Mirbud S.A. — Annual Report 2019

Apr 27, 2020

GRUPA KAPITAŁOWA MIRBUD

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE za okres od 01.01.2019 do 31.12.2019

według MSSF w kształcie zatwierdzonym przez Unię Europejską

I.	Podstawowe dane finansowe 5
II.	Informacje ogólne o jednostce 7
	Przedmiot działalności 7
	Czas trwania 7
	Zarząd i Rada Nadzorcza 8
	Struktura grupy kapitałowej 9
	Podmioty zależne i metoda konsolidacji 10
III.	Podstawowe informacje o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym 14
	Podstawa sporządzenia 14
	Oświadczenia Zarządu 14
	Kontynuacja działalności 14
	Waluta funkcjonalna 14
IV.	Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 15
V.	Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej. 17
VI.	Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych. 19
VII.	Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 21
	VIII. Stosowane zasady rachunkowości przez Grupę 23
	Wartości niematerialne 23
	Koszty prac badawczych i rozwojowych 24
	Wartość firmy 25
	Rzeczowe aktywa trwałe 25
	Prawo wieczystego użytkowania gruntu 27
	Leasing 27
	Nieodnawialne zasoby naturalne 28
	Aktywa trwałe i grupy aktywów przeznaczone do zbycia 29
	Stosowane uproszczenia stosowane w zakresie majątku trwałego nie mającego charakteru inwestycyjnego 29
	Nieruchomości inwestycyjne 29
	Zapasy 29
	Należności 30
	Rozliczenia międzyokresowe 31
	Rozliczenia międzyokresowe przychodów 31
	Instrumenty finansowe 32
	Kapitał własny 33
	Kredyty bankowe i pożyczki 34
	Zobowiązania 34

	Zobowiązania warunkowe 34
	Rezerwy 35
	Rezerwy na świadczenia pracownicze 35
	Przychody 36
	Koszty 37
	Transakcje w walutach obcych 37
	Podatek dochodowy 38
	Zysk na jedną akcję 39
	Połączenia i konsolidacja 39
	Zasada zakazu kompensat 40
	Rachunek przepływów pieniężnych 41
	Zmiany zasad, zmiany szacunków, błędy lat poprzednich 41
	Pozycje wyjątkowe 41
	Segmenty z działalności 42
	Pozycje oparte na szacunkach i profesjonalnym osądzie 42
IX.	Zmiany zasad rachunkowości i prezentacji sprawozdań finansowych 43
X.	Wpływ na sprawozdanie finansowe bieżących i przyszłych zmian w przepisach o rachunkowości. 44
XI.	Noty do skonsolidowanego sprawozdania finansowego. 47
	Nota 1 Rzeczowe aktywa trwałe 47
	Nota 2 Nieruchomości inwestycyjne 50
	Nota 3 Wartości niematerialne 53
Nota 4 Aktywa finansowe długoterminowe( z wyłączeniem należności handlowych, aktywów wycenianych metodą praw własności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów) oraz dane finansowe jednostek zależnych 56
	Nota 5 Inwestycje wyceniane metodą praw własności. 58
Nota 6 Należności handlowe i pozostałe 59
Nota 7 Aktywa biologiczne 61
Nota 8 Inne aktywa trwałe gdzieindziej nie sklasyfikowane (w tym rozliczenia międzyokresowe). 61
Nota 9 Zapasy 61
Nota 10 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 62
Nota 11 Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz związane z nimi zobowiązania 62
	Nota 12 Kapitały. 62
	Nota 13 Rezerwy. 65
Nota 14 Zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw, zobowiązań handlowych i pozostałych zobowiązań 66
	Nota 15 Zobowiązania handlowe i pozostałe 69
	Nota 16 Inne zobowiązania i rezerwy krótkoterminowe gdzie indziej nie sklasyfikowane (w tym

rozliczenia międzyokresowe) 74
Nota 17 Przychody ze sprzedaży 75
Nota 18 Koszt własny sprzedaży 76
Nota 19 Udziały w zyskach lub stratach jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach rozliczanych zgodnie z metodą praw własności 78
Nota 20 Pozostałe przychody i koszty 79
Nota 20 Koszty finansowe 82
Nota 21 Podatek dochodowy 83
Nota 21 Inne całkowite dochody 85
Nota 22 Zysk na jedną akcje 86
Nota 23 Segmenty operacyjne. 86
Nota 24 Transakcje z jednostkami powiązanymi. 93
Nota 25 Wynagrodzenie biegłego rewidenta 96
Nota 26 Instrumenty finansowe 97
Nota 27 Błędy dotyczące poprzednich okresów sprawozdawczych. 100
Nota 28 Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi. 100
Nota 29 Połączenia przedsięwzięć. 100
Nota 30 Planowane istotne nakłady inwestycje. 100
Nota 31 Istotne zdarzenia po dniu bilansowym 100
Nota 31 Struktura zatrudnienia 100
Nota 32 Dywidendy deklarowane i wypłacone 100
Nota 33 Skutki podziału, restrukturyzacji i zaniechania działalności 100
Nota 34 Ograniczenia w dysponowaniu i zabezpieczenia ustanowione na aktywach 101
Nota 35 Sprawy sądowe 103
Nota 36 Zobowiązania warunkowe 104
Nota 37 Cele i zasady zarządzania ryzykiem. 105
Nota 38 Zarządzanie kapitałem 118
XII. Zatwierdzenie do publikacji 120

I. PODSTAWOWE DANE FINANSOWE

	w tys. PLN		w tys. EURO
Wybrane dane finansowe	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Pozycje sprawozdania z całkowitych dochodów oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich dziennych kursów określonych przez Narodowy Bank Polski w roku sprawozdawczym odpowiednio: 1 euro =	4,3018		4,2669
Przychody ze sprzedaży	949 104	1 143 128	220 630	267 906
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	52 218	51 046	12 139	11 963
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	36 995	33 411	8 600	7 830
Zysk (strata) netto	28 124	27 036	6 538	6 336
Całkowite dochody za rok obrotowy netto	28 124	24 644	6 538	5 778
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	28 247	48 916	6 566	11 464
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjne	-19 797	3 005	-4 602	704
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowe	35 556	-34 320	8 265	-8 043
Przepływy pieniężne netto razem	44 006	17 601	10 230	4 125
zysk (strata) netto przypadająca na jedną akcje w PLN/EURO	0,31	0,33	0,07	0,08
zysk (strata) rozwodniony na jedną akcje w PLN/EURO	0,31	0,30	0,07	0,07

	w tys. PLN		w tys. EURO
Wybrane dane finansowe	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018
Pozycje aktywów i pasywów według średniego kursu określonego przez Narodowy Bank Polski na dzień sprawozdawczy odpowiednio: 1 euro=		4,2585	4,3000
Aktywa razem	1 146 431	1 079 558	269 210	251 060
Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania	741 181	696 936	174 047	162 078
Zobowiązania długoterminowe	347 178	274 641	81 526	63 870
Zobowiązania krótkoterminowe	394 003	422 295	92 522	98 208
Kapitał własny	405 250	382 622	95 163	88 982
Kapitał podstawowy	9 174	8 249	2 154	1 918
Liczba akcji w sztukach	91 744 200	82 492 500	91 744 200	82 492 500
Wartość księgowa na jedną akcje w PLN/EURO	4,42	4,64	1,04	1,08
Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcje w PLN/EURO	4,42	4,64	1,04	1,08

6

II. INFORMACJE OGÓLNE O JEDNOSTCE

Nazwa emitenta:	MIRBUD S.A.
Siedziba Emitenta	Skierniewice
Forma prawna	spółka akcyjna
Kraj siedziby	Polska
NIP	836-170-22-07
REGON	750772302
Dane adresowe	ul. Unii Europejskiej 18
	96-100 Skierniewice
Telefon	+48 (46) 833 98 65
Fax:	+48 (46) 833 97 32
Poczta elektroniczna	sekretariat@mirbud.pl
Strona internetowa	www.mirbud.pl

MIRBUD S.A. powstał w wyniku przekształcenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą. MIRBUD Spółka z o.o. w spółkę akcyjną, w trybie art. 551 i następnych Kodeksu spółek handlowych. Spółka została zarejestrowana przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000270385 w dniu 22 grudnia 2006

Przedmiot działalności

Podstawowym przedmiotem działalności Emitenta zgodnym z jego statutem oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego jest:

• Budownictwo ogólne i inżynieria lądowa
• Towarowy transport drogowy
• Wynajem sprzętu budowlanego i burzącego z obsługą operatorską
• Działalność reklamowo-wydawnicza
• Wynajem pomieszczeń na własny rachunek
• Sprzedaż hurtowa materiałów dla budownictwa

Czas trwania

Czas trwania Emitenta jest nieograniczony.

Zarząd i Rada Nadzorcza

Zarząd
Jerzy Mirgos	Prezes Zarządu
Sławomir Nowak	Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski	Członek Zarządu
Tomasz Sałata	Członek Zarządu
Rada Nadzorcza
Wiesław Kosonóg	Przewodniczący Rady Nadzorczej
Waldemar Borzykowski	Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska	Sekretarz Rady Nadzorczej
Hubert Bojdo	Członek Rady Nadzorczej
Andrzej Zakrzewski	Członek Rady Nadzorczej
Wiktoria Braun	Członek Rady Nadzorczej

Struktura grupy kapitałowej

9

Podmioty zależne i metoda konsolidacji

Nazwa jednostki	JHM DEVELOPMENT S.A.
Siedziba	Skierniewice
Forma prawna	spółka akcyjna
Kraj siedziby	Polska
NIP	836-181-24-27
REGON	100522155
Dane adresowe	ul. Unii Europejskiej 18 96-100 Skierniewice
Telefon	+48 (46) 833-61-28
Fax:	+48 (46) 833-61-28
Poczta elektroniczna	sekretariat@jhmdevelopment.pl
Strona internetowa	www. jhmdevelopment.pl

Konsolidowana metodą pełną

Działa w segmencie działalności usług deweloperskich i nieruchomości inwestycyjnych

Nazwa jednostki	Przedsiębiorstwo Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA S.A.
Siedziba	Kobylarnia
Forma prawna	spółka akcyjna
Kraj siedziby	Polska
NIP	953-22-34-789
REGON	091631706
Dane adresowe	Kobylarnia 8; 86-051 Brzoza
Telefon	+48(52) 381-06-10
Fax:	+48(52) 381-06-10
Poczta elektroniczna	pbdim@kobylarnia.pl
Strona internetowa	www.kobylarnia.pl

Konsolidowana metodą pełną

Działa w segmencie działalności budowlano – montażowej

Nazwa jednostki	EXPO MAZURY S.A.
Siedziba	Ostróda
Forma prawna	spółka akcyjna
Kraj siedziby	Polska
NIP	839-27-67-573
REGON	771485919
Dane adresowe	ul. Grunwaldzka 55, Ostróda
Telefon	+48(89) 506-58-00
Fax:	+48(89) 647-78-77
Poczta elektroniczna	sekretariat@expoarena.pl
Strona internetowa	www.expomazury.pl

Konsolidowana metodą pełną

Działa w segmencie działalności targowo - wystawowej

Nazwa jednostki	MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Siedziba	Warszawa
Forma prawna	spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Kraj siedziby	Polska
NIP	524-271-14-28
REGON	142434636
Dane adresowe	ul. Marywilska 44,
	03-042 Warszawa
Telefon	+48(22) 423-10-00
Fax:	+48(22) 423-10-00
Poczta elektroniczna	sekretariat@marywilska44.waw.pl
Strona internetowa	www. marywilska44.waw.pl

Konsolidowana metodą pełną

Działa w segmencie nieruchomości inwestycyjnych

Nazwa jednostki	JHM 1 Sp. z o. o.
Siedziba	Skierniewice
Forma prawna	spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Kraj siedziby	Polska
NIP	8361855968
REGON	101288135
Dane adresowe	ul. Unii Europejskiej 18
	96-100 Skierniewice
Telefon	+ 48 (46) 833 95 89
Fax:	+ 48 (46) 833 61 28
Poczta elektroniczna	sekretariat@jhmdevelopment.pl
Strona internetowa	www.jhmdevelopment.pl

Nazwa jednostki	JHM 2 Sp. z o. o.
Siedziba	Skierniewice
Forma prawna	spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Kraj siedziby	Polska
NIP	8361856465
REGON	101387140
Dane adresowe	ul. Unii Europejskiej 18
	96-100 Skierniewice
Telefon	+ 48 (46) 833 95 89
Fax:	+ 48 (46) 833 61 28
Poczta elektroniczna	sekretariat@jhmdevelopment.pl
Strona internetowa	www. jhmdevelopment.pl

Konsolidowana metodą pełną

Działa w segmencie nieruchomości inwestycyjnych

Nazwa jednostki:	ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «MIPБУД» (MIRBUD sp. z
	o.o.)
Siedziba jednostki:	Kijów
Forma prawna:	spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:	418873426552
REGON (Kod ЄДРПОУ):	41887344
Dane adresowe:	Bolsuniwska 13-15, piętro 8, pok. 812
Kraj siedziby:	Ukraina

Spółka ТОВ «MIPБУД» została wpisana do Jednolitego Państwowego Rejestru Przedsiębiorstw i Organizacji Ukrainy w dniu 25 stycznia 2018 r. pod numerem: 41887344. Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terenie Ukrainy.

Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej jest:

budowa budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, budowy dróg i kolei, wykonywania specjalistycznych robót budowlanych, prac wykończeniowych i architektonicznych.

Kapitał zakładowy ТОВ «MIPБУД» wynosi 1.900.000,00 UAH (wg kursu średniego NBP z dnia 31.12.2019r wynosi 304.380,00 zł). Jedynym wspólnikiem spółki jest MIRBUD S.A. Na dzień 31.12.2019r wartość wniesionego kapitału wynosiła 264.877,09 zł. Jednostka nie jest konsolidowana z uwagi na jej nieistotność.

III. PODSTAWOWE INFORMACJE O SKONSOLIDOWANYM SPRAWOZDANIU FINANSOWYM

Podstawa sporządzenia

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe sporządzone zostało, na podstawie § 55 ust. 5 Ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994 roku, zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi do stosowania przez Unię Europejską. Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego przyjęte zostały odpowiednie do działalności zasady rachunkowości zgodne z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej.

Oświadczenia Zarządu

Zarząd oświadcza, że według jego najlepszej wiedzy roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres od 01.01.2019 do 31.12.2019 i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, które odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową. Sprawozdanie Zarządu z działalności zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji majątkowo finansowej w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka. Sprawozdanie zarządu z działalności stanowi rozwinięcie danych zawartych w niniejszym sprawozdaniu i jest publikowane łącznie z niniejszym sprawozdaniem.

Podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego, został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący tego badania spełnili warunki do wydania bezstronnej i niezależnej opinii z badania, zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi.

Kontynuacja działalności

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności.

Waluta funkcjonalna

Walutom sprawozdawczą do sprawozdania finansowego jest Polski Nowy Złoty (PLN). Sprawozdania finansowe zostały sporządzone w tysiącach złotych (tys. PLN), a wszystkie wartości, o ile jest to wskazane inaczej, podane są w tysiącach złotych. Ewentualne różnice pomiędzy kwota ogółem, a sumą ich składników wynikają z zaokrągleń.

IV. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

	Nr Noty	w tys. PLN
RACHUNEK ZYSKÓW LUB STRAT		Za okres:	Za okres:
		od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
DZIAŁALNOŚĆ KONTYNUOWANA
Przychody ze sprzedaży	17	949 104	1 143 128
Koszt własny sprzedaży	18	-848 532	-1 049 924
Zysk brutto na sprzedaży		100 572	93 204
Udziały w zyskach lub stratach jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach rozliczanych zgodnie z metodą praw własności	19
Pozostałe przychody z działalności operacyjnej i inwestycyjnej	20	31 188	47 919
Pozostałe koszty z działalności operacyjnej i inwestycyjnej	20	-79 542	-90 077
EBIT		52 218	51 046
Koszty finansowe	21	-15 223	-17 635
Zysk (strata) z działalności przed opodatkowaniem		36 995	33 411
Podatek dochodowy przypadający na działalność kontynuowaną	22	-8 871	-6 375
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej		28 124	27 036
DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA	23
Przychody z działalności zaniechanej
Koszty działalności zaniechanej
Zysk (strata) z działalności zaniechanej przed opodatkowaniem
Podatek dochodowy przypadający na działalność zaniechaną
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
ZYSK (STRATA) NETTO		28 124	27 036
Przyporządkowany do udziałów niekontrolujących			2 392
Przyporządkowany do właścicieli jednostki dominującej		28 124	24 644
	Nr Noty	w tys. PLN
INNE CAŁKOWITE DOCHODY		Za okres:	Za okres:
		od 01.01.2019 do	od 01.01.2018 do
Składniki, które nie zostaną następnie przekwalifikowane do rachunku zysków lub strat		31.12.2019	31.12.2018
Składniki, które zostaną przekwalifikowane na zyski lub straty po spełnieniu określonych warunków
Inne całkowite dochody netto	24
Przyporządkowane do udziałów niekontrolujących
Przyporządkowane do właścicieli jednostki dominującej
	Nr Noty	w tys. PLN
ŁĄCZNIE CAŁKOWITE DOCHODY		Za okres:	Za okres:
		od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018

Przyporządkowane do właścicieli jednostki dominującej	28 124	24 644
Przyporządkowane do udziałów niekontrolujących		2 392
Łączne całkowite dochody	28 124	27 036

V. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

AKTYWA	Nr Noty	w tys. PLN
		Stan na:	Stan na:
		31.12.2019	31.12.2018
Aktywa trwałe		518 632	515 431
Rzeczowe aktywa trwałe	1	217 546	207 041
Nieruchomości inwestycyjne	2	249 649	254 064
Wartości niematerialne	3	15 496	16 159
Aktywa finansowe długoterminowe (z wyłączeniem należności handlowych, aktywów wycenianych metodą praw własności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów)	4	482	339
Inwestycje wyceniane metodą praw własności.	5
Długoterminowe należności handlowe i pozostałe	6	12 276	14 482
Aktywa biologiczne	7
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	22	23 061	22 293
Inne aktywa trwałe gdzieindziej nie sklasyfikowane (w tym rozliczenia międzyokresowe)	8	122	1 053
Aktywa obrotowe		627 799	564 127
Zapasy	9	260 958	216 939
Bieżące należności z tytułu podatku dochodowego	22
Należności handlowe i pozostałe należności	6	256 792	279 303
Aktywa finansowe krótkoterminowe ( z wyłączeniem należności handlowych, aktywów wycenianych metodą praw własności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów)	4		478
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	10	108 151	64 145
Inne aktywa obrotowe gdzieindziej nie sklasyfikowane (w tym rozliczenia międzyokresowe)	8	1 898	3 262
Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży	11
Aktywa razem		1 146 431	1 079 558

	Nr Noty	w tys. PLN
KAPITAŁY I ZOBOWIĄZANIA		Stan na:	Stan na:
		31.12.2019	31.12.2018
Kapitał własny	12	405 250	382 622
Wyemitowany kapitał podstawowy		9 174	8 249
Zyski (straty) przypadające właścicielom jednostki		28 124	24 644
Pozostałe kapitały		367 952	293 073
Kapitał przypadający na udziały niesprawujące kontroli			56 656
Długoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania		347 178	274 641
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	22	34 180	30 859
Pozostałe rezerwy na zobowiązania długoterminowe	13	3 221	2 526
Długoterminowe zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw, zobowiązań handlowych i pozostałych zobowiązań	14	164 322	170 196
Długoterminowe zobowiązania handlowe i pozostałe	15	122 115	47 720
Inne zobowiązania i rezerwy długoterminowe gdzie indziej nie sklasyfikowane (w tym rozliczenia międzyokresowe)	16	23 340	23 340
Krótkoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania		394 003	422 295
Rezerwy na zobowiązania krótkoterminowe	13	3 147	3 267
Krótkoterminowe zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw, zobowiązań handlowych i pozostałych zobowiązań	14	98 219	66 889
Zobowiązania handlowe i pozostałe	15	263 366	322 839
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	22	2 410	2 709
Inne zobowiązania i rezerwy krótkoterminowe gdzie indziej nie sklasyfikowane (w tym rozliczenia międzyokresowe)	16	26 861	26 591
Zobowiązania związane bezpośrednio z aktywami trwałymi klasyfikowanymi jako przeznaczone do sprzedaży	11
Razem kapitały i zobowiązania		1 146 431	1 079 558

18

VI. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

	Nr Noty	w tys. PLN
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH		Za okres:	Za okres:
		od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Zysk przed opodatkowaniem		36 995	33 411
Amortyzacja		11 682	11 367
Zysk / strata z tytułu różnic kursowych
Zysk / strata na działalności inwestycyjnej		1 459	22 174
Koszty finansowania zewnętrznego		-13 633	14 664
Zmiana stanu zobowiązań z wyłączeniem zobowiązań finansowych		14 922	86 295
Zmiana stanu należności		24 717	-35 924
Zmiana stanu zapasów		-44 019	-44 303
Zmiana stanu rezerw		575	411
Zysk / strata z innych instrumentów finansowych		-399	-1 844
Inne zmiany w kapitale obrotowym		2 565	-34 408
Środki pieniężne z działalności operacyjnej		34 864	51 843
Zapłacony podatek dochodowy		-6 617	-2 927
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej		28 247	48 916
Sprzedaż rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych		2 339	741
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych		-20 509	-1 528
Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych		3 613	2 196
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych			-122
Spłata udzielonych pożyczek
Udzielenie pożyczek
Sprzedaż pozostałych inwestycji			-4
Nabycie pozostałych inwestycji		-5 639	-126
Otrzymane dywidendy i odsetki		399	1 848
Pozostałe wpływy z działalności inwestycyjnej
Pozostałe wydatki związane z działalnością inwestycyjną
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej		-19 797	3 005
Wpływy od akcjonariuszy
Wypłaty na rzecz właścicieli			-280
Zaciągnięcie zobowiązań z tytułu pożyczek i kredytów		127 906	46 228
Spłaty zobowiązań z tytułu pożyczek i kredytów		-93 631	-66 100
Spłaty zobowiązań z tytułu leasingu		-8 872	-10 004
Spłaty pozostałych zobowiązań finansowych

Odsetki zapłacone i inne wydatki związane z obsługą zadłużenia	13 633	-14 664
Pozostałe wpływy finansowe		10 500
Pozostałe wydatki finansowe -wykup obligacji	-3 480
Środki pieniężne z działalności finansowej	35 556	-34 320
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	64 145	46 544
Zwiększenia (zmniejszenia) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	44 006	17 601
Wpływ zmiany kursów walut na środki pieniężne wyrażone w walutach obcych
Środki pieniężne na koniec okresu	108 151	64 145
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty o ograniczonej możliwości dysponowania	77 149	25 961

VII. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

Zmiany w kapitale własnym	Kapitał podstawowy	Zyski zatrzymane przypadające akcjonariuszom jednostki dominującej	Odpisy z zysku netto w ciągu roku obrotowego dotyczące akcjonariuszy jednostki dominującej	Skumulowane inne całkowite dochody przypadające akcjonariuszom jednostki dominującej	Pozostałe kapitały przypadające akcjonariuszom jednostki dominującej	Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	Różnice kursowe z przeliczenia	Kapitał przypadający na udziały niesprawujące kontroli	RAZEM
Stan na 01-01-2018	8 249	122 810			170 544			54 264	355 866
Wpływ retrospektywnego zastosowania zmian polityki rachunkowości Wpływ retrospektywnego przekształcenia Łączne zyski (straty) za okres Łączne inne całkowite dochody Wkłady właścicieli Wypłaty na rzecz właścicieli Zmiany w udziałach własnościowych w jednostkach zależnych nieskutkujące utratą kontroli						24 644		2 392	27 036
Pozostałe zmiany w kapitale własnym					-280				-280
Stan na 31-12-2018	8 249	122 810			170 264	24 644		56 656	382 622
Rozliczenie niewypłaconego wyniku finansowego		24 644				-24 644

Zmiany w kapitale własnym	Kapitał podstawowy	Zyski zatrzymane przypadające akcjonariuszom jednostki dominującej	Odpisy z zysku netto w ciągu roku obrotowego dotyczące akcjonariuszy jednostki dominującej	Skumulowane inne całkowite dochody przypadające akcjonariuszom jednostki dominującej	Pozostałe kapitały przypadające akcjonariuszom jednostki dominującej	Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	Różnice kursowe z przeliczenia	Kapitał przypadający na udziały niesprawujące kontroli	RAZEM
Stan na 01-01-2019	8 249	147 454			170 264			56 656	382 622
Wpływ retrospektywnego zastosowania zmian polityki rachunkowości Wpływ retrospektywnego przekształcenia
Łączne zyski (straty) za okres						28 124			28 124
Łączne inne całkowite dochody (emisja akcji)	925				8 983				9 908
Wkłady właścicieli
Wypłaty na rzecz właścicieli
Zmiany w udziałach własnościowych w jednostkach zależnych nieskutkujące utratą kontroli Pozostałe zmiany w kapitale własnym					41 252			-56 656	-15 404
Stan na 31-12-2019	9 174	147 454			220 499	28 124			405 250

VIII. STOSOWANE ZASADY RACHUNKOWOŚCI PRZEZ GRUPĘ

Wartości niematerialne

Do wartości niematerialnych Grupa Kapitałowa zalicza aktywa spełniające następujące kryteria: można je wyłączyć lub wydzielić z jednostki gospodarczej i sprzedać, przekazać, licencjonować albo oddać do odpłatnego użytkowania osobom trzecim, zarówno indywidualnie, jak też łącznie z powiązanymi z nimi umowami, składnikami aktywów bądź zobowiązań lub wynikają z tytułów umownych bądź innych tytułów prawnych, bez względu na to, czy są zbywalne albo możliwe do wyodrębnienia z jednostki gospodarczej lub z innych tytułów czy też zobowiązań.

Początkowe ujęcie składnika wartości niematerialnych następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.

Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika aktywów (tj. kwotę należną sprzedającemu pomniejszoną o podlegające odliczeniu podatki: od towarów i usług oraz akcyzowy), obciążenia o charakterze publicznoprawnym (w przypadku importu) oraz nakłady bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do użytkowania zgodnie z jego planowanym przeznaczeniem. Rabaty, upusty udzielone przez sprzedającego oraz inne podobne zmniejszenia i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów.

