Marvipol Development S.A. — Interim / Quarterly Report 2022

Nov 25, 2022

Sprawozdanie Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. w okresie 9 miesięcy 2022 r.

1. Podstawowe informacje o Marvipol Development S.A.

Nazwa	Marvipol Development Spółka Akcyjna
Siedziba	ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Rejestracja	Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy KRS
KRS	0000534585
REGON	360331494
NIP	5272726050
Przedmiot	Spółka prowadzi działalność holdingową - jest podmiotem dominującym Grupy
działalności	Kapitałowej Marvipol Development S.A., prowadzącej działalność deweloperską.

Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A. – z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.

Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa, Grupa Kapitałowa, Grupa Marvipol Development).

2. Profil i strategia rozwoju Spółki oraz Grupy Kapitałowej

Emitent jest jednym z wiodących polskich deweloperów. Spółka prowadzi działalność – za pośrednictwem spółek celowych – w trzech segmentach: deweloperskim, w ramach którego realizuje projekty budownictwa wielorodzinnego, magazynowym, inwestując w budowę i komercjalizację, a następnie sprzedając skomercjalizowane projekty oraz w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe. Do segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe alokowane zostały następujące aktywa: nieruchomość niezabudowana w Kołobrzegu, lokale zlokalizowane w obiekcie Unique Tower w Warszawie, oferowane do sprzedaży łącznie z umową dzierżawy na okres 10 lat oraz

aktywa związane z działalnością najmu krótko, średnio i długoterminowego prowadzoną przez Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.

Rodzimym i podstawowym rynkiem prowadzenia przez Grupę Marvipol Development działalności w segmencie deweloperskim jest Warszawa, gdzie Marvipol w okresie 26 lat zbudował mocną pozycję rynkową, a także rozpoznawalną markę, kojarzoną z ponadczasową architekturą, kompleksowym zagospodarowaniem terenu oraz wysoką jakością i solidnością wykonania wielorodzinnych budynków mieszkalnych. Emitent jest obecny również w Trójmieście oraz we Wrocławiu.

W ramach segmentu magazynowego Grupa Kapitałowa Marvipol Development od 2015 r. realizuje inwestycje zlokalizowane w różnych, starannie wyselekcjonowanych regionach kraju. Inwestycje są realizowane w formule wspólnych przedsięwzięć z doświadczonym partnerem branżowym, liderem rynku w Polsce i w Europie – Grupą Panattoni.

Strategia działania zakłada koncentrację na rozwoju dwóch głównych segmentów biznesu: deweloperskiego i magazynowego, przy równoczesnym optymalnym zarządzaniu pozostałymi aktywami nieruchomościowymi. Marvipol Development dąży do realizacji celu strategicznego, jakim jest efektywne pomnażanie kapitału poprzez koncentrację na projektach o satysfakcjonującej rentowności zaangażowanego kapitału.

Kluczowymi elementami biznesowego sukcesu Grupy są: proces zakupu działek budowlanych, realizacja projektów we współpracy ze sprawdzonymi, renomowanymi biurami projektowymi i generalnymi wykonawcami, aktywny proces komercjalizacji, wspierany szerokim wachlarzem działań marketingowych oraz realizacja projektów przy wykorzystaniu finansowania zewnętrznego.

Plan rozwoju na najbliższe lata, przed wybuchem wojny w Ukrainie, zakładał dalszy wzrost skali działalności prowadzonej przez Grupę, co jednak w aktualnej sytuacji, w najbliższej perspektywie nie jest możliwe. Zamiarem Grupy, obok umocnienia się na rodzimym rynku warszawskim, jest realizacja projektów deweloperskich w Trójmieście i we Wrocławiu. W średniookresowej perspektywie celem Grupy jest wzrost poziomu sprzedaży mieszkań do 800 sztuk rocznie i realizacja projektów generujących satysfakcjonującą marżę.

W segmencie magazynowym Spółka dąży do inwestowania w projekty, których cykl realizacji (zakończonej sprzedażą) jest nie dłuższy niż trzy lata, przy zachowaniu zadowalającej stopy zwrotu.

W segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe alokowane są m.in. niezabudowane nieruchomości, na których realizacja projektów deweloperskich będzie możliwa przy spełnieniu przesłanek biznesowych, pozwalających na uzyskanie optymalnych wyników. Działalność spółki Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. jest prowadzona w oparciu o umowę franczyzy marki Royal Tulip.

Strategia Grupy zakłada podejmowanie działań mających na celu ograniczenia wpływu realizowanych przez Grupę inwestycji na środowisko naturalne, w tym minimalizację śladu węglowego m.in. poprzez szersze stosowanie energooszczędnych technologii w budynkach.

Działania podjęte w ramach realizacji strategii rozwoju Grupy w okresie objętym raportem zostały zaprezentowane w rozdziałach 8, 9 i 10 niniejszego Sprawozdania. Perspektywy rozwoju działalności Grupy zostały przedstawione w rozdziale 11 Sprawozdania.

3. Władze Spółki

Zarząd:

MARIUSZ KSIĄŻEK PREZES ZARZĄDU

ANDRZEJ NIZIO WICEPREZES ZARZĄDU

Rada Nadzorcza:

ALEKSANDER CHŁOPECKI

Przewodniczący Rady Nadzorczej

WIESŁAW TADEUSZ ŁATAŁA

Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej

KRZYSZTOF BREJDAK

Członek Rady Nadzorczej

DARIUSZ DANILUK

Członek Rady Nadzorczej

ANDRZEJ JACASZEK

Członek Rady Nadzorczej

4. Akcjonariat Spółki

Akcje Marvipol Development S.A. od 19 grudnia 2017 r. są notowane na rynku głównym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Kapitał zakładowy Spółki wynosi 41.652.852 zł i dzieli się na 41.652.852 akcji o wartości nominalnej 1 zł każda.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, Akcjonariuszami Spółki posiadającymi na dzień sporządzenia niniejszego raportu znaczne pakiety akcji Emitenta są:

Akcjonariusze	Liczba posiadanych akcji i głosów na WZ	Udział akcji w kapitale zakładowym i w głosach na WZ
Mariusz Książek, w tym:	29 591 523	71,04%
Książek Holding Sp. z o.o.	27 513 831	66,05%
Bezpośrednio	2 077 692	4,99%
Inne podmioty	12 061 329	28,96%
Razem	41 652 852	100%

Tabela nr 1. Akcjonariat Spółki według stanu na 23.11.2022 r.

Głównym Akcjonariuszem Marvipol Development S.A. jest Książek Holding Sp. z o.o., firma inwestycyjna kontrolowana przez Mariusza Książek, prezesa Spółki.

Od dnia przekazania poprzedniego raportu okresowego Spółka nie otrzymała zawiadomień o zmianie stanu posiadania akcji przez znaczących akcjonariuszy.

Spółka oraz podmioty zależne nie posiadają akcji własnych Emitenta.

5. Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej

Na dzień sporządzenia niniejszego Raportu w skład Grupy Marvipol Development wchodziły:

• Marvipol Development S.A., podmiot dominujący Grupy Kapitałowej,
• 37 spółek zależnych i 10 spółek współkontrolowanych zaprezentowanych poniżej:
• L.P. Nazwa Spółki Udział Grupy

	Jednostki ujmowane metodą pełną
1	Ertan Sp. z o.o.	100%
2	Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o.	100%
3	Marvipol Conrada Sp. z o.o.	100%
4	Marvipol Construction Sp. z o.o.	100%
5	Marvipol Development 1 Sp. z o.o.	100%
6	Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. 1)	100%
7	Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o.	100%
8	Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o.	100%
9	Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o.	100%
10	Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o.	100%
11	Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o.	100%
12	Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o.	100%
13	Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o.	100%
14	Marvipol Głębocka Sp. z o.o.	100%
15	Marvipol Instalatorów Sp. z o.o.	100%
16	Marvipol Kołobrzeg Resort sp. z o.o.	100%
17	Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o.	100%
18	Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o.	100%
19	Marvipol Narwik Sp. z o.o.	100%
20	Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o.	100%
21	Marvipol Raabego Sp. z o.o.	100%
22	Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o.	100%
23	Marvipol Sopot I Sp. z o.o.	100%
24	Marvipol Sopot II Sp. z o.o.	100%
25	Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o.	100%
26	Marvipol TM Sp. z o.o.	100%
27	Marvipol W Apartments Sp. z o.o.	100%
28	Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o.	100%
29	Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o.	100%
30	Property-ad Sp. z o.o.	100%
31	Prosta 32 Sp. z o.o.	100%
32	Prosta Tower Sp. z o.o. 2)	100%
33	Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o.	100%
34	Marvipol Logistics S.A.	100%

11

Kapitałowej

L.P.	Nazwa Spółki	Udział Grupy Kapitałowej
35	Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o.	100%
36	Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o.	100%
37	Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.	100%
	Jednostki ujmowane metodą praw własności
1	PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji 3)	68%
2	PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji 4)	68%
3	PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. 5)	40,8%
4	PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. 6)	50%
5	PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. 7)	68%
6	PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.8)	68%
7	PDC Industrial Center 187 sp. z o.o. 9)	68%
8	Zynwalin Investments sp. z o.o. 10)	68%
9	PDC Industrial Center 195 sp. z o.o. 11)	45%
10	PDC Industrial Center 229 sp. z o.o. 12)	52%

Tabela nr 2. Lista spółek zależnych i współzależnych Marvipol Development S.A. (według stanu na dzień 23.11.2022 r.)

Legenda:

• Segment deweloperski
• Segment magazynowy
• Pozostałe aktywa nieruchomościowe
• 1) Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. jednostka zależna pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada 99% udziału w zysku jednostki, 1% - Marvipol Development 1 Sp. z o.o.)
• 2) Prosta Tower Sp. z o.o. jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
• 3) PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
• 4) PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
• 5) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
• 6) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

• 7) PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

• 8) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

• 9) PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
• 10) Zynwalin Investments Sp. z o.o. 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
• 11) PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. 45% udziałów uprawniających do 45% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
• 12) PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. 52% udziałów uprawniających do 52% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.

Na dzień 30 września 2022 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu Emitent nie posiada oddziałów (zakładów).

Poza wskazanymi powyżej spółkami zależnymi oraz współzależnymi oraz nieruchomościami składającymi się na bank ziemi, Grupa Marvipol Development nie identyfikuje istotnych inwestycji (w tym inwestycji obejmujących papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości niematerialne i prawne oraz nieruchomości) innych niż te, o których informowała w formie raportów bieżących.

6. Grupa Kapitałowa w liczbach

412,0 mln zł

SKONSOLIDOWANE PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY ZA 9 MIESIĘCY 2022 R.

ZYSK OPERACYJNY ZA 9 MIESIĘCY 2022 R.

638,1 mln zł

WARTOŚĆ KSIĘGOWA NA 30.09.2022 R.

85,6 mln zł

72,9 mln zł

ZYSK NETTO ZA 9 MIESIĘCY 2022 R.

220,6 mln zł

DŁUG NETTO NA 30.09.2022 R.*

1 493,4 mln zł

SUMA BILANSOWA NA 30.09.2022 R.

615

LOKALE MIESZKALNE, UŻYTKOWE I INWESTYCYJNE SPRZEDANE ZA 9 MIESIĘCY 2022 R.

152

LOKALI MIESZKALNYCH I UŻYTKOWYCH PRZEKAZANYCH NABYWCOM ZA 9 MIESIĘCY 2022 R.

198 tys. m2

POWIERZCHNIA UŻYTKOWA PROJEKTÓW** W REALIZACJI I W PRZYGOTOWANIU (na dzień sporządzenia niniejszego raportu)

27,8 mln zł

ZYSK SEGMENTU MAGAZYNOWEGO ZA 9 MIESIĘCY 2022 R.

261 tys. m2

POWIERZCHNIA WYNAJMOWALNA PROJEKTÓW MAGAZYNOWYCH W PORTFELU (na dzień sporządzenia niniejszego raportu)

206,7 mln zł

ZAANGAŻOWANIE KAPITAŁOWE W REALIZOWANE PROJEKTY MAGAZYNOWE (na dzień sporządzenia niniejszego raportu)

* Dług netto Grupy na dzień 30.09.2022 r. po uwzględnieniu zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów kalkulowanego zgodnie z MSSF 16 Leasing wynosi 232,6 mln zł.

** Powierzchnia użytkowa projektów deweloperskich wynosi 189 tys. m2. Powierzchnia użytkowa projektów przypisanych do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych to 9 tys. m2.

7. Najważniejsze wydarzenia okresu 9 miesięcy 2022 roku oraz do dnia sporządzenia raportu

Styczeń 2022 r.

11 stycznia – uchwała Zarządu ws. zatwierdzenia Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji serii P2021A

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 2/2022)

Luty 2022 r.

• 1 lutego zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 5/2022)
• 3 lutego emisja niezabezpieczonych obligacji serii P2021A (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 6/2022)
• 4 lutego uchwała Zarządu ws. zatwierdzenia Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji serii P2021B
  • (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 7/2022)
• 11 lutego okresowa amortyzacja zasymilowanych obligacji serii Z, AA, AB (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 4/2022)
• 22 lutego powołanie Pana Andrzeja Jacaszek do składu Rady Nadzorczej Spółki na kolejną kadencję
• (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 8/2022)
• 22 lutego emisja niezabezpieczonych obligacji serii P2021B (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 9/2022)
• 28 lutego Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki (szczegóły: raporty bieżący Emitenta nr 10/2022 i 11/2022)

Marzec 2022 r.

• 11 marca powołanie Pana Grzegorza Kaweckiego do Zarządu Spółki i pełnienia funkcji Wiceprezesa Zarządu na kolejną dwuletnią kadencję (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 12/2022)
• 14 marca zawarcie aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 112 sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy Warszawa IV (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 13/2022)
• 18 marca wniosek akcjonariusza o umieszczenie w porządku obrad Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia uchwał w sprawie wstrzymania polityki dywidendowej oraz w sprawie wypłaty dywidendy

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 14/2022)

• 18 marca rekomendacja Zarządu dotycząca podziału zysku i wypłaty dywidendy oraz ocena rekomendacji Zarządu przez Radę Nadzorczą (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 15/2022)
• 18 marca zwołanie Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 16/2022)
• 21 marca zawarcie przez PDC Industrial Center 229 i Panattoni Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczącej wybudowania obiektu magazynowego w Łodzi (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 17/2022)
• 28 marca zawarcie aneksu do umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży pakietów lokali (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 18/2022)
• 29 marca zawarcie aneksów do umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży pakietów lokali

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 19/2022)

Kwiecień 2022 r.

