Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.,Ltd — Capital/Financing Update 2008

Feb 25, 2008

证券代码：600639、900911 股票简称：浦东金桥、金桥 B 股 编号：2008-001

上海金桥出口加工区开发股份有限公司 第六届董事会第五次会议决议公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

公司第六届董事会第五次会议于2008 年1 月29 日发出口头会议通知,并以 通信表决方式于2008 年2 月18 日召开,应到董事9 人,实到董事8 人。董事长俞 标、副董事长潘建中、沈荣、董事张行、沈伟国、独立董事冯正权、皮耐安、丁 以中出席了会议, 独立董事乔文骏因事请假。本次会议的召开符合法律法规及 《公司章程》的有关规定。

与会董事对本公司《关于通用项目土地转让计划的报告》进行了认真审议， 参考独立第三方上海财瑞资产评估有限公司出具的“上海金桥出口加工区开发股 份有限公司引进美国通用汽车亚太区总部项目总体评估报告”（详见上海证券交 易所网站 www.sse.com.cn），对此项目所做的定性和定量相结合的评估办法，作 出如下决议：

引进美国通用汽车亚太区总部项目(简称GM 项目)，落户到本公司和本公司 控股60.4%的子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司（以下简称联发公 司）权属下的规划为现代产业服务园区二期(简称OFFICE PARK II)内，建造GM 项目的亚太地区总部和研发中心，有利于发展与园区内现有的四大主导产业相关 联的生产性服务业，完善汽车产业链，促进金桥开发区向更高层次的综合性功能 产业城区转型，促进公司周边所属地块项目的发展和土地增值。同时延长产业链 将给公司带来更多高端的企业客户资源、稳定的家庭客户资源。

同意本公司及联发公司转让权属下的OFFICE PARK II 内土地约12 万平方米 （其中本公司权属下的土地面积约2.5 万平方米，联发公司权属下的土地面积约 9.5 万平方米），建筑面积合计约14-18 万平方米，全部设施为总部多功能大楼、

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创新中心等。土地转让价格不低于人民币1000 元/平方米。

本次项目引进尚须提交公司股东大会审议通过后执行（召开股东大会通知另 行公告）。

表决情况：与会董事全票通过。

部分董事对本次项目引进发表特别意见如下：

副董事长沈荣：紧邻通用亚太总部属公司及控股公司待开发建设的土地（不 少于50 万平方米建筑面积），用于自建研发、办公楼和商业设施。

董事张行：此地块带动周边地产将会是一个周期性工作，希望公司在日后的 利益处理上能正确处理好与集团之间的正确分割，以确保上市公司利益。

独立董事皮耐安：项目好。同时建议本公司自已开发本项目周边地块，确保 上述决议完美实现。

独立董事丁以中：本人同意引进通用项目，是基于上海财瑞资产评估有限公 司出具的“上海金桥出口加工区开发股份有限公司引进美国通用汽车亚太区总部 项目总体评估报告”估算合理的前提下的意见。建议对GM 项目可能带来的间接 经济效益的不确定性做进一步分析。

引进GM 亚太区总部项目所处地块地理位置为：南至新金桥路，北至金沪路， 东至金皖路，西至金豫路，属六级地区的工业研发用地。根据上述独立第三方按 照房地产土地估价理论，评估市场单价为每平方米 1800 元，在引进 GM 项目后， 在计算期5 年内公司周边土地及在建项目累计增值净现值为 23729.08 万元，按 引进GM 项目 12 万平方米用地面积衡量，当量的经济价值为 1977.42 元/平方米， 平均每年增值净现值为 395.48 元/平方米。若引进GM 项目时土地转让定价在 1000 元/平方米，土地差异额约为 800 元/平方米，至 2010 年，此部分的土地差 异额即可通过在建项目累计增值净现值给予补偿。 同时，从可持续发展的角度 看，未来周边地块项目将直接或间接获得受益，未来城市土地增效是可期待的， 充分反映出引进 GM 项目后所带来的社会经济价值。

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上海金桥出口加工区开发股份有限公司引进 美国通用汽车公司亚太总部项目总体评估报告

摘 要

本评估报告主要研究分析金桥公司在引进 GM 项目后对周边地块项目所产生的影响，运 用收益还原法与工业地租剥离方法，对拟建项目土地增值效益进行分析，所产生的边际 效应进行探索。按照房地产土地估价理论，首先对拟建项目所在地的城市土地价值进行 评估，评估市场单价为每平方米 1800 元，以此作为引进 GM 项目后的总体评价基础。 再根据金桥公司发展规划，采用经济费用效益（有-无）项目的评估方法，侧重对与 GM 项目相关联的在建项目进行了土地增值效益测算。经测算，金桥公司在引进 GM 项目后， 对在建、已建和拟建项目具有相当明显的土地增值效应，同时阐述了工业厂房改造项目 对金桥开发区成功经济转型的重要性，通过定性与定量相结合的评估方法，对引进 GM 项目后所产生的经济价值给予总体评价，按折现率 8.5% 测算，在计算期（5 年）内在建 项目累计增值净现值约为 23729.08 万元，可以补偿因引进 GM 项目所产生的土地差额， 充分反映出引进 GM 项目后所带来的社会经济价值。

【关键词】 收益还原法、土地增值效应、增值净现值

一、概 述

1.1 项目来由

为实现金桥开发区可持续发展的战略目标，根据上海市”一十五”科学发展规 划和工业发展布局，已将现代服务业列入城市未来重点发展的产业，金桥开 发区又一次面临着重大的发展机遇。根据浦东新区人民政府《关于金桥现代 产业服务园区（二期）控制性详细规划调整的批复》（浦府[2007]124 号）， 金桥现代产业服务园区（二期）（简称 OFFICE PARK II）规划为现代产业 服务区，规划范围：金港路以东、金海路以南、东陆路以西、新金桥路和宁 桥路以北，规划总面积 98.11 公顷。

根据控规要求，OFFICE PARK II 开发面向生产性服务业高端客户，建设形

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成金桥开发区重要的服务产业板块，成为浦东新区生产性服务业重要的集聚 之地，领引金桥开发区向更高层次的综合性功能产业城区转型。

为响应上海市“科教兴国”战略决策，上海金桥出口加工区开发股份有限公 司以先进制造业为依托，充分发挥开发区内主导产业的优势，积极推动现代 服务业和先进汽车制造业融合发展，通过引进美国通用汽车亚太区总部项目 (简称 GM 项目)，落户到上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥 出口加工区联合发展有限公司（以下统称金桥公司）权属下的 OFFICE PARK II 内，建造 GM 项目的亚太地区总部和研发中心，积极发展与园区内现有的 四大主导产业相关联的生产性服务业，完善汽车产业链。

1.2 报告目的及研究方法

• 1.2.1 对上海金桥出口加工区开发股份有限公司引进 GM 项目总体进行评估；

• 1.2.2 采用收益还原法与工业土地剥离法相结合方法，分析引进 GM 项目后， 金桥开发区周边拟建项目土地增值效应；

1.2.3 从定性分析的角度，对引进 GM 项目后所产生的社会环境效应展开认证； 1.2.4 采用费用效益分析方法，对在建项目进行有无 GM 项目经济效益增量分 析。

二、开发项目的必要性

2.1 是金桥开发区汽车产业向更高层次转型发展的需要

汽车产业是上海市重点发展的产业，也是金桥开发区的支柱产业之一，浦东 新区政府高度重视和支持 GM 项目落户金桥,并发函给 GM 公司,表达了政府 为推动 GM 项目落户金桥开发区的强烈愿望。政府的支持和引导金桥开发区 汽车产业向更高层次转型发展，通过改善投资环境，优惠的财税政策，将推 动金桥开发区从目前单一的汽车制造业向多功能、产业链完整的产业高端发 展，符合浦动新区发展现代制造业及现代制造服务业的方向，同时也符合金 桥公司的未来市场定位和产品定位，产业定位科学化和保持发展的持续性。

