Marvipol Development S.A. — Annual Report 2022

Mar 24, 2023

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

WPROWADZENIE DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Podstawowe informacje o Marvipol Development Spółka Akcyjna

Nazwa	Marvipol Development Spółka Akcyjna
Forma prawna	Spółka akcyjna
Adres korespondencyjny	ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Kraj	Polska
Przedmiot działalności	Spółka prowadzi działalność holdingową - jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A., prowadzącej działalność deweloperską
Nazwa jednostki dominującej	Marvipol Development Spółka Akcyjna
Nazwa jednostki dominującej najwyższego szczebla grupy	MK Holding S.a.r.l. z siedzibą w Luksemburgu
Zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych	W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia sprawozdania nie wystąpiły zmiany w nazwie ani w innych danych identyfikacyjnych jednostki dominującej

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

Nota	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Przychody ze sprzedaży	588 585	393 735
Koszt własny sprzedaży	(445 729)	(281 929)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	142 856	111 806
Koszty sprzedaży	(7 448)	(6 269)
Koszty ogólnego zarządu	(36 348)	(34 866)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	22 470	38 879
Pozostałe przychody operacyjne	18 393	14 808
Pozostałe koszty operacyjne	(18 299)	(7 881)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej	121 624	116 477
Przychody finansowe	9 888	4 113
Koszty finansowe	(20 521)	(6 818)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	110 991	113 772
Podatek dochodowy	(21 088)	(18 099)
Zysk (strata) netto	89 903	95 673
Zysk na 1 akcję Podstawowy (zł)	2,16	2,30
Zysk na 1 akcję Rozwodniony (zł)	2,16	2,30

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Zysk (strata) netto	89 903	95 673
Inne całkowite dochody	-	-
Całkowite dochody netto	89 903	95 673
Całkowite dochody netto przypadające na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej	89 903	95 673
Udziały niekontrolujące	-	-

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

Okres zakończony	Nota	31.12.2022	31.12.2021
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	14	248	89
Rzeczowe aktywa trwałe	15	63 181	50 690
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu	28	350 17 181	28 66
Nieruchomości inwestycyjne	16	-	72 755
Długoterminowe aktywa finansowe	17	214 557	81 087
Udziały w jednostkach ujmowanych metodą praw własności	18	32 620	21 497
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	19	22 799	21 121
Aktywa trwałe razem		399 755	264 420
Aktywa obrotowe
Zapasy	20	768 204	1 008 332
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	21	37 415	48 357
Należności z tytułu podatku dochodowego	21	3 691	1 024
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym:	22	168 291	218 181
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	22	35 677	35 207
Aktywa obrotowe razem		977 601	1 275 894
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	23	-	9 477
Aktywa razem		1 377 356	1 549 791

Okres zakończony	Nota	31.12.2022	31.12.2021
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny	24
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał zakładowy		41 653	41 653
Kapitał wydzielony		317 922	317 922
Kapitał zapasowy		205 633	157 111
Fundusz dywidendowy		-	333
Zyski zatrzymane		89 903	95 673
Kapitały razem		655 111	612 692
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy	25	10 136	-
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	19	12 529	17 936
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	26	70 605	34 788
Zobowiązania z tytułu obligacji	27	236 329	220 066
Zobowiązania z tytułu leasingu	28	76 327	16 712
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	28	566	566
Pozostałe zobowiązania	30	5 090	6 002
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem		411 582	296 070
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy	25	2 500	3 448
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	26	12 209	54
Zobowiązania z tytułu obligacji	27	19 035	52 330
Zobowiązania z tytułu leasingu	28	5 034	1 892
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	28	7 402	19 930
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych	29	-	135
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	30	110	6 709
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe	30	45 982	58 336
Przychody przyszłych okresów	31	230 588	477 295
Zobowiązania krótkoterminowe razem		310 663	641 029
Zobowiązania razem		722 245	937 099
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem		1 377 356	1 549 791

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN)

	Kapitał zakładowy	Kapitał z wydzielenia	Kapitał zapasowy	Fundusz dywidendowy	Zyski zatrzymane	Kapitał własny razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	157 111	333	95 673	612 692
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	59 021	-	(59 021)	-
Wypłata dywidendy	-	-	(10 499)	(333)	(36 652)	(47 484)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	89 903	89 903
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	205 633	-	89 903	655 111

	Kapitał zakładowy	Kapitał z wydzielenia	Kapitał zapasowy	Fundusz dywidendowy	Zyski zatrzymane	Kapitał własny razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	109 650	6 919	80 445	556 589
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	47 461	-	(47 461)	-
Wypłata dywidendy	-	-	-	(6 586)	(32 984)	(39 570)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	95 673	95 673
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	157 111	333	95 673	612 692

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

9 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto	110 991	113 772
Amortyzacja	7 534	3 013
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych	(2 226)	196
Przychody odsetkowe	11	(1 859)
Koszty odsetkowe	12	7 235
Koszty emisji obligacji	27	10 186
Dyskonto przy wcześniejszym wykupie obligacji	27	(610)
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów	1	1 216
Koszty z tytułu leasingu	28	7 263
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych	(100)	245
(Zysk) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	-	(431)
Udział w (zyskach) stratach jednostek ujmowanych metodą praw	8	(22 470)
własności
Odsetki od jednostek ujmowanych metodą praw własności	11	(5 421)
Zmiana prezentacji w związku ze zmianą metody konsolidacji po		(3 608)
sprzedaży udziałów
Efekt wyceny instrumentów pochodnych	(135)	(11 847)
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych	876	(3 636)
Pozostałe	311	135
Korekty razem	(10 047)	311
Zmiana stanu zapasów	39 211	(156 940)
Zmiana stanu należności	39	7 322
Zmiana stanu rezerw	10	136
Zmiana stanu kaucji	(877)	(859)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów	39	(24 650)
i pożyczek
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów	(182 256)	181 663
Zmiana kapitału obrotowego	21 142	12 044
Podatek dochodowy zwrócony	1 447	150
Podatek dochodowy zapłacony	(38 939)	(21 091)
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych	(37 492)	(20 941)
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	84 594	67 057

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

10 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane	2 642	4 705
Dywidendy otrzymane	-	959
Wpływy z tytułu sprzedaży ŚT i WN	100	160
Wpływy ze sprzedaży aktywów finansowych	22 501	10 410
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	-	1 516
Spłata udzielonych pożyczek	21 129	74 538
Wpływy	46 372	92 288
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych	(15 886)	(657)
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych	(37 414)	(74 229)
Udzielenie pożyczek jednostkom ujmowanym metodą praw własności	35	(38 343)
Nabycie krótkoterminowych aktywów finansowych	(4 925)	-
Wydatki	(96 568)	(79 703)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(50 196)	12 585
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek	170 493	269 860
Wpływy netto z emisji obligacji	67 148	110 223
Wpływy	237 641	380 083
Dywidendy wypłacone akcjonariuszom Jednostki Dominującej	(47 484)	(39 570)
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek	(138 380)	(305 851)
Wykup obligacji	27	(98 188)
Odsetki zapłacone	(25 829)	(12 624)
Prowizje od kredytów	(2 441)	(4 716)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu	28	(9 607)
Wydatki	(321 929)	(432 289)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(84 288)	(52 206)
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO	(49 890)	27 436
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH	(49 890)	27 436
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU	218 181	190 745
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU	168 291	218 181

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

11 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI (TYS. PLN)

Sprawozdawczość segmentów działalności prezentowana jest w odniesieniu do segmentów branżowych: deweloperskiego, magazynowego i pozostałych aktywów nieruchomościowych. Podział na segmenty branżowe wynika ze struktury zarządzania oraz raportowania wewnętrznego Grupy. Ceny stosowane w rozliczeniach pomiędzy poszczególnymi segmentami oparte są o ceny rynkowe. Wynik segmentu, jego aktywa oraz zobowiązania zawierają pozycje, które go dotyczą w sposób bezpośredni, jak również odpowiednie pozycje użytkowane wspólnie, które w oparciu o racjonalne przesłanki można przypisać do poszczególnych segmentów. Grupa wyróżnia następujące operacyjne segmenty działalności: działalność deweloperska, działalność magazynowa, segment pozostałe aktywa nieruchomościowe.

Segment	deweloperski	magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2022 - 31.12.2022
Przychody ze sprzedaży	481 835	360 896	-
Koszt własny sprzedaży	(349 972)	(255 241)	-
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	131 863	105 655	-
Koszty sprzedaży	(5 898)	(6 269)	(3)
Koszty ogólnego zarządu	(28 856)	(28 197)	(4 153)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	-	-	22 470
Pozostałe przychody operacyjne	10 782	12 011	56
Pozostałe koszty operacyjne	(11 903)	(7 840)	(487)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej	95 988	75 360	17 883
Przychody finansowe	2 142	505	7 746
Koszty finansowe	(19 537)	(5 332)	(984)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	78 593	70 533	24 645

Segment	deweloperski	magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2022 - 31.12.2022
Podatek dochodowy	(16 485)	(13 384)	(2 627)
Zysk (strata) netto	62 108	57 149	22 018

Segment	deweloperski	magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
	Okres zakończony 31.12.2022	Okres zakończony 31.12.2021	Okres zakończony 31.12.2022
Aktywa trwałe	64 614	67 280	245 406
w tym rzeczowe aktywa trwałe	29 278	29 866	-
w tym prawa do użytkowania rzeczowych	15 721	17 181	-
aktywów trwałych z tytułu leasingu
w tym nieruchomości inwestycyjne	-	-	-
w tym udziały we wspólnych przedsięwzięciach	-	-	32 620
w tym pożyczki udzielone	1 835	2 159	212 518
Aktywa obrotowe	912	110	1 041
w tym zapasy	718	911	827
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty	159	310	170 065
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	-	-	-
Aktywa razem	976 724	1 108 464	249 364
Zobowiązania długoterminowe	319 767	284 180	23 252
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe	301 410	266 033	21 473
Zobowiązania krótkoterminowe	298 211	524 971	257
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe	28 188	74 152	-
Zobowiązania razem	617 978	809 151	23 509

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

12

Grupa nie wyodrębnia segmentów geograficznych. Miejscem działalności Grupy jest terytorium Polski. Informacja na temat innych, potencjalnych i/lub przyszłych obszarów działalności zawarta jest w sprawozdaniu Zarządu z działalności.

INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY OBJAŚNIAJĄCE

1. Podstawowe informacje o Jednostce Dominującej

Dane Jednostki Dominującej

Marvipol Development S.A. (Spółka, Emitent) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie 00-838, przy ul. Prostej 32. Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z 25 listopada 2014 r. na czas nieoznaczony. Rejestracja spółki została dokonana 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000534585.

Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A. – z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r. Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa Kapitałowa, Grupa). Grupa Kapitałowa – poprzez spółki zależne i współkontrolowane – działa w segmencie deweloperskim, magazynowym oraz segmencie pozostałych aktywów nieruchomościowych.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy kończący się 31 grudnia 2022 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku.

2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, zwanymi dalej "MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i porównawczego, za wyjątkiem zmian opisanych w Nocie 4.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zaprezentowane przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej Grupy w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania. W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.

Z dniem podpisania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Grupy Marvipol Development S.A. zatwierdza niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

13

3.# Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Podstawa wyceny

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem wartości firmy, nieruchomości inwestycyjnych oraz instrumentów pochodnych, które są wyceniane według wartości godziwej.

Waluta funkcjonalna i prezentacyjna

Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Jednostki Dominującej.

Dokonane osądy i oszacowania

Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów, szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów, pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów i zobowiązań, która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od wartości szacowanej.

Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.

W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, dotyczą poniższych obszarów:

Rzeczowe aktywa trwałe:

Co najmniej raz w roku Grupa dokonuje weryfikacji ekonomicznych okresów użyteczności aktywów trwałych podlegających amortyzacji. W ocenie Zarządu, przyjęte na dzień bilansowy okresy użyteczności odpowiadają oczekiwanym okresom generowania korzyści ekonomicznych z wykorzystywania tychże aktywów. Istnieje jednak ryzyko, że faktyczne okresy generowania korzyści ekonomicznych mogą różnić się od przyjętych.

Nieruchomości inwestycyjne:

Grupa dokonuje wyceny nieruchomości inwestycyjnych w wartości godziwej, zgodnie z metodologią opisaną w sekcji „Ustalenie wartości godziwej”. Do głównych pozycji szacunkowych wpływających na wycenę godziwą zaliczają się:

• przyszłe wpływy z najmu – dla powierzchni skomercjalizowanej wpływy z tytułu najmu przyjmowane są według stawek z zawartych umów najmu, natomiast dla powierzchni nieskomercjalizowanej przyjmowane są na podstawie szacunków Zarządu, bazujących na raportach rynkowych oraz własnej znajomości rynku. W przypadku nieruchomości, których powierzchnia nie została w pełni wynajęta, Grupa dokonuje także szacunku płatności z tytułu tzw. gwarancji czynszowych dla nabywcy nieruchomości, jako zabezpieczenie wpływów czynszowych. Okres trwania gwarancji czynszowych oparty jest o historyczne warunki sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem aktualnie panujących warunków na rynku,
• stopa kapitalizacji (yield) szacowana na podstawie przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości, listów intencyjnych, wycen rzeczoznawców, raportów rynkowych oraz wiedzy i doświadczenia Zarządu,
• koszty realizacji projektu szacowane do poniesienia w przyszłości.

Wartości godziwe nieruchomości inwestycyjnych w trakcie budowy i komercjalizacji, ustalone metodą dochodową, podlegają korekcie przez Grupę o wpływ ryzyka związanego z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji czy warunkami umów najmu dla powierzchni niewynajętych, zgodnie z metodogią wyceny opisaną w dalszej części raportu.