Jeśli składnik wartości niematerialnych nabyty jest w zamian za instrumenty kapitałowe Spółki sporządzającej sprawozdanie finansowe, cena nabycia składnika aktywów odpowiada wartości godziwej wyemitowanych instrumentów kapitałowych, która równa się wartości godziwej danego składnika aktywów.

Zgodnie z MSR 23, koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu składnika aktywów, włącza się do ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów.

Nie rzadziej niż na dzień bilansowy składniki wartości niematerialnych wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na to, że wartość bilansowa aktywów może nie być możliwa do odzyskania, dokonywany jest przegląd tych aktywów pod kątem ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości, a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą, jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w rachunku zysków lub strat.

Odpisów amortyzacyjnych wartości niematerialnych dokonuje się w drodze rozłożenia ich wartości początkowej na okres przewidywanej ekonomicznej użyteczności. Amortyzacji dokonuje się, poczynając od pierwszego dnia miesiąca, w którym przyjęto do użytkowania wartości niematerialne. Amortyzację przerywa się w końcu tego miesiąca, w którym nastąpi zrównanie wartości zakumulowanej amortyzacji z wartością początkową lub w którym przeznaczono do likwidacji, sprzedano lub stwierdzono niedobór składnika majątkowego wartości niematerialnych i prawnych Odpisy amortyzacyjne od składników wartości niematerialnych dokonywane są liniowo przy zastosowaniu następujących stawek:

Tytuł	Stopa amortyzacji rocznej
oprogramowanie komputerowe	5%-50%
pozostałe wartości niematerialne	20%-50%

Poprawność stawek amortyzacji stosowanych w odniesieniu do poszczególnych składników wartości niematerialnych jest weryfikowana nie rzadziej niż raz do roku. Wszelkie zmiany wynikające z weryfikacji stawek amortyzacyjnych wpływają (jako zmiana wielkości szacunkowych) na odpowiednią korektę dokonywanych w bieżącym roku obrotowym oraz w następnych latach obrotowych odpisów amortyzacyjnych.

Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz te, które jeszcze nie są użytkowane (w budowie), poddaje się co roku weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości w odniesieniu do poszczególnych aktywów lub na poziomie ośrodka wypracowującego środki pieniężne. W przypadku pozostałych wartości niematerialnych dokonywana jest coroczna ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. Ewentualny odpis aktualizujący ujmuje się w ciężar rachunku zysków i strat.

Z wyjątkiem prac rozwojowych, wartości niematerialne wytworzone przez jednostkę we własnym zakresie nie są ujmowane w aktywach, a nakłady poniesione na ich wytworzenie są ujmowane w kosztach okresu, w którym zostały poniesione.

Koszt wytworzenia składnika wartości niematerialnych (prace rozwojowe) obejmuje ogół kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego wytwarzania lub przystosowania do używania do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania), w tym również niepodlegający odliczeniu podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy.

Dana pozycja wartości niematerialnych może zostać usunięta z bilansu po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży/likwidacji lub zaprzestania użytkowania wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych środków i są ujmowane w rachunku zysków i strat.

Koszty prac badawczych i rozwojowych

Koszty prac badawczych są ujmowane w rachunku zysków i strat w momencie ich poniesienia. Nakłady poniesione na prace rozwojowe wykonane w ramach danego przedsięwzięcia są

przenoszone na kolejny okres, jeżeli można uznać, że zostaną one w przyszłości odzyskane. Po początkowym ujęciu nakładów na prace rozwojowe stosuje się model kosztu historycznego, zgodnie z którym składniki aktywów są ujmowane według cen nabycia pomniejszonych o skumulowaną amortyzację i skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wszelkie nakłady przeniesione na kolejny okres są amortyzowane przez przewidywany okres uzyskiwania przychodów ze sprzedaży z danego przedsięwzięcia.

Koszty prac rozwojowych są poddawane ocenie pod kątem ewentualnej utraty wartości corocznie – jeśli składnik aktywów nie został jeszcze oddany do użytkowania, lub częściej – gdy w ciągu okresu sprawozdawczego pojawi się przesłanka utraty wartości wskazująca na to, że ich wartość bilansowa może nie być możliwa do odzyskania.

Wartość firmy

Wartość firmy z tytułu przejęcia jednostki gospodarczej jest początkowo ujmowana według ceny nabycia stanowiącej nadwyżkę kosztów połączenia jednostek gospodarczych nad udziałem jednostki przejmującej w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania aktywów, zobowiązań i zobowiązań warunkowych. Po początkowym ujęciu, wartość firmy jest wykazywana według ceny nabycia pomniejszonej o wszelkie skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się raz na rok lub częściej, jeśli występują przesłanki wskazujące na utratę wartości. Wartość firmy nie podlega amortyzacji. Na dzień przejęcia nabyta wartość firmy jest alokowana do każdego z ośrodków wypracowujących środki pieniężne, które mogą skorzystać z synergii połączenia. Utrata wartości ustalana jest poprzez oszacowanie odzyskiwalnej wartości ośrodka wypracowującego środki pieniężne, którego dotyczy dana wartość firmy. W przypadku, gdy odzyskiwalna wartość ośrodka wypracowującego środki pieniężne jest niższa niż wartość bilansowa, ujęty zostaje odpis z tytułu utraty wartości. Strata z tytułu utraty wartości nie podlega odwróceniu w następnym okresie. W przypadku, gdy wartość firmy stanowi część ośrodka wypracowującego środki pieniężne i dokonana zostanie sprzedaż części działalności w ramach tego ośrodka, przy ustalaniu zysków lub strat ze sprzedaży takiej działalności wartość firmy związana ze sprzedaną działalnością zostaje włączona do jej wartości bilansowej, W takich okolicznościach sprzedana wartość firmy jest ustalana na podstawie względnej wartości sprzedanej działalności i wartości zachowanej części ośrodka wypracowującego środki pieniężne.

Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania. Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, ujmowane są w rachunku zysków i strat w momencie ich poniesienia.

Środki trwałe w momencie ich nabycia są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, dla których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią składową są również koszty generalnych przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli będą wykorzystywane przez okres dłuższy niż rok.

Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.

Zgodnie z MSR 23, koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu składnika aktywów, włącza się do ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów.

Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów, stawki amortyzacyjne dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynoszą:

Tytuł	Stopa amortyzacji rocznej
Grunty (prawa wieczystego użytkowania)	nie są amortyzowane
Budynki i budowle	1,5% – 2,5%
Maszyny i urządzenia techniczne	7% – 30%
Środki transportu	10-20%
Inwestycje w obcych środkach trwałych	w proporcji do okresu użytkowania głównego aktywa

Rozpoczęcie amortyzacji następuje w pierwszym okresie miesięcznym następującym po miesiącu, w którym przyjęto środek trwały do użytkowania. Poprawność stosowanych stawek amortyzacji jest okresowo weryfikowana (raz do roku), powodując korektę odpisów amortyzacyjnych w następnych latach.

Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na to, że wartość bilansowa rzeczowych aktywów trwałych może nie być możliwa do odzyskania, dokonywany jest przegląd tych aktywów pod kątem ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości, a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą, jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w rachunku zysków i strat w pozycji "pozostałe koszty operacyjne".

Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta z bilansu po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży/likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane w rachunku zysków i strat.

Środki trwałe będące w toku budowy lub montażu i są wykazywane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy i przekazania środka trwałego do używania.

W przypadku trwałego zaniechania dokonywania nakładów na środki trwałe w budowie ogół poniesionych kosztów związanych z wykonywanymi dotychczas pracami obciąża koszty okresu. Dopuszcza się zawieszenie inwestycji w przypadku, gdy istnieje uzasadniony zamiar kontynuowania tej inwestycji w okresach następnych. Zawieszenia inwestycji dokonuje się na podstawie decyzji Zarządu Spółki. Na każdy dzień bilansowy nakłady na środki trwałe w budowie podlegają analizie co do utraty wartości i konieczności dokonywania ewentualnych odpisów z tytułu utraty wartości.

Zaliczki przekazane na zakup Rzeczowych Aktywów Trwałych prezentowane są w sprawozdaniach finansowych w pozycji pozostałych należności krótkoterminowych.

Prawo wieczystego użytkowania gruntu

Prawo wieczystego użytkowania gruntów nabyte w drodze decyzji administracyjnej wprowadzane jest do bilansu w wartości godziwej. Za wartość godziwą prawa przyjmuje się jedną z dwóch wartości, wartość rynkową tego prawa, jeśli Spółka dysponuje takimi informacjami lub wartość ustaloną przez rzeczoznawcę.

Nadwyżkę ustalonej w ten sposób wartości godziwej ponad kwotę kosztów poniesionych na nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntów w drodze decyzji administracyjnej wykazuje się drugostronnie w "zysku z lat ubiegłych".

Prawo wieczystego użytkowania gruntów nabyte na rynku wtórnym jest wyceniane według ceny nabycia i nie podlega przeszacowaniu.

Prawo wieczystego użytkowania gruntu jest amortyzowane proporcjonalnie do okresu na jakie zostało przyznane.

Leasing

Umowy leasingu finansowego, na mocy których następuje przeniesienie na leasingobiorcę zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, są ujmowane w bilansie na dzień rozpoczęcia leasingu według niższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej środka trwałego stanowiącego przedmiot leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych. Minimalne opłaty leasingowe rozdziela się pomiędzy koszty finansowe i zmniejszenie salda zobowiązania z tytułu leasingu w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek w stosunku do niespłaconego salda zobowiązania. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane w kosztach okresu, w którym je poniesiono.

Środki trwałe użytkowane na mocy umów leasingu finansowego amortyzowane są według takich samych zasad, jak stosowane do aktywów własnych. W sytuacji jednak, gdy brak wystarczającej pewności, że sporządzający sprawozdanie finansowe uzyska tytuł własności przed końcem okresu leasingu, dany składnik jest amortyzowany przez krótszy z dwóch okresów: szacowany okres użytkowania środka trwałego lub okres leasingu.

Umowy leasingowe, zgodnie z którymi leasingodawca zachowuje zasadniczo całe ryzyko i wszystkie

pożytki wynikające z posiadania przedmiotu leasingu, zaliczane są do umów leasingu operacyjnego. Opłaty leasingowe z tytułu leasingu operacyjnego ujmowane są jako koszty w rachunku zysków i strat metodą liniową przez okres trwania leasingu.

Aktywa oddane w leasing finansowy prezentowane są w bilansie jako należności w kwocie równej inwestycji netto. Inwestycja netto jest to suma minimalnych należnych leasingodawcy opłat leasingowych wynikających z umowy leasingu finansowego oraz ewentualnej niegwarantowanej wartości końcowej przypisanej leasingodawcy zdyskontowanej o stopę procentową leasingu. Przychody finansowe powstałe z tytułu oddania danego składnika aktywów w leasing finansowy są ujmowane w sposób odzwierciedlający stałą okresową stopę zwrotu na inwestycji leasingowej netto.

Nieodnawialne zasoby naturalne

Nieodnawialne zasoby naturalne początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.

Cenę nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem lub przystosowywaniem tego aktywa do użytkowania.

Koszty poniesione po dacie przyjęcia nieodnawialnych zasobów naturalnych do ewidencji (użytkowania) ujmowane są w rachunku zysków i strat w momencie ich poniesienia.

Po początkowym ujęciu nieodnawialne zasoby naturalne wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Amortyzacja liczona jest w sposób naturalny.

Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na to, że wartość bilansowa nieodnawialnych zasobów naturalnych może nie być możliwa do odzyskania, dokonywany jest przegląd tego aktywa pod kątem ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości, a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą, jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w rachunku zysków i strat w pozycji "pozostałe koszty operacyjne".

Dana pozycja nieodnawialnych zasobów naturalnych może zostać usunięta z bilansu po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży/likwidacji lub zaprzestania użytkowania nieodnawialnych zasobów naturalnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych aktywów i są ujmowane w rachunku zysków i strat.

Aktywa trwałe i grupy aktywów przeznaczone do zbycia

Aktywa trwałe i grupy aktywów netto są klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży, a nie w rezultacie ich dalszego użytkowania. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (lub grupa aktywów netto przeznaczonych do zbycia) jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej sprzedaży, a wystąpienie transakcji sprzedaży jest bardzo prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji.

Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, a także grupy aktywów netto przeznaczonych do sprzedaży, wyceniane są po niższej z dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia.

Stosowane uproszczenia stosowane w zakresie majątku trwałego niemającego charakteru inwestycyjnego

Umorzeń (amortyzacji) środków trwałych i wartości niematerialnych o niskiej wartości początkowej (nie przekraczającej 10.000 złotych) dokonuje się w sposób uproszczony poprzez dokonanie odpisów jednorazowo całej wartości początkowej tych środków trwałych.

Spółka stosuje uproszczenie, w myśl którego za moment przyjęcia środka trwałego do użytkowania określanego dla potrzeb rozpoczęcia amortyzacji, przyjmuje się pierwszy dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpił rzeczywisty moment przyjęcia do użytkowania środka trwałego.

Spółka stosuje uproszczenie, w myśl którego za moment przyjęcia wartości niematerialnej i prawnej do użytkowania, określanego dla potrzeb rozpoczęcia amortyzacji, przyjmuje się pierwszy dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpił rzeczywisty moment przyjęcia do użytkowania wartości niematerialnej i prawnej.

Weryfikacje stawek amortyzacyjną uznaje się za przeprowadzoną, gdy objęte nią zostaną wszystkie składniki majątku trwałego o wartości netto przekraczającej 50 tys. PLN.

Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne to grunty oraz budynki i budowle nabyte w celu osiągania korzyści ekonomicznych z tytułu przyrostu wartości tych aktywów lub innych pożytków, np. osiągania przychodów z tytułu przychodów z czynszów dzierżawnych. Aktywa te nie są użytkowane przez Spółkę.

Nieruchomości inwestycyjne początkowo wycenia się według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Po początkowym ujęciu nieruchomości inwestycyjne są wyceniane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w okresie, w którym powstały. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy.

Zapasy

Materiały bezpośrednie i pośrednie w ciągu roku obrotowego ujmowane są w cenach nabycia lub zakupu. Rozchód materiałów bezpośrednich i pośrednich następuje wg metody FIFO. Przyjęta cena nabycia może stanowić cenę zakupu, pod warunkiem, że ponoszone koszty związane z zakupem materiałów stanowią wartość nieistotną w stosunku do ceny zakupu. Do wartości ceny nabycia

materiałów w przerobie zalicza się również koszty magazynowania niezbędne w trakcie procesu produkcyjnego.

Towary w ciągu roku obrotowego ujmowane są w cenach nabycia lub zakupu. Rozchód towarów następuje wg cen FIFO.

Grunty i nieruchomości przeznaczone do odsprzedaży traktowane jako towary są ewidencjonowane i rozchodowane wg zasady szczegółowej identyfikacji.

Wyroby gotowe, półfabrykaty i produkty w toku wycenia się według rzeczywistych kosztów poniesionych na wytworzenie wyrobów gotowych.

W przypadku działalności deweloperskiej wszystkie nakłady związane z realizacją zadania aktywowane są w zapasach jako produkcja w toku.

Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się wszystkie koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzania zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu.

Koszty zakupu zapasów składają się z ceny zakupu, ceł importowych i pozostałych podatków (innych niż te możliwe do odzyskania w okresie późniejszym przez Spółkę od urzędów skarbowych) oraz kosztów transportu, załadunku i wyładunku, a także innych kosztów dających się bezpośrednio przyporządkować do pozyskania wyrobów gotowych, materiałów i usług. Przy określaniu kosztów zakupu odejmuje się upusty, rabaty handlowe i inne podobne pozycje.

Jak produkcję w toku wykazuje się również nakłady poniesione na realizację umowy o budowę przed zawarciem umowy pod warunkiem, że istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania.

Wycena zapasów na dzień bilansowy następuje wg cen nabycia lub zakupu, kosztu wytworzenia nie wyższych jednak od cen ich sprzedaży netto (wartości netto możliwej do uzyskania). Wartość netto możliwa do uzyskania jest to różnica między szacowaną ceną sprzedaży dokonywanej w toku zwykłej działalności gospodarczej a szacowanymi kosztami wykończenia i kosztami niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.

Odpisy aktualizujące wartość rzeczowych składników aktywów obrotowych związane z utratą ich wartości lub wycena na dzień bilansowy obciążają pozostałe koszty operacyjne. W przypadku ustania przyczyny dokonania odpisu aktualizującego wartość rzeczowych składników obrotowych jest odnoszona na dobro pozostałych przychodów operacyjnych. Okoliczności wskazujące na konieczność dokonania odpisu aktualizującego wartość zapasów to w szczególności:

• utrata wartości użytkowej zapasów (zniszczenie, przeterminowanie zapasów),
• stan zapasów przekracza zapotrzebowanie i możliwości zbycia przez Spółkę,
• niska rotacja zapasów,
• utrata wartości rynkowej na skutek stosowania przez konkurencję niższych cen sprzedaży.

Na dzień sporządza się analizę wiekową zapasów w podziale na poszczególne asortymenty i ustalają wysokość odpisów aktualizujących.

Należności

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ujmowane są i wykazywane w kwotach pierwotnie zafakturowanych. Po początkowym ujęciu należności wycenia się w wysokości

zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość należności.

Dla należności handlowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie w zakresie ustalenia oczekiwanej utraty wartości Spółka stosuje model uproszczony szacując oczekiwaną utratę wartości w całym okresie życia, stosując macierze opóźnień płatniczych bazujących na danych historycznych, z uwzględnieniem wymogów standardu w odniesieniu do obecnych i prognozowanych warunków gospodarczych.

Należności od odbiorców ujmuje się początkowo w cenie transakcyjnej. Po początkowym ujęciu należności wycenia się:

• należności nieprzekazywane do faktoringu pełnego: w wysokości zamortyzowanego kosztu z uwzględnieniem odpisów z tytułu oczekiwanej straty kredytowej (przy czym należności od odbiorców z datą zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania nie podlegają dyskontowaniu),
• należności przekazywane do faktoringu pełnego: wg wartości godziwej przez wynik finansowy, przy czym ze względu na krótki termin pomiędzy ujęciem należności a przekazaniem do faktora oraz niskie ryzyko kredytowe kontrahenta (faktora) wartość godziwa tych należności jest zbliżona do wartości bilansowej,

W pozycji należności jest również niezafakturowana część przychodów, jaka wystąpi z tytułu oszacowania wartości przychodu z tytułu niezakończonych umów budowlanych i innych umów długoterminowych.

Rozliczenia międzyokresowe

W celu zachowania współmierności przychodów i kosztów związanych z ich osiągnięciem rozgraniczane są koszty i przychody dotyczące poszczególnych okresów sprawozdawczych. Wydatki i koszty ponoszone z góry, a więc dotyczące przyszłych okresów, wykazywane są w ramach rozliczeń międzyokresowych czynnych, natomiast bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów obejmują kwoty zaliczane do kosztów okresu bieżącego, pomimo iż ich pokrycie nastąpi w przyszłym okresie sprawozdawczym. Odpisy czynnych i biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów dokonywane są stosownie do upływu czasu lub wielkości świadczeń. Czas i sposób rozliczenia powinien być uzasadniony charakterem rozliczanych kosztów z zachowaniem ostrożnej wyceny. Zakres typowych nakładów rozliczanych w czasie obejmuje w szczególności:

• opłacone z góry prenumeraty prasy,
• składki na ubezpieczenia majątkowe,
• koszty dzierżawy (czynsze),
• opłaty za zajęcie pasa drogowego,

W pozycji biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów ujmowane są pozycje w wysokości prawdopodobnych zobowiązań przypadających na bieżący okres sprawozdawczy.

Rozliczenia międzyokresowe przychodów

Rozliczenia międzyokresowe przychodów obejmują przede wszystkim kwoty środki pieniężne otrzymane na sfinansowanie nabycia środków trwałych w budowie oraz wartości niematerialnych,

rozliczane równolegle do odpisów amortyzacyjnych środków trwałych sfinansowanych z tych źródeł.

Instrumenty finansowe

Jako instrument finansowy kwalifikuje się każdą umowę, która skutkuje jednocześnie powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron i zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron, pod warunkiem, że z kontraktu zawartego między dwiema lub więcej stronami jednoznacznie wynikają skutki gospodarcze.

Sporządzający sprawozdanie finansowe klasyfikuje instrumenty finansowe z podziałem na:

• składniki aktywów finansowych lub zobowiązań finansowych wyceniane według wartości godziwej poprzez rachunek zysków i strat – aktywa i zobowiązania nabyte lub zaciągnięte głównie w celu sprzedaży lub odkupienia w bliskim terminie lub będące częścią portfela określonych instrumentów finansowych, którymi zarządza się łącznie i dla których istnieje potwierdzenie aktualnego faktycznego wzoru generowania krótkoterminowych zysków;
• inwestycje utrzymywane do terminu wymagalności aktywa finansowe niebędące instrumentami pochodnymi, z ustalonymi lub możliwymi do określenia płatnościami oraz o ustalonym terminie wymagalności, względem których Grupa Kapitałowa ma stanowczy zamiar i jest w stanie utrzymać w posiadaniu do upływu terminu wymagalności;
• pożyczki i należności aktywa finansowe niebędące instrumentami pochodnymi, z ustalonymi lub możliwymi do określenia płatnościami, które nie są przedmiotem obrotu na aktywnym rynku;
• aktywa finansowe dostępne do sprzedaży aktywa finansowe niebędące instrumentami pochodnymi, które zostały wyznaczone jako dostępne do sprzedaży lub niebędące pożyczkami i należnościami, inwestycjami utrzymywanymi do upływu terminu wymagalności ani aktywami finansowymi wycenianymi w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Ujęcie i wyłączenie składnika aktywów finansowych oraz zobowiązania finansowego

Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w bilansie, gdy staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.

Składnik aktywów finansowych wyłącza się z bilansu, w przypadku, gdy wynikające z zawartej umowy prawa do korzyści ekonomicznych i ryzyka z niej wynikające zostały zrealizowane, wygasły lub zrzeczone.

Wycena instrumentów finansowych na dzień powstania

Na dzień nabycia aktywa i zobowiązania finansowe Grupa Kapitałowa wycenia w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczonej zapłaty w przypadku składnika aktywów lub otrzymanej kwoty w przypadku zobowiązania.

Koszty transakcji Grupa Kapitałowa włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów i zobowiązań finansowych, poza kategorią aktywów i zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez rachunek zysków i strat.

Wycena instrumentów finansowych na dzień bilansowy

Wycena instrumentów finansowych na dzień bilansowy odbywa się w sposób następujący:

• według zamortyzowanego kosztu, z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej: inwestycje utrzymywane do terminu wymagalności, pożyczki i należności oraz pozostałe zobowiązania finansowe.; wycena może odbywać się także w wartości wymagającej zapłaty, jeśli efekty dyskonta nie są znaczące;
• według wartości godziwej: aktywa i zobowiązania finansowe z kategorii wycenianych w wartości godziwej poprzez rachunek zysków i strat oraz kategorii aktywów finansowych dostępnych do sprzedaży.

Skutki wyceny aktywów finansowych dostępnych do sprzedaży ujmuje się w kapitale własnym.

Skutki wyceny aktywów i zobowiązań finansowych zakwalifikowanych do pozostałych kategorii ujmuje się w rachunku zysków i strat.

Rachunkowość zabezpieczeń

Instrumenty pochodne zabezpieczające przepływy pieniężne z wysoce prawdopodobną planowaną transakcją wykazywane są w wartości godziwej z uwzględnieniem zmian tej wartości:

• w części uznanej za skuteczne zabezpieczenie bezpośrednio w kapitale własnym,
• w części uznanej za nieskuteczną w rachunku zysków i strat.

Instrumenty pochodne zabezpieczające wartość godziwą aktywów i zobowiązań wykazywane są w wartości godziwej. Skutki zmiany wartości godziwej tych instrumentów są ujmowane w rachunku zysków i strat.

Zaprzestanie stosowania zasad rachunkowości zabezpieczeń

Sporządzający sprawozdanie finansowe zaprzestaje stosowania zasad rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych, jeżeli:

• instrument zabezpieczający wygasa, zostaje sprzedany, rozwiązany lub wykonany. W takim przypadku skumulowane zyski lub straty związane z instrumentem zabezpieczającym, odnoszone bezpośrednio na kapitał własny, ujmuje się dalej w odrębnej pozycji w kapitale własnym aż do momentu wystąpienia planowanej transakcji;
• zabezpieczenie przestaje spełniać kryteria rachunkowości zabezpieczeń. W takim przypadku skumulowane zyski lub straty związane z instrumentem zabezpieczającym, odnoszone są bezpośrednio na kapitał własny, aż do momentu wystąpienia planowanej transakcji;
• zaprzestano oczekiwać realizacji planowanej transakcji, wobec tego wszystkie skumulowane zyski lub straty związane z instrumentem zabezpieczającym, odnoszone bezpośrednio na kapitał własny, ujmuje się w rachunku zysków i strat.

Kapitał własny

Kapitał własny ujmuje się w księgach rachunkowych z podziałem na jego rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa i postanowieniami statutu Spółki.

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej – tworzony jest z nadwyżki ceny emisyjnej akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszonej o koszty tej emisji. Koszty emisji akcji poniesione przy powstaniu spółki akcyjnej lub podwyższeniu kapitału zakładowego zmniejszają kapitał z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej do wysokości nadwyżki wartości emisji nad wartością nominalną akcji.

Niepodzielony wynik finansowy obejmuje: kwoty powstałe z podziału zysku, niepodzielony wynik z lat ubiegłych, skutki błędów poprzednich okresów.

Odrębną pozycję kapitału własnego stanowią kapitały mniejszości.

Kredyty bankowe i pożyczki

W momencie początkowego ujęcia wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według ceny nabycia odpowiadającej wartości godziwej otrzymanych środków pieniężnych, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem danego kredytu lub pożyczki.

Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są następnie wyceniane według skorygowanej cenie nabycia w postaci zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Przy obliczaniu skorygowanej ceny nabycia uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu zobowiązania.

