PROSPECTO DE OFERTA PÚBLICA

desarrollando ciudad

EDISUR S.A.

Programa Global de Emisión de Obligaciones Negociables PYME CNV por un monto máximo en circulación de hasta DÓLARES ESTADOUNIDENSES TRECE MILLONES (USS 13.000.000) - o su equivalente en otras monedas o unidades de valor-.

Bajo el presente Programa Global de Emisión de Obligaciones Negociables PYME CNV por un monto máximo en circulación de hasta DÓLARES ESTADOUNIDENSES TRECE MILLONES (U\$S 13.000.000) - o su equivalente en otras monedas o unidades de valor-, la emisora EDISUR S.A. (la "Emisora" o la "Sociedad" o la "Compañía", indistintamente), podrá emitir obligaciones negociables simples, no convertibles en acciones, no subordinadas, y garantizadas o no garantizadas, bajo el Régimen PYME CNV (las "Obligaciones Negociables PYME CNV"), con vencimientos no menores a treinta (30) días desde la fecha de emisión de la clase y/o serie correspondiente. El valor nominal, denominación, moneda, precio de emisión, amortización, vencimiento, tasa de interés y fechas de pago de intereses de cada clase y/o serie de Obligaciones Negociables PYME CNV emitidas en el marco del Programa serán detallados en el respectivo suplemento de prospecto (cada uno, un "Suplemento de Prospecto") relacionado con dicha clase y/o serie, complementario al presente prospecto (el "Prospecto"). La duración del Programa es de cinco (5) años contados a partir de su autorización por la CNV.

El Directorio de la Compañía manifiesta con carácter de declaración jurada que la Compañía, sus beneficiarios finales, y las personas humanas y jurídicas que poseen como mínimo el 10% de su capital o de los derechos de voto, o que por otros medios ejercen el control, no registran condenas por delitos de lavado de activos y/o financiamiento del terrorismo y/o no figuran en las listas de terroristas y organizaciones terroristas emitidas por el Consejo de Seguridad de las Naciones Unidas.

LA OFERTA PUBLICA DE LAS OBLIGACIONES NEGOCIABLES PYME CNV ESTA DIRIGIDA EXCLUSIVAMENTE A "INVERSORES CALIFICADOS" SEGÚN SE LOS DEFINE EN EL ARTICULO 12 SECCIÓN I DEL CAPÍTULO VI DEL TÍTULO II DE LAS NORMAS DE LA CNV TEXTO ORDENADO SEGÚN LA RESOLUCIÓN GENERAL Nº622/2013 (JUNTO CON SUS MODIFICATORIAS Y COOMPLEMETARIAS, LAS "NORMAS DE LA CNV"), PARA MAYOR INFORMACIÓN, VÉASE LA SECCIÓN "AVISOS IMPORTANTES" DE ESTE PROSPECTO.

"Oferta pública autorizada en los términos de la Ley N° 26.831, los Decretos N° 1.087/93 y 1.023/13 y Normas de la Comisión Nacional de Valores, registrada bajo Resolución N° N°RESFC-2023-22209-APN-DIR#CNV del 22 de marzo de 2023 del Directorio de la Comisión Nacional de Valores, cuya negociación se encuentra reservada con exclusividad a inversores calificados. Esta autorización sólo significa que se ha cumplido con los requisitos establecidos en materia de información. La Comisión Nacional de Valores no ha emitido juicio sobre los datos contenidos en el prospecto. La veracidad de la información contable, financiera y económica, así como de toda otra información suministrada en el presente

prospecto es exclusiva responsabilidad del órgano de administración de la emisora y demás responsables según los artículos 119 y 120 de la Ley N° 26.831. El órgano de administración manifiesta, con carácter de declaración jurada, que el presente prospecto contiene, a la fecha de su publicación, información veraz y suficiente sobre todo hecho relevante que pueda afectar la situación patrimonial, económica y financiera de la emisora y de toda aquella que deba ser de conocimiento de los inversores calificados con relación a la presente emisión, conforme a las normas vigentes. Las obligaciones negociables autorizadas a oferta pública solo pueden negociarse públicamente en Mercados autorizados del país, para ser adquiridas por los inversores que indican las Normas de la Comisión Nacional de Valores en su Sección I del Capítulo VI del Título II".

La creación del Programa fue aprobada por la Asamblea General Extraordinaria Autoconvocada de la Sociedad de fecha 27 de diciembre de 2022. Los términos y condiciones del Programa fueron aprobados por Reunión de Directorio de fecha 27 de diciembre de 2022, y acta de subdelegado de fecha 18 de enero de 2023.

En cumplimiento de lo establecido en la Resolución Nº917/2021 de la CNV, la Emisora incluirá en el Suplemento de Prospecto correspondiente a cada emisión de una clase y/o serie de Obligaciones Negociables PYME CNV, una leyenda que indique si tal emisión cumple los requisitos del Decreto N°621/2021 del Poder Ejecutivo Nacional.

ESTE PROGRAMA NO CUENTA CON CALIFICACIÓN DE RIESGO. LAS OBLIGACIONES NEGOCIABLES QUE SE EMITAN BAJO EL MISMO PODRÁN CONTAR CON CALIFICACIÓN DE RIESGO SEGÚN SE ESPECIFIQUE EN LOS SUPLEMENTOS DE PROSPECTO RESPECTIVOS.

La fecha del presente Prospecto es 28 de marzo de 2023.

L		Avisos importantes.
	1)	Advertencia: responsables directos e indirectos en relación con la información contenida en el Prospecto.
	2)	Notificación a los inversores.
	3) calificados.	Restricción a la adquisición de Obligaciones Negociables PYME CNV a inversores .
	4)	Normativa sobre lavado de activos y financiamiento del terrorismo
	5)	Reclasificación de la Argentina como mercado independiente
	6)	Normativa de Exterior y Cambios (Comunicación A 7030 del B.C.R.A.)
II.		Información societaria de la emisora
	7)	Denominación social y figura societaria
	8)	Sede inscripta
	9)	Fecha de constitución, inscripción y plazo de duración
	10)	Composición del Capital Social
	11)	Accionistas
	12)	Miembros del órgano de administración
	13)	Miembros del órgano de fiscalización
	14)	Auditor externo
	15)	Grupo económico, empresas controlantes y/o controladas
	16)	Personal de la empresa
		III. Descripción de las actividades y negocios de la emisora.
	17)	Breve reseña de las actividades de la Emisora
	18)	El mega-emprendimiento "Manantiales"
	19)	Manantiales I.
	20)	Manantiales II.
	21)	Dimensión e impacto de Manantiales
	22)	Bancos de tierras en Manantiales
	23)	Leed for Cities and Communities
		IV. Factores de riesgo.
	24)	Factores de riesgo específicos para la actividad de la empresa.
	a)	Persistencia de elevados niveles de inflación
	b)	Alta volatilidad de los tipos de cambio libres
	c)	Nivel de actividad económica
	d)	Suba de las tasas de interés
	$\epsilon$ )	Debilidad del mercado inmobiliario.
	f)	Falta de modificación de la Ley 27.751 de Alquileres.
	g)	Demoras en las aprobaciones de los entes competentes
		3

ÍNDICE

h)	Nueva propagación de COVID-19.
i)	La capacidad de Argentina para obtener financiamiento en los mercados internacionales de capital es limitada
25)	Factores de riesgos específicos de la emisión de Obligaciones Negociables PYME
	CNV
a)	Inexistencia de mercado público para las Obligaciones Negociables
b)	La Sociedad podría rescatar las Obligaciones Negociables antes de su vencimiento. 21
c)	Restricciones para la adquisición de las Obligaciones Negociables
d)	En caso de concurso o acuerdo preventivo extrajudicial los tenedores de las Obligaciones Negociables votarán en forma diferente a los demás acreedores quirografarios
V.	Condiciones del programa de emisión
26)	Introducción
27)	Forma y Denominación.
28)	Forma de Integración.
29)	Restricciones para la adquisición de las Obligaciones Negociables PYME24
30)	Garantía y rango.
31)	Tasa de Interés
32)	Duración del Programa
33)	Precio de emisión
34)	Moneda / Unidades de Valor
35)	Plazo
36)	Pago de Capital e Intereses
37)	Rescate y Compra
a)	Rescate por cuestiones impositivas
b)	Rescate a opción de la Compañía
c)	Rescate por cambio de control
d)	Rescate a opción del tenedor.
e)	Rescate de Obligaciones Negociables PYME CNV con descuento de la emisión original
f)	Cancelación
g)	Recompra de Obligaciones Negociables PYME CNV
h)	Procedimiento para el pago al momento del rescate
38)	Aspectos impositivos. Montos adicionales
39)	Asambleas de tenedores. Reuniones a distancia
40)	Mercados
41)	Colocación de las Obligaciones Negociables PYME CNV
42)	Notificaciones
43)	Fiduciarios y Agentes.
	$\overline{4}$

44)	Calificaciones de riesgo
45)	Compensación y Liquidación.
46)	Gastos de la emisión.
47)	Destino de los fondos
48)	Compromisos generales del Emisor.
49)	Eventos de Incumplimiento.
50)	Jurisdicción
51)	Acción Ejecutiva
	VI. Información contable de la emisora
52)	Fecha de cierre de ejercicio
53)	Estados contables completos de la Emisora
54)	Síntesis de resultados correspondiente a últimos tres ejercicios (2019,2020,2021)32
55)	Síntesis de situación patrimonial correspondiente a últimos tres ejercicios
	$(2019,2020,2021)$
56)	Estado de situación patrimonial correspondiente al período intermedio con cierre al 30 de septiembre de 2022.
57)	Estado de resultados correspondiente al período intermedio con cierre al 30 de septiembre de 2022
58)	Principales indicadores financieros de la Compañía.
59)	Honorarios del Directorio.
60)	Negociación de cheques electrónicos

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L AVISOS IMPORTANTES.

1) Advertencia: responsables directos e indirectos en relación con la información contenida en el Prospecto.

La lev 26.831 de Mercado de Capitales, establece en sus artículos 119 y 120 la responsabilidad por la veracidad y exactitud de la información contenida en los prospectos de emisión de valores negociables. A continuación, se transcribe el texto correspondiente:

"Art.119. Responsables directos. Los emisores de valores negociables, juntamente con los integrantes de los órganos de administración y fiscalización, estos últimos en materia de su competencia, y en su caso los oferentes de los valores negociables con relación a la información vinculada a los mismos, y las personas que firmen el prospecto de una emisión de valores negociables, serán responsables de toda la información incluida en los prospectos por ellos registrados ante la Comisión Nacional de Valores."

"Art. 120. Responsables indirectos. Las entidades y agentes intermediarios en el mercado que participen como organizadores o colocadores en una oferta pública de venta o compra de valores negociables deberán revisar diligentemente la información contenida en los prospectos de la oferta. Los expertos o terceros que opinen sobre ciertas partes del prospecto sólo serán responsables por la parte de dicha información sobre la que han emitido opinión."

La legitimación para demandar, el monto de la indemnización y otros aspectos vinculados están regulados en los artículos 121 a 124 de la ley citada.

2) Notificación a los inversores.

Se recomienda a los inversores leer detenidamente los siguientes párrafos, en forma previa a la adquisición de las Obligaciones Negociables PYME CNV emitidas sobre la base de este Prospecto.

La adquisición de las obligaciones negociables importa la asunción de determinados riesgos. Se recomienda a los inversores, a que efectúen su propia investigación independiente y evaluación acerca de la situación financiera, de los negocios y de la solvencia del emisor.

Las obligaciones negociables se encontrarán documentadas en un certificado global permanente depositado en Caja de Valores S.A. Los obligacionistas no tendrán derecho a exigir la entrega de láminas individuales, por lo que todas las transferencias se realizarán a través del sistema de depósito colectivo, conforme a la ley 20.643. La Caja de Valores S.A. se encuentra autorizada a percibir de los depositantes aranceles por la administración del depósito colectivo y por los pagos de los servicios; estos aranceles estarán a cargo de los depositantes que podrán trasladarlos a los beneficiarios.

3) Restricción a la adquisición de Obligaciones Negociables PYME CNV a inversores calificados.

Los valores negociables comprendidos en el régimen especial de emisión de deuda de pequeñas y medianas empresas ("PYME") dispuesto en el Capítulo VI del Título II de las Normas de la CNV, solo podrán ser adquiridos por los inversores calificados que se encuentren dentro de las siguientes categorías:

1) El Estado Nacional, las Provincias y Municipalidades, Entidades Autárquicas, Sociedades del Estado y Empresas del Estado.
2) Organismos Internacionales y Personas Jurídicas de Derecho Público.
3) Fondos Fiduciarios Públicos.
4) La Administración Nacional de la Seguridad Social- Fondo de-Garantía Sustentabilidad.

