Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.,Ltd — Annual Report 2025

Apr 20, 2026

上海金桥出口加工区开发股份有限公司2025 年年度报告摘要

公司代码：600639、900911

公司简称：浦东金桥、金桥 B 股

上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2025 年年度报告摘要

上海金桥出口加工区开发股份有限公司2025 年年度报告摘要

第一节重要提示

• 1、本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规

• 划，投资者应当到www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。

• 2、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

• 3、公司全体董事出席董事会会议。

• 4、众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

5、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司在提取法定盈余公积、任意盈余公积后，以2025年末总股本1,122,412,893股为基数，并 扣除累计回购的股份数22,624,800股后的股份数1,099,788,093股，按每10股向全体股东实际分配现 金红利人民币4.00元（含税），共计分配现金红利约43,992万元；无公积金转增股本方案。上述利 润分配预案尚待公司股东会批准。

截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 □适用√不适用

第二节公司基本情况

1、公司简介

1、公司简介	1、公司简介	1、公司简介	1、公司简介	1、公司简介
公司股票简况
股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	浦东金桥	600639	不适用
B股	上海证券交易所	金桥B股	900911	不适用

联系人和联系方式	董事会秘书
姓名	严少云
联系地址	上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼
电话	021-50307702
传真	021-50301533
电子信箱	jqir@shpdjq.com

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2、报告期公司主要业务简介

据相关研究显示，2025 年上海产业园区市场新增供应约 178 万㎡，较 2024 年基本持平，净 吸纳量较 2024 年有所增长，年末空置率 31.9%继续维持高位，全市平均租金持续下跌至 3.07 元/ ㎡/天，其中金桥板块租金跌至 2.64 元/㎡/天，预计 2026 年市场继续处于下行态势。同时，2025 年上海甲级写字楼市场全年净吸纳量约 25 万㎡，不及 2024 年一半水平，年末空置率上升至 21.9%， 较 2024 年同期攀升 1.5 个百分点，平均租金延续下行趋势降至 5.83 元/㎡/天，全年累计降幅达 10.3%。

2025 年 8 月，上海发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，围绕限购松绑、公 积金支持、信贷优化和房产税调整四大方向推进，旨在满足刚性及改善性住房需求，促进市场平 稳健康发展。

公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营， 致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产 城融合示范区。公司运营的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在产 业投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司 战略转型。

报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动改革创新、做强产业功能， 持续构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，打造完善的产业生态服务 体系。重点加强产业投资布局、产业生态培育和专业服务能力提升，加快发展模式转型，成为产 业属性突出、核心功能与核心竞争力持续提升的产业服务商。

3、公司主要会计数据和财务指标

3.1 近3 年的主要会计数据和财务指标

单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
	2025年	2024年	本年比上年 增减(%)	2023年
总资产	47,468,108,622.57	48,634,341,185.68	-2.40	39,780,978,141.40
归属于上市 公司股东的 净资产	15,178,179,750.89	14,523,957,029.60	4.50	14,113,202,980.65
营业收入	5,964,911,229.67	2,724,786,282.83	118.91	6,585,310,852.05
利润总额	1,400,182,971.78	1,343,755,473.16	4.20	2,407,866,775.85
归属于上市 公司股东的 净利润	1,073,513,488.46	1,001,950,138.86	7.14	1,818,789,939.00
归属于上市 公司股东的 扣除非经常 性损益的净 利润	929,360,276.13	360,785,108.57	157.59	1,781,194,542.34
经营活动产 生的现金流 量净额	-1,886,822,112.46	-1,199,042,707.51	不适用	-6,702,977,654.40
加权平均净 资产收益率 （%）	7.30	7.00	增加0.30个 百分点	13.43

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基本每股收 益（元／股）	0.9646	0.8931	8.01	1.6204
稀释每股收 益（元／股）	0.9646	0.8931	8.01	1.6204

3.2 报告期分季度的主要会计数据

单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币	单位：元 币种：人民币
	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	510,483,658.07	450,756,834.98	453,269,076.37	4,550,401,660.25
归属于上市公司股东的净利润	102,950,334.86	72,344,318.67	163,099,251.55	735,119,583.38
归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益后的净利润	91,170,842.38	72,382,710.95	150,709,568.00	615,097,154.80
经营活动产生的现金流量净额	1,015,313,302.05	-2,049,954,935.13	122,797,792.33	-974,978,271.71

