{0}------------------------------------------------

Årsrapport 1. oktober 2024 - 30. september 2025

(Selskabets 52. regnskabsår)

Investeringsselskabet Luxor A/S

{1}------------------------------------------------

INDHOLDSFORTEGNELSE

BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S	1
Selskabsoplysninger	1
Koncernens hoved- og nøgletal	2
Årets basisindtjening	3
Årets resultat	3
Forretningsområder	4
Ejendomskreditlån	4
Obligationer	5
Investeringsejendomme	5
Finansiering, kreditinstitutter	6
Finansiering, realkreditlån	7
Pengestrøm og likviditet	7
Risikofaktorer	7
Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer	7
Usikkerhed ved indregning og måling	8
Udbytte	8
Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning	8
Forvalter af alternativ investeringsfond	8
Redegørelse for samfundsansvar	8
Politik for dataetik	9
Kapitalforhold	9
Change of control	9
God selskabsledelse	9
Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen	9
Bestyrelse og direktion	10
Aftale mellem Selskabet og ledelsen	11
Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2024/25	11
Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2024/25	11
Finanskalender for regnskabsåret 2025/26
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE 1. OKTOBER 2024 - 30. SEPTEMBER 2025	13
BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2025	14
EGENKAPITALOPGØRELSE	16
PENGESTRØMSOPGØRELSE 1. OKTOBER 2024 - 30. SEPTEMBER 2025	17
LEDELSESPÅTEGNING	18
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING	19
INDHOLDSEORTEGNELSE TIL NOTER	23

{2}------------------------------------------------

BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S

Selskabsoplysninger

Forretning og strategi

Selskabets hovedaktiviteter er fordelt på rentebærende værdipapirer og ejendomme, hvor der arbejdes med en fleksibel investeringsstrategi inden for en række konkrete investeringsrammer.

Selskabets overordnede målsætning er at skabe det bedst mulige langsigtede afkast til aktionærerne gennem anlægsinvesteringer for egen- og fremmedkapital inden for de fastlagte rammer for risiko.

Selskabet har til hensigt at udlodde årligt udbytte til investorerne, i det omfang årets resultat og øvrige forhold tillader dette.

Investeringsselskabet Luxor A/S har i henhold til Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde tilladelse til at investere i ejendomskreditlån, obligationer og ejendomme.

Koncernoversigt

E-mail: [email protected] Hjemmeside: www.luxor.dk Hjemsted: København, Danmark

Bestyrelse

Steffen Heegaard, formand Michael Hedegaard Lyng Jens Peter Leschly Neergaard

Direktion

Jannik Rolf Larsen, adm. direktør

Revision

Deloitte, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København S.

Generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes den 29. januar 2026 kl. 16.00 på Hotel Kong Arthur - Nørresøgade 11, 1370 København K.

Forslag, som aktionærer ønsker behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være anmeldt skriftligt for bestyrelsen senest 6 uger før generalforsamlingens afholdelse. Det vil sige senest den 18. december 2025.

{3}------------------------------------------------

Koncernens hoved- og nøgletal

1. OKTOBER – 30. SEPTEMBER

Beløb i DKK mio.	2024/25	2023/24	2022/23	2021/22	2020/21	4. kvt.2024/25	4. kvt.2023/24
Hovedtal
Indtægter	112,2	149,3	85,9	121,3	105,2	35,0	22,3
Bruttoindtjening	103,3	142,2	80,5	114,6	99,0	33,8	19,3
Finansieringsomkostninger	23,0	45,0	23,3	-39,9	4,2	5,8	13,3
Resultat før skat	60,0	78,6	39,7	137,7	77,1	22,7	1,1
Resultat	46,9	61,2	30,6	107,8	59,4	17,8	0,9
Totalindkomst	47,1	61,2	30,7	112,7	59,4	18,0	0,9
Basisindtjening*	49,4	44,4	45,2	52,4	57,6	12,4	10,9
Langfristede aktiver	947,3	934,7	1.014,5	1.001,7	919,3	947,3	934,7
Kortfristede aktiver	10,3	9,6	7,7	17,3	17,4	10,3	9,6
Aktiver i alt	957,6	944,3	1.022,2	1.019,0	936,7	957,6	944,3
Investering i materielle anlægsaktiver	0,0	0,0	0,1	0,0	0,0	0,0	0,0
Egenkapital	369,9	447,8	436,6	456,0	393,3	369,9	447,8
Langfristede forpligtelser	89,7	95,2	117,6	112,6	118,7	89,7	95,2
Kortfristede forpligtelser	498,0	401,3	468,0	450,4	424,7	498,0	401,3
Forslag til udbytte for regnskabsåret	50,0	125,0	50,0	50,0	50,0	50,0	125,0
Nøgletal
Værdier pr. 100 kr. aktie
Indtjening pr. aktie (kr.) (EPS)	46,87	61,19	30,65	107,78	59,42	17,81	0,91
Indre værdi pr. cirkulerende aktie (kr.)	369,90	447,83	436,64	455,99	393,28	369,90	447,83
Egenkapitalforrentning i procent p.a.	11,46	13,84	6,87	25,38	15,80	19,74	0,82
Egenkapitalandel i procent	38,63	47,42	42,71	44,75	41,99	38,63	47,42
Finansiel gearing	1,51	1,05	1,22	1,10	1,25	1,51	1,05
Udbytte pr. aktie (kr.) **	50,0	125,00	50,00	50,00	50,00	50,0	125,00
Udbytteprocent	6,6%	20,5%	8,3%	5,7%	8,9%	6,6%	20,5%
Aktiekapital
Nom. aktiekapital ultimo (mio. kr.)	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
Antal cirkulerende aktier (mio. kr.)	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
Fondsbørsens officielle kurs pr. 100 kr. aktie
Laveste	510	496	585	560	424	600	515
Højeste	790	735	925	935	590	780	625
Ultimo	755	610	600	880	560	755	610
Omsætning på fondsbørsen, stk.	27.030	23.306	20.260	24.826	21.273	4.573	5.034
Noteret på fondsbørsen, stk.	825.000	825.000	825.000	825.000	825.000	825.000	825.000

Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med nøgletalsdefinitionerne bagerst i årsrapporten. Resultat og udvandet resultat pr. aktie er i overensstemmelse med IAS 33.

* jf. note 3

** Beregnet på baggrund af forslag til udlodning af udbytte.

{4}------------------------------------------------

Årets basisindtjening

Koncernens basisindtjening for regnskabsåret 2024/25 er kr. 49,4 mio. (kr. 44,4 mio.), hvilket er højere end den seneste udmelding om en basisindtjening i niveauet kr. 47 mio. i selskabsmeddelelse nr. 7, 2024/25 af 27. august 2025.

Regnskabsårets basisindtjening er højere end oprindeligt forudsat i niveauet kr. 37 mio. i årsrapporten for 2023/24. Den højere basisindtjening på kr. 12,4 mio. skyldes primært:

kr. 9,3 mio. fra et bedre forløb for nettogevinst/-tab på ejendomskreditlån, primært som følge af lavere realiserede tab og hensættelser med kr. 4,6 mio. og højere indgang fra fordringer med kr. 4,7 mio.
kr. 4,1 mio. fra forøgede finansieringsindtægter
kr. 3,4 mio. fra lavere finansieringsomkostninger
kr. 0,6 mio. fra forøgede personaleomkostninger
kr. -1,3 mio. fra forøgede administrative engangsomkostninger, bl.a. som følge af nye regulatoriske krav
kr. -3,6 mio. fra forøgede direkte omkostninger, investeringsejendomme, der primært vedrører særlige vedligeholdelsesopgaver.

Årets basisindtjening er selskabets kerneforretning fratrukket årets driftsomkostninger. Basisindtjeningen er opgjort som årets regnskabsmæssige resultat før skat reguleret for dagsværdireguleringer på finansielle aktiver, investeringsejendomme, renteswaps og realkreditlån.

Opgørelse af årets basisindtjening fremgår af note 3, og en specifikation af forskellen mellem årets resultat og basisindtjening fremgår nedenfor.

Årets resultat

Årets resultat før skat er kr. 60,0 mio. (kr. 78,6 mio.), og årets resultat efter skat er kr. 46,9 mio. (kr. 61,2 mio.).

Årets resultat før skat er kr. 10,6 mio. højere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes:

kr. 12,4 mio. fra dagsværdireguleringer af finansielle aktiver
kr. 1,1 mio. fra dagsværdireguleringer af koncernens investeringsejendomme
kr. -3,0 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitut samt kursavancer og omkostninger ved optagelse/indfrielse af realkreditlån.

Ændringen i årets resultat før skat i forhold til sidste års resultat på kr. -18,6 mio. skyldes primært:

kr. 19,3 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitut samt omkostninger til indfrielse af realkreditlån
kr. 5,0 mio. fra forøget basisindtjening
kr. 2,7 mio. fra dagsværdireguleringer af finansielle aktiver. I beløbet indgår en dagsværdiregulering på kr. 9,1 mio. som følge af ændring af den effektive rente til værdiansættelse af ejendomskreditlån fra 9,25% til 9,00%
kr. -45,6 mio. fra dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme, primært som følge af den positive dagsværdiregulering på kr. 49,5 mio. i forbindelse det realiserede salg af ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup pr. 30. juni 2024.

Regnskabsårets 4. kvartal 2025

Koncernens basisindtjening for regnskabsårets 4. kvartal 2025 er kr. 12,4 mio. (kr. 10,9 mio.), og resultat før skat er kr. 22,7 mio. (kr. 1,1 mio.).

Kvartalets resultat før skat er kr. 10,3 mio. højere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes:

kr. 9,5 mio. fra dagsværdiregulering af finansielle aktiver. I beløbet indgår en dagsværdiregulering på kr. 9,1 mio. som følge af ændring af den effektive rente til værdiansættelse af ejendomskreditlån fra 9,25% til 9,00%
kr. 1,1 mio. fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme
kr. -0,3 mio. fra dagsværdiregulering af renteswaps og gæld til realkreditinstitut samt kursavancer.

{5}------------------------------------------------

Forretningsområder

Koncernens balance, kr. 957,6 mio. (kr. 944,3 mio.), omfatter følgende forretningsområder:

Beløb i DKK mio.	2024/25	2023/24
Ejendomskreditlån	773,8	757,9
Investeringsejendomme	136,4	135,3
Obligationer	8,0	8,7

I alt	918,2	901,9

Nedenstående indeholder en gennemgang af de enkelte forretningsområder. Finansieringen og effekten af renteafdækning omtales under afsnittene finansiering, kreditinstitutter, og finansiering, realkreditinstitutter.

Ejendomskreditlån

Dagsværdi af koncernens beholdning af ejendomskreditlån er kr. 773,8 mio. (kr. 757,9 mio.), og den nominelle værdi er kr. 795,0 mio. (kr. 795,0 mio.).

Dagsværdien af koncernens beholdning af ejendomskreditlån er fordelt med kr. 717,0 mio. (kr. 694,1 mio.) i fastforrentede ejendomskreditlån og kr. 56,8 mio. (kr. 63,8 mio.) i variabelt forrentede cibor-ejendomskreditlån.

Det samlede afkast af ejendomskreditlånsbeholdningen for regnskabsåret er som følger:

Beløb i DKK mio.	2024/25		2023/24

Renteindtægter		70,4		66,7
Kursavancer		7,1		6,2
Andre finansieringsindtægter		0,3		0,5
Dagsværdiregulering, tilgang	2,0		6,1
Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv.	1,4		3,0
Dagsværdiregulering ved ændring af den effektive rente fra 9,25% til 9,00%	9,1	12,5	0,0	9,1
I alt		90,3		82,5
Direkte omkostninger, ejendomskreditlånNettogevinst/-tab, ejendomskreditlån:		2,1		2,1
Konstaterede tab på ejendomskreditlån og dagsværdiregulering for kreditrisiko
	-1,3		-3,1
Indgået på afskrevne fordringer	10,2	8,9	8,3	5,2
I alt		97,1		85,6

Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 716,4 mio. (nom. kr. 708,7 mio.), måles i balancen til dagsværdi på grundlag af en effektiv rente på 9,00% p.a. (9,25% p.a.).

Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 16,7 mio. (nom. kr. 16,6 mio.), og cibor-ejendomskreditlån, nom. kr. 61,9 mio. (nom. kr. 69,8 mio.), måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til ejendomskreditlånenes kostpris.

Ved værdiansættelsen af ejendomskreditlån til dagsværdi er der fratrukket regulering for kreditrisiko, kr. 5,9 mio. (kr. 7,4 mio.), hvilket svarer til 0,8% (1,6%) af beholdningens værdi.

Beholdningens gennemsnitlige værdi af ejendomskreditlån er tkr. 367,1 (tkr. 351,7).

Den nominelle værdi af ejendomskreditlån er kr. 795,0 mio. (kr. 795,0 mio.), og regnskabsårets til- og afgang af ejendomskreditlån består af en tilgang på nom. kr. 148,7 mio. (kr. 163,8 mio.) og afgang på kr. 148,7 mio. (kr. 124,1 mio.). Regnskabsårets tilgang af ejendomskreditlån er købt på baggrund af en individuel vurdering af hver enkelt sag.

Indfrielsesprocenten for ejendomskreditlån i regnskabsåret 2024/25 er 13,8% (10,7%).

{6}------------------------------------------------

Kursavancer, kr. 7,1 mio. (kr. 6,2 mio.), er på niveau med det forudsatte. Kursavancerne hidrører fra forskellen mellem anskaffelses- og indfrielseskurser på løbende afdrag og førtidige indfrielser.

For det kommende regnskabsår forventes førtidige indfrielser på et marginalt lavere niveau i forhold til regnskabsåret 2024/25 samt en nominel beholdning af ejendomskreditlån, der er på niveau med 30. september 2025.

Nettogevinst/-tab fra ejendomskreditlån er positiv med kr. 8,8 mio. (kr. 5,2 mio.), hvilket er væsentligt bedre end forudsat.

I nettogevinst/-tab fra ejendomskreditlån, kr. 8,8 mio., er der indregnet:

konstaterede nettotab på ejendomskreditlån og tilgodehavende ejendomskreditlånsydelser med kr. 1,3 mio. (kr. 3,1 mio.) inklusive regulering til imødegåelse af kreditrisiko på ejendomskreditlån og tilgodehavende ejendomskreditlånsydelser
indgået på afskrevne fordringer med kr. 10,2 mio. (kr. 8,3 mio.).

Porteføljen af ejendomskreditlån er fordelt på følgende ejendomstyper:

Beløb i %	2024/25	2023/24
Enfamiliehuse	73,84%	73,74%
Ejerlejligheder	5,04%	4,89%
Andelsboliger	3,96%	4,07%
Sommerhuse	7,56%	6,78%
Nedlagte landbrug	1,90%	2,05%
Landbrug	1,33%	1,47%
Udlejningsejendomme	4,28%	5,39%
Handel og industri	1,85%	1,23%
Andre	0,24%	0,38%
I alt	100,00%	100,00%

Den gennemsnitlige restløbetid på beholdningen af ejendomskreditlån før ekstraordinære afdrag og førtidige indfrielser er ca. 8,50 år (8,50 år).

Obligationer

Dagsværdi af nom. kr. 7,9 mio. 4% Nykredit Realkredit er kr. 8,0 mio. Det samlede afkast for obligationsbeholdningen er som følger:

Beløb i DKK mio.	2024/25	2023/24
Renteindtægter	0,3	0,3
Dagsværdiregulering	0,0	0,6
	0,3	0,9

Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i henhold til FAIF-lovens §16.

Investeringsejendomme

Koncernens balance indeholder 4 (4) investeringsejendomme med en dagsværdi på kr. 136,4 mio. (kr. 135,3 mio.).

{7}------------------------------------------------

Afkast på investeringsejendomme for regnskabsåret er som følger:

Beløb i DKK mio.	2024/25	2023/24
Husleje	10,3	12,6
Direkte omkostninger, investeringsejendomme	6,7	5,0
	3,6	7,6
Dagsværdiregulering	1,1	46,7
	4,7	54,3

Driftsafkastet for regnskabsåret 2024/25 er påvirket af omkostninger til en række større vedligeholdelsesarbejder.

Driftsafkastet for perioden 2023/24 er påvirket af, at driftsafkast vedrørende ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup er indregnet frem til overdragelsen den 30. juni 2024.

Udlejningsprocenten i m2 er pr. 30 september 2025 ca. 88,5% (89,5%) af koncernens samlede ejendomsportefølje.

Information om koncernens ejendomsportefølje:

Beløb i DKK	2024/25	2023/24

Ejendomsportefølje	20.100 m2	20.100 m2
Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi	6,8%	6,8%
Udlejningsprocenten i m2 pr. 30. september 2025	88,5%	89,5%
Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i forhold til op
nåelig leje pr. 30. september 2025	11,7%	12,0%
Gennemsnitlig arealledighed i året	11,6%	8,8%
Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året	1,5 mio.	1,1 mio.

Koncernens beholdning af investeringsejendomme fordelt på type er som følger:

Beløb i DKK	2024/25	2023/24
	DKK mio.	Afkastinterval	DKK mio.	Afkastinterval
Kontor/butik/bolig	25,0	7,00-7,50%	24,5	7,00-7,50%
Lager/produktion/kontor	111,4	6,25-7,50%	110,8	6,25-7,50%
I alt	136,4	6,25-7,50%	135,3	6,25-7,50%

Finansiering, kreditinstitutter

Dagsværdi af koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter er kr. 457,1 mio. (kr. 329,4 mio.), der er optaget i danske kroner.

Koncernen har fastlåst renten på i alt kr. 200,0 mio. (kr. 250,0 mio.) via renteswaps i DKK med en restvarighed på op til ca. 6,75 år (jf. note 28). Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps er som følge af renteudviklingen kr. -3,4 mio. (kr. -14,9 mio.).

De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af renterisiko på basisindtjeningen. Den samlede dagsværdiregulering på renteswaps med kreditinstitutter er pr. 30. september 2025 kr. 13,2 mio. (kr. 17,6 mio.). Beløbet udlignes ved løbende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid.

Sikringskontoen til afdækning af dagsværdi for renteswaps, kr. 13,2 mio. (kr. 17,4 mio.), er indregnet under anden gæld.

{8}------------------------------------------------

Pr. den 4. december 2025 er den samlede dagsværdi på renteswaps med kreditinstitutter kr. 13,7 mio. Dagsværdireguleringen af renteswaps for perioden 1. oktober – 4. december 2025 udgør kr. 0,5 mio.

Finansiering, realkreditlån

Dagsværdien af koncernens gæld til realkreditinstitut er kr. 70,7 mio. (kr. 75,5 mio.).

Regnskabsårets dagsværdiregulering af realkreditlån er kr. -0,1 mio. (kr. -7,5 mio.).

Koncernen har fastlåst renten på kr. 29,5 mio. (kr. 31,8 mio.) via renteswaps med en restvarighed på op til 8,25 år (jf. note 28). Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps for realkreditlån er kr. 0,5 mio. (kr. -1,4 mio.).

De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af variabelt forrentede realkreditlån. Den samlede dagsværdiregulering på renteswaps med realkreditinstitut er kr. -0,6 mio. (kr. -1,1 mio.). Beløbet udlignes ved løbende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid.

Pr. 4. december 2025 er den samlede dagsværdi på renteswaps med realkreditinstitut kr. -0,5 mio. Dagsværdireguleringen af renteswaps for perioden 1. oktober - 4. december 2025 udgør kr. 0,1 mio.

Pengestrøm og likviditet

Likviditet fra koncernens drift udgør kr. 0,5 mio. (kr. 31,5 mio.). I regnskabsårets likviditet fra koncernens driftsaktivitet er der indregnet betaling af selskabsskat med kr. 39,3 mio. (kr. 7,5 mio.).

Den betalte selskabsskat er væsentligt påvirket af avancen ved salg af investeringsejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup pr. 30. juni 2024.

Koncernen kan med den løbende likviditetsgenerering og de kreditfaciliteter, den råder over ultimo september 2025, gennemføre de planlagte aktiviteter for det kommende regnskabsår.

Risikofaktorer

Til koncernens aktivitet er der knyttet en række risikofaktorer, som kan opdeles i kategorier. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til beskrivelse af koncernens risikofaktorer, der fremgår af note 31.

Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer

Nedenstående skema viser følsomheden på en række væsentlige balanceposter:

Beløb i DKK mio.			30/9 2025			30/9 2024
	Ændring iparameter	Dagsværdi	Ændringaf værdi	Dagsværdi	Dagsværdi	Ændringaf værdi	Dagsværdi
Ejendomskreditlån	1% effektiv rente	773,8	-35,0	738,8	757,9	-34,3	723,6
Investeringsejendomme	0,5% afkastkrav	136,4	-9,3	127,1	135,3	-9,3	126,0
Obligationer	10% kursændring	8,0	-0,8	7,2	8,7	-0,9	7,8
Renteswaps	0,5% renteændring	12,6	4,0	16,6	16,6	5,2	21,8

Det skal tilføjes, at hvis ovennævnte parametre udvikler sig negativt som følge af en rentestigning, vil der modsvarende kunne konstateres en vis reduktion af kontantværdien på optagne realkreditlån. En ændring af renteniveauet på 1% på den del af selskabets finansiering, som ikke er optaget til fast rente over en flerårig periode, vil påvirke resultatopgørelsen før skat med ca. kr. 2,6 mio. (kr. 0,8 mio.) på årsbasis (jf. note 31 - Udløbstidspunkt og fordeling mellem fast- og variabelt forrentede fordringer og gæld (nominelle værdier).

{9}------------------------------------------------

Usikkerhed ved indregning og måling

Ved udarbejdelsen af årsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og opstiller de forudsætninger, der danner grundlag for præsentation, indregning og måling af koncernens aktiver og forpligtelser. De væsentligste regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger fremgår af afsnittet væsentlige skøn, forudsætninger og vurderinger i årsrapportens note 2, anvendt regnskabspraksis.

Udbytte

På baggrund af en samlet vurdering af årets resultat, udviklingen i basisindtjeningen, foreliggende resultatforventninger samt en effektiv udnyttelse af kapitalstrukturen m.v., vil bestyrelsen på selskabets generalforsamling stille forslag om et udbytte på kr. 50,0 mio. (kr. 125,0 mio.) svarende til kr. 50,0 (kr. 125,0) pr. aktie og en udbytteprocent på 6,6 (20,5).

Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning

For det kommende regnskabsår 2025/26 forventes på dette tidspunkt en basisindtjening i niveauet kr. 40 mio., hvilket er identisk med den seneste udmelding i selskabsmeddelelse nr. 9, 2024/25 af 26. september 2025.

Reduktionen i den forventede basisindtjening i forhold til regnskabsåret 2024/25 har sammenhæng med en forventning om et lavere niveau for kursavancer og nettogevinster på ejendomskreditlån, øgede finansieringsomkostninger samt lavere omkostninger til vedligeholdelse af investeringsejendomme.

Dagsværdiregulering af renteswaps og finansielle aktiver indgår ikke i basisindtjeningen og ville pr. 4. december 2025 påvirke årets resultat før skat med kr. 0,6 mio.

De omtalte forventninger til basisindtjeningen er forbundet med en række risici og usikkerheder. Den faktiske basisindtjening kan derfor afvige fra forventningerne i årsrapporten.

Selskabet er i et vist omfang afhængig af samfundspåvirkningen og foretager løbende vurdering af, om der skal foretages justering af basisindtjeningen på baggrund heraf.

Selskabet offentliggør i års- og delårsrapporter niveauet for regnskabsårets forventede basisindtjening. Der offentliggøres ikke nogen egentlige resultatforventninger, idet afkastet på de finansielle anlægsaktiver samt dagsværdien af gæld til realkreditinstitut og renteswap ændrer sig på daglig basis, hvilket betyder, at resultatforventningen afviger fra de faktiske forventninger allerede på det tidspunkt, hvor det offentliggøres.

Koncernens finansielle risici er omtalt i note 31.

Forvalter af alternativ investeringsfond

Investeringsselskabet Luxor A/S har tilladelse af 28. november 2014 til at kunne udøve forvaltningsvirksomhed som forvaltende alternativ investeringsfond, jf. § 6, stk. 1, i Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v.

Der er ikke foretaget væsentlige ændringer i moderselskabets oplysninger, udover at der på moderselskabets hjemmeside er offentliggjort dokument vedrørende central information (Priip-Kid-dokument), der kan læses på http://www.luxor.dk/investor-information/central-information/.

Selskabets aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S, hvorfor selskabets aktier ikke kan indløses, og aktiens handelsværdi kan derfor afvige fra Selskabets indre værdi.

Redegørelse for manglende hensyntagen til investeringsbeslutningers negative indvirkning på bæredygtighedsfaktorer, jf. Artikel 6 for alternative investeringsfonde i henhold til Europa-Parlamentets og Rådets Forordning om bæredygtighedsrelaterede oplysninger, kan læses på http://www.luxor.dk/om-luxor-as/baeredygtighedsfaktorer-ved-investering/.

Redegørelse for samfundsansvar

Redegørelse for samfundsansvar er offentliggjort på koncernens hjemmeside: http://www.luxor.dk/investor-informa tion/samfundsansvar/.

{10}------------------------------------------------

Politik for dataetik

Investeringsselskabet Luxor A/S tager ansvar for at opbevare oplysninger om Selskabets debitorer, lejere, medarbejdere og samarbejdspartnere og har udarbejdet en politik og redegørelse for dataetik, som er offentliggjort på koncernens hjemmeside: https://www.luxor.dk/investor-relation/politikker/ .

Kapitalforhold

Oplysninger, der har til formål at fremme omsætningen af Selskabets aktier, fremgår af note 19 og i forlængelse af Selskabets redegørelse for virksomhedsledelse, der fremgår af Selskabets hjemmeside: https://www.luxor.dk/investor-in formation/virksomhedsledelse/.

Change of control

Låneaftaler og andre væsentlige aftaler ændres ikke som følge af change of control.

God selskabsledelse

Komitéen for god selskabsledelse offentliggjorde 2. december 2020 nye anbefalinger for god selskabsledelse baseret på "følg eller forklar"-princippet. Det er bestyrelsens opfattelse, at de væsentligste anbefalinger i rapporten om Corporate Governance følges af Investeringsselskabet Luxor A/S' ledelse.

Selskabets politik for god selskabsledelse er sidst opdateret den 17. december 2024.

Investeringsselskabet Luxor A/S har på nedennævnte områder valgt at følge en anden praksis:

Selskabets generalforsamling afholdes ikke via webcast eller anden digital transmittering.
To medlemmer af Selskabets bestyrelsen er ikke uafhængige, idet de har været medlem af bestyrelsen i mere end 12 år.
Bestyrelsen har ikke valgt en næstformand som følge af bestyrelsens størrelse.
Selskabet benytter p.t. ikke udvalg eller komitéer, idet bestyrelsen finder, at en lille operationel bestyrelse muliggør, at alle væsentlige drøftelser og beslutninger kan træffes af den samlede bestyrelse.
Bestyrelsen gennemfører en årlig evaluering af sit arbejde, og der inddrages ikke ekstern bistand til evalueringen mindst hver tredje år.
Den samlede bestyrelse drøfter resultatet af bestyrelsesevalueringen. Processen for evalueringen samt evalueringens overordnede konklusioner omtales ikke i ledelsesberetningen, på selskabets hjemmeside eller på generalforsamlingen.
Selskabet har etableret en intern whistleblowerordning. Der er ikke etableret en ekstern whistleblowerordning.

En lovpligtig gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til komitéen for god selskabsledelses anbefalinger kan læses på: https://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/ under punktet Aktionærinformation.

Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen

Bestyrelse og direktion har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen.

Virksomheden har systemer for risikostyring og interne kontroller for at sikre, at den interne og eksterne finansielle rapportering giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation.

Investeringsselskabet Luxor A/S har udarbejdet en redegørelse for virksomhedsledelse for regnskabsåret 2024/25, som kan læses på: https://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/

{11}------------------------------------------------

Bestyrelse og direktion

Bestyrelsen består af tre medlemmer, der vælges af generalforsamlingen. Bestyrelsesmedlemmer vælges for ét år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

		Udløb af		Aktiebesiddelse		Honorar
Bestyrelse	Indtrådt	valgperiode	Født	(nom.) tkr.	Uafhængighed	tkr.	Køn
Steffen Heegaard,formandMichael Hedegaard Lyng	20082013	20262026	19591969	6280	Afhængig)Afhængig)	400200	MM
Jens Peter LeschlyNeergaard	2024	2026	1964	0	Uafhængig	200	M
Direktion
Jannik Rolf Larsen	2015	-	1969	430.239**)	-	-	M

*) Bestyrelsesmedlem har været medlem af bestyrelsen i mere end 12 år.

Selskabets bestyrelses- og direktionsmedlemmer beklæder følgende ledelseshverv i såvel danske som udenlandske erhvervsvirksomheder bortset fra 100%-ejede dattervirksomheder.

(D) Direktør, (BF) Bestyrelsesformand, (B) Bestyrelsesmedlem, (BD) Bestyrelsesmedlem og direktør, (AC) Formand for Audit Committee, (OC) Oversight Committee, (AB) Advisory Board, (E) ejer.

Steffen Heegaard, formand Beskæftigelse:

Professionelt bestyrelsesmedlem og investor

Kompetencer:

Steffen Heegaard har mere end 30 års erfaring med Investor Relations, markedskommunikation og ESG i Topdanmark, hvor han var Head of Investor Relations, Communications og ESG, Executive samt Vice President i Topdanmark.

Uddannelse:

Cand.merc. fir. - CBS

Board Leadership Masterclass, CBS

Ledelseshverv:

Janica A/S (BF), DBA-2 ApS (BD, E), Nordic Fintech Angels ApS (D, E), HC Andersen Capital 2 ApS (B), Radiobotics Invest ApS (D, E), Flowering ApS (BF, E), Fern Capital partners ApS (B, E).

Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder

Michael Hedegaard Lyng Beskæftigelse:

Professionelt bestyrelses- og komitémedlem, rådgiver samt investor

Kompetencer:

Michael Hedegaard Lyng har mere end 20 års erfaring som CEO og CFO i børsnoterede selskaber i forskellige sektorer samt mere end 20 års erfaring som bestyrelses- og komitémedlem i en række noterede og ikke-noterede selskaber. Michael Hedegaard Lyng har særlige kompetencer inden for regnskab, økonomistyring, revision, risiko og compliance,

kapitalmarkeder samt finansiering.

Uddannelse:

Cand.merc.aud. - CBS MBA @ IMD, Switzerland

Executive Coach, ACC ICF @Grow2

Ledelseshverv:

Burmeister & Wain Scandinavian Contractor A/S (BF og AC).

Elektro-Isola A/S (B), Mesco Denmark A/S (B), Jane Kønig A/S Copenhagen (BF), NB Bespoke Kitchens ApS (D), The PT Gym ApS (D), Lyng Invest Holding ApS (D), Lyng og Leander ApS (BF), Lumske Holding ApS (D), Challenge 2019 ApS (D). Kadeau ApS (BF), Veggerby Sport & Kultur A/S (B).

**) Heraf er nom. tkr. 428.239 ejet gennem ejerskab af Neralda Holding ApS.

{12}------------------------------------------------

Deltaget i 4 ud af 5 bestyrelsesmøder

Jens Peter Leschly Neergaard Beskæftigelse:

Partner i Leschly & Neergaard Family Office samt professionelt bestyrelses- og komitémedlem samt rådgiver.

Kompetencer:

Jens Peter Leschly Neergaard har mere end 35 års erfaring i den finansielle sektor både i Danmark og internationalt, herunder en ansættelse i Danske Bank i forskellige stillinger, bl.a. Global Head of Danske Markets og Global head of International Banking samt en række danske og internationale bestyrelses-, komité- og rådgivningsposter. Jens Peter Leschly Neergaard har særlige kompetencer inden for nationale og internationale kapitalmarkeder samt finansiering.

Uddannelse:

CBS – International Business

London Business School – Investment Management Program

Insead – Young Managers Program, Leadership

The Wharton School – Advanced Management Program, Business Harvard Business School – Advanced Management Program, Business

CBS – Board Leadership Masterclass

Ledelseshverv:

Danish Financial Benchmark Facility ApS (OC), Qblue Balance A/S (BF), Kvasir Technologies, London, UK (B), Lunar Bank A/S (B), Noviscient, Singapore, (A), Alkymi, New York, US (AB), Leschly & Neergaard ApS (D), L&N Apollo ApS (D), Laika Invest ApS (D), Rex Invest Holding ApS (D), Airfinity Ltd., London, UK (BF)

Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder

Jannik Rolf Larsen Ledelseshverv:

Neralda Holding ApS (D), J Rolf Larsen Holding ApS (D).

I det omfang et bestyrelsesmedlem ikke deltager i et bestyrelsesmøde, sendes det samlede bestyrelsesmateriale til det pågældende medlem inden afholdelse af mødet, så denne har mulighed for at kommentere på indholdet, inden bestyrelsesmødet afholdes.

Aftale mellem Selskabet og ledelsen

Aftaler mellem Selskabet og dets ledelse fremgår af note 11 og 29 samt af den offentliggjorte vederlagsrapport http://www.luxor.dk/investor-relation/politikker/.

Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2024/25

september 2025 Meddelelse vedr. forventning til basisindtjening for 2025/26
september 2025 Finanskalender 2025/26
august 2025 Delårsrapport for 3. kvartal 1/10 2024 – 30/6 2025
maj 2025 Halvårsrapport 1/10 2024 – 31/3 2025
maj 2025 Meddelelse vedr. opjustering af forventningerne til basisindtjeningen for 2024/25
februar 2025 Delårsrapport for 1. kvartal 1/10 – 31/12 2024 30. januar 2025 Forløb af Selskabets ordinære generalforsamling
januar 2025 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 30. januar 2025
december 2024 Årsrapport 2023/24
november 2024 Meddelelse vedr. opjustering af basisindtjening

Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2024/25

september 2025
august 2025
maj 2025
februar 2025
december 2024

{13}------------------------------------------------

Finanskalender for regnskabsåret 2025/26

17. december 2025	Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2024 - 30/9 2025
29. januar 2026	Ordinær generalforsamling
26. februar 2026	Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2025 - 31/12 2025
28. maj 2026	Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2025 - 31/3 2026
27. august 2026	Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2025 - 30/6 2026
17. december 2026	Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2025 - 30/9 2026

{14}------------------------------------------------

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE 1. OKTOBER 2024 - 30. SEPTEMBER 2025

			Koncern	Moderselskab
Beløb i DKK '000	Note	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Finansieringsindtægter	4	78.151	73.689	78.151	73.688
Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån	5	8.834	5.186	8.834	5.186
Dagsværdiregulering, finansielle aktiver	6	12.446	9.721	14.607	9.310
Indtægter, finansielle aktiver		99.431	88.596	101.592	88.184
Huslejeindtægter	7	10.327	12.590	5.432	7.703
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme	14	1.100	46.700	0	48.200
Indtægter, investeringsejendomme		11.427	59.290	5.432	55.903
Andre indtægter		1.294	1.373	0	0
Indtægter i alt		112.152	149.259	107.024	144.087
Direkte omkostninger, værdipapirer		2.085	2.073	2.085	2.073
Direkte omkostninger, investeringsejendomme	8	6.753	4.993	2.547	1.700
Bruttoindtjening i alt		103.314	142.193	102.392	140.314
Finansieringsomkostninger	9	23.022	44.983	26.285	46.269
Resultat efter finansieringsomkostninger		80.292	97.210	76.107	94.045
Andre eksterne omkostninger	10	6.032	4.594	4.886	3.909
Personaleomkostninger	11	14.014	13.805	11.424	11.275
Afskrivninger	13	239	239	239	239
Administrationsomkostninger		20.285	18.638	16.549	15.423
Resultat før skat		60.007	78.572	59.558	78.622
Skat af årets resultat	12	13.135	17.382	12.686	17.432
ÅRETS RESULTAT		46.872	61.190	46.872	61.190
Poster, der ikke kan reklassificeres i resultatopgørelsen:
Domicilejendom, der måles til omvurderet værdi
via anden totalindkomst		286	36	286	36
Skat af årets totalindkomst		63	8	63	8
TOTALINDKOMST I ALT		47.095	61.218	47.095	61.218
Resultat pr. aktie for A- & B-aktier (EPS) i kr.Resultat pr. aktie for A- & B-aktier (EPS) i kr.	22	46,9	61,2	46,9	61,2
(udvandet værdi)		46,9	61,2	46,9	61,2

Resultatdisponering 21

{15}------------------------------------------------

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2025

AKTIVER			Koncern	Moderselskab
Beløb i DKK '000	Note	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Domicilejendom		16.005	15.965	16.005	15.965
Driftsmateriel og inventar		182	211	182	211
Materielle anlægsaktiver	13	16.187	16.176	16.187	16.176
Investeringsejendomme	14	136.400	135.300	72.600	72.600
Investeringsejendomme		136.400	135.300	72.600	72.600
Kapitalandel i dattervirksomhed	15	0	0	86.121	83.960
Værdipapirer	16	781.810	766.577	781.810	766.577
Renteswaps	28	12.903	16.634	12.903	16.634
Finansielle anlægsaktiver		794.713	783.211	880.834	867.171
Langfristede aktiver		947.300	934.687	969.621	955.947
Ejendom til videresalg		0	400	0	400
Andre tilgodehavender	17	7.880	6.546	7.560	6.251
Renteswaps	28	308	1.015	308	1.015
Periodeafgrænsningsposter		826	715	661	550
Tilgodehavender		9.014	8.276	8.529	7.816
Likvide beholdninger	18	1.333	957	1.087	771
Kortfristede aktiver		10.347	9.633	9.616	8.987
AKTIVER		957.647	944.320	979.237	964.934

{16}------------------------------------------------

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2025

PASSIVER		Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	Note	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Aktiekapital	19	100.000	100.000	100.000	100.000
Reserve for dagsværdi, datterselskab		0	0	26.545	24.384
Foreslået udbytte		50.000	125.000	50.000	125.000
Andre reserver, domicilejendom		5.034	4.867	5.034	4.867
Overført overskud		214.862	217.962	188.317	193.578
Egenkapital		369.896	447.829	369.896	447.829
Udskudt skat	12	22.384	22.279	14.185	14.065
Realkreditinstitut	23	65.790	70.871	40.717	43.537
Renteswaps	28	586	1.053	313	593
Anden gæld		929	962	715	756
Langfristede forpligtelser		89.689	95.165	55.930	58.951
Realkreditinstitut	23	5.062	4.809	2.838	2.684
Kreditinstitut	24	457.109	329.404	457.109	329.404
Deposita		4.201	4.142	2.134	2.153
Gæld til dattervirksomhed		0	0	61.420	64.072
Selskabsskat	12	13.085	39.347	12.622	38.751
Anden gæld	27	18.102	23.546	16.835	21.020
Periodeafgrænsningsposter		503	78	453	70
Kortfristede forpligtelser		498.062	401.326	553.411	458.154
Forpligtelser		587.751	496.491	609.341	517.105
PASSIVER		957.647	944.320	979.237	964.934

{17}------------------------------------------------

Koncern

EGENKAPITALOPGØRELSE

Egenkapital A- og B-aktier

I alt	Foreslåetudbytte	Reserve foropskrivningdomicilejendom	Overførtoverskud	AktiekapitalB-aktier		AktiekapitalA-aktier	Beløb i DKK '000
							Egenkapital A- og B-aktier
436.639	50.000	4.895	281.744	82.500		17.500	1. oktober 2023
-50.000	-50.000	0	0	0	0		Udbetalt udbytte
386.639	0	4.895	281.744	82.500		17.500	Egenkapital efter udbetalt udbytte
61.190	125.000	0	-63.810	0	0		Årets resultat
28	0	0	28	0	0		Anden totalindkomst
61.218	125.000	0	-63.782	0	0		Årets totalindkomst i alt
-28	0	-28	0	0	0		Årets reserve for opskrivning
							Egenkapital A- og B-aktier
447.829	125.000	4.867	217.962	82.500		17.500	30. september 2024

							Egenkapital A- og B-aktier
447.829	125.000	4.867	217.962	82.500		17.500	1. oktober 2024
-125.000	-125.000	0	0	0	0		Udbetalt udbytte
322.829	0	4.867	217.962	82.500		17.500	Egenkapital efter udbetalt udbytte
46.872	50.000	0	-3.128	0	0		Årets resultat
223	0	195	28	0	0		Anden totalindkomst
47.095	50.000	195	-3.100	0	0		Årets totalindkomst i alt
-28	0	-28	0	0	0		Årets reserve for opskrivning
369.896	50.000	5.034	214.862	82.500		17.500	Egenkapital A- og B-aktier30. september 2025

			Moderselskab
	Foreslåetudbytte	Reserve foropskrivning,domicilejendom	Reserve fordagsværdi,datterselskaber	Overførtoverskud	AktiekapitalB-aktier	AktiekapitalA-aktier	Beløb i DKK '000
							Egenkapital A- og B-aktier
	50.000	4.895	24.795	256.949	82.500	17.500	1. oktober 2023
	-50.000	0	0	0	0	0	Udbetalt udbytte
	0	4.895	24.795	256.949	82.500	17.500	Egenkapital efter udbetalt udbytte
	125.000	0	-411	-63.399	0	0	Årets resultat
	0	0	0	28	0	0	Anden totalindkomst
	125.000	0	-411	-63.371	0	0	Årets totalindkomst i alt
	0	-28	0	0	0	0	Årets reserve for opskrivning
I alt436.639-50.000386.63961.1902861.218-28							Egenkapital A- og B-aktier

1. oktober 2024 17.500 82.500 193.578 24.384 4.867 125.000 447.829 Udbetalt udbytte 0 0 0 0 0 -125.000 -125.000 Egenkapital efter udbetalt udbytte 17.500 82.500 193.578 24.384 4.867 0 322.829 Årets resultat 0 0 -5.289 2.161 0 50.000 46.872 Anden totalindkomst 0 0 28 0 195 0 223 Årets totalindkomst i alt 0 0 -5.261 2.161 195 50.000 47.095 Årets reserve for opskrivning 0 0 0 0 -28 0 -28

30. september 2025 17.500 82.500 188.317 26.545 5.034 50.000 369.896

{18}------------------------------------------------

PENGESTRØMSOPGØRELSE 1. OKTOBER 2024 - 30. SEPTEMBER 2025

Pengestrømme fra driftsaktivitet	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Renter fra ejendomskreditlån og obligationer	70.666	66.438	70.666	66.438
Realiserede kursgevinster	7.095	6.223	7.095	6.223
Andre finansieringsindbetalinger	313	461	313	460
Andre indtægter	1.294	1.373	0	0
Huslejeindbetalinger	10.762	12.549	5.817	7.651
Renteudbetalinger	-18.974	-22.413	-18.130	-21.522
Driftsomkostninger og øvrige udbetalinger	-31.274	-25.705	-22.048	-19.756
Selskabsskat	-39.347	-7.469	-38.751	-6.409
Pengestrømme fra driftsaktivitet	535	31.457	4.962	33.085
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Ejendomskreditlån, tilgang	-147.492	-163.627	-147.492	-163.627
Ejendomskreditlån- og obligationsafgang	153.159	122.345	153.159	122.345
Investeringsejendom	0	165.000	0	165.000
Ejendom til videresalg	515	-279	515	-279
Indbetaling, dattervirksomhed	0	0	5.440	5.950
Deposita, indbetalinger	139	102	0	0
Anlægsinvesteringer	0	0	0	0
Pengestrømme fra investeringsaktivitet	6.321	123.541	11.622	129.389
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Afdrag/låntagning, kreditinstitut	127.705	-75.904	127.705	-75.904
Låntagning, realkreditinstitut	0	17.017	0	17.017
Afdrag, realkreditinstitut	-4.905	-27.481	-2.754	-25.446
Udbetalinger, dattervirksomhed	0	0	-12.000	-9.657
Udbytte	-125.000	-50.000	-125.000	-50.000
Sikringskonto, renteswaps	-4.200	-16.500	-4.200	-16.500
Deposita, udbetalinger	-80	-1.649	-19	-1.577
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet	-6.480	-154.517	-16.268	-162.067
Nettoforskydning i likviditet	376	481	316	407
Likvider, primo	957	476	771	364
Likvider ultimo	1.333	957	1.087	771

{19}------------------------------------------------

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. oktober 2024 - 30. september 2025 for Investeringsselskabet Luxor A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU, og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskab og årsregnskab giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2025 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2024 - 30. september 2025.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, pengestrømme og finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 17. december 2025 Direktion Jannik Rolf Larsen Bestyrelse Michael Hedegaard Lyng Steffen Heegaard Jens Peter Leschly Neergaard Formand

{20}------------------------------------------------

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING

Til kapitalejerne i Investeringsselskabet Luxor A/S

Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Konklusion

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S for regnskabsåret 01.10.2024 - 30.09.2025, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i Danmark.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.09.2025 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 01.10.2024 - 30.09.2025 i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i Danmark.

Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet". Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code), som gælder ved revision af årsregnskaber for virksomheder af interesse for offentligheden, og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark ved revision af årsregnskaber for virksomheder af interesse for offentligheden. Vi har ligeledes opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.

Vi blev første gang valgt som revisor for Investeringsselskabet Luxor A/S den 16.02.2023 for regnskabsåret 2022/23. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 1 år frem til og med regnskabsåret 2024/25.

Centrale forhold ved revisionen

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af årsregnskabet for regnskabsåret 01.10.2024 - 30.09.2025. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold.

{21}------------------------------------------------

Værdiansættelse af ejendomskreditlån

Koncernens ejendomskreditlån udgør 773.832 t.kr. pr. 30. september 2025, hvori der er indeholdt en negativ regulering for kreditrisiko på nødlidende ejendomskreditlån på 5.891 t.kr.

Ejendomskreditlån måles til dagsværdi, som fastsættes på baggrund af et afkastkrav på ejendomskreditlånsporteføljen, samt fastsættelsen af nødvendige korrektioner til den opgjorte dagsværdi for nødlidende ejendomskreditlån (ejendomskreditlån i restance), hvor den yderligere kreditrisiko ikke er afspejlet i afkastkravet på porteføljen.

Forholdet er behandlet således i revisionen

Vi reviderede den af ledelsen anvendte metode til måling af dagsværdien af ejendomskreditlån, bl.a. baseret på vores viden om ejendomskreditlånsmarkedet.

Vi vurderede og udfordrede det fastsatte afkastkrav ved at sammenholde med markedsdata, herunder om afkastkravet tager højde for kredit- og ilikviditetsrisiko i forhold til den nuværende markedssituation.

Vi gennemgik ledelsens proces for identifikation af ejendomskreditlån i restance, værdiansættelse af underliggende sikkerheder og opgørelse af nødvendige nedskrivninger for nødlidende ejendomskreditlån.

Vi testede på stikprøvebasis opgørelsen af dagsværdier samt negativ regulering af kreditrisiko, som ikke er afspejlet i den effektive rentes metode for porteføljen.

Vi fokuserede på værdiansættelsen af ejendomskreditlån, da opgørelsen er kompleks, og fastlæggelsen af forudsætningen om afkastkrav på porteføljen indebærer høj grad af subjektivitet.

Der henvises til note 16 og 31.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i Danmark. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion.

{22}------------------------------------------------

Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol.
Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.
Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.

Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler.

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres.

Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen

Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 01.10.2024-30.09.2025, med filnavnet 213800RPOLXUUMNKIM33-2025-09-30-1-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat

{23}------------------------------------------------

(ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter.

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:

Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,
Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for al finansiel information,som kræves opmærket, med udøvelse afskøn hvor nødvendigt,
Atsikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og
For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen.

Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion.

Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:

Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format,
Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen,
Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter,
Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret,
Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og
Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 01.10.2024 - 30.09.2025, med filnavnet 213800RPOLXUUMNKIM33-2025-09-30-1-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.

København, den 17.12.2025

Deloitte

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556

Michael Thorø Larsen Anders Oldau Gjelstrup Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

MNE-nr. mne35823 MNE-nr. mne10777

{24}------------------------------------------------

$\underline{Luxor}^{\underline{A}}\underline{\underline{A}}$

INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER

1. Segmentoplysninger	25
2. Anvendt regnskabspraksis	26
3. Opgørelse af basisindtjening	35
4. Finansieringsindtægter	35
5. Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån	35
6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver	36
7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme	36
8. Direkte omkostninger, ejendomme	37
9. Finansieringsomkostninger	37
10. Andre eksterne omkostninger	38
11. Personaleomkostninger	38
12. Selskabsskatter	39
13. Materielle anlægsaktiver	41
14. Investeringsejendomme	41
15. Kapitalandele i dattervirksomhed	42
16. Værdipapirer	42
17. Andre tilgodehavender	44
18. Likvider	44
19. Aktiekapital	44
20. Udbytte	45
21. Resultatdisponering	45
22. Resultat pr. aktie	46
23. Realkreditinstitut	46
24. Kreditinstitutter	47
25. Gæld målt til dagsværdi	47
26. Afstemning, gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet	48
27. Anden gæld	49
28. Renteswaps.	49
29. Nærtstående parter	50
30. Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser samt kautions- og andre garantiforpligtelser	51
31. Finansielle risici og finansielle instrumenter	51
1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING	52
1.1. Markedsrisici	52
1.2. Kreditrisici	53
1.3. Likviditetsrisici	53
1.4. Driftsrisici	54
2. RISIKOSTYRING, EJENDOMSKREDITLÅN	54
2.1. Markedsrisici	55
2.1.1. Renterisiko	55

{25}------------------------------------------------

$\underset{l}{Luxor},\tfrac{A}{S}$

2.1.2. Indfrielsesrisiko	55
2.1.3. Konjunkturer	56
2.2. Operationel risiko	56
2.3. Kreditrisiko	56
2.4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af ejendomskreditlån	57
3. RISIKOSTYRING, EJENDOMME	57
3.1. Driftsrisici	58
3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter	58
3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer	58
3.2. Kreditrisici	59
3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici	59
3.4. Miljørisici	59
3.5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme	59
4. Andre tilgodehavender med og uden individuel regulering for kreditrisiko	60
5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS	60
5.1. Likviditetsrisici	60
5.1.1 Kreditrisiko, kredit- og realkreditinstitut.	62
5.2. Renterisici, finansiering og renteswaps	62
5.3. Finansiel gearing	63
5.3.1. Risiko ved finansiel gearing	63
6. Pengestrømsrisiko	65
7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR	65
8. Medarbejderrisici	65
9. Systemrisici.	65
32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen	66
33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver	72
34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft	73
35 Nøgletal	74

{26}------------------------------------------------

NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN

1. Segmentoplysninger

Koncern 2024/25Beløb i DKK '000	Ejendomskreditlån	Investeringsejendomme	Obligationer	Øvrige	I alt
Indtægter (realiserede)	86.655	10.327	330	1.294	98.606
Dagsværdiregulering	12.458	1.100	-12	0	13.546
Indtægter i alt	99.113	11.427	318	1.294	112.152
Direkte omkostninger	2.085	6.753	0	0	8.838
Bruttoindtjening	97.028	4.674	318	1.294	103.314
Aktiver	793.524	136.931	8.057	19.135	957.647
Anlægsinvesteringer	147.492	0	0	0	147.492
Forpligtelser (segmenter)	470.309	91.747	0	6.276	568.332

Koncern 2023/24Beløb i DKK '000	Ejendomskreditlån	Investeringsejendomme	Obligationer	Øvrige	I alt
Indtægter (realiserede)	78.526	12.590	349	1.373	92.838
Dagsværdiregulering	9.126	46.700	595	0	56.421
Indtægter i alt	87.652	59.290	944	1.373	149.259
Diverse omkostninger	2.073	4.993	0	0	7.066
Bruttoindtjening	85.579	54.297	944	1.373	142.193
Aktiver	781.884	135.874	8.786	17.776	944.320
Anlægsinvesteringer	163.627	0	0	0	163.627
Forpligtelser (segmenter)	346.737	96.446	0	6.775	449.958

Segmenternes bruttoindtjening indeholder ikke afskrivninger og renteomkostninger. Der er således asymmetri mellem renteomkostninger og forpligtelser.

For en specifikation fra bruttoindtjening til årets resultat henvises til koncernens resultatopgørelse.

Segmentet ejendomskreditlån indeholder dagsværdiregulering for kreditrisiko med tkr. 5.891 (tkr. 7.447), jf. note 16. Der er i regnskabsåret foretaget dagsværdiregulering for kreditrisiko for ejendomskreditlån og tilgodehavende ydelser med tkr. 1.855 (tkr. 4.617), jf. note 5. Dagsværdiregulering for kreditrisiko foretages for ejendomskreditlån på baggrund af et individuelt skøn og for tilgodehavende ydelser dels som en sumhensættelse og dels på baggrund af et individuelt skøn.

Bruttoindtjeningen for alle segmenter indeholder posten dagsværdiregulering, der ikke er en kontant indtægt/omkostning. Posten er specificeret i note 6.

	Koncern
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24
Afstemning af bruttoindtjening i segmentoplysningerne til koncernens resultat før skat:
Bruttoindtjening	103.314	142.193
Finansieringsomkostninger	23.022	44.983
Andre eksterne omkostninger	6.032	4.594
Personaleomkostninger	14.014	13.805
Afskrivninger	239	239
Resultat før skat	60.007	78.572

{27}------------------------------------------------

Note 1, fortsat

	Koncern
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24
Afstemning af forpligtelser i segmentoplysningerne til koncerntotaler:
Forpligtelser, segmenter	568.332	449.958
Anden gæld	5.831	7.108
Selskabsskat	13.085	39.347
Periodeafgrænsning	503	78
Forpligtelser	587.751	496.491

2. Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for 2024/25 aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som udstedt af IASB og godkendt af EU samt danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Årsrapporten for 2024/25 omfatter koncernregnskab for Investeringsselskabet Luxor A/S og dets datterselskab samt årsregnskab for moderselskabet.

Årsrapport i XHTML-format:

EU-Kommissionens delegerede forordning 209/815 indeholder krav om udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format med iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Investeringsselskabet Luxor A/S' iXBRL-opmærkning er foretaget op imod den ESEF-taksonomi, der er medtaget i bilagene til ESEF-forordningen og udviklet på basis af den IFRS-taksonomi, der er offentliggjort af IFRS Foundation.

I årsrapporten for 2024/25 er 2024-versionen af ESEF-taksonomien anvendt. Regnskabsposterne i koncernregnskabet er XBRL-opmærket til de elementer i ESEF-taksonomien, der er vurderet at svare til regnskabsposternes indhold. De regnskabsposter, der vurderes som værende ikke-dækket af regnskabsposter defineret i taksonomien, er indarbejdet i virksomhedsspecifikke udvidelser til taksonomien (extensions). Disse udvidelser er - bortset fra subtotaler - forankret til standardelementer i ESEF-taksonomien. Den af ledelsen godkendte årsrapport består i overensstemmelse med kravene i ESEFforordningen af en zip-fil 213800RPOLXUUMNKIM33-2025-09-30-1-da.zip.

Grundlag for udarbejdelse

Årsrapporten præsenteres i danske kroner - afrundet til nærmeste DKK '000.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret og er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene.

Udtalelse om going concern

Bestyrelse og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelse vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern-forudsætning lægges til grund. Bestyrelse og direktion har konkluderet, at der ikke på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften som minimum frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og selskabet, de estimerede fremtidsudsigter og de identificerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil samt efter gennemgang af budgetter, herunder forventningerne til udvikling i likviditet og kapitalgrundlag m.v., tilstedeværende kreditfaciliteter med tilhørende kontraktlige og forventede forfaldsperioder samt betingelser i øvrigt.

{28}------------------------------------------------

Bestyrelse og direktion anser det for sagligt og velbegrundet at lægge going concern forudsætningen til grund for regnskabsaflæggelsen.

Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2024/25 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. oktober 2023.

Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag for 2024/25 har ikke medført ændringer i regnskabspraksis. Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i note 34.

Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis

Koncernregnskab

Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Investeringsselskabet Luxor A/S og datterselskabet Di-Ejendoms Invest A/S, hvori Investeringsselskabet Luxor A/S på balancedagen er reel ejer som følge af et 100%-ejerskab.

Årsrapporten aflægges på basis af dagsværdier, i det omfang IFRS tillader eller kræver anvendelse heraf, og ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen.

Klassifikation og måling

Ved klassifikation og måling af de finansielle aktiver tages der, i henhold til IFRS 9, højde for Selskabets forretningsmodel og de underliggende kontraktmæssige pengestrømme, der knytter sig til de finansielle aktivers karakteristika:

Finansielle aktiver

Finansielle aktiver, hvor de kontraktmæssige pengestrømme ikke udelukkende udgøres af renter og afdrag på det udestående beløb, måles efter tidspunktet for første indregning til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen.

Selskabets portefølje af ejendomskreditlån måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, idet pengestrømmen ud over renter og afdrag indeholder kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavancer i forbindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105, samt rentebetalinger som følger opsigelsesvilkårene.

Obligationer værdiansættes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen.

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser og gæld til realkreditinstitut vedrørende investeringsejendomme måles til dagsværdi med regulering i resultatopgørelsen, idet der arbejdes med en porteføljebetragtning ved håndtering af finansielle aktiver og hermed forbundne forpligtelser. De finansielle aktiver og afkast heraf vurderes og styres på grundlag af dagsværdier og ændringer heraf i overensstemmelse med den finansielle investeringsstrategi. Den løbende rapportering og intern information til direktion og bestyrelse om de finansielle aktiver og forpligtelser er dagsværdibaseret.

Porteføljebetragtningen indebærer, at den tilsigtede eksponering over for forskellige finansielle risici tilvejebringes ved anvendelse af både primære og afledte finansielle instrumenter. Ved styringen af den finansielle risiko fokuseres på den samlede eksponering.

Ovenstående betyder, at valget af finansielle instrumenter til afdækning af de økonomiske risici kan give anledning til regnskabsmæssige asymmetrier (accounting mismatch). Selskabet anvender derfor måling af finansielle forpligtelser til dagsværdi for at undgå uoverensstemmelser mellem den finansielle strategi og den rapportering, der tilgår bestyrelse og direktion baseret på dagsværdi.

Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger.

Følgende aktiver måles til dagsværdi:

• Ejendomskreditlån med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen

{29}------------------------------------------------

Obligationer med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen
Investeringsejendomme
Ejendom til videresalg
Domicilejendom måles til dagsværdi via anden totalindkomst. Opskrivningen til dagsværdi efter indregning af udskudt skat bindes på reserve for opskrivning under egenkapitalen.

Følgende aktiver måles til historisk kostpris:

• Driftsmidler og inventar

Gæld til realkreditinstitut

Realkreditlån til finansiering af domicilejendom måles til amortiseret kostpris.

I forbindelse med aflæggelsen af koncern- og moderselskabsrapport er der anlagt en væsentlighedsbetragtning, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter, der er uvæsentlige eller ubetydelige for koncern og årsrapport.

Måling til dagsværdi

Koncernen anvender dagsværdi til indregning af finansielle instrumenter og investeringsejendomme samt i forbindelse med overholdelse af en række oplysningskrav i noterne.

Dagsværdien defineres som den pris, koncernen kan afstå et aktiv til, eller det beløb, koncernen skal betale for at overdrage en forpligtelse i en transaktion mellem uafhængige markedsdeltagere.

Koncernens dagsværdi er markedsbaseret og opgøres på baggrund af de eksisterende markedsforhold og forudsætninger vedrørende risici som kvalificerede, villige og indbyrdes uafhængige markedsdeltagere gør brug af ved prisfastsættelse af aktiver og forpligtelser.

Ved koncernens valg af værdiansættelsesmetoder anvendes en metodik, der tager højde for de forhold og kriterier, som anses for at være markedskonforme, og de valgte metoder bygger på mest mulig brug af eksternt markedsinput og mindst mulig brug af koncernspecifikt input.

Fastsættelse af dagsværdi tager udgangspunkt i den værdiansættelsesinformation, der bygger på den bedst mulige dokumentation. Førsteprioritet er observerbare officielle kurser på et aktivt marked. Foreligger der ikke observerbar markedsinformation, anvendes i stedet en værdiansættelsesmetode, hvor målet er at nå frem til en værdiansættelse på basis af armslængdeprincippet.

Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger

Koncernens eneste datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S leverer ydelser, der anvendes i moderselskabets investeringsaktivitet, og undtagelsen fra udarbejdelse af koncernregnskab for investeringsvirksomheder IFRS 10 finder derfor ikke anvendelse.

Den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kan ikke måles med fuldkommen sikkerhed. Denne værdi måles på grundlag af en række regnskabsmæssige skøn, opstillede forudsætninger og fremtidige begivenheder, der har indflydelse på den regnskabsmæssige værdi.

De foretagne skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og aktuelle oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse, samt andre faktorer, som ledelsen vurderer forsvarlige efter omstændighederne, men som er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige eller unøjagtige, og uventede begivenheder eller omstændigheder kan opstå. Det kan derfor efterfølgende være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ny eller supplerende information, yderligere erfaringsgrundlag og efterfølgende begivenheder.

Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn som følge af ændringer i de forhold, der lå til grund for disse skøn eller på grund af ny viden eller efterfølgende begivenheder.

{30}------------------------------------------------

Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggelsen, er den skønnede dagsværdi, der indeholder en række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdiansættelse af porteføljen af ejendomskreditlån, herunder debitorernes betalingsevne, valg af den effektive rente til værdiansættelse af fastforrentede ejendomskreditlån, værdiansættelse af investeringsejendomme, tilgodehavender, genindvinding af udskudte skatteaktiver, usikre skattepositioner og nedskrivning af ikkefinansielle aktiver.

Ejendomskreditlån:

Dagsværdien af ejendomskreditlån er målt til kr. 773,8 mio. i balancen, og opgøres som en skønnet værdi på grundlag af aktuel markedsinformation. Selskabet har som aktør i markedet for ejendomskreditlånsmarkedet en tæt kontakt hertil, hvorfor det er ledelsens vurdering, at selskabet kan foretage et kvalificeret skøn af porteføljens dagsværdi.

Væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er den effektive rente og indregning af kreditrisiko.

Værdiansættelse af porteføljen af ejendomskreditlån er afhængig af fremtidige begivenheder, hvorom der hersker en vis usikkerhed. Ledelsen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og forventninger.

Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af porteføljen af ejendomskreditlån. Følsomhedsanalyse over ændring i de væsentligste faktorer fremgår af note 31.

Investeringsejendomme:

Dagsværdi af investeringsejendomme, målt til kr. 136,4 mio. i balancen, opgøres til den værdi, som det skønnes, ejendommene vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Investeringsejendomme værdiansættes til dagsværdi på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige pengestrømme.

Værdiansættelsen af koncernens ejendomme foretages af direktionen, der er uddannet ejendomsmægler og valuar med deponeret beskikkelse. Det er ledelsens vurdering, at selskabet er i stand til at foretage et kvalificeret skøn af ejendommenes dagsværdi via det omfattende arbejde inden for ejendomsområdet.

Værdiansættelsen af investeringsejendommene er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er afhængig af de fastsatte forudsætninger og fremtidige begivenheder.

Dagsværdien afhænger af de forudsætninger, herunder ikke-observerbare input, der lægges til grund i beregningsmodellen. De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er lejeindtægter for ledige m2 , udlejningsprocent og afkastkrav.

Afkastkrav fastsættes af Selskabet, og ledelsen har ved værdiansættelsen forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt.

Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme. Følsomhedsanalyse over ændring i den væsentligste faktor fremgår af ledelsesberetningen og note 31.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes fra handelsdagen og måles i balancen til dagsværdi. Dagsværdier for afledte finansielle instrumenter opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 30. september 2025. Ved diskonteringen indregnes der ikke egen kreditrisiko, idet der stilles sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter.

Afledte finansielle instrumenter opfylder ikke betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, hvorfor ændringer i dagsværdier løbende indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

{31}------------------------------------------------

TOTALINDKOMSTOPGØRELSEN

Finansieringsindtægter og -omkostninger

Finansieringsindtægter og -omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld, amortisering af forpligtelser, regulering af finansielle forpligtelser til dagsværdi samt realiserede og urealiserede gevinster og tab vedrørende afledte finansielle instrumenter.

Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i hovedstolen og den pålydende rentesats.

Omkostninger i forbindelse med optagelse af lån omkostningsføres, når de afholdes.

Omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån og gevinst/tab i forbindelse med indfrielse af realkreditlån indregnes i posten finansielle omkostninger.

Andre indtægter

Andre indtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter fra administrationsopgaver i datterselskab.

Huslejeindtægter

Huslejeindtægter omfatter udlejning af investeringsejendomme under operationel leasing og lejeindtægter fra ejendomme overtaget med henblik på videresalg, såfremt der er indgået kontrakter om udlejning af de overtagne ejendomme.

Huslejeindtægter periodiseres og indtægtsføres lineært over leasingperioden i henhold til de indgåede kontrakter. Omkostningsrefusioner fra lejere indregnes i lejeindtægterne eller modregnes i omkostningerne.

Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån

Tab og direkte omkostninger på ejendomskreditlån omfatter konstaterede tab, dagsværdiregulering for kreditrisiko og tilgodehavende ydelser indgået på afskrevne fordringer, gebyrer m.v. samt avance eller tab ved salg af ejendomme hjemtaget med henblik på videresalg.

Direkte omkostninger, værdipapirer

Direkte omkostninger omfatter omkostninger til håndtering af værdipapirer.

Direkte omkostninger, ejendomme

Direkte omkostninger omfatter omkostninger til drift af ejendomme.

Andre eksterne omkostninger

Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger afholdt til administration af koncernen samt omkostninger til kontorhold.

Personaleomkostninger

Personaleomkostninger omfatter løn, inkl. feriepenge og pensioner, samt andre omkostninger til social sikring m.v.

Andre indtægter og omkostninger

Andre indtægter og omkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktiviteter, herunder fortjeneste og tab ved salg og udskiftning af materielle anlægsaktiver samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen. Fortjeneste og tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet svarende til tidspunktet for risikoovergang.

{32}------------------------------------------------

Skat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.

Udskudte skatteaktiver, indregnes under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil aktivet forventes at blive anvendt enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteavancer til modregning i fremtidige skattepligtige indkomster. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun, i det omfang det er sandsynligt, at de vil blive udnyttet.

Udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser modregnes, hvis koncernen har en juridisk ret til at modregne aktuelle skatteforpligtelser og skatteaktiver eller har til hensigt enten at indfri aktuelle skatteforpligtelser og skatteaktiver på nettobasis eller at realisere aktiverne og forpligtigelserne samtidig.

Usikre skattepositioner måles, afhængigt af typen, enten som et sandsynlighedsvægtet gennemsnit af mulige udfald eller som det mest sandsynlige udfald. Usikre skattepositioner indregnes i de skatteposter, som de vedrører, dvs. under henholdsvis betalbar/tilgodehavende aktuel skat og/eller udskudte skatteforpligtelser/skatteaktiver.

Selskabet sambeskattes med den danske koncern, hvor moderselskabet Neralda Holding ApS er koncernens administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.

BALANCEN

Materielle anlægsaktiver

Domicilejendom

Domicilejendommen måles til omvurderet værdi/dagsværdi via anden totalindkomst.

Domicilejendommens dagsværdi opgøres på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen. Denne har anerkendte, relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne vurdere ejendommens dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og ejendomsmarkedet.

Opskrivning til omvurderet værdi/dagsværdi efter indregning af udskudt skat bindes på reserve for opskrivninger under egenkapitalen. Opskrivningen nedbringes løbende med de foretagne afskrivninger.

Brugstid vurderes til 60 år og restværdien vurderes til 75% af kostværdien.

Investeringsejendomme

Koncernens portefølje af investeringsejendomme omfatter ejendomme primært udlejet til erhvervsformål.

Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes med det formål at opnå løbende driftsafkast i form af lejeindtægter med fradrag af omkostninger forbundet med udlejningsvirksomheden og på længere sigt opnåelse af en kapitalgevinst.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og omkostninger direkte tilknyttet til anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Investeringsejendommene måles efterfølgende til dagsværdi, hvilket svarer til det beløb, som ejendommene forventes at ville kunne sælges for til en uafhængig køber på balancedagen.

Ejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige pengestrømme. Indbetalinger består af huslejeindtægter (for udlejede arealer indgår indbetalingerne i henhold til lejekontrakter, for ikke-udlejede arealer indregnes den fremtidige indtjening til udbudspris) og forrentning af depositum.

{33}------------------------------------------------

Udbetalinger består af driftsomkostninger, herunder ejendomsskatter, forsikringer, vedligeholdelse, administration og diverse omkostninger. I den beregnede dagsværdi fratrækkes eventuelle omkostninger til genudlejning. Ejendommenes dagsværdi revurderes løbende.

Investeringsejendommenes dagsværdi er opgjort på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen, der har anerkendte, relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne vurdere ejendommenes dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og baseret på gennemførte handler for tilsvarende ejendomme.

Kapitaliseringsfaktoren fastsættes på baggrund af et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte investeringsejendom. Dagsværdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten "Dagsværdiregulering, investeringsejendomme".

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten "Dagsværdiregulering, investeringsejendomme".

Investeringsejendomme til salg indregnes som investeringsejendomme, i det omfang ejendommene er sat til salg i den nuværende stand. Investeringsejendomme, der overgår til planlagt salg, hvor ejendommene udvikles, i forbindelse med at de sættes til salg, indregnes under kategorien handelsejendomme.

Leasingaftaler under operationel leasing af investeringsejendomme

Leasingaftaler, hvor de væsentligste risici og fordele forbundet med et aktiv overgår fra leasinggiver til leasingtager, behandles som finansielle leasingaftaler. Andre leasingaftaler behandles som operationelle leasingaftaler.

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandel i dattervirksomhed i moderselskabets årsregnskab

Kapitalandel måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte værdiansættelsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi. Dagsværdireguleringen indgår i reserver for dagsværdi, datterselskab.

Dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten "Dagsværdiregulering af finansielle aktiver".

Værdipapirer

Ejendomskreditlån, der løbende overvåges, måles og rapporteres til dagsværdi i henhold til koncernens investeringspolitik og ejendomskreditlånenes karakteristika.

Karakteristika for porteføljen af ejendomskreditlån:

Ejendomskreditlånenes kontraktmæssige pengestrømme består ikke udelukkende af renter og afdrag, hvorfor ejendomskreditlånene efter tidspunktet for første indregning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen. Pengestrømmen indeholder ud over renter og afdrag kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavancer i forbindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105, samt rentebetalinger som følge af ejendomskreditlånenes opsigelsesvilkår.

Ved første indregning klassificeres værdipapirer i kategorien dagsværdi med indregning af dagsværdiregulering i resultatopgørelsen.

Dagsværdien for porteføljen af ejendomskreditlån opgøres på grundlag af aktuelle markedsinformationer, og for obligationer opgøres dagsværdien på baggrund af noterede priser på et aktivt marked.

Købte ejendomskreditlån indregnes til dagsværdi på handelsdagen.

Dagsværdiregulering for kreditrisiko på nødlidende ejendomskreditlån foretages på baggrund af et individuelt skøn i overensstemmelse med en forud fastlagt systematik.

Indregning af finansielle aktiver ophører, når de kontraktlige rettigheder til aktivet ophører, eller når virksomheden overdrager alle væsentlige risici og afkast tilknyttet ejendomsretten.

{34}------------------------------------------------

Kortfristede aktiver

Ejendom til videresalg

Ejendom overtaget med henblik på videresalg er hjemtaget på tvangsauktion eller i fri handel med henblik på tabsbegrænsning. Posten måles til kostværdi eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. Ejendomme overtaget med henblik på videresalg forventes solgt inden for 12 måneder.

Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender måles til dagsværdi, idet effekten af en tilbagediskontering er uvæsentlig.

Tilgodehavende ydelser og påløbne renter for ejendomskreditlån måles til dagsværdi, og der foretages nedskrivning til imødegåelse af forventede tab efter en individuel vurdering af det enkelte tilgodehavende.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Egenkapital

Udbytte

Forslag til udbytte indregnes under egenkapitalen, indtil det vedtages på den ordinære generalforsamling. Efter vedtagelse og frem til udbetaling indregnes udbytte som en forpligtelse.

Ekstraordinært udbytte indregnes som en forpligtelse på beslutningstidspunktet.

Forpligtelser

Finansielle gældsforpligtelser

Domicilejendom

Realkreditlån hos kreditinstitutter måles ved lånoptagelsen til dagsværdi svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitut til amortiseret kostpris, så forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og det beløb, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.

Investeringsejendomme

Realkreditlån hos kreditinstitutter måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres til børskurser pr. 30. september 2025 for de underliggende obligationer. Indregning af dagsværdiregulering foretages i resultatopgørelsen under finansieringsomkostninger.

Gæld til kreditinstitutter

Gæld til kreditinstitutter måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter anvendes alene til afdækning af renterisiko på variabelt forrentede gældsforpligtelser.

Afledte finansielle instrumenter til afdækning af gæld måles til dagsværdi, der opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 30. september 2025. Ved diskonteringen indregnes der ikke egen kreditrisiko, idet der stilles sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter.

{35}------------------------------------------------

Ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes netto på særskilte linjer i balancen, i det omfang koncernen har ret til og intention om at afregne finansielle instrumenter netto. Positive og negative reguleringer indregnes henholdsvis under aktiver og passiver.

Deposita

Deposita måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

Anden gæld

Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet som forpligtelse omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsperiode. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

PENGESTRØMSOPGØRELSEN

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskab og koncern præsenteres efter den direkte metode og viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømmen fra driftsaktivitet omfatter ind- og udbetalinger fra renter, husleje og andre indtægter samt udbetalinger til kreditorer, personale m.v.

Realiserede kursgevinster, som hidrører fra ejendomskreditlån oprindeligt købt til under kurs pari som kompensation for en pålydende rente under markedsrenten, behandles på samme måde som renteindtægter og indgår i pengestrømme fra driftsaktivitet og indregnes i realiserede kursgevinster. Ved førtidig indfrielse betaler låntager et gebyr opgjort som en overkurs på ejendomskreditlånets restgæld. Gebyret behandles som en selvstændig transaktion, der indgår i pengestrømme fra driftsaktivitet.

Pengestrømmen fra investeringsaktivitet omfatter betalinger ved køb og salg af finansielle aktiver samt til- og afgang af investeringsejendomme.

Pengestrømmen fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af egne aktier, udbetaling af udbytte samt pengestrømme vedrørende renteswaps og kontant sikkerhedsstillelse.

Likvider omfatter indeståender på bankkonti, kontantbeholdning og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko, der uden hindringer kan omsættes til likvidbeholdning.

SEGMENTOPLYSNINGER

Der gives i årsrapporten oplysning om forretningssegmenter fordelt på henholdsvis ejendomskreditlån og investeringsejendomme. Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis og følger den interne ledelsesrapportering, der tilgår bestyrelsen, der er den øverste operative ledelse i selskabet.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de poster, der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der ikke er direkte forbundet med koncernens investeringsaktivitet.

Belåning tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af de enkelte segmenter.

Selskabet udøver alene virksomhed i Danmark, hvorfor geografiske segmentoplysninger ikke er relevante.

{36}------------------------------------------------

3. Opgørelse af basisindtjening

		Koncern
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24
Finansieringsindtægter	78.151	73.689
Huslejeindtægter	10.327	12.590
Andre indtægter	1.294	1.373
Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån	8.834	5.186
Direkte omkostninger, værdipapirer	2.085	2.073
Direkte omkostninger, ejendomme	6.753	4.993
Finansieringsomkostninger	20.040	22.751
Andre eksterne omkostninger	6.032	4.594
Personaleomkostninger	14.014	13.805
Afskrivninger	239	239
Basisindtjening	49.443	44.383

Basisindtjeningen opgøres alene for koncernen.

4. Finansieringsindtægter

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Renter, ejendomskreditlån	70.413	66.656	70.413	66.656
Kursavance, ejendomskreditlån	7.095	6.223	7.095	6.223
Obligationer, renter	330	349	330	349
Andre finansieringsindtægter	313	461	313	460
	78.151	73.689	78.151	73.688
Finansieringsindtægter for aktiver, der måles tildagsværdi i resultatopgørelsen	78.151	73.689	78.151	73.688

Renteindtægter på tabte og værdiforringede ejendomskreditlån er tkr. 1.394 (tkr. 2.119), fordelt med tkr. 1.206 (tkr. 1.596) vedr. værdiforringede ejendomskreditlån og tkr. 188 (tkr. 523) vedr. realiserede tab på ejendomskreditlån.

Kursavance på ejendomskreditlån består af avance fra løbende afdrag samt førtidige indfrielser, idet porteføljen af ejendomskreditlån sædvanligvis indeholder en bestemmelse om førtidig indfrielse til en fast kurs over kurs 100.

5. Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Konstaterede nettotab på ejendomskreditlån og tilgode
havende ydelser	3.301	7.824	3.301	7.824
Dagsværdiregulering for kreditrisiko, ejendomskreditlån
og ydelser	1.855	4.617	1.855	4.617
Hensættelse til tab på ejendom til videresalg	306	-306	306	-306
Avance/tab ved salg af ejendom til videresalg	-191	426	-191	426
	-1.331	-3.087	-1.331	-3.087
Indgået på afskrevne fordringer	10.165	8.273	10.165	8.273
	8.834	5.186	8.834	5.186

{37}------------------------------------------------

6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Dagsværdiregulering, tilgang ejendomskreditlån	2.046	6.135	2.046	6.135
Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv.	1.350	2.991	1.350	2.991
Dagsværdiregulering ved ændring af den effektive
rente fra 9,25% til 9,00%	9.062	0	9.062	0
Dagsværdiregulering, obligationer	-12	595	-12	595
Dagsværdiregulering, DI-Ejendoms Invest A/S	0	0	2.161	-411
	12.446	9.721	14.607	9.310

Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 716,4 mio. (kr. 708,7 mio.), er værdiansat til dagsværdi på grundlag af en gennemsnitlig effektiv rente på 9,00% (9,25%).

Dagsværdiregulering indeholdt i note 6 og 9:

Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Værdipapirer	12.446	9.721	14.607	9.310
Renteswaps	-2.905	-16.284	-3.092	-15.377
Renteswaps, realiseret dagsværdi	4.698	7.807	4.752	7.690
	14.239	1.244	16.267	1.623
Realkreditinstitut	-77	-7.453	-89	-5.628
	14.162	-6.209	16.178	-4.005

7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme

		Koncern	Moderselskab
Fremtidige minimumshuslejeindtægter i henhold til de operationelle leasingkontrakter:
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Inden for 1 år	7.805	7.511	5.523	5.229
Inden for 2 år	3.159	4.896	3.111	4.649
Inden for 3 år	814	3.122	814	2.979
Inden for 4 år	0	804	0	780
Inden for 5 år	0	0	0	0
Senere end 5 år	0	0	0	0
	11.778	16.333	9.448	13.637

Huslejekontrakterne er indgået som sædvanlige lejekontrakter uden nogen former for omsætningsbestemt leje. Koncernen har ikke modtaget betingede lejeydelser i regnskabsåret.

{38}------------------------------------------------

Note 7, fortsat

	Koncern		Moderselskab
Samlet afkast på investeringsejendomme:
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Huslejeindtægter	10.327	12.590	5.432	7.703
Dagsværdiregulering	1.100	46.700	0	48.200
Direkte omkostninger, investeringsejendomme	6.753	4.993	2.547	1.700
	4.674	54.297	2.885	54.203

8. Direkte omkostninger, ejendomme

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Ejendomsskatter	1.168	1.120	796	780
Forsikringer	108	113	47	57
Afholdte vedligeholdelsesomkostninger	5.073	3.093	1.584	489
Øvrige omkostninger	404	667	120	374
	6.753	4.993	2.547	1.700

Direkte omkostninger for lokaler til udlejning er kr. 0,9 mio. (kr. 0,0 mio.) for moderselskabet og kr. 1,9 mio. (kr. 0,0 mio.) for koncernen.

9. Finansieringsomkostninger

		Koncern	Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Kreditinstitutter	22.752	27.715	22.752	27.715
Renteswaps, kreditinstitut	-4.805	-7.792	-4.805	-7.792
Renteswaps, kreditinstitut, regulering til dagsværdi	3.372	14.898	3.372	14.898
	21.319	34.821	21.319	34.821
Realkreditinstitut	1.956	2.814	1.174	1.812
Renteswaps, realkreditinstitut	107	-15	53	102
Realkreditinstitut, dagsværdiregulering	77	7.453	89	5.628
Renteswaps, realkreditinstitut, regulering til dagsværdi	-467	1.386	-280	479
Renteomkostninger til dattervirksomhed	0	0	3.908	4.909
Renter, SKAT	2	0	2	0
Omkostninger ved optagelse/indfrielse af gæld til real
kreditinstitut	0	-1.504	0	-1.504
Andre renteomkostninger	28	28	20	22
	23.022	44.983	26.285	46.269
Renteomkostninger specificeres således:
Kreditinstitut	22.752	27.715	22.752	27.715
Realkreditinstitut	1.956	2.814	1.174	1.812
Renteomkostninger til dattervirksomheder	0	0	3.908	4.909
Renter, SKAT	2	0	2	0
Andre renteomkostninger	28	28	20	22
	24.738	30.557	27.856	34.458

{39}------------------------------------------------

Note 9, fortsat

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Finansielle omkostninger:
Finansieringsomkostninger på gæld, der måles til dagsværdi i resultatopgørelsenFinansieringsomkostninger på gæld, der måles til amor	22.845	44.757	26.116	46.049
tiseret værdi	177	226	169	220
	23.022	44.983	26.285	46.269

Årets gennemsnitlige effektive rentesats inkl. renteswaps er 4,06% (4,59%) baseret på de samlede gennemsnitlige finansieringsomkostninger i koncernen.

10. Andre eksterne omkostninger

		Koncern	Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Revision og andre ydelser:
Deloitte, honorarer:
Lovpligtig revision	485	505	403	426
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed	47	46	47	46
Andre ydelser	183	540	183	244
	715	1.091	633	716
Andre konsulentydelser	1.658	0	1.046	0
	2.373	1.091	1.679	716

Honorarer for ikke-revisionsydelser leveret af Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab består af honorarer for periodevis erklæringsafgivelse samt øvrige konsulentydelser.

11. Personaleomkostninger

		Koncern	Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Bestyrelse, vederlag	800	720	800	720
Bestyrelse, i alt	800	720	800	720
Direktion, gage	3.709	4.155	3.105	3.510
Bidragsbaseret pension til direktion	636	676	534	572
Direktion, i alt	4.345	4.831	3.639	4.082
Bestyrelse og direktion, i alt	5.145	5.551	4.439	4.802
Gager og lønninger	8.185	7.606	6.444	5.966
Bidragsbaseret pension	600	579	469	450
Andre omkostninger til social sikring	84	69	72	57
Øvrigt personale, i alt	8.869	8.254	6.985	6.473
Personaleomkostninger, i alt	14.014	13.805	11.424	11.275
Gennemsnitligt antal medarbejdere	10	10	8	8

{40}------------------------------------------------

Note 11, fortsat

Moderselskabets vederlagspolitik og vederlagsrapport fremgår af selskabets hjemmeside under punktet investor relation/vederlagspolitik.

I henhold til lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. kan det oplyses, at lønpolitik og praksis er i overensstemmelse med krav om en sund og effektiv risikostyring.

Vederlag og pension i moderselskab til direktionen, der har væsentlig indflydelse på moderselskabets risikoprofil, udgør kr. 3,6 mio. (kr. 4,1 mio.).

Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger for direktionen og øvrige medarbejdere. Selskabet er forpligtet til at indbetale et aftalt bidrag til et pensionsselskab og har således ikke nogen risiko med hensyn til den fremtidige rente, inflation, dødelighed m.v. for det pensionsbeløb, der skal udbetales til medarbejderne.

Fratrædelsesgodtgørelse er fastsat i den enkelte medarbejders ansættelseskontrakt og følger funktionærlovens retningslinjer. For direktion og en enkelt medarbejder udgør fratrædelsesgodtgørelse to års vederlag.

12. Selskabsskatter

		Koncern	Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Skat af årets resultat
Beregnet selskabsskat:
Investeringsselskabet Luxor A/S	12.622	39.965	12.622	39.965
DI-Ejendoms Invest A/S	463	596	0	0
Regulering af udskudt skat:
Investeringsselskabet Luxor A/S	64	-22.533	64	-22.533
DI-Ejendoms Invest A/S	-14	-646	0	0
	13.135	17.382	12.686	17.432
Effektiv skatteprocent	21,89%	22,12%	21,30%	22,17%

Skat af årets ordinære resultat:
Beregnet skat 22% af årets resultat	13.202	17.286	13.103	17.297
Skatteeffekt af:
Ikke-skattepligtige indtægter, omkostninger, værdireguleringer
mv.	-67	96	-417	135
	13.135	17.382	12.686	17.432

Koncernen er sambeskattet, og skatten fordeles efter de skattepligtige indkomster (fuld fordeling)
Udskudt skat
Skatteaktiv:
Skatteaktiv 1. oktober	218	194	139	118
Ændring af udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen	29	24	-77	21

Skatteaktiv 30. september	247	218	62	139
Udskudt skat 1. oktober	22.497	45.652	14.204	36.716
Ændring af udskudt skat indregnet i anden totalindkomst	55	0	56	0
Ændring af udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen	79	-23.155	-13	-22.512
Udskudt skat 30. september	22.631	22.497	14.247	14.204
Udskudt skat 30. september, i alt	-22.384	-22.279	-14.185	-14.065

{41}------------------------------------------------

Note 12, fortsat

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Specifikation af ændring i udskudt skat indregnet iresultatopgørelsen:
Investeringsejendomme	132	-21.511	16	-21.265
Materielle anlægsaktiver og realkreditinstitut	-27	-1.668	103	-1.268
Ændring af udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen	105	-23.179	119	-22.533
Udskudt skat:
Investeringsejendomme	-19.943	-19.811	-12.019	-12.003
Domicilejendom	-1.420	-1.373	-1.420	-1.373
Finansielle anlægsaktiver, regulering til dagsværdi for real
kreditinstitut mv.	-1.021	-1.095	-746	-689
Udskudt skat	-22.384	-22.279	-14.185	-14.065

Den udskudte skat er indregnet med den skattesats, som forventes at være gældende, når den udskudte skat realiseres. Beregningen er foretaget med 22%.

		Koncern	Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Skyldig selskabsskat:
Skyldig selskabsskat 1. oktober	39.347	6.255	38.751	5.195
Betalt skat og acontoskat	39.347	7.469	38.751	6.409
Selskabsskat	13.085	40.561	12.622	39.965
Skyldig selskabsskat 30. september	13.085	39.347	12.622	38.751

Selskabets skattemæssige forhold:

Mere end 15% af Selskabets regnskabsmæssige aktiver har i løbet af regnskabsåret gennemsnitligt været placeret i andre aktiver end værdipapirer m.v. Investeringsselskabet Luxor A/S er derfor ikke omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 19 pr. 30. september 2025.

Kildeartsbegrænset tabsfradrag på aktier er ikke indregnet i det skattemæssige underskud. Tabsfradraget udgør pr. 30. september 2025 kr. 97,1 mio. (kr. 97,1 mio.) målt på baggrund af en skatteprocent på 22%. Udnyttelsen af tabsfradraget er ikke tidsbegrænset.

{42}------------------------------------------------

13. Materielle anlægsaktiver

Domicilejendom	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Kostpris 1. oktoberTilgangAfgang	12.97100	12.97100	12.97100	12.97100
Kostpris pr. 30. september	12.971	12.971	12.971	12.971
Afskrivning 1. oktoberÅrets afskrivningerAfgang	3.3352100	3.1242110	3.3352100	3.1242110
Samlede afskrivninger 30. september	3.545	3.335	3.545	3.335
Omvurderet værdi 1. oktoberRegnskabsårets værdiregulering	6.329250	6.3290	6.329250	6.3290
Omvurderet værdi 30. september	6.579	6.329	6.579	6.329
30. september	16.005	15.965	16.005	15.965

Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån.

Driftsmateriel/inventar	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Kostpris 1. oktoberTilgangAfgang	67000	67000	67000	67000
Kostpris pr. 30. september	670	670	670	670
Afskrivning 1. oktoberÅrets afskrivningerAfgang	459290	431280	459290	431280
Samlede afskrivninger 30. september	488	459	488	459
30. september	182	211	182	211

14. Investeringsejendomme

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Kostpris 1. oktober	106.213	167.016	35.978	96.781
Tilgang	0	0	0	0
Afgang	0	60.803	0	60.803
Kostpris 30. september	106.213	106.213	35.978	35.978
Dagsværdiregulering 1. oktober	29.087	86.584	36.622	92.619
Regnskabsårets værdiregulering	1.100	46.700	0	48.200
Afgang	0	104.197	0	104.197
Dagsværdiregulering 30. september	30.187	29.087	36.622	36.622
Dagsværdi 30. september	136.400	135.300	72.600	72.600

{43}------------------------------------------------

Note 14, fortsat

Koncernens beholdning af investeringsejendomme	2024/25		2023/24
	DKK mio.	Afkastinterval	DKK mio.	Afkastinterval
Kontor/butik/boligLager/produktion/kontor	25,0111,4	7,00-7,50%6,25-7,50%	24,5110,8	7,00-7,50%6,25-7,50%
I alt	136,4	6,25-7,50%	135,3	6,25-7,50%
15. Kapitalandele i dattervirksomhed
	2024/25DI-Ejendoms Invest A/S		2023/24DI Ejendoms Invest A/S
HjemstedEjerandel	København100%		København100%
DI-Ejendoms Invest A/S, cvr-nr. 78676019, måles til dagsværdi kr. 86,1 mio. (kr. 84,0 mio.)
16. Værdipapirer		Koncern	Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Kostpris 1. oktoberTilgangAfgang	781.539147.492146.261	739.599163.627121.687	781.539147.492146.261	739.599163.627121.687
Kostpris 30. september	782.770	781.539	782.770	781.539
Dagsværdiregulering 1. oktoberRegnskabsårets værdiregulering	-7.51512.446	-17.2369.721	-7.51512.446	-17.2369.721
Dagsværdiregulering 30. september	4.931	-7.515	4.931	-7.515
Dagsværdiregulering, kreditrisiko 1. oktoberDagsværdiregulering, kreditrisiko	-7.4471.556	-11.2023.755	-7.4471.556	-11.2023.755
Dagsværdiregulering, kreditrisiko 30. september	-5.891	-7.447	-5.891	-7.447
Dagsværdi 30. september	781.810	766.577	781.810	766.577
Værdipapirer pr. 30 september 2025		Ejendomskreditlån	Obligationer	I alt
Samlet kostprisDagsværdireguleringRegulering til dagsværdi, kreditrisiko		775.0844.639-5.891	7.6862920	782.7704.931-5.891
Dagsværdi		773.832	7.978	781.810
Værdipapirer pr. 30 september 2024		Ejendomskreditlån	Obligationer	I alt
Samlet kostprisDagsværdireguleringRegulering til dagsværdi, kreditrisiko		773.142-7.819-7.447	8.3973040	781.539-7.515-7.447

Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i henhold til FAIF-lovens §16.

Dagsværdi 757.876 8.701 766.577

{44}------------------------------------------------

Note 16, fortsat

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Ejendomskreditlån, antal stk.	2.124	2.176	2.124	2.176
Ejendomskreditlån fordelt på nominel værdi:Fastforrentede ejendomskreditlån:Målt til dagsværdi på grundlag af en gennemsnitlig effektiv rente på 9,00% p.a. (9,25% p.a.)	716.356	708.681	716.356	708.681
Målt til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til kostpris	16.688	16.560	16.688	16.560
Fastforrentede ejendomskreditlån, i alt	733.044	725.241	733.044	725.241
Cibor-ejendomskreditlån målt til dagsværdi svarende tilejendomskreditlånenes kostpris	61.928	69.766	61.928	69.766
	794.972	795.007	794.972	795.007

Ved værdiansættelse til dagsværdi er regulering for kreditrisiko fratrukket.

Ved værdiansættelsen til dagsværdi er ingen opsigelige ejendomskreditlån optaget til højere værdi end pålydende eller indfrielseskursen. Forskel i dagsværdi og nominel værdi er tkr. 21.140 (tkr. 37.131), heraf vedrører tkr. 5.891 (tkr. 7.447) dagsværdiregulering for kreditrisiko.

Regnskabsårets dagsværdiregulering for kreditrisiko til imødegåelse af tab på nødlidende ejendomskreditlån og tilgodehavende ydelser er tkr. 1.855 (tkr. 4.617). Beløbet er indregnet i resultatopgørelsen under posten nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån, jf. note 5.

Ejendomskreditlån fordelt på ejendomstyper	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Enfamiliehuse	73,84%	73,74%	73,84%	73,74%
Ejerlejligheder	5,04%	4,89%	5,04%	4,89%
Andelsboliger	3,96%	4,07%	3,96%	4,07%
Sommerhuse	7,56%	6,78%	7,56%	6,78%
Nedlagte landbrug	1,90%	2,05%	1,90%	2,05%
Landbrug	1,33%	1,47%	1,33%	1,47%
Udlejningsejendomme	4,28%	5,39%	4,28%	5,39%
Handel og industri	1,85%	1,23%	1,85%	1,23%
Andre	0,24%	0,38%	0,24%	0,38%
I alt	100,00%	100,00%	100,00%	100,00%
Afdrag på ejendomskreditlån fordeles således:
Inden for et år fra balancedagen	40.849	40.575	40.849	40.575
Mellem et og to år fra balancedagen	47.684	42.242	47.684	42.242
Mellem to og tre år fra balancedagen	54.190	49.353	54.190	49.353
Mellem tre og fire år fra balancedagen	50.287	46.571	50.287	46.571
Mellem fire og fem år fra balancedagen	59.142	53.954	59.142	53.954
Efter fem år fra balancedagen	542.820	562.312	542.820	562.312
	794.972	795.007	794.972	795.007

Selskabets investeringer i ejendomskreditlån giver selskabet afkast i form af renter og kursgevinster. Fastforrentede ejendomskreditlån har pålydende rente på op til 15,5% (15,5%). Variabelt forrentede ejendomskreditlån har en pålydende rente på cibor-renten plus et aftalt tillæg.

{45}------------------------------------------------

Note 16, fortsat

Fordeling af nominel renteprocent	Koncern	Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Op til 7,99%	119.165	131.108	119.165	131.108
8,00%-9,99%	647.891	606.872	647.891	606.872
10,00%-11,99%	26.429	55.583	26.429	55.583
12,00%-15,50%	1.487	1.444	1.487	1.444
	794.972	795.007	794.972	795.007

17. Andre tilgodehavender

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Tilgodehavende ydelser fra ejendomskreditlånPåløbne, ikke-forfaldne renter fra ejendomskreditlån og	871	905	871	905
obligationer	5.196	5.119	5.196	5.119
Andre tilgodehavender	1.813	522	1.493	227
	7.880	6.546	7.560	6.251

Det vurderes, at forfaldne renter fra ejendomskreditlån er forbundet med en begrænset kreditrisiko, hvilket bygger på en vurdering af de enkelte debitorers kreditværdighed. Der foreligger ikke særlige kreditrisici for øvrige tilgodehavender, og der er ikke stillet særskilt sikkerhed herfor.

18. Likvider

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Kontanter og bankindeståender	1.333	957	1.087	771

Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i bank med Standard & Poor's rating langsigtet A+ og kortsigtet A-1. Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Bankindeståender er variabelt forrentede. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi.

19. Aktiekapital

Aktiekapitalen, der er fuldt indbetalt, består af:	A-aktier	B-aktier	I alt

2 stk. a kr. 8.750.000	17.500		17.500
825.000 stk. a kr. 100		82.500	82.500

	17.500	82.500	100.000

Selskabets aktiekapital er opdelt i A- og B-aktier af nom. kr. 100 eller multipla heraf. For hver A-aktie gives ret til ti stemmer, mens en B-aktie giver ret til én stemme. B-aktiekapitalen er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S under fondskode DK0010213628.

Der har ikke været købt eller solgt egne aktier i regnskabsåret. Selskabet har ingen beholdning af egne aktier.

Ejerandele, hvor stemmeretten udgør mindst 5%, eller pålydende værdi udgør mindst 5% af aktiekapitalen: Neralda Holding ApS. Ejerandel: 85,65% (85,65%). Stemmeandel: 94,43% (94,43%).

{46}------------------------------------------------

Note 19, fortsat

Valg af bestyrelsesmedlemmer:

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen bortset fra de bestyrelsesmedlemmer, der måtte blive valgt efter de særlige regler i selskabsloven om arbejdstagerrepræsentation.

Ændring af vedtægter:

Til vedtagelse af beslutning om vedtægtsændring eller selskabets opløsning kræves, at mindst 2/3 af aktiekapitalen er repræsenteret på generalforsamlingen, samt at beslutning vedtages af mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital. Er den fornødne del af aktiekapitalen ikke repræsenteret på generalforsamlingen, men er den foreslåede beslutning i øvrigt vedtaget efter reglerne i stk. (2), indkalder bestyrelsen inden fjorten dage til en ekstraordinær generalforsamling, på hvilken forslaget kan vedtages med 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital uden hensyn til den repræsenterede aktiekapitals størrelse.

Forhøjelse af aktiekapitalen:

Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye A-aktier har de hidtidige A-aktionærer fortegningsret til de nye A-aktier i forhold til deres Aaktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye B-aktier har de hidtidige B-aktionærer fortegningsret til de nye B-aktier i forhold til deres B-aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med en ny aktieklasse har de hidtidige aktionærer fortegningsret til de nye aktier i forhold til deres samlede aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt.

20. Udbytte

Der er i regnskabsåret udbetalt udbytte kr. 125,0 mio. (kr. 50,0 mio.) til aktionærerne svarende til kr. 125,0 (kr. 50,00) pr. aktie.

For regnskabsåret 2024/25 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på kr. 50,0 mio. (kr. 125,0 mio.) svarende til kr. 50,00 (kr. 125,00) pr. aktie.

Selskabets aktieklasser har i henhold til vedtægterne følgende rettigheder ved udlodning af udbytte:

B-aktionærerne har ret til et forlods udbytte på 6% af B-aktiekapitalens nominelle beløb. Overstiger det vedtagne udbytte 6% af Baktiekapitalens nominelle beløb, tillægges der A-aktionærerne indtil 6% udbytte af A-aktiekapitalens nominelle beløb. Når såvel Asom B-aktionærerne har modtaget et udbytte på 6% af det nominelle beløb, deles et herefter resterende vedtaget udbytte mellem samtlige aktionærer i forhold til deres respektive aktiers pålydende uden sondring mellem A- og B-aktier. Ret til udbytte kan ikke kumuleres.

Beskatning af udbytte og aktieavancer:

Beskatning af udbytte og aktieavancer afhænger af den enkelte investors skattemæssige forhold. Derfor bør investorer, der er i tvivl om deres skattemæssige forhold, søge individuel rådgivning.

21. Resultatdisponering

		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24
Foreslået udbytte	50.000	125.000
Reserve for dagsværdi, datterselskab	2.161	-411
Overført resultat	-5.289	-63.399
Årets resultat	46.872	61.190

{47}------------------------------------------------

22. Resultat pr. aktie

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Resultat anvendt ved beregning af resultat pr. aktieGennemsnitligt antal udstedte aktier (nom.)	46.872100.000	61.190100.000	46.872100.000	61.190100.000
Resultat pr. aktie	46,9	61,2	46,9	61,2
Beregning af resultat pr. aktieklasse fordelt på henholdsvis A- og B-aktier:
A-aktiernes andel af resultat	8.203	10.708	8.203	10.708
B-aktiernes andel af resultat	38.669	50.482	38.669	50.482
	46.872	61.190	46.872	61.190

Indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr. aktie er enslydende. Resultat pr. aktieklasse og udvandet resultat pr. aktie opgøres i overensstemmelse med IAS 33.

23. Realkreditinstitut

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Kontantlånsrestgæld	76.476	81.381	47.171	49.926
Dagsværdi af obligationsrestgæld	70.708	75.541	43.411	46.082
Værdiansættelse af gæld til realkreditinstitut:Investeringsejendomme, dagsværdiDomicilejendom, amortiseret kostpris	65.8634.989	70.2745.406	38.5664.989	40.8155.406
	70.852	75.680	43.555	46.221

Dagsværdien er opgjort på grundlag af aktuelle markedsdata og egen kreditrisiko, der vurderes at udgøre nul baseret på de underliggende sikkerheder for prioritetslånene.

Dagsværdi af gæld til realkreditinstitut, domicilejendom, tkr. 4.845 (tkr. 5.267).

Specifikation af gæld til realkreditinstitut med pant i fast ejendom:

Langfristede forpligtelser	65.790	70.871	40.717	43.537
Kortfristede forpligtelser	5.062	4.809	2.838	2.684
	70.852	75.680	43.555	46.221
Kontantlånsrestgæld forfalder til betaling således:
Inden for et år fra balancedagen	5.062	4.809	2.838	2.684
Mellem et og to år fra balancedagen	5.137	4.908	2.878	2.731
Mellem to og tre år fra balancedagen	4.921	5.011	2.918	2.780
Mellem tre og fire år fra balancedagen	4.696	4.803	2.959	2.831
Mellem fire og fem år fra balancedagen	4.762	4.599	3.000	2.882
Efter fem år fra balancedagen	51.898	57.251	32.578	36.018
	76.476	81.381	47.171	49.926

{48}------------------------------------------------

24. Kreditinstitutter

		Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Dagsværdi af lån (DKK), kreditinstitut	457.109	329.404	457.019	329.404
Nominel gæld til kreditinstitutter, der forfalder til betaling på anfordring inden for et år	457.109	329.404	457.019	329.404
Variabelt forrentet gæld til kreditinstitut med aftalt renteunder 1 år	457.109	329.404	457.019	329.404

Dagsværdi af lån er opgjort som nutidsværdien af de forventede fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle markedsrente som diskonteringsfaktor. Kassekreditter måles til dagsværdi, hvilket i al væsentlighed svarer til den nominelle værdi. Forskel imellem dagsværdi og nominel værdi er tkr. 0 (tkr. 0).

Effektiv rente, kreditinstitutter:
Kassekreditter (gennemsnit)	4,06%	6,82%	4,06%	6,82%
Lån (gennemsnit inkl. renteswaps)	4,27%	4,59%	4,27%	4,59%

25. Gæld målt til dagsværdi

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Specifikation af gæld målt til dagsværdi med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen:
Gæld til realkreditinstitutGæld til kreditinstitut	65.863457.109	70.274329.404	38.566457.109	40.815329.404
	522.972	399.678	495.675	370.219

{49}------------------------------------------------

26. Afstemning, gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet

	Primo	Pengestrøm	Indeholdt iinvesteringsaktivitet	Dagsværdiregulering/amortisering	Ultimo
Beløb i DKK '000
Koncern 2024/25
Realkreditinstitut	75.680	-4.905	0	77	70.852
Kreditinstitut	329.404	127.705	0	0	457.109
Anden gæld, renteswaps (note 27)	17.400	-4.200	0	0	13.200
Deposita	4.142	59	0	0	4.201
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt	426.626	118.659	0	77	545.362
Betalt udbytte	-	-125.000	-	-	-
Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt	426.626	-6.341	0	77	545.362
Moderselskab 2024/25
Realkreditinstitut	46.221	-2.754	0	88	43.555
Kreditinstitut	329.404	127.705	0	0	457.109
Gæld til dattervirksomhed	64.072	-6.560	3.908	0	61.420
Anden gæld, renteswaps (note 27)	17.400	-4.200	0	0	13.200
Deposita	2.153	-19	0	0	2.134
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt	459.250	114.172	3.908	88	577.418
Betalt udbytte	-	-125.000	-	-	-
Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt	459.250	-10.828	3.908	88	577.418
Koncern 2023/24
Realkreditinstitut	78.665	-10.464	0	7.479	75.680
Kreditinstitut	405.308	-75.904	0	0	329.404
Anden gæld, renteswaps (note 27)	33.900	-16.500	0	0	17.400
Deposita	5.689	-1.649	102	0	4.142
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt	523.562	-104.517	102	7.479	426.626
Betalt udbytte	-	-50.000	-	-	-
Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt	523.562	-154.517	102	7.479	426.626
Moderselskab 2023/24
Realkreditinstitut	48.995	-8.429	0	5.655	46.221
Kreditinstitut	405.308	-75.904	0	0	329.404
Gæld til dattervirksomhed	64.871	-9.657	8.858	0	64.072
Anden gæld, renteswaps (note 27)	33.900	-16.500	0	0	17.400
Deposita	3.730	-1.577	0	0	2.153
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet, i alt	556.804	-112.067	8.858	5.655	459.250
Betalt udbytte	-	-50.000	-	-	-
Samlet pengestrøm fra finansieringsaktivitet, i alt	556.804	-162.067	8.858	5.655	459.250

{50}------------------------------------------------

27. Anden gæld

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Skyldig A-skat og sociale bidrag	120	130	19	17
Ferieforpligtelser	590	752	470	628
Andre skyldige omkostninger	4.192	5.264	3.146	2.975
Kontant sikkerhed for positive renteswaps	13.200	17.400	13.200	17.400
	18.102	23.546	16.835	21.020

Den regnskabsmæssige værdi af skyldige lønrelaterede poster og andre skyldige omkostninger måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed på kr. 13,2 mio. for den positive dagsværdi af renteswaps, kr. 13,2 mio. I det omfang modparten på de indgåede renteswaps ikke kan honorere, vil beløbet blive modregnet i sikkerhedsstillelsen.

28. Renteswaps

Moderselskabet og koncernen har indgået renteswaps til afdækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån med en kontraktmæssig værdi på nom. kr. 29,5 mio. (kr. 31,8 mio.) og lån med kreditinstitutter med en kontraktmæssig værdi på kr. 200 mio. (kr. 250,0 mio.). De indgåede renteswaps kan ikke indregnes som regnskabsmæssig sikring.

Renteswaps, realkreditinstitut	KontraktmæssigværdiDKK mio.	Restløbetid	DagsværdiDKK '000	Værdireguleringi resultatopgørelsenDKK '000

Moderselskab – 30. september 2025:
Renteswaps cibor, 6 måneder	1,1	31.12.2027	-29	20
Renteswaps cibor, 3 måneder	15,9	31.12.2033	-284	260
			-313	280
Koncern – 30. september 2025:
Renteswaps cibor, 6 måneder	2,5	31.12.2027	-69	47
Renteswaps cibor, 3 måneder	11,1	31.12.2032	-233	160
Renteswaps cibor, 3 måneder	15,9	31.12.2033	-284	260
			-586	467
Moderselskab – 30. september 2024:
Renteswaps cibor, 6 måneder	1,5	31.12.2027	-49	65
Renteswaps cibor, 3 måneder	16,6	31.12.2033	-544	-544
			-593	-479
Koncern – 30. september 2024:
Renteswaps cibor, 6 måneder	3,6	31.12.2027	-116	35
Renteswaps cibor, 3 måneder	11,6	31.12.2032	-393	-877
Renteswaps cibor, 3 måneder	16,6	31.12.2033	-544	-544
			-1.053	-1.386

{51}------------------------------------------------

Note 28, fortsat

	Kontraktmæssigværdi		Dagsværdi	Værdireguleringi resultatopgørelsen
Renteswaps, lån, kreditinstitutter	DKK mio.	Restløbetid	DKK '000	DKK '000
Moderselskab/koncern – 30. september 2025:
Renteswap (udløbet)	25,0	26.06.2025	0	-399
Renteswap (udløbet)	25,0	29.07.2025	0	-310
Renteswap	25,0	26.06.2026	308	-425
Renteswap	50,0	26.06.2027	1.141	-768
Renteswap	25,0	25.01.2028	483	-339
Renteswap	25,0	22.03.2029	1.257	-357
Renteswap	25,0	07.07.2030	2.717	-401
Renteswap	50,0	09.07.2032	7.305	-373

			13.211	-3.372
Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden kortfristet gæld)			13.200
Moderselskab/koncern – 30. september 2024:
Renteswap	25,0	26.06.2025	602	-885
Renteswap	25,0	29.07.2025	413	-768
Renteswap	25,0	26.06.2026	851	-1.129
Renteswap	50,0	26.06.2027	2.145	-2.657
Renteswap	25,0	25.01.2028	906	-1.405
Renteswap	25,0	22.03.2029	1.628	-1.711
Renteswap	25,0	07.07.2030	3.219	-1.968
Renteswap	50,0	09.07.2032	7.885	-4.375
			17.649	-14.898
Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden kortfristet gæld)			17.400

29. Nærtstående parter

Nærtstående parter med bestemmende indflydelse:

Selskabets nærtstående parter omfatter Neralda Holding ApS, København, der har bestemmende indflydelse.

Udover udlodning af udbytte på kr. 107,1 mio. og betaling af selskabsskat kr. 39,3 mio. har der ikke været transaktioner med nærtstående parter.

Ledende medarbejdere:

Koncernens nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter koncernens bestyrelse, direktion og disse personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter desuden virksomheder, hvori denne personkreds har væsentlige interesser.

Der har i regnskabsåret ikke været gennemført transaktioner med bestyrelse og direktion udover betaling af bestyrelseshonorar og gager.

Dattervirksomhed:

Herudover består nærtstående parter af dattervirksomheden DI-Ejendoms Invest A/S, København. Moderselskabets mellemværender med dattervirksomhed pr. 30. september 2025 fremgår af balancen. Mellemværender med dattervirksomhed vedrører almindelige løbende forretningsmellemværender og forrentes.

Derudover er der pr. 30. september 2025 ingen udeståender med nærtstående parter.

{52}------------------------------------------------

30. Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser samt kautions- og andre garantiforpligtelser

	Koncern		Moderselskab
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24	2024/25	2023/24
Koncernen har til sikkerhed for engagement medkreditinstitut stillet følgende:
Ejendomskreditlån til dagsværdiPåløbne renter på ejendomskreditlånLikvide beholdninger	773.8325.117272	757.8765.034218	773.8325.11725	757.8765.03432
Koncernen har til sikkerhed for engagementer medrealkreditinstitut stillet følgende:
Gæld til realkreditinstitut er sikret ved pant i investeringsejendom og domicilejendom
Regnskabsmæssig værdi af pantsatte investeringsejendommeRegnskabsmæssig værdi af pantsat domicilejendom	136.40016.005	135.30015.965	72.60016.005	72.60015.965
Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed for positive renteswaps	13.200	17.400	13.200	17.400
Eventualforpligtelser:
Selvskyldnerkaution for DI-Ejendoms Invest A/S	0	0	100	100
Kautionsforpligtelse for DI-Ejendoms Invest A/S' gæld tilrealkreditinstitut	0	0	27.297	0
Koncernens momsreguleringsforpligtelse vedrørende ejendomskøb og vedligeholdelse	931	766	467	253

Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv., hvor Neralda Holding ApS er administrationsselskab. Koncernens selskaber hæfter desuden solidarisk for danske kildeskatter. Eventuelle senere korrektioner til selskabsskatten og kildeskatter kan medføre at selskabets hæftelse udgør et større beløb.

Der påhviler ikke koncernen andre kautions-, garanti- eller eventualforpligtelser end de i årsrapporten anførte.

31. Finansielle risici og finansielle instrumenter

Koncernens strategi er investering i en afbalanceret portefølje af rentebærende værdipapirer og investeringsejendomme, hvor der lægges vægt på en aktiv porteføljepleje, der skal sikre det bedst mulige, risikoafvejede afkast.

Den finansielle styring retter sig primært mod afvejning og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering. Koncernen foretager ikke aktiv spekulation i finansielle risici.

Investeringshorisonten er som udgangspunkt langsigtet.

Bestyrelsen har fastsat en overordnet strategi og politik samt en række rammer og retningslinjer for koncernens:

investeringer
belåning, finansielle gearing samt afdækning med finansielle instrumenter.

Ansvaret for det daglige arbejde med koncernens investerings-, belånings- og risikostrategi varetages af den daglige ledelse.

{53}------------------------------------------------

1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING

Note 31 er udarbejdet på koncernniveau, idet den eneste væsentlige forskel mellem koncern og moderselskab er investeringsejendomme i datterselskabet, kr. 63,8 mio. (kr. 62,7 mio.), og gæld til realkreditinstitut, kr. 27,3 mio. (kr. 29,5 mio.).

De primære risikofaktorer, der knytter sig specifikt til koncernen, er:

koncernens drift
de risici, der knytter sig til de enkelte typer af aktiver
koncernens porteføljesammensætning inden for de enkelte aktivtyper
finansieringen med en kombination af egen- og fremmedkapital.

Det overordnede mål for koncernens risikostrategi er til enhver tid at have overblik og kontrol med definerede risikoområder, som kan true koncernens soliditet, indtjening og omdømme.

En effektiv risikostyring og interne kontroller skal medvirke til at reducere koncernens strategiske og forretningsmæssige risici, men kan ikke eliminere risiko for tab fuldstændig.

Risikostyringen tager stilling til en lang række risikotyper, som berører forskellige elementer i koncernen, samt en risikostrategi, der omfatter risikokontrol og -minimering. Der foretages løbende følsomhedsanalyse, stresstest for renterisiko, kreditrisiko og markedsrisiko til vurdering af usikkerheden i parameterværdier enkeltvis og sammen. Dette sker med henblik på at vurdere, hvor meget de enkelte parametre kan ændre sig, uden at investeringen/finansieringen bliver ufordelagtig. Følsomhedsanalyserne foretages efter følgende metoder: Scenario-analyse, kritisk værdianalyse og analyse af marginale ændringer.

Koncernens stresstests fastsætter, hvilke risici koncernen bør kunne modstå, og dermed hvilke variabler og stressniveauer der skal testes på. Stresstesten påvirker de enkelte risikoparametre med en række negative begivenheder for derved at konstatere, hvordan koncernen kan reagere på de givne scenarier.

Der arbejdes aktivt for at mindske og sprede risikoen mest muligt. Dette gøres ved:

at arbejde i flere niveauer for risikospredning
risikospredning inden for de enkelte aktivtyper for derved at opnå en lavere risiko i de enkelte investeringssegmenter.

Der foretages en grundig og individuel gennemgang af de enkelte investeringer, så der foreligger et indgående kendskab til det enkelte aktiv og den risikostruktur, der er indeholdt i den enkelte investering.

Anvendelsen af en risikoafvejet finansiel gearing øger den samlede risiko i koncernen.

Der arbejdes kontinuerligt med at optimere koncernens afkast og risikoprofil. Den samlede risiko i koncernen overvåges løbende af bestyrelsen og den daglige ledelse. Ved bestyrelsesmøderne gennemgås og vurderes de enkelte risikoområder på grundlag af en redegørelse fra den daglige ledelse.

Der er ikke foretaget væsentlige ændringer af koncernens risikostyring i regnskabsåret.

Til koncernens aktiviteter er der knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste er beskrevet nedenfor. Risikofaktorerne er ikke udtømmende, og de er ikke prioriteret efter sandsynligheden for, om de indtræffer, eller efter omfanget af de mulige konsekvenser.

1.1. Markedsrisici

Markedsrisikoen er risikoen for, at markedsværdien for koncernens aktiver og passiver ændres som følge af ændringer i de finansielle markeder, primært relateret til renterisiko og risici forbundet med afledte finansielle instrumenter.

Ud over generelle markedsrisici er der en række specifikke markedsforhold, der kan påvirke koncernens investeringer, hvorfor afkastet på investeringsporteføljen kan afvige fra den generelle udvikling på de finansielle markeder.

Koncernen kan som investeringsselskab ikke undgå markedsrisici og har derfor valgt at påtage sig en nøje afvejet markedsrisiko for at imødekomme koncernens målsætninger og samtidig opnå et risikoafvejet afkast.

{54}------------------------------------------------

1.2. Kreditrisici

Kreditrisikoen er risikoen for, at koncernen lider tab, som følge af at modparten ikke kan opfylde sine betalingsforpligtelser.

De primære kreditrisici i koncernen knytter sig til:

Ejendomskreditlån
Likvider
Afledte finansielle instrumenter renteswaps
Lejetilgodehavender og andre tilgodehavender
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme og ejendomme overtaget med henblik på videresalg.

Inden koncernen påtager sig kreditrisici, foretages der en individuel vurdering af den enkelte investering, således at der inden anskaffelsen er et klart billede af den medfølgende risiko.

Der arbejdes kontinuerligt med håndtering af koncernens kreditrisici, og der er særlig fokus på de mere risikofyldte investeringer.

	Koncern
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24
Den maksimale kreditrisiko pr. 30. september, såfremt allemodparter ikke indfrier deres forpligtelser:
Ejendomskreditlån (nominel værdi)	794.972	795.007
Obligationer (nominel værdi)	7.921	8.631
Likvider	1.333	957
Andre tilgodehavender (nominel værdi)	7.880	6.546
	812.106	811.141

Dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån, tilgodehavende ydelser, huslejetilgodehavender og andre tilgodehavender foretages på baggrund af en individuel vurdering.

Dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån udgør tkr. 5.891 (tkr. 7.447). Regnskabsårets dagsværdiregulering for kreditrisiko på nødlidende ejendomskreditlån udgør tkr. 1.556 (tkr. 3.755). Dagsværdiregulering for kreditrisiko indregnes på baggrund af en individuel vurdering.

Andre tilgodehavender indeholder en akkumuleret regulering for kreditrisiko på tilgodehavende ydelser med tkr. 6.044 (tkr. 6.343). Regnskabsårets regulering for kreditrisiko på tilgodehavender er tkr. 299 (tkr. 862). Dagsværdiregulering for kreditrisiko indregnes dels som en sumhensættelse og dels på baggrund af en individuel vurdering.

1.3. Likviditetsrisici

Likviditetsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til, at koncernen ikke kan betale sine forpligtigelser.

Koncernens likviditetspolitik:

fastlægger den overordnede profil for likviditetsrisiko og den valgte risikovillighed til sikring af en forsvarlig og tilstrækkeligt stabil likviditet, der er tilpasset koncernens forholdsvis enkle kompleksitet.
sætter rammerne og danner grundlag for likviditetsstyringen, likviditetsstresstests, beredskabs- og finansieringsplaner.

Målet med likviditetspolitikken er:

at overvåge og styre udviklingen i koncernens kort- og langsigtede likviditet, til sikring af at koncernen til enhver tid råder over tilstrækkelig likviditet
sikring af, at likviditetsniveauet i koncernen er hensigtsmæssigt i forhold til forpligtelserne på grundlag af:
- en vurdering af den relative likviditet i Luxors aktiver på de pågældende markeder og under hensyn til den tid, der er nødvendig til realisation af aktiverne og prisstrukturen for aktiverne
- aktivernes følsomhed over for andre markedsrisici eller markedsfaktorer.

{55}------------------------------------------------

1.4. Driftsrisici

Driftsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til kontrolsystemer, ledelsesinformation, ledelsesfokus, besvigelser og menneskelige fejl.

Koncernen har opbygget en entydig forretningsgang samt en række interne kontrol- og risikostyringssystemer til minimering af koncernens driftsrisiko.

2. RISIKOSTYRING, EJENDOMSKREDITLÅN

Investeringsstrategien for ejendomskreditlån bygger på en individuel analyse af debitor/kautionist og pant, hvilket skal medvirke til at mindske kreditrisikoen samt sikre et tilfredsstillende, langsigtet og risikoafvejet afkast.

Bestyrelsen har givet bemyndigelse til, at der kan foretages investeringer i følgende typer af ejendomskreditlån:

Ejendomskreditlån med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark, udstedt i forbindelse med ejendomshandler og oprindeligt udstedt til tredjemand.
Ejendomskreditlån udstedt som friværdibelåning med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark, oprindeligt udstedt til tredjemand.

Ejendomskreditlånene erhverves hovedsageligt i enfamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, andelslejligheder og udlejningsejendomme.

Ejendomskreditlån købes af ejendomskreditselskaber, som er underlagt Finanstilsynets regler for udstedelse og handel med ejendomskreditlån.

Koncernen køber lejlighedsvist porteføljer af ejendomskreditlån.

Den overordnede ramme for køb af ejendomskreditlån er fastlagt med udgangspunkt i ønsket om en bred portefølje af ejendomskreditlån til sikring af risikospredning og risikominimering.

Porteføljen af ejendomskreditlån er eksponeret for en række risici, der kan opdeles i henholdsvis kvantificerbare risici og dynamiske risici:

• kvantificerbare risici kan konstateres og eventuelt afdækkes, inden investeringen foretages.

Udgangspunktet for investeringerne er mange års erfaring med investering i ejendomskreditlån.

Inden køb af et ejendomskreditlån foretages der et omfattende analysearbejde for at identificere og kvantificere de risici, der foreligger ved den enkelte investering. I analysen er et væsentligt element overvejelser om, hvorvidt ejendomskreditlånet under svagere konjunkturforløb vil være dækket af pantet.

Den individuelle analyse er en afgørende parameter til nedbringelse af risikoen, samtidig er det koncernens eneste mulighed for at indsamle den fornødne information, idet debitor ikke er forpligtet til at afgive oplysninger om sin økonomiske situation, når ejendomskreditlånet er afregnet.

Ved investering i ejendomskreditlån foretages der altid en afvejning/vægtning mellem ejendomskreditlånenes risiko og afkast, hvor afdækning af risiko altid vægtes højere end muligheden for et højere afkast ved accept af højere risiko.

De foretagne analyser kan alene minimere risikoen, men ikke eliminere den fuldstændig.

I henhold til lovgivningen skal der ved køb af fast ejendom foreligge en udbetaling på min. 5% af kontantprisen.

Det er selskabets politik, at den pantmæssige sikkerhed ved investering i ejendomskreditlån skal ligge inden for 95% af den kontante handelspris, dog vil en del af de afkøbte ejendomskreditlån ikke ligge inden for 95% af den kontante handelspris som følge af kurstab på udstedelsestidspunktet.

• dynamiske risici er forhold, der kan ændre sig i løbet af ejendomskreditlånets levetid, f.eks. kvaliteten af debitor og pant. Der arbejdes aktivt for at nedbringe risikoen for porteføljen af ejendomskreditlån gennem en løbende og struktureret opfølgning på de ejendomskreditlån, der er i restance eller har en risiko for at komme i restance.

{56}------------------------------------------------

De væsentligste risici for porteføljen af ejendomskreditlån er markedsrisiko, renterisiko, indfrielsesrisiko, konjunkturer, operationel risiko og kreditrisiko.

2.1. Markedsrisici

Markedsværdien for ejendomskreditlån afhænger af udviklingen i de generelle niveauer for en række markedsvariabler, f.eks. renter, kredit, konjunkturforhold samt markedets udbud og efterspørgsel.

De generelle markedsrisici for porteføljen af ejendomskreditlån er under normale markedsforhold drevet af makroøkonomiske forhold, konjunkturforhold, nationale og internationale politiske forhold m.m.

Porteføljen af ejendomskreditlån er fordelt på et stort antal ejendomskreditlån, debitorer og kautionister samt forskellige typer af ejendomme og geografiske placeringer, hvorfor der ikke foreligger en væsentlig koncentrationsrisiko.

2.1.1. Renterisiko

Renterisikoen er udtryk for, hvor meget værdien af de fastforrentede ejendomskreditlån ændres som følge af ændringer i renteniveauet.

Ejendomskreditlånene anskaffes typisk med en løbetid på 10 til 25 år. Ejendomskreditlånene er uopsigelige for koncernen, såfremt debitor overholder den indgåede aftale om afvikling, men kan førtidigt indfries af debitor i henhold til bestemmelserne for det enkelte ejendomskreditlån.

Ændringer i markedsrenten for ejendomskreditlån påvirker fastsættelsen af den effektive rente på de fastforrentede ejendomskreditlån og dermed dagsværdien af porteføljen af ejendomskreditlån.

Et fald i den effektive rente vil have en positiv indvirkning på dagsværdien for porteføljen af ejendomskreditlån, mens en stigning i den effektive rente vil have en negativ indvirkning på dagsværdien, hvilket vil påvirke resultatet henholdsvis positivt eller negativt. En del af denne risiko bliver formindsket via de løbende førtidige indfrielser af ejendomskreditlån, hvorved der løbende sker en genplacering af porteføljens ejendomskreditlån til den til enhver tid gældende markedsrente.

Væsentlige ændringer i renteniveauet kan medføre, at dagsværdien af porteføljen af ejendomskreditlån ikke modsvarer værdien af koncernens fremmed- og egenkapital. Ligeledes vil der kunne opstå situationer, hvor rentebetalinger på fremmedkapitalen kan overstige afkastet fra porteføljen af ejendomskreditlån, hvilket vil påvirke resultatet negativt.

Fastforrentede ejendomskreditlån måles til dagsværdi på grundlag af en effektiv rente på 9,00% (9,25%). Dagsværdireguleringen indeholder ikke ændring af porteføljens kreditkvalitet, idet denne indgår i dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån. Årets dagsværdiregulering, der er indregnet i resultatopgørelsen, udgør:

kr. 2,0 mio. (kr. 6,1 mio.) fra tilgang af ejendomskreditlån
kr. 1,4 mio. (kr. 3,0 mio.) fra indfrielser, afdrag m.m.
kr. 9,1 mio. (kr. 0,0 mio.) som følge af justering af den effektive rente ved værdiansættelse af de fastforrentede ejendomskreditlån fra 9,25% til 9,00%).

Renteudviklingen for ejendomskreditlånsmarkedet følges på daglig basis ved handel og kontakt med markedet. Renteudviklingens betydning for likviditet og dagsværdi opgøres som minimum kvartårligt.

2.1.2. Indfrielsesrisiko

Vigende ejendomshandel, førtidige indfrielser og den generelle udlånsvillighed kan give en lavere nettotilgang af ejendomskreditlån end forventet og derved lavere renteindtægter og kursavancer på porteføljen af ejendomskreditlån.

Indfrielsesprocenten for ejendomskreditlån er i 2024/25 13,8% (10,7%). For 2025/26 forventes førtidige indfrielser på et marginalt lavere niveau i forhold til regnskabsåret 2024/25.

For nuværende vurderes det, at porteføljen af ejendomskreditlån ikke er disponeret for en væsentlig indfrielsesrisiko, idet det vurderes, at modtagne indfrielser kan geninvesteres i nye ejendomskreditlån.

{57}------------------------------------------------

2.1.3. Konjunkturer

Værdien af de pantsikrede sikkerheder afhænger af:

den generelle udvikling på ejendomsmarkedet
finansieringsmulighederne
samfundskonjunkturerne.

Faldende ejendomsværdier mindsker koncernens sikkerhed i det enkelte ejendomskreditlån, hvilket kan medføre forøgede tab, såfremt debitor ikke har mulighed for at betale de forfaldne terminer.

2.2. Operationel risiko

De operationelle risici kan give koncernen direkte eller indirekte økonomiske tab.

Operationelle risici er risikoen for tab, der kan opstå som følge af:

uhensigtsmæssige eller mangelfulde interne procedurer
menneskelige fejl
systemmæssige fejl
eksterne begivenheder.

Der arbejdes med en række gennemtestede systemer, der sammen med de indarbejdede interne kontroller skal minimere de operationelle risici.

Der foretages løbende vurdering af de operationelle risici med henblik på at sikre, at der er de nødvendige sikkerhedsforanstaltninger, kontroller og beredskab.

2.3. Kreditrisiko

Kreditrisiko er en væsentlig risikoparameter ved investering i ejendomskreditlån. Kreditrisici knytter sig primært til:

debitors evne til at betale de løbende ydelser
risikoen for, at debitorforpligtelsen ikke er tilstrækkeligt dækket af sikkerheden i den pantsatte ejendom eller hos en eventuel kautionist. Tabsrisikoen på ejendomskreditlån har bl.a. sammenhæng med samfundskonjunkturerne og den løbende sagsbehandling.

Koncernen arbejder kontinuerligt på at styre, mindske og afdække porteføljens kreditrisici:

Ved en risikoafvejet og gennemarbejdet indkøbspolitik, der er opbygget på baggrund af en lang historisk erfaring.
Ved fastsatte krav til debitorer og panter, hvor der ved køb af ejendomskreditlån lægges afgørende vægt på at få adgang til oplysninger om debitors betalingsevne, ejendommens handelsværdi, beliggenhed og tilstand m.v.
Ved at arbejde aktivt for at mindske muligheden for tab gennem løbende og tæt sagsopfølgning på de debitorer, der kommer i restance eller er i risiko for at komme i restance.
Ved hjemtagelse af ejendomme på tvangsauktion på et risikoafvejet beslutningsgrundlag.
Ved at fastholde det personlige gældsansvar overfor debitor i forbindelse med tab på ejendomskreditlån.
Ved at arbejde aktivt med opfølgning på de tabte fordringer, hvilket på sigt vil minimere det oprindelige tab.

Dagsværdiregulering for kreditrisiko iforhold til porteføljens dagsværdi	Regulering tildagsværdi,kreditrisiko	Ejendomskreditlån,nom. værdi	Regulering tildagsværdi,kreditrisiko i% af nom. værdi	Regulering tildagsværdi,kreditrisiko i% af dagsværdi
2022/23	11.202	755.317	1,48%	1,59%
2023/24	7.447	795.007	0,94%	0,98%
2024/25	5.891	794.972	0,74%	0,76%

Realiseret tab på ejendomskreditlån modregnet ændring af dagsværdiregulering for kreditrisiko er kr. 1,4 mio. (kr. 3,2 mio.).

Såfremt dagsværdiregulering for kreditrisiko på ejendomskreditlån havde været 5 procentpoint af dagsværdien, ville den samlede dagsværdiregulering for kreditrisiko være kr. 39,0 mio. (kr. 38,3 mio.). Denne yderligere dagsværdiregulering for kreditrisiko ville have haft en negativ indvirkning på resultat før skat med kr. 33,1 mio. (kr. 30,9 mio.). Et fald i dagsværdiregulering for kreditrisiko på debitorer ville have haft en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.

{58}------------------------------------------------

Punkt 2.3. Kreditrisiko, fortsat

	Koncern
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24
Forfaldne ydelser målt med og uden regulering for kreditrisiko på det enkelte ejendomskreditlån:
Restancer uden individuel regulering for kreditrisiko	2.364	2.375
Restancer med individuel regulering for kreditrisiko	4.551	4.873
	6.915	7.248
Regulering af kreditrisiko for ejendomskreditlånsydelser udgør kr. 6,0 mio. (kr. 6,3 mio.).Forfaldsfordeling af restancer på ejendomskreditlån udenindividuel regulering for kreditrisiko:Forfald mellem 0 og 2 månederForfald mellem 3 og 4 månederForfald mellem 5 og 6 måneder	961101118	1.0866618
Forfald mellem 7 og 8 måneder	91	38
Forfald med mere end 8 måneder	1.093	1.167
	2.364	2.375
Værdi af ejendomskreditlån ekskl. regulering for kreditrisikoEjendomskreditlån opgjort som værdiforringedeDagsværdiregulering, kreditrisiko	779.72314.7445.891	765.32314.9147.447

Opgørelsen af værdiansættelsen er foretaget efter en individuel vurdering af debitor og den pantmæssige placering.

For summariske beløbsmæssige oplysninger om beholdningen af ejendomskreditlån henvises til note 16.
Porteføljen af ejendomskreditlån fordelt på ejendomstyper fremgår af ledelsesberetningen.

2.4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af ejendomskreditlån

Udviklingen i renteniveauet
Konjunkturer
Kreditrisiko
Efterspørgsel efter lån og konkurrencen i lånemarkedet
Porteføljens løbetid

Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i disse faktorer tæt med henblik på fastsættelse af den markedsmæssigt korrekte effektive rente samt for bedst muligt at håndtere eventuelle problemstillinger.

Porteføljeværdien af ejendomskreditlån er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdiregulering af porteføljen, der kan være både positiv og negativ.

3. RISIKOSTYRING, EJENDOMME

Investeringer foretages i investeringsejendomme i Danmark til udlejning gennem henholdsvis moderselskab og det 100% ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S. Ejendommene er opdelt i butiks-, kontor- og boliglejemål samt produktion, lager- og logistiklejemål.

Koncernens ejendomme er forsikrede mod fysiske skader og ansvar. Koncernens ejendomme vurderes ikke at have væsentlige tekniske risici.

Koncernen arbejder aktivt for at nedbringe de risici, der kan påvirke koncernens portefølje af investeringsejendomme. De væsentligste risici er driftsrisici, kreditrisici, samfundskonjunkturerne, miljørisici og risikokomponenter ved fastsættelse af dagsværdi.

{59}------------------------------------------------

3.1. Driftsrisici

Koncernens driftsrisici knytter sig primært til udviklingen i lejeindtægter/udlejningsprocenter, vedligeholdelse og forbedringer samt driftsomkostninger.

3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter

Til koncernens udlejning og lejeindtægter knytter sig følgende primære risikofaktorer:

Ledige kvadratmeter
Mulighed for at genudleje ledige kvadratmeter, defineret som genudlejningsrisikoen, der bl.a. omfatter:
- beliggenhed
- øvrige ledige m2 i området
- udviklingen i lejeniveauet
- investeringsejendommenes kvalitet og indretning, samt til hvilke formål de kan anvendes
- de generelle samfundskonjunkturer
Fremtidige lovændringer, der kan begrænse mulighederne for huslejestigninger og muligheden for indregning af stigende omkostninger.

	Koncern
Beløb i DKK '000 og %	2024/25	2023/24
Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi	6,8%	6,8%
Udlejningsprocenten i m2 pr. 30. september 2025	88,5%	89,5%
Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i forhold til
opnåelig leje	11,7%	12,0%
Gennemsnitlig arealledighed i året	11,6%	8,8%
Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året	1.545	1.060
Et fald i udlejningsprocenten på 5%-point vil med
føre en gennemsnitlig nedgang i lejeindtægterne med	516	630

Koncernens lejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om regulering af lejen som følge af:

Bestemmelser om lejeregulering i de enkelte lejeaftaler
Lejeregulering som følge af ændring i en række driftsomkostninger, bl.a. skatter og afgifter
Lejeregulering som følge af forbedringer af lejemålet i henhold til aftale med lejer.

Koncernen vil som udgangspunkt foretage regulering af huslejerne, i det omfang det er muligt. Dog tages der ved afvejningen af lejereguleringerne hensyn til risiko for forøget tomgang.

3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer

Det vurderes, at:

de planlagte vedligeholdelsesarbejder er nødvendige og tilstrækkelige for at opretholde de nuværende huslejeindtægter.
de planlagte omkostninger til forbedringer og modernisering:
- kan medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af færre ledige lejemål og et højere huslejeniveau
- kan fastholde og forbedre ejendommenes kvalitet
- kan medvirke til en forøget værdi af ejendommene.

I det omfang der ikke afholdes de fornødne omkostninger til at sikre ejendommenes kvalitet, er der risiko for enten øgede fremtidige omkostninger til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter.

3.1.3. Driftsomkostninger

Stigende omkostninger til drift af investeringsejendommene, herunder skatter, afgifter og vedligeholdelse, vil reducere afkastet af den enkelte investeringsejendom og dermed også investeringsejendommenes dagsværdi, medmindre disse omkostninger kan pålægges lejerne i henhold til lejekontrakten.

Til driftsomkostningerne knytter sig en risiko for stigninger i prisniveauet for de omkostninger, der løbende skal afholdes.

{60}------------------------------------------------

For manglende lejeindtægter som følge af ledige m2 knytter sig en risiko i forhold til betaling af de driftsomkostninger, der skal afholdes uden tilhørende indtægter.

3.2. Kreditrisici

Ved indgåelse af en lejekontrakt afdækkes lejerens betalingsevne, og der stilles som udgangspunkt krav om indbetaling af depositum, bankgaranti og/eller forudbetalt leje.

Koncernen har løbende kontakt med lejerne for på et tidligt tidspunkt at identificere mulige ændringer i lokalebehov, dels for at finde en løsning på det eventuelt ændrede behov, dels for hurtigt at kunne finde nye, egnede lejere.

Dette kan dog ikke udelukke, at nogle af koncernens lejere ikke er i stand til at honorere deres fremtidige betalingsforpligtelser. Lejere, der ikke er i stand til at betale huslejen (modregnet depositum og forudbetalt leje), vil resultere i reducerede lejeindtægter som følge af lejeledighed, eventuelle ekstraomkostninger til genudlejning samt istandsættelse og indretning til nye lejere.

3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici

En økonomisk afmatning vil:

forøge risikoen for, at koncernens lejere ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser
svække ejendomsmarkedet og derved påvirke koncernen negativt
formindske efterspørgslen efter lejemål og derved påvirke lejeledigheden på markedet. På længere sigt vil det medføre en svækkelse af vilkårene for udlejning og presse niveauet for huslejeindtægterne, hvilket vil medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og faldende markedsværdi for koncernens investeringsejendomme.

3.4. Miljørisici

Miljørisici for ejendomsporteføljen består primært af risikoen for, at der konstateres forurening på en af investeringsejendommene med efterfølgende udstedelse af myndighedspåbud, der kan være omkostningstunge at afhjælpe eller påvirke investeringsejendommens værdi negativt.

Som udgangspunkt kan koncernen kun pålægges omkostninger til undersøgelse eller fjernelse af forurening, som den selv har forårsaget. Koncernen kan dog pålægges disse omkostninger, såfremt en lejer ikke kan betale.

Ved ansøgning om ændring af investeringsejendommenes anvendelse eller ansøgning om byggetilladelser kan myndighederne stille krav om, at der skal foretages miljøundersøgelser, og i tilfælde af forurening pålægge koncernen fjernelse heraf.

3.5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme

Blandt de væsentligste risikofaktorer ved opgørelse af dagsværdien er fastsættelse af afkastkravet for den enkelte investeringsejendom og udlejningsprocenten. Til fastlæggelse af det markedsbestemte afkastkrav er de primære risikofaktorer:

Udvikling i renteniveauet
Inflation
Efterspørgslen efter den pågældende type af investeringsejendomme
Ændring i generelle markedsvilkår, hvor en stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på porteføljens regnskabsmæssige værdi
Mulighed for refinansiering af prioritetslån
Specielle forhold gældende for den enkelte investeringsejendom.

Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i ejendomsmarkedet med henblik på fastsættelse af det markedsmæssigt korrekte afkastkrav samt for bedst mulig håndtering af de problemstillinger, der opstår.

Værdien af investeringsejendomme er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdiregulering af investeringsejendommene, der kan være både positiv og negativ.

Stigende renter kan påvirke dagsværdien af den enkelte investeringsejendom negativt, idet det kan resultere i krav til stigende afkastprocenter.

{61}------------------------------------------------

Dagsværdien af koncernens ejendomsportefølje svarer til et nettoafkast på 6,8% (6,8%) opgjort som den forventede lejeindtægt ved fuld udlejning med fradrag af forventede driftsomkostninger.

		Koncern
De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdi er:
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24
Gennemsnitlig leje pr. m2 pr. år	515	502
Udlejningsprocent pr. 30. september 2025	88,5	89,5%
Afkastprocent kontor/butik/bolig	7,00-7,50%	7,00-7,50%
Afkastprocent lager/produktion/kontor	6,25-7,50%	6,25-7,50%
Ejendomsrisiko ved ændring af afkastprocenten:
Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5% vil ejendom
menes dagsværdi falder med	9.389	9.321
Ved et fald i afkastprocenten på 0,5% vil ejendommenes dagsværdi stige med	10.903	10.825
4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO
	Koncern
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24
Andre tilgodehavender:
Ikke-forfaldne tilgodehavender	7.009	5.641

5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS

Restancer, portefølje af ejendomskreditlån uden individuel

Restancer, portefølje af ejendomskreditlån med individuel

Koncernen lægger vægt på, at kapitalen udnyttes optimalt indenfor de fastlagte rammer for risiko.

Der arbejdes med en afvejet andel af finansiel gearing i balancen til forøgelse af egenkapitalens afkast. Gearingsgraden bliver løbende tilpasset de aktuelle udsigter for renteudviklingen og typerne af aktiver, idet koncernen har fokus på både afkastmulighederne og de medfølgende risici.

regulering for kreditrisiko 871 905

regulering for kreditrisiko 6.044 6.343

De væsentligste risici er likviditetsrisici, renterisici og gearingsrisiko.

5.1. Likviditetsrisici

Det er koncernens målsætning at have tilstrækkeligt likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Likviditetsreserverne består af:

likvide beholdninger
den løbende likviditetsgenerering fra koncernens aktiver
uudnyttede kreditfaciliteter.

Koncernens kreditfaciliteter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.

Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering.

13.924 12.889

{62}------------------------------------------------

Koncernens likviditetsrisici kan inddeles i markedslikviditetsrisici og finansieringslikviditetsrisici.

Markedslikviditetsrisikoen er risikoen for, at:
koncernen ikke kan opfylde de aftalte betalingsforpligtelser
koncernen mangler finansiering, der vil forhindre koncernen i at fastholde den vedtagne strategi
koncernens ejendomskreditlån og investeringsejendomme ikke kan sælges uden at påvirke dagsprisen og dermed medføre tab.

Koncernens ejendomskreditlån og investeringsejendomme er som udgangspunkt anlægsinvesteringer, hvorfor markedslikviditetsrisikoen primært vil være gældende i et risikoscenario, hvor der vil være behov for frasalg af anlægsaktiver.

Finansieringslikviditetsrisikoen består primært af risikoen for:
- at koncernen ikke har adgang til den fornødne likviditet
- at koncernen mister en del af den løbende likviditetsgenerering fra investeringsaktiver
- at koncernen mister sine kreditfaciliteter som følge af manglende overholdelse af aftalte covernants eller som følge af interne forhold hos koncernens kreditinstitut, hvilket vil resultere i:
  - manglende adgang til likviditet, hvilket vil betyde, at koncernen afskæres fra at udvikle den nuværende aktivitet samt foretage nye investeringer
  - manglende adgang til likviditet, der gør det vanskeligt at opfylde de eksisterende forpligtelser
- stigning i finansieringsomkostningerne, der enten er koncernspecifik og derved ikke kan forklares med et generelt stigende renteniveau eller er en generel forøgelse af kreditspændet
- stigning i krav til likvid sikkerhedsstillelse for negativ dagsværdi af renteswaps som følge af faldende markedsrenter
- opsigelse af realkreditlån som følge af manglende likviditet til terminsbetalinger og derved opsigelse af realkreditlån i henhold til lånenes misligholdelsesbestemmelser.
Der arbejdes aktivt med styring af koncernens likviditetsrisiko:
- ved at sikre, at investeringsporteføljen har den nødvendige likviditet og løbende likviditetsgenerering
- ved at arbejde med en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen
- med et likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket.

Koncernens primære finansieringslikviditetsrisiko er det kontraktlige løbetidsmismatch mellem aktiver og gæld.

Risikoen for manglende løbende likviditet vurderes som afmålt, idet koncernens aktiver anses for at have den nødvendige likviditet via det løbende afkast og førtidige indfrielser af ejendomskreditlån samt huslejeindtægter.

Den overordnede likviditetsstyring sker med et budget, der dækker en 12-månedersperiode samt en budgetteringsmodel, der dækker en periode på op til to år. Der foretages løbende opdatering af forecast samt stresstests af likviditets- og finansieringsrisiko for normale og ekstraordinære likviditetsforhold.

Koncern 2024/25

Udløbstidspunkt og fordeling mellem fast- og variabelt forrentede fordringer og gæld (nominelle værdier)

Beløb i DKK '000	Inden for et år	Mellem et ogfem år	Efter fem år	I alt	Heraf fastforrentet*	Heraf variabeltforrentet
Ejendomskreditlån
(nom.)	40.849	211.303	542.820	794.972	733.044	61.928
Obligationer (nom.)	397	698	6.826	7.921	7.921	0
Bankindestående	1.333	0	0	1.333	0	1.333
Realkreditinstitut,
kontantlånsrestgæld	-5.062	-19.516	-51.898	-76.476	-76.476	0
Kreditinstitutter	-457.109	0	0	-457.109	-200.000	-257.109

30. september 2025	-419.592	192.485	497.748	270.641	464.489	-193.848

{63}------------------------------------------------

Koncern 2023/24

Beløb i DKK '000	Inden for et år	Mellem et ogfem år	Efter fem år	I alt	Heraf fastforrentet*	Heraf variabeltforrentet
Ejendomskreditlån
(nom.)	40.575	192.120	562.312	795.007	725.241	69.766
Obligationer (nom.)	170	680	7.781	8.631	8.631	0
Bankindestående	957	0	0	957	0	957
Realkreditinstitut,
kontantlånsrestgæld	-4.809	-19.321	-57.251	-81.381	-81.381	0
Kreditinstitutter	-329.404	0	0	-329.404	-250.000	-79.404
30. september 2024	-292.511	173.479	512.842	393.810	402.491	-8.681

* Inkl. afdækning med renteswaps

Specifikation af kontraktlige pengestrømme fremgår af figur under afsnit 5.3.1 Risiko ved finansiel gearing.

5.1.1 Kreditrisiko, kredit- og realkreditinstitut

Kreditrisikoen for kredit- og realkreditinstitut samt finansielle instrumenter søges minimeret ved brug af dansk SIFI-institutter med høj kreditværdighed.

5.2. Renterisici, finansiering og renteswaps

Koncernens balance indeholder en væsentlig andel af rentebærende finansielle aktiver og forpligtelser. Renterisikoen omfatter risiko ved en ændring af renteniveauet på de finansielle markeder. Renterisikoen knytter sig primært til fastforrentede ejendomskreditlån samt finansieringsrente.

Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på årets resultat.

Koncernen afdækker delvist den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteswaps, når det vurderes at være formålstjenligt, og rentebetalingerne kan sikres på et tilfredsstillende niveau i forhold til de omkostninger, der er forbundet hermed. Den renterisiko, der henføres til ændringer i bidragssatserne, kan ikke afdækkes.

Afdækning af renterisici foretages normalt ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlægges til en fast rente, samt ved optagelse af realkreditlån med fastrenteperioder over en årrække.

I det omfang renterisikoen afdækkes med renteswaps, opstår der en dagsværdirisiko, der primært afhænger af afdækningens beløbsmæssige størrelse og løbetid. Kursrisikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt. Rentefølsomheden defineres som ændringen i markedsværdien af renteswaps ved et rentefald på 0,01%-point (ét basispunkt), hvilket svarer til den urealiserede dagsværdiregulering, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med 0,01%-point (ét basispunkt).

Der stilles likvid sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter. Er dagsværdien af renteswaps negativ, stiller moderselskabet sikkerhed for den negative renteswap. Er dagsværdien af renteswaps positiv, stiller moderselskabets kreditinstitut likvid sikkerhed overfor Selskabet.

Den samlede renteafdækning af kreditinstitutter udgør kr. 200 mio. (kr. 250 mio.) med en restvarighed på op til ca. 6,75 år. Ligeledes er variabelt forrentede realkreditlån afdækket i op til 8,25 år ved indgåelse af renteswaps med kr. 29,5 mio. (kr. 31,8 mio.) (note 28).

Koncernen sammensætter låneporteføljen og afdækningen heraf på baggrund af forventningerne til den fremtidige renteudvikling og under hensyntagen til ønsket om en vis stabilitet i basisindtjeningen. Årets dagsværdiregulering af gæld til realkreditinstitut er indregnet i resultatopgørelsen under finansieringsomkostninger med kr. -0,1 mio. (kr. -7,5 mio.).

Årets dagsværdireguleringen på renteswaps, kr. -2,9 mio. (kr. -16,3 mio.), er indregnet i resultatopgørelsen under finansieringsomkostninger.

Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfordringsvilkår.

{64}------------------------------------------------

Udsving i renteniveauet vil påvirke koncernens dagsværdier således:

For porteføljen af ejendomskreditlån vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 35,0 mio. (kr. 34,3 mio.). Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
For variabelt forrentede ejendomskreditlån vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen medføre en positiv indvirkning på resultat før skat og egenkapital med kr. 0,6 mio. (kr. 0,7 mio.).
Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende negativ indvirkning på resultat før skat.
For den variabelt forrentede gæld vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen medføre en negativ indvirkning på resultat før skat på kr. 2,6 mio. (kr. 0,8 mio.). Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
For renteswaps med kreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 3,0 mio. (kr. 3,7 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
For renteswaps med realkreditinstitut vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 1,1 mio. (kr. 1,2 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.

5.3. Finansiel gearing

Koncernens finansielle gearing følges løbende via opgørelser og stresstests samt ved udarbejdelse af de kvartårlige regnskabsmeddelelser. Bestyrelsen og den daglige ledelse vurderer løbende koncernens kapitalomkostninger og de risici, der er forbundet med de enkelte typer af kapital.

	Koncern
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24
Koncernens finansielle gearing:
Kreditinstitutter	457.109	329.404
Realkreditinstitut	70.852	75.680
Anden gæld	19.031	24.508
Selskabsskat	13.085	39.347
Likvider	-1.333	-957
	558.744	467.982
Egenkapital	369.896	447.829
Finansiel gearing	1,51	1,05

Koncernens politik for finansiel gearing er en gearing på maksimalt 2 gange koncernens egenkapital.

5.3.1. Risiko ved finansiel gearing

Koncernens politik for finansieringsrisiko arbejder med en afpasset og risikoafvejet overdækning for koncernens kreditfaciliteter og en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen. Den finansielle gearing øger afkastpotentialet, men øger samtidig risikoen for tab.

Pludseligt ændrede markedsforhold og kursfald på investeringsaktiver, illikviditet for investeringsaktiver og stigende finansieringsomkostninger kan resultere i, at koncernen afskæres fra at indgå nye forretninger eller at kunne honorere sine forpligtelser – begge dele på grund af manglende likviditet og finansiering.

For at minimere risikoen for tab er fastholdelse af koncerns kreditfacilitet en væsentlig parameter, hvorfor styring af finansieringsrisikoen er afgørende for at minimere risikoen.

Der foretages ikke aktiv spekulation i finansielle risici. Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering.

{65}------------------------------------------------

Koncern 2024/25
-----------------	--	--

Beløb i DKK '000	Regnskabsmæssig værdi	Kontraktligepengestrømme	Inden for et år	Mellem etog fem år	Efter fem år
Forfaldsoversigtpr. 30. september 2025
Realkreditinstitut	70.852	90.362	6.719	25.034	58.609
Kreditinstitutter	457.109	457.109	457.109	0	0
Nettoeffekt, renteswaps	-12.625	-8.860	-1.725	-6.053	-1.082
	515.336	538.611	462.103	18.981	57.527
		Koncern 2023/24
Forfaldsoversigtpr. 30. september 2024
Realkreditinstitut	75.680	102.251	7.073	27.020	68.158
Kreditinstitutter	329.404	329.404	329.404	0	0
Nettoeffekt, renteswaps	-16.596	-29.100	-5.762	-17.410	-5.928
	388.488	402.555	330.715	9.610	62.230

Forfaldsoversigten er baseret på alle udiskonterede pengestrømme inkl. estimerede rentebetalinger. Rentebetalinger er estimeret på basis af de nuværende aftaler og markedsforhold. Udiskonterede pengestrømme fra afledte finansielle instrumenter præsenteres netto, idet parterne har en ret/forpligtelse og intention om at afregne netto.

Renteswaps er indgået til dækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån og gæld til kreditinstitutter. Åbentstående renteswaps pr. 30. september 2025 er specificeret i note 28.

Kontraktlige pengestrømme er for gæld til realkreditinstitut beregnet i henhold til de enkelte låns afdragsprofil. Kontraktlige pengestrømme for kreditinstitut er for lån med aftale om fast rente beregnet frem til lånenes udløb.

Gæld til realkreditinstitut kan, såfremt koncernen ønsker dette, indfries førtidigt i hele perioden i henhold til de gældende forudsætninger for de enkelte realkreditlån. Gæld til realkreditinstitut kan ikke opsiges af långiver, medmindre der sker misligholdelse. Information om koncernens gæld til realkreditinstitut fremgår af note 23.

Gæld til kreditinstitutter kan opsiges af långiver med kort varsel. Information om koncernens gæld til kreditinstitutter fremgår af note 24.

Likviditetsreserven består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. Koncernens kreditfaciliteter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.

		Koncern
Beløb i DKK '000	2024/25	2023/24
Likviditetsreserven sammensætter sig således:
Likvide beholdninger	1.333	957
Uudnyttede kreditfaciliteter	118.141	245.596
	119.474	246.553

Udover ovenstående likviditetsreserve har koncernen en løbende frigivelse af likviditet ved førtidige indfrielser og afdrag på ejendomskreditlån samt huslejer. Porteføljens afdragsprofil fremgår af note 16.

Udnyttelse af uudnyttede kreditfaciliteter er betinget af, at koncernen stiller med en given andel af egne midler.

{66}------------------------------------------------

6. PENGESTRØMSRISIKO

Pengestrømsrisiko er risikoen for, at investeringsaktivernes pengestrøm vil svinge som følge af ændringer i markedsrenten. Pengestrømsrisikoen relaterer sig primært til beholdningen af cibor-ejendomskreditlån og koncernens gæld.

7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR

Bestyrelsen foretager løbende en vurdering af kapitalstrukturen for at sikre, at der er overensstemmelse mellem koncernens og aktionærernes interesser med det formål at sikre en optimering af forholdet mellem egenkapital og gæld, der skal understøtte en langsigtet økonomisk vækst. Bestyrelsen og den daglige ledelse arbejder kontinuerligt med koncernens kapitalstruktur med henblik på at sikre koncernens evne til at absorbere væsentlig finansiel uro og understøtte en langsigtet økonomisk vækst.

Kapitalstrukturen består af egenkapital, omfattende aktiekapital, frie reserver og overført resultat, finansielle forpligtelser i form af gæld til kreditinstitutter, realkreditinstitut, skyldig selskabsskat og likvider samt løbende afdrag på ejendomskreditlån.

8. MEDARBEJDERRISICI

Koncernen er afhængig af kompetente og motiverede medarbejdere. Der fokuseres i øvrigt på videreuddannelse af medarbejderne for at fastholde og tiltrække velkvalificerede medarbejdere, der kan bidrage til sikring af, at koncernen kan realisere sine målsætninger.

9. SYSTEMRISICI

En betydelig del af koncernens drift understøttes af IT-systemer og data, og det er afgørende, at IT-systemerne har en høj grad af sikkerhed og tilgængelighed.

IT-risikoen omfatter nedbrud, ustabilitet og utilgængelighed til IT-systemerne, der bl.a. kan forårsages af:

Eksterne nedbrud, bl.a. fiber- og/eller strømafbrydelser
Tekniske nedbrud i IT-infrastruktur eller lokalnetværket
Cyberangreb såsom ransomware-angreb

Nedbrud i koncernens interne og eksterne IT-systemer vil kunne medføre mistet problemhåndtering med tab som følge samt kunne have omdømmemæssige konsekvenser.

Der arbejdes aktivt for at sikre koncernens IT-sikkerhed. Der er udarbejdet generelle IT-retningslinjer, som giver et sikkerhedsniveau, der bør kunne sikre en stabil drift.

Der arbejdes kontinuerligt for en høj datasikkerhed med det formål at undgå, at uvedkommende får adgang til systemer og data, der kan misbruges til skade for koncernen eller dens interessenter.

{67}------------------------------------------------

32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen

	Noteredepriser	Observerbareinput	Ikke-observerbare input
Koncern pr. 30. september 2025	(niveau 1)	(niveau 2)	(niveau 3)	I alt
Beløb i DKK '000
Aktiver
Ejendomskreditlån	0	0	773.832	773.832
Obligationer	7.978	0	0	7.978
Investeringsejendomme	0	0	136.400	136.400
Domicilejendom	0	0	16.005	16.005
RenteswapsAndre aktiver	01.333	13.2116.067	00	13.2117.400

Aktiver i alt for dagsværdihierarki	9.311	19.278	926.237	954.826
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser	0	522.972	0	522.972
Anden gæld	0	13.200	0	13.200
Renteswaps	0	586	0	586
Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt	0	536.758	0	536.758

	Noterede	Observerbare	Ikke-observer
	priser	input	bare input
Koncern pr. 30. september 2024	(niveau 1)	(niveau 2)	(niveau 3)	I alt
Beløb i DKK '000
Aktiver
Ejendomskreditlån	0	0	757.876	757.876
Obligationer	8.701	0	0	8.701
Investeringsejendomme	0	0	135.300	135.300
Domicilejendom	0	0	15.965	15.965
Renteswaps	0	17.649	0	17.649
Andre aktiver	957	6.024	0	6.981
Aktiver i alt for dagsværdihierarki	9.658	23.673	909.141	942.472
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser	0	399.678	0	399.678
Anden gæld	0	17.400	0	17.400
Renteswaps	0	1.053	0	1.053
Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt	0	418.131	0	418.131

{68}------------------------------------------------

Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen, fortsat

	Noteredepriser	Observerbareinput	Ikke-observerbare input
Moderselskab pr. 30. september 2025	(niveau 1)	(niveau 2)	(niveau 3)	I alt
Beløb i DKK '000
Aktiver
Ejendomskreditlån	0	0	773.832	773.832
Obligationer	7.978	0	0	7.978
Investeringsejendomme	0	0	72.600	72.600
Domicilejendom	0	0	16.005	16.005
Datterselskab	0	0	86.121	86.121
RenteswapsAndre aktiver	01.087	13.2116.067	00	13.2117.154

Aktiver i alt for dagsværdihierarki	9.065	19.278	948.558	976.901
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser	0	495.675	0	495.675
Anden gæld	0	13.200	0	13.200
Renteswaps	0	313	0	313
Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt	0	509.188	0	509.188


	Noterede	Observerbare	Ikke-observer
	priser	input	bare input
Moderselskab pr. 30. september 2024	(niveau 1)	(niveau 2)	(niveau 3)	I alt
Beløb i DKK '000
Aktiver
Ejendomskreditlån	0	0	757.876	757.876
Obligationer	8.701	0	0	8.701
Investeringsejendomme	0	0	72.600	72.600
Domicilejendom	0	0	15.965	15.965
Datterselskab	0	0	83.960	83.960
Renteswaps	0	17.649	0	17.649
Andre aktiver	771	6.024	0	6.795
Aktiver i alt for dagsværdihierarki	9.472	23.673	930.401	963.546
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser	0	370.219	0	370.219
Anden gæld	0	17.400	0	17.400
Renteswaps	0	593	0	593
Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt	0	388.212	0	388.212

{69}------------------------------------------------

Investerings-

Specifikation af aktiver, der måles til dagsværdi i balancen baseret på niveau 3

Koncern pr. 30. september 2025	Ejendomskreditlån	ejendomme	Domicilejendom
Beløb i DKK '000
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2024	757.876	135.300	15.965
Afskrivninger	0	0	210
Omvurderet værdi	0	0	250
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab	14.014	1.100	0
Tilgang	147.492	0	0
Afdrag, indfrielser og tab	145.550	0	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2025	773.832	136.400	16.005
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen	12.458	1.100	0
Moderselskab i DKK '000 pr. 30. september 2025
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2024	757.876	72.600	15.965
Afskrivninger	0	0	210
Omvurderet værdi	0	0	250
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab	14.014	0	0
Tilgang	147.492	0	0
Afdrag, indfrielser og tab	145.550	0	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2025	773.832	72.600	16.005

Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen	12.458	0	0
		Investerings
Koncern pr. 30. september 2024	Ejendomskreditlån	ejendomme	Domicilejendom
Beløb i DKK '000
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2023	702.885	253.600	16.176
Afskrivninger	0	0	211
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab	12.881	46.700	0
Tilgang	163.627	0	0
Afgang	0	165.000	0
Afdrag, indfrielser og tab	121.517	0	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2024	757.876	135.300	15.965
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen	9.126	46.700	0
Moderselskab i DKK '000 pr. 30. september 2024

Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2023	702.885	189.400	16.176
AfskrivningerDagsværdiregulering samt gevinst/tab	012.881	048.200	2110
Tilgang	163.627	0	0
Afgang	0	165.000	0
Afdrag, indfrielser og tab	121.517	0	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2024	757.876	72.600	15.965

Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen 9.126 48.200 0

{70}------------------------------------------------

Klassifikation af finansielle instrumenter

Klassifikation af finansielle instrumenter i dagsværdihierarkiet er foretaget således:

Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver eller forpligtelser.
Niveau 2: Andre input end noterede priser, som er observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte eller indirekte.
Niveau 3: Input for aktivet eller forpligtelsen, som ikke er baseret på observerbare markedsdata.

Metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdier

De anvendte metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdi for de finansielle instrumenter er beskrevet nedenfor. De anvendte metoder er uændrede i forhold til regnskabsåret 2023/24.

Ejendomskreditlån

Ejendomskreditlån måles til dagsværdi på baggrund af observerbare data i markedet.

Markedet for ejendomskreditlån:

Markedet for køb og salg af ejendomskreditlån er ikke et formelt organiseret marked med daglige noteringer som på f.eks. en børs eller en handelsplatform. Det er et marked, hvor køber og sælger finder hinanden gennem et professionelt netværk og via forretningsmæssige kontakter i markedet.

Selskabet har via sin mangeårige tilknytning til markedet for ejendomskreditlån et indgående kendskab til aktørerne i markedet, der er ejendomskreditselskaber, som er underlagt Finanstilsynets regler for udstedelse og handel med ejendomskreditlån.

Organiseringsgraden i markedet for ejendomskreditlån kan påvirke dels effektiviteten mellem sælger og aftager, dels likviditeten i markedet.

Prisdannelsen:

Ejendomskreditlån handles sædvanligvis til kurser, der relaterer sig til henholdsvis debitor og pantets kvalitet samt det øvrige kapitalmarked.

Som aktiv køber af ejendomskreditlån er det muligt at danne sig et billede af det aktuelle dagsprisniveau, dels via den mængde af tilbud, der løbende modtages, dels via kontakten med markedet for ejendomskreditlån.

Kurserne på ejendomskreditlån er ikke så volatile som for fx obligationer, idet der er flere faktorer, der skal indregnes i den effektive forrentning, herunder ekstraordinære afdrag, indfrielseskurser samt administrationsomkostninger og forventninger til tab.

Ejendomskreditlån har en prisfølsomhed, der er forbundet med samfundskonjunkturerne. Ved negative samfundskonjunkturer bliver debitorerne generelt dårligere til at betale, hvilket resulterer i større tabshensættelser og tab.

Værdiansættelse af porteføljen af ejendomskreditlån:

Ejendomskreditlånenes prisfølsomhed overfor samfundskonjunkturerne betyder, at koncernens fastforrentede ejendomskreditlån værdiansættes til dagsværdi i to niveauer:

Fastforrentede ejendomskreditlån:
- nom. kr. 716,3 mio. (kr. 708,7 mio.) fastforrentede ejendomskreditlån, opgøres til dagsværdi på baggrund af den effektive rente på 9,00% (9,25%), der er opgjort på baggrund af konstaterede markedsdata fratrukket hensættelse til kreditrisiko. Ved opgørelsen af dagsværdien kan kursen ikke overstige de enkelte ejendomskreditlåns indfrielseskurs.
- nom. kr. 16,7 mio. (kr. 16,5 mio.) fastforrentede ejendomskreditlån, opgøres til dagsværdi svarende til kostpris fratrukket hensættelse for kreditrisiko.
Regulering for kreditrisiko er opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt ejendomskreditlån, der er i restance.

{71}------------------------------------------------

Koncernens cibor-ejendomskreditlån værdiansættes ligeledes i to niveauer:
- dagsværdi svarende til kostpris
- regulering for kreditrisiko opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt ejendomskreditlån, der er i restance.

Metoden for værdiansættelse til dagsværdi er baseret på de parametre, som en kvalificeret, villig og uafhængig markedsdeltager vurderes at ville basere sin prissætning på.

Ved dagsværdiberegningen udregnes en markedsværdikurs ud fra den fastsatte effektive rente. Beregning sker ved brug af grundlæggende algoritmer for nutidsværdiberegning med indregning af de eventuelt vedhængende renter.

Ved vurdering af ejendomskreditlånenes dagsværdi er der en række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdiansættelsen af porteføljen af ejendomskreditlån, herunder fremtidige begivenheder, debitorernes betalingsevne og samfundskonjunkturerne. Koncernen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter koncernens vurdering er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og forventninger til samfundskonjunkturerne.

I dagsværdihierarkiet er ejendomskreditlån kategoriseret i niveau 3.

Beløb i DKK mio.	Koncern og moderselskab

Realiserede kursavancer indregnet i resultatopgørelsen
under posten finansieringsindtægter	7,1
Koncernens køb i regnskabsåret	147,5
Koncernens afdrag og indfrielser	145,6

Afledte finansielle instrumenter:

Dagsværdi af renteswaps er værdiansat til nutidsværdien af den estimerede pengestrøm baseret på observerbare swapkurver.

Andre aktiver:

Andre aktiver indeholder tilgodehavenderenter fra ejendomskreditlån samt positiv værdi af afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af dagsværdien af de indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data.

Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme er værdiansat til dagsværdi og kategoriseret i niveau 3 i dagsværdihierarkiet.

Investeringsejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, der har været anvendt konsistent gennem en årrække.

Koncernens afkastmodel indeholder følgende hovedelementer:

- Lejeindtægter
- Refusioner og andre indtægter
Driftsomkostninger
Udvendig vedligeholdelse
Administration

Nettoresultat/afkastprocent - evt. omkostninger til genudlejning = Dagsværdi

Koncernens dagsværdi måles med udgangspunkt i de individuelle kriterier for den enkelte investeringsejendom og på baggrund af den enkelte ejendoms budget for det kommende regnskabsår inklusive omkostninger af ekstraordinær karakter.

Lejeindtægter indregnes for udlejede m2 i henhold til indgåede kontrakter. Lejeindtægter for ikke-udlejede m2 indregnes med forventet lejeindtægt ved udlejning.

Afkastprocenten fastsættes individuelt for den enkelte investeringsejendom. Ved fastsættelse af afkastkravet tages hensyn til konkrete forhold for den enkelte ejendom, herunder ændringer i den enkelte ejendoms forhold, bestemmelser i lejekontrakter, udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, beliggenhed og køb og salg inden for samme

{72}------------------------------------------------

ejendomssegment. Derudover tages hensyn til den generelle udvikling i økonomien, herunder udviklingen i det generelle renteniveau, efterspørgslen og udbuddet af ejendomme og investorernes krav til afkast.

Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er afhængig af fremtidige begivenheder, blandt andet efterspørgsel efter erhvervslejemål og samfundskonjunkturerne. Værdiansættelsen bygger på en forudsætning om et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt.

Beløb i DKK mio.	Koncern	Moderselskab

Afkast på investeringsejendomme	4,7	2,9
Samlet dagsværdiregulering i regnskabsåret	1,1	0,0

Datterselskab:

Det 100%-ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S er værdiansat til dagsværdi. Selskabets væsentligste aktivitet er at drive virksomhed med investering i og udlejning af fast ejendom samt administration og inddrivelse af fordringer.

Datterselskabet måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte værdiansættelsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi efter samme værdiansættelsesmetode som moderselskabet.

Beløb i DKK mio.	Datterselskab

Egenkapital opgjort til dagsværdi	86,1
Dagsværdireguleringer i regnskabsåret	2,1
Køb og salg i regnskabsåret	0,0

Passiver

Gæld til realkreditinstitut:

Dagsværdi af lån til realkreditinstitut er værdiansat på baggrund af dagsværdien af de underliggende obligationer.

Gæld til kreditinstitut:

Kortfristet, variabelt forrentet gæld er værdiansat til kurs 100.

Langfristet, fastforrentet gæld er værdiansat til nutidsværdi, hvor alle estimerede faste pengestrømme tilbagediskonteres. De forventede pengestrømme for den enkelte kontrakt baseres på kontraktuelle pengestrømme og observerbare markedsdata.

Andre passiver:

Anden gæld indeholder skyldige renter samt negative værdier af afledte instrumenter indgået til sikring af dagsværdien af indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data.

{73}------------------------------------------------

33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver

Koncern	Indregnetværdi2024/25	Dagsværdi2024/25	Indregnetværdi2023/24	Dagsværdi2023/24
Beløb i DKK '000
VærdipapirerInvesteringsejendomme	781.810136.400	781.810136.400	766.577135.300	766.577135.300
AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDII RESULTATOPGØRELSEN	918.210	918.210	901.877	901.877
Domicilejendom	16.005	16.005	15.965	15.965
AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDIOVER ANDEN TOTALINDKOMST	16.005	16.005	15.965	15.965
Andre tilgodehavenderRenteswapsLikvider	7.88013.2111.333	7.88013.2111.333	6.54617.649957	6.54617.649957
TILGODEHAVENDER	22.424	22.424	25.152	25.152
KreditinstitutterRealkreditinstitutAnden gældAfledte finansielle instrumenter, ændring i dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen	457.10965.86313.200586	457.10965.86313.200586	329.40470.27417.4001.053	329.40470.27417.4001.053
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLESTIL DAGSVÆRDI I RESULTATOPGØRELSEN	536.758	536.758	418.131	418.131
DepositaAnden gældRealkreditinstitut	4.2015.8314.989	4.2015.8314.845	4.1427.1085.406	4.1427.1085.267
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLESTIL AMORTISERET KOSTPRIS	15.021	14.877	16.656	16.517

{74}------------------------------------------------

Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver, fortsat

Moderselskab	Indregnetværdi2024/25	Dagsværdi2024/25	Indregnetværdi2023/24	Dagsværdi2023/24
Beløb i DKK '000
VærdipapirerInvesteringsejendommeDatterselskab	781.81072.60086.121	781.81072.60086.121	766.57772.60083.960	766.57772.60083.960
AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI IRESULTATOPGØRELSEN	940.531	940.531	923.137	923.137
Domicilejendom	16.005	16.005	15.965	15.965
AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI OVERANDEN TOTALINDKOMST	16.005	16.005	15.965	15.965
Andre tilgodehavenderRenteswapsLikvider	7.56013.2111.087	7.56013.2111.087	6.25117.649771	6.25117.649771
TILGODEHAVENDER	21.858	21.858	24.671	24.671
KreditinstitutterRealkreditinstitutAnden gældAfledte finansielle instrumenter, ændring i dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen	457.10938.56613.200313	457.10938.56613.200313	329.40440.81517.400593	329.40440.81517.400593
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLESTIL DAGSVÆRDI I RESULTATOPGØRELSEN	509.188	509.188	388.212	388.212
DepositaAnden gældRealkreditinstitut	2.1344.3504.989	2.1344.3504.845	2.1534.3765.406	2.1534.3765.267
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER MÅLESTIL AMORTISERET KOSTPRIS	11.473	11.329	11.935	11.796

34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag blevet udsendt, men endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten 2024/25. Nye og ændrede standarder med ikrafttrædelse i efterfølgende regnskabsår 2025/26 forventes ikke at få betydning for Selskabet.

IASB offentliggjorde i april 2024 IFRS 18, der erstatter IAS 1 Præsentation af årsregnskaber. En standard der vil påvirke IFRS-aflæggelsen for Selskabet.

Det betyder, at en del af IAS 1 overføres til IFRS 18 uden væsentlige ændringer, samt at der i standarden introduceres nye krav til præsentation af resultatopgørelse, herunder nye totaler og mellemtotaler og der introduceres nye krav til klassifikation af poster i resultatopgørelsen, samt oplysninger for visse ledelsesdefinerede resultatmål, der rapporteres uden for selve årsregnskabet.

Desuden introduceres standarden Management-defined Performance Measures og nye krav til aggregering og disaggregering af informationer i primære opgørelser og noter.

Standarden træder i kraft for regnskabsår, der starter 1. januar 2027 eller senere, dog med mulighed for førtidsimplementering, når standarden er godkendt til anvendelse i EU.

{75}------------------------------------------------

35. Nøgletal

Indtjening pr. aktie (EPS): Nettoresultat/gennemsnitligt udestående, aktier

Indre værdi pr. cirkulerende aktie: Egenkapital/antal aktier

Egenkapitalforrentning i procent p.a.: Resultat efter finansielle poster/gennemsnitlig egenkapital

Egenkapitalandel i procent: Egenkapital/aktiver i alt.

Udbytteprocent: Udbytte pr. aktie/ ultimo aktiekurs.

05.12.2025 IK

AI assistant

Luxor B — Annual Report 2025

3445_rns_2025-12-17_1a3c3b33-046a-412a-83cb-ded368725680.pdf

Årsrapport 1. oktober 2024 - 30. september 2025

Investeringsselskabet Luxor A/S

INDHOLDSFORTEGNELSE

BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S

Selskabsoplysninger

Forretning og strategi

Koncernoversigt

Bestyrelse

Direktion

Revision

Generalforsamling

Koncernens hoved- og nøgletal

1. OKTOBER – 30. SEPTEMBER

Årets basisindtjening

Årets resultat

Regnskabsårets 4. kvartal 2025

Forretningsområder

Ejendomskreditlån

Obligationer

Investeringsejendomme

Finansiering, kreditinstitutter

Finansiering, realkreditlån

Pengestrøm og likviditet

Risikofaktorer

Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer

Usikkerhed ved indregning og måling

Udbytte

Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning

Forvalter af alternativ investeringsfond

Redegørelse for samfundsansvar

Politik for dataetik

Kapitalforhold

Change of control

God selskabsledelse

Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen

Bestyrelse og direktion

Deltaget i 4 ud af 5 bestyrelsesmøder

Kompetencer:

Aftale mellem Selskabet og ledelsen

Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2024/25

Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2024/25

Finanskalender for regnskabsåret 2025/26

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE 1. OKTOBER 2024 - 30. SEPTEMBER 2025

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2025

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2025

EGENKAPITALOPGØRELSE

PENGESTRØMSOPGØRELSE 1. OKTOBER 2024 - 30. SEPTEMBER 2025

LEDELSESPÅTEGNING

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING

Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Konklusion

Grundlag for konklusion

Centrale forhold ved revisionen

Værdiansættelse af ejendomskreditlån

Forholdet er behandlet således i revisionen

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet

Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet

Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen

Deloitte

$\underline{Luxor}^{\underline{A}}\underline{\underline{A}}$

INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER

$\underset{l}{Luxor},\tfrac{A}{S}$

NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN

1. Segmentoplysninger

Note 1, fortsat

2. Anvendt regnskabspraksis

Årsrapport i XHTML-format:

Grundlag for udarbejdelse

Udtalelse om going concern

Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag

Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis

Koncernregnskab

Klassifikation og måling

Finansielle aktiver

Finansielle forpligtelser

Følgende aktiver måles til dagsværdi:

Måling til dagsværdi

Luxor B Annual Report 2025