8 kwietnia – zawarcie między PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. a mBank S.A. umowy kredytowej

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 21/2022)

• 14 kwietnia Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki (szczegóły: raporty bieżący Emitenta nr 22/2022 i 23/2022)
• 14 kwietnia podjęcie uchwały ws. wypłaty dywidendy (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 24/2022)
• 20 kwietnia zawiadomienie o zmianie stanu posiadania akcji (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 25/2022)
• 20 kwietnia zawarcie umowy sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy Warszawa IV (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 26/2021)
• 28 kwietnia zawarcie umowy o generalne wykonawstwo inwestycji In Place I w Warszawie (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 27/2021)

Maj 2022 r.

1 maja – oficjalne rozpoczęcie działalności przez Royal Tulip Warsaw Apartments

Czerwiec 2022 r.

• 10 czerwca ustalenie programu emisji obligacji publicznych (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 28/2022)
• 12 czerwca okresowa amortyzacja obligacji serii Y (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 27/2022)
• 15 czerwca zawarcie umowy zakupu nieruchomości w dzielnicy Krzyki (Wrocław) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 29/2022)

Lipiec 2022 r.

• 12 lipca uchwała Zarządu ws. przedterminowego wykupu obligacji serii Z, AA, AB (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 31/2022)
• 18 lipca zawarcie między PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. a Bankiem Gospodarstwa Krajowego umowy kredytowej
• (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 32/2022)
• 21 lipca zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 33/2022)
• 28 lipca zawarcie umowy przeniesienia własności pakietu lokali w projekcie Moko Botanika (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 34/2022)
• 29 lipca zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej w Gdańsku przy al. Grunwaldzkiej
  • (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 40/2022

Sierpień 2022 r.

• 10 sierpnia powołanie Pana Mariusza Książek do Zarządu Spółki i pełnienia funkcji Prezesa Zarządu na kolejną dwuletnią kadencję
  • (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 35/2022)
• 18 sierpnia Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki, powołanie osób nadzorujących w Spółce

(szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 36/2022, 37/2022, 38/2022)

• 24 sierpnia Zatwierdzenie prospektu Spółki przez KNF (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 39/2022)
• 31 sierpnia zawarcie umowy o generalne wykonawstwo inwestycji Gardenia Lagom w Warszawie

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 41/2021)

Wrzesień 2022 r.

15 września – zawarcie umowy przeniesienia własności pakietu lokali w projekcie Unique Tower (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 42/2022)

Październik 2022 r.

4 października – zmiany w składzie Zarządu Spółki (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 43/2022)

13 października – zawarcie umowy przeniesienia własności pakietu lokali w projekcie Moko Botanika

(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 45/2022)

Listopad 2022 r.

17 listopada – nabycie przez Spólkę obligacji celem umorzenia (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 46/2022)

Segment deweloperski

Raport za 9 miesięcy 2022 r.

8. Segment deweloperski

Wprowadzenie

Realizacja projektów o profilu mieszkaniowym, to historycznie pierwszy z segmentów działalności deweloperskiej firmy Marvipol, rozwijanej obecnie w ramach Grupy Marvipol Development. W swojej dotychczasowej działalności Grupa Kapitałowa oddała do użytkowania 9 tys. mieszkań i lokali użytkowych z 521 tys. m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej.

Grupa specjalizuje się w realizacji projektów o podwyższonym standardzie. Dzięki koncentracji na wartości dodanej realizowanych projektów, w tym m.in. ponadczasowej architekturze, wysokiej jakości i solidności wykonania, efektywnej i efektownej aranżacji części wspólnych, Grupa Marvipol Development jest w stanie generować na realizowanych projektach atrakcyjne marże na sprzedaży i ponadnormatywny zwrot z zaangażowanego kapitału, przy zachowaniu atrakcyjnej ceny dla nabywcy.

Rodzimym i podstawowym rynkiem geograficznym działalności Marvipol jest rynek warszawski, na którym firma obecna jest od lat 90-tych XX wieku. Emitent realizuje również projekty w Gdańsku oraz we Wrocławiu.

Warszawa Gdańsk

Portfel projektów deweloperskich

Rys. 1. Projekty deweloperskie w Warszawie, Gdańsku i Wrocławiu (położenie, etap realizacji) wg stanu na dzień sporządzenia raportu

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu portfel projektów Grupy Marvipol Development tworzą 24 inwestycje w budowie, gotowe do uruchomienia oraz w przygotowaniu, zlokalizowane w Warszawie, Gdańsku, Sopocie i we Wrocławiu. Łączna powierzchnia użytkowa projektów w banku ziemi wynosi 189 tys. m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej, z czego 30 proc. stanowią projekty w budowie.

Wykres nr 1. Portfel inwestycji deweloperskich Grupy Marvipol Development według stanu na dzień sporządzenia raportu

W okresie 9 miesięcy 2022 r. Grupa Marvipol Development rozpoczęła budowę inwestycji In Place I (dzielnica Włochy), Gardenia Lagom I (Białołęka) w Warszawie oraz Motława Garden (Gdańsk). Ponadto na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa kontynuuje realizację czterech inwestycji w Warszawie rozpoczętych we wcześniejszych latach: Lazurova Concept (dzielnica Bemowo), Apartamenty Zielony Natolin (dzielnica Ursynów), Studio Okęcie (Włochy) oraz Rotunda Dynasy (Śródmieście). W okresie 9 miesięcy br. zakończona została realizacja inwestycji Moko Botanika I i II (Mokotów) oraz Kłopotowskiego No 11 (Praga-Północ) w Warszawie.

Projekt	Liczba lokali w projekcie	PUM/PUU (tys. m2)	Liczba sprzedanych lokali (stan na 30.09.2022 r.)	Rozpoczęcie budowy	Planowane ukończenie budowy
Inwestycje w budowie
Studio Okęcie	94	3,6	94	IV kw. 2020 r.	I kw. 2023 r.
Lazurova Concept	235	12,6	191	II kw. 2021 r.	I kw. 2023 r.
Rotunda Dynasy	25	3,1	9	IV kw. 2020 r.	II kw. 2023 r.
Apartamenty Zielony Natolin	68	3,1	45	IV kw. 2021 r.	II kw. 2023 r.
In Place I	371	18,4	78	II kw. 2022 r.	II kw. 2024 r.
Gardenia Lagom I	160	8,1	3	III kw. 2022 r.	II kw. 2024 r.
Motława Garden	72	6,7	7	IV kw. 2022 r.	II kw. 2024 r.
Inwestycje gotowe do uruchomienia
Trio Park I (Wrocław)	134	6,4	1	-	-
In Place II	280	14,3	1	-	-
Gardenia Lagom II	127	6,4	1	-	-