2.2 提升金桥开发区区域功能的辐射作用

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金桥公司引进 GM 项目，有利于金桥开发区乃至长江三角洲区域主导汽车产 业战略发展与产业集聚,有利于汽车产业技术升级换代,促进区域内经济增长 极的形成，推动技术创新，形成持续性发展的动力引擎，提升了金桥开发区 区域功能的辐射作用。

2.3 有助于金桥开发区向综合性功能产业城区转型

GM 项目建成后，与本地区已有的通用汽车、上汽等相关企业形成更大范围 地前后向、纵横向联合，实施科技创新，加快科学成果转化进程，增强产业 集聚效应，培育和发展开发区内与此相关联的生产性服务业，完善汽车产业 链，提升区域竞争优势。

2.4 符合区域功能与产业发展的定位

汽车产业已成为金桥开发区主导产业之一，已占全区工业产值比重约为 31.5%。美国通用汽车公司是全球著名的汽车跨国公司，作为全球汽车产业 的领先企业，其研发中心和地区总部是整个汽车产业链的前端和高端，因此， 从产业发展定位看，引进 GM 项目，符合金桥开发区汽车产业发展战略，能 提升开发区内相关企业的研发潜力。

2.5 是浦东地区城市发展功能配套的需要

根据浦东新区发展总体规划，金桥开发区正逐步向生产性服务业方向转型， 完善浦东地区的城市功能，与陆家嘴地区、张江地区和在建的世博园区遥相 符应，形成功能互补的良好发展势态。引进 GM 项目后，标志着金桥开发区 正在向更高层次的二开发转型，从资源型开发逐步向集约型开发转变，作为 OFFICE PARK II 计划实施的一个重要组成部分。因此，无论是对土地资源 综合利用，还是对城区发展、环境保护和产业结构整合都是有益的，完全符 合浦东地区城市发展功能配套的需要。

2.6 有利于提升金桥公司在 GM 项目周边的土地价值和房产价值

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根据土地增值原理，土地增值与土地资本增加相关联。金桥公司目前引进 GM 公司，从表面上看引进的是一家国际 500 强企业，实际上使整个金桥地区的产 业结构有了升级及功能转型的可能性，实际上是对周边土地进行二次开发。 城市土地二次开发是以城市产业结构调整为目标，依据土地价值变化规律， 通过盘活低效存量土地，淘汰劣势企业，实现产业升级和提高土地综合利用 效率，以达到实现土地集约利用和城市可持续发展的目的。

城市土地二次开发是土地向集约型发展的必由之路，通过引入类似 GM 项目 及行业内的龙头企业，实施本地区产业结构更替和升级，从而使得在原有城 市土地产生更大更多的经济、社会效益。因引进 GM 项目后，加快了汽车产 业向本区域专业化集群，产业链的延伸和拓展造就新的市场机会，促进了生 产性服务产业发展，直接或间接地增加办公、商用房市场需求，金桥公司适 时提出对原有工业厂房进行功能性改造计划是一项重要的举措，推动了金桥 开发区以区域产业集群为依托向高端生产性服务发展进程。生产性服务产业 的快速发展，将使得在金桥区域内的土地需求直接发生变化，建筑物的使用 性质和用途改变也会带来土地价值增值，产生一定的利润空间，影响和改变 市场的供求关系，有利于提升金桥公司在 GM 项目周边的土地价值和房产价 值。

三、项目建设规模与开发思路

3.1 整体开发思路

根据 OFFICE PARK II 规划目标，金桥公司引进 GM 项目的目的是优化开 发区内产业结构，推动汽车产业集聚，推动汽车产业技术研发进程。 GM 项 目建成后成为中国境内先进的制造业总部、服务和研发基地，服务于上海、 辐射长江三角洲。

3.2 项目功能

拟建的 GM 项目主要功能包括： GM 亚太总部、中国总部、全球采购中心、 汽车研发中心、工程中心、客户服务中心、全球新能源研发中心等。

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3.3 项目建设规模

拟建的 GM 项目，总用地面积约 12 万平方米，根据地块规划指标，本地块 覆盖率为 40%，平均容积率为 1.5，绿化率为 30%，建筑高度控制在 40 米内， 建筑面积约为 14-18 万平方米；GM 项目拟建一个由中国区的总部办公楼和 汽车研发中心组成的多功能大楼、研发中心和数据中心等综合设施，集合了 先进的技术、合理的功能。

3.4 建设进度计划

GM 项目计划于 2008 年上半年开工建设，2009 年上半年一期完工，将有 900 名高级管理人员入驻，至 2012 年二期全部完工，将增加至 1900 人。

四、项目定位

4.1 项目选址

GM 项目地处上海市浦东新区金桥出口加工区现代产业服务园二期（OFFICE PARK II）区域内的中心位置 T6 和 T8 地块，地块总用地面积约 12 万平方米， 建筑面积约为 14-18 万平方米。

4.2 项目建设条件

T6 与 T8 地块土地已完成平整，达到“七通一平”条件的熟地。地块周边市 政设施比较完备，通路、供电、供水、雨污水系统、通讯、供气等市政设施 均能满足使用要求，目前 GM 项目已具备建设条件。

4.3 项目周边环境

根据 OFFICE PARK II 规划，拟建公共服务设施主要包括：办公楼和酒店式 公寓（地块西侧）；1-2 座四星级酒店，1 处会展中心（地块东侧）等其他服

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务设施；周边有环境优异的碧云国际社区商业中心。但地块西侧是庄臣精细 化工公司，地块东侧是原先的浦东化工厂，土地受到长期的污染影响，对 GM 项目有一定的负面影响。

4.4 项目交通条件

T6 和 T8 地块周边道路网密度较高，地块周边主要出入通道有金科路、新金 桥路等，周边主要公交线路有近 30 条，轨道交通 9 号线（R4）金桥东路站 距离地块约 200 米。为了配合 GM 项目的开工，R4 将提前进入开工阶段。

五、 GM 项目效应分析

5.1 正效应

金桥开发区具有良好的区位优势、完备的基础设施和便利的交通条件，为引 入 GM 项目创造外部条件。GM 项目建设开发对本地块周围在建项目、已完 工项目和拟建项目产生影响，主要反映在研发办公和商业配套项目的楼面地 价递增，增加或确保拟建项目客户流，从而增加收益或降低广告等经营成本。 同时，加快本区域产业链形成，提供或疏通中间环节，创造更多的就业机会 和促进消费增长，引导现代企业增加研发投入，推动本地区生产性服务行业 发展，增加了浦东新区财税收入，有利于产业结构优化和升级。 经调查，以下是有较大影响的部分拟建项目，详见下表。

序号	拟建或在建项目用途	拟建或在建项目用途	状况	增值效应
1	T5#地块	商业配套设施	拟建	导致邻近楼面地价递增
2	T28#地块	服务外包产业园	在建	提供市场机会，确保稳定的客户资源， 增加收入，推动生产性服务行业
3	Ｔ3-6、T3-7	配套商务办公楼	拟建	增加土地开发价值，提供稳定的增收条件
4	T17#地块（改造）	采购商务中心、 会展、酒店	拟建	改善区域功能，提供一定的客流量,客 户源有保障，节约广告等经营成本
5	河道、绿化	河道综合治理， 绿化优化环境	拟建	2800万浦东新区财政专项补贴，节约开 发土地成本
6	15#地块	研发办公楼 （包括改造老厂房）	在建	ＧＭ定向服务设施，提供稳定的增收条件
７	碧云国际社区	别墅和公寓	在建	ＧＭ定向服务设施，提供稳定的增收条件

