AI assistant
Marvipol Development S.A. — Interim / Quarterly Report 2025
Nov 21, 2025
5700_rns_2025-11-21_cc3acda5-2d30-4ad9-b034-65385aee6c2b.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
==> picture [151 x 85] intentionally omitted <==
Skonsolidowane śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe
Na dzień 30 września i za okres dziewięciu miesięcy 2025 roku
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~2~~
ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)
| Nota | 01.01.2025 - 30.09.2025 |
01.07.2025 - 30.09.2025 |
01.01.2024 - 30.09.2024 |
01.07.2024 - 30.09.2024 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Przychody ze sprzedaży | 4 | 461 229 | 209 507 | 187 237 | 121 236 |
| Koszt własny sprzedaży | 5 | (341 197) | (151 458) | (145 990) | (98 359) |
| Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 120 032 | 58 049 | 41 247 | 22 877 | |
| Koszty sprzedaży | 6 | (8 381) | (2 431) | (7 891) | (3 711) |
| Koszty ogólnego zarządu | 6 | (29 432) | (9 561) | (27 560) | (9 707) |
| Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć | 7 | 2 654 | 782 | 3 408 | 3 361 |
| Pozostałe przychody operacyjne | 8 | 7 836 | 2 786 | 8 190 | 3 317 |
| Pozostałe koszty operacyjne | 9 | (5 349) | (1 404) | (5 394) | (2 387) |
| Zysk (strata) na działalności operacyjnej | 87 360 | 48 221 | 12 000 | 13 750 | |
| Przychody finansowe | 10 | 5 145 | 1 852 | 8 767 | 2 933 |
| Koszty finansowe | 11 | (19 345) | (6 104) | (17 786) | (10 244) |
| Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 73 160 | 43 969 | 2 981 | 6 439 | |
| Podatek dochodowy | 12 | (15 307) | (8 608) | (1 429) | (847) |
| Zysk (strata) netto | 57 853 | 35 361 | 1 552 | 5 592 | |
| Zysk na jedną akcję (zł): | |||||
| Podstawowy | 1,39 | 0,85 | 0,04 | 0,13 | |
| Rozwodniony | 1,39 | 0,85 | 0,04 | 0,13 |
Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~3~~
ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
(TYS. PLN)
| 01.01.2025 | 01.07.2025 | 01.01.2024 | 01.07.2024 | |
|---|---|---|---|---|
| - 30.09.2025 | - 30.09.2025 | - 30.09.2024 | - 30.09.2024 | |
| Zysk netto | 57 853 | 35 361 |
1 552 |
5 592 |
| Inne całkowite dochody | - | - | - | - |
| Całkowite dochody netto | 57 853 | 35 361 |
1 552 |
5 592 |
| Całkowite dochody netto przypadające na: | ||||
| Akcjonariuszy jednostki dominującej | 57 853 | 35 361 |
1 552 |
5 592 |
| Udziały niekontrolujące | - | - | - | - |
Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~4~~
ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
(TYS. PLN)
| (TYS. PLN) | |
|---|---|
| Nota | Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
| AKTYWA Aktywa trwałe Wartości niematerialne 13 Rzeczowe aktywa trwałe 14 Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu 25 Długoterminowe aktywa finansowe 15 Udziały w jednostkach ujmowanych metodą praw własności 16 Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 17 Aktywa trwałe razem Aktywa obrotowe Zapasy 18 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 19 Należności z tytułu podatku dochodowego 19 Aktywa z tytułu instrumentów pochodnych 29 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty: 20 Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania 20 Aktywa obrotowe razem Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży Aktywa razem |
242 286 289 68 182 67 618 68 226 54 735 59 266 61 319 138 957 137 210 184 364 149 7 812 7 742 31 485 29 947 31 111 |
| 293 750 302 139 353 051 |
|
| 883 251 977 018 988 277 22 664 46 239 45 546 69 162 299 - - 43 186 693 257 986 365 964 25 215 70 156 56 464 |
|
| 1 092 677 1 281 405 1 400 129 |
|
| - - - |
|
| 1 386 427 1 583 544 1 753 180 |
Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~5~~
ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
(TYS. PLN)
| (TYS. PLN) | |
|---|---|
| Nota | Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
| KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA Kapitał własny 21 Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej Kapitał zakładowy Kapitał wydzielony Kapitał zapasowy Akcje własne Zyski zatrzymane Kapitały razem Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy Rezerwy 22 Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 17 Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 23 Zobowiązania z tytułu obligacji 24 Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 25 Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste 25 Pozostałe zobowiązania 25 Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem Zobowiązania krótkoterminowe Rezerwy 22 Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 23 Zobowiązania z tytułu obligacji 24 Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 25 Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste 25 Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 27 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe 27 Przychody przyszłych okresów 28 Zobowiązania krótkoterminowe razem Zobowiązania razem Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem |
41 653 41 653 41 653 317 922 317 922 317 922 313 389 306 661 306 661 (4) - - 57 853 31 719 1 552 |
| 730 813 697 955 667 788 |
|
| 8 936 8 936 9 812 27 210 22 518 19 482 - 18 465 24 715 341 220 360 503 309 490 64 723 70 033 71 847 445 457 445 6 793 8 260 7 183 |
|
| 449 327 489 172 442 974 |
|
| - - - 16 560 3 350 33 567 69 861 143 906 8 134 6 980 6 847 2 635 4 005 4 903 3 145 459 394 50 316 48 525 54 488 91 930 266 584 431 530 |
|
| 206 287 396 417 642 418 |
|
| 655 614 885 589 1 085 392 |
|
| 1 386 427 1 583 544 1 753 180 |
Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~6~~
ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN)
| Kapitał zakładowy Kapitał zapasowy z wydzielenia Kapitał zapasowy Akcje własne Zyski zatrzymane Kapitał własny razem |
|
|---|---|
| za okres od 1 stycznia do 30 września 2025 r. Stan na początek okresu Podział wyniku z lat ubiegłych Wypłata dywidendy Nabycie akcji własnych Zysk (strata) netto danego okresu Stan na koniec okresu |
41 653 317 922 306 661 - 31 719 697 955 - - 31 719 - (31 719) - - - (24 991) - - (24 991) - - - (4) - (4) - - - - 57 853 57 853 |
| 41 653 317 922 313 389 (4) 57 853 730 813 |
|
| Kapitał zakładowy Kapitał zapasowy z wydzielenia Kapitał zapasowy Akcje własne Zyski zatrzymane Kapitał własny razem |
|
| za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 r. Stan na początek okresu Podział wyniku z lat ubiegłych Wypłata dywidendy Zysk (strata) netto danego okresu Stan na koniec okresu |
41 653 317 922 295 536 - 55 277 710 388 - - 55 277 - (55 277) - - - (44 152) - - (44 152) - - - - 31 719 31 719 |
| 41 653 317 922 306 661 - 31 719 697 955 |
|
| Kapitał zakładowy Kapitał zapasowy z wydzielenia Kapitał zapasowy Akcje własne Zyski zatrzymane Kapitał własny razem |
|
| za okres od 1 stycznia do 30 września 2024 r. Stan na początek okresu Podział wyniku z lat ubiegłych Wypłata dywidendy Zysk (strata) netto danego okresu Stan na koniec okresu |
41 653 317 922 295 536 - 55 277 710 388 - - 55 277 - (55 277) - - - (44 152) - - (44 152) - - - - 1 552 1 552 |
| 41 653 317 922 306 661 - 1 552 667 788 |
Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~7~~
ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
(TYS. PLN)
| (TYS. PLN) | |
|---|---|
| Nota | 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
| PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ Zysk (strata) brutto Amortyzacja (Zyski) straty z tytułu różnic kursowych Przychody odsetkowe 10 Koszty odsetkowe 11 Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów Koszty z tytułu leasingu 25 (Zysk) ze sprzedaży środków trwałych i WN 8 Udział w (zyskach) stratach jednostek ujmowanych metodą praw własności 7 Odsetki od jednostek ujmowanych metodą praw własności 10 Efekt wyceny instrumentów pochodnych - Pozostałe Korekty razem Zmiana stanu zapasów Zmiana stanu należności Zmiana stanu rezerw Zmiana stanu kaucji Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów i pożyczek Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów Zmiana kapitału obrotowego Podatek dochodowy zwrócony Podatek dochodowy zapłacony Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej |
73 160 2 981 8 263 7 800 138 2 655 (2 193) (4 454) 16 966 12 836 464 768 6 059 6 191 - (200) 7 663 (3 408) (2 818) (3 720) - (43) 466 10 |
| 35 008 18 435 |
|
| 106 366 (157 027) 22 894 (24 670) - (2 124) (1 882) 44 409 14 704 (174 654) 220 370 |
|
| (46 867) 51 297 |
|
| 122 2 671 (9 501) (5 260) |
|
| (9 379) (2 589) |
|
| 51 922 70 124 |
Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~8~~
ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
(TYS. PLN)
| (TYS. PLN) | |
|---|---|
| Nota | 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
| PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ Odsetki otrzymane Wpływy z tytułu sprzedaży ST i WN Spłata udzielonych pożyczek Wpływy Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych Udzielenie pożyczek jednostkom ujmowanym metodą praw własności 33 Wydatki Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ Zaciągnięcie kredytów i pożyczek Wpływy netto z emisji obligacji 25 Wpływy Dywidendy wypłacone akcjonariuszom Jednostki Dominującej Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek Wykup obligacji 25 Nabycie akcji własnych Odsetki zapłacone Prowizje od kredytów Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego 26 Wydatki Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU |
2 193 4 456 - 229 968 322 |
| 3 161 5 007 |
|
| (894) (3 882) - (51) |
|
| (894) (3 933) |
|
| 2 267 1 074 |
|
| 85 847 133 810 79 200 147 060 165 047 280 870 (24 991) (44 152) (87 493) (143 813) (136 000) (41 599) (4) (29 410) (30 636) (931) (1 253) (11 700) (11 372) (290 529) (272 825) (125 482) 8 045 (71 293) 79 243 (71 293) 79 243 257 986 286 721 186 693 365 964 |
Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~9~~
SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI (TYS. PLN)
Sprawozdawczość segmentów działalności prezentowana jest w odniesieniu do segmentów branżowych: deweloperskiego, magazynowego i pozostałych aktywów nieruchomościowych. Podział na segmenty branżowe wynika ze struktury zarządzania oraz raportowania wewnętrznego Grupy. Ceny stosowane w rozliczeniach pomiędzy poszczególnymi segmentami oparte są o ceny rynkowe.