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5) Cajas Previsionales.
6) Bancos y Entidades Financieras Públicas y Privadas.
7) Fondos Comunes de Inversión.
8) Fideicomisos Financieros con oferta pública.
9) Compañías de Seguros, de Reaseguros y Aseguradoras de Riesgos de Trabajo.
10) Sociedades de Garantía Recíproca.
11) Personas Jurídicas registradas por la CNV como agentes, cuando actúen por cuenta propia.
12) Personas humanas que se encuentren inscriptas, con carácter definitivo, en el Registro de Idóneos a cargo de la CNV.
13) Personas humanas o jurídicas, distintas de las enunciadas en los incisos anteriores, que al momento de efectuar la inversión cuenten con inversiones en valores negociables y/o depósitos en entidades financieras por un monto equivalente a Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por el Coeficiente de Estabilización de Referencia ("CER"), Ley N°25.827 de conformidad con lo dispuesto en el Decreto de Necesidad y Urgencia Nº146/17, y la Resolución General Nº718/2018 de la CNV ("UVA") trescientas cincuenta mil (UVA 350.000).
14) Personas jurídicas constituidas en el extranjero y personas humanas con domicilio real en el extranjero.

Los agentes que actúen en las respectivas operaciones de compraventa y a través de los cuales la parte compradora acceda a los valores negociables ofrecidos, serán responsables por el cumplimiento de las condiciones requeridas.

Para el caso previsto en el supuesto 11), las personas allí mencionadas deberán acreditar que cuentan con inversiones en valores negociables y/o depósitos en entidades financieras por un monto equivalente a UVA trescientas cincuenta mil (UVA 350.000) mediante declaración jurada, la que deberá ser presentada al agente interviniente, manifestando, adicionalmente, haber tomado conocimiento de los riesgos de cada instrumento objeto de inversión. Dicha declaración deberá actualizarse con una periodicidad mínima anual o en la primera oportunidad en que el cliente pretenda operar con posterioridad a dicho plazo. Los compradores deberán dejar constancia ante los respectivos agentes con los que operen que los valores negociables dirigidos a inversores calificados, como los PYME CNV, son adquiridos sobre la base del prospecto de emisión puesto a su disposición a través de los medios autorizados por la CNV y que la decisión de inversión ha sido adoptada en forma independiente.

4) Normativa sobre lavado de activos y financiamiento del terrorismo.

La ley 25.246, y sus modificatorias, tipifica el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo. En su actual configuración, el delito de lavado de activos exige la existencia de un delito previo - quedando excluidas por tanto las infracciones - y la no participación del lavador en el mismo. El financiamiento del terrorismo consiste en recolectar o proveer bienes o dinero para financiar a una asociación ilícita terrorista o a cualquiera de sus miembros.

Para detectar y prevenir estos delitos la ley atribuye ciertas responsabilidades especiales a diversas personas físicas y jurídicas del sector privado (bancos, compañías financieras, casas de cambio, agentes de bolsa, escribanos, profesionales en ciencias económicas, etc). Esas obligaciones consisten, básicamente, en adoptar políticas y procedimientos tendientes a la prevención del lavado de activos y financiamiento del terrorismo, tales como normas estrictas de "conocer al cliente" (identificar, documentar la actividad lícita del cliente y la relación entre patrimonio y transacciones, registrar y analizar todas las operaciones) y adoptar una actitud de alerta para no ser utilizado en estas maniobras delictivas. Para mejor cumplir dichas responsabilidades, los sujetos de colaboración designados por la ley deben adoptar políticas, estructuras y procedimientos, así como designar un funcionario de máximo mvel como la persona

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responsable de ejecutar las políticas y procedimientos establecidos por la dirección de la empresa y centralizar las informaciones que requieran el BCRA o la Unidad de Información Financiera.

Además, las personas físicas o jurídicas designadas deben informar a la Unidad de Información Financiera ("UIF") cualquier transacción que a su criterio parezca sospechosa de lavado de activos, como aquellas que no coincidan con el perfil del cliente, les falte justificación económica o jurídica, o que sean innecesariamente complejas, va sea realizadas en forma aislada o reiterada.

El emisor cumple con todas las disposiciones de la ley mencionada y con la normativa aplicable sobre lavado de dinero y financiamiento del terrorismo establecidas por Comunicaciones del BCRA y Resoluciones de la UIF, que reglamentan las obligaciones emergentes del art. 21 a) y b) de la ley $25.246$ - sus modificatorias y complementarias-. (UIF 229/11 y Capítulo XXII de las NORMAS de la CNV).

Los agentes colocadores y sub-colocadores declaran formalmente aplicar las medidas necesarias para una correcta identificación y conocimiento del cliente, registro de operaciones, manteniendo estructuras y sistemas para una adecuada política de prevención de lavado de activos y financiamiento del terrorismo y, de corresponder, para reportar las transacciones sospechosas a las autoridades competentes en debida forma y tiempo y proceder al bloqueo de los fondos en caso de serle requerido por disposición legal expresa.

Los tomadores de las Obligaciones Negociables PYME CNV asumirán la obligación de aportar la información y documentación que se les requiera por parte de cualquiera de las entidades intervinientes respecto del origen de los fondos y su legitimidad.

Para un análisis más puntual del régimen los inversores pueden recurrir a sus asesores legales y/o consultar la normativa aplicable en el sitio web del MECON (http://mecon.gov.ar) o de la UIF (http://www.uif.gov.ar).

5) Reclasificación de la Argentina como mercado independiente.

Con fecha 24 de junio de 2021, la República Argentina fue reclasificada como MSCI Standalone Market (independiente) por Morgan Stanley Capital International ("MSCI"), de esta manera dejo de formar parte de la categoría de Mercado Emergente, en la cual había sido clasificada por MSCI en 2018 e incorporada efectivamente en 2019.

La reclasificación como standalone market pone al mercado argentino dentro de un pequeño grupo (del que también forman parte Jamaica, Panamá, Trinidad & Tobago, Bosnia, Malta, Zimbabue, Líbano y Palestina), ello en virtud de que MSCI estableció que los controles cambiarios establecidos en Argentina desde el 1^o de septiembre de 2019, no está en línea con los criterios de accesibilidad a los índices MSCI Emerging Markets Index y MSCI Frontier Markets Index.

6) Normativa de Exterior y Cambios (Comunicación A 7030 del B.C.R.A.).

Para el caso de Obligaciones Negociables PYME CNV emitidas bajo este prospecto global, que estén denominadas y/o deban cancelarse en dólares estadounidenses, los inversores deben revisar, y eventualmente buscar asesoramiento profesional acerca de, la Normativa de Exterior y Cambios del Banco Central de la República Argentina (B.C.R.A.).

La Normativa de Exterior y Cambios puede consultarse en la página web del B.C.R.A. (https://www.bcra.gob.ar/SistemasFinancierosYdePagos/Regulaciones exterior y cambios.asp)

En la normativa del BCRA se detallan los requisitos que deben cumplir las entidades para el acceso al mercado de cambios para pagos de importaciones de bienes o servicios, pagos de capital e intereses de endeudamientos financieros con el exterior, y pago de emisiones de títulos de deuda con registro público en el país denominados en moneda extranjera, y obligaciones en moneda extranjera entre residentes.

Se sugiere a los inversores, en particular, la revisión del texto de la Comunicación A 7030 y sus complementarias.

II. INFORMACIÓN SOCIETARIA DE LA EMISORA.

7) Denominación social y figura societaria.

Edisur Sociedad Anónima (CUIT 30-70941894-3) es una sociedad anónima sujeta v organizada bajo las leyes de la República Argentina.

8) Sede inscripta

La Sociedad tiene su sede social en Av. Rogelio Nores Martínez N°2649, Piso 8ª Oficina "B", Barrio Jardín (X5016JEA), Ciudad Córdoba, Provincia de Córdoba, República Argentina (inscripta ante el Registro Público de Comercio de la Provincia de Córdoba - Protocolo de Contratos y Disoluciones con fecha 28 de noviembre de 2005, bajo la matrícula $N^{\circ}$ 5175-A).

9) Fecha de constitución, inscripción y plazo de duración

La Sociedad fue constituida bajo la denominación social de EDISUR S.A. mediante Acta Constitutiva de fecha 19 de abril de 2004, inscripta en el Registro Público de Comercio de la Provincia de Córdoba - Protocolo de Contratos y Disoluciones con fecha 28 de noviembre de 2005, bajo la matrícula Nº 5175-A. Conforme su estatuto social, el plazo de duración de la misma es de 99 años a contar desde la fecha de su constitución. Se encuentra registrada ante la Administración Federal de Ingresos Púbicos bajo el C.U.I.T Nº 30-70941894-3.

10) Composición del Capital Social

El capital social de Edisur S.A. está representado por 990.000,00 acciones ordinarias nominativas, no endosables, de valor nominal pesos diez (\$ 10,00) cada una, con derecho a cinco votos por acción. El monto total del capital social asciende a las suma de pesos nueve millones novecientos mil (\$ 9.900.000,00). El capital social se encuentra a la fecha totalmente suscripto, registrado e integrado. Las acciones de Edisur S.A. se encuentran emitidas en una única clase de acciones ordinarias.

11) Accionistas

La composición accionaria de la sociedad a la fecha de suscripción del presente Prospecto es la siguiente:

ACCIONISTA	CANTIDAD DE ACCIONES	PORCENTAJE
Fernando Alfonso María Reyna	369.000	40%
Rubén Hugo Beccacece	198.000	20%
Horacio Manuel José Parga Defilippi	99.000	10%
Agustín Parga Defilippi	99.000	10%
Gonzalo María Parga Defilippi	99.000	10%
María José Parga Defilippi	99.000	10%

12) Miembros del órgano de administración

Mediante Asamblea General Ordinaria Unánime de Accionistas de fecha 20 de mayo de 2022 se designó para ocupar los cargos de Director Titular y Presidente, al Cr. Horacio José Parga Villada; como Director Titular y Vicepresidente, al Arg. Rubén Hugo Beccacece; como Director.

Titular, al Ing. Fernando Alfonso María Reyna y como Director Suplente, al Lic. Gonzalo María Parga Defilippi.

El Directorio es el órgano encargado de la administración de la Emisora para el cumplimiento del objeto social. Los Directores permanecen tres ejercicios económicos en sus cargos y pueden ser reelegidos indefinidamente. La representación legal de la Sociedad, inclusive el uso de la firma social, está a cargo del Presidente del Directorio.

PRESIDENTE	Cr. Horacio José Parga Villada
VICEPRESIDENTE	Arq. Rubén Hugo Beccacece
DIRECTOR TITULAR	Ing. Fernando Alfonso María Reyna
DIRECTOR SUPLENTE	Lic. Gonzalo María Parga Defilippi

La siguiente es una breve descripción biográfica de los miembros del Directorio de la Emisora:

Presidente. Cr. Horacio José Parga Villada, D.N.I. Nº10.047.823, CUIT Nº 20-10047823-5, nacido el 25 de Febrero de 1952 en la ciudad de Córdoba. Es Contador Público egresado de la Universidad Nacional de Córdoba y egresado del Programa de Alta Dirección (PAD) en el Instituto de Altos Estudios Empresariales (IAE). Fue Presidente de la Bolsa de Comercio de Córdoba desde 2009 hasta 2018, institución en la que se desempeño anteriormente como Vicepresidente. Fue Presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos Córdoba (CEDUC) desde 2008 a 2012, y se desempeñó además como Vicepresidente. Desarrolló una intensa y amplia actividad en el sector financiero en Buenos Aires como agente de Bolsa, Director del Banco de Valores y Vicepresidente del Mercado de Valores de Buenos Aires.

Vicepresidente. Arq. Rubén Hugo Beccacece, D.N.I. $N^{\circ}11.055.031$ , CUIT $N^{\circ}$ 20-11055031-7, nacido el 25 de Mayo de 1954 en la ciudad de Córdoba. Es Arquitecto egresado de la Universidad Nacional de Córdoba. Desarrolló una reconocida experiencia en DYCSA, una de las firmas de arquitectura de primera línea, responsable de la construcción de innumerables emprendimientos en zonas residenciales de Córdoba. Tuvo a su cargo la dirección y ejecución no sólo de proyectos de unidades residenciales, sino también de arquitectura hospitalaria y hotelera. Cuenta con experiencia en el desarrollo integral de importantes emprendimientos turísticos.

Director Titular. Ing. Fernando Alfonso María Reyna, D.N.I. Nº13.374.283; CUIT 20-13374283-3, nacido el 03 de Octubre de 1959 en la ciudad de Córdoba. Es Ingeniero Civil egresado de la Universidad Nacional de Córdoba y Doctor (Ph.D.) en Purdue University, Estados Unidos, en el área de mecánica de suelos y fundaciones e ingeniería en terremotos. Es miembro permanente de la Fundación Córdoba Mejora, entidad en la que se desempeñó como Vicepresidente. Cuenta con una amplia trayectoria como investigador, profesor titular, director de proyectos, asesor y miembro de diferentes instituciones académicas nacionales. Asesoró y dirigió distintas sociedades dedicadas a proyectos residenciales, industriales y licitaciones de obra pública.

Director Suplente. Lic. Gonzalo María Parga Defilippi, D.N.I. N°28.642.062; CUIT 20-28642062-2, nacido el 26 de Diciembre de 1980 en la ciudad de Córdoba. Es Licenciado en Administración de Empresas, graduado en la Universidad Católica de Córdoba en el año 2009. Ha participado como disertante en numerosas conferencias sobre desarrollo inmobiliario, incluyendo la edición 2013 y 2014 de la "Expo Real Estate" en la ciudad de Buenos Aires, Argentina. Se desempeña en el directorio de la Emisora, y como Director Suplente desde el año 2012.

$\mathcal{T}_{\rho}$

La Sociedad no posee gerentes designados conforme el art. 270 de la Ley de Sociedades Comerciales. A los efectos del Prospecto los miembros del órgano de administración de la Emisora constituyen domicilio especial en Av. Rogelio Nores Martínez 2649, 8° "B", Barrio Jardín, ciudad de Córdoba, Pcia. de Córdoba, República Argentina.

13) Miembros del órgano de fiscalización

Mediante acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de fecha 20 de mayo de 2022 se designó en el cargo de Síndico Titular, al Contador Pablo José Centeno, y mediante acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de fecha 12 de mayo de 2021, se designó en el cargo de Síndico Suplente, al Ab. Jose Maria Gonzalez Leahy, respectivamente, ambos por el término de tres ejercicios.

SÍNDICO TITULAR	Cr. Pablo José Centeno
SÍNDICO SUPLENTE	Dr. José María González Leahy

La siguiente es una breve descripción biográfica de los miembros del órgano de fiscalización de la Emisora:

Síndico Titular. Cr. Pablo José Centeno, D.N.I. Nº16.502.291, CUIT Nº 20-16502291-3, nacido el 03 de Noviembre de 1963 en la ciudad de Córdoba. De profesión Contador Público, graduado en la Universidad Nacional de Córdoba, en el año 1989. El Cr. Centeno integra actualmente el órgano de fiscalización de la Emisora bajo el cargo de Síndico Titular.

Síndico Suplente. Dr. José María González Leahy, D.N.I. Nº21627719; CUIT 20-21627719-9, nacido el 13 de junio de 1970 en la ciudad de Córdoba. De profesión Abogado, graduado en la Universidad Nacional de Córdoba en el año 1993. Es Magister en Derecho Empresario por la Facultad de Derecho de la Universidad Austral (sede Buenos Aires), 1999, y cuenta con una Diplomatura en Recurso de Casación por la Universidad Empresarial Siglo XXI, 2003. El Dr. González Leahy integra actualmente el órgano de fiscalización de la Emisora bajo el cargo de Síndico Suplente.

A los efectos del Prospecto los miembros del órgano de fiscalización de la Emisora constituyen domicilio especial en calle Alvear 81, 4º Piso, de la ciudad de Córdoba.

14) Auditor externo

La auditoría externa es llevada a cabo por AUREN S.R.L., CUIT 30-71545019-0, con domicilio en calle Bolívar Nº 542 de la Ciudad de Córdoba, siendo el contador certificante titular el Cr. Pablo Luis Crespo, DNI Nº 16.906.910, matrícula 10-08290-4 del CPCECBA, y contador certificante suplente el Cr. Pablo José Centeno, DNI Nº 16.502.291, matrícula 10-08457-3 del CPCECBA.

15) Grupo económico, empresas controlantes y/o controladas.

Edisur S.A. es titular del cien por ciento (100%) de las acciones de las siguientes sociedades anónimas unipersonales:

1) EDISUR SUBSIDIARIA I S.A.U. 100.000 acciones de un peso valor nominal cada una, con derecho a un voto por acción, representativas del 100% del capital social y encontrándose totalmente suscriptas. A su vez EDISUR SUBSIDIARIA I S.A.U. es titular de acciones representativas del 50% del capital y derecho a voto de la sociedad CÓRDOBA ROARS S.A.
i. Domicilio: Suipacha 1362, piso 5, dpto A, Ciudad Autónoma de Buenos Aires

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ii. Actividad principal: Servicios de sociedades de cartera.
iii. E-Mail: [email protected]
2) EDISUR SUBSIDIARIA II S.A.U. 100.000 acciones de un peso valor nominal cada una, con derecho a un voto por acción, representativas del 100% del capital social y encontrándose totalmente suscriptas. A su vez EDISUR SUBSIDIARIA I S.A.U. es titular de acciones representativas del 50% del capital y derecho a voto de la sociedad CÓRDOBA ROARS S.A.
i. Domicilio: Suipacha 1362, piso 5, dpto A, Ciudad Autónoma de Buenos Aires
ii. Actividad principal: Servicios de sociedades de cartera.
iii. E-Mail: [email protected]

16) Personal de la empresa.

La Sociedad cuenta en la actualidad con 199 empleados en relación de dependencia.

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Ш. DESCRIPCIÓN DE LAS ACTIVIDADES Y NEGOCIOS DE LA EMISORA.

17) Breve reseña de las actividades de la Emisora.

EDISUR S.A es titular de la marca GRUPO EDISUR, y está dedicada al desarrollo de grandes emprendimientos inmobiliarios con sede en la ciudad de Córdoba.

La Compañía, sea en forma directa o indirecta a través de sociedades bajo control y dirección común, ha llevado adelante más de 55 proyectos en las ciudades de Córdoba, Villa Allende y Punta del Este.

Durante los años 2000, Edisur protagonizó el mercado inmobiliario cordobés con la construcción y comercialización de sus exitosos desarrollos de "Casonas". Se trata de emprendimientos de vivienda colectiva, con módulos habitacionales de 3 o 4 pisos, implantados en sectores residenciales de la ciudad, con amplios jardines, amenities, y vigilancia 24 hs.

Desde el año 2002, Edisur lleva desarrollados 12 emprendimientos de Casonas, a saber: Jardines del Sur, Casonas del Sur, Casonas del Norte, Casonas del Parque, Casonas del Cerro, Torrentes de Manantiales, Casonas de Manantiales, Sureño de Manantiales, Casonas de los Arcos, Casonas del Golf, Casonas del Sur II y La Serena Residences.

En la segunda mitad de la década de los 2000, la empresa comenzó a incursionar en el desarrollo de urbanizaciones. La primera fue el Country Ayres del Sur, y a partir de allí la Compañía ha desarrollado 5 countries (Avres del Sur, La Santina, Cañuleas Country Golf, Manantiales Country y La Cascada Country Golf) y 22 urbanizaciones con vigilancia (Terranova, Cañuelas Village, Claros del Bosque, Claros Village, Santina Norte, Altos de Manantiales, Miradores de Manantiales, Mansos Tierra del Sur, Riberas de Manantiales, Lomas de Manantiales, Costas de Manantiales, Prados de Manantiales, Solares de Manantiales, Terrazas de Manantiales, Colinas de Manantiales, Rincones de Manantiales, Brisas de Manantiales, Quebradas de Manantiales, Cuestas de Manantiales, Campos de Manantiales, Pampas de Manantiales, y Abras de Manantiales.

Finalmente, Edisur ha desarrollado 7 edificios en la ciudad de Córdoba, un complejo en la ciudad de Punta del Este, Uruguay, y dos complejos de vivienda agrupada, a saber, Housing de Manantiales y Housing de Miradores.

Cabe aclarar que no todos los emprendimientos precedentes fueron ejecutados de manera directa por Edisur S.A.; algunos lo fueron de manera indirecta, a través de la participación de dicha sociedad en fideicomisos inmobiliarios, y otros fueron ejecutados por sociedades bajo dirección y control común con la sociedad.

Adicionalmente a los desarrollos urbanos propiamente dichos, la empresa ha ejecutado importantes obras de infraestructura, tales como obras viales y de conectividad, estaciones transformadoras de energía eléctrica, estaciones elevadoras de agua potable, plantas de tratamiento de líquidos cloacales, etc.

La Compañía también se ha diversificado en nuevas unidades de negocio relacionadas con la construcción:

Steelplex, fábrica de perfiles de acero galvanizado bajo el sistema "steel framing".
Windplex, fábrica de aberturas de aluminio.

La incursión en la fabricación de perfiles de acero galvanizado bajo el sistema "steel framing", tiene fundamento en las ventajas de este sistema por sobre la albañilería tradicional, y en la firme creencia en el futuro de la construcción industrializada en nuestro país, en especial si la macroeconomía logra estabilidad monetaria y con ella crédito a largo plazo

$14$

Otra característica saliente de la Compañía es la integración vertical, mediante el desarrollo interno de rubros que generalmente se tercerizan. La empresa cuenta, por ejemplo, con su propia fuerza de ventas, su propio estudio de arquitectura, su propio equipo de ingenieros de cómputo y presupuesto, compras y gestiones de aprobación de emprendimientos y obras de infraestructura.

18) El mega-emprendimiento "Manantiales".

Manantiales es el emprendimiento emblemático de la Emisora, ubicado en la zona suroeste de la ciudad de Córdoba. Es una mega urbanización de más de 840 hectáreas de superficie, dentro del ejido urbano, que la Compañía viene desarrollando desde hace 17 años.

El primer sector del emprendimiento es "Manantiales I", y se trata de 216 hectáreas dentro del anillo de circunvalación. El segundo sector es "Manantiales II", y son 623 hectáreas fuera del anillo de circunvalación, en el cuadrante suroeste de la ciudad de Córdoba.

Imagen aérea de la ciudad de Córdoba. Manantiales delimitado en polígonos amarillos.

19) Manantiales I.

Manantiales I cuenta con una superficie total aproximada de 216 hectáreas y se ubica dentro del anillo de Circunvalación. Allí la empresa ha desarrollado 7 barrios, a saber. Country Manantiales, Altos de Manantiales, Riberas de Manantiales, Miradores de Manantiales I,

Miradores de Manantiales II, Costas de Manantiales, y Lomas de Manantiales. Asimismo, dentro del sector también se han desarrollado "strip malls" - tiras de locales comerciales-, un centro gastronómico ("Las Quinchas"), y varios complejos de vivienda colectiva y/o agrupada (Casonas de Sureño, La Serena Residences, Casonas de los Arcos, Pilares de Manantiales, Serranas de Manantiales, Torrentes de Manantiales, Housing de Manantiales y Housing de Miradores).

En Mananitiales I la empresa ha comercializado terrenos sobre Av. Circunvalación, con la finalidad de propiciar la instalación en el sector de importantes empresas comerciales y de servicios. En particular, el prestigioso "Sanatorio Allende" ha adquirido terrenos con la finalidad de construir en el lugar el mayor centro sanitario del interior del país, y otra importante empresa comercial ha adquirido un terreno para la construcción y puesta en funcionamiento de un hipermercado de consumo.

20) Manantiales II.

Manantiales II cuenta con una superficie total aproximada de 623 hectáreas y se ubica fuera del anillo de Circunvalación. Allí la empresa ha desarrollado 13 barrios, a saber: Country La Cascada, Prados de Manantiales, Solares de Manantiales, Terrazas de Manantiales, Colinas de Manantiales, Rincones de Manantiales, Brisas de Manantiales, Quebradas de Manantiales, Cuestas de Manantiales, Campos de Manantiales, Pampas de Manantiales, Abras de Manantiales, y San Ignacio Village. Asimismo, aún tiene un banco de tierras de aproximadamente 150 hectáreas para continuar urbanizando.

También en Manantiales II, en un polo institucional de 10 hectáreas, la Compañía ha cerrado una alianza para que, en terreno de 2 hectáreas, la Fraternidad de Agrupaciones Santo Tomás de Aquino (Fasta) instale un centro educacional y cultural, en el que funcionará un colegio doble escolaridad con certificaciones internacionales de idiomas. Asimismo, está en construcción un club deportivo con canchas de paddle y fútbol, y se han vendido varios terrenos con destino comercial, para la instalación de negocios comerciales y de servicios.

21) Dimensión e impacto de Manantiales.

Hoy Manantiales moviliza más de 12.500 puestos de trabajo (más de 7.000 empleos en la construcción entre las obras de Grupo Edisur y las 540 casas y dúplex de particulares en obra, y unos 5.000 empleos en rubros comerciales y de servicios domésticos).

Con una circulación diaria de 20 mil vehículos en Manantiales I y diez corredores -entre los que se destaca Av. Circunvalación, Av. San Antonio, costanera Sur La Cañada y el Bv. Bonciolini- Manantiales cuenta con importantes predios en reserva para todo tipo de propuestas y en distintas escalas.

22) Bancos de tierras en Manantiales.

La empresa cuenta con un banco de tierras para nuevos desarrollos de urbanizaciones de aproximadamente 25 hectáreas dentro del Anillo de Circunvalación, y más de 150 hectáreas fuera de dicho Anillo.

Asimismo, cuenta con numerosas parcelas de superficie urbanizada neta, no comercializadas a terceros, que conforman un banco de tierras para futuros desarrollos de vivienda colectiva, vivienda agrupada o complejos comerciales.

23) Leed for Cities and Communities.

Este año, la empresa avanzará radicalmente en mostrar además las virtudes-de cuidado ambiental, social y económico presentes en Manantiales, pre certificando la sostenibilidad y

calidad de vida de esta comunidad a través de Leed for Cities and Communities, un programa que monitorea indicadores de energía, agua, transporte, residuos y también experiencia humana.

A nivel mundial, 120 ciudades y comunidades han certificado de esta manera, pero ninguna aún en Argentina con lo cual ubica a Manantiales en ser la primera comunidad en el país que certificada y le deja así un programa claro de oportunidades y mejoras a seguir en las diferentes métricas, aportando una mayor calidad de prestaciones sostenibles a los clientes de la empresa y los vecinos.

Imagen aérea de Manantiales, delimitado en polígonos amarillos.

En el siguiente link puede verse un video sobre el mega-emprendimiento Manantiales de Edisur:

VER VIDEO DE MANANTIALES

IV. FACTORES DE RIESGO.

Antes de tomar una decisión de inversión, deberá considerar cuidadosamente los riesgos que se describen a continuación, además del resto de la información incluida en el presente Prospecto. Seguidamente se detallan los principales riesgos que, de concretarse, pueden influir negativamente en el desempeño de la Compañía.

24) Factores de riesgo específicos para la actividad de la empresa.

El volumen de ventas de la Compañía y sus resultados operativos pueden verse afectados negativamente en caso de la materialización de alguno o más de los siguientes riesgos.

a) Persistencia de elevados niveles de inflación.

La persistencia de elevados niveles de inflación en los próximos años puede tener efectos negativos en los resultados económicos de la Compañía. El relevamiento de expectativas de mercado (R.E.M) de diciembre de 2022, publicado por el B.C.R.A., pronostica una inflación promedio (IPC Nivel General) para 2023 de 96,7% interanual, y para 2024 de 78,1% interanual.

La combinación de alta inflación de los costos de construcción, y una tasa de devaluación de los tipos de cambio alternativos menor a la tasa de inflación, puede traducirse en una suba de los precios en pesos y en dólares de los productos inmobiliarios de la empresa, lo que puede a su vez tener como efecto una menor cantidad de operaciones de venta.

Históricamente, la Compañía ha ofrecido a sus clientes alternativas de financiación parcial del precio de venta de sus productos. Las tasas de inflación cada vez más elevadas tienden a dificultar la venta de inmuebles financiados, por cuanto los consumidores son más reacios a asumir deudas actualizables por las variaciones mensuales acumuladas del costo de la construcción, debido al temor a que la tasa de variación de los ingresos familiares no acompañe los aumentos de precios. Conforme surge del Índice de Ventas de la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), las ventas financiadas (departamentos y casas, cocheras y lotes) durante el mes de septiembre de 2022 fueron un 36,3% inferiores a las registradas en septiembre de 2021, con menores ventas financiadas de departamentos y casas (-33.6%), de cocheras (-80.0%) y de lotes (-41.2%).

Por el contrario, la combinación de una elevada inflación con tasas de interés negativas y/o saltos discretos del valor de los tipos de cambio paralelos, puede tener por efecto aumentos significativos en la demanda de los productos inmobiliarios de la empresa. Consecuentemente, un contexto de elevada inflación no necesariamente se traduce en menores operaciones de venta.

Por otro lado, en tanto continúe el contexto altamente inflacionario vigente, persistirá la bajísima participación del crédito hipotecario a largo plazo como mecanismo que posibilite la adquisición de inmuebles y el acceso a la vivienda. Ergo, no se prevé para los años venideros un aumento de la demanda inmobiliaria impulsada por esta razón.

b) Alta volatilidad de los tipos de cambio libres.

Dado que la mayoría de los precios de venta de la Compañía se fijan en pesos, los saltos discretos en el valor de los tipos de cambio libres o paralelos no suelen impactar negativamente en el volumen de ventas; por el contrario, dichos saltos muchas veces tienen un efecto positivo en la cantidad de operaciones, por cuanto los inversores y consumidores aprovechan los menores precios en moneda dura.

Sin embargo, cuando la volatilidad del tipo de cambio libre está asociada a momentos de gran incertidumbre política, el resultado puede ser una contracción en la cantidad de operaciones de venta.

c) Nivel de actividad económica.

Un menor nivel de actividad económica puede incidir negativamente en los resultados económicos de la Compañía. El relevamiento de expectativas de mercado (R.E.M) de diciembre de 2022, publicado por el B.C.R.A., refiere una expectativa de tasa de crecimiento del PBI para 2023 de 0,4%, para 2024 de 0,7% y para 2025 de 2,3%.

De acuerdo a lo pronosticado por los principales referentes del mercado, el crecimiento de la actividad económica en los años 2023 y 2024 será muy bajo, esperándose que suba a 2,3 % en 2025.

d) Suba de las tasas de interés.

La suba de las tasas de interés de referencia del mercado puede incidir negativamente en los resultados de la empresa. En efecto, la combinación de alta inflación, tasas de interés positivas, y una expectativa de devaluación de los tipos de cambio alternativos a tasas menores a las tasas de interés, incentivan a algunos inversores a optar por instrumentos financieros que otorguen dichos rendimientos, en detrimento de las inversiones inmobiliarias.

El relevamiento de expectativas de mercado (R.E.M) de diciembre de 2022, publicado por el B.C.R.A., refiere una expectativa para 2023 de una tasa nominal anual en promedio de 70,90%, y para 2024, de 63,20 %.

e) Debilidad del mercado inmobiliario.

Un contexto de alta inflación, pérdida sostenida del poder adquisitivo de los ingresos, recesión económica y elevada volatilidad de los tipos de cambio libres, puede dificultar una recuperación del mercado inmobiliario, que viene contrayéndose desde el año 2019 en adelante.

Conforme surge del Índice de Ventas de la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), las ventas totales (departamentos y casas, cocheras y lotes) durante el mes de septiembre de 2022 fueron un 25,7% inferiores a las registradas en septiembre de 2021, con menores ventas de departamentos y casas $(-28.9\%)$ , de cocheras $(-62.6\%)$ y de lotes $(-18.6\%)$ .

f) Falta de modificación de la Ley 27.751 de Alquileres.

El art. 14 de la Ley 27.751 dispone que los ajustes del canon locativo en las locaciones destinadas a vivienda sólo pueden efectuarse anualmente y utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Dados los elevados niveles de inflación mensual en nuestro país, la posibilidad de actualizar una vez al año genera que los cánones locativos se vayan erosionando mes a mes en su poder adquisitivo. Este impedimento legal, combinado con los ingresos de los inquilinos que en los últimos años han perdido mucho poder adquisitivo y están en niveles históricamente bajos si se los mide en moneda dura, produce un contexto en el que el rendimiento anual de las propiedades sigue siendo muy bajo y poco atractivo para los inversores.

Hasta tanto no se modifique la Ley 27.751 y persistan los elevados niveles de inflación, puede verse dificultada la posibilidad de la empresa de mantener y/o aumentar los niveles de venta de departamentos y casas.

g) Demoras en las aprobaciones de los entes competentes.

Las demoras y la ineficiencia de los organismos de aprobación, incluyendo, sin limitación, Municipalidades, reparticiones provinciales intervinientes y entes prestatarios de servicios públicos, puede obstaculizar el lanzamiento de nuevos proyectos y con ello la obteneión de ingresos por ventas.

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h) Nueva propagación de COVID-19.

La propagación de enfermedades contagiosas como el covid-19 que podrían afectar negativamente el negocio de la Compañía; en especial, nuevas medidas de aislamiento social pueden incidir en el avance de las obras comprometidas por la empresa, y en el volumen de operaciones de venta concretadas.

i) La capacidad de Argentina para obtener financiamiento en los mercados internacionales de capital es limitada.

En diciembre de 2001, Argentina incumplió en el pago de su deuda soberana. En 2005 y 2010, Argentina realizó ofertas de canje para reestructurar parte de su deuda soberana que se encontraba en situación de incumplimiento desde fines de 2001. A través de estas ofertas de canje, Argentina reestructuró más del 92% de su deuda elegible. En abril de 2016, luego de una serie de acciones judiciales iniciadas por los bonistas de Argentina, el gobierno argentino canceló sustancialmente toda la deuda en default remanente.

Por otra parte, el 12 de febrero de 2020 el Congreso de la Nación aprobó la Ley N°27.544 de Restauración de la Sostenibilidad de la Deuda Pública Emitida bajo Ley Extranjera (la "Ley de Restauración de la Sostenibilidad de la Deuda Pública") que otorgó al Poder Ejecutivo amplios poderes para reestructurar la deuda pública emitida bajo ley extranjera, a fin de poder realizar cualquier acto necesario para completar el proceso, entre otros, (i) emitir nuevos títulos de deuda con el objeto de modificar el perfil de vencimientos de intereses y capital; (ii) determinar las épocas, plazos, métodos y procedimientos para la emisión de los nuevos títulos; (iii) designar asesores financieros como coordinadores y colocadores (cuyas comisiones no podrán exceder el 0,1% del monto efectivamente canjeado y/o reestructurado); y (iv) designar agencias calificadoras de riesgo y otros agentes necesarios.

Adicionalmente, el 12 de febrero del 2020, mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia N°141/2020 se dispuso la postergación unilateral de la amortización de capital de los "Bonos de la Nación Argentina en Moneda Dual 2020" hasta el 30 de septiembre de 2020, interrumpiendo así el devengamiento de intereses, pero no interrumpiendo el pago de los intereses ya devengados, ni tampoco alcanzando al pago de los bonos, en caso de tenencias, por un valor nominal igual o inferior a US\$20.000, siempre que la tenencia esté registrada al 20 de diciembre de 2019 a personas humanas, que los conservan bajo su titularidad a la fecha de pago.

En el marco de la Ley de Restauración de la Sostenibilidad de la Deuda Pública, el gobierno de Argentina presentó ante la Securities and Exchange Commission de los Estados Unidos de América (la "SEC") una propuesta de reestructuración de parte de su deuda pública denominada en moneda extranjera bajo ley extranjera por un monto de US\$65 mil millones. Las negociaciones con los acreedores continuaron y la referida propuesta fue varias veces modificada y prorrogada. Adicionalmente, con fecha 1 de junio de 2020, la Asociación Internacional de Swaps y Derivados (ISDA por sus siglas en inglés) decidió aprobar la activación de los pagos bajo los Credit Default Swaps sobre la deuda externa argentina por US\$1.500 millones, luego de que el 22 de mayo de 2020, la Argentina incumpliera un pago por US\$503 millones correspondientes a pagos de intereses del Bono Global 2021, 2026 y 2046.

Sin embargo, el 3 de agosto de 2020 el gobierno argentino informó que se llegó a un principio de acuerdo entre el gobierno argentino y los representantes del Grupo Ad Hoc de Bonistas Argentinos, el Comité de Acreedores de Argentina y el Grupo de Bonistas del Canje y otros tenedores, que poseerían aproximadamente el 60% de los bonos elegibles en circulación, que les permitirá a los miembros de los tres grupos de acreedores apovar la propuesta de reestructuración de deuda de la Argentina y otorgarle al país un alivio de deuda significativo (el "Acuerdo Preliminar"). De conformidad con el Acuerdo Preliminar, entre otras mejoras, el gobierno argentino ajustó algunas de las fechas de pago contempladas para los nuevos bonos

Hart a 20

establecidas en la propuesta presentada por la Argentina ante la SEC aumentando el valor de la propuesta para los acreedores. El 31 de agosto de 2020, el gobierno argentino anunció que obtuvo consentimientos por aproximadamente el 99% de los bonos elegibles en circulación, y el 4 de septiembre de 2020 se produjo el cierre del mencionado canje y la entrega de los nuevos bonos a sus tenedores.

En el futuro, Argentina podría verse impedida de pagar los servicios 24 de su deuda y podría, nuevamente, verse impedida de acceder a los mercados u otras fuentes de financiación o podría volver a atravesar un proceso de reestructuración de deuda.

Durante el mes de mayo de 2022, el gobierno argentino llegó a un principio de acuerdo con el Club de París para postergar pagos por un monto de aproximadamente US\$2.400 millones. A fines de octubre de 2022, el Ministerio de Economía informó el cierre de las negociaciones con los miembros del Club de París, con el objetivo de extender los pagos hasta 2028, incluyendo una reducción en la tasa de interés. Adicionalmente, con fecha 3 de marzo de 2022, la Argentina y el Fondo Monetario Internacional ("FMI") informaron que habían alcanzado un acuerdo técnico, el cual fue aprobado por el Congreso de la Nación el pasado 17 de marzo de 2022, mientras que con fecha 25 de marzo de 2022 el Directorio Ejecutivo del FMI aprobó el acuerdo con Argentina, lo que incluye un desembolso inmediato de DEG 7.000 millones (equivalente a US\$9.656 millones), habiéndose producido un desembolso posterior de aproximadamente US\$4.000 millones el 24 de junio de 2022. Adicionalmente, con fecha 19 de septiembre de 2022, el FMI anunció que su personal técnico y las autoridades argentinas llegaron a un acuerdo técnico sobre la segunda revisión bajo el acuerdo vigente, el cual fue posteriormente aprobado por el Directorio Ejecutivo del FMI y permitió un desembolso de aproximadamente US\$ 3.900 mil millones (DEG 3.000 millones).

La situación económica internacional y/o las percepciones de los inversores respecto de la solvencia del país podrían restringir el acceso en el futuro o aumentar significativamente los costos de endeudamiento, limitando la capacidad del gobierno de promover el crecimiento económico. El acceso limitado o más oneroso a la financiación internacional para el sector privado también podría afectar los negocios, la situación patrimonial y los resultados de las operaciones de la Sociedad.

25) Factores de riesgos específicos de la emisión de Obligaciones Negociables PYME CNV.

Existen ciertos riesgos específicos relacionados con la emisión de Obligaciones Negociables PYME CNV.

a) Inexistencia de mercado público para las Obligaciones Negociables.

Las Obligaciones Negociables podrán listarse en Bolsas y Mercados Argentinos S.A., y eventualmente en cualquier otro mercado autorizado. No obstante, no puede asegurarse la existencia de un mercado secundario para las Obligaciones Negociables ni la liquidez de las mismas en un mercado secundario, si dicho mercado existiese.

b) La Sociedad podría rescatar las Obligaciones Negociables antes de su vencimiento.

Las Obligaciones Negociables podrían ser rescatables a opción del Emisor - entre otros motivos en caso de producirse ciertos cambios en los impuestos argentinos, en momentos en que las tasas de interés vigentes puedan ser relativamente bajas. En consecuencia, si el Emisor ejerciera el mencionado derecho, un inversor podría no ser capaz de reinvertir el producido del rescate en un título comparable a una tasa de interés efectiva tan alta como la aplicable a las Obligaciones Negociables.

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c) Restricciones para la adquisición de las Obligaciones Negociables.

Los valores negociables comprendidos en el régimen especial de emisión de deuda de pequeñas y medianas empresas dispuesto por el Capítulo VI del Título II de las Normas de la CNV, sólo podrán ser adquiridos por los inversores calificados detallados supra (apartado I, punto $3$ )).

d) En caso de concurso o acuerdo preventivo extrajudicial los tenedores de las Obligaciones Negociables votarán en forma diferente a los demás acreedores quirografarios.

En caso que la Sociedad se encontrara sujeta a procesos judiciales de concurso preventivo, acuerdo preventivos extrajudiciales y/o similares, las normas vigentes que regulan las Obligaciones Negociables (incluyendo, sin limitación las disposiciones de la Ley de Obligaciones Negociables), y los términos y condiciones de las Obligaciones Negociables emitidas estarán sujetos a las disposiciones previstas por la Ley de Concursos y demás normas aplicables a procesos de reestructuración empresariales, y consecuentemente, algunas disposiciones de las Obligaciones Negociables no se aplicarán.

La normativa de la Ley de Concursos establece un procedimiento de votación diferencial al de los restantes acreedores quirografarios a los efectos del cómputo de las mayorías requeridas por la Ley de Quiebras, la cual es igual a la mayoría absoluta de acreedores que representen 2/3 partes del capital quirografario. Conforme este sistema diferencial, el poder de negociación de los titulares de las Obligaciones Negociables puede ser significativamente menor que el de los demás acreedores financieros de la Sociedad.

En particular, la Ley de Concursos establece que, en el caso de títulos emitidos en serie, tal como las Obligaciones Negociables, los titulares de las mismas que representen créditos contra el concursado participarán de la obtención de conformidades para la aprobación de una propuesta concordataria y/o de un acuerdo de reestructuración de dichos créditos conforme un sistema que difiere de la forma del cómputo de las mayorías para los demás acreedores quirografarios.

Dicho procedimiento establece que: 1) se reunirán en asamblea convocada por el fiduciario o por el juez en su caso; 2) en ella los participantes expresarán su conformidad o rechazo de la propuesta de acuerdo preventivo que les corresponda, y manifestarán a qué alternativa adhieren para el caso que la propuesta fuere aprobada; 3) la conformidad se computará por el capital que representen todos los que hayan dado su aceptación a la propuesta, y como si fuera otorgada por una sola persona; las negativas también serán computadas como una sola persona; 4) la conformidad será exteriorizada por el fiduciario o por quien haya designado la asamblea, sirviendo el acta de la asamblea como instrumento suficiente a todos los efectos; 5) podrá prescindirse de la asamblea cuando el fideicomiso o las normas aplicables a él prevean otro método de obtención de aceptaciones de los titulares de créditos que el juez estime suficiente; 6) en los casos en que sea el fiduciario quien haya resultado verificado o declarado admisible como titular de los créditos, de conformidad a lo previsto en el artículo 32 bis de la Ley de Concursos, podrá desdoblar su voto; se computará como aceptación por el capital de los beneficiarios que hayan expresado su conformidad con la propuesta de acuerdo al método previsto en la ley que le resulte aplicable; y como rechazo por el resto. Se computará en la mayoría de personas como una aceptación y una negativa; 7) en el caso de legitimados o representantes colectivos verificados o declarados admisibles en los términos del artículo 32 bis de la Ley de Concursos, en el régimen de voto se aplicará el inciso 6 anterior; 8) en todos los casos el juez podrá disponer las medidas pertinentes para asegurar la participación de los acreedores y la regularidad de la obtención de las conformidades o rechazos.

En adición a ello, ciertos precedentes jurisprudenciales han sostenido que aquellos titulares de las Obligaciones Negociables que no asistan a la asamblea para expresar su voto o se

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abstengan de votar, no serán computados a los efectos de los cálculos que corresponden realizar para calcular dichas mayorías. La consecuencia del régimen de obtención de mayorías antes descripto y de los precedentes judiciales mencionados hace que en caso de que la Sociedad entre en un proceso concursal o de reestructuración de sus pasivos, el poder de negociación de los tenedores de las Obligaciones Negociables en relación al de los restantes acreedores financieros y comerciales puede verse disminuido.

V. CONDICIONES DEL PROGRAMA DE EMISIÓN.

26) Introducción.

Los términos y condiciones contenidos bajo el presente título rigen para las Obligaciones Negociables PYME CNV a ser emitidas dentro del Régimen PYME CNV y en el marco del Programa, sin perjuicio de lo cual los respectivos Suplementos de Prospecto establecerán los términos y condiciones específicos de las obligaciones negociables en particular que se emitan, los cuales complementarán a los presentes términos y condiciones generales, siempre con el debido resguardo del interés de los inversores.

Las Obligaciones Negociables PYME CNV de todas las series en un mismo momento en circulación en este Programa están limitadas al monto máximo en circulación de hasta US\$13.000.000 (Dólares Estadounidenses trece millones) (o su equivalente en otras monedas o unidades de valor).

Las Obligaciones Negociables PYME CNV revestirán el carácter de obligaciones negociables simples, no convertibles en acciones, en virtud de la Ley de Obligaciones Negociables, la Ley de Mercado de Capitales y las Normas de la CNV y tendrán derecho a los beneficios allí establecidos y estarán sujetas a los requisitos de procedimiento dispuestos en las mismas y en la Ley de Mercado de Capitales y las Normas de la CNV y las demás leyes y reglamentaciones argentinas aplicables, cumpliendo con todos sus términos. El Suplemento de Prospecto aplicable podrá disponer la emisión de obligaciones negociables simples, no convertibles en acciones, no subordinadas, y garantizadas o no garantizadas.

Las Obligaciones Negociables PYME CNV se emitirán con un plazo de vencimiento no inferior a treinta días desde su fecha de emisión, según se especifique en el respectivo Suplemento de Prospecto. El vencimiento máximo de las Obligaciones Negociables PYME CNV será el que se establezca en el Suplemento de Prospecto aplicable, sujeto a cualquier requisito legal o regulatorio.

27) Forma y Denominación.

Las Obligaciones Negociables PYME CNV se emitirán en las denominaciones mínimas y en otras denominaciones especificadas en el Suplemento de Prospecto aplicable. Las Obligaciones Negociables estarán representadas por Certificados Globales a ser depositados en Caja de Valores S.A., de acuerdo a lo establecido por la Ley $N^{\circ}$ 24.587 de Nominatividad de los Títulos Valores Privados, según se especifique en el Suplemento de Prospecto aplicable.

28) Forma de Integración.

Las Obligaciones Negociables PYME CNV podrán integrarse en efectivo y/o en especie, según se determine en el Suplemento de Prospecto aplicable.

29) Restricciones para la adquisición de las Obligaciones Negociables PYME.

Las Obligaciones Negociables PYME CNV sólo podrán ser adquiridas por inversores calificados, conforme art. 12, sección I, Capitulo VI, Título II, de las normas de la CNV. Véase punto 3), apartado I de este Prospecto.

30) Garantía y rango.

Las Obligaciones Negociables PYME CNV emitidas en el marco de este Programa calificarán como Obligaciones Negociables PYME CNV simples, no convertibles en acciones, no subordinadas, y garantizadas o no garantizadas, según la ley argentina, conforme se especifique en el respectivo Suplemento de Prospecto. En el supuesto de aprobarse la emisión de

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Obligaciones Negociables PYME CNV no garantizadas, las mismas en todo momento tendrán al menos igual prioridad de pago que toda otra deuda no garantizada, presente y futura (salvo las obligaciones que gozan de preferencia por ley o de puro derecho).

31) Tasa de Interés

Las Obligaciones Negociables PYME CNV podrán o no, devengar intereses a la tasa de interés o fórmula para tasas de interés que se establezca en el Suplemento de Prospecto aplicable. El Suplemento de Prospecto aplicable podrá disponer o no, que cada obligación negociable devengue intereses a una tasa fija o a una tasa determinada por referencia una a tasa de interés base u otra fórmula para tasas de interés variable o podrán no devengar intereses.

32) Duración del Programa

El Programa tendrá una duración de cinco (5) años contados a partir de la autorización de la CNV. Desde el vencimiento de dicho plazo, no podrán emitirse nuevas series bajo el programa.

33) Precio de emisión.

Bajo este Prospecto Global, se podrán emitir Obligaciones Negociables PYME CNV a su valor nominal o a descuento o con prima respecto de su valor nominal, según detalle el Suplemento de Prospecto aplicable. El precio de emisión de las Obligaciones Negociables PYME CNV será el que se establezca en el Suplemento de Prospecto aplicable.

34) Moneda / Unidades de Valor

Se podrán emitir Obligaciones Negociables PYME CNV en pesos, o en dólares estadounidenses, o en Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por "CER" ("UVA"), o en Unidades de Vivienda actualizables por el Índice del Costo de la Construcción- Ley N°27.271 ("UVI"), de conformidad con lo establecido por el BCRA en las Comunicaciones "A" 5945 y "A" 6069, sus modificatorias y complementarias, o en cualquier unidad de valor que se apruebe en el futuro, según especifique el Suplemento de Prospecto aplicable.

35) Plazo

Las Obligaciones Negociables PYME CNV se emitirán con un plazo de vencimiento no inferior a TREINTA (30) días. El vencimiento máximo de las Obligaciones Negociables PYME CNV será el que se establezca en el Suplemento de Prospecto aplicable, sujeto a cualquier requisito legal o regulatorio aplicable.

36) Pago de Capital e Intereses

Según se especifique en el Suplemento de Prospecto aplicable si cualquier fecha de pago de cualquier monto bajo las Obligaciones Negociables PYME CNV (incluyendo, sin limitación, capital, intereses, intereses moratorios y Montos Adicionales) no fuera un Día Hábil, dicho pago será efectuado en el Día Hábil inmediatamente posterior. Cualquier pago adeudado bajo las Obligaciones Negociables efectuado en dicho Día Hábil inmediatamente posterior tendrá la misma validez que si hubiera sido efectuado en la fecha en la cual vencía el mismo, y no se devengarán intereses durante el período comprendido entre dicha fecha y el Día Hábil inmediatamente posterior.

37) Rescate y Compra

a) Rescate por cuestiones impositivas.

Las Obligaciones Negociables PYME CNV podrán ser rescatadas en su totalidad, no en forma parcial, a un precio igual al 100% del valor nominal más intereses devengados e impagos

mfn 25

en caso de ocurrir ciertos acontecimientos fiscales en Argentina, según se especifique en el respectivo Suplemento de Prospecto. En todos los casos de rescate, se garantizará el trato igualitario entre los inversores.

b) Rescate a opción de la Compañía.

El Suplemento de Prospecto aplicable podrá disponer que las Obligaciones Negociables PYME CNV de una clase puedan ser rescatadas a opción de la Compañía, en forma total o parcial al precio o a los precios que se especifiquen en el Suplemento de Prospecto aplicable. En todos los casos de rescate, se garantizará el trato igualitario entre los inversores. El rescate parcial será realizado a pro rata entre los tenedores.

c) Rescate por cambio de control.

El Suplemento de Prospecto aplicable podrá disponer que las Obligaciones Negociables PYME CNV de una clase sean rescatadas ante un cambio de control accionario en los términos y condiciones especificados en el Suplemento de Prospecto aplicable.

d) Rescate a opción del tenedor.

El Suplemento de Prospecto aplicable podrá disponer que las Obligaciones Negociables PYME CNV de una o más series puedan ser rescatadas a opción de los tenedores en los términos y condiciones especificados en el Suplemento de Prospecto aplicable.

e) Rescate de Obligaciones Negociables PYME CNV con descuento de la emisión original.

El Suplemento de Prospecto aplicable podrá disponer que las Obligaciones Negociables PYME CNV de una o más series puedan ser rescatadas con descuento de la emisión original en los términos y condiciones especificados en el Suplemento de Prospecto aplicable.

f) Cancelación.

Las Obligaciones Negociables PYME CNV rescatadas integramente por la Compañía serán canceladas y no podrán ser nuevamente remitidas o revendidas.

g) Recompra de Obligaciones Negociables PYME CNV.

La Compañía podrá en cualquier momento comprar o de otro modo adquirir cualquier Obligación Negociable PYME CNV en el mercado abierto o de otra forma a cualquier precio, y podrá revenderlas o enajenarlas en cualquier momento; teniendo en cuenta que, para determinar en cualquier momento si los tenedores del monto de capital requerido de Obligaciones Negociables PYME CNV en circulación han formulado o no una solicitud, demanda, autorización, instrucción, notificación, consentimiento o dispensa, las Obligaciones Negociables PYME CNV mantenidas por la Compañía no se computarán y se considerarán fuera de circulación.

h) Procedimiento para el pago al momento del rescate.

Si se hubiera enviado notificación de rescate en la forma establecida en el Suplemento de Prospecto pertinente, las Obligaciones Negociables PYME CNV de una más series que deban ser rescatadas, vencerán y serán pagaderas en la fecha de rescate especificada en dicha notificación, y contra presentación y entrega de las Obligaciones Negociables PYME CNV en el lugar o lugares especificados en dicha notificación, serán pagadas y rescatadas por la Compañía en los lugares, en la forma y moneda allí especificada, y al precio de rescate allí establecido, junto con los intereses devengados y Montos Adicionales, si hubiera, a la fecha de rescate.

38) Aspectos impositivos. Montos adicionales.

Todos los pagos relacionados con las Obligaciones Negociables PYME CNV serán efectuados por el Emisor sin retención o deducción por o a cuenta de cualesquiera impuestos, derechos, gravámenes, tasas, retenciones o gastos de transferencia de cualquier naturaleza, presentes o futuros. En el caso de que así se apliquen o establezcan esos gravamenes u

$\frac{1}{n}$ 26

obligaciones, el Emisor pagará los montos adicionales ("Montos Adicionales") que sean necesarios a fin de garantizar que los montos netos que reciban los titulares después de un pago, retención o deducción respecto de dicho gravamen u obligación, sean iguales a los respectivos montos de capital e intereses que hubieran recibido con relación a las Obligaciones Negociables, según sea el caso, en ausencia de dicha retención o deducción. Ello excepto que no deban pagarse Montos Adicionales respecto de un inversor (o a un tercero en nombre de un inversor), cuando dicho inversor sea responsable del pago de esos impuestos en relación con sus Obligaciones Negociables en razón de mantener alguna conexión con la Nación, una jurisdicción provincial o local, o con el Emisor, distinta de la simple titularidad de esas Obligaciones Negociables o el recibo del pago pertinente respecto del mismo.

39) Asambleas de tenedores. Reuniones a distancia.

En cualquier momento podrán convocarse y celebrarse asambleas de tenedores de Obligaciones Negociables PYME CNV para tratar y decidir sobre cualquier cuestión que competa a la asamblea de tenedores de las mismas. Tales asambleas se llevarán a cabo conforme con lo dispuesto por la Ley de Obligaciones Negociables, las Normas de la CNV y las demás disposiciones legales vigentes. La convocatoria, el quórum, las mayorías y los demás aspectos de dichas asambleas se regirán por tales disposiciones legales.

A partir de las modificaciones introducidas a la Ley de Obligaciones Negociables por la Ley de Financiamiento Productivo, se deja sin efecto el requisito de unanimidad dispuesto en el artículo 354 de la Ley General de Sociedades para modificar condiciones fundamentales de la emisión. El Suplemento de Prospecto respectivo deberá contener disposiciones sobre quórum y mayorías, en su caso estableciendo aquellas modificaciones o dispensas que podrán ser aprobadas por las mayorías establecidas para las asambleas extraordinarias y podrá habilitar la posibilidad de obtener el consentimiento de los obligacionistas sin necesidad de celebración de asamblea por intermedio de un medio fehaciente que asegure a todos los obligacionistas la debida información previa y el derecho a manifestarse.

Con fecha 5 de abril de 2020, mediante la Resolución General N°830/2020, la CNV estableció que las entidades emisoras podrán celebrar reuniones a distancia durante el período de aislamiento para minimizar la propagación del COVID-19, mientras se cumplan ciertos requisitos como la garantía de libre accesibilidad a las reuniones de todos los accionistas con voz y voto, la transmisión simultánea de sonido, imágenes y palabras en el transcurso de toda la reunión, su grabación en soporte digital y la conservación de una copia por cinco años, entre otros. En los casos en que la posibilidad de celebrar las asambleas a distancia no se encuentre prevista en el estatuto, la entidad emisora deberá difundir la convocatoria por todos los medios necesarios, a fin de garantizar los derechos de los accionistas y se deberá contar con el quórum exigible para las asambleas extraordinarias y resolver como primer punto del orden del día su celebración a distancia con la mayoría exigible para la reforma del estatuto social. Mediante el Criterio Interpretativo N°80 la CNV estableció que en atención a que el Decreto N°867/2021 prorrogó la emergencia sanitaria hasta el 31 de diciembre de 2022, se mantendrá la vigencia de la Resolución General N°830 para la celebración de asambleas virtuales en los términos y condiciones allí dispuestos. Sin perjuicio de ello, serán los órganos de administración los que deberán merituar las condiciones y situaciones particulares de cada sociedad y optar por la celebración de la asamblea presencial o virtual garantizando el debido cumplimiento de los recaudos legales y sanitarios correspondientes.

Las entidades emisoras también podrán celebrar reuniones del órgano de administración siempre que se cumpla con los recaudos previstos en el artículo 61 de la Ley de Mercado de Capitales.

40) Mercados.

Las Obligaciones Negociables PYME CNV emitidas en el marco del Programa podrán ser listadas y negociarse en uno o varios mercados autorizados del país o del exterior, de acuerdo a lo que se establezca en el Suplemento de Prospecto aplicable

41) Colocación de las Obligaciones Negociables PYME CNV.

La colocación pública de las Obligaciones Negociables PYME CNV en Argentina tendrá lugar de acuerdo con las disposiciones establecidas en la Ley de Mercado de Capitales y demás normas aplicables de la CNV, debiendo los Suplementos de Prospecto detallar el plan de distribución y los esfuerzos de colocación a realizar conforme a dicha normativa.

Se deja constancia que a los efectos de suscribir las Obligaciones Negociables PYME CNV que se emitan en el marco de este Programa, los interesados, además de reunir la condición de "inversor calificado" (ver apartado I, punto 3) de este Prospecto), deberán suministrar aquella información o documentación que la Compañía deba o resuelva libremente solicitarles para el cumplimiento de, entre otras, las normas sobre lavado de activos de origen delictivo y sobre prevención del lavado para el mercado de capitales emanadas de la UIF creada por la Lev N°25.246 y sus modificatorias y complementarias. Este Prospecto estará disponible al público en general en Argentina.

El procedimiento de colocación – licitación o subasta pública o formación de libro–será informado en el Suplemento de Prospecto respectivo.

42) Notificaciones.

Todas las notificaciones en relación con las Obligaciones Negociables PYME CNV que la Compañía deba efectuar a los tenedores de las mismas, se efectuarán mediante publicaciones que requieran las normas aplicables de la CNV y las demás disposiciones legales vigentes, así como mediante las publicaciones que requieran las normas aplicables de los mercados autorizados en los que se solicite el listado y/o la negociación de las Obligaciones Negociables PYME CNV. Asimismo, podrá disponerse medios de notificación adicionales complementarios para cada clase de las Obligaciones Negociables PYME CNV, los cuales se especificarán en el Suplemento de Prospecto correspondiente.

43) Fiduciarios y Agentes.

Las Obligaciones Negociables PYME CNV podrán ser o no emitidas en el marco de convenios de fideicomiso y/o de convenios de agencia que oportunamente la Compañía celebre con entidades que actúen como fiduciarios y/o agentes. La existencia de fiduciarios y agentes se detallará en los Suplementos de Prospecto correspondientes.

44) Calificaciones de riesgo.

De conformidad con lo dispuesto en la Ley de Mercado de Capitales, la Compañía ha optado por no calificar al Programa y según se especifique en el Suplemento de Prospecto correspondiente, decidirá si calificar o no, cualquier serie y/o clase de títulos a ser emitidos bajo el Programa.

45) Compensación y Liquidación.

Se especificará en el Suplemento de Prospecto aplicable.

46) Gastos de la emisión.

La Compañía informará los gastos relacionados con la emisión de cada serie de las Obligaciones Negociables PYME CNV en el Suplemento de Prospecto respectivo.

47) Destino de los fondos.

Los fondos netos obtenidos por la colocación y emisión por oferta pública de las Obligaciones Negociables PYME CNV emitidas bajo el Programa serán destinados para uno o más de los destinos previstos en el artículo 36 de la Ley de Obligaciones Negociables (según fuera modificada y/o complementada, específicamente por la Ley N°27.440 de Financiamiento-Productivo) y/o los que se establezcan en las regulaciones aplicables, correspondiendo al

28 Vai

directorio de la Sociedad, o en su caso a los funcionarios subdelegados por el mismo, determinar dentro de este marco general a qué destino en particular se afectará el producido neto de la colocación de cada serie de las Obligaciones Negociables PYME CNV. Conforme a lo requerido en la normativa mencionada anteriormente, los fondos netos obtenidos de la oferta y venta de cualquier serie de las Obligaciones Negociables PYME CNV serán utilizados para inversiones en activos físicos y bienes de capital situados en el país, adquisición de fondos de comercio situados en el país, integración de capital de trabajo en el país o refinanciación de pasivos, la integración de aportes de capital en sociedades controladas o vinculadas a la Sociedad, a la adquisición de participaciones sociales y/o financiamiento del giro comercial de su negocio. El destino específico de los fondos obtenidos de la oferta y venta de cada serie de las Obligaciones Negociables PYME CNV se indicará en el Suplemento de Prospecto correspondiente.

Los fondos podrán destinarse transitoriamente a inversiones financieras que permitan preservar el valor de los mismos, y/o que permitan obtener un interés durante el tiempo en que estén a la espera de las inversiones previstas en el respectivo suplemento de prospecto.

48) Compromisos generales del Emisor.

Salvo que en las condiciones de emisión particulares de alguna serie se dispusiera de otra forma, en la medida en que permanezca pendiente el pago de cualquier servicio de las Obligaciones Negociables PYME CNV, el Emisor se compromete a cumplir los siguientes compromisos: (a) Conservación de Propiedades: el Emisor hará que todas sus propiedades utilizadas en o útiles para el desarrollo de sus actividades sean mantenidas en buenas condiciones de mantenimiento y funcionamiento, con excepción de aquellas manutenciones, reparaciones, renovaciones, reemplazos y mejoras cuya falta u omisión no pudiera tener un efecto significativamente adverso sobre las operaciones, actividades, situación (financiera o económica) del Emisor, consideradas como un todo; (b) Pago de Impuestos y otros Reclamos: El Emisor pagará o extinguirá, o hará que sea pagada o extinguida antes de que entre en mora (i) todos los impuestos, tasas, contribuciones y cánones que graven a el Emisor o a sus ingresos, utilidades o activos y todos aquellos otros exigidos, y (ii) reclamos legítimos de naturaleza laboral, por prestación de servicios o provisión de materiales que, en caso de no ser cancelados podrían tener un efecto significativamente adverso sobre las operaciones, actividades y situación (financiera o económica) del Emisor. (c) Seguros: El Emisor deberá contratar y mantener pagos todos los seguros que resulten pertinentes conforme a su actividad. (d) Mantenimiento de Libros y Registros: El Emisor mantendrá sus libros y registros de conformidad con los principios contables generalmente aceptados en la Argentina. (e) Cumplimiento de Leyes y Contratos: El Emisor cumplirá con (i) todas las leyes, decretos, resoluciones y normas de la Argentina o de cualquier órgano gubernamental o subdivisión política que posea jurisdicción sobre el Emisor, y (ii) todos los compromisos y demás obligaciones contenidas en contratos significativos respecto de los cuales el Emisor sea parte, excepto cuando el incumplimiento no pudiera razonablemente tener un efecto significativamente adverso sobre las operaciones, actividades o situación (financiera o económica) del Emisor.

49) Eventos de Incumplimiento.

Será considerado un evento de incumplimiento ("Evento de Incumplimiento") cualquiera de los siguientes hechos: (a) Falta de pago de los intereses y/o capital adeudados respecto de las Obligaciones Negociables PYME CNV cuando los mismos resulten vencidos y exigibles, y dicha falta de pago persistiera por un período de cinco (5) Días Hábiles; (b) Si el Emisor no cumpliera u observara debidamente cualquier término o compromiso establecidos en las condiciones de emisión de las Obligaciones Negociables PYME CNV y dicha falta de cumplimiento u observancia continuara sin ser reparada diez (10) días después de que cualquier inversor haya cursado aviso por escrito al Emisor; (c) El Emisor solicitara la formación de concurso preventivo

$M$

de acreedores o la declaración de su propia quiebra; (d) Si el Emisor iniciara procedimientos para un acuerdo preventivo extrajudicial en los términos de la legislación concursal; (e) Fuera solicitada la quiebra del Emisor y la misma no fuera desistida, rechazada o levantada en el término de diez (10) Días Hábiles de ser notificado; (f) Si el mercado donde se listen las Obligaciones Negociables PYME CNV cancelara la autorización de listado; (g) el Emisor figurara en la Central de Riesgo del Banco Central de la República Argentina ("BCRA") en situación irregular 21 (clasificaciones $4 \times 5$ ).

En cualquiera de los casos de Eventos de Incumplimiento, cualquier titular o titulares de las Obligaciones Negociables PYME CNV que en ese momento se encuentren en circulación que represente un veinte por ciento (20%) del capital total no amortizado de su serie respectiva, deberá cursar intimación al Emisor para que formule las explicaciones correspondientes (salvo concurso o quiebra de la Sociedad) y en su caso dé cumplimiento a su obligación dentro de los cinco (5) Días Hábiles de ser intimada.

Incumplida esta intimación se declarará la caducidad de plazos de la/s serie/s respecto d de las cuales fueran tenedores los obligacionistas que intimaron conforme párrafo precedente. La caducidad se declarará mediante envío de aviso por escrito que el/los obligacionistas requirente/s deben enviar al Emisor, quien lo deberá publicar inmediatamente en los medios de información de los mercados donde se listen y/o negocien las Obligaciones Negociables PYME CNV y en la AIF. La fecha de caducidad de plazo será la fecha de envío del aviso a la Sociedad (la "Fecha de Caducidad de Plazos").

Ante la declaración de caducidad de plazos, en cualquiera de los supuestos precedentes, el capital se tornará inmediatamente vencido y exigible junto con los intereses devengados hasta el efectivo pago, sin ninguna otra acción o aviso de cualquier naturaleza a menos que con anterioridad a la fecha de entrega del aviso se hubieran remediado todos los Eventos de Incumplimiento que lo hubieran motivado, y no se verificaran otras nuevas. Si en cualquier momento con posterioridad a que el capital de las Obligaciones Negociables PYME CNV hava sido declarado vencido y exigible, y antes de que se haya obtenido o registrado una venta de bienes en virtud de una sentencia o mandamiento para el pago del dinero adeudado, el Emisor abonara una suma suficiente para pagar todos los montos vencidos de capital e intereses respecto de la totalidad de las Obligaciones Negociables PYME CNV que se hayan tornado vencidos, con más los intereses moratorios, y se hayan reparado cualesquiera otros incumplimientos referidos a esas Obligaciones Negociables PYME CNV, entonces la declaración de caducidad quedará sin efecto.

50) Jurisdicción.

Toda controversia que se suscite entre la Emisora, los inversores en Obligaciones Negociables PYME CNV, cualquier persona que intervenga en cualquier carácter en cualquiera de las series que se emitan bajo el Programa, y cualquier tercero con relación a lo previsto en el presente Prospecto y/o cualquier Suplemento de Prospecto aplicable, su existencia, validez, calificación, interpretación, alcance, cumplimiento o resolución, se resolverá definitivamente por el tribunal arbitral permanente del mercado donde se listen y/o negocien las Obligaciones Negociables PYME CNV, de conformidad con las disposiciones del artículo 46 de la Ley de Mercado de Capitales, salvo en éste último aspecto que en el Suplemento de Precio correspondiente se establezca la competencia de otro tribunal, y dejando a salvo la posibilidad de los tenedores de acudir a los tribunales competentes del domicilio del Emisor.

51) Acción Ejecutiva.

De conformidad con el artículo 29 de la Ley de Obligaciones Negociables, los títulos que revisten el carácter de obligaciones negociables otorgan a sus titulares el derecho de iniciar acción ejecutiva, por lo tanto, de acuerdo con el artículo 129 de la Ley de Mercado de Capitales, eu alquier

30 n

depositario de las Obligaciones Negociables PYME CNV se encuentra habilitado para expedir certificados respecto de las Obligaciones Negociables PYME CNV representadas por títulos globales, a favor de cualquier titular beneficiario. Estos certificados habilitan a sus titulares beneficiarios a demandar judicialmente ante cualquier tribunal competente en la Argentina, incluyendo la vía ejecutiva, con el fin de obtener cualquier suma adeudada bajo las Obligaciones Negociables PYME CNV.

$\sim$

VI. INFORMACIÓN CONTABLE DE LA EMISORA.

52) Fecha de cierre de ejercicio

El cierre de los ejercicios contables de la Emisora es con fecha 31 de diciembre de cada año.

53) Estados contables completos de la Emisora

Los estados contables completos de la Emisora correspondientes a los últimos tres (3) ejercicios económicos, finalizados el 31 de diciembre de 2019, 2020 y 2021 respectivamente y los estados contables especiales con fecha de cierre el 30 de septiembre de 2022, se encuentran a disposición de los interesados en el domicilio de la Emisora, sito en Av. Rogelio Nores Martínez nº 2649, 8º B, Barrio Jardín, ciudad de Córdoba.

Adicionalmente, se encuentran a disposición de los inversores en la autopista de la información financiera de la página web de la CNV (www.argentina.gob.ar/cnv), bajo los siguientes números de ID:

Estados contables con cierre al:	Número de ID en AIF
31/12/2019	#2950340 y #2950230
31/12/2020	#2950350 y #2950345
31/12/2021	#2950358 y #2950355
30/09/2022	#2986497 y #2986472

Finalmente, también están a disposición de los inversores en la página web de la Emisora: https://www.grupoedisur.com.ar/web/es/.

54) Síntesis de resultados correspondiente a últimos tres ejercicios (2019,2020,2021, 2022).

En el siguiente cuadro se detalla la síntesis de los estados de resultados de la Emisora correspondientes a los últimos tres ejercicios contables. Los montos están expresados en pesos a valores de cada cierre.

	30/09/2022	Variación anual		31/12/2021	Variación anual		31/12/2020	Variación anual		31/12/2019
ngresos por Ventas	3.143.151.944	169%		1.168.751.066	17%		996.113.341	31%		760.637.351
Costos de ventas	$-2.126.588.155$	100%		.062.881.480	12%		951.475.462	19%		800.166.028
Resultado Bruto	1.016.563.789	860%		105.869.586	137%		44.637.879	$-213%$		39.528.677
Resultado por valuación al VNR	2.226.343.808	213%		712.390.061	158%		275.673.609	15%		239.950.768
Gastos de Comercialización	$-331.820.409$	47%	$\overline{\phantom{a}}$	225, 176, 061	67%	÷	134.696.683	24%	×	108.812.925
Gastos de Administración	$-170.872.226$	57%	۰	108.857.105	65%	٠	65,782,168	53%	$\overline{a}$	42.952.865
Resultado Operativo	2.740.214.962	466%		484.226.481	304%		119.832.637	146%		48.656.301
Resultados Financieros y por tenencia	374.859.407	$-7%$		401.784.735	$-156%$	×.	719.431.864	$-417%$		226.684.776
Otros ingresos y egresos	1.281.940.496	245%		371.355.667	$-70%$		1.249.639.364	$-952%$		146.648.246
Resultado antes de impuesto a las ganancias	4.397.014.865	250%		1.257.366.883	93%		650.040.137	405%		128.692.831
mpuesto a las ganancias	$-2.158.215.619$	386%	$\overline{\phantom{a}}$	444.337.443	88%		235.880.266	161%	u	90.336.251
RESULTADO DEL EJERCICIO	2.238.799.246	175%		813.029.440	96%		414.159.871	980%		38.356.581

55) Síntesis de situación patrimonial correspondiente a últimos tres ejercicios $(2019, 2020, 2021, 2022).$

En el siguiente cuadro se detalla la síntesis de la situación patrimonial de la Emisora correspondiente a los últimos tres ejercicios contables. Los montos están expresados en pesos a valores de cada cierre.

CTIVO

						Variación			Variación
ctivo Corriente	30/09/2022	Part	Variación anual	31/12/2021	Part.	anual	31/12/2020	Part.	anual	31/12/2019	Part.
sponibilidades	200.977.681	1%	50%	134.373.464	1%	74%	77.193.972	1%	29%	59.708.489	1%
réditos por ventas	430.745.377	2%	26%	343.052.863	3%	.4%	358.124.127	5%	36%	263.566.397	5%
tros créditos	402.313.167	2%	116%	186.209.070	1%	337%	42 628 614	1%	56%	27.269.650	1%
enes de cambio	10.586.485.453	40%	180%	3.786.242.182	28%	66%	2.280.647.398	30%	26%	1.809.966.363	36%
stal Activo Corriente	11.620.521.677	44%	161%	4,449,877,579	32%	61%	2.758.594.111	37%	28%	2.160.510.899	43%
ctivo Corriente	30/09/2022	Part.	Variación anual	31/12/2021	Part	Variación anual	31/12/2020	Pert.	Vanación enuel	31/12/2019	Part.
réditos por ventas	433.217.160	2%	289%	111.250.644	1%	73%	64.411.348	1%	100%		$0\%$
versiones	435.113.332	2%	17%	371.402.131	3%	43%	260.322.667	3%	$-29%$	368.378.247	7%
ienes de cambio	9.220.475.555	35%	35%	6.846.375.218	50%	78%	3.836.810.265	51%	73%	2.221.915.707	44%
tros activos	3.550.481.975	26%	162%	1.355.436.385	10%	521%	218.434.836	3%	100%	÷	0%
ienes de uso	1.003.258.876	4%	78%	562.427.630	4%	53%	367.528.624	5%	28%	286.474.009	6%
ctivos intangibles	497.686	0%	43%	348.487	0%	32%	263.969	0%	16%	227.070	0%
otal Activo No Corriente	14.643.044.584	56%	58%	9.247.240.495	68%	95%	4.747.771.709	63%	65%	2.876.995.033	57%
OTAL DEL ACTIVO	26.263.566.261	100%	92%	13.697.118.074	100%	82%	7.506.365.820	100%	49%	5.037.505.932	100%
ASIVO
saivo Corriente	30/09/2022	Part.	Variación anual	31/12/2021	Part.	Variación anual	31/12/2020	Part.	Variación anual	31/12/2019	Part

eudas comerciales	1.519.066.707	8%	141%	629.157.968	6%	79%	351.855.082	6%	66%	212.327.648	5%
emuneraciones y cargas sociales	139.564.817	1%	130%	60.776.647	1%	7%	56.942.896	1%	102%	26.141.579	1%
argas fiscales	488.194.176	3%	268%	132.657.832	1%	124%	59.212.756	1%	12%	52.694.791	1%
nticipos de clientes	7.747.574.483	42%	674%	1.001.567.130	10%	5%	953.574.767	16%	20%	797.835.786	20%
réstamos	491.969.971	3%	17%	418.743.397	4%	10%	380.602.186	7%	30%	292.663.960	7%
tras deudas	814.283.815	4%	174%	297.380.539	3%	455%	53.582.165	1%	89%	28.323.037	1%
otal Pasivo Corriente	11.200.653.968	60%	341%	2.540.283.514	24%	37%	1.855.769.852	32%	31%	1.411.986.802	35%
esivo No Corriente	30/09/2022	Part.	Variación anual	31/12/2021	Part.	Variación anual	31/12/2020	Part.	Variacion anual	31/12/2019	Part.
eudas comerciales	163.010.615	1%	163%	61.871.990	1%	$-52%$	129.618.757	2%	148%	52.295.948	1%
emuneraciones y cargas sociales	5.090.859	0%	$-15%$	6.056.515	0%	0%	6.053.349	0%	100%	×	0%
argas fiscales	2.754.845.527	15%	180%	985.173.582	9%	76%	558.369.217	10%	85%	301.969.236	7%
nticipos de clientes	3.094.279.011"	30%	$-41%$	5.243.664.655	50%	111%	2.482.066.198	42%	74%	1.427.840.244	35%
restamos	401.841.865	2%	$-29%$	566.159.253	5%	107%	273.802.247	5%	445%	50.263.882	1%
tras deudas	907.417.020	5%	$-8%$	983.550.258	9%	80%	546.186.506	9%	$-34%$	831.898.063	20%
otal Pasivo No Corriente	7.326.484.896	40%	$-7%$	7.846.476.253	76%	96%	3.996.096.273	68%	50%	2.664.267.372	65%
OTAL DEL PASIVO	18.527.138.865	100%	78%	10.386.759.768	100%	77%	5.851.866.125	100%	44%	4.076.254.175	100%
ATRIMONIO NETO

	30/09/2022	Part.	Variación anual	31/12/2021	Part.	Variación smual	31/12/2020	Part.	Variación antal	31/12/2019	Part.
apital suscripto	9.900.000	0%	0%	9,900.000	0%	0%	9.900.000	1%	0%	9.900.000	1%
juste de capital	201.138.273	3%	72%	117.175.219	4%	58%	74.288.316	4%	43%	51.939.248	5%
esenas	5.285.589.877	68%	123%	2.370.253.648	72%	105%	1.156.151.508	70%	34%	861.055.929	90%
esultado del ejercicio	2.238.799.246	29%	175%	813.029.440	25%	96%	414.159.871	25%	980%	38.356.581	4%
APITAL PROPIO	7.736.427.396	100%	134%	3.310.358.306	100%	100%	1.654.499.695	100%	72%	961.251.757	100%
OTAL DE PASIVO + PN	26.263.566.261			13.697.118.074			7.506.365.820			5.037.505.932
OTAL DEL ACTIVO	26.263.566.261			13.697.118.074			7.506.365.820			5.037.505.932

$U$

jit.

56) Estado de situación patrimonial correspondiente al período intermedio con cierre al 30 de septiembre de 2022.

ESTADO DE SITUACIÓN PATRIMONIAL AL 30/09/2022

Comparativo con ejercicio finalizado el 31/12/2021 expresado en moneda homogénea a la fecha de cierre

Cifras expresadas en Pesos

ACTIVO	30/09/2022	31/12/2021	PASIVO	30/09/2022	31/12/2021
ACTIVO CORRIENTE			PASNO CORRIENTE
Disponibilidades (Nota 3.1)	200.977.680.66	223.158.724.39	Deudas Comerciales (Nota 3.7)	1.519.066.706,94	1.044.864.705.70
Créditos por Ventas (Nota 3.2)	430.745.376.67	569.719.921.76	Remun. y Cargas Sociales (Nota 3.8)	139,564,816,88	100.933.908.67
Otros Créditos (Nota 3.3)	402.313.166,57	309.243.934,37	Cargas Fiscales (Nota 3.9)	488, 194, 175, 97	220.309.515.35
Bienes de Cambio (Nota 3.4)	10.586.485.453.05	8 287 945 194 22	Anticipos de Clientes (Nota 3.10)	7.747.574.482.85	1.599.138.249.14
			Préstamos (Nota 3.11)	491.969.970.72	695.421.846.84
			Otras Deudas (Nota 3.12)	814.263.614.78	493,870,292,42
TOTAL DEL ACTIVO CORRIENTE	11.620.521.678,95	7.390.067.774.74	TOTAL DEL PASIVO CORRIENTE	11.200.653.968,14	4.154.538.518,12
ACTIVO NO CORRIENTE			PASIVO NO CORRIENTE
Créditos por Ventas (Nota 3.2)	433 217 159 90	184,757,848,65	Deudas Comerciales (Nota 3.7)	163.010.615.10	102.752 983.13
Bienes de Cambio (Nota 3.4)	9.220.475.555.34	11.370.015.461.85	Remun. y Cargas Sociales (Nota 3.8)	5.090.859.08	10.058.267.44
Otros Activos (Nota 3.5)	3.550.481.974.82	2.251.020.748.94	Cargas Fiscales (Nota 3.9)	2.754,845.527.02	1.636.112.323.42
Bienes de Uso (Anexo A)	1.003.25B.876.19	934.043.292.61	Anticipos de Clientes (Nota 3.10)	3.094.279.010.72	8.772.537.228.54
Activos Intangibles (Anexo B)	497.685.59	578,744.32	Préstamos (Nota 3.11)	401.841.864,75	940.240.529.42
inversiones (Nota 3.6, Anexo C)	435.113.332.08	616.800.545.85	Otras Deudas (Nota 3.12)	907.417.019,80	1,633,416,412,37
TOTAL DEL ACTIVO NO CORRIENTE	14.643.044.583,92	15.357.216.638.22	TOTAL DEL PASIVO NO CORRIENTE	7.326.484.896,47	13.095.117.744,32
			TOTAL DEL PASIVO	18.527.138.864,61	17.249.656.262,44
			PATRIMONIO NETO
			(según estado correspondiente)	7.736.427.396.26	5.497.628.150.52
TOTAL DEL ACTIVO	26.263.566.260,87	22.747.284.412,96	TOTAL DEL PASIVO Y PATRIMONIO NETO	26.263.566.260,87	22.747.284,412.96

$\mu$

57) Estado de resultados correspondiente al período intermedio con cierre al 30 de septiembre de 2022.

ESTADO DE RESULTADOS POR EL PERIODO DE NUEVE MESES INICIADO EL 01/01/2022 Y FINALIZADO EL 30/09/2022 expresado en moneda homogénea a la fecha de cierre

	3009/2022
Ingresos por Ventas	3.143.151.943.79
Closto de Ventas (Anexo F).	(2.126.588.154.83)
Resultado Bruto	1.016.563.788,96
Resultado por Valuadón de Blenes de Cambio al Valor Neto de Realización (Nota 3.15).	2.226.343.807.95
Gastos de Administración (Anexo H).	(170.872.225.67)
Gastos de Comercialización (Anexo H)	(331.820.409.12)
Resultados de inversiones en entes relacionados	(181,687,213,76)
Resultados Financieros y por Tenencia (Incluyendo RECPAM) (Nota 3.13)	374.859.407.27
Otros Ingresos y Egresos (Nota 3,14)	1,463,627,709,33
Resultado antes del Impuesto a las Garancias	4.397.014.864.96
Impuesto a las Ganancias (Nota 7.b).	(2.158.215.619.22)
Recultado del periodo: Gananola	MARKET STARTED
Recultado por aoción ordinaria
Cantidad de Acciones	990,000
Resultado por Acción (Básico)	2.261.41

Cifras Expresadas en Pesos

Las Notas y los Anexos que se acompañan, forman parte integrante de estos Estados Contables.

58) Principales indicadores financieros de la Compañía.

PRINCIPALES INDICES	30.09.2022	2021	VARIACION	2020	VARIACION	2019	VARIACION
LIQUIDEZ CORRIENTE (AC/PC)	1.04	1.75	-40.77%	.41	24.24%	1,53	$-7.85%$
SOLVENCIA (A/P)	1.42	1.32	7.50%	.28	2.80%	1.24	3.80%
ENDEUDAMIENTO (P/PN)	2.39	3.14	$-23.68%$	3.54	$-11.29%$	4.24	$-16.59%$
INMOVILIZACION DEL ACTIVO (ANC/A)	0.64	0.68	$-5.79%$	0.63	6.74%	0.57	10.75%
RENTABILIDAD DEL PN (ROE)	0.29	0.25	17,83%	0.25	$-1.89%$	0.04	527,33%
MARGEN BRUTO	0.32	0,09	257,04%	0.04	102.14%	0.05	$-186.23%$

59) Honorarios del Directorio.

Mediante Asamblea General Ordinaria Unánime de fecha 20 de mayo de 2022, los accionistas aprobaron por unanimidad asignar al entonces Presidente y Director Titular, Ing. Fernando Alfonso María Reyna, la suma de pesos diez millones (\$10.000.000), al Vicepresidente y Director Titular, Cr. Horacio José Parga Villada, la suma de pesos diez millones (\$10.000.000) y al Director Titular, Arq. Rubén Beccacece, la suma de pesos cinco millones (\$5.000.000), en concepto de remuneración por comisiones especiales en el ejercicio finalizado con fecha 31 de diciembre de 2021.

60) Negociación de cheques electrónicos.

La Compañía negocia en el mercado cheques electrónicos. La Compañía ha negociado cheque electrónico con fecha 24/02/2023 por un importe de \$16.000.000 (Avalista el MV).

$(1/n$ $\mathcal{W}$

EMISORA

Edisur S.A. Av. Rogelio Nores Martínez 2649, 8° A Barrio Jardín Ciudad de Córdoba República Argentina

AUDITORES

Auren S.R.L. Bolívar 542 Barrio Güemes Ciudad de Córdoba República Argentina

ASESOR LEGAL

Ab. Mgter. Santiago Cornet Hipólito Yrigoyen 421, 4° A Ciudad de Córdoba República Argentina

Ciudad de Córdoba, 28 de marzo de 2023

Horació José Parga Villada Subdelegado

$\overline{\mathcal{C}}$

$\label{eq:1.1} \begin{array}{ccccc} \mathcal{W} & & & \ & \mathcal{W} & & \ & & \mathcal{W} & \ & & \mathcal{W} & \ \end{array}$