Cofinimmo — Management Reports 2011

Mar 31, 2011

> historisch overzicht.

2010

Verdere uitbouw van de portefeuille van zorginstellingen en analoge arbitrage van de kantorenportefeuille

2009

Versteviging van de positie van belangrijkste investeerder van Continentaal Europa in de zorgsector

2008

Vestiging in Frankrijk in de zorgsector Verkrijging van het SIIC-statuut

2007

Partnership met AB InBev Group betreffende de overname van een belangrijke pubportefeuille verspreid over België en Nederland (Pubstone)

2006

Toekenning van de PPS voor de Brandweerkazerne van Antwerpen en het HEKLA Politiecommissariaat

2005

Diversifi catie in de sector van serviceflats en rusthuizen Toekenning van de eerste Publiek-Private Samenwerking (PPS): het Gerechtsgebouw van Antwerpen

2004

Acquisitie van het Egmont complex Uitgifte van bevoorrechte aandelen

2003

Intrede in de BEL20, MSCI World en GPR15 indexen Acquisitie van de North Galaxy torens

2000-2001-2002

Verwerving van verscheidene omvangrijke kantorenportefeuilles

Cofi nimmo is de belangrijkste Belgische beursgenoteerde vastgoedonderneming gespecialiseerd in vastgoed bestemd voor verhuring. In België geniet de onderneming van het Vastgoedbevak-statuut en in Frankrijk van het SIIC-statuut.

De onderneming is vooral actief in kantoren, rusthuizen en zorginstellingen, waarin de Groep ten belope van respectievelijk 55,6% en 29,9% van haar portefeuille geïnvesteerd heeft. Haar vastgoedpatrimonium bevat tevens de Pubstone portefeuille (13,0%), een vastgoedpartnership afgesloten met AB InBev.

De gebouwen zijn hoofdzakelijk in België gelegen (83,5%). De buitenlandse eigendommen betreffen enerzijds de investeringen in de rust- en verzorgingssector in Frankrijk (11,7%) en anderzijds de Nederlandse Pubstone portefeuille (4,8%).

De gebouwen vertegenwoordigen een totale oppervlakte van 1 718 312m² en een reële waarde van € 3 041,92 miljoen.

De strategische prioriteiten van de onderneming zijn: waardecreatie voor haar beleggers, het uitbouwen van een solide vertrouwensrelatie met haar klanten en een duurzaam patrimoniumbeheer.

Cofi nimmo is een onafhankelijke onderneming die zelf instaat voor het beheer van haar gebouwen en klanten-huurders.

De onderneming is genoteerd op Euronext Brussels, waar ze deel uitmaakt van de BEL20 index. Haar aandeelhouders zijn hoofdzakelijk Belgische en buitenlandse particulieren en institutionele beleggers, die een gematigd risicoprofi el met een hoog en regelmatig dividendrendement beogen.

1999

Internalisering van het vastgoedbeheer

1996

Verkrijging van het Vastgoedbevak-statuut

1994

Notering op de Beurs van Brussel

1983 Oprichting

> inhoudstafel.

02	RISICOBEHEER
06	BEHEERSVERSLAG
06	Brief aan de Aandeelhouders
08	Kerncijfers
10	Strategie
14	Samenvatting van de geconsolideerde resultatenrekeningen
14	Geconsolideerde resultatenrekeningen - Analytisch schema
16	Geconsolideerde balans
17	Statutaire resultaatsbestemming
18 18	Transacties en verwezenlijkingen in 2010 Totale portefeuille
24	Kantoren
32	Rust- en ziekenhuizen
38 42	Pubstone Publiek-Private Samenwerkingen
44	Beheer van de fi nanciële middelen
48	Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem
54	Gebeurtenissen na 31.12.2010
56	Vooruitzichten 2011
60	Corporate-governanceverklaring
60	Referentiecode, interne audit en risicobeheer
63	Beslissingsorganen
70 71	Management Reglementering en procedures
74	Bezoldigingsverslag
78	Andere tussenkomende partijen
80	Maatschappelijk verantwoord ondernemen
81	Milieu
92 96	Personeel Gemeenschappen
99	Waarden
102	Cofi nimmo op de beurs
102	Het gewoon aandeel
104	Het bevoorrecht aandeel
105 106	De obligaties Aandeelhoudersstructuur
106	Agenda van de Aandeelhouder
108	Vastgoedverslag
108	Geografi sche ligging
110	Markteigenschappen
112 118	Geconsolideerde vastgoedportefeuille Verslag van de vastgoeddeskundige
121	JAARREKENINGEN
122	Geconsolideerde jaarrekeningen
126	Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
165	Verslag van de commissaris
166	Statutaire jaarrekeningen

170 PERMANENT DOCUMENT

• 170 Algemene inlichtingen
• 174 Maatschappelijk kapitaal
• 177 Uittreksels statuten
• 184 LEXICON

Sinds ettelijke jaren voert Cofi nimmo een diversifi catie van haar vastgoedpatrimonium door.

Deze diversifi catie liet de onderneming toe in de loop van de jaren een duurzame voortstuwende beweging tot stand te brengen.

Kantoren, rust- en ziekenhuizen, gespecialiseerde uitbatingsgebouwen en Publiek-Private Samenwerkingen zijn de stuwende kracht achter deze ontwikkelingsgang.

Maar voor een onderneming zijn duurzame vooruitgang en maatschappelijke verantwoordelijkheid onlosmakelijk met mekaar verbonden. Cofi nimmo's inspanningen op dit vlak bleven dan ook niet achterwege en de onderneming achtte het wenselijk haar daden en initiatieven terzake bekend te maken door er een belangrijk hoofdstuk aan te wijden.

risicobeheer. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste risico's waarmee de onderneming geconfronteerd wordt, beschreven. Het vermeldt eveneens de mogelijke invloed van deze risico's op haar activiteit en de verschillende elementen en acties om de eventuele negatieve impact ervan te beperken. Deze temperende factoren en maatregelen worden verder in dit Verslag gedetailleerd beschreven in de betreffende hoofdstukken. >

Cofi nimmo beheerst de potentiële risico's optimaal door anticipatief en reactief alle mogelijke maatregelen te treffen.

Markt

De Cofi nimmo Groep is actief in markten die deels beïnvloed worden door de evolutie van de algemene economische conjunctuur. Zo is de kantorenmarkt gevoelig voor de economische trends, terwijl de huuromgeving in de sectoren van de rusthuizen, de Pubstone portefeuille en de Publiek-Private Samenwerkingen (PPS) stabieler is.

Beschrijving van het risico	Mogelijke invloed	Temperende factoren en maatregelen1
VERSLECHTERING VAN DE ECONOMISCHE CONJUNCTUUR T.O.V. DE BESTAANDE SITUATIE	1. Negatieve invloed op de huuraanvraag, de bezettingsgraad en de huurprijzen waartegen de gebouwen herverhuurd kunnen worden. 2. Negatieve herziening van de waarde van het vastgoedpatrimonium.	De rust- en ziekenhuizen, de Pubstone portefeuille (i.e. de cafés verhuurd op lange termijn aan AB InBev) en de Publiek-Private Samenwerkingen (in totaal 45% van de portefeuille onder beheer) zijn niet/weinig gevoelig voor de schommelingen van de algemene economische conjunctuur. (1,2) Gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten ligt hoog: 11,5 jaar op 31.12.2010. (1,2) De publieke sector vertegenwoordigt ±40% van de huurders in de kantorensector.

Vastgoedportefeuille

De investeringsstrategie van de onderneming wordt concreet vertaald in een gediversifi eerd vastgoedpatrimonium en een beperkte ontwikkelingsactiviteit voor eigen rekening (i.e. de bouw van nieuwe gebouwen of de volledige renovatie van bestaande gebouwen). Het vastgoed wordt volledig intern en proactief beheerd. De activadiversifi catie strookt met een spreiding van de marktrisico's.

Beschrijving van het risico	Mogelijke invloed	Temperende factoren en maatregelen
ONGESCHIKTE INVESTERINGS- OF ONTWIKKELINGSKEUZE	1. Wijziging van het inkomstenprofi el van de onderneming. 2. Niet op de marktvraag afgestemd en bijgevolg huurleegstand. 3. Verwachte rendementen worden niet gehaald.	Strategische en risicoanalyse evenals technische, administratieve, juridische, boekhoudkundige en fi scale due diligence vóór elke aankoop. (1,2,3) Interne en externe (onafhankelijke) waardeschattingen voor elk te kopen of te verkopen vastgoed. (1,2,3) Commercialisering van ontwikkelingsprojecten vóór de aankoop. (1,2,3) Ervaring van het Management. (2)
TE GROTE PIPELINE VAN ONTWIKKELINGEN VOOR EIGEN REKENING	Onzekerheid over toekomstige inkomsten.	Activiteit beperkt tot maximum 10% van de reële waarde van de portefeuille.
FALEND BEHEER VAN DE GROTE WERKEN	1. Niet nakomen van het budget en de timing. 2. Kostenstijging en/of inkomstendaling; negatieve impact op de rendabiliteit van de projecten.	Intern gespecialiseerd Project Management team. (1,2) Externe gespecialiseerde raadgevers voor grotere projecten die zorgvuldig geselecteerd worden. (1,2)
NEGATIEVE VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN DE GEBOUWEN	Negatieve invloed op het netto resultaat, het netto-actief, de schuldratio en de capaciteit om dividenden te waarborgen. (Op 31.12.2010 zou een waardevariatie van 1% een impact van € 30,42 miljoen op het netto resultaat en van € 2,05 op de intrinsieke waarde per aandeel hebben gehad. Ze zou eveneens een impact van 0,50% op de schuldratio hebben gehad).	De waarde van het vastgoedpatrimonium wordt elk kwartaal door onafhankelijke experts bepaald wat toelaat eventuele corrigerende maatregelen door te voeren. Duidelijk omschreven en voorzichtig schuldenbeleid. Investeringsstrategie gericht op kwaliteitsactiva die stabiele inkomsten opleveren. Portefeuille met meerdere types activa waarop verschillende tegen elkaar opwegende waarderingstrends van toepassing zijn. Belangrijkste actief vertegenwoordigt slechts 4,7% van de portefeuille. Aanleg van voldoende groot over te dragen resultaat van voorgaande boekjaren.
HUURLEEGSTAND VAN DE GEBOUWEN	1. Verlies van huurinkomsten. 2. Neerwaartse herziening van de huurprijzen. 3. Hogere commerciële kosten om nieuwe klanten aan te trekken, wat een weerslag heeft op de resultaten. 4. Waardedaling van de gebouwen.	(Pro)actief commercieel en vastgoedbeheer door interne Property Management en verhuurteams. (1,3) Hoge gemiddelde looptijd van de huurcontracten (11,5 jaar) en max. 10% dat tijdens hetzelfde jaar vervalt. (1,2,4) Voorkeur voor lange termijn huurcontracten: de kantoorgebouwen zijn zoveel mogelijk verhuurd op middellange en lange termijn; de rusthuizen op zeer lange termijn (27 jaar in België, 12 jaar in Frankrijk); de pubs voor een initiële looptijd van min. 23 jaar. De bezettingsgraad van de rusthuizen en pubs bedraagt 100%. (1,2,4) Kwaliteit van de huurders (zie verder). (1,4)
ONDERHOUDSKOSTEN	Daling van de resultaten.	Nagenoeg alle huurcontracten voor de rusthuizen zijn triple net contracten; voor de pubs zijn de onderhoudsverplichtingen beperkt. Streng periodiek onderhoudsbeleid voor de kantoren uitgevoerd door gespecialiseerde ondernemingen.
SLIJTAGE EN VERSLECHTERDE STAAT VAN DE GEBOUWEN	Bouwkundige of technische veroudering en bijgevolg verminderde commerciële aantrekkingskracht.	Lange termijnbeleid om installaties systematisch te vervangen. Regelmatige renovatie van de gebouwen zodat ze aantrekkelijk blijven. Beleid van portefeuilleherschikking.
VERNIELING VAN GEBOUWEN	Onderbroken activiteit en bijgevolg verlies van de huurder en verminderde huurinkomsten.	Portefeuille verzekerd voor een totale heropbouwwaarde van € 1,80 miljard1 , grond inbegrepen, i.e. 115% t.o.v. de overeenstemmende reële waarde. Dekking tegen huurleegstand als gevolg van rampen. Verzekering ter dekking van de burgerlijke aansprakelijkheid van de eigenaar of de bouwheer.

Klanten

De Groep beheert haar klantenbasis actief om de huurleegstand en het huurdersverloop van de kantoorgebouwen tot een minimum te beperken. Ze is niet betrokken bij het operationeel beheer van de rusthuizen en cafés.

Beschrijving van het risico	Mogelijke invloed	Temperende factoren en maatregelen
VERMINDERDE SOLVABILITEIT / FAILLISSEMENT VAN DE KLANT	1. Verlies van huurinkomsten. 2. Onverwachte huurleegstand. 3. Commerciële kosten voor het herverhuren. 4. Herverhuur tegen een lagere prijs.	Kwaliteit van de huurders: de 2 grootste huurders van kantoorgebouwen behoren tot de openbare sector. (2) Nieuwe klanten worden pas na een risicoanalyse van een extern ratingbureau aanvaard. (2) Doorgaans wordt aan huurders die niet uit de openbare sector komen een voorschot/bankwaarborg van 6 maanden huur gevraagd. (1) De huur is vooraf betaalbaar (maandelijks/driemaandelijks/ jaarlijks) + driemaandelijkse provisie ter dekking van de huurlasten en taksen die de Groep op zich neemt maar contractueel aan de huurders doorrekent. (1) De solvabiliteitsrisico's van een individueel rusthuis worden over de exploiterende groep verdeeld. (2,3) Krachtens hun exploitatievergunningen ontvangen de uitbaters van rusthuizen zowel in België als in Frankrijk een groot deel van hun inkomsten rechtstreeks van sociale zekerheidsinstanties; Cofi nimmo investeert hoofdzakelijk in erkende medische bedden. (1,2,3) Voor de periode 1996-2010 vertegenwoordigen de verliezen op huurvorderingen, na aftrek van recuperaties, 0,089%.
OVERWICHT VAN DE BELANGRIJKSTE HUURDERS	Belangrijke negatieve impact op de huurinkomsten in geval van vertrek.	Gediversifi eerde klantenbasis: Cofi nimmo heeft in totaal 325 klanten waarvan de belangrijkste <15% vertegenwoordigt, en de 2de belangrijkste afkomstig is uit de openbare sector en gespreid is over 8 gebouwen. Talrijke en gediversifi eerde uitbaters van rusthuizen (9).
ONVOORZIENE NIET-VERLENGING OF VROEGTIJDIGE VERBREKING VAN HET HUURCONTRACT	1. Huurleegstand. 2. Hogere commerciële kosten door de huurleegstand. 3. Negatieve terugval van de huur.	(Pro)actief commercieel en vastgoedbeheer. (1,2,3) Permanente contacten tussen het interne commerciële team en de vastgoedmakelaars. (1) Alle huurcontracten voorzien een schadevergoeding bij vroegtijdig vertrek. (2)

Regelgeving

Cofi nimmo heeft een bijzonder fi scaal stelsel (Vastgoedbevak in België, SIIC in Frankrijk) waardoor ze vrijgesteld is van vennootschapsbelasting in ruil voor de verplichting om 80% (België) en 85% (Frankrijk) van haar winsten uit te keren (zie pagina 173). De onderneming moet niet alleen het vennootschapsrecht, maar ook de wetgeving voor beursgenoteerde vennootschappen en instellingen voor collectieve beleggingen naleven. Daarnaast valt ze ook onder specifi eke stedenbouwkundige en milieuregelgevingen.

Beschrijving van het risico	Mogelijke invloed	Temperende factoren en maatregelen
NIET NALEVEN VAN HET VASTGOEDBEVAK STELSEL	1. Verlies van de toelating als Vastgoedbevak en van het hieraan verbonden transparante fi scale stelsel (vrijstelling van vennootschaps belasting voor de Bevak/voorheffi ng voor de aandeelhouders). 2. Verplichte vervroegde terugbetaling van bepaalde kredieten.	Professionalisme van de teams door toezicht op de strikte naleving van de verplichtingen.
NIET NALEVEN VAN HET SIIC-STELSEL	Verlies van het transparante fi scale regime.	Professionalisme van de teams door toezicht op de strikte naleving van de verplichtingen.
ONGUNSTIGE WIJZIGING VAN HET VASTGOEDBEVAK- OF SIIC- STELSEL	Daling van de resultaten of de netto-actief waarde.	Regelmatige contacten met openbare instanties. Actief lid van verenigingen en verbonden die de sector vertegenwoordigen.
WIJZIGING VAN DE STEDENBOUWKUNDIGE OF MILIEUREGELGEVING	1. Hogere kosten om het vastgoed in goede exploitatiestaat te houden. 2. Ongunstige invloed op de exploitatiemoge lijkheden van een gebouw voor de Groep. 3. Daling van de reële waarde van het gebouw.	Actief energieprestatie- en milieubeleid voor de kantoorge bouwen dat zo veel mogelijk op de wetgeving vooruitloopt.
WIJZIGING VAN HET SOCIALE ZEKERHEIDS STELSEL VOOR DE RUST- EN ZIEKENHUIZEN: VERMINDERDE SUBSIDIES VOOR DE UITBA TERS VANWEGE DE SOCIALE ZEKERHEID DIE NIET GECOMPENSEERD WORDEN DOOR DE TUSSENKOMST BETAALD DOOR DE BEWO NERS OF DOOR DE PRIVATE VERZEKERAARS	Impact op de solvabiliteit van de uitbaters van de rusthuizen.	Jaarlijkse solvabiliteitsanalyse van de uitbaters op basis van een regelmatige fi nanciële reporting. Opvolging van de evolutie van de regelgeving. Gunstige demografi e.

Financieel beheer¹

Het fi nancieringsbeleid van Cofi nimmo is gericht op het optimaliseren van de fi nancieringskost en het beperken van het liquiditeits- en tegenpartijenrisico van de onderneming.

Beschrijving van het risico	Mogelijke invloed	Temperende factoren en maatregelen
VOOR VASTGOED EN/OF COFINIMMO ONGUNSTIGE FINANCIËLE EN BANKMARKTEN	1. Moeilijkere en duurdere toegang tot kredieten. 2. Beperkte liquiditeit.	Strikt fi nancieringsbeleid (1,2) › diversifi catie van de fi nancieringsbronnen; › stabiele en uitgebreide bankpool met goede fi nanciële ratings; › evenwichtige spreiding van de vervaldata. Volledige dekking van het commercial paperprogramma. (1) Behoud van een toereikende beschikbaarheidsmarge op bevestigde kredietlijnen om de operationele/acquisitie-/bouw uitgaven op middellange termijn en de herfi nancieringskosten op korte termijn te dekken. (1,2)
INSOLVABILITEIT VAN DE FINANCIËLE OF BANCAIRE TEGENPARTIJEN	Negatieve impact op de resultaten.	Gediversifi eerde bancaire tegenpartijen met goede fi nanciële ratings. Cashoverschotten meestal gebruikt voor de onmiddellijke afl ossing van de fi nanciële schuld.
(TOEKOMSTIGE) RENTESCHOMMELINGEN	1. Herwaardering van de fi nanciële instru menten2 2. Ongunstige impact op de fi nanciële kosten. 3. Negatieve invloed op de netto-actief waarde en op het resultaat van de periode.	De schulden worden nagenoeg allemaal afgesloten met een variabele rente of met onmiddellijke omzetting van vaste naar variabele rente. Veiliggestelde rente op een horizon van minstens 3 jaar voor minstens 50% van de schuld. Gebruik van afgeleide instrumenten (Interest Rate Swaps en CAP en FLOOR opties) om de rente binnen een minimum- en maximumlimiet te houden. (1,2,3) (In de veronderstelling dat de structuur en het niveau van de schuld dezelfde blijven als op 31.12.2010 en rekening houdend met de voorziene afdekkingsinstrumenten voor 2011 zou een rentestijging of –daling met 0,5% in 2011 de fi nancieringskosten niet aanzienlijk veranderen).
DEFLATIERISICO	Negatieve impact op de huurinkomsten.	De meeste huurcontracten voorzien dat de nieuwe huurprijs niet lager mag zijn dan de vorige huurprijs of dan de huurprijs tijdens het eerste jaar van het contract.
NIET NALEVEN VAN DE SCHULDRATIO VOOR VASTGOEDBEVAKS	Niet naleven van de wetgeving inzake Vastgoedbevaks met de daaraan gekoppelde sancties tot gevolg.	Voorzichtig fi nancieel en schuldenbeleid en continue monitoring.
NIET NALEVEN VAN DE LOAN-TO-VALUE RATIO	Nietigverklaring/opzegging van kredietovereenkomsten of vervroegde terugbetaling.	Voorzichtig fi nancieel en schuldenbeleid en continue monitoring. Termijn van 6 maanden om opnieuw tot onder de met de banken overeengekomen drempel van 57,5% te zakken.
VALUTARISICO	Waardeverlies van de investeringen en cashfl ows.	De euro is de munt voor alle investeringen, inkomsten en lasten.
VOLATILITEIT VAN DE AANDELENKOERS	Moeilijkere toegang tot nieuw eigen vermogen.	Nauwkeurig beheer van de bedrijfsinterne elementen die een negatieve invloed op de beurskoers kunnen hebben. Veelvuldige communicatie met de aandeelhouders en verspreiding van fi nanciële vooruitzichten.
NEGATIEVE STATUTAIRE RESERVES	Onvermogen om toekomstige dividenden (van gelijke waarde als vorige jaren) uit te keren.	Herschikking van de uitgiftepremies (i.e. voor 2010 ten belope van € 214,09 miljoen – onder voorbehoud van de goedkeuring door de BAV van 29.03.2011). Herkwalifi catie van de onbeschikbare reserves als andere (beschikbare) reserves.

De hierboven vermelde temperende factoren en maatregelen kunnen de mogelijke invloed van het geïdentifi ceerd risico niet noodzakelijk volledig tenietdoen. De impact blijft dus deels of volledig ten laste van de onderneming en onrechtstreeks van haar aandeelhouders.

> beheersverslag brief aan de

aandeelhouders.

Mevrouw, Mijnheer,

Na het teleurstellend jaar 2008 (-22%) en de opfl akkering in 2009 (+14%), kon het Cofi nimmo aandeel in 2010 een redelijker rendementsritme terugvinden. Het aandeel boekte een bruto totaal rendement van 5,37% met een dividend van € 6,50 dat in mei 2010 aan de aandeelhouder werd uitbetaald. Simultaan daalde de volatiliteit van het aandeel gevoelig tot 17,9% in 2010, tegenover respectievelijk 30,7% en 28,5% in 2008 en 2009.

Deze tempering hangt samen met de positieve effecten van de openbare interventies op de fi nanciële markten, meer bepaald de voortzetting van het beleid inzake lage rentevoeten en de aankoopprogramma's van lange termijn obligaties. De markten hadden echter te kampen met de fi nancieringsmoeilijkheden die verschillende landen kenden en met de sterk verminderde belangstelling van de markten voor de 'landenrisico's'. Dit leidde tot grote spanningen en noopte de overheden tot het nemen van budgettaire controlemaatregelen die vergelijkbaar zijn met de maatregelen die vele privéondernemingen werden opgelegd sinds 2008.

Het bedaarde klimaat is ook het resultaat van de stabiliteit die onze resultaten kennen dankzij ons diversifi catiebeleid. Het aandeel kantoren in onze portefeuille bedraagt momenteel 55,6%. Cofi nimmo blijft van mening dat diversifi catie een belangrijke factor is om het risico te beperken, echter wel onder bepaalde voorwaarden: de alternatieve activa moeten met name een stabiel rendementsprofi el voor een redelijk risiconiveau verlenen, en de vennootschap moet de menselijke middelen hebben om de hefbomen ervan te begrijpen en te beheersen, zodat de activa geleidelijk aan een kritieke omvang in onze portefeuille kunnen bereiken. Zowel de sector van de rusthuizen als die van de

cafés bezit deze eigenschappen en liet toe om het economisch risico dat eigen is aan onze vroegere exclusieve belangstelling voor kantoren te verkleinen.

België, en Brussel in het bijzonder, kent nog altijd een stabielere kantorenmarkt dan de meeste andere Europese markten. Deze stabiliteit werd echter in gevaar gebracht door de overvloed aan kredieten die ter beschikking werden gesteld aan promotoren en sommige buitenlandse investeerders, wat een buitensporige groei van de beschikbare oppervlakten heeft teweeggebracht.

Dit fenomeen is des te meer onrustwekkend aangezien de crisis van de voorbije twee jaar de vraag ernaar en de jobcreatie sterk heeft afgeremd, ondanks de aanzienlijk betere economische prestaties in België ten opzichte

van de rest van Europa. Het eerste weerwoord van Cofi nimmo op deze ongekende volatiliteit bestond erin zich te concentreren op kantoorgebouwen die op langere termijn verhuurd worden in combinatie met een dynamisch commercieel beleid. Daarnaast zetten we onze diversifi catie voort in een omgeving die gekenmerkt wordt door lage rentevoeten wat de kwaliteitsvolle vastgoedactiva zeer aantrekkelijk maakt en dus de concurrentie tussen de kopers van deze activa vergroot.

Een evenwichtige verhouding in de tijd tussen schulden en eigen vermogen is ook een constante bekommernis van onze vennootschap om de defensieve aard van ons risicoprofi el te versterken.

Voor het afgelopen jaar bedraagt het courant resultaat van Cofi nimmo € 8,02 per aandeel (exclusief IAS 39), dit is een stijging van 7,4% in vergelijking met 2009. Het resultaat op de portefeuille bedraagt € -1,45 per aandeel.

Dankzij dit resultaat kan aan de Algemene Vergadering een ongewijzigd dividend per aandeel van € 6,50 worden voorgesteld, wat een bruto courant rendement van 6,67% biedt op basis van de slotkoers op 31 december 2010.

Bij een ongewijzigde situatie overweegt Cofi nimmo vol vertrouwen een dividend van dezelfde orde te kunnen handhaven in de toekomst.

Dit vooruitzicht is mogelijk, ondanks de lagere verwachtingen voor de resultaten van 2011. De vennootschap zal immers verschillende kantoorgebouwen opleveren die in 2010 verworven werden en die nog niet volledig verhuurd zijn. Deze gevolgen zullen niettemin deels gecompenseerd worden door een verminderde schuldenkost.

Het Koninklijk Besluit van 7 december 2010 met betrekking tot de Vastgoedbevaks zal hen in staat stellen om makkelijker toegang te krijgen tot de kapitaalmarkten en hun vastgoedinvesteringsportefeuilles fl exibeler te structureren. Het is ook beter afgestemd op de gelijkaardige buitenlandse wetgevingen die doorgaans 'Real Estate Investment Trusts' (REITs) genoemd worden.

De heer Jean Franken, Bestuurder en lid van het Directiecomité sinds 1997, belast met vastgoedzaken, kondigde aan dat hij op 1 juli 2011 zijn beroepsvaardigheden vaarwel wenst te zeggen. Onder zijn mobiliserende impuls integreerde Cofi nimmo alle moderne methodes voor vastgoedbeheer waarbij dienstverlening aan de klanten en de bescherming op lange termijn van de waarde van de activa tot de belangrijkste aandachtspunten behoorden. Zijn inbreng was baanbrekend en de vennootschap zal er alles aan doen om de ervaring die in de loop van de voorbije 40 jaar werd opgebouwd ten dienste van de vastgoedsector en die hij met zijn teams kon delen, levend te houden. We danken hem van harte.

In deze moeilijkere tijden doet het personeel alle mogelijke inspanningen om de kosten binnen de perken te houden en zo goed mogelijk in te spelen op de minder gunstige marktvoorwaarden, met de constante zorg om het belang van onze aandeelhouders zo goed mogelijk te dienen en met respect voor al onze partners.

We danken hen voor hun inzet en zijn ook onze aandeelhouders dankbaar voor de steun en het vertrouwen die ze zijn blijven geven aan de vennootschap.

Brussel, 24 maart 2011.

Serge Fautré Afgevaardigd Bestuurder

André Dirckx Voorzitter van de Raad van Bestuur

beheersverslag > kerncijfers.

Uitsplitsing van het patrimonium

Algemene gegevens

(x € 1 000)	31.12.2010	31.12.2009
Vastgoedresultaat	214 320	214 294
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille	184 996	185 186
Financieel resultaat	-72 094	-85 046
Netto courant resultaat (aandeel Groep)	105 435	92 390
Resultaat op de portefeuille (aandeel Groep)	-21 639	-59 940
Netto resultaat (aandeel Groep)	83 796	32 450
(in %)	31.12.2010	31.12.2009
Beheerkosten/gemiddelde patrimoniumwaarde1	0,80	0,80
Operationele marge	86,32	86,42
Gemiddelde rentevoet van de leningen2	4,33	4,91
Schuldratio3	47,50	49,97
Loan-to-Value ratio4	50,26	52,81

Gegevens per aandeel - verwaterd

(in €)	31.12.2010	31.12.2009
Netto courant resultaat – aandeel Groep –
exclusief IAS 39 impact	8,02	7,47
IAS 39 impact	-0,93	-0,88
Netto courant resultaat – aandeel Groep	7,09	6,59
Gerealiseerd resultaat op de portefeuille	0,49	0,21
Niet-gerealiseerd resultaat op de portefeuille5	-1,94	-4,49
Netto resultaat – aandeel Groep	5,64	2,31

Evolutie van de bezettingsgraad van de geconsolideerde Cofi nimmo portefeuille vs. de markt (in %)

Gewogen resterende looptijd van de huurcontracten per segment

(in aantal jaren)

1 Gemiddelde waarde van het patrimonium vermeerderd met de waarde van de afgestane huurinkomsten van gebouwen waarvan de onderhoudskosten eigen aan de eigenaar door de Groep op zich worden genomen. Deze kosten zijn afgedekt door verzekeringspremies, in totale waarborg. 2 Bankmarges en afschrijving van de kosten van de afdekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode inbegrepen. 3 Wettelijk ratio berekend als Financiële en andere schulden/Totaal der activa, overeenkomstig de regelgeving op Vastgoedbevaks. ⁴ Deze ratio werd in de documentatie met de bankiers gedefi nieerd als netto fi nanciële schuld gedeeld door de reële waarde van de portefeuille en de fi nanciële leasingvorderingen. 5 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en exit taks.

Key performance indicatoren volgens het EPRA referentiesysteem1
(in € per aandeel)	2010	2009
EPRA Resultaat	8,02	7,47
EPRA Netto Actief Waarde (NAW)	106,09	107,30
EPRA Aangepaste Netto Actief Waarde (NNNAW)	98,21	100,00
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)	6,22%	6,46%
EPRA Aangepast NIR	6,12%	6,44%
EPRA Huurleegstand	4,44%	3,30%

Resultaten per segment

Bruto huurrendement (in %)

	Kantoren	Rust- en ziekenhuizen	Pubstone3	Andere4	TOTAAL
(x € 1 000 000) Reële waarde van het patrimonium5	1 690,98	910,89	395,56	44,49	3 041,92
Bezettingsgraad6	92,85%	100,00%	100,00%	100,00%	95,77%
Oppervlakte	837 239m²	507 260m²	343 648m²	30 165m²	1 718 312m²
Bruto huurrendement bij 100% verhuring van de portefeuille	7,44%	6,28%	6,61%	7,15%	6,98%
Netto huurrendement bij 100% verhuring van de portefeuille	6,69%	6,25%	6,50%	5,60%	6,52%
Gewogen resterende looptijd van de huurcontracten7 (in jaren)	6,7	17,6	19,8	12,9	11,5

Patrimonium

	2010	2009	2008	2007	2006
In reële waarde (x € 1 000 000)	3 041,92	3 040,74	3 134,38	2 799,87	2 306,83
Bezettingsgraad	95,77%	96,86%	97,85%	97,37%	95,13%
Oppervlakte	1 718 312m²	1 695 629m²	1 615 857m²	1 394 400m²	1 061 167m²

Geherwaardeerd netto-actief per aandeel⁸

(in €)	2010	2009	2008	2007	2006
In reële waarde	98,21	93,51	99,15	114,20	107,46
In investeringswaarde9	102,56	98,06	104,08	119,52	112,51

		Dividenden

(in €)	2010	2009	2008	2007	2006
Gewoon bruto	6,50	6,50	7,80	7,75	7,40
Gewoon netto	5,53	5,53	6,63	6,59	6,29
Preferent bruto	6,37	6,37	6,37	6,37	6,37
Preferent netto	5,41	5,41	5,41	5,41	5,41

¹ Belangrijkste fi nanciële prestatie-indicatoren van toepassing op de beursgenoteerde vastgoedondernemingen bepaald volgens de EPRA (www.epra.com) aanbevelingen. De overeenstemmende defi nities zijn terug te vinden op pagina 48. Deze gegevens worden niet vereist door de regelgeving op Vastgoedbevaks. 2 Vóór verdeling van het dividend 2009; na verdeling bedraagt het € 93,51. 3 De subgroep Pubstone bezit 1 066 cafés in België en Nederland (zie pagina 38). 4 Semi-industriële gebouwen, handelspanden en een vrijetijdsclub. 5 Reële waarde: na aftrek van transactiekosten (hoofdzakelijk mutatierechten) van de waarde van de vastgoedbeleggingen. 6 Berekend in functie van de reële huren voor de verhuurde gebouwen en de geschatte huurwaarde voor de leegstand. De bezettingsgraad van de kantorenmarkt bedraagt 88,20% (bron: CB Richard Ellis). 7 Tot aan de eerste opzeggingsmogelijkheid voor de huurder. 8 Vóór verdeling. De berekening van het geherwaardeerd netto-actief is in lijn met de 'triple net NAV' berekening volgens de Best Practice Policy van EPRA – oktober 2010. ⁹ Investeringswaarde: vóór aftrek van de transactiekosten.

2

beheersverslag

strategie.

Vastgoedsegmenten

> kantoren		> rust- en ziekenhuizen
KLANTENBASIS	LIGGING	BEPERKT HERONTWIKKELINGS RISICO	LANGE TERMIJN HUURCONTRACTEN	GEEN OPERATIONEEL RISICO

In het kantorensegment is de investeringsstrategie gericht op lange termijn huurcontracten, solide huurders, de gunstige ligging van het vastgoed en ontwikkelingsprojecten voor eigen rekening.

Cofi nimmo staat zelf in voor het operationeel beheer van haar vastgoedpark en haar klanten-huurdersportefeuille. Quasi alle huurcontracten die ze afsluit met haar huurders zijn van het type dubbel netto wat inhoudt dat het onderhoud en de herstellingen van de gebouwen volledig ten laste van de eigenaar zijn. De interne medewerkers die instaan voor het commercieel beheer (Account Management) en het vastgoedbeheer (Property Management), die regelmatige en duurzame relaties met de klanten onderhouden, streven er in de eerste plaats naar om hen een totale vastgoedoplossing te bieden, bestaande uit kwaliteitsgebouwen, huurfl exibiliteit en aanverwante diensten. Hun taak bestaat er tevens in de huurders bij te staan met raad aangaande de exploitatie van hun gehuurde ruimtes, en meer bepaald op energetisch en ecologisch vlak. Het team van het projectbeheer (Project Management) is verantwoordelijk voor het beheer van ontwikkelingsprojecten, zware renovaties en decoratie- of inrichtingswerken van de kantoorruimten. Aangezien dit beheer intern wordt gewaarborgd, bezit de onderneming te allen tijde een hoogkwalitatief gebouwenpatrimonium dat optimaal uitgebaat wordt en kan ze het naar wens en op de meest milieuvriendelijke manier herontwikkelen (zie tevens pagina 81).

Cofi nimmo hanteert eveneens een zeer actief arbitragebeleid voor haar gebouwen. Enerzijds gaat de onderneming regelmatig over tot de verkoop van gebouwen met als doel in te gaan op de gunstige prijzen die derden er voor bieden in een markt waarvan ze de kenmerken en de commerciële trends, de exploitatiekosten en de bouw- of renovatiekosten goed kent. Gelijktijdig verwerft ze nieuwe gebouwen met de meest recente installaties en de beste energieprestaties of renoveert ze zelf oudere gebouwen om haar patrimonium te hernieuwen (zie boven). Als dusdanig verbetert de onderneming continu het algemene kwaliteitsniveau van haar patrimonium.

Onder ontwikkeling voor eigen rekening verstaat Cofi nimmo de bouw of de grondige renovatie van gebouwen die op lange termijn zullen worden verhuurd en in de portefeuille worden gehouden. Het bedrag dat wordt geïnvesteerd in deze activiteit, die het mogelijk maakt het investeringsrendement te optimaliseren, blijft beperkt tot 10% van de reële portefeuillewaarde, teneinde het risicoprofi el van de onderneming niet te beïnvloeden.

In het kader van een weloverwogen beleid dat gericht is op het diversifi ëren van haar investeringen en bijgevolg van haar risico's, maar tevens met als doel haar brede ervaring op het vlak van complex vastgoedbeheer uit te breiden naar een sector die te kampen heeft met een bijzonder grote nood aan dergelijke veelzijdige expertise, identifi ceerde Cofi nimmo eind 2005 de sector van de rust- en ziekenhuizen als een veelbelovend vastgoedsegment. Deze investeringen genieten met name van een initieel rendement dat dicht aanleunt bij dat van kantoorgebouwen. Zij hebben echter huurcontracten met een langere looptijd en een goedkopere aankoopprijs per m². Dit segment berust overigens op een reële behoefte, die steeds toeneemt omwille van de evolutie van de bevolking, en biedt bijgevolg een belangrijk expansiepotentieel. Zowel in België als in Frankrijk, waar de onderneming sinds 2008 actief is, is de sector van de rust- en ziekenhuizen op nationaal en regionaal niveau gereglementeerd. Dit beschermt de toegang tot de sector en de inkomsten van de uitbaters.

Concreet verwerft Cofi nimmo het vastgoedpatrimonium van uitbaters van (private of publieke) zorginstellingen die genieten van een uitstekende reputatie op het gebied van zowel hun exploitatie als hun evenwichtige fi nanciële situatie. Op deze manier kunnen zij zich concentreren op hun professionele activiteit en de fi nanciële middelen vrijmaken om hun expansie te fi nancieren. Cofi nimmo verhuurt de gebouwen onmiddellijk aan hen terug op lange en zelfs zeer lange termijn (doorgaans 12 jaar in Frankrijk, 27 jaar in België). Bovendien begeleidt Cofi nimmo deze ondernemingen in hun expansie door bestaande instellingen te renoveren of nieuwe projecten te ontwikkelen. Deze renovatie- en nieuwbouwprojecten worden beheerd door de Project en Property Managers binnen de onderneming. Hun taak bestaat eruit te waken over de goede uitvoering van de werken en aan de uitbaters aanbevelingen te doen die gericht zijn op het optimaliseren van het duurzaamheidskarakter van het vastgoed. Dankzij hun lange looptijd leveren de ondertekende huurcontracten, die allemaal jaarlijks geïndexeerd zijn, een stabiele cashfl ow op lange termijn op. Cofi nimmo heeft in alle gevallen slechts één huurder/huurdebiteur en één enkel huurcontract en draagt geen enkel risico dat verband houdt met de professionele uitbating van de rusthuizen. Behoudens uitzonderingen zijn de rust- en verzorgingstehuizen verhuurd aan uitbatende groepen die elk talrijke sites exploiteren. De huurcontracten worden ofwel afgesloten met de moederonderneming van de uitbatende groep, ofwel door deze onderneming gewaarborgd.

Overigens zijn nagenoeg alle huurcontracten triple net contracten wat betekent dat het onderhoud en de herstellingen van de gebouwen volledig door de huurder worden gedragen, wat het perspectief op een lange termijn aanwezigheid van de uitbater biedt.

Tot slot bieden de goede ligging en de redelijke aankoopprijs per vierkante meter van deze gebouwen in vergelijking met kantoren zicht op een aantrekkelijke restwaarde en interessante herontwikkelingsmogelijkheden, wat ten goede komt aan de intrinsieke waarde van het Cofi nimmo aandeel op langere termijn.

> exploitatiegebouwen > publiek-private

samenwerkingsverbanden (PPS)

LANGE TERMIJN	GEEN	FINANCIËLE
HUURCONTRACTEN	OPERATIONEEL RISICO	LEASING OP LANGE TERMIJN

Cofi nimmo wenst eveneens lange termijn vastgoedsamenwerkingen met ondernemingen uit te bouwen voor hun exploitatiegebouwen. Via deze samenwerkingen verwerft ze het vastgoedpatrimonium van ondernemingen en verhuurt ze hen dit gelijktijdig op middellange of lange termijn terug. Dat is het geval voor de Pubstone portefeuille die in 2007 werd aangekocht van en verhuurd met een kadercontract aan AB InBev voor een gemiddelde oorspronkelijke looptijd van 23 jaar en die bestaat uit kleine gebouwen die geografi sch verspreid liggen.

Zoals dit het geval is voor de rusthuizen, zijn ook deze vastgoedsamenwerkingen bedoeld om de ondernemingen te bevrijden van de fi nancieringslast van hun vastgoedpatrimonium. De operationele exploitatie komt echter exclusief toe aan de huurder. Ofwel is Cofi nimmo (haar Pubstone fi liaal) beperkt verantwoordelijk voor het onderhoud ofwel staat de huurder er volledig voor in.

Dankzij zijn ligging en zijn relatief lage aankoopprijs per vierkante meter ten opzichte van kantoren, biedt dit type vastgoed over het algemeen een gunstig herontwikkelingspotentieel en een aantrekkelijke grondwaarde.

De strategie van Cofi nimmo streeft naar waardecreatie voor haar aandeelhouders, het uitbouwen van een solide vertrouwensrelatie met haar klanten en een duurzaam beheer van haar patrimonium.

De overheid heeft een steeds grotere behoefte om gebouwen te renoveren of te bouwen om zo kwalitatief betere ruimten voor collectief gebruik of betere werkomstandigheden te creëren. Ze wenst de verantwoordelijkheid voor de bouw en het onderhoud van deze gebouwen uit handen te geven. De Publiek-Private Samenwerking is één van de mogelijkheden voor dergelijke behoeften. Daar Cofi nimmo constant op zoek is naar stabiele investeringen met weinig risico's en ze zich bewust is van de rol die ze kan spelen bij de renovatie en de duurzame verbetering van het patrimonium in het stedelijk milieu, investeert ze in dit type projecten, zelfs voor niet-traditionele gebouwen zoals gerechtshoven, brandweerkazernes of politiecommissariaten. Deze transacties resulteren over het algemeen in fi nanciële leasingcontracten en verlenen Cofi nimmo de defi nitieve eigendom van de gebouwen niet¹ .

1 Cofi nimmo geniet niet van de restwaarde omwille van de toekenning van een aankoopoptie aan de tegenpartij op het einde van het contract.

In de 4 investeringssegmenten wordt de strategie uitgevoerd dankzij de knowhow van eigen Project en Prop Prerty Management teams.

Geografi sche aanwezigheid

Tot 2006 was Cofi nimmo uitsluitend aanwezig in België. In 2007 heeft de onderneming zich tevens gevestigd in Nederland (deel van de Pubstone portefeuille) en in 2008 in Frankrijk (rust- en ziekenhuizen). In beide gevallen gebeurde dit aan de hand van lange termijn samenwerkingen met huurders-uitbaters.

Vanuit geografi sch standpunt geeft Cofi nimmo er enerzijds de voorkeur aan zich te vestigen in buurlanden van België en anderzijds een vestigingsritme te volgen dat de onderneming toelaat een gedegen kennis op te doen van de gekozen buitenlandse vastgoedmarkten.

Indien in deze landen een fi scaal regime van REIT (Real Estate Investment Trust) bestaat, dat gelijkaardig is aan dat van de Vastgoedbevak, dan zal de voorkeur van Cofi nimmo naar deze landen uitgaan.

Investeringscriteria

Cofi nimmo heeft meer dan 25 jaar ervaring op het vlak van vastgoedinvesteringen. Enkel aankoopdossiers die positieve fi nanciële perspectieven bieden, het risicoprofi el van de onderneming verbeteren en het uitkeringsbeleid voor haar aandeelhouders ondersteunen, worden weerhouden. De beslissingen steunen op nauwkeurige evaluatiemodellen die opgebouwd zijn rond precieze fi nanciële criteria. Voor acquisities van gebouwen waarvan de investeringswaarde binnen het portefeuillegemiddelde ligt en waaraan geen specifi eke fi nanciering gekoppeld is, wordt het beslissingscriterium bepaald door de geactualiseerde waarde (tegen de gewogen gemiddelde kost van het eigen vermogen en de schuld), van de door de exploitatie van het gebouw gerealiseerde cashfl ow op lange termijn en de restwaarde, vergeleken met de aanschaffi ngsprijs, kosten inbegrepen. Behoudens in het geval dat Cofi nimmo niet de defi nitieve eigenaar van het gebouw is of het op het einde van het huurcontract gratis of voor een vast bedrag aan een derde overdraagt (zoals bijvoorbeeld in de meeste Publiek-Private Samenwerkingsverbanden), maakt de onderneming een behoedzame schatting van de restwaarde. Voor grootschalige operaties (>7% van de waarde van het patrimonium) of operaties waaraan een specifi eke fi nancieringsstructuur gekoppeld is, bestudeert de onderneming bovendien de gemiddelde waardecreatie op 5 jaar van het netto courant resultaat per aandeel en van de geherwaardeerde netto-actief waarde per aandeel.

Naast de gebruikelijke due diligence analyses wordt voor elke potentiële acquisitie ook een rating opgemaakt die zowel de intrinsieke eigenschappen van het gebouw evalueert (voor kantoorgebouwen: de omvang en de opdeelbaarheid van de ruimten, de parkingratio, de vrije hoogten, het daglicht, ...), als zijn energieprestatie, ligging (bereikbaarheid met de auto of het openbaar vervoer, activiteit van de submarkt, lokale taksen, ...) en omgeving (aanwezigheid van winkels, hotels, aangenaam uitzicht, ...).

Het investeringsbeleid is omschreven in de statuten van de onderneming die hieromtrent een aantal beperkingen opleggen. Een wijziging van dit beleid zou een statutenwijziging met zich meebrengen waarover de Aandeelhouders zich moeten uitspreken in een Buitengewone Algemene Vergadering.

Commercieel beleid en diensten aan de huurders

Sinds vele jaren voert Cofi nimmo een commercieel beleid dat zich toespitst op het uitbouwen van een nauwe vertrouwensrelatie met haar klanten en het maximaliseren van de bezettingsgraad van haar portefeuille.

Zij biedt haar klanten fl exibiliteit inzake de voorwaarden en de looptijd van de lopende contracten. Gezien de huidige economische omgeving is deze fl exibiliteit onontbeerlijk voor haar huurders daar ze zich snel moeten aanpassen aan veranderingen (fusies, overnames, herstructureringen, …) en aan de steeds evoluerende vereisten op het gebied van gebouwenfunctionaliteit (nieuwe technologieën, toegankelijkheid, comfort, verbruik, …).

Concreet biedt Cofi nimmo hen de mogelijkheid om de gehuurde oppervlakte te verkleinen, te vergroten of binnen de portefeuille te verhuizen, zonder de modaliteiten en voorwaarden van het huurcontract uit het oog te verliezen. De onderneming benut hiervoor optimaal de belangrijke omvang van haar portefeuille en het hieruit voortvloeiende concurrentievoordeel.

Bovendien biedt Cofi nimmo een uitgebreid gamma van vastgoeddiensten aan, met de bedoeling het beheer van de kantoorruimten te vergemakkelijken en dus de tijd die de klanten hieraan wijden te beperken. Het betreft onderhoudsdiensten (reiniging, technisch onderhoud, bewaking, huisbewaarders, …), beheersdiensten van de werkruimte (ontwerp en inrichting van de ruimten, …) en klusjesdiensten (loodgieterij, verlichting, schilderwerken, signalisatie, …). Hiervoor doet de onderneming een beroep op gekwalifi ceerde gespecialiseerde onderaannemers.

Elke klant kiest vrij van welke diensten hij gebruik wil maken. Deze diensten worden aangeboden aan competitieve prijzen, conform de marktpraktijken. Dankzij deze one-stop-shopping, die bijdraagt tot klantenbinding, wint de klant aan doeltreffendheid. Bovendien staat een interne Help Desk dienst in voor het centraliseren van de klachten van de huurders en het doorverwijzen naar de juiste onderaannemers en de interne Property Manager van het gebouw. Deze laatste is als uniek aanspreekpunt verantwoordelijk voor de aanbestedingen, de opvolging van de werken en de kwaliteitscontrole ervan.

Beleid gericht op intern beheer

Cofi nimmo is overtuigd van de meerwaarde die het intern beheren van haar vastgoed en, voor haar kantoren portefeuille, de operationele activiteiten voor haar klanten vertegenwoordigt.

In haar 4 investeringssegmenten voert zij haar strategie uit dankzij de knowhow van haar eigen Project Management en Property Management teams die exclusief ten dienste staan van haar klanten-huurders.

De organisatie kan bovendien een beroep doen op interne commerciële, juridische, boekhoudkundige, fi nanciële, human resources en communicatie diensten. Al deze activiteiten steunen op een SAP informaticasysteem en een afdeling kwaliteitscontrole en interne audit.

Financiële strategie

De rendabele groei van de onderneming en de stabiele en proactieve relatie met de klanten dragen positief bij tot de fi nanciële resultaten van de onderneming, wat in het belang is van haar aandeelhouders.

Dankzij het behoud van een goede bezettingsgraad, het verlagen van de kosten verbonden aan niet-verhuurde ruimten, het investeren in kwaliteitsprojecten en het volgen van een beleid gericht op vastgoedpartnerships, kan de Groep met een redelijke voorspelbaarheid operationele resultaten neerzetten die de nodige basis leggen voor de operationele cashfl ow.

De investeringscapaciteit van Cofi nimmo berust op haar bekwaamheid om nieuw eigen vermogen aan te trekken en op haar schuldcapaciteit.

Hoewel het wettelijk statuut van Vastgoedbevak een schuldratio van 65% toelaat (schulden op het actieftotaal), heeft Cofi nimmo als beleid, overeengekomen in samenspraak met haar bankpartners, een fi nanciële schuldratio (netto fi nanciële schulden op de reële waarde van de vastgoedportefeuille en van de fi nanciële leasingvorderingen) van om en bij 50% te handhaven (zie hoofdstuk "Beheer van de fi nanciële middelen"). Deze keuze werd meer bepaald genomen op basis van de lange resterende huurlooptijden en gaat gepaard met voorzichtige renteafdekkingsmaatregelen. Dit biedt uiteindelijk een globaal coherent fi nancieel bedrijfsprofi el, een grotendeels voorspelbaar netto courant resultaat en een geringe risicoblootstelling, behoudens extreme externe gebeurtenissen.

In overeenstemming met het principe van Real Estate Investment Trust en het wettelijk Vastgoedbevak-statuut, keert Cofi nimmo het merendeel van haar courante resultaten aan haar aandeelhouders uit onder de vorm van dividenden. De economische afschrijving van de gebouwen wordt niet in mindering gebracht in de berekening van deze resultaten. Deze afschrijving wordt echter wel in beschouwing genomen in het resultaat op de portefeuille gezien de vastgoeddeskundigen de leeftijd van de gebouwen en de kosten van komende renovaties in hun expertises incalculeren. Tijdens periodes van stagnerende markthuurprijzen weegt deze economische afschrijving zwaarder door op de expertisewaarden en bijgevolg op het resultaat op de portefeuille van Cofi nimmo.

beheersverslag

samenvatting van de geconsolideerde resultatenrekeningen. >

Geconsolideerde resultatenrekeningen - Analytisch schema (x € 1 000)

	2010	2009
A. NETTO COURANT RESULTAAT
Bruto huurinkomsten	199 634	201 214
Met verhuur verbonden kosten	-4 542	-3 354
Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten	195 092	197 860
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (non cash)	21 108	17 655
Niet-gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen	-258	-101
Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade	-1 622	-1 120
Vastgoedresultaat	214 320	214 294
Technische kosten	-3 269	-3 856
Commerciële kosten	-1 357	-1 475
Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen	-3 334	-1 806
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten	206 360	207 157
Beheerkosten vastgoed	-15 031	-15 602
Operationeel vastgoedresultaat	191 329	191 555
Algemene kosten van de vennootschap	-6 333	-6 369
Operationeel resultaat (vóór resultaat op de portefeuille)	184 996	185 186
Financiële opbrengsten (exclusief IAS 39)1	6 036	21 376
Financiële kosten (exclusief IAS 39)2	-64 373	-94 121
Herwaardering van de fi nanciële instrumenten (IAS 39)	-13 757	-12 301
Belastingen	-7 224	-7 283
Netto courant resultaat3	105 678	92 857
Minderheidsbelangen	-243	-467
Netto courant resultaat – aandeel Groep	105 435	92 390
B. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	7 253	2 956
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-28 288	-64 850
Exit taks	-205	1 482
Resultaat op de portefeuille	-21 240	-60 412
Minderheidsbelangen	-399	472
Resultaat op de portefeuille – aandeel Groep	-21 639	-59 940
C. NETTO RESULTAAT
Netto resultaat – aandeel Groep	83 796	32 450

Aantal aandelen

31.12.2010	31.12.2009
Aantal uitgegeven gewone aandelen (eigen aandelen inbegrepen) 13 667 092	12 705 070
Aantal uitgegeven en niet-geconverteerde bevoorrechte aandelen 1 249 310	1 326 693
Aantal gewone aandelen in omloop 13 614 485	12 682 696
Aantal bevoorrechte aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode 1 249 310	1 326 693
TOTAAL AANTAL AANDELEN DEELGERECHTIGD IN HET RESULTAAT VAN DE PERIODE 14 863 795	14 009 389

¹ IAS 39 inbegrepen, bedragen de fi nanciële opbrengsten op 31.12.2010 en 31.12.2009 respectievelijk K€ 7 530 en K€ 21 376. 2 IAS 39 inbegrepen, bedragen de fi nanciële kosten op 31.12.2010 en 31.12.2009 respectievelijk K€ -79 624 en K€ -106 421. 3 Netto resultaat uitgezonderd het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, en de exit taks.

Toelichting bij de geconsolideerde resultatenrekeningen – Analytisch schema

Op 31.12.2010 bedragen de gecumuleerde huurinkomsten € 195,1 miljoen, tegenover € 197,9 miljoen op 31.12.2009, hetzij 1,4% minder. Het vastgoedresultaat is daarentegen stabiel gebleven op € 214,3 miljoen. Bij een ongewijzigd patrimonium is het niveau van de huren over de laatste 12 maanden gezakt met 1,6%, voornamelijk door de huurleegstand. Op 31.12.2010 bedraagt de bezettingsgraad 95,77% voor de globale portefeuille en 92,85% voor de kantorenportefeuille.

De verhouding van de directe en indirecte operationele kosten tot de gemiddelde patrimoniumwaarde blijft op 31.12.2010 constant op 0,80%.

Het operationeel resultaat (vóór resultaat op de portefeuille) blijft eveneens nagenoeg ongewijzigd op € 185,0 miljoen.

Het fi nancieel resultaat verbetert daarentegen van € -85,0 miljoen op 31.12.2009 naar € -72,1 miljoen op 31.12.2010. Deze verbetering is voornamelijk te danken aan de dalende interestlasten tussen die 2 periodes: deze bedroegen € -63,3 miljoen op 31.12.2010 tegenover € -79,7 miljoen op 31.12.2009. Dit wordt enerzijds verklaard door de daling van het gemiddeld schuldenniveau (€ 1 577,0 miljoen op 31.12.2010 tegen € 1 713,1 miljoen op 31.12.2009) en anderzijds door de daling van de gemiddelde interestvoet, met inbegrip van de bankmarges en de afschrijvingskosten van de fi nanciële afdekkingsinstrumenten voor de betrokken periode (4,33%¹ in 2010 tegen 4,91% in 2009).

De herwaardering van de optionele fi nanciële instrumenten

leidt tot een netto latent verlies van € 13,8 miljoen op 31.12.2010, te vergelijken met een netto latent verlies van € 12,3 miljoen op 31.12.2009. De balanspost van het eigen vermogen "Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten"², waaronder de variaties in de effectieve waarde van zowel de optionele als de niet-optionele fi nanciële instrumenten geboekt worden, daalt van € -47,1 miljoen op 31.12.2009 naar € -60,1 miljoen op 31.12.2010 onder invloed van de daling van de toekomstige rentevoeten tussen deze 2 data. Dit element wordt niet geboekt via de resultatenrekeningen maar heeft een negatieve impact op het eigen vermogen en op de intrinsieke waarde van het aandeel. Dit bedrag zal in de komende jaren progressief uit deze rubriek afgeboekt worden, op het ogenblik van de eventuele stijging van de rentevoeten of ten laatste wanneer de afdekkingsinstrumenten actief worden.

De belastingen (€ -7,2 miljoen) omvatten de belasting op de verworpen uitgaven van de Vastgoedbevak (voornamelijk de belasting op kantoren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) en de vennootschapsbelasting ten laste van de fi lialen (voornamelijk Pubstone NV) die niet van het fi scale Vastgoedbevak-stelsel genieten.

Op 31.12.2010 bedraagt het netto courant resultaat – aandeel van de Groep € 105,4 miljoen tegenover € 92,4 miljoen op 31.12.2009 (+14,1%). Zonder de negatieve impact van de norm IAS 39 bedraagt dit resultaat € 119,2 miljoen tegen € 104,7 miljoen op 31.12.2009 (+13,9%). Aangezien het aantal aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode tussen deze 2 data is gestegen met 6,1%, komt dit per aandeel neer op € 8,02 te vergelijken met € 7,47 op 31.12.2009 (+7,4%).

Op 31.12.2010 blijft het resultaat op de portefeuille negatief (€ -21,6 miljoen) maar in mindere mate dan in 2009 (€ -59,9 miljoen). Het omvat een gerealiseerde meerwaarde op verkopen van € 7,3 miljoen tegenover € 3,0 miljoen op 31.12.2009, evenals een negatieve variatie in de reële waarde van de portefeuille, variaties in de voorziening voor exit taks inbegrepen, van € 28,5 miljoen, te vergelijken met een negatieve variatie van € 63,4 miljoen op 31.12.2009. De variatie in de reële waarde van de portefeuille – aandeel van de Groep bedraagt € -1,94 per aandeel op 31.12.2010 tegen € -4,49 per aandeel voor dezelfde periode in 2009.

Het netto resultaat – aandeel van de Groep vertaalt zich in een winst van € 83,8 miljoen tegenover € 32,5 miljoen op 31.12.2009. Per aandeel bedraagt dit netto resultaat € 5,64 tegen € 2,31.

¹De gemiddelde interestvoet wordt berekend door, op jaarbasis, de interestlasten m.b.t. de fi nanciële schuld (€ 63,3 miljoen) samen met de afschrijvingskosten van de afdekkingsinstrumenten (€ 5,0 miljoen) te delen door de gemiddelde schuld van de periode (€ 1 577,0 miljoen). 2 De rubriek "Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten" is opgenomen in de rubriek "Reserves" van de balans.

Geconsolideerde balans (x € 1 000)

	31.12.2010	31.12.2009
Vaste activa	3 304 794	3 308 866
Goodwill	164 012	163 924
Immateriële vaste activa	1 427	1 984
Vastgoedbeleggingen	3 041 916	3 040 736
Andere materiële vaste activa	539	723
Financiële vaste activa	38 522	34 470
Vorderingen fi nanciële leasing	58 349	66 956
Handelsvorderingen en andere vaste activa	29	73
Vlottende activa	77 112	93 818
Activa bestemd voor verkoop	170	755
Financiële vlottende activa	9 227	8 603
Vorderingen fi nanciële leasing	2 780	2 762
Handelsvorderingen	18 864	12 490
Belastingvorderingen en andere vlottende activa	22 137	46 730
Kas en kasequivalenten	3 265	2 343
Overlopende rekeningen	20 669	20 135
TOTAAL ACTIVA	3 381 906	3 402 684
Eigen vermogen	1 466 878	1 409 057
Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap	1 459 781	1 400 904
Kapitaal	796 528	750 715
Uitgiftepremies	513 093	479 541
Reserves	66 364	138 198
Nettoresultaat van het boekjaar	83 796	32 450
Minderheidsbelangen	7 097	8 153
Verplichtingen	1 915 028	1 993 627
Langlopende verplichtingen	1 448 760	1 587 615
Voorzieningen	19 234	17 766
Langlopende fi nanciële schulden	1 226 815	1 381 474
Andere langlopende fi nanciële verplichtingen	69 693	51 522
Uitgestelde belastingen	133 018	136 853
Kortlopende verplichtingen	466 268	406 012
Kortlopende fi nanciële schulden	313 730	244 659
Andere kortlopende fi nanciële verplichtingen	62 780	63 233
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	62 631	69 555
Overlopende rekeningen	27 127	28 565
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	3 381 906	3 402 684

Toelichting bij de geconsolideerde balans

De reële waarde ('fair value') van de vastgoedportefeuille¹ , opgenomen in de geconsolideerde balans door de toepassing van de norm IAS 40, wordt bekomen door de transactiekosten van de investeringswaarde af te trekken. Op 31.12.2010 bedraagt de reële waarde € 3 041,9 miljoen, in vergelijking met € 3 040,7 miljoen op 31.12.2009.

De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille¹ bedraagt € 3 153,2 miljoen op 31.12.2010 in vergelijking met € 3 151,0 miljoen op 31.12.2009 (zie ook pagina 120).

¹ De activa bestemd voor eigen gebruik en de projectontwikkelingen inbegrepen.

beheersverslag

> statutaire resultaatsbestemming.

De Raad van Bestuur stelt aan de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 29.04.2011 voor om de jaarrekeningen per 31.12.2010 goed te keuren, het resultaat te bestemmen zoals vermeld in onderstaande tabel en de volgende dividenden uit te keren:

• € 6,50 bruto, i.e. € 5,53 netto per gewoon aandeel;
• € 6,37 bruto, i.e. € 5,41 netto per bevoorrecht aandeel.

De data en modaliteiten van de dividendbetaling staan vermeld op pagina 106. De hierop ingehouden roerende voorheffi ng bedraagt 15%.

Op 31.12.2010 bezat de Cofi nimmo Groep 52 607 eigen gewone aandelen, allen eigendom van Cofi nimmo NV. De Raad van Bestuur stelt voor om het recht op dividend voor boekjaar 2010 van 34 785 eigen gewone aandelen op te schorten in het kader van het aandelenoptieplan van de onderneming en het recht op dividend van de 17 822 resterende eigen aandelen te annuleren. De vergoeding van het kapitaal is gebaseerd op het aantal gewone en bevoorrechte aandelen in omloop op 24.03.2011. De eventuele conversies van bevoorrechte aandelen in gewone aandelen tijdens de conversieperiode gaande van 22.03.2011 tot 31.03.2011, kunnen de vergoeding van het kapitaal nog wijzigen.

In naleving van Artikel 27 van het Koninklijk Besluit van 07.12.2010, ligt de voorgestelde dividenduitkering boven het vereiste minimum van 80% van de netto opbrengst (zie pagina 168). Volgend op de voorgestelde vergoeding voor het kapitaal voor boekjaar 2010 ten bedrage van € 96,45 miljoen, wordt het totaal bedrag van de reserves en van het statutair resultaat van Cofi nimmo NV negatief ten belope van € 31,35 miljoen, terwijl

het nog uitkeerbaar bedrag zoals bepaald door Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen € 95,17 miljoen bedraagt (zie eveneens pagina 168).

Anderzijds werd, omwille van de redenen vermeld op pagina 54, een Buitengewone Algemene Vergadering bijeengeroepen op 29.03.2011 om aan de Aandeelhouders voor te stellen om de rubriek "Uitgiftepremies", gelijkwaardig aan het maatschappelijk kapitaal, te verminderen door overdracht naar de rubriek "Overgedragen resultaat van vorige boekjaren" voor een bedrag van € 214 087 000. Deze overdracht zal gebeuren na een termijn van minstens 2 maanden na de beslissing van deze Vergadering, overeenkomstig de voorwaarden voorzien voor een kapitaalsvermindering in Artikel 613 van het Wetboek van Vennootschappen. Bijgevolg zal enerzijds het uitkeerbaar bedrag met eenzelfde bedrag verhoogd worden en zal het totaal bedrag van de statutaire reserves en van het overgedragen resultaat van Cofi nimmo NV opnieuw positief worden, en zal anderzijds het geheel gevormd door het maatschappelijk kapitaal en de uitgiftepremies verminderen.

Ter herinnering, het geconsolideerd netto courant resultaat (aandeel Groep) bedraagt € 105,4 miljoen en het geconsolideerd netto resultaat (aandeel Groep) € 83,8 miljoen. De pay out ratio op het geconsolideerd netto courant resultaat (exclusief IAS 39) bedraagt 81% (t.o.v. 87% voor 2009).

Rekening houdend met bovenvermelde elementen stelt de Raad van Bestuur dus voor om de bedragen van de bruto dividenden voor de gewone en bevoorrechte aandelen niet te wijzigen.

Resultaatverwerking (in €)

	2010	2009	2008
A. NETTO RESULTAAT	20 974 317,52	20 450 703,52	-27 330 308,39
B. TOEVOEGING AAN/ONTTREKKING VAN DE RESERVES	75 843 003,53	70 761 898,86	129 590 083,41
Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het positieve saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed			-14 500 246,63
Vorige boekjaren			-14 500 246,63
Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het negatieve saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed1	159 474 294,49	100 518 547,16	80 361 749,84
Boekjaar	131 693 063,36	56 825 243,82	80 361 749,84
Vorige boekjaren	27 781 231,13	43 693 303,34
Toevoeging aan de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten
bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	-357 866,95	-738 787,23	-849 778,56
Boekjaar	-357 866,95	-738 787,23	-849 778,56
Onttrekking van de reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding	7 070 066,00
Boekjaar	7 070 066,00
Onttrekking van de reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding	1 311 920,00
Boekjaar	1 311 920,00
Toevoeging aan andere reserves	-226 102,50	-188 792,50	-170 274,00
Toevoeging aan/onttrekking van het overgedragen resultaat van vorige boekjaren	-91 429 307,51	-28 829 068,57	64 748 632,76
C. VERGOEDING VOOR HET KAPITAAL	-96 452 257,20	-90 888 558,41	-101 958 331,03
D. VERGOEDING VOOR HET KAPITAAL ANDERE DAN C	-365 064,00	-324 044,00	-301 444,00
E. OVER TE DRAGEN RESULTAAT2	260 579 825,44	151 609 635,87	117 201 402,57

1 Deze toevoegingen aan/onttrekkingen van de reserves komen voort uit de niet-gerealiseerde meer- en minwaarden die voordien werden toegevoegd aan de reserves van de variaties in de reële waarde, evenals uit de koop- en annuleringstransacties van eigen aandelen. 2 Het over te dragen resultaat bestaat uit het over te dragen resultaat van het boekjaar en van vorige boekjaren.

beheersverslag

transacties en verwezenlijkingen in 2010.

Voor de toepassing van de commerciële, investeringsen desinvesteringsstrategie tijdens het boekjaar 2010, spitste Cofi nimmo zich toe op de arbitrage van haar kantorenportefeuille, de verdere uitbouw van haar rusthuizenpatrimonium en klantenbinding.

Deze beleidsacties lieten de onderneming toe haar investeringsprogramma te fi nancieren, het risicoprofi el van de portefeuille te verbeteren en een hoge bezettingsgraad te behouden.

> totale portefeuille .

Op 31.12.2010 bedraagt de reële waarde¹ van het geconsolideerd vastgoedpatrimonium € 3 041,92 miljoen en de investeringswaarde² € 3 153,17 miljoen. Het patrimonium bestaat uit 1 268 gebouwen, goed voor een totale bovengrondse huuroppervlakte van 1 718 312m². De kantoren vertegenwoordigen 55,6%3 van het patrimonium, de rusthuizen 29,9% en de Pubstone portefeuille 13,0%. De andere investeringssectoren zijn niet signifi cant (1,5%). De gebouwen zijn hoofdzakelijk gelegen in België (83,5%). De gebouwen gelegen in het buitenland betreffen, enerzijds, de investeringen in de zorg- en gezondheidssector in Frankrijk (11,7%) en, anderzijds, de Nederlandse Pubstone portefeuille (4,8%).

De gereali seerde meerwaarde op de verkopen bedraagt 6%.

In 2010 realiseerde Cofi nimmo voor € 100 miljoen aan verkopen en voor € 102 miljoen aan investeringen.

¹ De reële waarde wordt bekomen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van transactiekosten (hoofdzakelijk mutatierechten) af te trekken. 2 De investeringswaarde is de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs verkregen kan worden in normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, vóór aftrek van de transactiekosten, en wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. 3 De uitsplitsing van de portefeuille gebeurt op basis van de reële waarde.

19

Evolutie van de geconsolideerde portefeuille in 2010¹

(x € 1 000 000)

Evolutie van de portefeuille

Sinds haar erkenning als Vastgoedbevak in 1996 heeft de Cofi nimmo Groep voor € 3 740 miljoen aan investeringen gedaan. Bovendien bewerkstelligde ze verkoopstransacties voor in totaal € 1 510 miljoen. Daarbij werd een gemiddelde meerwaarde (vóór aftrek van de vergoeding van de bemiddelaars en andere diverse kosten en na aftrek van de gerealiseerde minwaarden) van +9,94% geboekt in vergelijking met de laatste jaarlijkse expertises (in investeringswaarde) die aan deze verkopen voorafgingen. Tijdens het jaar 2010 bedroeg dit gemiddelde +5,97%.

Acquisities

In 2010 investeerde Cofi nimmo in nieuwe acquisities voor een totaal bedrag van € 49,12 miljoen, waarvan € 3,11 miljoen in de kantorensector², € 45,38 miljoen in de rusthuizensector, € 0,49 miljoen in de Pubstone portefeuille en tot slot € 0,14 miljoen in het overige segment.

Desinvesteringen

Ter uitvoering van haar beleid gericht op portefeuillearbitrage, verkocht Cofi nimmo voor een totaal netto verkoopbedrag³, d.w.z. na aftrek van verkoopkosten en –commissies, van € 99,80 miljoen aan activa (hoofdzakelijk kantoorgebouwen). Voor elkéén van de transacties werd een meerwaarde geboekt t.o.v. de investeringswaarde bepaald door de vastgoed des kundige en de totale gewogen gemiddelde meerwaarde bedroeg 5,97%.

Bouw- en renovatiewerken⁴

De onderneming investeerde in 2010 voor een totaal bedrag van € 52,94 miljoen in bouw- en renovatiewerken. Hiervan werd € 14,34 miljoen besteed aan de kantorenportefeuille, € 35,21 miljoen in de rusthuizensector, € 2,59 miljoen aan de Pubstone portefeuille en tot slot € 0,80 miljoen in het overige segment.

1 In investeringswaarde. 2 Het betreft hoofdzakelijk de aankoop van parkeerplaatsen aanpalend aan een bestaand kantorencomplex. 3 De totale bruto verkoopprijs van de verkochte activa bedraagt € 100,52 miljoen, dat is 6,7% boven hun totale investeringswaarde. 4 Zie tevens Bijlage 21 op pagina 146.

Risicobeheer van de huurleegstand (in %)

Evolutie van de bezettingsgraad Cofi nimmo vs. de Brusselse kantorenmarkt¹ (in %)

Variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (x € 1 000)

Segment	Variatie in de	Geografi sche
	reële waarde	en sectoriële
	op 1 jaar	spreiding
Kantoren	-3,6%	55,6%
Brussel Leopold/Louizawijk	-5,9%	14,9%
Brussel Centrum/Noord	-0,3%	7,8%
Brussel Gedecentraliseerd	-4,8%	20,8%
Brussel Periferie & Satellieten	-0,7%	4,9%
Antwerpen	-3,6%	3,5%
Andere Regio's	0,9%	3,6%
Rust- en ziekenhuizen	3,5%	29,9%
België	2,0%	18,2%
Frankrijk	5,8%	11,7%
Pubstone	0,7%	13,0%
België	0,9%	8,2%
Nederland	0,3%	4,8%
Andere	-1,2%	1,5%
TOTALE PORTEFEUILLE	-0,9%	100,0%

Commerciële resultaten

Het huurleegstandsrisico waarmee Cofi nimmo elk jaar geconfronteerd wordt, bedraagt gemiddeld 8% van de totale portefeuille en 12 tot 15% van de kantorenportefeuille alleen. Huurcontracten waarvan de kans op beëindiging hoog wordt ingeschat, worden extra veiliggesteld door de commerciële teams. In 2010 werd 75% van dit huurleegstandsrisico gevrijwaard dankzij onderhandelingen, niet-uitgeoefende opzeggingen en hernieuwingen van afl opende huurcontracten. Dit percentage loopt op tot 82% indien de nieuwe verhuringen die tijdens het jaar afgesloten werden en in voege traden eveneens in beschouwing genomen worden. Aldus werden van de 7% huurcontracten (totale portefeuille) die in 2010 als 'risicovol' beschouwd werden 5,7% veiliggesteld.

De bezettingsgraad² van de kantorenportefeuille (92,85%) ligt nog steeds boven het marktgemiddelde (88,20% - bron: CB Richard Ellis). Dit getuigt van het succes van de commerciële strategie van Cofi nimmo die zich toespitst op een hechte vertrouwensrelatie met haar klanten en draagt bij tot een gunstige evolutie van de operationele marge. Bovendien heeft de diversifi catie in de rusthuizensector en de Pubstone portefeuille, waarvan de bezettingsgraad 100% bedraagt, een positieve impact op de globale bezettingsgraad (die 95,77% bedraagt) en verbetert ze de risicospreiding van de portefeuille.

Vastgoedresultaten

Het patrimonium van Cofi nimmo kent in 2010 -bij reële samenstelling³- een negatieve variatie in de reële waarde van 0,9%, wat neerkomt op een bedrag van € 28,3 miljoen. Echter, in tegenstelling tot de eerste 3 kwartalen van het jaar, is de variatie in de waarde van de portefeuille positief in het vierde kwartaal 2010.

Deze waardedaling is op jaarbasis als volgt samengesteld:

• de segmenten "Kantoren" en "Andere" noteren een negatieve variatie in de reële waarde van respectievelijk € 61,7 miljoen en € 0,5 miljoen;
• de sectoren "Rusthuizen België", "Rusthuizen Frankrijk" en "Pubstone" noteren een positieve variatie in de reële waarde van respectievelijk € 11,2 miljoen, € 20,9 miljoen en € 1,6 miljoen.

De oorzaak van de waardevermindering van de kantorenportefeuille is tweevoudig:

• het overaanbod van kantooroppervlaktes belet een stijging van de huurprijzen en leidt tot een langere leegstandsperiode vóór herverhuring en een verhoging van de huurkortingen die de toekomstige huurder bij het afronden van de transactie eist;
• de waarde van de gebouwen die weldra een belangrijke renovatie moeten ondergaan, wordt neerwaarts herzien; dit is het geval voor de gebouwen Livingstone en Wetenschap 15-17.

¹ Bron: CB Richard Ellis. 2 De bezettingsgraad wordt berekend door de (geïndexeerde) contractuele huurprijzen van de lopende huurcontracten te delen door de som van deze contractuele huurprijzen en de geraamde huurwaarden van de leegstaande oppervlakten. Deze laatste worden berekend op basis van het niveau van de gangbare huurprijzen op de markt. 3 D.w.z. met inbegrip van de verwezenlijkte investeringen en desinvesteringen.

Gewogen resterende looptijd van de huurcontracten (in aantal jaren)

Totale portefeuille - Tot aan de eerste opzegmogelijkheid (break)

Kantoren - Tot aan de eerste opzegmogelijkheid (break)

(tot 2005 investeerde Cofi nimmo uitsluitend in kantoren)

Kapitalisatierentevoeten Cofi nimmo patrimonium vs. rendement van Belgische Staatsobligaties (in %)

Relatief belang van de belangrijkste gebouwen in reële waarde (in %)

Deze waardevermindering wordt op het globale portefeuilleniveau deels beperkt dankzij:

• de indexering van de huurcontracten;
• een hoge bezettingsgraad (95,77% op 31.12.2010);
• een gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten, die gestegen is van 6,7 jaar (eind 2004) naar 7,7 jaar (eind 2006) en tenslotte naar 11,5 jaar eind 2010. Dit is een buitengewoon hoog niveau binnen de Europese vastgoedvennootschappen¹ .

De resterende looptijd tot aan de vervaldag van de huurcontracten die van kracht zijn op 31.12.2010 bedraagt 11,5 jaar² indien elke huurder zijn contract bij de eerste mogelijke opzegoptie (break) zou opzeggen. Dit cijfer stijgt tot 12,0 jaar indien geen enkele opzegoptie zou worden uitgeoefend, m.a.w. als alle huurders tot aan het contractueel einde van de huurcontracten in hun gebouw blijven.

Risicodiversifi catie is één van de hoofdkenmerken van Vastgoedbevaks³. De portefeuille van Cofi nimmo is evenwichtig samengesteld, het grootste gebouw vertegenwoordigt slechts 4,7% van de geconsolideerde portefeuille.

Belangrijkste klanten - in contractuele huurbedragen (in %)
AB InBev Group	13,5%
Regie der Gebouwen (Belgische Staat)	11,6%
Korian Groep	8,9%
Internationale openbare sector	7,3%
Armonea	6,6%
TOP 5 huurders	47,9%
Senior Living Group	5,3%
AXA Groep	5,1%
Dexia	3,1%
Méditer	2,6%
IBM Belgium (IBM Groep)	2,4%
TOP 10 huurders	66,4%
TOP 20 huurders	76,6%
Andere	23,4%
TOTAAL	100,0%

Sectorinformatie

Huursituatie per bestemming

Gebouwen	Bovengrondse	Contractuele	Bezettingsgraad	Huren + GHW op	Geschatte
	oppervlakte	huurgelden	(in %)	leegstand	Huurwaarde (GHW)
	(in m²)	(x € 1 000)		(x € 1 000)	(x € 1 000)
Kantoren	622 279	98 120	91,5%	107 236	100 672
Overgedragen en verdisconteerde huren
kantoren	214 960	21 294	99,7%	21 366	21 366
Totaal kantoren
& overgedragen en verdisconteerde huren	837 239	119 414	92,9%	128 603	122 038
Rust- en ziekenhuizen	507 260	57 019	100,0%	57 019	55 950
Pubstone	343 648	28 549	100,0%	28 549	26 454
Andere	26 965	2 951	100,0%	2 951	2 595
Totaal vastgoedbeleggingen
& overgedragen en verdisconteerde huren	1 715 112	207 932	95,8%	217 121	207 037
Projecten & renovaties	-	86	n.a.	86	86
Grondreserve	3 200	131	n.a.	131	131
ALGEMEEN TOTAAL VAN DE PORTEFEUILLE	1 718 312	208 150		217 339	207 287

Uitsplitsing per bestemming - in reële waarde (in %)

Uitsplitsing per bestemming - in ontvangen huurbedragen¹ (x € 1 000)

Geografi sche uitsplitsing - in reële waarde (in %)

Maturiteit van de huurcontracten² (in %)

1 Het verschil tussen de werkelijk ontvangen huur en de contractuele huur wordt verklaard door de huurvrije periode die aan het begin van bepaalde huurcontracten wordt toegekend en de prorata temporis leegstand van gebouwen tijdens de voorbije 12 maanden. 2 Tot de eerstkomende opzegmogelijkheid.

Uitsplitsing per leeftijd van de gebouwen¹ (in aantal jaren)

Gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten per segment (in aantal jaren)

Bruto/netto huurrendementen per segment² (in %)

Het bruto huurrendement van de totale portefeuille evolueerde van 7,06% op 31.12.2009 naar 6,98% op 31.12.2010; die van de

kantorenportefeuille alleen van 7,43% naar 7,44%.

Het kantorensegment draagt in grootste mate bij tot de negatieve terugval die waargenomen wordt in de ontvangen huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille. De jaarlijkse indexering volstaat immers niet langer om de impact van het huidige ongunstige klimaat in dit segment te compenseren: ondernemingen zijn onderhevig aan herstructureringen en kostenbesparingen wat hen op hun beurt aanspoort de gehuurde kantoorruimtes in te perken, de huurvoorwaarden te heronderhandelen of zelfs te verhuizen naar nieuwe lokalen aan gunstigere voorwaarden wat hen vergemakkelijkt wordt omwille van het overaanbod aan kantoorruimten.

Drie elementen matigen deze terugval evenwel:

• de bezettingsgraad van de kantoren die nog altijd vrij hoog is (92,85%);
• het huurdersverloop binnen de globale portefeuille blijft beperkt tot 5%;
• de huurcontracten van de zorginstellingen genieten van een positieve indexering en hun huurinkomsten zijn beschermd door hun lange termijn karakter.

Een minimum van 70% van de huurinkomsten is contractueel gewaarborgd tot in 2016. Dit percentage stijgt tot 76% indien geen enkele opzegoptie (break) zou worden uitgeoefend en de huurders tot aan het contractuele einde van de huurovereenkomsten in hun gebouw zouden blijven.

Gewaarborgde huurinkomsten3 - in contractuele huurbedragen

¹ De gebouwen die een grondige renovatie ondergingen, worden beschouwd als nieuwe gebouwen; de Pubstone portefeuille wordt beschouwd als één vastgoedgeheel en is hernomen in de leeftijdsgroep >15 jaar. 2 Bij 100% verhuring van de portefeuille. 3 Tot de eerstkomende opzegmogelijkheid.

transacties en verwezenlijkingen in 2010 > .

kantoren > .

In 2010 waren er ongetwijfeld al tekenen die wezen op een economische heropleving, maar ze hebben de ondernemingen er niet toe aangezet om hun beleid inzake investeringen en groei te wijzigen. Voorzichtigheid blijft geboden en kostenverlaging nog altijd erg belangrijk, wat niet echt gunstig is voor de kantoorverhuurmarkt.

25

Met ongeveer 500 000m² die in gebruik genomen werden (take-up) deed de Brusselse kantorenmarkt het niet beter dan vorig jaar, dat als een jaar met historisch weinig activiteit beschouwd wordt. Dit cijfer wordt trouwens bewerkstelligd door 2 zeer grote transacties, namelijk de vestigingen van BNP Paribas Fortis in de Noordwijk (38 000m²) en van de Europese Commissie op het Schumanplein (40 000m²). Deze lage take-up, die zich meestal vertaalt in verhuizingen naar een kleinere ruimte, had geen gunstig effect op het percentage van de globale huurleegstand in Brussel, die nog steeds uitzonderlijk hoog is, namelijk 12% of 1,6 miljoen m².

Er heerst vandaag een structureel overaanbod: 25% van de lege oppervlakten heeft betrekking op kwaliteitsgebouwen die minder dan 5 jaar geleden opgeleverd werden en die vooral gelegen zijn in de wijken van het Central Business District. De leegstand van deze wijk neemt sinds 2008 voortdurend toe, als gevolg van de oplevering van tal van projecten.

In de Gedecentraliseerde zone blijft deze graad om en bij de 16%.

In de Periferie droeg de oplevering van nieuwe gebouwen de laatste jaren niet bij tot een daling van de leegstand, die er meer dan 20% bedraagt.

Het gevolg van deze situatie komt tot uiting in de huurprijzen, die uiteraard onder druk blijven staan. Gelukkig werd er dit jaar geen enkel nieuw 'risicovol' ontwikkelingsproject gestart en men mag hopen dat de promotoren nog een tijd even voorzichtig blijven.

Op de Antwerpse markt blijft de huuractiviteit ongeveer op hetzelfde niveau als in 2009, met name rond 120 000m², maar dit resultaat blijft onder het gemiddelde van de voorbije 5 jaar.

Van investeerders kant is de globale activiteit niet groter dan vorig jaar ( € 500 miljoen), maar kan er, vooral vanwege de verzekeraars, grote belangstelling voor gebouwen die op zeer lange termijn verhuurd worden, vastgesteld worden. De koopconcurrentie voor nieuwe gebouwen die voor 27 of 30 jaar verhuurd worden, is zodanig dat de kapitalisatiepercentages op deze activa tot zeer lage niveaus zijn teruggevallen, die nog amper meer dan 5% bedragen. Voor de andere gebouwen daarentegen bestuderen de investeerders veel dossiers…maar worden er zeer weinig transacties afgesloten. Voorzichtigheid is nog altijd geboden.

Op 31.12.2010 bestaat de kantorenportefeuille van Cofi nimmo uit 94 gebouwen, goed voor een totale bovengrondse oppervlakte van 837 239m² en een reële waarde van € 1 690,98 miljoen. Deze gebouwen zijn uitsluitend gelegen in België.

Het intern team dat verantwoordelijk is voor deze portefeuille bestaat uit 41 personen die rechtstreeks betrokken zijn bij het beheer van de portefeuille (Property en Project Management). de Meeûs Square 23

4

• 1234

Avenue Building 2

• London Tower 3
• Serenitas 4

Acquisities

Cofi nimmo heeft in 2010 een overeenkomst afgesloten voor de bouw eind 2011 van het Politiecommissariaat van Dendermonde voor een bedrag van € 15 miljoen (zie pagina 43).

Desinvesteringen¹

In het kader van haar vastgoedarbitragebeleid met het oog op een optimale sectoriële en geografi sche portefeuillesamenstelling, maar ook om de gelegenheden te benutten om aan interessante prijzen te verkopen, heeft Cofi nimmo meerdere activa verkocht en erfpachten verleend voor een totaal bruto bedrag van € 97,33 miljoen. Dit bedrag ligt gemiddeld 6,3% boven hun investeringswaarde die door de onafhankelijke vastgoeddeskundige werd vastgelegd.

Het betreft hoofdzakelijk:

• de verkoop van het gebouw Kortrijksesteenweg 39 te 9000 Gent, een kantoorgebouw van 5 755m² waarin de regionale zetel van AXA Verzekeringen ondergebracht is, verworven door een private investeerder;
• de verkoop van het gebouw Luchthavenlaan 18-20-22 te 1800 Vilvoorde, een eigendom bestaande uit gebouwen en een grond met gemengde bestemming waarvan de totale grondoppervlakte 9 472m² bedraagt, aangekocht door dezelfde private investeerder;
• de verkoop van het gebouw Noorderlaan 75 te 2030 Antwerpen, een handelspand met een oppervlakte van 24 300m², verworven door een familiale investeringsonderneming;
• de verkoop van de kantoorgebouwen Allard 40-42 en Regentschap 55-65, die samen één geheel vormen van 13 385m² en gelegen zijn in het Brussels stadscentrum, aan een groep private investeerders;
• de verlening van een erfpacht aan de Duitse investeringsmaatschappij Hansainvest GmbH voor het Montoyer 40 kantoorgebouw (3 901m²), gelegen in de Leopoldwijk; en
• de verlening van een erfpacht aan het Duitse investeringsfonds HFSB Metropolen Westeuropa, beheerd door de Duitse investeringsmaatschappij Hansainvest GmbH, voor het kantoorgebouw Louiza 140 (4 133m²).

De opbrengst van deze verkopen werd integraal geherinvesteerd in het kader van het investeringsprogramma van de vennootschap.

Deze transacties tonen aan dat Cofi nimmo ondanks de huidige anemische investeringsmarkt erin slaagt verkopen te verwezenlijken aan prijzen die in lijn met of zelfs boven de waarden bepaald door de vastgoeddeskundigen liggen.

1 Het segment "Andere" inbegrepen.

27

2010

Brussel
Gebouw	Type werken	(Verwacht) einde van de werken
Bourget 44 Leopold Square	Middelzware renovatie	Q4 2010
La Rasante1	Verbouwing	Q2 2011
Serenitas	Middelzware renovatie	Q2 2010
de Meeûs Square 23	Structurele renovatie	Q2 2010
Tervuren 270-272	Middelzware renovatie	Q1 2011

Antwerpen

Gebouw	Type werken	Einde van de werken
Avenue Building	Toezicht op de kwaliteit en de uitvoering van de bouwwerken	Q3 2010
London Tower	Toezicht op de kwaliteit en de uitvoering van de bouwwerken	Q4 2010

2011

Brussel

Type werken	Verwacht einde van de werken
Middelzware renovatie (technische upgrade en afwerking)	Q2 2011

Bouw- en renovatiewerken

De vennootschap leeft de geldende Belgische en Europese milieuvereisten op het vlak van bouw- en renovatiewerken nauwgezet na, en wil zelfs nog verder gaan dan de voorschriften. Bovendien legt Cofi nimmo de nadruk op een milieuvriendelijke architectuur en kiest ze duurzame technieken en materialen met een laag energieverbruik (zie hoofdstuk "Maatschappelijk verantwoord ondernemen" op pagina 80).

2010

In 2010 heeft het Project Management departement 7 belangrijke werven beheerd of opgevolgd waarvan 5 in Brussel en 2 in Antwerpen (zie tabel hiernaast).

Het totale bedrag van de in 2010 beheerde en geboekte bouw- en renovatiewerken bedraagt € 14,34 miljoen.

2011

Naast de in 2010 opgestarte maar nog niet voltooide werken zijn er geen grootschalige bouw- of renovatieprojecten voorzien in 2011 uitgezonderd de renovatie van het gebouw Corner Building te Brussel (zie tabel hiernaast) en de opstarting van de renovatiewerken in het gebouw Livingstone 2 (zie pagina 29).

Op heden zijn er voor 2011 geen omvangrijke renovatie- of bouwprojecten voorzien in Antwerpen.

Het vooropgestelde bedrag voor de in 2011 beheerde en geboekte bouw- en renovatiewerken bedraagt € 11 miljoen².

Terwijl 2011 minder markant zal zijn wat kantorenontwikkeling betreft, zullen in 2012 daarentegen de belangrijke ontwikkelingsprojecten van de kantoorgebouwen Wetenschap 15-17 en Livingstone opgestart worden.

¹ In de sectorrapportering is dit gebouw ondergebracht in de categorie "Andere". 2 Zie ook Bijlage 44 (pagina 160).

Voor de herontwikkeling van het Wetenschap 15-17 gebouw ambieert Cofi nimmo een E-peil van max. 60 en een 'very good' BREEAMcertifi caat.

Wetenschap 15-17

Dit gebouw heeft een bovengrondse oppervlakte van ±20 000m², verdeeld over 8 verdiepingen en 2 ondergrondse parkeerniveaus, en is gelegen op de hoek van de Belliardstraat en de Wetenschapsstraat. Het dateert uit het begin van de jaren 70 en werd een tiental jaar later uitgebreid. Omdat het niet meer beantwoordt aan de huidige behoeften van een modern en duurzaam kantoorgebouw, besloot Cofi nimmo om het volledig te herontwikkelen. De vennootschap opteerde voor een gemengd project met de ambitie om er een topgebouw in de Belliardstraat van te maken.

Om deze belangrijke doelstelling te bereiken, werden de volgende uitgangspunten vastgelegd tijdens de ontwerpfase:

• De oprichting van een duurzaam1 gebouw met een laag energieverbruik

Cofi nimmo hecht bijzonder veel belang aan de ecologische en duurzame identiteit van haar patrimonium. In dit geval wordt een zeer laag energiepeil beoogd (maximaal E 60), maar ook een BREEAM-certifi caat 'very good' voor het gebouw. Om dit te bereiken, wordt de buitenmantel van het gebouw sterk geïsoleerd en uitgerust met driedubbele beglazing. Er wordt ook een groen dak aangelegd en er wordt energie teruggewonnen met behulp van een warmtewiel, hoogrendementinstallaties voor de productie van warmte en koude, terminaleenheden met laag verbruik (bijvoorbeeld koude plafonds), het maximale gebruik van natuurlijk licht en bewegingsdetectors die het kunstlicht bedienen.

• De verbetering van het uitzicht van de Belliardstraat De architecturale monotonie in de Belliardstraat wordt doorbroken dankzij de aanleg van een voorplein op de hoek van de Belliardstraat en de Wetenschapsstraat. Zo ontstaat er een vrije en open ruimte langs deze stadssnelweg. Dankzij een transparant 5 verdiepingen hoog atrium, dat dienst zal doen als toegang tot het gebouw, zal de binnentuin achter het gebouw te zien zijn vanaf de straat. Dit concept past perfect in het nieuwe beoogde stadsbeeld. Op de onderste verdiepingen komen commerciële en culturele activiteiten die het gebouw een multifunctioneel karakter verlenen. Het stadsvoorplein krijgt een nieuwe dynamiek, wat de wijk in het algemeen ten goede moet komen. De bovenste verdiepingen behouden hun identiteit als kantoorruimtes.

• De bouw van een representatief gebouw met hoogkwalitatieve kantoorruimten in een toonaangevende buurt De ligging langs de Belliardstraat zorgt voor een optimale bereikbaarheid. De kantoren zullen genieten van een uitstekende akoestiek, beschut tegen omgevingsgeluiden, en een hoge bruto/netto verhouding van de kantooroppervlaktes. Bovendien kunnen de ruimten verdeeld worden in modules van 1,35m en bieden ze een grote modulaire fl exibiliteit. De onderneming zal de meest moderne technieken voor koeling, verwarming en verluchting toepassen, die individueel beheerd kunnen worden.

¹ I.e. mits zuinige benutting van natuurlijke bronnen.

De werken gaan na het vertrek van de huidige huurder (Europese Commissie) van start, nadat de verschillende vereiste vergunningen zijn uitgereikt. Ze zullen uitgevoerd worden over de jaren 2012-2013.

Livingstone

De Livingstone site bestaat uit 2 aparte entiteiten, Livingstone 1 en 2, met elk een verschillende architecturale stijl.

Kantoorgebouw Livingstone 1 (16 000m²) is onderverdeeld in 4 eenheden en werd in 1976 gebouwd met een strakke gevel die bestaat uit panelen in architectonisch beton. Het gebouw telt 10 verdiepingen. In 1996 werd het complex vergroot langs de Jozef-II straat, toen er 2 nieuwe vleugels werden opgetrokken in een meer hedendaagse stijl, die de naam Livingstone 2 kregen. In 2002 kocht Cofi nimmo de hele site, die in 2012 een zware verbouwing zal ondergaan en zal omgevormd worden tot een gemengd project (woningen/kantoren).

Livingstone 1 is gunstig gelegen in het hart van de Europese Wijk en grenst aan groene zones zoals de Maria-Louizasquare. De site is vlot bereikbaar en de omvorming ervan naar een residentieel gebouw zal beantwoorden aan de hoge behoefte aan woningen in deze zone. Het gebouw wordt ingericht in 4 appartementsblokken, in totaal goed voor 125 wooneenheden (studio's en appartementen met 1, 2 of 3 kamers) die verkocht zullen worden.

Op energievlak beoogt Cofi nimmo een K-peil 30 en een E-peil 60 voor dit gebouw. Hiervoor koos de vennootschap voor:

• een sterk geïsoleerde mantel van het gebouw;
• een verluchtingssysteem van het D-type, d.w.z. met hoogrendement warmterecuperatie (min. 90%);
• een centraal verwarmingssysteem (condensketels met zeer hoog rendement);
• een geheel van een zeer performant raamwerk en beglazing;
• een structuur met een externe zonnewering;
• individuele meters en een energieboekhouding;
• een groen dak;
• een binnenpark;
• een regenwateropvangbak;
• laadpalen voor elektrische voertuigen.

Het gelijkvloers zal gebruikt worden voor commerciële functies en/of vrije beroepen (ruimten van 100 tot 446m²) met directe toegang tot de naburige straten en lanen. Het huidige volume van het gebouw wordt niet gewijzigd.

Verwacht wordt dat de renovatiewerken van Livingstone 1 in het eerste kwartaal van 2012 van start zullen gaan, zodra de vereiste vergunningen zijn uitgereikt.

Het gebouw Livingstone 2 bevat ±17 000m² kantooroppervlakte over 7 verdiepingen en wordt verbouwd en volledig gerenoveerd. Er komt een nieuwe inkomhal op de hoek van de Jozef-II-straat en de Filips De Goedestraat, vlak tegenover het metrostation. Op het gelijkvloers komt er een fl exibele ruimte die perfect kan dienen voor de inrichting van kantoren of grote vergaderzalen.

Het begin van de werken van Livingstone 2 is gepland voor het 4de kwartaal van 2011. Ze zouden 12 maanden duren.

Het totale budget van de werken voor deze 2 grote herontwikkelingsprojecten wordt geraamd op € 40 tot € 45 miljoen, BTW niet inbegrepen.

Herontwikkeling Livingstone 1:

• Beoogd K-peil: 30
• Beoogd E-peil: 60

Commerciële resultaten

In een huurmarkt die nog steeds onder de economische recessie lijdt, blijft de huur onder druk staan daar het aanbod de vraag nog altijd overstijgt. De resultaten van de commerciële teams van Cofi nimmo waren echter zeer bevredigend. Dankzij de voortzetting van het beleid gericht op klantenbinding, het versterken van de relaties met de vastgoedmakelaars en het aanpassen van de huur van de gecommercialiseerde gebouwen aan de marktvoorwaarden, zijn ze erin geslaagd om de vooropgestelde commerciële doelstellingen te overtreffen en een bezettingsgraad van 92,85% te halen, een percentage dat nog altijd boven het marktgemiddelde van 88,20% ligt (bron: CB Richard Ellis), en slechts lichtjes daalt ten opzichte van vorig jaar (94,88%). Deze lichte daling wordt verklaard door de oplevering in juli 2010 van het kantoorgebouw de Meeûs Square 23 dat volledig gerenoveerd werd evenals het vertrek van enkele huurders in de Gedecentraliseerde zone van Brussel, en meer in het bijzonder in de gebouwen Bourget 44 Leopold Square, Serenitas, Tervuren 270-272 en Vorst 36.

De extra take-up gegenereerd door nieuwe en bestaande klanten droeg positief bij tot de bezettingsgraad. Zo nam de bezettingsgraad van de laatst verworven gebouwen City Link en Omega Court toe tot respectievelijk 100% en 68%.

Dankzij proactief beheer van de vervaldagen van de huurovereenkomsten, fl exibiliteit en oplossingen die aangepast zijn aan de behoeften van haar klanten, heeft Cofi nimmo in 2010 met bestaande klanten 59 754m² heronderhandeld. Door de naambekendheidscampagnes en het commercieel beleid konden oppervlakte-uitbreidingen met bestaande klanten worden ondertekend (6 582m²) en 42 nieuwe klanten worden aangetrokken (22 484m²), opgeteld dus goed voor 29 066m² aan nieuwe huurovereenkomsten. Samen met de bovenvermelde hernieuwingen vertegenwoordigt dit in totaal 88 820m².

Vastgoeddiensten

Cofi nimmo biedt aan haar huurders een ruim gamma van bijkomende diensten om hen te helpen bij het beheer van hun werkruimten, zodat deze zich volledig op hun kernactiviteiten kunnen toeleggen.

Cofi nimmo telt 311 kantoorklanten waarvan er in het afgelopen jaar 250 een beroep hebben gedaan op één of meerdere vastgoeddiensten zoals inrichting, onderhoud en beveiliging van de kantoorruimten.

De inrichtingswerken worden rechtstreeks beheerd door het multidisciplinaire Project Management departement van Cofi nimmo waar architecten, ingenieurs en space-planners werken. De overige verleende diensten zoals onderhoud, beveiliging of energievoorziening worden uitgevoerd door onderaannemers die zorgvuldig door de aankoopdienst worden geselecteerd. Hiervoor worden met hen kaderovereenkomsten afgesloten waarmee Cofi nimmo niet enkel haar hoge kwaliteitsnormen kan opleggen maar ook schaalvoordelen kan realiseren door de omvang van haar patrimonium te benutten om van de gekozen onderaannemers de beste kwaliteit/ prijsvoorwaarden te verkrijgen.

Cofi nimmo heeft eveneens een Help Desk dienst die 24/24 uur, 7/7 dagen bereikbaar is en die op vraag van haar klanten instaat voor kleine herstellingswerken van allerlei aard die door onderaannemers worden uitgevoerd. Deze Help Desk zorgt voor de opvolging van vragen van klanten en houdt hen op de hoogte bij elke belangrijke fase van de vordering van hun aanvraag: bevestiging van de tenlasteneming, mededeling van de dag waarop de werken worden uitgevoerd en van de identiteit van de onderaannemer, kennisgeving van het einde van de werken en van de uitgevoerde prestaties. De klant kan op elk moment zich bij deze gecentraliseerde dienst informeren of er reageren.

In 2010 behandelde de Help Desk dienst ongeveer 9 300 interventieaanvragen. De kosten van deze dienstverlening worden aan de klanten gefactureerd. Naast klantenbinding en het ter beschikking stellen van zo comfortabel mogelijke kantoorruimten, wat tenslotte het hoofddoel van deze dienst is, realiseerde Cofi nimmo hiermee een operationeel resultaat van bijna € 181 000. Deze dienstverlening zal in 2011 worden voortgezet en het dienstenaanbod zal worden uitgebreid in functie van eventuele nieuwe behoeften.

beheersverslag transacties en verwezenlijkingen kantoren

Sectorinformatie

Geografi sche uitsplitsing - in reële waarde (in %)

De gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten tot aan de volgende opzegoptie van de 10 belangrijkste klanten bedraagt 8,4 jaar.

Uitsplitsing per activiteitensector van de huurders in contractuele huurbedragen (in %)

Belangrijkste klanten (in contractuele huurbedragen)

	Rating2	Vooruitzicht2	%
Regie der Gebouwen (Belgische Federale Staat)	AA+	Negatief	20,1
Europese Unie	AAA	Stabiel	12,7
AXA Groep	A	Stabiel	8,9
Dexia	A	Negatief	5,3
IBM Belgium (IBM Groep)	A+	Stabiel	4,1
TVI NV (RTL Groep)	BBB+	Stabiel	2,3
Mercator	n.a.	n.a.	1,7
CEFIC	n.a.	n.a.	1,6
KPMG	n.a.	n.a.	1,5
Cleary Gottlieb Steen & Hamilton	n.a.	n.a.	1,5
TOTAAL			59,7
Andere			40,3

¹ Bron: CB Richard Ellis (Brussel) & DTZ (Antwerpen). 2 Het betreft de waardering van het fi nanciële solvabiliteitsrisico van de entiteit, door het fi nanciële ratingagentschap Standard & Poor's; situatie op 31.12.2010.

beheersverslag

transacties en verwezenlijkingen in 2010 > .

rust- en ziekenhuizen

Gezien de huidige en verwachte demografi sche tendensen van hulpbehoevende bejaarden en bijgevolg de hieraan verbonden infrastructuurbehoeften, koos Cofi nimmo eind 2005 voor rust- en verzorgingstehuizen als vastgoedinvesteringssegment. Vijf jaar later is de vennootschap na een intensieve ontwikkeling in België en Frankrijk de belangrijkste investeerder in gezondheidsvastgoed op het Europese Vasteland. > .Op 31.12.2010

bestaat de totale portefeuille van rust- en ziekenhuizen uit 102 gebouwen, 507 260m² en een reële waarde van € 910,89 miljoen.

33

Demografi sche evolutie

Demografi sche voorspellingen 1 wijzen erop dat het aantal bejaarden ouder dan 60 met 60% zal toenemen tussen nu en 2050. Zo zou tegen die tijd maar liefst één op de drie mensen ouder zijn dan 60.

Dit fenomeen is identiek voor de 2 landen waarin Cofi nimmo actief is in deze sector, en is te verklaren door de langere levensverwachting dankzij de medische vooruitgang. Deze groei zou nog groter zijn voor de hoogste leeftijdsklasse (80 jaar en ouder) voor wie de trends wijzen op een evolutie van maar liefst 150% voor dezelfde periode.

De leeftijd waarop bejaarden naar een verzorgingstehuis gaan, schuift steeds verder op, en er wordt een bijzonder hoge immobiliteitsgraad vastgesteld bij mensen die naar deze instellingen komen. Deze zorgbehoevendheid wordt bovendien benadrukt door de schaarste aan hulpverleners in de thuisomgeving, meestal familieleden, en hun eigen veroudering.

Wetgeving

De Belgische en Franse markten voor residentiële zorgdiensten worden beheerd door een zeer streng vergunnings- en accreditatiesysteem, wat een sterke intredebarrière vormt. Dankzij deze reglementering genieten de instellingen in de 2 landen een bezettingsgraad van bijna 100%. De Sociale Zekerheid komt voor respectievelijk 50% en 20-30% tussen in de dagprijs 2 in België en Frankrijk. Het resterende gedeelte is ten laste van verzekeringsmaatschappijen (ziekenfonds, verzekering, …) en van de resident.

Markt

Het aanbod aan zorginstellingen blijft nog zeer sterk versnipperd, de structuren en omvang van de instellingen lopen sterk uiteen en het aantal individuele uitbatingen is nog groot, maar er steeds meer sprake van consolidatie.

Zowel in België als in Frankrijk komen de uitbaters uit de openbare, non-profi t of privésector. In België bezit ieder ongeveer een derde van de totale opvangcapaciteit, terwijl de openbare sector in Frankrijk zowat de helft van de bedden bezit, tegenover 30% voor de privésector. Nochtans kent precies de privésector de voorbije 10 jaar de grootste groei, met gelijkaardige tendensen in de 2 buurlanden.

De aanbodcapaciteit is te klein ten opzichte van de behoeften aan tenlasteneming van hulpbehoevende bejaarden. Het aantal beschikbare bedden in België bedraagt 130 000, in Frankrijk zijn dat er 700 000, maar dit is duidelijk te weinig ten opzichte van de behoeften volgens de demografi sche schattingen. Bovendien blijkt de vastgoedkwaliteit van de zorg- en gezondheidsinstellingen ook vaak ontoereikend te zijn, en is er een gedeeltelijke of volledige renovatie nodig.

123

Hélio Marin

¹ Bron: Ageing Working Group/Europese Commissie, INSEE, FOD Economie, DREES. 2 Uitgezonderd psychiatrische klinieken en revalidatiecentra in Frankrijk, waarvoor deze interventie tussen 75% en 100% bedraagt.

Cofi nimmo

In deze context denkt Cofi nimmo dat het een belangrijke rol kan spelen. De vennootschap investeert meer in het bijzonder in rusthuizen (zogenaamde instellingen ter huisvesting van Hulpbehoevende Bejaarden (EHPAD) in Frankrijk), rust- en verzorgingstehuizen, servicefl ats, revalidatiecentra (zogenaamde ziekenhuizen voor nazorg en revalidatie (SSR) in Frankrijk) en psychiatrische klinieken. Ze investeert uitsluitend in instellingen met bedden die erkend zijn door de nationale of regionale overheid.

Hiervoor sluit ze sterke vastgoedpartnerschappen af met de belangrijkste actoren op de Belgische en Franse markt¹ die hun vastgoedeigendommen overdragen of vragen om er nieuwe te bouwen, om ze op lange termijn te huren (27 jaar in België, 12 jaar in Frankrijk). Deze acquisities vereisen een voorafgaande due diligence om de rentabiliteit van het project, maar ook de solvabiliteit van de exploitanten te analyseren. Deze solvabiliteitsanalyse wordt jaarlijks heropgestart en de huurders verbinden zich ertoe om een regelmatige fi nanciële reporting voor te leggen. Cofi nimmo biedt de exploitanten toegang tot haar vastgoed- en architecturale expertise. Als vastgoedvennootschap met haar eigen Project Management afdeling die gespecialiseerd is in het gezondheidssegment, speelt ze bij renovatie- of bouwprojecten een adviserende rol inzake duurzaam en ecologisch bouwen.

Het marktaandeel van de vennootschap op de Belgische en Franse markt bedraagt respectievelijk 4,6% en minder dan 1%. Deze markten worden vandaag nog steeds gedomineerd door de spelers uit de openbare en de weldadigheidssector.

Met een bezettingsgraad van 100% en voornamelijk triple net huurovereenkomsten die voor lange termijn met de exploitanten worden afgesloten, vertonen deze investeringen een bijzonder stabiel en duurzaam huurprofi el. De wijzigingen die kunnen plaatsvinden, hebben voornamelijk betrekking op de samenstelling van de huurdersportefeuille. Na de aangekondigde acquisitie door Orpea van 100% van de Groep Méditer en 49% van de vennootschap Medibelge, beide bestaande huurders van Cofi nimmo (zie verder), is Orpea een nieuwe partner-uitbater geworden. Orpea geniet een uitstekende reputatie op de Belgische en Franse markten, zowel vanuit fi nancieel als operationeel oogpunt.

Wat de einddata van de huurcontracten betreft, is het belangrijk op te merken dat bijna alle huurovereenkomsten kunnen verlengd worden voor eenzelfde looptijd. Als ze niet verlengd worden, zal Cofi nimmo het herontwikkelingspotentieel van deze gebouwen ten volle benutten, vooral als residentieel vastgoed. De relatieve lage aankoopprijs per m² als gevolg van de afstemming van de huur op een duurzaam inspanningstarief voor de huurders, biedt een groot potentieel voor huurwaardevermeerdering.

Op 31.12.2010 bestaat de totale portefeuille van rust- en ziekenhuizen uit 102 gebouwen, waarin om en bij 11 000 erkende bedden (6 500 in België en 4 300 in Frankrijk) ondergebracht zijn, goed voor een totale bovengrondse oppervlakte van 507 260m² en een reële waarde van € 910,89 miljoen.

Het intern team dat verantwoordelijk is voor de rusthuizen bestaat uit 9 personen die rechtstreeks betrokken zijn bij het beheer van de portefeuille (Property en Project Management). Voor de uitvoering en de opvolging van de renovatiewerken in Frankrijk heeft de onderneming een samenwerkingsakkoord afgesloten met een plaatselijke afgevaardigde bouwheer. Aangezien vrijwel alle huurovereenkomsten van het type triple net zijn, is het technisch en vastgoedbeheer nagenoeg uitsluitend ten laste van de exploitanten.

Acquisities² België

Op 05.10.2010 heeft Cofi nimmo, als inbreng in natura voor een bedrag van € 11,0 miljoen, alle aandelen van de NV Prinsenpark, eigenaar van het rusthuis met dezelfde naam en gelegen te 3600 Genk, ontvangen (120 bedden, ±8 000m²). De waarde ervan werd vastgelegd op € 11,4 miljoen en ligt in de lijn van de expertisewaarde. Er is een uitbreiding (34 extra bedden, 40 servicefl ats) voorzien van 7 510m² waarvan de bouw eind maart 2011 start. Cofi nimmo zal de uitbreiding fi nancieren ten belope van € 8,2 miljoen. Het bruto huurrendement van het gebouw zal 6,60% bedragen in dubbel netto equivalent. De inbrengende vennootschap, Senior Living Group NV, waarmee Cofi nimmo een triple net erfpachtovereenkomst heeft afgesloten voor een duurtijd van 27 jaar, heeft ter vergoeding van de inbreng 113 577 nieuwe gewone Cofi nimmo aandelen ontvangen (uitgifteprijs: € 97,13) die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de vennootschap vanaf 01.01.2010.

Op respectievelijk 22.12.2010 en 23.12.2010 verwierf Cofi nimmo alle aandelen van de NV's Maison Saint-Ignace en Epris. Deze vennootschappen zijn de eigenaars van het rusthuis Saint-Ignace in Brussel en het rusthuis Lucie Lambert in Buizingen. Deze 2 rusthuizen hebben een totale oppervlakte van om en bij 14 000m2 en tellen 299 erkende bedden. De totale waarde van de gebouwen werd vastgelegd op € 33,4 miljoen, wat aansluit bij de expertisewaarde. Ze zullen een gemiddeld bruto huurrendement van 6,43% opleveren, uitgedrukt in dubbel netto equivalent.

Cofi nimmo heeft lange termijn triple net huurovereenkomsten voor beide eigendommen afgesloten. Het rusthuis Saint-Ignace wordt verhuurd aan de uitbater Senior Assist NV, die sinds 2007 klant is bij Cofi nimmo. Het rusthuis Lucie Lambert wordt uitgebaat door Orpea Belgium NV. Cofi nimmo verwelkomt als dusdanig eveneens een nieuwe Belgische rusthuizenuitbater en vergroot hiermee de spreiding van haar huurdersbasis in de zorgsector.

¹ Qua aantal uitgebate bedden zijn de 3 belangrijkste beheerders van private gezondheidsinstellingen in Frankrijk in dalende volgorde: Orpea, Korian en Dolcéa. In België zijn dit Armonea, Senior Living Group en Senior Assist. 2 Voor elke investering wordt de huur jaarlijks geïndexeerd.

Bouw- en renovatiewerken

Cofi nimmo wenst de uitbaters bij te staan met advies aangaande optimaal vastgoedbeheer. Zo spoort ze hen aan om bij hun renovatie- en bouwprojecten te kiezen voor een duurzame

en energievriendelijke architectuur en equivalente materialen en installaties, en doet ze voorstellen ter verbetering van de ecologische afdruk van de gebouwen.

2010

De belangrijkste werven die in 2010 beheerd of gecontroleerd werden door het Project Management departement zijn:

België
Gebouw	Uitbater	Type werken	Aantal	(Extra)	(Verwacht) einde
			(extra) bedden	oppervlakte	van de werken
Heiberg - Beerse	Armonea	Uitbreiding	+65 bedden en +60 servicefl ats	+7 009m²	Q2 2011
L'Orchidée - Itter	Armonea	Renovatie en uitbreiding	+29 bedden	+2 265m²	Q2 2011
Millegem - Ranst	Armonea	Uitbreiding	+27 bedden	+1 651m²	Q4 2010
Parc - Biez	Armonea	Renovatie	+49 bedden	/	Q3 2010
Weverbos - Gentbrugge	Calidus	Nieuwbouw	100 kamers	5 387m²	Q2 2011
Zevenbronnen - Walshoutem	Calidus	Uitbreiding	+68 bedden en +26 servicefl ats	+4 804m²	Q1 2012
Top Senior - Tubeke	Medibelge	Uitbreiding	+23 kamers	+1 496m²	Q3 2011
Bellevue - Brussel	Senior Assist	Verbouwing van kantoren	153 bedden	7 500m²	Q1 2010
		tot een rusthuis
Hof ter Dennen - Vosselaar	Senior Assist	Uitbreiding	/	+955m²	Q2 2011
Damiaan - Tremelo	Senior Living Group	Renovatie en uitbreiding	+52 bedden	+5 452m²	Q3 2012

Frankrijk

Gebouw	Uitbater	Type werken	Aantal	(Extra)	(Verwacht) einde
			(extra) bedden	oppervlakte	van de werken
Lo Solelh - Béziers	Korian	Renovatie	+13 bedden	/	Q3 2011
Pays de Seine - Bois le Roi	Korian	Uitbreiding	+26 bedden	+1 860m²	Q4 2010
Le Clos Saint Sébastien -	Orpea/Méditer	Renovatie en uitbreiding	+12 bedden	+870m²	Q3 2012
Saint Sébastien sur Loire

Het totaal bedrag van de in 2010 beheerde en geboekte bouw- en renovatiewerken bedraagt € 35,21 miljoen, en meer bepaald € 29,79 miljoen voor België en € 5,42 miljoen voor Frankrijk.

De bezettingsgraad bedraagt 100% voor elk van deze instellingen.

2011

De belangrijkste geplande bouw- en renovatiewerken voor 2011, uitgezonderd de werven die opgestart maar nog niet beëindigd werden in 2010, zijn:

België

Gebouw	Uitbater	Type werken	Aantal	(Extra)	Verwacht einde
			(extra) bedden	oppervlakte	van de werken
't Smeedeshof - Oud-Turnhout	Armonea	Uitbreiding	+60 servicefl ats	+8 397m²	Q2 2012
L'Adret - Gosselies	Medibelge	Uitbreiding	+15 bedden	+887m²	Q3 2012
Les Jours Heureux - Lodelinsart	Senior Assist	Uitbreiding	+48 bedden	+1 350m²	Q3 2012
Prinsenpark - Genk	Senior Living Group	Uitbreiding	+34 bedden en +40 servicefl ats	+5 424m²	Q4 2012
Zonnetij - Aartselaar	Senior Living Group	Uitbreiding	+26 bedden	+1 216m²	Q2 2012

Frankrijk

Uitgezonderd de reeds opgestarte maar nog niet beëindigde werken in 2010, zijn er op heden voor 2011 geen belangrijke renovatie- of uitbreidingsprojecten voorzien in Frankrijk.

Het vooropgestelde bedrag voor de bouw- en renovatiewerken in 2011 bedraagt € 31 miljoen¹ voor de 2 landen. Deze projecten zijn voorverhuurd ten belope van 100%.

Voor de projecten die opgestart werden in 2010 maar op het jaareinde nog niet voltooid waren en voor de werven die in 2011 zullen starten, is het belangrijk te vermelden dat de gegevens prognoses zijn die tijdens de uitvoering van de werken nog kunnen wijzigen.

• Lucie Lambert 1
• Saint-Ignace 2
• Bellevue, binnenaanzicht 3
• La Goélette 4

Exploitanten België

Armonea

Armonea bestaat sinds 2009 en ontstond uit het samengaan van 2 vennootschappen die in handen waren van familiale groepen met elk 30 jaar ervaring op het vlak van bejaardenzorg. De Groep beheert 44 sites, waarin 4 800 bedden ondergebracht zijn, die verspreid liggen over heel België. Meer dan 2 400 medewerkers begeleiden 4 500 residenten in hun dagelijks leven. Met een omzet van meer dan € 100 miljoen is Armonea één van de belangrijkste Belgische marktspelers voor diensten en zorgverlening aan bejaarden. Momenteel bezit Cofi nimmo 23 rusthuizen van hun totale portefeuille.

Calidus

Calidus is een netwerk van onafhankelijke rusthuisexploitanten dat in 2007 werd opgericht met als doel operationele diensten (boekhouding, aankopen, advies, …) te delen en te centraliseren en informatie uit te wisselen tussen de verschillende leden en organismen die actief zijn in de verzorgings- en gezondheidssector. De verzorgende diensten en de wettelijke en exploitatieverantwoordelijkheden blijven niettemin de exclusieve verantwoordelijkheid van elk lid van Calidus. Na 3 jaar bestaan telt dit netwerk 8 rusthuizen met ongeveer 600 wooneenheden. Van dit patrimonium is Cofi nimmo eigenaar van het rusthuis Zevenbronnen en begeleidt ze de VZW Le Foyer de la Femme bij de ontwikkeling van het Weverbos project in Gentbrugge.

Medibelge

De vennootschap Medibelge is een relatieve nieuwkomer op de Belgische rusthuizenmarkt. Ze werd in 2007 opgericht. De vennootschap beheert thans 16 rust- en verzorgingstehuizen (1 800 bedden) in Brussel en Wallonië. Cofi nimmo is eigenaar van 6 van deze instellingen. Eind 2010 werd 49% van het kapitaal van Medibelge ingebracht in Orpea evenals 100% van het kapitaal van Méditer.

Orpea Belgium

Orpea is in België aanwezig in de sector van de rust- en verzorgingstehuizen en de servicefl ats, met een netwerk van 22 sites, en is voortdurend in ontwikkeling (zie eveneens "Orpea" verderop). Eind 2010 sloot Cofi nimmo haar eerste partnerschap op lange termijn met deze Belgische exploitant af in het kader van de verhuring van het rusthuis Lucie Lambert.

Senior Assist

Deze Groep werd in 2005 opgericht en spitst zich toe op het ontwikkelen van een kwalitatief zorgaanbod via een netwerk van rusthuizen dat berust op een gecentraliseerde beheersstructuur. Senior Assist geniet een organisatie die een netwerk voor thuiszorg met 5 000 klanten en een netwerk van 32 rusthuizen beheert. 9 hiervan zijn al eigendom van Cofi nimmo. Een nieuwe instelling (Bellevue) waarvan Cofi nimmo de werf mee heeft beheerd, opende in januari 2010 haar deuren in Vorst. Hoewel Senior Assist tamelijk recent is, kent ze een snelle ontwikkeling. Vandaag beheert ze 2 700 erkende bedden.

37

Senior Living Group

Senior Living Group (SLG) werd in 2004 opgericht en is eigendom van Waterland Private Equity, een onafhankelijke investeringsgroep in private equity. SLG baat 26 rusthuizen uit in heel België die woon- en verzorgingsvoorzieningen aan 3 750 residenten bieden. Cofi nimmo heeft de vastgoedeigendom van 11 van deze instellingen. Met 3 750 erkende bedden behoort deze Groep tot de leiders in de Belgische rusthuizensector.

Frankrijk

Korian

Korian biedt een ruim gamma van diensten voor tijdelijke of permanente zorgbehoevenden via EHPAD, SSR en psychiatrische ziekenhuizen. Met een totale portefeuille van 220 instellingen en 20 000 bedden profi leert Korian zich als Franse en Europese leider voor dienstverlening aan zorgbehoevenden. Korian had aanvankelijk alleen vestigingen in Frankrijk, maar heeft haar activiteiten vanaf 2007 in het buitenland uitgebouwd, met name in Italië en Duitsland. Korian is sinds november 2006 genoteerd op het compartiment B van de Eurolist van Euronext Paris. Cofi nimmo is de eigenaar van 39 instellingen van de vastgoedportefeuille van Korian.

Méditer

De Groep Méditer werd in 2004 opgericht en biedt eveneens een ruim gamma van diensten voor zorgbehoevenden via EHPAD, SSR en psychiatrische klinieken. Met een totale portefeuille van 14 instellingen en 1 000 bedden is Méditer een belangrijke marktspeler op de Franse private markt voor dienstverlening aan zorgbehoevenden. De eigendom van 10 van deze 14 instellingen werd overgedragen aan Cofi nimmo. Eind 2010 verwierf Orpea 100% van de Méditer Groep (zie onder).

Orpea

De Orpea Groep is vandaag via haar dochteronderneming Clinea één van de referentiespelers in Europa van de sector voor hulpbehoevenden (rusthuizen, klinieken voor middellang verblijf en psychiatrische klinieken). De Groep beschikt over een Europees netwerk van 33 000 bedden, verspreid over 356 sites, waarvan 298 in Frankrijk en 22 in België. Sinds eind oktober 2010 maakt de Orpea Groep ook deel uit van het kapitaal van de Méditer Groep (100%) en van Medibelge (49%) (zie www.orpea.biz). Beide zijn bestaande huurders-exploitanten van Cofi nimmo. Orpea is sinds april 2002 op het compartiment A van Euronext Paris genoteerd.

Sectorinformatie

Geografi sche uitsplitsing - in reële waarde (in %)

Gemiddelde leeftijd van de instellingen (in jaren)

beheersverslag

transacties en verwezenlijkingen in 2010 > .

pubstone > .

1

2

In het kader van een vastgoedsamenwerking verwierf Cofi nimmo eind 2007 de volledige portefeuille met cafés die tot dan eigendom was van Immobrew NV, een dochteronderneming van AB InBev, en die de nieuwe naam Pubstone NV kreeg. De cafés worden met een handelshuurcontract voor een gemiddelde initiële looptijd van 23 jaar terugverhuurd. AB InBev behoudt een onrechtstreeks belang van 10% in de structuur van Pubstone (zie het geïllustreerde organigram op pagina 163). Na afl oop van de huurovereenkomst heeft AB InBev de keuze tussen het vernieuwen van de huurcontracten tegen dezelfde voorwaarden en de teruggave van de vrijgemaakte ruimten.

39

In het kader van haar wedstrijd ter bevordering van stadsverfraaiende projecten, kende de Stad Mechelen de 3de prijs in de categorie "Geklasseerd patrimonium" toe aan het Pubstone team voor de renovatie van de pub 'Sofa'.

Cofi nimmo draagt geen enkel risico m.b.t. de commerciële uitbating van de cafés. Dit risico valt uitsluitend onder de verantwoordelijkheid van AB InBev die het deels afwentelt op de individuele exploitanten aan wie ze de gebouwen onderverhuurt. Ze staat echter wel in voor het structureel onderhoud van de daken, de muren, de gevels en het buitentimmerwerk en blijft AB InBev in het kader van deze samenwerking begeleiden in de dynamische ontwikkeling van de portefeuille.

De gebouwen zijn hoofdzakelijk gelegen in grote steden (>75%, waarvan meer dan 50% in het stadscentrum), zoals Antwerpen, Brugge, Brussel, Gent, Luik en Leuven voor België en Breda, Eindhoven, Tilburg en Maastricht voor Nederland. Ze liggen meestal op strategische plaatsen zoals winkelstraten en de grote markten.

In België bestaat het intern team van Pubstone uit 6 personen die betrokken zijn bij het beheer van de portefeuille (Property en Project Management). In Nederland bestaat het intern Pubstone team uit 2 personen waarvan er één instaat voor de technische coördinatie van het patrimonium en de andere voor de algemene administratie. Dit team wordt versterkt door een externe vennootschap (Ballast Nedam Beheer) waarmee een samenwerkingsovereenkomst werd afgesloten voor de opvolging en de uitvoering van alle renovatiewerken.

Dit intern beheer van Cofi nimmo waarborgt een continue technische en fi nanciële opvolging van de diverse gebouwen evenals een identiek beheer van de verschillende aspecten die met de eigendom verband houden.

Op 31.12.2010 bestaat de Pubstone portefeuille uit 821 gebouwen in België en 245 in Nederland, goed voor een totale bovengrondse oppervlakte van 343 648m² en een reële waarde van € 395,56 miljoen.

Acquisities België

Cofi nimmo verwierf de drankgelegenheid L'Escalier te Luik voor een bedrag van € 0,49 miljoen, i.e. onder de expertisewaarde bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige.

Desinvesteringen België

Cofi nimmo ging over tot de verkoop van 3 pubs, met name De Wachtzaal te Gent, Gambrinus te Hasselt en Le Saint-Eloi te Ciney, voor een totaal bedrag van € 0,79 miljoen (boven de expertisewaarde bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige).

2 3

Bouw- en renovatiewerken België

In 2010 heeft het operationeel Property Management team 490 technische interventies en 171 renovatiewerken uitgevoerd. Het betreft hoofdzakelijk buitenschilder- en schrijnwerk, evenals dakwerken.

De belangrijkste werven die beheerd of gecontroleerd werden door het Project Management departement zijn:

Gebouw	Type werken
Brussels City/ Kelly's/ 't Ajuintje/Windsor - Aalst	Renovatie van de gevels en herstelling van de dakgoten (geheel van 4 gebouwen van historische waarde)
Le Coco - Brussel	Renovatie van de gevel van historische waarde
Taverne Saint Vincent - Luik	Nieuw dak en schilderwerken
The Grapevine - Brussel	Renovatie van de gevel van historische waarde

Nederland

In 2010 werden 138 gelijkaardige technische interventies en 88 kleine renovatiewerken als in België uitgevoerd.

De belangrijkste werven die beheerd of gecontroleerd werden door het Project Management departement zijn:

Gebouw	Type werken
Alt Arce - Arcen	Schilderwerken
Heerenplein - Utrecht	Schilder- en gevelwerken
	Zuiders Proefl okaal - Uden Gevelrenovatie en schilderwerken

Het totaal investeringsbedrag dat in 2010 aan deze interventies en projecten besteed werd, bedraagt € 2,59 miljoen voor de 2 landen samen waarvan € 2,0 miljoen in België en € 0,59 miljoen in Nederland. Voor 2011 wordt verwacht dat nieuwe renovatieprojecten evenals klein- en grootschalige werken zullen worden opgestart voor een gelijkaardig totaal bedrag.

Alt Arce 1

• 't Ajuintje/Kelly's/Brussels City 2
• Le Coco & The Grapevine 3
• Le Coco 4

Sectorinformatie

Geografi sche uitsplitsing - in reële waarde (in %)

Uitsplitsing volgens ligging - in reële waarde (in %)

beheersverslag

transacties en verwezenlijkingen in 2010 > .

publiek-private samenwerkingen > .

Cofi nimmo zet haar beleid verder om deel te nemen aan Publiek-Private Samenwerkingen (PPS). Deze partnerships maken het mogelijk om aan bepaalde overheidsdiensten de nodige fi nancieringen te bieden voor de bouw van gebouwen die aan specifi eke behoeften moeten beantwoorden.

43

De onderneming draagt geen enkel bouwrisico in dit type vastgoedinvestering. Dit blijft ten laste van een aangestelde algemene onderneming die met Cofi nimmo een forfaitair aanschaffi ngsbedrag overeenkomt dat betaalbaar is bij de oplevering van het gebouw. Cofi nimmo waakt evenwel over de kwaliteit en de uitvoering van de werken en staat eveneens tijdens de hele duur van de verhuur in voor het onderhoud. Deze huur kadert meestal in huurcontracten met een zeer lange looptijd of erfpachten. Na afl oop van deze contracten geniet de overheidsinstantie van een koopoptie. Cofi nimmo heeft dus niet de defi nitieve eigendom van deze gebouwen.

Acquisities

Cofi nimmo heeft een overeenkomst afgesloten met de bouwgroep Cordeel betreffende het Politiecommissariaat in Dendermonde. Hiervoor werd er een Publiek-Private Samenwerking opgestart volgens het Design-Build-Finance-Maintain principe. Cordeel zal instaan voor de constructie van het gebouw van meer dan 9 000m² en na de oplevering, die voorzien is voor het vierde kwartaal 2011, zal Cofi nimmo het Commissariaat overnemen en verhuren voor 18 jaar aan de Regie der Gebouwen. De investeringsprijs voor Cofi nimmo bedraagt € 15 miljoen en het verwacht initieel bruto rendement ligt op 7%.

Dit onroerend goed zal zeer milieuvriendelijk zijn, het beoogde E-peil bedraagt maximaal E 35. Dit uitzonderlijk resultaat is mogelijk dankzij:

• een uitstekende isolatie van het hele gebouw;
• een optimale bescherming tegen de zon door een aangepaste beglazing en de plaatsing van een beschermsysteem tegen zonlicht van buitenaf;
• een verluchtingssysteem van het type D (100% geautomatiseerd);
• een verlichtingsconcept van superieure kwaliteit op het vlak van energie (d.w.z. met een lichtsterktedetectie);
• een hoogrendement verwarmingssysteem met warmtepomp; en
• 1 500m² fotovoltaïsche zonnepanelen.

2

beheersverslag

beheer van de fi nanciële middelen. > Financiële risico's

Schuldratio: 47,50%.

Loan-to-Value: 50,26%.

Marktrisico's en fi nanciële instrumenten

De marktrisico's die aanleiding kunnen geven tot schommelingen in het fi nancieel resultaat, blijven voor Cofi nimmo beperkt tot het liquiditeitsrisico, het tegenpartijenrisico en de renteschommelingen. De vennootschap is niet blootgesteld aan wisselkoersrisico's.

Liquiditeitsrisico en tegenpartijenrisico

Het fi nancieel beleid van Cofi nimmo berust op volgende principes:

• de diversifi catie van haar bancaire en andere fi nancieringsbronnen;
• het behoud van een duurzame en solide relatie met bankpartners die een goede fi nanciële rating hebben;
• het spreiden van de vervaldagen van de leningen;
• het invoeren van lange termijn afdekkingsinstrumenten tegen het renterisico;
• het integraal afdekken van handelspapierprogramma's op korte termijn door beschikbare lange termijn kredietlijnen.

Dit beleid biedt een optimale fi nancieringskost en beperkt het liquiditeitsrisico alsook het tegenpartijenrisico. Het algemeen beleid van Cofi nimmo bestaat er eveneens in om geen hypotheek noch andere waarborgen aan haar schuldeisers te verlenen, met uitzondering van deze die vermeld worden op pagina 160. Haar schuld en geconfi rmeerde krediet lijnen zijn niet onderworpen aan vervroegde terugbetalings- noch margevariatiebedingen die gekoppeld zijn aan het fi nancieel ratingniveau van de onderneming. Doorgaans zijn ze gekoppeld aan voorwaarden betreffende (i) het naleven van de Vastgoedbevak-reglementering, (ii) het naleven van de schuld ratio's en de afdekking van fi nanciële lasten door de cashfl ow en (iii) de absolute netto-actiefwaarde. Op 31.12.2010 en gedurende het volledig boekjaar werden deze ratio's nageleefd.

Structuur van de schuld

Geconsolideerde fi nanciële schulden

De wettelijk toegelaten schuldratio voor Vastgoedbevaks bedraagt 65% (schulden op activatotaal). Op 31.12.2010 bedroeg deze ratio 47,50% voor Cofi nimmo en wordt dus perfect nageleefd.

De voorwaarden en bepalingen betreffende haar banklijnen voorzien dat de Groep haar fi nanciële schuldratio kan optrekken tot maximum 60%. Deze fi nanciële schuldratio wordt berekend door de netto fi nanciële schulden te delen door de reële waarde van de vastgoedportefeuille en de fi nanciële leasingvorderingen. Indien de Groep evenwel een eerste drempel van 57,5% overschrijdt, moet deze schuldratio binnen de 6 volgende maanden opnieuw tot onder dit percentage zakken. Deze voorwaarden en bepalingen werden tijdens het 4de kwartaal van 2009 versoepeld. Vroeger lag deze drempel inderdaad op 55% en moest de onderneming binnen 9 maanden terug onder dit niveau staan.

Financiële schuld (x € 1 000 000)

	Financiële schuld	Verbintenissen op
		lange termijn
Kapitaalmarkt
Obligaties	258,52	250,00
Handelspapier op lange termijn	15,00	15,00
Handelspapier op korte termijn	106,15	-
Bankfaciliteiten
Revolving kredieten	1 020,36	1 528,67
Termijnkrediet	125,00	155,00
Overige	12,61	5,06
TOTAAL	1 537,64	1 953,73

Het dient te worden benadrukt dat deze versoepeling het fi nancieel beleid van de Groep, nl. om haar fi nanciële schuldratio rond circa 50% te houden, niet wijzigt. Ze biedt Cofi nimmo enkel een bijkomende fi nanciële fl exibiliteit om, indien nodig, haar balansstructuur aan te passen. Aan het einde van het boekjaar 2010 bedroeg de effectieve fi nanciële schuldratio 50,26%.

Op 31.12.2010 bedroeg de geconsolideerde fi nanciële schuld van de Cofi nimmo Groep € 1 537,64 miljoen. Dit bedrag is als volgt samengesteld (zie eveneens het vervaldagschema op volgende pagina):

• € 855,36 miljoen bilaterale bankkredieten op middellange en lange termijn¹ , met een oorspronkelijke looptijd van 3 tot 10 jaar, afgesloten bij 8 banken;
• € 121,15 miljoen handelspapier, waarvan € 106,15 miljoen met een looptijd van minder dan één jaar en € 15,00 miljoen met een oorspronkelijke looptijd van meer dan 3 jaar;
• € 200,00 miljoen van een gesyndiceerde banklening die in 2005 werd aangegaan bij 15 banken met een oorspronkelijke gemiddelde looptijd van 5,3 jaar en terugbetaalbaar in augustus 2011, en € 90,00 miljoen van een tweede gesyndiceerde lening bij 4 banken en terug te betalen in 2012;
• € 258,52 miljoen² van 3 obligatieleningen, één uitgegeven in 2004 door Cofi nimmo Luxembourg SA en een andere in 2009 door Cofi nimmo NV en beide terugbetaalbaar in 2014 voor een nominaal bedrag van elk € 100,00 miljoen. De derde obligatielening werd uitgegeven in 2010 door Cofi nimmo NV en is terugbetaalbaar in 2013 voor een nominaal bedrag van € 50,00 miljoen;
• € 12,61 miljoen andere leningen en voorschotten (debetbedragen op rekening).

Op 31.12.2010 bedroeg de korte termijn fi nanciële schuld van Cofi nimmo € 313,70 miljoen waarvan:

• € 106,15 miljoen handelspapier met een looptijd van minder dan één jaar;
• € 200,00 miljoen van een deel van een gesyndiceerde lening op lange termijn die in augustus 2011 vervalt;
• € 7,55 miljoen van andere leningen en voorschotten (debetbedragen op rekening).

De uitgiftes van handelspapier (€ 121,15 miljoen) zijn volledig afgedekt door de beschikbare geconfi rmeerde lange termijn kredietlijnen voor een totaal bedrag van € 1 688,73 miljoen. Cofi nimmo geniet aldus van de aantrekkelijke kostprijs van een dergelijk fi nancieringsprogramma op korte termijn terwijl de herfi nanciering gewaarborgd blijft, mocht de plaatsing van het nieuw handelspapier duurder of onuitvoerbaar worden.

¹ Waaronder een Schuldschein of schuldtitel die met 2 Duitse banken werd afgesloten. 2 Zie eveneens pagina 47 en Bijlage 36 op pagina 156.

Vervaldagschema van de fi nanciële verbintenissen op lange termijn¹ - € 1 953,73 miljoen (in € miljoen)

Situatie van de afdekking van het renterisico² (zonder bankmarges)

			FLOOR-opties verkocht (in € miljoen)
		1 250	1 250	1 500	1 400	1 400	1 000	1 000
	3,5
	3,0	1 000	1 250	1 500	1 400	1 400	1 000	1 000
Strike in %		@ 3,00%	@ 3,00%	@ 3,00%	@ 3,00%	@ 3,00%	@ 3,00%	@ 3,00%
	2,5	250
		@ 2,50%
	2,0
		2011		2013 2012	2014	2015	2016	2017	2018

Situatie van de fi nanciële verbintenissen op lange termijn

De gewogen gemiddelde looptijd van de schuld van Cofi nimmo (geen rekening houdend met de vervaldagen op korte termijn van het handelspapier die volledig afgedekt zijn door de beschikbare schijven op de kredietlijnen op lange termijn) evolueert van 4,4 jaar in 2009 naar 3,8 jaar in 2010. De geconfi rmeerde kredieten op lange termijn (banklijnen, obligaties, handelspapier op meer dan 1 jaar en huurkopen), waarvan het totale in omloop zijnde bedrag € 1 953,73 miljoen is op 31.12.2010, vervallen op homogene wijze en zijn gespreid tot in 2019. Maximaal 20,0% van dit in omloop zijnde bedrag vervalt binnen één en hetzelfde jaar (2013)⁴. In 2011 en 2012 vervallen respectievelijk 10,3% (waarvan de herfi nanciering reeds verzekerd werd aan de hand van de beschikbare bestaande kredietlijnen) en 12,1% van het in omloop zijnde bedrag.

Renteafdekking

De gemiddelde rente van de schuld van Cofi nimmo, bankmarges en afschrijvingskosten van afdekkingsinstrumenten voor de periode inbegrepen, bedraagt 4,33% voor het boekjaar 2010 (zie ook pagina's 15 en 144).

Op 31.12.2010 werd bijna alle schuld aangegaan tegen een vlottende rente op korte termijn. Het deel van de schuld aan vaste rente werd onmiddellijk omgezet in een vlottende rente. De onderneming staat hierdoor bloot aan een risico van een stijging van de korte termijn rentevoeten, wat tot een verslechtering van haar fi nancieel resultaat zou kunnen leiden. Daarom maakt Cofi nimmo simultaan gebruik van afdekkingsinstrumenten zoals de aankoop van CAP-contracten, gebruikelijk in combinatie met de verkoop van FLOOR-contracten, en het afsluiten van IRS-contracten (zie hoofdstuk "Risicobeheer") om haar totale schuld deels in te dekken.

De situatie op 31.12.2010 van de afdekkingen van het renterisico voor de volgende jaren wordt beschreven in Bijlage 24 (zie pagina 150).

Op datum van afsluiting van dit Verslag bedraagt de afdekkingsgraad van het renterisico, bij een constant gebleven schuld, 92% in 2011 en 2012, 100% tot in 2015 en meer dan 70% tot in 2018. Het resultaat van Cofi nimmo blijft niettemin gevoelig voor renteschommelingen (zie hoofdstuk "Risicobeheer").

Financiële rating

Sinds de herfst van 2001 geniet Cofi nimmo van een fi nanciële rating op lange en korte termijn van het ratingbureau Standard & Poor's⁵. Op de afsluitingsdatum van dit Verslag was deze fi nanciële rating BBB op lange termijn en A-2 op korte termijn. Standard & Poor's verhoogde inderdaad de rating van Cofi nimmo van A-3 naar A-2 in januari 2011 rekening houdend met de gedaalde schuldgraad en het verbeterd risicoprofi el van de onderneming dankzij de diversifi catie van haar patrimonium in minder cyclische sectoren. De verbetering van de rating zal de toegang tot de kapitaalmarkt evenals de uitgifte van handelspapier ('commercial paper') vergemakkelijken.

¹ Dit vervaldagschema houdt rekening met het kapitaal van de fi nanciële verbintenissen. Het houdt geen rekening met de interestbetalingen (meestal op maand- of kwartaalbasis) en de verwachte cashfl ows op afgeleide producten. 2 Op datum van afsluiting van dit Verslag. 3 Gemiddelde van de verschillende IRS met verschillende strikes en ervan uitgaande dat de door de bank vervroegd annuleerbare IRS actief zijn tot aan hun eindvervaldag. 4 De bankschulden werden aangegaan bij 21 toonaangevende fi nanciële instellingen met minstens een A- fi nanciële rating (bron: Bloomberg, 17.01.2011). 5 www.standardandpoors.com.

Toepassing van de fi nancieringsstrategie tijdens het boekjaar 2010

In 2010 ondernam Cofi nimmo verschillende acties om fi nanciële middelen op te halen en aldus te voldoen aan haar investeringsverplichtingen en om haar balans te versterken. Zo realiseerde/verkreeg de onderneming sinds begin 2010 opeenvolgend:

• de verkoop van eigen aandelen voor een totaal netto bedrag van € 69,03 miljoen;
• de private plaatsing van een obligatielening op 3 jaar van € 50 miljoen;
• de toekenning van een nieuwe bilaterale banklening op 5 jaar voor een bedrag van € 30 miljoen;
• de verlenging tot 2019 van een bilaterale kredietlijn voor een bedrag van € 100 miljoen, met initiële vervaldag in 2017;
• de uitgifte van 113 577 nieuwe aandelen, ter vergoeding van een inbreng in natura van de aandelen van een vennootschap die eigenaar is van een rusthuis, voor een bedrag van € 11,0 miljoen.

De aldus opgehaalde fi nanciële middelen dekken de totale investeringsverbintenissen tot midden 2012, evenals de herfi nanciering van de kredietlijnen die op deze datum vervallen.

Verkoop van eigen aandelen

Tussen eind juni en eind augustus 2010 verkocht Cofi nimmo NV 747 500 eigen gewone Cofi nimmo aandelen in de markt (i.e. 5,05% van het totaal aantal uitgegeven gewone aandelen) aan een gemiddelde netto prijs van € 92,35 per aandeel. Op 30.06.2010 bedroeg de beurskoers € 92,42 en de intrinsieke waarde van het aandeel, in reële waarde, € 91,83. Op het einde van het derde kwartaal lagen deze waardes op respectievelijk € 97,37 en € 91,97. Cofi nimmo heeft 52 607 eigen aandelen behouden, wat overeenkomt met het in het kader van haar aandelenoptieplan vereiste aantal.

Private plaatsing van een obligatielening van € 50 miljoen

Op 06.09.2010 sloot Cofi nimmo met succes de private plaatsing van niet-converteerbare obligaties af voor een bedrag van € 50 miljoen met een looptijd van 3 jaar en een bruto coupon van 2,936%, i.e. 1,45% boven de interbancaire SWAP-rente.

Toekenning van een nieuwe bilaterale banklening op 5 jaar van € 30 miljoen

Eind 2010 sloot Cofi nimmo een nieuwe bilaterale kredietlijn onder de vorm van een Schuldschein van 5 jaar af voor een bedrag van € 30 miljoen die inging op 15.01.2011 en vervalt in januari 2016.

Verlenging van een kredietlijn

Een bilaterale bancaire kredietlijn op lange termijn voor een bedrag van € 100 miljoen met vervaldag in 2017 werd verlengd tot 2019.

Uitgifte van nieuwe aandelen

In 2010 ontving Cofi nimmo als inbreng in natura een rusthuis dat in België gelegen is. Als vergoeding voor deze inbreng ging ze over tot een kapitaalsverhoging (zie eveneens pagina 34) voor een bedrag van € 11 miljoen en creëerde ze 113 577 nieuwe aandelen¹ .

Netto beschikbare kredieten

Deze verschillende transacties, en meer bepaald de uitgifte van de obligatielening, dragen bij tot de beschikbaarheden van de bevestigde kredietlijnen van Cofi nimmo die op 31.12.2010 € 424,61 miljoen bedragen (na aftrek van de integrale afdekking van het in omloop zijnde handelspapier op korte termijn).

Opgehaalde fi nanciële middelen in 2010: € 260 miljoen.

¹ De Buitengewone Algemene Vergadering van 25.06.2010 heeft eveneens de fusie door overname van Cofi nimmo NV van de naamloze vennootschappen Immo Noordkustlaan en City-Link tegen uitgifte van 771 062 nieuwe gewone aandelen goedgekeurd (zie tevens pagina 174).

gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem¹ . >

EPRA Key performance indicatoren

		2010		2009
Defi nities	(x € 1 000)	(€/aandeel)	(x € 1 000)	(€/aandeel)
Courant resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten.	119 192	8,02	104 691	7,47
Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een fi nancieel model van vastgoedinvesteringen
				107,30
reële waarde van (i) de fi nanciële instrumenten, (ii) de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen.	1 459 782	98,21	1 400 904	100,00
		(in %)		(in %)
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren ('passing rents') op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.		6,22%		6,46%
Deze ratio voert een correctie uit op het EPRA NIR met betrekking tot het teneinde lopen van de gratuïteiten en andere huurvoordelen.		6,12%		6,44%
Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale				3,30%
	op lange termijn. EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de portefeuille.	1 576 950	106,09 4,44%	1 503 186

1 Deze gegevens worden niet vereist door de regelgeving op Vastgoedbevaks en zijn niet onderworpen aan een nazicht vanwege overheidsinstanties. De commissaris is nagegaan of de ratio's "EPRA Resultaat", "EPRA NAW" en "EPRA NNNAW" werden berekend volgens de defi nities hernomen in de "EPRA Best Practices Recommendations" 2010 en of de fi nanciële gegevens die gebruikt werden in de berekening van deze ratio's overeenstemmen met de boekhoudkundige gegevens die in de geauditeerde geconsolideerde fi nanciële staten hernomen zijn.

EPRA Resultaat en EPRA Resultaat per aandeel (x € 1 000)

	2010	2009
IFRS Resultaat zoals vermeld in de jaarrekeningen	83 796	32 450
Correcties om het EPRA Resultaat te berekenen	35 396	72 241
Uit te sluiten
(i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop	27 331	64 299
(ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen	-7 425	-2 956
(iii) Resultaat op de verkoop van activa bestemd voor verkoop	172	0
(v) Waardeverminderingstest ('impairment') goodwill	0	525
(vi) Variaties in de reële waarde van fi nanciële instrumenten (IAS 39)	13 757	12 301
(vii) Kosten en interesten met betrekking tot acquisities en joint ventures	-950	719
(viii) Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties	2 112	-2 174
(x) Minderheidsbelangen m.b.t. EPRA correcties	400	-472
EPRA RESULTAAT	119 192	104 691
Aantal aandelen	14 863 795	14 009 389
EPRA RESULTAAT PER AANDEEL (in €)	8,02	7,47

EPRA Netto Actief Waarde (NAW) (x € 1 000)

	2010	2009
NAW volgens de jaarrekeningen	1 459 782	1 400 904
NAW per aandeel volgens de jaarrekeningen (in €)	98,21	100,00
Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden
of andere eigen vermogen-instrumenten	1 459 782	1 400 904
Uit te sluiten
(iv) Reële waarde van de fi nanciële instrumenten	81 352	67 077
(v.a) Uitgestelde belastingen	137 522	136 910
(v.b) Deel van de goodwill als gevolg van de uitgestelde belastingen	-101 705	-101 705
EPRA NAW	1 576 950	1 503 186
Aantal aandelen	14 863 795	14 009 389
EPRA NAW PER AANDEEL (in €)	106,09	107,30

EPRA Triple Netto Actief Waarde (NNNAW) (x € 1 000)

	2010	2009
EPRA NAW	1 576 950	1 503 186
Toe te voegen
(i) Reële waarde van de fi nanciële instrumenten	-81 352	-67 077
(iii) Uitgestelde belastingen	-35 817	-35 205
EPRA NNNAW	1 459 782	1 400 904
Aantal aandelen	14 863 795	14 009 389
EPRA NNNAW PER AANDEEL (in €)	98,21	100,00

EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) en Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR) (x € 1 000)

	2010
		Kantoren		Rust- en ziekenhuizen	Pubstone	Andere	TOTAAL
			België	Frankrijk
Vastgoedbeleggingen		1 690 983	554 079	356 980	395 557	44 487	3 042 086
Activa bestemd voor verkoop				-170			-170
Projectontwikkelingen		-4 126	-34 162			-4 368	-42 656
Vastgoed beschikbaar voor verhuur		1 686 857	519 917	356 810	395 557	40 119	2 999 260
Geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen		42 171	12 998	17 687	36 198	1 138	110 192
Waarde vrij op naam van het vastgoed
beschikbaar voor verhuur	B	1 729 028	532 915	374 497	431 755	41 257	3 109 452
Geannualiseerde bruto huurinkomsten		119 414	32 511	24 508	28 549	2 951	207 932
Vastgoedkosten		-12 947	-207	-86	-502	-641	-14 383
Geannualiseerde netto huurinkomsten	A	106 467	32 304	24 422	28 047	2 310	193 549
Gratuïteiten eindigend binnen 12 maanden
en andere huurvoordelen		-3 128					-3 128
Geannualiseerde en gecorrigeerde netto huurinkomsten	C	103 339	32 304	24 422	28 047	2 310	190 421
EPRA NIR	A/B	6,16%	6,06%	6,52%	6,50%	5,60%	6,22%
EPRA AANGEPAST NIR	C/B	5,98%	6,06%	6,52%	6,50%	5,60%	6,12%

EPRA Huurleegstand (x € 1 000)

	2010
		Kantoren	Rust- en ziekenhuizen		Pubstone Andere		TOTAAL
			België	Frankrijk
Huuroppervlaktes (in m²)		837 239	292 599	214 661	343 648	26 965	1 715 112
GHW1 van de leegstaande oppervlaktes	A	9 189	0	0	0	0	9 189
GHW1 van de totale portefeuille	B	122 038	31 120	24 830	26 454	2 595	207 037
EPRA HUURLEEGSTAND	A/B	7,53%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	4,44%

EPRA Evolutie van de bruto huurinkomsten (x € 1 000)

	2009
Segment	Bruto	Bruto	Verwervingen	2010 Verkopen	Regularisatie	Bruto
	huurinkomsten2	huur inkom sten -			van huur	huur -
		Bij gelijk blijvende			inkomsten	inkomsten -
		perimeter t.o.v.			m.b.t. vorige	Bij huidige
		2009			periodes	perimeter
Kantoren	139 540	135 857	1 891	-7 281	611	131 077
Rust- en ziekenhuizen België	23 737	23 930	5 674	-20	173	29 756
Rust- en ziekenhuizen Frankrijk	22 466	22 760	1 451	-91	-35	24 084
Rust- en ziekenhuizen	46 203	46 689	7 124	-111	138	53 840
Pubstone België	18 627	18 582	18	0	119	18 719
Pubstone Nederland	9 360	9 366	-	0	0	9 366
Pubstone	27 987	27 948	18	0	119	28 085
Andere	5 139	5 122	-	-957	121	4 286
TOTALE PORTEFEUILLE	218 869	215 616	9 034	-8 349	989	217 289
Reconciliatie met de geconsolideerde IFRS resultatenrekeningen
Terugnemingen overgedragen huren						3 453
TOTAAL	218 869					220 742

¹ GHW = Geschatte Huurwaarde. 2 Met inbegrip van de overgedragen huren.

			2009
TOTAAL	Andere	Pubstone	Rust- en ziekenhuizen Frankrijk	België	Kantoren
3 041 491	67 734	390 222	331 510	471 162	1 780 863
-755			-170		-585
-59 683	-2 037			-34 935	-22 711
2 981 054	65 697	390 222	331 340	436 227	1 757 567
108 737	1 769	35 665	16 458	10 906	43 939
3 089 790	67 466	425 887	347 798	447 133	1 801 506
211 182	4 801	27 884	23 754	27 486	127 257
-11 712	-77	-615	130	-138	-11 013
199 470	4 724	27 269	23 884	27 348	116 244
-542					-542
198 928	4 724	27 269	23 884	27 348	115 702
6,46%	7,00%	6,40%	6,87%	6,12%	6,45%
6,44%	7,00%	6,40%	6,87%	6,12%	6,42%

2009
Kantoren	Rust- en ziekenhuizen België Frankrijk		Pubstone	Andere	TOTAAL
860 311	253 817	212 131	306 498	51 204	1 683 961
6 838	0	0	0	0	6 838
126 230	26 877	23 230	26 325	4 515	207 178
5,42%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	3,30%

Vastgoedbeleggingen - huurgegevens (x € 1 000)

			2010
Segment	Bruto	Netto	Voor verhuur	Lopende	GHW2	Huurleeg
	huur	huur	beschikbare	huren	op het einde	stand op het
	inkomsten	inkomsten	oppervlaktes	('passing	van	einde van het
	voor	voor	(in m²)	rents') op het	het boekjaar	boekjaar
	het boekjaar 1	het boekjaar		einde van het
				boekjaar
Kantoren	134 697	130 613	837 239	119 414	122 038	7,53%
Rust- en ziekenhuizen België	29 756	29 756	292 599	32 511	31 120	0,00%
Rust- en ziekenhuizen Frankrijk	24 084	24 084	214 661	24 508	24 830	0,00%
Rust- en ziekenhuizen	53 841	53 841	507 260	57 019	55 950	0,00%
Pubstone België	18 719	18 719	296 223	19 104	17 622	0,00%
Pubstone Nederland	9 366	9 366	47 425	9 445	8 832	0,00%
Pubstone	28 085	28 085	343 648	28 549	26 454	0,00%
Andere	3 934	3 477	26 965	2 951	2 595	0,00%
TOTALE PORTEFEUILLE	220 556	216 015	1 715 112	207 932	207 037	4,44%
Reconciliatie met de geconsolideerde IFRS resultatenrekeningen
Inkomsten uit herontwikkelingen	186	186

TOTAAL	220 742	216 200

Vastgoedbeleggingen - waarderingsgegevens (x € 1 000)

			2010
Segment	Reële	Waarde	EPRA Netto	Waarde
	waarde van de	schommelingen	initieel	schommelingen
	portefeuille	gedurende het	rendement	gedurende het
		boekjaar		boekjaar
Kantoren	1 686 857	-61 396	6,16%	-3,5%
Rust- en ziekenhuizen België	519 917	11 255	6,06%	2,2%
Rust- en ziekenhuizen Frankrijk	356 810	20 855	6,52%	6,2%
Rust- en ziekenhuizen	876 727	32 110	6,25%	3,8%
Pubstone België	249 954	2 348	6,82%	1,0%
Pubstone Nederland	145 603	485	5,91%	0,3%
Pubstone	395 557	2 833	6,50%	0,7%
Andere	40 119	-335	5,60%	-0,8%
TOTALE PORTEFEUILLE	2 999 260	-26 788	6,22%	-0,9%
Reconciliatie met de geconsolideerde IFRS resultatenrekeningen
Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling	42 656
TOTAAL	3 041 916

Vastgoedbeleggingen - huurcontractengegevens (x € 1 000)

		Einde contract gegevens
Segment		Gemiddelde looptijd van		Lopende huren van de huurcontracten		GHW2 van de huurcontracten
		de huurcontracten (in jaren)			die eindigen in			die eindigen in
	Tot 1ste	Tot einde	Jaar 1	Jaar 2	Jaar 3-5	Jaar 1	Jaar 2	Jaar 3-5
	opzegoptie	huurcontract
Kantoren	6,7	7,4	4 331	16 270	24 620	4 695	16 258	22 766
Rust- en ziekenhuizen België	24,1	24,1	-	-	-	-	-	-
Rust- en ziekenhuizen Frankrijk	8,9	8,9	56	-	3 029	80	-	2 760
Rust- en ziekenhuizen	17,6	17,6	56	-	3 029	80	-	2 760
Pubstone België	19,8	19,8	-	-	672	-	-	620
Pubstone Nederland	19,8	19,8	-	-	332	-	-	311
Pubstone	19,8	19,8	-	-	1 005	-	-	931
Andere	12,9	14,8	114	-	423	191	-	498
TOTALE PORTEFEUILLE	11,5	12,0	4 501	16 270	29 077	4 966	16 258	26 955

1 Met inbegrip van de overgedragen huren. 2 GHW = Geschatte Huurwaarde.

	2009
Bruto	Netto	Voor verhuur	Lopende	GHW2	Huurleeg
huur	huur	beschikbare	huren	op het einde	stand op het
inkomsten	inkomsten	oppervlaktes	('passing	van	einde van het
voor	voor	(in m²)	rents') op het	het boekjaar	boekjaar
1 het boekjaar	het boekjaar		einde van het
			boekjaar
139 051	135 886	860 311	127 257	126 230	5,42%
23 737	23 850	253 817	27 486	26 877	0,00%
22 466	22 466	212 131	23 754	23 230	0,00%
46 203	46 316	465 948	51 240	50 107	0,00%
18 627	18 627	236 601	18 653	17 601	0,00%
9 360	9 360	69 897	9 231	8 724	0,00%
27 987	27 987	306 498	27 884	26 325	0,00%
5 502	5 200	51 204	4 801	4 515	0,00%
218 743	215 389	1 683 961	211 182	207 177	3,30%
126	126
218 869	215 515

	2009
Reële	Waarde	EPRA Netto	Waarde
waarde van de	schommelingen	initieel	schommelingen
portefeuille	gedurende het	rendement	gedurende het
	boekjaar		boekjaar
1 757 567	-43 215	6,45%	2,2%
436 227	-3 231	6,12%	-0,7%
331 340	-10 226	6,87%	-3,0%
767 567	-13 457	6,44%	-1,7%
245 668	-1 629	6,73%	-10,9%
144 554	-5 573	5,82%	-2,4%
390 222	-7 202	6,40%	-2,0%
65 697	-1 347	7,00%	-2,4%
2 981 054	-65 221	6,46%	-2,0%
59 683
3 040 736

	Gegevens i.v.m. herziene huurcontracten
van de huurcontracten	GHW2			Lopende huren van de huurcontracten
die herzien worden in			die herzien worden in
Jaar 3-5	Jaar 2	Jaar 1	Jaar 3-5	Jaar 2	Jaar 1
28 138	20 827	7 859	29 531	21 475	7 373
-	-	-	-	-	-
2 760	-	80	3 029	-	56
2 760	-	80	3 029	-	56
620	-	-	672	-	-
311	-	-	332	-	-
931	-	-	1 005	-	-
894	-	191	943	-	114
32 724	20 827	8 129	34 508	21 475	7 543

beheersverslag > Wijziging van statuten

gebeurtenissen na 31.12.2010.

Op 11.03.2011 werd een eerste Buitengewone Algemene Vergadering bijeengeroepen om te beraadslagen over de wijziging van een aantal punten in de statuten van de vennootschap. Gezien het vereiste aanwezigheidsquorum niet gehaald werd, werd op 29.03.2011 een nieuwe Buitengewone Algemene Vergadering bijeengeroepen.

Er zal aan deze Vergadering voorgesteld worden om de statuten in overeenstemming te brengen met het nieuw Koninklijk Besluit met betrekking tot de Vastgoedbevaks van 07.12.2010. De voornaamste wijzigingen zijn:

• de mogelijkheid voor Cofi nimmo, openbare Vastgoedbevak, om voor de fi lialen waarover zij controle uitoefent het statuut van institutionele Vastgoedbevak aan te vragen;
• de mogelijkheid om het voorkeurrecht te beperken of af te schaffen bij uitgifte van nieuwe effecten, voor zover er een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend aan de bestaande aandeelhouders;
• de mogelijkheid om converteerbare obligaties uit te geven;
• de mogelijkheid om aan de aandeelhouders de keuze te bieden om hun dividenden in speciën of in aandelen te ontvangen;
• de wedersamenstelling van het toegestaan kapitaal ten bedrage van het maatschappelijk kapitaal.

Er zal ook aan de Algemene Vergadering voorgesteld worden, volgens de voorwaarden voorzien in het Wetboek van Vennootschappen omtrent kapitaalvermindering, om de rubriek "Uitgiftepremies" van de onbeschikbare reserve te verminderen door overdracht naar de rubriek "Overgedragen resultaat van vorige boekjaren" voor een bedrag van € 214 087 000. De reden van deze overdracht is dat Cofi nimmo voor de fusies door opslorping van andere vennootschappen vanaf 2004 tot 2010 niet alleen het kapitaal en de uitgiftepremies van de geabsorbeerde vennootschappen overgedragen heeft naar de gelijknamige rubrieken van het eigen vermogen (Kapitaal en Uitgiftepremies) van Cofi nimmo, maar eveneens de meerwaarden die bij deze gelegenheid gerealiseerd werden door de opgeslorpte vennootschappen, door ze te boeken in de rubriek "Uitgiftepremies". Deze methode had het voordeel dat de nominale waarde van het Cofi nimmo aandeel als dusdanig onveranderd bleef.

De klassieke boekhoudmethode voor fusies, die erin bestond de meerwaarden in de reserves te boeken (toegepast tot 2003), ware geweest om de balansposten van de opgeslorpte vennootschappen over te dragen naar dezelfde balansposten van de absorberende vennootschap (Cofi nimmo). Naderhand is gebleken dat de methode toegepast sinds 2004 de minimale drempel waaronder het netto-actief niet mag dalen na uitkering van dividenden, krachtens Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen (en de toepassing ervan zoals voorgeschreven in het Koninklijk Besluit met betrekking tot de Vastgoedbevaks), heeft verhoogd.

De herkwalifi catie van de onbeschikbare reserve gebeurt met ditzelfde doel.

Cofi nimmo heeft deze herschikkingen in haar eigen vermogen doorgevoerd met als doel de dividenduitkering veilig te stellen.

Benoemingen

Het mandaat van de heer André Dirckx, Bestuurder en Voorzitter van de Raad sinds 04.07.2001, loopt na de Algemene Vergadering van 29.04.2011 ten einde. Daar Bijlage A van de Corporate Governance Code 2009 en Artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen de mogelijkheid tot het zetelen in de Raad van Bestuur als onafhankelijk Bestuurder beperken tot 3 opeenvolgende mandaten, wordt dit mandaat niet hernieuwd.

Onder zijn voorzitterschap kende Cofi nimmo een opmerkelijke groei en startte de onderneming met succes haar diversifi catiebeleid op wat haar toeliet de nooit eerder gekende hindernissen als gevolg van de crisis die de economie sinds 2007 doormaakt, met een grotere sereniteit te doorstaan. Onder het voorzitterschap van de heer André Dirckx leverde de Raad nauwgezet en evenwichtig werk waarbij de standpunten van elke Bestuurder werden gerespecteerd. In naam van al zijn collega's, de aandeelhouders en de medewerkers dankt de onderneming de heer André Dirckx voor zijn feilloze verbondenheid.

Mits goedkeuring van de CBFA zal de Raad van Bestuur de heer André Bergen tot Voorzitter van de Raad benoemen. Hij zetelt in de Raad sinds de Gewone Algemene Vergadering van 2010. Hij kan terugvallen op zijn ervaring in de bankwereld die hij heeft verworven bij de vroegere Generale Bank en als gewezen Chief Executive Offi cer van KBC.

De heer Jean Franken, Bestuurder, Lid van het Directiecomité en Chief Operating Offi cer van Cofi nimmo, heeft de wens geuit om eind juni e.k. met pensioen te gaan. De heer Jean Franken werkt sinds 1997 bij Cofi nimmo en heeft op een voortreffelijke manier bijgedragen tot de werking en ontwikkeling van de vennootschap, waarvan het patrimonium vervijfvoudigd is sinds zijn komst. De Raad van Bestuur dankt hem voor zijn zeer waardevolle medewerking en aanvaardt met spijt zijn verzoek.

Onder voorbehoud van de goedkeuring door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen zal de heer Jean Franken als Chief Operating Offi cer en Lid van het Directiecomité van Cofi nimmo vervangen worden door de heer Xavier Denis. Deze laatste zal tevens voorgedragen worden als Bestuurder aan de Gewone Algemene Vergadering van 29.04.2011. De heer Xavier Denis, 38 jaar oud en van Belgische en Franse nationaliteit, is burgerlijk ingenieur architect (Université Catholique de Louvain) en Master of Business Administration (Insead). Hij werkte gedurende 5 jaar bij de architectenbureaus Chapman Taylor en HOK Sport in Londen en werkt sinds 2002 bij Cofi nimmo als Head of Project Development & Area Manager. De heer Xavier Denis is tevens Bestuurder van Pubstone en Voorzitter van de Werkgroep "Beleggers" van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector.

beheersverslag > vooruitzichten 2011. Hypotheses

€ 98 miljoen: investeringen in 2011.

Investeringen in 2011 (in € miljoen)

Acquisities kantoren Acquisities & ontwikkelingen rusthuizen Renovaties kantoren Renovaties Pubstone

€ 119 miljoen: voorziene desinvesteringen.

Waardering van het patrimonium

De reële waarde, dat is de investeringswaarde van de gebouwen verminderd met de transactiekosten, wordt in de geconsolideerde balans opgenomen. Voor de geraamde balans van 2011 wordt deze waardering globaal voor de totale portefeuille opgenomen, vermeerderd met de uitgaven voor grondige renovaties.

Onderhoud en herstellingen - Zware renovaties¹

De ramingen die per gebouw worden gemaakt, omvatten de uitgaven voor onderhoud en herstellingen die onder de operationele kosten worden geboekt en de uitgaven voor zware renovaties die onder de vaste activa worden geboekt en door zelffi nanciering of door leningen worden gedekt. De uitgaven voor onderhoud en herstellingen waarmee in de vooruitzichten rekening wordt gehouden, bedragen respectievelijk € 11,7 miljoen voor de kantoorgebouwen en € 2,7 miljoen voor de pubs.

Investeringen¹ en desinvesteringen

In de vooruitzichten wordt met de volgende investeringen en desinvesteringen rekening gehouden:

• de verwerving tijdens het 2de kwartaal 2011 van het kantorencomplex Avenue Building en London Tower te Antwerpen voor een bedrag van om en bij € 38,0 miljoen;
• de verwerving tijdens het 4de kwartaal 2011 van het Politiecommissariaat van Dendermonde voor een bedrag van om en bij € 15,0 miljoen;
• de verwerving van rusthuizen in Frankrijk en België voor een bedrag van € 31,0 miljoen naar aanleiding van de oplevering van nieuwe eenheden of de uitbreiding van bestaande eenheden;
• de verkoop van kantoorgebouwen voor een totaal bedrag van € 119,1 miljoen in de loop van de 1ste jaarhelft 2011.

Volgend op deze investeringen en desinvesteringen, en indien andere transacties uitblijven, zal het aandeel van de kantoren binnen de globale portefeuille dalen tot ongeveer 50% en het aandeel van de rusthuizen stijgen tot om en bij 30%.

Pubstone – exit taks

De afkondiging van het Belgisch Koninklijk Besluit van 07.12.2010 met betrekking tot de Vastgoedbevaks heeft het statuut van institutionele Vastgoedbevak geïntroduceerd, waardoor de fi lialen van Cofi nimmo voor dit statuut kunnen opteren, mits de betaling van een exit taks. In de vooruitzichten wordt in de loop van de 1ste jaarhelft 2011 rekening gehouden met deze mogelijkheid voor de vennootschap Pubstone NV, eigenaar van de pubs van de Groep in België. Het bedrag van de exit taks wordt geschat op € 50 miljoen.

¹ Deze hypothese wordt gecontroleerd door de onderneming, in de zin van het Europese Reglement 809/2004.

Huurprijzen

Bij de ramingen van de huurprijzen wordt voor elk huurcontract rekening gehouden met hypotheses i.v.m. het vertrek van huurders die geval per geval geanalyseerd worden en, in geval van vertrek, de wederinstaatstellingskosten, een periode van huurleegstand, huurlasten en taksen op leegstaande ruimtes en makelaarcommissies bij de herverhuring. De ramingen i.v.m. de verhuur zijn gebaseerd op de huidige marktsituatie en houden geen rekening met een eventuele verbetering of verslechtering ervan. Het vastgoedresultaat omvat eveneens de terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren voor de progressieve wederopbouw van de volle eigendom van de gebouwen waarvan de huurinkomsten aan een derde werden overgedragen. Uit interne analyse blijkt dat een op- of neerwaartse schommeling van de bezettingsgraad met 1% zou leiden tot een cumulatieve stijging of daling van het netto courant resultaat per aandeel van € 0,13 per jaar. De lopende contracten zijn geïndexeerd.

Infl atie

Bij de evolutie van de huurprijzen wordt een infl atieniveau gehanteerd van 2,0% voor de huurcontracten die geïndexeerd worden in 2011. De ramingen voor de beschouwde periode zijn slechts in geringe mate onderhevig aan schommelingen in het infl atieniveau. Een opwaartse of neerwaartse schommeling met 0,5% van de voorziene infl atie leidt tot een cumulatieve stijging of daling van het netto courant resultaat per aandeel van € 0,07 per jaar.

Financiële kosten

Bij de berekening van de fi nanciële kosten wordt uitgegaan van een rente-evolutie zoals die in de toekomstige rentecurve geanticipeerd wordt. Ze houdt eveneens rekening met de thans lopende leningen. Rekening houdend met de ingevoerde afdekkingsinstrumenten wordt de kost van de schuld voor 2011 geschat op 4,13% (marges en kosten van afdekkingsinstrumenten inbegrepen).

Geconsolideerde resultatenrekeningen - Analytisch schema (x € 1 000)

	2010	2011
NETTO COURANT RESULTAAT
Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten	195 092	183 492
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (non cash)	21 108	20 494
Niet-gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen	-258	527
Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade	-1 622	-906
Vastgoedresultaat	214 320	203 607
Technische kosten	-3 269	-4 720
Commerciële kosten	-1 357	-2 097
Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen	-3 334	-2 651
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten	206 360	194 139
Beheerkosten vastgoed	-15 031	-14 389
Operationeel vastgoedresultaat	191 329	179 750
Algemene kosten van de vennootschap	-6 333	-6 268
Operationeel resultaat (vóór resultaat op de portefeuille)	184 996	173 482
Financiële opbrengsten (exclusief IAS 39)	6 036	3 428
Financiële kosten (exclusief IAS 39)	-64 373	-63 142
Herwaardering van de fi nanciële instrumenten (IAS 39)	-13 757
Belastingen	-7 224	-4 151
Netto courant resultaat1	105 678	109 617
Minderheidsbelangen	-243	-660
Netto courant resultaat - aandeel Groep	105 435	108 957
Gemiddeld aantal aandelen in omloop en deelgerechtigd in het resultaat van de periode	14 863 795	14 863 795
Netto courant resultaat per aandeel - aandeel Groep (in €)	7,09	7,33
Netto courant resultaat per aandeel - aandeel Groep - exclusief IAS 39 impact (in €)	8,02	7,33

¹ Netto resultaat uitgezonderd het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, en de exit taks.

Er kunnen geen voorspellingen worden gemaakt van de toekomstige marktwaarde van de gebouwen. Een becijferde voorspelling van het resultaat op de portefeuille zou bijgevolg weinig betrouwbaar zijn. Dit resultaat is afhankelijk van verschillende factoren: de heersende markttrends op het vlak van huurprijzen, de toegepaste kapitalisatierentevoeten evenals de verwachte renovatiekosten.

De reeds overeengekomen verkoop, in speciën, van meerdere gebouwen aan verschillende tegenpartijen zou kunnen leiden tot een gerealiseerd resultaat op de portefeuille van om en bij € 0,54 per aandeel, te vergelijken met € 0,49 voor 2010. De effectieve realisatie van deze verkopen is echter onderworpen aan administratieve goedkeuringen.

Het eigen vermogen zal evolueren naargelang van het courant resultaat, het resultaat op de portefeuille en de dividenduitkering. Desgevallend zal de onderneming de bepalingen van Artikel 54 van het Koninklijk Besluit van 07.12.2010 naleven¹ .

Het eigen vermogen wordt voorgesteld vóór dividenduitkering.

Geconsolideerde balans (x € 1 000)

	31.12.2010	31.12.2011
Vaste activa	3 304 794	3 224 932
Goodwill	164 012	136 949
Vastgoedbeleggingen	3 041 916	2 991 158
Vorderingen fi nanciële leasing	58 349	56 307
Andere vaste activa	40 517	40 517
Vlottende activa	77 112	73 906
Activa bestemd voor verkoop	170
Vorderingen fi nanciële leasing	2 780	2 780
Kas en kasequivalenten	3 265	3 265
Andere vlottende activa	70 897	67 861
TOTAAL ACTIVA	3 381 906	3 298 838
Eigen vermogen	1 466 878	1 425 524
Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap	1 459 781	1 418 011
Minderheidsbelangen	7 097	7 514
Verplichtingen	1 915 028	1 873 314
Langlopende verplichtingen	1 448 760	1 425 897
Langlopende fi nanciële schulden	1 226 815	1 278 143
Andere langlopende fi nanciële verplichtingen	221 945	147 754
Kortlopende verplichtingen	466 268	447 417
Kortlopende fi nanciële schulden	313 730	321 727
Andere kortlopende fi nanciële verplichtingen	152 538	125 690
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	3 381 906	3 298 838
SCHULDRATIO	47,50%	50,05%

1 Dit Artikel voorziet de verplichting tot het opstellen van een fi nancieel plan met een uitvoeringsschema, waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa. Dit plan moet aan de CBFA worden overgemaakt.

Dividenden

Het uitkeringsbeleid wordt door de Raad van Bestuur op het einde van elk boekjaar voorgesteld aan de Algemene Vergadering.

Op basis van haar huidige verwachtingen en uitgaande van het uitblijven van belangrijke onverwachte gebeurtenissen, heeft de onderneming zich als doel gesteld voor het boekjaar 2011 (betaalbaar in 2012) een dividend per gewoon aandeel uit te keren dat gelijk is aan het dividend van 2010, namelijk € 6,50 bruto per aandeel.

Conclusie

De dividenduitkering door de Vastgoedbevak is een verplichting opgelegd door Artikel 27 van het Koninklijk Besluit van 07.12.2010, zonder afbreuk te doen aan de bepalingen van Artikel 617 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen, en aan hun boekhoudkundige gevolgen.

Met als doel de toekomstige dividenduitkering veilig te stellen, heeft Cofi nimmo in haar eigen vermogen de nodige herschikkingen doorgevoerd en legt ze aan de Buitengewone Algemene Vergadering van 29.03.2011 hieromtrent een beslissing voor waarvan sprake op pagina 54.

De prognoses met betrekking tot de geconsolideerde balans en resultatenrekeningen zijn voorspellingen waarvan de effectieve verwezenlijking meer bepaald afhangt van de evolutie van de fi nanciële en vastgoedmarkten. Zij vormen geen verbintenis voor de onderneming en worden niet door de revisor gecertifi ceerd.

De commissaris, Deloitte Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA vertegenwoordigd door de heer Ludo De Keulenaer, heeft echter bevestigd dat de vooruitzichten adequaat werden opgesteld op de aangegeven basis en dat de gebruikte boekhoudkundige basis voor deze vooruitzichten conform is met de door Cofi nimmo NV gehanteerde boekhoudkundige methodes in het kader van de voorbereiding van haar geconsolideerde rekeningen volgens boekhoudnormen consistent met IFRS zoals geïmplementeerd door het Belgisch Koninklijk Besluit van 07.12.2010.

€ 6,50/aandeel: bruto dividend vooruitzicht voor 2011.

beheersverslag

corporategovernanceverklaring.

Referentiecode

Deze corporategovernanceverklaring kadert in de toepassing van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 ('Code 2009') en van de Wet van 06.04.2010 tot wijziging van het Wetboek van Vennootschappen.

Het Koninklijk Besluit van 06.06.2010 bepaalde dat Code 2009 de enige van toepassing zijnde code is. Deze Code is terug te vinden op de internetsite van het Belgisch Staatsblad, en op www.corporategovernancecommittee.be. De Raad van Bestuur van Cofi nimmo verklaart dat de vennootschap Code 2009 als referentiecode hanteert.

Cofi nimmo waakt erover om hoge normen inzake deugdelijk bestuur na te leven en blijft haar methodes continu evalueren ten opzichte van de principes, praktijken en eisen op dit vlak. >

De Raad van Bestuur verklaart dat naar zijn weten de corporate-governancehandelswijze perfect in overeenstemming is met de Corporate Governance Code 2009, met uitzondering van de duur van het mandaat van Bestuurder van de heer Jean Franken. Op de Gewone Algemene Vergadering van 2008 werd het mandaat van de heer Jean Franken immers uitzonderlijk verlengd voor een periode van 5 jaar, zodat de respectievelijke einddata van de mandaten van de uitvoerende Bestuurders gespreid zouden zijn in de tijd. Deze mandaatsduur is in strijd met bepaling 4.6 van Code 2009.

Het Corporate Governance Charter van de onderneming kan worden geraadpleegd op haar website www.cofi nimmo.com onder de rubriek "Corporate Governance". Het werd voor het laatst aangepast op 09.02.2011.

Interne audit en risicobeheer

Conform de corporate-governanceregels en de verschillende wetten die van toepassing zijn op instellingen voor collectieve belegging, heeft Cofi nimmo een proces voor risicobeheer en interne audit ingevoerd.

Hiervoor koos de vennootschap als referentiekader het ERM-model (ERM = Enterprise Risk Management) dat ontwikkeld werd door COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). COSO (www.coso.org) is een organisatie die ontstaan is uit de privé sector, en wil de verbetering van de kwaliteit van de fi nanciële rapportering bevorderen door de toepassing van ethische zakelijke regels, een effi ciënt intern auditsysteem en corporate-governanceregels.

Het ERM-model is georganiseerd rond 6 componenten:

• interne omgeving;
• bepaling van de doelstellingen en risico-acceptatiegraad;
• identifi ceren, analyseren en beheersen van de risico's;
• controleactiviteiten;
• informatie en interne communicatie;
• toezicht en monitoring.

Interne omgeving

De interne omgeving omvat de fi losofi e, de integriteit, de ethische waarden en de bekwaamheid van de mensen, evenals de manier waarop het Directiecomité autoriteit en verantwoordelijkheden toekent en zijn personeel organiseert en opleidt; dit alles onder toezicht van de Raad van Bestuur.

Bij Cofi nimmo krijgt risicobeheer een vaste vorm aan de hand van de ondernemingscultuur via:

• corporate-governanceregels en het bestaan van een Auditcomité dat vooral bestaat uit onafhankelijke Bestuurders, een Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance, functies van Interne Auditeur, Risk Manager, Beheercontroleur en Compliance Offi cer;
• de integratie van het begrip risico's binnen het Directiecomité voor elke investering, transactie of verbintenis die een aanzienlijke impact heeft op de doelstellingen van de onderneming;
• het bestaan van een Gedragscode die meer bepaald onderwerpen als belangenconfl icten, beroepsgeheim, inkoop en verkoop van aandelen, preventie van misbruik van goederen van de vennootschap, aanvaarden van zakelijke geschenken, communicatie en respect voor personen aan bod laat komen;
• de naleving van de principes van scheiding van functies en de toepassing van regels voor de delegatie van bevoegdheden die duidelijk opgesteld zijn op alle niveaus van de vennootschap;
• het bestaan op het vlak van human resources van selectiecriteria, regels voor de aanwerving van personeel, een opleidingsbeleid, een systeem voor de periodieke evaluatie van de prestaties en bepaling van de jaarlijkse doelstellingen;
• de opvolging van procedures en de formalisering van de processen.

Externe actoren nemen ook deel aan deze risicocontroleomgeving, met name de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA), bedrijfsrevisors, juridische raadgevers, onafhankelijke vastgoeddeskundigen, banken, ratinghuis Standard & Poor's, de fi nanciële analisten en de aandeelhouders.

Bepaling van de doelstellingen en risico-acceptatiegraad

De strategie wordt jaarlijks bepaald door de Raad van Bestuur op basis van een voorstel van het Directiecomité. Vervolgens wordt ze vertaald in operationele, conformiteits- en reportingdoelstellingen in de verschillende werkingsniveaus van de onderneming, gaande van het meest globale niveau tot de toepassing ervan in functionele entiteiten.

Een begroting, die de becijferde toepassing is van de doelstellingen van de onderneming, wordt jaarlijks opgesteld en elk kwartaal nagegaan. Ze bevat tegelijk de verwachte inkomsten, zoals de huurgelden voor het jaar, maar ook de vastgoedkosten aangaande het beheer en de ontwikkeling van het vastgoedpatrimonium en de fi nanciële kosten in verband met de fi nancieringsstructuur van de activiteiten. De begroting wordt goedgekeurd door het Directiecomité en daarna voorgesteld aan de Raad van Bestuur, die ze op zijn beurt goedkeurt.

Identifi ceren, analyseren en beheersen van de risico's

Dit punt bevat de identifi catie van risicogebeurtenissen, de analyse ervan en de gekozen maatregelen om er effi ciënt op te reageren.

Er worden regelmatig grondige risicoanalyses gemaakt in samenwerking met alle hiërarchische niveaus, elk voor zijn bekwaamheidsgebieden. Deze analyse wordt gemaakt op basis van strategische keuzes, wettelijke vereisten en het milieu waarin de onderneming evolueert. Ze omvat een identifi catie van de mogelijke risicogebeurtenissen, hun waarschijnlijkheid en hun impact op de doelstellingen vanuit verschillende hoeken: fi nancieel, juridisch, operationeel, tegenpartij, patrimoniaal en reputatie. Deze risicoanalyse wordt geformaliseerd in een document dat in het Directiecomité wordt voorgesteld en besproken, en dat tijdens het jaar wordt bijgewerkt in functie van de evolutie van de activiteiten en van de nieuwe verbintenissen, rekening houdend met de lessen die getrokken worden uit het verleden. Bovendien wordt ze een keer per jaar uiteengezet voor het Auditcomité, dat er onder andere gebruik van zal maken om te beslissen over de auditopdrachten die aan de Interne Auditeur worden toegekend.

Controleactiviteiten

De controles worden uitgevoerd in de verschillende afdelingen van Cofi nimmo in antwoord op de geïdentifi ceerde risico's:

• op fi nancieel vlak worden de verschillen tussen de geraamde begroting en het behaalde resultaat elk kwartaal herzien door het Directiecomité, het Auditcomité en de Raad van Bestuur;
• op het vlak van kredietrisico: de fi nanciële afdeling analyseert 2-maal jaarlijks de solvabiliteit van de grootste klanten, dit wil zeggen de klanten die meer dan 5% van de huurinkomsten vertegenwoordigen. Ook de bedragen en de geldigheid van de huurwaarborgen die gevormd worden door alle huurders samen, worden elk kwartaal gecontroleerd door de operationele teams;
• op het vlak van de huur: de halfjaarlijkse analyse van de huurleegstand, de vervaldagen van de huurcontracten, en van de risico's en opportuniteiten inzake huurinkomsten;
• op boekhoudkundig vlak: het gebruik van een ERP (Enterprise Resource Planning, d.w.z. een geïntegreerd beheersoftwarepakket), met name SAP, bevat een bepaald aantal automatische controles. SAP omvat tegelijk alle boekhoudkundige en fi nanciële aspecten, waaronder de consolidatieverrichtingen, en alle aspecten in verband met de vastgoedactiviteiten (d.w.z. opvolging van de huurcontracten, huuroproepen, afrekening van kosten, enz.);
• op het vlak van thesaurie: door een beroep te doen op verschillende fi nancieringsbronnen en banken kan het overwichtsrisico beperkt worden;
• het risico in verband met de rentevoeten is beperkt door de toepassing van een afdekkingsbeleid voor minstens 50% van het geleende notionele gedeelte op een glijdende schaal van 3 jaar;
• het gebruik van een thesauriesoftware vergemakkelijkt de dagelijkse opvolging van de thesaurieposities en de cash-pooling-verrichtingen;
• de toepassing van het principe van de dubbele handtekening¹ binnen de grenzen van de machtsdelegaties voor elke verbintenis tegenover derden, of het nu gaat om de aankoop van goederen, verhuur van oppervlakten, allerhande bestellingen, goedkeuringen van facturen en betalingen;
• het gebruik van een workfl owsoftware bij de verschillende stappen van de handelsactiviteit (verhuur van oppervlakten), die de controles tijdens de belangrijkste stappen van het proces versterken;
• de bewegingen van de aandelen op naam COFP1 en COFP2 worden geregistreerd in een beveiligde computerapplicatie, ontwikkeld en ter beschikking gesteld door de centrale depositaris van België Euroclear; de gewone aandelen op naam worden momenteel geregistreerd in het programma Capitrack van Euroclear.

Informatie en interne communicatie

Informatie en communicatie van en naar de verschillende niveaus van de onderneming steunen op werkvergaderingen en op rapportering:

• het Management Report, dat elk kwartaal wordt opgesteld door de entiteit Consolidation & Reporting, weerspiegelt de situatie van de resultatenrekeningen, de belangrijkste prestatie-indicatoren, de situatie van de aankopen/ verkopen en hun impact op de resultaten evenals de thesaurieposities. Het wordt verspreid onder het management, de afdelingsverantwoordelijken en de sleutelfi guren. Het wordt gedetailleerd besproken in het Directiecomité, het Auditcomité en de Raad van Bestuur;
• het Operating Report, opgesteld door dezelfde entiteit, weerspiegelt de huursituatie van de gebouwen en de projectie ervan, waarbij het huurrisico in het licht wordt gesteld;
• daarnaast stelt elke afdeling regelmatig specifi eke rapporten op over haar eigen activiteiten.

Het Directiecomité komt elke week bijeen; het overloopt systematisch de belangrijke punten van de werking en de activiteit van de vennootschap (investeringen/verkopen, thesaurie, personeel, enz.). Van al deze vergaderingen worden notulen opgesteld met, indien nodig, een actieplan voor de uitvoering van de beslissingen die op de vergadering genomen werden.

Toezicht en monitoring

Elk kwartaal wordt er een volledige afsluiting van de boeken gedaan, volgens dezelfde procedures als op het eind van het boekjaar, en worden er geconsolideerde rekeningen opgemaakt. Belangrijke indicatoren worden berekend en geanalyseerd. Deze gegevens worden verzameld in de Management en Operating Reports, die vermeld werden in het vorig punt. Al deze gegevens worden in het Directiecomité en in de Raad van Bestuur besproken en geanalyseerd. Daarnaast verzamelt elke afdeling op haar niveau relevante informatie die op kwartaalbasis wordt geanalyseerd en vergeleken met de vastgelegde jaardoelstellingen.

Het Directiecomité nodigt in de loop van het jaar elke afdelingsverantwoordelijke uit om de balans op te maken van de evolutie van de activiteiten die tot zijn bekwaamheidsgebied behoren.

Bovendien beschikt de onderneming over een Interne Auditeur wiens taken de verschillende processen dekken. De resultaten van de audits worden voorgelegd aan het Auditcomité dat aanbevelingen formuleert, en aan de Raad van Bestuur.

¹ Artikel 18 van de statuten voorziet op heden geen dubbele handtekening maar deze richtlijn is vervat in de interne delegatieprocedure.

63

Structuur van het aandeelhouderschap¹ (op 31.12.2010)

Onderneming	Sector	Aantal	%	Aantal	Totaal aantal	%
		gewone		bevoorrechte	aandelen
		aandelen		aandelen	(stemrechten)
Dexia NV2	Verzekeringen	816 307	5,97%	291 706	1 108 013	7,43%
Cofi nimmo Groep (eigen aandelen)		52 607	0,38%		52 607	0,35%
Aantal uitgegeven aandelen		13 667 092	100,00%	1 249 310	14 916 402	100,00%
Free fl oat3			93,65%			92,22%

De Raad van Bestuur verklaart dat de bovenvermelde aandeelhouders van geen verschillend stemrecht genieten.

Beslissingsorganen

Raad van Bestuur

Huidige samenstelling

Krachtens de algemene principes betreffende de samenstelling van de Raad, zoals die werden aangenomen op voorstel van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance, is de Raad in principe samengesteld uit 12 Bestuurders, waarvan 8 niet-uitvoerende Bestuurders, waaronder 4 onafhankelijke Bestuurders en 4 uitvoerende Bestuurders (leden van het Directiecomité). Sinds de Algemene Vergadering van 2010 en de benoeming van de heer André Bergen als onafhankelijk Bestuurder, is de Raad uitzonderlijk en tijdelijk samengesteld uit 13 leden, waarvan 5 onafhankelijke Bestuurders. De Bestuurders worden in principe benoemd voor een maximale duur van 4 jaar⁴ door de Algemene Vergadering en kunnen op elk ogenblik door haar uit hun ambt ontzet worden. Ze zijn herverkiesbaar.

De onafhankelijke Bestuurders beantwoorden strikt aan de volgende onafhankelijkheidscriteria, zoals bepaald in Artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen en van Bijlage A van de Corporate Governance Code 2009:

• geen salarisgerechtigde medewerker, kaderlid, lid van het Directiecomité, gedelegeerde voor het dagelijks beheer, uitvoerend Bestuurder of lid van het directiepersoneel van Cofi nimmo of een verbonden onderneming zijn, en geen soortgelijke functie hebben bekleed tijdens de laatste 5 jaar vóór hun benoeming;
• vanwege Cofi nimmo of van een verwante onderneming geen andere vergoedingen of belangrijke voordelen van vermogensaard ontvangen of ontvangen hebben dan deze in het kader van hun mandaat;

• alleen of gezamenlijk met een vennootschap waarover de Bestuurder de controle uitoefent, geen hoofdaandeelhouder of aandeelhouder van meer dan 10% van Cofi nimmo zijn, noch Bestuurder of kaderlid zijn van dergelijke aandeelhouder of hem vertegenwoordigen. Indien de Bestuurder een deelneming van minder dan 10% bezit, mag hij de beschikkingsdaden met betrekking tot deze aandelen of de uitoefening van de eraan gekoppelde rechten niet onderwerpen aan conventionele bepalingen of aan unilaterale verbintenissen die hij zou hebben onderschreven. De Bestuurder mag een dergelijke aandeelhouder in geen enkel geval vertegenwoordigen;

• geen betekenisvolle commerciële band hebben, noch tijdens het afgelopen jaar gehad hebben, noch verwachten te hebben, met Cofi nimmo of met een verwante onderneming, hetzij direct, hetzij als vennoot, aandeelhouder, Bestuurder, hoger kaderlid of directiepersoneel van een organisatie met dergelijke band;

• geen vennoot of salarisgerechtigde zijn, noch tijdens de laatste 3 jaren geweest zijn, van de huidige of gewezen externe bedrijfscommissaris van Cofi nimmo of van een verwante onderneming;
• geen uitvoerend lid zijn van het beheersorgaan van een andere vennootschap waarin een uitvoerend Bestuurder van de vennootschap zetelt als niet-uitvoerend lid van het bestuurs- of toezichtsorgaan en geen andere betekenisvolle banden hebben met de uitvoerende Bestuurders van Cofi nimmo die voortvloeien uit een betrokkenheid in andere ondernemingen of organen;
• binnen Cofi nimmo niet meer dan 3 mandaten hebben uitgevoerd als niet-uitvoerend Bestuurder zonder dat deze periode langer dan 12 jaar mag zijn;
• binnen de vennootschap geen huwelijkspartner, wettelijk samenwonende partner, familielid of verwant tot in de tweede graad hebben die een mandaat van Bestuurder uitoefent, een lid van het Directiecomité of kaderpersoneel is.

De Raad van Bestuur komt ten minste 8 keer per jaar samen. Uitzonderlijke omstandigheden kunnen één of meerdere bijkomende bijeenroepingen van de Raad vereisen. In 2010 heeft de Raad 11-maal vergaderd. Vóór de vergadering ontvangt elk lid van de Raad de documenten betreffende de voorstellen van het Directiecomité waarover hij zich zal moeten uitspreken. Bij een stemming worden de beslissingen genomen met eenvoudige meerderheid van stemmen. Bij staking van stemmen is de stem van de Voorzitter beslissend.

¹ Situatie op basis van de ontvangen transparantieverklaringen overeenkomstig de Wet van 02.05.2007. De eventuele meegedeelde wijzigingen sinds 31.12.2010 werden volgens de bepalingen van diezelfde Wet bekendgemaakt en kunnen tevens geraadpleegd worden op de website van de onderneming www.cofi nimmo.com onder de rubriek "Investor Relations & Media/Share Information/ Shareholder Structure". 2 Dexia NV is het moederbedrijf van Dexia Bank België NV, die op haar beurt het moederbedrijf is van Dexia Insurance Belgium NV. Dexia Insurance Belgium NV is het moederbedrijf van de ondernemingen Corona, DIB Invest, Sepia, DIS Finance en Assurance Asset Management Company. 3 Deze berekening van de free fl oat, die gewoonlijk door Euronext wordt gebruikt, omvat alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het kapitaal bezitten. 4 Tot de Algemene Vergadering van 2010 werden de Bestuurders benoemd voor een periode van 3 jaar.

Functies en mandaten van de Bestuurders binnen de Raad van Bestuur van Cofi nimmo en/of zijn Comités

	Naam Functie	Geboorte jaar	Geslacht	Nationaliteit	Aanvang mandaat	Laatste hernieuwing	Einde mandaat
1	André Dirckx Voorzitter van de Raad van Bestuur Onafhankelijk Bestuurder, in de zin van Artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen Lid van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance	1936	M	Belg	04.07.2001	25.04.2008	29.04.2011
2	André Bergen Onafhankelijk Bestuurder, in de zin van Artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen1	1950	M	Belg	30.04.2010	-	26.04.2013
3	Jean-Edouard Carbonnelle Bestuurder-directeur	1953	M	Belg	30.04.1999	25.04.2008	27.04.2012
4	Xavier de Walque Bestuurder (vertegenwoordigt aandeelhouder Dexia) Lid van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance	1965	M	Belg	24.04.2009	-	27.04.2012
5	Ridder Vincent Doumier Bestuurder (vertegenwoordigt aandeelhouder Compagnie du Bois Sauvage) Lid van het Auditcomité	1955	M	Belg	28.04.2006	24.04.2009	27.04.2012
6	Serge Fautré Gedelegeerd Bestuurder	1960	M	Belg	26.04.2002	25.04.2008	29.04.2011
7	Jean Franken Bestuurder-directeur	1948	M	Belg	25.04.1997	25.04.2008	26.04.2013
8	Robert Franssen Bestuurder (vertegenwoordigt aandeelhouder Allianz Belgium)	1955	M	Belg	19.02.2004	25.04.2008	29.04.2011
9	Gaëtan Hannecart Onafhankelijk Bestuurder, in de zin van Artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen Voorzitter van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance	1964	M	Belg	28.04.2006	24.04.2009	27.04.2012
10	Françoise Roels Bestuurder-directeur	1961	V	Belg	27.04.2007	30.04.2010	26.04.2013
11	Alain Schockert Bestuurder (vertegenwoordigt aandeelhouder Bank Degroof)	1950	M	Belg	27.04.2007	30.04.2010	26.04.2013
12	Gilbert van Marcke de Lummen Onafhankelijk Bestuurder, in de zin van Artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen Voorzitter van het Auditcomité	1937	M	Belg	30.04.2004	30.04.2010	26.04.2013
13	Baudouin Velge Onafhankelijk Bestuurder, in de zin van Artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen	1955	M	Belg	28.04.2006	24.04.2009	27.04.2012

Lid van het Auditcomité

1 Sinds 30.04.2010.

65

Andere functies en mandaten van de Bestuurders van de Raad van Bestuur van Cofi nimmo die thans of tijdens de 5 voorbije jaren werden uitgeoefend

André Dirckx

Huidige functie: -

Huidige of eerdere mandaten: Spullenhulp VZW, Euronext NV¹ , NYSE Euronext¹

André Bergen

Huidige functie: Bestuurder van NYSE Euronext (11 Wall Street, New York, NY 10005, USA)

Huidige of eerdere mandaten: NYSE Euronext NY, Ahlers SA, NIBC bank (Den Haag), Sapient Investment Managers (Cyprus), Zuhair Fayez Partners (Saoedi-Arabië), Koning Boudewijn Stichting, Fund for Scientifi c Research, Vlaams Netwerk van Ondernemingen (VOKA), Union Wallonne des Entreprises (UWE), Festival van Vlaanderen (Gent), KBC Group¹ , KBC Bank¹

Jean-Edouard Carbonnelle

Huidige functie: Chief Financial Offi cer (CFO) van Cofi nimmo NV (Woluwedal, 58, 1200 Brussel)

Huidige of eerdere mandaten: Société Royale d'Économie Politique de Belgique VZW, SIGEFI Nord Gestion SAS (FR), Société d'Habitations de Tournai NV, EPRA Taxation Committee

Xavier de Walque

Huidige functie: Vicevoorzitter van het Directiecomité en Chief Financial Offi cer van Dexia Bank België NV (Pachecolaan, 44, 1000 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: Dexia Insurance Belgium, evenals verschillende ondernemingen van de Dexia Groep, Radiohuis van Flagey NV¹ , Financial Security Assurances¹

Ridder Vincent Doumier

Huidige functie: Afgevaardigd Bestuurder en Voorzitter van het Directiecomité van Compagnie du Bois Sauvage NV (Wildewoudstraat, 17, 1000 Brussel)

Huidige of eerdere mandaten: Ceran ILC, Codic International NV, Ter Beke NV, Bank Degroof NV, John Berenberg Gossler & Co KG (D), evenals diverse ondernemingen van de Groep Compagnie du Bois Sauvage, Finaspil NV, Sanering & Verbetering voor de Volkshuisvesting CVBA, Spullenhulp VZW, Interdiocesaan Centrum VZW, Cercle Royal Gaulois Artistique et Littéraire VZW, Recticel NV, Compagnie Financière du Château NV¹ , Fauchon Groep¹ , Trade Credit Re Insurance Company (TCRé) NV¹ , Nanocyl NV¹

Serge Fautré

Huidige functie: Chief Executive Offi cer (CEO) van Cofi nimmo NV (Woluwedal, 58, 1200 Brussel)

Huidige of eerdere mandaten: La Mondiale (FR), Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), European Public Real Estate Association (EPRA)¹

Jean Franken

Huidige functie: Chief Operating Offi cer (COO) van Cofi nimmo NV (Woluwedal, 58, 1200 Brussel)

Huidige of eerdere mandaten:

Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS)¹

Robert Franssen

Huidige functie: Voorzitter van het Directiecomité van Allianz Belgium NV (Lakenstraat, 35, 1000 Brussel)

Huidige of eerdere mandaten: Diverse ondernemingen van de Allianz Groep, Mondial Assistance Europe, Anpi VZW, Assuralia Beroepsvereniging, Portima Coöperatieve Vennootschap, Assurcard NV¹

Gaëtan Hannecart

Huidige functie: Afgevaardigd Bestuurder en Voorzitter van het Directiecomité van de Matexi Groep NV (Franklin Rooseveltlaan, 180, 8790 Waregem)

Huidige of eerdere mandaten: Home Invest Belgium NV, Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), Network for Training Entrepreneurship VZW (NFTE Belgium), Itinera Institute VZW, Real Dolmen NV, Matexi Groep NV, evenals verschillende ondernemingen van deze Groep

Françoise Roels

Huidige functie: Secretary General & Group Counsel van Cofi nimmo NV (Woluwedal, 58, 1200 Brussel)

Huidige of eerdere mandaten: Euroclear Pension Fund OFP, Women on Board VZW, Instituut voor Bedrijfsjuristen¹

Alain Schockert

Huidige functie: Afgevaardigd Bestuurder en lid van het Directiecomité van Bank Degroof NV (Nijverheidsstraat, 44, 1040 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: Brocsa NV, evenals verschillende ondernemingen van de Degroof Groep

Gilbert van Marcke de Lummen

Huidige functie: Bestuurder van D'Ieteren NV

(Maliestraat, 50, 1050 Brussel)

Huidige of eerdere mandaten: D'Ieteren NV, Radiohuis van Flagey NV¹ , Belron NV (L)¹ , Avis Europe PLC (UK)¹

Baudouin Velge

Huidige functie: Afgevaardigd Bestuurder van Interel Belgium NV (Tervurenlaan, 402, 1150 Brussel)

Huidige of eerdere mandaten: Bekaert NV, BECI, Ducroire,

Stichting Bernheim, École pour le Management (EPM) NV, BT Belux NV¹ , EuroCommerce IVZW¹ , FEDIS VZW¹ , FEB VZW¹

Vernieuwing van mandaten voorgesteld aan de Gewone Algemene Vergadering

De vernieuwing van de mandaten van de heren Serge Fautré en Robert Franssen zal worden voorgesteld aan de Gewone Algemene Vergadering van 29.04.2011. Indien ze benoemd worden¹ , zal hun mandaat lopen tot 24.04.2015.

Nieuw mandaat voorgesteld aan de Gewone Algemene Vergadering

De heer Jean Franken gaf te kennen op pensioen te willen gaan en gaf daarom zijn ontslag als lid van het Directiecomité en uitvoerend Bestuurder van de vennootschap vanaf 01.07.2011. Om hem te vervangen vanaf diezelfde datum zal de Raad van Bestuur de benoeming van de heer Xavier Denis voorstellen aan de Gewone Algemene Vergadering van 29.04.2011. In geval van benoeming¹ zal zijn mandaat lopen tot 24.04.2015.

Rol van de Raad van Bestuur

De rol van de Raad van Bestuur bestaat erin:

• op eigen initiatief of op voorstel van het Directiecomité de strategische richtlijnen van de vennootschap vast te leggen;
• toezicht te houden op de kwaliteit van het beheer en erover te waken dat dit bij de gekozen strategie aansluit;
• de kwaliteit van de informatie die aan de beleggers en aan het publiek wordt verschaft, te controleren;
• erop toe te zien dat alle Bestuurders, die individueel en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het maatschappelijk doel en de uitbouw van Cofi nimmo, zich op een onafhankelijke manier opstellen;
• alle onderwerpen te behandelen die onder zijn wettelijke bevoegdheid vallen (goedkeuring van de strategie en van het budget, neerlegging van de jaar-, halfjaar- en kwartaalrekeningen, aanwending van het toegestaan kapitaal, goedkeuring van de splitsings- en fusieverslagen, bijeenroeping van de Gewone en Buitengewone Algemene Vergaderingen, organisatie van de beslissingsinstanties en benoemingen van hun leden).

Activiteitenverslag van de Raad van Bestuur

De Raad van Bestuur heeft zich naast de weerkerende onderwerpen ook uitgesproken over verschillende dossiers, waaronder:

• de fusie door overname van 2 vennootschappen van de Cofi nimmo Groep (Immo Noordkustlaan NV en City-Link NV);
• de inbreng in natura van de effecten van de vennootschap Prinsenpark NV;
• de constante opvolging van het fi nancieringsplan;
• de analyse en de keuze van de richtlijnen voor de ontwikkeling, de diversifi catie en de strategie van Cofi nimmo;
• het voorstel tot vernieuwing van het mandaat van een niet-uitvoerend Bestuurder (de heer Robert Franssen) als vertegenwoordiger van aandeelhouder Allianz Belgium, en van de Afgevaardigd Bestuurder (de heer Serge Fautré);

• het voorstel tot benoeming als uitvoerend Bestuurder en lid van het Directiecomité van de heer Xavier Denis met ingang vanaf 01.07.2011;

• de goedkeuring van een referentiekader van het Risk Management en de controle van het Risk Assessment van de Cofi nimmo Groep en van de diverse taken van de Interne Auditeur;

• de private plaatsing van obligaties op 3 jaar voor een bedrag van € 50 miljoen;
• de verkoop op de markt van 747 500 eigen aandelen;
• de schrapping van het gewoon Cofi nimmo aandeel van de beurs NYSE Euronext Paris;
• de evaluatie van zijn eigen werking;
• de analyse en goedkeuring van investeringsdossiers.

Auditcomité

Het Auditcomité is samengesteld uit 3 Bestuurders, waarvan er 2 onafhankelijk zijn. Het betreft de heren Gilbert van Marcke de Lummen (Voorzitter), Vincent Doumier en Baudouin Velge. De leden van het Directiecomité maken geen deel uit van het Auditcomité, maar de Chief Executive Offi cer en de Chief Financial Offi cer wonen de vergaderingen bij. De Voorzitter van de Raad van Bestuur is geen lid van het Auditcomité, maar beschikt over een permanente uitnodiging op alle vergaderingen van dit Comité. Hij neemt echter niet deel aan de stemming. De leden van het Auditcomité beschikken op basis van hun beroepservaring zowel individueel als collectief over de nodige competenties om een effi ciënte werking van het Comité te waarborgen.

De heren Gilbert van Marcke de Lummen en Baudouin Velge beantwoorden aan de onafhankelijkheidscriteria zoals bepaald in Artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen. Ze beschikken, dankzij hun professionele ervaring, over de gepaste vaardigheden op het gebied van boekhouding en audit.

Rol van het Auditcomité

Het is de taak van het Auditcomité om:

• de procedure voor het opstellen van de fi nanciële informatie op te volgen;
• de doeltreffendheid van de interne audit en risicobeheerssystemen van de vennootschap op te volgen;
• de interne audit en zijn doeltreffendheid op te volgen;
• de wettelijke controle van de jaarrekeningen en de geconsolideerde rekeningen op te volgen, waaronder de opvolging van de vragen en aanbevelingen die worden geformuleerd door de commissaris die instaat voor de controle van de geconsolideerde rekeningen;
• de onafhankelijkheid van de commissaris die instaat voor de controle van de geconsolideerde rekeningen te onderzoeken en op te volgen, meer in het bijzonder wat betreft het verlenen van bijkomende diensten aan de vennootschap.

De huidige samenstelling van het Auditcomité en de taken die eraan zijn toegekend, vervullen de voorwaarden opgelegd door de Wet van 17.12.2008 betreffende de oprichting van een Auditcomité binnen beursgenoteerde vennootschappen en fi nanciële ondernemingen. De werkingsregels van het Auditcomité zijn opgenomen in het charter van het Auditcomité dat kan worden geraadpleegd op de website www.cofi nimmo.com onder de rubriek "Corporate Governance".

¹ De benoeming is eveneens onderworpen aan een voorafgaande goedkeuring door de CBFA.

Activiteitenverslag van het Auditcomité

In de loop van 2010 vergaderde het Auditcomité 4-maal. Naast onderwerpen die zich situeren in het kader van haar taak om te waken over de juistheid en de oprechtheid van de reporting van de jaar- en halfjaarrekeningen van Cofi nimmo, over de kwaliteit van de interne en externe controle en de informatie die aan de markt gegeven wordt, kwamen de volgende punten aan bod:

• de controle van de aanbevelingen die de commissaris formuleerde over de interne controleprocedures;
• het voorstel van een referentiekader van Risk Management en de controle van het Risk Assessment van de Cofi nimmo Groep;
• de evaluatie van zijn eigen werking;
• de verslagen van de opdracht van de Interne Auditeur over de uitbetaling van de dividenden, de conversie van bevoorrechte aandelen, de dematerialisatie van de effecten en het segment van de rusthuizen.

Tijdens boekjaar 2010 werden de commissaris en de Interne Auditeur één keer gehoord door het Auditcomité in afwezigheid van de leden van het Directiecomité.

Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance

Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance bestaat uit 3 leden van de Raad van Bestuur, waarvan er 2 onafhankelijk zijn. Het gaat om de heren Gaëtan Hannecart (Voorzitter), André Dirckx en Xavier de Walque. De leden van het Directiecomité zijn geen lid van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance. De heren Gaëtan Hannecart en André Dirckx beantwoorden aan de onafhankelijkheidscriteria zoals bepaald door Artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen en beschikken met de heer Xavier de Walque over de adequate competentie op het vlak van bezoldigingsbeleid om een correcte werking van het Comité te waarborgen.

Rol van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance

De rol van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance bestaat erin de Raad bij te staan door:

• aanbevelingen te formuleren inzake de samenstelling van de Raad van Bestuur en zijn Comités en betreffende de bekrachtiging van de onafhankelijkheid van zijn leden;
• bijstand te verlenen bij de selectie, de beoordeling en de aanstelling van de leden van de Raad van Bestuur en van het Directiecomité;
• bijstand te verlenen bij het bepalen van het vergoedingsbeleid voor de leden van de Raad van Bestuur en van het Directiecomité en de toepassing van dit beleid;
• het bezoldigingsverslag op te stellen;
• aanbevelingen te analyseren en voor te bereiden aangaande alle onderwerpen die verband houden met deugdelijk bestuur.

De huidige samenstelling van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance en de taken die eraan zijn toegekend, beantwoorden aan de voorwaarden opgelegd door de Wet van 06.04.2010 door een Artikel 526quater in het Wetboek van Vennootschappen in te voegen. De werkingsregels van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance zijn opgenomen in zijn charter dat kan worden geraadpleegd op de website www.cofi nimmo.com onder de rubriek "Corporate Governance".

Activiteitenverslag van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance

Dit Comité vergaderde 6-maal in 2010. De belangrijkste behandelde onderwerpen zijn:

• de herziening van het bezoldigingsbeleid voor de leden van het Directiecomité;
• het bepalen van de emolumenten van de uitvoerende Bestuurders zodat deze afgestemd blijven op de marktgebruiken en overeenstemmen met de verantwoordelijkheden die ze dragen;
• de evaluatie van zijn eigen werking;
• de evaluatie van de Raad van Bestuur;
• het opstellen van een bezoldigingsverslag;
• de analyse van de resultaten van de 360°-evaluatie van het Directiecomité;
• het in overeenstemming brengen van de Corporate Governance-charters met de nieuwe Belgische Corporate Governance Code van 2009 en de Wet van 06.04.2010 die tot doel heeft om de ondernemingsgovernance in de vennootschappen te versterken;
• het voorstel van de hernieuwing van het mandaat van de Bestuurder die aandeelhouder Allianz Belgium vertegenwoordigt (de heer Robert Franssen) en van de Afgevaardigd Bestuurder (de heer Serge Fautré);
• de aanduiding van een opvolger voor de functie van Chief Operating Offi cer en het voorstel tot benoeming als uitvoerend Bestuurder aan de Gewone Algemene Vergadering.

Directiecomité

Het Directiecomité is, in de zin van Artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen, naast zijn Voorzitter, de heer Serge Fautré (CEO), samengesteld uit 3 Bestuurdersdirecteurs: de heren Jean-Edouard Carbonnelle (CFO) en Jean Franken (COO) en mevrouw Françoise Roels (Secretary General & Group Counsel). Elk lid van het Comité is bevoegd voor een specifi ek domein. Het Comité vergadert wekelijks en is verantwoordelijk voor het operationeel beheer van de onderneming.

Conform Artikel 38 van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, zijn alle leden van het Directiecomité effectieve leiders in de zin van dit Artikel en zijn ze tevens belast met het dagelijks beheer van de vennootschap. De werkingsregels van het Directiecomité zijn opgenomen in zijn charter dat kan worden geraadpleegd op de website www.cofi nimmo.com onder de rubriek "Corporate Governance".

Rol van het Directiecomité

Zijn rol bestaat erin:

• aan de Raad van Bestuur de strategie van de vennootschap voor te stellen;
• de strategie weerhouden door de Raad van Bestuur uit te voeren, met inbegrip van de beslissingen om gebouwen of aandelen van vastgoedvennootschappen te verwerven of te verkopen;
• in te staan voor het dagelijks bestuur van de onderneming en er verslag over uit te brengen aan de Raad van Bestuur.

Huidige samenstelling

1 Serge Fautré

Chief Executive Offi cer

Trad in maart 2002 in dienst bij Cofi nimmo. Voordien was hij Financieel Directeur van de Internet Business Unit en Directeur van de Groep Thesaurie en Financiën van Belgacom. Van 1994 tot 1999 was hij lid van het Directiecomité van JP Morgan Bank België en van 1992 tot 1994 was hij verantwoordelijk voor het departement Corporate Finance van de Glaverbel Groep. Daarvoor werkte hij bij Citibank, eerst in Brussel en vervolgens in Londen. Hij begon zijn carrière in New York bij J. Henri Schroder Bank and Trust Company. Hij is licentiaat in de Economische Wetenschappen (UCL 1982) en Master of Business Administration (Chicago 1983).

2 Jean-Edouard Carbonnelle

Chief Financial Offi cer

Trad in november 1998 bij Cofi nimmo in dienst. Voordien werkte hij in de Groep van de Generale Maatschappij van België, eerst binnen deze holding zelf, vervolgens als Bestuurder en Directeur Financiën van de Groep Diamant Boart (slijpproducten) en als lid van het Directiecomité van Sibéka (diamant), en ten slotte voor korte tijd als Investor Relations Manager van Union Minière (non-ferrometalen). Hij begon zijn loopbaan bij de Wereldbank, waar hij in het departement van de industriële en mijnprojecten werkte. Hij is Handelsingenieur (Solvay Business School 1976) en Master of Business Administration (Wharton 1977).

3 Jean Franken

Chief Operating Offi cer

Is sinds 1997 verantwoordelijk voor de vastgoedverrichtingen bij Cofi nimmo. Hij is sinds het begin van zijn carrière actief in de vastgoedsector en was achtereenvolgens bouwverantwoordelijke, projectontwikkelaar, o.a. van het Keiberg Business Park in Zaventem, en beheerder van kantorenpatrimonia. Hij is Burgerlijk Ingenieur (UCL 1971).

4 Françoise Roels

Secretary General & Group Counsel

Trad in augustus 2004 in dienst bij Cofi nimmo. Zij leidt het juridisch departement en is verantwoordelijk voor het Secretariaat Generaal van de onderneming. Zij is de Compliance Offi cer van Cofi nimmo en tevens belast met de verschillende aspecten die verband houden met het aandeelhouderschap en de wisselwerkingen met de Belgische fi nanciële controleautoriteiten. Alvorens Cofi nimmo te vervoegen, was Françoise Roels werkzaam bij het advocatenkantoor Loyens, bij Euroclear/JP Morgan en bij de Belgacom Groep. Zij was er verantwoordelijk voor de fi scale en corporate-governance-aangelegenheden. Zij is licentiate in de Rechten (RUG 1984), kandidate in de fi losofi e (RUG 1984) en verwierf een fi scaliteitsdiploma (École Supérieure des Sciences Fiscales 1986).

Evaluatie van de prestaties van de Raad van Bestuur en zijn Comités

Onder leiding van zijn Voorzitter evalueert de Raad van Bestuur regelmatig, en minstens om de 2 of 3 jaar, zijn omvang, zijn samenstelling, zijn prestaties en die van zijn Comités, evenals de interactie met het Directiecomité.

Deze evaluatie beoogt 4 zaken:

• de beoordeling van de werking van de Raad van Bestuur of het betreffende Comité;
• controleren of belangrijke kwesties adequaat worden voorbereid en besproken;
• de beoordeling van de effectieve bijdrage van elke Bestuurder door zijn aanwezigheid op de vergaderingen van de Raad van Bestuur en de Comités, en zijn constructief engagement bij de besprekingen en het nemen van beslissingen; en,
• controleren of de bestaande samenstelling van de Raad van Bestuur en de Comités overeenkomt met wat wenselijk is.

De evaluatie van de prestaties van de Raad van Bestuur verloopt in het kader van een procedure die is ingevoerd door de Voorzitter van de Raad van Bestuur, de Secretary General, en het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance. Over de lancering van de procedure beslist de Raad van Bestuur. De evaluatie gebeurt in de vorm van een schriftelijke procedure die rekening houdt met de strategie van de onderneming, haar fi nanciële situatie en haar plaats in het economisch milieu. Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance stelt tijdens een voorbereidende sessie een vragenlijst op. Aan de Bestuurders wordt gevraagd om deze individueel te beantwoorden. De vragenlijst laat de volgende onderwerpen aan bod komen: de werking van de Raad van Bestuur, zijn cultuur, samenstelling, de informatie die gegeven wordt aan de Raad van Bestuur, zijn relatie met het Directiecomité, met de Comités en met de Voorzitter van de Raad van Bestuur. De procedure biedt de Bestuurders ook de mogelijkheid om aandachtspunten aan de orde te stellen die niet voorkomen in de vragenlijst. De antwoorden en bemerkingen van de Bestuurders worden vervolgens bestudeerd door het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance, dat ze onderzoekt en alle nuttige aanbevelingen formuleert aan de Raad van Bestuur.

Bij elke mandaatvernieuwing gaat de Raad, onder leiding en met de bijdrage van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance, over tot een evaluatie van de betrokken Bestuurder. Hierbij overloopt het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance de vaardigheden/ervaring van de leden van de Raad van Bestuur en gaat het na of de samenstelling van de Raad nog steeds gepast is. Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance formuleert dan zijn aanbevelingen omtrent het vernieuwen van het mandaat dat ten einde loopt en legt ze voor aan de Raad van Bestuur die dan beslist om ze al dan niet voor te leggen aan de Algemene Vergadering.

De niet-uitvoerende Bestuurders evalueren regelmatig en minstens éénmaal per jaar hun interactie met het Directiecomité. Deze evaluatie wordt op de agenda van de vergadering van de beperkte Raad van Bestuur gezet, i.e. zonder dat de leden van het Directiecomité hierop aanwezig zijn, die minstens één keer per jaar bijeenkomt.

Management

Het Directiecomité wordt bijgestaan door een team van Managers die elk rechtstreeks aan één van de leden van het Directiecomité rapporteren en de verantwoordelijkheid dragen voor een specifi ek bestuurlijk domein.

	Naam	Functie
1	Sébastien Berden	Business Development Manager
2	Benjamin Bostoen	Head of Information Technology & Organisation
3	Chantal Cabuy	Human Resources Manager
4	Ingrid Daerden	Group Treasurer
5	France Delobbe	Corporate Legal Offi cer
6	Xavier Denis	Area & Development Manager
7	Andrée Doucet	Corporate Legal Offi cer
8	Laurence Gacoin	Area & Development Manager
9	Ellen Grauls	Investor Relations Manager
10	Marc Hellemans	Head of Corporate Finance & International Development
11	Dirk Huysmans	Area & Development Manager
12	Pascale Minet	Head of Accounting
13	Ingrid Schabon	Corporate Communications Manager
14	Domien Szekér	Head of Project Management
15		Jean Van Buggenhout Head of Quality Management & Internal Audit
16	Sophie Wattiaux	Corporate Legal Offi cer

Reglementering en procedures Regeling van belangenconfl icten

Overeenkomstig Artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen mag een lid van de Raad van Bestuur dat rechtstreeks of onrechtstreeks een belang van patrimoniale aard heeft dat in strijd is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid van de Raad van Bestuur behoort, niet aan de beraadslagingen van deze Raad deelnemen.

In functie van concrete omstandigheden zouden de volgende situaties eveneens aanleiding kunnen geven tot de toepassing van Artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen en als mogelijke belangenconfl icten beschouwd kunnen worden:

• uit hoofde van de Bestuurders benoemd op voorstel van Dexia, Bank Degroof, Compagnie du Bois Sauvage en Allianz Belgium: indien er transacties plaatsvinden tussen hen en Cofi nimmo waarvoor de belangen van deze ondernemingen tegenstrijdig zijn met deze van Cofi nimmo;
• uit hoofde van de heer Gaëtan Hannecart: indien er transacties plaatsvinden tussen Cofi nimmo en de Matexi Groep waarvan de heer Gaëtan Hannecart Afgevaardigd Bestuurder is, waarvoor de belangen van de Matexi Groep tegenstrijdig zouden zijn met deze van Cofi nimmo.

Daar er zich geen belangenconfl icten voordeden in 2010, heeft de Raad van Bestuur geen enkel verslag opgesteld, overeenkomstig Artikels 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen.

Er wordt eveneens een beroep gedaan op Artikel 18 van het Koninklijk Besluit van 07.12.2010 wanneer bij een verrichting met de Bevak of met een vennootschap waarover zij de controle heeft, één van de personen vermeld in dit Artikel (Bestuurder, zaakvoerder of promotor van de Bevak, …) optreedt als tegenpartij.

Gedragscode

De Gedragscode van de onderneming bepaalt uitdrukkelijk dat de leden van de Bedrijfsorganen en het Personeel afzien van het vragen aan derden naar welke vorm van voordeel ook, contant of in natura, en dat ze zich er tevens toe verbinden enig ander persoonlijk voordeel, hun voorgesteld in het kader van hun professionele banden met de onderneming, te weigeren.

Aan- en verkoop van Cofi nimmo-aandelen (insider trading)

Overeenkomstig de bedrijfsprincipes en -waarden heeft Cofi nimmo in haar Gedragscode regels opgenomen (Dealing Code) die moeten worden nageleefd door de Bestuurders en de Aangeduide Personen die de fi nanciële instrumenten uitgegeven door Cofi nimmo willen verhandelen. Deze Dealing Code verbiedt hen meer bepaald aandelen van Cofi nimmo te kopen of te verkopen tijdens een periode van één maand vóór de publicatie van de periodieke resultaten en de dag na deze publicatie. In het kader van de toepassing van de Belgische Corporate Governance Code binnen Cofi nimmo werden de regels van de Gedragscode afgestemd op het Koninklijk Besluit van 05.03.2006 met betrekking tot marktmisbruik, de juiste voorstelling van beleggingsaanbevelin gen en de bekendmaking van belangenconfl icten.

Gerechtelijke en arbitrageprocedures

Het Directiecomité van Cofi nimmo NV verklaart dat er geen regeringstussenkomst bestaat, noch enig proces dat of arbitrageprocedure die een belangrijke invloed zou kunnen hebben, of in een recent verleden zou kunnen hebben gehad, op de fi nanciële of rendabiliteitssituatie van de Vastgoedbevak en dat er, voor zover geweten, geen situaties of feiten zijn die deze regeringstussenkomsten, processen of arbitrageprocedures zouden kunnen veroorzaken.

Compliance Offi cer

Françoise Roels, Secretary General & Group Counsel, is de Compliance Offi cer van Cofi nimmo. Haar taak bestaat erin toe te zien op het naleven van de Gedragscode en in het algemeen alle van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire verplichtingen. Zij is tevens de Risk Manager binnen het Directiecomité, waarbij ze instaat voor het identifi ceren en beheren van de mogelijke gebeurtenissen die de organisatie zouden kunnen aantasten.

Onderzoek en ontwikkeling

De Cofi nimmo Groep heeft geen enkele onderzoeks- of ontwikkelingsactiviteit ondernomen tijdens het boekjaar 2010, met uitzondering van de zware renovaties en bouwprojecten die vermeld staan in het subhoofdstuk "Transacties en verwezenlijkingen in 2010".

Vertegenwoordigingsbevoegdheid

De onderneming wordt in al haar daden geldig vertegenwoordigd door 2 Bestuurders. Onverminderd de beschikkingshandelingen die betrekking hebben op een vastgoed waarvoor de vennootschap vertegenwoordigd moet zijn door 2 Bestuurders die gezamenlijk optreden zoals bepaald in Artikel 9 van het Koninklijk Besluit van 07.12.2010 over Vastgoedbevaks en Artikel 21 van de statuten van de vennootschap, wordt de vennootschap voor alle daden en alle verplichtingen tegenover derden of openbare en privébesturen geldig vertegenwoordigd, en kan ze geldig verbintenissen afsluiten die ondertekend zijn door 2 van de volgende personen:

• Serge Fautré, Afgevaardigd Bestuurder, Voorzitter van het Directiecomité;
• Jean-Edouard Carbonnelle, Bestuurder-directeur, lid van het Directiecomité;
• Jean Franken, Bestuurder-directeur, lid van het Directiecomité;
• Françoise Roels, Bestuurder-directeur, lid van het Directiecomité;
• Andrée Doucet, Corporate Legal Offi cer.

Er is tevens een specifi eke delegatie voor de thesaurieverrichtingen.

Statuten van Cofi nimmo

Uittreksels van de statuten van Cofi nimmo zijn weergegeven op pagina 177 van het Jaarlijks Financieel Verslag. Hun recentste herzieningen dateren van de Buitengewone Algemene Vergadering van 25.06.2010 en de Raden van Bestuur van 09.02.2010, 29.04.2010, 30.08.2010, 05.10.2010 en 02.11.2010¹ .

¹ In 2011 en meer bepaald op 02.02.2011 werden de statuten opnieuw herzien.

Informatie krachtens Artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14.11.2007¹

Kapitaalstructuur²

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 799 349 172,22 en is verdeeld over 14 916 402 volledig volgestorte aandelen die er elk een gelijk deel van vertegenwoordigen, namelijk 13 667 092 gewone aandelen zonder vermelding van nominale waarde, en 1 249 310 bevoorrechte aandelen zonder vermelding van nominale waarde, hetzij een reeks van 561 727 bevoorrechte aandelen B1 en een reeks van 687 583 bevoorrechte aandelen B2. Elk bevoorrecht aandeel geniet van een dividend dat dient uitbetaald te worden vóór het voor de gewone aandelen uit te keren dividend. Het jaarlijks bruto bedrag van het preferent dividend bedraagt € 6,37 per bevoorrecht aandeel.

De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar in gewone aandelen naargelang de keuze van hun houders uitgeoefend volgens de gevallen bedoeld in Artikel 10bis van de statuten. Ze zijn meer bepaald in één of meerdere malen converteerbaar in gewone aandelen, en kunnen naar keuze van hun houders in de volgende gevallen worden uitgeoefend:

• tijdens de 10 laatste kalenderdagen van elk kalenderkwartaal;
• op elk moment tijdens een periode van één maand volgend op de kennisgeving van de uitvoering van de verkoopbelofte waarvan sprake hierna; en,
• in geval van vereffening van de onderneming, tijdens een periode die aanvangt 2 weken na de publicatie van de vereffeningsbeslissing en die afl oopt de dag vóór de Algemene Vergadering ter afsluiting van de vereffening.

De omzettingsverhouding is één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel. De omzetting wordt verondersteld in te gaan op de verzenddatum van de omzettingsaanvraag. De omzettingsaanvraag moet door de houder van de bevoorrechte aandelen per aangetekend schrijven aan de onderneming worden gericht. Het schrijven vermeldt voor hoeveel bevoorrechte aandelen de omzetting wordt gevraagd. Elke bevoorrechte aandeelhouder ontving vóór 01.05.2009, de start van het eerste omzettingsframe, een brief met informatie over de te volgen procedure.

De inschrijving op of het verwerven van bevoorrechte aandelen houdt de verbintenis in ze te verkopen aan een door de vennootschap gemachtigde derde (call option) vanaf het 15de jaar volgend op hun uitgifte onder de voorwaarden en volgens de modaliteiten bepaald in Artikel 10bis van de statuten. Tenslotte heeft het bevoorrecht aandeel voorrang in geval van vereffening.

Kapitaalstructuur²

Aandelen	Aantal	Kapitaal (in €)	%
Gewone (COFB)	13 667 092	732 400 346,93	91,62
Bevoorrechte (COFP1)	561 727	30 102 189,25	3,77
Bevoorrechte (COFP2)	687 583	36 846 636,04	4,61
TOTAAL	14 916 402	799 349 172,22	100,00

¹ Inzake de verplichtingen van emittenten van fi nanciële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op de gereglementeerde markt – zie ook de Wet van 01.04.2007 inzake het openbare overnamebod. 2 Op datum van afsluiting van dit Jaarlijks Financieel Verslag.

Aandelenoptieplan

De leden van het Directiecomité en het management genieten van een aandelenoptieplan, waarvan de kenmerken uiteengezet zijn op pagina 76 van dit Verslag. In geval van een fusie, (gedeeltelijke) splitsing of aandelensplitsing van de vennootschap of andere gelijkaardige transacties, kan het aantal nog uitstaande opties op de datum van deze transactie, alsook de respectievelijke uitoefeningsprijzen, indien nodig, worden aangepast rekening houdend met de ruilverhouding die van toepassing is op de bestaande aandelen van de vennootschap. In dat geval zal de Raad van Bestuur van Cofi nimmo de precieze voorwaarden van deze aanpassing vaststellen. In geval van wijziging in de controle zullen de aanvaarde opties onmiddellijk en volledig worden verworven en onmiddellijk uitoefenbaar worden.

Toegestaan kapitaal¹

De Raad van Bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximumbedrag van € 640 000 000,00 op de data en overeenkomstig de modaliteiten te bepalen door de Raad van Bestuur, conform Artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Deze machtiging werd verleend voor een periode van 5 jaar vanaf de bekendmaking op 22.02.2008 in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008. Deze Vergadering heeft de Raad van Bestuur er uitdrukkelijk toe gemachtigd over te gaan tot één of meerdere kapitaalsverhogingen in geval van een openbaar overnamebod, na ontvangst door de vennootschap van de mededeling waarin Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen voorziet. Deze machtiging is geen beperking van de machten van de Raad van Bestuur om verrichtingen te realiseren gebruik makend van het toegestaan kapitaal, andere dan bedoeld in Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. Tot nu toe heeft de Raad van Bestuur van deze mogelijkheid gebruik gemaakt enerzijds in het kader van de kapitaalsverhoging door inbreng in natura ten belope van € 26 465 277,02 die op 20.03.2008 werd beslist, vervolgens in het kader van de kapitaalsverhoging door inbreng in natura ten belope van € 12 062 707,00 die op 16.12.2009 werd beslist, en tenslotte in het kader van de kapitaalsverhoging door inbreng in natura ten belope van € 6 089 999,00 die op 05.10.2010 werd beslist. Als dusdanig kan de Raad van Bestuur het onderschreven kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nog verhogen met € 595 382 016,98.

Beslissingsorganen

De mandaten van de Bestuurders zijn ad nutum herroepbaar. Indien één of meerdere mandaten vacant worden verklaard, kunnen de overblijvende Bestuurders, bijeengekomen in Raad, voorlopig in diens vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de Algemene Vergadering die dan tot de defi nitieve aanstelling overgaat. Voor de wijziging van de statuten is er geen andere reglementering dan deze bepaald door het Wetboek van Vennootschappen.

Inkoop van aandelen¹

Het is de Raad van Bestuur in het bijzonder toegestaan om, voor een duur van 3 jaar vanaf de publicatie op 13.02.2009 van de notulen van de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2009, voor rekening van Cofi nimmo, eigen aandelen van de vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen zonder voorafgaande beslissing van de Algemene Vergadering, wanneer deze verwerving of deze verkoop nodig is om ernstige en dreigende schade voor de vennootschap te vermijden. Daarenboven, voor een periode van 5 jaar na het houden van voornoemde Vergadering van 21.01.2009, mag de Raad van Bestuur voor rekening van Cofi nimmo eigen aandelen van de vennootschap verwerven, in onderpand nemen en verkopen (zelfs buiten beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan 85% van de slotkoers van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, verkoop en in onderpand nemen) en die niet hoger mag zijn dan 115% van de slotkoers van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in onderpand nemen) waarbij Cofi nimmo op geen enkel moment meer dan 20% van het totaal aantal uitgegeven aandelen mag bezitten. Op de afsluitingsdatum van dit Verslag bezat Cofi nimmo NV 52 607 eigen aandelen.

Contractuele bepalingen van de leden van het Directiecomité

De contractuele bepalingen van de Bestuurders die lid zijn van het Directiecomité, worden beschreven op pagina 77 van dit Jaarlijks Financieel Verslag.

Gewijzigde controle

Het openbaar bod tot inschrijving op obligaties in België van 22.10.2009 bevat een zogenaamde 'change of control'-clausule die bepaalt dat de jaarlijkse rentevoet voor de obligaties met 1,25% wordt verhoogd indien de controle zou wijzigen en er tijdens de periode van de gewijzigde controle een 'Rating Downgrade' zou zijn (met andere woorden indien een Ratingagentschap aan de emittent een rating toekent die onder de Investment Grade ligt). Deze nieuwe rentevoet is dan van toepassing vanaf de renteperiode volgend op de desbetreffende Rating Downgrade. Deze 'change of controle'-clausule werd geratifi ceerd op de Gewone Algemene Vergadering van 30.04.2010.

¹ Op 29.03.2011 zal er aan de Buitengewone Algemene Vergadering een wijziging van de betreffende Artikels in de statuten ter goedkeuring worden voorgelegd.

Bezoldigingsverslag opgesteld door het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance

Onderhavig Bezoldigingsverslag kadert binnen de bepalingen van de Corporate Governance Code 2009 en loopt sterk vooruit op de toepassing vanaf boekjaar 2011 van Artikel 96§3, lid 2 van het Wetboek van Vennootschappen, zoals het werd ingevoerd door de Wet van 06.04.2010.

Interne procedures

In de loop van boekjaar 2010 werd het bezoldigingsbeleid van de Bestuurders uitgewerkt op de volgende basis:

Niet-uitvoerende Bestuurders

Het principe van continuïteit met het verleden wordt gehandhaafd. Het beleid dat de Gewone Algemene Vergadering van 28.04.2006 goedkeurde op voorstel van de Raad van Bestuur en van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance, blijft van toepassing. Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance doet regelmatig een benchmark met de bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders van andere vergelijkbare Belgische op de beurs genoteerde bedrijven om er zeker van te zijn dat de bezoldiging nog steeds gepast en conform is aan de marktpraktijken, rekening houdend met de omvang van de onderneming, haar fi nanciële situatie, en haar positie binnen het Belgisch economisch milieu, en het niveau van de verantwoordelijkheden die de Bestuurders dragen.

Leden van het Directiecomité

De overeenkomsten die in 2007 met elk lid van het Directiecomité gesloten werden, werden toegepast. Het bezoldigingsbeleid ligt op één lijn met de voorschriften van de Wet van 06.04.2010. Momenteel is de Raad van Bestuur niet van plan om wijzigingen aan te brengen aan het bezoldigingsbeleid voor boekjaar 2011 en 2012. De bezoldiging van de leden van het Directiecomité wordt bepaald door de Raad van Bestuur op basis van de aanbevelingen van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance.

Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance analyseert jaarlijks het bezoldigingsbeleid dat geldt voor de leden van het Directiecomité en gaat na of er een aanpassing nodig is om ze aan te trekken, te behouden en te motiveren, en redelijk is rekening houdend met de omvang van de vennootschap. Zowel het globaal niveau van de bezoldiging als de spreiding van de verschillende onderdelen ervan en de voorwaarden om ze te verkrijgen, worden geanalyseerd. Deze analyse gaat gepaard met een benchmark met het bezoldigingsbeleid dat wordt toegepast voor de leden van het Directiecomité van andere beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance gaat ook na of de procedure voor de bepaling van de doelstellingen die het niveau van de variabele vergoeding op korte termijn vastleggen, op één lijn ligt met de 'risk appetite' van de onderneming.

Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance legt het resultaat van zijn analyse en zijn eventuele gestaafde aanbevelingen ter beslissing voor aan de Raad van Bestuur.

Bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders (in €)

Naam	Aanwezigheden	Aanwezigheden Comité	Aanwezigheden	Totale	Aantal aandelen
	Raad van Bestuur	voor Benoemingen,	Auditcomité	bezoldiging	in handen
		Bezoldigingen en			op 31.12.2010
		Corporate Governance
André Dirckx	11/11	6/6	4/4	100 000	0
André Bergen	5/7	-/-	-/-	25 833	0
Jean-Edouard Carbonnelle	11/11	-/-	4/4	-/-1	450
Xavier de Walque	10/11	6/6	-/-	55 450	0
Ridder Vincent Doumier	10/11	-/-	3/4	53 350	0
Serge Fautré	11/11	-/-	4/4	-/-1	0
Jean Franken	10/11	-/-	-/-	-/-	0
Robert Franssen	10/11	-/-	-/-	45 000	0
Gaëtan Hannecart	10/11	6/6	-/-	61 700	0
Françoise Roels	11/11	-/-	-/-	-/-	0
Alain Schockert	8/11	-/-	-/-	40 000	0
Gilbert van Marcke de Lummen	10/11	-/-	4/4	60 300	0
Baudouin Velge	10/11	-/-	4/4	54 050	0

1 De heren Serge Fautré en Jean-Edouard Carbonnelle zijn aanwezig op de vergaderingen van het Auditcomité maar hun deelname is onbezoldigd.

75

Bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders

De bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders wordt door de Algemene Vergadering bepaald op voorstel van de Raad van Bestuur en volgens de aanbeveling van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance. De bezoldiging voor 2010 is overeenkomstig de beslissing van de Algemene Vergadering van 28.04.2006 samengesteld uit:

• enerzijds een basisbezoldiging van € 20 000 om lid te zijn van de Raad van Bestuur, € 6 250 om lid te zijn van een Comité en € 12 500 voor het Voorzitterschap van een Comité;
• en anderzijds zitpenningen van € 2 500 per zitting voor de deelname aan de vergaderingen van de Raad van Bestuur en € 700 per zitting voor de deelname aan de vergaderingen van de Comités van de Raad;
• de bezoldiging van de Voorzitter van de Raad is vastgelegd op € 100 000 per jaar voor al zijn verantwoordelijkheden, zowel in de Raad van Bestuur als in de Comités van de Raad.

De niet-uitvoerende Bestuurders ontvangen geen bezoldigingen verbonden aan de prestaties.

Bezoldiging van de leden van het Directiecomité

Het totale bedrag van de bezoldiging van de leden van het Directiecomité bestaat uit de volgende elementen: de vaste bezoldiging, de variabele bezoldiging op korte termijn, de variabele bezoldiging op lange termijn, het spaar- en voorzorgsplan en de pensioenbeloftes.

De vaste bezoldiging van de leden van het Directiecomité wordt bepaald in functie van hun individuele verantwoordelijkheden en vaardigheden. Ze wordt onafhankelijk van elk resultaat toegekend en is niet geïndexeerd.

De variabele bezoldiging op korte termijn is bedoeld om de collectieve en individuele bijdrage van de leden van het Directiecomité te vergoeden. Het bedrag van deze bezoldiging wordt bepaald op basis van de effectieve realisatie van fi nanciële en kwalitatieve doelstellingen die jaarlijks worden vastgelegd en geëvalueerd door de Raad van Bestuur op voorstel van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance. Deze doelstellingen worden bepaald volgens welbepaalde criteria, gewogen in functie van hun belang, die goedgekeurd worden door de Raad van Bestuur op voorstel van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance.

De variabele bezoldiging op korte termijn bedraagt in principe ('target') 50% van de jaarlijkse vaste bezoldiging. Dit percentage kan worden overschreden, maar mag nooit meer dan 75% bedragen. De variabele bezoldiging wordt enkel toegekend indien 80% of meer van het budget werd gerealiseerd.

In hoeverre de fi nanciële criteria werden gerealiseerd, wordt gecontroleerd aan de hand van de boekhoudkundige en fi nanciële gegevens die worden geanalyseerd binnen het Auditcomité. Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance maakt een cijferberekening van wat de variabele bezoldiging op korte termijn zou kunnen zijn op basis van de graad waarin de doelstellingen werden gerealiseerd.

Deze cijferberekening dient enkel als richtsnoer om de variabele bezoldiging defi nitief vast te leggen. Deze houdt immers eveneens rekening met de specifi eke situatie van de vennootschap en van de markt in het algemeen. Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance doet vervolgens een voorstel voor de variabele bezoldiging aan de Raad van Bestuur, die op zijn beurt de prestaties van het Directiecomité evalueert en het bedrag van de toe te kennen variabele bezoldiging defi nitief bepaalt.

Er bestaan geen andere bepalingen inzake de inning van variabele bezoldiging betaald op basis van inexacte fi nanciële gegevens dan de bepalingen van het Burgerlijk Recht, i.e. de toepassing van het principe van onverschuldigde betaling.

Voor boekjaar 2010 waren de evaluatiecriteria voor de prestaties: het netto courant resultaat per aandeel (35%), de bezettingsgraad (10%), de Loan-to-Value-schuldgraad (30%), de operationele marge (verhouding kosten/inkomsten, 10%) en leadership (15%).

Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance evalueerde de realisatie van de doelstellingen voor 2010 van de leden van het Directiecomité en stelde aan de Raad van Bestuur een variabele vergoeding op korte termijn voor van 70% van de jaarlijkse vaste vergoeding. Dit voorstel werd aanvaard door de Raad van Bestuur. Voor boekjaar 2011 zal de toekenning van de variabele bezoldiging op korte termijn afhangen van de realisatie van de volgende doelstellingen: het netto courant resultaat per aandeel (35%), de verhouding kosten/inkomsten (10%), de bezettingsgraad van de kantorenportefeuille (10%), de Loan-to-Value ratio (20%) en de uitbouw van de diversifi catie, het gepast aanwenden van de opportuniteiten geboden door het nieuw Koninklijk Besluit en people management (25%).

Het bedrag van de variabele bezoldiging ('target') van de leden van het Directiecomité, in de betekenis van de Wet van 06.04.2010, is niet groter dan 25% van het totale loonpakket. Daarom is er geen spreiding in de tijd van de variabele bezoldiging gepland, zoals beslist door de Raad van Bestuur van december 2010 op voorstel van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance.

Voor alle nuttige doeleinden zal de Raad van Bestuur de niet-spreiding in de tijd van de variabele bezoldiging ter goedkeuring voorleggen aan de Algemene Vergadering.

De bezoldiging op lange termijn heeft de vorm van aandelenopties en werd in 2006 voor het eerst ingevoerd. De belangrijkste doelstellingen zijn de waarde op lange termijn van Cofi nimmo maximaal te verhogen door de belangen van het management te koppelen aan die van de aandeelhouders, en de langetermijnvisie van het management te versterken. Er bestaan geen andere aandelenplannen.

De aandelenopties worden discretionair toegekend aan de leden van het Directiecomité.

In dit opzicht wordt er geen enkele doelstelling bepaald. Deze bezoldiging mag daarom niet beschouwd worden als een variabele bezoldiging in de betekenis van de Wet van 06.04.2010. De uitoefenperiode van een optie bedraagt 10 jaar vanaf de datum van het aanbod. Op aanbevelen van het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance besloot de Raad van Bestuur op zijn vergadering van 11.06.2009 om de uitoefenperiode van de opties die werden toegekend in 2006, 2007 en 2008 met 5 jaar te verlengen in toepassing van de Wet van de Economische Heropleving van 27.03.2009.

De aandelenopties kunnen pas worden uitgeoefend na de vervaldag van het 3de burgerlijk jaar dat volgt op het jaar waarin de aandelenopties werden toegekend. Als de opties op het eind van de uitoefenperiode niet werden uitgeoefend, worden ze ipso facto van nul en gener waarde.

De vesting gebeurt als volgt: 1/3 op het einde van het 1ste burgerlijk jaar dat volgt op de toekenning, 1/3 op het eind van het 2de burgerlijk jaar dat volgt op de toekenning, en 1/3 op het eind van het 3de jaar dat volgt op de toekenning.

In geval van vrijwillig of onvrijwillig vertrek (met uitzondering van een contractbreuk voor dringende reden) van een begunstigde kunnen de aanvaarde en verworven aandelenopties enkel nog uitgeoefend worden tijdens de eerste uitoefenperiode volgend op de datum van de contractbreuk. De niet-verworven opties worden geannuleerd. In geval van onvrijwillig vertrek van een begunstigde voor dringende reden worden de al dan niet verworven aanvaarde aandelenopties die nog niet werden uitgeoefend, geannuleerd.

Deze voorwaarden omtrent de verwerving en de uitoefening van de opties in geval van al dan niet vrijwillig vertrek, zijn toepasbaar zonder afbreuk te doen aan de bevoegdheid van de Raad van Bestuur om ten voordele van de begunstigde, op basis van objectieve en pertinente criteria, wijzigingen aan te brengen aan deze bepalingen.

De aandelen die kunnen worden verworven in het kader van de uitoefening van de opties, zijn genoteerd op Euronext Brussels; ze zijn van dezelfde aard en genieten dezelfde rechten als de bestaande gewone Cofi nimmo aandelen op de datum van het aanbod. De aandelen zijn op naam. De leden van het Directiecomité genieten van geen andere bezoldigingen die gekoppeld zijn aan de aandelen.

Een gedetailleerde beschrijving van het aandelenoptieplan kan worden geraadpleegd in Bijlage 2 van het charter van het Directiecomité dat terug te vinden is op de website van de vennootschap (www.cofi nimmo.com) onder het hoofdstuk "Corporate Governance".

Cofi nimmo past de IFRS 2-norm toe door de reële waarde van de aandelenopties te erkennen op de datum van hun toekenning over de duur van de verwerving van de rechten (namelijk 3 jaar) volgens de methode van de progressieve acquisitie. De jaarlijkse kost van de progressieve acquisitie wordt in de resultatenrekeningen geboekt onder personeelskosten. Het spaar- en voorzorgsplan en de pensioenbeloftes zijn bedoeld om het verschil tussen de inkomstenbronnen vóór en na het pensioen te beperken. De aanvullende pensioenen worden uitsluitend gefi nancierd door bijdragen van Cofi nimmo. De leden van het Directiecomité (Bestuurders-directeurs) genieten van een groepsverzekering van het type 'defi ned contribution' bij de maatschappij Ethias. De groepsverzekering heeft tot doel (i) de betaling van een kapitaal leven ten gunste van de aangeslotene op de datum van zijn pensionering, (ii) de betaling van een kapitaal overlijden in geval van overlijden van de aangeslotene vóór de pensioenleeftijd, ten gunste van zijn begunstigden (plus een bijkomend kapitaal in geval van overlijden door ongeval), (iii) de betaling van een invaliditeitsrente in geval van ongeval of ziekte (andere dan beroepsziekte), en (iv) de vrijstelling van verzekeringspremies bij ziekte of ongeval. De groepsverzekering wordt gerealiseerd via het onderschrijven van een First Benefi t-contract en een contract 'tijdelijk overlijden 1 jaar', dat jaarlijks herberekenbaar is en dat een overlijdenskapitaal waarborgt dat naargelang van de keuze van de aangeslotene gelijk is aan 0 - 0,5 - 1 - 1,8 - 2,7 - 3,6 of 4,5 keer de referentiebezoldiging (hetzij de som van de regelmatig toegekende vaste bezoldigingen verhoogd met een eindejaarspremie). Het globaal jaarlijks budget wordt in de eerste plaats bestemd voor het luik 'Overlijden' en het saldo voor het luik 'Pensioen'. De vereffening aan het einde kan naargelang van de keuze van de begunstigde gebeuren onder de vorm van kapitaal of rente. Overigens hebben de leden van het Directiecomité toegang tot een verzekering 'Individuele pensioentoezeggingen' met als enig doel de betaling van een kapitaal leven of een kapitaal overlijden.

Andere voordelen

De jaarlijkse kosten voor de medische dekking bedragen € 3 246 voor de CEO en € 7 355 voor de overige leden van het Directiecomité. Cofi nimmo stelt een bedrijfswagen te hunner beschikking waarvan de jaarlijkse kostprijs voor de vennootschap niet hoger is dan € 15 000 (brandstof niet meegerekend). Cofi nimmo betaalt hun beroepskosten terug die ze gemaakt hebben in het kader van hun functie. Ze beschikken ook over een PC en een GSM.

De bezoldigingen die aldus worden toegekend aan de leden van het Directiecomité omvatten al hun prestaties binnen de Cofi nimmo Groep.

Aandelenopties	Uitoefenbaar tot (uiterlijk)	Uitoefenprijs	Reële waarde (op de toekenningsdatum)
Plan 2006	13.06.2021	€ 129,27	€ 26,92
Plan 2007	12.06.2022	€ 143,66	€ 35,79
Plan 2008	12.06.2023	€ 122,92	€ 52,47
Plan 2009	11.06.2019	€ 86,06	€ 51,62
Plan 2010	13.06.2020	€ 93,45	€ 44,50

Bezoldiging van de uitvoerende Bestuurders (in €)

CEO1
Vaste bezoldiging	347 000
Variabele bezoldiging op korte termijn voor het boekjaar	212 900
TOTAAL	559 900
Bezoldiging op lange termijn:
Toegekende aandelenopties tijdens het boekjaar (in aantal)	200
Spaar- en voorzorgsplan	62 000
Pensioenbeloftes	30 000
Andere voordelen2	31 366
Overige leden van het Directiecomité1
Vaste bezoldiging	756 000
Variabele bezoldiging op korte termijn voor het boekjaar	379 200
TOTAAL	1 135 200
Bezoldiging op lange termijn:
Toegekende aandelenopties tijdens het boekjaar (in aantal)	2 700
Spaar- en voorzorgsplan	186 000
Pensioenbeloftes	150 000

Andere voordelen² 85 302

Contractuele bepalingen van de leden van het Directiecomité

In het kader van hun opdracht aangaande het dagelijks beheer heeft de onderneming met de Bestuurders die lid zijn van het Directiecomité, een bedrijfscontract afgesloten voor onbepaalde duur. Zij hebben het sociaal statuut van zelfstandige en vervullen hun taak zonder enige ondergeschiktheid en in volle autonomie en onafhankelijkheid. Zij laten zich bij de uitvoering van hun taken echter wel leiden door de richtlijnen en strategische beslissingen geformuleerd door de Raad van Bestuur en leven de competentie- en werkingsregels van het Directiecomité na. Het contract kan worden opgezegd mits een opzegtermijn van 24 maanden in geval van verbreking door de onderneming en van 3 maanden in geval van verbreking door een Bestuurder die lid is van het Directiecomité, of mits de uitbetaling van een opzegvergoeding die wordt berekend op basis van de emolumenten op het ogenblik van de verbreking. Indien de onderneming zou worden overgenomen of indien er binnen een termijn van 5 jaar vanaf deze overname een einde zou worden gesteld aan hun contract of de omvang van hun functie beperkt zou worden, zal Cofi nimmo aan de Bestuurders die lid zijn van het Directiecomité, een vergoeding van 36 maanden van hun bezoldiging uitbetalen. Artikel 9 van de nieuwe Wet van 06.04.2010 vermeldt dat deze vergoeding beperkt is tot 12 of, in bepaalde gevallen, 18 maanden. Het Comité voor Benoemingen, Bezoldigingen en Corporate Governance wijst er echter op dat deze voorwaarden werden bepaald in de managementovereenkomsten die in 2007 afgesloten werden met elk lid van het Directiecomité. De goedkeuring van de Algemene Vergadering is hier dus niet vereist, conform ditzelfde Artikel.

Indien de Bestuurders die lid zijn van het Directiecomité, hun functie omwille van werkonbekwaamheid (ziekte of ongeval) niet kunnen uitoefenen, blijft Cofi nimmo hen gedurende een periode van 2 maanden vanaf de 1ste dag van de werkonbekwaamheid, het vaste gedeelte van hun emolumenten verder betalen. Vervolgens ontvangen zij een invaliditeitsrente (uitgekeerd door een verzekeringsmaatschappij) die gelijk is aan 70% van hun totale bezoldiging.

Toegekende en aanvaarde aandelenopties (in aantal)	Plan 2010	Plan 2009	Plan 2008	Plan 2007	Plan 2006
Serge Fautré	200	1 800	1 800	1 800	1 800
Jean-Edouard Carbonnelle	1 350	1 350	1 350	1 350	1 350
Jean Franken	0	0	0	1 350	1 350
Françoise Roels	1 350	1 000	1 000	1 000	1 000
Uitgeoefende aandelenopties (in aantal)
Serge Fautré	0	0	0	0	0
Jean-Edouard Carbonnelle	0	0	0	0	0
Jean Franken	0	0	0	0	0
Françoise Roels	0	0	0	0	0

1 Onder het statuut van zelfstandige, totale kostprijs voor de vennootschap. 2 Medische dekking, bijkomende verzekering, invaliditeitsrente, bedrijfswagen, PC, GSM.

Andere tussenkomende partijen Certifi cering van de rekeningen

Een door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders aangestelde commissaris moet:

• de jaarrekeningen certifi ceren en de halfjaarrekeningen herzien, zoals voor iedere naamloze vennootschap;
• bijzondere verslagen opstellen op verzoek van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen, gezien Cofi nimmo een Vastgoedbevak (een beursgenoteerde instelling voor collectieve belegging) is.

De commissaris is Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Ludo De Keulenaer, door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen Erkend Revisor, met maatschappelijke zetel te 1831 Diegem, Berkenlaan, 8B. De vaste honoraria van de commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren voor het onderzoek en de revisie van de statutaire en geconsolideerde rekeningen van Cofi nimmo, bedroegen € 107 199 (zonder BTW). Zijn honoraria voor de revisie van de statutaire rekeningen van de dochterondernemingen van Cofi nimmo bedroegen € 60 716. De honoraria van de Groep Deloitte voor fi scale studie- of bijstandsopdrachten bedroegen € 109 259 tijdens het boekjaar en betreffen hoofdzakelijk de controle van economische en fi nanciële gegevens met betrekking tot acquisitiedossiers zoals bedoeld in Artikel 133 § 7 van het Wetboek van Vennootschappen.

De honoraria van de commissaris met betrekking tot het nazicht van de rekeningen van de Franse fi lialen van de Groep bedragen € 112 000.

Depothoudende bank

Bank Degroof is de depothoudende bank van Cofi nimmo tot 03.02.2011. De jaarlijkse vergoeding bestaat uit een als volgt berekende commissie: 0,05‰ van de waarde der activa, bepaald op grond van de kwartaalwaardering van de vaste activa door de deskundige (in investeringswaarde), en van de boekwaarde van de overige activa. Ze bedraagt € 151 281.

Vastgoedexpertise

De door Cofi nimmo aangewezen vastgoeddeskundigen die de globale waarde van haar vastgoedpatrimonium bepalen, zijn de vennootschappen DTZ Winssinger & Vennoten en Cushman & Wakefi eld.

DTZ Winssinger & Vennoten wordt vertegenwoordigd door de heren Benoît Forgeur en Fabian Daubechies. DTZ Winssinger & Vennoten (ondernemingsnummer BE 0422 118 165), met maatschappelijke zetel te Terhulpsesteenweg, 166 te 1170 Brussel, werd op 20.11.1981 opgericht voor onbepaalde duur en ressorteert onder de Belgische wetgeving. Ze is in België gespecialiseerd in de schatting van onroerende goederen en maakt deel uit van de Groep DTZ wiens fi lialen in Frankrijk en in Nederland vastgoedexpertises uitvoeren. De heer Fabian Daubechies is lid van het Royal Institute of Chartered Surveyors BeLux (MRICS).

Cushman & Wakefi eld wordt vertegenwoordigd door de heren Koen Nevens MRICS en Kris Peetermans MRICS. Cushman & Wakefi eld (ondernemingsnummer BE 0418 915 383) is een bijhuis van het kantoor in Nederland (General Partnership existing under the laws of the Netherlands), met zetel te Strawinskylaan, 3125 te 1077 ZX Amsterdam. Haar kantoren en maatschappelijke zetel zijn gelegen te Kunstlaan 58 B7 te 1000 Brussel (geregistreerd te Brussel, onder nummer 416 303). Sinds haar oprichting op 04.12.1978 schat het bedrijf in België en Luxemburg zowel kantoren, winkels als industrieel vastgoed. Ze staat niet onder toezicht van een offi ciële instantie.

Overeenkomstig Artikel 29 van het Koninklijk Besluit van 07.12.2010 waardeert de deskundige op het einde van elk boekjaar alle gebouwen van de Vastgoedbevak en haar dochterondernemingen. De waardering vormt de basis voor de in de balans opgenomen boekwaarde van de gebouwen. Bovendien actualiseert de deskundige op het einde van elk van de eerste 3 kwartalen de totale waardering die op het einde van het jaar voordien werd opgesteld, in functie van de marktevolutie en de kenmerken van het betrokken vastgoed. Ten slotte wordt overeenkomstig de bepalingen van Artikel 31 van hetzelfde Koninklijk Besluit elk door de Vastgoedbevak (of door een vennootschap waarover zij de controle heeft) te verwerven of over te dragen vastgoed door de deskundige gewaardeerd alvorens de verrichting uit te voeren. De verrichting moet tegen de door de deskundige bepaalde waarde gebeuren wanneer de tegenpartij een promotor van de Vastgoedbevak is (Cofi nimmo heeft dergelijke promotor niet), of elke vennootschap waarmee de Vastgoedbevak of een promotor van de Bevak verbonden is of een deelnemingsverhouding heeft, of wanneer bij de bedoelde verrichting enig voordeel wordt verkregen door één van de hierboven vermelde personen.

De schatting van een gebouw bestaat uit het bepalen van zijn waarde op een bepaalde datum, dit wil zeggen de prijs waartegen het goed waarschijnlijk zal verhandeld worden tussen kopers en verkopers die goed geïnformeerd zijn en die een dergelijke verrichting wensen te realiseren, zonder dat er rekening wordt gehouden met enige bijzondere overeenkomst tussen hen. Deze waarde is de 'investeringswaarde' wanneer deze overeenkomt met de totale door de koper te betalen prijs, met eventuele registratierechten of BTW als het om een aankoop gaat die aan de BTW is onderworpen.

De reële waarde, in de zin van het referentieschema IAS/IFRS, kan worden verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten en/of de BTW af te trekken. Andere transacties dan verkopen kunnen leiden tot de mobilisering van het patrimonium of van een deel ervan, zoals blijkt uit de transacties die Cofi nimmo heeft uitgevoerd sedert ze het statuut van Vastgoedbevak verworven heeft.

De schattingswaarden hangen met name af van de volgende parameters:

• de ligging;
• de leeftijd en de aard van het gebouw;
• de staat van onderhoud en het geboden comfort;
• het architectonisch uitzicht;
• de verhouding tussen netto- en bruto-oppervlakten;
• het aantal parkeerplaatsen;
• de huurcondities;
• en als het gaat om rust- en ziekenhuizen de verhouding van de operationele cashfl ow vóór huur t.o.v. deze huur.

De honoraria van de vastgoeddeskundigen worden driemaandelijks berekend op basis van een forfait, vermeerderd met een eveneens vast tarief, en bedroegen in 2010 € 828 084 (exclusief BTW).

In het kader van het nieuw Koninklijk Besluit op de Vastgoedbevaks van 07.12.2010 dat aanbevelingen formuleert inzake de rotatie van de vastgoeddeskundigen om als dusdanig de nodige onafhankelijkheid bij de waardering van de vastgoedactiva te vrijwaren, heeft Cofi nimmo beslist de overeenkomst met Cushman & Wakefi eld op te zeggen met ingang op 31.12.2010 en naast het kantoor DTZ Winssinger, de vennootschap PricewaterhouseCoopers aan te stellen voor de waardering van haar vastgoedpatrimonium. Deze laatste zal haar opdracht voor het eerst uitvoeren voor de resultaten op 31.03.2011.

PricewaterhouseCoopers Enterprise Advisory CVBA

wordt vertegenwoordigd door de heren Jean-Paul Ducarme, Chairman van de Royal Institute of Chartered Surveyors BeLux (RICS), en Alexandre Goossens. PricewaterhouseCoopers Enterprise Advisory (ondernemingsnummer BE 0415 622 333), met maatschappelijke zetel te Woluwedal, 18 te 1932 Sint-Stevens-Woluwe werd op 17.12.1975 opgericht voor onbepaalde duur en ressorteert onder de Belgische wetgeving. Ze is gespecialiseerd in raadgevende diensten aan ondernemingen en met name het beroep van vastgoedexpertise. PricewaterhouseCoopers is lid van het PricewaterhouseCoopers International Limited netwerk. Elk vast lid van dit netwerk is een juridisch gescheiden onafhankelijke entiteit.

De aanstelling van PricewaterhouseCoopers werd goedgekeurd door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.

beheersverslag

maatschappelijk verantwoord ondernemen. > Als belangrijke marktspeler in

De Groep

• Reële waarde van de portefeuille: € 3 041,92 miljoen
• 1 718 312m²
• Internationale aanwezigheid: België, Frankrijk, Nederland
• Aantal klanten: 325
• Aantal medewerkers: 111
• Free fl oatzone: 90%
• Aantal leveranciers: 870

een aantal vastgoedsegmenten wenst Cofi nimmo zich tegenover haar materiële omgeving en de gemeenschappen waarbinnen ze actief is, als een verantwoordelijke onderneming met burgerzin te gedragen. Ze beperkt zich hiervoor niet tot de minimale of wettelijke verplichtingen maar legt zichzelf vooruitstrevende eisen op. >

Cofi nimmo steunt daarvoor op haar ondernemingswaarden, nl. creativiteit, teamgeest en nauwkeurigheid, en hecht bijzonder belang aan ethiek en transparantie.

Stakeholders van Cofi nimmo

• Aandeelhouders/Beleggers

Bedrijfswaarden

• CREATIVITEIT
• TEAMGEEST
• NAUWKEURIGHEID
• ETHIEK
• TRANSPARANTIE

RESPECT

MILIEU

Cofi nimmo is zich ervan bewust dat de bescherming en de verbetering van het milieu in de ruime betekenis van het woord concrete acties vereist. Op dit vlak is er voor haar een dubbele taak weggelegd: die van een maatschappelijk verantwoordelijke onderneming en die van een beheerder op lange termijn van een omvangrijk en gediversifi eerd patrimonium.

De onderneming heeft zich ertoe verbonden om haar patrimonium uit te bouwen en te beheren met respect voor het milieu en de natuurlijke rijkdommen en zich ervan te vergewissen dat de milieurisico's en indirect de risico's waaraan haar huurders blootgesteld zijn, optimaal worden beheerd.

Ze levert alle vereiste inspanningen om haar ecologische voetafdruk te verkleinen en ijvert permanent voor duurzame ontwikkeling in al haar dimensies. Bij bouw- en renovatiewerken gaat de onderneming alle mogelijkheden na om duurzame materialen te gebruiken. Tijdens het budgettair en het ontwerpproces wordt trouwens aan alle verantwoordelijkheidsniveaus (promotoren, architecten, ingenieurs, consulenten, …) gevraagd om hieraan bijzondere aandacht te schenken.

EPRA Key performance indicatoren1

	Totaal jaarverbruik	Perimeter	Gemiddeld jaar verbruik/m²
Elektriciteit	54,2 GWh	53%	123 kWh/m²
Gas2	69,5 GWh	78%	109 kWh/m²
CO2e-uitstoot	55 376 ton	53% (elektriciteit) 78% (gas)	n.a.
Water	161 716m³	59%	239 l/m²
Afval	1 123 ton	44%	4,3 kg/m²

Bepalen van een milieubeleid: het Green Committee

De onderneming richtte een intern Green Committee op om alle factoren die haar ecologische aanpak kunnen verbeteren, te identifi ceren en continu te evalueren. Dit Comité vergadert 2-wekelijks en bestaat uit 9 personen. Zij vertegenwoordigen enerzijds de departementen die rechtstreeks en onrechtstreeks betrokken zijn bij het vastgoedbeheer van de omvangrijke portefeuille van de Groep (Property, Project en Quality Management) en anderzijds de departementen die de juridische en communicatieve omkadering verzekeren. Deze personen ontwikkelen hun milieucompetenties en kijken toe op:

• het permanent opvolgen van de laatste vorderingen en best practices ter zake;
• kennisoverdracht, zowel intern als extern;
• het voorstellen van concrete en economisch redelijke maatregelen die de milieuprestaties van de onderneming, haar patrimonium en de ruimtes ingenomen door haar huurders, kunnen verbeteren.

van links naar rechts: va

Eric Coiffard, Senior Property Manager Wim Van De Velde, Property Manager Geert Beullens, Senior Property Manager Sophie Wattiaux, Corporate Legal Offi cer Wim Plaum, Project Manager Ingrid Schabon, Corporate Communications Manager David Jouant, Senior Property Manager Valérie De Vos, Legal Coordination Offi cer Jean Van Buggenhout, Head of Quality Management Er Wi Ge So Wi Ing Da Va Je

1 Overeenkomstig de 'EPRA Best Practices Recommendations on Sustainability' (www.epra.com). Deze gegevens werden berekend op basis van de informatie waarover Cofi nimmo beschikt als eigenaar en beheerder van haar vastgoedpark evenals de informatie verkregen van de huurders. Ze hebben enkel betrekking op de kantorenportefeuille, in de overige segmenten worden deze milieuparameters namelijk exclusief beheerd door de huurders. De perimeter geeft aan op welk percentage van de totale huuroppervlakte (837 239m²) de gegevens betrekking hebben in deze rapportering. 2 Genormaliseerd verbruik, d.w.z. door toepassing van de notie van de graaddagen die rekening houdt met de temperatuursverschillen die waargenomen worden tussen de verschillende jaren. Dit laat vergelijkingen met betrekking tot gebouwen over verschillende periodes en op verschillende plaatsen toe. Overeenkomstig Best Practices

Beheer van het patrimonium

Een systematisch beheer van het milieurisico Initiële beschrijving van het patrimonium/Bodem-, ondergrond- en grondwaterkwaliteit

Vóór elke eventuele aankoop van een gebouw bestudeert Cofi nimmo aandachtig alle niet-conformiteiten en de milieurisico's. Bij de effectieve verwerving wordt het elimineren van deze risico's gepland. Bovendien leeft ze de diverse verplichtingen inzake bodemattesten op regionaal en nationaal vlak strikt na. Teneinde elk bodemverontreinigingrisico te voorkomen, laat Cofi nimmo desgevallend een studie uitvoeren naar de kwaliteit van de bodem, de ondergrond en het grondwater voor gebouwen waarin een risicoactiviteit is of was ondergebracht (stookolietank, drukkerij, transformator, ...). Bij een bewezen vervuiling doet de onderneming al het mogelijke om deze risico's te beheren en te verwijderen. Cofi nimmo vergewist zich trouwens ook regelmatig van de conformiteit van haar installaties die een potentieel bodemrisico inhouden (dichtheidstests, opvangbekken, ...).

Milieu- & Stedenbouwkundige vergunningen

Voor de exploitatie van de geklasseerde installaties die zij in haar gebouwen beheert, heeft Cofi nimmo milieuvergunningen die werden afgeleverd door de offi ciële instanties. Bij een wijziging van de wetgeving of van de technische installaties worden ze systematisch bijgewerkt. Bovendien beschikt de onderneming voor al haar gebouwen over stedenbouwkundige vergunningen die bevestigen dat de bouw- of renovatiewerken aan de wettelijke voorschriften voldoen. Voor zover het bekomen van de stedenbouwkundige en/of milieuvergunningen onder de verantwoordelijkheid van de huurders valt, stelt ze alles in het werk om hen aan te moedigen om de vergunningsaanvragen zo snel mogelijk in te dienen.

Technische audit/Veiligheid van de huurders

De technische (verwarmingsketels, klimaatregelaars, transformatoren, liften, ...) en veiligheidsinstallaties (brandkranen, sprinklers, brandalarmsystemen, ...) van de gebouwen waarvan Cofi nimmo het beheer verzorgt, worden regelmatig gekeurd door onafhankelijke en professionele instanties. Wanneer de huurder het technisch en vastgoedbeheer van de gebouwen voor zijn rekening neemt, maakt Cofi nimmo hem attent op het belang van dit nazicht en controleert ze de kwaliteit en de resultaten van de nazichtswerken.

Teneinde een optimale veiligheid voor haar klanten te waarborgen, maakt het Quality Management departement van de onderneming jaarlijks een inventaris op van de potentiële brandrisico's in haar gebouwen. Dit omvat een audit van de brandveiligheid, evacuatieoefeningen en een informatieve campagne gericht aan de huurders. Een Externe Dienst voor Technische Controle (EDTC) controleert bovendien elke 6 maanden de veilige werking van alle liften en maakt elke 10 jaar een risicoanalyse overeenkomstig de Europese Richtlijn 95/16/EG op. Dankzij deze regelmatige controles kan een uitvoerige planning van onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden worden opgesteld.

Koelvloeistoffen (CFK's)

Cofi nimmo voert een actief vervangingsbeleid van de airconditioninggroepen die met CFK's werken. Dit gas tast de ozonlaag aan. De vervanging van de airconditioninggroepen zal in 2011 verder gezet worden op basis van een nauwkeurige inventaris opgesteld per gebruikt koelvloeistoftype. Zo wenst de onderneming bij te dragen tot het halen van de door de Europese Commissie vooropgestelde doelstelling, die erin bestaat de organische en fl uorgassen te verwijderen om zo het broeikaseffect binnen nu en 2015 aanzienlijk te verminderen. De onderneming ziet eveneens toe op het goede onderhoud van haar airconditioninginstallaties.

Asbest

Alle asbesthoudende toepassingen die een risico voor de mens inhouden, werden uit de gebouwen verwijderd. Voor de resterende onbelangrijke toepassingen werd een beheersplan opgesteld dat jaarlijks door erkende deskundigen wordt geëvalueerd. Indien het risico bij een nieuwe evaluatie belangrijk blijkt te zijn geworden (verslechtering van het materiaal, nieuwe reglementering, ...), wordt deze toepassing uiteraard volgens de geldende reglementeringen verwijderd. Bovendien maakt de onderneming van geplande onderhoudsof vernieuwingswerken gebruik om de eventuele nietsignifi cante resterende toepassingen preventief te verwijderen. In 2010 werden 50 gebouwen gecontroleerd, voor 8 ervan is een tussenkomst op korte of middellange termijn voorzien. Dergelijk onderzoek naar de aanwezigheid van asbest en de hieraan verbonden risico's gebeurt tevens bij elke nieuwe investering.

Ambitieuze en verantwoorde investerings-, renovatieen herbestemmingsprogramma's

Rationeel investerings- en renovatiebeleid

Cofi nimmo bezit een omvangrijk patrimonium van gebouwen die verschillende levenscycli hebben. Hoewel ze effi ciënt en op lange termijn beheerd worden, zijn de oudste gebouwen niet altijd maximaal milieuvriendelijk omdat het duurzaamheidsconcept zoals dat thans bestaat, nog niet bestond toen ze werden gebouwd. Het is operationeel en fi nancieel gezien onmogelijk om deze oudste activa van de ene op de andere dag te vervangen. Daarom ontwikkelde Cofi nimmo een rationeel renovatiebeleid van haar bestaande gebouwen om hun energiegebruik aanzienlijk te verlagen. Daarbij wordt bijzondere aandacht besteed aan energiebesparende oplossingen voor de verwarmings-, klimaatregelingsen ventilatie-installaties en de isolatie.

Bij het ontwerp van haar bouwprojecten legt Cofi nimmo de nadruk op een milieubehoudende architectuur en duurzame en energiezuinige materialen en technieken.

83

		Regelgeving energieprestatie (E) van gebouwen

Maximaal E-peil	Brussels Hoofdstedelijk Gewest1	Vlaams Gewest2	Waals Gewest3
Kantoren	E 90	E 100	E ≤100
Rusthuizen	Niet van	Niet van	Niet van
	toepassing	toepassing	toepassing
Servicefl ats	E 90	E 80	E ≤100

Zowel voor haar ontwikkelings- als voor haar herontwikkelingsprojecten leeft de onderneming de Belgische en Europese milieuvereisten stipt na en streeft ze ernaar om de voorschriften te overtreffen. Ze anticipeert meer bepaald op wetsontwerpen en integreert eveneens economische en markttrends in haar investeringsprogramma. Om aan deze ambitieuze criteria te voldoen, stelt ze voor elk renovatie- of bouwproject een zeer gedetailleerde interventielijst op met o.a. richtlijnen en keuzecriteria waarmee rekening moet gehouden worden. Ze hebben meer bepaald betrekking op het energieniveau (E), de ligging, het volume, de thermische prestatie, de isolatie en de beglazing van het gebouw evenals duurzame of recycleerbare materialen, enz.

Herbestemmingsmogelijkheden

De onderneming benut eveneens interessante herbestemmingsmogelijkheden indien ze een gunstige invloed hebben op het waardepotentieel van het vastgoed. Dankzij deze reconversies kan niet enkel zijn bestemming en dus integratie in de omgeving worden verbeterd, maar kunnen er eveneens duurzame en ecologische voorzieningen in getroffen worden. Bovendien kan Cofi nimmo op die manier optimaal inspelen op de demografi sche marktbehoeften. Zo beëindigde ze in 2010 de verbouwing van een voormalig kantoorgebouw in een rusthuis (Bellevue, zie Jaarlijks Financieel Verslag 2009 op pagina 28) en zal ze in 2012 de reconversie opstarten van de kantoorgebouwen Livingstone en Wetenschap 15-17 om er gebouwen met gemengde bestemming van te maken (zie pagina's 28 - 29).

Actief arbitragebeleid

Het arbitragebeleid dat de onderneming voert voor haar kantoorgebouwen (zie pagina 10) levert eveneens een belangrijke bijdrage in de continue verbetering van de algemene ecologische voetafdruk van haar patrimonium gezien de hieruit voortvloeiende constante hernieuwing.

Energieprestatie van de gebouwen

Zowel in het kader van nieuwbouwprojecten als in het kader van belangrijke renovatieprojecten moet Cofi nimmo voldoen aan de wettelijke energieprestatievereisten van gebouwen. In 2002 keurde de Europese Unie de Richtlijn 2002/91/EG goed die voor deze gebouwen een maximaal niveau voor het primair energiegebruik oplegt (E-peil). Deze Richtlijn werd in de wetgeving van de 3 Belgische Gewesten omgezet, zoals hiernaast samengevat.

¹ Besluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 21.12.2007 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen. 2 Besluit van de Vlaamse Regering van 11.03.2005 tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, gewijzigd door het Besluit van de Vlaamse Regering van 20.03.2009. 3 Besluit van de Waalse Regering van 17.04.2008 tot vaststelling van de berekeningswijze en vereisten, de goedkeuringen en de van toepassing zijnde sancties inzake energieprestatie en binnenklimaat van gebouwen.

Vergelijking tussen de door de Wet opgelegde maximale energieprestatie (E) bij het indienen van de bouwof renovatievergunning en de energieprestatie van de gerealiseerde of in voorbereiding zijnde projecten

Onlangs gerealiseerde projecten	Opgemeten E	Maximaal toegelaten E
Kantoren
Avenue Building	75	100
City Link	74 en 761	100
London Tower	74	100
(kantoorgedeelte)
West-End	69	100

Lopende of toekomstige projecten	Beoogde E	Maximaal toegelaten E
Kantoren
Livingstone 12	60	90
Wetenschap 15-173	60	90
Tervuren 270-272	75 tot 90	Niet van toepassing4
Servicefl ats
Weverbos	57 tot 675	80
Publiek-Private
Samenwerking
Politiecommissariaat van Dendermonde6	<35	100

Voor alle ontwikkelingsprojecten die door Cofi nimmo sinds de invoering van de wetgeving werden gerealiseerd of opgestart, of waarop ze toezicht hield, worden deze voorschriften nageleefd of overtroffen teneinde vooruit te lopen op de latere evolutie ter zake. Indien de projecten worden gerealiseerd onder de verantwoordelijkheid van een promotor of de huurder, wordt deze door Cofi nimmo hieromtrent geadviseerd en gesensibiliseerd.

Voor de bestaande gebouwen voorziet de Europese Richtlijn de invoering van een EPB-certifi caat met een prestatiecoëffi ciënt voor elk gebouw. Deze Europese Richtlijn zal vertaald worden in de wetgeving van de Belgische Gewesten. Om vooruit te lopen op deze toekomstige wetgeving maakte Cofi nimmo een eerste selectie van bestaande kantoorgebouwen waarvoor een energiebalans zal worden opgemaakt. Het gaat om de gebouwen Kunst 19H, Wet 57 en Troon 98.

Voor de zorg- en gezondheidssector waarin Cofi nimmo zeer actief is, worden enkel de servicefl ats onderworpen aan de E-peil vereiste, meer bepaald het niveau dat van toepassing is voor residentieel vastgoed (zie vorige pagina). De rusthuizen, en in het bijzonder nieuwbouw en uitbreidingen, moeten daarentegen wel voldoen aan een globaal thermisch isolatieniveau (K-peil) dat de thermische kwaliteit van het gebouw aangeeft. Het wettelijk maximum, dat eveneens gereglementeerd is door de Europese Richtlijn 2002/91/EG en voor elk type gebouw van toepassing is, bedraagt 45. Ook voor deze coëffi ciënt ijvert Cofi nimmo er voor om de wettelijke verplichtingen te overtreffen.

Voor het rusthuis Weverbos in Gentbrugge is een K-isolatieniveau van slechts 25 voorzien.

Renovatie Tervuren 270-272

• Isolatie van de koude bruggen
• aanlegging van een groen dak

E-peil van het gebouw vóór vs. na renovatie -75%

¹ City Link is een complex van 4 gebouwen; 2 hebben een E-peil van 74, de overige 2 hebben een niveau van 76. 2 Zie eveneens pagina 29. 3 Zie eveneens pagina 28. 4 Deze renovatie wordt niet beschouwd als een zware renovatie die onder de Europese Richtlijn 2002/91/EG valt. 5 Afhankelijk van hun ligging. 6 Zie eveneens pagina 43.

85

De gemeenschappelijke ruimtes van het patrimonium zijn voorzien van 100% groene energie.

Een actief beleid ter vermindering van de CO2-uitstoot: groene daken en groene energie

Groene daken

Meerdere gebouwen van het patrimonium zijn uitgerust met een (volledige of gedeeltelijke) plantaardige dakbedekking. Het gaat om de kantoorgebouwen City Link in Antwerpen, Maire 19 in Doornik en Tervuren 270-272 in Brussel, evenals de Brandweerkazerne van de Stad Antwerpen en het HEKLA Politiecommissariaat (Regio Antwerpen). In de rusthuizensector worden dergelijke ecologische daken eveneens overwogen. Dat is bijvoorbeeld het geval voor de woonzorgcentra Damiaan in Tremelo, Zonneweelde in Keerbergen en binnenkort ook L'Orchidée in Itter. Deze beplante daken bieden talrijke voordelen, nl. minder waterhinder en vervuiling, een uitstekende isolatie, een betere geluidsdemping en een langere levensduur. Via fotosynthese absorberen ze niet te verwaarlozen hoeveelheden CO2.

Groene energie

Cofi nimmo liet thermische en fotovoltaïsche zonnepanelen plaatsen op bepaalde daken van haar gebouwen. Ze vangen de zonnestralen op en zetten ze om in bruikbare energie voor de productie van sanitair warm water (thermische zonnepanelen) of elektriciteit (fotovoltaïsche zonnepanelen). Dit is o.a. het geval voor de Brandweerkazerne in Antwerpen en de maatschappelijke zetel van Cofi nimmo maar ook voor de rusthuizen Damiaan in Tremelo, Les Trois Couronnes in Esneux, Lucie Lambert in Buizingen en Zonnewende in Aartselaar.

Na een aanbestedingsprocedure ondertekende Cofi nimmo in 2010 ook een contract voor de levering van groene energie (met andere woorden energie die verkregen wordt via hernieuwbare energiebronnen zoals windturbines, biomassa, warmtekracht, waterkracht, …) met een nieuwe Belgische leverancier. Dit contract heeft betrekking op alle gemeenschappelijke ruimtes van de gebouwen die de onderneming beheert. Dankzij deze verandering van onderaannemer geniet Cofi nimmo eveneens van betere fi nanciële voorwaarden die ze integraal overmaakt aan haar klanten. Teneinde haar huurders aan te moedigen om ook voor hun private ruimtes voor groene energie te kiezen, startte de onderneming in samenwerking met de gekozen energieleverancier met een sensibiliseringscampagne (zie pagina 90).

Ter herinnering: Cofi nimmo koos al in 2007 voor groene energie. Dit levert een besparing op van zowat 15 000 ton CO2/jaar, hetzij het equivalent van de productie van 8 windturbines met een gemiddeld vermogen.

Resultaten BREEAM In-Use certifi cering

	Rating Gebouw	Rating Vastgoedbeheer
Avenue Building, London Tower	Good	Good
City Link	Pass	Good
West-End	Pass	Good
Woluwe 58	Pass	Good

Het Milieumanagementsysteem van verschillende kantorengebouwen is erkend volgens de ISO 14001:2004 norm.

In 2010 bedroeg het gemiddeld jaarlijks elektriciteitsverbruik in de gebouwen 123 kWh/m² en het gasverbruik, dat hoofdzakelijk bestemd was voor het verwarmen van de gebouwen 109 kWh/ m² (zie pagina 81). Cofi nimmo streeft ernaar om dit verbruik jaar na jaar te verminderen, binnen de beperkingen van de veranderende weersomstandigheden. Ze doet dit via een steeds gerichter energiebeheer, het constant streven naar een betere energie-effi ciëntie van haar patrimonium en acties om klanten voor een rationeel energiegebruik ontvankelijk te maken.

Milieucertifi caat: naast een commercieel streefdoel ook een stimulans voor continue verbetering

Met het bekomen van een milieucertifi caat streeft Cofi nimmo een dubbel doel na: enerzijds het verbeteren van de commerciële concurrentiekracht van haar gebouwen en anderzijds het continu verbeteren van de milieuprestaties van het patrimonium.

BREEAM

Ter erkenning voor haar inspanningen, diende Cofi nimmo voor 4 kantoorgebouwen een aanvraag tot een 'BREEAM In-Use' certifi caat in. Het gaat om de gebouwen Avenue Building met het kantoorgedeelte van de aangrenzende London Tower, City Link, West-End en Woluwe 58 (de maatschappelijke zetel van Cofi nimmo). BREEAM In-Use is een subprogramma van BREEAM1 dat kostenbesparende procedures en procedures voor het verbeteren van de milieuprestatie van bestaande gebouwen certifi ceert. De geanalyseerde vakgebieden zijn veelomvattend: Energie, Water, Materialen, Transport, Afval, Vervuiling, Gezondheid en Welzijn, Beheer, Terrein en Ecologie. Aan het einde van het certifi ceringsproces krijgen het gebouw en het vastgoedbeheer ervan een notering (Acceptable/ Aanvaardbaar, Pass/Matig, Good/Goed, Very Good/Zeer Goed, Excellent/Uitstekend en Outstanding/Uitmuntend).

Het 'BREEAM In-Use' certifi caat is 3 jaar geldig, tenzij het gebouw belangrijke wijzigingen ondergaat.

ISO 14001:2004

In 2008 is het Milieumanagementsysteem (MMS) van 3 kantoren (Montoyer 40, Vorst 36 en Woluwe 58) erkend volgens de ISO 14001:2004² norm. Deze 3 gebouwen vormen een representatief staal van het globale kantorenpatrimonium van de onderneming, nl. kwalitatieve gebouwen met meerdere huurders en van verschillende leeftijden. Het certifi caat bevestigt zodoende de gedegenheid van het algemene milieubeleid dat in de onderneming wordt gevoerd. Het wordt vertaald in haalbare en meetbare milieudoelstellingen dankzij specifi eke prestatie-indicatoren. Cofi nimmo zal in 2011 een aanvraag voor een MMS-certifi caat voor haar globale kantorenportefeuille indienen.

1 BREEAM (wat betekent 'BRE Environmental Assessment Method' of de methode ter evaluatie van de milieuprestatie van de gebouwen die door BRE, de Britse Building Research Establishment, werd ontwikkeld) is de referentienorm voor duurzaam bouwen m.a.w. mits zuinige benutting van natuurlijke bronnen (www.breeam.org). 2 ISO 14001:2004 bepaalt de vereisten voor een milieumanagementsysteem waarmee een organisatie een beleid en doelstellingen kan uitwerken en invoeren die rekening houden met de wettelijke en andere geldende vereisten, en andere belangrijke milieuaspecten.

Beheer van de maatschappelijke zetel Koolstofbalans: een kritische kijk op de mobiliteit binnen

op dit vlak werden genomen (zie verder).

de onderneming In opdracht van Cofi nimmo stelde een externe gespecialiseerde onderneming een koolstofbalans van haar maatschappelijke zetel volgens de ADEME¹ methode op. Deze studie toonde dat de koolstofbalans van Cofi nimmo inzake het energieverbruik in vergelijking met de Brusselse statistieken maar de helft bedraagt. Dit resultaat werd bekomen dankzij het gebruik van groene energie (zie hoger). Gelijkaardige positieve vergelijkende resultaten werden voor

de afvalverwerking opgetekend dankzij de maatregelen die

Er bleek eveneens dat het vervoer van de werknemers van en naar het werk een kernelement in de globale koolstofbalans van de onderneming is en 72% van het totaal vertegenwoordigt. Dit is een gangbaar percentage voor een bedrijf als Cofi nimmo, maar het biedt echter ruimte voor verbetering. Daarom werd een uitgekiend en meetbaar actieplan opgesteld. Op heden omvat het:

• een Car Policy met een plafond voor de toelaatbare CO2-uitstoot per categorie leasingvoertuigen. Deze maatregelen zullen hun CO2-uitstoot met minstens 7% verlagen;
• het verlengen van de leasingcontracten van 4 naar 5 jaar sinds 2009, waardoor de huurkosten van het wagenpark sindsdien met 10% konden worden verlaagd (bij ongewijzigde samenstelling);
• het ter beschikking stellen aan het personeel van minder milieubelastende alternatieve vervoermiddelen zoals scooters en fi etsen, voor hun professionele verplaatsingen.

In 2011 zullen nog andere mogelijke maatregelen ter verbetering van de mobiliteitsgewoontes binnen de onderneming onderzocht worden.

¹ Het gaat om een boekingsmethode van de uitstoot van broeikasgassen als rechtstreeks of onrechtstreeks gevolg van de activiteit van de onderneming, die werd uitgewerkt door het Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie, een Franse openbare instelling van industriële en commerciële aard die o.a. onder de Ministeries van Ecologie en Duurzame Ontwikkeling valt (www.ademe.fr).

Afvalbeheer: een beter milieu in een handomdraai

Cofi nimmo moedigt haar personeel aan om afval te sorteren. Daarvoor plaatst ze selectieve afvalcontainers en biedt ze aangepaste oplossingen voor het ophalen van afval aan. In 2010 werden in de maatschappelijke zetel van de onderneming collectieve containers geplaatst om haar medewerkers nog nauwer te betrekken bij het collectief sorteren. Dankzij deze maatregelen bedraagt de verhouding karton-papier/ander afval van de onderneming 63/37%, waarmee ze dicht in de buurt van de algemeen aanbevolen verhouding komt (75/25%)¹ .

Cofi nimmo nam deel aan de Europese Week van de Afvalvermindering die werd gesteund door het LIFE+ programma van de Europese Commissie. Met deze week wenste de Europese Commissie duurzame acties voor het verminderen en voorkomen van afval in heel Europa te promoten en offi cieel te erkennen. De actie van Cofi nimmo was van tweeërlei aard: (i) lanceren van een sensibiliseringscampagne voor het verminderen van afval bij haar talrijke huurders/partners en hen aanmoedigen om deel te nemen aan de Europese Week en (ii) haar eigen personeel aansporen om drank in blikjes of plastic fl essen en het aantal drukwerken aanzienlijk te beperken tijdens deze Week. Binnen Cofi nimmo werden zeer bemoedigende resultaten geboekt: de hoeveelheid geprint papier en drank in milieuonvriendelijke verpakking daalde met respectievelijk 15% en 80% tegenover het gebruikelijk wekelijks gemiddelde. Cofi nimmo nam de beslissing om deze acties te verlengen door haar personeel op meer regelmatige basis gezondere drank en snacks en in milieuvriendelijkere verpakkingen aan te bieden en haar interne printprocedures te herzien (zie verder).

Papierbeheer: technologie en recyclage voor het behoud van de bomen

Cofi nimmo besteedt bijzondere aandacht aan het optimaal beheren en archiveren van haar diverse werkdocumenten. Daarvoor wordt sinds 2004 gebruik gemaakt van een speciaal computerprogramma voor elektronisch documentenbeheer dat de verschillende gegevens en documenten binnen de onderneming digitaliseert, ordent en indexeert zodat het papiervolume hiervan aanzienlijk kan worden verlaagd. Thans telt deze gegevensbank 70 000 documenten, hetzij 735 000 pagina's. In 2010 implementeerde Cofi nimmo een nieuwe software die de digitale documentencirculatie verder zal bevorderen. De nadruk werd gelegd op de gebruiksvriendelijkheid van het programma zodat dit kan uitgroeien tot een dagelijkse werktool voor alle personeelsleden. Voortaan zullen alle types documenten die in papiervorm worden ontvangen in het systeem worden gevoerd door scanning. De documenten in elektronisch formaat (bestanden en e-mails) kunnen hierin eveneens gemakkelijk worden ingevoerd om van het elektronisch documentenbeheer een centralisatietool van alle belangrijke gegevens te maken.

De invoering van een dergelijke werkwijze zou niet enkel een invloed hebben op het papierverbruik, maar tevens de doeltreffendheid van het proces verhogen.

het FSC keurmerk en/of

Het aantal gedrukte exemplaren van de Jaarlijkse Financiële Verslagen is sinds 2005 met 70% gedaald.

om een nog vlottere toegang tot de informatie te bewerkstelligen en de initiatieven inzake deugdelijk bestuur en maatschappelijke verantwoordelijkheid in de verf te zetten. Eveneens vanuit een streven om minder papier te gebruiken, is dubbelzijdig printen op de computers van alle medewerkers een standaardinstelling. Daarnaast moedigt Cofi nimmo het gebruik van printers met een grote capaciteit aan, wat bovendien besparingen op de werkingskosten oplevert.

In 2005 startte Cofi nimmo met een sensibiliseringscampagne ten aanzien van haar aandeelhouders en beleggers om hen voor te stellen de offi ciële documenten, zoals de

documentatie voor Algemene Vergaderingen en de Jaarlijkse en Halfjaarlijkse Financiële Verslagen, niet langer in een papieren versie maar digitaal over te maken. Dankzij deze campagne is hun aantal gedrukte exemplaren sindsdien met respectievelijk 50% en 70% gedaald. In 2010 hernieuwde Cofi nimmo overigens haar internetsite (www.cofi nimmo.com)

De onderneming werkt bovendien samen met een gespecialiseerde fi rma voor de recyclage van haar te vernietigen documenten.

Cofi nimmo kijkt er ook op toe dat interne drukwerken op gerecycleerd papier met het FSC keurmerk (Forest Stewardship Council) gebeuren. Deze standaard geldt als een garantie voor de gebruikers dat het papier afkomstig is van duurzaam beheerde bossen. Voor externe drukwerken, staat Cofi nimmo er eveneens op dat dit soort papier gebruikt wordt.

Dagelijkse handelingen: alle beetjes helpen

De onderneming is er ten stelligste van overtuigd dat een gedegen milieubeleid tot in de kleinste dagelijkse handelingen moet doordringen. Ze beperkt zich niet tot grootschalige initiatieven om haar ecologische inspanningen te bewerkstelligen. Bij elke actie die ze onderneemt, heeft Cofi nimmo een groene benadering. Zo ontwikkelde ze CD/ DVD-hoezen uit ecologisch karton, huurt ze een corporate hybridewagen, stelt ze BEBAT¹ containers ter beschikking voor gerecycleerde batterijen, recycleert ze printertoners, biedt ze ecologische carwash-oplossingen (i.e. met droge en biologisch afbreekbare producten) aan, dooft ze de lichten in de drankenautomaten, voerde ze 'Green Fridays' in (m.a.w. liftloze vrijdagen), enz.

Promoten van best practices ten aanzien van de huurders betreffende:

1 123 ton gesorteerd afval werd opgehaald waarvan 453 ton papier/karton, 649 ton klasse II¹ afval, 17 ton PMD en 4 ton glas.

Samen met huurders en partners werken aan een groene toekomst

Cofi nimmo is zich ervan bewust dat een effectief groen patrimonium niet mogelijk is zonder de actieve medewerking van alle gebruikers. Ze wenst daarom een stap verder te gaan dan haar eigen milieuverantwoordelijkheid. De onderneming betrekt haar huurders, exploitanten en partners nauw bij haar ecologische aanpak en maakt ze er voor ontvankelijk om net zoals zij verantwoordelijke ecologische praktijken te hanteren. Alleen hierdoor kan een globale ecologische beweging worden ingezet.

Huurders: een gemeenschappelijk milieuactieplan

Tegenover haar talrijke klanten neemt Cofi nimmo ook een rol van milieuadviseur op zich. Al jarenlang informeert ze haar huurders van haar beslissingen die een gunstige milieu-impact hebben op de gemeenschappelijke ruimtes die door Cofi nimmo worden beheerd. Ook lanceert ze sensibiliseringscampagnes om hen aan te moedigen om deze ecologische modus operandi eveneens naar hun eigen private ruimtes uit te breiden. Het gaat met name om proactieve adviezen die gemakkelijk realiseerbaar zijn en betrekking hebben op het beperken van hun water- en energiegebruik, het sorteren en verminderen van hun afval, het optimaliseren van de verlichting, de luchtkwaliteit en de schoonmaak van hun gehuurde ruimtes, het gebruik van ecologische materialen en producten, de mobiliteit, het geluidsbeheer, enz. Daarnaast stuurt de onderneming regelmatig nieuwsbrieven waarin verschillende actuele thema's aan bod komen zoals de Europese Week van de Afvalvermindering (zie eerder), groene energie, de verhuur van kerstbomen met 100% natuurlijke versiering, enz. Dit gebeurt altijd vanuit een streven om haar klanten aan te moedigen om ecologische stappen te ondernemen.

In 2010 verbeterde Cofi nimmo de infrastructuur voor het sorteren van afval. Er werden maar liefst 82 halfondergrondse afvalcontainers voor een dertigtal gebouwen geplaatst. Dankzij het groot laadvermogen van deze containers moet het afval minder vaak worden opgehaald en kon dus het transport voor de afvalverwerking en bijgevolg de CO2-uitstoot worden ingeperkt.

Het belang dat Cofi nimmo hecht aan de mobiliteitsproblematiek (zie eerder) blijft niet beperkt tot de maatschappelijke zetel. Omdat ze bekommerd is om de goede toegankelijkheid van haar gebouwen en de mobiliteit van haar huurders, neemt ze als partner deel aan het 'MY MOVE' initiatief (www.mymove.eu) van D'Ieteren Auto. Via dit project test D'Ieteren een systeem voor het 'intelligent delen' van elektrische fi etsen, elektrische wagens en wagens met een lage CO2-uitstoot. Het aanbod richt zich meer bepaald tot ondernemingen die gevestigd zijn in business parks of in bedrijfsgebouwen met meerdere huurders. Met deze samenwerking tussen D'Ieteren en Cofi nimmo willen beide ondernemingen dit systeem bij deze klanten testen. Zo zal Cofi nimmo in 2011 in haar kantoorgebouw Omega Court voor het eerst de 'MY MOVE' service invoeren en begeleiden.

¹ Restafval: bestaat uit huisvuil, grofvuil en gemeentevuil (inclusief sorteerresidu van PMDafval) dat niet selectief wordt ingezameld en afgevoerd wordt voor stockering klasse II of voor verbranding.

Ter bevordering van de stadsmobiliteit verleent de onderneming eveneens voorrang aan het verwerven van gebouwen die in de buurt van het openbaar vervoer liggen. Hiermee kan ze haar huurders een werk- of leefkader aanbieden dat gemakkelijk bereikbaar is met alternatieve vervoersmiddelen en zo dus onrechtstreeks de CO2-uitstoot beperken.

Elke potentiële huurder wordt eveneens ingelicht over de ecologische acties die Cofi nimmo voert. In de commerciële documentatie over haar gebouwen, verschaft de onderneming alle nuttige informatie over het voorgestelde gebouw. Ze neemt hierin eveneens een overzicht op van de bereikbaarheid met de beschikbare vervoersmiddelen. Voor nieuwbouw projecten wordt het energiepeil (E) vermeld. Dat geldt eveneens voor gebouwen met een milieucertifi caat.

Onderaannemers: milieugerichte benadering vanaf het prille begin

Alle partners die betrokken zijn bij de ontwikkeling van het patrimonium van Cofi nimmo (promotoren, architecten, ingenieurs, consultants, …) worden verzocht om vanaf het ontwerp van het project bijzondere aandacht te besteden aan het milieuaspect.

Cofi nimmo verwacht van haar onderaannemers dat ze op een verantwoordelijke en duurzame wijze werken en milieuvriendelijke materialen gebruiken. Dit zal in de toekomst een selectiecriterium vormen bij aanbestedingen en in een aparte clausule in alle samenwerkingscontracten worden vermeld. Zo vraagt de onderneming hen bijvoorbeeld om reinigingsproducten met een minimale milieu-impact te gebruiken.

Cofi nimmo legt elke tussenkomende partij in bouwen renovatiewerken op dat ze alle wettelijke, milieuen veiligheidsverplichtingen en verplichtingen inzake arbeidsvoorwaarden strikt naleeft.

Bij haar bouw- en renovatieprojecten spoort ze elke tussenkomende bouwpartner aan om deel te nemen aan een recuperatie- en recyclageprogramma voor het materiaal dat tijdens de werken wordt verwijderd.

PERSONEEL

Cofi nimmo wenst de professionele en persoonlijke ontplooiing van haar medewerkers aan te moedigen door hen een aantrekkelijke functie-inhoud en een motiverende werkomgeving aan te bieden en door bij te dragen aan de verdere ontwikkeling van hun talenten. Ze hecht bovendien veel belang aan het bevorderen van diversiteit en gelijkheid van kansen onder haar personeel.

De medewerkers worden nauw betrokken bij de concrete toepassing van de ondernemingsvisie over maatschappelijke verantwoordelijkheid. Cofi nimmo is van oordeel dat de 4 krachtlijnen (Milieu, Personeel, Gemeenschappen, Waarden) onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en verwacht dat haar medewerkers zich daar individueel en solidair achter scharen.

Personeelsbestand

Op 31.12.2010 telde Cofi nimmo 111 medewerkers (leeftijdsmediaan 37 jaar), waarvan 60% een universitair en 21% een postuniversitair diploma heeft. Zowat 56% van de medewerkers staat in voor het klanten- en patrimoniumbeheer, de overige hebben ondersteunende functies. Vrouwen vertegenwoordigen 67%, mannen 33%. In 2010 werden 6 personen aangeworven en hebben slechts 3 personen de onderneming verlaten. Het absenteïsme blijft laag op 2% van het totaal aantal gewerkte dagen.

Diversiteit

Eind 2007 voerde Cofi nimmo een 2-jaren Diversiteitsplan in dat bedoeld is om elke discriminatie inzake leeftijd, geslacht en herkomst te voorkomen. Cofi nimmo was trouwens één van de 4 eerste ondernemingen die voor haar plan 2007-2009 het 'Diversiteitslabel' van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ontving. Dit plan kan beschouwd worden als een eerste fase in de inspanningen en het streven van de onderneming om geen enkele bevolkingsgroep binnen de onderneming uit te sluiten. Sindsdien kijkt ze erop toe dat alle inspanningen op dat vlak worden geconsolideerd.

Met dit doel voor ogen ondertekende ze begin van het jaar een overeenkomst over een zogenaamd Consolidatieplan op basis van de Ordonnantie betreffende de strijd tegen discriminatie die op 04.09.2008 werd goedgekeurd en het Besluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 07.05.2009. Deze 2 teksten bieden Brusselse ondernemingen een kader waarin ze hun engagement inzake diversiteit concreet kunnen toepassen, zowel door middel van de invoering van een Consolidatieplan als via de aanvraag voor een Diversiteitslabel.

Het plan van Cofi nimmo werd goedgekeurd op 23.02.2010. Hiermee verbindt de onderneming zich ertoe om haar initiatieven ter zake te intensiveren, wat zich op verschillende niveaus vertaalt:

• aanwerving, via een intensievere wisselwerking in het bijzonder met jongeren;
• personeelsbeheer, via een breder coachingen opleidingsaanbod inzake stressbeheer;
• externe positionering van de onderneming, via de voortzetting van de networkingacties en getuigenissen over de diversiteitproblematiek.

Bezoldiging

Voor haar bezoldiging gebruikt Cofi nimmo gelijkaardige functies in de markt als referentie. Het loonpakket wordt voor elke werknemer bepaald op basis van identieke criteria, rekening houdend met een objectieve functie-indeling. Het bestaat onder andere uit een voorzorgsplan, een winstdeelnameplan en sinds 2009 een niet-weerkerende bonus die aan het ondernemingsresultaat gekoppeld is. In 2010 bedroeg het winstdeelnameplan € 328 544. De leden van het Directiecomité en het management van de Groep genieten van een aandelenoptieplan om hen te betrekken bij de resultaten van de Groep. In 2010 werden in totaal 5 740 aandelenopties toegekend die een reële waarde van € 255 430 vertegenwoordigen (zie Bijlage 46 pagina 164).

Ontplooiing van talenten

Ondanks de grote economische onzekerheid handhaafde Cofi nimmo in 2010 haar inspanningen voor het ontplooien van talenten. Ze is zich er meer dan ooit van bewust dat haar menselijk kapitaal een belangrijke troef is die het verschil met andere ondernemingen uit dezelfde sector kan maken. Als houder van het 'Investor in People' label stelt Cofi nimmo de, naar haar mening, onontbeerlijke ontplooiing van kennis al 5 jaar op de voorgrond.

Het HR-departement stelt samen met de lijnmanagers en de medewerkers een individueel ontplooiingsplan op dat zowel talen, informatie- en communicatietechnologieën, technische materie als soft skills (communicatie, spreken in het openbaar, confl ictenbeheer, ….) omvat.

Er wordt bijzondere aandacht besteed aan het 'coach' facet van de managers. Deze laatsten volgen elk jaar opleidingen hieromtrent. Met de vaardigheden die ze daarbij verwerven, kunnen ze beter inspelen op de behoeften en verwachtingen van hun medewerkers die zich altijd verder wensen te ontplooien.

Analoog met de klassieke opleidingen stelt de onderneming haar medewerkers ook voor om lange termijn postuniversitaire opleidingen, zowel in België en uitzonderlijk ook in het buitenland, te volgen.

In 2010 volgde meer dan 80% van het personeel één of meerdere opleidingen die in totaal 2 600 uren en een budget vertegenwoordigen dat overeenkomt met bijna 1,7% van de bruto loonmassa. De opleidingen zijn evenwichtig gespreid over alle medewerkers (mannen/vrouwen, jonge/oudere medewerkers, ...). Op een totaal van 386 door de werknemers gevolgde opleidingsdagen waren er 64 gewijd aan maatschappelijke verantwoordelijkheid, diversiteit, milieu, energieprestatie van gebouwen en duurzame ontwikkeling.

Cofi nimmo kreeg van het Belgian José Manuel Barroso, Voorzitter

Personeelsbestand per leeftijdsgroep (in %)

Anciënniteit (in %)

Welzijn en Tevredenheid

Cofi nimmo doet regelmatig onderzoek naar de tevredenheid van haar medewerkers en brengt waar mogelijk de nodige verbeteringen aan. Met de steun van Euro-Vote organiseerde ze in 2010 een tevredenheidsenquête (deelnameniveau van 90%) met als belangrijkste thema's: geloofwaardigheid van het management, respect, gelijkheid, trots om in de onderneming te werken en solidariteit.

Hieruit bleek dat 96% van de deelnemers beweerde blij te zijn voor Cofi nimmo te werken, dat ze trots zijn op hun verwezenlijkingen en tevreden met de erkenning die ze voor hun persoonlijke bijdrage krijgen. Andere positieve punten die uit deze enquête naar voren kwamen, waren de dialoog met de hiërarchie, de toegekende verantwoordelijkheid en autonomie, de permanente opleidingsmogelijkheden en de gelijkheid van kansen.

Cofi nimmo koos Euro-Vote om haar in dit initiatief te begeleiden daar ze 'opinies omzet in giften' en zo fi nanciële steun aan humanitaire projecten verleent. Dankzij de hoge deelname (90% van de werknemers) konden 4 verenigingen worden gesteund: Handicap International (aankoop van protheses), Helvetas (waterbehandeling), Planeet in Nood (aanplanten van bomen) en Alter Eco (onderwijs voor kinderen).

Nationaliteit van de medewerkers (in %)

uurrooster (deeltijds): 23%

(uitzendkrachten): 3%

80% volgde een opleiding

tevredenheidsenquête: 90%

prestatie: 100%

Mannen/Vrouwen (totaal personeel) (in %)

Mannen/Vrouwen (Management) (in %)

Mannen/Vrouwen (Directiecomité) (in %)

Waardering van de prestaties

Cofi nimmo wenst de verwachtingen van haar medewerkers te kennen en vraagt aan haar managers om jaarlijks (minstens) 2 formele gesprekken te hebben.

Tijdens het jaarlijks evaluatiegesprek aan het einde van het jaar worden de diverse algemene en specifi eke vaardigheden en de mate waarin de medewerker de waarden van de groep respecteert (na zelfevaluatie van de medewerker) besproken. Dat is tevens het moment waarop de manager, in samenspraak met zijn medewerker, de doelstellingen voor het volgend jaar en de middelen om deze te realiseren (opleiding, materiaal, ondersteuning, coaching, …) bepaalt. Deze doelstellingen worden afgesteld op de corporate doelstellingen die de Raad van Bestuur heeft vastgelegd.

Interne communicatie van het management

Het management communiceert op regelmatige, transparante, proactieve en dynamische wijze met al haar teams. Het waakt erover dat de volgende aspecten hierin worden vertaald:

• de strategie van de Groep en de declinatie ervan op alle niveaus en de individuele doelstellingen;
• de jaar- en halfjaarresultaten en de vooruitzichten voor de volgende jaren;
• belangrijke overnames en verkopen.

Voor deze communicatie wordt de voorkeur gegeven aan dialoog en ontmoetingen. Er worden echter eveneens tools zoals het intranet en een intern videocircuit gebruikt. Het intranet is een communicatiemiddel waarop elk team of elke activiteitstak documenten kan plaatsen zodat iedereen in real time over alle informatie beschikt die essentieel is om de onderneming en haar activiteiten te begrijpen.

De onderneming spoort haar medewerkers aan om informatie tussen de verschillende entiteiten van de onderneming te delen. Deze interactiviteit tussen de verschillende departementen kadert in het streven om een echte teamgeest, één van de 3 ondernemingswaarden, te ontwikkelen.

GEMEENSCHAPPEN

De activiteit van Cofi nimmo beperkt zich niet tot het ter beschikking stellen van kwalitatieve woon- en werkruimten voor de huurders of tot het nastreven van louter fi nanciële of rendabiliteitsdoelstellingen. Ze wordt bezield door talrijke externe relaties die de onderneming de mogelijkheid bieden om in de beste omstandigheden te evolueren en te groeien.

De gebouwen van Cofi nimmo worden leven ingeblazen dankzij de talrijke en gevarieerde huurders. De onderneming heeft zich tot plicht gesteld om continu aandacht te hebben voor hun bekommernissen en te hunner beschikking te staan.

Binnen de vastgoedmarkt waarin de onderneming actief is, wenst ze een gemeenschappelijke beweging tot stand te brengen, meer bepaald op het vlak van het promoten en beschermen van de vastgoedsector in zijn geheel.

Haar belangrijkste doel tegenover haar beleggers is het vertrouwen dat ze als belanghebbende partij in de onderneming stellen, te beschermen en op een correcte, gedegen en regelmatige wijze te vergoeden.

Haar zorgvuldig geselecteerde externe partners zijn nauw betrokken bij de visie van de onderneming, zodat ze samen een gedragslijn kunnen uitstippelen die gebaseerd is op respect, professionalisme en ethiek.

• BEL20
• Euronext 150
• MSCI
• EPRA Europe
• GPR250

Cofi nimmo besteedt bijzondere zorg aan de werkrelaties met haar verschillende partners en wenst een reële bijdrage te leveren aan elk sectorgebonden, economisch of gemeenschapsinitiatief.

Stedelijke verantwoordelijkheid

Via haar investeringen wenst de onderneming mee te werken aan de ontwikkeling van de steden waar ze aanwezig is. Ze biedt hierdoor sommige wijken de kans om zich opnieuw te ontplooien en bevordert zo een stedelijke en sociale opwaardering. Ze waakt er eveneens over dat ze een positief beeld van vastgoed in het algemeen en van haar investeringen in het bijzonder verspreidt.

Economische promotie

Brussel, de hoofdstad van Europa, is het eerste aanhechtingspunt voor Cofi nimmo. De vennootschap wenst actief deel te nemen aan de promotie en de ontwikkeling van België en haar Gewesten. Tijdens haar road shows en andere presentaties in het buitenland streeft ze er continu naar om investeringen en vestigingen in België bij investeerders te promoten. Als lid van plaatselijke en nationale kamers van koophandel (BECI - Brussels Entreprises Commerce and Industry, VOKA - Vlaams Netwerk van Ondernemingen) en think-tanks zoals Aula Magna wenst ze mee te werken aan het promoten van de economische groei en de sociale bescherming op lange termijn op nationaal en regionaal niveau. Ze is eveneens actief in Business & Society Belgium, een netwerk en bron van inspiratie voor ondernemingen en verenigingen van ondernemingen die maatschappelijke verantwoordelijkheid in hun beheer en hun activiteiten wensen op te nemen.

Marktpositie

Cofi nimmo is een drijvende kracht in elke denkoefening over stedelijke en vastgoedontwikkeling in haar markten. Ze is meer bepaald lid van het Antwerp Headquarters, de European Public Real Estate Association (EPRA), het Fonds Europese Wijk, de International Facility Management Association (IFMA), de Real Estate Society (RES), de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) en de Urban Land Institute (ULI). Ze werkte mee aan de invoering van de Investment Property Database (IPD) in België en sponsort de Club Bruocsella (club van mecenaatondernemingen die werd gecreëerd door de Stichting Promethea) die tot doel heeft culturele, sociale of bouwkundige projecten te ondersteunen die het stedelijk milieu in het Brussels Gewest aanbelangen. Daarnaast verleent ze ook fi nanciële steun aan de VZW Conservamus, een vereniging die de renovatie van het vastgoedcomplex van het Koninklijk Conservatorium van Brussel ter harte neemt.

Haar aanwezigheid in belangrijke beursindexen (BEL20, Euronext 150, MSCI, EPRA Europe en GPR250) weerspiegelt de erkenning van haar positie op nationaal en internationaal niveau.

97

Financiële verantwoordelijkheid

Het voortbestaan van Cofi nimmo wordt ondersteund door haar langlopende huurcontracten met toonaangevende partners die haar het perspectief bieden om een lange termijnstrategie te hanteren en een grote stabiliteit verlenen. De diversifi catie van haar patrimonium heeft een gunstige invloed op haar risicoprofi el en huurinkomsten. De vennootschap ziet constant toe op haar fi nancieel evenwicht en haar toekomstige groei.

De rendabiliteit biedt de onderneming de ruimte om haar verantwoordelijkheden op te nemen en haar activiteit voort te zetten. Ze is zowel een maatstaf voor haar economische doeltreffendheid als voor het creëren van waarde.

Elke investering moet niet alleen beantwoorden aan de criteria van haar klanten, maar moet de onderneming ook de mogelijkheid bieden om haar verplichtingen tegenover haar kredietverstrekkers en aandeelhouders na te komen.

Verantwoordelijkheid tegenover haar huurders

Cofi nimmo moet aan klantenbinding doen via een aanbod van kwaliteitsproducten en diensten op het vlak van prijs, kwaliteit, veiligheid en milieu-impact die werden ontwikkeld dankzij de vereiste technologische, commerciële en milieudeskundigheid.

Ze biedt kwalitatieve woon- en werkruimten aan die aangepast zijn aan de activiteiten en de behoeften van de huurders. Ze kan de overheid en de burgers kwaliteitsgebouwen aanbieden die voor een zeer specifi ek gebruik bestemd zijn. Via haar investeringen in rusthuizen wenst ze enerzijds tegemoet te komen aan de stijgende demografi sche behoeften door ouderen veiligheid en comfort te bieden, en anderzijds de exploitanten te begeleiden door het vastgoedbeheer van hun gebouwen te vergemakkelijken.

Verantwoordelijkheid tegenover de beleggers

De onderneming moet de belegging van haar aandeelhouders beschermen om de waardecreatie en de return van hun belegging te maximaliseren.

Gezien de plaats die ze op de markt bekleedt als onderneming die een beroep doet op het openbaar spaarwezen, hanteert Cofi nimmo een transparant communicatiebeleid en waakt ze over het behoud van haar goede reputatie.

Daarvoor stelt ze communicatieplannen op en organiseert ze road shows met particuliere en institutionele beleggers en is ze regelmatig aanwezig op beleggerssalons. Deze contacten zijn ideale gelegenheden om met hen in dialoog te treden, hun vragen te beantwoorden en kennis te nemen van het imago van Cofi nimmo bij het grote publiek.

Stakeholders van Cofi nimmo

• Aandeelhouders/Beleggers

Cofi nimmo besteedde 10% van haar communicatiebudget aan de fi nanciële ondersteuning van sociale projecten en welzijnswerk.

Alle maaltijden die de medewerkers tijdens de operatie Thermos hebben uitgedeeld, zijn thuis bereide maaltijden.

Relaties met de leveranciers

Ten aanzien van haar productenleveranciers, dienstverleners en ondernemingen die werken en onderhoud uitvoeren, streeft Cofi nimmo naar relaties gebaseerd op wederzijds respect en profi jt. Ze vergewist zich ervan dat de aangeschafte goederen en diensten en de gebruikte methodes om deze aan te schaffen, beantwoorden aan de hoogste eisen inzake het naleven van de wetten, de ethiek en het milieu. Zo worden de werknemers van Cofi nimmo via de Gedragscode waarnaar ze zich moeten schikken, verzocht met leveranciers en dienstenverstrekkers relaties tot stand te brengen en te behouden die de belangen van elke partij respecteren.

Relaties met de autoriteiten

Cofi nimmo werkt nauw samen met de autoriteiten aan de aanpassing van de fi nanciële wetgeving, als gevolg van de crisis op de fi nanciële markten, om kwalitatieve omkaderingsregels uit te werken. Deze regels bevorderen zowel de stabiliteit van de genoteerde vastgoedondernemingen als de ondersteuning bij hun ontwikkeling.

De onderneming heeft een actieve rol gespeeld in de modernisering van het specifi ek wetgevend kader van de Vastgoedbevaks dat resulteerde in het Koninklijk Besluit van 07.12.2010.

Relaties met de gemeenschap

Cofi nimmo wenst een reële bijdrage te leveren aan het gemeenschapsleven en liefdadigheidsacties met haar naambekendheid te ondersteunen.

Zo moedigde ze in 2010 diverse humanitaire en sociale projecten aan zoals de Erasmus Stichting, de Stichting Mimi, de Belgische MS-Liga, Spullenhulp, Live 2010, United Fund for Belgium, het humanitaire project Samilia, enz.

Bovendien zijn de medewerkers van Cofi nimmo persoonlijk betrokken bij diverse initiatieven die hulp bieden aan mensen in nood of in moeilijkheden. De onderneming heeft talrijke trouwe bloedgevers die aanwezig zijn bij de bloedinzamelingen die 2-maal jaarlijks in samenwerking met het Rode Kruis op de maatschappelijke zetel van de onderneming georganiseerd worden. Het gemiddeld deelnameniveau bedraagt meer dan 50%.

Sinds 2005 werkt het personeel van de onderneming actief mee aan de Operatie Thermos, een initiatief van de VZW met dezelfde naam, die daklozen in het Centraal Station in Brussel maaltijden aanbiedt. Cofi nimmo heeft hen in 2010 gesteund tijdens de kerstperiode, die een bijzonder moeilijke en gevoelige periode voor deze kansarme mensen is. Daarvoor kon ze, net zoals elk jaar trouwens, rekenen op een grote inzet van haar personeel, dat erop staat om hen een thuisgemaakte en volledige warme maaltijd aan te bieden.

WAARDEN

Cofi nimmo is er trots op dat ze fundamentele waarden aanprijst zoals creativiteit, teamgeest en stiptheid, en een handelswijze gedreven door ethiek en transparantie.

Haar waarden en principes worden toegepast in elk van haar kleine en grote daden en moeten de basis vormen van de houding die van elk lid van de sociale organen en van alle personeelsleden van Cofi nimmo wordt verwacht.

Deze principes worden in praktijk gebracht in de Raad van Bestuur, de Comités en de werkgroepen. Ze gaan gepaard met een reeks procedures die erop toezien dat elkeen deze gedragsprincipes kent en in al zijn handelingen toepast, en dat gedrag en voornemens met elkaar overeenkomen.

Deze elementen, waarden, principes en procedures vormen één geheel en zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Ze worden dagelijks concreet beleefd in de onderneming en dienen als leidraad voor de activiteiten en werkmethodes en in de relaties met de klanten, leveranciers en dienstenverstrekkers.

Creativiteit

Creativiteit is één van de sleutelfactoren van de effi ciëntie en de concurrentiekracht van een onderneming. De opkomst van nieuwe ideeën die nauwkeurig worden afgewogen, maakt het meer bepaald mogelijk om nieuwe activiteiten uit te proberen of de werking van de bestaande activiteiten te verbeteren. Binnen Cofi nimmo is creativiteit het resultaat van een continu denk- en invraagstellingsproces op alle hiërarchische niveaus.

Teamgeest

Samen werken is zich bewust worden van de uitdagingen van een onderneming en samen een concrete bijdrage aan oplossingen leveren. Het dynamisme dat uit deze samenhorigheid voortvloeit, bevordert overigens het groepsgevoel van een onderneming, wat een bron van extra motivatie en doeltreffendheid is. Bij Cofi nimmo wordt deze waarde gecultiveerd dankzij de talrijke initiatieven die bedoeld zijn om het personeel te betrekken bij de verwezenlijking van ondernemingsprojecten en dankzij de steun die het management hieraan verleent.

Nauwkeurigheid

Het succes van een onderneming wordt bepaald door de juistheid en nauwgezetheid van haar handelingen en door de intellectuele vereisten van haar medewerkers. De huidige context noopt elke onderneming meer dan ooit om coherent te zijn bij het toepassen van haar doelstellingen en om blijk te geven van discipline. Nauwkeurigheid biedt een kader, een structuur die de onderneming een natuurlijke soliditeit verleent. Daarnaast draagt ze bij aan haar bedrijfsimago. Cofi nimmo is veeleisend tegenover haar partners en stelt dezelfde hoge verwachtingen voor haar eigen interne werking.

beheersverslag > maatschappelijk verantwoord ondernemen.

Ethiek

Cofi nimmo legt de nadruk op eerlijkheid, integerheid en gelijkheid in alle domeinen en voor al haar medewerkers en verwacht een gelijkaardige houding van derden waarmee ze relaties onderhoudt. Het rechtstreeks of onrechtstreeks aanbieden, vragen of aanvaarden van rechtstreekse of verhulde voordelen onder welke vorm ook, zijn onaanvaardbare praktijken.

De leden van de sociale organen en het personeel moeten elk belangenconfl ict tussen hun functie in de onderneming en hun andere professionele of privéactiviteiten verhinderen.

Alle transacties die gebeuren namens Cofi nimmo moeten met de grootste precisie en eerlijkheid en in overeenstemming met de opgestelde procedures in de ondernemingsrekeningen worden geboekt.

Intern legt haar Gedragscode, die onder alle personeelsleden wordt verdeeld, de nadruk op de essentiële waarden van het beroepsleven nl.: eerlijkheid, nauwkeurigheid, integriteit en respect voor elkaar.

Transparantie

Cofi nimmo verschaft haar klanten, aandeelhouders, kredietverstrekkers, de overheidsinstanties en elke andere derde partij die dit wenst, op een nauwkeurige en onpartijdige wijze en binnen de aangekondigde termijnen alle pertinente informatie over haar activiteiten, uiteraard onder voorbehoud van de volgens de regels gerechtvaardigde vertrouwelijkheidsverplichtingen.

Ze past een beleid toe dat toegespitst is op een grote beschikbaarheid en toegankelijkheid van het management en het intern team voor corporate communicatie en beleggersrelaties voor elke geïnteresseerde persoon.

Cofi nimmo hanteert de principes van eerlijkheid, integerheid en gelijkheid in alle domeinen.

Doelstellingen 2011

Milieu

Patrimoniumbeheer

• Systematisch streven naar een betere dan door de Wet voorgeschreven energieprestatie voor nieuwbouwprojecten
• Opmeten en verbeteren van de energieprestatie van bestaande kantoorgebouwen
• Perfectioneren van de reporting van het energiegebruik
• Verwerven van het ISO 14001:2004 certifi caat voor het Milieumanagementsysteem van de totale kantorenportefeuille
• Verwerven van een BREEAM-certifi caat voor de toekomstige herontwikkelings- en bouwprojecten van kantoorgebouwen

Beheer van de maatschappelijke zetel

• Progressief afschaffen van individuele printers ten voordele van meer performante gecentraliseerde printers
• Verruimen van het mobiliteitsplan

Bewustmaking van huurders & partners

• Integreren van een aparte clausule in de contracten en aanbestedingen over het toepassen van duurzame praktijken door de onderaannemers als selectiecriterium
• Vermelden van ecologische en energiezuinige handelswijzen in de nieuwe huurcontracten, waaronder ook uitbreidingen en hernieuwingen, waarmee een formeler engagement van de huurder kan worden bekomen
• Opmaken van een formele gebruikersgids met ecologische adviezen voor elke nieuwe huurder
• Ondersteunen van mobiliteitsbevorderende projecten met een gunstige milieu-impact zoals het 'MY MOVE' project van D'Ieteren waarbij gemeenschappelijke fi etsen en elektrische/energiezuinige wagens worden ter beschikking gesteld van de huurders

Communicatie

• Invoeren van een GRI¹ reporting

Personeel

• Optimaliseren van de gebruikte klemtonen en werkwijzen in de aanwervingprocedure
• Continu versterken van de teamgeest
• Verder uitwerken van een betrouwbare, coherente en pedagogische interne communicatie
• Continu ontwikkelen van managerscompetenties

Gemeenschappen

• Organiseren van minstens 2 ontmoetingsavonden met particuliere beleggers
• Vaker deelnemen aan maatschappelijke debatten over de vastgoedsector en de duurzame aspecten ervan
• Uitbouwen van de bedrijfsstrategie inzake sociaal bewuste acties

Corporate doelstellingen 2011:

• Verder uitbouwen van de portefeuillediversifi catie
• Versterken van de teamgeest
• Verwezenlijken van gelegenheden geboden door het nieuw K.B. van 07.12.2010

101

¹ Global Reporting Initiative ontwikkelt richtlijnen die van toepassing zijn voor duurzame ontwikkeling en waarmee ondernemingen een transparante en betrouwbare reporting kunnen uitwerken (www.globalreporting.org).

> ^> beheersverslag cofi nimmo op de beurs.

Cofi nimmo richt zich tot Belgische en buitenlandse particuliere en institutionele beleggers die een gematigd risicoprofi el met een hoog dividendrendement beogen.

Ze hebben de keuze tussen 3 op de beurs genoteerde instrumenten die licht verschillende risico-, liquiditeits-, en rendementsprofi elen hebben:

• het gewoon aandeel;
• het bevoorrecht aandeel;
• de obligaties.

Het gewoon aandeel

De gewone Cofi nimmo aandelen zijn sinds 1994 genoteerd op NYSE Euronext Brussels (ticker: COFB). Tot 15.11.2010 waren ze tevens op NYSE Euronext Paris genoteerd. Wijzigingen in het SIIC-regime van wettelijke aard hieven echter de verplichting om genoteerd te zijn op een binnenlandse beursnotering op, wat Cofi nimmo deed beslissen om haar notering op NYSE Euronext Paris te schrappen. Deze schrapping beïnvloedt geenszins de dagelijkse verrichtingen van Cofi nimmo in Frankrijk waar de onderneming zeer actief blijft. Bovendien blijft Cofi nimmo genieten van het Frans fi scaal SIIC-statuut.

Het gewoon aandeel maakt deel uit van de BEL20, Euronext 150 en MSCI indexen en is eveneens opgenomen in de vastgoedindexen EPRA Europe en GPR250. Cofi nimmo is de grootste vastgoedonderneming van de BEL20-index.

Beurscontext en evolutie van het Cofi nimmo aandeel

Na de bijzonder grote koersschommelingen die kenmerkend waren voor de jaren 2008 en 2009, waarbij extreem uiteenlopende beurskoersen met marges van respectievelijk € 49 en € 40 genoteerd werden, stabiliseerde de beurskoers van het gewoon aandeel in 2010. De koersvariaties bleven immers relatief beperkt tot € 15 waarbij de hoogste beurskoers (€ 105,30) werd opgetekend op 09.04.2010 en de laagste (€ 90,25) op 25.05.2010. Het jaareinde klokte af op € 97,41 wat dicht aansluit bij het jaargemiddelde dat € 97,59 bedraagt. De koersdaling van het Cofi nimmo aandeel die werd waargenomen in de maand mei ging gepaard met de twijfels die er op de markt heerste omtrent het behoud van de samenstelling van de eurozone en de daaruit volgende afgezwakte euro. De grafi ek hiernaast geeft de beursprestatie (met geherinvesteerde dividenden) van het Cofi nimmo aandeel over de laatste 10 jaar weer ten opzichte van de BEL20, Euronext 100 en EPRA Europe indexen. Over dezelfde periode zette Cofi nimmo een rendement van 129,61% neer, of anders gezegd een gemiddeld jaarlijks rendement van 8,66%. De BEL20 en Euronext 100 indexen evolueerden over dit tijdsvak met respectievelijk 21,16% en -6,30%, wat overeenstemt met een gemiddeld jaarlijks rendement van 1,94% en -0,65%. De EPRA total return index van zijn kant ging er met 82,80% op vooruit, en zette als dusdanig een jaarlijks rendement van 6,21% neer.

103

Bruto dividend voorgesteld aan de Algemene Vergadering:

€ 6,50. Totaal jaarlijks bruto rendement: 5,37%.

Liquiditeit van het Cofi nimmo aandeel

In 2010 bleef Cofi nimmo inspanningen leveren ter bevordering van de liquiditeit van het aandeel. Zo werden er regelmatig road shows georganiseerd en werd er geïnvesteerd in campagnes om de naambekendheid te vergroten. Met een beurskapitalisatie van de gewone aandelen ten bedrage van € 1,33 miljard en een dagelijks gemiddeld volume van € 3,0 miljoen of meer dan 31 000 effecten, beschikt Cofi nimmo over voldoende liquiditeit om op het radarscherm van belangrijke institutionele investeerders te blijven.

ISIN BE0003593044	2010	2009	2008
Beurskoers (in €)
Hoogste	105,30	111,24	142,00
Laagste	90,25	71,17	93,01
Bij afsluiting	97,41	98,61	94,52
Gemiddelde	97,59	89,58	120,57
Dividendrendement1	6,66%	7,26%	6,47%
Bruto return2 (op 12 maanden)	5,37%	13,85%	-22,31%
Dividend3 (in €)
Bruto	6,504	6,50	7,80
Netto	5,534	5,53	6,63
Volume
Gemiddeld dagvolume	31 087	34 917	37 638
Jaarvolume	8 113 577	8 938 724	9 672 909
Aantal aandelen deelgerechtigd in de geconsolideerde resultaten van het boekjaar	13 614 485	12 682 696	11 846 772
Beurskapitalisatie bij de afsluiting (x € 1 000)	1 326 187	1 250 641	1 072 286
Free fl oatzone5	90%	90%	85%
Omloopsnelheid5	67,00%	75,72%	90,06%
Aangepaste omloopsnelheid5	74,45%	84,14%	105,96%
Pay out ratio6	81,05%	87,01%	106,85%

¹ Bruto dividend op het jaargemiddelde van de beurskoers. 2 Koerswaardering + dividendrendement. 3 De roerende voorheffi ng op de uitgekeerde dividenden bedraagt 15%. 4 Vooruitzicht. 5 Volgens de Euronext methode. 6 In het netto courant resultaat – aandeel Groep, exclusief de impact van IAS 39.

Het bevoorrecht aandeel

De bevoorrechte aandelen zijn genoteerd op NYSE Euronext Brussels (tickers: COFP1 voor de reeks uitgegeven op 30.04.2004 en COFP2 voor de serie uitgegeven op 26.05.2004). Het betreft aandelen op naam met stemrecht, converteerbaar in gewone aandelen sinds 01.05.2009 (1 voor 1)¹ . Op 31.12.2010 werden reeds 250 456 bevoorrechte aandelen omgezet in gewone aandelen.

In 2019 kan Cofi nimmo de niet-geconverteerde aandelen aankopen tegen hun uitgifteprijs (zie ook onder "Kapitaalstructuur" in het hoofdstuk "Corporate-Governanceverklaring", pagina 72).

ISIN BE0003811289 (COFP1)/ISIN BE0003813301 (COFP2)	COFP1 2010	COFP1 2009	COFP2 2010	COFP2 2009
Beurskoers (in €)
Bij afsluiting	93,00	95,00	90,52	91,75
Gemiddelde	94,17	93,29	92,83	87,58
Dividendrendement2	6,76%	6,83%	6,86%	7,27%
Bruto return3 (op 12 maanden)	4,60%	7,24%	5,60%	5,04%
Dividend4 (in €)
Bruto	6,375	6,37	6,375	6,37
Netto	5,415	5,41	5,415	5,41
Volume
Gemiddeld dagvolume6	2 453	728	150	108
Jaarvolume	24 531	11 640	6 916	6 993
Aantal aandelen	561 727	589 605	687 583	737 088
Beurskapitalisatie bij de afsluiting (x € 1 000)	52 241	56 013	62 240	67 628

¹ Zie tevens pagina 72. 2 Bruto dividend op het jaargemiddelde van de beurskoers. 3 Koerswaardering + dividendrendement. 4 De roerende voorheffi ng op de uitgekeerde dividenden bedraagt 15%. 5 Vooruitzicht. 6 Gemiddelde berekend over de handelsdagen met volume.

De obligaties

Cofi nimmo gaf 3 obligaties uit. In 2004 gaf Cofi nimmo Luxembourg SA een eerste obligatie uit, genoteerd op NYSE Euronext Brussels en de Bourse de Luxembourg, die terugbetaalbaar is in 2014 aan haar nominale waarde (€ 100 miljoen). Vervolgens ging Cofi nimmo NV in 2009 over tot de uitgifte van een obligatie die eveneens terugbetaalbaar is in 2014 aan haar nominale waarde van € 100 miljoen. Deze obligatie is genoteerd op NYSE Euronext Brussels. Tenslotte gaf Cofi nimmo NV in 2010 een obligatielening ter waarde van € 50 miljoen uit, terugbetaalbaar in 2013 aan haar nominale waarde. Ook deze obligatie is genoteerd op NYSE Euronext Brussels.

(in %)
ISIN XS0193197505 (Cofi nimmo Luxembourg SA 2004-2014)	2010	2009	2008
Beurskoers
Bij afsluiting	103,77	99,56	91,98
Gemiddelde	104,51	96,53	97,69
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaargemiddelde)	4,01	6,05	5,78
Effectief rendement bij de uitgifte	5,064	5,064	5,064
Interestcoupon
Bruto (per schijf van € 100)	5,25	5,25	5,25
Netto (per schijf van € 100)	4,46	4,46	4,46
Aantal effecten	1 000 000	1 000 000	1 000 000

(in %)
ISIN BE0002171370 (Cofi nimmo NV 2009-2014)	2010	2009	2008
Beurskoers
Bij afsluiting	102,82	102,43	-
Gemiddelde	103,63	103,18	-
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaargemiddelde)	4,07	4,27	-
Effectief rendement bij de uitgifte	4,54	4,54	-
Interestcoupon
Bruto (per schijf van € 1 000)	5,00	5,00	-
Netto (per schijf van € 1 000)	4,25	4,25	-
Aantal effecten	100 000	100 000	-

Aantal effecten	1 000	-	-
Netto (per schijf van € 50 000)	2,496	-	-
Bruto (per schijf van € 50 000)	2,936	-	-
Interestcoupon
Effectief rendement bij de uitgifte	2,936	-	-
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaargemiddelde)	3,79	-	-
Gemiddelde	97,80	-	-
Bij afsluiting	97,83	-	-
Beurskoers
ISIN BE6202995393 (Cofi nimmo NV 2010-2013)	2010	2009	2008
(in %)

Aandeelhoudersstructuur¹ (op 31.12.2010)

Onderneming	Sector	Aantal	%	Aantal	Totaal aantal	%
		gewone		bevoorrechte	aandelen
		aandelen		aandelen	(stemrechten)
Dexia NV2	Verzekeringen	816 307	5,97	291 706	1 108 013	7,43
Cofi nimmo Groep (eigen aandelen)		52 607	0,38		52 607	0,35
Aantal uitgegeven aandelen		13 667 092	100,00	1 249 310	14 916 402	100,00
Free fl oat 3			93,65			92,22

De Raad van Bestuur verklaart dat de bovenvermelde aandeelhouders van geen verschillend stemrecht genieten.

Agenda van de Aandeelhouder

Gewone Algemene Vergadering voor 2010	29.04.2011
Tussentijdse verklaring: resultaten op 31.03.2011	03.05.2011
Datum van dividendbetaling (gewone en bevoorrechte aandelen)4
Datum coupononthechting (Ex date)5	04.05.2011
Registratiedatum (Record date)6	06.05.2011
Betaaldatum van het dividend	11.05.2011
Financiële dienst	Bank Degroof (hoofdbetaalagent)
	of een andere fi nanciële instelling naar keuze
Coupons
Gewoon aandeel	Coupon nr. 19
Bevoorrecht aandeel	Coupons nr. 7 (COFP2) en nr. 8 (COFP1)
Halfjaarlijks Financieel Verslag: resultaten op 30.06.2011	01.08.2011
Tussentijdse verklaring: resultaten op 30.09.2011	02.11.2011
Jaarpersbericht: resultaten op 31.12.2011	10.02.2012
Gewone Algemene Vergadering voor 2011	27.04.2012

¹ Situatie op basis van de ontvangen transparantieverklaringen overeenkomstig de Wet van 02.05.2007. De eventuele meegedeelde wijzigingen sinds 31.12.2010 werden volgens de bepalingen van diezelfde Wet bekendgemaakt en kunnen tevens geraadpleegd worden op de website van de onderneming www.cofi nimmo.com onder de rubriek "Investor Relations & Media/Share Information/Shareholder Structure". 2 Dexia NV is het moederbedrijf van Dexia Bank België NV, die op haar beurt het moederbedrijf is van Dexia Insurance Belgium NV. Dexia Insurance Belgium NV is het moederbedrijf van de ondernemingen Corona, DIB Invest, Sepia, DIS Finance en Assurance Asset Management Company. 3 Deze berekening van de free fl oat, die gewoonlijk door Euronext wordt gebruikt, omvat alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het kapitaal bezitten. 4 Onder voorbehoud van de goedkeuring door de Gewone Algemene Vergadering van 29.04.2011. 5 De datum vanaf dewelke de verhandeling op de beurs gebeurt zonder recht op de komende dividenduitkering. 6 Datum waarop de posities worden afgesloten om de aandeelhouders die recht hebben op het dividend te identifi ceren.

beheersverslag cofinimmo op de beurs

107

beheersverslag vastgoedverslag 109 CAEN ROUEN RIJSEL AMIENS METZ STRAATSBURG ORLÉANS POITIERS TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NANTES BORDEAUX RENNES DIJON CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE CLERMONT-FERRAND LIMOGES BESANÇON LYON PARIJS 2 2 2 2 2

x Kantoren/Andere gebouwen

x Rust- en ziekenhuizen

x Pubstone

x Publiek-Private Samenwerkingsverbanden (PPS)

( x = aantal gebouwen)

De kantorencomplexen worden kwantitatief weergegeven naargelang van het aantal gebouwen waaruit ze bestaan.

Central Business District (CBD)

Markteigenschappen Kantoren

Brussel

De Brusselse kantorenmarkt wordt gekenmerkt door de belangrijke aanwezigheid van zowel Belgische als Europese overheidsinstellingen. Deze markt is opgesplitst in 3 districten die elk hun eigen specifi eke kenmerken hebben:

Central Business District (CBD)

Dit district bestaat uit 4 subdistricten: Brussel Centrum, de Leopoldwijk, Brussel Noord en de Louizawijk. Het vertegenwoordigt het epicentrum van de stad.

Het Centrum is de zone binnen het Pentagon van Brussel, met andere woorden het historisch centrum van de stad. Hier staan bijvoorbeeld het Koninklijk Paleis en het Federaal Parlement. De gebruikers van de kantoorgebouwen in deze zone zijn traditiegetrouw Belgische overheidsdiensten en belangrijke Belgische ondernemingen.

De Leopoldwijk is het Europees centrum van de stad. Het ligt rond het Schuman rondpunt, de Belliard- en de Wetstraat. Hier bevinden zich alle Europese instellingen en talrijke delegaties, vertegenwoordigingen en organisaties die nauw met hen samenwerken. Een tunnelcomplex zorgt voor een snelle verbinding met de nationale luchthaven (20 minuten). Deze wijk geniet eveneens van de aanwezigheid van het Treinstation Brussel-Luxemburg en de dynamiek die heerst op het nabijgelegen Luxemburgplein, dat voorzien is van menig drank- en eetgelegenheden.

De Noordwijk is een moderne zakenwijk met hedendaagse hoogbouw in de onmiddellijke omgeving van het Noordstation. Hier bevinden zich Belgische en gewestelijke ministeries, semi-overheidsondernemingen en grote corporate ondernemingen.

De Louizawijk ligt ten zuiden van de Kleine Ring van Brussel. Hij wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van gemengd prestigevastgoed zoals kantoren, hotels, winkels, … die genieten van de aantrekkingskracht van de Louizalaan die één van de meest prestigieuze lanen van de stad blijft. De kantoorgebouwen worden hoofdzakelijk gebruikt door advocatenkantoren, ambassades of middelgrote private ondernemingen (verzekeringen, fi nanciële activiteiten, …). Het Zuidstation is de terminal voor de HST-treinen tussen Brussel en Amsterdam (110 minuten), Keulen (110 minuten), Londen (120 minuten) en Parijs (80 minuten) en heeft sinds kort een nieuwe zakenpool.

In het CBD vertegenwoordigen lange termijnhuurcontracten (9 tot 27 jaar) het grootste deel van de take-up. Dankzij de kwaliteit en de stabiliteit van de huurders is dit een zone met een lage huurleegstand, terwijl hier de hoogste huren van de stad worden waargenomen. In 2010 kreeg de bezettingsgraad er omwille van de zwakke oppervlakte-inname van de Europese en Belgische instellingen en het vertrek van enkele belangrijke corporates, echter een belangrijke neerwaartse tik.

Gedecentraliseerd

Dit district strekt zich uit over de rest van het grondgebied van de 19 gemeenten van het Brussels Gewest. Het biedt een uitstekende werkomgeving dankzij zijn residentieel en groen kader, zijn gemakkelijke toegankelijkheid en de aanwezigheid van talrijke commerciële voorzieningen. De huurders van deze zone zijn meestal middelgrote tot grote private ondernemingen die bereid zijn om klassieke huurcontracten met een looptijd van 3-6-9 jaar af te sluiten.

Periferie & Satellieten

Dit district ligt net buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest langs de Ring rond Brussel. Hier zijn vooral private ondernemingen gevestigd die actief zijn in sectoren zoals technologie, informatica, consultancy, farmacie en chemie. De aantrekkingskracht van een minder stedelijke locatie, het gunstig fi scaal stelsel van het Vlaams en het Waals Gewest in vergelijking met Brussel en de aanwezigheid van de nationale luchthaven lokken talrijke multinationals naar deze zone. Het noordelijk deel van de Periferie (Zaventem-Diegem) heeft echter te kampen met een hoge huurleegstand die onder andere te wijten is aan de recente bouw van verschillende vastgoedcomplexen die nog altijd leeg staan. In deze zone worden meestal klassieke en fl exibele huurcontracten afgesloten die het mogelijk maken om zich snel aan een continu evoluerende markt aan te passen.

Antwerpen

De stad Antwerpen met haar haven ligt in één van de meest geïndustrialiseerde regio's van Europa. Haar kantorenmarkt is verdeeld in 4 districten: de Haven, het Centrum, de Singel (het district dat het meest in trek is) en de Periferie. De gebruikers van de gebouwen zijn zeer gediversifi eerd.

Rusthuizen

De rusthuizenmarkt wordt niet gekenmerkt door lokale submarkten met specifi eke huurders- of huurcontractenprofi elen, zoals dit het geval is voor de kantoren. Voor de gehele Cofi nimmo portefeuille worden de huurovereenkomsten op lange termijn afgesloten (meestal 27 jaar in België en 12 jaar in Frankrijk) met uitbaters die elk meerdere sites uitbaten. Gunstige geografi sche liggingen, met name in een stadscentrum of een exclusief kader (bijvoorbeeld aan de oevers van een rivier of aan de kust) daarentegen hebben een positieve invloed op het verhuur- of herbestemmingspotentieel van de gebouwen in geval van vertrek van de uitbater.

Pubstone

De Pubstone portefeuille wordt als één vastgoedgeheel verhuurd aan AB InBev. De best gelegen panden (met name in het hypercentrum of het stadscentrum) hebben het grootste herontwikkelingspotentieel in geval ze vrij komen te staan, meer in het bijzonder als eetgelegenheid of als commercieel pand in belangrijke verzorgingsgebieden.

Geconsolideerde vastgoedportefeuille

De tabel weergegeven op de volgende pagina's bevat:

• de gebouwen waarvoor Cofi nimmo huurinkomsten ontvangt;
• de gebouwen waarvan de huren gedeeltelijk of volledig werden overgedragen aan een derde en waarvan Cofi nimmo de eigendom en de residuële waarde behoudt. Voor deze gebouwen vermeldt de rubriek "Contractuele huurgelden" de wedersamenstelling van de overgedragen en verdisconteerde huren en, in desbetreffend geval, het aandeel van de niet-overgedragen huren¹ ;
• de verschillende projecten & renovaties in realisatiefase.

Deze tabel bevat niet de gebouwen die kaderen in een fi nanciële leasingcontract waarvoor de huurders aan het einde van het huurcontract van een koopoptie genieten. Het gaat om het Gerechtsgebouw van Antwerpen, de Brandweerkazerne van Antwerpen en het Politiecommissariaat van de zone HEKLA. Ter herinnering, de huursituatie van deze gebouwen is als volgt:

Gebouwen	Bovengrondse	Contractuele	Bezettingsgraad	Huurder
	oppervlakte	huurgelden 2
	(in m²)	(x € 1 000)
Gerechtsgebouw van Antwerpen	72 131	1 270	100%	Regie der Gebouwen
Brandweerkazerne van Antwerpen	23 585	190	100%	Stad Antwerpen
Politiecommissariaat van de zone HEKLA	4 805	583	100%	Politie

Alle gebouwen van de geconsolideerde portefeuille zijn in eigendom van Cofi nimmo NV met uitzondering van de gebouwen of portefeuilles die aangeduid zijn met een asterisk (*) die (geheel of deels) in eigendom zijn van één van haar fi lialen (zie ook pagina 162).

Voor een afbeelding en een gedetailleerde omschrijving van alle gebouwen in de portefeuille wordt verwezen naar de website van de onderneming (www.cofi nimmo.com) onder de rubriek "Property Portfolio".

¹ Zie tevens Bijlage 21 op pagina 146. 2 Het betreft de niet-overgedragen huurinkomsten. Het aandeel t.o.v. de totale huurinkomsten varieert van 4,0% tot 100,0% naargelang het gebouw.

(op 31.12.2010)
-----------------	--

Gebouwen	Bouwjaar/	Bovengrondse	Contractuele	Bezettingsgraad	Huren + GHW	Geschatte Huur
	laatste	oppervlakte	huurgelden		op leegstand	waarde (GHW)
	renovatie	(in m²)	(x € 1 000)		(x € 1 000)	(x € 1 000)
	(uitbreiding)
KANTOREN		622 279	98 120	91%	107 236	100 672
Brussel Centrum & Noord		1 917	0	0%	306	306
Royale 94	1987	1 917	0	0%	306	306
Brusssel Leopold- en Louizawijk		141 321	28 533	94%	30 468	27 994
Da Vinci, Kortenberg 107	1993	7 435	2 370	100%	2 370	1 729
de Meeûs Square 23	2010	8 468	417	22%	1 898	1 906
Guimard 10-12	1995	10 796	2 565	100%	2 565	2 149
Kunst 19H	1996	11 099	2 029	100%	2 029	1 877
Kunst 47	2008	6 915	1 304	100%	1 304	1 111
Livingstone 1 & 2	1996	34 777	6 564	100%	6 564	6 615
Montoyer 14	2005	3 807	750	100%	750	663
Montoyer Wetenschap	1993	12 798	3 642	99%	3 666	3 049
Oudergem 22-28	2002	5 853	1 382	93%	1 491	1 253
Troon 98	2005	5 757	1 099	95%	1 160	1 124
Wet 57	2000	10 279	2 009	100%	2 009	2 037
Wet 227	2009	5 615	1 171	82%	1 431	1 192
Wetenschap 15-17	1995	17 722	3 231	100%	3 231	3 290
Brussel Gedecentraliseerd		288 716	42 338	88%	47 886	46 233
Bourget 40 Leopold Square*	1998	14 641	1 803	100%	1 803	2 190
Bourget 42 Leopold Square*	2001	25 753	4 931	98%	5 044	4 349
Bourget 44 Leopold Square	2001	14 085	1 117	45%	2 498	2 260
Bourget 50 Leopold Square	2000	5 043	771	99%	777	780
Brand Whitlock 87-93	1991	6 066	1 118	100%	1 123	964
Corner Building	2011	3 424	613	100%	613	502
Georgin 2 (RTL House)	2005	17 439	2 811	100%	2 811	2 640
Herrmann-Debroux 44-46	1994	9 666	1 296	87%	1 484	1 542
Kolonel Bourg 105	2001	2 634	322	88%	366	334
Kolonel Bourg 122	2009	4 129	625	100%	626	622
Omega Court*	2008	16 556	1 941	67%	2 877	2 933
Paepsem Business Park	1992	26 597	2 292	83%	2 751	2 604
Papiermolen 55	2010	3 387	416	85%	487	547
Serenitas	1995	19 823	2 742	79%	3 467	3 195
Tervuren 270-272	1998	20 773	2 806	83%	3 395	3 577
Vorst 24	1994	3 897	688	100%	691	694
Vorst 25	1987	57 415	10 734	100%	10 734	10 373
Vorst 36	2000	8 310	781	53%	1 468	1 528
Woluwe 34	1974	6 680	790	75%	1 050	976
Woluwe 58 (+ parking Sint-Lambertus)	2001	3 868	727	100%	727	714
Woluwe 62	1988	3 422	491	87%	562	526
Woluwe 102	2008	8 090	1 333	100%	1 335	1 302
Woluwe 106-108	2009	7 018	1 190	99%	1 197	1 079
Brussel Periferie		74 837	9 884	90%	10 967	10 375
Leuvensesteenweg 325	1975 (2006)	6 059	487	93%	526	457
Park Hill	2000	17 861	2 165	91%	2 375	2 186
Park Lane	2000	31 863	5 154	92%	5 599	5 122
West-End	2009	10 020	1 381	78%	1 770	1 734
Woluwelaan 151	1997	9 034	697	100%	697	875
Brussel Satellieten		8 054	1 169	92%	1 265	1 277
Waterloo Offi ce Park I	2004	2 289	332	85%	393	368
Waterloo Offi ce Park J	2004	2 289	362	97%	371	364
Waterloo Offi ce Park L	2004	3 476	475	95%	501	545
Antwerpen Periferie		32 984	4 558	97%	4 686	3 999
Garden Square	1989	7 464	1 025	100%	1 030	872
Prins Boudewijnlaan 41	1991	6 007	815	97%	842	820
Prins Boudewijnlaan 43	1991	6 007	909	94%	966	820

beheersverslag vastgoedverslag

Gebouwen	Bouwjaar/ laatste	Bovengrondse oppervlakte	Contractuele huurgelden	Bezettingsgraad	Huren + GHW op leegstand	Geschatte Huur waarde (GHW)
	renovatie	(in m²)	(x € 1 000)		(x € 1 000)	(x € 1 000)
	(uitbreiding)
Veldkant 31-33	2000	9 410	1 277	100%	1 283	1 003
Veldkant 35	1998	4 096	532	94%	566	485
Antwerpen Singel		26 916	4 046	99%	4 068	4 359
City Link	2009	26 916	4 046	99%	4 068	4 359
Andere Regio's		47 534	7 592	100%	7 592	6 131
Albert I, Charleroi	2004	18 823	3 211	100%	3 211	2 129
Mechelen Station, Mechelen	2002	28 711	4 380	100%	4 380	4 002
KANTOREN MET OVERGEDRAGEN
HUURVORDERINGEN		214 960	21 294	100%	21 366	21 366
Brussel Centrum & Noord		164 708	16 993	100%	16 993	16 993
Egmont I*	2000	36 674	2 527	100%	2 527	2 527
Egmont II*	2008	22 616	1 083	100%	1 083	1 083
North Galaxy*	2005	105 418	13 383	100%	13 383	13 383
Brussel Leopold- en Louizawijk		26 593	2 595	97%	2 668	2 668
de Meeûs Square 23 (parking)	2009	-	31	30%	104	104
Luxemburg 40	2007	7 927	698	100%	698	698
Nerviërs 105	2009	9 182	933	100%	933	933
Wet 56	2008	9 484	933	100%	933	933
Brussel Gedecentraliseerd		20 199	1 259	100%	1 259	1 259
Everegreen	1996	16 062	1 210	100%	1 210	1 210
Kolonel Bourg 124	2002	4 137	48	100%	48	48
Andere Regio's		3 460	447	100%	447	447
Maire 19, Doornik	1996	3 460	447	100%	447	447
TOTAAL KANTOREN &
OVERGEDRAGEN EN VERDISCONTEERDE HUREN		837 239	119 414	93%	128 603	122 038

RUST- EN ZIEKENHUIZEN		507 260	57 019	100%	57 019	55 950
België		292 599	32 511	100%	32 511	31 120
Uitbater: Armonea		135 482	13 465	100%	13 465	12 856
Binnenhof, Merksplas	2008	3 053	392	100%	392	380
De Wyngaert, Rotselaar	2008 (2010)	6 451	700	100%	700	671
Den Brem, Rijkevorsel	2006	4 063	472	100%	472	447
Domein Wommelgheem, Wommelgem	2002	6 836	696	100%	696	682
Douce Quiètude, Aye	2007	5 147	405	100%	405	370
Euroster, Messancy	2004	6 392	1 068	100%	1 068	905
Heiberg, Beerse	2006	3 647	363	100%	363	356
Hemelrijck, Mol	2009	9 996	914	100%	914	909
Heydehof, Hoboken	2009	3 492	306	100%	306	298
La Clairière, Comines-Warneton	1998	2 437	239	100%	239	219
Laarsveld, Geel	2006 (2009)	6 400	822	100%	822	695
Le Castel, Brussel	2005	4 182	442	100%	442	431
Le Ménil, Eigenbrakel	1991	4 404	530	100%	530	501
Les Trois Couronnes, Esneux	2005	4 454	490	100%	490	463
L'Orchidée, Itter	2003 (2010)	3 795	504	100%	504	496
L'Orée du Bois, Comines-Warneton	2004	5 387	520	100%	520	513
Millegem, Ranst	2009 (2010)	6 072	687	100%	687	673
Nethehof, Balen	2004 (2009)	6 677	553	100%	553	535
Parc, Biez	1977 (2010)	12 839	188	100%	188	195
Sebrechts, Brussel	1992	8 148	950	100%	950	934
't Smeedeshof, Oud-Turnhout	2003 (2009)	8 555	867	100%	867	848
Vogelzang, Herentals	2009 (2010)	8 759	865	100%	865	847
Vondelhof, Boutersem	2005 (2009)	4 296	492	100%	492	487
Uitbater: Calidus		3 288	321	100%	321	324
Zevenbronnen, Walshoutem	2001	3 288	321	100%	321	324

Gebouwen	Bouwjaar/	Bovengrondse	Contractuele	Bezettingsgraad	Huren + GHW	Geschatte Huur
	laatste renovatie	oppervlakte (in m²)	huurgelden (x € 1 000)		op leegstand (x € 1 000)	waarde (GHW) (x € 1 000)
	(uitbreiding)
Uitbater: Medibelge		18 510	1 944	100%	1 944	1 905
Diamant, Brussel	1984	3 460	264	100%	264	276
L'Adret, Gosselies	1980	4 800	415	100%	415	408
Linthout, Brussel	1992	2 550	409	100%	409	385
Rinsdelle, Brussel	2001	3 200	492	100%	492	479
Top Senior, Tubeke	1989	2 300	208	100%	208	204
Vigneron, Ransart	1989	2 200	157	100%	157	153
Uitbater: Orpea Belgium		5 700	1 366	100%	1 366	1 207
Lucie Lambert, Buizingen*	2004	5 700	1 366	100%	1 366	1 207
Uitbater: Senior Assist		40 260	4 460	100%	4 460	4 136
Bellevue, Brussel	2010	7 074	1 244	100%	1 244	1 017
Borsbeekhof, Borgerhout	1994	6 725	732	100%	732	672
Hof ter Dennen, Vosselaar	1982	2 292	263	100%	263	259
Le Colvert, Céroux-Mousty	1994	3 090	270	100%	270	295
Les Charmilles, Sambreville	1999	2 763	240	100%	240	242
Les Jours Heureux, Lodelinsart	2001	3 355	300	100%	300	301
Les Sittelles, Chastre	2004	1 929	300	100%	300	229
Maison Saint-Ignace, Brussel*	1995	8 708	722	100%	722	733
Parc, Nijvel	2002	4 324	389	100%	389	388
Uitbater: Senior Living Group		89 359	10 955	100%	10 955	10 691
Arcus, Brussel	2009	10 841	1 608	100%	1 608	1 456
Damiaan, Tremelo	2003 (2009)	13 356	1 321	100%	1 321	1 230
Prinsenpark, Genk*	2006	8 174	700	100%	700	700
Romana, Brussel	1995	4 375	776	100%	776	776
Seigneurie du Val, Moeskroen	1995 (2008)	6 797	1 020	100%	1 020	1 020
Ter Kameren, Brussel	1982	11 697	1 702	100%	1 702	1 688
Van Zande, Brussel	2008	3 282	367	100%	367	361
Zonnetij, Aartselaar	2006 (2009)	6 809	634	100%	634	634
Zonneweelde, Keerbergen	1998 (2010)	6 106	667	100%	667	667
Zonneweelde, Rijmenam	2002	9 644	1 268	100%	1 268	1 268
Zonnewende, Aartselaar	1978 (2009)	8 278	891	100%	891	891
Frankrijk		214 661	24 508	100%	24 508	24 830
Uitbater: Korian		171 309	18 861	100%	18 861	19 785
Bezons, Bezons*	1990	2 500	192	100%	192	600
Brocéliande, Caen*	2003	4 914	780	100%	780	550
Canal de l'Ourcq, Parijs*	2004	4 550	815	100%	815	800
Champgault, Esvres-sur-Indre*	1975	2 200	157	100%	157	150
Chamtou, Chambray-lès-Tours*	1989	4 000	540	100%	540	400
Château de Gléteins, Jassans-Riottier*	1990	2 500	239	100%	239	400
Château de la Vernède, Conques-sur-Orbiel*	1995	3 789	462	100%	462	650
Domaine de Vontes, Esvres-sur-Indre*	1975	6 352	197	100%	197	600
Frontenac, Bram*	1990	3 006	192	100%	192	250
Grand Maison, L'Union*	2004	6 338	689	100%	689	600
Horizon 33, Cambes*	1990	3 288	325	100%	325	320
Hotelia Montpellier, Montpellier*	1972	6 201	782	100%	782	780
La Goélette, Equeurdreville-Hainneville*	2009	4 709	616	100%	616	450
La Pinède, Sigean*	1998	1 472	56	100%	56	80
Le Bois Clément, La Ferté-Gaucher*	2002	3 466	503	100%	503	450
Le Clos du Mûrier, Fondettes*	2008	4 510	523	100%	523	400
Le Jardin des Plantes, Rouen*	2004	3 000	241	100%	241	260
L'Ermitage, Louviers*	2007	4 013	434	100%	434	400
Les Amarantes, Tours*	1996	4 208	436	100%	436	520
Les Blés d'Or, Castelnau de Levis*	1989	3 695	443	100%	443	430
Les Hauts d'Andilly, Andilly*	2008	3 069	446	100%	446	380
Les Hauts de l'Abbaye, Montivilliers*	2008	4 572	477	100%	477	470

beheersverslag vastgoedverslag

Gebouwen	Bouwjaar/ laatste renovatie (uitbreiding)	Bovengrondse oppervlakte (in m²)	Contractuele huurgelden (x € 1 000)	Bezettingsgraad	Huren + GHW op leegstand (x € 1 000)	Geschatte Huur waarde (GHW) (x € 1 000)
Les Jardins de l'Andelle, Perriers-sur-Andelle*	2009	3 348	402	100%	402	320
Les Luberons, Le Puy-Sainte-Réparade*	1990	4 127	433	100%	433	400
Les Meunières, Lunel*	1988	4 275	654	100%	654	350
Les Oliviers, Le Puy-Sainte-Réparade*	1990	4 130	430	100%	430	450
Les Ophéliades, Saint-Etienne*	2006	3 936	394	100%	394	400
Les Villandières, Vaucresson*	2008	4 373	658	100%	658	850
Lo Solelh, Béziers*	2010	2 760	227	100%	227	225
Montpribat, Montfort en Chalosse*	1980	5 364	635	100%	635	550
Pays de Seine, Bois le Roi*	2006 (2010)	6 460	1 076	100%	1 076	1 150
Rougemont, Le Mans*	2006	5 986	378	100%	378	400
Saint Gabriel, Gradignan*	2008	6 274	691	100%	691	640
Sainte Baum, Nans Les Pins*	1970	5 100	499	100%	499	700
Sartrouville, Sartrouville*	1960	3 546	338	100%	338	400
Siouville, Siouville-Hague*	1995	8 750	613	100%	613	1 100
Villa Eyras, Hyères*	1991	7 636	610	100%	610	650
Villa Saint Dominique, Rouen*	1988	4 149	767	100%	767	560
William Harvey, Saint-Martin-d'Aubigny*	1989	4 744	511	100%	511	700
Uitbater: Orpea/Méditer		40 366	5 433	100%	5 433	4 855
Belloy, Belloy*	2002	2 559	419	100%	419	350
Cuxac II, Cuxac-Cabardès*	1989	2 803	369	100%	369	170
Haut Cluzeau, Chasseneuil*	2002	2 512	371	100%	371	325
Hélio Marin, Hyères*	1975	12 957	1 621	100%	1 621	1 450
La Jonchère, Reuil Malmaison*	2007	3 731	714	100%	714	800
La Ravine, Louviers*	2000 (2010)	4 270	594	100%	594	550
La Salette, Marseille*	1995	3 582	562	100%	562	500
Las Peyrères, Simorre*	1969	1 895	145	100%	145	100
Le Clos Saint Sébastien, Saint Sébastien sur Loire*	2005	3 697	517	100%	517	450
Villa Napoli, Jurançon*	1950	2 360	120	100%	120	160
Uitbater: Mutualité de la Vienne		1 286	106	100%	106	90
Le Lac, Moncontour*	1991	1 286	106	100%	106	90
Uitbater: VP Investissements		1 700	108	100%	108	100
La Gaillardière, Vierzon*	1975	1 700	108	100%	108	100
PUBSTONE		343 648	28 549	100%	28 549	26 454
België (821 gebouwen*)		296 223	19 104	100%	19 104	17 622
Brussel		39 518	3 416	100%	3 416	3 298
Vlaanderen		185 169	11 443	100%	11 443	10 591
Wallonië		71 536	4 245	100%	4 245	3 734
Nederland (245 gebouwen*)		47 425	9 445	100%	9 445	8 832
ANDERE		26 965	2 951	100%	2 951	2 595
Brussel Gedecentraliseerd		7 040	1 994	100%	1 994	1 610
La Rasante	2004	7 040	1 994	100%	1 994	1 610
Brussel Periferie		15 630	843	100%	843	794
Mercurius 30	2001	6 100	520	100%	520	397
Woluwelaan 145	1977	9 530	323	100%	323	398
Antwerpen Singel		61	0	100%	0	0
Avenue Building	2010	61	0	100%	0	0
Andere Regio's		4 234	114	100%	114	191
Ledeberg 438, Gent	1982	4 234	114	100%	114	191
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN & OVERGEDRAGEN EN VERDISCONTEERDE HUREN		1 715 112	207 932	96%	217 121	207 037

Gebouwen	Bouwjaar/ laatste renovatie (uitbreiding)	Bovengrondse oppervlakte (in m²)	Contractuele huurgelden (x € 1 000)	Bezettingsgraad	Huren + GHW op leegstand (x € 1 000)	Geschatte Huur waarde (GHW) (x € 1 000)
PROJECTEN & RENOVATIES KANTOREN		0	0	n.a.	0	0
Antwerpen Singel
Avenue Building, London Tower
GRONDRESERVE KANTOREN		3 200	110,78	n.a.	110,78	142,58
Brussel Centrum & Noord			2,71		2,71	2,71
De Ligne			2,66		2,66	2,66
Meiboom 16-18			0,03		0,03	0,03
Pacheco 34			0,03		0,03	0,03
Brussel Gedecentraliseerd			2,66		2,66	2,66
Twin House			2,66		2,66	2,66
Brussel Periferie		3 200	100,26		100,26	132,06
Keiberg Park			0,21		0,21	0,21
Kouterveld 6		3 200	100,00		100,00	131,80
Woluwe Garden 26, 30			0,05		0,05	0,05
Antwerpen Periferie			2,50		2,50	2,50
Prins Boudewijnlaan 24A			2,50		2,50	2,50
Antwerpen Singel			2,55		2,55	2,55
Lemanstraat 27			0,62		0,62	0,62
Plantin & Moretus			0,33		0,33	0,33
Quinten			0,21		0,21	0,21
Regent			0,21		0,21	0,21
Royal House			0,21		0,21	0,21

Uitbreidingstraat 2-8		0,45		0,45	0,45
Uitbreidingstraat 10-16		0,52		0,52	0,52
Andere Regio's		0,10		0,10	0,10
Avroy 35-39, Luik		0,10		0,10	0,10
PROJECTEN & RENOVATIES RUST- EN ZIEKENHUIZEN	0	0	n.a.	0	0
Damiaan, Tremelo
Heiberg, Beerse
Parc, Biez

Top Senior, Tubeke
t' Smeedeshof, Oud-Turnhout
Weverbos, Gentbrugge
Wipstraat, Antwerpen
GRONDRESERVE RUST- EN ZIEKENHUIZEN	0	20	n.a.	20	20
L'Orée du Bois, Comines-Warneton		20		20	20
Sur Seaumont, Aye
PROJECTEN & RENOVATIES ANDERE	0	86	n.a.	86	86
Brussel Gedecentraliseerd		86		86	86

La Rasante		86	86	86
ALGEMEEN TOTAAL PORTEFEUILLE	1 718 312	208 150	217 339	207 287

beheersverslag vastgoedverslag

Verslag van de vastgoeddeskundige Brussel, 19 januari 2011

Geachte Mevrouw, geachte Heer, Achtergrond

Cofi nimmo heeft ons aangesteld om haar vastgoedpatrimonium op 31 december 2010 te waarderen in het kader van de voorbereiding van haar jaarrekeningen op deze datum.

Ons kantoor beschikt over voldoende kennis van de vastgoedmarkten waarin Cofi nimmo actief is, alsook over de vereiste en erkende beroepskennis om deze waardering uit te voeren. We hebben onze opdracht volledig onafhankelijk uitgevoerd.

Zoals gebruikelijk hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Cofi nimmo verstrekte gegevens over de huurstaat, de kosten en de belastingen die de verhuurder moet dragen, de uit te voeren werken, evenals elk ander element dat de waarde van de gebouwen kan beïnvloeden. We gaan ervan uit dat deze inlichtingen correct en volledig zijn.

Zoals uitdrukkelijk omschreven in onze schattingsverslagen omvatten ze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. Cofi nimmo is goed op de hoogte van deze elementen en beheert haar patrimonium op professionele wijze. Vóór de aankoop van elk gebouw laat ze eerst een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren.

De vastgoedmarkt

Inleiding

Het jaar 2010 werd over het algemeen gekenmerkt door een relatief stabiele trend waarin enkel het kantoorsegment negatief evolueert. De groeiverzwakking van de ondernemingen gaf aanleiding tot een algemeen kostendrukkend beleid. De huurmarkt kreeg het zwaar te verduren. Het take-upniveau bleef tamelijk laag en bij de herverhuren werd vaak minder ruimte gehuurd. Bijgevolg is er meer huurleegstand en stonden de huurprijzen onder druk bij de talrijke heronderhandelingen van huurcontracten tijdens de tweede helft van het jaar. Tijdens de laatste maanden van 2010 merkten we voortekenen van een investeringsherstel in de kantoorsector, dat echter onder de hoge niveaus van de gunstige jaren blijft. Veel aandacht gaat naar de recente "duurzame" vastgoedontwikkelingen of de "green buildings". Ondanks een nog hoge huurleegstand toont de markt nu al een voorliefde voor hun goede fundamentele eigenschappen.

De overige activiteitssectoren van Cofi nimmo, nl. rusthuizen, Pubstone en "Publieke Private Samenwerkingen" kunnen nog altijd op een grote marktbelangstelling rekenen. Deze segmenten hebben langer lopende huurcontracten en meestal zeer solide huurders. Deze gediversifi eerde segmenten houden tamelijk goed stand in een nog altijd zwakke economische en fi nanciële context.

Aanbod van en vraag naar kantoorgebouwen

De vraag voor kantoren wordt overheerst door investeerders die in de eerste plaats op zoek zijn naar veiliggestelde cashfl ows op lange termijn. De differentiëring van de risicopremies die de investeerders voor "prime" en "non-prime" gebouwen eisen, is een andere belangrijke trend die zich in 2010 duidelijk aftekende. Minder kwalitatieve gebouwen liggen een pak minder goed in de markt dan tijdens de gunstige periode van vóór oktober 2008.

De overvloed aan kantoorruimtes stabiliseert stilaan maar blijft structureel gezien nog altijd te groot. Het ziet ernaar uit dat de komst op de markt van een reeks speculatieve projecten die nog voor de crisis werden opgestart, deze huurleegstand nog wat zal vergroten. Met de huidige huurleegstand in Brussel van meer dan 12% zal het verschillende jaren duren vooraleer de huurmarkt een dergelijk aanbod heeft weggewerkt. Eind 2010 waren zowat 1.600.000 vierkante meter kantoren onmiddellijk beschikbaar. Bovendien zijn zowel de nominale als de economische huren (na aftrek van de door de verhuurder toegekende huurvoordelen zoals gratis huurtermijnen) aanzienlijk lager dan begin 2010.

Voor het volledige jaar 2010 bedroeg de take-up van kantoren in Brussel bijna 517.000 vierkante meter.

De markt van de rusthuizen

In 2010 kon de sector van de rusthuizen zijn aantrekkelijkheid in de huidige economische conjunctuur bewijzen. Dit was meer bepaald het geval tegenover de investeerders die inspeelden op de behoefte aan bijkomende bejaardenverblijven.

De fundamentele elementen achter de voorkeur voor deze sector zijn:

• De vergrijzing van de bevolking, en meer in het algemeen de Belgische en (Europese) bevolkingsstructuur, drijven de behoefte om nieuwe rusthuizen te bouwen uiteraard aan. Naar schatting zouden tegen 2050 bijna drie maal zoveel mensen als nu in deze instellingen wonen.
• Hoewel het toekennen van bijkomende gesubsidieerde bedden door de overheid streng gereglementeerd is, zijn er nog talrijke interessante mogelijkheden en meerdere veelbelovende liggingen.
• Het aantal rusthuizen is verhoudingsgewijs kleiner in Vlaanderen. Hier is er bijgevolg nog een groter ontwikkelingspotentieel voor dit soort infrastructuur.

De zekerheid van de huurcontracten op lange termijn is een troef voor dit type investering, terwijl de kwaliteit van het beheer door de uitbatende groepen uiteraard bepalend is om de huurbetaling op lange termijn te waarborgen. Er is geen enkele zekerheid over het huidige niveau van de subsidies die de exploitanten krijgen. Het ziet er niettemin naar uit dat er voorzieningen worden ingevoerd om de zorg voor zorgbehoevende bejaarden te verzekeren en om de kosten hiervan in de toekomst te dragen.

119

Met andere woorden de zeer defensieve sector van de rusthuizen blijft aantrekkelijk voor investeerders die nog altijd op zoek zijn naar mogelijke acquisities van bestaande rusthuizen of projecten die momenteel of in de toekomst worden ontwikkeld.

De markt van de pubs (Pubstone)

De dochteronderneming van Cofi nimmo, Pubstone, is actief in het vastgoedsegment van cafés/pubs/tavernes. Ze heeft een gediversifi eerd risicoprofi el en situeert zich op het snijpunt tussen commercieel vastgoed met horecazaken op de begane grond die vaak goed gelegen zijn in kleine en grote Belgische en Nederlandse steden enerzijds en opbrengstgebouwen op de hogere verdiepingen die vaak een residentiële bestemming hebben anderzijds. Elk van deze twee segmenten heeft de crisis goed doorstaan.

De markt van de cafés en hun vastgoedwaarde hangt uiteraard af van de kwaliteit van hun ligging. Er worden belangrijke verschillen genoteerd naargelang van de regio, de provincie en de gemeente enerzijds en de kwaliteit, de staat van onderhoud en de opbouw van het goed anderzijds.

De waargenomen rendementen voor cafés kunnen eveneens verschillen naargelang van de looptijd van het huurcontract, het aantal bezoekers of het soort klanten. Dit kan uiteraard enkel geval per geval worden vastgesteld, na een bezoek ter plaatse. Vaak moet er rekening worden gehouden met de historische en patrimoniale waarde van een gebouw die in welbepaalde gevallen (in bijvoorbeeld Brugge, Leuven, Brussel of Antwerpen) groot kan zijn.

De Pubstone portefeuille in zijn geheel is relatief stabiel gebleven en zelfs lichtjes in waarde gestegen in 2010. In werkelijkheid werden bepaalde waardeverminderingen voor minder goed gelegen en/of minder goed onderhouden gebouwen ruimschoots gecompenseerd door een huurindexatieniveau van 2,55% in België en 1,62% in Nederland. Het huurcontract dat Cofi nimmo en AB InBev hebben ondertekend, kan eens te meer worden beschouwd als een goede buffer tussen eventuele problemen in de horecasector en de vastgoedwaarden van de Pubstone portefeuille.

De liquiditeit van dit deel van de portefeuille heeft nog twee specifi eke eigenschappen: enerzijds valt het onder de noemer institutioneel product dankzij zijn lange termijn huurcontract met één enkele tegenpartij (AB InBev) en anderzijds kan het "per stuk" worden verkocht aan kleine lokale investeerders en zelfs aan de huidige uitbaters die wellicht bereid zijn om een gelegenheidswaarde te betalen.

De investeringsmarkt

Het herstel van de vastgoedinvesteringsmarkt is merkbaar, maar blijft nog altijd tamelijk beperkt. Op de Belgische vastgoedmarkt (alle sectoren samen) werd voor 1,64 miljard euro geïnvesteerd. De kantoormarkt vertegenwoordigt bijna 45% van dit bedrag met een investeringsvolume van 749 miljoen euro dat voor een groot deel afkomstig is van eigenaarsgebruikers. De Belgische investeerders nemen bijna 80% van deze investeringsmarkt voor hun rekening.

De institutionele beleggers zijn meer dan ooit tevoren op zoek naar activa van het type 'Triple-A', nieuwe, goed gelegen gebouwen met weinig huurleegstand en op lange termijn verhuurd aan eersterangsondernemingen of aan nationale en internationale openbare instellingen. Daarnaast laat de aantrekkingskracht van de stations zich eveneens voelen.

De rendementen van zogenaamde 'prime' gebouwen hebben de neiging om met een tiental basispunten te krimpen. Dit is hoofdzakelijk het resultaat van de heropleving van de kredietmarkt na het herstel van de banken en een asset allocation beleid van verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen ten gunste van vastgoed.

De inkrimpende rendementen moeten worden gezien in de context van de huren die al met 10 tot 20% gecorrigeerd zijn, waardoor het verdere dalingsrisico van vastgoedwaarden in de toekomst beperkt is.

In deze moeilijke context voor de kantoorgebouwen is Cofi nimmo erin geslaagd om haar strategie op tijd bij te sturen:

• 1. Door te investeren in recentere en effi ciëntere gebouwen, die beantwoorden aan de huidige en toekomstige behoeften van de huurders om zo haar kansen om nieuwe huurders aan te trekken, te vergroten of om huidige huurders die op zoek zijn naar lokalen die beter aan hun behoeften aangepast zijn, elders onder te brengen;
• 1. Door te investeren in rusthuizen (in België en in Frankrijk) die stabiele en voorspelbare inkomsten bieden en een gering risico op lange termijn vertegenwoordigen omdat ze met het oog op de vergrijzing van de bevolking, beter afgestemd zijn op de vraag;
• 1. Door te investeren in de retailsector (Pubstone) die een meerwaarde oplevert en stabiele inkomsten op lange termijn vertegenwoordigt, rekening houdend met de structuur van het huurcontract op lange termijn met een bijzonder solide huurder;
• 1. Door te zoeken naar investeringen met solide tegenpartijen in vastgoedprojecten van het type 'Publiek-Private Samenwerking' die de optimaalste zekerheid en voorspelbaarheid van de inkomsten bieden, rekening houdend met de looptijd en de structuur van de huurcontracten.

Tot besluit biedt de huidige portefeuille van Cofi nimmo een hogere diversifi catie daar het gewicht van de kantoorsector blijft dalen en dat van nieuwe activa die een interessante diversifi catie bieden in sectoren zonder structurele overcapaciteit en die door de structuur van hun huurvoorwaarden een rendabeler risicoprofi el dan de kantoren bieden, stijgt.

Opinie

Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen (International Valuation Standards/Royal Institution of Chartered Surveyors) en hun toepassingsprocedures met name op het vlak van de schatting van Vastgoedbevaks.

De Investeringswaarde wordt gedefi nieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijze gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, voor aftrek van de transactiekosten.

De Investeringswaarde houdt geen rekening met de toekomstige investeringsuitgaven die het vastgoedpatrimonium zullen verbeteren, noch met de toekomstige voordelen verbonden aan deze uitgaven.

Ze berust op de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huurprijzen van elk gebouw verminderd met de onderhoudskosten die door de eigenaars voor eigen rekening moeten worden genomen.

Het actualisatieniveau hangt voornamelijk af van de gangbare actualisatieniveaus op de vastgoedinvesteringsmarkt, rekening houdend met de ligging en de kwaliteit van het gebouw en van de huurders op de datum van de waardering. De toekomstige huurprijzen worden geschat op basis van de bestaande contractuele huurprijzen en van de verwachtingen van de vastgoedmarkt voor elk gebouw voor de volgende periodes.

Transactiekosten

De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan transactiekosten die geïnd worden door de overheid. Het bedrag van dit recht hangt met name af van de overdrachtwijze, het profi el van de koper en de ligging van het goed. De eerste twee voorwaarden en dus het te betalen bedrag van de rechten zijn pas gekend wanneer de verkoop afgesloten is.

Uit de historische analyse van de verkopen op de Belgische markt tijdens de jaren 2003 tot en met 2005 blijkt dat de gemiddelde transactiekosten 2,5% bedragen.

De waarschijnlijke verkoopwaarde van gebouwen van meer dan 2.500.000 EUR, na aftrek van de transactiekosten, die overeenkomt met de reële waarde (fair value), zoals bepaald werd volgens het IAS/IFRS referentiesysteem, kan bekomen worden door aftrek van 2,5% transactiekosten van de investeringswaarde. Dit percentage van 2,5% zal regelmatig worden herzien en aangepast indien het vastgestelde verschil met de institutionele markt meer dan +/- 0,5% bedraagt.

Voor de periode 2010 blijft dit percentage van toepassing daar het gemiddelde van de transactiekosten dat recent op de institutionele markt geobserveerd werd, geen belangrijk verschil aan het licht gebracht heeft. Voor de andere gebouwen werden de registratierechten afgetrokken.

Investerings- en verkoopwaarde ('reële waarde') Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofi nimmo op 31 december 2010 EUR 3.153.173.900 bedraagt (DRIE MILJARD HONDERD DRIEËNVIJFTIG MILJOEN HONDERD DRIEËNZEVENTIG DUIZEND NEGENHONDERD EURO).

De waarschijnlijke verkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofi nimmo op 31 december 2010 die overeenkomt met de reële waarde (fair value), zoals bedoeld in het IAS/ IFRS referentiesysteem bedraagt EUR 3.041.915.700 (DRIE MILJARD ÉÉNENVEERTIG MILJOEN NEGENHONDERD VIJFTIEN DUIZEND ZEVENHONDERD EURO).

Op deze basis bedragen de rendementen op de ontvangen of contractuele huurprijzen, met inbegrip van de activa met een verkoop van schuldvorderingen, uitgezonderd de projecten, terreinen en gebouwen in renovatie en na bepaling van een fi ctieve huurprijs voor de ruimten in gebruik genomen door Cofi nimmo, 6,69% van de investeringswaarde.

In de veronderstelling dat de gebouwen volledig verhuurd zijn, stijgt het rendement naar 6,98% van de investeringswaarde.

De beleggingsgebouwen hebben een bezettingsgraad van 95,77%.

De gemiddelde contractuele huren (zonder projecten en gebouwen in renovatie en activa met een verkoop van schuldvorderingen) ligt 4,87% boven de huidige normale geraamde huurwaarde van het patrimonium.

Het patrimonium bestaat uit:

Kantoren	55,0%
Rusthuizen	29,9%
Pubstone	13,6%
Overige	1,5%
	100,0%1

Met de meeste hoogachting.

Winssinger & Vennoten N.V.

Fabian Daubechies²

• MRICS Benoît Forgeur² Director Managing Director

¹ Waarvan 46,95% verhuurd op lange termijn (>12 jaar, waaronder gebouwen onder overdracht van vorderingen) aan de Belgische Staat, de Europese Commissie, AB InBev, rusthuizenuitbaters, Aspria en RTL. 2 SPRL/BVBA.

• 122 Geconsolideerde jaarrekeningen
• 126 Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
• 165 Verslag van de commissaris

> jaarrekeningen geconsolideerde jaarrekeningen.

Geconsolideerde resultatenrekeningen (x € 1 000)

	Bijlagen	2010	2009
A. NETTO RESULTAAT
Huurinkomsten	6	195 387	200 572
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren	6	21 108	17 655
Met verhuur verbonden kosten	6	-295	-2 712
Netto huurresultaat	5, 6	216 200	215 515
Recuperatie van vastgoedkosten	7	795	209
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	8	35 279	46 114
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde
van de huur	7	-2 417	-1 329
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	8	-35 537	-46 215
Vastgoedresultaat		214 320	214 294
Technische kosten	9	-3 269	-3 856
Commerciële kosten	10	-1 357	-1 475
Kosten en taksen van niet verhuurde goederen		-3 334	-1 806
Beheerkosten vastgoed	11	-15 031	-15 602
Vastgoedkosten		-22 991	-22 739
Operationeel vastgoedresultaat		191 329	191 555
Algemene kosten van de vennootschap	11	-6 333	-6 369
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille		184 996	185 186
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	5, 12	7 253	2 956
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	5, 13, 22	-27 331	-64 299
Ander portefeuilleresultaat	5, 14	-957	-550
Operationeel resultaat		163 961	123 293
Financiële inkomsten	15		20 869
		6 036
Netto interestkosten	16	-63 280	-82 123
Andere fi nanciële kosten	17	-1 093	-11 491
Variaties in de reële waarde van fi nanciële activa en passiva	18	-13 757	-12 301
Financieel resultaat		-72 094	-85 046
Resultaat vóór belastingen		91 867	38 247
Vennootschapsbelasting	19	-7 224	-7 283
Exit taks		-205	1 482
Belastingen		-7 429	-5 801
Netto resultaat		84 438	32 446
Minderheidsbelangen		-642	4
NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP	32	83 796	32 450
NETTO COURANT RESULTAAT - AANDEEL GROEP1	32	105 435	92 390
RESULTAAT OP DE PORTFEUILLE - AANDEEL GROEP	32	-21 639	-59 940
B. ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding
van vastgoedbeleggingen		-468	1 301
Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
in een kasstroomafdekking zoals gedefi nieerd in IFRS		-12 979	-16 396
Andere elementen van het globaal resultaat		-13 447	-15 095
Minderheidsbelangen		25	-22
Andere elementen van het globaal resultaat - aandeel Groep		-13 422	-15 117
C. GLOBAAL RESULTAAT		70 991	17 351
Minderheidsbelangen		-617	-18
Globaal resultaat - aandeel Groep		70 374	17 333

Resultaat per aandeel - aandeel Groep (in €)

	Bijlagen	2010	2009
Netto courant resultaat	32	7,09	6,59
Resultaat op de portefeuille	32	-1,45	-4,28
Netto resultaat	32	5,64	2,31

1 Netto resultaat met uitzondering van het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen.

Geconsolideerde balans (x € 1 000)

	Bijlagen	31.12.2010	31.12.2009
Vaste activa		3 304 794	3 308 866
Goodwill	5, 20	164 012	163 924
Immateriële vaste activa	23	1 427	1 984
Vastgoedbeleggingen	5, 21	3 041 916	3 040 736
Andere materiële vaste activa	23	539	723
Financiële vaste activa	24	38 522	34 470
Vorderingen fi nanciële leasing	25	58 349	66 956
Handelsvorderingen en andere vaste activa		29	73
Vlottende activa		77 112	93 818
Activa bestemd voor verkoop	5, 26	170	755
Financiële vlottende activa	24	9 227	8 603
Vorderingen fi nanciële leasing	25	2 780	2 762
Handelsvorderingen	27	18 864	12 490
Belastingvorderingen en andere vlottende activa	28	22 137	46 730
Kas en kasequivalenten		3 265	2 343
Overlopende rekeningen	29	20 669	20 135
TOTAAL ACTIVA		3 381 906	3 402 684
Eigen vermogen		1 466 878	1 409 057
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap		1 459 781	1 400 904
Kapitaal	30	796 528	750 715
Uitgiftepremies	30	513 093	479 541
Reserves	31	66 364	138 198
Nettoresultaat van het boekjaar		83 796	32 450
Minderheidsbelangen		7 097	8 153
Verplichtingen		1 915 028	1 993 627
Langlopende verplichtingen		1 448 760	1 587 615
Voorzieningen	34	19 234	17 766
Langlopende fi nanciële schulden	36	1 226 815	1 381 474
Andere langlopende fi nanciële verplichtingen	24, 37	69 693	51 522
Uitgestelde belastingen	35	133 018	136 853
Kortlopende verplichtingen		466 268	406 012
Kortlopende fi nanciële schulden	36	313 730	244 659
Andere kortlopende fi nanciële verplichtingen	24, 37	62 780	63 233
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	38	62 631	69 555
Overlopende rekeningen	39	27 127	28 565
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		3 381 906	3 402 684

Berekening van de schuldratio (x € 1 000)

	2010	2009
Langlopende fi nanciële schulden	1 226 815	1 381 474
Andere langlopende fi nanciële verplichtingen (met uitzondering van afdekkingsinstrumenten) +	3 373	4 564
Kortlopende fi nanciële schulden +	313 730	244 659
Andere kortlopende fi nanciële verplichtingen (met uitzondering van afdekkingsinstrumenten) +		41
Handelsschulden en andere kortlopende schulden +	62 631	69 555
Totale schuld =	1 606 549	1 700 293
Totaal activa /	3 381 906	3 402 684
SCHULDRATIO =	47,50%	49,97%

Kasstroomoverzicht¹ (x € 1 000)

	Bijlagen	2010	2009
KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR		2 343	25 448
Operationele activiteiten
Nettoresultaat van de periode		83 796	32 450
Terugneming van interestlasten en -inkomsten		57 713	88 402 2
Terugneming van meer- en minwaarden op verkoop van vaste activa		-7 253	-2 956 3
Terugneming van meer- en minwaarden op verkoop van fi nanciële activa		-1 259	-13 603 4
Terugneming van kosten en inkomsten zonder invloed op de kasstroom	40	17 215	52 421
Variaties in de behoefte aan werkkapitaal	41	2 146	-13 006
KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN		152 358	143 708
Investeringsactiviteiten
Investeringen in immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa		-436	-891
Verwervingen van vastgoedbeleggingen	42	-625	-44 574 5
Uitbreidingen van vastgoedbeleggingen	42	-30 824	-57 205 5
Investeringen in vastgoedbeleggingen	42	-19 000	-29 074 5
Verwervingen van geconsolideerde fi lialen	4	-23 376	-32 209
Verkoop van vastgoedbeleggingen	42	99 800	290 488 5
Verkoop van activa bestemd voor verkoop	42	446	337
Betalingen van exit taks		-5 013	-17 773
Verkoop en terugbetalingen van vorderingen fi nanciële leasing		10 654	57 686
Andere kasstromen i.v.m. investeringsactiviteiten			3 599
KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN		31 626	170 384
Financieringsactiviteiten
Verwerving eigen aandelen		-700
Verkoop eigen aandelen		69 033	97 374
Dividenden uitbetaald aan de aandeelhouders		-90 980	-98 945
Terugkoop van minderheidsbelangen		-101	-212
Verhoging van de fi nanciële schulden		50 391
Vermindering van de fi nanciële schulden		-139 788	-226 433
Ontvangen fi nanciële opbrengsten		5 790	223 6
Betaalde fi nanciële kosten		-64 316	-95 903 6
Andere kasstromen i.v.m. fi nancieringsactiviteiten		-12 3917	-13 301 7
KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN		-183 062	-337 197
KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR		3 265	2 343

¹ De presentatie van het kasstroomoverzicht is gewijzigd geworden in 2010, teneinde de lezing ervan te vergemakkelijken. De presentatie van de cijfers van 2009 is derhalve lichtjes gewijzigd en sommige bedragen zijn van rubriek veranderd t.o.v. 2009. 2 In 2009 was het bedrag van K€ 88 402 vermeld in de rubriek "Eliminatie interestlasten", dat zelf deel uitmaakte van de rubriek "Niet-kas elementen". 3 In 2009 werden de meer- en minwaarden op verkoop van vaste activa niet afgetrokken van het resultaat en derhalve niet inbegrepen in het bedrag van de verkoop van vastgoedbeleggingen. 4 In 2009 werden de meer- en minwaarden op de verkoop van fi nanciële vaste activa niet afgetrokken van het resultaat en derhalve niet inbegrepen in het bedrag van de verkoop van vorderingen fi nanciële leasing. 5 In 2009 was de kasstroom van de portefeuille opgesplitst per boekhoudkundige categorie. "Vastgoed beschikbaar voor verhuur" bedroeg K€ 171 092, "Projectontwikkelingen" bedroeg K€ -14 413. Deze bedragen vertegenwoordigden de netto boekwaarde. In het kasstroomoverzicht van 2010 zijn de kasstromen opgesplitst per type activiteit. De bedragen van 2009 werden herberekend volgens de rubrieken van 2010. In de rubriek "Verkoop van vastgoedbeleggingen" werden tevens de meerwaarden op verkoop van vaste activa van 2009 toegevoegd, ten bedrage van K€ 2 956. 6 In 2009 werden de "Ontvangen fi nanciële opbrengsten" voor K€ 223 en de "Betaalde fi nanciële kosten" voor K€ -95 903 samen gepresenteerd onder "Betaalde interesten" voor een bedrag van K€ -95 680. 7 De bedragen van de rubriek "Andere kasstromen i.v.m. investeringsactiviteiten" bevatten voornamelijk de premies voor de aankoop van afgeleide fi nanciële instrumenten (K€ 5 200 voor 2010 en K€ 3 809 voor 2009) en de bedragen betaald voor de herstructurering van de afgeleide fi nanciële instrumenten (K€ 7 367 voor 2010 en K€ 8 836 voor 2009).

Geconsolideerde staat van de bewegingen van het eigen vermogen (x € 1 000)	Kapitaal	Uitgifte premies	Reserves1	Netto resultaat van het boekjaar	Eigen vermogen moeder vennoot	Minder heids belangen	Eigen vermogen
OP 01.01.2009	669 213	441 966	262 698	-5 293	schap 1 368 584	8 658	1 377 242
Nettoresultaatverwerking 2008			-5 293	5 293
Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen
Afdekking fi nanciële kasstromen			-16 396		-16 396		-16 396
Impact op de reële waarde van geschatte muta tierechten en -kosten bij hypothetische vervreem
ding van vastgoedbeleggingen			1 301		1 301		1 301
Resultaat van de periode				32 450	32 450	-4	32 446
Minderheidsbelangen						-501	-501
Toevoeging aan de vrijgestelde reserves			-1 294		-1 294		-1 294
Andere			-1 017		-1 017		-1 017
SUBTOTAAL	669 213	441 966	239 999	32 450	1 383 628	8 153	1 391 781
Uitgifte van aandelen	12 063	9 797			21 860		21 860
Aankopen/Verkopen van eigen aandelen	69 439	27 778	157		97 374		97 374
Dividenden			-101 958		-101 958		-101 958
OP 31.12.2009	750 715	479 541	138 198	32 450	1 400 904	8 153	1 409 057
Nettoresultaatverwerking 2009			32 450	-32 450
Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen
Afdekking fi nanciële kasstromen			-12 979		-12 979		-12 979
Impact op de reële waarde van geschatte muta tierechten en -kosten bij hypothetische vervreem ding van vastgoedbeleggingen			-443		-443		-443
Resultaat van de periode				83 796	83 796	642	84 438
Minderheidsbelangen						-1 698	-1 698
Toevoeging aan de vrijgestelde reserves			-1 587		-1 587		-1 587
Andere			1 901		1 901		1 901
SUBTOTAAL	750 715	479 541	157 540	83 796	1 471 592	7 097	1 478 689
Uitgifte van aandelen	6 090	4 942			11 032		11 032
Aankopen/Verkopen van eigen aandelen	39 723	28 610			68 333		68 333
Dividenden			-91 176		-91 176		-91 176
OP 31.12.2010	796 528	513 093	66 364	83 796	1 459 781	7 097	1 466 878

jaarrekeningen geconsolideerde jaarrekeningen

jaarrekeningen

bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen. >

127	Bijlage 1.	Algemene bedrijfsinformatie
127	Bijlage 2.	Belangrijke boekhoudmethodes
135	Bijlage 3.	Operationeel en fi nancieel risicobeheer
136	Bijlage 4.	Bedrijfscombinaties
138	Bijlage 5.	Sectorinformatie
140	Bijlage 6.	Huurinkomsten en met verhuur verbonden kosten
141	Bijlage 7.	Netto herdecoratiekosten
141	Bijlage 8.	Huurlasten en belastingen gedragen door de eigenaar op verhuurde gebouwen
141	Bijlage 9.	Technische kosten
141		Bijlage 10. Commerciële kosten
142		Bijlage 11. Beheerkosten
143		Bijlage 12. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen
143		Bijlage 13. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
143		Bijlage 14. Ander portefeuilleresultaat
143		Bijlage 15. Financiële inkomsten
144		Bijlage 16. Netto interestkosten
144		Bijlage 17. Andere fi nanciële kosten
144		Bijlage 18. Variaties in de reële waarde van fi nanciële activa en passiva
144		Bijlage 19. Vennootschapsbelasting
145	Bijlage 20. Goodwill
146		Bijlage 21. Vastgoedbeleggingen
149		Bijlage 22. Ventilatie van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
149		Bijlage 23. Immateriële vaste activa en Andere materiële vaste activa
150		Bijlage 24. Afgeleide fi nanciële instrumenten
151		Bijlage 25. Vorderingen fi nanciële leasing
152		Bijlage 26. Activa bestemd voor verkoop
152		Bijlage 27. Handelsvorderingen
152		Bijlage 28. Belastingvorderingen en andere vlottende activa
152		Bijlage 29. Overlopende rekeningen - Activa
153		Bijlage 30. Kapitaal en uitgiftepremies
154	Bijlage 31. Reserves
154		Bijlage 32. Resultaat per aandeel
155		Bijlage 33. Dividend per aandeel
155	Bijlage 34. Provisies
155		Bijlage 35. Uitgestelde belastingen
156		Bijlage 36. Financiële schulden
157		Bijlage 37. Andere fi nanciële verplichtingen
157		Bijlage 38. Handelsschulden en andere kortlopende schulden
157		Bijlage 39. Overlopende rekeningen - Passiva
157		Bijlage 40. Kosten en inkomsten zonder effect op de kasstromen
158		Bijlage 41. Variaties in de behoefte aan werkkapitaal
158		Bijlage 42. Variatie van de portefeuille per sector tijdens het boekjaar 2010
160		Bijlage 43. Buitenbalans rechten en verplichtingen
160		Bijlage 44. Verplichtingen
160		Bijlage 45. Consolidatiecriteria en -kring
164		Bijlage 46. Betalingen gesteund op aandelen

• 164 Bijlage 47. Gemiddeld aantal personeelsleden gebonden door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst
• 164 Bijlage 48. Transacties met verbonden partijen

Bijlage 1. Algemene bedrijfsinformatie

Cofi nimmo NV ("de Onderneming") is een Openbare Vastgoedbevak (Openbare Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal) die valt onder toepassing van de Belgische wetgeving, met administratieve zetel gevestigd te 1200 Brussel (Woluwedal, 58).

De geconsolideerde jaarrekeningen van de vennootschap voor het boekjaar dat werd afgesloten op 31.12.2010 omvatten de vennootschap en haar dochterondernemingen (de "Groep"). De consolidatiekring is sinds 31.12.2009 geëvolueerd. De Buitengewone Algemene Vergadering van 25.06.2010 keurde de fusies via overname goed van 2 naamloze vennootschappen, verworven in 2009, teneinde de organisatie van de Groep te vereenvoudigen en de gebouwen van deze dochterondernemingen onder te brengen in het fi scaal stelsel van Vastgoedbevak (zie pagina 174). Tijdens het jaar 2010 werden overigens 3 nieuwe dochterondernemingen verworven. De consolidatiekring op 31.12.2010 wordt voorgesteld op pagina 161 van dit Jaarlijks Financieel Verslag.

De geconsolideerde en statutaire jaarrekeningen werden afgesloten door de Raad van Bestuur van 24.03.2011 en zullen worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 29.04.2011. De commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Ludo De Keulenaer, heeft zijn auditwerkzaamheden afgesloten en bevestigde dat de boekhoudkundige informatie in het Jaarlijks Financieel Verslag geen enkel voorbehoud van zijn kant oproept en overeenkomt met de fi nanciële staten die door de Raad van Bestuur werden afgesloten.

De boekhoudkundige principes en methodes die werden gebruikt voor het opstellen van de fi nanciële staten zijn identiek aan de staten die werden gebruikt in de fi nanciële jaarrekeningen voor het boekjaar 2009.

Bijlage 2. Belangrijke boekhoudmethodes

A. Conformiteitsverklaring

De geconsolideerde jaarrekeningen zijn opgesteld conform het boekhoudkundig referentiestelsel van de International Financial Reporting Standards zoals aangenomen door de Europese Unie.

De Groep heeft overigens gekozen om de toepassing van de volgende nieuwe normen en interpretaties of hun amendementen die werden uitgegeven vóór de datum van goedkeuring van de publicatie van de jaarrekeningen maar die bij de afsluiting nog niet van toepassing waren, niet te anticiperen: IAS 12, IAS 24, IAS 32, IFRS 7, IFRS 9 en IFRIC 19.

De Groep meent dat de toepassing van deze normen en interpretaties geen significante impact zal hebben.

In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde jaarrekeningen moet de vennootschap bepaalde signifi cante oordelen formuleren in de toepassing van de boekhoudprincipes (zoals bijvoorbeeld de vaststelling van de classifi catie van huurcontracten) en tot bepaalde schattingen overgaan (onder meer de schatting van de voorzieningen). Om deze hypotheses te formuleren mag het Management zich baseren op haar ervaring, de bijstand van derden (vastgoeddeskundigen) en andere als pertinent beschouwde bronnen. De reële resultaten kunnen verschillen van deze schattingen. Indien nodig worden deze laatste regelmatig herzien en dientengevolge gewijzigd.

B. Grondslag van opstelling

De jaarrekeningen zijn opgesteld in euro, afgerond in duizenden, en op basis van de historische kostprijs, met uitzondering van volgende activa en verplichtingen die gewaardeerd zijn aan de reële waarde: vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten.

Bepaalde fi nanciële informatie in dit Verslag werd afgerond. Bijgevolg kunnen de totaalbedragen licht afwijken van de exacte aritmetische som van de aantallen die eraan voorafgaan.

Tenslotte, tussen de publicatiedata van de jaarresultaten en van het Jaarlijks Financieel Verslag kunnen er bepaalde overboekingen gebeuren.

C. Grondslag van consolidatie

I Dochterondernemingen

Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming controle uitoefent. Er is sprake van controle wanneer de onderneming de macht heeft om, rechtstreeks of onrechtstreeks, het financiële en operationele beleid van een entiteit te sturen teneinde voordelen te verkrijgen uit diens activiteiten. De jaarrekeningen van de dochterondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekeningen vanaf de datum waarop de onderneming controle uitoefent, tot de datum waarop de zeggenschap ophoudt. Waar nodig zijn de waarderingsregels voor dochterondernemingen aangepast om de consistentie met de door de Groep aangenomen principes te waarborgen.

De jaarrekeningen van de dochterondernemingen beslaan dezelfde boekhoudperiode als die van de onderneming.

De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochterondernemingen die noch rechtstreeks noch onrechtstreeks door de Groep worden aangehouden.

Wijzigingen in het belang van de Groep in een dochteronderneming die niet tot een verlies van zeggenschap leiden, worden behandeld als eigenvermogenstransacties. De boekwaarden van het belang van de Groep en de minderheidsbelangen worden derhalve aangepast om de nieuwe proportionele belangen in de dochteronderneming te weerspiegelen. Elk verschil tussen het bedrag waarmee de minderheidsbelangen worden aangepast en de reële waarde van de betaalde of ontvangen vergoeding wordt onmiddellijk opgenomen in het eigen vermogen.

II Gezamenlijk gecontroleerde entiteiten

Gezamenlijk gecontroleerde entiteiten zijn die ondernemingen waarover de Groep gezamenlijke controle heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst of als gevolg van een distributie van de aandelen tussen een beperkt aantal aandeelhouders. De geconsolideerde jaarrekeningen bevatten het Groepsaandeel in de verworven winsten en verliezen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten overeenkomstig de equity-methode. Dit is van toepassing vanaf de datum waarop de gezamenlijke controle voor het eerst wordt uitgeoefend, tot op de datum waarop deze ophoudt. De jaarrekeningen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten omvatten dezelfde boekhoudperiode als die van de onderneming.

III In de consolidatie geëlimineerde transacties

Intra-groep saldi en transacties, en alle winsten binnen de Groep, worden geëlimineerd bij het voorbereiden van de jaarrekeningen. De winsten binnen de Groep worden geëlimineerd in verhouding met het Groepsbelang in de onderneming. Verliezen worden op dezelfde manier geëlimineerd als de winsten, maar enkel in die mate dat er geen indicatie is van waardeverlies.

Een lijst van de ondernemingen behorende tot de Groep is opgenomen in Bijlage 45 van de geconsolideerde jaarrekeningen.

D. Goodwill en bedrijfscombinaties

Wanneer de Groep de controle verwerft over een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa dat beantwoordt aan de defi nitie van een onderneming ("business") overeenkomstig IFRS 3 - "Bedrijfscombinaties", worden de activa, verplichtingen en eventuele identifi ceerbare verplichtingen van de verworven onderneming aan hun reële waarde geboekt op de aanschaffi ngsdatum. De goodwill vertegenwoordigt het positieve verschil tussen de aanschaffi ngskost (exclusief verwervingskosten), verhoogd met eventuele minderheidsbelangen, en de reële waarde van het verworven netto-actief. Als dit verschil negatief is ("negatieve goodwill"), wordt het onmiddellijk in het resultaat geboekt na bevestiging van de waarden.

Na de initiële boeking wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een "impairment" test die elk jaar wordt uitgevoerd op de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd toegewezen. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende waardeverlies geboekt worden in het resultaat en tegengeboekt in eerste instantie in de eventuele goodwill en vervolgens in de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs aan hun boekwaarde. Een waardeverlaging die op een goodwill geboekt wordt, wordt niet tijdens een later boekjaar teruggenomen.

Overeenkomstig IFRS 3 kan de goodwill voorlopig bepaald worden bij de verwerving en binnen de 12 daaropvolgende maanden worden aangepast.

Bij de overdracht van een kasstroomgenerende eenheid wordt het bedrag van de goodwill die hieraan wordt toegekend opgenomen in de vaststelling van het resultaat van de overdracht.

E. Omzetting van vreemde munten

I Buitenlandse entiteiten

Er is geen dochteronderneming wiens jaarrekeningen op balansdatum worden opgesteld in een andere valuta dan de euro.

II Vreemde valuta transacties

Vreemde valuta transacties worden initieel erkend aan de wisselkoers op de dag van de transactie. Op balansdatum worden vervolgens de monetaire activa en verplichtingen uitgedrukt in vreemde valuta omgerekend aan de slotkoers. Wisselkoersverschillen, resulterend uit de verrekening van vreemde valuta en van de verrichtingen van monetaire activa en verplichtingen, uitgedrukt in vreemde valuta, worden in de resultatenrekeningen opgenomen als fi nanciële opbrengst of fi nanciële kost.

F. Afgeleide fi nanciële instrumenten

De Groep gebruikt afgeleide financiële instrumenten (Interest Rate Swaps, aankoop van CAP-opties, verkoop van FLOOR-opties) om zich in te dekken tegen renterisico's afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten.

CAP

Een CAP is een rente-optie. De koper van de CAP koopt het recht om tijdens een bepaalde periode een maximumrente te betalen. Hij oefent dit recht enkel uit indien de korte termijnrente boven het niveau van de rente van de CAP ligt. Bij de aankoop van een CAP moet de koper een premie aan de tegenpartij overmaken. Met de aankoop van een CAP bekomt Cofi nimmo een gewaarborgde maximumrente waartegen ze kan lenen. De CAP dekt haar dus in tegen ongunstige rentestijgingen.

FLOOR

Een FLOOR is een rente-optie. De koper van de FLOOR koopt het recht om tijdens een bepaalde periode een minimumrente te ontvangen. Hij oefent dit recht enkel uit wanneer de korte termijnrente onder het niveau van de rente van de FLOOR ligt. De verkoper van de FLOOR verkoopt het recht om tijdens een bepaalde periode een minimumrente te ontvangen en zal deze rente dus moeten betalen op aanvraag van de koper, ook al ligt deze rente boven de marktrente. Met de verkoop van een FLOOR ontvangt Cofi nimmo rechtstreeks van de koper een premie.

Door de combinatie van de aankoop van een CAP en de verkoop van een FLOOR verzekert Cofi nimmo zich ervan dat haar interestvoet binnen een minimumrente (die van de FLOOR) en een maximumrente (die van de CAP) vastligt, en beperkt ze tegelijkertijd de kost van de te betalen premie voor deze verzekering. Voor het jaar 2011 ligt de rente vast tussen 2,50% en 3,00% voor een bedrag van € 1 250 miljoen.

Het detail van de aangekochte CAPs en de verkochte FLOORs staat in Bijlage 24.

Interest Rate Swap (IRS)

Een Interest Rate Swap (IRS) is een rentetermijncontract, in tegenstelling tot een CAP of een FLOOR die rente-opties zijn. Met een IRS ruilt Cofi nimmo een vlottende rente om tegen een vaste rente of omgekeerd.

In het kader van haar afdekkingspolitiek van fi nanciële lasten heeft Cofi nimmo IRS-contracten afgesloten om vlottende rentes om te ruilen tegen vaste rentes.

In het kader van de 2 obligatieleningen die ze heeft uitgegeven in 2004 en 2009 aan een vaste rente heeft Cofi nimmo overigens IRS-contracten afgesloten om ditmaal vaste rentes om te ruilen tegen vlottende rentes. De stijging van de vlottende rentes is gedekt door CAP-opties die aangekocht werden door de Groep. De combinatie van deze IRS-contracten en CAP-opties laten Cofi nimmo toe van de daling van de rentes (in vergelijking met de initiële vaste rente van de obligatieleningen) te genieten, en tegelijkertijd zich te beschermen tegen een stijging van deze rentes dankzij de CAP-opties.

Het detail van de IRS-contracten staat in Bijlage 24.

Cancellable Interest Rate Swap

Een Cancellable Interest Rate Swap is de combinatie van een klassieke IRS en van de verkoop door de koper van een optie aan de bank om de Swap te annuleren vanaf een bepaalde datum. Cofi nimmo heeft Cancellable Interest Rate Swaps afgesloten om vlottende rentes om te ruilen tegen vaste rentes in het kader van haar afdekkingspolitiek van fi nanciële lasten. De verkoop van deze annuleringsoptie laat toe de gegarandeerde vaste rentes te doen dalen over de periode lopende ten vroegste tot de eerste annuleringsdatum.

Het detail van de Cancellable Interest Rate Swaps staat in Bijlage 24.

In overeenstemming met haar financieel beleid houdt de Groep geen afgeleide instrumenten aan of geeft er geen uit voor speculatieve doeleinden. Afgeleide instrumenten die evenwel niet in aanmerking komen voor hedge accounting worden erkend als trading-producten.

Financiële instrumenten worden initieel aan hun kostprijs (de eventuele bijkomende kosten inbegrepen) erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum.

De reële waarde van Interest Rate Swaps, CAP-opties, FLOOR-opties en andere fi nancieel afgeleide instrumenten is de geschatte waarde die de Groep zou ontvangen of betalen om de positie te sluiten op balansdatum, rekening houdend met de van toepassing zijnde spot en forward rentetarieven, de waarde van de optie en de kredietwaardigheid van de tegenpartijen.

De herwaardering gebeurt voor het geheel van de afgeleide producten op basis van dezelfde koers- en volatiliteitsveronderstellingen aan de hand van een onafhankelijke toepassing van marktgegevens afgeleverd door Bloomberg. Deze herwaardering wordt vergeleken met deze afgeleverd door de banken waarbij elk belangrijk verschil tussen beide herwaarderingen wordt gedocumenteerd.

De boekhoudkundige verwerking is afhankelijk van de erkenning van het afgeleide instrument als afdekkingsinstrument en van het type afdekking. Een afdekkingsinstrument wordt als dusdanig erkend enkel en alleen als aan elk van de volgende voorwaarden voldaan is:

• bij de aanvang van de afdekking is er een formele identificatie en documentatie van de afdekkingsrelatie, alsook van de doelstellingen en de afdekkingsstrategie gevolgd door de onderneming die tot het aan- of verkopen van het afdekkingsinstrument heeft geleid;
• er wordt verwacht dat het afdekkingsinstrument zeer efficiënt is in het bekomen van een compensatie van de fluctuaties van de reële waarde of van de kasstromen die toegeschreven kunnen worden aan het af te dekken risico;
• de efficiëntie van de afdekking moet op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat;
• de afdekking werd op een regelmatige basis beoordeeld en wordt als zeer efficiënt aanzien doorheen boekhoudperiodes waarvoor de afdekking was aangegaan.

I Afdekking van de reële waarde

De winst of het verlies op het afdekkingsinstrument wordt erkend in de resultatenrekeningen indien dit afgeleide instrument de fluctuaties in reële waarde afdekt van een erkende vordering, verplichting of van een niet-erkende verbintenis of van een geïdentificeerd deel van een dergelijke vordering, verplichting of verbintenis dat toewijsbaar is aan een geïdentificeerd risico. Het onderliggend voorwerp van de afdekking dient dan tevens getoetst te worden aan de reële waarde m.b.t. het risico waartegen de afdekking dient, en fluctuaties van deze reële waarde worden opgenomen als winst of verlies in de resultatenrekeningen.

II Kasstroomafdekking

Het gedeelte van de winst of het verlies op een instrument dat een afdekking is tegen kasstroomschommelingen, die het gevolg zijn van een geïdentificeerd risico op een actief of passief bestanddeel, van een verplichting of van een hoogst waarschijnlijk verwachte transactie, wordt in het eigen vermogen opgenomen. Het niet-effectieve deel van de winst of het verlies van het afdekkingsinstrument wordt onmiddellijk in de resultatenrekeningen opgenomen.

Wanneer de verplichting of de verwachte transactie nadien leidt tot de boeking van een financieel actief of passief, worden de bijhorende verliezen of winsten, die initieel in het eigen vermogen waren opgenomen, overgeboekt naar de resultatenrekeningen in dezelfde periode of periodes waarin het financieel actief of passief een invloed heeft op de resultatenrekeningen.

Wanneer het afdekkingsinstrument of de afdekkingsrelatie wordt beëindigd, maar de afgedekte transactie nog niet heeft plaatsgevonden, zal de gecumuleerde winst of verlies op dat moment in het eigen vermogen blijven en geboekt worden in overeenstemming met bovenstaande principes op het moment dat de transactie zich voordoet. Indien de afgedekte transactie niet langer waarschijnlijk is, wordt de in het eigen vermogen opgenomen gecumuleerde winst of verlies onmiddellijk overgeboekt naar de resultatenrekeningen.

G. Afdekking van toekomstige interestlasten op leningen

Aangezien de Groep eigenaar is van een gebouwenportefeuille op lange termijn, is het zeer waarschijnlijk dat de leningen waarmee een groot deel van de portefeuille gefinancierd is, op hun vervaldatum door nieuwe leningen geherfinancierd zullen worden. De totale schuldenlast van de onderneming zal bijgevolg waarschijnlijk verlengd worden voor een lange onbepaalde periode. Om redenen van kostenoptimalisatie bepaalt het financieringsbeleid van de Groep dat het afsluiten van leningen (liquiditeit en marges op vlottende rentevoeten) gescheiden wordt van het beheer van interestlasten en -risico's (vaste rentevoeten en afdekking van toekomstige vlottende rentevoeten). Ontleende fondsen worden normaal aangegaan aan vlottende rentevoeten. Wanneer de lening echter aan vaste rentevoet is afgesloten, zal deze omgezet worden naar een vlottende rentevoet via een Interest Rate Swap. De Groep dekt vervolgens gedurende bepaalde periodes bepaalde delen van haar totale schuld af door afgeleide financiële instrumenten op rentevoeten af te sluiten met banken. Deze banken zijn gewoonlijk andere tegenpartijen dan de banken die de fondsen verlenen. De Groep zorgt er echter voor dat de periodes en fixing data van afgeleide financiële instrumenten op rentevoeten overeenstemmen met de periodes van hernieuwing en de data voor het fixeren van de rentevoet van haar leningen teneinde efficiënte afdekkingen te verkrijgen.

Wanneer een afdekkingsproduct een onderliggende schuld dekt die aangegaan was aan een vlottende rente, wordt de afdekkingsrelatie gekwalificeerd als een kasstroomafdekking. Wanneer het echter een schuld dekt met een vaste rente wordt het gekwalificeerd als een reële waarde-afdekking.

Voor afdekkingsstrategieën met gebruik van CAP- of FLOOR-opties worden de intrinsieke en tijdswaarden van de optie gescheiden. Hierbij wordt enkel het intrinsieke element aangewend als afdekking.

H. Vastgoed beschikbaar voor verhuur

Vastgoedbeleggingen zijn beleggingen die worden aangehouden om huurinkomsten op lange termijn te verwerven. In toepassing van IAS 40 worden vastgoedbeleggingen aan reële waarde gewaardeerd. Externe, onafhankelijke deskundigen bepalen elke 3 maand de waardering van de vastgoedportefeuille. Elke winst of verlies, na de acquisitie van een gebouw, als gevolg van een wijziging in de reële waarde, wordt geboekt in de resultatenrekeningen. Huurinkomsten van vastgoedbeleggingen worden geboekt zoals beschreven in (S). De deskundigen voeren hun waardering uit op basis van de methode van de verdiscontering van de huurinkomsten in overeenstemming met de "International Valuation Standards", uitgegeven door het International Valuation Standards Committee en uiteengezet in het overeenkomstig rapport. Deze waarde, hierna "investeringswaarde" genoemd, stemt overeen met de prijs die een derde partij investeerder bereid zou zijn te betalen teneinde elk van de gebouwen van de portefeuille te verwerven, met het doel te genieten van de huurinkomsten mits het op zich nemen van de gerelateerde kosten, zonder aftrek van de transactiekosten. De verkoop van vastgoed is gewoonlijk onderhevig aan de betaling van de registratierechten of een belasting op de toegevoegde waarde aan de publieke overheden. Deze registratierechten variëren in België van 0 tot 12,5%, afhankelijk van de wijze van eigendomsoverdracht, de locatie van het vastgoed en de karakteristieken van de koper. Deze bedragen kunnen enkel worden vastgelegd wanneer de verkoop afgerond is. Op voorhand kan dus geen enkele betrouwbare schatting gemaakt worden. Bij een verwerving worden de mutatierechten te voldoen bij een latere hypothetische vervreemding onmiddellijk in het eigen vermogen geboekt; elke daaropvolgende aanpassing wordt in de resultatenrekeningen geboekt.

Van de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen wordt door de deskundigen een forfaitaire quotiteit registratierechten van 2,5% afgetrokken, om zo de reële waarde van de gebouwen te bepalen (zie Bijlage 21), zoals vastgelegd in hun expertiseverslag. Indien een vastgoedbelegging in gebruik wordt genomen door de eigenaar, wordt het overgeboekt als een materiële vaste activa voor eigen gebruik en wordt de reële waarde op de dag van de overboeking de kost voor de boekhoudkundige verwerking erna.

I. Projectontwikkelingen

Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld zijn voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen in de rubriek "Projectontwikkelingen" en gewaardeerd aan hun reële waarde totdat de ontwikkeling voltooid is. Op dat ogenblik worden de activa overgeboekt naar de rubriek "Vastgoed beschikbaar voor verhuur", steeds aan reële waarde.

Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde kosten en alle daaropvolgende investeringen die als transactiekosten worden erkend, worden gekapitaliseerd. Indien de duur van het project één jaar overschrijdt, worden ook de interestkosten gekapitaliseerd. Hierbij wordt een interest ingeschat die de gemiddelde leningkost van de Groep tijdens die periode weerspiegelt.

J. Eigendom verhuurd voor langdurige periodes

I Types van langdurige huurovereenkomsten

Onder de Belgische wetgeving kan vastgoed onder 2 verschillende regimes langdurig worden verhuurd:

• langdurige gewone huurovereenkomsten: de verplichtingen van de verhuurder onder deze huurovereenkomst blijven in essentie gelijk aan deze in andere huurovereenkomsten, bv. verzekeren dat de bezette ruimte beschikbaar blijft voor de huurder gedurende de volledige termijn van de huurovereenkomst. Aan deze verplichting is door de verhuurder voldaan als hij de onderhoudslasten (andere dan huurlasten) en de verzekeringskosten tegen brand en andere oorzaken van schade draagt;
• langdurige huurovereenkomsten die gepaard gaan met de overdracht van een zakelijk recht door de rechtverschaffer aan de begunstigde: in dit geval zal het eigendomsrecht tijdelijk overgedragen worden aan de begunstigde die o.a. de onderhouds- (andere dan huurlasten) en verzekeringskosten zal dragen. Drie types contracten vallen onder deze categorie (a) de erfpachtovereenkomst, die minimaal 27 jaar en maximaal 99 jaar duurt en van toepassing kan zijn op terreinen en/ of gebouwen, (b) het opstalrecht, dat de termijn van 50 jaar niet mag overschrijden, geen minimumduur heeft en een braakliggend terrein betreft, (c) het recht van vruchtgebruik, dat de termijn van 30 jaar niet mag overschrijden, geen minimumtermijn heeft, en toepasbaar is op terreinen en gebouwen of braakliggende grond. Onder al deze contracten behoudt de rechtverschaffer het residueel recht, in die mate dat hij het volledige eigendomsrecht van het gebouw op het einde van de overeenkomst terugkrijgt, inclusief het eigendomsrecht van de constructies opgericht door de begunstigde, met of zonder schadeloosstelling voor deze constructies, afhankelijk van de contractuele voorwaarden. Er kan echter voor het residueel recht een aankoopoptie verleend worden, die de begunstigde gedurende of op het einde van de overeenkomst kan uitoefenen.

II Langdurige huurovereenkomsten die kwalifi ceren als fi nanciële leasing

Indien de huurovereenkomsten voldoen aan de voorwaarden van een financiële leasing volgens de norm IAS 17 § 10, zal de Groep, als rechtverschaffer, de huurovereenkomst bij haar aanvang in de balans erkennen als een vordering voor een bedrag gelijk aan de netto investering in de huurovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de boekwaarde van de verhuurde eigendom (exclusief de waarde van het residueel recht behouden door de Groep) bij de aanvang van de huurovereenkomst zal erkend worden in de resultatenrekeningen van die periode. Elke verrichte periodieke betaling door de leasingnemer zal door de Groep gedeeltelijk erkend worden als een terugbetaling van kapitaal en gedeeltelijk als een financiële opbrengst, gebaseerd op een constante periodieke return voor de Groep.

Het residueel recht gehouden door de Groep zal, op elke afsluitingsdatum, erkend worden aan zijn reële waarde. Deze waarde zal elk jaar stijgen en op het einde van de huurovereenkomst overeenstemmen met de marktwaarde van het volledige eigendomsrecht. Deze toenames zullen erkend worden onder de rubriek "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen" in de resultatenrekeningen.

Indien, anderzijds, Cofinimmo de begunstigde is van een financiële leasing, zoals vastgelegd door de norm IAS 17, zal Cofinimmo een actief erkennen aan een waarde gelijk aan de reële waarde van het gehuurde goed of, indien deze lager is, aan de verdisconteerde waarde van de minimale huurbetalingen. Dezelfde waarde wordt opgenomen als een financiële schuld. De geïnde huren van huurders worden onder "Huurinkomsten" geboekt. De betalingen aan de rechtverschaffer tijdens de duur van het contract worden gedeeltelijk onder "Financiële kosten" geboekt en gedeeltelijk als afschrijving van de gerelateerde financiële schuld. Op elke afsluitingsdatum zal het tijdelijk verkregen recht geherwaardeerd worden aan zijn reële waarde in overeenstemming met de norm IAS 40 - "Vastgoedbeleggingen". Het progressieve waardeverlies resulterend uit de doorlooptijd, wordt hierbij geboekt als "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen" in de resultatenrekeningen.

III Verkoop van toekomstige huurbetalingen in het kader van een langdurige huurovereenkomst die niet kwalifi ceert als fi nanciële leasing

Het bedrag, verkregen door de Groep als gevolg van de verkoop van de toekomstige huren, zal geboekt worden in mindering van de waarde van het gebouw, in de mate waarin de verkoop van deze huren tegenstelbaar is aan derden en dat bijgevolg de marktwaarde van het gebouw verminderd is met het bedrag van de verkochte toekomstige huren. De progressieve hersamenstelling van de verkochte huren zal in de resultatenrekeningen opgenomen worden onder de rubriek "Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren".

De variaties in de reële waarde van het gebouw zullen afzonderlijk in de resultatenrekeningen opgenomen worden onder de rubriek "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen".

K. Andere activa

I Materiële vaste activa voor eigen gebruik

In overeenstemming met de alternatieve methode toegestaan door de norm IAS 16 § 31 wordt het deel van het gebouw dat door de onderneming zelf als hoofdzetel wordt gebruikt, geboekt aan reële waarde. Het is opgenomen onder de rubriek "Materiële vaste activa voor eigen gebruik".

II Daaropvolgende uitgaven

Uitgaven opgelopen om een gebouw te renoveren dat afzonderlijk wordt geboekt, worden gekapitaliseerd. Andere uitgaven worden enkel gekapitaliseerd wanneer zij de toekomstige economische winsten van het gebouw verhogen. Alle andere uitgaven worden als kost in de resultatenrekeningen erkend (zie T II).

III Afschrijving

Vastgoedbeleggingen, zij het terreinen of constructies, worden niet afgeschreven maar geboekt aan hun reële waarde (zie H). Een afschrijving wordt erkend in de resultatenrekeningen op lineaire basis over de verwachte economische levensduur van de volgende items:

• installaties 4-10 jaar;
• meubilair 8-10 jaar;
• computer hardware 4 jaar;
• software 4 jaar.

IV Activa bestemd voor verkoop

De activa bestemd voor verkoop (vastgoedbeleggingen) worden in de balans afzonderlijk voorgesteld aan een waarde die overeenstemt met hun reële waarde.

V Impairment

De andere vaste activa zijn enkel onderworpen aan een "impairment test" wanneer er een index bestaat die aantoont dat hun boekwaarde niet invorderbaar zal zijn door hun gebruik of hun verkoop.

L. Vorderingen fi nanciële leasing

Langlopende verplichtingen worden gewaardeerd op basis van hun verdisconteerde waarde volgens de geldende marktrentevoet op het tijdstip van hun uitgifte. Indien ze geïndexeerd worden aan de inflatie, worden conservatieve hypotheses genomen voor de bepaling van hun verdisconteerde waarde. Indien beroep wordt gedaan op een afgeleid financieel afdekkingsinstrument, zal de marktrente voor dit instrument tevens als discontovoet dienen voor het berekenen van de marktwaarde van de betrokken vorderingen op het einde van elke boekhoudperiode. In dit geval zal de volledige latente winst van de waardering aan marktwaarde van de vordering beperkt worden tot het latent verlies resulterend uit de waardering aan marktwaarde (zie F I) van het afdekkingsinstrument. Anderzijds zal elk latent verlies op de waardering van de vordering integraal in de resultatenrekeningen worden opgenomen.

M. Kas en kasequivalenten

Kas en kasequivalenten bevatten de bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijnbeleggingen.

N. Kapitaal

I Gewone aandelen

Gewone aandelen worden opgenomen als eigen vermogen. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden afgetrokken van de opgehaalde bedragen, verminderd met belastingen.

II Bevoorrechte aandelen

Bevoorrechte aandelen worden opgenomen als eigen vermogen indien deze aan de definitie van instrumenten van eigen vermogen onder de norm IAS 32 voldoen.

III Inkoop van eigen aandelen

Wanneer de Groep overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag, inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend als een wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen aandelen worden als een vermindering van de rubrieken "Kapitaal" en "Uitgiftepremies" voorgesteld. De opbrengst van de verkoop van eigen aandelen wordt rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen, zonder dat dit enige impact heeft op de resultatenrekeningen.

IV Dividenden

Dividenden worden erkend als schuld wanneer ze goedgekeurd worden door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

O. Interestdragende leningen

Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend, verminderd met de toewijsbare transactiekosten. Vervolgens worden interestdragende leningen gewaardeerd aan de huidige waarde van de nog af te lossen saldi, waarbij elk verschil tussen deze laatste en de aflossingswaarde erkend wordt in de resultatenrekeningen over de periode van de lening op basis van de effectieve rente. Als voorbeeld worden erelonen betaald aan de uitlener of wettelijke erelonen geïntegreerd in de berekening van de effectieve rente. Vastrentende effecten worden geboekt aan de huidige waarde van de nog af te lossen saldi. Indien echter de lening met vaste rente ingeruild wordt tegen een lening met vlottende rente d.m.v. een Interest Rate Swap, zal de variatie van de reële waarde van de Interest Rate Swap in de resultatenrekeningen, in conformiteit met de hedge accounting (IAS 39 § 86), gecompenseerd worden met de variatie van de reële waarde van de vastrentende lening (zie F I).

P. Voordelen aan het personeel

De Groep voorziet in een toegezegde pensioenbijdrageregeling voor haar personeel. Deze regeling werd toevertrouwd aan een verzekeringsonderneming en is dus onafhankelijk van de Groep. Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten laste genomen.

Q. Voorzieningen

Een voorziening wordt geboekt in de balans wanneer de Groep een wettelijke of een contractuele verplichting heeft naar aanleiding van een gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het waarschijnlijk is dat een uitgaande kasstroom noodzakelijk zal zijn om aan de verplichting te voldoen. Voorzieningen worden gewaardeerd door de verdisconteerde waarde te berekenen van de verwachte toekomstige kasstromen aan de marktrente en, indien toepasbaar, het weerspiegelen van het specifiek risico gelinkt aan de verplichting.

R. Handels- en andere schulden

Handels- en andere schulden worden aan kostprijs gewaardeerd.

S. Opbrengsten

Opbrengsten omvatten bruto huurinkomsten en opbrengsten resulterend uit de diensten en het beheer van de gebouwen. Kosten van gratuïteiten en voordelen verleend aan de huurders worden erkend in mindering van de huurinkomsten over de looptijd van het huurcontract.

T. Kosten

I Kosten van diensten

De kost van betaalde diensten, inclusief deze ten laste genomen voor rekening van de huurders, worden meegerekend met kosten rechtstreeks verbonden aan verhuur. Hun recuperatie bij de huurders wordt afzonderlijk voorgesteld.

II Uitgevoerde werken in de gebouwen

Uitgevoerde werken die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen worden op 3 verschillende manieren geboekt, afhankelijk van het type werken:

• onderhouds- en herstellingskosten die geen bijkomende functionaliteit verlenen of die het niveau van comfort in het gebouw niet verbeteren, worden geboekt als courante kosten van de boekhoudperiode en als vastgoedkosten;
• uitgebreide renovatiewerken: deze worden normaal om de 25 tot 35 jaar uitgevoerd en gaan gepaard met een praktisch volledige heropbouw van het gebouw waarbij, in de meeste gevallen, het bestaande geraamte herbruikt wordt en state-of-theart bouwtechnieken toegepast worden. Bij de voltooiing van dergelijke renovatiewerken kan de eigendom als nieuw worden aanzien. De kosten van deze renovatiewerken worden gekapitaliseerd;
• verbeteringswerken: dit zijn werken die op een occasionele basis worden uitgevoerd om functionaliteiten aan de eigendom toe te voegen of het comfort aanzienlijk te verbeteren. Deze moeten het mogelijk maken om de huur, en op die manier de verwachte huurwaarde, te verhogen. De kosten van deze werken worden gekapitaliseerd voor zover de deskundige normaliter zijn waardering van de eigendom pro tanto verhoogt. Voorbeeld: installatie van een airconditioningsysteem waar er voorheen nog geen bestond.

De werven waarvoor kosten worden gekapitaliseerd worden geïdentificeerd in overeenstemming met de hierboven vermelde criteria gedurende het stadium van voorbereiding van het budget. Kosten die worden gekapitaliseerd omvatten materialen, vergoedingen van aannemers, technische studies, interne kosten, architecten vergoedingen en interesten gedurende de constructieperiode.

III Commissies betaald aan vastgoedmakelaars en andere transactiekosten

Commissies m.b.t. het verhuren van gebouwen worden geboekt in de uitgaven van het lopende jaar in de rubriek van de "Commerciële kosten". Commissies m.b.t. de aankoop van gebouwen, registratierechten, notariskosten en andere bijkomende kosten worden aanzien als transactiekosten en opgenomen in de acquisitiekost van het aangekochte gebouw. Deze kosten worden ook aanzien als een deel van de acquisitiekost wanneer de aankoop is gedaan via een bedrijfscombinatie. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.

De waarderingskosten van een gebouw en de technische waarderingskosten worden altijd in courante uitgaven opgenomen.

IV Financieel resultaat

De netto financieringskosten omvatten de te betalen interesten op leningen berekend volgens de effectieve rentemethode, alsook de winsten en verliezen op afdekkingsinstrumenten die worden geboekt in de resultatenrekeningen (zie G). Rente-inkomsten worden prorata temporis opgenomen in de resultatenrekeningen, rekening houdend met het effectieve rendement van het actief. Dividendeninkomsten worden in de resultatenrekeningen geboekt op de dag dat het dividend wordt bekendgemaakt.

U. Vennootschapsbelasting

De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de courante belastingslast. De belasting op het resultaat wordt geboekt in de resultatenrekeningen, met uitzondering van de elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt worden. In dit laatste geval worden zij tevens in rekening gebracht via het eigen vermogen. De courante belastingslasten zijn de verwachte belastingsschulden op het belastbaar inkomen van het jaar, gebaseerd op belastingstarieven die gelden op de balansdatum, en elke aanpassing aan belastingsschulden aangaande voorgaande jaren.

V. Exit taks

De exit taks is de belasting op de meerwaarde als gevolg van de erkenning van een onderneming als Vastgoedbevak of als gevolg van een fusie van een Vastgoedbevak met een onderneming die geen Vastgoedbevak is. Wanneer deze laatste voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks geboekt samen met een herwaarderingsmeerwaarde gelijk aan de marktwaarde van het gebouw, en dit rekening houdend met een voorziene fusiedatum. Elke daaropvolgende aanpassing aan deze exit taks-verplichting wordt geboekt in de resultatenrekeningen. Wanneer de erkenning bekomen is of de fusie gerealiseerd, verandert de voorziening in een schuld. Elk verschil tussen de schuld en de voorziening wordt in de resultatenrekeningen geboekt.

W. Aandelenopties

In eigenvermogensinstrumenten afgewikkelde op aandelen gebaseerde betalingen aan werknemers en anderen die gelijkaardige diensten verrichten, worden gewaardeerd tegen reële waarde van de eigenvermogensinstrumenten op de toekenningsdatum. Details over de bepaling van de reële waarde van deze in eigenvermogensinstrumenten afgewikkelde op aandelen gebaseerde betalingen worden gegeven in Bijlage 46.

Bijlage 3. Operationeel en fi nancieel risicobeheer

De Groep beheert haar klantenbestand op actieve wijze om zo de leegstand en het huurdersverloop in de kantorensector te beperken. Het team dat instaat voor het beheer van de gebouwen is verantwoordelijk voor het snel oplossen van de klachten van de huurders en het commercieel team onderhoudt regelmatige contacten met hen om alternatieve mogelijkheden in de portefeuille aan te bieden wanneer zij behoefte hebben aan grotere of kleinere oppervlakten. Hoewel deze activiteit fundamenteel is voor de bescherming van de huurinkomsten, heeft ze weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand gebouw kan verhuurd worden, omdat deze prijs afhankelijk is van de heersende marktomstandigheden. Bijna alle huurcontracten bevatten een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Alvorens een nieuwe klant te aanvaarden, wordt eerst een kredietanalyse aan een extern ratingbureau gevraagd. Aan huurders die niet tot de publieke sector behoren, wordt meestal een voorschot of een bankwaarborg gevraagd ten belope van 6 maanden huur.

De huren zijn vooraf betaalbaar op maandelijkse, driemaandelijkse of jaarbasis. Voor huurlasten en taksen die de Groep betaalt maar die contractueel doorrekenbaar zijn aan de huurders, wordt een driemaandelijkse provisie gevraagd. De verliezen op huurvorderingen uitgezonderd recuperaties vertegenwoordigen 0,089% van de totale omzet voor de periode 1996-2010. Een sterke verslechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvorderingen vergroten, vooral in de kantorensector. Het eventuele faillissement van een belangrijke huurder kan voor Cofi nimmo een aanzienlijk verlies of een onverwachte huurleegstand vertegenwoordigen en zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan de prijs van het contract dat verbroken werd.

Onder operationeel risico verstaat Cofi nimmo het risico op verlies als gevolg van onaangepaste procedures of het falen van het beheer. De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door 2 factoren:

• de leeftijd en de kwaliteit van de gebouwen die de onderhouds- en herstellingskosten bepalen. Deze kosten worden opgevolgd door het team dat de gebouwen beheert, terwijl de uitvoering van de werken wordt uitbesteed;
• het leegstandsniveau van de kantoorgebouwen en het huurdersverloop die de uitgaven voor de onverhuurde oppervlakten, de verhuurkosten, de kosten voor renovaties, de kortingen die verleend worden aan nieuwe klanten, bepalen. Het actieve commerciële portefeuillebeheer beoogt het minimaliseren van deze kosten.

De bouw- en renovatieprojecten worden voorbereid en gecontroleerd door het Project Managementteam van de Groep teneinde ze tijdig en binnen het voorziene budget te voltooien. Voor de belangrijkste projecten doet de Groep beroep op externe specialisten in projectbeheer.

Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 1 792,45 miljoen¹ tegenover een reële waarde van de vastgoedbeleggingen van € 1 554,07 miljoen op 31.12.2010, grondwaarde inbegrepen. Voor de leegstand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is een indekking voorzien. Cofi nimmo verzekert eveneens haar burgerlijke aansprakelijkheid die voortvloeit uit haar hoedanigheid van eigenaar of bouwheer.

De Groep sluit nagenoeg al haar fi nanciële schulden af tegen een vlottende rentevoet. Indien dit niet het geval is, wordt de vaste rentevoet onmiddellijk omgezet in een vlottende rente om aldus voordeel te halen uit de lage korte termijnrentevoeten. Daar haar fi nanciële kosten blootgesteld zijn aan rentestijgingen, bestaat haar beleid erin om op een horizon van minimum 3 jaar de rente van 50 tot 90% van de geconsolideerde fi nanciële schuld af te dekken. In het kader van dit beleid gebruikt Cofi nimmo afgeleide instrumenten, meer bepaald Interest Rate Swaps en CAP- en FLOOR-opties, om zich ervan te verzekeren dat haar interestvoeten in een corridor tussen een minimum- en een maximumrente vastliggen (zie pagina 46).

De afdekkingsperiode van minimum 3 jaar werd enerzijds gekozen om het negatieve effect dat dit tijdsverschil op het netto resultaat zou hebben te compenseren, en anderzijds om de ongunstige impact van een eventuele stijging van de Europese korte termijnrente die niet gepaard zou gaan met een nationale infl atiestijging, te voorkomen. Tenslotte zou een stijging van de reële interestvoeten waarschijnlijk gepaard gaan of snel gevolgd worden door een algemene heropleving van de economische activiteit, wat zou resulteren in betere huurvoorwaarden met een gunstig effect op het netto resultaat.

De uitgevoerde simulaties toonden aan dat het netto resultaat historisch gevoelig is voor renteschommelingen. In 2011, en uitgaande van de veronderstelling dat de structuur en het niveau van de schuld constant blijven in vergelijking met de situatie op 31.12.2010 en rekening houdend met de bestaande afdekkingsinstrumenten voor het jaar 2011, zou een stijging of een daling van de interestvoeten met 0,5% een omgekeerde variatie van € 0,67 miljoen van de fi nanciële lasten met zich meebrengen.

¹ Werfverzekeringen zijn niet in dit bedrag inbegrepen, noch de verzekeringen contractueel ten laste van de huurders (d.w.z. de rusthuizen in België en Frankrijk, de cafés van de portefeuille Pubstone en sommige kantoorgebouwen), evenmin als de verzekeringen m.b.t. de fi nanciële leasingcontracten.

De gemiddelde rentevoet zonder marge van de schuld op de afsluitingsdatum en de reële waarde van de afgeleide instrumenten worden hieronder voorgesteld. Overeenkomstig IFRS 7 werd een gevoeligheidsstudie van 1% van de verschillende rentevoeten zonder marge gerealiseerd die op deze schuld en deze afgeleide instrumenten worden toegepast.

Impact van 1% variatie van de interestvoet op de gemiddelde interestvoet van de schuld en de reële waarde van de fi nanciële instrumenten (op basis van de schuld en de afgeleide posities op afsluitingsdatum) (x € 1 000 000)

	31.12.2010	31.12.2009
Gemiddelde interestvoet	4,18%1	3,89%
Reële waarde van de afgeleide instrumenten	-81,35	-67,08
+1%
Gemiddelde interestvoet	4,09%	4,05%
Reële waarde van de afgeleide instrumenten	6,75	-61,79
-1%2
Gemiddelde interestvoet	4,26%	3,71%
Reële waarde van de afgeleide instrumenten	-160,65	-69,72

De Groep kan ook geval per geval de waarde van de fi nanciële activa, zoals vorderingen uit huurcontracten op lange termijn (meestal geïndexeerd), afdekken tegen schommelingen van de onderliggende interestvoeten door Interest Rate Swap contracten aan te gaan. Het onderliggende infl atierisico is evenwel niet afgedekt.

De Groep is momenteel niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico.

Bijlage 4. Bedrijfscombinaties

In de loop van 2010 zijn er geen acquisities gebeurd die als bedrijfscombinaties moeten verwerkt worden zoals bepaald in IFRS 3.

Ter herinnering, in het verleden heeft Cofi nimmo 2 bedrijfscombinaties gehad. In 2007 was er de acquisitie van 90% van de vennootschap Immobrew NV (waarvan sindsdien de naam veranderd is in Pubstone NV). In 2008 was er de acquisitie van Médimur (hernoemd in Cofi nimmo France).

Alle details van deze 2 acquisities zijn terug te vinden in Bijlage 4 op pagina 104 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2009.

Cofi nimmo heeft daarenboven in 2010 vennootschappen verworven die niet als bedrijfscombinaties beschouwd worden in de zin van IFRS 3.

Netto bedrag betaald voor de verwerving van geconsolideerde fi lialen (x € 1 000)

	2010
Bedrag betaald in cash	-23 673
Thesaurie in de balans van de verworven vennootschappen	297
Netto bedrag betaald voor de verwerving van geconsolideerde fi lialen	-23 376
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen in de verworven vennootschappen	36 5463

¹ De effectieve gemiddelde rentevoet van de schulden voor het boekjaar 2010 bedraagt 4,33%, zoals vermeld in Bijlage 16. 2 Op 31.12.2009 en op 31.12.2010 bedroeg de rentevoet zonder marge respectievelijk 0,40% en 0,90%. De gevoeligheidsstudie op de cijfers op 31.12.2010 gaat uit van een rentevoet van 0%, eerder dan een vermindering van deze rentevoet van 1%. 3 Zie Bijlage 42.

Bijlage 5. Sectorinformatie

In reële waarde vertegenwoordigen de kantoren 55,6% van het patrimonium, de rust- en ziekenhuizen 29,9%, Pubstone 13,0% en de overige sectoren 1,5%.

De verschillende vastgoedsegmenten worden beschreven op pagina's 18 tot 43.

(x € 1 000)

						KANTOREN
		BRUSSEL	BRUSSEL			BRUSSEL		ANTWERPEN		ANDERE
		CBD1	GEDECENTRALISEERD			PERIFERIE				REGIO'S
RESULTATENREKENINGEN	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Netto huurresultaat	65 429	65 021	41 616	45 802	10 779	11 175	4 364	4 650	8 424	9 238
Vastgoedresultaat na
rechtstreekse vastgoedkosten	63 878	62 770	35 970	42 679	9 538	10 072	3 576	3 537	8 226	8 980
Beheerkosten vastgoed
Algemene kosten van de vennootschap
Resultaat verkoop
vastgoedbeleggingen	4 817	1 224		-331	-72	282		-8
Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen	-27 638	-6 394	-30 234	-31 512	-1 081	-2 207	-3 838	-3 189	943	1 082
Ander portefeuilleresultaat			-15			-20		-977
Operationeel resultaat
Financieel resultaat
Belastingen
NETTO RESULTAAT
NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP
BALANS
Activa
Goodwill
Vastgoedbeleggingen	692 964	747 573	633 043	653 677	149 350	144 381	107 108	109 835	108 518	114 417
Waarvan: Projectontwikkelingen	1 370	20 448	187	928	291	279	2 226	1 753	53	50
Materiële vaste activa
voor eigen gebruik			8 881	9 429
Activa bestemd voor verkoop		585
Andere activa
TOTAAL ACTIVA
Eigen vermogen
en verplichtingen
Eigen vermogen
Eigen vermogen toewijsbaar
aan de aandeelhouders van de
moedervennootschap
Minderheidsbelangen
Verplichtingen
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN
VERPLICHTINGEN

		RUST- EN ZIEKENHUIZEN				PUBSTONE			ANDERE		NIET TOEGEWEZEN BEDRAGEN		TOTAAL
	BELGIË		FRANKRIJK		BELGIË		NEDERLAND
2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
29 756	23 850	24 084	22 466	18 719	18 627	9 366	9 360	3 663	5 326			216 200	215 515
29 508	23 712	23 938	22 483	18 474	18 319	9 063	9 054	4 189	5 551			206 360	207 157
										-15 031	-15 602	-15 031	-15 602
										-6 333	-6 369	-6 333	-6 369
99	29	27	1	2 228	1 654		105	135		19		7 253	2 956
11 238	-2 170	20 855	-10 226	2 348	-2 154	485	-5 574	-522	-1 805	113	-150	-27 331	-64 299
148				-1 649	1 621	-252	-928			811	-246	-957	-550
												163 961	123 293
										-72 094	-85 046	-72 094	-85 046
										-7 429	-5 801	-7 429	-5 801
												84 438	32 446
												83 796	32 450
		26 929	26 929	97 833	97 745	39 250	39 250					164 012	163 924
554 079	471 162	356 810	331 340	249 954	245 668	145 603	144 554	44 487	78 129			3 041 916 3 040 736
34 161	30 536							4 368	2 037			42 656	56 031
												8 881	9 429
		170	170									170	755
										175 808	197 269	175 808	197 269
												3 381 906 3 402 684
												1 466 878 1 409 057 1 466 878 1 409 057
												1 459 781 1 400 904 1 459 781 1 400 904
										7 097	8 153	7 097	8 153
												1 915 028 1 993 627 1 915 028 1 993 627
												3 381 906 3 402 684

Bijlage 6. Huurinkomsten en met verhuur verbonden kosten (x € 1 000)

	2010	2009
Huurinkomsten
Bruto potentiële opbrengsten	211 286	210 607
Leegstand	-11 357	-6 681
Huurgelden1	199 929	203 926
Huurkortingen	-4 743	-2 966
Huurvoordelen toegekend aan huurders	-1 164	-917
Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten	1 365	529
SUBTOTAAL	195 387	200 572
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren	21 108	17 655
Met verhuur verbonden kosten
Te betalen huren op gehuurde lokalen	-80	-2 006
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	-676	-719
Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen	461	13
SUBTOTAAL	-295	-2 712
TOTAAL	216 200	215 515

De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van gewone huurovereenkomsten en fi nanciële leasings. Enkel de inkomsten gegenereerd door gewone huurovereenkomsten verschijnen onder huurinkomsten.

Het bedrag vermeld onder "Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren" stemt overeen met het verschil in verdisconteerde waarde, in het begin en op het einde van het jaar, van de toekomstige infl atiegekoppelde betalingen van de huurovereenkomsten waarvan de vorderingen zijn overgedragen. De terugneming via de resultatenrekeningen laat een graduele heropbouw van de bruto initiële waarde van de betrokken gebouwen toe op het einde van de huurovereenkomst. Het betreft een recurrent inkomstenitem zonder effect op de kasstromen. De variatie in de reële waarde van deze gebouwen wordt bepaald door de onafhankelijke deskundige en wordt hernomen in de rubriek "Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen". Het betreft een niet-recurrent item, daar het afhankelijk is van de hypotheses van de deskundige met betrekking tot de toekomstige marktvoorwaarden.

Totale huurinkomsten

Wanneer een huurcontract wordt geclassifi ceerd als een fi nanciële leasing, wordt verondersteld dat het gebouw vervreemd werd en dat de Groep in de plaats een vordering fi nanciële leasing heeft. Ontvangen betalingen in het kader van een fi nanciële leasing worden uitgesplitst in "kapitaal" en "interesten": het kapitaalgedeelte wordt in de balans afgeboekt van de vordering fi nanciële leasing in het bezit van de Groep; het interestgedeelte wordt in de resultatenrekeningen opgenomen. Bijgevolg gaat alleen het interestgedeelte via de resultatenrekeningen.

Totaal inkomen gegenereerd uit de gebouwen van de Groep via gewone huurovereenkomsten en fi nanciële leasingcontracten (x € 1 000)

	2010	2009
Huurinkomsten van gewone huurovereenkomsten	195 387	200 572
Interestinkomen m.b.t. fi nanciële leasingcontracten	2 933	1 911
Kapitaalinkomsten m.b.t. fi nanciële leasingcontracten	9 473	37 623
TOTAAL	207 793	240 106

Totaal bedrag van de toekomstige minimale huurinkomsten m.b.t. de niet-opzegbare gewone huurovereenkomsten en de fi nanciële leasingcontracten in voege op 31.12 (x € 1 000)

2010	2009
Op minder dan 1 jaar 207 605	223 270
Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar 518 183	522 592
Op meer dan 5 jaar 1 705 503	1 715 779
TOTAAL 2 431 291	2 461 641

¹ Met inbegrip van door ontwikkelaars gewaarborgde opbrengsten ter vervanging van huur.

Bijlage 7. Netto herdecoratiekosten (x € 1 000)

	2010	2009
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur	-2 417	-1 329
Recuperatie van vastgoedkosten	795	209
TOTAAL	-1 622	-1 120

De recuperatie van vastgoedkosten bevat enkel de vergoedingen op huurschade.

Bijlage 8. Huurlasten en belastingen gedragen door de eigenaar op verhuurde gebouwen (x € 1 000)

	2010	2009
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	35 279	46 114
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar	17 412	25 051
Doorrekening van voorheffi ngen en belastingen op verhuurde gebouwen	17 867	21 063
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	-35 537	-46 215
Huurlasten gedragen door de eigenaar	-17 458	-24 972
Voorheffi ngen en belastingen op verhuurde gebouwen	-18 079	-21 243
TOTAAL	-258	-101

De huurvoorwaarden voorzien gebruikelijk dat deze lasten en belastingen gedragen worden door de huurder via doorrekening door de eigenaar. Een aantal huurcontracten van de Groep stelt echter dat bepaalde lasten of belastingen ten laste blijven van de eigenaar.

Bijlage 9. Technische kosten (x € 1 000)

	2010	2009
Recurrente technische kosten	2 966	3 667
Herstellingen	1 952	3 373
Verzekeringspremies	1 014	294
Niet-recurrente technische kosten	303	189
Grote herstellingen (aannemers, architecten, studiebureaus, …)1	212	169
Schadegevallen	91	20
Verliezen door schadegevallen gedekt door verzekeringscontracten	402	208
Ontvangen vergoedingen van verzekeringsmaatschappijen voor verliezen door schadegevallen	-311	-188
TOTAAL	3 269	3 856

Bijlage 10. Commerciële kosten (x € 1 000)

	2010	2009
Makelaarscommissies	927	874
Publiciteit	54	47
Erelonen van advocaten en andere deskundigen	376	554
TOTAAL	1 357	1 475

Bijlage 11. Beheerkosten

De beheerkosten worden opgedeeld in kosten voor het beheer van de portefeuille en de andere kosten.

Beheerkosten vastgoed

Deze kosten omvatten de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van de onderneming en de erelonen betaald aan derde partijen. De van huurders ontvangen beheervergoedingen die gedeeltelijk de beheerkosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht. Het beheer van het patrimonium wordt exclusief uitgevoerd door interne diensten.

De interne beheerkosten van het patrimonium worden als volgt opgesplitst:

(x € 1 000)
	2010	2009
Kosten van de maatschappelijke zetel	2 557	2 157
Informatica	1 361	1 069
Andere	1 196	1 088
Erelonen betaald aan derde partijen	3 943	3 073
Recurrente	1 999	2 106
Vastgoeddeskundigen	978	984
Advocaten	160	331
Andere	861	791
Niet-recurrente	1 944	967
Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties)	1 944	967
Public relations, communicatie en advertenties	530	505
Personeelskosten	9 852	10 813
Bezoldigingen	7 800	8 518
Sociale zekerheid	1 376	1 715
Pensioenen en andere uitkeringen	676	580
Beheervergoedingen ontvangen van de huurders	-2 226	-1 232
Vergoedingen m.b.t. huurovereenkomsten	-2 046	-989
Vergoedingen voor bijkomende diensten	-180	-243
Taksen en wettelijke kosten	257	169
Afschrijvingskosten op kantoormeubilair	118	117
TOTAAL	15 031	15 602

Algemene kosten van de vennootschap

Deze kosten dekken de algemene kosten van de vennootschap als juridische beursgenoteerde entiteit die geniet van het Vastgoedbevak-statuut. Deze kosten worden aangegaan om volledige en continue informatie te verschaffen, om economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan de beleggers de mogelijkheid te bieden op een liquide manier deel te nemen aan een vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van de Groep valt tevens onder deze categorie.

(x € 1 000)

	2010	2009
Kosten van de maatschappelijke zetel	316	294
Informatica	142	67
Andere	174	227
Erelonen betaald aan derde partijen	549	541
Recurrente	460	225
Advocaten	43	-48
Revisoren	389	230
Andere	28	43
Niet-recurrente	89	316
Public relations, communicatie en advertenties	520	574
Personeelskosten	3 470	3 600
Bezoldigingen	3 040	3 106
Sociale zekerheid	312	387
Pensioenen en andere uitkeringen	118	107
Taksen en heffi ngen	1 478	1 360
TOTAAL	6 333	6 369

De vaste emolumenten van de commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren voor het onderzoek en de revisie van de statutaire en geconsolideerde rekeningen van Cofi nimmo bedroegen € 107 199 (excl. BTW). Zijn emolumenten voor de revisie van de statutaire rekeningen van de fi lialen van Cofi nimmo bedroegen € 60 716 (excl. BTW).

(x € 1 000)

	2010
Emolumenten van de commissaris	192
Emolumenten voor het uitoefenen van het mandaat van commissaris	168
Emolumenten voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere missies in de Groep	24
Andere attesteringsmissies	20
Andere missies buiten de missie van revisor	4
Emolumenten van personen die verbonden zijn met de revisor	85
Emolumenten voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere missies in de Groep	85
Andere attesteringsmissies	8
Missies van fi scale raadgeving	77
TOTAAL	277

De emolumenten van de commissaris voor de Franse vennootschappen van de Groep bedragen K€ 112.

Bijlage 12. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (x € 1 000)

2010	2009
Netto verkoop van gebouwen (verkoopprijs - transactiekosten) 100 245	60 636
Investeringswaarde van de verkochte gebouwen -94 780	-59 346
Reële waarde van de vervreemde activa -92 447	-57 719
Terugneming van de impact op de reële waarde van de geschatte mutatierechten
en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -2 333	-1 627
Andere 1 788	1 666
TOTAAL 7 253	2 956

De aftrek van 2,5% in de reële waarde, die overeenstemt met de toekomstige hypothetische transactiekosten, wordt rechtstreeks van het eigen vermogen afgetrokken bij de acquisitie van gebouwen. Om de effectief gerealiseerde meerwaarde te kunnen berekenen, moet, bij de verkoop van deze gebouwen, dit bedrag dus worden afgetrokken van het verschil tussen de bekomen prijs en de boekwaarde van deze gebouwen.

Bijlage 13. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (x € 1 000)

	2010	2009
Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	39 681	23 906
Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-67 012	-88 205
TOTAAL	-27 331	-64 299

De uitsplitsing van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt voorgesteld in Bijlage 22.

Bijlage 14. Ander portefeuilleresultaat (x € 1 000)

	2010	2009
Variaties van uitgestelde belastingen1	-1 907	693
Variaties in de reële waarde van andere niet-fi nanciële activa	133	-733
Andere	817	-510
TOTAAL	-957	-550

Bijlage 15. Financiële inkomsten (x € 1 000)

	2010	2009
Ontvangen interesten en dividenden	1 770	1 911
Vergoedingen fi nanciële leasing en soortgelijken	2 933	3 271
Netto gerealiseerde meerwaarden op verkoop van vorderingen fi nanciële leasing en soortgelijken	1 259	15 603
Andere fi nanciële inkomsten	74	84
TOTAAL	6 036	20 869

Bijlage 16. Netto interestkosten (x € 1 000)

	2010	2009
Nominale interesten op leningen aan geamortiseerde kostprijs	21 912	30 578
Bilaterale leningen - vlottende rente	11 577	17 810
Gesyndiceerde leningen - vlottende rente	3 817	6 645
Handelspapier - vlottende rente	1 311	2 842
Investeringskredieten - vlottende of vaste rente	131	258
Obligaties - vaste rente	5 076	3 023
Kosten als gevolg van toegelaten afdekkingsinstrumenten	38 827	50 548
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding	31 220	39 127
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding	7 607	11 421
Inkomsten als gevolg van toegelaten afdekkingsinstrumenten		-507
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding		-507
Andere interestkosten	2 541	1 504
TOTAAL	63 280	82 123

De effectieve interestkost van de leningen, met inbegrip van de bankmarges en de afschrijvingskosten van de afdekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode, bedraagt K€ 68 239, wat overeenstemt met een effectieve gemiddelde interestvoet van de leningen van 4,33%.

Bijlage 17. Andere fi nanciële kosten (x € 1 000)

	2010	2009
Bankkosten en andere commissies	617	478
Gerealiseerde netto minwaarden op verkoop van fi nanciële activa	6	15
Andere	470	10 998
Herstructureringskosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten		9 626
Andere	470	1 372
TOTAAL	1 093	11 491

Bijlage 18. Variaties in de reële waarde van fi nanciële activa en passiva (x € 1 000)

	2010	2009
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding	+1 4941	-8 294
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding	-15 2512	-4 007
TOTAAL	-13 757	-12 301

Enkel de variaties van het niet-effectieve deel van de reële waarde van de instrumenten voor kasstroomafdekking (cash fl ow hedge) evenals de variaties in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten bestemd voor verkoop (trading) zijn in deze tabel opgenomen. De variaties in het effectieve deel van de reële waarde van de instrumenten van kasstroomafdekking worden immers rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt.

Bijlage 19. Vennootschapsbelasting (x € 1 000)

	2010	2009
Moedervennootschap	2 100	1 546
Resultaat vóór belastingen	72 525	36 392
Resultaat vrijgesteld van belasting als gevolg van het Vastgoedbevak-regime	-72 525	-36 392
Belastbaar resultaat als gevolg van verworpen uitgaven	3 671	3 669
Belasting aan het tarief van 33,99%	1 248	1 247
Andere	852	299
Dochterondernemingen	5 124	5 737
TOTAAL	7 224	7 283

De verworpen uitgaven bevatten hoofdzakelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De rubriek "Andere" omvat hoofdzakelijk de belastingen van de gefusioneerde dochterondernemingen. Dochterondernemingen genieten niet van het Vastgoedbevak-regime.

De belastingen van de dochterondernemingen hebben hoofdzakelijk betrekking op de entiteiten van Pubstone, ten bedrage van K€ 4 487.

¹ De bruto bedragen zijn respectievelijk een opbrengst van K€ 41 871 en een kost van K€ 40 377. 2 De bruto bedragen zijn respectievelijk een opbrengst van K€ 6 942 en een kost van K€ 22 193.

Bijlage 20. Goodwill

Pubstone

De verwerving in 2 fases (31.10.2007 en 27.11.2008) van 89,90% van de aandelen van Pubstone Group NV (voordien Express Properties NV) (zie pagina 31 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2008) leverde voor Cofi nimmo een goodwill op die afkomstig is uit het positieve verschil tussen de acquisitiekost en het aandeel van Cofi nimmo in de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill is meer in het bijzonder het resultaat:

• van het positieve verschil tussen de in de overeenkomst overeengekomen waarde die bij de acquisitie werd geboden voor de vastgoedactiva (tegenwaarde van de voor de aandelen betaalde prijs) en de reële waarde van deze vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van de registratierechten, zijnde respectievelijk 10,0% of 12,5% in België en 6,0% in Nederland);
• en de uitgestelde belasting die overeenkomt met de theoretische hypothese, die werd opgelegd door de IAS/IFRS normen, van een onmiddellijke verkoop van alle cafés op de afsluitingsdatum. Een belastingniveau van respectievelijk 34% en 25% voor de in België en Nederland gelegen activa werd toegepast op het verschil tussen de fi scale waarde van de activa en hun marktwaarde bij de aanschaffi ng.

Cofi nimmo France

De verwerving van 100% van de aandelen van Cofi nimmo France (voordien Médimur) op 20.03.2008 leverde voor Cofi nimmo een goodwill op die afkomstig is uit het positieve verschil tussen de acquisitiekost en de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill resulteert meer in het bijzonder uit het positieve verschil tussen de in de overeenkomst overeengekomen waarde die bij de acquisitie werd geboden voor de vastgoedactiva (tegenwaarde van de voor de aandelen betaalde prijs) en de reële waarde van deze vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van de registratierechten, zijnde 6,2% in Frankrijk).

Variaties van de goodwill in 2010 (x € 1 000)

	Pubstone	Pubstone	Cofi nimmo	TOTAAL
	België	Nederland	France
KOST
OP 01.01	99 725	39 250	26 929	165 904
Variatie van de goodwill als gevolg van de squeeze out van de minderheidsaandeelhouders van Pubstone NV	88			88
OP 31.12	99 813	39 250	26 929	165 992
WAARDEVERLIEZEN
OP 01.01	1 980			1 980
Tijdens het boekjaar geboekte waardeverliezen
OP 31.12	1 980			1 980
BOEKHOUDKUNDIGE WAARDE
OP 01.01	97 745	39 250	26 929	163 924
OP 31.12	97 833	39 250	26 929	164 012

Waardeverminderingstest

Aan het einde van het boekjaar 2010 werd de goodwill onderworpen aan een waardeverminderingstest (gerealiseerd op de groepen gebouwen waaraan de goodwill per land werd toegewezen) door de netto boekhoudkundige waarde van de groepen gebouwen (m.a.w. de reële waarde plus de 100% toegekende goodwill min de uitgestelde belastingen) met hun nutswaarde te vergelijken.

Het resultaat van deze test (toegelicht in de onderstaande tabel) toont dat er geen waardevermindering moet worden geboekt op de goodwill.

Gebruikte hypotheses bij de berekening van de nutswaarde van Pubstone

Er werd een extrapolatie gemaakt van de toekomstige netto kasstromen op 27 jaar die betrekking heeft op het operationele resultaat en op de verkoop van de gebouwen. Tijdens deze 27 jaar werd rekening gehouden met een verloopniveau dat gebaseerd is op de voorwaarden van het contract dat werd ondertekend met AB InBev. Er wordt van uitgegaan dat de vrijgekomen cafés allemaal verkocht worden. Op het 28ste jaar wordt een restwaarde berekend. De verkoopprijs en de restwaarde van de gebouwen zijn gebaseerd op de gemiddelde geïndexeerde waarde op 31.12.2010 per m² van het patrimonium, zoals bepaald door de deskundige. Voor deze geldstromen werd een indexering van 2% per jaar weerhouden. Het gebruikte actualiseringsniveau is 6,25%¹ .

146

jaarrekeningen > bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen.

Gebruikte hypotheses bij de berekening van de nutswaarde van Cofi nimmo France

Er werd een extrapolatie gemaakt van de toekomstige kasgeldstromen op 27 jaar. Er wordt uitgegaan van de hypothese dat gedurende die 27 jaar alle huurcontracten worden hernieuwd. De cashfl ow bestaat tot aan de gekende datum van de eerste hernieuwing van het huurcontract uit de geïndexeerde huidige huur. Na deze datum is de cashfl ow die in aanmerking genomen wordt, de geïndexeerde aanvaardbare huur. De aanvaardbare huurgelden zijn de door de expert geraamde huurgelden die worden opgenomen in zijn portefeuillewaardering op 31.12.2010 en waarvan hij inschat dat ze houdbaar zijn op lange termijn, ten aanzien van de rentabiliteit van de activiteit van de exploitant. Op het 28ste jaar wordt een restwaarde per gebouw berekend. Voor deze geldstromen werd een indexering van 2% per jaar weerhouden. Het gebruikte actualiseringsniveau is 6,25%¹ .

(x € 1 000)
GROEP GEBOUWEN	Goodwill	Netto boekwaarde2	Nutswaarde geplafonneerd	Waarde vermindering
Pubstone België	97 833	347 787	347 787
Pubstone Nederland	39 250	184 853	184 853
Cofi nimmo France	26 929	239 060	239 060
TOTAAL	164 012	771 700	771 700

Gevoeligheidsanalyse van de nutswaarde bij een schommeling van 0,10% van de 2 belangrijkste variabelen van de waardeverminderingstest

GROEP GEBOUWEN	Schommeling van de infl atie met 0,10%	Schommeling van het actualiseringsniveau met 0,10%
Pubstone België	1,38%	1,32%
Pubstone Nederland	1,39%	1,34%
Cofi nimmo France	1,30%	1,25%

Bijlage 21. Vastgoedbeleggingen (x € 1 000)

	2010	2009
Vastgoed beschikbaar voor verhuur	2 990 379	2 975 276
Projectontwikkelingen	42 656	56 031
Materiële vaste activa voor eigen gebruik	8 881	9 429
TOTAAL	3 041 9163	3 040 736

Vastgoed beschikbaar voor verhuur (x € 1 000)

	2010	2009
OP 01.01	2 975 276	3 075 316
Investeringen	19 281	56 934
Verwervingen	47 181	138 429
Overdrachten van/naar Activa bestemd voor verkoop		-585
Overdrachten van/naar Projectontwikkelingen	44 734	8 023
Verkoop/Afstand (reële waarde van verkochte/afgestane activa)	-90 986	-256 691
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren	21 108	17 579
Stijging/Daling van de reële waarde4	-26 239	-65 128
Andere	24	1 399
OP 31.12	2 990 379	2 975 276

Vastgoedbeleggingen worden geboekt tegen reële waarde, gebruik makend van het model van de reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden verhandeld tussen goed geïnformeerde en bereidwillige partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het werd bepaald door de onafhankelijke deskundigen in 2 fases.

In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde op basis van de verdisconteerde waarde van de toekomstige netto huurinkomsten. Het gebruikte discontotarief hangt voornamelijk af van de in de vastgoedinvesteringsmarkt gehanteerde kapitalisatierentevoeten die rekening houden met de locatie van het goed, de kwaliteit van het goed en van de huurder op de datum van de waardering. De toekomstige huurgelden komen neer op de contractuele huurinkomsten over de periode van de geldende huurovereenkomst en aanvaardbare en redelijke hypotheses wat betreft de huurinkomsten van de toekomstige huurovereenkomsten, in het licht van de huidige voorwaarden. Deze waarde stemt overeen met de waarde die een derde partij investeerder (of hypothetische koper) zou betalen om het goed te verwerven met als doel te genieten van de huurinkomsten en een rendement op zijn investering te genereren.

¹ 6,5% in 2009. 2 Met inbegrip van de goodwill. 3 De reële waarde van de vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van overdracht van vorderingen bedraagt K€ 300 397,07. 4 Bijlage 22 geeft de reconciliatie van de totale variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen weer.

In een tweede fase hebben de deskundigen op de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille van de Vastgoedbevak een geschat bedrag voor transactiekosten ingehouden die de koper of verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte transactiekosten wordt dan de reële waarde volgens de betekenis van de norm IAS 40.

In België is de overdracht van eigendom onderworpen aan overdrachtsrechten. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografi sche ligging van het goed. De eerste 2 elementen, en bijgevolg het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid.

De waaier aan mogelijkheden van vastgoedoverdracht en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende:

• verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen: 12,5% voor goederen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest, 10% voor goederen gelegen in het Vlaams Gewest;
• verkoop van onroerende goederen onder het makelaarsregime: 5,0 tot 8,0%, volgens de Gewesten;
• erfpachtovereenkomsten en overeenkomsten van recht van opstal voor onroerende goederen (tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 0,2%;
• verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten;
• inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten;
• verkoopsovereenkomst voor aandelen van een vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten;
• fusie, splitsing of andere reorganisatie van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz.

Hierdoor varieert het effectieve percentage van de overdrachtsrechten van 0 tot 12,5%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvond.

In januari 2006 werd aan alle deskundigen¹ die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische Vastgoedbevaks gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor vastgoedportefeuilles van Vastgoedbevaks te bepalen, op basis van historische gegevens. Voor transacties met een waarde van meer dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier aan methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen, op basis van een representatief staal van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaal bedrag van € 6,0 miljard, de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,5%. Dit percentage wordt jaarlijks herzien en, indien nodig, aangepast per schijf van 0,5%.

Voor de transacties waarvan de totale waarde kleiner is dan € 2,5 miljoen, wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten van 10,0 tot 12,5% volgens het Gewest waarin de goederen gelegen zijn.

Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS normen) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van de investeringswaarde € 45,5 miljoen. Dit bedrag werd geboekt onder een aparte rubriek van het eigen vermogen: "Impact op de reële waarde van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen".

De aftrek van 2,5% werd toegepast bij alle latere acquisities van gebouwen en in dezelfde rubriek geboekt.

Op 31.12.2010 bedroeg het totaal bedrag van de transactiekosten € 111,26 miljoen of € 7,49 per aandeel, rekening houdend met de acquisities en de variaties in de investeringswaarde gedurende het boekjaar.

Het is vermeldenswaardig dat, voor Cofi nimmo NV alleen, de gemiddelde meerwaarde t.o.v. de investeringswaarde gerealiseerd bij de uitgevoerde verkopen van activa sinds de overgang in 1996 naar het stelsel van de Vastgoedbevak, 10,81% bedroeg. Sinds deze overgang heeft Cofi nimmo NV 96 activa verkocht voor een totaal bedrag van € 1 240,93 miljoen. Deze meerwaarde zou 13,35% bedragen hebben indien de aftrek van 2,5% vanaf 1996 werd geboekt.

De mutatierechten toegepast op de gebouwen gelegen in Frankrijk en Nederland bedragen respectievelijk 5,11% en 6,00%.

Op 21.04.2005 droeg de Cofi nimmo Groep aan Fortis Bank NV de volledige toekomstige huren over uit het huurcontract van 18 jaar dat werd ondertekend met de Regie der Gebouwen voor het gebouw North Galaxy waarvan het de volle eigenaar is.

Op 22.12.2008 verkocht de Cofi nimmo Groep aan een dochteronderneming van de Groep Société Générale NV de vruchtgebruikvergoedingen van een initiële duur van 15 jaar die verschuldigd zijn door de Europese Commissie voor de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen die Cofi nimmo in Brussel bezit. Het vruchtgebruik van deze 3 laatste gebouwen loopt ten einde tussen december 2020 en april 2022. Cofi nimmo blijft er naakte eigenaar van en het indexeringsgedeelte van de vergoedingen van Luxemburg 40 werd niet overgedragen.

¹ Cushman & Wakefi eld, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Vennoten, Stadim en Troostwijk-Roux.

Op 20.03.2009 verkocht de Cofi nimmo Groep aan een fi liaal van Société Générale NV de vruchtgebruikvergoedingen verschuldigd door de Europese Commissie op het kantoorgebouw Nerviërs 105 gelegen te Brussel met een initiële duur van 15 jaar. Het vruchtgebruik komt ten einde in mei 2023. Cofi nimmo blijft naakte eigenaar van het gebouw.

Op 23.03.2009 verkocht de Cofi nimmo Groep aan Fortis Bank NV 90% van de fi nanciële leasingvorderingen die de Stad Antwerpen verschuldigd is voor de Brandweerkazerne. Aan het einde van het fi nanciële leasingcontract gaat het gebouw kosteloos over naar de Stad Antwerpen. De Cofi nimmo Groep verkocht op dezelfde dag en aan dezelfde bank de huurvorderingen die de Belgische overheid aan haar is verschuldigd voor de kantoorgebouwen Kolonel Bourg 124 in Brussel en Maire 19 in Doornik. Cofi nimmo blijft eigenaar van de 2 gebouwen.

Op 28.08.2009 verkocht de Cofi nimmo Groep aan BNP Paribas Fortis NV 96% van de huurvorderingen voor de gebouwen Egmont I en Egmont II voor de jaren 2011 en volgende.

De huurcontracten van het North Galaxy gebouw, de gebouwen Kolonel Bourg 124, Maire 19, Egmont I en Egmont II, evenals het vruchtgebruik van de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40, Everegreen en Nerviërs 105 vallen niet onder de fi nanciële leasingcontracten. De reële waarde van deze gebouwen na overdracht van hun huurinkomsten of hun vruchtgebruikvergoedingen komt overeen met het verschil tussen de marktwaarde, de toekomstige huurinkomsten of vergoedingen inbegrepen, en de geactualiseerde waarde van de overgedragen toekomstige huurinkomsten of vergoedingen. Krachtens Artikel 1690 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek zou een derde die het North Galaxy gebouw, de gebouwen Kolonel Bourg 124, Maire 19, Egmont I en Egmont II wenst aan te kopen, tot aan het einde van de huurovereenkomst geen aanspraak kunnen maken op de huurinkomsten. Op dezelfde wijze zou hij in de gevallen van de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40, Everegreen en Nerviërs 105 tot het einde van het recht op vruchtgebruik geen aanspraak kunnen maken op de vergoedingen.

Hoewel dit niet voorzien of verboden is onder IAS 40, laat de tegenboeking van de bruto waarde van de gebouwen van de residuele waarde van de overgedragen toekomstige vergoedingen volgens de Raad van Bestuur van Cofi nimmo toe een exacte en getrouwe voorstelling te geven van de waarde van de gebouwen in de geconsolideerde balans, die overeenkomt met de raming van de gebouwen door de onafhankelijke expert, zoals vereist door Artikel 29 § 1 van het Koninklijk Besluit van 07.12.2010.

Projectontwikkelingen (x € 1 000)

2010	2009
OP 01.01 56 031	49 001
Investeringen 32 082	27 081
Aankopen 697
Overdrachten van/naar Vastgoed beschikbaar voor verhuur -44 734	-8 023
Verkoop/Afstand (reële waarde van verkochte/afgestane activa) -876	-13 018
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren	76
Stijging/Daling van de reële waarde1 -544	914
OP 31.12 42 656	56 031

Materiële vaste activa voor eigen gebruik (x € 1 000)

	2010	2009
OP 01.01	9 429	10 064
Stijging/Daling van de reële waarde1	-548	-635
OP 31.12	8 881	9 429

¹ Bijlage 22 geeft de reconciliatie van de totale variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen weer.

149

Bijlage 22. Ventilatie van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (x € 1 000)

	2010	2009
Vastgoed beschikbaar voor verhuur	-26 239	-65 128
Projectontwikkelingen	-544	914
Materiële vaste activa voor eigen gebruik	-548	-635
TOTAAL	-27 331	-64 849

Deze rubriek geeft de reconciliatie van de totale variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en andere gebouwen weer.

De totale portefeuille van vastgoedbeleggingen werd op 31.12.2010 door de deskundigen gewaardeerd op basis van een kapitalisatierentevoet van 6,98% toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen (zie Verslag van de vastgoeddeskundige pagina 118). Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatierentevoet zou een variatie in de reële waarde van de portefeuille van € 44,5 miljoen met zich meebrengen.

Bijlage 23. Immateriële vaste activa en Andere materiële vaste activa (x € 1 000)

	Immateriële vaste activa		Andere materiële
			vaste activa
	2010	2009	2010	2009
OP 01.01	1 984	1 840	723	942
Acquisities van het boekjaar	417	833	27	57
Informatica software	417	833
Meubilair en kantoormachines			27	57
Afschrijvingen van het boekjaar	828	689	210	276
Informatica software	828	689
Meubilair en kantoormachines			210	276
Buitengebruikstelling in het boekjaar	146		1
Informatica software	146
Meubilair en kantoormachines			1
OP 31.12	1 427	1 984	539	723

De immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa zijn activa uitsluitend voor eigen gebruik.

Toegepaste afschrijvingspercentages in functie van de economische levensduur:

• informatica software: 25%;
• meubilair: 10 tot 12,5%;
• materieel: 25%.

Bijlage 24. Afgeleide fi nanciële instrumenten

Het fi nancieel risicobeheersbeleid van Cofi nimmo is uiteengezet op pagina 5 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2010.

Kasstroomafdekking (x € 1 000)
Periode	Optie	Uitoefenprijs	Jaarlijks bedrag
2011	CAP gekocht	3,00%	1 500 000
2012-2013	CAP gekocht	3,75%	1 500 000
2014-2015	CAP gekocht	4,25%	1 400 000
2016	CAP gekocht	4,50%	1 000 000
2017	CAP gekocht	5,00%	1 000 000
2011	FLOOR verkocht	2,50%	250 000
2011	FLOOR verkocht	3,00%	1 000 000
2012-2013	FLOOR verkocht	3,00%	1 250 000
2014-2015	FLOOR verkocht	3,00%	1 400 000
2016-2017	FLOOR verkocht	3,00%	1 000 000

Cofi nimmo voorziet om tijdens de jaren 2011 tot 2017 een patrimonium te behouden dat gedeeltelijk met schuld gefi nancierd wordt, zodat zij een rentestroom zal verschuldigd zijn. Deze rentestroom wordt afgedekt door de hierboven beschreven afgeleide fi nanciële instrumenten.

Cofi nimmo NV heeft eveneens een Interest Rate Swap contract afgesloten met begindatum op 01.12.2008 voor een initieel notioneel bedrag van € 30,8 miljoen, waardoor de vennootschap de Euribor 1 jaar +0,20% betaalt en een vaste rentevoet van 4,8002% ontvangt, met vervaldatum in december 2044. Het notioneel bedrag vermindert van jaar tot jaar om tot € 0 te komen op einddatum.

Afdekking van de reële waarde

Cofi nimmo Luxembourg heeft een Interest Rate Swap contract afgesloten waarbij de vennootschap de Euribor 3 maanden +0,80% betaalt en een vaste rente van 5,25% ontvangt, die overeenkomt met de te betalen coupon met betrekking tot de obligatielening van € 100 miljoen die zij heeft uitgegeven in 2004, met vervaldatum op 15.07.2014.

Cofi nimmo NV heeft een Interest Rate Swap contract afgesloten, waardoor de vennootschap de Euribor 3 maanden +2,22% betaalt en een vaste rentevoet van 5,00% ontvangt, die overeenkomt met de te betalen coupon met betrekking tot de obligatielening van € 100 miljoen, uitgegeven in 2009 en met vervaldatum op 25.11.2014.

Cofi nimmo NV heeft een Interest Rate Swap contract afgesloten, waardoor de vennootschap de Euribor 3 maanden +1,62% betaalt en een vaste rentevoet van 2,936% ontvangt, die overeenkomt met de te betalen coupon met betrekking tot de obligatielening van € 50 miljoen, uitgegeven in 2010 en met vervaldatum op 29.09.2013.

Gehouden voor transacties (Trading)

De Groep sloot verschillende Cancellable Interest Rate Swaps af. Deze instrumenten, die in trading worden geboekt, zijn een combinatie van een klassieke IRS, waardoor de vennootschap een vaste rentevoet betaalt en een vlottende rentevoet ontvangt, en de verkoop door Cofi nimmo van een optie voor de bank om deze Swap te annuleren vanaf een bepaalde datum. De verkoop van deze optie liet toe de gegarandeerde vaste rentevoet over de hele periode te doen dalen.

Periode	Optie	Vaste rentevoet	Vlottende rentevoet	Jaarlijks bedrag (x € 1 000)	Eerste optie	Periodiciteit van de optie
2010-2018	Cancellable IRS	4,10%	Euribor 3 maanden	140 000	15.10.2011	Jaarlijks
2011-2013	Cancellable IRS1	3,71%	Euribor 1 maand	300 000	n.a.	om de 6 maanden (€ 50M elke maand)

Op 31.12.2010, werden 2 FLOORs geherkwalifi ceerd van kasstroomafdekking naar trading² :

Periode	Optie	Uitoefenprijs	Jaarlijks bedrag
2011	FLOOR verkocht	3,00%	250 000
2012	FLOOR verkocht	3,00%	250 000

¹ Synthetisch afgeleid instrument voortvloeiend uit 5 afgeleide instrumenten waarvan de uitoefenprijs schommelt tussen 3,53% en 4,03%. 2 Het bedrag van deze herkwalifi catie in de resultatenrekeningen bedraagt K€ 7 501.

Reële waarde van de afdekkingsinstrumenten¹ (x € 1 000)

	31.12.2010	31.12.2010	31.12.2009	31.12.2009
	Activa	Passiva	Activa	Passiva
Kasstroomafdekking
CAP-opties gekocht	30 025		25 853
FLOOR-opties verkocht		81 105		73 001
Interest Rate Swap		5 315		4 044
Afdekking reële waarde
Interest Rate Swap	8 517		8 624
Trading
Interest Rate Swap	9 207	34 232	8 596	33 105
FLOOR-opties verkocht		8 449
TOTAAL	47 749	129 101	43 073	110 150
Lang- en kortlopende onderdelen van de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten (x € 1 000)
Langlopende	38 522	66 321	34 470	46 958
Kortlopende	9 227	62 780	8 603	63 192

Op de afsluitingsdatum omvatte het eigen vermogen het effectieve deel van de variatie in de reële waarde van de fi nanciële activa en passiva die betrekking heeft op de afgeleide fi nanciële instrumenten, erkend als kasstroomafdekking.

TOTAAL 47 749 129 101 43 073 110 150

Effectief deel van de variatie in de reële waarde van de afgeleide fi nanciële instrumenten

		erkend als kasstroomafdekking (x € 1 000)
--	--	-------------------------------------------	--	--	--	--

	2010	2009
OP 01.01	-47 083	-30 687
Variaties in het effectieve deel van de variaties in de reële waarde van de afgeleide fi nanciële instrumenten	-20 479	22 429
Overdracht naar de resultatenrekeningen van de intrinsieke waarde van de afgeleide fi nanciële instrumenten, actief in de periode	7 501	-38 825
OP 31.12	-60 061	-47 083

Niet-effectief deel van de variatie in de reële waarde van de afgeleide fi nanciële instrumenten

-7 291	-7 835
7 071	544
-220	-7 291

Bijlage 25. Vorderingen fi nanciële leasing

De Groep heeft fi nanciële leasingcontracten afgesloten m.b.t. bepaalde gebouwen, waaronder het Gerechtsgebouw van Antwerpen voor 36 jaar. De Groep heeft eveneens aan bepaalde huurders fi nancieringen toegestaan, verbonden aan inrichtingswerken. Ook erfpachtrechten op bepaalde gebouwen werden toegestaan. De gemiddelde impliciete rentevoet van deze fi nanciële leasingcontracten bedraagt 5,80% voor 2010 (2009: 5,62%). Tijdens het boekjaar 2010 werden voorwaardelijke huurgelden geboekt in de opbrengsten van de periode voor een bedrag van € 0,10 miljoen (2009: € 0,10 miljoen).

(x € 1 000)

	2010	2009
Op minder dan 1 jaar	5 382	6 793
Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar	17 287	24 588
Op meer dan 5 jaar	163 257	166 509
Minimale betalingen krachtens verhuring	185 926	197 890
Niet-verworven fi nanciële opbrengsten	-124 797	-128 172
Huidige waarde van de minimale betalingen krachtens verhuring	61 129	69 718
Langlopende vorderingen fi nanciële leasing	58 349	66 956
Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar	16 726	24 128
Op meer dan 5 jaar	41 623	42 828
Kortlopende vorderingen fi nanciële leasing	2 780	2 762

De marktwaarde van de vorderingen fi nanciële leasing op 31.12.2010 wordt geschat op € 68,60 miljoen.

De fi nanciële instrumenten aangehouden door Cofi nimmo tegen reële waarde zijn allen van niveau 2 (afgeleide fi nanciële instrumenten).

¹ Financiële instrumenten die gewaardeerd worden aan reële waarde na initiële opname worden geklasseerd in 3 niveaus (1-3) elk volgens het niveau van observeerbaarheid van de reële waarde: • Niveau 1: de reële waarden berusten op marktprijsnoteringen in die actieve markten voor identieke activa en verplichtingen. • Niveau 2: de reële waarden worden bepaald op basis van andere gegevens dan genoteerde prijzen vervat in Niveau 1 die observeerbaar zijn voor het fi nanciële actief of de fi nanciële

verplichting, zowel rechtstreeks (d.w.z. als prijzen) als onrechtstreeks (d.w.z. afgeleid uit prijzen); en • Niveau 3: de reële waarden worden bepaald op basis van gegevens voor het fi nanciële actief of de fi nanciële verplichting die niet gebaseerd zijn op observeerbare marktgegevens (nietobserveerbare gegevens).

Bijlage 26. Activa bestemd voor verkoop (x € 1 000)

	2010	2009
OP 01.01	755	507
Overdracht van Vastgoedbeleggingen		585
Verkoop van activa tijdens het boekjaar	-585	-337
OP 31.12	170	755

Alle activa bestemd voor verkoop zijn vastgoedbeleggingen.

Bijlage 27. Handelsvorderingen (x € 1 000)

	2010	2009
Bruto handelsvorderingen
Verlopen bruto handelsvorderingen	15 003	10 357
Niet-verlopen bruto handelsvorderingen	3 861	2 133
Dubieuze vorderingen	1 731	1 556
Voorzieningen voor dubieuze vorderingen (-)	-1 731	-1 556
TOTAAL	18 864	12 490

De Groep heeft een netto kost erkend van K€ 215 (2009: K€ 706) voor de waardevermindering op haar handelsvorderingen in het boekjaar 2010. De Raad van Bestuur schat dat de boekwaarde van de handelsvorderingen hun reële waarde benadert.

Voorzieningen voor dubieuze vorderingen (x € 1 000)

	2010	2009
OP 01.01	1 556	1 261
Aanwending	-40	-411
Voorzieningen ten laste van de resultatenrekeningen	676	719
Terugnemingen van voorzieningen ten gunste van de resultatenrekeningen	-461	-13
OP 31.12	1 731	1 556

Bijlage 28. Belastingvorderingen en andere vlottende activa (x € 1 000)

	2010	2009
Belastingen	8 227	30 747
Andere	13 910	15 983
TOTAAL	22 137	46 730

De andere vlottende activa bevatten voornamelijk de belastingen, voorheffi ngen en andere door te rekenen lasten.

Bijlage 29. Overlopende rekeningen - Activa (x € 1 000)

	2010	2009
Te verdelen gratuïteiten en voordelen verleend aan huurders	4 587	2 984
Voorafbetaalde vastgoedkosten	10 347	12 498
Over te dragen interesten en andere fi nanciële lasten	5 735	4 653
TOTAAL	20 669	20 135

Bijlage 30. Kapitaal en uitgiftepremies¹

	Gewone			Converteerbare		TOTAAL
		aandelen		bevoorrechte aandelen
(in aantal)	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Aantal aandelen (A)
OP 01.01	12 705 070	11 344 545	1 326 693	1 499 766	14 031 763	12 844 311
Kapitaalsverhoging als vergoeding van inbreng	113 577	224 967			113 577	224 967
Kapitaalsverhoging uit fusies met dochterondernemingen	771 062	962 485			771 062	962 485
Conversie bevoorrechte aandelen in gewone aandelen	77 383	173 073	-77 383	-173 073
OP 31.12	13 667 092	12 705 070	1 249 310	1 326 693	14 916 402	14 031 763
Eigen aandelen aangehouden door de Groep (B)
OP 01.01	22 374	356 876			22 374	356 876
Kapitaalsverhoging uit fusies met dochterondernemingen	771 062	962 485			771 062	962 485
Verkoop/Aankoop eigen aandelen - netto	-740 829	-1 296 987			-740 829	-1 296 987
OP 31.12	52 607	22 374			52 607	22 374
Aantal aandelen in omloop (A-B)
OP 01.01	12 682 696	10 987 669	1 326 693	1 499 766	14 009 389	12 487 435
OP 31.12	13 614 485	12 682 696	1 249 310	1 326 693	14 863 795	14 009 389

	Gewone		Converteerbare			TOTAAL
	aandelen		bevoorrechte aandelen
(x € 1 000)	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Kapitaal
OP 01.01	679 970	589 239	70 745	79 974	750 715	669 213
Kapitaalsverhoging als vergoeding van inbreng	6 090	12 063			6 090	12 063
Verkoop/Aankoop eigen aandelen - netto	39 723	69 439			39 723	69 439
Conversie bevoorrechte aandelen in gewone aandelen	4 126	9 229	-4 126	-9 229
OP 31.12	729 909	679 970	66 619	70 745	796 528	750 715
Uitgiftepremies
OP 01.01	409 582	362 881	69 959	79 085	479 541	441 966
Kapitaalsverhoging als vergoeding van inbreng	4 942	9 797			4 942	9 797
Verkoop/Aankoop eigen aandelen - netto	28 610	27 778			28 610	27 778
Conversie bevoorrechte aandelen in gewone aandelen	4 081	9 126	-4 081	-9 126
OP 31.12	447 215	409 582	65 878	69 959	513 093	479 541

Aandelencategorieën

De Groep heeft 2 categorieën aandelen uitgegeven:

Gewone aandelen: de houders hebben recht op gedeclareerde dividenden en op één stem per aandeel op Algemene Vergaderingen van de vennootschap. De nominale waarde van elk gewoon aandeel bedraagt € 53,62 op 31.12.2010. De gewone aandelen zijn genoteerd op de Eerste markt van Euronext Brussels.

Converteerbare bevoorrechte aandelen: de bevoorrechte aandelen werden uitgegeven in 2004 in 2 verschillende series die beide volgende belangrijkste kenmerken vertonen:

• prioritair recht op een jaarlijks bruto dividend van € 6,37 per aandeel, begrensd en niet cumulatief;
• prioritaire recht, in geval van liquidatie, op een verdeling aan de uitgifteprijs, begrensd op dit bedrag;
• optie voor de houder om zijn bevoorrechte aandelen te converteren in gewone aandelen vanaf de 5de verjaardag van hun uitgiftedatum (01.05.2009), in verhouding van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel;
• optie voor een derde partij aangeduid door Cofi nimmo (bijvoorbeeld één van haar dochterondernemingen) om de bevoorrechte nog niet geconverteerde aandelen terug te kopen in geldmiddelen aan hun uitgifteprijs, vanaf de 15de verjaardag vanaf hun uitgifte;
• de bevoorrechte aandelen zijn nominatief, genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussels en beschikken over dezelfde stemrechten als de gewone aandelen.

De eerste serie van bevoorrechte aandelen werd uitgegeven aan € 107,89 en de tweede aan € 104,40 per aandeel. De nominale waarde van beide series is € 53,33 per aandeel.

¹ Er zal aan de Buitengewone Algemene Vergadering van 29.03.2011 worden voorgesteld de rubriek van de onbeschikbare reserve "Uitgiftepremies" te verminderen door overdracht naar "Overgedragen resultaten van vorige boekjaren" voor een bedrag van € 214 087 000, en dit volgens de voorwaarden voor een kapitaalsvermindering voorzien in het Wetboek van Vennootschappen (zie pagina 54).

Aandelen in bezit van de Groep: op 31.12.2010 bezat de Groep 52 607 gewone Cofi nimmo aandelen, die allemaal eigendom waren van Cofi nimmo NV (31.12.2009: 22 374).

Toegestaan kapitaal

De Algemene Vergadering heeft op 21.01.2008 de Raad van Bestuur toegestaan om kapitaalsverhogingen door te voeren voor een bedrag van € 640 000 000 en voor een periode van 5 jaar. Op 31.12.2010 maakte de Raad van Bestuur gebruik van deze machtiging voor een totaal bedrag van € 44 617 983,02, waarvan € 6 089 999 in 2010. Het resterend toegestaan kapitaal bedraagt dus € 595 382 016,98 op 31.12.2010. Dit toegestaan kapitaal wordt bepaald op basis van de nominale waarde van de gewone en bevoorrechte aandelen. Deze bedraagt vóór 31.12.2007 € 53,33 en daarna € 53,62 voor de gewone aandelen.

Bijlage 31. Reserves (x € 1 000)

	2010	2009
Wettelijke reserve van de dochterondernemingen	35	35
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-28 617	89 594
Reserve voor de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	-64 128	-64 510
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten
die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding	-60 061	-47 083
Andere	219 135	160 162
Onbeschikbare reserves	1 557	1 039
Vrijgestelde reserves	-4 859	-3 272
Overgedragen resultaat van vorige boekjaren en Beschikbare reserves	222 437	162 395
TOTAAL	66 364	138 198

De reserves zijn vermeld vóór verwerking van het resultaat van het boekjaar.

Bijlage 32. Resultaat per aandeel

Resultaat toewijsbaar aan de gewone en bevoorrechte aandelen¹ (x € 1 000)

2010	2009
Netto courant resultaat toewijsbaar aan de gewone en bevoorrechte aandelen 105 435	92 390
Netto courant resultaat van het boekjaar 105 678	92 857
Minderheidsbelangen -243	-467
Resultaat op de portefeuille toewijsbaar aan de gewone en bevoorrechte aandelen -21 639	-59 940
Resultaat op de portefeuille van het boekjaar -21 240	-60 411
Minderheidsbelangen -399	471
Netto resultaat toewijsbaar aan de gewone en bevoorrechte aandelen 83 796	32 450
Netto resultaat van het boekjaar 84 438	32 446
Minderheidsbelangen -642	4

Resultaat per aandeel (in €)

	2010	2009
Aantal gewone en bevoorrechte aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van het boekjaar	14 863 795	14 009 389
Netto courant resultaat per aandeel - aandeel van de Groep	7,09	6,59
Resultaat op de portefeuille per aandeel - aandeel van de Groep	-1,45	-4,28
Netto resultaat per aandeel - aandeel van de Groep	5,64	2,31

De berekening van het resultaat per aandeel op de afsluitingsdatum is gebaseerd op het netto courant resultaat/netto resultaat toewijsbaar aan de gewone en bevoorrechte aandelen van K€ 105 435 (2009: K€ 92 390)/K€ 83 796 (2009: K€ 32 450) en op het uitstaande aantal gewone en bevoorrechte aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode afgesloten op 31.12.2010 van 14 863 795 (2009: 14 009 389).

¹ De bedragen voor het boekjaar 2009 zijn niet gewijzigd geworden, maar het teken van de minderheidsbelangen is veranderd geworden om de Bijlage duidelijker te maken.

Bijlage 33. Dividend per aandeel¹ (in €)

Betaald in 2010 Betaald in 2009
Bruto dividenden toewijsbaar aan gewone aandeelhouders 82 749 608,50	92 404 821,60
Bruto dividend per gewoon aandeel 6,50	7,80
Netto dividend per gewoon aandeel 5,5250	6,6300
Bruto dividenden toewijsbaar aan bevoorrechte aandeelhouders 8 102 697,33	9 553 509,42
Bruto dividend per bevoorrecht aandeel 6,37	6,37
Netto dividend per bevoorrecht aandeel 5,4145	5,4145

Op de Gewone Algemene Vergadering van 29.04.2011 zal voor het boekjaar 2010 een bruto dividend voor gewone aandelen van € 6,50 per aandeel voorgesteld worden (netto dividend per aandeel van € 5,525), of een totale dividenduitkering van € 88 494 152,50. Het aantal gewone aandelen dat recht heeft op het dividend betreffende het boekjaar 2010 bedraagt 13 614 485 bij het afsluiten van de jaarrekeningen. De Raad van Bestuur stelt voor om het recht op dividend van de 34 785 eigen gewone aandelen die nog eigendom zijn van Cofi nimmo in het kader van haar aandelenoptieplan op te schorten en voor de overige 17 822 eigen aandelen het recht op dividend te annuleren. Op de Gewone Algemene Vergadering van 29.04.2011 zal voor het boekjaar 2010 een bruto dividend voor bevoorrechte aandelen van € 6,37 per aandeel voorgesteld worden (netto dividend per aandeel van € 5,4145), of een totale dividenduitkering van € 7 958 104,70. Het aantal bevoorrechte aandelen dat recht heeft op het dividend betreffende het boekjaar 2010 bedraagt 1 249 310 bij het afsluiten van de jaarrekeningen.

Bijlage 34. Provisies (x € 1 000)

	2010	2009
OP 01.01	17 766	11 875
Voorzieningen ten laste van de resultatenrekeningen	3 270	7 672
Aanwendingen	-324	-51
Terugnemingen van voorzieningen in de resultatenrekeningen	-1 478	-1 730
OP 31.12	19 234	17 766

Er worden voorzieningen aangelegd die overeenstemmen met een evenredig bedrag van de kost van de werken waartoe de Groep zich verbonden heeft in verschillende gebouwen. Bovendien heeft de Groep voorzieningen aangelegd om te kunnen inspelen op potentiële verbintenissen ten aanzien van huurders of derden. De aangelegde voorzieningen stemmen overeen met de beste schattingen van aanwending van middelen die de Raad van Bestuur waarschijnlijk acht.

Bijlage 35. Uitgestelde belastingen (x € 1 000)

	2010	2009
Exit taks	11 824	16 090
Uitgestelde belastingen	121 194	120 763
TOTAAL	133 018	136 853

De exit taks heeft betrekking op Cofi nimmo France, als gevolg van de overgang naar het SIIC-regime van het Franse fi liaal in januari 2009. De exit taks heeft als basis de herwaarderingsmeerwaarde tussen de door de expert geschatte waarde van de gebouwen op 31.12.2008 en de netto boekwaarde van deze gebouwen op dezelfde datum. De aanslagvoet toegepast op dit bedrag bedraagt 19%. De betaling van deze exit taks is gespreid over 4 jaar. De twee eerste betalingen ten bedrage van € 10,03 miljoen zijn gebeurd in december 2009 en 2010.

De uitgestelde belastingen hebben betrekking op de fi lialen Pubstone NV, Pubstone Properties I BV en Pubstone Properties II BV. Voor Pubstone NV, Belgisch fi liaal, stemt deze uitgestelde belasting overeen met een belasting van 34% op de meerwaarden die zouden gerealiseerd worden bij verkoop van activa, rekening houdend met een spreiding van deze belasting in geval van herinvestering van de gerealiseerde meerwaarden. Voor deze berekening heeft men een scenario van verkoop van activa voor ogen, dat als realistisch wordt beschouwd door de Raad van Bestuur, met name:

• geen activaverkoop gedurende de eerste 6 jaar van de huurovereenkomst;
• het vrijkomen van de helft van de contractueel vrij te komen ruimtes (1,75% per jaar) vanaf het 7de jaar van de huurovereenkomst (2013), waarvan de ene helft verkocht wordt en de andere helft heringericht wordt;
• herinvestering van de gerealiseerde meerwaarden bij verkoop van de 1ste helft van de vrijgekomen ruimtes en spreiding van hun belasting op de duurtijd van de nieuwe activa, hetzij 33 jaar.

Deze berekening wordt uitgevoerd tot het vrijkomen van de helft van de verhuurde ruimtes. Het Koninklijk Besluit van 07.12.2010 laat toe dat de fi lialen van Vastgoedbevaks hun erkenning aanvragen als institutionele Vastgoedbevak. In dit geval zijn ze de exit taks van 16,995% verschuldigd op hun herwaarderingsmeerwaarden. Pubstone NV komt in aanmerking om een dergelijke erkenning aan te vragen in 2011. Voor de Nederlandse fi lialen, Pubstone Properties I BV en Pubstone Properties II BV, stemt deze uitgestelde belasting overeen met een belasting aan 25% van het verschil tussen de investeringswaarde van de activa en hun netto boekwaarde.

1 Op basis van het resultaat van de moedervennootschap.

Bijlage 36. Financiële schulden (x € 1 000)

2010	2009
Interestdragende leningen 1 540 545	1 626 133
TOTAAL 1 540 545	1 626 133
Langlopende 1 226 815	1 381 474
Kortlopende 313 730	244 659
TOTAAL 1 540 545	1 626 133

Interestdragende leningen (x € 1 000)

	2010	2009
Langlopende
Bilaterale leningen - vlottende rente	855 364	907 540
Gesyndiceerde leningen - vlottende rente	90 000	245 000
Handelspapier - vlottende rente	15 000	15 000
Obligaties - vaste rente	258 517	208 624
Andere - vlottende of vaste rente	7 934	5 310
SUBTOTAAL	1 226 815	1 381 474
Kortlopende
Bilaterale leningen - vlottende rente	200 000	100 000
Handelspapier - vlottende rente	106 150	131 250
Voorschotten op rekening courant - vlottende rente	7 550	13 406
Andere - vlottende of vaste rente	30	3
SUBTOTAAL	313 730	244 659
TOTAAL	1 540 545	1 626 133

De categorie "Andere" bevat voornamelijk de investeringskredieten.

Maturiteit van de langlopende leningen (x € 1 000)

	2010	2009
Tussen 1 en 2 jaar	205 000	200 000
Tussen 2 en 5 jaar	801 029	794 878
Meer dan 5 jaar	220 786	386 596
TOTAAL	1 226 815	1 381 474

Spreiding tussen (lang- en kortlopende) leningen aan vlottende en vaste rente (x € 1 000)

	2010	2009
Leningen aan vlottende rente	1 282 028	1 417 509
Leningen aan vaste rente	258 517	208 624
TOTAAL	1 540 545	1 626 133

De obligaties uitgegeven aan vaste rente werden onmiddellijk geconverteerd naar vlottende rente¹ .

Langlopende niet-gebruikte kredietfaciliteiten² (x € 1 000)

	2010	2009
Vervallend binnen het jaar		33 333
Vervallend in meer dan 1 jaar	568 400	367 457

De reële waarde van de obligatieleningen uitgegeven in 2004, 2009 en 2010 van € 258,52 miljoen evolueert in functie van het gedekt risico, nl. de risicovrije rente, en houdt bijgevolg rekening met een gemiddelde constante kredietmarge van 1,75% die overeenkomt met de marge die werd betaald bij de uitgiftes in 2004, 2009 en in 2010. Deze reële waarde verschilt van de terugbetalingswaarde op de vervaldagen in 2013 en 2014, hetzij € 250 miljoen, en van de marktwaarde, hetzij € 255,5 miljoen op 31.12.2010 (op basis van de indicatieve notering die dagelijks op Bloomberg wordt vermeld).

¹ Zie hoofdstuk over risicobeheer van rentevoeten op pagina 5 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2010. 2 De niet-gebruikte kredietlijnen dekken ruimschoots de uitgifte van het kortlopend handelspapier, hetzij € 106,2 miljoen op 31.12.2010.

Bijlage 37. Andere fi nanciële verplichtingen (x € 1 000)

	2010	2009
Toegelaten afdekkingsinstrumenten	129 101	110 150
Andere	3 372	4 605
TOTAAL	132 473	114 755
Langlopende	69 693	51 522
Kortlopende	62 780	63 233
TOTAAL	132 473	114 755

De categorie "Andere" bevat voornamelijk de in cash ontvangen waarborgen van de huurders.

Bijlage 38. Handelsschulden en andere kortlopende schulden (x € 1 000)

	2010	2009
Exit taks	4 504	56
Andere	58 127	69 499
Leveranciers	29 019	29 611
Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen	19 119	23 429
Belastingen	17 871	21 712
Sociale lasten	254	461
Schulden m.b.t. bezoldigingen	994	1 256
Andere	9 989	16 459
Stedenbouwkundige kosten	406	612
Dividend coupons	347	3 319
Voorzieningen voor voorheffi ngen en taksen	5 040	5 109
Dividend coupons Pubstone	1 322	1 323
Diversen	2 874	6 096
TOTAAL	62 631	69 555

Bijlage 39. Overlopende rekeningen - Passiva (x € 1 000)

2010	2009
Vooraf ontvangen huuropbrengsten 15 528	15 710
Gelopen niet-vervallen interesten en andere fi nanciële kosten 9 382	10 133
Andere 2 217	2 722
TOTAAL 27 127	28 565

Bijlage 40. Kosten en inkomsten zonder effect op de kasstromen (x € 1 000)

	2010	2009
Kosten en inkomsten betreffende de operationele activiteiten	4 041	40 870
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-)	27 331	64 299
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren	-21 108	-17 655
Bewegingen in voorzieningen en stock options (+/-)	1 748	-3 875
Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugnemingen) op immateriële en materiële activa (+/-)	1 177	965
(Terugnemingen van)/Waardeverminderingen op vlottende activa (+/-)	215	709
Andere	-5 322	-3 573
Kosten en inkomsten betreffende de fi nancieringsactiviteiten	13 174	11 551
Variaties in de reële waarde van fi nanciële activa en passiva	13 757	12 301
Andere	-583	-750
TOTAAL	17 215	52 4211

¹ In vergelijking met het kasstroomoverzicht in het Jaarlijks Financieel Verslag 2009, is de post "Eliminatie interestlasten" voor een bedrag van K€ 88 402 (2009) overgedragen van de rubriek "Kosten en inkomsten zonder effect op de kasstromen" naar de rubriek "Terugneming van interestlasten en -inkomsten" van het kasstroomoverzicht. Op dezelfde manier werden "Betaalde interesten" voor een bedrag van K€ -95 680 (in 2009) van de rubriek "Kosten en inkomsten zonder effect op de kasstromen" naar de rubrieken "Ontvangen fi nanciële opbrengsten" en "Betaalde fi nanciële kosten" overgebracht.

Bijlage 41. Variaties in de behoefte aan werkkapitaal (x € 1 000)

2010	2009
Bewegingen in de activa posten 19 753	10 389
Handelsvorderingen -6 519	4 675
Belastingsvorderingen 22 615	6 423 1
Andere vlottende activa 2 556	-5 570 1
Over te dragen kosten en verworven opbrengsten 1 101	4 861
Bewegingen in de passiva posten -17 607	-23 395
Handelsschulden -3 780	-4 362 2
Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen -4 874	300
Andere kortlopende schulden -8 207	5 875 2
Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten -746	-25 208
TOTAAL 2 146	-13 006

Bijlage 42. Variatie van de portefeuille per sector tijdens het boekjaar 2010

De tabellen hieronder omvatten de bewegingen van de portefeuille per sector voor het boekjaar 2010, als detail voor de bedragen vermeld in het kasstroomoverzicht.

De bedragen vermeld in het kasstroomoverzicht en in de tabellen hieronder zijn bedragen in investeringswaarde.

Verwervingen in vastgoedbeleggingen

De verwervingen tijdens het boekjaar gebeuren op 3 manieren:

• directe aankopen van vastgoedbeleggingen tegen cash, vermeld in het kasstroomoverzicht onder de rubriek "Verwervingen van vastgoedbeleggingen";
• verwerving van de vennootschap die het vastgoed bezit tegen cash, vermeld onder de rubriek "Verwervingen van geconsolideerde fi lialen";
• verwerving van de vennootschap die het vastgoed bezit tegen uitgifte van aandelen van Cofi nimmo. Deze transacties worden niet opgenomen in het kasstroomoverzicht omdat ze geen kasstroom veroorzaken.

Boekhoudrubriek	Type verwerving	Kantoren	Rust- en ziekenhuizen		Pubstone	Andere	Totaal
			België	Frankrijk
Vastgoed beschikbaar	Directe aankoop gebouwen				487		487
voor verhuur	Vennootschappen tegen cash	3 111	33 435				36 546
	Vennootschappen tegen uitgifte aandelen		11 370				11 370
	Subtotaal	3 111	44 805		487		48 403
	Projectontwikkelingen Directe aankoop gebouwen					139	139
	Vennootschappen tegen cash
	Vennootschappen tegen uitgifte aandelen		576				576
	Subtotaal		576			139	715
TOTAAL		3 111	45 381		487	139	49 118

Het bedrag van K€ 625 onder de rubriek "Verwervingen van vastgoedbeleggingen" van het kasstroomoverzicht omvat het bedrag van de directe aankopen van gebouwen, hetzij K€ 487 voor vastgoed beschikbaar voor verhuur en K€ 139 voor projectontwikkelingen.

Uitbreidingen van vastgoedbeleggingen

De uitbreidingen van de vastgoedbeleggingen worden met cash gefi nancierd en worden vermeld in het kasstroomoverzicht onder de rubriek "Uitbreidingen van vastgoedbeleggingen".

Boekhoudrubriek	Kantoren Rust- en ziekenhuizen			Pubstone	Andere	Totaal
		België	Frankrijk
Vastgoed beschikbaar voor verhuur		4 553	5 282			9 835
Projectontwikkelingen		24 967			909	25 876
TOTAAL		29 520	5 282		909	35 711
Bedrag in cash		24 843	5 282		699	30 824
Variaties in de voorziene bedragen		4 677			210	4 887
TOTAAL		29 520	5 282		909	35 711

¹ In het kasstroomoverzicht gepubliceerd in het Jaarlijks Financieel Verslag 2009, was de som van de variaties van de vlottende fi nanciële activa (K€ -225), de belastingvorderingen (K€ 6 423) en de andere vlottende activa (K€ -5 570) begrepen onder de rubriek "Belastingvorderingen en andere vlottende activa" voor een bedrag van K€ 628. In het kasstroomoverzicht van het huidig Jaarlijks Financieel Verslag is de variatie van de vlottende fi nanciële activa ondergebracht in de rubriek "Andere kasstromen i.v.m. fi nancieringsactiviteiten". 2 In het kasstroomoverzicht, zoals gepubliceerd in het Jaarlijks Financieel Verslag 2009, staat de som van de handelsschulden en andere kortlopende schulden onder de rubriek "Handelsschulden" voor een totaal bedrag van K€ 1 513.

Investeringen in vastgoedbeleggingen

De investeringen in vastgoedbeleggingen worden in cash gefi nancierd en worden opgenomen in de rubriek "Investeringen in vastgoedbeleggingen" in het kasstroomoverzicht.

Boekhoudrubriek	Kantoren		Rust- en ziekenhuizen	Pubstone	Andere	Totaal
		België	Frankrijk
Vastgoed beschikbaar voor verhuur	7 328	269	135	2 591	-100	10 223
Projectontwikkelingen	7 009					7 009
TOTAAL	14 337	269	135	2 591	-100	17 232
Bedragen in cash	16 373		135	2 591	-100	19 000
Variaties in de voorziene bedragen	-2 036	269				-1 767
TOTAAL	14 337	269	135	2 591	-100	17 232

Verkoop vastgoedbeleggingen

De bedragen vermeld in het kasstroomoverzicht onder de rubriek "Verkoop van vastgoedbeleggingen" vertegenwoordigen de netto prijs in cash ontvangen van de koper.

Deze netto prijs bestaat uit de netto boekwaarde van het gebouw op 31.12.2009 evenals de meer- of minwaarde gerealiseerd op de verkoop, na aftrek van de transactiekosten.

Boekhoudrubriek		Kantoren	Rust- en ziekenhuizen		Pubstone	Andere	Totaal
			België	Frankrijk
Vastgoed beschikbaar	Netto boekwaarde	67 329	800	573	335	24 246	93 283
voor verhuur	Resultaat op verkoop activa	4 899	99	27	458	135	5 619
	Netto ontvangen prijs	72 228	899	600	793	24 381	98 901
Projectontwikkelingen	Netto boekwaarde		898				898
	Resultaat op verkoop activa
	Netto ontvangen prijs		898				898
TOTAAL		72 228	1 797	600	793	24 381	99 800

Verkoop activa bestemd voor verkoop

De bedragen vermeld in het kasstroomoverzicht onder de rubriek "Verkoop van activa bestemd voor verkoop" vertegenwoordigen de netto prijs in cash ontvangen van de koper.

Deze netto prijs bestaat uit de netto boekwaarde van het gebouw op 31.12.2009 evenals de meer- of minwaarde gerealiseerd op de verkoop, na aftrek van de transactiekosten.

Boekhoudrubriek		Kantoren	Rust- en ziekenhuizen		Pubstone	Andere	Totaal
			België	Frankrijk
Activa bestemd	Netto boekwaarde	600					600
voor verkoop	Resultaat op verkoop activa	-154					-154
	Netto ontvangen prijs	446					446
TOTAAL		446					446

Bijlage 43. Buitenbalans rechten en verplichtingen

Aankopen/Verkopen

• Cofi nimmo heeft zich ertoe verbonden om, na de oplevering van de werken voorzien in de loop van 2011, de vennootschap AMCA NV te verwerven.
• Cofi nimmo heeft zich ertoe verbonden om de uitbreidingen of de bouwwerken van nieuwe rusthuizen gerealiseerd door Armonea NV (als erfpachter of cocontractor) op de terreinen die Cofi nimmo heeft verworven in het kader van de transactie met de Groep Van den Brande (op heden Armonea) te verwerven.
• Cofi nimmo heeft een koopoptie en de verkoopbelofte ondertekend betreffende de naakte eigendom van een grond gelegen te Gentbrugge bestemd voor de bouw van een rusthuis dat door de VZW Foyer de la Femme zal worden uitgebaat.
• De aandelen van de vennootschap Belliard III-IV Properties NV die in handen zijn van Cofi nimmo vallen onder een koopoptie. De uitoefening van deze koopoptie is onderworpen aan een aantal specifi eke voorwaarden.
• AB InBev en Cofi nimmo zijn overeengekomen het belang van de Cofi nimmo Groep in het kapitaal van de entiteit die eigenaar is van het patrimonium van Belgische cafés in de toekomst terug op 90% te brengen (in plaats van de huidige 89,9%).
• In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie der Gebouwen voor het Gerechtsgebouw van Antwerpen, werd onder bepaalde voorwaarden het saldo van de niet-overgedragen vorderingen in pand gegeven aan een bank. Cofi nimmo heeft er zich bovendien toe verbonden een blokkeringshypotheek en een hypothecair mandaat op het terrein te verlenen.
• In het kader van de verkoop van huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomsten afgesloten met de Regie der Gebouwen betreffende de gebouwen North Galaxy, Egmont I, Egmont II, Maire 19 en Kolonel Bourg 124, evenals voor de lopende huurovereenkomst met de stad Antwerpen met betrekking tot de Brandweerkazerne, zijn de aandelen van Galaxy Properties NV, van Egmont Properties NV, van Belliard I-II NV en een nog te creëren SPV onder bepaalde voorwaarden in pand gegeven, evenals een deposito van € 1,0 miljoen ten voordele van een bank voor de onderhouds- en verzekeringskosten ten laste van de eigenaar in het kader van het gebouw North Galaxy. Cofi nimmo heeft bovendien de uitgifte van waarborgen verkregen van de bank, die onder bepaalde voorwaarden kunnen uitgeoefend worden.
• Cofi nimmo verleende een huurwaarborg in het kader van de verkoop van een deel van haar portefeuille in de periferie en in Waver.
• Cofi nimmo verleende een koopoptie aan de politiezone HEKLA in Antwerpen op het gebouw dat aan deze politie-eenheid in erfpacht werd gegeven. De optie is te lichten aan het einde van de erfpacht.
• Cofi nimmo heeft verschillende voorkeurrechten en/of aankoopopties aan marktwaarde verleend aan de erfpachter op een deel van haar portefeuille van rust- en ziekenhuizen.
• In het kader van aanbestedingen geeft Cofi nimmo regelmatig bankwaarborgbeloftes uit.
• In het algemeen geniet Cofi nimmo van passivawaarborgen vanwege de verkopers van de aandelen van de vastgoedondernemingen die zij verwerft.

Varia

• In het kader van haar huurovereenkomsten verkrijgt Cofi nimmo een huurwaarborg (in cash of onder de vorm van een bankgarantie) waarvan het bedrag over het algemeen 6 maanden huur bedraagt.
• In het kader van de overdracht aan een externe fi duciaire (JPA Properties BVBA beheerd door Intertrust (Belgium)) van de fi nanciële leasingschuld tegenover Justinvest Antwerpen NV die betrekking heeft op de bouwkost van het Antwerps Gerechtsgebouw, werden de overgedragen geldmiddelen aan JPA in pand gegeven ten voordele van Cofi nimmo NV. De opbrengst van de waarborg werd onder bepaalde voorwaarden doorgestort aan een bank.
• Cofi nimmo geniet van een verkoopbelofte op de door haar uitgegeven bevoorrechte aandelen (Artikel 10bis van de statuten).
• Cofi nimmo heeft zich ertoe verbonden om een koper te vinden voor de Notes die werden uitgegeven door Cofi nimmo Lease Finance en die in 2027 vervallen (zie pagina 42 van het Jaarverslag van 2001) indien een roerende voorheffi ng op de interesten van deze Notes zou worden geheven als gevolg van een wijziging in de belastingwetgeving met gevolgen voor in België of Nederland gevestigde houders.

Bijlage 44. Verplichtingen

De Groep heeft investeringsverplichtingen van K€ 148 562 (31.12.2009: K€ 129 629) met betrekking tot reeds aangegane investeringsuitgaven maar nog niet uitgevoerd op de afsluitingsdatum in het kader van de bouwwerken van nieuwe gebouwen of renovatiewerken.

Bijlage 45. Consolidatiecriteria en -kring

Consolidatiecriteria

De geconsolideerde jaarrekeningen groeperen de jaarrekeningen van de moedervennootschap en de dochterondernemingen opgemaakt op het einde van het boekjaar. De consolidatie gebeurt door toepassing van volgende consolidatiemethodes. De integrale consolidatiemethode voorziet in de integrale opname van zowel de activa en passiva als de kosten en opbrengsten van de fi lialen. De minderheidsbelangen komen in een afzonderlijke rubriek van zowel de balans als de resultatenrekeningen. De methode van de integrale consolidatie wordt toegepast wanneer de moedervennootschap een controle uitoefent en voor zover de deelneming een duurzaam karakter vertoont. De geconsolideerde jaarrekeningen werden opgemaakt op dezelfde datum als die waarop de dochterondernemingen hun jaarrekeningen opmaken.

Consolidatiekring
NAAM EN ADRES VAN DE ADMINISTRATIEVE ZETEL Lijst van de integraal geconsolideerde fi lialen	BTW of nationaal nummer (NN)	Rechtstreeks of onrechtstreeks deel van het kapitaal in bezit en stemrechten (in %)
BELLIARD I-II PROPERTIES NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 832 136 571	100,00
BELLIARD III-IV PROPERTIES NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 475 162 121	100,00
BOLIVAR PROPERTIES NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 878 423 981	100,00
COFINIMMO FRANCE SA Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 88 487 542 169	100,00
SAS IS II Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 74 393 097 209	100,00
SCI AC Napoli Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 71 428 295 695	100,00
SCI Beaulieu Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 50 444 644 553	100,00
SCI Chamtou Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 11 347 555 203	100,00
SCI Cuxac II Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 18 343 262 341	100,00
SCI de l'Orbieu Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 14 383 174 380	100,00
SA Domaine de Vontes Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 67 654 800 135	100,00
SCI du Donjon Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 06 377 815 386	100,00
SNC du Haut Cluzeau Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 39 319 119 921	100,00
SARL Hypocrate de la Salette Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	niet BTW-plichtig NN 388 117 988	100,00
SCI La Nouvelle Pinède Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 78 331 386 748	100,00
SCI Privatel INVESTISSEMENT Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 13 333 264 323	100,00
SCI RÉSIDENCE Frontenac Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	FR 80 348 939 901	100,00
SCI Sociblanc Avenue de l'Opéra 27, 75001 Parijs (Frankrijk)	niet BTW-plichtig NN 328 781 844	100,00
COFINIMMO LUXEMBOURG SA Boulevard Grande-Duchesse Charlotte 65, 1331 Luxemburg (Luxemburg)	niet BTW-plichtig NN 100 044	100,00
COFINIMMO SERVICES NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 437 018 652	100,00
EGMONT PROPERTIES NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 891 801 042	100,00
EPRIS NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 458 706 961	100,00
GALAXY PROPERTIES NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 872 615 562	100,00
LEOPOLD BASEMENT NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 861 977 038	100,00
LEOPOLD SQUARE NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 465 387 588	100,00
MAISON SAINT-IGNACE NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 452 711 074	100,00
PRINSENPARK NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 465 645 233	100,00
PUBSTONE GROUP NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 878 010 643	89,90
PUBSTONE NV Woluwedal 58, 1200 Brussel	BE 405 819 096	89,66
PUBSTONE HOLDING BV Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)	niet BTW-plichtig NN 8185 89 723	89,66 1
PUBSTONE PROPERTIES I BV	NL 00.11.66.347.B.01	89,66 1
Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland) PUBSTONE PROPERTIES II BV Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)	NL 00.26.20.005.B.01	89,66 1

Belliard I-II Properties NV bezit de resterende rechten op het gebouw Belliard I-II, dat bezwaard is met een erfpacht.

Belliard III-IV Properties NV bezit de resterende rechten op het gebouw Belliard III-IV, dat bezwaard is met een erfpacht.

Bolivar Properties NV bezit de naakte eigendom van het gebouw Omega Court.

Cofi nimmo France SA bezit, rechtstreeks of onrechtstreeks, 37 zorgcentra in Frankrijk:

• 14 ziekenhuizen voor nazorg en revalidatie (SSR): Belloy te Belloy, Bezons te Bezons, Brocéliande te Caen, Canal de l'Ourcq te Parijs, Château de Gléteins te Janssans-Riottier, Château de la Vernède te Conques-sur-Orbiel, Hélio Marin te Hyères, La Pinède te Sigean, La Ravine te Louviers, La Salette te Marseille, Montpribat te Montfort en Chalosse, Sainte Baume te Nans Les Pins, Siouville te Siouville-Hague en William Harvey te Saint-Martin-d'Aubigny;
• 6 psychiatrische ziekenhuizen: Champgault te Esvres-sur-Indre, Domaine de Vontes te Esvres-sur-Indre, Haut Cluzeau te Chasseneuil, Horizon 33 te Cambes, La Gaillardière te Vierzon en Pays de Seine te Bois le Roi;
• 17 instellingen voor zorgbehoevende bejaarden (EHPAD): Chamtou te Chambray-lès-Tours, Cuxac II te Cuxac-Cabardès, Frontenac te Bram, Grand Maison te L'Union, La Goélette te Equeurdreville-Hainneville, La Jonchère te Reuil Malmaison, Las Peyrères te Simorre, Le Bois Clément te La Ferté-Gaucher, Le Clos du Mûrier te Fondettes, Le Clos Saint Sébastien te Saint Sébastien sur Loire, Le Jardin des Plantes te Rouen, Le Lac te Moncontour, Les Hauts d'Andilly te Andilly, Les Jardins de l'Andelle te Perriers-sur-Andelle, Saint Gabriel te Gradignan, Villa Napoli te Jurançon en Villa Saint Dominique te Rouen.

Cofi nimmo NV heeft eveneens een bijhuis in Frankrijk, waardoor zij eigenaar is van 14 medische instellingen in Frankrijk: Hotelia Montpellier te Montpellier, L'Ermitage te Louviers, Les Amarantes te Tours, Les Blés d'Or te Castelnau de Levis, Les Hauts de l'Abbaye te Montivilliers, Les Luberons te Le Puy-Sainte-Réparade, Les Meunières te Lunel, Les Oliviers te Le Puy-Sainte-Réparade, Les Ophéliades te Saint-Etienne, Les Villandières te Vaucresson, Lo Solelh te Béziers, Rougemont te Le Mans, Sartrouville te Sartrouville en Villa Eyras te Hyères.

Cofi nimmo Luxembourg SA heeft een obligatielening uitgegeven die gewaarborgd is door Cofi nimmo NV. Deze middelen worden aangewend voor de fi nanciering van andere vennootschappen van de Groep. Deze dochteronderneming bezit eveneens een deelneming in Leopold Square.

Cofi nimmo Services NV beheert de gebouwen van Cofi nimmo. Ze handelt niet voor derden.

Egmont Properties NV is de houder van een erfpacht op de gebouwen Egmont I en Egmont II.

Epris NV is eigenaar van het rusthuis Lucie Lambert te Buizingen.

Galaxy Properties NV is houder van een erfpacht van 27 jaar op het gebouw North Galaxy.

Leopold Basement NV bezit een deel van de kelderverdiepingen van het gebouw gelegen Bourgetlaan 42 te Brussel.

Leopold Square NV bezit de naakte eigendom van 2 bebouwde gronden gelegen te Brussel, Bourgetlaan 40 en te Diegem, Mommaertslaan 16.

Deze dochteronderneming bezit eveneens participaties in de ondernemingen Belliard I-II Properties NV, Bolivar Properties NV, Cofi nimmo Services NV, Egmont Properties NV en Galaxy Properties NV.

Maison Saint-Ignace NV bezit het rusthuis Saint-Ignace te Laken.

Prinsenpark NV bezit het rusthuis Prinsenpark te Genk.

Pubstone Group NV bezit een controleparticipatie in de onderneming Pubstone NV.

Pubstone NV bezit 821 cafés in België en een participatie in de onderneming Pubstone Holding BV.

Pubstone Holding BV bezit de ondernemingen Pubstone Properties I BV en Pubstone Properties II BV.

Pubstone Properties I BV bezit 199 cafés in Nederland.

Pubstone Properties II BV bezit 46 cafés in Nederland.

jaarrekeningen bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

¹ 10,10% van de aandelen zijn in bezit van AB InBev Belgium NV. 2 0,07% van de aandelen zijn in bezit van AB InBev Belgium NV, 0,05% van de aandelen zijn in bezit van Brasserie Gheens NV et 0,14% van de aandelen zijn in bezit van Cavenor NV. 3 Meerderheid van de stemmen.

Bijlage 46. Betalingen gesteund op aandelen

Aandelenoptieplan

In 2006 heeft Cofi nimmo een aandelenoptieplan gelanceerd waarbij 8 000 aandelen toegekend werden aan het management van de Groep. Dit plan werd opnieuw gelanceerd in de volgende jaren en in 2010 werden in totaal 5 740 aandelenopties toegekend. Op het ogenblik van de uitoefening zullen de begunstigden de uitoefenprijs van € 93,45 per aandeel betalen voor het plan 2010, in ruil voor de levering van de aandelen.

In geval van vrijwillig of onvrijwillig vertrek (met uitzondering van een contractbreuk voor dringende reden) van een begunstigde, zullen de aanvaarde en verworven opties op aandelen enkel nog uitgeoefend kunnen worden tijdens de eerste uitoefenperiode volgend op de datum van contractbreuk. De niet-verworven opties worden geannuleerd. Ingeval van onvrijwillig vertrek van een begunstigde voor dringende reden, worden de aanvaarde maar nog niet uitgeoefende opties op aandelen, verworven of niet, geannuleerd.

Deze verwervingsmethode en de uitoefeningsperiode van de opties in geval van vertrek, vrijwillig of niet, zullen toepasbaar zijn zonder afbreuk te doen aan de machtiging van de Raad van Bestuur om voor de leden van het Directiecomité (of de machtiging van het Directiecomité voor de andere deelnemers) uitzonderingen toe te staan op deze bepalingen, ten voordele van de begunstigde, op basis van objectieve en pertinente criteria.

Evolutie van het aantal aandelenopties

	Plan 2010	Plan 2009	Plan 2008	Plan 2007	Plan 2006
OP 01.01.2010	0	7 215	6 730	7 300	7 800
Toegestaan	5 740	0	0	0	0
Geannuleerd	0	0	0	0	0
Uitgeoefend	0	0	0	0	0
Verlopen	0	0	0	0	0
OP 31.12.2010	5 740	7 215	6 730	7 300	7 800
Uitoefenbaar op 31.12.2010	0	0	0	7 300	7 800
Uitoefeningsprijs (in €)	93,45	86,06	122,92	143,66	129,27
Uiterste uitoefeningsdatum van de opties	13.06.2020	11.06.2019	12.06.20231	12.06.20221	13.06.2021 1
Reële waarde van de aandelenopties op het ogenblik van de toekenning (x € 1 000)	255,43	372,44	353,12	261,27	215,36

Cofi nimmo past de norm IFRS 2 toe door de reële waarde van de opties op aandelen te bepalen op de datum van de toekenning over de duurtijd van de verwerving van de rechten (namelijk 3 jaar) volgens de methode van de progressieve acquisitie. De jaarlijkse kost van de progressieve acquisitie wordt opgenomen in de personeelskosten in de resultatenrekeningen.

Reële waarde van de opties op datum van toekenning en gebruikte hypotheses - gewogen gemiddelde

	Plan 2010
Waarderingsmodel van de prijs	Black & Scholes
Contractuele duur van de opties	10 jaar
Geschatte duur	8 jaar
Uitoefeningsprijs (in €)	93,45
Volatiliteit (gemiddelde van de laatste 3 jaar)	14,46%
Interestvoet zonder risico	"Euro Swap Annual Rate"
(x € 1 000) Reële waarde van de opties op de toekenningsdatum2	255,43

Bijlage 47. Gemiddeld aantal personeelsleden gebonden door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst

	2010	2009
Gemiddeld aantal personeelsleden gebonden door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst	105	105
Werknemers	101	101
Directieleden	4	4
VOLTIJDSE EQUIVALENTEN	101	101

Bijlage 48. Transacties met verbonden partijen

De emolumenten en verzekeringspremies die door Cofi nimmo en haar dochters worden gedragen, ten gunste van de leden van de Raad van Bestuur, en die ten laste genomen worden in de resultatenrekeningen, bedragen € 2 404 427. De pagina's 74 en 77 van het Jaarlijks Financieel Verslag hernemen de tabellen m.b.t. de bezoldigingen van de niet-uitvoerende en uitvoerende Bestuurders. Het verschil tussen het bedrag van de resultatenrekeningen en de bedragen vermeld in de tabellen komt voort uit aanwendingen en toevoegingen aan voorzieningen.

De Bestuurders genieten niet van het winstdeelnameplan, dat enkel voor de werknemers van de Groep is opgezet.

¹ Overeenkomstig de Wet van 27.03.2009 betreffende het economisch herstelplan, werd de uitoefeningsperiode van de aandelenoptieplannen van 2006 tot 2008 verlengd van 10 tot 15 jaar, in samenspraak met de begunstigden zonder bijkomende fi scale lasten. 2 Ten laste genomen over 3 boekjaren.

jaarrekeningen > verslag van de commissaris.

Diegem, 25 maart 2011

Aan de aandeelhouders,

Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van het mandaat van commissaris dat ons werd toevertrouwd. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde fi nanciële staten evenals de vereiste bijkomende vermelding.

Verklaring over de geconsolideerde fi nanciële staten zonder voorbehoud

Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde fi nanciële staten van Cofi nimmo NV ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 7 december 2010 betreffende de openbare vastgoedbevaks. Deze geconsolideerde fi nanciële staten bestaan uit de geconsolideerde balans op 31 december 2010, het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor fi nanciële verslaggeving en toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt 3.381.906 (000) EUR en de geconsolideerd winst (aandeel van de groep) van het boekjaar bedraagt 83.796 (000) EUR.

De fi nanciële staten van een aantal belangrijke vennootschappen opgenomen in de consolidatiekring, met een balanstotaal van 283.207 (000) EUR en met een totale winst/(totaal verlies) van het boekjaar van 24.165 (000) EUR werden gecontroleerd door andere revisoren. Onze verklaring over de hierbij gevoegde geconsolideerde fi nanciële staten is, voor zover deze betrekking heeft op bedragen betreffende deze vennootschappen, gesteund op de verslagen van deze andere revisoren.

Het opstellen van de geconsolideerde fi nanciële staten valt onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde fi nanciële staten zodat deze geen afwijkingen van materieel belang, als gevolg van fraude of van fouten, bevatten, het kiezen en toepassen van geschikte grondslagen voor fi nanciële verslaggeving en het maken van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde fi nanciële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde fi nanciële staten geen afwijkingen van materieel belang bevatten.

Overeenkomstig deze controlenormen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde fi nanciële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie van deze controlewerkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling welke een inschatting omvat van het risico dat de geconsolideerde fi nanciële staten afwijkingen van materieel belang bevatten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van onze risico-inschatting houden wij rekening met de bestaande interne controle van de groep met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde fi nanciële staten ten einde in de gegeven omstandigheden de gepaste werkzaamheden te bepalen maar niet om een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de groep te geven. Wij hebben tevens de gegrondheid van de grondslagen voor fi nanciële verslaggeving, de redelijkheid van de boekhoudkundige ramingen gemaakt door de vennootschap, alsook de voorstelling van de geconsolideerde fi nanciële staten als geheel beoordeeld. Ten slotte, hebben wij van de raad van bestuur en van de verantwoordelijken van de vennootschap de voor onze controlewerkzaamheden vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie, samen met de verslagen van andere revisoren waarop wij gesteund hebben, een redelijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel.

Naar ons oordeel, en op basis van de verslagen van de andere revisoren, geven de geconsolideerde fi nanciële staten een getrouw beeld van de fi nanciële toestand van de groep per 31 december 2010, en van haar resultaat en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 7 december 2010 betreffende de openbare vastgoedbevaks.

Bijkomende vermelding

Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde fi nanciële staten te wijzigen:

• Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde fi nanciële staten. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op haar toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.

De commissaris

DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Ludo De Keulenaer

jaarrekeningen > statutaire jaarrekeningen.

Resultatenrekeningen (verkort formaat) (x € 1 000)

	2010	2009
A. NETTO RESULTAAT
Huurinkomsten	149 226	156 153
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren	21 108	17 655
Met verhuur verbonden kosten	-516	-2 562
Netto huurresultaat	169 818	171 246
Recuperatie van vastgoedkosten	795	209
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	16 278	17 921
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur	-16 092	-17 733
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	-2 383	-1 329
Vastgoedresultaat	168 416	170 314
Technische kosten	-2 304	-2 962
Commerciële kosten	-894	-669
Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen	-3 027	-2 127
Beheerkosten vastgoed	-11 177	-12 391
Andere vastgoedkosten	-3	-2
Vastgoedkosten	-17 405	-18 151
Operationeel vastgoedresultaat	151 011	152 163
Algemene kosten van de vennootschap	-6 034	-6 247
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille	144 977	145 916
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	5 060	-3 584
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-42 975	-56 824
Operationeel resultaat	107 062	85 508
Financiële inkomsten	71 580	36 167
Netto interestkosten	-52 770	-70 637
Andere fi nanciële kosten	-2 716	-17 340
Variaties in de reële waarde van fi nanciële activa en passiva	-100 092	-12 301
Financieel resultaat	-83 988	-64 111
Resultaat vóór belastingen	23 074	21 397
Vennootschapsbelasting	-2 100	-947
Exit taks		1
Belastingen	-2 100	-946
NETTO RESULTAAT	20 974	20 451
B. ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
Impact op de reële waarde van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding
van vastgoedbeleggingen	-130	595
Variatie in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
in een kasstroomafdekking zoals gedefi nieerd in IFRS	-12 979	-16 396
Andere elementen van het globaal resultaat	-13 109	-15 801
C. GLOBAAL RESULTAAT	7 865	4 650

Resultaatverwerking (x € 1 000)

2010	2009
A. NETTO RESULTAAT 20 974	20 451
B. TOEVOEGING AAN/ONTTREKKING VAN DE RESERVES 75 842	70 762
Onttrekking van de reserve van het negatieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 159 474	100 519
Boekjaar 131 693	56 825
Vorige boekjaren 27 781	43 694
Toevoeging aan de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	-358 -739
Boekjaar	-358 -739
Onttrekking van de reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 7 071
Boekjaar 7 071
Onttrekking van de reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 1 311
Boekjaar 1 311
Toevoeging aan andere reserves	-226 -189
Toevoeging aan/onttrekking van het overgedragen resultaat van vorige boekjaren -91 430	-28 829
C. VERGOEDING VOOR HET KAPITAAL -96 452	-90 889
D. VERGOEDING VOOR HET KAPITAAL ANDERE DAN C	-365 -324
E. OVER TE DRAGEN RESULTAAT 260 580	151 610

Balans (verkort formaat) (x € 1 000)

	31.12.2010	31.12.2009
Vaste activa	2 884 906	2 948 302
Immateriële vaste activa	237	254
Vastgoedbeleggingen	2 343 146	2 329 449
Andere materiële vaste activa	508	708
Financiële vaste activa	482 664	550 889
Vorderingen fi nanciële leasing	58 348	66 956
Handelsvorderingen en andere vaste activa	3	46
Vlottende activa	54 699	70 538
Activa bestemd voor verkoop		585
Financiële vlottende activa	9 227	8 603
Vorderingen fi nanciële leasing	2 780	2 761
Handelsvorderingen	15 892	7 007
Belastingvorderingen en andere vlottende activa	9 565	34 898
Kas en kasequivalenten	26	63
Overlopende rekeningen	17 209	16 621
TOTAAL ACTIVA	2 939 605	3 018 840
Eigen vermogen	1 459 781	1 446 800
Kapitaal	799 349	751 915
Uitgiftepremies	595 329	556 853
Reserves1	44 129	117 581
Nettoresultaat van het boekjaar	20 974	20 451
Verplichtingen	1 479 824	1 572 040
Langlopende verplichtingen	1 049 399	1 184 228
Voorzieningen	19 055	17 472
Langlopende fi nanciële schulden	963 996	1 119 773
Andere langlopende fi nanciële verplichtingen	66 348	46 983
Kortlopende verplichtingen	430 425	387 812
Kortlopende fi nanciële schulden	313 701	244 658
Andere kortlopende fi nanciële verplichtingen	47 069	63 192
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	49 464	58 256
Overlopende rekeningen	20 191	21 706
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	2 939 605	3 018 840

Uitkeringsplicht volgens het Koninklijk Besluit van 07.12.2010 met betrekking tot de Vastgoedbevaks (x € 1 000)

Nettoresultaat 20 974	20 451 350
Afschrijvingen (+) 337
Waardeverminderingen (+) 648	572
Terugnemingen van waardeverminderingen (-) -461	-13
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (-) -21 108	-17 655
Andere niet-monetaire bestanddelen (+/-) 11 656	12 301
Resultaat verkoop vastgoed (+/-) -5 060	3 584
Variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) 131 401	56 824
Gecorrigeerd resultaat (A) 138 387	76 414
Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden1 op vastgoed (+/-) 32 788	-4 811
Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden1 op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar (-) -34 213	-6 465
Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar (+)
Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van verplichte uitkering (B) -1 425	-11 276
TOTAAL (A+B) X 80% 109 570	52 110
SCHULDVERMINDERING (-) -95 526	-145 370
UITKERINGSPLICHT 14 044

Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen (x € 1 000)²

	2010	2009
Netto actief	1 459 781	1 446 800
Dividenduitkering en winstdeelnameplan	-97 043	-91 365
Netto actief na uitkering	1 362 738	1 355 435
Volstort kapitaal of, als deze hoger ligt, het opgevraagd kapitaal	799 349	751 915
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies	595 329	556 853
Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed		103 266
Reserve voor geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	-60 814	-61 042
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die
onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding	-67 132	-47 083
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die
niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding	-1 311
Andere door de Algemene Vergadering onbeschikbaar verklaarde reserves	2 148	1 039
Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen	1 267 569	1 304 948
Resterende marge na uitkering	95 168	50 487

¹ Ten opzichte van de acquisitiewaarde, vermeerderd met de geactiveerde renovatiekosten. 2 In 2010 wordt het niet-uitkeerbaar eigen vermogen voorgesteld na resultaatverwerking.

169

algemene inlichtingen. Cofi nimmo hecht alle belang aan een

171

Firmanaam

Cofi nimmo: Openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, of Openbare Vastgoedbevak naar Belgisch recht.

Zetel van de vennootschap - Administratieve zetel

De zetel van de vennootschap en de administratieve zetel zijn gevestigd te 1200 Brussel, Woluwedal, 58 (Tel. +32 2 373 00 00). De zetel van de vennootschap kan naar iedere andere plaats in België worden overgebracht bij eenvoudige beslissing van de Raad van Bestuur.

Rechtspersonen Register

De vennootschap is ingeschreven in het Rechtspersonen Register (R.P.R.) van Brussel onder het nummer 0426 184 049. Haar BTW-nummer is BE 0426 184 049.

Oprichting, rechtsvorm en bekendmaking

De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Cofi nimmo werd opgericht op 29.12.1983, bij akte verleden voor Notaris André Nerincx te Brussel, bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 27.01.1984, onder het nummer 891-9. De vennootschap heeft de rechtsvorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. Sinds 01.04.1996 is Cofi nimmo erkend als Openbare vastgoedbeleg gingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, afgekort Openbare Vastgoedbevak naar Belgisch recht, ingeschreven bij de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.

Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de beleggingsvennootschappen met vast kapitaal voorzien in Artikel 19 van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. De vennootschap heeft geopteerd voor de categorie van beleggingen voorzien in het Artikel 7, alinea 1, 5° (vastgoed) van voormelde Wet.

De vennootschap is onderworpen aan de bepalingen van Boek II van voormelde Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles evenals aan het Koninklijk Besluit van 07.12.2010 met betrekking tot Vastgoedbevaks.

De statuten werden herhaaldelijk gewijzigd, en voor de laatste maal op 02.02.2011 bij akte verleden voor Notaris vennoot Gérald Snyers d'Attenhoven te Brussel, bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 22.02.2011, onder het nummer 11028618.

De onderneming doet openbaar beroep op het spaarwezen overeenkomstig Artikel 438 van het Wetboek van Vennootschappen.

Duur

De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.

Doel van de vennootschap

Artikel 3 van de statuten

De vennootschap heeft tot hoofddoel het collectief beleggen in vastgoed.

Bijgevolg bestaat haar hoofdactiviteit erin te beleggen in vastgoed, dit wil zeggen, in onroerende goederen zoals gedefi nieerd door de Artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in zakelijke rechten op onroerende goederen, in aandelen met stemrecht uitgegeven door verbonden vastgoedvennootschappen, in optierechten op onroerende goederen, in rechten van deelneming in andere vastgoedbeleggingsinstellingen die ingeschreven zijn op de lijst als bedoeld in het Artikel 31 of in de Artikelen 127 en volgende van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, in vastgoedcertifi caten, in rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de Bevak één of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook in alle andere goederen, aandelen of rechten die door de genoemde Wet of ieder uitvoeringsbesluit als zijnde onroerende goederen omschreven zijn, of in alle andere activiteiten die zouden toegelaten zijn door de reglementering die op de vennootschap van toepassing is.

Als bijkomende activiteit mag de vennootschap alle verrichtingen en studies uitvoeren die betrekking hebben op alle onroerende goederen zoals hiervoor beschreven, en mag zij alle handelingen stellen die betrekking hebben op onroerende goederen, zoals de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom, zich inlaten binnen de toegelaten grenzen met alle ondernemingen met een doel dat soortgelijk of aanvullend is aan het hare door middel van fusie of anderszins, voor zover deze handelingen toegelaten zijn door de van toepassing zijnde reglementering voor Vastgoedbevaks en, in het algemeen, alle handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar doel. De vennootschap mag slechts occasioneel optreden als projectontwikkelaar. De vennootschap mag eveneens onroerende goederen, met of zonder aankoopoptie, in leasing geven.

De vennootschap mag tevens als bijkomende of tijdelijke activiteit beleggen in roerende waarden andere dan hierboven omschreven en zij mag liquide middelen bezitten. Deze beleggingen zullen zodanig gediver sifi eerd zijn dat een geschikte spreiding van het risico is gewaarborgd. Deze beleggingen dienen tevens te geschieden overeenkomstig de criteria die door het Koninklijk Besluit van 04.03.1991 met betrekking tot bepaalde instellingen voor collectieve beleggingen, bepaald zijn. Ingeval dat de vennootschap dergelijke vastgoedwaarden bezit, moet dit overeenstemmen met de voortzetting op korte of middellange termijn van het beleggingsbeleid van de vennootschap en de vastgoedwaarden moeten bovendien opgenomen zijn in de notering van een effecten beurs van een lidstaat van de Europese Unie of verhandelbaar zijn op een gereglementeerde, regelmatig werkende, erkende en voor het publiek toegankelijke markt, en waarvan de liquiditeit gewaarborgd is. Zij mag liquiditeiten bezitten in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito's of in de vorm van een ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. De vennootschap mag effecten lenen volgens de door de Wet toegelaten voorwaarden.

Cofi nimmo mag haar maatschappelijk doel niet wijzigen krachtens Artikel 559 van het Wetboek van Vennootschappen, daar dit Artikel niet van toepassing is op de vastgoedvennootschappen met vast kapitaal, Vastgoedbevaks genoemd, overeenkomstig Artikel 19 van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles.

Boekjaar

Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.

Plaatsen waar de documenten door het publiek kunnen ingezien worden

De statuten van de vennootschap kunnen ingezien worden bij de Griffi e van de Handelsrechtbank van Brussel evenals op de website www.cofi nimmo.com.

Overeenkomstig de wettelijke bepalingen terzake worden de statutaire en de geconsolideerde rekeningen van de Cofi nimmo Groep neergelegd bij de Nationale Bank van België. De beslissingen inzake benoemingen en afzettingen van leden van de Raad van Bestuur worden gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad.

De oproepingen tot de Algemene Vergaderingen verschijnen in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad en in 2 fi nanciële dagbladen. De oproepingen en alle documenten betreffende de Algemene Vergaderingen zijn simultaan beschikbaar op de website www.cofi nimmo.com.

Alle persberichten en andere fi nanciële informatie die de Cofi nimmo Groep bekend maakte sinds 2002 kunnen op de website www.cofi nimmo.com geraadpleegd worden. De Jaarverslagen en Jaarlijkse Financiële Verslagen zijn op haar maatschappelijke zetel verkrijgbaar of kunnen op de website www.cofi nimmo.com geraadpleegd worden. Zij worden ieder jaar verzonden aan de houders van aandelen op naam, en aan de personen die erom verzoeken. Deze Verslagen bevatten tevens de verslagen van de vastgoeddeskundige en de commissaris.

Verklaringen

Verantwoordelijke personen

De Raad van Bestuur van Cofi nimmo NV draagt de verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit Jaarlijks Financieel Verslag, onder voorbehoud van de informatie verstrekt door derden, waaronder de verslagen van de commissaris en de vastgoeddeskundige.

De Raad van Bestuur, waarvan de samenstelling terug te vinden is op pagina 64 verklaart dat naar zijn beste weten:

• dit Jaarlijks Financieel Verslag een getrouw overzicht geeft van de belangrijke gebeurtenissen en, desgevallend, de belangrijkste transacties die zich in het boekjaar hebben voorgedaan met verbonden partijen en de impact daarvan op de verkorte fi nanciële overzichten;
• dit Verslag geen weglatingen bevat die de draagwijdte van enige verklaring erin bevat op signifi cante wijze zouden wijzigen;

• de verkorte fi nanciële overzichten, die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke boekhoudkundige normen en het onderwerp waren van een volledig nazicht door de commissaris revisor, een getrouw beeld geven van het patrimonium, de fi nanciële toestand en de resultaten van Cofi nimmo en van de in de consolidatie opgenomen dochterondernemingen. Het Beheersverslag bevat bovendien de verwachtingen voor het resultaat van het volgende jaar evenals een toelichting bij de risico's en onzekerheden waarmee de onderneming geconfronteerd wordt (zie pagina 2).

Prognostische informatie

Het Jaarlijks Financieel Verslag bevat prognostische informatie gebaseerd op plannen, ramingen en extrapolaties van de onderneming en op haar redelijke verwachtingen omtrent gebeurtenissen en externe factoren. Prognostische informatie houdt, gezien haar aard, risico's, onzekerheden en andere factoren in die tot gevolg kunnen hebben dat de resultaten, de fi nanciële situatie, de prestaties en de huidige verwezenlijkingen ervan afwijken. Rekening houdend met deze onzekere factoren, mogen de toekomstige verklaringen niet beschouwd worden als garanties.

Verklaring betreffende de Bestuurders

De Raad van Bestuur van Cofi nimmo NV verklaart dat, voor zover geweten:

• geen enkele Bestuurder ooit veroordeeld werd voor een fraudemisdrijf, dat geen enkele offi ciële en/of publieke beschuldiging werd uitgesproken, dat geen enkele sanctie ooit werd opgelegd door een wettelijk of toezichthoudend gezag, dat geen enkele Bestuurder door een rechtbank het verbod werd opgelegd als lid van het Bestuursorgaan te handelen en dat zij in deze hoedanigheid nog nooit betrokken waren in een faillissement;
• geen enkele arbeidsovereenkomst afgesloten werd met de Bestuurders, noch met de Vastgoedbevak, noch met zijn Directiecomité, die de uitbetaling van vergoedingen voorziet in geval van beëindiging van de arbeidsovereenkomst, onder voorbehoud van de vermelding in de rubriek "Contractuele bepalingen van de leden van het Directiecomité" van het hoofdstuk "Corporate-Governanceverklaring".

Verklaring betreffende informatie afkomstig van derden

De in dit Verslag gepubliceerde informatie die afkomstig is van derden, zoals het Verslag van de vastgoeddeskundige en het Verslag van de commissaris, werden geïntegreerd met de toestemming van de persoon die de inhoud, vorm en context van dit deel van het opgenomen document heeft goedgekeurd. Ze werden getrouw weergegeven en voor zover de Raad van Bestuur weet en in staat is om in het licht van de door deze derde partij gepubliceerde gegevens te waarborgen, werd geen enkel feit weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou zijn.

Historische fi nanciële informatie door verwijzing opgenomen

De Jaarverslagen en de Jaarlijkse Financiële Verslagen sinds boekjaar 2001, die de statutaire en geconsolideerde jaarrekeningen en de Verslagen van de commissaris bevatten, alsook

de Halfjaarverslagen en de Halfjaarlijkse Financiële Verslagen, kunnen geraadpleegd worden op de website www.cofinimmo.com ("Investor Relations & Media/Reports and Publications").

Fiscale statuten

De Vastgoedbevak

De Vastgoedbevak (Vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal) is een instelling voor collectieve belegging die investeert in vastgoed die in 1995 werd opgericht en over een gelijkaardig statuut beschikt als dat van de Real Estate Investments Trusts (REITs) in de Verenigde Staten, de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) in Nederland, de G-REITs in Duitsland, de Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) in Frankrijk en de UK-REITs in Engeland.

Dit statuut wordt op heden geregeld door het Koninklijk Besluit van 07.12.2010 dat alle voorafgaande teksten vervangt. De Wet van 23.12.1994 regelde de fi scale aspecten van de erkenning als Vastgoedbevak.

De voornaamste kenmerken van de openbare Vastgoedbevak zijn:

• vennootschap met vast kapitaal en een vast aantal rechten van deelneming;
• beursnotering;
• activiteit beperkt tot vastgoedbeleggingen; bijkomstig kan de Vastgoedbevak activa plaatsen in effecten;
• mogelijkheid voor de fi lialen naar Belgisch recht van de openbare Vastgoedbevak om een toelating als institutionele Vastgoedbevak te verkrijgen;
• risicodiversifi catie: maximum 20% van het geconsolideerd patrimonium belegd in één enkel gebouw;
• geconsolideerde schuldenlast beperkt tot 65% van de marktwaarde der activa. Het bedrag van de hypotheken of andere zekerheden mag niet meer bedragen dan 50% van de totale reële waarde van het vastgoed en de verleende hypotheken of zekerheden slaan op maximum 75% van het bezwaard goed;
• zeer strenge regels inzake belangenconfl icten;
• regelmatige waardering van het patrimonium door onafhankelijke vastgoeddeskundigen;
• boeking van de onroerende goederen tegen hun reële waarde;
• vrijstelling van afschrijvingen;
• de resultaten (huurinkomsten en verkoopsmeerwaarden, verminderd met de bedrijfsuitgaven en de fi nanciële kosten) zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting;
• minstens 80% van de som van het gecorrigeerd resultaat¹ en de netto meerwaarden op de verkoop van onroerende goederen die niet vrijgesteld zijn van de verplichte uitkering moet worden uitgekeerd; de vermindering van de schuld tijdens het boekjaar mag echter worden afgetrokken van het uit te keren bedrag;
• roerende voorheffi ng van 15%, bevrijdend voor natuurlijke personen verblijvend in België. Er wordt geen roerende voorheffi ng ingehouden voor de niet-ingezeten beleggers die geen winstgevende activiteit uitoefenen.

Cofi nimmo heeft op 01.04.1996 haar erkenning als Vastgoedbevak gekregen.

SIIC ("Société d'Investissements Immobiliers Cotée")

Het Franse SIIC-statuut ('Société d'Investissements Immobiliers Cotée') werd ingevoerd door de Franse Financiënwet nr. 2002-1575 van 30.12.2002. Hiermee kunnen in Frankrijk vastgoedvennootschappen worden opgericht die net zoals de Belgische Vastgoedbevaks van een specifi ek fi scaal stelsel genieten.

Cofi nimmo nam het SIIC-statuut aan op 04.08.2008, Cofi nimmo France en haar dochterondernemingen op 23.01.2009. Dankzij dit stelstel geniet Cofi nimmo voor haar Frans bijkantoor van een vrijstelling van vennootschapsbelasting op de huurinkomsten en de gerealiseerde meerwaarden in ruil voor een verplichte winstuitkering van 85%.

De voornaamste kenmerken van de SIIC zijn:

• vrijstelling van vennootschapsbelasting op het winstaandeel dat afkomstig is uit i) de verhuur van gebouwen, ii) de gerealiseerde meerwaarden op de verkoop van gebouwen, iii) de gerealiseerde meerwaarden op de verkoop van effecten in de personenvennootschappen of dochterondernemingen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting en die voor het SIIC-statuut hebben geopteerd, iv) opbrengsten die uitgekeerd worden door hun dochterondernemingen die geopteerd hebben voor het SIIC-statuut, en v) de aandelen in de winst in personenvennootschappen;
• verplichte resultaatsuitkering: 85% van de vrijgestelde winst afkomstig uit de huurinkomsten, 50% van de vrijgestelde winst afkomstig uit de verkoop van gebouwen en van effecten van personenvennootschappen en dochterondernemingen die onderworpen zijn aan het SIIC-statuut, en 100% van de dividenden die aan hen worden uitgekeerd door hun dochterondernemingen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting en die voor het SIIC-statuut gekozen hebben;
• betaling van een 'exit taks' tegen een aanslagvoet van 19% op de latente meerwaarden op gebouwen die eigendom zijn van de SIIC of van haar dochterondernemingen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting en die gekozen hebben voor het SIIC-statuut, en op de effecten van personenvennootschappen die niet onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting.

In Nederland geniet Cofi nimmo niet van een fi scaal regime dat gelijkaardig is aan dat van de Vastgoedbevak.

De vennootschappen die hun erkenning als openbare of institutionele Vastgoedbevak aanvragen of die met een Vastgoedbevak fuseren, zijn onderworpen aan een met liquidatieheffi ng vergelijkbare belasting ('exit taks') op de netto latente meerwaarden en op de belastingsvrije reserves die 16,5% bedraagt (vermeerderd met 3% bijkomende crisisbelasting, of in totaal 16,995%).

¹ Berekend volgens de schema's van hoofdstukken 3 en 4 van Bijlage C van het Koninklijk Besluit van 07.12.2010.

> permanent document maatschappelijk kapitaal. Geplaatst kapitaal

Het kapitaal is volledig volgestort.

Maatschappelijk kapitaal

De aandelen hebben geen nominale waarde.

Evolutie

Het historisch overzicht van de evolutie van het maatschappelijk kapitaal vóór boekjaar 2010 kan geraadpleegd worden in het Jaarlijks Financieel Verslag van 2009 evenals in Artikel 8 van de statuten van de onderneming. Deze documenten zijn beschikbaar op de website van de onderneming (www.cofi nimmo.com) onder de rubrieken "Investor Relations & Media/Reports and Publications/Annual Financial Reports" en "Investor Relations & Media/Reports and Publications/Other Offi cial Documents".

Evolutie in 2010

Datum	Bedrag (€) van het	Modaliteiten van de operatie
	maatschappelijk
	kapitaal

31/12/09		Situatie op 31.12.2009
31/03/10		Conversie Q1 2010
25/06/10	11 842 030,62	Fusie door overname van Noordkustlaan NV
25/06/10	29 502 313,82	Fusie door overname van City-Link NV
30/06/10		Conversie Q2 2010
30/09/10		Conversie Q3 2010
05/10/10	6 089 999,00	Inbreng in natura van Prinsenpark NV
31/12/10		Conversie Q4 2010
31/12/10		Situatie op 31.12.2010

Omschrijving van de types aandelen

Op 31.12.2010 had Cofinimmo 13 667 092 gewone aandelen uitgegeven. Om de rechten van deze aandelen te wijzigen, is de wijzigingsprocedure van de statuten, zoals voorzien door de Wet, van toepassing.

Naast de gewone aandelen, heeft Cofinimmo 2 reeksen bevoorrechte aandelen uitgegeven in 2004. De belangrijkste kenmerken van de bevoorrechte aandelen zijn:

• prioritair recht op een jaarlijks vast dividend van € 6,37 bruto per aandeel dat begrensd is tot dit bedrag, wat neerkomt op een bruto rendement van 5,90% ten opzichte van de inschrijvingsprijs of een netto rendement van 5,02% na aftrek van de roerende voorheffing van 15%;
• prioritair recht, in geval van liquidatie, op een uitkering gelijk aan de emissieprijs, begrensd tot dit bedrag;
• de mogelijkheid voor de houder om zijn bevoorrechte aandelen in gewone aandelen te converteren vanaf de 5de verjaardag van hun emissie (01.05.2009), in de verhouding van één nieuw gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel (zie eveneens pagina 72);
• de mogelijkheid voor een derde aangeduid door Cofinimmo (bijvoorbeeld één van haar dochterondernemingen) om tegen contanten de bevoorrechte nog niet geconverteerde aandelen vanaf de 15de verjaardag van hun emissie terug te kopen tegen hun emissieprijs;

Totaal maatschappelijk kapitaal na de operatie	Totaal aantal bevoorrechte aandelen na de operatie	Totaal aantal bevoorrechte aandelen COFP2 na de operatie	Aantal bevoorrechte aandelen COFP2	Totaal aantal bevoorrechte aandelen COFP1 na de operatie	Aantal bevoorrechte aandelen COFP1	Totaal aantal gewone aandelen na de operatie	Aantal gewone aandelen	Bedrag (€) van de netto inbreng in het eigen vermogen1	Emissieprijs (€)
751 914 828,78	1 326 693	737 088		589 605		12 705 070
751 914 828,78	1 272 009	689 803	-47 285	582 206	-7 399	12 759 754	+54 684
763 756 859,40	1 272 009	689 803	0	582 206	0	12 980 605	+220 851	21 446 840,61	97,11
793 259 173,22	1 272 009	689 803	0	582 206	0	13 530 816	+550 211	53 430 990,21	97,11
793 259 173,22	1 251 611	689 405	-398	562 206	-20 000	13 551 214	+20 398
793 259 173,22	1 249 518	687 712	-1 693	561 806	-400	13 553 307	+2 093
799 349 172,22	1 249 518	687 712	0	561 806	0	13 666 884	+113 577	11 032 000,00	97,13
799 349 172,22	1 249 310	687 583	-129	561 727	-79	13 667 092	+208

• ze zijn op naam, genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussels en beschikken over dezelfde stemrechten als de gewone aandelen.

De 1ste reeks van 702 490 bevoorrechte aandelen (Euronext code: COFP1) werd uitgegeven op 30.04.2004, de 2de (797 276 bevoorrechte aandelen, Euronext code: COFP2) op 26.05.2004. De kenmerken van deze 2 reeksen bevoorrechte aandelen zijn identiek, met uitzondering van de uitgifteprijs (€ 107,89 voor de COFP1 vs. € 104,44 voor de COFP2), die de aankoopprijs vertegenwoordigt.

¹ Volgens de specifi eke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht.

Evolutie van de conversie van de bevoorrechte aandelen in gewone aandelen

	Geconverteerde COFP1 aandelen	Geconverteerde COFP2 aandelen
Van 01.05.2009 tot 10.05.2009	28 348	45 578
Van 21.06.2009 tot 30.06.2009	81 743	10 083
Van 21.09.2009 tot 30.09.2009	0	933
Van 22.12.2009 tot 31.12.2009	2 794	3 594
Van 22.03.2010 tot 31.03.2010	7 399	47 285
Van 21.06.2010 tot 30.06.2010	20 000	398
Van 21.09.2010 tot 30.09.2010	400	1 693
Van 22.12.2010 tot 31.12.2010	79	129

Toegestaan kapitaal

Op 31.12.2010 bedroeg het toegestaan kapitaal € 595 382 016,98 (zie Bijlage 30, pagina 154).

Evolutie van het aantal eigen aandelen

Het aantal eigen aandelen aangehouden door de Cofi nimmo Groep op 01.01.2010 bedroeg 22 374.

Op 16.04.2010 verwierf Cofi nimmo NV op de beurs 6 671 eigen aandelen met als doel de uitgegeven opties in het kader van haar aandelenoptieplan te dekken.

Bij de fusies door overname van Immo Noordkustlaan NV en City-Link NV op 25.06.2010 werden aan Leopold Square NV, een vennootschap waarover Cofi nimmo rechtstreeks en onrechtstreeks 100% controle uitoefent, 771 062 eigen gewone Cofi nimmo aandelen toegekend. Al deze aandelen zijn deelgerechtigd in de resultaten van het boekjaar 2010.

Tussen juni en augustus 2010 verkocht Leopold Square op de beurs 747 500 eigen gewone aandelen tegen een gemiddelde netto prijs van € 92,35 per aandeel. Bovendien verkocht Leopold Square op 06.10.2010 haar 23 562 overblijvende aandelen aan Cofi nimmo tegen een prijs van € 97,13.

Aldus bedroeg op 31.12.2010 het aantal eigen aandelen in handen van de Cofi nimmo Groep 52 607 (uitsluitend aangehouden door Cofi nimmo NV) wat neerkomt op 0,35% van het totaal aantal uitgegeven aandelen.

Aandeelhoudersstructuur

De aandeelhoudersstructuur wordt beschreven in het hoofdstuk "Cofi nimmo op de beurs" op pagina 106 van dit Verslag. Ze kan tevens geraadpleegd worden op de website van de onderneming www.cofi nimmo.com onder de rubriek "Investor Relations & Media/Share Information/Shareholder structure".

permanent document

> uittreksels statuten1 .

Samenvatting van de statutenwijzigingen in 2010

• Toevoeging van een nieuw Artikel 12bis getiteld "Andere effecten";
• Toevoeging van een nieuw Artikel 28bis getiteld "Algemene Vergadering van de obligatiehouders".

Kapitaal

Artikel 7, Punt 2 - Toegestaan kapitaal

De Raad van Bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximum bedrag van zeshonderd veertig miljoen euro (€ 640 000 000,00) op de data en overeenkomstig de modaliteiten die door de Raad van Bestuur zullen worden bepaald, conform Artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Bij een kapitaalverhoging die vergezeld gaat van een storting of een boeking van een uitgiftepremie, wordt enkel het bij het kapitaal ingeschreven bedrag afgetrokken van het bruikbaar blijvend bedrag van het toegestane kapitaal.

Deze machtiging wordt verleend voor een periode van vijf jaar te tellen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008.

Bij elke kapitaalverhoging stelt de Raad van Bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast, tenzij de Algemene Vergadering daar zelf zou over beslissen.

De kapitaalverhogingen waarover de Raad van Bestuur aldus heeft beslist, kunnen gebeuren door inschrijving tegen contanten of door inbrengen in natura in naleving van de wettelijke bepalingen, of door incorporatie van reserves of van uitgifte premies met of zonder creatie van nieuwe effecten. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van Gewone of Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht. Deze kapitaalverhogingen kunnen ook gebeuren door de uitgifte van converteerbare obligaties of van inschrijvingsrechten -al dan niet aan een andere roerende waarde gehecht- die aanleiding kunnen geven tot het creëren van Gewone of Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht.

Zonder afbreuk te doen aan de machtiging verleend aan de Raad van Bestuur zoals uiteengezet in de hier voorafgaande alinea's, heeft de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008 de Raad van Bestuur uitdrukkelijk ertoe gemachtigd conform de bepalingen van Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen, over te gaan tot één of meer kapitaalverhogingen, onder meer door inbrengen in natura, in geval van een openbaar overnamebod op de effecten van de vennootschap, na ontvangst door de vennootschap van de mededeling voorzien door Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. De kapitaalverhogingen door de Raad van Bestuur uitgevoerd ingevolge voormelde machtiging worden aangerekend op het overblijvend toegestaan kapitaal zoals voorzien bij dit Artikel.

¹ Op 29.03.2011 zal er aan de Buitengewone Algemene Vergadering voorgesteld worden om de statuten van de onderneming in overeenstemming te brengen met het nieuw Koninklijk Besluit op Vastgoedbevaks van 07.12.2010 (zie de agenda gepubliceerd op de website van de onderneming - www.cofi nimmo.com).

Deze machtiging beperkt niet de machten van de Raad van Bestuur om tot andere verrichtingen met gebruik van het toegestane kapitaal over te gaan, dan deze voorzien door het Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen.

Wanneer de kapitaalverhogingen waartoe ingevolge die machtiging is beslist, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag ervan, na eventuele aanrekening van de kosten, op een speciale onbeschikbare rekening, "uitgiftepremies" genoemd, geplaatst worden, die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen verminderd of afgeschaft worden, tenzij bij een beslissing van de Algemene Vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, onder voorbehoud van haar incorporatie in het kapitaal.

Artikel 7, Punt 3 - Verkrijging en vervreemding van eigen aandelen

De vennootschap mag onder de voorwaarden bepaald door de Wet haar eigen aandelen aankopen of in onderpand nemen. Ze mag de door de vennootschap verkregen aandelen op de beurs of buiten beurs vervreemden onder de voorwaarden bepaald door de Raad van Bestuur, zonder voorafgaande machtiging vanwege de Algemene Vergadering.

Het is de Raad van Bestuur in het bijzonder toegestaan om, voor een duur van drie jaar vanaf de publicatie van de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2009, voor rekening van Cofi nimmo, de eigen aandelen van de vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen zonder voorafgaande beslissing van de Algemene Vergadering, wanneer deze verwerving of deze verkoop nodig is om ernstige en dreigende schade voor de vennootschap te vermijden.

Daarenboven, voor een periode van vijf (5) jaar na het houden van voornoemde Vergadering van 21.01.2009, mag de Raad van Bestuur voor rekening van Cofi nimmo de eigen aandelen van de vennootschap verwerven, in onderpand nemen en verkopen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan vijfentachtig percent (85%) van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, verkoop en in onderpand nemen) en die niet hoger mag zijn dan honderdvijftien percent (115%) van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in onderpand nemen) zonder dat Cofi nimmo niet meer mag bezitten dan twintig percent van het totaal aantal uitgegeven aandelen.

De hierboven bedoelde machtigingen strekken zich uit tot de verkrijgingen en vervreemdingen van aandelen van de vennootschap door één of meer rechtstreekse dochters van de vennootschap, in de zin van de wettelijke bepalingen betreffende de verkrijging van aandelen van hun moedervennootschap door dochters. De hierboven bedoelde machtigingen gelden zowel voor Gewone als voor Bevoorrechte Aandelen.

Artikel 7, Punt 4 - Kapitaalverhoging

Elke kapitaalverhoging zal gebeuren conform Artikelen 581 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen, zonder afbreuk te doen aan Artikel 11 hierna. Daarenboven zal de vennootschap zich moeten gedragen naar de regels voorgeschreven in het geval van openbare uitgifte van aandelen van de vennootschap voorzien in het Artikel 75 alinea 1 van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles en naar de Artikels 28 en volgende van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks.

De kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen aan de voorschriften van Artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen.

Daarenboven moeten ingevolge Artikel 11, paragraaf 2 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks, de volgende voorwaarden nageleefd worden:

• 1° de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in Artikel 602 alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen alsook in de oproeping tot de Algemene Vergadering die voor de kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt;
• 2° de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de gemiddelde beurskoers gedurende de 30 dagen voorafgaand aan de inbreng;
• 3° het in punt 1 hierboven bedoelde verslag moet tevens de weerslag vermelden van de voorgestelde inbreng op de toestand van vroegere aandeelhouders in het bijzonder wat hun aandeel in de winst en in het kapitaal betreft.

Aandelen

Artikel 10 - Aard van de effecten

De aandelen zijn zonder vermelding van nominale waarde.

De aandelen worden verdeeld in twee categorieën: de gewone aandelen ("Gewone Aandelen" genaamd in de huidige statuten) en de bevoorrechte aandelen ("Bevoorrechte Aandelen" genaamd in de huidige statuten). De Bevoorrechte Aandelen verlenen rechten en hebben de karakteristieken opgenomen in Artikel 10bis van de statuten.

De Gewone Aandelen zijn nominatief, aan toonder of gedematerialiseerd, en dit naar keuze van hun eigenaar of houder (hierna "de Titularis") en volgens de beperkingen opgelegd door de Wet. De Titularis kan op elk moment en zonder kosten de omzetting vragen van zijn aandelen in nominatieve of gedematerialiseerde aandelen. De Gewone Aandelen zijn daarentegen nominatief zolang ze niet volledig volstort zijn. De Bevoorrechte Aandelen zijn en blijven nominatief.

Elk gedematerialiseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op een rekening op naam van zijn Titularis bij een

Er wordt een register op de maatschappelijke zetel van de vennootschap bijgehouden, die indien de Wet het toestaat, in elektronische vorm kan zijn. De houders van de aandelen kunnen kennis nemen van het register betreffende hun aandelen.

erkende rekeninghouder of bij een vereffeningsinstelling.

De aandelen aan toonder van de vennootschap, reeds uitgegeven en ingeschreven op een effectenrekening op 01.01.2008, bestaan in gedematerialiseerde vorm vanaf die datum. De andere aandelen aan toonder zullen ook automatisch omgezet worden in gedematerialiseerde aandelen, naarmate hun inschrijving op een effectenrekening op vraag van hun Titularis vanaf 01.01.2008. Volgens de termijnen voorzien door de Wet met betrekking tot de afschaffi ng van de aandelen aan toonder, zullen de aandelen aan toonder waarvan de omzetting nog niet aangevraagd werd, van rechtswege omgezet worden in gedematerialiseerde aandelen en ingeschreven op effectenrekeningen door de vennootschap.

Artikel 10bis - Bevoorrechte aandelen

Naast de Gewone Aandelen kan de vennootschap ook Bevoorrechte Aandelen uitgeven, tegen inbreng in natura of in contanten, of in het kader van een fusie. De door de Bevoorrechte Aandelen verleende rechten en de kenmerken van deze aandelen worden hieronder beschreven:

1. Preferente dividenden

1.1. Elk Bevoorrecht Aandeel geniet van een dividend dat eerst dient betaald te worden, vóór het voor de Gewone Aandelen uit te keren dividend (hierna het "Preferent Dividend").

Het jaarlijks bruto bedrag van het Preferent Dividend bedraagt zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel. Het Preferent Dividend is slechts in zijn geheel of gedeeltelijk verschuldigd in zoverre er uitkeerbare winsten bestaan zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen en in zoverre de Algemene Vergadering van de vennootschap beslist om dividenden uit te keren. In de veronderstelling dat er tijdens een jaar geen uitkeerbare winsten zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen zouden zijn of de Algemene Vergadering zou beslissen om geen dividenden uit te keren, zal bijgevolg geen enkel Preferent Dividend betaald worden aan de houder van Bevoorrechte Aandelen. Bovendien, in de veronderstelling dat tijdens een jaar het niveau van de uitkeerbare winsten zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen het niet zou toelaten om het Preferente Dividend voor zijn integrale bedrag uit te keren, of de Algemene Vergadering zou beslissen om een dividendbedrag uit te keren dat ontoereikend is om de Preferente Dividenden voor hun integrale bedrag uit te keren, ontvangen de houders van Preferente Aandelen enkel een Preferent Dividend ten belope van de uitgekeerde bedragen.

• 1.2. De Bevoorrechte Aandelen verlenen geen andere rechten in de winstuitkering dan het Preferent Dividend, onder voorbehoud van voorkeursrecht in geval de vennootschap wordt vereffend, zoals vermeld in punt 5 hieronder. Bijgevolg kan het dividend dat aan de Bevoorrechte Aandelen toebedeeld wordt, nooit hoger zijn dan het jaarlijkse bruto bedrag van het Preferent Dividend, hetzij zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel.
• 1.3. Het Preferent dividend wordt op dezelfde dag betaalbaar gesteld als het dividend dat verschuldigd is aan de Gewone Aandelen, behoudens de vereisten met betrekking tot de Markt of tot de naleving van de wettelijke bepalingen, maar zonder dat dit mag resulteren in een vertraging van meer dan tien werkdagen. De uitkeerbare winst waarvoor de uitkeringsbeslissing genomen werd, zal eerst betaald worden aan de houders van Bevoorrechte Aandelen ten belope van een bedrag van zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel. Het eventuele saldo van de uitkeerbare winst waarvoor de beslissing voor de uitkering genomen werd, zal vervolgens betaald worden aan de houders van Gewone Aandelen. In de veronderstelling dat er tijdens een jaar geen enkel dividend betaalbaar zou worden gesteld wat betreft de Gewone Aandelen, wordt het Preferent Dividend betaalbaar gesteld op 1 juni van datzelfde jaar.
• 1.4. Het Preferent Dividend is niet cumulatief. Bijgevolg, in de veronderstelling dat er tijdens één of meerdere jaren geen of slechts een gedeeltelijk Preferent Dividend zou worden uitgekeerd, kunnen de houders van de Bevoorrechte Aandelen het verschil tussen het (de) eventueel betaalde bedrag(en) en het bedrag van zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel niet tijdens (een) later(e) boekja(a)r(en) recupereren.
• 1.5. Indien de Algemene Vergadering tijdens een bepaald jaar zou beslissen om een dividend op de Gewone Aandelen uit te keren dat anders dan in contanten betaalbaar is, is het Preferent Dividend ofwel betaalbaar in contanten ofwel op dezelfde wijze als voor de Gewone Aandelen, naargelang de keuze van elke houder van Bevoorrechte Aandelen.

2. Conversie

In de volgende gevallen zijn Bevoorrechte Aandelen converteerbaar in Gewone Aandelen, in één of meerdere keren, naargelang van de keuze van hun houders:

• 1° vanaf het vijfde jaar na hun uitgiftedatum, van één tot tien mei van dat jaar en vervolgens in de loop van de 10 laatste dagen van elk burgerlijk trimester;
• 2° op elk ogenblik gedurende een periode van één maand die volgt op de bekendmaking van de uitoefening van de belofte tot verkoop waarvan hierna sprake is; en
• 3° in geval van vereffening van de vennootschap, gedurende een periode die aanvangt vijftien dagen na de bekendmaking van de beslissing tot vereffening en die eindigt op de vooravond van de Algemene Vergadering tot sluiting van de vereffening.

De conversieverhouding is één Gewoon Aandeel voor één Bevoorrecht Aandeel.

De conversie gebeurt via de uitgifte van nieuwe Gewone Aandelen, zonder verhoging van het kapitaal van de vennootschap. De Raad van Bestuur van de vennootschap kan de uitgevoerde conversies mits authentieke akte laten vaststellen. Deze vaststellingen in een authentieke akte kunnen worden gegroepeerd aan het einde van elk trimester van het burgerlijk jaar daar de conversie van kracht zal gaan op de datum van de verzending van de conversie-aanvraag. De houder van de Bevoorrechte Aandelen moet de conversieaanvraag per aangetekend schrijven via de post aan de vennootschap richten. Dit schrijven moet vermelden voor hoeveel Preferente Aandelen de conversie wordt aangevraagd.

3. Belofte tot verkoop

Vanaf het vijftiende jaar na hun uitgifte, kan de derde hiertoe aangewezen door de vennootschap, de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen geheel of gedeeltelijk tegen contanten aankopen. Deze aankoop zal echter pas mogelijk zijn (1) ten vroegste vijfenveertig dagen nadat de Raad van Bestuur van de vennootschap de uitoefening van de belofte tot verkoop heeft bekendgemaakt en voor zover de desbetreffende Bevoorrechte Aandelen ondertussen niet werden geconverteerd in Gewone Aandelen door hun houder; en (2) pas nadat de eventuele Preferente Dividenden die betrekking hebben op het boekjaar dat voorafgaat aan de uitoefening van de belofte tot verkoop werden uitgekeerd aan de houders van de Bevoorrechte Aandelen.

Indien de aankoop betrekking heeft op enkel een deel van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen, is deze aankoop van toepassing op elke houder van Bevoorrechte Aandelen, in verhouding tot het aantal Bevoorrechte Aandelen die hij bezit.

Bovendien kan de derde die werd aangewezen door de vennootschap, vanaf het vijfde jaar te rekenen vanaf de uitgifte en, ten vroegste vijfenveertig dagen nadat de Raad van Bestuur van de vennootschap de uitoefening van de belofte tot verkoop heeft bekendgemaakt en voor zover de desbetreffende Bevoorrechte Aandelen ondertussen niet werden geconverteerd in Gewone Aandelen door hun houder, het saldo van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen aankopen, als op welke wijze ook blijkt dat de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen niet meer dan twee en een half percent (2,5%) van het oorspronkelijk aantal uitgegeven Bevoorrechte Aandelen vertegenwoordigen.

De aankoop van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen gebeurt tegen een prijs die overeenkomt met hun uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie).

De belofte tot verkoop wordt uitgeoefend aan de hand van een bekendmaking via aangetekend schrijven per post door de door de vennootschap aangestelde derde en die gericht is aan elk van de betrokken houders van de Bevoorrechte Aandelen, van zijn beslissing om de Bevoorrechte Aandelen te kopen. Deze bekendmaking vermeldt het aantal Bevoorrechte Aandelen dat de betrokken houder van de Bevoorrechte Aandelen moet verkopen. De eigendomsoverdracht gebeurt vijfenveertig dagen na deze bekendmaking via betaling van de prijs door overschrijving op de bankrekening die de houders van Bevoorrechte Aandelen als antwoord op deze bekendmaking moeten meedelen.

De inschrijving op of de verwerving om welke reden ook, van Bevoorrechte Aandelen, houdt in dat de houder van de Bevoorrechte Aandelen zich ertoe verbindt de Bevoorrechte Aandelen te verkopen indien de aankoop beslissing rechtmatig genomen werd krachtens deze bepaling, binnen de vijfenveertig dagen na de hiervoor vermelde bekendmaking aan de door de vennootschap aangestelde derde. Deze inschrijving of deze verwerving heeft trouwens tot gevolg dat er een onherroepbare volmacht aan de vennootschap wordt gegeven om de vereiste vermeldingen in het register van aandeelhouders ter vaststelling van de overdracht van de Bevoorrechte Aandelen te realiseren.

Indien de houder van Bevoorrechte Aandelen de Bevoorrechte Aandelen waarvan de aankoopbeslissing wettig werd genomen binnen een termijn van vijfenveertig dagen na de bekendmaking van de uitoefening van de belofte tot verkoop niet aanbiedt, worden de niet-aangeboden effecten verondersteld van rechtswege overgedragen te zijn aan de door de vennootschap aangeduide derde, via een consignatie van de prijs bij de Deposito- en Consignatiekas.

4. Stemrecht

Elk Bevoorrecht Aandeel verleent een stemrecht voor de Algemene Vergadering van aandeelhouders, dat identiek is aan het stemrecht dat aan een Gewoon Aandeel wordt verleend.

5. Voorrang bij vereffening

In geval van vereffening van de vennootschap ontvangt elk Bevoorrecht Aandeel op basis van het overblijvend netto-actief van de vennootschap na de aanzuivering van alle schulden, lasten of vereffeningkosten prioritair een bedrag in contanten dat gelijk is aan de volgestorte uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie) van het Bevoorrechte Aandeel in kwestie.

De Bevoorrechte Aandelen komen niet in aanmerking bij de verdeling van het eventuele saldo van de liquidatieboni. Bijgevolg kan het bedrag dat bij de vereffening aan de Bevoorrechte Aandelen wordt uitgekeerd, nooit meer bedragen dan de uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie) van de Bevoorrechte Aandelen.

In geval van vrijwillige of gerechtelijke vereffening van de vennootschap hebben de houders van Bevoorrechte Aandelen automatisch het recht om de Bevoorrechte Aandelen te converteren in Gewone Aandelen tijdens een periode die aanvangt vijftien dagen na de bekendmaking van de beslissing tot vereffening en die eindigt op de vooravond van de Algemene Vergadering tot sluiting van de vereffening, in de veronderstelling dat de houders van de Bevoorrechte Aandelen voor deze Vergadering door de vereffenaar op de hoogte worden gebracht van de vereffeningverrichtingen.

Tenzij alle Bevoorrechte Aandelen werden geconverteerd in Gewone Aandelen gebeurt er voor het verstrijken van deze conversietermijn geen enkele uitkering aan de aandeelhouders.

6. Maximum percentage Bevoorrechte Aandelen

De Bevoorrechte Aandelen kunnen na hun uitgifte samen niet meer dan vijftien percent (15%) van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap vertegenwoordigen, tenzij bij meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen binnen elke aandelencategorie anders wordt beslist.

De vennootschap kan bovendien geen Bevoorrechte Aandelen uitgeven of het maatschappelijk kapitaal verlagen tot een niveau waarbij de Bevoorrechte Aandelen samen meer dan vijftien percent (15%) van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap vertegenwoordigen of enige andere operatie verrichten die dit tot gevolg zou hebben, tenzij bij meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen binnen elk soort aandelen anders wordt beslist.

7. Wijzigingen van de aan de verschillende soorten aandelen gekoppelde rechten

Overeenkomstig Artikel 560 van het Wetboek van Vennootschappen kan elke beslissing om de rechten van Bevoorrechte Aandelen te wijzigen of deze Bevoorrechte Aandelen te vervangen door effecten van een andere soort, enkel worden genomen wanneer bij elk soort aandelen voldaan wordt aan de vereiste aanwezigheids- en meerderheids voorwaarden, voorgeschreven voor een wijziging van de statuten.

8. Vorm

De Bevoorrechte Aandelen zijn en blijven op naam.

Artikel 11 - Voorkeurrecht

Er mag in geval van uitgifte van aandelen tegen inbreng in geld niet afgeweken worden van het voorkeurrecht bepaald in Artikel 596 van het Wetboek van Vennootschappen.

Aandeelhouderschap

Artikel 12 - Aangifte en openbaarheid van de belangrijke deelnemingen

Elke natuurlijke of rechtspersoon die stemgerechtigde effecten van de vennootschap verwerft, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, moet aan de vennootschap en aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen het aantal effecten meedelen die hij bezit, wanneer de aan die effecten verbonden stemrechten vijf procent of meer bereiken van het totale aantal bestaande stemrechten op het ogenblik waarop de feiten zich voordoen die tot de kennisgeving aanleiding geven.

Die kennisgeving is eveneens verplicht in geval van bijkomende verwerving van effecten voorzien in de eerste alinea wanneer, ingevolge deze verwerving, het stemrecht verbonden aan de effecten in bezit vijf procent of een veelvoud van vijf procent van het totaal aantal bestaande stemrechten bereikt op het ogenblik waarop de feiten zich voordoen die tot de kennisgeving aanleiding geven.

Deze kennisgeving is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen wanneer, ingevolge deze overdracht, het aantal stemrechten daalt onder de drempels voorzien in de eerste of tweede alinea.

Voor de toepassing van dit Artikel, wordt er verwezen naar de wettelijke en reglementaire bepalingen die van kracht zijn en welbepaald de Wet van 02.05.2007 betreffende de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en houdende diverse bepalingen.

Artikel 12bis – Andere effecten

De vennootschap kan warrants en obligaties (gewone of andere categorie) uitgeven binnen de door de Wet voorziene beperkingen.

Bestuur en Toezicht

Artikel 13 - Samenstelling van de Raad van Bestuur

De vennootschap wordt bestuurd door een Raad samengesteld uit tenminste vijf leden die voor een maximale duur van zes jaar benoemd zijn door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, die hen te allen tijde kan afzetten. Ze zijn herverkiesbaar.

De Algemene Vergadering moet, onder de leden van de Raad van Bestuur, tenminste drie onafhankelijke Bestuurders benoemen. Onder onafhankelijk Bestuurder dient te worden verstaan, een Bestuurder die beantwoordt aan de criteria voorzien in Artikel 524 § 4, alinea 2 van het Wetboek van Vennootschappen.

De opdracht van de uittredende en niet herverkozen Bestuurders eindigt onmiddellijk na de Algemene Vergadering die in die nieuwe benoemingen heeft voorzien.

Ingeval één of meerdere mandaten openvallen kunnen de overblijvende Bestuurders, bijeengekomen in Raad, voorlopig in diens vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de Algemene Vergadering die dan in de definitieve aanstelling voorziet. Dit recht wordt een verplichting telkens het aantal Bestuurders effectief in functie niet langer het statutaire minimum bereikt.

Indien een rechtspersoon tot Bestuurder is benoemd van de vennootschap, is de vennootschap ertoe gehouden onder haar vennoten, zaakvoerders, Bestuurders of werknemers, een vaste vertegenwoordiger te benoemen die belast wordt met de uitvoering van deze opdracht in naam en voor rekening van deze rechtspersoon.

De Bestuurder die benoemd wordt ter vervanging van een ander, voltooit het mandaat van degene die hij vervangt.

De Bestuurders moeten over een noodzakelijke professionele betrouwbaarheid en de voor die functies passende ervaring bezitten.

Een eventuele vergoeding mag rechtstreeks noch onrechtstreeks verband houden met de door de Vastgoedbevak verwezenlijkte verrichtingen.

Artikel 17 - Controle

De controle van de vennootschap wordt toevertrouwd aan één of meerdere Commissarissen erkend door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.

Artikel 19 - Schadevergoeding

Behalve andersluidende beslissing van de Algemene Vergadering is het mandaat van Bestuurder onbezoldigd.

Artikel 21 - Vertegenwoordiging van de vennootschap - Ondertekening van akten

Behoudens bijzondere bevoegdheidsoverdracht door de Raad van Bestuur, wordt de vennootschap vertegenwoordigd in al haar handelingen, onder meer diegene waaraan een openbaar of ministerieel ambtenaar zijn medewerking verleent, door twee Bestuurders of, binnen de beperkingen van de bevoegdheden toegekend aan het Directiecomité, door twee leden van dit Directiecomité die hiertoe gezamenlijk optreden of, binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door de personen die dit dagelijks bestuur waarnemen die hierbij gezamenlijk optreden.

De vennootschap is daarenboven geldig vertegenwoordigd door bijzondere mandatarissen van de vennootschap binnen de beperkingen van het mandaat dat hun daartoe is toegekend door het Directiecomité of, bij diens afwezigheid, door de Raad van Bestuur of, binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door de personen die dit dagelijks bestuur waarnemen. Overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 echter, zal de vennootschap, bij elke akte van beschikking aangaande een onroerend goed in de zin van het voormelde Koninklijk Besluit, geldig vertegenwoordigd zijn door ten minste twee Bestuurders die gezamenlijk optreden.

Algemene Vergadering Artikel 22 - Bijeenkomst

De Jaarvergadering wordt van rechtswege gehouden op de laatste vrijdag van de maand april om vijftien uur dertig.

Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de Vergadering op de eerstvolgende werkdag gehouden op hetzelfde uur, met uitzondering van een zaterdag of een zondag.

De Gewone of Buitengewone Algemene Vergaderingen worden gehouden op de plaats aangeduid in de oproeping.

De drempel vanaf wanneer één of meerdere aandeelhouders een oproeping van een Algemene Vergadering mogen eisen om er één of meerdere voorstellen voor te leggen, en dit conform het Artikel 532 van het Wetboek van Vennootschappen, is vastgelegd op vijf procent van het geheel van de aandelen die stemrecht hebben.

Artikel 23 - Neerlegging van de effecten - Toelating tot de Algemene Vergadering

Om toegelaten te worden tot de Algemene Vergadering moet elke eigenaar van aandelen aan toonder zijn effecten neerleggen op de maatschappelijke zetel of bij de instellingen aangeduid in de oproepingen drie werkdagen vóór de datum vastgesteld voor de Algemene Vergadering.

De eigenaars van aandelen aan toonder moeten op de plaats die in het oproepingsbericht is vermeld, een bewijs van deponering van hun effecten voorleggen dat tenminste drie werkdagen vóór de datum van de Algemene Vergadering gedateerd is.

De Titularissen van nominatieve aandelen dienen gewoon hun intentie om deel te nemen aan de Algemene Vergadering mededelen door middel van een gewone brief, fax of e-mail, en dit minstens drie werkdagen vóór de datum voor dewelke ze werden opgeroepen. De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen moeten, drie werkdagen vóór de Vergadering, een attest neerleggen bij de door de Raad van Bestuur aangeduide instellingen, dat door de erkende rekeninghouder of door de vereffeningsinstelling wordt opgesteld en dat de onbeschikbaarheid van voormelde aandelen tot de datum van de Algemene Vergadering vaststelt.

Artikel 24 - Vertegenwoordiging

Elke eigenaar van effecten die recht geven op deelname aan de Vergadering, kan zich laten vertegenwoordigen door een volmachthouder, die al of niet een aandeelhouder kan zijn. De Raad van Bestuur kan de bewoordingen van de volmachten vastleggen en eisen dat ze ten minste drie werkdagen voor de Algemene Vergadering neergelegd worden op de door hem aangeduide plaats. De mede-eigenaars, de vruchtgebruikers en blote eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en schuldenaars moeten zich respectievelijk laten vertegenwoordigen door één en dezelfde persoon.

Artikel 24bis - Stem per brief

De aandeelhouders zullen per brief kunnen stemmen door middel van een formulier opgemaakt door de vennootschap, indien de Raad van Bestuur hiertoe de toelating heeft gegeven in zijn oproepingsbrief. Voormeld formulier moet datum en plaats van de Algemene Vergadering vermelden, evenals de agendapunten, en voor elk van deze punten, een blanco ruimte voorzien, toelatende voor of tegen de resolutie te stemmen, of zich te onthouden. Het formulier zal uitdrukkelijk vermelden dat deze moet worden getekend, dat de handtekening moet worden gelegaliseerd en dat het geheel per aangetekend schrijven moet worden bezorgd, en dit ten minste drie dagen vóór de Vergadering.

Artikel 25 - Bureau

Alle Algemene Vergaderingen worden voorgezeten door de Voorzitter van de Raad van Bestuur of bij zijn ontstentenis door de Afgevaardigde Bestuurder of bij diens afwezigheid door degene aangeduid door de aanwezige Bestuurders. De Voorzitter duidt de secretaris aan. De Vergadering kiest twee stemopnemers. De overige leden van de Raad van Bestuur vervolledigen het bureau.

Artikel 26 - Aantal stemmen

Elk aandeel, ongeacht of het een Gewoon of een Bevoorrecht Aandeel is, geeft recht op één stem, onder voorbehoud van de gevallen van opschorting van het stemrecht voorzien in het Wetboek van Vennootschappen.

Artikel 28bis - Algemene Vergadering van de obligatiehouders

De Raad van Bestuur en de commissaris(sen) van de vennootschap kunnen de obligatiehouders oproepen in Algemene Vergadering van de obligatiehouders. Zij moeten de Algemene Vergadering bijeenroepen wanneer obligatiehouders die een vijfde van het bedrag van de in omloop zijnde effecten vertegenwoordigen, het vragen. De oproeping bevat de dagorde en wordt opgesteld overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen. Om toegelaten te worden op de Algemene Vergadering van de obligatiehouders moeten de obligatiehouders de formaliteiten voorzien in het Artikel 571 van het Wetboek van Vennootschappen nakomen, evenals de eventuele formaliteiten voorzien in de uitgiftevoorschriften van de obligaties of in de bijeenroepingen.

Jaarrekening - Resultatenverwerking Artikel 30 - Verdeling

Als vergoeding van het kapitaal dient de vennootschap tenminste tachtig procent uit te keren van de nettowinst hetzij een bedrag gelijk aan de rekening van het verbeterd resultaat van het boekjaar met de netto-meerwaarden op distributievrijgestelde vastgoedvervreemdingen, te berekenen volgens het schema bedoeld in het chapiter III van de bijlage tot het Koninklijk Besluit van 21.06.2006 op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare Vastgoedbevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks, verminderd met de bedragen die overeenstemmen met de netvermindering van de schuld van het lopende boekjaar zoals deze schuld bepaald wordt in het voormeld Koninklijk Besluit.

Bij beslissing van de Buitengewone Algemene Vergadering van 27.04.2007, werd de Raad van Bestuur gemachtigd om te beslissen over de verdeling aan de werknemers van huidige vennootschap van een deelneming in de winsten ten belope van een maximum van nul komma vijfenzestig percent (0,65%) van de winst van het boekjaar, en dit voor een periode van vijf jaar; de eerste winst die kan worden verdeeld is diegene van het boekjaar tweeduizend en zeven.

De bepalingen van dit Artikel 30, alinea's 1 tot 4, kunnen enkel worden gewijzigd indien de beslissingen voor elke soort aandelen een meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen krijgt en op voorwaarde dat een dergelijke wijziging enkel kan gebeuren indien ze conform is met de op de vennootschap van toepassing zijnde reglementering.

Ontbinding - Vereffening

Artikel 32 - Verlies van kapitaal

Ingeval het kapitaal met de helft of drie vierden verminderd is, moeten de Bestuurders aan de Algemene Vergadering de vraag tot ontbinding voorleggen ingevolge en volgens de vormen bepaald in Artikel 633 van het Wetboek van Vennootschappen.

> lexicon. Aangepaste omloopsnelheid

Omloopsnelheid vermenigvuldigd met de free fl oatband.

Account Management

Klantenbeheer.

Afgeleide producten - derivaten

Als kredietnemer wenst Cofi nimmo zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rente op korte termijn. Dit renterisico kan in beperkte mate worden ingedekt met het gebruik van afgeleide producten (de aankoop van CAP, met eventueel de verkoop van FLOOR; IRS contracten).

Beurskapitalisatie

Slotkoers op de beurs vermenigvuldigd met het aantal in omloop zijnde aandelen op die datum.

Bezettingsgraad

De bezettingsgraad wordt berekend door de contractuele huren van de lopende (geïndexeerde) huurcontracten te delen door de som van deze contractuele huren en de geraamde huurwaarden van de leegstaande ruimtes. Deze laatste worden berekend op basis van de courante markthuurprijzen.

BIM

Brussels Instituut voor Milieubeheer (www.ibgebim.be): bevoegde instantie voor milieubescherming van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Break

Eerste opzegoptie van een huurovereenkomst.

BREEAM

Building Research Establishment Environmental Assessment Method; evaluatiemethode voor de milieuprestatie van gebouwen (www.breeam.org).

Call option

Een recht om een bepaald fi nancieel product gedurende een bepaalde periode tegen een vooraf vastgelegde prijs te kopen.

CAP

Een CAP is een rente-optie. De koper van een CAP koopt het recht om tijdens een bepaalde periode een rente te betalen die beperkt wordt tot een bepaald plafond. De koper oefent dit recht enkel uit indien de effectieve korte termijnrente boven het niveau van de CAP staat. Bij de aankoop van een CAP betaalt de koper een premie aan de tegenpartij. Met de aankoop van een CAP bekomt Cofi nimmo een gewaarborgde maximumrente. De CAP dekt haar dus in tegen ongunstige rentestijgingen.

Cash-pooling

Beheer en overdrachten van liquide middelen tussen dochterondernemingen.

Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen

De autonome regulerende bevoegde instantie voor fi nanciële markten en verzekeringen in België.

Contractuele huurprijzen/huurgelden

De huurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten op de datum van afsluiting, vóór aftrek van huurkortingen of andere aan de huurders toegestane voordelen.

Corporate Governance Code 2009

Belgische code die werd opgesteld door de Corporate Governance Commissie met handelwijzen en bepalingen rond deugdelijk bestuur die moeten nageleefd worden door ondernemingen naar Belgisch recht waarvan de aandelen op een gereglementeerde markt worden verhandeld.

COSO

Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission. Commissie die een referentie voor interne controle en een kader voor het beoordelen van de effi ciëntie ervan heeft opgesteld.

Dealing Code

Gedragscode met regels die moeten worden gevolgd door de Bestuurders en de Aangestelde Personen die door de onderneming uitgegeven fi nanciële instrumenten wensen te verhandelen.

Design-Build-Finance-Maintain

Volledige vastgoedprojectopdracht die het ontwerp, de bouw, de fi nanciering en het onderhoud van een gebouw omvat.

Dividendrendement

Bruto dividend gedeeld door de gemiddelde beurskoers van het jaar.

Dubbel netto

Zogenaamde 'dubbel netto' huurcontracten en rendementen houden in dat de onderhoudskosten – in min of meer ruime mate – ten laste van de eigenaar (verhuurder) zijn. Het gaat meer bepaald om de onderhoudskosten voor daken, muren, gevels, technische en elektrische installaties, directe omgeving, watervoorziening en afwatering. Dit is meestal het geval voor kantoorgebouwen. Deze onderhoudskosten kunnen via specifi eke bepalingen in het huurcontract volledig of gedeeltelijk ten laste worden gelegd van de huurder. Wanneer alle kosten door de huurder worden gedragen, spreekt men van een 'triple net' contract.

Due diligence

Onderzoek waarbij voor een fi nancieringsoperatie of een acquisitie een volledige en gecertifi ceerde stand van zaken (boekhoudkundige, economische, juridische en fi scale aspecten, …) van een onderneming wordt opgesteld.

EBIT

Courante Earnings Before Interest and Taxes. Operationeel resultaat. Netto courant resultaat vóór interestkosten en belastingen. Cofi nimmo moet haar gebouwen onder het statuut van Vastgoedbevak niet afschrijven. De EBIT + de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen is dus gelijk aan de EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation).

EBITDAR

Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation, Amortisation and Rents. Cashfl ow vóór de betaling van huren, interestkosten en –opbrengsten en belastingen.

EHPAD

Franse term voor Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, de vaakst voorkomende vorm van woonzorgcentra voor ouderen in Frankrijk.

EPB

Energieprestatie van een gebouw. Deze index die voortvloeit uit de Europese Richtlijn 2002/91/EG drukt de hoeveelheid energie uit die nodig is om te voldoen aan de diverse behoeften bij een normaal gebruik van een gebouw.

Bij de berekening hiervan wordt rekening gehouden met de verschillende factoren die de energievraag beïnvloeden (isolatie, ventilatie, bijdrage van zonne-energie en interne voorzieningen, verwarmingssysteem, …).

E-peil

Maximaal primair energieverbruiksniveau van een gebouw.

EPRA

European Public Real Estate Association. Een vereniging van op de beurs genoteerde Europese vastgoedondernemingen met als doel de sector te promoten en aantrekkelijker te maken tegenover rechtstreekse vastgoedinvesteringen dankzij een grotere liquiditeit, toegankelijkheid en transparantie van de ondernemingen (www.epra.com).

EPRA Europe

Europese beursindex (uitgezonderd Groot-Brittannië) van de FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate. De index bestaat uit vastgoedwaarden die representatief zijn voor de genoteerde vastgoedsector in Europa en werd opgericht door EPRA.

Erfpacht

Tijdelijk zakelijk recht dat het volle genot verleent van een gebouw dat aan iemand anders toebehoort en waarvoor aan de eigenaar ter erkenning van zijn eigendomsrecht een jaarlijkse vergoeding moet worden betaald (canon). Het erfpachtrecht moet worden aangegaan voor minstens 27 en hoogstens 99 jaar.

ERM

Enterprise Risk Management. Zie Risk Management.

ERP

Enterprise Resource Planning, m.a.w. een geïntegreerd beheersoftwarepakket.

Ex date

Datum vanaf wanneer de handel op de beurs gebeurt zonder recht op de komende dividenduitkering (omwille van het 'knippen van de coupon' wat vroeger kenmerkend voor het dividend was), m.a.w. 3 werkdagen vóór de Gewone Algemene Vergadering.

Exit taks

Ondernemingen die hun erkenning als Vastgoedbevak vragen of die met een Vastgoedbevak fuseren, zijn onderworpen aan de zogenaamde exit taks. Deze taks wordt gelijkgesteld met een liquidatiebelasting op de latente netto meerwaarden en op de belastingvrije reserves. Hij bedraagt 16,5% (verhoogd met 3% bijkomende crisisbelasting, hetzij 16,995% in totaal).

FLOOR

Een FLOOR is een rente-optie. De koper van de FLOOR koopt het recht om tijdens een bepaalde periode een minimum rente te ontvangen. Hij oefent dit recht enkel uit wanneer de korte termijnrente onder het niveau van de FLOOR ligt. De verkoper van een FLOOR verkoopt de verplichting om tijdens een bepaalde periode een minimum rente te betalen en moet deze rente dus op vraag van de koper van de FLOOR betalen, zelfs wanneer deze boven de marktrente ligt. Met de verkoop van een FLOOR ontvangt Cofi nimmo rechtstreeks van de koper een premie die de premie die ze voor het kopen van een CAP betaalt, geheel of gedeeltelijk fi nanciert.

Free fl oat

Percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de defi nitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het totaal aantal aandelen bezitten.

Free fl oatzone

De schijf waarin de free fl oat zich volgens de berekeningswijze van Euronext bevindt.

FSC

Forest Stewardship Council. Ecolabel dat waarborgt dat bij de productie van een product (papier, meubilair, ...) een duurzaam bosbeheer werd gerespecteerd.

Geherwaardeerd netto-actief (GNA)

Netto-inventariswaarde = Eigen vermogen geschat tegen de marktwaarde die het verschil is tussen de activa en de verplichtingen van de onderneming (beiden worden tegen hun marktwaarde weergegeven in de balans van Cofi nimmo). Deze waarde wordt intern berekend op basis van de waarderingsgegevens betreffende de gebouwen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.

GPR250

Global Property Research 250 is de beursindex van de 250 grootste beursgenoteerde vastgoedondernemingen ter wereld.

Green Committee

Comité dat instaat voor het verzamelen en delen van informatie en het formuleren van adviezen over duurzame ontwikkeling.

Help Desk

Ondersteunend centrum dat een antwoord moet geven op vragen voor bijstand van de huurders.

IAS/IFRS

De internationale boekhoudnormen (IAS, International Accounting Standards/IFRS, International Financial Reporting Standards) voor het opmaken van de jaarrekeningen, opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB).

IAS 39

IAS 39 is een IAS/IFRS norm over de manier waarop een onderneming haar fi nanciële instrumenten in haar balans moet indelen en waarderen. Deze norm voorziet de verplichting dat alle afgeleide instrumenten tegen hun reële waarde in de balans moeten worden geboekt.

(Initieel) bruto huurrendement

De verhouding tussen de (initiële) huur van een gekocht goed en de aanschaffi ngswaarde, transactiekosten inbegrepen.

Insider trading

Handel met voorkennis. Deze term verwijst naar een overtreding van een persoon die informatie waarvan hij beroepshalve kennis heeft gekregen, gebruikt om op de beursevolutie te speculeren, cf. Artikel 25 van de Wet van 02.08.2002.

Investeringswaarde

De door de onafhankelijke vastgoedexperts bepaalde waarde van de portefeuille, transactiekosten inbegrepen.

Investment grade

De investment grade komt overeen met de ratings van de ratingagentschappen die volgens de schaal van Standard & Poor's tussen AAA en BBB- liggen. Zij geven het risiconiveau van de onderneming weer.

Investor in People

Engelse standaard die certifi ceert dat de onderneming in haar werknemers op alle niveaus van de onderneming investeert.

IRS

Interest Rate Swap. Een IRS is een rentetermijncontract in tegenstelling tot een CAP of een FLOOR die rente-opties zijn. Met een IRS ruilt Cofi nimmo een variabele rente tegen een vaste rente of omgekeerd.

Koninklijk Besluit van 10.04.1995

Oorspronkelijk Koninklijk Besluit inzake Vastgoedbevaks.

Koninklijk Besluit van 21.06.2006

Koninklijk Besluit op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare Vastgoedbevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995.

lexicon

Koninklijk Besluit van 07.12.2010

Koninklijk Besluit tot wijziging van de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 en van het Koninklijk Besluit van 21.06.2006.

K-peil

Globaal thermisch isolatieniveau van een gebouw dat de thermische kwaliteit van het gebouw aangeeft.

Loan-to-Value

Conventionele schuldratio die in de overeenkomsten met de bankiers wordt bepaald als de netto fi nanciële schuld gedeeld door de reële waarde van het patrimonium en de fi nanciële leasingvorderingen.

Master of Business Administration

Internationaal diploma van hogere studies op het hoogste niveau over algemeen bedrijfsbeheer.

MSCI

Europese beursindex van Morgan Stanley Capital International van beursgenoteerde ondernemingen wereldwijd.

Netto courant resultaat

Operationeel resultaat plus fi nancieel resultaat (fi nanciële opbrengsten – fi nanciële kosten) min belastingen op het resultaat.

Netto courante cashfl ow

Netto courant resultaat (aandeel van de Groep) vóór het resultaat op de portefeuille plus (+) de toevoegingen aan de afschrijvingen, de waardeverminderingen op handelsvorderingen en de toevoegingen en terugnemingen van voorzieningen min (-) de niet-cash elementen zoals de terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren, de positieve en negatieve variaties in de reële waarde van de fi nanciële instrumenten en de spreiding van de aan de huurders toegekende huurvoordelen en -kortingen.

Netto resultaat

Netto courant resultaat + resultaat op de portefeuille (gerealiseerde meer-/minwaarden + variaties in de reële waarde van de portefeuille).

Omloopsnelheid

Omloopsnelheid van het aandeel. Hij wordt berekend door het totaal volume aandelen dat tijdens het jaar werd verhandeld, te delen door het totaal aantal aandelen.

One-stop-shopping

De mogelijkheid om zich in één keer en bij eenzelfde leverancier verschillende producten en eraan gekoppelde diensten te kunnen aanschaffen.

Operationele marge

Operationeel resultaat op de netto huren.

Pay out

Percentage van het netto courant resultaat dat wordt uitgekeerd onder de vorm van een dividend.

PPS (Publiek-Private Samenwerking)

Een samenwerking tussen de publieke en de private sectoren in het kader van projecten die inspelen op een collectieve vraag: stadsrenovatie, infrastructuurwerken, openbare gebouwen, enz.

Private plaatsing

Het ophalen van fondsen bij een beperkt aantal (institutionele) investeerders zonder een beroep te doen op het publiek.

Project Management

Beheer van bouw- of renovatieprojecten van gebouwen. Cofi nimmo heeft een intern team van projectbeheerders (architecten, ingenieurs, tekenaars, …) die uitsluitend voor rekening van de onderneming werken.

Property Management

Dagelijks vastgoedbeheer van het uitgebate patrimonium. Cofi nimmo heeft een intern team van gebouwbeheerders die uitsluitend voor rekening van de onderneming werken.

Pubstone

Subgroep van Cofi nimmo die cafés in België en Nederland bezit en in 2007 van brouwerij AB InBev werden gekocht.

Quality Management

Beheer en controle van de producten en diensten die door een externe persoon of onderneming aan Cofi nimmo worden geleverd.

Rating

Noteringen die door gespecialiseerde agentschappen (Standard & Poor's voor Cofi nimmo) worden toegekend. Zij geven een waarde aan de fi nanciële soliditeit van een onderneming op korte en lange termijn. De rating heeft een invloed op de interest die een onderneming voor haar fi nancieringen moeten betalen.

Record date

Datum waarop de posities worden afgesloten om de dividendgerechtigde aandeelhouders te identifi ceren, m.a.w. 2 werkdagen na de ex date.

Reële waarde

Verkoopwaarde (zie deze term) van vastgoedbeleggingen volgens de IAS/IFRS boekhoudnormen, m.a.w. na aftrek van de transactiekosten, zoals bepaald door de vastgoeddeskundige.

REIT

Real Estate Investment Trust. Genoteerd vastgoedbeleggingsfonds in de Verenigde Staten.

Resultaat op de portefeuille

Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of minwaarden in vergelijking met de laatste waardering van de expert, met inbegrip van de bedragen van de exit taks die verschuldigd is voor de overgang van de overgenomen ondernemingen naar het stelsel van Vastgoedbevak.

Risk Assessment

Kwantitatieve of kwalitatieve bepaling van de risico's die verbonden zijn met een situatie of een bedreiging.

Risk Management

Proces voor het identifi ceren van potentiële gebeurtenissen die een invloed op de onderneming kunnen hebben en het beheren van de risico's binnen de limieten van de risico's die de onderneming wenst te aanvaarden.

Roerende voorheffi ng

Belasting die een bank of een fi nanciële tussenpersoon bij de betaling van een dividend inhoudt. Voor Cofi nimmo bedraagt de roerende voorheffi ng 15%.

Schuldratio

Wettelijke ratio die volgens de regelgeving inzake Vastgoedbevaks wordt berekend door de fi nanciële en overige schulden te delen door het totaal der activa.

Servicefl ats

Flats waarin bejaarden op (semi)-autonome wijze kunnen wonen en waar huishoudelijke diensten en maaltijden worden aangeboden.

Soft skills

Interpersoonlijke en gedragsvaardigheden.

SSR

De Franse revalidatiecentra cliniques de Soins de Suite et de Réadaptation bieden patiënten een revaliderende verzorging na een verblijf in het ziekenhuis als gevolg van een medische aandoening of een operatie.

Swap

Swaprente = interbankenrente.

Take-up

In gebruik nemen van de voor verhuur bestemde ruimtes.

Think-tank

Private instelling van deskundigen die bereid zijn om ideeën in een bepaald domein te identifi ceren en te formuleren.

Triple net

Zogenaamde 'triple net' contracten of rendementen houden in dat de onderhoudskosten (zie 'Dubbel netto') – in min of meer ruime mate – ten laste van de huurder zijn. Dit betreft vooral huurcontracten voor zorg- en gezondheidsinstellingen.

Verkoopwaarde

De boekhoudkundige waarde van gebouwen die voor de IAS/IFRS-balans wordt gebruikt. De waarde wordt berekend door van de investeringswaarde een forfaitair bedrag voor registratierechten af te trekken. Dit bedrag is door de onafhankelijke experts momenteel vastgelegd op 2,5%. Voor gebouwen waarvan de waarde minder dan € 2,5 miljoen bedraagt, zijn de af te trekken rechten de registratierechten die van toepassing zijn op basis van de ligging van het gebouw (10 of 12,5%). Deze verkoopwaarde wordt in de IAS/IFRS jaarrekeningen van Cofi nimmo als reële waarde gebruikt.

Workfl ow

Informatiestromen en processen in een onderneming.

Woluwedal, 58 B - 1200 Brussel Tel. +32 2 373 00 00 Fax +32 2 373 00 10 R.P.R. van Brussel BTW: BE 0426 184 049 www.cofi nimmo.com

STUUR ONS UW OPMERKINGEN OF VRAGEN info@cofi nimmo.be

BIJKOMENDE INFORMATIE

Ellen Grauls Investor Relations Manager

Ingrid Schabon Corporate Communications Manager

UITGEVERS

Stéphanie Lempereur Ingrid Schabon

ONTWERP EN REALISATIE

www.landmarks.be

AFBEELDINGEN

Gebouwen: Yvan Glavie, Sara Peeters, Archi 2000, Van Acker & Partners, Korian Portretten: David Plas

DRUK

Drukkerij Van der Poorten

Ce Rapport Financier Annuel est également disponible en français This Annual Financial Report is also available in English

Dit Nederlandstalig Jaarlijks Financieel Verslag is een vertaling van het Franstalig Jaarlijks Financieel Verslag. Enkel dit laatste heeft bewijskracht. Het Franstalig Jaarlijks Financieel Verslag kan bekomen worden op de zetel van de vennootschap.

Dit document bevat gereglementeerde informatie overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 14.11.2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van fi nanciële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.

Dit Jaarlijks Financieel Verslag is een registratiedocument in de zin van Artikel 28 van de Wet van 16.06.2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. Het werd goedgekeurd door de CBFA overeenkomstig Artikel 23 van de voormelde Wet, op 29.03.2011.