Wynik segmentu, jego aktywa oraz zobowiązania zawierają pozycje, które go dotyczą w sposób bezpośredni, jak również odpowiednie pozycje użytkowane wspólnie, które w oparciu o racjonalne przesłanki można przypisać do poszczególnych segmentów.
Grupa wyróżnia następujące operacyjne segmenty działalności:
-
działalność deweloperska,
-
działalność magazynowa,
-
segment pozostałe aktywa nieruchomościowe.
| segment pozostałe aktywa nieruchomośc |
iowe. | ||
|---|---|---|---|
| Segment deweloperski 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
Segment magazynowy 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
|
| Przychody ze sprzedaży Koszt własny sprzedaży Zysk (strata) brutto ze sprzedaży Koszty sprzedaży Koszty ogólnego zarządu Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć Pozostałe przychody operacyjne Pozostałe koszty operacyjne Zysk (strata) na działalności operacyjnej Przychody finansowe Koszty finansowe Zysk (strata) przed opodatkowaniem |
418 442 142 225 (308 553) (110 654) 109 889 31 571 (6 006) (5 829) (23 438) (21 935) - - 7 689 8 087 (5 176) (5 391) 82 958 6 504 2 175 5 006 (18 053) (15 318) 67 080 (3 809) |
- - - - - - - (1) (2 444) (3 187) 2 654 3 408 40 39 - - 249 260 2 884 3 761 (1 289) (2 435) 1 844 1 586 |
42 787 45 012 (32 644) (35 336) |
| 10 143 9 676 |
|||
| (2 375) (2 061) (3 549) (2 439) - - 107 63 (173) (3) |
|||
| 4 153 5 236 |
|||
| 86 - (3) (33) |
|||
| 4 236 5 203 |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
~~10~~
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
| Segment deweloperski 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
Segment magazynowy 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 (1 186) (1 306) 3 050 3 897 Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Podatek dochodowy Zysk (strata) netto |
(14 209) (433) 52 871 (4 242) Segment deweloperski Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
(14 209) (433) |
88 311 1 932 1 897 Segment magazynowy Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
||||
| 52 871 (4 242) |
|||||||
| Aktywa trwałe w tym rzeczowe aktywa trwałe w tym prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w tym udziały we wspólnych przedsięwzięciach w tym pożyczki udzielone Aktywa obrotowe w tym zapasy w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży Aktywa razem Zobowiązania długoterminowe w tym długoterminowe zobowiązania finansowe Zobowiązania krótkoterminowe w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe Zobowiązania razem |
71 911 71 170 73 568 34 664 32 813 32 841 13 305 13 567 13 292 - - - - 4 260 1 074 953 572 1 162 626 1 308 617 801 738 920 529 931 959 134 151 199 243 335 446 - - - 1 025 483 1 233 796 1 382 185 402 210 422 687 371 630 368 782 391 315 345 245 147 902 384 910 631 695 39 143 75 888 149 518 550 112 807 597 1 003 325 |
140 967 145 427 191 289 - - - - - - 149 7 812 7 742 135 249 132 950 179 438 8 714 49 812 13 525 - - - 8 709 49 807 13 477 - - - |
80 872 85 542 88 193 33 518 34 805 35 385 41 430 45 699 48 027 - - - - - - 130 391 68 967 77 987 81 513 56 489 56 318 43 833 8 936 17 041 - - - |
||||
| 149 681 195 239 204 814 |
211 263 154 509 166 180 |
||||||
| 2 836 2 021 2 993 - - - 151 168 144 - - - |
60 491 64 465 68 350 53 371 57 686 60 807 42 024 11 339 10 579 5 543 4 961 6 488 |
||||||
| 2 987 2 189 3 137 |
102 515 75 804 78 929 |
Grupa nie wyodrębnia segmentów geograficznych. Miejscem działalności Grupy jest terytorium Polski. Informacja na temat innych, potencjalnych i/lub przyszłych obszarów działalności zawarta jest w sprawozdaniu Zarządu z działalności.
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~11~~
INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY OBJAŚNIAJĄCE
1. Podstawowe informacje o Jednostce Dominującej
Dane Jednostki Dominującej
Marvipol Development S.A. (Spółka, Emitent) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie 00-838, przy ul. Prostej 32.
Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z 25 listopada 2014 r. na czas nieoznaczony. Rejestracja spółki została dokonana 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000534585.
Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A. – z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.
Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa Kapitałowa, Grupa). Grupa Kapitałowa – poprzez spółki zależne i współkontrolowane – działa w segmencie deweloperskim, magazynowym oraz segmencie pozostałych aktywów nieruchomościowych.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy kończący się 30 września 2025 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku.
2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, zwanymi dalej "MSSF UE".
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w skróconej formie, zgodnie z MSR 34. Przy sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego skróconego śródrocznego sprawozdania finansowego pewne informacje oraz ujawnienia, które zgodnie z MSSF przyjętymi przez Unię Europejską są zazwyczaj umieszczone w pełnym sprawozdaniu finansowym, zostały podane w formie skróconej lub pominięte, zgodnie z treścią MSR 34. Z uwagi na to, niniejsze skonsolidowane śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe należy rozpatrywać łącznie z ostatnim pełnym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy sporządzonym za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zaprezentowane przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej Grupy w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania. W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~12~~
3. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE
i oczekujące na zatwierdzenie
3.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2025 roku
Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2024 r., za wyjątkiem zastosowania następujących nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2025 r.:
- Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” – Brak możliwości wymiany (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku lub później).
Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie.
3.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na wejście w życie lub oczekujące na zatwierdzenie do stosowania w Unii Europejskiej
Następujące standardy, interpretacje i zmiany zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej i oczekują na wejście w życie:
-
MSSF 18 – Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później),Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych
-
MSSF 19 - Jednostki zależne niepodlegające odpowiedzialności publicznej (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później),
-
Zmiany klasyfikacji i wycenie Instrumentów finansowych MSSF 9 i MSSF 7 (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później),
-
Tom 11 corocznych ulepszeń do MSR/MSSF (wydany 18 lipca 2024 roku) mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub później.
Według szacunków Grupy, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.
4. Przychody ze sprzedaży
| 4. Przychody ze sprzedaży | |
|---|---|
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.07.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 01.07.2024 - 30.09.2024 |
|
| Wyroby gotowe Usługi Przychody ze sprzedaży |
415 110 193 038 147 855 106 536 46 119 16 469 39 382 14 700 |
| 461 229 209 507 187 237 121 236 |
Sprzedaż usług dotyczy głównie usług najmu krótkoterminowego w ramach obiektu pod marką Royal Tulip Warsaw Centre, pakietów wykończeniowych, zmian aranżacyjnych, usług zarządzania wspólnotami oraz pośrednictwa kredytowego.
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~13~~
5. Koszt własny sprzedaży
| 5. Koszt własny sprzedaży |
||
|---|---|---|
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.07.2025 - 30.09.2025 |
01.01.2024 - 30.09.2024 01.07.2024 - 30.09.2024 |
|
| Wyroby gotowe Usługi Koszt własny sprzedaży Koszty według rodzaju |
(308 918) (140 699) (32 279) (10 759) |
(115 376) (88 162) (30 614) (10 197) |
| (341 197) (151 458) |
(145 990) (98 359) |
|
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
||
| Amortyzacja Zużycie materiałów i energii Usługi obce Podatki i opłaty Wynagrodzenia Ub. społ. i inne świadczenia Pozostałe koszty rodzajowe Zmiana stanu produktów i produkcji w toku Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży i ogólnego zarządu |
(4 023) (4 892) (5 930) (5 036) (171 049) (283 907) (365) (466) (5 325) (4 887) (1 041) (960) (270) (31) (153 194) 154 189 |
|
| (341 197) (145 990) |
6. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu
| Koszty sprzedaży | 01.01.2025 - 30.09.2025 01.07.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 01.07.2024 - 30.09.2024 |
|---|---|
| Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa Koszty marketingu Koszty sprzedaży Koszty ogólnego zarządu |
(4 306) (896) (4 820) (2 421) (4 075) (1 535) (3 071) (1 290) |
| (8 381) (2 431) (7 891) (3 711) |
|
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.07.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 01.07.2024 - 30.09.2024 |
|
| Koszty planowanych inwestycji Koszty zakończonych inwestycji Koszty utrzymania biura i nieruchomości Wynagrodzenia Usługi doradcze Inne Koszty ogólnego zarządu Koszty według rodzaju |
(71) (13) (163) (24) (2 553) (940) (2 870) (727) (5 168) (1 743) (5 304) (1 960) (8 134) (2 795) (7 809) (2 603) (9 844) (2 616) (8 165) (2 913) (3 662) (1 454) (3 249) (1 480) |
| (29 432) (9 561) (27 560) (9 707) |
|
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.07.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 01.07.2024 - 30.09.2024 |
|
| Amortyzacja Zużycie materiałów i energii Usługi obce Podatki i opłaty Wynagrodzenia Ubezpieczenie społeczne i inne świadczenia Pozostałe koszty rodzajowe Koszty według rodzaju |
(2 830) (946) (2 212) (828) (1 638) (522) (1 643) (656) (22 248) (6 472) (20 693) (8 280) (1 276) (424) (1 462) (454) (7 962) (2 764) (7 688) (2 543) (707) (242) (771) (253) (1 152) (622) (982) (404) |
| (37 813) (11 992) (35 451) (13 418) |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~14~~
7. Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć
| Nota | 01.01.2025 - 30.09.2025 01.07.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 01.07.2024 - 30.09.2024 |
|---|---|
| Wartość na początek okresu Zmiana wyceny aktywów netto wspólnych przedsięwzięć 16 Wartość na koniec okresu Zmiana stanu wspólnych przedsięwzięć mająca wpływ na skonsolidowany wynik Grupy: udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć zaklasyfikowanych jako dostępne do sprzedaży rezerwy na rozliczenie ceny zakończenie wspólnych przedsięwzięć dywidendy sprzedaż udziałów Pozostałe Wynik przypadający Grupie Marvipol Development |
|
| 7 812 4 795 4 334 4 381 |
|
| (7 663) (4 646) 3 408 3 361 |
|
| 149 149 7 742 7 742 |
|
| (7 663) (4 646) 3 408 3 361 - - - - - - - - - - - - 10 317 5 428 - - - - - - - - - - |
|
| 2 654 782 3 408 3 361 |
8. Pozostałe przychody operacyjne
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.07.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 01.07.2024 - 30.09.2024 |
|
|---|---|
| Przychody z najmu Przychody z refaktur Sprzedaż usług Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych Rozwiązanie rezerw i odpisów Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań Sprzedaż infrastruktury w gruntach Przychody z opłat eksploatacyjnych Inne Pozostałe przychody operacyjne |
1 714 557 49 12 3 779 1 117 3 169 904 253 (459) 457 157 - - 200 61 - - 2 124 2 124 376 73 657 33 40 40 1 015 - 1 135 1 135 - - 539 323 519 26 |
| 7 836 2 786 8 190 3 317 |
9. Pozostałe koszty operacyjne
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.07.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 01.07.2024 - 30.09.2024 |
|
|---|---|
| Koszty najmu Koszty refaktur Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań Koszty darowizn Pozostałe koszty Pozostałe koszty operacyjne |
(172) (57) (181) (70) (4 655) (1 413) (3 569) (1 094) (21) - (323) (77) (15) - (2) - - - (20) (5) (486) 66 (1 299) (1 141) |
| (5 349) (1 404) (5 394) (2 387) |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~15~~
10. Przychody finansowe
| 10. Przychody finansowe | |
|---|---|
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.07.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 01.07.2024 - 30.09.2024 |
|
| Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych Odsetki od pożyczek Odsetki od pożyczek udzielnych jednostkom ujmowanym metodą praw własności Różnice kursowe Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych Pozostałe Przychody finansowe |
2 178 839 4 410 1 219 15 - 44 13 2 818 957 3 720 1 244 86 39 - - - - 366 - 48 17 227 91 |
| 5 145 1 852 8 767 2 567 |
11. Koszty finansowe
| 11. Koszty finansowe | |
|---|---|
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.07.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 01.07.2024 - 30.09.2024 |
|
| Odsetki od kredytów i obligacji Odsetki od pożyczek Różnice kursowe Koszty z tytułu leasingu Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych Pozostałe Koszty finansowe |
(16 853) (6 693) (12 325) (7 507) (113) (33) (510) (479) (582) 810 (2 714) (1 353) (637) (210) (722) (233) (423) 305 (711) (384) (737) (283) (804) (288) |
| (19 345) (6 104) (17 786) (10 244) |
W sprawozdaniu za 9 miesięcy 2025 roku oraz w sprawozdaniu za 9 miesięcy 2024 roku koszty zarachowanych odsetek oraz efekt wyceny wg. skorygowanego kosztu prezentowany jest łącznie w pozycji „odsetki od kredytów i obligacji”.
