תוכן העניינים

	עמוד
30.06.2025 יום י החברה ל מצב עניינ קטוריון על דו"ח הדיר	5
ריים נסיים עיק נתונים פינ	7
ת למגורי ם חה - יזמו מנוע צמי	8
ני ת דשות עירו חה - התח מנוע צמי	11
ן להשקע ה חה - נדל" מנוע צמי	13
צב הכספ י ניתוח המ	15
לו ת אות הפעי ניתוח תוצ	17
נזילות	18
מו ן מקורות מי	19
של תאגיד י היבטי ממ	21
חבר ה ננסי של ה לדיווח הפי לוי בקשר הוראות גי	22
שנת 2024 החברה ל קופתי של בדוח הת קי התאגי ד תיאור עס עדכון פרק	23

20 באוגוסט 2025

דירקטוריון חברת י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ מתכבד להגי ש את דוח הדירקטוריון של החברה לתקופה שנסתיימ ה ביום 30 ביוני ,2025 בהתאם לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

תיאור החברה וסביבתה העסקית

י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ הינה חברה ציבורית, העוסק ת במישרין ובעקיפי ן באמצעות תאגידים שבשליטתה, בייזום , פיתוח, ושיווק והקמת נדל"ן למגורים ונדל"ן להשקעה. פעילות החברה מחולקת ל- 3 מנועי צמיחה עיקריי ם:

.1 ייזו ם והקמת נדל"ן למגורי ם
.2 התחדשות עירונית למגורי ם
.3 ייזו ם והקמת נדל"ן להשקעה

החברה שומרת מזה מספר שנים על דירוג 1A עם אופק יציב של מידרוג לניירות הערך שלה, אשר נכללים במדד ת" א ,35 ת"א נדל"ן, ת"א בנייה ועוד.

החברה פועלת לבניין הארץ מעל 35 שנה, גאה לצמוח לצד מדינת ישראל ולייצג את ערכיה. החברה מאמינה בלקיח ת אחריות משלב בו נרקם החזון ועד השלב בו נמסר המפתח, והרבה לאחר מכן. בהתאם חותרת החברה למקצועיו ת ומצוינות בתחום הנדל"ן.

פעילותה של החברה מושתת ת על מצוינות עסקית לצד ערכים נוספים וחשובים של אהבת הארץ, על דרך של בניי ה בפריסה רחבה של ערים בארץ, בטיחות בעבודה, אחריות כלפי מחזיקי הענין של החברה, בניי ה עצמית, איכות ותרומ ה לקהילה .

מזה שנים משקיעה החברה ברכישת קרקעות במיקומים אסטרטגיים. כמו כן, כחלק מתפיסתה העסקית של החברה , היא יוזמת ובונה את הפרויקטי ם בבנייה עצמית. אופי פעילות זה, לצד יעילות תפעולית, מניבים לחברה רווח גולמי גבו ה באופן עקבי לאורך שנים.

הונה העצמי של החברה נכון ליום 30 ביוני 2025 עומד על כ- 3.2 מיליארד ש"ח.

מנוע צמיחה יזמות למגורים והתחדשות עירוני ת

במסגרת מנועי צמיחה אלו, נכון ליום 30 ביוני 2025 מקימה החברה, מתכננת ויוזמת בישראל, הן על דרך של יזמו ת למגורים והן על דרך של התחדשות עירונית, כ- 39,200 יח"ד בפריסה גיאוגרפית רחבה )מתוכן חלק החברה הינו כ - 34,700 יח"ד(.

בתחום היזמות למגורים מוקמות ומתוכננות כ- 17,400 יח"ד )חלק החברה כ- 15,400 יח"ד( והיתרה, כ- 21,800 יח" ד )חלק החברה כ- 19,300 יח"ד(, בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

מנוע צמיחה נדל"ן להשקע ה

בנוסף לפרויקטים למגורים בארץ ובחו"ל, עוסקת החברה גם בתחום הנדל"ן להשקעה. פעילות זו כוללת מרכזי מסח ר ומשרדים להשכרה בדרום הארץ ובמרכזה בשטח כולל של כ- 92,000 מ"ר.

בנוסף, קיימים מספר פרויקטי ם בשלבי תכנון שונים המיועדים למסחר, משרדים, מלונאות ודיור להשכרה.

שיעור התפוסה הכללי בסך הנכסים הינו כ - .92% ליום 30 ביוני 2025 שווי הנכסים המניבים הינו בסך של כ- 946 מיליו ן ש"ח ושווי קרקעות ונכסים בהקמה מסתכם לסך של כ- 758 מיליון ש"ח.

אחריות ובטיחו ת

שיטת הבנייה העצמית מאפשרת לחברה הקפדה על איכות בניה מקצועית, לצד הצבת רף בטיחות גבוה בפרויקטים . לאור ריבוי התאונות בענף הבניה, שמה לה החברה למטרה לפעול בצורה המיטבית לשמירה על הבטיחות. במסגרת ז ו קיבלה החברה בשנת 2023 הסמכה לתקן בטיחות -45001ISO( וזאת בנוסף לעמידתה בתקן -9001ISO). כמו כן, לראשונה בישראל, קיבלה החברה בשנת 2024 את כוכב הזהב בבטיחות במסגרת "תכנית כוכבי הבטיחות" ש ל התאחדות הקבלנים – תכנית אשר מטרתה להוביל להתייעלות ושיפור בבטיחות בעבודה בענף הבנייה והתשתיות בישראל. בכך הגיעה החברה להישג המירבי במסגרת תכנית זו.

בחודש פברואר ,2025 קיבלה החברה את תו התקן הגבוה ביותר לאיכות הסביבה ממכון התקנים הישראלי. בכך הפכה החברה לחברת הבנייה הראשונה בישראל שהוסמכה לתקן מערכת ניהול סביבתי הבינלאומ י (ISO 14001 (ע"י מכו ן התקנים. הסמכה זו מדגישה את מחויבות החברה לשמירה על הסביבה באמצעות מערכת ניהול סביבתי מתקדמת , המתמקדת בצמצום ההשפעו ת הסביבתיות של אתרי הבנייה, כולל נושאים כמו חיסכון באנרגיה, ניהול שפכים, מניע ת אבק ומחזור חומרים .

תרומה לקהיל ה

החברה רואה בתרומה לקהילה בישראל נדבך חשוב בפעילותה. בפעילותה בתחום זה נותנת החברה עדיפות לתרומו ת בתחומי החינוך, ביטחון, הבריאות וסיוע לאוכלוסיות חלשות בישראל.

החברה מאמצת 3 יחידות צבאיות.

2 יחידות מאומצות במסגרת פרויקט "אמץ לוחם". אימוץ היחידה כולל פעילויות משותפו ת לעובדי החברה ולחייל י היחידה. היחידות אותן מאמצת החברה בפרויקט זה הינן:

.1 יחידת "חרב מגן", אשר אמונה על הגנת שמיה של מדינת ישראל ועוסקת בפרויקט "החץ".
.2 "היחידה הרב מימדית", שהינה יחידה משולבת של מקצועות היבשה, אוויר, סייבר ומודיעין.

בנוסף לפרויקט "אמץ לוחם", מאמצת החברה יחידה צבאית שלישית מטעם עמותת "גדולי ם במדים", אשר משלב ת בצה"ל נערים ונערות עם מוגבלויות וצרכים מיוחדים ובכך תורמת לשילובם בחברה הישראלית. האימוץ אינו מתבט א רק בתרומה כספית, אלא גם בליווי היחידה בכל תהליך הגיוס והשירות הצבאי .

במלחמת "חרבות ברזל" תרמה החברה סכומים משמעותיי ם ליחידות צבאיות, לחיילים, לתושבי ומפוני עוטף עזה , לבתי החולים ולשירותי הרפואה הדחופה. בנוסף אירחה החבר ה גדוד של חטיבת "גולני" במתחם הלוגיסטי שלה למש ך מספר חודשים, עד ליציאתו מעזה.

החברה מרכינה ראש לזכר ם של הנופלי ם והנרצחים, מייחלת לחזרת ם של כלל החטופים, להחלמת הפצועי ם ולשוב ם הביתה בשלו ם של חיילי צה"ל וכוחות הביטחון.

.1 נתוני מכירות יח"ד למגורים בארץ

	חודשי ם של שישה לתקופה ביוני ה ביו ם 30 שהסתיימ		ה של שלוש לתקופה הסתיימה חודשי ם ש יוני ביו ם 30 ב		לשנה ה ביו ם שהסתיימ בר 31 בדצמ
	2025	2024	2025	2024	2024
ד סה"כ יח"	336	494	176	247	1,097
ר ה חלק החב	318	470	168	234	1,025
)אלפ י כספי היקף סה"כ ש"ח (	791,066	1,155,649	421,791	646,474	2,601,369
ש"ח ( רה )אלפי חלק החב	734,574	1,078,737	395,044	603,787	2,361,853

מיום 1 ביולי 2025 ועד ליום 18 באוגוסט 2025 מכרה החברה 140 יח"ד בהיקף כספי של כ- 333,831 אלפי ש"ח . מתוכן, חלק החברה הינו 135 יח"ד בהיקף כספי של כ- 318,385 אלפי ש"ח. כמו כן, נחתמו 58 בקשות רכיש ה בהיקף כספי של כ- 283,846 אלפי ש"ח, אשר טרם נחתמו בגינן חוזים.

נכון ליום 30 ביוני ,2025 היקף הפרויקטים בביצוע של החברה כולל 3,712 יח"ד )חלק החברה 3,422 יח"ד ( ב- 20 פרויקטים ברחבי הארץ, מתוכן נמכרו 1,357 יח"ד )חלק החברה 1,256 יח"ד( בתמורה כספית כוללת ש ל כ- 2,799,613 אלפי ש"ח )חלק החברה כ- 2,657,486 אלפי ש"ח(.

במהלך התקופה חלה ירידה במכירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד, הירידה נובעת בין השאר מהשפעו ת רוחביות בשוק המקומי, אשר חווה האטה כללית בעיקר בשל השפעותיה של מלחמת "חרבות ברזל ו"מבצע עם כלביא" ובשל הודעת בנק ישראל לגבי הגבלת עסקאות במתוו ה .80%-20% החברה ממשיכה ל פעול להתאמת פעילותה התפעולית והמימונית, בהתאם לאתגרים בשוק,

לפרטים נוספים בדבר השפעת מלחמת "חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא" ראה להלן עדכון לפרק תיאור עסק י התאגיד לדו"ח התקופתי של החברה לשנת .2024

גרף היקף יח"ד שנמכרו ) לרבות מגרשים( לתקופה של 6 חודשי ם שהסתיימה ביו ם 30 ביוני ,2025 אשר מסתכ ם ל- 336 יח"ד )חלק החברה 318 יח"ד( :

גרף היקף כספי במיליוני ש" ח ממכירת דירות )לרבות מגרשים( לתקופה של 6 חודשי ם שהסתיימה ביו ם 30 ביוני ,2025 אשר מסתכ ם לסך של כ- 791 מיליון ש "ח )חלק החברה כ- 735 מיליון ש"ח(:

1 פרויקטים למגורים בישראל- כ- 18,607 יח"ד

נכון ליום 30.06.2025

פרויקטים בביצוע ומגרשים בשיווק - כ- 3,907 יח"ד3 2

412	ק קריית ביאלי
68	נתניה
81	ל גבעת שמוא
300	פתח תקווה
367	תל אביב
144	גבעתיים
189	אשדוד
366	אשקלון
246	קריית גת

פרויקטים בתכנון - כ- 1,910 יח"ד4 2

199	נתניה
458	תל אביב
286	אשקלון
56	מיתר
408	באר שבע
503	נתיבות

2 עתודות קרקע - כ- 12,790 יח"ד

חדרה	5,909	קריית גת	263
נתניה	454	נתיבות	150
תל אביב	681	אופקים	764
רמת גן	215	באר שבע	2,354
בת ים	319
רחובות	92
אשדוד	885
אשקלון	504
שדרות	200

1 לפרטים נוספים בדבר סטטוס הפרויקטים ראה סעיף 4.1.5 לפרק תיאור עסקי החבר ה בדוח התקופתי של החברה לשנת .2024 2 כולל חלק שותפים

3 מתוכן סך של 1,046 יח"ד בפרויקטים של התחדשות עירונית .

4 מתוכן סך של 199 יח"ד בפרויקטים של התחדשות עירוני ת

ההיצע הנמוך של הקרקעות במדינת ישראל אל מול הביקושים הגבוהים וקצב הגידול המהיר באוכלוסיית המדינה, זא ת בהשוואה ליתר מדינות ה- OECD, גורמים לגידול משמעותי בביקושים.

מציאות זו דורשת פתרונות חלופיים למלאי הקרקעות ליזמו ת פרויקטים למגורים, אשר באים לידי ביטוי בפרויקטים ש ל התחדשות עירונית- בין על דרך של פינוי בינוי ובין על דרך של תמ"א 38/2 הריסה ובניה. בשנים האחרונות חברות נדל" ן מקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית כדי לייצר מלאי יח"ד.

גם מצבים בטחוניים במדינה מכתיבים מציאות הדורשת מענ ה של התחדשות עירונית, כך למשל מלחמת "עם כלביא " במהלכה נפגעו לא מעט בנייני ם במדינה ואשר מולידה את הצורך לזרז תהליכי הוצאת פרויקטים של התחדשות עירוני ת לפועל. כך למשל, ביום 10 באוגוסט 2025 קבע הצוות הבין משרדי שהוקם במשרד האוצר לטובת הנושא, כי שיעו ר הסכמות הדיירים שמאפשר קידום מיזם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו מיר י טילים במהל ך מלחמ ת "עם כלביא" , יופחת ל51%- במקום ל67% כיום. עוד נקבע כי הרשות המקומית היא זו שתוביל את מהלך השיקום תוך קבלת סמכויו ת תכנון של ועדה מחוזית במתחמים שנפגעו. בנוסף, יתאפשר לכלול במתחמי השיקום גם אחוז מידתי של בניינים של א נפגעו – במידה ושילובם נדרש מטעמים תכנוניים לצורך קידום ההתחדשות העירונית במתחם כולו, הכל בכפו ף לחקיקה.

מהלך זה מספק פתרון לצורך ההולך וגדל לדירות עם ממ"ד ועל רקע זה נרשמה בחברה עליה בהיקפי החתימות ע ל הסכמי התחדשות עירונית בתקופה שלאחר מלחמת "עם כלביא" .

גם המדינה והרשויות המקומיות רואות בתחום ההתחדשות העירונית חלופה למחסור הקרקעות, זאת כפי שמשתק ף מיעדי הממשלה להגדלת כמו ת ושיעור היתרי הבניה לפרויקטים של התחדשות עירונית ביחס אל כלל היתרי הבניה .

בהתאם לאמור לעיל, רואה החברה בתחום ההתחדשות העירונית מנוע צמיחה משמעותי והי א משקיעה משאבים רבי ם בתחום, כפי שניתן לראות בטבלה שלהלן בה קובצו נתוני פרויקטים שהחברה יוזמת בפילוח לפי סטטוס ביצוע, תכנון ועתודות פרויקטים בתהליכים מתקדמים1:

בינו י של פינוי פרויקטי ם	כמות יח" לפינו י	יח "ד ד כמות 2 לבינוי	של תמ"א פרויקטי ם 38/2	יח "ד כמות לפינו י	ד כמות יח" לבינו י2
בהקמ ה פרויקטים	288	959	בהקמ ה פרויקטים	42	87
בתכנו ן פרויקטים	60	199	בתכנו ן פרויקטים	-	-
רויקטים עתודות פ מתקדמי ם בהליכים	4,434	19,813	רויקטים עתודות פ מתקדמי ם בהליכים	363	756
סה" כ 3	4,782	20,971	סה" כ	405	843

פרויקטים בהליכים "מתקדמים"- פרויקטים בעלי תב"ע מאושרת או בעלי שיעו ר חתימות של כ- 50% ומעלה או לאח ר זכייה במכרז של נציגו ת ¹ בעלי הדירות.

לפרטים נוספים בדב ר סטטוס הליכי התכנון ראו סעיף 4.1.6 לפרק תיאו ר עסקי החברה בדוח התקופתי של החברה לשנת .2024 ²

כולל חלק שותפים וחלקם של בעלי זכויות הקרקע. 3

עתודות פרויקטים מתקדמים של התחדשות עירונית בישראל כ- 20,569 יח"ד ¹

נכון ליום 30.06.2025

פינוי בינוי - כ - 19,813 יח"ד*

חיפה	700	חולון	299
נשר	520	ראשון לציון	911
ל טירת הכרמ	480	רמלה	873
נתניה	1,450	בני עייש	380
הרצליה	1,097	רחובות	869
ירושלים	632	ה מזכרת בתי	223
אור יהודה	1,066	אשדוד	2,242
פתח תקווה	1,321	אשקלון	1,788
תל אביב	290	נתיבות	1,000
רמת גן	493	באר שבע	2,734
בת ים	445

בנוסף מקדמת החברה טיפול בפרויקטי התחדשות עירונית בשלבים שונים בהיקף של כ- 22,500 יח"ד.

תמ"א 38/2 - כ- 756 יח"ד*

514	תל אביב
144	הוד השרון
98	גבעתיים

לפרטים נוספים בדבר סטטוס הפרויקטים להתחדשות עירונית הנ"ל ראה סעיף 4.1.6 )ו( לפרק תיאור עסקי החברה בדו"ח התקופתי לשנת .2024 ¹ *כולל חלק שותפים וחלקם של בעלי זכויות הקרקע.

תחום פעילות זה עוסק בייזום, פיתוח, בניה ורכישה של נדל"ן מניב. בשנים האחרונות מנוע צמיחה זה מהווה נדבך משמעותי בתחומי פעילות החברה.

במסגרת מנוע צמיחה זה, לחברה מרכזים מסחריים קיימים בשטח של כ- 92,000 מ"ר וכן פרויקטים בתכנון, בייזו ם ובהקמה בשטח של כ- 364,000 מ"ר .

שיעור התפוסה הכללי בנכסים המניבים הינו כ- .92%

נכון ליום 30 ביוני 2025 שווי הנכסים המניבים הינו בסך של כ- 946 מיליון ש"ח ושווי קרקעות ונכסים בהקמה הינו בס ך של כ- 758 מיליון ש"ח.

קיימים מספר פרויקטים בהקמה בהיקף של כ- 5,640 מ"ר מסחר ו- 19,660 מ"ר תעסוקה, אשר צפויים להתאכלס ב- 3 השנים הקרובות. סה"כ NOI צפוי מפרויקטים אלו עומד על כ- 18,662 אש"ח .

לפרטים בדבר תוצאות הפעילות של מנוע הצמיחה ראו להלן:

	דשים ל שישה חו לתקופה ש ביוני ה ביום 30 שהסתיימ		ודשים ל ל שלושה ח לתקופה ש ביוני ה ביום 30 שהסתיימ		31 יימה ביום שנה שנסת בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
			באלפ י ש"	ח
ת הפעילות ס ך הכנסו	32,817	29,450	16,632	15,686	61,622
ט ו וו י ההוגן, נ שינויים בש	)502(	46,879	)7,260(	43,077	121,288
לות רווח הפעי	18,811	62,236	2,330	51,660	154,311
סה"כ NOI	22,511	20,092	11,205	11,351	40,003

פרויקטים של נכסים מניבים בישראל- כ- 436,995 מ"ר

נכון ליום 30.06.2025

מרכזים קיימים עיקריים כ- 90,132 מ"ר

מיקום	שטח במ"ר
חריים מרכזים מס באר שבע-	35,541
י ומשרדים מרכז מסחר כפר סבא-	11,580
ם חר ומשרדי בת ים – מס	6,693
משרדים כז מסחרי ו דימונה- מר	18,737
שרדים חי מסחר ומ אשדוד- שט	5,868
ים כזים מסחרי נתיבות- מר	6,250
מסחר תל אביב -	5,463

פרויקטים בהקמה, בתכנון ועתודות קרקע עיקריים כ- 346,863 מ"ר

מיקום	שטח במ"ר
ומשרדים אות, מסחר בת ים- מלונ	101,035
ים סחר ומשרד אופקים- מ	43,406
שרדים ם, מסחר ומ רי סטודנטי שדרות- מגו	17,500
ים סחר ומשרד תל אביב- מ	52,848
ם חר ומשרדי נתניה – מס	17,661
ם חר ומשרדי חדרה – מס	12,000
ר ונאות ומסח אשקלון- מל	41,321
ר ונאות ומסח אשדוד- מל	20,162
"ד( רה )339 יח - דיור להשכ פתח תקווה * 2,100 מ"ר טח של ומסחר בש	40,930

*כולל חלק שותפים .

.1 ניתוח המצב הכספי

להלן נתונים עיקריים מתוך סעיפי המאזן :

	ליו ם 30 ב	יונ י	דצמב ר ליו ם 31 ב
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	ק ר	מבוק ר
נסיי ם נכסים פינ בשימוש ו ת מוגבלים ים, פקדונו שווי מזומנ מזומנים ו	242,877	198,707	643,509
פים מסים שוט ייבים ונכסי לקוחות, ח	727,224	691,975	765,204
מכיר ה מוחזקים ל שוטפים ה נכסים לא	88,037	14,190	114,066
כר ה כירה ולהש י דירות למ קמה ומלא בניינים בה	1,892,514	1,374,072	1,403,207
עי ן "ח מקרק ששולמו ע מקדמות מקרקעין ו	3,789,103	2,628,549	3,726,681
חרי ם שוטפים א נכסים לא	16,237	13,670	22,610
, נט ו רכוש קבוע	79,856	69,184	77,590
ה עה בהקמ ל"ן להשק שקעה ונד נדל"ן לה	1,738,849	1,518,503	1,694,394
ם סים נדחי ת ונכסי מ התחייבויו	111,904	65,433	125,385
ים ואחרים דים בנקאי טף מתאגי אשראי שו	736,242	402,368	648,575
אגרות חו ב	945,534	818,509	933,917
רו ת ת זכות אח אים ויתרו ספקים, זכ	360,779	341,218	408,111
ה קים למכיר ים המוחז ת בגין נכס התחייבויו	48,084	4,063	82,545
ר ת לזמן קצ עם לקוחו בגין חוזים התחייבות	186,332	197,983	243,873
מן ארו ך נקאיים לז תאגידים ב הלוואות מ	2,696,716	2,138,171	2,804,698
ארו ך זמן קצר ו תי בנייה ל למתן שירו התחייבות	241,966	175,698	185,054
ת פות אחרו ת לא שוט התחייבויו	37,512	42,651	37,381
שליט ה נן מקנות זכויות שאי	)325(	)443(	)325(
ת החברה בעלי מניו המיוחס ל הון עצמי	3,209,953	2,323,199	2,978,047
סה"כ הון	3,209,628	2,322,756	2,977,722
סך מאזן	8,574,697	6,508,850	8,447,263

להלן נתונים מתוך סעיפי הדו"ח על המצב הכספי וההסברים להתפתחויות העיקריות שחלו:

הערו ת	מבר ם 31 בדצ 2024	יוני ליו ליו ם 30 ב 2025	סעי ף

קרקעות מרכישת טון נובע עיקר הקי מות 325 רקעות קיי שקעה בק חדשות וה ד בסך 72 ם דיבידנ ח ומתשלו מיליון ש" מיליון ש"ח	643,509	242,877	נים, שווי מזומ מזומני ם ו מוגבלי ם פקדונות נסיים נכסי ם פינ בשימוש ו
צוע ש ל ניסה לבי בע מכ הגידול נו קופה. מהלך הת חדשים ב פרויקטים	1,403,207	1,892,514	לאי הקמה ומ בנייני ם ב שכרה כירה ולה דירות למ
בהוצאות ר מירידה בע בעיק הקיטון נו דה בחו" ז בחה ומירי היטלי הש לשלם בגין תשלומים הקדמת בעקבות מע"מ ב 2024 עק לשנת ברבעון 4 שבוצע ה ור המע"מ ירידת שיע	351,683	270,715	רי ם כאי ם ואח ספקים, ז
שהועבר ה מבעלות טון נובע עיקר הקי בחדרה. גין הקרקע התקופה ב	82,545	48,084	סי ם ת בגין נכ התחייבויו ם למכיר ה המוחזקי
תקבולים בהיקף ה ע מירידה הקיטון נוב ם התשלומי ללוח ביחס מלקוחות ת הביצוע. ולהתקדמו	243,873	186,332	ם ע ם בגין חוזי התחייבות לקוחו ת
שונה ש ל מדה לרא בע מהע הגידול נו בגי ן בנייה שירותי למתן התחייבות אור יהודה. נוי בינוי ב פרויקט פי	185,054	241,966	רותי למתן שי התחייבות בנייה
קר מרוו ח נובע בעי ון העצמי השינוי בה ן 301 מיליו של כ- ופה בסך כולל בתק 72 סך של דיבידנד ב ד תשלום ש"ח ומנג מיליון ש"ח	2,978,047	3,209,953	בעלי המיוחס ל הון עצמי בר ה מניות הח

.2 ניתוח תוצאות הפעילות

להלן נתונים עיקריים לגבי דוחות רווח והפסד של החברה :

סעי ף	לתקופה חודשי ם ש	של שישה ביו ם הסתיימה 30 ביונ י	י ם רות ושינוי חברה לית הסברי ה
	2025	2024
		ח אלפי ש"
מכירת הכנסות מ ות שכרת דיר דירות, ה סחריי ם ומבני ם מ הקמ ה ועבודות	780,524	865,623	ומקצ ב ירת דירות מהיקף מכ נסות נובע היקף ההכ היריד ה ם, עיקר , בפרויקטי הביצוע התקדמות בנוסף , המכירות. דה בהיק ף חסת לירי בסעיף מיו מימו ן בגין רכיב יליון ש" ח של 12 מ נרשם מיון אשתקד . המקבילה בתקופה שלא נכלל משמעותי
מכירת הכנסות מ קרקעות	188,303	107,102	רה . רקע בחד למכירת ק חס בעיקר הגידול מיו
ח גולמ י שיעור רוו	46.14%	42.76%	רויקטי ם תמהיל הפ מושפע מ ח הגולמי שיעור הרוו כאמו ר ירת קרקע וח בגין מכ ות, וכן מרו בין התקופ לעיל.
של שווי הוגן שינויי ם ב שקע ה נדל"ן לה	)502(	46,879	שבוצ ע משיערוך וכים נוב ע טון בשיער עיקר הקי ותעסוקה , למסחר בייעוד בקרקע לראשונה תקד . קבילה אש בתקופה מ
ימון, נט ו הוצאות מ	25,415	52,563	לגידו ל חס בעיקר מון נטו מיו וצאות המי הקיטון בה ל כ- 39 ם בסך ש ונו לנכסי שראי שהו בעלויות א שמעות י ב מימון מ ות בגין רכי וכן מהכנס מיליון ש"ח לראשונ ה שר יושם ן ש"ח, א - 12 מיליו בסך של כ גידו ל נגד, ישנו .2024 מ 4- לשנת ברבעון ה בסך ש ל מהבנקים ין אשראי הריבית בג בהוצאות גין קרק ע רעיונית ב אות ריבית ש"ח והוצ כ- 9 מיליון הועמד ו "ח, אשר מיליון ש ב כ - 17 בשדה ד .2024 עון 4 החל מרב לראשונה

.3 נזילות

.3.1 תזרים המזומנים, נטו

י ם רות ושינוי חברה לית הסברי ה	של שישה ביו ם הסתיימה 30 ביונ י	לתקופה חודשי ם ש	סעי ף
	2024	2025
	ח אלפי ש"
במלאי בע מגידול השלילי נו ול בתזרים עיקר הגיד ל כ- 202 ירה בסך ש דירות למכ קמה ומלאי בניינים בה סך של כ- ם אחרים ב פקים וזכאי מקיטון בס מיליו ן ש"ח, דמות ע"ח קרקעין ומק ל במלאי מ ש"ח, מגידו 125 מיליון ד קיטו ן ש"ח ומנג 77 מיליו ן סך של כ- מקרקעין ב ון ש"ח. כ- 186 מילי ם בסך של ייבים אחרי בלקוחות וח	)30,426(	)247,338(	זומנים תזרימ י המ פעילות ששימש ו ל שוטפת
ליון ש"ח ל כ- 33 מי ליה בסך ש ון נובע מע עיקר הקיט סי נדל" ן ממימוש נכ ל"ן, מירידה שקעות בנד בהיקף הה מתמורה "ח, מקיטון 23 מיליון ש סך של כ- להשקעה ב יליו ן ש"ח, של כ- 35 מ ם נט ו בס ך סים פיננסיי ממימוש נכ כ- 15 מיליו ן ש בסך של לי ם בשימו דונות מוגב ומקיטו ן פק ש"ח.	63,265	)45,684(	זומנים תזרימ י המ עילות שנבע ו מפ לפעילות( )ששימש ו השקעה
ן הנפקת תמורה בגי לי נובע מ זרים השלי הגידול בת בתקופה שהתקבלה מיליון ש"ח של כ- 125 מניות בסך ו בסך של אשראי, נט דול בפרעון שתק ד ומגי מקבילה א מהנפקת ל בתמורה ד, ישנו גידו ן ש"ח. מנג כ- 87 מיליו כחית. בתקופה נו מיליון ש"ח של כ- 137 אג"ח בסך	)7,963(	)79,039(	זומנים תזרימ י המ פעילות ששימש ו ל מימון

.3.2 בהתאם להוראת תקנה 10)ב() 14( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש" ל- ,1970 אש ר עניינה גילוי תזרים המזומנים החזוי למימון פירעון התחייבויות התאגיד במקרה של קיום סימנ י אזהרה לגב י התאגיד המדווח, נדרשת החברה לציין בדוחותיה התקופתיים האם מתקיימים לגביה סימני האזהרה המנויי ם בתקנה הנ"ל. נכון ליום 30 ביוני 2025 מתקיים בחברה סימ ן אזהרה של תזרים מזומנים שלילי מתמש ך מפעילות שוטפת. עם זאת, דירקטוריו ן החברה לאח ר שבח ן את נתוני ותחזיות החברה, סבו ר שסימן אזהר ה זה אינו מצביע על בעיית נזילות, בין היתר גם בהסתמך על הנימוקים שלהלן:
.1 התזרים השלילי מפעילות שוטפת נובע מרכישת קרקעות חדשות לצורך פיתוח עתידי, בנטרול אות ן רכישות, לחברה יש תזרים חיוב י מפעילות שוטפת.
.2 ליום 30 ביוני 2025 לחברה קיימים מזומנים, שווי מזומנים, פקדונות מוגבלים ונכסים פיננסיים בסך של כ- 243 מיליון ש"ח. לחברה הון חוזר חיובי לתקופה של 12 חודשים .
.3 לחברה יש מלאי קרקעו ת גדול שבחלקו היקף האשראי נמוך משמעותית ביחס לשווי, אשר להערכתה , ניתן יהיה להגדיל את האשראי בגינן, בהתאם למצב השוק ולממשן במקרה הצורך .
.4 נכון למועד חתימת הדו"ח לחברה יש מסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקפים משמעותיים. כמו כן , החברה ממחזרת וצופה כי תוכל להמשיך למחזר אשראים המתקבלים מתאגידים בנקאיים ושוק ההון.
- .5 לחברה צפויים בעתיד עודפים תזרימיים מהפרויקטים בהיקפים גבוהים.

לאור כל האמור לעיל להערכ ת דירקטוריון החברה )כשאין כ ל ודאות לכך( לא צפויה להיות בעיית נזילו ת כאמור .

.4 מקורות מימון

.4.1 אמצעיים הוניים

ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות החברה ליום 30.06.2025 הסתכם לסך של 3,209,953 אלפי ש" ח לעומת 2,978,047 אלפי ש"ח ליום .31.12.2024 להסברים על השינוי בהון העצמי ראה סעיף 1 לעיל.

.4.2 יתרת הלוואות מתאגידים בנקאיים ונותני אשראי אחרים

יתרת הלוואות לזמן קצר ליום 30.06.2025 )כולל חלויות שוטפות( מסתכמת בסך של 736,242 אלפ י ש"ח. הלוואות החברה מהבנקים בארץ הן בדרך כלל בתנאי פריים + 0.1%-0.5% בממוצע. מתוך הס ך הנ"ל, סך של 32,221 אלפי ש" ח מקורו בהלוואות מבנקים ברומניה צמודות ליורו ונושאות ריבית בתנא י יורובור + 2.9% בממוצע. וכן, סך של 490 אלפי ש"ח הלוואות אחרות ברומניה, צמודות לליי הרומני .
יתרת הלוואות לזמן ארוך ליום 30.06.2025 )בניכוי חלויות שוטפות( מסתכמת לסך של 2,696,716 אלפי ש"ח. הלוואות החברה מהבנקים בארץ הן בדרך כלל בתנאי פריים + 0.2%-0.6% בממוצע.

להלן גרף התפלגות האשראי הבנקאי, האג"ח והנע"מ של הקבוצה ליום 30 ביוני 2025 בפילוח לפי סוגי אשראי:

אשראי זמין לניצול מיידי בגין פרויקטי ם בביצוע :

במסגרת חשבונות הליווי הבנקאי לפרויקטים בביצוע, לחברה יש מסגרות אשראי זמין לניצול מיידי בהיקף של כ- 414 מיליון ש"ח. עם זאת, החברה בוחרת שלא לעשות שימו ש באשראי זה, זאת לאור יתרות נזילות שברשות ה המאפשרות חיסכון בהוצאות המימון.

4.2.1 פריסת תשלומים בגין אגרות חוב שהנפיקה החברה )מיליוני ש"ח (

.4.3 דיבידנד

.1 ביום 29 במרץ 2024 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 70,000 אלפי ש" ח , כאשר ס ך של 35,584 אלפי ש"ח מתוכו מקורו ברווח ממפעל מאושר עם שיעור מס חברות מופחת של 11% )הדיבידנד למניה 3.65 ש"ח(. הדיבידנד שולם ביום 18 באפריל .2024
.2 ביום 21 באוגוסט ,2024 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך 88,000 אלפי ש"ח )דיבידנ ד למניה בסך 4.48 ש"ח(. הדיבידנד שולם ביום 16 בספטמבר .2024
.3 ביום 24 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך 72,000 אלפי ש"ח )דיבידנ ד למניה בסך 3.47 ש"ח(. הדיבידנד שולם ביום 23 באפרי ל .2025
.4 ביום 20 באוגוסט 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך 60,000 אלפי ש"ח )דיבידנ ד למניה בסך 2.89 ש"ח(. הדיבידנד ישולם ביום 15 בספטמבר .2025

.5 תרומות

החברה רואה בתרומה לקהילה בישראל נדבך חשוב בפעילותה. מדיניות של מתן תרומות על ידי חברות עסקיו ת הפכה לנורמה בקרב חברות רבות בישראל ובעולם ועשויה להעלות את קרנן של החברות התורמות בעיני הציבו ר ובעלי המניות. בפעילותה בתחום זה נותנת החברה עדיפות לתרומות בתחומי החינוך, ביטחון, הבריאות וסיוע לאוכלוסיות חלשות בישראל .

במסגרת פרויקט "אמץ לוחם" נערכות פעילויות משותפות לעובדי החברה ולחיילי היחידות המאומצות- "חרב מגן" ו"היחידה הרב מימדית". עלות האימוץ הינה כ- 200 אלפי ש"ח לשנה .

כמו כן, בתקופת הדו"ח תרמ ה החברה לעמותת "גדולים במדים", בנוסף על פעילויות משותפות עם חייל י היחידה.

במהלך ששת החודשים הראשונים לשנת 2025 העניקה החברה תרומות בסך של כ- 920 אלפי ש"ח, בעיק ר לעמו תות "האגודה למען החייל", "נט"ל" ועמותת "לב אבות".

לאחר תום תקופת הדיווח ועד מועד אישור הדוחות הכספיים תרמה החברה סכומים נוספים בסך של כ- 308 אלפי ש"ח .

החברה לא מעניקה תרומות לצדדים קשורים.

דירקטורים בעלי מיומנות חשבונאית פיננסית

החברה קבעה כי המספר המזערי הראוי של דירקטורים בעלי מיומנות פיננסית וחשבונאית , בהתחשב, בי ן השאר, בגודל החברה, סוג פעילותה ומורכבותה, יעמוד על 2 דירקטורים. דירקטורים המכהנים בדירקטוריו ן החברה והינם בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית לאור השכלתם, ניסיונם ועיסוקיהם הם: גב' דינה סבן, רו"ח , גב' תמר סלמניק, עו"ד והדירקטורים החיצוניים בחברה: מר מיכאל בר חיים ומר גילי כהן .

לפרטים בדבר השכלתם ועיסוקיהם של דירקטורים אלו, ראו תקנה 26 לפרק הרביעי )פרטים נוספים( בדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

דירקטורים בלתי תלויים

תקנונה של החברה אינו כולל הוראות בדבר מינוי דירקטורים בלתי תלויים .

עם זאת, ביום 12 בינואר 2020 מונתה גב' תמר סלמניק כדירקטורית בלתי תלויה בחברה. לפרטים בדבר השכלתה, ניסיונה ועיסוקה של גב' סלמניק ראו תקנה 26 לפרק הרביעי )פרטי ם נוספים( בדו" ח התקופתי של החברה לשנת .2024

.8 אומדנים חשבונאים קריטיים

בעריכת הדוחות הכספיים נדרשת הנהלת החברה להשתמש באומדנים והערכות המשפיעי ם על ערכי הנכסי ם וההתחייבויות. לפרטים בדבר האומדנים החשבונאים הקריטיים, המשמשים בהכנת הדוחות הכספיים ראו באו ר 4 לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

.9 אירועים לאחר תום תקופת הדיווח

ראו באור 11 בדוחות הכספיים של החברה .

עדכון פר ק תיאור עסקי התאגיד לדו"ח התקופתי של החברה לשנת 2024

עדכון זה הינו בהתאם להוראו ת תקנה 39א' לתקנות ניירות ערך וכולל שינויים או חידושים מהותיים אשר אירעו בעסק י החברה בכל ענין אשר יש לתארו בדוח התקופתי. העדכון הינו ביחס לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 ומתייח ס למספרי הסעיפים בפרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי.

סעיפי ם .3.2.8 ו- 4.1.12)א, ה, ז(- גורמי סיכון – האטה כלכלית, הקשחת תנאי מימון מצד גופי ם פיננסיי ם וקוש י בקבלת אשרא י

כחלק מהמצב הכלכלי והריבית הגבוהה מתבצעות עסקאו ת "20-80" בהיקפים גדולים במשק וכן יזמים מסבסדי ם הלוואות גישור של רוכשים. סוגי עסקאות אלו עלולים להגדי ל את סיכון הנזילות של היזמי ם ומציבים בפניהם סיכו ן משמעותי של חוסר יכולת השלמת העסקאות מצד הרוכשים, במיוחד בת רחיש של ירידת מחירים בשוק הנדל"ן או הרע ה במצב הכלכלי של הרוכשים. ביום 23 במרץ 2025 פרסם בנ ק ישראל טיוטת הוראה אשר עשויה למתן סיכון זה ש ל עסקאות "20-80".

היקף המכירות של החברה בתנאי מימון מיטיבים בחציון הראשון לשנת 2025 הינו בסך של כ 71% מסה"כ מכירו ת בפרויקטים בביצוע ובתכנון. כאשר כ- 51% מסה"כ העסקאות היו בדרך של פריסת תשלומים ל א לינארית וכ20%- מסה"כ העסקאות היו בדרך ש ל הלוואות קבלן.

במהלך התקופה חלה ירידה במכירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד, הירידה נובעת בין השאר מהשפעות רוחביו ת בשוק המקומי, אשר חווה האטה כללית אשר חווה האטה כללית בעיקר בשל השפעותיה של מלחמת "חרבות ברז ל ו"מבצע עם כלביא" ובשל הודעת בנק ישראל לגבי הגבלת עסקאות במתווה .80%-20%

סעיף 3.2.1 מלחמת "חרבות ברזל" ומלחמת "ע ם כלביא "

למלחמת חרבות ברזל השפעות על פעילות המשק והינה יוצרת סיכונים וחשיפות בעיקר ביחס להעלאת מחירי חומר י גלם והובלתם וכן מחסור בכח אדם בתחום הבניה- נושא אשר עשוי להשפיע על החברה בעיקר על מועדי השלמ ת הפרויקטים ושיעורי הרווחיות בהם.

גם למלחמת "עם כלביא" אשר פרצה בחודש יוני ,2025 אשר הובילה להכרזת מצב חירום מיוחד בעורף הישראל י לתקופה של כ- 12 יום, השפע ה על פעילות המשק, זאת בשל מגבלות שהוטלו על התקהלות וצמצום פעילות המש ק לעבודה חיונית בלבד ביום 24 ביוני ,2025 נכנסה לתוקפה הפסקת אש בין הצדדים והחברה שבה באופן מייד י לפעילותה הסדירה.

סיום המלחמה מול איראן הביא , בין היתר, לעליות שערים חדות בשוק ההון ולעליה של מדד תשומות הבניה. עלותה ש ל המלחמה ותיקון הנזקים שגרמה המתקפה האיראנית, מגדיל ה משמעותית את הגרעון בתקציב ועלולה להביא להאט ה נוספת במשק. כיוון שכך, הותיר בנק ישראל את שיעור הריבית על כנה, על-אף הציפיות טרם המלחמה להפחת ה בריבית.

עדיין קיימת אי וודאות באשר להיקף השפעת המלחמה בתחו ם הבניה למגורים, וזאת נוכח התמשכות מלחמת חרבו ת ברזל, סביבת הריבית הגבוהה והאוירה השוררת בשוק אשר עלולה להשפיע על הביקושים. יחד עם זאת, יצוין כי מלחמ ת "עם כלביא" חיזקה את הדרישה בשוק לדירות חדשות בעלות ממ"ד והגבירה את הביקוש והקידום של פרויקטים ש ל התחדשות עירונית.

נכון למועד אישור הדוחות, לחברה אין עיכובים במסירת הדירו ת בפרויקטים. יחד עם זאת, עדיין אין מענה לכלל הבעיו ת שנוצרו בענף הבניה בשל המצב המלחמתי. החברה מעריכה, שככל שהמלחמה תימשך עלול להיות לכך השלכות.

המידע המפורט לעיל, לגבי הערכות החברה בדבר השפעו ת המלחמה על פעילות החברה ואופן התמודדותה ע ם סיכוני ם אלה, הינו מידע צופה פני עתיד, כמשמעותו של מונח זה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח1968- והינו בגד ר הערכה בלבד, אשר מבוסס ג ם על מידע חיצוני וכן על מידע הקיי ם בידי החברה במועד אישור הדו"חות. מיד ע זה כולל, בין היתר, התייחסו ת לאירועי ם עתידיים, אשר אינ ם בשליטת החברה , כאשר התממשות ם אינה ודאי ת ומותנת בהתקיימות גורמי ם שוני ם ומשתנים.

סעיף 4.1.5)א( – פרויקטים שאינם מהותיים מאוד שהקמתם הסתיימה

יתרת עודפים 3 צפויה	שיעור רווח ולמ י צפו י מדירות במלאי	רווח גולמ י צפו י ג מדירות במלאי	הכנסות צפויות מדירות במלאי	מספר יחידות במלאי	חלק התאגיד האפקטיב י בפרויקט	מיקום	שם
47,899	53%	18,021	33,783	4	100%	ני ה	1 נת YAMA בניין עיר ימים
6,746	51%	3,468	6,794	3	50%	גבעתיים	בנין 1 ¹ גבעתיים IM
35,702	46%	16,184	35,132	2	51%	ירושלי ם	ממילא ¹
16,819	41%	4,114	9,954	3	100%	אשדוד	- שלב א ' HARMONY
35,079	56%	5,372	9,528	3	100%	קלון	ין 1 אש ה YAMA בני דמרי במרינ
2,898	52%	1,970	3,771	1	100%	אשקלון	בנין 2 פסגות ברנע
)273(	50%	799	1,603	1	100%	קריית גת	רש י הבוטיק-מג י הבוט דמרי מתחמ 341
33,141	30%	10,754	35,841	22	100%	בא ר שבע	גרשים - א' )מ ל- שלב פארק הנחל ,514 621(
706	45%	323	720	1	50%	ר שבע	2 א' בא ק -17 שלב סנטרל פאר
56,301	41%	21,528	52,057	34	100%	נתיבות	מגרשים מג רם נתיבות - רמות יורם 204,205,208
235,018		82,533	189,183	74			1 סה"כ

)1( לאח ר תום תקופת הדיווח נמכרו 5 יח"ד בהיקף כספי של כ- 15,530 אש"ח.

)2( נתונים בדב ר היקף יח"ד בטבלה מתייחסים לכלל הפרויק ט )כולל חלק השותפים(. הנתונים הכספיים מתייחסים לחלק החברה בלבד.

)3( עודפים תזרימיים כוללים יתרות לקבל בגין מלאי דירות ודירות שנמכרו וטרם נמסרו.

סעיף 4.1.5)ב( – פרויקטים בהקמה בארץ

יתרת עודפים 5 צפויה	מית רווחיות גול רה שטרם הוכ ליום 30.06.2025	רווחיות ת גולמי מצטברת ום שהוכרה לי 30.06.2025	שיעור רווח גולמי צפוי בפרויקט	סה"כ רווח גולמי צפוי בפרויקט	סה"כ עלויות צפויות קט 6 לפרוי	סה"כ הכנסות כנסות צפויות לפרויקט 30.06.25	הכנסות מצטברות צטברות שהוכרו ליום 6 30.06.25	מחיר ממוצע למ"ר בצפי ההכנסות למלאי הבלתי מכור	מחיר מכירה ממוצע לממ"ר ם ם מחוזי שנחתמו ליום 30.06.25	היקף מכירות מצטבר ליו 6 30.06.25	שיעור השלמה	יח"ד שנמכרו ליום 30.06.25	סה"כ חידות לשיווק	סה"כ יח"ד י בפרויקט	חלק תאגיד פקטיבי בפרויקט	מועד סיום ה בנייה הא משוער	מועד תחילת הבנייה	מיקום	שם
114,597	102,810	3,613	17%	106,423	520,430	626,853	17,081	13	15	133,173	13%	73	412	412	100%	2028	2024	קרית ביאליק	ה מגרשים דמרי אפק אפק 10+11 ¹
296,257	170,968	49,146	51%	220,114	214,600	434,714	94,017	38	36	236,785	44%	39	68	68	100%	2027	2023	תניה	ן 2 נ YAMA בניי עיר ימים
55,999	29,381	20,330	36%	49,711	90,307	140,018	57,154	23	21	107,283	51%	87	106	150	50%	2027	2022	פתח תקווה	1 ² ³ NEVE בניין PARK
37,107	49,452	642	34%	50,094	96,203	146,297	1,296	24	21	44,309	2%	36	104	150	50%	2029	2025	פתח תקווה	2 ² ³ NEVE בניין PARK
186,966	159,914	-	29%	159,914	398,914	558,828	-	25	26	25,563	1%	11	262	326	100%	2030	2025	אור יהודה	גרש 102 ³ של ב א'- מ
12,465	252	0	0%	252	61,152	61,404	5,078	58	89	12,210	43%	2	10	27	100%	2026	2022	ביב ³ תל א	תמ"א 38 אנטיגונוס-
29,695	26,727	889	34%	27,616	53,772	81,388	3,650	63	59	15,750	23%	6	16	24	100%	2026	2024	תל אביב	38 -60 תמ"א משה שרת ³
35,837	35,524	811	30%	36,335	83,199	119,534	3,462	63	57	30,804	11%	7	19	36	100%	2027	2024	תל אביב	38 -14 תמ"א משה שרת ³
88,374	85,244	5,526	38%	90,770	147,423	238,193	12,639	36	33	46,172	23%	24	114	144	50%	2028	2023	גבעתיים	³ IM בניין 2 ²
66,675	38,982	16,579	22%	55,561	197,416	252,977	66,231	24	24	221,804	31%	71	81	81	100%	2028	2023	גבעת שמואל	חדשה - ה ה רמת הדר מגרש 15
191,202	95,384	47,565	39%	142,949	222,939	365,888	117,969	22	19	210,463	56%	92	141	189	100%	2026	2022	אשדוד	- של ב ב' ³ HARMONY
291,665	118,162	169,760	56%	287,922	224,741	512,663	302,737	23	22	353,321	87%	156	218	218	100%	2026	2021	אשקלון	נה YAMA דמרי במרי
94,835	49,208	5,185	21%	54,393	200,945	255,338	19,520	16	17	91,523	21%	52	148	148	100%	2028	2024	קלון 308 אש	לון מגרש הדרי אשק
123,957	74,491	-	51%	74,491	70,435	144,926	-	17	-	-	83%	-	82	82	100%	2025	2022	קרית גת	1+2 ⁷ בניינים מגרש 321 ⁹

יתרת עודפים צפויה 5	מית רווחיות גול רה שטרם הוכ ליום 30.06.2025	רווחיות גולמית מצטברת ום שהוכרה לי 30.06.2025	שיעור רווח גולמי צפוי בפרויקט	סה"כ רווח גולמי צפוי בפרויקט	סה"כ עלויות צפויות לפרויקט	סה"כ הכנסות צפויות לפרויקט 6 30.06.25	הכנסות מצטברות שהוכרו ליום 30.06.25 6	מחיר ממוצע למ"ר בצפי ההכנסות למלאי הבלתי מכור	מחיר מכירה ממוצע לממ"ר מחוזים שנחתמו ליום 30.06.25	היקף מכירות ם מצטבר ליו 6 30.06.25	שיעור השלמה	יח"ד שנמכרו ליום 30.06.25	סה"כ יחידות לשיווק	סה"כ יח"ד בפרויקט	חלק התאגיד האפקטיבי בפרויקט	מועד סיום בנייה משוער	מועד תחילת הבנייה	מיקום	שם
80,090	45,407	28,879	51%	74,286	70,640	144,926	54,704	17	17	86,281	63%	46	82	82	100%	2025	2022	רית גת	3+4 ק בניינים מגרש 321
96,345	74,165	4,092	50%	78,257	77,150	155,407	7,488	18	20	22,721	21%	10	82	82	100%	2028	2025	קרית גת	בניינים 6-9 מגרש 331
66,263	18,102	30,655	41%	48,757	69,594	118,351	72,748	12	12	92,124	79%	63	82	82	100%	2025	2022	שדרות	- מגרש -1 שער העיר העיר של ב ב'
83,463	40,239	1,539	23%	41,778	138,943	180,721	6,545	13	12	28,937	25%	23	138	138	100%	2027	2024	נתיבות	מגרש 209 רמות יורם
80,777	7,408	56,128	34%	63,536	120,663	184,199	160,493	13	10	169,191	96%	150	159	159	100%	2025	2022	קים 1 ⁴ אופ	ל - מתחם אפיקי הנח
85,833	41,621	28,339	32%	69,960	147,300	217,260	83,569	12	10	162,647	52%	146	182	182	100%	2026	2024	קים 4 ⁴ אופ	ל - מתחם אפיקי הנח
74,465	23,068	45,388	33%	68,456	139,088	207,544	134,719	13	10	188,682	71%	167	178	178	100%	2025	2023	קים 2 ⁴ אופ	ל - מתחם אפיקי הנח
85,241	61,044	470	31%	61,514	137,944	199,458	1,260	10	11	35,272	4%	30	166	166	100%	2027	2024	קים 5 ⁴ אופ	ל - מתחם אפיקי הנח
37,999	25,305	2,443	27%	27,748	75,750	103,498	9,372	13	13	43,129	24%	55	135	135	50%	2027	2024	שבע ² באר	רק- בניין 5 סנטרל פא
88,809	69,929	2,108	28%	72,037	181,293	253,330	7,206	13	13	14,409	38%	11	173	173	100%	2027	2024	באר שבע	ל- של ב ב פארק הנח 612,512( )מגרשים
2,404,916	1,442,786	519,768		1,962,874	3,740,841	5,703,715	1,238,938			2,372,553		1,357	3,158	3,432					מה קטים בהק סה''כ פרוי
									ותי מאוד	פרויקט מה
455,513	491,013	-	26%	491,013	1,399,645	1,890,658	-	56	-	-	1%	-	280	280	100%	2031	2025	ביב ⁹ תל א	י מגרש 4 ⁸ פארק בבל

									שיווק מגרשים ל
י מגרשים מרי אפיקי דמר לשיווק	אופקים	ל.ר ל.	ר	100%	195	195	7		2	2		224,511	43,485	181,026	81%
סה"כ					3,907	3,633	1,364	2,372,553			1,238,938	7,818,884	5,183,971	2,634,913		519,768	1,933,799	2,860,429

(1) פרויקט "מחיר למשתכן" מתוכו 50% במסגרת מחיר למשתכן ו50% במסגרת שוק חופשי.

(2) נתונים בדבר היקף יח"ד מתייחסים לכלל הפרויקט )כולל חלק השותפים(. הנתונים הכספיים מתייחסים לחלק החברה בלבד.

(3) בפרויקטים של התחדשות עירונית הפער בין עמודת סה"כ יח"ד לבין עמודת יח"ד לשיוו ק מיוחס ליח"ד של בעלי הדירות

(4) פרויקט "מחיר למשתכן" מתוכו 30% במסגרת מחיר למשתכן ו- 70% מכירה בשוק חופשי.

(5) שינויים ביתרת העודפים המוצגת לעומת תקופות קודמות נובעים ממשיכות עודפים שהחברה מבצעת לאורך התקדמות הביצוע, שינויים בהון העצמי, הכנסות ועלויות הפרויקטים.

(6) הנתונים מוצגים בניכוי רכיב מימון משמעותי כהגדרתו בעמדת סגל רשות ניירות ערך מספר 11-5 מיום .05/02/2024

(7) בשנת 2024 קיבל ה הנהלת החברה החלטה לייע ד את בניינים 1 ו2- הכוללים 82 יח"ד לדיור להשכרה לפי חוק עידוד השקעות הון. העלויות המוצגות הינן בניכוי מע"מ תשומות.

(8) הכנסות מוצגות בברוטו, לפני תשלום תמורות של כ26%- מההכנסות לצד ג'.

(9) פרויקטים שטרם החלו שיווק.

סעיף 4.1.5 )ד( – עתודות קרקע

חדרה חטיבה מרכזית )ה"ש 13( – בחודש פברואר 2024 השתכלל הסכם בע"פ בין החברה לבין הבעלים בעסק ת התמורות, וזאת עקב בקשתם להקדים תזרימית א ת מועד קבלת התקבולים בגין מכירת יח"ד עתידית, כשהם מהווני ם בערכם הנוכחי. החברה נערכה מבחינה תזרימית לתשלום התקבולים כאמור. הבעלים חזרו בהם מההסכם ביח ס להקדמת התקבולים ואף טענו לביטול הסכם התמורות עקב הפרה לכאורה של הסכם התמורות ע"י החברה- טענו ת המוכחשות מכל וכל ע"י החברה. הצדדים התנהלו ביניהם לברור טענותיהם ההדדיות במסגרת הליכי גישור, אשר ל א צלחו. בהתאם לכך הגישה החברה ביום 28 למאי 2025 תביעה בבית משפט מחוזי בחיפה כנגד בעלי הקרקע והגור ם המממן מטעמם לאכיפת ההסכם בין הצדדים ולפיצויים, טרם הוגש כתב הגנה וטרם נקבע דיון בתביעה .

סעיף 4.1.6– פרויקטי ם של התחדשות עירונית- "פינוי בינוי" ותמ"א 38

תב"ע אחד העם אשדוד - ביו ם 06 ביולי 2025 קיבלה החברה את החלטת הוועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמי ם מועדפים לדיור )ותמ"ל( לאשר את תוכנית תמ"ל 2023 למתן תוקף בכפוף לתיקונים לא מהותיים לעניין פרויקט "פינו י בינוי" ברחוב אחד העם ברובע ה' באשדוד )להלן: "התכנית"( .

התכנית מאשרת הריסה של 110 יח"ד ובניית 532 יח"ד ב- 2 מגדלי מגורים עד 36 קומות, לצד מגדל נוסף של עד 21 קומות ומבנה מרקמי אחד או יותר בן 9 קומות מעל קומה מסחרית. מתוך סך יחידות הדיור, 10% יוקצו לדירות קטנו ת )עד 80 מ"ר( ו- 20% לדירות קטנות מאד )עד 55 מ"ר(. התכנית כוללת שילוב מבנים ומוסדו ת ציבור, וכן שטחי מסח ר ותעסוקה בשטח של כ- 2,755 מ"ר עיקרי(.

בפרויקט נחתמו הסכמי פינוי בינוי עם בעלי דירות שבבעלותם כ- 66% מהדירות. שיעור החתימות הנדרש כיום לצור ך הגשת תביעת "דיי ר סרבן" במקרה הצורך הינו 67% מהדירות. בכוונת החברה לפעול להשלמ ת קבלת ההסכמו ת הנדרשות מיתר בעלי הדירות שטרם חתמו על הסכם עם החברה ולאחר מכן לקדם הוצאת היתר/י בניה עבור הקמ ת כלל 532 יחה"ד בהתאם לתכנית.

חלקה של החברה בפרויקט הוא .100% בפרויקט ניתנה הכרזה מקדמית על ידי הרשות הממשלתית להתחדשו ת עירונית, אשר הינה בתוקף עד ליום .31/12/2026 עם התקיימות התנאים הנדרשים על פי חוק, החברה תגיש בקשה להכרזה סופית.

תב"ע הגפן ירושלים - ביום 13 ביוני 2025 נכנסה לתוקף, תכנית בנין עיר )תב"ע( בפרויקט "פינוי בינוי" ברחוב הגפ ן בירושלים. )להלן: "התכני ת"(. התכנית מאפשרת הריסה של 81 יח"ד, בניית 383 יח"ד בארבעה בנייני מגורים, בשילו ב מבנים ומוסדות ציבור בהתאם לצרכים העירוניים, וכן שטחי מסחר בשטח של 960 מ"ר )עיקרי ושירות(. בכוונת החבר ה לקדם הוצאת מספר היתרי בניה עבור הקמת כלל 383 יחה"ד בהתאם לתכנית. שטחי מגורים בתכנית הינם בסך של 51,409 מ"ר מעל הקרקע )עיקרי ושירות( ו- 14,398 מ"ר מתחת לקרקע. חלקה של החברה בפרויקט הוא .100%

כמו כן, ביום 30 ביולי 2025 נחתם הסכם פינוי בינוי עם החברה הממשלתית "עמידר" ובכך נחתמו הסכמי פינוי בינו י עם בעלי דירות שבבעלותם כ- 80% מהדירות והושלם הרוב הדרוש בפרויקט לצורך הגשת תביעת "דייר סרבן" .

סעיף 4.3.8– הליכי ם משפטיים

.1 כתב אישום בהמשך לחקירת רשות התחרות

בהמשך למפורט בעניין זה בבאור .21ג.)1( בדוחות הכספיים לשנת ,2024 נכון למועד אישו ר הדו"חות הכספיי ם הליך ההוכחות טרם הסתיים.

יצוין כי נכון למועד אישור הדו"חות הכספיים ביניים, אין שינוי בהערכות יועציה המשפטיים של החברה לענייני ם אלו בהשוואה להערכותיהם טרם הגשת כתב האישום. לעמד ת היועץ המשפטי של מנכ"ל החברה ושל החברה , לא דבק כל רבב בהתנהלותם של מר דמרי והחברה והם לא ביצעו את העבירות המיוחסות להם. בנוסף, לעמד ת היועץ המשפטי של עובד החברה, אין בידי רשות התחרות בסיס ראייתי שיש בו כדי להוכיח את הטענות הכלולו ת בכתב האישום, בהתאם לרף ההוכחה הנדרש בהליך פלילי. לאור זאת, להערכת הנהלת החברה והדירקטוריון, ל א צפויה לחברה חשיפה כספית משמעותית.

.2 מכתב פנייה לפני הגשת תביע ה נגזרת בעניין מכרז נתיבות ובקשות עוקבות לגילוי מסמכי ם

בהמשך למפורט בעניין זה בבאור .21ג.)2( בדוחות הכספיים לשנת 2024 ובהתאם לקבוע בהסדר הדיוני, מוגשו ת מעת לעת הודעות עדכון לביהמ"ש בדבר סטטוס ההליך הפלילי בענין כתב האישום. לנוכ ח השלב המוקדם ב ו מצויים ההליכים, ובהתבסס על הערכת יועציה המשפטיים של החברה, אין באפ שרות הנהלת החברה והדירקטוריו ן להעריך את סיכוייו בעת הזו .

.3 בקשה לאישור תובענה כייצוגי ת בקשר עם חקירת רשות התחרות

בהמשך למפורט בעניין זה בבאור .21ג.)3( בדוחות הכספיים לשנת ,2024 נעתר בית המשפט לבקשות מוסכמו ת שמוגשות מעת לעת לעכב את בירור בקשת האישור לתקופו ת קצובות, נוכח כך שההליך הפלילי עודנו מתנהל . נוכח השלב המקדמי בו מצוי ההליך, ובהתבס ס על עמדת יועצים משפטיים, אין ב יכולתם של הנהלת החבר ה והדירקטוריון להעריך את סיכויי ההליך הנ"ל .

.4 בקשה לאישור הגשת תביעה ייצוגית ע"י המועצה לצרכנות

בהמשך למפורט בעניין זה בבאור .21ג.)4( בדוחות הכספיים לשנ ת ,2024 ביום 24 באפריל 2025 הגישו החברה , בעל השליטה בחברה, ועובד החברה בקשה לעיכוב בירור בקשת האישור עד להכרעה בהליך הפלילי המתנה ל באותו העניין נשוא בקשת האישור )להלן: "הבקשה לעיכוב"(. ביום 15 במאי 2025 המבקשת הגיש ה תשוב ה לבקשה לעיכוב, בה היא מתנגדת לעיכוב המבוקש. ביום 26 במאי ,2025 הוגשה הודעה ובקשה מוסכמת מטע ם הצדדים, בה הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הסכימו שבירורה של בקשת האישור יעוכב, ע ד מועד מתן הכרע ת הדין בהליך הפלילי על ידי בית המשפט המחוזי. כתנאי להסכמת המבקשת, המשיבים התחייבו שלא לבקש עיכו ב נוסף של ההליך מטעמים הקשורים בניהול ההליך הפלילי, לרבות עיכוב בשל קיומו של ערעור אם יוגש.

הצדדים ביקשו מבית המשפט כי ייתן תוקף להסכמת הצדדים ויורה על עיכוב ההליך עד למתן הכרעת הדין בהלי ך הפלילי. בקשה זו אושרה בהחלטה מיום 10 ביוני ,2025 תוך שנקבע כי הצדדים יעדכנו א ת בית המשפט לגב י התפתחויות בהליך הפלילי.

נוכח השלב המוקדם בו מצוי ההליך, ובהתבסס על עמדת יועצים משפטיים, אין באפשרות הנהלת החבר ה והדירקטוריון להעריך את סיכויי ו בשלב זה.

.5 בקשה לאישור הגשת תביעה נגזרת בקשר לרכישת מקרקעין ע"י בעל שליטה

בהמשך למפורט בעניין זה בבאור .21ג.)5( בדוחות הכספיים לשנת ,2024 התיק נקבע להוכחות שהחלו בחודש יול י .2025 המועד להגשת סיכומי ם מטעם המבקש קבוע ליום 28 באוקטובר 2025; המועד להגשת סיכומים מטע ם המשיבים קבוע ליום 28 בדצמבר 2025; והמועד להגשת סיכומי תשובה מטעם המבקש קבוע ליום 27 בינוא ר .2026 נוכח השלב המקדמי בו מצוי ההליך ובהתבסס על עמדת יועצים משפטיים, אין באפשרות הנהלת החבר ה והדירקטוריון להעריך את סיכויי ו בשלב זה.

עדכון לדו"ח הדירקטוריון בדו"ח התקופתי של החברה לשנת 2024

סעיף -12 תעודות התחייבות של החברה שבמחזו ר

פדיון סופי של אג"ח )סדרות ז' ו- ח'(

ביום 30 ביוני 2025 פרע ה החברה סך של כ- 22,374 אלפי ש"ח ע.נ. כפירעון סופי של אג"ח )סדרה ז'( וסך נוסף של כ- 104,339 אלפי ש"ח ע.נ. כפירעון סופי באג"ח )סדרה ח'( של החברה . לפרטים נוספים ראה דו"ח מיידי של החברה מיום 30 ביוני ,2025 אסמכתא מספר .2025-01-046891

הדירקטוריון והנהלת החברה מביעים בזה את הערכתם לעובדי החברה ומנהליה על תרומתם להישגי החברה .

אסי חורב , דינה סבן , יו"ר הדירקטוריו ן דירקטורית *

*הוסמכה ביום 20 באוגוסט 2025 על יד י הדירקטוריו ן בהתאם לתקנות 9)ה( ו- 46 לתקנות ניירות ער ך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל ,1970 לחתום על הדוחות במקום מר יגאל דמרי, מנכ"ל החברה, אשר נעדר מהישיבה.

תאריך חתימה: 20 באוגוסט .2025

י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים

ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקרים(

י.ח. דמרי בניה ופיתו ח בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

תוכן העניינים

	עמוד
י החשבון ה של רוא דוח סקיר	34
קרים(: בלתי מבו אוחדים ) ציתיים מ פיים תמ דוחות כס
הכספי על המצב מאוחדים מציתיים דוחות ת	35
לל אחר ורווח כו או הפסד על הרווח מאוחדים מציתיים דוחות ת	37
יים בהון על השינו מאוחדים מציתיים דוחות ת	39
נים מי המזומ על תזרי מאוחדים מציתיים דוחות ת	44
דים ם המאוח תמציתיי ספיים ה דוחות הכ באורים ל	46

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ

סקרנו את המידע הכספי המצורף של י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ, החברה וחברות מאוחדות )להלן - "הקבוצה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שנסתיימ ו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלו לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דו" חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

מבוא

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון Network Global Deloitte the in Firm A תל-אביב, 20 באוגוסט .2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת. 16100	משרד אילת המרכז העירוני ת.ד 583 אילת. 8810402	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד 5648 חיפה. 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת ח ח 45396
טלפון: 073-3994455	טלפון: 08-6375676	טלפון: 333-8607333	טלפון: 02-5018888
פקס: 073-399445	פקס: 08-6371628	פקס: 8672528 04-867	פקס: 02-5374173
[email protected]	[email protected]	[email protected]	[email protected]
	משרד ראשל"צ - מתחם	משרד רעננה – מתחם	משרד בית שמש
	מילנייה	אינפיניטי	יגאל אלון 1
	שדרות ראשונים 23	הפנינה 8.	בית שמש. 9906201

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי אלפי ש"ח

	יוני ליום 30 ב		דצמבר ליום 31 ב
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
נכסים
וטפים נכסים ש
מנים ושווי מזו מזומנים	119,578	126,541	491,431
בשימוש מוגבלים פקדונות	79,357	50,383	102,130
הפסד רך רווח ו ווי הוגן ד ננסים בש נכסים פי	21,131	11,374	31,233
אחר ווח כולל וגן דרך ר י בשווי ה נכס פיננס	22,811	10,409	18,715
ת עם לקוחו ין חוזים נכסים בג לקוחות ו	564,209	599,929	589,422
ה תרות חוב חייבים וי	162,569	91,668	175,671
ם ם שוטפי נכסי מסי	446	378	111
ה ם למכיר המוחזקי שוטפים נכסים לא	88,037	14,190	114,066
ה ת למכיר לאי דירו הקמה ומ בניינים ב	1,756,558	1,306,242	1,278,165
פים סים שוט סה"כ נכ	2,814,696	2,211,114	2,800,944
ם א שוטפי נכסים ל
מקרקעין "ח מלאי ששולמו ע מקדמות	131,313	121,873	104,127
רקעין מלאי מק	3,657,790	2,506,676	3,622,554
למכירה וד עתידי כרה בייע נים להש מלאי בניי	135,956	67,830	125,042
ך ואחרים לזמן ארו הלוואות חייבים,	16,237	13,670	22,612
ע, נטו רכוש קבו	79,856	69,184	77,590
שקעה נדל"ן לה	1,633,639	1,481,107	1,626,390
קמה שקעה בה נדל"ן לה	105,210	37,396	68,004
שוטפים סים לא סה"כ נכ	5,760,001	4,297,736	5,646,319
סים סה"כ נכ	8,574,697	6,508,850	8,447,263

	יוני ליום 30 ב		דצמבר ליום 31 ב
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
ות והון התחייבוי
ת ות שוטפו התחייבוי
רים כולל שראי אח ומנותני א בנקאיים תאגידים אשראי מ
ארוך ות לזמן של הלווא שוטפות חלויות	736,242	402,368	648,575
וב אגרות ח וטפות של חלויות ש	128,650	162,887	168,256
הפרשות	23,140	27,253	24,046
תים ותני שירו ספקים ונ	149,878	96,342	111,496
ת תרות זכו זכאים וי	120,837	158,617	240,187
בדים טבות לעו ת בגין ה התחייבו	18,448	16,941	16,529
נייה שירותי ב ת למתן התחייבו	239,625	175,698	182,772
פים סים שוט ת בגין מ התחייבו	48,476	42,065	15,853
מכירה וחזקים ל כסים המ ות בגין נ התחייבוי	48,084	4,063	82,545
קוחות זים עם ל ת בגין חו התחייבו	186,332	197,983	243,873
ת ת שוטפו תחייבויו סה"כ ה	1,699,712	1,284,217	1,734,132
טפות ות לא שו התחייבוי
אחרים אשראי ם ומנותני ם בנקאיי מתאגידי הלוואות	2,696,716	2,138,171	2,804,698
ב אגרות חו	816,884	655,622	765,661
הפרשות	24,583	21,951	24,232
בדים טבות לעו ות בגין ה התחייבוי	9,592	15,542	9,006
ם ת ואחרי תרות זכו זכאים, י	5,678	5,158	6,425
ם סים נדחי ת בגין מי התחייבו	111,904	65,433	125,387
טפות ת לא שו תחייבויו סה"כ ה	3,665,357	2,901,877	3,735,409
הון
הון מניות	20,898	19,352	20,898
מניות פרמיה על	1,044,339	567,381	1,044,339
וצר מניות בא	)5,250(	)5,250(	)5,250(
ן קרנות הו	)54,747(	)66,925(	)63,735(
עודפים	2,204,713	1,808,641	1,981,795
ה יות החבר לבעלי מנ המיוחס הון עצמי	3,209,953	2,323,199	2,978,047
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	)325(	)443(	)325(
ן סה"כ הו	3,209,628	2,322,756	2,977,722

ת והון תחייבויו סה"כ ה	8,574,697	6,508,850	8,447,263
אלונה אז , דינה סבן סמנכ"לי ית* דירקטור	ולאי, ת כספים		, אסי חורב רקטוריון יו"ר הדי

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי- אלפי ש"ח )המשך(

*הוסמכ ה ביום 20 באוגוס ט 2025 על ידי הדירקטוריון בהתאם לתקנו ת 9)ה( ו46- לתקנות ניירות ערך )דו"חו ת תקופתיים ומיידי ים( , התש"ל ,1970 לחתום על הדוחות במקום מר יגאל דמרי , מנכ"ל החברה, אשר נעדר מהישיבה.

תאריך אישור הדוחות הכספיים: 20 באוגוסט .2025

הביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר אלפי ש"ח

	לתקופה חודשים ביום 30 ב	ה של שיש מה שהסתיי יוני	לתקופה שהסתיי חודשים ביום 30 ב	לשנה סתיימה ה שה ביום 31 בדצמבר
	2025	2024		2024	2024
		קר בלתי מבו	בלתי מבו	מבוקר
הכנסות רת דירות רות, השכ מכירת די קמה עבודות ה סחריים ו ומבנים מ עות לאי קרק מכירת מ נסות סה"כ הכ	780,524 188,303 968,827	865,623 107,102 972,725	372,288 4,689 376,977	399,126 5,968 405,094	1,868,812 121,783 1,990,595
כנסות עלות הה דירות , השכרת רת דירות עלות מכי קמה עבודות ה סחריים ו ומבנים מ	491,355	533,649	226,854	235,588	1,175,337
ו ת שנמכר אי קרקעו עלות מל	30,436	23,113	779	912	25,103
ויות סה"כ על	521,791	556,762	227,633	236,500	1,200,440
י רווח גולמ	447,036	415,963	149,344	168,594	790,155
של נדל"ן שווי הוגן שינויים ב נטו להשקעה,	)502(	46,879	)7,260(	43,077	122,462
שיווק מכירה ו הוצאות	27,837	22,274	17,842	14,540	55,842
לליות הנהלה וכ הוצאות	28,596	39,080	11,744	20,332	78,341
צאות סה"כ הו	56,433	61,354	29,586	34,872	134,183
טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )	)27(	412	39	143	)50(
ולי רווח תפע	390,074	401,900	112,537	176,942	778,384
מימון הכנסות	23,790	6,092	5,395	3,315	38,316
מימון הוצאות	49,205	58,655	20,504	29,195	125,716
מון, נט ו צאות מי סה"כ הו	25,415	52,563	15,109	25,880	87,400
הכנסה מסים על רווח לפני	364,659	349,337	97,428	151,062	690,984
ההכנסה מסים על	69,741	82,119	7,444	36,772	162,469
לתקופה רווח נקי	294,918	267,218	89,984	114,290	528,515

דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר )המשך( אלפי ש"ח

	לתקופה חודשים ביום 30 ב	ה של שיש מה שהסתיי יוני	של שלוש לתקופה שהסתיי חודשים ביום 30 ב	לשנה סתיימה ה שה ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2024 2025		2024
	בלתי מבו	קר	בלתי מבו	קר	מבוקר
אחר רווח כולל
ד וגו בעתי אשר יסו סכומים לרווח או טו ממס: הפסד, נ
חוץ פעילויות רגום בגין הפרשי ת	2,877	952	)10,733(	2,159	)11,269(
אשר לא תיד יסווגו בע סכומים לרווח או טו ממס: הפסד, נ ות ההתחייב חדש של מדידות מ גדרת, נטו הטבה מו נטו בגין
ממס	-	-	-	-	6,351
שירים סד( ממכ רווח )הפ
דרך שווי הוגן שיועדו ב פיננסיים ממס אחר, נטו רווח כולל	3,154	)701(	5,070	)2,168(	5,694
תקופה ח כולל ל סה"כ רוו	300,949	267,469	84,321	114,281	529,291
יוחס ל תקופה מ סד( נקי ל רווח )הפ
האם ת החברה בעלי מניו	294,918	267,274	89,984	114,316	528,428
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	-	)56(	-	)26(	87
	294,918	267,218	89,984	114,290	528,515
מיוחס ל לתקופה סד( כולל רווח )הפ
האם ת החברה בעלי מניו	300,949	267,510	84,139	114,313	529,214
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	-	)41(	182	)32(	77
	300,949	267,469	84,321	114,281	529,291
"ח( בת אחת )בש ה רגילה רווח למני יות לבעלי מנ נ המיוחס 1 ש"ח ע. אם החברה ה
סי למניה רווח בסי	14.23	13.95	4.34	5.96	26.97
לל למניה רווח מדו	14.19	13.95	4.33	5.96	26.79
ת הון המניו ל של המשוקל הממוצע סיסי הרווח הב בחישוב ששימש אלפים( למניה )ב	20,722	19,153	20,722	19,176	19,595
ת הון המניו ל של המשוקל הממוצע מדולל הרווח ה בחישוב ששימש אלפים( למניה )ב	20,783	19,153	20,783	19,176	19,725

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקר(

אלפי ש"ח

קר ן הו ן בגי ן בגין ר ן הו ן ם ק שינויי רכישת ג ן שווי הו ב שאינ ן זכויות של אות מקנות ם כשירי מ שליטה ים פיננסי	ת מדידו של מחדש ב ו התחיי ה בגי ן ת נט ו הטבה ת מוגדר	קר ן הו ן בגי ן תשלום מבוסס מניות	קר ן הו ן בגי ן הפרשי גום של תר ילויות פע חוץ	עודפים	ל סך הכ לבעלי מיוחס החברה מניות האם	שאינ ן זכויות מקנות שליטה	הון סה"כ
( 36,835 ) 1,834	1,098	6,679	( 36,738 )	1,981,795	2,978,047	)325 (	2,977,722
				294,918	294,918	-	294,918
			2,877		2,877	-	2,877
3,154					3,154	-	3,154
- 3,154	-	-	2,877	294,918	300,949	-	300,949
		2,957			2,957		2,957
				( 72,000 )	( 72,000 )		( 72,000 )
( 36,835 ) 4,988	1,098	9,636	( 33,861 )	2,204,713	3,209,953	)325(	- 3,209,628

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024 )בלתי מבוקר(

אלפי ש"ח

	הו ן מניות	על פרמיה מניות	מניות באוצר	קר ן הו ן אות מעסק עם בעל שליטה	קר ן הו ן בגי ן ם ק שינויי ג ן שווי הו ב של ם כשירי מ ים פיננסי	בגין ר ן הו ן ה רכישת שאינ ן זכויות מקנות שליטה	ת מדידו של מחדש ב ו התחיי בגי ן ת נט ו הטבה ת מוגדר	קר ן הו ן בגי ן תשלום מבוסס מניות	קר ן הו ן בגי ן הפרשי גום של תר ילויות פע חוץ	עודפים	ל סך הכ לבעלי מיוחס החברה מניות האם	שאינ ן זכויות מקנות שליטה	הון סה"כ
ינואר יום 1 ב יתרה ל 2024 קי פסד( נ רווח )ה ה לתקופ	18,884	443,240	)5,250 (	227	)3,860(	( 36,835 )	)5,253 (	1,777	( 25,479 )	1,611,367 267,274	1,998,818 267,274	)402 ( )56 (	1,998,416 267,218
חות גום דו ם מתר הפרשי עילויות ם של פ כספיי חו ץ ים מכשיר רווח מ י דו בשוו ם שיוע פיננסיי כולל ך רווח הוגן דר ס טו ממ אחר, נ					)701 (				937		937 )701 (	15	952 )701(
פסד( רווח )ה סה"כ תקופה כולל ל	-	-	-	-	)701 (	-	-	-	937	267,274	267,510	)41 (	267,469
בניכוי מניות הנפקת ה ת הנפק הוצאו	468	124,141									124,609		124,609
בי בגין כת הטבה זקיפת אי ם ונוש לעובדי אופציה משרה								2,262			2,262		2,262
לם רז ושו ד שהוכ דיבידנ בר ה ע"י הח										( ) 70,000 )	( 70,000		( 70,000 )
יוני ם 30 ב הון ליו סה''כ 2024	19,352	567,381	)5,250(	227	)4,561 (	( 36,835 )	)5,253(	4,039	( 24,542 )	1,808,641	2,323,199	)443 (	2,322,756

הביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

הון יים ב השינו ים על מאוחד תיים תמצי דוחות
( מבוקר בלתי 2025 ) ני 30 ביו ביום יימה שהסת שים ה חוד שלוש ה של לתקופ

אלפי ש"ח

	הו ן מניות	על פרמיה מניות	מניות באוצר	קר ן הו ן אות מעסק עם בעל שליטה	קר ן הו ן בגי ן ם ק שינויי ג ן שווי הו ב של ם כשירי מ ים פיננסי	בגין ר ן הו ן ה רכישת שאינ ן זכויות מקנות שליטה	ת מדידו של מחדש ב ו התחיי בגי ן ת נט ו הטבה ת מוגדר	קר ן הו ן בגי ן תשלום מבוסס מניות	קר ן הו ן בגי ן הפרשי גום של תר ילויות פע חוץ	עודפים	ל סך הכ לבעלי מיוחס החברה מניות האם	שאינ ן זכויות מקנות שליטה	הון סה"כ
אפריל יום 1 ב יתרה ל
2025	20,898	1,044,339	)5,250 (	227	)82 (	( 36,835 )	1,098	8,152	( 22,946 )	2,114,729	3,124,330	)507(	3,123,823
תקופ ה רווח ל										89,984	89,984	-	89,984
חות גום דו ם מתר הפרשי עילויות ם של פ כספיי חו ץ									( 10,915 )		( 10,915 )	182	( 10,733 )
ים מכשיר רווח מ י דו בשוו ם שיוע פיננסיי כולל ך רווח הוגן דר ס טו ממ אחר, נ					5,070						5,070		5,070

פסד( רווח )ה סה"כ תקופה כולל ל					5,070	-	-	-	( 10,915 )	89,984	84,139	182	84,321
בי בגין כת הטבה זקיפת אי ם ונוש לעובדי אופציה משרה								1,484			1,484		1,484
יוני ם 30 ב הון ליו סה''כ 2025	20,898	1,044,339	)5,250 (	227	4,988	( 36,835 )	1,098	9,636	( 33,861 )	2,204,713	3,209,953	)325 (	3,209,628

הון יים ב השינו ים על מאוחד תיים תמצי דוחות
( מבוקר בלתי 2024 ) ני 30 ביו ביום יימה שהסת שים ה חוד שלוש ה של לתקופ

ש"ח	אלפי

	הו ן מניות	על פרמיה מניות	מניות באוצר	קר ן הו ן אות מעסק עם בעל שליטה	קר ן הו ן בגי ן ם ק שינויי ג ן שווי הו ב של ם כשירי מ ים פיננסי	בגין ר ן הו ן ה רכישת שאינ ן זכויות מקנות שליטה	ת מדידו של מחדש ב ו התחיי בגי ן ת נט ו הטבה ת מוגדר	קר ן הו ן בגי ן תשלום מבוסס מניות	קר ן הו ן בגי ן הפרשי גום של תר ילויות פע חוץ	עודפים	ל סך הכ לבעלי מיוחס החברה מניות האם	שאינ ן זכויות מקנות שליטה	הון סה"כ
אפריל יום 1 ב יתרה ל
2024	19,352	567,381	)5,250 (	227	)2,393(	( 36,835 )	)5,253 (	2,908	( 26,707 )	1,694,325	2,207,755	)411 (	2,207,344
תקופ ה פסד( ל רווח )ה										114,316	114,316	)26 (	114,290
חות גום דו ם מתר הפרשי ם ש ל כספיי ות חו ץ פעילוי									2,165		2,165	)6(	2,159
ים מכשיר רווח מ י דו בשוו ם שיוע פיננסיי כולל ך רווח הוגן דר ס טו ממ אחר, נ					)2,168(						)2,168 (	-	)2,168 (

פסד( רווח )ה סה"כ תקופה כולל ל					)2,168 (	-	-	-	2,165	114,316	114,313	)32(	114,281
בי בגין כת הטבה זקיפת אי ם ונוש לעובדי אופציה משרה								1,131			1,131		1,131
יוני ם 30 ב הון ליו סה''כ 2024	19,352	567,381	)5,250 (	227	)4,561(	( 36,835 )	)5,253 (	4,039	( 24,542 )	1,808,641	2,323,199	)443 (	2,322,756

				(	משך( הון )ה מבוקר	יים ב השינו 2024 ) צמבר ש"ח	ים על מאוחד 31 בד ביום יימה אלפי	תיים תמצי דוחות שנסת לשנה
הון סה"כ	שאינ ן זכויות מקנות שליטה	ל סך הכ לבעלי מיוחס החברה מניות האם	עודפים	קר ן הו ן בגי ן הפרשי גום של תר ילויות פע חוץ	קר ן הו ן בגי ן תשלום מבוסס מניות	ת מדידו של מחדש ב ו התחיי בגי ן ת נט ו הטבה ת מוגדר	בגין ר ן הו ן ה רכישת שאינ ן זכויות מקנות שליטה	קר ן הו ן בגי ן ם ק שינויי ג ן שווי הו של ם כשירי מ ים פיננסי	ב קר ן הו ן אות מעסק עם בעל שליטה	מניות באוצר	על פרמיה מניות	הו ן מניות
1,998,416	)402 (	1,998,818	1,611,367	( 25,479 )	1,777	)5,253 (	( 36,835 )	)3,860 (	227	)5,250(	443,240	18,884	ינואר יום 1 ב יתרה ל 2024
528,515 ( 11,269 )	87 )10 (	528,428 ( 11,259 )	528,428	( 11,259 )									ה קי לשנ רווח נ חות גום דו ם מתר הפרשי עילויות ם של פ כספיי חו ץ
6,351		6,351				6,351							ש של ת מחד מדידו ס טו ממ יבות נ ההתחי וגדרת טבה מ בגין ה ים מכשיר רווח מ וי דו משו ם שיוע פיננסיי
5,694		5,694						5,694					כולל ך רווח הוגן דר ס טו ממ אחר, נ
529,291	77	529,214	528,428	( 11,259 )	-	6,351	-	5,694	-	-	-	-	פסד( רווח )ה סה"כ שנה כולל ל
603,113		603,113									601,099	2,014	בניכוי מניות הנפקת ה ת הנפק הוצאו
4,902		4,902			4,902								בי בגין כת הטבה זקיפת אי ם ונוש לעובדי אופציה משרה
( 158,000 )		( 158,000	( ) 158,000 )										לם רז ושו ד שהוכ דיבידנ בר ה ע"י הח
2,977,722	)325 (	2,978,047	1,981,795	( 36,738 )	6,679	1,098	( 36,835 )	1,834	227	)5,250(	1,044,339	20,898	ם 31 הון ליו סה''כ ר 2024 בדצמב

הביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

אלפי ש"ח

לשנה מה שהסתיי ביום 31 בדצמבר	לושה פה של ש חודשים ום 30 תיימה בי ביוני	ה לתקו 30 שהס	של שיש לתקופה חודשים מה ביום שהסתיי ביוני
2024	2024	2025	2024 2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר	בלתי מבו
					וטפת פעילות ש זומנים מ תזרימי מ
528,515	114,290	89,984	267,218	294,918	לתקופה רווח נקי
162,469	36,772	7,444	82,119	69,741	מיסים הוצאות
122,327	28,779	19,915	57,820	47,911	ת מון אחרו יבית ומי הוצאות ר
)37,084(	)3,315(	)5,395(	)6,092(	)23,790(	ת מון אחרו יבית ומי הכנסות ר
2,157	416	589	835	1,294	יון רמיה וניכ הפחתת פ רות חוב ו שערוך אג
4,902	1,131	959	2,262	1,911	בדים וענקו לעו פציות שה ן כתבי או הטבה בגי שרה ונושאי מ
)516(	)143(	-	)333(	66	קבוע וש רכוש וח( ממימ הפסד )רו
)122,462(	)43,077(	7,260	)46,879(	502	נטו להשקעה, של נדל"ן שווי הוגן שינויים ב
5,937	1,650	1,234	3,161	2,410	פחת
666,245	136,503	121,990	360,111	394,963
					: חייבויות כוש והת בסעיפי ר שינויים
)215,453(	)73,490(	77,733	)140,910(	45,317	ם בים אחרי חות וחיי דול( בלקו קיטון )גי
					ה ומלאי ם בהקמ אי בנייני דול( במל קיטון )גי
296,592 25,502	52,589 1,011	)74,251( )280(	127,412 23,095	)74,441( 29,132	שכרה כירה ולה דירות למ כירה זקים למ סים מוח דול( בנכ קיטון )גי
154,185	)29,843(	)10,882(	29,569	)95,176(	ם ים אחרי קים וזכא טון( בספ גידול )קי
2,919	)1,151(	)518(	1,520	2,505	בדים טבות לעו רשות וה טון( בהפ גידול )קי
					ום ריות, ריש רשה לאח טון( בהפ גידול )קי
1,120	596	)1,105(	2,046	)555(	ותביעות
37,364	)837(	1,058	)1,550(	)36,982(	ם בגין נכסי חייבויות טון( בהת גידול )קי למכירה מוחזקים
)1,313(	)18,455(	)20,243(	)47,451(	)57,665(	חות ם עם לקו בגין חוזי תחייבות קיטון בה
)42,751(	)20,735(	)12,035(	6,867	22,696	מוש בלים בשי דונות מוג דול( בפק קיטון )גי
258,165	)90,315(	)40,523(	598	)165,169(

)208,164(	)55,286(	)61,307(	)96,633(	)100,774(	יבית תשלומי ר
7,352	3,355	995	3,641	4,715	יבית תקבולי ר
)94,333(	)18,958(	)8,826(	)49,843(	)55,782(	מסים תשלומי
					שו ת )ששימ ו מפעילו נטו שנבע מזומנים
629,265	)24,701(	12,329	217,874	77,953	קעה שה והש לפני רכי שוטפת לפעילות( בקרקעות
( 1,621,267 )	)229,163(	)83,539(	)238,527(	)298,200(	קעין לאי מקר גידול במ
)2,006(	)9,399(	)21,818(	)9,773(	)27,091(	עין "ח מקרק קדמות ע גידול במ

)994,008(	)263,263(	)93,028(	)30,426(	)247,338(	פת לות שוט משו לפעי נטו ששי מזומנים

הביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים )המשך(

אלפי ש"ח

לשנה מה שהסתיי ביום 31 בדצמבר	לושה חודשים ום 30	פה של ש ה לתקו תיימה בי 30 שהס ביוני	של שיש לתקופה חודשים מה ביום שהסתיי ביוני
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	קר	בלתי מבו
					השקעה פעילויות זומנים מ תזרימי מ
13,014	4,876	)379(	15,215	83	מן קצר דונות לז דול( בפק קיטון )גי
31,174	81,540	)1,477(	48,747	13,642	סיים סים פיננ כישת( נכ מימוש )ר תמורה מ
)20,961(	)3,352(	)4,596(	)6,262(	)8,831(	כוש קבוע רכישת ר
751	256	-	446	245	כוש קבוע מימוש ר תמורה מ
)117,619(	)16,658(	)25,779(	)20,125(	)53,344(	עה "ן להשק קמת נדל רכישת וה
25,021	-	-	25,021	2,521	קעה ל"ן להש מימוש נד תמורה מ
					ם, ות ואחרי רות כלול אות לחב תן( הלוו פירעון )מ
)118(	-	-	223	-	נטו
)720(	-	-	-	-	ה ן להשקע מוש נדל" ס בגין מי תשלום מ
)69,458(	66,662	)32,231(	63,265	)45,684(	שו ת )ששימ ו מפעילו נטו שנבע מזומנים השקעה לפעילות(
					מימון פעילויות זומנים מ תזרימי מ
)126,957(	46,027	148,675	)121,674(	115,377	, נטו לזמן קצר בנקאיים תאגידים אשראי מ
1,547,956	205,741	109,996	205,741	240,366	מן ארוך וואות לז קבלת הל
)394,057(	)745(	)119,109(	)14,942(	)373,105(	מן ארוך וואות לז פירעון הל
603,113	-	-	124,609	-	מושי ציות ומי ניות ואופ הנפקת מ תמורה מ קה אות הנפ ניכוי הוצ למניות, ב אופציות
150,260	-	137,039	-	137,039	צאות בניכוי הו גרות חוב, הנפקת א תמורה מ הנפקה
)167,871(	)131,697(	)126,716(	)131,697(	)126,716(	רות חוב פירעון אג
)158,000(	)70,000(	)72,000(	)70,000(	)72,000(	יבידנד תשלום ד
					שו ת )ששימ ו מפעילו נטו שנבע מזומנים
1,454,444	49,326	77,885	)7,963(	)79,039(	מימון לפעילות(
390,978	)147,275(	)47,374(	24,876	)372,061(	זומנים ם ושווי מ במזומני ידה( נטו עלייה )יר
101,791	273,827	167,412	101,791	491,431	קופה חילת הת מנים לת ושווי מזו מזומנים
)1,338(	)11(	)460(	)126(	208	רות פין על ית שערי חלי שינויים ב השפעת ה ם המזומני
491,431	126,541	119,578	126,541	119,578	ה ף התקופ מנים לסו ושווי מזו מזומנים

באור 1 - כללי

א. תיאור כללי של החברה ופעילותה:

י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ )להלן - החברה( הינה חברה הרשומה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב.

החברה והחברות המאוחדות שלה עוסקות בייזום, תכנון, בנייה ושיווק של פרויקטים למגורים, וכן בנייה, הקמה והשכרה של נדל"ן מניב.

ב. יש לעיין בדוחות תמציתיים אלו בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם.

ג. מלחמת "חרבות ברזל" ומלחמת "עם כלביא"

למלחמת חרבות ברזל השפעות על פעילות המשק והינה יוצרת סיכונים וחשיפות בעיק ר ביחס להעלאת מחירי חומרי גלם והובלתם וכן מחסור בכח אדם בתחום הבניה - נושא אשר עשוי להשפיע על החברה בעיקר על מועדי השלמת הפרויקטים ושיעורי הרווחיות בהם.

גם למלחמת "עם כלביא" אשר פרצה בחודש יוני ,2025 אשר הובילה להכרזת מצב חירום מיוחד בעורף הישראלי לתקופה של כ- 12 יום, השפעה על פעילות המשק, זאת בשל מגבלו ת שהוטלו על התקהלות וצמצום פעילות המשק לעבודה חיונית בלבד. ביום 24 ביוני ,2025 נכנסה לתוקפה הפסקת אש בין הצדדים והחברה שבה באופן מיידי לפעילותה הסדירה.

סיום המלחמה מול איראן הביא, בין היתר, לעליות שערים חדות בשוק ההון ולעליה של מדד תשומות הבניה. עלותה של המלחמה ותיקון הנזקים שגרמה המתקפה האיראנית, מגדילה משמעותית את הגרעון בתקציב ועלולה להביא להאטה נוספת במשק. כיוון שכך , הותיר בנק ישראל את שיעור הריבית על כנה, על- אף הציפיות טרם המלחמה להפחתה בריבית.

עדיין קיימת אי וודאות באשר להיקף השפעת המלחמה בתחום הבניה למגורים, וזא ת נוכח התמשכות מלחמת חרבות ברזל, סביבת הריבית הגבוהה והאוירה השוררת בשוק אשר עלולה להשפיע על הביקושים. יחד עם זאת, יצוין כי מלחמת "עם כלביא" חיזקה את הדרישה בשוק לדירות חדשות בעלות ממ"ד והגבירה את הביקוש והקידום של פרויקטים של התחדשות עירונית.

נכון למועד אישור הדוחות, עדיין אין מענה לכלל הבעיות שנוצרו בענף הבניה בשל המצב המלחמתי. בשלב זה קיים חוסר ודאות לגבי השלכות האטה בקצב התקדמות הפרויקטי ם על יכולת החברה לעמוד בלוחות הזמנים להם התחייבה מול רוכשי הדירות, על עלויות כח אדם, עלויות חומרי הגלם ושינועם ארצה, ובכלל עלויות הפרויקטים. החברה מעריכה, שככל שהמלחמה תימשך וככל שההשפעות דלעיל תימשכנה, עלולה להיות לכך השפעה לרעה על מצבה הכספי ותוצאותיה העסקיות. יחד עם זאת, כיום לא מסתמן חשש לאיתנותה הפיננסית של החברה וליכולת גיוס הון וחוב במערכת הבנקאית והחוץ בנקאית .

באור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים )להלן -"דוחות כספיים ביניים"( של הקבוצה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" )להלן- "34 IAS)".

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה, יישמה הקבוצה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאילו שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים נערכו בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

ב. מסים על ההכנסה בדוחות ביניים:

הוצאות המסים על ההכנסה לתקופות המוצגות כוללות את סך המסים השוטפים וכן את סך השינוי ביתרות המסים הנדחים, למעט מסים נדחים הנובעים מעסקאות שנזקפו ישירות להון.

הוצאות מסים שוטפים בתקופות ביניים נצברות תוך שימוש בשיעור מס ההכנסה האפקטיבי השנתי הממוצע. לצורך חישוב שיעור מס ההכנסה האפקטיבי, מופחתים הפסדים לצורכי מס אשר לא הוכרו בגינם נכסי מסים נדחים, הצפויים להפחית את חבות המס בשנת הדיווח.

ג. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בדוחות ביניים:

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה על הערכות שווי שמבוצעות על ידי שמאי בלתי תלוי, בדרך כלל אחת לשנה במרבית הנכסים. בנוסף, בכל תאריך דיווח ביניים, בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעה לגביו הערכ ת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך הדיוו ח ביניים. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בשוק הנדל"ן הרלבנטי, בחוזי השכירות בנכס, בסביבה המקרו-כלכלית של הנכס, וכן במידע חדש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיימים לגבי נכס מסוים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח ביניים שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרון בו בוצעה הערכת שווי, אומדת החברה למועד הדיווח ביניים את השווי ההוגן של נכסים אלו באמצעות שמאי חיצוני בלתי תלוי.

לגבי נדל"ן להשקעה בהקמה, בכל תאריך דיווח ביניים בוחנת החברה גם את העלויות אשר הושקעו בהקמת הנכס, את אומדן העלויות הנדרשות להשלמתו ואת התקדמות הבניה.

ליום 30 ביוני 2025 נערכו בהתאם לתוכנית העבודה השנתית, הערכות שווי לחלק מנכסי הנדל"ן להשקעה של החברה, אשר על בסיסן נרשמה בתקופת ששת החודשים הראשונים לשנת 2025 ירידת ערך, נטו של כ- 0.5 מיליון ש"ח, ובתקופת שלושת החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025 נרשמה ירידת ערך, נטו של כ- 7.3 מיליון ש"ח. בבחינה שנעשתה למועד הדוח, לגבי יתר הנכסים, אשר כללה בין היתר את גורמי ההשפעה הכלכליים וביניהם שיעורי ההיוון, מחירי קרקעות ודמי שכירות נהוגים באזור, נמצא כי נכון ליום 30 ביוני 2025 לא חל שינוי מהותי בהנחות שעמדו בבסיס הערכות השווי של נכסי החברה ביחס למועד האחרון בו נערכו להם הערכות שווי.

ד. שערי חליפין ובסיס ההצמדה:

)1( יתרות במטבע חוץ או הצמודות אליו, נכללות בדוחות הכספיים לפי שערי החליפין היציגים שפורסמו על ידי בנק ישראל והיו תקפים לתום תקופת הדיווח. יתרות הצמודות למדד המחירים לצרכן מוצגות בהתאם למדד הידוע האחרון בתום תקופת הדיווח )מדד החודש שקדם לחודש של מועד הדוח הכספי( או בהתאם למדד בגין החודש האחרון של תקופת הדיווח )מדד החודש של החודש של מועד הדוח הכספי(, בהתאם לתנאי העסקה.
- )2( להלן נתונים על שערי חליפין שונים ועל המדד:

מדד תשומות הבניה )**(	אל )* (	מדד בישר		ש ל פי ן היציג	שער החלי
מדד בגין	מדד ידוע	מדד בגין	הדולר	הקורונה הצ'כית	הרו ן הרומני	האיר ו
נקודות	נקודות	נקודות	ש"ח ל 1- דולר	ש"ח ל- קורונה	ש"ח ל- 1 רון 1	ש"ח ל - 1 איר ו	ספיים: דוחות הכ תאריך ה
138.6	125.7	126.1	3.372	0.160	0.783	3.955	2025 30 ביוני
138.2	124.1	124.7	3.718	0.161	0.808	4.022	2025 31 במרץ
133.6	123.8	123.4	3.647	0.151	0.763	3.796	בר 2024 31 בדצמ
131.2	122.0	121.9	3.759	0.161	0.808	4.020	2024 30 ביוני
130.2	120.7	119.9	3.681	0.157	0.800	3.979	2024 31 במרץ

תשומות מדד

הבניה

)**(	אל )* (	מדד בישר	ש ל פי ן היציג שער החלי
מדד בגין	מדד ידוע	מדד בגין		הקורונה	הרו ן
נקודות %	נקודות %	נקודות %	הדולר %	הצ'כית %	הרומני %	האיר ו %	: קופה של שינוי בת שיעורי ה

3.74	1.57	2.18	)7.54(	6.08	2.55	4.18	יוני 2025 ביום 30 ב סתיימה דשים שה שישה חו
0.29	1.28	1.11	)9.31(	)0.75(	)3.14(	)1.66(	2025 ביוני ביום 30 הסתיימה ודשים ש שלושה ח
2.93	3.42	3.24	0.55	)6.95(	)5.54(	)5.36(	2024 דצמבר ביום 31 ב סתיימה לשנה שה
1.08	2.13	1.87	3.64	)0.86(	)0.04(	0.20	יוני 2024 ביום 30 ב סתיימה דשים שה שישה חו
0.77	1.12	1.70	2.12	2.29	0.96	1.03	2024 ביוני ביום 30 הסתיימה ודשים ש שלושה ח

)*( לפי מדד בסיס ממוצע 2010

)**( לפי בסיס יולי 2011

באור 3 - הכנסות ממכירת דירות, השכרת דירות ומבנים מסחריים ועבודות הקמה

	לתקופה שהסתיי	ה חודשי של שיש 30 ביוני מה ביום	ל שלושה תקופה ש ם ל מה ביום שהסתיי	לשנה ה שנסתיימ ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	30 ביוני 2024	2024
			ח אלפי ש"
רים רים ואח בניה למגו	670,439	814,805	315,377	369,662	1,655,438
כסים השכרת נ	35,925	32,408	18,473	17,046	67,633
קמה גין חוזי ה הכנסות ב	74,160	18,410	38,438	12,418	145,741
סה"כ	780,524	865,623	372,288	399,126	1,868,812

באור 4 - עלות מכירת דירות, השכרת דירות ומבנים מסחריים ועבודות הקמה

	לתקופה שהסתיי	ה חודשי של שיש 30 ביוני מה ביום	תקופה ש ם ל שהסתיי	חודשים ל שלושה 30 ביוני מה ביום	לשנה ה שנסתיימ ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
			ח אלפי ש"
רים רים ואח בניה למגו	414,912	506,986	186,603	219,677	1,023,599
כסים השכרת נ	11,156	10,058	5,840	4,399	23,807
קמה גין חוזי ה הוצאות ב	65,287	16,605	34,411	11,512	127,931
סה"כ	491,355	533,649	226,854	235,588	1,175,337

באור 5 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח

א. ביום 13 באוקטובר 2024 חתמה החברה עם צד שלישי שאינו קשור לחברה על עיסקה למכירת זכויותיה בקרקע בחדרה בשטח של כ - 7.9 דונם )"המקרקעין"(. המקרקעין כוללים זכויות להקמת 318 יח"ד בייעוד מגורים. התמורה בגין מכירת הזכויות במקרקעין הינה בסך של 181,260 אלפי ש"ח בתוספת מע"מ. ביום 09 בינואר 2025 הושלמה עסק ת המכירה, כתוצאה מהשלמת העסקה החברה רשמה בספריה בתקופה של שלושה חודשי ם שהסתיימה ביום 31 במרץ 2025 רווח )לפני מס( בסך של כ- 150 מיליוני ש"ח.
ב. ביום 29 בינואר 2025 אישר דירקטוריון החברה התקשרות בעסקה עם קרובה של נושא ת משרה בחברה, למכירת דירה בפרויקט "עיר היין" באשקלון בתמורה לסך כולל של כ- 2,030 אלפי ש"ח, זאת לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת מאותו מועד לפיו העסקה אינה חריגה. בהתאם ללוח התשלומים, טרם שולמה מלוא התמורה.

ג. ביום 26 במרץ 2025 נודע לחברה על זכייתה במכרז רמ"י לרכישת זכויות במקרקעין במתחם שדה דב בתל אביב לפי תוכנית תא4444/2/ הנמצאת בהליכי פרסום למתן תוקף )להלן- "התכנית"(, לבנית 275 יחידות דיור למגורים וכ - 4,300 מ"ר מסחר ותעסוקה . בתמורה למקרקעין תשלם החברה לרמ"י סך של 450,000 אלפי ש"ח בתוספת מע"מ וכן הוצאות פיתוח בסך של 46,182 אלפי ש"ח כולל מע"מ. במועד הזכייה התוכנית המפורטת של המקרקעין נשוא המכרז היתה בהליכי פרסום למתן תוקף לאחר הליכי ערר שהוגשו ו הזכייה הותנתה בפרסום למתן תוקף. ביום 02 ביולי ,2025 קיבלה החברה הודעה על זכייה סופית במכרז, לאחר מתן תוקף לתכנית. החברה צפויה לשלם את מלוא סכום התמורה והוצאות הפיתוח עד ל 90- יום לאחר פרסומה של התוכנית למתן תוקף כאמור, כנגד חתימה על הסכם חכירה מול רמ"י. עד למועד אישור הדו "ח שולם סך של כ27- מיליון ש"ח בגין מס רכישה.

ד. ביום 11 במאי 2025 ביצעה החברה הנפקת אג"ח על דרך הרחבת סדרה בסך של 132,552 אלפי ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה י"א( רשומות על-שם בנות 1 ש"ח ע.נ. כ"א וגייסה סך ברוטו של כ- 141,035 אלפי ,₪ הוצאות הנפקה הסתכמו בסך של 1,085 אש"ח. תנאי אגרות החוב שהונפקו במסגרת הרחבת סדרה )י"א( זהים לתנאי האג" ח בהנפקה הראשונה שבוצעה בחודש ספטמבר .2024 היקף הסדרה, לאחר הרחבה זו, עומד על כ- 284,153 אלפי ש"ח ע.נ.
ה. ביום 13 ביוני 2025 נכנסה לתוקף, תכנית בנין עיר )תב"ע( בפרויקט "פינוי בינוי" ברחוב הגפן בירושלים. )להלן: "התכנית"(. התכנית מאפשרת הריסה של 81 יח"ד, בניית 383 יח"ד בארבעה בנייני מגורים, בשילוב מבנים ומוסדות ציבור בהתאם לצרכים העירוניים, וכן שטחי מסחר בשטח של 960 מ"ר )עיקרי ושירות(. בכוונת החברה לקדם הוצאת מספ ר היתרי בניה עבור הקמת כלל 383 יחה"ד בהתאם לתכנית. שטחי מגורים בתכנית הינם בס ך של 51,409 מ"ר מעל הקרקע )עיקרי ושירות( ו- 14,398 מ"ר מתחת לקרקע. ח לקה של החברה בפרויקט הוא .100% כמו כן, ביום 30 ביולי 2025 נחתם הסכם פינוי בינוי עם החברה הממשלתית "עמידר" ובכ ך נחתמו הסכמי פינוי בינוי עם בעלי דירות שבבעלותם כ - 80% מהדירות והושלם הרוב הדרוש בפרויקט לצורך הגשת תביעת "דייר סרבן".
ו. ביום 30 ביוני 2025 פרעה החברה סך של כ 22,374 אלפי ש"ח ע.נ. כפירעון סופי של אג"ח )סדרה ז'( וסך נוסף של כ- 104,339 אלפי ש"ח ע.נ. כפירעון סופי באג"ח )סדרה ח'( של החברה.
ז. בנוסף להתקשרויות כאמור, במהלך תקופ ת הדו"ח, התקשרה החברה בהסכמים לרכישת זכויות במקרקעין במהלך העסקים הרגיל בסך כולל של כ- 77 מיליוני ש"ח )רבעון ראשון כ- 65 מיליוני ש"ח, רבעון שני כ12- מיליוני ש"ח(.

באור 6 - הליכים משפטיים

.1 כתב אישום בהמשך לחקירת רשות התחרות בהמשך למפורט בעניין זה בבאור .21ג.)1( בדוחות הכספיים לשנת ,2024 נכון למועד

אישור הדו"חות הכספיים הליך ההוכחות טרם הסתיים.

יצוין כי נכון למועד אישור הדו"חות הכספיים ביניים, אין שינוי בהערכות יועציה המשפטיים של החברה לעניינים אלו בהשוואה להערכותיהם טרם הגשת כתב האישום. לעמדת היועץ המשפטי של מנכ"ל החברה ושל החברה, לא דבק כל רבב בהתנהלותם של מר דמרי והחברה והם לא ביצעו את העבירות המיוחסות להם. בנוסף, לעמדת היועץ המשפטי של עובד החברה, אין בידי רשות התחרות בסיס ראייתי שיש בו כדי להוכיח את הטענות הכלולות בכתב האישום, בהתאם לרף ההוכחה הנדרש בהליך פלילי. לאור זאת, להערכת הנהלת החברה והדירקטוריון, לא צפויה לחברה חשיפה כספית משמעותית.

.2 מכתב פנייה לפני הגשת תביעה נגזרת בעניין מכרז נתיבות ובקשות עוקבות לגילוי מסמכים

בהמשך למפורט בעניין זה בבאור .21ג.)2( בדוחות הכספיים לשנת 2024 ובהתאם לקבוע בהסדר הדיוני, מוגשות מעת לעת הודעות עדכון לביהמ"ש בדבר סטטוס ההליך הפלילי בענין כתב האישום. לנוכח השלב המוקדם בו מצויים ההליכים, ובהתבסס על הערכת יועציה המשפטיים של החברה, אין באפשרות הנהלת החברה והדירקטוריון להעריך את סיכוייו בעת הזו.

.3 בקשה לאישור תובענה כייצוגית בקשר עם חקירת רשות התחרות

בהמשך למפורט בעניין זה בבאור .21ג.)3( בדוחות הכספיים לשנת ,2024 נעתר בית המשפט לבקשות מוסכמות שמוגשות מעת לעת לעכב את בירור בקשת האישור לתקופות קצובות, נוכח כך שההליך הפלילי עודנו מתנהל. נוכח השלב המקדמי בו מצוי ההליך, ובהתבסס על עמדת יועצים משפטיים, אין ביכולתם של הנהלת החברה והדירקטוריון להעריך את סיכויי ההליך הנ"ל.

.4 בקשה לאישור הגשת תביעה ייצוגית ע"י המועצה לצרכנות

בהמשך למפורט בעניין זה בבאור .21ג.)4( בדוחות הכספיים לשנת ,2024 ביום 24 באפריל 2025 הגישו החברה, בעל השליטה בחברה, ועובד החברה בקשה לעיכוב בירור בקשת האישור עד להכרעה בהליך הפלילי המתנהל באותו העניין נושא בקשת האישור )להלן: "הבקשה לעיכוב"(. ביום 15 במאי 2025 המבקשת הגישה תשובה לבקשה לעיכוב, בה היא מתנגדת לעיכוב המבוקש. ביום 26 במאי ,2025 הוגשה הודעה ובקש ה מוסכמת מטעם הצדדים, בה הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הסכימו שבירורה של בקשת האישור יעוכב, עד מועד מתן הכרעת הדין בהליך הפלילי על ידי בית המשפט המחוזי. כתנאי להסכמת המבקשת, המשיבים התחייבו שלא לבקש עיכוב נוסף של ההליך מטעמים הקשורים בניהול ההליך הפלילי, לרבות עיכוב בשל קיומו של ערעור אם יוגש.

הצדדים ביקשו מבית המשפט כי ייתן תוקף להסכמת הצדדים ויורה על עיכוב ההליך עד למתן הכרעת הדין בהליך הפלילי. בקשה זו אושרה בהחלטה מיום 10 ביוני ,2025 תוך שנקבע כי הצדדים יעדכנו את בית המשפט לגבי התפתחויות בהליך הפלילי.

נוכח השלב המוקדם בו מצוי ההליך, ובהתבסס על עמדת יועצים משפטיים, אין באפשרות הנהלת החברה והדירקטוריון להעריך את סיכוייו בשלב זה.

.5 בקשה לאישור הגשת תביעה נגזרת בקשר לרכישת מקרקעין ע"י בעל שליטה

בהמשך למפורט בעניין זה בבאור .21ג.)5( בדוחות הכספיים לשנת ,2024 התיק נקבע להוכחות שהחלו בחודש יולי .2025 המועד להגשת סיכומים מטעם המבקש קבוע ליום 28 באוקטובר 2025; המועד להגשת סיכומים מטעם המשיבים קבוע ליום 28 בדצמב ר 2025; והמועד להגשת סיכומי תשובה מטעם המבקש קבוע ליום 27 בינואר .2026 נוכח השלב המקדמי בו מצוי ההליך ובהתבסס על עמדת יועצים משפטיים, אין באפשרות הנהלת החברה והדירקטוריון להעריך את סיכוייו בשלב זה.

באור 7 - מכשירים פיננסיים

א. מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן:

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה החברה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן:

		רים ערך בספ			שווי הוג ן
	ליום 30 ב	יוני	ליום 31 בדצמבר	ליום 30 ב	יוני	ליום 31 בדצמבר
	2025	2024	2024	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר	בלתי מבו	קר	מבוקר
			אלפי ש"	ח
יות ות פיננס התחייבוי ויות )כולל חל ב סחירות אגרות חו
שוטפות(	945,534	818,509	933,917	953,644	785,196	928,640

ב. מכשירים פיננסיים אשר נמדדים בשווי הוגן :

		יוני ליום 30 ב
	2025	2024	2024
		קר בלתי מבו
		ח אלפי ש"
רמה 1
והפסד דרך רווח שווי הוגן ננסיים ב נכסים פי	21,131	11,374	31,233
אחר ווח כולל וגן דרך ר י בשווי ה נכס פיננס	22,811	10,409	18,715

באור 8 - אמות מידה פיננסיות

ועל היחס בפ יוני ליום 30 ב 2025	דרש המועד הנ לעמידה	היחס הנדרש	סית דה הפיננ אמת המי	ות ההתחייב
יוני 3,210 מל ש"ח		ן 730 מיליו ש"ח	4( ינימאלי ) מתואם מ הון עצמי
57.1%	בעון תום כל ר	75%	הון בין סך ה חוב נטו ל יחס בין ה CAP )ד ו )5( ) והחוב נט	ב אגרות חו ( )סדרה ט'
41.1%		20%	ן אם למאז צמי מתו יחס הון ע ( מאוחד )6
יוני 3,210 מל ש"ח		ן 855 מיליו ש"ח	4( ינימאלי ) מתואם מ הון עצמי
57.1%	בעון תום כל ר	75%	הון בין סך ה חוב נטו ל יחס בין ה CAP )ד ו )5( ) והחוב נט	ב אגרות חו )סדרה י'(
41.1%		20%	ן אם למאז צמי מתו יחס הון ע ( מאוחד )6
יוני 3,210 מל ש"ח		ן 980 מיליו ש"ח	4( ינימאלי ) מתואם מ הון עצמי
57.1%	בעון תום כל ר	78% )7(	הון בין סך ה חוב נטו ל יחס בין ה CAP )ד ו )7( ) והחוב נט	ב אגרות חו '( )סדרה יא
41.1%		20%	ן אם למאז צמי מתו יחס הון ע ( מאוחד )6

בעת הנפקת אגרות חוב )סדרות ט', י' ו- יא'( התחייבה החברה לעמוד בהתניות הפיננסיות הבאות:

לפירוט בדבר אמות המידה הפיננסיות של אגרות החוב ראה ביאור 24 בדוחות הכספיים לשנת .2024

נכון ליום 30 ביוני 2025 החברה עומדת באמות המידה של כל סדרות האג"ח.

באור 9 - דיווח מגזרי

א. כללי:

מגזרים תפעוליים מזוהים על בסיס הדיווחים הפנימיים אודות מרכיבי הקבוצה, אש ר נסקרים באופן סדיר על- ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי של הקבוצה לצור ך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים התפעוליים.

להלן מפורטים מגזרי הפעילות של החברה בהתאם ל- 8 IFRS:

מגזר א'- בנייה למגורים בישראל:

רכישת קרקעות בישראל וייזום, תכנון, פיתוח ובניה של פרויקטים למגורים ודיור להשכרה המסווג כמלאי בייעוד עתידי למכירה על הקרקעות שנרכשו ובשיווק ומכירה של דירות מגורים שנבנו ומגרשים בייעוד למגורים.

מגזר ב'- נכסים מניבים בישראל:

ייזום, הקמה, ניהול והשכרה של פרויקטים למשרדים, תעשיה ומסחר בישראל ודיור להשכרה בישראל. מגזר זה כולל גם את הנכסים הנמצאים בשלבי תכנון והקמה )לרבות קרקעות בייעוד להנבה(.

אחרים- מגזרי פעילות אחרים: כוללים את פעילות החברה בביצוע עבודות הקמה, את פעילות חברות הבנות העוסקות בבניה למגורים ובנכסים מניבים בחו"ל.

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות:

	לתקופה	ה חודשי של שיש	ם שהסת 2025	י ם 30 ביונ יימה ביו
			קר בלתי מבו
	בנייה למגורים בישראל	נכסים מניבים בישראל	אחרים	מאוחד
			ח אלפי ש"
הכנסות
מגזר הכנסות	853,342	32,817	82,668	968,827
של נדל"ן שווי הוגן שינויים ב נטו להשקעה,	-	)502(	-	)502(
המגזר תוצאות	360,893	18,811	10,397	390,101
התאמות הכנסה מסים על רווח לפני				)25,442( 364,659

לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024

	קר בלתי מבו
מאוחד	אחרים	נכסים מניבים בישראל	בנייה למגורים בישראל
	ח אלפי ש"
				הכנסות
972,725	22,909	29,450	920,366	מגזר הכנסות
46,879	-	46,879	-	של שווי הוגן שינויים ב טו שקעה, נ נדל"ן לה
401,488	1,597	62,236	337,655	המגזר תוצאות
)52,151(				התאמות
349,337				מסים על רווח לפני הכנסה

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025

	קר בלתי מבו
מאוחד	אחרים	נכסים מניבים בישראל	בנייה למגורים בישראל
	ח אלפי ש"
				הכנסות
376,977	43,242	16,632	317,103	מגזר הכנסות
				של שווי הוגן שינויים ב
)7,260(	-	)7,260(	-	טו שקעה, נ נדל"ן לה
112,498	4,882	2,330	105,286	המגזר תוצאות
)15,070(				התאמות
				מסים על רווח לפני
97,428				הכנסה

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני

			2024
	קר בלתי מבו
	בנייה למגורים בישראל	נכסים מניבים בישראל	אחרים	מאוחד
			ח אלפי ש"
הכנסות
מגזר הכנסות	373,615	15,686	15,793	405,094
של נדל"ן שווי הוגן שינויים ב
נטו להשקעה,	-	43,077	-	43,077
המגזר תוצאות	124,415	51,660	724	176,799
התאמות				)25,737(
הכנסה מסים על רווח לפני				151,062

באור 9 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. ניתוח הכנסות ותוצאות לפי מגזרי פעילות: )המשך(

בר 2024	31 בדצמ ה ביום
	מבוקר
מאוחד	אחרים	נכסים מניבים בישראל	בנייה למגורים בישראל
				הכנסות
1,990,595	66,515	61,622	1,862,458	מגזר הכנסות

1,200,440	48,657	21,619	1,130,164	כר עלות המ
55,842	-	3,556	52,286	יווק מכירה וש
78,341	4,009	3,424	70,908	לליות הנהלה וכ
1,334,623	52,666	28,599	1,253,358	לויות סה"כ הע
122,462	1,174	121,288	-	שווי הוגן שינויים ב
				תוצאות
778,434	15,023	154,311	609,100	מגזר תוצאות

)50(				אחרות הוצאות
38,316				מימון הכנסות
)125,716(				מימון הוצאות
)162,469(				הכנסה מסים על
528,515				רווח נקי

באור 10 - דיבידנד

א. ביום 29 במרץ 2024 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 70,000 אלפי ש"ח, כאשר סך של 35,584 אלפי ש"ח מתוכו מקורו ברווח ממפעל מאושר עם שיעור מס חברות מופחת של 11% )הדיבידנד למניה 3.65 ש"ח(. הדיבידנד שולם ביום 18 באפריל .2024
ב. ביום 21 באוגוסט ,2024 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך 88,000 אלפי ש"ח )דיבידנד למניה בסך 4.48 ש"ח(. הדיבידנד שולם ביום 16 בספטמבר .2024
ג. ביום 24 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך 72,000 אלפי ש"ח )דיבידנד למניה בסך 3.47 ש"ח(. הדיבידנד שולם ביום 23 באפריל .2025
- ד. ראו גם באור .11ד. להלן.

באור 11 - אירועים לאחר תום תקופת הדיווח

א. ביום 6 ביולי 2025 קיבלה החברה את החלטת הוועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור )ותמ"ל( לאשר את תוכנית תמ"ל 2023 למתן תוקף בכפוף לתיקונים לא מהותיים לעניין פרויקט "פינוי בינוי" ברחוב אחד העם ברובע ה' באשדוד )להלן: "התכנית"(. התכנית מאשרת הריסה של 110 יח"ד ובניית 532 יח"ד ב - 2 מגדלי מגורים עד 36 קומות, לצד מגדל נוסף של עד 21 קומות ומבנה מרקמי אחד או יותר בן 9 קומות מעל קומה מסחרית. מתוך סך יחידות הדיור, 10% יוקצו לדירות קטנות )עד 80 מ"ר( ו- 20% לדירות קטנות מאד )עד 55 מ"ר(. התכנית כוללת שילוב מבנים ומוסדות ציבור, וכן שטחי מסחר ותעסוקה בשטח של כ- 2,755 מ"ר עיקרי(. בפרויקט נחתמו הסכמי פינוי בינוי עם בעלי דירות שבבעלותם כ - 66% מהדירות. שיעור החתימות לפעול להשלמת קבלת ההסכמות הנדרשות מיתר בעלי הדירות שטרם חתמו על הסכם עם החברה הנדרש כיום לצורך הגשת תביעת "דייר סרבן" במקרה הצורך הינו 67% מהדירות. בכוונת החברה ולאחר מכן לקדם הוצאת היתר/י בניה עבור הקמת כלל 532 יחה"ד בהתאם לתכנית. חלקה של החברה בפרויקט הוא .100% בפרויקט ניתנה הכרזה מקדמית על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר הינה בתוקף עד ליום .31/12/2026 עם התקיימות התנאים הנדרשים על פי חוק, החברה תגיש בקשה להכרזה סופית.
ב. ביום 10 ביולי ,2025 נחתם בין חברת הבת י.ח. דמרי בעיר בע"מ )להלן: "דמרי בעיר "( לבין חברת וויבוקס התחדשות עירונית בע"מ )להלן: "השותף"(, הסכם לפיו תוקצינה לשותף 50% ממניות דמרי בעיר )להלן בהתאמה: "המניות", "ההסכם "(. ההסכם מותנה בתנאי מתלה של קבלת אישור הממונה על התחרות )להלן: "התנאי המתלה"(.

התמורה הכוללת אותה יזרים השותף לדמרי בעיר הינה בסך של 58 מלש"ח בתנאים ובמועדים שונים, זאת בכפוף להתקיימות התנאי המתלה. המניות תוקצינה ותועברנה רק במועד ההשלמה כנגד תשלום מלוא התמורה.

בד בבד עם חתימת ההסכם, חתמו הצדדים על הסכם ניהול לפיו יספק השותף לדמרי בעיר שירותי ניהול בתמורה לתשלום דמי ניהול שייגזרו ממכירות הדירות בפרויקטים, זאת החל מחודש יולי .2026

כמו כן, נחתם הסכם בעלי מניות המסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים לאחר מועד ההשלמה.

ג. ביום 3 באוגוסט 2025 אישרה אסיפת בעלי מניות מיוחדת של החברה את חידוש כהונת הדירקטורים, הדח"צים ורואה החשבון המבקר של החברה.

באור 11 - אירועים לאחר תום תקופת הדיווח )המשך(

ד. ביום 20 באוגוסט 2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת מאותו מועד, עדכון בתנאי העסקת קרובה של נושאת משרה בחברה במשרה מלאה. שכרה החודשי ברוטו יעמוד על סך של 16.5 אש"ח ברוטו.
ה. ביום 20 באוגוסט 2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר דיון בועדת הביקורת מאותו מועד, התקשרות עם קרוב של נושאת משרה בחברה לביצו ע הערכות שווי נגדיות לצורך ערעורים על היטלי השבחה והערכות שווי של נכסים מניבים. נקבע כי ההתקשרות אינה חריגה ואף הינה זניחה, ההתקשרות נעשית בתנאי שוק, הינה לטובת החברה, אין בה כדי להשפיע על רכושה א ו התחייבויותיה והיא נעשית במהלך העסקים הרגיל של החברה. לעניין הערכות שווי , נקבעו אמות מידה להתקשרות באשר לגובה השומות אשר לגביהן תינתן הערכות השווי.
ו. ביום 20 באוגוסט 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך 60,000 אלפי ש"ח )דיבידנד למניה בסך 2.89 ש"ח(. הדיבידנד ישולם ביום 15 בספטמבר .2025

באור 12 - אישור הדוחות

הדוחות הכספיים אושרו לפרסום ביום 20 באוגוסט 2025 על ידי דירקטוריון החברה.