5.2 负 效 应

在 T6 与 T8 地块周边有部分已建项目将对 GM 项目的土地价值产生不良影

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响，从区域因素评价角度，对 GM 项目及周边地块的土地产生减值效应，详 见下表。

序号	已建项目用途	已建项目用途	状况	减值效应
1	美亚	配套设施	已建	影响周边环境，导致邻近楼面地价递减
2	庄臣	精细化工	已建	影响气体环境，导致邻近楼面地价递减
3	T5#地块	原浦东化工厂	拟建	土地受到长期污染影响，需换土，开发成本提高

六、城市土地增值效应分析

6.1 城市土地增值效应理论基础

城市基准地价体系代表着一个城市在某时期内地租的平均水平，作为不同用 - 途和不同区位等级的城市土地参考价格。近年来，研究学者根据柯布 道格拉 斯生产函数的延伸形式，提出了工业地租剥离方法，用以测算城市工业用地 的地租水平。据研究资料表明，地租水平与企业利润有关，企业利润可以用 企业用地量、企业资本量和企业劳动投入量的函数表示。因此，地租是一种 土地收益分配的形式，是企业利润一种隐性的表现形式。土地增值可由未来 项目或产品实现后的超额利润部分转化而来，为测算城市工业用地级差收益 提供了理论依据，也为评价 GM 项目对城市土地开发的增值效应赋予新视角。

6.2 基准地价

根据《上海市基准地价表》（基准日为 2003 年 6 月 30 日），本评估对象所 在地区为六级地区。若以六级工业用地的基准地价为 530 元/平方米，相应的 容积率为 1。六级综合办公用途的基准地价为 1500 元/平方米，相应的容积 率为 2.3。由此可见，综合用地的地价一般为工业用地地价的 2.8 倍左右。 根据国土资发[2006] 307 号，浦东新区为全国土地等级二等，工业用地的基 准地价为 720 元/平方米，以此推算出相应的最低综合用地的地价。

6.3 城市土地增值效应

城市土地增值原因主要归结为五点：(1)土地使用者或经营者在长期的土地使 用和经营过程中，对土地的不断投资、改造而引起土地增值；(2)政府对城市

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公共设施的不断投入，投资环境的不断改善，或因土地使用者投资而产生的 土地收益的扩散效应而引起的土地增值；(3)土地利用类型改变，如由工业用 地转变为商业、金融用地，由住宅用地转变为商业用地等，从而产生土地增 值；(4)因社会经济的发展，城镇人口逐渐增多以及房地产业的发展，造成城 镇建设用地供不应求而引起土地增值；(5)由于方针、政策的改变，引起土地 投资的需求增加，导致土地增值。

归结上述增值原因及土地增值原理，土地增值分为地租增值和土地资本增 加。完全属于国家所有的土地增值收益部分全部归国家所有，需要在国家与 土地使用者之间分割的土地增值收益，按照“谁投资、谁收益”，在各个主体 之间按照投资的贡献比例分享增值收益，并考虑土地供求和利用状况由国家 进行弹性调节。

6.4 土地增值效应分析方法

6.4.1 基本方法

� 评估方法选用

根据中华人民共和国房地产估价规范，房地产估价通常有市场比较法，收益还 原法、成本法、假设开发法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估 价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依 据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益还原法、假设开发法进行估 价情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或在开发潜力的房地 产估价。鉴于目前园区基本是已租代售的形式进行经营，故认为采用收益还原 法进行评估，得出园区内的开发完成后的房地价值及土地价格。

� 收益还原法

收益还原法：

选取与研究对象处于同一供需圈内租金收入为参考，确定研究对象物业年租 金收益。根据物业具体状况及正常税费项目，确定研究对象物业成本税费率 及空置率，以确定研究对象年纯收益。根据研究对象收益年限，采用安全利 率加风险调正值法确定研究对象房地产的资本化率进行折现，得出研究对象 的公开市场价格。

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收益法的基本步骤：

搜集有关房地产收入和费用的资料→估算潜在毛收益→估算有效毛收益→ 估算运营费用→估算净收益→选用适当的资本化率或折现率→选用适宜的 计算公式求出收益价格。

6.4.2 房地价值测算

根据用地性质，测算各地块项目开发后的房地价值测算（收益还原法）。

6.4.3 土地成本价值测算（土地评估值）

根据国土资源部颁布的《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），将土地 的纯收益在房地合一的纯收益中进行拆分，按一定的还原利率进行还原。房 屋还原利率为 8％，土地还原利率为 6％，确定土地年纯收益ａ，根据Ｖ＝a/r* （1-1/（1+r）n），求得Ｖ土地成本价值。

6.4.4 整合后增值效应分析

• 引进 GM 项目后，增加年租金收益

因 GM 公司进驻后会带来一定的客流及相应的企业入驻，导致办公等用房需 求增大，空置率将发生变化，根据减少的空置量，确定每年可增加毛收益和 增加年租金收益。

• 土地增值测算（△K）

随着房地产业的发展，为了节约土地资源，促进土地的集约利用，对城市的存 量土地进行资源整合，整体重新进行统一规划或依附于某个大项目统一开发。 在土地整合过程中，土地因重新进行了规划或周边定位的提升，将导致土地的 价格随之升值。土地增值额指在某个大项目开发后引起的土地价格的增值。

Δ k = L − D − E − F

△K：土地增值额 L：规划条件下的地价 D：现状条件下的地价 E：土 地出让金或土地增值收益 F：相关税费（主要包括搬迁补偿费、停业补偿 费、中介费、契税等）

因 GM 项目入驻后，根据年租金增加额，按还原利率 7.5%计算，对应各地块

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项目的土地价值增加△K。

其中，L-D：土地增值价格，根据年增值收益进行计算；E：土地出让金或土 地增值收益：按目前市场规律,一般为土地价格的 30%测算；：相关税费：目 前该地块已“七通一平”，故相关的税费主要是契税/中介费等,一般为土地 价格的 4%。

Δ k = L − D − E − F 土地增值额： ；

• 土地增值额分摊

土地增值额分摊：土地增值的产生表面原因是改变了用途和规划条件带来 的，而产生真正的原因是资本的投入和再投入。除了开发商的资金、管理等 再投入外，原土地使用者的土地资本初始投入也是一个重要方面。所以以现 状条件下的地价（D）占项目总投资额（M）的比例，求得各地块项目所分 摊的土地增值收益（△KF）。

七、各地块项目土地增值效应评估（定量）

7.1 T5 ＃地块

7.1.1 房地价值测算（收益法）

• 地块基本情况

• 5 号地块土地面积 7.94 公顷，土地用途调整为商业综合用途，容积率为 2.16， 建筑面积为 17.15 万平方米。

� 基本参数确定

内容	单位	说明	取值
租金	元/平方米/天	园区内新建办公楼房地合一的租金范围为4元/平 方米/天左右,考虑到该地块的区域位置,租金确定 为4 元/平方米/天。	4
利率	%	一年期定期利率4.14%	4.14%
空置率	月	市场情况一般，考虑1.5 个月空置	1.5
重置成本	元/平方米	建筑一般重置成本为5,300	5,300
管理费	%	考虑管理费	2%
还原利率	%	R=一年期存款利息+风险调整值=4.14%+3%=7%	7.50%
递增比率	%	考虑每年递增比率1%	1%
收益年限	年	按商业综合用地的土地使用年限50 年	50