Pożyczki udzielone oraz należności z tytułu dostaw i usług:

Szacowanie utraty wartości w Grupie bazują na koncepcie „oczekiwanej straty kredytowej” (ang. Expected Credit Loss – ECL). Grupa wyznacza odpisy z tytułu utraty wartości, w oparciu o oczekiwane straty kredytowe, uwzględniając prognozy przyszłych warunków ekonomicznych podczas dokonywania oceny ryzyka kredytowego danej ekspozycji. Odpis z tytułu utraty wartości kalkulowany jest na każdy dzień bilansowy zgodnie z metodologią opisaną w sekcji „Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów”.

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach:

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach wyceniane są metodą praw własności. Do inwestycji realizowanych w ramach wspólnych przedsięwzięć zaliczają się przede wszystkim projekty z segmentu magazynowego. Głównym składnikiem aktywów w spółkach realizujących projekty, mającym największy wpływ na wycenę aktywów netto, jest nieruchomość inwestycyjna, dla której metodologia wyceny oraz założenia dotyczące szacunków i osądu zostały opisane w niniejszym raporcie. W przypadku spółek, dla których została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży udziałów, wartość udziałów oszacowywana jest w oparciu o warunki tej umowy.

Odroczony podatek dochodowy:

Grupa tworząc aktywa z tytułu podatku dochodowego bierze pod uwagę możliwość jego wykorzystania w przyszłości, uwzględniając zasadę ostrożności. Grupa dokonuje szacunków przyszłych dochodów podatkowych spółek w oparciu o budżety projektów deweloperskich, zakładane terminy zakończenia ich realizacji oraz rozpoznania wyniku podatkowego. W przypadku spółek czerpiących przychody z tytułów innych niż realizacja projektów deweloperskich, Grupa dokonuje oceny możliwości wykorzystania aktywa na podstawie wyników lat ubiegłych oraz prognoz dotyczących wyników podatkowych w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej.

Utrata wartości innych aktywów trwałych:

Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia istnienie przesłanek, które wskazują, czy nastąpiła utrata wartości składników aktywów trwałych. W przypadku zidentyfikowania takiej przesłanki, Grupa dokonuje oszacowania wartości odzyskiwalnej. Oszacowanie wartości użytkowej składnika aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne) wiąże się, między innymi, z przyjęciem założeń w zakresie szacunków co do kwot, terminów przyszłych przepływów pieniężnych, które Grupa może uzyskać z tytułu danego składnika aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne). Szacując wartość godziwą pomniejszoną o koszty sprzedaży Grupa opiera się na dostępnych danych rynkowych na ten temat lub wycenach sporządzonych przez niezależnych rzeczoznawców.

Zapasy:

Grupa dokonuje odpisów z tytułu utraty wartości w oparciu o ceny sprzedaży możliwe do uzyskania na rynku, bazując na wiedzy w zakresie trendów rynkowych oraz cen transakcyjnych z zawieranych przez Grupę umów rezerwacyjnych oraz umów przedwstępnych sprzedaży produktów o podobnym charakterze (lokalizacja, metraż, standard inwestycji).

Rezerwy:

Grupa tworzy rezerwy w sytuacji, gdy zmniejszenie korzyści ekonomicznych wynikających ze zdarzeń przeszłych (nie ujętych w księgach) szacowane jest jako prawdopodobne. Rezerwy tworzone są najczęściej w związku z:

• rozliczeniem transakcji sprzedaży udziałów w spółkach realizujących projekty magazynowe,
• sprawami spornymi i sądowymi oraz
• naprawami gwarancyjnymi.

Za podstawę dla szacowanych wartości służą: obserwacje historyczne, oceny wyspecjalizowanych podmiotów (kancelarie prawne, opinie biegłych) oraz wiedza i doświadczenie Zarządu.

Prawo do użytkowania aktywów z tytułu leasingu oraz zobowiązanie leasingowe:

Do głównych pozycji szacunkowych w obszarze leasingu Grupa zalicza określenie okresu leasingu, w szczególności dla umów na czas nieokreślony oraz umów z opcją przedłużenia lub wypowiedzenia. Dokonując oceny skorzystania z opcji, Grupa bierze pod uwagę wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Stopa dyskontowa dla leasingu szacowana jest na bazie średniego ważonego kosztu kapitału obcego Grupy, powiększonego o premię za ryzyko dla danej klasy aktywów leasingu. Stopa dyskontowa szacowana jest dla każdej nowej umowy leasingu lub grupy umów o zbliżonym charakterze.

Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Grupy.

a) Zasady konsolidacji

Grupa przy sporządzaniu sprawozdania skonsolidowanego stosuje metodę konsolidacji pełnej dla jednostek zależnych. Jednostki współzależne są ujmowane metodą praw własności.

i) Jednostki zależne

Jednostkami zależnymi są jednostki kontrolowane przez Jednostkę Dominującą. Kontrola ma miejsce wtedy, gdy Jednostka Dominująca posiada zdolność kierowania bezpośrednio lub pośrednio polityką finansową i operacyjną danej jednostki, w celu uzyskiwania korzyści płynących z jej działalności. Przy ocenie stopnia kontroli bierze się pod uwagę wpływ istniejących i potencjalnych praw głosu, które na dzień bilansowy mogą zostać zrealizowane lub mogą podlegać konwersji. Sprawozdania finansowe spółek zależnych uwzględniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym począwszy od dnia uzyskania nad nimi kontroli aż do momentu jej wygaśnięcia.

ii) Jednostki stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia

Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami.

Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikających z ustalenia umownego. Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

17

Zgodnie z metodą praw własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym i innych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach. Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

iii) Korekty konsolidacyjne

Salda rozrachunków wewnętrznych pomiędzy jednostkami Grupy, transakcje zawierane w obrębie Grupy oraz wszelkie wynikające stąd niezrealizowane zyski lub straty, a także przychody oraz koszty Grupy są eliminowane w trakcie sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

b) Połączenia jednostek gospodarczych

Pierwszym etapem rozliczenia transakcji przejęcia kontroli przez Grupę nad inną jednostką gospodarczą jest ustalenie, czy dana transakcja lub zdarzenie spełnia definicję połączenia jednostek zgodnie z MSSF 3, w szczególności czy nabyty zespół działań i aktywów stanowi przedsięwzięcie. W tym celu Grupa stosuje test koncentracji, który pozwala na uproszczoną ocenę transakcji nabycia. Pozytywny wynik testu oznacza brak spełnienia definicji przedsięwzięcia i żadna dodatkowa ocena nie jest dalej wymagana. Wynik testu jest pozytywny, jeśli zasadniczo cała wartość godziwa nabytych aktywów brutto jest skoncentrowana w pojedynczym, możliwym do zidentyfikowania składniku aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do zidentyfikowania aktywów. W przypadku negatywnego wyniku przeprowadzana jest dalsza szczegółowa analiza. Transakcje połączenia jednostek gospodarczych rozliczane są metodą przejęcia. Na dzień objęcia kontroli aktywa i pasywa przejmowanej jednostki są wyceniane według wartości godziwej.

Przekazana zapłata w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką wyceniana jest w wartości godziwej i stanowi sumę wartości na dzień przejęcia:

i) Aktywów przeniesionych przez Grupę,
ii) Zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz
iii) Udziałów kapitałowych wyemitowanych przez Grupę w zamian za przejęcie kontroli.

W wycenie przekazanej zapłaty uwzględnia się także wartość godziwą zapłaty warunkowej. Koszty związane z przejęciem ujmuje się w rachunku wyników w momencie ich poniesienia.

Wartość firmy obliczana jest jako różnica pomiędzy:

i) Sumą zapłaty przekazanej za kontrolę, udziałów niedających kontroli oraz wartości godziwej pakietów udziałów (akcji) posiadanych w jednostce przejmowanej przed datą przejęcia, oraz
ii) Wartością godziwą możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki przejmowanej.

Wartość firmy odpowiada płatności dokonanej przez Grupę w zamian za oczekiwane przyszłe korzyści ekonomiczne z tytułu aktywów, których nie można pojedynczo zidentyfikować ani ująć. Po początkowym ujęciu wartość firmy jest wyceniana według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy z tytułu utraty wartości. W przypadku gdy suma zapłaty jest niższa od wartości godziwej zidentyfikowanych przejętych aktywów netto, Grupa ujmuje zysk na okazyjnym nabyciu w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.

c) Waluty obce

i) Transakcje w walucie obcej

Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich przy zastosowaniu średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień zawarcia poniższych typów transakcji: powstanie zobowiązania z tytułu zakupu i faktur wystawionych w walucie obcej, powstanie należności z tytułu sprzedaży i faktur wystawionych w walucie obcej, wpływ należności bądź płatność zobowiązania w walucie obcej z własnego rachunku walutowego. Pozostałe transakcje przeliczane są według kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia transakcji stosowanym przez bank, z którego usług jednostka korzysta.

Pozycje pieniężne aktywów i pasywów wyrażone w walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP dla danej waluty obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Niepieniężne pozycje aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej są przeliczane według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.

d) Raportowanie segmentów działalności

Segment działalności jest wyodrębnioną częścią działalności Grupy, która zajmuje się dostarczaniem określonych produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w określonym środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie korzyści odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Grupy bazuje na segmentach branżowych. Segmenty raportowane są w oparciu o dane z wewnętrznej sprawozdawczości zarządczej oraz stanowią obiekt analiz dla kluczowego personelu kierowniczego. Grupa wyodrębnia 3 segmenty branżowe: segment deweloperski, segment magazynowy, segment pozostałych aktywów nieruchomościowych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

18

e) Instrumenty finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej strony. Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Grupa staje się stroną umowy tego instrumentu.

i) Aktywa finansowe

Klasyfikacja aktywów finansowych

Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny: wyceniane według zamortyzowanego kosztu, wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy, wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody. Grupa klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Grupy w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”).

Przeklasyfikowanie składników aktywów finansowych

Grupa dokonuje przeklasyfikowania aktywów finansowych, wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega model zarządzania tymi aktywami. Przeklasyfikowaniu podlegają wszystkie aktywa finansowe, na które zmiana ta miała wpływ. Grupa nie dokonuje przeklasyfikowania żadnych zobowiązań finansowych. Przeklasyfikowanie aktywów finansowych dokonywane jest prospektywnie, począwszy od dnia przeklasyfikowania. Grupa nie przekształca żadnych uprzednio ujętych zysków, strat ani odsetek.

W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanych koszcie do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej, wartość godziwą wycenia się na dzień przeklasyfikowania. Wszelkie zyski lub straty wynikające różnicy między wcześniejszym zamortyzowanym kosztem aktywów finansowych a wartością godziwą ujmuje się w rachunku wyników lub w innych całkowitych dochodach, w zależności od klasyfikacji aktywów.

W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie, wartość godziwa tego aktywa na dzień przeklasyfikowania staje się jego nową wartością bilansową brutto.

W przypadku przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie, aktywo zostaje przeklasyfikowane w wartości godziwej na dzień przeklasyfikowania. Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach zostają jednak usunięte z pozycji kapitału własnego i skorygowane w oparciu o wartość godziwą aktywów finansowych na dzień przeklasyfikowania. W związku z tym aktywa finansowe wycenia się na dzień przeklasyfikowania tak, jak gdyby zawsze były wyceniane w zamortyzowanym koszcie.

Jeśli Grupa dokonuje przeklasyfikowania składnika aktywów finansowych z kategorii składników wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy do kategorii składników wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, składnik ten nadal wycenia się w wartości godziwej.

Jeśli Grupa dokonuje przeklasyfikowania składnika aktywów finansowych z kategorii składników wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii składników wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy, składnik ten nadal wycenia się w wartości godziwej. Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach zostają przeklasyfikowane z pozycji kapitału własnego do wyniku finansowego w formie korekty wynikającej z przeklasyfikowania na dzień przeklasyfikowania.

Wycena na moment początkowego ujęcia

Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Grupa wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

19# Zaprzestanie ujmowania Aktywa finansowe
Wyłącza się z ksiąg rachunkowych aktywa finansowe w sytuacji, gdy:
* Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
* Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione, a Grupa dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności.

Wycena po początkowym ujęciu

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z trzech kategorii:
* Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
* Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
* Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
a) Składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, oraz
b) Warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
* Należności handlowe oraz pozostałe należności (w tym należności długoterminowe),
* Pożyczki udzielone spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
* Dłużne papiery wartościowe utrzymywane do terminu zapadalności,
* Środki pieniężne i ekwiwalenty.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
20

Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody

Składnik aktywów finansowych jest wyceniany w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:
a) Składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
b) Warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

W okresie sprawozdawczym oraz w okresie porównawczym Grupa nie posiadała aktywów zaklasyfikowanych jako aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te, w przypadku których Grupa podjęła decyzję o takiej klasyfikacji, w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa klasyfikuje:
a) Instrumenty pochodne będące aktywami,
b) Pożyczki udzielone nie spełniające testu SPPI.

Instrumenty pochodne o wartości dodatniej wykazywane są jako aktywa finansowe, natomiast o wartości ujemnej jako zobowiązania finansowe. Wycena instrumentów pochodnych wykonywana jest na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń. Zysk lub strata z aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych, w okresie, w którym powstała.