Zobowiązania

Po początkowym ujęciu wszystkie zobowiązania, z wyjątkiem zobowiązań wycenianych wg wartości godziwej, wycenia się, co do zasady, w skorygowanej cenie nabycia, stosując metodę efektywnej stopy procentowej.

Jednakże zobowiązań o terminie wymagalności nie dłuższym niż 12 miesięcy od dnia bilansowego nie dyskontuje się.

Zobowiązania prezentuje się w sprawozdaniu finansowym w podziale na długoterminowe i krótkoterminowe. Ponadto wyodrębnia się zobowiązania wobec jednostek powiązanych oraz zobowiązania wobec pozostałych jednostek.

Zaliczki otrzymane od kontrahentów na poczet realizacji usług prezentowane są w sprawozdaniach finansowych w pozycji bilansu – zobowiązania krótkoterminowe jako zaliczki otrzymane na dostawy. Zobowiązani stanowią również kwoty związane z rozliczeniem usług budowlanych oraz innych usług długoterminowych.

Kwoty zatrzymane przez dostawców są wyodrębniane w sprawozdaniu finansowym.

Zobowiązania warunkowe

Zobowiązanie warunkowe jest możliwym obowiązkiem, powstającym na skutek zdarzeń przeszłych, których istnienie zostanie potwierdzone dopiero w momencie wystąpienia lub niewystąpienia jednego lub większej ilości niepewnych przyszłych zdarzeń, nie w pełni podlegających kontroli Spółki lub obecnym obowiązkiem, który powstaje na skutek zdarzeń przeszłych, ale nie jest ujmowany w

sprawozdaniu, ponieważ:

• nie jest prawdopodobne, aby konieczne było wydatkowanie środków zawierających w sobie korzyści ekonomiczne w celu wypełnienia obowiązków lub
• kwoty zobowiązania nie można wycenić wystarczająco wiarygodnie.

Zidentyfikowane zobowiązania warunkowe podlegają prezentacji w sprawozdaniu finansowym w dodatkowych informacjach i objaśnieniach,

Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na sporządzającym sprawozdanie finansowe ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.

Jeżeli sporządzający sprawozdanie finansowe spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi.

Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w rachunku zysków i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.

Spółka tworzy rezerwy na przyszłe naprawy gwarancyjne na drodze szacunków opartych na przeszłych zdarzeniach związanych poniesionymi wydatkami z tego tytułu.

W przypadku gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowania zewnętrznego.

Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw następuje na dzień, na który okazały się zbędne. Powstanie zobowiązania, na które uprzednio utworzono rezerwę, powoduje wykorzystanie rezerwy. Jednostka tworzy rezerwy na straty z tytułu kontraktów budowlanych lub podobnych, w momencie dokonania szacunku straty.

Rezerwy na świadczenia pracownicze

Sporządzający sprawozdanie tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy a także na odprawy emerytalne.

Rezerwy na koszty niewykorzystanych urlopów wyliczane są na podstawie faktycznej liczby dni niewykorzystanych urlopów w bieżącym okresie powiększonej o liczbę dni niewykorzystanych urlopów z okresów poprzednich. Rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności ujmuje się po potrąceniu wszelkich kwot już zapłaconych. Rezerwa urlopowa nie podlega zdyskontowaniu.

Rezerwa na odprawy emerytalne tworzy się na podstawie liczby pracowników i liczby lat

pozostających do chwili odejścia na emeryturę. Rezerwa na odprawy emerytalne podlega zdyskontowaniu.

Przychody

Wysokość przychodów Jednostka ustala według wartości godziwej zapłaty otrzymanej bądź należnej. Wartość godziwą zapłaty ustala się dyskontując wszystkie przyszłe wpływy w oparciu o kalkulacyjną stopę procentową. Kalkulacyjną stopę procentową w sposób najprostszy ustala się na poziomie stopy procentowej stosowanej do podobnego instrumentu finansowego wyemitowanego przez wystawcę posiadającego podobną wiarygodność kredytową lub stopy procentowej dyskontującej wartość nominalną instrumentu finansowego do bieżącej, gotówkowej ceny sprzedaży towaru lub usługi.

Różnicę pomiędzy nominalną i godziwą wartością należności (dyskonto) ujmuje się jako koszty działalności, której dotyczą należności.

Kwotę przychodów wynikających z transakcji określa się zazwyczaj w drodze umowy między Jednostką, a kupującym bądź użytkownikiem składnika aktywów. Jej wysokość ustala się według wartości godziwej zapłaty, uwzględniając kwoty rabatów handlowych oraz rabatów hurtowych przyznanych przez Jednostkę. Jeżeli wynik transakcji dotyczącej świadczenia usług można oszacować w wiarygodny sposób, przychody z transakcji należy ująć na podstawie stopnia zaawansowania realizacji transakcji na dzień bilansowy. Wynik transakcji można ocenić w wiarygodny sposób, jeżeli zostaną spełnione wszystkie następujące warunki:

• kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób,
• istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka uzyska korzyści ekonomiczne z tytułu przeprowadzonej transakcji,
• stopień realizacji transakcji na dzień bilansowy może być określony w wiarygodny sposób,
• koszty poniesione w związku transakcją oraz koszty zakończenia transakcji mogą być wycenione w wiarygodny sposób.

Ujęcie przychodów poprzez odwołanie się do stopnia zaawansowania realizacji transakcji jest często określane jako metoda stopnia zaawansowania. Zgodnie z tą metodą przychody ujmuje się w tych okresach, w których odbywa się świadczenie usług. Ujmowanie przychodów oparte o powyższą metodę dostarcza użytecznych informacji na temat zasięgu działalności usługowej oraz wyników tejże działalności w danym okresie. Przychody są ujmowane tylko wówczas, gdy istnieje prawdopodobieństwo uzyskania przez jednostkę korzyści ekonomicznych z tytułu przeprowadzonej transakcji. Jeśli występuje niepewność dotycząca ściągalności należnej kwoty już zaliczonej do przychodów, wówczas nieściągalną kwotę lub kwotę, w odniesieniu do której odzyskanie przestało być prawdopodobne, jednostka ujmuje w kosztach, a nie jako korektę pierwotnie ujętej kwoty przychodów.

Sporządzający sprawozdanie finansowe stosuje metodę zawansowania opartą na relacji kosztów poniesionych do całkowitych kosztów przewidywanych do wykonania danej usługi.

Jeżeli wyniku transakcji dotyczącej świadczenia usług nie można oszacować w wiarygodny sposób, przychody z transakcji należy ująć tylko do wysokości poniesionych kosztów, które jednostka spodziewa się odzyskać. Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku transakcji, a odzyskanie poniesionych kosztów nie jest prawdopodobne, nie ujmuje się przychodów, zaś wydatki poniesione zalicza się do kosztów. Jeżeli niepewność uniemożliwiająca wiarygodne oszacowanie wyniku umowy została usunięta, przychody z transakcji należy ująć na podstawie stopnia zaawansowania realizacji transakcji na dzień bilansowy.

Przychody z tytułu odsetek wynikających z przekazania przez jednostkę aktywów do używania innej jednostce (np. pożyczka, leasing finansowy) wykazuje się z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej.

Tantiemy (np. wynikającej z udzielonych licencji lub podobnych praw) wykazuje się w oparciu o zasadę memoriału zgodnie z istotą zawartych umów.

Dywidendy wykazuje się w momencie ustalenia praw jednostki do ich otrzymania. Przychody z transakcji barterowych wykazuje się tylko wtedy, gdy mają one treść ekonomiczną.

Koszty

Sporządzający sprawozdanie finansowe ujmuje koszty zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów oraz zasadą ostrożności.

Koszt własny sprzedaży na dzień bilansowy koryguje się o zmianę wartości godziwej instrumentów finansowych zabezpieczających przepływy pieniężne w przypadku, gdy transakcja przestaje być efektywna oraz w przypadku zrealizowania się pozycji zabezpieczanej.

Rachunek kosztów prowadzony jest w układzie miejsc powstawania kosztów oraz w układzie rodzajowym, przy czym za podstawowy układ sprawozdawczy kosztów w rachunku zysków i strat przyjmuje się wariant kalkulacyjny.

Całkowity koszt sprzedanych produktów, towarów i materiałów stanowi:

• koszt wytworzenia sprzedanych produktów,
• koszt wytworzenia sprzedanych usług,
• wartość sprzedanych towarów i materiałów,

Ponadto kosztami okresu sprawozdawczego, wpływającymi na wynik finansowy, są pozostałe koszty operacyjne, związane pośrednio z działalnością operacyjną, w tym w szczególności:

• Koszty zarządu
• Koszty sprzedaży
• Strata ze zbycia rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych
• Przekazane darowizny
• Utworzone rezerwy na sprawy sporne, kary i odszkodowania i inne koszty pośrednio związane z działalnością operacyjną, a także koszty finansowe związane z finansowaniem działalności.

Transakcje w walutach obcych

Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji lub kursu określonego w towarzyszącym danej transakcji kontrakcie terminowym typu "forward".

Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu odpowiednio obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego kursu zamknięcia (kursu natychmiastowej realizacji, wykonania), tzn. po kursie natychmiastowej realizacji z dnia bilansowego. Niepieniężne pozycje bilansowe wyrażone w walucie obcej są wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji. Powstałe z przeliczenia różnice kursowe

ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych lub w przypadkach określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości aktywów, z wyjątkiem pozycji pieniężnych stanowiących zabezpieczenie ryzyka walutowego, ujmowanych zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych bezpośrednio na kapitale.

Za kurs obowiązujący w dniu zawarcia transakcji przyjmuje się kurs średni NPB ogłoszony na dzień poprzedzający dzień przeprowadzenia transakcji.

Za kurs natychmiastowej realizacji na dzień bilansowy przyjmuje się kurs średni NBP ogłoszony na dzień bilansowy.

Podatek dochodowy

Na obowiązkowe obciążenia wyniku składają się: podatek bieżący oraz podatek odroczony. Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) netto w związku z wyłączeniem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów w latach następnych oraz pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości. Podstawą wyliczenia podatku odroczonego są różnice pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania. Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Składnik aktywów tworzony jest również w oparciu o możliwe do rozliczenia straty podatkowe przenoszone na kolejny okres jak również niewykorzystane ulgi podatkowe.

Składnik aktywów i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego mogą być kompensowane w przypadku, kiedy przewiduje się, że realizacja składnika aktywów i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego nastąpi w tym samym okresie rozliczeniowym.

Pozycja aktywów lub zobowiązanie podatkowe nie powstaje, jeśli różnica przejściowa wynika z tytułu wartości firmy albo z tytułu pierwotnego ujęcia innego składnika aktywów lub zobowiązania w transakcji, która nie ma wpływu ani na wynik podatkowy, ani na wynik księgowy. Rezerwa z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawana od przejściowych różnic podatkowych powstałych w wyniku inwestycji w podmioty zależne i stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia, chyba że jednostka jest zdolna kontrolować moment odwrócenia różnicy przejściowej i jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości różnica przejściowa się nie odwróci.

Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części, następuje jego odpis. Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub zobowiązanie stanie się wymagalne. Podatek odroczony jest ujmowany w rachunku zysków i strat, poza przypadkiem, gdy dotyczy on pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym. W tym ostatnim wypadku podatek odroczony jest również rozliczany bezpośrednio w kapitały

Zysk na jedną akcję

Zysk na jedną akcję obliczany jest poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przysługujący akcjonariuszom akcji zwykłych przez średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie.

Rozwodniony zysk na jedną akcję dla każdego okresu jest obliczany poprzez podzielenie zysku netto za dany okres skorygowanego o ewentualne zmiany zysku wynikające ze zmiany potencjalnych akcji zwykłych na akcje zwykłe przez skorygowaną średnią ważoną liczbę akcji zwykłych.

Połączenia i konsolidacja

Jednostki zależne to wszystkie jednostki gospodarcze (w tym jednostki strukturyzowane), nad którymi Sporządzający sprawozdanie finansowe sprawuje kontrolę. Sporządzający sprawozdanie finansowe sprawuje kontrolę nad jednostką wówczas, gdy jest narażona lub ma prawo do zmiennych zwrotów ze swojego zaangażowania w tę jednostkę oraz ma możliwość wywierania wpływu na te zwroty poprzez sprawowanie władzy nad tą jednostką. Jednostki zależne podlegają pełnej konsolidacji od dnia przeniesienia kontroli do grupy. Konsolidacji zaprzestaje się od dnia zaprzestania sprawowania kontroli.

Sporządzający sprawozdanie finansowe ujmuje połączenia przedsięwzięć metodą nabycia. Zapłata przekazana za nabycie jednostki zależnej stanowi wartość godziwą przekazanych aktywów, zobowiązań zaciągniętych wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz udziałów kapitałowych wyemitowanych przez grupę. Przekazana zapłata obejmuje wartość godziwą składnika aktywów lub zobowiązania wynikających z ustaleń dotyczących zapłaty warunkowej. Możliwe do zidentyfikowania nabyte aktywa i zobowiązania oraz zobowiązania warunkowe przejęte w ramach połączenia przedsięwzięć wycenia się w ujęciu początkowym w ich wartościach godziwych na dzień przejęcia. Sporządzający sprawozdanie finansowe ujmuje na dzień przejęcia wszelkie udziały niedające kontroli w jednostce przejmowanej albo według wartości godziwej, albo według wartości proporcjonalnego udziału (odpowiadającego udziałowi niedającemu kontroli) w możliwych do zidentyfikowania ujętych aktywach netto jednostki przejmowanej. W przypadku połączenia przedsięwzięć realizowanego etapami, jednostka przejmująca ponownie wycenia wartość bilansową wykazaną na dzień przejęcia uprzednio należących do niej udziałów kapitałowych w jednostce przejmowanej do wartości godziwej na dzień przejęcia i ujmuje powstały zysk lub stratę w wyniku. Zapłata warunkowa, którą klasyfikuje się jako część kapitału własnego, nie podlega ponownej wycenie, a jej późniejsze uregulowanie rozlicza się w ramach kapitału własnego. Wewnątrzgrupowe transakcje i rozrachunki oraz niezrealizowane zyski na transakcjach między jednostkami grupy są eliminowane.

Zmiany udziału własnościowego w jednostkach zależnych, które nie skutkują utratą kontroli, transakcje z udziałowcami niekontrolującymi, które nie powodują utraty kontroli, wykazuje się jako transakcje kapitałowe – tj. jako transakcje z właścicielami, działającymi w ramach uprawnień właścicieli kapitału. Różnicę pomiędzy wartością godziwą przekazanej zapłaty a nabytym udziałem w wartości bilansowej aktywów netto jednostki zależnej wykazuje się w kapitale własnym. Zyski lub straty ze zbycia udziałów niekontrolujących również wykazuje się w kapitale własnym.

W momencie utraty kontroli przez grupę ewentualny zachowany udział w jednostce podlega wycenie do wartości godziwej na dzień utraty kontroli, przy czym zmiana wartości bilansowej jest ujmowana w wyniku finansowym. Wartość godziwa stanowi początkową wartość bilansową dla potrzeb

późniejszego wykazywania zatrzymanego udziału jako jednostki stowarzyszonej, wspólnego przedsięwzięcia lub składnika aktywów finansowych. Dodatkowo, wszelkie kwoty uprzednio ujmowane w pozostałych całkowitych dochodach w odniesieniu do danej jednostki wykazuje się tak, jak gdyby grupa bezpośrednio zbyła odnośne aktywa lub zobowiązania. Może to oznaczać, że kwoty uprzednio ujmowane w pozostałych całkowitych dochodach przeklasyfikowuje się do wyniku finansowego.

Jednostki stowarzyszone to wszelkie jednostki, na które sporządzający sprawozdanie finansowe wywiera znaczący wpływ, lecz których nie kontroluje, co zwykle towarzyszy posiadaniu od 20% do 50% praw głosu. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych ujmuje się metodą praw własności. Zgodnie z tą metodą inwestycja w jednostce stowarzyszonej jest początkowo ujmowana w cenie nabycia, a wartość bilansowa jest powiększana lub pomniejszana w celu ujęcia udziału inwestora w wyniku jednostki po dacie nabycia udziału. Inwestycja grupy w jednostkach stowarzyszonych obejmuje określoną w dniu nabycia wartość firmy. W przypadku zmniejszenia udziału własnościowego w jednostce stowarzyszonej, ale zachowania znaczącego wpływu, odpowiedniemu przeklasyfikowaniu do wyniku podlega jedynie proporcjonalna część kwot uprzednio ujmowanych w pozostałych całkowitych dochodach. Udział sporządzającego sprawozdanie finansowe w wyniku finansowym po przejęciu wykazuje się w sprawozdaniu z wyniku, zaś jej udział w pozostałych całkowitych dochodach po przejęciu wykazuje się w pozostałych całkowitych dochodach wraz z odpowiednią korektą wartości bilansowej inwestycji. Gdy udział Sporządzającego sprawozdanie finansowe w stratach jednostki stowarzyszonej staje się równy lub większy od jej udziału w tej jednostce stowarzyszonej, obejmującego ewentualne inne niezabezpieczone należności, sporządzający sprawozdanie finansowe przestaje ujmować dalsze straty, chyba że wzięła na siebie obowiązki prawne lub zwyczajowo oczekiwane lub dokonała płatności w imieniu danej jednostki stowarzyszonej.

Na każdy dzień sprawozdawczy grupa ustala czy występują obiektywne dowody na to, że nastąpiła utrata wartości inwestycji w jednostce stowarzyszonej. Jeżeli utrata wartości miała miejsce, grupa oblicza kwotę utraty wartości jako różnicę pomiędzy wartością odzyskiwalną jednostki stowarzyszonej a jej wartością bilansową i wykazuje tę kwotę obok "udziału w zysku/(stracie) jednostki stowarzyszonej" w sprawozdaniu z wyniku.

Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą to połączenie jednostek gospodarczych, w ramach którego wszystkie łączące się podmioty znajdują się ostatecznie pod kontrolą tej samej strony lub stron zarówno przed, jak i po połączeniu oraz kontrola ta nie jest tymczasowa. W szczególności, chodzi tu o takie transakcje, jak transfer spółek lub przedsięwzięć pomiędzy jednostkami Grupy lub połączenie jednostki dominującej z jej jednostką zależną.

Do rozliczenia skutków połączeń pomiędzy jednostkami znajdującymi się pod wspólną kontrolą Spółka stosuje metodę łączenia udziałów.

Zasada zakazu kompensat

Zasada ta dotyczy zakazu kompensowania aktywów i zobowiązań, chyba że MSSF wymaga lub dopuszcza dokonanie kompensaty.

Pozycje przychodów i kosztów można kompensować wtedy i tylko wtedy, gdy:

• kompensata wymagana jest przez MSSF,
• zyski, straty i powiązane z nimi koszty wynikające z tych samych lub zbliżonych transakcji lub zdarzeń nie są istotne.

W Grupie Kapitałowej przyjmuje się następujące transakcje prezentowane poprzez kompensaty:

• zyski i straty na sprzedaży aktywów trwałych, łącznie z inwestycjami i aktywami służącymi działalności operacyjnej, ujmowane są w wysokości różnicy między przychodami osiągniętymi ze sprzedaży a wartością bilansową danego składnika aktywów powiększoną o koszty sprzedaży;
• wydatki związane z rezerwą, które na mocy umowy są refundowane przez stronę trzecią (np. gwarancja udzielona przez dostawcę) kompensuje się z odnośną kwotą refundacji;
• aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wykazuje się jako nadwyżkę aktywa lub rezerwy;
• zaliczki otrzymane na wykonanie prac wynikających z umów o usługę budowlaną kompensuje się z wartością należnych przychodów wynikającą z tych umów, pod warunkiem możliwości kompensaty na podstawie zapisów umowy;
• zyski i straty powstałe z tytułu grupy zbliżonych transakcji ujmuje się w kwocie netto, np. zyski i straty z tytułu różnic kursowych lub zyski i straty z tytułu wyceny instrumentów finansowych przeznaczonych do obrotu i zabezpieczających ujętych w wyniku finansowym, zyski lub straty z tytułu dyskonta rozrachunków długoterminowych;
• należności i zobowiązania z tytułu rozliczenia podatku VAT naliczonego i należnego, dotyczącego przyszłych okresów rozliczeniowych.

Rachunek przepływów pieniężnych

Rachunek przepływów pieniężnych sporządzany jest metodą pośrednią.

Zmiany zasad, zmiany szacunków, błędy lat poprzednich

Zmiany zasad (polityki) rachunkowości dokonuje się w przypadku zmiany przepisów prawnych dotyczących rachunkowości, gdy doprowadzi to do tego, iż zawarte w sprawozdaniu finansowym informacje o wpływie transakcji, innych zdarzeń i warunków na sytuację finansową, wynik finansowy czy też przepływy pieniężne, będą bardziej wiarygodne.

W przypadku dokonania zmian polityki rachunkowości zakłada się, że nowe zasady rachunkowości były stosowane od zawsze. Korekty z tym związane wykazuje się jako korekty kapitału własnego – w pozycji zysk/strata z lat ubiegłych. Dla zapewnienia porównywalności danych należy dokonać odpowiednich zmian sprawozdań finansowych (danych porównywalnych) za lata poprzednie w taki sposób, aby sprawozdania te również uwzględniały dokonane zmiany zasad rachunkowości.

Pozycje sprawozdania finansowego ustalone na podstawie szacunku podlegają weryfikacji w sytuacji, gdy zmienią się okoliczności będące podstawą dokonanych szacunków lub w wyniku pozyskania nowych informacji czy zdobycia większego doświadczenia.

Korekty spowodowane usunięciem istotnych błędów poprzednich okresów odnosi się na kapitał własny – w pozycji zyski/straty z lat ubiegłych. Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego należy przyjąć założenie, że błąd skorygowano już w okresie, w którym został popełniony. Oznacza to, że kwota korekty odnoszącej się do poprzedniego okresu sprawozdawczego powinna być uwzględniona w rachunku zysków i strat tego okresu.

Pozycje wyjątkowe

Pozycje wyjątkowe są ujawniane w sprawozdaniu finansowym oddzielnie wtedy, gdy jest to

niezbędne dla zrozumienia sytuacji finansowej i wyników sporządzającego sprawozdanie finansowe. Są to znaczące pozycje przychodów lub kosztów, które zostały wykazane oddzielnie z uwagi na istotność kwot lub charakteru zdarzenia.

Segmenty z działalności

Zgodnie z wymogami MSSF 8, Spółka identyfikuje segmenty operacyjne w oparciu o wewnętrzne raporty, które są regularnie weryfikowane przez Zarząd w celu alokacji zasobów do poszczególnych segmentów oraz oceny wyników ich działalności.

Ocena działalności segmentów dokonywana jest głównie na podstawie przychodów oraz wyników na poziomie EBIT

W grupie, w ramach której prowadzi działalność jednostka identyfikuje się następujące segmenty:

Działalność Działalność budowlano deweloperska montażowa	Działalność związane z najmem nieruchomości inwestycyjnej	Działalność wystawowo targowa	Pozostałe
----------------------------------------------------------------------	--------------------------------------------------------------------	----------------------------------	-----------

Do grupy pozostały przypisuje się pozostałą działalność poboczną, która nie ma wpływu na ocenę sytuacji finansowej jednostki. Wszystkie aktywa i pasywa przypisywane są do głównych segmentów działalności.

Pozycje oparte na szacunkach i profesjonalnym osądzie

Klasyfikacja umów leasingowych sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje klasyfikacji leasingu jako operacyjnego lub finansowego w oparciu o ocenę, w jakim zakresie ryzyko i pożytki z tytułu posiadania przedmiotu leasingu przypadają w udziale leasingodawcy, a w jakim leasingobiorcy. Ocena ta opiera się na treści ekonomicznej każdej transakcji.

Sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje osądu w zakresie możliwości wiarygodnego oszacowania wyniku umowy o usługę budowlaną. Ocena opiera się na analizie prawdopodobieństwa osiągnięcia korzyści ekonomicznych związanych z daną umową. Przychody z wykonania kontraktów budowlanych ustala się proporcjonalnie do stopnia zaawansowania, mierzonego udziałem kosztów poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia ustalenia przychodu w całkowitych kosztach wykonania usługi. Budżety kontraktów podlegają formalnemu procesowi aktualizacji. Jeżeli stopień zaawansowania usługi nie może być na dzień bilansowy wiarygodnie ustalony, przychód ustala się w wysokości poniesionych kosztów umowy, dla których istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania.

Sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje oceny wystąpienia przesłanek utraty wartości aktywów. Utrata wartości aktywów ma miejsce wówczas, gdy wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne przekracza jego wartość możliwą do odzyskania, rozumianą jako wartość godziwą pomniejszoną o koszt sprzedaży lub wartość użytkową składnika majątku lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne, zależnie od tego, która z nich jest wyższa. Ocena opiera się na oszacowaniu przyszłych wpływów i wypływów pieniężnych pochodzących z dalszego użytkowania składnika aktywów i z tytułu jego ostatecznego zbycia oraz zastosowania odpowiedniej stopy dyskontowej do tych przyszłych przepływów pieniężnych

Sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje oceny wystąpienia przesłanek utraty wartości akcji (udziałów) w jednostkach zależnych. Test na utratę wartości, ośrodka wypracowującego środki pieniężne, opiera się o oszacowanie przyszłych zdyskontowanych przepływów pieniężnych (metoda DCF), generowanych przez spółkę. Analogicznie test na utratę wartości przeprowadzany jest dla wartości firmy.

Sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje oceny prawdopodobieństwa zapłaty należności, poprzez uwzględnienie ich przeterminowania, ustanowionych zabezpieczeń oraz sytuacji dłużnika, osobno dla każdej transakcji.

Sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje osądu w zakresie nakładów niezbędnych do wypełnienia danego obowiązku na dzień bilansowy, związanego z trwającymi sporami sądowymi. Ocena opiera się na oszacowaniu kwoty, jaką Jednostka powinna by zapłacić wypełniając dany obowiązek na dzień bilansowy.

Sporządzający sprawozdanie finansowe rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty dochód podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych dochodów podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione.