12. Podatek dochodowy
| 12. Podatek dochodowy | |
|---|---|
| Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego | 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 (39) (61) 97 (551) 65 134 3 015 3 300 (48) 55 392 (13) 140 366 - (58) 1 110 773 (3 196) 2 892 1 536 6 838 7 (23) (2 290) 2 244 2 246 5 589 1 584 815 586 570 205 |
| Świadczenie pracownicze Rezerwy na koszty okresu Odsetki od obligacji i kredytów Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach Odpisy na należności Odpisy na pożyczki Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych Różnice wynikające z rezerw na zapasach Pozostałe różnice przejściowe na zapasach Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego Rzeczowe aktywa trwałe Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych Odsetki od pożyczki Pozostałe Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego Zmiana podatku odroczonego |
|
| 4 693 4 843 |
|
| 3 157 (1 995) |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~16~~
| Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego | 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
|---|---|
| Podatek bieżący Podatek dochodowy razem Efektywna stopa podatkowa |
|
| 12 151 3 424 |
|
| 15 307 1 429 |
|
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
|
| Zysk brutto 73 160 2 981 Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową 13 900 566 Różnice: 1 406 862 odwrócenie rezerw (różnica trwała) - - efekt podatkowy różnic trwałych 520 459 efekt podatkowy rozwiązania aktywa na niewykorzystane straty podatkowe 1 039 372 efekt podatkowy kosztów finansowania powyżej limitu wynikającego z art. 15c ustawy o CIT - 970 efekt podatkowy wykorzystania strat podatkowych, na które nie utworzono aktywa (281) efekt podatkowy rozliczenie CIT 2024 325 efekt podatkowy różnic przejściowych, które nie zostaną wykorzystane w przyszłości - - efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu (478) (657) Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego 15 307 1 429 13. Wartości niematerialne i prawne Oprogramowanie Zaliczki Razem Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2025 r. 1 404 37 1 441 Nabycie 103 7 110 Przeniesienie 44 (44) - Wartość brutto na dzień 30 września 2025 r. 1 551 - 1 551 Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2025 r. (1 155) - (1 155) Amortyzacja za okres (154) - (154) Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 30 września 2025 r. (1 309) - (1 309) Wartość netto na dzień 30 września 2025 r. 242 - 242 Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r. 1 116 - 1 116 Nabycie 254 71 325 Przeniesienie 34 (34) - Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2024 r. 1 404 37 1 441 Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2024 r. (955) - (955) Amortyzacja za okres (200) - (200) Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2024 r. (1 155) - (1 155) Wartość netto na dzień 31 grudnia 2024 r. 249 37 286 Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r. 1 116 - 1 116 Nabycie 237 45 282 Wartość brutto na dzień 30 września 2024 r. 1 353 45 1 398 |
73 160 2 981 13 900 566 1 406 862 - - 520 459 1 039 372 - 970 (281) 325 - - (478) (657) 15 307 1 429 |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~17~~
| Oprogramowanie Zaliczki Razem |
|
|---|---|
| Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2024 r. Amortyzacja za okres Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 30 września 2024 r. Wartość netto na dzień 30 września 2024 r. |
(955) - (955) (154) - (154) |
| (1 109) - (1 109) |
|
| 244 45 289 |
Amortyzacja wartości niematerialnych
Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji.
Utrata wartości
Na dzień 30 września 2025 r. wartości niematerialne i prawne zostały przeanalizowane pod kątem ewentualnej utraty wartości. Według analiz nie wystąpiły przesłanki utraty wartości.
Oceniając możliwość zaistnienia utraty wartości Grupa analizuje wszelkie przesłanki o charakterze zewnętrznym oraz wewnętrznym. Do najważniejszych symptomów pochodzących spoza Grupy Kapitałowej zalicza się:
-
wystąpienie większej utraty wartości rynkowej składnika aktywów, aniżeli można by się tego spodziewać w wyniku upływu czasu i zwykłego użytkowania tego składnika,
-
wystąpienie w ciągu danego okresu bądź możliwość wystąpienia w niedalekiej przyszłości znaczących i niekorzystnych dla podmiotu zmian o charakterze technologicznym, rynkowym, gospodarczym lub prawnym w otoczeniu, w którym jednostka prowadzi działalność lub na rynkach, na które dany składnik aktywów jest przeznaczony,
-
wystąpienie wzrostu rynkowych stóp procentowych lub innych rynkowych stóp zwrotu z inwestycji i prawdopodobieństwo, że wzrost ten wpłynie na stopę dyskontową stosowaną do wyliczenia wartości użytkowej danego składnika aktywów i istotnie obniży jego wartość odzyskiwalną.
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~18~~
14. Rzeczowe aktywa trwałe
| 14. Rzeczowe aktywa trwałe | |
|---|---|
| Grunty Budynki i budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe środki trwałe Środki trwałe w budowie Razem |
|
| Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2025 r. Nabycie Wykup z leasingu Przeniesienie z zapasów Wartość brutto na dzień 30 września 2025 r. Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2025 r. Amortyzacja za okres Wykup z leasingu Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 30 września 2025 r. Wartość netto na dzień 30 września 2025 r. |
3 780 58 986 1 673 4 873 7 572 582 77 466 - - 128 62 584 10 784 - - - 223 - - 223 - 1 940 - - - - 1 940 |
| 3 780 60 926 1 801 5 158 8 156 592 80 413 |
|
| - (4 258) (841) (1 870) (2 879) - (9 848) - (847) (193) (488) (717) - (2 245) - - - (138) - - (138) |
|
| - (5 105) (1 034) (2 496) (3 596) - (12 231) |
|
| 3 780 55 821 767 2 662 4 560 592 68 182 |
|
| Grunty Budynki i budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe środki trwałe Środki trwałe w budowie Razem |
|
| Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r. Nabycie Wykup z leasingu Zbycie Przeniesienie Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2024 r. Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2024 r. Amortyzacja za okres Wykup z leasingu Zbycie Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość netto na dzień 31 grudnia 2024 r. |
3 780 58 869 1 651 1 891 6 818 652 73 661 - 117 20 298 105 3 164 3 704 - - - 595 - - 595 - - - (494) - - (494) - - 2 2 583 649 (3 234) - |
| 3 780 58 986 1 673 4 873 7 572 582 77 466 |
|
| - (2 930) (610) (1 410) (2 336) - (7 286) - (1 328) (231) (582) (543) - (2 684) - - - (343) - - (343) - - - 465 - - 465 |
|
| - (4 258) (841) (1 870) (2 879) - (9 848) |
|
| 3 780 54 728 832 3 003 4 693 582 67 618 |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~19~~
| Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r. Nabycie Wykup z leasingu Zbycie Przeniesienie Wartość brutto na dzień 30 września 2024 r. Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2024 r. Amortyzacja za okres Wykup z leasingu Zbycie Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 30 września 2024 r. Wartość netto na dzień 30 września 2024 r. |
Grunty Budynki i budowle Maszyny i urządzenia Środki transportu Pozostałe środki trwałe Środki trwałe w budowie Razem |
|---|---|
| 3 780 58 869 1 651 1 891 6 818 652 73 661 - 18 19 298 105 3 160 3 600 - - - 365 - - 365 - - - (494) - - (494) - - 3 2 583 513 (3 099) - |
|
| 3 780 58 887 1 673 4 643 7 436 713 77 132 |
|
| - (2 930) (610) (1 410) (2 336) - (7 286) - (917) (214) (351) (384) - (1 866) - - - (219) - - (219) - - - 465 - - 465 |
|
| - (3 847) (824) (1 515) (2 720) - (8 906) |
|
| 3 780 55 040 849 3 128 4 716 713 68 226 |
Środki trwałe w leasingu
Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została zaprezentowana w linii prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań leasingowych w dalszej części sprawozdania finansowego.
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~20~~
Zabezpieczenia
-
Nieruchomość w Sopocie – kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. w mBank S.A.; hipoteka łączna do kwoty 82.500 tys. zł,
-
Lokal usługowy nr C.U1 w budynku Unique Tower – gwarancja bankowa Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A.; hipoteka do kwoty 6.868 tys. zł.
-
Lokale usługowe nr C.U2, C.U3, C.U4, B.U1, B.U2, B.U4 w budynku Unique Tower – kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. w Alior Bank S.A., hipoteka łączna do kwoty 15.000 tys. zł.
Na dzień 30 września 2025 r. żadne inne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych lub obligacji.
Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych
Na dzień 30 września 2025 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych w odniesieniu do ośrodków generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki utraty wartości.
15. Długoterminowe aktywa finansowe
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
|---|---|
| Kaucje zapłacone Pożyczki udzielone Pozostałe należności długoterminowe Długoterminowe aktywa finansowe razem Pożyczki do jednostek współkontrolowanych* Pożyczki do pozostałych podmiotów Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa łącznie) |
3 145 2 707 2 749 135 249 133 922 180 512 563 581 1 103 |
| 138 957 137 210 184 364 |
|
| 135 249 132 950 179 438 - 971 1 074 |
|
| 135 249 133 921 180 512 |
*Szczegółowy wykaz pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych znajduje się w nocie
31 niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
Na dzień 30 września 2025 roku została przeanalizowana utrata wartości długoterminowych aktywów
finansowych. Odpis na oczekiwane straty kredytowe z tyt. pożyczek do jednostek współkontrolowanych na 30.09.2025 roku wynosił 1.307 tys. zł.
16. Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Grupa prowadzi działalność na rynku nieruchomości w ramach segmentu magazynowego. Grupa realizuje projekty poprzez inwestycje w spółki celowe, stanowiących wspólne przedsięwzięcie („Joint Venture”) wraz z partnerem strategicznym. Struktura udziałów posiadanych przez każdego ze współwłaścicieli jest różna w poszczególnych realizowanych projektach. Na zasadach określonych w zawartej pomiędzy stronami umowie, prawa głosów partnerów są dzielone równo pomiędzy strony realizujące dane przedsięwzięcie.
Grupa kontynuuje komercjalizację oraz jest w trakcie realizacji następujących przedsięwzięć:
-
Zynwalin Investments: Projekt Katowice
-
PDC Industrial Center 195: Projekt w okolicach Poznania
-
PDC Industrial Center 229: Projekt Łódź III
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~21~~
Projekt Katowice jest realizowany przez spółkę Zynwalin Investments Sp. z o.o., na gruntach o łącznej powierzchni ok. 9,4 ha. Projekt jest realizowany w Katowicach w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 39 tys. m[2] . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).
Projekt Okolice Poznania jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 13,8 ha. Projekt jest realizowany w okolicach Poznania w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 60 tys. m[2] . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są: Marvipol Logistics S.A. (posiadający 45% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 29% udziałów spółki celowej) oraz podmiot trzeci (posiadający 26% udziałów spółki celowej).
Projekt Łódź III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 16,9 ha. Projekt jest realizowany w Łodzi w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 86 tys. m[2] . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 17% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 31% udziałów spółki celowej) oraz podmioty trzecie (posiadające 52% udziałów spółki celowej).
Poniżej prezentujemy wybrane zakumulowane dane finansowe Jednostek Współkontrolowanych na 30.09.2025 r.
| 30.09.2025 r. | ||
|---|---|---|
| Udziały we wspólnych przedsięwzięciach | 30.09.2025 | Okres zakończony 31.12.2024 30.09.2024 |
| Aktywa trwałe w tym nieruchomości inwestycyjne Aktywa obrotowe w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty Aktywa razem Zobowiązania długoterminowe w tym długoterminowe zobowiązania finansowe Zobowiązania krótkoterminowe w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe Zobowiązania razem Aktywa netto przypadające grupie Marvipol Development w tym przeznaczone do sprzedaży |
399 149 376 055 23 501 21 164 |
433 743 616 776 384 297 449 127 40 758 39 277 30 670 25 437 |
| 422 650 | 474 501 656 053 |
|
| 438 476 431 088 9 093 - |
432 613 497 736 415 392 480 175 15 538 149 785 - 4 281 |
|
| 447 569 | 448 151 647 521 |
|
| 149 | 7 812 7 742 |
|
| - | - - 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
|
| Przychody ze sprzedaży Koszty operacyjne Wycena nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej Przychody finansowe Koszty finansowe Zysk (strata) brutto Podatek dochodowy Zysk (strata) netto kontrolowane przez Grupę Marvipol Development, w tym: - udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć - udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć zaklasyfikowanych jako dostępne do sprzedaży - rezerwy na rozliczenie ceny |
20 792 27 590 (21 665) (25 074) (6 158) 13 512 596 10 038 (13 522) (17 534) |
|
| (19 957) 8 532 |
||
| 378 (209) |
||
| (19 579) 8 323 |
||
| 2 654 3 408 - - - - |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~22~~
| 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 30.09.2024 |
|
|---|---|
| - zakończenie wspólnych przedsięwzięć - dywidendy - sprzedaż udziałów Wynik przypadający Grupie Marvipol Development |
- - - - - - |
| 2 654 3 408 |
17. Odroczony podatek dochodowy
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
|---|---|
| Świadczenia pracownicze Rezerwy na koszty okresu Odsetki od obligacji i kredytów Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach Efekt podatkowy zaliczenia do kosztów finansowych nadwyżki z art. 15c ustawy o CIT Odpisy na zapasy Odpisy na należności Odpisy na pożyczki Wycena zobowiązań z tytułu leasingu Różnice wynikające z rezerw na zapasach Pozostałe różnice przejściowe na zapasach Aktywo z tytułu podatku odroczonego przed kompensatą Kompensata Aktywo z tytułu podatku odroczonego Rzeczowe aktywa trwałe Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów Różnice kursowe z wyceny bilansowej Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych Odsetki naliczone Wycena aktywów z tytułu leasingu Pozostałe Rezerwa z tytułu podatku odroczonego przed kompensatą Kompensata Rezerwa z tytułu podatku odroczonego |
89 128 - 1 986 1 889 2 057 2 007 1 942 2 428 13 901 12 556 12 920 2 436 765 - - 1 193 80 128 141 653 261 222 15 999 12 211 15 662 1 657 547 1 202 5 007 8 203 7 516 |
| 43 815 38 630 43 341 |
|
| (12 330) (8 683) (12 230) |
|
| 31 485 29 947 31 111 |
|
| 135 128 140 7 717 10 007 12 309 485 483 627 941 932 913 14 535 8 946 2 498 2 836 2 021 2 994 12 331 8 683 12 230 561 - - |
|
| 39 541 31 200 31 712 |
|
| (12 330) (8 683) (12 230) |
|
| 27 210 22 518 19 482 |
Aktywa z tytułu podatku odroczonego odnoszące się do nierozliczonych strat podatkowych są rozpoznawane, gdy realizacja wynikających z nich korzyści podatkowych poprzez odliczenie od dochodu podatkowego w przyszłych okresach, jest prawdopodobna. Oceniając prawdopodobieństwo wykorzystania strat podatkowych Grupa bazuje na prognozach wyniku podatkowego poszczególnych spółek w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami podatkowymi 5 lat to maksymalny okres, w którym możliwe jest rozliczenie strat podatkowych.
Prognozy w odniesieniu do Jednostki Dominującej uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki, harmonogram płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek wewnątrzgrupowych oraz wynik, jaki Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane grunty, poprzez realizację projektów
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~23~~
deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu fazy przygotowawczej inwestycji. Po przeprowadzonych analizach Zarząd stoi na stanowisku, że spółki z Grupy wygenerują wystarczające dochody podatkowe, aby zapewnić odzyskiwalność rozpoznanego aktywa.
18. Zapasy
| 18. Zapasy | |
|---|---|
| Zapasy | Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
| Produkcja niezakończona Wyroby gotowe Towary Zapasy, razem |
700 840 845 902 852 326 182 174 130 879 135 783 237 237 168 |
| 883 251 977 018 988 277 |
Podział zapasów na dzień 30 września 2025 r., 31 grudnia 2024 r. oraz na dzień 30 września 2024 r.
| Inwestycja Hill Park Inwestycja Zielona Italia Inwestycja Central Park Ursynów Inwestycja Unique Tower Inwestycja Dom Przy Okrzei Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy Inwestycja Gdańsk Chmielna Inwestycja Gdańsk Chmielna 2 Inwestycja Rotunda Dynasy Inwestycja Kołobrzeg Inwestycja Kłopotowskiego No 11 Inwestycja Conrada 30 Inwestycja Bielany III Inwestycja In Place Inwestycja Wrocław Trio Park Inwestycja Białołęka I Inwestycja Gardenia Lagom Inwestycja Gdańsk Motława Garden Inwestycja Ursynów II Inwestycja Ochota Inwestycja Wrocław II Inwestycja Osiedle Juu Inwestycja Białołęka IV Inwestycja Praga Północ Inwestycja Praga Południe Inwestycja Konstancin Inwestycja Gdynia Pucka Inwestycja Lazurova II Inwestycja Królowej Bony Inwestycja Bielany Zapasy, razem |
30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 Produkcja niezakończona Wyroby gotowe Produkcja niezakończona Wyroby gotowe Produkcja niezakończona Wyroby gotowe 26 379 - 26 434 - 19 970 - - 947 - 947 - 947 - 15 - 2 263 - 2 263 - 180 - 180 - 1 459 - - - 1 734 - 1 734 - - - 1 848 - 879 48 747 - 23 936 - 22 813 - 35 502 - - - - - - 49 154 - 53 093 - 57 557 32 676 - 32 373 - 32 047 - - - - 3 317 - 3 450 11 311 60 717 52 071 - 44 912 - - - - - - - - 5 627 146 705 7 556 303 333 - - 14 713 65 241 - 54 129 - 16 402 - 16 369 - 15 284 - - 5 980 46 495 10 792 38 115 14 265 - 44 841 - 49 149 - 53 229 34 392 - 21 576 - 18 959 - 101 515 - 100 215 - 100 418 - 71 889 - 47 547 - 38 125 - 57 213 - 33 740 - 23 244 - 37 819 - 18 715 - 17 924 - 14 197 - 13 780 - 13 604 - 17 122 - 16 610 - 16 562 - 8 184 - 2 796 - 2 539 - 20 037 - 18 844 - 18 758 - 50 168 - 48 455 - - - 72 721 - 71 983 - 71 590 - 44 566 42 017 - 700 840 182 174 845 902 130 879 852 326 135 783 |
|---|---|
Odpisy aktualizujące zapasy
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~24~~
| Wartość na dzień 1 stycznia 2025 r. | - | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zmniejszenie / Rozwiązanie odpisu | - | ||||||
| Wartość na dzień 30 września 2025 | r. | - | |||||
| Wartość na dzień 1 stycznia 2024 r. | 6 278 | ||||||
| Zmniejszenie / Rozwiązanie odpisu | (6 278) | ||||||
| Wartość na dzień 31 grudnia 2024 r. | - | ||||||
| Wartość na dzień 1 stycznia 2024 r. | 6 278 | ||||||
| Zmniejszenie / Rozwiązanie odpisu | - | ||||||
| Wartość na dzień 30 września 2024 | r. | 6 278 | |||||
| 30.09.2025 | 31.12.2024 | 30.09.2024 | |||||
| Stan odpisów aktualizujących | Produkcja niezakończona |
Wyroby gotowe |
Produkcja niezakończona |
Wyroby gotowe |
Produkcja niezakończona |
Wyroby gotowe |
|
| Odpis aktualizujący Inwestycję | - | - | - | - | 6 278 | - | |
| Hill Park | |||||||
| - | - | - | - | 6 278 | - |
W przypadku pozostałych inwestycji stanowiących produkcję niezakończoną oraz wyroby gotowe, weryfikacja nie ujawniła przesłanek wskazujących na utratę wartości.
