sono rilevati a conto economico nel corso dell'esercizio nel quale sono sostenuti.

DIVIDENDI

I dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli azionisti a ricevere il pagamento, che normalmente corrisponde con la data dell'Assemblea dei Soci che delibera la loro distribuzione.

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IMPOSTE CORRENTI

Le imposte correnti sono determinate sulla base di una realistica previsione degli oneri da assolvere in applicazione delle vigenti normative fiscali.

Il debito previsto è rilevato alla voce “Debiti tributari”. I debiti ed i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare alle/dalle autorità fiscali applicando le aliquote e la normativa fiscale vigenti o sostanzialmente approvate alla data di chiusura dell’esercizio.

RISULTATO DERIVANTE DALLE ATTIVITÀ / PASSIVITÀ CEDUTE E/O DESTINATE AD ESSERE CEDUTE

L’obiettivo generale dei requisiti di presentazione e informativa dell’IFRS 5 è di consentire agli utenti del bilancio di valutare gli effetti economico/finanziari delle attività cedute o destinate alla cessione. A tal fine, l’IFRS 5 richiede di distinguere nel conto economico il Risultato derivante dalle attività / passività cedute e/o destinate ad essere cedute, che, pertanto, viene classificato in una riga separata del conto economico stesso.

Secondo l’IFRS 5, un’attività ceduta è una linea di business del Gruppo che è stata ceduta o è destinata ad essere ceduta e, al contempo:

rappresenta una primaria linea di business o area geografica separata; o
fa parte di un unico piano coordinato di dismissione di una primaria linea di business o area geografica; o
è una controllata acquisita esclusivamente in vista della rivendita.

Per essere classificata come attività ceduta la linea di business del Gruppo deve comprendere operazioni e flussi finanziari che possono essere chiaramente distinti, dal punto di vista operativo e ai fini dell’informativa finanziaria, dal resto del Gruppo.

RISULTATO PER AZIONE

Il risultato base per azione viene calcolato dividendo l’utile/la perdita complessiva/a del periodo attribuibile agli azionisti possessori di azioni ordinarie di Aedes S.p.A. per il numero medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione nel periodo, escludendo le azioni proprie.

Il risultato per azione diluito viene determinato attraverso la rettifica della media ponderata delle azioni in circolazione, per tener conto di tutte le azioni ordinarie potenziali, aventi effetto diluitivo.

Stime ed assunzioni rilevanti

La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte degli Amministratori l’applicazione di principi e metodologie contabili che, in talune circostanze, si basano su difficili e soggettive valutazioni e stime basate sull’esperienza storica e assunzioni che vengono di volta in volta considerate ragionevoli e realistiche in funzione delle relative circostanze, che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e sull’informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio consolidato. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi immediatamente a conto economico. Si precisa che le assunzioni effettuate circa l’andamento futuro sono caratterizzate da una significativa incertezza. Pertanto, non si può escludere il

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concretizzarsi nel futuro di risultati diversi da quanto stimato che quindi potrebbero richiedere rettifiche anche significative ad oggi ovviamente non prevedibili né stimabili.

Le stime e le assunzioni sono utilizzate principalmente con riferimento alla valutazione degli investimenti immobiliari e delle rimanenze, alla recuperabilità dei crediti, anche di natura fiscale e alla valutazione dei fondi per rischi ed oneri.

Con particolare riguardo alla valutazione degli investimenti immobiliari (€ 10.570.000 al 31 dicembre 2025) e delle rimanenze immobiliari (€ 3.256.291 al 31 dicembre 2025) va notato che la valutazione del fair value e del valore netto di realizzo, effettuata con il supporto di esperti indipendenti, deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro che possono variare sensibilmente e pertanto produrre variazioni – sul valore contabile degli immobili – ad oggi non prevedibili né stimabili.

Le principali variabili e assunzioni caratterizzate da incertezza sono:

I flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione
I tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione

Si rimanda alla Nota 27. IFRS 13 - FAIR VALUE per maggiori informazioni in merito alle modalità di determinazione del fair value degli immobili e al paragrafo “Valutazioni dei periti indipendenti” della Relazione sulla gestione per informazioni in merito al processo di selezione dei periti indipendenti.

Tuttavia, si segnala che il deterioramento del contesto macroeconomico, geopolitico e di mercato provocato dal perdurare del conflitto in Ucraina, dalle tensioni legate al conflitto tra Israele e Hamas e al conflitto tra Stati Uniti, Israele e Iran hanno generato e potrebbero continuare a generare un rallentamento delle attività di disinvestimento e di investimento anche nel settore immobiliare nonché un incremento dello stato di incertezza nella valutazione degli scenari macroeconomici nazionali e internazionali.

Pertanto, è possibile che nei prossimi esercizi, al concretizzarsi di risultati diversi rispetto alle stime effettuate per il bilancio al 31 dicembre 2025, si possano rendere necessarie rettifiche anche significative ai valori di bilancio oggetto di valutazione, tra i quali si evidenziano, per la rilevanza, le rimanenze immobiliari e gli investimenti immobiliari valutati al fair value.

3.10 Area di consolidamento

Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2025 comprende i dati patrimoniali ed economici della Capogruppo Aedes S.p.A. e delle società direttamente ed indirettamente controllate.

Le società nelle quali la Capogruppo detiene un'influenza notevole sono consolidate con il metodo del patrimonio netto.

L'elenco delle società controllate e di quelle consolidate con il metodo del patrimonio netto sono riportate nell'Allegato 1.

Si segnala che nel corso del 2025 il perimetro di consolidamento ha ricompreso anche Immobiliare Savoia S.r.l., di cui è stato acquisito il 60% nel dicembre 2025.

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3.11 Eventi successivi alla chiusura dell'esercizio

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3.12 Note illustrative della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata e del conto economico

Attivo

NOTA 1. INVESTIMENTI IMMOBILIARI

	Immobili investimento	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 1° gennaio 2024	-	570.000	570.000
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	-	570.000	570.000
Adeguamento al fair value	-	(100.000)	(100.000)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024	-	470.000	470.000
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	-	470.000	470.000
Incrementi per acquisizioni	8.167.222	-	-
Adeguamento al fair value	1.932.778	-	-
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025	10.100.000	470.000	10.570.000
Valore netto contabile	10.100.000	470.000	10.570.000

La voce “investimenti immobiliari” presenta al 31 dicembre 2025 un saldo € 10.570.000, in aumento di €10.100.000 rispetto al 31 dicembre 2024. La voce in aumento è dovuta all’acquisizione da parte della controllata Lavip S.r.l. di due immobili siti rispettivamente in Genova, via Renata Bianchi n. 40 e Genova, via Albisola n. 121.

Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Rina Prime Value S.p.A. quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

NOTA 2. ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

	Attrezzature industriali e commerciali	Altri beni	Totale
Saldo al 1° gennaio 2024
Costo storico	107.005	84.786	191.791
Fondo ammortamento	(107.005)	(49.763)	(156.768)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	-	35.023	35.023
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	-	35.023	35.023
Ammortamenti e svalutazioni	-	(16.032)	(16.032)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024	-	18.991	18.991
Saldo al 1° gennaio 2025
Costo storico	107.005	35.023	35.023
Fondo ammortamento	(107.005)	(16.032)	(16.032)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	-	18.991	18.991
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	-	18.991	18.991
Dismissioni	-	(18.991)	(18.991)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025	-	-	-
Valore netto contabile	-	-	-

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Si segnala che al termine della locazione degli uffici di Milano, via Tortona n. 37, è stato raggiunto un accordo con il nuovo inquilino dell'immobile per la vendita dei residui mobili, arredi e macchine elettroniche per un corrispettivo di € 20.000.

NOTA 3. IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

	Licenze e marchi	Altre	Totale
Saldo al 1° gennaio 2024
Costo storico	984	12.314	13.298
Fondo ammortamento	(816)	(3.710)	(4.526)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	168	8.604	8.772
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	168	8.604	8.772
Incrementi	7.332	4.922	12.254
Ammortamenti e svalutazioni	(661)	(4.193)	(4.854)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024	6.839	9.333	16.172
Saldo al 1° gennaio 2025
Costo storico	7.332	17.235	24.567
Fondo ammortamento	(493)	(7.903)	(8.396)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	6.839	9.333	16.172
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	6.839	9.333	16.172
Incrementi	-	3.969	3.969
Ammortamenti e svalutazioni	(733)	(5.493)	(6.226)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025	6.106	7.809	13.915
Saldo al 31 dicembre 2025
Costo storico	7.332	21.598	28.930
Fondo ammortamento	(1.226)	(13.789)	(15.015)
Valore netto contabile	6.106	7.809	13.915

Le immobilizzazioni immateriali presentano un saldo di € 13.915 al 31 dicembre 2025, rispetto ad un saldo di € 16.172 al 31 dicembre 2024. La voce si è incrementata per l'acquisizione di licenze software.

NOTA 4. DIRITTI D'USO

	Diritti d'uso: terreni e fabbricati	Diritti d'uso: altri beni	Totale
Saldo al 1° gennaio 2024
Costo storico	326.036	56.144	382.180
Fondo ammortamento	(203.586)	(54.925)	(258.511)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	122.450	1.219	123.669
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	122.450	1.219	123.669
Decrementi	(8.102)	-	(8.102)
Incrementi	114.463	-	114.463
Ammortamenti e svalutazioni	(110.454)	(1.219)	(111.673)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024	118.357	-	118.357
Saldo al 1° gennaio 2025
Costo storico	432.397	-	432.397
Fondo ammortamento	(314.040)	-	(314.040)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	118.357	-	118.357
Saldo al 31 dicembre 2025

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

I diritti d'uso si riferiscono principalmente al contratto di messa a disposizione della nuova sede sociale di Genova. La voce si è incrementata a seguito della stipula del nuovo contratto a fine esercizio e si è decrementata alla luce dell'accordo trovato con la proprietà della sede di Milano, che è stata liberata in data 31 gennaio 2025, in anticipo rispetto alla comunicazione di disdetta che fissava la data per il 28 febbraio 2025.

NOTA 5. ATTIVITÀ PER IMPOSTE ANTICIPATE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Attività per imposte anticipate
Imposte anticipate su perdite pregresse	670.426	-
	670.426	-
Totale	670.426	-

La voce attività per imposte anticipate si riferisce a imposte anticipate su perdite pregresse calcolate sull'ipotetico carico fiscale IRES nell'ambito del consolidato fiscale relativo alla valutazione a fair value degli investimenti immobiliari e alla vendita di rimanenze immobiliari delle controllate previste per il 2026, con riferimento alla controllata Immobiliare Savoia Srl.

Rammentiamo che le perdite pregresse da consolidato fiscale della Società ammontano a circa € 237 milioni al 31 dicembre 2025.

NOTA 6. CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Crediti commerciali e altri crediti non correnti
Ratei e risconti attivi	2.428	1.537
Depositi cauzionali	398	-
	2.826	1.537
Crediti commerciali e altri crediti correnti
Crediti verso clienti	103.125	-
Crediti tributari	1.461.101	1.256.710
Crediti verso altri	50.532	324.619
Ratei e risconti attivi	38.412	15.368
	1.653.170	1.596.697
Totale	1.655.996	1.598.234

Si riporta di seguito il dettaglio di movimentazione dei fondi svalutazione crediti:

	Crediti verso clienti	Crediti verso collegate e parti correlate	Crediti tributari	Crediti verso altri	Ratei e risconti attivi
Credito lordo	103.125	-	1.461.101	50.531	40.841
Fondo svalutazione crediti	-	-	-	-	-
Crediti netti	103.125	-	1.461.101	50.531	40.841
Saldo al 31/12/2024	-	-	-	-	-

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Accantonamenti	-	-	-	-
Utilizzo	-	-	-	-
Rilascio	-	-	-	-
Riclassifica	-	-	-	-
Saldo al 31/12/2025	-	-	-	-

Crediti verso clienti

I crediti verso clienti si riferiscono principalmente a crediti nei confronti dei conduttori degli immobili di proprietà della controllata Lavip S.r.l..

Crediti tributari

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Crediti tributari non correnti
Crediti verso erario per imposte	-	419
Crediti verso erario per IVA	-	145
Fondo svalutazione crediti verso erario	-	(564)
	-	-
Crediti tributari correnti
Crediti verso erario per imposte	863.679	863.841
Crediti verso erario per IVA	597.422	392.869
Fondo svalutazione crediti verso erario	-	-
	1.461.101	1.256.710
Totale	1.461.101	1.256.710

La quota corrente dei crediti verso Erario per imposte, pari a € 863.679, è prevalentemente composta da:

€ 698.490 per crediti IRES sorti nell'ambito del consolidato fiscale di Aedes S.p.A.;
€ 161.851 per crediti IRES e IRAP propri di Aedes S.p.A.;
€ 3.338 per altri tributi.

I crediti verso erario per IVA sono pari a € 597.422. Si segnala che in data 24 febbraio 2026 è stata incassata la somma di € 163.045 di crediti IVA anno 2024.

La recuperabilità dei suddetti crediti è stata valutata con l'ausilio dei consulenti fiscali della Capogruppo con i quali sono in corso le attività per il recupero delle suddette posizioni tributarie.

Crediti verso altri

La voce crediti verso altri è pari ad € 50.532 al 31 dicembre 2025, rispetto ad un saldo di € 324.619 al 31 dicembre 2024, e si riferiscono principalmente a caparre versate per l'acquisto di una porzione di terreno in Piove di Sacco (PD).

Ratei e risconti attivi

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Ratei e risconti non correnti
Ratei e risconti attivi - fidejussioni	2.428	1.537
	2.428	1.537
Ratei e risconti correnti
Ratei e risconti attivi - fidejussioni	4.902	7.232
Ratei e risconti attivi - immobiliare	5.854	-
Ratei e risconti attivi - diversi	27.657	8.137
	38.412	15.369
Totale	40.840	16.906

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

La voce ratei e risconti attivi, complessivamente, presenta un saldo pari a € 40.840, rispetto a € 16.906 dell'esercizio precedente.

I risconti attivi su fidejussioni si riferiscono alle commissioni sulle fidejussioni pluriennali rilasciate nell'interesse della Società in relazione alle richieste di rimborso IVA effettuate ogni esercizio e alle commissioni relative alla fidejussione rilasciata in favore del Comune di Piove di Sacco per oneri di urbanizzazione.

I "ratei e risconti attivi – diversi" si riferiscono principalmente alle commissioni sulla controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A. (oggi BPER Banca S.p.A.), in relazione alla quale Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima. Tale impegno è oggi passato in capo a TD Italia S.r.l..

NOTA 7. RIMANENZE

	31 dicembre 2024	31 dicembre 2023
Immobili	2.146.291	698.079
Immobili in fase di sviluppo	1.110.000	1.110.000
Totale	3.256.291	1.808.079

Di seguito si riporta la movimentazione delle Rimanenze rispetto all'esercizio precedente:

	Immobili e licenze	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 31 dicembre 2023	698.079	1.110.000	1.808.079
Incrementi	-	-	-
Decrementi	(281.524)	-	(281.524)
Riclassifiche	-	-	-
Variazioni di perimetro	1.689.562	-	1.689.562
(Svalutazioni)/Ripristini di valore	40.174	-	40.174
Saldo al 31 dicembre 2024	2.146.291	1.110.000	3.256.291

Le rimanenze complessive presentano un saldo pari a € 3.256.291 al 31 dicembre 2025, 1.808.079 al 31 dicembre 2024. La voce si riferisce ad immobili per € 2.146.291 e Immobili in fase di sviluppo per € 1.110.000. Le rimanenze di immobili e licenze si riferiscono ai box, cantine, posti auto e moto del complesso di Milano, Via Pompeo Leoni/De Angeli, detenuti dalla controllata Pragaotto S.r.l. e ai box e posti moto del complesso di Genova, via Granello n. 3, detenuti dalla controllata Immobiliare Savoia S.r.l.. Gli immobili in fase di sviluppo si riferiscono interamente al terreno di Piove di Sacco detenuto dalla controllata Pival S.r.l..

Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Rina Prime Value Services S.p.A. quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

NOTA 8. DISPONIBILITÀ LIQUIDE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Denaro e valori in cassa	710	118.410
Depositi bancari e postali	742.080	2.619.940
Totale	742.790	2.738.350

Le disponibilità liquide presentano un saldo pari a € 742.790, rispetto a € 2.738.350 del periodo precedente.

Per ulteriori dettagli sulla dinamica finanziaria del Gruppo si rimanda allo schema di "Rendiconto Finanziario Consolidato".

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Patrimonio Netto

NOTA 9. PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO

Al 31 dicembre 2024 il capitale sociale, interamente sottoscritto e versato, è pari a € 5.005.283,79, suddiviso in n. 32.013.068 azioni ordinarie, prive di valore nominale.

La variazione della voce “Utili/(Perdite) a nuovo” è riconducibile alla destinazione del risultato dell’esercizio precedente.

Il patrimonio netto dei terzi racchiude le interessenze di soci di minoranza nelle controllate Lavip S.r.l., di cui Aedes detiene una quota pari al 51%, e Immobiliare Savoia S.r.l., di cui Aedes detiene una quota pari al 60%.

Passivo

NOTA 10. DEBITI VERSO BANCHE E ALTRI FINANZIATORI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Non correnti
Debiti verso banche	4.262.474	-
Debiti verso altri finanziatori	183.861	-
	4.446.335	-
Correnti
Debiti verso banche	252.400	-
Debiti verso altri finanziatori	1.150.000	-
	1.402.400	-
Totale	5.848.735	-

I debiti verso banche e altri finanziatori presentano un saldo complessivo al 31 dicembre 2025 di € 5.848.735, nulli al 31 dicembre 2024.

I debiti verso banche si riferiscono ai finanziamenti contratti dalla controllata Lavip S.r.l. per concludere le operazioni di investimento negli immobili di Genova, via Renata Bianchi n. 40 e di Genova, via Albisola n. 121. La parte corrente corrisponde alla quota di debito da rimborsare nei 12 mesi successivi al 31 dicembre 2025.

I debiti verso altri finanziatori non correnti si riferiscono al finanziamento soci infruttifero postergato concesso da Istituto Ligure Mobiliare S.p.A. alla controllata Lavip S.r.l. in relazione all’operazione di investimento nell’immobile di Genova, via Albisola n. 121, di nominali € 343.000, valutato secondo il criterio del costo ammortizzato.

I debiti verso altri finanziatori correnti si riferiscono per € 350.000 al debito verso soci infruttifero in capo alla controllata Immobiliare Savoia S.r.l. e per € 800.000 al debito residuo nei confronti dei cessionari dell’autorimessa.

NOTA 11. PASSIVITÀ DERIVANTI DA LEASE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Non correnti
Passività derivanti da lease	-	53.762
	-	53.762
Correnti
Passività derivanti da lease	53.762	65.306
	53.762	65.306
Totale	53.762	119.068

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

A partire dal 2019 la Società ha iniziato la contabilizzazione dei diritti d'uso di immobili e altri beni secondo l'IFRS 16. Al 31 dicembre 2025 i debiti per lease presentano un saldo complessivo di € 53.762. Si segnala che a dicembre 2024 è stato concluso un contratto biennale di messa a disposizione di spazi per la sede di Genova, in scadenza nel mese di dicembre 2026.

Di seguito sono riepilogate le scadenze:

Anno di scadenza	31 dicembre 2025
2026	53.762
Totale	53.762

Si riporta di seguito il dettaglio dell'indebitamento finanziario netto redatto in conformità al Richiamo di attenzione n. 5/21 del 29 aprile 2021 di Consob che recepisce gli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetto dell'ESMA (ESMA32-382-1138), inclusivo dunque dei debiti per locazioni in applicazione dell'IFRS 16 e dei debiti commerciali e altri debiti non correnti:

	Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
A.	Disponibilità liquide	742.790	2.738.350	(1.995.560)
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	-	-	-
C.	Altre attività finanziarie correnti	-	-	-
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	742.790	2.738.350	(1.995.560)
E.	Debito finanziario corrente	(1.456.162)	(65.307)	(1.390.855)
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	-	-	-
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(1.456.162)	(65.307)	(1.390.855)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)	(713.372)	2.673.043	(3.386.415)
I.	Debito finanziario non corrente	(4.446.335)	(53.762)	(4.392.573)
J.	Strumenti di debito	-	-	-
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(1.116.726)	-	(1.116.726)
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K)	(5.563.061)	(53.762)	(5.509.299)
M.	Indebitamento finanziario netto (H) + (L)	(6.276.433)	2.619.281	(8.895.714)

Di seguito la tabella di dettaglio della scomposizione dei debiti finanziari con evidenza dei debiti derivanti da lease:

	Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
E.	Debito finanziario verso istituti di credito corrente	(252.400)	-	(252.400)
	Altri debiti finanziari correnti	(1.150.000)	-	(1.150.000)
	Passività derivanti da lease correnti	(53.762)	(65.307)	11.545
	Debito finanziario corrente	(1.456.162)	(65.307)	(1.390.855)
I.	Debito finanziario verso istituti di credito non corrente	(4.262.474)	-	(4.262.474)
	Altri debiti finanziari non correnti	(183.861)	-	(183.861)
	Passività derivanti da lease non correnti	-	(53.762)	53.762
	Debito finanziario non corrente	(4.446.335)	(53.762)	(4.392.573)

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

NOTA 12. PASSIVITÀ PER IMPOSTE DIFFERITE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Passività per imposte differite
Imposte differite da fair value di investimenti immobiliari	539.245	-
	539.245	-
Totale	539.245	-

La voce si riferisce all'adeguamento al fair value degli immobili di proprietà della controllata Lavip S.r.l, in particolare l'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

NOTA 13. FONDI RISCHI E ONERI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Fondi rischi e oneri	69.250	-
Totale	69.250	-

La voce ammonta ad € 69.250 e si riferisce al fondo oneri stanziato per manutenzioni straordinarie previste sull'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

NOTA 14. DEBITI TRIBUTARI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Debiti tributari correnti
Debiti verso erario per imposte	9.297	-
Debiti verso erario per ritenute	18.284	16.648
Totale	27.581	16.648

Il totale dei debiti tributari al 31 dicembre 2025 ammonta a € 27.581, €16.648 al 31 dicembre 2024. La voce è composta da € 9.297 per stanziamento IRAP e per € 18.284 a ritenute per lavoratori dipendenti e autonomi.

NOTA 15. DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Debiti commerciali e altri debiti correnti
Debiti verso fornitori	303.537	248.459
Debiti verso istituti di previdenza sociale	3.420	8.908
Altri debiti	457.937	46.808
Totale	764.894	304.174

Debiti verso fornitori

Il saldo dei debiti verso fornitori ammonta a € 303.537, € 248.459 al 31 dicembre 2024, ed è costituito per € 154.236 da fatture ricevute e per € 149.301 da fatture da ricevere.

La ripartizione per scadenza dei debiti verso fornitori è riportata nella seguente tabella:

	A scadere	Tra 0 e 60 giorni	Tra 61 e 80 giorni	Scaduti a Tra 91 e 100 giorni	Tra 181 e 260 giorni	Glira 260 giorni	Totale
Debiti verso fornitori	154.236	149.301	-	-	-	-	303.537

Altri debiti

Gli altri debiti correnti sono pari a € 457.937, € 46.808 al 31 dicembre 2024. La voce è principalmente formata da € 393.500 per debiti verso clienti per anticipi su vendite di box della controllata Immobiliare Savoia S.r.l., e da € 32.208 per debiti verso amministratori.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Conto Economico

NOTA 16. RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Locazioni immobiliari	512.137	20.973
Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante	278.693	128.100
Totale	790.831	149.073

I ricavi per canoni di locazione immobiliare sono pari a € 512.137 (€ 20.973 al 31 dicembre 2024) e sono relativi principalmente ai canoni sull'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40 acquistato in data 13 febbraio 2025.