Sporządzający sprawozdanie finansowe stosuje metodę procentowego zaawansowania prac przy rozliczaniu kontraktów długoterminowych. Stosowanie tej metody wymaga od Jednostki szacowania proporcji dotychczas poniesionych kosztów umowy w stosunku do szacunkowych łącznych kosztów umowy. W uzasadnionych przypadkach, gdy metoda ta nie odzwierciedlałaby wiarygodnie stanu zaawansowania wykonania umowy, może być stosowana inna metoda, rzetelnie odzwierciedlająca stan zaawansowania realizacji umowy.

Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Jednostka corocznie dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących szacunków

Jednostka wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej w oparciu o metodę DCF opartą o oszacowanie przyszłych zdyskontowanych przepływów pieniężnych.

IX. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I PREZENTACJI SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Sporządzający sprawozdanie finansowe nie zmienił w bieżącym roku obrotowym zmian w polityce rachunkowości innych niż wymaganych przepisami prawa (o ile wystąpiły, opisane w oddzielnej części sprawozdania), w głównej mierze wynikające ze zmian w MSSF zatwierdzonych do stosowania przez Unię Europejską.

X. WPŁYW NA SPRAWOZDANIE FINANSOWE BIEŻĄCYCH I PRZYSZŁYCH ZMIAN W PRZEPISACH O RACHUNKOWOŚCI.

Następujące nowe standardy oraz zmiany do standardów zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE oraz weszły w życie od dnia 1 stycznia 2018 roku	Wpływ na sprawozdanie finansowe / odniesienie
MSSF 9 "Instrumenty finansowe" - zatwierdzony w UE w dniu 22 listopada 2016 roku (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2018 roku lub po tej dacie)	nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
MSSF 15 "Przychody z umów z klientami" oraz zmiany do MSSF 15 "Data wejścia w życie MSSF 15" - zatwierdzony w UE w dniu 22 września 2016 roku (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2018 roku lub po tej dacie)	nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSSF 2 "Płatności na bazie akcji" – Klasyfikacja oraz wycena płatności na bazie akcji (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2018 roku lub po tej dacie)	nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSSF 4 "Umowy ubezpieczeniowe" – Zastosowanie MSSF 9 "Instrumenty finansowe" wraz z MSSF 4 "Instrumenty ubezpieczeniowe" (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2018 roku lub po tej dacie lub w momencie zastosowania MSSF 9 "Instrumenty finansowe" po raz pierwszy)	nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSSF 15 "Przychody z umów z klientami" – Wyjaśnienia do MSSF 15 "Przychody z umów z klientami" (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2018 roku lub po tej dacie)	nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSR 7 "Sprawozdanie z przepływów pieniężnych" – Inicjatywa w odniesieniu do ujawnień (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2017 roku lub po tej dacie)	nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSR 12 "Podatek dochodowy" – Ujmowanie aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego od niezrealizowanych strat (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2017 roku lub po tej dacie)	nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSR 40 "Nieruchomości inwestycyjne" – Przeniesienia nieruchomości inwestycyjnych (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2018 roku lub po tej dacie)	nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do różnych standardów "Poprawki do MSSF (cykl 2014-2016)" – dokonane zmiany w ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 12 oraz MSR 28) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności i uściślenie słownictwa (zmiany do MSSF 12 obowiązują w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2017 roku lub po tej dacie, a zmiany do MSSF 1 i MSR 28 obowiązują w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2018 roku lub po tej dacie)	nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Interpretacja KIMSF 22 "Transakcje w walutach obcych i płatności zaliczkowe" (obowiązująca w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2018 roku lub po tej dacie)	nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie

Zmiany do MSSF 10 "Skonsolidowane sprawozdania finansowe" oraz MSR 28 "Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach" – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad

finansowe

nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe

metodą praw własności)
Następujące nowe standardy, zmiany do standardów oraz nowe interpretacje zostały wydane przez RMSR, zatwierdzone do stosowania po 1 stycznia 2019r.	Wpływ na sprawozdanie finansowe / odniesienie
MSSF 16 "Leasing" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 roku lub po tej dacie)	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSR 28: Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych" - wycena inwestycji długoterminowych	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Roczny program poprawek 2015 - 2017:	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
- Zmiany do MSSF 3 "Połączenia jednostek" - wycena udziałów we wspólnej działalności w momencie objęcia kontroli	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
- Zmiany do MSSF 11 "Wspólne ustalenia umowne" - brak wyceny we wspólnej działalności w momencie objęcia współkontroli	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
- Zmiany do MSR 12 "Podatek dochodowy" – ujęcie konsekwencji podatkowych z tytułu wypłaty dywidendy	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
- Zmiany do MSR 23: Koszty finansowania zewnętrznego" - kwalifikacja zobowiązań zaciągniętych specjalnie w celu pozyskania dostosowanego składnika aktywów w sytuacji, gdy działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do użytkowania lub sprzedaży są zakończone	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSR 19 "Świadczenia pracownicze" - zmiany do programu określonych świadczeń	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
KIMSF 23 "Niepewność związana z ujęciem podatku dochodowego"	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Następujące nowe standardy, zmiany do standardów oraz nowe interpretacje zostały wydane przez RMSR, zatwierdzone do stosowania po 1 stycznia 2020r.	Wpływ na sprawozdanie finansowe / odniesienie

Zmiany w zakresie referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSSF 3: Połączenia przedsięwzięć" - definicja przedsięwzięcia	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSR 2 oraz MSR 8 - definicja terminu "istotny"	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe
Następujące nowe standardy, zmiany do standardów oraz nowe interpretacje zostały wydane przez RMSR, zatwierdzone do stosowania po 1 stycznia 2021r.	Wpływ na sprawozdanie finansowe / odniesienie
MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe"	nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe

XI. NOTY DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Nota 1. Rzeczowe aktywa trwałe

STRUKTURA WŁASNOŚCIOWA ŚRODKÓW TRWAŁYCH	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Rzeczowe aktywa trwałe własne	183 466	172 600
Rzeczowe aktywa trwałe użytkowane na podstawie leasingu operacyjnego, najmu, dzierżawy i podobnym charakterze	34 080	34 441
Razem	217 546	207 041

KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO SKAPITALIZOWANE W	w tys. PLN
WARTOŚCI AKTYWÓW TRWAŁYCH	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018

Odsetki

Różnice kursowe

Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego

Razem

Nie wystąpiły koszty finansowania zewnętrznego aktywowane w rzeczowym majątku trwałym.

ŚRODKI TRWAŁE UŻYTKOWANE NA PODSTAWIE UMOWY LEASINGU	w tys. PLN
FINANSOWEGO	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Koszty	55 605	51 734
Umorzenie	-21 525	-17 293
Razem	34 080	34 441

Środki trwałe wg rodzajów	grunty	budynki i budowle	urządzenia techniczne i maszyny	środki transportu	inne środki trwałe	Środki trwałe w budowie	Zaliczki na środki trwałe w budowie	Środki trwałe przeznaczone do sprzedaży	RAZEM
Stan na 01-01- 2018
Koszty	26 898	185 016	87 457	22 218	7 526	4 794			333 909
Umorzenie i odpisy aktualizujące		-10 688	-34 823	-10 411	-4 045				-59 967
Wartość księgowa netto	26 898	174 328	52 634	11 807	3 481	4 794			273 942
Zwiększenia		4 307	7 935	3 287	786	1 085			17 400
w tym nadwyżki z przeszacowania
Zmniejszenia	-5 437	-67 830	-6 201	-2 057	-542	-2 234			-84 301
w tym zmiany w skumulowanej amortyzacji	-1	-1 940	-6 160	-1 934	-542				-10 577
Różnice kursowe
Stan na 31-12- 2018
Wartość księgowa netto	21 461	110 805	54 368	13 037	3 725	3 645			207 041
Stan na 01-01- 2019
Koszty	21 462	123 433	94 740	24 362	8 312	3 645			275 954
Umorzenie	-1	-12 628	-40 372	-11 325	-4 587				-68 913
Odpisy aktualizujące
Wartość księgowa netto	21 461	110 805	54 368	13 037	3 725	3 645			207 041
Stan na 31-12- 2019
Koszty	21 465	124 216	96 832	25 944	8 426	19 563			296 446
Zwiększenia w tym:	3	885	2 093	2 527	114	19 315			24 937
-nabycia	3	885	79		114	19 315			20 396
-nabycia jednostki zależne
-nadwyżki z przeszacowania
-przeniesienia			530						530
-inne			1 484	2 527					4 011
Zmniejszenia w tym:		-102	-1	-945		-3 397			-4 445
-zbycie			-1	-945		-2 153			-3 099
-przesunięcia do grupy przeznaczonych do sprzedaży

-inne		-102				-1 244			-1 346
Umorzenie	-1	-14 410	-46 777	-12 576	-5 136				-78 900
Zwiększenia w tym:		-1 782	-6 405	-2 068	-549				-10 804
-amortyzacja		-1 782	-6 405	-2 068	-549				-10 804
-nabycia jednostki zależne
-inne
Zmniejszenia				817					817
-zbycie				817					817
-przesunięcia do grupy przeznaczonych do sprzedaży
-przeniesienia
-inne
Odpisy aktualizujące
-odpisy aktualizujące
-cofnięcia odpisów aktualizujących
Różnice kursowe
Wartość netto	21 464	109 806	50 055	13 368	3 290	19 563			217 546
Środki trwałe wg rodzajów	grunty	budynki i budowle	urządzenia techniczne i maszyny	środki transportu	inne środki trwałe	Środki trwałe w budowie	Zaliczki na środki trwałe w budowie	Środki trwałe przeznaczone do sprzedaży	RAZEM

Na najbliższe okresy sprawozdawcze nie są planowane żadne ponadnormatywne nakłady na środki trwałe w ramach zatwierdzonych planów inwestycyjnych.

Nota 2. Nieruchomości inwestycyjne

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WYCENIANE WG MODELU WARTOŚCI GODZIWEJ	GRUNTY NIEZABUDOWANE	BUDYNKI I BUDOWLE	RAZEM
Stan na 01-01-2018	15 138	195 330	210 468
Nabycia nowych nieruchomości		122	122
Zwiększenia wynikające z aktywowania późniejszych nakładów
Zwiększenia wynikające z nabycia w wyniku połączenia jednostek
Kwota netto zysków lub strat wynikających z korekt wyceny wartości godziwej		-22 764	-22 764
Przeniesienie na inwestycje pod wynajem		68 620	68 620
Przeniesienia do i z zapasów		-2 196	-2 196
Sprzedaż
Przeniesienia do i z nieruchomości zajmowanych przez właściciela
Inne zmiany		-186	-186
Stan na 31-12-2018	15 138	238 926	254 064
Nabycia nowych nieruchomości
Zwiększenia wynikające z aktywowania późniejszych nakładów
Zwiększenia wynikające z nabycia w wyniku połączenia jednostek
Kwota netto zysków lub strat wynikających z korekt wyceny wartości godziwej		-1 516	-1 516
Przeniesienia na inwestycje pod wynajem
Przeniesienia do i z zapasów		-3 613	-3 613
Sprzedaż
Przeniesienia do i z nieruchomości zajmowanych przez właściciela
Inne zmiany		714	714
Stan na 31-12-2019	15 138	234 511	249 649

Zarówno w bieżącym jak i poprzednim okresie sprawozdawczym MIRBUD S.A. nie posiadał inwestycji w nieruchomości. Jednakże spółka posiada zaangażowanie kapitałowe w jednostki zależne, dla których nieruchomości inwestycje stanowią istotną część działalności.

Szacowane przepływy finansowe z tych nieruchomości stanowiły element testu na utratę wartości inwestycji kapitałowych w jednostki zależne.

Kwota 15 mln PLN wykazana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym dotyczy niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych w Woli Pękoszewskiej, Skierniewicach przy ulicy Unii Europejskiej oraz w Rawie Mazowieckiej przy ulicy Białej.

Kwota 235 mln PLN dotyczy nieruchomości inwestycyjnych przeznaczonych pod wynajem:

• a) budynek Centrum Handlowego o wartości 125 mln PLN,
• b) budynek Wodny Park Handlowy oddany do użytkowania w dniu 31.12.2017r. o wartości 28 mln PLN,
• c) apartamenty w Helu o wartości 9 mln,
• d) budynek Centrum Handlowego w Rumii o wartości 11mln PLN,
• e) budynek handlowy w Starachowicach o wartości 18 mln PLN,
• f) nieruchomość przeznaczona pod wynajem w Ostródzie o wartości 44 mln zł.

STRUKTURA WŁASNOŚCIOWA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Własne	249 649	254 064

Użytkowane na podstawie leasingu operacyjnego, najmu, dzierżawy i podobnym charakterze

Razem	249 649	254 064

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE UŻYTKOWANE NA PODSTAWIE UMOWY LEASINGU FINANSOWEGO	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018

Aktywowane koszty leasingu

Zmiany wartości godziwej

Razem

DANE DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEPROWADZONEJ PRZEZ JEDNOSTKĘ	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Wartość księgowa	249 649	254 064
Przychody z czynszów	46 646	45 299
Bezpośrednie koszty operacyjne dla nieruchomości inwestycyjnych, które przyniosły dochody z czynszów	-27 690	-26 827
Bezpośrednie koszty operacyjne dla nieruchomości inwestycyjnych, które nie przyniosły dochodów z czynszów
Razem:	18 956	18 472
Kwoty ograniczeń realizacji korzyści ekonomicznych

Wynikające z umów kwoty do zakupu, wybudowania lub dostosowania

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WEDŁUG HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
I poziom
II poziom	249 649	254 064
III poziom
Razem	249 649	254 064

MSSF 13 wprowadza hierarchię ustalania wartości godziwej, opartą na trzech poziomach pozyskania informacji wejściowych.3 poziomy hierarchii ustalania wartości godziwej

Poziom pierwszy zawiera dane wejściowe pochodzące z aktywnego rynku i jest traktowany jako źródło najbardziej wiarygodnych danych. Dane z tego poziomu powinny być stosowane zawsze, gdy tylko jest to możliwe.

Poziom drugi zawiera dane wejściowe inne niż pochodzące z aktywnego rynku, które jednak są obserwowalne (obiektywne, mierzalne). Ten poziom obejmuje następujące możliwe źródła informacji i dane: notowania dla podobnych aktywów i pasywów pochodzące z aktywnego rynku; notowania dla takich samych albo podobnych aktywów i pasywów z rynków, które nie są aktywne; rynki inne niż rynki notowane, będące jednak rynkami obserwowalnymi (stopy procentowe, spready kredytowe itp.); inne rynkowo potwierdzone informacje.

Poziom trzeci zawiera dane o charakterze nieobserwowalnym, stosowane wówczas, gdy nie można uzyskać informacji z pierwszych dwóch poziomów wyceny. Zalicza się do niego wszelkie wyceny nacechowane subiektywnymi danymi wejściowymi. MSSF 13 wyróżnia trzy główne metody wyceny wartości godziwej: podejście rynkowe; podejście kosztowe; podejście przepływowe.

STRUKTURA WŁASNOŚCIOWA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Własne	249 649	254 064
Użytkowane na podstawie leasingu operacyjnego, najmu, dzierżawy i podobnym charakterze
Razem	249 649	254 064

Nota 3. Wartości niematerialne

STRUKTURA WŁASNOŚCIOWA WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Wartości niematerialne własne	15 496	16 159
Wartości niematerialne użytkowane na podstawie leasingu operacyjnego, najmu, dzierżawy i podobnym charakterze
Razem	15 496	16 159

KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO SKAPITALIZOWANE W WARTOŚCIACH	w tys. PLN
NIEMATERIALNYCH	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Odsetki
Różnice kursowe
Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego
Razem

Dane nie występują.

WARTOŚCI NIEMATERIALNE UŻYTKOWANE NA PODSTAWIE UMOWY LEASINGU FINANSOWEGO	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Koszty
Umorzenie
Razem

Dane nie występują

	Koszty	Wartość	Programy i	Inne wartości	Zaliczki na	RAZEM
	zakończonyc h prac	firmy	licencje	niematerialn e i prawne	wartości niematerialn
	rozwojowych				e i prawne
Stan na 01-01-2018
Koszty		13 026	6 323			19 349
Umorzenie i odpisy aktualizujące			-2 438			-2 438
Wartość księgowa netto		13 026	3 885			16 911
Zwiększenia			38			38
w tym nadwyżki z przeszacowania
Zmniejszenia			-790			-790
w tym zmiany w skumulowanej			-790			-790
amortyzacji
Różnice kursowe
Stan na 31-12-2018
Wartość księgowa netto		13 026	3 133			16 159
stan na 2019-01-01
Koszty		13 026	6 361			19 387
Umorzenie			-3 228			-3 228
Odpisy aktualizujące
Wartość księgowa netto		13 026	3 133			16 159
stan na 2019-12-31
Koszty		13 026	6 361			19 387
Zwiększenia w tym:			215			215
-nabycia			215			215
-nabycia jednostki zależne
-nadwyżki z przeszacowania
-przeniesienia
-inne
Zmniejszenia w tym:
-zbycie
-przesunięcia do grupy przeznaczonych do sprzedaży
-inne
Umorzenie			-3 228			-3 228
Zwiększenia w tym:			-878			-878
-amortyzacja			-878			-878
-nabycia jednostki zależne
-inne
Zmniejszenia
-zbycie
-przesunięcia do grupy przeznaczonych
do sprzedaży
-przeniesienia
-inne
Odpisy aktualizujące
-odpisy aktualizujące
-cofnięcia odpisów aktualizujących
Różnice kursowe
Wartość netto		13 026	2 470			15 496

Głównym elementem wartości niematerialnych jest system SAP. Okres użytkowania programu został ustalony na 20 lat a jego wartość rezydualna na kwotę 0,00 PLN

Wartość firmy została przyporządkowana do odpowiednich segmentów działalności jako ośrodków wypracowujących przepływy finansowe. Przeprowadzone testy na utratę wartości tych ośrodków oparte na zdyskontowanych przepływach pieniężnych wskazały, że wartość odzyskiwana tych aktywów jest większa od wartości księgowej.

Przepływy pieniężne zostały zaprojektowane na podstawie danych historycznych oraz najlepszych przewidywań zarządu. Współczynniki dyskontowe zostały dobrane na podstawie źródeł zewnętrznych i przedstawione w nocie odpowiadającej sprawozdaniu z segmentów działalności.

Nota 4. Aktywa finansowe długoterminowe (z wyłączeniem należności handlowych, aktywów wycenianych metodą praw własności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów) oraz dane finansowe jednostek zależnych

Udziały w innych jednostkach są początkowo ujmowane w wartości godziwej powiększonej o koszty transakcyjne. W późniejszych okresach są ujmowane w wartości godziwej.

Po początkowym ujęciu Spółka wycenia wszystkie inwestycje w instrumenty kapitałowe w wartości godziwej. Dla wszystkich posadzanych inwestycji Spółka wybrała opcję prezentowania zysków i strat z tytułu zmiany wartości godziwej instrumentów kapitałowych w pozostałych całkowitych dochodach. W przypadku dokonania takiego wyboru, zyski i straty z tytułu zmiany wartości godziwej nie podlegają późniejszej reklasyfikacji do wyniku finansowego w momencie zaprzestania ujawniania inwestycji. Odpisy z tytułu utraty wartości ( i odwrócenie odpisów ) w odniesieniu do inwestycji kapitałowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody nie są prezentowane od innych zmian wartości godziwej.

Dywidendy z takich inwestycji ujmuje się w wyniku finansowym momencie ustanowienia prawa Spółki do otrzymania płatności.

AKTYWA FINANSOWE (Z WYŁĄCZENIEM NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH, AKTYWÓW	w tys. PLN
WYCENIANYCH METODĄ PRAW WŁASNOŚCI ORAZ ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH I ICH EKWIWALENTÓW)	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Inwestycje kapitałowe w jednostkach zależnych	265	120
Inne	217	697
Razem	482	817

Inne aktywa finansowe (z wyłączeniem	w tys. PLN
należności handlowych, aktywów wycenianych metodą praw własności oraz środków	Stan na:	Zwiększenia	Zmniejszenia	Stan na:
pieniężnych i ich ekwiwalentów)	31.12.2019	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2019 do 31.12.2019	31.12.2018
Długoterminowe aktywa finansowe	217		-2	219
w jednostkach powiązanych
- inne papiery wartościowe (obligacje)
- udzielone pożyczki
- inne długoterminowe aktywa finansowe
w pozostałych jednostkach	217		-2	219
- udziały lub akcje
- aktywa finansowe dostępne do sprzedaży
- aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności	217		-2	219
- aktywa z tytułu instrumentów pochodnych
- udzielone pożyczki
- inne długoterminowe aktywa finansowe
Krótkoterminowe aktywa finansowe			-478	478
w jednostkach zależnych i współzależnych
- udziały lub akcje dostępne do obrotu
- inne papiery wartościowe
- udzielone pożyczki
- inne krótkoterminowe aktywa finansowe
w jednostkach stowarzyszonych
- udziały lub akcje dostępne do obrotu
- inne papiery wartościowe
- udzielone pożyczki
- inne krótkoterminowe aktywa finansowe
w pozostałych jednostkach			-478	478
- udziały lub akcje (notowane)
- inne udziały lub akcje
- aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
- aktywa finansowe dostępne do sprzedaży
-aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności
- aktywa z tytułu instrumentów pochodnych
- udzielone pożyczki			-478	478
- inne krótkoterminowe aktywa finansowe
Razem	217		-480	697

Podstawowe dane finansowe głównych jednostek zależnych kontrolowanych bezpośrednio	JHM Development S.A.	PBDiM Kobylarnia S.A.	Expo Mazury S.A.
Aktywa razem	378 650	250 516	157 712
Zobowiązania długoterminowe	26 429	30 960	23 606
Zobowiązania krótkoterminowe	55 798	137 023	29 071
Kapitał własny	295 945	82 533	105 036
Bezpośredni udział w kapitale	100,00%	100,00%	67,71%
Udział w kapitale własnym (pośredni i bezpośredni)	100,00%	100,00%	99,99%
Przychody ze sprzedaży	93 399	358 813	8 032
Zysk (strata) netto	9 095	1 086	461
Całkowite dochody za rok obrotowy netto	9 095	1 086	461
Przepływy pieniężne netto razem	-416	3 534	1 276

Podstawowe dane finansowe głównych jednostek zależnych kontrolowanych pośrednio	Marywilska 44 Sp. z o.o.	JHM 1 Sp. z o.o.	JHM 2 Sp. z o.o.	Mirbud Ukraina Sp. z o.o.
Aktywa razem	186 874	19 011	14 733
Zobowiązania długoterminowe	33 099	7 044	3 796
Zobowiązania krótkoterminowe	15 700	618	471
Kapitał własny	138 075	11 167	10 387
Bezpośredni udział w kapitale	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%
Udział w kapitale własnym (pośredni i bezpośredni)	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%
Przychody ze sprzedaży	44 053	1 017	907
Zysk (strata) netto	7 230	606	984
Przepływy pieniężne netto razem	1 120	-1 547	133

W dniu 19 kwietnia 2019r MIRBUD S.A., posiadając 86,28% akcji spółki JHM DEVELOPMENT S.A., opublikował raportem bieżącym nr 10/2019 informację o przyjęciu założeń transakcji mającej na celu doprowadzenie do przejęcia pełnej kontroli nad JHM DEVELOPMENT S.A. i wycofaniu jej akcji z obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

Na dzień publikacji sprawozdania MIRBUD S.A. posiada 100% akcji spółki JHM Development S.A.

Akcje spółki JHM Development S.A., będące w posiadaniu Prezesa Zarządu MIRBUD S.A. Jerzego Mirgosa zostały zbyte w ilości 4 304 984 sztuk w wyniku zawarcia i rozliczenia transakcji nabycia akcji

spółki JHM Development S.A., w ramach przeprowadzonego przez spółkę MIRBUD S.A. skupu akcji JHM Development S.A.

Nota 5. Inwestycje wyceniane metodą praw własności

Zarówno w bieżącym jak i poprzednim okresie sprawozdawczym pozycja nie wystąpiła.

Nota 6. Należności handlowe i pozostałe

NALEŻNOŚCI HANDLOWE I POZOSTAŁE	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Należności długoterminowe	12 276	14 482
należności handlowe od jednostek powiązanych
należności handlowe od pozostałych jednostek
inne należności od jednostek powiązanych
inne należności od pozostałych jednostek powiązanych	12 276	14 482
Należności krótkoterminowe	256 792	279 303
należności handlowe od jednostek powiązanych
należności handlowe od pozostałych jednostek	66 546	148 195
kwoty zatrzymane z tytułu realizacji kontraktów od jednostek powiązanych
kwoty zatrzymane z tytułu realizacji kontraktów od jednostek pozostałych	19 599	16 535
inne należności od jednostek powiązanych
inne należności od pozostałych jednostek	1 716	112
kwoty przekazane na dostawy	5 008	1 215
należności budżetowe za wyjątkiem rozliczeń z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych	933	4 120
należności sporne dochodzone na drodze sądowej	19 902	24 487
naliczenie należności z tytułu rozliczenia kontraktów długoterminowych	143 088	84 639
Razem	269 068	293 785

STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Należności handlowe brutto	275 905	296 753
nieprzeterminowane, w tym:	230 405	211 884
wymagalne do 1 miesiąca	172 269	60 759
wymagalne od 1 miesiąca do 3 miesięcy	26 261	67 339
wymagalne od 3 miesięcy do 12 miesięcy	19 599	101 174
wymagalne od 1 roku do 5 lat	12 276	14 482
przeterminowane, w tym:	45 500	84 869

przeterminowane do 1 miesiąca	13 421	33 772
przeterminowane od 1 do 3 miesięcy	4 667	19 901
przeterminowane od 3 do 6 miesięcy	5 361	5 848
przeterminowane od 6 do 12 miesięcy	442	1 998
przeterminowane powyżej 12 miesięcy	21 609	23 350
należności w stosunku do których ryzyko kredytowe znacznie wzrosło	-1 007
odpis aktualizujący należności	-5 830	-2 968
Należności handlowe netto	269 068	293 785

Odpisy aktualizujące należności	Należności handlowe	Należności sporne	Inne	Razem
Stan na 01-01-2018	-2 946			-2 946
Zwiększenia	-593			-593
Rozwiązania	287			287
Wykorzystania	284			284
Stan na 31-12-2018	-2 968			-2 968
Zwiększenia	-6 500			-6 500
Rozwiązania	1 553			1 553

Odpisy aktualizujące w aspekcie strat kredytowych.

