MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

2 WPROWADZENIE DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Podstawowe informacje o Marvipol Development Spółka Akcyjna


Nazwa	Marvipol Development Spółka Akcyjna
Forma prawna	Spółka akcyjna
Siedziba	ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Adres korespondencyjny	ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Kraj	Polska
Przedmiot działalności	Spółka prowadzi działalność holdingową - jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A., prowadzącej działalność deweloperską
Nazwa jednostki dominującej	Marvipol Development Spółka Akcyjna
Nazwa jednostki dominującej najwyższego szczebla grupy	MK Holding S.a.r.l. z siedzibą w Luksemburgu
Zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych	W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia sprawozdania nie wystąpiły zmiany w nazwie ani w innych danych identyfikacyjnych jednostki dominującej

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	Nota	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Przychody ze sprzedaży	5	393 735	431 385
Koszt własny sprzedaży	6	(281 929)	(325 635)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży		111 806	105 750
Koszty sprzedaży	7	(6 269)	(6 295)
Koszty ogólnego zarządu	7	(34 866)	(40 822)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	8	38 879	29 821
Pozostałe przychody operacyjne	9	14 808	9 109
Pozostałe koszty operacyjne	10	(7 881)	(7 991)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej		116 477	89 572
Przychody finansowe	11	4 113	15 388
Koszty finansowe	12	(6 818)	(5 197)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem		113 772	99 763
Podatek dochodowy	13	(18 099)	(19 318)
Zysk (strata) netto		95 673	80 445
Zysk na 1 akcję Podstawowy (zł)		2,30	1,93
Rozwodniony (zł)		2,30	1,93

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Zysk (strata) netto	95 673	80 445
Inne całkowite dochody	-	-
Całkowite dochody netto	95 673	80 445
Całkowite dochody netto przypadające na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej	95 673	80 445
Udziały niekontrolujące	-	-

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

	Nota	31.12.2021	31.12.2020
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	14	89	137
Rzeczowe aktywa trwałe	15	50 690	30 624
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu	28	17 181	15 420
Nieruchomości inwestycyjne	16	72 755	14 296
Długoterminowe aktywa finansowe	17	81 087	119 536
Udziały w jednostkach ujmowanych metodą praw własności	18	21 497	17 409
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	19	21 121	18 481
Aktywa trwałe razem		264 420	215 903
Aktywa obrotowe
Zapasy	20	1 008 332	853 775
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	21	48 357	53 099
Należności z tytułu podatku dochodowego	21	1 024	369
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym:	22	218 181	190 745
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	22	35 207	48 236
Aktywa obrotowe razem		1 275 894	1 097 988
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	23	9 477	-
Aktywa razem		1 549 791	1 313 891

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

	Nota	31.12.2021	31.12.2020
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny	24
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał zakładowy		41 653	41 653
Kapitał wydzielony		317 922	317 922
Kapitał zapasowy		157 111	109 650
Fundusz dywidendowy		333	6 919
Zyski zatrzymane		95 673	80 445
Kapitały razem		612 692	556 589
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy	25	-	-
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	19	17 936	19 339
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	26	34 788	44 725
Zobowiązania z tytułu obligacji	27	220 066	172 497
Zobowiązania z tytułu leasingu	28	16 712	15 948
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	28	566	-
Pozostałe zobowiązania	30	6 002	6 787
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem		296 070	259 296
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy	25	3 448	1 650
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	26	20 954	63 260
Zobowiązania z tytułu obligacji	27	52 330	49 385
Zobowiązania z tytułu leasingu	28	1 892	1 549
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	28	19 930	28 403
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych	29	135	-
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	30	6 709	4 793
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe	30	58 336	53 334
Przychody przyszłych okresów	31	477	295
Zobowiązania krótkoterminowe razem		641 029	498 006
Zobowiązania razem		937 099	757 302
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem		1 549 791	1 313 891

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN)

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy z wydzielenia	Kapitał zapasowy	Fundusz dywidendowy	Zyski zatrzymane	Kapitał własny razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	109 650	6 919	80 445	556 589
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	47 461	-	(47 461)	-
Wypłata dywidendy	-	-	-	(6 586)	(32 984)	(39 570)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	95 673	95 673
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	157 111	333	95 673	612 692

za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	53 763	-	69 887	483 225
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	55 887	6 919	(62 806)	-
Wypłata dywidendy	-	-	-	-	(7 081)	(7 081)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	80 445	80 445
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	109 650	6 919	80 445	556 589

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

9 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto	113 772	99 763
Amortyzacja	7 301	3 221
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych	196	(5 507)
Przychody odsetkowe	11	(129)
(489)
Koszty odsetkowe	12 467	877
Koszty emisji obligacji	2 037	920
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów	1 536	1 528
Koszty z tytułu leasingu	28	1 054
821
Efekt modyfikacji umów leasingu	28	-
(20)
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych	245	272
(Zysk) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	(431)	(273)
Udział w (zyskach) stratach jednostek ujmowanych metodą praw własności	8	(38 879)
(29 821)
Odsetki od jednostek ujmowanych metodą praw własności	11	(3 608)
(3 278)
Odpis aktualizujący wartość firmy	-	676
Zmiana prezentacji w związku ze zmianą metody konsolidacji po sprzedaży udziałów	(3 636)	(2 635)
Efekt wyceny instrumentów pochodnych	135	-
Pozostałe	182	31
Korekty razem	(37 818)	(33 677)
Zmiana stanu zapasów	(156 940)	(113 676)
Zmiana stanu należności	(8 659)	(20 682)
Zmiana stanu rezerw	850	900
Zmiana stanu kaucji	(859)	634
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów i pożyczek	(4 011)	(2 962)
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów	181 663	44 006
Zmiana kapitału obrotowego	12 044	(91 780)
Podatek dochodowy zwrócony	150	1 441
Podatek dochodowy zapłacony	(21 091)	(24 500)
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych	(20 941)	(23 059)
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	67 057	(48 753)

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.

10 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane	4 705	5 651
Dywidendy otrzymane	959	-
Wpływy z tytułu sprzedaży ST i WN	160	537
Wpływy ze sprzedaży aktywów finansowych	10 410	61 510
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	1 516	1 772
Spłata udzielonych pożyczek	36	74 538
108 168
Wpływy	92 288	177 638
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych	(657)	(687)
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych	(74 229)	(24 197)
Udzielenie pożyczek jednostkom ujmowanym metodą praw własności	36	(4 817)
(29 092)
Wydatki	(79 703)	(53 976)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	12 585	123 662

PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek	269 860	173 090
Wpływy netto z emisji obligacji	110 223	111 818
Wpływy	380 083	284 908
Dywidendy wypłacone akcjonariuszom Jednostki Dominującej	(39 570)	(7 081)
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek	(305 851)	(215 478)
Wykup obligacji	27	(66 380)
(102 480)
Odsetki zapłacone	(12 624)	(16 726)
Prowizje od kredytów	(4 716)	(857)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu	28	(3 148)
(2 406)
Wydatki	(432 289)	(345 028)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(52 206)	(60 120)

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO	27 436	14 789
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH	27 436	14 789
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU	190 745	175 956
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU	218 181	190 745

Mariusz Książek Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.

11 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI (TYS. PLN)

Sprawozdawczość segmentów działalności prezentowana jest w odniesieniu do segmentów branżowych: deweloperskiego, magazynowego i pozostałych aktywów nieruchomościowych. Podział na segmenty branżowe wynika ze struktury zarządzania oraz raportowania wewnętrznego Grupy. Ceny stosowane w rozliczeniach pomiędzy poszczególnymi segmentami oparte są o ceny rynkowe. Wynik segmentu, jego aktywa oraz zobowiązania zawierają pozycje, które go dotyczą w sposób bezpośredni, jak również odpowiednie pozycje użytkowane wspólnie, które w oparciu o racjonalne przesłanki można przypisać do poszczególnych segmentów. Grupa wyróżnia następujące operacyjne segmenty działalności:
* działalność deweloperska,
* działalność magazynowa,
* segment pozostałe aktywa nieruchomościowe.

## Segment deweloperski	Segment magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2021 - 31.12.2021
Przychody ze sprzedaży	360 896	431 385
Koszt własny sprzedaży	(255 241)	(325 635)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	105 655	105 750
Koszty sprzedaży	(6 269)	(6 258)
Koszty ogólnego zarządu	(28 197)	(30 068)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	-	-
Pozostałe przychody operacyjne	12 011	9 049
Pozostałe koszty operacyjne	(7 840)	(7 991)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej	75 360	70 482
Przychody finansowe	505	608
Koszty finansowe	(5 332)	(5 177)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	70 533	65 913

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.

## Segment deweloperski	Segment magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020	01.01.2021 - 31.12.2021
Podatek dochodowy	(13 384)	(13 895)
Zysk (strata) netto	57 149	52 018

## Segment deweloperski	Segment magazynowy	Segment pozostałe aktywa nieruchomościowe
Okres zakończony 31.12.2021	Okres zakończony 31.12.2020	Okres zakończony 31.12.2021
Aktywa trwałe	67 280	65 362
w tym rzeczowe aktywa trwałe	29 866	30 624
w tym prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu	17 181	15 420
w tym nieruchomości inwestycyjne	-	1 085
w tym udziały we wspólnych przedsięwzięciach	-	-
w tym pożyczki udzielone	2 159	2 159
Aktywa obrotowe	1 041 184	879 562
w tym zapasy	827 936	679 393
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty	170 065	156 489
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	-	-
Aktywa razem	1 108 464	944 924
Zobowiązania długoterminowe	284 180	254 695
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe	266 033	232 009
Zobowiązania krótkoterminowe	524 971	350 961
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe	74 152	105 397
Zobowiązania razem	809 151	605 656

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.

12 INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY OBJAŚNIAJĄCE

Grupa nie wyodrębnia segmentów geograficznych. Miejscem działalności Grupy jest terytorium Polski. Informacja na temat innych, potencjalnych i/lub przyszłych obszarów działalności zawarta jest w sprawozdaniu Zarządu z działalności.

1. Podstawowe informacje o Jednostce Dominującej

Dane Jednostki Dominującej

Marvipol Development S.A. (Spółka, Emitent) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie 00-838, przy ul. Prostej 32. Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z 25 listopada 2014 r. na czas nieoznaczony. Rejestracja spółki została dokonana 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000534585.

Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A. – z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r. Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa Kapitałowa, Grupa).

Grupa Kapitałowa – poprzez spółki zależne i współkontrolowane – działa w segmencie deweloperskim, magazynowym oraz segmencie pozostałych aktywów nieruchomościowych.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy kończący się 31 grudnia 2021 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku.

2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, zwanymi dalej "MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i porównawczego, za wyjątkiem zmian opisanych w Nocie 4.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zaprezentowane przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej Grupy w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania. W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.

3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Podstawa wyceny

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem wartości firmy, nieruchomości inwestycyjnych oraz instrumentów pochodnych, które są wyceniane według wartości godziwej.

Waluta funkcjonalna i prezentacyjna

Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Jednostki Dominującej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.

13# Dokonane osądy i oszacowania

Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów, szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów, pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów i zobowiązań, która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od wartości szacowanej. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.

W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, zostały przedstawione w następujących notach:
* Nota 15 - rzeczowe aktywa trwałe,
* Nota 16 - nieruchomości inwestycyjne,
* Nota 18 - udziały we wspólnych przedsięwzięciach,
* Nota 19 - odroczony podatek dochodowy,
* Nota 20 - zapasy,
* Nota 21 i 22 - należności krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe oraz środki pieniężne,
* Nota 25 - rezerwy,
* Nota 34 - zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe.

Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Grupy.

a) Zasady konsolidacji

Grupa przy sporządzaniu sprawozdania skonsolidowanego stosuje metodę konsolidacji pełnej dla jednostek zależnych. Jednostki współzależne są ujmowane metodą praw własności.

i) Jednostki zależne

Jednostkami zależnymi są jednostki kontrolowane przez Jednostkę Dominującą. Kontrola ma miejsce wtedy, gdy Jednostka Dominująca posiada zdolność kierowania bezpośrednio lub pośrednio polityką finansową i operacyjną danej jednostki, w celu uzyskiwania korzyści płynących z jej działalności. Przy ocenie stopnia kontroli bierze się pod uwagę wpływ istniejących i potencjalnych praw głosu, które na dzień bilansowy mogą zostać zrealizowane lub mogą podlegać konwersji. Sprawozdania finansowe spółek zależnych uwzględniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym począwszy od dnia uzyskania nad nimi kontroli aż do momentu jej wygaśnięcia.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
14

Jednostki stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia

Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami. Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikających z ustalenia umownego. Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym i innych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach. Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

ii) Korekty konsolidacyjne

Salda rozrachunków wewnętrznych pomiędzy jednostkami Grupy, transakcje zawierane w obrębie Grupy oraz wszelkie wynikające stąd niezrealizowane zyski lub straty, a także przychody oraz koszty Grupy są eliminowane w trakcie sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

b) Waluty obce

i) Transakcje w walucie obcej

Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich przy zastosowaniu kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia transakcji stosowanym przez bank, z którego usług jednostka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów i pasywów wyrażone w walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP dla danej waluty obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Niepieniężne pozycje aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej są przeliczane według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.

c) Instrumenty finansowe

i) Aktywa finansowe

Klasyfikacja aktywów finansowych

Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
* wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
* wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
* wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
15

Grupa klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Grupy w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”). Grupa dokonuje reklasyfikacji inwestycji w instrumenty dłużne wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega model zarządzania tymi aktywami.

Wycena na moment początkowego ujęcia

Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Grupa wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych.

Zaprzestanie ujmowania

Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
* Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
* Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a Grupa dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności.

Wycena po początkowym ujęciu

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech kategorii:
* Instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
* Instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
* Instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
* Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, oraz
b) warunki umowy dotyczące składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
* należności handlowe,
* pożyczki spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
* środki pieniężne i ekwiwalenty.

Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
16

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody

Składnik aktywów finansowych jest wyceniany w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
b) warunki umowy dotyczące składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa podjęła decyzję o takiej klasyfikacji, w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego. Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa klasyfikuje:
a) Instrumenty pochodne będące aktywami,
b) Pożyczki udzielone nie spełniające testu SPPI.

Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.# Zysk lub strata z aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach ﬁnansowych, w okresie w którym powstała. W sytuacji, gdy Grupa:
* posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz
* zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów i wykonać zobowiązanie składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe kompensuje się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto.

ii) Zobowiązania finansowe oraz instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Grupę

Instrumenty dłużne i kapitałowe klasyfikuje się jako zobowiązania finansowe lub jako kapitał własny, w zależności od treści ustaleń umownych.

Instrumenty kapitałowe

Instrumentem kapitałowym jest każdy kontrakt, który poświadcza udział w aktywach podmiotu po odjęciu wszystkich jego zobowiązań. Instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Grupę ujmuje się w kwocie otrzymanych wpływów po odjęciu bezpośrednich kosztów emisji. Instrumenty finansowe z opcją sprzedaży mogą być prezentowane jako kapitał własny wtedy i tylko wtedy, gdy spełniają wszystkie poniższe warunki:

a) ich posiadacz ma prawo do proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku jej likwidacji;
b) dany instrument należy do klasy instrumentów najbardziej podporządkowanych i wszystkie instrumenty w tej klasie mają identyczne cechy;
c) instrument nie posiada innych cech, które odpowiadałyby definicji zobowiązania finansowego; oraz
d) suma przewidywanych przepływów pieniężnych przypadających na ten instrument w okresie jego spłaty opiera się przede wszystkim o wynik finansowy, zmianę w ujętych aktywach netto lub zmianę wartości godziwej ujętych i nieujętych aktywów netto jednostki (z wyłączeniem oddziaływania samego instrumentu).

Wynik finansowy lub zmianę ujętych aktywów netto wycenia się w tym celu zgodnie z odpowiednimi MSSF. Podmiot nie może posiadać innych instrumentów, które znacząco zawężałoby lub wyznaczały stałą kwotę zwrotu dla posiadacza instrumentu finansowego z opcją sprzedaży. Kryteria klasyfikacji jako kapitału własnego instrumentów zobowiązujących do przekazania ich posiadaczowi proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku likwidacji oparte są na tych samych zasadach co przedstawione powyżej, z wyjątkiem punktów (c) i (d), które nie mają zastosowania. Jeżeli spółka zależna wyemituje tego rodzaju instrumenty, które znajdują się w posiadaniu jednostek nie sprawujących nad nią kontroli i zostały przedstawione jako kapitał własny w sprawozdaniu finansowym tej spółki, w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym ujmowane są jako zobowiązanie, ponieważ nie będą one najbardziej podporządkowanym instrumentem w Grupie.

Złożone instrumenty finansowe

Składniki złożonych instrumentów wyemitowanych przez Grupę klasyfikuje się oddzielnie jako zobowiązania finansowe i kapitał własny, zgodnie z treścią zawartej umowy. Wartość godziwą składników stanowiących zobowiązania na dzień emisji szacuje się przy użyciu dominującej rynkowej stopy procentowej stosowanej do podobnych, niezamiennych instrumentów. Kwotę tę ujmuje się jako zobowiązanie po zamortyzowanym koszcie przy użyciu efektywnej stopy procentowej do momentu wygaśnięcia tej kwoty związanego z zamianą lub do dnia wymagalności instrumentu. Komponent kapitałowy określa się odejmując wartość zobowiązania od ogólnej wartości godziwej złożonego instrumentu kapitałowego. Wartość tę ujmuje się w kapitale własnym.

Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej

Zobowiązania z tytułu gwarancji finansowej wycenia się początkowo w wartości godziwej, a następnie według wyższej z dwóch następujących wartości kwoty zobowiązania umownego określonej zgodnie z MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” oraz początkowo ujętej wartości pomniejszonej w odpowiednich przypadkach o umorzenie ujęte zgodnie z zasadami ujmowania przychodów.

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania finansowe klasyfikuje się jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy albo jako pozostałe zobowiązania finansowe.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do tej kategorii zalicza się zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu lub zdefiniowane jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Do zobowiązań finansowych przeznaczonych do obrotu zalicza się:
a) Instrumenty pochodne będące zobowiązaniami, które nie są ujmowane jako instrumenty zabezpieczające,
b) Obowiązek dostarczenia aktywów finansowych pożyczonych w przypadku sprzedaży z zajęciem tzw. „krótkiej pozycji”,
c) Zobowiązania finansowe, które zostały zaciągnięte z zamiarem ich odkupienia w najbliższej przyszłości,
d) Zobowiązania finansowe wchodzące w skład portfela określonych instrumentów finansowych, zarządzanych łącznie, dla których istnieją dowody osiągania krótkoterminowych zysków w ostatnim czasie.

Zobowiązanie finansowe inne niż przeznaczone do obrotu może zostać sklasyfikowane jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy w chwili początkowego ujęcia, jeżeli:
* taka klasyfikacja eliminuje lub znacząco redukuje niespójność wyceny lub ujęcia, jaka wystąpiłaby w innych warunkach; lub
* składnik aktywów finansowych należy do grupy aktywów lub zobowiązań finansowych, lub do obu tych grup objętych zarządzaniem, a jego wyniki wyceniane są w wartości godziwej zgodnie z udokumentowaną strategią zarządzania ryzykiem lub inwestycjami Grupy, w ramach której informacje o grupowaniu aktywów są przekazywane wewnętrznie; lub
* stanowi część kontraktu zawierającego jeden lub więcej wbudowanych instrumentów pochodnych, a MSR 39 dopuszcza klasyfikację całego kontraktu (składnika aktywów lub zobowiązań) do pozycji wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wykazuje się w wartości godziwej, a wynikające z nich zyski lub straty finansowe ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z uwzględnieniem odsetek zapłaconych od danego zobowiązania finansowego. Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa klasyfikuje instrumenty pochodne o wartości godziwej mniejszej od zera. Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Pozostałe zobowiązania finansowe

Pozostałe zobowiązania finansowe, w tym kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne, wycenia się początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcji. Następnie wycenia się je po zamortyzowanym koszcie historycznym metodą efektywnej stopy procentowej, a koszty odsetkowe ujmuje się metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej służy do obliczania zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych w odpowiednim okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe płatności pieniężne w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie potrzeby, w okresie krótszym.

Wyksięgowanie zobowiązań finansowych

Grupa wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania Grupy zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.

iii) Kapitały własne

Kapitał zakładowy

Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.

Kapitał zapasowy z wydzielenia

Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie.

Kapitał zapasowy

Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Jednostka jest zobowiązana do utworzenia kapitału zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego. Do kapitału zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji. O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej w sprawozdaniu finansowym. Kapitał zapasowy w Jednostce tworzony jest:
* z odpisów z zysku,
* z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio z nią związane,
* z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia.

Kapitał rezerwowy

Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego rozstrzyga Walne Zgromadzenie. Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał utworzony decyzją Walnego Zgromadzenia na nabycie akcji własnych. W kapitale rezerwowym Jednostka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej, pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.

Nabyte akcje własne

Nabyte akcje własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość ujemna.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

Całkowite dochody

Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych dochodów. Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają lub na co zezwalają inne MSSF.

d) Rzeczowe aktywa trwałe

i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych

Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne zmniejszenia i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów.

Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia do stanu pierwotnego.

Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia. W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne składniki aktywów.

ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych

Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym

Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Grupa osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych. Pozostałe nakłady są ujmowane na bieżąco w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty.

iv) Amortyzacja

Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są amortyzowane.

Grupa zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków trwałych:

Budynki 10 - 40 lat,
Maszyny i urządzenia 3 - 10 lat,
Środki transportu 5 lat,
Meble i wyposażenie 5 - 7 lat.

Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Grupę corocznie weryfikowana.

e) Wartości niematerialne i wartość firmy

Wartość firmy

Wartość firmy powstająca w konsolidacji to nadwyżka kosztu nabycia jednostki nad wartością godziwą możliwych do zidentyfikowania składników aktywów i pasywów jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień nabycia. Wartość firmy jest wykazywana jako składnik aktywów i przynajmniej raz w roku poddawana jest testowi na utratę wartości. Skutki utraty wartości odnoszone są w ciężar rachunku zysków i strat i nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach.

i) Wartości niematerialne

Wartości niematerialne nabyte przez Grupę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia, pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.

ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym

Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.

iii) Amortyzacja

Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania chyba, że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem użytkowania nie są amortyzowanie, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania. Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:

oprogramowanie 2 lata.

f) Nieruchomości inwestycyjne

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości. Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym powstały.

Nieruchomości inwestycyjne są usuwane z bilansu w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej z bilansu są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym dokonano takiego usunięcia.

Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego.

Jeżeli składnik aktywów wykorzystywany przez właściciela - Jednostkę staje się nieruchomością inwestycyjną, Jednostka stosuje zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej nieruchomości.

W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości, który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania. Ujęcie przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych traktuje się analogicznie do sprzedaży zapasów.

Gdy Jednostka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie nieruchomości inwestycyjnej lub nieruchomość inwestycyjną przeznacza do sprzedaży, różnicę między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

g) Składniki aktywów użytkowane na podstawie umów leasingu

Przy podpisaniu umowy Grupa ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa jest leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie.

W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie, zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej, jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna.

Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem i usunięciem bazowego składnika aktywów.

Grupa wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj. w pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja prawa do użytkowania w Grupie dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu.23 Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Grupa z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Grupa skorzysta z tej opcji). W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty i korygowane o naliczone odsetki. Grupa stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą. Grupa zidentyfikowała następujące typy istotnych umów leasingu:
* prawo użytkowania wieczystego gruntu,
* leasing powierzchni biurowej,
* leasing floty samochodowej.

Prawa do użytkowania przedmiotów leasingu zostały ujęte jako prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu. Prawa do użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod realizację projektów deweloperskich zostały ujęte jako zapasy, natomiast prawa użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych przez Grupę jako nieruchomość zajmowana przez właściciela zostały ujęte jako prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu. Zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni biurowej oraz leasingu samochodów zostały ujęte jako zobowiązania z tytułu leasingu finansowego. Zobowiązania wynikające z prawa użytkowania wieczystego gruntów zostały ujęte jako zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.

h) Zapasy
Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty zawierają wydatki związane z realizowanymi projektami deweloperskimi.

Koszty projektu obejmują głównie:
* prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty,
* koszty budowy dotyczące prac wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,
* skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania i projektu, narzuty kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów.

Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.

i) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów

i) Aktywa finansowe
Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości. W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia. Grupa ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni. Jednocześnie, Grupa ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje w przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 270 dni.

ii) Aktywa niefinansowe
Wartość bilansowa aktywów niefinansowych, innych niż aktywa biologiczne, nieruchomości inwestycyjne, zapasy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego poddawana jest ocenie na każdy dzień bilansowy w celu stwierdzenia, czy występują przesłanki wskazujące na utratę ich wartości. W przypadku wystąpienia takich przesłanek Grupa dokonuje szacunku wartości odzyskiwalnej poszczególnych aktywów. Wartość odzyskiwalna wartości firmy oraz wartości niematerialnych, które nie są jeszcze zdatne do użytkowania jest szacowana na każdy dzień bilansowy. Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej. Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów. W przypadku aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa szacowana jest dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do którego dany składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy, odpisy z tytułu utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień bilansowy ocenie, czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite odwrócenie. Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki zastosowane do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest tylko do wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, jaka byłaby wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.

j) Świadczenia pracownicze

i) Program określonych składek
Grupa zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym, zobowiązanie Grupy za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany rok.

ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez uwzględniania dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.

k) Rezerwy
Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych w oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów.

i) Umowy rodzące obciążenia
Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Grupę korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Grupa rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.

l) Przychody

i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i rozpoznanie kosztów
Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania. Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy. Koszty wytworzenia niesprzedanych lokali mieszkalnych są wykazywane w pozycji zapasy, jako produkty w toku lub jako wyroby gotowe w zależności od stopnia zaawansowania budowy.# 26 Koszty wytworzenia sprzedanych lokali mieszkalnych są ujmowane w rachunku wyników w pozycji "Koszt własny sprzedaży".

Sprzedaż i leasing zwrotny

W ramach konceptu Unique Apartments z klientami zawierane są umowy, które obejmują sprzedaż lokali mieszkalnych i miejsc postojowych wraz z usługą wykończenia i wyposażenia lokali. Jednocześnie, wraz z umowami sprzedaży lokali, z nabywcami są podpisywane długoterminowe umowy najmu lub dzierżawy sprzedanych produktów. Okres najmu lub dzierżawy rozpoczyna się w momencie wydania klientowi w pełni wyposażonego lokalu i najczęściej trwa 10 lat. Wydania lokali nabywcom w ramach projektu mogą być realizowane w trybie dwuetapowym. Przedmiotem pierwszego odbioru jest lokal w stanie deweloperskim i miejsce postojowe. Drugi odbiór następuje po wykonaniu prac wykończeniowych i wyposażeniu lokalu. W momencie przekazania w pełni wykończonego i wyposażonego lokalu rozpoczyna się okres najmu lub dzierżawy. Konsekwencją powyższego modelu biznesowego jest konieczność rozpoznawania transakcji jako leasing zwrotny, zgodnie z MSSF 16. Część wyniku na sprzedaży produktów jest rozpoznawana w momencie wydania klientom. Pozostała część, na dzień rozpoczęcia okresu najmu lub dzierżawy, jest ujmowana w bilansie poprzez wprowadzenie w odpowiedniej wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu. Następnie wpływa na wynik przyszłych okresów – przez cały okres trwania najmu lub dzierżawy. Kluczowymi parametrami przy kalkulacji wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu oraz rozpoznania wyniku w czasie są: cena sprzedaży, koszt wytworzenia, warunki umów najmu lub dzierżawy (wartość czynszu, okres leasingu) oraz stopa dyskontowa zastosowana w celu wyceny zobowiązań leasingowych. Część wyniku ze sprzedaży, która w rezultacie opisanej powyżej kalkulacji kwalifikuje się do jednorazowego rozpoznania, ujmowana jest następująco: przychody ze sprzedaży i koszt własny sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim oraz miejsca postojowego rozpoznawane są w momencie ich wydania (pierwszy odbiór). Przychody ze sprzedaży i koszt własny sprzedaży usług wykończenia oraz wyposażenia rozpoznawane są w momencie wydania w pełni wykończonego i wyposażonego mieszkania (drugi odbiór). Cena transakcyjna sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim, miejsca postojowego oraz usługi wykończenia i wyposażenia dla poszczególnych umów z klientami ustalana jest zgodnie z wymogami MSSF 15.

ii) Sprzedaż towarów

Przychody ze sprzedaży towarów wykazywane są w wysokości odpowiadającej wartości godziwej otrzymanej zapłaty, pomniejszonej o wartość zwrotów, opustów i rabatów. Przychody ze sprzedaży towarów są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, gdy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z ich własności zostały przeniesione na kupującego. Przychody nie są ujmowane, gdy istnieje znaczna niepewność co do możliwości uzyskania przyszłych korzyści ekonomicznych, ustalenia wysokości poniesionych kosztów lub możliwości zwrotu towarów lub Grupa pozostaje trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi towarami.

iii) Świadczenie usług

Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po wykonaniu usługi.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r.

27

iv) Przychody z tytułu najmu

Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy.

m) Przychody i koszty finansowe

Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Grupę środków pieniężnych oraz należne dywidendy. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie, kiedy Grupa nabywa prawa do jej otrzymania. Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Wszystkie koszty z tytułu odsetek są ustalane w oparciu o efektywną stopę procentową. Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe albo budowlane lub trwa proces uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu. Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.

n) Podatek dochodowy

Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas ujmuje się go w kapitale własnym. Podatek bieżący stanowi zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu do opodatkowania za dany rok, ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących na dzień bilansowy oraz korekty podatku dotyczącego lat ubiegłych. Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody zobowiązania bilansowego, w oparciu o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych, a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych. Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów, za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na dochód do opodatkowania, różnice związane z inwestycjami w jednostkach zależnych w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do różnicy przejściowej niezależnie od skutków podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera się na oczekiwaniach, co do sposobu realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r.

28

Aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych. Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne. Począwszy od 1 stycznia 2018 r. Grupa ustala różnice kursowe na potrzeby kalkulacji podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie przepisów o rachunkowości.

o) Zysk na akcję

Grupa prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz obligacje zamienne na akcje.

p) Raportowanie segmentów działalności

Segment działalności jest wyodrębnioną częścią działalności Grupy, która zajmuje się dostarczaniem określonych produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w określonym środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie korzyści odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Grupy bazuje na segmentach branżowych.

q) Wspólne przedsięwzięcia

Wspólnik wspólnego przedsięwzięcia ujmuje swój udział we wspólnym przedsięwzięciu jako inwestycję i rozlicza tę inwestycję przy użyciu metody praw własności zgodnie z MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólne przedsięwzięcia, chyba że jednostka jest zwolniona ze stosowania metody praw własności zgodnie z tym standardem. Strona, która uczestniczy we wspólnym przedsięwzięciu, lecz nie sprawuje nad nim współkontroli, rozlicza swój udział w ustaleniu z MSSF 9 Instrumenty finansowe, chyba, że wywiera znaczący wpływ na wspólne przedsięwzięcie i wówczas rozlicza się zgodnie z MSR 28.

r) Ustalenie wartości godziwej

Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Grupy i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.

i) Nieruchomości inwestycyjne

Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości wraz z gruntami zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości. Nieruchomości inwestycyjne są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane przez Grupę Kapitałową według jednolitych zasad, niezależnie od segmentu działalności Grupy Kapitałowej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A.# SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.

Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych w budowie, nieruchomości zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości, które są w okresie przygotowania oraz realizacji procesu budowlanego. Nieruchomości inwestycyjne w budowie zostają zaliczone do nieruchomości inwestycyjnych w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieruchomości inwestycyjne w budowie są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne oraz nieruchomości inwestycyjne w budowie są wyceniane według wartości godziwej skorygowanej przez Grupę Kapitałową o wpływ ryzyka związanego z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji inwestycji, zmianami oceny Grupy Kapitałowej odnośnie możliwego do osiągnięcia czynszu w powierzchniach niewynajętych oraz zmianami rynkowej stopy kapitalizacji (yield). Wycena wartości godziwej jest weryfikowana i aktualizowana na zakończenie każdego kwartalnego okresu sprawozdawczego. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym powstały. Wartości wyrażone w walutach obcych są przeliczane w każdym okresie sprawozdawczym według obowiązujących kursów publikowanych przez Narodowy Bank Polski. Różnice z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe przychody operacyjne” w przypadku nieruchomości realizowanych przez spółki konsolidowane metodą pełną oraz w pozycji „udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć” jako element rozpoznania wyników w spółkach konsolidowanych metodą praw własności. Wszystkie koszty z tytułu napraw i utrzymania nieruchomości inwestycyjnych wykazywane są jako koszt w rachunku zysków i strat w okresie, którego dotyczą. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie, gdzie znaczna część ryzyka związanego z realizacją procesu budowlanego została wyeliminowana oraz w odniesieniu do których istnieje możliwość wiarygodnej wyceny, nieruchomości wyceniane są według wartości godziwej opisanej powyżej. Grupa Kapitałowa określiła warunki, których spełnienie rozpoczyna proces weryfikacji, czy zostały wyeliminowane istotne ryzyka dotyczące procesu budowlanego oraz wiarygodności wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie według powyżej opisanej metody. Do tych warunków należą:
 uzyskanie pozwolenia na budowę;
 zaawansowanie wykonania robót budowlanych;
 zaawansowanie wynajmu powierzchni w realizowanym projekcie.
Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą, dostępne dane dla konkurencyjnych nieruchomości oraz oczekiwania względem zmienności danych stanowiących podstawę wyceny. Po spełnieniu wyżej wymienionych warunków oraz w przypadku, gdy według szacunków Grupy Kapitałowej istotne ryzyka dotyczące procesu realizacji procesu budowy oraz komercjalizacji zostały wyeliminowane, dana nieruchomość wyceniana jest według wartości godziwej skorygowanej o powyżej opisane czynniki. W pozostałych przypadkach, ze względu na brak możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o ewentualne odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.

Dla nieruchomości, które nie uzyskały jeszcze prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę, gdzie dla poziomu wynajmu poniżej 75% powierzchni wynajmu, wartość godziwa jest równa kosztowi wytworzenia. Ze względu na istotne ryzyka związane z niezakończonym procesem budowy, dla nieruchomości gdzie budowa nie została jeszcze zakończona, wynajętych w przedziale 75% - 90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 25% wartości nieruchomości wybudowanej. Dla nieruchomości niezakończonych, wynajętych w przedziale 90%- 100% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 50% wartości nieruchomości gotowej. Dla nieruchomości, których budowa nie została zakończona, gdzie Grupa podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 75% wartości nieruchomości gotowej.

Dla nieruchomości, które uzyskały prawomocne pozwolenie na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę, gdzie wartość godziwa nieruchomości odzwierciedla poziom obłożenia powierzchni wynajmu oraz powyżej opisane czynniki ryzyka transakcyjnego oraz gospodarczego. Ze względu na istotne ryzyka związane z procesem komercjalizacji oraz sprzedaży, dla nieruchomości wynajętych w przedziale 0%- 25% powierzchni wynajmu, Grupa określa wartość godziwą jako 25% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości wynajętych w przedziale 50%-90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości, gdzie Grupa podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Pozostała część wyceny, do 100% wartości nieruchomości jest rozpoznawana przez Grupę po ostatecznym rozliczeniu ceny transakcyjnej, po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży obiektu.

Podczas wyceny według kosztu wytworzenia uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych, koszty finansowe oraz inne koszty ponoszone w trakcie realizacji, bezpośrednio związane z inwestycją.

ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi
Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.

iii) Instrumenty pochodne
Wartość godziwa pochodnych instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na koniec każdego roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez wyspecjalizowany podmiot lub w oparciu o model finansowy.

Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE i oczekujące na zatwierdzenie

4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2021 roku
Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2020 r., za wyjątkiem zastosowania następujących

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.

nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2021 r.:
 Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ustępstwa czynszowe związane z COVID-19 (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 czerwca 2020 roku lub później; dozwolone jest wcześniejsze zastosowanie),
 Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty Finansowe”, MSR 39 „Instrumenty Finansowe: ujmowanie i wycena”, MSSF 7 „Instrumenty Finansowe: ujawnienie informacji”, MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” - reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej etap II (mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później),
 Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” - odroczenie zastosowania MSSF 9 „Instrumenty finansowe” (mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później).
Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie.

4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na zatwierdzenie do stosowania w Unii Europejskiej
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów, zmian do standardów oraz nowej interpretacji, które według stanu na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):
 MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie) – Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji właściwego pełnego standardu MSSF 14,
 Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” i MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” - sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności),
 Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” - aktualizacja referencji do Założeń Koncepcyjnych (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
 Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – ujęcie księgowe przychodów i kosztów zrealizowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
 Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – wyjaśnienia dotyczące analizy kosztów oraz czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia (obowiązującedla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później), MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r. 32

Roczny program poprawek 2018-2020 - poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 „Leasing” (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - prezentacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później, wcześniejsze zastosowanie jest dozwolone),
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” - definicja wartości szacunkowych (zmiany mają zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później),
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” ustępstwa czynszowe związane z COVID-19 (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 kwietnia 2021 roku lub później),
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” - zmiany wprowadzają obowiązek ujmowania podatku odroczonego od transakcji, które w momencie początkowego ujęcia powodują powstanie jednakowych różnic przejściowych (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),
Zmiany do MSR 1 i stanowisko praktyczne do MSSF Ujawnienia w zakresie Polityki rachunkowości - zmiany dotyczące zakresu ujawnień znaczących zasad rachunkowości w sprawozdaniu finansowym (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później).

Według szacunków Grupy, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy. W przypadku zmian do MSR 12 „Podatek dochodowy” Grupa jest w trakcie oceny wpływu zmiany standardu na sprawozdanie finansowe w okresie jej pierwszego zastosowania.

5. Przychody ze sprzedaży

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Wyroby gotowe	386 717	423 876
Usługi	7 018	7 509
Przychody ze sprzedaży	393 735	431 385

Sprzedaż usług dotyczy głównie pakietów wykończeniowych, zmian aranżacyjnych, usług zarządzania wspólnotami oraz pośrednictwa kredytowego.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r. 33

6. Koszt własny sprzedaży

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Wyroby gotowe	(276 496)	(320 652)
Usługi	(5 433)	(4 983)
Koszt własny sprzedaży	(281 929)	(325 635)

7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu

Koszty sprzedaży

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa	(2 800)	(2 678)
Koszty marketingu	(3 469)	(3 617)
Koszty sprzedaży	(6 269)	(6 295)

Koszty ogólnego zarządu

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Koszty planowanych inwestycji	(451)	(366)
Koszt zakończonych inwestycji	(3 705)	(7 481)
Koszty utrzymania biura i nieruchomości	(6 218)	(6 076)
Wynagrodzenia	(11 372)	(13 699)
Usługi doradcze	(11 172)	(11 033)
Inne	(1 948)	(2 167)
Koszty ogólnego zarządu	(34 866)	(40 822)

Koszty według rodzaju

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Amortyzacja	(3 013)	(3 221)
Zużycie materiałów i energii	(1 444)	(1 647)
Usługi obce	(20 507)	(25 008)
Podatki i opłaty	(3 187)	(1 973)
Wynagrodzenia	(11 171)	(13 232)
Ub. społ. i inne świadczenia	(1 068)	(1 073)
Pozostałe koszty rodzajowe	(745)	(963)
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży i ogólnego zarządu	(41 135)	(47 117)

8. Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Wartość na początek okresu	17 409	-
Zmiana wyceny aktywów netto wspólnych przedsięwzięć	18 37 942	3 042
Reklasyfikacja do aktywów dostępnych do sprzedaży	(19 812)	-
Reklasyfikacja z aktywów dostępnych do sprzedaży	-	14 367
Otrzymane dywidendy	(14 042)	-
Wartość na koniec okresu	21 497	17 409

Zmiana stanu wspólnych przedsięwzięć mająca wpływ na skonsolidowany wynik Grupy:

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	37 942	3 042
rezerwy na rozliczenie ceny	(947)	8 700

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r. 34

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
wykorzystanie rezerw na koszty ogólnego zarządu związane z transakcjami sprzedaży	-	3 778
sprzedaż udziałów	1 884	14 301
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development	38 879	29 821

9. Pozostałe przychody operacyjne

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Przychody z najmu	660	530
Przychody z refaktur	5 567	4 440
Sprzedaż usług	675	750
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	6	-
Rozwiązanie rezerw i odpisów	1 116
Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	1 075	1 252
Przychody z opłat eksploatacyjnych	708	1 214
Zysk na sprzedaży gruntów	2 657	-
Sprzedaż infrastruktury w gruntach	2 949	-
Pozostałe przychody	510	807
Pozostałe przychody operacyjne	14 808	9 109

10. Pozostałe koszty operacyjne

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Koszty refaktur	(5 473)	(4 629)
Strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	(250)	(273)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości zapasów	(11)	-
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności	(368)	-
Utworzone rezerwy	(850)	(1 650)
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	(666)	(705)
Koszty darowizn	-	(40)
Pozostałe koszty	(263)	(694)
Pozostałe koszty operacyjne	(7 881)	(7 991)

11. Przychody finansowe

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych	26	386
Odsetki od pożyczek	103	103
Odsetki od pożyczek udzielnych jednostkom ujmowanym metodą praw własności	3 608	3 278
Różnice kursowe	135	11 207
Pozostałe	241	414
Przychody finansowe	4 113	15 388

12. Koszty finansowe

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Odsetki od kredytów i obligacji	(424)	(857)
Odsetki od pożyczek	(43)	(20)
Różnice kursowe	(751)	(1 204)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r. 35

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Strata z tytułu walutowych instrumentów pochodnych	(692)	-
Koszty z tytułu leasingu	(1 054)	(821)
Pozostałe	(3 854)	(2 295)
Koszty finansowe	(6 818)	(5 197)

13. Zmiana odroczonego podatku dochodowego

Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Nieruchomości inwestycyjne	(18)	-
Różnice kursowe z wyceny bilansowej	406	-
Świadczenie pracownicze	72	(355)
Rezerwy na koszty okresu	346	(1 618)
Odsetki od obligacji i kredytów	723	(142)
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach	950	2 419
Odpisy na zapasy	-	(371)
Odpisy na należności	25	(209)
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu	(60)	340
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	(236)	322
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	(409)	1 376
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	841	1 921
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego	2 640	3 683
Rzeczowe aktywa trwałe	74	6
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	(369)	(302)
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	480	11
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych	(3 102)	1 930
Odsetki od pożyczki	(161)	(291)
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	1 801	(7 579)
Pozostałe	(126)	126
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego	(1 403)	(6 099)
Zmiana podatku odroczonego	(4 043)	(9 782)
Podatek bieżący	22 142	29 100
Zmiana stanu podatku dochodowego	18 099	19 318

Efektywna stopa podatkowa

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Zysk brutto	113 772	99 763
Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową	21 617	18 955
Różnice: efekt podatkowy różnic trwałych	380	569
efekt podatkowy strat podatkowych okresu sprawozdawczego, na które nie utworzono aktywa z tytułu OPD	123	268
efekt podatkowy wykorzystania strat podatkowych, na które nie było utworzone aktywo z tytułu OPD	(8)	-
efekt podatkowy rozwiązania aktywa z tytułu OPD ze względu na niskie prawdopodobieństwo ich wykorzystania	430	1 415
efekt podatkowy przeterminowania strat podatkowych, na które było utworzone aktywo z tytułu OPD	6	44
efekt podatkowy kosztów powyżej limitu wynikającego z zasad dotyczących cienkiej kapitalizacji i usług niematerialnych	(939)	(410)
efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu	(3 510)	(1 523)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego	18 099	19 318

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r. 36

Zasady tworzenia aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego ze strat podatkowych zostały opisane w nocie 19 sprawozdania. Poniższa tabela prezentuje zmiany strat podatkowych w trakcie okresu sprawozdawczego.

Zmiana stanu strat podatkowych w 2021 roku

	Wartość strat podatkowych	Aktywo z tyt. OPD	Brak aktywa z tyt. OPD
Stan na początek okresu	72 699	12 130	1 683
Straty za okres	19 975	3 672	123
Wykorzystanie strat w okresie	(12 077)	(2 286)	(8)
Zmiana szacunków	-	(430)	430
Przeterminowanie strat	(867)	(6)	(159)
Stan na koniec okresu	79 730	13 080	2 069

Na dzień 31.12.2021 r. nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe z lat 2017-2021, których wykorzystanie jest mało prawdopodobne w kwocie 2 069 tys. zł. Przeterminowaniu uległy straty podatkowe z 2016 roku odpowiadające wartości aktywa w kwocie 165 tys. zł.# Grupa nie rozpoznała aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 2 488 tys. zł, związanego z różnicami przejściowymi powstałymi wskutek braku możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nadwyżki ponad określony w ustawie limit kosztów finansowania dłużnego i kosztów usług niematerialnych.

14. Wartości niematerialne i prawne

	Wartość firmy	Oprogramowanie	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 r.	-	1 090	1 090
Nabycie	-	66	66
Likwidacja	-	(354)	(354)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 r.	-	802	802
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2021 r.	-	(953)	(953)
Amortyzacja za okres	-	(102)	(102)
Likwidacja	-	342	342
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2021 r.	-	(713)	(713)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 r.	-	89	89
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r.	738	940	1 678
Nabycie	-	150	150
Odpis aktualizacyjny	(738)	-	(738)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r.	-	1 090	1 090
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2020 r.	(62)	(795)	(857)
Amortyzacja za okres	-	(158)	(158)
Odpis aktualizacyjny	62	-	62
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2020 r.	-	(953)	(953)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r.	-	137	137

Amortyzacja wartości niematerialnych

Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

Utrata wartości

Na dzień 31 grudnia 2021 r. wartości niematerialne i prawne zostały przeanalizowane pod kątem ewentualnej utraty wartości. Według analiz nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości. Oceniając możliwość zaistnienia utraty wartości Grupa analizuje wszelkie przesłanki o charakterze zewnętrznym oraz wewnętrznym. Do najważniejszych symptomów pochodzących spoza Grupy Kapitałowej zalicza się:

wystąpienie większej utraty wartości rynkowej składnika aktywów, aniżeli można by się tego spodziewać w wyniku upływu czasu i zwykłego użytkowania tego składnika,
wystąpienie w ciągu danego okresu bądź możliwość wystąpienia w niedalekiej przyszłości znaczących i niekorzystnych dla podmiotu zmian o charakterze technologicznym, rynkowym, gospodarczym lub prawnym w otoczeniu, w którym jednostka prowadzi działalność lub na rynkach, na które dany składnik aktywów jest przeznaczony,
wystąpienie wzrostu rynkowych stóp procentowych lub innych rynkowych stóp zwrotu z inwestycji i prawdopodobieństwo, że wzrost ten wpłynie na stopę dyskontową stosowaną do wyliczenia wartości użytkowej danego składnika aktywów i istotnie obniży jego wartość odzyskiwalną.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

15. Rzeczowe aktywa trwałe

	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Środki trwałe w budowie	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 r.	3 780	23 935	462	977	6 917	431	36 502
Nabycie	-	-	173	-	-	418	591
Wykup z leasingu	-	-	-	816	-	-	816
Zbycie	-	-	(4)	-	(758)	-	(762)
Likwidacja	-	-	(314)	(190)	(2 367)	-	(2 871)
Przeniesienie	-	-	-	-	35	(35)	-
Reklasyfikacja z zapasów*	-	-	-	-	-	20 554	20 554
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 r.	3 780	23 935	317	1 603	3 827	21 368	54 830
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2021 r.	-	(538)	(401)	(860)	(4 079)	-	(5 878)
Amortyzacja za okres	-	(359)	(64)	(92)	(254)	-	(769)
Wykup z leasingu	-	-	-	(611)	-	-	(611)
Zbycie	-	-	4	-	354	-	358
Likwidacja	-	-	314	190	2 256	-	2 760
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2021 r.	-	(897)	(147)	(1 373)	(1 723)	-	(4 140)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 r.	3 780	23 038	170	230	2 104	21 368	50 690

	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Środki trwałe w budowie	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r.	3 780	23 935	447	1 022	8 331	449	37 964
Nabycie	-	-	19	81	71	366	537
Wykup z leasingu	-	-	-	179	-	-	179
Zbycie	-	-	-	(305)	(1 869)	-	(2 174)
Likwidacja	-	-	(4)	-	-	-	(4)
Przeniesienia	-	-	-	-	384	(384)	-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r.	3 780	23 935	462	977	6 917	431	36 502

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Środki trwałe w budowie	Razem
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2020 r.	-	(180)	(372)	(929)	(4 550)	-	(6 031)
Amortyzacja za okres	-	(358)	(32)	(113)	(614)	-	(1 117)
Wykup z leasingu	-	-	-	(98)	-	-	(98)
Zbycie	-	-	-	280	1 085	-	1 365
Likwidacja	-	-	3	-	-	-	3
Przeniesienia	-	-	-	-	-	-	-
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2020 r.	-	(538)	(401)	(860)	(4 079)	-	(5 878)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r.	3 780	23 397	61	117	2 838	431	30 624

Środki trwałe w leasingu

Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została zaprezentowana w linii prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań leasingowych w dalszej części sprawozdania finansowego.

Zabezpieczenia

Na dzień 31 grudnia 2021 r. żadne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych lub obligacji. Po dniu bilansowym na nieruchomości w Sopocie została ustanowiona hipoteka do kwoty 82.500 tys. zł związku z umową kredytu odnawialnego w mBank S.A. zawartą przez Marvipol Development S.A.

Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych

Na dzień 31 grudnia 2021 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych w odniesieniu do ośrodków generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

16. Nieruchomości inwestycyjne

	Okres zakończony 31.12.2021	Okres zakończony 31.12.2020
Wartość netto na początek okresu	14 296	51 060
Poniesione nakłady	74 309	24 256
Zmiana prezentacji w związku ze sprzedażą udziałów we wspólnym przedsięwzięciu	(14 765)	(59 520)
Sprzedaż	(1 085)	(1 500)
Wartość netto na koniec okresu	72 755	14 296

Nieruchomości inwestycyjne na 31 grudnia 2021 r. obejmowały:

nieruchomość inwestycyjną – grunt w Katowicach; nieruchomość będzie przeznaczona na wspólne przedsięwzięcie w ramach segmentu magazynowego Grupy,
nieruchomość inwestycyjną – grunt w okolicy Poznania; nieruchomość będzie przeznaczona na wspólne przedsięwzięcie w ramach segmentu magazynowego Grupy.

Nieruchomości inwestycyjne obejmują grunty nabyte niedługo przed dniem bilansowym – nie wpłynęły na przychody ani koszty okresu sprawozdawczego. Na koniec okresu sprawozdawczego Grupa nie posiada nieruchomości inwestycyjnych, które stanowiłyby zabezpieczenie kredytów bankowych.

17. Długoterminowe aktywa finansowe

	Okres zakończony 31.12.2021	Okres zakończony 31.12.2020
Należności długoterminowe - kaucje zapłacone	239	165
Pożyczki udzielone	80 848	119 371
Długoterminowe aktywa finansowe razem	81 087	119 536
Pożyczki do jednostek współkontrolowanych*	78 689	117 212
Pożyczki do pozostałych podmiotów	2 159	2 159
Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa łącznie)	80 848	119 371

*Szczegółowy wykaz pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych znajduje się w nocie 36 niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

18. Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

Grupa prowadzi działalność na rynku nieruchomości w ramach segmentu magazynowego. Grupa realizuje projekty poprzez inwestycje w spółki celowe, stanowiących wspólne przedsięwzięcie („Joint Venture”) wraz z partnerem strategicznym. Struktura udziałów posiadanych przez każdego ze współwłaścicieli jest różna w poszczególnych realizowanych projektach. Na zasadach określonych w zawartej pomiędzy stronami umowie, prawa głosów partnerów są dzielone równo pomiędzy strony realizujące dane przedsięwzięcie. Grupa zakończyła poprzez sprzedaż nieruchomości lub udziałów wspólne przedsięwzięcia:

Industrial Center 37: Projekt Konotopa – sprzedaż nieruchomości 31.08.2017 r.
PDC Industrial Center 60: Projekt w okolicy Warszawy – sprzedaż udziałów 07.06.2018 r.
PDC Industrial Center 72: Projekt w okolicy Krakowa – sprzedaż udziałów 28.02.2019 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

PDC Industrial Center 80: Projekt OBI w Łodzi – sprzedaż udziałów 08.03.2019 r.
PDC Industrial Center 81: Projekt Warszawa-Konotopa II – sprzedaż udziałów 25.04.2019 r.
PDC Industrial Center 92: Projekt Pruszków – sprzedaż udziałów 25.10.2019 r.
PDC Industrial Center 63: Projekt na Górnym Śląsku – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.
PDC Industrial Center 84: Projekt w okolicy Szczecina – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.
PDC Industrial Center 94: Projekt Warsaw South – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.
PDC Industrial Center 82: Projekt Warszawa I – sprzedaż nieruchomości 28.07.2020 r.
PDC Industrial Center 59: Projekt Warszawa II – sprzedaż nieruchomości 28.07.2020 r.
PDC Industrial Center 108: Projekt Warszawa-Konotopa III – sprzedaż udziałów 06.08.2021 r.
PDC Industrial Center 141: Projekt Wrocław – sprzedaż nieruchomości 30.09.2021 r.
PDC Industrial Center 130: Projekt Warszawa-Konotopa IV – sprzedaż nieruchomości 23.12.2021 r.

6 sierpnia 2021 roku Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o., która zrealizowała projekt Warszawa-Konotopa III.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.

Inwestycja stanowiła kompleks o łącznej powierzchni wynajmu ok. 22 tys. m 2 i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ok. 5,0 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

30 września 2021 roku spółka PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. będąca wspólnym przedsięwzięciem Marvipol Logistics S.A. (68% udziałów) oraz PG Dutch Holding I B.V. (32% udziałów) dokonała transakcji sprzedaży nieruchomości we Wrocławiu o powierzchni wynajmu ok. 23 tys. m2 za kwotę 18,3 mln EUR.

23 grudnia 2021 roku spółka PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. będąca wspólnym przedsięwzięciem Marvipol Logistics S.A. (40,8% udziałów), PG Dutch Holding I B.V. (32% udziałów) oraz Investar Financial Corporation (27,2% udziałów) dokonała transakcji sprzedaży nieruchomości w okolicach Warszawy o powierzchni wynajmu ok. 58 tys. m2 za kwotę 50,4 mln EUR.

Grupa kontynuuje komercjalizację oraz jest w trakcie realizacji następujących przedsięwzięć:
* PDC Industrial Center 135: Projekt Warszawa III
* PDC Industrial Center 112: Projekt Warszawa IV
* PDC Industrial Center 149: Projekt Wrocław II
* Zynwalin Investments: Projekt Katowice
* PDC Industrial Center 195: Projekt w okolicach Poznania
* PDC Industrial Center 187: Projekt Łódź II

Projekt Warszawa III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 135 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 8,2 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 41 tys. m 2 . Według stanu na dzień sporządzenia raportu partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 50% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej) oraz Hermes Platinum sp. z o.o. (posiadający 18% udziałów spółki celowej).

Projekt Warszawa IV jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 112 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 1,9 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości o łącznej MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
42
powierzchni wynajmu ok. 9 tys. m 2 . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej). W dniu 6 sierpnia 2021 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży udziałów w spółce (szczegóły w raporcie bieżącym nr 40/2021).

Projekt Wrocław II jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 149 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 5,4 ha. Projekt jest realizowany we Wrocławiu w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 19 tys. m 2 . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Projekt Katowice jest realizowany przez spółkę Zynwalin Investments sp. z o.o., docelowo na gruntach o łącznej powierzchni ok. 9,4 ha. Projekt jest realizowany w Katowicach w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 39 tys. m 2 . Według stanu na dzień sporządzenia raportu 100% udziałów spółki celowej należy do Marvipol Logistics S.A. Według stanu na dzień sporządzenia raportu partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Projekt Okolice Poznania jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 195 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 13,8 ha. Projekt jest realizowany w okolicach Poznania w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 61 tys. m 2 . Według stanu na dzień sporządzenia raportu partnerami realizującymi przedsięwzięcie są: Marvipol Logistics S.A. (posiadający 45% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 29% udziałów spółki celowej) oraz podmiot trzeci (posiadający 26% udziałów spółki celowej).

Projekt Łódź II jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 187 sp. z o.o. na gruntach o łącznej powierzchni ok. 4,9 ha. Projekt będzie realizowany w Łodzi w ramach nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 20 tys. m 2 . Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Poniżej prezentujemy wybrane zakumulowane dane finansowe Jednostek Współkontrolowanych na 31.12.2021 r.

Okres zakończony	31.12.2021	31.12.2020
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	191 385	354 795
Aktywa trwałe	176 709	331 161
w tym nieruchomości inwestycyjne	157 921	29 501
Aktywa obrotowe	121 620	15 337
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty	349 306	384 296
Aktywa razem	205 411	219 836
Zobowiązania długoterminowe	184 507	215 178
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe	85 035	138 860
Zobowiązania krótkoterminowe	-	-
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe	290 446	358 696
Zobowiązania razem	30 974	17 409
Aktywa netto przypadające grupie Marvipol Development	9 477	-
w tym przeznaczone do sprzedaży

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
43

	01.01.2021	31.12.2021
Przychody ze sprzedaży	17 353	12 401
Koszty operacyjne	(17 415)	(12 711)
Wycena nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej	97 430	30 228
Przychody finansowe	1 779	1 044
Koszty finansowe	(14 248)	(26 256)
Zysk (strata) brutto	84 899	4 706
Podatek dochodowy	(15 445)	(1 067)
Zysk (strata) netto	69 454	3 639
kontrolowane przez Grupę Marvipol Development, w tym:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	37 942	3 042
rezerwy na rozliczenie ceny	(947)	8 700
wykorzystanie rezerw na koszty ogólnego zarządu związane z transakcjami sprzedaży	-	3 778
sprzedaż udziałów	1 884	14 301
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development	38 879	29 821

19. Odroczony podatek dochodowy

Okres zakończony	31.12.2021	31.12.2020
Nieruchomości inwestycyjne	-	18
Różnice kursowe z wyceny bilansowej	406	-
Świadczenie pracownicze	544	472
Rezerwy na koszty okresu	684	338
Odsetki od obligacji i kredytów	898	175
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach	13 080	12 130
Odpisy na zapasy	1 193	1 193
Odpisy na należności	25	-
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu	476	536
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	86	322
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	967	1 376
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	2 762	1 921
Aktywo z tytułu podatku odroczonego	21 121	18 481
Rzeczowe aktywa trwałe	109	35
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	6 124	6 493
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	1 199	719
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych	8 090	11 192
Odsetki od pożyczek	613	774
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	1 801	-
Pozostałe	-	126
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	17 936	19 339

Aktywa z tytułu podatku odroczonego odnoszące się do nierozliczonych strat podatkowych są rozpoznawane, gdy realizacja wynikających z nich korzyści podatkowych poprzez odliczenie od dochodu podatkowego w przyszłych okresach, jest prawdopodobna. Oceniając prawdopodobieństwo wykorzystania strat podatkowych Grupa bazuje na prognozach wyniku podatkowego poszczególnych spółek w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami podatkowymi 5 lat to maksymalny okres, w którym możliwe jest rozliczenie strat podatkowych. Prognozy w odniesieniu do Jednostki Dominującej uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki, harmonogram płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek wewnątrzgrupowych oraz wynik, jaki Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane grunty, poprzez realizację projektów MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
44
deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu fazy przygotowawczej inwestycji. Prognozy w odniesieniu do spółek celowych przygotowywane są w oparciu o budżety projektów inwestycyjnych. W spółkach realizujących projekty deweloperskie, od czasu nabycia gruntu, poprzez proces przygotowania i realizacji inwestycji, aż do oddania gotowego obiektu mija najczęściej kilka lat, w trakcie których spółki ponoszą koszty, skutkujące powstaniem strat podatkowych. Dochód podatkowy, umożliwiający rozliczenie strat, pojawia się po podpisaniu aktów notarialnych przekazujących własność gotowych lokali na rzecz klientów.

Na dzień 31 grudnia 2021 r. wartość strat podatkowych Grupy wynosiła 79.730 tys. zł. Aktywo z tytułu podatku odroczonego utworzono na kwotę 13.080 tys. zł. Po przeprowadzonych analizach Zarząd stoi na stanowisku, że spółki z Grupy wygenerują wystarczające dochody podatkowe, aby zapewnić odzyskiwalność rozpoznanego aktywa. Jednocześnie nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 2.069 tys. zł - na straty podatkowe, których wykorzystanie jest mało prawdopodobne. Głównymi źródłami ryzyka braku wykorzystania strat podatkowych są opóźnienia harmonogramu realizacji inwestycji oraz zmiany koncepcji i planów inwestycyjnych.

Poniższe tabele pokazują w jakim okresie Grupa może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty podatkowe.

Straty podatkowe na dzień 31.12.2021

Okres	Wartość strat podatkowych	Aktywo z tyt. OPD	Brak aktywa z tyt. OPD
Do 2022 roku	7 677	1 032	427
Do 2023 roku	10 063	1 219	693
Do 2024 roku	19 386	3 065	619
Do 2025 roku	22 642	4 094	208
Do 2026 roku	19 962	3 670	122
Razem	79 730	13 080	2 069

Straty podatkowe na dzień 31.12.2020

Okres	Wartość strat podatkowych	Aktywo z tyt. OPD	Brak aktywa z tyt. OPD
Do 2021 roku	2 046	222	167
Do 2022 roku	9 858	1 437	436
Do 2023 roku	9 711	1 401	444
Do 2024 roku	25 084	4 398	368
Do 2025 roku	26 000	4 672	268
Razem	72 699	12 130	1 683

Okres zakończony 31.12.2021 31.12.2020

Zapasy	31.12.2021	31.12.2020
Produkcja niezakończona	731 997	773 519
Wyroby gotowe	276 335	80 245
Towary	-	11
Zapasy, razem	1 008 332	853 775
w tym: koszty finansowania zewnętrznego	46 371	37 380

W wartości produkcji niezakończonej w 2021 roku skapitalizowane zostały koszty finansowania zewnętrznego w kwocie 19 236 tys. zł, a w 2020 roku w kwocie 17 527 tys. zł.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
45

Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2021 r. i 31 grudnia 2020 r.

	31.12.2021	31.12.2020
	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe
Inwestycja Hill Park	18 946	-
Inwestycja Mikołajki	-	-
Inwestycja Studio Okęcie	13 552	-
Inwestycja Zielona Italia	-	947
Inwestycja Central Park Ursynów	-	3 238
Inwestycja Riviera Park	-	1 523
Inwestycja Bemowo Residence	-	-
Inwestycja Cascade Residence	-	79
Inwestycja Topiel No 18	-	3 673
Inwestycja Unique Tower*	8 113	252 644
Inwestycja Dom Przy Okrzei	-	2 789
Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy	-	2 390
Inwestycja Gdańsk Chmielna	19 685	-
Inwestycja W Apartments	-	9 052
Inwestycja Rotunda Dynasy	39 656	-
Inwestycja Kołobrzeg	29 534	-
Inwestycja Kłopotowskiego	40 269	-
Inwestycja Moko Botanika	148 904	-
Inwestycja Sopot	5 141	-
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin	8 434	-
Inwestycja Bielany II	8 047	-
Inwestycja Bielany III	10 202	-
Inwestycja Włochy	92 922	-
Inwestycja Gdańsk Grunwaldzka	16 843	-
Inwestycja Lazurova Concept	47 002	-
Inwestycja Wrocław I	10 218	-
Inwestycja Białołęka I	14 091	-
Inwestycja Białołęka II	21 828	-
Inwestycja Gdańsk Olszynka	16 001	-
Inwestycja Ursynów II	13 799	-
Inwestycja Ochota	94 450	-
Inwestycja Wrocław II	32 126	-
Inwestycja Białołęka III	11 235	-
Inwestycja Praga Północ	10 999	-
Zapasy, razem	731 997	276 335

*W inwestycji Unique Tower w pozycji wyroby gotowe zostały zaprezentowane koszty wytworzenia mieszkań, lokali usługowych i miejsc postojowych w stanie deweloperskim. W pozycji produkcja niezakończona zostały ujęte koszty prac wykończeniowych i wyposażenia lokali części inwestycyjnej.

Odpisy aktualizujące zapasy

	Wartość na dzień 1 stycznia 2021 r.	Zawiązanie / Rozwiązanie:	Wartość na dzień 31 grudnia 2021 r.	Wartość na dzień 1 stycznia 2020 r.	Zawiązanie / Rozwiązanie:	Wykorzystanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park	Wartość na dzień 31 grudnia 2020 r.
	6 278		6 278	8 233	(1 955)	(1 955)	6 278

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
46

Stan odpisów aktualizujących

	31.12.2021	31.12.2020
	Produkcja niezakończona	Wyroby gotowe
Odpis aktualizujący Inwestycję Hill Park	6 278	-

W przypadku pozostałych inwestycji stanowiących produkcję niezakończoną oraz wyroby gotowe, weryfikacja nie ujawniła przesłanek wskazujących na utratę wartości.

Zabezpieczenia na zapasach na dzień bilansowy:

 Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł;
 Inwestycja Unique Tower (Grzybowska) - kredyt odnawialny Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A. z limitem 50.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 75.000 tys. zł 31 stycznia 2022 r. kredyt został spłacony i zabezpieczenie wygasło;
 Inwestycje Cascade Residence, Dwie Motławy, W Apartments, Kłopotowskiego, Rotunda Dynasy i Białołęka I - kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. z limitem 55.000 tys. zł w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 97.500 tys. zł;
 Inwestycja In Place – kredyty Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w Alior Bank S.A. - kredyt nieodnawialny (gruntowy) w kwocie 30.000 tys. zł, kredyt nieodnawialny (inwestycyjny) w kwocie 133.489 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 4.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 251.234 tys. zł;
 Inwestycja Ursynów II – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku Millennium S.A. z limitem 35.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 19.200 tys. zł;
 Inwestycja Lazurova Concept – kredyty Marvipol Narwik Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w kwocie 74.000 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 3.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 115.500 tys. zł;
 Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin – kredyty Marvipol Raabego Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w kwocie 23.200 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 1.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 36.300 tys. zł.

21. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Okres zakończony

	31.12.2021	31.12.2020
Należności z tytułu dostaw i usług
o okresie spłaty: do 12 miesięcy	1 713	3 076
powyżej 12 miesięcy	-	-
Należności z tytułu dostaw i usług razem	1 713	3 076
Pozostałe należności	2 088	1 524
Zaliczki z tytułu zakupu nieruchomości	15 000	-
Rozliczenia międzyokresowe	8 347	4 159
Pozostałe należności razem	25 435	5 683
Należności z tytułu podatku VAT	21 209	44 340
Należności z tytułu podatku dochodowego	1 024	369
Należności podatkowe	22 233	44 709
Należności krótkoterminowe netto	49 381	53 468
odpisy aktualizujące wartość należności	174	354
Należności krótkoterminowe brutto	49 555	53 822

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
47

22. Środki pieniężne

Okres zakończony

	31.12.2021	31.12.2020
Środki pieniężne w kasie	14	7
Środki pieniężne na rachunkach bankowych	218 167	190 738
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem	218 181	190 745
W tym: Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych na rachunki powiernicze	35 207	48 236
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	35 207	48 236

Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania obejmują głównie wpłaty od nabywców mieszkań na rachunki powiernicze, które są zwalniane przez bank wraz z postępem inwestycji.

23. Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Okres zakończony

	31.12.2021	31.12.2020
Udziały PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o.	9 477	-
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	9 477	-

Metoda wyceny

Aktywa klasyfikowane jako dostępne do sprzedaży prezentowane są w wartości bilansowej, zgodnie z MSSF 5 pkt. 15.

24. Kapitał własny

Kapitał zakładowy

Okres zakończony

	31.12.2021	31.12.2020
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone)	41 652 852	41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)	41 652 852	41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych)	1,00	1,00

Struktura kapitału zakładowego

Seria	Rodzaj uprzywilejowania akcji	Liczba akcji (szt.)	Wartość nominalna 1 akcji (zł)	Wartość nominalna serii (zł)	Sposób opłacenia
A	brak	100 000	1,00	100 000	wkład pieniężny
B	brak	1 000	1,00	1 000	wkład pieniężny
C	brak	41 551 852	1,00	41 551 852	wniesienie Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa (Oddział Marvipol)
		41 652 852		41 652 852

Akcjonariat na 31 grudnia 2021 r.

	Liczba posiadanych akcji	Liczba głosów na WZ	Wartość nominalna akcji	Udział akcji w kapitale zakładowym	Udział głosów na WZ
Książek Holding Sp. z o.o.*	27 513 831	27 513 831	27 513 831	66,05%	66,05%
Nationale-Nederlanden OFE	3 006 166	3 006 166	3 006 166	7,22%	7,22%
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
48

	Liczba posiadanych akcji	Liczba głosów na WZ	Wartość nominalna akcji	Udział akcji w kapitale zakładowym	Udział głosów na WZ
Mariusz Książek	2 077 692	2 077 692	2 077 692	4,99%	4,99%
Inne podmioty	9 055 163	9 055 163	9 055 163	21,74%	21,74%
	41 652 852	41 652 852	41 652 852	100,00%	100,00%

* podmiot zależny od Mariusza Książek

Podstawowy zysk na jedną akcję

Okres zakończony

	31.12.2021	31.12.2020
Liczba akcji na początek okresu	41 652 852	41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu	41 652 852	41 652 852
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie*	41 652 852	41 652 852
Podstawowy zysk	95 673	80 445
Podstawowy zysk na jedną akcję	2,30	1,93

Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję

Na dzień 31 grudnia 2021 r. i na 31 grudnia 2020 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.

Wartość księgowa na jedną akcję

	31.12.2021	31.12.2020
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	612 692	556 589
Liczba akcji	41 652 852	41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję	14,71	13,36

25. Rezerwy

Okres zakończony

	31.12.2021	31.12.2020
Rezerwy na koszty z tytułu kar umownych i porozumień	2 500	1 650
Rezerwy na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	948	-
Rezerwy razem	3 448	1 650
w tym: część długoterminowa	-	-
część krótkoterminowa	3 448	1 650

Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień na koniec bieżącego roku obrotowego obejmuje szacowaną kwotę jaką Emitent może przekazać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence”. Kwota rezerw na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi obejmuje rezerwy na rozliczenie transakcji sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy Warszawa IV. W dniu 17 grudnia 2021 r. Marvipol Development S.A. zawarła ze Wspólnotą Mieszkaniową Bielany Residence oraz Strabag Sp. z o. o. porozumienie trójstronne, na mocy którego STRABAG zapewnia, że wykona prace naprawcze w garażu budynku Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence, określone w porozumieniu (w zakresie wentylacji garażu, w zakresie obniżenia ciśnienia wody gruntowej pod płytą fundamentową poprzez wykonanie studni odciążających, w obszarze stropu

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
49

pośredniego pomiędzy poziomami garażu -1 i -2 oraz w obszarze poziomu -2 garażu), których celem jest doprowadzenie budynku do parametrów użytkowych w zakresie określonym w porozumieniu. Marvipol Development S.A.zobowiązał się zapłacić Wspólnocie Mieszkaniowej „Bielany Residence” odszkodowanie w wysokości 1.240 tys. zł tytułem odszkodowania za wszelkie ujawnione do dnia zawarcia porozumienia wady i usterki budynków. W zamian za powyższe naprawy i odszkodowanie Wspólnota Mieszkaniowa Bielany Residence zrzeka się wszelkich roszczeń i nie będzie zgłaszać w przyszłości żadnych roszczeń dotyczących wad i usterek wskazanych w porozumieniu względem Marvipol Development S.A. i STRABAG Sp. z o.o. Nie później niż w terminie 14 dni od dnia otrzymania przez Wspólnotę Mieszkaniową Bielany Residence postanowienia Sądu w przedmiocie zatwierdzenia porozumienia, Wspólnota Mieszkaniowa Bielany Residence zobowiązana jest podjąć wszelkie właściwe czynności, prowadzące do umorzenia wszystkich postępowań sądowych, prowadzonych z powództwa lub na wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence (w tym pozwu o zapłatę odszkodowania za straty energetyczne w wysokości 591 tys. zł, wniosku o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego w zakresie odpadających okładzin kamiennych i wadliwych obróbek blacharskich budynku zrealizowanego w ramach inwestycji „Bielany Residence”, wniosku o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego w zakresie przecieków w hali garażowej budynku mieszkalnego przy ul. Sokratesa 9 w Warszawie i występowania zarysowań elementów konstrukcyjnych, a także w zakresie nieprawidłowego wykonania izolacji wokół budynku przy ulicy Sokratesa 9). W zakresie prac dotyczących obniżenia ciśnienia porozumienie weszło w życie w dniu podpisania, w pozostałym zakresie wejdzie w życie po podpisaniu protokołu odbioru końcowego potwierdzającego wykonanie prac z zakresu obniżenia ciśnienia bez wad istotnych i podjęciu przez Wspólnotę mieszkaniową Bielany Residence uchwały zezwalającej na zawarcie porozumienia. W dniu 17 grudnia 2021 r. Marvipol Development S.A. i Strabag Sp. z o.o. zawarły porozumienie dwustronne. Na jego mocy Strabag Sp. z o.o. zobowiązał się do wykonania określonych w porozumieniu trójstronnym prac naprawczych i udzielić w tym zakresie rękojmi na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence, w zamian za co tytułem partycypacji w kosztach wykonania prac naprawczych przez STRABAG sp. z o.o., Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić na rzecz STRABAG Sp. z o.o. kwotę 1.006 tys. zł oraz Marvipol Development S.A. zobowiązuje się do zapłaty na rzecz STRABAG Sp. z o.o. kwoty 4.301 tys. zł tytułem zwrotu kwoty uzyskanej z gwarancji koncernowej nr 131112104 z dnia 4 listopada 2013 r. wystawionej przez STRABAG SE jako zabezpieczenie zobowiązań gwarancyjnych w terminie 14 dni od daty uzyskania prawomocnego postanowienia Sądu o zatwierdzenia niniejszego Porozumienia i umorzeniu postępowania sądowego z powództwa Strabag Sp. z o.o. przeciwko Marvipol Development S.A. o zapłatę kwoty gwarancji koncernowej nr 131112104 z dnia 4 listopada 2013r. (kwoty 4.301 tys. zł), jednak nie wcześniej, niż po prawomocnym zatwierdzeniu przez właściwy sąd porozumienia trójstronnego, opisanego w akapicie powyżej.

26. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek

Kredyty i pożyczki według rodzaju

Okres zakończony	31.12.2021	31.12.2020
Kredyty	29 255	93 716
Pożyczki	26 487	14 269
w tym:
część krótkoterminowa	20 954	63 260
część długoterminowa	34 788	44 725

Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

Okres zakończony	31.12.2021	31.12.2020
do 12 miesięcy	20 954	63 260
powyżej 1 roku do 3 lat	29 255	33 700
powyżej 3 do 5 lat	5 533	11 025
powyżej 5 lat	-	-
Kredyty i pożyczki razem	55 742	107 985

Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)

Okres zakończony	31.12.2021	31.12.2020
w walucie polskiej	29 255	93 716
w walutach obcych	26 487	14 269
Kredyty i pożyczki razem	55 742	107 985

Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:

Okres zakończony	31.12.2021	31.12.2020
dla kredytów w PLN	1,98% - 5,44%	2,70% - 5,46%
dla kredytów i pożyczek denominowanych w EUR	0,50% - 4,65%	0,50% - 3,00%

Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych

Kredytodawca	Data zawarcia	Przyznana kwota kredytu	Kwota zadłużenia kredytu	Termin spłaty	Zabezpieczenia
Bank Millennium S.A.	08.11.2010	10 000	-	29.06.2022	hipoteka na nieruchomości 16 000 tys. zł
mBank S.A.	05.11.2018	55 000	-	31.12.2024	hipoteka umowna na nieruchomościach 97 500 tys. zł, weksel in blanco, pełnomocnictwa do rachunków, poręczenie spółki z Grupy Kapitałowej, cesja z pożyczek do spółek z Grupy Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot. inwestycji na nieruchomościach będących zabezpieczeniem kredytu
Bank Ochrony Środowiska S.A.	26.03.2021	50 000	-	31.07.2022	oświadczenie o poddaniu się egzekucji, pełnomocnictwo do rachunków, zastaw finansowy, cesja praw z umowy z GW, cesja wierzytelności z gwarancji dobrego wykonania umowy o GW, cesja z polisy, hipoteka na nieruchomości 75 000 tys. zł, cesja praw z umowy o sporządzenie projektu wykonawczego, poręczenie cywilne, zawarcie umowy podporządkowania spłacie kredytu pożyczki, weksel in blanco, gwarancja BGK
Alior Bank S.A.	31.05.2021	133 489	-	31.05.2024	hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty 251.234 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków, przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości, zastaw rejestrowy z zastawem finansowym na udziałach, przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW wraz z jej zabezpieczeniami, zastaw finansowy i rejestrowy z blokadą i pełnomocnictwem do wszystkich rachunków kredytobiorcy, poręczenie Marvipol Development S.A., weksel własny in blanco, oświadczenie kredytobiorcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, oświadczenie poręczyciela o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
Alior Bank S.A.	31.05.2021	30 000	28 717	31.05.2024
Alior Bank S.A.	31.05.2021	4 000	-	31.05.2024
Bank Millennium S.A.	07.07.2021	35 000	461	06.07.2023	hipoteka na nieruchomości 19 200 tys. zł, gwarancja BGK, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
PKO BP S.A.	19.07.2021	74 000	48	31.03.2024	hipoteka na nieruchomości do kwoty 115 500 tys. zł, przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości, zastaw finansowy na środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na wierzytelnościach z umów rachunków, zastaw re jestrowy z zastawem finansowym na udziałach, przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW wraz z jej zabezpieczeniami, przelew wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży (z wyłączeniem umów deweloperskich), zawa rcie umowy podporządkowania spłacie kredytu pożyczki, gwarancja pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji wraz z warunkowym poręczeniem udzielonym przez Marvipol Development S.A., oświadczenie o poddaniu się egzekucji
PKO BP S.A.	19.07.2021	3 000	29	31.03.2024
PKO BP S.A.	23.11.2021	23 200	-	30.06.2024	hipoteka na nieruchomości do kwoty 36 300 tys. zł, przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości, zastaw rejestrowy z zastawem finansowym na udziałach, zastaw finansowy na środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na wierzytelnościach z umów rachunków, przelew wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży (z wyłączeniem umów deweloperskich), przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW wraz z jej zabezpieczeniami, zawarcie umowy podporządkowania spłacie kredytu pożyczki, gwarancja pokrycia przekroczonych kosztów inwestycji wraz z warunkowym poręczeniem udzielonym przez Marvipol Development S.A., oświadczenie o poddaniu się egzekucji
PKO BP S.A.	23.11.2021	1 000	-	30.06.2024
		29 225

27. Zobowiązania z tytułu obligacji

Zmiana stanu obligacji

Okres zakończony	31.12.2021	31.12.2020
Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu	221 882	211 615
Wpływy z emisji obligacji zwykłych	116 000	115 008
Koszty emisji	(5 777)	(3 190)
Wpływy z emisji obligacji netto	110 223	111 818
Koszt emisji akcji i obligacji rozliczany w czasie	5 660	920
Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach	1 011	9
Wykup obligacji	(66 380)	(102 480)
Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu	272 396	221 882
w tym:
część krótkoterminowa	52 330	49 385
część długoterminowa	220 066	172 497

Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

Okres zakończony	31.12.2021	31.12.2020
do 12 miesięcy	52 330	49 385
powyżej 1 roku do 3 lat	220 066	115 684
powyżej 3 do 5 lat	-	56 813
powyżej 5 lat	-	-
Obligacje razem	272 396	221 882

Zestawienie informacji o obligacjach

Seria	Wartość nominalna	Warunki oprocentowania	Gwarancje/ zabezpieczenia	Data zapadalności
Obligacje zwykłe serii W*	13 190	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	27.06.2022
Obligacje zwykłe serii Y**	18 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	12.06.2022
Obligacje zwykłe serii Y**	12 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	12.12.2022
Obligacje zwykłe serii Z***	11 102	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	11.02.2022
Obligacje zwykłe serii Z***	25 906	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	11.02.2023
Obligacje zwykłe serii AC****	11 700	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	10.05.2023
Obligacje zwykłe serii AC****	9 984	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	10.11.2023
Obligacje zwykłe serii AC****	56 316	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	10.05.2024
Obligacje zwykłe serii AD	116 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	21.10.2024

* Łączna wartość nominalna obligacji serii W to 40 000 tys. zł. Obligacje o wartości 26 810 tys. zł zostały wykupione przez Spółkę. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO.
** Łączna wartość nominalna obligacji serii Y to 60 000 tys. zł. Obligacje o wartości 30 000 tys. zł zostały wykupione przez Spółkę.## 28. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania z tytułu leasingu oraz opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu

Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu

	Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu	Zapasy
Wartość na dzień 1 stycznia 2021 r.	15 420	27 795
Nabycie	1 098	467
Amortyzacja	(2 103)	(352)
Modyfikacja umów leasingu	2 971	(283)
Wykup z leasingu	(205)	-
Zbycie	-	(8 474)
Wartość na dzień 31 grudnia 2021 r.	17 181	19 153

Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste

	Zobowiązania z tytułu leasingu	Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2021 r.	17 497	28 403
Nabycie	559	1 006
Koszty finansowe	834	1 831
Płatności	(3 148)	(1 815)
Modyfikacje umów leasingu	2 971	(283)
Różnice kursowe	(109)	-
Zbycie	-	(8 646)
Stan na 31 grudnia 2021 r.	18 604	20 496

	Zobowiązania z tytułu leasingu	Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2020 r.	18 774	33 521
Nabycie	1 256	3 643
Koszty finansowe	727	1 969
Płatności	(2 406)	(2 141)
Modyfikacje umów leasingu	(2 058)	-
Różnice kursowe	1 204	-
Zbycie	-	(8 589)
Stan na 31 grudnia 2020 r.	17 497	28 403

Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony 31.12.2021	Okres zakończony 31.12.2020
do 12 miesięcy	1 892	1 549
powyżej 1 roku do 3 lat	3 034	3 282
powyżej 3 do 5 lat	3 034	2 322
powyżej 5 lat	10 644	10 344
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	18 604	17 497

Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony 31.12.2021	Okres zakończony 31.12.2020
do 12 miesięcy	12	15
powyżej 1 roku do 3 lat	26	34
powyżej 3 do 5 lat	30	39
powyżej 5 lat	20 428	28 315
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	20 496	28 403

Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

	01.01.2021 - 31.12.2021	01.01.2020 - 31.12.2020
Amortyzacja praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych	(2 142)	(1 945)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu	(1 054)	(821)
Koszty finansowe oraz amortyzacja rozpoznane w koszcie wytworzenia	(1 737)	(909)
Efekt modyfikacji umów leasingu	-	20
Różnice kursowe	109	(1 204)
Wydatki z tytułu leasingu krótkoterminowego oraz o niskiej wartości	-	-
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów	(4 824)	(4 859)

Na 31 grudnia 2021 r. Grupa jest stroną umów najmu oraz dzierżawy mieszkań zawieranych przez jedną ze spółek zależnych (na dzień 31 grudnia 2021 r. podpisano 282 umowy najmu oraz dzierżawy). Umowy najmu powiązane są z umowami sprzedaży i dotyczą wynajmu oraz dzierżawy sprzedanych mieszkań, w większości przypadków na okres 10 lat, w trakcie których wynajmujący ma prawo do otrzymywania stałego czynszu. W IV kw. 2021 r. zakończyła się realizacja inwestycji w stanie deweloperskim. Część mieszkań w stanie deweloperskim została odebrana przez klientów. Jednocześnie trwają prace wykończeniowe. W momencie przekazania nabywcom wykończonych i wyposażonych lokali, które jest planowane na I półrocze 2022 r., rozpocznie się okres najmu lub dzierżawy mieszkań przez Grupę. Transakcja zostanie ujęta jako sprzedaż i leasing zwrotny. Zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, z uwzględnieniem standardów MSSF 15 i MSSF 16, część wyniku jest rozpoznawana po przekazaniu lokalu w stanie deweloperskim, część po przekazaniu wykończonego i wyposażonego lokalu, a część zostanie ujęta w bilansie i będzie wpływać na wynik Grupy przez cały okres najmu lub dzierżawy. W odniesieniu do zatrzymanego prawa do użytkowania mieszkań wystąpi obowiązek ujęcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy aktywów oraz zobowiązań z tytułu leasingu. Transakcje te nie mają wpływu na wartości zaprezentowane na dzień 31 grudnia 2021 r., gdyż wydanie aktywa do użytkowania (rozpoczęcie okresu leasingu) nastąpi najwcześniej w I półroczu 2022 roku. Grupa oszacowała wartość zobowiązań do rozpoznania w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, na moment pierwszego ujęcia, na podstawie umów zawartych do 31 grudnia 2021 roku, w wysokości 68.180 tys. zł, przy założeniu aktualnie przyjętej stopy dyskontowej.

29. Pochodne instrumenty finansowe

Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych

	Okres zakończony 31.12.2021	31.12.2020
Walutowe transakcje terminowe "forward"	135
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych	135	-
- w tym:
do 12 miesięcy	135
powyżej 1 roku do 3 lat	-	-
powyżej 3 do 5 lat	-	-
powyżej 5 lat	-	-

Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

	Okres zakończony 31.12.2021	31.12.2020
Przychody (koszty) z tytułu aktualizacji wyceny instrumentów forward	(135)	-
Przychody (koszty) z tytułu rozliczenia instrumentów forward	(557)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów finansowych	(692)	-

30. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, podatku dochodowego oraz pozostałe zobowiązania

	Okres zakończony 31.12.2021	31.12.2020
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	46 987	42 570
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa	6 002	6 787
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa	8 780	5 107
Zobowiązania z tytułu VAT i pozostałych podatków	2 243	5 512
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów	326	145
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	64 338	60 121
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe	6 002	6 787
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe	58 336	53 334
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	6 709	4 793

Pozostałe zobowiązania obejmują między innymi zobowiązania Grupy z tytułu kaucji zatrzymanych, w przeważającej mierze od generalnych wykonawców poszczególnych projektów deweloperskich. Kaucje tego rodzaju zatrzymywane są przez Grupę, poprzez dokonanie odpowiednio mniejszej płatności dla generalnego wykonawcy, na okres od trzech do pięciu lat od momentu oddania inwestycji na poczet ewentualnych kosztów związanych z naprawą oddanych budynków. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do 30 dni.

31. Przychody przyszłych okresów

	Okres zakończony 31.12.2021	31.12.2020
Inwestycja Central Park Ursynów	39	20 782
Inwestycja Unique Tower	168 752	119 143
Inwestycja Dom Przy Okrzei	1 802	2 100
Inwestycja W Apartments	1 489	94 401
Inwestycja Dwie Motławy	1 539	33 616
Inwestycja Moko Botanika	209 724	10 804
Inwestycja Kłopotowskiego	39 941	5 415
Inwestycja Studio Okęcie	13 458	-
Inwestycja Lazurova Concept	24 993	-
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin	3 397	-
Pozostałe	12 161	9 371
Przychody przyszłych okresów razem	477 295	295 632

Przychody przyszłych okresów składają się z zaliczek od klientów z tytułu zakupu mieszkań i lokali usługowych.

32. Analiza wrażliwości

Grupa zarządza wszystkimi elementami ryzyka finansowego, które może mieć znaczący wpływ na jej funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na zarządzanie ryzykiem rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej oraz ryzykiem kredytowym i ryzykiem utraty płynności. Zaciągnięte przez Grupę długoterminowe kredyty bankowe oraz wyemitowane obligacje o zmiennej stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp procentowych. Grupa w większości przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy procentowej. Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy przed jej niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia w horyzoncie do 4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania. Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe.

Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych

Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.

57

Okres zakończony	31.12.2021	31.12.2020
Instrumenty o zmiennej stopie procentowej	(3 047)	(3 182)

Ryzyko kredytowe

Na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 roku analiza przeterminowanych należności z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco:

31.12.2021

	Wartość brutto	Odpis aktualizujący	Wartość netto
Nieprzeterminowane	957	17	940
Przeterminowane o następujące okresy:
- 0-180 dni	768	43	725
180-360 dni	79	34	45
powyżej 360 dni	83	80	3
Razem	1 887	174	1 713

31.12.2020

	Wartość brutto	Odpis aktualizujący	Wartość netto
Nieprzeterminowane	1 711	-	1 711
Przeterminowane o następujące okresy:
- 0-180 dni	889	-	889
180-360 dni	182	-	182
powyżej 360 dni	648	354	294
Razem	3 430	354	3 076

Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku 2021 i 2020 przedstawiono poniżej:

	Okres zakończony 31.12.2021	Okres zakończony 31.12.2020
Stan na początek okresu	354	691
Zmiana odpisu aktualizującego	(180)	(337)
Stan na koniec okresu	174	354

Ryzyko kursowe

Większość transakcji zawierana jest w złotych polskich. Grupa posiada należności i zobowiązania z tytułu pożyczek denominowanych w walutach obcych oraz zobowiązania z tytułu umów leasingu denominowanych w walutach obcych. Grupa w celu ograniczenia ryzyka kursowego zawiera transakcje forward, aby zabezpieczyć prognozowane wpływy z tytułu spłaty pożyczek lub sprzedaży udziałów w spółkach celowych z segmentu magazynowego, po z góry określonym kursie. Grupa posiada środki pieniężne w walutach obcych. Grupa nie posiada należności handlowych w walutach obcych.

W przypadku przeliczenia należności i zobowiązań denominowanych w walucie obcej na dzień 31 grudnia 2021 i 2020 roku, zmiana wartości waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5% spowodowałyby następującą zmianę zysku przez opodatkowaniem:

Okres zakończony	31.12.2021 Wzrost 5%	31.12.2021 Spadek 5%	31.12.2020 Wzrost 5%	31.12.2020 Spadek 5%
Należności i zobowiązanie denominowane w EUR	2 043	(2 043)	5 130	(5 130)

58 Ryzyko płynności

Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Grupę obowiązków związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Grupę polega na zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Grupa zawsze posiadała płynność wystarczającą do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Grupy. Płynność finansowa jest monitorowana w Grupie na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat.

Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności Grupy w okresie najbliższych 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym realizacji projektów deweloperskich. Grupa nie oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne, zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco innych kwotach.

31.12.2021

	Wartość bilansowa	Przepływy pieniężne wynikające z umowy*	Do 1 miesiąca	1 - 3 miesiące	3 - 6 miesięcy	6 - 12 miesięcy	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej 5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	55 742	57 025	-	-	-	20 954	30 538	-	5 533
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	46 987	46 987	41 452	5 535	-	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	272 396	276 887	-	11 771	33 210	12 000	219 906	-	-
Kaucje	14 782	14 782	-	-	4 301	4 479	1 162	1 829	3 011
Zobowiązania z tytułu leasingu	18 604	24 131	203	476	719	1 410	4 665	4 362	12 296
Stan na koniec okresu	408 511	419 812	41 655	17 782	38 230	38 843	256 271	6 191	20 840

31.12.2020

	Wartość bilansowa	Przepływy pieniężne wynikające z umowy*	Do 1 miesiąca	1 - 3 miesiące	3 - 6 miesięcy	6 - 12 miesięcy	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej 5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	107 985	108 387	102	16 748	306	46 144	34 011	11 076	-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	42 570	42 570	30 196	11 894	-	480	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	221 882	226 256	-	13 017	30 671	9 560	116 692	56 316	-
Kaucje	11 894	11 894	-	-	-	5 107	3 259	28	3 500
Zobowiązania z tytułu leasingu	17 497	22 957	283	565	853	1 695	3 729	3 566	12 266
Stan na koniec okresu	401 828	412 064	30 581	42 224	31 830	62 986	157 691	70 986	15 766

59

*analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości bilansowych

Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości

Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku. Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.

Zarządzanie kapitałem

Grupa definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Grupę do monitorowania kapitałów własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem. Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2021 roku 39,50% (31 grudnia 2020 r.: 42,40%). Grupa zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do kapitału własnego. Ponadto Grupa zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom relacji kapitału własnego do długu.

Jednostka Dominująca w 2021 roku wypłaciła dywidendę dla akcjonariuszy z zysku netto za rok 2020 oraz z funduszu dywidendowego w wysokości 39 570 tys. zł.

60 33. Instrumenty finansowe

a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych

	Okres zakończony 31.12.2021	Okres zakończony 31.12.2020
Pożyczki	78 689	117 212
Należności z tytułu dostaw i usług	106 127	-
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty powiązane	78 795	117 339
Pożyczki	2 159	2 159
Należności z tytułu dostaw i usług	1 607	2 949
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty pozostałe	3 766	5 108
Środki pieniężne	218 181	190 745
Razem	300 742	313 192

b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych

	Okres zakończony 31.12.2021	Okres zakończony 31.12.2020
Kredyty bankowe i pożyczki	55 742	107 985
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	46 987	42 570
Zobowiązania z tytułu obligacji	272 396	221 882
Kaucje	14 782	11 894
Zobowiązania z tytułu leasingu	18 604	17 497
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu	408 511	401 828
Pochodne instrumenty finansowe	135	-
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej	135	-

Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku.

34. Zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe

Zobowiązania dotyczą przede wszystkim zobowiązań wobec generalnych wykonawców z tytułu podpisanych kontraktów. Całkowita kwota przyszłych zobowiązań, które nie są jeszcze zafakturowane z tytułu umów o generalne wykonawstwo na dzień 31 grudnia 2021 r. wynosi: 145.630 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2020 r. wynosiła: 188.651 tys. zł.

35. Zobowiązania warunkowe

27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited, spółką prawa brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz Staybridge Suites w odniesieniu do planowego projektu condohotelowego w Gdańsku przy ulicy Grunwaldzkiej. Zgodnie z postanowieniami umowy Spółka zobowiązała się do zrealizowana budowy i otwarcia działalności hotelowej pod w/w markami do 1 maja 2021 roku. Umowy przewidują możliwość rozwiązania umowy przez IHG Hotels Limited wraz z naliczeniem opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Wysokość opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umów wynosi 432 tys. euro. Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania budowa obiektu nie została rozpoczęta. W ocenie Zarządu pandemia Covid-19 i jej wpływ na zamrożenie akcji kredytowych tego typu inwestycji, ograniczenia w funkcjonowaniu obiektów hotelowych są racjonalnymi przesłankami stojącymi za nierozpoczęciem realizacji projektu. Zarząd prowadzi rozmowy z IHG Hotels Limited w przedmiocie opóźnienia budowy obiektu oraz wpływu stanu epidemii na realizację umów.

Na dzień bilansowy spółki oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu Spółki z Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. udzieliły następujących poręczeń:
* spółki Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o., Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o., Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o., Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o., Marvipol W Apartments Sp. z o.o., Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o., Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. udzieliły poręczeń na rzecz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development S.A. w związku z zawartą 5 listopada 2018 umową kredytu odnawialnego do kwoty 75.000 tys. zł, a następnie aneksowaną do kwoty 65.000 tys. zł. Poręczenia udzielone do kwoty 97.500 tys.

61zł wygasły 24.01.2022 r., Tego samego dnia w związku z aneksowaniem kredytu do kwoty 55.000 tys. zł za zobowiązania Marvipol Development S.A. poręczyły spółki Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o., Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o., Marvipol Sopot I Sp. z o.o. i Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. Poręczenia udzielone do kwoty 82.500 tys. zł;  spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Moko Botanika Property Sp. z o.o. (dawniej: Natenby Investments Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 283.761 tys. zł;  spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Studio Okęcie Property Sp. z o.o. (dawniej: Cambleani Investments Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Studio Okęcie. Poręczenie udzielone do kwoty 42.990 tys. zł;  spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Evontamill Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Unique Tower. Poręczenie udzielone do kwoty 46.452 tys. zł;  spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Ochrony Środowiska S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w związku z zawartą 26 marca 2021 umową kredytu odnawialnego do kwoty 50.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 75.000 tys. zł. W związku z całkowitą spłatą kredytu w dniu 14 lutego 2022 roku zabezpieczenie wygasło;  spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) w związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu nieodnawialnego w kwocie 30.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 60.000 tys. zł;  spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) w MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r. 62 związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 133.489 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 266.979 tys. zł;  spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) w związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu odnawialnego do kwoty 4.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 8.000 tys. zł;  spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Logistics S.A. w związku z zawartą 23 lipca 2021 umową ramową dla transakcji rynku finansowego. Poręczenie udzielone do kwoty 18.750 tys. zł;  spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Narwik Sp. z o.o. w związku z zawartą 19 lipca 2021 umową kredytu inwestycyjnego do kwoty 74.000 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego do kwoty 3.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 7.893 tys. zł.  spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Raabego Sp. z o.o. w związku z zawartą 23 listopada 2021 kredytu inwestycyjnego do kwoty 23.200 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego do kwoty 1.000 tys. zł. Poręczenie do kwoty 2.630 tys. zł. 36. Transakcje z podmiotami powiązanymi Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla. Grupa na rzecz członków Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla wypłaca wynagrodzenie na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na podstawie umowy o świadczenie usług lub umowy o pracę. Wynagrodzenie Zarządu Jednostki Dominującej (w tys. zł) 01.01.2021 31.12.2021 01.01.2020 31.12.2020 Mariusz Książek - Prezes Zarządu 2 510 4 259 Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu 1 801 1 558 Mariusz Poławski - Wiceprezes Zarządu - 1 626 Robert Pydzik - Członek Zarządu - 69 4 311 7 512 Wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej w jednostkach podporządkowanych Marvipol Development S.A. (w tys. zł) 01.01.2021 31.12.2021 01.01.2020 31.12.2020 Mariusz Książek - Prezes Zarządu 806 202 Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu 180 49 986 251 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r. 63 Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł) 01.01.2021 31.12.2021 01.01.2020 31.12.2020 Aleksander Chłopecki 124 65 Krzysztof Brejdak 117 55 Wiesław Łatała 103 59 Dariusz Daniluk 73 - Andrzej Jacaszek 69 40 Wiesław Różacki 16 49 502 268 Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A. Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo Jednostki Dominującej oraz członków Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A. Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł) Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony 01.01.2021 31.12.2021 01.01.2020 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 Jednostki powiązane z Marvipol Development S.A. 40 20 2 4 Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol Development S.A. 4 440 512 104 123 Sprzedaż produktów i usług 4 480 532 106 127 W ramach transakcji sprzedaży do jednostek powiązanych Grupa dokonała sprzedaży na rzecz osoby powiązanej z członkiem Zarządu lokalu mieszkalnego za cenę 2.412 tys. zł oraz sprzedaży na rzecz członka Zarządu lokalu mieszkalnego za cenę 1.486 tys. zł. Zakup produktów i usług (w tys. zł) Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony 01.01.2021 31.12.2021 01.01.2020 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 Jednostki powiązane z Marvipol Development S.A. - - - - Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol Development S.A. 15 965 5 133 37 121 Zakup produktów i usług 15 965 5 133 37 121 W ramach transakcji zakupu od jednostek powiązanych z członkami Zarządu oraz Radą Nadzorczą, Grupa dokonała m.in. zakupu od Spółki British Automotive Centrum Sp. z o.o. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej w dzielnicy Praga-Południe w Warszawie, wraz z prawem własności posadowionych budynków za kwotę 15.000 tys. zł netto oraz zakupu usług od spółki powiązanej z członkiem Rady Nadzorczej na kwotę 357 tys. zł. Transakcje sprzedaży i zakupu od jednostek powiązanych zawarto na warunkach rynkowych. MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r. 64 Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony Wypłacone dywidendy (w tys. zł) 01.01.2021 31.12.2021 01.01.2020 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 Książek Holding Sp. z o.o. 26 136 4 678 - - Mariusz Książek 1 975 353 - - 28 111 5 031 - - Podmiot zależny od Mariusza Książek Wartość transakcji w okresie Nierozliczone saldo na dzień Okres zakończony Otrzymane dywidendy (w tys. zł) 01.01.2021 31.12.2021 01.01.2020 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji 7 528 - - - PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji 6 514 - - - 14 042 - - - MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r. 65 Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2021 Sprzedaż / nabycie udziałów (zmiana metody konsolidacji) Udzielenie Spłaty kapitału Naliczenia odsetek Spłaty odsetek Wycena pożyczek w EUR/różnic e kursowe Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2021 PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o. 19 124 - - 17 823 319 1 375 (245) - PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. 14 727 - 1 547 - 477 - (21) 16 730 PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. 25 646 - 1 958 26 436 773 2 033 101 9 PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. 29 809 - - 2 816 788 - (134) 27 647 PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. 27 906 - - 27 463 607 1 168 118 - PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. - 17 640 1 312 - 532 - (59) 19 425 PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. - 14 873 - - 112 - (108) 14 877 117 212 32 513 4 817 74 538 3 608 4 576 (348) 78 688 Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł Nierozliczone saldo na dzień 01.01.2021 Sprzedaż / nabycie udziałów (zmiana metody konsolidacji) Udzielenie Spłaty kapitału Naliczenia odsetek Spłaty odsetek Różnice kursowe Nierozliczone saldo na dzień 31.12.2021 PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji 6 888 - - 6 845 19 29 (33) - PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji 6 220 - - 6 182 17 27 (28) - PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. - - 13 552 - - - 23 13 575 PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - - 7 376 - 7 - (4) 7 379 13 108 - 20 928 13 027 43 56 (42) 20 954 MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R. Warszawa, 17 marca 2022 r. 66 Wartość udzielonych pożyczek według terminów spłaty: 01.01.2021 31.12.2021 01.01.2020 31.12.2020 Do 1 roku - - Od 1 roku do 3 lat 63 802 - Od 3 do 5 lat 14 886 117 212 Powyżej 5 lat - - 78 688 117 212 Wartość otrzymanych pożyczek według terminów spłaty: 01.01.2021 31.12.2021 01.01.2020 31.12.2020 Do 1 roku 20 954 13 108 Od 1 roku do 3 lat - - Od 3 do 5 lat - - Powyżej 5 lat - - 20 954 13 108 37. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. Jednostki zależne Okres zakończony 31.12.2021 31.12.2020 Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100% 100% Prosta Tower Sp. z o.o. 1) 100% 100% Prosta 32 Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol TM Sp. z o.o. 100% 100% Marvipol Development 1 Sp. z o.o. Sp.k. 2) 100% 100% Marvipol Estate Sp. z o.o.MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

Warszawa, 17 marca 2022 r.
67

Okres zakończony 31.12.2021 31.12.2020
Property-ad Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 100% 100%
Ertan Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) 100% 100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 100% 100%
Zynwalin Investments Sp. z o.o. 3) 100% -
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. 4) 100% -
w likwidacji 100% 100%
Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Construction Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Logistics S.A. 100% 100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100% 100%

1) Prosta Tower Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
2) Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. - jednostka zależna pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada w jednostce 99% udziału w zysku, 1% udziału w zysku przypada Marvipol Development 1 Sp. z o.o.)
3) Zynwalin Investments Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Marvipol Logistics S.A. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
4) PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Marvipol Logistics S.A. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Procentowa wielkość udziałów posiadanych przez Grupę
Okres zakończony 31.12.2021 31.12.2020
Industrial Center 37 Sp. z o.o. w likwidacji - 68%
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji 1) 68% 68%
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji 2) 68% 68%
PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o. - 68%
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. 3) 41% 41%
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. 4) 50% 50%
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. 5) 68% 68%
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. 6) 68% 68%
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. 7) 68% 100%
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. 8) 68% -

1) PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
68

2) PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
3) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. - 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
4) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
5) PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
6) PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
7) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie
8) PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie

Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu
Lista jednostek zależnych znajduje się w pkt 5 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.

Średnioroczne zatrudnienie w Grupie Marvipol Development S.A.
Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. w Grupie wynosiło 57 osób.
Zarządzanie ryzykiem
Opis metod zarządzania ryzykiem płynności zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu 31 grudnia 2021 r.
Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w pkt 7 Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
69

Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych
W dniu 29 maja 2020 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34 Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych. Badanie sprawozdań finansowych za lata 2020 - 2021 zostało przeprowadzone przez spółkę CSWP Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie (00-336), przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 3767. Umowa ze spółką CSWP Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa o dokonanie badania została zawarta w dniu 9 lipca 2020 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz innych usług za lata 2021 i 2020 prezentuje poniższa tabela:

	01.01.2021-31.12.2021	01.01.2020-31.12.2020
Badanie rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	100	90
Inne usługi atestacyjne, w tym:	311	252
- przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	50	50
- badania rocznych sprawozdań finansowych jednostek podporządkowanych	254	122
- pozostałe usługi atestacyjne	7	80
Pozostałe usługi	-	9
Razem	411	351

Mariusz Książek
Prezes Zarządu

Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska
osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

AI assistant

Marvipol Development S.A. — Annual Report (ESEF) 2021

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

2 WPROWADZENIE DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Podstawowe informacje o Marvipol Development Spółka Akcyjna

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN)

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS.# MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.

9 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

10 SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

11 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI (TYS. PLN)

12 INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY OBJAŚNIAJĄCE

1. Podstawowe informacje o Jednostce Dominującej

2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

13# Dokonane osądy i oszacowania

Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

a) Zasady konsolidacji

i) Jednostki zależne

Jednostki stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia

ii) Korekty konsolidacyjne

b) Waluty obce

i) Transakcje w walucie obcej

c) Instrumenty finansowe

i) Aktywa finansowe

Klasyfikacja aktywów finansowych

Wycena na moment początkowego ujęcia

Zaprzestanie ujmowania

Wycena po początkowym ujęciu

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

ii) Zobowiązania finansowe oraz instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Grupę

Instrumenty kapitałowe

Złożone instrumenty finansowe

Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Pozostałe zobowiązania finansowe

Wyksięgowanie zobowiązań finansowych

iii) Kapitały własne

Kapitał zakładowy

Kapitał zapasowy z wydzielenia

Kapitał zapasowy

Kapitał rezerwowy

Nabyte akcje własne

Całkowite dochody

d) Rzeczowe aktywa trwałe

i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych

ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych

iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym

iv) Amortyzacja

e) Wartości niematerialne i wartość firmy

Wartość firmy

i) Wartości niematerialne

ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym

iii) Amortyzacja

f) Nieruchomości inwestycyjne

g) Składniki aktywów użytkowane na podstawie umów leasingu

Sprzedaż i leasing zwrotny

ii) Sprzedaż towarów

iii) Świadczenie usług

27

iv) Przychody z tytułu najmu

m) Przychody i koszty finansowe

n) Podatek dochodowy

28

o) Zysk na akcję

p) Raportowanie segmentów działalności

q) Wspólne przedsięwzięcia

r) Ustalenie wartości godziwej

i) Nieruchomości inwestycyjne

5. Przychody ze sprzedaży

6. Koszt własny sprzedaży

7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu

Koszty sprzedaży

Koszty ogólnego zarządu

Marvipol Development S.A. Annual Report (ESEF) 2021