Le vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante sono pari ad € 278.693 (€ 128.100 al 31 dicembre 2024) e si riferisce alle cessioni di box, posti auto e cantine del complesso di Milano, via Carlo De Angeli n. 3 e alla cessione dei due appartamenti siti in Serravalle Scrivia (AL), via Berthoud n. 50.

NOTA 17. ALTRI RICAVI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Altri proventi minori	138.596	92.138
Contributi	-	-
Totale	138.596	92.138

Gli altri ricavi ammontano al 31 dicembre 2025 a complessivi € 138.596, € 92.138 al 31 dicembre 2024, e si riferiscono principalmente ai rimborsi per spese condominiali dell'immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40 e al rimborso delle commissioni relative alla controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A. (oggi BPER Banca S.p.A.), in relazione alla quale Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima. Tale impegno è oggi passato in capo a TD Italia S.r.l..

NOTA 18. VARIAZIONE DELLE RIMANENZE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Costo del venduto	(281.524)	(90.806)
(Svalutazione)/Ripresa di valore delle rimanenze	40.174	38.577
Totale	(241.350)	(52.229)

Il costo del venduto, pari ad € 241.350 al 31 dicembre 2025, € 52.229 al 31 dicembre 2024, si riferisce alle cessioni di box, posti auto e cantine del complesso di Milano, via Carlo De Angeli n. 3 e alla cessione dei due appartamenti siti in Serravalle Scrivia (AL), via Berthoud n. 50.

Le riprese di valore rimanenze si riferiscono all'adeguamento del valore degli immobili del complesso immobiliare di Pompeo Leoni/De Angeli, ceduti ad un prezzo superiore rispetto al book value.

NOTA 19. COSTI PER MATERIE PRIME E SERVIZI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Costi per acquisto materie prime e altri beni	(2.674)	(1.128)
Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(156.077)	(2.023)
Altri costi per servizi	(1.009.753)	(1.109.934)
Totale	(1.168.504)	(1.113.088)

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Di seguito, il dettaglio dei costi per materie prime e servizi, distinto per natura di spesa:

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Altri costi generali	(2.674)	(1.128)
Sub a) Costi per acquisto materie prime e altri beni	(2.674)	(1.128)
Spese condominiali	(102.377)	(2.023)
Spese di manutenzione	(47.614)	-
Polizze investimenti immobiliari	(6.086)	-
Sub b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(156.077)	(2.023)
Emolumenti Amministratori	(284.593)	(263.192)
Emolumenti Collegio sindacale	-	(27.935)
Prestazioni professionali	(587.093)	(606.781)
Commissioni, spese bancarie e fidejussorie	(42.999)	(15.359)
Spese viaggio e convegni	(14.280)	(1.720)
Pulizie, telefoniche e manutenzione	(3.173)	(15.442)
Energia	(2.926)	(16.232)
Diversi	(66.089)	(157.312)
Canoni di leasing	(1.418)	(5.960)
Provvigioni ad intermediari	(7.182)	-
Sub c) Altri costi per servizi	(1.009.753)	(1.109.934)
Totale	(1.168.504)	(1.113.085)

Le voci spese condominiali e spese di manutenzione si sono incrementate a causa degli investimenti promossi da parte della controllata Lavip S.r.l..

Le prestazioni professionali, pari ad € 587.093 (€ 606.781 nell'esercizio precedente), sono prevalentemente relative ai compensi a favore di professionisti per i servizi fiscali e societari gestiti in outsourcing.

Si precisa che i compensi alla società di revisione EY S.p.A., ricompresi nella voce “Prestazioni professionali”, al 31 dicembre 2025 ammontano ad € 86.270, incluse spese accessorie.

Gli emolumenti, agli amministratori e in particolare al Collegio sindacale, sono diminuiti a seguito dell'adozione, deliberata in data 15 aprile 2024 dall'Assemblea dei soci di Aedes in sede straordinaria, del modello monistico di amministrazione e controllo, il quale prevede un Consiglio di Amministrazione e su un comitato costituito al suo interno denominato Comitato per il Controllo sulla Gestione. Questo ha determinato la riduzione del numero complessivo di componenti dei due organi da 12 a 7, con un conseguente risparmio per la Società.

I canoni di leasing sono relativi a beni per i quali non si applica l'IFRS 16 in quanto relativi a contratti di breve termine o di valore non significativo.

NOTA 20. COSTO DEL PERSONALE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Salari e stipendi	(48.903)	(81.801)
Oneri sociali	(16.209)	(25.502)
Trattamento di fine rapporto	(886)	(8.120)
Altri costi per il personale	(36.088)	(21.900)
Totale	(102.086)	(137.322)

Per ulteriori informazioni si rimanda al paragrafo 2.13 “Personale e struttura organizzativa”.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

NOTA 21. ALTRI COSTI OPERATIVI

La voce “Altri costi operativi” presenta un saldo di € 248.726, € 195.233 31 dicembre 2024.

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(100.008)	(51.218)
Oneri societari generali	(3.537)	(4.556)
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa	(131.973)	(127.116)
Altri oneri minori	(13.208)	(12.344)
Totale	(248.726)	(195.233)

La variazione è imputabile alla voce “IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili”, incrementata per l’effetto dell’investimento negli immobili commerciali di Genova, via Renata Bianchi n. 40 e Genova, via Albisola n. 121.

NOTA 22. AMMORTAMENTI, ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE, SVALUTAZIONI E ACCANTONAMENTI

La voce “Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari” rappresenta l’adeguamento al fair value del complesso immobiliare di Genova, via Renata Bianchi n. 40, positivo per € 2.112.144 e dell’immobile di Genova, via Albisola n. 121, negativo per € 179.366, valutati secondo le prescrizioni dello IAS 40.

Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Rina Prime Value Services Spa quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

Le voci ammortamenti, svalutazioni e accantonamenti presentano un saldo complessivo negativo di € 141.371, rispetto a negativi € 182.927 al 31 dicembre 2024 e risultano così composte:

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Ammortamenti immobilizzazioni immateriali	(6.226)	(4.783)
Ammortamenti immobilizzazioni materiali	-	(10.994)
Ammortamenti diritti d’uso	(65.895)	(111.673)
Svalutazioni dell’attivo immobilizzato	-	(5.038)
Ammortamenti e svalutazioni	(72.121)	(132.488)
Svalutazioni di crediti immobilizzati	-	(9.600)
Svalutazione di crediti dell’attivo circolante	-	(40.839)
Accantonamenti a fondi per rischi ed oneri	(69.250)	-
Svalutazioni e accantonamenti	(69.250)	(50.439)
Totale	(141.371)	(182.927)

Gli ammortamenti su diritti d’uso si riferiscono al contratto biennale di messa a disposizione di spazi per la sede di Genova, in scadenza nel mese di dicembre 2026.

Al 31 dicembre 2025 è stato effettuato un accantonamento a fondo oneri per € 69.250 per manutenzioni straordinarie previste sull’immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

NOTA 23. PROVENTI/(ONERI) FINANZIARI NETTI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Proventi finanziari
Interessi attivi su conti correnti bancari	10.814	60.279
Altri proventi finanziari	-	592
	10.814	60.870
Oneri finanziari
Interessi passivi diversi	-	(424)
Interessi passivi su mutui bancari	(116.265)	-
Interessi passivi su diritti d'uso	(4.039)	(2.639)
	(120.304)	(3.063)
Totale	(109.490)	57.807

I proventi finanziari netti sono pari a negativi € 109.490 al 31 dicembre 2025, positivi per € 57.844 al 31 dicembre 2024. Il decremento è dovuto alla riduzione degli interessi attivi su conti correnti bancari, dovuta alla riduzione delle disponibilità liquide e, al contempo, dell'incremento degli interessi passivi su mutui bancari, derivanti dai finanziamenti accesi con Deutsche Bank per l'acquisto del complesso immobiliare di Genova, via Renata Bianchi n. 40 e con Banca Progetto per l'acquisto dell'immobile di Genova, via Albisola n. 121.

NOTA 24. IMPOSTE

La voce è positiva per € 121.870 al 31 dicembre 2025, nulla al 31 dicembre 2024.

Si riporta di seguito il dettaglio relativo alle imposte dell'esercizio:

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Imposte sul reddito
IRES	(13)	-
IRAP	(9.297)	-
	(9.310)	-
Imposte differite
Imposte differite attive (imposte anticipate)	670.425	-
Imposte differite passive	(539.245)	-
	131.180	-
Totale	121.870	-

L'importo di € 670.425 si riferisce ad imposte anticipate appostate su perdite pregresse.

L'importo di negativi € 539.245 si riferisce ad imposte differite passive calcolate sull'adeguamento al fair value degli investimenti immobiliari in capo alla controllata Lavip S.r.l..

NOTA 25. RISULTATO PER AZIONE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Risultato complessivo attribuibile agli azionisti	264.156	(1.481.778)
Media ponderata di azioni in circolazione durante l'anno	32.013.068	32.013.068
Utile/(Perdita) per azione	0,008	(0,046)

Si segnala che al 31 dicembre 2025 non sono in circolazione titoli equivalenti alle azioni (es. warrant o obbligazioni convertibili) il cui esercizio / conversione possa generare effettui diluitivi in riferimento all'Utile/(Perdita) per azione.

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NOTA 26. IMPEGNI E GARANZIE

Si segnala inoltre che, nell'ambito della manovra finanziaria del 2014 nonché in relazione agli accordi sottoscritti in data 23 dicembre 2014 con riferimento all'avvio del Fondo Leopardi, Aedes aveva rilasciato talune garanzie nell'interesse di Rubattino 87 S.r.l. in liquidazione e Galileo Ferraris 160 S.r.l. in liquidazione (già Aedilia Sviluppo 1 S.r.l. in liquidazione) a garanzia del credito di regresso di, rispettivamente, Generali S.p.A., Reale Mutua Assicurazioni S.p.A., Meliorbanca S.p.A. e Unicredit S.p.A. relativamente alle fideiussioni da quest'ultime emesse. A tal riguardo si evidenzia che Aedes Real Estate SGR S.p.A. (Sator Immobiliare SGR S.p.A. ora Blue SGR S.p.A.) in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata, in relazione a tali controgaranzie rilasciate da Aedes, a mantenere Aedes indenne e manlevata da ogni e qualsiasi passività derivante da, o comunque correlata a, i già menzionati impegni. In considerazione di tale manleva a beneficio di Aedes e, tenuto altresì conto delle informazioni rese disponibili in ordine allo stato di avanzamento dei progetti di sviluppo collegati alle citate fideiussioni, non si ritiene esistano presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio.

Si precisa che, con riferimento alle garanzie prestate nell'interesse di Galileo Ferraris 160 S.r.l., ad oggi residua la sola controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A. (oggi BPER Banca S.p.A.), in relazione alla quale - come detto - Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima. Tale impegno è oggi passato in capo a TD Italia S.r.l.

Garanzie assicurative rilasciate da terzi nell'interesse delle società del Gruppo per cui la Società è coobbligata.

Principalmente, la voce comprende:

1.025 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata da un primario istituto assicurativo nell'interessi di Pival S.r.l. a favore del Comune di Piove di Sacco a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione;
172 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell'Erario al fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2022 di Aedes richiesto a rimborso, scadente nel 2026.
158 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell'Erario al fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2023 di Aedes oggetto di rimborso nel mese di giugno 2024, scadente nel 2027.
167 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell'Erario al fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2024 di Aedes oggetto di rimborso nel mese di febbraio 2026, scadente nel 2028.

Si precisa che a fronte della somma degli impegni descritti nella presente il Gruppo ha effettuato stanziamenti a fondi rischi laddove ritenuto necessario.

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NOTA 27. IFRS 13 - FAIR VALUE

Tale principio disciplina le modalità di valutazione e misurazione del fair value delle voci di bilancio. L'IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo di chiusura (exit-price) ossia "il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un'attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una ordinaria transazione posta in essere tra i partecipanti al mercato alla data dell'operazione".

L'IFRS 13 dispone che:

Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell'Highest and best Use ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell'attività dal punto di vista degli operatori di mercato.
Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.
Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value dovrebbero essere:

a) appropriate in base alle circostanze: le tecniche di valutazione devono essere applicate in modo coerente nel tempo a meno che non esistano tecniche alternative più rappresentative per la valutazione del fair value;
b) imposte in modo tale da massimizzare gli input osservabili: gli input si distinguono in osservabili e non osservabili, fornendo alcuni esempi di mercati dai quali possono essere calcolati i fair value;
c) stabilite in base alle tecniche di misurazione del fair value (metodo dei multipli, il metodo reddituale e il metodo del costo): si classificano tre livelli gerarchici a seconda del tipo di input che viene utilizzato:

I. Livello 1: gli input derivano dai prezzi quotati in mercati regolamentati di beni identici all'attività o passività da valutare. In questo caso si utilizzano i prezzi senza procedere ad alcun aggiustamento.
II. Livello 2: gli input derivano dai prezzi quotati o altri dati (tassi di interesse, curve dei rendimenti osservabili, spread creditizi) per attività o passività simili in mercati attivi e non attivi. Per questo caso possono essere effettuati degli aggiustamenti dei prezzi in funzione di fattori specifici dell'attività o passività.
III. Livello 3: in questo caso gli input non sono osservabili. Il principio dispone che sia possibile ricorrere a quest'ultima tecnica solo in questo caso. Gli input di questo livello comprendono per esempio swap su valute a lungo termine, interest rate swap, passività di smantellamento assunta in una business combination, ecc..

L'IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair value possano essere utilizzati tre metodi di valutazione:

il metodo dei multipli si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di mercato di attività e passività identiche o comparabili;
il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che verranno generati dall'attività;
il metodo del costo riflette l'ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per sostituire la capacità di servizio dell'attività oggetto di valutazione; il fair value sarà pari al costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un'attività di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell'attività in oggetto); questo metodo può essere usato solo qualora gli altri metodi non siano utilizzabili.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Le tecniche di valutazione sono applicate in modo coerente nel tempo a meno che esistano delle tecniche alternative che consentano una più rappresentativa valutazione del fair value. Nella selezione delle tecniche di valutazione assumono una rilevanza particolarmente significativa le assunzioni utilizzate nel determinare il prezzo dell'attività o delle passività.

Le attività immobiliari del Gruppo Aedes sono state classificate nel 3° livello gerarchico; tutti gli immobili facenti capo a società del Gruppo sono stati aggregati nelle seguenti categorie, in funzione della destinazione d'uso specifica: residenziale, commerciale, logistica, direzionale, industriale.

Nella tabella di seguito è riportato il book value ed il fair value degli immobili appartenenti alla Società classificati in base alla metodologia di valutazione utilizzata e alla destinazione d'uso:

	Metodo finanziario (Trasformazione)		Comparativo		Metodo finanziario (DCF)		Totale
	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value
Residenziale	-	-	-	-	-	-	-	-
Commerciale	-	-	-	-	-	-	-	-
Logistica	470	470	-	-	-	-	470	470
Direzionale	-	-	-	-	6.880	6.880	6.880	6.880
Industriale	470	470	-	-	3.220	3.220	3.220	3.220
Totale	470	470	-	-	-	-	10.570	10.570

Gli importi sopra esposti non includono le rimanenze immobiliari che sono valutate in base allo IAS 2 "Rimanenze".

Il Gruppo persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché nelle diverse fasi del processo valutativo. Il management verifica la coerenza e la corretta applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall'esperto, assicurandosi che la metodologia utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.

La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell'analisi delle professionalità, della natura dell'incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l'indipendenza degli stessi esperti possa risultare affievolita.

Il Gruppo adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare

NOTA 28. EVENTI E OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI

Nel corso del 2025, ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, non sono state poste in essere da parte del Gruppo operazioni significative non ricorrenti.

NOTA 29. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI

Nel corso del 2025, il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali⁵.

⁵ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

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NOTA 30. INFORMAZIONI SUI RISCHI FINANZIARI

Classi di strumenti finanziari

Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e delle passività finanziarie richiesto dall'IFRS 7 nell'ambito delle categorie dell'IFRS 9. A completamento delle informazioni riportate nelle specifiche note alla situazione patrimoniale e finanziaria, di seguito si riportano i saldi contabili degli esercizi chiusi al 31 dicembre 2025 e al 31 dicembre 2024.

Valori al 31 dicembre 2025:

Note	Strumenti finanziari attivi	Attività al fair value	Investimenti detenuti sino alla scadenza	Crediti e finanziamenti	Attività al costo ammortizzato	Attività disponibili per la vendita	Valori contabili al 31/12/2025
7	Crediti finanziari non correnti	-	-	-	-	-	-
8	Crediti commerciali	-	-	153.656	-	-	153.656
9	Disponibilità liquide	-	-	742.790	-	-	742.790
	Totale	-	-	896.446	-	-	896.446
Note	Strumenti finanziari passivi	Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2025	a revoca	entro 1 anno	da 1 a 5 anni
---	---	---	---	---	---	---	---
11	Passività derivante da lease non corrente	-	-	-	-	-	-
11	Passività derivante da lease corrente	-	53.762	53.762	-	53.762	-
15	Debiti verso fornitori	-	303.537	303.537	-	303.537	-
15	Altri debiti	-	461.357	461.357	-	461.357	-
	Totale	-	818.656	818.656	-	818.656	-

Valori al 31 dicembre 2024:

Note	Strumenti finanziari attivi	Attività al fair value	Investimenti detenuti sino alla scadenza	Crediti e finanziamenti	Attività al costo ammortizzato	Attività disponibili per la vendita	Valori contabili al 31/12/2024
7	Crediti finanziari non correnti	-	-	-	-	-	-
8	Crediti commerciali	-	-	324.500	-	-	324.500
9	Disponibilità liquide	-	-	2.738.350	-	-	2.738.350
	Totale	-	-	3.062.850	-	-	3.062.850
Note	Strumenti finanziari passivi	Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2024	a revoca	entro 1 anno	da 1 a 5 anni
---	---	---	---	---	---	---	---
11	Passività derivante da lease non corrente	-	53.762	53.762	-	-	53.762
11	Passività derivante da lease corrente	-	65.307	65.307	-	65.307	-
15	Debiti verso fornitori	-	248.459	248.459	-	248.459	-
15	Altri debiti	-	55.716	55.716	-	55.716	-
	Totale	-	423.244	423.244	-	369.482	53.762

Fair value di attività e passività finanziarie

Il fair value delle attività e passività commerciali e degli altri crediti e debiti finanziari corrisponde al valore nominale iscritto in Bilancio. Il fair value dei crediti verso banche risulta dettagliatamente identificato nelle relative note di riferimento.

La Società è esposta a rischi finanziari: rischio di tasso di interesse, rischio di cambio, rischio di liquidità;

Le politiche di gestione del rischio sono esposte nella sezione 3.10.

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3.13 Allegato 1 – Informazioni societarie

SOCIETÀ CONTROLLATE CONSOLIDATE INTEGRALMENTE AL 31 DICEMBRE 2025

Partecipazione	Sede Sociale	Capitale Sociale	Quote di Partecipazione
Pragaotto S.r.l.	Genova	€ 100.000	100%
	via XII ottobre 2/181		Aedes S.p.A.
Pival S.r.l.	Genova	€ 100.000	100%
	via XII ottobre 2/181		Aedes S.p.A.
Lavip S.r.l.	Genova	€ 100.000	51%
	via XII ottobre 2/181		Aedes S.p.A.
Immobiliare Savoia S.r.l.	Genova	€ 20.000	60%
	via Malta 2/10		Aedes S.p.A.

Pragaotto S.r.l.

Società proprietaria di immobili destinati alla vendita (box, posti auto e posti moto).

Pival S.r.l.

Società proprietaria di un'area edificabile a Piove di Sacco.

Lavip S.r.l.

Società proprietaria di due immobili commerciali in Genova.

Immobiliare Savoia S.r.l.

Società proprietaria di immobili destinati alla vendita (box e posti moto).

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3.14 Allegato 2 - Rapporti con parti correlate

I rapporti intrattenuti nel corso dell'esercizio dal Gruppo Aedes con società identificate come parti correlate, non incluse nell'area di consolidamento, si riferiscono al distacco temporaneo al 50% dell'orario di lavoro di un'impiegata amministrativa da Istituto Ligure Mobiliare S.p.A. e dal contratto di messa a disposizione di spazi attrezzati stipulato con Istituto Ligure Mobiliare S.p.A. (incorporante di Giulia Immobiliare S.r.l.), proprietaria della sede sociale in Genova.

Tutti i rapporti con parti correlate sono regolati a normali condizioni di mercato.

Alla data di approvazione della presente Relazione la Società risulta soggetta all'attività di direzione e coordinamento di Istituto Ligure Mobiliare S.p.A..

Controparte	Tipologia	Importo in Euro
Istituto Ligure Mobiliare Spa	costo - distacco dipendente amministrativa	(35.133)
Istituto Ligure Mobiliare Spa	debito - distacco dipendente amministrativa	(5.113)
Istituto Ligure Mobiliare Spa	costo - ammortamento diritto uso sede	(57.232)
Istituto Ligure Mobiliare Spa	costo - interessi diritto uso sede	(3.862)
Istituto Ligure Mobiliare Spa	attivo - diritto uso sede	52.462
Istituto Ligure Mobiliare Spa	debito - lease liability sede sociale	(53.762)
Istituto Ligure Mobiliare Spa	debito - finanziamento soci	(183.861)
Giorgio Ferrari	costo - compensi amministratori	(109.902)
Federico Strada	costo - compensi amministratori	(41.600)
Federico Strada	debito - compensi amministratori	(10.485)
Marco Andrea Centore	costo - compensi amministratori	(6.240)
Rinaldo Ferraro	costo - compenso Dir. Preposto	(24.956)
Rinaldo Ferraro	debito - compenso Dir. Preposto	(6.240)
Rinaldo Ferraro	costo - compensi amministratori	(12.407)
Alessio Barbieri	costo - compensi amministratori	(26.922)
Re.Fi Srl	debito - servizi amministrativi	(2.231)
Re.Fi Srl	costo - servizi amministrativi	(16.532)
Soci di minoranza Immobiliare Savoia	debito - finanziamento soci	(350.000)

Il totale dei compensi fissi deliberati in favore di Consiglieri di Amministrazione, ivi inclusi i Consiglieri con deleghe, e di Sindaci è riportato nella seguente tabella:

Descrizione	Aedes S.p.A.	Controllate	Totale
Compensi membri del Consiglio di Amministrazione	200.000	54.000	254.000
di cui riversati	-	-	-
Totale			254.000

Per ulteriori dettagli si rimanda alla Relazione sulla remunerazione della Società predisposta ai sensi dell'art. 123-ter del TUF, che verrà pubblicata ai sensi di legge anche sul sito internet aziendale.

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3.15 Allegato 3 - Informazioni ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob

Il seguente prospetto, redatto ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob, evidenzia i corrispettivi di competenza dell'esercizio 2025 per i servizi di revisione e per quelli diversi dalla revisione resi dalla stessa Società di revisione.

Descrizione	Soggetto che ha erogato il servizio	Destinatario	Corrispettivo
Revisione contabile	EY S.p.A.	Capogruppo - Aedes S.p.A.	78.093
	EY S.p.A.	Società controllate	8.177
Altri servizi	EY S.p.A.	Capogruppo - Aedes S.p.A.	-
	EY S.p.A.	Società controllate	-
Totale			86.270

Tali compensi si riferiscono alla revisione legale del bilancio consolidato, del bilancio d'esercizio e del bilancio consolidato semestrale di AEDES. L'importo comprende i corrispettivi, le spese e il contributo CONSOB.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

3.16 Attestazione sul bilancio consolidato

I sottoscritti Federico Strada, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione, Giorgio Ferrari, in qualità di Amministratore Delegato e Rinaldo Ferraro, in qualità di Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Aedes S.p.A., attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3, 4 e 5, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:

l'adequatezza in relazione alle caratteristiche del Gruppo Aedes, e
l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del Bilancio consolidato nel corso dell'esercizio 2025.

Si attesta, inoltre, che

1) il Bilancio consolidato:
a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002 e nel rispetto delle disposizioni del regolamento delegato (UE) 2019/815;
b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria della Società e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento del Gruppo Aedes.
2) la relazione sulla gestione comprende un'analisi attendibile dell'andamento e del risultato della gestione, nonché della situazione dell'emittente e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze cui sono esposti.

Genova, 19 marzo 2026

Il Presidente del Consiglio di Amministrazione
Federico Strada

L'Amministratore Delegato
Giorgio Ferrari

Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari
Rinaldo Ferraro

6 ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob n° 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

3.17 Relazione della Società di Revisione

Aedes S.p.A.

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2025

Relazione della società di revisione indipendente ai sensi dell'art. 14 del D. Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39 e dell'art. 10 del Regolamento (UE) n. 537/2014

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Shape the future with confidence

EY S.p.A.
Via Meravigli, 12
20123 Milano

Tel: +39 02 722121
Fax: +39 02 722122037
ey.com

Relazione della società di revisione indipendente ai sensi dell'art. 14 del D. Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39 e dell'art. 10 del Regolamento (UE) n. 537/2014

Agli azionisti della
Aedes S.p.A.

Relazione sulla revisione contabile del bilancio consolidato

Giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile del bilancio consolidato del Gruppo Aedes (il Gruppo), costituito dal prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata al 31 dicembre 2025, dal conto economico consolidato, dal conto economico complessivo consolidato, dal prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato, dal rendiconto finanziario consolidato per l'esercizio chiuso a tale data e dalle note al bilancio consolidato che includono le informazioni rilevanti sui principi contabili applicati.

A nostro giudizio, il bilancio consolidato fornisce una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo al 31 dicembre 2025, del risultato economico e dei flussi di cassa per l'esercizio chiuso a tale data, in conformità ai principi contabili IFRS emanati dall'International Accounting Standards Board e adottati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D. Lgs. 28 febbraio 2005, n. 38.

Elementi alla base del giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia). Le nostre responsabilità ai sensi di tali principi sono ulteriormente descritte nella sezione Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio consolidato della presente relazione. Siamo indipendenti rispetto alla Aedes S.p.A. in conformità alle norme e ai principi in materia di etica e di indipendenza applicabili nell'ordinamento italiano alla revisione contabile del bilancio. Riteniamo di aver acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio.

Aspetti chiave della revisione contabile

Gli aspetti chiave della revisione contabile sono quegli aspetti che, secondo il nostro giudizio professionale, sono stati maggiormente significativi nell'ambito della revisione contabile del bilancio consolidato dell'esercizio in esame. Tali aspetti sono stati da noi affrontati nell'ambito della revisione contabile e nella formazione del nostro giudizio sul bilancio consolidato nel suo complesso; pertanto, su tali aspetti non esprimiamo un giudizio separato.

Abbiamo identificato il seguente aspetto chiave della revisione contabile:

EY S.p.A.
Sede Legale: Via Meravigli, 12 - 20123 Milano
Sede Secretaria: Via Lombardia, 27 - 307007 Roma
Capitale Sociale Euro 3.000.000,00 i.v.
Incl. Sta. alla S.O. del Registro delle Imprese presso la C.C.I.A.A. di Milano Morale Bramsi Lodi
Codice Sociale e numeri di iscrizione 059-39355584 - numero 0.2. A. di Milano 606150 - P.IVA 00801231003
Incritta al Registro Stranieri Legali al n. 70945 Pubblicato sulla G.U. Suppl. 13 - IV Serie Speciale del 1.IT371000

A member firm of Ernst & Young Global Limited

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Aspetti chiave	Risposte di revisione
Valutazione del portafoglio immobiliare
Al 31 dicembre 2025 il Gruppo Aedes detiene un portafoglio immobiliare pari ad Euro 13.826 migliaia, classificato per Euro 10.570 migliaia nelle attività non correnti alla voce Investimenti Immobiliari e per Euro 3.256 migliaia nella attività correnti alla voce Rimanenze.	Le nostre procedure di revisione in risposta all'aspetto chiave hanno riguardato, tra l'altro: i) l'analisi della procedura aziendale per la selezione e l'utilizzo dell'esperto indipendente incaricato della stima del valore del portafoglio immobiliare; ii) la riconciliazione delle valutazioni dell'esperto indipendente con le grandezze di bilancio; iii) l'analisi critica e la discussione con gli Amministratori delle principali assunzioni di mercato considerate nelle valutazioni immobiliari; iv) il confronto con benchmark di mercato e v) lo svolgimento di procedure di validità sulle valutazioni immobiliari, anche con il supporto dei nostri esperti in valutazioni immobiliari.
Gli Investimenti Immobiliari sono esposti in bilancio secondo il criterio del valore equo (fair value) previsto dal principio contabile internazionale IAS 40 Investimenti immobiliari.
Le Rimanenze sono esposte in bilancio secondo il criterio del minore tra il costo di acquisizione ed il presunto valore netto di realizzo, quest'ultimo determinato sulla base del valore di mercato desunto da transazioni su immobili comparabili.	Abbiamo, infine, esaminato l'informativa fornita nelle note illustrative al bilancio.
Il valore del portafoglio immobiliare è stimato dagli Amministratori con il supporto di valutazioni predisposte da un esperto indipendente.
La stima di tale valore comporta l'applicazione di modelli di valutazione che si basano sulla previsione di costi e ricavi futuri connessi a ciascun immobile e la formulazione di assunzioni riguardanti la previsione del tasso di occupazione futura degli immobili, dell'andamento previsto dei mercati immobiliari e finanziari, e sulle generali condizioni economiche che incidono sui livelli degli affitti e sull'affidabilità del tenants.
Abbiamo ritenuto che tale tematica rappresenti un aspetto chiave della revisione, in considerazione della rilevanza del portafoglio immobiliare e delle sue variazioni tra un periodo e il successivo, del giudizio richiesto agli Amministratori nella determinazione delle sopracitate assunzioni alla base dei modelli valutativi, nonché degli effetti sui principali indicatori di performance del Gruppo, in particolare il Net Asset Value.

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Il paragrafo 3.9 "Criteri di valutazione" delle note illustrative al bilancio descrive i modelli e le assunzioni che sono alla base della valutazione del portafoglio immobiliare.

Responsabilità degli amministratori e del comitato per il controllo sulla gestione per il bilancio consolidato

Gli amministratori sono responsabili per la redazione del bilancio consolidato che fornisca una rappresentazione veritiera e corretta in conformità ai principi IFRS emanati dall'International Accounting Standards Board adottati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D. Lgs. 28 febbraio 2005, n. 38 e, nei termini previsti dalla legge, per quella parte del controllo interno dagli stessi ritenuta necessaria per consentire la redazione di un bilancio che non contenga errori significativi dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali.

Gli amministratori sono responsabili per la valutazione della capacità del Gruppo di continuare ad operare come un'entità in funzionamento e, nella redazione del bilancio consolidato, per l'appropriatizza dell'utilizzo del presupposto della continuità aziendale, nonché per una adeguata informativa in materia. Gli amministratori utilizzano il presupposto della continuità aziendale nella redazione del bilancio consolidato a meno che abbiano valutato che sussistono le condizioni per la liquidazione della capogruppo Aedes S.p.A. o per l'interruzione dell'attività o non abbiano alternative realistiche a tali scelte.

Il comitato per il controllo sulla gestione ha la responsabilità della vigilanza, nei termini previsti dalla legge, sul processo di predisposizione dell'informativa finanziaria del Gruppo.

Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio consolidato

I nostri obiettivi sono l'acquisizione di una ragionevole sicurezza che il bilancio consolidato nel suo complesso non contenga errori significativi, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali, e l'emissione di una relazione di revisione che includa il nostro giudizio. Per ragionevole sicurezza si intende un livello elevato di sicurezza che, tuttavia, non fornisce la garanzia che una revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia) individui sempre un errore significativo, qualora esistente. Gli errori possono derivare da frodi o da comportamenti o eventi non intenzionali e sono considerati significativi qualora ci si possa ragionovolmente attendere che essi, singolarmente o nel loro insieme, siano in grado di influenzare le decisioni economiche degli utilizzatori prese sulla base del bilancio consolidato.

Nell'ambito della revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia), abbiamo esercitato il giudizio professionale e abbiamo mantenuto lo scetticismo professionale per tutta la durata della revisione contabile. Inoltre:

abbiamo identificato e valutato i rischi di errori significativi nel bilancio consolidato, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali; abbiamo definito e svolto procedure di revisione in risposta a tali rischi; abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio. Il rischio di non individuare un errore significativo dovuto a frodi è più elevato rispetto al rischio di non individuare un errore significativo

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derivante da comportamenti od eventi non intenzionali, poiché la frode può implicare l'esistenza di collusioni, falsificazioni, omissioni intenzionali, rappresentazioni fuorvianti o forzature del controllo interno;

abbiamo acquisito una comprensione del controllo interno rilevante ai fini della revisione contabile allo scopo di definire procedure di revisione appropriate nelle circostanze, e non per esprimere un giudizio sull'efficacia del controllo interno del Gruppo;
abbiamo valutato l'appropriatezza dei principi contabili utilizzati nonché la ragionevolezza delle stime contabili effettuate dagli amministratori e della relativa informativa;
siamo giunti ad una conclusione sull'appropriatezza dell'utilizzo da parte degli amministratori del presupposto della continuità aziendale e, in base agli elementi probativi acquisiti, sull'eventuale esistenza di una incertezza significativa riguardo a eventi o circostanze che possono far sorgere dubbi significativi sulla capacità del Gruppo di continuare ad operare come un'entità in funzionamento. In presenza di un'incertezza significativa, siamo tenuti a richiamare l'attenzione nella relazione di revisione sulla relativa informativa di bilancio ovvero, qualora tale informativa sia inadeguata, a riflettere tale circostanza nella formulazione del nostro giudizio. Le nostre conclusioni sono basate sugli elementi probativi acquisiti fino alla data della presente relazione. Tuttavia, eventi o circostanze successivi possono comportare che il Gruppo cessi di operare come un'entità in funzionamento;
abbiamo valutato la presentazione, la struttura e il contenuto del bilancio consolidato nel suo complesso, inclusa l'informativa, e se il bilancio consolidato rappresenti le operazioni e gli eventi sottostanti in modo da fornire una corretta rappresentazione;
abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti e appropriati sulle informazioni finanziarie delle imprese o delle differenti attività economiche svolte all'interno del Gruppo per esprimere un giudizio sul bilancio consolidato. Siamo responsabili della direzione, della supervisione e dello svolgimento dell'incarico di revisione contabile del Gruppo. Siamo gli unici responsabili del giudizio di revisione sul bilancio consolidato.

Abbiamo comunicato ai responsabili delle attività di governance, identificati ad un livello appropriato come richiesto dai principi di revisione internazionali (ISA Italia), tra gli altri aspetti, la portata e la tempistica pianificate per la revisione contabile e i risultati significativi emersi, incluse le eventuali carenze significative nel controllo interno identificate nel corso della revisione contabile.

Abbiamo fornito ai responsabili delle attività di governance anche una dichiarazione sul fatto che abbiamo rispettato le norme e i principi in materia di etica e di indipendenza applicabili nell'ordinamento italiano e abbiamo comunicato loro ogni situazione che possa ragionevolmente avere un effetto sulla nostra indipendenza e, ove applicabile, le azioni intraprese per eliminare i relativi rischi o le misure di salvaguardia applicate.

Tra gli aspetti comunicati ai responsabili delle attività di governance, abbiamo identificato quelli che sono stati più rilevanti nell'ambito della revisione contabile del bilancio dell'esercizio in esame, che hanno costituito quindi gli aspetti chiave della revisione. Abbiamo descritto tali aspetti nella relazione di revisione.

Altre informazioni comunicate ai sensi dell'art. 10 del Regolamento (UE) n. 537/2014

L'assemblea degli azionisti della Aedes S.p.A. ci ha conferito in data 27 aprile 2023 l'incarico di revisione legale del bilancio d'esercizio e consolidato della Società per gli esercizi con chiusura dal 31 dicembre 2024 al 31 dicembre 2032.

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Dichiariamo che non sono stati prestati servizi diversi dalla revisione contabile vietati ai sensi dell'art. 5, par. 1, del Regolamento (UE) n. 537/2014 e che siamo rimasti indipendenti rispetto alla Società nell'esecuzione della revisione legale.

Confermiamo che il giudizio sul bilancio consolidato espresso nella presente relazione è in linea con quanto indicato nella relazione aggiuntiva destinata al comitato per il controllo sulla gestione, nella sua funzione di comitato per il controllo interno e la revisione contabile, predisposta ai sensi dell'art. 11 del citato Regolamento.

Relazione su altre disposizioni di legge e regolamentari

Giudizio sulla conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815

Gli amministratori della Aedes S.p.A. sono responsabili per l'applicazione delle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815 della Commissione Europea in materia di norme tecniche di regolamentazione relative alla specificazione del formato elettronico unico di comunicazione (ESEF - European Single Electronic Format) (nel seguito "Regolamento Delegato") al bilancio consolidato al 31 dicembre 2025, da includere nella relazione finanziaria annuale.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 700B al fine di esprimere un giudizio sulla conformità del bilancio consolidato al 31 dicembre 2025 alle disposizioni del Regolamento Delegato.

A nostro giudizio, il bilancio consolidato al 31 dicembre 2025 è stato predisposto nel formato XHTML ed è stato marcato, in tutti gli aspetti significativi, in conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato.

Giudizi e dichiarazione ai sensi dell'art. 14, comma 2, lettera e), e-bis) ed e-ter), del D. Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39 e ai sensi dell'art. 123-bis, comma 4, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58

Gli amministratori della Aedes S.p.A. sono responsabili per la predisposizione della relazione sulla gestione e della relazione sul governo societario e gli assetti proprietari del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2025, incluse la loro coerenza con il relativo bilancio consolidato e la loro conformità alle norme di legge.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 720B al fine di:

esprimere un giudizio sulla coerenza della relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, comma 4, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, con il bilancio consolidato;
esprimere un giudizio sulla conformità alle norme di legge della relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, comma 4, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58;
rilasciare una dichiarazione su eventuali errori significativi nella relazione sulla gestione e in alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, comma 4, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58.

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A nostro giudizio, la relazione sulla gestione e le specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, comma 4, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, sono coerenti con il bilancio consolidato del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2025.

Inoltre, a nostro giudizio, la relazione sulla gestione e le specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, comma 4, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 sono redatte in conformità alle norme di legge.

Con riferimento alla dichiarazione di cui all'art. 14, comma 2, lettera e-ter), del D. Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39, rilasciata sulla base delle conoscenze e della comprensione dell'impresa e del relativo contesto acquisite nel corso dell'attività di revisione, non abbiamo nulla da riportare.

Milano, 1 aprile 2026

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4. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DI AEDES S.P.A.

4.1 Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria⁷

	Note	31 dicembre 2025	di cui parti correlate	31 dicembre 2024	di cui parti correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari	1	470.000		470.000
Altre immobilizzazioni materiali	2	-		18.991
Immobilizzazioni immateriali	3	11.159		14.400
Diritti d'uso	4	52.462	52.462	118.357	109.694
Attività per imposte anticipate non correnti	5	670.426		-
Partecipazioni in società controllate	6	3.042.798		1.677.196
Crediti finanziari non correnti	7	191.366		628.543	628.543
Crediti commerciali e altri crediti non correnti	8	2.428		1.537
Totale attività non correnti		4.440.639		2.929.024
Attività correnti
Crediti finanziari correnti	7	110.888		-
Crediti commerciali e altri crediti correnti	8	1.485.020		1.372.110	81.435
Disponibilità liquide	9	388.250		2.413.657
Totale attività correnti		1.984.158		3.785.768
TOTALE ATTIVO		6.424.797		6.714.792
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale		5.005.284		5.005.284
Riserva legale		1.000.000		1.000.000
Azioni proprie		(379)		(354)
Riserve valutazione fair value e altre riserve		17.064.958		17.064.958
Utili/(Perdite) portate a nuovo		(16.741.572)		(15.259.857)
Risultato del periodo		(453.354)		(1.481.740)
TOTALE PATRIMONIO NETTO	10	5.874.937		6.328.291
PASSIVO
Passività non correnti
Passività derivanti da lease non correnti	12	-		53.762	53.762
Debiti commerciali e altri debiti non correnti	14	-		1.021	1.021
Totale passività non correnti		-		54.782
Passività correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	11	299.010		-
Passività derivanti da lease correnti	12	53.762	53.762	65.306	56.138
Debiti tributari	13	16.368		15.430
Debiti commerciali e altri debiti correnti	14	180.720	21.838	250.981	17.126
Totale passività correnti		549.860		331.718
TOTALE PASSIVO		549.860		386.501
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO		6.424.797		6.714.792

⁷ Dati in Euro. Ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006, gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria e Conto economico oltre che nelle relative note illustrative.

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4.2 Conto economico⁸

	Note	31 dicembre 2025	di cui parti correlate	31 dicembre 2024	di cui parti correlate
Ricavi delle vendite e delle prestazioni	15	137.900		27.000	27.000
Altri ricavi	16	34.801		92.105
Costi per materie prime e servizi	17	(873.287)	(180.990)	(982.142)	(101.019)
Costo del personale	18	(102.086)	(35.133)	(137.322)	(16.704)
Altri costi operativi	19	(139.920)		(140.126)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari		-		(100.000)
Ammortamenti	20	(71.530)	(57.332)	(126.860)	(4.769)
Svalutazioni e accantonamenti		-		(55.477)
Proventi (Oneri) da partecipazioni	21	(148.033)		(154.370)
Risultato operativo		(1.162.155)		(1.577.192)
Proventi finanziari	22	20.412		98.513	37.643
Oneri finanziari	22	(6.321)	(3.862)	(3.061)	(437)
Risultato al lordo delle imposte		(1.148.064)		(1.481.740)
Imposte sul reddito d'esercizio	23	694.710		-
Risultato del periodo		(453.354)		(1.481.740)

4.3 Conto economico complessivo⁹

	Note	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Risultato del periodo		(453.354)	(1.481.740)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto che non saranno riclassificate a conto economico in un periodo futuro:		-	-
Totale Altri Utili/(Perdite)		-	-
Totale Risultato complessivo		(453.354)	(1.481.740)
Numero di azioni a fine esercizio		32.013.068	32.013.068
Risultato per azione	24	(0,014)	(0,046)

⁸ Dati in Euro
⁹ Dati in Euro

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4.4 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto¹⁰

	Capitale sociale	Azioni proprie	Riserva legale	Altre per aumento di capitale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto
Saldo al 01/01/2024	5.004.744	(469)	1.000.000	17.063.600	(13.682.761)	(1.580.736)	7.804.378
Destinazione risultato 2023	-	-	-	-	(1.580.736)	1.580.736	-
Sottoscrizione warrant	539	-	-	1.358	-	-	1.898
Azioni proprie in portafoglio	-	116	-	-	(116)	-	-
Utile/(Perdita) dell'esercizio	-	-	-	-	-	(1.481.740)	(1.481.740)
Utili/(Perdite) attuariali	-	-	-	-	3.755	-	3.755
Saldo al 31/12/2024	5.005.284	(353)	1.000.000	17.064.958	(15.259.858)	(1.481.740)	6.328.291
	Capitale sociale	Azioni proprie	Riserva legale	Altre per aumento di capitale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto
---	---	---	---	---	---	---	---
Saldo al 01/01/2025	5.005.284	(353)	1.000.000	17.064.958	(15.259.858)	(1.481.740)	6.328.291
Destinazione risultato 2024	-	-	-	-	(1.481.740)	1.481.740	-
Sottoscrizione warrant	-	-	-	-	-	-	-
Azioni proprie in portafoglio	-	(26)	-	-	26	-	-
Utile/(Perdita) dell'esercizio	-	-	-	-	-	(453.354)	(453.354)
Utili/(Perdite) attuariali	-	-	-	-	-	-	-
Saldo al 31/12/2025	5.005.284	(379)	1.000.000	17.064.958	(16.741.572)	(453.354)	5.874.937

¹⁰ Dati in Euro

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4.5 Rendiconto finanziario¹¹

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Risultato dell'esercizio	(453.354)	(1.481.740)
Oneri/(proventi) finanziari	(14.091)	(95.452)
Ammortamenti	71.530	126.860
Svalutazioni di partecipazioni controllate, collegate e joint ventures	148.033	154.370
Svalutazioni di crediti	-	50.439
Altri accantonamenti	-	105.038
Variazione dei debiti per trattamento di fine rapporto	-	(13.960)
Variazione dei crediti commerciali e altri crediti	(106.719)	152.531
Variazione dei debiti commerciali e altri debiti	(69.510)	(242.160)
Altri costi (proventi) non monetari	(7.013)	-
Variazioni di altre attività e passività	(1.911)	(100.000)
Debiti per imposte correnti e differite	(670.426)	-
Imposte sul reddito (pagate) / incassate	-	-
Interessi (pagati)/incassati	14.091	57.034
Flusso finanziario dell'attività operativa	(1.089.371)	(1.287.040)
Investimenti immobiliari:
-(Investimenti)	-	-
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti	-	-
Altre immobilizzazioni materiali:
-(Investimenti)	-	-
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti	20.000	-
Immobilizzazioni immateriali:
-(Investimenti)	(2.394)	(11.270)
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti	-	-
Immobilizzazioni finanziarie:
-(Investimenti)	(1.348.000)	(260.000)
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti	-	-
Variazione crediti finanziari verso società del Gruppo	459.665	(202.925)
Flusso finanziario dell'attività d'investimento	(870.729)	(474.195)
Pagamento passività per lease	(65.307)	(113.071)
Variazione del capitale per cassa e warrant	-	1.898
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento	(65.307)	(111.173)
Variazione della disponibilità monetaria netta	(2.025.407)	(1.872.408)
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo	2.413.657	4.286.065
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo	388.250	2.413.657

4.6 Operazioni significative non ricorrenti

Non si segnalano operazioni significative non ricorrenti nel corso dell'esercizio.

¹¹ Dati in Euro

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4.7 Premessa

A fine 2018 il Gruppo Aedes ha subito una ristrutturazione che ha visto la scissione della società. Successivamente, a seguito della messa in liquidazione del socio di riferimento Agusto S.p.A. è stata avviata la procedura di vendita delle due partecipazioni risultanti.

Il Bilancio Consolidato è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 19 marzo 2026.

Base di Preparazione

Il Bilancio d'esercizio 2025 rappresenta il Bilancio d'esercizio della Capogruppo Aedes S.p.A. ed è stato predisposto nel rispetto dei principi contabili internazionali (“IFRS”) emessi dall'International Accounting Standards Board (“IASB”) e omologati dall'Unione Europea, nonché dei provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D. lgs. n° 38/2005. Per IFRS si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti (“IAS”), tutte le interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretations Committee (“IFRIC”), precedentemente denominate Standing Interpretations Committee (“SIC”).

Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli amministratori, infatti, hanno valutato che non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società e del Gruppo di operare in continuità aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella Nota integrativa alla sezione “Principali tipologie di rischio - Rischio di liquidità”, cui si rinvia.

I rischi e le incertezze relative al business sono descritti nelle sezioni dedicate della Relazione sulla Gestione. La descrizione di come la Società gestisce i rischi finanziari, tra i quali quello di liquidità e di capitale è contenuta nel paragrafo Informazioni sui rischi finanziari e le politiche di gestione dei rischi delle presenti Note Esplicative.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Il Bilancio è stato predisposto sulla base del criterio convenzionale del costo storico, salvo che per la valutazione degli investimenti immobiliari al fair value e delle attività e passività finanziarie, nei casi in cui è applicato il criterio del fair value.

Il presente Bilancio è redatto utilizzando l'Euro come moneta di conto e tutti i valori sono arrotondati alle migliaia di Euro ove non diversamente indicato.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria oltre che nelle relative note illustrative.

Nella redazione del Bilancio d'Esercizio al 31 dicembre 2024, sono stati utilizzati i medesimi criteri di valutazione adottati per il Bilancio d'Esercizio al 31 dicembre 2023, fatta eccezione per l'adozione dei nuovi principi, modifiche ed interpretazioni in vigore dal 1° gennaio 2024.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS APPLICATI DAL 1° GENNAIO 2025

In data 15 agosto 2023 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 21 The Effects of Changes in Foreign Exchange Rates: Lack of Exchangeability". L'emendamento è stato applicato a partire dal 1° gennaio 2025. Il documento richiede ad un'entità di applicare una metodologia coerente al fine di verificare se una valuta può essere convertita in un'altra e, quando ciò non è possibile, come determinare il tasso di cambio da utilizzare e l'informativa da fornire in nota integrativa. L'adozione di tale principio e del relativo emendamento non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS NON ANCORA OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA

IFRS 18 – Presentation and Disclosure in Financial Statements: emanato ad aprile 2024, questo principio sostituirà lo IAS 1. Introduce nuovi requisiti per la presentazione del conto economico (inclusi totali e subtotali specifici come l'utile operativo), richiede la classificazione di costi e ricavi in categorie definite (operativa, investimento, finanziamento) e introduce disposizioni sull'informativa per gli indicatori di performance definiti dal management (MPMs). Il principio entrerà in vigore per gli esercizi che iniziano il 1° gennaio 2027 (con applicazione retrospettica) e il Gruppo non prevede un'applicazione anticipata.
Amendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments (Amendments to IFRS 9 and IFRS 7): pubblicate a maggio 2024, queste modifiche chiariscono le regole di cancellazione delle passività finanziarie, forniscono indicazioni sui flussi di cassa per attività con caratteristiche ESG e introducono nuovi obblighi informativi. Saranno in vigore dal 1° gennaio 2026 e non si prevede avranno un effetto significativo sul bilancio del Gruppo.
Annual Improvements to IFRS Accounting Standards - Volume 11: emanate a luglio 2024, includono modifiche di portata limitata per chiarire e migliorare la coerenza in principi quali IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 e IAS 7. Saranno efficaci dal 1° gennaio 2026 e non si attende un impatto significativo.
Contracts Referencing Nature-dependent Electricity (Amendments to IFRS 9 and IFRS 7): emanate a dicembre 2024, chiariscono l'applicazione dei requisiti own-use e dell'hedge accounting per i contratti legati all'elettricità dipendente da fonti naturali. Saranno in vigore dal 1° gennaio 2026 e non si prevedono impatti significativi per il Gruppo.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Schemi di bilancio

Relativamente alla forma dei prospetti contabili la Società ha optato di presentare le seguenti tipologie di prospetti contabili:

Situazione patrimoniale-finanziaria

La situazione patrimoniale-finanziaria viene presentata con separata indicazione delle Attività, Passività e Patrimonio Netto.

A loro volta le Attività e le Passività vengono esposte in Bilancio sulla base della loro classificazione come correnti e non correnti.

Un'attività/passività è classificata come corrente quando soddisfa uno dei seguenti criteri:

ci si aspetta che sia realizzata/estinta o si prevede che sia venduta o utilizzata nel normale ciclo operativo oppure
è posseduta principalmente per essere negoziata oppure
si prevede che si realizzi/estingua entro dodici mesi dalla data di chiusura del Bilancio.

In mancanza di tutte e tre le condizioni, le attività/passività sono classificate come non correnti.

Conto economico

Il conto economico viene presentato nella sua classificazione per natura.

Ai fini di una più chiara comprensione dei risultati tipici della gestione ordinaria, finanziaria e fiscale, il conto economico presenta i seguenti risultati intermedi:

Risultato operativo;
Risultato al lordo delle imposte;
Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento;
Risultato derivante dalle attività/passività cedute e/o destinate ad essere cedute;
Risultato dell'esercizio.

Conto economico complessivo

Il conto economico complessivo comprende tutte le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi, intervenute nell'esercizio, generate da transazioni diverse da quelle poste in essere con gli azionisti e sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS. La Società ha scelto di rappresentare tali variazioni in un prospetto separato rispetto al Conto Economico.

Prospetto dei movimenti di patrimonio netto

Si riporta il prospetto dei movimenti di patrimonio netto così come richiesto dai principi contabili internazionali con evidenza separata del risultato di esercizio e di ogni altra variazione non transitata nel conto economico, ma imputata direttamente agli Altri utili (perdite) complessivi sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS.

Rendiconto finanziario

Viene presentato il prospetto di Rendiconto finanziario suddiviso per aree di formazione dei flussi di cassa così come indicato dai principi contabili internazionali, predisposto applicando il metodo indiretto.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

4.8 Criteri di valutazione

Attività e passività non correnti

IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

Un'attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, ed è prevedibile che generi benefici economici futuri ed il suo costo può essere determinato in modo attendibile.

Le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo di acquisto, al netto delle relative quote di ammortamento e delle perdite di valore accumulate.

L'ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l'attività è disponibile per l'uso, ovvero è in grado di operare in base a quanto inteso dalla direzione aziendale e cessa alla data in cui l'attività è classificata come posseduta per la vendita o viene eliminata contabilmente.

Concessioni, licenze e marchi sono iscritti al costo storico, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. L'ammortamento viene rilevato in base al periodo minore tra la durata contrattuale ed il periodo durante il quale si prevede di utilizzare tali attività.

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Gli investimenti immobiliari possono essere pertanto distinti in:

Immobili di investimento: inizialmente rilevati al costo comprensivo degli oneri accessori di acquisizione. Successivamente alla rilevazione iniziale, detti investimenti immobiliari sono iscritti al valore equo, che riflette le condizioni di mercato alla data di chiusura del Bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni del valore equo degli investimenti immobiliari sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui si manifestano;
Immobili in fase di sviluppo: contabilizzati con il criterio del costo fino a quando il relativo valore equo non risulti attendibilmente determinabile su base continuativa e, successivamente a tale momento, vengono iscritti al valore equo con pari trattamento degli Immobili di investimento. Si precisa che, in relazione a quanto indicato nella Raccomandazione Consob n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, sulla base della procedura approvata in data 28 settembre 2016 dal Consiglio di Amministrazione, la Società ha individuato nell'approvazione della convenzione urbanistica da parte dell'Ente competente il momento in cui le iniziative immobiliari in fase di sviluppo possono essere valutate al fair value in misura attendibile e continuativa.

Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori all'acquisizione e successivamente sono valutati a fair value, rilevando a conto economico, alla voce "adeguamento al fair value" gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell'investimento immobiliare.

Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal Bilancio quando sono ceduti o quando

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

l'investimento è durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui avviene il ritiro o la dismissione. Le riclassifiche da/a investimento immobiliare avvengono quando vi è evidenza nel cambiamento d'uso. Per le riclassifiche da investimento immobiliare a proprietà a utilizzo diretto (immobile strumentale), il valore di riferimento dell'immobile per la successiva contabilizzazione è il valore equo alla data di cambiamento d'uso. Il portafoglio immobiliare, inclusivo di quello detenuto tramite società controllate, collegate e joint ventures, è valutato semestralmente con il supporto di esperti indipendenti, dotati di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.

DIRITTI D'USO

La Società iscrive il Diritto d'uso e la relativa Passività derivante dal lease per tutti gli accordi di lease in cui sia il locatario, ad eccezione di quelli di breve termine (è il caso di contratti di lease di durata uguale o inferiore ai 12 mesi) e dei lease di beni dal basso valore (beni con un valore inferiore a € 5.000 quando nuovi). Per questi ultimi, la Società iscrive i relativi pagamenti come spese operative a quote costanti lungo la durata del contratto salvo che un altro metodo sia maggiormente rappresentativo.

Al fine di determinare il valore attuale della Passività derivante dal lease, la Società ha determinato un tasso incrementale di indebitamento (IBR) assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d'uso in un contesto economico similare.

La Passività derivante dal lease è esposta in una voce separata della situazione patrimoniale-finanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.

ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

Gli ammortamenti vengono rilevati a partire dal momento in cui l'immobilizzazione è disponibile per l'uso, oppure è potenzialmente in grado di fornire i benefici economici ad esso associati.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

dell'elemento può essere valutato attendibilmente. Tutti gli altri costi per riparazioni e manutenzioni sono riportati nel conto economico durante l'esercizio in cui sono sostenuti.

Le aliquote di ammortamento, invariate rispetto al precedente esercizio, sono le seguenti:

Attrezzature 20% o, se inferiore, durata del contratto d'affitto
Macchine ufficio 20%
Mobili e arredi 12%

La capitalizzazione degli oneri finanziari cessa quando tutte le attività necessarie per rendere il bene disponibile per l'uso sono state completate.

PARTECIPAZIONI

Le partecipazioni in imprese controllate e collegate sono iscritte al costo rettificato in presenza di perdite di valore. Nel caso in cui i motivi che hanno portato alla rilevazione delle perdite vengano meno, il valore delle partecipazioni viene ripristinato.

Le partecipazioni in altre imprese sono classificate come attività finanziarie disponibili per la vendita (available for sale) e sono valutate al fair value salvo le situazioni in cui un prezzo di mercato o il fair value risultino indeterminabili: in tale evenienza si ricorre all'adozione del metodo del costo, rettificato per perdite durevoli di valore.

Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni di fair value vengono riconosciuti nel prospetto di conto economico complessivo.

In presenza di perdite per riduzione di valore o in caso di vendita, gli utili e le perdite riconosciuti fino a quel momento nel patrimonio netto sono contabilizzati a conto economico.

PERDITA DI VALORE DELLE ATTIVITÀ

Ad ogni data di redazione del Bilancio, la Società rivede il valore contabile delle proprie attività materiali e immateriali e delle partecipazioni per determinare se vi siano indicazioni che queste attività abbiano subito riduzioni di valore. Qualora queste indicazioni esistano, viene stimato l'ammontare recuperabile di tali attività per determinare l'eventuale importo della svalutazione.

La verifica consiste nella stima del valore recuperabile dell'attività confrontandolo con il relativo valore netto contabile.

Il valore recuperabile di un'attività è il maggiore tra fair value delle attività meno i costi di vendita e valore d'uso. Il valore d'uso corrisponde al valore attuale dei flussi di cassa attesi, generati dall'attività. Ai fini della valutazione della riduzione di valore, le attività sono analizzate partendo dal più basso livello per il quale sono separatamente identificabili flussi di cassa indipendenti (cash generating unit).

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Le perdite di valore di avviamenti non possono essere ripristinate.

Metodo comparativo: basato sulla comparazione diretta degli asset da valutare con altri 'confrontabili' e recentemente oggetto di compravendite.
Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto dei costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.
Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati da un'operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

In relazione alle partecipazioni, tenuto conto della natura delle stesse (principalmente immobiliari), le valutazioni di impairment sono sviluppate sulla base dei patrimoni netti contabili opportunamente rettificati al fine di considerare i fair value relativi alle unità immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti dalle sopracitate perizie immobiliari, al netto degli effetti fiscali ove applicabili.

ATTIVITÀ FINANZIARIE

Rappresentano attività finanziarie non derivate, con pagamenti fissi o determinabili, non quotate in un mercato attivo e per le quali la Società non intende effettuare operazioni di trading. Sono incluse nelle attività correnti eccetto per la parte in scadenza oltre i 12 mesi dopo la data di Bilancio che viene invece classificata come attività non corrente.

IMPOSTE DIFFERITE ATTIVE E PASSIVE

Le imposte differite attive e passive sono determinate sulla base delle differenze temporanee esistenti tra il valore di bilancio di attività e passività e il loro valore fiscale.

Non possono essere attualizzate e sono classificate tra le attività/passività non correnti.

Le imposte anticipate sono contabilizzate solo quando è probabile il relativo recupero nei periodi futuri.

Il valore di carico delle attività fiscali differite è rivisto ad ogni data di riferimento e ridotto nella misura in cui non sia più probabile l'esistenza di sufficienti redditi imponibili tali da consentire in tutto o in parte il recupero di tali attività.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

PATRIMONIO NETTO

I costi direttamente attribuibili all'emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati nel patrimonio netto. Il costo di acquisto delle azioni proprie è iscritto in riduzione del patrimonio netto; gli effetti delle eventuali operazioni successive su tali azioni sono anch'essi rilevati direttamente a patrimonio netto.

FONDI PER RISCHI E ONERI

I fondi per rischi e oneri riguardano costi ed oneri di natura determinata e di esistenza certa o probabile che alla data di chiusura dell'esercizio sono indeterminati nell'ammontare o nella data di sopravvenienza.

Gli accantonamenti sono rilevati quando: (i) è probabile l'esistenza di un'obbligazione attuale, legale o implicita, derivante da un evento passato; (ii) è probabile che l'adempimento dell'obbligazione sia oneroso; (iii) l'ammontare dell'obbligazione può essere stimato in modo attendibile. Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell'ammontare che l'impresa razionalmente pagherebbe per estinguere l'obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo.

Quando l'effetto finanziario del tempo è significativo e le date di pagamento delle obbligazioni sono stimabili in modo attendibile, l'accantonamento è oggetto di attualizzazione; l'incremento del fondo connesso al trascorrere del tempo è imputato a conto economico alla voce "Proventi (oneri) finanziari".

I fondi sono periodicamente aggiornati per riflettere le variazioni delle stime dei costi, dei tempi di realizzazione e del tasso di attualizzazione; le revisioni di stima dei fondi sono imputate nella medesima voce di conto economico che ha precedentemente accolto l'accantonamento, ovvero, quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), in contropartita all'attività a cui si riferisce.

Nelle note al Bilancio sono illustrate le passività potenziali rappresentate da: (i) obbligazioni possibili (ma non probabili), derivanti da eventi passati, la cui esistenza sarà confermata solo al verificarsi o meno di uno o più eventi futuri incerti non totalmente sotto il controllo dell'impresa; (ii) obbligazioni attuali derivanti da eventi passati il cui ammontare non può essere stimato attendibilmente o il cui adempimento è probabile che non sia oneroso.

BENEFICI AI DIPENDENTI

I benefici a dipendenti successivi al rapporto di lavoro (post employment benefit – trattamento di fine rapporto) e gli altri benefici a lungo termine (other long term benefit) sono soggetti a valutazioni di natura attuariale. Seguendo tale metodologia la passività iscritta in Bilancio risulta essere rappresentativa del valore attuale dell'obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili attuariali non contabilizzati.

DEBITI FINANZIARI

I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value (valore equo) al netto dei costi dell'operazione sostenuti, e successivamente valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. Il costo ammortizzato è calcolato tenendo conto dei costi di emissione e di ogni eventuale sconto o premio previsti al momento della regolazione. I finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che la Società non abbia un diritto incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del Bilancio.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e successivamente al costo ammortizzato che, generalmente, corrisponde al valore nominale.

Attività e passività correnti

RIMANENZE

Le rimanenze sono costituite da aree - anche da edificare -, immobili in costruzione e ristrutturazione, immobili ultimati, per i quali lo scopo è la vendita a terzi e non è il mantenimento nel portafoglio di proprietà al fine di percepirne ricavi da locazione.

il management ha assunto una decisione circa la destinazione delle aree consistente in un suo utilizzo, uno sviluppo o la vendita diretta;
si stanno sostenendo i costi per l'ottenimento del bene;
si stanno sostenendo gli oneri finanziari.

Gli immobili in costruzione e/o in corso di ristrutturazione sono valutati al minore tra il costo, aumentato delle spese incrementative del loro valore e degli oneri finanziari capitalizzabili, e il corrispondente presunto valore di realizzo.

Il portafoglio immobiliare è valutato semestralmente con il supporto di un esperto indipendente, dotato di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.

CREDITI ISCRITTI NELL'ATTIVO CIRCOLANTE, DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I crediti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da ricevere che per tale tipologia corrisponde normalmente al valore nominale indicato in fattura, adeguato (se necessario) al presumibile valore di realizzo mediante apposizioni di stanziamenti iscritti a rettifica dei valori nominali. Successivamente, i crediti vengono valutati con il criterio del costo ammortizzato che generalmente corrisponde al valore nominale.

DISPONIBILITÀ LIQUIDE

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Conto economico

VENDITE DI BENI

I ricavi per vendite di beni sono rilevati solo quando sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:

la maggior parte dei rischi e dei benefici connessi alla proprietà dei beni è stata trasferita all'acquirente;
l'effettivo controllo sui beni venduti e il normale livello continuativo di attività associate con la proprietà sono cessati;
il valore dei ricavi è determinabile in maniera attendibile;
è probabile che i benefici economici derivanti dalla vendita saranno fruiti dall'impresa;
i costi sostenuti o da sostenere sono determinabili in modo attendibile.

Nel caso dei beni immobili queste condizioni si ritengono normalmente soddisfatte al rogito notarile.

PRESTAZIONI DI SERVIZI

Il ricavo di un'operazione per prestazione di servizi deve essere rilevato solo quando può essere attendibilmente stimato, con riferimento allo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del Bilancio. Il risultato di un'operazione può essere stimato in modo attendibile quando sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:

l'ammontare dei ricavi può essere valutato in modo attendibile;
è probabile che l'impresa fruisca dei benefici economici derivanti dall'operazione;
lo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del Bilancio può essere misurato in modo attendibile e i costi sostenuti per l'operazione e i costi da sostenere per completarla possono essere determinati in modo attendibile.

Con riferimento ai leasing operativi, il locatore deve rilevare i pagamenti dovuti per leasing operativi come proventi con un criterio a quote costanti o secondo un altro criterio sistematico. Dopo la data di decorrenza il locatario deve rilevare nell'utile (perdita) d'esercizio i pagamenti variabili dovuti per il leasing non inclusi nella valutazione della passività del leasing nell'esercizio in cui si verifica l'evento o la circostanza che fa scattare i pagamenti. Il locatore deve rilevare i costi, compreso l'ammortamento, sostenuti per realizzare i proventi del leasing come costo.

PROVENTI E ONERI FINANZIARI

I proventi finanziari sono riconosciuti a conto economico in funzione della competenza, sulla base degli interessi maturati utilizzando il criterio del tasso di interesse effettivo. Gli oneri finanziari sostenuti a fronte di investimenti in attività per le quali normalmente trascorre un determinato periodo di tempo per rendere l'attività pronta per l'uso o per la vendita (qualifying asset ai sensi dello IAS 23 – Oneri finanziari) sono capitalizzati ed ammortizzati lungo la vita utile della classe di beni cui essi si riferiscono. Tutti gli altri oneri finanziari sono rilevati a conto economico nel corso dell'esercizio nel quale sono sostenuti. Gli interessi sono rilevati con un criterio temporale che considera il rendimento effettivo dell'attività.

DIVIDENDI

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

IMPOSTE CORRENTI

Le imposte correnti sono determinate sulla base di una realistica previsione degli oneri da assolvere in applicazione delle vigenti normative fiscali.

Aedes S.p.A., in qualità di società controllante ex art. 2359 del Codice Civile ha aderito mediante l’esercizio congiunto dell’opzione con alcune sue società controllate, alla tassazione di Gruppo ex art.117 e ss del D.p.r. 917/86 (c.d. consolidato fiscale nazionale).

Come noto, il Consolidato Fiscale nazionale consente la determinazione in capo a Aedes S.p.A., (società consolidante) di un’unica base imponibile, risultante dalla somma algebrica dell’imponibile o della perdita fiscale di ciascuna società partecipante. L’adesione alla tassazione di gruppo ha carattere opzionale e, una volta esercitata, è irrevocabile vincolando le società aderenti per un triennio. Le società controllate da Aedes S.p.A. che per l’anno d’imposta 2025 aderiscono alla tassazione di gruppo ex art.117 e ss del D.p.r. 917/86 sono Pragaotto S.r.l., Pival S.r.l. e Lavip S.r.l..

Gli effetti economici derivanti dal consolidato fiscale nazionale sono disciplinati tramite appositi regolamenti tra la società consolidante e le società consolidate.

RISULTATO PER AZIONE

Stime ed assunzioni rilevanti

Le stime e le assunzioni sono utilizzate principalmente con riferimento alla valutazione del valore recuperabile delle partecipazioni, alla valutazione degli investimenti immobiliari, alla recuperabilità dei crediti e alla valutazione dei fondi per rischi ed oneri.

Con particolare riguardo alla valutazione degli investimenti immobiliari (€ 470.000 al 31 dicembre 2025) va notato che la valutazione del fair value e del valore netto di realizzo, effettuata con il supporto di esperti indipendenti, deriva da variabili e assunzioni attinenti all’andamento futuro che possono variare sensibilmente e pertanto produrre variazioni – sul valore contabile degli immobili – ad oggi non prevedibili né stimabili.

Le principali variabili e assunzioni caratterizzate da incertezza sono:

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

I flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione
I tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione.

Considerazioni analoghe valgono per la valutazione delle partecipazioni in società controllate (€ 3.042.798 al 31 dicembre 2025) i cui patrimoni netti riflettono le valutazioni al fair value degli investimenti immobiliari detenuti.

Si rimanda alla Nota 26. IFRS 13 - Fair value per maggiori informazioni in merito alle modalità di determinazione del fair value degli immobili e al paragrafo “Valutazioni dei periti indipendenti” della Relazione sulla gestione per informazioni in merito al processo di selezione dei periti indipendenti.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

4.9 Note illustrative del prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria e del conto economico

Attivo

NOTA 1. INVESTIMENTI IMMOBILIARI

	Immobili investimento	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 1° gennaio 2024	-	570.000	570.000
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	-	570.000	570.000
Adeguamento al fair value	-	(100.000)	(100.000)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024	-	470.000	470.000
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	-	470.000	470.000
Valore netto contabile	-	470.000	470.000

La voce “investimenti immobiliari” presenta al 31 dicembre 2025 un saldo di € 470.000, importo relativo all’area edificabile sita in Serravalle Scrivia (AL). Ai fini della redazione del Bilancio al 31 dicembre 2025, la Società ha conferito mandato a RINA Prime Value S.p.A., esperto indipendente, per la valutazione del portafoglio immobiliare.

NOTA 2. ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

	Attrezzature industriali e commerciali	Altri beni	Totale
Saldo al 1° gennaio 2024
Costo storico	107.005	84.786	191.791
Fondo ammortamento	(107.005)	(49.763)	(156.768)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	-	35.023	35.023
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	-	35.023	35.023
Ammortamenti e svalutazioni	-	(16.032)	(16.032)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024	-	18.991	18.991
Saldo al 1° gennaio 2025
Costo storico	107.005	35.023	35.023
Fondo ammortamento	(107.005)	(16.032)	(16.032)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	-	18.991	18.991
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	-	18.991	18.991
Dismissioni	-	(18.991)	(18.991)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025	-	-	-
Valore netto contabile	-	-	-

Si segnala che al termine della locazione degli uffici di Milano, via Tortona n. 37, è stato raggiunto un accordo con il nuovo inquilino dell’immobile per la vendita dei residui mobili, arredi e macchine elettroniche per un corrispettivo di € 20.000.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

NOTA 3. IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

	Licenze e marchi	Altre	Totale
Saldo al 1° gennaio 2024
Costo storico	984	9.361	10.345
Fondo ammortamento	(816)	(3.120)	(3.936)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	168	6.241	6.409
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	168	6.241	6.409
Incrementi	7.332	4.921	12.253
Ammortamenti e svalutazioni	(661)	(3.601)	(4.262)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024	6.839	7.561	14.400
Saldo al 1° gennaio 2025
Costo storico	7.332	14.282	21.614
Fondo ammortamento	(493)	(6.721)	(7.214)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	6.839	7.561	14.400
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	6.839	7.561	14.400
Incrementi	-	2.394	2.394
Ammortamenti e svalutazioni	(733)	(4.902)	(5.635)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025	6.106	5.053	11.159
Saldo al 31 dicembre 2025
Costo storico	7.332	16.676	24.008
Fondo ammortamento	(1.226)	(11.624)	(12.849)
Valore netto contabile	6.106	5.053	11.159

Le immobilizzazioni immateriali presentano un saldo di € 11.159 al 31 dicembre 2025, rispetto ad un saldo di € 14.400 al 31 dicembre 2024. La voce si è incrementata per l'acquisizione di licenze software.

NOTA 4. DIRITTI D'USO

	Diritti d'uso: terreni e fabbricati	Diritti d'uso: altri beni	Totale
Saldo al 1° gennaio 2024
Costo storico	326.036	56.144	382.180
Fondo ammortamento	(203.586)	(54.925)	(258.511)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	122.450	1.219	123.669
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024	122.450	1.219	123.669
Decrementi	(8.102)	-	(8.102)
Incrementi	114.463	-	114.463
Ammortamenti e svalutazioni	(110.454)	(1.219)	(111.673)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024	118.357	-	118.357
Saldo al 1° gennaio 2025
Costo storico	432.397	-	432.397
Fondo ammortamento	(314.040)	-	(314.040)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	118.357	-	118.357
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025	118.357	-	118.357
Ammortamenti	(65.895)	-	(65.895)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025	52.462	-	52.462
Saldo al 31 dicembre 2025

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Costo storico	114.463	-	114.463
Fondo ammortamento	(62.001)	-	(62.001)
Valore netto contabile	52.462	-	52.462

I diritti d'uso si riferiscono al contratto di messa a disposizione della nuova sede sociale di Genova. Si rammenta che la voce si è decrementata alla luce della disdetta esercitata in relazione agli uffici di Milano, via Tortona 37 nel mese di gennaio 2025.

NOTA 5. ATTIVITÀ PER IMPOSTE ANTICIPATE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Attività per imposte anticipate
Imposte anticipate su perdite pregresse	670.426	-
	670.426	-
Totale	670.426	-

La voce attività per imposte anticipate si riferisce a imposte anticipate su perdite pregresse calcolate sull'ipotetico carico fiscale IRES relativo alla valutazione a fair value degli investimenti immobiliari e alla vendita di rimanenze immobiliari di proprietà di società controllate per il 2026.

Rammentiamo che le perdite pregresse da consolidato fiscale della Società ammontano a circa € 237 milioni al 31 dicembre 2025.

NOTA 6. PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ CONTROLLATE

	31/12/24	Incrementi / (Decrementi)	Ripristini / (Svalutazioni)	31/12/25
Lavip S.r.l.	249.917	833.635	20.083	1.103.635
Pragato to S.r.l.	615.654	-	(30.867)	584.787
Pival S.r.l.	811.625	380.000	(137.249)	1.054.376
Immobiliare Savoia S.r.l.	-	300.000	-	300.000
Totale	1.677.196	1.513.635	(148.033)	3.042.798

Incrementi/ decrementi

L'incremento su Lavip S.r.l. si riferisce ad apporti in aumento di capitale effettuati a gennaio 2025 e all'effetto dell'applicazione del costo ammortizzato sui finanziamenti soci infruttiferi. L'incremento su Pival S.r.l. si riferisce ad un versamento in conto capitale effettuato nel mese di luglio 2025. In riferimento ad Immobiliare Savoia S.r.l., la partecipazione del 60% è stata acquistata per € 300.000 a dicembre 2025.

Svalutazioni nette

Tenuto conto della natura delle partecipazioni detenute, gli Amministratori hanno ritenuto opportuno effettuare il test d'impairment, considerando gli eventuali plusvalori latenti relativi alle unità immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti da perizie immobiliari predisposte da terzi indipendenti, al netto dei relativi oneri fiscali, ove dovuti. Ad esito della suddetta verifica, tenuto conto altresì delle perdite consuntivate nell'esercizio, si è provveduto ad effettuare svalutazioni delle partecipazioni per € 168.116 e ripristini per € 20.083.

Di seguito si riportano i dati principali relativi alle partecipazioni in imprese controllate al 31 dicembre 2025:

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Società	Sede legale	Capitale sociale	Patrimonio netto rettificato	Risultato d'esercizio	% di partecipazione	Patrimonio netto di competenza
Lavip S.r.l.	Genova, via XII
Ottobre 2, int. 181	100.000	3.245.611	1.445.695	51%	1.655.262
Pragaotto S.r.l.	Genova, via XII
Ottobre 2, int. 181	100.000	584.787	(30.868)	100%	584.787
Pival S.r.l.	Genova, via XII
Ottobre 2, int. 181	100.000	1.054.376	(137.249)	100%	1.054.376
Immobiliare Savoia S.r.l.	Genova, via Malta 2, int., 10	20.000	500.000	-	60%	300.000
Totale		320.000				3.594.425

Si segnala che il valore indicato nella precedente tabella è riferito alla situazione contabile della società al 31 dicembre 2025 rettificata dagli opportuni aggiustamenti di allineamento ai principi di Gruppo.

NOTA 7. CREDITI FINANZIARI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Crediti finanziari non correnti
Crediti finanziari verso controllate	191.366	628.543
Crediti finanziari verso altri	-	-
Crediti finanziari correnti
Crediti finanziari verso controllate	110.888	-
Crediti finanziari verso altri	-	-
Totale	302.254	628.543
Entro 1 anno	110.888	-
Tra 1 e 5 anni	-	628.543
Oltre 5 anni	191.366	-
Totale	302.254	628.543

Si riporta di seguito il dettaglio per controllata dei crediti finanziari non correnti, nonché il confronto con il 31 dicembre 2024:

	31 dicembre 2025			31 dicembre 2024			Delta
	Non correnti			Non correnti
Controllata	Crediti	F.do sval. crediti	Totale	Crediti	F.do sval. crediti	Totale
Lavip S.r.l.	191.366	-	191.366	6.527	-	6.527	350.473
Pragaotto S.r.l.	-	-	-	364.225	-	364.225	(364.225)
Pival S.r.l.	-	-	-	257.791	-	257.791	(257.791)
Immobiliare Savoia S.r.l.	-	-	-	-	-	-	-
Totale	191.366	-	191.366	628.543	-	628.543	(271.543)

Il credito nei confronti di Lavip S.r.l. si riferisce ad un finanziamento elargito da Aedes alla controllata infruttifero in relazione alla conclusione dell'operazione di acquisto dell'immobile di Genova Bolzaneto, via Albisola n. 121. Tale credito, di nominali € 357.000, è postergato rispetto al mutuo ipotecario concesso da Banca Progetto S.p.A. in Amministrazione Straordinaria ed è stato valutato secondo il criterio del costo ammortizzato.

115

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Si riporta di seguito il dettaglio per controllata dei crediti finanziari correnti, nonché il confronto con il 31 dicembre 2024:

Controllata	31 dicembre 2025			31 dicembre 2024			Delta
	Correnti			Correnti
	Crediti	F.de. uval. crediti	Totale	Crediti	F.de. uval. crediti	Totale
Lavip S.r.l.	51.338	-	51.338	-	-	-	51.338
Pragatto S.r.l.	-	-	-	-	-	-	-
Pival S.r.l.	59.550	-	59.550	-	-	-	59.550
Immobiliare Savoia S.r.l.	-	-	-	-	-	-	-
Totale	110.888	-	110.888	-	-	-	110.888

I crediti finanziari correnti nei confronti delle società controllate si riferiscono al sistema di tesoreria accentrato (cash pooling), contrattualizzato tra Aedes e le proprie controllate.

Sui saldi maturano rispettivamente interessi passivi al tasso Euribor 3 mesi e interessi attivi al tasso Euribor 3 mesi + spread di 200 bp.

Si segnala che Aedes S.p.A., si è avvalsa, per l'anno di imposta 2025, della particolare procedura di compensazione dell'IVA prevista dal D.M. 13 dicembre 1979 recante le norme di attuazione delle disposizioni di cui all'articolo 73 ultimo comma (c.d. liquidazione IVA di Gruppo). I relativi accrediti e addebiti sono gestiti sui conti correnti di cash pooling.

NOTA 8. CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Crediti commerciali e altri crediti non correnti
Ratei e risconti attivi	2.428	1.537
	2.428	1.537
Crediti commerciali e altri crediti correnti
Crediti verso clienti	-	-
Crediti verso controllate	72.185	81.465
Crediti tributari	1.385.46	1.255.815
Crediti verso altri	-	24.500
Ratei e risconti attivi	27.367	10.330
	1.485.020	1.372.110
Totale	1.487.448	1.373.647

Si riporta di seguito il dettaglio di movimentazione dei fondi svalutazione crediti:

	Crediti verso clienti	Crediti verso controllate	Crediti tributari	Crediti verso altri	Ratei e risconti attivi
Credito lordo	-	72.185	1.385.468	-	27.367
Fondo svalutazione crediti	-	-	-	-	-
Crediti netti	-	72.185	1.385.468	-	27.367
Saldo al 31/12/2024	-	-	-	-	-
Accantonamenti	-	-	-	-	-
Utilizzo	-	-	-	-	-
Rilascio	-	-	-	-	-
Riclassifica	-	-	-	-	-
Saldo al 31/12/2025	-	-	-	-	-

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

La ripartizione per scadenza dei crediti commerciali, pari alla somma dei crediti verso clienti, dei crediti verso controllate è riportata nella seguente tabella:

	A scadere	Scaduti a					Totale
		Tre-0 e 60 giorni	Tre-61 e 90 giorni	Tre-91 e 180 giorni	Tre-181 e 360 giorni	Oltre-360 giorni
Crediti commerciali	72.185	-	-	-	-	-	72.185
F.do sval. crediti	-	-	-	-	-	-	-
Crediti commerciali	72.185	-	-	-	-	-	72.185

Crediti verso controllate

Controllata	31 dicembre 2025			31 dicembre 2024			Delta
	Correnti			Correnti
	Commerciali	Altri	Totale	Commerciali	Altri	Totale
Lavip S.r.l.	29.920	24.285	54.205	3.660	-	3.660	50.545
Pragaotto S.r.l.	6.000	-	6.000	4.605	-	4.605	1.395
Pival S.r.l.	11.980	-	11.980	73.200	-	73.200	(61.220)
Immobiliare Savoia S.r.l.	-	-	-	-	-	-	-
Totale	47.900	24.285	72.185	81.465	-	81.465	(9.280)

I crediti commerciali verso controllate sono originati principalmente dall'erogazione di servizi di coordinamento amministrativo, contabile, fiscale, economico e finanziario (advisory e servizi amministrativi-finanziari), di locazione di spazi attrezzati e di costi sostenuti nell'esercizio in nome e per conto delle società controllate.

Crediti tributari

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Crediti tributari non correnti
Crediti verso erario per imposte	-	-
Crediti verso erario per IVA	-	-
Fondo svalutazione crediti verso erario	-	-
	-	-
Crediti tributari correnti
Crediti verso erario per imposte	863.255	862.946
Crediti verso erario per IVA	522.213	392.869
Fondo svalutazione crediti verso erario	-	-
	1.385.468	1.255.815
Totale	1.385.468	1.255.815

La quota corrente dei crediti verso Erario per imposte, pari a € 863.255, è prevalentemente composta da:

€ 698.490 per crediti IRES sorti nell'ambito del consolidato fiscale di Aedes S.p.A.;
€ 161.851 per crediti IRES e IRAP propri di Aedes S.p.A.;
€ 2.914 per altri tributi.

I crediti verso erario per IVA sono pari a € 522.213. In data 26 febbraio 2026, la Società ha incassato € 163.045, di crediti IVA anno 2024. La recuperabilità dei suddetti crediti è stata valutata con l'ausilio dei consulenti fiscali della Capogruppo con i quali sono in corso le attività per il recupero delle suddette posizioni tributarie.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Ratei e risconti attivi

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Ratei e risconti non correnti
Ratei e risconti attivi - fidejussioni	2.428	1.537
	2.428	1.537
Ratei e risconti correnti
Ratei e risconti attivi - fidejussioni	-	2.330
Ratei e risconti attivi - diversi	27.367	7.999
	29.795	10.330
Totale	29.795	11.866

La voce ratei e risconti attivi, complessivamente, presenta un saldo pari a € 29.795, rispetto a € 11.866 dell'esercizio precedente.

I risconti attivi su fidejussioni si riferiscono alle commissioni sulle fidejussioni pluriennali rilasciate nell'interesse della Società in relazione alle richieste di rimborso IVA effettuate ogni esercizio e alle commissioni sulla controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A. (oggi BPER Banca S.p.A.), in relazione alla quale Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima. Tale impegno è oggi passato in capo a TD Italia S.r.l.

I ratei e risconti attivi diversi si riferiscono principalmente a spese legali collegate all'aumento di capitale eseguito nel corso del 2026.

NOTA 9. DISPONIBILITÀ LIQUIDE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Denaro e valori in cassa	250	370
Depositi bancari e postali	388.000	2.413.287
Totale	388.250	2.413.657

Le disponibilità liquide presentano un saldo pari a € 388.250, rispetto a € 2.413.657 del periodo precedente.

Per ulteriori dettagli sulla dinamica finanziaria della Società si rimanda allo schema di "Rendiconto Finanziario".

118

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Patrimonio Netto

NOTA 10. PATRIMONIO NETTO

Al 31 dicembre 2025 il capitale sociale, interamente sottoscritto e versato, è pari a € 5.005.283,79, suddiviso in n. 32.013.068 azioni ordinarie, prive di valore nominale.

La variazione della voce “Utili/(Perdite) a nuovo” è principalmente riconducibile alla destinazione del risultato dell’esercizio precedente.

Le riserve presenti nel patrimonio al 31 dicembre 2025 sono disponibili salvo quanto riportato nella tabella seguente:

					Riepilogo delle utilizzazioni effettuate nei tre precedenti esercizi
Natura/descrizione	Importo	Possibile utilizzo	Quota disponibile	per copertura perdite	per altre ragioni
Capitale	5.005.284
Azioni proprie	(379)
Riserve di capitale:
Altre riserve	17.064.958	A,B,C	17.064.958
Riserve di utili:
Riserva legale	1.000.000	B
Utili/(Perdite) a nuovo	(16.741.572)			4.229.871
Totale	6.328.291		17.064.958
Quota non distribuibile			16.741.572
Residua quota distribuibile			323.386

Legenda:
A: per aumento di capitale
B: per copertura perdite
C: per distribuzione ai soci

Passivo

NOTA 11. DEBITI VERSO BANCHE E ALTRI FINANZIATORI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Non correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti	-	-
	-	-
Correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	299.010	-
	299.010	-
Totale	299.010	-

La voce si riferisce a debiti finanziari nei confronti delle società controllate in riferimento al sistema di tesoreria accentrato (cash pooling), contrattualizzato tra Aedes e le proprie controllate. Nello specifico l’importo si riferisce per € 99.010 alla controllata Pragaotto S.r.l. e per € 200.000 alla controllata Immobiliare Savoia S.r.l..

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

NOTA 12. PASSIVITÀ DERIVANTI DA LEASE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Non correnti
Passività derivanti da lease	-	53.762
	-	53.762
Correnti
Passività derivanti da lease	53.762	65.306
	53.762	65.306
Totale	53.762	119.068

Anno di scadenza	31 dicembre 2025
2026	53.762
Totale	53.762

	Descrizione (Euro)	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
A.	Disponibilità liquide	388.250	2.413.657	(2.025.407)
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	-	-	-
C.	Altre attività finanziarie correnti (cash pooling)	110.888	-	110.888
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	499.138	2.413.657	(1.914.519)
E.	Debito finanziario corrente	(352.772)	(65.306)	(287.466)
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	-	-	-
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(352.772)	(65.306)	(287.466)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)	146.366	2.348.351	(2.201.985)
I.	Debito finanziario non corrente	-	(53.761)	(53.761)
J.	Strumenti di debito	-	-	-
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	-	-	-
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)	-	(53.761)	(53.761)
M.	Indebitamento finanziario netto (H) + (L)	146.366	2.294.590	(2.148.224)

Di seguito la tabella di dettaglio della scomposizione dei debiti finanziari con evidenza dei debiti derivanti da lease:

	Descrizione	31/12/2025	31/12/2024	Variazione
E.	Debito finanziario verso istituti di credito corrente	-	-	-
	Debito finanziario verso società controllate (cash pooling)	(299.010)	-	(299.010)
	Passività derivanti da lease correnti	(53.762)	(65.306)	11.544
	Debito finanziario corrente	(352.772)	(65.306)	(287.466)
I.	Debito finanziario verso istituti di credito non corrente	-	-	-
	Passività derivanti da lease non correnti	-	(53.762)	(53.762)
	Debito finanziario non corrente	-	(53.762)	(53.762)

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Al 31 dicembre 2025 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura finanziaria.

NOTA 13. DEBITI TRIBUTARI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Debiti tributari correnti
Debiti verso erario per imposte	-	-
Debiti verso erario per ritenute	16.368	15.430
Totale	16.368	15.430

La voce, che ammonta a € 16.368, € 15.340 al 31 dicembre 2024, si riferisce interamente a ritenute per lavoratori dipendenti e autonomi.

NOTA 14. DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
Debiti verso imprese controllate	-	1.021
	-	1.021
Debiti commerciali e altri debiti correnti
Debiti verso fornitori	140.936	205.240
Debiti verso imprese controllate	291	-
Debiti verso istituti di previdenza sociale	3.420	7.851
Altri debiti	36.073	37.890
	180.720	250.981
Totale	180.720	252.002

Debiti verso fornitori

Il saldo dei debiti verso fornitori ammonta a € 140.936 (€ 205.240 al 31 dicembre 2024) ed è costituito per € 11.539 (€ 17.826 al 31 dicembre 2024) da fatture ricevute e per € 129.397 (€ 187.414 al 31 dicembre 2024) da fatture da ricevere.

La ripartizione per scadenza dei debiti verso fornitori per fatture ricevute è riportata nella seguente tabella:

	A scadere	Tra 0 e 60 giorni	Tra 61 e 90 giorni	Scaduti a Tra 91 e 180 giorni	Tra 181 e 360 giorni	Oltre 360 giorni	Totale
Debiti verso fornitori	129.397	11.539	-	-	-	-	140.936

Altri debiti

Gli altri debiti correnti sono pari a € 36.073, € 37.890 al 31 dicembre 2024.

Gli altri debiti includono principalmente debiti per emolumenti amministratori.

121

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Conto economico

NOTA 15. RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Prestazione di servizi	137.900	27.000
Totale	137.900	27.000

I ricavi delle vendite e delle prestazioni ammontano al 31 dicembre 2025 a complessivi € 137.900, € 27.000 al 31 dicembre 2024. Il dato si riferisce alle fees di servizi finanziari e amministrativi e alla messa a disposizione di spazi attrezzati addebitate alle società controllate.

NOTA 16. ALTRI RICAVI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Altri proventi minori	34.801	92.105
Totale	34.801	92.105

Gli altri ricavi ammontano al 31 dicembre 2025 a complessivi € 34.801, € 92.105 al 31 dicembre 2024, e si riferiscono principalmente al rimborso delle commissioni relative alla controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A. (oggi BPER Banca S.p.A.), in relazione alla quale Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima. Tale impegno è oggi passato in capo a TD Italia S.r.l..

NOTA 17. COSTI PER MATERIE PRIME E SERVIZI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Costi per acquisto materie prime e altri beni	(2.118)	(1.337)
Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(2.618)	(6.550)
Altri costi per servizi	(868.551)	(974.255)
Totale	(873.287)	(982.142)

Di seguito, il dettaglio dei costi per materie prime e servizi, distinto per natura di spesa:

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Altri costi generali	(2.118)	(1.337)
Sub a) Costi per acquisto materie prime e altri beni	(2.118)	(1.337)
Altri	(2.618)	(6.550)
Sub b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(2.618)	(6.550)
Emolumenti Amministratori	(227.023)	(236.379)
Emolumenti Collegio sindacale	-	(27.935)
Prestazioni professionali	(522.893)	(535.916)
Commissioni, spese bancarie e fidejussorie	(35.883)	(8.473)
Spese viaggio e convegni	(9.289)	(5.419)
Pulizie, telefoniche e manutenzione	(3.173)	(25.674)
Energia	(2.926)	(16.232)
Diversi	(65.925)	(99.104)
Canoni di leasing	(1.418)	(19.123)
Provvigioni ad intermediari	(20)	-
Sub c) Altri costi per servizi	(868.551)	(974.255)
Totale	(873.287)	(982.142)

Le prestazioni professionali, pari a € 522.893 (€ 535.916 nell'esercizio precedente), sono prevalentemente relative ai compensi a favore di professionisti per i servizi fiscali e societari gestiti in outsourcing.

122

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Si precisa che i compensi alla società di revisione EY S.p.A., ricompresi nella voce “Prestazioni professionali”, al 31 dicembre 2025 ammontano a € 78.092, incluse spese accessorie.

I canoni di leasing sono relativi a beni per i quali non si applica l'IFRS 16 in quanto relativi a contratti di breve termine o di valore non significativo.

NOTA 18. COSTO DEL PERSONALE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Salari e stipendi	(48.903)	(81.800)
Oneri sociali	(16.209)	(25.502)
Trattamento di fine rapporto	(886)	(8.120)
Altri costi per il personale	(36.088)	(21.900)
Totale	(102.086)	(137.322)

Per ulteriori informazioni si rimanda al paragrafo 2.13 “Personale e struttura organizzativa”.

NOTA 19. ALTRI COSTI OPERATIVI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
IMU	(2.160)	(2.018)
Oneri societari generali	(668)	(4.789)
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa	(131.973)	(127.050)
Altri oneri minori	(5.119)	(6.269)
Totale	(139.920)	(140.126)

La voce “Altri costi operativi” presenta un saldo di € 139.920, in linea con € 140.126 al 31 dicembre 2024.

NOTA 20. AMMORTAMENTI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Ammortamenti immobilizzazioni immateriali	(5.635)	(4.193)
Ammortamenti immobilizzazioni materiali	-	(10.994)
Ammortamenti diritti d'uso	(65.895)	(111.673)
Totale ammortamenti	(71.530)	(126.860)

Gli ammortamenti si riferiscono principalmente all'ammortamento sul diritto d'uso relativo al contratto di messa a disposizione della nuova sede sociale di Genova.

NOTA 21. PROVENTI (ONERI) DA PARTECIPAZIONI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Svalutazione partecipazioni in imprese controllate	(168.116)	(154.370)
Storno fondo svalutazione in imprese controllate	20.083	-
Proventi (Oneri) da partecipazioni	(148.033)	(154.370)

La voce comprende le svalutazioni relative alle partecipazioni detenute in Pragaotto S.r.l. e Pival S.r.l. e allo storno del fondo svalutazione per la partecipazione detenuta in Lavip S.r.l.; per ulteriori dettagli si rimanda alla Nota 6. Partecipazioni in Società controllate.

123

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

NOTA 22. PROVENTI E (ONERI) FINANZIARI

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Proventi finanziari
Interessi attivi su conti correnti bancari	10.765	60.278
Interessi su crediti finanziari a controllate	9.647	37.643
Altri proventi finanziari	-	592
	20.412	98.513
Oneri finanziari
Interessi passivi diversi	(4.039)	(422)
Interessi passivi su altri debiti	-	-
Interessi passivi su diritti d'uso	(2.282)	(2.639)
	(6.321)	(3.061)
Totale	14.091	95.452

La voce Proventi e oneri finanziari ammonta al 31 dicembre 2025 a complessivi € 14.091, € 98.513 al 31 dicembre 2024.

NOTA 23. IMPOSTE SUL REDDITO DELL'ESERCIZIO

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Imposte dirette sul reddito	-	-
Imposte da CNM	24.285	-
Imposte anticipate	670.425	-
Imposte differite	-	-
Imposte	694.710	-

Le imposte sul reddito di esercizio ammontano a € 694.710 al 31 dicembre 2025. La voce è composta da € 24.285 per imposte derivanti da consolidato fiscale e per € 670.425 per imposte anticipate su perdite pregresse calcolate sull'ipotetico carico fiscale IRES relativo alla valutazione a fair value degli investimenti immobiliari e alla vendita di rimanenze immobiliari delle controllate (facenti parte del medesimo consolidato fiscale di cui Aedes è Capogruppo) previste per il 2026.

Rammentiamo che le perdite pregresse da consolidato fiscale della Società ammontano a circa € 237 milioni al 31 dicembre 2025.

NOTA 24. RISULTATO PER AZIONE

	31 dicembre 2025	31 dicembre 2024
Risultato complessivo attribuibile agli azionisti	(453.354)	(1.481.740)
Media ponderata di azioni in circolazione durante l'anno	32.013.068	32.013.068
Utile/(Perdita) per azione	(0,014)	(0,046)

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

NOTA 25. IMPEGNI E GARANZIE

Impegni derivanti dagli accordi di ristrutturazione del 2014

Garanzie assicurative rilasciate da terzi nell'interesse delle società del Gruppo per cui la Società è coobbligata.

Principalmente, la voce comprende:

1.025 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata da un primario istituto assicurativo nell'interessi di Pival S.r.l. a favore del Comune di Piove di Sacco a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione;
172 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell'Erario al fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2022 di Aedes richiesto a rimborso, scadente nel 2026.
158 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell'Erario al fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2023 di Aedes oggetto di rimborso nel mese di giugno 2024, scadente nel 2027.
167 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell'Erario al fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2024 di Aedes oggetto di rimborso nel mese di febbraio 2026, scadente nel 2028.

Si precisa che a fronte della somma degli impegni descritti nella presente nota il Gruppo ha effettuato stanziamenti a fondi rischi laddove ritenuto necessario.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

NOTA 26. IFRS 13 - FAIR VALUE

L'IFRS 13 dispone che:

Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell'„Highest and best Use“ ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell'attività dal punto di vista degli operatori di mercato.
Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.
Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value dovrebbero essere:

i. Livello 1: gli input derivano dai prezzi quotati in mercati regolamentati di beni identici all'attività o passività da valutare. In questo caso si utilizzano i prezzi senza procedere ad alcun aggiustamento.
ii. Livello 2: gli input derivano dai prezzi quotati o altri dati (tassi di interesse, curve dei rendimenti osservabili, spread creditizi) per attività o passività simili in mercati attivi e non attivi. Per questo caso possono essere effettuati degli aggiustamenti dei prezzi in funzione di fattori specifici dell'attività o passività.
iii. Livello 3: in questo caso gli input non sono osservabili. Il principio dispone che sia possibile ricorrere a quest'ultima tecnica solo in questo caso. Gli input di questo livello comprendono per esempio swap su valute a lungo termine, interest rate swap, passività di smantellamento assunta in una business combination, ecc..

L'IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair value possano essere utilizzati tre metodi di valutazione:

il metodo dei multipli si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di mercato di attività e passività identiche o comparabili;
il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che verranno generati dall'attività;
il metodo del costo riflette l'ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per sostituire la capacità di servizio dell'attività oggetto di valutazione; il fair value sarà pari al costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un'attività di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell'attività in oggetto); questo metodo può essere usato solo qualora gli altri metodi non siano utilizzabili.

126

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Le attività immobiliari di Aedes sono state classificate nel 3° livello gerarchico; tutti gli immobili facenti capo alla Società sono stati aggregati nelle seguenti categorie, in funzione della destinazione d'uso specifica: residenziale, commerciale, logistica, direzionale, industriale.

	Metodo finanziario (Trasformazione)		Comparativo		Metodo finanziario (DCF)		Totale
	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value
Residenziale	-	-	-	-	-	-	-	-
Commerciale	-	-	-	-	-	-	-	-
Logistica	470	470	-	-	-	-	470	470
Direzionale	-	-	-	-	-	-	-	-
Industriale	-	-	-	-	-	-	-	-
Totale	470	470	-	-	-	-	470	470

La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.

NOTA 27. EVENTI E OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI

Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, si segnala che non sono state realizzate da parte di Aedes S.p.A., operazioni significative non ricorrenti nel corso dell'esercizio.

NOTA 28. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI

Nel corso dell'esercizio 2025 Aedes non ha realizzato operazioni atipiche e/o inusuali¹².

¹² Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

NOTA 29: INFORMAZIONI SUI RISCHI FINANZIARI

Classi di strumenti finanziari

Valori al 31 dicembre 2025:

Note	Strumenti finanziari attivi	Attività al fair value	Investimenti detentti sino alla scadenza	Crediti e finanziamenti	Attività al costo ammortizzato	Attività disponibili per la vendita	Valori contabili al 31/12/2025
7	Crediti finanziari non correnti	-	-	191.366	-	-	191.366
8	Crediti commerciali	-	-	72.185	-	-	72.185
9	Disponibilità liquide	-	-	388.250	-	-	388.250
	Totale	-	-	651.801	-	-	651.801
Note	Strumenti finanziari passivi	Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2025	a revoca	entro 1 anno	da 1 a 5 anni
---	---	---	---	---	---	---	---
11	Passività derivante da lease non corrente	-	-	-	-	-	-
11	Passività derivante da lease corrente	-	53.762	53.762	-	53.762	-
15	Debiti verso fornitori	-	140.936	140.936	-	140.936	-
15	Altri debiti	-	39.784	39.784	-	39.784	-
	Totale	-	234.482	234.482	-	234.482	-

Valori al 31 dicembre 2024:

Note	Strumenti finanziari attivi	Attività al fair value	Investimenti detentti sino alla scadenza	Crediti e finanziamenti	Attività al costo ammortizzato	Attività disponibili per la vendita	Valori contabili al 31/12/2024
7	Crediti finanziari non correnti	-	-	628.543	-	-	628.543
8	Crediti commerciali	-	-	81.465	-	-	81.465
9	Disponibilità liquide	-	-	2.413.657	-	-	2.413.657
	Totale	-	-	3.123.665	-	-	3.123.665
Note	Strumenti finanziari passivi	Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2024	a revoca	entro 1 anno	da 1 a 5 anni
---	---	---	---	---	---	---	---
11	Passività derivante da lease non corrente	-	53.762	53.762	-	-	53.762
11	Passività derivante da lease corrente	-	65.307	65.307	-	65.307	-
15	Debiti verso fornitori	-	205.240	205.240	-	205.240	-
15	Altri debiti	-	45.741	45.741	-	45.741	-
	Totale	-	370.050	370.050	-	316.288	53.762

Fair value di attività e passività finanziarie

La Società è esposta a rischi finanziari: rischio di tasso di interesse, rischio di cambio, rischio di liquidità.

Le politiche di gestione del rischio sono esposte nella sezione 3.10.

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

4.10 Allegato 4 – Rapporti con parti correlate

Alla data di approvazione della presente Relazione la Società risulta soggetta all'attività di direzione e coordinamento di Istituto Ligure Mobiliare S.p.A..

Controparte	Tipologia	Importo in Euro
Istituto Ligure Mobiliare Spa	costo - distacco dipendente amministrativa	(35.133)
Istituto Ligure Mobiliare Spa	debito - distacco dipendente amministrativa	(5.113)
Istituto Ligure Mobiliare Spa	costo - ammortamento diritto uso sede	(57.232)
Istituto Ligure Mobiliare Spa	costo - interessi diritto uso sede	(3.862)
Istituto Ligure Mobiliare Spa	attivo - diritto uso sede	52.462
Istituto Ligure Mobiliare Spa	debito - lease liability sede sociale	(53.762)
Giorgio Ferrari	costo - compensi amministratori	(97.902)
Federico Strada	costo - compensi amministratori	(41.600)
Federico Strada	debito - compensi amministratori	(10.485)
Rinaldo Ferraro	costo - compenso Dir. Preposto	(24.956)
Rinaldo Ferraro	debito - compenso Dir. Preposto	(6.240)
Re.Fi Srl	costo - servizi amministrativi	(16.532)

I rapporti intrattenuti nel corso dell'esercizio dalla Società con società incluse nell'area di consolidamento consistono in servizi amministrativi, affitto di spazi attrezzati, finanziamenti erogati alle controllate, rapporti relativi al consolidato fiscale e all'IVA di Gruppo e al sistema di tesoreria accentrato (cash pooling).

Descrizione	Lavip S.r.l.	Pival S.r.l.	Pragastto S.r.l.	Immobiliare Savoia S.r.l.	Totale
Crediti finanziari non correnti	191.366	-	-	-	191.366
Crediti commerciali e altri crediti correnti	23.920	5.980	-	-	29.900
Crediti finanziari correnti	51.338	59.550	-	-	110.888
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	-	-	(99.010)	(200.000)	(299.010)
Debiti commerciali e altri debiti non correnti	-	-	-	(291)	(291)
Ricavi delle vendite e delle prestazioni	59.920	41.980	36.000	-	137.900
Proventi finanziari	1.926	4.843	2.878	-	9.647
Oneri finanziari	(55)	-	(1.937)	(289)	(2.281)
Imposte	24.285	-	-	-	24.285

Tutti i rapporti con parti correlate sono regolati a normali condizioni di mercato.

Il totale dei compensi fissi deliberati in favore di Consiglieri di Amministrazione, ivi inclusi i Consiglieri con deleghe, è riportato nella seguente tabella:

Descrizione	Aedes S.p.A.
Compensi membri del Consiglio di Amministrazione	200.000
Totale	200.000

129

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Si forniscono di seguito i dati dell'ultimo bilancio d'esercizio approvato da Istituto Ligure Mobiliare S.p.A.:

PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA SEPARATA

ATTIVITÀ

	31 dicembre 2024	31 dicembre 2023
ATTIVITÀ NON CORRENTI
A) Immobili, impianti e macchinari
1. Terreni	-	15.130
2. Fabbricati (utilizzati direttamente)	43.851	45.062
3. Impianti e macchinari	-	-
4. Attrezzature industriali e commerciali	-	-
5. Altri beni	51.548	54.018
6. Immobilizzazioni in corso e acconti	-	-
Totale A) Immobili, impianti e macchinari	95.399	114.210
B) Investimenti immobiliari
1. Terreni	15.130	-
2. Fabbricati commerciali	982.000	-
3. Immobilizzazioni in corso e acconti	-	-
Totale B) Investimenti immobiliari	997.130	-
C) Attività immateriali
A vita utile definita:
1. costi di ricerca e sviluppo	-	-
2. diritti di brevetto industriale e diritti di utilizzazione delle opere dell'ingegno	-	-
3. concessioni, licenze e diritti simili	-	-
4. altre attività immateriali	-	-
5. immobilizzazioni in corso e acconti	-	-
Totale a vita utile definita	-	-
A vita utile indefinita:
1. avviamento	-	-
2. marchi	-	-
Totale a vita utile indefinita	-	-
Totale C) Attività immateriali	-	-

Esercizio 2024. Relazioni a Bilancio

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

	31 dicembre 2024		31 dicembre 2023
D) Attività finanziarie
1. Attività per imposte differite:
a) Imposte differite attive su perdite	3.055.679		3.250.534
b) altre imposte differite attive	69.501	3.155.450	-	3.250.534
2. Altre attività finanziarie:
a) crediti verso imprese controllate	-		-
b) crediti verso imprese collegate	-		-
c) crediti verso soci e controllanti	-		-
d) altri titoli immobilizzati	-		992.239
e) crediti tributari	-		-
f) altri crediti	24.000	24.000	545.162	1.540.401
Totale D) Attività finanziarie	3.182.480		4.790.935
E) Partecipazioni
1. Partecipazioni in:
a) imprese controllate	11.209.214		13.550.944
b) imprese collegate	2.350.000		-
c) imprese controllanti	-		-
d) altre imprese	-	13.559.214	-	13.550.944
Totale E) Partecipazioni	13.559.214		13.880.944
TOTALE ATTIVITÀ NON CORRENTI	17.834.223		18.786.089
ATTIVITÀ CORRENTI
A) Disponibilità liquide ed equivalenti
1. Depositi bancari e postali	214.442		53.741
2. Denaro e valori in causa	13.736		1.116
Totale A) Disponibilità liquide ed equivalenti	228.178		84.857
B) Altre attività finanziarie negoziabili o disponibili per la vendita
1. Partecipazioni in imprese controllate	3.055.037		25.002
2. Altre partecipazioni	-		-
3. Altre attività finanziarie	-		-
Totale B) Altre attività finanziarie negoziabili o disponibili per la vendita	3.058.037		25.002
C) Crediti commerciali ed altri crediti
1. Verso clienti	45.563		47.250
2. Verso imprese controllate	1.014.244		590.245

Istituto Ligure Mobiliari Spa

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

3. Verso controllanti	-	-
4. Crediti tributari	15.328	9.774
5. Verso altri	355.810	300.780
6. Passi attivi	-	-
7. Piacconti attivi	-	-
Totale C) Crediti commerciali ed altri crediti	1.431.245	1.248.052
D) Rimanenze
1. Immobili destinati alla vendita	-	-
Totale D) Rimanenze	-	-
E) Attività finanziarie correnti
1. Imposte sul reddito anticipate	-	-
2. Altre attività finanziarie:
a) titoli di debito	-	-
b) titoli di capitale	492.625	368.794
c) monete d'oro	646.946	112.844
d) metalli preziosi	171.226	126.315
e) numismatica	161.287	142.667
Totale E) Attività finanziarie correnti	1.472.084	750.620
TOTALE ATTIVITÀ CORRENTI	6.189.544	2.108.531
TOTALE ATTIVITÀ	24.023.767	20.894.620

Esercizio 2024. Relazioni e Bilancio
61
132

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

PASSIVITÀ E PATRIMONIO NETTO

	31 dicembre 2024		31 dicembre 2023
PATRIMONIO NETTO
Capitale	1.114.067		1.063.200
Ricerva legale	212.640		106.320
Ricerva da sovrapprezzo delle azioni	2.612.300		2.022.819
Altre riserve di capitale:
a) crediti verso Soci per aumento di capitale	-		-
Altre riserve di utili non disponibili:
a) ricerca ex art. 2426 Codice civile	5.852.491		5.243.751
Altre riserve di utili disponibili:
a) ricerca straordinaria	4.414.089		3.999.691
b) fondo acquisto azioni proprie	1.775.374	6.189.463	1.398.888	5.398.579
Ricerva negativa per azioni proprie	(159.696)		-
Utile (perdita) d'esercizio	1.475.285		1.505.944
TOTALE PATRIMONIO NETTO	17.296.549		15.340.613
PASSIVITÀ NON CORRENTI
1. Debiti verso banche	537.475		-
2. Altre passività finanziarie	-		-
3. Fondo per ricchi e oneri	124.000		763.162
4. Fondi relativi al Personale	-		-
5. Imposte differite passive	1.077.156		1.011.298
TOTALE PASSIVITÀ NON CORRENTI	1.738.631		1.774.460
PASSIVITÀ CORRENTI
1. Debiti verso banche	2.054.920		-
2. Debiti verso fornitori	116.875		57.330
3. Debiti tributari	10.508		10.753
4. Altre passività correnti:
a) debiti verso Organi sociali	11.224		16.147
b) debiti previdenziali	3.970		3.709
c) debiti verso imprese controllate e controllanti	2.738.817		3.683.000
d) ratei e risconti passivi	45.437		7.081
e) altri debiti	6.836	2.806.284	1.527	3.711.464
TOTALE PASSIVITÀ CORRENTI	4.988.587		3.779.547
TOTALE PASSIVITÀ e PATRIMONIO NETTO	24.023.767		20.894.620

Istituto Liguri Mobiliari Spa

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

PROSPETTO DI CONTO ECONOMICO SEPARATO

	esercizio 2024		esercizio 2023
RICAVI OPERATIVI
1. Ricavi delle vendite e delle prestazioni:
a) consulenze	489.163		36.164
b) locazioni attive	187.592		-
c) ricavi di amministrazione di società	62.059	708.814	78.000	114.164
2. Plusvalenze su attività destinate alla vendita	543.029		-
3. Altri ricavi e proventi:
a) ricavi diversi		571.098		10.285
TOTALE RICAVI OPERATIVI	1.822.941		124.419
COSTI OPERATIVI
1. Per materie prime, cuspidiarie e di consumo	(6.039)		(7.808)
2. Per servizi	(324.429)		(172.154)
3. Per godimento beni di terzi	(24.084)		(14.000)
4. Per il Personale:
a) salari e stipendi	(50.400)		(46.142)
b) oneri sociali	(15.211)		(14.033)
c) trattamento di fine rapporto	(3.331)		(2.982)
d) altri costi	(154)	(69.095)	(161)	(63.318)
5. Oneri diversi di gestione	(144.656)		(6.977)
TOTALE COSTI OPERATIVI	(568.304)		(264.257)
PROVENTI (ONERI) SU PARTECIPAZIONI
1. Dividendi	-		923.360
2. Plusv/(minusv) su partecipazioni:
a) plusvalenze			4.513
b) minusvalenze	(5.393)	(5.393)	-	4.513
3. Effetto valutazione al fair value:
a) rettifiche di valore positive	546.467		717.242
b) rettifiche di valore negative	(150.587)	395.880	(47.248)	669.994
4. Fair value partecipazioni in altre società	-		-
TOTALE PROVENTI (ONERI) SU PARTECIPAZIONI	390.487		1.597.867
MARGINE OPERATIVO LORDO (EBITDA)	1.645.124		1.458.029

Esercizio 2024. Relazioni e Bilancio

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

	esercizio 2024	esercizio 2023
AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI
1. Amm.to delle immobilizzazioni immateriali	-	-
2. Amm.to delle immobilizzazioni materiali	(3.846)	(3.889)
3. Accantonamento al fondo per rischi e oneri	(100.000)	-
TOTALE AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI	(103.846)	(3.889)
REDDITO OPERATIVO (EBIT)	1.541.279	1.454.141
PROVENTI (ONERI) FINANZIARI
1. Da attività finanziarie:
a) plusvalenze realizzate	138.551	66.875
b) plusv. da valutazione al fair value	225.893	15.238
c) minusvalenze realizzate	(8.405)	(13.497)
d) minusv. da valutazione al fair value	- 356.041	- 68.616
2. Interessi attivi:
a) corrisposti da banche	249	641
b) corrisposti su cash pooling	25.193	5.065
c) altri	874 26.316	2.610 8.316
3. Interessi passivi:
a) corrisposti su cash pooling	(132.585)	(47.031)
b) addebitati da istituti di credito	(138.653)
c) altri	(1.303) (272.541)	(48) (47.079)
4. Dividendi da titoli quotati	29.550	22.690
TOTALE PROVENTI (ONERI) FINANZIARI	139.366	52.543
UTILE PRIMA DELLE IMPOSTE	1.680.645	1.506.684
1. Imposte correnti:
a) IRES	-	-
b) IRAP	(6.176)	-
2. Altre imposte dirette:
a) imposte differite attive	(133.326)	34.873
b) imposte differite passive	(65.858) (199.184)	(35.613) (740)
TOTALE IMPOSTE SUL REDDITO	(205.360)	(740)
UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO	1.475.285	1.505.944

L'esercizio 2024 si è chiuso con un EBITDA di € 1.645.124 (+ 187.095 rispetto all'esercizio 2023).

Istituto Ligure Mobiliare Spa

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4.11 Allegato 5 – Corrispettivi alla Società di Revisione

Nella tabella sottostante si forniscono i compensi sostenuti a fronte dei servizi erogati dalla società di revisione EY S.p.A. e da altre entità appartenenti alla sua rete:

Descrizione	Soggetto che ha erogato il servizio	Destinatario	Corrispettivo
Revisione contabile	EY S.p.A.	Aedes S.p.A.	78.093
Altri servizi	EY S.p.A.	Aedes S.p.A.	-
Totale			78.093

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

4.12 Attestazione sul bilancio d'esercizio¹³

I sottoscritti Federico Strada, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione, Giorgio Ferrari, in qualità di Amministratore Delegato e Rinaldo Ferraro, in qualità di Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Aedes S.p.A., attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3, 4 e 5, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:

l'adequatezza in relazione alle caratteristiche dell'impresa, e
l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio d'esercizio nel corso dell'esercizio 2025.

Si attesta, inoltre, che

1) il bilancio d'esercizio:

a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002 e nel rispetto delle disposizioni del regolamento delegato (UE) 2019/815;
b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria della Società.

2) la relazione sulla gestione comprende un'analisi attendibile dell'andamento e del risultato della gestione, nonché della situazione dell'emittente, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze cui è esposta.

Genova, 19 marzo 2026

Il Presidente del Consiglio di Amministrazione
Federico Strada

L'Amministratore Delegato
Giorgio Ferrari

Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari
Rinaldo Ferraro

¹³ ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob n° 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni.

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4.13 Relazione della Società di Revisione

Aedes S.p.A.

Bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2025

Relazione della società di revisione indipendente ai sensi dell'art. 14 del D. Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39 e dell'art. 10 del Regolamento (UE) n. 537/2014

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Shape the future with confidence

EY S.p.A.
Via Meravigli, 12
20123 Milano

Tel: +39 02 722121
Fax: +39 02 722122037
ey.com

Relazione della società di revisione indipendente ai sensi dell'art. 14 del D. Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39 e dell'art. 10 del Regolamento (UE) n. 537/2014

Agli azionisti della Aedes S.p.A.

Relazione sulla revisione contabile del bilancio d'esercizio

Giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile del bilancio d'esercizio della Aedes S.p.A. (la Società), costituito dal prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria al 31 dicembre 2025, dal conto economico, dal conto economico complessivo, dal prospetto dei movimenti di patrimonio netto, dal rendiconto finanziario per l'esercizio chiuso a tale data e dalle note al bilancio che includono le informazioni rilevanti sui principi contabili applicati.

A nostro giudizio, il bilancio d'esercizio fornisce una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale e finanziaria della Società al 31 dicembre 2025, del risultato economico e dei flussi di cassa per l'esercizio chiuso a tale data, in conformità ai principi contabili IFRS emanati dall'International Accounting Standards Board e adottati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D. Lgs. 28 febbraio 2005, n. 38.

Elementi alla base del giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia). Le nostre responsabilità ai sensi di tali principi sono ulteriormente descritte nella sezione Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio d'esercizio della presente relazione. Siamo indipendenti rispetto alla Società in conformità alle norme e ai principi in materia di etica e di indipendenza applicabili nell'ordinamento italiano alla revisione contabile del bilancio. Riteniamo di aver acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio.

Altri aspetti

La Società, come richiesto dalla legge, ha inserito nelle note illustrative i dati essenziali dell'ultimo bilancio della società che esercita su di essa l'attività di direzione e coordinamento. Il giudizio sul bilancio della Aedes S.p.A. non si estende a tali dati.

Aspetti chiave della revisione contabile

Gli aspetti chiave della revisione contabile sono quegli aspetti che, secondo il nostro giudizio professionale, sono stati maggiormente significativi nell'ambito della revisione contabile del bilancio dell'esercizio in esame. Tali aspetti sono stati da noi affrontati nell'ambito della revisione contabile e nella formazione del nostro giudizio sul bilancio d'esercizio nel suo complesso; pertanto, su tali aspetti non esprimiamo un giudizio separato.

EY S.p.A.
Sede Legale: Via Meravigli, 12 - 20123 Milano
Sede Secondaria: Via Lombardia, 25 - 00187 Roma
Capitale Sociale Euro 3.000.000,00 i.a.
Sci-Via allo S.O. del Registro delle Imprese presso la C.C.I.A.A. di Milano Marcia 8-larca 1 cell
Codice Fiscale e numero di iscrizione 059105000264 - numero S.C.A. di Milano 030138 - P.IVA 00007-231033
Iscritta al Registro finestre Legali al n. 70343 Pubblicato sulla G.U. Suppl. 13 - © Serie Speciale del 1.037100B

A member firm of Ernst & Young Global Limited

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Shape the future with confidence

Abbiamo identificato il seguente aspetto chiave della revisione contabile:

Aspetti chiave	Risposte di revisione
Valutazione del portafoglio immobiliare
Al 31 dicembre 2025 Aedes S.p.A. detiene un portafoglio immobiliare pari ad Euro 470 migliaia, classificato nella attività non correnti alla voce investimenti immobiliari. Gli Investimenti Immobiliari sono esposti in bilancio secondo il criterio del valore equo (fair value) previsto dal principio contabile internazionale IAS 40 Investimenti Immobiliari. Il valore del portafoglio immobiliare è stimato dagli Amministratori con il supporto di valutazioni predisposte da un esperto indipendente.	Le nostre procedure di revisione in risposta all'aspetto chiave hanno riguardato, tra l'altro: i) l'analisi della procedura aziendale per la selezione e l'utilizzo dell'esperto indipendente incaricato della stima del valore del portafoglio immobiliare; ii) la riconciliazione delle valutazioni dell'esperto indipendente con le grandezze di bilancio; iii) l'analisi critica e la discussione con gli Amministratori delle principali assunzioni di mercato considerate nelle valutazioni immobiliari; iv) il confronto con benchmark di mercato e v) lo svolgimento di procedure di validità sulle valutazioni immobiliari, anche con il supporto dei nostri esperti in valutazioni immobiliari.
La stima di tale valore comporta l'applicazione di modelli di valutazione che si basano sulla previsione di costi e ricavi futuri connessi a ciascun immobile e la formulazione di assunzioni riguardanti la previsione del tasso di occupazione futura degli immobili, dell'andamento previsto dei mercati immobiliari e finanziari, e sulle generali condizioni economiche che incidono sui livelli degli affitti e sull'affidabilità del tenants.	Abbiamo, infine, esaminato l'informativa fornita nelle note illustrative al bilancio.
Abbiamo ritenuto che tale tematica rappresenti un aspetto chiave della revisione, in considerazione della rilevanza del portafoglio immobiliare e delle sue variazioni tra un periodo e il successivo, del giudizio richiesto agli Amministratori nella determinazione delle sopracitate assunzioni alla base dei modelli valutativi, nonché degli effetti sui principali indicatori di performance della Società, in particolare il Net Asset Value.
Il paragrafo 4.8 "Criteri di valutazione" delle note illustrative al bilancio descrive i modelli e le assunzioni che sono alla base della valutazione del portafoglio immobiliare.

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Shape the future with confidence

Responsabilità degli amministratori e del comitato per il controllo sulla gestione per il bilancio d'esercizio

Gli amministratori sono responsabili per la redazione del bilancio d'esercizio che fornisce una rappresentazione veritiera e corretta in conformità ai principi IFRS emanati dall'International Accounting Standards Board adottati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D. Lgs. 28 febbraio 2005, n. 38 e, nei termini previsti dalla legge, per quella parte del controllo interno dagli stessi ritenuta necessaria per consentire la redazione di un bilancio che non contenga errori significativi dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali.

Gli amministratori sono responsabili per la valutazione della capacità della Società di continuare ad operare come un'entità in funzionamento e, nella redazione del bilancio d'esercizio, per l'appropriatezza dell'utilizzo del presupposto della continuità aziendale, nonché per una adeguata informativa in materia. Gli amministratori utilizzano il presupposto della continuità aziendale nella redazione del bilancio d'esercizio a meno che abbiano valutato che sussistono le condizioni per la liquidazione della Società o per l'interruzione dell'attività o non abbiano alternative realistiche a tali scelte.

Il comitato per il controllo sulla gestione ha la responsabilità della vigilanza, nei termini previsti dalla legge, sul processo di predisposizione dell'informativa finanziaria della Società.

Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio d'esercizio

I nostri obiettivi sono l'acquisizione di una ragionevole sicurezza che il bilancio d'esercizio nel suo complesso non contenga errori significativi, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali, e l'emissione di una relazione di revisione che includa il nostro giudizio. Per ragionevole sicurezza si intende un livello elevato di sicurezza che, tuttavia, non fornisce la garanzia che una revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia) individui sempre un errore significativo, qualora esistente. Gli errori possono derivare da frodi o da comportamenti o eventi non intenzionali e sono considerati significativi qualora ci si possa ragionevolmente attendere che essi, singolarmente o nel loro insieme, siano in grado di influenzare le decisioni economiche degli utilizzatori prese sulla base del bilancio d'esercizio.

abbiamo identificato e valutato i rischi di errori significativi nel bilancio d'esercizio, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali; abbiamo definito e svolto procedure di revisione in risposta a tali rischi; abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio. Il rischio di non individuare un errore significativo dovuto a frodi è più elevato rispetto al rischio di non individuare un errore significativo derivante da comportamenti od eventi non intenzionali, poiché la frode può implicare l'esistenza di collusioni, falsificazioni, omissioni intenzionali, rappresentazioni fuorvianti o forzature del controllo interno;
abbiamo acquisito una comprensione del controllo interno rilevante ai fini della revisione contabile allo scopo di definire procedure di revisione appropriate nelle circostanze, e non per esprimere un giudizio sull'efficacia del controllo interno della Società;

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

EY

Shape the future with confidence

abbiamo valutato l'appropriatezza dei principi contabili utilizzati nonché la ragionevolezza delle stime contabili effettuate dagli amministratori e della relativa informativa;
siamo giunti ad una conclusione sull'appropriatezza dell'utilizzo da parte degli amministratori del presupposto della continuità aziendale e, in base agli elementi probativi acquisiti, sull'eventuale esistenza di una incertezza significativa riguardo a eventi o circostanze che possono far sorgere dubbi significativi sulla capacità della Società di continuare ad operare come un'entità in funzionamento. In presenza di un'incertezza significativa, siamo tenuti a richiamare l'attenzione nella relazione di revisione sulla relativa informativa di bilancio ovvero, qualora tale informativa sia inadeguata, a riflettere tale circostanza nella formulazione del nostro giudizio. Le nostre conclusioni sono basate sugli elementi probativi acquisiti fino alla data della presente relazione. Tuttavia, eventi o circostanze successivi possono comportare che la Società cessi di operare come un'entità in funzionamento;
abbiamo valutato la presentazione, la struttura e il contenuto del bilancio d'esercizio nel suo complesso, inclusa l'informativa, e se il bilancio d'esercizio rappresenti le operazioni e gli eventi sottostanti in modo da fornire una corretta rappresentazione.

Altre informazioni comunicate ai sensi dell'art. 10 del Regolamento (UE) n. 537/2014

Confermiamo che il giudizio sul bilancio d'esercizio espresso nella presente relazione è in linea con quanto indicato nella relazione aggiuntiva destinata al comitato per il controllo sulla gestione, nella sua funzione di comitato per il controllo interno e la revisione contabile, predisposta ai sensi dell'art. 11 del citato Regolamento.

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Shape the future with confidence

Relazione su altre disposizioni di legge e regolamentari

Giudizio sulla conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815

Gli amministratori della Aedes S.p.A. sono responsabili per l'applicazione delle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815 della Commissione Europea in materia di norme tecniche di regolamentazione relative alla specificazione del formato elettronico unico di comunicazione (ESEF - European Single Electronic Format) (nel seguito "Regolamento Delegato") al bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2025, da includere nella relazione finanziaria annuale.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 700B al fine di esprimere un giudizio sulla conformità del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2025 alle disposizioni del Regolamento Delegato.

A nostro giudizio, il bilancio di esercizio al 31 dicembre 2025 è stato predisposto nel formato XHTML in conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato.

Giudizi e dichiarazione ai sensi dell'art. 14, comma 2, lettera e), e-bis) ed e-ter), del D. Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39 e ai sensi dell'art. 123-bis, comma 4, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58

Gli amministratori della Aedes S.p.A. sono responsabili per la predisposizione della relazione sulla gestione e della relazione sul governo societario e gli assetti proprietari della Aedes S.p.A. al 31 dicembre 2025, incluse la loro coerenza con il relativo bilancio d'esercizio e la loro conformità alle norme di legge.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 720B al fine di:

esprimere un giudizio sulla coerenza della relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, comma 4, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, con il bilancio d'esercizio;
esprimere un giudizio sulla conformità alle norme di legge della relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, comma 4, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58;
rilasciare una dichiarazione su eventuali errori significativi nella relazione sulla gestione e in alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, comma 4, del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58.

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Shape the future with confidence

Milano, 1 aprile 2026

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

4.14 Relazione del Comitato per il Controllo sulla Gestione

Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni
Società soggetta all'attività di direzione e coordinamento da parte di Istituto Ligure Mobiliare Spa

RELAZIONE DEL COMITATO PER IL CONTROLLO SULLA GESTIONE

ALL'ASSEMBLEA DEGLI AZIONISTI

BILANCIO DI ESERCIZIO AL 31 DICEMBRE 2025

Signori Azionisti,

la presente relazione (la “Relazione”) è predisposta dal Comitato per il Controllo sulla Gestione (il “Comitato” o “CoCoGe”) di Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni (nel seguito anche “Aedes” o la “Società”) e si riferisce al bilancio di esercizio chiuso al 31 dicembre 2025, nel rispetto di quanto previsto dall’art. 153 del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (di seguito “TUF”).

Come a Voi noto, la Società adotta – a far data dal 27 maggio 2024 – il sistema monistico di amministrazione e controllo basato su un Consiglio di amministrazione e su un comitato istituito al suo interno denominato “Comitato per il Controllo sulla Gestione”, composto da soli Amministratori non esecutivi e indipendenti nel rispetto delle previsioni di cui all’art. 2409-octiesdecies del codice civile.

Al riguardo, si rammenta che, in data 27 maggio 2024, l’Assemblea degli Azionisti di Aedes ha nominato l’attuale Consiglio di amministrazione per gli esercizi 2024-2025-2026, determinando in sette il numero dei suoi componenti. Il Consiglio di amministrazione, in data 30 maggio 2024, ha nominato al suo interno lo scrivente CoCoGe nelle persone del Dott. Marco Pedretti, della Dott.ssa Lucia Tacchino e del Dott. Marco Andrea Centore, tutti in possesso dei requisiti di onorabilità, professionalità e indipendenza previsti per i sindaci dal TUF, dal Codice di Corporate Governance e dal Regolamento Consob n. 20249 del 28 dicembre 2017. In pari data, il Comitato ha svolto la propria prima riunione di insediamento e ha nominato il Dott. Marco Pedretti quale Presidente, nel rispetto di quanto previsto dalla normativa, anche regolamentare, vigente e dallo Statuto sociale. Il Consigliere Pedretti è stato tratto dalla lista di minoranza presentata dall’Azionista Stella d’Atri, mentre gli ulteriori componenti del Comitato (i.e. la Dott.ssa Tacchino e il Dott. Centore) sono stati tratti dalla lista di maggioranza presentata dal Socio Istituto Ligure Mobiliare Spa (“ILM”).

Nell’ambito delle sue funzioni, il Comitato svolge i compiti previsti per l’organo di controllo dallo Statuto e dall’art. 2409-octiesdecies del codice civile, nonché i compiti assegnati dall’art. 19 del D. Lgs. 27 gennaio 2010 n. 39 (il “Decreto 39/2010”) al Comitato per il controllo interno e la revisione contabile.

Nel corso dell’esercizio chiuso il 31 dicembre 2025, il Comitato ha svolto le attività di vigilanza previste dalla legge e dallo Statuto sociale. In particolare, ai sensi del combinato disposto dell’art. 149, comma 1, del TUF, dall’art. 19, comma 1, del Decreto 39/2010, nonché dell’art. 2409-octiesdecies del codice civile il Comitato ha vigilato:

sull’osservanza della legge e dello Statuto, nonché sul rispetto dei principi di corretta amministrazione nello svolgimento delle attività sociali;
per gli aspetti di propria competenza, sull’adeguatezza della struttura organizzativa della Società, del

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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

sistema di controllo interno e del sistema amministrativo e contabile;

sulle modalità di concreta attuazione delle regole di governo societario previste dalla legge, dallo Statuto e dal Codice di Corporate Governance a cui Aedes aderisce;
sull'adequatezza delle disposizioni impartite alle proprie controllate da parte della Società per consentirle di adempiere regolarmente agli obblighi di informativa al mercato previsti dalla legge;
sul processo di informativa finanziaria e sull'adequatezza del sistema amministrativo-contabile della Società, nonché sull'affidabilità di quest'ultimo nel rappresentare correttamente i fatti di gestione;
per quanto compatibile, sulla revisione legale dei conti, nonché sull'indipendenza della società di revisione legale dei conti incaricata EY Spa (di seguito "EY" o la "Società di Revisione").

Il Comitato, nell'espletamento dei propri compiti di vigilanza, ha tenuto inoltre conto di quanto previsto dal Regolamento Europeo del 16 aprile 2014 n. 537 (di seguito il "Regolamento UE 537/2014"), dal documento "Norme di comportamento del collegio sindacale di società quotate" – per quanto applicabile – emanato dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili, dalle disposizioni Consob in materia di controlli societari e dai principi e dalle raccomandazioni contenuti nel Codice di Corporate Governance.

La Relazione dà inoltre atto delle attività di vigilanza svolte nel corso dell'esercizio 2025 secondo quanto richiesto dalla Comunicazione Consob n. DEM/1025564 del 6 aprile 2001 e successive integrazioni e modifiche.

Nel corso dell'esercizio 2025, il Comitato si è riunito in n. 12 (dodici) occasioni (di cui 3 in seduta congiunta con il Comitato Governance e Parti Correlate, comitato a cui il Consiglio di amministrazione ha affidato le competenze in materia di controllo, rischi, remunerazioni, nomine e operatività con parti correlate) alle quali hanno partecipato anche gli esponenti aziendali di volta in volta invitati dal Presidente, ivi incluso il Presidente del Consiglio di amministrazione, l'Amministratore Delegato e Amministratore Incaricato del Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi ("Amministratore Incaricato"), il Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari (il "Dirigente Preposto"), il Responsabile della Funzione Internal Audit, gli esponenti di EY e l'Organismo di Vigilanza monocratico ("OdV").

La pianificazione dell'attività di vigilanza del Comitato è stata svolta tenuto conto, tra l'altro, delle informazioni acquisite dai predetti soggetti; al riguardo, in via preliminare, si anticipa sin d'ora che nello svolgimento dei controlli e delle verifiche sui profili e sugli ambiti di attività portati all'attenzione del Comitato dai predetti soggetti non sono emerse particolari criticità da segnalare ai Signori Azionisti in questa sede.

Attività di vigilanza sull'osservanza della legge e dello Statuto

Per quanto compatibile, il Comitato, nell'espletamento dei compiti di propria competenza, ha svolto le attività di vigilanza previste dall'art. 2409-ostiesdecies del codice civile, dall'art. 149, commi 1, lett. c-bis) e d), 3 e 4 del TUF, dall'art. 19 del D. Lgs. 39/2010, dalle raccomandazioni Consob in materia di controlli societari, dalle Norme di comportamento del Collegio Sindacale di società quotate e dal Codice di Corporate Governance.

Nell'ambito delle proprie funzioni e in relazione all'esercizio 2025, il Comitato:

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

ha partecipato alle Assemblee degli Azionisti del 29 aprile 2025 e 18 novembre 2025, vigilando sul rispetto delle norme statutarie, legislative e regolamentari che ne disciplinano il funzionamento;
ha preso parte a tutte le riunioni dell'ulteriore comitato endoconsiliare (i.e. il Comitato Governance e Parti Correlate) competente in materia di nomine, remunerazioni, controllo, rischi e operatività con parti correlate, vigilando sul rispetto delle norme statutarie, legislative e regolamentari che ne disciplinano il funzionamento;
ha vigilato, per quanto di propria competenza, sull'adeguatezza della struttura organizzativa della Società e sul rispetto dei principi di corretta amministrazione, tramite osservazioni dirette, raccolta di informazioni e incontri con la Società di Revisione nell'ambito di un reciproco scambio di dati e informazioni;
ha vigilato sugli adempimenti correlati (i) alla normativa in materia di abusi di mercato con particolare riferimento alla corretta gestione delle informazioni privilegiate, (ii) alla regolamentazione in materia di operatività con parti correlate e (iii) alle prescrizioni relative alle comunicazioni al pubblico di informazioni societarie, nonché (iv) alla diffusione dei comunicati stampa e della documentazione richiesta dalla normativa applicabile.

Inoltre, il Comitato:

ha ottenuto dall'Amministratore Delegato adeguate informazioni sull'attività svolta e sulle operazioni di maggior rilievo economico, finanziario e patrimoniale effettuate dalla Società e dalle società controllate ai sensi dell'art. 150, comma 1, del TUF;
ha tenuto riunioni con i rappresentanti di EY ai sensi dell'art. 150, comma 3, del TUF durante le quali non sono emersi dati e/o informazioni che debbano essere evidenziate nella presente Relazione;
ha vigilato sulle modalità di concreta attuazione delle regole di governo societario previste dalla normativa applicabile e dal Codice di Corporate Governance.

Attività di vigilanza sul rispetto dei principi di corretta amministrazione

Come già anticipato, il CoCoGe ha ricevuto dall'Amministratore Delegato, con periodicità almeno trimestrale, adeguate informazioni sull'attività svolta, sul generale andamento della gestione e sulla sua prevedibile evoluzione, nonché sulle operazioni di maggior rilievo economico, finanziario e patrimoniale compiute dalla Società nell'esercizio 2025, anche per il tramite di società controllate. A tale riguardo, il Comitato ha accertato la conformità alla legge, allo Statuto sociale e ai principi di corretta amministrazione delle delibere del Consiglio di amministrazione e delle relative azioni poste in essere e può ragionevolmente assicurare che le operazioni deliberate non sono manifestamente azzardate o imprudenti, in potenziale conflitto di interessi, in contrasto con le delibere assunte dagli Azionisti o tali da compromettere l'integrità del patrimonio aziendale.

Nell'ambito della propria attività di vigilanza sul rispetto dei principi di corretta amministrazione, il Comitato ha preso atto delle seguenti operazioni e attività rilevanti condotte dalla Società:

(i) in data 20 gennaio 2025, è stata approvata dal Consiglio di amministrazione un'operazione di maggiore rilevanza con la parte correlata ILM avente ad oggetto l'operazione di coinvestimento nell'allora controllata

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totalitaria Lavip Srl (“Lavip”), funzionale alla realizzazione dell'acquisizione immobiliare di Genova-Campi (successivamente perfezionatasi in data 13 febbraio 2025);

(ii) in data 27 febbraio 2025, è stato approvato il Budget 2025 necessario, tra l'altro, a identificare puntualmente ogni azione necessaria a salvaguardare la continuità aziendale in un'ottica di breve periodo, dettagliando altresì le strategie funzionali al raggiungimento del breakeven point economico-finanziario;

(iii) in data 20 marzo 2025, è stato approvato il progetto di bilancio di esercizio e il bilancio consolidato al 31 dicembre 2024;

(iv) in data 29 aprile 2025, è stato approvato dall'Assemblea dei Soci – inter alia – il bilancio di esercizio al 31 dicembre 2024 e la Politica di remunerazione per gli esercizi 2025-2026 del Gruppo Aedes;

(v) in data 17 luglio 2025, è stato approvato l'aggiornamento del Piano Industriale del Gruppo Aedes, funzionale a rilanciare il business della Società tenendo conto delle nuove tempistiche stimate per il reperimento dell'equity a tal fine necessario;

(vi) in data 24 ottobre 2025, si è tenuta una sessione di engagement con taluni Azionisti significativi di minoranza della Società e con il Socio ILM, al fine di rappresentare le ragioni sottese alla proposta di rilascio della delega ad aumentare il capitale sociale ai sensi dell'art. 2443 del codice civile. La predetta sessione di engagement si è svolta nel rispetto della normativa di riferimento in materia di sondaggi di mercato, ai sensi dell'art. 11 del Regolamento UE n. 596/2014 (“Regolamento MAR”);

(vii) in data 18 novembre 2025, è stata rilasciata, dall'Assemblea Straordinaria degli Azionisti, una delega ex art. 2443 del Codice civile ad aumentare il capitale sociale della Società per un massimo di Euro 5 milioni;

(viii) in data 4 dicembre 2025, è stata approvata dal Consiglio di amministrazione un'operazione di maggiore rilevanza con la parte correlata ILM avente ad oggetto un finanziamento in favore della controllata Lavip, funzionale alla realizzazione dell'acquisizione immobiliare di Genova-Bolzaneto (successivamente perfezionatasi in data 18 dicembre 2025).

Con riguardo all'Assemblea Straordinaria tenutasi in data 18 novembre 2025, il Comitato ha altresì vigilato sulla corretta esecuzione della procedura di sollecitazione di deleghe di voto promossa dal Consiglio di amministrazione ex art. 136 del TUF.

Successivamente alla chiusura dell'esercizio 2025, il Comitato ha vigilato sulla corretta esecuzione dell'AuCap (conclusosi positivamente in data 23 febbraio 2026 con la completa sottoscrizione delle nuove azioni Aedes oggetto di offerta), ha preso atto dell'approvazione del Budget dell'esercizio 2026, così come approvato dal Consiglio di amministrazione del 26 febbraio 2026 e ha preso atto dell'approvazione – in data 19 marzo 2026 – del progetto di bilancio di esercizio e del bilancio consolidato del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2025 da parte dell'organo amministrativo della Società.

Tutto ciò premesso, il CoCoGe ha riscontrato la corretta applicazione della normativa, anche regolamentare, di riferimento per la gestione delle informazioni riservate e price sensitive, nonché la tempestiva pubblicazione dei comunicati stampa, della documentazione di carattere economico-patrimoniale e finanziaria e dei documenti informativi relativi alle operazioni poste in essere con le parti correlate, non riscontrando carenze relative alla corretta e prudente amministrazione nel merito delle deliberazioni e delle operazioni concluse.

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Attività di vigilanza sulle operazioni con parti correlate

La Società ha finalizzato dall'inizio dell'esercizio 2025 e sino alla data della presente Relazione 6 (sei) operazioni con parti correlate di cui: (i) un'operazione con parte correlata di maggiore rilevanza ai sensi dell'art. 5 della Procedura per le Operazioni con Parti Correlate del Gruppo Aedes (la “Procedura OPC”) relativa all'accordo di coinvestimento sottoscritto da Aedes e ILM funzionale a incrementare l'equity della controllata Lavip al fine di realizzare l'acquisizione dell'immobile di Genova-Campi; (ii) un'operazione con parte correlata di importo esiguo, concernente la sottoscrizione di un contratto di assistenza per l'attività ordinaria di carattere amministrativo-contabile con la società ReFi Srl (parte correlata indiretta della Società); (iii) un'operazione con parte correlata di importo esiguo ai sensi dell'art. 9 della Procedura OPC relativa al distacco di una risorsa amministrativa dalla controllante di fatto ILM in favore di Aedes; (iv) un'operazione con parte correlata di minore rilevanza ai sensi dell'art. 4 della Procedura OPC in relazione all'attribuzione degli obiettivi ai quali legare la corresponsione dell'MBO 2025 dell'Amministratore Delegato; (v) un'operazione con parte correlata di maggiore rilevanza ai sensi dell'art. 5 della Procedura OPC relativa all'erogazione di un finanziamento soci infruttifero in favore della controllata Lavip al fine di realizzare l'acquisizione dell'immobile di Genova-Bolzaneto; (vi) successivamente alla chiusura dell'esercizio 2025, un'operazione con parte correlata di minore rilevanza ai sensi dell'art. 4 della Procedura OPC in relazione all'attribuzione degli obiettivi ai quali legare la corresponsione dell'MBO 2026 dell'Amministratore Delegato.

Con riguardo alle menzionate operazioni con parti correlate, il Comitato ha verificato la correttezza dell'iter procedurale istruttorio condotto dal Comitato Governance e Parti Correlate (ove coinvolto ai sensi della Procedura OPC) e di approvazione da parte del Consiglio di amministrazione, nonché l'eventuale pubblicazione dei documenti informativi richiesti dalla normativa di riferimento.

Le informazioni relative alle operazioni con parti correlate, realizzate nell'esercizio 2025, nonché la descrizione delle loro caratteristiche e dei relativi effetti economici, sono riportate nelle note di commento al bilancio consolidato del Gruppo Aedes, al bilancio di esercizio di Aedes (nell'ambito della nota “Informativa su parti correlate”), nonché nella Relazione sulla Gestione dell'esercizio 2025. A tale nota si rinvia per quanto attiene all'individuazione della tipologia delle operazioni in questione e ai relativi effetti economici, patrimoniali e finanziari.

Da ultimo, si dà atto che, come già puntualmente rappresentato, il Consiglio di amministrazione – nella seduta del 30 maggio 2024 e nel rispetto della normativa, anche regolamentare, vigente – ha istituito al proprio interno il Comitato Governance e Parti Correlate composto da soli Amministratori non esecutivi e indipendenti competenti, tra l'altro, in materia di operatività con parti correlate e approvato la Procedura OPC della Società. Il Comitato, ai sensi dell'art. 4 del predetto Regolamento OPC, ha verificato la conformità della Procedura OPC al Regolamento Consob n. 17221/2010 (il “Regolamento OPC”) e la sua osservanza.

Attività di vigilanza sull'adeguatezza dell'assetto organizzativo

Il CoCoGe ha vigilato, per quanto di propria competenza, sull'adeguatezza della struttura organizzativa

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della Società (e, più in generale, del Gruppo Aedes nel suo insieme).

A tale riguardo, il Comitato segnala che le deleghe e i poteri conferiti dal Consiglio di amministrazione – nella seduta del 30 maggio 2024 – all'Amministratore Delegato, Dott. Giorgio Ferrari, sono confacenti alle esigenze della Società e adeguati in relazione allo stato attuale della gestione sociale. In particolare, il Dott. Giorgio Ferrari è stato altresì nominato dal Consiglio di amministrazione – nel corso della medesima riunione – quale Amministratore Incaricato.

Al riguardo, il Comitato ha constatato che la coincidenza del ruolo di Amministratore Delegato e di Amministratore Incaricato, vista anche la struttura organizzativa della Società, contribuisce a rendere maggiormente adeguato l'assetto organizzativo e il monitoraggio dei fattori di rischio rilevanti per il Gruppo Aedes e risulta altresì coerente con quanto previsto dall'art. 6, raccomandazione 34 del Codice di Corporate Governance.

Il Dott. Ferrari ha riportato puntualmente all'attenzione del Consiglio di amministrazione, e dei comitati endoconsiliari istituiti in seno all'organo amministrativo, ogni evento e propria valutazione in merito all'adequatezza dell'assetto di governance e amministrativo della Società e del Gruppo Aedes.

In aggiunta, come già anticipato, l'Amministratore Delegato e Amministratore Incaricato è coadiuvato nell'attività di presidio dei rischi aziendali dal Comitato Governance e Parti Correlate (competente anche in materia di controllo e rischi) e dagli ulteriori attori del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi quali la Funzione di Internal Audit, l'OdV, il Dirigente Preposto e la Società di Revisione.

Il Comitato, a seguito di un costante scambio informativo con l'Amministratore Delegato e Amministratore Incaricato, nonché con gli ulteriori attori del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi precedentemente menzionati, non ritiene di segnalare fatti critici o rilievi, ferma restando la raccomandazione di continuare a monitorare, anche tramite l'implementazione dell'organico aziendale, il presidio dei controlli interni e di curare il costante aggiornamento delle procedure aziendali in essere.

Attività di vigilanza sull'adequatezza del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi

Il Comitato ha vigilato sull'adequatezza ed efficacia del sistema di controllo interno e gestione dei rischi, principalmente mediante incontri periodici con l'Amministratore Delegato e Amministratore Incaricato, il Responsabile della Funzione di Internal Audit, l'OdV, il Dirigente Preposto e la Società di Revisione; in occasione di tali incontri sono stati analizzati i report periodici redatti da ciascuno dei menzionati attori del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi dai quali non risultano criticità da segnalare, ferme restando le rispettive raccomandazioni e aree di miglioramento ivi individuate.

Aedes è dotata inoltre del Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo (il "Modello" o "Modello 231"), volto a prevenire la commissione di reati che possono comportare la responsabilità amministrativa della Società ai sensi del D. Lgs. n. 231/2001. L'ultima versione della Parte Generale del Modello è stata approvata dal Consiglio di amministrazione in data 20 marzo 2025 al fine di (i) recepire le modifiche di governance e di assetto organizzativo intervenute nell'esercizio 2024 (i.e. adozione del modello monistico di amministrazione e controllo, nomina del Consiglio di amministrazione e dei comitati endoconsiliari, modifica dell'OdV da collegiale a monocratico, etc.) e (ii) aggiornare il catalogo dei reati-presupposto alle

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fattispecie di illecito. In pari data il Consiglio di amministrazione ha approvato anche il nuovo Codice Etico del Gruppo Aedes.

Il Comitato ha preso inoltre atto della corretta conclusione (nel corso dell'esercizio 2025) del processo di aggiornamento delle procedure aziendali funzionali a rendere monitorati e adeguatamente presidiati i processi aziendali e gli eventuali rischi rivenienti.

Premesso quanto sopra, il Comitato alla luce delle informazioni in proprio possesso, dei flussi informativi ricevuti dall'Amministratore Delegato e dagli ulteriori attori del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi, in assenza di particolari criticità rilevate, ha motivo di ritenere che il sistema di controllo interno e di gestione dei rischi sia, allo stato, nel complesso adeguato ed efficace rispetto all'attività condotta da Aedes, ferma restando la raccomandazione di implementare la struttura interna anche alla luce del buon esito dell'AuCap e dell'intervenuto rilancio del business del Gruppo.

Attività di vigilanza sul sistema amministrativo contabile e sull'attività di revisione legale dei conti

Nel corso dell'esercizio 2025, il Comitato ha vigilato sull'adequatezza del processo di informativa finanziaria e sull'adequatezza del sistema amministrativo e contabile, nonché sull'affidabilità di quest'ultimo a rappresentare correttamente i fatti di gestione mediante l'esame dei documenti aziendali, l'ottenimento di informazioni dal Dirigente Preposto e lo scambio di informazioni con la Società di Revisione, secondo quanto previsto dagli artt. 150 e 151-tor del TUF e dall'art. 2409-septies del codice civile per quanto applicabile.

Il Comitato ha analizzato l'attività svolta dalla Società di Revisione e, in particolare, l'impianto metodologico, l'approccio di revisione utilizzato per le diverse aree significative del bilancio e la pianificazione del lavoro e ha condiviso con la Società di Revisione le problematiche relative ai rischi aziendali. Il Comitato è stato altresì informato sulle verifiche eseguite dalla Società di Revisione in merito alla regolare tenuta della contabilità e alla corretta rilevazione dei fatti di gestione nelle scritture contabili dalle quali non sono emersi rilievi.

Il Comitato ha preso atto delle attestazioni rilasciate dall'Amministratore Delegato e dal Dirigente Preposto sull'adequatezza e sull'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del progetto di bilancio di esercizio e del bilancio consolidato del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2025.

Nell'iter di approvazione del progetto del bilancio al 31 dicembre 2025, conclusosi in data 19 marzo 2026, il Comitato ha mantenuto una costante interazione con il Dirigente Preposto e la Società di Revisione volta alla condivisione delle informazioni e delle valutazioni connesse al proprio ambito di competenze e ha esaminato il progetto di bilancio di esercizio di Aedes e il bilancio consolidato del Gruppo Aedes, congiuntamente alla Relazione sulla gestione per l'esercizio 2025.

Per quanto riguarda i rapporti con la Società di Revisione, il Comitato, in qualità di Comitato per il controllo interno e la revisione contabile, dà atto che non sono emersi rilievi, anomalie o criticità. In particolare, il Comitato riferisce che:

(i) la Società di Revisione ha rilasciato, in data 1° aprile 2026, le relazioni ai sensi dell'art. 14 del D. Lgs. n. 39/2010 e dell'art. 10 del Regolamento UE n. 537/2014, le quali non contengono rilievi e nelle quali si

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attesta che il progetto di bilancio di esercizio di Aedes e il bilancio consolidato del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2025 sono stati redatti inconformità agli International Financial Reporting Standards (IFRS) adottati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D. Lgs. n. 38 del 2005, e forniscono una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale e finanziaria, del risultato economico e dei flussi di cassa della Società e del Gruppo Aedes. Nelle predette relazioni la Società di Revisione attesta altresì la coerenza della Relazione sulla gestione e delle informazioni indicate nella Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari ex art. 123-bis, comma 4 del TUF, con il progetto di bilancio di Aedes e con il bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2025 e la loro conformità alle norme di legge. Con riferimento al formato elettronico unico di comunicazione (“ESEF”), la Società di Revisione ha espresso un giudizio senza rilievi sulla conformità del progetto di bilancio d'esercizio e del bilancio consolidato alle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815;

(ii) la Società di Revisione ha rilasciato altresì in pari data la Relazione Aggiuntiva per il CoCoGe in qualità di Comitato per il controllo interno e la revisione contabile di cui all'art. 11 del Regolamento UE 537/2014 la quale include la dichiarazione di indipendenza di cui all'art. 6, paragrafo 2, lett. A) del citato Regolamento e di cui al paragrafo 17, lett. a) del Principio di Revisione ISA Italia 260;

(iii) la Società di Revisione, sulla base delle informazioni sin qui ottenute e delle verifiche condotte, tenuto conto dei principi regolamentari e professionali che disciplinano l'attività di revisione, ha confermato che nel periodo dal 1° gennaio 2025 alla data odierna sono stati rispettati i principi in materia di etica di cui agli artt. 9 e 9-bis del D. Lgs. 39/2010 e non sono state riscontrate situazioni che abbiano compromesso l'indipendenza ai sensi degli artt. 10 e 17 del D. Lgs. 39/2010 e degli artt. 4 e 5 del Regolamento Europeo 537/2014. La Società di Revisione ha altresì confermato, ai sensi del paragrafo 17, lett. b) del Principio di Revisione ISA Italia 260, di non aver riscontrato rapporti con Aedes ragionevolmente atti ad avere un effetto sulla sua indipendenza e di aver adempiuto a quanto richiesto dall'art. 6, paragrafo 2, lett. b) del Regolamento Europeo 537/2014.

Per quanto concerne il perimetro di consolidamento del Gruppo Aedes, il Comitato rileva che nel corso dell'esercizio chiuso al 31 dicembre 2025 lo stesso ha subito l'integrazione della controllata Immobiliare Savoia Srl; in aggiunta, successivamente alla chiusura dell'esercizio 2025, è stata costituita un'ulteriore società controllata detenuta al 100% da Aedes (i.e. Immobiliare Langhe Srl). Alla data della presente Relazione, il Gruppo Aedes si compone, oltre che da Aedes, dalle società controllate Pragaotto Srl, Pival Srl e Immobiliare Langhe Srl (controllate al 100%), da Lavip Srl (nella quale, per completezza, si segnala che a partire dal 31 gennaio 2025, Aedes detiene una partecipazione di controllo pari al 51% del capitale sociale) e da Immobiliare Savoia Srl (controllata al 60%).

Tenuto conto di tutto quanto sopra esposto, il Comitato ritiene che l'apparato amministrativo-contabile sia nel complesso sostanzialmente adeguato alle attuali esigenze aziendali, fermo restando che, in vista dell'aumento dell'attività del Gruppo, si renderà necessario implementare tale assetto organizzativo anche con riguardo all'apparato amministrativo-contabile. Sul punto il Comitato richiama l'attenzione dell'Amministratore Delegato ad un costante monitoraggio delle problematiche connesse al business e al corretto impiego delle risorse rivenienti dall'AuCap, al fine di rendere il sistema amministrativo-contabile

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pronto e strutturato in maniera adeguata al fine di supportare l'anzidetta operatività.

Attività di vigilanza dei rapporti con le società controllate

Il Comitato, sulla base delle informazioni disponibili, ha accertato che le disposizioni impartite da Aedes alle società controllate, ai sensi dell'art. 114, comma 2, del TUF, sono nel complesso adeguate ad adempiere agli obblighi di comunicazione ivi previsti.

Al riguardo si segnala che il Consiglio di amministrazione, nella riunione del 28 febbraio 2026, ha deliberato di riconoscere le controllate Lavip Srl e Immobiliare Savoia Srl quali società controllate aventi rilevanza strategica del Gruppo Aedes.

Ai soli fini di completezza, si segnala inoltre che il Consigliere Centore – Amministratore non esecutivo e indipendente, nonché membro del Comitato – è Consigliere non esecutivo nell'organo amministrativo di Lavip, ciò anche al fine di consentire un fluido e tempestivo scambio informativo tra la controllata strategica, l'organo di controllo di Aedes e il Consiglio di amministrazione di quest'ultima.

Omissioni e fatti censurabili rilevati, pareri rilasciati

Il Comitato non è a conoscenza di fatti o esposti di cui riferire all'Assemblea. Nel corso dell'attività svolta nell'esercizio 2025 e fino alla data di rilascio della presente Relazione, non sono state rilevate omissioni, fatti censurabili o irregolarità.

Il Comitato segnala che, durante l'Assemblea degli Azionisti del 29 aprile 2025, il Socio di minoranza D&C Governance Technologies Srl (allora titolare di n. 468.000 azioni pari all'1,46% del capitale sociale) ha formulato una denuncia al CoCoGe ai sensi dell'art. 2408 del codice civile. Il contenuto della denuncia in parola faceva riferimento all'asserito mancato rispetto della normativa di legge e regolamentare circa l'obbligo di fornire risposte alle domande pre-assembleari da parte della Società. Al riguardo, il Comitato ha proceduto, in data 8 e 15 maggio 2025, ad esaminare la denuncia formulata dal Socio e ad avviare un'attività istruttoria per verificare la fondatezza di quanto ivi lamentato. Più in particolare, il Comitato ha verificato che: (i) la percentuale sul capitale detenuta dal Socio istante non integrava la circostanza prevista dall'art. 2408, secondo comma del Codice civile; (ii) la Società – e per essa il Presidente del Consiglio di amministrazione e l'Amministratore Delegato – aveva rispettato i termini di legge e la normativa di riferimento relativamente alla messa a disposizione delle risposte alle domande pre-assembleari pervenute e non aveva fornito risposte palesemente false o inidonee che avrebbero potuto generare confusione e/o erronei affidamenti negli Azionisti, nel rispetto di quanto previsto dalla normativa, anche comunitaria, di riferimento (i.e. Shareholders Right Directive II) e delle best practice di settore in materia di informativa nei confronti degli Azionisti; (iii) le tempistiche di pubblicazione delle risposte alle domande pre-assembleari rese disponibili sul sito internet della Società risultavano corrette; (iv) l'iter procedurale relativo alla formulazione delle risposte alle domande pre-assembleari risultava coerente con la struttura aziendale della Società e con la competenza dei soggetti coinvolti nella predisposizione delle medesime risposte. Alla luce di quanto verificato, il Comitato, in data 15 maggio 2025, ha deliberato di ritenere conclusa positivamente la propria attività istruttoria in merito alla denuncia ex art. 2408 del codice civile prevenuta dal Socio D&C

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e, in particolare, di ritenerla archiviata e di non aver riscontrato violazioni di legge, regolamentari e/o statutarie da parte della Società.

Modalità di concreta attuazione delle regole di governo societario

La Società ha adeguato il proprio assetto di governance ai principi e alle raccomandazioni del Codice di Corporate Governance. L'informativa sul sistema di corporate governance adottato da Aedes è contenuta nella Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari per l'esercizio 2025, approvata dal Consiglio di amministrazione in data 19 marzo 2026.

Il Comitato ha avuto modo di verificare la corretta applicazione dei criteri e delle procedure di accertamento adottati dal Consiglio di amministrazione per valutare l'indipendenza dei suoi componenti non esecutivi. Il Comitato, nella riunione del 24 febbraio 2026, ha altresì verificato il rispetto dei criteri di professionalità, indipendenza, onorabilità e competenza dei propri componenti, dando altresì atto del rispetto del limite al cumulo degli incarichi previsto dall'art. 144-Articolo del Regolamento adottato con delibera Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 (“Regolamento Emittenti”).

Tanto premesso, il Comitato per il Controllo sulla Gestione, in esito alla attività di vigilanza svolta, tenendo conto delle considerazioni dell'Amministratore Delegato e della Società di Revisione, nonché del Dirigente Preposto, preso atto della capacità finanziaria a sostegno della effettiva realizzazione degli obiettivi di crescita della Società e del Gruppo, ritiene che non sussistano motivi ostativi all'approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2025 e alla proposta in ordine al rinvio a nuovo della perdita dell'esercizio, compensando le perdite riportate a nuovo con le riserve disponibili, ferma restando la necessità di monitorare costantemente i rischi attuali e potenziali che possano influire negativamente sugli aspetti economico-patrimoniali della Società e del Gruppo Aedes.

Genova, 2 aprile 2026

Il Comitato per il Controllo sulla Gestione

Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025

Aedes

SOCIETÀ ANONIMA LIGURE PER IMPRESE E COSTRUZIONI

Via XII ottobre n. 2/181

16121 Genova

Tel. +39 010 0942322

www.aedes1905.it

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AI assistant

Aedes — Annual Report 2025

4125_10-k_2026-04-02_203e7034-1c53-4a86-b77d-88e38d933f6b.pdf

AEDES

INDICE

1. PROFILO SOCIETARIO

1.1 Lettera agli Azionisti

1.2 Cariche sociali

Consiglio di Amministrazione

Società di Revisione

EY S.p.A

1.3 Assetto azionario di riferimento

Azioni proprie

2. RELAZIONE SULLA GESTIONE

2.1 Indicatori di Performance

IL TITOLO AEDES IN BORSA

2.2 Net Asset Value

2.3 Valutazioni immobiliari

Valutazioni dei periti indipendenti

Patrimonio di proprietà

Area servizi

1. Executive Summary

1.1. Perimetro di Valutazione

1.2. Destinazione d'uso prevalente

1.3. Approcci e metodologie valutative

APPROCCIO DEL MERCATO

APPROCCIO REDDITUALE

APPROCCIO DEL COSTO

1.4. Data di redazione del presente documento

1.5. Data di valutazione

1.6. Scopo della valutazione

1.7. Base di valore

1.8. Valore di Mercato

2.4 Struttura del Gruppo

2.5 Strategia e modello di business

2.6 Andamento dell'esercizio

TOTALE RICAVI

COSTI DIRETTI ESTERNI

NET OPERATING INCOME

SPESE GENERALI

EBITDA

ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

(SVALUTAZIONE)/RIPRESA DI VALORE DELLE RIMANENZE

AMMORTAMENTI, ACCANTONAMENTI E ALTRE SVALUTAZIONI NON IMMOBILIARI

PROVENTI / (ONERI) FINANZIARI

IMPOSTE E ONERI FISCALI

UTILE/(PERDITA)

CAPITALE FISSO

CAPITALE CIRCOLANTE NETTO

CAPITALE INVESTITO

PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO

ALTRE ATTIVITÀ E PASSIVITÀ NON CORRENTI

PASSIVITÀ FINANZIARIE NETTE

DEBITO FINANZIARIO CORRENTE E NON CORRENTE

2.7 Glossario dei termini e degli indicatori alternativi di performance utilizzati

2.8 Commento sull'andamento economico-finanziario della Capogruppo Aedes S.p.A.

2.9 Raccordo tra il patrimonio netto e il risultato netto della Capogruppo e il patrimonio netto e il risultato netto Consolidati

2.10 Eventi di rilievo ed eventi successivi

EVENTI SOCIETARI DEL PERIODO

EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO

2.11 Il mercato immobiliare

2.12 Principali rischi e incertezze

CONTESTO GEOPOLITICO ATTUALE

RISCHIO DI MERCATO

Rischi operativi

RISCHIO DI CREDITO

RISCHIO SULLA SALUTE E SICUREZZA E RISCHIO AMBIENTALE

RISCHI RELATIVI AI SISTEMI INFORMATIVI E ALLA CRIMINALITÀ INFORMATICA

RISCHI LEGATI AL CAMBIAMENTO CLIMATICO

Rischi di compliance

RESPONSABILITÀ EX D.LGS. 231/01

NORMATIVA REGOLAMENTARE DELLE SOCIETÀ QUOTATE

RESPONSABILITÀ EX L. 262/05

Rischi finanziari

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE

RISCHIO DI CAMBIO

PRINCIPALI CONTENZIOSI

CITAZIONE IN VESTE DI RESPONSABILE CIVILE

PRINCIPALI VERIFICHE E CONTENZIOSI FISCALI

Aedes Annual Report 2025