Zabezpieczenia na zapasach na dzień bilansowy:
-
Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł;
-
Inwestycja Kołobrzeg - kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. z limitem 35.000 tys. zł w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 82.500 tys. zł;
-
Inwestycja In Place – gwarancja bankowa w kwocie 3.264 tys. zł; hipoteka do kwoty 422.639 tys. zł;
-
Inwestycja Ursynów II – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku Millennium S.A. z limitem 18.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 28.800 tys. zł;
-
Inwestycja Conrada 30 – kredyty Marvipol Conrada Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w kwocie 46.400 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 2.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 72.600 tys. zł (kredyt został w całości spłacony po dniu bilansowym);
-
Inwestycja Wrocław Architektów – kredyt Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. – kredyt odnawialny do kwoty 65.000 tys. PLN, hipoteka do kwoty 104.000 tys. zł.
-
Inwestycja Osiedle Senza – kredyt Marvipol Odkryta sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w kwocie 63.150 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 2.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 97.725 tys. zł;
-
Inwestycja Osiedle JUU – kredyt Marvipol Skarbka z Gór sp. z o.o. kredyt nieodnawialny w kwocie 55.283 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 2.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 85.925 tys. zł;
-
Inwestycja Chmielna 78 Hotel Gdańsk – kredyt Marvipol Gdańsk Chmielna sp. z o.o. kredyt nieodnawialny w kwocie 141.770 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 8.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 224.655 tys. zł.
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~25~~
19. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
| Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności |
Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|---|---|
| Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty: do 12 miesięcy Należności z tytułu dostaw i usług razem Pozostałe należności Rozliczenia międzyokresowe Pozostałe należności razem Należności z tytułu podatku VAT Należności z tytułu podatku dochodowego Należności podatkowe Należności krótkoterminowe netto odpisy aktualizujące wartość należności Należności krótkoterminowe brutto |
3 939 4 757 6 897 |
| 3 939 4 757 6 897 |
|
| 749 3 857 4 753 3 677 4 046 4 551 |
|
| 4 426 7 903 9 304 |
|
| 14 299 33 579 29 345 69 162 299 |
|
| 14 368 33 741 29 644 |
|
| 22 733 46 401 45 845 422 674 766 |
|
| 23 155 47 075 46 611 |
20. Krótkoterminowe aktywa finansowe i środki pieniężne
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
|---|---|
| Krótkoterminowe papiery wartościowe Krótkoterminowe aktywa finansowe razem |
- - - |
| - - - |
|
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
| Środki pieniężne w kasie Środki pieniężne na rachunkach bankowych Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem W tym: Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych na rachunki powiernicze Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania |
88 109 94 186 605 257 877 365 870 |
| 186 693 257 986 365 964 |
|
| 25 215 70 156 56 464 |
|
| 25 215 70 156 56 464 |
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania obejmują głównie wpłaty od nabywców mieszkań na rachunki powiernicze, które są zwalniane przez bank wraz z postępem inwestycji.
21. Kapitał własny
Kapitał zakładowy
| Kapitał zakładowy | |
|---|---|
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
| Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone) Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone) Wartość nominalna 1 akcji (w złotych) |
41 652 852 41 652 852 41 652 852 41 652 852 41 652 852 41 652 852 |
| 1,00 1,00 1,00 |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~26~~
Struktura kapitału zakładowego
| Seria Rodzaj uprzywilejowania akcji |
Liczba akcji (szt.) Wartość nominalna 1 akcji(zł) |
Wartość nominalna serii (zł) Sposób opłacenia |
|---|---|---|
| A brak B brak C brak |
100 000 1,00 1 000 1,00 41 551 852 1,00 41 652 852 |
100 000 wkład pieniężny 1 000 wkład pieniężny 41 551 852 wniesienie Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa (Oddział Marvipol) 41 652 852 |
Akcjonariat na 30 września 2025 r.
| Akcjonariat na 30 września 2025 r. | |
|---|---|
| Liczba posiadanych akcji Liczba głosów na WZ Wartość nominalna akcji Udział akcji w kapitale zakładowym Udział głosów na WZ |
|
| Książek Holding Sp. z o.o.* Mariusz Książek Akcje własne Inne podmioty |
31 790 353 31 790 353 31 790 353 76,32% 76,32% 2 077 692 2 077 692 2 077 692 4,99% 4,99% 633 - 633 0,00% 0,00% 7 784 174 7 784 174 7 784 174 18,69% 18,69% |
| 41 652 852 41 652 219 41 652 852 100,00% 100,00% |
- podmiot zależny od Mariusza Książek
Podstawowy zysk na jedną akcję
| Podstawowy zysk na jedną akcję | |
|---|---|
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
| Liczba akcji na początek okresu Liczba akcji na koniec okresu Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie Podstawowy zysk Podstawowy zysk na jedną akcję |
41 652 852 41 652 852 41 652 852 41 652 219 41 652 852 41 652 852 41 652 536 41 652 852 41 652 852 57 853 31 719 1 552 |
| 1,39 0,76 0,04 |
Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję
Na dzień 30 września 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i na 30 września 2024 roku nie występowały czynniki rozwadniające akcje.
Wartość księgowa na jedną akcję
| Wartość księgowa na jedną akcję | |
|---|---|
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
| Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej Liczba akcji Wartość księgowa na jedną akcję |
730 813 697 955 667 788 41 652 219 41 652 852 41 652 852 |
| 17,55 16,76 16,03 |
22. Rezerwy
| 22. Rezerwy | |||
|---|---|---|---|
| Okres zakończony | |||
| 30.09.2025 | 31.12.2024 |
30.09.2024 | |
| Rezerwy na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych |
5 500 | 5 500 |
6 376 |
| Rezerwy z tytułu kar umownych i porozumień | 3 436 | 3 436 |
3 436 |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~27~~
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
|---|---|
| Rezerwy razem w tym: część długoterminowa część krótkoterminowa |
|
| 8 936 8 936 9 812 |
|
| 8 936 8 936 9 812 - - - |
Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych w kwocie 5.500 tys. zł dotyczy inwestycji Unique Tower, realizowanej przez Grupę w formule pakietowania (bez generalnego wykonawcy).
Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień obejmuje kwotę 1.636 tys. PLN, jaką Grupa może przekazać na rzecz IHG Hotels Limited w związku z zawartym porozumieniem oraz kwotę 1.800 tys. PLN, wynikającą z roszczeń Wspólnoty Mieszkaniowej New Hill Park.
27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited („IHG”), spółką prawa brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz Staybridge Suites w odniesieniu do planowanego projektu condohotelowego w Gdańsku przy al. Grunwaldzkiej. W dniu 16 grudnia 2022 roku zostało podpisane porozumienie pomiędzy Stronami regulujące kwestie rozwiązania umów franczyzy. Zgodnie z porozumieniem kara z tytułu rozwiązania umów franczyzy dotyczących obiektu przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku wynosi łącznie 348 tys. euro, przy czym jej naliczenie i płatność zastrzeżone zostały pod następującymi warunkami: (i) nie wskazania w terminie kolejnych 3 lat przez Marvipol Development S.A. nowej nieruchomości, na której wybudowany będzie hotel pod franczyzą IHG lub zarządzany przez IHG z co najmniej 150 pokojami, a następnie (ii) nie otwarcia tego obiektu przez Marvipol Development S.A. w ciągu kolejnych 2 lat. Porozumienie nie przewiduje żadnych innych kar lub odszkodowań względem Marvipol Development S.A.
Wspólnota Mieszkaniowa New Hill Park Pasymska 7, 7A-M podnosi przeciwko Marvipol Development S.A. roszczenia w kwocie 2.427 tys. zł, opierając się w głównej mierze na opinii z przeglądu 5-letniego budynków oraz opiniach technicznych w zakresie uszkodzeń wilgociowych i oceny wykonanych robót z projektem budowlanym. Wspólnota podnosi wady odnośnie do garaży podziemnych i pomieszczeń technicznych, wentylacji, odprowadzenia wód opadowych, dachów budynków, elewacji budynków części wspólnych należących do lokali – loggie i tarasy i otoczenia budynków (zapadliska kostki brukowej przy wejściach). W wyniku analizy materiału Jednostka Dominująca ocenia, że istnieje możliwość, iż roszczenia Wspólnoty Mieszkaniowej mogą zostać uznane za częściowo zasadne, w związku z czym zawiązano rezerwę w kwocie 1.800 tys. zł.
23. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek
Kredyty i pożyczki według rodzaju
| Kredyty i pożyczki według rodzaju | |||
|---|---|---|---|
| Okres zakończony | |||
| 30.09.2025 | 31.12.2024 |
30.09.2024 | |
| Kredyty | 16 560 | 12 783 |
20 438 |
| Pożyczki | - | 5 685 |
4 627 |
| w tym: | |||
| część krótkoterminowa | 16 560 | 3 | 350 |
| część długoterminowa | - | 18 465 | 24 715 |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~28~~
Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
| Okres zakończony | |||
|---|---|---|---|
| 30.09.2025 | 31.12.2024 |
30.09.2024 | |
| do 12 miesięcy | 16 560 | 3 |
350 |
| powyżej 1 roku do 3 lat | - | 10 721 |
24 715 |
| powyżej 3 do 5 lat | - | 7 744 |
- |
| powyżej 5 lat | - | - |
- |
| Kredyty i pożyczki razem | 16 560 | 18 468 |
25 065 |
| Kredyty i pożyczki (struktura walutowa) | |||
| Okres zakończony | |||
| 30.09.2025 | 31.12.2024 |
30.09.2024 | |
| w walucie polskiej | 16 560 | 12 783 |
20 438 |
| w walutach obcych | - | 5 685 |
4 627 |
| Kredyty i pożyczki razem | 16 560 | 18 468 |
25 065 |
| Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty: | |||
| Okres zakończony | |||
| 30.09.2025 | 31.12.2024 |
30.09.2024 | |
| dla kredytów w PLN | 7,23% - 8,35% | 7,45%-8,82% |
7,17% - 8,65% |
| dla kredytów i pożyczek denominowanych w EUR | 0,50% - 2.00% | 0,50% - 2,00% |
0,50% - 2.00% |
Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych
| Kredytodawca | Data zawarcia |
Przyznana kwota kredytu |
Kwota zadłużenia kredytu |
Termin spłaty |
Zabezpieczenia |
|---|---|---|---|---|---|
| mBank S.A. | 03.01.2022 | 7 500 |
- |
20.02.2026 | hipoteka na nieruchomości 11.250 tys. zł |
| Bank Millennium S.A. |
08.11.2010 | 10 000 |
- |
29.06.2026 | hipoteka na nieruchomości 16.000 tys. zł |
| hipoteka umowna na nieruchomościach 82.500 | |||||
| tys. zł, weksel in blanco, pełnomocnictwa do | |||||
| rachunków, poręczenie spółki z Grupy |
|||||
| mBank S.A. | 05.11.2018 | 35 000 |
- |
30.06.2026 | Kapitałowej, cesja z pożyczek do spółek z Grupy |
| Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot. |
|||||
| inwestycji na nieruchomościach będących |
|||||
| zabezpieczeniem kredytu | |||||
| hipoteka umowna do kwoty 28.800 tys. zł, | |||||
| Bank Millennium S.A. |
07.09.2023 | 18 000 |
9 104 |
06.09.2026 | gwarancja BGK w kwocie 14.400 tys. zł, oświadczenie kredytobiorcy o poddaniu się egzekucji, zastaw rejestrowy i finansowy na |
| wierzytelnościach z rachunku bankowego | |||||
| Hipoteka umowna do kwoty 15.000 tys. zł, cesja | |||||
| praw z polisy majątkowej nieruchomości |
|||||
| Alior Bank S.A. | 04.07.2024 | 10 000 |
- |
30.07.2027 | stanowiącej zabezpieczenie, oświadczenie o |
| poddaniu się egzekucji; pełnomocnictwo do | |||||
| dysponowania środkami na rachunku bankowym | |||||
| hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty | |||||
| mBank S.A. | 03.11.2023 | 60 900 |
- |
30.09.2029 | 95.850 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków, |
| przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia | |||||
| nieruchomości, zastaw rejestrowy na udziałach, | |||||
| zastaw rejestrowy i finansowy na |
|||||
| wierzytelnościach z rachunków bankowych, |
|||||
| przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW | |||||
| wraz z jej zabezpieczeniami, poręczenie Marvipol | |||||
| mBank S.A. | 03.11.2023 | 3 000 |
- |
30.09.2029 | Development S.A., weksel własny in blanco, |
| oświadczenie kredytobiorcy i poręczyciela o | |||||
| dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancja | |||||
| pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji | |||||
| przez Poręczyciela |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~29~~
| Kredytodawca | Data zawarcia |
Przyznana kwota kredytu |
Kwota zadłużenia kredytu |
Termin spłaty |
Zabezpieczenia |
|---|---|---|---|---|---|
| hipoteka na nieruchomości do kwoty 72.600 tys. | |||||
| zł, przelew wierzytelności z umowy |
|||||
| ubezpieczenia nieruchomości, zastaw finansowy | |||||
| na środkach pieniężnych zgromadzonych na | |||||
| PKO BP S.A. | 11.12.2023 | 46 400 | 2 301 | 30.06.2026 | rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na |
| wierzytelnościach z umów rachunków, zastaw | |||||
| rejestrowy z zastawem finansowym na udziałach, | |||||
| przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW | |||||
| wraz z jej zabezpieczeniami, przelew |
|||||
| PKO BP S.A. | 11.12.2023 | 2 000 | - | 30.06.2026 | wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży |
| (z wyłączeniem umów deweloperskich), przelew | |||||
| wierzytelności pieniężnych pożyczkodawców z | |||||
| umów pożyczek udzielonych spółce oraz |
|||||
| zawarcie umowy podporządkowania spłacie |
|||||
| kredytu pożyczek, gwarancja pokrycia |
|||||
| przekroczonych kosztów inwestycji wraz z |
|||||
| warunkowym poręczeniem udzielonym przez | |||||
| Marvipol Development S.A., oświadczenie o | |||||
| poddaniu się egzekucji | |||||
| Oświadczenie o poddaniu się egzekucji do kwoty | |||||
| 104 tys. zł; oświadczenie o poddaniu się egzekucji | |||||
| przystępującego do długu – Marvipol |
|||||
| Bank Millennium S.A. |
30.09.2024 | 65 000 |
- |
30.03.2027 | Development S.A., do kwoty 104 tys. zł; hipoteka na nieruchomości do kwoty 104 tys. zł; zastaw rejestrowy na udziałach kredytobiorcy; przelew |
| praw do umowy o GW; przewłaszczenie praw do | |||||
| dokumentacji architektonicznej; przelew |
|||||
| wierzytelności z umów zawartych z nabywcami | |||||
| hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty | |||||
| 224.655 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków, | |||||
| przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia | |||||
| nieruchomości, zastaw rejestrowy na udziałach, | |||||
| zastaw rejestrowy i finansowy na |
|||||
| wierzytelnościach z rachunków bankowych, |
|||||
| Alior Bank S.A. | 31.03.2025 | 141 770 |
- |
29.02.2028 | przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW |
| wraz z jej zabezpieczeniami, poręczenie Marvipol | |||||
| Development S.A., weksel własny in blanco, | |||||
| oświadczenie kredytobiorcy i poręczyciela o | |||||
| dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancja | |||||
| pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji | |||||
| przez Poręczyciela | |||||
| hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty | |||||
| 224.655 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków, | |||||
| przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia | |||||
| nieruchomości, zastaw rejestrowy na udziałach, | |||||
| zastaw rejestrowy i finansowy na |
|||||
| wierzytelnościach z rachunków bankowych, |
|||||
| Alior Bank S.A. | 31.03.2024 | 8 000 |
- |
15.03.2028 | przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW |
| wraz z jej zabezpieczeniami, poręczenie Marvipol | |||||
| Development S.A., weksel własny in blanco, | |||||
| oświadczenie kredytobiorcy i poręczyciela o | |||||
| dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancja | |||||
| pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji | |||||
| przez Poręczyciela | |||||
| hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty | |||||
| 85.925 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków, | |||||
| Alior Bank S.A. | 25.06.2024 | 55 283 |
5 155 |
15.06.2026 | przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości, zastaw rejestrowy na udziałach, |
| zastaw rejestrowy i finansowy na |
|||||
| wierzytelnościach z rachunków bankowych, |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~30~~
| Kredytodawca | Data zawarcia |
Przyznana kwota kredytu |
Kwota zadłużenia kredytu |
Termin spłaty |
Zabezpieczenia |
|---|---|---|---|---|---|
| przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW | |||||
| wraz z jej zabezpieczeniami, poręczenie Marvipol | |||||
| Development S.A., weksel własny in blanco, | |||||
| Alior Bank S.A. | 25.06.2025 | 2 000 |
- |
15.06.2026 | oświadczenie kredytobiorcy i poręczyciela o |
| dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancja | |||||
| pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji | |||||
| przez Poręczyciela | |||||
| hipoteka na nieruchomości do kwoty 97.725 tys. | |||||
| zł, przelew wierzytelności z umowy | |||||
| ubezpieczenia nieruchomości, zastaw finansowy | |||||
| PKO BP S.A. | 07.05.2025 | 63.150 | - | 31.12.2027 | na środkach pieniężnych zgromadzonych na |
| rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na | |||||
| wierzytelnościach z umów rachunków, zastaw | |||||
| rejestrowy z zastawem finansowym na udziałach | |||||
| przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW | |||||
| wraz z jej zabezpieczeniami, przelew | |||||
| wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo | |||||
| zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży | |||||
| (z wyłączeniem umów deweloperskich), przelew | |||||
| wierzytelności pieniężnych pożyczkodawców z | |||||
| PKO BP S.A. | 07.05.2025 | 2.000 | - | 31.12.2027 | umów pożyczek udzielonych spółce oraz |
| zawarcie umowy podporządkowania spłacie | |||||
| kredytu pożyczek, gwarancja pokrycia | |||||
| przekroczonych kosztów inwestycji wraz z | |||||
| warunkowym poręczeniem udzielonym przez | |||||
| Marvipol Development S.A., oświadczenie o | |||||
| poddaniu się egzekucji. | |||||
| 16 560 |
24. Zobowiązania z tytułu obligacji
Zmiana stanu obligacji
| Zmiana stanu obligacji | |
|---|---|
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
| Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu Wpływy z emisji obligacji zwykłych Koszty emisji Wpływy z emisji obligacji netto Koszt emisji obligacji rozliczany w czasie Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach Wykup obligacji Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu w tym: część krótkoterminowa część długoterminowa |
430 364 344 184 344 184 80 000 200 000 150 000 (800) (4 178) (2 940) |
| 79 200 195 822 147 060 |
|
| - - 1 122 1 223 1 804 2 629 (136 000) (111 446) (41 599) |
|
| 374 787 430 364 453 396 |
|
| 33 567 69 861 143 906 341 220 360 503 309 490 |
Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
|---|---|
| do 12 miesięcy powyżej 1 roku do 3 lat powyżej 3 do 5 lat powyżej 5 lat Obligacje razem |
33 567 69 861 143 906 208 723 158 773 152 868 132 497 201 730 156 622 - - - |
| 374 787 430 364 453 396 |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~31~~
Zestawienie informacji o obligacjach
| Seria | Wartość nominalna |
Warunki oprocentowania |
Gwarancje/ zabezpieczenia |
Data zapadalności |
|---|---|---|---|---|
| Obligacje zwykłe serii P2022A | 35 000 | WIBOR 6M + marża | niezabezpieczone | 08.05.2026 |
| Obligacje zwykłe serii P2022B | 55 467 | WIBOR 6M + marża | niezabezpieczone | 04.02.2027 |
| Obligacje zwykłe serii P2024A | 150 000 | WIBOR 6M + marża | niezabezpieczone | 07.05.2028 |
| Obligacje zwykłe serii P2024B | 50 000 | WIBOR 6M + marża | niezabezpieczone | 20.12.2028 |
| Obligacje zwykłe serii AG | 80 000 | WIBOR 6M + marża | niezabezpieczone | 10.07.2029 |
Po zakończeniu okresu sprawozdawczego (i) przeprowadzono emisję niezabezpieczonych obligacji serii P2025A o wartości 100 mln zł; (ii) wykupiono przedterminowo obligacje serii P2022A o wartości 35 mln PLN. Środki pozyskane z emisji są wykorzystywane do refinansowania zobowiązań finansowych oraz do współfinansowania rozwoju Grupy.
25. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania z tytułu leasingu oraz opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu
Aktywa i zobowiązania leasingowe segmentu deweloperskiego dotyczą głównie umów najmu biura wykorzystywanego jako siedziba Spółek z Grupy Kapitałowej oraz umów leasingu samochodów. Aktywa i zobowiązania segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych dotyczą umów najmu lub dzierżawy lokali z kompleksu Unique Apartments. Aktywa prezentowane jako zapasy dotyczą użytkowania wieczystego gruntów, na których Grupa realizuje inwestycje deweloperskie.
Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu
| Zmiana stanu prawa | do użytkowania aktywów z tytułu leasingu |
|---|---|
| Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu - segment pozostałe aktywa nieruchomościowe Zapasy |
|
| Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2025 r. Nabycie Amortyzacja Modyfikacje umów leasingu Wykup z leasingu Zbycie Wartość prawa do użytkowania na dzień 30 września 2025 r. |
13 553 45 713 3 538 1 045 - - (1 446) (4 383) (35) 338 - (418) (85) - - - - (786) |
| 13 405 41 330 2 299 |
|
| Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu - segment pozostałe aktywa nieruchomościowe Zapasy |
|
| Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2024 r. Nabycie Amortyzacja Modyfikacja umów leasingu Wykup z leasingu |
14 384 47 761 4 767 455 3 354 1 063 (1 925) (5 749) (71) 980 347 - (252) - - |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~32~~
| Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu - segment pozostałe aktywa nieruchomościowe Zapasy |
|
|---|---|
| Zbycie Wartość prawa do użytkowania na dzień 31 grudnia 2024 r. |
(89) - (2 221) 13 553 45 713 3 538 |
| Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu - segment pozostałe aktywa nieruchomościowe Zapasy |
|
| Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2024 r. Nabycie Amortyzacja Modyfikacja umów leasingu Wykup z leasingu Zbycie Wartość prawa do użytkowania na dzień 30 września 2024 r. |
14 384 47 761 4 767 455 3 354 - (1 437) (4 290) (53) 980 347 - (146) - - (89) - (328) 14 147 47 172 4 386 |
Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
| Zobowiązania z tytułu leasingu Zobowiązania z tytułu leasingu - segment pozostałe aktywa nieruchomościowe Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste |
|
|---|---|
| Stan na dzień 1 stycznia 2025 r. Nabycie Koszty finansowe Modyfikacje umów leasingu Płatności Różnice kursowe Zbycie Stan na dzień 30 września 2025 r. |
14 542 62 649 4 462 1 045 - - 577 5 422 246 338 - (418) (2 432) (9 268) (424) (16) - - - - (786) |
| 14 054 58 803 3 080 |
|
| Zobowiązania z tytułu leasingu Zobowiązania z tytułu leasingu - segment pozostałe aktywa nieruchomościowe Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste |
|
| Stan na dzień 1 stycznia 2024 r. Nabycie Koszty finansowe Płatności Modyfikacje umów leasingu Różnice kursowe Zbycie Stan na dzień 31 grudnia 2024 r. |
15 566 62 828 5 578 455 3 994 1 063 555 7 611 447 (2 871) (12 131) (215) 980 347 - (232) - - (89) - (2 411) |
| 14 364 62 649 4 462 |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~33~~
| Zobowiązania z tytułu leasingu Zobowiązania z tytułu leasingu - segment pozostałe aktywa nieruchomościowe Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste |
|
|---|---|
| Stan na dzień 1 stycznia 2024 r. Nabycie Koszty finansowe Modyfikacje umów leasingu Płatności Różnice kursowe Zbycie Stan na dzień 30 września 2024 r. |
15 566 62 828 5 578 455 3 994 - 380 5 733 329 980 347 - (2 327) (9 045) (231) (217) - - - - (328) |
| 14 837 63 857 5 348 |
Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 Signature Not Verified |
|
|---|---|
| do 12 miesięcy | 8 134 6 979 6 847 Dokument podpisany przez Karolina Banaś Data: 2025.11.19 09:40:54 CET |
| powyżej 1 roku do 3 lat powyżej 3 do 5 lat powyżej 5 lat Zobowiązania z tytułu leasingu |
17 283 15 927 15 604 20 909 19 227 18 737 26 531 34 880 37 506 |
| 72 857 77 013 78 694 |
Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
| Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za bilansowego okresie spłaty |
użytkowanie wieczyste o pozostałym od dnia |
|---|---|
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
| do 12 miesięcy - 2 3 powyżej 1 roku do 3 lat 1 4 7 powyżej 3 do 5 lat 1 4 8 powyżej 5 lat 3 078 4 452 5 330 Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste 3 080 4 462 5 348 Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów 01.01.2025 - 30.09.2025 01.01.2024 - 31.12.2024 01.01.2024 - 30.09.2024 |
- 2 3 1 4 7 1 4 8 3 078 4 452 5 330 |
3 080 4 462 5 348 |
|
| Amortyzacja praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu Koszty finansowe oraz amortyzacja rozpoznane w koszcie wytworzenia Różnice kursowe Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów |
(5 829) (7 674) (5 727) (6 059) (8 560) (6 455) (174) (2 006) (174) 16 232 217 |
| (12 046) (18 008) (12 139) |
Na 30 września 2025 r. Grupa jest stroną umów najmu oraz dzierżawy mieszkań zawieranych przez jedną ze spółek zależnych (na dzień 30 września 2025 r. podpisano 312 umów najmu oraz dzierżawy). Umowy dotyczą wynajmu oraz dzierżawy sprzedanych mieszkań, w większości przypadków na okres 10 lat, w trakcie których wynajmujący ma prawo do otrzymywania stałego czynszu. W momencie przekazania nabywcom wykończonych i wyposażonych lokali, rozpoczyna się okres najmu lub dzierżawy mieszkań przez Grupę. Transakcja ujmowana jest jako sprzedaż i leasing zwrotny. Zgodnie
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~34~~
z polityką rachunkowości Grupy, z uwzględnieniem standardów MSSF 15 i MSSF 16, część wyniku jest rozpoznawana po przekazaniu lokalu w stanie deweloperskim, część po przekazaniu wykończonego i wyposażonego lokalu, a część ujmowana jest w bilansie i będzie wpływać na wynik Grupy przez cały okres najmu lub dzierżawy. W odniesieniu do zatrzymanego prawa do użytkowania mieszkań występuje obowiązek ujęcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy aktywów oraz zobowiązań z tytułu leasingu. Na dzień 30 września 2025 r. przedmiotem leasingu były 312 przekazane lokale, z których na moment pierwszego ujęcia Grupa rozpoznała prawo do użytkowania aktywów z tytułu leasingu w kwocie 60 707 tys. zł oraz zobowiązanie z tytułu leasingu w kwocie 71 716 tys. zł.
26. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, podatku dochodowego oraz pozostałe zobowiązania
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
|---|---|
| Zobowiązania z tytułu dostaw i usług Kaucje zatrzymane - część długoterminowa Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa Zobowiązania z tytułu VAT i pozostałych podatków Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego |
43 008 43 597 48 394 6 826 8 260 7 217 4 213 2 064 2 064 1 788 1 477 2 737 1 274 1 387 1 259 |
| 57 109 56 785 61 671 |
|
| 6 826 8 260 7 217 |
|
| 50 283 48 525 54 454 |
|
| 3 145 459 394 |
Pozostałe zobowiązania obejmują między innymi zobowiązania Grupy z tytułu kaucji zatrzymanych, w przeważającej mierze od generalnych wykonawców poszczególnych projektów deweloperskich. Kaucje tego rodzaju zatrzymywane są przez Grupę, poprzez dokonanie odpowiednio mniejszej płatności dla generalnego wykonawcy, na okres od trzech do sześciu lat od momentu oddania inwestycji na poczet ewentualnych kosztów związanych z naprawą oddanych budynków. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do 30 dni.
27. Przychody przyszłych okresów
| Okres zakończony | |||
|---|---|---|---|
| 30.09.2025 | 31.12.2024 |
30.09.2024 | |
| Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin | 0 | 55 |
226 |
| Inwestycja In Place | 2 291 | 168 861 |
366 437 |
| Inwestycja Gardenia Lagom | 3 249 | 36 442 |
27 831 |
| Inwestycja Wrocław Trio Park | 3 065 | 35 637 |
24 741 |
| Inwestycja Gdańsk Chmielna | 24 919 | 4 175 |
3 049 |
| Inwestycja Conrada | 31 998 | 11 625 |
5 973 |
| Inwestycja JUU | 8 699 | 2 738 |
- |
| Inwestycja Rotunda Dynasy | 2 038 | 2 700 |
- |
| Inwestycja Motława Garden | 1 472 | 1 449 |
- |
| Inwestycja Kosmos | 8 724 | 600 |
- |
| Inwestycja Senza | 2 944 | - |
- |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~35~~
| Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
|---|---|
| Inwestycja Sengera Pozostałe Przychody przyszłych okresów razem |
1 843 - - 688 2 302 3 273 |
| 91 930 266 584 431 530 |
Przychody przyszłych okresów składają się z zaliczek od klientów z tytułu zakupu mieszkań i lokali usługowych.
28. Instrumenty finansowe
a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych
| tys. zł | Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|---|---|
| Pożyczki Należności z tytułu dostaw i usług Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty powiązane Pożyczki Należności z tytułu dostaw i usług Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty pozostałe Środki pieniężne Razem |
135 249 132 950 179 438 33 33 45 |
| 135 282 132 983 179 483 |
|
| - 971 1 074 3 906 4 724 6 852 |
|
| 3 906 5 695 7 926 |
|
| 186 693 257 986 365 964 |
|
| 325 881 396 664 553 373 |
b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych
| tys. zł | Okres zakończony 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|---|---|
| Kredyty bankowe i pożyczki Zobowiązania z tytułu dostaw i usług Zobowiązania z tytułu obligacji Kaucje Zobowiązania z tytułu leasingu Zobowiązania wyceniane według zamortyzowanego kosztu |
16 560 18 468 25 065 43 008 43 597 48 394 374 787 430 364 453 396 11 039 10 324 9 281 72 857 77 013 78 694 |
| 518 251 579 766 614 830 |
Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 30 września 2025 roku, 31 grudnia 2024 roku i 30 września 2024 roku.
29. Zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe
Zobowiązania dotyczą przede wszystkim zobowiązań wobec generalnych wykonawców z tytułu podpisanych kontraktów.
Całkowita kwota przyszłych zobowiązań, które nie są jeszcze zafakturowane z tytułu umów o generalne wykonawstwo na dzień 30 września 2025 r. wynosi: 286.573 tys. zł, na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosiła: 397.963 tys. zł, na dzień 30 września 2024 r. wynosiła: 262.937 tys. zł.
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~36~~
30. Zobowiązania warunkowe
Na dzień bilansowy oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu Spółki z Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. udzieliły następujących poręczeń:
-
spółki Marvipol Sopot I Sp. z o.o. i Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. udzieliły poręczeń na rzecz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development S.A. w związku z zawartą 5 listopada 2018 umową kredytu odnawialnego, którego aktualny limit wynosi 35.000 tys. zł. Poręczenia udzielone do kwoty 60.000 tys. zł;
-
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Logistics S.A. w związku z zawartą 23 lipca 2021 umową ramową dla transakcji rynku finansowego. Poręczenie udzielone do kwoty 24.000 tys. zł;
-
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Ochrony Środowiska SA z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w związku z zawartą 15 grudnia 2022 roku umową gwarancji do kwoty 4.578 tys. zł. Poręczenie do kwoty 6.868 tys. zł;
-
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. w związku z zawartą 25 czerwca 2024 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 55.283 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 110.566 tys. zł;
-
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. w związku z zawartą 25 czerwca 2024 umową kredytu odnawialnego do kwoty 2.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 4.000 tys. zł;
-
Spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Millennium S.A. z siedzibą w Warszawie, za zobowiązania spółki Marvipol Wrocław Architektów w związku z zawartą 30 września 2024 roku umową kredytu odnawialnego do kwoty 65.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 104.000 tys. zł;
-
Spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów sp. z o.o. W związku z zawartą 8 lipca 2024 roku umową określającą warunki udzielania gwarancji. Poręczenie do kwoty 6.528 tys. zł;
-
Spółka Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. jako dłużnik hipoteczny złożyła oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji do kwoty 15.000 tys. zł w związku z kredytem odnawialnym do kwoty 10.000 tys. zł udzielonym Marvipol Development S.A. przez Alior Bank S.A.
-
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. w związku z zawartą 31 marca 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 141.770 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 212.655 tys. zł;
-
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. w związku z zawartą 31 marca 2025 r. umową kredytu odnawialnego w kwocie 8.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 12.000 tys. zł;
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~37~~
-
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Odkryta Sp. z o.o. w związku z zawartą 7 maja 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 63.150 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 11.976 tys. zł.
-
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz osoby fizycznej za zobowiązanie spółki Marvipol Odkryta sp. z o.o. w związku z zawartą z tą osobą fizyczną umową nabycia nieruchomości (Osiedle Senza) i z określonym w tej umowie zobowiązaniem Marvipol Odkryta sp. z o.o. do wykonania prac budowalnych do kwoty 450 tys. zł.
31. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla.
Grupa na rzecz członków Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla wypłaca wynagrodzenie na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na podstawie umowy o świadczenie usług.
Wynagrodzenie Zarządu Jednostki Dominującej (w tys. zł)
| 01.01.2025 | 01.01.2024 | |
|---|---|---|
| 30.09.2025 | 30.09.2024 | |
| Wynagrodzenie Zarządu Jednostki Dominującej | 3 932 | 3 682 |
Wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej w jednostkach podporządkowanych Marvipol Development S.A. (w tys. zł)
| Development S.A. (w tys. zł) | ||
|---|---|---|
| 01.01.2025 | 01.01.2024 | |
| 30.09.2025 | 30.09.2024 | |
| Wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej w jednostkach podporządkowanych Marvipol Development S.A. |
943 | 1 142 |
| Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł) | ||
| 01.01.2025 | 01.01.2024 | |
| 30.09.2025 | 30.09.2024 | |
| Wynagrodzenie Rady Nadzorczej | 582 | 521 |
Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A.
Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo Jednostki Dominującej oraz członków Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A.
Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)
| Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony 01.01.2025 30.09.2025 01.01.2024 30.09.202430.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
|---|---|
| Jednostki powiązane z Marvipol Development S.A. Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol Development S.A. Sprzedaż produktów i usług |
201 4 849 2 - 6 118 162 31 33 39 |
| 319 5 011 33 33 45 |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~38~~
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
| Zakup produktów i usług (w tys. zł) | |
|---|---|
| Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony 01.01.2025 30.09.2025 01.01.2024 30.09.202430.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
| Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol Development S.A. Zakup produktów i usług Wypłacone dywidendy (w tys. zł) |
952 1 228 46 115 97 |
| 952 1 228 46 115 97 Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony 01.01.2025 30.09.2025 01.01.2024 30.09.202430.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
| Książek Holding Sp. z o.o.* Mariusz Książek Wypłacone dywidendy |
17 631 29 162 - - - 1 247 2 203 - - - |
| 18 878 31 365 - - - |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~39~~
Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
| Nierozliczane saldo na dzień 01.01.2025 Sprzedaż / nabycie udziałów (zmiana metody konsolidacji) Udzielenie Spłaty kapitału Naliczenia odsetek Spłaty odsetek Wycena pożyczek w EUR/ różnice kursowe Zmiana stanu odpisu na oczekiwane straty kredytowe Nierozliczane saldo na dzień 30.09.2025 |
|
|---|---|
| PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. Zynwalin Investments Sp. z o.o. PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. |
14 608 - - - 305 - (11) 447 15 349 48 959 - - - 1 086 - (35) (77) 49 933 43 741 - - - 902 - (32) (904) 43 707 25 642 - - - 526 - (18) 110 26 260 |
| 132 950 - - - 2 819 - (96) (424) 135 249 |
Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
| Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2025 Sprzedaż / nabycie udziałów (zmiana metody konsolidacji) UdzielenieKompensaty z dywidendami Naliczenia odsetek Spłaty odsetek Różnice kursowe Nierozliczane saldo na dzień 30.09.2025 |
|
|---|---|
| PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. |
4 650 - - 4 586 133 - (197) - 1 033 3 810 4 821 62 71 (13) - |
| 5 683 - 3 810 9 407 195 71 (210) - |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~40~~
Wartość udzielonych pożyczek według terminów spłaty:
| 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
|---|---|
| Do 1 roku Od 1 roku do 3 lat Od 3 do 5 lat Powyżej 5 lat Wartość otrzymanych pożyczek według terminów |
- - 62 617 135 249 132 950 116 821 - - - - - - |
| 135 249 132 950 179 438 |
|
| spłaty: 30.09.2025 31.12.2024 30.09.2024 |
|
| Do 1 roku Od 1 roku do 3 lat Od 3 do 5 lat Powyżej 5 lat |
- 5 683 4 627 - - - - - - - - - |
| - 5 683 4 627 |
32. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.
Jednostki zależne
| Jednostki zależne | |||
|---|---|---|---|
| Okres | zakończony | ||
| 30.09.2025 | 31.12.2024 | 30.09.2024 | |
| Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Raabego Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Głębocka Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Logistics S.A. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Conrada Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Narwik Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Property-ad Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Odkryta Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Sopot I Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Żubowiecka Sp. z o.o | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Unique Gdańsk Sp. z o.o. | 100% | 100% | 100% |
| Marvipol Projekt 102 Sp. z o.o. | 100% | - | - |
| Marvipol Projekt 103 Sp. z o.o. | 100% | - | - |
| Marvipol Projekt 104 Sp. z o.o. | 100% | - | - |
| Marvipol Projekt 105 Sp. z o.o. | 100% | - | - |
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~41~~
| Okres | zakończony | ||
|---|---|---|---|
| 30.09.2025 | 31.12.2024 | 30.09.2024 | |
| Marvipol Projekt 106 Sp. z o.o. | 100% | - | - |
| Marvipol Projekt 107 Sp. z o.o. | 100% | - | - |
| Udziały we wspólnych przedsięwzięciach | |||
| Okres zakończony | |||
| 30.09.2025 | 31.12.2024 | 30.09.2024 | |
| PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. w likwidacji | 41% | 41% | 41% |
| PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. | 50% | 50% | 50% |
| PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. | 68% | 68% | 68% |
| PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. | 68% | 68% | 68% |
| PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. | 45% | 45% | 45% |
| Zynwalin Investments Sp. z o.o. | 68% | 68% | 68% |
| PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. | 17% | 17% | 17% |
-
1) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. w likwidacji - 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
-
2) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
-
3) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
-
4) PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
-
5) PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. - 45% udziałów uprawniających do 45% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
-
6) Zynwalin Investments Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
-
7) PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. – 16,8% udziałów uprawniających do 16,8% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu
Lista jednostek zależnych znajduje się w pkt 5 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.
Warszawa, 19 listopada 2025 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2025 R.
~~42~~
33. Średnioroczne zatrudnienie w Grupie Marvipol Development S.A.
Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2025 r. do 30 września 2025 r. w Grupie wynosiło 80 osób.
34. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2025 r. do 30 września 2025 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu 30 września 2025 r.
Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w pkt 7 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
Dokument podpisany przez Mariusz Książek Data: 2025.11.19 14:22:34 CET
==> picture [67 x 24] intentionally omitted <==
Mariusz Książek Prezes Zarządu
Dokument podpisany przez ANDRZEJ NIZIO Data: 2025.11.19 13:04:37 CET
==> picture [34 x 35] intentionally omitted <==
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Warszawa, 19 listopada 2025 r.