Triumph Science & Technology Co., Ltd — Audit Report / Information 2013

May 14, 2013

中信评估房地产估价报告

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房地产估价报告

项目名称：安徽方兴科技股份有限公司位于东海大道751 号院 内A1、A4 厂房评估

委 托 人：蚌埠中恒新材料科技有限责任公司

估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

注册房地产估价师：朱永飞 李英

估 价 日 期：2013 年5 月2 日至2013 年5 月8 日 估 价 时 点：2013 年5 月2 号

估价报告编号：皖中信估字[2013]C-190 号

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中信评估房地产估价报告

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目 录

致 委 托 人 函 ......................................................................................................................................... 2 估 价 师 声 明 ................................................................................................................................................. 4 估价的假设和限制条件 ..................................................................................................................................... 5 房地产估价结果报告 ......................................................................................................................................... 6

一、估价委托人 ............................................................................................................................................. 6 二、估价机构 ................................................................................................................................................. 6 三、估价对象 ................................................................................................................................................. 6 四、估价目的 ................................................................................................................................................. 7 五、估价时点 ................................................................................................................................................. 7 六、价值定义 ................................................................................................................................................. 7 七、估价依据 ................................................................................................................................................. 7 八、估价原则 ................................................................................................................................................. 7 九、估价方法 ................................................................................................................................................. 8 十、估价结果 ............................................................................................................................................ 8 十一、估价人员 ....................................................................................................................................... 8 十二、估价作业日期 .............................................................................................................................. 8 十三、估价报告应用有效期 ................................................................................................................ 8

附件（均为复印件）

（一）房地产价格评估委托书

（二）房屋产权证及土地使用权证

（三）估价对象位臵示意图和现场勘察照片

（四）估价机构营业执照

（五）估价机构资质证书

（六）估价人员资质证书

致 委 托 人 函

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蚌埠中恒新材料科技有限责任公司：

受贵单位委托，我公司对安徽方兴科技股份有限公司占有的位于蚌埠市东海大道 751 号院内A1、A4 厂房 [房地产权证：房地权证蚌自字第026489 号、第026490,总建 筑面积为15165.2m2]在现状利用条件下的市场价值进行了估价，估价时点为2013 年5

月2 号，目的为蚌埠中恒新材料科技有限责任公司在办理企业资产转让中确定房地产 市场价值提供参考依据而评估房地产市场价值。

我公司派出房地产估价师于2013 年5 月2 日对估价对象现场进行了实地勘察，并 查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照 法定估价工作程序，运用成本逼近法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周 密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

位于东海大道751 号院内A4、A1 厂房在估价时点的市场价值（建筑物价值，不含 土地使用权价值）为:

总 价: RMB 19,593,517.00 元, 大写（人民币）：壹仟玖佰伍拾玖万叁仟伍佰壹拾柒元整

估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（2013 年5 月8 日）起壹年内有

效。估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的《房地产估价结果报告》、《房 地产估价结果一览表》。

此致

法定代表人（盖章）

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司 2013 年5 月8 日

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估 价 师 声 明

我们郑重声明：

• 1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

• 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，

• 但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

• 3、本公司及本次参与估价的房地产估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关

• 当事人没有个人利害关系或偏见。

• 4、估价师依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

• 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

• 5、估价人员已于2013 年5 月2 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

• 6、估价报告中估价对象的状况以委托方提供材料为准，其真实性由委托方负责。 7、没有人对本估价报告提供专业帮助。

• 8、本估价报告由安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司负责解释。

• 9、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本

• 估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告 审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

• 10、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报

• 告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构 和估价师不承担任何法律责任。

• 11、本次估价评估的房地产价值为建筑物价值，不含土地使用权价格，土地使用

• 权价值详见我公司出具的《土地估价报告》。

本次注册房地产估价师 注册号 签 名

朱永飞 3420070015

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估价的假设和限制条件

估价的假设：

• 1、假设该估价对象在估价时点权属关系不存在纠纷，不受任何权利限制。

• 2、假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

• 3、假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市

• 场进行估价。

• 4、假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必

• 要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条 件公开且不具有排他性。

• 5、假设委托方提供的所有材料真实有效，估价对象的建筑面积、使用性质及建成

• 年代等均依据委托方提供相关资料上记载的为准。

• 6、本次估价时，估价人员未对估价对象隐蔽工程进行测量、实验，本次评估假设

• 其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符 合国家有关安全使用标准。

应用的限制条件：

• 1、本报告估价结果仅为蚌埠中恒新材料科技有限责任公司在办理企业资产转让中

• 确定房地产市场价值提供参考依据而评估房地产市场价值，不得作其它用途使用。

• 2、本报告估价时点为2013 年5 月2 号。估价结果应用有效期自本估价报告出具

• 之日（2013 年5 月8 日）起壹年内有效。

• 3、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生

• 了重大变化，该估价对象必须重新估价。

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房地产估价结果报告

皖中信估字[2013]C-190 号

一、估价委托人

名 称：蚌埠中恒新材料科技有限责任公司 法定代表人姓名：王永和 注册资本：壹仟万圆整

二、估价机构

估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

地 址：合肥市蜀山区潜山北路凤凰帝豪办公楼1502 室 法定代表人：胡朝伟

机构等级：国家壹级资质

资格证书号：建房估证字[2011]003 号

三、估价对象

（一）房地产权益状况

土地登记状况

土地登记状况	土地登记状况	土地登记状况
土地使用权证号			蚌国用（出让）第 2011405 号、蚌国用 （出让）第2011407 号				土地使用权人			安徽方兴科技股份有限 公司
土地使用权性质			出让
用 途			工业
四 至			东临老山村，南临东海大道，西临朝阳村，北临栖岩路
（二）区域状况
交通便捷度				蚌埠市东海大道北，交通便捷度较好
自然人文环境质量				位于蚌埠市东海大道北，周围多为工业企业，环境质量一般
基础设施配套情况				工业园区内通路、水、电、讯，基础基本设施完备
公建配套情况				配套设施较基本齐全
（三）房屋状况
序 号	建筑名称	结构			层次 总 层	层（檐） 高 （米）		面积 （㎡）	备注
1	A4 厂房	钢			1-2/2	13.2		7585.54	房地权证蚌自字第026489

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						号，2009年建成
2	A1 厂房	钢	1-2/2	12.4	7579.66	房地权证蚌自字第026490 号，2009年建成

四、估价目的

为委托方办理企业资产转让中确定房地产市场价值提供参考依据而评估房地产市 场价值。

五、估价时点

2013 年5 月2 号

六、价值定义

本次估价所指价格是：估价对象于估价基准日，采用公开市场价值标准而确定的 公允市场价值。

七、估价依据

（一）法律法规

• 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

• 2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

5、其他相关法律法规。

（二）委托方提供的文件资料

1、房地产价格评估委托书；

2、土地价格委托书；

• 3、房地产权证及土地使用权证；

（三）估价方收集的有关资料

1、现场勘察资料；

2、市场调查资料；

3、估价师收集的其他资料。

八、估价原则

根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作独立、客观、公正原则， 合法原则，替代原则，估价时点原则。

• 1、独立、客观、公正原则：要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各

• 方当事人来说都是公平合理的价值。

• 2、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑

• 高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

3、替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价值

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也应相近的一般原理进行估价。

• 4、估价时点原则：估价时点又称评估基准日，估价结果应是估价对象在估价时点

• 的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。 九、估价方法

通过现场勘察和对临近地区的调查，估价对象为工业厂房，周边类似房地产交易 较少，不适宜使用市场比较法评估；估价对象周边多为自用型企业，市场租赁行为较 少，收益无法测算，不适宜使用收益法评估；在认真分析研究所掌握的材料后，根据 《房地产估价规范》，与估价对象类似的物业建造成本可以获取，因此估价对象采用成 本逼近法估价。

十、估价结果

我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查 估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序， 运用成本逼近法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考 虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

位于东海大道751 号院内A4、A1 厂房在估价时点的市场公允价值为：总 价: RMB 19,593,517.00 元,大写（人民币）：壹仟玖佰伍拾玖万叁仟伍佰壹拾柒元整。 十一、估价人员

朱永飞 李英

十二、估价作业日期

2013 年5 月2 日至2013 年5 月8 日

十三、估价报告应用有效期

自估价报告出具之日起有效期为十二个月。

注册房地产估价师：

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

2013 年5 月8 日

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房地产估价结果一览表

资产占有单位：安徽方兴科技股份有限公司

序 号	建筑 物名 称	结 构	建成 年代	层高 （m）	层次 总层	面积 （㎡）	重臵 单价 （元 /㎡）	成新 率	评估价格 （元）	备 注
1	A4 厂房	钢	2009	13.2	1-2 /2	7585.54	1374	95%	9901405.36
2	A1 厂房	钢	2009	12.4	1-2 /2	7579.66	1346	95%	9692111.24
合 计（取整）						15165.2	19593517.00

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司 2013 年5 月8 日

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