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Courtois S.A. — Interim / Quarterly Report 2014
Feb 4, 2015
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Interim / Quarterly Report
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COURTOIS SA
SA au Capital de 1.673.940 Euros Siège Social : 3, rue Mage - 31000 TOULOUSE 540 802 105 RCS TOULOUSE Contact : [email protected] Site Internet : www.courtois-sa.com
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Diffusé le 4 février 2015
Informations Trimestrielles au 31 décembre 2014
| (En K€) | 2013 | 2014 |
|---|---|---|
| Chiffre D'Affaires de COURTOIS SA (Société Mère ) | ||
| Premier trimestre | 158 | 155 |
| Deuxième trimestre | 157 | 155 |
| Troisième trimestre | 158 | 155 |
| Quatrième trimestre | 157 | 154 |
| Total Société Mère à fin décembre | 630 | 619 |
| Chiffre D'Affaires Consolidé du Groupe | ||
| Premier Trimestre | ||
| Rénovation d'Immeubles | 3 185 | 564 |
| Gestion des Immeubles | 272 | 274 |
| Gestion de Portefeuille | - | - |
| Deuxième Trimestre | ||
| Rénovation d'Immeubles | 1 319 | 685 |
| Gestion des Immeubles | 273 | 273 |
| Gestion de Portefeuille | - | - |
| Troisième Trimestre | ||
| Rénovation d'Immeubles | 1 042 | 1 435 |
| Gestion des Immeubles | 275 | 273 |
| Gestion de Portefeuille | - | - |
| Quatrième Trimestre | ||
| Rénovation d'Immeubles | 2427 | 3229 |
| Gestion des Immeubles | 276 | 282 |
| Gestion de Portefeuille | - | - |
| Total Groupe cumul à fin décembre | 9 069 | 7 015 |
1- Chiffre d'affaires Annuel 2014
2- Rapport d'activité du 1er janvier au 31 décembre 2014
1°) Montant net par branche d'activité du chiffre d'affaires annuel 2014 :
- a) Gestion d'immeubles : 1 102 K€
- b) Rénovation d'Immeubles : 5 913 K€
- c) Gestion de portefeuille : néant
Le chiffre d'affaires consolidé du Groupe Courtois totalise au 31 décembre 2014 un montant de 7 015 K€ contre 9 069 K€ au 31 décembre 2013, soit une diminution de 22,65 %.
Ce niveau insuffisant résulte essentiellement de trois facteurs :
D'une part 'allongement général des dossiers de transactions,
D'autre part la nécessité de présenter des lots réhabilités ou suffisamment aménagés à la différence des exercices précédents. Egalement, il y a lieu de noter que depuis deux ans, la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS est systématiquement préemptée à PARIS quel que soit l'arrondissement.
1.1 - Activité de rénovation d'Immeubles :
Cette activité enregistre un chiffre d'affaires de 5 981 K€ (hors impact vente intra-groupe) en baisse de 27% par rapport à l'exercice 2013.
Le montant du stock au 31/12/2014 totalise 11 399 K€ TTC (hors provision pour dépréciation) soit une diminution de 31,77 % par rapport à fin 2013.
a) Dossier MENILMONTANT – PARIS 20ième :
Seul un lot reste à vendre, ce lot est l'objet d'une promesse de vente en cours.
b) Dossier ORSEL – PARIS 18ième :
Le solde des lots à vendre concerne principalement de surfaces occupées et les discussions avec les locataires se prolongent. c) Dossier VIVIENNE – PARIS 2ième :
Cet ancien immeuble de bureaux nécessite de nouveaux aménagements et un nouveau Syndic plus diligent est sur le point d'être nommé. Il reste 4 lots à la vente.
d) Dossier DIDOT– PARIS 14ième :
Un lot a été vendu en 2014 et deux autres lots devraient être cédés en 2015.
La revalorisation judiciaire du loyer d'un des deux commerces a été obtenue en 2014.
e) Dossier 4 CHEMINEES à BOULOGNE BILLANCOURT :
Le deuxième local commercial a été vendu en 2014 et deux lots d'habitation devraient être vendus en 2015.
f) Dossier BAUDELIQUE – PARIS 18ième :
Deux lots d'habitation ont été cédés en 2014. Le quartier reste demandé.
g) Dossier MARCADET – PARIS 18ième :
Fin 2014, le dernier lot d'habitation a été vendu alors que l'opération a été initiée en 2001.
Ce délai anormal est dû à l'origine à une méprise procédurale.
h) Dossier FAIDHERBE à ASNIERES :
Après Cassation, la Cour de renvoi a ordonné définitivement l'expulsion des occupants de mauvaise foi.
i) Dossier Rue du BAC à ASNIERES :
Les deux derniers lots d'habitation concernent deux lois 1948.
Un des deux locataires est de mauvaise foi ce qui provoque une procédure.
1.2 - Activité de promotion Immobilière :
En Décembre 2014 est constituée la SCCV GUETHARY FRONTON pour traiter une promotion d'immeubles d'habitation de 25 lots à GUETHARY.
Ce dossier se présente correctement mais les étapes préliminaires se déroulent plus lentement que prévu.
1.3 - Activité de gestion des immeubles :
Cette activité totalise 1 102 K€ de loyers et charges appelés, soit une augmentation de 6 K€ par rapport à 2013. Tous les locaux sont loués au 31 décembre 2014 à l'exception d'un local d'habitation sur la SCI AMPERE libéré fin décembre 2014
SCI AMPERE : rue du Ruisseau PARIS 18ième : un contentieux oppose la SCI AMPERE à une locataire d'habitation ; vu l'enlisement de ce dossier, cette cause a été confiée à un nouvel avocat.
SCI PORT INVEST : rue du Ruisseau vente en décembre 2014 d'un local commercial libéré pour un montant de 151 K€.
SCI REMUSAT : acquisition auprès de la FIC en décembre 2014 d'un local commercial dans le 20ième arrondissement
SCI BONNEFOY : après 3 ans d'atermoiement le renouvellement du bail a été signé fin décembre 2014 à effet du 1er septembre 2011 pour un montant annuel de 18 K€
1.4 - Activité de gestion de Portefeuille :
BV3 (Banexi Ventures FCPR) créée en 2000 est remboursée à 66.68 % du total appelé au 31 décembre 2014.
Le portefeuille de BV3 est désormais en phase d'extinction amiable.
« BANEXI VENTURES 3 »(BV3) FCPR (fonds de capital à risque), en forte contradiction avec ses propres prévisions, a été amené à revoir la valorisation sur l'année 2014, d'où une diminution d'un montant de 116 K€ par rapport au 31 décembre 2013.
2°) Description générale de la situation financière et des résultats de la société et des sociétés qu'elle contrôle au 31/12/2014 :
Les financements totaux utilisés par le Groupe Courtois au 31 décembre 2014 s'élèvent à 5 372 K€ (soit 4 660 K€ pour l'activité de rénovation d'immeubles et 712 K€ pour l'activité gestion d'immeuble) en diminution de 42,84 % par rapport à fin 2013. Ils se décomposent comme suit :
- 4 660 K€ (activité de rénovation d'immeubles)
- 712 K€ (activité de gestion d'immeubles)
La SCI Ampère a un total de dettes de 116 K€, la SCI Port Invest de 48 K€ et la SCI Nord Invest de 85 K€ avec des taux essentiellement fixes.
La société Courtois SA au 31 décembre 2014 est endettée à taux fixe à hauteur de 463 K€ concernant le financement des travaux de mise en conformité de l'immeuble « 33 rue de Rémusat à Toulouse »
3°) Explications des opérations et évènements importants qui ont eu lieu pendant la période considérée et de leur incidence sur la situation financière :
Les opérations importantes ont été :
a) Activité Gestion des immeubles :
En raison d'un suivi plus strict des immeubles et des préconisations nouvelles issues des textes récents, des changements de Syndic interviendront au cours de l'exercice 2015.
b) Activité Rénovation d'immeubles :
Le cycle actuel de l'immobilier d'habitation ne favorise pas les transactions, ce qui ressort du faible niveau d'activité de la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS.
Pour autant, la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS fait appel à de nouveaux commercialisateurs et veille à présenter soit des lots rénovés ou a minima, fournit des plans appropriés aux acquéreurs.
Ne pas oublier que les préemptions à répétition ont privé la FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS de substance ; ce qui devrait se traduire par une réorientation d'activité.