Projekt	Liczba lokali w projekcie	PUM/PUU (tys. m2)	Liczba sprzedanych lokali (stan na 30.09.2022 r.)	Rozpoczęcie budowy	Planowane ukończenie budowy
Inwestycje w przygotowaniu
Chmielna (Gdańsk)	319	12,7	-	-	-
Ochota	448	27,7	1	-	-
Trio Park II (Wrocław)	44	1,9	-	-	-
Wrocław 2	273	14,0	-	-	-
Bielany 1 etap I	32	6,3	-	-	-
Bielany 1 etap II	16	3,1	-	-	-
Białołęka 1	216	10,3	-	-	-
Bielany 2	88	4,6	-	-	-
Bielany 3	92	4,5	-	-	-
Białołęka 3	129	6,3	-	-	-
Ursynów 2	58	3,7	-	-	-
Praga Południe	70	4,0	-	-	-

Tabela nr 3. Harmonogram realizacji inwestycji (stan na dzień sporządzenia raportu)

Kontraktacja lokali

Wykres nr 2. Kontraktacja (zawarte przedwstępne i deweloperskie umowy sprzedaży) lokali mieszkaniowych i usługowych według projektów

* Część lokali w projekcie Unique Tower prezentowanych jest w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe

W okresie 9 miesięcy 2022 r. Grupa Marvipol Development zawarła 152 umowy sprzedaży mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych, wobec 245 umów w okresie 9 miesięcy 2021 r. Kluczowy wpływ na wyniki sprzedaży Grupy miała sytuacja rynkowa, ze wzrostem kosztów finansowania hipotecznego oraz ograniczeniem jego dostępności na czele.

Oferta lokali w inwestycjach zakończonych i w budowie

Inwestycja	Lokale niesprzedane		Wszystkie lokale w inwestycji		Przewidziany termin
	Liczba	PUM/PUU (tys. m2)	Liczba	PUM/PUU (tys. m2)	zakończenia inwestycji
Lokale z ukończonych inwestycji	25	4,0	-	-	-
Lazurova Concept	44	2,5	235	12,6	I kw. 2023 r.
Rotunda Dynasy	16	1,8	25	3,1	II kw. 2023 r.
Apartamenty Zielony Natolin	23	1,0	68	3,1	II kw. 2023 r.
In Place I	293	14,9	371	18,4	II kw. 2024 r.
Motława Garden	65	6,1	72	6,7	II kw. 2024 r.
Gardenia Lagom I	157	8,0	160	8,1	II kw. 2024 r.
Razem	623	38,3	-	-	-

Tabela nr 4. Prezentacja lokali mieszkalnych oraz usługowych w sprzedaży na dzień 30.09.2022 r.

Przekazania lokali

W okresie 9 miesięcy 2022 r. Grupa Marvipol Development przekazała nabywcom 446 lokali mieszkalnych i usługowych, wobec 353 lokali w okresie 9 miesięcy 2021 r. Ponadto w analizowanym okresie Grupa wydała 169 lokali inwestycyjnych, ujmowanych w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe.

Przychody ze sprzedaży lokali w podziale na projekty

		Lokale przekazane klientom
Projekt	Liczba	Przychód ze sprzedaży (tys. zł)	Koszt własny sprzedaży (tys. zł)	Marża brutto
Unique Tower*	334	230 180	(181 127)	21,3%
Moko Botanika I	193	98 392	(72 457)	26,4%
Kłopotowskiego No 11	72	47 282	(36 311)	23,2%

	Lokale przekazane klientom
Projekt	Liczba	Przychód ze sprzedaży (tys. zł)	Koszt własny sprzedaży (tys. zł)	Marża brutto
Pozostałe gotowe lokale	16	19 430	(12 295)	36,7%
Razem	615	395 284	(302 190)	23,6%

Tabela nr 5. Przychody oraz koszty własne sprzedaży lokali mieszkalnych, usługowych i inwestycyjnych

*Pozycja uwzględnia przychody ze sprzedaży lokali inwestycyjnych, przypisane do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych.

W okresie 9 miesięcy 2022 r. Grupa Kapitałowa rozpoznała 395,3 mln zł przychodów ze sprzedaży mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Marża brutto na sprzedaży lokali przekazanych nabywcom wyniosła 23,6%.

Wartość umów przedwstępnych i deweloperskich, dla których lokale nie zostały jeszcze przekazane

	Lokale sprzedane, a nieprzekazane nabywcom		Przewidziany termin
Inwestycja	Liczba	PUM/PUU (m2)	Wartość umów (tys. zł)	zakończenia inwestycji
Moko Botanika II	290	14 759	155 304	Ukończony
Pozostałe ukończone projekty	5	345	8 136	Ukończony
Studio Okęcie	94	3 628	38 761	I kw. 2023 r.
Lazurova Concept	191	10 099	115 193	I kw. 2023 r.
Rotunda Dynasy	9	1 242	65 313	II kw. 2023 r.
Apartamenty Zielony Natolin	45	2 087	32 540	II kw. 2023 r.
In Place I	78	3 486	47 173	II kw. 2024 r.
Pozostałe	16	1 095	13 388	-
Razem	728	36 741	475 808	-

Tabela nr 6. Umowy sprzedaży (przedwstępne, deweloperskie), dla których lokale mieszkalne i usługowe nie zostały przekazane nabywcom według stanu na 30.09.2022 r.

Na dzień 30 września 2022 r. Grupa Kapitałowa posiadała 728 lokali mieszkalnych i usługowych, dla których do końca trzeciego kwartału br. zostały zawarte umowy sprzedaży (warunkowe, rezerwacyjne), ale nie doszło do przekazania lokali nabywcom. Wartość zawartych umów netto to 475,8 mln zł (wartość umów sprzedaży lokali w inwestycjach ukończonych wyniosła 163,4 mln zł).

Segment magazynowy

Raport za 9 miesięcy 2022 r.

9. Segment magazynowy

Wprowadzenie

Segment magazynowy to drugi z obszarów działalności Grupy Kapitałowej Marvipol Development. Segment jest rozwijany w ramach Grupy Kapitałowej od 2015 r., kiedy to Grupa Marvipol Development, dążąc do dywersyfikacji ryzyk biznesowych i osiągnięcia atrakcyjnego zwrotu z zaangażowanego kapitału, nawiązała współpracę z Grupą Panattoni, liderem rynku magazynowego w Polsce i w Europie, w zakresie wspólnej realizacji projektów magazynowych.

W ramach segmentu magazynowego Grupa Marvipol Development koncentruje się na projektach o niskim ryzyku biznesowym – inwestycjach w bardzo dobrych lokalizacjach. Strategia rozwoju segmentu zakłada koncentrację na projektach, których cykl realizacji (zakończonej sprzedażą) jest nie dłuższy niż trzy lata.

Projekt	GLA (tys. m2)	Status projektu
IC 149 Wrocław II	18	Wybudowany
IC 135 Warszawa III	41	W budowie
IC 195 Poznań	61	W budowie
Zynwalin Katowice	39	W przygotowaniu
IC 187 Łódź II	20	W przygotowaniu
IC 229 Łódź III	82	W przygotowaniu
Razem	261	-
IC 112 Warszawa IV	9	Sprzedany w 2022 r.
Sprzedane w 2022 r. razem	9	-
Sprzedane w latach 2017-2021	541	-

Rys. 2. Projekty magazynowe Grupy Marvipol Development – położenie, etap realizacji (stan na dzień sporządzenia raportu)

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu, portfel projektów magazynowych Grupy Marvipol Development tworzy 6 projektów (w budowie, w przygotowaniu oraz oddanych do użytkowania) z 261 tys. m2 łącznej powierzchni wynajmowalnej brutto (GLA), zlokalizowanych w Warszawie, oraz w rejonach Katowic, Łodzi, Poznania i Wrocławia.

Portfel projektów magazynowych

Wykres nr 4. Portfel projektów magazynowych – zaawansowanie budowy.

Grupa Kapitałowa w okresie 9 miesięcy 2022 r. oraz po jego zakończeniu kontynuuje realizację i komercjalizację projektów:

• Warszawa III (IC 135), z 41 tys. m2 GLA (z których 23% jest wynajęte), zakończenie budowy planowane jest na IV kw. 2022 r.,
• Wrocław II (IC 149) z 19 tys. m2 GLA (z których 100% jest wynajęte), budowa została zakończona w II kw. 2022 r.,
• Poznań (IC 195) z 61 tys. m2 GLA (z których 94% jest wynajęte), zakończenie budowy planowane jest na IV kw. 2022 r.,
• Katowice (Zynwalin Investments) z 39 tys. m2 GLA,
• Łódź II (IC 187) z 20 tys. m2 GLA.

W 2022 r. Grupa zaangażowała się w realizację jednego nowego projektu magazynowego:

21 marca br. PDC IC 229 Sp. z o.o., spółka zależna Marvipol Logistics S.A. zawarła z Panattoni Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczące realizacji obiektu magazynowego w Łodzi (Łódź III, 82 tys. m2 GLA). Zakończenie budowy obiektu planowane jest na II kw. 2024 r. Na dzień sporządzenia raportu obiekt jest wynajęty w 38%.

28 kwietnia br. Marvipol Logistics S.A. zawarła umowę sprzedaży całości posiadanych udziałów w spółce PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o., właściciela projektu Warszawa IV (9 tys. m2 GLA).

Zaangażowanie kapitałowe

Marvipol Development realizuje projekty magazynowe poprzez spółki celowe, których jest współudziałowcem oraz podmiotem współfinansującym (poprzez pożyczki udzielane spółce celowej). Działalność magazynowa Grupy Kapitałowej jest skupiona w Marvipol Logistics S.A., spółce zależnej Emitenta, posiadającej udziały w spółkach celowych realizujących projekty magazynowe. Łączna wartość zaangażowania kapitałowego Grupy w projekty magazynowe stanowi sumę udziałów w kapitałach spółek celowych oraz wartości bilansowej (na dzień sprawozdawczy) udzielonych im pożyczek.

Wykres nr 5. Zaangażowanie kapitałowe Grupy w projekty magazynowe – ewolucja (stan na dzień sporządzenia raportu)

W okresie 9 miesięcy 2022 r. Grupa Kapitałowa zwiększyła zaangażowanie w projekty magazynowe z 153,6 mln zł (na dzień 31.12.2021 r.) do 211,9 mln zł (na dzień 30.09.2022 r.). Na dzień sporządzenia sprawozdania zaangażowanie Grupy w projekty magazynowe wyniosło 206,7 mln zł.

Więcej informacji na temat pożyczek udzielonych spółkom celowym realizującym projekty magazynowe zaprezentowano w Nocie 34Skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Pozostałe aktywa nieruchomościowe

Raport za 9 miesięcy 2022 r.

10. Pozostałe aktywa nieruchomościowe

Wprowadzenie

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych przypisane zostały:

• część inwestycji Unique Tower, skomercjalizowana pod nazwą Unique Apartments, obejmująca lokale, dla których wraz ze sprzedażą zawierane są umowy dzierżawy lokali przez podmiot z Grupy. Aktywa te są wykorzystane przez spółkę z Grupy Marvipol do prowadzenia samodzielnej działalności najmu krótko, średnio i długoterminowego,
• nieruchomość niezabudowana w Kołobrzegu. Miejscowy plan zagospodarowania umożliwia zabudowę nieruchomości obiektem zamieszkania zbiorowego i prowadzenie działalności hotelowej. Dla nieruchomości został opracowany projekt architektoniczny oraz została uzyskana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

W poprzednich okresach sprawozdawczych do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych klasyfikowana była nieruchomość niezabudowana w Gdańsku przy ul. Grunwaldzkiej. 29 lipca 2022 r. nieruchomość została sprzedana na rzecz podmiotu trzeciego za kwotę 25,1 mln zł.

Nieruchomość /projekt	PUM/PUU (tys. m2 )	Liczba lokali	Status
Unique Tower, część inwestycyjna	11,7	320	Projekt skomercjalizowany w ramach konceptu Unique Apartments
Kołobrzeg	9,3	-	Rozważana realizacja projektu zamieszkania zbiorowego
Razem	21,0		-

Tabela nr 7. Parametry projektów przypisanych do segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe

Unique Apartments

Opis projektu

Grupa Marvipol Development komercjalizuje, w ramach konceptu biznesowego Unique Apartments, część lokali powstałych w ramach inwestycji Unique Tower (320 lokali zlokalizowanych w niższych kondygnacjach (do 16 piętra) głównej wieży kompleksu). Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. (spółka z Grupy) zawiera z nabywcami 10-letnie umowy najmu lub dzierżawy sprzedawanych lokali. Najem i dzierżawa sprzedanych lokali rozpoczyna się z dniem wydania wyposażonych lokali klientom.

Od 1 maja 2022 r. Unique Apartments Warszawa organizuje dalszy podnajem mieszkań w systemie krótko, średnio i długoterminowym w ramach obiektu pod marką Royal Tulip Warsaw Apartments (wykorzystywaną na podstawie zawartej w maju 2019 r. umowy franczyzy z Louvre Hotels Group). W ramach Grupy Kapitałowej Marvipol Development zostały utworzone struktury do prowadzenia działalności operatorskiej z wykorzystaniem zasobu lokali będących w dyspozycji Grupy w ramach umów najmu lub dzierżawy.

Lokale sprzedane, a nieprzekazane nabywcom		Lokale niesprzedane			Wszystkie lokale w inwestycji
Liczba	PUM/PUU (tys. m2)	Wartość umów (tys. zł)	Liczba	PUM/PUU (tys. m2)	Liczba	PUM/PUU (tys. m2)
1	67	1 285	38*	2,4	320	11,7

Zaawansowanie sprzedaży i oferta lokali w Unique Apartments

Tabela nr 8. Informacje o zawartych umowach sprzedaży lokali w Unique Apartments oraz o ofercie lokali w projekcie według stanu na 30.09.2022 r.

*W tym 8 lokali użytkowych, o powierzchni 1,5 tys. m2, które nie są oferowane klientom.

W okresie 9 miesięcy 2022 r. kontynuowano przekazania lokali z Unique Apartments. W minionym okresie przekazano klientom 169 lokali w stanie deweloperskim. Dla 281 lokali w Unique Apartments miało miejsce przekazanie po wykonaniu prac wykończeniowych, rozpoczynające bieg okres najmu lub dzierżawy tych lokali przez jedną ze spółek z Grupy. Na koniec września br. Grupa posiadała 1 sprzedany, a nieprzekazany dewelopersko lokal inwestycyjny w projekcie.

Zgodnie z przyjętymi zasadami rachunkowości, Grupa rozpoznaje transakcje sprzedaży lokali w ramach konceptu Unique Apartments jako leasing zwrotny, zgodnie z MSSF 16. Część wyników (przychodów, kosztów, zysku) na sprzedaży lokali (przy uwzględnieniu aktualnej stopy dyskontowej ok. 53%) jest rozpoznawana w momencie wydania klientom lokalu w stanie deweloperskim oraz miejsca postojowego (pierwszy odbiór). Część wyniku – szacowana na około 12% - rozpoznawana jest w momencie wydania klientom wykończonego i wyposażonego mieszkania. Pozostała część (35%), na dzień rozpoczęcia okresu najmu lub dzierżawy jest ujmowana w bilansie poprzez wprowadzenie w odpowiedniej wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu, a następnie, przez okres leasingu, będzie ona rozpoznawana proporcjonalnie w wynikach.

W okresie 9 miesięcy 2022 r. przychody segmentu wyniosły 95,5 mln zł, a wynik netto: 11,0 mln zł.

Informacje dotyczące zobowiązań z tytułu leasingu w związku z zawartymi umowami najmu i dzierżawy są zaprezentowane w Nocie 27Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ RAPORT KWARTALNY ZA III KWARTAŁ 2022 R.

Omówienie wyników finansowych Spółki i Grupy, prezentacja perspektyw rozwoju i innych istotnych informacji

31

Warszawa, 23 listopada 2022 r.

11. Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki finansowe w perspektywie kolejnych kwartałów

Perspektywy krótkoterminowe

Kluczowy wpływ na wyniki finansowe, jakie w perspektywie najbliższych 12 miesięcy będą rozpoznawane przez Grupę Kapitałową, będą mieć:

• Rozliczenie sprzedaży lokali w inwestycji Moko Botanika II;
• Oddanie do użytkowania inwestycji mieszkaniowych Studio Okęcie, Lazurova Concept, Apartamenty Zielony Natolin i Rotunda Dynasy oraz przekazanie nabywcom i ujęcie w wynikach sprzedanych lokali w wymienionych inwestycjach, jak również przekazanie nabywcom i rozliczenie sprzedaży lokali z inwestycji zakończonych we wcześniejszych okresach;
• Tempo sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych w inwestycjach przewidzianych do ukończenia w perspektywie najbliższych 12 miesięcy;
• Decyzje Rady Polityki Pieniężnej w zakresie poziomu stóp procentowych i ich wpływ na dostępność kredytów hipotecznych dla Klientów Grupy oraz poziom kosztów finansowych Grupy;
• Stanowisko (i jego ewentualna zmiana) Komisji Nadzoru Finansowego ws. metodyki szacowania przez banki zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych,
• Wywołana przez Rosję wojna w Ukrainie i jej wpływ m.in. na nastroje konsumenckie w Polsce, postrzeganie regionu przez inwestorów zagranicznych, sytuację na polskim rynku pracy, ceny surowców energetycznych (i w konsekwencji m.in. paliw i energii elektrycznej) oraz dostępność i ceny materiałów budowlanych;
• Wynik zrealizowany na ewentualnej sprzedaży kolejnych projektów magazynowych, realizowanych przez spółki celowe;
• Wyniki spółek celowych realizujących projekty magazynowe, skorygowane o wycenę nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej;
• Wyniki spółek celowych, które podmioty z Grupy Kapitałowej mogą rozpoznać w perspektywie najbliższych 12 miesięcy dla realizacji kolejnych projektów magazynowych;
• Różnice kursowe związane ze zmiennością na rynku walutowym;
• Rozwój działalności w obszarze wynajmu lokali pod marką Royal Tulip Warsaw Apartments;
• Pandemia COVID-19 i jej oddziaływanie na krajową i globalną gospodarkę, w tym m.in. na warunki prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, nastroje konsumentów na rynku mieszkaniowym, dostępność finansowania dla zakupów lokali mieszkalnych i usługowych, popyt na powierzchnie magazynowe, kondycję finansową najemców powierzchni magazynowych w projektach będących w portfelu Grupy, aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych, globalną gospodarkę, łańcuchy dostaw, dostępność i ceny materiałów budowlanych.

Perspektywy średnio i długoterminowe

Kluczowy wpływ na rozwój i wzrost wartości Spółki i jej Grupy Kapitałowej dla Akcjonariuszy w długim okresie będzie mieć efektywna realizacja strategii rozwoju Spółki i jej Grupy Kapitałowej, w tym przede wszystkim:

• Rozwój działalności Grupy Kapitałowej w segmencie deweloperskim i wpływ czynników zewnętrznych (ogólna sytuacja gospodarcza, sytuacja na globalnych i lokalnych rynkach surowców wpływająca na koszty wykonawstwa, polityka banków w zakresie kredytowania zakupów mieszkań oraz realizacji projektów deweloperskich, polityka monetarna, w tym decyzje Rady Polityki Pieniężnej w zakresie poziomu stóp procentowych, nastroje konsumenckie) na realizację celów strategicznych;
• Zgodna z harmonogramem realizacja inwestycji deweloperskich na posiadanym banku ziemi, pozwalająca na uzyskanie zakładanej rentowności kapitału;
• Zakup nowych działek pod kolejne inwestycje w celu utrzymania banku ziemi na poziomie adekwatnym do skali działalności oraz satysfakcjonującego Akcjonariuszy zwrotu z kapitału, a także sprawne przygotowywanie gruntów do realizacji inwestycji;
• Rozwój działalności Grupy Kapitałowej w segmencie magazynowym, w tym utrzymanie optymalnej z perspektywy zwrotu na kapitale i ryzyka biznesowego, skali działalności;
• Optymalizacja modelu prowadzenia inwestycji w celu zwiększenia ich ekonomiki;
• Konsekwentna realizacja założeń inwestycyjnych dla projektów magazynowych, w tym finalizacja inwestycji poprzez ich sprzedaż w perspektywie ok. 36 miesięcy od zaangażowania kapitału w projekt;
• Dalsze efektywne wykorzystanie finansowania zewnętrznego (bankowego i obligacyjnego);
• Dalsze wzmacnianie już dziś wysokiej rozpoznawalności i renomy Grupy Kapitałowej na rynku oraz pozytywnych relacji z jej klientami i kontrahentami;
• Dalszy przebieg pandemii COVID-19 i jej wpływ na polską i światową gospodarkę;
• Wywołana przez Rosję wojna w Ukrainie, sankcje oraz ich konsekwencje dla gospodarki polskiej, regionu i gospodarki światowej,

12. Sytuacja finansowa Spółki i Grupy Kapitałowej

Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej

Wybrane skonsolidowane dane finansowe

tys. zł	9 miesięcy 2022 r.	9 miesięcy 2021 r.	Zmiana
Przychody ze sprzedaży	411 988	263 915	56%
Koszt własny sprzedaży	-319 516	-195 339	64%
Zysk brutto na sprzedaży	92 472	68 576	35%
Zysk na działalności operacyjnej	85 558	75 367	14%
Zysk netto	72 908	64 228	14%

tys. zł	30.09.2022	31.12.2021	Zmiana
Aktywa trwałe, w tym:	412 032	264 420	56%
Długoterminowe aktywa finansowe	222 169	81 087	174%
Nieruchomości inwestycyjne	32 945	21 497	53%
Aktywa obrotowe, w tym:	1 081 338	1 275 894	-15%
Zapasy	817 745	1 008 332	-19%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym:	207 816	218 181	-5%
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	42 876	35 207	22%
Kapitał własny	638 116	612 692	4%
Zobowiązania długoterminowe, w tym:	404 610	296 070	37%
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	35 592	34 788	2%
Zobowiązania z tytułu obligacji	261 843	220 066	19%
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	77 901	16 712	366%
Zobowiązania krótkoterminowe, w tym:	450 644	641 029	-30%
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	22 281	20 954	6%
Zobowiązania z tytułu obligacji	25 857	52 330	-51%
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	4 984	1 892	163%

Wybrane wskaźniki finansowe (Grupa Kapitałowa)

	9 miesięcy 2022 r.	9 miesięcy 2021 r.
Rentowność
Marża brutto na sprzedaży	22,4%	26,0%
	30.09.2022	31.12.2021
Płynność
Wskaźnik bieżącej płynności
aktywa obrotowe do zobowiązań krótkoterminowych (bez	9,0	7,8
przychodów przyszłych okresów) Wskaźnik szybkiej płynności
aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy do zobowiązań	2,2	1,6
krótkoterminowych (bez przychodów przyszłych okresów)
Zadłużenie
Dług netto (w mln zł)*
zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) pomniejszone o wartość środków pieniężnych	220,6	128,7
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi
kapitał własny do aktywów ogółem	42,7%	39,5%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego	134%	152,9%
zobowiązania ogółem do kapitału własnego

	30.09.2022	31.12.2021
Wskaźnik ogólnego zadłużenia zobowiązania ogółem do aktywów ogółem	57,3%	60,5%

* Dług netto Grupy na dzień 30.09.2022 oraz na dzień 31.12.2021 r. wyniósłby odpowiednio 232,6 mln zł oraz 149,2 mln zł po uwzględnieniu zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów kalkulowanego zgodnie z MSSF 16 Leasing.

Omówienie wyników finansowych Grupy Kapitałowej

W okresie 9 miesięcy 2022 r. Grupa Marvipol Development rozpoznała 412,0 mln zł przychodów wobec 263,9 mln zł rok wcześniej, wypracowując 85,6 mln zł zysku operacyjnego (14% wzrost rdr.) oraz 72,9 mln zł zysku netto (14% wzrost rdr.).

Kluczowy wpływ na wzrost wyniku operacyjnego miał istotny wzrost przychodów segmentów deweloperskiego oraz pozostałych aktywów nieruchomościowych, związany z wyższym poziomem przekazań. Na poziomie zysku netto dodatni rezultat segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych skompensował nieznacznie niższy wynik segmentu deweloperskiego (związany m.in. ze wzrostem kosztów finansowych), przy stabilnym wyniku segmentu magazynowego

Sytuacja płynnościowa Grupy Kapitałowej utrzymuje się na stabilnym, komfortowym poziomie.

Grupa Kapitałowa utrzymuje bezpieczny poziom zadłużenia, realizując równocześnie plan rozwoju Grupy Kapitałowej w obu jej podstawowych segmentach działalności. Na 30 września 2022 r. zadłużenie netto Grupy Kapitałowej wyniosło 220,6 mln zł (232,6 mln zł po uwzględnieniu zobowiązań z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów oszacowanych zgodnie z MSSF 16 Leasing), wobec 128,7 mln zł długu netto na koniec 2021 r. Na wzrost zadłużenia odsetkowego netto wpłynęły m.in. ujemne saldo przepływów z działalności inwestycyjnej, związane z rozwojem działalności magazynowej Grupy, jak również wypłata, w kwietniu br. rekordowej dywidendy, w wysokości 47,5 mln zł.

Informacje uzupełniające

Poręczenia i gwarancje

W okresie 9 miesięcy 2022 r. Spółka oraz podmioty z Grupy Kapitałowej nie poręczyły za zobowiązania podmiotów spoza Grupy Kapitałowej.

W analizowanym okresie Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. zawarła z Tower D Property Sp. z o.o. (podmiot z grupy Heimstaden) umowę gwarancji jakości robót budowlanych. Zabezpieczeniem wykonania postanowień umowy jest kaucja zatrzymana na okres pięciu lat, przy czym przez pierwsze dwa lata kwota kaucji wynosi 4,4 mln zł, w trzecim roku 1,8 mln zł, a w czwartym i piątym 0,9 mln zł.

W analizowanym okresie Grupa Kapitałowa otrzymała gwarancje z tytułu dobrego/należytego wykonania, usunięcia wad i usterek oraz gwarancji i rękojmi od poniższych podmiotów:

Gwarancje otrzymane w okresie 9 miesięcy 2022 r.
Firma	Rodzaj gwarancji	Kwota gwarantowana (tys. zł)
Polska Grupa Tekstylna Sp. z o.o.	bankowa	133*
Mirmar S.C.	ubezpieczeniowa	6**
Mirmar S.C.	ubezpieczeniowa	3

Gwarancje otrzymane w okresie 9 miesięcy 2022 r.
Rodzaj gwarancji	Kwota gwarantowana (tys. zł)
bankowa	2 213
bankowa	12 098
bankowa	2 240
bankowa	916***
bankowa	458
bankowa	62
bankowa	272

Tabela nr 8. Gwarancje otrzymane w okresie 9 miesięcy 2022 r. przez Spółkę i podmioty tworzące Grupę Kapitałową

*gwarancja wygasła 30.06.2022 r.

**gwarancja wygasła 30.05.2022 r.

***gwarancja wygasła 15.07.2022 r.

Wykorzystanie środków pozyskanych z emisji papierów wartościowych

W lutym 2022 r. Spółka przeprowadziła emisje obligacji serii P2021A i P2021B o łącznej wartości nominalnej 70 mln zł. Środki pozyskane z emisji są przeznaczone na finansowanie działalności Grupy.

13. Pozostałe informacje

Transakcje z podmiotami powiązanymi

Wszystkie transakcje zawierane przez Spółkę oraz podmioty z jej Grupy Kapitałowej w okresie 9 miesięcy 2022 r. z podmiotami powiązanymi zostały zawarte na warunkach rynkowych.

Szczegółowe informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi zaprezentowane są w Nocie 29 Jednostkowego sprawozdania finansowego za 9 miesięcy 2022 r. oraz w Nocie 34 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 9 miesięcy 2022 r.

Postępowanie sądowe, arbitrażowe lub administracyjne

Szczegółowe informacje na temat istotnych postępowań sądowych, arbitrażowych lub administracyjnych dotyczących Spółki lub toczonych z jej udziałem zaprezentowane są w Nocie 28 Jednostkowego sprawozdania finansowego za 9 miesięcy 2022 r. Szczegółowe informacje na temat istotnych postępowań sądowych, arbitrażowych lub administracyjnych dotyczących Grupy lub toczonych z udziałem spółek wchodzących w jej skład zaprezentowane są w Nocie 33 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 9 miesięcy 2022 r.

Istotne pozycje pozabilansowe

Poza poręczeniami i gwarancjami opisanymi w punkcie Poręczenia i gwarancje niniejszego sprawozdania Zarządu, Spółki z Grupy Kapitałowej nie posiadają istotnych pozycji pozabilansowych, poza pozycjami wynikającymi z zabezpieczeń udzielanych w ramach Grupy Kapitałowej.

Stanowisko Zarządu odnośnie do możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz wyników

Spółka oraz spółki wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej nie publikowały prognoz finansowych na rok 2022.

Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej

Główne czynniki, mające wpływ na wyniki finansowe Spółki i Grupy Kapitałowej, zostały omówione we wcześniejszych rozdziałach niniejszego raportu.

Wpływ sytuacji polityczno-gospodarczej w Ukrainie

Zdarzeniem mogącym mieć wpływ na działalność Spółki i Grupy Kapitałowej oraz ich przyszłe wyniki finansowe, jest agresja Rosji na Ukrainę i jej konsekwencje, w tym sytuacja gospodarcza i społeczna w tym kraju oraz działania społeczności międzynarodowej wobec Rosji.

Na dzień 30 września 2022 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu Grupa nie zatrudniała pracowników posiadających obywatelstwo Ukrainy, Białorusi lub Rosji. Według posiadanych przez Grupę informacji wśród firm z nią współpracujących (w tym generalnych wykonawców inwestycji Grupy) są podmioty zatrudniające obywateli ww. krajów (przede wszystkim obywateli Ukrainy). Na dzień sporządzenia niniejszego raportu Grupa nie odnotowała istotnych opóźnień w realizacji inwestycji w związku z wpływem konfliktu w Ukrainie na polski rynek pracy. Grupa jest w bieżącym kontakcie z partnerami biznesowymi Grupy i monitoruje ewentualny wpływ konfliktu na realizację umów, których podmioty z Grupy są stroną.

Spółka ani podmioty wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej nie są, według wiedzy Spółki, stronami umów i porozumień z podmiotami zarejestrowanymi w Ukrainie, Białorusi lub Rosji lub mającymi istotne powiązania gospodarcze z ww. krajami.

W ocenie Zarządu Spółki wywołana przez Rosję wojna w Ukrainie wpływa na działalność segmentu deweloperskiego Grupy poprzez m.in.:

• nastroje konsumenckie,
• sytuację na rynkach finansowych i m.in. koszty finansowania działalności Grupy,
• sytuację gospodarczą w Polsce,
• sytuację na rynku pracy w Polsce, w tym zmiany w dostępności pracowników w sektorze usług budowlanych,
• sytuację na rynku surowców, w tym surowców energetycznych,
• sytuację na rynku materiałów budowlanych.

W ocenie Zarządu Spółki sytuacja w Ukrainie wpływa na działalność segmentu magazynowego Grupy poprzez m.in.:

• sytuację na rynkach finansowych i m.in. koszty finansowania działalności Grupy,
• sytuację gospodarczą w Polsce i jej wpływ na popyt na powierzchnie magazynowe,
• sytuację na rynku pracy w Polsce, w tym potencjalne zmiany w dostępności pracowników w sektorze usług budowlanych,
• sytuację na rynku surowców, w tym surowców energetycznych,
• ocenę atrakcyjności inwestycyjnej Polski i jej rynku magazynowego przez inwestorów zagranicznych.

Warszawa, 23 listopada 2022 r.

W ocenie Zarządu Spółki sytuacja w Ukrainie może wpływać na działalność segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych Grupy poprzez m.in.:

• nastroje konsumenckie oraz sytuację gospodarczą, oddziałowującą m.in. na popyt na usługi hotelowe,
• sytuację na rynku surowców energetycznych i jej wpływ m.in. na ceny energii w Polsce,
• sytuację na rynku żywności.

Wpływ pandemii COVID-19 na bieżącą działalność Spółki i Grupy

Aktualnie pandemia COVID-19 nie ma wpływu na bieżącą działalność Spółki i Grupy Kapitałowej oraz bieżące i przyszłe wyniki finansowe Spółki i Grupy. Jednak skutki pandemii z poprzednich okresów mogą mieć wpływ na aktualną i przyszłą działalność Spółki i Grupy (przejściowe braki kadrowe na budowach i zachwianie łańcuchów dostaw wpływało na terminy realizacji kontraktów przez generalnych wykonawców). O wpływie pandemii na działalność Grupy Kapitałowej Spółka informowała m.in. w raporcie rocznym za 2021 r.

W segmencie magazynowym pandemia nie miała, w okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania, wpływu na przebieg realizacji projektów.

Akcje Spółki w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu posiadaczami akcji Spółki byli poniżej zaprezentowani członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki:

Osoba	Stanowisko	Stan posiadania	Wartość nominalna akcji (w zł)
Mariusz Książek	Prezes Zarządu	27.513.831 akcji - za pośrednictwem	27.513.831 - za pośrednictwem
		Książek Holding Sp. z o.o.	Książek Holding Sp. z o.o.
		2.077.692 akcji - bezpośrednio	2.077.692 - bezpośrednio

W okresie od dnia publikacji poprzedniego raportu okresowego stan posiadania akcji przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie uległ zmianie. Równocześnie w analizowanym okresie miały miejsce zmiany w składzie Zarządu Spółki.

Osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadały uprawnień do akcji Spółki na dzień publikacji niniejszego raportu. Osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadają akcji/udziałów podmiotów z Grupy Kapitałowej Marvipol.

Informacja o konsolidacji

Spółka jest Jednostką dominującą w Grupie Kapitałowej, sporządzającą skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

Lista podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jest zaprezentowana w rozdziale Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. za 9 miesięcy 2022 r.

Informacje o podstawie sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej oraz sprawozdania finansowego Spółki są zaprezentowane w Nocie 2 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za 9 miesięcy 2022 r. oraz w Nocie 2 Jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki za 9 miesięcy 2022 r.

Inne informacje, które zdaniem Emitenta są istotne dla oceny jego sytuacji kadrowej, majątkowej, finansowej, wyniku finansowego i ich zmian, oraz informacje, które są istotne dla oceny możliwości realizacji zobowiązań przez emitenta

Brak jest innych informacji istotnych dla oceny sytuacji Spółki i Grupy Kapitałowej Marvipol Development niż przekazane w niniejszym raporcie.

Mariusz Książek Prezes Zarządu

Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu

Dokument podpisany przez ANDRZEJ NIZIO Data: 2022.11.23 13:47:12 CET