Spółka stosuje uproszczoną matrycę odpisów do wyliczenia oczekiwanych strat kredytowych. W celu ustalenia oczekiwanych strat kredytowych, należności zostały pogrupowane na podstawie prawdopodobieństwa charakterystyki ryzyka kredytowego i przedziałów przeterminowania. Spółka stwierdza, że ma jedną hegemoniczną grupę należności.

Współczynnik niewypełnienia zobowiązania ustalono na podstawie danych historycznych z lat 2016- 2018.

Ściągalność należności jest szacowana na podstawie danych historycznych , ponieważ saldo obejmuje grupę rozproszonych pozycji pogrupowanych ze względu na prawdopodobieństwo w zakresie ryzyka kredytowego i zachowania klienta w przeszłości. Następnie dokonuje się kolejnej korekty w celu uwzględnienia wpływu czynników przyszłych, które nie znalazły odbicia w Danych historycznych.

Współczynnik niewypełnienia zobowiązania ustalony na dzień 31.12.2019 wynosi:

• dla należności niewymagalnych 1,63%
• dla należności przeterminowanych do 1 miesiąca 2,07%
• dla należności przeterminowanych od 1 miesiąca do 3 miesięcy 4,04%
• dla należności przeterminowanych do 3 miesięcy do 6 miesięcy 10,05%
• dla należności przeterminowanych do 6 miesięcy do 12 miesięcy 18,69%
• - dla należności przeterminowanych powyżej 12 miesięcy – 45,16%

Nota 7. Aktywa biologiczne

Zarówno w bieżącym jak i poprzednim okresie sprawozdawczym pozycja nie wystąpiła.

Nota 8. Inne aktywa gdzieindziej nie sklasyfikowane (w tym rozliczenia międzyokresowe)

INNE AKTYWA	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Inne aktywa długoterminowe	122	1 053
Rozliczenia międzyokresowe kosztów długoterminowe	122	1 053
Pozostałe aktywa długoterminowe gdzieindziej nie sklasyfikowane
Inne aktywa krótkoterminowe	1 898	3 262
Rozliczenia międzyokresowe kosztów krótkoterminowe	1 898	3 262
Pozostałe aktywa krótkoterminowe gdzieindziej nie sklasyfikowane
Razem	2 020	4 315

Nota 9. Zapasy

ZAPASY	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Materiały	9 409	11 376
Półprodukty i produkty w toku	112 683	114 853
Produkty gotowe	13	16
Towary	57 928	61 258
Kontrakty deweloperskie zakończone	80 925	29 436
Razem	260 958	216 939

Odpisy aktualizujące zapasy	Materiały	Półprodukty i produkty w toku	Produkty gotowe	Towary	Kontrakty deweloperskie zakończone
Stan na 01-01-2018
Zwiększenia
Rozwiązania
Wykorzystania
Stan na 31-12-2018
Zwiększenia
Rozwiązania
Wykorzystania
stan na 31-12-2019

Nie wystąpiły okoliczności wskazujące na potrzebę stworzenia odpisów aktualizujących zapasów.

Nota 10. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach	31 002	38 184
Lokaty terminowe	77 149	22 647
Inne aktywa pieniężne		3 314
Razem	108 151	64 145

Lokata terminowa w kwocie 1.800 tys. zł. stanowi oprocentowane środki stanowiące zabezpieczenie umowy kredytowej spółki Marywilska 44.

Lokata terminowa w kwocie 1.000 tys. zł. stanowi oprocentowane środki stanowiące zabezpieczenie umowy kredytowej spółki Expo Mazury S.A.

Kwota 220 tys. zł. to zabezpieczenie kredytu na siedzibę spółki JHM Development SA.

Lokata terminowa w kwocie 95 tys. zł. stanowi oprocentowane środki stanowiące zabezpieczenie umowy kredytowej spółki JHM 2 Sp. z o.o.

Lokaty terminowe w kwocie 16 987 tys. zł. stanowią oprocentowane środki stanowiące zabezpieczenie należytego wykonania kontraktów budowlanych.

Lokaty terminowe w kwocie 50.462 tys. zł stanowią oprocentowane środki pieniężne uzyskane z zaliczek od inwestorów MIRBUD S.A.

Inne aktywa pieniężne stanowią środki zgromadzone na indywidualnych mieszkaniowych rachunkach powierniczych przez nabywców lokali mieszkalnych na inwestycje deweloperskie w trakcie budowy. W związku z powyższym są one ograniczone co do dysponowania.

Odpisy z tytułu utraty wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów ustalono indywidualnie dla każdego salda dotyczącego danej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrzne rankingi banków oraz publicznie dostępne informacje dotyczące wskaźników niewypłacalności dal poszczególnych rankingów. Analiza wskazała, że aktywa te maja niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy. Spółka skorzystała z uproszczenia dozwolonego przez standard i odpis z tytułu utraty wartości ustalonego na podstawie 12 miesięcznych strat kredytowych.

Nota 11. Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz związane z nimi zobowiązania

Zarówno w bieżącym jak i poprzednim okresie sprawozdawczym pozycja nie wystąpiła.

	w tys. PLN
KAPITAŁY I ZOBOWIĄZANIA	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Wyemitowany kapitał podstawowy	9 174	8 249
Zyski zatrzymane przypadające akcjonariuszom jednostki dominującej	147 454	122 809
Odpisy z zysku netto w ciągu roku obrotowego dotyczące akcjonariuszy jednostki dominującej
Skumulowane pozostałe dochody przypadające akcjonariuszom jednostki dominującej
Pozostałe kapitały przypadające akcjonariuszom jednostki dominującej	220 499	170 264
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	28 124	24 644
Różnice kursowe z przeliczenia
Kapitał przypadający na udziały niesprawujące kontroli		56 656
Razem	405 250	382 622

W dniu 11 września 2019 roku Krajowy Rejestr Sądowy - Rejestrze Przedsiębiorców dokonał wpisu podwyższenia kapitału zakładowego Spółki, wskutek objęcia przez osoby uprawnione 2.873.947 akcji zwykłych na okaziciela serii "J". O wskazanym objęciu akcji i podwyższeniu kapitału zakładowego Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 37/2019 z dnia 12 lipca 2019 r. Podwyższenie kapitału zakładowego będące przedmiotem ujawnienia w KRS nastąpiło w ramach warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego, na podstawie upoważnienia zawartego w uchwale nr 5/2019 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 17 maja 2019 r. oraz § 10A Statutu Spółki. Wysokość kapitału zakładowego po podwyższeniu kapitału zakładowego wynosiła 8.536.644,70 złotych i dzieliła się na 85.366.447 akcji. Kapitał zakładowy ujawniony w KRS dzielił się na akcje o wartości nominalnej 0,10 złoty każda. Ogólna liczba głosów wynikająca ze wszystkich wyemitowanych akcji ujawnionych w KRS wynosiła 85.366.447 głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy.

W dniu 30 września 2019 r. nastąpiło zarejestrowanie przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych 6.377.753 akcji serii K, nastąpiło ich wydanie osobie, która objęła Akcje Serii K w ramach warunkowego podwyższenia kapitału poprzez ich zapisanie na rachunku papierów wartościowych. W związku z wydaniem Akcji Serii K, kapitał zakładowy został podwyższony z kwoty 8.536.644,70 zł do kwoty 9.174.420 zł tj. o kwotę 637.775,30 zł.

Po wydaniu Akcji Serii K kapitał zakładowy Spółki dzieli się na 91.744.200 akcji zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 0,10 zł każda, dających łącznie prawo do 91.744.200 głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy.

Struktura kapitału akcyjnego	Liczba akcji	Wartość kapitału	wartość nominalna akcji	Data rejestracji	Sposób pokrycia
	tys. Sztuk	w tys. PLN	w PLN	dd.mm.rrrr
Akcje zwykłe serii A	19 500	1 950	0,10	22.12.2006	Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii B	14 625	1 463	0,10	22.12.2006	Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii C	2 264	226	0,10	22.12.2006	Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii D	3 611	361	0,10	22.12.2006	Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii E	5 000	500	0,10	11.12.2019	Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii F	10 000	1 000	0,10	03.03.2010	Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii G	10 000	1 000	0,10	19.05.2010	Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii H	10 000	1 000	0,10	18.08.2010	Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii I	7 493	749	0,10	25.06.2014	Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii J	2 874	287	0,10	11.09.2019	Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii K	6 378	638	0,10	30.09.2019	Wkład pieniężny
Razem na początek okresu	82 493	8 249
Razem na koniec okresu	91 744	9 174

Struktura kapitału akcyjnego	Jerzy Mirgos	Nationale-Nederlande OFE	Pozostali akcjonariusze
Stan na 31-12-2018
Posiadane akcje zwykłe	34 159 333	10 193 049	38 140 118
Posiadane akcje uprzywilejowane
Udział w kapitale	41,41%	12,36%	46,23%
Udział w zysku	41,41%	12,36%	46,23%
Udział w głosach	41,41%	12,36%	46,23%
Stan na 31-12-2019
Posiadane akcje zwykłe	40 937 453	10 281 837	40 524 910
Posiadane akcje uprzywilejowane
Udział w kapitale	44,62%	11,21%	44,17%
Udział w zysku	44,62%	11,21%	44,17%
Udział w głosach	44,62%	11,21%	44,17%

Nota 13. Rezerwy

REZERWY	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Rezerwy długoterminowe	3 221	2 526
rezerwa na odprawy emerytalne	3 221	2 526
pozostałe rezerwy długoterminowe
Rezerwy krótkoterminowe	3 147	3 267
rezerwa na odprawy emerytalne	696	494
rezerwy na naprawy gwarancyjne	1 000	1 000
rezerwy na straty z tytułu rozliczeń kontraktów długoterminowych
pozostałe rezerwy krótkoterminowe	1 451	1 773
Razem	6 368	5 793

Nota 14. Zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw, zobowiązań handlowych i pozostałych zobowiązań

POŻYCZKI I KREDYTY BANKOWE ORAZ INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Długoterminowe zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw, zobowiązań handlowych i pozostałych zobowiązań	164 322	170 196
Zobowiązania finansowe wobec jednostek powiązanych
Pożyczki i kredyty od pozostałych jednostek	144 799	142 799
Zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych
Wyemitowane papiery dłużne	7 020	10 500
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	12 503	16 897
Pozostałe
Krótkoterminowe zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw, zobowiązań handlowych i pozostałych zobowiązań	98 219	66 889
Zobowiązania finansowe wobec jednostek powiązanych
Pożyczki i kredyty od pozostałych jednostek	90 445	58 621
Zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych
Wyemitowane papiery dłużne	54	81
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	7 720	8 187
Pozostałe
Razem	262 541	237 085

	w tys. PLN
STRUKTURA INSTRUMENTÓW DŁUŻNYCH	pożyczki i kredyty	Zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych	Wyemitowane papiery dłużne	Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	Pozostałe	Razem
stan na 01.01.2018	221 292			24 398		245 690
Naliczone odsetki	13 497		240	1 008		14 745
Zapłacone odsetki	-13 409		-159	-1 008		-14 576
Zaciągnięcia	46 228		10 581	10 690		67 499
Spłaty	-66 100			-10 004		-76 104
Średni stan zobowiązań	211 356		5 291	24 741		241 388
Realna stopa procentowa	6,39%		4,54%	4,07%		6,11%
stan na 31.12.2018	201 420		10 581	25 084		237 085
minimalne opłaty do 1 miesiąca	1 713		81	720		2 514
minimalne opłaty 1 miesiąca do 3 miesięcy	3 207			1 741		4 948
minimalne opłaty do 3 miesięcy do 12 miesięcy	53 701			5 726		59 427
minimalne opłaty do 1 roku	58 621		81	8 187		66 889
minimalne opłaty od 1 roku do 5 lat	140 969		10 500	16 897		168 366
minimalne opłaty powyżej 5 lat	1 830					1 830
odsetki płatne do 1 roku	12 886		480	1 022		14 388
odsetki płatne od 1 roku do 5 lat	36 476		1 920	4 088		42 484
odsetki płatne powyżej 5 lat	3 860					3 860
Przybliżona wartość godziwa	211 935		10 116	25 353		247 404
stan na 01.01.2019	201 420		10 581	25 084		237 085
Naliczone odsetki	12 167		554	912		13 633
Zapłacone odsetki	-11 793		-581	-912		-13 286
Zaciągnięcia	127 906		54	4 011		131 971
Spłaty	-93 631		-3 534	-8 872		-106 037
Średni stan zobowiązań	218 332		8 828	22 654		249 813
Realna stopa procentowa	5,57%		6,28%	4,03%		5,46%
stan na 31.12.2019	235 244		7 074	20 223		262 541

minimalne opłaty do 1 miesiąca	1 844	54	764	2 662
minimalne opłaty 1 miesiąca do 3 miesięcy	3 480		1 714	5 194
minimalne opłaty do 3 miesięcy do 12 miesięcy	85 120		5 355	90 475
minimalne opłaty do 1 roku	90 444	54	7 833	98 331
minimalne opłaty od 1 roku do 5 lat	122 722	7 020	12 390	142 132
minimalne opłaty powyżej 5 lat	22 078			22 078
odsetki płatne do 1 roku	13 109	444	814	14 368
odsetki płatne od 1 roku do 5 lat	52 438	1 776	3 257	57 470
odsetki płatne powyżej 5 lat	6 271	3		6 274
Przybliżona wartość godziwa	257 802	7 267	20 685	285 753

W dniu 14.08.2018r, po dokonaniu redukcji zapisów Zarząd JHM DEVELOPMENT S.A., uchwałą nr XVI/2018 dokonał przydziału 10.500 Obligacji zwykłych na okaziciela serii B o wartości nominalnej 1.000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 10,5 mln zł. Cena emisyjna Obligacji jest równa wartości nominalnej.

Dniem Emisji jest dzień 14.08.2018r. Emisja Obligacji nastąpiła w trybie wskazanym w art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach i została skierowana do nie więcej niż 149 indywidualnie oznaczonych adresatów w sposób, który nie stanowi publicznego proponowania obligacji ani publicznej oferty obligacji, o której mowa w art. 3 Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych. W związku z tym nie było wymogu sporządzania ani udostępnienia do publicznej wiadomości prospektu emisyjnego ani memorandum informacyjnego.

Środki pozyskane przez JHM Development z emisji Obligacji, pomniejszone o koszty i opłaty związane z przygotowaniem i przeprowadzeniem emisji Obligacji, zostały przeznaczone na finansowanie prowadzonych oraz planowanych projektów deweloperskich, w tym także finansowanie zakupu gruntów pod nowe projekty deweloperskie Emitenta.

JHM Development w celu zabezpieczenia Obligacji złożył w dniu 14.08.2018r oświadczenie o ustanowieniu zabezpieczenia wierzytelności z Obligacji w formie hipoteki na wybudowanych lokalach. Na dzień sporządzenia sprawozdania hipoteka łączna została zarejestrowana przez sąd w księgach wieczystych nieruchomości stanowiących zabezpieczenie obligacji.

Oprocentowanie obligacji jest zmienne, oparte na stawce WIBOR 3M powiększonej o marżę. Odsetki będą płatne w okresach kwartalnych. Termin wykupu Obligacji ustalono na dzień 14.08.2021 r. Zbywalność obligacji nie podlega żadnym ograniczeniom.

W dniu 08.11.2018r Emitent wprowadził Obligacje serii B do obrotu w alternatywnym systemie obrotu na rynku Catalyst organizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. oraz BondSpot S.A.

Na dzień 31.12.2019r. JHM Development S.A. w ramach Okresowej Amortyzacji Obligacji dokonał przedterminowego częściowego wykupu 3 480 szt. obligacji serii B.

Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. według stanu na dzień 31 grudnia 2019 roku.

Nazwa jednostki	Siedziba	Kwota kredytu, pożyczki wg	waluta	Kwota pozostała do spłaty –	Kwota pozostała do spłaty – część	Warunki oprocentowania	Termin spłaty	Zabezpieczenia
		umowy		część	krótkoterminowa
				długoterminowa
PKO BP S.A.	Warszawa	10 000	PLN		2 624	WIBOR 1M+marża	25.06.2020	hipoteka kaucyjna na nieruchomościach
PKO BP S.A.	Warszawa	5 000	PLN		5 000	WIBOR 1M+marża	25.06.2020	hipoteka kaucyjna na nieruchomościach
PKO BP S.A.	Warszawa	21 000	PLN	3 294	1 464	WIBOR 1M+marża	01.03.2023	hipoteka zwykła oraz hipoteka kaucyjna na nieruchomości
MBANK	Warszawa	20 000	PLN	16 900		WIBOR 1M+marża	30.06.2021	cesja wierzytelności gospodarczej
PEKAO S.A.	Warszawa	10 000	PLN		10 000	WIBOR 1M+marża	30.11.2020	cesja wierzytelności gospodarczej
BGK	Warszawa	15 000	PLN		14 824	WIBOR 1M+marża	31.03.2020	cesja wierzytelności gospodarczej
Agencja Rozwoju Przemysłu	Warszawa	40 000	PLN	19 000	9 000	WIBOR 1M+marża	28.02.2023	hipoteki na nieruchomościach
Mercedes-Benz Leasing Polska S.A.	Warszawa	635	PLN		94	5%	31.07.2020	cesja z polisy ubezpieczeniowej
BOŚ BANK	Warszawa	35 000	PLN	32 447		WIBOR 1M+marża	31.07.2021	cesja wierzytelności gospodarczej, hipoteka
MFACTORING	Warszawa	10 000	PLN		2	WIBOR 1M+marża	14.03.2020	cesja wierzytelności gospodarczej, hipoteka
KUKE Finanse		5 000	PLN		5 000
odsetki od kredytów					11
Razem kredyty i pożyczki			71 641	48 019

Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Spółki z Grupy MIRBUD według stanu na dzień 31 grudnia 2019 roku.

Nazwa jednostki	Spółka	Kwota kredytu, pożyczki wg umowy	waluta	Kwota pozostała do spłaty – część długoterminowa	Kwota pozostała do spłaty – część krótkoterminowa	Warunki oprocentowania	Termin spłaty	Zabezpieczenia
Bank Spółdzielczy	JHM Development S.A.	8 823	PLN	6984	429	stopa referencyjna + marża	31.12.2034	hipoteka na nieruchomościach
Bank Spółdzielczy	JHM Development S.A.	2 700	PLN	525	900	stopa referencyjna + marża	30.07.2021	hipoteka na nieruchomościach
ALIOR BANK	JHM 2 Sp. z o.o.	4 200	PLN	3 646	426	WIBOR 3M+marża	31.12.2024	hipoteka, poręczenie JHM Development
ALIOR BANK	JHM Development S.A.	44 956	PLN	0	0	WIBOR 3M+marża	31.05.2023	Poręczenie MIRBUD, przelew wierzytelności
Bank Polskiej Spółdzielczości	JHM Development S.A.	300	PLN	0	218	WIBOR 3M+marża	31.12.2021	hipoteka na nieruchomościach
Bank Polskiej Spółdzielczości	JHM Development S.A.	17 800	PLN	741	0	WIBOR 3M+marża	31.12.2021	hipoteka na nieruchomościach
Bank Polskiej Spółdzielczości	JHM Development S.A.	35 725	PLN	0	0	WIBOR 3M+marża	30.09.2021	hipoteka, poręczenie MIRBUD
Bank Polskiej Spółdzielczości	JHM Development S.A.	700	PLN	0	0	WIBOR 3M+marża	30.09.2021	hipoteka, poręczenie MIRBUD
Bank Polskiej Spółdzielczości	JHM Development S.A.	12 729	PLN	6 921	0	WIBOR 3M+marża	30.12.2021	hipoteka na nieruchomościach
Bank Ochrony Środowiska	JHM Development S.A.	28 920	PLN	2037	0	WIBOR 3M+marża	31.12.2021	hipoteka na nieruchomościach
Bank Ochrony Środowiska	JHM Development S.A.	570	PLN	0	230	WIBOR 3M+marża	31.05.2020	hipoteka na nieruchomościach
SANTANDER BANK POLSKA S.A.	Marywilska 44 Sp. z o.o.	33 000	PLN	24 000	3 273	WIBOR 3M+marża	02.05.2028	Poręczenie MIRBUD, depozyt 1 800 tys. zł
SANTANDER BANK POLSKA S.A.	Marywilska 44 Sp. z o.o.	5 000	PLN	0	0	WIBOR 1M+marża	30.09.2022	Poręczenie MIRBUD, przelew wierzytelności
SANTANDER BANK POLSKA S.A.	JHM 1 Sp. z o.o.	2 350	EUR	7 041	571	EUROIBOR +marża	30.09.2031	hipoteka, poręczenie MIRBUD
ALIOR BANK	Expo Mazury S.A.	37 500	PLN	16 210	3 345	WIBOR 3M+marża	27.03.2026	Hipoteka kaucyjna na nieruchomościach
BGK	PBDiM Kobylarnia S.A.	25 000	PLN		21 080	WIBOR 1M+marża	31.07.2020	hipoteka, poręczenie MIRBUD
BGK	PBDiM Kobylarnia S.A.	6 212	PLN	5 053	414	WIBOR 1M+marża	31.12.2029	hipoteka, poręczenie MIRBUD
BGK	PBDiM Kobylarnia S.A.	15 000	PLN		8 073	WIBOR 1M+marża	06.06.2020	hipoteka, poręczenie MIRBUD

BGK	PBDiM Kobylarnia S.A.	15 000	PLN		3 467	WIBOR 3M+marża	30.09.2020	hipoteka, poręczenie MIRBUD
	Razem kredyty i pożyczki spółki zależne			73 158	42 426
	Razem kredyty i pożyczki grupa MIRBUD			144 799	90 445

Nota 15. Zobowiązania handlowe i pozostałe

ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE I POZOSTAŁE	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Zobowiązania długoterminowe	122 115	47 720
Zobowiązania handlowe do jednostek powiązanych
Kwoty zatrzymane do jednostek powiązanych
Inne zobowiązania wobec jednostek powiązanych
Zobowiązania handlowe do jednostek pozostałych
Kwoty zatrzymane do jednostek pozostałych	52 440	47 720
Inne zobowiązania wobec jednostek pozostałych	69 675
Zobowiązania krótkoterminowe	263 366	322 839
Zobowiązania handlowe do jednostek powiązanych
Kwoty zatrzymane do jednostek powiązanych
Inne zobowiązania wobec jednostek powiązanych
Zobowiązania handlowe do jednostek pozostałych	191 682	212 681
Zobowiązania z tytułu rozliczenia kontraktów długoterminowych
Zaliczki otrzymane	10 889	27 552
Zobowiązania wekslowe
Zobowiązania budżetowe za wyjątkiem rozliczeń z tytułu dodatku dochodowego od osób prawnych	26 480	42 535
Rozrachunki z tytułu wynagrodzeń	3 394	3 370
Kwoty zatrzymane do jednostek pozostałych	29 217	35 435
Inne zobowiązania wobec jednostek pozostałych	1 704	1 266
Razem	385 481	370 559

	w tys. PLN
STRUKTURA WIEKOWA ZOBOWIĄZAŃ	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Zobowiązania handlowe	385 481	370 559
nieprzeterminowane	335 758	308 366
wymagalne do 1 miesiąca	142 916	149 963
wymagalne od 1 miesiąca do 3 miesięcy	30 621	47 696
wymagalne od 3 miesięcy do 12 miesięcy	40 106	62 987
wymagalne od 1 roku do 5 lat	122 115	47 720
przeterminowane do 1 miesiąca	30 353	27 831
przeterminowane od 1 do 3 miesięcy	16 432	31 897
przeterminowane od 3 do 6 miesięcy	2 938	2 465
przeterminowane od 6 do 12 miesięcy
przeterminowane powyżej 12 miesięcy
Przeterminowane razem	49 723	62 193

Nota 16. Inne zobowiązania i rezerwy krótkoterminowe gdzie indziej nie sklasyfikowane (w tym rozliczenia międzyokresowe)

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY NIESKLASYFIKOWANE W TYM ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE	w tys. PLN
	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Długoterminowe	23 340	23 340
Przychody rozliczane w czasie	23 340	23 340
Rozliczenia międzyokresowe kosztów
Pozostałe pozycje
Krótkoterminowe	26 861	26 591
Przychody rozliczane w czasie	25 379	22 776
Rozliczenia międzyokresowe kosztów	1 482	3 815
Pozostałe pozycje
Razem	50 201	49 931

Nota 17. Przychody ze sprzedaży

STRUKTURA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do	od 01.01.2018 do
	31.12.2019	31.12.2018
Przychody netto ze sprzedaży produktów i usług	938 852	1 129 275
- do jednostek powiązanych	107 410
- do pozostałych jednostek	831 442	1 129 275
Przychody netto ze sprzedaży towarów	7 356	11 064
- do jednostek powiązanych
- do pozostałych jednostek	7 356	11 064
Przychody netto ze sprzedaży materiałów	2 896	2 789
- do jednostek powiązanych
- do pozostałych jednostek	2 896	2 789
Razem	949 104	1 143 128

STRUKTURA GEOGRAFICZNA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do	od 01.01.2018 do
	31.12.2019	31.12.2018
Przychody netto ze sprzedaży produktów i usług	938 852	1 129 275
- sprzedaż krajowa	938 852	1 129 275
- sprzedaż eksportowa
Przychody netto ze sprzedaży towarów	7 356	11 064
- sprzedaż krajowa	7 356	11 064
- sprzedaż eksportowa
Przychody netto ze sprzedaży materiałów	2 896	2 789
- sprzedaż krajowa	2 896	2 789
- sprzedaż eksportowa
Razem	949 104	1 143 128

ROZLICZENIE ZYSKÓW LUB STRAT Z TYTUŁU USŁUG DŁUGOTERMINOWYCH W	w tys. PLN
TRAKCIE REALIZACJI	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Przychody zafakturowane usług w trakcie realizacji	577 557	805 264
Korekta przychodów z tytułu rozliczenia zaawansowania usług budowlanych	143 088	84 639
Razem	720 645	889 903
Koszty poniesione usług w trakcie realizacji	-331 749	-797 271
Korekta kosztów z tytułu rozliczenia zaawansowania usług budowlanych
Razem	-331 749	-797 271
Straty na kontraktach realizowanych
Wpływ na wynik finansowy bieżący	143 088	84 639
Wpływ na wyniki skumulowane niezakończonych kontraktów na dzień bilansowy	388 896	92 632

W branży budowlanej występuje sezonowość sprzedaży rocznej wynikająca z procesów produkcyjnych przebiegających w budownictwie oraz z cyklu na rynku usług budowlano – montażowych. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne i atmosferyczne większość prac budowlanych prowadzona jest w okresie od marca do listopada. Możliwe opóźnienia wynikające z warunków atmosferycznych są zakładane w harmonogramach realizacji inwestycji i nie zagrażają ich terminowemu zakończeniu.

Nota 18. Koszt własny sprzedaży

KOSZTY WŁASNE SPRZEDAŻY	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Koszty wytworzenia sprzedanych produktów	-838 743	-1 037 116
- do jednostek powiązanych
- do pozostałych jednostek	-838 743	-1 037 116
Wartość sprzedanych towarów	-7 223	-10 687
- do jednostek powiązanych
- do pozostałych jednostek	-7 223	-10 687
Wartość sprzedanych materiałów	-2 566	-2 121
- do jednostek powiązanych
- do pozostałych jednostek	-2 566	-2 121
Razem	-848 532	-1 049 924

KOSZTY WŁASNE SPRZEDAŻY	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Koszty wytworzenia sprzedanych produktów	-838 743	-1 037 116
- koszty własne sprzedaży krajowej	-838 743	-1 037 116
- koszty własne sprzedaży eksportowej
Wartość sprzedanych towarów	-7 223	-10 687
- koszty własne sprzedaży krajowej	-7 223	-10 687
- koszty własne sprzedaży eksportowej
Wartość sprzedanych materiałów	-2 566	-2 121
- koszty własne sprzedaży krajowej	-2 566	-2 121
- koszty własne sprzedaży eksportowej
Razem	-848 532	-1 049 924

STRUKTURA KOSZTÓW WEDŁUG RODZAJÓW	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Amortyzacja	-11 682	-11 367
Zużycie materiałów i energii	-201 362	-244 100
Usługi obce	-598 240	-747 987
Podatki i opłaty, w tym:	-7 124	-6 262
Wynagrodzenia	-59 450	-60 223
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia	-11 396	-11 556
Pozostałe koszty rodzajowe	-43 592	-18 281
Wartość sprzedanych towarów i materiałów	-9 789	-12 808
Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki
Razem	-942 635	-1 112 584

UJĘCIE KOSZTÓW RODZAJOWYCH W SPRAWOZDANIU FINANSOWYM	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
W koszcie własnym sprzedaży	-848 532	-1 049 924
W zmianie stanów aktywów	-40 037	-10 762
W kosztach sprzedaży	-6 182	-5 436
W kosztach ogólnych zarządu	-47 884	-46 462
W innych pozycjach
Razem:	-942 635	-1 112 584

Nota 19. Udziały w zyskach lub stratach jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach rozliczanych zgodnie z metodą praw własności

Pozycja nie wystąpiła zarówno w bieżącym jak i poprzednim roku obrotowym.

Nota 20. Pozostałe przychody i koszty

POZOSTAŁE PRZYCHODY I KOSZTY Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ I	w tys. PLN
INWESTYCYJNEJ	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Koszty sprzedaży	-6 182	-5 436
Koszty zarządu	-47 884	-46 462
Odpisy aktualizujące aktywa nieinwestycyje	-5 740	-867
Odwrócenie odpisów aktualizujących aktywa nie inwestycyjne	1 553	108
Koszty restrukturyzacji
Wynik z rozliczeń spraw sądowych
Wynik na zbyciu nie inwestycyjnych aktywów trwałych	57	590
Przychody z tytułu aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych	12 368
Koszty z tytułu aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych	-13 884	-22 764
Wynik na zbyciu nieruchomości inwestycyjnych
Wynik na sprzedaży całości lub części jednostek podporządkowanych		-4
Wynik na zbyciu pozostałych inwestycji finansowych
Dywidendy
Odsetki	399	1 848
Wynik na aktualizacji pozostałych inwestycji finansowych wycenianych metodą wartości godziwej przez wynik finansowy
Wynik na wycenie inwestycji wykazywanych wg metody praw własności
Odpisy aktualizujące pozostałe aktywa finansowe
Odwrócenie odpisów aktualizujących pozostałych aktywów finansowych		7
Różnice kursowe dotyczące działalności operacyjnej i inwestycyjnej		1 784
Inne przychody	16 811	43 582
Inne koszty	-5 852	-14 544
Przychody razem	31 188	47 919
Koszty razem	-79 542	-90 077

Udziały w zyskach lub stratach jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach rozliczanych zgodnie z metodą praw własności	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Przychody z tytułu wzrostu wartości inwestycji wycenianych metodą praw własności
Koszty z tytułu spadku wartości inwestycji wycenianych metodą praw własności
Razem

Powyższe pozycje nie wystąpiły.

Struktura odpisów aktualizujących aktywa nie inwestycyjne	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Rzeczowe aktywa trwałe
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Wartości niematerialne
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Należności	-4 947	-306
-zawiązanie odpisu aktualizującego	-6 500	-593
-odwrócenie odpisu aktualizującego	1 553	287
Zapasy
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Pozostałe
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Razem odpisy aktualizujące aktywa	-6 500	-593
Razem odwrócenie odpisów aktualizujących	1 553	287

Przychody i koszy z nieruchomości inwestycyjnych	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Przychody ze sprzedaży do jednostek powiązanych
Przychody ze sprzedaży do jednostek pozostałych
Koszt własny sprzedaży do jednostek powiązanych
Koszt własny sprzedaży do jednostek pozostałych
Wzrost wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	12 368
Spadek wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych	-13 884	-22 764
Wynik na inwestycjach w nieruchomości	-1 516	-22 764

Przychody i koszy z inwestycji finansowych	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Dywidendy do jednostek powiązanych
Dywidendy do jednostek pozostałych
Odsetki do jednostek powiązanych
Odsetki do jednostek pozostałych	399	1 848
Przychody ze sprzedaży całości lub części jednostek podporządkowanych
Koszt własny sprzedaży całości lub części jednostek podporządkowanych
Przychody z tytułu wzrostu wartości instrumentów pochodnych
Koszty z tytułu spadku wartości instrumentów pochodnych
Przychody z nieefektywnych instrumentów zabezpieczających
Koszty z nieefektywnych instrumentów zabezpieczających
Odwrócenie odpisów aktualizujących pozostałych aktywów finansowych
Odpisy aktualizujące pozostałe aktywa finansowe
Przychody z tytułu wzrostu inwestycji wycenianych metodą wartości godziwej przez wynik finansowy
Koszty z tytułu spadku wartości inwestycji wycenianych metodą wartości godziwej
przez wynik finansowy Dodatnie różnice kursowe		1 784
Ujemne różnice kursowe
Wynik na finansowej działalności inwestycyjnej	399	3 632

Inne przychody	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Dotacje otrzymane	9 220	32 256
Pozostałe przychody od jednostek pozostałych-refaktury	1 546	4 193
Pozostałe przychody od pozostałych jednostek	6 045	7 133
Razem	16 811	43 582

Inne koszty	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Pozostałe koszty od jednostek pozostałych-refaktury	-1 546	-4 193
Pozostałe koszty od pozostałych jednostek	-4 306	-10 351
Razem	-5 852	-14 544

Nota 20. Koszty finansowe

Koszty finansowe	w tys. PLN
	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Odsetki od kredytów	-12 242	-12 461
Odsetki od pożyczek od jednostek powiązanych
Odsetki od pożyczek od pozostałych jednostek
Odsetki od obligacji dla jednostek powiązanych
Odsetki od obligacji dla pozostałych jednostek
Odsetki od zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego od jednostek powiązanych
Odsetki od zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego od pozostałych jednostek	-912	-1 008
Pozostałe odsetki dla jednostek powiązanych	-575	-736
Pozostałe odsetki dla pozostałych jednostek	-351	-1 004
Wycena instrumentów kapitałowych
Odsetki z tytułu umów faktoringowych	-479	-1 036
Różnice kursowe od zobowiązań finansowych		-271
Pozostałe koszty finansowe dla jednostek powiązanych
Pozostałe koszty finansowe dla pozostałych jednostek	-664	-1 119
Koszty razem finansowe	-15 223	-17 635

Nota 21. Podatek dochodowy

	w tys. PLN
Podatek dochodowy	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Podatek dochodowy część bieżąca	-6 318	-5 270
Podatek dochodowy część odroczona	-2 553	-1 105
Inne podatkowe obciążenia wyniku finansowego
Korekty dotyczące lat poprzednich
Razem podatek dochodowy	-8 871	-6 375

	w tys. PLN
Uzgodnienie efektywnej stopy podatkowej	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	36 995	33 411
Stawka ustawowa podatku w %	19%	19%
Podatek przy zastosowaniu stawki ustawowej (normatywny)	-7 029	-6 348
Efekt podatkowy otrzymanych dywidend
Ulgi podatkowe
Aktywa z tytułu straty podatkowej za okres sprawozdawczy nieujęte w podatku odroczonym
Efekt podatkowy pozostałych przychodów i kosztów trwale niestanowiących przychodów i kosztów podatkowych	-1 842	-27
Inne
Podatek dochodowy w rachunku wyników	-8 871	-6 375

w tys. PLN
Stan na:	Stan na:
31.12.2019	31.12.2018
23 061	22 293
541	491
2 902	2 748
16	40
1 203	610
147	1 035
323
14 331	14 925

- z tytułu podatkowej i bilansowej różnicy wartości aktywów trwałych i umów leasingowych	36	63
- z tytułu różnic kursowych	33	33
- pozostałe	3 562	2 348
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	34 180	30 859
- z tytułu naliczonych odsetek	704	254
- z tytułu wyceny inwestycji	3 423	3 383
- z tytułu rozliczenia kontraktów budowlanych	10 057	9 005
- z tytułu podatkowej i bilansowej różnicy wartości aktywów trwałych i umów leasingowych	19 711	17 938
- z tytułu różnic kursowych	6	108
- z tytułu wartości firmy
- pozostałe	279	171
Aktywa (Rezerwa) z tytułu odroczonego podatku dochodowego netto	-11 119	-8 566

	w tys. PLN
Aktywa (Rezerwa) z tytułu odroczonego podatku dochodowego netto	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Aktywa (Rezerwa) z tytułu odroczonego podatku dochodowego netto na początek okresu	-8 566	-7 461
Odniesienie na wynik finansowy	-2 553	-1 105
Odniesienie na pozostałe całkowite dochody
Inne odniesienie na kapitał własny
Jednostki zależne
Aktywa (Rezerwa) z tytułu odroczonego podatku dochodowego netto na koniec okresu	-11 119	-8 566

	w tys. PLN
Należności (zobowiązania z tytułu podatku dochodowego)	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Należności (zobowiązania z tytułu podatku dochodowego) na początek okresu	-2 709	-366
Zapłata (zwrot) podatku dochodowego	6 617	2 927
Bieżące naliczenie podatku dochodowego	-6 318	-5 270
Należności (zobowiązania z tytułu podatku dochodowego) na koniec okresu	-2 410	-2 709

Nota 21. Inne całkowite dochody

	w tys. PLN
Inne całkowite dochody	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Składniki, które nie zostaną następnie przekwalifikowane do rachunku zysków lub strat
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych
Zyski i straty aktuarialne
Podatek dochodowy dotyczący składników, które nie zostaną przeniesione w późniejszych okresach
Składniki, które zostaną przekwalifikowane na zyski lub straty po spełnieniu określonych warunków
Skutki wyceny instrumentów finansowych przez inne całkowite dochody
Część efektywna rachunkowości zabezpieczeń
Skutki aktualizacji majątku trwałego
Przeniesienie do sprawozdania z rachunku zysku i strat
Podatek dochodowy związany z pozycjami prezentowanymi w innych całkowitych dochodach
Inne całkowite dochody netto
Przyporządkowane do udziałów niekontrolujących
Przyporządkowane do właścicieli jednostki dominującej

Zarówno w okresie bieżącym jak i okresie porównawczym nie wystąpiły żadne pozycje kształtujące inne całkowite dochody.

Nota 22. Zysk na jedną akcje

	w tys. PLN
Zysk na jedną akcje	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej przypadający na właścicieli jednostki dominującej	28 124	24 644
Zysk (strata) z działalności zaniechanej przypadający na właścicieli jednostki dominującej
Razem	28 124	24 644
Średnioważona ilość akcji zwykłych w tysiącach sztuk	91 744	82 493
Podstawowy zysk na jedną akcje	0,31	0,30
Koszty odsetek od obligacji zamiennych (po pomniejszeniu o podatek)
Zysk (strata) do ustalenia rozwodnionego zysku na jedną akcje	28 124	24 644
Wyemitowane opcje na akcje w tysiącach sztuk
Teoretyczna zamiana obligacji zamiennych w tysiącach sztuk
Średnia ważona liczba akcji zwykłych dla potrzeb rozwodnionego zysku na akcję w tysiącach sztuk	91 744	82 493
Rozwodniony zysk na jedną akcje	0,31	0,30

Nota 23. Segmenty operacyjne

Działalność sporządzającego sprawozdanie finansowe w całości dotyczy terytorium kraju, w związku z czym nie prezentuje się segmentów geograficznych. W Grupie Kapitałowej, w której Emitent jest jednostką dominującą, wyróżnia się segmenty operacyjne. W ramach tego podziału działalność Emitenta przypisana jest do segmentu usług budowlano-montażowych.

Pozostała działalność, nie mająca istotnego wpływu na finansowo-majątkowa sytuacje sporządzającego sprawozdanie finansowe został przypisana do pozycji pozostałych.

Wybrane elementy rachunku zysków lub strat dla segmentów w tys. PLN w okresie sprawozdawczym	Działalność budowlano montażowa	Działalność deweloperska	Działalność związane z najmem nieruchomości inwestycyjnej	Działalność wystawowo targowa	Pozostałe	Razem	Wyłączenia	Razem po włączeniach wzajemnych
	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019	od 01.01.2019	od 01.01.2019	od 01.01.2019	od 01.01.2019	od 01.01.2019	od 01.01.2019	od 01.01.2019
	do 31.12.2019	do 31.12.2019	do 31.12.2019	do 31.12.2019	do 31.12.2019	do 31.12.2019	do 31.12.2019	do 31.12.2019
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży	908 442	92 716	46 646	8 032	1 800	1 057 636	-108 532	949 104
Koszt własny sprzedaży	-849 841	-74 091	-27 690	-5 625	-2 544	-959 791	111 259	-848 532
Zysk brutto na sprzedaży	58 601	18 625	18 956	2 407	-744	97 845	2 727	100 572
EBIT	25 635	10 773	15 224	4 428	-744	55 316	-3 098	52 218
Zysk (strata) z działalności przed opodatkowaniem	11 723	10 791	11 135	2 576	-744	35 481	1 514	36 995
Podatek dochodowy przypadający na działalność kontynuowaną	-2 543	-2 052	-1 958	-2 115	36	-8 632	-239	-8 871
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej	9 180	8 739	9 177	461	-708	26 849	1 275	28 124
Działalność zaniechana
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
ZYSK (STRATA) NETTO	9 180	8 739	9 177	461	-708	26 849	1 275	28 124
Przyporządkowany do właścicieli jednostki dominującej	9 180	8 739	9 177	461	-708	26 849	1 275	28 124

Koncentracja odbiorców wg segmentów działalności	Działalność budowlano montażowa	Działalność deweloperska	Działalność związane z najmem nieruchomości inwestycyjnej	Działalność wystawowo targowa	Pozostałe	Razem	Wyłączenia	Razem po włączeniach wzajemnych
	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2019 do 31.12.2019
Odbiorca 1	49 882					49 882		49 882
Odbiorca 2	46 117					46 117		46 117
Odbiorca 3	24 343					24 343		24 343
Odbiorca 4	21 408					21 408		21 408
RAZEM	141 750					141 750		141 750

Wybrane pozycje dotyczące sprawozdania z sytuacji finansowej dla segmentów w tys. PLN w okresie sprawozdawczym	Działalność budowlano montażowa	Działalność deweloperska	Działalność związane z najmem nieruchomości inwestycyjnej	Działalność wystawowo targowa	Pozostałe	Razem	Wyłączenia	Razem po włączeniach wzajemnych
	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019
Aktywa trwałe	527 417	22 024	235 025	155 499		939 965	-421 333	518 632
Aktywa obrotowe	404 853	245 615	7 980	2 213		660 661	-32 862	627 799
Aktywa razem	932 270	267 639	243 005	157 712		1 600 626	-454 195	1 146 431
Kapitał własny	357 416	185 052	182 016	105 036		829 520	-424 270	405 250
Długoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania	231 264	26 723	44 196	46 946		349 129	-1 951	347 178
Krótkoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania	343 590	55 864	16 793	5 730		421 977	-27 974	394 003
Razem kapitały i zobowiązania	932 270	267 639	243 005	157 712		1 600 626	-454 195	1 146 431

Pozostałe dane dotyczące segmentów działalności w okresie sprawozdawczym	Działalność budowlano montażowa	Działalność deweloperska	Działalność związane z najmem nieruchomości inwestycyjnej	Działalność wystawowo targowa	Pozostałe	Razem	Wyłączenia	Razem po włączeniach wzajemnych
	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019
Wartość firmy przypisana do segmentu	4 509			8 517				13 026
Stopa wolna od ryzyka	3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	3,00%
Ryzyko ogólne wg. Damodorana	6,06%	6,06%	6,06%	6,06%	6,06%
współczynnik beta dla branży wg. Damodorana	0,75	0,85	0,63	0,75	0,93
Ryzyka jednostkowe	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%
Stopa używana do dyskonta (MSR 36) i określenia wartości godziwej metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych	8,80%	9,70%	7,71%	8,80%	10,43%			10,43%

Wybrane elementy rachunku zysków lub strat dla segmentów w tys. PLN w okresie porównawczym	Działalność budowlano montażowa	Działalność deweloperska	Działalność związane z najmę nieruchomości inwestycyjnej	Działalność wystawowo targowa	Pozostałe	Razem	Wyłączenia	Razem po włączeniach wzajemnych
	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2018 do 31.12.2018	od 01.01.2018 do 31.12.2018	od 01.01.2018 do 31.12.2018	od 01.01.2018 do 31.12.2018	od 01.01.2018 do 31.12.2018	od 01.01.2018 do 31.12.2018	od 01.01.2018 do 31.12.2018	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży	1 074 696	97 831	45 340	5 943	2 010	1 225 820	-82 692	1 143 128
Koszt własny sprzedaży	-1 022 144	-79 033	-26 827	-5 904	-2 557	-1 136 465	86 541	-1 049 924
Zysk brutto na sprzedaży	52 552	18 798	18 513	39	-547	89 355	3 849	93 204
EBIT	26 773	12 605	12 927	2 556	-547	54 314	-3 268	51 046
Zysk (strata) z działalności przed opodatkowaniem	10 250	12 472	9 116	464	-547	31 755	1 656	33 411
Podatek dochodowy przypadający na działalność kontynuowaną	-1 780	-2 344	-1 809		104	-5 829	-546	-6 375
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej	8 470	10 128	7 307	464	-443	25 926	1 110	27 036
Działalność zaniechana
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
ZYSK (STRATA) NETTO	8 470	10 128	7 307	464	-443	25 926	1 110	27 036
Przyporządkowany do właścicieli jednostki dominującej	8 470	10 128	7 307	464	-443	25 926	-1 282	24 644

Wybrane pozycje dotyczące sprawozdania z sytuacji finansowej dla segmentów w tys. PLN w okresie porównawczym	Działalność budowlano montażowa	Działalność deweloperska	Działalność związane z najmę nieruchomości inwestycyjnej	Działalność wystawowo targowa	Pozostałe	Razem	Wyłączenia	Razem po włączeniach wzajemnych
	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018
Aktywa trwałe	474 863	13 491	241 078	159 732		889 164	-373 733	515 431
Aktywa obrotowe	395 016	215 262	4 329	2 170		616 777	-52 650	564 127
Aktywa razem	869 879	228 753	245 407	161 902		1 505 941	-426 383	1 079 558
Kapitał własny	327 263	171 853	177 300	99 095		775 511	-392 889	382 622
Długoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania	155 329	24 101	47 270	48 933		275 633	-992	274 641
Krótkoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania	387 287	32 799	20 837	13 874		454 797	-32 502	422 295
Razem kapitały i zobowiązania	869 879	228 753	245 407	161 902		1 505 941	-426 383	1 079 558

Pozostałe dane dotyczące segmentów działalności w tys. PLN w okresie porównawczym	Działalność budowlano montażowa	Działalność deweloperska	Działalność związane z najmę nieruchomości inwestycyjnej	Działalność wystawowo targowa	Pozostałe	Razem	Wyłączenia	Razem po włączeniach wzajemnych
	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018
Wartość firmy przypisana do segmentu	4 509			8 517				13 026
Stopa wolna od ryzyka	3,10%	3,10%	3,10%	3,10%	3,10%	3,10%
Ryzyko ogólne wg. Damodorana	6,90%	6,90%	6,90%	6,90%	6,90%	6,90%
współczynnik beta dla branży wg. Damodorana	0,72	0,58	0,36	0,86	0,37	0,58
Ryzyka jednostkowe	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%	2,00%
Stopa używana do dyskonta (MSR 36) i określenia wartości godziwej metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych	9,20%	7,80%	5,60%	10,60%	5,70%	7,78%		7,78%

Nota 24. Transakcje z jednostkami powiązanymi

	w tys. PLN
Transakcje z jednostkami powiązanymi	Jednostki zależne		Jednostki współzależne i stowarzyszone		Pozostałe jednostki powiązane nieposiadające powiązań kapitałowych		Członkowie zarządu i rady nadzorczej oraz kluczowy personel
	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018
Przychody ze sprzedaży	107 410	64 633
Przychody ze zbycia majątku trwałego
Przychody z tytułu odsetek	3 786	3 510
Pozostałe przychody
Nabycie zapasów i inne koszty aktywowane w wartościach aktywów obrotowych
Nabycie usług i inne koszty operacyjne	-840	-21 560
Nabycia aktywów trwałych
Koszty odsetek	-1 663	-2 339
Pozostałe koszty
Pożyczki otrzymane
Pożyczki udzielone
Koszty wynagrodzeń							-3 946	-3 770
Należności z tytułu pożyczek
Należności handlowe i pozostałe	17 951	14 810
Zobowiązania z tytułu pożyczek
Zobowiązania handlowe i pozostałe	-9 379	-26 068

Wynagrodzenia kluczowego personelu			Wynagrodzenia			Pożyczki udzielone kluczowemu personelowi	Dodatkowe informacje
jednostki dominującej	Jednostka	Funkcja	w tys. PLN			w tys. PLN
			31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018
Jerzy Mirgos	MIRBUD S.A.	Prezes Zarządu	1 122	1 323			Na wynagrodzenie składa się wynagrodzenie z umowy o pracę, pełnienia funkcji Prezesa Zarządu oraz otrzymane przychody z tytułu udzielonych jednostce poręczeń
Sławomir Nowak	MIRBUD S.A.	Wiceprezes Zarządu	990	900
Paweł Korzeniowski	MIRBUD S.A.	Członek Zarządu	660	540
Tomasz Sałata	MIRBUD S.A.	Członek Zarządu	647	514
Ewa Przybył	MIRBUD S.A.	Prokurent	313	276
Wiesław Kosonóg	MIRBUD S.A.	Przewodniczący Rady Nadzorczej	21
Waldemar Borzykowski	MIRBUD S.A.	Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej	36	36
Hubert Bojdo	MIRBUD S.A.	Członek Rady Nadzorczej	30	30
Agnieszka Bujnowska	MIRBUD S.A.	Sekretarz Rady Nadzorczej	36	36
Andrzej Zakrzewski	MIRBUD S.A.	Członek Rady Nadzorczej	30	30
Wiktoria Braun	MIRBUD S.A.	Członek Rady Nadzorczej	16
Jankowski Dariusz	MIRBUD S.A.	Członek Rady Nadzorczej	28	55
Krystyna Lachowicz	MIRBUD S.A.	Członek Rady Nadzorczej	17	30
Razem			3 946	3 770

Wynagrodzenia kluczowego personelu jednostek zależnych			Wynagrodzenia	Pożyczki udzielone kluczowemu personelowi
	Jednostka		w tys. PLN	w tys. PLN		Dodatkowe informacje
		31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018
Zarząd	Kobylarnia S.A.	1 150	1 741
Rada Nadzorcza	Kobylarnia S.A.	43	55
Zarząd	JHM Development S.A.	1 133	1 068
Rada Nadzorcza	JHM Development S.A.	99	108
Zarząd	Marywilska Sp. z o.o.	850	900
Rada Nadzorcza	Marywilska Sp. z o.o.	81	81
Zarząd	Expo Mazury S.A.	183	348
Rada Nadzorcza	Expo Mazury S.A.	60	60
Razem		3 599	4 361

Nota 25. Wynagrodzenie biegłego rewidenta

	w tys. PLN
Wynagrodzenie biegłego rewidenta	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	111	111
Wynagrodzeni z tytułu przeglądu śródrocznego jednostkowego i skonsolidowanego finansowego	64	64
Pozostałe usługi
Razem	175	175

Nota 26. Instrumenty finansowe

Aktywa finansowe wg MSR 39	Dostępne do sprzedaży		Wyceniana w wartości godziwej przez wynik finansowy		Pożyczki i należności		Instrumenty zabezpieczające
	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018
Pożyczki udzielone						478
Pochodne instrumenty finansowe
Inne instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
Należności handlowe i inne					269 068	293 785
Środki pieniężne i ekwiwalenty					108 151	64 145
Pozostałe aktywa finansowe
Razem Aktywa finansowe					377 219	358 408
Przychody z dywidend
Przychody z tytułu odsetek					399	1 848
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych						1 784
Odwrócenia (utworzenia) odpisów umorzeniowych					-4 187	-759
Zyski (straty) z tytułu wyceny i realizacji
Zyski (straty) z tytułu instrumentów pochodnych
Razem wpływ na rachunek zysków lub strat aktywów finansowych					-3 788	2 873

Zobowiązania finansowe wg MSR 39	Instrumenty kapitałowe		Wyceniana w wartości godziwej przez wynik finansowy		Wyceniane w zamortyzowanym koszcie		Instrumenty zabezpieczające
	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018
Kredyty					262 541	237 085
Pochodne instrumenty finansowe
Inne instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
Zobowiązania handlowe i inne					385 481	370 559
Pozostałe zobowiązania finansowe
Razem zobowiązania finansowe					648 022	607 644
Odsetki					-14 208	-15 241
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych						-271
Zyski (straty) z tytułu wyceny i realizacji
Zyski (straty) z tytułu instrumentów pochodnych
Razem wpływ na rachunek zysków lub strat z tytułu zobowiązań finansowych					-14 208	-15 512

	Poziom I			Poziom II	Poziom III
Instrumenty finansowe wg hierarchii wartości godziwej	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018
Aktywa
Pochodne instrumenty finansowe a aktywach
Inne instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
Pozostałe aktywa finansowe
Zobowiązania
Pochodne instrumenty finansowe
Inne instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
Pozostałe zobowiązania finansowe

Zarówno w bieżącym jak i porównawczym okresie nie wystąpiły instrumenty finansowe wyceniane wg wartości godziwej.