Kompensata aktywów i zobowiązań finansowych

W sytuacji, gdy Grupa:
* Posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz
* Zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów i wykonać zobowiązanie

Składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe kompensuje się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
21

ii) Zobowiązania finansowe

Grupa klasyfikuje zobowiązania finansowe jako zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub jako zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Jako zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje oprocentowane kredyty bankowe i pożyczki, papiery dłużne, zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania. Zobowiązania finansowe Grupa wycenia początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcji. Następnie wycenia je po zamortyzowanym koszcie metodą efektywnej stopy procentowej, a koszty odsetkowe ujmuje się metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej służy do obliczania zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych w odpowiednim okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe płatności pieniężne w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie potrzeby, w okresie krótszym. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa klasyfikuje instrumenty pochodne o wartości godziwej mniejszej od zera. Wycena instrumentów pochodnych wykonywana jest na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Zysk lub strata z instrumentów pochodnych ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych. Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej

Umowy gwarancji finansowych to umowy zobowiązujące jej wystawcę do dokonania określonych płatności rekompensujących posiadaczowi stratę, jaką poniesie z powodu niedokonania przez określonego dłużnika płatności w przypadającym terminie, zgodnie z pierwotnymi lub zmienionymi warunkami instrumentu dłużnego. Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach i należnościach pozabilansowych. Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy gwarancji.

Wyksięgowanie zobowiązań finansowych

Grupa wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania Grupy zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
22

f) Kapitały własne

Kapitał zakładowy

Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.

Kapitał zapasowy z wydzielenia

Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie.

Kapitał zapasowy

Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Jednostka jest zobowiązana do utworzenia kapitału zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego. Do kapitału zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji. O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej w sprawozdaniu finansowym.

Kapitał zapasowy w Jednostce tworzony jest:
* Z odpisów z zysku,
* Z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio z nią związane,
* Z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia.

Kapitał rezerwowy

Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego rozstrzyga Walne Zgromadzenie. Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał utworzony decyzją Walnego Zgromadzenia na nabycie akcji własnych. W kapitale rezerwowym Jednostka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej, pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.

Nabyte akcje własne

Nabyte akcje własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość ujemna.

Całkowite dochody

Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
23

w charakterze udziałowców.Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych dochodów. Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają lub na co zezwalają inne MSSF.

g) Rzeczowe aktywa trwałe

i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych

Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne zmniejszenia i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów. Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia do stanu pierwotnego. Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia. W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne składniki aktywów.

ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych

Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym

Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Grupa osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych. Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty, w okresie, w którym zostały poniesione.

iv) Amortyzacja

Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są amortyzowane.

Grupa zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków trwałych:

• Budynki: 10 - 40 lat
• Maszyny i urządzenia: 3 - 10 lat
• Środki transportu: 5 lat
• Meble i wyposażenie: 5 - 7 lat

Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Grupę corocznie weryfikowana.

h) Wartości niematerialne i wartość firmy

Wartość firmy

Wartość firmy powstająca w konsolidacji to nadwyżka kosztu nabycia jednostki nad wartością godziwą możliwych do zidentyfikowania składników aktywów i pasywów jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień nabycia. Wartość firmy jest wykazywana jako składnik aktywów i przynajmniej raz w roku poddawana jest testowi na utratę wartości. Skutki utraty wartości odnoszone są w ciężar rachunku zysków i strat i nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach.

i) Wartości niematerialne

Wartości niematerialne nabyte przez Grupę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia, pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.

ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym

Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.

iii) Amortyzacja

Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania chyba, że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem użytkowania nie są amortyzowane, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania. Szacunkowy okres użytkowania jest następujący: oprogramowanie 2 lata.

i) Składniki aktywów użytkowane na podstawie umów leasingu

Przy podpisaniu umowy Grupa ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa jest leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie. W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie, zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej, jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem i usunięciem bazowego składnika aktywów.

Grupa wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj. w pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja prawa do użytkowania w Grupie dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu.

Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Grupa z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Grupa skorzysta z tej opcji). W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty i korygowane o naliczone odsetki.

W przypadku umów, dla których płatności leasingowe wykonywane są w walutach obcych, Grupa ujmuje zobowiązanie leasingowe na pierwszy moment ujęcia według oficjalnego kursu NBP z dnia poprzedzającego datę powstania zobowiązania oraz aktywo w tej samej wartości. Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Grupa dokonuje wyceny zobowiązania leasingowego według oficjalnego kursu NBP z dnia bilansowego.

Grupa stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą.

Grupa zidentyfikowała następujące typy istotnych umów leasingu: prawo użytkowania wieczystego gruntu, leasing powierzchni biurowej, leasing powierzchni na potrzeby działalności najmu krótko-, średnio- i długoterminowego, leasing floty samochodowej. Prawa do użytkowania powierzchni biurowej i pozostałej oraz floty samochodowej zostały ujęte jako prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu. Prawa do użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod realizację projektów deweloperskich zostały ujęte jako zapasy, natomiast prawa użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych przez Grupę jako nieruchomość zajmowana przez właściciela zostały ujęte jako prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu. Zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni biurowej oraz leasingu samochodów zostały ujęte jako zobowiązania z tytułu leasingu. Zobowiązania wynikające z prawa użytkowania wieczystego gruntów zostały ujęte jako zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.

Aktywo oraz zobowiązanie z tytułu użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych do realizacji projektów deweloperskich

Prawo użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod realizację projektów deweloperskich klasyfikowane jest jako zapasy, natomiast zobowiązanie leasingowe klasyfikowane jest w pełni jako zobowiązanie krótkoterminowe. Klasyfikacja prawa do użytkowania (aktywo obrotowe) jak i zobowiązania z tytułu leasingu (zobowiązanie krótkoterminowe) wynika z faktu, iż ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”. Zgodnie z MSSF 9, zobowiązanie z tytułu leasingu usuwa się z bilansu, gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inny podmiot.# Aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z nim związane utrzymywane jest w bilansie do momentu prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnym do sprzedanego lokalu. W dacie notarialnego przeniesienia własności następuje też wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawa do użytkowania wieczystego gruntu. Kalkulując zobowiązanie leasingowe, Grupa dyskontuje wszystkie umowne przepływy pieniężne wynikające z okresu, na jaki prawo użytkowania wieczystego zostało przyznane (maksymalnie 99 lat). Okres leasingu nie jest uzależniony od przewidywanego okresu, w którym to Grupa będzie właścicielem prawa do użytkowania, tj. okresu realizacji projektu deweloperskiego. Koszty amortyzacji kalkulowane są w odniesieniu do pełnego umownego okresu użytkowania. Opłaty przekształceniowe traktowane są przez Grupę analogicznie jak opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntów (amortyzacja oraz koszty odsetkowe) kapitalizowane są na zapasach przez okres realizacji projektu deweloperskiego. Wraz z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nieruchomości powstałych na gruncie, koszty związane z leasingiem odnoszone są do rachunku wyników.

j) Nieruchomości inwestycyjne

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości. Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym powstały. Nieruchomości inwestycyjne są usuwane z bilansu w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej z bilansu są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym dokonano takiego usunięcia. Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów wykorzystywany przez właściciela - Jednostkę staje się nieruchomością inwestycyjną, Jednostka stosuje zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej nieruchomości. W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości, MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R. Warszawa, 22 marca 2023 r. 27 który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania. Gdy Jednostka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie nieruchomości inwestycyjnej lub nieruchomość inwestycyjną przeznacza do sprzedaży, różnicę między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

k) Zapasy

Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty zawierają wydatki związane z realizowanymi projektami deweloperskimi. Koszty projektu obejmują głównie: prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania i projektu, narzuty kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów. Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.

l) Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane w cenie transakcyjnej, z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat kredytowych. W przypadku, gdy występuje istotny element finansowania powyżej 12 miesięcy, wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe. Do pozostałych należności Grupa klasyfikuje także depozyty notarialne, wadia, zaliczki wpłacone na poczet zakupu gruntów oraz nieruchomości, względem których Grupa nie posiada kontroli lub tytułu prawnego poświadczającego własność.

m) Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania

Aktywa finansowe spełniające definicję środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane są w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy. W pozycji Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania prezentowane są otrzymane od klientów Grupy środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu spełnienia odpowiednich wymogów określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R. Warszawa, 22 marca 2023 r. 28 mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” zdeponowane są na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) prezentowane są w pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe”. Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy na podstawie kursu NBP. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tę samą definicję środków pieniężnych. Rachunek przepływów pieniężnych sporządzany jest przez Grupę metodą pośrednią.

n) Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana

Aktywa są klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie. Decyzja o przeklasyfikowaniu aktywów do aktywów dostępnych do sprzedaży podejmowana jest, gdy aktywa te są w stanie gotowym do sprzedaży i rozpoczęto aktywne poszukiwanie nabywcy, a sprzedaż w horyzoncie 1 roku została oceniona jako wysoce prawdopodobna. Wyceniane są one w niższej z następujących dwóch kwot: ich wartości bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. Aktywa przeznaczone do sprzedaży są wyceniane do wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Dla aktywów zaklasyfikowanych do tej kategorii nie nalicza się amortyzacji. W przypadku, gdy kryteria klasyfikacji do grupy aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży nie są dłużej spełniane, Grupa zaprzestaje klasyfikacji tego składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży oraz dokonuje reklasyfikacji do odpowiedniej kategorii aktywów. W takim przypadku Grupa wycenia składnik aktywów, który nie jest dłużej klasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży w kwocie niższej z: jego wartości bilansowej z dnia poprzedzającego klasyfikację składnika aktywów (lub grupy do zbycia) jako przeznaczony do sprzedaży, skorygowanej o amortyzację lub aktualizację wyceny, która zostałaby ujęta, gdyby składnik aktywów (lub grupa do zbycia) nie został zaklasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży, jego wartości odzyskiwalnej z dnia podjęcia decyzji o braku jego sprzedaży . Działalność zaniechana to element przedsięwzięcia Grupy, który został zbyty lub jest zakwalifikowany jako przeznaczony do sprzedaży, jak również stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności. Klasyfikacja do działalności zaniechanej następuje w momencie zbycia lub w momencie, gdy działalność spełnia kryteria działalności przeznaczonej do sprzedaży, jeśli ten moment nastąpił wcześniej .

o) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów

i) Aktywa finansowe

Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Należności handlowe W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R. Warszawa, 22 marca 2023 r. 29 życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.Macierz rezerw bazuje na analizie spłacalności należności z poszczególnych koszyków przeterminowania oraz określeniu wskaźnika odzysku dla należności, w przypadku których zidentyfikowana została strata kredytowa. Wskaźnik odpisu dla danego koszyka przeterminowania kalkulowany jest jako iloczyn prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego koszyka (PD) oraz wskaźnika straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD). Odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest poprzez przyłożenie wskaźników odpisu dla poszczególnych koszyków przeterminowania do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania. Kwotę odpisu aktualizującego wartość należności ujmuje się w zysku lub stracie bieżącego okresu w przychodach/kosztach z tytułu pozostałej działalności operacyjnej.

Pożyczki udzielone Na portfel pożyczek udzielonych przez Grupę składają się głównie pożyczki do spółek celowych realizujących projekty magazynowe w ramach wspólnego przedsięwzięcia. Kalkulując odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu udzielonych pożyczek, Grupa określa wskaźnik prawdopodobieństwa wystąpienia straty kredytowej, wykorzystując modele ryzyka kredytowego w odniesieniu do całego segmentu magazynowego. W przypadku projektów magazynowych dla których została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży udziałów lub nieruchomości, wskaźnik prawdopodobieństwa straty jest odpowiednio korygowany. Wskaźnik straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD) kalkulowany jest dla każdej spółki magazynowej jako kwota niemożliwa do odzyskania względem bieżącego salda pożyczki udzielonej przez Grupę na dzień bilansowy, po upłynnieniu aktywów tej spółki i spłacie wszystkich pozostałych zobowiązań. Odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest dla każdej pożyczki odrębnie, poprzez przyłożenie do bieżącego salda pożyczki na dzień bilansowym wskaźnika prawdopodobieństwa wystąpienia straty kredytowej (PD) oraz wskaźnika straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD).

W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia. Grupa ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni. Jednocześnie, Grupa ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje w przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 360 dni lub gdy Grupa otrzyma informację o istotnych problemach finansowych kontrahenta, np. dłużnik ogłosi bankructwo lub wystąpi o postępowanie układowe.

ii) Aktywa niefinansowe

Wartość bilansowa aktywów niefinansowych, innych niż aktywa biologiczne, nieruchomości inwestycyjne, zapasy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego poddawana jest ocenie na każdy dzień bilansowy w celu stwierdzenia, czy występują przesłanki wskazujące na utratę ich MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R. Warszawa, 22 marca 2023 r. 30 wartości. W przypadku wystąpienia takich przesłanek Grupa dokonuje szacunku wartości odzyskiwalnej poszczególnych aktywów. Wartość odzyskiwalna wartości firmy oraz wartości niematerialnych, które nie są jeszcze zdatne do użytkowania jest szacowana na każdy dzień bilansowy. Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej.

Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów. W przypadku aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa szacowana jest dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do którego dany składnik aktywów przynależy.

W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy, odpisy z tytułu utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień bilansowy ocenie, czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite odwrócenie. Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki zastosowane do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest tylko do wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, jaka byłaby wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.

p) Świadczenia pracownicze

i) Program określonych składek

Grupa zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym, zobowiązanie Grupy za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany rok.

ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze

Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez uwzględniania dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.

q) Rezerwy

Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych w oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R. Warszawa, 22 marca 2023 r. 31

i) Umowy rodzące obciążenia

Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Grupę korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Grupa rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.

r) Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji gwarancyjnych), wartość zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

s) Przychody przyszłych okresów

W pozycji przychody przyszłych okresów Grupa wykazuje zaliczki otrzymane od klientów w związku z zawarciem umów sprzedaży lokali w realizowanych projektach deweloperskich, gdzie lokale nie zostały jeszcze przekazane nabywcom. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie wydania lokali kupującym, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych. Grupa wykazuje przychody przyszłych okresów w wartości odzwierciedlającej otrzymane wpłaty od nabywców lokali.

t) Przychody

i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych

Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania. Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy.

Sprzedaż i leasing zwrotny W ramach konceptu Unique Apartments z klientami zawierane są umowy, które obejmują sprzedaż lokali mieszkalnych i miejsc postojowych wraz z usługą wykończenia i wyposażenia lokali. Jednocześnie, wraz z umowami sprzedaży lokali, z nabywcami są podpisywane długoterminowe umowy najmu lub dzierżawy sprzedanych produktów. Okres najmu lub dzierżawy rozpoczyna się w momencie wydania klientowi w pełni wyposażonego lokalu i najczęściej trwa 10 lat. Wydania lokali nabywcom w ramach projektu mogą być realizowane w trybie dwuetapowym.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r. 32

Przedmiotem pierwszego odbioru jest lokal w stanie deweloperskim i miejsce postojowe. Drugi odbiór następuje po wykonaniu prac wykończeniowych i wyposażeniu lokalu. W momencie przekazania w pełni wykończonego i wyposażonego lokalu rozpoczyna się okres najmu lub dzierżawy. Konsekwencją powyższego modelu biznesowego jest konieczność rozpoznawania transakcji jako leasing zwrotny, zgodnie z MSSF 16. Część wyniku na sprzedaży produktów jest rozpoznawana w momencie wydania klientom. Pozostała część, na dzień rozpoczęcia okresu najmu lub dzierżawy, jest ujmowana w bilansie poprzez wprowadzenie w odpowiedniej wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu. Następnie wpływa na wynik przyszłych okresów – przez cały okres trwania najmu lub dzierżawy. Kluczowymi parametrami przy kalkulacji wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu oraz rozpoznania wyniku w czasie są: cena sprzedaży, koszt wytworzenia, warunki umów najmu lub dzierżawy (wartość czynszu, okres leasingu) oraz stopa dyskontowa zastosowana w celu wyceny zobowiązań leasingowych. Część wyniku ze sprzedaży, która w rezultacie opisanej powyżej kalkulacji kwalifikuje się do jednorazowego rozpoznania, ujmowana jest następująco: przychody ze sprzedaży i koszt własny sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim oraz miejsca postojowego rozpoznawane są w momencie ich wydania (pierwszy odbiór). Przychody ze sprzedaży i koszt własny sprzedaży usług wykończenia oraz wyposażenia rozpoznawane są w momencie wydania w pełni wykończonego i wyposażonego mieszkania (drugi odbiór). Cena transakcyjna sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim, miejsca postojowego oraz usługi wykończenia i wyposażenia dla poszczególnych umów z klientami ustalana jest zgodnie z wymogami MSSF 15.

ii) Świadczenie usług

Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po wykonaniu usługi.

iii) Przychody z tytułu najmu

Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy.

Koszt własny sprzedaży

Koszty wytworzenia sprzedanych wyrobów gotowych, towarów i usług prezentowane są w pozycji Koszt własny sprzedaży. Do kosztów wytworzenia zaliczane są wszystkie nakłady ściśle związane z przychodami z danego produktu / usługi. W przypadku inwestycji deweloperskich koszt wytworzenia inwestycji alokowany jest na poszczególne produkty proporcjonalnie do ich powierzchni. Do kosztu własnego sprzedaży wyrobów gotowych zaliczane są głównie koszty nabycia gruntu, wykonawstwa inwestycji, prac projektowych oraz koszty finansowe.

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu wykazywane są w okresie, za który są należne. Do kosztów sprzedaży i ogólnego zarządu zaliczają się nakłady, których nie można przypisać do konkretnego projektu i skapitalizować w wartości zapasów, w szczególności koszty marketingu, utrzymania biura, administracyjne czy koszty zakończonych inwestycji.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r. 33

u) Koszty operacyjne

Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Grupa prezentuje w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.

v) Przychody i koszty finansowe

Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Grupę środków pieniężnych oraz należne dywidendy. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie, kiedy Grupa nabywa prawa do jej otrzymania. Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Koszty z tytułu odsetek są ustalane w oparciu o efektywną stopę procentową.

Koszty finansowania zewnętrznego

Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe albo budowlane lub trwa proces uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu. Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.

w) Podatek dochodowy

Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas ujmuje się go w kapitale własnym.

Podatek bieżący

Podatek bieżący stanowi zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu do opodatkowania za dany rok, ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących na dzień bilansowy oraz korekty podatku dotyczącego lat ubiegłych.

Podatek odroczony

Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody zobowiązania bilansowego, w oparciu o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych, a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r. 34

Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów, za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na dochód do opodatkowania, różnice związane z inwestycjami w jednostkach zależnych w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do różnicy przejściowej niezależnie od skutków podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera się na oczekiwaniach, co do sposobu realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy. Aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych. Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne.

x) Zysk na akcję

Grupa prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz obligacje zamienne na akcje.

y) Wspólne przedsięwzięcia

Wspólnik wspólnego przedsięwzięcia ujmuje swój udział we wspólnym przedsięwzięciu jako inwestycję i rozlicza tę inwestycję przy użyciu metody praw własności zgodnie z MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólne przedsięwzięcia, chyba że jednostka jest zwolniona ze stosowania metody praw własności zgodnie z tym standardem. Strona, która uczestniczy we wspólnym przedsięwzięciu, lecz nie sprawuje nad nim współkontroli, rozlicza swój udział w ustaleniu z MSSF 9 Instrumenty finansowe, chyba że wywiera znaczący wpływ na wspólne przedsięwzięcie i wówczas rozlicza się zgodnie z MSR 28.

z) Ustalenie wartości godziwej

Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Grupy i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.

i) Nieruchomości inwestycyjne

Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości wraz z gruntami zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości. Nieruchomości inwestycyjne są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane przez Grupę Kapitałową według jednolitych zasad, niezależnie od segmentu działalności Grupy Kapitałowej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r. 35

Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych w budowie, nieruchomości zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości, które są w okresie przygotowania oraz realizacji procesu budowlanego. Nieruchomości inwestycyjne w budowie zostają zaliczone do nieruchomości inwestycyjnych w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieruchomości inwestycyjne w budowie są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A.

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

36

Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne oraz nieruchomości inwestycyjne w budowie są wyceniane według wartości godziwej skorygowanej przez Grupę Kapitałową o wpływ ryzyka związanego z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji inwestycji, zmianami oceny Grupy Kapitałowej odnośnie możliwego do osiągnięcia czynszu w powierzchniach niewynajętych oraz zmianami rynkowej stopy kapitalizacji (yield). Wycena wartości godziwej jest weryfikowana i aktualizowana na zakończenie każdego kwartalnego okresu sprawozdawczego. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym powstały. Wartości wyrażone w walutach obcych są przeliczane w każdym okresie sprawozdawczym według obowiązujących kursów publikowanych przez Narodowy Bank Polski. Różnice z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe przychody operacyjne” w przypadku nieruchomości realizowanych przez spółki konsolidowane metodą pełną oraz w pozycji „udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć” jako element rozpoznania wyników w spółkach konsolidowanych metodą praw własności. Wszystkie koszty z tytułu napraw i utrzymania nieruchomości inwestycyjnych wykazywane są jako koszt w rachunku zysków i strat w okresie, którego dotyczą. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie, gdzie znaczna część ryzyka związanego z realizacją procesu budowlanego została wyeliminowana oraz w odniesieniu do których istnieje możliwość wiarygodnej wyceny, nieruchomości wyceniane są według wartości godziwej opisanej powyżej. Grupa Kapitałowa określiła warunki, których spełnienie rozpoczyna proces weryfikacji, czy zostały wyeliminowane istotne ryzyka dotyczące procesu budowlanego oraz wiarygodności wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie według powyżej opisanej metody. Do tych warunków należą: uzyskanie pozwolenia na budowę; zaawansowanie wykonania robót budowlanych; zaawansowanie wynajmu powierzchni w realizowanym projekcie. Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą, dostępne dane dla konkurencyjnych nieruchomości oraz oczekiwania względem zmienności danych stanowiących podstawę wyceny. Po spełnieniu wyżej wymienionych warunków oraz w przypadku, gdy według szacunków Grupy Kapitałowej istotne ryzyka dotyczące procesu realizacji procesu budowy oraz komercjalizacji zostały wyeliminowane, dana nieruchomość wyceniana jest według wartości godziwej skorygowanej o powyżej opisane czynniki. W pozostałych przypadkach, ze względu na brak możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o ewentualne odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Dla nieruchomości, które nie uzyskały jeszcze prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę, gdzie dla poziomu wynajmu poniżej 75% powierzchni wynajmu, wartość godziwa jest równa kosztowi wytworzenia. Ze względu na istotne ryzyka związane z niezakończonym procesem budowy, dla nieruchomości gdzie budowa nie została jeszcze zakończona, wynajętych w przedziale 75% - 90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 25% wartości nieruchomości wybudowanej. Dla nieruchomości niezakończonych, wynajętych w przedziale 90%- 100% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 50% wartości nieruchomości gotowej. Dla nieruchomości, których budowa nie została zakończona, gdzie Grupa podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 75% wartości nieruchomości gotowej. Dla nieruchomości, które uzyskały prawomocne pozwolenie na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę, gdzie wartość godziwa nieruchomości odzwierciedla poziom obłożenia powierzchni wynajmu oraz powyżej opisane czynniki ryzyka transakcyjnego oraz gospodarczego. Ze względu na istotne ryzyka związane z procesem komercjalizacji oraz sprzedaży, dla nieruchomości wynajętych w przedziale 0%- 25% powierzchni wynajmu, Grupa określa wartość godziwą jako 25% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości wynajętych w przedziale 50%-90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości, gdzie Grupa podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Pozostała część wyceny, do 100% wartości nieruchomości jest rozpoznawana przez Grupę po ostatecznym rozliczeniu ceny transakcyjnej, po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży obiektu. Podczas wyceny według kosztu wytworzenia uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych, koszty finansowe oraz inne koszty ponoszone w trakcie realizacji, bezpośrednio związane z inwestycją.

ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi

Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.

iii) Instrumenty pochodne

Wartość godziwa pochodnych instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na koniec każdego roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez wyspecjalizowany podmiot lub w oparciu o model finansowy.

aa) Dywidendy

Płatności dywidend na rzecz akcjonariuszy jednostki dominującej ujmuje się jako zobowiązanie w sprawozdaniu finansowym Grupy w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez odpowiedni organ jednostki dominującej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

37

4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE i oczekujące na zatwierdzenie

4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2022 roku

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2021 r., za wyjątkiem zastosowania następujących nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2022 r.:

• Roczny program poprawek 2018-2020 - poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 „Leasing” (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
• Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” - aktualizacja referencji do Założeń Koncepcyjnych (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
• Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – ujęcie księgowe przychodów i kosztów zrealizowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
• Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – wyjaśnienia dotyczące analizy kosztów oraz czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),

Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie.

4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na wejście w życie lub oczekujące na zatwierdzenie do stosowania w Unii Europejskiej

Następujące standardy, interpretacje i zmiany zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej i oczekują na wejście w życie:

• MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie) – Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji właściwego pełnego standardu MSSF 14,
• Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” i MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” - sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności),
• MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),
• Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - prezentacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

38## 5. Przychody ze sprzedaży

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Wyroby gotowe	560 209 386 717
Usługi	28 376 7 018
Przychody ze sprzedaży	588 585 393 735

Sprzedaż usług dotyczy głównie usług najmu krótkoterminowego w ramach obiektu pod marką Royal Tulip Warsaw Apartments, pakietów wykończeniowych, zmian aranżacyjnych, usług zarządzania wspólnotami oraz pośrednictwa kredytowego.

6. Koszt własny sprzedaży

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Wyroby gotowe	(417 183)	(276 496)
Usługi	(28 546)	(5 433)
Koszt własny sprzedaży	(445 729)	(281 929)

Koszt własny sprzedaży usług zawiera koszty amortyzacji prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu lokali użytkowanych w ramach obiektu pod marką Royal Tulip Warsaw Apartments w kwocie 3.917 tys. zł oraz innych aktywów trwałych w kwocie 789 tys. zł, a także koszty wynagrodzeń i innych świadczeń pracowniczych w kwocie 4.579 tys. zł.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
39

7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu

Koszty sprzedaży

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa	(3 744)	(2 800)
Koszty marketingu	(3 704)	(3 469)
Koszty sprzedaży	(7 448)	(6 269)

Koszty ogólnego zarządu

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Koszty planowanych inwestycji	(1 260)	(451)
Koszt zakończonych inwestycji	(3 737)	(3 705)
Koszty utrzymania biura i nieruchomości	(6 975)	(6 218)
Wynagrodzenia	(12 279)	(11 372)
Usługi doradcze	(9 180)	(11 172)
Inne	(2 917)	(1 948)
Koszty ogólnego zarządu	(36 348)	(34 866)

Koszty według rodzaju

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Amortyzacja	(2 823)	(3 013)
Zużycie materiałów i energii	(1 818)	(1 444)
Usługi obce	(22 827)	(20 507)
Podatki i opłaty	(2 240)	(3 187)
Wynagrodzenia	(11 540)	(11 171)
Ub. społ. i inne świadczenia	(1 111)	(1 068)
Pozostałe koszty rodzajowe	(1 437)	(745)
Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu	(43 796)	(41 135)

8. Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach Nota

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Wartość na początek okresu	21 497	17 409
Zmiana wyceny aktywów netto wspólnych przedsięwzięć	18 11 817	37 942
Reklasyfikacja do aktywów dostępnych do sprzedaży	-	(19 812)
Otrzymane dywidendy	-	(14 042)
Sprzedaż oraz zakończenie wspólnych przedsięwzięć	(694)	-
Wartość na koniec okresu	32 620	21 497

Zmiana stanu wspólnych przedsięwzięć mająca wpływ na skonsolidowany wynik Grupy:

• udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć: 11 817 (37 942)
• udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć zaklasyfikowanych jako dostępne do sprzedaży: 4 077 (-)
• rezerwy na rozliczenie ceny: 947 (947)
• sprzedaż udziałów: 5 629 (1 884)

Wynik przypadający Grupie Marvipol Development: 22 470 (38 879)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
40

9. Pozostałe przychody operacyjne

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Przychody z najmu	753	660
Przychody z refaktur	5 975	5 567
Sprzedaż usług	655	675
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	100	6
Rozwiązanie rezerw i odpisów	-	1
Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	1 468	1 075
Przychody z opłat eksploatacyjnych	315	708
Zysk na sprzedaży gruntów	7 495	2 657
Sprzedaż infrastruktury w gruntach	778	2 949
Pozostałe przychody	854	510
Pozostałe przychody operacyjne	18 393	14 808

10. Pozostałe koszty operacyjne

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Koszty najmu	(172)	-
Koszty refaktur	(5 985)	(5 473)
Strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	-	(250)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości zapasów	-	(11)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności	(1 149)	(368)
Utworzone rezerwy	(10 136)	(850)
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	(292)	(666)
Koszty darowizn	(135)	-
Pozostałe koszty	(430)	(263)
Pozostałe koszty operacyjne	(18 299)	(7 881)

11. Przychody finansowe

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych	1 762	26
Odsetki od pożyczek	97	103
Odsetki od pożyczek udzielnych jednostkom ujmowanym metodą praw własności	5 421	3 608
Różnice kursowe	1 925	135
Zysk z tytułu walutowych instrumentów pochodnych	250	-
Pozostałe	433	241
Przychody finansowe	9 888	4 113

12. Koszty finansowe

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Odsetki od kredytów i obligacji	(7 127)	(424)
Odsetki od pożyczek	(108)	(43)
Różnice kursowe	-	(751)
Strata z tytułu walutowych instrumentów pochodnych	-	(692)
Koszty z tytułu leasingu	(1 491)	(1 054)
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych	(876)	-

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
41

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Pozostałe	(10 919)	(3 854)
Koszty finansowe	(20 521)	(6 818)

*Kwota pozostałych kosztów finansowych zawiera efekt wyceny obligacji w skorygowanej cenie nabycia.

13. Podatek dochodowy

Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Nieruchomości inwestycyjne	-	(18)
Rzeczowe aktywa trwałe	87	-
Różnice kursowe z wyceny bilansowej	(291)	406
Świadczenie pracownicze	(119)	72
Rezerwy na koszty okresu	2 120	346
Odsetki od obligacji i kredytów	2 075	723
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach	(5 254)	950
Odpisy na należności	66	25
Odpisy na pożyczki	166	-
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu	2 610	(60)
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	(7)	(236)
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	(227)	(409)
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	452	841
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego	1 678	2 640
Rzeczowe aktywa trwałe	57	74
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	1 476	(369)
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	(762)	480
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych	(5 544)	(3 102)
Odsetki od pożyczki	1 167	(161)
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	(1 801)	1 801
Pozostałe	-	(126)
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego	(5 407)	(1 403)
Zmiana podatku odroczonego	(7 085)	(4 043)
Podatek bieżący	28 173	22 142
Podatek dochodowy razem	21 088	18 099

Efektywna stopa podatkowa

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Zysk brutto	110 991	113 772
Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową	21 088	21 617
Różnice: efekt podatkowy różnic trwałych	542	380
efekt podatkowy rozwiązania aktywa na niewykorzystane straty podatkowe	2 457	551
efekt podatkowy kosztów powyżej limitu wynikającego z zasad dotyczących cienkiej kapitalizacji i usług niematerialnych	(1 142)	(939)
efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu	(1 857)	(3 510)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego	21 088	18 099

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
42

Zasady tworzenia aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego ze strat podatkowych zostały opisane w nocie 19 sprawozdania. Poniższa tabela prezentuje zmiany strat podatkowych w trakcie okresu sprawozdawczego.

Zmiana stanu strat podatkowych w 2022 roku

	Wartość strat podatkowych z tyt. OPD	Aktywo z tyt. OPD	Brak aktywa z tyt. OPD
Stan na początek okresu	79 730	13 080	2 069
Straty za okres	16 815	2 631	564
Wykorzystanie strat w okresie	(31 535)	(5 888)	(104)
Zmiana szacunków	-	(1 472)	1 472
Przeterminowanie strat	(3 041)	(525)	(53)
Stan na koniec okresu	61 969	7 826	3 948

Na dzień 31.12.2022 r. nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe z lat 2018-2022 w kwocie 3 948 tys. zł. Przeterminowaniu uległy straty podatkowe odpowiadające wartości aktywa w kwocie 578 tys. zł. Grupa nie rozpoznała aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 1 447 tys. zł, związanego z różnicami przejściowymi powstałymi wskutek braku możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nadwyżki ponad określony w ustawie limit kosztów finansowania dłużnego. Koszty te są możliwe do wykorzystania do 2023 roku.

14. Wartości niematerialne i prawne

Oprogramowanie

	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2022 r.	802
Nabycie	245
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2022 r.	1 047
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2022 r.	(713)
Amortyzacja za okres	(86)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2022 r.	(799)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2022 r.	248

	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 r.	1 090
Nabycie	66
Likwidacja	(354)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 r.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

15. Rzeczowe aktywa trwałe

	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Środki trwałe w budowie	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2022 r.	3 780	23 935	317	1 603	3 827	21 368	54 830
Nabycie	-	-	-	52	40	15 549	15 641
Wykup z leasingu	-	-	-	614	-	-	614
Zbycie	-	-	(16)	(236)	-	-	(252)
Likwidacja	-	-	-	-	(414)	-	(414)
Przeniesienie na zapasy	-	-	-	-	-	(1 665)	(1 665)
Przeniesienie	-	31	464	1 246	-	(34 558)	-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2022 r.	3 780	55 399	1 547	2 033	5 301	694	68 754
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2022 r.	-	(897)	(147)	(1 373)	(1 723)	-	(4 140)
Amortyzacja za okres	-	(818)	(180)	(110)	(330)	-	(1 438)
Wykup z leasingu	-	-	-	(351)	-	-	(351)
Zbycie	-	-	16	236	-	-	252
Likwidacja	-	-	-	-	104	-	104
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2022 r.	-	(1 715)	(311)	(1 598)	(1 949)	-	(5 573)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2022 r.	3 780	53 684	1 236	435	3 352	694	63 181

	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Środki trwałe w budowie	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 r.	3 780	23 935	462	977	6 917	431	36 502
Nabycie	-	-	173	-	-	418	591
Wykup z leasingu	-	-	-	816	-	-	816
Zbycie	-	-	(4)	-	(758)	-	(762)
Likwidacja	-	-	(314)	(190)	(2 367)	-	(2 871)
Przeniesienie	-	-	-	-	35	(35)	-
Reklasyfikacja z zapasów	-	-	-	-	-	20 554	20 554
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 r.	3 780	23 935	317	1 603	3 827	21 368	54 830
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2021 r.	-	(538)	(401)	(860)	(4 079)	-	(5 878)
Amortyzacja za okres	-	(359)	(64)	(92)	(254)	-	(769)
Wykup z leasingu	-	-	-	(611)	-	-	(611)
Zbycie	-	-	4	354	-	-	358
Likwidacja	-	-	314	190	2 256	-	2 760
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2021 r.	-	(897)	(147)	(1 373)	(1 723)	-	(4 140)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 r.	3 780	23 038	170	230	2 104	21 368	50 690

Środki trwałe w leasingu

Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została zaprezentowana w linii prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań leasingowych w dalszej części sprawozdania finansowego.

Zabezpieczenia

Nieruchomość w Sopocie – kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. w mBank S.A.; hipoteka łączna do kwoty 82.500 tys. zł, Lokal usługowy nr C.U1 w budynku Unique Tower – gwarancja bankowa Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A.; hipoteka do kwoty 6.868 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2022 r. żadne inne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych lub obligacji.

Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych

Na dzień 31 grudnia 2022 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych w odniesieniu do ośrodków generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

16. Nieruchomości inwestycyjne

	31.12.2022	31.12.2021
Wartość netto na początek okresu	72 755	14 296
Poniesione nakłady	37 457	74 309
Zmiana prezentacji w związku ze sprzedażą udziałów we wspólnym przedsięwzięciu	(110 212)	(14 765)
Sprzedaż	-	(1 085)
Wartość netto na koniec okresu	-	72 755

Na koniec okresu sprawozdawczego Grupa nie posiada nieruchomości inwestycyjnych, które stanowiłyby zabezpieczenie kredytów bankowych.

17. Długoterminowe aktywa finansowe

	31.12.2022	31.12.2021
Należności długoterminowe - kaucje zapłacone	204	239
Pożyczki udzielone	214	80
Długoterminowe aktywa finansowe razem	214 557	81 087
Pożyczki do jednostek współkontrolowanych*	212	78
Pożyczki do pozostałych podmiotów	1 835	2 159
Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa łącznie)	214	80

*Szczegółowy wykaz pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych znajduje się w nocie 36 niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Na dzień 31 grudnia 2022 roku została przeanalizowana utrata wartości długoterminowych aktywów finansowych. W 2022 roku Grupa utworzyła odpis na oczekiwane straty kredytowe z tyt. pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych w kwocie 876 tys. zł.

18. Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

Grupa prowadzi działalność na rynku nieruchomości w ramach segmentu magazynowego. Grupa realizuje projekty poprzez inwestycje w spółki celowe, stanowiących wspólne przedsięwzięcie („Joint Venture”) wraz z partnerem strategicznym. Struktura udziałów posiadanych przez każdego ze współwłaścicieli jest różna w poszczególnych realizowanych projektach. Na zasadach określonych w zawartej pomiędzy stronami umowie, prawa głosów partnerów są dzielone równo pomiędzy strony realizujące dane przedsięwzięcie.

Grupa zakończyła poprzez sprzedaż nieruchomości lub udziałów wspólne przedsięwzięcia:

• Industrial Center 37: Projekt Konotopa – sprzedaż nieruchomości 31.08.2017 r.
• PDC Industrial Center 60: Projekt w okolicy Warszawy – sprzedaż udziałów 07.06.2018 r.
• PDC Industrial Center 72: Projekt w okolicy Krakowa – sprzedaż udziałów 28.02.2019 r.
• PDC Industrial Center 80: Projekt OBI w Łodzi – sprzedaż udziałów 08.03.2019 r.
• PDC Industrial Center 81: Projekt Warszawa-Konotopa II – sprzedaż udziałów 25.04.2019 r.
• PDC Industrial Center 92: Projekt Pruszków – sprzedaż udziałów 25.10.2019 r.
• PDC Industrial Center 63: Projekt na Górnym Śląsku – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

• PDC Industrial Center 84: Projekt w okolicy Szczecina – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.
• PDC Industrial Center 94: Projekt Warsaw South – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.
• PDC Industrial Center 82: Projekt Warszawa I – sprzedaż nieruchomości 28.07.2020 r.
• PDC Industrial Center 59: Projekt Warszawa II – sprzedaż nieruchomości 28.07.2020 r.
• PDC Industrial Center 108: Projekt Warszawa-Konotopa III – sprzedaż udziałów 06.08.2021 r.
• PDC Industrial Center 141: Projekt Wrocław – sprzedaż nieruchomości 30.09.2021 r.
• PDC Industrial Center 130: Projekt Warszawa-Konotopa IV – sprzedaż nieruchomości 23.12.2021 r.
• PDC Industrial Center 112: Projekt Warszawa IV – sprzedaż udziałów 28.04.2022 r.

28 kwietnia 2022 roku Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o., która zrealizowała projekt Warszawa IV. Inwestycja o łącznej powierzchni wynajmu ok. 9 tys. m2 została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ok. 1,9 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Grupa kontynuuje komercjalizację oraz jest w trakcie realizacji następujących przedsięwzięć:

• PDC Industrial Center 135: Projekt Warszawa III
• PDC Industrial Center 149: Projekt Wrocław II
• Zynwalin Investments: Projekt Katowice
• PDC Industrial Center 195: Projekt w okolicach Poznania
• PDC Industrial Center 187: Projekt Łódź II
• PDC Industrial Center 229: Projekt Łódź III

Projekt Warszawa III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 135 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 8,2 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 41 tys. m 2 . Według stanu na dzień sporządzenia raportu partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 50% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej) oraz Hermes Platinum sp. z o.o. (posiadający 18% udziałów spółki celowej).

Projekt Wrocław II jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 149 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 5,4 ha.Projekt jest realizowany we Wrocławiu w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 19 tys. m². Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Projekt Katowice jest realizowany przez spółkę Zynwalin Investments sp. z o.o., docelowo na gruntach o łącznej powierzchni ok. 9,4 ha. Projekt jest realizowany w Katowicach w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 39 tys. m². Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Projekt Okolice Poznania jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 195 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 13,8 ha. Projekt jest realizowany w okolicach Poznania w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 61 tys. m². Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są: Marvipol Logistics S.A. (posiadający 45% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r. 48

(posiadający 29% udziałów spółki celowej) oraz podmiot trzeci (posiadający 26% udziałów spółki celowej).

Projekt Łódź II jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 187 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 4,9 ha. Projekt będzie realizowany w Łodzi w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 20 tys. m². Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Projekt Łódź III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 229 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 16,9 ha. Projekt jest realizowany w Łodzi w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 82 tys. m². Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 52% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 31% udziałów spółki celowej) oraz podmiot trzeci (posiadający 17% udziałów spółki celowej).

Poniżej prezentujemy wybrane zakumulowane dane finansowe Jednostek Współkontrolowanych na 31.12.2022 r.

Okres zakończony	Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	31.12.2022	31.12.2021
Aktywa trwałe		519 777 191	385
w tym nieruchomości inwestycyjne		516 801 176	709
Aktywa obrotowe		99 093 157	921
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty		33 937 121	620
Aktywa razem		618 870 349	306
Zobowiązania długoterminowe		426 291 205	411
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe		411 274 184	507
Zobowiązania krótkoterminowe		130 833 85	035
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe		96 720	-
Zobowiązania razem		557 124 290	446
Aktywa netto przypadające grupie Marvipol Development		32 620	30 974
w tym przeznaczone do sprzedaży		-	9 477

	01.01.2022	01.01.2021	31.12.2022	31.12.2021
Przychody ze sprzedaży	10 105	17 353
Koszty operacyjne	(11 212)	(17 415)
Wycena nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej	38 950	97 430
Przychody finansowe	1 586	1 779
Koszty finansowe	(10 298)	(14 248)
Zysk (strata) brutto	29 131	84 899
Podatek dochodowy	(5 521)	(15 445)
Zysk (strata) netto	23 610	69 454
kontrolowane przez Grupę Marvipol Development, w tym:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć -wycena MPW:		11 817	37 942
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć zaklasyfikowanych jako	4 077
dostępne do sprzedaży
rezerwy na rozliczenie ceny	947	(947)
sprzedaż udziałów	5 629	1 884
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development	22 470	38 879

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r. 49

19. Odroczony podatek dochodowy

Okres zakończony	31.12.2022	31.12.2021
Rzeczowe aktywa trwałe	87	-
Różnice kursowe z wyceny bilansowej	115	406
Świadczenie pracownicze	425	544
Rezerwy na koszty okresu	2 804	684
Odsetki od obligacji i kredytów	2 973	898
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach	7 826	13 080
Odpisy na zapasy	1 193	1 193
Odpisy na należności	91	25
Odpis na pożyczki	166	-
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu	3 086	476
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	79	86
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	740	967
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	3 214	2 762
Aktywo z tytułu podatku odroczonego	22 799	21 121
Rzeczowe aktywa trwałe	166	109
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	7 600	6 124
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	437	1 199
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów	2 546	8 090
ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych
Odsetki od pożyczek	1 780	613
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	-	1 801
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	12 529	17 936

Aktywa z tytułu podatku odroczonego rozpoznawane są, gdy realizacja wynikających z nich korzyści podatkowych poprzez odliczenie od dochodu podatkowego w przyszłych okresach, jest prawdopodobna. Oceniając prawdopodobieństwo wykorzystania strat podatkowych Grupa bazuje na prognozach wyniku podatkowego poszczególnych spółek w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami podatkowymi 5 lat to maksymalny okres, w którym możliwe jest rozliczenie strat podatkowych. Prognozy w odniesieniu do Jednostki Dominującej uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki, harmonogram płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek wewnątrzgrupowych oraz wynik, jaki Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane grunty, poprzez realizację projektów deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu fazy przygotowawczej inwestycji. Prognozy w odniesieniu do spółek celowych przygotowywane są w oparciu o budżety projektów inwestycyjnych. W spółkach realizujących projekty deweloperskie, od czasu nabycia gruntu, poprzez proces przygotowania i realizacji inwestycji, aż do oddania gotowego obiektu mija najczęściej kilka lat, w trakcie których spółki ponoszą koszty, skutkujące powstaniem strat podatkowych. Dochód podatkowy, umożliwiający rozliczenie strat, pojawia się po podpisaniu aktów notarialnych przekazujących własność gotowych lokali na rzecz klientów. Na dzień 31 grudnia 2022 r. wartość strat podatkowych Grupy wynosiła 61.969 tys. zł. Aktywo z tytułu podatku odroczonego utworzono na kwotę 7.826 tys. zł. Po przeprowadzonych analizach Zarząd stoi na stanowisku, że spółki z Grupy wygenerują wystarczające dochody podatkowe, aby zapewnić odzyskiwalność rozpoznanego aktywa. Jednocześnie nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 3.948 tys. zł - na straty podatkowe, których wykorzystanie jest mało

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r. 50

prawdopodobne. Głównymi źródłami ryzyka braku wykorzystania strat podatkowych są opóźnienia harmonogramu realizacji inwestycji oraz zmiany koncepcji i planów inwestycyjnych. Poniższe tabele pokazują w jakim okresie Grupa może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe.

Straty podatkowe na dzień 31.12.2022	Wartość strat podatkowych	Aktywo z tyt. OPD	Brak aktywa z tyt. OPD
Do 2023 roku	8 525	938	682
Do 2024 roku	13 675	1 498	1 100
Do 2025 roku	13 386	1 445	1 098
Do 2026 roku	9 568	1 314	504
Do 2027 roku	16 815	2 631	564
Suma	61 969	7 826	3 948

Straty podatkowe na dzień 31.12.2021	Wartość strat podatkowych	Aktywo z tyt. OPD	Brak aktywa z tyt. OPD
Do 2022 roku	7 677	1 032	427
Do 2023 roku	10 063	1 219	693
Do 2024 roku	19 386	3 065	619
Do 2025 roku	22 642	4 094	208
Do 2026 roku	19 962	3 670	122
Suma	79 730	13 080	2 069

20. Zapasy

Okres zakończony	31.12.2022	31.12.2021
Produkcja niezakończona	701 451	731 997
Wyroby gotowe	66 626	276 335
Towary	127	-
Zapasy, razem	768 204	1 008 332
w tym: koszty finansowania zewnętrznego	48 390	46 37

W wartości produkcji niezakończonej w 2022 roku skapitalizowane zostały koszty finansowania zewnętrznego w kwocie 24 595 tys. zł, a w 2021 roku w kwocie 19 236 tys. zł.

Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r.

	31.12.2022		31.12.2021
	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe
Inwestycja Hill Park	19 721	-	18 946	-
Inwestycja Studio Okęcie	28 707	-	13 552	-
Inwestycja Zielona Italia	-	947	-	947
Inwestycja Central Park Ursynów	-	3 196	-	3 238
Inwestycja Riviera Park	-	368	-	1 523
Inwestycja Cascade Residence	-	-	-	79
Inwestycja Topiel No 18	-	-	-	3 673
Inwestycja Unique Tower	-	51 355	8 113	252 644
Inwestycja Dom Przy Okrzei	-	1 734	-	2 789
Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy	-	879	-	2 390
Inwestycja Gdańsk Chmielna	20 691	-	19 685	-
Inwestycja W Apartments	-	53	-	9 052
Inwestycja Rotunda Dynasy	69 199	-	39 656	-
Inwestycja Kołobrzeg	30 960	-	29 534	-

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r. 51

	31.12.2022		31.12.2021
	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe
Inwestycja Kłopotowskiego	-	8 084	40 269	-
Inwestycja Moko Botanika	-	10 148	904	-
Inwestycja Sopot	5 142	-	5 141	-
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin	22 012	-	8 434	-
Inwestycja Bielany II	9 011	-	8 047	-
Inwestycja Bielany III	10 535	-	10 202	-
Inwestycja InPlace	134 729	-	92 922	-
Inwestycja Gdańsk Grunwaldzka	-	-	16 843	-
Inwestycja Lazurova Concept	91 534	-	47 002	-
Inwestycja Wrocław Trio Park I	10 376	-	10 218	-
Inwestycja Białołęka I	15 104	-	14 091	-
Inwestycja Gardenia Lagom	35 505	-	21 828	-
Inwestycja Motława Garden	24 003	-	16 001	-
Inwestycja Ursynów II	14 822	-	13 799	-
Inwestycja Ochota	100 309	-	94 450	-
Inwestycja Wrocław II	33 860	-	32 126	-
Inwestycja Białołęka III	12 110	-	11 235	-
Inwestycja Praga Północ	11 392	-	10 999	-
Inwestycja Wrocław Trio Park II	1 729	-	-	-
Zapasy, razem	701 451	66 626	731 997	276 335

Odpisy aktualizujące zapasy
Wartość na dzień 1 stycznia 2022 r.```markdown
6 278 Zawiązanie / Rozwiązanie - Wartość na dzień 31 grudnia 2022 r.
6 278 Wartość na dzień 1 stycznia 2021 r.
6 278 Zawiązanie / Rozwiązanie - Wartość na dzień 31 grudnia 2021 r.
6 278
31.12.2022 31.12.2021
Stan odpisów aktualizujących
Produkcja Wyroby Produkcja Wyroby
niezakończona gotowe niezakończona gotowe

Odpis aktualizujący Inwestycję Hill Park
6 278 - 6 278 - 6 278 - 6 278 -

W przypadku pozostałych inwestycji stanowiących produkcję niezakończoną oraz wyroby gotowe, weryfikacja nie ujawniła przesłanek wskazujących na utratę wartości.

Zabezpieczenia na zapasach na dzień bilansowy:
Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł;
Inwestycje Kłopotowskiego, Rotunda Dynasy, Białołęka I i Kołobrzeg - kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. z limitem 45.000 tys. zł w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 82.500 tys. zł;
Inwestycja In Place – kredyty Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w Alior Bank S.A. - kredyt nieodnawialny (gruntowy) w kwocie 30.000 tys. zł, kredyt nieodnawialny (inwestycyjny) w kwocie 133.489 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 4.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 251.234 tys. zł;
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R. Warszawa, 22 marca 2023 r. 52
Inwestycja Ursynów II – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku Millennium S.A. z limitem 35.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 19.200 tys. zł;
Inwestycja Lazurova Concept – kredyty Marvipol Narwik Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w kwocie 74.000 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 3.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 115.500 tys. zł; 17 stycznia 2023 r. kredyt został spłacony i zabezpieczenie wygasło;
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin – kredyty Marvipol Raabego Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w kwocie 23.200 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 1.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 36.300 tys. zł;
Inwestycja Gardenia Lagom – kredyty Marvipol Głębocka Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w kwocie 56.000 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 3.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 88.500 tys. zł.

1. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Okres zakończony 31.12.2022 31.12.2021
Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty:
do 12 miesięcy 4 267 1 713
powyżej 12 miesięcy - -
Należności z tytułu dostaw i usług razem 4 267 1 713
Pozostałe należności 1 101 2 088
Zaliczki z tytułu zakupu nieruchomości 15 000 15 000
Rozliczenia międzyokresowe 3 915 8 347
Pozostałe należności razem 20 016 25 435
Należności z tytułu podatku VAT 13 132 21 209
Należności z tytułu podatku dochodowego 3 691 1 024
Należności podatkowe 16 823 22 233
Należności krótkoterminowe netto 41 106 49 381
odpisy aktualizujące wartość należności 480 174
Należności krótkoterminowe brutto 41 586 49 555

1. Środki pieniężne

Okres zakończony 31.12.2022 31.12.2021
Środki pieniężne w kasie 7 14
Środki pieniężne na rachunkach bankowych 168 284 218 167
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem 168 291 218 181

W tym:
Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych na 35 677 35 207
rachunki powiernicze
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania 35 677 35 207

Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania obejmują głównie wpłaty od nabywców mieszkań na rachunki powiernicze, które są zwalniane przez bank wraz z postępem inwestycji.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R. Warszawa, 22 marca 2023 r. 53

1. Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Okres zakończony 31.12.2022 31.12.2021
Udziały PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. - 9 477
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży - 9 477

Metoda wyceny
Aktywa klasyfikowane jako dostępne do sprzedaży prezentowane są w wartości bilansowej, zgodnie z MSSF 5 pkt. 15.

1. Kapitał własny

Kapitał zakładowy

Okres zakończony 31.12.2022 31.12.2021
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone) 41 652 852 41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone) 41 652 852 41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych) 1,00 1,00

Struktura kapitału zakładowego
Rodzaj Liczba akcji Wartość Wartość
Seria uprzywilejowania (szt.) nominalna nominalna serii
Sposób opłacenia akcji 1 akcji (zł) (zł)
A brak 100 000 1,00 100 000 wkład pieniężny
B brak 1 000 1,00 1 000 wkład pieniężny
wniesienie
Zorganizowanej
C brak 41 551 852 1,00 41 551 852 Części Przedsiębiorstwa (Oddział Marvipol)
Razem 41 652 852 41 652 852

Akcjonariat na 31 grudnia 2022 r.

                             Liczba      Liczba      Wartość Udział
                             akcji       posiadanych głosów nominalna w kapitale głosów
                                         na WZ     akcji   zakładowym na WZ

Książek Holding Sp. z o.o.* 27 513 831 27 513 831 27 513 831 66,05% 66,05%
Mariusz Książek 2 077 692 2 077 692 2 077 692 4,99% 4,99%
Inne podmioty 12 061 329 12 061 329 12 061 329 28,96% 28,96%
Razem 41 652 852 41 652 852 41 652 852 100,00% 100,00%

• podmiot zależny od Mariusza Książek

Podstawowy zysk na jedną akcję

Okres zakończony 31.12.2022 31.12.2021
Liczba akcji na początek okresu 41 652 852 41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu 41 652 852 41 652 852
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie* 41 652 852 41 652 852
Podstawowy zysk 89 903 95 673
Podstawowy zysk na jedną akcję 2,16 2,30

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R. Warszawa, 22 marca 2023 r. 54

Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję
Na dzień 31 grudnia 2022 r. i na 31 grudnia 2021 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.

Wartość księgowa na jedną akcję

Okres zakończony 31.12.2022 31.12.2021
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 655 111 612 692
Liczba akcji 41 652 852 41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję 15,73 14,71

Na dzień 31 grudnia 2022 i 2021 roku Jednostka Dominująca oraz podmioty zależne nie posiadały akcji własnych Emitenta.