注：上表中，第四季度的营业收入及归属于上市公司股东的净利润、扣除非经常性损益后的净利 润均有较大幅度增长，主要原因为结转碧云澧悦项目销售收入 40.68 亿元。

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

4、股东情况

• 4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特 别表决权股份的股东总数及前10 名股东情况

单位: 股	单位: 股	单位: 股	单位: 股	单位: 股	单位: 股	单位: 股	单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户）					63,819
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）					56,796
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股东名称 （全称）	报告期内增 减	期末持股数 量	比例 (%)	持有 有限 售条 件的 股份 数量	质押、标记或 冻结情况		股东 性质
					股份 状态	数量
上海金桥（集团）有 限公司	0	554,081,457	49.37		无	0	国家
上海国际集团资产管 理有限公司	0	19,886,570	1.77		未知		国有 法人
陈国铭	-4,711,695	9,471,590	0.84		未知		境内 自然 人

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香港中央结算有限公 司	1,014,294	5,806,246	0.52		未知		境外 法人
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND	0	5,098,443	0.45		未知		境外 法人
GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER FUND	0	4,999,931	0.45		未知		境外 法人
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND	-165,640	4,586,218	0.41		未知		境外 法人
NOMURA SINGAPORE LIMITED	-299,987	3,499,983	0.31		未知		境外 法人
GUOTAI JUNAN SECURITIES（HONG KONG）LIMITED	-355,910	3,479,606	0.31		未知		境外 法人
中国工商银行股份有 限公司－中证上海国 企交易型开放式指数 证券投资基金	-291,600	3,305,438	0.29		未知		其他
上述股东关联关系或一致行动的说 明		金桥集团与其他股东之间无关联关系，也不属于一致行 动人。公司未知上述其他股东之间是否存在关联关系或 一致行动人的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数 量的说明		不适用

4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

• √适用 □不适用

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• 4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

• √适用 □不适用

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• 4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

□适用√不适用

• 5、公司债券情况

• √适用□不适用

5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况

单位:元 币种:人民币	单位:元 币种:人民币	单位:元 币种:人民币	单位:元 币种:人民币	单位:元 币种:人民币	单位:元 币种:人民币
债券名称	简称	代码	到期日	债券余额	利率（%）
上海金桥出 口加工区开 发股份有限 公司2025 年 面向专业投 资者公开发 行公司债券 （第一期）	25 金桥一	244342.SH	2028-12-09	1,300,000,000	1.95
上海金桥出 口加工区开 发股份有限 公司2023 年 面向专业投 资者公开发 行公司债券 （第一期）	23 金桥01	138948.SH	2028-03-07	1,000,000,000	3.30
上海金桥出 口加工区开 发股份有限 公司2020 年 第一期中期 票据	25 金桥开发 MTN001	102581704	2030-04-21	1,200,000,000	2.19
上海金桥出 口加工区开	23 金 桥 MTN001	102382295	2026-08-29	1,450,000,000	2.82

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发股份有限 公司2023 年 第一期中期 票据
上海金桥出 口加工区开 发股份有限 公司2024 年 度第一期中 期票据	24 金桥开发 MTN001	102483415	2029-08-09	800,000,000	2.22

5.2 报告期内债券的付息兑付情况

债券名称	付息兑付情况的说明
22 金桥债	2025 年11 月15 日支付2024 年11 月15 日至2025 年11 月14 日利息 及本金。
23 金桥01	2025 年03 月07 日支付2024 年03 月07 日至2025 年03 月06 日利 息。
24 金桥开发MTN001	2025 年8 月9 日支付2024 年8 月10 日至2025 年8 月9 日利息。
23 金桥MTN001	2025 年8 月29 日支付2024 年8 月30 日至2025 年8 月29 日利息。

5.3 报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况

□适用√不适用

5.4 公司近2 年的主要会计数据和财务指标

• √适用□不适用

√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用	√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
主要指标	2025 年	2024 年	本期比上年同期增减 （%）
资产负债率（%）	59.1	61.40	-3.75
扣除非经常性损益后净利 润	929,360,276.13	360,785,108.57	157.59
EBITDA 全部债务比	0.1	0.12	-16.67
利息保障倍数	3.57	3.81	-6.3

第三节重要事项

• 1、公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对 公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。

• 首先，报告期内主要在营项目经盘点后，报告如下：

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项目名称	地上建筑面积(㎡)	总建筑面积(㎡)	竣工/获得日期	权益比例
住宅
S5地块碧云别墅一、二、三期	35,079.27	35,079.27	2002	100%
S6地块碧云别墅四、五、六期	36,432.05	37,050.39	2010	100%
S4地块碧云花园一期	68,936.05	80,718.75	2002	100%
S8地块碧云花园二期	44,899.81	56,109.03	2005	100%
S8F地块碧云国际社区人才公 寓一期	8,562.29	13,564.36	2014	100%
S8DE 地块碧云国际社区人才 公寓二期	46,664.78	47,926.41	2014	100%
S3地块银杏苑	48,800.81	56,381.39	2014	100%
S1地块服务式公寓	42,367.51	59,694.49	2014	100%
碧云公馆的公寓	80,547.72	88,192.50	2015	100%
小计	412,290.29	474,716.59
厂房
由度浙桥园（T17）	18,420.93	19,600.84	1993	100%
由度云桥园（T25）（1）	35,214.72	35,214.72	2009	100%
由度云桥园（T25）（2）	23,434.14	23,434.14	2014	100%
金桥智造金沪园（T4）	31,078.23	31,078.23	2002	100%
金桥智造宁桥园（T15）	57,212.81	58,609.72	1994	100%
金桥智造金京园（T68）	51,752.02	51,752.02	2005	100%
金桥智造金滇园（T48）	16,373.87	16,373.87	2006	100%
金桥智造金藏园（T20）	35,762.84	35,762.84	1993	100%
T40B通用厂房（北幢）	10,803.13	10,803.13	2014	100%
金桥智造川桥园（T40B）	34,191.27	34,191.27	2002	100%
金桥智造申江园（T52）	90,047.49	90,047.49	2002	100%
金桥智造金穗园（T72）	15,766.21	15,766.21	2004	100%
由度宁桥园（T12B）	24,712.30	24,712.30	1994	100%
T34地块通用厂房	22,180.21	22,180.21	2005	100%
金桥智造金科园（T22）	6,154.19	6,154.19	1993	100%
金桥智造秦桥园（T71）	57,470.81	57,470.81	2002	100%
T32地块通用厂房	9,369.63	9,369.63	2002	100%
金桥综保3号园	116,618.04	116,618.04	2004	100%
金桥综保6号园	106,211.47	106,211.47	2005	100%
金桥智造川沙园（南区关外 T2）	9,995.43	9,995.43	2002	100%
金桥智造利枝园（南区关外	19,974.19	19,974.19	2002	100%

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T12）
金桥智造创业园（南区关外 T19）	4,770.07	4,770.07	2002	100%
金桥智造金港园（T30）	28,655.84	28,655.84	2017	100%
金桥新通信产业园（T29/30- 02）	44,744.46	58,006.89	2025	100%
T32地块原心华制衣厂区	16,958.00	17,777.45	2016	100%
T28-01地块原皇冠厂房	12,990.36	12,990.36	2018	100%
T14-1地块厂房	8,766.15	8,766.15	1999	100%
小计	909,628.81	926,287.51
办公楼
新金桥大厦	35,840.13	38,491.56	1997	100%
碧云公馆的办公楼	9,960.99	34,994.55	2016	100%
Office Park 金海园的办公楼	96,288.96	157,469.59	2020	100%
啦啦宝都商业办公综合体的办 公楼	11,298.46	15,720.82	2020	100%
小计	153,388.54	246,676.52
研发楼
Office Park 金湘园（T28）	75,647.58	131,904.39	2011	100%
Office Park 总部园（G2）	88,970.42	121,109.45	2009	100%
金领之都A区	153,107.79	153,841.15	2017	100%
由度金闽园（T36）	94,061.40	128,271.72	2016	100%
由度金港园（T31）	24,135.76	33,620.74	2020	100%
Office Park金科园（4-02）	103,466.75	197,752.47	2023	100%
宝山北郊未来产业园	200,262.88	315,448.30	2021	60%
金桥智造集迦园（T12B-03）	11,091.66	15,282.06	2025	100%
小计	750,744.24	1,097,230.28
商业
红枫路商业街	4,289.39	8,218.11	2007	100%
T17-B1地块碧云90商业中心	15,590.76	27,917.23	2011	100%
T20地块锦艺大厦（和颐酒店）	10,599.94	10,599.94	1999	100%
S1地块服务式公寓的商铺	7,753.24	7,753.24	2014	100%
碧云壹零的商铺	4,965.36	6,744.77	2019	100%
碧云公馆的商业	28,163.86	48,375.40	2015	100%
Office Park 金海园的商铺	3,377.69	3,377.69	2020	100%
啦啦宝都商业办公综合体的商 场	95,895.76	130,852.33	2020	100%
S11 碧云尊邸的商铺及特种用	10,252.99	10,575.46	2021	100%

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房
小计	180,888.99	254,414.17
其他
德威幼儿园	5,670.27	5,670.27	1996	100%
德威英国学校	18,818.34	18,818.34	2007	100%
德威学校体育中心	6,215.50	6,215.50	2017	100%
平和民办学校	39,040.12	39,040.12	1995	100%
平和学校高中部	6,660.70	15,886.18	2016	100%
碧云美术馆（原吴昌硕纪念馆）	5,902.49	5,902.49	2014	100%
杨高路以北区域零星商铺及存 量房	7,649.24	9,006.87	1997	100%
小计	89,956.66	100,539.77
合计	2,496,897.53	3,099,864.84

2、公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终 止上市情形的原因。

□适用 √不适用