• 房地合一评估值测算

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项目名称	项目组成	计算过程	元/平方米/年
年收益	租金收入	租金×（12-空置月）×30=4×10.5×30	1260
	押金收入	租金×2 月×4.14%=4×60×4.14%	10
	合计	租金收入+押金收入	1270
年成本	维修费	重置成本×2%=5,300×2%	53
	管理费	收入的2%=1270×2%	25
	房产税	收入的12%=1270×12%	152
	保险费	重置成本×0.2%=5,300×0.2%	11
	营业税	收入的5.55%=1270×5.55%	70
	合计		312
房地产 纯收益	年收益-年成本=1270-312		958
房地合一 评估值	a 1 958 1+1% V= -----［1- ----------］= ----------------×［1-（------------------）50］ r-S（1+r）n7.5% -1% 1+7.5%		14090

� 评估结果

• 5 号地块项目房地合一单价为 14090 元/平方米，规划建筑面积为 17.15 万平 方米，开发后房地合一的价值为 14090×17.15＝241643.5 万元。

7.1.2 土地成本价值测算（土地评估值）

根据 T5 号地块拟建项目的基本用途，参考同类工程造价经济指标，建筑物 单方造价按 5300 元/平方米估算，折旧年限取 50 年，房屋还原利率为 8％， 土地还原利率为 6％考虑，土地年纯收益为 428 万元，土地评估值为 5990 元 /平方米。详情见下表：

T5 号地块土地成本价值测算表

	T5 号地块土地成本价值测算表
房地合一纯收益		958
建筑物折旧	房屋重置成本/50=5300/50	106
建筑物年纯收益	房屋现值房屋还原利率=53008%	424
土地年纯收益	房地产纯收益-建筑物折旧-建筑物纯收益=958-106-424	428
土地评估值	a 1 428 1 V= -----［1- ----------］= ----------------×［1-（------------------）50］ r-S（1+r）n6% 1+6%	5990

土地楼面地价为 5990 元/平方米，规划建筑面积为 17.15 万平方米，土地价 值为 6750×17.15＝115762.5 万元。

7.1.3 整合后增值

• 租金稳定，增加年收益

因 GM 项目进驻后会带来一定的客流及相应的企业入驻，导致办公用房需求的

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增大，空置率将从原来的 1.5 个月空置升至 1 个月空置，则 T5 号地块项目每年 可增加毛收益 4×15＝60 元/平方米/年，增加年收益＝60×17.15＝1029 万元。

• 土地增值

1）土地价值增加（Ｌ－Ｄ）

因 GM 项目入驻后，增加年收益为 1029 万元，按还原利率 7.5%计算，对应 的土地价值增加 12176.5 万元（Ｌ－Ｄ）；

• 2）土地出让金或土地增值收益（E）

土地出让金或土地增值收益：按目前市场规律,一般为土地价格的 30%，则 12176.5*30%=3652.95 元/平方米.

3）相关税费（F）

目前 5 号地块已完成了“七通一平”，故相关的税费主要是契税、中介费等. 一般为土地价格的 4%，则 12176.5*4%=487.06 元/平方米.

Δ k = L − D − E − F 4）土地增值额： =12176.5-3652.95-487.06=8036.49 万元。

• 5）土地增值额分摊（△FK）

根据测算，5 号地块项目的总投资额（M）为 212057.10 元，则被整合土地使用者所 分摊的土地增值额：△FK=D/M△K=115762.5/212057.108036.45=4387.14 元。

7.2 T3-6 号地块

7.2.1 房地价值测算（收益法）

� 地块基本情况

T3-6 号地块土地用途为办公用途，容积率为 3，总建筑面积为 17.7 万平方米。

� 基本参数确定

内容	单位	说明	取值
租金	元/平方米/天	园区内新建办公楼房地合一的租金范围为4元/平方米/天左右	4
利率	%	一年期定期利率4.14%	4.14%
空置率	月	市场情况一般，考虑1.5 个月空置	1.5
重置成本	元/平方米	建筑一般重置成本为5,500	5,500
管理费	%	考虑管理费	2%
还原利率	%	R=一年期存款利息+风险调整值 =4.14%+3.4%=7.5%	7.50%
递增比率	%	考虑每年递增比率1%	1%
收益年限	年	按商业综合用地的土地使用年限50 年	50

• 房地合一评估值测算

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-12-

项目名称	项目组成	计算过程	元/平方米/年
年收益	租金收入	租金×（12-空置月）×30=4×10.5×30	1260
	押金收入	租金×2 月×4.14%=4×60×4.14%	10
	合 计	租金收入+押金收入	1270
年成本	维修费	重置成本×2%=5500×2%	55
	管理费	收入的2%=1270×2%	25
	房产税	收入的12%=1270×12%	152
	保险费	重置成本×0.2%=5500×0.2%	11
	营业税	收入的5.55%=1270×5.55%	70
	合 计		314
房地产纯收益	年收益-年成本=1270-314		956
房地合一评估值			14050

� 评估结果

房地合一单价为 14050 元/平方米，规划建筑面积为 17.7 万平方米，开发后 房地合一的价值为 14050×17.7＝248685 万元。

7.2.2 土地成本价值测算（土地评估值）

根据 T3-6 号地块拟建项目的基本用途，参考同类工程造价经济指标，建筑物 单方造价按 5500 元/平方米估算，折旧年限取 50 年，房屋还原利率为 8％， 土地还原利率为 6％考虑，土地年纯收益为 269 万元，土地评估值为 6400 元 /平方米。详情见下表：

T3-6 号地块土地成本价值测算表

	T3-6 号地块土地成本价值测算表
房地合一纯收益		956
建筑物折旧	房屋重置成本/50=5500/50	110
建筑物年纯收益	房屋现值房屋还原利率=55008%	440
土地年纯收益	房地产纯收益-建筑物折旧-建筑物纯收益=956-110-440	406
土地评估值	a 1 406 1 V= -----［1- ----------］= ----------------×［1-（---------）50］ r-S（1+r）n6% 1+6%	6400

土地楼面地价为 6400 元/平方米，规划建筑面积为 17.7 万平方米，土地价值 为 6400×17.7＝113280 万元。

7.2.3 整合后土地增值效应

� 租金稳定，增加年收益

因 GM 项目进驻后会带来一定的客流及相应的企业入驻，导致办公用房需求的

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-13-

增大，空置率将从原来的 1.5 个月空置升至 1 个月空置，则 T3-6 号地块项目每 年可增加毛收益 4×15＝60 元/平方米/年。增加年收益＝60×17.7＝1062 万元。

• 土地增值

• 1）土地价值增加（Ｌ－Ｄ）：因 GM 公司入驻后，年收益增加 1062 万元， 按还原利率 7.5%进行计算，土地价值增加 12567 万元。（Ｌ－Ｄ）

• 2）土地出让金或土地增值收益（E）：土地出让金或土地增值收益——按目 前市场规律,一般为土地价格的 30%,则 12567*30%=3770.1 万元。

• 3）相关税费（F）：目前 T3-6 号地块已完成了“七通一平”，故相关的税 费主要是契税、中介费等，一般为土地价格的 4%，则 12567*4%=502.7 万元。

Δ k = L − D − E − F 4）土地增值额：土地增值额 =12567-3770.1-502.7=8294.2 万元。

• 5）土地增值额分摊（△FK）：根据测算，T3-6 号地块项目的总投资额（M） 为 230542.84 万元，则被整合土地使用者所分摊的土地增值额为：

• △FK=D/M△K=113280/230542.848294.2=4075.46 万元。

7.3 T3-7 号地块

7.3.1 房地价值测算（收益法）

• 地块基本情况

T3-7 号地块土地用途为办公用途，容积率为 2，总建筑面积为 3.63 平方米。

• 基本参数确定

内容	单位	说明	取值
租金	元/平方米/天	园区内新建办公楼房地合一的租金范围为4 元/平方米/天左右	4
利率	%	一年期定期利率4.14%	4.14%
空置率	月	市场情况一般，考虑1.5 个月空置率	1.5
重置成本	元/平方米	建筑一般重置成本为5,500	5,750
管理费	%	考虑管理费	2%
还原利率	%	R=一年期存款利息+风险调整值 =4.14%+3.4%=7.5%	7.50%
递增比率	%	考虑每年递增比率1%	1%
收益年限	年	按商业综合用地的土地使用年限50 年	50

• 房地合一评估值测算

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-14-

项目名称	项目组成	计算过程	元/平方米/年
年收益	租金收入	租金×（12-空置月）×30=4×10.5×30	1260
	押金收入	租金×2 月×4.14%=4×60×4.14%	10
	合计	租金收入+押金收入	1270
年成本	维修费	重置成本×2%=5750×2%	57.5
	管理费	收入的2%=1270×2%	25
	房产税	收入的12%=1270×12%	152
	保险费	重置成本×0.2%=5750×0.2%	12
	营业税	收入的5.55%=1270×5.55%	70
	合计		317
房地产 纯收益	年收益-年成本 =1270-317		953
房地合一 评估值		a 1 953 1+1% V= -----［1- ----------］= ------------×［1-（---------------）50］ r-S（1+r）n 7.5% -1% 1+7.5%	14010

� 评估结果

房地合一单价为 14010 元/平方米，规划建筑面积为 3.63 万平方米，开发后 房地合一的价值为 14010×3.63＝50856.3 万元。

7.3.2 土地成本价值测算（土地评估值）

根据 T3-7 号地块拟建项目的基本用途，参考同类工程造价经济指标，建筑物 单方造价按 5750 元/平方米估算，折旧年限取 50 年，房屋还原利率为 8％， 土地还原利率为 6％考虑，土地年纯收益为 378 万元，土地评估值为 5960 元 /平方米。详情见下表：

T3-7 号地块土地成本价值测算表

	T3-7 号地块土地成本价值测算表
房地合一纯收益 建筑物折旧 建筑物年纯收益 土地年纯收益 土地评估值		953
	房屋重置成本/50=5750/50	115
	房屋现值房屋还原利率=57508%	460
	房地产纯收益-建筑物折旧-建筑物纯收益=953-115-460	378
	a 1 378 1 V= -----［1- ----------］= --------×［1-（------------）50］ r-S（1+r）n 6% 1+6%	5960

土地楼面地价为 5960 元/平方米，规划建筑面积为 3.63 万平方米，土地价值 为 5960×3.63＝21634.8 万元。

7.3.3 整合后土地增值效应

• 租金稳定，增加年收益

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-15-

因 GM 项目进驻后会带来一定的客流及相应的企业入驻，导致办公用房需求的 增大，空置率将从原来的 1.5 个月空置升至 1 个月空置，则 T3-7 号地块项目每 年可增加毛收益 4×15＝60 元/平方米/年。增加年收益＝60×3.63＝217.8 万元

• 土地增值

1）土地价值增加（Ｌ－Ｄ）：

因 GM 公司入驻后，年收益增加 217.8 万元，按还原利率 7.5%进行计算，土 地价值增加 2577.3 万元（Ｌ－Ｄ）。

• 2）土地出让金或土地增值收益（E）：

土地出让金或土地增值收益——按目前市场规律,一般为土地价格的 30%,则 2577.3*30%=773.2 万元

3）相关税费（F）：

” ” 目前 T3-7 号地块已完成了 七通一平 ，故相关的税费主要是契税、中介费等. 一般为土地价格的 4%，则 2577.3*4%=103.1 万元。

4）土地增值额：

Δ k = L − D − E − F 土地增值额 =2577.3-773.2-103.1=1701 万元。

5）土地增值额分摊（△FK）：

根据测算，T3-6 号地块项目的总投资额（M）为 46734.53 万元，并有助于金 桥开发区向综合性功能产业城区转型，

△K=D/M△K=21634.8/46734.531701=787.44 元。

拟建项目各地块土地增值效应分析表

项目	单位	5 号地块	T3-6 号:地块	T3-7 号地块
建筑面积	平方米	171500	177000	36300
总投资额（M）	万元	212057.10	230542.84	46734.53
增加年出租收益（L-D）	万元	12176.50	12567.00	2577.30
土地增值额（△K）	万元	8036.49	8294.20	1701.00
土地增值额分摊（△FK）	万元	4387.14	4075.46	787.44
单位面积土地增值额	万元	255.81	230.25	216.93

八、经济效益初探

8.1 基本假设

8.1.1 研究背景

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-16-

• 1）金桥开发区具有良好的区位优势、完备的基础设施和便利的交通条件， 为引入 GM 项目创造外部条件；

• 2）根据金桥现代产业服务园区（二期）控制性详规（调整）精神，金桥公 司着力对开发区内的项目资源进行优化整合，不断提高城市土地的产出率， 提升本地区经济活力。

• 3）拟建 GM 项目建设开发，对金桥开发区已建、在建和拟建项目将产生一 定的影响，作为评价 GM 项目所产生的经济价值和土地增值效益重要因素。

8.1.2 研究范围

• 1）备选项目基本条件：在金桥现代产业服务园区（二期）规划范围内拟建 项目或在建项目， GM 项目有较大影响的和未来收益对金桥公司收益有影响 的项目；

• 2）备选项目经营方式：以租赁为主。

8.1.3 拟建项目建设规模

按备选项目要求，选择以下 6 个拟建项目为备选样本，并根据拟建项目的用 途，利用相似项目评价经验，设想相应的建筑物体量和建设方案，并以此估 算拟建项目的建设计算期，详细情况见下表：

序号	地块	土地面积 （公顷）	建筑面积 （万平方米）	用途	计算期 （年）
1	5#地块	7.94	17.15	商业综合用地，	3.50
3	T3-6地块	5.9	17.70	商业综合用地	3.85
4	T3-7地块	1.81	3.63	商务办公楼	3.20
5	17-B1	待定	2.74	改造工程（商业）	2.30
6	17-A	待定	5.17	商业	2.55

8.2 评价方法

以金桥开发区整体开发为导向，在充分利用金桥开发区的基础设施和交通网 络条件下，采用费用效益分析方法，对备选项目进行有无 GM 项目的经济价 值增量分析，从项目开发各环节，研究各地块项目土地增值额分摊（△FK） 的影响程度，揭示引进 GM 项目后对各地块项目所产生的影响。

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-17-

8.3 拟建项目效益估算

若各备选拟建项目以租赁经营为主，通过上述收益法已测算出各地块在出租 经营情况下的项目总开发价值，详见下表：

拟建项目总开发价值测算表 单位：万元

项目	单位	T5#地块	T3-6地块	T3-7地块
租金	元/日.平方米	4	4	4
年毛租金	万元/年	21609	22302	4573.8
总开发价值	万元	241643.50	248685.00	50856.30

8.4 拟建项目费用估算

8.4.1 土地成本（楼面地价）

取得各地块项目用地使用权而发生的费用，包括土地出让、土地征用和拆迁 费、城市建设配套等费用，此费用可按收益法测算，详见下表：

各地块土地楼面地价测算表 单位：元 / 平方米

	各地块土地楼面地价	测算表	单位：元/平方米
地块	T5#地块	T3-6地块	T3-7地块
土地楼面地价	5990	6400	5960

8.4.2 建造成本（含不可预见费）

根据各地块拟建项目的基本用途，参考同类工程造价经济指标，测算建筑物 单方造价。详情见下表：

各地块拟建项目建造成本测算表 单位：元 / 平方米

	各地块拟建项目	建造成本测算表	单位：元/平方米
地块	T5#地块	T3-6地块	T3-7地块
单方造价	5300	5500	5750

8.4.3 其他建设成本

其他建设成本包括勘察设计费、工程监理费等费用，按建造成本的 8%-10% 测算。

8.4.4 管理费用

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-18-

管理费用是管理和组织经营项目而发生的各类费用，按照上述费用之和的 1.5%-2%测算。

8.4.5 财务费用

财务费用是企业为筹集资金而发生的费用，本测算中自由资金暂按 30%考虑， 建设期贷款利率为 7.5%计取。

8.4.6 市场推广费用

开发经营活动中发生的费用，按照年经营收入的 3-5 %计取。

8.4.7 项目总开发成本

项目总开发成本=土地成本+建造成本+其他建设成本+管理费用+财务费用+ 市场推广费用，详见下表：

项目总开发成本测算表 单位：万元

序号	项目	T5#地块	T3-6地块	T3-7地块
1	土地成本	102728.50	113280.00	21634.80
2	建造成本	90895.00	97350.00	20872.50
3	其他建设成本	9089.50	9735.00	2087.25
4	管理费用	1499.77	1606.28	344.40
5	财务费用	6763.88	7456.46	1566.89
6	市场推广费用	1080.45	1115.10	228.69
7	项目总开发成本	212057.10	230542.84	46734.53

8.5 项目开发利润测算

项目开发利润=项目总开发价值-项目总开发成本；

项目开发成本利润率=项目开发利润/项目总开发成本；

拟建项目开发利润测算表 单位：万元

序号	项目	T5#地块	T3-6地块	T3-7地块
1	项目总开发价值	241643.5	248685	50856.3
2	项目总开发成本	212057.10	230542.84	46734.53
3	项目开发利润	29586.40	18142.16	4121.77
4	项目开发成本利润率	13.95%	7.87%	8.82%

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-19-

8.6 拟建项目费用效益分摊测算

8.6.1 GM 项目对拟建项目收益的影响

因 GM 项目进驻金桥开发区后，引起产业结构变化，资源进一步优化，产业 链的形成，促使更多相应的企业入驻，会带来一定的消费群体，客流量随之 逐年递增，导致办公、商业用房市场需求有效增加，空置面积下降，并趋于 稳定在一个相当的水平上，直接造成了出租收益增加，以此为基础，对各备 选项目进行有无 GM 项目增量效益分析。详见下表：

年毛租金增量收入估算表 单位：万元

项目	T5#地块	T3-6地块	T3-7地块
年毛租金增量收入	1029	1062	217.8

8.6.2 GM 项目对拟建项目开发成本的影响

根据工业地租剥离方法，土地资源增值部分由项目或产品的超额利润部分所反 映。在充分考虑引进 GM 项目后，以各地块项目土地增值额分摊（△FK）值为 基数，对拟建项目的增值效应进行评价，并通过对土地价值、开发成本和经营 成本等变化因素分析，揭示拟建项目的成本与土地增值收益所产生的边际效应 关系，详见下表：

土地增量收益成本分摊表 单位：万元

拟建项目地块	土地增效分摊	开发费节约额	经营费节约额	合计
	1	2	3	4=1+2+3
T5#地块	3235.95	749.88	401.32	4387.15
T3-6地块	3058.56	602.69	414.18	4075.43
T3-7地块	454.33	248.17	84.94	787.45
17-B1	114.79	218.24	64.10	397.14
17-A	767.15	200.44	71.18	1038.78
小计	7630.78	2019.44	1035.73	10685.94
比例（%）	71.41	18.90	9.69	100

8.6.3 土地增量效益成本分摊与转移

从上述土地增量收益成本分摊表中可见，土地增量收益可向项目开发成本发 生转移，其各地块项目土地增效分摊效果由土地增效率所反映，说明 GM 项 目建成后导致土地价值上升，未来金桥开发区土地价值由城市土地价值和土

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-20-

地转移增值所组成，并根据不同用途和区位因素决定。其增值额在数量上与 各地块项目的土地增值额分摊（△FK）相当，转移价值将通过后续项目的土 地增效分摊、开发费节约额和市场推广费用经营费节约额的各成本变化所反 映。其中，土地成本变化详见下表：

土地成本对比表 单位：元 / 平方米

	土	地成本对比表	地成本对比表	单位：元/平方米
地块	建筑面积 （万平方米）	楼面地价		土地增效率%
		无	有
5#地块	17.15	5990.00	6178.69	3.15
T3-6地块	17.70	6400.00	6572.80	2.70
T3-7地块	3.63	5960.00	6085.16	2.10
17-B1	2.74	6350.00	6559.55	3.30
17-A	5.17	6750.00	6898.50	2.20

说明：土地增效率=（有 GM 影响的土地成本-无 GM 影响的土地成本）/无 GM 影响的土地成本

通过对上述拟建项目进行有无 GM 项目土地增值效应对比分析，可以清楚地 看到在引进 GM 项目后，对拟建项目的土地价值将产生较明显的增值效应， 土地增效率约在 2.2%-3.3%范围内。

8.7 经济效益评价

8.7.1 拟建项目经济效益评价

根据金桥公司整体开发计划，将各地块项目土地增量收益作为研究系统的项目 现金流量，通过折现方法求出研究系统在计算始点的净现值（ IC=8.5% ），详 见下表：（实际开发时可考虑增设投资收益分摊权数）

拟建项目土地增值效益净现值 单位：万元

项目地块	年度	2008 年	2009 年	2010 年	2011 年	2012 年
	合计	1	2	3	4	5
5#地块	4387.15	0.00	0.00	0.00	4387.15	0.00
T3-6地块	4075.43	0.00	0.00	0.00	0.00	4075.43
T3-7地块	787.45	0.00	0.00	0.00	787.45
17-B1	397.14	0.00	0.00	397.14	0.00
17-A	1038.78	0.00	0.00	0.00		1038.78
增值现金流量	10685.94	0.00	0.00	397.14	5174.60	5114.21
折现系数	IC=8.5%	0.9217	0.8495	0.7829	0.7216	0.6650
增值净现值	7445.96	0.00	0.00	310.92	3733.86	3401.18

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-21-

0.00 2000.00 4000.00 拟建项目土地 增值现金流量 (万元)	拟建项目土地增值现金流量 0.00 0.00 310.92 3733.86 ~~3401.18~~ 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 年度

8.7.2 在建项目经济效益评价

引进 GM 项目后，紧邻其周边属金桥股份、联发公司约 50 万平方米（建筑 面积）的土地和房产等项目将会直接受益，包括在建的碧云别墅、公寓等项 目和厂房改造项目。

详见下表：

在建项目开发面积表 单位：平方米

项目	碧云别墅、公寓	厂房改造	研发楼	合计
开发量	50000	184418	265582	500000
比例（%）	10	36.8	53.12	100

根据金桥公司未来开发规划，本报告采取费用效益在有无 GM 项目下的模拟 计算方法，由租金收益增值产生的上述在建项目的收益增值进行测算，在扣 除包括折旧、运行维护费用、还本付息等经营开发成本后，在考虑到物业需 求受 GM 项目的影响程度，逐年递增出租面积至 90%，确定在建设各项目的 年净现金流量，并通过折现方法确定在建项目因土地增值效益所产生的项目 净现值。

� 碧云别墅、公寓项目

引进 GM 项目后，将会给碧云别墅、公寓增加近 200 户客户资源，根据与Ｇ Ｍ公司的初步约定，其高级员工近 200 户家庭在居住环境、学校等配套、房 屋品质同等条件下，优先选择碧云国际社区居住，提供一个相对稳定的客户 源。若以每户型面积 250 平方米，按现每套每月别墅平均租金价格 5 万元人 民币测算，将会给金桥股份额外增加租金收入约 1.09 亿元（按 95%出租率），

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-22-

在扣除经营开发成本后，至 2012 年每年可获得项目增值净现金流量为 6223.83 万元。

� 厂房改造项目

目前，金桥开发区正处在一个二次开发转型期，引进 GM 项目后，加快了汽 车产业向本区域专业化集群，产业链的延伸和拓展，产生了新的市场发展机 会，促进了生产性服务产业的发展，直接或间接增加办公、商用房的市场需 求。产业结构变化，必然会对金桥开发区未来市场功能的定位产生影响，金 桥公司适时提出 184418 平方米工业厂房功能性改造计划，对提升公司产业 经营的效果是有益的，是金桥开发区转型发展的正确选择。从原有单一型厂 房租赁或出口加工业务，逐步转向为发展生产性服务商提供配套商用房，这 种经营方式的转变是适应未来市场发展的需要，是为进一步提高城市土地利 用和区域经济持续发展的一个有效途径。

根据金桥公司计划，工业厂房改造将从 2008 年至 2012 年分期完成。本评估 报告以此为依据进行测算，完成改造面积比例从 2008 年 15%逐年递增至 2012 年 100%；改造后的商用房租金价格将从原来工业厂房平均每日每平方米的 租金价格 1 元人民币，提升至平均每日每平方米的租金价格 2 元人民币。经 初步估计，工业厂房改造项目完成后，至 2012 年每年可增加租金收入约为 6639.05 万元，在扣除经营开发成本后，每年可获得因土地增值效益所产生 的项目增值净现金流量为 3236.54 万元。 详见下表：

厂房改造项目增值效益测算表 单位：万元

项目	2008 年	2009 年	2010 年	2011 年	2012 年
完成比例（%）	15	50	70	85	100
完成改造面积（平方米）	27662.7	92209	129092.6	156755.3	184418
增值净现金流量	485.48	1618.27	2265.58	2751.06	3236.54

� 研发楼等项目

根据金桥公司开发计划，以研发楼为主的在建或已完工程建筑面积约为 265582 平方米，按照目前周边办公楼平均每日每平方米的租金价格 1.5 元人 民币预测，GM 项目入驻后将提升至平均每日每平方米的租金价格 2.8 元人

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民币。经初步估计，在建的研发楼项目建成后每年增加租金收入约为 12429.24 万元，在扣除经营开发成本后，至 2012 年每年可获得项目增值净现金流量 为 3403.80 万元。

� 在建项目土地增值效益净现值

本评估报告采取折现的方法，按一定的年度出租比例，测算上述在建项目的每 年因土地增值效益所产生的项目增值净现值，在计算期（ 5 年）内，在折现率 8.5 %的条件下，对在建项目进行有无 GM 项目下的经济价值增值分析，经测 算，因土地增值效益产生的项目增值净现值约为 23729.08 万元。 详见下表：

在建项目土地增值效益净现值 (IC=8.5%)

单位：万元

项目地块	年度	2008 年	2009 年	2010 年	2011 年	2012 年
	合计	1	2	3	4	5
别墅、公寓	14314.80			3111.91	4979.06	6223.83
厂房改造	10356.91	485.48	1618.27	2265.58	2751.06	3236.54
研发楼等	8169.13			2042.28	2723.04	3403.80
增值现金流量	32840.84	485.48	1618.27	7419.77	10453.16	12864.17
折现系数	8.5 %	0.9217	0.8495	0.7829	0.7216	0.6650
增值净现值	23729.08	447.45	1374.65	5809.00	7542.73	8555.25

在建项目土地增值现金流量

0.00 10000.00 20000.00 30000.00 现金流量(万元)
		12864.17
		485.48 1618.27 7419.77 10453.16
		2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 年度

在建项目土地增值效益现金流量比例（计算期 5 年）

单位：万元

项目	别墅、公寓	厂房改造	研发楼等	合计
累计增值净现金流量	14314.8	10356.91	8169.13	32840.84
比例（%）	43.59	31.54	24.87	100

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在建项目土地增值现金流量贡献率(%)
研发楼等项
目
公寓\别墅项
25%
目
43%
厂房改造项
目
32%
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8.7.3 评估项目经济效益整体评价

经测算，在计算期内评估对象累计增值净现金流量为 43526.79，其中，在建项 目累计增值净现金流量为 32840.84 万元；拟建项目累计增值净现金流量约为 10685.94 万元，按折现率 8.5%进行测算，在计算期内评估对象累计增值净现值 为 31175.04 万元，由此可见，引入 GM 项目后所产生的土地增值效应是明显的。 详见下表：

引入 GM 项目后所产生的土地增值效应分析表

引	入GM 项	目后所产	生的土地增	值效应分	析表
项目	合计	2008 年	2009 年	2010 年	2011 年	2012 年
		1	2	3	4	5
在建项目	32840.84	485.48	1618.27	7419.77	10453.16	12864.17
拟建项目	10685.94	0.00	0.00	397.14	5174.60	5114.21
增值现金流量	43526.79	485.48	1618.27	7816.91	15627.76	17978.37
折现系数	0.085	0.9217	0.8495	0.7829	0.7216	0.6650
增值净现值	31175.04	447.45	1374.65	6119.92	11276.59	11956.43

九、社会效益评价

9.1 形成产业链

9.1.1 汽车产业产业化程度高、集约化程度好，市场需求大，引进龙头企业， 增强地区的吸引力，有力带动区域经济持续稳定发展，构筑经济增长支持平 台。随着 GM 项目入驻金桥开发区，与通用汽车等企业协同推动本地区汽车 产业链的发展，加快汽车生产服务业的发展步伐，在强烈的磁场效应感应下， 未来几年内将吸引更多相关企业来金桥开发区，从事技术创新、采购等生产 性服务，加快了浦东新区和长江三角洲的仓储、物业、物流和会展广告等服

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务行业的发展，降低开发经营的成本，为在金桥地区打造汽车产业的研发、 设计、采购营销一体化奠定了坚实的基础。

9.1.2 上海金桥出口加工区经过十多年的发展，已形成电子信息、汽车整车 及零部件等四大支柱产业，引进 GM 项目后，直接推动金桥地区现有的汽车 产业链的发展，提升技术竞争的能力，促进了汽车产业链向纵横向拓展和延 伸，延长产业链给金桥公司带来稳定的客户源，将产生可观的社会效应。2006 年金桥开发区汽车产业的工业产值为 462 亿元，预计 2007 年达到 520 亿元， 占金桥开发区总产值的 33.5%；若 GM 项目落户金桥开发区，其全球采购中 心的功能为国内的汽车零部件的供应商提供市场机会，吸引更多的汽车供应 商和配套商聚集金桥，进一步完善浦东新区的汽车产业链，也为浦东新区提 供更多的税收资源，为金桥公司提供更多的客户资源。

9.1.3 GM 项目建设成后，将吸引约 1900 位管理和技术研发人员和 200 位外 籍管理人员的家庭落户浦东金桥碧运国际社区，若按照人均收入 20 万元测 算，将为浦东新区提供约 3 亿元的个人调节税的计征资源，同时，增加市场 的消费能力，增加相关产业的就业岗位。

详见下表

汽车产业链产生的社会效益分析

项目	原来水平	GM 项目后增量	社会效益评价
工业产值	520 亿	15 亿	增产比例2.88%
供应配套商（客户资源）	40家	15-20 家	增加客源约38-50%

9.2 助推技术进步

上海城市经济的增长方式已从要素、投资，逐步在向创新驱动阶段转变。政 策对科技技术支持力度正在逐年加大，科学孵化器的作用逐步显现出巨大的 生命力。城市经济增长的方式转变正在逐渐展开，技术创新对提高企业的竞 争力有着明显的作用，同时也提升了本地区的产业结构和产业能级，技术进 步对区域经济增长的贡献率已从 20 世纪初的 5%-20%逐步提高到现在的 70%-80%，引入 GM 项目后，金桥开发区内有许多项目受惠，详见下表：

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技术进步受惠项目一揽表

主因	内部效应	外部效应	受益因素	受惠项目
技术 进步, 提升 技术 竞争 能力	产品成本减低	引导汽车产业结构 变化，出现技术益处	享受技术支持，提高自身技 术创新能力	通用汽车、上海汽 车等产品结构、品 牌建设
	改变生产需求结构	加快消费品升级换代	能源利用效率提高，推动消 费市场	城市消费者，生活 配套设施
	提高劳动生产率	导致产业分工有序、 深加工	规模化经营，促进产业内部 分工细化	仓储、物业、物流 等服务行业
	影响供给结构	助推了新兴产业发展	推动生产性服务要素增长；	会展中心,软件外 包和信息服务等
	专业化经营要求高	推动产业集群发展, 吸引高素质人才集 聚、就业机会	人才培训，产学研结合、就 业机会，人才集聚效应；	复旦、同济等大学
	提升规模竞争力	有助于产业内部分 工和知识要素共享	发挥产业链效应，提供采购 平台，协同发展机遇	汽车电子、软件外 包延伸、会展、酒 店、采购平台
	研发比例提升	经营管理模式改变	促进企业研发投入比例	本地汽车制造企 业和高科技企业

9.3 产业集聚效应

技术转移和技术创新是企业发展过程的内生化成本，引入 GM 项目，引进龙 头企业，造就了金桥地区汽车产业链外延和内升，从产业分散逐步趋向产业 集群，成为未来地区经济持续发展的助推动力。产业集群具有无可比拟的优 势，在印度，约 350 个产业集群点创造了印度制造业出口额的 60%市场份额， 足以证明，引入 GM 引进龙头企业的重要性。

9.4 隐性成本

战略性地引进龙头企业，将对本地区经济的增长产生巨大社会效应，除了直 接或者间接提升企业的竞争能力，提高企业的利润水平，还可通过产品将已 实现后的超额利润部分转化为土地资源增值收益，此部分增值收益具有开发 区转型成本的效果，或称之开发隐性成本。它可通过产业链内的企业，测算 在土地使用中企业所获得的超额利润部分，并利用收益法进行推算，最终转 化为项目的各要素成本，对引入类似 GM 龙头企业所产生的社会效益进行量 化处置，丛中推算出土地供给方的隐性成本，是评价引进龙头企业后产生的 增值效应一个有效途径。

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十、结 论

10.1 地租是一种土地收益的分配形式，因此，有计划的进行土地开发投资所产生 的土地收益其扩散效应必将引起一定区域范围内土地增值和社会的辐射效应，是土 地价值未来增值的表现，土地增值是客观存在的。

10.2 在计算期内，经测算在建项目累计增值部分的净现金流量为 32840.84 万元； 拟建项目累计增值部分的净现金流量预计约为 10685.94 万元，由此可见，引入 GM 项目后所产生的土地增值效应是明显的。

10.3 若按折现率 8.5%测算，在计算期内在建项目累计增值净现值为 23729.08 万 元，分摊至 GM 项目土地面积价值为 1977.42 元/平方米，可以补偿引进 GM 项目 所产生的土地差额，因此，土地差额部分完全可通过出租收入增加，土地增值和成 本降低所消化，其中增值效应部分可视为区域经济开发投资的转型成本（或代价）。

10.4 因 GM 项目进驻金桥开发区，会加快本区域内产业结构的调整，区域资源 得到更进一步的优化，产业链形成和拓展外延，又促使更多相关的企业入驻，必然 会带来一定的消费群体，客流量逐年递增，导致办公、商业用房市场有效的需求增 加，出现空置面积下降的结果，从而引起租金收益的提高，土地使用价值增效。在 本次评估报告中，根据目前金桥地区的出租情况，假定空置面积减少 0.05％，经测 算拟建项目将有约 10685.94 万元增值收益。由此可见，引进 GM 项目所产生的边 际效应是相当明显的。在计算期（5 年）内，平均每年所产生的项目增值净现金增 加为 2137.19 万元，并通过拟建项目的土地增值、开发和经营成本降低等形式反映 出来。

10.5 引进 GM 项目，必然加快了金桥开发区汽车产业集聚的步伐，当美国通用 汽车公司入驻金桥地区后，其相关的企业会追随领头羊企业随之入驻，对本地区范 围内的房产物业带来新的客源，产生积极的市场引领效应，会提高物业的租金。根 据金桥公司未来的发展规划，计划对现有的 184418 平方米厂房分期实施功能性改 建，经本报告评估模拟测算，在扣除相关成本费用后，厂房改造所产生的增值现金 流量为 10356.91 万元，占在建项目增值总额的 31.54%，说明厂房改造计划对金桥 开发区的成功转型意义重大，为本区域功能逐步向生产性服务型功能转型奠定了基 础。

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10.6 由于定向引进 GM 项目，别墅、公寓项目将作为必要的配套工程。客户群 的相对稳定，直接降低了该项目的投资风险。在未来几年内，无论市场环境发生变 化，此部分的项目投资收益是基本可保证的，这将为金桥公司带来长期稳定的收入 和现金流，对金桥开发区二次转型开发显得十分重要的，从这层面上讲，引进 GM 项目具有十分重要的战略意义。

10.7 在引进 GM 项目后，由于汽车产业链在本地区基本形式，生产性的服务量 必然增加，与之相关的企业会考虑选择与其相邻的位置，获得额外的利益，达到“筑 巢引凤”之效果。尽管在建的研发楼等项目需求具有一定的不确定性，但出现边际 增值效益是可肯定的，研发楼等建设项目有助于推动浦东地区优化区域功能的建 设，有助于产业结构升级。从持续性发展的角度看，在建的研发楼项目建设是金桥 开发区转型开发的需要，是城市土地向集约型发展必然的选择，作为先期投入的基 础性设施项目，随着城市经济增长方式的转变，本报告所测算的项目土地增值收益 是可期待的。

10.8 从上述经济效益定量分析中可见，在引进 GM 项目后，在计算期 5 年内在 建项目累计增值净现值为 23729.08 万元，按引进 GM 项目 12 万平方米用地面积衡 量，当量的经济价值为 1977.42 元/平方米，平均每年增值净现值为 395.48 元/平方 米。按照房地产土地估价理论， GM 项目所在土地市场单价为每平方米 1800 元 估 算 ，若引进 GM 项目时土地转让定价在 1000 元/平方米，土地差异额约为 800 元/ 平方米，至 2010 年，此部分的土地差异额即可通过在建项目累计增值净现值给予 补偿。 同时，从可持续发展的角度看，未来周边地块项目将直接或间接获得受益， 未来城市土地增效是可期待的。由此可见，引进 GM 项目后，土地增值效应大于 该土地转让所产生的差异额，从总体上评价，该项目在经济上是可行的。 10.9 在社会效益方面，通过引进 GM 项目加快了金桥开发区产业集聚步伐，对汽 车产业链的形成，整个地区的技术进步都产生深远的意义，符合上海城市发展规划， 并有助于金桥开发区向综合性功能产业城区转型，与浦东新区城市功能相配套，满 足区域经济持续发展的需要。

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