Luxor B — Annual Report 2020

Dec 16, 2020

Årsrapport 1. oktober 2019 - 30. september 2020 (Selskabets 47. regnskabsår)

Investeringsselskabet

Luxor A/S

Frederiksborggade 50, 4. 1360 København K CVR-nr. 49 63 99 10 Tlf. 33 32 50 15

LEDELSESPÅTEGNING 1
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING 2
BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S 5
Selskabsoplysninger 5
Koncernens hoved- og nøgletal 6
Årets basisindtjening og resultat 7
Forretningsområder 7
Pantebreve 8
Investeringsejendomme 9
Finansiering og gæld 10
Realkreditlån investeringsejendomme 10
Pengestrøm og likviditet 10
Risikofaktorer 11
Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer 11
Usikkerhed ved indregning og måling 11
Udbytte 11
Forslag til generalforsamlingen 11
Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning 12
Forvalter af alternativ investeringsfond 12
Redegørelse for samfundsansvar 12
Miljø- og klimapåvirkning 12
Sociale forhold og medarbejderforhold 13
Menneskerettigheder 13
Antikorruption og bestikkelse 13
Kapitalforhold 13
God selskabsledelse 14
Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen 15
Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv 15
Redegørelse og måltal for den kønsmæssige sammensætning af selskabets ledelse 16
Aftale mellem selskabet og ledelsen 16
Udsendte selskabsmeddelelser i 2019/20 16
Afholdte bestyrelsesmøder i 2019/20 16
Finanskalender for regnskabsåret 2020/21 16
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2019 - 30. SEPTEMBER 2020 17
BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2020 18
EGENKAPITALOPGØRELSE 20
PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2019 - 30. SEPTEMBER 2020 21
INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER 22

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. oktober 2019 - 30. september 2020 for Investeringsselskabet Luxor A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS), som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskab og årsregnskab giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2020 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2019 - 30. september 2020.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, pengestrømme og finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 16. december 2020

Direktion

Jannik Rolf Larsen

Bestyrelse

Formand

Steffen Heegaard Casper Moltke Michael Hedegaard Lyng

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING

Til kapitalejerne i Investeringsselskabet Luxor A/S

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2020 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2019 - 30. september 2020 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til bestyrelsen.

Hvad har vi revideret

Investeringsselskabet Luxor A/S' koncernregnskab og årsregnskab for regnskabsåret 1. oktober 2019 - 30. september 2020 omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet ("regnskabet").

Grundlag for konklusion

Vi udførte vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision (ISA) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Uafhængighed

Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i overensstemmelse med IESBA's Etiske regler.

Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.

Valg

Vi blev valgt som revisor for Investeringsselskabet Luxor A/S for første gang den 2. februar 1996. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 25 år.

Centrale forhold ved revisionen

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskabet for 2019/20. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold.

Centralt forhold ved revisionen	Hvordan vi har behandlet det centrale forhold ved revisionen
Værdiansættelse af pantebreve
Koncernen ejer en portefølje af pantebreve, som måles til dagsværdi.	Vi vurderede den af ledelsen anvendte metodetil måling af dagsværdien af pantebreve baseret
Koncernens pantebreve udgør TDKK 692.567 pr. 30. september 2020,hvori der er indeholdt en negativ regulering for kreditrisiko på nødli	på vores viden om pantebrevsmarkedet.
dende pantebreve på TDKK 12.825.	Vi vurderede den fastsatte effektive rente ved atsammenholde med markedsudvikling og histo
Forudsætninger for værdiansættelse af pantebreve knytter sig især tilfastsættelse af afkastkrav på pantebrevsporteføljen og fastsættelse af	riske data.
nødvendige korrektioner til den opgjorte dagsværdi for nødlidende pantebreve (pantebreve i restance), hvor den yderligere kreditrisiko ikke erafspejlet i afkastkravet på porteføljen.	Vi gennemgik ledelsens proces for identifikation af pantebreve i restance, værdiansættelseaf underliggende sikkerheder og opgørelse afnødvendige korrektioner for nødlidende pante
Vi fokuserede på værdiansættelse af pantebreve, fordi fastlæggelse afforudsætninger ved værdiansættelse af pantebreve til dagsværdi er base	breve.
ret på væsentlige ledelsesmæssige skøn med høj grad af subjektivitet.	Vi testede på stikprøvebasis opgørelsen afdagsværdier samt negativ regulering for kredit-

Der henvises til note 16 og 31.	risiko, som ikke er afspejlet i den effektive rente på porteføljen.
Værdiansættelse af investeringsejendomme
Koncernen ejer en portefølje af investeringsejendomme, som måles tildagsværdi.
Koncernens investeringsejendomme udgør TDKK 191.600 pr. 30. september 2020.	Vi vurderede den af ledelsen anvendte metodetil måling af dagsværdien af investeringsejendomme baseret på vores viden om ejendomsmarkedet.
Forudsætninger for værdiansættelse af investeringsejendommene knytter sig især til fastsættelse af betydelige forudsætninger i ledelsens værdiansættelsesmodel, herunder:	Vi vurderede de fastsatte afkastkrav ved atsammenholde med markedsudvikling og historiske data.
1.fastsættelse af afkastkrav for den enkelte ejendom.2.fastsættelse af lejeniveauer for ledige lokaler som led i opgørelsen af ejendommenes nettoresultat.3.fastsættelse af nødvendige korrektioner til den opgjorte dagsværdi især vedrørende fradrag for forestående vedligeholdelse, herunder renovering af ledige lokaler mv.	Vi gennemgik ledelsens proces for fastsættelseaf lejeniveauer for ledige lokaler samt nødvendige korrektioner til den opgjorte dagsværdi.Vi testede på stikprøvebasis nøjagtigheden ogrelevansen af de anvendte datainput til fastsættelse af dagsværdien.
Vi fokuserede på værdiansættelse af investeringsejendomme, fordi fastlæggelse af forudsætninger ved værdiansættelse af investeringsejendomme til dagsværdi er baseret på væsentlige ledelsesmæssige skønmed høj grad af subjektivitet.

Der henvises til note 14 og 31.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for regnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af regnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol.
• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.
• Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.

Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed og, hvor dette er relevant, tilhørende sikkerhedsforanstaltninger.

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af regnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele, den offentlige interesse har af sådan kommunikation.

København, den 16. december 2020

PricewaterhouseCoopers

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33 77 12 31

Jesper Wiinholt statsautoriseret revisor mne13914

BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S

Selskabsoplysninger

Forretning og strategi

Selskabets hovedaktiviteter er fordelt på rentebærende værdipapirer og ejendomme, hvor der arbejdes med en fleksibel investeringsstrategi inden for en række konkrete investeringsrammer.

Selskabets overordnede målsætning er at skabe det bedst mulige langsigtede afkast til aktionærerne gennem anlægsinvesteringer for egen- og fremmedkapital inden for de fastlagte rammer for risiko.

Selskabet har til hensigt at udlodde årligt udbytte til investorerne i det omfang årets resultat og øvrige forhold tillader dette.

Investeringsselskabet Luxor A/S har i henhold til Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde tilladelse til at investere i pantebreve, obligationer og ejendomme.

Koncernoversigt

E-mail: luxor@luxor.dk Hjemmeside: www.luxor.dk Hjemsted: København, Danmark

Bestyrelse

Casper Moltke, formand Steffen Heegaard Michael Hedegaard Lyng

Direktion Jannik Rolf Larsen, adm. direktør

Revision

PricewaterhouseCoopers, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Strandvejen 44, 2900 Hellerup.

Generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes den 29. januar 2021 kl. 15.00 hos PricewaterhouseCoopers, Strandvejen 44, 2900 Hellerup, eller digitalt afhængigt af de gældende retningslinjer fra sundhedsmyndighederne på tidspunktet for afholdelse af generalforsamlingen.

Forslag som aktionærer ønsker behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være anmeldt skriftligt for bestyrelsen senest 6 uger før generalforsamlingens afholdelse. Det vil sige senest den 18. december 2020.

OKTOBER - SEPTEMBER

Koncernens hoved- og nøgletal

						4. kvt.	4. kvt.
Millioner kroner	2019/20	2018/19	2017/18	2016/17	2015/16	2019/20	2018/19
Hovedtal
Indtægter	85,9	81,6	69,3	63,7	75,7	21,8	18,3
Bruttoindtjening	75,7	69,0	61,6	54,5	69,2	19,8	15,7
Resultat før skat	46,3	19,7	29,6	27,4	29,1	10,9	3,8
Resultat	36,0	15,3	23,3	20,9	22,1	8,4	3,0
Basisindtjening	42,4	29,0	27,1	24,9	31,1	11,0	6,6
Aktiver	912,4	908,3	867,1	846,8	868,6	912,4	908,3
Investering i materielle anlægsaktiver	0,0	0,0	0,3	0,1	0,4	0,0	0,0
Egenkapital	358,9	345,8	353,6	352,3	356,4	358,9	345,8
Forslag til udbytte for regnskabsåret	25,0	23,0	23,0	22,0	25,0	25,0	23,0
Resultat til analyseformål
Resultat (efter skat)	36,0	15,3	23,3	20,9	22,1	8,4	3,0
Nøgletal
Værdier pr. 100 kr. aktie
Indtjening pr. aktie (kroner) (EPS)	36,03	15,26	23,32	20,90	22,6	8,43	2,97
Indre værdi pr. cirkulerende aktie (kr.)	358,86	345,83	353,57	352,25	356,35	358,86	345,83
Egenkapitalforrentning i procent p.a.	10,22	4,36	6,61	5,90	6,21	9,51	3,45
Egenkapitalandel i procent	39,33	38,07	40,77	41,60	41,03	39,33	38,07
Udbytte pr. aktie (kroner)*	25,00	23,00	23,00	22,00	25,00	25,00	23,00
Aktiekapital
Nom. aktiekapital ultimo (mio. kr.)	100,00	100,0	100,0	100,0	100,0	100,00	100,00
Antal cirkulerende aktier (mio. kr.)	100,00	100,0	100,0	100,0	100,0	100,00	100,00
Fondsbørsens officielle kurs pr. 100 kr.aktie
Laveste	334	402	405	333	310	404	402
Højeste	484	555	460	440	360	434	416
Ultimo	434	416	426	408	334	434	416
Omsætning på fondsbørsen, stk.	14.057	11.104	13.249	14.695	16.011	1.970	814
Noteret på fondsbørsen, stk.	825.000	825.000	825.000	825.000	825.000	825.000	825.000

Nøgletallene er beregnet efter finansanalytikerforeningens "Recommendations & Ratios" januar 2018. Resultat og udvandet resultat pr. aktie er i overensstemmelse med IAS 33.

* Beregnet på baggrund af forslag til udlodning af udbytte.

Årets basisindtjening og resultat

Koncernens basisindtjening for 2019/20 er kr. 42,4 mio. (kr. 29,0 mio.), hvilket er på niveau med den seneste udmelding i selskabsmeddelelse nr. 1, 2020/21 af 10. november 2020.

Basisindtjeningen på kr. 42,4 mio. er højere end det oplyste niveau for den forventede basisindtjening, der blev oplyst i årsrapporten for 2018/19 i niveauet kr. 31,0 mio. Den højere basisindtjening skyldes primært forøgede finansieringsindtægter (kr. 5,0 mio.) og et bedre forløb for nettotab/gevinst på pantebreve (kr. 7,2 mio.) end forventet.

Årets basisindtjening har ikke været væsentligt påvirket af covid-19.

Basisindtjeningen er opgjort som årets resultat før skat reguleret for dagsværdireguleringer på finansielle aktiver, renteswaps og realkreditlån.

Årets resultat før skat er kr. 46,3 mio. (kr. 19,7 mio.), og efter indregning af årets skat på kr. 10,3 mio. (kr. 4,4 mio.), er årets resultat efter skat kr. 36,0 mio. (kr. 15,3 mio.).

Årets resultat før skat er kr. 3,9 mio. højere end basisindtjeningen, hvilket skyldes:

• kr. -1,1 mio. fra dagsværdireguleringer af værdipapirer og kurstab på aktier
• kr. 0,2 mio. fra dagsværdireguleringer af investeringsejendomme
• kr. 4,8 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og regulering til dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter samt omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån.

Regnskabsårets 4. kvartal 2020

Koncernens basisindtjening for regnskabsårets 4. kvartal 2020 er kr. 11,0 mio. (kr. 6,6 mio.), og resultat før skat er kr. 10,9 mio. (kr. 3,8 mio.).

Kvartalets resultat før skat er kr. 0,1 mio. lavere end basisindtjeningen, hvilket skyldes:

• kr. 0,2 mio. fra dagsværdiregulering investeringsejendomme
• kr. -0,2 mio. fra dagsværdireguleringer af værdipapirer
• kr. -0,1 mio. fra dagsværdiregulering af renteswaps og regulering til dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter samt omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån.

Forretningsområder

Koncernens balance kr. 912,4 mio. (kr. 908,3 mio.) omfatter følgende forretningsområder:

	2019/20mio. kr.	2018/19mio. kr.
Pantebreve	692,6	687,4
Aktie	0,0	0,6
Værdipapirer i alt	692,6	688,0
Investeringsejendomme	191,6	191,4
I alt	884,2	879,4

Nedenstående indeholder en gennemgang af de enkelte forretningsområder. Finansieringen og effekten af renteafdækning omtales under afsnittene finansiering og gæld.

Pantebreve

Dagsværdi af koncernens pantebrevsbeholdning er kr. 692,6 mio. (kr. 687,4 mio.) og den nominelle værdi er kr. 737,9 mio. (kr. 739,6 mio.).

Dagsværdien af koncernens pantebrevsbeholdning er fordelt med kr. 546,7 mio. (kr. 517,3 mio.) i fastforrentede pantebreve og kr. 145,9 mio. (kr. 170,1 mio.) i variabelt forrentede cibor pantebreve.

Det samlede afkast af pantebrevsbeholdningen for regnskabsåret er som følger:

	2019/20mio. kr.	2018/19mio. kr.
Renteindtægter	54,9	53,8
Kursavancer	9,2	7,5
Regulering til dagsværdi	-0,7	0,2
Justering af den effektive rente fra 8,5% til 8,25%	0,0	6,6
Reklassifikation, værdiansættelse to pantebreve	-0,7	0,0
	62,7	68,1
Realiserede tab på pantebreve, reguleringtil dagsværdi for kreditrisiko samt gevinstved salg af ejendomme overtaget med hen-
blik på videresalg	-7,7	-10,2
Indgået på tidligere afskrevne fordringer	11,53,8	6,7-3,5
	66,5	64,6

Fastforrentede pantebreve nom. kr. 546,4 mio. (nom. kr. 514,9 mio.) måles i balancen til dagsværdi på grundlag af en effektiv rente på 8,25% p.a. (8,25% p.a.).

Fastforrentede pantebreve nom. kr. 28,4 mio. (nom. kr. 32,9 mio.) og nom. kr. 163,1 mio. (nom. kr. 191,8 mio.) cibor pantebreve måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til pantebrevenes kostpris.

Ved værdiansættelsen af pantebrevsporteføljen til dagsværdi er der fratrukket regulering for kreditrisiko.

Koncernens beholdning af pantebreve har en gennemsnitlig kursværdi pr. pantebrev på tkr. 305,0 (tkr. 300,3).

Pantebrevsbeholdningens nominelle værdi er kr. 737,9 mio. mod kr. 739,6 mio. i 2018/19. Nedgangen består af tilgang på kr. 145,7 mio. (kr. 152,6 mio.) og afgang på kr. 147,4 mio. (kr. 126,9 mio.). Regnskabsårets tilgang af pantebreve består primært af enkeltstående pantebreve købt på baggrund af en individuel vurdering samt en mindre pantebrevsportefølje.

Indfrielsestakten for pantebrevene er i regnskabsåret 2019/20 højere end i regnskabsåret 2018/19. Koncernen forventer i det kommende år en mindre netto forøgelse af pantebrevsbeholdningen og førtidige indfrielser på niveau med regnskabsåret 2018/19.

Kursavancer på indfriede pantebreve er kr. 9,2 mio. (kr. 7,5 mio.). De højere kursavancer hidrører fra en højere førtidig indfrielsesprocent på porteføljen sammenlignet med regnskabsåret 2018/19 og sammensætningen af anskaffelseskurserne for de indfriede pantebreve.

Nettotab/gevinster, pantebreve er kr. 3,8 mio. (kr. -3,5 mio.).

I nettotab/gevinster, pantebreve er der indregnet:

• konstaterede nettotab på pantebreve og tilgodehavende pantebrevsydelser med kr. 7,7 mio. (kr. -10,2 mio.), inklusiv regulering til imødegåelse af kreditrisiko på pantebreve, ejendomme overtaget med henblik på videresalg og tilgodehavende pantebrevsydelser. Hvilket er lavere end forventet
• indgået på tidligere afskrevne fordringer med kr. 11,5 mio. (kr. 6,7 mio.), hvilket er højere end forventet.

Den samlede regulering til dagsværdi for kreditrisiko på pantebreve er kr. 12,8 mio. (kr. 15,1 mio.) hvilket svarer til 1,9% (2,2%) af beholdningen.

Pantebrevsbeholdningen er fordelt på følgende ejendomstyper:

	2019/20	2018/19
Parcelhuse	58,45%	57,11%
Ejerlejligheder	6,14%	6,60%
Andelsboliger	4,28%	4,71%
Sommerhuse	6,22%	6,13%
Nedlagte landbrug	2,76%	2,22%
Beboelse og erhverv	4,01%	4,36%
Landbrug	1,58%	1,56%
Udlejningsejendomme	13,70%	15,01%
Handel og industri	1,79%	1,80%
Andre	1,07%	0,50%
I alt	100,00%	100,00%

Den gennemsnitlige restløbetid på pantebrevsbeholdningen før ekstraordinære afdrag og førtidige indfrielser er ca. 9,25 år (9,5 år).

Investeringsejendomme

Koncernens balance indeholder 5 (5) udlejningsejendomme med en dagsværdi på kr. 191,6 mio. (kr. 191,4 mio.).

Afkast på investeringsejendomme for regnskabsåret er som følger:

	2019/20mio. kr.	2018/19mio. kr.
HuslejeRegulering til dagsværdi	15,50,2	14,00,2
Direkte omkostninger, investe-ringsejendomme	7,9	10,8
	7,8	3,4

I forbindelse med udlejninger er der foretaget renovering og istandsættelse af de udlejede m2 svarende til ca. kr. 4,2 mio.

Om koncernens samlede ejendomsportefølje, der udgør ca. 34.000 m2 (ca. 34.000 m2), kan oplyses, at udlejningsprocenten i m2 pr. 1. oktober 2020 udgør 91,5% (91,3%). Koncernen har i det forgangne år haft en gennemsnitlig arealledighed på 7,4% (14,7%) svarende til en mistet lejeindtægt på ca. kr. 1,0 mio. (kr. 2,6 mio.). Såfremt lejetabet opgøres i forhold til den opnåelige leje, kan årets gennemsnitlige lejeledighed opgøres til 7,6% (7,6%).

Dagsværdien af koncernens ejendomsportefølje svarer til et afkast på 7,2% (7,3%) opgjort som den forventede lejeindtægt ved fuld udlejning med fradrag af forventede driftsomkostninger.

Koncernens beholdning af investeringsejendomme fordelt på type er som følger:

		2019/20		2018/19
	mio. kr.	Afkastinterval	mio.kr.	Afkastinterval
Kontor/butik/bolig	28,5	6,5%	28,3	6,50%
Lager/produktion/kontor	163,1	6,5 - 7,75%	163,1	6,5 - 8,0%
I alt	191,6	6,5 - 7,75%	191,4	6,5 - 8,0%

Finansiering og gæld

Dagsværdi af koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter er kr. 405,8 mio., der er optaget i danske kroner (kr. 425,6 mio.).

Koncernen har fastlåst renten på i alt kr. 250 mio. (kr. 250,0 mio.) via renteswaps i DKK med en restvarighed på op til ca. 9,75 år. Regnskabsårets regulering til dagsværdi af renteswaps er kr. 3,6 mio. (kr. -14,3 mio.), som følge af renteudviklingen.

De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af renterisiko på basisindtjeningen. Den samlede dagsværdiregulering på renteswaps med kreditinstitutter er kr. -15,7 mio. (kr. -19,3 mio.). Beløbet udlignes ved løbende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid.

Realkreditlån investeringsejendomme

Dagsværdien af koncernens gæld til realkreditinstitutter er kr.100,9 mio. (kr. 95,3 mio.).

Regnskabsårets regulering til dagsværdi af realkreditinstitutter er kr. 0,0 mio. (kr. -0,4 mio.).

Koncernen har fastlåst renten på kr. 27,8 mio. (kr. 31,9 mio.) via renteswaps med en restvarighed på op til 7,25 år. Regnskabsårets regulering til dagsværdi af renteswaps for realkreditlån er kr. 1,2 mio. (kr. -0,3 mio.).

De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af variabelt forrentede realkreditlån. Den samlede regulering til dagsværdi på renteswaps med realkreditinstitutter er kr. -3,5 mio. (kr. -4,8 mio.). Beløbet udlignes ved løbende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid.

Koncernen har i året optaget kr. 14,0 mio. i realkreditlån. Lånene er optaget som kontantlån udstedt på basis af 0,5%'s obligationer med udløb i 2040.

Pengestrøm og likviditet

Likviditet fra koncernens drift er kr. 29,0 mio. (kr. 25,7 mio.).

Koncernen kan med den løbende likviditetsgenerering og de kreditfaciliteter, den råder over ultimo september 2020, gennemføre de planlagte aktiviteter for det kommende regnskabsår.

Risikofaktorer

Til koncernens aktivitet er der knyttet en række risikofaktorer, som kan opdeles i kategorier. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til beskrivelse af koncernens risikofaktorer, der fremgår af note 31.

Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer

Nedenstående skema viser følsomheden på en række væsentlige balanceposter pr. 30. september 2020 og 30. september 2019.

		2019/20	2019/20	2018/19	2018/19
		Dags-	Ændring	Dags-	Ændring
Mio. kr.	Parameter	værdi	af værdi	værdi	af værdi
Pantebreve	1% effektiv rente(stigning)	692,6	-28,4	687,4	-26,7
Investeringsejendomme	0,5% afkastkrav(stigning)	191,6	-12,6	191,4	-12,6
Renteswaps	0,5% procent (fald)	-19,2	-8,4	-24,1	-8,8

Det skal tilføjes, at såfremt ovennævnte parametre måtte udvikle sig negativt som følge af en rentestigning, vil der modsvarende kunne konstateres en vis reduktion af kontantværdien på optagne realkreditlån og øvrige fastforrentede lån. En ændring af renteniveauet på 1% på den del af selskabets finansiering, som ikke er optaget til fast rente over en flerårig periode, vil påvirke resultatopgørelsen før skat med ca. kr. 1,6 mio. (kr. 1,8 mio.) på årsbasis.

Usikkerhed ved indregning og måling

Ved udarbejdelsen af årsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn, og opstiller de forudsætninger, der danner grundlag for præsentationen, indregning og måling af koncernens aktiver og forpligtelser. De væsentligste regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger fremgår af afsnittet væsentlige skøn, forudsætninger og vurderinger i årsrapportens note 2 anvendt regnskabspraksis.

Udbytte

På baggrund af en samlet vurdering af årets resultat, udviklingen i basisindtjeningen, foreliggende resultatforventninger samt en effektiv udnyttelse af kapitalstrukturen m.v., stiller bestyrelsen forslag om et udbytte på kr. 25,0 (kr. 23,0) pr. aktie - svarende til kr. 25,0 mio. (kr. 23,0 mio.) svarende til en udbytteprocent på 5,8.

Forslag til generalforsamlingen

Bemyndigelser vedrørende selskabets aktiekapital:

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om fornyelser af bemyndigelse til at lade selskabet erhverve egne aktier for op til nom. kr. 10,0 mio. Erhvervelsen skal ske til kurser, der ikke må afvige mere end +/- 10% fra den på erhvervelsestidspunktet noterede officielle kurs for selskabets aktier på Nasdaq Copenhagen A/S. Bemyndigelsen foreslås gældende frem til 2025.

Under programmet for tilbagekøb af egne aktier har der i regnskabsåret ikke fundet tilbagekøb sted, og selskabet besidder på indeværende tidspunkt ingen egne aktier.

Vederlagspolitik:

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om godkendelse af selskabets vederlagspolitik.

Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning

For det kommende regnskabsår forventes på indeværende tidspunkt en basisindtjening i niveauet kr. 37 mio. Dagsværdiregulering af renteswaps indgår ikke i basisindtjeningen, og ville pr. 10. december 2020 påvirke årets resultat før skat med kr. -0,2 mio.

Forventningerne til niveau for basisindtjening er baseret på normaliserede forudsætninger for finansieringsindtægter og nettotab/gevinst på pantebreve.

De omtalte forventninger til basisindtjeningen er forbundet med en række risici og usikkerheder. Den faktiske basisindtjening kan derfor adskille sig fra forventningerne i årsrapporten.

Selskabet er i et vist omfang afhængig af samfundspåvirkningen fra covid-19 og foretager løbende vurdering af, om der skal foretages justering på baggrund heraf.

Selskabet offentliggør i års- og delårsrapporterne niveauet for regnskabsårets forventede basisindtjening. Der offentliggøres ikke nogen egentlige resultatforventninger, idet afkastet på de finansielle anlægsaktiver ændrer sig på daglig basis, hvilket betyder, at resultatforventningen afviger fra de faktiske forventninger allerede på det tidspunkt, hvor det offentliggøres.

Koncernens finansielle risici er omtalt i note 31.

Forvalter af alternativ investeringsfond

Investeringsselskabet Luxor A/S har tilladelse af 28. november 2014 til at kunne udøve forvaltningsvirksomhed som forvaltende alternativ investeringsfond jævnfør § 6, stk. 1, i Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v.

Der er ikke foretaget væsentlige ændringer i moderselskabets oplysninger.

Selskabets aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S, hvorfor selskabets aktier ikke kan indløses, aktiens handelsværdi kan derfor afvige fra selskabets indre værdi.

Oplysninger til investorer kan læses på www.luxor.dk under investor information.

Redegørelse for samfundsansvar

Som følge af Selskabets strategi (jf. side 5), størrelse og aktivsammensætning, der primært omfatter investering i pantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark og investering i og udlejning af investeringsejendomme i Danmark, har bestyrelsen besluttet ikke at vedtage politikker for samfundsansvar. Der har i 2019/20 ikke været forhold, der gør, at ledelsen har fundet det påkrævet at indføre særskilte politikker på enkelte områder.

Det vurderes løbende, hvorvidt der er behov for at vedtage politikker på området.

Miljø- og klimapåvirkning

Med udgangspunkt i selskabets størrelse og aktiviteter, der primært omfatter investering i pantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark og investeringsejendomme beliggende i Danmark, har bestyrelsen besluttet ikke at vedtage politikker for miljø- og klimapåvirkninger. Dette som følge af at en række væsentlige forhold omkring miljø og klimapåvirkning i forvejen er reguleret ved lov.

Sociale forhold og medarbejderforhold

Investeringsselskabet Luxor A/S har en vederlagspolitik, der offentliggøres på selskabets hjemmeside sammen med vederlagsrapporten. Selskabet har ikke vedtaget en politik for sociale forhold og medarbejderforhold, idet koncernens aktiviteter foregår i Danmark, hvor områderne i forvejen er reguleret ved lov. Ledelsen lægger stor vægt på at sikre, at der i koncernen er et tilfredsstillende og tidssvarende arbejdsmiljø.

Medarbejderne er en af koncernens vigtigste ressourcer og afgørende for værdiskabelsen, idet koncernens fremtidige udvikling er afhængig af, at den også fremover kan fastholde og tiltrække den nødvendige kvalificerede arbejdskraft til varetagelse af koncernens hovedaktiviteter. Forholdet indgår i koncernens ansættelsesforhold

Menneskerettigheder

Ledelsen har vurderet, at der ikke er behov for at vedtage en særskilt politik for overholdelse af menneskerettigheder, idet Investeringsselskabet Luxor A/S alene er repræsenteret i Danmark, hvor risikoen for manglende overholdelse af menneskerettigheder er begrænset og i øvrigt følger gældende love og regler i Danmark.

Ledelsen har i 2019/20 ikke oplevet konkrete tilfælde, hvor menneskerettigheder er blevet krænket.

Antikorruption og bestikkelse

Investeringsselskabet Luxor A/S har ikke vedtaget en politik for antikorruption og bestikkelse, idet koncernen alene er repræsenteret i Danmark, hvor risikoen for korruption og bestikkelse er begrænset og i øvrigt følger gældende love og regler i de enkelte lande.

Ledelsen har i 2019/20 ikke oplevet konkrete tilfælde af korruption og bestikkelse.

Kapitalforhold

Oplysninger, der har til formål at fremme omsætningen af selskabets aktier, fremgår af note 19 og i forlængelse af selskabets redegørelse for virksomhedsledelse, der fremgår af selskabets hjemmeside under punktet investor information.

God selskabsledelse

Komiteen for god selskabsledelse offentliggjorde 23. november 2017 nye anbefalinger for god selskabsledelse baseret på "følg eller forklar" - princippet. Det er bestyrelsens opfattelse, at de væsentligste anbefalinger i rapporten om Corporate Governance følges af Investeringsselskabet Luxor A/S' ledelse.

Selskabets anbefalinger for god selskabsledelse er sidst opdateret den 16. december 2019.

Investeringsselskabet Luxor A/S har på følgende områder valgt at følge en anden praksis:

• Selskabet har ikke en politik for samfundsansvar herunder menneskerettigheder og klimapåvirkning som følge af selskabets størrelse og aktiviteter, der primært omfatter investering i pantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark og investering i og udlejning af investeringsejendomme i Danmark.
• Selskabet offentliggør delårsmeddelelser på dansk og engelsk, og årsrapporten offentliggøres på dansk, og et uddrag af årsrapporten offentliggøres på engelsk. Den engelske udgave offentliggøres med en mindre tidsforskydning. Øvrige meddelelser offentliggøres alene på dansk. Selskabets hjemmeside er på dansk.
• Bestyrelsen har ikke valgt en næstformand som følge af bestyrelsens størrelse.
• Selskabet har ikke offentliggjort kompetencebeskrivelse på hjemmesiden, og selskabet har ikke beskrevet de enkelte medlemmers kompetencer i årsrapporten. Bestyrelsen er sammensat ud fra en helhedsvurdering af bestyrelsesmedlemmernes kompetence og alsidighed samt selskabets behov.
• Selskabet har ikke fastsat en aldersgrænse for medlemmer af bestyrelsen, idet det er bestyrelsens opfattelse, at det ikke er medlemmernes alder, men kvalifikationer, der er afgørende for, om bestyrelsesposten kan bestrides.
• Selskabet benytter pt. ikke udvalg eller komitéer, idet bestyrelsen finder, at en lille operationel bestyrelse muliggør, at alle væsentlige drøftelser og beslutninger kan træffes af den samlede bestyrelse.
• Bestyrelsen evaluerer ikke dets arbejde ud fra en formel procedure. Der følges løbende op på strategiske målsætninger og planlægning. Denne arbejdsform har hidtil sikret en effektivt fungerende bestyrelse. Fremgangsmåden ved selvevalueringen og resultaterne heraf er ikke oplyst i årsrapporten.
• Selskabet evaluerer ikke direktionens og bestyrelsens samarbejde ud fra en formel procedure. Der følges løbende op på samarbejdet mellem parterne. Denne arbejdsform sikrer et effektivt fungerende samarbejde.
• Selskabet offentliggør ikke en beskrivelse af de kriterier, der ligger til grund for balancen mellem de enkelte vederlagskomponenter.
• I årsrapporten gives der ikke en redegørelse for sammenhæng mellem vederlag og vederlagspolitik.

En lovpligtig gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til komiteen for god selskabsledelses anbefalinger kan læses på http://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/ under punktet Aktionærinformation.

Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen

Bestyrelse og direktion har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen.

Virksomheden har systemer for risikostyring og interne kontroller for at sikre, at den interne og eksterne finansielle rapportering giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation.

Investeringsselskabet Luxor A/S har udarbejdet en redegørelse for virksomhedsledelse for regnskabsåret 2019/20, som kan læses på http://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/.

Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv

Bestyrelsen består af tre medlemmer, der vælges af generalforsamlingen. Bestyrelsesmedlemmer vælges for et år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Selskabets bestyrelses- og direktionsmedlemmer beklæder følgende ledelseshverv i andre danske aktieselskaber bortset fra 100% ejede dattervirksomheder.

(D) Direktør, (B) Bestyrelsesmedlem, (BD) Bestyrelsesmedlem og direktør, (RC) Formand for Risk Committee (M/K) M (mand) K (kvinde)

Advokat Casper Moltke:Formand (M)	Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 65.000.Født 1943.Indtrådt i bestyrelsen 1992.Bestyrelseshonorar 2019/20 tkr. 340.Er ikke uafhængigt bestyrelsesmedlem som følge af anciennitet.Udløb af valgperiode: 29/1 2021
Direktør Steffen Heegaard:Bestyrelsesmedlem (M)	Kommunikations- og IR-direktør i Topdanmark.Janica A/S (B).Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 62.800.Født 1959.Indtrådt i bestyrelsen 2008.Bestyrelseshonorar 2019/20 tkr. 170.Er ikke uafhængigt bestyrelsesmedlem som følge af anciennitet.Udløb af valgperiode: 29/1 2021
Bestyrelsesmedlem (M)	Direktør Michael Hedegaard Lyng: Burmeister & Wain Scandinavian Contractor A/S (B og RC).Elektro-Isola A/S (B)Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 0.Født 1969.Indtrådt i bestyrelsen 2013.Bestyrelseshonorar 2019/20 tkr. 170.Uafhængigt bestyrelsesmedlem.Udløb af valgperiode: 29/1 2021
Direktør Jannik Rolf Larsen:	Direktion (M) Dansk Industri Holding A/S (B og D).Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 200.000.Født 1969.Indtrådt i direktionen: 2015.

Redegørelse og måltal for den kønsmæssige sammensætning af selskabets ledelse

Bestyrelsen i Investeringsselskabet Luxor A/S består af tre medlemmer. Status er, at ingen af bestyrelsens medlemmer pt. er kvinder.

Bestyrelsen definerer, hvilke kompetencer selskabet har behov for, og vurderer løbende, om dens sammensætning og medlemmernes kompetencer enkeltvis og samlet afspejler de krav og behov, selskabet har. Vurderingen sker med henblik på at øge værdiskabelsen og sikre den nødvendige fornyelse sammenholdt med ønsket om kontinuitet.

Bestyrelsen har vurderet, at der ikke har været behov for justering af personsammensætningen i bestyrelsen, og som følge heraf er der i indeværende år ikke sket udskiftning i selskabets bestyrelse.

Bestyrelsen har i henhold til årsregnskabslovens § 99b vedtaget et måltal, hvor der tilstræbes valgt kvindelige bestyrelsesrepræsentanter svarende til mindst 20% af den samlede bestyrelse inden 2024.

Selskabet har i flere år fokuseret på mangfoldighed blandt dets medarbejdere og i ledelsen, herunder en ligelig fordeling mellem mænd og kvinder. Selskabets øvrige ledelsesniveauer består af direktion (M) og CFO (K), ledelsesniveauet er således besat med en ligelig fordeling mellem mænd og kvinder.

En fordeling mellem kønnene på 40/60 % anses af Erhvervsstyrelsen som ligelig, hvorfor der ikke rapporteres yderligere måltal eller politikker for selskabets kønsmæssige sammensætning på øvrige ledelsesniveauer.

Aftale mellem selskabet og ledelsen

Aftaler mellem selskabet og dets ledelse fremgår af note 11 og 29.

Udsendte selskabsmeddelelser i 2019/20

28. september 2020	Finanskalender 2020/21
03. september 2020	Delårsrapport for 3. kvartal 1/10-2019 - 30/6-2020 (offentliggjort på engelsk)
27. august 2020	Delårsrapport for 3. kvartal 1/10 2019 - 30/6 2020
10. august 2020	Opjustering af forventningerne til basisindtjeningen 2019/20
04. juni 2020	Halvårsrapport for 1. halvår 1/10-2019 - 31/3-2020 (offentliggjort på engelsk)
27. maj 2020	Halvårsrapport for 1.halvår 1/10 2019 - 31/3 2020
02. marts 2020	Delårsrapport for 1. kvartal 1/10 2019 - 31/12 2019 (offentliggjort på engelsk)
21. februar 2020	Delårsrapport for 1. kvartal 1/10 2019 - 31/12 2019
30. januar 2020	Forløb af selskabets ordinære generalforsamling
07. januar 2020	Indkaldelse til ordinære generalforsamling 30. januar 2020
06. januar 2020	Uddrag af Årsrapport 1/10 2018 - 30/9 2019 og selskabsmeddelelse af 16. december 2019 (offent
	liggjort på engelsk)
16. december 2019	Årsrapport 1/10 2018 - 30/9 2019 - selskabsmeddelelse nr. 2 2019/20
19. november 2019	Ændring af finanskalender vedrørende regnskabsåret 2019/20

Afholdte bestyrelsesmøder i 2019/20

• 1. august 2020
• 1. maj 2020
• 1. februar 2020
• 1. december 2019

Finanskalender for regnskabsåret 2020/21

• 1. december 2020 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2019 30/9 2020. 29. januar 2021 Ordinær generalforsamling. 24. februar 2021 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2020 - 31/12 2020. 25. maj 2021 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2020 - 31/3 2021. 23. august 2021 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2020 - 30/6 2021.
• 1. december 2021 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2020 30/9 2021.

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2019 - 30. SEPTEMBER 2020

Moderselskab					Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.	Note		2019/20tkr.	2018/19tkr.
63.7123.863	61.797-3.511	45	FinansieringsindtægterNettotab/gevinst, pantebreve	63.7123.863	61.797-3.511
1.916	8.522	6	Regulering til dagsværdi af finansielle aktiver	-378	6.463
69.491	66.808			67.197	64.749
10.793	9.526	7	Huslejeindtægter	15.533	13.987
0	0		Andre indtægterRegulering til dagsværdi af investerings-	2.989	2.615
1.800	500		ejendomme	200	219
12.593	10.026			18.722	16.821
82.084	76.834		Indtægter i alt	85.919	81.570
2.293	1.853		Direkte omkostninger, værdipapirer	2.293	1.853
6.133	8.110	8	Direkte omkostninger, ejendomme	7.916	10.759
73.658	66.871		Bruttoindtjening i alt	75.710	68.958
12.922	33.740	9	Finansieringsomkostninger	11.648	32.773
60.736	33.131			64.062	36.185
3.069	3.052	10	Andre eksterne omkostninger	3.347	3.299
11.670	10.615	11	Personaleomkostninger	14.064	12.753
332	350	13	Afskrivninger	395	412
15.071	14.017			17.806	16.464
45.665	19.114		Resultat før skat	46.256	19.721
9.547	3.778	12	Skat af årets resultat	10.229	4.459
			ÅRETS RESULTAT
36.118	15.336		(TOTALINDKOMST)	36.027	15.262
36,1	15,3	22	Resultat pr. aktie for A & B-aktier (EPS) i kr.	36,0	15,3
36,1	15,3		Resultat pr. aktie for A & B-aktier (EPS) i kr.(udvandet værdi)	36,0	15,3

21 Resultatdisponering

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2020

AKTIVER

Moderselskab					Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.	Note		2019/20tkr.	2018/19tkr.
10.453146	10.642289		DomicilejendommeDriftsmateriel og inventar	10.453280	10.642486
10.599	10.931	13	Materielle anlægsaktiver	10.733	11.128
129.700	127.900	14	Investeringsejendomme	191.600	191.400
129.700	127.900		Investeringsejendomme	191.600	191.400
79.199692.567	79.905687.984	1516	Kapitalandel i dattervirksomhederVærdipapirer	0692.567	0687.984
771.766	767.889		Finansielle anlægsaktiver	692.567	687.984
0	238	12	Udskudt skat	0	0
912.065	906.958		Langfristede aktiver	894.900	890.512
6.0181.417	6.278996	17	Andre tilgodehavenderPeriodeafgrænsningsposter	6.7491.497	7.0631.081
7.435	7.274		Tilgodehavender	8.246	8.144
8.539	8.687	18	Likvide beholdninger	9.283	9.659
15.974	15.961		Kortfristede aktiver	17.529	17.803
928.039	922.919		AKTIVER	912.429	908.315

BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2020

PASSIVER

Moderselskab					Koncern
2019/20	2018/19			2019/20	2018/19
tkr.	tkr.	Note		tkr.	tkr.
100.000	100.000	19	Aktiekapital	100.000	100.000
9.123	6.829		Reserve for dagsværdi, datterselskaber	0	0
25.000	23.000		Foreslået udbytte	25.000	23.000
224.886	216.062		Overført overskud	233.856	222.829
359.009	345.891		Egenkapital	358.856	345.829
6.987	0	12	Udskudt skat	13.285	6.253
64.810	71.232	23	Realkreditinstitutter	91.938	86.723
18.457	22.761	28	Renteswaps	19.230	23.775
750	77		Anden gæld	935	97
91.004	94.070		Langfristede forpligtelser	125.388	116.848
6.192405.820	6.212425.559	2324	RealkreditinstitutterKreditinstitutter	8.779405.820	8.381425.559
2.316	2.488		Deposita	4.281	4.363
55.516	42.382		Gæld til dattervirksomheder	0	0
2.718	618	12	Selskabsskat	2.718	618
5.269	4.842	27	Anden gæld	6.383	5.837
0	290	28	Renteswaps	0	290
195	567		Periodeafgrænsningsposter	204	590
478.026	482.958		Kortfristede forpligtelser	428.185	445.638
569.030	577.028		Forpligtelser	553.573	562.486
928.039	922.919		PASSIVER	912.429	908.315

EGENKAPITALOPGØRELSE Moderselskab

	Aktie-kapitalA-aktiertkr.	Aktie-kapitalB-aktiertkr	Overførtoverskudtkr.	Reserve fordagsværdi,dattersel-skabertkr.	Foreslåetudbyttetkr.	I alttkr.
Egenkapital A- og B-aktier1. oktober 2018	17.500	82.500	225.784	4.771	23.000	353.555
Udbetalt udbytte	0	0	0	0	-23.000	-23.000
Foreslået udbytte	0	0	-23.000	0	23.000	0
Årets resultat (totalindkomst)	0	0	13.278	2.058	0	15.336
Egenkapital A- og B-aktier30. september 2019	17.500	82.500	216.062	6.829	23.000	345.891
Egenkapital A- og B-aktier1. oktober 2019	17.500	82.500	216.062	6.829	23.000	345.891
Udbetalt udbytte	0	0	0	0	-23.000	-23.000
Foreslået udbytte	0	0	-25.000	0	25.000	0
Årets resultat (totalindkomst)	0	0	33.824	2.294	0	36.118
Egenkapital A- og B-aktier30. september 2020	17.500	82.500	224.886	9.123	25.000	359.009

Selskabets aktieklasser har i henhold til vedtægterne følgende rettigheder ved udlodning af udbytte:

B-aktionærerne har ret til et forlods udbytte på 6% af B-aktiekapitalens nominelle beløb. Overstiger det vedtagne udbytte 6% af B-aktiekapitalens nominelle beløb, tillægges der A-aktionærerne indtil 6% udbytte af A-aktiekapitalens nominelle beløb. Når såvel A- som B-aktionærerne har modtaget et udbytte på 6% af det nominelle beløb, deles et herefter resterende vedtaget udbytte mellem samtlige aktionærer i forhold til deres respektive aktiers pålydende uden sondring mellem A- og B-aktier. Ret til udbytte kan ikke kumuleres.

EGENKAPITALOPGØRELSE Koncern

	Aktie-kapitalA-aktiertkr.	Aktie-kapitalB-aktiertkr	Overførtoverskudtkr.	Foreslåetudbyttetkr.	I alttkr.
Egenkapital A- og B-aktier1. oktober 2018	17.500	82.500	230.567	23.000	353.567
Udbetalt udbytte	0	0	0	-23.000	-23.000
Foreslået udbytte	0	0	-23.000	23.000	0
Årets resultat (totalindkomst)	0	0	15.262	0	15.262
Egenkapital A- og B-aktier
30. september 2019	17.500	82.500	222.829	23.000	345.829
Egenkapital A- og B-aktier
1. oktober 2019	17.500	82.500	222.829	23.000	345.829
Udbetalt udbytte	0	0	0	-23.000	-23.000
Foreslået udbytte	0	0	-25.000	25.000	0
Årets resultat (totalindkomst)	0	0	36.027	0	36.027
Egenkapital A- og B-aktier
30. september 2020	17.500	82.500	233.856	25.000	358.856

PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2019 - 30. SEPTEMBER 2020

Moderselskab				Koncern
2019/20	2018/19		2019/20	2018/19
tkr.	tkr.		tkr.	tkr.
		Pengestrømme fra driftsaktivitet
54.772	53.771	Modtagne pantebrevsrenter	54.772	53.771
336	377	Andre finansieringsindbetalinger	336	377
0	0	Andre indtægter	2.989	2.615
10.793	9.763	Huslejeindbetalinger.	15.542	14.247
-15.621	-16.252	Renteudbetalinger	-16.337	-16.859
-22.930	-21.239	Driftsomkostninger og øvrige udbetalinger	-27.180	-26.510
		Nettoprovenu, ejendomme overtaget med
16	0	henblik på videresalg	16	0
0	-201	Omkostninger ved salg af nødlidende panter	0	-201
-1.096	-1.746	Selskabsskat	-1.096	-1.746
26.270	24.473	Pengestrømme fra driftsaktivitet	29.042	25.694
		Pengestrømme fra investeringsaktivitet
-145.671	-152.637	Pantebrevstilgang	-145.671	-152.637
153.492	119.811	Pantebrevs- og aktieafgang	153.492	119.811
22.080	13.283	Indbetaling, dattervirksomheder	0	0
191	1.159	Deposita, indbetalinger	359	1.262
0	0	Anlægsinvesteringer	0	-1.681
30.092	-18.384	Pengestrømme fra investeringsaktivitet	8.180	-33.245
		Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
-19.739	2.880	Afdrag/låntagning, kreditinstitutter	-19.739	2.880
0	47.124	Låntagning, realkreditinstitutter	15.465	54.975
-6.195	-26.059	Afdrag, realkreditinstitutter	-9.883	-28.129
-7.213	-8.043	Udbetalinger, dattervirksomheder	0	0
-23.000	-23.000	Udbytte	-23.000	-23.000
-363	0	Deposita, udbetalinger	-441	-51
-56.510	-7.098	Pengestrømme fra finansieringsaktivitet	-37.598	6.675
-148	-1.009	Nettoforskydning i likviditet	-376	-876
8.687	9.696	Likvider primo	9.659	10.535
8.539	8.687	Likvider ultimo	9.283	9.659

1. Segmentoplysninger 24
2. Anvendt regnskabspraksis 25
3. Basisindtjening 37
4. Finansieringsindtægter 37
5. Nettotab/gevinst, pantebreve 38
6. Regulering til dagsværdi af finansielle aktiver 38
7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme 39
8. Direkte omkostninger, ejendomme 39
9. Finansieringsomkostninger 40
10. Andre eksterne omkostninger 41
11. Personaleomkostninger 41
12. Selskabsskatter 42
13. Materielle anlægsaktiver 2018/19 44
13. Materielle anlægsaktiver 2019/20 45
14. Investeringsejendomme 45
15. Kapitalandele i dattervirksomheder 46
16. Værdipapirer 46
17. Andre tilgodehavender 48
18. Likvider 49
19. Aktiekapital 49
20. Udbytte 50
21. Resultatdisponering 50
22. Resultat pr. aktie 50
23. Realkreditinstitutter 51
24. Kreditinstitutter 52
25. Gæld målt til dagsværdi 52
26. Afstemning af rentebærende gæld til kredit- 53
27. Anden gæld 53
28. Renteswaps 53
29. Nærtstående parter 55
30. Sikkerhedsstillelser, eventualorpligtelser, kautions- og andre garantiforpligtelser 56
31. Finansielle risici og finansielle instrumenter 57
1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING 57
1.1. Markedsrisici 58
1.2. Kreditrisici 58
1.3. Likviditetsrisici 59
1.4. Driftsrisici 59
2. RISIKOSTYRING PANTEBREVE 59

2.1. Markedsrisici 60
2.1.1. Renterisiko 60
2.1.2. Indfrielsesrisiko 61
2.1.3. Konjunkturer 61
2.2. Operationel risiko 61
2.3. Kreditrisiko 61
3. RISIKOSTYRING EJENDOMME 63
3.1. Driftsrisici 63
3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter 63
3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer 64
3.1.3. Driftsomkostninger 64
3.2. Kreditrisici 64
3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici 65
3.4. Miljørisici 65
3.5. Risikokomponenter til fastsættelse af dagsværdi 65
4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO 66
5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING, TERMINSFORRETNINGER OG RENTESWAPS 66
5.1. Likviditetsrisici 66
5.2. Renterisici 68
5.3. Finansiel gearing 69
5.3.1. Risiko ved finansiel gearing 70
6. PENGESTRØMSRISIKO 71
7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR 71
8. MEDARBEJDERRISICI 71
9. SYSTEMRISICI 72
32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser der måles til dagsværdi i balancen 72
33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver 78
34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft 80

NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN

1. Segmentoplysninger

		Investerings-
	Pantebreve	ejendomme	Øvrige	I alt
	tkr.	tkr.	tkr.	tkr.
Koncern 2019/20
Indtægter (realiserede)	64.420	15.533	2.281	82.234
Dagsværdiregulering	-1.375	200	997	-178
Bruttoindtjening	64.615	7.817	3.278	75.710
Aktiver	698.283	193.006	21.140	912.429
Anlægsinvesteringer	145.671	0	0	145.671
Forpligtelser (segmenter)	421.522	127.633	-5.822	543.333
Koncern 2018/19
Indtægter (realiserede)	61.694	13.987	2.718	78.399
Dagsværdiregulering	6.803	219	-340	6.682
Bruttoindtjening	63.133	3.447	2.378	68.958
Aktiver	693.434	192.433	22.448	908.315
Anlægsinvesteringer	152.637	1.681	0	154.318
Forpligtelser (segmenter)	444.491	122.587	-11.734	555.344

Segmenternes bruttoindtjening indeholder ikke afskrivninger og renteomkostninger. Der er således asymmetri mellem renteomkostninger og forpligtelser.

For en specifikation fra bruttoindtjening til årets resultat henvises til koncernens resultatopgørelse.

Segmentet pantebreve indeholder regulering til dagsværdi for kreditrisiko med tkr. 12.825 (tkr. 15.066) jf. note 16. Der er i regnskabsåret foretaget en positiv regulering til dagsværdi for kreditrisiko for pantebreve og tilgodehavende pantebrevsydelser med tkr. 2.066 (tkr. 3.826) jf. note 5. Regulering til dagsværdi for kreditrisiko foretages for pantebreve på baggrund af et individuelt skøn, og for tilgodehavende pantebrevsydelser dels som en sumhensættelse og dels på baggrund af et individuelt skøn.

Bruttoindtjeningen for alle segmenter indeholder posten regulering til dagsværdi, der ikke er en kontant indtægt/omkostning. Posten er specificeret i note 6.

Bruttoindtjening i segmentoplysningerne kan afstemmes til koncernens årsresultat før skat således:

		Koncern
	2019/20tkr.	2018/19tkr.
Bruttoindtjening	75.710	68.958
Finansieringsomkostninger	11.648	32.773
Andre eksterne omkostninger	3.347	3.299
Personaleomkostninger	14.064	12.753
Afskrivninger	395	412
Resultat før skat	46.256	19.721

Note 1 fortsat

Forpligtelser i segmentoplysningerne kan afstemmes til koncerntotalerne således:

		Koncern
	2019/20tkr.	2018/19tkr.
Forpligtelser, segmenter	543.333	555.344
Anden gæld	7.318	5.934
Selskabsskat	2.718	618
Periodeafgrænsning	204	590
Forpligtelser	553.573	562.486

2. Anvendt regnskabspraksis

Bestyrelse og direktion har den 16. december 2020 behandlet og godkendt årsrapporten for 2019/20 for Investeringsselskabet Luxor A/S. Årsrapporten forelægges til godkendelse hos selskabets aktionærer på den ordinære generalforsamling den 29. januar 2021.

Årsrapporten for 2019/20 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som udstedt af IASB og godkendt af EU samt danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Årsrapporten for 2019/20 omfatter koncernregnskab for Investeringsselskabet Luxor A/S og dets datterselskaber samt årsregnskab for moderselskabet.

Grundlag for udarbejdelse

Årsrapporten præsenteres i danske kroner - DKK - afrundet til nærmeste 1.000 kr.

Den anvendte regnskabspraksis, som er beskrevet nedenfor, er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene. For standarder der implementeres fremadrettet, korrigeres sammenligningstallene ikke.

Den valgte præsentation af årsrapporten er uændret i forhold til sidste år.

Going concern

Bestyrelse og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelse vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern-forudsætning lægges til grund. Bestyrelse og direktion har konkluderet, at der ikke på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften som minimum frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og selskabet, de estimerede fremtidsudsigter og de identificerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil samt efter gennemgang af budgetter, herunder forventningerne til likviditetsudviklingen og udviklingen i kapitalgrundlaget m.v., tilstedeværende kreditfaciliteter med tilhørende kontraktlige og forventede forfaldsperioder samt betingelser i øvrigt.

Bestyrelse og direktion anser det for rimeligt, sagligt og velbegrundet at lægge going concern-forudsætningen til grund for regnskabsaflæggelsen.

Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag

Der er i regnskabsåret 2019/20 implementeret følgende nye standarder og ændringer til eksisterende standarder samt IFRIC-fortolkninger, som er relevant for Investeringsselskabet Luxor A/S.

• IFRS 16 Leases
• IFRS 3 Business Combinations Amendments to IFRS 3
• IAS 1 Presentation of Financial Statements og IAS 8 Accounting Policies. Changes in Accounting Estimates and Errors - Amendments to IAS 1 and IAS 8 Definition of Material
• IFRIC23 Uncertainty over Income Tax Treatments
• Conceptual Framework Amendments to References to the Conceptual Framework in IFRS Standards

Af de ovenstående standarder og fortolkningsbidrag er det primært IFRS 16 og IAS 1, der har været relevante for koncernen.

Implementeringen af IFRS 16 har udover yderligere oplysningskrav ikke haft væsentlig indflydelse på koncernens fremtidige indregning, idet den regnskabsmæssige behandling af leasing i leasinggivers regnskab stort set er uændret i forhold til den gældende IAS 17.

Ingen af de ændrede standarder og fortolkningsbidrag har påvirket indregning og måling, resultatet og udvandet resultat pr. aktie i 2019/20.

Øvrige vedtagne IFRS standarder, ændringer til standarder og fortolkninger med ikrafttræden i regnskabsåret 2019/20 er ikke relevante for selskabet.

Nye standarder og fortolkningsbidrag implementeres i takt med, at de bliver obligatoriske.

Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis

Koncernregnskab

Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Investeringsselskabet Luxor A/S og datterselskaberne Di-Ejendoms Invest A/S og Metalvarefabriken Luxor A/S, hvori Investeringsselskabet Luxor som følge af et 100% ejerskab har bestemmende indflydelse.

Koncernregnskabet er udarbejdet som et sammendrag af modervirksomhedens og de enkelte dattervirksomheders regnskaber opgjort efter koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytte samt realiserede og urealiserede fortjenester ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

Ved konsolidering foretages eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede selskaber.

Årsrapporten aflægges på basis af dagsværdier i det omfang IFRS tillader eller kræver anvendelse heraf, og ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen.

Klassifikation og måling

Ved klassifikation og måling af de finansielle aktiver tages der, i henhold til IFRS 9, højde for Selskabets forretningsmodel og de underliggende kontraktmæssige pengestrømme, der knytter sig til de finansielle aktivers karakteristika:

Måling til amortiseret kostpris

Finansielle aktiver, som holdes med henblik på at generere de kontraktmæssige betalinger, og hvor de kontraktlige betalinger udelukkende udgøres af renter og afdrag på det udestående beløb, måles efter tidspunktet for første indregning til amortiseret kostpris.

Måling til dagsværdi med værdiregulering over anden totalindkomst

Finansielle aktiver, som holdes i en blandet forretningsmodel, hvor nogle finansielle aktiver holdes med henblik på at generere de kontraktmæssige betalinger, og andre finansielle aktiver holdes med henblik på salg før udløb, og hvor de kontraktlige betalinger på de finansielle aktiver i den blandede forretningsmodel udelukkende udgøres af renter og afdrag på det udestående beløb, måles efter tidspunktet for første indregning til dagsværdi gennem anden totalindkomst. Når aktivet ophører med at være indregnet i balancen, reklassificeres de akkumulerede gevinster og tab, der er indregnet i anden totalindkomst, til resultatopgørelsen.

Måling til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen

Finansielle aktiver, som ikke opfylder de ovennævnte kriterier for forretningsmodel, eller hvor de kontraktmæssige pengestrømme ikke udelukkende udgøres af renter og afdrag på det udestående beløb, måles efter tidspunktet for første indregning til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen.

Selskabets pantebrevsbeholdning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, idet pengestrømmen ud over renter og afdrag indeholder kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavancer i forbindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103 - 105.

Finansielle forpligtelser og gæld til realkreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme måles til dagsværdi med regulering i resultatopgørelsen.

Værdiansættelse til dagsværdi foretages som følge af, at der i det daglige arbejdes med en porteføljebetragtning ved håndtering af finansielle aktiver og hermed forbundne forpligtelser. De finansielle aktiver og afkast heraf vurderes og styres på grundlag af dagsværdier og ændringer heraf i overensstemmelse med den finansielle investeringsstrategi. Den løbende rapportering og intern information til direktion og bestyrelse om de finansielle aktiver og forpligtelser er dagsværdibaseret.

Porteføljebetragtningen indebærer, at den tilsigtede eksponering over for forskellige finansielle risici tilvejebringes ved anvendelse af både primære og afledte finansielle instrumenter. Ved styringen af den finansielle risiko fokuseres på den samlede eksponering.

Ovenstående betyder, at valget af finansielle instrumenter til afdækning af de økonomiske risici kan give anledning til regnskabsmæssige asymmetrier (accounting mismatch). Selskabet anvender derfor måling af finansielle forpligtelser til dagsværdi for at undgå uoverensstemmelser mellem den finansielle strategi og den rapportering, der tilgår bestyrelse og direktion baseret på dagsværdi.

Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger.

Følgende aktiver måles til historisk kostpris: Ejendomme overtaget med henblik på videresalg, domicilejendom, driftsmidler og inventar samt dattervirksomhed, hvor dagsværdi ikke kan måles pålideligt. Gæld til realkreditinstitutter til finansiering af ejendomme overtaget med henblik på videresalg måles til historisk kostpris, og realkreditlån til finansiering af domicilejendom måles til amortiseret kostpris.

I forbindelse med aflæggelsen af koncern- og moderselskabsrapport er der anlagt en væsentlighedsbetragtning, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter, der er uvæsentlige eller ubetydelige for koncern og årsrapport.

Måling til dagsværdi

Koncernen anvender dagsværdi til indregning af finansielle instrumenter og investeringsejendomme samt i forbindelse med overholdelse af en række oplysningskrav i noterne.

Dagsværdien defineres som den pris, koncernen kan afstå et aktiv til, eller det beløb koncernen skal betale for at overdrage en forpligtelse i en transaktion mellem uafhængige markedsdeltagere.

Koncernens dagsværdi er markedsbaseret og opgøres på baggrund af de eksisterende markedsforhold og forudsætninger vedrørende risici som kvalificerede, villige og indbyrdes uafhængige markedsdeltagere gør brug af ved prisfastsættelse af aktiver og forpligtelser.

Ved koncernens valg af værdiansættelsesmetoder anvendes de metoder, som oftest bruges af deltagerne i det pågældende marked. Værdiansættelsesmetoderne tager højde for de forhold og kriterier, som anses for at være markedskonforme, og de valgte metoder bygger på mest mulig brug af eksternt markedsinput og mindst mulig brug af koncernspecifik input.

Fastsættelse af dagsværdi tager udgangspunkt i den værdiansættelsesinformation, der bygger på den bedst mulige dokumentation. Førsteprioritet er observerbare officielle kurser på et aktivt marked. Foreligger der ikke observerbar markedsinformation anvendes i stedet en værdiansættelsesmetode, hvor målet er at nå frem til en værdiansættelse på basis af armslængdeprincippet.

Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger

Den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kan ikke måles med fuldkommen sikkerhed. Disse måles på grundlag af en række regnskabsmæssige skøn, opstillede forudsætninger og fremtidige begivenheder, der har indflydelse på den regnskabsmæssige værdi.

De foretagne skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og aktuelle oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse samt andre faktorer, som ledelsen vurderer forsvarlige efter omstændighederne, men som er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige eller unøjagtige, og uventede begivenheder eller omstændigheder kan opstå. Det kan derfor efterfølgende være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ny eller supplerende information, yderligere erfaringsgrundlag og efterfølgende begivenheder.

Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn som følge af ændringer i de forhold, der lå til grund for disse skøn eller på grund af ny viden eller efterfølgende begivenheder.

Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggelsen, er den skønnede dagsværdi der indeholder en række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdiansættelse af pantebreve, herunder debitorernes betalingsevne, valg af den effektive rente til værdiansættelse af fastforrentede pantebreve, værdiansættelse af investeringsejendomme, tilgodehavender, genindvinding af udskudte skatteaktiver, usikre skattepositioner og nedskrivning af ikke finansielle aktiver.

Pantebreve:

Dagsværdi af pantebreve målt til kr. 692,6 mio. i balancen opgøres som en skønnet værdi på grundlag af aktuel markedsinformation. Selskabet har som aktør i pantebrevsmarkedet en tæt kontakt hertil. Hvorfor det er ledelsens vurdering, at selskabet kan foretage et kvalificeret skøn af pantebrevsbeholdningens dagsværdi.

Væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er den effektive rente, og indregning af kreditrisiko.

Værdiansættelse af pantebreve er afhængig af fremtidige begivenheder, hvorom der hersker en vis usikkerhed. Ledelsen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og forventninger.

Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af pantebrevsporteføljen. Følsomhedsanalyse over ændring i de væsentligste faktorer fremgår af note 31.

Investeringsejendomme:

Dagsværdi af investeringsejendomme målt til kr. 191,6 mio. i balancen opgøres til den værdi, som det skønnes, ejendommene vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Det er ledelsens vurdering, at selskabet er i stand til at foretage et kvalificeret skøn af ejendommenes dagsværdi via det omfattende arbejde inden for ejendomsområdet. Værdiansættelsen af investeringsejendommene er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er afhængig af fremtidige begivenheder blandt andet efterspørgsel efter erhvervslejemål og afkastkrav. Ledelsen har ved værdiansættelsen forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt.

Investeringsejendomme måles til dagsværdi og værdiansættes årligt på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige pengestrømme. Dagsværdien afhænger af de forudsætninger, herunder ikke-observerbare input, der lægges til grund i beregningsmodellen.

Væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er lejeindtægter for ledige m2, udlejningsprocent og afkastkrav.

Afkastkrav fastsættes af Selskabet. Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme. Følsomhedsanalyse over ændring i den væsentligste faktor fremgår af note 31

Udskudt skat:

Udskudt skat målt til kr. 13,3 mio. i koncernbalancen indregnes for alle ikke-udnyttede skattemæssige underskud i den udstrækning det anses for sandsynligt, at der inden for en overskuelig årrække realiseres skattemæssige overskud, hvori underskuddene kan modregnes. Fastlæggelse af hvor stort et beløb, der kan indregnes for udskudte skatteaktiver, baseres på skøn over det sandsynlige tidspunkt og størrelsen af det fremtidige skattemæssige overskud.

Omregning af fremmed valuta

For hver af de rapporterede virksomheder i koncernen fastsættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den valuta, som benyttes i det primære økonomiske miljø, hvori den enkelte rapporterende virksomhed opererer. Transaktioner i andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til den funktionelle valuta efter transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter eller omkostninger.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til den funktionelle valuta til balancedagens valutakurs.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes fra handelsdagen og måles i balancen til dagsværdi. Dagsværdier for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata samt anerkendte værdiansættelsesmetoder.

Afledte finansielle instrumenter opfylder ikke betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, hvorfor ændringer i dagsværdier løbende indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes netto på særskilte linjer i balancen i det omfang, koncernen har ret til og intention om at afregne finansielle instrumenter netto. Positive og negative reguleringer indregnes henholdsvis under aktiver og passiver.

TOTALINDKOMSTOPGØRELSEN

Finansieringsindtægter og omkostninger

Finansieringsindtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld, amortisering af forpligtelser, regulering af finansielle forpligtelser til dagsværdi samt realiserede og urealiserede gevinster og tab vedrørende afledte finansielle instrumenter.

Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i hovedstolen og den pålydende rentesats.

Omkostninger til optagelse af lån omkostningsføres, når de afholdes. Omkostningerne indgår i posten finansieringsomkostninger.

Andre indtægter

Andre indtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter fra administrationsopgaver i datterselskab.

Ved indregning af indtægter fra kontrakter afspejler levering af tjenesteydelsen til kunden et beløb svarende til det, koncernen er berettiget til.

Huslejeindtægter

Lejeindtægter omfatter udlejning af investeringsejendomme under operationel leasing og lejeindtægter fra ejendomme overtaget med henblik på videresalg, såfremt der er indgået kontrakter om udlejning af de overtagne ejendomme.

Huslejeindtægter periodiseres og indtægtsføres lineært over leasingperioden i henhold til de indgåede kontrakter. Omkostningsrefusioner fra lejere indregnes i lejeindtægterne eller modregnes i omkostningerne.

Avance og tab ved salg af investeringsejendomme

Avance og tab ved salg af investeringsejendomme indregnes på overdragelsesdatoen. Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme opgøres som forskellen mellem nettoprovenuet ved overdragelsen og aktivets regnskabsmæssige værdi.

Nettotab/gevinst, pantebreve

Tab og direkte omkostninger omfatter konstaterede tab på pantebreve, regulering til dagsværdi for kreditrisiko på pantebreve og tilgodehavende pantebrevsydelser, indgået på tidligere afskrevne fordringer, gebyrer m.v. samt avance eller tab ved salg af ejendomme hjemtaget med henblik på videresalg.

Avance ved salg af ejendomme overtaget med henblik på videresalg

Avance ved salg af ejendomme overtaget med henblik på videresalg indregnes på overdragelsesdatoen. Avancen opgøres som forskellen mellem nettoprovenuet ved overdragelsen og aktivets regnskabsmæssige værdi. Avancen indregnes i posten nettotab/gevinst, pantebreve.

Direkte omkostninger, værdipapirer

Direkte omkostninger, værdipapirer omfatter omkostninger til håndtering af porteføljen.

Direkte omkostninger, ejendomme

Direkte omkostninger, ejendomme omfatter omkostninger til drift af ejendomme.

Andre eksterne omkostninger

Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger afholdt til administration af koncernen samt omkostninger til kontorhold.

Personaleomkostninger

Personaleomkostninger omfatter løn, inkl. feriepenge og pensioner, samt andre omkostninger til social sikring m.v. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder.

Andre eksterne omkostninger og personaleomkostninger omfatter omkostninger afholdt til administration af koncernen, herunder løn til personale og ledelse samt omkostninger til kontorhold.

Pension til direktion og personale er bidragsbaseret og beregnes som en procent af den udbetalte løn. Koncernen indbetaler løbende pensionsbidraget til et uafhængigt pensionsselskab. Bidragene indregnes i resultatopgørelsen i den periode, hvori medarbejderne har udført den arbejdsydelse, der giver ret til pensionsbidrag. Skyldige betalinger indregnes i balancen som forpligtelse.

Andre indtægter og omkostninger

Andre indtægter og omkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktiviteter, herunder fortjeneste og tab ved salg og udskiftning af materielle anlægsaktiver samt tillæg og godtgørelse under a'conto skatteordningen. Fortjeneste og tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet svarende til tidspunktet for risikoovergang.

Indkomstskat

Skat af årets resultat

Årets skat består af årets aktuelle skat, ændring af udskudt skat, ændringer til tidligere års skatter samt ændringer i vurderingen af hensættelser til usikre skattepositioner. Årets skat indregnes i årets resultat, i anden totalindkomst eller direkte i egenkapitalen afhængigt af, hvor transaktionen, som årets skat vedrører, er indregnet.

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige værdier og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver vedrørende fremførbare skattemæssige underskud indregnes i det omfang, underskuddet forventes at kunne realiseres i form af fremtidige skattemæssige overskud.

Aktuelle skatteforpligtelser, tilgodehavender og aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for betalt a'conto skat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes gældende skattesatser og regler pr. balancedagen.

Selskabet sambeskattes med alle danske dattervirksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. Selskaber, der anvender skattemæssige underskud fra andre selskaber, betaler sambeskatningsbidrag til moderselskabet svarende til skatteværdien af de udnyttede underskud, mens selskaber, hvis skattemæssige underskud anvendes af andre selskaber, modtager sambeskatningsbidrag fra moderselskabet svarende til skatteværdien af de udnyttede underskud (fuld fordeling). De sambeskattede selskaber indgår i a'conto skatteordningen.

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og den del, der kan henføres til anden totalindkomst.

BALANCEN

Materielle anlægsaktiver

Domicilejendom, driftsmateriel og inventar

Domicilejendom, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der afskrives ikke på grunde.

Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efterfølgende omkostninger til udskiftning af bestanddele af et materielt aktiv indregnes som materielt anlægsaktiv, når det er sandsynligt, at afholdelsen medfører fremtidige økonomiske fordele for koncernen. Alle øvrige omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelse.

Materielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid.

Afskrivningsgrundlaget opgøres under hensyntagen til aktivets restværdi og reduceres med eventuelle nedskrivninger. Restværdien fastlægges på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Overstiger restværdien aktivets regnskabsmæssige værdi, ophører afskrivning.

Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt.

Brugstider og restværdier pr. balancedagen vurderes til:

	Brugstid	Restværdi
Domicilejendom (bygning)	60 år	75% af kostværdi
Tekniske installationer	10 - 20 år	0%
Driftsmidler og inventar	5 år	0%

Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver vurderes for indikationer på værdiforringelse udover det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv eller hver gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.

Gevinst og tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem nettoprovenuet ved afhændelsen og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under andre indtægter og omkostninger.

Investeringsejendomme

Koncernens portefølje af investeringsejendomme omfatter ejendomme primært udlejet til erhvervsformål. Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes med det formål at opnå løbende driftsafkast i form af lejeindtægter med fradrag af omkostninger forbundet med udlejningsvirksomheden og på længere sigt at opnå en kapitalgevinst.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og omkostninger direkte tilknyttet til anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Investeringsejendommene måles efterfølgende til dagsværdi, hvilket svarer til det beløb, som ejendommene på balancedagen forventes at ville kunne sælges for til en uafhængig køber.

Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt og beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige pengestrømme. Indbetalinger består af huslejeindtægter (for udlejede arealer indgår indbetalingerne i henhold til lejekontrakter, for ikke udlejede arealer indregnes den fremtidige indtjening til udbudspris) og forrentning af depositum. Udbetalinger består af driftsomkostninger, herunder ejendomsskatter, forsikringer, vedligeholdelse, administration og diverse omkostninger. Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt.

Investeringsejendommenes dagsværdi er opgjort på baggrund af vurderinger foretaget af en i koncernen ansat medarbejder, der er uddannet ejendomsmægler og valuar med deponeret beskikkelse. Denne har anerkendte, relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne vurdere ejendommenes dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og baseret på gennemførte handler for tilsvarende ejendomme.

Kapitaliseringsfaktoren fastsættes baseret på et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte investeringsejendom. Regulering til dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen under posten regulering til dagsværdi, investeringsejendomme.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen for den regnskabsperiode, hvor ændringen opstår.

Investeringsejendomme til salg indregnes som investeringsejendomme i det omfang, ejendommene er sat til salg i den nuværende stand. Investeringsejendomme der overgår til planlagt salg, hvor ejendommene udvikles i forbindelse med at de sættes til salg, indregnes under kategorien handelsejendomme.

Leasingaftaler under operationel leasing af investeringsejendomme

Leasingaftaler, hvor de væsentligste risici og fordele forbundet med et aktiv overgår fra leasinggiver til leasingtager, behandles som finansielle leasingaftaler. Andre leasingaftaler behandles som operationelle leasingaftaler.

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab

Kapitalandele måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte værdiansættelsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi. Regulering til dagsværdi indgår i reserver for dagsværdi, datterselskaber.

Værdireguleringer til dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen under posten regulering til dagsværdi af finansielle aktiver.

Kapitalandele, hvor dagsværdi ikke kan måles pålideligt, måles i moderselskabets balance til kostpris. Overstiger kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.

Værdipapirer

Pantebreve, der løbende overvåges, måles og rapporteres til dagsværdi i henhold til koncernens investeringspolitik og pantebrevenes karakteristika.

Karakteristika for Selskabets pantebrevsportefølje:

Pantebrevenes kontraktmæssige pengestrømme består ikke udelukkende af renter og afdrag, hvorfor pantebrevene efter tidspunktet for første indregning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, idet pengestrømmen ud over renter og afdrag indeholder kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavancer i forbindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103 - 105.

Ved første indregning henføres værdipapirer til kategorien dagsværdi med indregning af dagsværdiregulering i resultatopgørelsen.

Dagsværdien opgøres på grundlag af aktuelle markedsinformationer.

Køb af pantebreve indregnes til dagsværdi på handelsdagen.

Regulering til dagsværdi for kreditrisiko på nødlidende pantebreve foretages på baggrund af et individuelt skøn i overensstemmelse med en forud fastlagt systematik.

Indregning af finansielle aktiver ophører, når de kontraktlige rettigheder til aktivet ophører, eller virksomheden overdrager alle væsentlige risici og afkast tilknyttet ejendomsretten.

Kortfristede aktiver

Ejendomme overtaget med henblik på videresalg

Ejendomme overtaget med henblik på videresalg består af ejendomme, selskabet har hjemtaget på tvangsauktion eller i fri handel med henblik på tabsbegrænsning. I posten indregnes restgæld af det oprindelige pantebrev og omkostninger i forbindelse med hjemtagelsen samt vedligeholdelse. Ejendommene måles til kostværdi eller nettorealisationsværdi, såfremt denne er lavere. Ejendomme overtaget med henblik på videresalg forventes solgt inden for 12 måneder.

Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender måles til dagsværdi, idet effekten af en tilbagediskontering er uvæsentlig.

Tilgodehavende pantebrevsydelser, påløbne renter måles til dagsværdi og der foretages nedskrivning til imødegåelse af forventede tab efter en individuel vurdering af det enkelte tilgodehavende.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Egenkapital

Udbytte

Forslag til udbytte indregnes under egenkapitalen, indtil det vedtages på den ordinære generalforsamling. Efter vedtagelse og frem til udbetaling indregnes udbytte som en forpligtelse.

Ekstraordinært udbytte indregnes som en forpligtelse på beslutningstidspunktet.

Forpligtelser

Selskabsskat og udskudt skat

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat vedrørende tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte a'conto skatter.

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt skat for investeringsejendomme beregnes for hver enkelte ejendom med udgangspunkt i ejendommenes dagsværdi.

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende domicilejendom samt andre poster, hvor midlertidige forskelle er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien foretages efter forskellige skatteregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdi af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil aktivet forventes at blive anvendt enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteavancer til modregning i fremtidige skattepligtige indkomster. Det revurderes årligt, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes.

Udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser modregnes, hvis koncernen har en juridisk ret til at modregne aktuelle skatteforpligtelser og skatteaktiver eller har til hensigt enten at indfri aktuelle skatteforpligtelser og skatteaktiver på nettobasis eller at realisere aktiverne og forpligtigelserne samtidigt.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændringer i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatsen indregnes i årets totalindkomst.

Usikre skattepositioner måles, afhængigt af typen, enten som et sandsynlighedsvægtet gennemsnit af mulige udfald eller som det mest sandsynlige udfald. Usikre skattepositioner indregnes i de skatteposter, som de vedrører, dvs. under henholdsvis betalbar/tilgodehavender aktuel skat og/eller udskudte skatteforpligtelser/skatteaktiver.

Udskudte skatteaktiver vedrørende kildeartsbegrænset tabsfradrag indregnes i det omfang, de kan anvendes.

Finansielle gældsforpligtelser

Domicilejendom

Realkreditlån hos kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til dagsværdi svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet ved låneoptagelsen og det beløb, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.

Investeringsejendomme

Realkreditlån hos kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til dagsværdi. I efterfølgende perioder indregnes finansielle forpligtelser til dagsværdi. Dagsværdi opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata og egen kreditrisiko. Indregning af regulering til dagsværdi foretages i resultatopgørelsen under finansieringsomkostninger. Dog med undtagelse af dagsværdireguleringer der opgøres som følge af ændringer i koncernens egen kreditrisiko, disse indregnes i anden totalindkomst.

Konverterbar obligationsrestgæld, der kan opsiges til kontant indfrielse til kurs 100 til en betalingstermin, måles dagsværdi til maksimalt kurs 100.

Gæld til kreditinstitutter

Lån hos kreditinstitutter med fast rente over 12 måneder måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres som nutidsværdien ved diskontering af de fremtidige betalingsstrømme ved anvendelse af markedsrente indregnet egen kreditrisiko. Lån med fast rente under 12 måneder måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

Deposita

Deposita måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

Anden gæld

Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet som forpligtelse omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsperiode. Periodeafgrænsningsposter måles til kostværdi.

PENGESTRØMSOPGØRELSEN

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskab og koncern præsenteres efter den direkte metode og viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømmen fra driftsaktiviteten viser ind- og udbetalinger fra renter, husleje og andre indtægter samt udbetalinger til kreditorer, personale m.v.

Pengestrømmen vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger ved køb og salg af finansielle aktiver og realiserede kursgevinster samt til- og afgang af investeringsejendomme.

Pengestrømmen vedrørende finansieringsaktiviteten omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af egne aktier samt udbetaling af udbytte.

Likvider omfatter indeståender på bankkonti, kontantbeholdning og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko, der uden hindringer kan omsættes til likvidbeholdning.

SEGMENTOPLYSNINGER

Der gives i årsrapporten oplysning om forretningssegmenter fordelt på henholdsvis pantebreve og investeringsejendomme. Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis, og følger den interne ledelsesrapportering, der tilgår bestyrelsen, der er den øverste operative ledelse i selskabet.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment samt de poster, der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der ikke er direkte forbundet med koncernens investeringsaktivitet.

Belåning tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af de enkelte segmenter.

Selskabet udøver alene virksomhed i Danmark, hvorfor geografiske segmentoplysninger ikke er relevante.

	Koncern
	2019/20	2018/19
3. Basisindtjening	tkr.	tkr.
Finansieringsindtægter	64.421	61.733
Huslejeindtægter	15.533	13.987
Andre indtægter	2.989	2.615
Nettotab/gevinst, pantebreve	3.863	-3.511
Direkte omkostninger, værdipapirer	2.293	1.853
Direkte omkostninger, ejendomme	7.916	10.759
Finansieringsomkostninger	16.349	16.749
Andre eksterne omkostninger	3.348	3.299
Personaleomkostninger	14.064	12.753
Afskrivninger	395	412
Basisindtjening	42.441	28.999

Basisindtjeningen opgøres alene for koncernen.

Moderselskab			Koncern
2019/20	2018/19	2019/20	2018/19
tkr.	tkr.	tkr.	tkr.

4. Finansieringsindtægter

54.862054.862	53.8244053.864	Pantebreve, renterObligationer, renter	54.862054.862	53.8244053.864
9.221-708337	7.49463376	Kursavancer, pantebreveKursavance, aktierAndre finansieringsindtægter	9.221-708337	7.49463376
63.712	61.797		63.712	61.797
63.712	61.797	Finansieringsindtægter for aktiver der måles tildagsværdi i resultatopgørelsen	63.712	61.797

Renteindtægter på tabte og værdiforringede pantebreve er tkr. 2.533 (tkr. 3.534). Fordelt med tkr. 2.097 (tkr. 2.693) vedr. værdiforringede pantebreve og tkr. 436 (tkr. 841) vedr. realiserede tab på pantebreve.

Kursavance på pantebreve består af avance fra løbende afdrag samt fra førtidige indfrielser, idet pantebrevene sædvanligvis indeholder en bestemmelse om førtidig indfrielse til en fast kurs, der typisk er over kurs 100.

Moderselskab			Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		5. Nettotab/gevinst, pantebreve
9.753	13.812	Konstaterede nettotab på pantebreve og tilgode-havende pantebrevsydelser	9.753	13.812
2.06616	3.826-201	Regulering til dagsværdi for kreditrisiko, pante-breve og pantebrevsydelserAvance ved salg af nødlidende panter	2.06616	3.826-201
-7.671	-10.187		-7.671	-10.187
11.534	6.676	Indgået på tidligere afskrevne fordringer	11.534	6.676
3.863	-3.511		3.863	-3.511
		6. Regulering til dagsværdi af finansielle aktiver
-727	6.803	Regulering til dagsværdi, pantebreveReklassifikation af værdiansættelse af 2 pante-	-727	6.803
-648	0	breve	-648	0
997	-340	Regulering til dagsværdi, aktier	997	-340
2.294	2.059	Regulering til dagsværdi, dattervirksomhed	0	0
1.916	8.522		-378	6.463

Fastforrentede pantebreve nom. kr. 546,4 mio. (kr. 514,9 mio.) er værdiansat til dagsværdi på grundlag af en gennemsnitlig effektiv rente på 8,25% (8,25%).

Samlet regulering til dagsværdi indeholdt i henholdsvis note 4, 6 og 9:

1.916	8.522	Værdipapirer	-378	6.463
0	44	Valutaswaps	0	44
4.593	-14.583	Renteswaps	4.834	-14.626
-4.020	-3.987	Renteswaps, realiseret dagsværdi	-4.229	-4.218
2.489	-10.004	Realkreditinstitutter	227	-12.337
258	-398		-20	-425
2.747	-10.402		207	-12.762

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme
		De fremtidige minimumshuslejeindtægter i henholdtil operationelle leasingkontrakter:

10.206	9.817	Inden for 1 år	13.890	13.308
4.091	6.971	Inden for 2 år	7.073	9.729
4.033	3.740	Inden for 3 år	7.016	6.497
4.033	3.685	Inden for 4 år	4.331	6.441
3.400	3.685	Inden for 5 år	3.400	3.914
6.143	6.924	Senere end 5 år	6.143	6.924
31.906	34.822		41.853	46.813

Huslejekontrakterne er indgået som sædvanlige lejekontrakter uden nogen former for omsætningsbestemt leje. Koncernen har ingen betingede lejeydelser i regnskabsåret.

Det samlede afkast på investeringsejendomme er følgende:

10.793	9.526	Huslejeindtægter	15.533	13.987
1.800	500	Regulering til dagsværdi	200	219
6.133	8.110	Direkte omkostninger, investeringsejendomme	7.916	10.759
6.460	1.916		7.817	3.447

8. Direkte omkostninger, ejendomme

1.315	1.316	Ejendomsskatter	1.623	1.630
99	97	Forsikringer	151	148
4.457	5.822	Afholdte vedligeholdelsesomkostninger	5.662	7.869
262	875	Øvrige omkostninger	480	1.112
6.133	8.110		7.916	10.759

Direkte omkostninger for ikke udlejede lokaler er kr. 3,3 mio. (kr. 4,4 mio.) for moderselskabet og kr. 4,2 mio. (kr. 5,0 mio.) for koncernen. De afholdte omkostninger vedrører m2, der efterfølgende er blevet udlejet.

Moderselskab		Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		9. Finansieringsomkostninger
10.441	10.803	Kreditinstitutter	10.442	10.805
3.200	3.063	Renteswaps, realiseret dagsværdi kreditinstitutterRenteswaps kreditinstitutter, regulering	3.200	3.063
-3.608	14.299	til dagsværdi	-3.608	14.299
10.033	28.165		10.034	28.167
1.163	1.353	RealkreditinstitutterRenteswaps, realiseret dagsværdi real-	1.669	1.725
820	924	kreditinstitutter	1.029	1.155
-258	398	Realkreditinstitutter, regulering til dagsværdiRenteswaps, realkreditinstitutter regulering	20	425
-985	284	til dagsværdi	-1.226	327
2.142	1.748	Renteomkostninger til dattervirksomhederOmkostninger ved optagelse af gæld til	0	0
0	868	realkreditinstitutter	114	974
7	0	Andre renteomkostninger	8	0
12.922	33.740		11.648	32.773
		Renteomkostninger specificeres således:
10.441	10.803	Kreditinstitutter	10.442	10.805
1.163	1.353	Realkreditinstitutter	1.669	1.725
2.142	1.748	Renteomkostninger til dattervirksomheder	0	0
7	0	Andre renteomkostninger	8	0
13.753	13.904		12.119	12.530
12.709	33.537	Finansieringsomkostninger på gæld der målestil dagsværdi i resultatopgørelsen	11.435	32.570
213	203	Finansieringsomkostninger på gæld der målestil amortiseret værdi	213	203

Årets gennemsnitlige effektive rentesats er 3,21% (3,30%) baseret på de samlede gennemsnitlige finansieringsomkostninger i koncernen.

note 10 fortsat

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		10. Andre eksterne omkostninger
		Honorarer til revision og andre ydelser:Lovpligtig revision:
212	205	PricewaterhouseCoopersAndre erklæringsopgaver med sikkerhed:	286	275
17	17	PricewaterhouseCoopersAndre ydelser:	17	17
77	90	PricewaterhouseCoopers	77	90
0	59	PricewaterhouseCoopers vedr. tidligere år	0	59
306	371		380	441

Honorarer for ikke-revisionsydelser leveret af PricewaterhouseCoopers, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, består af honorar for periodevis erklæringsafgivelse, assistance ved oversættelse samt generel regnskabsrådgivning o.l.

Moderselskab			Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		11. Personaleomkostninger
680	610	Bestyrelse, vederlag	680	610
680	610	Bestyrelse i alt	680	610
2.391386	2.383338	Direktion, gageBidragsbaseret pension til direktion	2.954479	2.935402
2.777	2.721	Direktion i alt	3.433	3.337
3.457	3.331	Bestyrelse og direktion i alt	4.113	3.947
7.64150369	6.74745780	Gager og lønningerBidragsbaseret pensionAndre omkostninger til social sikring	9.25062279	8.15256391
8.213	7.284	Øvrigt personale i alt	9.951	8.806
11.670	10.615	Personaleomkostninger i alt	14.064	12.753
10	10	Gennemsnitligt antal medarbejdere	13	13

note 11 fortsat

Moderselskabets vederlagspolitik fremgår af selskabets hjemmeside under punktet investor relation /vederlagspolitik.

I henhold til lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. kan det oplyses, at lønpolitik og praksis er i overensstemmelse med krav om en sund og effektiv risikostyring.

Vederlag i moderselskabet til direktion og ansat i alt to personer (i alt to personer 2018/19), der i regnskabsåret har haft væsentlig indflydelse på moderselskabets risikoprofil, udgør kr. 3,3 mio. (kr. 3,6 mio.). Vederlaget fordeler sig med kr. 2,9 mio. (kr. 3,3 mio.) i gage og kr. 0,4 mio. (kr. 0,3 mio.) i bidragsbaserede pensionsordninger.

Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger for direktionen og øvrige medarbejdere. Selskabet er forpligtet til at indbetale et aftalt bidrag til et pensionsselskab og har således ikke nogen risiko med hensyn til den fremtidige rente, inflation, dødelighed m.v. for det pensionsbeløb, der skal udbetales til medarbejderne.

Fratrædelsesgodtgørelse er fastsat i den enkelte medarbejders ansættelseskontrakt, og følger funktionærlovens retningslinjer. For direktion og en enkelt medarbejder udgør fratrædelsesgodtgørelse to års vederlag.

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.	12. Selskabsskatter	2019/20tkr.	2018/19tkr.
		Koncernen er sambeskattet, og skatten fordelesefter de skattepligtige indkomster (fuld fordeling).
3.19700	89600	Beregnet selskabsskat for året:Investeringsselskabet Luxor A/SMetalvarefabriken Luxor A/SDI-Ejendoms Invest A/S	3.197-26901	896-21475
0	-8	Regulering af selskabsskat:Investeringsselskabet Luxor A/S	0	-8
6.3060	2.9020	Regulering af udskudt skat for året:Investeringsselskabet Luxor A/SDI-Ejendoms Invest A/S	6.306-195	2.902227
440	-120	Regulering af udskudt skat:Investeringsselskabet Luxor A/SDI-Ejendoms Invest A/S	442	-120
9.547	3.778		10.229	4.459
10.046	4.205	Skat af årets ordinære resultat:Beregnet skat 22% af årets resultatSkatteeffekt af:	10.176	4.339
-499	-427	Ikke skattepligtige indtægter, omkostninger,værdireguleringer m.m.	53	120
9.547	3.778		10.229	4.459
20,91%	19,77%	Effektiv skatteprocent	22,11%	22,61%

note 12 fortsat

Moderselskab			Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
19.859-901	22.866-475	Skatteaktiv:Skatteaktiv 1. oktoberOverført til DI-Ejendoms Invest A/S	19.930-901	22.911-475
26	21	Overført til Metalvarefabriken Luxor A/S	26	21
-44	12	Regulering af udskudt skat	-46	12
		Ændring af udskudt skat indregnet i
-5.854	-2.565	resultatopgørelsen	-5.779	-2.539
13.086	19.859	Skatteaktiv 30. september	13.230	19.930
19.621	19.284	Udskudt skat 1. oktoberÆndring i udskudt skat indregnet i	26.183	25.593
452	337	resultatopgørelsen	332	590
20.073	19.621	Udskudt skat 30. september	26.515	26.183
-6.987	238	Udskudt skat 30. september	-13.285	-6.253
		Specifikation af ændring i udskudt skat ind-regnet i resultatopgørelsen:
452	337	InvesteringsejendommeFinansielle anlægsaktiver, pantebreve, samt	332	590
5.854	2.565	regulering til dagsværdi for realkredit-institutter og kreditinstitutter m.m.	5.779	2.539
6.306	2.902	Ændring af udskudt skat indregnet iresultatopgørelsen	6.111	3.129
		Det udskudte skatteaktiv er indregnet med denskattesats, som forventes at være gældende, nården udskudte skat realiseres. Beregningen er fore-taget med 22%. Værdien er fordelt således:
-20.045	-19.592	InvesteringsejendommeFinansielle anlægsaktiver, regulering til dagsvær-	-26.487	-26.149
289	380	di for realkreditinstitutter og kreditinstitutter m.m	433	446
12.769	19.450	Fremførbare skattemæssige underskud	12.769	19.450
-6.987	238	Udskudt skat	-13.285	-6.253

Udskudt skat beregnes med en skattesats på 22%. Skatteaktivet indregnes, i det omfang det forventes at kunne realiseres i form af fremtidige skattemæssige overskud.

Det kildeartsbegrænsede tabsfradrag på aktier er ikke indregnet i det skattemæssige underskud. Underskuddet udgør pr. 30. september 2020 kr. 97,4 mio. (kr. 97,5 mio.) målt på baggrund af en skatteprocent på 22%, udnyttelsen af tabsfradraget er ikke tidsbegrænset.

Note 12 fortsat

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		Skyldig selskabsskat:
618	1.476	Skyldig selskabsskat 1. oktober	618	1.476
1.097	1.746	Betalt skat og aconto skat	1.097	1.746
0	-8	Regulering af selskabsskat	0	-8
3.197	896	Selskabsskat	3.197	896
2.718	618	Skyldig selskabsskat 30. september	2.718	618

Selskabets skattemæssige forhold:

Mere end 15% af selskabets regnskabsmæssige aktiver har i løbet af regnskabsåret gennemsnitligt været placeret i andet end værdipapirer m.v. Investeringsselskabet Luxor A/S er derfor ikke omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 19 pr. 30. september 2020.

	Moderselskab			Koncern
Domicilejendom	Drifts-materiel/inventar	13. Materielle anlægsaktiver 2018/19	Domicilejendom	Drifts-materiel/inventar
12.971	1.292	Kostpris 1. oktober	12.971	1.602
0	0	Tilgang	0	0
0	0	Afgang	0	0
12.971	1.292	Kostpris 30. september	12.971	1.602
2.140	842	Afskrivning 1. oktober	2.140	893
189	161	Årets afskrivninger	189	223
0	0	Afgang	0	0
2.329	1.003	Samlede afskrivninger 30. september	2.329	1.116
10.642	289	30. september	10.642	486

Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån og ejerpantebrev.

Note 13 fortsat

Moderselskab				Koncern
Domicilejendom	Drifts-materiel/inventar	13. Materielle anlægsaktiver 2019/20	Domicilejendom	Drifts-materiel/inventar
12.971	1.292	Kostpris 1. oktober	12.971	1.602
0	0	Tilgang	0	0
0	0	Afgang	0	0
12.971	1.292	Kostpris 30. september	12.971	1.602
2.329	1.003	Afskrivning 1. oktober	2.329	1.116
189	143	Årets afskrivninger	189	206
0	0	Afgang	0	0
2.518	1.146	Samlede afskrivninger 30. september	2.518	1.322
10.453	146	30. september	10.453	280

Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån.

Moderselskab		Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.	14. Investeringsejendomme	2019/20tkr.	2018/19tkr.
96.781	96.781	Kostpris 1. oktober	167.016	163.721
0	0	Tilgang	0	3.295
0	0	Afgang	0	0
96.781	96.781	Kostpris 30. september	167.016	167.016
31.119	30.619	Regulering til dagsværdi 1. oktober	24.384	24.165
1.800	500	Regnskabsårets værdiregulering	200	219
32.919	31.119	Regulering til dagsværdi 30. september	24.584	24.384
129.700	127.900	Dagsværdi 30. september	191.600	191.400

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån og ejerpantebreve.

Note 14 fortsat

Koncernens beholdning af investeringsejendomme er følgende:

	2019/20		2018/19
	mio. kr.	Afkastinterval	mio.kr.	Afkastinterval
Kontor/butik/boligLager/produktion/kontor	28,5163,1	6,5%6,5 - 7,75%	28,3163,1	6,50%6,5 - 8,0%
I alt	191,6	6,5 - 7,75%	191,4	6,5 - 8,0%

15. Kapitalandele i dattervirksomheder

	2019/20		2018/19
	DI-Ejendoms	Metalvare-	DI-Ejendoms	Metalvare
	Invest A/S	fabriken A/S	Invest A/S	fabriken A/S
Hjemsted	København	København	København	København
Ejerandel	100%	100%	100%	100%

DI-Ejendoms Invest A/S måles til dagsværdi. Metalvarefabrikken Luxor A/S måles til kostværdi (tkr. 300), idet dagsværdien ikke kan måles pålideligt.

Moderselskab			Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		16. Værdipapirer
691.595	658.689	Kostpris 1. oktober	691.595	658.689
145.671	152.637	Tilgang	145.671	152.637
142.951	119.731	Afgang	142.951	119.731
694.315	691.595	Kostpris 30. september	694.315	691.595
11.455	4.992	Regulering til dagsværdi 1. oktober	11.455	4.992
-378	6.463	Regnskabsårets værdiregulering	-378	6.463
11.077	11.455	Regulering til dagsværdi 30. september	11.077	11.455
		Regulering til dagsværdi, kreditrisiko
-15.066	-17.627	1. oktober	-15.066	-17.627
2.241	2.561	Regulering til dagsværdi, kreditrisiko	2.241	2.561
		Regulering til dagsværdi, kreditrisiko
-12.825	-15.066	30. september	-12.825	-15.066
692.567	687.984	Dagsværdi 30. september	692.567	687.984

Note 16 fortsat

Beholdningen af værdipapirer i moderselskab og koncern specificeres pr. 30. september 2019 som følger:

	Pantebreve	Aktier	I alt
Samlet kostpris	689.985	1.610	691.595
Regulering til dagsværdi	12.452	-997	11.455
Regulering til dagsværdi, kreditrisiko	-15.066	0	-15.066
Dagsværdi	687.371	613	687.984

Beholdningen af værdipapirer i moderselskab og koncern specificeres pr. 30. september 2020 som følger:

	Pantebreve	Aktier	I alt
Samlet kostpris	694.315	0	694.315
Regulering til dagsværdi	11.077	0	11.077
Regulering til dagsværdi, kreditrisiko	-12.825	0	-12.825
Dagsværdi	692.567	0	692.567

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
2.313	2.339	Pantebreve antal stk.	2.313	2.339
		Pantebreve fordelt på nominel værdi:Fastforrentede pantebreve:Målt til dagsværdi på grundlag af en gennem-
546.437	514.947	snitlig effektiv rente på 8,25% p.a. (8,25% p.a.)Målt til dagsværdi der i al væsentlighed svarer	546.437	514.947
28.405	32.865	til pantebrevenes kostpris	28.405	32.865
574.842	547.812	Fastforrentede pantebreve i altCibor pantebreve, målt til dagsværdi på	574.842	547.812
163.083	191.826	grundlag af pantebrevenes kostpris	163.083	191.826
737.925	739.638		737.925	739.638

Ved værdiansættelse af pantebrevsporteføljen til dagsværdi er fratrukket regulering for kreditrisiko.

Ved værdiansættelse til dagsværdi er ingen opsigelige pantebreve optaget til højere værdi end pålydende eller minimum indfrielseskursen. Forskel i dagsværdi og nominel værdi er tkr. 45.358 (tkr. 52.267), heraf vedrører tkr. 12.825 (tkr. 15.066) regulering til dagsværdi for kreditrisiko.

Regnskabsårets regulering til dagsværdi for kreditrisiko til imødegåelse af tab på nødlidende pantebreve og tilgodehavende pantebrevsydelser er positiv med tkr. 2.066 (tkr. 3.826) og er indregnet i resultatopgørelsen under posten nettotab/gevinst, pantebreve, jf. note 5.

Note 16 fortsat

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		Afdrag på pantebreve fordeles således:
35.046	31.395	Inden for et år fra balancedagen	35.046	31.395
35.091	37.965	Mellem et og to år fra balancedagen	35.091	37.965
37.085	35.288	Mellem to og tre år fra balancedagen	37.085	35.288
39.270	37.195	Mellem tre og fire år fra balancedagen	39.270	37.195
41.157	38.611	Mellem fire og fem år fra balancedagen	41.157	38.611
550.276	559.184	Efter fem år fra balancedagen	550.276	559.184
737.925	739.638		737.925	739.638

Selskabets investeringer i pantebreve giver selskabet afkast i form af renter og kursgevinster. Fastforrentede pantebreve har pålydende rente på op til 15,5%. Variabelt forrentede pantebreve har en pålydende rente på cibor renten plus et aftalt tillæg.

Fordeling af nominel renteprocent:

264.236	290.987	Op til 7,99%	264.236	290.987
465.082	438.613	8,00% - 9,99%	465.082	438.613
7.941	9.212	10,00% - 11,99%	7.941	9.212
666	826	12,00% - 15,50%	666	826
737.925	739.638		737.925	739.638

17. Andre tilgodehavender

2.297	2.542	Tilgodehavende pantebrevsydelser	2.297	2.542
3.403	3.313	Påløbne, ikke forfaldne renter fra pantebreve	3.403	3.313
318	423	Andre tilgodehavender	1.049	1.208
6.018	6.278		6.749	7.063

Det vurderes, at forfaldne renter fra pantebrevsporteføljen er forbundet med en begrænset kreditrisiko. Vurderingen af risikoen bygger på en vurdering af de enkelte debitorers kreditværdighed. Der er ikke forbundet særlige kreditrisici for øvrige tilgodehavender, og der er ikke stillet særskilt sikkerhed herfor.

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		18. Likvider
8.539	8.687	Kontanter og bankindeståenderDeponeringer i pengeinstitutter til senere	8.760	8.886
0	0	frigivelse	523	773
8.539	8.687		9.283	9.659

Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i SiFi banker med Standard & Poor's rating A-1. Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Bankindeståender er variabelt forrentede. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi.

19. Aktiekapital

Aktiekapitalen, der er fuldt indbetalt, består af:

2	stk. á kr. 8.750.000	A-aktier17.500	B-aktier	I alt17.500
825.000	stk. á kr. 100		82.500	82.500
		17.500	82.500	100.000

Selskabets aktiekapital er opdelt i A- og B-aktier af nom. kr. 100 eller multipla heraf. For hver A-aktie gives ret til ti stemmer, mens en B-aktie giver ret til én stemme. B-aktiekapitalen er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S under fondskode DK0010213628.

Der har ikke været købt eller solgt egne aktier i regnskabsåret. Selskabet har ingen beholdning af egne aktier.

Ejerandele, hvor stemmeretten udgør mindst 5% eller pålydende værdi udgør mindst 5% af aktiekapitalen: A. Rolf Larsen Holding S.A., Luxembourg. Ejerandel: 85,65% (85,65%). Stemmeandel: 94,43% (94,43%).

Valg af bestyrelsesmedlemmer:

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen bortset fra de bestyrelsesmedlemmer, der måtte blive valgt efter de særlige regler i selskabsloven om arbejdstagerrepræsentation.

Ændring af vedtægter:

Til vedtagelse af beslutning om vedtægtsændring eller selskabets opløsning kræves, at mindst 2/3 af aktiekapitalen er repræsenteret på generalforsamlingen, samt at beslutning vedtages af mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital. Er den fornødne del af aktiekapitalen ikke repræsenteret på generalforsamlingen, men er den foreslåede beslutning i øvrigt vedtaget efter reglerne i stk. (2), indkalder bestyrelsen inden fjorten dage en ekstraordinær generalforsamling, på hvilken forslaget kan vedtages med 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital uden hensyn til den repræsenterede aktiekapitals størrelse.

Forhøjelse af aktiekapitalen:

Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye A-aktier har de hidtidige A-aktionærer fortegningsret til de nye Aaktier i forhold til deres A-aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye Baktier har de hidtidige B-aktionærer fortegningsret til de nye B-aktier i forhold til deres B-aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med en ny aktieklasse har de hidtidige aktionærer fortegningsret til de nye aktier i forhold til deres samlede aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt.

20. Udbytte

Der er i regnskabsåret udbetalt udbytte kr. 23 mio. (kr. 23,0 mio.) til aktionærerne svarende til kr. 23 (kr. 23) pr. aktie.

For regnskabsåret 2019/20 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på kr. 25 mio (kr. 23,0 mio.) svarende til kr. 25 (kr. 23) pr. aktie.

Beskatning af udbytte og aktieavancer:

Beskatning af udbytte og aktieavancer afhænger af den enkelte investors skattemæssige forhold. Derfor bør investorer, der er i tvivl om deres skattemæssige forhold, søge individuel rådgivning.

21. Resultatdisponering

		Moderselskab
	2019/20tkr.	2018/19tkr.
Foreslået udbytte	25.000	23.000
Reserve for dagsværdi, datterselskaber	2.294	2.058
Overført resultat	8.824	-9.722
Årets resultat	36.118	15.336

	Moderselskab			Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		22. Resultat pr. aktie
36.118	15.336	Resultat anvendt ved beregning af resultat pr. aktie	36.027	15.262
100.000	100.000	Gennemsnitligt antal udstedte aktier (nom.)	100.000	100.000
36,1	15,3	Resultat pr. aktie	36,0	15,3
		Beregning af resultat pr. aktieklassefordelt på henholdsvis A- og B-aktier:
6.321	2.684	A-aktiernes andel af resultat	6.305	2.671
29.797	12.652	B-aktiernes andel af resultat	29.722	12.591
36.118	15.336		36.027	15.262

Indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr. aktie er enslydende. Resultat pr. aktieklasse og udvandet resultat pr. aktie opgøres i overensstemmelse med IAS 33.

Moderselskab			Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.	23. Realkreditinstitutter	2019/20tkr.	2018/19tkr.
70.262	76.457	Kontantlånsrestgæld	99.515	93.933
71.202	77.674	Dagsværdi af obligationsrestgæld	100.917	95.334
		Værdiansættelse af gæld til realkreditinstitutter:
64.0336.969	70.0987.346	Investeringsejendomme, dagsværdiDomicilejendom, amortiseret kostpris	93.7486.969	87.7587.346
71.002	77.444		100.717	95.104

Dagsværdien er opgjort på grundlag af aktuelle markedsdata og egen kreditrisiko.

Dagsværdi af gæld til realkreditinstitut for domicilejendom er tkr. 7.169 (tkr. 7.576).

		Specifikation af gæld til realkreditinstitutter medpant i fast ejendom:
64.810	71.232	Langfristede forpligtelser	91.938	86.723
6.192	6.212	Kortfristede forpligtelser	8.779	8.381
71.002	77.444		100.717	95.104
		Kontantlånsrestgæld forfalder til betaling således:
6.192	6.211	Inden for et år fra balancedagen	8.779	8.381
6.221	6.232	Mellem et og to år fra balancedagen	8.841	8.435
6.249	6.252	Mellem to og tre år fra balancedagen	8.904	8.490
6.278	6.274	Mellem tre og fire år fra balancedagen	7.923	8.546
5.228	6.295	Mellem fire og fem år fra balancedagen	6.884	7.206
40.094	45.193	Efter fem år fra balancedagen	58.184	52.875
70.262	76.457		99.515	93.933

Kontantlånsrestgæld til realkreditinstitutter fordeler sig således:

• 1. Tkr. 16.430 i koncernen og tkr. 12.359 i moderselskabet er rentetilpasningslån med halvårlig rentetilpasning med udløb i år 2028. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.
• 1. Tkr. 2.995 i koncernen og tkr. 0 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,5%´s obligationer med udløb i år 2024.
• 1. Tkr. 3.008 i koncernen og tkr. 3.008 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 2%´s obligationer med udløb i år 2037.
• 1. Tkr. 2.959 i koncernen og tkr. 2.959 i moderselskabet er 10-årige obligationslån med variabel rente, der udløber i år 2025. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.

|--|--|

Note 23 fortsat

• 1. Tkr. 7.578 i koncernen og tkr. 7.578 i moderselskabet er 10-årige obligationslån med variabel rente, med udløb i år 2025. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.
• 1. Tkr. 4.072 i koncernen og tkr. 4.072 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,5%'s obligationer med udløb i 2040.
• 1. Tkr. 16.185 i koncernen og tkr. 8.951 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,5%'s obligationer med udløb i 2040.
• 1. Tkr. 46.288 i koncernen og tkr. 31.335 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 0,5%´s obligationer med udløb i år 2040.

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.	24. Kreditinstitutter	2019/20tkr.	2018/19tkr.
405.820	425.559	Dagsværdi af gæld til kreditinstitutter	405.820	425.559
405.820	425.559	Nominel gæld til kreditinstitutter der forfaldertil betaling på anfordring inden for et år	405.820	425.559
405.820	425.559	Variabelt forrentet gæld til kreditinstituttermed aftalt rente under 1 år	405.820	425.559

Dagsværdi af lån er opgjort som nutidsværdien af de forventede fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle markedsrente som diskonteringsfaktor. Kassekreditter måles til dagsværdi, hvilket i al væsentlighed svarer til den nominelle værdi. Forskel imellem dagsværdi og nominel værdi er tkr. 0 (tkr. 0).

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.	Effektiv rente, kreditinstitutter:	2019/20tkr.	2018/19tkr.
2,50%	2,50%	Kassekreditter (gennemsnit)	2,50%	2,50%
3,33%	3,27%	Lån (gennemsnit)	3,33%	3,27%
		25. Gæld målt til dagsværdi
		Specifikation af gæld målt til dagsværdi meddagsværdiregulering over resultatopgørelsen:
64.033405.820	70.098425.559	Gæld til realkreditinstitutterGæld til kreditinstitutter	93.748405.820	87.758425.559

469.853	495.657	499.568	513.317

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		26. Afstemning af rentebærende gæld til kredit-og realkreditinstitutter
503.003	478.725	Gæld 1. oktober	520.663	490.577
0	50.004	Optagelse af gæld	15.465	57.855
-25.934	-26.059	Nedbringelse af gæld	-29.622	-28.129
-247	333	Dagsværdiregulering	31	360
476.822	503.003	Gæld 30. september	506.537	520.663
		27. Anden gæld
1.025	13	Skyldig A-skat, sociale bidrag	1.329	160
842	1.502	Feriepengeforpligtelser	1.033	1.777
3.402	3.327	Andre skyldige omkostninger	4.021	3.900
5.269	4.842		6.383	5.837

Den regnskabsmæssige værdi af skyldige lønrelaterede poster og andre skyldige omkostninger måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.

28. Renteswaps

Renteswaps

Moderselskabet og koncernen har indgået renteswaps til afdækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån med en kontraktmæssig værdi på nom. kr. 27,8 mio. (kr. 31,9 mio.) og lån fra kreditinstitutter med en kontraktmæssig værdi på kr. 250,0 mio. (kr. 250,0 mio.). De indgåede renteswaps kan ikke indregnes som regnskabsmæssig sikring.

Renteswaps, realkreditinstitutter	Kontrakt-mæssig værdimio. kr.	Restløbetid	Dagsværditkr.	Værdi-reguleringi resultat-opgørelsentkr.
2018/2019
Moderselskab
30. september 2019
Renteswaps cibor 6 måneder	DKK 14,5	31.12.2027	-3.080	-130
Renteswaps cibor 3 måneder	DKK 12,7	31.12.2024	-660	-154
			-3.740	-284
Koncern
30. september 2019
Renteswaps cibor 6 måneder	DKK 19,2	31.12.2027	-4.094	-173
Renteswaps cibor 3 måneder	DKK 12,7	31.12.2024	-660	-154
			-4.754	-327

Note 28 fortsat

Renteswaps, realkreditinstitutter	Kontrakt-mæssig værdimio. kr.	Restløbetid	Dagsværditkr.	Værdi-reguleringi resultat-opgørelsentkr.
2019/2020Moderselskab30. september 2020
Renteswaps cibor 6 måneder	DKK 13,0	31.12.2027	-2.349	731
Renteswaps cibor 3 måneder	DKK 10,5	31.12.2024	-406	254
			-2.755	985
Koncern30. september 2020
Renteswaps cibor 6 måneder	DKK 17,3	31.12.2027	-3.122	972
Renteswaps cibor 3 måneder	DKK 10,5	31.12.2024	-406	254
Renteswaps, lån kreditinstitutter			-3.528	1.226
2018/2019Moderselskab/koncern30. september 2019
Renteswap (udløbet)	DKK0,0	13.03.2019	0	354
Renteswap	DKK 25,0	03.07.2020	-290	155
Renteswap	DKK 50,0	09.07.2022	-2.216	-617
Renteswap	DKK 25,0	26.06.2025	-1.677	-1.508
Renteswap	DKK 25,0	29.07.2025	-2.614	-1.425
Renteswap	DKK 25,0	26.06.2026	-2.102	-1.905
Renteswap	DKK 50,0	26.06.2027	-5.064	-4.616
Renteswap	DKK 25,0	25.01.2028	-3.137	-2.526
Renteswap	DKK 25,0	22.03.2029	-2.211	-2.211
			-19.311	-14.299
2019/2020
Moderselskab/koncern
30. september 2020
Renteswap (udløbet)	DKK0,0	03.07.2020	0	290
Renteswap	DKK 50,0	09.07.2022	-1.266	950
Renteswap	DKK 25,0	26.06.2025	-1.259	418
Renteswap	DKK 25,0	29.07.2025	-2.034	580
Renteswap	DKK 25,0	26.06.2026	-1.672	430
Renteswap	DKK 50,0	26.06.2027	-4.219	845
Renteswap	DKK 25,0	25.01.2028	-2.695	441
RenteswapRenteswap	DKK 25,0DKK 25,0	22.03.202907.07.2030	-1.965-592	246-592
			-15.702	3.608

29. Nærtstående parter

Nærtstående parter i moderselskab og koncern omfatter A. Rolf Larsen Holding S.A., Luxembourg samt bestyrelse, direktion og ledende medarbejdere og disse personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter desuden virksomheder, hvori denne personkreds har væsentlige interesser.

A. Rolf Larsen Holding S.A. har bestemmende indflydelse i selskabet gennem det koncernmæssige ejerskab af flertallet af stemmerne. Selskabet har ikke oplysninger om de ultimative ejerforhold for A. Rolf Larsen Holding S.A.

Der har i regnskabsåret ikke været gennemført transaktioner med bestyrelse og direktion ud over honorar for juridisk bistand til selskabets formand Casper Moltke tkr. 38 (tkr. 92).

Herudover består nærtstående parter af dattervirksomhederne DI-Ejendoms Invest A/S, København og Metalvarefabriken Luxor A/S, København.

Moderselskabets mellemværender med dattervirksomheder pr. 30. september 2020 fremgår af balancen. Mellemværender med dattervirksomheder vedrører almindelige forretningsmellemværender og forrentes.

Derudover er der pr. 30. september 2020 ingen udeståender med nærtstående parter.

30. Sikkerhedsstillelser, eventualorpligtelser, kautions- og andre garantiforpligtelser

Moderselskab				Koncern
2019/20tkr.	2018/19tkr.		2019/20tkr.	2018/19tkr.
		Koncernen har til sikkerhed for engagementmed kreditinstitut stillet følgende:
692.567	687.984	Pantebreve til dagsværdi	692.567	687.984
3.403	3.313	Påløbne renter på pantebreve	3.403	3.313
39	79	Likvide beholdninger	782	1.052
		Koncernen har til sikkerhed for engagementer medrealkreditinstitut og kreditinstitut stillet følgende:
		Gæld til realkreditinstitut, kreditinstitut og anden gælder sikret ved pant i investeringsejendomme og domicil-ejendom.
129.700	127.900	Regnskabsmæssig værdi af pantsatte investerings-ejendomme	191.600	191.400
10.453	10.642	Regnskabsmæssig værdi af pantsat domicil-ejendom	10.453	10.642
100	100	Afgivet selvskyldnerkautioner til 3. mand:Selvskyldnerkaution for DI-Ejendoms Invest A/S	100	100
		Eventualforpligtelser:
		Koncernens momsreguleringsforpligtelsevedrørende ejendomskøb, nybygning ogvedligeholdelse:
2.112	1.915	Koncernens momsreguleringsforpligtelsevedrørende ejendomskøb, nybygning ogvedligeholdelse	2.312	1.979

Moderselskabet er sambeskattet med øvrige selskaber i koncernen. Som administrationsselskab hæfter moderselskabet ubegrænset og solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for selskabsskatter og kildeskatter på udbytter og renter indenfor sambeskatningskredsen. Eventuelle korrektioner af den skattemæssige sambeskatningsindkomst vil kunne medføre, at moderselskabets hæftelse udgør et større beløb.

Der påhviler ikke koncernen andre kautions-, garanti- eller eventualforpligtelser end de i årsrapporten anførte.

31. Finansielle risici og finansielle instrumenter

Koncernens strategi er investering i en afbalanceret portefølje af rentebærende værdipapirer og investeringsejendomme, hvor der lægges vægt på en aktiv porteføljepleje, der skal sikre det bedst mulige risikoafvejede afkast.

Den finansielle styring retter sig primært mod afvejning og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering. Koncernen foretager ikke aktiv spekulation i finansielle risici.

Investeringshorisonten er som udgangspunkt langsigtet.

Bestyrelsen har fastsat en overordnet strategi og politik samt en række rammer og retningslinjer for koncernens:

• investeringer
• belåning, finansielle gearing samt afdækning med finansielle instrumenter.

Ansvaret for det daglige arbejde med koncernens investerings-, belånings- og risikostrategi varetages af den daglige ledelse.

1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING

Note 31 er udarbejdet på koncernniveau, idet den eneste væsentlige forskel mellem koncern og moderselskab er investeringsejendomme i datterselskabet kr. 61,9 mio. (kr. 63,5 mio.) og gæld til realkreditinstitutter kr. 29,7 mio. (kr. 17,7 mio.).

De primære risikofaktorer, der knytter sig specifikt til koncernen, er:

• koncernens drift
• de risici, der knytter sig til de enkelte typer af aktiver
• koncernens porteføljesammensætning inden for de enkelte aktivtyper
• finansieringen med en kombination af egen- og fremmedkapital.

Det overordnede mål for koncernens risikostrategi er til enhver tid at have overblik og kontrol med definerede risikoområder, som kan true koncernens soliditet, indtjening og omdømme.

En effektiv risikostyring og interne kontroller skal medvirke til at reducere koncernens strategiske og forretningsmæssige risici, men kan ikke eliminere risiko for tab fuldstændig.

Risikostyringen tager stilling til en lang række risikotyper, som berører forskellige elementer i koncernen, samt en risikostrategi der omfatter risikokontrol og risikominimering. Der foretages løbende følsomhedsanalyse, stresstest for renterisiko, kreditrisiko og markedsrisiko til vurdering af usikkerheden i parameterværdier enkeltvis og sammen. Dette sker med henblik på at vurdere, hvor meget de enkelte parametre kan ændre sig, uden at investeringen/finansieringen bliver ufordelagtig. Følsomhedsanalyserne foretages efter følgende metoder: Scenario-analyse, kritisk værdianalyse og analyse af marginale ændringer.

Koncernens stresstests fastsætter, hvilke risici koncernen bør kunne modstå og dermed, hvilke variabler og stressniveauer, der skal testes på. Stresstesten påvirker de enkelte risikoparametre med en række negative begivenheder for derved at konstatere, hvordan koncernen kan reagere på de givne scenarier.

Der arbejdes aktivt for at mindske og sprede risikoen mest muligt. Dette gøres ved:

• at arbejde i flere niveauer for risikospredning
• risikospredning inden for de enkelte aktivtyper, for derved at opnå en lavere risiko i de enkelte investeringssegmenter.

Der foretages en grundig og individuel gennemgang af de enkelte investeringer, så der foreligger et indgående kendskab til den aktivitet og risikostruktur, der er indeholdt i den enkelte investering.

Koncernens risikoafvejede anvendelse af finansiel gearing øger den samlede risiko i koncernen.

Der arbejdes kontinuerligt med at optimere koncernens afkast og risikoprofil. Den samlede risiko i koncernen overvåges løbende af bestyrelsen og den daglige ledelse. Ved bestyrelsesmøderne gennemgås og vurderes de enkelte risikoområder på grundlag af en redegørelse fra den daglige ledelse.

Der er ikke foretaget væsentlige ændringer af koncernens risikostyring i regnskabsåret.

Til koncernens aktiviteter er der knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste er beskrevet nedenfor. Risikofaktorer er ikke udtømmende, og de er ikke prioriteret efter sandsynligheden for, om de indtræffer eller efter omfanget af de mulige konsekvenser.

1.1. Markedsrisici

Markedsrisikoen er risikoen for, at markedsværdien for koncernens aktiver og passiver ændres som følge af ændringer i de finansielle markeder.

Ud over generelle markedsrisici er der en række specifikke markedsforhold, der kan påvirke koncernens investeringer, hvorfor afkastet på investeringsporteføljen kan afvige fra den generelle udvikling på de finansielle markeder.

Koncernen kan som investeringsselskab ikke undgå markedsrisiko, og har derfor valgt at påtage sig en nøje afvejet markedsrisiko for at imødekomme koncernens målsætninger og samtidig opnå et risikoafvejet afkast.

1.2. Kreditrisici

Kreditrisikoen er risikoen for, at udsteder af en fordring ikke kan honorere sin forpligtelse, eller at modparten i en aftale misligholder betalingsforpligtelsen.

De primære kreditrisici i koncernen knytter sig til:

• Pantebreve
• Likvider
• Afledte finansielle instrumenter renteswaps
• Lejetilgodehavender
• Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme og ejendomme overtaget med henblik på videresalg.

Inden koncernen påtager sig kreditrisici foretages der en individuel gennemgang af den enkelte investering således, at der inden anskaffelsen er et klart billede af den medfølgende risiko. I det løbende arbejde med porteføljen arbejdes der kontinuerligt med særlig fokus på de mere risikofyldte investeringer.

	Koncern
	2019/20tkr.	2018/19tkr.
Den maksimale kreditrisiko pr. 30. september såfremtalle modparter ikke indfrier deres forpligtelser:
Pantebreve (nominel værdi)	737.925	739.638
Likvider	9.283	9.659
Andre tilgodehavender	6.749	7.063
	753.957	756.360

Regulering for dagsværdi for kreditrisiko på pantebreve udgør tkr. 12.825 (tkr. 15.066). Regnskabsårets regulering til dagsværdi for kreditrisiko på nødlidende pantebreve er positiv med tkr. 2.241 (tkr. 2.561). Regulering til dagsværdi for kreditrisiko indregnes på baggrund af en individuel vurdering.

Regulering til dagsværdi for kreditrisiko for pantebreve, tilgodehavende pantebrevsydelser og huslejetilgodehavender foretages på baggrund af en individuel vurdering.

Andre tilgodehavender indeholder en akkumuleret regulering til dagsværdi for kreditrisiko på tilgodehavende pantebrevsydelser med tkr. 9.742 (tkr. 9.567). Regnskabsårets regulering til dagsværdi for kreditrisiko på tilgodehavender er tkr. -175 (tkr. 1.265). Regulering til dagsværdi for kreditrisiko indregnes dels som en sumhensættelse og dels baggrund af en individuel vurdering.

1.3. Likviditetsrisici

Koncernens likviditetspolitik:

• fastlægger den overordnede profil for likviditetsrisiko og den valgte risikovillighed. Til sikring af en forsvarlig og tilstrækkelig stabil likviditet, der er tilpasset koncernens forholdsvis enkle kompleksitet.
• sætter rammerne og danner grundlag for likviditetsstyringen, likviditetsstresstests, beredskabs- og fundigplaner.

Målet med likviditetspolitikken er:

• at overvåge og styre udviklingen i koncernens kort- og langsigtede likviditet til sikring af, at koncernen til enhver tid råder over tilstrækkelig likviditet.
• sikring af at likviditetsniveauet i koncernen er hensigtsmæssigt i forhold til forpligtelserne på grundlag af:
  • en vurdering af den relative likviditet i Luxors aktiver på de pågældende markeder og under hensyn til den tid, der er nødvendig til realisation af aktiverne og prisstruktur for aktiverne
  • aktivernes følsomhed over for andre markedsrisici eller markedsfaktorer.

1.4. Driftsrisici

Driftsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til kontrolsystemer, ledelsesinformation, ledelsesfokus, besvigelser og menneskelige fejl.

Koncernen har opbygget en entydig forretningsgang samt en række interne kontrol- og risikostyringssystemer til minimering af koncernens driftsrisiko.

2. RISIKOSTYRING PANTEBREVE

Investeringsstrategien for pantebreve bygger på en individuel analyse af debitor/kautionist og pant, hvilket skal medvirke til at sikre et tilfredsstillende langsigtet risikoafvejet afkast.

Bestyrelsen har givet bemyndigelse til, at der kan foretages investeringer i følgende typer af pantebreve:

• Sælgerpantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark udstedt i forbindelse med ejendomshandler
• Lånerpantebreve udstedt med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark
• Transportpantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark oprindeligt udstedt til tredjemand.

Pantebrevene erhverves hovedsageligt i enfamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse og andelslejligheder.

Pantebreve købes af ejendomskreditselskaber under tilsyn af Finanstilsynet. Pantebrevsporteføljer afkøbes dels af ejendomskreditselskaber og dels direkte fra sælger.

Den overordnede ramme for køb af pantebreve er fastlagt med udgangspunkt i ønsket om en bred portefølje af pantebreve til sikring af risikospredning og derved risikominimering.

Pantebrevsporteføljen har eksponering til en række risici, der kan opdeles i kvantificerbare risici og dynamiske risici:

kvantificerbare risici kan konstateres og eventuelt afdækkes, inden investeringen foretages.

Udgangspunkt for investeringerne er et mangeåriget erfaringsgrundlag med investering i pantebreve.

Inden køb af et pantebrev foretages der et omfattende analysearbejde for at identificere og kvantificere risici, hvilket skal medvirke til at minimere risikoen for pantebrevsporteføljen. I analysen er et væsentligt element overvejelser om, hvorvidt pantebrevet under svagere konjunkturforløb vil være dækket af pantet.

De foretagne analyser kan alene minimere risikoen, men ikke eliminere den fuldstændigt.

Den individuelle analyse af debitorer og pant er en afgørende parameter til nedbringelse af risikoen, samtidig er det koncernens eneste mulighed for at indsamle den fornødne information, idet debitor ikke er forpligtet til at afgive oplysninger om sin økonomiske situation, når pantebrevet er købt.

Ved investering i pantebreve foretages der altid en afvejning/vægtning af forholdet mellem pantebrevenes risiko og afkast, hvor afdækning af risiko altid vægtes højere end muligheden for et højere afkast ved accept af højere risiko.

I henhold til lovgivningen skal der ved køb af fast ejendom foreligge en udbetaling på min. 5% af kontantprisen.

Det er selskabets politik, at den pantmæssige sikkerhed ved investering i sælgerpantebreve skal ligge inden for 95 % af den kontante handelspris, dog vil en del af de afkøbte pantebreve ikke ligge inden for 95% af den kontante handelspris som følge af kurstab på udstedelsestidspunktet.

dynamiske risici er forhold, der kan ændre sig i løbet af pantebrevets levetid f.eks. kvaliteten af debitor og pant. Der arbejdes aktivt for at nedbringe risikoen på pantebrevsporteføljen gennem en løbende og struktureret opfølgning af de pantebreve, der er i restance, eller har en risiko for at komme i restance.

De væsentligste risici er markedsrisiko, renterisiko, indfrielsesrisiko, konjunkturer, operationel risiko, kreditrisiko.

2.1. Markedsrisici

Markedsværdien for pantebreve afhænger af udviklingen i de generelle niveauer for en række markedsvariabler som f.eks. renter, kredit, konjunkturforhold samt markedets udbud og efterspørgsel.

De generelle markedsrisici for pantebrevsporteføljen er under normale markedsforhold drevet af makroøkonomi, konjunkturforhold, nationale og internationale politiske forhold m.m.

Pantebrevene er fordelt på et stort antal pantebreve, debitorer og kautionister samt forskellige typer af ejendomme og geografiske placeringer, hvorfor der ikke foreligger en væsentlig koncentrationsrisiko.

2.1.1. Renterisiko

Renterisikoen er udtryk for, hvor meget værdien af de fastforrentede pantebreve ændres som følge af ændringer i det generelle renteniveau.

Porteføljen af pantebreve har ved anskaffelsen typisk en løbetid på 10 til 25 år. En ændring af renteniveauet kan få en negativ indflydelse på værdiansættelsen af fastforrentede pantebreve, hvilket vil påvirke resultatet negativt. En del af risikoen bliver dog minimeret via de løbende førtidige indfrielser af pantebreve i porteføljen, hvorved der løbende sker en genplacering af pantebrevsporteføljen til den til enhver tid værende markedsrente.

Ændringer i renteniveauet kan medføre, at værdien af pantebrevsporteføljen ikke nødvendigvis modsvarer værdien af koncernens fremmed- og egenkapital. Der vil ligeledes kunne opstå situationer, hvor rentebetalinger på fremmedkapitalen kan overstige afkastet fra aktiverne, hvilket vil påvirke resultatet negativt.

Årets regulering til dagsværdi indregnet i resultatopgørelsen er kr. -1,4 mio. (kr. 6,8 mio.), hvor dagsværdireguleringen i 2018/19 var påvirket af en justering af den effektive rente fra 8,5% p.a. til 8,25% p.a. Fast forrentede pantebreve måles til dagsværdi på grundlag af en effektiv rente på 8,25% (8,25%). Dagsværdireguleringen indeholder ikke ændring af porteføljens kreditkvalitet, idet denne ændring indgår i regulering til dagsværdi for kreditrisiko på pantebreve.

Renteudviklingen for pantebrevsmarkedet følges på daglig basis ved handel og kontakt med markedet. Renteudviklingens betydning for likviditet og dagsværdi opgøres som minimum kvartårligt.

2.1.2. Indfrielsesrisiko

Vigende ejendomshandel, førtidige indfrielser og den generelle udlånsvillighed kan give en lavere nettotilgang af pantebreve end forventet og derved lavere renteindtægter og kursavancer på pantebrevsporteføljen.

I regnskabsåret 2019/20 har indfrielsesprocenten for pantebreve været højere end i regnskabsåret 2018/19. Porteføljen er p.t. ikke disponeret for væsentlig indfrielsesrisiko, idet det vurderes, at modtagne indfrielser kan geninvesteres i nye pantebreve. For 2020/21 forventes førtidige indfrielser på niveau med regnskabsåret 2019/20.

2.1.3. Konjunkturer

Værdien af de pantsikrede sikkerheder afhænger af:

• den generelle udvikling på ejendomsmarkedet
• finansieringsmulighederne
• samfundskonjunkturerne.

Faldende ejendomsværdier mindsker koncernens sikkerhed i den enkelte ejendom og derved sikkerheden for det enkelte pantebrev, hvilket kan medføre forøgede tab på pantebreve.

2.2. Operationel risiko

Operationelle risici søges minimeret gennem etablerede systemer, delvis automatisering af administrationssystemer og interne kontroller.

Operationelle risici kan opstå som følge af:

• menneskelige fejl
• tekniske fejl
• eksterne begivenheder.

De operationelle risici vil kunne give koncernen direkte eller indirekte økonomiske tab. Der arbejdes derfor med en række gennemtestede systemer, der sammen med indarbejdede interne kontroller, skal minimere de operationelle risici. Der foretages løbende vurdering af de operationelle risici med henblik på at sikre, at der er de nødvendige sikkerhedsforanstaltninger, kontroller og beredskab.

2.3. Kreditrisiko

Kreditrisiko er en væsentlig risikoparameter ved investering i pantebreve. Kreditrisici for pantebreve knytter sig til:

• debitors evne til at betale de løbende ydelser
• risikoen for, at debitorforpligtelsen ikke er tilstrækkeligt dækket af sikkerheden i den pantsatte ejendom eller hos en eventuel kautionist.

Noter

Tabsrisikoen på pantebreve er meget afhængig af de krav, der blev stillet til kvaliteten af debitorer og panter ved køb af pantebrevene, den løbende sagsbehandling samt samfundskonjunkturerne.

Koncernen arbejder løbende på at styre, mindske og afdække porteføljens kreditrisici:

• Gennem en risikoafvejet og gennemarbejdet indkøbspolitik der er opbygget på baggrund af en lang historisk erfaring.
• Gennem fastsatte krav til debitorer og panter, hvor der ved køb af pantebreve lægges afgørende vægt på at få adgang til oplysninger om debitors betalingsevne, ejendommens handelsværdi, beliggenhed og tilstand m.v.
• Ved at arbejde aktivt for at mindske muligheden for tab gennem tæt sagsopfølgning på de pantebrevsdebitorer, der kommer i restance eller er i risiko for at komme i restance.
• Ved hjemtagelse af ejendomme på tvangsauktion på et risikoafvejet beslutningsgrundlag.
• Ved at fastholde det personlige gældsansvar overfor debitor i forbindelse med tab på pantebreve.
• Ved at arbejde aktivt med opfølgning af de tabte fordringer, hvilket på sigt vil minimere det oprindelige tab.

Regulering til dagsværdi for kreditrisiko i forhold til pantebrevsporteføljens dagsværdi.

	Reguleringtil dagsværdi,kreditrisiko	Pante-brevenom. værdi	Reguleringtil dagsværdi,kreditrisikoi % af nom.værdi	Regulering tildagsværdi,kreditrisikoi % af dagsværdi
2017/18	17.627	713.871	2,47%	2,73%
2018/19	15.066	739.638	2,04%	2,19%
2019/20	12.825	737.925	1,74%	1,85%

Realiseret tab på pantebreve modregnet ændring af regulering til dagsværdi for kreditrisiko er kr.7,7 mio. (kr. 10,0 mio.).

Såfremt regulering til dagsværdi for kreditrisiko på pantebreve havde været 5 procentpoint af dagsværdien, ville den samlede regulering til dagsværdi for kreditrisiko være kr. 34,6 mio. (kr. 34,4 mio.). Denne yderligere dagsværdiregulering for kreditrisiko ville have haft en negativ indvirkning på resultat før skat med kr. 21,8 mio. (kr. 19,3 mio.). Et tilsvarende fald i regulering til dagsværdi for kreditrisiko på debitorer ville have haft en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.

	Koncern
	2019/20tkr.	2018/19tkr.
Forfaldne pantebrevsydelser målt med og uden
regulering for kreditrisiko på det enkelte pantebrev:
Restancer pantebreve uden individuel regulering for
kreditrisiko	4.747	5.246
Restancer pantebreve med individuel regulering for
kreditrisiko	7.292	6.863
	12.039	12.109

Regulering af kreditrisiko for pantebrevsydelser udgør kr. 9,7 mio.

	Koncern
	2019/20tkr.	2018/19tkr.
Forfaldsfordeling restancer på pantebreve uden
individuel regulering for kreditrisiko:
Forfald mellem 0 og 2 måneder	2.803	2.450
Forfald mellem 3 og 4 måneder	198	270
Forfald mellem 5 og 6 måneder	55	94
Forfald mellem 7 og 8 måneder	152	230
Forfald mere end 8 måneder	1.539	2.202
	4.747	5.246

Af den samlede pantebrevsportefølje kr. 705,4 mio. (kr. 702,4 mio.) er kr. 22,3 mio. (kr. 28,1 mio.) opgjort som værdiforringede. Den samlede værdiforringelse er kr. 12,8 mio. (kr. 15,1 mio.). Værdiansættelsen er foretaget efter en individuel vurdering med udgangspunkt i fordringen og den sikkerhedsmæssige placering.

• For summariske beløbsmæssige oplysninger om pantebrevsbeholdningen henvises til note 16.
• Pantebrevsporteføljen fordelt på ejendomstyper fremgår af ledelsesberetningen.

3. RISIKOSTYRING EJENDOMME

Investeringer foretages i investeringsejendomme i Danmark til udlejning gennem henholdsvis moderselskab og det 100 % ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S. Ejendommene er opdelt i butik, kontor og boliglejemål samt produktions- og logistiklejemål.

Koncernens ejendomme er forsikrede mod fysiske skader og ansvar. Koncernens ejendomme vurderes ikke at have væsentlige tekniske risici.

Koncernen arbejder aktivt for at nedbringe de risici, der kan påvirke koncernens investeringsejendomsportefølje. De væsentligste risici er driftsrisici, kreditrisici, samfundsøkonomien, miljørisici og risikokomponenter ved fastsættelse af dagsværdi.

3.1. Driftsrisici

Koncernens driftsrisici knytter sig primært til udviklingen i lejeindtægter/udlejningsprocenter, vedligeholdelse og forbedringer samt driftsomkostninger.

3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter

Til koncernens lejeindtægter og udlejning knytter der sig følgende primære risikofaktorer:

• Ledige kvadratmeter
• Mulighed for at genudleje ledige kvadratmeter
• Beliggenhed
• Udviklingen i lejeniveauet
• Investeringsejendommenes kvalitet, indretning og til hvilke formål kan de anvendes
• Fremtidige lovændringer der kan begrænse mulighederne for huslejestigninger og muligheden for indregning af stigende omkostninger.

	Koncern
	2019/20i tkr. og %	2018/19i tkr. og %
Udlejningsprocenten i m2 pr. 1. oktober	91,5%	91,3%
Gennemsnitlig arealledighed i året	7,4%	14,7%
Gennemsnitlige lejeledighed opgjort på baggrund
af lejetab til opnåelig leje	7,6%	7,6%
Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi	7,2%	7,3%
Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året	1.021	2.630
Et fald i udlejningsprocenten på 5%-point vil med
føre en gennemsnitlig nedgang i lejeindtægterne med	777	699

3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer

Det vurderes, at:

• de planlagte vedligeholdelser er nødvendige og tilstrækkelige for at opretholde de nuværende huslejeindtægter.
• de planlagte omkostninger til forbedringer og modernisering:
  • kan medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af færre ledige lejemål og et højere huslejeniveau
  • kan fastholde og forbedre ejendommenes kvalitet
  • kan medvirke til en forøget værdi af ejendommene.

Er de afholdte omkostninger ikke tilstrækkelige til at sikre ejendommenes kvalitet, er der risiko for enten øgede omkostninger til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter.

3.1.3. Driftsomkostninger

Stigende omkostninger til drift af investeringsejendommene, herunder skatter, afgifter og vedligeholdelse, vil reducere afkastet af den enkelte investeringsejendom og dermed også investeringsejendommenes dagsværdi, medmindre disse omkostninger kan pålægges lejerne i henhold til lejekontrakten.

Til driftsomkostningerne knytter der sig følgende risikofaktorer:

• Udviklingen i prisniveauet for de omkostninger der skal afholdes.
• Antallet af ledige kvadratmeter, hvor driftsomkostningerne skal afholdes uden tilhørende indtægter.

3.2. Kreditrisici

Kreditrisiko er risikoen for, at en lejer ikke er i stand til at overholde sine betalingsforpligtelser over for koncernen. Ved indgåelse af en lejekontrakt afdækkes lejerens betalingsevne, og der stilles som udgangspunkt krav om indbetaling af depositum, bankgaranti og/eller forudbetalt leje.

Koncernen har løbende kontakt med lejerne for, på et tidligt tidspunkt, at identificere mulige ændringer i lokalebehov dels for at finde en løsning på det ændrede behov dels for hurtigt at kunne finde nye egnede lejere.

Eventuelle lejere der ikke er i stand til at betale huslejen (modregnet depositum og forudbetalt leje), vil resultere i reducerede lejeindtægter som følge af lejeledighed samt eventuelle ekstraomkostninger til genudlejning samt istandsættelse og indretning til nye lejere.

3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici

En økonomisk afmatning vil:

• forøge risikoen for, at koncernens lejere ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser
• svække ejendomsmarkedet og derved påvirke koncernen negativt
• formindske efterspørgslen efter lejemål og derved påvirke lejeledigheden på markedet. På længere sigt vil det medføre en svækkelse af vilkårene for udlejning, herunder presse niveauet for huslejeindtægterne, hvilket vil medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og dermed faldende markedsværdi for koncernens investeringsejendomme.

3.4. Miljørisici

Miljørisici for ejendomsporteføljen består primært af risikoen for, at der konstateres forurening på en af investeringsejendommene med efterfølgende udstedelse af myndighedspåbud, der kan være omkostningstungt at afhjælpe eller påvirke investeringsejendommens værdi negativt.

Som udgangspunkt kan koncernen kun pålægges omkostninger til undersøgelser eller fjernelse af forurening, som den selv har foretaget. Koncernen kan dog pålægges disse omkostninger, såfremt en lejer ikke kan betale.

Ved ansøgning om ændring af investeringsejendommenes anvendelse eller ansøgning om byggetilladelser kan myndighederne stille krav om, at der skal foretages miljøundersøgelser og i tilfælde af forurening pålægge koncernen fjernelse heraf.

3.5. Risikokomponenter til fastsættelse af dagsværdi

En af de væsentligste risikofaktorer ved opgørelse af dagsværdien er fastsættelse af afkastkravet for den enkelte investeringsejendom og udlejningsprocenten.

Til fastlæggelse af det markedsbestemte afkastkrav er der primært tilknyttet følgende risikofaktorer:

• Udvikling i renteniveauet
• Inflation
• Efterspørgslen efter den pågældende type af investeringsejendomme
• Ændring i generelle markedsvilkår, hvor en stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på porteføljens regnskabsmæssige værdi
• Mulighed for refinansiering af prioritetslån
• Specielle forhold gældende for den enkelte investeringsejendom.

Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i disse faktorer tæt til fastsættelse af det markedsmæssige korrekte afkastkrav og for den bedst mulige håndtering af eventuelle problemstillinger.

Værdien af investeringsejendomme er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdiregulering af investeringsejendommene, der kan blive både positiv og negativ.

Dagsværdien af koncernens ejendomsportefølje svarer til et nettoafkast på 7,2% (7,3%) opgjort som den forventede lejeindtægt ved fuld udlejning med fradrag af forventede driftsomkostninger.

	Koncern
	2019/20kr. / %	2018/19kr. / %
De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelseaf dagsværdi er:
Gennemsnitlig leje pr. m2 pr. år	457	411
Udlejningsprocent	91,5%	91,3%
Afkastprocent kontor/butik/bolig	6,5%	6,5%
Afkastprocent lager/produktion/kontor	6,5 - 7,75%	6,5 - 8,0%
	2019/20	2018/19
	tkr.	tkr.
Ejendomsrisiko ved ændring af afkastprocenten:
En stigning i afkastprocenten på 0,5% vil ejen
dommenes dagsværdi falde medEt fald i afkastprocenten på 0,5% vil ejendommenes	12.629	12.634
dagsværdi stige med	14.558	14.556

4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO

	Koncern
	2019/20tkr.	2018/19tkr.
Andre tilgodehavender:
Ikke forfaldne tilgodehavender	4.452	4.521
Restancer pantebrevsportefølje uden individuel regulering for kreditrisiko	2.297	2.542
Restancer pantebrevsportefølje med individuelt regule
ring for kreditrisiko	9.742	9.567
	16.491	16.630

5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING, TERMINSFORRETNINGER OG RENTESWAPS

Koncernen lægger vægt på, at kapitalen udnyttes optimalt indenfor de fastlagte rammer for risiko.

Der anvenders en afvejet andel af finansiel gearing i balancen til forøgelse af egenkapitalens afkast. Gearingsgraden bliver løbende tilpasset de aktuelle udsigter for renteudviklingen og typerne af aktiver, idet koncernen har fokus på både afkastmulighederne og de medfølgende risici.

De væsentligste risici er likviditetsrisici, renterisici, gearingsrisiko.

5.1. Likviditetsrisici

Det er koncernens målsætning at have tilstrækkelig likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Likviditetsreserverne består af:

• likvide beholdninger
• den løbende likviditet generet fra koncernens aktiver
• uudnyttede kreditfaciliteter.

Koncernens kreditfaciliteter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.

Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering.

Koncernens likviditetsrisici kan inddeles i markedslikviditetsrisici og funding likviditetsrisici.

• Markedslikviditetsrisikoen er risikoen for, at:
  • koncernen ikke kan opfylde de aftalte betalingsforpligtelser
  • koncernen mangler finansiering/funding, der vil forhindre koncernen i at fastholde den besluttede strategi
  • koncernens pantebreve og investeringsejendomme ikke kan sælges uden at påvirke dagsprisen og dermed medføre tab.

Koncernens pantebreve og investeringsejendomme er som udgangspunkt anlægsinvesteringer, hvorfor markedslikviditetsrisikoen primært vil være gældende i et risiko scenario, hvor der vil være behov for frasalg af anlægsaktiver.

Funding likviditetsrisikoen består primært af risikoen for:

• at koncernen ikke har adgang til den fornødne likviditet
• at koncernen delvist mister den løbende likviditetsgenerering
• at koncernen mister sine kreditfaciliteter, hvilket vil resultere i:
  • manglende adgang til likviditet, hvilket vil resultere i, at koncernen afskæres fra at udvikle den nuværende aktivitet samt indgå nye investeringer
  • manglende adgang til likviditet, der gør det vanskeligt at opfylde de eksisterende forpligtelser
• stigning i fundingomkostningerne, der enten er koncernspecifik og derved ikke kan forklares med et generelt stigende renteniveau eller en generel forøgelse af kreditspændet.
• Der arbejdes aktivt med styring af koncernens likviditetsrisiko:
  • ved at sikre, at investeringsporteføljen har den fornødne likviditet og løbende likviditetsgenerering
  • ved at arbejde med en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen
  • med et likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket.

Koncernens primære funding likviditetsrisiko, er det kontraktslige løbetidsmismatch mellem aktiver og gæld.

Risiko for manglende løbende likviditet vurderes som afmålt, idet koncernens aktiver anses for at have den fornødne likviditet via den løbende likviditet i form af afkast og førtidige indfrielser fra pantebrevene og huslejeindtægter.

Den overordnede likviditetsstyring sker med et budget, der dækker en 12 måneders periode samt en budgetteringsmodel, der dækker en periode på op til to år. Der foretages løbende stresstests af likviditets- og fundingrisiko for normale og ekstraordinære likviditetsforhold.

Koncern 2018/19

Udløbstidspunkt og fordeling mellem fast- og variabelt forrentede fordringer og gæld (nominelle værdier).

	Inden foret årtkr.	Mellem etog fem årtkr.	Efter femårtkr.	I alttkr.	Heraf fast-forrentettkr.*	Heraf variabeltforrentettkr.
Pantebreve (nom.)	31.395	149.059	559.184	739.638	547.812	191.826
Bankindestående	9.659	0	0	9.659	0	9.659
Realkreditinstitutter	-8.381	-32.677	-52.875	-93.933	-93.933	0
Kreditinstitutter	-425.559	0	0	-425.559	-250.000	-175.559
30. september 2019	-392.886	116.382	506.309	229.805	203.879	25.926
* Incl. afdækning med renteswaps
			Koncern 2019/20
Pantebreve (nom.)	35.046	152.603	550.276	737.925	574.842	163.083
Bankindestående	9.283	0	0	9.283	0	9.283
Realkreditinstitutter	-8.779	-32.552	-58.184	-99.515	-99.515	0
Kreditinstitutter	-405.820	0	0	-405.820	-250.000	-155.820

1. september 2020 .... -370.270 120.051 492.092 241.873 225.327 16.546

* Incl. afdækning med renteswaps

5.2. Renterisici

Koncernens balance indeholder en væsentlig andel af rentebærende finansielle aktiver og forpligtelser. Renterisikoen omfatter tabsrisiko som følge af en ændring af renteniveauet på de finansielle markeder. Renterisikoen knytter sig primært til fastforrentede pantebreve samt finansieringsrente.

Koncernen afdækker renterisici, når det er formålstjenstligt, og når det vurderes, at rentebetalingerne kan sikres på et tilfredsstillende niveau i forhold til de omkostninger, der er forbundet hermed.

Afdækning af renterisici foretages normalt ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlægges til en fast rente samt optagelse af lån med fastrenteperioder over en årrække.

Den samlede renteafdækning af kreditinstitutter udgør kr. 250,0 mio. (kr. 250 mio.) med en restvarighed på op til ca. 9,75 år. Ligeledes er variabelt forrentede realkreditlån afdækket i op til 7,25 år ved indgåelse af renteswaps med kr. 27,8 mio. (kr. 31,9 mio.).

Koncernen sammensætter låneporteføljen på baggrund af forventningerne til den fremtidige renteudvikling og under hensyntagen til ønsket om en vis stabilitet i indtjeningen.

I posten finansieringsomkostninger indregnes dagsværdiregulering på realkreditkreditinstitutter med tkr. 20 (tkr. 425).

Årets dagsværdiregulering på renteswaps kr. 4,8 mio. (kr. -14,6 mio.) indregnes i resultatopgørelsen i posten finansieringsomkostninger.

Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfordringsvilkår eller aftalekonti med kortere løbetid.

Udsving i renten påvirker både koncernens aktiver og forpligtelser og det regnskabsmæssige resultat.

Udsving i renteniveauet vil påvirke koncernens dagsværdier således:

• På pantebrevsbeholdning ville en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen have medført en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 28,4 mio. (kr. 26,7 mio.) Et tilsvarende fald i renteniveauet ville betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
• For variabelt forrentede pantebreve vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen have medført en positiv indvirkning på resultat før skat og egenkapital med kr. 1,6 mio. (kr. 1,9 mio.). Et tilsvarende fald i renteniveauet ville betyde en tilsvarende negativ indvirkning på resultat før skat.
• For den variabelt forrentede gæld vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen have medført en negativ indvirkning på resultat før skat på kr. 1,6 mio. (kr. 1,8 mio.). Et tilsvarende fald i renteniveauet ville betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
• For renteswaps med kreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen have medført en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 7,5 mio. (kr. 7,6 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet ville betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
• For renteswaps med realkreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten på balancedagen have medført en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 0,9 mio. (kr. 1,2 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet ville betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.

5.3. Finansiel gearing

Koncernens finansielle gearing følges løbende via opgørelser og stresstest samt ved udarbejdelse af de kvartårlige regnskabsmeddelelser.

Bestyrelsen og den daglige ledelse vurderer løbende koncernens kapitalomkostninger og de risici, der er forbundet med de enkelte typer af kapital.

	Koncern
	2019/20tkr.	2018/19tkr.
Koncernens finansielle gearing:
Kreditinstitutter	405.820	425.559
Realkreditinstitutter	100.717	95.104
Anden gæld	7.318	5.934
Selskabsskat	2.718	618
Likvider	-9.283	-9.659
	507.290	517.556
Egenkapital	358.856	345.829
Finansiel gearing	1,41	1,50

Koncernens politik for finansiel gearing er, at der arbejdes med en gearing på maksimalt 2 gange koncernens egenkapital.

5.3.1. Risiko ved finansiel gearing

Koncernens politik for funding risiko arbejder med en afpasset og risikoafvejet overdækning for koncernens kreditfaciliteter og en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen. Den finansielle gearing øger afkastspotentialet, men øger samtidig risikoen for tab.

Pludselige ændrede markedsforhold og kursfald på investeringsaktiver, illikviditet for investeringsaktiver og stigende fundingomkostninger kan resultere i, at koncernen afskæres fra at indgå nye forretninger eller kunne honorere sine forpligtelser – begge dele på grund af manglende likviditet og funding.

For at minimere risikoen for tab er fastholdelse af koncerns kreditfacilitet en væsentlig parameter, hvorfor styring af funding risikoen er afgørende for at minimere risikoen.

Der foretages ikke aktiv spekulation i finansielle risici. Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering.

Koncern 2018/19

Forfaldsoversigt pr. 30. september 2019

	Regnskabs-	Kontrakt-		Mellem
	mæssigværdi	lige penge-strømme	Inden foret år	et ogfem år	Efterfem år
	tkr.	tkr.	tkr.	tkr.	tkr.
Realkreditinstitutter	95.104	104.918	9.671	36.751	58.496
Kreditinstitutter	425.559	425.559	425.559	0	0
Nettoeffekt af terminsfor
retninger, renteswaps	24.065	23.241	4.181	13.138	5.922
	544.728	553.718	439.411	49.889	64.418
		Koncern 2019/20
Forfaldsoversigt pr. 30. september 2020
Realkreditinstitutter	100.717	113.365	10.396	37.702	65.267
Kreditinstitutter	405.820	405.820	405.820	0	0
Nettoeffekt af terminsfor
retninger, renteswaps	19.230	17.092	3.405	10.462	3.225
	525.767	536.277	419.621	48.164	68.492

Forfaldsoversigten er baseret på alle udiskonterede pengestrømme inkl. estimerede rentebetalinger. Rentebetalinger er estimeret på basis af de nuværende aftaler og markedsforhold. Udiskonterede pengestrømme fra afledte finansielle instrumenter præsenteres netto, idet parterne har en ret/forpligtelse og intention om at afregne netto.

Renteswaps er indgået til dækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån og gæld til kreditinstitutter. Åbenstående renteswaps pr. 30. september 2020 er specificeret i note 28.

Kontraktlige pengestrømme er for gæld til realkreditinstitutter beregnet i henhold til de enkelte låns afdragsprofil. Kontraktlige pengestrømme for kreditinstitutter er for lån med aftale om fast rente beregnet frem til lånenes udløb.

Gæld til realkreditinstitutter kan, såfremt koncernen ønsker dette, førtidig indfries i hele perioden i henhold til de gældende forudsætninger for de enkelte realkreditlån. Gæld til realkreditinstitutter kan ikke opsiges af långiver, medmindre disse misligholdes. Information om koncernens gæld til realkreditinstitutter fremgår af note 23.

Koncernens gæld til kreditinstitutter kan opsiges af långiver med kort varsel. Information om koncernens gæld til kreditinstitutter fremgår af note 24.

Koncernens likviditetsreserve består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. Koncernens kreditfaciliteter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.

	Koncern
	2019/20tkr.	2018/19tkr.
Likviditetsreserven sammensætter sig således:
Likvide beholdninger	9.283	9.659
Uudnyttede kreditfaciliteter	97.430	77.691
	106.713	87.350

Udover ovenstående likviditetsreserve har koncernen en løbende frigivelse af likviditet ved førtidige indfrielser og afdrag på pantebreve samt huslejer. Afdragsprofil for pantebrevsporteføljen fremgår af note 16.

Udnyttelse af uudnyttede kreditfaciliteter er betinget af, at koncernen stiller med en given andel af egne midler.

6. PENGESTRØMSRISIKO

Pengestrømsrisiko er risikoen for, at investeringsaktivernes pengestrøm vil svinge som følge af ændringer i markedsrenten. Pengestrømsrisikoen relaterer sig primært til beholdningen af cibor pantebreve og koncernens gæld.

7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR

Bestyrelsen foretager løbende en vurdering af kapitalstrukturen for at sikre, at der er overensstemmelse mellem koncernens og aktionærernes interesser med det formål at sikre en optimering af forholdet mellem egenkapital og gæld, der skal understøtte en langsigtet økonomisk vækst. Bestyrelsen og den daglige ledelse arbejder kontinuerligt med koncernens kapitalstruktur med henblik på at sikre koncernens evne til at absorbere væsentlig finansiel uro og understøtte en langsigtet økonomisk vækst.

Kapitalstrukturen består af egenkapital, omfattende aktiekapital, frie reserver og overført resultat, finansielle forpligtelser i form af gæld til kreditinstitutter, realkreditinstitutter, skyldig selskabsskat og likvider samt løbende afdrag på pantebreve.

8. MEDARBEJDERRISICI

Koncernen er afhængig af kompetente og motiverede medarbejdere. Der fokuseres i øvrigt på videreuddannelse af medarbejderne for at fastholde og tiltrække velkvalificerede medarbejdere, der kan bidrage til sikring af, at koncernen kan realisere sine målsætninger.

9. SYSTEMRISICI

Der arbejdes aktivt for at sikre koncernens IT-sikkerhed. Der er udarbejdet generelle IT-retningslinier, som giver et sikkerhedsniveau, der bør kunne sikre en stabil drift.

Der arbejdes kontinuerligt for en høj datasikkerhed med det formål at undgå, at uvedkommende får adgang til systemer og data, der kan misbruges til skade for koncernen eller dets interessenter.

32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser der måles til dagsværdi i balancen

Koncern i tkr.pr. 30. september 2019	Noteredepriser(niveau 1)	Obser-verbareinput(niveau 2)	Ikkeobserverbare input(niveau 3)	I alt
Aktiver
PantebreveAktieInvesteringsejendommeAndre aktiver	061309.659	0005.855	687.3710191.4000	687.371613191.40015.514
Aktiver i alt for dagsværdihierarki	10.272	5.855	878.771	894.898
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelserRenteswaps	00	513.31724.065	00	513.31724.065
Finansielle forpligtelser til dagsværdi i alt	0	537.382	0	537.382
Koncern i tkr.pr. 30. september 2020
Aktiver
PantebreveInvesteringsejendommeAndre aktiver	009.283	005.700	692.567191.6000	692.567191.60014.983
Aktiver i alt for dagsværdihierarki	9.283	5.700	884.167	899.150
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelserRenteswaps	00	499.56819.230	00	499.56819.230
Finansielle forpligtelser til dagsværdi i alt	0	518.798	0	518.798

Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser der måles til dagsværdi i balancen

Moderselskab i tkr.pr. 30. september 2019	Noteredepriser(niveau 1)	Obser-verbareinput(niveau 2)	Ikkeobserverbare input(niveau 3)	I alt
Aktiver
Pantebreve	0	0	687.371	687.371
Aktie	613	0	0	613
Investeringsejendomme	0	0	127.900	127.900
Datterselskaber	0	0	79.906	79.906
Andre aktiver	8.687	5.855	0	14.542
Aktiver i alt for dagsværdihierarki	9.300	5.855	895.177	910.332
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser	0	495.657	0	495.657
Renteswaps	0	23.051	0	23.051
Finansielle forpligtelser til dagsværdi i alt	0	518.708	0	518.708
Moderselskab i tkr.pr. 30. september 2020
Aktiver
Pantebreve	0	0	692.567	692.567
Investeringsejendomme	0	0	129.700	129.700
Datterselskaber	0	0	79.199	79.199
Andre aktiver	8.539	5.700	0	14.239
Aktiver i alt for dagsværdihierarki	8.539	5.700	901.466	915.705
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser	0	469.853	0	469.853
Renteswaps	0	18.457	0	18.457
Finansielle forpligtelser til dagsværdi i alt	0	488.310	0	488.310

Specifikation af aktiver, der måles til dagsværdi i balancen baseret på niveau 3.

		Investerings
Koncern i tkr.pr. 30. september 2019	Pantebreve	ejendomme
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2018	645.098	189.500
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab	9.382	219
Tilgang	152.637	1.681
Afdrag, indfrielser og tab	119.746	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2019	687.371	191.400
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen for pantebreve derbesiddes på balancedagen	6.803	219
Moderselskab i tkr. pr. 30. september 2019
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2018	645.098	127.400
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab	9.382	500
Tilgang	152.637	0
Afdrag, indfrielser og tab	119.746	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2019	687.371	127.900
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen for pantebreve derbesiddes på balancedagen	6.803	500
Koncern i tkr. pr. 30. september 2020
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2019	687.371	191.400
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab	867	200
Tilgang	145.671	0
Afdrag, indfrielser og tab	141.342	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2020	692.567	191.600
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen for pantebreve der
besiddes på balancedagen	-1.375	200
Moderselskab i tkr. pr. 30. september 2020
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2019	687.371	127.900
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab	867	1.800
Tilgang	145.671	0
Afdrag, indfrielser og tab	141.342	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2020	692.567	129.700
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen for pantebreve der
besiddes på balancedagen	-1.375	1.800

Klassifikation af finansielle instrumenter

Klassifikation af finansielle instrumenter i dagsværdihierarkiet er foretaget således:

• Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver eller forpligtelser.
• Niveau 2: Andre input end noterede priser, som er observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte eller indirekte.
• Niveau 3: Input for aktivet eller forpligtelsen, som ikke er baseret på observerbare markedsdata.

Metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdier

De anvendte metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdi for de finansielle instrumenter er beskrevet nedenfor. De anvendte metoder er uændrede i forhold til regnskabsåret 2018/19.

Pantebreve

Pantebreve måles til dagsværdi på baggrund af observerbare data i markedet.

Markedet for pantebreve:

Platformen for køb og salg af pantebreve er ikke et formelt organiseret marked med daglige noteringer som på f.eks. en børs eller en handelsplatform. Det er et marked, hvor køber og sælger finder hinanden gennem et professionelt netværk af pantebrevshandlere og via forretningsmæssige kontakter i markedet.

Selskabet har via sin mangeårige tilknytning til pantebrevsmarkedet et indgående kendskab til aktørerne på pantebrevsmarkedet, som består af pantebrevshandlere med tilladelse fra Finanstilsynet.

Pantebrevsmarkedets organiseringsgrad kan påvirke dels effektiviteten mellem sælger og aftager dels likviditeten i markedet.

Prisdannelsen:

Pantebreve handles sædvanligvis til kurser der relaterer sig til henholdsvis debitor og pantets kvalitet samt det øvrige kapitalmarked.

Som aktiv køber i pantebrevsmarkedet er det muligt at danne sig et billede af det aktuelle dagsprisniveau, dels via den mængde af tilbud der løbende modtages dels kontakten med pantebrevsmarkedet.

Kurserne på pantebreve er ikke så volatile som for fx obligationer, idet der er flere faktorer, der skal indregnes i den effektive forrentning, herunder ekstraordinære afdrag, indfrielseskurser samt administrationsomkostninger og forventninger til tab.

Investering i pantebreve har en prisfølsomhed, der er forbundet med samfundskonjunkturerne. Bliver samfundskonjunkturerne dårligere, bliver debitorerne generelt dårligere til at betale, hvilket resulterer i større tabshensættelser og tab.

Værdiansættelse af pantebrevsporteføljen:

Pantebrevenes prisfølsomhed til samfundskonjunkturerne betyder, at værdiansættelsen af koncernens fastforrentede pantebreve værdiansættes til dagsværdi i to niveauer:

• Pantebrevsporteføljen nom. kr. 546,4 mio. opgøres til dagsværdi på baggrund af den effektive rente på 8,25%, der er opgjort på baggrund af konstaterede markedsdata fratrukket hensættelse for kreditrisiko. Ved opgørelsen af dagsværdien kan kursen ikke overstige de enkelte pantebreves indfrielseskurs.
• Pantebrevsporteføljen nom. kr. 28,4 mio. opgøres til dagsværdi svarende til kostpris fratrukket hensættelse for kreditrisiko.

Regulering for kreditrisiko er opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt pantebrev, der er i restance.

Koncernens cibor-pantebreve værdiansættes ligeledes i to niveauer:

• pantebrevsporteføljen opgøres til dagsværdi svarende til kostpris
• regulering for kreditrisiko opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt pantebrev, der er i restance.

Metoden for værdiansættelse til dagsværdi er baseret på de parametre, som en kvalificeret, villig og uafhængig markedsdeltager vurderes at ville basere sin prissætning på.

Ved dagsværdiberegningen udregnes en markedsværdikurs ud fra den fastsatte effektive rente. Beregning sker ved brug af grundlæggende algoritmer for nutidsværdiberegning med indregning af de eventuelt vedhængende renter.

Ved vurdering af pantebrevenes dagsværdi er der en række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdiansættelsen af pantebrevsporteføljen, herunder fremtidige begivenheder, debitorernes betalingsevne og samfundskonjunkturen. Koncernen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter koncernens vurdering er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og forventninger til samfundskonjunkturen.

I dagsværdihierarkiet er pantebreve kategoriseret i niveau 3.

		moderselskab
Realiserede kursavancer indregnet i resultat-
opgørelsen under posten finansieringsindtægter	kr.	9,2 mio.
Koncernens køb i regnskabsåret	kr.	145,7 mio.
Koncernens afdrag og indfrielser	kr.	154,1 mio.

Koncern og

Afledte finansielle instrumenter:

Dagsværdi af renteswaps og valutaterminskontrakter er værdiansat til nutidsværdien af den estimerede pengestrøm baseret på observerbare swap-kurver og valutakurser.

Andre aktiver:

Andre aktiver indeholder tilgodehavende renter fra pantebreve samt positiv værdi af afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af dagsværdien af indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data.

Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme er værdiansat til dagsværdi og kategoriseret i niveau 3 i dagsværdihierarkiet.

Investeringsejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, der har været anvendt konsistent gennem en årrække.

Koncernens afkastmodel indeholder følgende hovedelementer:

• • Lejeindtægter
• • Refusioner og andre indtægter
• Driftsomkostninger
• Udvendig vedligeholdelse
• Administration
• Nettoresultat / Afkastprocent = Dagsværdi

Noter

Koncernens dagsværdi måles med udgangspunkt i de individuelle kriterier for den enkelte investeringsejendom og på baggrund af den enkelte ejendoms budget for det kommende regnskabsår inklusive omkostninger af ekstraordinær karakter.

Lejeindtægter indregnes for udlejede m2 i henhold til indgået kontrakter. Lejeindtægter for ikke udlejede m2 indregnes med forventet lejeindtægt ved udlejning.

Afkastprocenten fastsættes individuelt for den enkelte investeringsejendom. Ved fastsættelse af afkastkravet tages hensyn til konkrete forhold for den enkelte ejendom, herunder ændringer i den enkelte ejendoms forhold, bestemmelser i lejekontrakter, udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, beliggenhed og køb og salg inden for samme ejendomssegment. Derudover tages hensyn til den generelle udvikling i økonomien, herunder udviklingen i det generelle renteniveau, efterspørgslen og udbuddet af ejendomme og investorernes krav til afkast.

Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er afhængig af fremtidige begivenheder blandt andet efterspørgsel efter erhvervslejemål og samfundskonjunkturen. Værdiansættelsen bygger på en forudsætning om et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt.

		Moderselskab		Koncern
Afkast på investeringsejendomme	kr.	6,5 mio.	kr.	7,8 mio.
Køb og salg i regnskabsåret	kr.	0,0 mio.	kr.	0,0 mio.
Samlede dagsværdiregulering i regnskabsåret	kr.	1,8 mio.	kr.	0,2 mio.

Datterselskaber:

Datterselskaber er værdiansat til dagsværdi af det 100% ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S, hvis aktivitet består af en portefølje af investeringsejendomme.

Datterselskaber måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte værdiansættelsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi efter samme værdiansættelsesmetode som moderselskabet.

Egenkapital opgjort til dagsværdi	kr.	79,2 mio.
Dagsværdiregulering i regnskabsåret	kr.	2,3 mio.
Køb og salg i regnskabsåret	kr.	0,0 mio.

Passiver

Gæld til realkreditinstitutter:

Dagsværdi af lån til realkreditinstitutter er værdiansat på baggrund af dagsværdien af de underliggende obligationer.

Gæld til kreditinstitutter:

Kortfristet variabelt forrentet gæld er værdiansat til kurs 100.

Langfristet fastforrentet gæld er værdiansat til nutidsværdi, hvor alle estimerede faste pengestrømme tilbagediskonteres. De forventede pengestrømme for den enkelte kontrakt baseres på kontraktuelle pengestrømme og observerbare markedsdata.

Andre passiver:

Anden gæld indeholder skyldige renter samt negative værdier af afledte instrumenter indgået til sikring af dagsværdien af indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data.

33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver

	Indregnetværdi	Dagsværdi	Indregnetværdi	Dagsværdi
Koncern i tkr.	2019/20	2019/20	2018/19	2018/19
Værdipapirer	692.567	692.567	687.984	687.984
Investeringsejendomme	191.600	191.600	191.400	191.400
AKTIVER, DER MÅLES
TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOP
GØRELSEN	884.167	884.167	879.384	879.384
Andre tilgodehavender	6.749	6.749	7.063	7.063
Likvider	9.283	9.283	9.659	9.659
TILGODEHAVENDER	16.032	16.032	16.722	16.722
Kreditinstitutter	405.820	405.820	425.559	425.559
Realkreditinstitutter	93.748	93.748	87.758	87.758
Afledte finansielle instrumenter, ændring i
dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen	19.230	19.230	24.065	24.065
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DERMÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTAT
OPGØRELSEN	518.798	518.798	537.382	537.382
Deposita	4.281	4.281	4.363	4.363
Anden gæld	7.318	7.318	5.934	5.934
Realkreditinstitutter	6.969	7.169	7.346	7.576
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER
MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS	18.568	18.768	17.643	17.873

Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver.

	Indregnetværdi	Dagsværdi	Indregnetværdi	Dagsværdi
Moderselskab i tkr.	2019/20	2019/20	2018/19	2018/19
Værdipapirer	692.567	692.567	687.984	687.984
Investeringsejendomme	129.700	129.700	127.900	127.900
Datterselskaber	79.199	79.199	79.905	79.905
AKTIVER, DER MÅLES
TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOP
GØRELSEN	901.466	901.466	895.789	895.789
Andre tilgodehavender	6.018	6.018	6.278	6.278
Likvider	8.539	8.539	8.687	8.687
TILGODEHAVENDER	14.557	14.557	14.965	14.965
Kreditinstitutter	405.820	405.820	425.559	425.559
Realkreditinstitutter	64.033	64.033	70.098	70.098
Afledte finansielle instrumenter, ændring i
dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen	18.457	18.457	23.051	23.051
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER
MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESUL
TATOPGØRELSEN	488.310	488.310	518.708	518.708
Deposita	2.316	2.316	2.488	2.488
Anden gæld	6.019	6.019	4.919	4.919
Realkreditinstitutter	6.969	7.169	7.346	7.576
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER
MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS	15.304	15.504	14.753	14.983

Noter

34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag blevet udsendt, men endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten 2019/20. De væsentligste af disse er følgende:

ISAB har udsendt følgende nye regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, der ikke er obligatoriske for selskabet ved udarbejdelse af årsrapporten for 2020/21:

• IFRS 3 Business Combinations Amendments to IFRS 3 *
• IAS 1 Presentation of Financial Statements Amendments to IAS 1 and IAS 8 Definition of Material *
• IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7 om IBOR-reformen (fase 1* og fase 2)
• Conceptual Framework Amendments to References to the Conceptual Framework in IFRS Standards *

Ovenstående standarder og amendments mærket med * træder i kraft for regnskabsåret 2021/22

De godkendte ikke-ikrafttræden standarder og fortolkningsbidrag implementeres, i takt med at de bliver obligatoriske. Af ovenstående standarder og fortolkningsbidrag er det primært og IAS 1, IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7 der vil være relevante for koncernen.

Ingen af ovenstående standarder forventes udover yderligere oplysningskrav, at få væsentlig indvirkning på indregning og måling.

15.12.2020 IK/CJ