Nota 27. Błędy dotyczące poprzednich okresów sprawozdawczych

Nie stwierdzono, żadnych istotnych błędów w poprzednim okresie sprawozdawczym.

Nota 28. Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi

Pozycja nie występuje.

Nota 29. Połączenia przedsięwzięć

W bieżącym okresie nie nastąpiły połączenia przedsięwzięć.

Nota 30. Planowane istotne nakłady inwestycje

Na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji nie były planowane żadne istotne nakłady inwestycyjne.

Nota 31. Istotne zdarzenia po dniu bilansowym

W okresie pomiędzy dniem kończącym okres sprawozdawczy a dniem zatwierdzenia sprawozdania do publikacji nie wystąpiły żadne istotne zdarzenia, które by nie zostały uwzględnione w niniejszym sprawozdaniu finansowym.

Nota 31. Struktura zatrudnienia

	w przeliczeniu na pełne etaty
STRUKTURA ZATRUDNIENIA	Za okres:	Za okres:
	od 01.01.2019 do 31.12.2019	od 01.01.2018 do 31.12.2018
Pracownicy nieprodukcyjni	354	343
Pracownicy produkcyjni	282	304
Razem	636	647

Nota 32. Dywidendy deklarowane i wypłacone

Akcje wszystkich serii są akcjami zwykłymi, na jedną akcję przypada jeden głos na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Akcje wszystkich serii dają takie samo prawo do dywidendy oraz zwrotu z kapitału. Na dzień bilansowy nie istnieją ograniczenia dotyczące wypłaty dywidendy.

Emitent nie deklarował ani nie wypłacał żadnych dywidend zarówno w bieżącym jak i porównawczym okresie.

Nota 33. Skutki podziału, restrukturyzacji i zaniechania działalności

W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły zmiany dotyczące połączenia jednostek gospodarczych, przejęcia lub sprzedaży jednostek grupy kapitałowej Emitenta, inwestycji długoterminowych, podziału, restrukturyzacji czy zaniechania działalności.

Nota 34. Ograniczenia w dysponowaniu i zabezpieczenia ustanowione na aktywach

	Rodzaj zabezpieczenia	Wartość zadłużenia	Wartość	zabezpieczenia w tys. PLN	Wartość bilansowa przedmiotu zabezpieczenia w tys. PLN	data wygaśnięcia
Tytuł zabezpieczenia		Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
		31.12.2019	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018	dd-mm-rrrr
Zabezpieczenie kredytu 202-129/3/II/2/2008	hipoteka	4 758	26 700	26 700	22 078	25 945	01.03.2023
Zabezpieczenie pożyczki ARP	hipoteka	37 000	60 000	60 000	67 856	173 321	31.12.2020
Zabezpieczenie kredytu 5/63/11/2018/1245/K/KON BOŚ BANK	hipoteka	2 037	44 235		34 371		31.05.2020
Zabezpieczenie kredytu 5/65/11/2018/1245/K/KON BOŚ BANK	hipoteka	230	44 235		34 371		31.12.2022
Zabezpieczenie kredytu KIN 173850	hipoteka	27 273	27 273	30 545	6 713	2 273	02.05.2028
Zabezpieczenie kredytu KRB 13313177	cesja wierzytelności			1 579		2 273	30.12.2028
Zabezpieczenie kredytu obrotowego 3472510/34/K/OB./19, udzielonego przez Bank Polskiej Spółdzielczości	hipoteka	741	30 260		13 407		31.12.2021
Zabezpieczenie kredytu obrotowego 3472510/33/K/RE/19, udzielonego przez Bank Polskiej Spółdzielczości	hipoteka	7 413	17 645		10 124		31.12.2034
Zabezpieczenie kredytu obrotowego 3472510/162/K/OB./18, udzielonego przez Bank Polskiej Spółdzielczości	hipoteka	6 920	21 640		14 949		31.12.2021
Zabezpieczenie kredytu KIN/1718350	hipoteka	30 545	49 500	49 500	81 718	82 163	02.05.2028
Zabezpieczenie kredytu obrotowego, zgodnie z umową 30/KG010/18, udzielonego przez Bank Spółdzielczy	hipoteka	3 425	5 400	5 400	2 552	3 486	31.07.2021
Zabezpieczenie kredytu obrotowego, zgodnie z umową 8/G/0/040/18, udzielonego przez Bank Spółdzielczy	hipoteka			8 000		12 523	02.11.2020
Zabezpieczenie kredytu obrotowego, zgodnie z umową 3472510/50/K/OB/18, udzielonego przez Bank BPS S.A.	hipoteka			60 732		23 080	31.09.2021

Zabezpieczenie kredytu obrotowego, zgodnie z umową 3472510/51/K/OB/18, udzielonego przez Bank BPS S.A.	hipoteka			1 260		23 080	31.09.2021
Zabezpieczenie obligacji serii B	hipoteka	7 074	15 015	15 015	6 290	9 271	14.08.2021
Zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego, zgodnie z umową U0001659946897, udzielonego przez ALIOR BANK S.A.	hipoteka	21 100	56 250	56 250	81 718	82 163	27.03.2026
Zabezpieczenie kredytu, zgodnie z umową 18/2571, udzielonego przez BGK S.A.	hipoteka	8 073	22 500		1 086		06.06.2020
Zabezpieczenie kredytu obrotowego, zgodnie z umową U0002696687748 Alior Bank	hipoteka			17 250		13 535	31.08.2019
Zabezpieczenie kredytu WK14-000016	hipoteka	3 466	15 000	30 000	5 161	6 604	30.09.2020
Zabezpieczenie kredytu WK17/1564	hipoteka	21 080		60 000		12 135	31.07.2020
Zabezpieczenie kredytu 10/5066	hipoteka	5 467	9 317		292		31.12.2029
Razem		186 602	400 735	422 231	378 041	471 852

	w tys. PLN
Aktywa stanowiące zabezpieczenia zobowiązań	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Rzeczowe aktywa trwałe	185 850	182 734
Nieruchomości inwestycyjne	39 741	47 357
Aktywa finansowe		4 357
Wartości niematerialne
Pozostałe aktywa	72 512	35 601
Razem	298 103	270 049

Nota 35. Sprawy sądowe

Na dzień 31.12.2019r toczyły się sprawy sądowe dotyczące zobowiązań przeciwko Spółce MIRBUD S.A., na łączną wartość przedmiotu sporu 44.834 tys. zł.

Na dzień 31.12.2019r toczyły się sprawy sądowe dotyczące wierzytelności z powództwa Spółki MIRBUD S.A., na łączną wartość przedmiotu sporu 19.902 tys. zł.

Rezerwy na przyszłe zobowiązania, które mogą powstać z toczących się postępowań sądowych, tworzone są w drodze szczegółowej analizy ryzyka ich powstania.

Odpisy aktualizujące wartość należności tworzone są w drodze szczegółowej analizy ryzyka spłaty należności. Należności nieściągalne usuwane są z ksiąg rachunkowych poprzez odpis w ciężar kosztów.

Nota 36. Zobowiązania warunkowe

Wykaz udzielonych przez emitenta poręczeń wzajemnych w ramach grupy kapitałowej		Wartość poręczenia tys. PLN		Wartość zobowiązania tys. PLN
	Tytuł poręczenia	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:	data wygaśnięcia poręczenia
		31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018	dd-mm-rrrr
Wobec jednostek powiązanych
MARYWILSKA 44 Sp. z o. o.	Zabezpieczenie kredytu DEUTSCHE BANK S.A.	49 500	49 500	27 273	30 546	02.05.2028
MARYWILSKA 44 Sp. z o. o.	Zabezpieczenie kredytu DEUTSCHE BANK S.A.	10 000	10 000		1 579	30.09.2022
JHM Development S.A.	Zabezpieczenie kredytu ALIOR BANK S.A	89 912	89 912			31.05.2023
JHM 1 Sp. z o. o.	Zabezpieczenie kredytu Santander Bank Polska S.A.	10 007	10 098	7 612	8 869	30.09.2031
JHM Development S.A.	Zabezpieczenie kredytu BPS S.A		44 587		9 980	30.09.2021
PBDiM KOBYLARNIA S.A.	Zabezpieczenie kredytu BGK S.A	37 500		21 080		31.07.2020
PBDiM KOBYLARNIA S.A.	Zabezpieczenie kredytu BGK S.A	9 318		5 467		31.12.2029
PBDiM KOBYLARNIA S.A.	Zabezpieczenie kredytu BGK S.A	15 000	30 000	3 466	1 684	30.09.2020
PBDiM KOBYLARNIA S.A.	Zabezpieczenie kredytu BGK S.A		60 000		4 356	30.11.2019
PBDiM KOBYLARNIA S.A.	Zabezpieczenie gwarancji bankowej BGK S.A	7 440	21 143			15.02.2020
PBDiM KOBYLARNIA S.A.	Zabezpieczenie gwarancji bankowej BGK S.A	11 970				15.02.2020
PBDiM KOBYLARNIA S.A.	Zabezpieczenie kredytu BGK S.A	22 500	22 500	8 073		06.06.2020
EXPO MAZURY S.A.	Zabezpieczenie kredytu ALIOR BANK S.A	75 000	75 000	19 556	22 386	27.03.2029
Wobec pozostałych jednostek
Razem		338 147	412 740	92 527	79 400

	w tys. PLN
Pozostałe zobowiązania warunkowe	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Z tytułu gwarancji należytego wykonania	313 141	194 667
Z tytułu usunięcia wad i usterek	139 973	82 980
Z tytułu zwrotu zaliczki	92 377
Razem	545 491	277 647

Nota 37. Cele i zasady zarządzania ryzykiem

Grupa ryzyk	Ryzyko	Możliwość wystąpienia	Znaczenie dla działalności Grupy	Wpływ ryzyka za wynik finansowy	Wpływ ryzyka na kapitał własny
Ryzyko związane z koronawirusa pandemią	Ograniczenia administracyjne prowadzenia działalności budowlano-montażowej	niskie	wysokie	wysoki	wysoki
	Dostępności siły roboczej i zakłóceń łańcucha dostaw	średnie	średnie	średni	średni
	zmiany stóp procentowych	niskie	średnie	średni	średni
finansowe	zmiany kursów walut	wysokie	wysokie	wysoki	wysoki
Zewnętrzne ryzyka	związane z ograniczeniami w polityce kredytowej banków, w szczególności w zakresie udzielania kredytów inwestycyjnych i hipotecznych	wysokie	wysokie	średni	średni
Ryzyka związane z koniunkturą	zmiana sytuacji makroekonomicznej i koniunktury gospodarczej w Polsce	wysokie	wysokie	wysoki	średni
	w branży budowlanej	wysokie	wysokie	wysoki	średni
konkurencją związane z Ryzyka	w branży budowlanej	wysokie	wysokie	wysoki	wysoki
Zewnętrzne ryzyka prawne	zmiany przepisów prawa, w szczególności prawa podatkowego	średnie	średnie	średni	średni
	związane z brakiem spełniania wymogów prawnych przewidzianych do rozpoczęcia inwestycji oraz ze stanem prawnym nieruchomości	niskie	wysokie	wysokie	średnie
	związane z realizacją strategii rozwoju	średnie	wysokie	średnie	średnie
Ryzyka związane z działalnością bieżącą	związane z finansowaniem rozwoju kredytami bankowymi	wysokie	wysokie	średnie	wysokie
	związane z infrastrukturą budowlaną	niskie	średnie	niskie	niskie

związane z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony środowiska	niskie	średnie	średnie	niskie
związane z karami za niewykonanie lub nieterminowe wykonanie zleceń	niskie	średnie	średnie	niskie
związane z roszczeniami wobec Spółek z tytułu budowy mieszkań i obiektów handlowo usługowych, sprzedaży lokali oraz z udzieleniem gwarancji zapłaty za roboty budowlane	niskie	średnie	średnie	niskie
związane z procesem produkcyjnym	niskie	wysokie	średnie	niskie

Ryzyko związane z pandemią koronawirusa

Na dzień publikacji niniejszego raportu, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu Emitenta, nie jest możliwe precyzyjne określenie skutków wpływu epidemii koronawirusa na działalność Emitenta i grupy kapitałowej Emitenta w perspektywie średnio - i długoterminowej.

W perspektywie krótkoterminowej możliwe jest wystąpienie negatywnego wpływu dalszego rozprzestrzeniania się epidemii koronawirusa na wyniki finansowe Emitenta i Grupy ze względu na następujące okoliczności:

• W obszarze usług budowlano montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów budowlanych ze względu na wystąpienie stanu epidemicznego. Nie jest jednak wykluczone, iż w przypadku dalszego utrzymywania się tego stanu może dojść do opóźnień w realizacji kontraktów spowodowanych tzw. "siłą wyższą", w tym związanych z:
  • brakiem zachowania ciągłości w łańcuchach dostaw dla budów,
  • zakłóceniami w ciągłości finansowania inwestycji,
  • absencją pracowników,
  • opóźnieniami ze strony podwykonawców,
  • ograniczeniami w funkcjonowaniu władzy publicznej,
  • decyzjami Zamawiającego lub administracji państwowej o zawieszeniu prac,
  • innymi, trudnymi do przewidzenia zdarzeniami.

W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd nie przewiduje znaczącego wpływu tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.

• W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów, ani też znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. Jednakże w przypadku dalszego utrzymywania się stanu epidemicznego możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków finansowych, spowodowanych:
  • spadkiem popytu na lokale,
  • zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,
  • opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.

W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta przewiduje możliwy wpływ tego ryzyka na wynik finansowy - obniżenie o ok. 10%, na kapitał własny Emitenta nie przewiduje wpływu

W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych występują znaczące, niekorzystne skutki stanu epidemicznego, które mają wpływ na osiągane wyniki finansowe spółek: EXPO MAZURY S.A i MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. W chwili sporządzenia niniejszego raportu Centrum Konferencyjno – Targowe EXPO MAZURY w Ostródzie jest nieczynne, natomiast w ramach Centrum Handlowego MARYWILSKA 44 w Warszawie jedynie nieliczni najemcy z branży spożywczej, farmaceutycznej i budowalnej są uprawnieni do prowadzenia działalności gospodarczej. Powyższe okoliczności skutkują radykalnym spadkiem przychodów obu podmiotów.

W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta przewiduje możliwy wpływ tego ryzyka na wynik finansowy - obniżenie o ok. 50%, na kapitał własny Emitenta nie przewiduje wpływu

Emitent informuje, iż działalność operacyjna we wszystkich segmentach jest prowadzona co do zasady w trybie nadzoru ciągłego. Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych analiz, sytuacja finansowa Emitenta oraz Grupy jest stabilna.

Zarząd Emitenta na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej Emitenta.

Zarządzanie ryzykiem finansowym

Zarzadzanie zasobami finansowymi Grupy zakłada oparcie struktury finasowania Grupy o długoterminowe źródła finansowania. Spółki z Grupy finansują prowadzoną działalność w 65% w oparciu o kapitał obcy poprzez:

• kredyty,
• pożyczki,
• zaliczki,
• leasing,
• factoring.

Spółki dokładają starań by finansowanie kapitałem obcym było zdywersyfikowane, zarówno jeżeli chodzi o instytucję finansująca jak i wykorzystywane produkty finansowe. Strategia Grupy przewiduje w kolejnych latach, dalszą stopniową zamianę długu krótkoterminowego finansującego pojedyncze kontrakty budowlane na finansowanie długoterminowe oraz w długoterminowej perspektywie stopniową redukcję zadłużenia.

Monitorowanie efektywności zarządzania zasobami finansowymi odbywa się m.in. przy wykorzystaniu wskaźników:

Wskaźnik ogólnego zadłużenia = Zobowiązania ogółem / Aktywa

Wskaźnik zadłużenia długoterminowego = Zobowiązania długoterminowe / Aktywa

Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego =Zobowiązania krótkoterminowe / Aktywa

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego = Zobowiązania / Kapitał własny

Grupa prowadząc działalność gospodarcza narażona jest na następujące ryzyka: ryzyko kredytowe, ryzyko walutowe, ryzyko stóp procentowych , ryzyko utraty płynności.

Zarządzanie ryzykiem kredytowym

Ryzyko kredytowe wynika z sald należności handlowych pożyczek oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów. Odbiorcami usług Spółki są podmioty krajowe. Odbiorców produktów i usług oferowanych przez MIRBUD S.A. można podzielić na dwie grupy:

• podmioty komercyjne,
• jednostki podlegające przepisom Prawo zamówień publicznych.

W odniesieniu do klientów komercyjnych Spółka zarządza ryzykiem kredytowym i analizuje je dla każdego nowego klienta przed zawarciem umowy min. wykorzystując raporty z wywiadowni gospodarczych i dokumentowanie przez kontrahenta źródła finansowania kontraktu budowlanego.

W odniesieniu do jednostek podlegających przepisom prawa zamówień publicznych ( m.in. GDDKiA , Samorządy) z uwagi na obowiązek wcześniejszego zabudżetowania przez te jednostki kosztów zawieranej umowy o roboty budowlane ryzyko kredytowe zdaniem Zarządu jest znikome.

Spółka utrzymuje lokaty – depozyty w instytucjach finansowych , które posiadają wysoki ranking kredytowy.

Zarządzanie ryzykiem płynności

Za zarządzanie płynnością finansową w Grupie odpowiada Zarząd Jednostki Dominującej. Podstawowymi celami zarządzania zasobami finansowymi i płynnością w Grupie są:

• zapewnienie stabilnego i efektywnego finansowania działalności Grupy,
• ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy,
• efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym,
• koordynowanie przez Jednostkę Dominującą procesów zarządzania płynnością finansową w spółkach Grupy.

Spółka zarządza ryzykiem utraty płynności przez utrzymywanie wystarczających środków pieniężnych, możliwość finansowania kredytami bankowymi i utrzymywanie linii kredytowych wystarczających do spłacenia zobowiązań z chwila ich wymagalności.

Zarządzanie płynnością przez Spółkę obejmuje projekcję przepływów pieniężnych dla wszystkich walut i analizowanie, jaki pozom aktywów płynnych jest potrzebny do spłaty zobowiązań.

Nota nr 15. zawiera analizę zobowiązań Spółki ( Grupy), w odpowiednich przedziałach wiekowych na podstawie określonego do umownego terminu wymagalności.

Monitorowanie efektywności zarządzania płynnością odbywa się m.in. przy wykorzystaniu wskaźników:

Wskaźnik płynności bieżącej = Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe

Wskaźnik przyspieszonej płynności = (Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe

Wskaźnik płynności środków pieniężnych = Środki pieniężne / Zobowiązania krótkoterminowe

Ryzyko zmiany stóp procentowych

Spółki z Grupy dla finansowania działalności inwestycyjnej w dużym stopniu wykorzystują kredyty bankowe. Na koszty odsetek od kredytów ma wpływ wysokość stopy bazowej WIBOR dla kredytów zaciąganych w złotych polskich i EURIBOR dla kredytów w walucie EURO. Wzrost wartości indeksów WIBOR/EURIBOR poprzez wzrost odsetek od kredytów może mieć niekorzystny wpływ na sytuację finansową Spółki. W przypadku stwierdzenia ryzyka zmiany stóp procentowych. Zarządy Spółek w przypadku finansowania długoterminowego każdorazowo rozpatrują możliwość zawarcia transakcji zabezpieczających stopę procentową (transakcje zamiany stóp procentowych – strategia IRS, CIRS) Na dzień 31.12.2019r w Grupie Kapitałowej MIRBUD transakcje zabezpieczające stopę procentową dla długoterminowych kredytów złotówkowych zawarły Spółki JHM2 sp. z o.o. i PBDiM Kobylarnia S.A. Zabezpieczony poziom stopy WIBOR kształtuje się w przedziale od 1,80 p. p do 2,05 p. p.

Pozycje narażone na zmianę stup	Ryzyko przepływów Pieniężnach		Ryzyko wartości godziwej
procentowych	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018
Zobowiązania z tytułu pożyczek i kredytów	262 541	237 085
Pożyczki udzielone		478
Inne aktywa finansowe
Inne zobowiązania finansowe
Razem	262 541	237 563

Ryzyko zmiany stóp procentowych - wrażliwość na zmiany

W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany stóp procentowych, na podstawie historycznych zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych, racjonalnie możliwych zmiany stóp procentowych, oszacowane zostały na dzień 31 grudnia 2019 roku i 31 grudnia 2019 roku na poziomie – 1,0/+1,0 punktu procentowego (na dzień 31 grudnia 2018 roku na tym samym poziomie) dla złotego i euro.

Poniżej podano wpływ zmiany stóp procentowych na wynik netto i sumę bilansową według stanu na dzień 31 grudnia 2019 roku oraz 31 grudnia 2018 roku.

		Wpływ na zysk/(stratę netto)		Wpływ na sumę bilansową
Analiza wrażliwości pozycji narażonych na zmianę stóp procentowych	Stan na:		spadek o 1%	wzrost o 1%	spadek o 1%
	31.12.2019	wzrost o 1%
Zobowiązania z tytułu pożyczek i kredytów	262 541	-2 127	2 127	2 625	-2 625
Pożyczki udzielone
Inne aktywa finansowe
Inne zobowiązania finansowe
Razem	262 541	-2 127	2 127	2 625	-2 625

Ryzyko zmiany kursów walut

W 2019r Spółka MIRBUD S.A. generowała ponad 21% przychodów w walucie euro i była narażona na ryzyko kursowe, co mogło obniżyć efektywność realizowanych kontraktów budowlanych i może mieć wpływ na wielkość przychodów i zysków. Chcąc zminimalizować ryzyko kursowe Spółka zabezpiecza poziom kursu walutowego zawierając transakcje typu FORWARD. W 2019 Emitent zabezpieczał ok. 50% przychodu walutowego transakcjami terminowymi sprzedaży walut.

		EUR	USD
Pozycje narażone na zmianę kursów walut	Stan na:	Stan na:	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018	31.12.2019	31.12.2018
Zobowiązania z tytułu pożyczek i kredytów
Pożyczki udzielone
Należności handlowe i pozostałe	3 699	24 403
Zobowiązania handlowe i pozostałe
Środki pieniężne	1 102	3 722
Inne aktywa finansowe
Razem	4 801	28 125

ryzyko zmiany stóp procentowych - wrażliwość na zmiany

W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany kursów walut, na podstawie historycznych zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych, zmiany kursów walut, które są "realnie możliwe", oszacowane zostały na poziomie -10%/+10% na dzień 31 grudnia 2019 roku oraz na dzień 31 grudnia 2018 roku.

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego netto na racjonalnie możliwe zmiany kursów walutowych przy założeniu niezmiennych innych czynników.

		Wpływ na zysk/(stratę netto)		Wpływ na sumę bilansową
Analiza wrażliwości pozycji narażonych na zmianę kursów walut (euro)	Stan na:	wzrost o 10%	spadek o 10%	wzrost o 10%	spadek o 10%
	31.12.2019
Zobowiązania z tytułu pożyczek i kredytów
Pożyczki udzielone
Należności handlowe i pozostałe	3 699	300	-300	370	-370

Razem	4 801	389	-389	480	-480
Inne aktywa finansowe
Środki pieniężne	1 102	89	-89	110	-110
Zobowiązania handlowe i pozostałe

Zarząd Emitenta szacuje, że w 2020r udział przychodów w walucie euro zmaleje do poziomu ok 10% całości przychodów ze sprzedaży. Na dzień 31.12.2019r Emitent miał zabezpieczone przed ryzykiem kursowym ok. 80% szacowanego przychodu walutowego.

- związane z ograniczeniami w polityce kredytowej banków, w szczególności w zakresie udzielania kredytów inwestycyjnych i hipotecznych

Obecnie banki w Polsce działając w oparciu o dyrektywy Unii Europejskiej utrzymują zaostrzoną politykę kredytową zarówno wobec firm działających w sektorze deweloperskim, jak i wobec osób starających się o uzyskanie kredytów hipotecznych.

Spółki Grupy Kapitałowej planując kolejne projekty starają się brać pod uwagę sytuację rynkową poprzez dostosowanie swojej oferty do przewidywanych możliwości finansowych i kredytowych potencjalnych klientów.

Wprowadzenie jakichkolwiek ograniczeń w dostępności kredytów może mieć istotny negatywny wpływ na funkcjonowanie Spółek, ich sytuację finansową i perspektywy rozwoju.

Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną i koniunkturą gospodarczą w Polsce

- zmiana sytuacji makroekonomicznej i koniunktury gospodarczej w Polsce

Przychody Spółek z Grupy MIRBUD w całości uzyskiwane są z tytułu prowadzenia działalności na rynku polskim. Dlatego też osiągane wyniki finansowe są uzależnione od czynników takich jak stabilność sytuacji makroekonomicznej Polski i ogólna koniunktura gospodarcza w kraju w danym okresie. W szczególności kształtowanie się następujących wskaźników makroekonomicznych i gospodarczych ma lub może mieć wpływ na wyniki finansowe osiągane przez Spółki z Grupy i całą branżę deweloperską: poziom stopy wzrostu PKB, poziom stopy bezrobocia, poziom stopy inflacji, poziom realnej stopy wzrostu wynagrodzeń, poziom inwestycji, poziom zmiany dochodów gospodarstw domowych, wysokość referencyjnych stóp procentowych oraz kształtowanie się kursów wymiany walut oraz deficytu budżetowego.

Ewentualne negatywne zmiany w stabilności sytuacji makroekonomicznej i ogólnej koniunktury gospodarczej Polski mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Spółek z Grupy.

- w branży budowlanej

Działalność Spółek z Grupy jest ściśle skorelowana z ogólną sytuacją gospodarczą Polski. Na wyniki finansowe osiągane przez Spółkę największy wpływ wywiera poziom inwestycji w przedsiębiorstwach, tempo wzrostu PKB, poziom inflacji, wartość produkcji budowlano – montażowej, polityka podatkowa czy wzrost stóp procentowych. Istnieje ryzyko, że negatywne zmiany wyżej wymienionych wskaźników, szczególnie obniżenie się tempa rozwoju gospodarczego, wzrost poziomu inflacji spowodowany wzrostem cen materiałów czy też wzrost stóp procentowych, mogą mieć negatywny wpływ na działalność oraz wyniki Spółek z Grupy.

Aby minimalizować wahania koniunktury Emitent zawiera długoterminowe kontrakty budowlane z Zamawiającymi publicznymi w zapewniające stabilne źródła przychodu w okresie 2-3 lat

- w branży deweloperskiej

Sytuacja panująca na rynku deweloperów w Polsce w okresie, którego dotyczy to sprawozdanie ma wpływ na działalność i wyniki finansowe osiągane przez Grupę, przy czym należy pamiętać, że koniunktura branży deweloperskiej charakteryzuje się cyklicznością. Na obecną koniunkturę w branży deweloperskiej wpływ mają niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych, którym jednak towarzyszy utrzymywanie zaostrzonej polityki wielu banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. W efekcie takiego podejścia wielu potencjalnych klientów deweloperów nie jest w stanie uzyskać potrzebnego kredytu na zakup mieszkania na rozsądnych warunkach.

Na poziom koniunktury w branży deweloperskiej wpływ mają koszty materiałów i pracy w branży budowlanej. Notowany w ostatnim czasie wzrost cen materiałów oraz kosztów usługi generalnego wykonawstwa może przełożyć się na taki poziom wzrostu cen mieszkań, że spowoduje to ochłodzenie koniunktury na rynku pierwotnym.

Wystąpienie w przyszłości kryzysów finansowych, gospodarczych, recesji czy okresów spowolnienia gospodarczego lub innych czynników negatywnie wpływających na branżę deweloperską może mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

- nabywanie gruntów pod nowe projekty deweloperskie oraz projekty inwestycji pod wynajem powierzchni komercyjnej

Dalszy pomyślny rozwój działalności deweloperskiej oraz budowy i wynajmu obiektów handlowych zależy od możliwości nabywania działek w atrakcyjnych lokalizacjach i w cenach umożliwiających realizację zadawalających marż. Ze względu na ograniczoną liczbę dostępnych atrakcyjnych działek posiadających pożądane parametry projektowe, Spółki nie mogą zagwarantować, iż w przyszłości będzie możliwy zakup odpowiedniej liczby atrakcyjnych działek by zrealizować założone plany rozwoju.

Ponadto możliwość nabycia atrakcyjnych działek pod nowe projekty deweloperskie i projekty handlowo-usługowe jest uwarunkowana szeregiem czynników, takich jak:

• istnienie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
• zdolność sfinansowania zakupu działek i rozpoczęcia procesu inwestycji,
• możliwość uzyskania wymaganych pozwoleń administracyjnych by rozpocząć realizację projektów (warunki zabudowy, zatwierdzenie projektu architektonicznego),
• możliwość zapewnienia wymaganego wkładu własnego i uzyskania finansowania bankowego na realizację projektów.

Wyżej wymienione czynniki są w dużej mierze uzależnione od ogólnej sytuacji panującej na rynku nieruchomości w Polsce i na rynkach lokalnych oraz od ogólnej koniunktury gospodarczej kraju.

- nagłe zmiany cen mieszkań

Przychody z działalności deweloperskiej Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. czerpie ze sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych. Ze względu na fakt, iż inwestycje deweloperskie są prowadzone w dłuższej perspektywie i nierzadko z kilkuletnim wyprzedzeniem trzeba zakładać ceny sprzedaży wybudowanych nieruchomości, istnieje ryzyko, że podczas realizacji projektu nastąpią istotne zmiany cen mieszkań i domów na danym rynku, w tym istotne spadki cen lokali mieszkalnych i domów. Ceny nieruchomości na danym rynku zależą od szeregu czynników takich jak m.in. ogólna sytuacja gospodarcza rejonu, poziom stopy bezrobocia, ilość lokali mieszkalnych dostępnych do sprzedaży przez innych deweloperów na danym rynku, dostępność kredytów hipotecznych dla potencjalnych klientów itd. W przypadku istotnego spadku cen nieruchomości Spółka może nie być w stanie sprzedać wybudowanych mieszkań i domów po zaplanowanych cenach w określonym czasie.

Wystąpienie jakichkolwiek czynników, które spowodują spadek cen mieszkań lub domów na rynkach, gdzie Spółki realizują projekty, może mieć istotny niekorzystny wpływ na jej działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

- w branży zarządzania halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej

Obok działalności deweloperskiej, ważnym obszarem działalności Grupy jest zarządzanie halami handlowymi i wynajem powierzchni komercyjnej. Działalność ta jest realizowana przez podmioty zależne – spółkę Marywilska 44 oraz spółki JHM 1 Sp. z o.o. i JHM 2 Sp. z o.o. Poziom aktywności handlowej i popyt na wynajmem powierzchni komercyjnej w danych halach handlowych jest uwarunkowany ogólną sytuacją makroekonomiczną na danym rynku, poziomem konkurencji oraz poziomem konsumpcji, a w szczególności popytem na artykuły z segmentu popularnego na danym rynku.

Wystąpienie w przyszłości czynników negatywnie wpływających na koniunkturę w branży zarządzania halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej może mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

Ryzyka związane z konkurencją:

- w branży budowlanej

Wzrost gospodarczy w Polsce i skumulowanie się realizacji w tym samym czasie wielu inwestycji budowlanych zarówno infrastrukturalnych jak i kubaturowych przekłada się na ograniczona dostępność materiałów i usług podwykonawców co powoduje wzrost cen a także wzmaga konkurowanie poprzez oferowanie najdogodniejszych terminy płatności dla dostawców i podwykonawców.

Dalsze nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy jej rozwoju Zarządy Spółek w oparciu o długoletnie doświadczenie starają się budować portfel kontraktów umożliwiający realizację odpowiedniego wyniku finansowego.

- w branży deweloperskiej

Regiony kraju, w których działa Grupa - cechuje wysoki stopień konkurencji w branży deweloperskiej. JHM DEVELOPMENT S.A. bierze pod uwagę intensywność konkurencji na rynkach lokalnych na których rozważane jest rozpoczęcie działalności deweloperskiej lub realizacja kolejnych projektów. Z reguły Spółka koncentruje się na lokalizacjach, gdzie konkurencja jest ograniczona. Występowanie ograniczonej konkurencji w czasie, gdy rozważane jest rozpoczęcie inwestycji nie oznacza jednak, że konkurencyjne podmioty nie podejmą inwestycji na tym samym co Spółka lokalnym rynku w nieodległej przyszłości po rozpoczęciu przygotowań bądź prac przez Spółkę. Ze Spółką konkurują zarówno stosunkowo niewielkie firmy lokalne jak i większe podmioty deweloperskie mogące kompleksowo realizować duże projekty.

Zgodne z przyjętą strategią Spółki, stopniowe wchodzenie na rynki mieszkaniowe dużych miast wiąże się z walką z dużo silniejszą konkurencją działająca na tych rynkach.

Nasilenie się konkurencji może przełożyć się na zwiększenie podaży gotowych mieszkań oferowanych na lokalnym rynku, co może oznaczać presję cenową przy sprzedaży lokali, obniżkę stawek czynszu wynajmu lokali jak i wydłużenie okresu ich sprzedaży.

Występowanie lub intensyfikacja konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może przełożyć się również na utrudnienia w pozyskaniu atrakcyjnych działek pod nowe projekty deweloperskie i komercyjne w założonych cenach.

Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy ich rozwoju.

- dla działalności zarządzanych hal handlowych i wynajmu powierzchni komercyjnej

Hale handlowe zarządzane przez spółkę zależną Marywilska 44 są jednym z największych kompleksów hal handlowych w Polsce i największym w ramach miasta stołecznego Warszawy.

Podstawowym asortymentem oferowanym klientom w halach handlowych przy ul. Marywilska 44 jest odzież, obuwie, galanteria skórzana i zabawki w segmencie popularnym. Handlowcy specjalizujący się w sprzedaży ww. artykułów w segmencie popularnym mają do wyboru cały szereg podmiotów oferujących wynajem powierzchni komercyjnej w Warszawie i jej okolicach, w tym duże hale handlowe zlokalizowane w okolicach Nadarzyna i w Wólce Kosowskiej. Dodatkowo, nie można wykluczyć, iż w przyszłości inne podmioty nie zbudują dużych kompleksów hal handlowych, które będą bezpośrednio konkurować z halami przy ul. Marywilskiej 44 w obrębie m.st. Warszawy.

Na takie samo ryzyko narażona jest działalność spółek zależnych JHM 1 Sp. z o.o. i JHM 2 Sp. z o.o. Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Grupa prowadzi działalność może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

Zewnętrzne ryzyka prawne

- zmiany przepisów prawa, w szczególności prawa podatkowego

Polski system prawny charakteryzuje się znacznym stopniem zmienności oraz niejednoznaczności przepisów, co w szczególności dotyczy prawa podatkowego. W praktyce często występują problemy interpretacyjne, ma miejsce niekonsekwentne orzecznictwo sądów, jak również zdarzają się sytuacje, gdy organy administracji publicznej przyjmują niekorzystne dla podatnika interpretacje przepisów prawa, odmienne od poprzednio przyjmowanych interpretacji przez te organy. Wystąpienie zmian przepisów prawa, w tym dotyczących ochrony środowiska, prawa pracy, prawa ubezpieczeń społecznych, prawa handlowego, a w szczególności prawa podatkowego może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Spółek z Grupy.

- związane z brakiem spełniania wymogów prawnych przewidzianych do rozpoczęcia inwestycji oraz ze stanem prawnym nieruchomości

Realizacja każdego z projektów inwestycyjnych przez Spółkę wymaga spełniania wymogów określonych w prawie. W większości przypadków Spółka jest zobowiązana do uzyskania różnego rodzaju pozwoleń, które są wydawane przez organy administracji publicznej. Uzyskanie tych aktów administracyjnych jest koniecznym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. Należy zauważyć, iż uzyskanie wszystkich pozwoleń i zgód wymaga znacznego wysiłku i jest czasochłonne. Organy administracji publicznej wydające pozwolenia i zgody działają na podstawie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego i ustaw szczególnych. W tych postępowaniach bierze się przede wszystkim pod uwagę interes społeczności lokalnych i szereg zagadnień planistycznych podlega szerokiej konsultacji społecznej (np. kwestie ochrony środowiska). Dodatkowo brak choćby części dokumentacji uniemożliwia rozpoczęcie procesu inwestycyjnego. Ponadto stwierdzenie jakichkolwiek nieprawidłowości bądź po stronie Spółki, bądź w aktach administracyjnych, a w szczególności istnienie jakichkolwiek sprzeczności pomiędzy nimi może prowadzić do opóźnienia rozpoczęcia realizacji procesu inwestycyjnego. Należy także liczyć się z ryzykiem wzruszenia już prawomocnych decyzji administracyjnych przez wznowienie postępowania, bądź stwierdzenie nieważności decyzji. Decyzje administracyjne mogą także zostać zaskarżone w całości lub w części i w konsekwencji istnieje ryzyko ich uchylenia. Na obszarach, gdzie nie przyjęto miejscowych planów

zagospodarowania przestrzennego, powstaje dodatkowo ryzyko braku możliwości realizacji zamierzeń Spółek z uwagi na utrudnienia związane z możliwością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Wystąpienie któregokolwiek z wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

Ryzyka związane z bieżącą działalnością

- Ryzyko związane z realizacją strategii rozwoju

Rynek polski i sytuacja na rynkach lokalnych, na których działa Grupa, podlegają ciągłym zmianom, których kierunek i natężenie zależne są od szeregu czynników. Dlatego przyszłe wyniki finansowe, rozwój i pozycja rynkowa Spółek są uzależnione od zdolności do wypracowania i wdrożenia długoterminowej strategii w niepewnych i zmieniających się warunkach otoczenia rynkowego.

W szczególności realizacja założonej przez Grupę strategii jest uzależniona od wystąpienia szeregu czynników, których wystąpienie jest często niezależne od decyzji organów Spółek i które nie zawsze mogą być przewidziane.

Do takich czynników należą zarówno czynniki o charakterze ogólnym, takie jak:

• nieprzewidywalne zdarzenia rynkowe, takie jak wystąpienie kryzysu gospodarczego lub recesji w Polsce lub innych krajach Unii Europejskiej,
• radykalne i nagłe zmiany przepisów prawnych bądź sposobów ich interpretacji (np. mających wpływ na wydawane warunków zabudowy),
• klęski żywiołowe, epidemie na terenach, gdzie Spółka prowadzi działalność,

a także szereg czynników o charakterze szczególnym, takich jak:

• ograniczenia możliwości nabywania przez Spółkę JHM DEVELOPMENT działek w atrakcyjnych lokalizacjach pod budownictwo mieszkaniowe,
• obniżona dostępność finansowania bankowego umożliwiającego realizację projektów deweloperskich i komercyjnych,
• niepowodzenia realizacji projektów deweloperskich i projektów handlowo-usługowych zgodnie z założonym harmonogramem i kosztorysem,
• zmiany programów rządowych wspomagających nabywanie lokali mieszkalnych przez osoby o przeciętnych i poniżej przeciętnych dochodach ("Mieszkanie plus"),
• inne ryzyka operacyjne opisane w niniejszym sprawozdaniu.

Spółki z Grupy dokładają wszelkich starań, by założona strategia była realizowana i starają się na bieżąco analizować wszystkie czynniki rynkowe i branżowe mające i mogące mieć wpływ na realizację strategii,

Opisane powyżej czynniki mogą spowodować, że Grupa nie będzie w stanie zrealizować zakładanej strategii rozwoju, w tym planowanych projektów deweloperskich, a przez to czynniki te mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność Spółek, jej sytuację finansową, wyniki lub perspektywy rozwoju.

- związane z finansowaniem rozwoju kredytami bankowymi

Spółki z Grupy finansują swój rozwój oraz bieżącą działalność przy wykorzystaniu kredytów bankowych i leasingu. Spółki również w przyszłości zamierzają wykorzystywać kredyty bankowe do

finansowania zapotrzebowania na kapitał obrotowy związany ze wzrostem skali działalności. Istnieje jednak ryzyko, iż w przyszłości, w przypadku wystąpienia niekorzystnych zmian na rynkach działalności Spółek lub rynkach finansowych, lub w wyniku zmiany podejścia banków do oceny ryzyka kredytowego, będą one miały utrudniony dostęp do finansowania przy wykorzystaniu kredytów, ich koszt będzie wyższy od obecnego, lub będą zmuszone do wcześniejszej spłaty lub refinansowania na gorszych warunkach dotychczasowego zadłużenia. Może to przyczynić się do wolniejszego od planowanego tempa rozwoju i pogorszenia uzyskiwanych wyników finansowych.

Zarząd uważa obecny poziom zadłużenia za bezpieczny i nie widzi obecnie zagrożeń dla jego terminowej obsługi. Mimo dobrej kondycji finansowej większości Spółek z Grupy, nie można wykluczyć, że w przyszłości na skutek niekorzystnych procesów rynkowych będą one w stanie wywiązać się ze wszystkich zobowiązań wynikających z zawartych umów kredytowych oraz pożyczek. W przypadku wystąpienia sytuacji, w której Spółka z Grupy nie będzie w stanie na bieżąco regulować swoich długów z tytułu umów kredytowych i pożyczek, spłaty mogą stać się natychmiast wymagalne. W konsekwencji, aby zaspokoić wierzycieli Spółka będzie zmuszona do zbycia części swoich aktywów. Strategie Spółek przewidują, stopniową zamianę długu krótkoterminowego na finansowanie długoterminowe oraz, że nowo pozyskiwane finansowanie kredytami będzie celowe dla potrzeb realizacji konkretnych umów o roboty budowlane i inwestycji deweloperskich.

Wystąpienie wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy. W celu ograniczenia ryzyka Spółka na bieżąco dokonuje analizy stanu zadłużenia oraz możliwości regulowania zobowiązań.

- związane z infrastrukturą budowlaną

Zakończenie realizacji projektu jest uzależnione od zapewnienia wymaganej przepisami infrastruktury takiej jak dostęp do dróg publicznych, dostęp do mediów, wyznaczenie odpowiednich dróg wewnętrznych, itd. Bywają sytuacje, że zapewnienie niezbędnej infrastruktury jest uzależnione od czynników będących poza kontrolą Spółki. Często zapewnienie dostępu do właściwej drogi bądź mediów jest uzależnione od decyzji stosownego urzędu miejskiego bądź gminnego. W niektórych przypadkach status dróg, które są potrzebne do realizacji inwestycji, może być nieuregulowany, bądź w trakcie realizacji projektu mogą pojawić się nieprzewidziane komplikacje przekładające się na opóźnienia i dodatkowe koszty. Może się także zdarzyć, że właściwe organy administracji zażądają od Spółki wykonania dodatkowych prac dotyczących infrastruktury w ramach prac związanych z realizacją inwestycji. Organy administracji mogą także oczekiwać lub nawet zażądać, aby inwestor wykonał prace związane z infrastrukturą, które nie są niezbędne z perspektywy realizacji danego projektu, ale których wykonanie może być oczekiwane przez te organy jako wkład inwestora w rozwój społeczności lokalnej w związku z realizowaną inwestycją.

Wystąpienie któregokolwiek z powyższych czynników przekładających się na opóźnienie realizowanych projektów lub dodatkowe koszty projektu może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

- związane z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony środowiska

Na podstawie obowiązujących przepisów dotyczących ochrony środowiska podmioty, które są właścicielami, bądź użytkownikami działek, na których występują niebezpieczne substancje, albo na których doszło do niekorzystnego przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu mogą zostać zobowiązane do ich usunięcia, bądź ponieść koszt rekultywacji terenu lub zapłaty kary pieniężnej. W celu zminimalizowania ryzyka naruszenia przepisów ochrony środowiska Spółki przeprowadzą analizy techniczne przyszłych projektów pod kątem ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony środowiska. Do dnia sporządzenia sprawozdania Spółki nie były zobowiązane do ponoszenia kosztów rekultywacji terenu bądź zapłaty jakichkolwiek kar administracyjnych z tego tytułu. Niemniej nie można wykluczyć, iż w przyszłości Spółki z Grupy będą zobowiązane do

poniesienia kosztów rekultywacji terenu, zapłaty kary pieniężnej z tytułu naruszenia przepisów ochrony środowiska bądź odszkodowań.

Wystąpienie któregokolwiek z opisanych wyżej czynników może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

- związane z karami za niewykonanie lub nieterminowe wykonanie zleceń

Jednostki w umowach z inwestorami występują jako generalny wykonawca. Podpisane i realizowane umowy nakładają na Spółki szereg zobowiązań oraz określają konsekwencje niewywiązywania się z przyjętych na siebie obowiązków. Umowy takie przede wszystkim bardzo dokładnie określają terminy – zarówno wykonania zleconych prac, jak i dokonania innych czynności, np. usunięcia ewentualnych usterek i wad w okresie gwarancyjnym. W przypadku niedotrzymania tych terminów Spółki mogą być zagrożone ryzykiem płacenia kar umownych.

W celu ograniczenia ryzyka wystąpienia przez inwestorów z roszczeniem zapłaty za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zleceń Spółki podjęły następujące działania:

• objęły ochroną ubezpieczeniową kontrakty, w tym także działania podwykonawców,
• wdrożyły i stosują Systemu Zarządzania wg EN ISO 9001:2000 zakresie:

a) budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad,

b) budowa obiektów przemysłowych,

c) roboty instalacyjne.

przenoszą ryzyka do umów o współpracy zawieranych przez Spółki z producentami, dostawcami i podwykonawcami (odpowiedzialność za produkt, odpowiedzialność za usługi, różnice między zamówionym a dostarczonym asortymentem, podwyżki cenowe itp.).

Niezależnie od powyższego zapłata nieprzewidzianych kar umownych, czy też odszkodowań może mieć negatywny wpływ na wyniki finansowe Spółek. Należy jednak zaznaczyć, iż w latach 2005-2018 z tytułu ryzyka związanego z karami za niewykonanie, nienależyte wykonanie, lub nieterminowe wykonanie zlecenia Spółki nie poniosły znaczących obciążeń.

- związane z roszczeniami wobec Spółek z tytułu budowy mieszkań i obiektów handlowousługowych, sprzedaży lokali oraz z udzieleniem gwarancji zapłaty za roboty budowlane

Działalność deweloperska polega na kompleksowej realizacji projektów budowy budynków mieszkalnych i domów oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i domów. W celu realizacji licznych inwestycji Spółka zawierała i będzie zawierała umowy o budowę z wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych. Należy zauważyć, iż zaciągnięte przez wykonawców zobowiązania w związku z realizacją inwestycji (np. w stosunku do podwykonawców) mogą w konsekwencji, z uwagi na solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia, wiązać się z powstaniem roszczeń wobec Spółek co może odbić się na terminowości realizacji inwestycji. W konsekwencji Spółka, która jest odpowiedzialna względem swoich klientów, może ponieść znaczne koszty niewykonania umowy lub jej nienależytego wykonania. Nie można również wykluczyć, iż w przyszłości klienci i partnerzy handlowi Spółek nie wystąpią również do nich z roszczeniami z tytułu ukrytych wad budynku powstałych na etapie robót budowlanych bądź wykończeniowych, choć według zawartych przez Spółki standardowych umów koszty napraw tego typu usterek są pokrywane przez wykonawcę lub jego podwykonawców. Spółki ponoszą także odpowiedzialność wobec nabywców lokali z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne budynków. Okres objęty tymi roszczeniami wynosi 3 lata.

Ponadto na podstawie art. 649¹ – 6495 Kodeksu cywilnego na żądanie wykonawcy Spółka działająca jako inwestor (generalny wykonawca) jest zobowiązana do udzielenia gwarancji zapłaty wykonawcy (generalnemu wykonawcy) za roboty budowlane w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, a także akredytywy bankowej lub poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora. Wystąpienie któregokolwiek ze wskazanych powyżej czynników przekładających się na powstanie roszczeń wobec Spółek, może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

- związane z procesem produkcyjnym

Umowy dotyczące realizacji kontraktów budowlanych zawierają szereg klauzul odnośnie należytego i terminowego wykonania kontraktu, właściwego usunięcia wad i usterek, z czym związane jest wniesienie kaucji gwarancyjnej lub zabezpieczenia kontraktu gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Zabezpieczenie zwykle wnoszone jest w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub kaucji pieniężnej w określonym terminie po podpisaniu kontraktu i rozliczane po zakończeniu realizacji kontraktu. Wysokość zabezpieczenia uzależniona jest od rodzaju kontraktu. Zwykle jego wysokość kształtuje się na poziomie 5-10% ceny kontraktowej.

Ponieważ konieczność wnoszenia zabezpieczenia w formie kaucji może wpływać na ograniczenie płynności finansowej Spółki preferuje wnoszenie zabezpieczenia w postaci gwarancji ubezpieczeniowej. W przypadku ograniczenia dostępu do gwarancji ubezpieczeniowych lub bankowych oraz zwiększenia kosztów ich pozyskania Spółka ponosi ryzyko zwiększenia kosztów, zamrożenia środków finansowych, co w konsekwencji może doprowadzić do obniżenia rentowności lub płynności finansowej Spółki.

Spółki w celu zminimalizowania ryzyka umowy z podwykonawcami zobowiązują podwykonawców do zabezpieczenia prawidłowej realizacji umowy w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub kaucji pieniężnej oraz zawierają kary umowne za przekroczenie terminów umownych.

Nota 38. Zarządzanie kapitałem

Celem w zarządzaniu ryzykiem kapitałowym jest ochrona zdolności do kontynuowania działalności tak, aby możliwe było realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy oraz korzyści dla innych zainteresowanych stron, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.

Narzędziami służącymi do utrzymania i korygowania strukturę kapitału mogą być:

• zmiana kwoty deklarowanych dywidend do wypłacenia;
• zwrot kapitału akcjonariuszom;
• emisja akcji i innych instrumentów kapitałowych;
• sprzedaż aktywów w celu obniżenia zadłużenia.

Monitorowanie kapitału odbywa się za pomocą wskaźnika zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się jako sumę zadłużenia finansowego (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki oraz inne zadłużenie finansowe wykazane w skonsolidowanym bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Łączną wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany w skonsolidowanym bilansie wraz z zadłużeniem netto.

	w tys. PLN
Wyliczenie wskaźnika zadłużenia	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Kredyty ogółem	262 541	237 085
Środki pieniężne i ekwiwalenty	-108 151	-64 145
Zadłużenie netto	154 390	172 940
Kapitał własny	405 250	382 622
Kapitał ogółem	559 640	555 562
Wskaźnik zadłużenia	28%	31%

	w tys. PLN
Wskaźniki zabezpieczenia płynności finansowej	Stan na:	Stan na:
	31.12.2019	31.12.2018
Dług netto	154 390	172 940
EBITA	63 900	62 413
Kapitał własny	405 250	382 622
Aktywa razem	1 146 431	1 079 558
dług netto/EBITDA	2,4	2,8
kapitał własny/aktywa ogółem	0,4	0,4

XII. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI

Sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji oraz podpisane przez Zarząd dnia 24.04.2020

Jerzy Mirgos	Sławomir Nowak
Prezes Zarządu	Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski	Tomasz Sałata
Członek Zarządu	Członek Zarządu

Dokument podpisany przez ANNA SOŁWIŃSKA Data: 2020.04.24 08:22:20 CEST Signature Not Verified

Anna Sołwińska

Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych