Marvipol Development S.A. — Annual Report 2020

Mar 22, 2021

Sprawozdanie Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. w 2020 r. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 2 1. Podstawowe informacje o Marvipol Development S.A. Nazwa Marvipol Development Spółka Akcyjna Siedziba ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa Rejestracja Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy KRS KRS 0000534585 REGON 360331494 NIP 5272726050 Przedmiot działalności Spółka prowadzi działalność holdingową - jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A., prowadzącej działalność deweloperską. Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A. – z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r. Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa, Grupa Kapitałowa, Grupa Marvipol Development). 2. Profil i strategia rozwoju Spółki oraz Grupy Kapitałowej Emitent jest jednym z wiodących polskich deweloperów. Spółka prowadzi działalność – za pośrednictwem spółek celowych – w trzech segmentach: deweloperskim, w ramach którego realizuje projekty budownictwa wielorodzinnego, magazynowym, inwestując w budowę i komercjalizację, a następnie sprzedając skomercjalizowane projekty oraz w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe. Do segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe alokowane zostały następujące aktywa: nieruchomości niezabudowane w Mikołajkach, Kołobrzegu, Gdańsku (ul. Grunwaldzka) oraz 50% projektu Unique Tower w Warszawie. 24 LATA DZIAŁALNOŚCI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 48 ZREALIZOWANYCH PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH 945 TYS. M 2 UŻYTKOWEJ POWIERZCHNI W UKOŃCZONYCH PROJEKTACH MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 3 Rodzimym i podstawowym rynkiem prowadzenia przez Grupę Marvipol Development działalności w segmencie deweloperskim jest Warszawa, gdzie Marvipol w okresie 24 lat zbudował mocną pozycję rynkową, a także rozpoznawalną markę, kojarzoną z ponadczasową architekturą, kompleksowym zagospodarowaniem terenu oraz wysoką jakością i solidnością wykonania wielorodzinnych budynków mieszkalnych. Emitent jest obecny również w Trójmieście oraz we Wrocławiu. W ramach segmentu magazynowego Grupa Kapitałowa Marvipol Development od 2015 r. realizuje inwestycje zlokalizowane w różnych, starannie wyselekcjonowanych regionach kraju. Inwestycje są realizowane w formule wspólnych przedsięwzięć z doświadczonym partnerem branżowym, liderem rynku w Polsce i w Europie – Grupą Panattoni. Strategia działania zakłada koncentrację na rozwoju dwóch głównych segmentów biznesu: deweloperskiego i magazynowego, przy równoczesnym optymalnym zarządzaniu pozostałymi aktywami nieruchomościowymi. Marvipol Development dąży do realizacji celu strategicznego, jakim jest efektywne pomnażanie kapitału poprzez koncentrację na wysokomarżowych projektach o ponadnormatywnej, dla średniej rynkowej, rentowności zaangażowanego kapitału. Kluczowymi elementami biznesowego sukcesu Grupy są: staranny proces zakupu działek budowlanych, realizacja projektów we współpracy ze sprawdzonymi, renomowanymi biurami projektowymi i generalnymi wykonawcami, aktywny proces komercjalizacji, wspierany szerokim wachlarzem działań marketingowych oraz realizacja projektów przy wykorzystaniu różnorodnego finansowania zewnętrznego. Plan rozwoju na najbliższe lata zakłada dalszy wzrost skali prowadzonej działalności Emitenta. W biznesie deweloperskim Grupa Kapitałowa Marvipol Development zamierza dalej koncentrować się na projektach w każdym z segmentów rynku, w którym jest obecna. Zamiarem Spółki, obok umocnienia się na rodzimym rynku warszawskim, jest ugruntowanie pozycji na deweloperskim rynku Trójmiasta i poszerzenie oferty o inwestycje we Wrocławiu. W segmencie magazynowym Spółka chce optymalizować zwrot na kapitale poprzez inwestycje w projekty, których cykl realizacji (zakończonej sprzedażą) jest nie dłuższy niż dwa lata. W segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe alokowane są m.in. niezabudowane nieruchomości, na których realizacja projektów deweloperskich będzie możliwa przy spełnieniu przesłanek biznesowych, pozwalających na uzyskanie optymalnych wyników. Projekt Unique Apartments będzie prowadzony w oparciu o umowę franczyzy Royal Tulip. Działania podjęte w ramach realizacji strategii rozwoju Grupy w okresie objętym raportem zostały zaprezentowane w rozdziałach 8 , 9 i 10 niniejszego Sprawozdania. Perspektywy rozwoju działalności Grupy zostały przedstawione w rozdziale 12 Sprawozdania. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 4 3. Władze Spółki Zarząd: MARIUSZ KSIĄŻEK PREZES ZARZĄDU 29 lat doświadczenia w rozwijaniu biznesu GRZEGORZ KAWECKI WICEPREZES ZARZĄDU 20 lat doświadczenia na stanowiskach zarządczych Rada Nadzorcza: ALEKSANDER CHŁOPECKI Przewodniczący Rady Nadzorczej WIESŁAW TADEUSZ ŁATAŁA Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej KRZYSZTOF BREJDAK Członek Rady Nadzorczej ANDRZEJ JACASZEK Członek Rady Nadzorczej MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 5 4. Akcjonariat Spółki Akcje Marvipol Development S.A. od 19 grudnia 2017 r. są notowane na rynku głównym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Kapitał zakładowy Spółki wynosi 41.652.852 zł i dzieli się na 41.652.852 akcji o wartości nominalnej 1 zł każda. Zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, Akcjonariuszami Spółki posiadającymi na dzień sporządzenia niniejszego raportu znaczne pakiety akcji Emitenta są: Akcjonariusze Liczba posiadanych akcji i głosów na WZ Udział akcji w kapitale zakładowym i w głosach na WZ Mariusz Książek, w tym: 29 591 523 71,04% Książek Holding Sp. z o.o. 27 513 831 66,05% Bezpośrednio 2 077 692 4,99% Nationale-Nederlanden OFE 3 006 166 7,22% Inne podmioty 9 055 163 21,74% Razem 41 652 852 100% Tabela nr 1. Akcjonariat Spółki według stanu na 18.03.2021 r. Głównym Akcjonariuszem Marvipol Development S.A. jest Książek Holding Sp. z o.o., firma inwestycyjna kontrolowana przez Mariusza Książek, prezesa Spółki. Od dnia przekazania poprzedniego raportu okresowego Spółka nie otrzymała zawiadomień o zmianie stanu posiadania akcji przez znaczących akcjonariuszy. Spółka oraz podmioty zależne nie posiadają akcji własnych Emitenta. Mariusz Książek 71,04% Nationale- Nederlanden OFE 7,22% Free float 21,74% MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 6 5. Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Na dzień sporządzenia niniejszego Raportu w skład Grupy Marvipol Development wchodziły:  Marvipol Development S.A., podmiot dominujący Grupy Kapitałowej,  38 spółek zależnych i 9 spółek współkontrolowanych zaprezentowanych poniżej: L.P. Nazwa Spółki Udział Grupy Kapitałowej Jednostki ujmowane metodą pełną 1 Central Park Ursynów 2 Sp. z o.o. 100% 2 Ertan Sp. z o.o. 100% 3 Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100% 4 Marvipol Construction Sp. z o.o. 100% 5 Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 100% 6 Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. 1) 100% 7 Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 100% 8 Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 100% 9 Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 100% 10 Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 100% 11 Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100% 12 Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 100% 13 Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 100% 14 Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100% 15 Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 100% 16 Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 100% 17 Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100% 18 Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100% 19 Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100% 20 Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100% 21 Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100% 22 Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 100% 23 Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 100% 24 Marvipol TM Sp. z o.o. 100% 25 Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 100% 26 Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 100% 27 Property-ad Sp. z o.o. 100% 28 Prosta 32 Sp. z o.o. 100% 29 Prosta Tower Sp. z o.o. 2) 100% 30 Solex Sp. z o.o. 100% 31 Marvipol Logistics S.A. 100% 32 Marvipol Estate Sp. z o.o. 100% 33 Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 100% 34 Marvipol Kołobrzeg Resort sp. z o.o. 100% MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 7 L.P. Nazwa Spółki Udział Grupy Kapitałowej 35 Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100% 36 Unique Apartments Grunwaldzka Sp. z o.o. 100% 37 Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100% 38 Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 100% Jednostki ujmowane metodą praw własności 1 Industrial Center 37 Sp. z o.o. w likwidacji 3) 68% 2 PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. 4) 68% 3 PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. 5) 68% 4 PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o. 6) 68% 5 PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. 7) 68% 6 PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. 8) 40,8% 7 PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. 9) 50% 8 PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. 10) 68% 9 PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. 11) 68% Tabela nr 2. Lista spółek zależnych i współzależnych Marvipol Development S.A. (według stanu na dzień 18.03.2021 r.) Legenda:  Segment deweloperski  Segment magazynowy  Pozostałe aktywa nieruchomościowe 1) Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. - jednostka zależna pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada 99% udziału w zysku jednostki, 1% - Marvipol Development 1 Sp. z o.o.) 2) Prosta Tower Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.) 3) Industrial Center 37 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Estate Sp. z o.o. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie 4) PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie 5) PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie 6) PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o. – 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie. 7) PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. – 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 8 8) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. – 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie. 9) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie. 10) PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie. 11) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie. Na dzień 31 grudnia 2020 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu Emitent nie posiada oddziałów (zakładów). Poza wskazanymi powyżej spółkami zależnymi oraz współzależnymi oraz nieruchomościami składającymi się na bank ziemi, Grupa Marvipol Development nie identyfikuje istotnych inwestycji (w tym inwestycji obejmujących papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości niematerialne i prawne oraz nieruchomości) innych niż te, o których informowała w formie raportów bieżących. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 9 6. Grupa Kapitałowa w liczbach 431,4 mln zł SKONSOLIDOWANE PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY ZA 2020 R. 89,6 mln zł ZYSK OPERACYJNY ZA 2020 R. 80,4 mln zł ZYSK NETTO ZA 2020 R. 1 313,9 mln zł SUMA BILANSOWA NA 31.12.2020 R. 556,6 mln zł WARTOŚĆ KSIĘGOWA NA 31.12.2020 R. 156,6 mln zł DŁUG NETTO NA 31.12.2020 R. 1086 LOKALI MIESZKALNYCH, UŻYTKOWYCH I INWESTYCYJNYCH SPRZEDANYCH W 2020 R. 791 LOKALI MIESZKALNYCH I UŻYTKOWYCH PRZEKAZANYCH NABYWCOM W 2020 R. 246 tys. m 2 POWIERZCHNIA UŻYTKOWA PROJEKTÓW W REALIZACJI I W PRZYGOTOWANIU (na dzień sporządzenia niniejszego raportu) 28,9 mln zł ZYSK SEGMENTU MAGAZYNOWEGO ZA 2020 R. 175 tys. m 2 POWIERZCHNIA WYNAJMOWALNA PROJEKTÓW MAGAZYNOWYCH W PORTFELU (na dzień sporządzenia niniejszego raportu) 130,9 mln zł ZAANGAŻOWANIE KAPITAŁOWE W REALIZOWANE PROJEKTY MAGAZYNOWE (na dzień sporządzenia niniejszego raportu) * Dług netto Grupy na dzień 31.12.2020 r. po uwzględnieniu zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów kalkulowanego zgodnie z MSSF 16 Leasing wynosi 185,0 mln zł. ** Powierzchnia użytkowa projektów deweloperskich wynosi 213 tys. m 2 . Powierzchnia użytkowa projektów przypisanych do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych to 33 tys. m 2 . MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 10 7. Najważniejsze wydarzenia 2020 roku oraz do dnia sporządzenia raportu Styczeń 2020 r.  9 stycznia – zmiany w składzie Zarządu Spółki (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 2/2020)  16 stycznia – zawarcie umowy sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy w Rudzie Śląskiej (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 3/2020)  16 stycznia – zawarcie umowy sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 84 Sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy w Szczecinie (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 4/2020)  16 stycznia – zawarcie umowy sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 94 Sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy w Sękocinie Starym (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 5/2020) Luty 2020 r.  11 lutego – emisja obligacji Spółki serii Z o wartości 27 mln zł (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 7/2020)  19 lutego – zawarcie przez spółkę PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w Warszawie, na której realizowany jest projekt magazynowy (szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 8/2020, 25/2020)  19 lutego – zawarcie przez spółkę PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w rejonie Warszawy, na której realizowany jest projekt magazynowy (szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 9/2020, 26/2020)  28 lutego – zawarcie przez Marvipol Logisti cs S.A. umowy sprzedaży 50 spośród 100 posiadanych udziałów w PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o., realizującej projekt budowy obiektu magazynowego w okolicach Warszawy (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 10/2020) Marzec 2020 r.  18 marca – emisja obligacji Spółki serii AA o wartości 7,3 mln zł (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 12/2020)  23 marca – emisja obligacji Spółki serii AB o wartości 2,7 mln zł (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 13/2020)  30 marca – zmiana terminu zawarcia umow y zakupu nieruchomości zlokalizowanej w dzielnicy Bielany w Warszawie (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 15/2020) Kwiecień 2020 r.  2 kwietnia – zawarcie umowy zakupu nieruchomości w Gdańsku (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 17/2020)  6 kwietnia – zawarcie przez PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. i Panattoni Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczącej wybudowania obiektu magazynowego we Wrocławiu (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 19/2020)  24 kwietnia – zawarcie między PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. a mBank S.A. umowy kredytowej (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 20/2020)  29 kwietnia – zawarcie umowy zakupu nieruchomości zlokalizowanej w dzielnicy Bielany w Warszawie (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 21/2020)  30 kwietnia – wygaśnięcie listu intencyjnego w sprawie generalnego wykonawstwa inwestycji Moko Botanika w Warszawie (szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 16/2020, 22/2020) MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 11 Maj 2020 r.  19 maja – rezygnacja Członka Zarządu Spółki (szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 23/2020, nr 24/2020) Czerwiec 2020 r.  12 czerwca – okresowa amortyzacja obligacji serii W (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 27/2020) Lipiec 2020 r.  3 lipca – zawarcie umowy zakupu nieruchomości na Ursynowie (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 29/2020)  17 lipca – zawarcie przez PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. i Panattoni Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczącej wybudowania obiektu magazynowego w Warszawie (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 30/2020)  21 lipca – okresowa amortyzacja obligacji serii T (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 31/2020)  21 lipca – zawarcie umowy o generalne wykonawstwo inwestycji Moko Botanika w Warszawie (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 32/2020)  21 lipca – zawarcie umowy zakupu nieruchomości na Bemowie (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 33/2020)  28 lipca – zawarcie między PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. a Santander Bank Polska S.A. umowy kredytowej (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 34/2020)  28 lipca – zawarcie przez spółkę PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w Warszawie, na której zrealizowano projekt magazynowy (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 35/2020)  28 lipca – zawarcie przez spółkę PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w rejonie Warszawy, na której zrealizowano projekt magazynowy (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 36/2020)  30 lipca – zawarcie przez Unique Hospitality Chmielna Sp. z o.o. warunkowej umowy franczyzy z Accor Services Poland sp. z o. o. Sp. z o.o. (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 37/2020) Sierpień 2020 r.  3 sierpnia – zwołanie Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 38/2020)  5 sierpnia – ustalenie wysokości wynagrodzenia Prezesa Zarządu Spółki i rekomendacja w sprawie przyjęcia Polityki Wynagrodzeń Spółki (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 39/2020)  7 sierpnia – powołanie Mariusza Książek do Zarządu Spółki i pełnienia funkcji Prezesa Zarządu na kolejną kadencję (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 40/2020)  31 sierpnia – Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki (szczegóły: raporty bieżący Emitenta nr 43/2020 i 44/2020)  31 sierpnia – podjęcie uchwały ws. wypłaty dywidendy (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 42/2020) Wrzesień 2020 r.  25 września – zawarcie przyrzeczonej umowy zakupu nieruchomości na Białołęce (Warszawa) oraz we Wrocławiu (szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 41/2020, 45/2020, 46/2020)  29 września – wypłata dywidendy w wysokości 0,17 zł na akcję MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 12 Październik 2020 r.  6 października – ustanowienie programu emisji obligacji (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 48/2020)  16 października – zawarcie przez PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. i Panattoni Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczącej wybudowania obiektu magazynowego w okolicy Wrocławia (Wrocław II) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 49/2020)  19 października – rejestracja przez sąd zmiany statutu (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 50/2020)  28 października – asymilacja obligacji serii Z, AA i AB (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 51/2020)  28 października – nabycie przez Emitenta obligacji celem umorzenia (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 52/2020) Listopad 2020 r.  10 listopada – emisja obligacji Spółki serii AC o wartości 78 mln zł (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 53/2020)  23 listopada – zawarcie umowy o generalne wykonawstwo inwestycji Rotunda Dynasy w Warszawie (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 54/2020) Grudzień 2020 r.  1 grudnia – zawarcie między PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. a ING Bank Śląski S.A umów kredytowych (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 55/2020)  4 grudnia – zawarcie umowy zakupu nieruchomości we Włochach (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 56/2020) Styczeń 2021 r.  21 stycznia – okresowa amortyzacja obligacji serii T (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 2/2021)  27 stycznia – ujawnienie opóźnionej informacji poufnej o rozpoczęciu rozmów w sprawie sprzedaży przez Grupę pakietów lokali oraz zawarcie przedwstępnych umów sprzedaży pakietów lokali w projektach Moko Botanika, Studio Okęcie oraz Unique Tower (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 3/2021)  29 stycznia – zawarcie umowy zakupu nieruchomości na Białołęce (Warszawa) (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 5/2021) Marzec 2021 r.  2 marca – śmierć Członka Rady Nadzorczej (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 6/2021)  4 marca – zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 7/2021)  5 marca – rozważana emisja w ramach programu emisji obligacji do kwoty 200 mln zł (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 8/2021)  8 marca – w yodrębnienie z segmentu deweloperskiego segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych (szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 9/2021) Segment deweloperski Raport roczny za 2020 r. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 14 8. Segment deweloperski Wprowadzenie Realizacja projektów o profilu mieszkaniowym, to historycznie pierwszy z segmentów działalności deweloperskiej firmy Marvipol, rozwijanej obecnie w ramach Grupy Marvipol Development. W swojej dotychczasowej działalności Grupa Kapitałowa oddała do użytkowania 7,6 tys. mieszkań i lokali użytkowych z 453 tys. m 2 powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej. Grupa specjalizuje się w realizacji projektów o podwyższonym standardzie w każdym z segmentów rynku, w którym jest obecna. Dzięki koncentracji na wartości dodanej realizowanych projektów, w tym m.in. ponadczasowej architekturze, wysokiej jakości i solidności wykonania, efektywnej i efektownej aranżacji części wspólnych, Grupa Marvipol Development jest w stanie generować na realizowanych projektach atrakcyjne marże na sprzedaży i ponadnormatywny zwrot z zaangażowanego kapitału, przy zachowaniu atrakcyjnej ceny dla nabywcy. Rodzimym i podstawowym rynkiem geograficznym działalności Marvipol jest rynek warszawski, na którym firma obecna jest od lat 90-tych XX wieku. W 2017 r., dążąc do dywersyfikacji ryzyk biznesowych oraz optymalnego wykorzystania kapitału firmy, w tym kapitału ludzkiego i know-how, Emitent podjął strategiczną decyzję o wejściu na deweloperski rynek Trójmiasta. W 2020 r. nabyła nieruchomość we Wrocławiu, rozszerzając obszar działalności o ten rynek. Portfel projektów deweloperskich Warszawa Gdańsk Rys. 1. Projekty deweloperskie w Warszawie i Gdańsku (położenie, etap realizacji) wg stanu na dzień sporządzenia raportu MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 15 Na dzień sporządzenia niniejszego raportu portfel projektów Grupy Marvipol Development tworzy 21 inwestycji w budowie i w przygotowaniu (w tym warunkowo nabytych), zlokalizowanych w Warszawie, Gdańsku, Sopocie i we Wrocławiu. Łączna powierzchnia użytkowa projektów w banku ziemi wynosi 213 tys. m 2 powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej, z czego 30 proc. stanowi powierzchnia projektów w budowie. W 2020 r. Grupa Marvipol Development sfinalizowała zakupy nieruchomości w dzielnicy Bielany w Warszawie, nabyła nieruchomości w dzielnicach Białołęka, Bemowo, Ursynów i Włochy w Warszawie, jak również kupiła nieruchomość we Wrocławiu. Po zakończeniu okresu sprawozdawczego Grupa dokonała zakupu kolejnej nieruchomości w dzielnicy Białołęka w Warszawie. W 2020 r. Grupa Marvipol Development zakończyła realizację czterech stołecznych inwestycji: ostatniego etapu projektu Riviera Park, ostatniego etapu inwestycji Central Park Ursynów, projektu Topiel No 18 oraz Domu przy Okrzei. Grupa w 2020 r. rozpoczęła realizację czterech inwestycji w Warszawie: Moko Botanika na Mokotowie, Kłopotowskiego No 11 na Pradze-Północ, Studio Okęcie we Włochach oraz Rotunda Dynasy w Śródmieściu. Ponadto na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa kontynuuje realizację trzech inwestycji rozpoczętych we wcześniejszych latach: W Apartments (Wola) i Unique Tower (Wola) w Warszawie oraz inwestycji Dwie Motławy w Gdańsku. Projekt Liczba lokali w projekcie PUM/PUU (tys. m 2 ) Liczba sprzedanych lokali (stan na 31.12.2020 r.) Rozpoczęcie budowy Planowane ukończenie budowy Dwie Motławy (Gdańsk) 105 3,9 83 I kw. 2019 r. I kw. 2021 r. W Apartments 218 13,0 194 II kw. 2019 r. II kw. 2021 r. Unique Tower 190 12,1 149 IV kw. 2017 r. IV kw. 2021 r. Kłopotowskiego No 11 75 4,0 52 II kw. 2020 r. II kw. 2022 r. Moko Botanika 1 193 9,4 193 III kw. 2020 r. II kw. 2022 r. Studio Okęcie 94 3,6 94 IV kw. 2020 r. III kw. 2022 r. Rotunda Dynasy 25 3,1 - IV kw. 2020 r. IV kw. 2022 r. Moko Botanika 2 290 14,8 290 I kw. 2021 r. III kw. 2022 r. Wykres nr 1. Portfel inwestycji deweloperskich Grupy Marvipol Development według stanu na dzień sporządzenia raportu Mieszkaniowa i usługowa część inwestycji 64 tys. m 2 PUM/PUU Unique Tower 19% W Apartments 20% Moko Botanika 38% Pozostałe 23% PROJEKTY W BUDOWIE Włochy 21% Chmielna 9% Białołęka 2 9% Pozostałe w przygotowaniu 25% Warunkowe projekty 36% PROJEKTY W PRZYGOTOWANIU 149 tys. m 2 PUM/PUU MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 16 Projekt Liczba lokali w projekcie PUM/PUU (tys. m 2 ) Liczba sprzedanych lokali (stan na 31.12.2020 r.) Rozpoczęcie budowy Planowane ukończenie budowy Bemowo 235 12,6 - II kw. 2021 r. I kw. 2023 r. Chmielna (Gdańsk) 349 12,3 - II kw. 2021 r. II kw. 2023 r. Ursynów 68 3,2 - III kw. 2021 r. II kw. 2023 r. Wrocław 156 7,0 - III kw. 2021 r. III kw. 2023 r. Włochy I etap 372 17,5 III kw. 2021 r. III kw. 2023 r. Bielany 2 93 4,7 - I kw. 2022 r. IV kw. 2023 r. Białołęka 1 194 9,7 - I kw. 2022 r. IV kw. 2023 r. Włochy II etap 285 13,5 - III kw. 2022 r. III kw. 2024 r. Białołęka 2, etap I 130 6,2 - III kw. 2022 r. II kw. 2024 r. Białołęka 2, etap II 170 7,7 - I kw. 2023 r. IV kw. 2024 r. Tabela nr 3. Harmonogram realizacji inwestycji (stan na dzień sporządzenia raportu) * Część mieszkaniowa i usługowa Kontraktacja lokali Wykres nr 2. Kontraktacja (zawarte przedwstępne i deweloperskie umowy sprzedaży) lokali mieszkaniowych i usługowych według projektów * Część lokali w projekcie Unique Tower prezentujemy w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe W 2020 r. Grupa Marvipol Development zawarła 1086 umów sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych (z czego 40 to umowy dotyczące Unique Apartments, które prezentujemy w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe), o 15% więcej niż w 2019 r. Kluczowy wpływ na wzrost sprzedaży lokali miała pakietowa sprzedaż 655 lokali w inwestycjach: Moko Botanika I i II, Studio Okęcie i Unique Tower do podmiotów z grupy Heimstaden Bostad, szerzej opisana w rozdziale Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej . W ramach transakcji w grudniu 2020 r. zawarto umowy rezerwacyjne (ujęte w statystykach sprzedaży 2020 r.), a w styczniu 2021 r. – umowy przedwstępne sprzedaży. 746 834 1046 97 108 40 0 800 2018 r. 2019 r. 2020 r. KONTRAKTACJA LOKALI (szt.) Moko Botanika I 174 Moko Botanika II 290 Unique Tower 182 Riviera Park 115 Studio Okęcie 94 Pozostałe 231 STRUKTURA SPRZEDAŻY (szt.) MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 17 Oferta lokali Inwestycja Lokale niesprzedane Wszystkie lokale w inwestycji Przewidziany termin zakończenia inwestycji Liczba PUM/PUU (tys. m 2 ) Liczba PUM/PUU (tys. m 2 ) Riviera Park 28 1,2 553 27,9 Budowa zakończona Topiel No 18 12 1,2 54 4,8 Budowa zakończona Inne gotowe lokale 14 2,2 - - Budowa zakończona Dwie Motławy (Gdańsk) 22 0,8 105 3,9 I kw. 2021 r. W Apartments 24 1,7 218 13,0 II kw. 2021 r. Unique Tower (część mieszkaniowa i usługowa) 41 5,7 190 12,1 IV kw. 2021 r. Kłopotowskiego No 11 23 1,8 75 4,0 II kw. 2022 r. Rotunda Dynasy 25 3,1 25 3,1 IV kw. 2022 r. Razem 189 17,8 - - - Tabela nr 4. Prezentacja lokali mieszkalnych oraz usługowych w sprzedaży na dzień 31.12.2020 r. Przekazania lokali W 2020 r. Grupa Marvipol Development przekazała nabywcom 791 lokali mieszkalnych i usługowych, wobec 777 w 2019 r. Przychody ze sprzedaży lokali w podziale na projekty Projekt Lokale przekazane klientom Liczba Przychód ze sprzedaży (tys. zł) Koszt własny sprzedaży (tys. zł) Marża brutto Riviera Park 4 275 97 396 (78 858) 19,0% Riviera Park 3 59 24 735 (17 828) 27,9% Central Park Ursynów 5+6 279 126 456 (112 760) 10,8% Central Park Ursynów 4 27 14 667 (10 664) 27,3% Dom przy Okrzei 78 50 676 (32 037) 36,8% Topiel No 18 38 78 098 (46 948) 39,9% 43 123 338 251 169 25 141 442 72 19 257 443 948 1 031 851 813 911 1 076 1 113 870 893 985 874 1 125 0 500 1 000 1 500 0 500 I kw. 2018 r. II kw. 2018 r. III kw. 2018 r. IV kw. 2018 r. I kw. 2019 r. II kw. 2019 r. III kw. 2019 r. IV kw. 2019 r. I kw. 2020 r. II kw. 2020 r. III kw. 2020 r. IV kw. 2020 r. Wolumen przekazań Lokale zakontraktowane, a nieprzekazane Wykres nr 3. Przekazania (zakończone protokołem zdawczo-odbiorczym) lokali mieszkalnych i usługowych nabywcom MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 18 Projekt Lokale przekazane klientom Liczba Przychód ze sprzedaży (tys. zł) Koszt własny sprzedaży (tys. zł) Marża brutto Cascade Residence 23 24 048 (16 138) 32,9% Pozostałe gotowe lokale 12 7 799 (5 419) 30,5% Razem 791 423 876 (320 652) 24,4% W 2020 r. Grupa Kapitałowa rozpoznała 423,9 mln zł przychodów ze sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych. Marża brutto na sprzedaży lokali przekazanych nabywcom wyniosła 24%. Wartość umów przedwstępnych i deweloperskich, dla których lokale nie zostały jeszcze przekazane Inwestycja Lokale sprzedane, a nieprzekazane nabywcom Przewidziany termin zakończenia inwestycji Liczba PUM/PUU (m 2 ) Wartość umów (tys. zł) Central Park Ursynów 1-6 45 2 940 26 549 Budowa zakończona Riviera Park 1-4 13 877 6 432 Budowa zakończona Topiel No 18 4 366 8 012 Budowa zakończona Dom przy Okrzei 5 196 2 768 Budowa zakończona Inne gotowe lokale 3 284 3 998 Budowa zakończona Dwie Motławy (Gdańsk) 83 3 070 42 091 I kw. 2021 r. W Apartments 194 11 321 151 986 II kw. 2021 r. Unique Tower (część mieszkaniowa i usługowa) 149 6 411 108 668 IV kw. 2021 r. Kłopotowskiego No 11 52 2 131 28 013 II kw. 2022 r. Studio Okęcie 94 3 628 38 453 III kw. 2022 r. Moko Botanika 1-2 483 24 180 252 712 III kw. 2022 r. Razem 1 125 55 404 669 682 - Tabela nr 6. Umowy sprzedaży (przedwstępne, deweloperskie), dla których lokale mieszkalne i usługowe nie zostały przekazane nabywcom według stanu na 31.12.2020 r. Na dzień 31 grudnia 2020 r. Grupa Kapitałowa posiadała 1 125 lokali mieszkalnych i usługowych, dla których do końca 2020 r. zostały zawarte umowy sprzedaży (warunkowe, rezerwacyjne), ale nie doszło do przekazania lokali nabywcom. Wartość zawartych umów netto to 669,7 mln zł, z czego 261,4 mln zł to wartość umów sprzedaży lokali, które mogą zostać sfinalizowane w 2021 r. i rozpoznane w wynikach Grupy Marvipol Development za ten okres, przy założeniu, że pandemia COVID-19 nie wpłynie negatywnie na realizację potencjału przekazań. Powyższy szacunek nie uwzględnia lokali mieszkalnych i usługowych z projektu Unique Tower, których nabywcą jest Evontamill Investments Sp. z o.o. (Grupa Heimstaden). Zgodnie z umową przekazanie tych lokali ma nastąpić w pierwszej połowie 2022 roku. Tabela nr 5. Przychody ze sprzedaży, koszt własny sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych Segment magazynowy Raport roczny 2020 r. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 20 9. Segment magazynowy Wprowadzenie Segment magazynowy to drugi z obszarów działalności Grupy Kapitałowej Marvipol Development. Segment jest rozwijany w ramach Grupy Kapitałowej od 2015 r., kiedy to Grupa Marvipol Development, dążąc do dywersyfikacji ryzyk biznesowych i osiągnięcia atrakcyjnego zwrotu z zaangażowanego kapitału, nawiązała współpracę z Grupą Panattoni, liderem rynku magazynowego w Polsce i w Europie, w zakresie wspólnej realizacji projektów magazynowych. W ramach segmentu magazynowego Grupa Marvipol Development koncentruje się na projektach o niskim ryzyku biznesowym – inwestycjach w bardzo dobrych lokalizacjach oraz projektach typu BTS (build-to-suit - obiekty projektowane i budowane dla dedykowanego odbiorcy). Strategia rozwoju segmentu zakłada koncentrację na projektach, których cykl realizacji (zakończonej sprzedażą) jest nie dłuższy niż dwa lata. Portfel projektów magazynowych Projekt GLA (tys. m 2 ) Status projektu IC 108 Konotopa III 23 Wybudowany IC 141 Wrocław I 23 Wybudowany IC 130 Konotopa IV 60 W budowie IC 135 Warszawa III 41 W budowie IC 112 Warszawa IV 9 W budowie IC 149 Wrocław II 19 W budowie Razem 175 - IC 37 Konotopa 48 Sprzedany IC 60 Okolice Warszawy 69 Sprzedany IC 63 Górny Śląsk 35 Sprzedany IC 72 Okolice Krakowa 35 Sprzedany IC 80 OBI w Łodzi 50 Sprzedany IC 81 Konotopa II 42 Sprzedany IC 84 Okolice Szczecina 69 Sprzedany IC 92 Pruszków 25 Sprzedany IC 94 Warsaw South 40 Sprzedany IC 82 Warszawa 11 Sprzedany Rys. 2. Projekty magazynowe Grupy Marvipol Development – położenie, etap realizacji (stan na dzień sporządzenia raportu) IC 59 Warszawa II 14 Sprzedany Razem 438 - MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 21 Na dzień sporządzenia niniejszego raportu, portfel projektów magazynowych Grupy Marvipol Development tworzy 6 projektów (w budowie oraz oddanych do użytkowania) z 175 tys. m 2 łącznej powierzchni wynajmowalnej brutto (GLA), zlokalizowanych w Warszawie, rejonie Warszawy oraz w rejonie Wrocławia. Wykres nr 4. Portfel projektów magazynowych – zaawansowanie budowy. Grupa Kapitałowa w 2020 r. rozwijała działalność w ramach segmentu magazynowego. W styczniu ub.r. Grupa sfinalizowała sprzedaż:  udziałów w spółce PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy na Górnym Śląsku (w Rudzie Śląskiej),  udziałów w spółce PDC Industrial Center 84 Sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy w Szczecinie,  udziałów w spółce PDC Industrial Center 94 Sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy Warsaw South (w Sękocinie Starym). W lipcu 2020 r. spółka PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. (właściciel projektu magazynowego Warszawa I, z 11 tys. m 2 GLA) oraz spółka PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. (właściciel projektu magazynowego Warszawa II, z 14 tys. m 2 GLA) zawarły przyrzeczone umowy sprzedaży należących do nich nieruchomości (gruntów oraz stojących na nich obiektów magazynowych). Grupa Kapitałowa w 2020 r. kontynuowała realizację i komercjalizację projektów:  Konotopa IV (IC 130), 60 tys. m 2 GLA; w IV kw. 2020 r. zakończona została budowa I etapu projektu o powierzchni 34 tys. m 2 GLA. Na dzień sporządzenia sprawozdania 58% powierzchni całego kompleksu jest wynajętych,  Warszawa III (IC 135), z 41 tys. m 2 GLA, zakończenie budowy którego planowane jest na I kw. 2022 r. 5% 70% 100% 5% 70% 100% 0 100 Wrocław II Warszawa IV Wrocław I Warszawa III Warszawa-Konotopa IV Warszawa-Konotopa III Zaawansowanie realizacji projektów magazynowych Udział GK Marvipol Development 68% 41% 68% 50% 68% 68% MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 22 Ponadto Grupa w 2020 r. kontynuowała komercjalizację projektu Konotopa III, z 23 tys. m 2 GLA, zrealizowanego przez spółkę PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o., oddanego do użytkowania w 2019 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania powierzchnia obiektu była wynajęta w 69%. W 2020 r. Grupa rozpoczęła realizację następujących projektów:  Wrocław I (IC 141) z 23 tys. m 2 GLA, którego realizacja została zakończona w IV kw. 2020 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania obiekt jest w 100% wynajęty,  Warszawa IV (IC 112) z 9 tys. m 2 GLA (z których 58% jest wynajętych), zakończenie budowy którego planowane jest na II kw. 2021 r.,  Wrocław II (IC 149) z 19 tys. m 2 GLA, zakończenie budowy którego planowane jest na IV kw. 2021 r. Zaangażowanie kapitałowe Marvipol Development realizuje projekty magazynowe poprzez spółki celowe, których jest, przez podmioty zależne, współudziałowcem oraz podmiotem współfinansującym (poprzez pożyczki udzielane spółce celowej). Działalność magazynowa Grupy Kapitałowej jest skupiona w Marvipol Logistics S.A., spółce zależnej Emitenta, posiadającej udziały w spółkach celowych realizujących projekty magazynowe. Łączna wartość zaangażowania kapitałowego Grupy w projekty magazynowe stanowi sumę udziałów w kapitałach spółek celowych oraz wartości bilansowej (na dzień sprawozdawczy) pożyczek im udzielonych. 26,8 80,0 124,4 201,1 171,0 130,7 130,9 0,0 210,0 31.12.2015 r. 31.12.2016 r. 31.12.2017 r. 31.12.2018 r. 31.12.2019 r. 31.12.2020 r. 18.03.2021 r. Wartość inwestycji (wpłat na kapitał oraz pożyczek) w projekty magazynowe (w mln zł) Wykres nr 5. Zaangażowanie kapitałowe Grupy w projekty magazynowe – ewolucja (stan na dzień sporządzenia raportu) Konotopa III, Konotopa IV, Warszawa III, Wrocław I, Warszawa IV, Wrocław II Realizowane projekty okolice Warszawy, Górny Śląsk, okolice Krakowa, OBI w Łodzi, Konotopa II Konotopa, okolice Warszawy, Górny Śląsk Konotopa Górny Śląsk, okolice Krakowa, OBI w Łodzi, Konotopa II, Warszawa I, okolice Szczecina, Warsaw South, Warszawa II, Pruszków, Konotopa III Górny Śląsk, Warszawa I, okolice Szczecina, Warsaw South, Warszawa II, Konotopa III, Warszawa III Konotopa III, Konotopa IV, Warszawa III, Wrocław I, Warszawa IV, Wrocław II MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 23 W 2020 r. Grupa Kapitałowa zmniejszyła zaangażowanie w projekty magazynowe ze 171,0 mln zł na dzień 31.12.2019 r. do 130,7 mln zł na dzień 31.12.2020 r., co było następstwem finalizacji sprzedaży projektów IC 63, IC 84 i IC 94 oraz sprzedaży obiektów magazynowych Warszawa I i Warszawa II, przy równoczesnym zaangażowaniu w nowe inwestycje: w rejonie Wrocławia (Wrocław I oraz Wrocław II) oraz w Warszawie (Warszawa IV). Na dzień sporządzenia sprawozdania zaangażowanie Grupy w projekty magazynowe wyniosło 130,9 mln zł. Więcej informacji na temat pożyczek udzielonych spółkom celowym realizującym projekty magazynowe zaprezentowano w Nocie 35 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Pozostałe aktywa nieruchomościowe Raport roczny 2020 r. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 25 10. Pozostałe aktywa nieruchomościowe Wprowadzenie W 2021 r. Zarząd Marvipol Development S.A., mając na celu najbardziej przejrzyste odzwierciedlenie sytuacji biznesowej i finansowej Grupy, podjął decyzję o wyodrębnieniu, z segmentu deweloperskiego, segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych i samodzielnym prezentowaniu jego wyników począwszy od sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za rok 2020, będącej częścią niniejszego raportu. Decyzja została zakomunikowana w Raporcie bieżącym 09/2021 z 8 marca 2021 roku. W ocenie Zarządu do czasu wyodrębnienia segmentu zachodziły przesłanki do łącznej prezentacji aktywów w ramach segmentu operacyjnego deweloperskiego, ponieważ wykazywały one podobne cechy gospodarcze. Pandemia COVID-19 uwypukliła jednak różnice - w szczególności w zakresie charakterystyki rodzaju produktu/usługi i powiązanych z tymi produktami/usługami ryzyk. Kierując się zasadą, że nadrzędnym celem sprawozdawczości według segmentów jest dostarczanie użytkownikom sprawozdań finansowych wiarygodnej i odpowiedniej informacji finansowej dot. działalności jednostki, w tym w taki sposób, aby móc przeanalizować i ocenić źródła jej przychodów i wyników, jak też powiązane z nimi ryzyka oraz aktywa i zobowiązania, w celu umożliwienia podejmowania przez tych odbiorców w sposób racjonalny ich decyzji biznesowych. Zgodnie z decyzją Zarządu do nowoutworzonego segmentu przypisane zostały należące do Grupy aktywa nieruchomościowe (i odpowiadające im zobowiązania), przypisane do tej pory do segmentu deweloperskiego, o odmiennym przeznaczeniu niż klasyczne budownictwo mieszkaniowe. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych przypisane zostały: • część inwestycji Unique Tower, komercjalizowana w ramach projektu Unique Apartments, obejmująca lokale, dla których wraz ze sprzedażą zawierane są umowy dzierżawy lokali przez podmiot z Grupy. Aktywa te w przyszłości, po oddaniu Unique Tower do użytkowania, mogą zostać wykorzystane przez spółki z Grupy Marvipol do prowadzenia samodzielnej działalności najmu krótko- i długoterminowego, • nieruchomości niezabudowane w Mikołajkach, Kołobrzegu oraz w Gdańsku, przy ul. Grunwaldzkiej. Miejscowe plany zagospodarowania tych nieruchomości umożliwiają zabudowę obiektami zamieszkania zbiorowego i prowadzenie działalności hotelowej. Dla nieruchomości w Gdańsku i Kołobrzegu opracowane zostały projekty architektoniczne. Nieruchomość /projekt PUM/PUU (tys. m 2 ) Liczba lokali Status Unique Tower, część inwestycyjna 11,7 318 Projekt w budowie, komercjalizowany w ramach konceptu Unique Apartments Gdańsk Grunwaldzka 9,9 - Rozważana realizacja projektu condohotelowego, hotelowego lub sprzedaż nieruchomości Kołobrzeg 11,1 - Rozważana realizacja projektu condohotelowego lub sprzedaż nieruchomości Razem 32,7 - Tabela nr 7. Parametry projektów przypisanych do segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe (Dla nieruchomości położonej w Mikołajkach nie opracowano projektu architektonicznego) MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 26 Unique Apartments Opis projektu Od początku 2018 r. Marvipol Development komercjalizuje, w ramach konceptu biznesowego Unique Apartments, część lokali powstających w ramach inwestycji Unique Tower (318 lokali zlokalizowanych w niższych kondygnacjach (do 16 piętra) głównej wieży kompleksu). W ramach realizacji konceptu przy sprzedaży lokali (zawarciu umów przedwstępnych) z nabywcami zawierane są 10-letnie umowy dzierżawy sprzedawanych lokali do Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. (spółki z Grupy). Umowy najmu i dzierżawy sprzedanych mieszkań wejdą w życie z dniem wydania wyposażonego lokalu klientom, co, zgodnie z obecnym harmonogramem realizacji inwestycji, następować będzie w I połowie 2022 r. Unique Apartments Warszawa będzie organizować dalszy podnajem mieszkań w systemie krótko, średnio i długoterminowym. Grupa Marvipol planuje stworzenie, w ramach Grupy, własnych struktur do prowadzenia działalności operatorskiej z wykorzystaniem zasobu lokali, które po oddaniu do użytkowania inwestycji Unique Tower będą w dyspozycji Grupy w ramach umów dzierżawy. Działalność operatorska byłaby prowadzona pod marką Royal Tulip Warsaw Apartments, zgodnie z umową franczyzy z Louvre Hotels Group, zawartą w maju 2019 r. przez wchodzącą w skład Grupy spółkę Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. Zaawansowanie sprzedaży i oferta lokali w Unique Apartments Lokale sprzedane, a nieprzekazane nabywcom Lokale niesprzedane Wszystkie lokale w inwestycji Liczba PUM/PUU (tys. m 2 ) Wartość umów (tys. zł) Liczba PUM/PUU (tys. m 2 ) Liczba PUM/PUU (tys. m 2 ) 245 8,2 152,7 73 3,5 318 11,7 Tabela nr 8. Informacje o zawartych umowy sprzedaży lokali w Unique Apartments oraz o ofercie lokali w projekcie według stanu na 31.12.2020 r. Wydania lokali nabywcom będą następowały w 2021 oraz 2022 r. Zgodnie z przyjętymi zasadami rachunkowości, w momencie wydania nabywcom lokali sprzedawanych w ramach konceptu Unique Apartments, Grupa rozpozna operację jako leasing zwrotny zgodnie z MSSF 16. Aktywo oraz zobowiązanie z tego tytułu zostanie ujęte w bilansie spółki, zaś wynik częściowo zostanie rozpoznany z chwilą wydania lokali, a w pozostałej części rozpoznawany będzie zgodnie z zasadami MSSF 16, przez okres leasingu. Informacje dotyczące zobowiązań z tytułu leasingu w związku z zawartymi umowami najmu i dzierżawy są zaprezentowana w Nocie 28 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. Omówienie wyników finansowych Spółki i Grupy, prezentacja perspektyw rozwoju i innych istotnych informacji MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 28 11. Opis rynków na których działa Grupa Kapitałowa Rynek mieszkaniowy 2020 rok przyniósł spadek sprzedaży mieszkań w Polsce, będący, w ocenie rynkowych ekspertów, w głównej mierze konsekwencją pandemii COVID-19. W sześciu miastach monitorowanych przez Jones Lang LaSalle (JLL) (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź) w minionym roku sprzedano 53,0 tys. lokali, o 19% mniej niż w 2019 roku. Ubiegłoroczny wolumen sprzedaży na największych rynkach Polski jest piątym, pod względem wielkości, wynikiem w historii. Równocześnie, biorąc pod uwagę wartość zawartych umów sprzedaży, miniony rok zamknął się rezultatem zbliżonym do wartości sprzedaży za 2018 r., trzeciego najlepszego pod względem wartości sprzedaży okresu w historii polskiego rynku. Według szacunków JLL, 2020 rok stał pod znakiem wzrostu cen transakcyjnych na wszystkich z rynków głównych miast Polski. Wzrost cen mieszkań był w minionym roku stymulowany m.in. spadkiem podaży nowych mieszkań. W 2020 r. na analizowanych przez JLL rynkach do sprzedaży trafiło 48,6 tys. lokali, o 24% mniej niż w 2019 r. i o ponad 4 tys. mniej niż wyniósł ubiegłoroczny wolumen sprzedaży. W efekcie łączna liczba mieszkań w ofercie na największych rynkach Polski zmniejszyła się, na koniec roku, do 48 tys. lokali. Analitycy JLL wskazują, że 2020 r. stał pod znakiem dużej aktywności instytucjonalnych inwestorów. Łączna wartość ubiegłorocznych transakcji w sektorze Living szacowana jest przez JLL na 1,2 mld zł, które ulokowane zostały zarówno w segmencie mieszkań na wynajem jak i domów studenckich. Rynek magazynowy Rok 2020 na rynku magazynowym w Polsce stał pod znakiem rekordowego popytu. Według szacunków firmy Cushman & Wakefield w minionym roku całkowity popyt brutto na powierzchnie magazynowe (całkowita powierzchnia wynajęta w ramach nowych umów, ekspansji i odnowień) wzrósł o 24%, do rekordowych blisko 5 mln m 2 . Blisko 70% całkowitego wolumenu transakcji stanowiły nowe umowy i ekspansje, na co wpływ, zdaniem analityków Cushman & Wakefield, miały zarówno decyzje biznesowe podjęte przez pandemią, jak i skokowy wzrost zapotrzebowana na powierzchnie magazynowe ze strony dynamicznie rozwijającego się, w dobie pandemii, segmentu e-commerce. Największy popyt brutto w 2020 r. odnotowano w aglomeracji warszawskiej oraz jej rejonie, gdzie wyniósł on blisko 1,1 mln m 2 . Na drugim miejscu, pod względem wolumenu zawartych umów, uplasował się rynek Górnego Śląska, z blisko 1 mln m 2 popytu brutto. Operatorzy logistyczni odpowiadali, według szacunków Cushman & Wakefield za 34% ubiegłorocznego popytu na powierzchnie magazynowo, wyprzedzając branżę handlową (17%) i e-commerce (10%). W ocenie analityków Cushman & Wakefield całkowity (bezpośredni i pośredni) wpływ e-commerce na ubiegłoroczny 53,0 tys. Liczba sprzedanych lokali w 2020 r. na 6 największych rynkach Polski MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 29 popyt był wyższy i wyniósł nawet jedną trzecią całkowitego wolumenu zawartych umów. Podaż powierzchni magazynowych wzrosła w 2020 r. o 2,0 mln m 2 , wobec 2,7 mln m 2 podaży w rekordowym 2019 r. Z danych Cushman & Wakefield wynika, iż ogólna liczba projektów zrealizowanych w 2020 r. była porównywalna do wyniku z 2019 r., jednak niższy wolumen projektów o powierzchni ponad 50 tys. m 2 przesądził o spadku podaży. Największy wzrost powierzchni odnotowano w Polsce Centralnej (o ponad 500 tys. m 2 ). Największym rynkiem magazynowym w Polsce pozostaje Warszawa i jej okolice, odpowiadające łącznie za około 24% łącznej podaży powierzchni magazynowych. Na koniec 2020 r. całkowita powierzchnia nowoczesnych magazynów w Polsce przekroczyła 20,7 mln m 2 (dane Cushman & Wakefield). Na koniec 2020 roku w budowie znajdowały się projekty o łącznej powierzchni ponad 2,0 mln m 2 , wobec 1,9 mln m 2 na koniec 2019 r. Rekordowy popyt na powierzchnie magazynowe wpłynął na spadek odsetka pustostanów w magazynach o 0,7 pkt proc., do 6,8%. Według szacunków Cushman & Wakefield 2020 r. nie przyniósł znaczących zmian średnich stawek czynszów. 2020 był również rekordowym rokiem pod względem aktywności wartość transakcji w segmencie magazynowym. Ich łączna wartość, według szacunków firmy AXI IMMO, wzrosła w 2020 r. o 65%, do 2,6 mld euro. Według szacunków AXI IMMO transakcje na rynku magazynowym odpowiadały za blisko połowę ogólnej wartości transakcji kupna nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2020 r., co jest najlepszym wynikiem w historii rynku magazynowego. Rekordowa aktywność inwestorów wpłynęła na spadek średnich stóp kapitalizacji do rekordowo niskich poziomów, wynoszących, dla obiektów z jednym najemcą wysokiej jakości i długą umową najmu, nawet 4,25-4,5%. 12. Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki finansowe w perspektywie kolejnych kwartałów Perspektywy krótkoterminowe Kluczowy wpływ na wyniki finansowe, jakie w perspektywie najbliższych 12 miesięcy będą rozpoznawane przez Grupę Kapitałową, będą mieć:  Oddanie do użytkowania inwestycji mieszkaniowych W Apartments (Warszawa) oraz Dwie Motławy (Gdańsk) oraz przekazanie nabywcom i ujęcie w wynikach sprzedanych lokali w wymienionych inwestycjach, jak również przekazanie nabywcom i rozliczenie sprzedaży lokali z inwestycji zakończonych we wcześniejszych okresach. Na dzień 31 grudnia 2020 r. wartość netto zawartych umów sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych, które ze względu na zaawansowanie realizacji inwestycji mogą zostać sfinalizowane do 31 grudnia 2021 r. i rozpoznane w wynikach Grupy Marvipol Development za ten okres, wyniosła 261,4 mln zł. 2,6 mld EUR Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku magazynowym w 2020 r. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 30  Tempo sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych w inwestycjach przewidzianych do ukończenia w perspektywie najbliższych 12 miesięcy. Na dzień 31 grudnia 2020 r. w ofercie Grupy Marvipol Development znajdowało się 46 niesprzedanych lokali w inwestycjach przewidzianych do ukończenia do 31 grudnia 2021 r. (z wyłączeniem Unique Tower) oraz 54 niesprzedane lokale w gotowych inwestycjach;  Wpływ pandemii COVID-19 na krajową i globalną gospodarkę, w tym m.in. na warunki prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, nastroje konsumentów na rynku mieszkaniowym, dostępność finansowania dla zakupów lokali mieszkalnych i usługowych, popyt na powierzchnie magazynowe, kondycję finansową najemców powierzchni magazynowych w projektach będących w portfelu Grupy oraz na aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych,  Wyniki spółek celowych realizujących projekty magazynowe, skorygowane o wycenę nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej;  Wyniki spółek celowych, które podmioty z Grupy Kapitałowej mogą zawiązać w perspektywie najbliższych 12 miesięcy dla realizacji kolejnych projektów magazynowych;  Wynik zrealizowany na ewentualnej sprzedaży kolejnych projektów magazynowych, realizowanych przez spółki celowe;  Różnice kursowe związane ze zmiennością na rynku walutowym. Perspektywy średnio i długoterminowe Kluczowy wpływ na rozwój i wzrost wartości Spółki i jej Grupy Kapitałowej dla Akcjonariuszy w długim okresie będzie mieć efektywna realizacja strategii rozwoju Spółki i jej Grupy Kapitałowej, w tym przede wszystkim:  Rozwój działalności Grupy Kapitałowej w segmencie deweloperskim i wpływ czynników zewnętrznych (ogólna sytuacja gospodarcza, polityka banków w zakresie kredytowania zakupów mieszkań oraz realizacji projektów deweloperskich, nastroje konsumenckie) na realizację celów strategicznych,  Zgodna z harmonogramem realizacja inwestycji deweloperskich na posiadanym banku ziemi, pozwalająca na uzyskanie zakładanej rentowności kapitału;  Zakup nowych działek pod kolejne inwestycje w celu utrzymania banku ziemi na poziomie adekwatnym do skali działalności oraz satysfakcjonującego Akcjonariuszy zwrotu z kapitału, a także sprawne przygotowywanie gruntów do realizacji inwestycji. Grupa z uwagą obserwuje rynek nieruchomości i planuje wykorzystać pojawiające się okazje zakupowe;  Dalszy wzrost efektywności sprzedaży mieszkań oraz działań ją wspierających;  Rozwój działalności Grupy Kapitałowej w segmencie magazynowym, w tym utrzymanie optymalnej z perspektywy zwrotu na kapitale i ryzyka biznesowego, skali działalności;  Optymalizacja modelu prowadzenia inwestycji w celu zwiększenia ich ekonomiki,  Konsekwentna realizacja założeń inwestycyjnych dla projektów magazynowych, w tym finalizacja inwestycji poprzez ich sprzedaż w perspektywie ok. 24 miesięcy od zaangażowania kapitału w projekt;  Decyzja w sprawie prowadzenia działalności w zakresie condo- i aparthotelowym, w tym realizacji projektów deweloperskich o tym profilu oraz działalności operacyjnej i ewentualny rozwój działalności w tym obszarze. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 31  Dalsze efektywne wykorzystanie finansowania zewnętrznego (bankowego i obligacyjnego);  Dalsze wzmacnianie już dziś wysokiej rozpoznawalności i renomy Grupy Kapitałowej na rynku oraz pozytywnych relacji z jej klientami i kontrahentami. 13. Kluczowe czynniki ryzyka Zarządzanie ryzykiem w ramach prowadzonych działań oparte jest na identyfikacji, ocenie, zarządzaniu i monitorowaniu wpływu ryzyka na realizację celów Spółki oraz Grupy. Za zarządzanie ryzykiem odpowiada Zarząd, we współpracy z Radą Nadzorczą oraz Komitetem Audytu. Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich Projekty deweloperskie wymagają ponoszenia znacznych nakładów finansowych, zarówno w fazie przygotowania, jak i w fazie budowy, natomiast dodatnie przepływy finansowe pojawiają się dopiero po upływie kilkunastu miesięcy od rozpoczęcia robót budowlanych. Z uwagi na długi czas realizacji inwestycji i znaczne zaangażowanie kapitałowe projekty te obarczone są wieloma istotnymi ryzykami. Do ryzyk zaliczyć można zarówno czynniki atmosferyczne (np. przedłużająca się zima) jak również m.in.: nieuzyskanie pozwoleń zawierających warunki, zgodne z planami Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. („Grupa Kapitałowa”), opóźnienia w zakończeniu budowy, wzrost kosztów powyżej poziomu założonego w budżecie inwestycji, spowodowany niekorzystnymi warunkami pogodowymi, niewypłacalnością wykonawców, niedoborem materiałów lub sprzętu budowlanego, trudności techniczne, brak możliwości uzyskania pozwoleń umożliwiających oddanie budynku lub budynków do użytkowania lub innych wymaganych pozwoleń czy też zmiany w przepisach regulujących wykorzystanie gruntów. Ryzyko może zrealizować się również w przypadku wystąpienia czynnika ludzkiego, np. błędy projektowe czy błędy w procedurach. Wystąpienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w zakończeniu projektu deweloperskiego, nieodpowiednią jakość zrealizowanych prac budowlanych, wzrost kosztów lub utratę przychodów z takiego projektu, a w efekcie nie osiągnięcie przez nieruchomość zakładanej w planie wartości. W skrajnych przypadkach oba czynniki ryzyka mogą doprowadzić do nieukończenia inwestycji. Ryzyko to jest ograniczone poprzez wprowadzone systemy kontroli przebiegu procesu budowlanego zarówno ze strony Grupy Kapitałowej Marvipol Development SA, jaki i ze strony wykonawców. Ryzyko kredytowe, kursowe i stóp procentowych Ekspozycja na ryzyko kredytowe oraz ryzyko stopy procentowej jest związana z podstawową działalnością Grupy Kapitałowej. Ponadto, w segmencie magazynowym występuje ryzyko kursowe związane z pozyskaniem finansowania w walucie obcej (euro) oraz udzielania pożyczek w walucie obcej (euro) spółkom prowadzącym projekty magazynowe. Ryzyko kursowe związane z obsługą kredytową jest niwelowane poprzez walutową wycenę realizowanych projektów magazynowych oraz poprzez naliczanie i rozliczanie czynszów od najemców w walucie obcej (euro). Zaciągnięte przez Grupę Kapitałową długoterminowe kredyty bankowe i obligacje o zmiennej stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp procentowych. Grupa Kapitałowa w większości przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy procentowej. Zabezpieczenia ryzyka stóp procentowych jest przewidziane w przypadku kredytów inwestycyjnych, z których Grupa Kapitałowa może skorzystać do refinansowania kredytów zaciągniętych na budowę projektów magazynowych. Same kredyty budowlane nie są zabezpieczone przed ryzykiem zmiany MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 32 stóp procentowych (ze względu na przyjętą formułę formalno-prawną i działalność spółek celowych realizujących projekty magazynowe ich zobowiązania nie wchodzą i nie są wliczane do zobowiązań Grupy Kapitałowej). Niekorzystne zmiany stóp procentowych lub kursów walut mogą wpłynąć negatywnie na wartość i wycenę zobowiązań Emitenta. Ryzyko związane ze zmianą kosztów budowy oraz zależnością Grupy Kapitałowej od wykonawców robót budowlanych Grupa Kapitałowa dla większości realizowanych projektów ma zawarte umowy, w których kwoty wynagrodzenia dla wykonawców, zleceniobiorców są konkretnie określone i pozwalają na całkowite zakończenie realizowanych inwestycji zgodnie z przyjętymi przez Grupę Kapitałową budżetami. Ryzyko zmian cen jest po stronie wykonawców, zleceniobiorców i jedynie za zgodą Grupy Kapitałowej kwota ich wynagrodzenia może ulec zmianie. Należy mieć na uwadze, że każdy znaczny wzrost kosztów może negatywnie wpłynąć na rentowność projektów Grupy Kapitałowej, a w konsekwencji jej sytuację finansową. Grupa Kapitałowa dla części projektów zamawia wykonanie robót budowalnych w tzw. formule pakietowej. Oznacza to, że koordynacją procesu zamawiania poszczególnych usług budowlanych w trakcie realizacji budowy zajmuje się spółka zależna od Emitenta Marvipol Construction sp. z o.o. Zamawianie usług odbywa się według aktualnych na dzień zamówienia cen, które do czasu ukończenia zleconych prac pozostają niezmienne. Pozwala to na redukcję kosztów generalnego wykonawstwa, jednak z drugiej strony ryzyko zwiększenia kosztów budowy (zmniejszenia marży i płynności) w stosunku do pierwotnie zakładanego budżetu pozostaje po stronie Emitenta, co przy materializacji tego ryzyka może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Emitenta. Ryzyko związane z brakiem regulowania zobowiązań Generalnego Wykonawcy na rzecz podwykonawców Grupa Kapitałowa zleca prace budowalne Generalnym Wykonawcom lub innym wykonawcom, którzy do realizacji zleceń zatrudniają podwykonawców. W przypadku braku uregulowania należności przez Generalnego Wykonawcę lub innych wykonawców na rzecz ich podwykonawców Grupa Kapitałowa ponosi odpowiedzialność solidarną za te zobowiązania, a w konsekwencji narażona jest na dodatkowy wypływ środków pieniężnych. Ryzyko to jest ograniczane poprzez zobowiązanie Generalnych Wykonawców oraz innych wykonawców do przedstawiania listy zatrudnianych podwykonawców przez realizacją zadania oraz do przedstawiania oświadczeń tych podwykonawców o zapłacie należnych im kwot przed dokonaniem zapłaty na rzecz Generalnych Wykonawców i innych wykonawców. Ryzyko związane z możliwością wystąpienia istotnych zakłóceń przepływów środków pieniężnych Grupa Kapitałowa ma zawarte umowy z wykonawcami i zleceniobiorcami, a po stronie przychodowej odpowiednio umowy z nabywcami mieszkań. Posiada zapewnione finansowanie realizacji prowadzonych inwestycji oraz działalności bieżącej, dzięki czemu przepływy pieniężne na kolejne okresy są w znacznej mierze w Grupie Kapitałowej z góry określone i pozwalają zminimalizować ryzyko istotnych zakłóceń przepływów środków pieniężnych, niemniej nadal możliwa jest sytuacja, w której zakłócenia przepływów środków pieniężnych mogą negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Emitenta. Ryzyko związane z możliwością utraty płynności finansowej Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy Kapitałowej przed jej niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 33 w horyzoncie do 4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania. Niemniej mimo zarządzania płynnością finansową Grupy Kapitałowej, istnieje ryzyko, że Grupa Kapitałowa nie będzie miała możliwości np. pozyskania finansowania zewnętrznego na odpowiednich warunkach lub w odpowiednim czasie, co może niekorzystnie wpłynąć na zdolność Emitenta do obsługi swoich zobowiązań. Ryzyko związane z możliwością wzrostu kosztów operacyjnych i innych kosztów działalności Koszty operacyjne i inne koszty Grupy Kapitałowej mogą wzrosnąć przy równoczesnym braku odpowiedniego wzrostu przychodów. Do czynników, które mogą powodować wzrost kosztów operacyjnych i innych kosztów, zaliczyć można: inflację, wzrost podatków i innych opłat publicznoprawnych, zmiany w przepisach prawa lub w polityce rządowej, które zwiększają koszty utrzymania zgodności z takimi przepisami lub polityką, wzrost kosztów finansowania działalności gospodarczej. Powyższe czynniki mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej. Jednym z celów strategicznych Grupy Kapitałowej jest racjonalizacja kosztów prowadzonej działalności oraz dostosowanie tempa realizacji kolejnych projektów do bieżącej koniunktury na rynku nieruchomości, niemniej podejmowane działania mogą okazać się niewystarczające lub nieskuteczne, co może negatywnie wpłynąć na zdolność Emitenta do obsługi swoich zobowiązań. Ryzyko wynikające z koncentracji działalności Grupy Kapitałowej na warszawskim rynku mieszkaniowym Obecnie większość aktywów Grupy Kapitałowej wykorzystywanych jest do realizacji projektów mieszkaniowych w Warszawie, w efekcie w krótkim i średnim horyzoncie czasowym, przychody i zyski generowane przez Grupę Kapitałową będą uzależnione od sytuacji na stołecznym, największym w Polsce, rynku mieszkaniowym. Ewentualne pogorszenie koniunktury na tym rynku może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej .Równocześnie znajomość otoczenia rynkowego, know-how i doświadczenie zdobyte podczas kilkudziesięciu lat działalności na warszawskim rynku nieruchomości pozwalają Grupie Kapitałowej na podejmowanie działań zmierzających do ograniczania tego ryzyka. Przykładem takiego działania jest rozwijanie przez Grupę Kapitałową działalności magazynowej, której zasięg geograficzny nie ogranicza się wyłącznie do rejonu Warszawy. Ponadto w ramach segmentu mieszkaniowego Grupa Kapitałowa, począwszy od 2017 r., jest również obecna na rynku mieszkaniowym Trójmiasta. Dodatkowo, w roku 2020 zakupiona została działka we Wrocławiu, jej zabudowa jest planowana na przełomie 2021 i 2022 roku. Ryzyko związane z możliwością nabycia kolejnych gruntów Rozwój Grupy Kapitałowej w istotnym stopniu zależy od zdolności pozyskiwania atrakcyjnych terenów pod nowe projekty deweloperskie po konkurencyjnych cenach oraz ich właściwego wykorzystania. W przyszłości pozyskanie gruntów w celu realizacji projektów deweloperskich może być trudniejsze lub bardziej kosztowne niż dotychczas z przyczyn takich jak: silna konkurencja na rynku nieruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych i innych niezbędnych decyzji, zgód i pozwoleń, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 34 Ryzyko wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego W dniu 16 lutego 2021 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa o DFG”) przedłożony jej przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Na dzień sporządzenia niniejszego dokumentu ostateczna treść projektu Ustawy o DFG nie jest znana, niemniej z dostępnych informacji wynika, że zostanie wprowadzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który będzie zabezpieczał pieniądze wpłacone przez klientów na budowane mieszkania przez deweloperów. Zgodnie z projektem Ustawy o DFG płatnikiem składek będzie każdy deweloper, a wysokość składki będzie uzależniona od tego w jaki sposób finansowana będzie inwestycja - dla rachunku tzw. zamkniętego maksymalne składki mają wynosić do 0,2 proc. wartości mieszkania, a dla rachunku otwartego do 2 proc. (faktyczna wysokość składki zostanie określona w rozporządzeniu). Ponadto, projekt przewiduje likwidację rachunków powierniczych z gwarancją bankową oraz gwarancją ubezpieczeniową. Zmiana ta może oznaczać wzrost kosztów prowadzenia inwestycji mieszkaniowych. Tym samym marża na realizowanych projektach deweloperskich może ulec pogorszeniu, co może mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki oraz perspektywy rozwoju Emitenta. Na dzień sporządzenia niniejszego dokumentu nie jest znana dokładna data wejścia w życie nowelizacji ustawy, projekt zakłada 12 miesięczne vacatio legis. Ryzyko związane z działalnością condo/aparthoteli Grupa Kapitałowa prowadzi inwestycję o charakterze condo/aparthotelu (część projektu Unique Tower) oraz rozważa wprowadzenie do oferty kolejnych tego typu inwestycji. Część inwestycji o charakterze condohotelu oferowanych na rynku z uwagi na kontrowersje związane z gwarancjami przychodu z tytułu wynajmu dla Klientów kupujących tego typu nieruchomości i potencjalnie niekorzystne dla nich zapisy umowne, wzbudziło zainteresowanie i kontrole ze strony Komisji Nadzoru Finansowego ("KNF"). Może to w konsekwencji rodzić ryzyko prawne po stronie Grupy Kapitałowej np. w postaci nałożenia kar finansowych. (Przy czym, żadne postępowanie w tej sprawie nie dotyczyło i nie dotyczy Spółki). Zobowiązania wynikające z zawieranych z Klientami umów dzierżawy lokali przy jednoczesnym przejęciu ryzyka odpowiedniej komercjalizacji powierzchni objętych dzierżawą przełożyć się mogą na zmniejszenie płynności finansowej Grupy. Ryzyko związane ze sprzedażą projektów magazynowych Pomimo posiadania większościowego udziału w projektach magazynowych Grupa Kapitałowej uzależniona jest od dobrej współpracy z Grupą Panattoni, będącą deweloperem powierzchni magazynowych, która aktywnie uczestniczy w procesie pozyskiwania nieruchomości, generalnych wykonawców, decyzji administracyjnych oraz najemców i ostatecznej sprzedaży projektów magazynowych. Pogorszenie lub zerwanie współpracy z tym partnerem mogłoby przełożyć się na zmniejszenie przewidywanych wpływów ze sprzedaży projektów. Ryzyko związane z ochroną środowiska Realizacja projektów deweloperskich wymaga uzyskiwania szeregu zgód i zezwoleń z zakresu ochrony środowiska, gospodarki odpadami i pozwoleń wodno-prawnych oraz ponoszenia opłat za korzystanie ze środowiska. Obowiązujące przepisy w poważny sposób ograniczają swobodę prowadzenia przedsięwzięć deweloperskich, przede wszystkim w zakresie kosztów za korzystanie ze środowiska. Opłaty administracyjne, kary pieniężne z tytułu zanieczyszczeń i korzystania z przekształconego środowiska powodują, że istnieje ryzyko podwyższenia kosztów działalności i ryzyko odszkodowań w MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 35 przypadku poważnych zdarzeń środowiskowych. Powyższe może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej. RYZYKA ZWIĄZANE Z OTOCZENIEM MAKROEKONOMICZNYM I REGULACYJNYM Ryzyka związane ze zmianą czynników ekonomicznych i politycznych Sytuacja finansowa branży deweloperskiej w Polsce, a więc i sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej, jest ściśle związana z czynnikami ekonomicznymi takimi jak zmiany PKB, inflacja, stopa bezrobocia, kursy walutowe czy wysokości stóp procentowych. Wszelkie przyszłe niekorzystne zmiany jednego lub więcej z powyższych czynników mogą doprowadzić do spadku popytu na nowe mieszkania, co może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej. Z kolei w segmencie mieszkaniowym Grupa Kapitałowa realizuje zakupy gruntów z możliwością szybkiego ich wprowadzenia do realizacji procesu inwestycyjnego, a następnie sprzedaży wybudowanych obiektów, zmniejszając ryzyko ulokowania kapitału w inwestycje, które mogą być podatne na cykle koniunkturalne. W segmencie magazynowym Grupa Kapitałowa również jest podatna na ryzyko zmiany czynników makroekonomicznych, natomiast stara się ograniczyć wpływ tego ryzyka poprzez działania mające na celu szybką realizację, komercjalizację i sprzedaż projektów magazynowych. Niemniej podejmowane przez Grupę Kapitałową działania mogą okazać się niewystarczające, a materializacja opisanego ryzyka może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Grupy Kapitałowej i Emitenta. Ryzyko związane z wydawanymi decyzjami administracyjnymi Kluczowym dla biznesowego wyniku Grupy Kapitałowej jest sprawna realizacja projektów deweloperskich. Ich realizacja wymaga uzyskania szeregu zgód, pozwoleń i zezwoleń na każdym etapie procesu inwestycyjnego. Istniejące regulacje prawne, ich interpretacja oraz zmiany generują ryzyko istotnych opóźnień w realizacji inwestycji ze względu na niekorzystne decyzje administracyjne lub przedłużającą się procedurę ich wydawania. Ryzyko to jest potęgowane dużymi uprawnieniami stron trzecich do ingerencji w przebieg procedur administracyjnych. Grupa Kapitałowa stara się mitygować to ryzyko poprzez staranną selekcję realizowanych projektów oraz wykorzystanie własnego i zewnętrznego know-how dla sprawnego prowadzenia procedur administracyjnych. Nieuzyskanie określonych zezwoleń bądź zgód może mieć negatywny wpływ na zdolność podmiotów z Grupy Kapitałowej do realizacji projektów. Może także negatywnie wpłynąć na działalność i sytuację finansową Emitenta. Ryzyko związane z zawarciem umów przedwstępnych sprzedaży trzech projektów deweloperskich na rzecz podmiotów zależnych od Heimstaden INVESTMENT CEE S.R.O. z siedzibą w Pradze Emitent 27 stycznia 2021 roku zawarł umowy przedwstępne opisane w komunikacie ESP1 3/2021, zamieszczonym na stronie internetowej Emitenta. Niewywiązanie się przez podmioty zależne Emitenta z warunków zawartych umów przedwstępnych może spowodować odstąpienie od nich z jednoczesnym obowiązkiem zapłaty wpłaconych uprzednio zaliczek oraz zadatku. Wystąpienie takiego zdarzenia może mieć istotny wpływ na płynność Emitenta. Ryzyko to jest zabezpieczane poprzez szereg mechanizmów kontroli przebiegu realizacji budowy takich jak monitorowanie jej przebiegu przez strony. Określone zostały również mechanizmy naprawy wystąpienia potencjalnych przypadków naruszenia mogących skutkować odstąpieniem od umowy przedwstępnej przez którąkolwiek ze stron. Niewywiązanie się strony nabywającej z obowiązku zapłaty pozostałej części ceny może wpływać negatywnie na płynność grupy kapitałowej Emitenta, w tym możliwość realizowania należności w stosunku do podmiotów zaangażowanych w realizację budowy. Ryzyko to MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 36 jest zabezpieczone w formie poręczenia udzielonego przez spółkę giełdową prawa szwedzkiego, będą spółką matką strony nabywającej do kwoty odpowiadającej niewpłaconej części ceny oraz zadatku, oraz poprzez mechanizm zapłaty zaliczek wraz z postępem robót budowlanych. Wypłacane zaliczki zabezpieczają pokrycie wydatków niezbędnych do realizacji projektów przez okres kilku miesięcy po okresie, w którym nastąpiła zapłata. W razie odstąpienia od umów przez którąkolwiek ze stron Emitent będzie mógł dokończyć realizację projektu i zbyć ją na rzecz osób trzecich. Ryzyko związane ze zmiennością koniunktury na rynku nieruchomości Biznesowy sukces Grupy Kapitałowej w kluczowym stopniu jest zależny od koniunktury rynkowej. Rentowność segmentu mieszkaniowego uwarunkowana jest bezpośrednio od poziomu cen mieszkań, na którą wpływ ma, obok popytu na nie, kształtowanego m.in. przez czynniki demograficzne, koniunkturę gospodarczą, politykę pieniężną, również podaż, związana z konkurencją rynkową. W przypadku spadku cen mieszkań Grupa Kapitałowa może nie być w stanie sprzedać wybudowanych lokali po cenach zapewniających założoną przez Grupę Kapitałową rentowność. Wszystkie powyższe czynniki mogą mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej. W segmencie magazynowym występuje ryzyko braku pozyskania najemców dla realizowanych w projekcie budynków magazynowych, przez co może zwiększać się również ryzyko nieznalezienia finalnego inwestora na zakup nieruchomości, jak również ryzyko nieuzyskania zakładanych efektów finansowych inwestycji związane z fluktuacją cen powierzchni najmu oraz rynkowych stóp kapitalizacji dla inwestycji, przekładających się na możliwe do uzyskania ceny sprzedaży nieruchomości. Ryzyko zmiany rynkowej koniunktury jest mitygowane przez Grupę Kapitałową m.in. poprzez stały monitoring rynku, staranną selekcję realizowanych projektów, dostosowanie skali i profilu projektów do oczekiwań rynku, sprawność organizacyjną, pozwalającą na efektywne procedowanie inwestycji oraz konserwatywną politykę finansowania inwestycji, pozwalającą optymalizować zwrot z kapitału zaangażowanego w realizowane projekty poprzez dezinwestycje w korzystniejszych warunkach rynkowych. Materializacja wskazanych ryzyk może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Emitenta. Ryzyko związane z częstymi zmianami przepisów prawa, w tym przepisów podatkowych Jednym z istotnych ryzyk dla Grupy Kapitałowej jest niestabilność polskiego systemu prawnego. Ryzyko związane z otoczeniem prawnym to przede wszystkim częste nowelizacje, niespójność, a także brak jednolitej interpretacji przepisów prawa. Nieustannie przeprowadzane zmiany w polskich przepisach podatkowych mogą mieć znaczący wpływ na działalność Grupy Kapitałowej. Ich zakres, treść oraz trudności interpretacyjne w stosowaniu nowych regulacji stanowią utrudnienie w prowadzeniu działalności deweloperskiej, a w szczególności w planowaniu tej działalności pod kątem podatkowym. Powyższe może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Emitenta. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 37 14. Sytuacja finansowa Spółki i Grupy Kapitałowej Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej Wybrane skonsolidowane dane finansowe tys. zł 2020 r. 2019 r. Zmiana Przychody ze sprzedaży 431 385 290 784 48% Koszt własny sprzedaży -325 635 -223 801 46% Zysk brutto na sprzedaży 105 750 66 983 58% Zysk na działalności operacyjnej 89 572 90 524 -1% Zysk netto 80 445 69 887 15% tys. zł 31.12.2020 31.12.2019 Zmiana Aktywa trwałe, w tym: 215 903 262 443 -18% Długoterminowe aktywa finansowe 119 536 145 618 -18% Nieruchomości inwestycyjne 14 296 51 060 -72% Aktywa obrotowe, w tym: 1 097 988 949 092 16% Zapasy 853 775 724 242 18% Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym: 190 745 175 956 8% Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania 48 236 48 737 -1% Kapitał własny 556 589 483 225 15% Zobowiązania długoterminowe, w tym: 259 296 326 325 -21% Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 44 725 148 857 -70% Zobowiązania z tytułu obligacji 172 497 127 920 35% Zobowiązania krótkoterminowe, w tym: 498 006 465 359 7% Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 63 260 27 975 126% Zobowiązania z tytułu obligacji 49 385 83 695 -41% Wybrane wskaźniki finansowe (Grupa Kapitałowa) 2020 r. 2019 r. Rentowność Marża brutto na sprzedaży 24,5% 23,0% MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 38 31.12.2020 31.12.2019 Płynność Wskaźnik bieżącej płynności aktywa obrotowe do zobowiązań krótkoterminowych (bez przychodów przyszłych okresów) 5,4 4,4 Wskaźnik szybkiej płynności aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy do zobowiązań krótkoterminowych (bez przychodów przyszłych okresów) 1,2 1,1 Zadłużenie Dług netto (w mln zł)* zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) pomniejszone o wartość środków pieniężnych 156,6 231,3 Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi kapitał własny do aktywów ogółem 42,4% 37,9% Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego zobowiązania ogółem do kapitału własnego 136,1% 163,8% Wskaźnik ogólnego zadłużenia zobowiązania ogółem do aktywów ogółem 57,6% 62,1% * Dług netto Grupy na dzień 31.12.2020 oraz na dzień 31.12.2019 r. wyniósłby odpowiednio 185,0 mln zł oraz 264,8 mln zł po uwzględnieniu zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów kalkulowanego zgodnie z MSSF 16 Leasing. Omówienie wyników finansowych Grupy Kapitałowej W 2020 r. Grupa Marvipol Development rozpoznała 431,4 mln zł przychodów, o 48% więcej niż w 2019 r. (290,8 mln zł), wypracowując 89,6 mln zł zysku operacyjnego (90,5 mln zł zysku rok wcześniej) oraz 80,4 mln zł zysku netto, (69,9 mln zł w 2019 r.). Dynamiczny wzrost przychodów Grupy został osiągnięty dzięki wzrostowi średnich cen sprzedaży, zmianie miksu przekazanych mieszkań i lokali usługowych (większy udział lokali projektów z wyższego przedziału cenowego) oraz wzrostowi liczby przekazanych lokali. Rentowność brutto na sprzedaży wzrosła rdr. o 1,5 pkt. proc., do 24,5%, co wraz ze wzrostem przychodów przełożyło się na 58% wzrost zysku brutto na sprzedaży, do 105,8 mln zł. O stabilizacji zysku operacyjnego przesądził niższy rezultat segmentu magazynowego, wynikający z cyklu realizacji projektów będących w portfelu Grupy. Istotny wpływ na wzrost wyniku netto w analizowanym okresie miały wyższe, o 9,8 mln zł, przychody finansowe, na które złożyły się m.in. dodatnie różnice kursowe. Sytuacja płynnościowa Grupy Kapitałowej utrzymuje się na bezpiecznym poziomie. Istotny wpływ na jakość wskaźników Grupy na koniec analizowanego okresu miała m.in. realizacja projektów w obu segmentach działalności. Zwiększenie wskaźników bieżącej i szybkiej płynności ma związek m.in. ze wzrostem skali działalności segmentu mieszkaniowego oraz zmianą struktury terminowej zapadalności zadłużenia odsetkowego Grupy. Grupa Kapitałowa utrzymuje bezpieczny poziom zadłużenia, realizując równocześnie plan rozwoju Grupy Kapitałowej w obu jej podstawowych segmentach działalności. Na 31 grudnia 2020 r. zadłużenie netto Grupy Kapitałowej wyniosło 156,6 mln zł (185,0 mln zł po uwzględnieniu zobowiązań z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów oszacowanych zgodnie z MSSF 16 Leasing), wobec 231,3 mln zł długu netto na koniec 2019 r. Istotny wpływ na spadek długu netto miały dodatnie przepływy z działalności inwestycyjnej, związane z rozliczeniem sfinalizowanych w okresie transakcji sprzedaży projektów magazynowych, a także wpływy ze sprzedaży lokali, których przekazania następowały w ciągu roku. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 39 Sytuacja finansowa Spółki Wybrane jednostkowe dane finansowe tys. zł 2020 r. 2019 r. Zmiana Przychody ze sprzedaży 31 841 23 298 37% Koszt własny sprzedaży -26 247 -25 449 3% Zysk brutto na sprzedaży 5 594 -2 151 -360% Zysk na działalności operacyjnej -1 243 -6 257 -80% Zysk netto 32 984 29 953 10% tys. zł 31.12.2020 31.12.2019 Zmiana Aktywa trwałe, w tym: 612 039 616 656 -1% Długoterminowe aktywa finansowe 578 322 580 121 0% Aktywa obrotowe, w tym: 69 438 53 503 30% Zapasy 50 909 37 963 34% Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 9 493 4 066 133% Kapitał własny 262 552 236 649 11% Zobowiązania długoterminowe, w tym: 350 829 331 822 6% Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 141 895 166 486 -15% Zobowiązania z tytułu obligacji 172 497 127 920 35% Zobowiązania krótkoterminowe, w tym: 68 096 101 688 -33% Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek - 1 450 -100% Zobowiązania z tytułu obligacji 49 385 83 695 -41% Wybrane wskaźniki finansowe (Spółka) 2020 r. 2019 r. Rentowność Marża brutto na sprzedaży 17,6% -9,2% 31.12.2020 31.12.2019 Płynność Wskaźnik bieżącej płynności aktywa obrotowe do zobowiązań krótkoterminowych (bez przychodów przyszłych okresów) 1,0 0,5 Wskaźnik szybkiej płynności aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy do zobowiązań krótkoterminowych (bez przychodów przyszłych okresów) 0,3 0,2 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 40 31.12.2020 31.12.2019 Zadłużenie Dług netto (w mln zł) zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) pomniejszone o wartość środków pieniężnych 382,0 405,5 Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi kapitał własny do aktywów ogółem 38,5% 35,3% Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego zobowiązania ogółem do kapitału własnego 159,6% 183,2% Wskaźnik ogólnego zadłużenia zobowiązania ogółem do aktywów ogółem 61,5% 64,7% Informacje uzupełniające Kredyty, pożyczki, obligacje Informacje dotyczące zaciągniętych przez Grupę Kapitałową kredytów zaprezentowane są Nocie 26 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2020. Informacje dotyczące zaciągniętych przez Spółkę kredytów zaprezentowane są w Nocie 24 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok 2020. W 2020 r. nie zostały wypowiedziane żadne umowy kredytowe. Informacje dotyczące wziętych przez Grupę Kapitałową pożyczek zaprezentowane są w Nocie 26 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2020. Informacje dotyczące zaciągniętych przez Spółkę pożyczek zaprezentowane są w Nocie 24 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok 2020. W 2020 r. nie zostały wypowiedziane żadne umowy pożyczek. Informacje dotyczące udzielonych przez Grupę Kapitałową pożyczek zaprezentowane są w Notach 17 i 35 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2020. Informacje dotyczące udzielonych przez Spółkę pożyczek zaprezentowane są w Notach 17 i 32 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok 2020. Informacje dotyczące wyemitowanych, umorzonych i wykupionych przez Spółkę obligacjach zaprezentowane są w Nocie 25 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok 2020 oraz w Nocie 27 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2020. W 2020 r. oraz do dnia publikacji niniejszego raportu spółki zależne Emitenta nie wyemitowały oraz nie miały wyemitowanych obligacji. Poręczenia i gwarancje W 2020 r. Spółka oraz podmioty z Grupy Kapitałowej nie poręczyły za zobowiązania podmiotów spoza Grupy Kapitałowej. 1 lipca 2020 r. Marvipol Development S.A. przystąpiła do długu jednostki zależnej Marvipol Moko Botanika sp. z o.o. w związku z zawarciem w dniu 30 czerwca 2020 r. pomiędzy Marvipol Moko Botanika sp. z o.o. a Bankiem Ochrony Środowiska S.A. umowy kredytu nieodnawialnego w kwocie 36 675,41 tys. zł z przeznaczeniem na finansowanie inwestycji mieszkaniowej w Warszawie. Jednym z zabezpieczeń przedmiotowego kredytu jest gwarancja spłaty kredytu stanowiąca pomoc publiczną w ramach portfelowej linii gwarancyjnej PLG FGO Banku Gospodarstwa Krajowego na okres 24 miesięcy do kwoty 29 340,33 tys. zł. W dniu 27 stycznia 2021 r. kredyt został spłacony, a zabezpieczenie wygasło. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 41 Po dniu bilansowym, a przed sporządzeniem niniejszego sprawozdania Marvipol Development S.A. udzieliła następujących poręczeń:  na rzecz Natenby Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 283 761,11 tys. zł;  na rzecz Cambleani Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Studio Okęcie. Poręczenie udzielone do kwoty 42 990,01 tys. zł,  na rzecz Evontamill Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Unique Tower. Poręczenie udzielone do kwoty 46 452,04 tys. zł. Po dniu bilansowym, a przed sporządzeniem niniejszego sprawozdania podmioty z Grupy Kapitałowej otrzymały następujące poręczenia:  Marvipol Moko Botanika sp. z o.o. otrzymała poręczenie Heimstaden Bostad AB za zobowiązania spółki Natenby Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 274 116,26 tys. zł;  Marvipol Studio Okęcie sp. z o.o. otrzymała poręczenie Heimstaden Bostad AB za zobowiązania spółki Cambleani Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 41 528,81 tys. zł;  Marvipol Unique Tower sp. z o.o. otrzymała poręczenie Heimstaden Bostad AB za zobowiązania spółki Evontamill Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 96 232,26 tys. zł 30 listopada 2020 roku mBank S.A. wystawił na zlecenie Spółki gwarancję bankową do kwoty 750.000,00 PLN ważną do 30 listopada 2022 na rzecz AEW Invest GmbH z siedzibą w Dusseldorfie jako zabezpieczenie zobowiązań spółki z tytułu umowy najmu powierzchni biurowych w biurowcu Prosta Tower w Warszawie. W analizowanym okresie Spółka oraz podmioty z Grupy Kapitałowej nie udzieliły innych gwarancji. W analizowanym okresie Grupa Kapitałowa otrzymała gwarancje z tytułu dobrego/należytego wykonania, usunięcia wad i usterek oraz gwarancji i rękojmi od poniższych podmiotów: Gwarancje otrzymane w 2020 r. Firma Rodzaj gwarancji Kwota gwarantowana (tys. zł) Aldesa Construcciones Polska Sp. z o.o., Aldesa Construcciones S.A., Aldesa Nowa Energia Sp. z o.o. bankowa 2 076,30 Aldesa Construcciones S.A. i Aldesa Construcciones Polska Sp. z o.o. bankowa 2 500,00 Karmar S.A. bankowa 2 406,33 Karmar S.A. bankowa 3 299,13 Karmar S.A. (podwyższenie gwarancji) bankowa 7 989,90 Meliorant Tadeusz Zając ubezpieczeniowa 246,44 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 42 Gwarancje otrzymane w 2020 r. Firma Rodzaj gwarancji Kwota gwarantowana (tys. zł) TORSYSTEM Butzbach sp. z o.o. ubezpieczeniowa 12,08 UNIBEP S.A. bankowa 3 661,00 WARBUD S.A. (podwyższenie gwarancji) bankowa 4 528,78 Tabela nr 8. Gwarancje otrzymane w 2020 r. przez Spółkę i podmioty tworzące Grupę Kapitałową Wykorzystanie środków pozyskanych z emisji papierów wartościowych W 2020 r. Spółka przeprowadziła emisje obligacji serii Z, AA, AB i AC o łącznej wartości nominalnej 115 mln zł. Środki pozyskane z emisji są przeznaczone na finansowanie działalności Grupy, w szczególności na zakupy gruntów pod projekty deweloperskie oraz wkłady własne w realizowanych i planowanych projektach deweloperskich i magazynowych. Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy Kapitałowej Grupa Kapitałowa racjonalnie zarządza zasobami finansowymi i na bieżąco pokrywa swoje zobowiązania. Zarząd przygotowuje i systematycznie aktualizuje modele przepływów pieniężnych w horyzoncie nie mniejszym niż 4 lata, uwzględniające potrzeby finansowe związane z realizacją planów rozwojowych Grupy Kapitałowej. W oparciu o dokonane analizy Zarząd kształtuje strukturę finansowania, dążąc do zapewnienia Grupie Marvipol Development płynności przy konserwatywnym podejściu do ryzyka biznesowego. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych W ocenie Zarządu Spółki Grupa Kapitałowa posiada zasoby, w tym zasoby finansowe (oraz zdolność do ich dalszego pozyskiwania) niezbędne dla realizacji prowadzonych i planowanych projektów inwestycyjnych. Grupa Marvipol Development, realizując projekty deweloperskie, finansuje je przy wykorzystaniu środków własnych, zaliczek od klientów, jak również finansowania zewnętrznego - kredytów bankowych oraz emisji obligacji. W ocenie Zarządu Spółki sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej pozwala na realizację planów strategicznych, w tym rozwoju działalności w segmentach deweloperskim i magazynowym. 15. Pozostałe informacje Główni odbiorcy i dostawcy Odbiorcami produktów i usług Grupy Kapitałowej jest zdywersyfikowana, zmienna grupa klientów. 22 grudnia 2020 roku podpisana została umowa rezerwacyjna, przedmiotem której jest sprzedaż 655 lokali w inwestycjach: Moko Botanika (I i II), Studio Okęcie i Unique Tower (wieża D), z opcją sprzedaży 60 dodatkowych lokali w Moko Botanika, za kwotę 353,2 mln zł netto (z możliwością zwiększenia do 381,4 mln zł w przypadku pełnej realizacji opcji sprzedaży) na rzecz podmiotów z grupy Heimstaden Bostad. W rezultacie umowy rezerwacyjnej 27 stycznia 2021 roku zostały zawarte umowy przedwstępne. Głównymi kosztami działalności Grupy Marvipol Development są koszty generalnego wykonawstwa projektów deweloperskich oraz koszty zakupu nieruchomości pod projekty deweloperskie. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 43 W analizowanym okresie znaczącymi kontrahentami (dostawcami) Grupy Kapitałowej, obroty z którymi stanowiły więcej niż 10% skonsolidowanych przychodów Grupy Kapitałowej, były następujące podmioty:  Karmar S.A.  Longbridge Instalatorów Sp. z o.o. Wyżej wymienione podmioty nie są powiązane ze Spółką ani jej Grupą Kapitałową. Spółka, ze względu na profil podstawowej działalności (działalność holdingowa), nie posiada istotnych dostawców lub odbiorców towarów i usług, obroty z którymi byłyby istotne z punktu widzenia oceny Spółki i jej kondycji finansowej. Znaczące umowy Spółka oraz podmioty z jej Grupy Kapitałowej w 2020 r. nie zawierały innych znaczących umów niż te wskazane w punkcie Najważniejsze wydarzenia w 2020 roku oraz do dnia zatwierdzenia sprawozdania Sprawozdanie Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej, w tym znaczących umów ubezpieczenia, współpracy, kooperacji lub umów zawartych pomiędzy Akcjonariuszami Emitenta. Transakcje z podmiotami powiązanymi Wszystkie transakcje zawierane przez Spółkę oraz podmioty z jej Grupy Kapitałowej w 2020 r. z podmiotami powiązanymi zostały zawarte na warunkach rynkowych. Szczegółowe informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi zaprezentowane są w Nocie 32 Jednostkowego sprawozdania finansowego za 2020 r. oraz w Nocie 35 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2020 r. Postępowanie sądowe, arbitrażowe lub administracyjne Szczegółowe informacje na temat istotnych postępowań sądowych, arbitrażowych lub administracyjnych dotyczących Spółki lub toczonych z jej udziałem zaprezentowane są w Nocie 31 Jednostkowego sprawozdania finansowego za 2020 r. Szczegółowe informacje na temat istotnych postępowań sądowych, arbitrażowych lub administracyjnych dotyczących Grupy lub toczonych z udziałem spółek wchodzących w jej skład zaprezentowane są w Nocie 34 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2020 r. Istotne pozycje pozabilansowe Poza poręczeniami i gwarancjami opisanymi w punkcie Poręczenia i gwarancje niniejszego sprawozdania Zarządu, Spółki z Grupy Kapitałowej nie posiadają istotnych pozycji pozabilansowych, poza pozycjami wynikającymi z zabezpieczeń udzielanych w ramach Grupy Kapitałowej. Strategia rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej, jej realizacja i perspektywy Główne założenia strategii rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej zostały zaprezentowane w punkcie Profil i strategia rozwoju Spółki oraz Grupy niniejszego sprawozdania. Działania podjęte w ramach jej realizacji w okresie objętym raportem wraz z opisem perspektyw rozwoju działalności emitenta co najmniej w najbliższym roku obrotowym zostały przedstawione w rozdziałach Segment mieszkaniowy , Segment magazynowy i Segment pozostałych nieruchomości oraz w punkcie Czynniki które będą miały wpływ na wyniki finansowe w perspektywie kolejnych kwartałów niniejszego sprawozdania. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 44 Kluczowe wskaźniki efektywności Wskaźniki finansowe Kluczowe wskaźniki finansowe związane z działalnością jednostki zostały zaprezentowane i omówione w pkt. Sytuacja finansowa Spółki i Grupy Kapitałowej niniejszego sprawozdania. Informacje dotyczące zagadnień pracowniczych i środowiska naturalnego Średnie zatrudnienie w 2020 r. w spółce Marvipol Development S.A. wynosiło 51 osób. Średnie zatrudnienie w 2020 r. w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A. wynosiło 58 osób. W związku z realizacją projektów deweloperskich poszczególne spółki z Grupy Kapitałowej Marvipol są zobowiązane uwzględnić oraz egzekwować od wykonawców wymogi ochrony środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych. Tym samym wszystkie inwestycje deweloperskie realizowane na zlecenie Grupy Kapitałowej Marvipol wykonywane są zgodnie z niezbędnymi decyzjami środowiskowymi oraz przepisami prawa obowiązującymi dla obszaru środowiskowego. Jednocześnie działalność operacyjna prowadzona przez Grupę Kapitałową Marvipol w ocenie Zarządu Emitenta nie generuje istotnego wpływu na środowisko naturalne, gdyż w przyjętym modelu biznesowym prace budowlane realizowane na potrzeby projektów deweloperskich wykonywane są wyłącznie za pośrednictwem zewnętrznych firm budowlanych. Emitent informuje, iż w związku z prowadzoną działalnością w 2020 roku nie wystąpiły incydenty lub okoliczności, które skutkowały pojawieniem się po stronie Grupy Kapitałowej Marvipol zobowiązań lub odszkodowań dotyczących naruszenia przepisów związanych z ochroną środowiska naturalnego. Stanowisko Zarządu odnośnie do możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz wyników Spółka oraz spółki wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej nie publikowały prognoz finansowych na rok 2020. Powiązania kapitałowe i organizacyjne, główne inwestycje Spółki i jej Grupy Kapitałowej Zarząd Spółki nie identyfikuje powiązań organizacyjnych lub kapitałowych Spółki z podmiotami spoza jej Grupy Kapitałowej. Spółka w ramach prowadzonej działalności prowadzi projekty deweloperskie poprzez spółki zależne (w ramach segmentu mieszkaniowego), jak również spółki współkontrolowane (segment magazynowy). Inwestycje te są finansowane ze środków własnych, jak również środków o charakterze dłużnym (obligacje, kredyty, pożyczki). Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju Spółka oraz spółki wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej w roku obrotowym 2020 oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu nie prowadziły projektów badawczo-rozwojowych. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania W roku obrotowym 2020 oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu nie nastąpiły zasadnicze zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i jej Grupą Kapitałową. Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej Główne czynniki, mające wpływ na wyniki finansowe Spółki i Grupy Kapitałowej, zostały omówione we wcześniejszych rozdziałach niniejszego raportu. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 45 Za nietypowe zdarzenie, wpływające na obecną i przyszłą sytuację biznesową i finansową Grupy, Zarząd uznaje pakietową sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych do podmiotów z grupy Heimstaden Bostad, o której Spółka poinformowała w raporcie bieżącym nr 2/2021 z 27 stycznia 2021 r. Przedmiotem transakcji jest sprzedaż 655 lokali w inwestycjach: Moko Botanika (I i II), Studio Okęcie i Unique Tower (wieża D), z opcją sprzedaży 60 dodatkowych lokali w Moko Botanika, za kwotę 353,2 mln zł netto (z możliwością zwiększenia do 381,4 mln zł w przypadku pełnej realizacji opcji sprzedaży). Rozmowy z kupującym ws. pakietowej sprzedaży zostały zainicjowane we wrześniu 2020 r. 22 grudnia ub.r., w efekcie prowadzonych rozmów, między stronami zostały zawarte umowy rezerwacyjne sprzedaży dla 655 lokali w ww. inwestycjach (łączna wartość opłat rezerwacyjnych wyniosła 5 mln zł). Zakończenie negocjacji oraz zawarcie umów przedwstępnych sprzedaży lokali miało miejsce po zakończeniu okresu sprawozdawczego, tj. 27 stycznia 2021 r. Zgodnie z zawartym porozumieniem Grupa zobowiązała się do wybudowania i przekazania nabywcom lokali w maksymalnym terminie do 3 marca 2023 r. dla projektu Moko Botanika, do 10 lutego 2023 r. dla projektu Studio Okęcie, oraz do 30 czerwca 2022 r. dla projektu Unique Tower. Jednocześnie z zawarciem umów przedwstępnych podmioty z grupy Heimstaden Bostad wpłaciły zaliczki w łącznej kwocie 129,0 mln zł netto (30% łącznej ceny dla lokali z Unique Tower oraz po 35% ceny dla lokali z projektów Moko Botanika i Studio Okęcie). Zapłata pozostałej części cen będzie płatna w ratach wraz z postępem realizacji ww. inwestycji. Przychody ze sprzedaży lokali w ramach przedmiotowych umów będą rozpoznawane zgodnie z MSSF 15, tj. po przekazaniu lokali nabywcom. Wpływ pandemii COVID-19 na bieżącą działalność Spółki i Grupy Zdarzeniem, mającym istotny wpływ na bieżącą działalność Spółki i Grupy Kapitałowej oraz bieżące i przyszłe wyniki finansowe Spółki i Grupy, jest pandemia COVID-19. O wpływie pandemii na działalność Grupy Kapitałowej Spółka informowała raportem bieżącym nr 14/2020 z 26.03.2020 r., jak również w raportach okresowych Spółki za I kwartał 2020, I półrocze 2020 r. oraz za okres 9 miesięcy 2020 r. W IV kwartale br., w odpowiedzi na pogorszenie sytuacji epidemiologicznej Grupa zmodyfikowała tryb pracy organizacji, w większym stopniu wdrażając model pracy zdalnej oraz hybrydowej, utrzymując wysoki reżim sanitarny, dostosowywany do aktualnych wytycznych organów administracyjnych. W minionym kwartale oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa prowadziła zintensyfikowany monitoring wpływu pandemii na działalność operacyjną Grupy, w tym m.in. na realizację projektów deweloperskich, jak również kontynuowała ostrożnościową politykę zarządzania kapitałem i przepływami pieniężnymi Grupy w celu zabezpieczenia finansowania dla dalszej realizacji projektów deweloperskich. W ocenie Zarządu Grupy pandemia nie miała, w okresie IV kwartału br., istotnego wpływu na poziom przekazań lokali nabywcom. Wpływ pandemii na sprzedaż deweloperską w okresie IV kwartału ub.r. oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania, Zarząd ocenia jako nieznaczny. Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa nie odnotowała istotnego wpływu pandemii na inne kluczowe obszary działalności segmentu deweloperskiego Grupy, w tym na tempo realizacji inwestycji deweloperskich. W segmencie magazynowym pandemia nie miała, w okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania, istotnego wpływu na przebieg realizacji projektów. W ocenie Zarządu pandemia pośrednio (stymulując rozwój m.in. e-commerce oraz wybranych formatów handlu tradycyjnego) pozytywnie wpłynęła w analizowanym okresie na koniunkturę na rynku magazynowym. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 46 Równocześnie pandemia niezmiennie wpływa negatywnie na dostępność finansowania dla nowych projektów magazynowych (i tym samym na ich rentowność) z uwagi na zaostrzenie polityki kredytowej banków. Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe obejmuje nieruchomości, na których możliwa jest realizacja projektów condo- i aparthotelowych – w Gdańsku przy ul. Grunwaldzkiej, w Kołobrzegu oraz w Mikołajkach. Pandemia COVID-19 spowodowała zamrożenie akcji kredytowych banków skierowanych na finansowanie projektów hotelowych. W związku z brakiem finansowania bankowego Grupa nie podjęła decyzji o rozpoczęciu ich realizacji. Pandemia nie ma wpływu na prace budowlane związane z realizacją projektu Unique Apartments. Rozpoczęcie działalności operacyjnej obiektu planowane jest na I półrocze 2022 r., w związku z tym obecnie trudno jest przewidzieć wpływ pandemii na funkcjonowanie obiektu. Umowy, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach akcji posiadanych przez akcjonariuszy i obligatariuszy Spółka oraz spółki wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej nie posiadają żadnych informacji na temat umów w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach akcji posiadanych przez akcjonariuszy i obligatariuszy. Akcje Spółki w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej Na dzień sporządzenia niniejszego raportu posiadaczami akcji Spółki byli poniżej zaprezentowani członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki: Osoba Stanowisko Stan posiadania Wartość nominalna akcji (w zł) Mariusz Książek Prezes Zarządu 27.513.831 akcji - za pośrednictwem Książek Holding Sp. z o.o. 2.077.692 akcji - bezpośrednio 27.513.831 - za pośrednictwem Książek Holding Sp. z o.o. 2.077.692 - bezpośrednio W okresie od dnia publikacji poprzedniego raportu okresowego stan posiadania akcji przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie uległ zmianie. Osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadały uprawnień do akcji Spółki na dzień publikacji niniejszego raportu. Osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadają akcji/udziałów podmiotów z Grupy Kapitałowej Marvipol. Wynagrodzenia członków Zarządu i Rady Nadzorczej Informacje o wynagrodzeniach członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki zaprezentowane są w Nocie 32 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok 2020 oraz w Nocie 35 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2020. Zobowiązania emerytalne i inne wobec byłych członków Zarządu i Rady Nadzorczej Na dzień 31 grudnia 2020 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu Spółka nie posiadała i nie posiada zobowiązań emerytalnych lub innych wobec byłych członków Zarządu i Rady Nadzorczej. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 47 Umowy zawarte pomiędzy Spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska Na dzień 31 grudnia 2020 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu nie istniały i nie istnieją umowy przewidujące rekompensaty w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska. Informacja o konsolidacji Spółka jest Jednostką dominującą w Grupie Kapitałowej, sporządzającą skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Lista podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jest zaprezentowana w rozdziale Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. za 2020 r. Informacje o podstawie sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej oraz sprawozdania finansowego Spółki są zaprezentowane w Nocie 2 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za 2020 r. oraz w Nocie 2 Jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki za 2020 r. Inne informacje, które zdaniem Emitenta są istotne dla oceny jego sytuacji kadrowej, majątkowej, finansowej, wyniku finansowego i ich zmian, oraz informacje, które są istotne dla oceny możliwości realizacji zobowiązań przez emitenta Brak jest innych informacji istotnych dla oceny sytuacji półki i Grupy Kapitałowej Marvipol Development niż przekazane w niniejszym raporcie. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 48 16. Ład Korporacyjny Stosowanie Ładu Korporacyjnego Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega Spółka oraz miejsce, gdzie tekst zbioru zasad jest publicznie dostępny W 2020 r. Spółka przestrzegała zasad ładu korporacyjnego zawartych w zbiorze „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2016” [dalej: DPSN], przyjętym przez Radę Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. w drodze uchwały nr 26/1413/2015 podjętej w dniu 13 października 2015 r. Zbiór ten jest udostępniony na stronie internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. pod adresem: https://www.gpw.pl/dobre-praktyki. Zakres, w jakim Spółka odstąpiła od postanowień zasad ładu korporacyjnego, którym podlega ze wskazaniem tych postanowień oraz wyjaśnienie przyczyn tego odstąpienia Spółka nie stosowała rekomendacji nr III.R.1. DPSN – w strukturze spółki nie zostały wyodrębnione jednostki organizacyjne odpowiedzialne za system kontroli wewnętrznej, system zarządzania ryzykiem, compliance oraz audyt wewnętrzny, jednakże w ramach aktualnej struktury organizacyjnej powyższe zadania są realizowane przez inne działające w spółce jednostki organizacyjne. Spółka nie stosowała zasady szczegółowej nr III.Z.2. DPSN - w ramach aktualnej struktury organizacyjnej Spółki nie zostały utworzone odrębne jednostki organizacyjne odpowiedzialne za system kontroli wewnętrznej, system zarządzania ryzykiem, compliance oraz audyt wewnętrzny, natomiast ww. zadania są realizowane przez jednostki organizacyjne odpowiedzialne również za wykonywanie innych działań, w związku z czym osoby odpowiedzialne w Spółce za powyższe zadania nie podlegają bezpośrednio pod Zarząd Spółki. Spółka nie stosowała zasad szczegółowych nr III.Z.3. oraz III.Z.4. DPSN - w strukturze spółki nie została wyodrębniona jednostka organizacyjna odpowiedzialna za audyt wewnętrzny, wobec czego nie została wyznaczona osoba kierująca funkcją audytu wewnętrznego. Spółka nie stosowała rekomendacji nr IV.R.2. DPSN – z uwagi na aktualną strukturę akcjonariatu, a także wobec nie zgłaszania przez akcjonariuszy określonych oczekiwań, Spółka nie umożliwia akcjonariuszom udziału w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Spółka nie stosowała zasady szczegółowej nr IV.Z.2. DPSN – w ocenie Zarządu Spółki, ze względu na strukturę akcjonariatu Spółki, brak jest uzasadnienia dla przeprowadzania powszechnie dostępnej transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym. Spółka nie stosowała zasady szczegółowej nr VI.Z.4. DPSN – Spółka przyjęła i wdrożyła politykę wynagrodzeń, jednak Zarząd postanowił o zamieszczaniu w sprawozdaniu z działalności jedynie danych na temat wysokości wypłaconych członkom Zarządu wynagrodzeń. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 49 Statut Spółki Zasady zmiany statutu Emitenta Zmiana Statutu Spółki, zgodnie z § 26.1.d) Statutu Spółki należy do kompetencji Walnego Zgromadzenia, przy czym w głosowaniu niezbędny jest udział spółki Książek Holding Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Walne Zgromadzenie Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu walnego zgromadzenia, jeżeli taki regulamin został uchwalony, o ile informacje w tym zakresie nie wynikają wprost z przepisów prawa Walne Zgromadzenie Spółki działa na podstawie Statutu, Regulaminu Walnego Zgromadzenia (obydwa dokumenty dostępne na stronie internetowej Spółki pod adresem: https://www.marvipol.pl/relacje/spolka/lad-korporacyjny/dokumenty-korporacyjne) i przepisów prawa, w tym Kodeksu spółek handlowych. Akcjonariusze realizują swoje prawa w sposób określony Statutem, Regulaminem Walnego Zgromadzenia oraz obowiązującymi przepisami. Walne Zgromadzenie obraduje jako zwyczajne lub nadzwyczajne. Zwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd. Zwyczajne Walne Zgromadzenie powinno odbyć się w terminie sześciu miesięcy po upływie roku obrotowego. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd z własnej inicjatywy lub na wniosek akcjonariuszy reprezentujących co najmniej 1/20 kapitału zakładowego. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie może również zwołać Rada Nadzorcza, jeżeli zwołanie go uzna za wskazane. Zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia na wniosek akcjonariuszy, powinno nastąpić w ciągu dwóch tygodni od daty zgłoszenia wniosku. Rada Nadzorcza może zwołać Zwyczajne Walne Zgromadzenie w przypadku, gdy Zarząd Spółki nie zwołał Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia w przepisanym terminie. Prawo zwołania Walnego Zgromadzenia przysługuje również akcjonariuszom reprezentującym co najmniej 1/2 kapitału zakładowego lub co najmniej 1/2 ogółu głosów w Spółce. Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad, chyba, że cały kapitał zakładowy Spółki jest reprezentowany na posiedzeniu i nikt z obecnych nie wniesie sprzeciwu, co do podjęcia uchwały nie objętej porządkiem obrad. Uchwała o zdjęciu z porządku obrad albo zaniechaniu rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad jest podejmowania jedynie w przypadku, gdy przemawiają za nią istotne powody. Wniosek w sprawie zdjęcia z porządku obrad albo zaniechania rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad wymaga szczegółowego umotywowania. Zdjęcie z porządku obrad bądź zaniechanie rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad Walnego Zgromadzenia na wniosek akcjonariusza lub akcjonariuszy wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia, po uprzednio wyrażonej zgodzie przez wszystkich wnioskodawców obecnych na Walnym Zgromadzeniu. Uchwała o zdjęciu z porządku obrad bądź zaniechaniu rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad Walnego Zgromadzenia na wniosek akcjonariusza lub akcjonariuszy wymaga większości trzech czwartych głosów. Rada Nadzorcza oraz akcjonariusz lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej 1/20 kapitału akcyjnego, mogą żądać umieszczenia poszczególnych spraw na porządku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Walne Zgromadzenie zwołane na wniosek akcjonariuszy powinno odbyć się MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 50 w terminie wskazanym w żądaniu, a w razie istotnych co do tego przeszkód – w terminie umożliwiającym rozstrzygnięcie przez Walne Zgromadzenie spraw wnoszonych pod jego obrady. Odwołanie Walnego Zgromadzenia, w którego porządku obrad na wniosek uprawnionych podmiotów umieszczono określone sprawy lub które zostało zwołane na taki wniosek jest możliwe tylko za zgodą wnioskodawców. Odwołanie następuje w taki sam sposób jak zwołanie, w każdym razie nie później niż na trzy tygodnie przed pierwotnie planowanym terminem. Zmiana terminu Walnego Zgromadzenia następuje w tym samym trybie co jego odwołanie. Walne Zgromadzenia odbywają się w siedzibie Spółki. Zgodnie z uchwałą ZWZ Spółki z 31 sierpnia 2020 r., zmieniającą § 25 ust. 2 Statutu Spółki, akcjonariusze mogą uczestniczyć w Walnym Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Zarząd Spółki upoważniony jest do określenia szczegółowych zasad takiego sposobu uczestnictwa akcjonariuszy w Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy, w tym wymogów i ograniczeń niezbędnych do identyfikacji akcjonariuszy oraz zapewnienia bezpieczeństwa komunikacji elektronicznej. Walne Zgromadzenie uchwala i zmienia regulamin Walnego Zgromadzenia; zmiany obowiązują od następnego Walnego Zgromadzenia. Do kompetencji Walnego Zgromadzenia, poza sprawami wymienionymi wyraźnie w Statucie lub wynikającymi z przepisów Kodeksu spółek handlowych, z zastrzeżeniem, iż do powzięcia uchwał, o których mowa w art. 415 § 1 – 4 Kodeksu spółek handlowych, niezbędny jest udział w głosowaniu spółki Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, należy:  rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania finansowego Spółki i sprawozdania Zarządu z działalności Spółki;  podjęcie uchwały o podziale zysków lub o pokryciu strat;  udzielenie członkom organów Spółki absolutorium z wykonania przez nich obowiązków;  zmiana Statutu Spółki, w tym zmiana przedmiotu przedsiębiorstwa Spółki;  z zastrzeżeniem postanowień Statutu o kapitale docelowym, podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego Spółki;  połączenie Spółki z inną spółką;  przekształcenie Spółki;  rozwiązanie i likwidacja Spółki;  umorzenie akcji;  wyrażenie zgody na nabycie własnych akcji w przypadku określonym w art. 362 §1 pkt 2 Kodeksu spółek handlowych;  emisja obligacji zamiennych lub z prawem pierwszeństwa;  zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, ustanowienie na nim ograniczonego prawa rzeczowego;  wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody spowodowanej w związku z utworzeniem Spółki lub sprawowaniem zarządu lub nadzoru nad Spółką;  zawarcie umowy o zarządzanie ze spółką dominującą, o której mowa w art. 7 Kodeksu spółek handlowych; MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 51  z zastrzeżeniem uprawnień osobistych przyznanych spółce Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, powoływanie i odwoływanie członków Rady Nadzorczej;  inne sprawy wnioskowane przez Zarząd, Radę Nadzorczą lub poszczególnych akcjonariuszy. Nabycie lub zbycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, a także obciążanie nieruchomości, w tym ustanawianie praw rzeczowych ograniczonych na nieruchomościach oraz składanie innych oświadczeń woli ze skutkiem dla uprawnień Spółki w stosunku do nieruchomości nie wymaga zgody Walnego Zgromadzenia. Emisja obligacji i innych papierów wartościowych, w tym w drodze oferty publicznej, a także podejmowanie wszelkich działań mających na celu dematerializację, rejestrację w Krajowym Depozycie (w rozumieniu Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi) oraz dopuszczenie obligacji i innych papierów wartościowych do obrotu na rynku regulowanym, z zastrzeżeniem § 26 ust. 1 pkt k) Statutu i bezwzględnie obowiązujących przepisów Kodeksu spółek handlowych, nie wymaga zgody Walnego Zgromadzenia. Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bezwzględną większością głosów, jeżeli przepisy Kodeksu spółek handlowych lub Statutu Spółki nie stanowią inaczej. Głosowanie jest jawne. Tajne głosowanie zarządza się przy wyborach oraz nad wnioskami o odwołanie członków organów lub likwidatorów Spółki, bądź o pociągnięcie ich do odpowiedzialności, jak również w sprawach osobowych. Uchwały w sprawie istotnej zmiany przedmiotu działalności Spółki zapadają zawsze w jawnym głosowaniu imiennym, przy czym każdej akcji przysługuje jeden głos bez przywilejów lub ograniczeń. Zmiana przedmiotu działalności Spółki może nastąpić bez obowiązku wykupu akcji, jeżeli uchwała w sprawie zmiany przedmiotu działalności Spółki podjęta zostanie większością 2/3 głosów w obecności osób reprezentujących co najmniej połowę kapitału zakładowego. Zwyczajne Walne Zgromadzenie otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej lub osoba przez niego wskazana, a w razie braku wskazania jakikolwiek inny członek Rady Nadzorczej lub członek Zarządu, po czym spośród osób uprawnionych do głosowania wybiera się przewodniczącego. Uchwały formułowane są w taki sposób, by każdy uprawniony miał możliwość ich zaskarżenia; dotyczy to w szczególności zaniechania podjęcia uchwały w określonej sprawie ujętej w porządku obrad. Akcjonariusze Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji Lista Akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji Spółki jest zaprezentowana w rozdziale Akcjonariat Spółki Sprawozdania Zarządu z działalności Spółki i jej Grupy Kapitałowej. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne Wszystkie akcje Spółki są akcjami zwykłymi, z którymi nie wiążą się żadne szczególne przywileje. Zgodnie ze Statutem Spółki Akcjonariuszowi Książek Holding Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, oprócz opisanych w niniejszej części Sprawozdania uprawnień w zakresie zasad zmian Statutu Spółki oraz zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających, przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania członków Rady Nadzorczej w następującej liczbie: MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 52 (1) w przypadku pięcioosobowej Rady Nadzorczej - spółce Książek Holding Sp. z o.o. przysługuje uprawnienie osobiste do powoływania i odwoływania trzech członków Rady Nadzorczej, oraz do powierzania członkowi Rady funkcji Przewodniczącego i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej, natomiast (2) w przypadku sześcioosobowej i siedmioosobowej Rady Nadzorczej - spółce Książek Holding Sp. z o.o. przysługuje uprawnienie do powoływania i odwoływania czterech członków Rady Nadzorczej oraz do powierzania członkowi Rady funkcji Przewodniczącego i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej. Osobiste uprawnienia spółki Książek Holding Sp. z o.o. do powoływania i odwoływania określonej liczby członków Zarządu, do powierzania funkcji Prezesa Zarządu i Wiceprezesa Zarządu, do powoływania i odwoływania określonej liczby członków Rady Nadzorczej lub do powierzania funkcji Przewodniczącego Rady Nadzorczej i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej przez spółkę Książek Holding Sp. z o.o. trwają tak długo jak spółka Książek Holding Sp. z o.o. jest uprawniona do wykonywania praw z akcji reprezentujących co najmniej 33,34% kapitału zakładowego Spółki. Ograniczenia odnośnie wykonywania prawa głosu Nie występują żadne ograniczenia odnośnie wykonywania prawa głosu z papierów wartościowych Marvipol Development S.A. Wszystkie akcje Spółki są akcjami zwykłymi dającymi prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych emitenta Nie występują ograniczenia statutowe dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych Marvipol Development S.A. W Spółce nie występuje system kontroli akcji pracowniczych. Rada Nadzorcza, Komitet Audytu Rady Nadzorczej, Zarząd Spółki Rada Nadzorcza – skład osobowy Skład osobowy Rady Nadzorczej Spółki na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania jest zaprezentowany w rozdziale Władze Spółki Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. i Grupy Kapitałowej. Rada Nadzorcza – zmiany w składzie W 2020 r. nie nastąpiły zmiany w składzie Rady Nadzorczej Spółki. W 2021 r., do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania, miały miejsce następujące zmiany w składzie Rady Nadzorczej Spółki:  2 marca 2021 r. Spółka powzięła informację o śmierci Członka Rady Nadzorczej - Pana Wiesława Mariusza Różackiego. Rada Nadzorcza – zasady działania Rada Nadzorcza Spółki działa na podstawie Statutu, Regulaminu Rady Nadzorczej (obydwa dokumenty dostępne na stronie internetowej Spółki pod adresem https://www.marvipol.pl/relacje/spolka/lad-korporacyjny/dokumenty-korporacyjne) i przepisów prawa, w tym Kodeksu spółek handlowych. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 53 Przewodniczący Rady Nadzorczej zwołuje posiedzenia Rady i przewodniczy na nich. Rada Nadzorcza odbywa posiedzenia co najmniej raz na 4 miesiące, nie mniej niż 3 razy w roku. Przewodniczący Rady Nadzorczej ma obowiązek zwołać w terminie dwóch tygodni, posiedzenie Rady Nadzorczej na pisemny wniosek Zarządu. Posiedzenie powinno odbyć się w okresie 1 miesiąca od chwili złożenia wniosku. W razie nieobecności Przewodniczącego zastępuje go Wiceprzewodniczący. Porządek obrad Rady Nadzorczej nie powinien być zmieniany lub uzupełniany w trakcie posiedzenia, chyba, że obecni są i wyrażają zgodę na taką zmianę lub uzupełnienie wszyscy członkowie Rady Nadzorczej, lub jest to konieczne dla uchronienia Spółki przed szkodą lub dotyczy oceny konfliktu interesów pomiędzy członkiem Rady Nadzorczej a Spółką. Rada Nadzorcza podejmuje uchwały, jeżeli na posiedzeniu jest obecna co najmniej połowa jej członków, a wszyscy jej członkowie zostali zaproszeni. Zaproszenie uznaje się za skutecznie wykonane, jeżeli zostało ono doręczone członkowi Rady Nadzorczej osobiście lub gdy zostało nadane kurierem lub pocztą poleconą lub za pomocą poczty elektronicznej na adres wskazany na piśmie przez członka Rady Nadzorczej jako adres do korespondencji, co najmniej na 7 dni przed terminem posiedzenia, z zastrzeżeniem zdania następnego. W sprawach pilnych lub nagłych zaproszenie uznaje się za skutecznie wykonane, jeżeli zostało ono doręczone osobiście członkowi Rady Nadzorczej lub gdy zostało nadane kurierem lub pocztą poleconą lub za pomocą poczty elektronicznej na adres wskazany na piśmie przez członka Rady Nadzorczej jako adres do korespondencji, co najmniej na 48 godzin przed terminem posiedzenia. Rada Nadzorcza podejmuje uchwały bezwzględną większością głosów oddanych, za wyjątkiem uchwał Rady Nadzorczej w sprawie zawieszania, z ważnych powodów, w czynnościach poszczególnych lub wszystkich członków Zarządu oraz delegowania członków Rady Nadzorczej do czasowego wykonywania czynności członków Zarządu, dla podjęcia których konieczne jest oddanie głosów za uchwałą przez wszystkich Członków Rady Nadzorczej. Uchwały w sprawie wyboru biegłego rewidenta dla przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego Spółki, wymagają dla swojej ważności oddania głosu za podjęciem takiej uchwały przez co najmniej jednego niezależnego członka Rady Nadzorczej, o ile którykolwiek z członków niezależnych jest obecny na danym posiedzeniu Rady Nadzorczej. Członkowie Rady Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady Nadzorczej, oddając swój głos na piśmie za pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej. z zastrzeżeniem przepisów prawa, dopuszczalne jest podejmowanie uchwał przez Radę Nadzorczą w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała jest ważna, gdy wszyscy członkowie Rady Nadzorczej zostali powiadomieni o treści projektu uchwały w prawidłowy sposób. Komitet Audytu Rady Nadzorczej – zasady działania Komitet Audytu pełni funkcje konsultacyjno-doradcze i audytu dla Rady Nadzorczej, w zakresie prawidłowego stosowania przez Spółkę zasad sprawozdawczości finansowej, wewnętrznej kontroli Spółki oraz współpracy z biegłymi rewidentami. Komitet Audytu składa się z trzech członków. Większość członków Komitetu Audytu, w tym Przewodniczący, jest niezależna od Spółki zgodnie z art. 129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Ustawa). Przynajmniej jeden członek Komitetu Audytu posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych. Ponadto członkowie Komitetu Audytu posiadają wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka, o których mowa w art. 129 ust. 5 zd. 1 Ustawy. Warunek ten MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 54 uznaje się za spełniony, jeżeli przynajmniej jeden członek Komitetu Audytu posiada taką wiedzę i umiejętności lub posiadają ją poszczególni członkowie w określonych zakresach. Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności: 1) monitorowanie: a) procesu sprawozdawczości finansowej, b) skuteczności systemów kontroli wewnętrznej i systemów zarządzania ryzykiem oraz audytu wewnętrznego, w tym w zakresie sprawozdawczości finansowej, c) wykonywania czynności rewizji finansowej, w szczególności przeprowadzania przez firmę audytorską badania, z uwzględnieniem wszelkich wniosków i ustaleń Komisji Nadzoru Audytowego wynikających z kontroli przeprowadzonej w firmie audytorskiej; 2) kontrolowanie i monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej, w szczególności w przypadku, gdy na rzecz Spółki świadczone są przez firmę audytorską inne usługi niż badanie; 3) informowanie Rady Nadzorczej o wynikach badania oraz wyjaśnianie, w jaki sposób badanie to przyczyniło się do rzetelności sprawozdawczości finansowej w Spółce, a także jaka była rola Komitetu w procesie badania; 4) dokonywanie oceny niezależności biegłego rewidenta oraz wyrażanie zgody na świadczenie przez niego dozwolonych usług niebędących badaniem w Spółce; 5) opracowywanie polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania; 6) opracowywanie polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem; 7) określanie procedury wyboru firmy audytorskiej przez Spółkę; 8) przedstawianie Radzie Nadzorczej rekomendacji dotyczącej powołania biegłych rewidentów lub firmy audytorskiej zgodnie z polityką wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania i polityką świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem; 9) przedkładanie zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu sprawozdawczości finansowej w Spółce. Komitet Audytu Rady Nadzorczej – skład osobowy Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania w skład Komitetu Audytu wchodzą: Aleksander Chłopecki Członek Komitetu Audytu Krzysztof Brejdak Członek Komitetu Audytu W 2020 r. nie miały miejsca żadne zmiany w składzie Komitetu Audytu. 2 marca 2021 r. Spółka powzięła informację o śmierci Członka Rady Nadzorczej i Komitetu Audytu - Pana Wiesława Mariusza Różackiego. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 55 Członkowie Komitetu Audytu spełniali w 2020 r. i spełniają na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania ustawowe kryteria niezależności. Członkami Komitetu Audytu, na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, posiadającymi wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych, są:  Krzysztof Brejdak  Aleksander Chłopecki Kwalifikacje w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych Pana Krzysztofa Brejdaka są związane z wieloletnim pełnieniem przez niego funkcji w zarządach spółek, w tym również w zarządach banków (m. in. w latach 1996 – 1999: Wiceprezes Zarządu Banku Przemysłowo – Handlowego S.A., w latach 1999 – 2006: Wiceprezes Zarządu w ING Bank Śląski S.A., w latach 2011 – 2014: Wiceprezes Zarządu w Kompanii Węglowej S.A.). Kwalifikacje w tym zakresie Pana Aleksandra Chłopeckiego są związane m.in. z pełnieniem przez niego funkcji w Radzie Nadzorczej Spółki oraz wcześniejsze, 10-letnie pełnienie funkcji w radzie nadzorczej British Automotive Holding S.A., w której do 30.11.2017 r. rozwijana była działalność deweloperska obecnie kontynuowana w Marvipol Development S.A. Członkami Komitetu Audytu, na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, posiadającymi wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka, są:  Krzysztof Brejdak  Aleksander Chłopecki. Pan Aleksander Chłopecki posiada wiedzę w zakresie prawnych i finansowych aspektów działalności deweloperskiej, którą nabył m.in. w trakcie pełnienia przez niego funkcji w Radzie Nadzorczej Spółki oraz wcześniejsze, 10-letnie pełnienie funkcji w radzie nadzorczej British Automotive Holding S.A., w której do 30.11.2017 r. rozwijana była działalność deweloperska obecnie kontynuowana w Marvipol Development S.A. Pan Krzysztof Brejdak posiada wiedzę w zakresie finansowania działalności deweloperskiej, którą nabył w trakcie 7 lat pełnienia funkcji w zarządzie ING Bank Śląski S.A. Działalność Komitetu Audytu w 2020 r. W 2020 r. Komitet Audytu odbył trzy posiedzenia: 26 marca, 29 maja i 5 sierpnia. Przedmiotem posiedzenia Komitetu Audytu w dniu 26 marca 2020 r. było spotkanie i dyskusja z audytorem Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A., prezentacja jednostkowych i skonsolidowanych wyników finansowych osiągniętych przez Spółkę oraz przez Grupę Kapitałową Marvipol Development S.A. w roku obrotowym 2019 oraz podjęcie uchwał w sprawie wydania opinii na temat sprawozdań finansowych, sprawozdań z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. za rok obrotowy 2019 oraz na temat sprawozdania z badania sporządzonego przez audytora Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. Przedmiotem posiedzenia Komitetu Audytu w dniu 29 maja 2020 r. było omówienie wyników finansowych Spółki za I kwartał 2020 roku oraz podjęcie uchwały w sprawie udzielenia rekomendacji w sprawie rekomendacji dotyczącej wyboru audytora do przeglądu i badania jednostkowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Spółki, a także badania rocznego sprawozdania Rady Nadzorczej o wynagrodzeniach zgodnie z polityką wynagrodzeń Spółki. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 56 Przedmiotem posiedzenia Komitetu Audytu w dniu 5 sierpnia 2020 r. było podjęcie uchwały w sprawie sporządzenia wniosku do Rady Nadzorczej w zakresie zatwierdzenia Sprawozdania z działalności Komitetu Audytu za rok 2019. Główne założenia Polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdania finansowego Zgodnie z polityką wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych w Marvipol Development S.A., wyboru firmy audytorskiej dokonuje Rada Nadzorcza, działając na podstawie rekomendacji Komitetu Audytu. W toku przygotowywania przez Komitet Audytu rekomendacji, a następnie w procesie wyboru firmy audytorskiej dokonywanego przez Radę Nadzorczą Marvipol Development S.A., uwzględniane są następujące kryteria: a) jakość wykonywanych prac audytorskich; b) cena zaproponowana przez podmiot uprawniony do badania; c) możliwość zapewnienia pełnego zakresu usług określonych przez Marvipol Development S.A.; d) dotychczasowe doświadczenie podmiotu w badaniu sprawozdań jednostek o podobnym profilu działalności; e) dotychczasowe doświadczenie podmiotu w badaniu sprawozdań jednostek zainteresowania publicznego; f) kwalifikacje zawodowe i dotychczasowe doświadczenia osób bezpośrednio zaangażowanych w prowadzone badanie; g) możliwość przeprowadzenia badania w terminach określonych przez Marvipol Development S.A.; h) reputacja podmiotu uprawnionego do badania na rynkach finansowych; i) potwierdzenie niezależności i bezstronności podmiotu uprawnionego do badania już na etapie procedury wyboru. Wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z uwzględnieniem wymaganej przepisami prawa zasady rotacji firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta. Główne założenia polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem Biegły rewident lub firma audytorska przeprowadzająca ustawowe badania sprawozdań Spółki i skonsolidowanych sprawozdań Grupy Kapitałowej ani żaden z członków sieci, do której należy biegły rewident lub firma audytorska, nie mogą świadczyć bezpośrednio ani pośrednio na rzecz badanej jednostki, jej jednostki dominującej ani jednostek przez nią kontrolowanych żadnych usług zabronionych w rozumieniu art. 5 ust. 1 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego oraz innych usług niebędących czynnościami rewizji finansowej, za wyjątkiem usług dozwolonych wskazanych w art. 136 ust. 2 o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym z dnia 11 maja 2017 r. Świadczenie usług, o których mowa powyżej, jest możliwe pod warunkiem, że świadczenie usług dodatkowych: a) nie ma lub ma nieistotny — łącznie lub osobno — bezpośredni wpływ na badane sprawozdania finansowe; MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 57 b) oszacowanie wpływu na badane sprawozdania finansowe jest udokumentowane i wyjaśnione w dodatkowym sprawozdaniu Zarządu przekazanego do Komitetu Audytu; c) biegły rewident lub firma audytorska przestrzegają zasad niezależności zgodnie z przepisami prawa. Zawarcie umowy na świadczenie usług dozwolonych (lub odpowiednio rozpoczęcie ich stosowania w oparciu o umowę ramową) następuje po uzyskaniu uprzedniej zgody Komitetu Audytu na świadczenie usług dodatkowych, wyrażonej w uchwale. Celem wyrażenia przez Komitet Audytu zgody na świadczenie usług dodatkowych Zarząd Marvipol Development S.A. zwraca się do Komitetu Audytu z odpowiednim wnioskiem, przekazując jednocześnie członkom Komitetu Audytu opracowanie w zakresie szacunkowego wpływu świadczenia usług dodatkowych na badanie sprawozdania finansowego i niezależność. Podjęcie przez Komitet Audytu uchwały w sprawie zgody na świadczenie usług dodatkowych następuje po przeprowadzeniu uprzedniej oceny zagrożeń dla badania sprawozdania finansowego i zabezpieczeń niezależności biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej. W razie potrzeby Komitet Audytu wydaje odpowiednie wskazania dotyczące wykonywania usług dozwolonych. Szczegółowe informacje nt. usług świadczonych przez podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych w roku 2020 zostały przekazane w nocie 37 Jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki za rok 2020 oraz w nocie 40 Skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za rok 2020. Zarząd – skład osobowy Skład osobowy Zarządu Spółki jest zaprezentowany w rozdziale Władze Spółki Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. i Grupy Kapitałowej. Zarząd – zmiany w składzie W roku 2020 miejsce następujące zmiany w składzie Zarządu Spółki.  9 stycznia 2020 r. Pan Mariusz Poławski, pełniący obowiązki Wiceprezesa Spółki, złożył oświadczenie o rezygnacji z członkostwa w Zarządzie Spółki ze skutkiem na 31 marca 2020 r.  9 stycznia 2020 r. Rada Nadzorcza Spółki: o Powołała, ze skutkiem na 1 kwietnia 2020 r. w skład Zarządu Spółki Pana Grzegorza Kaweckiego i powierzyła mu pełnienie funkcji Wiceprezesa Zarządu Spółki, o powołała Pana Roberta Pydzika w skład Zarządu Spółki na kolejną dwuletnią kadencję trwającą do 15 stycznia 2022 r.  19 maja 2020 r. Pan Robert Pydzik, Członek Zarządu Spółki, złożył oświadczenie o rezygnacji z członkostwa w Zarządzie Spółki ze skutkiem na 31 sierpnia 2020 r. 28 maja 2020 r. Pan Robert Pydzik złożył oświadczenie o rezygnacji z członkostwa w Zarządzie Spółki ze skutkiem na 28 maja 2020 r.  7 sierpnia 2020 r. Książek Holding Sp. z o.o., wykonując uprawnienia osobiste zawarte w § 12 ust. 2 Statutu Marvipol Development S.A., złożył oświadczenie o powołaniu Pana Mariusza Wojciecha Książek do Zarządu Spółki i pełnienia funkcji Prezesa Zarządu na kolejną dwuletnią kadencję trwającą od dnia 11 sierpnia 2020 roku do dnia 11 sierpnia 2022 roku. W 2021 r. do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania, nie zastąpiły zmiany w składzie Zarządu Spółki. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 58 Zarząd – zasady działania Zarząd Spółki działa na podstawie Statutu, Regulaminu Zarządu (obydwa dokumenty dostępne na stronie internetowej Spółki pod adresem https://www.marvipol.pl/relacje/spolka/lad- korporacyjny/dokumenty-korporacyjne) i przepisów prawa, w tym Kodeksu spółek handlowych. Zarząd pod przewodnictwem Prezesa zarządza majątkiem i sprawami Spółki, a także reprezentuje ją na zewnątrz. Zarząd kierując się interesem Spółki określa strategię i główne cele działania Spółki i przedkłada je Radzie Nadzorczej, po czym jest odpowiedzialny za ich wdrożenie i realizację. Zarząd dba o efektywność i przejrzystość systemu zarządzania Spółką oraz prowadzenie jej spraw zgodnie z przepisami prawa. Uchwały Zarządu zapadają zwykłą większością głosów. W przypadku równości głosów decyduje głos Prezesa Zarządu. Zarząd może podejmować uchwały również w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumienia się na odległość. Uchwała jest ważna, gdy wszyscy członkowie Zarządu zostali powiadomieni o treści projektu uchwały. Do kompetencji Prezesa Zarządu należy bieżące kierowanie i koordynowanie prac Zarządu, ogólny nadzór nad terminowością prowadzenia spraw przez Zarząd, bieżący przydział zadań do realizacji dla innych członków Zarządu, rozstrzyganie ewentualnych sporów kompetencyjnych pomiędzy innymi członkami Zarządu. Oprócz prowadzenia spraw wynikających z podziału obowiązków w Zarządzie, Prezes Zarządu ma prawo do każdoczasowej kontroli każdej sprawy znajdującej się w kompetencjach Zarządu. Prezes Zarządu zatwierdza plan pracy Zarządu, zwołuje i ustala porządek obrad posiedzeń, kierując się w szczególności wnioskami członków Zarządu, przewodniczy posiedzeniom Zarządu. Do składania oświadczeń w imieniu Spółki uprawniony jest Prezes Zarządu samodzielnie albo Wiceprezes Zarządu łącznie z Wiceprezesem Zarządu lub członkiem Zarządu lub prokurentem, albo dwóch członków Zarządu łącznie albo jeden członek Zarządu łącznie z prokurentem. Zasady dotyczące powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji Zgodnie ze Statutem Spółki, w skład Zarządu Spółki wchodzi od jednej do siedmiu osób. W przypadku Zarządu jednoosobowego Zarząd składa się z Prezesa Zarządu, natomiast w przypadku Zarządu wieloosobowego Zarząd składa się z Prezesa Zarządu, Wiceprezesów Zarządu i/albo Członków Zarządu. Spółce Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania czterech członków Zarządu. Członkom Zarządu powołanym przez spółkę Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie spółka Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie może powierzyć pełnienie funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesów Zarządu. Uprawnienia te są wykonywane w drodze doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego członka Zarządu, czy też powierzeniu lub zwolnieniu z funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu. W przypadku powołania w skład Zarządu Spółki lub powierzenia funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu, do oświadczenia, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym, należy załączyć oświadczenie o wyrażeniu przez daną osobę zgody na powołanie w skład Zarządu oraz odpowiednio, pełnienie funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu. Jeśli spółka Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie nie powierzy funkcji Prezesa Zarządu w terminie jednego miesiąca od zajścia zdarzenia powodującego konieczność dokonania wyboru, czy też przed tym terminem jednego miesiąca od zajścia zdarzenia powodującego konieczność dokonania wyboru lub powierzenia funkcji Prezesa MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 59 Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu spółka Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie złoży oświadczenie o niekorzystaniu z uprawnienia do powoływania członka lub członków Zarządu lub powierzeniu funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu, wówczas powierzenia funkcji Prezesa Zarządu lub powołania nowego członka Zarządu i powierzenia mu funkcji Prezesa Zarządu może dokonać Rada Nadzorcza. Uprawnienie Rady Nadzorczej, o którym mowa w zdaniu poprzednim, nie dotyczy powoływania innych członków Zarządu niż członek Zarządu, któremu powierzona będzie funkcja Prezesa Zarządu. W przypadku wygaśnięcia przysługujących spółce Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie wskazanych w § 6 ust. 3 Statutu Spółki uprawnień osobistych do powoływania i odwoływania określonej liczby członków Zarządu Spółki oraz powierzania funkcji Prezesa Zarządu i/lub Wiceprezesa Zarządu, Rada Nadzorcza Spółki powołuje i odwołuje wszystkich członków Zarządu Spółki, a także powierza funkcje Prezesa Zarządu i/lub Wiceprezesa Zarządu. Pozostałych członków Zarządu Spółki w liczbie od jednego do trzech Członków Zarządu może powołać i odwołać Rada Nadzorcza, przy czym powołanym przez Radę Nadzorczą Członkom Zarządu Rada Nadzorcza może powierzyć pełnienie funkcji Wiceprezesów Zarządu. Kadencja każdego członka Zarządu wynosi 2 lata. Zarząd Spółki nie posiada uprawnień do podwyższania kapitału zakładowego Spółki ani do podejmowania decyzji o wykupie akcji. Opis polityki różnorodności stosowanej do organów administrujących, zarządzających i nadzorujących emitenta Spółka nie opracowała i nie przyjęła polityki różnorodności. Przy decyzjach kadrowych Zarząd Spółki kieruje się w szczególności bieżącymi potrzebami przedsiębiorstwa i długoterminowymi interesami Akcjonariuszy Spółki. Przy wyborze osób sprawujących funkcje kierownicze, zarządcze lub nadzorcze decydujące znaczenie mają wiedza, kompetencje i doświadczenie poszczególnych kandydatów. System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem Główne cechy stosowanych w Spółce systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych Zarząd Emitenta jest odpowiedzialny za wdrożenie i funkcjonowanie systemu kontroli wewnętrznej w procesie sporządzania sprawozdań finansowych i raportów okresowych publikowanych zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim. System kontroli wewnętrznej w procesie sporządzania sprawozdań finansowych funkcjonuje w Spółce w oparciu o:  wewnętrzne procedury Spółki określające zasady raportowania i zakres odpowiedzialności w procesie sporządzania sprawozdań finansowych,  badania półrocznych i rocznych sprawozdań finansowych Spółki przez niezależnego biegłego rewidenta. Podstawą sporządzania sprawozdań finansowych są księgi rachunkowe, które prowadzone są przy użyciu programu finansowo-księgowego Symfonia, zapewniającego zaspokojenie potrzeb MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R. Warszawa, 18 marca 2021 r. 60 informacyjnych dla rachunkowości finansowej i zarządczej. Spółka stosuje przy tym rozwiązania organizacyjne i informatyczne zapewniające prawidłowe użytkowanie oraz ochronę oprogramowania i danych finansowych, a także zabezpieczenie dostępu do sprzętu komputerowego i oprogramowania. Dostęp do zasobów systemu ewidencji finansowo-księgowej, a w konsekwencji do sprawozdawczości finansowej, ograniczony jest stosownymi uprawnieniami nadawanymi upoważnionym pracownikom wyłącznie w zakresie wykonywanych przez nich obowiązków. Sprawozdania finansowe Spółki przygotowywane są przez wysoko wykwalifikowany zespół pracowników Działów: Księgowości, Kontrolingu i Finansowego. Ostatnim etapem procesu jest finalne autoryzowanie sprawozdań przez Zarząd Spółki. W przypadku sprawozdań rocznych i półrocznych, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, Spółka poddaje je odpowiednio przeglądowi lub badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta o uznanych, odpowiednio wysokich kwalifikacjach. Ostateczne zatwierdzenie tych sprawozdań przez Walne Zgromadzenie Spółki poprzedzone jest uzyskaniem opinii niezależnego biegłego rewidenta. Organizacja systemu zarządzania ryzykiem finansowym polega na rozdzieleniu komórek odpowiedzialnych za zawieranie różnego typu transakcji na rynku, opiniowaniu tych transakcji przez inne, niezależne komórki przed ich ostateczną akceptacją przez Zarząd Spółki i w rezultacie zmniejszenie kosztów działalności operacyjnej i finansowej, w których w rzeczywistości ryzyko finansowe się zawiera. Mariusz Książek Prezes Zarządu Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu