Luxor B — Annual Report 2024

Dec 17, 2024

Investeringsselskabet Luxur A/S Årsrapport 1. oktober 2023 - 30. september 2024 (Selskabets 51. regnskabsår) Investeringsselskabet Luxor A/S Frederiksborggade 50, 4. 1360 København K  CVR-nr. 49 63 99 10  Tlf. 33 32 50 15 INDHOLDSFORTEGNELSE BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S ............................................................................. 1 Selskabsoplysninger ...................................................................................................................................................... 1 Koncernens hoved- og nøgletal ..................................................................................................................................... 2 Årets basisindtjening ..................................................................................................................................................... 3 Årets resultat ................................................................................................................................................................. 3 Forretningsområder ....................................................................................................................................................... 4 Ejendomskreditlån ........................................................................................................................................................ 4 Obligationer .................................................................................................................................................................. 5 Investeringsejendomme................................................................................................................................................. 5 Finansiering, kreditinstitutter ........................................................................................................................................ 6 Realkreditlån ................................................................................................................................................................. 7 Pengestrøm og likviditet ............................................................................................................................................... 7 Risikofaktorer................................................................................................................................................................ 7 Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer ............................................................................. 7 Usikkerhed ved indregning og måling .......................................................................................................................... 8 Udbytte .......................................................................................................................................................................... 8 Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning ............................................................................... 8 Forvalter af alternativ investeringsfond ........................................................................................................................ 8 Redegørelse for samfundsansvar ................................................................................................................................... 8 Politik for dataetik ......................................................................................................................................................... 9 Kapitalforhold ............................................................................................................................................................... 9 Change of control .......................................................................................................................................................... 9 God selskabsledelse ...................................................................................................................................................... 9 Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen .............................. 9 Bestyrelse og direktion ................................................................................................................................................ 10 Aftale mellem Selskabet og ledelsen .......................................................................................................................... 11 Redegørelse og måltal for den kønsmæssige sammensætning af Selskabets ledelse .................................................. 11 Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2023/24 ............................................................................................. 12 Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2023/24 ................................................................................................... 12 Finanskalender for regnskabsåret 2024/25 .................................................................................................................. 12 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE 1. OKTOBER 2023 – 30. SEPTEMBER 2024 ................................................. 13 BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2024 .................................................................................................................... 14 EGENKAPITALOPGØRELSE .................................................................................................................................. 16 PENGESTRØMSOPGØRELSE 1. OKTOBER 2023 - 30. SEPTEMBER 2024 ....................................................... 17 LEDELSESPÅTEGNING .......................................................................................................................................... 18 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING ................................................................................ 19 Grundlag for konklusion .............................................................................................................................................. 19 Centrale forhold ved revisionen................................................................................................................................... 19 INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER ............................................................................................................... 23 1 BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S Selskabsoplysninger Forretning og strategi Selskabets hovedaktiviteter er fordelt på rentebærende værdipapirer og ejendomme, hvor der arbejdes med en fleksibel investeringsstrategi inden for en række konkrete investeringsrammer. Selskabets overordnede målsætning er at skabe det bedst mulige langsigtede afkast til aktionærerne gennem anlægsin- vesteringer for egen- og fremmedkapital inden for de fastlagte rammer for risiko. Selskabet har til hensigt at udlodde årligt udbytte til investorerne, i det omfang årets resultat og øvrige forhold tillader dette. Investeringsselskabet Luxor A/S har i henhold til Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde tilladelse til at in- vestere i ejendomskreditlån, obligationer og ejendomme. Koncernoversigt E-mail: luxor@luxor.dk Hjemmeside: www.luxor.dk Hjemsted: København, Danmark Bestyrelse Steffen Heegaard, formand Michael Hedegaard Lyng Jens Peter Leschly Neergaard Direktion Jannik Rolf Larsen, adm. direktør Revision Deloitte, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København S. Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes den 30. januar 2025 kl. 16.00 på Hotel Kong Arthur - Nørresøgade 11, 1370 Kø- benhavn K. Forslag, som aktionærer ønsker behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være anmeldt skriftligt for bestyrel- sen senest 6 uger før generalforsamlingens afholdelse. Det vil sige senest den 18. december 2024. Investeringsselskabet Luxor A/S DI-Ejendoms Invest A/S 100% 2 Koncernens hoved- og nøgletal OKTOBER - SEPTEMBER 4. kvt. 4. kvt. Beløb i DKK mio. 2023/24 2022/23 2021/22 2020/21 2019/20 2023/24 2022/23 Hovedtal Indtægter 149,3 85,9 121,3 105,2 85,9 22,3 13,0 Bruttoindtjening 142,2 80,5 114,6 99,0 75,7 19,3 11,6 Finansieringsomkostninger 45,0 23,3 -39,9 4,2 11,6 13,3 4,3 Resultat før skat 78,6 39,7 137,7 77,1 46,3 1,1 3,0 Resultat 61,2 30,6 107,8 59,4 36,0 0,9 2,1 Totalindkomst 61,2 30,7 112,7 59,4 36,0 0,9 2,1 Basisindtjening 44,4 45,2 52,4 57,6 42,4 10,9 11,0 Langfristede aktiver 934,7 1.014,5 1.001,7 919,3 894,9 934,7 1.014,5 Kortfristede aktiver 9,6 7,7 17,3 17,4 17,5 9,6 7,7 Aktiver i alt 944,3 1.022,2 1.019,0 936,7 912,4 944,3 1.022,2 Investering i materielle anlægsaktiver 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Egenkapital 447,8 436,6 456,0 393,3 358,9 447,8 436,6 Langfristede forpligtelser 95,2 117,6 112,6 118,7 125,4 95,2 117,6 Kortfristede forpligtelser 401,3 468,0 450,4 424,7 428,1 401,3 468,0 Forslag til udbytte for regnskabsåret 125,0 50,0 50,0 50,0 25,0 125,0 50,0 Nøgletal Værdier pr. 100 kr. aktie Indtjening pr. aktie (kr.) (EPS) 61,19 30,65 107,78 59,42 36,03 0,91 2,12 Indre værdi pr. cirkulerende aktie (kr.) 447,83 436,64 455,99 393,28 358,86 447,83 436,64 Egenkapitalforrentning i procent p.a. 13,84 6,87 25,38 15,80 10,22 0,82 1,94 Egenkapitalandel i procent 47,42 42,71 44,75 41,99 39,33 47,42 42,71 Finansiel gearing 1,05 1,22 1,10 1,25 1,41 1,05 1,22 Udbytte pr. aktie (kr.) ** 125,00 50,00 50,00 50,00 25,00 125,00 50,00 Aktiekapital Nom. aktiekapital ultimo (mio. kr.) 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Antal cirkulerende aktier (mio. kr.) 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Fondsbørsens officielle kurs pr. 100 kr. aktie Laveste 496 585 560 424 334 515 585 Højeste 735 925 935 590 484 625 690 Ultimo 610 600 880 560 434 610 600 Omsætning på fondsbørsen, stk. 23.306 20.260 24.826 21.273 14.057 5.034 2.845 Noteret på fondsbørsen, stk. 825,000 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000 Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med nøgletalsdefinitionerne bagerst i årsrapporten. Resultat og udvandet resultat pr. aktie er i overensstemmelse med IAS 33. * jf. note 3 ** Beregnet på baggrund af forslag til udlodning af udbytte. 3 Årets basisindtjening Koncernens basisindtjening for regnskabsåret 2023/24 er kr. 44,4 mio. (kr. 45,2 mio.), hvilket er på niveau med den seneste udmelding om en basisindtjening i niveauet kr. 44 mio. i selskabsmeddelelse nr. 1, 2024/25 af 12. november 2024. Regnskabsårets basisindtjening er højere end oprindeligt forudsat i niveauet kr. 37 mio. i årsrapporten for 2022/23. Den højere basisindtjening på kr. 7,4 mio. skyldes primært: • kr. 5,7 mio. fra et bedre forløb for nettogevinst/-tab på ejendomskreditlån, primært som følge af lavere tab og hensættelser med kr. 2,6 mio. og højere indgang fra fordringer med kr. 3,1 mio. • kr. 3,1 mio. fra forøgede finansieringsindtægter • kr. 2,0 mio. fra lavere finansieringsomkostninger • kr. -1,3 mio. fra forøgede administrationsomkostninger • kr. -2,3 mio. fra forøgede direkte omkostninger, investeringsejendomme, der primært særlige vedligeholdelses- opgaver. Årets basisindtjening er selskabets kerneforretning fratrukket årets driftsomkostninger. Basisindtjeningen er opgjort som årets regnskabsmæssige resultat før skat reguleret for dagsværdireguleringer på finansielle aktiver, investerings- ejendomme, renteswaps og realkreditlån. Opgørelse af årets basisindtjening fremgår af note 3, og en specifikation af forskellen mellem årets resultat og basisind- tjening fremgår nedenfor. Årets resultat Årets resultat før skat er kr. 78,6 mio. (kr. 39,7 mio.), og årets resultat efter skat er kr. 61,2 mio. (kr. 30,6 mio.). Årets resultat før skat er kr. 34,2 mio. højere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes: • kr. 46,7 mio. fra dagsværdireguleringer af koncernens investeringsejendomme • kr. 9,7 mio. fra dagsværdireguleringer af finansielle aktiver • kr. -22,2 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter samt kursavancer og om- kostninger ved optagelse/indfrielse af realkreditlån. Ændringen i årets resultat før skat i forhold til sidste års resultat på kr. 38,9 mio. skyldes primært: • kr. 49,5 mio. fra dagsværdiregulering fra koncernens investeringsejendomme • kr. 10,2 mio. fra dagsværdireguleringer af finansielle aktiver, primært som følge af at den effektive rente til værdiansættelse af de fastforrentede ejendomskreditlån i regnskabsåret 2022/23 blev justeret fra 9,00% til 9,25% • kr. -19,9 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter samt omkostninger til optagelse af realkreditlån. Regnskabsårets 4. kvartal 2024 Koncernens basisindtjening for regnskabsårets 4. kvartal 2024 er kr. 10,9 mio. (kr. 11,0 mio.), og resultat før skat er kr. 1,1 mio. (kr. 3,0 mio.). Kvartalets resultat før skat er kr. 9,8 mio. lavere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes: • kr. 1,9 mio. fra dagsværdiregulering af finansielle aktiver, • kr. -2,8 mio. fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme • kr. -8,9 mio. fra dagsværdiregulering af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter samt kursavancer og omkost- ninger ved indfrielser af realkreditlån. 4 Forretningsområder Koncernens balance, kr. 944,3 mio. (kr. 1.022,2 mio.), omfatter følgende forretningsområder: Beløb i DKK mio. 2023/24 2022/23 Ejendomskreditlån 757,9 702,9 Investeringsejendomme 135,3 253,6 Obligationer 8,7 8,3 I alt 901,9 964,8 Nedenstående indeholder en gennemgang af de enkelte forretningsområder. Finansieringen og effekten af renteafdæk- ning omtales under afsnittene finansiering og gæld. Ejendomskreditlån Dagsværdi af koncernens beholdning af ejendomskreditlån er kr. 757,9 mio. (kr. 702,9 mio.), og den nominelle værdi er kr. 795,0 mio. (kr. 755,3 mio.). Dagsværdien af koncernens beholdning af ejendomskreditlån er fordelt med kr. 694,1 mio. (kr. 625,7 mio.) i fastforren- tede ejendomskreditlån og kr. 63,8 mio. (kr. 77,2 mio.) i variabelt forrentede cibor-ejendomskreditlån. Det samlede afkast af ejendomskreditlånsbeholdningen for regnskabsåret er som følger: Beløb i DKK mio. 2023/24 2022/23 Renteindtægter 66,7 62,6 Kursavancer 6,2 6,8 Andre finansieringsindtægter 0,5 0,4 Dagsværdiregulering, tilgang 6,1 3,8 Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv. 3,0 4,4 Dagsværdiregulering ved ændring af den effektive rente fra 9,0% til 9,25% 0,0 -8,4 I alt 82,5 69,6 Direkte omkostninger, ejendomskreditlån 2,1 2,1 Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån: Konstaterede tab på ejendomskreditlån og dagsværdiregulering for kreditrisiko -3,1 -2,7 Indgået på afskrevne fordringer 8,3 5,2 7,7 5,0 I alt 85,6 72,5 Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 708,7 mio. (nom. kr. 649,4 mio.), måles i balancen til dagsværdi på grund- lag af en effektiv rente på 9,25% p.a. (9,25% p.a.). Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 16,6 mio. (nom. kr. 18,4 mio.), og cibor-ejendomskreditlån, nom. kr. 69,8 mio. (nom. kr. 87,6 mio.), måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til ejendomskreditlånenes kostpris. Ved værdiansættelsen af ejendomskreditlån til dagsværdi er der fratrukket regulering for kreditrisiko, kr. 7,4 mio. (kr. 11,2 mio.), hvilket svarer til 1,0% (1,6%) af beholdningens værdi. Beholdningens gennemsnitlige værdi af ejendomskreditlån er tkr. 351,7 (tkr. 331,7). Den nominelle værdi af ejendomskreditlån er kr. 795,0 mio. (kr. 755,3 mio.), og regnskabsårets til- og afgang af ejen- domskreditlån består af en tilgang på nom. kr. 163,8 mio. (kr. 135,5 mio.) og afgang på kr. 124,1 mio. (kr. 134,2 mio.). Regnskabsårets tilgang af ejendomskreditlån er købt på baggrund af en individuel vurdering af hver enkelt sag. Indfrielsesprocenten for ejendomskreditlån i regnskabsåret 2023/24 er 10,7% (12,9%). 5 Kursavancer, kr. 6,2 mio. (kr. 6,8 mio.), er på niveau med det forudsatte. Kursavancerne hidrører fra forskellen mellem anskaffelses- og indfrielseskurser på løbende afdrag og førtidige indfrielser. For det kommende regnskabsår forventes førtidige indfrielser på niveau med regnskabsåret 2023/24 samt en nominel beholdning af ejendomskreditlån, der er marginalt højere end pr. 30. september 2024. Nettogevinst/-tab fra ejendomskreditlån er positiv med kr. 5,2 mio. (kr. 5,0 mio.), hvilket er væsentligt bedre end forud- sat. I nettogevinst/-tab fra ejendomskreditlån, kr. 5,2 mio., er der indregnet: • konstaterede nettotab på ejendomskreditlån og tilgodehavende ejendomskreditlånsydelser med kr. 3,1 mio. (kr. 2,7 mio.) inklusive regulering til imødegåelse af kreditrisiko på ejendomskreditlån og tilgodehavende ejendomskreditlånsydelser • indgået på afskrevne fordringer med kr. 8,3 mio. (kr. 7,7 mio.). Porteføljen af ejendomskreditlån er fordelt på følgende ejendomstyper: Beløb i % 2023/24 2022/23 Enfamiliehuse 73,74% 73,95% Ejerlejligheder 4,89% 4,58% Andelsboliger 4,07% 3,99% Sommerhuse 6,78% 6,32% Nedlagte landbrug 2,05% 2,25% Landbrug 1,47% 1,20% Udlejningsejendomme 5,39% 6,56% Handel og industri 1,23% 0,91% Andre 0,38% 0,24% I alt 100,00% 100,00% Den gennemsnitlige restløbetid på beholdningen af ejendomskreditlån før ekstraordinære afdrag og førtidige indfrielser er ca. 8,50 år (9,00 år). Obligationer Dagsværdi af nom. kr. 8,6 mio. 4% Nykredit Realkredit er kr. 8,7 mio. Det samlede afkast for obligationsbeholdningen er som følger: Beløb i DKK mio. 2023/24 2022/23 Renteindtægter 0,3 0,3 Dagsværdiregulering 0,6 -0,3 0,9 0,0 Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i henhold til FAIF-lovens §16. Investeringsejendomme Selskabet indgik i regnskabsåret 2021/22 en betinget aftale om salg af ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup til en dansk pensionskasse. Ejendommen blev som meddelt i selskabsmeddelelse nr. 7, 2023/24 solgt pr. 30. juni 2024, hvil- ket medførte en dagsværdiregulering på kr. 49,5 mio. Koncernens balance indeholder herefter 4 investeringsejendomme med en dagsværdi på kr. 135,3 mio. (kr. 253,6 mio.) mod tidligere 5 investeringsejendomme. 6 Afkast på investeringsejendomme for regnskabsåret er som følger: Beløb i DKK mio. 2023/24 2022/23 Husleje 12,6 12,5 Direkte omkostninger, investeringsejendomme 5,0 3,3 7,6 9,2 Dagsværdiregulering 46,7 -2,8 54,3 6,4 Forøgelsen i direkte omkostninger vedrører primært særlige vedligeholdelsesopgaver. Regnskabsårets driftsafkast fra investeringsejendomme er påvirket af, at driftsafkast vedr. ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup i henhold til den betingede købsaftale er blevet delt mellem køber og sælger. I regnskabsåret er udlejningsprocenten steget fra ca. 85,7% pr. 30. september 2023 til ca. 89,5% af koncernens samlede ejendomsportefølje. Information om koncernens ejendomsportefølje: Beløb i DKK 2023/24 2022/23 Ejendomsportefølje 20.100 m 2 34.000 m 2 Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi 6,8% 6,4% Udlejningsprocenten i m 2 pr. 30. september 2024 89,5% 85,7% Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i forhold til op- nåelig leje pr. 30. september 2024 12,0% 14,1% Gennemsnitlig arealledighed i året 8,8% 19,6% Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året 1,1 mio. 3,8 mio. Koncernens beholdning af investeringsejendomme fordelt på type er som følger: Beløb i DKK 2023/24 2022/23 DKK mio. Afkastinterval DKK mio. Afkastinterval Kontor/butik/bolig 24,5 7,00-7,50% 24,4 7,00-7,50% Lager/produktion/kontor 110,8 6,25-7,50% 229,2 6,00-7,25% I alt 135,3 6,25-7,50% 253,6 6,00-7,50% Finansiering, kreditinstitutter Dagsværdi af koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter er kr. 329,4 mio. (kr. 405,3 mio.), der er optaget i danske kroner. Koncernen har fastlåst renten på i alt kr. 250,0 mio. (kr. 250,0 mio.) via renteswaps i DKK med en restvarighed på op til ca. 7,75 år (jf. note 28). Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps er som følge af renteudviklingen kr. -14,9 mio. (kr. -1,5 mio.). De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af renterisiko på basisindtjeningen. Den samlede dagsværdiregulering på renteswaps med kreditinstitutter er pr. 30. september 2024 kr. 17,6 mio. (kr. 32,9 mio.). Beløbet udlignes ved lø- bende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid. Sikringskontoen til afdækning af dagsværdi for renteswaps, kr. 17,4 mio. (kr. 33,9 mio.), er indregnet under anden gæld. 7 Pr. den 5. december 2024 er den samlede dagsværdi på renteswaps med kreditinstitutter kr. 16,5 mio. Dagsværdiregule- ringen af renteswaps for perioden 1. oktober – 5. december 2024 udgør kr. -1,1 mio. Realkreditlån Dagsværdien af koncernens gæld til realkreditinstitutter er kr. 75,5 mio. (kr. 78,1 mio.). Regnskabsårets dagsværdiregulering af realkreditlån er kr. -7,5 mio. (kr. -1,3 mio.). Koncernen har i regnskabsåret optaget kr. 17,0 mio. i realkreditlån, der er optaget som obligationslån med variabel rente og udløb i 2043. Der er samtidig indgået en aftale om renteafdækning af lånet med en renteswap på kr. 17,0 mio. frem til 2033. Koncernen har i regnskabsåret indfriet realkreditlån med en dagsværdi på kr. 18,4 mio. og en renteswap på kr. 5,2 mio., der var optaget i den solgte ejendom Naverland 3-5, 2600 Glostrup. Koncernen har fastlåst renten på kr. 31,8 mio. (kr. 22,9 mio.) via renteswaps med en restvarighed på op til 9,25 år. Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps for realkreditlån er kr. -1,4 mio. (kr. 0,8 mio.). De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af variabelt forrentede realkreditlån. Den samlede dagsværdiregulering på renteswaps med realkreditinstitutter er kr. -1,1 mio. (kr. 0,3 mio.). Beløbet udlignes ved løbende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid. Pr. 5. december 2024 er den samlede dagsværdi på renteswaps med realkreditinstitutter kr. -1,4 mio. Dagsværdiregule- ringen af renteswaps for perioden 1. oktober - 5. december 2024 udgør kr. -0,3 mio. Pengestrøm og likviditet Likviditet fra koncernens drift udgør kr. 31,5 mio. (kr. 28,9 mio.). Koncernen kan med den løbende likviditetsgenerering og de kreditfaciliteter, den råder over ultimo september 2024, gennemføre de planlagte aktiviteter for det kommende regnskabsår. Risikofaktorer Til koncernens aktivitet er der knyttet en række risikofaktorer, som kan opdeles i kategorier. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til beskrivelse af koncernens risikofaktorer, der fremgår af note 31. Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer Nedenstående skema viser følsomheden på en række væsentlige balanceposter: Beløb i DKK mio. 30/9 2024 30/9 2023 Ændring i parameter Dagsværdi Ændring af værdi Dagsværdi Dagsværdi Ændring af værdi Dagsværdi Ejendomskreditlån 1% effektiv rente 757,9 -34,3 723,6 702,9 -31,8 671,1 Investeringsejendomme 0,5% afkastkrav 135,3 -9,3 126,0 253,6 -18,5 235,1 Obligationer 10% kursændring 8,7 -0,9 7,8 8,3 -0,8 7,5 Renteswaps 0,5% renteændring 16,6 5,2 21,8 33,2 5,3 38,5 Det skal tilføjes, at hvis ovennævnte parametre udvikler sig negativt som følge af en rentestigning, vil der modsvarende kunne konstateres en vis reduktion af kontantværdien på optagne realkreditlån. En ændring af renteniveauet på 1% på den del af selskabets finansiering, som ikke er optaget til fast rente over en flerårig periode, vil påvirke resultatopgørel- sen før skat med ca. kr. 0,8 mio. (kr. 1,6 mio.) på årsbasis (jf. note 31 - Udløbstidspunkt og fordeling mellem fast- og variabelt forrentede fordringer og gæld (nominelle værdier)). 8 Usikkerhed ved indregning og måling Ved udarbejdelsen af årsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og opstiller de forudsætninger, der danner grundlag for præsentation, indregning og måling af koncernens aktiver og forpligtelser. De væsentligste regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger fremgår af afsnittet væsentlige skøn, forudsætninger og vurde- ringer i årsrapportens note 2, anvendt regnskabspraksis. Udbytte På baggrund af en samlet vurdering af årets resultat, udviklingen i basisindtjeningen, likviditetsgenereringen i forbin- delse med salget af ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup, foreliggende resultatforventninger samt en effektiv ud- nyttelse af kapitalstrukturen m.v., vil bestyrelsen på selskabets generalforsamling stille forslag om et udbytte på kr. 125,0 mio. (kr. 50,0 mio.) svarende til kr. 125,0 (kr. 50,0) pr. aktie og en udbytteprocent på 20,5 (8,3). Det foreslåede udbytte på kr. 125 mio. er væsentligt påvirket af salget af ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup. Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning For det kommende regnskabsår forventes på dette tidspunkt en basisindtjening i niveauet kr. 37 mio., hvilket er identisk med den seneste udmelding i selskabsmeddelelse nr. 10, 2023/24 af 25. september 2024. Reduktionen i den forventede basisindtjening, i forhold til regnskabsåret 2023/24, har sammenhæng med en forventning om et mindre positivt forløb for nettotab på ejendomskreditlån samt højere finansierings- og administrationsomkostnin- ger. Dagsværdiregulering af renteswaps og finansielle aktiver indgår ikke i basisindtjeningen og ville pr. 5. december 2024 påvirker årets resultat før skat med kr. -1,5 mio. De omtalte forventninger til basisindtjeningen er forbundet med en række risici og usikkerheder. Den faktiske basisind- tjening kan derfor afvige fra forventningerne i årsrapporten. Selskabet er i et vist omfang afhængig af samfundspåvirkningen og foretager løbende vurdering af, om der skal foreta- ges justering af basisindtjeningen på baggrund heraf. Selskabet offentliggør i års- og delårsrapporter niveauet for regnskabsårets forventede basisindtjening. Der offentliggø- res ikke nogen egentlige resultatforventninger, idet afkastet på de finansielle anlægsaktiver samt dagsværdien af gæld til realkreditinstitutter og renteswap ændrer sig på daglig basis, hvilket betyder, at resultatforventningen afviger fra de fak- tiske forventninger allerede på det tidspunkt, hvor det offentliggøres. Koncernens finansielle risici er omtalt i note 31. Forvalter af alternativ investeringsfond Investeringsselskabet Luxor A/S har tilladelse af 28. november 2014 til at kunne udøve forvaltningsvirksomhed som forvaltende alternativ investeringsfond, jf. § 6, stk. 1, i Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. Der er ikke foretaget væsentlige ændringer i moderselskabets oplysninger, udover at der på moderselskabets hjemme- side er offentliggjort dokument vedrørende central information (Priip-Kid-dokument), der kan læses på http://www.lu- xor.dk/investor-information/central-information/. Selskabets aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S, hvorfor selskabets aktier ikke kan indløses, og aktiens handels- værdi kan derfor afvige fra Selskabets indre værdi. Redegørelse for manglende hensyntagen til investeringsbeslutningers negative indvirkning på bæredygtighedsfaktorer, jf. Artikel 6 for alternative investeringsfonde i henhold til Europa-Parlamentets og Rådets Forordning om bæredygtig- hedsrelaterede oplysninger, kan læses på http://www.luxor.dk/om-luxor-as/baeredygtighedsfaktorer-ved-investering/. Redegørelse for samfundsansvar Redegørelse for samfundsansvar er offentliggjort på koncernens hjemmeside: http://www.luxor.dk/investor-informa- tion/samfundsansvar/. 9 Politik for dataetik Investeringsselskabet Luxor A/S tager ansvar for at opbevare oplysninger om Selskabets debitorer, lejere, medarbejdere og samarbejdspartnere og har udarbejdet en politik og redegørelse for dataetik, som er offentliggjort på koncernens hjemmeside: http://www.luxor.dk/investor-information/politikker/. Kapitalforhold Oplysninger, der har til formål at fremme omsætningen af Selskabets aktier, fremgår af note 19 og i forlængelse af Sel- skabets redegørelse for virksomhedsledelse, der fremgår af Selskabets hjemmeside: http://www.luxor.dk/investor-infor- mation/virksomhedsledelse/. Change of control Låneaftaler og andre væsentlige aftaler ændres ikke som følge af change of control. God selskabsledelse Komitéen for god selskabsledelse offentliggjorde 2. december 2020 nye anbefalinger for god selskabsledelse baseret på "følg eller forklar"-princippet. Det er bestyrelsens opfattelse, at de væsentligste anbefalinger i rapporten om Corporate Governance følges af Investeringsselskabet Luxor A/S’ ledelse. Selskabets politik for god selskabsledelse er sidst opdateret den 17. december 2024. Investeringsselskabet Luxor A/S har på nedennævnte områder valgt at følge en anden praksis: • Selskabets generalforsamling afholdes ikke via webcast eller anden digital transmittering. • Bestyrelsen har ikke valgt en næstformand som følge af bestyrelsens størrelse. • Selskabet benytter p.t. ikke udvalg eller komitéer, idet bestyrelsen finder, at en lille operationel bestyrelse muliggør, at alle væsentlige drøftelser og beslutninger kan træffes af den samlede bestyrelse. • Bestyrelsen gennemfører en årlig evaluering af sit arbejde, og der inddrages ikke ekstern bistand til evalueringen mindst hver tredje år. • Den samlede bestyrelse drøfter resultatet af bestyrelsesevalueringen. Processen for evalueringen samt evalueringens overordnede konklusioner omtales ikke i ledelsesberetningen, på selskabets hjemmeside eller på generalforsamlin- gen. • Selskabet har etableret en intern whistleblowerordning. Der er ikke etableret en ekstern whistleblowerordning. En lovpligtig gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til komitéen for god selskabsledelses anbefalinger kan læses på: http://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/ under punktet Aktionærinformation. Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen Bestyrelse og direktion har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaflæg- gelsen. Virksomheden har systemer for risikostyring og interne kontroller for at sikre, at den interne og eksterne finansielle rap- portering giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation. Investeringsselskabet Luxor A/S har udarbejdet en redegørelse for virksomhedsledelse for regnskabsåret 2023/24, som kan læses på: http://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/. 10 Bestyrelse og direktion Bestyrelsen består af tre medlemmer, der vælges af generalforsamlingen. Bestyrelsesmedlemmer vælges for ét år ad gangen. Genvalg kan finde sted. Bestyrelse Indtrådt Udløb af valgperiode Født Aktiebesiddelse (nom.) tkr. Uafhængighed Honorar tkr. Køn Steffen Heegaard, formand 2008 2025 1959 628 Afhængig 360 M Michael Hedegaard Lyng 2013 2025 1969 0 Uafhængig 180 M Jens Peter Leschly Neergaard 2024 2025 1964 0 Uafhængig 180 M Direktion Jannik Rolf Larsen 2015 - 1969 430.239 ) - - M ) Heraf er nom. tkr. 428.239 ejet gennem ejerskab af Neralda Holding ApS. Selskabets bestyrelses- og direktionsmedlemmer beklæder følgende ledelseshverv i såvel danske som udenlandske er- hvervsvirksomheder bortset fra 100%-ejede dattervirksomheder. (D) Direktør, (BF) Bestyrelsesformand, (B) Bestyrelsesmedlem, (BD) Bestyrelsesmedlem og direktør, (AC) Formand for Audit Committee, (OC) Oversight Committee, (AB) Advisory Board, (E) ejer. Steffen Heegaard, formand Beskæftigelse: Professionelt bestyrelsesmedlem og investor Kompetencer: Steffen Heegaard har mere end 30 års erfaring med Investor Relations, markedskommu- nikation og ESG i Topdanmark, hvor han var Head of Investor Relations, Communicati- ons og ESG, Executive samt Vice President i Topdanmark. Uddannelse: Cand.merc. fir. - CBS Board Leadership Masterclass, CBS Ledelseshverv: Janica A/S (BF), DBA-2 ApS (BD), Nordic Fintech Angels ApS (D), HC Andersen Capital 2 ApS (B), Radiobotics Invest ApS (D), Flowering ApS (BF) Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder Michael Hedegaard Lyng Beskæftigelse: Professionelt bestyrelses- og komitémedlem, rådgiver samt investor Kompetencer: Michael Hedegaard Lyng har mere end 20 års erfaring som CEO og CFO i børsnoterede selskaber i forskellige sektorer samt mere end 20 års erfaring som bestyrelses- og komi- témedlem i en række noterede og ikke-noterede selskaber. Michael Hedegaard Lyng har særlige kompetencer inden for regnskab, økonomistyring, revision, risiko og compliance, kapitalmarkeder samt finansiering. Uddannelse: Cand.merc.aud. - CBS MBA @ IMD, Switzerland Executive Coach, ACC ICF @Grow2 Ledelseshverv: Burmeister & Wain Scandinavian Contractor A/S (BF og AC). Elektro-Isola A/S (B), Mesco Denmark A/S (B), Jane Kønig A/S Copenhagen (BF), NB Bespoke Kitchens ApS (D), The PT Gym ApS (D), Lyng Invest Holding ApS (D), Lyng og Leander ApS (BF), Lumske Holding ApS (D), Challenge 2019 ApS (D). Kadeau ApS (BF), Veggerby Sport & Kultur (B). Deltaget i 4 ud af 5 bestyrelsesmøder 11 Jens Peter Leschly Neergaard Beskæftigelse: Partner i Leschly & Neergaard Family Office samt professionelt bestyrelses- og komité- medlem samt rådgiver. Kompetencer: Jens Peter Leschly Neergaard har mere end 35 års erfaring i den finansielle sektor både i Danmark og internationalt, herunder en ansættelse i Danske Bank i forskellige stillinger, bl.a. Global Head of Danske Markets og Global head of International Banking samt en række danske og internationale bestyrelses-, komité- og rådgivningsposter. Jens Peter Leschly Neergaard har særlige kompetencer inden for nationale og internationale kapi- talmarkeder samt finansiering. Uddannelse: CBS – International Business London Business School – Investment Management Program Insead – Young Managers Program, Leadership The Wharton School – Advanced Management Program, Business Harvard Business School – Advanced Management Program, Business CBS – Board Leadership Masterclass Ledelseshverv: Danish Financial Benchmark Facility ApS (OC), Qblue Balance A/S (BF), Kvasir Tech- nologies, London, UK (B), Lunar Bank A/S (B), Noviscient, Singapore, (A), Alkymi, New York, US (AB), Leschly & Neergaard ApS (D), L&N Apollo ApS (D), Laika In- vest ApS (D), Rex Invest Holding ApS (D), Airfinity Ltd., London, UK (BF) Deltaget i 4 ud af 4 bestyrelsesmøder (valgt på generalforsamlingen den 29. januar 2024) Jannik Rolf Larsen Ledelseshverv: Dansk Industri Holding A/S (under frivillig likvidation) (B og D), Neralda Holding ApS (D), J Rolf Larsen Holding ApS (D). I det omfang et bestyrelsesmedlem ikke deltager i et bestyrelsesmøde, sendes det samlede bestyrelsesmateriale til det pågældende medlem inden afholdelse af mødet, så denne har mulighed for at kommentere på indholdet, inden bestyrel- sesmødet afholdes. Aftale mellem Selskabet og ledelsen Aftaler mellem Selskabet og dets ledelse fremgår af note 11 og 29 samt af den offentliggjorte vederlagsrapport http://www.luxor.dk/investor-relation/politikker/. Redegørelse og måltal for den kønsmæssige sammensætning af Selskabets ledelse Bestyrelsen har i henhold til årsregnskabslovens § 99 b vedtaget måltal for den kønsmæssige sammensætning. Inden 2027 skal bestyrelsen bestå af 33% kvinder. Nøgletalsoversigt for bestyrelsessammensætningen efter årsregnskabslovens §99 b 2023/24 2022/23 Antal bestyrelsesmedlemmer 3 3 Procentandel, underrepræsenteret køn 0% 0% Måltal for andel af underrepræsenteret køn i procent 33% 33% Tidspunkt for forventet opfyldelse af måltal 2027 2027 Bestyrelsen definerer, hvilke kompetencer Selskabet har behov for, og vurderer løbende, om dens sammensætning og medlemmernes kompetencer enkeltvis og samlet afspejler de krav og behov, Selskabet har. Vurderingen sker med hen- blik på at øge værdiskabelsen og sikre den nødvendige fornyelse sammenholdt med ønsket om kontinuitet. Bestyrelsen har vurderet, at der ikke har været behov for justering af personsammensætningen i bestyrelsen, og som følge heraf er der i indeværende år ikke sket udskiftning i Selskabets bestyrelse. I regnskabsåret er der derfor ikke fore- taget handlinger for at opfylde måltallet. 12 Kønsfordeling for det øvrige ledelsesniveau Selskabet har i flere år fokuseret på mangfoldighed blandt dets medarbejdere og i ledelsen, herunder en ligelig fordeling mellem mænd og kvinder. Selskabets øvrige ledelsesniveauer består af direktion (M) og CFO (K), ledelsesniveauet er således besat med en ligelig fordeling mellem mænd og kvinder. Nøgletalsoversigt for øvrige ledelsesniveauer 2023/24 2022/23 Øvrige ledelsesniveauer: Antal personer på øvrige ledelsesniveauer 2 2 Procentandel, underrepræsenteret køn 50% 50% Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2023/24 25. september 2024 Forventning til niveau for basisindtjening for regnskabsåret 2024/25 16. september 2024 Finanskalender 2024/25 26. august 2024 Delårsrapport for 3. kvartal 1/10 2023 - 30/6 2024 25. juni 2024 Salg af ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup, og opjustering af basisindtjening 30. maj 2024 Halvårsrapport 1/10 2023 - 31/3 2024 14. maj 2024 Opfølgning vedr. betinget købsaftale på ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup 26. februar 2024 Delårsrapport for 1. kvartal 1/10 - 31/12 2023 29. januar 2024 Forløb af selskabets ordinære generalforsamling 03. januar 2024 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 29. januar 2024 15. december 2023 Årsrapport 2022/23 27. november 2023 Meddelelse vedr. Selskabets bestyrelse Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2023/24 26. august 2024 30. maj 2024 21. marts 2024 26. februar 2024 15. december 2023 Finanskalender for regnskabsåret 2024/25 17. december 2024 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2023 - 30/9 2024 30. januar 2025 Ordinær generalforsamling 26. februar 2025 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2024 - 31/12 2024 28. maj 2024 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2024 - 31/3 2025 27. august 2024 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2024 - 30/6 2025 17. december 2025 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2024 - 30/9 2025 13 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE 1. OKTOBER 2023 – 30. SEPTEMBER 2024 Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 Note 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Finansieringsindtægter 4 73.689 70.077 73.688 70.077 Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån 5 5.186 4.958 5.186 4.958 Dagsværdiregulering, finansielle aktiver 6 9.721 -447 9.310 1.822 Indtægter, finansielle aktiver 88.596 74.588 88.184 76.857 Huslejeindtægter 7 12.590 12.455 7.703 7.774 Dagsværdiregulering, investeringsejendomme 14 46.700 -2.800 48.200 -1.100 Indtægter, investeringsejendomme 59.290 9.655 55.903 6.674 Andre indtægter 1.373 1.625 0 0 Indtægter i alt 149.259 85.868 144.087 83.531 Direkte omkostninger, værdipapirer 2.073 2.106 2.073 2.106 Direkte omkostninger, investeringsejendomme 8 4.993 3.264 1.700 1.578 Bruttoindtjening i alt 142.193 80.498 140.314 79.847 Finansieringsomkostninger 9 44.983 23.318 46.269 26.374 Resultat efter finansieringsomkostninger 97.210 57.180 94.045 53.473 Andre eksterne omkostninger 10 4.594 4.303 3.909 4.057 Personaleomkostninger 11 13.805 12.894 11.275 10.477 Afskrivninger 13 239 236 239 226 Administrationsomkostninger 18.638 17.433 15.423 14.760 Resultat før skat 78.572 39.747 78.622 38.713 Skat af årets resultat 12 17.382 9.099 17.432 8.065 ÅRETS RESULTAT 61.190 30.648 61.190 30.648 Poster, der ikke kan reklassificeres i resultat- opgørelsen: Domicilejendom, der måles til omvurderet værdi via anden totalindkomst 36 36 36 36 Skat af årets totalindkomst 8 8 8 8 TOTALINDKOMST I ALT 61.218 30.676 61.218 30.676 Resultat pr. aktie for A- & B-aktier (EPS) i kr. 22 61,2 30,6 61,2 30,6 Resultat pr. aktie for A- & B-aktier (EPS) i kr. (udvandet værdi) 61,2 30,6 61,2 30,6 Resultatdisponering 21 14 BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2024 AKTIVER Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 Note 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Domicilejendom 15.965 16.176 15.965 16.176 Driftsmateriel og inventar 211 239 211 239 Materielle anlægsaktiver 13 16.176 16.415 16.176 16.415 Investeringsejendomme 14 135.300 253.600 72.600 189.400 Investeringsejendomme 135.300 253.600 72.600 189.400 Kapitalandel i dattervirksomhed 15 0 0 83.960 86.371 Værdipapirer 16 766.577 711.161 766.577 711.161 Renteswaps 28 16.634 33.343 16.634 32.859 Finansielle anlægsaktiver 783.211 744.504 867.171 830.391 Langfristede aktiver 934.687 1.014.519 955.947 1.036.206 Ejendom til videresalg 400 0 400 0 Andre tilgodehavender 17 6.546 6.088 6.251 5.787 Renteswaps 28 1.015 0 1.015 0 Periodeafgrænsningsposter 715 1.152 550 988 Tilgodehavender 8.276 7.240 7.816 6.775 Likvide beholdninger 18 957 476 771 364 Kortfristede aktiver 9.633 7.716 8.987 7.139 AKTIVER 944.320 1.022.235 964.934 1.043.345 15 BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2024 PASSIVER Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 Note 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Aktiekapital 19 100.000 100.000 100.000 100.000 Reserve for dagsværdi, datterselskab 0 0 24.384 24.795 Foreslået udbytte 125.000 50.000 125.000 50.000 Andre reserver, domicilejendom 4.867 4.895 4.867 4.895 Overført overskud 217.962 281.744 193.578 256.949 Egenkapital 447.829 436.639 447.829 436.639 Udskudt skat 12 22.279 45.458 14.065 36.598 Realkreditinstitutter 23 70.871 71.033 43.537 43.353 Renteswaps 28 1.053 151 593 114 Anden gæld 962 992 756 792 Langfristede forpligtelser 95.165 117.634 58.951 80.857 Realkreditinstitut 23 4.809 7.632 2.684 5.642 Kreditinstitut 24 329.404 405.308 329.404 405.308 Deposita 4.142 5.689 2.153 3.730 Gæld til dattervirksomhed 0 0 64.072 64.871 Selskabsskat 12 39.347 6.255 38.751 5.195 Anden gæld 27 23.546 41.556 21.020 40.370 Periodeafgrænsningsposter 78 1.522 70 733 Kortfristede forpligtelser 401.326 467.962 458.154 525.849 Forpligtelser 496.491 585.596 517.105 606.706 PASSIVER 944.320 1.022.235 964.934 1.043.345 16 EGENKAPITALOPGØRELSE Koncern Beløb i DKK ’000 Aktiekapital A-aktier Aktiekapital B-aktier Overført overskud Reserve for opskrivning domicilejendom Foreslået udbytte I alt Egenkapital A- og B-aktier 1. oktober 2022 17.500 82.500 301.068 4.923 50.000 455.991 Udbetalt udbytte 0 0 0 0 -50.000 -50.000 Egenkapital efter udbetalt udbytte 17.500 82.500 301.068 4.923 0 405.991 Årets resultat 0 0 -19.352 0 50.000 30.648 Anden totalindkomst 0 0 28 0 0 28 Årets totalindkomst i alt 0 0 -19.324 0 50.000 30.676 Årets reserve for opskrivning 0 0 0 -28 0 -28 Egenkapital A- og B-aktier 30. september 2023 17.500 82.500 281.744 4.895 50.000 436.639 Egenkapital A- og B-aktier 1. oktober 2023 17.500 82.500 281.744 4.895 50.000 436.639 Udbetalt udbytte 0 0 0 0 -50.000 -50.000 Egenkapital efter udbetalt udbytte 17.500 82.500 281.744 4.895 0 386.639 Årets resultat 0 0 -63.810 0 125.000 61.190 Anden totalindkomst 0 0 28 0 0 28 Årets totalindkomst i alt 0 0 -63.782 0 125.000 61.218 Årets reserve for opskrivning 0 0 0 -28 0 -28 Egenkapital A- og B-aktier 30. september 2024 17.500 82.500 217.962 4.867 125.000 447.829 Moderselskab Beløb i DKK ’000 Aktie- kapital A-aktier Aktie- kapital B-aktier Overført overskud Reserve for dagsværdi, datterselskaber Reserve for opskrivning, domicilejendom Foreslået udbytte I alt Egenkapital A- og B-aktier 1. oktober 2022 17.500 82.500 278.542 22.526 4.923 50.000 455.991 Udbetalt udbytte 0 0 0 0 0 -50.000 -50.000 Egenkapital efter udbetalt udbytte 17.500 82.500 278.542 22.526 4.923 0 405.991 Årets resultat 0 0 -21.621 2.269 0 50.000 30.648 Anden totalindkomst 0 0 28 0 0 0 28 Årets totalindkomst i alt 0 0 -21.593 2.269 0 50.000 30.676 Årets reserve for opskrivning 0 0 0 -28 0 -28 Egenkapital A- og B-aktier 30. september 2023 17.500 82.500 256.949 24.795 4.895 50.000 436.639 Egenkapital A- og B-aktier 1. oktober 2023 17.500 82.500 256.949 24.795 4.895 50.000 436.639 Udbetalt udbytte 0 0 0 0 0 -50.000 -50.000 Egenkapital efter udbetalt udbytte 17.500 82.500 256.949 24.795 4.895 0 386.639 Årets resultat 0 0 -63.399 -411 0 125.000 61.190 Anden totalindkomst 0 0 28 0 0 0 28 Årets totalindkomst i alt 0 0 -63.371 -411 0 125.000 61.218 Årets reserve for opskrivning 0 0 0 0 -28 0 -28 Egenkapital A- og B-aktier 30. september 2024 17.500 82.500 193.578 24.384 4.867 125.000 447.829 17 PENGESTRØMSOPGØRELSE 1. OKTOBER 2023 - 30. SEPTEMBER 2024 Pengestrømme fra driftsaktivitet Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Renter fra ejendomskreditlån og obligationer 66.438 62.295 66.438 62.295 Realiserede kursgevinster 6.223 6.817 6.223 6.817 Andre finansieringsindbetalinger 461 358 460 358 Andre indtægter 1.373 1.625 0 0 Huslejeindbetalinger 12.549 13.052 7.651 8.313 Renteudbetalinger -22.413 -22.774 -21.522 -21.891 Driftsomkostninger og øvrige udbetalinger -25.705 -18.194 -19.756 -13.970 Selskabsskat -7.469 -14.310 -6.409 -14.310 Pengestrømme fra driftsaktivitet 31.457 28.869 33.085 27.603 Pengestrømme fra investeringsaktivitet Ejendomskreditlån, tilgang -163.627 -144.159 -163.627 -144.159 Ejendomskreditlån- og obligationsafgang 122.345 133.252 122.345 133.252 Investeringsejendom 165.000 0 165.000 0 Ejendom til videresalg -279 0 -279 0 Indbetaling, dattervirksomhed 0 0 5.950 18.543 Deposita, indbetalinger 102 1.318 0 1.114 Anlægsinvesteringer 0 -127 0 -127 Pengestrømme fra investeringsaktivitet 123.541 -9.716 129.389 8.623 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Afdrag/låntagning, kreditinstitut -75.904 18.994 -75.904 18.994 Låntagning, realkreditinstitut 17.017 12.444 17.017 0 Afdrag, realkreditinstitut -27.481 -8.611 -25.446 -5.614 Udbetalinger, dattervirksomhed 0 0 -9.657 -7.720 Udbytte -50.000 -50.000 -50.000 -50.000 Sikringskonto, renteswaps -16.500 -300 -16.500 -300 Deposita, udbetalinger -1.649 -75 -1.577 0 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -154.517 -27.548 -162.067 -44.640 Nettoforskydning i likviditet 481 -8.395 407 -8.414 Likvider, primo 476 8.871 364 8.778 Likvider ultimo 957 476 771 364 18 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. oktober 2023 - 30. september 2024 for Investeringsselskabet Luxor A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU, og yderligere krav i årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskab og årsregnskab giver et retvisende billede af koncernens og selskabets akti- ver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2024 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2023 - 30. september 2024. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selska- bets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, pengestrømme og finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 17. december 2024 Direktion Jannik Rolf Larsen Bestyrelse Michael Hedegaard Lyng Steffen Heegaard Jens Peter Leschly Neergaard Formand 19 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING Til kapitalejerne i Investeringsselskabet Luxor A/S Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Konklusion Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S for regnskabsåret 01.10.2023 - 30.09.2024, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, penge- strømsopgørelse og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Kon- cernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere oplys- ningskrav for børsnoterede virksomheder i Danmark. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.09.2024 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pen- gestrømme for regnskabsåret 01.10.2023 - 30.09.2024 i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som god- kendt af EU og yderligere oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i Danmark. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens af- snit ”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er uafhængige af koncernen i over- ensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbe- vis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014. Vi blev første gang valgt som revisor for Investeringsselskabet Luxor A/S den 16.02.2023 for regnskabsåret 2022/23. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 2 år frem til og med regnskabsåret 2023/24. Centrale forhold ved revisionen Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af årsregnskabet for regnskabsåret 01.10.2023 - 30.09.2024. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. 20 Værdiansættelse af ejendomskreditlån Koncernens ejendomskreditlån udgør 757.876 t.kr. pr. 30. september 2024, hvori der er indeholdt en negativ re- gulering for kreditrisiko på nødlidende ejendomskredit- lån på 7.447 t.kr. Ejendomskreditlån måles til dagsværdi, som fastsættes på baggrund af et afkastkrav på ejendomskreditlåns- por- teføljen, samt fastsættelse af nødvendige korrektioner til den opgjorte dagsværdi for nødlidende ejendomskredit- lån (ejendomskreditlån i restance), hvor den yderligere kreditrisiko ikke er afspejlet i afkastkravet på porteføljen. Forholdet er behandlet således i revisionen Vi reviderede den af ledelsen anvendte metode til måling af dagsværdien af ejendomskreditlån bl.a. baseret på vo- res viden om ejendomskreditlåns- markedet. Vi vurderede og udfordrede det fastsatte afkastkrav ved at sammenholde med markedsdata, herunder om afkast- kravet tager højde for kredit- og ilikviditetsrisiko i for- hold til den nuværende markedssituation. Vi gennemgik ledelsens process for identifikation af ejendomskreditlån i restance, værdiansættelse af under- liggende sikker og opgørelse af nødvendige nedskrivnin- ger for nødlidende ejendomskreditlån. Vi testede på stikprøvebasis opgørelsen af dagsværdier samt negativ regulering af kreditrisiko, som ikke er af- spejlet i denne effektive rentes metode for porteføljen. Vi fokuserede på værdiansættelsen af ejendomskreditlån, da opgørelsen er kompleks og fastlæggelsen af forudsæt- ningen om afkastkrav på porteføljen indebærer høj grad af subjektivitet. Der henvises til note 16 og 31. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnska- bet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den rele- vante lovgivning. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnska- bet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i over- ensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i Danmark. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes be- svigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde kon- cernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. 21 Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overens- stemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil af- dække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de øko- nomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Her- udover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæs- sige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincip- pet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed for- bundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fort- sætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre op- mærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er til- strækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og sel- skabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begi- venheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. • Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsak- tiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi iden- tificerer under revisionen. Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler. Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest be- tydelige ved revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vo- res revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele den offentlige interesse har af sådan kommunikation. Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S har vi udført hand- linger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 01.10.2023-30.09.2024, med filnavnet 213800RPOLXUUMNKIM33-2024-09-30-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overens- stemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat 22 (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærk- ning af koncernregnskabet inklusive noter. Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder: • Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format, • Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for al finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt, • At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og • For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for- ordningen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, her- under vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter: • Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format, • Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærk- ningsprocessen, • Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter, • Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret, • Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og • Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 01.10.2023 - 30.09.2024, med filnavnet 213800RPOLXUUMNKIM33-2024-09-30-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. København, den 17.12.2024 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Anders Oldau Gjelstrup Michael Thorø Larsen Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor MNE-nr. mne10777 p MNE-nr. mne35823 23 INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER 1. Segmentoplysninger ................................................................................................................................................ 25 2. Anvendt regnskabspraksis ....................................................................................................................................... 26 3. Opgørelse af basisindtjening ................................................................................................................................... 35 4. Finansieringsindtægter ............................................................................................................................................ 35 5. Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån ...................................................................................................................... 35 6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver ................................................................................................................ 36 7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme .......................................................................................... 36 8. Direkte omkostninger, ejendomme ......................................................................................................................... 37 9. Finansieringsomkostninger ..................................................................................................................................... 37 10. Andre eksterne omkostninger................................................................................................................................ 38 11. Personaleomkostninger ......................................................................................................................................... 38 12. Selskabsskatter ...................................................................................................................................................... 39 13. Materielle anlægsaktiver ....................................................................................................................................... 41 14. Investeringsejendomme ......................................................................................................................................... 41 15. Kapitalandele i dattervirksomhed .......................................................................................................................... 42 16. Værdipapirer ......................................................................................................................................................... 42 17. Andre tilgodehavender .......................................................................................................................................... 44 18. Likvider ................................................................................................................................................................. 44 19. Aktiekapital ........................................................................................................................................................... 44 20. Udbytte .................................................................................................................................................................. 45 21. Resultatdisponering ............................................................................................................................................... 45 22. Resultat pr. aktie ................................................................................................................................................... 46 23. Realkreditinstitutter ............................................................................................................................................... 46 24. Kreditinstitutter ..................................................................................................................................................... 47 25. Gæld målt til dagsværdi ........................................................................................................................................ 47 26. Afstemning, gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet ..................................................................................... 48 27. Anden gæld ........................................................................................................................................................... 49 28. Renteswaps............................................................................................................................................................ 49 29. Nærtstående parter ................................................................................................................................................ 50 30. Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser samt kautions- og andre garantiforpligtelser ...................................... 51 31. Finansielle risici og finansielle instrumenter ......................................................................................................... 51 1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING ........................................................................................ 52 1.1. Markedsrisici ........................................................................................................................................................ 52 1.2. Kreditrisici ........................................................................................................................................................... 53 1.3. Likviditetsrisici .................................................................................................................................................... 53 1.4. Driftsrisici ............................................................................................................................................................ 54 2. RISIKOSTYRING, EJENDOMSKREDITLÅN ..................................................................................................... 54 2.1. Markedsrisici ........................................................................................................................................................ 55 2.1.1. Renterisiko ........................................................................................................................................................ 55 24 2.1.2. Indfrielsesrisiko ................................................................................................................................................. 55 2.1.3. Konjunkturer ..................................................................................................................................................... 56 2.2. Operationel risiko ................................................................................................................................................. 56 2.3. Kreditrisiko .......................................................................................................................................................... 56 2.4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af ejendomskreditlån ........................................................................... 57 3. RISIKOSTYRING, EJENDOMME .................................................................................................................................. 57 3.1. Driftsrisici ............................................................................................................................................................ 58 3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter .................................................................................................................... 58 3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer ........................................................................................................................ 58 3.2. Kreditrisici ........................................................................................................................................................... 59 3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici ...................................................................................... 59 3.4. Miljørisici ............................................................................................................................................................. 59 3.5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme .................................................................. 59 4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO ........................................ 60 5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS ........................................................................ 60 5.1. Likviditetsrisici .................................................................................................................................................... 60 5.1.1 Kreditrisiko, kredit- og realkreditinstitutter ....................................................................................................... 62 5.2. Renterisici, finansiering og renteswaps ................................................................................................................ 62 5.3. Finansiel gearing .................................................................................................................................................. 63 5.3.1. Risiko ved finansiel gearing .............................................................................................................................. 63 6. PENGESTRØMSRISIKO ............................................................................................................................................... 65 7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR......................................................................................................................... 65 8. MEDARBEJDERRISICI ................................................................................................................................................ 65 9. SYSTEMRISICI........................................................................................................................................................... 65 32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen .............................................. 66 33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver .................................................................................................... 72 34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft ........................................... 73 35. Nøgletal .............................................................................................................................................................. 73 25 NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN 1. Segmentoplysninger Koncern 2023/24 Ejendoms- Investerings-Beløb i DKK ’000 kreditlån ejendomme Obligationer Øvrige I alt Indtægter (realiserede) 78.526 12.590 349 1.373 92.838 Dagsværdiregulering 9.126 46.700 595 0 56.421 Indtægter i alt 87.652 59.290 944 1.373 149.259 Bruttoindtjening 85.579 54.297 944 1.373 142.193 Aktiver 781.884 135.874 8.786 17.776 944.320 Anlægsinvesteringer 163.627 0 0 0 163.627 Forpligtelser (segmenter) 346.737 96.446 0 6.775 449.958 Koncern 2022/23 Ejendoms- Investerings-Beløb i DKK ’000 kreditlån ejendomme Obligationer Øvrige I alt Indtægter (realiserede) 74.729 12.455 306 1.625 89.115 Dagsværdiregulering -156 -2.800 -291 0 -3.247 Indtægter i alt 74.573 9.655 15 1.625 85.868 Bruttoindtjening 72.467 6.391 15 1.625 80.498 Aktiver 741.379 255.010 8.362 17.484 1.022.235 Anlægsinvesteringer 135.473 0 8.686 127 144.286 Forpligtelser (segmenter) 439.208 122.814 0 7.149 569.171 Segmenternes bruttoindtjening indeholder ikke afskrivninger og renteomkostninger. Der er således asymmetri mellem renteomkostninger og forpligtelser. For en specifikation fra bruttoindtjening til årets resultat henvises til koncernens resultatopgørelse. Segmentet ejendomskreditlån indeholder dagsværdiregulering for kreditrisiko med tkr. 7.447 (tkr. 11.202), jf. note 16. Der er i regnskabsåret foretaget dagsværdiregulering for kreditrisiko for ejendomskreditlån og tilgodehavende ydelser med tkr. 4.617 (tkr. 2.345), jf. note 5. Dagsværdiregulering for kreditrisiko foretages for ejendomskreditlån på baggrund af et individuelt skøn og for tilgodehavende ydelser dels som en sumhensættelse og dels på baggrund af et individuelt skøn. Bruttoindtjeningen for alle segmenter indeholder posten dagsværdiregulering, der ikke er en kontant indtægt/omkostning. Posten er specificeret i note 6. Koncern Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 Afstemning af bruttoindtjening i segmentoplysningerne til koncernens resultat før skat: Bruttoindtjening 142.193 80.498 Finansieringsomkostninger 44.983 23.318 Andre eksterne omkostninger 4.594 4.303 Personaleomkostninger 13.805 12.894 Afskrivninger 239 236 Resultat før skat 78.572 39.747 26 Note 1, fortsat Koncern Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 Afstemning af forpligtelser i segmentoplysningerne til koncerntotaler: Forpligtelser, segmenter 449.958 569.171 Anden gæld 7.108 8.648 Selskabsskat 39.347 6.255 Periodeafgrænsning 78 1.522 Forpligtelser 496.491 585.596 2. Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for 2023/24 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som ud- stedt af IASB og godkendt af EU samt danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Årsrapporten for 2023/24 omfatter koncernregnskab for Investeringsselskabet Luxor A/S og dets datterselskab samt års- regnskab for moderselskabet. Årsrapport i XHTML-format: EU-Kommissionens delegerede forordning 209/815 indeholder krav om udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format med iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Investeringsselskabet Luxor A/S' iXBRL-opmærkning er foretaget op imod den ESEF-taksonomi, der er medtaget i bilagene til ESEF-forordningen og udviklet på basis af den IFRS-taksonomi, der er offentliggjort af IFRS Foundation. I årsrapporten for 2023/24 er 2024-versionen af ESEF-taksonomien anvendt. Regnskabsposterne i koncernregnskabet er XBRL-opmærket til de elementer i ESEF-taksonomien, der er vurderet at svare til regnskabsposternes indhold. De regn- skabsposter, der vurderes som værende ikke-dækket af regnskabsposter defineret i taksonomien, er indarbejdet i virksom- hedsspecifikke udvidelser til taksonomien (extensions). Disse udvidelser er - bortset fra subtotaler - forankret til standard- elementer i ESEF-taksonomien. Den af ledelsen godkendte årsrapport består i overensstemmelse med kravene i ESEF- forordningen af en zip-fil 213800RPOLXUUMNKIM33-2024-09-30-da.zip. Grundlag for udarbejdelse Årsrapporten præsenteres i danske kroner - afrundet til nærmeste DKK ’000. Den anvendte regnskabspraksis er uændret og er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene. Koncernen har i regnskabsåret valgt at anvende betegnelsen ejendomskreditlån for lån med tinglyst pant i fast ejendom. Disse blev tidligere benævnt pantebreve. Udtalelse om going concern Bestyrelse og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelse vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going con- cern-forudsætning lægges til grund. Bestyrelse og direktion har konkluderet, at der ikke på tidspunktet for regnskabsaf- læggelsen er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften som minimum frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og selskabet, de estimerede fremtidsudsigter og de identificerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil samt efter gennemgang af budgetter, herunder forventningerne til udvikling i likviditet og kapitalgrundlag m.v., tilstedeværende kreditfaciliteter med tilhørende kontraktlige og forventede forfaldsperioder samt betingelser i øvrigt. 27 Bestyrelse og direktion anser det for sagligt og velbegrundet at lægge going concern forudsætningen til grund for regn- skabsaflæggelsen. Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2023/24 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede stan- darder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. oktober 2023. Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag for 2023/24 har ikke medført ændringer i regnskabspraksis. Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i note 34. Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis Koncernregnskab Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Investeringsselskabet Luxor A/S og datterselskabet Di-Ejendoms Invest A/S, hvori Investeringsselskabet Luxor A/S på balancedagen er reel ejer som følge af et 100%-ejerskab. Årsrapporten aflægges på basis af dagsværdier, i det omfang IFRS tillader eller kræver anvendelse heraf, og ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen. Klassifikation og måling Ved klassifikation og måling af de finansielle aktiver tages der, i henhold til IFRS 9, højde for Selskabets forretningsmo- del og de underliggende kontraktmæssige pengestrømme, der knytter sig til de finansielle aktivers karakteristika: Finansielle aktiver Finansielle aktiver, hvor de kontraktmæssige pengestrømme ikke udelukkende udgøres af renter og afdrag på det udestå- ende beløb, måles efter tidspunktet for første indregning til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen. Selskabets portefølje af ejendomskreditlån måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, idet penge- strømmen ud over renter og afdrag indeholder kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavancer i forbindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105, samt rentebetalinger som følger opsigel- sesvilkårene. Obligationer værdiansættes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen. Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser og gæld til realkreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme måles til dagsværdi med regu- lering i resultatopgørelsen. Værdiansættelse til dagsværdi anvendes, idet der arbejdes med en porteføljebetragtning ved håndtering af finansielle akti- ver og hermed forbundne forpligtelser. De finansielle aktiver og afkast heraf vurderes og styres på grundlag af dagsvær- dier og ændringer heraf i overensstemmelse med den finansielle investeringsstrategi. Den løbende rapportering og intern information til direktion og bestyrelse om de finansielle aktiver og forpligtelser er dagsværdibaseret. Porteføljebetragtningen indebærer, at den tilsigtede eksponering over for forskellige finansielle risici tilvejebringes ved anvendelse af både primære og afledte finansielle instrumenter. Ved styringen af den finansielle risiko fokuseres på den samlede eksponering. Ovenstående betyder, at valget af finansielle instrumenter til afdækning af de økonomiske risici kan give anledning til regnskabsmæssige asymmetrier (accounting mismatch). Selskabet anvender derfor måling af finansielle forpligtelser til dagsværdi for at undgå uoverensstemmelser mellem den finansielle strategi og den rapportering, der tilgår bestyrelse og direktion baseret på dagsværdi. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. 28 Følgende aktiver måles til dagsværdi: • Ejendomskreditlån med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen • Obligationer med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen • Investeringsejendomme • Ejendom til videresalg • Domicilejendom måles til dagsværdi via anden totalindkomst. Opskrivningen til dagsværdi efter indregning af ud- skudt skat bindes på reserve for opskrivning under egenkapitalen. Følgende aktiver måles til historisk kostpris: • Driftsmidler og inventar Gæld til realkreditinstitutter Realkreditlån til finansiering af domicilejendom måles til amortiseret kostpris. I forbindelse med aflæggelsen af koncern- og moderselskabsrapport er der anlagt en væsentlighedsbetragtning, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter, der er uvæsentlige eller ubetydelige for koncern og årsrap- port. Måling til dagsværdi Koncernen anvender dagsværdi til indregning af finansielle instrumenter og investeringsejendomme samt i forbindelse med overholdelse af en række oplysningskrav i noterne. Dagsværdien defineres som den pris, koncernen kan afstå et aktiv til, eller det beløb, koncernen skal betale for at over- drage en forpligtelse i en transaktion mellem uafhængige markedsdeltagere. Koncernens dagsværdi er markedsbaseret og opgøres på baggrund af de eksisterende markedsforhold og forudsætninger vedrørende risici som kvalificerede, villige og indbyrdes uafhængige markedsdeltagere gør brug af ved prisfastsættelse af aktiver og forpligtelser. Ved koncernens valg af værdiansættelsesmetoder anvendes en metodik, der tager højde for de forhold og kriterier, som anses for at være markedskonforme, og de valgte metoder bygger på mest mulig brug af eksternt markedsinput og mindst mulig brug af koncernspecifikt input. Fastsættelse af dagsværdi tager udgangspunkt i den værdiansættelsesinformation, der bygger på den bedst mulige doku- mentation. Førsteprioritet er observerbare officielle kurser på et aktivt marked. Foreligger der ikke observerbar markeds- information, anvendes i stedet en værdiansættelsesmetode, hvor målet er at nå frem til en værdiansættelse på basis af armslængdeprincippet. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger Koncernens eneste datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S leverer ydelser, der anvendes i moderselskabets investeringsak- tivitet, og undtagelsen fra udarbejdelse af koncernregnskab for investeringsvirksomheder IFRS 10 finder derfor ikke an- vendelse. Den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kan ikke måles med fuldkommen sikkerhed. Denne værdi måles på grundlag af en række regnskabsmæssige skøn, opstillede forudsætninger og fremtidige begivenheder, der har indflydelse på den regnskabsmæssige værdi. De foretagne skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og aktuelle oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse, samt andre faktorer, som ledelsen vurderer forsvarlige efter omstændighederne, men som er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige eller unøjagtige, og uventede begivenhe- der eller omstændigheder kan opstå. Det kan derfor efterfølgende være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ny eller supplerende information, yderligere erfaringsgrund- lag og efterfølgende begivenheder. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn som følge af ændringer i de forhold, der lå til grund for disse skøn eller på grund af ny viden eller efterfølgende begivenheder. 29 Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggelsen, er den skønnede dagsværdi, der indeholder en række usikker- hedsfaktorer, der har betydning for værdiansættelse af porteføljen af ejendomskreditlån, herunder debitorernes betalings- evne, valg af den effektive rente til værdiansættelse af fastforrentede ejendomskreditlån, værdiansættelse af investerings- ejendomme, tilgodehavender, genindvinding af udskudte skatteaktiver, usikre skattepositioner og nedskrivning af ikke- finansielle aktiver. Ejendomskreditlån: Dagsværdien af ejendomskreditlån er målt til kr. 757,9 mio. i balancen, og opgøres som en skønnet værdi på grundlag af aktuel markedsinformation. Selskabet har som aktør i markedet for ejendomskreditlånsmarkedet en tæt kontakt hertil, hvorfor det er ledelsens vurdering, at selskabet kan foretage et kvalificeret skøn af porteføljens dagsværdi. Væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er den effektive rente og indregning af kreditrisiko. Værdiansættelse af porteføljen af ejendomskreditlån er afhængig af fremtidige begivenheder, hvorom der hersker en vis usikkerhed. Ledelsen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og forventninger. Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af porteføljen af ejendomskredit- lån. Følsomhedsanalyse over ændring i de væsentligste faktorer fremgår af note 31. Investeringsejendomme: Dagsværdi af investeringsejendomme, målt til kr. 135,3 mio. i balancen, opgøres til den værdi, som det skønnes, ejen- dommene vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Investeringsejendomme værdiansættes til dagsværdi på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige pengestrømme. Værdiansættelsen af koncernens ejendomme foretages af direktionen, der er uddannet ejendomsmægler og valuar med deponeret beskikkelse. Det er ledelsens vurdering, at selskabet er i stand til at foretage et kvalificeret skøn af ejendomme- nes dagsværdi via det omfattende arbejde inden for ejendomsområdet. Værdiansættelsen af investeringsejendommene er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er afhængig af de fast- satte forudsætninger og fremtidige begivenheder. Dagsværdien afhænger af de forudsætninger, herunder ikke-observerbare input, der lægges til grund i beregningsmodel- len. De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er lejeindtægter for ledige m 2 , udlejningspro- cent og afkastkrav. Afkastkrav fastsættes af Selskabet, og ledelsen har ved værdiansættelsen forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt. Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme. Føl- somhedsanalyse over ændring i den væsentligste faktor fremgår af ledelsesberetningen og note 31. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes fra handelsdagen og måles i balancen til dagsværdi. Dagsværdier for afledte finansielle instrumenter opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 30. september 2024. Ved diskonteringen indregnes der ikke egen kredit- risiko, idet der stilles sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter. Afledte finansielle instrumenter opfylder ikke betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, hvorfor ændringer i dagsværdier løbende indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. 30 TOTALINDKOMSTOPGØRELSEN Finansieringsindtægter og -omkostninger Finansieringsindtægter og -omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld, amorti- sering af forpligtelser, regulering af finansielle forpligtelser til dagsværdi samt realiserede og urealiserede gevinster og tab vedrørende afledte finansielle instrumenter. Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i hovedstolen og den pålydende rentesats. Omkostninger i forbindelse med optagelse af lån omkostningsføres, når de afholdes. Omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån og gevinst/tab i forbindelse med indfrielse af realkreditlån ind- regnes i posten finansielle omkostninger. Andre indtægter Andre indtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter fra administrationsopgaver i datterselskab. Huslejeindtægter Huslejeindtægter omfatter udlejning af investeringsejendomme under operationel leasing og lejeindtægter fra ejendomme overtaget med henblik på videresalg, såfremt der er indgået kontrakter om udlejning af de overtagne ejendomme. Huslejeindtægter periodiseres og indtægtsføres lineært over leasingperioden i henhold til de indgåede kontrakter. Om- kostningsrefusioner fra lejere indregnes i lejeindtægterne eller modregnes i omkostningerne. Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån Tab og direkte omkostninger på ejendomskreditlån omfatter konstaterede tab, dagsværdiregulering for kreditrisiko og tilgodehavende ydelser indgået på afskrevne fordringer, gebyrer m.v. samt avance eller tab ved salg af ejendomme hjem- taget med henblik på videresalg. Direkte omkostninger, værdipapirer Direkte omkostninger omfatter omkostninger til håndtering af værdipapirer. Direkte omkostninger, ejendomme Direkte omkostninger omfatter omkostninger til drift af ejendomme. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger afholdt til administration af koncernen samt omkostninger til kon- torhold. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn, inkl. feriepenge og pensioner, samt andre omkostninger til social sikring m.v. Andre indtægter og omkostninger Andre indtægter og omkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktivite- ter, herunder fortjeneste og tab ved salg og udskiftning af materielle anlægsaktiver samt tillæg og godtgørelse under acon- toskatteordningen. Fortjeneste og tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som salgsprisen med fradrag af salgs- omkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet svarende til tidspunktet for risikoovergang. 31 Skat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posterin- ger henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, indregnes under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil aktivet forventes at blive an- vendt enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteavancer til modregning i fremtidige skat- tepligtige indkomster. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun, i det omfang det er sandsynligt, at de vil blive udnyttet. Udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser modregnes, hvis koncernen har en juridisk ret til at modregne aktuelle skat- teforpligtelser og skatteaktiver eller har til hensigt enten at indfri aktuelle skatteforpligtelser og skatteaktiver på nettobasis eller at realisere aktiverne og forpligtigelserne samtidig. Usikre skattepositioner måles, afhængigt af typen, enten som et sandsynlighedsvægtet gennemsnit af mulige udfald eller som det mest sandsynlige udfald. Usikre skattepositioner indregnes i de skatteposter, som de vedrører, dvs. under hen- holdsvis betalbar/tilgodehavende aktuel skat og/eller udskudte skatteforpligtelser/skatteaktiver. Selskabet sambeskattes med den danske koncern, hvor moderselskabet Neralda Holding ApS er koncernens administrati- onsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til dis- ses skattepligtige indkomster. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Domicilejendom Domicilejendommen måles til omvurderet værdi/dagsværdi via anden totalindkomst. Domicilejendommens dagsværdi opgøres på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen. Denne har anerkendte, re- levante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne vurdere ejendommens dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og ejendomsmarkedet. Opskrivning til omvurderet værdi/dagsværdi efter indregning af udskudt skat bindes på reserve for opskrivninger under egenkapitalen. Opskrivningen nedbringes løbende med de foretagne afskrivninger. Brugstid vurderes til 60 år og restværdien vurderes til 75% af kostværdien. Investeringsejendomme Koncernens portefølje af investeringsejendomme omfatter ejendomme primært udlejet til erhvervsformål. Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes med det formål at opnå løbende driftsafkast i form af lejeindtægter med fradrag af omkostninger forbundet med udlejningsvirksomheden og på længere sigt opnåelse af en kapitalgevinst. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og omkost- ninger direkte tilknyttet til anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Investeringsejendommene måles efterfølgende til dagsværdi, hvilket svarer til det beløb, som ejendommene forventes at ville kunne sælges for til en uaf- hængig køber på balancedagen. Ejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremti- dige pengestrømme. Indbetalinger består af huslejeindtægter (for udlejede arealer indgår indbetalingerne i henhold til le- jekontrakter, for ikke-udlejede arealer indregnes den fremtidige indtjening til udbudspris) og forrentning af depositum. 32 Udbetalinger består af driftsomkostninger, herunder ejendomsskatter, forsikringer, vedligeholdelse, administration og diverse omkostninger. I den beregnede dagsværdi fratrækkes eventuelle omkostninger til genudlejning. Ejendommenes dagsværdi revurderes løbende. Investeringsejendommenes dagsværdi er opgjort på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen, der har anerkendte, relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne vurdere ejendommenes dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og baseret på gennemførte handler for tilsvarende ejen- domme. Kapitaliseringsfaktoren fastsættes på baggrund af et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte investeringsejen- dom. Dagsværdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering, investeringsejendomme”. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering, investeringsejendomme”. Investeringsejendomme til salg indregnes som investeringsejendomme, i det omfang ejendommene er sat til salg i den nuværende stand. Investeringsejendomme, der overgår til planlagt salg, hvor ejendommene udvikles, i forbindelse med at de sættes til salg, indregnes under kategorien handelsejendomme. Leasingaftaler under operationel leasing af investeringsejendomme Leasingaftaler, hvor de væsentligste risici og fordele forbundet med et aktiv overgår fra leasinggiver til leasingtager, be- handles som finansielle leasingaftaler. Andre leasingaftaler behandles som operationelle leasingaftaler. Finansielle anlægsaktiver Kapitalandel i dattervirksomhed i moderselskabets årsregnskab Kapitalandel måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte værdiansættel- sesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi. Dagsværdireguleringen indgår i reserver for dagsværdi, datterselskab. Dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering af finansielle aktiver”. Værdipapirer Ejendomskreditlån, der løbende overvåges, måles og rapporteres til dagsværdi i henhold til koncernens investeringspolitik og ejendomskreditlånenes karakteristika. Karakteristika for porteføljen af ejendomskreditlån: Ejendomskreditlånenes kontraktmæssige pengestrømme består ikke udelukkende af renter og afdrag, hvorfor ejendoms- kreditlånene efter tidspunktet for første indregning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen. Pen- gestrømmen indeholder ud over renter og afdrag kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavancer i forbindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105, samt rentebetalinger som følge af ejen- domskreditlånenes opsigelsesvilkår. Ved første indregning klassificeres værdipapirer i kategorien dagsværdi med indregning af dagsværdiregulering i resultat- opgørelsen. Dagsværdien for porteføljen af ejendomskreditlån opgøres på grundlag af aktuelle markedsinformationer, og for obligati- oner opgøres dagsværdien på baggrund af noterede priser på et aktivt marked. Købte ejendomskreditlån indregnes til dagsværdi på handelsdagen. Dagsværdiregulering for kreditrisiko på nødlidende ejendomskreditlån foretages på baggrund af et individuelt skøn i overensstemmelse med en forud fastlagt systematik. Indregning af finansielle aktiver ophører, når de kontraktlige rettigheder til aktivet ophører, eller når virksomheden over- drager alle væsentlige risici og afkast tilknyttet ejendomsretten. 33 Kortfristede aktiver Ejendom til videresalg Ejendom overtaget med henblik på videresalg er hjemtaget på tvangsauktion eller i fri handel med henblik på tabsbe- grænsning. Posten måles til kostværdi eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. Ejendomme overtaget med hen- blik på videresalg forventes solgt inden for 12 måneder. Andre tilgodehavender Andre tilgodehavender måles til dagsværdi, idet effekten af en tilbagediskontering er uvæsentlig. Tilgodehavende ydelser og påløbne renter for ejendomskreditlån måles til dagsværdi, og der foretages nedskrivning til imødegåelse af forventede tab efter en individuel vurdering af det enkelte tilgodehavende. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regn- skabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Egenkapital Udbytte Forslag til udbytte indregnes under egenkapitalen, indtil det vedtages på den ordinære generalforsamling. Efter vedtagelse og frem til udbetaling indregnes udbytte som en forpligtelse. Ekstraordinært udbytte indregnes som en forpligtelse på beslutningstidspunktet. Forpligtelser Finansielle gældsforpligtelser Domicilejendom Realkreditlån hos kreditinstitutter måles ved lånoptagelsen til dagsværdi svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til amortiseret kostpris, så forskel- len mellem provenuet ved lånoptagelsen og det beløb, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over lånepe- rioden som finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode. Investeringsejendomme Realkreditlån hos kreditinstitutter måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres til børskurser pr. 30. september 2024 for de underliggende obligationer. Indregning af dagsværdiregulering foretages i resultatopgørelsen under finansieringsomkost- ninger. Gæld til kreditinstitutter Gæld til kreditinstitutter måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter anvendes alene til afdækning af renterisiko på variabelt forrentede gældsforpligtelser. Afledte finansielle instrumenter til afdækning af gæld måles til dagsværdi, der opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 30. september 2024. Ved diskonteringen indregnes der ikke egen kreditrisiko, idet der stilles sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter. 34 Ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger. Positive og negative dagsvær- dier af afledte finansielle instrumenter indregnes netto på særskilte linjer i balancen, i det omfang koncernen har ret til og intention om at afregne finansielle instrumenter netto. Positive og negative reguleringer indregnes henholdsvis under akti- ver og passiver. Deposita Deposita måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris. Anden gæld Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet som forpligtelse omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regn- skabsperiode. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. PENGESTRØMSOPGØRELSEN Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskab og koncern præsenteres efter den direkte metode og viser penge- strømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømmen fra driftsaktivitet omfatter ind- og udbetalinger fra renter, husleje og andre indtægter samt udbetalinger til kreditorer, personale m.v. Realiserede kursgevinster, som hidrører fra ejendomskreditlån oprindeligt købt til under kurs pari som kompensation for en pålydende rente under markedsrenten, behandles på samme måde som renteindtægter og indgår i pengestrømme fra driftsaktivitet og indregnes i realiserede kursgevinster. Ved førtidig indfrielse betaler låntager et gebyr opgjort som en overkurs på ejendomskreditlånets restgæld. Gebyret behandles som en selvstændig transaktion, der indgår i penge- strømme fra driftsaktivitet. Pengestrømmen fra investeringsaktivitet omfatter betalinger ved køb og salg af finansielle aktiver samt til- og afgang af investeringsejendomme. Pengestrømmen fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af egne aktier, udbetaling af udbytte samt pengestrømme vedrørende renteswaps og kontant sikkerhedsstillelse. Likvider omfatter indeståender på bankkonti, kontantbeholdning og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko, der uden hindringer kan omsættes til likvidbeholdning. SEGMENTOPLYSNINGER Der gives i årsrapporten oplysning om forretningssegmenter fordelt på henholdsvis ejendomskreditlån og investerings- ejendomme. Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis og føl- ger den interne ledelsesrapportering, der tilgår bestyrelsen, der er den øverste operative ledelse i selskabet. Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de poster, der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der ikke er direkte forbundet med kon- cernens investeringsaktivitet. Belåning tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af de enkelte segmenter. Selskabet udøver alene virksomhed i Danmark, hvorfor geografiske segmentoplysninger ikke er relevante. 35 3. Opgørelse af basisindtjening Koncern Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 Finansieringsindtægter 73.689 70.077 Huslejeindtægter 12.590 12.455 Andre indtægter 1.373 1.625 Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån 5.186 4.958 Direkte omkostninger, værdipapirer 2.073 2.106 Direkte omkostninger, ejendomme 4.993 3.264 Finansieringsomkostninger 22.751 21.065 Andre eksterne omkostninger 4.594 4.303 Personaleomkostninger 13.805 12.894 Afskrivninger 239 236 Basisindtjening 44.383 45.247 Basisindtjeningen opgøres alene for koncernen. 4. Finansieringsindtægter Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Renter, ejendomskreditlån 66.656 62.596 66.656 62.596 Kursavance, ejendomskreditlån 6.223 6.817 6.223 6.817 Obligationer, renter 349 306 349 306 Andre finansieringsindtægter 461 358 460 358 73.689 70.077 73.688 70.077 Finansieringsindtægter for aktiver, der måles til dagsværdi i resultatopgørelsen 73.689 70.077 73.688 70.077 Renteindtægter på tabte og værdiforringede ejendomskreditlån er tkr. 2.119 (tkr. 2.149), fordelt med tkr. 1.596 (tkr. 1.755) vedr. vær- diforringede ejendomskreditlån og tkr. 523 (tkr. 394) vedr. realiserede tab på ejendomskreditlån. Kursavance på ejendomskreditlån består af avance fra løbende afdrag samt fra førtidige indfrielser, idet porteføljen af ejendomskre- ditlån sædvanligvis indeholder en bestemmelse om førtidig indfrielse til en fast kurs over kurs 100. 5. Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Konstaterede nettotab på ejendomskreditlån og tilgode-havende ydelser 7.824 5.032 7.824 5.032 Dagsværdiregulering for kreditrisiko, ejendomskreditlån og ydelser 4.617 2.345 4.617 2.345 Hensættelse til tab på ejendom til videresalg 306 0 306 0 Avance ved salg af ejendom til videresalg 426 0 426 0 -3.087 -2.687 -3.087 -2.687 Indgået på afskrevne fordringer 8.273 7.645 8.273 7.645 5.186 4.958 5.186 4.958 36 6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Dagsværdiregulering, tilgang ejendomskreditlån 6.135 3.836 6.135 3.836 Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv. 2.991 4.420 2.991 4.420 Dagsværdiregulering ved ændring af den effektive rente fra 9% til 9,25% 0 -8.412 0 -8.412 Dagsværdiregulering, obligationer 595 -291 595 -291 Dagsværdiregulering, DI-Ejendoms Invest A/S 0 0 -411 2.269 9.721 -447 9.310 1.822 Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 708,7 mio. (kr. 649,4 mio.), er værdiansat til dagsværdi på grundlag af en gennemsnitlig effektiv rente på 9,25% (9,25%). Dagsværdiregulering indeholdt i note 6 og 9: Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Værdipapirer 9.721 -447 9.310 1.822 Renteswaps -16.284 -719 -15.377 -1.287 Renteswaps, realiseret dagsværdi 7.807 4.242 7.690 4.276 1.244 3.076 1.623 4.811 Realkreditinstitutter -7.453 -1.266 -5.628 -837 -6.209 1.810 -4.005 3.974 7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme Koncern Moderselskab Fremtidige minimumshuslejeindtægter i henhold til de operationelle leasingkontrakter: Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Inden for 1 år 7.511 12.053 5.229 9.837 Inden for 2 år 4.896 4.005 4.649 3.932 Inden for 3 år 3.122 3.427 2.979 3.427 Inden for 4 år 804 2.855 780 2.855 Inden for 5 år 0 751 0 751 Senere end 5 år 0 0 0 0 16.333 23.091 13.637 20.802 Huslejekontrakterne er indgået som sædvanlige lejekontrakter uden nogen former for omsætningsbestemt leje. Koncernen har ikke modtaget betingede lejeydelser i regnskabsåret. 37 Note 7, fortsat Koncern Moderselskab Samlet afkast på investeringsejendomme: Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Huslejeindtægter 12.590 12.455 7.703 7.774 Dagsværdiregulering 46.700 -2.800 48.200 -1.100 Direkte omkostninger, investeringsejendomme 4.993 3.264 1.700 1.578 54.297 6.391 54.203 5.096 8. Direkte omkostninger, ejendomme Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Ejendomsskatter 1.120 1.099 780 776 Forsikringer 113 115 57 60 Afholdte vedligeholdelsesomkostninger 3.093 1.078 489 32 Øvrige omkostninger 667 972 374 710 4.993 3.264 1.700 1.578 Direkte omkostninger for ikke-udlejede lokaler er kr. 0,0 mio. (kr. 0,2 mio.) for moderselskabet og kr. 0,0 mio. (kr. 0,2 mio.) for kon- cernen. De afholdte omkostninger vedrører m 2 , der efterfølgende er blevet udlejet. 9. Finansieringsomkostninger Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Kreditinstitutter 27.715 23.108 27.715 23.108 Renteswaps, kreditinstitut -7.792 -4.442 -7.792 -4.442 Renteswaps, kreditinstitut, regulering til dagsværdi 14.898 1.540 14.898 1.540 34.821 20.206 34.821 20.206 Realkreditinstitut 2.814 2.148 1.812 1.309 Renteswaps, realkreditinstitut -15 200 102 166 Realkreditinstitut, dagsværdiregulering 7.453 1.266 5.628 837 Renteswaps, realkreditinstitut, regulering til dagsværdi 1.386 -821 479 -253 Renteomkostninger til dattervirksomhed 0 0 4.909 4.066 Renter, SKAT 0 8 0 8 Omkostninger ved optagelse/indfrielse af gæld til real-kreditinstitut -1.504 267 -1.504 0 Andre renteomkostninger 28 44 22 35 44.983 23.318 46.269 26.374 Renteomkostninger specificeres således: Kreditinstitut 27.715 23.108 27.715 23.108 Realkreditinstitut 2.814 2.148 1.812 1.309 Renteomkostninger til dattervirksomheder 0 0 4.909 4.066 Renter, SKAT 0 8 0 8 Andre renteomkostninger 28 44 22 35 30.557 25.308 34.458 28.526 38 Note 9, fortsat Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Finansielle omkostninger: Finansieringsomkostninger på gæld, der måles til dags-værdi i resultatopgørelsen 44.757 23.105 46.049 26.170 Finansieringsomkostninger på gæld, der måles til amor-tiseret værdi 226 213 220 204 44.983 23.318 46.269 26.374 Årets gennemsnitlige effektive rentesats inkl. renteswaps er 4,59% (4,39%) baseret på de samlede gennemsnitlige finansieringsom- kostninger i koncernen. 10. Andre eksterne omkostninger Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Revision og andre ydelser: Deloitte, honorarer: Lovpligtig revision 505 445 426 358 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed 46 43 46 43 Andre ydelser 540 25 244 25 PricewaterhouseCoopers, honorarer: Andre ydelser 0 110 0 110 1.091 623 716 536 Honorarer for ikke-revisionsydelser leveret af Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab består af honorarer for periodevis erklæringsafgivelse samt øvrige ydelser. 11. Personaleomkostninger Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Bestyrelse, vederlag 720 720 720 720 Bestyrelse, i alt 720 720 720 720 Direktion, gage 4.155 3.810 3.510 3.173 Bidragsbaseret pension til direktion 676 641 572 536 Direktion, i alt 4.831 4.451 4.082 3.709 Bestyrelse og direktion, i alt 5.551 5.171 4.802 4.429 Gager og lønninger 7.606 7.092 5.966 5.555 Bidragsbaseret pension 579 562 450 437 Andre omkostninger til social sikring 69 69 57 56 Øvrigt personale, i alt 8.254 7.723 6.473 6.048 Personaleomkostninger, i alt 13.805 12.894 11.275 10.477 Gennemsnitligt antal medarbejdere 10 10 8 8 39 Note 11, fortsat Moderselskabets vederlagspolitik og vederlagsrapport fremgår af selskabets hjemmeside under punktet investor relation/vederlagspoli- tik. I henhold til lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. kan det oplyses, at lønpolitik og praksis er i overensstemmelse med krav om en sund og effektiv risikostyring. Vederlag og pension i moderselskab til direktionen, der har væsentlig indflydelse på moderselskabets risikoprofil, udgør kr. 4,1 mio. (kr. 3,7 mio.). Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger for direktionen og øvrige medarbejdere. Selskabet er forpligtet til at indbe- tale et aftalt bidrag til et pensionsselskab og har således ikke nogen risiko med hensyn til den fremtidige rente, inflation, dødelighed m.v. for det pensionsbeløb, der skal udbetales til medarbejderne. Fratrædelsesgodtgørelse er fastsat i den enkelte medarbejders ansættelseskontrakt og følger funktionærlovens retningslinjer. For direk- tion og en enkelt medarbejder udgør fratrædelsesgodtgørelse to års vederlag. 12. Selskabsskatter Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Skat af årets resultat Beregnet selskabsskat: Investeringsselskabet Luxor A/S 39.965 8.479 39.965 8.479 DI-Ejendoms Invest A/S 596 1.060 0 0 Regulering af udskudt skat: Investeringsselskabet Luxor A/S -22.533 -414 -22.533 -414 DI-Ejendoms Invest A/S -646 -26 0 0 17.382 9.099 17.432 8.065 Effektiv skatteprocent 22,12% 22,89% 22,17% 20,83% Skat af årets ordinære resultat: Beregnet skat 22% af årets resultat 17.286 8.744 17.297 8.517 Skatteeffekt af: Ikke-skattepligtige indtægter, omkostninger, værdireguleringer mv. 96 355 135 -452 17.382 9.099 17.432 8.065 Koncernen er sambeskattet, og skatten fordeles efter de skattepligtige indkomster (fuld fordeling) Udskudt skat Skatteaktiv: Skatteaktiv 1. oktober 194 237 118 110 Ændring af udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 24 -43 21 8 Skatteaktiv 30. september 218 194 139 118 Udskudt skat 1. oktober 45.652 46.135 36.716 37.122 Ændring af udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen -23.155 -483 -22.512 -406 Udskudt skat 30. september 22.497 45.652 14.204 36.716 Udskudt skat 30. september, i alt -22.279 -45.458 -14.065 -36.598 40 Note 12, fortsat Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Specifikation af ændring i udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen: Investeringsejendomme -21.511 -163 -21.265 -214 Materielle anlægsaktiver og realkreditinstitut -1.668 -277 -1.268 -200 Ændring af udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen -23.179 -440 -22.533 -414 Udskudt skat: Investeringsejendomme -19.811 -41.322 -12.003 -33.268 Domicilejendom -1.373 -1.381 -1.373 -1.381 Finansielle anlægsaktiver, regulering til dagsværdi for real-kreditinstitut mv. -1.095 -2.755 -689 -1.949 Udskudt skat -22.279 -45.458 -14.065 -36.598 Den udskudte skat er indregnet med den skattesats, som forventes at være gældende, når den udskudte skat realiseres. Beregningen er foretaget med 22%. Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Skyldig selskabsskat: Skyldig selskabsskat 1. oktober 6.255 11.026 5.195 11.026 Betalt skat og acontoskat 7.469 14.314 6.409 14.314 Tillæg, restskat 0 4 0 4 Selskabsskat 40.561 9.539 39.965 8.479 Skyldig selskabsskat 30. september 39.347 6.255 38.751 5.195 Selskabets skattemæssige forhold: Mere end 15% af selskabets regnskabsmæssige aktiver har i løbet af regnskabsåret gennemsnitligt været placeret i andre aktiver end værdipapirer m.v. Investeringsselskabet Luxor A/S er derfor ikke omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 19 pr. 30. september 2024. Kildeartsbegrænset tabsfradrag på aktier er ikke indregnet i det skattemæssige underskud. Tabsfradraget udgør pr. 30. september 2024 kr. 97,1 mio. (kr. 97,1 mio.) målt på baggrund af en skatteprocent på 22%. Udnyttelsen af tabsfradraget er ikke tidsbegrænset. 41 13. Materielle anlægsaktiver Domicilejendom Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Kostpris 1. oktober 12.971 12.971 12.971 12.971 Tilgang 0 0 0 0 Afgang 0 0 0 0 Kostpris pr. 30. september 12.971 12.971 12.971 12.971 Afskrivning 1. oktober 3.124 2.913 3.124 2.913 Årets afskrivninger 211 211 211 211 Afgang 0 0 0 0 Samlede afskrivninger 30. september 3.335 3.124 3.335 3.124 Omvurderet værdi 1. oktober 6.329 6.329 6.329 6.329 Regnskabsårets værdiregulering 0 0 0 0 Omvurderet værdi 30. september 6.329 6.329 6.329 6.329 30. september 15.965 16.176 15.965 16.176 Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån. Driftsmateriel/inventar Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Kostpris 1. oktober 670 984 670 674 Tilgang 0 127 0 127 Afgang 0 441 0 131 Kostpris pr. 30. september 670 670 670 670 Afskrivning 1. oktober 431 847 431 547 Årets afskrivninger 28 25 28 15 Afgang 0 441 0 131 Samlede afskrivninger 30. september 459 431 459 431 30. september 211 239 211 239 14. Investeringsejendomme Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Kostpris 1. oktober 167.016 167.016 96.781 96.781 Tilgang 0 0 0 0 Afgang 60.803 0 60.803 0 Kostpris 30. september 106.213 167.016 35.978 96.781 Dagsværdiregulering 1. oktober 86.584 89.384 92.619 93.719 Regnskabsårets værdiregulering 46.700 -2.800 48.200 -1.100 Afgang 104.197 0 104.197 0 Dagsværdiregulering 30. september 29.087 86.584 36.622 92.619 Dagsværdi 30. september 135.300 253.600 72.600 189.400 Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån 42 Note 14, fortsat Koncernens beholdning af investeringsejendomme 15. Kapitalandele i dattervirksomhed 2023/24 2023/24 2022/23 2022/23 DKK mio. DI-Ejendoms Invest A/S Afkastinterval DI Ejendoms Invest A/S DKK mio. Hjemsted Afkastinterval København Kontor/butik/bolig København 24,5 Ejerandel 7,00-7,50% 100% 24,4 100% 7,00-7,50% Lager/produktion/kontor 110,8 6,25-7,50% 229,2 6,00-7,25% I alt 135,3 6,25-7,50% 253,6 6,00-7,50% DI-Ejendoms Invest A/S, cvr-nr. 78676019, måles til dagsværdi kr. 84,0 mio. (kr. 86,4 mio.) 16. Værdipapirer Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Kostpris 1. oktober 739.599 725.681 739.599 725.681 Tilgang 163.627 144.159 163.627 144.159 Afgang 121.687 -130.241 121.687 -130.241 Kostpris 30. september 781.539 739.599 781.539 739.599 Dagsværdiregulering 1. oktober -17.236 -16.789 -17.236 -16.789 Regnskabsårets værdiregulering 9.721 -447 9.721 -447 Dagsværdiregulering 30. september -7.515 -17.236 -7.515 -17.236 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 1. oktober -11.202 -12.790 -11.202 -12.790 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 3.755 1.588 3.755 1.588 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 30. september -7.447 -11.202 -7.447 -11.202 Dagsværdi 30. september 766.577 711.161 766.577 711.161 Ejendoms- Værdipapirer pr. 30 september 2024 kreditlån Obligationer I alt Samlet kostpris 773.142 8.397 781.539 Dagsværdiregulering -7.819 304 -7.515 Regulering til dagsværdi, kreditrisiko -7.447 0 -7.447 Dagsværdi 757.876 8.701 766.577 Ejendoms- Værdipapirer pr. 30 september 2023 kreditlån Obligationer I alt Samlet kostpris 731.032 8.567 739.599 Dagsværdiregulering -16.945 -291 -17.236 Regulering til dagsværdi, kreditrisiko -11.202 0 -11.202 Dagsværdi 702.885 8.276 711.161 Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i henhold til FAIF-lovens §16. 43 Note 16, fortsat Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Ejendomskreditlån, antal stk. 2.176 2.153 2.176 2.153 Ejendomskreditlån fordelt på nominel værdi: Fastforrentede ejendomskreditlån: Målt til dagsværdi på grundlag af en gennemsnitlig ef-fektiv rente på 9,25% p.a. (9,25% p.a.) 708.681 649.363 708.681 649.363 Målt til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til kost-pris 16.560 18.365 16.560 18.365 Fastforrentede ejendomskreditlån, i alt 725.241 667.728 725.241 667.728 Cibor-ejendomskreditlån målt til dagsværdi svarende til ejendomskreditlånenes kostpris 69.766 87.589 69.766 87.589 795.007 755.317 795.007 755.317 Ved værdiansættelse til dagsværdi er regulering for kreditrisiko fratrukket. Ved værdiansættelsen til dagsværdi er ingen opsigelige ejendomskreditlån optaget til højere værdi end pålydende eller minimumindfri- elseskursen. Forskel i dagsværdi og nominel værdi er tkr. 37.131 (tkr. 52.432), heraf vedrører tkr. 7.447 (tkr. 11.202) dagsværdiregule- ring for kreditrisiko. Regnskabsårets dagsværdiregulering for kreditrisiko til imødegåelse af tab på nødlidende ejendomskreditlån og tilgodehavende ydelser er tkr. 4.617 (tkr. 2.345). Beløbet er indregnet i resultatopgørelsen under posten nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån, jf. note 5. Ejendomskreditlån fordelt på ejendomstyper Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Enfamiliehuse 73,74% 73,95% 73,74% 73,95% Ejerlejligheder 4,89% 4,58% 4,89% 4,58% Andelsboliger 4,07% 3,99% 4,07% 3,99% Sommerhuse 6,78% 6,32% 6,78% 6,32% Nedlagte landbrug 2,05% 2,25% 2,05% 2,25% Landbrug 1,47% 1,20% 1,47% 1,20% Udlejningsejendomme 5,39% 6,56% 5,39% 6,56% Handel og industri 1,23% 0,91% 1,23% 0,91% Andre 0,38% 0,24% 0,38% 0,24% I alt 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Afdrag på ejendomskreditlån fordeles således: Inden for et år fra balancedagen 40.575 34.707 40.575 34.707 Mellem et og to år fra balancedagen 42.242 41.994 42.242 41.994 Mellem to og tre år fra balancedagen 49.353 38.834 49.353 38.834 Mellem tre og fire år fra balancedagen 46.571 44.244 46.571 44.244 Mellem fire og fem år fra balancedagen 53.954 44.510 53.954 44.510 Efter fem år fra balancedagen 562.312 551.028 562.312 551.028 795.007 755.317 795.007 755.317 Selskabets investeringer i ejendomskreditlån giver selskabet afkast i form af renter og kursgevinster. Fastforrentede ejendomskredit- lån har pålydende rente på op til 15,5% (15,5%). Variabelt forrentede ejendomskreditlån har en pålydende rente på cibor-renten plus et aftalt tillæg. 44 Note 16, fortsat Fordeling af nominel renteprocent Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Op til 7,99% 131.108 156.627 131.108 156.627 8,00%-9,99% 606.872 567.275 606.872 567.275 10,00%-11,99% 55.583 30.911 55.583 30.911 12,00%-15,50% 1.444 504 1.444 504 795.007 755.317 795.007 755.317 17. Andre tilgodehavender Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Tilgodehavende ydelser fra ejendomskreditlån 905 1.114 905 1.114 Påløbne, ikke-forfaldne renter fra ejendomskreditlån og obligationer 5.119 4.553 5.119 4.553 Andre tilgodehavender 522 421 227 120 6.546 6.088 6.251 5.787 Det vurderes, at forfaldne renter fra ejendomskreditlån er forbundet med en begrænset kreditrisiko, hvilket bygger på en vurdering af de enkelte debitorers kreditværdighed. Der foreligger ikke særlige kreditrisici for øvrige tilgodehavender, og der er ikke stillet sær- skilt sikkerhed herfor. 18. Likvider Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Kontanter og bankindeståender 957 476 771 364 Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i bank med Standard & Poor’s rating langsigtet A+ og kortsigtet A-1. Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Bankindeståender er variabelt forrentede. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi. 19. Aktiekapital Aktiekapitalen, der er fuldt indbetalt, består af: A-aktier B-aktier I alt 2 stk. a kr. 8.750.000 17.500 17.500 825.000 stk. a kr. 100 82.500 82.500 17.500 82.500 100.000 Selskabets aktiekapital er opdelt i A- og B-aktier af nom. kr. 100 eller multipla heraf. For hver A-aktie gives ret til ti stemmer, mens en B-aktie giver ret til én stemme. B-aktiekapitalen er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S under fondskode DK0010213628. Der har ikke været købt eller solgt egne aktier i regnskabsåret. Selskabet har ingen beholdning af egne aktier. Ejerandele, hvor stemmeretten udgør mindst 5%, eller pålydende værdi udgør mindst 5% af aktiekapitalen: Neralda Holding ApS. Ejerandel: 85,65% (85,65%). Stemmeandel: 94,43% (94,43%). 45 Note 19, fortsat Valg af bestyrelsesmedlemmer: Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen bortset fra de bestyrelsesmedlemmer, der måtte blive valgt efter de særlige regler i selskabs- loven om arbejdstagerrepræsentation. Ændring af vedtægter: Til vedtagelse af beslutning om vedtægtsændring eller selskabets opløsning kræves, at mindst 2/3 af aktiekapitalen er repræsenteret på generalforsamlingen, samt at beslutning vedtages af mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræ- senterede stemmeberettigede aktiekapital. Er den fornødne del af aktiekapitalen ikke repræsenteret på generalforsamlingen, men er den foreslåede beslutning i øvrigt vedtaget efter reglerne i stk. (2), indkalder bestyrelsen inden fjorten dage til en ekstraordinær generalfor- samling, på hvilken forslaget kan vedtages med 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital uden hensyn til den repræsenterede aktiekapitals størrelse. Forhøjelse af aktiekapitalen: Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye A-aktier har de hidtidige A-aktionærer fortegningsret til de nye A-aktier i forhold til deres A- aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye B-aktier har de hidtidige B-aktionærer fortegningsret til de nye B-aktier i forhold til deres B-aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med en ny aktieklasse har de hidtidige aktionærer fortegningsret til de nye aktier i forhold til deres samlede aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. 20. Udbytte Der er i regnskabsåret udbetalt udbytte kr. 50 mio. (kr. 50,0 mio.) til aktionærerne svarende til kr. 50 (kr. 50) pr. aktie. For regnskabsåret 2023/24 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på kr. 125 mio. (kr. 50,0 mio.) svarende til kr. 125 (kr. 50) pr. aktie. Selskabets aktieklasser har i henhold til vedtægterne følgende rettigheder ved udlodning af udbytte: B-aktionærerne har ret til et forlods udbytte på 6% af B-aktiekapitalens nominelle beløb. Overstiger det vedtagne udbytte 6% af B- aktiekapitalens nominelle beløb, tillægges der A-aktionærerne indtil 6% udbytte af A-aktiekapitalens nominelle beløb. Når såvel A- som B-aktionærerne har modtaget et udbytte på 6% af det nominelle beløb, deles et herefter resterende vedtaget udbytte mellem samtlige aktionærer i forhold til deres respektive aktiers pålydende uden sondring mellem A- og B-aktier. Ret til udbytte kan ikke kumuleres. Beskatning af udbytte og aktieavancer: Beskatning af udbytte og aktieavancer afhænger af den enkelte investors skattemæssige forhold. Derfor bør investorer, der er i tvivl om deres skattemæssige forhold, søge individuel rådgivning. 21. Resultatdisponering Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 Foreslået udbytte 125.000 50.000 Reserve for dagsværdi, datterselskab -411 2.269 Overført resultat -63.399 -21.621 Årets resultat 61.190 30.648 46 22. Resultat pr. aktie Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Resultat anvendt ved beregning af resultat pr. aktie 61.190 30.648 61.190 30.648 Gennemsnitligt antal udstedte aktier (nom.) 100.000 100.000 100.000 100.000 Resultat pr. aktie 61,2 30,6 61,2 30,6 Beregning af resultat pr. aktieklasse fordelt på henholds-vis A- og B-aktier: A-aktiernes andel af resultat 10.708 5.363 10.708 5.363 B-aktiernes andel af resultat 50.482 25.285 50.482 25.285 61.190 30.648 61.190 30.648 Indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr. aktie er enslydende. Resultat pr. aktieklasse og udvandet resultat pr. aktie opgøres i overensstemmelse med IAS 33. 23. Realkreditinstitutter Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Kontantlånsrestgæld 81.381 91.845 49.926 58.355 Dagsværdi af obligationsrestgæld 75.541 78.109 46.082 48.439 Værdiansættelse af gæld til realkreditinstitutter: Investeringsejendomme, dagsværdi 70.274 72.882 40.815 43.212 Domicilejendom, amortiseret kostpris 5.406 5.783 5.406 5.783 75.680 78.665 46.221 48.995 Dagsværdien er opgjort på grundlag af aktuelle markedsdata og egen kreditrisiko, der vurderes at udgøre nul baseret på de underlig- gende sikkerheder for prioritetslånene. Dagsværdi af gæld til realkreditinstitut, domicilejendom, tkr. 5.267 (tkr. 5.227). Specifikation af gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom: Langfristede forpligtelser 70.871 71.033 43.537 43.353 Kortfristede forpligtelser 4.809 7.632 2.684 5.642 75.680 78.665 46.221 48.995 Kontantlånsrestgæld forfalder til betaling således: Inden for et år fra balancedagen 4.809 7.632 2.684 5.642 Mellem et og to år fra balancedagen 4.908 7.002 2.731 4.966 Mellem to og tre år fra balancedagen 5.011 6.333 2.780 4.247 Mellem tre og fire år fra balancedagen 4.803 6.472 2.831 4.335 Mellem fire og fem år fra balancedagen 4.599 5.925 2.882 3.944 Efter fem år fra balancedagen 57.251 58.481 36.018 35.221 81.381 91.845 49.926 58.355 47 24. Kreditinstitutter Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Dagsværdi af lån (DKK), kreditinstitutter 329.404 405.308 329.404 405.308 Nominel gæld til kreditinstitutter, der forfalder til beta-ling på anfordring inden for et år 329.404 405.308 329.404 405.308 Variabelt forrentet gæld til kreditinstitutter med aftalt rente under 1 år 329.404 405.308 329.407 405.308 Dagsværdi af lån er opgjort som nutidsværdien af de forventede fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle markedsrente som diskonteringsfaktor. Kassekreditter måles til dagsværdi, hvilket i al væsentlighed svarer til den nominelle værdi. Forskel imellem dagsværdi og nominel værdi er tkr. 0 (tkr. 0). Effektiv rente, kreditinstitutter: Kassekreditter (gennemsnit) 6,82% 5,58% 6,82% 5,58% Lån (gennemsnit inkl. renteswaps) 4,59% 4,39% 4,59% 4,39% 25. Gæld målt til dagsværdi Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Specifikation af gæld målt til dagsværdi med dagsværdi-regulering over resultatopgørelsen: Gæld til realkreditinstitutter 70.274 72.882 40.815 43.212 Gæld til kreditinstitutter 329.404 405.308 329.404 405.308 399.678 478.190 370.219 448.520 48 26. Afstemning, gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet Indeholdt i Dagsværdi- investerings- regulering/ Primo Pengestrøm aktivitet amortisering Ultimo Beløb i DKK ’000 Koncern 2023/24 Realkreditinstitut 78.665 -10.464 0 7.479 75.680 Kreditinstitut 405.308 -75.904 0 0 329.404 Anden gæld, renteswaps (note 27) 33.900 -16.500 0 0 17.400 Deposita 5.689 -1.649 102 0 4.142 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt 523.562 -104.517 102 7.479 426.626 Betalt udbytte - -50.000 - - - Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt 523.562 -154.517 102 7.479 426.626 Moderselskab 2023/24 Realkreditinstitut 48.995 -8.429 0 5.655 46.221 Kreditinstitut 405.308 -75.904 0 0 329.404 Gæld til dattervirksomhed 64.871 -9.657 8.858 0 64.072 Anden gæld, renteswaps (note 27) 33.900 -16.500 0 0 17.400 Deposita 3.730 -1.577 0 0 2.153 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt 556.804 -112.067 8.858 5.655 459.250 Betalt udbytte - -50.000 - - - Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt 556.804 -162.067 8.858 5.655 459.250 Koncern 2022/23 Realkreditinstitut 73.578 3.833 0 1.254 78.665 Kreditinstitut 386.314 18.994 0 0 405.308 Anden gæld, renteswaps (note 27) 34.200 -300 0 0 33.900 Deposita 4.446 -75 1.318 0 5.689 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt 498.538 22.452 1.318 1.254 523.562 Betalt udbytte - -50.000 - - - Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt 498.538 -27.548 1.318 1.254 523.562 Moderselskab 2022/23 Realkreditinstitut 53.783 -5.614 0 826 48.995 Kreditinstitut 386.314 18.994 0 0 405.308 Gæld til dattervirksomhed 54.981 -7.720 17.610 0 64.871 Anden gæld, renteswaps (note 27) 34.200 -300 0 0 33.900 Deposita 2.617 0 1.113 0 3.730 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt 531.895 5.360 18.723 826 556.804 Betalt udbytte - -50.000 - - - Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt 531.895 -44.640 18.723 826 556.804 49 27. Anden gæld Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Skyldig A-skat og sociale bidrag 130 923 17 632 Ferieforpligtelser 752 527 628 439 Andre skyldige omkostninger 5.264 6.206 2.975 5.399 Kontant sikkerhed for positive renteswaps 17.400 33.900 17.400 33.900 23.546 41.556 21.020 40.370 Den regnskabsmæssige værdi af skyldige lønrelaterede poster og andre skyldige omkostninger måles til dagsværdi, der i al væsentlig- hed svarer til amortiseret kostpris. Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed på kr. 17,4 mio. for den positive dagsværdi af renteswaps, kr. 17,6 mio. Såfremt modparten på de indgåede renteswaps ikke kan honorere, vil beløbet blive modregnet i sikkerhedsstillelsen. 28. Renteswaps Moderselskabet og koncernen har indgået renteswaps til afdækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån med en kontrakt- mæssig værdi på nom. kr. 31,8 mio. (kr. 22,9 mio.) og lån fra kreditinstitutter med en kontraktmæssig værdi på kr. 250,0 mio. (kr. 250,0 mio.). De indgåede renteswaps kan ikke indregnes som regnskabsmæssig sikring. Kontrakt- Værdiregulering mæssig i resultat- værdi Dagsværdi opgørelsen Renteswaps, realkreditinstitutter DKK mio. Restløbetid DKK ’000 DKK ’000 Moderselskab – 30. september 2024: Renteswaps cibor, 6 måneder 1,5 31.12.2027 -49 65 Renteswaps cibor, 3 måneder 16,6 31.12.2033 -544 -544 -593 -479 Koncern – 30. september 2024: Renteswaps cibor, 6 måneder 3,6 31.12.2027 -116 35 Renteswaps cibor, 3 måneder 11,6 31.12.2032 -393 -877 Renteswaps cibor, 3 måneder 16,6 31.12.2033 -544 -544 -1.053 -1.386 Moderselskab – 30. september 2023: Renteswaps cibor, 6 måneder 8,1 31.12.2027 -114 253 Koncern – 30. september 2023: Renteswaps cibor, 6 måneder 10,8 31.12.2027 -151 337 Renteswaps cibor, 3 måneder 12,1 31.12.2032 484 484 333 821 Renteswaps, lån, kreditinstitutter Moderselskab/koncern – 30. september 2024: Renteswap 25,0 26.06.2025 602 -885 Renteswap 25,0 29.07.2025 413 -768 Renteswap 25,0 26.06.2026 851 -1.129 Renteswap 50,0 26.06.2027 2.145 -2.657 Renteswap 25,0 25.01.2028 906 -1.405 Renteswap 25,0 22.03.2029 1.628 -1.711 Renteswap 25,0 07.07.2030 3.219 -1.968 Renteswap 50,0 09.07.2032 7.885 -4.375 17.649 -14.898 Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden kortfristet gæld) 17.400 0 50 Note 28, fortsat Kontrakt- Værdiregulering mæssig i resultat- værdi Dagsværdi opgørelsen Renteswaps, realkreditinstitutter DKK mio. Restløbetid DKK ’000 DKK ’000 Moderselskab/koncern – 30. september 2023: Renteswap 25,0 26.06.2025 1.519 -168 Renteswap 25,0 29.07.2025 1.211 2 Renteswap 25,0 26.06.2026 2.012 -132 Renteswap 50,0 26.06.2027 4.865 -253 Renteswap 25,0 25.01.2028 2.345 -76 Renteswap 25,0 22.03.2029 3.364 -224 Renteswap 25,0 07.07.2030 5.222 -277 Renteswap 50,0 09.07.2032 12.321 -412 32.859 -1.540 Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden kortfristet gæld) 33.900 0 29. Nærtstående parter Nærtstående parter med bestemmende indflydelse: Selskabets nærtstående parter omfatter Neralda Holding ApS, København, der har bestemmende indflydelse. Udover udlodning af udbytte på kr. 42,8 mio. og betaling af selskabsskat kr. 6,3 mio. har der ikke været transaktioner med nærtstående parter. Ledende medarbejdere: Koncernens nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter koncernens bestyrelse, direktion og disse personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter desuden virksomheder, hvori denne personkreds har væsentlige interesser. Der har i regnskabsåret ikke været gennemført transaktioner med bestyrelse og direktion. Dattervirksomhed: Herudover består nærtstående parter af dattervirksomheden DI-Ejendoms Invest A/S, København. Moderselskabets mel- lemværender med dattervirksomhed pr. 30. september 2024 fremgår af balancen. Mellemværender med dattervirksomhed vedrører almindelige løbende forretningsmellemværender og forrentes. Derudover er der pr. 30. september 2024 ingen udeståender med nærtstående parter. 51 30. Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser samt kautions- og andre garantiforpligtelser Koncern Moderselskab Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 Koncernen har til sikkerhed for engagement med kreditinstitut stillet følgende: Ejendomskreditlån til dagsværdi 757.876 702.885 757.876 702.885 Påløbne renter på ejendomskreditlån 5.034 4.466 5.034 4.466 Likvide beholdninger 218 157 32 45 Koncernen har til sikkerhed for engagementer med realkreditinstitut stillet følgende: Gæld til realkreditinstitut er sikret ved pant i investerings- ejendom og domicilejendom Regnskabsmæssig værdi af pantsatte investeringsejen-domme 135.300 253.600 72.600 189.400 Regnskabsmæssig værdi af pantsat domicilejendom 15.965 16.176 15.965 16.176 Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed for posi-tive renteswaps 17.400 33.900 17.400 33.900 Eventualforpligtelser: Selvskyldnerkaution for DI-Ejendoms Invest A/S 0 0 100 100 Koncernens momsreguleringsforpligtelse vedrørende ejen-domskøb og vedligeholdelse 766 804 253 589 Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede beløb for skyl- dig selskabsskat fremgår af årsrapporten for Neralda Holding ApS, der er administrationsselskab i forhold til sambeskat- ningen. Koncernens selskaber hæfter desuden solidarisk for danske kildeskatter. Eventuelle senere korrektioner til sel- skabsskatten og kildeskatter kan medføre at selskabets hæftelse udgør et større beløb. Der påhviler ikke koncernen andre kautions-, garanti- eller eventualforpligtelser end de i årsrapporten anførte. 31. Finansielle risici og finansielle instrumenter Koncernens strategi er investering i en afbalanceret portefølje af rentebærende værdipapirer og investeringsejendomme, hvor der lægges vægt på en aktiv porteføljepleje, der skal sikre det bedst mulige risikoafvejede afkast. Den finansielle styring retter sig primært mod afvejning og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af kon- cernens investeringer og finansiering. Koncernen foretager ikke aktiv spekulation i finansielle risici. Investeringshorisonten er som udgangspunkt langsigtet. Bestyrelsen har fastsat en overordnet strategi og politik samt en række rammer og retningslinjer for koncernens: • investeringer • belåning, finansielle gearing samt afdækning med finansielle instrumenter. Ansvaret for det daglige arbejde med koncernens investerings-, belånings- og risikostrategi varetages af den daglige le- delse. 52 1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING Note 31 er udarbejdet på koncernniveau, idet den eneste væsentlige forskel mellem koncern og moderselskab er investe- ringsejendomme i datterselskabet, kr. 62,7 mio. (kr. 64,2 mio.), og gæld til realkreditinstitutter, kr. 29,5 mio. (kr. 29,7 mio.). De primære risikofaktorer, der knytter sig specifikt til koncernen, er: • koncernens drift • de risici, der knytter sig til de enkelte typer af aktiver • koncernens porteføljesammensætning inden for de enkelte aktivtyper • finansieringen med en kombination af egen- og fremmedkapital. Det overordnede mål for koncernens risikostrategi er til enhver tid at have overblik og kontrol med definerede risikoom- råder, som kan true koncernens soliditet, indtjening og omdømme. En effektiv risikostyring og interne kontroller skal medvirke til at reducere koncernens strategiske og forretningsmæssige risici, men kan ikke eliminere risiko for tab fuldstændig. Risikostyringen tager stilling til en lang række risikotyper, som berører forskellige elementer i koncernen, samt en risiko- strategi, der omfatter risikokontrol og -minimering. Der foretages løbende følsomhedsanalyse, stresstest for renterisiko, kreditrisiko og markedsrisiko til vurdering af usikkerheden i parameterværdier enkeltvis og sammen. Dette sker med hen- blik på at vurdere, hvor meget de enkelte parametre kan ændre sig, uden at investeringen/finansieringen bliver ufordelag- tig. Følsomhedsanalyserne foretages efter følgende metoder: Scenario-analyse, kritisk værdianalyse og analyse af margi- nale ændringer. Koncernens stresstests fastsætter, hvilke risici koncernen bør kunne modstå, og dermed hvilke variabler og stressniveauer der skal testes på. Stresstesten påvirker de enkelte risikoparametre med en række negative begivenheder for derved at konstatere, hvordan koncernen kan reagere på de givne scenarier. Der arbejdes aktivt for at mindske og sprede risikoen mest muligt. Dette gøres ved: • at arbejde i flere niveauer for risikospredning • risikospredning inden for de enkelte aktivtyper for derved at opnå en lavere risiko i de enkelte investeringssegmenter. Der foretages en grundig og individuel gennemgang af de enkelte investeringer, så der foreligger et indgående kendskab til det enkelte aktiv og den risikostruktur, der er indeholdt i den enkelte investering. Anvendelsen af en risikoafvejet finansiel gearing øger den samlede risiko i koncernen. Der arbejdes kontinuerligt med at optimere koncernens afkast og risikoprofil. Den samlede risiko i koncernen overvåges løbende af bestyrelsen og den daglige ledelse. Ved bestyrelsesmøderne gennemgås og vurderes de enkelte risikoområder på grundlag af en redegørelse fra den daglige ledelse. Der er ikke foretaget væsentlige ændringer af koncernens risikostyring i regnskabsåret. Til koncernens aktiviteter er der knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste er beskrevet nedenfor. Risikofak- torerne er ikke udtømmende, og de er ikke prioriteret efter sandsynligheden for, om de indtræffer, eller efter omfanget af de mulige konsekvenser. 1.1. Markedsrisici Markedsrisikoen er risikoen for, at markedsværdien for koncernens aktiver og passiver ændres som følge af ændringer i de finansielle markeder, primært relateret til renterisiko og risici forbundet med afledte finansielle instrumenter. Ud over generelle markedsrisici er der en række specifikke markedsforhold, der kan påvirke koncernens investeringer, hvorfor afkastet på investeringsporteføljen kan afvige fra den generelle udvikling på de finansielle markeder. Koncernen kan som investeringsselskab ikke undgå markedsrisici og har derfor valgt at påtage sig en nøje afvejet mar- kedsrisiko for at imødekomme koncernens målsætninger og samtidig opnå et risikoafvejet afkast. 53 1.2. Kreditrisici Kreditrisikoen er risikoen for, at koncernen lider tab, som følge af at modparten ikke kan opfylde sine betalingsforpligtel- ser. De primære kreditrisici i koncernen knytter sig til: • Ejendomskreditlån • Likvider • Afledte finansielle instrumenter – renteswaps • Lejetilgodehavender og andre tilgodehavender • Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme og ejendomme overtaget med henblik på videresalg. Inden koncernen påtager sig kreditrisici, foretages der en individuel vurdering af den enkelte investering, således at der inden anskaffelsen er et klart billede af den medfølgende risiko. Der arbejdes kontinuerligt med håndtering af koncernens kreditrisici, og der er særlig fokus på de mere risikofyldte inve- steringer. Koncern Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 Den maksimale kreditrisiko pr. 30. september, såfremt alle modparter ikke indfrier deres forpligtelser: Ejendomskreditlån (nominel værdi) 795.007 755.317 Obligationer (nominel værdi) 8.631 8.802 Likvider 957 476 Andre tilgodehavender (nominel værdi) 6.546 6.088 811.141 770.683 Dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån, tilgodehavende ydelser, huslejetilgodehavender og andre til- godehavender foretages på baggrund af en individuel vurdering. Dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån udgør tkr. 7.447 (tkr. 11.202). Regnskabsårets dagsværdiregu- lering for kreditrisiko på nødlidende ejendomskreditlån udgør tkr. 3.755 (tkr. 1.588). Dagsværdiregulering for kreditrisiko indregnes på baggrund af en individuel vurdering. Andre tilgodehavender indeholder en akkumuleret regulering for kreditrisiko på tilgodehavende ydelser med tkr. 6.343 (tkr. 7.205). Regnskabsårets regulering for kreditrisiko på tilgodehavender er tkr. 862 (tkr. 757). Dagsværdiregulering for kreditrisiko indregnes dels som en sumhensættelse og dels på baggrund af en individuel vurdering. 1.3. Likviditetsrisici Likviditetsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til, at koncernen ikke kan betale sine forpligtigelser. Koncernens likviditetspolitik: • fastlægger den overordnede profil for likviditetsrisiko og den valgte risikovillighed til sikring af en forsvarlig og til- strækkeligt stabil likviditet, der er tilpasset koncernens forholdsvis enkle kompleksitet. • sætter rammerne og danner grundlag for likviditetsstyringen, likviditetsstresstests, beredskabs- og finansieringsplaner. Målet med likviditetspolitikken er: • at overvåge og styre udviklingen i koncernens kort- og langsigtede likviditet, til sikring af at koncernen til enhver tid råder over tilstrækkelig likviditet • sikring af, at likviditetsniveauet i koncernen er hensigtsmæssigt i forhold til forpligtelserne på grundlag af: • en vurdering af den relative likviditet i Luxors aktiver på de pågældende markeder og under hensyn til den tid, der er nødvendig til realisation af aktiverne og prisstrukturen for aktiverne • aktivernes følsomhed over for andre markedsrisici eller markedsfaktorer. 54 1.4. Driftsrisici Driftsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til kontrolsystemer, ledelsesinformation, ledelsesfokus, besvigelser og men- neskelige fejl. Koncernen har opbygget en entydig forretningsgang samt en række interne kontrol- og risikostyringssystemer til minime- ring af koncernens driftsrisiko. 2. RISIKOSTYRING, EJENDOMSKREDITLÅN Investeringsstrategien for ejendomskreditlån bygger på en individuel analyse af debitor/kautionist og pant, hvilket skal medvirke til at mindske kreditrisikoen samt sikre et tilfredsstillende, langsigtet og risikoafvejet afkast. Bestyrelsen har givet bemyndigelse til, at der kan foretages investeringer i følgende typer af ejendomskreditlån: • Ejendomskreditlån med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark, udstedt i forbindelse med ejendomshandler og oprin- deligt udstedt til tredjemand. • Ejendomskreditlån udstedt som friværdibelåning med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark, oprindeligt udstedt til tredjemand. Ejendomskreditlånene erhverves hovedsageligt i enfamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, andelslejligheder og udlej- ningsejendomme. Ejendomskreditlån købes af ejendomskreditselskaber, som er underlagt Finanstilsynets regler for udstedelse og handel med ejendomskreditlån. Porteføljer af ejendomskreditlån afkøbes dels af ejendomskreditselskaber og dels direkte fra sæl- ger. Den overordnede ramme for køb af ejendomskreditlån er fastlagt med udgangspunkt i ønsket om en bred portefølje af ejendomskreditlån til sikring af risikospredning og risikominimering. Porteføljen af ejendomskreditlån er eksponeret for en række risici, der kan opdeles i henholdsvis kvantificerbare risici og dynamiske risici: • kvantificerbare risici kan konstateres og eventuelt afdækkes, inden investeringen foretages. Udgangspunktet for investeringerne er mange års erfaring med investering i ejendomskreditlån. Inden køb af et ejendomskreditlån foretages der et omfattende analysearbejde for at identificere og kvantificere de risici, der foreligger ved den enkelte investering. I analysen er et væsentligt element overvejelser om, hvorvidt ejen- domskreditlånet under svagere konjunkturforløb vil være dækket af pantet. Den individuelle analyse er en afgørende parameter til nedbringelse af risikoen, samtidig er det koncernens eneste mulighed for at indsamle den fornødne information, idet debitor ikke er forpligtet til at afgive oplysninger om sin økonomiske situation, når ejendomskreditlånet er afregnet. Ved investering i ejendomskreditlån foretages der altid en afvejning/vægtning mellem ejendomskreditlånenes risiko og afkast, hvor afdækning af risiko altid vægtes højere end muligheden for et højere afkast ved accept af højere ri- siko. De foretagne analyser kan alene minimere risikoen, men ikke eliminere den fuldstændig. I henhold til lovgivningen skal der ved køb af fast ejendom foreligge en udbetaling på min. 5% af kontantprisen. Det er selskabets politik, at den pantmæssige sikkerhed ved investering i ejendomskreditlån skal ligge inden for 95% af den kontante handelspris, dog vil en del af de afkøbte ejendomskreditlån ikke ligge inden for 95% af den kontante handelspris som følge af kurstab på udstedelsestidspunktet. • dynamiske risici er forhold, der kan ændre sig i løbet af ejendomskreditlånets levetid, f.eks. kvaliteten af debitor og pant. Der arbejdes aktivt for at nedbringe risikoen for porteføljen af ejendomskreditlån gennem en løbende og struk- tureret opfølgning på de ejendomskreditlån, der er i restance eller har en risiko for at komme i restance. 55 De væsentligste risici for porteføljen af ejendomskreditlån er markedsrisiko, renterisiko, indfrielsesrisiko, konjunkturer, operationel risiko og kreditrisiko. 2.1. Markedsrisici Markedsværdien for ejendomskreditlån afhænger af udviklingen i de generelle niveauer for en række markedsvariabler, f.eks. renter, kredit, konjunkturforhold samt markedets udbud og efterspørgsel. De generelle markedsrisici for porteføljen af ejendomskreditlån er under normale markedsforhold drevet af makroøkono- miske forhold, konjunkturforhold, nationale og internationale politiske forhold m.m. Porteføljen af ejendomskreditlån er fordelt på et stort antal ejendomskreditlån, debitorer og kautionister samt forskellige typer af ejendomme og geografiske placeringer, hvorfor der ikke foreligger en væsentlig koncentrationsrisiko. 2.1.1. Renterisiko Renterisikoen er udtryk for, hvor meget værdien af de fastforrentede ejendomskreditlån ændres som følge af ændringer i renteniveauet. Ejendomskreditlånene anskaffes typisk med en løbetid på 10 til 25 år. Ejendomskreditlånene er uopsigelige for koncer- nen, såfremt debitor overholder den indgåede aftale om afvikling, men kan førtidigt indfries af debitor i henhold til be- stemmelserne for det enkelte ejendomskreditlån. Ændringer i markedsrenten for ejendomskreditlån påvirker fastsættelsen af den effektive rente på de fastforrentede ejen- domskreditlån og dermed dagsværdien af porteføljen af ejendomskreditlån. Et fald i den effektive rente vil have en positiv indvirkning på dagsværdien for porteføljen af ejendomskreditlån, mens en stigning i den effektive rente vil have en negativ indvirkning på dagsværdien, hvilket vil påvirke resultatet henholdsvis positivt eller negativt. En del af denne risiko bliver formindsket via de løbende førtidige indfrielser af ejendomskreditlån, hvorved der løbende sker en genplacering af porteføljens ejendomskreditlån til den til enhver tid gældende markedsrente. Væsentlige ændringer i renteniveauet kan medføre, at dagsværdien af porteføljen af ejendomskreditlån ikke modsvarer værdien af koncernens fremmed- og egenkapital. Ligeledes vil der kunne opstå situationer, hvor rentebetalinger på frem- medkapitalen kan overstige afkastet fra porteføljen af ejendomskreditlån, hvilket vil påvirke resultatet negativt. Fastforrentede ejendomskreditlån måles til dagsværdi på grundlag af en effektiv rente på 9,25% (9,25%). Dagsværdiregu- leringen indeholder ikke ændring af porteføljens kreditkvalitet, idet denne indgår i dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån. Årets dagsværdiregulering, der er indregnet i resultatopgørelsen, udgør: • kr. 6,1 mio. (kr. 3,8 mio.) fra tilgang af ejendomskreditlån • kr. 3,0 mio. (kr. 4,4 mio.) fra indfrielser, afdrag m.m. • kr. 0,0 mio. (kr. -8,4 mio. som følge af justering af den effektive rente ved værdiansættelse af de fastforrentede ejen- domskreditlån fra 9% til 9,25%). Renteudviklingen for ejendomskreditlånsmarkedet følges på daglig basis ved handel og kontakt med markedet. Renteud- viklingens betydning for likviditet og dagsværdi opgøres som minimum kvartårligt. 2.1.2. Indfrielsesrisiko Vigende ejendomshandel, førtidige indfrielser og den generelle udlånsvillighed kan give en lavere nettotilgang af ejen- domskreditlån end forventet og derved lavere renteindtægter og kursavancer på porteføljen af ejendomskreditlån. Indfrielsesprocenten for ejendomskreditlån er i 2023/24 10,7% (12,9%). For 2024/25 forventes førtidige indfrielser på et lavere niveau i forhold til regnskabsåret 2023/24. For nuværende vurderes det, at porteføljen af ejendomskreditlån ikke er disponeret for en væsentlig indfrielsesrisiko, idet det vurderes, at modtagne indfrielser kan geninvesteres i nye ejendomskreditlån. 56 2.1.3. Konjunkturer Værdien af de pantsikrede sikkerheder afhænger af: • den generelle udvikling på ejendomsmarkedet • finansieringsmulighederne • samfundskonjunkturerne. Faldende ejendomsværdier mindsker koncernens sikkerhed i det enkelte ejendomskreditlån, hvilket kan medføre forøgede tab, såfremt debitor ikke har mulighed for at betale de forfaldne terminer. 2.2. Operationel risiko De operationelle risici kan give koncernen direkte eller indirekte økonomiske tab. Operationelle risici er risikoen for tab, der kan opstå som følge af: • uhensigtsmæssige eller mangelfulde interne procedurer • menneskelige fejl • systemmæssige fejl • eksterne begivenheder. Der arbejdes med en række gennemtestede systemer, der sammen med de indarbejdede interne kontroller skal minimere de operationelle risici. Der foretages løbende vurdering af de operationelle risici med henblik på at sikre, at der er de nødvendige sikkerhedsfor- anstaltninger, kontroller og beredskab. 2.3. Kreditrisiko Kreditrisiko er en væsentlig risikoparameter ved investering i ejendomskreditlån. Kreditrisici knytter sig primært til: • debitors evne til at betale de løbende ydelser • risikoen for, at debitorforpligtelsen ikke er tilstrækkeligt dækket af sikkerheden i den pantsatte ejendom eller hos en eventuel kautionist. Tabsrisikoen på ejendomskreditlån har bl.a. sammenhæng med samfundskonjunkturerne og den løbende sagsbehandling. Koncernen arbejder kontinuerligt på at styre, mindske og afdække porteføljens kreditrisici: • Ved en risikoafvejet og gennemarbejdet indkøbspolitik, der er opbygget på baggrund af en lang historisk erfaring. • Ved fastsatte krav til debitorer og panter, hvor der ved køb af ejendomskreditlån lægges afgørende vægt på at få ad- gang til oplysninger om debitors betalingsevne, ejendommens handelsværdi, beliggenhed og tilstand m.v. • Ved at arbejde aktivt for at mindske muligheden for tab gennem løbende og tæt sagsopfølgning på de debitorer, der kommer i restance eller er i risiko for at komme i restance. • Ved hjemtagelse af ejendomme på tvangsauktion på et risikoafvejet beslutningsgrundlag. • Ved at fastholde det personlige gældsansvar overfor debitor i forbindelse med tab på ejendomskreditlån. • Ved at arbejde aktivt med opfølgning på de tabte fordringer, hvilket på sigt vil minimere det oprindelige tab. Regulering til Regulering til Regulering til Ejendoms- dagsværdi, dagsværdi, Dagsværdiregulering for kreditrisiko i dagsværdi, kreditlån, kreditrisiko i kreditrisiko i forhold til porteføljens dagsværdi kreditrisiko nom. værdi % af nom. værdi % af dagsværdi 2021/22 12.790 754.040 1,70% 1,84% 2022/23 11.202 755.317 1,48% 1,59% 2023/24 7.447 795.007 0,94% 0,98% Realiseret tab på ejendomskreditlån modregnet ændring af dagsværdiregulering for kreditrisiko er kr. 3,2 mio. (kr. 2,7 mio.). Såfremt dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån havde været 5 procentpoint af dagsværdien, ville den samlede dagsværdiregulering for kreditrisiko være kr. 38,3 mio. (kr. 35,7 mio.). Denne yderligere dagsværdiregulering for kreditrisiko ville have haft en negativ indvirkning på resultat før skat med kr. 30,9 mio. (kr. 24,5 mio.). Et fald i dags- værdiregulering for kreditrisiko på debitorer ville have haft en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat. 57 Punkt 2.3. Kreditrisiko, fortsat Koncern Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 Forfaldne ydelser målt med og uden regulering for kredit-risiko på det enkelte ejendomskreditlån: Restancer uden individuel regulering for kreditrisiko 2.375 2.606 Restancer med individuel regulering for kreditrisiko 4.873 5.713 7.248 8.319 Regulering af kreditrisiko for ejendomskreditlånsydelser udgør kr. 6,3 mio. (kr. 7,2 mio.). Forfaldsfordeling af restancer på ejendomskreditlån uden individuel regulering for kreditrisiko: Forfald mellem 0 og 2 måneder 1.086 1.195 Forfald mellem 3 og 4 måneder 66 93 Forfald mellem 5 og 6 måneder 18 29 Forfald mellem 7 og 8 måneder 38 78 Forfald med mere end 8 måneder 1.167 1.211 2.375 2.606 Værdi af ejendomskreditlån ekskl. regulering for kreditrisiko 765.323 714.087 Ejendomskreditlån opgjort som værdiforringede 14.914 19.633 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 7.447 11.202 Opgørelsen af værdiansættelsen er foretaget efter en individuel vurdering af debitor og den pantmæssige placering. • For summariske beløbsmæssige oplysninger om beholdningen af ejendomskreditlån henvises til note 16. • Porteføljen af ejendomskreditlån fordelt på ejendomstyper fremgår af ledelsesberetningen. 2.4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af ejendomskreditlån • Udviklingen i renteniveauet • Konjunkturer • Kreditrisiko • Efterspørgsel efter lån og konkurrencen i lånemarkedet • Porteføljens løbetid Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i disse fakto- rer tæt med henblik på fastsættelse af den markedsmæssigt korrekte effektive rente samt for bedst muligt at håndtere eventuelle problemstillinger. Porteføljeværdien af ejendomskreditlån er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdiregule- ring af porteføljen, der kan være både positiv og negativ. 3. RISIKOSTYRING, EJENDOMME Investeringer foretages i investeringsejendomme i Danmark til udlejning gennem henholdsvis moderselskab og det 100%- ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S. Ejendommene er opdelt i butiks-, kontor- og boliglejemål samt produktion, lager- og logistiklejemål. Koncernens ejendomme er forsikrede mod fysiske skader og ansvar. Koncernens ejendomme vurderes ikke at have væ- sentlige tekniske risici. Koncernen arbejder aktivt for at nedbringe de risici, der kan påvirke koncernens portefølje af investeringsejendomme. De væsentligste risici er driftsrisici, kreditrisici, samfundskonjunkturerne, miljørisici og risikokomponenter ved fastsættelse af dagsværdi. 58 3.1. Driftsrisici Koncernens driftsrisici knytter sig primært til udviklingen i lejeindtægter/udlejningsprocenter, vedligeholdelse og forbed- ringer samt driftsomkostninger. 3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter Til koncernens udlejning og lejeindtægter knytter sig følgende primære risikofaktorer: • Ledige kvadratmeter • Mulighed for at genudleje ledige kvadratmeter, defineret som genudlejningsrisikoen, der bl.a. omfatter: • beliggenhed • øvrige ledige m 2 i området • udviklingen i lejeniveauet • investeringsejendommenes kvalitet og indretning, samt til hvilke formål de kan anvendes • de generelle samfundskonjunkturer • Fremtidige lovændringer, der kan begrænse mulighederne for huslejestigninger og muligheden for indregning af sti- gende omkostninger. Koncern Beløb i DKK ’000 og % 2023/24 2022/23 Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi 6,8% 6,4% 2Udlejningsprocenten i m pr. 30. september 2023 89,5% 85,7% Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i forhold til opnåelig leje 12,0% 14,1% Gennemsnitlig arealledighed i året 8,8% 19,6% Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året 1.060 3.778 Et fald i udlejningsprocenten på 5%-point vil med- føre en gennemsnitlig nedgang i lejeindtægterne med 630 623 Koncernens lejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om regulering af lejen som følge af: • Bestemmelser om lejeregulering i de enkelte lejeaftaler. For udlejning til private dog maksimeret til 4% i 2022-2024 som følge af et regeringsindgreb • Lejeregulering som følge af ændring i en række driftsomkostninger, bl.a. skatter og afgifter • Lejeregulering som følge af forbedringer af lejemålet i henhold til aftale med lejer. Koncernen vil som udgangspunkt foretage regulering af huslejerne, i det omfang det er muligt. Dog tages der ved afvej- ningen af lejereguleringerne hensyn til risiko for forøget tomgang. 3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer Det vurderes, at: • de planlagte vedligeholdelsesarbejder er nødvendige og tilstrækkelige for at opretholde de nuværende huslejeindtæg- ter. • de planlagte omkostninger til forbedringer og modernisering: • kan medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af færre ledige lejemål og et højere huslejeniveau • kan fastholde og forbedre ejendommenes kvalitet • kan medvirke til en forøget værdi af ejendommene. I det omfang der ikke afholdes de fornødne omkostninger til at sikre ejendommenes kvalitet, er der risiko for enten øgede fremtidige omkostninger til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter. 3.1.3. Driftsomkostninger Stigende omkostninger til drift af investeringsejendommene, herunder skatter, afgifter og vedligeholdelse, vil reducere afkastet af den enkelte investeringsejendom og dermed også investeringsejendommenes dagsværdi, medmindre disse om- kostninger kan pålægges lejerne i henhold til lejekontrakten. Til driftsomkostningerne knytter sig en risiko for stigninger i prisniveauet for de omkostninger, der løbende skal afholdes. 59 For manglende lejeindtægter som følge af ledige m 2 knytter sig en risiko i forhold til betaling af de driftsomkostninger, der skal afholdes uden tilhørende indtægter. 3.2. Kreditrisici Ved indgåelse af en lejekontrakt afdækkes lejerens betalingsevne, og der stilles som udgangspunkt krav om indbetaling af depositum, bankgaranti og/eller forudbetalt leje. Koncernen har løbende kontakt med lejerne for på et tidligt tidspunkt at identificere mulige ændringer i lokalebehov, dels for at finde en løsning på det eventuelt ændrede behov, dels for hurtigt at kunne finde nye, egnede lejere. Dette kan dog ikke udelukke, at nogle af koncernens lejere ikke er i stand til at honorere deres fremtidige betalingsfor- pligtelser. Lejere, der ikke er i stand til at betale huslejen (modregnet depositum og forudbetalt leje), vil resultere i redu- cerede lejeindtægter som følge af lejeledighed, eventuelle ekstraomkostninger til genudlejning samt istandsættelse og ind- retning til nye lejere. 3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici En økonomisk afmatning vil: • forøge risikoen for, at koncernens lejere ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser • svække ejendomsmarkedet og derved påvirke koncernen negativt • formindske efterspørgslen efter lejemål og derved påvirke lejeledigheden på markedet. På længere sigt vil det med- føre en svækkelse af vilkårene for udlejning og presse niveauet for huslejeindtægterne, hvilket vil medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og faldende markedsværdi for koncernens investeringsejendomme. 3.4. Miljørisici Miljørisici for ejendomsporteføljen består primært af risikoen for, at der konstateres forurening på en af investeringsejen- dommene med efterfølgende udstedelse af myndighedspåbud, der kan være omkostningstunge at afhjælpe eller påvirke investeringsejendommens værdi negativt. Som udgangspunkt kan koncernen kun pålægges omkostninger til undersøgelse eller fjernelse af forurening, som den selv har forårsaget. Koncernen kan dog pålægges disse omkostninger, såfremt en lejer ikke kan betale. Ved ansøgning om ændring af investeringsejendommenes anvendelse eller ansøgning om byggetilladelser kan myndighe- derne stille krav om, at der skal foretages miljøundersøgelser, og i tilfælde af forurening pålægge koncernen fjernelse heraf. 3.5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme Blandt de væsentligste risikofaktorer ved opgørelse af dagsværdien er fastsættelse af afkastkravet for den enkelte investe- ringsejendom og udlejningsprocenten. Til fastlæggelse af det markedsbestemte afkastkrav er de primære risikofaktorer: • Udvikling i renteniveauet • Inflation • Efterspørgslen efter den pågældende type af investeringsejendomme • Ændring i generelle markedsvilkår, hvor en stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på porteføljens regnskabsmæssige værdi • Mulighed for refinansiering af prioritetslån • Specielle forhold gældende for den enkelte investeringsejendom. Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i ejendoms- markedet med henblik på fastsættelse af det markedsmæssigt korrekte afkastkrav samt for bedst mulig håndtering af de problemstillinger, der opstår. Værdien af investeringsejendomme er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdiregulering af investeringsejendommene, der kan være både positiv og negativ. Stigende renter kan påvirke dagsværdien af den enkelte investeringsejendom negativt, idet det kan resultere i krav til sti- gende afkastprocenter. 60 Dagsværdien af koncernens ejendomsportefølje svarer til et nettoafkast på 6,8 % (6,4%) opgjort som den forventede leje- indtægt ved fuld udlejning med fradrag af forventede driftsomkostninger. Koncern De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdi er: Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 2Gennemsnitlig leje pr. m pr. år 502 366 Udlejningsprocent pr. 30. september 2024 89,5% 85,7% Afkastprocent kontor/butik/bolig 7,00-7,50% 7,00-7,50% Afkastprocent lager/produktion/kontor 6,25-7,50% 6,00-7,25% Ejendomsrisiko ved ændring af afkastprocenten: Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5% vil ejendom- menes dagsværdi falder med 9.321 18.830 Ved et fald i afkastprocenten på 0,5% vil ejendomme- nes dagsværdi stige med 10.825 22.111 4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO Koncern Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 Andre tilgodehavender: Ikke-forfaldne tilgodehavender 5.641 4.974 Restancer, portefølje af ejendomskreditlån uden individuel regulering for kreditrisiko 905 1.114 Restancer, portefølje af ejendomskreditlån med individuel regulering for kreditrisiko 6.343 7.205 12.889 13.293 5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS Koncernen lægger vægt på, at kapitalen udnyttes optimalt indenfor de fastlagte rammer for risiko. Der arbejdes med en afvejet andel af finansiel gearing i balancen til forøgelse af egenkapitalens afkast. Gearingsgraden bliver løbende tilpasset de aktuelle udsigter for renteudviklingen og typerne af aktiver, idet koncernen har fokus på både afkastmulighederne og de medfølgende risici. De væsentligste risici er likviditetsrisici, renterisici og gearingsrisiko. 5.1. Likviditetsrisici Det er koncernens målsætning at have tilstrækkeligt likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigts- mæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Likviditetsreserverne består af: • likvide beholdninger • den løbende likviditetsgenerering fra koncernens aktiver • uudnyttede kreditfaciliteter. Koncernens kreditfaciliteter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen. Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncer- nens investeringer og finansiering. 61 Koncernens likviditetsrisici kan inddeles i markedslikviditetsrisici og finansieringslikviditetsrisici. • Markedslikviditetsrisikoen er risikoen for, at: • koncernen ikke kan opfylde de aftalte betalingsforpligtelser • koncernen mangler finansiering, der vil forhindre koncernen i at fastholde den vedtagne strategi • koncernens ejendomskreditlån og investeringsejendomme ikke kan sælges uden at påvirke dagsprisen og dermed medføre tab. Koncernens ejendomskreditlån og investeringsejendomme er som udgangspunkt anlægsinvesteringer, hvorfor markedsli- kviditetsrisikoen primært vil være gældende i et risikoscenario, hvor der vil være behov for frasalg af anlægsaktiver. • Finansieringslikviditetsrisikoen består primært af risikoen for: • at koncernen ikke har adgang til den fornødne likviditet • at koncernen mister en del af den løbende likviditetsgenerering fra investeringsaktiver • at koncernen mister sine kreditfaciliteter som følge af manglende overholdelse af aftalte covernants eller som følge af interne forhold hos koncernens kreditinstitut, hvilket vil resultere i: • manglende adgang til likviditet, hvilket vil betyde, at koncernen afskæres fra at udvikle den nuværende aktivi- tet samt foretage nye investeringer • manglende adgang til likviditet, der gør det vanskeligt at opfylde de eksisterende forpligtelser • stigning i finansieringsomkostningerne, der enten er koncernspecifik og derved ikke kan forklares med et generelt stigende renteniveau eller er en generel forøgelse af kreditspændet • stigning i krav til likvid sikkerhedsstillelse for negativ dagsværdi af renteswaps som følge af faldende markedsren- ter • opsigelse af realkreditlån som følge af manglende likviditet til terminsbetalinger og derved opsigelse af realkredit- lån i henhold til lånenes misligholdelsesbestemmelser. • Der arbejdes aktivt med styring af koncernens likviditetsrisiko: • ved at sikre, at investeringsporteføljen har den nødvendige likviditet og løbende likviditetsgenerering • ved at arbejde med en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen • med et likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens primære finansieringslikviditetsrisiko er det kontraktlige løbetidsmismatch mellem aktiver og gæld. Risikoen for manglende løbende likviditet vurderes som afmålt, idet koncernens aktiver anses for at have den nødvendige likviditet via det løbende afkast og førtidige indfrielser af ejendomskreditlån samt huslejeindtægter. Den overordnede likviditetsstyring sker med et budget, der dækker en 12-månedersperiode samt en budgetteringsmodel, der dækker en periode på op til to år. Der foretages løbende opdatering af forecast samt stresstests af likviditets- og finan- sieringsrisiko for normale og ekstraordinære likviditetsforhold. Koncern 2023/24 Udløbstidspunkt og fordeling mellem fast- og variabelt forrentede fordringer og gæld (nominelle værdier) Mellem et og Heraf fast- Heraf variabelt Beløb i DKK ’000 Inden for et år fem år Efter fem år I alt forrentetforrentet Ejendomskreditlån (nom.) 40.575 192.120 562.312 795.007 725.241 69.766 Obligationer (nom.) 170 680 7.781 8.631 8.631 0 Bankindestående 957 0 0 957 0 957 Realkreditinstitutter, kontantlånsrestgæld -4.809 -19.321 -57.251 -81.381 -81.381 0 Kreditinstitutter -329.404 0 0 -329.404 -250.000 -79.404 30. september 2024 -292.511 173.479 512.842 393.810 402.491 -8.681 62 Koncern 2022/23 Ejendomskreditlån (nom.) 34.707 169.582 551.028 755.317 667.728 87.589 Obligationer (nom.) 160 640 8.002 8.802 8.802 0 Bankindestående 476 0 0 476 0 476 Realkreditinstitutter, kontantlånsrestgæld -7.632 -25.732 -58.481 -91.845 -91.845 0 Kreditinstitutter -405.308 0 0 -405.308 -250.000 -155.308 30. september 2023 -377.597 144.490 500.549 267.442 334.685 -67.243 * Inkl. afdækning med renteswaps 5.1.1 Kreditrisiko, kredit- og realkreditinstitutter Kreditrisikoen for kredit- og realkreditinstitutter samt finansielle instrumenter søges minimeret ved brug af dansk SIFI- institutter med høj kreditværdighed. 5.2. Renterisici, finansiering og renteswaps Koncernens balance indeholder en væsentlig andel af rentebærende finansielle aktiver og forpligtelser. Renterisikoen omfatter risiko ved en ændring af renteniveauet på de finansielle markeder. Renterisikoen knytter sig pri- mært til fastforrentede ejendomskreditlån samt finansieringsrente. Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på årets resultat. Koncernen afdækker delvist den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteswaps, når det vurderes at være formålstjenligt, og rentebetalingerne kan sikres på et tilfredsstillende niveau i forhold til de omkost- ninger, der er forbundet hermed. Den renterisiko, der henføres til ændringer i bidragssatserne, kan ikke afdækkes. Afdækning af renterisici foretages normalt ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlægges til en fast rente, samt ved optagelse af realkreditlån med fastrenteperioder over en årrække. I det omfang renterisikoen afdækkes med renteswaps, opstår der en dagsværdirisiko, der primært afhænger af afdæknin- gens beløbsmæssige størrelse og løbetid. Kursrisikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt. Rentefølsomheden defineres som ændringen i markedsværdien af renteswaps ved et rentefald på 0,01%-point (ét basispunkt), hvilket svarer til den urealiserede dagsværdiregulering, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med 0,01%-point (ét basispunkt). Der stilles likvid sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter. Er dagsværdien af renteswaps negativ, stiller moderselskabet sikkerhed for den negative renteswap. Er dagsværdien af renteswaps positiv, stiller moderselska- bets kreditinstitut likvid sikkerhed overfor Selskabet. Den samlede renteafdækning af kreditinstitutter udgør kr. 250 mio. (kr. 250 mio.) med en restvarighed på op til ca. 7,75 år. Ligeledes er variabelt forrentede realkreditlån afdækket i op til 9,25 år ved indgåelse af renteswaps med kr. 31,8 mio. (kr. 22,9 mio.) (note 28). Koncernen sammensætter låneporteføljen og afdækningen heraf på baggrund af forventningerne til den fremtidige rente- udvikling og under hensyntagen til ønsket om en vis stabilitet i basisindtjeningen. Årets dagsværdiregulering af gæld til realkreditinstitutter er indregnet i resultatopgørelsen under finansieringsomkostninger med kr. -7,5 mio. (kr. -1,3 mio.). Årets dagsværdireguleringen på renteswaps, kr. -16,3 mio. (kr. -0,7 mio.), er indregnet i resultatopgørelsen under finansie- ringsomkostninger. Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfordringsvilkår. 63 Udsving i renteniveauet vil påvirke koncernens dagsværdier således: • For porteføljen af ejendomskreditlån vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balan- cedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 34,3 mio. (kr. 31,8 mio.). Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat. • For variabelt forrentede ejendomskreditlån vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen medføre en positiv indvirkning på resultat før skat og egenkapital med kr. 0,7 mio. (kr. 0,9 mio.). • Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende negativ indvirkning på resultat før skat. • For den variabelt forrentede gæld vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balance- dagen medføre en negativ indvirkning på resultat før skat på kr. 0,8 mio. (kr. 1,6 mio.). Et tilsvarende fald i renteni- veauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat. • For renteswaps med kreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten på balance- dagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 3,7 mio. (kr. 5,3 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat. • For renteswaps med realkreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten på balan- cedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 1,2 mio. (kr. 0,7 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat. 5.3. Finansiel gearing Koncernens finansielle gearing følges løbende via opgørelser og stresstests samt ved udarbejdelse af de kvartårlige regn- skabsmeddelelser. Bestyrelsen og den daglige ledelse vurderer løbende koncernens kapitalomkostninger og de risici, der er forbundet med de enkelte typer af kapital. Koncern Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 Koncernens finansielle gearing: Kreditinstitutter 329.404 405.308 Realkreditinstitutter 75.680 78.665 Anden gæld 24.508 42.548 Selskabsskat 39.347 6.255 Likvider -957 -476 467.982 532.300 Egenkapital 447.829 436.639 Finansiel gearing 1,05 1,22 Koncernens politik for finansiel gearing er en gearing på maksimalt 2 gange koncernens egenkapital. 5.3.1. Risiko ved finansiel gearing Koncernens politik for finansieringsrisiko arbejder med en afpasset og risikoafvejet overdækning for koncernens kreditfa- ciliteter og en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen. Den finansielle gearing øger afkastpotentialet, men øger samtidig risikoen for tab. Pludseligt ændrede markedsforhold og kursfald på investeringsaktiver, illikviditet for investeringsaktiver og stigende fi- nansieringsomkostninger kan resultere i, at koncernen afskæres fra at indgå nye forretninger eller at kunne honorere sine forpligtelser – begge dele på grund af manglende likviditet og finansiering. For at minimere risikoen for tab er fastholdelse af koncerns kreditfacilitet en væsentlig parameter, hvorfor styring af fi- nansieringsrisikoen er afgørende for at minimere risikoen. Der foretages ikke aktiv spekulation i finansielle risici. Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering. 64 Koncern 2023/24 Regnskabs- Kontraktlige Mellem et Beløb i DKK ’000 mæssig værdi pengestrømme Inden for et år og fem år Efter fem år Forfaldsoversigt pr. 30. september 2024 Realkreditinstitutter 75.680 102.251 7.073 27.020 68.158 Kreditinstitutter 329.404 329.404 329.404 0 0 Nettoeffekt, renteswaps -16.596 -29.100 -5.762 -17.410 -5.928 388.488 402.555 330.715 9.610 62.230 Koncern 2022/23 Forfaldsoversigt pr. 30. september 2023 Realkreditinstitutter 78.665 109.986 9.890 32.647 67.449 Kreditinstitutter 405.308 405.308 405.308 0 0 Nettoeffekt, renteswaps -33.192 -39.375 -6.636 -23.533 -9.206 450.781 475.919 408.562 9.114 58.243 Forfaldsoversigten er baseret på alle udiskonterede pengestrømme inkl. estimerede rentebetalinger. Rentebetalinger er estimeret på basis af de nuværende aftaler og markedsforhold. Udiskonterede pengestrømme fra afledte finansielle instru- menter præsenteres netto, idet parterne har en ret/forpligtelse og intention om at afregne netto. Renteswaps er indgået til dækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån og gæld til kreditinstitutter. Åbent- stående renteswaps pr. 30. september 2024 er specificeret i note 28. Kontraktlige pengestrømme er for gæld til realkreditinstitutter beregnet i henhold til de enkelte låns afdragsprofil. Kon- traktlige pengestrømme for kreditinstitutter er for lån med aftale om fast rente beregnet frem til lånenes udløb. Gæld til realkreditinstitutter kan, såfremt koncernen ønsker dette, indfries førtidigt i hele perioden i henhold til de gæl- dende forudsætninger for de enkelte realkreditlån. Gæld til realkreditinstitutter kan ikke opsiges af långiver, medmindre der sker misligholdelse. Information om koncernens gæld til realkreditinstitutter fremgår af note 23. Gæld til kreditinstitutter kan opsiges af långiver med kort varsel. Information om koncernens gæld til kreditinstitutter fremgår af note 24. Likviditetsreserven består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. Koncernens kreditfaciliteter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen. Koncern Beløb i DKK ’000 2023/24 2022/23 Likviditetsreserven sammensætter sig således: Likvide beholdninger 957 476 Uudnyttede kreditfaciliteter 245.596 144.692 246.553 145.168 Udover ovenstående likviditetsreserve har koncernen en løbende frigivelse af likviditet ved førtidige indfrielser og afdrag på ejendomskreditlån samt huslejer. Porteføljens afdragsprofil fremgår af note 16. Udnyttelse af uudnyttede kreditfaciliteter er betinget af, at koncernen stiller med en given andel af egne midler. 65 6. PENGESTRØMSRISIKO Pengestrømsrisiko er risikoen for, at investeringsaktivernes pengestrøm vil svinge som følge af ændringer i markedsren- ten. Pengestrømsrisikoen relaterer sig primært til beholdningen af cibor-ejendomskreditlån og koncernens gæld. 7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR Bestyrelsen foretager løbende en vurdering af kapitalstrukturen for at sikre, at der er overensstemmelse mellem koncer- nens og aktionærernes interesser med det formål at sikre en optimering af forholdet mellem egenkapital og gæld, der skal understøtte en langsigtet økonomisk vækst. Bestyrelsen og den daglige ledelse arbejder kontinuerligt med koncernens kapitalstruktur med henblik på at sikre koncernens evne til at absorbere væsentlig finansiel uro og understøtte en langsig- tet økonomisk vækst. Kapitalstrukturen består af egenkapital, omfattende aktiekapital, frie reserver og overført resultat, finansielle forpligtelser i form af gæld til kreditinstitutter, realkreditinstitutter, skyldig selskabsskat og likvider samt løbende afdrag på ejendoms- kreditlån. 8. MEDARBEJDERRISICI Koncernen er afhængig af kompetente og motiverede medarbejdere. Der fokuseres i øvrigt på videreuddannelse af medar- bejderne for at fastholde og tiltrække velkvalificerede medarbejdere, der kan bidrage til sikring af, at koncernen kan reali- sere sine målsætninger. 9. SYSTEMRISICI En betydelig del af koncernens drift understøttes af IT-systemer og data, og det er afgørende, at IT-systemerne har en høj grad af sikkerhed og tilgængelighed. IT-risikoen omfatter nedbrud, ustabilitet og utilgængelighed til IT-systemerne, der bl.a. kan forårsages af: • Eksterne nedbrud, bl.a. fiber- og/eller strømafbrydelser • Tekniske nedbrud i IT-infrastruktur eller lokalnetværket • Cyberangreb såsom ransomware-angreb Nedbrud i koncernens interne og eksterne IT-systemer vil kunne medføre mistet problemhåndtering med tab som følge samt kunne have omdømmemæssige konsekvenser. Der arbejdes aktivt for at sikre koncernens IT-sikkerhed. Der er udarbejdet generelle IT-retningslinjer, som giver et sik- kerhedsniveau, der bør kunne sikre en stabil drift. Der arbejdes kontinuerligt for en høj datasikkerhed med det formål at undgå, at uvedkommende får adgang til systemer og data, der kan misbruges til skade for koncernen eller dens interessenter. 66 32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen Noterede Observerbare Ikke-observer-priser input bare input Koncern pr. 30. september 2024 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt Beløb i DKK ’000 Aktiver Ejendomskreditlån 0 0 757.876 757.876 Obligationer 8.701 0 0 8.701 Investeringsejendomme 0 0 135.300 135.300 Domicilejendom 0 0 15.965 15.965 Renteswaps 0 17.649 0 17.649 Andre aktiver 957 6.024 0 6.981 Aktiver i alt for dagsværdihierarki 9.658 23.673 909.141 942.472 Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser 0 399.678 0 399.678 Anden gæld 0 17.400 0 17.400 Renteswaps 0 1.053 0 1.053 Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 418.131 0 418.131 Noterede Observerbare Ikke-observer-priser input bare input Koncern pr. 30. september 2023 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt Beløb i DKK ’000 Aktiver Ejendomskreditlån 0 0 702.885 702.885 Obligationer 8.276 0 0 8.276 Investeringsejendomme 0 0 253.600 253.600 Domicilejendom 0 0 16.176 16.176 Renteswaps 0 33.343 0 33.343 Andre aktiver 476 5.667 0 6.143 Aktiver i alt for dagsværdihierarki 8.752 39.010 972.661 1.020.423 Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser 0 478.190 0 478.190 Anden gæld 0 33.900 0 33.900 Renteswaps 0 151 0 151 Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 512.241 0 512.241 67 Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen, fortsat Noterede Observerbare Ikke-observer-priser input bare input Moderselskab pr. 30. september 2024 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt Beløb i DKK ’000 Aktiver Ejendomskreditlån 0 0 757.876 757.876 Obligationer 8.701 0 0 8.701 Investeringsejendomme 0 0 72.600 72.600 Domicilejendom 0 0 15.965 15.965 Datterselskab 0 0 83.960 83.960 Renteswaps 0 17.649 0 17.649 Andre aktiver 771 6.024 0 6.795 Aktiver i alt for dagsværdihierarki 9.472 23.673 930.401 963.546 Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser 0 370.219 0 370.219 Anden gæld 0 17.400 0 17.400 Renteswaps 0 593 0 593 Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 388.212 0 388.212 Noterede Observerbare Ikke-observer-priser input bare input Moderselskab pr. 30. september 2023 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt Beløb i DKK ’000 Aktiver Ejendomskreditlån 0 0 702.885 702.885 Obligationer 8.276 0 0 8.276 Investeringsejendomme 0 0 189.400 189.400 Domicilejendom 0 0 16.176 16.176 Datterselskab 0 0 86.371 86.371 Renteswaps 0 32.859 0 32.859 Andre aktiver 364 5.667 0 6.031 Aktiver i alt for dagsværdihierarki 8.640 38.526 994.832 1.041.998 Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser 0 448.520 0 448.520 Anden gæld 0 33.900 0 33.900 Renteswaps 0 114 0 114 Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 482.534 0 482.534 68 Specifikation af aktiver, der måles til dagsværdi i balancen baseret på niveau 3 Investerings- Koncern pr. 30. september 2024 Ejendomskreditlån ejendomme Domicilejendom Beløb i DKK ’000 Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2023 702.885 253.600 16.176 Afskrivninger 0 0 211 Dagsværdiregulering samt gevinst/tab 12.881 46.700 0 Tilgang 163.627 0 0 Afgang 0 165.000 0 Afdrag, indfrielser og tab 121.517 0 0 Regnskabsmæssig værdi 30. september 2024 757.876 135.300 15.965 Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen 9.126 46.700 0 Moderselskab i DKK ’000 pr. 30. september 2024 Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2023 702.885 189.400 16.176 Afskrivninger 0 0 211 Dagsværdiregulering samt gevinst/tab 12.881 48.200 0 Tilgang 163.627 0 0 Afgang 0 165.000 0 Afdrag, indfrielser og tab 121.517 0 0 Regnskabsmæssig værdi 30. september 2024 757.876 72.600 15.965 Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen 9.126 48.200 0 Investerings- Koncern pr. 30. september 2023 Ejendomskreditlån ejendomme Domicilejendom Beløb i DKK ’000 Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2022 696.102 256.400 16.387 Afskrivninger 0 0 -211 Dagsværdiregulering samt gevinst/tab 1.432 -2.800 0 Tilgang 135.473 0 0 Afdrag, indfrielser og tab 130.122 0 0 Regnskabsmæssig værdi 30. september 2023 702.885 253.600 16.176 Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen -156 -2.800 0 Moderselskab i DKK ’000 pr. 30. september 2023 Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2022 696.102 190.500 16.387 Afskrivninger 0 0 -211 Dagsværdiregulering samt gevinst/tab 1.432 -1.100 0 Tilgang 135.473 0 0 Afdrag, indfrielser og tab 130.122 0 0 Regnskabsmæssig værdi 30. september 2023 702.885 189.400 16.176 Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen -156 -1.100 0 69 Klassifikation af finansielle instrumenter Klassifikation af finansielle instrumenter i dagsværdihierarkiet er foretaget således: Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver eller forpligtelser. Niveau 2: Andre input end noterede priser, som er observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte eller indi- rekte. Niveau 3: Input for aktivet eller forpligtelsen, som ikke er baseret på observerbare markedsdata. Metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdier De anvendte metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdi for de finansielle instrumenter er beskrevet nedenfor. De anvendte metoder er uændrede i forhold til regnskabsåret 2022/23. Ejendomskreditlån Ejendomskreditlån måles til dagsværdi på baggrund af observerbare data i markedet. Markedet for ejendomskreditlån: Markedet for køb og salg af ejendomskreditlån er ikke et formelt organiseret marked med daglige noteringer som på f.eks. en børs eller en handelsplatform. Det er et marked, hvor køber og sælger finder hinanden gennem et professionelt netværk og via forretningsmæssige kontakter i markedet. Selskabet har via sin mangeårige tilknytning til markedet for ejendomskreditlån et indgående kendskab til aktørerne i mar- kedet, der er ejendomskreditselskaber, som er underlagt Finanstilsynets regler for udstedelse og handel med ejendomskre- ditlån. Organiseringsgraden i markedet for ejendomskreditlån kan påvirke dels effektiviteten mellem sælger og aftager, dels likvi- diteten i markedet. Prisdannelsen: Ejendomskreditlån handles sædvanligvis til kurser, der relaterer sig til henholdsvis debitor og pantets kvalitet samt det øvrige kapitalmarked. Som aktiv køber af ejendomskreditlån er det muligt at danne sig et billede af det aktuelle dagsprisniveau, dels via den mængde af tilbud, der løbende modtages, dels via kontakten med markedet for ejendomskreditlån. Kurserne på ejendomskreditlån er ikke så volatile som for fx obligationer, idet der er flere faktorer, der skal indregnes i den effektive forrentning, herunder ekstraordinære afdrag, indfrielseskurser samt administrationsomkostninger og forventnin- ger til tab. Ejendomskreditlån har en prisfølsomhed, der er forbundet med samfundskonjunkturerne. Ved negative samfundskonjunk- turer bliver debitorerne generelt dårligere til at betale, hvilket resulterer i større tabshensættelser og tab. Værdiansættelse af porteføljen af ejendomskreditlån: Ejendomskreditlånenes prisfølsomhed overfor samfundskonjunkturerne betyder, at koncernens fastforrentede ejendoms- kreditlån værdiansættes til dagsværdi i to niveauer: • Fastforrentede ejendomskreditlån: • nom. kr. 708,7 mio. (kr. 649,4 mio.) fastforrentede ejendomskreditlån, opgøres til dagsværdi på baggrund af den effektive rente på 9,25% (9,25%), der er opgjort på baggrund af konstaterede markedsdata fratrukket hensættelse til kreditrisiko. Ved opgørelsen af dagsværdien kan kursen ikke overstige de enkelte ejendomskreditlåns indfrielse- skurs. • nom. kr. 16,5 mio. (kr. 18,3 mio.) fastforrentede ejendomskreditlån, opgøres til dagsværdi svarende til kostpris fratrukket hensættelse for kreditrisiko. • Regulering for kreditrisiko er opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt ejendomskreditlån, der er i restance. 70 • Koncernens cibor-ejendomskreditlån værdiansættes ligeledes i to niveauer: • ejendomskreditlån opgøres til dagsværdi svarende til kostpris • regulering for kreditrisiko opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt ejendomskreditlån, der er i restance. Metoden for værdiansættelse til dagsværdi er baseret på de parametre, som en kvalificeret, villig og uafhængig markeds- deltager vurderes at ville basere sin prissætning på. Ved dagsværdiberegningen udregnes en markedsværdikurs ud fra den fastsatte effektive rente. Beregning sker ved brug af grundlæggende algoritmer for nutidsværdiberegning med indregning af de eventuelt vedhængende renter. Ved vurdering af ejendomskreditlånenes dagsværdi er der en række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdian- sættelsen af porteføljen af ejendomskreditlån, herunder fremtidige begivenheder, debitorernes betalingsevne og sam- fundskonjunkturerne. Koncernen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter koncernens vurdering er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og for- ventninger til samfundskonjunkturerne. I dagsværdihierarkiet er ejendomskreditlån kategoriseret i niveau 3. Beløb i DKK mio. Koncern og moderselskab Realiserede kursavancer indregnet i resultatopgørelsen under posten finansieringsindtægter 6,2 Koncernens køb i regnskabsåret 163,6 Koncernens afdrag og indfrielser 121,5 Afledte finansielle instrumenter: Dagsværdi af renteswaps er værdiansat til nutidsværdien af den estimerede pengestrøm baseret på observerbare swap- kurver. Andre aktiver: Andre aktiver indeholder tilgodehavenderenter fra ejendomskreditlån samt positiv værdi af afledte finansielle instrumen- ter indgået til sikring af dagsværdien af de indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data. Investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme er værdiansat til dagsværdi og kategoriseret i niveau 3 i dagsværdihierarkiet. Investeringsejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, der har været anvendt konsistent gennem en årrække. Koncernens afkastmodel indeholder følgende hovedelementer: + Lejeindtægter + Refusioner og andre indtægter - Driftsomkostninger - Udvendig vedligeholdelse - Administration Nettoresultat/afkastprocent - evt. omkostninger til genudlejning = Dagsværdi Koncernens dagsværdi måles med udgangspunkt i de individuelle kriterier for den enkelte investeringsejendom og på baggrund af den enkelte ejendoms budget for det kommende regnskabsår inklusive omkostninger af ekstraordinær karak- ter. Lejeindtægter indregnes for udlejede m 2 i henhold til indgåede kontrakter. Lejeindtægter for ikke-udlejede m 2 indregnes med forventet lejeindtægt ved udlejning. Afkastprocenten fastsættes individuelt for den enkelte investeringsejendom. Ved fastsættelse af afkastkravet tages hensyn til konkrete forhold for den enkelte ejendom, herunder ændringer i den enkelte ejendoms forhold, bestemmelser i lejekon- trakter, udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, beliggenhed og køb og salg inden for samme 71 ejendomssegment. Derudover tages hensyn til den generelle udvikling i økonomien, herunder udviklingen i det generelle renteniveau, efterspørgslen og udbuddet af ejendomme og investorernes krav til afkast. Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er afhængig af fremtidige begivenheder, blandt andet efterspørgsel efter erhvervslejemål og samfundskonjunkturerne. Værdiansættel- sen bygger på en forudsætning om et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt. Beløb i DKK mio. Koncern Moderselskab Afkast på investeringsejendomme 54,3 54,2 *Salg i regnskabsåret165,0 165,0 Samlet dagsværdiregulering i regnskabsåret 46,7 48,2 * Selskabet har i regnskabsåret solgt ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup. Datterselskab: Det 100%-ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S er værdiansat til dagsværdi. Selskabets væsentligste aktivitet er at drive virksomhed med investering i og udlejning af fast ejendom samt administration og inddrivelse af fordringer. Datterselskabet måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte værdiansæt- telsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi efter samme værdiansættelses- metode som moderselskabet. Beløb i DKK mio. Datterselskab Egenkapital opgjort til dagsværdi 84,0 Dagsværdireguleringer i regnskabsåret -0,4 Køb og salg i regnskabsåret 0,0 Passiver Gæld til realkreditinstitutter: Dagsværdi af lån til realkreditinstitutter er værdiansat på baggrund af dagsværdien af de underliggende obligationer. Gæld til kreditinstitutter: Kortfristet, variabelt forrentet gæld er værdiansat til kurs 100. Langfristet, fastforrentet gæld er værdiansat til nutidsværdi, hvor alle estimerede faste pengestrømme tilbagediskonteres. De forventede pengestrømme for den enkelte kontrakt baseres på kontraktuelle pengestrømme og observerbare markeds- data. Andre passiver: Anden gæld indeholder skyldige renter samt negative værdier af afledte instrumenter indgået til sikring af dagsværdien af indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data. 72 33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver Indregnet Indregnet værdi Dagsværdi værdi Dagsværdi Koncern 2023/24 2023/24 2022/23 2022/23 Beløb i DKK ’000 Værdipapirer 766.577 766.577 711.161 711.161 Investeringsejendomme 135.300 135.300 253.600 253.600 AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOPGØRELSEN 901.877 901.877 964.761 964.761 Domicilejendom 15.965 15.965 16.176 16.176 AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI OVER ANDEN TOTALINDKOMST 15.965 15.965 16.176 16.176 Andre tilgodehavender 6.546 6.546 6.088 6.088 Renteswaps 17.649 17.649 33.343 33.343 Likvider 957 957 476 476 TILGODEHAVENDER 25.152 25.152 39.907 39.907 Kreditinstitutter 329.404 329.404 405.308 405.308 Realkreditinstitutter 70.274 70.274 72.882 72.882 Anden gæld 17.400 17.400 33.900 33.900 Afledte finansielle instrumenter, ændring i dagsværdi ind-regnes i resultatopgørelsen 1.053 1.053 151 151 FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOPGØRELSEN 418.131 418.131 512.241 512.241 Deposita 4.142 4.142 5.689 5.689 Anden gæld 7.108 7.108 8.648 8.648 Realkreditinstitutter 5.406 5.267 5.783 5.227 FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS 16.656 16.517 20.120 19.564 73 Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver, fortsat Indregnet Indregnet værdi Dagsværdi værdi Dagsværdi Moderselskab 2023/24 2023/24 2022/23 2022/23 Beløb i DKK ’000 Værdipapirer 766.577 766.577 711.161 711.161 Investeringsejendomme 72.600 72.600 189.400 189.400 Datterselskab 83.960 83.960 86.371 86.371 AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOPGØRELSEN 923.137 923.137 986.932 986.932 Domicilejendom 15.965 15.965 16.176 16.176 AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI OVER ANDEN TOTALINDKOMST 15.965 15.965 16.176 16.176 Andre tilgodehavender 6.251 6.251 5.787 5.787 Renteswaps 17.649 17.649 32.859 32.859 Likvider 771 771 364 364 TILGODEHAVENDER 24.671 24.671 39.010 39.010 Kreditinstitutter 329.404 329.404 405.308 405.308 Realkreditinstitutter 40.815 40.815 43.212 43.212 Anden gæld 17.400 17.400 33.900 33.900 Afledte finansielle instrumenter, ændring i dagsværdi ind-regnes i resultatopgørelsen 593 593 114 114 FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOPGØRELSEN 388.212 388.212 482.534 482.534 Deposita 2.153 2.153 3.730 3.730 Anden gæld 4.376 4.376 7.262 7.262 Realkreditinstitutter 5.406 5.267 5.783 5.227 FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS 11.935 11.796 16.775 16.219 34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag blevet udsendt, men endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten 2023/24. Nye og ændrede standarder med ikrafttrædelse i efterfølgende regnskabsår 2024/25 forventes ikke at få betydning for Selskabet. 35. Nøgletal Indtjening pr. aktie (EPS): Nettoresultat/gennemsnitligt udestående, aktier Indre værdi pr. cirkulerende aktie: Egenkapital/antal aktier Egenkapitalforrentning i procent p.a.: Resultat efter finansielle poster/gennemsnitlig egenkapital Egenkapitalandel i procent: Egenkapital/aktiver i alt. Udbytteprocent: Udbytte pr. aktie/ ultimo aktiekurs. 13.12.2024 IK ÅrsrapportRevisionspåtegningParsePort XBRL Converter2023-10-012024-09-302022-10-012023-09-30213800RPOLXUUMNKIM33Reporting class DKonklusionGrundlag for konklusion2023-12-15213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30cmn:ConsolidatedMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30213800RPOLXUUMNKIM332022-10-012023-09-30213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30213800RPOLXUUMNKIM332022-09-30INV:ASharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332022-10-012023-09-30INV:ASharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30INV:ASharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332022-09-30INV:BSharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332022-10-012023-09-30INV:BSharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30INV:BSharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332022-09-30ifrs-full:RetainedEarningsMember213800RPOLXUUMNKIM332022-10-012023-09-30ifrs-full:RetainedEarningsMember213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30ifrs-full:RetainedEarningsMember213800RPOLXUUMNKIM332022-09-30ifrs-full:RevaluationSurplusMember213800RPOLXUUMNKIM332022-10-012023-09-30ifrs-full:RevaluationSurplusMember213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30ifrs-full:RevaluationSurplusMember213800RPOLXUUMNKIM332022-09-30INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800RPOLXUUMNKIM332022-10-012023-09-30INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800RPOLXUUMNKIM332023-09-30INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800RPOLXUUMNKIM332022-09-30213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30INV:ASharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30INV:ASharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30INV:BSharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30INV:BSharesMemberifrs-full:IssuedCapitalMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30ifrs-full:RetainedEarningsMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30ifrs-full:RetainedEarningsMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30ifrs-full:RevaluationSurplusMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30ifrs-full:RevaluationSurplusMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800RPOLXUUMNKIM332024-09-30cmn:ConsolidatedMember213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30cmn:ConsolidatedMember1213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30cmn:ConsolidatedMember1213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30cmn:ConsolidatedMember2213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30cmn:ConsolidatedMember3213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30cmn:ConsolidatedMember1213800RPOLXUUMNKIM332023-10-012024-09-30cmn:ConsolidatedMember2213800RPOLXUUMNKIM332022-10-012023-09-30cmn:ConsolidatedMemberiso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:sharesxbrli:pure