1. Rezerwy

Okres zakończony 31.12.2022 31.12.2021
Rezerwy na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych 8 500 -
Rezerwy na koszty z tytułu kar umownych i porozumień 4 136 2 500
Rezerwy na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi - 948
Rezerwy razem 12 636 3 448
w tym:
część długoterminowa 10 136 -
część krótkoterminowa 2 500 3 448

Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych w kwocie 8.500 tys. zł dotyczy inwestycji Unique Tower, realizowanej przez Grupę w formule pakietowania (bez generalnego wykonawcy).
Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień w kwocie 2.500 tys. PLN obejmuje kwotę, jaką Grupa może przekazać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence i Strabag Sp. z o.o. w związku z zawartymi porozumieniami.
W dniu 17 grudnia 2021 r. Marvipol Development S.A. zawarła ze Wspólnotą Mieszkaniową Bielany Residence oraz Strabag Sp. z o. o. porozumienie trójstronne, na mocy którego STRABAG zapewnia, że wykona prace naprawcze w garażu budynku Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence, określone w porozumieniu (w zakresie wentylacji garażu, w zakresie obniżenia ciśnienia wody gruntowej pod płytą fundamentową poprzez wykonanie studni odciążających, w obszarze stropu pośredniego pomiędzy poziomami garażu -1 i -2 oraz w obszarze poziomu -2 garażu), których celem jest doprowadzenie budynku do parametrów użytkowych w zakresie określonym w porozumieniu.
Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić Wspólnocie Mieszkaniowej „Bielany Residence” odszkodowanie w wysokości 1.240 tys. zł tytułem odszkodowania za wszelkie ujawnione do dnia zawarcia porozumienia wady i usterki balkonów oraz tzw. straty energetyczne w garażu. W zamian za powyższe naprawy i odszkodowanie Wspólnota Mieszkaniowa Bielany Residence zrzeka się wszelkich roszczeń i nie będzie zgłaszać w przyszłości żadnych roszczeń dotyczących wad i usterek wskazanych w porozumieniu względem Marvipol Development S.A. i STRABAG Sp. z o.o.
W dniu 18 stycznia 2023 r. do porozumienia trójstronnego został podpisany aneks nr 1, na mocy którego Strony potwierdziły, że porozumienie weszło w całości w życie i który wprowadził zmiany polegające m.in. na tym, że odszkodowanie zostało zwiększone do łącznej kwoty 1.540 tys. zł.
W dniu 17 grudnia 2021 r. Marvipol Development S.A. i Strabag Sp. z o.o. zawarły porozumienie dwustronne. Na jego mocy Strabag Sp. z o.o. zobowiązał się do wykonania określonych w
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R. Warszawa, 22 marca 2023 r. 55
porozumieniu trójstronnym prac naprawczych i udzielić w tym zakresie rękojmi na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence, w zamian za co tytułem partycypacji w kosztach wykonania prac naprawczych przez STRABAG sp. z o.o., Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić na rzecz STRABAG Sp. z o.o. kwotę 1.006 tys. zł oraz Marvipol Development S.A. zobowiązuje się do zapłaty na rzecz STRABAG Sp. z o.o. kwoty 4.301 tys. zł tytułem zwrotu kwoty uzyskanej z gwarancji koncernowej nr 131112104 z dnia 4 listopada 2013 r. wystawionej przez STRABAG SE jako zabezpieczenie zobowiązań gwarancyjnych.
W dniu 18 stycznia 2023 r. Strony zawarły aneks nr 1 do porozumienia dwustronnego, na mocy którego Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić na rzecz STRABAG Sp. z o.o. kwotę 1.146 tys. zł, zamiast 1.006 tys. zł oraz kwotę 4.301 tys. zł tytułem zwrotu kwoty uzyskanej z gwarancji koncernowej nr 131112104. Cała ww. należność na rzecz STRABAG Sp. z o.o. została przez Marvipol zapłacona po dniu bilansowym.
Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień w kwocie 1.636 tys. PLN obejmuje kwotę, jaką Grupa może przekazać na rzecz IHG Hotels Limited w związku z zawartym porozumieniem.
27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited („IHG”), spółką prawa brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz Staybridge Suites w odniesieniu do planowanego projektu condohotelowego w Gdańsku przy al. Grunwaldzkiej.
```# W dniu 16 grudnia 2022 roku zostało podpisane porozumienie pomiędzy Stronami regulujące kwestie rozwiązania umów franczyzy.
Zgodnie z porozumieniem kara z tytułu rozwiązania umów franczyzy dotyczących obiektu przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku wynosi łącznie 348 tys. euro, przy czym jej naliczenie i płatność zastrzeżone zostały pod następującymi warunkami: (i) nie wskazania w terminie kolejnych 3 lat przez Marvipol Development S.A. nowej nieruchomości, na której wybudowany będzie hotel pod franczyzą IHG lub zarządzany przez IHG z co najmniej 150 pokojami, a następnie (ii) nie otwarcia tego obiektu przez Marvipol Development S.A. w ciągu kolejnych 2 lat. Porozumienie nie przewiduje żadnych innych kar lub odszkodowań względem Marvipol Development S.A.

26. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek

Kredyty i pożyczki według rodzaju

Okres zakończony	31.12.2022	31.12.2021
Kredyty	49 144	29 255
Pożyczki	21 473	26 487
w tym: część krótkoterminowa	12 20 954
część długoterminowa	70 605	34 788

Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

Okres zakończony	31.12.2022	31.12.2021
do 12 miesięcy	12 20 954
powyżej 1 roku do 3 lat	70 605	29 255
powyżej 3 do 5 lat	-	5 533
powyżej 5 lat	-	-

| Kredyty i pożyczki razem | 70 617 | 55 742 |

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
56

Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)

Okres zakończony	31.12.2022	31.12.2021
w walucie polskiej	49 144	29 255
w walutach obcych	21 473	26 487
Kredyty i pożyczki razem	70 617	55 742

Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:

Okres zakończony	31.12.2022	31.12.2021
dla kredytów w PLN	4,03% - 10,51%	1,98% - 5,44%
dla kredytów i pożyczek denominowanych w EUR	0,50% - 3,00%	0,50% - 4,65%

Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych

| Kredytodawca | Data zawarcia | Przyznana kwota kredytu | Kwota zadłużenia kredytu | Termin spłaty | Zabezpieczenia ## 29. Pochodne instrumenty finansowe

Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych	Okres zakończony 31.12.2022	Okres zakończony 31.12.2021
Walutowe transakcje terminowe "forward"	-	135
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych	-	135
w tym:
do 12 miesięcy	-	135
powyżej 1 roku do 3 lat	-	-
powyżej 3 do 5 lat	-	-
powyżej 5 lat	-	-

Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

	Okres zakończony 31.12.2022	Okres zakończony 31.12.2021
Przychody (koszty) z tytułu aktualizacji wyceny instrumentów forward	135	(135)
Przychody (koszty) z tytułu rozliczenia instrumentów forward	115	(557)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów finansowych	250	(692)

30. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, podatku dochodowego oraz pozostałe zobowiązania

	Okres zakończony 31.12.2022	Okres zakończony 31.12.2021
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	36 332	46 987
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa	5 090	6 002
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa	6 711	8 780
Zobowiązania z tytułu VAT i pozostałych podatków	1 947	2 243
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów	992	326
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	51 072	64 338
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe	5 090	6 002
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe	45 982	58 336
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	110	6 709

Pozostałe zobowiązania obejmują między innymi zobowiązania Grupy z tytułu kaucji zatrzymanych, w przeważającej mierze od generalnych wykonawców poszczególnych projektów deweloperskich. Kaucje tego rodzaju zatrzymywane są przez Grupę, poprzez dokonanie odpowiednio mniejszej płatności dla generalnego wykonawcy, na okres od trzech do sześciu lat od momentu oddania inwestycji na poczet ewentualnych kosztów związanych z naprawą oddanych budynków. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do 30 dni.

31. Przychody przyszłych okresów

	Okres zakończony 31.12.2022	Okres zakończony 31.12.2021
Inwestycja Unique Tower	1 508	168 752
Inwestycja Dom Przy Okrzei	-	1 802
Inwestycja W Apartments	-	1 489
Inwestycja Dwie Motławy	-	1 539
Inwestycja Moko Botanika	-	209 724
Inwestycja Kłopotowskiego	-	39 941
Inwestycja Studio Okęcie	30 685	13 458
Inwestycja Lazurova Concept	116 160	24 993
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin	21 345	3 397
Inwestycja Rotunda Dynasy	41 876	11 821
Inwestycja In Place	16 784	-
Inwestycja Motława Garden	1 417	-
Inwestycja Gardenia Lagom etap 1	408	-
Pozostałe	405	379
Przychody przyszłych okresów razem	230 588	477 295

Przychody przyszłych okresów składają się z zaliczek od klientów z tytułu zakupu mieszkań i lokali usługowych.

32. Zarządzanie ryzykiem finansowym

Opis metod zarządzania ryzykiem zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej. Grupa zarządza wszystkimi elementami ryzyka finansowego, które mogą mieć znaczący wpływ na jej funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na zarządzanie ryzykiem rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem kredytowym i ryzykiem utraty płynności. Zaciągnięte przez Grupę długoterminowe kredyty bankowe oraz wyemitowane obligacje o zmiennej stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp procentowych. Grupa w większości przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy procentowej. Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy przed jej niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia w horyzoncie do 4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania.

Ryzyko rynkowe

a) Ryzyko cenowe

Grupa nie posiada inwestycji w kapitałowe papiery wartościowe, w związku z czym nie jest narażona na ryzyko cenowe dotyczące tego typu inwestycji.

b) Ryzyko stopy procentowej

Grupa jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z pozyskanym finansowaniem w postaci oprocentowanych kredytów bankowych i pożyczek oraz wyemitowanych obligacji. Zarówno w 2022 jak i 2021 roku Grupa nie zawarła kontraktów zabezpieczających przepływy pieniężne z tytułu odsetek.

Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych

Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.

	Okres zakończony 31.12.2022	Okres zakończony 31.12.2021
	Wzrost 1%	Spadek 1%
Instrumenty o zmiennej stopie procentowej	(2 960)	2 960

c) Ryzyko kursowe

Większość transakcji przez Grupę zawierana jest w złotych polskich. Grupa posiada należności i zobowiązania z tytułu pożyczek denominowanych w walutach obcych oraz zobowiązania z tytułu umów leasingu denominowane w walutach obcych. Grupa w celu ograniczenia ryzyka kursowego zawiera transakcje forward, aby zabezpieczyć prognozowane wpływy z tytułu spłaty pożyczek lub sprzedaży udziałów w spółkach celowych z segmentu magazynowego, po z góry określonym kursie. Grupa posiada środki pieniężne w walutach obcych, natomiast nie posiada należności handlowych w walutach obcych.

W przypadku przeliczenia aktywów pieniężnych i zobowiązań denominowanych w walucie obcej na dzień 31 grudnia 2022 i 2021 roku, zmiana wartości waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5% spowodowałyby następującą zmianę zysku przez opodatkowaniem:

	Okres zakończony 31.12.2022	Okres zakończony 31.12.2021
	Wzrost 5%	Spadek 5%
Należności i zobowiązanie denominowane w EUR	8 740	(8 740)

Ryzyko kredytowe

Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych, środków pieniężnych i ekwiwalentów oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe. Ryzyko kredytowe Grupy w obszarze należności handlowych jest dokładnie monitorowane. Kwoty wykazane w bilansie są kwotami netto, czyli z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość należności o niskim prawdopodobieństwie spłaty. Ryzyko kredytowe związane z pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są banki o silnej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez międzynarodowe agencje ratingowe.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

64

Grupa nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na liczną grupę partnerów i klientów. Dodatkowo, należności dotyczące głównej działalności Grupy, tj. sprzedaży mieszkań, lokali usługowych i garaży, są w znaczącej większości przypadków w pełni zabezpieczone, gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży najczęściej następuje po zapłaceniu przez nabywców całkowitej ceny wynikającej z umowy. Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku analiza przeterminowanych należności z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco:

31.12.2022	Wartość brutto	Odpis aktualizujący	Wartość netto
Nieprzeterminowane	1 251	12	1 239
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni	3 031	168	2 863
180-360 dni	288	129	159
powyżej 360 dni	177	171	6
Razem	4 747	480	4 267

31.12.2021	Wartość brutto	Odpis aktualizujący	Wartość netto
Nieprzeterminowane	957	17	940
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni	768	43	725
180-360 dni	79	34	45
powyżej 360 dni	83	80	3
Razem	1 887	174	1 713

Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku 2022 i 2021 przedstawiono poniżej:

Okres zakończony	31.12.2022	31.12.2021
Stan na początek okresu	174	354
Zmiana odpisu aktualizującego	306	(180)
Stan na koniec okresu	480	174

Ryzyko płynności

Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Grupę obowiązków związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Grupę polega na zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Grupa zawsze posiadała płynność wystarczającą do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Grupy. Płynność finansowa jest monitorowana w Grupie na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat. Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności Grupy w okresie najbliższych 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym realizacji projektów deweloperskich. Grupa nie oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne, zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco innych kwotach.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

65

31.12.2022	Wartość bilansowa	Przepływy pieniężne wynikające z umowy*	Do 1 miesiąca	1 - 3 miesiące	3 - 6 miesięcy	6 - 12 miesięcy	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej 5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	70 617	70 617	-	-	-	12	70 605	-	-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	36 332	36 332	36 329	3	-	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	255 364	252 521	-	3 394	12 637	7 603	228 887	-	-
Kaucje	11 801	11 801	-	4 301	-	2 410	2 366	189	2 535
Zobowiązania z tytułu leasingu	81 361	127 641	769	2 693	3 444	6 771	26 875	26 780	60 309
Stan na koniec okresu	455 475	498 912	37 098	10 391	16 081	18 865	327 529	26 969	62 844

31.12.2021	Wartość bilansowa	Przepływy pieniężne wynikające z umowy*	Do 1 miesiąca	1 - 3 miesiące	3 - 6 miesięcy	6 - 12 miesięcy	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej 5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	55 742	57 025	-	-	-	20 954	30 538	-	5 533
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	46 987	46 987	41 452	5 535	-	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	272 396	276 887	-	11 771	33 210	12 000	219 906	-	-
Kaucje	14 782	14 782	-	-	4 301	4 479	1 162	1 829	3 011
Zobowiązania z tytułu leasingu	18 604	24 131	203	476	719	1 410	4 665	4 362	12 296
Stan na koniec okresu	408 511	419 812	41 655	17 782	38 230	38 843	256 271	6 191	20 840

* analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości bilansowych

Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości

Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku. Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.

Zarządzanie kapitałem

Grupa definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Grupę do monitorowania kapitałów własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem. Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2022 roku 47,6% (31 grudnia 2021 r.: 39,5%). Grupa zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do kapitału własnego.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

66

Ponadto Grupa zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom relacji kapitału własnego do długu. Według stanu na 31 grudnia 2022 i 2021 roku wskaźnik długu netto wyniósł odpowiednio: 36,5% oraz 21,0%. Jednostka Dominująca w 2022 roku wypłaciła dywidendę dla akcjonariuszy z zysku netto za rok 2021 oraz z funduszu dywidendowego w wysokości 47 484 tys. zł, tj. 1,14 zł na jedną akcję.

33. Instrumenty finansowe

a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych

Okres zakończony	31.12.2022	31.12.2021
Pożyczki	212 518	78 689
Należności z tytułu dostaw i usług	41 106
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty powiązane	212 559	78 795
Pożyczki	1 835	2 159
Należności z tytułu dostaw i usług	4 226	1 607
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty pozostałe	6 061	3 766
Środki pieniężne	168 291	218 181
Razem	386 911	300 742

b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych

Okres zakończony	31.12.2022	31.12.2021
Kredyty bankowe i pożyczki	70 617	55 742
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	36 332	46 987
Zobowiązania z tytułu obligacji	255 364	272 396
Kaucje	11 801	14 782
Zobowiązania z tytułu leasingu	81 361	18 604
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu	455 475	408 511
Pochodne instrumenty finansowe	-	135
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej	-	135

Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku.

34. Zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe

Zobowiązania dotyczą przede wszystkim zobowiązań wobec generalnych wykonawców z tytułu podpisanych kontraktów. Całkowita kwota przyszłych zobowiązań, które nie są jeszcze zafakturowane z tytułu umów o generalne wykonawstwo na dzień 31 grudnia 2022 r. wynosi: 204.383 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2021 r. wynosiła: 145.630 tys. zł.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.

67

35. Zobowiązania warunkowe

Na dzień bilansowy oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu Spółki z Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. udzieliły następujących poręczeń:

• spółki Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o., Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o., Marvipol Sopot I Sp. z o.o. i Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. udzieliły poręczeń na rzecz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development S.A. w związku z zawartą 5 listopada 2018 umową kredytu odnawialnego, którego aktualny limit wynosi 45.000 tys. zł. Poręczenia udzielone do kwoty 82.500 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Moko Botanika Property Sp. z o.o. (dawniej: Natenby Investments Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 283.761 tys. zł. W dniu 28 lipca 2022 i 13 października 2022 r. zostały zawarte ostateczne umowy przeniesienia własności lokali, w związku z czym zabezpieczenie wygasło;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Studio Okęcie Property Sp. z o.o. (dawniej: Cambleani Investments Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Studio Okęcie. Poręczenie udzielone do kwoty 42.990 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Evontamill Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Unique Tower. Poręczenie udzielone do kwoty 46.452 tys. zł. W dniu 15 września 2022 została zawarta ostateczna umowa przeniesienia własności lokali, w związku z czym zabezpieczenie wygasło;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu nieodnawialnego w kwocie 30.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 60.000 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 133.489 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 266.979 tys. zł;
• spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A.z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu odnawialnego do kwoty 4.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 8.000 tys. zł; spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Logistics S.A. w związku z zawartą 23 lipca 2021 umową ramową dla transakcji rynku finansowego. Poręczenie udzielone do kwoty 18.750 tys. zł; spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Narwik Sp. z o.o. w związku z zawartą 19 lipca 2021 umową kredytu inwestycyjnego do kwoty 74.000 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego do kwoty 3.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 7.893 tys. zł; W dniu 17 stycznia 2023 kredyty zostały spłacone, w związku z czym zabezpieczenie wygasło; spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Raabego Sp. z o.o. w związku z zawartą 23 listopada 2021 kredytu inwestycyjnego do kwoty 23.200 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego do kwoty 1.000 tys. zł. Poręczenie do kwoty 2.630 tys. zł. spółka Marvipol Development S.A. zawarła umowę przystąpienia do długu spółki zależnej Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. wraz z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji w trybie artykułu 777 par. 1 pkt 5 k.p.c. w związku z zawartą 28 kwietnia 2022 roku umową kredytu nieodnawialnego w wysokości 18.000 tys. zł w Banku Ochrony Środowiska S.A. Jednym z wymaganych zabezpieczeń kredytu był weksel in blanco wystawiony przez Marvipol Development S.A. W dniu 23 września 2022 kredyt został spłacony, a zabezpieczenia wygasły. spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Głębocka Sp. z o.o. w związku z zawartą 26 października 2022 umową kredytu inwestycyjnego do kwoty 56.000 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego do kwoty 3.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 11.800 tys. zł. Spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Ochrony Środowiska SA z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w związku z zawartą 15 grudnia 2022 roku umową gwarancji do kwoty 4.578 tys. zł. Poręczenie do kwoty 6.887 tys. zł.

36. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla.

Grupa na rzecz członków Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla wypłaca wynagrodzenie na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na podstawie umowy o świadczenie usług.

Wynagrodzenie Zarządu Jednostki Dominującej (w tys. zł)

	01.01.2022 31.12.2022	01.01.2021 31.12.2021
Mariusz Książek - Prezes Zarządu	2 948	2 510
Andrzej Nizio - Wiceprezes Zarządu od 05.10.2022	569	-
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu do 04.10.2022	496	1 801
	4 013	4 311

Wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej w jednostkach podporządkowanych (w tys. zł)

	01.01.2022 31.12.2022	01.01.2021 31.12.2021
Mariusz Książek - Prezes Zarządu	931	806
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu do 04.10.2022	137	180
	1 068	986

Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł)

	01.01.2022 31.12.2022	01.01.2021 31.12.2021
Aleksander Chłopecki	140	124
Krzysztof Brejdak	132	117
Wiesław Łatała	116	103
Dariusz Daniluk	109	73
Andrzej Jacaszek	77	69
Wiesław Różacki	-	16
	574	502

Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A.

Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo Jednostki Dominującej oraz członków Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A.

Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)

	Wartość transakcji Okres zakończony	Nierozliczone saldo w okresie na dzień 31.12.2022	31.12.2021
Jednostki powiązane z Marvipol Development S.A.	47	2	2
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol Development S.A.	517	39	104
Sprzedaż produktów i usług	564	41	106

Zakup produktów i usług (w tys. zł)

	Wartość transakcji Okres zakończony	Nierozliczone saldo w okresie na dzień 31.12.2022	31.12.2021
Jednostki powiązane z Marvipol Development S.A.	-	-	-
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol Development S.A.	1 287	3	37
Zakup produktów i usług	1 287	3	37

Transakcje sprzedaży i zakupu od jednostek powiązanych zawarto na warunkach rynkowych.

Wypłacone dywidendy (w tys. zł)

	Wartość transakcji Okres zakończony	Nierozliczone saldo w okresie na dzień
	01.01.2022 31.12.2022	01.01.2021 31.12.2021
Książek Holding Sp. z o.o.*	31 366	26 136
Mariusz Książek	2 369	1 975
	33 735	28 111
*Podmiot zależny od Mariusza Książek

Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł

	Sprzedaż / Wycena udziałów	Nierozliczone nabycie kapitału	Udzielenie kapitału	Spłaty kapitału	Naliczenia odsetek	Spłaty odsetek	EUR/różnice kursowe	Odpis na straty kredytowe	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2022
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o.	16 730	-	16 436	159	848	395	-	-	16 436
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.	9	-	-	-	9	-	-	-	9
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.	27 647	-	20 966	-	1 180	-	117	248	49 662
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.	19 425	-	-	-	574	-	383	125	20 257
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.	14 877	-	-	-	451	-	293	32	15 589
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.	-	30 635	17 377	-	1 192	-	577	292	49 489
Zynwalin Investments Sp. z o.o.	-	48 701	-	4 371	1 403	-	1 055	113	46 675
PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o.	-	30 393	-	-	462	-	57	66	30 846
	78 688	109 729	38 343	20 807	5 421	857	2 877	876	212 518

Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł

	Nierozliczone nabycie udziałów	Udzielenie kapitału	Spłaty kapitału	Naliczenia odsetek	Spłaty odsetek	Różnice kursowe	Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2022
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.	13 575	-	-	70	-	267	13 912
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.	7 379	-	-	38	-	144	7 561
	20 954	-	-	108	-	411	21 473

Wartość udzielonych pożyczek według terminów spłaty:

	01.01.2022 31.12.2022	01.01.2021 31.12.2021
Do 1 roku	-	-
Od 1 roku do 3 lat	69 919	63 802
Od 3 do 5 lat	142 599	14 886
Powyżej 5 lat	-	-
	212 518	78 688

Wartość otrzymanych pożyczek według terminów spłaty:

	01.01.2022 31.12.2022	01.01.2021 31.12.2021
Do 1 roku	-	20 954
Od 1 roku do 3 lat	21 473	-
Od 3 do 5 lat	-	-
Powyżej 5 lat	-	-
	21 473	20 954

37. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.

Jednostki zależne

	Okres zakończony 31.12.2022	31.12.2021
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o.	100%	100%
Prosta Tower Sp. z o.o.	-	100%
Prosta 32 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol TM Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. Sp.k.	100%	100%
Marvipol Estate Sp. z o.o. w likwidacji	-	100%
Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol W Apartments Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Construction Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Głębocka Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Logistics S.A.	100%	100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o.	100%	100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o.	100%	100%
Property-ad Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o.	100%	100%
Ertan Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Sopot II Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o.	100%	100%
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o.	100%	100%

1) Prosta Tower Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.); w dniu 01.12.2022 spółka uległa połączeniu ze spółką Prosta 32 Sp. z o.o.
2) Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. - jednostka zależna pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada w jednostce 99% udziału w zysku, 1% udziału w zysku przypada Marvipol Development 1 Sp. z o.o.)

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

	Procentowa wielkość udziałów posiadanych przez Grupę Okres zakończony 31.12.2022	31.12.2021
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji 1)	-	68%
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji 2)	-	68%
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.	41%	41%
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.	50%	50%
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.	68%	68%
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o.	-	68%
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
73

1) PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji

• 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiadała Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowiła wspólne przedsięwzięcie

2) PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji

• 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiadała Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowiła wspólne przedsięwzięcie

3) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.

• 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

4) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.

• 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

5) PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.

• 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

6) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.

• 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

7) PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.

• 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

8) Zynwalin Investments Sp. z o.o.

• 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

9) PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.

• 45% udziałów uprawniających do 45% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

10) PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o.

• 52% udziałów uprawniających do 52% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu Lista jednostek zależnych znajduje się w pkt 5 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.

38. Średnioroczne zatrudnienie w Grupie Marvipol Development S.A.

Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. w Grupie wynosiło 79 osób.

39. Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych

Zmiana stanu zapasów

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Bilansowa zmiana stanu zapasów	240	128
Koszty finansowania zewnętrznego wykazane w przepływach z działalności finansowej	25 754	15 823
Ujęcie i rozliczenie aktywów zgodnie z MSSF 16	(54 640)	428
Nakłady niepieniężne dot. skapitalizowanych kosztów finansowania zewnętrznego	(1 440)	1 920
Reklasyfikacja z/na inne pozycje bilansowe	1 665	(20 554)
Zmiana stanu zapasów	211 467	(156 940)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.
74

Zmiana stanu należności

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Bilansowa zmiana stanu należności	10 942	4 742
Zmiany metody konsolidacji po sprzedaży udziałów	(2 209)	(16 153)
Należności dot. rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	(1 351)	1 351
Ujęcie i rozliczenie kosztów prowizji kredytowych	729	1 290
Reklasyfikacja z/na inne pozycje bilansowe	(842)	100
Pozostałe	53	11
Zmiana stanu należności	7 322	(8 659)

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Bilansowa zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów i pożyczek	(24 882)	(2 905)
Zmiany metody konsolidacji po sprzedaży udziałów	706	120
Ujęcie zobowiązań z tyt. użytkowania wieczystego zgodnie z MSSF 16	-	(1 006)
Pozycje wykazane w innych liniach sprawozdania z przepływów pieniężnych	(474)	(220)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych	(24 650)	(4 011)

40. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu 31 grudnia 2022 r.

Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w pkt 7 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.

41. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych

W dniu 29 maja 2020 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34 Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych. Badanie sprawozdań finansowych za lata 2021 - 2022 zostało przeprowadzone przez spółkę CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (00-336), przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 3767. Umowa ze spółką CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna o dokonanie badania została zawarta w dniu 9 lipca 2020 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz innych usług za lata 2022 i 2021 prezentuje poniższa tabela:

	01.01.2022 - 31.12.2022	01.01.2021 - 31.12.2021
Badanie rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	100	100
Inne usługi atestacyjne, w tym:	306	311
- przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	50	50
- badania rocznych sprawozdań finansowych jednostek podporządkowanych	249	254
- pozostałe usługi atestacyjne	7	7
Razem	406	411

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.
75

• Mariusz Książek Prezes Zarządu
• Andrzej Nizio Wiceprezes Zarządu
• Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych