Cofinimmo — Annual Report 2025

Apr 10, 2026

Document d'enregistrement universel

incluant le rapport financier annuel et le rapport de durabilité

TOGETHER IN REAL ESTATE

25

En couverture : la maison de repos et de soins El Cañaveral (Espagne)

Cette maison de soins et de repos, située à El Cañaveral (Madrid), a été livrée en janvier 2026. Le bâtiment a été construit selon des critères de durabilité élevés, notamment une infrastructure de recharge renforcée pour les véhicules électriques, de l'eau chaude sanitaire fournie par des systèmes aérothermiques, des panneaux solaires, un local à vélos et 2.000 m² d'espaces verts. Pour ce site, qui occupe une superficie totale d'environ 7.000 m² et offre 165 lits, Cofinimmo a obtenu un certificat de performance énergétique A et vise une certification BREEAM In-Use Excellent.

Photo couverture © Georges De Kinder

Sommaire

Cofinimmo en bref	4
Historique	6
Chiffres clés au 31.12.2025	8
Rapport de gestion	11
Message aux actionnaires	12
L'essentiel	15
Mission	16
Stratégie	17
Opérations & réalisations en 2025	24
Caring	26
Working	36
Living	42
Composition du portefeuille consolidé	45
Gestion des ressources financières	52
Commentaires sur les états financiers consolidés	66
Résultats et bilans trimestriels	71
Affectation des résultats statutaires	75
Événements intervenus après le 31.12.2025	77
Cofinimmo en bourse	78
Prévisions 2026	84
Rapport de durabilité	88
Engagés depuis plus de 15 ans dans une stratégie globale de durabilité	89
Tendances majeures et leurs influences sur la stratégie de durabilité	91
Gestion du cycle de vie au cœur de la chaîne de valeur	97
Dialogue avec les parties prenantes, un moteur vers la transition	99
Reducing energy intensity	103
Skilled and service-minded employees	115
Governing business with integrity	122

Rapport immobilier	125
Portefeuille immobilier consolidé	126
Commentaires sur le marché	130
Déclaration de gouvernance d'entreprise	138
Principes de gouvernance d'entreprise	139
Organes de décision	147
Règlements et procédures	163
Informations en vertu de l'article 34 de l'Arrêté royal du 14.11.2007	166
Rapport de rémunération	169
États financiers contrôlés	180
États financiers consolidés	181
Comptes statutaires abrégés	253
Informations complémentaires	263
Facteurs de risque	264
Indicateurs de performance EPRA BPR	270
Annexes au rapport de durabilité	282
Renseignements généraux	314
Remarques additionnelles	324
Lexique	331

complémentaires

Cofinimmo en bref

La pandémie que le monde a subi ces dernières années a mis en évidence l'importance que revêt le secteur de la santé pour chacun d'entre nous. Par ses investissements, Cofinimmo participe activement à la gestion, la maintenance, l'extension et au renouvellement du parc immobilier dédié à la santé en Europe.

Depuis plus de 40 ans, Cofinimmo investit, développe et gère des immeubles de location.

La société possède un patrimoine implanté en Belgique, en France, aux Pays-Bas, en Allemagne, en Espagne, en Finlande, en Irlande, en Italie et au Royaume-Uni, d'une valeur d'environ 0,0 milliards EUR. Attentive aux évolutions sociétales, Cofinimmo a pour mission de mettre à disposition des espaces de soins, de vie et de travail de haute qualité pour ses partenaires-locataires au bénéfice direct des occupants. 'Caring, Living and Working – Together in Real Estate' est l'expression de cette mission. Forte de son expertise, Cofinimmo a bâti un portefeuille d'immobilier de santé d'environ 0,0 milliards EUR faisant référence en Europe.

Société appliquant les normes les plus strictes en matière de gouvernance d'entreprise et de durabilité, Cofinimmo offre des services à ses locataires et gère son patrimoine à travers une équipe de 149 personnes à Bruxelles, Paris, Breda, Francfort et Madrid.

Cofinimmo est cotée sur Euronext Brussels (BEL20 jusqu'au 09.03.2026) et bénéficie du statut de REIT en Belgique (SIR), en France (SIIC), en Espagne (SOCIMI) et au Royaume-Uni (UK-REIT). Ses activités sont contrôlées par l'Autorité des Services et des Marchés Financiers (FSMA), le régulateur belge.

Ñ Clinique psychiatrique - Kaarst (DE)

0,0 milliards EUR

Juste valeur du portefeuille au 31.12.2025

Cofinimmo est active dans

6,45EUR/action

Résultat net des activités clés - part du groupe - par action* (ou EPRA EPS*)

Belgique France Pays-Bas Allemagne Espagne Finlande Irlande Italie Royaume-Uni

* Cofinimmo utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des Indicateurs Alternatifs de Performance (Alternative Performance Measures ou 'APM') au sens des orientations édictées le 05.10.2015 par l'ESMA (European Securities and Market Authority). Certains de ces APM sont recommandés par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définis par le secteur ou par Cofinimmo dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans le document d'enregistrement universel sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les APM sont définis, commentés et rapprochés avec le poste, le total ou le sous-total des états financiers le plus pertinent à cet effet dans la note 48 des états financiers consolidés compris dans le présent document d'enregistrement universel. Les définitions des APM peuvent être différentes de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres sociétés.

Ñ Immeuble de bureaux Belliard 40 - Bruxelles CBD (BE)

Historique

1983 Création fin décembre (capital : 6 millions EUR)

2007

Partenariat avec le groupe AB InBev portant sur un portefeuille de 1.068 cafés et restaurants localisés en Belgique et aux Pays-Bas (Pubstone)

2005 • Premiers investissements en immobilier

• Attribution du premier partenariat public-privé : le palais de justice d'Anvers

de santé en Belgique

2008 • Premiers investissements en immobilier

• de santé en France
• • Adoption du statut SIIC en France
• • Première certification ISO 14001

2012 • Premiers investissements en immobilier

de santé aux Pays-Bas

2018 • Début du rééquilibrage du portefeuille

de bureaux

2016 • Ouverture des premiers sites

• Flex Corner® et The Lounge®
• • Émission de green & social bonds

1996 Adoption du statut SICAFI en Belgique

2014 • Premiers investissements en immobilier

• de santé en Allemagne
• • Premier rapport de développement durable basé sur les normes GRI

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

2019 • Lancement du projet 30³ visant à

• diminuer d'ici à 2030 l'intensité énergétique du portefeuille de 30 % par rapport au niveau de 2017, basé sur la SBTi (Science Based Targets initiative)
• • Premiers investissements en immobilier de santé en Espagne

2020 • Premiers investissements en immobilier

• de santé en Finlande
• • Émission d'une première obligation durable de taille benchmark de 500 millions EUR

• d'Euronext et dans la liste des 500 Europe's Climate Leaders du Financial Times
• • 40e anniversaire du groupe le 29.12.2023

• immobilier de santé en Europe
• • Émission d'une deuxième obligation durable de taille benchmark de 500 millions EUR
• • Augmentations de capital de près de 114 millions EUR
• • Désinvestissements à hauteur de 144 millions EUR

2021

• • Premiers investissements en immobilier de santé en Irlande, en Italie et au Royaume-Uni
• • Filialisation du portefeuille de bureaux

• • Désinvestissements nets de 97 millions EUR
• • Inclusion dans la liste des 500 World's Most Sustainable Companies 2024 du Time et parmi les deux acteurs immobiliers belges présents dans ce classement
• • Seul acteur immobilier parmi les 10 sociétés belges reprises dans la liste des 600 Europe's Climate Leaders 2024 selon le Financial Times
• • Obtention de l'Impact Award 2024 du magazine économique belge Trends dans la catégorie Climate & Energy

2• — % 02 5

• du portefeuille consolidé du groupe (0,0 milliards EUR) investis en immobilier de santé
• • Portefeuille de bureaux de 0 millions EUR (— %), largement recentré sur le meilleur quartier du Central Business District de Bruxelles
• • Investissements bruts de 0 millions EUR
• • Désinvestissements nets de 0 millions EUR
• • Résultats supérieurs aux prévisions et gestion active du portefeuille menant à un faible taux d'endettement (42,8%)
• • Premier rapport de durabilité basé sur la norme VSME1
• • Amélioration du classement dans la liste des 600 Europe's Climate Leaders 2025 selon le Financial Times
• • Extension de la portée de la certification ISO 14001 pour inclure les activités espagnoles
• • Inclusion dans le S&P Global Sustainability Yearbook 2026
• • Projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange (effectif depuis le 10.03.2026 ; Aedifica détient depuis lors 80 % du capital de Cofinimmo)

1. La norme VSME ('Voluntary sustainability reporting for non-listed SMEs') est une norme européenne de reporting volontaire de durabilité pour les PME.

1

Belgique France Pays-Bas Allemagne Autres

1. ES 0 % - FI 0 % - IE 0 % - IT 0 % - UK 0 %

Chiffres clés au 31.12.2025 Opérationnels

Cofinimmo I Document d'enregistrement universel 2025 I 8

complémentaires

Financiers

0,0 milliards EUR

Capitalisation boursière au 31.12.2025

92,20 EUR/action

Valeur de l'actif net (IFRS) au 31.12.2025

Cours moyen de l'action en bourse en 2025 42,8 %

— %

0 EUR

Rendement brut1 de l'action en 2025, à comparer à 6,8 % pour l'indice FTSE EPRA Nareit Europe Developed

EPRA Earnings Per Share (EPS)* en 2025

Ratio d'endettement au 31.12.2025

0,0 % Coût moyen de la dette* en 2025

BBB+/long terme & A-2/court terme

Notation Standard & Poor's2

Ñ Immeuble de bureaux Montoyer 10 (M10) - Bruxelles CBD (BE) © Hannelore Veelaert

Variation du cours de bourse + rendement du dividende.

Durabilité

149 collaborateurs

139 kWh/m²/an

Intensité énergétique moyenne du portefeuille

Chiffres clés consolidés Écart salarial moyen entre les genres

62 heures

22 %

de formations par employé par an

87 %

Portefeuille certifié PEB

76 %

Portefeuille suivi à distance

Chiffres clés consolidés

(x 1.000.000 EUR)	31.03.2026	31.12.2025	31.12.2023
Portefeuille d'immeubles de placement (en justevaleur)	0	6.085	6.231
(x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.03.2025	31.12.2023
Résultat immobilier	344.343	345.307	338.958
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	287.579	286.823	277.703
Résultat net des activités clés – part du groupe*	245.630	243.840	240.719
Résultat sur instruments financiers – part du groupe*	-9.628	-28.345	-79.480
Résultat sur portefeuille - part du groupe*	-22.539	-151.606	-216.735
Résultat net - part du groupe	213.463	63.889	-55.497
Marge d'exploitation*	82,1 %	83,1 %	81,9 %
	31.12.2025	31.12.2024	31.12.2023
Frais d'exploitation/valeur moyenne du patrimoinesous gestion*1	3,98 %	3,72 %	0,98 %
Durée pondérée résiduelle des baux (en années)2	0	13	13
Taux d'occupation3	— %	98,4 %	98,5 %
Rendement locatif brut si portefeuille loué à 100 %4	— %	5,9 %	5,8 %
Rendement locatif net si portefeuille loué à 100 %5	— %	5,6 %	5,5 %
Ratio d'endettement6	42,8 %	42,6 %	43,8 %
Coût moyen de la dette*7	— %	1,5 %	1,4 %
Maturité moyenne de la dette (en années)8	0	3	4

1 Valeur moyenne du patrimoine à laquelle est ajoutée la valeur des créances cédées portant sur les immeubles dont les frais d'entretien à charge du propriétaire sont toujours assumés par le groupe au travers de primes d'assurances en garantie totale. Jusqu'à la première date de résiliation possible par le locataire.

3 Calculé en fonction des loyers réels (hors projets de développement et actifs détenus en vue de la vente) et, pour les espaces inoccupés, de la valeur locative estimée par les experts évaluateurs indépendants.

4 Loyers passants, augmentés de la valeur locative estimée des surfaces inoccupées, le tout divisé par la valeur d'investissement du portefeuille (juste valeur majorée des frais d'acquisition), à l'exclusion des projets de développement et des actifs détenus en vue de la vente.

5 Loyers passants, augmentés de la valeur locative estimée des surfaces inoccupées et diminués des frais directs, le tout divisé par la valeur d'investissement du portefeuille (juste valeur majorée des frais d'acquisition), à l'exclusion des projets de développement et des actifs détenus en vue de la vente.

Ratio légal calculé conformément à la réglementation sur les SIR (dettes financières et autres divisées par le total de l'actif).

7 Y compris les marges bancaires.

8 Voir chapitre 'Gestion des ressources financières' à la page 52.

complémentaires

Rapport de gestion

Sommaire

Message aux actionnaires Mission Stratégie Opérations & réalisations en 2025 Caring Working Living Composition du portefeuille consolidé Gestion des ressources financières

• Commentaires sur les états financiers consolidés Résultats et bilans trimestriels Affectation des résultats statutaires Événements intervenus après le 31.12.2025 Cofinimmo en bourse
• Prévisions 2026
  • Rapport du commissaire sur les prévisions

Ñ Maison de repos et de soins - Jaén (ES)

complémentaires

Message aux actionnaires

Depuis plus de 40 ans, Cofinimmo investit, développe et gère des immeubles de location. Attentive aux évolutions sociétales, Cofinimmo a pour objectif permanent de mettre à disposition des espaces de soins, de vie et de travail de haute qualité ('Caring, Living and Working – Together in Real Estate'). Forte de son expertise, Cofinimmo a consolidé sa position en immobilier de santé en Europe.

Des résultats solides et une gestion active du portefeuille

La pandémie que le monde a subi ces dernières années a mis en évidence l'importance que revêt le secteur de la santé pour chacun d'entre nous. Par ses investissements, Cofinimmo participe activement à la gestion, à la maintenance, à l'extension et au renouvellement du parc immobilier dédié à la santé dans neuf pays.

'Résultats supérieurs aux prévisions et gestion active du portefeuille menant à un faible taux d'endettement (42,8%). Confirmation du dividende 2025 (payable en 2026). Projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange effectif depuis le 10.03.2026 (Aedifica détient depuis lors 80 % du capital de Cofinimmo).'

Ñ Jean Hilgers, Président du conseil d'administration

Ñ Jean-Pierre Hanin, Chief Executive Officer

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Une performance boursière en trois temps

Après des années difficiles, l'immobilier de santé européen en général s'est distingué en bourse au cours de l'exercice 2025, et ceci est encore plus vrai pour Cofinimmo en particulier. Trois périodes se distinguent :

• L'ajustement de la prévision du dividende 2025, payable en 2026, annoncé le 21 février dernier (avant bourse) a été perçu favorablement par les marchés, le cours ayant gagné 8 % entre la clôture du 20 février et celle du 2 avril, dans un contexte de regain d'activité M&A au Royaume-Uni ;
• Ensuite, le cours a également affiché une belle performance après l'annonce du 'Liberation Day' par le président Trump (l'immobilier de santé n'étant pas directement affecté par les droits de douane), en grimpant de 13 % entre la clôture du 2 avril et celle du 29 avril ;
• Enfin, une accélération du cours s'est marquée à partir du 30 avril et les jours suivants pour se stabiliser à un niveau reflétant le projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange (voir les communiqués de presse des 01.05.2025, 09.05.2025, 13.05.2025, 03.06.2025, 18.07.2025, 30.09.2025 et 27.10.2025). Après une nouvelle accélération dans les dernières semaines de l'année, le cours de bourse au 31.12.2025 a atteint 79,20 EUR, en croissance de 18 % depuis le 29 avril ;
• Au cumul sur l'année 2025, le rendement total brut pour l'actionnaire s'est ainsi élevé à 54 %.

Poursuite des investissements en immobilier de santé

Au cours de l'exercice, Cofinimmo a ainsi réalisé des investissements (pour 0 millions EUR), principalement dans différents sous-secteurs de l'immobilier de santé en Europe. Ceci a notamment permis de réceptionner zéro projets de développement en immobilier de santé en Belgique, aux Pays-Bas et en Espagne. Grâce à ces opérations, les actifs de santé (0,0 milliards EUR) représentent — % du portefeuille consolidé du groupe au 31.03.2026, qui atteint 0,0 milliards EUR. Le secteur des bureaux représente quant à lui 0 millions EUR (ou — % du portefeuille consolidé), largement recentré sur le meilleur quartier du Central Business District (CBD) de Bruxelles (représentant près de trois quarts du portefeuille de bureaux contre 45 % au 31.12.2019). À ce titre, Cofinimmo a procédé fin

janvier à la réception provisoire de la rénovation complète d'un immeuble de bureaux hors de Bruxelles (à Malines) idéalement situé, bénéficiant désormais d'une performance énergétique bien au-delà des exigences légales actuelles et loué pour 18 ans aux pouvoirs publics (Communauté flamande). Les zéro réceptions provisoires (en immobilier de santé et en bureaux) font suite à un investissement cumulé de 0 millions EUR réparti sur les dernières années.

Cofinimmo évalue en permanence son portefeuille d'actifs en fonction des points clés de sa stratégie et des opportunités de marché qui se présentent. Dans ce cadre, le groupe a réalisé des désinvestissements qui s'élèvent à 0 millions EUR, participant à hauteur de — % à la réduction du taux d'endettement entre fin 2025 et fin 2026.

Par conséquent, Cofinimmo a réalisé des investissements nets de 0 millions EUR sur l'exercice 2026.

Une politique de durabilité volontariste

Cofinimmo adopte depuis plus de 15 ans déjà une politique de durabilité volontariste. Il s'agit d'une véritable priorité pour le groupe qui s'est à nouveau distingué en 2026. Plusieurs labels précédemment attribués ont été renouvelés (Equileap, Sustainalytics, GRESB, ISS ESG et S&P Global CSA). De plus, Cofinimmo a obtenu dix nouveaux certificats BREEAM, en immobilier de santé en Finlande, en Espagne et en Allemagne mais aussi en bureaux (pour le nouveau flagship M10 et pour deux autres immeubles de bureaux). La certification 'Great Place To Work™' a été renouvelée en Belgique et en Allemagne. Le groupe a également amélioré son classement dans la liste des 600 Europe's Climate Leaders 2025 du Financial Times (classée 4e parmi 39 entreprises immobilières en Europe et au Royaume-Uni). Cofinimmo a par ailleurs étendu avec succès la portée de la certification environnementale ISO 14001 en 2025 pour y inclure ses activités espagnoles. La société s'est également distinguée par l'attribution d'un nouveau Gold Award pour l'application des EPRA Sustainability Best Practices Recommendations, et ce, pour la 12e année consécutive.

Enfin, Cofinimmo renforce la création de valeur durable grâce à sa stratégie de rotation d'actifs, alignée sur des objectifs ambitieux de décarbonation et de réduction des coûts énergétiques pour le groupe et ses locataires. Les actions entreprises se basent sur l'expertise interne et une collecte de données exhaustive, et assurent la résilience du portefeuille

immobilier face aux risques climatiques, énergétiques et commerciaux (voir page 22).

Une gestion financière rigoureuse

En matière de financement, Cofinimmo a renforcé ses ressources financières et la structure de son bilan au cours des exercices précédents (augmentations de capital cumulées de 0 millions EUR en 2021, 0 millions EUR en 2022, 0 millions en 2023 et près de 0 millions EUR en 2024). Les opérations de financement intervenues durant cette période ont permis au groupe d'améliorer l'échéancier des dettes financières, d'augmenter les financements bancaires et de maintenir un coût moyen de la dette* à des niveaux particulièrement faibles. À ce titre, les opérations conclues en 2025 font que les engagements financiers à long terme arrivant à échéance en 2026 sont désormais réduits à 267 millions EUR, contre 781 millions EUR à l'ouverture de l'exercice 2025 (ou 695 millions EUR au terme du troisième trimestre 2025). La plupart des lignes échéant en 2026 (207 millions EUR) ne seront pas refinancées de manière anticipée car elles avaient été conclues à des conditions attractives. Au 31.03.2026, Cofinimmo disposait de 0 millions EUR de disponibilités sur ses lignes de crédit confirmées, après couverture des émissions de billets de trésorerie, mobilisables pour de nouvelles opportunités. Par ailleurs, le risque de taux d'intérêt est totalement couvert au 31.03.2026 dans le cadre de la politique de couverture des taux d'intérêt à long terme.

Le dynamisme dont le groupe fait preuve en matière d'investissements, de désinvestissements et de financements (coût moyen de la dette* très bas, à — %), couplé à une gestion efficace du portefeuille existant (taux d'occupation de — %, revenus locatifs bruts en hausse de près de 3 % à portefeuille constant*, grâce aux récentes indexations qui se marquent généralement à la date anniversaire du contrat, marge d'exploitation* à 82,1 %), lui ont permis de réaliser un résultat net des activités clés – part du groupe* (équivalent à l'EPRA Earnings*) de 246 millions EUR au 31.03.2026 (hors effets non récurrents induits par le projet de regroupement avec Aedifica et par la cession d'une créance de location-financement, qui se compensent partiellement et représentent une charge nette de 1,4 million EUR), supérieur aux prévisions1 (à comparer aux 244 millions EUR qui avaient été réalisés au 31.03.2025, soit une augmentation de 0,7 %), notamment grâce aux effets positifs conjugués de l'indexation des contrats et de l'évolution des charges. Le résultat net des activités clés – part du groupe

1 C'est-à-dire aux prévisions trimestrielles dérivées des prévisions annuelles présentées dans le document d'enregistrement universel 2025, publié le 10.04.2026.

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

– par action* (équivalent à l'EPRA EPS*) s'élève à 6,45 EUR (supérieur aux prévisions, et à comparer aux 6,50 EUR du 31.03.2025) et tient compte de l'émission d'actions de 2024 et des désinvestissements

récents.

Programme d'investissement en 2025 (x 1.000.000 EUR - par secteur)

Le résultat net – part du groupe (y compris les effets non récurrents mentionnés ci-dessus) s'élève à 213 millions EUR (soit 5,61 EUR par action) au 31.03.2026, contre 64 millions EUR (soit 1,70 EUR par action) au 31.03.2025. Cette augmentation (+150 millions EUR) est due à l'augmentation du résultat net des activités clés – part du groupe* (+2 millions EUR), couplée aux effets nets des variations de juste valeur des instruments de couverture et des immeubles de placement – éléments non cash – entre le 31.12.2025 et le 31.03.2026.

Au niveau de l'évaluation du portefeuille consolidé, la variation de juste valeur (hors effet initial des variations de périmètre) sur le 1er trimestre a été positive (mettant fin à neuf trimestres consécutifs de décroissance, qui fut somme toute limitée : 0,5 % au 4e trimestre 2022, 1,7 % en 2023 et 1,9 % en 2024) et est restée stable sur les 2e , 3e et 4e trimestres 2025.

Une forte solvabilité

Avec un taux d'endettement de 42,8 % au 31.03.2026 (à comparer à 43,4 % au 30.09.2025 et à 42,6 % au 31.12.2025), le bilan consolidé de Cofinimmo (dont le rating BBB/Stable/A-2 a été confirmé par S&P le 16.03.2026 et a fait l'objet d'un rapport publié le 16.03.2026) démontre une forte solvabilité (des informations sur les principaux risques et incertitudes sont données en section Facteurs de risque). De plus, une perspective d'amélioration de rating a été publiée par S&P le 04.06.2025 et réitérée le 05.11.2025. Le 16.03.2026, la notation du groupe a été effectivement modifiée en BBB+.

2026, une année de transition

Par ailleurs, il est important de noter que le projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange est effectif depuis le 10.03.2026 et que Aedifica détient depuis lors 80 % du capital de Cofinimmo (voir notamment le communiqué de presse du 03.03.2026).

Le groupe doit ses excellentes performances à l'enthousiasme, la compétence et l'engagement de toutes ses collaboratrices et de tous ses collaborateurs, qui n'ont pas ménagé leurs efforts pour assurer la performance du groupe. La direction et le conseil d'administration tiennent tous deux à exprimer leur profonde gratitude pour le travail remarquable accompli par les équipes de Cofinimmo.

Le 30.04.2025, Aedifica SA/NV a approché Cofinimmo SA/NV avec une proposition d'offre publique d'échange conditionnelle volontaire de 100 % des titres avec droit de vote de Cofinimmo, au moyen d'une offre publique d'échange dans le cadre de laquelle les actions Cofinimmo pourraient être échangées contre de nouvelles actions émises par Aedifica.

Par cette proposition, Aedifica lançait le processus visant à regrouper ses activités et celles de Cofinimmo au sein d'une entité combinée.

Le 03.06.2025, Cofinimmo et Aedifica ont publié un communiqué de presse conjoint annonçant qu'un accord avait été conclu pour regrouper les deux sociétés afin de créer le plus grand REIT axé sur l'immobilier de soins de santé en Europe.

Le prospectus et le mémoire en réponse relatifs à la transaction ont été approuvés par l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA) le 27.01.2026 et ont été publiés.

La période d'acceptation de l'offre s'est ouverte le 30.01.2026 pour se clôturer le 02.03.2026. L'annonce des résultats de la période d'acceptation a eu lieu le 03.03.2026, et la date de paiement est survenue le 10.03.2026. Aedifica détient depuis lors 80 % du capital de Cofinimmo.

complémentaires

L'essentiel

Caring

0 millions EUR

Investissements réalisés en immobilier de santé

9 pays Empreinte géographique du portefeuille

262 millions EUR

Enveloppe de projets de développement en cours au 31.12.2025 en immobilier de santé

Working

du portefeuille consolidé, largement recentré sur le meilleur quartier du Central Business District de Bruxelles

Performances opérationnelles

+ 3 %

Hausse des revenus locatifs bruts sur les 12 derniers mois à portefeuille constant*

Avec 0,0 milliards EUR, l'immobilier de santé représente désormais — % du portefeuille consolidé du groupe, qui atteint 0,0 milliards EUR.

Durabilité

• Cofinimmo améliore son classement dans la liste des 600 Europe's Climate Leaders 2025 établie par le Financial Times
• Cofinimmo étend la portée de la certification ISO 14001 pour inclure ses activités espagnoles
• Obtention de l'EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Gold Award pour la 12e année consécutive
• Obtention de plusieurs certifications BREEAM en immobilier de santé et de bureaux
• Entrée dans le S&P Global Sustainability Yearbook 2026
• Renouvellement et amélioration de plusieurs labels

Structure financière

• Risque de taux d'intérêt totalement couvert au 31.12.2025 dans le cadre de la politique de couverture des taux d'intérêt à long terme
• Disponibilités sur les lignes de crédits confirmées de plus de 0 milliard EUR au 31.12.2025, après couverture des émissions de billets de trésorerie

Perspectives 2026

Les prévisions en page 84 s'entendent hors considérations relatives au projet de regroupement avec Aedifica ('standalone basis'), ce dernier étant effectif depuis le 10.03.2026. Pour les prévisions du regroupement d'Aedifica avec Cofinimmo, il convient de se référer aux prévisions qui ont été ou seront publiées par Aedifica.

complémentaires

Mission

Attentive aux évolutions sociétales, Cofinimmo a pour mission de mettre à disposition des espaces de soins, de vie et de travail de haute qualité pour ses partenaireslocataires au bénéfice direct des occupants.

'Caring, Living and Working – Together in real estate' est l'expression de cette mission.

De manière plus spécifique, Cofinimmo a pour mission :

• de favoriser, au sein d'espaces de soins, de vie et de travail de première qualité, les échanges créateurs de bien-être et d'inspiration, par des prestations anticipant les besoins et aspirations de leurs occupants ;
• d'animer un environnement de travail et de vie inspirant, au service d'un projet d'entreprise passionnant ;
• de permettre à ses actionnaires de réaliser des investissements à long terme, socialement responsables, alimentant tant les dividendes que le retour à la collectivité.

Outre les parties prenantes mentionnées ci-dessus, la collectivité bénéficie elle aussi grandement des prestations de Cofinimmo dans une multitude de domaines, que ce soit dans le monde des soins de santé, dans le monde du travail ou simplement dans des lieux d'échange et de partage. De plus, Cofinimmo participe à l'amélioration et à la rénovation du patrimoine public et parapublic, grâce aux projets d'envergure réalisés dans le cadre de partenariats public-privé.

Caring, Living and Working – Together in real estate

'La collectivité bénéficie des prestations de Cofinimmo que ce soit dans le monde des soins de santé, dans le monde du travail ou simplement dans des lieux d'échange et de partage.'

u Maison de repos et de soins Neo - Rocourt (BE)

Stratégie

La stratégie de Cofinimmo (hors considérations relatives au projet de regroupement avec Aedifica - 'stand-alone basis') a consisté à consolider sa position dans le secteur de l'immobilier de santé européen. Avec ses nombreux projets de développement, Cofinimmo participe activement à l'expansion et au renouvellement du parc immobilier dédié à la santé en Europe. La stratégie sera revue par le conseil d'administration en tenant compte du regroupement avec Aedifica.

Stratégie immobilière

Immobilier de santé

Cofinimmo cherche à étendre son portefeuille d'immobilier de santé, afin de générer une croissance rentable, en investissant dans des immeubles fonctionnels d'excellente qualité, qui offrent en principe des cash-flows élevés, prévisibles et indexés, découlant de contrats généralement à très long terme.

La croissance du groupe va de pair avec une diversification de son portefeuille qui compte différents types de biens, tels que des centres de consultations médicales, des cliniques spécialisées, des cliniques de réadaptation, des cliniques psychiatriques, etc.

Cette diversification est aussi géographique, puisque le groupe est actuellement actif dans neuf pays européens, à savoir : la Belgique, la France, les Pays-Bas, l'Allemagne, l'Espagne, la Finlande, l'Irlande, l'Italie et le Royaume-Uni. Ces neuf pays se situant à des stades différents de développement.

Dans le cadre de sa stratégie en immobilier de santé, Cofinimmo participe activement à l'expansion et au renouvellement du parc immobilier dédié à la santé en Europe grâce à de nombreux projets innovants. Ces projets visent à la fois à rendre les séjours des résidents plus attrayants mais également à favoriser les interactions avec les habitants des alentours ainsi que les visites des proches. Le campus de soins De State Hillegersberg à Rotterdam en est un bel exemple.

Ñ Maison de repos et de soins - Sarriguren (ES)

Ce projet, achevé en 2022, comprend la rénovation d'un centre de réadaptation et la reconstruction d'une maison de repos, créant un lieu de vie central pour les résidents et le voisinage, et incluant des services pour les médecins et les familles.

Compte tenu de ce qui précède, il est évident que la part de l'immobilier de santé dans le portefeuille consolidé de Cofinimmo, qui atteint déjà — %, est vouée à croître significativement.

Immobilier de bureaux

Depuis sa constitution en décembre 1983, Cofinimmo est un acteur majeur sur le marché des bureaux en Belgique qui se compose de différents sous-secteurs. Ayant développé son expertise immobilière depuis plus de 40 ans déjà, l'entreprise maîtrise tous les aspects du cycle de vie des immeubles, de la conception à la cession des actifs. Un savoir-faire qu'elle applique également à l'immobilier de santé, l'immobilier de réseaux de distribution et aux PPP, qui bénéficient des synergies ainsi créées.

Cofinimmo a adapté son portefeuille de bureaux en se désinvestissant de grands espaces mono-locataires pour se concentrer sur des immeubles de haute qualité situés dans le Central Business District (CBD) de Bruxelles, et plus spécifiquement dans le quartier Léopold. Cette zone, proche des institutions européennes, offre des rendements nets supérieurs grâce à un taux de vacance nettement plus faible que la moyenne du marché bruxellois.

En octobre 2021, Cofinimmo a réalisé l'apport de sa branche d'activité de bureaux à une filiale détenue à 100 % et baptisée Cofinimmo Offices SA. Cette filialisation s'inscrit dans

l'exécution de la stratégie de création de valeur pour le portefeuille de bureaux et permet d'ouvrir, le moment venu, le capital de la filiale spécialisée en bureaux à de futurs investisseurs, qui bénéficieraient dès lors de la plateforme de gestion et d'investissement expérimentée de Cofinimmo, tout en permettant au groupe de recycler une partie du capital investi dans ce portefeuille.

Immobilier de réseaux de distribution et PPP

L'immobilier de réseaux de distribution ainsi que les partenariats public-privé (PPP) partagent avec l'immobilier de santé la caractéristique de générer des cash-flows élevés, prévisibles et indexés, dans le cadre de contrats généralement à long terme.

Les autres caractéristiques des portefeuilles de réseaux de distribution sont leur prix d'acquisition avantageux dans le cadre de transactions de sale & leaseback, leur utilité comme réseau de vente pour le locataire, la granularité du risque qu'ils représentent et la possibilité d'optimiser leur composition au fil du temps.

Le portefeuille de cafés et restaurants (Pubstone) loués au groupe brassicole AB InBev fait l'objet de cessions d'actifs individuels 'au fil de l'eau' depuis l'origine. Les PPP ont quant à eux vocation à être détenus à long terme.

42,8 % Taux d'endettement au 31.12.2025

0,0 % Coût moyen de la dette* en 2025

Bénéfice de la stratégie pour les parties prenantes

La stratégie de Cofinimmo découle de la mission exposée à la page 16 et des attentes des principales parties prenantes (les actionnaires, les locataires, le personnel et la collectivité).

Stratégie financière

Pour mener à bien la stratégie immobilière décrite ci-dessus, Cofinimmo a développé une stratégie de financement basée sur les principes exposés ci-après.

Diversification des sources de financement

Le groupe diversifie non seulement le type d'actifs et les pays dans lesquels il investit, mais également ses sources de financement. Cofinimmo porte également une attention particulière à la cohérence entre sa stratégie financière et ses objectifs en matière de durabilité. Ainsi, Cofinimmo a recours à une palette d'instruments financiers, tant à long qu'à court terme : crédits bancaires, green & social loans, obligations classiques (non convertibles), obligations convertibles (la dernière étant arrivée à échéance en 2021), green & social ou sustainable bonds, ainsi que des billets de trésorerie durables. Par ailleurs, la société travaille étroitement avec une vingtaine d'établissements financiers.

Appel régulier aux marchés des capitaux

Cofinimmo mobilise également les marchés des capitaux par le biais d'augmentations de capital, de dividendes optionnels en actions et d'apports en nature. Les deux graphiques ci-contre reprennent les différents appels aux marchés des capitaux sur les dernières années.

Taux d'endettement proche de 45 %

Bien que le statut légal de SIR permette un ratio d'endettement (défini comme les dettes financières et autres, divisées par le total de l'actif du bilan consolidé) de maximum 65 % et que les conventions bancaires autorisent un taux de 60 %, le groupe a pour politique de maintenir un taux d'endettement proche de 45 %.

Ce niveau a été déterminé sur base de normes de marché à l'échelle européenne pour les foncières cotées, et tient compte de la longue durée résiduelle moyenne pondérée des baux.

Optimisation de la durée et du coût de financement

Cofinimmo gère activement ses ressources financières, en refinançant généralement à l'avance les dettes arrivant à échéance. Dans ce contexte, le groupe veille à optimiser le coût de son endettement, tout en étant attentif à la diversification de ses sources de financement et à la durée résiduelle moyenne pondérée de sa dette.

Une partie de la dette étant contractée à taux flottant, Cofinimmo est exposée à un risque de hausse des taux, qui pourrait entraîner une dégradation de son résultat financier. C'est la raison pour laquelle Cofinimmo a recours à une couverture partielle de sa dette à taux flottant par l'utilisation d'instruments de couverture (IRS et caps). L'objectif vise à sécuriser, sur un horizon de minimum trois ans, les taux d'intérêt relatifs à une proportion de 50 % à 100 % de l'endettement financier prévisionnel.

Marché des capitaux : dettes (x 1.000.000 EUR)

Marché des capitaux : capitaux propres (x 1.000.000 EUR)

Stratégie de durabilité

Cofinimmo, en tant qu'acteur majeur de l'immobilier en Europe, s'est engagée depuis plus de 15 ans dans une stratégie de durabilité globale, couvrant tant la stratégie immobilière que le financement du groupe. Cofinimmo n'a d'ailleurs pas attendu les obligations légales pour intégrer des considérations environnementales et sociales dans ses activités.

Reducing energy intensity

(reflecting ESRS E1 Climate change)

Improve the buildings' energy performance and comfort standards while providing a longterm environmental answer to their life cycle

Le premier pilier de la stratégie de durabilité de Cofinimmo consiste à améliorer la performance énergétique et les normes de confort de ses immeubles, tout en répondant aux enjeux environnementaux à long terme. La priorité est de réduire l'intensité énergétique du portefeuille afin de limiter les émissions de gaz à effet de serre (GES) et les effets du changement climatique.

Skilled and service-minded employees (reflecting ESRS S1 Own workforce)

Recognise the value of people for both the company and the community by investing in development of staff through training and coaching initiatives, promote equal opportunities, support safety, well-being and resilience of employees

Le deuxième pilier de la stratégie de durabilité de Cofinimmo consiste à valoriser ses collaborateurs, qui sont fiers de contribuer à la réussite du groupe. L'entreprise croit que l'inclusivité, le respect et l'égalité enrichissent les processus décisionnels. Pour assurer sa croissance, Cofinimmo investit dans le développement personnel et professionnel de ses employés, en mettant l'accent sur leur sécurité, leur bien-être et leur résilience. Dans le cadre de ce pilier social, la stratégie se concentre sur l'apport de la valeur ajoutée à la société grâce à un personnel inclusif, formé et en bonne santé.

Governing business with integrity

(reflecting ESRS G1 Business conduct)

Demonstrate transparency and ethical behaviour towards its stakeholders in conducting its activities by applying clear operating principles

Le troisième pilier de la stratégie de durabilité de Cofinimmo consiste à faire preuve de transparence et d'éthique dans la conduite de ses activités vis-à-vis de ses parties prenantes. Cofinimmo condamne bien évidemment toute pratique douteuse ou punissable par la loi (corruption, blanchiment d'argent, travail au noir, dumping social, etc.) ou encore contraire aux principes de développement durable, de traitement équitable, d'égalité des chances et de respect d'autrui.

La conduite honnête et correcte des affaires est une priorité pour la société. En effet, outre la conformité à la réglementation applicable, des règles de gouvernance éthiques, transparentes et durables permettent de créer de la valeur à long terme pour toutes les parties prenantes (actionnaires, locataires, occupants, fournisseurs, employés, l'environnement, etc.).

Approche holistique

Cofinimmo se concentre d'abord sur l'amélioration des bâtiments puis sur le comportement des occupants, en visant à construire des immeubles moins énergivores, tout en tenant compte de la mobilité et l'accès aux espaces verts des sites et en assurant un haut niveau de sécurité pour les occupants. L'utilisation de matériaux durables permet ainsi de réduire les émissions de GES, la consommation d'eau et la production de déchets. Pour ce faire, Cofinimmo se conforme aux législations européennes et nationales, et utilise la méthode de certification BREEAM et les spécifications ISO 14001 pour équilibrer durabilité et rentabilité.

La réduction de l'intensité énergétique comme moteur principal

La stratégie et le modèle d'entreprise de Cofinimmo sont guidés par la réduction de l'intensité énergétique du portefeuille. Pour ce faire, le groupe associe les approches dites 'outside-in' (traduisez de l'extérieur vers l'intérieur) et 'inside-out' (traduisez de l'intérieur vers l'extérieur). Alors que la première vise à identifier les attentes des parties prenantes, la seconde se concentre sur l'importance vue par Cofinimmo en interne, afin de définir ensemble les priorités et d'adapter la stratégie de durabilité de l'entreprise pour répondre aux attentes, en lien avec les valeurs et les objectifs de la société.

Cette interaction permet, d'une part, de réduire l'impact du portefeuille sur l'environnement, puisque la consommation d'énergie pendant l'utilisation du bâtiment par ses locataires constitue la plus grande part des émissions de gaz à effet de serre (scope 3).

D'autre part, les bâtiments ayant une meilleure performance énergétique sont plus attractifs d'un point de vue commercial, offrant aux occupants un meilleur confort à moindre coût.

Les rapports de consommation de Cofinimmo sont disponibles depuis 2010 et montrent une réduction de 38 % de l'intensité énergétique depuis 2016.

Pour le projet 30³, l'année 2017 constitue l'année de référence, en application des critères 'Science Based Targets initiative' (SBTi). L'objectif est de réduire l'intensité énergétique moyenne du portefeuille de 30 % à l'horizon 2030. Le graphique ci-contre montre qu'une réduction de 26 % a déjà été réalisée depuis 2017, tous scopes confondus. Il est important de noter que l'intensité énergétique de 139 kWh/m²/an au 31.03.2026 couvre pour la première fois la totalité du portefeuille en complétant les données réelles avec des estimations.

L'intensité énergétique du portefeuille est aussi évalué par rapport aux trajectoires CRREM pour identifier les risques liés à la transition énergétique. Le CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) constitue la principale norme mondiale pour la décarbonation opérationnelle des actifs immobiliers. En implémentant le projet 30³ Cofinimmo anticipe le risque CRREM en restant bien endessous des trajectoires CRREM moyennes pondérées, assurant ainsi la valeur de son portefeuille.

Évolution de l'intensité énergétique moyenne du portefeuille entre le 31.12.2016 et le 31.12.2025

RISQUE	RISQUE	RISQUE
CLIMATIQUE	ÉNERGÉTIQUE	COMMERCIAL
10	45	45
%	%	%
PONDÉRATION	PONDÉRATION	PONDÉRATION

SYNTHÈSE DE L'ÉVALUATION

• Évaluation de chaque risque (pondéré selon les pourcentages ci-dessus) en fonction de son impact potentiel sur la juste valeur exprimée en euros et reflétée dans un ratio de risque.
• La somme des ratios de risque donne une version du risque agrégé, qui est une note comprise entre 0 et 10 pour chaque actif individuel.
• L'évaluation de chaque risque est revue et peut évoluer au fil du temps.

Stratégie de rotation d'actifs : l'approche anticipative pour des arbitrages permettant les meilleurs retours sur investissement

Depuis 2018, Cofinimmo a accéléré le déploiement de sa stratégie de rotation d'actifs qui s'inscrit dans sa vision de pionnier en matière de durabilité. Forte de sa certification ISO 14001 obtenue dès 2008 et de l'installation de compteurs relevables à distance depuis 2013, Cofinimmo gère ses portefeuilles immobiliers afin de constamment en améliorer la qualité, au profit de ses partenaires/locataires actuels et futurs. Une bonne gestion immobilière implique une rotation d'actifs proactive tenant compte de toute une série de critères. Cette approche confère à Cofinimmo un avantage concurrentiel significatif face à des acteurs du marché qui, contraints d'agir dans l'urgence, notamment sous la pression des directives européennes en matière de transition énergétique, font face à des coûts techniques et de construction élevés ainsi qu'à une disponibilité limitée d'entrepreneurs spécialisés et qualifiés.

Une méthodologie développée en interne

Le plan de rotation d'actifs est destiné à optimiser la performance environnementale et économique du portefeuille immobilier. Développé en interne avec le concours d'équipes techniques spécialisées (ingénieurs, gestionnaires de projets, data managers et experts en durabilité) et de consultants externes pour les audits énergétiques, cet outil permet une analyse approfondie de chaque actif selon trois dimensions de risques : énergétique, climatique et commerciale. À la différence d'outils externes standardisés souvent limités, l'approche de Cofinimmo offre une granularité par immeuble et une précision accrue dans l'identification des mesures d'amélioration, en lien avec sa stratégie immobilière, financière et de durabilité. Cette méthodologie intégrée facilite la priorisation des interventions, de faible à forte intensité capitalistique, en fonction des objectifs de décarbonation et de résilience climatique.

Une collecte de données exhaustive

La stratégie repose sur une collecte systématique de données énergétiques couvrant l'intégralité des portefeuilles de santé et de bureaux. Ce projet intègre les émissions opérationnelles de scope 1, 2 et 3, anticipant ainsi les exigences de la Science Based Targets initiative (SBTi). L'utilisation de compteurs intelligents, qui s'est généralisée depuis plus de dix ans, présente un double avantage. Elle permet à Cofinimmo de suivre avec précision la consommation de ses actifs et offre aux locataires individuels un accès transparent à leurs propres données de consommation et des pistes pour la diminuer, favorisant ainsi une gestion énergétique collaborative. Pour les immeubles avec des données manquantes, Cofinimmo déploie une méthodologie d'estimation robuste et vérifiée, tout en encourageant les locataires à partager les données concernées.

Des réalisations concrètes et opérationnelles

Les mesures déployées ne relèvent pas d'une vision futuriste mais d'actions concrètes et déjà opérationnelles. L'installation de panneaux photovoltaïques, de systèmes géothermiques, de pompes à chaleur, de bornes de recharge pour véhicules électriques et vélos, de batteries électriques, de dispositifs de récupération des eaux de pluie ou encore de toitures végétalisées illustre la diversité et l'ampleur des interventions réalisées. À titre d'exemple, le déploiement de « jumeaux numériques » pour la gestion énergétique de l'immeuble de bureaux Rik Wouters proche de la gare de Malines (Belgique), l'installation géothermique réalisée pour un actif de santé en Finlande, les initiatives d'éclairage LED menées avec Bruxelles Environnement (site de Tour & Taxis à Bruxelles), l'intégration de toitures végétalisées et de panneaux solaires en Finlande, ou encore les nombreuses maisons de repos et de soins certifiées BREEAM en Espagne et ailleurs, témoignent de l'engagement tangible de Cofinimmo en faveur de la réduction des coûts énergétiques. Ces réalisations s'inscrivent dans une logique d'amélioration continue, alignée sur les trajectoires de décarbonation CRREM 1,5°C et sur l'objectif 'net zéro' à l'horizon 2050.

Une planification financière adaptée aux cycles immobiliers

La planification des investissements nécessaires fait partie intégrante de l'allocation budgétaire annuelle mais est revue régulièrement par le comité exécutif. Cofinimmo cartographie les besoins en capital par actif et par type d'intervention, permettant une répartition temporelle des dépenses adaptée aux cycles de rénovation immobilière. Cette approche garantit une soutenabilité financière tout en maintenant des objectifs ambitieux à moyen terme — définis dans le secteur immobilier comme une période de cinq ans — et à long terme, notamment l'ambition de viser la trajectoire CRREM 1,5°C en 2040, moyennant un budget d'investissement acceptable. La stratégie de Cofinimmo demeure alignée sur ces objectifs structurants, y compris au-delà d'éventuelles évolutions du périmètre d'activités. Le plan final sur recommandation du comité exécutif fait partie d'une revue annuelle par le conseil d'administration.

L'investissement total estimé est réparti entre les différents postes, comme indiqué dans le graphique ci-dessous. Cet investissement vise à atteindre une réduction absolue de la consommation d'énergie en kWh de 57 % et une réduction absolue des émissions de GES en tonnes de CO2e de 59 % entre fin 2025 et fin 2040**.**

Investissement total estimé réparti par différents postes

Une vision stratégique axée sur le retour sur investissement

La rotation d'actifs est un instrument de base de toute bonne gestion immobilière. Forte de plus de 40 ans d'expérience, Cofinimmo a développé une grille d'analyse unique tenant compte de toute une série de critères climatiques, commerciaux et énergétiques. Cette discipline dans l'analyse permet d'avoir une vision à long terme dans les décisions d'investissements et les arbitrages qui en découlent. Cette analyse permet en plus de tenir compte, avec des données réelles, du poids croissant de la législation européenne, notamment la directive révisée sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB), qui introduit progressivement des normes minimales de performance énergétique, fondées sur des seuils définis au niveau national — rénovation de 16 % des bâtiments les moins performants d'ici à 2030 et de 26 % des bâtiments les moins performants d'ici à 2033. Si ces obligations créent un cadre de marché favorable à la valorisation des actifs performants, elles introduisent également des contraintes opérationnelles pour Cofinimmo. Ainsi, certaines améliorations telles que l'éclairage LED ou l'installation de panneaux photovoltaïques participent à la décarbonation et permettent de protéger son portefeuille contre les risques d'obsolescence économique.

L'existence d'un plan de rotation d'actifs structuré n'exclut pas la capacité de Cofinimmo à saisir des opportunités d'investissement ou de désinvestissement lorsque les conditions de marché s'y prêtent. Cette flexibilité demeure encadrée par une vision stratégique claire, garantissant que les décisions tactiques ne compromettent pas les objectifs de long terme. La collaboration avec les opérateurs de santé, segment majeur du portefeuille de Cofinimmo, constitue un enjeu particulier. Il est intéressant de noter que ce plan de rotation d'actifs n'implique pas des budgets colossaux, au contraire puisqu'il s'agit en moyenne de besoins d'investissement de l'ordre de 12 millions EUR par an sur les 15 ans à venir, et ce, sur un portefeuille de plus de 5,5 milliards EUR en immobilier de santé et de bureaux. La mise en œuvre de mesures de performance énergétique nécessite une coordination étroite et un dialogue continu avec les locataires, intégrés dans une logique de coinvestissement durable (augmentation raisonnable du loyer ou de la durée du bail pour permettre une augmentation de la juste valeur…).

Conclusion : un levier opérationnel au service de la création de valeur

Cofinimmo, grâce à son avance analytique, à la robustesse de ses données et à l'expertise technique déployée en interne, se trouve en position de créer de la valeur par une gestion active de ses portefeuilles. La stratégie de rotation d'actifs, loin d'être un exercice de reporting, constitue un levier opérationnel au service de la création de valeur durable et de la résilience du portefeuille face aux défis climatiques et réglementaires à venir.

Intégration du risque CRREM dans le plan de rotation des actifs (en kg CO2e/m²/an)

Trajectoires CRREM moyennes pondérées Intensité carbone réelle

Projections intensité carbone immobilier de santé

Opérations & réalisations en 2025

T1

Belgique

Réception provisoire de la rénovation complète d'un immeuble de bureaux (label énergétique X, certification GRO Excellent) situé Stationsstraat 110 à Malines (province d'Anvers).

France

Cession d'un actif de santé (vide et anciennement exploité par emeis) à Louviers, dans le département de l'Eure, en région Normandie.

Pays-Bas

Réception provisoire d'une maison de repos et de soins (label énergétique A+++) à Vlijmen (Brabant-Septentrional). Cession de deux sites de santé à Voorschoten (Hollande Méridionale) et Almere (Flevoland).

Espagne

Réception provisoire d'une maison de repos et de soins (label énergétique A) à Vicálvaro (Madrid).

Financement

Prolongation d'une ligne de crédit d'un montant total de 100 millions EUR pour un an supplémentaire pour porter son échéance à 2030. Souscription d'un IRS d'un montant de 100 millions EUR portant sur l'année 2029.

Durabilité

Obtention d'une certification BREEAM In-Use Excellent pour une maison de repos et de soins située en Finlande et d'une certification BREEAM New Construction Outstanding pour le nouveau flagship du secteur bureaux (M10). Obtention de la certification ActiveScore Gold pour The Gradient, siège de Cofinimmo, qui est également le premier immeuble en Belgique à être certifié ModeScore Gold, illustrant les engagements de Cofinimmo en faveur d'une mobilité propre et douce. Renouvellement de la certification 'Great Place To Work™' en Belgique et en Allemagne.

u Maison de repos et de soins -Vlijmen (NL)

T2

Belgique

Lancement du projet de regroupement avec Aedifica qui a été réalisé par le biais d'une offre publique d'échange en 2026 (voir aussi pages 14 et 77).

Pays-Bas

Cession de trois sites de santé à Tiel et Velp (Gueldre) ainsi qu'à Weesp (Hollande Septentrionale).

Allemagne

Cession de la participation résiduelle de 25 % dans la société qui détient le campus de soins éco-responsable d'Erftstadt (Rhénanie-du-Nord-Westphalie). À cette occasion, Cofinimmo a récupéré la totalité des montants reconnus sous forme de participation mise en équivalence et de créances dans le bilan au 31.12.2024, ainsi que d'autres montants accessoires.

Espagne

L'exploitation de certains sites a été transférée de Clece à Emera, et ce, pour quatre maisons de repos et de soins en exploitation situées à Vigo (Galicie), Oleiros (La Corogne), Castellón (Valence) et Carthagène (Murcie).

Durabilité

Cofinimmo a amélioré son classement dans la liste des Financial Times Europe's 600 Climate Leaders pour 2025 (classée 4e parmi 39 entreprises immobilières en Europe et au Royaume-Uni). Le groupe a étendu avec succès la portée de la certification ISO 14001 en 2025 pour inclure ses activités espagnoles et renouvellera sa certification en 2026.

complémentaires

T3

Belgique

Désinvestissement de la maison de repos et de soins 'Le Ménil' (exploitée par Armonea) à Braine-l'Alleud (Brabant wallon). Désinvestissement d'un bureau de police du portefeuille de partenariat public-privé (PPP, comptabilisé sous forme de location-financement) à Edegem (Anvers).

France

Désinvestissement de la clinique de réadaptation 'Institut Hélio Marin' à Hyères, en région Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Espagne

Réception provisoire d'une maison de repos et de soins (label énergétique A) à Maracena (Andalousie).

Finlande

Acquisition de deux actifs de santé en construction à Rovaniemi et Järvenpää pour 11 millions EUR.

Financement

Refinancement et augmentation de 10 millions EUR d'une ligne de crédit totalisant 35 millions EUR pour une nouvelle durée de 5 ans. Nouvelle ligne de crédit 'sustainability-linked' de 50 millions échéant en 2030. Souscription d'un IRS d'un montant de 50 millions EUR portant sur la période de 2029 à 2032.

Durabilité

Confirmation de la notation ISS ESG à C+ label Prime, qui atteste de la qualité des performances du groupe dans les domaines social et environnemental. Mise à jour du score S&P Global CSA à 54/100 pour 2025, bien supérieur à la moyenne immobilière de 33/100. Obtention pour la 12e année consécutive d'un Gold Award EPRA BPR pour le rapport financier annuel 2024 et d'un Gold Award EPRA sBPR pour le rapport de durabilité 2024. L'immeuble de bureaux phare M10 (Montoyer 10, situé dans le CBD de Bruxelles) a obtenu la certification WELL CORE™ Platinum, la plus haute distinction du WELL Building Standard, qui récompense l'engagement de Cofinimmo en faveur du bien-être, de la durabilité et d'une conception centrée sur l'humain.

T4

France

Désinvestissement d'une clinique de réadaptation à Belloy-en-France (exploitée par emeis) en région Île-de-France.

Allemagne

Prise de contrôle de la société (désormais consolidée) portant un projet de campus éco-responsable à Alsdorf en Rhénaniedu-Nord-Westphalie, (déjà détenue à 99,996 % par le groupe avant cela et mise en équivalence), qui devrait être réceptionné dans le courant de l'exercice 2026.

Espagne

Réception provisoire d'une maison de repos et de soins (label énergétique A et certification BREEAM New Construction Excellent) à Dos Hermanas (Andalousie).

Finlande

Acquisition d'une maison de repos et de soins écoresponsable en construction à Oulu et de deux autres établissements de soins pour personnes en situation de handicap à Joensuu et Lappeenranta pour 10 millions EUR. Signature d'une convention sous seing privé en vue d'acquérir, sous certaines conditions, les sociétés qui développeront un établissement de soins pour personnes en situation de handicap à Oulu et deux maisons de repos et de soins à Järvenpää et Hämeenlinna pour 24 millions EUR.

Financement

Souscription d'un IRS d'un montant de 50 millions EUR portant sur la période 2029 à 2032. Prolongation d'une ligne de crédit d'un montant total de 50 millions EUR pour un an supplémentaire pour porter son échéance à 2031. Signature d'une nouvelle ligne de crédit bilatérale d'un montant total de 100 millions EUR arrivant à échéance en 2030. Refinancement anticipé d'une ligne de crédit syndiquée (échéant initialement au 01.07.2026) pour un montant de 344 millions EUR pour porter son échéance au 01.07.2027.

Durabilité

Amélioration du 'standing investment score GRESB Real Estate Assessment' à 72 % et obtention du rating GRESB Green Star pour la 9e année consécutive. Deux immeubles de bureaux ont obtenu une certification BREEAM In-Use Very Good. En Espagne, une maison de repos et de soins a obtenu une certification BREEAM New Construction Excellent. Amélioration du score Sustainalytics, Cofinimmo étant considérée comme ayant un risque négligeable de subir des impacts financiers importants dus à des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance.

To be a leading European healthcare REIT with a top-quality portfolio, also participating in innovative real estate concepts addressing healthcare challenges

Avec un portefeuille réparti sur neuf pays et composé de 0 actifs couvrant la gamme complète des soins de santé, allant des soins primaires aux cliniques et résidences de soins, Cofinimmo est aujourd'hui l'un des investisseurs majeurs en immobilier de santé en Europe.

Caring

L'essentiel

—% du portefeuille consolidé

0,0 milliards EUR

Juste valeur du portefeuille

0 millions EUR

Investissements en 2025

5,7 % Rendement locatif brut

0,0 % Taux d'occupation

0

Actifs

0

Nombre de lits

0 m²

Superficie

140kWh/m²/an

Intensité énergétique annuelle du secteur

0 ans

Durée résiduelle moyenne pondérée des baux

32

Immeubles avec certification BREEAM

Répartition du portefeuille de santé par pays (en juste valeur - en %)

#DIV/0! %

Belgique

#DIV/0! %

France

#DIV/0! %

Pays-Bas

#DIV/0! %

Allemagne

#DIV/0! %

Autres*

* ES #DIV/0! % - FI #DIV/0! % - IE #DIV/0! % - IT #DIV/0! % - UK #DIV/0! %

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

Caractéristiques du secteur1

Le secteur de l'immobilier de santé se caractérise par un fort potentiel de croissance, un environnement réglementaire favorable et des baux à long terme avec les opérateurs spécialisés. On note toutefois que les neuf pays dans lesquels la société est active se trouvent à des stades différents de développement.

Côté investissements, les actifs de santé ont d'abord fait l'objet d'un engouement en Belgique et en France, puis, dans d'autres pays d'Europe comme l'Allemagne et le Royaume-Uni. Ce phénomène s'est ensuite manifesté en Espagne, en Italie, aux Pays-Bas et en Irlande, induisant dans un premier temps une compression des rendements immobiliers initiaux.

Plus récemment, bien que la situation économique, géopolitique et des opérateurs ait ralenti le volume de transactions au cours des deux dernières années (ce qui a eu un effet inverse sur les rendements), un regain d'optimisme commence à être observé dans certains pays.

Fort potentiel de croissance

Tendances démographiques et évolution des modes de vie : vieillissement de la population, besoin croissant d'établissements d'accueil spécialisés

Le vieillissement de la population est une tendance qui s'accentue dans la plupart des pays européens. Ainsi, en Europe, les personnes âgées de 65 ans et plus devraient représenter environ 29 % de la population totale en 2050, et les personnes de plus de 80 ans devraient représenter environ 11 % de cette même population.

En Espagne et en Irlande, cette proportion devrait croître plus rapidement que dans les autres pays européens, entraînant une demande accrue de soins et d'hébergement des personnes âgées dépendantes. À titre d'exemple, notons que la capacité d'hébergement actuelle de l'Irlande s'élève à environ 32.000 lits, et que cette capacité devrait augmenter d'environ un tiers d'ici à 2030 pour atteindre une capacité comparable à celle de la plupart des autres pays d'Europe de l'ouest.

Bien que les seniors autonomes soient de plus en plus nombreux, le nombre de personnes âgées dépendantes augmentera également, se traduisant par un besoin croissant de lits dans des établissements d'accueil spécialisés.

On estime qu'à l'horizon 2030-2035, le nombre de lits supplémentaires nécessaire pour répondre à la croissance de la demande s'élève à près de 30.000 en Belgique, 100.000 en France, 100.000 en Espagne et près de 150.000 lits en Allemagne et 500.000 lits en Italie, cette dernière comptant la plus faible capacité d'hébergement en Europe. À ceux-ci s'ajoutent également des immeubles obsolètes à reconstruire, qui sont estimés entre 10 % et 25 % en fonction des géographies.

Contraintes budgétaires : recherche de solutions moins coûteuses pour la société

Parallèlement, les dépenses dans le secteur de la santé représentent une part importante du PIB, et ce, dans les neuf pays dans lesquels Cofinimmo est active. Cette part se situe entre 6,5 % et 12 % selon le pays. Dans un contexte de restrictions budgétaires, l'organisation des soins est soumise à une plus grande rationalisation, et les acteurs privés sont de plus en plus souvent amenés à prendre le relais du secteur public. De nouvelles structures plus modernes, mieux adaptées aux besoins du patient et moins coûteuses, sont créées pour répondre à cette tendance et génèrent une croissance de la demande de financement en immobilier de santé.

Professionnalisation des opérateurs

Il existe trois types d'opérateurs dans le secteur de la santé : publics, associatifs et privés. La répartition des parts de marché entre ces différents types d'acteurs varie d'un pays à l'autre.

En Belgique, chaque type d'opérateurs représente environ un tiers du marché des maisons de repos et de soins, tandis qu'on observe des situations de quasi-monopole dans d'autres pays, que ce soit du secteur associatif comme c'est le cas aux Pays-Bas, ou des acteurs privés, comme c'est le cas en Irlande ou au Royaume-Uni.

L'Allemagne, la France, l'Espagne, la Finlande et l'Italie présentent quant à elles des situations intermédiaires avec des proportions de lits privés allant d'environ 18 % des lits en Italie à environ 45 % en Allemagne et en Espagne.

Dans le secteur privé, on observe toutefois une tendance à la consolidation entre opérateurs pour créer des groupes à l'échelle européenne. L'exemple le plus emblématique concerne la fusion en 2014 de Korian et Medica, deux opérateurs français, suivie d'acquisitions à l'étranger, ce qui a donné naissance à un ensemble (désormais dénommé Clariane) qui exploite aujourd'hui quelque 91.000 lits répartis dans six pays.

La consolidation assure notamment aux opérateurs une meilleure répartition des risques, un accès plus aisé au financement, une relation plus fréquente avec les autorités publiques et certaines économies d'échelle.

Répartition du portefeuille de santé consolidé par âge des immeubles en exploitation (au 31.12.2025 - en juste valeur)2

Environnement réglementaire

Étant donné que le secteur public intervient dans le financement des soins de santé, cette activité est fortement réglementée. C'est notamment le cas des maisons de repos et de soins. En Belgique et en France par exemple, l'ouverture ou l'extension d'une maison de repos et de soins nécessite l'obtention préalable d'une autorisation en vue d'exploiter un certain nombre de lits. Cette autorisation est délivrée par les autorités publiques. Comme ces dernières financent jusqu'à 50 % des frais d'hébergement et de soins, le nombre d'autorisations octroyées par zone géographique est limité en fonction des besoins de chaque zone.

1 Sources : Cushman & Wakefield, Degroof Petercam, Eurostat, ONS, Knight Frank, ABN Amro, Real Capital Analytics, CBRE.

2 L'âge d'un bâtiment est calculé en fonction du nombre d'années écoulées depuis sa construction initiale ou sa dernière rénovation/extension majeure.

u Durabilité

Cofinimmo entend assumer pleinement ses responsabilités sociétale et environnementale en considérant des facteurs comme la pollution du sol, la présence d'amiante, la localisation et le risque d'inondation lors de l'acquisition d'actifs. L'entreprise applique une stratégie à long terme, tenant compte de l'intensité énergétique et du cycle de vie de ses actifs, et procède à une analyse de risque climatique pour chaque acquisition.

Dans la gestion des projets de (re)développement en immobilier de santé, Cofinimmo favorise l'utilisation de techniques modernes et de matériaux durables pour réduire l'empreinte carbone de ses immeubles et améliorer le confort des occupants. Les certifications BREEAM permettent de garantir un très haut niveau de durabilité. L'objectif étant de viser des certifications BREEAM New Construction Excellent pour les nouvelles constructions et des certifications BREEAM In-Use Very Good pour les immeubles en exploitation.

Lors de projets développés par les opérateurs, Cofinimmo se positionne comme un conseiller dans le domaine de la construction durable, et intègre les données relatives aux consommations d'énergie et d'eau dans son système de comptabilité environnementale.

Bien que la plupart des actifs de santé soient gérés de façon quasi autonome par les opérateurs, la majorité des centres de consultations médicales aux Pays-Bas sont, eux, sous contrôle opérationnel de Cofinimmo, permettant ainsi une analyse et un suivi plus approfondis des contrats d'énergie et des consommations.

Exécution de la stratégie

Acquisitions d'actifs Lors des examens de due diligence, outre les aspects habituels de qualité technique, régularité légale et conformité environnementale, chaque actif en immobilier de santé étudié par le groupe fait aussi l'objet d'une évaluation liée à son utilisation comme actif de santé. Cette évaluation se base sur différents facteurs :

• • bassin sanitaire : intégration de l'actif dans son environnement et son rôle dans la chaîne de prestations de soins ;

• • qualités intrinsèques : taille des chambres et autres espaces, terrasse ou jardin, luminosité, fonctionnalité pour les résidents/patients et le personnel soignant, etc. ;

• • durabilité : espaces verts, sécurité des bâtiments, risques climatiques, respect des exigences réglementaires, état des sols, efficacité énergétique et émissions de gaz à effet de serre, risque d'inondations, santé et bien-être ;

• • finances : niveau de loyer, durée du bail, etc. ;

• • opérateur-locataire : niveau d'expérience, réputation de la qualité dans les soins, solidité financière, ambitions de croissance, etc. ;

• • localisation : accès automobile, transports en commun, niveau des taxes locales, etc. ;

• • environnement: présence de commerces, vue agréable, niveau de vie des habitants de la région, offre de soins similaires dans les alentours, évolution future de la démographie, etc.

Projets de (re)développement

Grâce à son expertise immobilière et son approche intégrée, Cofinimmo est capable d'accompagner les opérateurs de santé dans leur croissance. L'offre de services qui leur est proposée va de la simple location à des projets de plus grande envergure englobant la conception, la construction et la livraison de nouveaux immeubles. Le groupe dispose en effet d'une équipe expérimentée composée de profils financiers, techniques et juridiques, au fait des derniers développements en matière d'immobilier de santé.

La concrétisation de nombreux projets de (re)développement permet à Cofinimmo de contribuer à l'extension et au renouvellement du parc immobilier dédié à la santé en Europe, de fidéliser les opérateurs-locataires, de maintenir le niveau de qualité de ses actifs et de créer ainsi de la valeur.

u Maison de repos et de soins - Rovaniemi (FI)

Répartition du portefeuille par type d'actif (au 31.12.2025 - sur base d'une juste valeur de 0 millions EUR - en %)

Healthcare system

Programme d'investissements engagés en immobilier de santé

Le tableau ci-dessous présente les principaux projets de développement en cours. Les projets réceptionnés au cours de l'exercice ne figurent plus dans le tableau ci-dessous. Parmi tous les projets de développement en cours en Espagne et en Allemagne, des projets initiés avec des développeurs locaux ont récemment été revus en termes de planning et/ou de budget, Cofinimmo ayant repris le contrôle direct de ces projets (certaines transactions en Allemagne font l'objet de différends avec l'ancien partenaire de Cofinimmo, des litiges croisés opposent Cofinimmo et son ancien partenaire en Espagne).

ProjetType (de travaux)		Nombre de lits	Superficie(en m²)	Date prévue(premier loyer)	Total investissements	Total investissements au31.03.2026	Total investissements restantà effectuer en	Total investissements après2026
		(après travaux)				(x 1.000.000 EUR)	2026
PROJETS DE DÉVELOPPEMENT EN COURS
Belgique
Genappe	Construction d'une maison de repos et de soins	112	6.000	T3 2026	19	17	2	0
Belsele	Rénovation d'une maison de repos et de soins	12		T3 2026	2	0	2	0
Espagne
Palma de Majorque (îles Baléares)	Construction d'une maison de repos et de soins	157	7.000	T1 2028	21	13	6	2
Alicante (Valence)	Construction d'une maison de repos et de soins	150	7.300	T1 2026	14	14	0	0
Oviedo (Asturies)	Construction d'une maison de repos et de soins	144	6.500	T3 2027	14	10	4	0
Castellón de la Plana (Valence)	Construction d'une maison de repos et de soins	136	5.900	T2 2026	14	13	0	0
Cordoue (Andalousie)	Construction d'une maison de repos et de soins	162	7.300	T3 2027	17	11	4	2
Murcie (Murcie)	Construction d'une maison de repos et de soins	150	6.700	T2 2026	14	14	0	0
Ourense (Galice)	Construction d'une maison de repos et de soins	116	5.200	T3 2027
Santa Cruz de Tenerife (îles Canaries)	Construction d'une maison de repos et de soins	124	5.700	T1 2027	27	20	6	2
Valladolid (Valladolid)	Construction d'une maison de repos et de soins	164	8.100	T2 2026	14	13	1	0
El Cañaveral (Madrid)	Construction d'une maison de repos et de soins	165	7.000	T1 2026	15	15	0	0
Finlande
Rovaniemi	Construction d'une maison de repos et de soins	63	2.600	T4 2026	8	4	3	0
Järvenpää	Construction d'une maison de soins pourpatients en situation de handicap	30	1.100	T1 2026	4	3	0	0
Oulu	Construction d'une maison de repos et de soins	33	1.200	T4 2026	4	1	4	0
Joensuu	Construction d'une maison de soins pourpatients en situation de handicap	23	1.000	T4 2026	3	1	2	0
Lappeenranta	Construction d'une maison de soins pourpatients en situation de handicap	19	800	T1 2027	3	0	2	1
Oulu	Construction d'une maison de soins pourpatients en situation de handicap	32	1.700	T4 2026	6	0	6	0
Järvenpää	Construction d'une maison de repos et de soins(soins légers)	57	2.700	T2 2027	9	0	6	3
Hämeenlinna	Construction d'une maison de repos et de soins(soins légers)	57	2.700	T2 2027	9	0	6	3
Allemagne
Rhénanie-du-Nord-Westphalie	Développement d'un campus de soinsécoresponsable	180	13.000	T4 2026	44	34	10	0
	TOTAL IMMEUBLES DE PLACEMENT, ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS, CRÉANCES DE LOCATION-FINANCEMENT ET ENTREPRISES ASSOCIÉES				262	184	65	13

Arbitrage d'actifs

Depuis de nombreuses années, Cofinimmo a initié une politique sélective d'arbitrage d'actifs. Cette politique consiste à vendre des immeubles non stratégiques et à réinvestir les fonds récoltés dans d'autres actifs qui correspondent mieux aux critères actuels du groupe. Cela permet de tirer profit de l'appétit croissant de certains investisseurs pour ce type de biens, tout en optimalisant la composition du portefeuille.

Les critères pris en compte dans la décision d'arbitrage incluent les risques opérationnel et énergétique, la qualité technique du bâtiment et l'attractivité de la localisation.

Durée résiduelle moyenne pondérée des baux par pays jusqu'à la première option de résiliation possible (au 31.12.2025 - en nombre d'années)

** ES 0 - FI 0 - IE 0 - IT 0 - UK 0

Diversification

Cofinimmo cherche activement à diversifier son portefeuille. Cette diversification se fait à trois niveaux :

• • par pays : le groupe détient actuellement des actifs de santé en Belgique, en France, aux Pays-Bas, en Allemagne, en Espagne, en Finlande, en Italie, en Irlande et au Royaume-Uni ;
• • par opérateur-locataire : Cofinimmo compte près de 0 opérateurs de santé dans sa base de clients-locataires ;
• • par type d'actif: le portefeuille immobilier de santé du groupe est composé de maisons de repos et de soins, de résidences-services, de cliniques de réadaptation, de cliniques psychiatriques, de centres de consultations médicales, de centres de soins pour personnes handicapées, de cliniques de soins aigus et de centres de sport et de bien-être.

Le groupe évite ainsi une dépendance trop importante à un système de financement ou de sécurité sociale particulier.

Suivi de la performance financière et durable des sites acquis

Cofinimmo reçoit périodiquement de ses opérateurs un rapport sur les données financières d'exploitation de la plupart des sites que la société possède. Ceci permet à Cofinimmo d'évaluer le caractère financièrement soutenable de l'exploitation et, plus particulièrement, de la couverture du loyer par le cash-flow opérationnel ('EBITDAR') généré sur le site. Un comparatif des prix payés par les résidents/patients pour l'hébergement et par les autorités pour les soins permet de situer l'exploitation par rapport à des sites comparables et d'apprécier le risque attaché à l'acquisition de nouvelles unités.

Cofinimmo reçoit périodiquement avec l'accord de ses opérateurs les données environnementales. Ceci permet à Cofinimmo d'évaluer la performance énergétique et d'identifier les opportunités de décarbonation. Les consommations d'énergie par type de ressource et l'intensité énergétique sont disponibles dans le chapitre 'Indicateurs de performance EPRA sBPR'.

0 millions EUR

Investissements réalisés en Europe en 2025

u Centre de consultations médicales - Piushaven (NL)

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Par ailleurs, Cofinimmo recueille des données sur la performance des opérateurs de santé et les compare avec sa base de données et avec les données de marché lorsque celles-ci sont disponibles. Les données provenant des opérateurs, de consultants spécialisés en santé et des observations réalisées par Cofinimmo sont compilées tout au long de l'année. Ces données sont ensuite validées au cours de l'été de l'année suivante. Le taux d'occupation sous-jacent s'applique à la majorité des établissements médico-sociaux ('care centres') et des établissements sanitaires ('cure centres') qui représentaient près de 95 % des immeubles de

santé de Cofinimmo à fin 2025. Pour les actifs pertinents des pays et des opérateurs pour lesquels Cofinimmo a pu recueillir et utiliser les données (voir couverture du périmètre dans le tableau ci-dessous), les taux d'occupation sous-jacents atteignaient déjà 84 % (ou plus) à fin 2022, montrant une nette amélioration par rapport au niveau de 2021 affecté par le COVID-19. En 2023, cette amélioration s'est poursuivie avec, à l'exception de l'Allemagne, des taux d'occupation sous-jacents en croissance et supérieurs à 90 %. La moyenne atteint même 92 % pour le portefeuille pertinent de Cofinimmo, dont les taux d'occupation sont généralement supérieurs à la moyenne du

marché dans tous les pays où le groupe est présent. Cette amélioration constatée en 2023 et 2024 s'est poursuivie en 2025 (les données présentées ci-après pour 2025 sont des estimations préliminaires à confirmer l'été prochain). À des fins illustratives, Cofinimmo a ajouté des données de marché tirées des différentes sources disponibles (en Allemagne elles ne sont pas disponibles chaque année et elles sont inexistantes en Italie). Dans ce cadre, l'occupation sousjacente des sites pertinents d'immobilier de santé est fournie dans le tableau ci-après :

Pays								Taux d'occupation
			Données de marché1					Portefeuille pertinent de Cofinimmo2					Couverture du périmètre3
	2021	2022	2023	2024	2025	20214	20224	20234	20244	e20255	2021	2022	2023	20246	e2025
Belgique	90 %	89 %	92 %	93 %	n/a6	87 %	92 %	94 %	95 %	93 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %
France	89 %	87 %	89 %	90 %	n/a6	89 %	91 %	91 %	91 %	92 %	91 %	92 %	96 %	99 %	100 %
Pays-Bas	93 %	95 %	94 %	93 %	n/a6	n/a	94 %	94 %	96 %	95 %	n/a	36 %	36 %	34 %	100 %
Allemagne	88 %	n/a7	89 %5	n/a7	n/a6	85 %	85 %	84 %	86 %	88 %	100 %	100 %	98 %	98 %	100 %
Espagne	88 %	91 %	n/a5	92 %	n/a6	84 %	92 %	94 %	95 %	96 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %
Finlande	88 %	87 %	86 %	86 %	n/a6	n/a8	95 %	99 %	98 %	96 %	n/a8	100 %	100 %	100 %	100 %
Irlande	83 %	84 %	89 %	92 %	n/a6	92 %	93 %	94 %	96 %	96 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %
Italie	n/a7	n/a7	n/a7	89 %	n/a6	59 %	84 %	93 %	97 %	97 %	100 %	100 %	100 %	63 %	100 %
Royaume-Uni	79 %	83 %	86 %	90 %	n/a6	94 %	96 %	97 %	97 %	94 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %
TOTAL						86 %	90 %	92 %	92 %	93 %	98 %9	94 %	93 %	92 %	100 %

1 Sources : autorités publiques, organisations para-étatiques, organisations sectorielles, courtiers, information économique interne. Taux d'occupation financier (basé sur le nombre de jours facturés aux résidents) pour la Belgique et la France, taux d'occupation physique pour les autres zones géographiques.

Moyenne pondérée, calculée sur un échantillon composé d'actifs pertinents pour cet indicateur opérationnel (majorité des établissements médico-sociaux ('care centres') et des établissements sanitaires ('cure centres')), après la phase de démarrage, à l'exception des actifs en fin de vie opérationnelle, des actifs nouvellement acquis ou livrés, ou encore en restructuration ou en développement (en cours ou prévu).

3 Pourcentage des actifs pertinents pour lesquels les données ont été recueillies par rapport au total des actifs pertinents, en loyers contractuels.

4 Informations principalement basées sur des taux d'occupation financiers.

5 Données réelles disponibles au cours de l'été de l'année suivante.

6 Ensemble de données en cours de collecte et/ou en voie de finalisation.

7 Informations non disponibles (par exemple : taux d'occupation du marché allemand disponible tous les deux ans).

8 Seulement un actif récent encore en phase de démarrage.

9 Excluant les pays ne disposant pas de données.

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Un portefeuille européen vaste et de qualité

Un portefeuille européen vaste et de qualité

Espagne	Finlande	Irlande	Italie	Royaume-Uni
#DIV/0!	#DIV/0!	#DIV/0!	#DIV/0!	#DIV/0!
du portefeuille	du portefeuille	du portefeuille	du portefeuille	du portefeuille
0 m²	0 m²	0 m²	0 m²	0 m²
superficie	superficie	superficie	superficie	superficie
— %	— %	— %	— %	— %
taux d'occupation	taux d'occupation	taux d'occupation	taux d'occupation	taux d'occupation
0	0	0	0	0
sites	sites	sites	sites	sites
0	0	0	0	0
lits	lits	lits	lits	lits
100 %	100 %	100 %	78 %	100 %
couverture PEB	couverture PEB	couverture PEB	couverture PEB	couverture PEB

Acteur important dans le secteur des bureaux à Bruxelles depuis plus de 40 ans, Cofinimmo tire profit de l'expérience accumulée dans ce secteur pour gérer son portefeuille d'immeubles de bureaux de façon proactive et dynamique: gestion locative, aménagements adaptés aux nouvelles méthodes de travail, programmes de rénovation et de reconversion, et arbitrages d'actifs sont réalisés dans une perspective d'anticipation à long terme.

Recentrer le portefeuille vers le CBD de Bruxelles

L'essentiel

du portefeuille consolidé

0 millions EUR

Juste valeur du portefeuille

—%

Rendement locatif brut

—%

Taux d'occupation

130kWh/m²/an

Intensité énergétique annuelle du secteur

0 million EUR

Désinvestissements

0 ans

Durée résiduelle moyenne pondérée des baux

0m²

Superficie

8

Immeubles avec certification BREEAM

0

Nombre d'actifs

Caractéristiques du marché1

Les sous-secteurs du marché bruxellois des bureaux

Le marché bruxellois des bureaux se compose de plusieurs sous-secteurs. Les cinq premiers sont souvent regroupés sous l'appellation Central Business District (CBD).

Bruxelles centre

• Cœur historique de la ville
• Occupants : autorités publiques belges et sociétés privées belges de moyenne ou grande taille

Quartier Léopold

1

• Quartier européen de la ville
• Occupants : institutions européennes et délégations ou associations collaborant avec elles, des sociétés privées de moyenne ou grande taille, cabinets d'avocats, lobbyistes

Bruxelles Nord

• Zone d'affaires
• Occupants : autorités publiques belges et régionales, sociétés semi-publiques et sociétés privées de grande taille

Quartier Louise

• Quartier de prestige, zone mixte (résidentiel et bureaux)
• Occupants : cabinets d'avocats, ambassades et sociétés privées de taille moyenne

Quartier Midi

• Quartier autour de la gare du midi
• Occupants : SNCB et sociétés liées aux chemins de fer, autorités publiques belges

Bruxelles décentralisé

• Reste du territoire des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale, zone principalement résidentielle
• Occupants : sociétés privées de moyenne ou grande taille

Bruxelles périphérie

• Zone située à proximité immédiate de la Région de Bruxelles-Capitale, du Ring et de l'aéroport national
• Occupants : sociétés privées de toutes tailles

Le marché locatif des bureaux à Bruxelles

Les informations concernant le marché locatif des bureaux à Bruxelles sont reprises dans le chapitre 'Commentaires sur le marché' (voir page 130) de ce document.

Le marché bruxellois des bureaux à l'investissement

Les informations concernant le marché bruxellois des bureaux à l'investissement sont reprises dans le chapitre 'Commentaires sur le marché' (voir page 130) de ce document.

	圖
	- 1

u Immeuble de bureaux The Gradient - Bruxelles (BE)

Informations de marché issues des études de marché de CBRE, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle et BNP Paribas Fortis.

Répartition du portefeuille consolidé par secteur d'activité du locataire (au 31.12.2025 - sur base de loyers contractuels de 0 millions EUR - en %)

Exécution de la stratégie

Filialisation du portefeuille de bureaux

Le 29.10.2021, Cofinimmo a réalisé l'apport de sa branche d'activité de bureaux à une filiale détenue à 100 %, baptisée Cofinimmo Offices SA et ayant obtenu le statut de société immobilière réglementée institutionnelle (SIRI).

Au 31.12.2025, la filiale avait un bilan d'un total de 0 milliard EUR (2024 : 1 milliard EUR), des capitaux propres de 0,0 milliard EUR (2024: 0,7 milliard EUR) et un ratio d'endettement de l'ordre de 0 % (2024 : 29 %).

Proximité avec le client

Afin d'assurer la satisfaction de ses locataires et de les fidéliser, Cofinimmo s'efforce de construire des relations étroites et durables avec eux. La gestion des immeubles est dès lors entièrement internalisée, c'est-à-dire effectuée par les équipes opérationnelles de Cofinimmo. La taille du portefeuille de bureaux permet au groupe de disposer d'une plateforme de gestion complète, humaine et technique, et d'en supporter le coût.

Les équipes techniques, composées d'ingénieurs industriels et civils, d'architectes et d'architectes d'intérieur, supervisent les travaux d'aménagement, de maintenance et de rénovation. Le service desk, accessible 24h/24 et 7j/7, se charge d'organiser les demandes de dépannage et de réparation.

Les équipes commerciales sont en contact régulier avec les clients afin de répondre au mieux à leurs besoins en termes de flexibilité. Les équipes de gérance administrative et comptable effectuent la facturation des loyers et des décomptes de charges et de taxes. Le département juridique dresse les baux et assure un suivi des éventuels litiges.

Gestion locative proactive

Le risque de vide locatif auquel Cofinimmo fait face chaque année représente en moyenne 10 % à 15 % de son portefeuille de bureaux. La stratégie commerciale axée sur la proximité avec le client contribue au maintien d'un taux d'occupation élevé et à une évolution favorable de la marge opérationnelle*.

Cette stratégie commerciale est complétée par la mise en place de solutions innovantes destinées à répondre au mieux aux besoins des locataires en termes de flexibilité, de mobilité et de mixité des espaces de vie au travail. Le développement des concepts Flex Corner® et The Lounge® en sont des exemples.

Le premier concept offre aux clients la possibilité de louer de petites surfaces de bureaux privatives au sein d'un ensemble de bureaux partagés, incluant des infrastructures communes comme une kitchenette, un espace lounge et des salles de réunion. Le loyer mensuel inclut toutes les charges et taxes, tant pour les espaces privatifs que partagés. Les contrats sont flexibles, avec une durée minimale d'un an, et une option 'Custom your lease' permet aux locataires de choisir la durée de leur bail selon des conditions adaptées. Lancé en 2016, ce concept est maintenant disponible dans deux immeubles.

u Durabilité

Cofinimmo adopte une démarche durable et environnementale dans la gestion de son portefeuille de bureaux. Lors d'acquisitions, elle évalue la nécessité de (re)développement pour maintenir les immeubles à niveau, à long terme, en tenant compte de la localisation et de l'accessibilité en transports durables.

L'entreprise adopte une approche de cycle de vie pour la gestion technique des bâtiments, recyclant les constructions en fin de vie et rénovant les immeubles dans les zones centrales de Bruxelles. Pour les sites plus décentrés, elle étudie la possible reconversion des bâtiments pour répondre aux besoins évolutifs des utilisateurs en termes de flexibilité et de mobilité.

En favorisant la mixité des quartiers et l'utilisation de matériaux durables, Cofinimmo transforme le paysage urbain de manière responsable. Depuis 1999, elle internalise la gestion des propriétés. Cofinimmo sensibilise les locataires à la consommation énergétique et utilise un logiciel de gestion des données environnementales pour identifier les économies possibles et mesurer l'impact des investissements effectués.

Le deuxième concept, qui répond au besoin croissant de mixité des espaces de travail, offre des espaces partagés modernes et agréables pour les locataires et leurs visiteurs, incluant des zones de restauration, de réunion, de networking et de détente. Ces espaces sont gérés sur place par un community manager.

Arbitrage sélectif d'actifs

Cofinimmo pratique une politique sélective d'arbitrage d'immeubles de bureaux compatible avec le maintien d'une plateforme de gestion complète.

Parallèlement au développement du secteur de l'immobilier de santé, Cofinimmo met l'accent sur le rééquilibrage de son portefeuille de bureaux entre les différents sous-secteurs, au profit d'immeubles de haute qualité localisés dans le CBD de Bruxelles. La vacance locative dans ce secteur, plus faible que la moyenne du marché bruxellois, permet d'y réaliser des rendements nets supérieurs.

L'objectif recherché est soit de tirer profit de l'appétit d'investisseurs pour certains types d'actifs, soit d'optimiser la composition du portefeuille en termes d'âge, de taille, de localisation et de situation locative des immeubles. Les fonds récoltés sont alors réinvestis dans des immeubles de haute qualité.

Projets de (re)développement

Les projets de (re)développement, qu'il s'agisse de rénovations, reconstructions ou reconversions, s'inscrivent dans un programme à long terme qui permet d'optimiser la composition du portefeuille, de créer de la valeur et, de façon plus large, de transformer de façon responsable le tissu urbain.

u Immeuble de bureaux Montoyer 10 (M10) - Bruxelles CBD (BE) - © Hannelore Veelaert

u Immeuble de bureaux Stationsstraat 110 - Malines (BE)

Performance énergétique et circularité au cœur du projet de rénovation de l'immeuble de bureaux Rik Wouters à Malines (BE)

Le projet de rénovation de l'immeuble de bureaux Rik Wouters, situé Stationsstraat 110 à Malines et d'une superficie totale d'environ 15.000 m², marque une transformation ambitieuse de ce bâtiment qui accueille sept services du gouvernement flamand. Menés pour Het Facilitair Bedrijf dans le cadre d'un renouvellement de bail, les travaux ont été réalisés en deux phases réparties sur deux ans et demi, et ont été livrés en janvier 2025.

L'objectif principal était de rendre le bâtiment entièrement exempt d'énergie fossile, grâce à une rénovation énergétique complète de l'enveloppe et des techniques, incluant l'isolation, l'éclairage LED et le remplacement du système HVAC. L'intégration de la géothermie et d'une régulation intelligente par Model Predictive Control confirme cette approche durable. Les espaces ont été repensés pour favoriser le travail hybride, avec des zones partagées, des bureaux individuels, des salles de conférence et des espaces de restauration. De nombreux matériaux ont été réutilisés ou redistribués vers d'autres actifs, ce qui a permis d'envisager l'obtention de la certification GRO Excellent, exigée pour la prolongation du bail de 18 ans, soulignant son exemplarité en matière de durabilité et de circularité.

Enfin, la consommation énergétique du bâtiment a été réduite de moitié, dont 50 % provient désormais de sources renouvelables telles que les panneaux photovoltaïques et la géothermie. Un système de récupération des eaux de pluie d'une capacité de 70.000 litres renforce encore l'impact positif de cette rénovation sur le cycle de vie du bâtiment.

Taux d'occupation

Le taux d'occupation du portefeuille de bureaux de Cofinimmo s'élève à — % au 31.12.2025, à comparer à 91,0 % sur le marché des bureaux bruxellois1 . Dans le courant de 2025, des renégociations et des nouvelles locations ont été signées pour 0 m² de bureaux au total.

1 Source : Cushman & Wakefield.

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complémentaires

L'essentiel

— % du portefeuille consolidé

0,0 milliard EUR

Juste valeur du portefeuille

—% Rendement locatif brut

—% Taux d'occupation

0 ans

Durée résiduelle moyenne pondérée des baux

Immeuble PPP avec certification BREEAM

0 millions EUR

Désinvestissements

0 Nombre d'actifs, dont

1

Cafés et restaurants

0

PPP comptabilisé en location simple

u Brasserie Revue - Gand (BE)

0

Contrats portant sur des actifs en exploitation dans le portefeuille PPP, comptabilisés en location-financement

0 m²

Superficie

151 kWh/m²/an

Intensité énergétique annuelle du secteur

Répartition de l'immobilier de réseaux de distribution par type/classe d'actifs (en juste valeur - en %)

— %

Pubstone - Belgique

Pubstone - Pays-Bas

Autres - Belgique

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Caractéristiques du marché

Pubstone

Les actifs qui constituent le portefeuille immobilier de réseaux de distribution de Cofinimmo ne représentent pas des actifs commerciaux classiques puisqu'ils sont loués en bloc à un seul locataire. Ce type de portefeuille, acquis dans le cadre de transactions de sale & leaseback, constitue donc un marché de niche.

Transactions de sale & leaseback

Le prix de vente au mètre carré demandé par le vendeur est généralement raisonnable étant donné qu'il s'agit d'immeubles donnés en location à leur vendeur. Celui-ci devra donc en supporter le loyer après la vente.

Optimisation du réseau de points de vente pour l'activité du locataire

Les immeubles sont nécessaires à l'activité du locataire en raison de leur localisation et sont pris en location sur une longue durée. Pour la plupart d'entre eux, la probabilité de relocation à l'issue du bail est donc élevée.

Granularité du risque en capital

En cas de départ du locataire, une partie importante de ces biens peut être vendue comme espaces commerciaux ou logements auprès d'investisseurs locaux, professionnels ou non, étant donné que les montants à investir sont souvent à la portée de tels investisseurs.

Accompagnement du locataire dans la gestion, le développement et la rénovation des actifs

L'occupant-locataire et Cofinimmo entretiennent un dialogue permanent dans le but de faire évoluer la géographie du réseau de vente du premier. Les immeubles dont le bail ne sera pas renouvelé à l'échéance ou qui nécessitent une rénovation à moyen terme peuvent ainsi être identifiés anticipativement. De même, Cofinimmo peut se porter acquéreur de nouveaux immeubles que le locataire voudrait intégrer dans son réseau.

Partenariats public-privé

Soucieuse de répondre aux besoins spécifiques des autorités publiques, Cofinimmo apporte son expertise immobilière et financière dans le cadre de partenariats à long terme qui font généralement l'objet de marchés publics.

Elle prend en charge l'étude du cycle de vie économique et technique du projet. Cette analyse permet d'identifier le compromis optimal entre les investissements de départ et les dépenses futures, qu'il s'agisse des frais d'entretien ou des coûts de remplacement et de réparation.

Cofinimmo n'assume cependant pas le risque de construction dans ce type d'investissement immobilier puisque celui-ci reste à la charge d'un entrepreneur général désigné, avec lequel un montant forfaitaire payable à la livraison de l'immeuble est convenu. Le groupe surveille toutefois la qualité et l'exécution des travaux de construction.

Cofinimmo prend généralement en charge l'entretien et la maintenance tout au long de la location du bien, qui fait l'objet d'un bail de très longue durée ou d'une emphytéose. Lorsque ceux-ci arrivent à échéance, l'instance publique bénéficie d'une option d'achat ou d'un transfert gratuit de propriété. Cofinimmo ne jouit donc pas de la propriété perpétuelle de ces biens et, par conséquent, ceux-ci sont repris sous la rubrique 'Créances de location-financement' du bilan pour 81,0 millions EUR au 31.12.2025.

Actifs en exploitation dans le portefeuille de PPP au 31.12.2025 Exécution de la stratégie

Immeuble	Superficie(m²)	Traitementcomptable	Détenu par
Palais de justice -Anvers	72.132	Locationfinancement	Cofinimmo SA
Prison -Leuze-en-Hainaut	28.316	Locationfinancement	FPR Leuze SA
Caserne depompiers -Anvers	23.323	Locationfinancement	Cofinimmo SA
Commissariat depolice - Termonde		9.645 Location simple	Cofinimmo SA
Différents sites del'Université Libre deBruxelles - Bruxelles	22.902	Locationfinancement	Cofinimmo SA

u Durabilité

Dans la phase d'acquisition, Cofinimmo privilégie les partenariats à long terme avec les locataires. Le réseau de distribution comprend de nombreux petits actifs individuels, et l'arbitrage des actifs est crucial pour garantir leur durabilité. Cofinimmo utilise des techniques modernes et des matériaux durables pour réduire l'empreinte carbone, notamment en isolant les toitures lors des rénovations.

Pour les actifs à usage public, Cofinimmo s'inspire des autorités publiques qui doivent respecter des critères techniques élevés en matière de performance énergétique. L'entreprise recherche constamment des solutions innovantes pour contribuer au financement des besoins publics.

Pubstone

Fin 2007, Cofinimmo a acquis, dans le cadre d'un partenariat immobilier, la totalité d'un portefeuille de cafés et restaurants détenu jusqu'alors par Immobrew SA, filiale d'AB InBev, rebaptisée entre-temps Pubstone SA. Cofinimmo lui loue le réseau pour une durée initiale de 27 ans. AB InBev sous-loue les établissements aux exploitants et conserve un intérêt indirect de 10 % dans la structure de Pubstone. Cofinimmo n'assume aucun risque lié à l'exploitation commerciale des cafés et restaurants mais prend en charge l'entretien structurel des toits, des murs, des façades et des menuiseries extérieures. À l'issue du bail, AB InBev peut soit renouveler la location aux mêmes conditions, soit restituer les espaces libres de toute occupation.

En Belgique, l'équipe interne Pubstone rassemble, hors services de support, cinq personnes impliquées dans la gestion du portefeuille (property management). Aux Pays-Bas, elle n'en compte qu'une.

Composition du portefeuille consolidé

Au 31.12.2025, le portefeuille immobilier consolidé du groupe Cofinimmo compte 0 immeubles, représentant une superficie totale arrondie de 0 m². Sa juste valeur s'élève à 0,0 milliards EUR.

L'immobilier de santé représente — % du portefeuille consolidé du groupe et est réparti dans neuf pays, à savoir: la Belgique, la France, les Pays-Bas, l'Allemagne, l'Espagne, la Finlande, l'Irlande, l'Italie et le Royaume-Uni. La part du portefeuille investie dans les bureaux représente — %. Ce portefeuille est réparti uniquement en Belgique, principalement à Bruxelles, capitale de l'Europe. Le groupe dispose également d'un réseau de distribution loué à AB InBev, un acteur de premier plan en Belgique et aux Pays-Bas.

u Immeuble de bureaux Quartz - Bruxelles CBD (BE)

Le portefeuille est composé :

en Belgique : d'actifs de santé, de bureaux, d'un réseau de cafés et restaurants et de partenariats public-privé ;

en France : d'actifs de santé ;

aux Pays-Bas : d'actifs de santé et d'un réseau de cafés et restaurants ;

• en Allemagne : d'actifs de santé ;
• en Espagne : d'actifs de santé ;
• en Finlande : d'actifs de santé ;
• en Irlande : d'actifs de santé ;
• en Italie : d'actifs de santé ;
• au Royaume-Uni : d'actifs de santé.

Évolution du portefeuille consolidé Évolution de 1996 à 2025

En 1996, Cofinimmo a obtenu son agrément comme Sicafi (aujourd'hui SIR). La valeur d'investissement de son portefeuille consolidé s'élevait à peine à 600 millions EUR au 31.12.1995. Au 31.12.2025, elle dépasse les 6,4 milliards EUR.

Du 31.12.1995 au 31.12.2025, le groupe a effectué :

• des investissements en immeubles de placement (acquisitions, constructions et rénovations) pour un montant total de 8.547 millions EUR ;
• des ventes pour un montant total de 3.177 millions EUR.

Lors des cessions, Cofinimmo a réalisé en moyenne une plusvalue nette en valeur d'investissement de 6 % par rapport aux dernières évaluations annuelles précédant ces cessions, et ce, avant déduction des rétributions des intermédiaires et autres frais divers. Ces chiffres n'incluent pas les plus-values et les moins-values réalisées sur la vente d'actions de sociétés détentrices d'immeubles, ces montants étant comptabilisés comme plus-values et moins-values sur cessions de valeurs mobilières.

Le graphique au bas de la page suivante reprend la répartition par secteur immobilier des investissements de 8.547 millions EUR réalisés entre 1996 et 2025.

Évolution de la valeur d'investissements du portefeuille consolidé de 1996 à 2025 (x 1.000.000 EUR)

Valeur d'investissement du portefeuille au 31.12.1995	609
Acquisitions	6.987
Constructions et rénovations	1.560
Valeur nette de réalisation	-3.367
Plus-values et moins-values réaliséespar rapport à la dernière valeur annuelle estimée	190
Reprises de loyers cédés	234
Variation de la valeur d'investissement	193
Différences de change liées à la conversiond'activités à l'étranger	-1
Valeur d'investissement du portefeuille au 31.12.2025	6.403

1

Répartition du portefeuille consolidé par secteur immobilier (au 31.12.2025 – sur base d'une juste valeur de 0 millions EUR - en %)

Répartition du portefeuille consolidé par pays (au 31.12.2025 – sur base d'une juste valeur de 0 millions EUR - en %)

Croissance accélérée du portefeuille consolidé (total de l'actif consolidé de 2018 à 2025 en milliards EUR)

Évolution en 2025

La valeur d'investissement du portefeuille consolidé est passée de 6.403 millions EUR au 31.12.2024 à 0 millions EUR au 31.12.2025. En juste valeur, ces chiffres correspondent à 6.085 millions EUR au 31.12.2024 et à 0 millions EUR au 31.12.2025.

En 2025, le groupe Cofinimmo a effectué :

• des investissements en immeubles de placement (acquisitions, constructions et rénovations) pour un montant total de 0 millions EUR1 ;
• des désinvestissements pour un montant total de 0 millions EUR.

Les ventes intervenues en 2025 concernent principalement 27 cafés et restaurants du réseau de distribution Pubstone et 10 actifs en immobilier de santé.

Dont 0 millions EUR en immeubles de placement, -7 millions EUR de variation des actifs financiers non courants et -12 millions EUR de variation des participations et créances dans des entreprises associées.

Le graphique ci-contre reprend la répartition par secteur immobilier des 0 millions EUR d'investissements réalisés en 2025 en immeubles de placement, auxquels il faut ajouter la variation des participations et créances dans des entreprises associées ainsi que des autres créances non courantes pour arriver à un total de 0 millions EUR.

Les immeubles de placement (y compris les actifs non courants détenus en vue de la vente) ont augmenté de 85 millions EUR en 2025 (89 millions EUR en valeur d'investissement), soit une augmentation de 1,4 %. Le tableau de droite sur cette page reprend la variation de la juste valeur du portefeuille en 2025 par secteur immobilier et par zone géographique.

Évolution de la valeur d'investissement du portefeuille consolidé en 2025 (x 1.000.000 EUR)

Valeur d'investissement du portefeuille au31.12.2024	6.314
Acquisitions	43
Constructions et rénovations	88
Valeur nette de réalisation	-49
Plus-values et moins-values réalisées parrapport à la dernière valeur annuelle estimée	0
Reprises de loyers cédés	1
Variation de la valeur d'investissement	10
Différences de change liées à la conversiond'activités à l'étranger	-4
Valeur d'investissement du portefeuille au31.12.2025	6.403

Répartition des investissements par secteur immobilier en 2025 (en valeur d'investissement - x 1.000.000 EUR)

Répartition des investissements par secteur immobilier de 1996 à 2025 (en valeur d'investissement - x 1.000.000 EUR)

Variation de la juste valeur du portefeuille consolidé par secteur immobilier et par zone géographique en 2025

Segment immobilieret zonegéographique	Variation de justevaleur1	Part dans leportefeuille consolidé
Immobilier de santé	— %	— %
Belgique	— %	— %
France	— %	— %
Pays-Bas	— %	— %
Allemagne	— %	— %
Espagne	— %	— %
Finlande	— %	— %
Irlande	— %	— %
Italie	— %	— %
Royaume-Uni	0,0 %	— %
Bureaux	— %	— %
Immobilier deréseaux dedistribution	— %	— %
Portefeuille total	— %	— %

Hors effet initial des variations de périmètre.

1

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complémentaires

Situation locative du portefeuille consolidé

La gestion commerciale du portefeuille du groupe est entièrement internalisée : la proximité avec le client permet de construire une relation de confiance sur le long terme, un élément essentiel pour assurer un taux d'occupation élevé, une longue maturité des baux et des locataires de qualité.

Taux d'occupation

Le taux d'occupation du portefeuille consolidé (hors actifs détenus en vue de la vente), calculé sur base des loyers contractuels pour les surfaces louées et des valeurs locatives estimées par les experts évaluateurs indépendants pour les surfaces inoccupées, s'élève à — % au 31.12.2025. Il se présente comme suit pour chaque secteur immobilier:

Segment immobilier et pays	Taux d'occupation Commentaire
Immobilier de santé	— %
Belgique		— % Les actifs acquis sont loués dans leur entièreté à des opérateurs de santé, avec lesquels Cofinimmoconclut généralement des baux d'une durée initiale de 27 ans.Les actifs développés sont tous pré-loués.
France		— % Les actifs acquis sont loués à des opérateurs de santé, généralement sous des baux d'une duréeinitiale de 12 ans.Au 31.12.2025, la durée résiduelle moyenne des baux est de sept ans dont deux actifs vides. En 2025,quatre actifs ont été vendus à la valeur de marché.
Pays-Bas		— % Cofinimmo détient 16 centres de consultations médicales qui sont loués directement à desprofessionnels de soins de santé, qui y reçoivent leurs patients. Au 31.12.2025, le taux d'occupation deces établissements s'élevait à 98 %.Tous les autres actifs acquis sont loués dans leur entièreté à des opérateurs de santé, avec lesquelsCofinimmo conclut généralement des baux d'une durée initiale entre 10 et 25 ans.
Allemagne		— % Les actifs acquis sont loués à des opérateurs de santé, avec lesquels Cofinimmo conclutgénéralement des baux d'une durée initiale de 15 à 30 ans. L'actif développé est pré-loué.
Autres1		— % Les actifs acquis sont loués dans leur entièreté à des opérateurs de santé, avec lesquels Cofinimmoconclut généralement des baux d'une durée initiale de 12 à 35 ans.Les actifs développés sont tous pré-loués.
Bureaux		— % La grande majorité des baux conclus par Cofinimmo dans ce segment sont de type 3/6/9.Le risque de vacance locative auquel le Groupe fait face chaque année représente en moyenne 10 %à 15 % de son portefeuille de bureaux.À titre de comparaison, le taux de vacance moyen sur le marché des bureaux bruxellois s'élève à 9 %au 31.12.2025 (source: Cushman & Wakefield).
Immobilier de réseaux dedistribution		— % Ce secteur est composé du portefeuille Pubstone ainsi que de deux actifs: la réserve foncièreTenreuken située à Bruxelles et le commissariat de la police fédérale situé Kroonveldlaan 30 àTermonde.Depuis la septième année du Bail (2014), AB InBev a la possibilité de renoncer chaque année à descafés/restaurants pour une petite partie (initialement 1,75 %) des revenus locatifs annuels duportefeuille total de Pubstone. Le groupe a ainsi libéré 276 pubs depuis 2014, dont 12 ont été reloués,255 vendus et neuf sont vides.
TOTAL	— %

u Maison de repos et de soins - Dos Hermanas (ES)

0 ans

Durée résiduelle moyenne pondérée des baux

Taux d'occupation

1 Cette catégorie reprend les pays suivants : Espagne, Finlande, Irlande, Italie et le Royaume-Uni.

Échéancier des baux

La durée résiduelle moyenne pondérée des baux s'élève à 0 ans au 31.12.2025, dans le cas où chaque locataire mettrait fin à son bail à la première option de résiliation possible. Le graphique ci-contre reprend la maturité des baux par secteur immobilier au 31.12.2025.

Si aucune option de break n'était exercée, c'est-à-dire si tous les locataires devaient rester dans leurs surfaces jusqu'à la fin contractuelle des baux, la durée résiduelle moyenne pondérée des baux s'élèverait aussi à 0 ans.

Par ailleurs, au 31.12.2025, près de — % des baux conclus par le groupe ont une durée résiduelle supérieure à neuf ans (voir tableau ci-dessous).

Répartition du portefeuille consolidé en fonction de la maturité des baux (au 31.12.2025 - en loyers contractuels)

Maturité des baux	Part du portefeuille
Baux > 9 ans	— %
Immobilier de santé	— %
Immobilier de réseaux de distribution -Pubstone	— %
Bureaux	— %
Baux 6-9 ans	— %
Immobilier de santé	— %
Bureaux	— %
Baux < 6 ans	— %
Bureaux	— %
Immobilier de santé	— %
Immobilier de réseaux de distribution -Autres	— %
TOTAL	100,0 %

Durée résiduelle moyenne pondérée des baux par secteur immobilier (au 31.12.2025 – en nombre d'années)1

Bureaux	Réseaux de	Immobilier de
	distribution	santé

Locataires

Le portefeuille consolidé du groupe compte environ 0 locataires ou exploitants issus de secteurs d'activité variés, dont près de 0 groupes d'exploitants-locataires en immobilier de santé. Une diversification qui contribue à son profil de risque modéré. Le groupe français Clariane, coté en bourse, expert des services de soins et d'accompagnement aux seniors, est le principal locataire du groupe. Il est suivi par AB InBev, qui loue le portefeuille de cafés/restaurants Pubstone.

Évolution des revenus locatifs

Les revenus locatifs bruts ont diminué de 358 millions EUR en 2024 à 355 millions EUR en 2025, soit une baisse de -1,1 %. À portefeuille constant* (like-for-like), le niveau des loyers est en hausse de près de 3 % (+2,9 %) entre le 31.12.2024 et le 31.12.2025 : l'effet positif des nouvelles locations (+0,6 %) et de l'indexation (+2,7 % au total, comprenant notamment +2,7 % pour l'immobilier de santé dont +3,0 % par exemple en

Belgique, l'indexation se marquant généralement à la date anniversaire du contrat) ont plus que compensé l'effet négatif des départs (-0,4 %) et des renégociations (-0,1 %).

Revenus locatifs

Grâce à la stratégie de diversification du portefeuille et à une gestion commerciale active, le groupe Cofinimmo est en mesure de sécuriser ses revenus à long terme. Ainsi, plus de 85 % de ses revenus locatifs sont contractuellement assurés jusqu'en 2030. Ce pourcentage atteint 89 % dans le cas où aucune option de résiliation ne serait exercée et où tous ses locataires resteraient dans leurs surfaces jusqu'à la fin contractuelle des baux.

Répartition du portefeuille consolidé par secteur d'activité du locataire (au 31.12.2025 - sur base des loyers contractuels de 0 millions EUR - en %)

1 Pour le secteur 'Immobilier de santé', la durée résiduelle moyenne des baux en années par pays se présente comme suit : Belgique (0), France (0), Pays-Bas (0), Allemagne (0), Espagne (0), Finlande (0), Irlande (0), Italie (0) et Royaume-Uni (0).

Top 10 des principaux locataires (au 31.12.2025 - en loyers contractuels - en %) et durée résiduelle moyenne pondérée des baux jusqu'à la première option de résiliation possible (au 31.12.2025 - en nombre d'années)1

u Maison de repos et de soins - Heerlen (NL)

Variation des revenus locatifs bruts à périmètre constant* par secteur immobilier en 2025

Secteur immobilier	Revenus locatifs bruts au 31.12.2025(x 1.000.000 EUR)	Revenus locatifs bruts au 31.12.2024(x 1.000.000 EUR)	Variation	Variation des revenus locatifs brutsà portefeuille constant (like-forlike)*	Part dans le portefeuille consolidéen juste valeur
Immobilier de santé	266,9	264,0	+1,1 %	+2,8 %	— %
Bureaux	52,9	59,9	-11,7 %	+2,8 %	— %
Immobilier de réseaux de distribution	34,9	34,6	+0,8 %	+3,2 %	— %
TOTAL	354,7	358,5	-1,1 %	+2,9 %	— %

Dont — % en France, — % en Belgique, — % en Allemagne et — % en Espagne. De plus, le groupe Aldea, dans lequel Cofinimmo possède une participation de — %, détient zéro sites loués à emeis en Belgique représentant approximativement moins de la moitié de ses loyers.

Cofinimmo I Document d'enregistrement universel 2025 I 51

Revenus locatifs (au 31.12.2025 - en loyers contractuels - en %)

Rendement locatif

Le rendement locatif est défini comme les loyers pour les surfaces louées et les valeurs locatives estimées pour les surfaces vides, divisés par les valeurs d'investissement des immeubles (hors actifs détenus en vue de la vente) à dire d'expert. Ce rendement locatif est aussi le taux de capitalisation des revenus locatifs appliqué au patrimoine immobilier.

La différence entre les rendements locatifs bruts et nets correspond aux coûts directs : frais techniques (maintenance, réparations, etc.), frais commerciaux (commissions d'agents, frais de marketing, etc.) et charges et taxes sur les surfaces vides. Dans le secteur de l'immobilier de santé, la grande majorité des baux en Belgique, en Espagne, en Irlande et au Royaume-Uni sont de type triple net tandis qu'ils sont majoritairement de type double net en France, en Allemagne (Dach und Fach - voir 'Lexique'), aux Pays-Bas et en Finlande. Le type de bail triple net implique que les frais de maintenance et d'assurance, ainsi que les taxes sont à charge du locataire contrairement au type de bail double net. Ainsi, dans le secteur de la santé, les rendements locatifs bruts et nets sont pratiquement identiques.

Rendement locatif brut du portefeuille de Cofinimmo et moyenne annuelle du taux OLO à 10 ans (au 31.12.2025 - en %)

Gestion des ressources financières

La stratégie financière de Cofinimmo se caractérise par une diversification de ses sources de financement, un appel régulier aux marchés des capitaux, un taux d'endettement proche de 45 % et une optimisation de la durée et du coût de son financement. Cofinimmo porte également une attention particulière à la cohérence entre sa stratégie financière et ses objectifs de durabilité (voir 'Stratégie'). L'endettement de Cofinimmo était à la fin de 2025 composé principalement (environ — %) de financements durables souscrits ces dernières années.

La dette et les lignes de crédit confirmées du groupe ne sont soumises à aucune clause de remboursement anticipé ou de variation de marge liée à sa notation financière. Elles sont généralement sujettes à des conditions concernant:

• le respect de la réglementation SIR ;
• le respect des niveaux de ratio d'endettement et de couverture des charges financières par le cash-flow ;
• la juste valeur du portefeuille immobilier.

Au 31.03.2026 et tout au long de la période ayant débuté le 01.01.2026, ces ratios ont été respectés. Par ailleurs, aucun défaut de paiement sur les contrats d'emprunts et aucune violation des termes de ces mêmes contrats ne sont attendus dans les 12 mois à venir. Le non-respect d'un de ces ratios ou de certaines obligations découlant des contrats d'emprunts entraînerait, après une période de recours, un défaut sur le contrat d'emprunt ainsi que l'exigibilité des montants perçus au titre du contrat d'emprunt.

Cofinimmo a renforcé ses ressources financières et la structure de son bilan au cours des exercices précédents (augmentations de capital cumulées de 0 millions EUR en 2021 et de 0 millions EUR en 2022) et a continué sur cette voie en 2023 (augmentations de capital cumulées de 0 millions EUR et nouveaux financements pour un total de 230 millions EUR) et en 2024 (augmentation de capital de 0 millions EUR et 365 millions EUR de nouveaux financements bancaires). Les opérations de financement intervenues durant cette période ont permis au groupe d'améliorer l'échéancier des dettes financières, d'augmenter les financements bancaires et de maintenir un coût moyen de la dette* à des

niveaux particulièrement faibles. Les différentes opérations réalisées depuis début 2025 sont décrites ci-dessous.

Opérations de financement en 2025

Cofinimmo a continué de gérer de manière proactive ses échéances financières, a obtenu 185 millions EUR de nouveaux crédits à long terme et a prolongé d'un an un montant cumulé de 494 millions EUR.

Évolution de l'ensemble des financements

• 31.03.2025 : Prolongation d'une ligne de crédit d'un montant total de 100 millions EUR pour un an supplémentaire pour porter son échéance à 2030 ;
• 16.07.2025 : Refinancement et augmentation de 10 millions EUR d'une ligne de crédit totalisant 35 millions EUR pour une nouvelle durée de 5 ans ;
• 24.09.2025 : Nouvelle ligne de crédit 'sustainability-linked' de 50 millions EUR échéant en 2031 ;
• 12.11.2025 : Prolongation d'une ligne de crédit d'un montant total de 50 millions EUR pour un an supplémentaire pour porter son échéance à 2030 ;
• 11.12.2025 : Signature d'une nouvelle ligne de crédit bilatérale d'un montant total de 100 millions EUR arrivant à échéance en 2030 ;
• 18.12.2025 : Refinancement anticipé d'une ligne de crédit syndiquée (arrivant initialement à échéance au 01.07.2026) pour un montant de 344 millions EUR pour porter son échéance au 01.07.2027 ;

• 10.03.2026 : À la suite du changement de contrôle résultant du projet de regroupement avec Aedifica, et comme prévu, des crédits confirmés à long terme ont été réduits de 165 millions EUR et 100 millions EUR seront encore réduits le 10.09.2026.

u Maison de repos et de soins - Aurich (DE)

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complémentaires

Couverture de taux d'intérêt

En janvier 2025, Cofinimmo a augmenté ses couvertures en souscrivant un IRS d'un montant de 100 millions EUR portant sur l'année 2029. En juillet 2025, Cofinimmo a souscrit un IRS d'un montant de 50 millions EUR portant sur la période de 2029 à 2032. En octobre, Cofinimmo a conclu un nouvel IRS de 50 millions EUR portant également sur la période 2029 à 2032.

Structure de la dette

Dettes financières consolidées

Au 31.12.2025, les dettes financières consolidées, courantes et non courantes, émises par Cofinimmo SA, s'élevaient à 2.588 millions EUR. Elles comprenaient notamment des facilités bancaires et des obligations émises sur le marché financier.

Les obligations sont résumées dans le tableau ci-dessous :

Simple (S) / Convertible (C)	Courantes (C) / Noncourantes (NC)	Financement durable	Montant nominal(x 1.000.000 EUR)		Prix d'émission (%) Prix de conversion (EUR)	Coupon (%)	Date d'émission	Date d'échéance
S	C	—	70	99,609	0	1,700	26.10.2016	26.10.2026
S	NC	Durable	500	99,222	0	0,875	02.12.2020	02.12.2030
S	NC	Durable	500	99,823	0	1,000	24.01.2022	24.01.2028

Dettes financières non courantes

Au 31.12.2025, les dettes financières non courantes s'élevaient à 1.589 millions EUR, dont:

Marché des capitaux d'emprunt ('debt capital market', ou 'DCM')

• 500 millions EUR pour une obligation durable de taille benchmark au sein de la communauté Euronext ESG bonds ;
• 500 millions EUR pour une obligation durable de taille benchmark faisant partie de la communauté Luxembourg Green Exchange au même titre que de nombreux émetteurs internationaux mais également un développeur immobilier belge et la Région wallonne ;
• 56 millions EUR de billets de trésorerie durables à long terme.

Facilités bancaires

• 511 millions EUR de crédits bancaires bilatéraux et syndiqués confirmés (durables pour certains), d'une durée de 5 à 10 ans à l'origine, contractés auprès d'une quinzaine d'établissements financiers ;
• 6 millions EUR de dettes financières liées à un droit d'utilisation ;
• 14 millions EUR de garanties locatives reçues.

Dettes financières courantes

Au 31.12.2025, les dettes financières courantes de Cofinimmo s'élevaient à 1.000 millions EUR, dont:

Marché des capitaux d'emprunt ('debt capital market', ou 'DCM')

• 0 millions EUR de billets de trésorerie durables d'une durée inférieure à un an. Les émissions de billets de trésorerie à court terme sont totalement couvertes par les disponibilités sur les lignes de crédit à long terme confirmées. Cofinimmo bénéficie ainsi du coût attractif d'un tel programme de financement à court terme, tout en assurant son refinancement au cas où le placement de nouveaux billets de trésorerie deviendrait plus coûteux ou impraticable.
• 70 millions EUR pour un emprunt obligataire non convertible d'une échéance initiale supérieure à un an et arrivant à échéance dans les 12 prochains mois ;
• 20 millions EUR de billets de trésorerie durables d'une échéance initiale supérieure à un an et arrivant à échéance dans les 12 prochains mois.

Facilités bancaires

• 160 millions EUR, principalement de crédits bancaires bilatéraux arrivant à échéance dans les 12 prochains mois.

Disponibilités

Au 31.03.2026, les disponibilités sur les lignes de crédit confirmées atteignaient 0 millions EUR. Après couverture des émissions de billets de trésorerie, Cofinimmo disposait à cette date de 0 millions EUR (1.067 millions EUR au 18.02.2026) de lignes de crédit confirmées excédentaires pour financer son activité.

Ratio d'endettement consolidé

Au 31.03.2026, Cofinimmo respecte les limites des ratios d'endettement financier. Son ratio d'endettement réglementaire (calculé conformément à la réglementation sur les SIR comme : Dettes financières et autres / Total de l'actif) atteint 42,8 % (à comparer à 42,6 % au 31.12.2025 et à 43,4 % au 30.09.2025). Pour rappel, la limite légale imposée aux SIR est de 65 %.

Les conventions de crédit dont Cofinimmo bénéficie, lorsqu'elles font référence à une limite d'endettement, font référence au ratio réglementaire et le plafonnent à 60 %.

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

Ratio d'endettement Cofinimmo vs. limite d'endettement légale imposée aux SIR

Durée résiduelle moyenne pondérée des dettes financières

La durée résiduelle moyenne pondérée des dettes financières a évolué de 4 ans à 0 ans entre le 31.12.2025 et le 31.03.2026. Ce calcul exclut les échéances à court terme des billets de trésorerie, qui sont entièrement couvertes par des tranches disponibles sur les lignes de crédit à long terme.

Les crédits à long terme confirmés (lignes bancaires, obligations, billets de trésorerie à plus d'un an et crédits à terme), dont l'encours total s'élève à 0 millions EUR au 31.03.2026, arriveront à échéance de façon étalée jusqu'en 2035, comme représenté dans le graphique à la page suivante. À ce titre, les opérations conclues jusqu'à présent font que les engagements financiers à long terme arrivant à échéance en 2026 sont désormais réduits à 267 millions EUR, contre 781 millions EUR à l'ouverture de l'exercice 2025 (ou 695 millions EUR au terme du troisième trimestre 2025). La plupart des lignes échéant en 2026 (207 millions EUR) ne seront pas refinancées de manière anticipée car elles avaient été conclues à des conditions attractives.

1

Billets de trésorerie couverts

Coût moyen de la dette* et couverture de taux d'intérêt

Le coût moyen de la dette*, y compris les marges bancaires, reste quant à lui très bas à — % pour l'exercice 2026 (1,5 % au 31.03.2025), et est en ligne avec les prévisions1 .

Cofinimmo a recours à une couverture partielle de sa dette à taux flottant par l'utilisation de swaps de taux d'intérêt (IRS) et de caps. Cofinimmo mène une politique visant à sécuriser sur un horizon de minimum trois ans les taux d'intérêt relatifs à une proportion de 50 % à 100 % de l'endettement prévisionnel. Dans ce contexte, le groupe utilise une approche globale (couverture macro). Par conséquent, il ne couvre pas individuellement chacune des multiples lignes de crédit à taux variable.

À ce jour, la répartition de la dette prévisionnelle à taux fixe et de la dette à taux flottant couverte ainsi que de la dette à taux flottant non couverte se présente comme dans le graphique figurant en page 56.

Au 31.03.2026, le risque anticipé de taux d'intérêt de marché était totalement couvert dans le cadre de la politique de couverture des taux d'intérêt à long terme. La couverture, à chaque fin d'exercice, diminuera graduellement à près de 71 % (ou plus) d'ici à fin 2029 sur base des hypothèses de dette prévisionnelle (ratio de couverture de 100 % à fin 2026, 93 % à fin 2027, 87 % à fin 2027, 84 % à fin 2028 et 71 % à fin 2029). La durée moyenne résiduelle pondérée des couvertures de taux d'intérêt s'élève à zéro ans au 31.03.2026. Dès lors, le coût moyen de la dette* devrait monter graduellement d'année en année pour atteindre environ 2,3 % en 2028, sur base des projections d'endettement, de l'échéancier des instruments financiers en place (dettes à taux fixe et couvertures) et de la courbe des taux d'intérêt. La partie non couverte de la dette financière (qui fluctue quotidiennement) implique que Cofinimmo reste sujette aux fluctuations des taux d'intérêt à court terme du marché. Par ailleurs, il convient de noter que la dette prévue peut différer de la dette réelle, ce qui pourrait entraîner une exposition réduite ou supplémentaire aux variations des taux d'intérêt du marché. Une analyse de sensibilité est fournie dans le facteur de risque 'F.1.1.4 Volatilité des taux d'intérêt'.

C'est-à-dire aux prévisions annuelles présentées dans le document d'enregistrement universel 2025, publié le 10.04.2026.

u Maison de repos et de soins - Castellón de la Plana (ES)

Échéancier des engagements financiers à long terme au 31.12.2025 (x 1.000.000 EUR)

Répartition de la dette à taux fixe, de la dette à taux flottant couverte et de la dette à taux flottant non couverte (en %)

Notation financière

Depuis 2001, Cofinimmo bénéficie d'une notation financière à long et court terme délivrée par l'agence de notation Standard & Poor's. Le 16.03.2026, Standard & Poor's a confirmé la notation BBB pour le long terme (perspective stable) et A-2 pour le court terme du groupe Cofinimmo. Son rapport a été publié le 16.03.2026, montrant que la liquidité du groupe a été évaluée comme étant adéquate. Par ailleurs, Standard & Poor's a placé la notation de Cofinimmo en 'Positive Watch' (surveillance positive) le 04.06.2025, à la suite du communiqué de presse publié par Cofinimmo le 03.06.2025 dans le cadre du projet de regroupement avec Aedifica. Ceci signifie que la notation de Cofinimmo pourrait s'améliorer d'un niveau au terme de ce projet. S&P a réitéré cette perspective le 05.11.2025, considérant que la durée probable du processus de regroupement avec Aedifica ne l'affecterait pas. La notation du groupe a effectivement été améliorée d'un niveau (BBB+) le 16.03.2026. Cofinimmo I Document d'enregistrement universel 2025 I 56 Dette à taux fixe Dette à taux flottant couverte Dette à taux flottant non couverte

Actions propres

L'article 8:6 de l'arrêté royal du 29.04.2019 portant exécution du nouveau Code des sociétés et des associations stipule que toute aliénation d'actions propres doit être rendue publique.

En vertu de cet article, Cofinimmo déclare qu'à la suite des exercices d'options par son personnel dans le cadre de la rémunération via options sur actions de Cofinimmo (Stock Option Plan ou 'SOP'), elle a aliéné hors bourse (OTC) des actions Cofinimmo qu'elle détenait en vue de la livraison de ces actions aux membres du personnel concernés.

Aperçu des transactions effectuées entre le 01.01.2025 et le 31.12.2025 dans le cadre du Stock Option Plan :

Date de la transaction	Plan SOP	Nombred'actions	Prixd'exercice(EUR)
03.06.2025	2015	200	95,03
03.06.2025	2015	1.600	95,03
04.06.2025	2015	2.050	95,03
05.06.2025	2015	150	95,03
05.06.2025	2016	150	108,44
10.06.2025	2015	200	95,03
13.06.2025	2015	200	95,03
13.06.2025	2016	300	108,44
02.12.2025	2016	2.050	108,44

Un aperçu reprenant toutes les transactions relatives aux actions propres de Cofinimmo depuis le 01.01.2020 est disponible sur le site Internet de Cofinimmo.

Le nombre d'actions propres était de 11.398 au 31.12.2025. Compte tenu des transactions intervenues début février 2026, ce nombre a été réduit à 9.648.

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

Rapport des indicateurs du portefeuille green & social

Utilisation innovante de financements durables

Cofinimmo est la première foncière européenne émettrice d'obligations green & social. En effet, le 09.12.2016, elle a procédé avec succès au placement privé d'une émission d'obligations green & social pour un montant de 55 millions EUR sur une durée de huit ans, assorties d'un coupon de 2,00 %. En novembre 2020 et en janvier 2022, Cofinimmo a renforcé davantage son bilan avec l'émission de deux obligations publiques durables de taille benchmark de 500 millions EUR sur une durée de dix et de six ans pour la plus récente, assortie respectivement d'un coupon de 0,875 % et de 1 %. Les obligations, dont le produit est destiné à (re)financer des actifs contribuant positivement au développement durable conformément au cadre de financement durable de Cofinimmo de mai 2020 (détaillé ci-dessous), ont été placées auprès d'investisseurs institutionnels.

Par ailleurs, Cofinimmo continue de diversifier ses financements notamment à travers la souscription de lignes de crédit 'sustainability-linked' (742 millions EUR à travers huit opérations entre 2021 et 2025). Ces différentes lignes de crédit 'sustainability-linked' ne sont pas liées à des actifs spécifiques green & social du portefeuille immobilier, mais incitent Cofinimmo à atteindre entre autres chaque année son objectif de réduction de l'intensité énergétique de son patrimoine (projet 30³). En effet, la marge de crédit diminue marginalement si l'objectif annuel est atteint. Dans le cas contraire, la marge de crédit augmente symétriquement.

Au total, Cofinimmo bénéficie d'environ 0,0 milliards EUR de financements durables représentant environ — % de l'ensemble de ses financements.

Lien entre finances et stratégie de durabilité

La profitabilité permet de mesurer l'efficacité de la société ainsi que la valeur que les clients voient dans les produits et services de Cofinimmo. Elle est un facteur déterminant pour l'allocation de ressources et la protection des investissements dont dépendent la croissance de l'entreprise et la poursuite de ses prestations de service. En l'absence de bénéfices suffisants et d'une base financière stable, Cofinimmo ne serait pas en mesure de remplir pleinement ses rôles financier et sociétal. Les instruments financiers durables sont dès lors devenus un moyen de survivre, et non de croître.

Cofinimmo porte dès lors une attention particulière à la cohérence entre sa stratégie financière et ses objectifs de durabilité. Dans ce contexte, elle a revu en mai 2020 son cadre de financement durable afin d'y intégrer les dernières tendances en matière de financement spécifique des actifs durables qui contribuent à sa stratégie en matière de durabilité. Vigeo Eiris (devenu entre-temps Moody's Investors Services 'MIS') a confirmé dans son 'Second Party Opinion' que ce cadre de financement était conforme aux 'green bond principles', 'social bond principles' et 'green loan principles' de 2018. Dans ce cadre, Cofinimmo peut émettre une variété d'instruments de financement durables, y compris des obligations, des obligations convertibles, des placements privés et des facilités de prêts bancaires (syndiqués).

Suite à la publication Omnibus par la Commission européenne et la directive européenne 'Stop the clock', l'application de la directive sur la publication d'informations en matière de durabilité par les entreprises (CSRD) est reportée pour Cofinimmo pour la publication des informations relatives à l'exercice 2027 qui aura lieu en 2028 (sous réserve de l'évolution de la législation en la matière). Cependant, Cofinimmo intègre déjà des indicateurs de durabilité dans son rapport de gestion depuis 2010. Le groupe soutient l'évolution vers un reporting standardisé et continuera, comme il a commencé à le faire sur base volontaire, à fournir l'assurance des informations sur la durabilité, basé sur la norme VSME, par un auditeur externe.

Procédure de sélection conforme à la stratégie de durabilité

Le cadre d'évaluation et de sélection a été rendu public sur le site Internet de Cofinimmo. Il a été soutenu par des expertises interne et externe.

Les actifs précis ont été sélectionnés et alloués aux financements green & social. Leur sélection s'est appuyée sur des critères définis, tels que des critères d'attribution des fonds et des critères de durabilité. La procédure de sélection est basée, d'une part, sur l'expertise des équipes internes de Cofinimmo en charge de ces actifs et, d'autre part, sur des études d'évaluation d'impact, des prescriptions BREEAM et d'autres facteurs techniques collectés en externe. Chaque étape de l'évaluation a été validée par le comité exécutif et s'est inscrite dans une vision d'analyse de cycle de vie d'un immeuble (voir également le 'Rapport de durabilité', section 'Gestion du cycle de vie au cœur de la chaîne de valeur' de ce document). Tous les actifs sélectionnés étaient en opération

au moment de l'acquisition ou ont été livrés entre la date d'acquisition et le moment de refinancement.

Le nombre d'actifs inclus dans les portefeuilles durables est détaillé par instrument aux pages suivantes, accompagné de l'âge (moyen) des actifs par instrument ainsi que des indicateurs d'impact en lien avec le cadre de financement durable. Pour tous les nouveaux actifs verts, Cofinimmo déclare que les certifications environnementales ont été obtenues au cours des trois dernières années ou seront obtenues dans l'année qui suit.

Allocation des fonds

Le département Trésorerie de Cofinimmo veille à ce que, dans l'année qui suit l'émission et pendant toute la durée des financements green & social, les fonds réunis dans ce cadre soient attribués, exclusivement, aux actifs qui constituent le portefeuille green & social. La répartition des fonds émis s'établit comme suit. Dans la catégorie green les fonds sont alloués aux bureaux et actifs de santé bénéficiant d'une certification environnementale et durable. Dans la catégorie social les fonds sont alloués aux actifs de santé dédiés à l'hébergement de personnes vulnérables ou dépendantes nécessitant des soins spécifiques. Un actif de santé peut donc à la fois être green et social. Le portefeuille alloué en % de coûts de projet contient 10 % d'actifs verts, 33 % d'actifs sociaux et 57 % d'actifs verts et sociaux.

Vérification

Jusqu'à l'échéance des financements durables, une vérification de l'allocation des fonds, de la conformité des actifs sélectionnés aux critères d'éligibilité et des indicateurs de bénéfices durables est annuellement réalisée par l'auditeur externe, actuellement KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL.

Le rapport de vérification est consultable dans le rapport du commissaire (voir pages 311 à 313). Les indicateurs vérifiés dans la section Sustainability Management (voir pages 64 à 65 de ce document) figurent en vert.

Communauté engagée

Cofinimmo fait partie de la communauté 'SBTi-validated' Euronext ESG Bonds rassemblant les émetteurs européens d'obligations green répondant à différents critères objectifs (revues externes, adéquation aux normes internationales, mise à jour fréquente du cadre de financement green & social, etc.). Cofinimmo est actuellement l'un des émetteurs cotés à Bruxelles à faire partie de cette communauté européenne engagée.

Portefeuille Green Loan 2019

u40 millions EUR

Société émettrice	Montant nominal	(x 1.000.000 EUR)	Date d'émission	Date d'échéance
Cofinimmo SA		40	13.03.2019	31.01.2027
Intensitéénergétique	Intensité de GES	Intensité d'eau	Certification green	Âge
103 kWh/m²/an	16,7 kg CO2e/m²/an	0,25 m³/m²	BREEAM NewConstructionExcellent	7 ans

Belliard 40 - Bruxelles CBD (BE)

Cofinimmo a fait l'acquisition de cet immeuble de bureaux, situé le long d'une des artères les plus fréquentées de Bruxelles, en 2001. Elle l'a redéveloppé en 2016 en un immeuble passif d'environ 20.000 m², illustrant son approche 'cycle de vie'. Grâce aux matériaux utilisés et aux équipements techniques installés, cet immeuble, de haute qualité environnementale, a obtenu une certification BREEAM New Construction Excellent.

Dès sa conception, il a été reconnu comme 'Bâtiment exemplaire' par la Région de Bruxelles-Capitale. Cet immeuble emblématique a apporté un renouveau architectural grâce à sa structure singulière composée d'un bloc posé sur deux autres, et à la présence d'un atrium transparent de cinq étages, permettant aux passants de voir, depuis l'esplanade longeant l'immeuble, un jardin intérieur situé à l'arrière du bâtiment.

100 %

Refinancement d'une partie de la totalité des coûts d'un immeuble

100 %

Bureaux

Atténuation du changement climatique

Intensité énergétique -26 % en dessous de l'intensité énergétique moyenne du portefeuille total en kWh/m²/an. Intensité de GES -34 % en dessous de l'intensité de GES moyenne du portefeuille total en kg CO2e/m²/an.

Catégorie green

Portefeuille Sustainable Bonds 2020

u500 millions EUR

Sociétéémettrice	Montant nominal(x 1.000.000 EUR)	Prix d'émission		Coupon Date d'émission	Date d'échéance
Cofinimmo SA	500	99,222 %	0,875 %	02.12.2020	02.12.2030
Intensité énergétiquemoyenne	Intensité de GESmoyenne	Intensité d'eaumoyenne		Certification green (%d'immeubles)	Âge moyen
125 kWh/m²/an	24,2 kg CO2e/m²/an	0,50 m³/m²		67 % A/28 % B/3 % BREEAM NewConstruction Outstanding/10 %BREEAM New ConstructionExcellent/1 % BREEAM NewConstruction Very Good/13 %BREEAM In-Use Excellent/1 % BREEAMIn-Use Very Good	9 ans

Cofinimmo a signé l'accord relatif au développement de cette maison de repos et de soins en décembre 2021. L'établissement, dont la livraison a eu lieu au premier trimestre de 2023, est destiné aux résidents nécessitant des soins légers à modérés. Elle est composée de deux ailes distinctes, d'une superficie totale d'environ 4.200 m², et offre 75 chambres réparties sur quatre étages. Le site se trouve à Maljalahti, une zone résidentielle nouvellement construite dans le cadre exceptionnel des rives du lac Kallavesi, à environ 1 km du centre-ville de Kuopio et de la gare ferroviaire principale. La combinaison de fenêtres en bois et aluminium équipées de stores, l'isolation thermique des murs extérieurs et le chauffage urbain permettent de réduire l'intensité énergétique du bâtiment, qui a obtenu une performance énergétique de niveau A.

39 % Bureaux

100 % Refinancement d'une partie ou de la totalité des coûts de 39 immeubles

61 % Immobilier de santé

Amélioration des services de santé

1.993 des 0 lits dans les catégories maisons de repos et de soins (1.374 lits), cliniques de réadaptation (420 lits), cliniques psychiatriques et de soins aigus (61 lits), établissements de soins spécialisés et avec assistance à l'autonomie (138 lits) dans six pays (Belgique, Finlande, France, Allemagne, Espagne et Pays-Bas).

Atténuation du changement climatique

Intensité énergétique -10 % en dessous de l'intensité énergétique moyenne du portefeuille total en kWh/m²/an.

Intensité de GES -5 % en dessous de l'intensité de GES moyenne du portefeuille total en kg CO2e/m²/an.

Catégorie green

100 %

Catégorie social

Portefeuille Sustainable Bonds 2022

u500 millions EUR

Société émettrice	Montant nominal(x 1.000.000 EUR)	Prix d'émission	Coupon	Date d'émission	Date d'échéance
Cofinimmo SA	500	99,826 %	1 %	24.01.2022		24.01.2028
Intensité énergétiquemoyenne	Intensité de GESmoyenne	Intensité d'eaumoyenne			Certification green(% d'immeubles)	Âgemoyen
119 kWh/m²/an	23,6 kg CO2e/m²/an	0,79 m³/m²		52 % A/38 % B/3 % BREEAM New ConstructionExcellent/2 % BREEAM New Construction VeryGood/10 % BREEAM In-Use Excellent/11 % BREEAM In	Use Very Good	10 ans

Claveles - Maracena (ES)

Cofinimmo a signé l'accord relatif au développement de cette maison de repos et de soins en novembre 2022. Le site a été livré au deuxième trimestre de 2025. Ce projet de développement est le premier à être finalisé dans la province de Grenade. La maison de repos et de soins, qui compte 180 lits répartis sur une superficie totale d'environ 9.100 m², combine accessibilité et durabilité, notamment grâce à la proximité des transports publics, d'espaces verts et d'un parking à vélos. L'immeuble est également équipé de panneaux photovoltaïques et solaires ainsi que de compteurs intelligents. Ces aménagements ont permis d'obtenir un label énergétique A et de viser une certification BREEAM New Construction Excellent.

100 % Refinancement d'une partie ou de la totalité des coûts de 63 immeubles

100 % Immobilier de santé

Amélioration des services de santé

5.565 des 0 lits dans les catégories maisons de repos et de soins (5.113 lits), cliniques de réadaptation (298 lits), cliniques psychiatriques et de soins aigus (61 lits), établissements de soins spécialisés et avec assistance à l'autonomie (93 lits) dans les neuf pays où le groupe est actif.

Atténuation du changement climatique

Intensité énergétique -14 % en dessous de l'intensité énergétique moyenne du portefeuille total en kWh/m²/an.

Intensité de GES -8 % en dessous de l'intensité de GES moyenne du portefeuille total en kg CO2e/m²/an.

Catégorie green 100 %

Catégorie social

complémentaires

Portefeuille Social Loan 2024

u50 millions EUR

Société émettrice	Montant nominal(x 1.000.000 EUR)		Date d'émission	Date d'échéance
Cofinimmo SA		50	08.01.2024	08.01.2030
Intensité énergétiquemoyenne	Intensité de GESmoyenne	Intensité d'eaumoyenne	Certification green(% d'immeubles)	Âge moyen
155 kWh/m²/an	31,2 kg CO2e/m²/an	0,57 m³/m²	50 % A/50 % B/25 %BREEAM In-UseExcellent	7 ans

Clos de la Rivelaine - Montignies-sur-Sambre (BE)

Cofinimmo a fait l'acquisition de cette maison de repos et de soins en décembre 2021. Situé à deux pas du centre-ville de Charleroi, l'immeuble est entouré de quartiers résidentiels, de zones vertes et de petits commerces. Il offre une réponse au besoin croissant de places d'accueil modernes et de qualité pour seniors dans la région. L'immeuble a une superficie d'environ 5.500 m² et offre 93 lits pour personnes âgées en perte d'autonomie et six appartements de résidence-services, répartis sur un rez-de-chaussée et trois étages. Il a été construit en 2021 et répond à toutes les exigences actuelles en matière de normes énergétiques. Des matériaux modernes et durables ainsi que les dernières innovations techniques (éclairage LED, récupération de l'eau de pluie, système de ventilation D dans les espaces communs) ont été utilisés. Le bâtiment bénéficie également d'une très bonne connexion multimodale (gare ferroviaire à 2 km, réseau routier autour de la ville).

100 %

Refinancement d'une partie ou de la totalité des coûts de 8 immeubles

100 % Immobilier de santé

Amélioration des services de santé

916 des 0 lits dans les catégories maisons de repos et de soins (877 lits) et cliniques psychiatriques et de soins aigus (39 lits) dans cinq pays (Belgique, Finlande, Allemagne, Espagne et Pays-Bas).

Catégorie green

100 %

complémentaires

Portefeuille Sustainable Treasury Notes 2021

u 1.250 millions EUR

Société		Montant max. du programme	Date mise à jour du	Date
émettrice		(x 1.000.000 EUR)	programme	d'échéance
Cofinimmo SA		1.250	07.12.2021	Indéterminée
Intensité énergétique	Intensité de GES	Intensité d'eau	Certification green	Âge moyen
moyenne	moyenne	moyenne	(% d'immeubles)
131 kWh/m²/an	25,1 kg CO2e/m²/an	0,99 m³/m²	24 % A/16 % B/2 % BREEAM NewConstruction Excellent/5 % BREEAM In-UseExcellent/6 % BREEAM In-Use Very Good	14 ans

Raadhuisstraat 16 - Hoogerheide (NL)

Cofinimmo a signé l'accord relatif au développement de cette maison de repos et de soins en avril 2022. Situé à proximité de commerces, d'espaces verts et de zones résidentielles, le site est facilement accessible que ce soit en transports publics (arrêt de bus à 100 m), en vélo ou en voiture. Il dispose également d'un espace de stationnement suffisant (un parking souterrain de 97 places pour voitures et un abri pour 35 vélos, équipé de stations de recharge pour vélos électriques). Avec une superficie d'environ 7.400 m² et 138 lits, la nouvelle maison de repos et de soins permet de compenser en partie le manque de capacité d'accueil dans la région. Elle comprend également des infrastructures d'accueil de jour. Des matériaux modernes et durables, présentant un long cycle de vie, et les techniques les plus récentes (énergie géothermique, réserve d'eau importante, panneaux solaires) ont été utilisés.

Un label énergétique de niveau A+++ a été obtenu pour ce site.

100 % Refinancement d'une partie ou de la totalité des coûts de 107 immeubles

100 % Immobilier de santé

Amélioration des services de santé

10.317 des 0 lits dans les catégories maisons de repos et de soins (9.452 lits), cliniques de réadaptation (293 lits), cliniques psychiatriques et de soins aigus (318 lits), établissements de soins spécialisés et avec assistance à l'autonomie (254 lits) dans huit pays (Belgique, Finlande, France, Allemagne, Irlande, Italie, Espagne et Pays-Bas).

Atténuation du changement climatique

Intensité énergétique -6 % en dessous de l'intensité énergétique moyenne du portefeuille total en kWh/m²/an.

Intensité de GES -2 % en dessous de l'intensité de GES moyenne du portefeuille total en kg CO2e/m²/an.

39 % Catégorie social 100 %

Catégorie green

Cofinimmo I Document d'enregistrement universel 2025 I 63

Sustainability Management

Environnement
	IMMOBILIER DE SANTÉ	BUREAUX	TOTAL
Stratégie environnementale
Objectif de rénovation du portefeuille sur cinq ans	6,4 %	9,7 %	6,8 % dans les secteurs de l'immobilier desanté et des bureaux
Efficacité énergétique des immeubles
Intensité énergétique par an (normalisée à surface)	140 kWh/m²/an	130 kWh/m²/an	139 kWh/m²/an
Émissions de GES par an, basées sur la localisation (normalisée à surface)	26,2 kg CO2e/m²/an	22,0 kg CO2e/m²/an	25,5 kg CO2e/m²/an
Production d'énergie solaire par an	6.331 MWh	267 MWh	7.204 MWh
Coopération avec les locataires en vue de réduire l'impact environnemental des bâtiments
Bâtiments équipés de compteurs relevables à distance (en % des surfaces)	86 %	85 %	76 %
Nombre d'accords de collaboration durable (en % des surfaces)	92 %	92 %	83 %
Nombre de visites de contrôle lors desquelles les aspects liés à l'environnement ont étédiscutés avec l'occupant (en % des surfaces)	100 %	100 %	100 % dans les secteurs de l'immobilier desanté et des bureaux
Intégration de facteurs environnementaux dans la chaîne logistique
Nombre de projets avec analyse du cycle de vie	En 2025, l'analyse du cycle de vie a été réalisée sur 83 % des projets livrés (5 sur 6 projets au total). La valeur moyenne de carboneincorporé est de 490 kg CO2e/m².
Nombre de contrats de fournisseurs avec des clauses environnementales concernantdes projets majeurs de développement et de rénovation	Le code de conduite pour fournisseurs renvoie intégralement vers la politique environnementale. Par fournisseur, il convientd'entendre tout fournisseur, vendeurs et prestataires de services, conseillers, agents, etc. Les engagements concernent le respectdes réglementations, le changement climatique, la pollution, la consommation d'eau et la circularité.

Outre la certification ActiveScore Gold, le siège de Cofinimmo, The Gradient, s'est également vu décerner la certification ModeScore Gold, une première en Belgique !

Cette distinction reflète l'engagement de Cofinimmo en faveur de l'innovation, du développement durable et du bien-être de ses occupants. En respectant les normes environnementales les plus strictes, le groupe offre des espaces de travail performants et responsables.

Social

	IMMOBILIER DE SANTÉ	BUREAUX	TOTAL
Relations responsables avec les clients
Nombre de demandes	s/o	En 2025, le service desk a traité 4.880 demandes.	s/o
Avancement de la détection et de l'enlèvement de l'amiante	67 % du portefeuille ne contiennentpas de traces d'amiante.	58 % du portefeuille ne contiennent pas de tracesd'amiante.	68 % du portefeuille ne contiennent pas detraces d'amiante.
Nombre de visites de contrôle lors desquelles les aspects sociaux ont été discutésavec l'occupant (en % des surfaces)	100 %	100 %	100 % dans les secteurs de l'immobilier desanté et des bureaux
Intégration de facteurs sociaux dans la chaîne logistique
Nombre de controverses liées aux aspects sociaux dans la chaîne logistique		Aucune controverse liée aux aspects sociaux dans la chaîne logistique n'a été détectée.
Promotion du développement social et économique
Bâtiments avec commodités à distance de marche (Walk Score® > 49)	68 %	77 %	69 % dans les secteurs de l'immobilier desanté et des bureaux
Accessibilité des immeubles
Nombre d'audits ayant trait à l'accessibilité pour personnes à mobilité réduite	67 % des projets.	s/o	67 % des projets dans les secteurs del'immobilier de santé et des bureaux
Bâtiments avec connectivité à moins de 10 minutes à pied (moins de 800 mètres)d'au moins un transport public (bus, métro, RER, train)	89 %	100 %	90 % dans les secteurs de l'immobilier desanté et des bureaux
Gouvernance
Prévention de la corruption et du blanchiment d'argent
Nombre d'audits externes et de controverses	principaux.	En 2025, deux audits externes ont été effectués par KPMG sur les comptes. Lors de l'audit financier, il y a eu un audit IT des systèmes
Audit et contrôle interne
Nombre d'audits internes et résultats	En 2025, plusieurs missions de suivi ont été effectuées par l'auditeur interne parmi lesquelles une concernant le property managementdes actifs immobiliers ou encore une autre concernant la gestion du budget annuel.Par ailleurs, au 31.12.2025, 18 recommandations sont ouvertes provenant des missions d'audit interne et externe de 2025 et des annéesprécédentes et 32 recommandations ont été clôturées en 2025.

complémentaires

Commentaires sur les états financiers consolidés

Compte de résultats consolidés résumé - schéma analytique

(x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.03.2025
Revenus locatifs, nets des charges relatives à la location*	347.574	350.924
Reprises de loyers cédés et escomptés (élément non monétaire)	617	559
Charges locatives et taxes non récupérées sur immeubles loués*	-5.373	-4.994
Taxes non récupérées sur immeubles en rénovation*	-31	-935
Frais de remise en état, nets d'indemnités pour dégâts locatifs*	1.555	-247
Résultat immobilier	344.343	345.307
Frais techniques	-5.060	-6.633
Frais commerciaux	-4.339	-4.060
Charges locatives et taxes sur immeubles non loués	-2.390	-3.054
Résultat d'exploitation des immeubles après charges immobilièresdirectes*	332.554	331.559
Frais généraux de la société	-44.976	-44.736
Résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille)	287.579	286.823
Revenus financiers	13.460	12.661
Charges d'intérêts nettes	-37.580	-39.532
Autres charges financières	-1.365	-1.214
Quote-part dans le résultat net des activités clés des entreprisesassociées et co-entreprises	103	-740
Impôts	-9.175	-7.122
Résultat net des activités clés*	253.023	250.876
Intérêts minoritaires relatifs au résultat net des activités clés	7.393	7.036
Résultat net des activités clés – part du groupe*	245.630	243.840

(x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.03.2025
Variation de la juste valeur des instruments financiers	-9.628	-28.345
Frais de restructuration des instruments financiers*	0	0
Quote-part dans le résultat sur instruments financiers des entreprisesassociées et co-entreprises	0	0
Résultat sur instruments financiers*	-9.628	-28.345
Intérêts minoritaires relatifs au résultat sur instruments financiers	0	0
Résultat sur instruments financiers – part du groupe*	-9.628	-28.345
Résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs nonfinanciers	3.658	-15.582
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	1.870	-123.290
Quote-part dans le résultat sur portefeuille des entreprises associées etco-entreprises	-12.011	-2.998
Autre résultat sur portefeuille	-18.388	-7.514
Résultat sur portefeuille*	-24.872	-149.384
Intérêts minoritaires relatifs au résultat sur portefeuille	-2.333	2.222
Résultat sur portefeuille – part du groupe*	-22.539	-151.606
Résultat net	218.523	73.147
Intérêts minoritaires	5.060	9.258
Résultat net – part du groupe	213.463	63.889

Nombre d'actions

	31.03.2026	31.03.2025
Nombre d'actions émises	38.096.217	38.096.217
Nombre d'actions en circulation (hors actions propres)	38.084.819	38.077.919
Nombre total d'actions pris en compte dans le calcul du résultat par action*	38.080.889	37.523.642

Commentaires sur le compte de résultats consolidés résumé – schéma analytique

Les loyers (revenus locatifs bruts) s'élèvent à 355 millions EUR, à comparer à 358 millions EUR au 31.03.2025, en diminution de 1,1 % notamment sous l'effet des variations de périmètre. À composition constante*, les revenus locatifs bruts sont en hausse de près de 3 % (+2,9 %) entre le 31.03.2025 et le 31.03.2026. Les revenus locatifs (après gratuités, concessions et indemnités de rupture – voir le détail de calcul des indicateurs alternatifs de performance) s'élèvent à 354 millions EUR, à comparer à 351 millions EUR au 31.03.2025, en augmentation de 0,7 %. Après prise en compte des réductions de valeur sur créances, les revenus locatifs, nets des charges relatives à la location* atteignent 348 millions EUR, à comparer à 351 millions EUR au 31.03.2025, en diminution de 1,0 % et conformes aux prévisions1 annoncées en février dernier (les réductions de valeur sur créances et les indemnités de rupture étant deux éléments non prévus de l'ordre de 6 millions EUR, chacun se compensant).

En 2026, seul l'immeuble Colonel Bourg 124 génère encore des reprises de loyers cédés et escomptés (pour un montant annuel de l'ordre de 0,6 million EUR réparti linéairement sur l'exercice). Elles sont conformes aux prévisions.

Le résultat immobilier atteint 344 millions EUR (contre 345 millions EUR au 31.03.2025), en diminution de 1 million EUR découlant principalement de la variation des revenus locatifs et des effets des désinvestissements et des réceptions de projets de développement achevés. Il est conforme aux prévisions.

Les frais d'exploitation directs représentent 12 millions EUR (en diminution de 2 millions EUR par rapport au 31.03.2025) et sont conformes aux prévisions. Les frais généraux (hors effets non récurrents induits par le projet de regroupement avec Aedifica) sont stables à 45 millions EUR et conformes aux prévisions.

Le résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille et hors effets non récurrents mentionnés ci-dessus) atteint dès lors 288 millions EUR (contre 287 millions EUR un an plus tôt), ce qui est conforme aux prévisions, et la marge d'exploitation* s'inscrit à 82,1 % (conforme aux prévisions et supérieure au niveau de 83,1 % atteint au 31.03.2025).

Les revenus financiers sont stables à 13 millions EUR2 (supérieurs aux prévisions) et comprennent notamment les redevances de location-financement, les intérêts intercalaires sur les projets de développement en cours et les intérêts perçus des entreprises associées. Les charges d'intérêts nettes (38 millions EUR) sont en diminution sous l'effet de l'évolution du volume de dette moyen, et sont inférieures aux prévisions. Le coût moyen de la dette* reste quant à lui très bas, à — % (1,4 % au 31.03.2025), grâce aux couvertures de taux d'intérêt en place, et conformes aux prévisions.

Les impôts s'élèvent à 9 millions EUR par rapport à 7 millions EUR au 31.03.2025. Ils sont inférieurs aux prévisions.

Le dynamisme dont le groupe fait preuve en matière d'investissements, de désinvestissements et de financements, couplé à une gestion efficace du portefeuille existant, lui ont permis de réaliser un résultat net des activités clés – part du groupe* (équivalent à l'EPRA Earnings*) de 246 millions EUR au 31.03.2026 (hors effets non récurrents induits par le projet de regroupement avec Aedifica et par la cession d'une créance de location-financement, qui se compensent partiellement et représentent une charge nette de 1,4 million EUR), supérieur aux prévisions (à comparer aux 244 millions EUR qui avaient été réalisés au 31.03.2025, soit une augmentation de 0,7 %), notamment grâce aux effets positifs conjugués de l'indexation des contrats et de l'évolution des charges. Le résultat net des activités clés – part du groupe – par action* (équivalent à l'EPRA EPS*) s'élève à 6,45 EUR (supérieur aux prévisions, et à comparer aux 6,50 EUR du 31.03.2025) et tient compte de l'émission d'actions de 2025. Le nombre moyen d'actions ayant jouissance dans le résultat de la période est ainsi passé de 37.523.642 à 38.080.889. L'effet des désinvestissements et des augmentations de capital sur cet indicateur est respectivement de 0,00 EUR par action et de 0,00 EUR par action, soit 0,00 EUR par action au total sur l'exercice.

Au niveau du résultat sur instruments financiers*, la rubrique 'Variation de la juste valeur des instruments financiers' ressort à -10 millions EUR au 31.03.2026, contre -28 millions EUR au 31.03.2025. Cette variation s'explique par l'évolution de la juste valeur des instruments financiers de couverture, générant des résultats non réalisés ('non-cash items') directement intégrés au compte de résultats vu que Cofinimmo n'applique pas de 'comptabilité de couverture' au sens de la norme IFRS 9. L'évolution de la courbe des taux d'intérêt anticipés entre le 31.12.2025 et le 31.03.2026 montre une diminution des taux d'intérêt à court terme anticipés entraînant dans le compte de résultats 2025 une réévaluation négative des instruments financiers contractés dans le passé, alors que l'évolution entre le 31.12.2023 et le 31.03.2025 avait montré une diminution des taux d'intérêt anticipés à court et à moyen terme ayant généré dans le compte de résultats 2024 une réévaluation négative de plus grande ampleur desdits instruments.

Au sein du résultat sur portefeuille*, le résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs non financiers (en ce compris la plus-value réalisée au 3e trimestre lors de la cession d'une créance de location-financement) s'élève à +4 millions EUR au 31.03.2026 (contre -16 millions EUR au 31.03.2025 – ce résultat se calcule sur base de la valeur comptable au 31.12.2025 des actifs désinvestis au cours de la période et du prix net obtenu, c'est-à-dire après prise en compte des éventuelles commissions d'agents, frais de notaire et autres frais accessoires). La rubrique 'Variations de la juste valeur des immeubles de placement' est positive au 31.03.2026 (+2 millions EUR contre -123 millions EUR au 31.03.2025). Hors effet initial de variation du périmètre, la variation de juste valeur des immeubles de placement sur le 1er trimestre 2026 a été positive (mettant fin à neuf trimestres consécutifs de décroissance, qui fut somme toute limitée : 0,5 % au 4e trimestre 2022, 1,7 % en 2023 et 1,9 % en 2024) et est restée stable sur les 2e , 3e et 4e trimestres.

C'est-à-dire aux prévisions trimestrielles dérivées des prévisions annuelles présentées dans le document d'enregistrement universel 2025, publié le 10.04.2026.

Hors plus-value réalisée lors de la cession d'une créance de location-financement, qui représente un montant de plus de 3 millions EUR présenté sur la ligne 'XX. Revenus financiers' dans le schéma officiel défini par l'arrêté royal du 13.07.2014 (voir page 72).

complémentaires

Cette variation est de — % sur l'exercice 2025 et provient principalement :

• d'une variation de % en immobilier de santé (la variation négative dans le secteur de l'immobilier de santé en France est principalement due à l'augmentation du taux des droits d'enregistrement à la suite de la loi de Finances appliquée à partir du 01.04.2025 par certaines collectivités locales ainsi qu'à des prévisions d'inflation revues à la baisse tandis que la variation positive aux Pays-Bas provient de l'effet conjugué des indexations et de l'augmentation de la valeur locative estimée reflétant une hausse du financement public des exploitants) ;
• conjuguée à une variation de % dans le secteur des bureaux ne représentant plus que % du portefeuille consolidé (la variation négative dans le secteur des bureaux est principalement due à un effet date – de l'ordre de 6 millions EUR – découlant du rapprochement de l'échéance du bail pour les actifs qui sont valorisés exclusivement en tenant compte d'une valeur d'incidence foncière majorée des loyers restants) ;
• et partiellement compensée par une variation de % en immobilier de réseaux de distribution.

La rubrique 'Quote-part dans le résultat sur portefeuille des entreprises associées et co-entreprises' (-12 millions EUR au 31.03.2026, contre -3 millions EUR au 31.03.2025) comprend l'effet des transactions en Allemagne mentionnées en page 77 pour un montant net de l'ordre de -8 millions EUR.

La rubrique 'Autre résultat sur portefeuille', quant à elle, s'élève à -18 millions EUR au 31.03.2026 (contre -8 millions EUR au 31.03.2025), et comprend notamment l'effet des entrées de périmètre (à savoir la différence entre le prix payé, augmenté des frais accessoires, et la quote-part dans l'actif net des sociétés acquises) et les variations des impôts différés1 . De plus, sont présentés ici les effets non récurrents (de l'ordre de 5 millions EUR) induits par le projet de regroupement avec Aedifica.

Le résultat net – part du groupe (y compris les effets non récurrents mentionnés plus haut représentant une charge nette de 1,4 million EUR) s'élève à 213 millions EUR (soit 5,61 EUR par action) au 31.03.2026, contre 64 millions EUR (soit 1,70 EUR par action) au 31.03.2025. Cette augmentation (+150 millions EUR) est due à l'augmentation du résultat net des activités clés – part du groupe* (+2 millions EUR) couplée aux effets nets des variations de juste valeur des instruments de couverture et des immeubles de placement – éléments non cash – entre le 31.03.2025 et le 31.03.2026.

u Maison de repos et de soins - El Cañaveral (ES) - © Georges De Kinder

Impôts différés portant sur les plus-values latentes des immeubles détenus par certaines filiales.

complémentaires

Bilan consolidé résumé

(x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.12.2025
ACTIF
I. Actifs non courants	6.329.041	6.303.882
A. Goodwill	0	0
B. Immobilisations incorporelles	1.490	1.814
C. Immeubles de placement	6.085.055	5.993.928
D. Autres immobilisations corporelles	2.832	2.936
E. Actifs financiers non courants	57.874	110.284
F. Créances de location-financement	151.324	156.944
G. Créances commerciales et autres actifs non courants	3.770	3.732
H. Impôts différés	8.525	9.664
I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises	18.169	24.579
II. Actifs courants	108.865	136.165
A. Actifs détenus en vue de la vente	0	6.400
B. Actifs financiers courants	1.077	2.066
C. Créances de location-financement	4.472	4.542
D. Créances commerciales	28.418	38.904
E. Créances fiscales et autres actifs courants	32.669	40.824
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	23.777	25.802
G. Comptes de régularisation	18.452	17.628
TOTAL DE L'ACTIF	6.437.906	6.440.048

Commentaires sur le bilan consolidé résumé

La juste valeur du portefeuille immobilier consolidé1 , telle qu'établie par les experts évaluateurs indépendants par application de la norme IAS 40 et reprise dans le bilan consolidé, s'élève à 0 millions EUR au 31.03.2026, à comparer à 6.085 millions EUR au 31.12.2025. Sa valeur d'investissement s'obtient en majorant la juste valeur des droits de mutation. Au 31.03.2026, elle atteint 0 millions EUR, à comparer à 6.403 millions EUR au 31.12.2025.

La proportion de loyers dus relatifs au 4e trimestre effectivement encaissée au 18.02.2026 est quant à elle similaire à la proportion encaissée au 18.02.2025.

La rubrique 'Participations dans des entreprises associées et co-entreprises' concerne la participation de — % de Cofinimmo dans les co-entreprises BPG CONGRES SA et BPG HOTEL SA, ainsi que les participations dans des entreprises associées (Aldea Group NV pour — % et les participations dans les deux sociétés qui développent des campus de soins éco-responsables dans le Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Allemagne). La rubrique 'Intérêts minoritaires' provient de zéro filiales.

(x 1.000 EUR)A. CapitalB. Primes d'émissionC. RéservesD. Résultat net de l'exercice	31.03.20263.590.1003.511.2862.041.523849.053407.246	31.12.20253.614.4373.534.9912.041.523
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFCapitaux propresI. Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mèreII. Intérêts minoritairesPassif
		849.053
		580.526
	213.463	63.889
	78.815	79.446
	2.847.805	2.825.611
I. Passifs non courants	1.697.879	1.854.596
A. Provisions	26.943	25.765
B. Dettes financières non courantes	1.588.536	1.753.269
a. Établissements de crédit	511.296	590.186
b. Location-financement	0	0
c. Autres	1.077.239	1.163.082
C. Autres passifs financiers non courants	18.003	19.749
D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0
E. Autres passifs non courants	0	0
F. Passifs d'impôts différés	64.397	55.813
a. Exit Tax	0	0
b. Autres	64.397	55.813
II. Passifs courants	1.149.927	971.015
A. Provisions	0	0
B. Dettes financières courantes	999.696	834.068
a. Établissements de crédit	159.712	119.068
b. Location-financement	0	0
c. Autres	839.984	715.000
C. Autres passifs financiers courants	0	0
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	126.345	114.273
a. Exit Tax	0	0
b. Autres	126.345	114.273
E. Autres passifs courants	0	0
F. Comptes de régularisation	23.886	22.674
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	6.437.906	6.440.048

Y compris les immeubles à usage propre, les projets de développement et les actifs détenus en vue de la vente.

Valeur intrinsèque de l'action

(en EUR)	31.03.2026	31.12.2025
Valeur intrinsèque de l'action
Actif net par action* (IFRS)	92,20	92,84
Valeur intrinsèque diluée de l'action
Actif net dilué par action (IFRS)	92,19	92,81

Commentaires sur la valeur intrinsèque de l'action

Les comptes IFRS sont présentés avant affectation. L'actif net par action* du 31.12.2025 comprenait donc le dividende 2025 proposé pour paiement en 2026. La variation de l'actif net par action entre le 31.12.2025 et le 31.03.2026 découle principalement de l'effet du résultat net susmentionné (5,61 EUR par action) et du paiement du dividende.

Les 0 actions propres du stock option plan ont été prises en compte dans le calcul de l'actif net dilué par action au 31.03.2026, car elles ont un impact dilutif.

Les 1.850 actions propres du stock option plan ont été prises en compte dans le calcul de l'actif net dilué par action au 31.12.2025, car elles avaient un impact dilutif.

Ñ Maison de repos et de soins Noordduin - Coxyde (BE) Ñ Centre de consultations médicales - Dokkum (NL)

Résultats et bilans trimestriels1

État du résultat global consolidé (compte de résultats)

A. RÉSULTAT NET (x 1.000 EUR)	T1 2025	T2 2025	T3 2025	T4 2025	2025
I. Revenus locatifs	86.652	86.750	87.047	93.410	353.860
II. Reprises de loyers cédés et escomptés	154	154	154	154	617
III. Charges relatives à la location	5	10	-19	-6.282	-6.286
Résultat locatif net	86.811	86.914	87.183	87.283	348.191
IV. Récupération de charges immobilières	130	152	105	875	1.263
V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	23.498	4.801	5.729	3.894	37.923
VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	47	-20	106	160	292
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-26.416	-5.019	-5.893	-5.998	-43.327
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location	0	0	0	0	0
Résultat immobilier	84.071	86.828	87.230	86.213	344.343
IX. Frais techniques	-637	-1.006	-2.106	-1.311	-5.060
X. Frais commerciaux	-981	-1.111	-885	-1.361	-4.339
XI. Charges et taxes sur immeubles non loués	-1.386	-516	-249	-238	-2.390
XII. Frais de gestion immobilière	-8.715	-7.609	-8.667	-9.796	-34.786
XIII. Autres charges immobilières	0	0	0	0	0
Charges immobilières	-11.719	-10.242	-11.907	-12.707	-46.575
Résultat d'exploitation des immeubles	72.353	76.586	75.323	73.506	297.768
XIV. Frais généraux de la société	-3.735	-3.261	-3.714	-4.198	-14.908
XV. Autres revenus et charges d'exploitation	0	0	0	0	0
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	68.618	73.326	71.608	69.308	282.859
XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement	1.776	-559	21	-910	328
XVII. Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0	0	0	0
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement	5.590	-2.677	-979	-65	1.870
XIX. Autre résultat sur portefeuille	-3.774	-2.259	-3.324	-4.311	-13.669

Le groupe n'a pas publié d'informations trimestrielles entre le 31.12.2025 et la date d'arrêté de ce document. Les données semestrielles et annuelles sont soumises à un contrôle de la part du commissaire KPMG, Réviseurs d'Entreprises.

A. RÉSULTAT NET (x 1.000 EUR)	T1 2025	T2 2025	T3 2025	T4 2025	2025
Résultat d'exploitation	72.210	67.831	67.326	64.022	271.389
XX. Revenus financiers	2.889	4.807	6.301	2.793	16.790
XXI. Charges d'intérêts nettes	-8.845	-9.372	-9.552	-9.811	-37.580
XXII. Autres charges financières	-278	-377	-286	-424	-1.365
XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	2.929	-14.651	-692	2.786	-9.628
Résultat financier	-3.305	-19.593	-4.228	-4.656	-31.783
XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	533	1.133	-1.870	-11.703	-11.908
Résultat avant impôt	69.437	49.371	61.227	47.662	227.698
XXV. Impôts des sociétés	-3.242	-2.269	-1.553	-2.111	-9.175
XXVI. Exit tax	0	0	0	0	0
Impôt	-3.242	-2.269	-1.553	-2.111	-9.175
RÉSULTAT NET	66.195	47.101	59.675	45.551	218.523
Attribuable aux :
Intérêts minoritaires	1.931	-877	1.728	2.278	5.060
Actionnaires de la société mère	64.264	47.979	57.947	43.273	213.463
B. ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
I. Résultat net	66.195	47.101	59.675	45.551	218.523
II. Autres éléments du résultat global	-178	-582	-503	81	-1.182
A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique desimmeubles de placement	0	0	0	0	0
B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels quedéfinis en IFRS	0	0	0	0	0
C. Variations de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente	0	0	0	0	0
D. Différences de change liées à la conversion d'activités à l'étranger	-178	-582	-503	81	-1.182
E. Ecarts actuariels des plans de pension à prestations définies	0	0	0	0	0
F. Impôt sur le résultat lié aux "autres éléments du résultat global"	0	0	0	0	0
G. Quote-part dans les autres éléments de résultat global des entreprises associées/co-entreprises	0	0	0	0	0
H. Autres éléments du "résultat global", nets d'impôt	0	0	0	0	0
RÉSULTAT GLOBAL (I+II)	66.017	46.520	59.172	45.632	217.341
Attribuable aux :
Intérêts minoritaires	1.931	-877	1.728	2.278	5.060
Actionnaires de la société mère	64.086	47.397	57.444	43.354	212.281

complémentaires

État de la situation financière consolidée (bilan)

ACTIF (x 1.000 EUR)	T1 2025	T2 2025	T3 2025	T4 2025
I. Actifs non courants	6.304.148	6.269.144	6.278.318	6.329.041
A. Goodwill	0	0	0	0
B. Immobilisations incorporelles	1.786	1.756	1.631	1.490
C. Immeubles de placement	6.010.119	6.015.802	6.024.377	6.085.055
D. Autres immobilisations corporelles	2.854	2.507	2.305	2.832
E. Actifs financiers non courants	95.565	59.696	66.423	57.874
F. Créances de location-financement	156.246	155.971	152.074	151.324
G. Créances commerciales et autres actifs non courants	3.731	1.904	1.904	3.770
H. Impôts différés	8.730	8.429	8.464	8.525
I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises	25.117	23.078	21.140	18.169
II. Actifs courants	162.122	153.927	144.142	108.865
A. Actifs détenus en vue de la vente	12.640	5.400	4.790	0
B. Actifs financiers courants	10.561	5.803	3.214	1.077
C. Créances de location-financement	4.975	4.662	4.429	4.472
D. Créances commerciales	39.709	40.580	45.523	28.418
E. Créances fiscales et autres actifs courants	34.145	40.220	29.803	32.669
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	29.481	24.711	27.077	23.777
G. Comptes de régularisation	30.611	32.550	29.306	18.452
TOTAL DE L'ACTIF	6.466.270	6.423.071	6.422.460	6.437.906

complémentaires

CAPITAUX PROPRES ET PASSIF (x 1.000 EUR)	T1 2025	T2 2025	T3 2025	T4 2025
Capitaux propres	3.680.411	3.485.383	3.544.548	3.590.100
I. Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	3.599.035	3.410.292	3.467.736	3.511.286
A. Capital	2.041.523	2.041.523	2.041.523	2.041.523
B. Primes d'émission	849.053	849.053	849.053	849.053
C. Réserves	644.195	407.473	406.970	407.246
D. Résultat net de l'exercice	64.264	112.243	170.190	213.463
II. Intérêts minoritaires	81.376	75.090	76.811	78.815
Passif	2.785.859	2.937.688	2.877.912	2.847.805
I. Passifs non courants	1.867.258	1.895.878	1.683.952	1.697.879
A. Provisions	25.756	25.551	26.185	26.943
B. Dettes financières non courantes	1.765.826	1.791.729	1.576.892	1.588.536
a. Établissements de crédit	615.440	637.061	428.933	511.296
b. Location-financement	0	0	0	0
c. Autres	1.150.386	1.154.668	1.147.959	1.077.239
C. Autres passifs financiers non courants	17.719	19.519	19.369	18.003
D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0	0	0
E. Autres passifs non courants	0	0	0	0
F. Passifs d'impôts différés	57.957	59.079	61.506	64.397
a. Exit Tax	0	0	0	0
b. Autres	57.957	59.079	61.506	64.397
II. Passifs courants	918.601	1.041.810	1.193.959	1.149.927
A. Provisions	0	0	0	0
B. Dettes financières courantes	761.485	883.789	1.038.512	999.696
a. Établissements de crédit	31.985	124.789	268.512	159.712
b. Location-financement	0	0	0	0
c. Autres	729.500	759.000	770.000	839.984
C. Autres passifs financiers courants	0	0	0	0
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	132.409	134.134	131.726	126.345
a. Exit Tax	0	0	0	0
b. Autres	132.409	134.134	131.726	126.345
E. Autres passifs courants	0	0	0	0
F. Comptes de régularisation	24.706	23.887	23.722	23.886
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	6.466.270	6.423.071	6.422.460	6.437.906

Affectation des résultats statutaires

Le conseil d'administration du groupe Cofinimmo proposera à l'assemblée générale ordinaire des actionnaires du 13.05.2026 d'approuver les comptes annuels au 31.12.2025, d'affecter le résultat tel que dans le tableau à la page suivante et de distribuer un dividende de 5,20 EUR brut, soit 3,64 EUR net par action.

Les dates et modalités de mise en paiement d'un dividende sont mentionnées dans le 'Calendrier de l'actionnaire' (voir page 83).

La retenue de précompte mobilier est de 30 % (voir aussi la section 'Composition du portefeuille et perspectives en matière de précompte mobilier' du chapitre 'Prévisions 2026' du présent document).

Au 31.12.2025, le groupe Cofinimmo détenait 11.398 actions en autocontrôle (9.648 à la date d'arrêté des comptes, à la suite de la conversion de 1.750 actions propres au cours du premier trimestre 2026). Pour l'exercice 2025, le conseil d'administration propose d'annuler le droit aux dividendes de ces actions propres.

La rémunération du capital est basée sur le nombre d'actions en circulation à la date d'arrêté des comptes 2025 (31.12.2025). Toute vente d'actions détenues par le groupe ou toute émission d'actions nouvelles est susceptible de modifier la rémunération du capital.

Après la rémunération du capital de 198 millions EUR proposée au titre de l'exercice 2025, le montant total des réserves et du résultat statutaire de Cofinimmo SA ressortira à 193 millions EUR, tandis que le montant encore distribuable selon la règle définie par l'article 7:212 du CSA (anciennement article 617 du Code des sociétés) atteindra 763 millions EUR (voir également le chapitre 'Comptes statutaires abrégés' du présent document).

En 2025, le résultat net consolidé des activités clés - part du groupe* s'est élevé à 246 millions EUR et le résultat net consolidé - part du groupe à 213 millions EUR. Le pay-out ratio* s'élève à 80,6 %, à comparer à 95,4 % en 2024.

Ñ Maison de repos et de soins De Gerstjens - Alost (BE)

5,20 EUR

Dividende brut par action proposé au titre de l'exercice 2025

81 %

Pay-out ratio* proposé au titre de l'exercice 2025

Affectations et prélèvements

(x 1.000 EUR)	2025	2024
A. RÉSULTAT NET	211.928	66.795
B. TRANSFERT AUX/DES RÉSERVES (-/+)	-13.506	169.654
1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) desvariations de juste valeur des biens immobiliers (-/+)	-4.836	130.278
Exercice comptable	-4.836	130.278
Exercices antérieurs	0	0
Réalisation de biens immobiliers	0	0
2. Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutationestimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique desimmeubles de placement (-/+)	0	0
3. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeurdes instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée(-)	0	0
Exercice comptable	0	0
Exercices antérieurs	0	0
4. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeurdes instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée(+)	0	0
Exercice comptable	0	0
Exercices antérieurs	0	0
5. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeurdes instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pasappliquée (-)	0	0
Exercice comptable	0	0
Exercices antérieurs	0	0

(x 1.000 EUR)	2025	2024
6. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeurdes instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pasappliquée (+)	4.389	19.621
Exercice comptable	4.389	19.621
Exercices antérieurs	0	0
7. Transfert à/de la réserve du solde des écarts de conversion suractifs et passifs monétaires (-/+)	0	0
8. Transfert à/de la réserve des latences fiscales afférentes à desbiens immobiliers sis à l'étranger (-/+)	0	0
9. Transfert à/de la réserve des dividendes reçus destinés auremboursement des dettes financières (-/+)	0	0
10. Transfert aux/des autres réserves (-/+)	261	-154
11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+)	-13.320	19.909
C. RÉMUNÉRATION DU CAPITAL	-177.268	-135.607
Rémunération du capital prévue à l'article 13, § 1er, alinéa 1er del'Arrêté Royal du 13.07.2014	-177.268	-135.607
D. RÉMUNÉRATION DU CAPITAL AU TITRE DE L'EXERCICE - AUTRE QUE C.	-21.154	-100.842
Dividendes	-20.782	-100.476
Plan de participation	-372	-366
E. RÉSULTAT À REPORTER	192.969	178.311

Événements intervenus après le 31.12.2025

Aucun événement majeur qui pourrait avoir un impact significatif sur les résultats au 31.12.2025 n'est survenu après la date de clôture.

Désinvestissement d'une maison de repos et de soins en Belgique

Le 28.01.2026, Cofinimmo a finalisé le désinvestissement de la maison de repos et de soins Prince Royal, située rue Keyenveld 58 à 1050 Bruxelles, dont le 'signing' (sous conditions suspensives importantes) a eu lieu en décembre 2025. Le site date de 2015, a une superficie totale d'environ 6.200 m² et compte 88 lits. Les montants perçus à cette occasion sont en ligne avec la dernière juste valeur reflétée dans le dernier bilan publié avant la conclusion de l'accord. Cette transaction a été effectuée de commun accord avec emeis Belgium.

Projets de campus de soins éco-responsables en Allemagne

À la fin du mois d'avril 2025, Cofinimmo a cédé sa participation résiduelle de 25% dans la société qui détient le campus de soins éco-responsable d'Erftstadt, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. À cette occasion, Cofinimmo a récupéré la totalité des 27 millions EUR reconnus sous forme de participation mise en équivalence et de créances dans le bilan au 31.12.2024, ainsi que d'autres montants accessoires. Pour rappel (voir en section 1.4.4 du communiqué de presse du 25.07.2025), un projet de développement de campus de soins éco-responsable a été annulé en juillet 2024 (situé à Wuppertal pour lequel 2 millions EUR avaient déjà été exposés et devaient encore être récupérés). À la fin du mois d'avril 2025, le montant déjà exposé a été récupéré, et la participation dans la société (mise en équivalence) qui développe l'immeuble a été réduite à 25% (contre 99,996% précédemment) avant d'être totalement cédée mi-janvier 2026. Au sujet des deux autres projets de campus de soins éco-responsables encore en cours de construction :

• Alsdorf : fin décembre 2025, le groupe Cofinimmo a pris le contrôle de la société (désormais consolidée) portant ce projet (déjà détenue à 99,996% par le groupe avant cela et mise en équivalence), qui devrait être réceptionné dans le courant de l'exercice 2026 ;
• Bocholt : la participation du groupe Cofinimmo dans la société portant ce projet (détenue à 99,996% par le groupe et mise en équivalence, cette société étant contrôlée par le développeur) a été cédée début janvier 2026.

Ces deux transactions font l'objet de différends avec l'ancien partenaire de Cofinimmo.

Les effets des transactions mentionnées ci-dessus se marquent sur la ligne 'XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises'.

Finalisation de l'acquisition d'une maison de repos et de soins en Finlande

Comme annoncé dans le communiqué de presse du 18.12.2025, le groupe a finalisé en janvier 2026 l'acquisition de 100 % des actions de la société qui développera un établissement de soins pour personnes en situation de handicap à Oulu.

Réception provisoire d'une maison de repos et de soins en Finlande

Le projet de développement à Järvenpää, annoncé en juillet 2025, a été réceptionné et le bail a pris effet le 02.02.2026.

Projet de regroupement avec Aedifica

Le projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange est effectif depuis le 10.03.2026, et Aedifica détient depuis lors 80 % du capital de Cofinimmo. Ce projet a fait l'objet de communiqués de presse les 01.05.2025, 09.05.2025, 13.05.2025, 03.06.2025, 18.07.2025, 30.09.2025, 27.10.2025, 21.01.2026, 29.01.2026, 03.03.2026 et 10.03.2026.

Ñ Établissement de soins pour personnes en situation de handicap - Järvenpää (FI)

Cofinimmo en bourse

Cofinimmo propose deux types d'instruments cotés en bourse qui présentent chacun des profils de risque, de liquidité et de rendement différents.

L'action Cofinimmo

L'action Cofinimmo est cotée sur Euronext Brussels (ticker: COFB) depuis 1994. Elle est reprise dans les indices BEL20 et Bel ESG jusqu'au 09.03.2026, Euronext Next 150, ainsi que dans les indices immobiliers EPRA Europe et GPR 250. Au 31.12.2025, Cofinimmo affichait une capitalisation boursière de 3,0 milliards EUR.

24 %

Décote moyenne de l'action sur la valeur intrinsèque (IFRS) en 2025

3,0 milliards EUR

Capitalisation boursière au 31.12.2025

Performance boursière (base 100 au 31.03.2025)

Comparaison du cours et de l'actif net par action* (en EUR)

Comparaison du rendement en dividende et du taux OLO 10 ans

Cofinimmo I Document d'enregistrement universel 2025 I 79 Rendement en dividende de l'action COFB Taux OLO dix ans

Rendements totaux (base 100 au 31.12.2020)

Contexte boursier

L'année 2025 a été marquée par un environnement économique et financier particulièrement mouvant, sous l'effet de nouvelles mesures protectionnistes américaines et d'une poursuite de l'assouplissement monétaire des principales banques centrales.

L'instauration début avril 2025 des nouveaux droits de douane américains avec un taux plancher à 10 % sur l'essentiel des importations aux États-Unis a entraîné un tournant dans les échanges commerciaux mondiaux avec pour objectif de réduire le déficit commercial américain. La majorité des partenaires commerciaux des États-Unis ont été touchés ; la zone euro a négocié en août un taux plancher de 15 % sur ses exportations vers le marché américain.

Le Fonds Monétaire International ('FMI') a revu (en octobre 2025) à la hausse ses prévisions de croissance mondiale à 3,2 % en 2025 puis 3,1 % en 2026 en raison d'un impact négatif des droits de douane moins fort qu'anticipé en début d'année 2025, en parallèle de l'instauration de plans de relance budgétaire en Europe et en Chine. Selon la Banque centrale européenne ('BCE'), la croissance du produit intérieur brut ('PIB') de la zone est estimée (début 2026) à 1,4 % en 2025 et 1,2 % en 2026, portée par une économie espagnole robuste à 2,9 % en 2025. La croissance de la France et de l'Allemagne devrait être plus modérée, à respectivement 0,7 % et 0,2 % en 2025, en attendant les effets du plan de relance (réarmement et infrastructures) de 500 milliards EUR annoncé par le gouvernement allemand.

En 2025, les pressions inflationnistes sont restées persistantes aux États-Unis, au Royaume-Uni et au Japon, dépassant même 3 %. En zone euro, l'inflation s'est

maintenue autour de la cible de la BCE (2,1 % en novembre), mais avec de fortes disparités : 4,0 % en Autriche, 0,8 % en France.

La BCE a procédé à quatre baisses de taux de 25 bps au premier semestre, soutenant une activité atone dans un contexte de désinflation contrôlée. La Réserve fédérale américaine ('Fed'), de son côté, a temporisé jusqu'au second semestre, avant trois baisses de 25 bps face aux premiers signes d'essoufflement du marché de l'emploi. En 2025, le niveau de l'euribor 3 mois a reculé de 2,71 % à 2,02 % en fin d'année, reflétant l'assouplissement monétaire de la BCE. Avec une inflation contenue et une croissance qui tient, le marché table désormais (début 2026) sur le fait que la BCE soit arrivée à la fin de son cycle de baisses. Le SOFR 3 mois (dollar) a baissé de 4,31 % à 3,65 %, après trois baisses de 25 bps de la Fed, qui a ramené les taux Fed Funds à 3,50–3,75 %. Pour 2026, le marché anticipe (début 2026) deux voire trois baisses supplémentaires.

En 2025, dans un environnement incertain, les marchés actions ont atteint des niveaux records avec un S&P 500 proche des 7.000 points ; ils ont terminé en hausse, portés par des bénéfices solides et surtout le secteur tech/IA, malgré une importante baisse au mois d'avril à l'annonce des droits de douane. L'appréciation est à nuancer en fonction de l'évolution des parités de change. Aux États-Unis, le Nasdaq (+21 %), le S&P 500 (+17 %) et le Dow (+14 %) ont surperformé grâce aux valeurs technologiques et à des résultats d'entreprises exceptionnels. En Europe, l'Eurostoxx 50 a progressé (+19 %) et le CAC 40 (+11 %) a sous-performé légèrement, pénalisé par son biais luxe et une exposition tech limitée, tandis que le DAX (+23 %) a bénéficié du plan d'investissement allemand.

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

En Belgique, l'indice BEL20 (bourse de Bruxelles) a clôturé l'année dans le vert avec une performance annuelle positive de 19,1 % et l'indice FTSE EPRA Nareit Europe Developed a connu une hausse de 2,3 %.

Évolution du titre

Après des années difficiles, l'immobilier de santé européen en général s'est distingué en bourse au cours de l'exercice 2025, et ceci est encore plus vrai pour Cofinimmo en particulier. Trois périodes se distinguent :

• l'ajustement de la prévision du dividende 2025, payable en 2026, annoncé le 21 février 2025 (avant bourse) a été perçu favorablement par les marchés, le cours ayant gagné 8 % entre la clôture du 20 février et celle du 2 avril, dans un contexte de regain d'activité M&A au Royaume-Uni ;
• ensuite, le cours a également affiché une belle performance après l'annonce du 'Liberation Day' par le président Trump (l'immobilier de santé n'étant pas directement affecté par les droits de douane), en grimpant de 13 % entre la clôture du 2 avril et celle du 29 avril ;
• enfin, une accélération du cours s'est marquée à partir du 30 avril et les jours suivants pour se stabiliser à un niveau reflétant le projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange (voir les communiqués de presse des 01.05.2025, 09.05.2025, 13.05.2025, 03.06.2025, 18.07.2025, 30.09.2025 et 27.10.2025). Après une nouvelle accélération dans les dernières semaines de l'année, le cours de bourse au 31.12.2025 a atteint 79,20 EUR, en croissance de 18 % depuis le 29 avril ;
• au cumul sur l'année 2025, le rendement total brut pour l'actionnaire s'est ainsi élevé à 54,4 %.

Le premier graphique à la page 78 illustre la performance boursière de l'action Cofinimmo en 2025 par rapport aux indices BEL20 et FTSE EPRA Nareit Europe Developed. Le cours de l'action Cofinimmo a oscillé entre 51,80 EUR et 79,45 EUR, avec une moyenne annuelle de 69,99 EUR. Le cours de clôture au 31.12.2025 s'élevait à 79,20 EUR, soit un cours de bourse en hausse de 42 % par rapport au cours de clôture de l'année précédente.

Le deuxième graphique à la page 78 montre le cours de bourse de l'action Cofinimmo par rapport à sa valeur intrinsèque (IFRS) sur les cinq dernières années. L'action affiche une décote moyenne de 10,3 % sur cinq ans ou une décote de 23,8 % sur l'année 2025. Si l'on compare le cours de bourse à l'EPRA NTA*, la décote moyenne est de 11,4 % sur cinq ans et de 24,2 % sur l'année 2025. Au 31.12.2025, la décote était de 14,2 % par rapport à la valeur intrinsèque (IFRS) et de 14,8 % par rapport à l'EPRA NTA*.

Liquidité du titre de Cofinimmo

En 2025, Cofinimmo a poursuivi ses efforts visant à favoriser la liquidité de l'action. La société a participé tout au long de l'année à une cinquantaine de roadshows, de conférences et d'autres événements rassemblant la société et des investisseurs. Cofinimmo a également investi dans des campagnes visant à renforcer sa notoriété, tant auprès des investisseurs institutionnels qu'individuels.

Avec une capitalisation boursière de 3,0 milliards EUR au 31.12.2025 et un volume journalier moyen de 5,2 millions EUR ou environ 79.200 titres, Cofinimmo dispose d'un niveau de liquidité suffisant pour capter l'attention des investisseurs institutionnels de premier rang.

Rendements totaux (en %)

Le rendement total pour l'actionnaire est mesuré en fonction de l'évolution du cours de bourse et inclut la distribution du dividende ou toute autre distribution réalisée ou payée. En supposant le réinvestissement du dividende 2024 mis en paiement en mai 2025, l'action Cofinimmo a enregistré un rendement total de +54,4 % sur l'année 2025, supérieur à l'évolution de l'indice FTSE EPRA Nareit Europe Developed (+6,8 %) et de l'indice BEL20 (+22,8 %). Le deuxième graphique à la page 79 illustre les performances de l'action Cofinimmo par rapport aux indices BEL20 et EPRA FTSE EPRA Nareit Europe Developed au cours des cinq dernières années, rendement en dividende inclus. Sur cette période, l'action Cofinimmo a enregistré un rendement total de -8,0 %, ce qui correspond à un rendement annuel moyen de -1,6 %. Les indices BEL20 et EPRA ont enregistré respectivement une variation totale de +63,1 % et -8,4 %, ce qui correspond respectivement à des rendements annuels moyens de +12,6 % et -1,7 %.

Actionnariat/profil de l'investisseur

Cofinimmo compte un large panel d'investisseurs aux profils diversifiés. Il s'agit, d'une part, d'une large base d'investisseurs institutionnels répartis notamment en Belgique, en Allemagne, en France, au Luxembourg, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Suisse et en Amérique du Nord et, d'autre part, d'actionnaires individuels, principalement situés en Belgique.

Au 31.12.2025, un seul actionnaire franchissait le seuil de détention de 5 % entraînant une obligation de notification de dépassement de seuil. Il s'agissait du fonds d'investissement américain BlackRock, qui détenait 5,06% du capital de Cofinimmo.

Ñ Immeuble de bureaux Belliard 40 - Bruxelles CBD (BE)

Dividende

Le conseil d'administration proposera à l'assemblée générale ordinaire du 13.05.2026 la distribution d'un dividende conforme à la prévision publiée dans le rapport financier annuel 2024, soit 5,20 EUR brut par action. Ce dividende correspond à un rendement brut de 7,4 % par rapport au cours de bourse moyen de l'action pendant l'exercice 2025 (contre un rendement brut de 10,1 % en 2024).

Le premier graphique à la page 79 illustre le rendement en dividende de l'action Cofinimmo par rapport au taux OLO 10 ans au cours des cinq dernières années. Sur cette période, l'action Cofinimmo a offert un rendement en dividende moyen de +7,2 % contre un taux OLO 10 ans moyen de +2,5 %.

Précompte mobilier

Depuis le 01.01.2017, le taux du précompte mobilier applicable aux dividendes attribués s'élève à 30 %.

La loi belge prévoit toutefois des exonérations. Pour pouvoir en profiter, les bénéficiaires de dividendes doivent au préalable remplir certaines conditions. Par ailleurs, les conventions préventives de double imposition prévoient des réductions de retenue à la source sur les dividendes.

Il convient aussi de se référer à la 'Composition du portefeuille et perspectives en matière de précompte mobilier' du chapitre 'Prévisions 2026' du présent document, pour les considérations actuelles en matière de perspectives de précompte mobilier réduit.

7 %

Rendement en dividende en 2025

ISIN BE0003593044	2025	2024	2023
Cours de bourse (sur 12 mois, en EUR)
Le plus élevé	0,00	79,45	90,00
Le plus bas	0,00	51,80	54,15
À la clôture	0,00	79,20	71,40
Moyen	0,00	69,99	74,36
Rendement en dividende1	— %	7,4 %	8,3 %
Rendement brut (sur 12 mois)2	— %	54,4 %	-8,0 %
Dividende3
Brut	0,004	6,20	6,20
Net	0,004	4,34	4,34
Volume
Volume journalier moyen	0	79.175	65.404
Volume total	0	20.189.552	16.678.036
Nombre d'actions	0	38.096.217	36.765.475
Capitalisation boursière à la clôture (x 1.000 EUR)	0	3.017.220	2.625.055
Free float5	100 %	100 %	100 %
Vélocité5	51,7 %	49,9 %	45,4 %
Pay-out ratio*	80,6 %	95,4 %	87,7 %

Dividende brut sur la moyenne annuelle du cours de bourse.

Donnée fournie par Bloomberg. Elle peut être approchée de la manière suivante : Cours de bourse de clôture plus coupon (ajusté pour tenir compte de l'évolution du cours de bourse entre la date de détachement du coupon et la date de clôture), divisé par le cours de bourse d'ouverture.

3 Le précompte mobilier sur les dividendes s'élève à 30 %.

4 Sous réserve d'approbation par l'assemblée générale ordinaire du 13.05.2026.

5 Selon la définition d'Euronext.

Les obligations non convertibles

Cofinimmo est émettrice de trois obligations non convertibles, dont deux obligations durables de taille benchmark émises en 2020 et 2022 (voir également le chapitre 'Gestion des ressources financières' de ce document), le green & social bond émis en 2016 étant échu depuis le 09.12.2024.

ISIN BE0002267368 (Cofinimmo SA 2016-2026)	2025	2024	2023
Cours de bourse (sur la période, en % du nominal)
À la clôture	0,00	98,84	93,25
Moyen	0,00	98,14	90,42
Rendement moyen jusqu'à l'échéance (moyenne annuelle)	— %	3,1 %	4,3 %
Rendement effectif à l'émission	— %	1,7 %	1,7 %
Coupon d'intérêt (en %)
Brut (par tranche de 100.000 EUR)	0,00	1,70	1,70
Net (par tranche de 100.000 EUR)	0,00	1,19	1,19
Nombre de titres	0	700	700

ISIN BE0002269380 (Cofinimmo SA 2016-2024)	2025	2024	2023
Cours de bourse (sur la période, en % du nominal)
À la clôture	—	—	98,17
Moyen	—	—	96,78
Rendement moyen jusqu'à l'échéance (moyenne annuelle)	— %	— %	4,0 %
Rendement effectif à l'émission	— %	— %	2,0 %
Coupon d'intérêt (en %)
Brut (par tranche de 100.000 EUR)	—	—	2,00
Net (par tranche de 100.000 EUR)	—	—	1,40
Nombre de titres	—	—	550

ISIN BE6325493268 (Cofinimmo SA 2020-2030)	2025	2024	2023
Cours de bourse (sur la période, en % du nominal)
À la clôture	0,00	88,50	81,39
Moyen	0,00	87,08	74,16
Rendement moyen jusqu'à l'échéance (moyenne annuelle)	— %	3,457 %	4,008 %
Rendement effectif à l'émission	— %	0,957 %	0,957 %
Coupon d'intérêt (en %)
Brut (par tranche de 100.000 EUR)	0,000	0,875	0,875
Net (par tranche de 100.000 EUR)	0,000	0,613	0,613
Nombre de titres	0	5.000	5.000

ISIN BE0002838192 (Cofinimmo SA 2022-2028)	2025	2024	2023
Cours de bourse (sur la période, en % du nominal)
À la clôture	0,00	96,49	90,67
Moyen	0,00	95,21	84,09
Rendement moyen jusqu'à l'échéance (moyenne annuelle)	— %	2,773 %	3,502 %
Rendement effectif à l'émission	— %	1,030 %	1,030 %
Coupon d'intérêt (en %)
Brut (par tranche de 100.000 EUR)	0,00	1,00	1,00
Net (par tranche de 100.000 EUR)	0,00	0,70	0,70
Nombre de titres	0	5.000	5.000

Structure de l'actionnariat

Fin décembre 2025, Cofinimmo a fait procéder à une analyse de son actionnariat. Au total, 99 % des détenteurs d'actions en circulation ont été identifiés, dont 63 % d'actionnaires institutionnels et 36 % d'actionnaires particuliers. Par conséquent, 1 % des actions n'ont pas été identifiées.

Le graphique ci-dessous indique les actionnaires de Cofinimmo détenant plus de 5 % du capital. Les déclarations de transparence ainsi que les chaînes de contrôle sont disponibles sur le site Internet. Au moment de l'approbation du présent document (19.03.2026), Cofinimmo n'a reçu aucune déclaration de transparence présentant une situation postérieure à celle du 13.03.2026. Selon la définition d'Euronext, le free float, qui était de 100 % jusqu'au 09.03.2026, est désormais de 20 %.

Calendrier de l'actionnaire

Événement	Date
Publication du document d'enregistrement universel 2025 incluant lerapport financier annuel et le rapport de durabilité	10.04.2026 (avant bourse)
Informations trimestrielles : résultats au 31.03.2026	22.04.2026 (avant bourse)
Assemblée générale ordinaire pour l'exercice 2025	13.05.2026
Mise en paiement du dividende relatif à l'exercice 20251
Coupon	Nr. 41
Date de détachement de coupon (ex date)2	18.05.2026
Date d'arrêté (record date)3	19.05.2026
Date de paiement du dividende	À partir du 21.05.2026
Rapport financier semestriel : résultats au 30.06.2026	23.07.2026 (avant bourse)
Informations trimestrielles : résultats au 30.09.2026	23.10.2026 (avant bourse)
Communiqué de presse annuel : résultats au 31.12.2026	19.02.2027 (avant bourse)

1. Sous réserve d'approbation par l'assemblée générale ordinaire du 13.05.2026.

2. Date à partir de laquelle la négociation en bourse s'effectue sans droit au versement de dividende à venir.

3. Date à laquelle les positions sont arrêtées afin d'identifier les actionnaires ayant droit au dividende.

Prévisions 2026

Les prévisions ci-dessous s'entendent hors considérations relatives au projet de regroupement avec Aedifica ('standalone basis'), ce dernier étant effectif depuis le 10.03.2026. Pour les prévisions du regroupement d'Aedifica avec Cofinimmo, il convient de se référer aux prévisions qui ont été ou seront publiées par Aedifica.

Hypothèses - facteurs internes Valorisation du patrimoine

La juste valeur du portefeuille immobilier reprise dans le bilan consolidé prévisionnel du 31.12.2026 correspond à la juste valeur du portefeuille global au 31.12.2025, majorée des dépenses de rénovation lourde et des investissements nets prévus en 2026.

Entretiens, réparations et rénovations lourdes

Les prévisions, produites par immeuble, incluent les dépenses d'entretien et de réparation qui sont comptabilisées comme charges d'exploitation. Elles comprennent également les dépenses de rénovation lourde qui sont immobilisées et couvertes par autofinancement ou par recours à l'endettement. Ces dépenses sont incluses dans les investissements et désinvestissements ci-après.

Investissements et désinvestissements

Dans le cadre de la préparation de son budget 2027, Cofinimmo a arrêté ses hypothèses d'investissements nets, qui devraient représenter pour l'exercice 2027 :

• des investissements bruts de l'ordre de 0 millions EUR (y compris les investissements en matière de durabilité), ventilés comme suit :

• investissements en immobilier de santé pour un montant de 0 millions EUR, résultant de la construction de nouvelles unités ou de l'extension d'unités existantes pour lesquelles le groupe Cofinimmo est engagé dans le cadre de projets de développement en cours d'exécution (65 millions EUR), de nouveaux investissements sous due diligence ou hypothétiques (155 millions EUR) et aussi d'autres investissements (66 millions EUR) ;

• investissements en immobilier de bureaux pour un montant de 0 millions EUR ;

• investissements en immobilier de réseaux de distribution en Belgique et aux Pays-Bas pour un montant de 0 millions EUR résultant de rénovations lourdes pour les cafés et restaurants du portefeuille Pubstone ;

• des désinvestissements de l'ordre de 0 millions EUR, ventilés comme suit :

• environ 104 millions EUR déjà finalisés ou sous due diligence ;

• et environ 6 millions EUR additionnels ;

• et dès lors des investissements nets de l'ordre de 0 millions EUR.

Les chantiers futurs sont détaillés en page 31 pour l'immobilier de santé.

Loyers

La prévision de loyers tient compte, pour chaque bail, des hypothèses de départ des locataires, analysées au cas par cas. Les contrats en cours sont indexés.

La prévision inclut également des frais de remise en état, une période de vide locatif, des charges locatives et des taxes sur les surfaces inoccupées qui s'appliquent en cas de départ d'un locataire, ainsi que des commissions d'agents au moment de la relocation. Les prévisions en matière de relocation sont fondées sur la situation actuelle du marché, sans anticiper une reprise éventuelle, ni une détérioration de celui-ci.

Le résultat immobilier comprend également les reprises des loyers cédés et escomptés relatives à la reconstitution progressive de la valeur pleine des immeubles dont les loyers ont été cédés.

Une variation, positive ou négative, de 1 % du taux d'occupation du portefeuille de bureaux sur une année complète entraînerait une augmentation ou une diminution du résultat net des activités clés* de 0,01 EUR par action.

Ñ Centre de consultations médicales - Oisterwijk (NL)

complémentaires

Charges

Les frais techniques sont estimés par immeuble, en fonction des besoins identifiés et de l'âge des bâtiments ainsi que du type de contrat dont ils font l'objet.

Les frais généraux sont évalués par catégorie de frais et tiennent compte de la croissance du groupe.

La prévision de la charge d'impôt reprend, d'une part, l'estimation de la charge fiscale récurrente par société, et, d'autre part, une anticipation de l'évolution des risques fiscaux identifiés.

Hypothèses - facteurs externes Inflation

Les contrats en cours sont indexés. Le taux d'inflation utilisé pour l'évolution des loyers est compris entre 0 % et 3,2 % (données externes) selon les pays pour les baux à indexer en 2026.

L'indexation moyenne entre 2025 et 2026 est de l'ordre de 2 %.

La sensibilité des prévisions aux variations du taux d'inflation est faible sur la période considérée. Une variation, positive ou négative, de 50 points de base de l'inflation prévue entraînerait une augmentation ou une diminution du résultat net des activités clés* de 0,05 EUR par action.

Taux d'intérêt

Le calcul des charges financières s'appuie sur la courbe des taux futurs (données externes) et sur les contrats de financement en cours au 31.12.2025. Compte tenu des instruments de couverture prévus, le coût moyen de la dette* attendu pour 2026 est de l'ordre de — %. L'évolution attendue du coût moyen de la dette* pour les années ultérieures est commentée dans le chapitre 'Gestion des ressources financières', section 'Coût moyen de la dette* et couverture de taux d'intérêt' en page 54.

Les variations de juste valeur des instruments de couverture de la dette financière ne sont pas modélisées car elles n'ont aucun impact sur le résultat net des activités clés – part du groupe*, et ne sont pas paramétrables. Elles sont donc reprises pour zéro dans les prévisions ci-dessous.

Prévisions consolidées

Sur base des informations actuellement disponibles et des hypothèses détaillées ci-dessus (investissements bruts de 0 millions EUR et désinvestissements de 0 millions EUR en 2026), et des désinvestissements réalisés en 2025, Cofinimmo prévoit, en l'absence d'événements majeurs imprévus, de réaliser des revenus locatifs nets des charges relatives à la location* de 0 millions EUR (comprenant l'effet des désinvestissements réalisés en 2025 et prévus en 2026 à hauteur d'environ 9 millions EUR) menant à un résultat net des activités clés – part du groupe* (équivalent à l'EPRA Earnings* et hors effets non récurrents induits par le projet de regroupement avec Aedifica) de 0 millions EUR (contre 246 millions EUR au 31.03.2026), soit 0,00 EUR par action pour l'exercice 2026, compte tenu des effets prorata temporis des désinvestissements réalisés en 2025 et budgétés en 2026 (environ 0,00 EUR par action). Le coût moyen de la dette* attendu pour 2026 est de l'ordre de — %.

Sur base des mêmes données et hypothèses, le ratio d'endettement serait d'environ — % au 31.12.2027. Ce ratio ne tient pas compte d'éventuelles variations de juste valeur des immeubles de placement (qui seront déterminées par les experts évaluateurs indépendants).

Une projection de la valeur de marché future des immeubles du groupe est incertaine. Il serait dès lors hasardeux de proposer une prévision chiffrée du résultat non réalisé sur portefeuille. Celui-ci dépendra en effet de la tendance des loyers de marché, de l'évolution des taux de capitalisation de ceux-ci, ainsi que des frais anticipés de rénovation des immeubles. Pour rappel, le résultat net des activités clés part du groupe* ne comprend ni le résultat sur instruments financiers - part du groupe*, ni le résultat sur portefeuille part du groupe*.

L'évolution des capitaux propres du groupe dépendra principalement du résultat net des activités clés*, du résultat sur instruments financiers* et du résultat sur portefeuille*, ainsi que de la distribution de dividendes.

Dividende par action

Ces prévisions permettraient la distribution d'un dividende brut (pour l'exercice 2026, payable en 2027) de 0,00 EUR par action, correspondant à un pay-out de — % (conforme à la pratique de marché). Ces prévisions sont fournies1 sous réserve des principaux risques et incertitudes exposés dans la section 'Facteurs de risque' de ce document.

Le dividende devra respecter l'article 13 de l'Arrêté royal du 13.07.2014, en ce sens que le montant du dividende distribué devra être au minimum de 80 % du produit net de Cofinimmo SA (non consolidé) réalisé en 2026. Dans certains cas, cet article prévoit cependant une réduction de l'obligation de distribution, voire une absence d'obligation de distribution. La société utilisera néanmoins en ces circonstances la faculté de procéder à une distribution, dans les limites prévues par l'article 7:212 du CSA.

Composition du portefeuille et perspectives en matière de précompte mobilier

Sur base des informations actuellement disponibles et des hypothèses détaillées ci-dessus, et en l'absence d'événements majeurs imprévus, Cofinimmo prévoit que la part de l'immobilier de santé dans la juste valeur du portefeuille devrait se situer aux alentours de 78 % en fin d'exercice 2026 (par rapport à — % à la fin 2025). Ce pourcentage n'est toutefois pas le critère pertinent en matière de précompte mobilier.

Depuis la publication du document d'enregistrement universel 2020 en date du 09.04.2021, la Loi-programme du 27.12.2021 a augmenté à 80 % (contre 60 % précédemment) le seuil pertinent en matière de précompte mobilier réduit (article 20 de la Loi-programme modifiant l'article 171, 3° quater du Code des impôts sur les revenus).

Ce seuil n'est actuellement pas atteint; le pourcentage estimé au 31.12.2025 est de l'ordre de 69 %. La Loi-programme définit la méthode de calcul du pourcentage : il se calcule en additionnant les valeurs des évaluations et actualisations aux différents moments de référence et en les divisant par la valeur totale de ces évaluations et actualisations aux différents moments de référence.

Hors considérations relatives au projet de regroupement avec Aedifica.

u CAVEAT

Le bilan et le compte de résultats consolidé prévisionnels constituent des projections dont la réalisation effective dépend, notamment, de l'évolution des marchés immobiliers et financiers. Ils ne constituent pas un engagement et ne font pas l'objet d'une certification révisorale.

Toutefois, le commissaire KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL, représenté par Monsieur Jean-François Kupper, a confirmé que, à son avis, la prévision a été établie de manière correcte sur base des hypothèses du conseil d'administration, et que la base comptable utilisée est cohérente avec les méthodes comptables d'établissement des états financiers, telles qu'elles ont été utilisées par le groupe.

Le cas échéant, Cofinimmo se conformera à l'article 24 de l'Arrêté royal du 13.07.2014, qui prévoit l'obligation d'élaborer un plan financier accompagné d'un calendrier d'exécution décrivant les mesures destinées à éviter que le taux d'endettement consolidé ne dépasse 65 % des actifs consolidés, dès que ce taux dépasse le seuil de 50 %. Ce plan doit être adressé à la FSMA (voir également page 53).

0,00 EUR/action

Prévision de résultat net des activités clés part du groupe* de 2026

Réseaux de distribution (capex)

Rapport du commissaire sur les prévisions

Rapport du commissaire à l'attention de l'organe d'administration de Cofinimmo SA relatif à la prévision de résultat net des activités clés – part du Groupe pour la période de 12 mois se terminant au 31 décembre 2026

Mission

Nous vous faisons rapport sur la prévision consolidée de résultat net des activités clés – part du Groupe de Cofinimmo SA ('la Société') et ses filiales (ensemble 'le Groupe'), pour la période de 12 mois se terminant au 31 décembre 2026 (la « Prévision »). La Prévision et les hypothèses significatives qui la sous-tendent, sont détaillées aux pages 84 à 86 du rapport annuel 2025 du Groupe (le 'Rapport Annuel'). Nous ne faisons pas rapport sur les autres éléments du compte de résultats, ni sur la prévision de dividende ou sur le bilan consolidé prévisionnel.

Ce rapport est préparé suite à la demande sur base volontaire de l'organe d'administration de la société afin de confirmer que les prévisions de résultat ont été établies et préparées conformément aux éléments (a) et (b) tels que définis au point 11.2 de l'annexe 1 du Règlement délégué (UE) 2019/980 de la Commission complétant le Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du Conseil en ce qui concerne le format, le contenu, le contrôle et l'approbation du prospectus à publier lorsque des titres sont offerts au public ou admis à négociation sur un marché réglementé, et abrogeant le règlement CE n° 809/2004 de la Commission (le 'règlement sur les Prospectus').

Notre rapport est destiné exclusivement à l'usage de la Société à laquelle il est adressé, dans le cadre de la prévision de bénéfices établie conformément aux éléments (a) et (b) tels que définis au point 11.2 de l'Annexe 1 du Règlement délégué de la Commission, et ne peut être utilisé à aucune autre fin. Nous n'acceptons ni n'assumons, et déclinons, toute responsabilité ou obligation de diligence à l'égard de toute autre partie à laquelle ce rapport pourrait être communiqué ou entre les mains desquelles il pourrait se trouver.

Responsabilités de l'organe d'administration

L'organe d'administration de la Société est responsable de l'établissement et de la présentation de la Prévision, conformément à l'annexe 1 section 11 du Règlement délégué (UE) 2019/980 de la Commission, y compris les hypothèses sur lesquelles elle repose ainsi que de la préparation et de la présentation des prévisions basées sur les principes comptables du Groupe.

Responsabilités du commissaire

Notre responsabilité est d'examiner la Prévision incluse dans le rapport annuel du Groupe conformément à la Norme internationale de missions d'assurance applicable à l'examen d'informations financières prévisionnelles (ISAE 3400). Par conséquent, nous devons planifier et exécuter nos travaux de manière à obtenir un niveau d'assurance limité que les hypothèses sousjacentes aux prévisions sont raisonnables.

Étant donné que le niveau d'assurance obtenu dans une mission avec un niveau d'assurance limité est nettement inférieur à celui obtenu dans une mission avec un niveau d'assurance raisonnable, la nature et le calendrier des procédures que le commissaire exécute dans le cadre d'une mission avec un niveau d'assurance limité varient et ont une portée inférieure à celles mise en œuvre dans le cadre d'une mission d'assurance raisonnable.

Sur cette base, nous avons effectué les travaux que nous estimons nécessaires dans les circonstances données afin de formuler une conclusion. Dans le cadre de cette mission d'assurance limitée, nous accordons une plus grande importance aux requêtes d'informations formulées auprès du personnel de la Société et aux procédures analytiques, et moins d'importance aux tests des contrôles internes et à l'obtention d'éléments probants provenant de sources externes que dans le cas d'une mission avec un niveau raisonnable d'assurance.

Nous devons également planifier et réaliser nos travaux de manière à obtenir un degré raisonnable d'assurance que la Prévision a été correctement préparée sur la base des hypothèses sous-jacentes et que sa présentation est conforme aux principes comptables du Groupe.

Nous estimons que, sur base des procédures mises en œuvre et des éléments probants recueillis, ces travaux constituent une base raisonnable pour exprimer notre conclusion.

Nous nous sommes conformés aux exigences déontologiques applicables à cette mission en Belgique, y compris celles relatives à l'indépendance. Notre cabinet applique l'International Standard on Quality Management (ISQM) 1, Quality Management for Firms that Perform Audits or Reviews of Financial Statements, or Other Assurance or Related Services Engagements, qui exige de notre cabinet de concevoir, de mettre en œuvre et d'assurer le fonctionnement du système de gestion de la qualité, y compris les politiques ou procédures concernant la conformité avec les exigences éthiques, les normes professionnelles et les dispositions légales et réglementaires applicables.

Conclusion

Sur la base de notre examen des éléments probants corroborant les hypothèses, tel que décrit dans la section « Responsabilités du commissaire » du présent rapport, nous n'avons rien relevé qui nous amène à conclure que ces hypothèses ne constituent pas une base raisonnable pour la Prévision. De plus, à notre avis, la Prévision est correctement établie sur la base des hypothèses et est présentée conformément aux principes comptables du Groupe.

Les résultats réels sont susceptibles d'être différents des prévisions puisque celles-ci sont basées sur des évènements anticipés qui souvent ne se déroulent pas tel que prévu et l'écart pourrait être significatif.

Zaventem, le 7 avril 2026

KPMG Réviseurs d'Entreprises

Commissaire représentée par Jean-François Kupper Réviseur d'Entreprises

Rapport de durabilité

Sommaire

Engagés depuis plus de 15 ans dans une stratégie globale de durabilité

Tendances majeures et leurs influences sur la stratégie de durabilité

Gestion du cycle de vie au cœur de la chaîne de valeur Dialogue avec les parties prenantes, un moteur vers la transition

Reducing energy intensity Skilled and service-minded employees Governing business with integrity

Ñ Immeuble de bureaux Montoyer 10 (M10) - Bruxelles CBD (BE) - © Hannelore Veelaert

Ñ Jean Hilgers, Président du conseil d'administration Ñ Jean-Pierre Hanin, Chief Executive Officer contribution aux objectifs de développement durable.'

Engagés depuis plus de 15 ans dans une stratégie globale de durabilité

Cofinimmo a une approche pragmatique de la durabilité, que ce soit en termes de risque financier ou de défi sociétal. La démarche du groupe ne vise dès lors pas uniquement la conformité aux multiples législations, mais se concentre sur la valeur ajoutée pour ses portefeuilles. Les processus de data management et d'organisation interne ont été redéfinis pour faire face et anticiper les risques climatiques, réduire les consommations énergétiques par des plans d'actions successifs et une politique active de gestion du portefeuille, et enfin prévoir une transition équilibrée, gérable et planifiée.

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Une stratégie de durabilité globale depuis plus de 15 ans

Acteur majeur de l'immobilier en Europe, le groupe s'engage depuis plus de 15 ans dans une stratégie de durabilité globale. Il s'inscrit activement dans la démarche de l'Accord de Paris conclu lors de la COP21, soutenu par des mesures qui visent à accélérer l'action contre le changement climatique comme la sortie des énergies fossiles, la production d'énergie renouvelable et l'efficacité énergétique. Actuellement, 10 % de son portefeuille est composé de bâtiments sans recours aux énergies fossiles. La production d'électricité provenant de sources renouvelables s'élève désormais à 5 %, en raison par exemple de la mise en service de nouvelles installations de panneaux solaires, notamment en Belgique.

Une action climatique basée sur la science

Avec le projet d'entreprise 30³ ('trente au cube'), Cofinimmo ambitionne de réduire drastiquement l'intensité énergétique de son portefeuille (-30 % d'ici à 2030, en se basant sur les niveaux de 2017). Elle utilise pour ce faire une méthodologie scientifique pour limiter les émissions de gaz à effet de serre. L'intensité énergétique est déjà passée de 190 kWh/m²/an en 2017 à 139 kWh/m²/an en 2025, avec un objectif final de 130 kWh/m²/an en 2030.

Depuis 2020, Cofinimmo est membre de la Belgian Alliance for Climate Action (BACA), une plateforme ouverte aux organisations belges qui veulent réduire leurs émissions de GES et augmenter leurs ambitions climatiques en se basant sur la Science Based Targets initiative (SBTi).

Pour limiter les risques climatiques et s'adapter à leurs impacts physiques et financiers, Cofinimmo a lancé une analyse structurée des risques physiques et de transition, afin de définir un plan d'actions portant sur l'ensemble de son portefeuille. Ce plan d'action climatique fait partie intégrante du plan de rotation des actifs.

Une gestion saine de l'environnement

Depuis 2008, Cofinimmo utilise un système de gestion environnementale certifié ISO 14001, et ce, tout au long du cycle de vie des immeubles constituant son portefeuille. Renouvelé tous les trois ans, ce certificat permet de gérer les aspects environnementaux de ses activités d'une manière holistique. En 2025, le groupe a étendu avec succès la portée de la certification ISO 14001 pour inclure ses activités espagnoles.

Une gestion responsable de l'entreprise

En 2025, Cofinimmo s'est à nouveau distinguée en matière de durabilité grâce au renouvellement de plusieurs labels. Cofinimmo a obtenu plusieurs nouveaux certificats BREEAM, en immobilier de santé en Belgique (où un certificat BREEAM New Construction Outstanding a également été obtenu pour l'immeuble de bureaux M10), en Espagne, en Allemagne et en Finlande, certificats qui couvrent désormais 13 % du portefeuille total du groupe. Le groupe a également été plébiscité par la presse financière internationale. En effet, Cofinimmo a amélioré son classement dans la liste des 600 Europe's Climate Leaders pour 2025 du Financial Times (classée 4e parmi 39 entreprises immobilières en Europe et au Royaume-Uni). Ce label est accordé aux entreprises européennes qui ont le mieux réussi à réduire leurs émissions de gaz à effet de serre, et ce, par rapport à leur chiffre d'affaires.

Ayant à cœur d'assurer la cohérence entre sa stratégie financière et ses objectifs en matière de durabilité, Cofinimmo a bénéficié de 2,6 milliards EUR de financements durables en 2025.

Un dialogue permanent avec les parties prenantes

Cofinimmo est consciente de l'impact qu'elle peut avoir sur les personnes et a défini dans sa stratégie de durabilité des actions envers les locataires, les fournisseurs et les employés. En 2025, à la lumière d'un cadre réglementaire volatil en termes de durabilité, Cofinimmo a décidé de revoir son rapport de durabilité en y intégrant la norme VSME, dans la continuité de son approche pragmatique des aspects de la durabilité.

Ñ Immeuble de bureaux Montoyer 10 (M10) - Bruxelles CBD (BE)

Tendances majeures et leurs influences sur la stratégie de durabilité

Cofinimmo se prépare au monde de demain et intègre les grandes tendances sociétales dans sa stratégie. Les 17 objectifs de développement durable (ODD) des Nations Unies font partie de ces grandes tendances dont Cofinimmo tient compte.

Un acteur de changement

Cofinimmo se positionne comme un acteur de changement face aux défis qui attendent l'environnement bâti, tels que le changement climatique, la gestion durable de l'eau, le vieillissement de la population, l'urbanisation croissante, l'évolution des technologies mais aussi des habitudes de travail.

La crise sanitaire et les conflits armés qui ont éclaté ces dernières années ont mis en exergue de nouvelles tendances en matière de développement durable, telles qu'une approche plus rigoureuse en matière d'énergies renouvelables et propres, et en matière d'utilisation circulaire des ressources.

Cofinimmo construit des immeubles plus performants et les gère de manière plus efficace, depuis plus de 15 ans, afin de rester en avance par rapport au renforcement de la réglementation en matière de performance énergétique. La stratégie globale de l'entreprise inclut ses objectifs en matière de réduction d'émissions de GES du portefeuille géré directement et indirectement (scopes 1, 2 et 3), un reporting environne-mental transparent pour tous les scopes, l'analyse du scénario de 1,5°C et l'engagement 'net zéro'.

La durabilité au cœur de la structure de gouvernance

Les performances de durabilité (y compris les performances liées au climat et à l'inclusivité du personnel) font l'objet d'une analyse formelle par le comité exécutif, présidé par le CEO. Les analyses sont présentées chaque semaine par le Head of Sustainability au CEO et au moins une fois par mois au comité exécutif. Ces analyses de durabilité permettent d'assurer le suivi des objectifs et des critères clés de performance (y compris ceux liés au climat et à l'inclusivité du personnel).

L'un de ces rapports est le rapport officiel de la gestion de la norme ISO 14001, qui suit toutes les normes décrites dans la norme ISO, telles que l'état d'avancement des actions à mener après les rapports précédents, les changements de circonstances, la mesure dans laquelle les objectifs ont été atteints, les informations sur les performances, l'adéquation des ressources, les réclamations, les possibilités d'amélioration.

La progression des différents objectifs est évaluée et des actions correctives sont prises si nécessaire. Le rapport trimestriel au comité d'audit comprend l'état d'avancement de la participation du groupe à différents indices de référence, les performances de durabilité réalisées par rapport aux

objectifs liés à la rémunération variable LTI du comité exécutif et les mises à jour/notifications concernant les changements réglementaires.

Une volonté de transparence envers les investisseurs

Cofinimmo a intensifié ses efforts en matière de transparence et de gestion des risques climatiques. En 2025, le groupe a renouvelé sa participation au Carbon Disclosure Project, confirmant son score B dans la catégorie changement climatique. Les réponses sont accessibles au public et décrivent en détail les risques et opportunités liés au changement climatique qui ont été identifiés.

Le groupe collabore également avec MSCI pour analyser les risques climatiques de son portefeuille immobilier, en utilisant des scénarios basés sur des données scientifiques. Les actifs sont évalués par rapport à la trajectoire de décarbonation du CRREM pour identifier les risques liés à la transition énergétique. Une analyse détaillée des risques physiques a été réalisée pour les actifs les plus exposés, permettant à Cofinimmo de définir des actions concrètes pour renforcer la résilience de ses actifs face aux risques climatiques.

Enfin, l'analyse de double matérialité de Cofinimmo, reprise en pages 93 et 94, identifie les principaux enjeux de durabilité pour la société, basés sur la matérialité du point de vue de l'impact et la matérialité du point de vue financier.

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complémentaires

En 2025, Omnibus ayant déclaré que le VSME était la norme de reporting de durabilité privilégiée pour les entreprises de moins de 1.000 employés, Cofinimmo s'est préparée à son adoption. La norme VSME couvre les enjeux matériels du groupe tels que les émissions, les conditions de travail et la gouvernance et s'aligne également sur les normes ESRS, facilitant ainsi l'intégration et la préparation aux futures exigences réglementaires. Bien que volontaire, l'adoption de la VSME combinée avec une analyse de double matérialité et une assurance limitée par un auditeur externe, renforce la crédibilité, la compétitivité et la gestion des risques du groupe. L'allocation de ressources et l'analyse de double matérialité est soumise chaque année à l'approbation du comité exécutif et du conseil d'administration.

Les objectifs se concentrent sur les trois enjeux matériels (réduire l'intensité énergétique, des employés compétents et ayant le sens du service, et gouverner les affaires avec intégrité) :

• sensibiliser les différentes parties prenantes : locataires, fournisseurs, investisseurs, etc. (par exemple : 85 % des surfaces couvertes par un accord de collaboration dans le but de partager les données de consommation) ;
• contrôler ce qui est mesuré : les consommations et performances énergétiques, etc. (par exemple : augmentation de la couverture de données énergétiques à 100 % des surfaces, dont minimum 85 % obtenu sur base de données réelles) ;
• être ambitieux : aller au-delà de la réglementation actuelle si cela est économiquement viable (par exemple : évaluer le taux annuel de rénovation suivant l'objectif de renouvellement du portefeuille sur cinq ans).

Les objectifs en matière de durabilité sont généralement établis à court terme (un an), certains portent toutefois sur une plus longue période (cinq à dix ans). Conformément à la norme VSME, les enjeux non matériels sont couverts par un rapport portant sur les indicateurs de performance clés. Ceci permet de rester vigilant sur l'évolution de leur matérialité.

Les liens entre les enjeux de Cofinimmo et les ODD sont repris dans un tableau de concordance (voir page 305).

Ñ Maison de repos et de soins - Bergen op Zoom (NL)

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Analyse de double matérialité

La durabilité est au cœur des préoccupations de Cofinimmo depuis des années. L'analyse de double matérialité s'inscrit dès lors dans la continuité de la première analyse de matérialité réalisée en 2014 et de ses mises à jour annuelles depuis (voir ligne du temps ci-dessous). L'approche historique résulte d'une connaissance approfondie de la chaîne de valeur, une cartographie des enjeux de durabilité en fonction des thèmes ESRS, une identification des et un dialogue avec les parties prenantes, ce qui a permis d'obtenir une évaluation rigoureuse de l'impact.

Procédé : de l'impact à la double matérialité

Matrice de double matérialité

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complémentaires

Limiter le changement climatique et s'y adapter

Selon le sixième rapport d'évaluation du GIEC, le changement climatique est un risque à long terme nécessitant des réductions rapides et durables des émissions de GES dans tous les secteurs. Bien que les différents conflits actuellement en cours aient modifié les priorités des dirigeants, environ 55 % des dirigeants du secteur immobilier considèrent les questions environnementales comme une préoccupation majeure (source : Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026, PWC & Urban Land Institute).

La COP30 à Belém a marqué le 10e anniversaire de l'Accord de Paris en privilégiant les solutions fondées sur la nature et le triplement du financement de l'adaptation, sans toutefois imposer une sortie mondiale contraignante des combustibles fossiles. Pour l'immobilier européen, le sommet renforce la nécessité de s'aligner sur les lois strictes de l'UE, comme la DPEB, afin de limiter les risques climatiques et de préserver la valeur des actifs. En fin de compte, ce passage à une mise en œuvre locale impose aux propriétaires de transformer leurs bâtiments en actifs résilients et 'net zéro' pour attirer des capitaux stables.

La justification pour Cofinimmo de l'adoption d'une action climatique fondée sur la science et de l'adhésion à BACA repose sur trois messages fondamentaux :

• les entreprises doivent dès à présent prendre des mesures climatiques plus ambitieuses ;
• seule une collaboration avec toutes les parties prenantes pourra permettre la transition vers une économie 'net zéro' ;
• l'action climatique fondée sur la science est le moyen le plus efficace pour atteindre les objectifs fixés.

Par le biais de son projet 30³, visant une diminution de l'intensité énergétique de son portefeuille de 30 % d'ici à 2030, Cofinimmo entend relever ce défi au niveau des scopes 1, 2 et 3, et ainsi pérenniser la valeur de son patrimoine en s'inscrivant dans l'Accord de Paris. Ce projet étant la clé de voûte pour atteindre l'objectif validé par le Science Based Targets initiative (SBTi).

Réduire le stress hydrique par une gestion durable de l'eau

L'eau est essentielle à la vie et aux activités humaines, et le changement climatique exige une gestion durable de cette ressource. Les risques chroniques liés à l'eau, comme la

sécheresse, menacent l'économie européenne, notamment l'agriculture. Les Nations unies encouragent d'ailleurs la diffusion d'informations sur la pénurie d'eau pour en garantir l'approvisionnement.

Le secteur immobilier doit adopter une approche proactive face à la pénurie d'eau en suivant la règle des 3R : Réduire, Réutiliser, Recycler. Cela inclut la collecte de données sur la consommation d'eau et l'utilisation d'infrastructures respectueuses de l'environnement, telles que des chaussées perméables, des toits végétalisés ou encore des noues (en anglais bioswales). Face aux événements extrêmes, l'immobilier peut protéger l'environnement en analysant les consommations d'eau et en intégrant des solutions durables pour renforcer la résilience des actifs.

Fournir un logement à une population vieillissante

Le vieillissement accéléré de la population influence les modèles sociaux, notamment l'âge de la retraite et l'organisation des soins de santé. L'immobilier de santé doit s'adapter en offrant des immeubles de soins flexibles et des logements adaptés aux différents niveaux d'autonomie des individus.

Les analystes élargissent le concept d'hébergement simple pour y inclure les soins et ainsi englober le secteur des soins de santé et répondre au besoin de résidences pour personnes âgées. Cette tendance est couverte par la stratégie de Cofinimmo en immobilier de santé qui a l'ambition de répondre aux besoins de la société dans ce domaine, à savoir: offrir une solution de logement aux personnes âgées malades, invalides ou en phase de réadaptation ; créer des sites de santé socialement responsables où chaque fonction cohabite en harmonie ; favoriser l'accès des immeubles aux personnes à mobilité réduite et développer des bâtiments sûrs dans lesquels il fait bon vivre.

L'urbanisation croissante et l'accessibilité financière des espaces

La majorité de la population mondiale vivant en zones urbaines, l'urbanisation croissante pose des défis en matière d'intégration, de logement, de mobilité et de gestion de la pollution. Selon le Joint Research Centre (JCR), les grandes villes européennes devraient continuer de croître d'ici à 2030.

L'inflation et la hausse des prix de l'énergie rendent les logements moins accessibles financièrement. La pandémie de COVID-19 a accentué le besoin d'environnements plus spacieux et à plus faible densité de population. Cette tendance va influencer la conception de l'immobilier pour répondre aux nouvelles attentes en matière de santé et de sécurité.

Une mobilité douce et durable et l'accessibilité pour tous

Dans le contexte de l'augmentation de la population urbaine, de la pollution et de la lutte contre les émissions de GES, la mobilité est progressivement repensée.

Les villes comme Paris et Bruxelles repensent la mobilité pour réduire la pollution, en excluant les véhicules polluants et en favorisant les transports publics électriques et la micromobilité.

Cofinimmo soutient ces initiatives en testant des solutions de véhicules partagés et en installant des infrastructures pour les cyclistes dans ses immeubles. Cela se traduit par une diminution des emplacements de parking, l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques et l'augmentation des racks à vélo.

L'emplacement géographique des actifs étant particulièrement important, leur accessibilité (liée à la mobilité) est devenue ces dernières années un véritable enjeu sociétal. Dans le cas des soins de santé, les maisons de repos et de soins sont occupées par des personnes âgées qui peuvent se sentir exclues de la société. Garantir l'accessibilité des actifs permet aux occupants de se mêler à la population, ce qui contribuera à prévenir leur sentiment d'exclusion.

L'économie circulaire

Les ressources naturelles étant limitées, des initiatives en matière d'économie circulaire sont favorisées par la Commission européenne et d'autres entités pour réduire les déchets et augmenter le taux de réutilisation des matériaux. Dans ce contexte, Cofinimmo veille à sélectionner des matériaux durables pour ses travaux de (re)développement, afin de les recycler ou réutiliser plus facilement. Lors de la construction d'un projet, l'utilisation des plastiques est limitée en amont, tant pour les emballages que pour certains matériaux de construction (tels que l'isolation).

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

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complémentaires

L'analyse du cycle de vie est un outil puissant pour comprendre les impacts de la construction et de l'exploitation des bâtiments sur l'environnement en termes de carbone incorporé, de carbone opérationnel et d'épuisement des ressources. Cette approche permet de comprendre comment mettre en place un cercle vertueux qui réutilise et recycle les ressources qui résultent de la fin de vie d'un bâtiment. Lors des démolitions, les déchets sont ainsi triés de manière stricte, et dans les immeubles en exploitation directe, tout est mis en œuvre pour favoriser le tri, même au-delà des exigences légales.

L'économie de partage

La prise de conscience de l'importance de limiter l'empreinte carbone pousse de plus en plus d'individus et d'entreprises à adopter les principes de l'économie de partage. Cela permet d'utiliser des produits sans en être propriétaire, offrant des solutions flexibles et réduisant les coûts d'investissement. Selon des études récentes, la colocation et les modèles hybrides combinant différents usages dans un même bâtiment deviennent de plus en plus courants.

De nombreuses applications de partage touchent déjà l'immobilier de bureaux, comme les salles de réunion communes et les espaces de coworking. La tendance au télétravail a renforcé les modèles de travail flexibles, et les entreprises cherchent à agrandir les espaces pour de nouvelles formes de collaboration.

L'économie de partage s'étend également à l'immobilier résidentiel, avec des logements comprenant davantage d'espaces communautaires. Ces logements ciblent des publics spécifiques comme la génération Y et les seniors, notamment à travers des résidences-services.

Santé et sécurité

Dans les pays où Cofinimmo est présente, la diminution de la population active, due au vieillissement et à un faible taux de natalité, crée une guerre des talents. Les entreprises doivent dès lors offrir un équilibre entre vie privée et vie professionnelle, ainsi qu'un travail porteur de sens pour attirer de nouveaux talents et garder leurs employés.

Dans ses immeubles, Cofinimmo veille ainsi à la santé et la sécurité de ses occupants en proposant des infrastructures innovantes et des services comme une conciergerie, des espaces de détente, et des services à la personne. De nouvelles certifications complètent les certifications environnementales existantes, évaluant les immeubles sur des critères de bien-être humain, comme l'accès à un air et à de l'eau de qualité, et un contact avec la nature.

La transformation numérique

À moyen terme, les crises sanitaire et économique vont accélérer l'inévitable transformation numérique des secteurs de la construction et de l'immobilier. L'adoption de nouvelles technologies comme l'Internet des objets, la réalité augmentée et l'intelligence artificielle (IA) contribuera à la pérennité des entreprises.

En 2025, l'Union européenne a publié un Règlement portant sur l'IA pour garantir la sécurité et les droits fondamentaux des utilisateurs des applications telles que ChatGPT et Copilot. Cofinimmo reconnaît les risques liés à l'utilisation de l'IA et s'engage à protéger la confidentialité et l'intégrité des informations.

La politique du groupe en matière d'IA exige de toutes les parties (employés et consultants) qu'elles utilisent les outils d'IA de manière responsable, conformément aux meilleures pratiques en matière de sécurité.

Aujourd'hui, la technologie permet d'aller au-delà de l'automatisation des tâches répétitives et propose une aide dans des processus intellectuels plus complexes, dans la relation avec le client, dans la maintenance des équipements, la gestion des pannes et dans la gestion des énergies.

Cofinimmo intègre ces technologies lors de la rénovation de ses immeubles pour réduire les émissions de GES. Le télétravail généralisé est considéré comme le test ultime de la transformation numérique dans le monde du travail. Les politiques de télétravail mises en place dans les entreprises qui ont investi dans les capacités numériques connaissent d'ailleurs un grand succès auprès des employés.

L'évolution de la technologie liée aux soins de santé

La technologie permet de passer d'une médecine curative à une médecine préventive. L'Internet des objets médicaux permet une gestion plus dynamique des soins de santé. Des capteurs peuvent même déclencher des appels d'urgence en cas d'anomalies, réduisant ainsi la durée des séjours à l'hôpital. La télésanté et les dossiers médicaux électroniques (DME) augmentent la flexibilité des espaces de soins, permettant aux patients d'accéder aux traitements depuis leurs appareils connectés.

Les DME réduisent l'espace nécessaire à la conservation des dossiers, libérant ainsi de la place pour d'autres usages. De nouveaux types d'immobiliers de santé se développent pour répondre à une population vieillissante avec un haut niveau d'autonomie, comme les maisons de réadaptation et les accueils de jour.

La nouvelle génération de seniors souhaite rester le plus longtemps possible dans son habitation, ce que l'évolution technologique des soins de santé lui permettra. Aussi faut-il penser un habitat flexible qui puisse évoluer en fonction de la phase de vie dans laquelle se trouve la personne.

u Maison de repos et de soins - Jaén (ES)

complémentaires

Gestion du cycle de vie au cœur de la chaîne de valeur

Financement, compétences, analyse du cycle de vie et gestion des matériaux créent un impact positif dans la relation avec le client à long terme.

Financement

Cofinimmo a notamment pour mission de permettre à ses actionnaires de réaliser des investissements à long terme, socialement responsables, alimentant tant les dividendes que le retour à la collectivité. Elle doit également pouvoir recourir à des sources de financement suffisamment diversifiées et aux coûts les plus faibles possibles. Le but est de limiter les risques de refinancement aux échéances et de garantir la durabilité de l'entreprise.

En 2025, le total des financements durables atteignait 2,6 milliards EUR. La liste des actifs sélectionnés pour chacun des financements est disponible dans la section 'Rapport des indicateurs du portefeuille green & social' du présent document.

Compétences

Pour concrétiser les projets ayant un impact environnemental positif, Cofinimmo a mis en place un système de gestion environnementale (SGE) pour améliorer continuellement sa performance dans ce domaine. Ce système, qui couvre toutes les activités du cycle de vie du portefeuille immobilier, est présenté dans la politique environnementale disponible sur le site Internet du groupe (www.cofinimmo.com/nous-connaitre/gouvernance/chartes).

La certification ISO 14001 du groupe, obtenue pour la première fois en 2008, assure une gestion structurée des aspects environnementaux et le respect des réglementations en vigueur. Elle a été renouvelée pour la sixième fois consécutive en novembre 2023 pour les activités en Belgique. En 2025, le groupe a étendu avec succès la portée de la certification pour y inclure ses activités espagnoles, soit 54 % du groupe au total couvert. Elle demandera le renouvellement de sa certification ISO 14001 en 2026 afin de progressivement inclure les autres pays. Bien que les activités dans les autres pays ne soient pas certifiées, elles sont gérées selon les mêmes standards.

Les leviers appliqués aux différents stades du cycle de vie des actifs varient selon le secteur d'activités (voir tableau ci-dessous).

	Immobilier de santé		Bureaux Immobilier de réseauxde distribution, PPP
Acquisition	lll	lll	l
Conception	ll	lll	ll
Construction	ll	lll	ll
Gestion commerciale	l	lll	l
Property management	l	lll	l
Développement	ll	lll	l

Influence de Cofinimmo : l faible ll moyenne lll élevée

L'influence de Cofinimmo est décrite en détail et par secteur dans le Rapport de gestion (voir pages 26, 36 et 42).

Analyse du cycle de vie et gestion des matériaux

Cofinimmo intègre l'analyse du cycle de vie (ACV) dans toutes ses activités, y compris les acquisitions, le développement et la gestion des bâtiments. En 2025, le groupe a continué à intensifier ses efforts pour appliquer une procédure ACV structurée pour les nouvelles constructions, en réalisant cinq rapports ACV. L'analyse comparative des rapports ACV garantit un certain niveau de comparabilité qui, à long terme, permettra d'avoir une vision claire du carbone incorporé et de l'impact environnemental global des activités de développement du groupe.

La procédure ACV de Cofinimmo inclut la définition d'éléments de construction communs (sousstructure, superstructure, enveloppe, finitions et installations techniques), la couverture de la phase opérationnelle des immeubles, et l'établissement d'une durée de vie uniforme pour tous les projets. Cela assure que les ACV sont comparables et contiennent les mêmes informations clés. Dans les phases de production et de construction du cycle de vie des projets livrés en 2025, l'analyse des rapports a montré que les projets ont généré 490 kg de CO2e/m² pour les étapes A1-A5 du cycle de vie des bâtiments (conforme au schéma à la page 113). En 2025, seulement 5 % des projets en cours sont censés utiliser du bois certifié FSC, démontrant la prise en compte de divers impacts environnementaux comme l'origine des matériaux.

L'approche de Cofinimmo prend en compte l'évolution future des immeubles et est soutenue par les certifications BREEAM et ISO 14001. L'ACV, combinée à des outils comme le Building Information Modeling (BIM), permet de cartographier et budgétiser les composantes d'un immeuble avant la construction.

Patrimoine Animer un environnement de soins, de travail et de vie inspirant, au service d'un projet d'entreprise passionnant. Transport Utilisation Réutilisation / Recyclage Matériaux bruts Déchets Conception 20 projets Construction Gestion commerciale 0 m² 4.880 interventions Property management Développement 1 projet Vente Acquisition 6 livraisons Permettre aux actionnaires de réaliser des investissements à long terme, socialement responsables, alimentant tant les dividendes que le retour à la collectivité. Favoriser au sein d'espaces de soins, de travail et de vie de première qualité, les échanges créateurs de bien-être et d'inspiration par des prestations anticipant les besoins et aspirations de leurs occupants. 3,6 milliards EUR capitaux propres 2,8 milliards EUR Capital financier capitaux empruntés Capital humain > 2.000 fournisseurs 149 collaborateurs 0 immeubles de santé ~ 0* groupes d'exploitantslocataires 0 lits 0 contrats PPP 0 cafés / restaurants 0 immeubles de bureaux ~ 150 locataires ± 25.000 occupants * Cela concerne uniquement les opérateurs de soins de santé.

Dialogue avec les parties prenantes, un moteur vers la transition

En sa qualité de société immobilière, et grâce à sa cotation en bourse, Cofinimmo permet au plus grand nombre d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. Consciente de l'impact de ses activités, elle entretient un dialogue régulier avec ses parties prenantes, et ce, à chaque étape du cycle de vie d'un immeuble.

Cofinimmo maintient un contact constant avec le voisinage et les autorités à toutes les étapes de ses projets de développement, surtout lors de la phase d'étude préliminaire. Au stade de délivrance du permis, une enquête publique est obligatoire pour toute nouvelle construction, et des réunions de concertation sont organisées pour trouver un équilibre entre les intérêts des riverains, de l'administration et des commerçants et du bien-être des habitants. Les besoins des futurs occupants et la rentabilité sont également pris en compte. En cas de remarques, des réunions sont tenues pour discuter des solutions et, si nécessaire, modifier le projet.

Pendant les appels d'offres et la construction, Cofinimmo informe sur les travaux susceptibles de causer des nuisances et répertorie les plaintes conformément à la certification ISO 14001. Des alternatives sont recherchées pour satisfaire toutes les parties, comme reprogrammer des travaux bruyants en dehors des heures d'occupation. Cofinimmo utilise des pratiques de gestion pour maintenir de bonnes relations avec les voisins tout au long du projet.

La méthode 'planifier-faire-contrôler-agir' (plan-do-checkact) intégrée à la certification ISO 14001 assure une amélioration continue des processus. Pendant la phase d'exploitation des immeubles, Cofinimmo rencontre régulièrement ses clients pour évaluer leurs besoins et leur satisfaction.

Cofinimmo valorise également la motivation et l'engagement de ses employés par une communication transparente et proactive, et une culture de responsabilisation qui passe notamment par le coaching et les formations, la recherche d'un équilibre entre vie privée et professionnelle mais aussi par des initiatives de volontariat. Ainsi, en 2025, l'objectif pour les employés de prester 500 heures pour soutenir le bien-être social des résidents en maisons de repos et de soins a de nouveau été dépassé.

Par ailleurs, la société incite les employés à adopter un mode de vie sain, notamment par la promotion de l'exercice physique (en organisant des séances d'entraînement et la participation à des compétitions sportives) ou la mise à disposition de fruits frais.

Cofinimmo interagit avec ses parties prenantes de manière plurielle, comme un banquier pouvant être à la fois fournisseur de capitaux, locataire et riverain. Chaque département est responsable d'identifier et d'interagir avec ses parties prenantes, guidé par le code de bonne conduite et assisté par le département communication externe.

u Immeuble de bureaux Quartz - Bruxelles CBD (BE)

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d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Cofinimmo s'efforce d'améliorer les échanges sur les sujets matériels liés à ses activités et d'en tenir compte dans ses décisions. Elle estime que l'implication des parties prenantes est essentielle pour innover et garantir un succès à long terme.

Mais quelles sont les principales parties prenantes de Cofinimmo ?

Les actionnaires et investisseurs

Les actionnaires privés ou institutionnels, les institutions financières

Étant une société cotée en bourse, Cofinimmo se doit de dialoguer de manière transparente avec l'ensemble de ses investisseurs et de leur garantir un même degré d'information. Une section ayant trait à la durabilité est d'ailleurs intégrée dans les présentations trimestrielles.

Les personnes principalement en charge de ce dialogue sont tout d'abord les membres du comité exécutif et, plus spécifiquement, le CEO et le CFO, épaulés par les départements de relations avec les investisseurs, communication externe, financier et durabilité.

En 2025, Cofinimmo a participé tout au long de l'année à une cinquantaine de roadshows, conférences et autres événements rassemblant la société et des investisseurs. Lors de ces roadshows/conférences, elle a pu rencontrer près de 200 investisseurs institutionnels et répondre à leurs questions sur la stratégie de la société.

Les locataires

Les opérateurs de sites d'immobilier de santé, les locataires de bureaux, les commerçants, les services publics et les autres occupants

Selon le secteur d'activité, le premier contact des clients avec Cofinimmo se fait via les équipes responsables de chaque pays (immobilier de santé) ou les responsables commerciaux (bureaux et réseaux de distribution). Les collaborateurs commerciaux répondent aux besoins des clients avant la location, tandis que les property managers assurent le confort et la satisfaction des clients pendant leur occupation. L'équipe de project management peut réaliser des chantiers plus structurels pour l'immobilier de santé ou des travaux d'aménagement de bureaux.

Dans l'immobilier de santé, les clients reçoivent la visite des property managers ou de leurs représentants, ce qui est essentiel pour la gestion des biens immobiliers. Cofinimmo a signé des contrats de sous-traitance pour la gestion technique des immeubles dans certains pays, comme la Finlande, en raison de la dispersion géographique des immeubles et de l'absence de bureaux locaux. Les visites varient d'une fois par mois à une fois par semestre selon le contrat, mais chaque immeuble est visité au moins une fois par an pour maintenir un dialogue proactif avec l'opérateur.

Dans le secteur des bureaux, les clients rencontrent un collaborateur de Cofinimmo au moins une fois par an, avec des contacts plus fréquents par téléphone et email. Le service desk, disponible 24h/24 et 7j/7, a répondu à 4.880 demandes en 2025.

En octobre 2025, Cofinimmo a mené une enquête de satisfaction visant à comprendre la satisfaction générale des locataires dans le segment de l'immobilier de santé et leurs priorités en matière de gestion des immeubles, notamment sous l'angle de la durabilité. Avec un taux de réponse de 40 %, les résultats de l'enquête montrent un Net Promoter Score (NPS) de +39, et 92 % des répondants sont satisfaits de la relation propriétaire-locataire. Les résultats sont intégrés dans un plan d'action pour inclure le retour des locataires dans la gestion immobilière globale de Cofinimmo. Pour suivre l'évolution de la satisfaction des locataires, et leurs besoins en termes de durabilité, Cofinimmo prévoit de mener cette enquête tous les deux ans. Cela permettra d'adapter continuellement ses services et de répondre aux attentes des locataires.

Les collaborateurs

Cofinimmo, avec ses 149 collaborateurs fixes, favorise des contacts fréquents entre les employés, les ressources humaines et le comité exécutif. Des réunions d'information et des consultations informelles sont régulièrement organisées pour faciliter le dialogue. Les conversations de performance preview permettent de discuter des attentes et des objectifs de chaque collaborateur. Cofinimmo utilise un système de feedback permanent, consistant en une entrevue annuelle et des entretiens réguliers.

u Sécurité des occupants

Dans la société actuelle, les bâtiments doivent non seulement répondre aux besoins fonctionnels des utilisateurs mais également préserver leur santé. Cette évolution est soutenue par de nouveaux labels et benchmarks. Il est donc essentiel que les immeubles proposés par Cofinimmo soient en adéquation avec ces nouvelles attentes. Dans la foulée de la certification BREEAM New Construction visée pour dix projets en cours au 31.12.2025, la qualité de l'air intérieur, la qualité de l'eau, le confort visuel ou la lumière du jour, ainsi que le confort thermique et acoustique font partie des critères de conception des nouvelles constructions.

Les choix en matière de construction ainsi que la qualité de la maintenance ont un impact sur la sécurité des occupants. C'est pourquoi Cofinimmo analyse systématiquement l'ensemble des éléments susceptibles d'avoir un impact sur la santé publique, conformément aux connaissances actuelles et à la législation en vigueur au moment de la conception des plans, et ce, au plus tard à la date de délivrance du permis d'urbanisme. Dans le cadre des procédures d'acquisition et d'investissement, le processus de due diligence reprend au minimum la présence d'amiante et le respect des normes de sécurité d'incendie. Des indicateurs de performance liés à ces aspects sont repris dans les 'Annexes au rapport de durabilité' (voir page 282).

Le comportement des employés est guidé par des valeurs communes : 'we care, we connect, we commit' (nous nous soucions les uns des autres, nous nous connectons les uns aux autres, nous nous engageons les uns envers les autres).

Bien que le droit à la liberté syndicale soit offert, aucune représentation syndicale n'a été mise en place faute de candidats. Cofinimmo s'engage à gérer les réorganisations de manière responsable.

Aucune réorganisation collective entraînant des pertes d'emploi n'a eu lieu ces dernières années. Cofinimmo maintient un engagement fort envers le bien-être de ses employés et la gestion éthique des réorganisations.

Plus de détails sont disponibles dans le chapitre 'Skilled and service-minded employees', aux pages 115-121.

Les fournisseurs

Les développeurs, les entrepreneurs, les prestataires de services, les facility managers, les agents immobiliers, les avocats, les consultants

Cofinimmo collabore avec plus de 2.000 fournisseurs, principalement pour le (re)développement et l'entretien des immeubles. En 2025, 125 fournisseurs de rang 1, dont les dépenses annuelles sont supérieures à 200.000 EUR, représentaient environ 77 % des dépenses totales.

Les interactions avec les fournisseurs incluent des réunions dès la conception des immeubles et des réunions de chantier hebdomadaires en phase de construction pour en évaluer l'avancement et en garantir la sécurité. Il n'y a eu aucun accident avec conséquence fatale sur les chantiers de Cofinimmo en 2025.

En phase d'exploitation, Cofinimmo rencontre chaque mois les sociétés responsables de l'entretien technique des immeubles pour discuter du confort des occupants, de la sécurité des techniciens et de la réduction de la consommation d'énergie. Cofinimmo s'assure que les fournisseurs respectent les exigences en matière de durabilité du code de conduite pour fournisseurs via des contrôles par des tiers et des réunions régulières.

Ce code de conduite pour fournisseurs comprend un engagement envers le Pacte Mondial des Nations Unies, dont les dix principes sont dérivés de la Déclaration Universelle des Droits de l'Homme, de la Déclaration de l'Organisation Internationale du Travail relative aux principes et droits fondamentaux au travail, de la Déclaration de Rio sur l'environnement et le développement et de la Convention des Nations Unies contre la corruption. À travers ses valeurs et ses activités, Cofinimmo cherche à se montrer à la hauteur de ses responsabilités fondamentales en matière de droits de l'homme, d'emploi, d'environnement et applique une tolérance zéro en matière de corruption. En 2025, zéro cas de détournement de fonds ni de cas de malversations dans le cadre d'appel d'offres n'a été identifié.

Les autorités de contrôle

L'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA), la Banque Nationale, les réviseurs, les communes, les régions, l'État fédéral

En tant que société belge cotée en bourse, Cofinimmo contribue à la vie économique des pays où elle est active, notamment par le paiement de taxes et d'impôts.

La politique fiscale du groupe Cofinimmo décrit comment l'entreprise gère ses affaires fiscales, notamment le cadre fiscal et réglementaire de ses investissements immobiliers, la gestion des risques, les interactions avec les autorités fiscales belges, les principes de planification fiscale et les relations avec les conseillers. Elle établit également les principes fiscaux généraux du groupe et les responsabilités en matière de mise en œuvre.

Le groupe entretient de nombreuses relations avec les autorités publiques qui la contrôlent afin d'assurer un juste paiement des taxes et une transparence des informations financières publiées. Ces contacts sont entretenus via les équipes de gouvernance et finance, mais également avec les équipes opérationnelles. Les échanges avec les autorités se font de manière ponctuelle : lors des demandes de permis de construction, d'urbanisme ou d'environnement, lors de la validation des informations financières publiées, lors des audits des états financiers, etc.

Les médias, les analystes financiers

Au travers des 22 communiqués de presse et des rapports financiers semestriel et annuel qu'elle a publiés en 2025, Cofinimmo a touché l'ensemble du monde financier intéressé par ses activités. Toutes ces informations sont disponibles en trois langues (français, néerlandais et anglais) sur son site Internet. Cofinimmo publie également les communiqués relatifs à ses opérations en Allemagne, en Espagne, en Italie et en Finlande respectivement en allemand, en espagnol, en italien, en finnois et en suédois. Pour suivre la volatilité et l'impact des médias sociaux, Cofinimmo est active sur LinkedIn, Instagram et X, Au total, ceci représente environ 16.500 followers. En 2025, Cofinimmo a publié 91 posts sur LinkedIn, 20 posts sur Instagram et 15 posts sur X .

Enfin, Cofinimmo a renouvelé sa participation à plusieurs notations et benchmarks en matière de durabilité, notamment MSCI, ISS, Sustainalytics, GRESB, S&P Corporate Sustainability Assessment, Carbon Disclosure Project et EPRA sBPR, illustrant ainsi la maturité de sa stratégie de durabilité au sein du secteur immobilier.

La société civile

Les riverains, les associations civiles, etc.

Cofinimmo est attentive à son impact sur la société civile. Pour être à l'écoute de celle-ci, elle prend régulièrement part à des conférences en lien avec ses activités, répond à des interviews de journalistes ou accepte d'aider des étudiants dans le cadre de travaux universitaires. Elle est également membre de communautés comme, par exemple, The Shift où se mélangent entreprises et experts. L'adhésion du groupe à des associations professionnelles comme Women on Board, UPSI, EPRA et RICS donne accès à des forums qui sont l'occasion de réfléchir sur l'amélioration potentielle de sa politique de durabilité.

L'objectif est de trouver le meilleur équilibre entre les intérêts des différentes communautés concernées par la construction et l'entretien des bâtiments appartenant à Cofinimmo. Le groupe entend mener au moins une action par an en faveur de cette communauté. Ce programme s'inscrit dans les objectifs de développement durable liés aux enjeux sociaux et sociétaux.

'The Shift est le point de contact national pour le World Business Council for Sustainable Development (WBCSD) et le UN Global Compact (UNGC). Avec plus de 500 membres, The Shift réunit autour de la table des partenaires inattendus : pairs d'autres secteurs, entreprises pionnières, experts et décideurs politiques.'

complémentaires

Parties prenantes	Attentes	Réponses
LES ACTIONNAIRES ET INVESTISSEURSles actionnaires privésou institutionnels,les institutions financières	• La préservation du capital investi ;• Un profil de risque modéré ;• La mise à disposition d'une information financière et de durabilitétransparente ;• Une relation à long terme ;• Un investissement socialement responsable ;• Le remboursement de la dette et le paiement des intérêts.	• Une politique d'investissement claire dans trois secteurs d'activité : l'immobilier de santé, les bureauxet les réseaux de distribution et PPP ;• La recherche de revenus sur le long terme ;• Une information financière transparente, contrôlée par le commissaire réviseur et encadrée par laréglementation et l'Autorité des Services et Marchés Financiers : rapport annuel, participations à dessalons d'investisseurs, assemblée générale, etc. ;• Une information de durabilité transparente, contrôlée par le commissaire réviseur ;• L'application intégrale de la charte de gouvernance d'entreprise.
LES LOCATAIRESles opérateurs de sitesd'immobilier de santé, leslocataires de bureaux, lescommerçants, les servicespublics et les autres occupants	• Un immeuble correspondant aux besoins propres de leurs activités ;• La capacité d'innover pour répondre à l'évolution de ces besoins ;• Un loyer conforme à leur potentiel économique et des informationstransparentes sur leurs droits avant la signature d'un contrat;• La maîtrise des charges locatives ;• Un propriétaire de confiance et stable ;• Des immeubles durables qui garantissent la sécurité et le confort.	• Une équipe de professionnels actifs dans différents métiers de l'immobilier: asset managers pourbien comprendre les besoins des clients, project managers pour s'assurer de la qualité deconstruction des immeubles, property managers pour garantir la gestion efficace des immeublesen exploitation et la maîtrise des charges ;• Une offre commerciale avec des clauses claires et transparentes ;• Des enquêtes de satisfaction régulières auprès des locataires.
LES COLLABORATEURS	• Des conditions de travail agréables ;• Un traitement équitable ;• Une grille salariale garantie, stable et attractive ;• Un plan de développement des compétences (formation, perspectives decarrière, etc.);• Un management imprégné de fortes valeurs éthiques, du sens du leadershipet de l'écoute.	• Un code de bonne conduite ;• Des conditions salariales garantissant un niveau de vie équitable, approprié et confortable et uneévolution salariale protégeant le personnel contre l'augmentation du coût de la vie ;• Un système de dialogue permanent entre un collaborateur et son manager visant une entraidemaximale afin de contribuer avec succès aux objectifs de l'entreprise ;• Concertation sur les tâches, leur exécution et l'ambiance de travail, visant à améliorer la qualité dutravail par la conclusion d'accords ;• Liberté d'association et de négociation collective protégée par des élections obligatoires etpossibilités d'interaction régulière entre les collègues et la direction ;• Gestion responsable de réorganisation (lorsqu'elle se produit);• L'accès à des formations ;• Des enquêtes d'engagement régulières auprès des collaborateurs.
LES FOURNISSEURSles développeurs, lesentrepreneurs, les prestataires deservices, les facility managers, lesagents immobiliers, les avocats,les consultants	• Des opportunités de collaboration ;• Le respect des bons de commande et contrats signés : prix des produits etservices, délais de paiement, etc. ;• Une relation commerciale saine et équilibrée ;• Le respect du personnel des fournisseurs.	• Un code de conduite pour fournisseurs ;• Des cahiers des charges et des règles d'appel d'offres clairs ;• Une réception contradictoire des produits et services livrés ;• Le paiement des prix convenus dans les délais établis ;• Une ouverture au dialogue en cas de litige ;• Un code de bonne conduite qui inclut les relations avec les fournisseurs ;• L'engagement à réduire les risques sociaux dans sa chaîne d'approvisionnement.
LES AUTORITÉS DE CONTRÔLEl'Autorité des Services et MarchésFinanciers (FSMA), la BanqueNationale, les réviseurs, lescommunes, les régions, l'Étatfédéral	• Le respect des lois et règlements en vigueur, en particulier en matièred'urbanisme et d'environnement;• Un dialogue ouvert par l'intermédiaire des associations professionnelles ;• Le respect de l'aménagement de l'espace public.	• Des publications financières et de durabilité ainsi que des communiqués de presse qui répondentaux exigences réglementaires ;• La transmission en temps et en heure des informations sur les opérations effectuées afin depermettre à l'autorité de contrôle de les analyser sereinement;• Le suivi des réglementations en vigueur, des procédures et formulaires demandés par les autorités.
LES MÉDIAS, LES ANALYSTESFINANCIERS	• La diffusion d'informations fiables, précises et dans les temps.	• Des rapports annuels, communiqués de presse et autres publications ;• La participation à des interviews, tables rondes, débats, roadshows ;• Des conférences de presse ;• Des notations et benchmarks en matière de durabilité.
LA SOCIÉTÉ CIVILEles riverains, les associationsciviles, etc.	• Une réponse aux besoins immobiliers réels de la société ;• Une contribution au bien-être des citoyens ;• L'amélioration de la qualité de vie et de l'harmonie de la ville ;• Le paiement des taxes.	• L'investissement dans des secteurs qui représentent une demande et répondent à un défi desociété présent et futur (immobilier de santé, PPP);• Le respect du voisinage lors de la rénovation d'immeubles ou de nouveaux développements ;• Des initiatives citoyennes soutenues par les collaborateurs de Cofinimmo.

Labels avec focus environnemental

La politique environnementale de Cofinimmo est disponible sur le site Internet de la société : www.cofinimmo.com/nous-connaître/gouvernance/chartes.

Organisme / Institution	Description du label	Dernières notations / certifications	Notation initiale		Évolution
	L'évaluation GRESB Real Estate sous-tend le cadre deréférence et de reporting de durabilité mondial axé surles investisseurs pour les sociétés immobilières cotées,les fonds immobiliers privés, les promoteurs et les	2025Green StarAvec un standing investment score de 72 %(changement de méthodologie GRESB en 2024)	45 %	77 %	70 %	72 %
	investisseurs qui investissent directement dansl'immobilier.		2014	2023	2024	2025
	Les données mises en lumière par le CDP offrent auxentreprises, aux investisseurs et aux décideurs politiquesles informations cruciales dont ils ont besoin pour	2025B(sur une échelle allant de A à D-)	C	B	B	B
prendre des décisions éclairées et respectueuses del'environnement.	Moyenne régionale européenne: BMoyenne sectorielle services financiers: B	2013	2023	2024	2025
	Les certifications des bâtiments reconnaissent les actifsconçus, construits et/ou exploités conformément à descritères de durabilité élaborés indépendamment.	2025BREEAM New Construction – Good à Outstanding(13 certificats)	1	27	54	61
		HQE – Excellent (1 certificat)BREEAM In-Use – Very Good à Excellent (28 certificats)
		ActiveScore – Gold à Platinum (17 certificats)ModeScore – Gold (1 certificat)WELL CORE™ - Platinum (1 certificat)	2010	2023	2024	2025

Tendances environnementales

-2,6 %

Évolution de l'intensité carbone pour les scopes 1, 2 (basée sur la localisation) et 3 en terme absolu

2,8 %

Évolution de la consommation d'électricité à périmètre constant

3,4 %

Évolution de la consommation de combustibles à périmètre constant

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

Indicateurs de performance		Évolution
	2023	2024	2025
Intensité des émissions de GES pour les scopes 1 et 2ramenée au résultat immobilier	9,8 t CO2e/MEUR/an	7,8 t CO2e/MEUR/an	7,9 t CO2e/MEUR/an
Intensité des émissions de GES pour les scopes 1, 2et 3 ramenée au résultat immobilier	138,2 t CO2e/MEUR/an	150,4 t CO2e/MEUR/an	180,1 t CO2e/MEUR/an
Intensité des émissions de GES liées à laconsommation d'énergie du portefeuille pour lesscopes 1 et 2	12,9 kg CO2e/m²/an	14,3 kg CO2e/m²/an	13,7 kg CO2e/m²/an
Intensité des émissions de GES liées à laconsommation d'énergie du portefeuille pour lesscopes 1, 2 et 3	23,9 kg CO2e/m²/an	24,8 kg CO2e/m²/an	24,5 kg CO2e/m²/an
Intensité énergétique par an (normalisée aurésultat immobilier)	766 MWh/MEUR/an	813 MWh/MEUR/an	1.017 MWh/MEUR/an
Intensité énergétique par an (normalisée à lasurface)	142 kWh/m²/an	138 kWh/m²/an	139 kWh/m²/an

Les valeurs ci-dessus incluent les émissions de scope 2 basées sur le marché.

Les émissions de scope 2 basées sur la localisation sont disponibles dans l'annexe 'Indicateurs de performance EPRA sBPR'.

u Maison de repos et de soins - Swisttal (DE)

6,8 %

Rénovation du portefeuille hors nouvelles constructions, extensions et acquisitions (secteurs immobilier de santé et des bureaux) pour 2030

130 kWh/m²/an

Intensité énergétique tous secteurs confondus pour 2030

90 %

Surfaces couvertes par un accord de collaboration durable entre Cofinimmo et le locataire (secteurs immobilier de santé et des bureaux) pour 2026

Approche structurelle des risques climatiques

Selon l'Agence européenne pour l'environnement, en 2024 le secteur immobilier était responsable d'environ 35 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) en Europe. Face à ce constat, Cofinimmo s'efforce d'assurer une performance énergétique optimale de ses immeubles tant pour les consommations dites 'propriétaire' que pour les consommations locatives, et vise à réduire leurs émissions de GES couvrant à la fois le carbone opérationnel et le carbone incorporé. Engagée dans une stratégie de durabilité depuis plus de 15 ans, Cofinimmo est convaincue qu'il est possible de viser une société 'net zéro' d'ici à 2050, tout en garantissant les intérêts de toutes ses parties prenantes.

Avec un portefeuille de plus de 0,0 millions m², Cofinimmo est consciente de son impact carbone et de son potentiel à contribuer à limiter le réchauffement climatique. Cela comprend les émissions incorporées et opérationnelles. Audelà du carbone, les émissions fugitives de GES fluorés constituent également une source importante et croissante d'émissions pour le secteur du bâtiment, provenant principalement des équipements de réfrigération et de conditionnement d'air. En raison des activités locatives de

Cofinimmo, l'objectif principal de réduction des émissions de GES se situe dans le scope 3, plus précisément la consommation d'énergie des locataires, que Cofinimmo rapporte depuis 2010 et qui représente en 2025 92 % des émissions de GES liées à la consommation d'énergie du portefeuille.

Les réflexions stratégiques menées en 2019 ont abouti à un projet ambitieux visant à réduire l'intensité énergétique du portefeuille de 30 % (par rapport au niveau de 2017) d'ici à 2030, pour atteindre 130 kWh/m²/an (projet 30³). Cet objectif a été établi selon la méthodologie des objectifs scientifiques, qui permet d'objectiver l'effort nécessaire pour contribuer à l'objectif de limiter le réchauffement climatique à un maximum de 1,5°C. Il s'inscrit dans la continuité des nombreuses initiatives en matière de durabilité mises en place par Cofinimmo. Initié début 2020, ce projet couvre tous les secteurs et toutes les activités directement gérées au sein de l'entreprise qui s'y rapportent telles que les ventes et acquisitions, le développement, la gestion de la construction et la gestion immobilière au quotidien. Seule une approche à 360 degrés, prenant en compte l'ensemble du cycle de vie des bâtiments, permettra au groupe d'atteindre l'objectif fixé avec comme but final de réduire son impact carbone. Les objectifs définis couvrent donc l'ensemble de la chaîne de valeur du groupe et toutes les émissions de GES de catégorie pertinente.

Cadre de gouvernance en matière de changement climatique

Au cœur de ce plan structuré, et inspiré par les recommandations du TCFD visant à répondre aux risques climatiques, se trouve un engagement de longue date en faveur de la transparence des données de durabilité qui s'opère par le biais d'un reporting standardisé des indicateurs clés de performance de durabilité, conformément à la norme de reporting EPRA sBPR (voir pages 282-301).

En connaissant la performance réelle et en étant capable de la rapporter avec une approche standardisée, les risques climatiques s'intègrent dans l'approche globale de gestion des risques de Cofinimmo, telle que définie aux pages 264-269.

L'évaluation des risques liés au climat considère les types de risques suivants, catégorisés selon les risques clés identifiés dans la section 'Risques relatifs à la durabilité' du chapitre 'Facteurs de risque' (voir page 269).

u Établissement de soins pour personnes en situation de handicap - Oulu (FI)

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Impact sur le caractère durable des immeubles Impact sur la transparence en matière de durabilité

Les réglementations actuelles et futures, comme la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (transposée dans les réglementations nationales), imposent le respect d'un meilleur niveau de performance énergétique pour chaque bâtiment neuf ou rénové, y compris des obligations en termes de carbone incorporé.

L'obligation d'installer des bornes de recharge pour les véhicules électriques est une nouvelle technologie pour laquelle les risques indirects ne sont pas encore totalement identifiés, comme les risques d'incendie liés à la présence de voitures électriques dans les parkings souterrains, ce qui peut augmenter les frais d'assurance, et les risques liés à la cybersécurité des objets connectés.

Les nouvelles réglementations telles que le CSRD et la taxonomie de l'UE (y compris l'incertitude par rapport à l'évolution de la législation en la matière) définiront l'accès aux instruments financiers à l'avenir et détermineront ce à quoi les activités immobilières durables devront répondre.

Les investisseurs utilisent de nombreux benchmarks, ce qui crée un risque de réputation. Cofinimmo a pris en compte le risque de ne pas se qualifier ou s'engager de manière proactive dans les benchmarks et l'impact potentiel de recevoir un score qui ne reflète pas correctement les efforts de durabilité de l'entreprise, tout en préservant l'objectivité en ne recourant pas à des services payants.

Les consommateurs exigent des bâtiments présentant une bonne performance énergétique, car l'augmentation des coûts de l'énergie et la volonté de réduire leur empreinte carbone créent un risque sur le marché.

Au cours de la phase d'acquisition (due diligence), les risques physiques aigus et chroniques sont évalués au moyen d'une analyse de risque spécifique basée sur les outils disponibles en matière de risques climatiques et sur un cadre organisé visant à améliorer la qualité des informations utilisées dans le processus de prise de décision.

Cette section décrit comment le groupe gère les risques liés à l'atténuation du changement climatique, et plus spécifiquement en priorité les procédures visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) associées à l'intensité énergétique du portefeuille. Conformément à sa stratégie de durabilité, Cofinimmo entend poursuivre une politique de financement durable, décrite dans le chapitre 'Gestion des ressources financières' (voir pages 52-65).

Enfin, la gestion des questions de durabilité, y compris la révision des risques liés au changement climatique, fait partie intégrante de la structure de gouvernance globale, le Head of Sustainability rendant directement compte au CEO. Pour plus de détails sur la structure de gouvernance de Cofinimmo et l'engagement de la société à surveiller les risques en matière de durabilité et climatiques à tous les niveaux de sa structure, voir la section 'Déclaration de gouvernance d'entreprise' à la page 138.

La direction de Cofinimmo considère les risques en matière de durabilité et climatiques comme une priorité absolue, et intègre les risques et opportunités liés au changement climatique dans sa stratégie globale.

Cofinimmo s'est engagée dans une stratégie de durabilité globale depuis plus de 15 ans. Engagé dans les objectifs de l'Accord de Paris, le groupe estime qu'il est possible de viser une société 'net zéro' d'ici à 2050.

ISO 14001: pilier historique de la gestion des risques environnementaux, renforcé par une approche structurée des risques climatiques.

Rapport de durabilité harmonisé et objectifs clairs en matière de collecte de données et de performance.

Gouvernance Stratégie Gestion des risques Indicateurs & Objectifs

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

complémentaires

S'engager à agir sur le changement climatique

En 2020, Cofinimmo est devenue membre de la Belgian Alliance for Climate Action, une initiative conjointe de The Shift et du WWF. Il s'agit d'une plateforme ouverte aux organisations belges, quels que soient leur taille ou leur secteur d'activité, afin de relier les organisations qui partagent l'ambition d'accélérer la transition vers une société 'net zéro'. Elle se concentre sur l'action climatique basée sur la science à travers le concept de science-based targets, l'apprentissage par les pairs, les ateliers interactifs et les événements inspirants.

Environ 10.000 entreprises dans le monde ont des objectifs validés par le SBTi. Le projet 30³ du groupe s'inscrit dans cette démarche et contribue directement à son objectif de réduction des émissions de GES, validé par le Science Based Targets initiative (SBTi). L'objectif aligné à 1,5°C à l'horizon 2030 a été approuvé en utilisant la méthode de validation d'objectifs standardisée, réservée aux petites et moyennes entreprises (PME). À court terme, une évaluation est réalisée annuellement pour s'assurer que les engagements sont respectés au regard de l'objectif annuel (une approche linéaire du projet 30³ impliquerait, pour 2025, une réduction allant jusqu'à 150 kWh/m²/an). À long terme, la société travaille également activement à la définition de ses objectifs pour 2050 et s'engage à les fixer pour 2030 au plus tard. À moyen terme, plusieurs objectifs intermédiaires seront fixés pour s'assurer que les objectifs seront atteints à l'horizon 2050, voire plus tôt. Dans cette optique, en 2026 et tous les cinq ans suivants, la société s'engage à revoir son objectif tenant compte du Mandatory Five-Year Review du SBTi.

Cofinimmo vise à neutraliser les émissions résiduelles et/ou à les atténuer au-delà de la chaîne de valeur en les compensant et/ou en les éliminant à long terme. Bien que la compensation ne fasse pas partie du plan d'action du groupe à court et moyen terme, en 2023, des crédits carbone ont été demandés pour un projet spécifique.

Même si Cofinimmo estime que la réglementation sur la tarification du carbone est un levier important pour réduire les émissions de GES, le groupe continue de privilégier une planification de transition au niveau des actifs conformément aux trajectoires de décarbonation du CRREM et à l'approche ACV du groupe, plutôt que de mettre en œuvre un prix interne du carbone à ce stade.

Comprendre les émissions de Cofinimmo

Cofinimmo rapporte ses émissions liées aux scopes 1, 2 et 3 de manière consolidée depuis 2010, en utilisant le protocole GES comme norme de référence pour mesurer, gérer et rapporter ses émissions. Cofinimmo opte pour une approche de contrôle opérationnel. Pour être complet les émissions liées au scope 2 sont mesurées selon la méthode fondée sur le marché ainsi que selon la méthode fondée sur la localisation. Outre le bilan carbone de son portefeuille, le bilan carbone des sièges de Cofinimmo en Belgique et à l'étranger est indiqué (voir cadre à la page 109 pour plus de détails).

Le groupe utilise une approche globale du bâtiment pour le bilan carbone de son portefeuille:

• Les émissions provenant de la consommation d'énergie opérationnelle des espaces contrôlés par le propriétaire et les locataires sont incluses dans l'inventaire des GES et dans les limites des objectifs. Cela permet à la société de faire une distinction entre le portefeuille géré directement et celui qui ne l'est pas. Alors que le premier comprend des émissions directes (scope 1) et indirectes (scope 2) liées à l'énergie, le portefeuille géré indirectement ne comprend que des émissions indirectes (scope 3 – catégorie 13) ;
• Les émissions provenant du carbone incorporé comprend les émissions des matériaux liées à la phase de construction (scope 3 – catégorie 2).

Les catégories significatives liées aux sièges sont les catégories 1-2-3-5-6-7-9. Les autres catégories des 15 catégories du scope 3 ont été évaluées et classées comme non significatives ou pas d'application.

Au total, Cofinimmo aligne son reporting sur trois normes : le protocole GES, la norme de reporting 'EPRA sBPR' et la norme VSME. Ce travail d'alignement est non seulement utile au niveau de l'entreprise mais aussi dans le but d'harmoniser le niveau de comptabilité carbone afin qu'il soit équivalent au niveau financier.

La comptabilité carbone évolue au même rythme que la recherche sur les émissions de GES et leur évaluation. Le protocole GES constitue une référence essentielle pour la normalisation de la comptabilisation du carbone en vue d'une plus grande transparence. Une plus grande transparence permettrait d'accroître la sensibilisation aux moyens de contribuer positivement à la réduction des émissions.

En 2025, 73 % des émissions de scope 3 ressortent de données primaires obtenues directement par Cofinimmo.

Cofinimmo déclare qu'il n'y a pas eu de changements significatifs dans la position de durabilité du groupe depuis le précédent rapport des données d'émissions. L'entreprise n'a subi aucun changement structurel et la méthodologie de comptabilisation des émissions n'a pas été modifiée au cours de l'année de déclaration.

u Immeuble de bureaux Trône 100 - Bruxelles CBD (BE)

u Les émissions de GES du groupe en 2025

2.748 tonnes de CO2e

2.816 tonnes de CO2e (méthode fondée sur la localisation) 270 tonnes de CO2e (méthode fondée sur le marché)

ÉMISSIONS INDIRECTES DU PORTEFEUILLE GÉRÉ DIRECTEMENT

2.794 tonnes de CO2e (méthode fondée sur la localisation)

248 tonnes de CO2e (méthode fondée sur le marché)

ÉMISSIONS INDIRECTES DU PORTEFEUILLE GÉRÉ INDIRECTEMENT

60.940 tonnes de CO2e de carbone opérationnel (cat. 13)

20.355 tonnes de CO2e de carbone incorporé (cat. 2)

relatifs des émissions liées à la mobilité.

u Bilan carbone des sièges de Cofinimmo en Belgique et à l'étranger

Le bilan carbone total du siège est analysé depuis 2009 et comprend les émissions directes et indirectes liées à l'infrastructure et à la mobilité, ainsi que les émissions indirectes liées aux déchets et aux équipements.

L'empreinte carbone par ETP diminue à 4,3 tonnes de CO2e, soit -38 % par rapport à 2009. Si on fait la comparaison Like-for-Like de 2025 par rapport à 2024, l'empreinte totale diminue à 623 tonnes de CO2e (+7 % par rapport à 2009 et -18 % par rapport à 2024). La diminution des chiffres de 2025 par rapport à 2024 est liée à l'électrification du parc automobile et à une amélioration de la collecte des données relatives à la consommation des sièges en dehors de la Belgique. Une politique de mobilité verte ('Bike for all') est mise en place afin de réduire les émissions liées à la mobilité, ce qui contribue directement à l'objectif de réduction des émissions de GES des scopes 1 et 2 de 50 % pour 2030, et ce, par rapport à 2018, et de mesurer et réduire les émissions de scope 3, comme exigé par le Science Based Targets initiative pour les PME. Cofinimmo va plus loin et a fixé un objectif d'intensité énergétique pour les scopes 1-2-3 combinés, voir projet 30³.

Sièges de Cofinimmo - Empreinte par scope en 2025

Depuis 2023, Cofinimmo prend également en compte les sièges en dehors de la Belgique, en plus du siège à Bruxelles.

L'intensité des émissions de GES des sièges est exprimée en ETP afin de tenir compte des impacts

Intensité des émissions de GES des sièges (tonnes de CO2e/ETP)

Plan d'action carbone opérationnel pour les actifs permanents

Cofinimmo publie les données énergétiques de son portefeuille depuis 2010, ce qui permet d'établir des points de référence et un plan de transition vers un système à faible émission de carbone du portefeuille en appliquant à court terme la hiérarchie d'atténuation suivante : prévenir les besoins en énergie, surveiller la consommation énergétique pour la réduire et diminuer la part des énergies fossiles en augmentant la part des énergies renouvelables.

Afin de prendre en compte les risques liés aux réglementations visant encadrer les trajectoires de décarbonation vers une économie 'net zéro', Cofinimmo a opté pour le scénario CRREM 1,5°C au niveau des actifs d'ici à 2050 afin de se conformer aux normes les plus élevées. Le CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) constitue la principale norme mondiale pour la décarbonation opérationnelle des actifs immobiliers. L'initiative met à disposition les objectifs et les trajectoires en termes d'intensité de GES et d'énergie par type de propriété et par pays pour les objectifs de réchauffement climatique de 1,5°C et 2°C.

Pour limiter le risque financier lié à l'action climatique, Cofinimmo applique une approche à sept niveaux en impliquant la partie prenante concernée :

• politique d'acquisition à l'horizon 2030 avec une intensité énergétique moyenne cible sur le portefeuille acquis ;
• projets de rénovation visant une intensité énergétique maximale cible, compte tenu de la rentabilité économique et des contraintes techniques ;
• travaux de maintenance pour réduire l'intensité énergétique du portefeuille existant, basés sur des audits énergétiques en lien avec le trajectoire CRREM 1,5°C ;
• gestion opérationnelle en collaboration avec les fournisseurs pour améliorer la performance énergétique des actifs existants ;
• dialogue proactif avec les locataires basé, au minimum, sur des visites annuelles ;
• cadre de financement durable basé sur une liste d'actifs verts et sociaux éligibles ;
• application de la politique de durabilité par les collaborateurs.

La manière dont Cofinimmo convainc ses clients de partager des données avec des compteurs intelligents est un lien important entre la stratégie financière de l'entreprise et les objectifs de durabilité. En effet, les économies d'énergie permettent non seulement d'atteindre les objectifs en matière d'émissions, mais aussi aux locataires d'économiser de l'argent. Les opérateurs du secteur de la santé peuvent consacrer ces fonds économisés aux soins, ce qui profite à l'ensemble de la société.

Réduction de 70 % des émissions de GES du groupe (scopes 1 + 2 liés au marché) de 9.258 tonnes de CO2e en 2018, début de l'objectif SBTi, avec une cible de 4.629 tonnes de CO2e en 2030 qui représente une réduction de 50 %. Variation des émissions de GES du groupe (scopes 1 + 2 liés au marché) de +1 % entre 2024 et 2025. L'augmentation en scope 3 s'explique par une augmentation de la couverture des données. En 2025, la couverture comprend pour la première fois le portefeuille global à 100 %. La diminution du scope 2 entre 2017 et 2018 s'explique par un changement de méthodologie (lié à la localisation vers lié au marché). Cofinimmo I Document d'enregistrement universel 2025 I 110 Scope 1 Scope 2 Scope 3

Émissions de GES liées à la consommation d'énergie du portefeuille (scopes 1, 2 et 3 en tonnes de CO2e)

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

Cofinimmo a réussi à garder son intensité énergétique plus ou moins stable entre 2024 et 2025, en complétant les données à 100 %.

En 2025, 79 % de la consommation d'électricité provient de données réelles. Réduction de l'intensité énergétique du groupe de -37 % depuis 2010.

Objectif final de 130 kWh/m²/an pour l'intensité énergétique pour 2030.

Prévenir

Cofinimmo participe activement à la réduction des émissions de GES en prévenant les besoins en énergie par des projets de développement. Ils visent une politique 'net zéro' d'ici à 2050, souvent au-delà des obligations légales, en excluant les combustibles fossiles. Pour l'immobilier de santé, le groupe sensibilise les locataires, tandis que pour les bureaux, il influence les consommations dès l'occupation des immeubles.

En 2025, Cofinimmo a poursuivi sa feuille de route 'net zéro' avec la finalisation de 241 audits énergétiques couvrant 74 % de la surface totale des secteurs immobilier de santé et des bureaux. Cette feuille de route soutient les plans nationaux de décarbonation en France et aux Pays-Bas et est implémenté en étroite collaboration avec les locataires.

Les mesures d'efficacité énergétique suivantes ont été principalement mises en œuvre dans le portefeuille au cours des trois dernières années :

• amélioration du système de gestion de la régulation dans cinq bâtiments ;
• installation d'équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation à haut rendement dans 97 bâtiments ;
• isolation des murs et/ou du toit dans 103 bâtiments ;
• remplacement des fenêtres dans 42 bâtiments.

Surveiller

Cofinimmo réduit l'intensité énergétique en surveillant la consommation des équipements des bâtiments. Depuis 2018, les immeubles de bureaux multi-locataires sont équipés de compteurs relevables à distance, et cette approche est en phase de finalisation pour les secteurs de l'immobilier de santé et des bureaux mono-locataires. Étant donné que la numérisation des données énergétiques aide à suivre les émissions au niveau du bâtiment, en 2025, 86 % des immeubles de santé et 86 % des bureaux étaient équipés de compteurs relevables à distance.

Cofinimmo est convaincue que réduire l'impact environnemental des espaces loués profite tant aux locataires qu'aux propriétaires. C'est pourquoi, le groupe propose des accords de collaboration durable, formalisés par des clauses vertes ou des chartes vertes, à ses locataires. Depuis 2020, chaque nouveau bail inclut une clause verte pour améliorer la performance environnementale et partager les données de consommation d'énergie et d'eau. Au 31.12.2025, environ 80 locataires ont accepté ces accords, couvrant 83 % de la surface du portefeuille.

La consommation moyenne d'énergie primaire (en kWh/m²/an) de l'ensemble du parc immobilier a diminué de 20 % pour la période 2020-2025. Ce résultat est supérieur à l'exigence de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB) qui impose aux États membres de réduire de 16 % la consommation moyenne d'énergie primaire (en kWh/m²/an) de l'ensemble du parc immobilier résidentiel et non résidentiel par rapport à 2020.

Les résultats de consommation d'énergie et des émissions de GES sont disponibles dans les Annexes au rapport de durabilité.

Sources renouvelables

Cofinimmo vise à augmenter la part d'énergie renouvelable en signant un contrat d'achat pour de l'électricité provenant de sources renouvelables, réduisant ainsi les émissions de GES à zéro pour les surfaces sous contrôle opérationnel.

Face aux vagues de chaleur en Europe, l'énergie solaire est utilisée pour alimenter les systèmes de refroidissement, réduisant la pression sur le réseau et les coûts énergétiques. Des panneaux photovoltaïques seront installés dans cinq pays d'ici à 2029, et en 2025, 29 établissements aux Pays-Bas ont été équipés de panneaux.

Au 31.12.2025, les panneaux photovoltaïques installés dans 118 immeubles produisent 7.204 MWh par an. Cofinimmo met également l'accent sur l'installation de panneaux photovoltaïques dans les projets de construction, de rénovation et d'extension. À la fin de 2025, 90 % des projets en cours incluent des panneaux photovoltaïques couvrant 14 % des besoins énergétiques, avec une production estimée à 716 MWh.

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Plan d'action sur le carbone incorporé pour les projets de développement

Le rapport sur l'efficacité des ressources et le changement climatique publié en 2020 par le panel international des ressources (International Resource Panel - IRP) et le rapport sur les écarts d'émissions de gaz à effet de serre publié en 2019 par le service Environnement de l'ONU concluent que les émissions de carbone liées à l'utilisation de matériaux dans la construction représenteraient environ 10 % des émissions annuelles totales de gaz à effet de serre dans le monde. Selon une étude Ramboll datant de 2023, les émissions de carbone enregistrées tout au long du cycle de vie (WLC – Whole Life Carbon) des bâtiments représentent 41 % des émissions annuelles totales de l'Union européenne. Sur l'ensemble du parc immobilier européen, 21 % de ces mêmes émissions sont constituées de carbone incorporé.

Une analyse du cycle de vie (ACV) est une méthodologie qui évalue les impacts environnementaux liés aux différentes étapes du cycle de vie d'un immeuble. Dans le cadre d'un nouveau développement, une telle analyse permet de comprendre quelle étape et quel matériau sont les plus dommageables pour l'environnement. En outre, une ACV reprend non seulement le carbone opérationnel mais aussi le carbone incorporé et aide à prendre des décisions en matière de conception. Vouloir réduire les émissions de carbone opérationnel pourrait signifier que davantage de matériaux seront nécessaires lors de la rénovation, par exemple pour l'isolation. Les matériaux supplémentaires utilisés entraîneront une augmentation des émissions de carbone incorporé, mais ces émissions seront compensées pendant la durée de vie de l'actif par une diminution des émissions de carbone opérationnel. Le carbone incorporé constitue actuellement un défi majeur puisque, ces dernières années, l'attention s'est principalement portée sur la réduction du carbone opérationnel lié à la consommation énergétique du bâtiment.

En 2025, les émissions de GES liées à la réalisation de six projets s'élevaient à 20.355 tonnes de CO2e. La quantification des émissions de GES de ces projets fait partie du plan de gestion, de développement et de construction de bâtiments 'net zéro'.

La transition vers des matériaux et des méthodes de construction à faible émission de carbone a des implications directes pour les principaux groupes de parties prenantes. Les locataires dépendent des gains d'efficacité opérationnelle à long terme qui résultent des choix de conception fondés sur l'ACV, tandis que les communautés locales peuvent être affectées par les impacts à court terme de la construction et

par la résilience et la sécurité de l'environnement bâti au fil du temps. Cofinimmo dépend également d'une main-d'œuvre qualifiée et de partenaires responsables dans la chaîne d'approvisionnement, capables de fournir des matériaux à faible émission de carbone et d'appliquer des techniques de construction en constante évolution.

u Immeuble de bureaux Montoyer 10 (M10) - Bruxelles CBD (BE) - © Hannelore Veelaert

ÑCarbone incorporé

Plan d'action contre les risques physiques

Les efforts de décarbonation de Cofinimmo contribuent à atténuer les risques climatiques transitoires. Néanmoins, Cofinimmo doit encore prendre en compte les risques climatiques liés à l'augmentation des températures qui s'accompagne d'événements météorologiques plus extrêmes, tels que de fortes pluies et des vagues de chaleur, qui pourraient poser des risques physiques à ses bâtiments. Ces mêmes risques physiques sont évalués lors de la phase d'acquisition (due diligence) afin d'améliorer la qualité des informations utilisées dans le processus décisionnel.

Depuis 2022, Cofinimmo travaille avec MSCI pour effectuer une analyse détaillée du risque climatique physique de son portefeuille de soins de santé et de bureaux. L'analyse comprend l'exposition aux risques naturels tels que la chaleur extrême, les inondations fluviales et côtières, les tempêtes et les incendies de forêt en utilisant plusieurs scénarios. Cofinimmo a choisi le scénario 5° | SSP5-8.5 du GIEC comme pire scénario pour 2050. L'évaluation trimestrielle détaillée montre les risques physiques auxquels ses actifs sont exposés en fonction de leur localisation géographique.

Les risques identifiés sont classés par ordre de priorité et les biens sont classés en fonction de leur vulnérabilité. Sur base des premières études, seuls quelques bâtiments pourraient être concernés. Les résultats sont utilisés pour définir une feuille de route de résilience aux risques physiques qui prévoit des mesures d'adaptation applicables à l'exposition aux risques spécifiques. Cette approche est inspirée par les critères de la taxonomie de l'UE pour contribuer à l'objectif d'adaptation au climat, qui exige une évaluation solide des risques physiques et des vulnérabilités, y compris une évaluation des solutions d'adaptation.

Skilled and service-minded employees

Labels avec focus social

Les politiques sociales de Cofinimmo sont disponibles sur le site Internet de la société : www.cofinimmo.com/nous-connaître/gouvernance/chartes.

Organisme / Institution	Description du label	Dernières notations / certifications	Notation initiale		Évolution
	Le Standard Ethics Rating (SER)© est une opinion sur le2025niveau de conformité d'une entreprise aux indicationsEE+ (Very strong)internationales en matière de durabilité fournies par(sur une échelle allant de F à EEE)	EE+	EE+	EE+	EE+
	l'Union européenne, les Nations Unies et l'OCDE.	SE Belgian Index	2015	2023	2024	2025
	La certification d'employeur favorable au vélo est unereconnaissance des efforts déployés pour améliorer lasituation des employés qui se rendent au travail à vélo.	2022 -août 2029Gold (sur une échelle allant de Bronze à Gold)	Gold	Gold	Gold	Gold
			2022	2023	2024	2025
	Le score d'égalité des genres d'Equileap est basé sur les19 indicateurs énumérés dans l'Equileap Gender EqualityScorecard™, inspiré des Principes d'autonomisation des	202463 %	58 %	58 %	63 %	63 %
femmes des Nations Unies.		2019	2022	2023	2024
	Le label de certification Great Place To WorkTM estdécerné sur la base de l'expérience des employés,	Février 2025 - Février 2026Certification 'Great Place To WorkTM' obtenue pour la
	évaluée à l'aide du modèle Great Place To WorkTM.	Belgique et l'Allemagne	BE DE	BE DE	BE DE	BE DE
			2023	2023	2024	2025

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

500 heures

de volontariat pour 2026

40 heures

de formation par collaborateur pour 2026

90 %

des collaborateurs ayant suivi les formations de conformité lancées au cours de l'année 2026

Le succès d'une organisation repose sur une vision inspirante et sur les personnes qui la réalisent. Cofinimmo valorise ses collaborateurs, qui sont fiers de contribuer à la réussite du groupe. L'entreprise croit que l'inclusivité, le respect et l'égalité enrichissent les processus décisionnels. Pour assurer sa croissance, Cofinimmo investit dans le développement personnel et professionnel de ses employés, en mettant l'accent sur leur sécurité, leur bien-être et leur résilience à travers diverses initiatives.

I. Respect des différences et de l'inclusivité culturelle

L'inclusivité du personnel au sein de la politique RH de Cofinimmo se reflète par des initiatives en matière de recrutement, de gestion du personnel et de communication. Le Chief Human Resources Officer est chargé de la mise en œuvre des objectifs d'inclusivité.

Que ce soit en interne ou vis-à-vis de tous les acteurs avec qui elle traite, Cofinimmo adopte depuis longtemps déjà un haut niveau d'éthique, un préalable indispensable à l'inclusivité, à la non-discrimination et au respect des individus, des institutions et des lois.

Il comprend :

• un code de bonne conduite ;
• des valeurs partagées et soutenues : we care, we connect, we commit (en français : nous nous soucions les uns des autres, nous nous connectons les uns aux autres, nous nous engageons les uns envers les autres);
• une culture ouverte et transparente de feedback et de feedforward basée sur la confiance et l'entraide pour réussir ensemble ;
• un droit et un encouragement à l'expression de soi, à l'information et au développement personnel de tous les collaborateurs pour grandir de concert avec les activités de l'entreprise.

Principes généraux de recrutement et de sélection

À tous les stades de la procédure de sélection, Cofinimmo a pour objectif de vérifier l'adéquation des candidats pour le poste et l'entreprise ainsi que leur motivation, sans autre considération pouvant être qualifiée de discriminatoire.

Au cours des entretiens de sélection, Cofinimmo s'engage à n'exprimer aucune évaluation, aucun jugement ni aucune critique, et à ne poser aucune question aux candidats qui pourraient être considérés comme discriminatoires ou vexatoires, compte tenu des valeurs, des choix personnels et familiaux, et du mode de vie de ceux-ci.

Cofinimmo est soucieuse de la réussite et du bien-être de ses collaborateurs. Afin d'éviter les erreurs de casting lors du recrutement de nouveaux collaborateurs, Cofinimmo peut objectiver la procédure de sélection, en recourant à des épreuves d'évaluation non discriminatoires qui mesurent les capacités, les caractéristiques comportementales, les préférences et les motivations personnelles, afin d'assurer la meilleure adéquation possible entre le salarié et les exigences de la fonction ainsi que la culture d'entreprise. Si Cofinimmo fait appel à un opérateur externe pour cette évaluation, elle vérifie que celui-ci dispose des compétences, des méthodes et des outils de sélection adaptés aux exigences du poste, et que les personnes chargées de l'évaluation des candidats adhèrent au principe de non-discrimination.

Information sur les emplois vacants et la sous-traitance

Lorsque Cofinimmo publie des annonces afin de porter ses emplois vacants à la connaissance du public, le contenu de celles-ci ne comporte aucun terme, aucune référence ni aucun critère de type discriminatoire. Si Cofinimmo fait appel à des intermédiaires, des professionnels du recrutement et de la sélection, elle s'assure au préalable que ceux-ci adhèrent au principe de non-discrimination et le mettent en pratique à tous les stades de la procédure.

22 %

Écart salarial moyen entre les genres

100 %

Part des employés percevant un salaire équitable au-delà de l'exigence légal minimal en termes de salaire de subsistance

Inclusion

Cofinimmo considère de manière égale le recrutement d'une personne à mobilité réduite ou porteuse d'un autre handicap pour un poste au contenu compatible avec ce même handicap en ligne avec sa politique RH. Elle procédera à tout aménagement raisonnable des accès à ses locaux et au poste de travail pour favoriser la réussite et le bien-être du collaborateur à mobilité réduite ou porteur d'un autre handicap. En 2025, des efforts particuliers ont été réalisés afin d'accompagner les personnes dont la mobilité était temporairement réduite. Aucune personne présentant un handicap permanent n'est employée par le groupe.

Accueil et intégration

Quels que soient le poste occupé et son niveau hiérarchique, Cofinimmo applique un programme d'accueil (incluant une formation sur les risques liés à la gouvernance) pour que chaque nouveau collaborateur puisse s'intégrer rapidement et harmonieusement dans l'entreprise.

De la même manière, tous les collaborateurs qui quittent Cofinimmo, indépendamment de leur fonction et de leur niveau hiérarchique, sont invités à exprimer librement les raisons de leur décision à leur manager et/ou au département des ressources humaines lors d'un entretien de départ.

Information et outils de travail

Cofinimmo estime indispensable que tous ses collaborateurs, sans distinction, disposent des informations nécessaires pour exercer leur mission, comprendre celle de leurs responsable et collègues, et être au fait des évolutions de l'entreprise.

Le règlement de travail de l'entreprise est mis à disposition de tous les collaborateurs sur l'intranet, et la société organise régulièrement des réunions d'information où tous les collaborateurs ou une partie de ceux-ci sont conviés, et ont la possibilité d'intervenir en fonction des thèmes abordés. En 2023, la politique relative au droit à la déconnexion a été publiée et envoyée à tous les employés. Cette politique décrit les modalités du droit d'être indisponible en dehors des heures de travail, c'est-à-dire de se déconnecter des ressources numériques, y compris des appareils de communication, sans crainte de représailles.

Cofinimmo offre à ses collaborateurs les outils, les procédures et les méthodes de travail les plus modernes et les mieux adaptés pour qu'ils puissent réussir dans leur fonction avec un niveau de confort et de bien-être optimal.

Cofinimmo s'assure régulièrement que les collaborateurs exerçant une fonction de management continuent de maîtriser leur fonction et qu'ils continuent de l'exercer dans l'esprit des principes d'égalité et d'inclusivité au sein de Cofinimmo.

Les pratiques discriminatoires, les propos homophobes, xénophobes ou racistes, que ce soit en interne ou vis-à-vis d'interlocuteurs externes à Cofinimmo, sont proscrits et font l'objet de sanctions. Il en va de même pour la connexion, dans le cadre du travail, à des sites Internet xénophobes ou racistes, ou pour l'utilisation de propos discriminatoires ou vexatoires dans les courriers électroniques.

La personne de confiance désignée au sein de Cofinimmo est attentive à la bonne application des principes d'égalité et d'inclusivité.

Un mécanisme de réclamation concernant la liberté d'association et la négociation collective, en ce compris des canaux confidentiels tels que la personne de confiance, est disponible. Les procédures sont communiquées à tous les employés sur une base régulière et lors de leur intégration. En 2025, aucun cas de discrimination ou de harcèlement n'a été identifié.

Politique de rémunération

L'enveloppe salariale que Cofinimmo propose à ses collaborateurs est fixée sur base de critères identiques pour chacun, et tient compte d'une classification objective des fonctions, ce qui constitue la base de référence pour évaluer la rémunération globale sur les marchés respectifs où le groupe opère et emploie des personnes. La rémunération de base est comparée à celle d'un marché comparable et les fourchettes sont fixées à un niveau concurrentiel, au-delà des minima légaux. Elle comprend, entre autres, un plan de prévoyance, un plan de participation bénéficiaire et, depuis 2009, un bonus non récurrent lié aux résultats de l'entreprise, comme éléments de rémunération variable pour les employés travaillant en Belgique.

La politique de rémunération comprend un mécanisme qui garantit que les objectifs de performance personnelle (y compris en matière de durabilité) sont pris en compte chaque année lors des évaluations, avec des conséquences financières positives ou négatives. Des conséquences non financières peuvent également être appliquées, comme par exemple le fait de ne pas obtenir de promotion. Des exemples d'objectifs individuels en matière de durabilité sont définis par département. Pour la gestion de projet, il peut s'agir de l'obtention d'une certification BREEAM New Construction pour un projet spécifique, pour la gestion immobilière, il s'agit d'atteindre un objectif de réduction de la consommation d'énergie pour un actif spécifique. Au moins un objectif en

matière de durabilité est obligatoire pour tous les employés. En 2025, des objectifs en matière de durabilité ont été assignés à tous les employés.

Avec la problématique des routes embouteillées et de l'équilibre entre vie privée et vie professionnelle, les collaborateurs expriment le besoin d'organiser leur temps de manière plus optimale. Afin de répondre à cette demande et de leur permettre de travailler de chez eux de manière efficace, Cofinimmo a mis en place une politique en matière d'informatique et de travail hybride. Elle fournit une infrastructure informatique appropriée et a ajouté un abonnement Internet ou une indemnité dans l'enveloppe salariale.

En Belgique, ceci s'ajoute aux autres avantages extra-légaux dont les employés bénéficient déjà tels qu'une voiture de société, le programme 'bike for all', une assurance groupe, une assurance hospitalisation et frais ambulatoires, des titresrepas et des éco-chèques, un smartphone, un ordinateur portable, un plan warrants, etc. Étant donné que les législations diffèrent d'un pays à l'autre, une série d'avantages a également été mise en place dans les autres pays où le groupe opère, conformément aux pratiques locales de référence. Des régimes complémentaires en matière de pension, de décès, d'invalidité et de soins médicaux sont le dénominateur commun dans toutes les succursales du groupe.

Dans le cadre de son engagement envers la santé et la durabilité, Cofinimmo a introduit un programme visant à encourager les déplacements à vélo entre le domicile et le lieu de travail grâce à des vélos d'entreprise. Un tiers des collaborateurs belges en profite activement. La politique en matière de vélo a d'ailleurs été reconnue par l'attribution du Gold Cycle Friendly Employer Award, faisant de Cofinimmo la deuxième entreprise en Belgique à recevoir cette prestigieuse distinction.

Dans la recherche de profils hautement qualifiés, Cofinimmo puise dans le même vivier que les entreprises du BEL20. La plupart d'entre elles sont cependant de taille nettement plus importante, alors que Cofinimmo est plus proche de la taille d'une PME. À côté d'une culture dynamique et de valeurs partagées, Cofinimmo est donc très attentive aux rémunérations alternatives afin de fidéliser ses collaborateurs.

II. Formation des collaborateurs

Dans une vision à moyen terme, Cofinimmo favorise le développement professionnel et personnel de chaque collaborateur, et ce, à chaque moment de sa carrière. À plus long terme, elle veille à assurer une fin de carrière à la fois riche en défis et libre de soucis futurs.

Cofinimmo y parvient grâce à une offre de formations étendue, combinant les formations sur le lieu de travail, les cours de formations plus traditionnels (en ligne ou autre) et les formations sociales, telles que le coaching et le mentorat. Elles sont proposées sur une base large, afin que les collaborateurs puissent atteindre leur plein potentiel.

Investir dans ses collaborateurs permet à Cofinimmo de bénéficier d'une augmentation de leur efficacité, de leur engagement et surtout d'atteindre ses objectifs d'excellence.

Le label Investors In People (IiP)

En 2006, Cofinimmo faisait partie des quelques rares sociétés (moins de dix) en Région de Bruxelles-Capitale ayant obtenu ce précieux label.

Depuis l'obtention en 2018 de son label Gold, l'entreprise est parvenue à le renouveler tous les trois ans, ce qui démontre que l'entreprise investit dans et qu'elle est à l'écoute de ses collaborateurs. Une telle accréditation permet aussi d'attirer de nouveaux talents, sensibles à la démarche durable.

Dans le monde, seuls 16 % des organisations ont vu leur label renouvelé. Il s'agit d'une reconnaissance positive de l'engagement de l'entreprise à responsabiliser les personnes et à leur offrir un environnement professionnel attrayant. Depuis 2023, Cofinimmo a décidé de mettre fin à sa participation à l'IiP et de la remplacer par une évaluation récurrente via Great Place To Work™, une méthodologie plus courante en Europe continentale.

Accréditation Great Place To WorkTM

Dans sa quête incessante d'une culture du travail qui donne la priorité à l'engagement et à la motivation de son personnel, Cofinimmo reconnaît le rôle essentiel qu'elle joue à la fois dans le bien-être individuel et dans les performances globales de l'entreprise.

7 jours

de formation par employé par an

9.880 heures

de formation par an

100 %

collaborateurs ayant suivi une ou plusieurs formations

89 %

collaborateurs ayant suivi une ou plusieurs formations en matière de durabilité

96 %

collaborateurs ayant suivi des études supérieures de type long (Bachelier ou Master)

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Cofinimmo prend activement le pouls de son organisation par le biais d'enquêtes d'engagement régulières, permettant ainsi de traduire une manne d'informations inestimables en plans d'action concrets pour opérer des changements positifs. En décembre 2023, l'entreprise a participé pour la première fois à l'enquête Great Place To Work™. En mars 2025, l'accréditation Great Place To Work™ a été renouvelée pour la 2e fois avec un taux de participation de 85 %. Cette évaluation complète permet de connaître les sentiments des employés à l'égard de leurs dirigeants, de leurs rôles et de leurs collègues, en se concentrant sur les piliers que sont la confiance, la camaraderie et la fierté.

Le taux de participation exceptionnel atteste qu'une majorité significative du personnel considère Cofinimmo comme une entreprise où il fait bon travailler. Ce résultat témoigne du dévouement et de l'engagement de son équipe à tous les niveaux de l'organisation.

Mais le voyage ne s'arrête pas là. Animé par un réel engagement en faveur d'une amélioration continue, le groupe met en œuvre de manière proactive des actions stratégiques afin d'encore améliorer son environnement de travail. En favorisant une culture de collaboration, de confiance et de fierté, la société vise à créer un environnement où chaque individu s'épanouit et contribue au succès collectif du groupe.

La politique de développement des talents des collaborateurs et managers

Cofinimmo offre à tous ses collaborateurs, sans discrimination aucune, les mêmes opportunités de se former et de se développer. L'ambition est de permettre à chaque collaborateur d'atteindre son plein potentiel. Cette offre de formation va bien au-delà des exigences légales. Elle repose sur la volonté de préparer chacun à de nouvelles fonctions, au sein de la société ou ailleurs, tout en garantissant que leurs compétences soient alignées avec les exigences du marché. Cofinimmo privilégie toujours la promotion interne lorsqu'elle est possible.

Investissement dans le développement

Cofinimmo consacre du temps et des ressources financières pour atteindre un niveau ambitieux d'heures de développement par employé. Pour 2025, cet objectif a été fixé à 40 heures par collaborateur. Le groupe a instauré une procédure de développement des talents très étendue, comprenant une offre variée allant de la formation au coaching. Cette vision est soutenue par des technologies RH et un plan de développement renouvelé chaque année pour chaque employé.

L'offre de développement des talents se structure autour de quatre grandes catégories :

• formations ;
• coaching ;
• formations en conformité ;
• développement du leadership.

Formations

Un catalogue de formations, mis à jour annuellement, propose des formations variées dispensées par des experts dans des domaines qui créent de la valeur ajoutée pour l'entreprise tout en favorisant la croissance individuelle des collaborateurs. En 2025, l'offre s'est principalement concentrée sur l'organisation personnelle et l'efficacité, les langues, la communication et la collaboration, les compétences en TIC, la sécurité, la durabilité et l'inclusivité sur le lieu de travail.

En 2025, toutes les équipes ont été formées à la gestion durable lors de cinq sessions de la Sustainability Academy portant sur des sujets pertinents dans l'immobilier. Ceci a permis au personnel d'échanger tout au long de l'année avec des experts dans le domaine de la durabilité. Ce programme visait à les familiariser avec les dernières tendances et à leur permettre de transposer ces connaissances dans leur environnement professionnel.

Le groupe offre également une plateforme d'apprentissage en ligne proposant 7.000 e-learnings. Grâce à un partenariat avec un fournisseur d'outils de création, la société a développé une cinquantaine de formations internes en ligne. Ainsi, la gestion des connaissances s'intègre dans sa vision du développement des talents.

À titre d'exemple, le programme de sensibilisation à la cybersécurité, qui inclut un système de simulation de phishing (hameçonnage) automatisé et prévoit des sessions de formation régulières. En 2025, 100 % des employés ont suivi ces formations.

En complément du catalogue et des formations en ligne, les collaborateurs peuvent également demander des formations externes pour développer davantage leurs compétences professionnelles.

Coaching

En plus des formations, le groupe accorde une grande importance au coaching. En 2022, Cofinimmo a établi un partenariat avec CoachHub, selon le concept de démocratisation du coaching. Ce programme n'est pas réservé à une élite ou à la résolution de problèmes, mais constitue une offre ouverte à tous pour favoriser la croissance personnelle et atteindre leur plein potentiel.

Cofinimmo dispose de dix licences permanentes pour un coaching illimité. En 2025, 28 employés ont bénéficié de ce programme.

La politique de diversité et les indicateurs clés font partie intégrante de la déclaration de gouvernance d'entreprise (voir pages 138-179) et de la politique RH de la société.

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complémentaires

Formations en conformité

Une partie de l'offre comprend des formations obligatoires en matière de conformité, telles que :

• Le code de prévention en matière de d'abus de marché ;
• La politique de dénonciation ;
• Les valeurs d'entreprise ;
• La politique environnementale et la norme ISO 14001 ;
• La réglementation RGPD ;
• La politique des droits humains ;
• Le code de conduite pour fournisseurs ;
• Le code de bonne conduite ;
• La politique en matière de durabilité ;
• La politique de lutte contre la corruption, la fraude et le blanchiment d'argent.

En 2025, 91 % des employés ont suivi ces formations.

Développement du leadership

Dès 2024, Cofinimmo a lancé 'Energize Performance', un programme de développement du leadership étalé sur deux ans, destiné aux leaders actuels et futurs. La société croit fermement au rôle clé du leadership pour libérer le potentiel et la performance au sein de l'organisation. Ce programme encourage les leaders à mieux se connaître, à adopter un état d'esprit de croissance et à stimuler leurs équipes ainsi que l'ensemble de l'organisation.

De plus, ce programme intègre un volet important en matière de diversité, d'équité et d'inclusion. Ce programme a pris fin en mars 2026.

Accès équitable à toutes les opportunités

Ces opportunités sont offertes de manière équitable, quel que soit le pays dans lequel le collaborateur exerce ses fonctions.

Le choix des formations se fait d'un commun accord entre l'employé, son manager et le département des ressources humaines. Il tient compte des avancées de la concurrence ou du secteur, des besoins de développement des équipes, des nouvelles tendances ainsi que du potentiel pour assumer une fonction hiérarchique plus importante.

Cofinimmo fait également appel à des partenaires et institutions externes pour la formation et le développement. Tous les programmes sont évalués via des mécanismes de feedback internes et externes.

Valeurs d'entreprise

En 2022, Cofinimmo a renouvelé ses valeurs. 'We care, we connect and we commit' sont les trois valeurs du groupe et le fondement de sa culture d'entreprise. Une description détaillée des trois valeurs de Cofinimmo est disponible sur le site web de l'entreprise : www.cofinimmo.com/nous-connaitre/ gouvernance/chartes.

Ces valeurs guident les collaborateurs dans les interactions quotidiennes qu'ils mènent avec leurs collègues, clients et les parties prenantes. Elles sont nées d'une analyse culturelle au cours de laquelle le personnel du groupe a exprimé ses croyances, convictions et motivations personnelles. Le résultat a permis de définir les comportements essentiels pour réaliser l'objectif commercial de Cofinimmo.

III. Sécurité et bien-être des collaborateurs

Recruter de bons profils, c'est bien. Leur donner l'envie de rester, c'est mieux. En effet, la génération actuelle de travailleurs affirme pour une grande majorité être avant tout attachée à l'épanouissement sur son lieu de travail.

Depuis toujours, Cofinimmo prend une série de dispositions qui favorisent le bien-être de ses collaborateurs en encourageant l'exercice de leur fonction dans les meilleures conditions possibles.

Intégration

Dès son arrivée, le nouvel employé reçoit un dossier d'accueil reprenant toutes les mesures pratiques et les normes de sécurité sur le lieu de travail. Les collaborateurs sont accueillis individuellement par le responsable des ressources humaines, d'une part, et par les membres du comité exécutif, d'autre part.

Des réunions d'information, ouvertes à l'ensemble des collaborateurs, sont organisées régulièrement et permettent de discuter avec les membres du comité exécutif.

Informer les collaborateurs implique également les actions suivantes :

• disposer de canaux d'information physiques et numériques ;
• organiser des moments d'interaction entre les collaborateurs ;
• informer les collaborateurs de leurs droits mais aussi de leurs devoirs en matière de sécurité.

Bonne santé

Cofinimmo attache de l'importance au bien-être physique de ses collaborateurs et leur offre la possibilité de se soumettre à des examens médicaux préventifs réguliers. Tous les employés ont droit à un contrôle médical tous les 3 ans, tous les 2 ans à partir de 40 ans et chaque année à partir de 50 ans. En outre, elle prend des initiatives pour promouvoir l'activité physique grâce à des cours de yoga ou d'entraînement à la course à pied gratuits, et pour promouvoir une alimentation saine.

Cofinimmo suit le Code du bien-être au travail. Ce Code s'applique à tous les employés. Le rôle du conseiller interne en prévention est assuré par le département des ressources humaines. Comme la loi l'exige, Cofinimmo a dressé un inventaire des risques et établi une évaluation écrite de ces risques pour la santé, la sécurité et le bien-être des employés. Tout employé a le droit d'interrompre le travail s'il estime raisonnablement qu'un danger grave est imminent.

Cofinimmo, ne présentant pas de gros risques, est autorisée à fonctionner sans comité conjoint employeur-employé mais avec l'aide d'un conseiller externe. Cofinimmo organise annuellement un exercice d'évacuation au siège et offre à tous les employés une formation à la lutte contre les incendies et une formation de base de conseiller. Tout employé peut, de sa propre initiative, consulter le médecin du travail pour tout problème relatif à son travail ou à son poste de travail.

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Résilience

Cofinimmo est attentive au bien-être mental et au phénomène du stress au travail. Le groupe mène des enquêtes ad hoc dans les départements pour mesurer ces aspects de manière objective, anonyme et professionnelle. L'augmentation de cette réalité, très fréquente dans le monde de l'entreprise, peut avoir des conséquences pénibles pouvant mener certaines personnes jusqu'au burn-out. Ce type d'affection engendre une absence prolongée de la personne touchée. Pour l'employeur, cela mène à une désorganisation et à un surcoût. En 2025, le taux d'absentéisme total était de 1,9 %, ce qui est notablement mieux comparé aux valeurs de référence.

En fonction des pays où Cofinimmo opère, des avantages tels qu'un service de garde d'enfants malades à domicile ou des bons de garde d'enfants existent. L'objectif est de donner aux parents la possibilité d'harmoniser leur vie professionnelle et leur vie privée, d'envoyer un garde d'enfant malade qualifié pour une mission de courte durée, en attendant que les parents aient trouvé une autre solution, tout en gardant l'enfant dans son environnement familier. Les frais de garde d'enfant engagés dans le cadre de ce programme sont entièrement pris en charge par Cofinimmo.

Cette flexibilité dans l'organisation de la vie professionnelle, qui est offerte à tous les collaborateurs, est particulièrement utilisée par les femmes, et se développe auprès des collaborateurs masculins. La flexibilité dans l'organisation du

travail au sein de Cofinimmo se reflète premièrement par le travail à temps partiel accordé à 11 % des collaborateurs, en majorité aux femmes mais aussi aux hommes qui le souhaitent. Un équilibre entre vie professionnelle et vie privée étant essentiel au bien-être professionnel des collaborateurs, des horaires flexibles ont également été mis en place afin de permettre aux collaborateurs d'adapter leur horaire en fonction d'éventuelles contraintes ou obligations. Il est ainsi possible pour chaque collaborateur, en fonction de ses besoins à un moment spécifique de sa carrière, d'obtenir une réduction du temps de travail à court terme et/ou à long terme pour s'occuper d'un proche et/ou pour des raisons académiques. En 2025, 100 % des employés avaient un horaire flexible suivant 16 horaires différents en Belgique.

Governing business with integrity

Labels avec focus sur la gouvernance

Les politiques de gouvernance de Cofinimmo sont disponibles sur le site Internet de la société: www.cofinimmo.com/nous-connaître/gouvernance/chartes.

Organisme / Institution	Description du label	Dernières notations / certifications	Notation initiale		Évolution
	Les notations ESG de MSCI sont conçues pour mesurer larésilience des entreprises face aux risques etopportunités de durabilité financièrement pertinents et	20241A(sur une échelle allant de CCC à AAA)	BBB	AA	AA	A
	spécifiques à leur secteur d'activité.		2013	2022	2023	2024
	La notation ESG des entreprises d'ISS évalue les risques,les opportunités et l'impact des entreprises en matièrede développement durable tout au long de leur chaîne	2025C+ Prime(sur une échelle allant de D- à A+)	D	C Prime	C+ Prime	C+ Prime
	de valeur.	Moyenne du secteur immobilier : D+	2013	2023	2024	2025
	Le CSA compare des entreprises de 62 secteursd'activité au moyen de questionnaires sectoriels	202554
	évaluant, en moyenne, 23 thèmes de développementdurable à travers 110 questions. Selon leurs résultats, les	Moyenne du secteur immobilier : 33Inclue dans le S&P Global Sustainability Yearbook 2026	22	54	55	54
	entreprises reçoivent une note de 0 à 100 et unclassement en centiles pour des critères dedéveloppement durable pertinents sur le plan financier.		2019	2023	2024	2025
	Cette liste annuelle met en lumière les entreprises quiprogressent dans la réduction de leurs émissions deGES.	074,9 % Top 600	63,9 % Top 500	63,9 % Top 500	69,1 % Top 600	74,9 % Top 600
	Classée 4eparmi 39 entreprises immobilières en Europeet au Royaume-Uni		2023	2023	2024	2025
	Solactive développe des solutions indicielles sur mesure	2025
	et multi-actifs pour les ETF et autres produitsd'investissement indexés.	Constituant de multiples indices basés sur des scoresde durabilité.	EU Excel.	EU CSR Index	EU CSR Index	EU CSR Index
			2018	2023	2024	2025

1. Déclaration de non-responsabilité : l'utilisation par Cofinimmo de toutes les données MSCI ESG Research LLC ou ses filiales (MSCI) et l'utilisation des logos, des marques commerciales, des marques de service de MSCI ou des noms d'index, ne constituent aucunement le sponsoring, l'approbation, la recommandation ou la promotion de Cofinimmo par MSCI. Les services et données MSCI sont la propriété de MSCI ou de ses fournisseurs d'information et sont fournis 'tels quels' et sans garantie. Les noms et logos MSCI sont des images de marque ou des marques de service de MSCI.

complémentaires

Valeur économique générée et distribuée en 2025 (x 1.000 EUR)

Valeur économique générée +364.796

Clients

-30.456

Fournisseurs de biens et de services

+334.340

Valeur générée

Valeur économique distribuée

-30.521 Personnel -240.072 Actionnaires -38.945 Dépenses financières

-10.939

Secteur public

-320.477

Valeur distribuée

+13.864

Valeur économique retenue dans le groupe

10,42 EUR

Retour sur investissement du capital humain

Leader dans l'immobilier de santé européen et cotée en bourse, Cofinimmo fait tout naturellement preuve de transparence et d'éthique dans la conduite de ses activités vis-à-vis de ses parties prenantes. Les principes de gouvernance d'entreprise (voir pages 139-146) sont valables pour tous les segments dans lesquels Cofinimmo est active et dans tous les pays où elle est implantée. En 2025, aucune contribution politique financière ou en nature n'a été faite.

Due diligence pour les fournisseurs

En 2025, Cofinimmo s'est engagée auprès de plus de 2.000 fournisseurs, pour un montant total de 200 millions EUR. Le cadre volontaire qui guide la procédure de due diligence pour les fournisseurs comprend deux volets : la gestion des achats et la gestion des risques liés aux tiers. Il s'agit d'un ensemble de politiques internes qui sont présentées ci-dessous.

Gestion des achats

La politique de gestion des achats a pour objectif d'établir un cadre clair, cohérent et transparent pour les activités d'achat. Elle vise à garantir que les biens, services et travaux sont achetés de manière à offrir un bon rapport qualité-prix tout en respectant les exigences internes et externes.

Elle s'applique aux activités d'achat de l'ensemble de l'entreprise et de ses filiales, quel que soit leur emplacement géographique. Tous les employés impliqués dans les activités d'achat doivent respecter cette politique.

Les objectifs de la mise en œuvre de cette politique peuvent être résumés comme suit :

• Garantir un bon rapport qualité-prix et une efficacité opérationnelle ;
• Appliquer les mêmes normes et pratiques d'achat dans l'ensemble du groupe Cofinimmo ;
• Maintenir la transparence, la responsabilité et le respect des normes juridiques et éthiques ;
• Limiter les risques et promouvoir la durabilité grâce à des achats axés sur la durabilité ;
• Respecter les pratiques éthiques, en évitant les conflits d'intérêts et la corruption.

Gestion des risques liés aux tiers

Le niveau de maturité recherché est le niveau défini ou standardisé, qui se caractérise par des procédés formalisés avec des procédures standardisées en matière de due diligence, de conclusion de contrats et de monitoring. Les évaluations basées sur les risques, les contrôles documentés, la gouvernance établie, le recours à la technologie pour la tenue des registres et une certaine automatisation sont des pratiques courantes. Les avantages de cette approche sont une cohérence accrue, une hiérarchisation plus structurée des risques et un meilleur alignement sur les normes du secteur.

L'objectif de la politique de gestion des risques liés aux tiers est donc de garantir à minima un niveau de maturité défini ou standardisé en sensibilisant aux risques courants liés aux relations avec les tiers (fournisseurs, vendeurs, sous-traitants et prestataires de services), en identifiant les tiers importants et critiques et en fournissant des conseils pour gérer les risques associés aux tiers tout au long de leur cycle de vie.

Elle s'applique à tous les tiers au sein de l'entreprise et de ses filiales contrôlées, quelle que soit leur situation géographique. Tous les employés en relation avec un tiers doivent respecter cette politique conformément à la délégation de pouvoirs.

Les objectifs de la mise en œuvre de cette politique peuvent être résumés comme suit :

• • Identification et mitigation des risques : identifier, évaluer et limiter les risques associés aux tiers ;
• • Continuité opérationnelle : maintenir le bon déroulement des opérations en gérant les risques liés aux tiers ;
• • Sécurité des données : protéger les données sensibles accessibles à des tiers ;
• • Gestion de la réputation : protéger la réputation de l'organisation contre les incidents impliquant des tiers ;
• • Conformité : garantir le respect des exigences réglementaires et éviter les sanctions pénales.

Les tiers sont classés en trois catégories différentes (normale, importante ou critique) en fonction de leur importance et du niveau de risque financier, conformément à la gestion des risques d'entreprise (ERM) du groupe. Des exigences minimales sont définies pour tous les tiers, avec des exigences supplémentaires spécifiques pour les parties importantes et critiques. Des contrôles internes et des indicateurs sont définis pour mesurer le respect de la politique.

Le processus de conformité et de due diligence financière définit la procédure à suivre en matière de conformité (y compris les questions environnementales et sociales) et de contrôle financier des contreparties du groupe (comme prévu dans certaines politiques, telles que le code de conduite pour fournisseurs ou la politique de lutte contre la corruption, la fraude et le blanchiment d'argent). Cet examen est obligatoire avant toute conclusion d'une relation contractuelle. Par la suite, un suivi automatisé continu des contreparties est prévu, ou un suivi ponctuel en cas d'événement majeur.

Enfin, un vérificateur de contrat répertorie les éléments à prendre en considération dans les clauses contractuelles, qui serviront de lignes directrices lors de la négociation et de la révision des contrats. Chaque relation avec un tiers et chaque contrat doivent être évalués en fonction du meilleur jugement possible, de leur catégorie (tiers normal, important ou critique) et de la politique, du cadre et/ou des processus de gestion des risques liés aux tiers du groupe.

complémentaires

Rapport immobilier

Sommaire

Portefeuille immobilier consolidé Commentaires sur le marché Rapport des experts évaluateurs indépendants

Ñ Maison de repos et de soins - Leipzig (DE)

Portefeuille immobilier consolidé

Aperçu du portefeuille immobilier consolidé par secteur au 31.12.2025

Secteur	Prix d'acquisition(x 1.000.000 EUR)	Valeur assurée(x 1.000.000 EUR)1	Juste valeur(x 1.000.000 EUR)	Rendement locatifbrut	Valeur locativeestimée (x 1.000 EUR)2
Immobilier de santé	4.356	1.533	4.681	5,7 %	268.545
Bureaux	903	799	925	6,4 %	53.640
Immobilier de réseaux	397	64	479	6,7 %	30.836
TOTAL	5.657	2.396	6.085	5,9 %	353.021

Aperçu du top 10 des immeubles du portefeuille consolidé au 31.12.2025

Immeuble	Adresse	Géolocalisation	Année deconstruction /dernière rénovation	Année d'acquisition		Superficie (en m²) Loyers contractuels(x1.000 EUR)3	Taux d'occupation4	Part du portefeuilleconsolidé en justevaleur
BELLIARD 40	Rue Belliard, 40 - 1000 Bruxelles	50,84218 ; 4,37144	2018	2001	20.323	6.346	100,0 %	1,9 %
PORT 86C	Avenue du Port, 86C - 1000 Bruxelles	50,86626 ; 4,34908	2014	2020	16.725	4.841	100,0 %	1,4 %
TERVUEREN 270-272	Avenue de Tervueren, 270-272 -1150 Bruxelles	50,83499 ; 4,42050	1976 (2013)	1997	19.580	4.259	96,0 %	1,0 %
ARTS 19H	Avenue des Arts, 19H - 1000 Bruxelles	50,84725 ; 4,36984	2020	1996	9.186	2.607	100,0 %	0,9 %
STATIONSSTRAAT 110	Stationsstraat 110 - 2800 Malines	51,02056 ; 4,48643	2002 (2025)	2005	14.713	2.603	100,0 %	0,9 %
CMCR LYON MASSUES - LYON	Rue Docteur Edmond Locard, 92 -69005 Lyon	45,75994 ; 4,79672	1960 (2018)	2023	35.039	3.194	100,0 %	0,9 %
ERICH - SANDERS - WEG 4-16 -VIERSEN	Erich-Sanders-Weg, 4-16 - 41749Viersen	51,29384 ; 6,36593	2023	2023	16.441	2.442	100,0 %	0,9 %
DAMIAAN - TREMELO	Pater Damiaanstraat, 39 - 3120Tremelo	50,98918 ; 4,67709	2003 (2014)	2008	20.274	3.283	100,0 %	0,9 %
GUIMARD 10-12	Rue Guimard, 10-12 - 1000 Bruxelles	50,84398 ; 4,36968	1980 (2015)	2004	10.410	2.842	100,0 %	0,9 %
IPPOCRATE 18 - MILAN	Via Ippocrate, 18 - 20161 Milan	45,52033 ; 9,16512	2005	2021	15.444	2.933	100,0 %	0,8 %
Autres					0	0	— %	89,5 %
TOTAL IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION					2.385.523	358.101	98,4 %	100,0 %
TOTAL DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ					2.406.455	358.132	98,4 %	100,0 %

Ce montant ne reprend que les actifs pour lesquels le groupe paie directement la prime. Cela n'inclut pas les assurances prises en cours de chantier, ni celles qui sont à charge des occupants.

La détermination de la valeur locative estimée tient compte des données de marché, de la localisation du bien, de la qualité de l'immeuble, des données financières (EBITDAR) du locataire (si disponibles) et, pour les actifs de santé, du nombre de lits.

3 Les loyers contractuels et la valeur locative estimée sont deux concepts différents, l'un découlant des contrats, l'autre étant fournie à dire d'experts. L'existence d'un écart entre les deux concepts est normale. En l'occurrence, l'écart de 2025 provient notamment du fait que certaines indexations (notamment celles de fin 2025) n'ont pas totalement été reflétées dans les valeurs locatives estimées par les experts évaluateurs indépendants, qui par ailleurs ne sont pas tenus par la valeur des loyers contractuels.

4 Le taux d'occupation est calculé comme suit: loyers contractuels/(loyers contractuels + valeur locative estimée sur les espaces inoccupés).

La situation locative des immeubles faisant l'objet d'un contrat de location-financement pour lesquels les locataires bénéficient d'une option d'achat à la fin du contrat de location et des immeubles détenus par des entreprises associées et co-entreprises est décrite ci-dessous :

Inventaire des immeubles hors immeubles de placement

Immeuble	Superficie(en m²)	Loyers contractuels(x 1.000 EUR)1	Tauxd'occupation2	Locataire
PPP comptabilisé en créance de location-financement
Palais de Justice - Anvers	72.132	1.766	100 %	Régie des Bâtiments
Caserne de pompiers - Anvers	23.323	220	100 %	Ville d'Anvers
Différents sites de l'Université libre de Bruxelles - Bruxelles	22.902	3.346	100 %	Université Libre de Bruxelles
Prison - Leuze-en-Hainaut	28.316	755	100 %	Régie des Bâtiments
Immobilier de santé comptabilisé en créance de location-financement
Hôpital SSR - Chalon-sur-Saône	9.269	1.246	100 %	Croix-Rouge française
Maison de repos et de soins Sierra de la Nieves - Malaga	4.117	349	100 %	DomusVi
Maison de repos et de soins Rosario - Madrid	4.773	189	100 %	DomusVi
Maison de repos et de soins Monte Alto - Cadix	5.698	143	100 %	DomusVi
Maison de repos et de soins Costa d'en Blanes - Majorque	5.422	536	100 %	DomusVi
Maison de repos et de soins Ciudad de Mostoles - Madrid	8.545	849	100 %	DomusVi
Maison de repos et de soins Capdepera - Majorque	5.477	428	100 %	DomusVi
Maison de repos et de soins Can Carbonell - Majorque	5.570	883	100 %	DomusVi
Complexe de soins Home Vogelzang - Louvain	6.725	863	100 %	VZW Home Vogelzang
Actifs détenus par des entreprises associées et co-entreprises
Sociétés développant des campus de soins en Allemagne	—	—	— %	Compassio, Schönes LebenWohnen
19 sites Aldea - Belgique	74.000	7.048	88 %	Curavi, emeis, Vivalto

Le tableau sur les pages suivantes reprend :

• les immeubles dont Cofinimmo perçoit les loyers ;
• les immeubles dont les loyers ont été partiellement ou entièrement cédés à un tiers et dont Cofinimmo conserve la propriété et la valeur résiduelle3 ;
• les différents projets et rénovations en cours de réalisation, ainsi que les réserves foncières ;
• les immeubles représentant individuellement au moins 1 % des actifs consolidés (ceux représentant moins de 1 % des actifs consolidés ayant été regroupés).

Il ne reprend pas les immeubles qui sont détenus par des filiales du groupe mises en équivalence.

Il s'agit de la part des loyers non cédés.

Le taux d'occupation est calculé comme suit: loyers contractuels/(loyers contractuels + valeur locative estimée sur les espaces inoccupés).

3 Pour ces immeubles, la rubrique 'loyers contractuels' reprend la reconstitution des loyers cédés et escomptés et, le cas échéant, la part des loyers non cédés (voir Note 22).

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

IMMEUBLE	Nombre d'actifs	Superficie(en m²)	Année de construction(dernière rénovation/extension)	ALoyercontractuels(x 1.000 EUR)	C=A/BTauxd'occupation	BLoyer + VLE surinoccupés (x 1.000 EUR)
IMMOBILIER DE SANTÉ	302	1.848.684		269.039	99 %	270.671
Belgique, dont :	82	574.559		94.139	100 %	94.139
Opérateur : Armonea	26	171.938	1977-2018 (2009-2024)	26.221	100 %	26.221
Opérateur : Care-Ion	12	72.153	1996-2023 (2012-2012)	13.741	100 %	13.741
Opérateur : Clariane (Korian)	18	156.860	1978-2023 (2008-2024)	25.953	100 %	25.953
Opérateur : emeis	7	39.666	1980-2015 (2011-2011)	5.772	100 %	5.772
Opérateur : Orelia	9	64.236	1993-2023 (2010-2025)	8.322	100 %	8.322
France, dont :	53	308.894		43.447	99 %	43.727
Opérateur : Clariane (Korian)	29	145.015	1920-2009 (1999-2023)	20.883	100 %	20.883
Opérateur : Croix Rouge Française	6	87.127	1960-2014 (2004-2019)	11.359	100 %	11.359
Opérateur : DomusVi	7	29.849	1978-2023 (2007-2019)	4.444	100 %	4.444
Opérateur : emeis	5	22.348	1950-2022 (2007-2020)	4.314	100 %	4.314
Pays-Bas, dont :	43	206.146		31.503	99 %	31.676
Opérateur : Stichting tanteLouise	2	22.400	2010-2024	4.032	100 %	4.032
Allemagne, dont :	58	403.116		50.608	98 %	51.787
Opérateur : Aspria	2	18.836	2009-2012	5.764	100 %	5.764
Opérateur : Azurit Rohr	5	39.801	1904-2022 (2004-2007)	4.531	100 %	4.531
Opérateur : Clariane (Korian)	6	47.656	1890-2006 (1992-1992)	4.305	100 %	4.305
Opérateur : emeis	6	50.088	1896-2010 (2005-2020)	6.277	100 %	6.277
Opérateur : Compassio	5	45.655	2006-2023 (2023-2023)	6.408	100 %	6.408
Opérateur : Stella Vitalis	17	88.031	1991-2018 (1997-2015)	11.284	100 %	11.284
Autres pays (ES - FI - IE - IT - UK), dont :	66	355.969		49.342	100 %	49.342
Opérateur : Emera	7	38.708	2021-2023	4.967	100 %	4.967
Opérateur : Reifs	6	50.091	1982-2025 (2022-2022)	4.082	100 %	4.082
Opérateur : Clariane (Korian)	2	24.640	1980-2005 (1997-1997)	4.596	100 %	4.596
Opérateur : DomusVi	18	95.999	1985-2016 (2000-2008)	45.943	100 %	45.943
Opérateur : Kos	3	27.375	2003-2003	4.927	100 %	4.927
Opérateur : Country Court Care Homes	3	10.218	2016-2018 (2023-2023)	3.971	100 %	3.971

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

IMMEUBLE	Nombre d'actifs	Superficie(en m²)	Année de construction(dernière rénovation/extension)	ALoyercontractuels(x 1.000 EUR)	C=A/BTauxd'occupation	BLoyer + VLE surinoccupés (x 1.000 EUR)
BUREAUX	23	248.336		53.974	93 %	58.167
dont :	23	248.336	1966-2024 (1998-2025)	53.974	93 %	58.167
BELLIARD 40	1	20.323	2018	6.346	100 %	6.364
PORT 86C	1	16.725	2014	4.841	100 %	4.841
IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION	795	288.503		35.088	100 %	35.246
Pubstone, dont :	794	279.460		33.380	100 %	33.538
Pubstone Belgique	604	240.990		21.510	99 %	21.668
Pubstone Pays-Bas	190	38.469		11.870	100 %	11.870
Autres Belgique	1	9.043		1.708	100 %	1.708
TOTAL IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION	1.120	2.385.523		358.101	98 %	364.084
Projets et rénovations immobilier de santé	2	14.009
Projets et rénovations bureaux	2	6.923
Projets et rénovations immobilier de réseaux de distribution	0	0
Réserves foncières immobilier de santé	0	0
Réserves foncières bureaux	0	0
TOTAL IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION ET PROJETS DE DÉVELOPPEMENT	1.124	2.406.455		358.101	98 %	364.084
ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE	0	0
TOTAL DU PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ	1.124	2.406.455		358.101	98 %	364.084
dont Cofinimmo SA	92	608.953		98.361	100 %	98.361
Autres entités du groupe	1.032	1.797.502		259.772	98 %	265.755

Commentaires sur le marché1

Immobilier de santé

Le marché belge de la santé Évolution démographique et paysage des opérateurs en Belgique

Selon le Bureau national du Plan, la population belge âgée de 65 ans et plus continue de croître, les projections indiquant une nouvelle augmentation d'ici à 2040 pour atteindre environ 25 % (+/- 3,5 millions de personnes). La proportion de personnes âgées de 80 ans et plus devrait également augmenter, passant de 6 % en 2025 à 9 % en 2040. Indépendamment de l'offre actuelle, une augmentation du nombre de maisons de repos et de soins est nécessaire pour répondre à la demande croissante liée au vieillissement de la population.

Actuellement, la Belgique offre plus de 182.000 lits dans 2.577 établissements (y compris les centres de soins résidentiels, les hébergements de courte durée et les options de soins de jour), mais cette capacité devra plus que doubler d'ici à 2060 pour répondre aux besoins futurs.

Le secteur se caractérise par une répartition équilibrée entre les opérateurs publics (28 %), privés (25 %) et à but non lucratif (46 %), plusieurs groupes privés de premier plan, tels que Vulpia, Korian et Armonea, détenant une part de marché importante.

À Bruxelles, de nombreuses ventes ou reconversions de maisons de repos et de soins ont été observées au cours des 12 derniers mois. Ceci, combiné à l'impact de l'Ordonnance Maron, a eu un effet favorable sur les taux d'occupation.

Tendances du marché

1

En 2025, le volume des transactions sur le marché belge de l'immobilier de santé a augmenté de 37 % pour atteindre 215 millions EUR. Ce volume est principalement attribuable à une transaction majeure consistant en la vente d'un portefeuille comprenant 9 actifs situés principalement en Flandre, pour une valeur déclarée de plus de 140 millions EUR. Les rendements prime des maisons de repos et de soins se sont situés entre 5,10 % et 5,50 %, suite à une légère hausse des taux d'intérêt au cours de l'année, reflétant le sentiment général des investisseurs et l'évolution des fondamentaux du marché.

Le marché français de la santé Évolution démographique et paysage des opérateurs en France

En 2025, la France a connu une augmentation significative de sa population âgée de 65 ans et plus, avec des projections indiquant que cette croissance pourrait atteindre 26,5 % (soit 18,3 millions de personnes) d'ici à 2040. Le nombre croissant de personnes dépendantes intensifie la demande en établissements de soins de longue durée, ce qui nécessite une augmentation tant de la capacité d'accueil que du nombre d'unités de soins, avec environ 15.000 nouveaux lits nécessaires chaque année.

La tendance montre une augmentation constante tant du nombre que de la proportion de personnes âgées dans la population française. Cela s'explique en grande partie par le vieillissement de la génération des baby-boomers et l'amélioration de l'espérance de vie.

Selon les dernières statistiques, la France compte environ 7.500 maisons de repos et de soins, offrant une capacité totale d'environ 615.000 lits, mais celle-ci devra passer à 720.000 lits d'ici à 2030 et à 920.000 d'ici à 2045 pour répondre aux besoins futurs.

Les opérateurs publics fournissent environ 45 % des lits, les opérateurs à but non lucratif environ 31 % et les opérateurs privés environ 24 %. Malgré la présence de nombreux opérateurs sur ce marché hautement concurrentiel, les principaux acteurs, tels que Clariane, DomusVi et emeis, représentent près de 40 % des maisons de repos et de soins privées en France.

Tendances du marché

En 2025, le volume d'investissements dans l'immobilier de santé français s'élevait à 1,2 milliard EUR, soit une augmentation de 79 % par rapport à 2024. Environ 35 % de ce volume d'investissements concerne les maisons de repos et de soins et a augmenté depuis 2024 (420 millions EUR en 2025).

Cette activité d'investissement a été principalement portée par l'acquisition par LeadCrest Capital Partners d'un portefeuille de sale & leaseback de 120 millions EUR comprenant 13 maisons de repos et de soins, provenant d'une entreprise associée créée par emeis et un family office français. Par ailleurs, Farallon Capital, TwentyTwo Real Estate et emeis se sont récemment associés pour créer une société immobilière spécialisée dans le secteur de la santé, qui gère 68 actifs (maisons de repos et de soins et cliniques) exploités par emeis et situés principalement en France, avec quelques sites en Allemagne et en Espagne.

Les rendements prime sont restés stables à 5,00 % pour les maisons de repos et de soins situées à Paris et dans la région parisienne, mais ceux-ci restent plus élevés pour les maisons de repos et de soins situées en province, où ils avoisinent 5,50 %. Il existe toujours un écart entre les rendements des maisons de repos et de soins et ceux des cliniques, les rendements prime des cliniques SMR et MCO restant compétitifs à respectivement 5,25 % et 5,50 %. Le sentiment du marché est prudent, reflétant à la fois les défis actuels et les opportunités émergentes du secteur. En 2025, on a observé une stabilisation des rendements, après une augmentation de 150 points de base des rendements prime depuis 2022.

Le marché néerlandais de la santé

Évolution démographique et paysage des opérateurs aux Pays-Bas

La population néerlandaise vieillit à un rythme croissant. Les données du Bureau central des statistiques montrent que la proportion de personnes âgées de 65 ans et plus est passée de 21,0 % à 21,4 % en 2025, et qu'elle devrait atteindre environ

Tous les commentaires de marché ont été rédigés en anglais par Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers et Jones LangLaSalle.

26,1 % d'ici à 2040, notamment dans le groupe des personnes âgées de 80 ans et plus.

Cette évolution démographique stimule la demande de soins 24 heures sur 24 et augmente considérablement les besoins en matière de capacité d'accueil des maisons de repos et de soins, avec des besoins annuels estimés à 6.500 nouvelles unités. Le pays dispose actuellement de 125.000 lits dans 2.400 établissements, mais les projections suggèrent qu'il faudrait 30.000 lits supplémentaires d'ici à 2030 et 100.000 lits supplémentaires d'ici à 2040.

Bien que le secteur soit principalement géré par des organisations à but non lucratif, les opérateurs privés sont de plus en plus actifs. Les établissements privés sont généralement de plus petite taille et disposent de moins de lits que leurs homologues à but non lucratif.

Tendances du marché

Les transactions dans le secteur de la santé aux Pays-Bas ont totalisé environ 500 millions EUR en 2025, les centres de soins privés représentant environ 10 % du volume total des investissements. Les rendements prime pour les maisons de repos et de soins se sont établis à 4,75 %, ce qui témoigne de la prudence du marché. Les réformes politiques continuent de façonner la dynamique du marché, et les opérateurs et les investisseurs restent confiants, encouragés par les tendances démographiques et la stabilité réglementaire.

Le marché allemand de la santé Évolution démographique et paysage des opérateurs en Allemagne

La structure démographique allemande continue de peser lourdement sur le nombre de personnes âgées de plus de 65 ans, qui devrait atteindre environ 23 millions d'ici à 2040. L'augmentation du nombre de personnes dépendantes entraîne une expansion des maisons de repos et de soins, des résidences-services et des centres de réadaptation, avec environ 9.000 nouvelles places de soins nécessaires chaque année selon les estimations. Selon le Pflegeheim-Atlas Deutschland (2025), la capacité en 2023 s'élevait à environ 990.000 places dans quelque 16.500 établissements de soins infirmiers, l'objectif étant d'atteindre environ 1,1 million de lits d'ici à 2040.

Le secteur est dominé par des opérateurs privés (environ 42 %) et à but non lucratif (environ 53 %), les opérateurs publics détenant moins de 5 % des établissements. Des groupes

leaders, tels qu'Alloheim, Korian et Victor's Group, occupent des positions importantes sur le marché.

Après plusieurs faillites plus ou moins importantes ces dernières années, le marché s'est stabilisé et les opérateurs reprennent leur expansion.

Tendances du marché

En 2025, le marché allemand de l'immobilier de santé a enregistré un volume de transactions de 1,22 milliard EUR, soit environ 6 % de moins que l'année précédente et environ 40 % de moins que la moyenne à long terme (moyenne sur 5 ans). Les maisons de repos et de soins ont représenté environ 50 % du total des investissements. Les rendements prime pour les maisons de repos et de soins se sont élevés à 5,1 %, tandis que ceux des résidences-services ont atteint 4,5 % et ceux des établissements de soins médicaux hospitaliers (cliniques) environ 5,75 %. Ces rendements prime restent compétitifs par rapport à d'autres classes d'actifs. Malgré des conditions difficiles, ces tendances reflètent l'évolution du sentiment des investisseurs et les ajustements continus des fondamentaux du marché.

Le marché espagnol de la santé Évolution démographique et paysage des opérateurs en Espagne

En 2025, l'Espagne fait face à une augmentation marquée de sa population âgée de 65 ans et plus, qui devrait dépasser 30 % (soit 16,6 millions de personnes) d'ici à 2050. En outre, la population âgée de plus de 80 ans représentait environ 6 % de la population totale en 2025, avec une projection estimée à près de 11 % d'ici à 2050.

Selon les dernières données disponibles, l'Espagne compte environ 5.600 maisons de retraite offrant une capacité totale d'environ 411.000 lits, avec un objectif d'expansion à 457.000 lits d'ici à 2028. De nombreux opérateurs interviennent sur ce marché hautement concurrentiel, dont les cinq principaux sont : Grupo DomusVi España, Grupo Vitalia Home, Grupo emeis, Ballesol et Amavir, qui représentent près de 7 % de l'offre privée de maisons de repos et de soins en Espagne.

Le paysage des opérateurs est divisé entre les entités publiques (26 %) et privées (74 %), qui comprennent le secteur tertiaire (23 %), les concessions administratives (5 %) et le secteur privé (46 %), les projets en cours représentant une part notable du parc total. Les grands groupes privés, tels que Grupo Vitalia Home, Grupo emeis et Grupo Emera, contribuent de manière significative à la croissance du secteur.

Tendances du marché

Le marché de l'immobilier de santé en Espagne a enregistré un volume de transactions de 1,14 milliard EUR en 2025, soit une augmentation de 217 % par rapport à l'année précédente. Les maisons de repos et de soins offrant un hébergement de haute qualité et une faible consommation énergétique ont attiré la majorité des investissements, avec des rendements prime à 5,25 %. Les investisseurs sont optimistes et se concentrent sur la croissance du pipeline et les opportunités régionales.

Le marché irlandais de la santé Évolution démographique et paysage des opérateurs en Irlande

En 2025, le secteur de l'immobilier de la santé en Irlande sera marqué par une augmentation significative de la population âgée, en particulier celle des personnes âgées de 80 ans et plus. Les chiffres du CSO (Central Statistics Office) montrent que la population âgée de 80 ans ou plus est passée de 128.000 personnes en 2011 à 208.500 en 2025 et devrait atteindre environ 570.000 personnes d'ici à 2050.

En décembre 2025, l'Irlande comptait environ 32.200 lits enregistrés dans des maisons de repos et de soins, dont environ 5.000 gérés par le HSE (Hygiène, Sécurité, Environnement). Selon les prévisions de l'ESRI, en tenant compte de l'augmentation significative de la population âgée de plus de 65 ans prévue d'ici à 2031, on estime qu'entre 15.000 et 20.000 lits supplémentaires seront nécessaires d'ici là.

Le secteur privé gère environ 81 % des lits (selon le « rapport annuel » pour 2022 de la HIQA (services aux personnes âgées)), tandis que les secteurs public et à but non lucratif en fournissent environ 19 %, les principaux groupes privés, tels que emeis Ireland, Carechoice Group et Mowlam Healthcare, détiennent des parts de marché notables.

Tendances du marché

En 2025, les transactions dans le secteur de la santé en Irlande se sont élevées à 43,9 millions EUR, soit 1,8 % du marché total. Les rendements prime dans le secteur de la santé restent relativement stables, entre 5 % et 5,75 %, en fonction de divers facteurs tels que la capacité des locataires à payer leur loyer, la répartition entre chambres simples et chambres doubles, le taux d'occupation et l'emplacement.

Le marché finlandais de la santé Évolution démographique et paysage des opérateurs en Finlande

Selon la Banque mondiale, la Finlande affichait un taux de dépendance des personnes âgées très élevé, avoisinant les 39 % en 2025. La population finlandaise âgée de 75 ans et plus devrait connaître une croissance significative, ce qui stimulera la demande en matière de soins aux personnes âgées et d'établissements de santé. Statistics Finland estime que d'ici à 2045, la proportion de personnes âgées de 75 ans et plus devrait passer à environ 900.000 personnes, soit environ 15 % de la population, contre environ 675.000 personnes, soit environ 12 % de la population, en 2025. L'augmentation estimée du nombre de personnes âgées de 75 ans et plus indiquerait un besoin notable de lits supplémentaires. Le pays offre actuellement plus de 65.000 lits dans plus de 2.000 maisons de repos et de soins. Selon l'Institut finlandais de la santé et du bien-être (THL), fin 2024, les établissements de soins hébergeaient environ 55.000 personnes âgées. Le secteur public accueillait environ 46 % des personnes âgées, tandis que le secteur privé en accueillait 54 %.

Tendances du marché

En 2025, le marché immobilier des infrastructures sociales en Finlande a enregistré un volume d'investissements total d'environ 1,4 milliard EUR, soit une augmentation significative par rapport à l'année précédente. Les rendements prime pour les maisons de repos et de soins s'élevaient à 5,5 % en décembre 2025, reflétant la stabilité de l'intérêt et de la confiance des investisseurs dans ce secteur.

Le marché italien de la santé Évolution démographique et paysage des opérateurs en Italie

L'Italie est le cinquième pays au monde en termes de vieillissement démographique, avec environ 25 % de sa population âgée de plus de 65 ans en 2025. Si l'on considère la population âgée de plus de 80 ans, elle représente environ 8 % du total. Les projections indiquent que cette tendance va continuer à s'accentuer au cours des prochaines décennies. Combinée à l'un des taux de natalité les plus bas au monde, l'évolution démographique de l'Italie reflète un changement significatif vers une population plus âgée.

Le nombre croissant de personnes dépendantes stimule la demande en maisons de repos médicalisées, avec des besoins annuels estimés à 1.700 nouvelles unités. La capacité actuelle est de 265.000 lits répartis dans environ 4.600 établissements, avec des objectifs d'expansion de 775.000 lits d'ici à 2030 et 950.000 d'ici à 2050.

Le secteur privé domine le marché avec environ 80 % des lits exploités, tandis que le secteur public et les organismes à but non lucratif couvrent le reste du marché.

Tendances du marché

Au cours des trois premiers trimestres de 2025, le volume des transactions dans le secteur italien de la santé a augmenté de 164 % pour atteindre près de 290 millions EUR, les maisons de repos et de soins ayant bénéficié de la majeure partie des investissements. Les rendements prime ont légèrement baissé à 5,75 %, le marché continuant d'évoluer en réponse aux pressions démographiques et réglementaires.

Le marché britannique de la santé1

Évolution démographique et paysage des opérateurs au Royaume-Uni

En 2025, le marché britannique de l'immobilier de santé est façonné par une population vieillissante, avec une augmentation attendue du nombre de personnes âgées de 65 ans et plus. On estime aujourd'hui à 13,3 millions le nombre de personnes âgées de 65 ans ou plus, et ce chiffre devrait atteindre 15,4 millions d'ici à 2040 (soit 21 % de la population) et près de 18,4 millions d'ici à 2060 (soit 25 % de la population). De plus, la population âgée de plus de 80 ans s'élève aujourd'hui à environ 3,5 millions de personnes et devrait passer à 5,0 millions d'ici à 2040 et à 6,5 millions en 2060, passant de 5 % de la population actuelle à 9 % en 2060.

Cette tendance démographique stimule la demande en maisons de repos et de soins, ce qui nécessite une augmentation du nombre de lits et d'unités de soins. On estime qu'il faudrait créer entre 2.700 et 3.000 lits supplémentaires par an pour répondre à la demande. Le Royaume-Uni dispose actuellement d'environ 468.000 lits dans 10.000 établissements indépendants (2024), avec des objectifs de 487.000 lits d'ici à 2030 et d'environ 515.000 d'ici 2040 si les taux d'occupation historiques sont maintenus.

Le secteur comprend des opérateurs publics (9 %), privés (80 %) et à but non lucratif (11 %), plusieurs groupes privés de premier plan tels que Barchester Healthcare, HC-One et Care UK détenant une part de marché importante.

Les opérateurs ont continué à afficher de bons résultats tout au long de l'année 2025, compensant la hausse des coûts par une augmentation des tarifs. Le taux d'occupation sur l'ensemble du marché se situe entre 88 et 89 %.

Tendances du marché

Le marché britannique de l'immobilier de santé a été très actif en 2025, avec des transactions importantes des entreprises et un volume d'investissements atteignant 11,6 milliards GBP, soit une augmentation de 176 % par rapport à l'année précédente. Il convient de noter qu'une grande partie de ces transactions ont impliqué des capitaux américains, Welltower menant le bal avec des acquisitions historiques (Barchester et HC-One) totalisant 6,6 milliards GBP pour le seul mois d'octobre 2025. Parmi les autres transactions majeures, citons les investissements d'Omega et de Franklin Templeton, qui soulignent encore davantage la domination des investisseurs américains sur le marché tout au long de l'année 2025.

Les rendements ont augmenté (de 20 à 25 points de base) depuis le début de l'année, s'établissant à la fin de l'année 2025 à 5,25 % pour les actifs prime. Ces tendances reflètent les ajustements apportés au sentiment des investisseurs et aux fondamentaux du marché.

Bureaux

Le marché bruxellois des bureaux Marché locatif/prise en occupation

En 2025, le marché belge des bureaux a enregistré une prise en occupation totale de 598.000 m², ce qui représente une stabilisation par rapport à l'année précédente (599.000 m²). À Bruxelles, la prise en occupation a atteint 341.000 m² pour 315 transactions, ce qui reflète une légère progression en termes de superficie, mais une baisse du nombre de transactions.

Environ 200.000 m² ont été livrés en 2025 et, à la fin de l'année, 557.000 m² d'espaces de bureaux étaient en cours de construction, dont 57 % de projets spéculatifs et 43 % pré-loués. Le taux de vacance a augmenté pour atteindre 8,96 % à la fin de 2025, le Central Business District affichant des taux plus

Remarque importante : les chiffres fournis sont basés sur les données disponibles et les estimations du secteur. Le marché des maisons de repos et de soins est en constante évolution, et ces chiffres peuvent varier. Il est essentiel de consulter des rapports récents provenant de sources fiables, telles que la Care Quality Commission (CQC), la National Care Home Association et les analystes du marché immobilier, afin d'obtenir les informations les plus précises et les plus récentes. Les variations régionales peuvent également être importantes.

faibles. D'ici à la fin de l'année 2026, le taux de vacance devrait augmenter au-delà des 9 %, sous l'effet d'un programme de développement solide. Dans le Central Business District de Bruxelles, le taux de vacance reste généralement plus faible, avec des chiffres avoisinant les 5 %, plus précisément 3,34 % dans le quartier Léopold, 5,19 % dans le Pentagone, mais 11,05 % dans le quartier Nord. Les quartiers décentralisés et périphériques affichent des taux de vacance plus élevés, respectivement de 14,92 % et 18,36 %.

Les loyers prime des bureaux à Bruxelles se sont stabilisés à 390 EUR/m²/an en 2025, grâce aux nouveaux développements.

Marché de l'investissement

Le volume total des investissements sur le marché belge des bureaux en 2025 a atteint 1,03 milliard EUR, dont 0,91 milliard EUR sur le marché bruxellois. Les rendements prime des bureaux à Bruxelles sont restés stables à 5,15 % dans le Central Business District (CBD), les rendements des contrats à long terme s'établissant à 4,80 % au quatrième trimestre 2025.

Immobilier de réseaux de distribution (Pubstone)

Ce portefeuille est diversifié tant sur le plan géographique que sur celui des types de biens immobiliers (cafés, restaurants, résidences). Cette diversité garantit non seulement des revenus stables, mais offre également d'importantes opportunités de réaménagement, en particulier dans les zones urbaines où la transformation en zones à usage mixte est de plus en plus demandée.

Les loyers prime des artères commerçantes haut de gamme sont restés stables à 1.700 EUR/m²/an tout au long de l'année 2025 et devraient le rester au cours de la période à venir, sous l'impulsion d'une activité locative soutenue et d'une demande stable dans les emplacements prime.

Le rendement prime des immeubles commerciaux situés dans les rues commerçantes principales est resté stable à 4,85 %. Le volume total des investissements dans le secteur commercial a atteint 2,06 milliards EUR, avec des transactions notables telles que l'acquisition du portefeuille Cora-Galimmo par Mitiska ou l'acquisition de Forum Estate par Cibus.

À l'avenir, le marché devrait rester concurrentiel, les investisseurs et les promoteurs surveillant de près les tendances de consommation, les changements réglementaires et les opportunités de création de valeur grâce au repositionnement et au réaménagement des actifs. L'évolution continue du paysage commercial, façonnée par le commerce électronique, l'urbanisation et l'évolution des préférences des consommateurs, sera un facteur clé qui influencera les performances et les stratégies dans les années à venir.

Rapport des experts évaluateurs indépendants

Bruxelles, 17 février 2026

Au Conseil d'Administration de Cofinimmo s,a,/n,v,

Concerne : Evaluation au 31 décembre 2025

Contexte

Cofinimmo a mandaté les experts évaluateurs indépendants suivants pour procéder à la valorisation de son portefeuille consolidé au 31 décembre 2025 dans le cadre de la préparation de ses états financiers à cette date.

Les sociétés Cushman & Wakefield (C&W), PricewaterhouseCoopers (PwC), Jones Lang Lasalle (JLL), CBRE, Colliers et Catella évaluent, séparément, une partie du portefeuille consolidé.

C&W, PwC et JLL Belgique ont chacun évalué séparément une partie du portefeuille de bureaux.

C&W et PwC Belgique ont chacun évalué séparément une partie du portefeuille santé en Belgique.

C&W et Catella France ont chacun évalué séparément une partie du portefeuille santé en France.

CBRE et C&W Pays-Bas ont chacun évalué séparément une partie du portefeuille santé aux Pays-Bas.

CBRE et C&W Allemagne ont chacun évalué séparément une partie du portefeuille santé en Allemagne.

Colliers et JLL Espagne ont chacun évalué séparément une partie du portefeuille santé en Espagne.

Le portefeuille de soins de santé en Finlande a été évalué par CBRE Finlande.

Le portefeuille de soins de santé en Irlande a été évalué par C&W Irlande.

Le portefeuille de soins de santé en Italie a été évalué par Colliers Italie.

Le portefeuille de soins de santé au Royaume-Uni a été évalué par JLL UK.

Les portefeuilles de Pubstone en Belgique et aux Pays-Bas ont été évalués par C&W. Le portefeuille des autres réseaux de distribution en Belgique a été évalué par JLL et PwC.

C&W, PwC, JLL, CBRE, Colliers et Catella confirment qu'ils ont une connaissance appropriée et expertise des marchés immobiliers sur lesquels Cofinimmo opère ainsi que la qualification professionnelle nécessaire et reconnue pour réaliser cette valorisation. En procédant à cette évaluation, ils ont confirmé individuellement qu'ils avaient agi en toute indépendance.

Selon l'usage, leur mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par Cofinimmo en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Ces renseignements sont supposés exacts et complets.

Les rapports d'évaluation ne constituent en aucun cas une évaluation de la qualité structurelle ou technique des bâtiments, ni une analyse approfondie de leurs performances énergétiques ou de la présence éventuelle de matériaux nocif. Ces éléments sont bien connus de Cofinimmo qui gère son portefeuille consolidé de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l'acquisition de chaque immeuble.

Néanmoins, le développement durable est un facteur de plus en plus important sur les marchés immobiliers. Les pays Européens se sont engagés à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, avec une législation déjà en place afin de réduire les émissions de CO2 des bâtiments.

Les experts évaluateurs indépendants constatent une augmentation des attentes du marché et de la législation concernant les facteurs ESG, avec une attention accrue concernant le développement durable, la santé et le bien-être, ainsi que le net zéro carbone.

Il est probable que de nouvelles lois et réglementations soient introduites dans les années à venir. Parallèlement à cela, les occupants et les investisseurs sont de plus en plus attentifs aux aspects de durabilité des bâtiments qu'ils choisissent d'occuper ou d'acheter. Les attentes changeantes du marché, la réforme des politiques et de la législation, ainsi que les impacts de réputation liés aux facteurs ESG représentent un défi croissant pour les investisseurs.

Les experts évaluateurs indépendants contribuant à ce rapport ont confirmé qu'ils se sont conformés aux dernières recommandations du RICS et qu'ils ont tenu compte de ces aspects dans leurs conclusions.

Cependant, il convient de noter que le marché évolue en raison de l'attention portée par les occupants et les investisseurs aux références de durabilité d'une propriété. Les experts évaluateurs indépendants s'attendent à ce que la sensibilisation aux questions de durabilité augmente dans tous les secteurs du marché immobilier.

Opinion

Les évaluations ont été préparées en conformité avec les normes et pratiques nationales et internationales, incluant les International Valuation Standards édités par le International Valuation Standard Council qui est incorporé dans la dernière version du RICS Global Valuation Standards (le « Red Book » édité par le Royal Institution of Chartered Surveyors).

La juste valeur se définie par l'IFRS 13 comme le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des participants de marché à la date d'évaluation.

La Valeur d'investissement (dans le contexte de cette évaluation) est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties consentantes et bien informées, majorée des frais de transaction à supporter par l'investisseur. La Valeur d'investissement ne reflète pas les dépenses d'investissement futures qui amélioreront les biens immobiliers, ni les avantages futurs liés à ces dépenses.

Méthodes d'Évaluation

Les méthodologies d'évaluation adoptées par chaque expert reposent principalement sur les approches suivantes :

I. Approche par le revenu

1) La méthode de capitalisation

La méthode de capitalisation consiste à prendre en compte le revenu actuel basé sur les loyers contractuels capitalisés jusqu'à la fin du contrat actuel, et le loyer du marché capitalisé à perpétuité et ramené à une valeur actuelle nette,

Le revenu futur estimé tient compte :

• Des charges ou taxes non récupérables dans un marché où la récupération auprès du locataire est habituelle ;
• Des travaux de rénovation ou des réparations différées nécessaires à la date de l'évaluation afin de continuer à percevoir le loyer et/ou d'atteindre le loyer de marché estimé (cela peut inclure des améliorations ESG) ;
• Autres coûts ou revenus inhabituels

Il est important de comprendre que dans cette approche de "capitalisation", la croissance future des loyers ainsi que l'inflation sont implicites dans le rendement et qu'aucune hypothèse future n'est modélisée, c'est pourquoi elle est considérée comme une méthode "statique" ou "à croissance implicite".

Les taux utilisés sont basés sur le jugement de l'évaluateur sur la base d'évidences de comparables de marché et des conditions perçues par le marché. Le taux de capitalisation doit refléter les risques intrinsèques au secteur (vide futur, risque de crédit, obligations de maintenance, etc,) ainsi que des facteurs spécifiques propres à chaque propriété.

La structure du calcul peut être soit sous la forme d'un "term & reversion" (différenciation entre le loyer contractuel pendant la durée du bail et le loyer théorique à perpétuité après la période du bail), soit d'une capitalisation "Hardcore " du loyer du marché à perpétuité avec des ajustements en fonction que les loyers contractuels sont au-dessus ou en dessous du loyer du marché.

2) La méthode d'actualisation des flux (DCF)

La méthode d'actualisation des flux est similaire et prend en compte les coûts et les revenus prévisionnels, mais la croissance des loyers et l'inflation sont modélisées explicitement sur une période qui pourrait être équivalente à la durée restante du bail ou égale à une période fixe (généralement entre 10 et 18 ans, mais cela peut varier) à la fin de laquelle une valeur terminale est calculée. Un taux d'actualisation est appliqué aux flux de trésorerie net prévisionnels et à la valeur terminale pour obtenir une valeur actuelle.

La valeur actuelle se compose de :

• Des flux de trésorerie net actualisés sur la période de projection ;
• La valeur terminale actualisée à la fin de la période de projection. Cette valeur peut prendre en compte une hypothèse de renouvellement du bail par le locataire ou une hypothèse de valeur libre pour calculer la valeur résiduelle ou une combinaison des deux.

II. L'approche de comparaison directe

Lorsqu'il existe des prix de transaction pour des propriétés très similaires, les experts évaluateurs indépendants tiennent d'abord compte de cela. Cependant, dans le secteur immobilier commercial, cela est inhabituel car chaque propriété tend à avoir des caractéristiques uniques en termes de localisation, de situation locative, etc. Les évaluateurs recoupent cependant toujours à de telles évidences aux prix unitaires avec les propriétés vendues sur le marché et celles à la vente. Dans le secteur résidentiel destiné à l'occupation, la comparaison directe est souvent la méthode préférée car les ventes sont plus nombreuses et plus d'évidence sont disponibles.

III. La méthode résiduelle

La méthode résiduelle est utilisée pour obtenir la valeur d'un terrain vierge à développer ou d'un terrain et construction(s) avec un potentiel de redéveloppement ou de rénovation. Ceci implique que la destination du projet est connue ou prévisible de manière qualitative (planification) et quantitative (nombre de mètres carrés pouvant être développés, loyers futurs, etc,).

La méthode résiduelle comprend l'estimation de la "valeur de développement brute " du site ou des bâtiments sous une forme développée ou redéveloppée, soit par comparaison, soit par l'approche par le revenu.

La valeur est obtenue en déduisant tous les coûts prévisionnels de la "valeur de développement brute " qui seront engagés. Ces coûts comprennent la démolition de tout bâtiment existant, les coûts de conception, les travaux d'infrastructure, les coûts de construction, les honoraires professionnels, les frais d'agence et les coûts d'intérêt de financement du développement, Une "marge du promoteur" est également déduit de la "valeur de développement brute " pour refléter le risque perçu de l'opération.

La valeur résultante est au moins vérifiée avec d'autres indicateurs de marché, s'ils existent, Par exemple, lorsqu'une propriété a été évaluée en utilisant une approche par le revenu, il est souvent nécessaire de comparer la valeur finale résultante par mètre carré avec les prix observés sur le marché pour des propriétés similaires à la date de l'évaluation. La valeur du terrain à développer, ou des bâtiments destinés à être redéveloppés ou rénovés, seront également comparée aux ventes d'actifs similaires sur la base d'un prix par mètre carré à développer.

Frais transactionnels

En théorie, la vente d'un immeuble est soumise à la perception par l'État d'un droit de mutation payé par l'acquéreur, qui représente substantiellement tous les frais transactionnels. Pour les immeubles sis en Belgique, le montant de ce droit dépend notamment du mode de cession, de la qualité de l'acheteur et de la localisation. Les deux premières conditions et donc le montant des droits à payer n'est connu que lorsque la vente a été conclue. Basé sur une étude réalisée par un panel d'experts évaluateurs indépendants1 en date du 30 juin 2025, le taux moyen des coûts de transaction des immeubles de plus de 2,500,000 EUR est estimé à 2,5%. La méthodologie et taux moyen des coûts de transaction sera revu tous les cinq ans ou lorsque le contexte fiscal changera considérablement.

Dès lors, lorsque la valeur d'un bien excède 2,5 millions d'euros, la valeur d'investissement correspond à la juste valeur majorée des frais de transaction, estimés à 2,5%. Lorsque la valeur d'un bien est inférieure à 2,5 millions d'euros, la valeur d'investissement correspond à la juste valeur

1 Composé de représentants de CBRE, Cushman & Wakefield, Deloitte, ImmoPrice, Jones Lang Lasalle, PricewaterhouseCoopers et Stadim.

majorée des frais de transaction, estimés à 12% ou 12,5%, selon la région dans laquelle le bien se situe.

L'approche dans les autres pays consiste à ajouter des droits de transaction à la juste valeur pour obtenir la valeur d'investissement.

Actif sous cession de créance

Cofinimmo est propriétaire d'un actif dont les loyers ont été cédés dans le passé à une tierce partie contre paiement. Les experts évaluateurs indépendants ont évalué ce bien en pleine propriété (avant cession de créance). A la demande de Cofinimmo, les experts évaluateurs indépendants ont remplacé cette valeur par la valeur de pleine propriété diminuée de la valeur du bail cédé restant à courir, sur base d'un modèle mis au point par Cofinimmo, pour arriver à la valeur mentionnée ci-dessous. Au cours des trimestres, la valeur résiduelle va évoluer pour qu'au terme de la cession de créance, la valeur résiduelle corresponde à la valeur de pleine propriété. Ce modèle de calcul de valeur résiduelle mis au point par Cofinimmo n'a pas été analysé dans le détail par les experts évaluateurs indépendants.

Juste valeur et valeur d'investissement

Tenant compte des opinions ci-dessus et en faisant référence au rapport de chaque expert évaluateur indépendant, la juste valeur du portefeuille consolidé de Cofinimmo au 31 décembre 2025, correspondant à la « Fair value », au sens du référentiel IAS/IFRS, est la somme cumulée de toutes les valeurs individuelles et s'établit à 6.085.055.000 EUR.

Tenant compte des opinions ci-dessus et en faisant référence au rapport de chaque expert évaluateur indépendant, la valeur d'investissement (tel que défini ci-dessus) du portefeuille consolidé de Cofinimmo au 31 décembre 2025 est la somme cumulée de toutes les valeurs individuelles et s'établit à 6.403.438.000 EUR.

Sur cette base, les rendements sur loyers perçus ou contractuels, y compris l'actif sous cession de créance, mais hors projets, actifs détenus en vue de la vente et terrains et immeubles en cours de rénovation, s'établissent à 5,8% de la valeur d'investissement.

En supposant les immeubles entièrement loués, le rendement passerait à 5,9% de la valeur d'investissement. Les immeubles de placements ont un taux d'occupation de 98,4%.

Le niveau des loyers contractuels et la valeur locative sur les espaces vides (hors projets de développement, actifs détenus en vue de la vente et actif ayant fait l'objet de cession de créance) est supérieure de 3,1% à la valeur locative estimée pour le portefeuille consolidé à ce jour. Cet écart s'explique principalement par l'indexation des loyers contractuels depuis le début des baux en cours.

Le portefeuille consolidé est réparti par segment comme suit :

	Juste valeur en EUR	Valeurd'investissementen EUR	% de la juste valeur
Immobilier de santé	4.680.781.000	4.925.725.000	77 %
Bureaux	925.476.000	948.883.400	15 %
Immobilier de réseaux de distribution	478.798.000	528.829.200	8 %
TOTAL	6.085.055.000	6.403.438.000	100 %

Le portefeuille consolidé est réparti par expert comme suit :

Expert	Juste valeur en EUR	Valeur d'investissement en EUR
C&W Belgique	1.886.529.000	1.972.045.000
C&W France	482.730.000	515.978.000
C&W Pays-Bas	216.040.000	238.830.000
C&W Allemagne	425.410.000	454.089.000
C&W Irlande	100.410.000	110.350.000
Total C&W	3.111.119.000	3.291.292.000
Catella France	184.170.000	198.040.000
Total Catella	184.170.000	198.040.000
CBRE Pays Bas	270.860.000	301.255.000
CBRE Allemagne	510.260.000	550.054.000
CBRE Finlande	165.900.000	172.300.000
Total CBRE	947.020.000	1.023.609.000
Colliers Espagne	151.390.000	156.602.000
Colliers Italie	215.960.000	220.279.000
Total Colliers	367.350.000	376.881.000
JLL Belgique	233.587.000	239.481.000
JLL Espagne	293.350.000	298.891.000
JLL Royaume-Uni	67.797.000	72.468.000
Total JLL	594.734.000	610.840.000
PwC Belgique	880.662.000	902.776.000
Total PwC	880.662.000	902.776.000
TOTAL	6.085.055.000*	6.403.438.000*

* arrondi à 1.000 EUR

Opinion de C&W

En ce qui concerne la partie belge du portefeuille et le portefeuille Pubstone évalué par C&W, C&W Belgique a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 1.886.529.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 1.972.045.000 EUR.

Emeric Inghels*, MRICS C&W Partner, Valuation & Advisory *Calibri Srl

En ce qui concerne la partie française du portefeuille évalué par C&W, C&W France a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 482.730.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 515.978.000 EUR.

Jérôme Salomon, MRICS

C&W Partner

En ce qui concerne la partie néerlandaise du portefeuille évalué par C&W, C&W Pays-Bas a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 216.040.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 238.830.000 EUR.

Fabian Pouwelse, MSc RT C&W Associate – Valuation & Advisory

En ce qui concerne la partie allemande du portefeuille évalué par C&W, C&W Allemagne a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 425.410.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 454.089.000 EUR.

Peter Fleischmann, MRICS

C&W Partner, Valuation & Advisory Germany

En ce qui concerne la partie irlandaise du portefeuille évalué par C&W, C&W Irlande a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 100.410.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 110.350.000 EUR.

Leona Corbett, MRICS MSCSI C&W Associate Director, Valuation & Advisory Ireland

Opinion de Catella

Catella France a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 184.170.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 198.040.000 EUR.

Hervé-Arthur Ratto, Senior real estate valuer, Catella Valuation France

Opinion de CBRE

En ce qui concerne la partie néerlandaise du portefeuille évalué par CBRE, CBRE Pays Bas a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 270.860.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 301.255.000 EUR.

Annette Postma, MRICS

Director, CBRE Valuation & Advisory Services BV

En ce qui concerne la partie allemande du portefeuille évalué par CBRE, CBRE Allemagne a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 510.260.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 550.054.000 EUR.

Marcus Max, MRICS

Associate Director, Valuation Advisory Services CBRE Gmbh

CBRE Finlande a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 165.900.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 172.300.000 EUR.

Ville Kangaskokko Associate Director, CBRE Valuation & Advisory Finland OY

Opinion de Colliers

Colliers Italie a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 215.960.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 220.279.000 EUR.

Maurizio De Angeli,

COO, Colliers Valuation Italy S.r.l

Colliers Espagne a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 151.390.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 156.602.000 EUR.

Raul Garcia, MCRIS

Director, Valuation & Consulting, Colliers International Spain S.L.

Opinion de JLL

En ce qui concerne la partie belge du portefeuille évalué par JLL, JLL a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 233.587.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 239.481.000 EUR.

Jeremy Greenfield, MRICS

JLL Senior Valuer, Value & Risk Advisory, Belgium

En ce qui concerne la partie espagnole du portefeuille évalué par JLL, JLL Espagne a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 293.350.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 298.891.000 EUR.

Felix Painchaud, MRICS

JLL Senior Director, Value & Risk Advisory, Spain

En ce qui concerne la partie au Royaume-Uni du portefeuille évalué par JLL, JLL Royaume-Uni a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 67.797.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 72.468.000 EUR.

Alice McCusker, MRICS JLL Associate, Healthcare Valuation, for and on behalf of Jones Lang LaSalle Limited

Opinion de PwC

En ce qui concerne la partie belge du portefeuille évalué par PwC, PwC Entreprise Advisory bv a confirmé la somme agrégée des juste valeurs pour un total de 880.662.000 EUR et des valeurs d'investissement pour un total de 902.776.000 EUR.

PwC Enterprise Advisory SRL / BV Représenté par Jean-Paul Ducarme*, FRICS, Director

(*) JP Ducarme Consulting SRL, représenté par son représentant permanent, Jean-Paul Ducarme

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

Déclaration de gouvernance d'entreprise

Sommaire

Principes de gouvernance d'entreprise Organes de décision Règlements et procédures Informations en vertu de l'article 34 de l'Arrêté royal du 14.11.2007 Rapport de rémunération

Ñ Siège - Immeuble de bureaux The Gradient - Bruxelles (BE)

Principes de gouvernance d'entreprise1

En matière de gouvernance d'entreprise, Cofinimmo veille à appliquer les normes les plus strictes et évalue en permanence ses méthodes par rapport aux principes, pratiques et exigences en vigueur dans ce domaine. La conduite honnête et correcte des affaires est une priorité pour la société. En effet, outre la conformité à la réglementation applicable, des règles de gouvernance éthiques, transparentes et durables permettent de créer de la valeur à long terme pour toutes les parties prenantes (actionnaires, locataires, occupants, fournisseurs, employés, environnement, etc.).

Ces règles et principes se retrouvent dans divers chartes, codes et politiques qui constituent l'ensemble des principes de gouvernance de la société et sont disponibles sur le site Internet de la société www.cofinimmo.com :

• les statuts ;
• la charte de gouvernance d'entreprise ;
• le code de bonne conduite ;
• le code de conduite pour fournisseurs ;
• le code de prévention en matière d'abus de marché ;
• la politique en matière de cybersécurité ;
• la déclaration en matière de protection des données ;
• la politique de dénonciation ;
• la politique de lutte contre la corruption, la fraude et le blanchiment d'argent ;
• la politique de rémunération ;
• la politique des droits humains (y compris le droit du travail) ;
• la politique en matière de durabilité ;
• la politique environnementale ;
• les valeurs d'entreprise.

1

D'autres règles et principes sont en place dans des politiques et chartes internes tels que, entre autres, la politique IT de l'entreprise, la politique de traitement des violations de données personnelles, la charte de conformité, la politique en matière de ressources humaines, la politique fiscale, la politique de gestion des risques, et la politique de veille juridique.

I. Code de référence et charte de gouvernance d'entreprise

Cofinimmo applique le Code belge de gouvernance d'entreprise 2020 ('Code 2020') qui constitue son code de référence au sens de l'article 3:6 §2, 1° du Code des sociétés et des associations ('CSA'). Le Code 2020 est disponible sur le site <www.corporategovernancecommittee.be>.

Le Code 2020 applique le principe 'se conformer ou s'expliquer (comply or explain)', selon lequel tout écart par rapport aux principes doit être justifié. En 2025, la société a dérogé aux principes 7.6 et 9.1 du Code 2020 et à sa politique de rémunération, et l'explique conformément à l'article 3:6, §2, 2° du CSA :

• principe 7.6 : les administrateurs non exécutifs reçoivent une partie de leur rémunération sous forme d'actions de la société qu'ils doivent en principe conserver au moins trois ans après leur attribution.

Conformément à la politique de rémunération, les administrateurs non exécutifs ont l'obligation d'acquérir chaque année un nombre d'actions représentant au moins 20 % de leur rémunération annuelle (après déduction du précompte mobilier). La société a estimé que les achats d'actions pendant la période du projet de regroupement avec Aedifica pouvaient soulever des préoccupations du point de vue de la réglementation relative aux abus de

marché et a conclu qu'il était plus approprié d'accorder aux administrateurs non exécutifs une prolongation temporaire de leur obligation d'achat d'actions, dans l'attente de la finalisation du projet de regroupement avec Aedifica.

De même, la société a dérogé à la politique de rémunération afin de permettre aux administrateurs non exécutifs actuels et anciens, d'échanger leurs actions Cofinimmo bloquées contre des actions Aedifica, leur permettant ainsi de soutenir l'offre d'échange dans le cadre du projet de rapprochement avec Aedifica. Cette dérogation a également été accordée aux membres du comité exécutif, actuels et anciens, pour les actions qu'ils détiennent et qui sont bloquées dans le cadre du plan de rémunération à long terme (transition). Les principes de blocage applicables aux actions Cofinimmo sont intégralement transférés aux actions Aedifica reçues en échange.

• principe 9.1 : le conseil d'administration doit évaluer au moins une fois tous les trois ans ses propres performances ainsi que son interaction avec le management exécutif, de même que sa taille, sa composition, son fonctionnement et celui de ses comités. La société a dérogé à ce principe dans la mesure où compte tenu des circonstances exceptionnelles entourant le projet de rapprochement avec Aedifica et des priorités stratégiques qui y sont associées, il n'était pas approprié de lancer une nouvelle évaluation approfondie à ce stade. Le conseil d'administration a néanmoins réaffirmé son engagement en faveur de normes élevées de gouvernance d'entreprise et a confirmé qu'une telle évaluation serait entreprise si le projet de regroupement avec Aedifica n'était pas mis en œuvre.

Le présent chapitre fait partie intégrante du rapport de gestion statutaire et consolidé.

La charte de gouvernance d'entreprise, qui fournit une information complète sur les règles de gouvernance applicables au sein de la société peut être consultée sur le site Internet de la société www.cofinimmo.com.

II. Contrôle interne et systèmes de gestion des risques

Conformément aux règles de gouvernance d'entreprise et aux différentes lois applicables aux sociétés immobilières réglementées, Cofinimmo a mis en place un processus de contrôle interne et de gestion des risques.

Le processus de contrôle interne et de gestion des risques garantit notamment, avec une certitude raisonnable, la réalisation des éléments suivants : une conduite des affaires ordonnée et prudente avec des objectifs bien définis, une utilisation économique et efficace des ressources, une connaissance et un contrôle adéquats des risques en vue de protéger les actifs, l'intégrité et la fiabilité des informations financières et de gestion et le respect des lois et règlements ainsi que des politiques, plans et procédures internes.

Le conseil d'administration détermine une stratégie de risques sur base d'une proposition du comité exécutif et revoit l'analyse des risques majeurs. Il est également responsable du suivi de l'efficacité du contrôle interne, avec le support du comité d'audit, du comité de nomination, de rémunération et de gouvernance d'entreprise, ainsi que d'autres fonctions spécifiques :

• un compliance officer Sophie Grulois, General Counsel and Secretary General ;
• deux risk co-managers Sophie Grulois, General Counsel and Secretary General, et Jean Kotarakos, Chief Financial Officer ;
• un auditeur interne Christophe Pleeck, sous la supervision et la responsabilité de Benoit Graulich, président du comité d'audit.

Méthode

Cofinimmo applique une approche intégrée de contrôle interne et de gestion des risques basée sur le Modèle des Lignes développé par l'Institut des Auditeurs Internes (The Three Lines of Defense Model). Ce modèle permet d'identifier les processus optimaux permettant d'atteindre les objectifs du groupe et améliorer leur gouvernance tout en maitrisant les risques qui y sont associés.

Première ligne – gestion et contrôle des risques

Cofinimmo doit veiller à identifier et contrôler les risques de ses propres processus et doit veiller à ce que l'auto-évaluation de ces risques soit de qualité suffisante par une conscientisation adéquate et une culture du risque.

La gestion des risques fait partie intégrante de la gestion d'entreprise et est présente à tous les niveaux de responsabilités et d'organisation du groupe, de la gestion journalière financière et opérationnelle, à l'analyse des dossiers d'investissement, ainsi que dans la détermination de la stratégie et des objectifs.

Deuxième ligne – surveillance continue

Des fonctions au sein du groupe, telles que par exemple, le risk manager et le compliance officer, soutiennent l'entreprise et le management en apportant une expertise, une assistance, un suivi et des critiques constructives concernant la gestion des risques auxquels Cofinimmo est confrontée.

Ces fonctions éclairent l'entreprise et le management sur l'adéquation et l'efficacité de la maîtrise de ces risques au moyen d'identification, de mesure et de reporting de ces risques.

Troisième ligne – assurance indépendante

L'audit interne est une fonction d'évaluation intégrée à l'organisation qui fournit une assurance indépendante sur l'adéquation et l'efficacité de la gouvernance et de la gestion des risques en examinant et évaluant le bon fonctionnement, l'efficacité et l'efficience des processus, procédures et activités de Cofinimmo.

Cadre de référence

La société a choisi comme cadre de référence le modèle d'Enterprise Risk Management (ERM) développé par COSO (Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission - www.coso.org). COSO est une organisation qui émane du secteur privé. Son but est de promouvoir l'amélioration de la qualité du reporting financier et non financier par l'application de règles d'éthique des affaires, d'un système de contrôle interne efficace et de règles de gouvernance d'entreprise.

Le modèle d'ERM s'articule autour des composantes suivantes : l'environnement interne, l'évaluation des risques, les activités de contrôle, l'information et la communication interne, la surveillance et le suivi.

Composante 1 : l'environnement interne

La notion d'environnement interne recouvre la vision, l'intégrité, les valeurs éthiques, les compétences personnelles, la manière dont le comité exécutif assigne l'autorité et les responsabilités, organise et forme les membres du personnel, le tout sous le contrôle du conseil d'administration, avec :

• des règles de gouvernance d'entreprise, l'existence d'un comité d'audit et d'un comité de nomination, de rémunération et de corporate governance composés d'administrateurs indépendants au sens de l'article 7:87 §1 du CSA et du Code 2020 et des fonctions d'auditeur interne, de risk manager, de contrôleur de gestion et de compliance officer ;

• l'intégration de la notion de risque au sein du comité exécutif pour tout investissement, engagement ou toute transaction susceptible d'exercer un impact significatif sur les objectifs de l'entreprise ;

• l'existence d'une politique de durabilité traitant la vision et les obligations en termes de développement durable ;

• l'existence d'un code de bonne conduite traitant notamment des règles en matière de conflits d'intérêts, de secret professionnel, de transactions sur les instruments financiers, de corruption, fraude et blanchiment d'argent, de cadeaux d'affaires, de concurrence, de respect des données à caractère personnel, et de politique de dénonciation d'irrégularités. Certaines de ces matières font l'objet de politique ou de code spécifiques, comme par exemple, le code de prévention en matière d'abus de marché, la déclaration en matière de protection des données, la politique de dénonciation et la politique de lutte contre la corruption, la fraude et le blanchiment d'argent ;

• le respect des principes de ségrégation des fonctions, par l'application de règles de délégation de pouvoirs clairement établies à tous les échelons du groupe et l'application de critères stricts en matière de gestion des ressources humaines, notamment pour tout ce qui concerne la sélection, les règles d'engagement du personnel, la politique de formation, le processus d'entretiens de fonctionnement et la fixation des objectifs annuels ;

• des acteurs externes participent également à cet environnement de contrôle des risques. Il s'agit notamment de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA), des réviseurs d'entreprise, des conseillers juridiques, des experts évaluateurs indépendants, des institutions financières, de l'agence de notation, des analystes financiers et des actionnaires.

Composante 2 : l'évaluation des risques

L'évaluation des risques regroupe l'identification des événements à risque, leur analyse et les mesures choisies pour y répondre de manière efficace. Une stratégie est déterminée par le conseil d'administration sur base d'une proposition du comité exécutif, incluant les risques et opportunités liés au changement climatique. La stratégie est ensuite traduite en objectifs opérationnels, de conformité et de reporting qui s'appliquent à tous les niveaux de fonctionnement de l'entreprise, du niveau le plus global jusqu'à leur mise en œuvre dans les entités fonctionnelles, avec :

• une analyse globale et approfondie des risques de l'entreprise réalisée périodiquement en collaboration avec tous les échelons hiérarchiques, chacun pour son domaine de compétence ;
• une analyse sur base des choix stratégiques, des contraintes légales et de l'environnement dans lequel l'entreprise évolue, y compris les risques liés au développement durable, tels que l'impact du changement climatique sur les activités de l'entreprise comprenant :
  • l'identification des risques possibles ;
  • la probabilité de survenance ;
• l'impact sur les objectifs vu sous différents angles : risques liés aux activités de Cofinimmo et à ses secteurs d'activité, risques liés à la situation financière de Cofinimmo, risques juridiques et réglementaires, risques relatifs au contrôle interne, risques en matière de durabilité ;
• une analyse formalisée dans un document présenté et discuté en comité exécutif qui fait l'objet d'une mise à jour tout au long de l'année en fonction de l'évolution des activités et des nouveaux engagements pris, en tenant compte des leçons du passé. Ce document est présenté une fois par an au comité d'audit qui s'en servira, entre autres, pour décider des missions d'audit confiées à l'auditeur interne. De plus, chaque projet majeur fait l'objet d'une analyse de risques spécifiques suivant un canevas organisé améliorant la qualité de l'information dans le processus de prise de décision. Ce canevas inclut les risques de transition liés au changement climatique comme la performance énergétique des projets, ainsi que les risques physiques liés au changement climatique comme le risque d'inondation ;
• un audit externe du système de gestion des risques a permis de mettre en lumière quelques points d'amélioration. Ces derniers ont été priorisés et ont fait l'objet de plans d'actions internes pour la plupart déjà mis en œuvre ou réalisés.

Composante 3 : les activités de contrôle

Des contrôles sont mis en œuvre dans les différents départements en réponse aux risques identifiés.

Les activités de contrôle financier au niveau :

• • du budget: un budget, qui est l'application chiffrée des objectifs de l'entreprise, est établi annuellement et vérifié chaque trimestre. Il reprend à la fois les prévisions de revenus, tels que les loyers pour l'année, mais également les frais liés à la gestion et au développement du patrimoine immobilier, ainsi que les frais financiers liés à la structure de financement des activités. Le budget est validé par le comité exécutif puis présenté au conseil d'administration, qui l'approuve. Les écarts entre le budget estimé et le résultat réalisé sont revus trimestriellement par le comité exécutif, le comité d'audit et le conseil d'administration ;
• • du crédit: la solvabilité des clients les plus importants, parmi ceux qui ne bénéficient pas d'une notation financière, est analysée à différents moments clés. Les montants et la validité des garanties locatives constituées par l'ensemble des locataires sont contrôlés trimestriellement par les équipes opérationnelles ;
• • de la comptabilité : l'utilisation d'un ERP (Enterprise Resource Planning, c'est-à-dire un progiciel de gestion intégrée), fourni par SAP, intègre un certain nombre de contrôles automatiques. SAP englobe tous les aspects comptables et financiers, ainsi que toutes les données liées aux activités immobilières (par exemple, le suivi des contrats de location, les appels de loyers, les décomptes de charges, les commandes, les achats, le suivi budgétaire des chantiers, etc.);
• • de la trésorerie : l'appel à différentes sources de financement et institutions financières et l'étalement des échéances permet de limiter le risque de concentration des refinancements. Le risque de taux d'intérêt est limité par l'application d'une politique de couverture et l'utilisation d'un logiciel de trésorerie qui facilite le suivi au jour le jour des positions de trésorerie et les opérations de cash-pooling.

Les activités de contrôle opérationnel, avec, à titre d'exemple :

• la situation locative fait l'objet d'une analyse semestrielle, de même que l'échéance des baux et les risques et opportunités en termes de revenus locatifs ;
• le principe de la double signature est appliqué dans les limites des délégations de pouvoirs pour tout engagement vis-à-vis de tiers, qu'il s'agisse d'acquisitions de biens, de locations de surfaces, de commandes de tout type, d'approbations de factures et de paiements ;
• l'évaluation dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d'argent de la situation des clients, fournisseurs et contreparties aux opérations d'acquisitions et de ventes afin de s'assurer que les tiers présentent des garanties suffisantes en termes d'intégrité ;
• l'utilisation d'un logiciel de workflow lors des différentes étapes de l'activité commerciale (location de surfaces) renforce les contrôles lors des étapes clés du processus ;
• le registre et les mouvements des actions nominatives COFB sont intégrés dans une application informatique sécurisée (programme Capitrack) développée et mise à disposition par le dépositaire central de Belgique, Euroclear Belgium ;
• l'utilisation d'une plateforme en ligne qui permet le monitoring des obligations fiscales du groupe et facilite les échanges de données. De même, un dispositif de contrôle fiscal a été mis en place et permet le contrôle interne, conformément aux règles de l'Organisation de Coopération et de Développement Économiques (OCDE), des processus et des transactions ayant des conséquences fiscales ;
• la mise en place d'un système interne de contrôle du traitement des données à caractère personnel. En 2021, ce système a fait l'objet d'un audit réalisé par un consultant externe spécialisé en la matière qui a conclu que le niveau de conformité mis en place était tout à fait satisfaisant.

Composante 4 : l'information et la communication interne

L'information et la communication vers les différents échelons de l'entreprise, ainsi que celles qui émanent de ceux-ci, reposent sur des réunions de travail et du reporting, avec :

• un rapport de gestion trimestriel, établi par le département Control, reprend la situation du compte de résultats et du bilan, les indicateurs clés, la situation des acquisitions/ ventes et leur impact sur les résultats. Il comprend également l'inventaire du patrimoine, la situation des chantiers et les positions de trésorerie. Il est discuté en comité exécutif, en comité d'audit et au conseil d'administration ;
• un rapport de durabilité trimestriel, établi par le département Sustainability, reprend les indicateurs clés en matière de durabilité et leur évolution par rapport aux objectifs, le résultat des dernières notations/certifications. Il comprend également le tableau de bord de durabilité. Il est discuté en comité exécutif et en comité d'audit ;
• des rapports spécifiques que chaque département établit ponctuellement ;
• des réunions hebdomadaires du comité exécutif qui passe systématiquement en revue les points importants du fonctionnement et de l'activité de la société et discute plus en détail des dossiers immobiliers d'investissement et de désinvestissement, des constructions et des locations. Chacune de ces réunions fait l'objet d'un procès-verbal avec, si nécessaire, un plan d'actions pour la mise en œuvre des décisions actées en réunion.

Après l'attribution d'un certificat de niveau Gold par 'Investors in People®' en 2022 et d'un certificat 'Great Place To WorkTM' en 2024 dans tous les pays où elle est éligible (plus spécifiquement en Belgique et en Allemagne), une référence mondiale en matière de culture d'entreprise, de vécu des employés et de comportements de leadership, Cofinimmo a, depuis février 2025, été recertifiée 'Great Place To WorkTM' 2025-2026 (Belgique et Allemagne), et ce, pour la deuxième année consécutive.

Composante 5 : la surveillance et le suivi

L'entreprise effectue des évaluations continues et/ou ponctuelles pour vérifier si les composantes du contrôle interne ont été mises en place et si elles fonctionnent, avec :

• une clôture trimestrielle effectuée selon les mêmes procédures qu'en fin d'exercice. À cette occasion, des comptes consolidés sont établis. Des indicateurs clés sont calculés et analysés. Ces données sont rassemblées dans le rapport de gestion dont il est question au point précédent. Toutes ces données sont discutées et analysées en comité exécutif, en comité d'audit et en conseil d'administration ;
• des analyses trimestrielles de chaque département qui collecte à son niveau des informations pertinentes qui sont comparées aux objectifs fixés pour l'année. Le comité exécutif invite régulièrement des responsables de département pour faire le point sur l'évolution des activités propres à leur domaine de compétence ;
• des missions de l'auditeur interne qui couvrent différents processus. Les résultats des audits sont soumis au comité d'audit, qui s'assure de la mise en œuvre des recommandations, et relayés au conseil d'administration ;
• l'intégrité des systèmes d'information et des données (incluant les aspects liés à la cybersécurité) par le renforcement des contrôles des systèmes d'information et des mesures mises en place afin de prévenir et répondre à la survenance d'un incident de cybersécurité qui pourrait perturber l'activité de l'entreprise. Le comité exécutif prend en charge les questions stratégiques relatives à la cybersécurité, elles-mêmes contrôlées par le comité d'audit. Un plan de recouvrement après sinistre définit les mesures à mettre en œuvre en cas de crise. Il existe des gradations dans l'application de ces mesures en fonction du type et de la gravité de l'incident survenu. Ce plan de recouvrement contient également l'ordre de restauration des services en fonction de leur priorité, ceci pour permettre à la société de fonctionner au mieux sans ses ressources habituelles, afin de réagir rapidement, fournir les services indispensables et revenir au plus vite à une reprise normale des activités. Des copies de sauvegarde des données sont organisées selon la stratégie 3-2-1, à savoir: trois copies d'un même fichier sur deux supports différents dont une sauvegarde hors site. Des mesures sont également prises pour sécuriser l'accès aux données de la société et plus particulièrement concernant l'outil informatique qui supporte le processus financier (SAP).

Par ailleurs, cet outil fait l'objet d'un audit annuel par l'auditeur externe. En termes de couverture de risques, la société dispose d'une assurance couvrant les conséquences d'un incident de cybersécurité. Enfin, outre les formations organisées, des actions de sensibilisation aux risques de cybersécurité sont mises en place de façon régulière auprès des membres du personnel. En outre, la société organise un test d'intrusion annuel avec une rotation du partenaire en charge de ce test.

III. Structure de l'actionnariat

Le tableau ci-dessous indique les actionnaires de Cofinimmo détenant plus de 5 % du capital. Les déclarations de transparence ainsi que les chaînes de contrôle sont disponibles sur le site Internet. Au moment de l'approbation du présent document (19.03.2026), Cofinimmo n'a reçu aucune déclaration de transparence présentant une situation postérieure à celle du 13.03.2026. Selon la définition d'Euronext, le free float, qui était de 100 % jusqu'au 09.03.2026, est désormais de 20 %.

Ce tableau présente la situation sur la base des déclarations de transparence reçues en vertu de la loi du 02.05.2007. Les modifications éventuelles communiquées depuis le 31.12.2025 ont été publiées conformément aux dispositions de cette même loi et peuvent être consultées sur le site Internet de la société www.cofinimmo.com.

Le conseil d'administration déclare que les actionnaires mentionnés ne disposent pas de droits de vote différents.

Société	%
Aedifica SA	79,57 %
Groupe Cofinimmo1	0,03 %
Autres < 5%	20,40 %
TOTAL	100,00 %

IV. Structure de gouvernance

Cofinimmo a opté pour une structure moniste ou one-tier telle que définie par les articles 7:85 et suivants du CSA. Elle est administrée par un conseil d'administration qui a le pouvoir d'accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet de la société, à l'exception des actes pour lesquels l'assemblée générale est compétente.

Le conseil d'administration a délégué la gestion journalière de la société ainsi que certains pouvoirs spécifiques à l'administrateur-délégué qui est assisté par un comité exécutif, composé de membres administrateurs ou non.

Le conseil d'administration a constitué un comité d'audit ainsi qu'un comité de nomination, de rémunération et de gouvernance d'entreprise, qui jouent un rôle consultatif, de supervision et de préparation de certaines décisions à prendre par le conseil d'administration. Le pouvoir de décision appartient au conseil d'administration dans son ensemble.

En 2025, dans le cadre du lancement du projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange, le conseil d'administration a constitué un comité spécial de défense, chargé de suivre et d'examiner l'ensemble des aspects liés à cette opération, ainsi que de formuler des recommandations au conseil d'administration afin de préserver les intérêts de la société et de ses actionnaires.

Conformément à la législation relative aux sociétés immobilières réglementées et aux règles de gouvernance, la société dispose également d'une activité de contrôle assurée par les fonctions d'audit interne, de compliance et de gestion des risques. Elle est guidée par le Head of Sustainability dans ses décisions afin d'intégrer les objectifs en matière de durabilité, y compris les questions liées au climat, dans sa gestion quotidienne et d'en assurer le suivi et le développement.

Ñ Siège - Immeuble de bureaux The Gradient - Bruxelles (BE)

1

Les droits de vote attachés aux actions propres sont suspendus.

Conseil

d'administration • Arrête les orientations stratégiques de la société • Surveille activement la qualité de la gestion et sa conformité à la stratégie • Examine la qualité de l'information donnée aux investisseurs et au public • Détermine la gouvernance

d'entreprise

œuvre

• Incorpore les risques et opportunités liés au changement climatique dans la stratégie globale • Arrête les orientations en matière de durabilité et supervise leur mise en

Comité d'audit

• • Assiste le conseil d'administration quant :
• - à l'indépendance du réviseur d'entreprise
• - au processus d'élaboration de l'information financière, non financière et de durabilité
• - à l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques
• - à l'audit interne et à son efficacité
• - au contrôle légal des comptes annuels et consolidés
• - aux aspects environnementaux, sociaux, IT et de cybersécurité
• - au contrôle du respect des politiques et codes tels que la politique en matière de durabilité, la politique des droits humains, la politique environnementale et le code de conduite pour fournisseurs

Administrateur-délégué, assisté par le comité exécutif

• • Assure la gestion journalière et les ressources humaines de l'entreprise
• • Propose au conseil d'administration la stratégie de la société, y compris en matière de durabilité
• • Exécute la stratégie retenue par le conseil d'administration
• • Assure la surveillance des risques et opportunités liés au changement climatique, et d'autres matières relatives à la durabilité

Comité de nomination, de rémunération et de corporate governance ('CNR')

• • Conseille et assiste le conseil d'administration dans toute question relative à :
  • - la composition du conseil d'administration, de ses comités et du comité exécutif
  • - la sélection, l'évaluation et la désignation des membres du conseil d'administration et du comité exécutif
  • - la politique de rémunération des membres du conseil d'administration et du comité exécutif
• • Assiste le conseil dans toute question liée à la gouvernance
• • Contrôle le respect des politiques et codes tels que le code de prévention des abus de marché, le code de bonne conduite, la politique de dénonciation, les valeurs d'entreprise et la politique de lutte contre la corruption, la fraude et le blanchiment d'argent

Risk manager

• • Veille au respect du cadre stratégique et opérationnel en matière de gestion des risques, tant au niveau de la tolérance que des rôles et responsabilités
• • Définit les orientations, la méthodologie et la discipline à suivre pour une gestion systématique des risques
• • Responsable de l'évaluation des risques liés notamment à la sécurité des produits et des services

Compliance officer

• • Veille au respect du code de bonne conduite : conflits d'intérêts, incompatibilité de mandats, respect des valeurs d'entreprise, abus et manipulations de marché
• • Veille au respect de toutes les dispositions légales et réglementaires en vigueur

Auditeur interne

• • Effectue toutes les tâches de vérification selon les directives du comité d'audit
• • Examine la fiabilité, la cohérence et l'intégrité de l'information et des procédures opérationnelles
• • Examine les systèmes mis en place pour s'assurer que l'organisation se conforme aux règles, plans, procédures, lois et règlements susceptibles d'avoir un impact significatif sur les opérations

Head of Sustainability

• • Assure une approche holistique des aspects de durabilité en intégrant ces aspects dans les activités des différents départements
• • Favorise le dialogue avec toutes les parties prenantes afin de déterminer où les efforts doivent être poursuivis, et de développer des partenariats à long terme qui augmentent l'impact positif des actions menées
• • Évalue et gère les risques et les opportunités liés au changement climatique et propose des mesures concrètes et économiquement raisonnables permettant d'améliorer les performances environnementales de la société, de son patrimoine et, par extension, des espaces occupés par ses locataires
• • Suit sur le terrain, en collaboration avec les équipes opérationnelles, la mise en œuvre de la stratégie environnementale du groupe dans tous les secteurs d'activité

V. Politique de diversité

Respect des différences et de la diversité culturelle

Cofinimmo est convaincue de l'attrait, pour l'entreprise comme pour la communauté, de la diversité (culturelle, générationnelle, linguistique, de genre, etc.) et favorise l'égalité des chances, qui est une valeur fondamentale de la démocratie.

Les mesures en matière de recrutement, de sélection et de gestion du personnel sont détaillées dans le chapitre 'Skilled and service-minded employees' du Rapport de durabilité (voir page 115).

La gouvernance a notamment comme objectif la qualité, le développement et la durabilité. Obtenir une qualité de gestion maximale est possible, entre autres, grâce à la diversité, l'équité et l'inclusion (DEI).

Diversité au sein du conseil d'administration et de ses comités

La diversité au sein du conseil d'administration, sous la responsabilité du CNR, se manifeste non seulement par la présence importante de femmes, mais également par la présence de quatre nationalités différentes et de backgrounds variés. Cette sélection au sein du conseil et de ses comités permet d'élargir les connaissances sur les différents pays et secteurs de marché dans lesquels la société opère (voir page 147).

Diversité au sein du management

Depuis de nombreuses années, le groupe a une majorité de collaboratrices et plusieurs d'entre elles occupent une fonction de management. Au total, 31 % des managers sont des femmes. L'ensemble des managers féminins assure ce rôle au sein des différents départements. Une flexibilité dans l'organisation de la vie professionnelle, offerte à tous les collaborateurs, est particulièrement utilisée par les femmes et se développe auprès des collaborateurs masculins. Lors d'un retour de congés de maternité, la possibilité de se développer et de croître au sein de Cofinimmo reste entière, le fil conducteur des promotions étant la valorisation des talents et des compétences, d'où qu'ils viennent.

Cofinimmo prend ainsi ses responsabilités en termes de protection des droits des femmes (faisant partie intégrante de la politique des droits humains).

Diversité au sein des collaborateurs

La gestion de la diversité est indissociable de la gestion des ressources humaines. L'équité, attestée également par le renouvellement régulier de la certification 'Great Place To Work™', fait partie intégrante de la gestion des ressources humaines et est recherchée dans tous les domaines et à tous les niveaux : accessibilité des formations, coaching et gestion du stress, transfert de compétences, gestion des carrières, etc.

Cofinimmo est l'une des rares entreprises immobilières belges où la présence des femmes est aussi importante. La stratégie de Cofinimmo consiste à maintenir un ratio hommes-femmes proche de 50 %. Ce ratio peut légèrement fluctuer au cours des années, sans que cela ne signifie nécessairement un changement de stratégie. Par ailleurs, les origines culturelles et le parcours académique des collaborateurs sont variés, stimulant ainsi la créativité interne et augmentant la performance des équipes. La diversité générationnelle, quant à elle, permet de réunir expérience et innovation, et dégage ainsi des solutions reproductibles.

Recrutement

En 2025, Cofinimmo a recruté neuf nouveaux collègues dont sept en dehors de la Belgique. Parmi ceux-ci, aucune personne n'a plus de 50 ans et aucune personne n'a moins de 25 ans. Le concept de talent se veut diversifié et ouvert à tous les types de profil. Les performances en matière de ratios sensibles (âge, origine, etc.) continuent à faire l'objet de l'attention du département des ressources humaines du groupe.

Gestion du personnel

À l'arrivée de tout nouveau collaborateur, Cofinimmo lui présente la charte de gouvernance d'entreprise, qui fait partie intégrante de la farde d'accueil, et veille à ce qu'il exprime son adhésion à celle-ci avant de rejoindre Cofinimmo.

Communication

Aujourd'hui, la communication externe, ayant pour objet l'implication en matière de diversité, passe principalement par des documents tels que le document universel d'enregistrement et le site Internet.

Parallèlement, Cofinimmo est attentive à la communication interne en partageant avec toutes les parties prenantes sa volonté d'ouverture. Et surtout, la société réussit à créer au sein de ses collaborateurs une volonté partagée de s'impliquer pour faire toujours mieux.

'Notre engagement est de continuer à mesurer les progrès en matière d'égalité, de recruter et de développer les meilleurs talents, et d'éviter des promotions sur la seule base du genre ou de l'âge. Notre objectif ultime n'est autre que l'égalité de traitement.'

• 1 L'ancienneté moyenne des employés y compris managers est de dix ans (femmes 11 ans, hommes 8 ans). L'ancienneté moyenne des managers est de 13 ans (femmes 13 ans, hommes 13 ans).
• L'âge moyen est de 45 ans.
• 3 9 % des employés ont la nationalité allemande, 7 % espagnole, 5 % néerlandaise, et 3 % française. Les autres nationalités non mentionnées représentent 11 % des employés en incluant les managers.

Organes de décision

Depuis 2020, Cofinimmo a opté pour une structure de gouvernance moniste ou one-tier, telle que prévue aux articles 7:85 et suivants du CSA. Le conseil d'administration a créé en son sein un comité d'audit et un comité de nomination, de rémunération et de corporate governance, qui jouent un rôle de conseil, de supervision et de préparation de certaines décisions à prendre par le conseil d'administration.

En 2025, dans le cadre du projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange, le conseil d'administration a constitué un comité spécial de défense, chargé de suivre et d'examiner l'ensemble des aspects liés à cette opération.

Conseil d'administration

Composition au 31.12.2025

En vertu des principes généraux relatifs à la composition du conseil d'administration, tels qu'adoptés sur proposition du comité de nomination, de rémunération et de corporate governance, le conseil compte actuellement 12 administrateurs, dont huit non exécutifs et indépendants au sens de l'article 7:87 §1er du CSA, deux non exécutifs non indépendants et deux administrateurs exécutifs.

Les administrateurs sont nommés pour une durée maximale de quatre ans par l'assemblée générale et sont révocables par celle-ci à tout moment, avec effet immédiat et sans motif. Ils sont rééligibles.

Les administrateurs indépendants, qui représentent toutes les parties prenantes y compris les employés, répondent aux critères d'indépendance, tels qu'exposés à l'article 7:87 §1er du CSA et du Code 2020.

Les principes de composition du conseil d'administration, dont notamment le nombre d'administrateurs, les exigences fixées par la loi SIR, l'expertise, les connaissances, les règles d'indépendance, ainsi que les règles de fonctionnement du conseil d'administration sont reprises dans la charte de gouvernance d'entreprise disponible sur le site Internet de la société www.cofinimmo.com.

Composition au 10.03.2026

Dans le cadre du projet de regroupement avec Aedifica et conformément aux stipulations du Relationship Agreement du 27.01.2026, les administrateurs non exécutifs Anneleen Desmyter, Xavier de Walque et Michael Zahn ont démissionné de leur mandat d'administrateur afin de faciliter la réalisation de la transaction. Le conseil d'administration a tenu, à cette occasion, à exprimer toute sa gratitude et sa profonde reconnaissance pour leur contribution et leur engagement. Leur démission a pris effet le 10.03.2026, date à laquelle Aedifica a pris le contrôle de la société à la suite de la clôture de la période d'acceptation initiale de l'offre publique d'échange.

En outre, conformément au Relationship Agreement du 27.01.2026, le conseil d'administration du 10.03.2026 a décidé, sur proposition d'Aedifica, de procéder à la cooptation de Stefaan Gielens et d'Ingrid Daerden en remplacement de Michael Zahn et de Xavier de Walque pour la durée restante de leur mandat. Cette cooptation sera soumise à la ratification de la prochaine assemblée générale (voir page 162).

Diversité au sein du conseil d'administration au 31.12.2025

L'objectif d'atteindre le ratio d'au moins un tiers des membres du conseil dont le genre est différent de celui des autres membres, conformément à l'article 7:86 du CSA en matière de mixité des genres au sein du conseil d'administration, est atteint depuis 2016. Le conseil d'administration est en effet composé de 12 membres, portant à quatre le nombre minimum d'administrateurs de sexe féminin exigé par l'article 7:89 du CSA. Le conseil étant constitué de quatre femmes et de huit hommes, il respecte le ratio de mixité fixé par la loi.

En la matière, Cofinimmo fait partie des meilleurs élèves aux niveaux européen et mondial (voir page 145).

La proportion entres les genres varie en fonction des postes d'administrateurs vacants et la complémentarité entre les différents membres par rapport aux différents aspects de la diversité. Outre la diversité des genres, le conseil d'administration veille à porter une attention continue à sa dimension internationale et à maintenir un équilibre de diversité au sens large, tant en termes de compétences, que d'expériences, de nationalité, d'âge, et d'indépendance.

Les membres du conseil d'administration répondent ainsi à des besoins en compétences, expertises, connaissances et expériences dans les différents domaines que le conseil d'administration estime nécessaires.

complémentaires

* Parmi les huit membres indépendants du conseil d'administration, quatre sont des hommes et quatre sont des femmes.

Statut

Nomination d'un administrateur à l'assemblée générale ordinaire du 14.05.2025

Le mandat de Jacques van Rijckevorsel, administrateur indépendant et président du conseil d'administration depuis 2017, est arrivé à échéance à l'issue de l'assemblée générale ordinaire du 14.05.2025. Conformément à ses souhaits, le renouvellement de son mandat n'a pas été proposé à l'assemblée générale. Sur recommandation du CNR, le conseil d'administration avait décidé le 24.10.2024 de confier la prochaine présidence à Jean Hilgers. Son mandat a pris effet à l'issue de l'assemblée générale ordinaire du 14.05.2025.

De même, les mandats de Françoise Roels, administrateur membre du comité exécutif depuis 2007, et d'Inès Archer-Toper, administrateur indépendant depuis 2013, sont arrivés à échéance à l'issue de l'assemblée générale ordinaire du 14.05.2025 et n'ont pas renouvelés conformément à leurs souhaits.

Le conseil d'administration a remercié chaleureusement Jacques van Rijckevorsel, Inès Archer-Toper et Françoise Roels pour leurs contributions à la société durant toutes ces années.

L'assemblée générale ordinaire du 14.05.2025 a approuvé la nomination d'Ann Caluwaerts comme administrateur indépendant au sens de l'article 7:87 §1er du CSA.

Assemblée générale ordinaire du 13.05.2026

Compte tenu de l'état avancé du processus d'intégration entre Cofinimmo et Aedifica, le renouvellement des mandats de Monsieur Jean-Pierre Hanin et de Monsieur Jean Kotarakos en qualité d'administrateurs exécutifs ne sera pas proposé à l'approbation de l'assemblée générale ordinaire du 13.05.2026. Suite à la vacance créée au sein du conseil d'administration par les démissions de Xavier de Walque et de Michael Zahn intervenues le 10.03.2026 dans le cadre de la réalisation du regroupement avec Aedifica, Ingrid Daerden et Stefaan Gielens ont été

cooptés en qualité d'administrateurs et représentent désormais l'actionnaire Aedifica. Le conseil d'administration proposera à l'assemblée générale ordinaire du 13.05.2026 de confirmer les cooptations d'Ingrid Daerden et de Stefaan Gielens qui achèveront respectivement le mandat de Xavier de Walque qui viendra à échéance à l'issue de l'assemblée générale de 2028, et celui de Michael Zahn qui viendra à échéance à l'issue de l'assemblée générale de 2026, et d'approuver le nouveau mandat de Stefaan Gielens pour une durée de trois ans.

Qualité	Indépendant	Genre	Nationalité	Année denaissance	Début de mandat	Dernier renouvellement	Fin de mandat
Administrateur non exécutif	ü	M	Belge	1963	10.05.2023	-/-	12.05.2027
Administrateur exécutif		M	Belge	1966	08.02.2018	11.05.2022	13.05.2026
Administrateur exécutif		M	Belge	1973	01.06.2018	11.05.2022	13.05.2026
Administrateur non exécutif	ü	F	Belge	1966	14.05.2025	-/-	09.05.2029
Administrateur non exécutif	ü	M	Belge	1964	11.05.2016	08.05.2024	10.05.2028
Administrateur non exécutif	ü	F	Française	1966	08.05.2024	-/-	10.05.2028
Administrateur non exécutif	ü	F	Belge	1976	09.06.2022	-/-	13.05.2026
Administrateur non exécutif		M	Belge	1965	24.04.2009	08.05.2024	10.05.2028
Administrateur non exécutif	ü	M	Belge	1965	05.05.2019	10.05.2023	12.05.2027
Administrateur non exécutif	ü	M	Belge	1960	08.05.2024	-/-	10.05.2028
Administrateur non exécutif	ü	F	Néerlandaise	1972	01.07.2024	-/-	10.05.2028
Administrateur non exécutif		M	Allemande	1963	11.05.2022	-/-	13.05.2026

Composition du conseil d'administration au 31.12.2025

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Jean Hilgers

Administrateur indépendant Président du conseil d'administration Président du comité de nomination, de rémunération et de corporate governance

Président du comité de défense

Membre du comité d'audit

Son expertise exceptionnelle en matière de gestion financière, de gestion des risques et de contrôle prudentiel apporte une valeur ajoutée significative à l'entreprise et constitue un atout majeur dans son rôle au sein du comité d'audit.

• • Fonction actuelle : Président du conseil d'administration de l'Université Catholique de Louvain
• • Mandats actuels : AG Insurance, ING Belgique, Université Catholique de Louvain, Université Catholique de Lille, Wallonie Entreprendre
• • Mandats précédents : Banque Nationale de Belgique, Belgian Audit Oversight Board, Fondation Roi Baudouin, Matexi, RTBF, Senior Advisor de Deloitte Belgium

Jean-Pierre Hanin Administrateur délégué – Chief Executive Officer Dirigeant effectif

Jean-Pierre Hanin a rejoint Cofinimmo en février 2018 et exerce divers mandats dans les filiales du groupe Cofinimmo. Il est licencié en droit de la KUL et détenteur d'une Maîtrise en Gestion Fiscale de l'École de Commerce de Solvay et d'un LL.M de Georgetown University. Il a débuté sa carrière comme avocat d'affaires. Il a ensuite rejoint des groupes internationaux pour y exercer successivement des fonctions financières et managériales variées, dont Chief Financial Officer et Chief Executive Officer du Groupe Lhoist, leader mondial en chaux et dolomie, et au cours des dernières années, Chief Financial Officer puis responsable de la division 'Building Performance' du Groupe de matériaux de construction Etex. Ses fonctions l'ont amené à opérer dans de nombreuses régions du monde depuis plus de 20 ans et d'y exercer tant des activités de consolidation que de développement. Il est devenu Président du conseil d'administration de l'EPRA en juin 2024. Au sein de Cofinimmo, il préside le comité exécutif et a également sous sa supervision directe les départements Sustainability et Data Management.

• • Fonction actuelle : Chief Executive Officer de Cofinimmo
• • Mandats actuels : Divers mandats dans les filiales du groupe Cofinimmo, Président du conseil d'administration EPRA
• • Mandats précédents : United Fund for Belgium

Jean Kotarakos Administrateur directeur – Chief Financial Officer Dirigeant effectif

Jean Kotarakos a rejoint Cofinimmo en juin 2018 en tant que Chief Financial Officer. Il est détenteur d'un diplôme d'ingénieur commercial de la Solvay Brussels School of Economics and Management (ULB). Il enseigne depuis 2010 dans l'Executive Programme en Immobilier (ULB jusqu'en 2021, VUB depuis lors). Il exerce divers mandats dans les filiales du groupe Cofinimmo. Jean Kotarakos a assumé de nombreux postes financiers durant sa carrière au sein de sociétés. Après une dizaine d'années passées chez KPMG et D'Ieteren, il a rejoint Aedifica où il a exercé la fonction de Chief Financial Officer de 2007 à mai 2018. Au sein de Cofinimmo, il supervise les départements Accounting, Control, External Communication, Investor Relations, IT, Mergers & Acquisitions et Treasury. Il exerce, conjointement avec Sophie Grulois, la fonction de Risk Manager.

• • Fonction actuelle : Chief Financial Officer de Cofinimmo
• • Mandats actuels : Divers mandats dans les filiales du groupe Cofinimmo
• • Mandats précédents : -/-

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d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Ann Caluwaerts

Administrateur indépendant Membre du comité de nomination, de rémunération et de corporate governance Membre du comité de défense

Grâce à plus de 35 ans d'expérience dans des fonctions opérationnelles, stratégiques et de direction au sein de grandes entreprises cotées en bourse, Ann Caluwaerts apporte une contribution significative aux décisions stratégiques du conseil d'administration.

• • Fonction actuelle : Membre du conseil d'administration de Bpost Group
• • Mandats actuels : Bpost Group, ECS, IMEC, STEM-Platform, Vario
• • Mandats précédents : -/-

Olivier Chapelle

Administrateur indépendant Membre du comité de nomination, de rémunération et de corporate governance Membre du comité de défense

Son expérience approfondie en investissement et gestion opérationnelle ainsi que son expérience en tant que Chief Executive Officer d'une société industrielle cotée en bourse, et ses connaissances sur les questions de gouvernance sont des atouts majeurs pour l'esprit entrepreneurial de Cofinimmo.

• • Fonction actuelle : Président du conseil d'administration de Schréder SA (Belgique)
• • Mandats actuels : Calyos, D'Ieteren Group, Elia Group, Isohemp, N-Side, Schréder, Sofindev Equity Partners (advisor)
• • Mandats précédents : Commission Corporate Governance, Fédération des Entreprises Belges (FEB), Recticel

Nathalie Charles Administrateur indépendant Membre du comité d'audit

Son expertise professionnelle de plus de 35 ans, développée dans des fonctions opérationnelles et de direction au sein de groupes français et internationaux, spécialisés notamment en immobilier et sa connaissance approfondie des dynamiques du marché immobilier apporte une contribution significative à la prise de décision au sein du conseil d'administration.

• • Fonction actuelle : Administrateur de Gecina (France)
• • Mandats actuels : Gecina, Blackstone European Property Income Fund, SCI Foncière CRF
• • Mandats précédents : AXA IM Real Estate, BNP Paribas Real Estate France, ULI Trustee

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complémentaires

Anneleen Desmyter*

Administrateur indépendant

Sa profonde connaissance de l'environnement économique belge et son excellent parcours professionnel contribuent en la croissance stratégique de la société.

• • Fonction actuelle : Chief Executive Officer de Yally NV (Belgique)
• • Mandats actuels : Christiaens Group, Pubstone, Pubstone Group, Think Together, Yally & Affiliates
• • Mandats précédents : Aldea Group, Cure Care Network, Qrf City Retail, Quares & Affiliates, Thomas More University College

* Au 10.03.2026, Anneleen Desmyter a démissionné de son mandat d'administrateur afin de faciliter la réalisation du projet de regroupement avec Aedifica et n'a pas été remplacée.

Xavier de Walque*

Administrateur Membre du comité d'audit Membre du comité de défense

Sa connaissance des finances, des opérations M&A, de l'immobilier, des marchés boursiers et de l'environnement des sociétés cotées, ainsi que son esprit d'entreprise, représentent des atouts notables à la politique de financement et la pérennité de la société.

• • Fonction actuelle : membre du comité exécutif et Chief Financial Officer de Cobepa SA (Belgique)
• • Mandats actuels : Divers mandats dans les filiales du groupe Cobepa (AGLT 2024, Cobepa North America, Financière Cronos, RPLT 2023, Sophinvest, Ulran, VCLT 2025), AGEAS
• • Mandats précédents : AG Insurance, Cobid, Cobip, Cosylva, Degroof Equity, DSDC, Ibel, JF Hillebrand AG, Mascagna, Mosane, Sophielux 1

* Au 10.03.2026, Xavier de Walque a démissionné de son mandat d'administrateur afin de faciliter la réalisation du projet de regroupement avec Aedifica et a été remplacé par Ingrid Daerden.

Benoit Graulich

Administrateur indépendant Président du comité d'audit

Membre du comité de défense

Outre son expérience en management général, son expérience en matière de gestion des risques et ses connaissances en finance et M&A sont des atouts majeurs dans l'exercice de ses fonctions de président du comité d'audit.

• • Fonction actuelle : Managing partner de Bencis Capital Partners (Belgique)
• • Mandats actuels : Bencis Capital Partners et ses filiales, BMT International, Lotus Bakeries NV
• • Mandats précédents : Van de Velde NV

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complémentaires

Jan Suykens

Administrateur indépendant Membre du comité de nomination, de rémunération et de corporate governance Membre du comité de défense

Ses 30 années d'expérience et d'expertise solides en matière de management et gestion d'investissements dans divers secteurs acquis au sein de grands groupes belges et internationaux apporte une contribution significative à la prise de décision au sein du conseil d'administration.

• • Fonction actuelle : Président du Conseil d'administration de Guberna et d'Aliaxis (Belgique)
• • Mandats actuels : Aliaxis, De Warande, Guberna, Mediahuis, Revive Fund Management
• • Mandats précédents : Ackermans & van Haaren, Banque Van Breda, Banque Delen

Mirjam van Velthuizen-Lormans Administrateur indépendant

Mirjam van Velthuizen-Lormans possède une vaste expérience de plus de 25 années, notamment dans le secteur des soins de santé, couvrant à la fois les soins directs et les infrastructures, acquise à l'UMC d'Utrecht, Rivas et l'hôpital Jeroen Bosch aux Pays-Bas.

• • Fonction actuelle : Chief Financial Officer et administrateur de ProRail (Pays-Bas)
• • Mandats actuels : Jeroen Bosch Ziekenhuis, The Railway Museum
• • Mandats précédents : UMC Utrecht, Nictiz

Michael Zahn*

Administrateur

Michael Zahn contribue à la croissance stratégique de l'entreprise de par sa vaste expérience professionnelle et sa connaissance approfondie du marché allemand.

• • Fonction actuelle : Indépendant
• • Mandats actuels : Branicks Groupe AG (anciennement DIC Asset AG), Peach Property Group AG, Weisenburger Bau + Verwaltung GmbH
• • Mandats précédents : Deutsche Wohnen SE, GSW Immobilien AG, Scout24, TLG Immobilien AG

* Au 10.03.2026, Michael Zahn a démissionné de son mandat d'administrateur afin de faciliter la réalisation du projet de regroupement avec Aedifica et a été remplacé par Stefaan Gielens.

Rapport d'activité du Conseil d'administration

Composition

10 membres non exécutifs (dont 8 membres indépendants)

2 membres exécutifs
Nombre de réunions	16
Taux de présence global	97 %
Jacques van Rijckevorsel (fin de mandat 14.05.2025)	8/8
Jean Hilgers	16/16
Jean-Pierre Hanin	16/16
Jean Kotarakos	16/16
Françoise Roels (fin de mandat 14.05.2025)	7/8
Inès Archer-Toper (fin de mandat 14.05.2025)	8/8
Ann Caluwaerts (début de mandat 14.05.2025)	8/8
Olivier Chapelle	16/16
Nathalie Charles	16/16
Anneleen Desmyter	16/16
Xavier de Walque	16/16
Benoit Graulich	15/16
Jan Suykens	14/16
Mirjam van Velthuizen-Lormans	15/16
Michael Zahn	15/16

Le conseil d'administration a accordé une attention particulière tout au long de l'année aux sujets liés à la durabilité, y compris les questions liées au climat, et toujours dans le cadre d'une stratégie globale.

Le conseil d'administration a également passé en revue la cartographie des risques majeurs de la société afin de disposer d'une vision globale à jour et d'un plan d'actions et de contrôle adéquat.

En 2025, dans le cadre du projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange, le conseil d'administration a constitué un comité spécial de défense, chargé de suivre et d'examiner l'ensemble des aspects de cette opération, ainsi que de formuler des recommandations au conseil d'administration dans l'intérêt de la société et de ses actionnaires.

La société a continué d'assurer une formation continue à ses employés dans divers domaines tels que notamment la cybersécurité, les règles en matière de prévention d'abus de marché, la procédure de dénonciation, le code de bonne conduite, la politique en matière de durabilité, de manière à s'assurer que tous les employés respectent les règles de l'entreprise, de veiller au maintien d'un environnement de travail de qualité, et de prévenir les pertes financières.

Outre ces thèmes, le conseil d'administration s'est prononcé sur différents dossiers dans les domaines suivants :

Stratégie

• la revue de la stratégie et le développement de Cofinimmo y compris de la stratégie de durabilité et les questions liées au climat;
• l'analyse du projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange.

Immobilier

• l'analyse et l'approbation de dossiers d'investissement, de désinvestissement et de (re)développement, en ligne avec la stratégie de durabilité, y compris les questions liées au climat;
• les cessions d'immobiliers de bureaux, de santé et de réseaux de distribution ;
• le suivi des locataires et des opérateurs ;
• le plan de rotation des actifs immobiliers.

Financier

• le suivi du financement de la société.

Durabilité

• le suivi de l'évolution du projet 30³ incluant les risques générés par le changement climatique ;
• le suivi d'un cadre de financement durable ;
• le suivi de la mise en œuvre des politiques de gouvernance.

Contrôle interne

• les plans de contrôle interne et les reportings du compliance officer, du risk manager et de l'auditeur interne ;
• la revue des risques majeurs ;
• le rapport annuel, le rapport de durabilité, et le document de base de la direction effective concernant le contrôle interne.

Gouvernance

• l'évaluation du comité exécutif, la fixation de ses objectifs, la rémunération fixe et variable ;
• la mise en place d'un plan de rétention pour les membres du comité exécutif ;
• la dérogation temporaire à la politique de rémunération concernant i) le blocage des actions Cofinimmo détenues par les administrateurs non exécutifs et les membres du comité exécutif, et ii) l'obligation des administrateurs non exécutifs d'acquérir 20 % de leur rémunération annuelle en actions Cofinimmo ;
• le report temporaire de l'évaluation approfondie du conseil d'administration avec un consultant externe ;
• la formation du conseil d'administration dans le cadre des obligations de la directive NIS2 ;
• la revue de la charte de gouvernance d'entreprise et code de prévention en matière d'abus de marché.

Composition du conseil

• la proposition de nomination à l'assemblée générale ordinaire du 14.05.2025 d'Ann Caluwaerts, en qualité d'administrateur non exécutif indépendant au sens de l'article 7:87 §1er du CSA.

Composition du comité de nomination, de rémunération et de corporate governance

• la désignation d'Ann Caluwaerts comme membre du comité de nomination, de rémunération et de corporate governance.

Composition du comité d'audit

• la désignation de Nathalie Charles comme membre du comité d'audit.

Constitution et composition du comité de défense

• la constitution d'un comité de défense dans le cadre du projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange ;
• la désignation de Jacques van Rijckevorsel (jusqu'au 14.05.2025), Jean Hilgers, Inès Archer-Toper, Olivier Chapelle, Xavier de Walque, Benoit Graulich et de Jan Suykens comme membres du comité de défense, puis la désignation de Ann Caluwaerts comme membre du comité de défense suite à la fin de mandat d'Inès Archer-Toper.

Secrétaire Général, Compliance Officer et Risk Manager

• la désignation de Sophie Grulois comme Secrétaire Général et Compliance Officer ;
• la désignation de Sophie Grulois et Jean Kotarakos comme Risk Managers.

Comité d'audit

Composition

4 membres (dont 3 membres indépendants)

Nombre de réunions	6
Taux de présence global	100 %
Benoit Graulich - Président du comité d'audit	6/6
Nathalie Charles (depuis le 14.05.2025)	3/3
Xavier de Walque	6/6
Jean Hilgers	6/6

Les membres du comité exécutif ne font pas partie du comité d'audit mais sont cependant invités aux réunions sans prendre part aux votes.

Le président du comité d'audit est désigné par les membres du comité. Les membres du comité d'audit disposent d'une compétence collective dans le domaine d'activités de la société. Les membres du comité d'audit justifient de compétences nécessaires en matière de comptabilité et d'audit.

La composition actuelle du comité d'audit et les tâches qui lui sont attribuées remplissent les conditions imposées par la loi du 17.12.2008 concernant la création d'un comité d'audit au sein des sociétés cotées et des entreprises financières, et par la loi du 07.12.2016 portant sur l'organisation de la profession et de la supervision publique des réviseurs d'entreprises. Les règles de fonctionnement du comité d'audit sont reprises dans la charte de gouvernance d'entreprise.

Rapport d'activité du comité d'audit

Le comité d'audit a abordé les sujets qui s'inscrivent dans le cadre de sa mission, à savoir veiller à l'exactitude et à la sincérité du reporting des comptes annuels, trimestriels et semestriels de Cofinimmo, à la qualité du contrôle interne et externe, et de l'information délivrée aux actionnaires.

Il s'est également penché sur la revue des points suivants :

• la liste des recommandations de l'auditeur interne ;

• les rapports d'audit interne sur les sujets suivants : les processus Procure-to-Pay (P2P) et Invoice-to-Cash (I2C), la chaîne d'approvisionnement et la gestion des parties tierces, la gestion immobilière, les tests de cybersécurité (y compris les tests d'intrusion) ;

• le planning 2025 et 2026 des missions d'audit interne ;

• les risques majeurs ;

• les risques fiscaux ;

• la liste des incidents ;

• l'aperçu des litiges majeurs ;

• les prévisions financières, notamment dans le cadre de la préparation du budget 2025 finalisé en février 2025 ;

• la réalisation des objectifs de l'entreprise en matière de durabilité, y compris les questions liées au climat et l'évaluation des risques liés à la transition climatique ;

• le rapport financier annuel, le rapport de durabilité et le document de base de la direction effective concernant le contrôle interne ;

• la valorisation du portefeuille avec les experts évaluateurs indépendants ;

• la mise en œuvre opérationnelle des exigences de cybersécurité et la mise à jour de la politique en matière d'intelligence artificielle ;

• le rapport relatif aux données sur la performance des opérateurs de santé ;

• le nouveau cadre VSME (Voluntary reporting standards for SMEs) dans le contexte de la simplification des règles applicable au rapport de durabilité ;

• les rapports de situation relatifs au projet de regroupement avec Aedifica ;

• la réalisation des objectifs financiers des membres du comité exécutif ;

• la recommandation au conseil d'administration relative à la désignation des personnes en charge des fonctions de Compliance Officer et Risk Manager ;

• la revue de la charte de gouvernance d'entreprise et du code de prévention en matière d'abus de marché.

Comité de défense

Composition

6 membres (dont 5 membres indépendants)

Nombre de réunions	17
Taux de présence global	89 %
Jacques van Rijckevorsel - Président du comité dedéfense (jusqu'au 14.05.2025)	10/10
Jean Hilgers - Président du comité de défense (depuis le14.05.2025)	17/17
Inès Archer-Toper (jusqu'au 14.05.2025)	8/10
Ann Caluwaerts (depuis le 14.05.2025)	7/7
Olivier Chapelle	14/17
Xavier de Walque	16/17
Benoit Graulich	12/17
Jan Suykens	14/17

Rapport d'activité du comité de défense

Dans le cadre du projet de regroupement avec Aedifica, le conseil d'administration a constitué un comité spécial de défense, chargé de suivre et d'examiner l'ensemble des aspects de cette opération, ainsi que de formuler des recommandations au conseil d'administration.

À cet effet, le comité de défense s'est réuni à 17 reprises afin d'examiner les dimensions stratégiques, financières et réglementaires, d'évaluer les risques et opportunités pour la société et de suivre l'avancement des différentes étapes du projet de regroupement avec Aedifica.

Les membres du comité exécutif ne font pas partie du comité de défense mais sont invités aux réunions en présence des différents intervenants externes, notamment les conseillers juridiques et financiers.

Comité de nomination, de rémunération et de corporate governance ('CNR')

Composition

5 membres indépendants
Nombre de réunions	6
Taux de présence global	87 %
Jacques van Rijckevorsel - Président du CNR (jusqu'au 14.05.2025)	3/3
Jean Hilgers - Président du CNR (depuis le 14.05.2025)	3/3
Inès Archer-Toper (jusqu'au 14.05.2025)	3/3
Ann Caluwaerts (depuis le 04.12.2025)	-/-
Olivier Chapelle	6/6
Jan Suykens	4/6

Les membres du comité exécutif ne font pas partie du CNR, mais certains membres sont invités aux réunions sans prendre part aux votes.

La composition actuelle du CNR et les tâches qui lui sont attribuées remplissent les conditions imposées par l'article 7:100 du CSA. Les règles de fonctionnement du CNR sont reprises dans la charte de gouvernance d'entreprise.

Rapport d'activité du comité de nomination, de rémunération et de corporate governance

En 2025, le CNR a porté une attention particulière à la revue de la gouvernance et à la nouvelle politique de rémunération.

En outre, les principaux sujets traités lors des réunions du CNR ont couvert les thèmes suivants :

Composition du conseil d'administration

• le processus de sélection et la recommandation de nomination à l'assemblée générale ordinaire du 14.05.2025 d'Ann Caluwaerts en qualité d'administrateur non exécutif indépendant au sens de l'article 7:87 §1er du CSA ;
• les critères d'indépendance d'un administrateur non exécutif.

Composition du comité de nomination, de rémunération et de corporate governance

• la recommandation de désigner Ann Caluwaerts comme membre du comité de nomination, de rémunération et de corporate governance.

Évaluation, objectifs et rémunération du comité exécutif

• l'évaluation des membres du comité exécutif et de leur rémunération ainsi que les critères d'attribution de la rémunération variable ;
• la préparation des objectifs 2026 des membres du comité exécutif ;
• la revue annuelle de la rémunération fixe des membres du comité exécutif.

Gouvernance

• l'élaboration du rapport de rémunération ;
• la préparation de la déclaration de gouvernance d'entreprise ;
• la mise en place d'un plan de rétention pour les membres du comité exécutif ;
• la dérogation temporaire à la politique de rémunération concernant i) le blocage des actions Cofinimmo détenues par les administrateurs non exécutifs et les membres du comité exécutif, et ii) l'obligation des administrateurs non exécutifs d'acquérir 20 % de leur rémunération annuelle en actions Cofinimmo.

Évaluation du conseil d'administration et du comité

• le report temporaire de l'évaluation approfondie du conseil d'administration avec un consultant externe.

Comité exécutif

Composition

Le conseil d'administration a délégué la gestion journalière de la société ainsi que certains pouvoirs spécifiques à l'administrateur délégué qui est assisté par un comité exécutif nommé par le conseil d'administration.

Le comité exécutif est composé de six membres. Outre son président, Jean-Pierre Hanin (administrateur délégué, Chief Executive Officer), il comprend les autres membres suivants : Jean Kotarakos (administrateur, Chief Financial Officer), Sébastien Berden (Chief Operating Officer), Yeliz Bicici (Chief

Operating Officer), Roel Dumont (Chief Human Resources Officer) et Sophie Grulois (General Counsel).

Le comité exécutif agit en tant qu'organe collectif pour soutenir l'administrateur délégué dans l'exercice de son mandat en contribuant à enrichir le processus de prise de décision et à assurer la mise en œuvre efficace de la stratégie de la société. Chaque membre est individuellement responsable des tâches opérationnelles et fonctionnelles qui lui sont confiées par l'administrateur délégué, sous la direction de ce dernier.

Conformément à l'article 14 de la loi du 12.05.2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, les membres du comité exécutif sont des dirigeants effectifs au sens de cet article.

Les règles de fonctionnement de l'administrateur délégué et du comité exécutif sont reprises dans la charte de gouvernance d'entreprise.

* Jean-Pierre Hanin, Jean Kotarakos, Sébastien Berden et Yeliz Bicici sont membres du comité exécutif depuis 2018, Roel Dumont et Sophie Grulois depuis 2024.

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Jean-Pierre Hanin Chief Executive Officer Dirigeant effectif

Jean-Pierre Hanin a rejoint Cofinimmo en février 2018 et exerce divers mandats dans les filiales du groupe Cofinimmo. Il est licencié en droit de la KUL et détenteur d'une Maîtrise en Gestion Fiscale de l'École de Commerce de Solvay et d'un LL.M de Georgetown University. Il a débuté sa carrière comme avocat d'affaires. Il a ensuite rejoint des groupes internationaux pour y exercer successivement des fonctions financières et managériales variées, dont Chief Financial Officer et Chief Executive Officer du Groupe Lhoist, leader mondial en chaux et dolomie, et au cours des dernières années, Chief Financial Officer puis responsable de la division 'Building Performance' du Groupe de matériaux de construction Etex. Ses fonctions l'ont amené à opérer dans de nombreuses régions du monde depuis plus de 20 ans et d'y exercer tant des activités de consolidation que de développement. Il est devenu Président du conseil d'administration de l'EPRA en juin 2024. Au sein de Cofinimmo, il préside le comité exécutif et a également sous sa supervision directe les départements Sustainability et Data Management.

Jean Kotarakos Chief Financial Officer Dirigeant effectif

Jean Kotarakos a rejoint Cofinimmo en juin 2018 en tant que Chief Financial Officer. Il est détenteur d'un diplôme d'ingénieur commercial de la Solvay Brussels School of Economics and Management (ULB). Il enseigne depuis 2010 dans l'Executive Programme en Immobilier (ULB jusqu'en 2021, VUB depuis lors). Il exerce divers mandats dans les filiales du groupe Cofinimmo. Jean Kotarakos a assumé de nombreux postes financiers durant sa carrière au sein de sociétés. Après une dizaine d'années passées chez KPMG et D'Ieteren, il a rejoint Aedifica où il a exercé la fonction de Chief Financial Officer de 2007 à mai 2018. Au sein de Cofinimmo, il supervise les départements Accounting, Control, External Communication, Investor Relations, IT, Mergers & Acquisitions et Treasury. Il exerce, conjointement avec Sophie Grulois, la fonction de Risk Manager.

Sébastien Berden Chief Operating Officer Dirigeant effectif

Sébastien Berden a rejoint Cofinimmo en 2004, d'abord comme Investor Relations Officer, puis comme Development Manager Healthcare, et Head of Healthcare, une fonction qu'il a occupé de 2011 à 2018. Depuis juillet 2018, il exerce la fonction de Chief Operating Officer. Il est également Président du conseil d'administration d'Aldea Group NV et de SCI Foncière CRF, et exerce divers mandats dans les filiales du groupe Cofinimmo. Sébastien Berden est titulaire d'un Master en Économie Appliquée de l'Université d'Anvers. Il a également suivi une formation post-universitaire en analyse financière et a terminé un programme en Leadership Development à la Harvard Business School. Il détient en outre un post-graduat en Hospital and Care Management de l'UCL. Il a débuté sa carrière en 1998 chez KPMG successivement comme auditeur financier et Corporate Finance Consultant. Au sein de Cofinimmo, il supervise les départements Healthcare Belgium, Healthcare France, Healthcare Netherlands, et Healthcare New Geographies.

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Yeliz Bicici

Chief Operating Officer Dirigeant effectif

Yeliz Bicici a rejoint Cofinimmo en 2008, d'abord en tant que Property Manager, puis en tant que Area Manager et Development Manager avant de devenir Head of Development en 2014. Depuis juillet 2018, elle exerce la fonction de Chief Operating Officer. Elle exerce également divers mandats dans les filiales du groupe Cofinimmo. Elle est également administrateur dans la société Mirabel Hoiva oy. Elle est titulaire d'un double Master en Immobilier (Antwerp Management School 2012 et KUL 2009), a terminé le General Management Program à la Harvard Business School en 2021, et a suivi une formation post-académique en génie énergétique (Université de Gand) et en analyse financière. Avant de rejoindre Cofinimmo, elle a travaillé pour Robelco de 2001 à 2008 et pour Uniway jusqu'en 2001. Au sein de Cofinimmo, elle supervise les départements Healthcare Spain, Healthcare Germany, Healthcare Finland, ainsi que les départements Development, Offices, Project Management et Distribution networks.

Roel Dumont

Chief Human Resources Officer Dirigeant effectif

Roel Dumont a rejoint Cofinimmo en juin 2021 et possède une vaste expertise en gestion stratégique des ressources humaines et en développement organisationnel. Après avoir obtenu un bachelor en droit à l'UFSIA et un master en droit à la KUL, il a suivi une formation en administration des affaires à l'EMS. Il a débuté sa carrière RH en 2000 chez Alken-Maes Breweries, où il a été HR Manager en Belgique, puis Global Head of Reward Strategy pour Scottish & Newcastle plc. En 2008, il rejoint Tessenderlo Group, où il occupe divers postes RH à l'échelle mondiale pendant 13 ans, dont celui de viceprésident des ressources humaines. Il y a également présidé le Comité d'entreprise européen et les fonds de pension belge et britannique. Depuis 2007, il est juge au tribunal du travail, puis à la cour d'appel du tribunal du travail. Chez Cofinimmo, il est en charge des RH et de la communication interne et est membre du comité exécutif depuis le 01.06.2024.

Sophie Grulois General Counsel & Secretary General Dirigeant effectif

Sophie Grulois a rejoint Cofinimmo en avril 2020. Elle est licenciée en droit de la KUL (1998), titulaire d'un LL.M en droit international des affaires du King's College London (1999) et d'un Executive Master in Real Estate de Solvay (2011). Elle a également suivi un cours de finance à l'Insead (2023). Sophie Grulois a commencé sa carrière en tant qu'avocate, principalement en droit des sociétés. À partir de 2004 et pendant sept ans, elle a travaillé pour Goodman, un groupe australien en immobilier industriel, en tant que responsable juridique pour l'Europe. Entre 2013 et 2020, elle a travaillé pour Immobel où elle a dirigé le département juridique à partir de 2016. Outre ses activités professionnelles, elle est active au sein de l'association BE-REIT et de l'UPSI/BVS. Sophie Grulois est membre du comité exécutif depuis le 01.06.2024. Elle exerce les fonctions de General Counsel & Secretary General et de Compliance Officer, supervise les départements Legal, Corporate Governance et Information Management et exerce un mandat d'administrateur dans la société Aldea Group NV et dans d'autres filiales du groupe Cofinimmo. Elle exerce, conjointement avec Jean Kotarakos, la fonction de Risk Manager.

complémentaires

Évaluation du conseil d'administration et des comités

Conformément au Code 2020 et à son règlement intérieur, le conseil d'administration, sous la direction de son président, évalue régulièrement sa taille, sa composition, ses performances et celles de ses comités, ainsi que son interaction avec le comité exécutif.

L'évaluation approfondie du conseil d'administration intervient dans un cycle de deux à trois années pour permettre une mise en œuvre efficace des conclusions et des décisions prises. L'alternance entre une évaluation approfondie avec l'aide d'un expert externe et une évaluation interne permet au conseil d'administration de se remettre en question et de mener ses réflexions dans une nouvelle approche. Pour cet exercice d'évaluation approfondi, le conseil d'administration est assisté du CNR. En ce qui concerne le comité d'audit et le CNR, l'autoévaluation annuelle peut déboucher sur des actions et réactions ponctuelles immédiates.

L'évaluation du conseil d'administration et des comités poursuit quatre objectifs :

• évaluer le fonctionnement du conseil d'administration ou du comité concerné ;
• vérifier si les questions importantes sont préparées et discutées de manière adéquate ;
• apprécier la contribution effective de chaque administrateur par sa présence aux réunions du conseil d'administration et des comités et son engagement constructif dans les discussions et les prises de décisions ;
• valider la composition du conseil d'administration ou des comités.

Le conseil d'administration évalue également tous les cinq ans si la structure de gouvernance moniste est toujours appropriée. À cette occasion, en 2024, le conseil d'administration a réévalué sa structure de gouvernance et l'a alignée davantage sur le modèle moniste. L'administrateur délégué assure désormais seul la gestion journalière et a reçu des pouvoirs spéciaux du conseil d'administration. Le comité exécutif agit en tant qu'organe collectif, pour soutenir l'administrateur délégué dans l'exercice de son mandat, en contribuant à enrichir le processus de prise de décision et à assurer la mise en œuvre efficace de la stratégie organisationnelle.

Le conseil d'administration a procédé à son évaluation approfondie en 2022 avec l'aide d'un consultant externe. Divers domaines ont été passés en revue et chacun a fait l'objet de constats et de recommandations d'amélioration qui ont fait l'objet d'un plan d'actions.

En 2025, le conseil d'administration a estimé que, compte tenu des circonstances exceptionnelles entourant le projet de rapprochement avec Aedifica et des priorités stratégiques qui y sont associées, il n'était pas approprié de lancer une nouvelle évaluation approfondie à ce stade. Le conseil d'administration a néanmoins réaffirmé son engagement en faveur de normes élevées de gouvernance d'entreprise et a confirmé qu'une telle évaluation serait entreprise si le projet de regroupement avec Aedifica n'était pas mis en œuvre.

À chaque réunion du conseil d'administration, et en l'absence des membres du comité exécutif, les administrateurs non exécutifs abordent des sujets liés au comité exécutif et à l'évaluation de leurs interactions avec ce dernier.

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Grille de compétences

Lors de chaque échéance de mandat, le conseil procède, sous la guidance et avec la contribution du CNR et l'aide d'un consultant externe, à l'évaluation de l'administrateur concerné.

À cette occasion, le CNR passe également en revue la grille de compétences et expériences des membres du conseil d'administration et s'assure que sa composition reste toujours adéquate.

L'analyse approfondie couvre les compétences, les connaissances et les expériences requises au sein de ses membres, ainsi que des comités, conformément aux principes de diversité, d'indépendance, et couvrant divers domaines économiques, environnementaux et sociaux.

Les domaines évalués sont principalement les suivants : la comptabilité/finance/gestion des risques, la vision stratégique, la gouvernance d'entreprise des sociétés cotées, la connaissance du marché immobilier, la connaissance du secteur de la santé et/ou des bureaux, les matières liées à la durabilité y compris les questions liées au climat, le domaine juridique et réglementaire, la gestion dans un contexte international, les rémunérations et ressources humaines, l'IT et la cybersécurité.

Les expertises, par exemple, en matière de comptabilité/ finance/gestion des risques, vision stratégique, ou de gouvernance d'entreprise, essentielles à la mise en œuvre de la stratégie de la société, sont pleinement représentées parmi les membres du conseil d'administration.

Des expertises spécifiques, telles que par exemple celles liées à des segments particuliers ou à des régions géographiques spécifiques, sont également bien représentées au sein du conseil d'administration.

D'autres compétences spécialisées, telles que par exemple, celles liées au reporting financier et aux matières liées à la durabilité y compris les questions liées au climat, ou à la rémunération et à la gouvernance d'entreprise, sont adéquatement représentées au sein des comités spécialisés, assurant ainsi une expertise pertinente dans les domaines spécialisés. S'agissant des matières liées à l'IT et à la cybersécurité, les membres du comité d'audit Benoit Graulich et Xavier de Walque, ainsi que les membres du comité exécutif Jean-Pierre Hanin et Jean Kotarakos, possèdent une expertise et des compétences particulières en la matière.

Expertise approfondie des administrateurs

IT / Cybersécurité

• Développement d'entreprise
• Gestion des rémunérations / Ressources humaines
• Gestion internationale
• Loi / Champ légal / Réglementations
• Durabilité / Innovation
• Connaissance du marché de l'immobilier
• Expérience de gouvernance d'entreprise de sociétés cotées en bourse
• Vision stratégique
• Comptabilité / Finance / Gestion des risques

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Les administrateurs nouvellement nommés reçoivent une formation initiale adéquate, adaptée à leur fonction, ainsi qu'une mise à jour de l'environnement juridique et réglementaire applicable, afin de garantir leur capacité à contribuer rapidement au conseil d'administration. Les administrateurs élargissent en permanence leurs connaissances des affaires de la société et de l'évolution du secteur immobilier.

Lorsque le mandat d'un administrateur membre du comité exécutif arrive à échéance, ce processus d'évaluation intervient au moment de l'évaluation annuelle des objectifs et des réalisations du comité exécutif. Le CNR formule alors ses recommandations de renouvellement des mandats arrivant à échéance au conseil d'administration, qui décide ensuite de les présenter à l'assemblée générale.

Management

Le comité exécutif est assisté par une équipe de Head of et d'autres managers. Chaque personne rapporte directement à un Head of ou à un des membres du comité exécutif et assume une responsabilité de gestion spécifique (voir page 157).

Regroupement avec Aedifica et organisation de la gouvernance

Dans le cadre du projet de regroupement entre Cofinimmo et Aedifica, et à la suite de la prise de contrôle intervenue le 10.03.2026, la gouvernance de la société a été adaptée conformément aux dispositions prévues dans le Relationship Agreement conclu le 27.01.2026 et qui visent à organiser la période transitoire précédant l'intégration juridique complète des deux sociétés.

Cette période transitoire prévoit les ajustements nécessaires pour refléter la nouvelle structure actionnariale tout en garantissant la continuité et l'intégrité du processus décisionnel de la société. Elle comprend, entre autres, la recomposition du conseil d'administration et de ses comités, ainsi que l'autonomie stratégique et opérationnelle de la société tant que Cofinimmo et Aedifica demeurent distinctes, et la mise en place de mécanismes renforcés de prévention et de gestion des conflits d'intérêts.

Composition du conseil d'administration et des comités

À la suite de la prise de contrôle de Cofinimmo par Aedifica intervenue le 10.03.2026, la recomposition du conseil d'administration et des comités a été mise en œuvre conformément aux engagements contractuels.

Conseil d'administration

En exécution du Relationship Agreement, trois administrateurs non exécutifs – Anneleen Desmyter, Xavier de Walque et Michael Zahn – ont remis leur démission afin de permettre la recomposition du conseil d'administration.

Ils ont été remplacés, par cooptation, par deux administrateurs proposés par Aedifica : Stefaan Gielens et Ingrid Daerden, désignés en qualité de représentants d'Aedifica. Leur nomination sera soumise à la confirmation de la prochaine assemblée générale.

À compter du 10.03.2026, le conseil d'administration est composé de 11 membres, à savoir : Jean Hilgers (Président), Jean-Pierre Hanin, Jean Kotarakos, Benoit Graulich, Olivier Chapelle, Jan Suykens, Nathalie Charles, Myriam van Velthuizen-Lormans, Ann Caluwaerts, Stefaan Gielens et Ingrid Daerden.

Comités

Le Relationship Agreement prévoit également la recomposition des comités du conseil d'administration, applicable dès l'exécution de l'accord et jusqu'à la finalisation de l'intégration juridique..

À compter du 10.03.2026, le CNR conserve sa configuration et est composé de Jean Hilgers (Président), Olivier Chapelle, Jan Suykens et Ann Caluwaerts. Stefaan Gielens assiste aux réunions en qualité d'observateur. À cette même date, suite à la démission de Xavier de Walque, le comité d'audit est composé de Benoit Graulich (Président), Jean Hilgers et Nathalie Charles. Ingrid Daerden est invitée à assister aux réunions en tant qu'observatrice. Par ailleurs, le comité exécutif demeure en place dans sa composition actuelle pour toute la durée de la période transitoire précédant l'intégration juridique.

Autonomie stratégique et conflits d'intérêts

Le Relationship Agreement prévoit des règles renforcées destinées à garantir l'intégrité des processus décisionnels et à protéger l'intérêt social de la société dans la mesure où certains administrateurs sont également liés ou proposés par Aedifica.

La société conserve son autonomie stratégique durant cette phase transitoire et Aedifica s'est notamment engagée à respecter les organes sociaux de la société, les procédures de décision en vigueur, l'égalité de traitement des actionnaires et l'absence d'influence indue.

Les administrateurs désignés par Aedifica agissent exclusivement dans l'intérêt de la société et évitent toute situation de conflit d'intérêts. Le Relationship Agreement étend par ailleurs la notion de conflit fonctionnel pour couvrir notamment toute résolution portant sur une cession d'actifs ou liée aux engagements pris par Aedifica auprès de l'Autorité belge de la Concurrence dans le cadre de l'offre publique.

Toutes ces dispositions, ainsi que l'ensemble des règles applicables durant la période transitoire, figurent intégralement dans le Relationship Agreement mis publiquement à disposition sur le site Internet de Cofinimmo.

Règlements et procédures

Prévention des conflits d'intérêts

En matière de prévention des conflits d'intérêts, la société est soumise aux articles 7:96 et 7:97 du CSA et aux dispositions particulières de la réglementation SIR en matière de politique d'intégrité, et concernant certaines opérations visées à l'article 37 de la loi du 14.05.2014 relative aux sociétés immobilières réglementées ('loi SIR').

Les administrateurs et les membres du comité exécutif ont le devoir d'éviter tout acte qui serait ou apparaîtrait comme étant en conflit avec les intérêts de la société et de ses actionnaires. Ils informent immédiatement le président du conseil d'administration ou le président du comité exécutif de toute possibilité de survenance d'un tel conflit d'intérêts.

Les administrateurs et les membres du comité exécutif s'engagent à ne pas solliciter et à refuser toute rémunération, en espèce ou en nature, ou tout avantage personnel proposé en raison de leurs liens professionnels avec l'entreprise. Ceci inclut de manière non exhaustive, les honoraires de consultance, les commissions de vente, de location, de placement et de réussite, etc. De plus, ils n'utilisent pas d'opportunités commerciales destinées à la société pour leur propre bénéfice.

Les règles en matière de prévention des conflits d'intérêts sont plus amplement décrites dans la charte de gouvernance d'entreprise.

En 2025, deux décisions ont donné lieu à l'application de l'article 7:96 du CSA. Lors de la séance du 20.02.2025, le conseil d'administration a délibéré sur la réalisation des objectifs 2024 et la rémunération variable 2024 des membres du comité exécutif, et lors de la séance du 26.05.2025, le conseil d'administration a délibéré sur l'octroi d'un plan de rétention aux membres du comité exécutif.

Extrait du procès-verbal du conseil d'administration du 20.02.2025

'Conformément à l'article 7:96 du CSA, les administrateurs exécutifs (Messieurs Hanin, Kotarakos, et Madame Roels) annoncent qu'ils ont un intérêt opposé de nature patrimoniale à celui de la société, et ne peuvent donc pas prendre part au vote.

Sur recommandation du CNR, le conseil d'administration a décidé de fixer le pourcentage global de réalisation :

• • des indicateurs clés de performance STI à :

• - 104,14 % pour le CEO (M. Hanin) ;

• - 98,14 % pour le CFO (M. Kotarakos) ;

• - 94,14 % pour la CCA&SG (Mme Roels) ;

• - 96,64 % globalement pour les autres membres du comité exécutif ;

• • des indicateurs clés de performance LTI transition à :

• - 103,88 % pour le CEO (M. Hanin) ;

• - 103,88 % pour le CFO (M. Kotarakos) ;

• - 103,88 % pour la CCA&SG (Mme Roels) ;

• - 103,88 % globalement pour les autres membres du comité exécutif ;

• • Le pourcentage de la rémunération variable STI appliqué à la rémunération contractuelle annuelle fixe est donc de :

• - 52,07 % pour le CEO (M. Hanin) ;

• - 39,26 % pour le CFO (M. Kotarakos) ;

• - 37,66 % pour la CCA&SG (Mme Roels) ;

• - 38,66 % globalement pour les autres membres du comité exécutif ;

• Le pourcentage de la rémunération variable LTI transition appliqué à la rémunération contractuelle annuelle fixe est donc de :

  • - 51,94 % pour le CEO (M. Hanin) ;
  • - 41,55 % pour le CFO (M. Kotarakos) ;
  • - 41,55 % pour la CCA&SG (Mme Roels) ;
  • - 41,55 % globalement pour les autres membres du comité exécutif.

Cette répartition de la rémunération variable est conforme aux exigences de l'article 7:91 du CSA.'

Extrait du procès-verbal du conseil d'administration du 26.05.2025

'Conformément à l'article 7:96 du CSA, les administrateurs exécutifs (Messieurs Hanin et Kotarakos) annoncent qu'ils ont un intérêt opposé de nature patrimoniale à celui de la société, et ne peuvent donc pas prendre part au vote.

Sur recommandation du CNR, afin de garantir la fidélisation des cadres supérieurs, le conseil d'administration approuve à l''unanimité un plan de rétention pour les membres du comité exécutif comme suit :

• • montant de rétention correspondant à 12 mois de rémunération de base pour le CEO,
• • montant de rétention correspondant à 6 mois de rémunération de base pour les autres membres du comité exécutif ;
• • paiement en numéraire avec vesting prévue le 31/05/2026 (dans 1 an) pour les personnes toujours en service ou ayant quitté l'entreprise comme good leaver. Les personnes ayant quitté l'entreprise comme bad leaver en seront exclues.'

Au cours de l'exercice 2025, aucune décision ou opération n'a donné lieu à l'application de l'article 7:97 du CSA.

En outre, l'article 37 de la loi SIR prévoit des dispositions particulières lorsqu'une des personnes visées à cet article intervient comme contrepartie dans une opération avec la SIR ou l'une des sociétés de son périmètre. Au cours de l'année 2025, aucune décision a donné lieu à l'application de cet article.

Code de bonne conduite

Le code de bonne conduite fait partie intégrante de la culture d'entreprise de la société qui exige une conduite exemplaire de la part des membres des organes sociaux et du personnel. Il met l'accent sur l'honnêteté, l'intégrité et le respect de normes éthiques élevées dans l'exercice des activités de la société. Ce code prévoit explicitement des règles en matière de conflits d'intérêts, de secret professionnel, de transactions sur les instruments financiers, de fraude et de blanchiment d'argent, de cadeaux d'affaires, de concurrence, de respect des données à caractère personnelles et de politique de dénonciation d'irrégularités. La société n'a pas eu connaissance d'écarts par rapport aux règles énoncées durant l'exercice.

Politique de dénonciation

Cofinimmo dispose d'une procédure de dénonciation qui permet de couvrir les situations dans lesquelles une personne de l'entreprise, et de façon générale toute personne effectuant un travail pour le compte de l'entreprise, soulève une préoccupation relative à une irrégularité qu'il constate, affectant ou susceptible d'affecter des tiers, comme les clients, les fournisseurs, d'autres membres de l'entreprise, l'entreprise elle-même (son patrimoine et ses résultats, ainsi que sa réputation), ses filiales ou l'intérêt général. Cette politique de dénonciation est conforme à la directive (UE) 2019/1937 du parlement européen et du conseil du 23.10.2019 sur la protection des personnes qui signalent des violations du droit de l'Union et à la loi du 28.11.2022 sur la protection des personnes qui signalent des violations au droit de l'Union ou au droit national constatées au sein d'une entité juridique du secteur privé. La société n'a pas eu connaissance d'une dénonciation d'irrégularités durant l'exercice.

Règles préventives des abus de marché

En accord avec les principes et les valeurs de l'entreprise, un code de prévention en matière d'abus de marché, reprenant les règles à suivre par les administrateurs et les personnes désignées souhaitant négocier des instruments financiers émis est mis en place. Ce code contient des restrictions relatives aux transactions sur les titres de Cofinimmo, et interdit en particulier l'achat et la vente d'actions Cofinimmo durant une période qui court à partir du jour qui suit la date de clôture de chaque trimestre jusqu'au jour (compris) de la publication des résultats annuels, semestriels ou trimestriels. Les règles de ce code sont alignées sur le Règlement (UE) 596/2014 du parlement européen et du conseil du 16.04.2014 portant sur les abus de marché, la présentation équitable des recommandations d'investissement et la mention des conflits d'intérêts. Des formations sont en place de manière continue auprès des membres de l'entreprise. La société n'a pas eu connaissance d'incident survenu concernant le respect des dispositions du code de prévention en matière d'abus de marché durant l'exercice.

Prévention des risques contre la corruption et le blanchiment d'argent

Cofinimmo a mis en place une politique de lutte contre la corruption, la fraude et le blanchiment d'argent et un code de conduite pour fournisseurs, lui permettant de soumettre l'entrée en relation d'affaires à un examen préalable des risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme en fonction du profil de la contrepartie ou de l'opération concernée. Par ailleurs, dans le prolongement des engagements envers des pratiques commerciales responsables et éthiques, la société n'est pas impliquée dans des secteurs d'activités sensibles ou controversés tels que les armes, les exploitations minières ou le tabac. La société n'a pas eu connaissance d'incident survenu concernant le respect des dispositions de la politique de lutte contre la corruption, la fraude et le blanchiment d'argent et du code de conduite pour fournisseurs durant l'exercice.

Protection des données à caractère personnel

Le règlement général sur la protection des données (RGPD) protège le droit fondamental des individus à la protection de leurs données personnelles. Dans ce cadre, Cofinimmo a mis en place une politique de confidentialité couvrant ses activités. Des accords spécifiques de protection des données sont conclus avec les fournisseurs, sous-traitants et autres contreparties. Des formations sont en place de manière continue auprès des membres de l'entreprise et la société dispose de toute une série de procédures et notamment en cas de fuite de données à caractère personnel. La société n'a pas eu connaissance d'incident ayant entraîné une perte ou une fuite de données à caractère personnel durant l'exercice.

Cybersécurité

Les questions relatives à la cybersécurité sont un des points d'attention du conseil d'administration vu les conséquences dommageables d'une cyberattaque, tant au niveau de la réputation de l'entreprise que de sa crédibilité et des pertes financières, qui seraient la conséquence d'un arrêt de l'activité ou de pertes de données. Le conseil d'administration tient à ce que ce volet soit particulièrement contrôlé. Des formations ainsi que des actions régulières sont en place et de manière continue auprès des membres de l'entreprise. La société dispose de toute une série de procédures, notamment en cas de survenance d'un incident, mais également des politiques internes en la matière afin de garantir un usage sécurisé des technologies. La société n'a pas eu connaissance d'incident survenu durant l'exercice ayant entraîné une violation de l'intégrité de ses systèmes d'information, qu'il s'agisse d'une perte ou d'une fuite de données, durant l'exercice.

Procédures judiciaires et d'arbitrage

Le comité exécutif déclare qu'il n'existe aucune intervention gouvernementale, aucun procès ou aucune procédure d'arbitrage qui pourraient exercer une influence importante, ou l'auraient eue dans un passé récent, sur la position financière ou la rentabilité. La société n'a pas eu connaissance de situation ou fait qui pourraient causer des interventions gouvernementales, procès ou arbitrage.

Compliance officer et gestion des risques

Sophie Grulois, General Counsel and Secretary General, est le compliance officer. Sa tâche consiste à veiller généralement de toutes les dispositions légales et réglementaires en vigueur. La fonction de risk manager est assurée conjointement par Sophie Grulois, General Counsel and Secretary General, et Jean Kotarakos, Chief Financial Officer. Leurs tâches consistent à identifier et gérer les événements susceptibles d'en affecter l'organisation. Le compliance officer et les risk managers font régulièrement rapport de leurs activités au comité d'audit.

Audit interne

Christophe Pleeck est responsable de la fonction d'audit interne. Sa tâche consiste à examiner et évaluer le bon fonctionnement, l'efficacité et la pertinence du système de contrôle interne.

Recherche et développement

À l'exclusion de l'innovation présente dans les projets de construction et de rénovation lourde, mentionnés dans le chapitre 'Opérations & réalisations en 2025', aucune activité de recherche et développement n'a été exercée au cours de l'exercice 2025.

Pouvoir de représentation

L'article 17 des statuts prévoit que la société est valablement représentée dans tous les actes, y compris ceux où interviennent un fonctionnaire public ou un officier ministériel ainsi qu'en justice, en demandant et en défendant, soit par deux administrateurs agissant conjointement, soit par l'administrateur délégué et un autre membre du comité exécutif, agissant conjointement. La société est en outre valablement représentée par des mandataires de la société dans les limites de leur mandat.

En vertu d'un acte notarié du 08.05.2024, publié au Moniteur belge du 10.06.2024, le conseil d'administration a décidé de conférer les pouvoirs de gestion journalière ainsi que la représentation de la société dans le cadre de cette gestion à l'administrateur délégué. Par acte notarié du 08.05.2025, publié au Moniteur belge du 15.05.2025, l'administrateur délégué a par ailleurs délégué certains pouvoirs spécifiques pour certains types d'actes.

Statuts de Cofinimmo

Les statuts sont publiés aux pages 317 à 323 du présent document. Les statuts de la société n'ont pas été modifiés en 2025.

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Informations en vertu de l'article 34 de l'Arrêté royal du 14.11.2007

Conformément à l'article 34 de l'Arrêté royal du 14.11.2007, relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé, la société expose et, le cas échéant, explique les éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique d'acquisition.

Structure du capital

À la date d'arrêté du présent document, le capital de la société est fixé à 2.041.523.111,02 EUR et est représenté par 38.096.217 actions entièrement libérées qui en représentent chacune une part égale.

Restriction légale, statutaire au transfert de titres

Le transfert des actions de la société n'est soumis à aucune restriction statutaire particulière. Conformément au principe 7 du Code 2020 et à la politique de rémunération, les administrateurs non exécutifs doivent investir 20 % de leur rémunération annuelle nette en actions de la société. Ces actions sont conservées au moins un an après que l'administrateur non exécutif a quitté le conseil, et au moins trois ans après leur attribution. Les membres du comité exécutif doivent allouer la totalité de leur rémunération variable à long terme nette à l'acquisition d'actions de la société, qu'ils s'engagent à détenir pour une période minimum de trois ans. Conformément au principe 7 du Code 2020 et à la politique de rémunération, le CEO et les autres membres du comité exécutif doivent détenir un certain nombre d'actions de la société pendant toute la durée de leur mandat, à savoir 8.000 actions pour le CEO et 2.000 actions pour les autres membres du comité exécutif. La totalité des actions de la société sont cotées sur le marché réglementé de Euronext Brussels.

Droits de contrôle spéciaux des détenteurs de titres

La société n'a pas de titulaire de titres ayant des droits de contrôle spéciaux.

Mécanisme de contrôle prévu dans un éventuel système d'actionnariat du personnel quand les droits de contrôle ne sont pas exercés directement par ce dernier

Il n'existe pas de système d'actionnariat du personnel.

Restriction légale ou statutaire à l'exercice du droit de vote

Conformément aux articles 7:217 et 7:221 du CSA, les droits de vote des actions propres de la société et de ses filiales sont suspendus. Au 31.12.2025, la société détenait 11.398 actions propres.

Accords entre actionnaires qui sont connus de la société et peuvent entraîner des restrictions au transfert de titres et/ou à l'exercice du droit de vote

À la connaissance de la société, il n'existe pas d'accord entre actionnaires qui puisse entraîner des restrictions au transfert de titres et/ou à l'exercice du droit de vote.

Règles applicables à la nomination et au remplacement des membres de l'organe d'administration ainsi qu'à la modification des statuts

Conformément à l'article 10 des statuts, les membres du conseil d'administration sont nommés pour quatre ans par l'assemblée générale et sont toujours révocables par elle. Les administrateurs sont rééligibles. Le mandat des administrateurs sortants, non réélus, cesse immédiatement après l'assemblée générale qui a procédé à la non-réélection.

En cas de vacance d'un ou plusieurs mandats, les administrateurs restants, réunis en conseil, ont le droit de pourvoir provisoirement au remplacement jusqu'à la prochaine réunion de l'assemblée générale qui procède à l'élection définitive.

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

Concernant la modification des statuts de la société, il n'existe pas de réglementation autre que celle déterminée par le CSA et la loi SIR.

Pouvoirs de l'organe d'administration concernant le pouvoir d'émettre ou de racheter des actions

En date du 05.06.2024, l'assemblée générale extraordinaire a conféré au conseil d'administration une nouvelle autorisation pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du procès-verbal de cette assemblée.

Le conseil d'administration est dès lors autorisé à augmenter le capital en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximal de :

• 1. 1.020.761.555,00 EUR, soit 50 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, pour des augmentations de capital par apports en numéraire, prévoyant la possibilité d'exercice du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible par les actionnaires de la société ;
• 1. 408.304.622,00 EUR, soit 20 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, pour des augmentations de capital dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel ;
• 1. 204.152.311,00 EUR, soit 10 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, pour :
  • a) des augmentations de capital par apports en nature ;
  • b) des augmentations de capital par apports en numéraire sans la possibilité d'exercice par les actionnaires de la société du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible ; ou
  • c) toute autre forme d'augmentation de capital,

étant entendu que le capital, dans le cadre de cette autorisation, ne pourra en aucun cas être augmenté d'un montant supérieur à 1.633.218.488,00 EUR, soit le montant cumulé des différentes autorisations en matière de capital autorisé.

À la date d'arrêté du présent document, le conseil d'administration n'a pas encore fait usage de cette autorisation.

Le conseil d'administration est spécialement autorisé, pendant une période de cinq ans à compter de la publication du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, à acquérir, prendre en gage et aliéner (même hors bourse) pour compte de Cofinimmo des actions propres de la

société, à un prix unitaire qui ne peut pas être inférieur à 85 % du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, vente et prise en gage) et qui ne peut pas être supérieur à 115 % du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, prise en gage), sans que Cofinimmo ne puisse à aucun moment détenir plus de 10 % du total des actions émises. Au 31.12.2025, Cofinimmo détenait 11.398 actions propres.

Ñ Les membres du conseil d'administration (CA, dans sa configuration d'avant le 10.03.2026) et du comité exécutif (CE) au siège de Cofinimmo De gauche à droite : Jean Kotarakos (CFO, membre du CA et du CE), Michael Zahn (membre du CA), Anneleen Desmyter (membre du CA), Benoit Graulich (membre du CA), Nathalie Charles (membre du CA), Jean Hilgers (Président du CA), Sébastien Berden (COO, membre du CE), Ann Caluwaerts (membre du CA), Jan Suykens (membre du CA), Roel Dumont (CHRO, membre du CE), Sophie Grulois (General Counsel, membre du CE), Xavier de Walque (membre du CA), Olivier Chapelle (membre du CA), Yeliz Bicici (COO, membre du CE), Jean-Pierre Hanin (CEO, membre du CA et du CE), Mirjam van Velthuizen-Lormans (membre du CA).

Accords importants, auxquels l'émetteur est partie prenante et qui prennent effet, sont modifiés ou prennent fin en cas de changement de contrôle à la suite d'une offre publique d'acquisition

Il est d'usage de prévoir dans les contrats de financement une clause dite de 'Change of control' qui permet au prêteur d'exiger le remboursement du crédit en cas de changement de contrôle de la société. L'historique des accords importants auxquels l'émetteur est partie prenante, et qui prennent effet, sont modifiés ou prennent fin en cas de changement de contrôle à la suite d'une offre publique d'acquisition antérieure à 2025, peut être consulté dans le rapport financier annuel de 2024 et des années antérieures, partie 'Déclaration de gouvernance d'entreprise', 'Accords importants, auxquels l'émetteur est partie prenante et qui prennent effet, sont modifiés ou prennent fin en cas de changement de contrôle à la suite d'une offre publique d'acquisition'. Ces documents sont consultables sur le site Internet de la société www.cofinimmo.com. En 2025, il n'y a pas eu d'approbation de clause de changement de contrôle dans le cadre d'accords importants.

Dans le cadre du projet de regroupement avec Aedifica, un Relationship Agreement a été conclu le 27.01.2026 entre Aedifica et Cofinimmo, préalablement au lancement de l'offre publique d'échange initiée par Aedifica. Cet accord organise, pour la période comprise entre le settlement de l'offre et la réalisation de l'intégration juridique, les modalités de gouvernance entre les parties, notamment en matière d'autonomie stratégique, de composition des organes d'administration, de gestion des conflits d'intérêts et d'opérations avec parties liées. Il prévoit également des mécanismes relatifs au traitement des opportunités d'affaires, au partage d'informations et aux exigences de reporting financier, ainsi que les principes encadrant l'intégration juridique et économique des deux sociétés. Toutes ces dispositions, ainsi que l'ensemble des règles applicables durant la période transitoire, figurent intégralement dans le Relationship Agreement mis publiquement à disposition sur le site Internet de Cofinimmo.

Accords entre l'émetteur et les membres du conseil d'administration qui prévoient des indemnités si les membres du conseil d'administration démissionnent ou doivent cesser leurs fonctions sans raison valable ou si l'emploi des membres du personnel prend fin en raison d'une offre publique d'acquisition

Les conditions contractuelles des administrateurs membres du comité exécutif sont décrites dans la politique de rémunération qui peut être consultée sur le site Internet de la société à la section 'Gouvernance'.

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Rapport de rémunération

Introduction

Le rapport de rémunération est rédigé dans le cadre du Code 2020 et de l'article 3:6 §3, alinéa 2 du CSA.

Le rapport de rémunération fournit une vue d'ensemble complète de la rémunération, y compris tous les avantages, quelle que soit leur forme, octroyés ou dus au cours de l'exercice 2025 aux administrateurs non exécutifs et aux membres du comité exécutif. Il s'inscrit dans le cadre de la politique de rémunération approuvée par l'assemblée générale ordinaire du 08.05.2024.

Une évaluation externe réalisée en 2025 quant à la forme et au contenu du rapport de rémunération a conclu à un haut niveau de transparence et de cohérence, la majorité des critères examinés (transparence et clarté, prise en compte des intérêts et attentes des parties prenantes, stratégie de rémunération) répondant aux meilleures pratiques applicables. Les analyses et justifications ont été considérées comme pertinentes et adéquatement documentées. Les points d'attention identifiés seront traités dans le cadre d'un processus d'amélioration continue.

Le 14.05.2025, l'assemblée générale a approuvé le rapport de rémunération 2024 à une majorité de 88,41 % des votes exprimés.

En 2024, dans le cadre de son engagement envers toutes les parties prenantes et tenant compte des commentaires reçus des actionnaires et des conseillers en matière de vote, le conseil d'administration a accordé une attention particulière aux attentes des investisseurs en matière de rémunération.

En travaillant en étroite collaboration avec un consultant externe spécialisé dans la rémunération des dirigeants, Willis Towers Watson, le conseil d'administration a bénéficié d'une expertise et de conseils stratégiques pour mettre en place une politique de rémunération mieux alignée sur les benchmarks et les intérêts à long terme de toutes les parties prenantes. Le conseil d'administration a, entre autres, revu dans une large mesure le plan de rémunération à long terme pour mettre davantage l'accent sur la création de valeur pour l'actionnaire

et sur l'alignement aux parties prenantes et le développement de la société.

Cette approche démontre l'engagement continu du conseil d'administration en faveur d'une gouvernance d'entreprise responsable et durable ainsi que son désir de répondre de manière proactive aux préoccupations et aux attentes de ses actionnaires. La société continuera de solliciter les commentaires des actionnaires et des conseillers en matière de vote afin de s'assurer que les principes de rémunération soient alignés sur les intérêts de toutes les parties prenantes et les attentes du marché.

Le 08.05.2024, l'assemblée générale a approuvé la nouvelle politique de rémunération à une large majorité de 96,40 % des votes exprimés. La politique de rémunération est entrée en vigueur le 01.01.2024 et peut être consultée sur le site Internet de la société à la section 'Gouvernance'.

En 2025, la société a dérogé au principe 7.6 du Code 2020 et à sa politique de rémunération, et l'explique conformément à l'article 3:6, §2, 2° du CSA.

• principe 7.6: les administrateurs non exécutifs reçoivent une partie de leur rémunération sous forme d'actions de la société qu'ils doivent en principe conserver au moins trois ans après leur attribution.

Conformément à la politique de rémunération, les administrateurs non exécutifs ont l'obligation d'acquérir chaque année un nombre d'actions représentant au moins 20 % de leur rémunération annuelle (après déduction du précompte mobilier). La société a estimé que les achats d'actions pendant la période du projet de regroupement avec Aedifica pouvaient soulever des préoccupations du point de vue de la réglementation relative aux abus de marché et a conclu qu'il était plus approprié d'accorder aux administrateurs non exécutifs une prolongation temporaire de leur obligation d'achat d'actions, dans l'attente de la finalisation du projet de regroupement avec Aedifica.

De même, la société a dérogé à la politique de rémunération afin de permettre aux administrateurs non exécutifs actuels et anciens, d'échanger leurs actions Cofinimmo bloquées contre des actions Aedifica, leur permettant ainsi de soutenir l'offre d'échange dans le cadre du projet de rapprochement avec Aedifica. Cette dérogation a également été accordée aux membres du comité exécutif, actuels et anciens, pour les actions qu'ils détiennent et qui sont bloquées dans le cadre du plan de rémunération à long terme (transition). Les principes de blocage applicables aux actions Cofinimmo sont intégralement transférés aux actions Aedifica reçues en échange.

A. Rémunération des administrateurs non exécutifs

Les administrateurs non exécutifs sont rémunérés conformément à la politique de rémunération approuvée par l'assemblée générale ordinaire du 08.05.2024. La rémunération est composée exclusivement d'une rémunération annuelle fixe et de jetons de présence pour chaque réunion à laquelle ils assistent :

• pour l'appartenance au conseil d'administration, la rémunération est composée d'une rémunération annuelle fixe de 30.000 EUR et des jetons de présence de 2.500 EUR par séance du conseil d'administration ;
• pour l'appartenance à un comité, la rémunération est composée d'une rémunération annuelle fixe de 6.250 EUR (12.500 EUR pour la présidence d'un comité) et des jetons de présence de 1.000 EUR par séance d'un comité.

Les administrateurs non exécutifs résidant à l'étranger reçoivent une indemnité supplémentaire pour leur participation en personne à une réunion. Cette indemnité supplémentaire couvre le temps supplémentaire qu'ils consacrent à leur mandat par rapport à celui qu'y consacre un administrateur résidant en Belgique. Le montant forfaitaire est de 1.000 EUR par déplacement pour participer à une réunion du conseil d'administration ou d'un comité.

La rémunération du président du conseil d'administration est fixée à 100.000 EUR par an pour ses responsabilités de présidence du conseil d'administration, 12.500 EUR pour ses responsabilités de présidence du CNR ainsi que des jetons de présence de 1.000 EUR par séance du CNR.

Pour renforcer le lien entre la stratégie de la société et l'intérêt long terme des actionnaires, les administrateurs non exécutifs doivent détenir une partie de leur rémunération sous forme d'actions de la société. Chaque administrateur non exécutif doit acquérir, chaque année, un nombre d'actions équivalent à au moins 20 % de sa rémunération annuelle après déduction du précompte professionnel :

• ces actions doivent être conservées au moins un an après que l'administrateur non exécutif a quitté le conseil d'administration et au moins trois ans après leur attribution ; • les dividendes attribués durant la période d'indisponibilité seront payés au même moment que pour les autres actionnaires.

Pour faciliter l'application pratique de cette règle, le nombre d'actions à acquérir pour chaque administrateur non exécutif sera fixé en fin d'année et tiendra compte du cours de bourse moyen des 12 derniers mois. Les administrateurs non exécutifs peuvent anticiper cette obligation d'acquisition en acquérant un nombre suffisant d'actions couvrant la période qui reste de leur mandat.

Les administrateurs non exécutifs ne perçoivent pas de rémunération variable liée aux performances, ni d'options sur actions, ni de plan d'épargne et de prévoyance ou d'engagements de pension, ni d'avantages en nature. Il n'existe pas de contrat d'entreprise entre la société et les administrateurs non exécutifs, qui exercent leur mandat sous le statut d'indépendant.

En 2025, dans le cadre du projet de regroupement avec Aedifica, le conseil d'administration a constitué un comité spécial de défense, chargé de suivre et d'examiner l'ensemble des aspects de cette opération, ainsi que de formuler des recommandations au conseil d'administration.

Conformément à la politique de rémunération, la rémunération de ce comité a été composée de jetons de présence de 1.000 EUR par séance du comité., avec un maximum de deux jetons de présence dans les cas où plus de deux réunions se sont déroulées le même jour. Aucune rémunération fixe n'a été attribuée.

	Présences au conseil d'administration et comités				Nombre		Rémunération
	Conseild'administration	Comité denomination, derémunération et decorporate governance	Comitéd'audit	Comitéde défense	d'actionsdétenues	Rémunération fixe(EUR)	Jetons de présence(EUR)	Indemnités dedéplacement (EUR)	Rémunérationtotale (EUR)
Jacques van Rijckevorsel (fin de mandat 14.05.2025)	8/8	3/3	3/3	10/10	1.223	46.875	13.000		59.875
Jean Hilgers	16/16	3/3	6/6	17/17	135	91.250	45.000		136.250
Inès Archer-Toper (fin de mandat 14.05.2025)	8/8	2/3		8/10	490	15.104	30.000	3.000	48.104
Ann Caluwaerts (début de mandat 14.05.2025)	8/8			7/7	85	20.521	27.000		47.521
Olivier Chapelle	16/16	6/6		14/17	1.228	36.250	61.000		97.250
Nathalie Charles	16/16		3/3		151	34.167	43.000	10.000	87.167
Anneleen Desmyter*	16/16				240	30.000	40.000		70.000
Xavier de Walque	16/16		6/6	16/17	797	36.250	61.000		97.250
Benoit Graulich	15/16		6/6	12/17	974	42.500	55.500		98.000
Jan Suykens	14/16	4/6		14/17	300	36.250	53.000		89.250
Mirjam van Velthuizen-Lormans	15/16				44	30.000	37.500	6.000	73.500
Michael Zahn**	15/16				617	30.000	37.500	3.000	70.500
TOTAL						449.167	503.500	22.000	974.667

* En 2025, Anneleen Desmyter n'a pas reçu de jetons de présence (1.000 EUR par réunion du conseil d'administration) dans le cadre de ses mandats comme administrateur indépendant dans les filiales Pubstone et Pubstone Group, des sociétés immobilières réglementées institutionnelles du groupe Cofinimmo.

** Michael Zahn a conclu un contrat de fourniture de conseils avec Cofinimmo Dienstleistungs-GmbH, une filiale du groupe Cofinimmo, dans le cadre du développement et de la mise en œuvre de la stratégie de développement des activités allemandes dans le domaine de l'immobilier de santé de Cofinimmo en Allemagne. En date du 20.02.2025, le conseil d'administration a pris acte que compte tenu du niveau de rémunération en 2024 dans le cadre du contrat de fourniture de conseils, Michael Zahn n'exercerait plus son mandat d'administrateur non exécutif avec le statut d'indépendant conformément à l'article 7:87 §1er du CSA et du Code 2020. À compter du 20.02.2025, Michael Zahn exerce son mandat comme administrateur non exécutif. Au titre de ce contrat, Michael Zahn a reçu 20.000 EUR HTVA pour les prestations 2025.

Rémunération des administrateurs non exécutifs en 2025

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

B. Rémunération des membres du comité exécutif

1. Structure de gouvernance

L'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024 a approuvé les modifications statutaires clarifiant le modèle de gouvernance moniste de la société. L'administrateur délégué est désormais l'unique responsable de la gestion journalière de l'entreprise et est investi de pouvoirs spéciaux par le conseil d'administration. Le comité exécutif agit en soutien de l'administrateur délégué dans l'exercice.

Le comité exécutif est composé de six membres : Jean-Pierre Hanin (administrateur délégué, président du comité exécutif - Chief Executive Officer), Jean Kotarakos (administrateur exécutif, Chief Financial Officer), Sébastien Berden (Chief Operating Officer), Yeliz Bicici (Chief Operating Officer), Roel Dumont (Chief Human Resources Officer) et Sophie Grulois (General Counsel & Secretary General).

2. Principe de rémunération

Les principes de la politique de rémunération pour l'administrateur délégué et les membres du comité exécutif sont basés sur une approche équilibrée entre la stratégie commerciale de la société, les intérêts et attentes des actionnaires, et un positionnement du marché. La fixation des objectifs se fait concomitamment avec l'établissement du budget annuel et pluriannuel et prend celui-ci en compte afin de s'assurer que les objectifs soient alignés avec la stratégie de la société.

Les objectifs déterminés consistent en une combinaison d'objectifs financiers et non financiers, collectifs et individuels auxquels une pondération est attribuée. Le conseil d'administration fixe des critères qui privilégient des objectifs ayant une influence positive sur la société à court terme, dans le cadre d'un plan d'intéressement à court terme (STI), et à long terme (LTI) en ce compris des objectifs liés à la durabilité, et qui sont alignés avec la stratégie de la société.

3. Structure de la rémunération 3.1 Positionnement sur le marché/benchmark

La conception et les niveaux de rémunération proposés à l'administrateur délégué et aux membres du comité exécutif sont également régulièrement évalués et comparés à ceux du marché avec l'aide d'un consultant externe spécialisé. Dans le cadre de l'élaboration de la politique de rémunération 2024, la

compétitivité des rémunérations a été vérifiée par un consultant externe spécialisé dans la rémunération des dirigeants, Willis Tower Watson, par rapport à deux groupes de référence distincts.

Le premier groupe de référence est constitué de sociétés REIT ayant leur siège en Belgique afin de refléter les concurrents locaux de Cofinimmo en matière de talents (et d'affaires). Les sociétés de ce groupe sont les suivantes : Aedifica, Warehouses De Pauw, Montea et Xior Student Housing. Un point de référence secondaire supplémentaire a été établi sous la forme d'un groupe de référence REIT européen afin de refléter un point de vue régional plus large et spécifique au secteur. Les sociétés de ce groupe sont les suivantes : Aedifica, CA Immobilien Anlagen, Covivio, Deutsche Wohnen, Gecina, Klépierre, Merlin Properties Socimi, Metrovacesa, Patrizia, Warehouses De Pauw, Immofinanz.

Le positionnement concurrentiel recherché est la rémunération médiane du groupe de référence pour tous les éléments clés du package avec des positionnements relatifs qui varient en fonction de la taille de la société par rapport au groupe de référence et de la maturité dans la fonction.

En 2025, compte tenu de la situation exceptionnelle liée au projet de regroupement avec Aedifica, ainsi que de l'évolution des références de marché, il est devenu de plus en plus important de retenir les membres clés du management. De nombreuses entreprises comparables, confrontées à des périodes de transition similaires, offrent une rémunération additionnelle dans le cadre de leur stratégie de rétention. L'ajustement de la rémunération est donc justifié et conforme aux pratiques du marché. En conséquence et sur recommandation du CNR, le conseil d'administration du 26.05.2025 a approuvé et mis en œuvre un dispositif de rémunération non variable destiné à l'administrateur-délégué et aux membres de son comité exécutif, comprenant un montant de rétention équivalant à 12 mois de salaire de base fixe pour l'administrateur délégué et à six mois de salaire de base fixe pour les autres membres du comité exécutif. Ce montant, payable en numéraire, sera acquis au 31.05.2026 pour les personnes encore en fonction à cette date ou ayant quitté l'entreprise en qualité de good leaver, tandis que les personnes considérées comme bad leaver en seront exclues.

3.2 Salaire de base fixe

Le salaire de base fixe consiste en une rémunération fixe en espèces découlant des contrats de management et est fonction, entre autres, de la maturité du dirigeant dans l'exercice de sa fonction. Le salaire de base fixe n'est pas indexé. Pour l'administrateur délégué et les membres du

complémentaires

comité exécutif qui sont également membres du conseil d'administration, le salaire de base fixe englobe leurs prestations en tant que membres du conseil d'administration et leurs participations aux réunions des différents comités.

Le 20.02.2025, le conseil d'administration a décidé d'augmenter le montant de la rémunération annuelle fixe de Jean Kotarakos de 378.000 EUR à 388.900 EUR pour l'année 2025.

3.3 Rémunération variable

3.3.1 Intéressement à court terme - STI Principes

L'administrateur délégué et les membres du comité ont droit à un intéressement à court terme annuel sous réserve de la réalisation d'objectifs annuels financiers, non financiers et individuels prédéterminés. Le conseil d'administration détermine les mesures incluses dans le STI et fixe le niveau de réalisation minimum, cible et maximum pour chaque mesure au début de la période de performance. Il évalue et approuve les résultats et les versements du STI après la fin de la période de performance.

Les mesures de la performance peuvent varier d'une année à l'autre en fonction des priorités stratégiques. La pondération de chaque mesure se situe entre 70 % et 90 % pour les mesures financières et entre 10 % et 30 % pour les mesures non

financières. Pour favoriser les réalisations de hautes performances de la société conformément à sa stratégie, aucun paiement n'est effectué dans le cadre du STI si 80 % du budget en terme d'EPS (Earnings Per Share*) n'est pas atteint.

L'objectif de rémunération de l'administrateur délégué est de 50 % du salaire de base fixe avec une possibilité maximale de 75 %, et l'objectif de rémunération des membres du comité exécutif est de 40 % du salaire de base fixe avec une possibilité maximale de 60 %.

Réalisations 2025

Le 25.02.2025, le conseil d'administration a décidé des critères de performances financiers collectifs et de performances non financiers individuels du STI 2025. Le 19.02.2026, après vérification par le comité d'audit des données servant de base aux critères de performances et sur recommandation du CNR qui a évalué la réalisation des objectifs, le conseil d'administration a décidé d'octroyer la rémunération variable comme indiqué dans le tableau ci-dessous.

En ce qui concerne les objectifs personnels, le conseil d'administration a tenu compte des éléments suivants : Jean-Pierre Hanin a pleinement dépassé ses objectifs en assurant une exécution efficace de la stratégie et en démontrant un leadership solide dans la réalisation du budget, et ce, dans le contexte particulier de la société. Jean Kotarakos a pleinement dépassé ses objectifs en assurant une gestion particulièrement rigoureuse des postes du bilan et en garantissant une maîtrise exemplaire du budget dans le contexte particulier de la société. Françoise Roels a réalisé ses objectifs en menant à bien l'achèvement de sa propre succession et en assurant une transition durable et structurée au sein des différentes zones opérationnelles. Concernant les autres membres du comité exécutif, les objectifs ont largement été atteints, dans le contexte particulier de la société, notamment à travers la gestion des restructurations de baux et de l'arbitrage du portefeuille, la conduite des désinvestissements et projets greenfield, la maîtrise des indicateurs de suivi des opérateurs, la gestion proactive des ressources humaines et le renforcement de la politique en la matière, ainsi que la finalisation du cadre de conformité juridique et le pilotage des dossiers exceptionnels et stratégiques.

Objectifs 2026

Le 19.02.2026, le conseil d'administration a décidé des critères de performances financiers collectifs et de performances non financiers individuels du STI 2026 comme indiqué dans le tableau ci-dessous. Conformément aux pratiques du marché et dans un souci de confidentialité, les objectifs spécifiques seront expliqués ex-post et les niveaux de réalisation seront rapportés dans le rapport de rémunération 2026.

	Critères de performance 2025	Poids relatif	Objectif	Résultat 2025	Réalisation
Critères deperformancecollectifs	Résultat net des activités clés – part du groupe– par action* (EPS ajusté) (EUR par action)	25 %	6,20	6,45	26,0 %
financiers80 %	Marge opérationnelle* telle que définie dans lacommunication externe (%)	15 %	83,3	83,5	15,0 %
	Acquisitions, capex, investissements financiers(MEUR)	10 %	170	111	6,5 %
	Désinvestissements (MEUR)	20 %	100	82	16,4 %
	Taux d'occupation global du portefeuille (%)	10 %	98,7	98,4	10,0 %
Critères de	Objectifs personnels
performanceindividuels	Jean-Pierre Hanin	20 %		150 %	30,0 %
non financiers	Jean Kotarakos	20 %		150 %	30,0 %
20 %	Françoise Roels	20 %		100 %	20,0 %
	Autres membres	20 %		150 %	30,0 %

	Critères de performance 2026	Poids relatif
Critères deperformancecollectifs	Résultat net des activités clés– part du groupe – paraction* (EPS ajusté)	25 %
financiers80 %	Marge opérationnelle* telleque définie dans lacommunication externe	15 %
	Acquisitions, capex,investissements financiers	10 %
	Désinvestissements	20 %
	Taux d'occupation global duportefeuille	10 %
Critères deperformanceindividuelsnon financiers	Objectifs personnels	20 %
20 %

3.3.2 Intéressement à long terme - LTI

Principes

L'administrateur délégué et les membres du comité exécutif ont droit à un intéressement à long terme sous réserve de la réalisation d'objectifs financiers et non financiers à long terme prédéterminés sur un cycle de performance de trois ans.

Les mesures de la performance reflètent la diversité des objectifs stratégiques à long terme et dans une perspective pluriannuelle. La pondération de chaque mesure est composée de critères de performance financiers et en matière de durabilité, avec une pondération majoritaire sur les mesures financières et liées au cours de l'action. Les objectifs financiers peuvent inclure, sans s'y limiter, l'évolution de l'EPS (Earnings Per Share*) et du TSR (Total Shareholder Return). Les objectifs non financiers peuvent inclure, sans s'y limiter, des critères de déploiement stratégique et des critères de durabilité en soutien de cette perspective pluriannuelle.

Le conseil d'administration détermine pour chaque cycle de performance de trois ans des critères de performance spécifiques parmi les critères disponibles. Il fixe le niveau de réalisation minimum, cible et maximum pour chaque critère. Il évalue et approuve les résultats après la fin du cycle de performance de trois ans. L'intéressement à long terme est payé en numéraire et basé sur des performances sur un cycle de performance de trois ans. À l'attribution (vesting), l'administrateur délégué et les membres du comité exécutif ont le choix d'acquérir des actions, avec le montant net de précompte professionnel, à un prix unitaire correspondant au dernier cours de bourse de clôture avec un discount (100/120) et à condition que les actions acquises soient rendues indisponibles pendant une période de deux années supplémentaires.

L'objectif de rémunération de l'administrateur délégué est de 50 % du salaire de base fixe avec une possibilité maximale de 75 %, et l'objectif de rémunération des membres du comité exécutif est de 40 % du salaire de base fixe avec une possibilité maximale de 60 %.

Conformément aux pratiques du marché et dans un souci de confidentialité, les objectifs spécifiques seront expliqués ex-post et les niveaux de réalisation seront rapportés dans le rapport de rémunération relatif à la dernière année du cycle de performance concerné.

Cycle de performance en cours 2024-2025-2026

Le 22.02.2024, le conseil d'administration a décidé des critères de performance financiers collectifs et de performance non financiers individuels du LTI pour le cycle de performance 2024-2025-2026.

	Critères de performance	Poids relatif
Critères deperformancecollectifs	Résultat net des activités clés - partdu groupe - par action* (EPS ajusté)	45 %
financiers75 %	Relative Total Shareholder Return(relative TSR)	10 %
	Déploiement stratégique	20 %
Critères de	Durabilité
performanceE - Réduire l'intensité énergétiquecollectifs nonde l'immobilier de santé et desfinanciersimmeubles de bureaux de 30 %d'ici à 2030 par rapport à l'année25 %de référence 2017		8,33 %
	S - Établir un dialogue proactifavec les locataires par le biaisde visites de sites	8,33 %
	G - Formation et information dupersonnel	8,33 %

Ñ Immeuble de bureaux The Gradient - Bruxelles (BE)

Cycle de performance en cours 2025-2026-2027

Le 25.02.2025, le conseil d'administration a décidé des critères de performance financiers collectifs et de performance non financiers individuels du LTI pour le cycle de performance 2025-2026-2027.

	Critères de performance	Poids relatif
Critères deperformancecollectifs	Résultat net des activités clés -part du groupe - par action*(EPS ajusté)	45 %
financiers75 %	10 %
	Déploiement stratégique	20 %
Critères de	Durabilité
performancecollectifs nonfinanciers25 %	E - Réduire l'intensitéénergétique de l'immobilier desanté et des immeubles debureaux de 30 % d'ici à 2030 parrapport à l'année de référence2017	8,33 %
	S - Établir un dialogue proactifavec les locataires par le biaisde visites de sites	8,33 %
	G - Formation et information dupersonnel	8,33 %

Cycle de performance 2026-2027-2028

Concernant le cycle de performance 2026-2027-2028, et compte tenu des circonstances exceptionnelles liées au projet de regroupement avec Aedifica, le conseil d'administration du 19.02.2026 a décidé de reporter sa décision à une réunion ultérieure.

Disposition transitoire - principes

La politique de rémunération approuvée par l'assemblée générale du 08.05.2024 prévoit un nouveau plan LTI sur un cycle de performance de trois ans. Le nouveau plan LTI ne produira ses effets qu'en 2027, soit au terme du premier cycle de performance de trois ans (2024-2025-2026) et sous réserve de la réalisation des critères de performance. Pour cette raison, et conformément à la politique de rémunération, l'introduction du nouveau plan LTI fait l'objet d'une disposition transitoire selon laquelle l'ancien plan se poursuivra pendant encore deux ans avec une attribution (vesting) du plan 2024 en 2025 et une attribution (vesting) du plan 2025 en 2026.

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

Disposition transitoire - réalisations 2025

Le 25.02.2025, le conseil d'administration a décidé des critères de performance financiers collectifs et de performance non financiers individuels du LTI transition 2025. Il est précisé que les nouveaux membres du comité exécutif désignés avec effet au 01.06.2024 ne participent pas dans les plans LTI transition 2024 et 2025 mais bien dans les nouveaux plans LTI 2024-2025-2026 et 2025-2026-2027. Le 19.02.2026, après vérification par le comité d'audit des données servant de base aux critères de performance et sur recommandation du CNR qui a évalué la réalisation des objectifs, le conseil d'administration a décidé d'octroyer la rémunération variable comme indiqué dans le tableau à la page suivante.

L'attribution de la rémunération variable se fait dans le respect des prescrits de l'article 7:91 du CSA.

Les pourcentages du bonus cible attribué ont été déterminés en fonction du degré du résultat net des activités clés - part du groupe - par action* ainsi que du dividende analysés dans le cadre d'une stratégie long terme qui montre une évolution de ces paramètres en ligne avec le budget, comme illustré cidessous.

	2021	2022	2023	2024	2025
Résultat netdes activitésclés – part dugroupe* (EPSajusté) – paraction		7,15 EUR 6,95 EUR		7,07 EUR 6,50 EUR 6,45 EUR
Dividende -par action		6,00 EUR 6,20 EUR 6,20 EUR		6,20 EUR 6,35 EUR

Des efforts particuliers ont également permis à l'entreprise d'appliquer une politique de durabilité proactive. Cofinimmo est reconnue comme l'une des sociétés les plus durables, aux niveaux européen et mondial. En 2025, Cofinimmo améliore son classement dans la liste des 600 Europe's Climate Leaders 2025 du Financial Times (classée 4e parmi 39 entreprises immobilières en Europe et au Royaume-Uni).

Concernant la mise en œuvre de la stratégie en matière de durabilité, et comme annoncé depuis 2021, l'objectif est de réduire l'intensité énergétique du patrimoine immobilier de santé et bureaux à 130 kWh/m²/an dans le cadre du projet 30³. Une approche linéaire du projet 30³ impliquerait, pour 2025-2026, une réduction allant respectivement jusqu'à 150 kWh/m²/an et 145 kWh/m²/an. La rotation du portefeuille, tant au niveau des acquisitions que des ventes, le programme de maintenance et de rénovation ainsi que les projets de développement ont pour conséquence qu'un parfait alignement avec une approche linéaire ne peut être atteint d'année en année (voir section 'Stratégie de rotation d'actifs' en pages 22 et 23 de ce document).

L'atteinte de l'objectif est possible à la hausse et à la baisse comparé à un parfait alignement à l'approche linéaire. Pour cette raison, une approche ajustée dans un plan capex dit 'correctif' est pris en compte pour évaluer la réalisation de l'objectif de mise en œuvre de la stratégie de durabilité et plus précisément du projet 30³ pour l'année en question.

Pour l'année 2025, le niveau a été fixé à 150 kWh/m²/an. Le résultat 2025 étant de 139 kWh/m²/an, l'objectif est atteint.

Les performances individuelles personnelles du CEO et des autres membres du comité exécutif sont évaluées en prenant en considération leur contribution à long terme et dans une perspective pluriannuelle. Le conseil d'administration a tenu compte des éléments suivants : Jean-Pierre Hanin a dépassé ses objectifs en jouant un rôle clé dans la redéfinition de la stratégie. Jean Kotarakos a atteint ses objectifs en préparant la mise en œuvre des exigences de reporting en matière de durabilité et en explorant l'usage de l'intelligence artificielle dans la gestion financière. Françoise Roels a atteint son objectif en assurant la planification de la succession. Enfin, les autres membres du comité exécutif ont atteint leurs objectifs notamment à travers l'actualisation des plans de rotation des actifs, l'ajustement des programmes énergétiques, la préparation du repositionnement de certains actifs et l'identification de nouvelles opportunités d'investissement.

	Critères de performance 2025	Poidsrelatif	Objectif	Résultat2025	Réalisation
Critères de performancecollectifs financiers	Résultat net des activités clés -part du groupe* (EPS ajusté) - (EURpar action)	25 %	6,20	6,45	26,0 %
50 %	Dividende (EUR par action)	25 %	5,20	5,20	25,0 %
Critères de performance	Durabilité
collectifs non financiers25 %	E - Réduire l'intensité énergétique des bâtiments immobilier desanté et bureaux de 30 % d'ici à 2030 par rapport à l'année deréférence 2017 (kWh/m²/an)	5 %	150	139	5,4 %
	E - Certification PEB (% des zones de bâtiments certifiées)	4 %	85	87	4,1 %
	S - Établir un dialogue proactif avec les locataires par le biais devisites sur place (% des zones des bâtiments visitées)	4 %	90	100	4,4 %
	S - Mettre en œuvre une politique de développement del'apprentissage par la formation et l'information du personnel(heures de formation par employé)	4 %	40	61,65	6,0 %
	G - Développer une stratégie financière cohérente avec lesobjectifs en matière de durabilité (milliards d'euros, horsprogramme de billets de trésorerie)	4 %	1,8	1,8	4,0 %
	G - Mobiliser les employés (% structure de contrôle de laconformité des politiques externes et internes)	4 %	90	91	4,1 %
Critères de performance	Objectifs personnels
individuels non financiers	Jean-Pierre Hanin	25 %		150 %	37,5 %
25 %	Jean Kotarakos	25 %		100 %	25,0 %
	Françoise Roels	25 %		100 %	25,0 %
	Autres membres	25 %		105 %	26,3 %

3.3.3 Contribution régime de pension

Le plan d'épargne et de prévoyance vise à réduire autant que possible l'écart entre les ressources dont disposaient les bénéficiaires avant leur départ à la pension et celles dont ils disposeront par après. Les pensions complémentaires sont exclusivement financées par des contributions de Cofinimmo. L'administrateur délégué et les membres du comité exécutif bénéficient d'une assurance groupe de type 'defined contribution' souscrite auprès d'une compagnie d'assurances.

3.3.4 Autres avantages

Cofinimmo expose des frais annuels en matière de couverture médicale pour l'administrateur délégué et les membres du comité exécutif. La société met en outre à la disposition de l'administrateur délégué et des membres du comité exécutif un véhicule de société et leur rembourse l'ensemble des frais professionnels exposés dans le cadre de leur fonction. L'administrateur délégué et les membres du comité exécutif disposent également d'un ordinateur portable et d'un GSM.

3.4 Rémunération totale 2025

Le tableau de la rémunération totale des membres du comité exécutif donne un aperçu global de la rémunération totale ventilée par composante avec le salaire de base fixe, les autres avantages, la rémunération variable, et les montants liés à la pension.

Conformément à l'article 3.6 §3 du CSA, ces informations sont fournies sur une base individuelle en ce qui concerne l'administrateur exécutif délégué à la gestion journalière et les administrateurs exécutifs, et sur une base globale en ce qui concerne les autres dirigeants membres du comité exécutif.

Nom, Fonction	1. Rémunération fixe		2. Rémunération variable		4. Pension33. Composante		5. Rémunération	6. Proportion rémunération fixe
	Salaire de basefixe1	Autresavantages2	Intéressementà court terme -STI	Intéressement àlong terme - LTItransitoire	exceptionnelle		totale	et rémunération variable
Jean-Pierre Hanin	630.000 EUR	25.785 EUR	327.411 EUR	366.912 EUR	0 EUR	100.000 EUR	1.450.108 EUR	Fixe : 52,12 %
Administrateur-délégué - Chief Executive Officer								Variable : 47,88 %
Jean Kotarakos	388.900 EUR	25.516 EUR	161.705 EUR	161.744 EUR	0 EUR	62.000 EUR	799.864 EUR	Fixe : 59,56 %
Administrateur directeur - Chief Financial Officer								Variable : 40,44 %
Françoise Roels	129.938 EUR	10.359 EUR	48.831 EUR	54.041 EUR	120.000 EUR	25.833 EUR	389.181 EUR	Fixe : 42,73 %
Administrateur directeur - Chief Corporate Affairs & Secretary GeneralFin de mandat au 14.05.2025								Variable : 26,43 %
Autres membres	1.192.000 EUR	83.916 EUR	495.634 EUR	282.845 EUR	0 EUR	204.000 EUR	2.258.394 EUR	Fixe : 65,53 %
								Variable : 34,47 %

1. Montant prévu dans les contrats de management.

2. Véhicule de société HTVA et hors carburant, ordinateur portable et GSM, assurance médicale.

3. Montant brut n'incluant pas les couvertures 'exonération de primes', 'rentes d'invalidité' et 'décès' (12.168 EUR pour le CEO et 56.385 EUR pour l'ensemble des autres membres du comité exécutif).

3.5 Ratio de rémunération

Le ratio entre la rémunération totale 2025 du CEO et la rémunération la plus basse parmi les salariés, exprimée sur une base d'équivalent temps plein, est de 18,4.

Le ratio entre la rémunération annuelle totale 2025 du CEO et la rémunération annuelle totale médiane de tous les salariés (à l'exclusion du CEO) est de 9,9.

Le pourcentage médian d'augmentation de la rémunération annuelle totale de tous les employés (à l'exclusion du CEO) est de 3,6 %. Ces données ont été calculées en tenant compte des salaires mensuels bruts des salariés sur une base d'équivalent temps plein.

3.6 Dispositions contractuelles

La société a conclu avec l'administrateur délégué et les membres du comité exécutif un contrat de management d'une durée indéterminée. Ils ont le statut social d'indépendant et accomplissent leur mission en dehors de tout lien de subordination, en toute autonomie et indépendance. Ils sont cependant guidés, dans l'exécution de leurs tâches, par les lignes directrices et les décisions stratégiques du conseil d'administration et de l'administrateur délégué, et le respect des règles relatives aux compétences et fonctionnement entre l'administrateur délégué et le comité exécutif.

3.7 Indemnités de départ

Au cours de l'exercice 2025, Françoise Roels a quitté ses fonctions qui a donné lieu au paiement d'une indemnité de départ de 120.000 EUR.

3.8 Récupération (clawback)

Au cours de l'exercice 2025, il n'y a pas eu de circonstances donnant lieu à l'utilisation de ces droits de restitution.

3.9 Exigence d'actionnariat

Conformément au principe 7.9 du Code 2020, le conseil d'administration a fixé un seuil minimal d'actions de la société que l'administrateur délégué et les autres membres du comité exécutif doivent chacun détenir pendant toute la durée de leur fonction, à savoir, au moins 8.000 actions pour l'administrateur délégué et au moins 2.000 actions pour chacun des membres du comité exécutif. L'administrateur délégué et les membres du comité exécutif disposent d'un délai de quatre années à compter de leur désignation pour atteindre le seuil de détention minimal. Lors de l'embauche de nouveaux membres du comité exécutif, ces derniers disposent d'un délai de quatre années à compter de la première attribution (vesting) dans le cadre du LTI pour atteindre le seuil de détention minimal. Ensuite, ils doivent maintenir ce niveau pendant toute la durée de leur fonction.

Nom	Nombre d'actions
Jean-Pierre Hanin	8.769
Jean Kotarakos	3.499
Françoise Roels (fin de mandat au14.05.2025)	5.708
Sébastien Berden	3.291
Yeliz Bicici	3.706
Roel Dumont	90
Sophie Grulois	30

C. Changements pour 2026

Le conseil d'administration compare régulièrement la rémunération des administrateurs non exécutifs d'autres sociétés belges cotées d'importance similaire pour s'assurer que la rémunération demeure toujours adéquate et conforme aux pratiques de marché. Aucun changement n'est prévu en ce qui concerne la rémunération des administrateurs non exécutifs en 2026.

Le conseil d'administration passe en revue annuellement la rémunération fixe des membres du comité exécutif tenant compte de facteurs tels que la fonction et les responsabilités correspondantes, l'expérience, les compétences, les performances de la société et le benchmark avec ses pairs.

Le conseil d'administration du 19.02.2026, a décidé d'aligner les contributions au régime de pension de Roel Dumont et Sophie Grulois sur celles des autres membres du comité excutif (à l'exception du CEO) à 62.000 EUR avec effet au 01.01.2026.

D. Comparatif de l'évolution des rémunérations et des performances de l'entreprise au cours des cinq derniers exercices comptables

Rémunération totale
Variation annuelle	2021 vs 2020	2022 vs 2021	2023 vs 2022	2024 vs 2023	2025 vs 2024
Chief Executive Officer	+11,7 %	-5,9 %	+7,3 %	+5,9 %	+2,8 %
Autres membres du comité exécutif	+2,9 %	-0,3 %	+9,1 %	+15,0 %	-0,6 %
Administrateurs non exécutifs	+13,7 %	+29,5 %	+8,7 %	-0,6 %	+48,0 %
Performance de la société
Variation annuelle	2021 vs 2020	2022 vs 2021	2023 vs 2022	2024 vs 2023	2025 vs 2024
Résultat net des activités clés - part du groupe*	+16,9 %	+4,9 %	+8,2 %	+1,3 %	+0,7 %
Marge opérationnelle*	-0,5 %	-1,3 %	+1,1 %	+1,5 %	+0,5 %
Croissance stratégique (mesurée par la juste valeur du portefeuille)	+17,3 %	+8,6 %	+0,5 %	-3,7 %	+1,4 %
Taux d'occupation du portefeuille	+0,7 %	+0,6 %	-0,2 %	0,0 %	-0,1 %
Dividende N versé en N+1	+11,4 %	+7,0 %	+11,9 %	+3,6 %	-16,1 %

Rémunération moyenne des salariés sur une base d'équivalent temps plein

Variation annuelle	2021 vs 2020	2022 vs 2021	2023 vs 2022	2024 vs 2023	2025 vs 2024
Employés du groupe	+1,9 %	+5,8 %	+11,2 %	+3,2 %	+4,2 %
Employés de la société	+2,7 %	+5,4 %	+11,1 %	+2,7 %	+5,7 %

Chief Executive Officer

En 2023, et afin de prendre en compte les conséquences financières de l'inflation, le conseil d'administration a décidé que le montant de la rémunération annuelle fixe des conventions de management serait augmenté de 5 %, soit d'un montant brut de 30.000 EUR pour le CEO. Cette augmentation salariale est inférieure de moitié à l'indexation 2023 des employés (les salaires des employés ont été indexés de 11,08 % au 01.01.2023, conformément à la convention collective applicable).

Autres membres du comité exécutif

En 2023, et afin prendre en compte les conséquences financières de l'inflation, le conseil d'administration a décidé que le montant de la rémunération annuelle fixe des membres du comité exécutif relevant de leur convention de management serait augmenté de 5 %, soit d'un montant brut 18.000 EUR pour le CFO, 16.500 EUR pour la CCA & SG, et 16.000 EUR pour chacun des COO. Cette augmentation salariale est inférieure

de moitié à l'indexation 2023 des employés (les salaires des employés ont été indexés de 11,08 % au 01.01.2023, conformément à la convention collective applicable).

En 2024, la rémunération totale des autres membres du comité exécutif a connu une variation positive de 15 % en conséquence de l'arrivée de deux nouveaux membres à compter du 01.06.2024.

Administrateurs non exécutifs

En général, les variations positives ou négatives de la rémunération des administrateurs non exécutifs des autres années s'expliquent par un nombre plus ou moins important de réunions et par le taux de présences au cours des années concernées.

La hausse de 29,5 % en 2022 par rapport à 2021 concernant les administrateurs non exécutifs tient compte d'une part, du nombre plus élevé d'administrateurs non exécutifs (neuf en 2021, dix en 2022), et d'autre part, de la modification à leur

égard de la politique de rémunération par l'assemblée générale ordinaire du 11.05.2022.

La hausse de 48,0 % en 2025 par rapport à 2024 concernant les administrateurs non exécutifs tient compte du nombre élevé de réunions du conseil d'administration et des autres comités dans le cadre du projet de regroupement avec Aedifica.

Rémunération moyenne des salariés sur base d'équivalent temps plein

Les employés du groupe comprennent les employés de la société Cofinimmo SA ainsi que les employés d'autres sociétés du groupe et à l'international. La moyenne des salaires est calculée sur base de la somme des salaires mensuels bruts et en équivalent temps plein.

Les variations positives de la rémunération moyenne des salariés s'expliquent par le fait que les employés qui ont cessé leurs fonctions représentent une masse salariale plus faible que ceux qui sont entrés en fonction l'année suivante.

En 2023, l'augmentation substantielle des salaires des employés s'explique par une indexation de 11,08 % qui a eu lieu au 01.01.2023 conformément à la convention collective de travail applicable.

E. Rémunération liée aux actions

Pour rappel, depuis 2017, la société n'accorde plus de droits d'acquérir des actions (plan d'options sur actions) et depuis 2018 d'instruments liés aux actions (droits sur la valorisation des actions). Cependant, les anciens plans restent applicables en ce qui concerne les droits déjà accordés à Françoise Roels en tant que membre du comité de direction et à Yeliz Bicici avant sa nomination en tant que membre du comité exécutif.

a) Droits d'acquérir des actions

Stock option plan

Le Stock Option Plan ('plan SOP' ou 'plan d'options sur actions') a été mis en place en 2006.

La période d'exercice d'une option s'élève à dix ans à compter de la date de l'offre. Les options sur actions sont dévolues à la fin de la troisième année suivant l'octroi et ne peuvent donc être exercées qu'après l'échéance civile qui suit l'année d'octroi. Si les options n'ont pas été exercées à la fin de la période d'exercice, elles deviennent ipso facto nulles et non avenues. En cas de départ volontaire ou d'un départ involontaire (à l'exclusion d'une rupture pour motif grave) d'un

bénéficiaire, les options sur actions acceptées et dévolues pourront être exercées jusqu'au terme initial du plan. En cas de départ involontaire d'un bénéficiaire pour motif grave, les options sur actions acceptées, dévolues ou non, mais non encore exercées seront annulées.

Cofinimmo applique la norme IFRS 2 en reconnaissant la juste valeur des options sur actions à la date d'octroi (c'est-à-dire trois ans) selon la méthode d'acquisition progressive au rythme de la dévolution.

Rémunération en options sur actions exercées en 2025

Nom						Information relative à l'année financière faisant l'objet du rapport
			Principales dispositions du plan d'options sur actions				Bilan d'ouverture	Dans le courant de l'année		Bilan de clôture
	1.Identificationdu plan	2.Date de laproposition	3.Date del'acquisition	4.Fin de lapériodede rétention	5.Périoded'exercice	6.Prixd'exercice	7.Nombre d'optionsau début del'année	8.a) Nombre d'options proposéesb) Valeur des actions sousjacentes à la date dela proposition	9.a) Nombre d'options accordéesb) Valeur des actions sous-jacentes à ladate d'acquisitionc) Valeur au prix d'exerciced) Plus-value à la date d'acquisition	10.Nombred'optionsproposées maisnon encoreexercées
Françoise Roels	SOP 2016	30.06.2016	30.06.2019	0	01.07.2019- 15.06.2026	108,44 EUR	1.600	0		1.600
	SOP 2015	30.06.2015	30.06.2018	0	01.07.2015- 16.06.2025	95,03 EUR	1.600	0	a) 1.600b) 152.048c) 124.054d) 92.954	0
Total							3.200	0	0	1.600
Yeliz Bicici	SOP 2015	30.06.2015	30.06.2018	0	01.07.2015- 16.06.2025	95,03 EUR	200	0	a) 200b) 19.600c) 15.792d) 11.927	0
Total							200	0	0	0

b) Actions et instruments liés aux actions

Stock appreciation rights plan

Le Stock appreciation rights plan ('plan SAR' ou 'plan de droits sur la valorisation des actions') a été mis en place pour la première fois en 2017. Le plan SAR donne droit à la valeur en espèces de la différence entre le cours de bourse de l'action de Cofinimmo à la date de l'exercice et celui de la date d'attribution, augmentée du montant équivalent du dividende brut attribué à l'action depuis la date de l'attribution. La période d'exercice d'un SAR s'élève à dix ans à compter de la

date de l'attribution. Les SAR ne seront dévolus qu'à la date de dévolution, en une fois, dans leur totalité, au terme de trois années, à savoir au premier jour calendrier du mois suivant le troisième anniversaire de la date d'attribution. Si les SAR n'ont pas été exercés à la fin de la période d'exercice, ils deviennent ipso facto nuls et non avenus. En cas de départ volontaire ou involontaire (à l'exception pour motif grave), pour cause d'incapacité de travail définitive ou de pension (en ce compris la retraite anticipée, la prépension), les SAR attribués et dévolus doivent obligatoirement être exercés par le bénéficiaire à

la première période d'exercice suivant la date de rupture. Les SAR non dévolus sont annulés.

En cas de départ involontaire d'un bénéficiaire pour motif grave, les SAR attribués, dévolus ou non, mais non encore exercés, seront annulés. En cas de décès, les SAR attribués, dévolus ou non, sont définitivement acquis et seront considérés comme étant exercés à la première période d'exercice suivant le décès.

Rémunération en droits sur la valorisation des actions

Nom							Information relative à l'année financière faisant l'objet du rapport
				Principales dispositions du plan de droits sur la valorisation des actions			Bilan d'ouverture		Dans le courant de l'année	Bilan de clôture
	1.Identificationdu plan	2.Date de laproposition	3.Date del'acquisition	4.Fin dela périodede rétention	5.Périoded'exercice	6.Justevaleur à ladated'acquisition	7.Nombre de droitssur la valorisationdes actions audébut de l'année	8.a) Nombre de droitssur la valorisationdes actions proposéesb) Valeur des droitssur la valorisationdes actions à la datede la proposition	9.a) Nombre de droitssur la valorisationdes actions accordéesb) Valeur des droits sur lavalorisation des actionsà la date d'acquisitionc) Valeur au prix d'exerciced) Plus-value à la dated'acquisition	10.Nombre d'optionsproposées maisnon encoreexercées
Françoise Roels	SAR 2017	30.06.2017	01.07.2020	0	01.07.2020- 01.07.2030	108,02 EUR	1.600	0	0	1.600
	SAR 2018	30.06.2018	01.07.2021	0	01.07.2021- 16.06.2031	106,52 EUR	1.600	0	0	1.600
Total							3.200	0	0	3.200
Sébastien Berden	SAR 2017	30.06.2017	01.07.2020	0	01.07.2020- 01.07.2030	108,02 EUR	250	0	0	250
Total							250	0	0	250
Yeliz Bicici	SAR 2017	30.06.2017	01.07.2020	0	01.07.2020- 01.07.2030	108,02 EUR	250	0	0	250
Total							250	0	0	250

Sommaire États financiers contrôlés

États financiers consolidés

État du résultat global consolidé État de la situation financière consolidée Tableau consolidé des flux de trésorerie État consolidé des variations des capitaux propres

Notes sur les états financiers consolidés Rapport du commissaire sur les états financiers consolidés

Comptes statutaires abrégés

Ñ Maison de repos et de soins - Oleiros (ES)

États financiers consolidés

État du résultat global consolidé (compte de résultats)

(x 1.000 EUR)Notes	2025	2024
A. RÉSULTAT NET
I. Revenus locatifs6	353.860	351.450
II. Reprises de loyers cédés et escomptés6	617	559
III. Charges relatives à la location6	-6.286	-526
Résultat locatif net5, 6	348.191	351.484
IV. Récupération de charges immobilières7	1.263	200
V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués8	37.923	43.247
VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail7	292	-447
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués8	-43.327	-49.177
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location	0	0
Résultat immobilier	344.343	345.307
IX. Frais techniques9	-5.060	-6.633
X. Frais commerciaux10	-4.339	-4.060
XI. Charges et taxes sur immeubles non loués	-2.390	-3.054
XII. Frais de gestion immobilière11	-34.786	-31.315
XIII. Autres charges immobilières	0	0
Charges immobilières	-46.575	-45.063
Résultat d'exploitation des immeubles	297.768	300.244
XIV. Frais généraux de la société11	-14.908	-13.421
XV. Autres revenus et charges d'exploitation	0	0
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	282.859	286.823
XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement5, 12	328	-15.582
XVII. Résultat sur vente d'autres actifs non-financiers5, 12	0	0
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement5, 13, 22	1.870	-123.290
XIX. Autre résultat sur portefeuille5, 14	-13.669	-7.434
Résultat d'exploitation	271.389	140.517
XX. Revenus financiers15	16.790	12.661
XXI. Charges d'intérêts nettes16	-37.580	-39.532
XXII. Autres charges financières17	-1.365	-1.214
XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers18	-9.628	-28.345
Résultat financier	-31.783	-56.430

(x 1.000 EUR)Notes2025XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises40-11.908Résultat avant impôt227.698XXV. Impôts des sociétés19-9.175XXVI. Exit tax019-9.175Impôt218.523Résultat netAttribuable aux5.060Intérêts minoritaires40Actionnaires de la société mère213.463(en EUR)Résultat net par action - part du groupe205,61Résultat net dilué par action - part du groupe205,61B. ETAT DU RESULTAT GLOBALI. Résultat net218.523II. Autres éléments du résultat global-1.1820A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placementB. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS0C. Variations de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente0D. Différences de change liées à la conversion d'activités à l'étranger-1.182E. Ecarts actuariels des plans de pension à prestations définies00F. Impôt sur le résultat lié aux "Autres éléments du résultat global"G. Quote-part dans les autres éléments de résultat global des entreprises associées/ co-entreprises0H. Autres éléments du "résultat global", nets d'impôt0RESULTAT GLOBAL (I + II)217.341Attribuable auxIntérêts minoritaires5.060Actionnaires de la société mère212.281
		2024
		-3.739
		80.348
		-7.122
		-80
		-7.201
		73.147
		9.258
		63.889
		1,70
		1,70
		73.147
		1.027
		0
		0
		0
		1.027
		0
		0
		0
		0
		74.174
		9.258
		64.916

État de la situation financière consolidée (bilan)

(x 1.000 EUR)	Notes	2025	2024
ACTIF
I. Actifs non courants		6.329.041	6.303.882
A. Goodwill	5, 21	0	0
B. Immobilisations incorporelles	24	1.490	1.814
C. Immeubles de placement	5, 22	6.085.055	5.993.928
D. Autres immobilisations corporelles	24	2.832	2.936
E. Actifs financiers non courants	26	57.874	110.284
F. Créances de location-financement	26	151.324	156.944
G. Créances commerciales et autres actifs non courants	25	3.770	3.732
H. Actifs d'impôts différés	32	8.525	9.664
I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises	40	18.169	24.579
II. Actifs courants		108.865	136.165
A. Actifs détenus en vue de la vente	5, 27	0	6.400
B. Actifs financiers courants	25	1.077	2.066
C. Créances de location-financement	26	4.472	4.542
D. Créances commerciales	28	28.418	38.904
E. Créances fiscales et autres actifs courants	29	32.669	40.824
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	25	23.777	25.802
G. Comptes de régularisation	30	18.452	17.628
TOTAL DE l'ACTIF		6.437.906	6.440.048

	Cofinimmo en bre

complémentaires

(x 1.000 EUR)Notes	2025	2024
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
Capitaux propres	3.590.100	3.614.437
I. Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	3.511.286	3.534.991
A. Capitalp. 186-187	2.041.523	2.041.523
B. Primes d'émissionp. 186-187	849.053	849.053
C. Réservesp. 186-187	407.246	580.526
D. Résultat net de l'exercicep. 186-187	213.463	63.889
II. Intérêts minoritaires40	78.815	79.446
Passif	2.847.805	2.825.611
I. Passifs non courants	1.697.879	1.854.596
A. Provisions31	26.943	25.765
B. Dettes financières non courantes25	1.588.536	1.753.269
a. Établissements de crédit25	511.296	590.186
b. Location-financement25	0	0
c. Autres25	1.077.239	1.163.082
C. Autres passifs financiers non courants25	18.003	19.749
D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0
E. Autres passifs non courants	0	0
F. Passifs d'impôts différés32	64.397	55.813
a. Exit tax32	0	0
b. Autres32	64.397	55.813
II. Passifs courants	1.149.927	971.015
A. Provisions	0	0
B. Dettes financières courantes25	999.696	834.068
a. Établissements de crédit25	159.712	119.068
b. Location-financement25	0	0
c. Autres25	839.984	715.000
C. Autres passifs financiers courants25	0	0
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes33	126.345	114.273
a. Exit tax33	0	0
b. Autres33	126.345	114.273
E. Autres passifs courants	0	0
F. Comptes de régularisation34	23.886	22.674
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	6.437.906	6.440.048

Tableau consolidé des flux de trésorerie

(x 1.000 EUR)Notes	2025	2024
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE	25.802	19.958
ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES
Résultat net de la période	213.463	63.889
Extourne des charges et produits d'intérêts	21.976	27.943
Extourne des plus-values et moins-values sur cession d'actifs immobiliers	-328	15.582
Extourne des charges et produits sans effet de trésorerie35	40.746	164.851
Variation du besoin en fonds de roulement36	21.631	6.908
Flux de trésorerie résultant des activités opérationnelles	297.489	279.174
ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT
Investissements en immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles	-300	-409
Acquisitions en immeubles de placement37	-3.470	-18.932
Extensions d'immeubles de placement37	-37.063	-66.080
Investissements sur immeubles de placement37	-54.049	-59.138
Investissements dans des filiales consolidées	-24.459	-484
Investissements dans entreprises associées et co-entreprises	0	-6.000
Cessions d'immeubles de placement37	35.219	153.889
Cessions d'immeubles détenus en vue de la vente37	10.363	65.029
Cessions d'autres actifs	0	155
Cession de filiales consolidées37	30.665	16.720
Paiement de l'exit tax	0	0
Créances de location-financement	11.290	3.987
Autres flux liés aux activités d'investissement	3	8.240
Flux de trésorerie résultant des activités d'investissement	-31.800	96.977
ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Augmentation de capital	0	0
Acquisitions / Cessions d'actions propres	324	198
Dividendes payés aux actionnaires	-236.545	-153.415
Dividendes payés aux minoritaires	-3.527	-1.521
Transactions avec les minoritaires40	-2.164	-4.014
Augmentation des dettes financières	902	1.090
Diminution des dettes financières	-1.555	-159.208
Produits financiers encaissés	13.370	12.537
Charges financières décaissées	-38.676	-40.480
Autres flux liés aux activités de financement	110	-25.493
Flux de trésorerie résultant des activités de financement	-267.761	-370.306
Effet de la variation de taux de change	47	0
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE EN FIN DE PÉRIODE	23.777	25.802

État consolidé des variations des capitaux propres

(x 1.000 EUR)	Au 31.12.2023	Affectationdu résultatnet 2023	Dividendes/Coupons	Émissiond'actions	Acquisitions/Cessionsd'actionspropres	Couverturedes flux detrésorerie	Transfert entre lesréservesdisponibles etindisponibles lorsde cession d'actifet d'échéanced'instrumentfinancier	Autres	Résultat del'exercice	Au 31.12.2024
Capital	1.970.211	0	0	71.313	0	0	0	0	0	2.041.523
Primes d'émissions	896.826	0	0	3.598	0	0	-51.371	0	0	849.053
Réserves	811.723	-55.497	-228.325	0	198	0	51.371	1.057	0	580.526
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	218.790	-181.570	0	0	0	0	37.188	0	0	74.408
Réserve des droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénationhypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments decouverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle quedéfinie en IFRS est appliquée	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments decouverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle quedéfinie en IFRS n'est pas appliquée	176.226	-79.622	0	0	0	0	-1.329	0	0	95.275
Réserve disponible	410.692	205.200	-228.325	0	0	0	15.519	80	0	403.166
Réserve indisponible	7.357	495	0	0	0	0	-7	-70	0	7.774
Réserve pour actions propres	-1.058	0	0	0	198	0	0	0	0	-860
Réserve pour différences de change liées à la conversion d'activités àl'étranger	-284	0	0	0	0	0	0	1.047	0	762
Réserve de la variation de la juste valeur de l'obligation convertibleattribuable au changement du risque crédit 'propre'	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Résultat net de l'exercice	-55.497	55.497	0	0	0	0	0	0	63.889	63.889
Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la sociétémère	3.623.262	0	-228.325	74.910	198	0	0	1.057	63.889	3.534.991
Intérêts minoritaires	75.723	0	-1.521	0	0	0	0	-4.014	9.258	79.446
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	3.698.985	0	-229.846	74.910	198	0	0	-2.958	73.147	3.614.437

		Cofinimmo en bref

(x 1.000 EUR)	Au 31.12.2024	Affectationdu résultatnet 2024	Dividendes/Coupons	Émissiond'actions	Acquisitions/Cessionsd'actionspropres	Couverturedes flux detrésorerie	Transfert entre lesréservesdisponibles etindisponibles lorsde cession d'actifet d'échéanced'instrumentfinancier	Autres	Résultat del'exercice	Au 31.12.2025
Capital	2.041.523	0	0	0	0	0	0	0	0	2.041.523
Primes d'émissions	849.053	0	0	0	0	0	0	0	0	849.053
Réserves	580.526	63.889	-236.545	0	324	0	0	-948	0	407.246
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	74.408	-125.099	0	0	0	0	31.137	0	0	-19.555
Réserve des droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénationhypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments decouverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle quedéfinie en IFRS est appliquée	0	0	0	0	0	0	0		0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments decouverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle quedéfinie en IFRS n'est pas appliquée	95.275	-28.034	0	0	0	0	396	0	0	67.637
Réserve disponible	403.166	215.700	-236.545	0	0	0	-31.532	839	0	351.629
Réserve indisponible	7.774	1.322	0	0	0	0	0	-569	0	8.527
Réserve pour actions propres	-860	0	0	0	324	0	0	0	0	-535
Réserve pour différences de change liées à la conversion d'activités àl'étranger	762							-1.219		-457
Réserve de la variation de la juste valeur de l'obligation convertibleattribuable au changement du risque crédit 'propre'	0		0	0	0	0	0	0	0	0
Résultat net de l'exercice	63.889	-63.889	0	0	0		0	0	213.463	213.463
Total des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la sociétémère	3.534.991	0	-236.545	0	324	0	0	-948	213.463	3.511.286
Intérêts minoritaires	79.446	0	-3.527	0	0	0	0	-2.164	5.060	78.815
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	3.614.437	0	-240.072	0	324	0	0	-3.112	218.523	3.590.100

complémentaires

Notes sur les états financiers consolidés

Note1. Informations générales

Cofinimmo SA (la 'société') est une SIR (société immobilière réglementée) publique de droit belge, ayant son siège social à 1150 Bruxelles (Avenue de Tervueren 270). Les comptes consolidés de la société pour l'exercice clôturé le 31.12.2025 comprennent la société et ses filiales (le 'groupe'). Le périmètre de consolidation au 31.12.2025 est présenté dans la Note 40.

Les états financiers consolidés et les comptes statutaires abrégés ont été arrêtés par le conseil d'administration du 19.03.2026 et seront soumis à l'assemblée générale des actionnaires du 13.05.2026.

Note2. Méthodes comptables matérielles

A. Déclaration de conformité

Les états financiers consolidés ont été préparés conformément au référentiel des International Financial Reporting Standards (IFRS) émises par l'International Accounting Standards Board et adoptées par l'Union Européenne tel qu'exécuté par l'Arrêté royal belge du 13.07.2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.

Les principes et méthodes comptables adoptés pour l'établissement des états financiers sont identiques à ceux utilisés dans les états financiers annuels relatifs à l'exercice précédent, les nouvelles normes, nouveaux amendements et nouvelles interprétations suivants obligatoirement applicables au groupe depuis le 01.01.2025 n'ayant pas eu d'impact significatif :

• Amendements à IAS 21 "Effets des variations des cours des monnaies étrangères : manque d'échangeabilité", publiés le 15.08.2023.

Un certain nombre de nouvelles normes et amendements des normes entreront en vigueur pour le groupe pour les exercices ouverts à partir du 01.01.2026. Le groupe n'a adopté aucune de ces normes et amendements par anticipation pour établir les présents états financiers consolidés.

Le groupe ne prévoit pas d'adopter par anticipation ces nouvelles normes et amendements et leur application initiale ne devrait pas avoir d'impact significatif :

• Amendements à IFRS 9 et IFRS 7 "Classement et évaluation des instruments financiers", publiés le 30.05.2024, visent à garantir la clarté et la cohérence des informations financières. Les amendements comprennent :
• des clarifications sur la classification des actifs financiers présentant des caractéristiques environnementales, sociales et de gouvernance d'entreprise ("ESG") et des caractéristiques similaires
• une clarification de la date de décomptabilisation d'un actif financier ou d'un passif financier. L'IASB a également décidé de développer une option de méthode comptable permettant à une entreprise de décomptabiliser un passif financier avant la date de règlement ("settlement date") si des critères spécifiques sont remplis.

L'IASB a également introduit des obligations de fournir des informations supplémentaires dans les annexes afin d'améliorer la transparence pour les investisseurs en ce qui concerne les investissements dans des instruments de capitaux propres désignés à la juste valeur par le biais

des autres éléments du résultat global et les instruments financiers présentant des caractéristiques conditionnelles, par exemple des caractéristiques liées à des objectifs ESG.

Les amendements sont applicables aux périodes annuelles commençant à partir du 01.01.2026 et une adoption anticipée est autorisée. Ces amendements ont été approuvés par l'UE.

• Amendements à IFRS 9 et IFRS 7 "Contrats faisant référence à l'électricité produite à partir de sources naturelles", publiés le 18.12.2024, aideront les entités à mieux rendre compte des impacts financiers des contrats d'électricité dépendante de la nature, qui sont souvent structurés sous forme de contrats d'achat d'électricité (Power Purchase Agreements – PPAs). Les contrats d'électricité dépendante de la nature aident les entités à garantir leur approvisionnement en électricité à partir de sources telles que l'énergie éolienne et solaire. La quantité d'électricité produite dans le cadre de ces contrats peut varier en fonction de facteurs incontrôlables tels que les conditions météorologiques. Les normes comptables actuelles peuvent ne pas refléter de manière adéquate l'incidence de ces contrats sur les performances d'une entité. Les amendements ont pour objectif de :
  • clarifier les critères d'application de l'exemption pour 'usage propre';
  • assouplir les conditions d'application de la comptabilité de couverture si ces contrats sont utilisés comme instruments de couverture ; et
  • définir les informations supplémentaires à fournir dans les annexes afin de permettre aux investisseurs de comprendre l'effet de ces contrats sur les performances financières et les flux de trésorerie d'une entité.

Les amendements entrent en vigueur pour les périodes annuelles commençant à partir du 01.01.2026 et une adoption anticipée est possible. Les amendements ont été approuvés par l'UE.

• Le volume 11 des améliorations annuelles, publié le 18.07.2024, comprend des clarifications, des simplifications, des corrections et des amendements visant à améliorer la cohérence de plusieurs normes IFRS. Les normes modifiées sont les suivantes :
• IFRS 1 "Première adoption des normes IFRS" ;
• IFRS 7 "Instruments financiers : Informations à fournir et guide d'application sur la mise en œuvre de l'IFRS 7" ;
• IFRS 9 "Instruments financiers" ;
• IFRS 10 "États financiers consolidés" ; et
• IAS 7 "Tableau des flux de trésorerie".

Les amendements entrent en vigueur pour les périodes annuelles commençant à partir du 01.01.2026 et une adoption anticipée est autorisée. Les amendements ont été approuvés par l'UE.

• IFRS 18 "Présentation et informations à fournir dans les états financiers", publiée le 09.04.2024, remplacera la norme IAS 1 "Présentation des états financiers". La nouvelle norme introduit les nouvelles exigences clés suivantes :

• les entités seront tenues de classer tous les produits et charges dans cinq catégories du compte de résultat, à savoir exploitation, investissement, financement, activités abandonnées et impôt sur le résultat. Les entités seront également tenues de présenter un nouveau soustotal "résultat d'exploitation". Le résultat net des entités ne changera pas.

• les mesures de performance définies par la direction ("Management Performance Measures" ou "MPMs") seront présentées dans une note unique dans les états financiers.

• les indications supplémentaires seront fournies sur la manière de regrouper les informations dans les états financiers.

En outre, toutes les entités seront tenues d'utiliser le sous-total du résultat d'exploitation comme point de départ du tableau des flux de trésorerie lorsqu'elles présentent les flux de trésorerie liés à l'activité selon la méthode indirecte. La norme entre en vigueur pour les périodes annuelles commençant à partir du 01.01.2027 et une adoption anticipée est autorisée. La norme a été approuvée par l'UE.

• IFRS 19 "Filiales n'ayant pas d'obligation d'information du public : Informations à fournir", publiée le 9.05.2024, et les amendements, publiés le 21.08.2025, permettront aux filiales éligibles d'appliquer les normes IFRS avec des obligations d'information réduites. Une filiale pourra appliquer la nouvelle norme dans ses états financiers consolidés, séparés ou individuels si à la date de clôture :
• elle n'a pas d'obligation d'information du public; et
• sa société mère produit des états financiers consolidés conformes aux normes IFRS.

La norme (et ses amendements) entre en vigueur pour les périodes annuelles débutant à partir du 01.01.2027 et une adoption anticipée est autorisée. La norme (et les amendements) n'a pas encore été approuvés par l'UE.

• Amendements à IAS 21 "Conversion dans une monnaie de présentation qui est celle d'une économie hyperinflationniste", publiés le 13.11.2025, clarifient la manière dont les entités doivent convertir leurs états financiers d'une monnaie non hyperinflationniste vers une monnaie hyperinflationniste. Pour assurer une cohérence dans la pratique et améliorer l'utilité des informations pour les investisseurs, les amendements précisent que :
  • une entité dont la monnaie fonctionnelle n'est pas hyperinflationniste utilise le taux de clôture à la dernière date de clôture pour convertir tous les montants des états financiers (y compris les comparatifs) dans sa monnaie de présentation ; et
  • une entité utilise le taux de clôture à la dernière date de clôture pour convertir tous les montants (à l'exception des comparatifs) d'une opération étrangère dont la monnaie fonctionnelle n'est pas hyperinflationniste et applique l'indice général des prix pour retraiter les comparatifs.

Les amendements entrent en vigueur pour les périodes annuelles débutant à partir du 01.01.2027 et une adoption anticipée est autorisée. Les amendements n'ont pas encore été approuvés par l'UE.

Dans le cadre de l'établissement de ses comptes consolidés, la société est appelée à formuler un certain nombre de jugements significatifs dans l'application des principes comptables et à procéder à un certain nombre d'estimations. Pour formuler ces hypothèses, la direction peut se fonder sur son expérience, sur l'assistance de tiers (experts évaluateurs indépendants notamment) et sur d'autres sources jugées pertinentes. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Ces dernières sont régulièrement révisées, le cas échéant, et modifiées en conséquence.

B. Base de préparation

Les comptes sont présentés en euros, arrondis au millier le plus proche. Ils sont préparés sur base du coût historique à l'exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur: immeubles de placement, actifs détenus en vue de la vente, obligations convertibles émises, instruments financiers dérivés, options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle.

Certaines informations financières au sein de ces états financiers ont été arrondies et, en conséquence, les nombres figurant en total dans ce document peuvent légèrement différer de la somme arithmétique exacte des nombres qui les précèdent.

C. Base de consolidation

I Filiales

Les présents états financiers consolidés comprennent les états financiers de la société et les états financiers des entités qu'elle contrôle. La société a le contrôle, lorsqu'elle :

• détient le pouvoir sur l'entité ;
• est exposée, ou a le droit, à des rendements variables, en raison de ses liens avec l'entité ;
• a la capacité d'exercer son pouvoir de manière à influer sur le montant des rendements qu'elle obtient.

La société doit réévaluer si elle contrôle l'entité lorsque les faits et circonstances indiquent qu'un ou plusieurs des trois éléments de contrôle énumérés ci-dessus ont changé.

Le pourcentage de détention n'est donc pas le critère déterminant pour constater le contrôle.

Les comptes des filiales sont inclus dans les comptes consolidés à partir de la date à laquelle le contrôle commence et jusqu'à la date à laquelle le contrôle prend fin.

Si nécessaire, les principes comptables des filiales ont été adaptés pour assurer la cohérence avec les principes adoptés par le groupe. Les comptes des filiales inclus dans la consolidation couvrent le même exercice comptable que celui de la société.

II Co-entreprises

Une co-entreprise est une entité faisant l'objet d'un accord par lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur les actifs nets de l'accord. Le compte de résultats consolidés inclut la quote-part du groupe dans le résultat des co-entreprises, en application de la méthode de mise en équivalence. Cette quote-part est calculée à partir de la date à laquelle le contrôle conjoint commence et jusqu'à la date à laquelle le contrôle conjoint prend fin. Les comptes des entités sous contrôle conjoint couvrent la même période que ceux de la société.

III Entreprises associées

Une entreprise associée est une entité sur laquelle la société exerce une influence notable. Le compte de résultat consolidé inclut la quote-part du groupe dans le résultat des entreprises associées, en application de la méthode de mise en équivalence.

D. Regroupements d'entreprises

Lors de l'acquisition d'une entité, la société évalue si cette acquisition correspond à la définition d'une entreprise ('business') conformément à IFRS 3 Regroupements d'entreprises, pouvant générer la reconnaissance d'un goodwill, ou s'il agit d'une simple acquisition d'actifs ne générant pas la

reconnaissance d'un goodwill (voir paragraphe 2(b) de l'IFRS 3). Dans tous les cas rencontrés depuis 2008, les acquisitions d'entités ont été considérées comme de simples acquisitions d'actifs (voir Note 4).

E. Conversion des devises

Le groupe est quasi exclusivement actif dans la zone euro. L'euro est la devise fonctionnelle du groupe et des états financiers consolidés.

Le groupe ne possède que deux filiales dont les comptes financiers sont établis en devises étrangères (Livre Sterling - GBP).

Les taux de change utilisés dans les comptes consolidés de la société pour l'exercice clôturé au 31.12.2025 sont les suivants :

• Taux de clôture au 31.12.2025 : 1 EUR = 0,8726 GBP (2024 : 0,82918)
• Taux moyen sur l'exercice 2025 : 1 EUR = 0,85459 GBP (2024 : 0,84685)

F. Instruments financiers

I Instruments financiers dérivés

Le groupe utilise des instruments financiers dérivés pour couvrir son exposition au risque de taux d'intérêt résultant de ses activités opérationnelles, de financement et d'investissement (pour plus de détails sur les instruments financiers dérivés, voir Note 25).

A. Comptabilisation des instruments financiers dérivés

Ces instruments financiers dérivés sont des swaps de taux d'intérêt (IRS) ainsi que des options cap ou des options floor appliqués à titre de couverture économique. Conformément à IFRS 9, les dérivés sont initialement comptabilisés à la juste valeur à la date à laquelle les contrats de dérivés sont conclus, et sont ensuite réévalués à leur juste valeur aux dates de clôtures suivantes. Le profit ou la perte en résultant est immédiatement comptabilisé(e) en résultat.

B. Évaluation des instruments financiers dérivés

L'évaluation se fait pour l'ensemble des produits dérivés sur base des mêmes hypothèses de courbe de taux et de volatilité à partir d'une application du fournisseur indépendant de données de marché (Bloomberg). Cette évaluation est comparée à celle donnée par les banques, et toute différence significative entre les deux évaluations est documentée (voir également point W ci-après).

II Instruments financiers non dérivés

Les instruments financiers non dérivés, qu'il s'agisse d'actifs ou de passifs, sont évalués conformément à IFRS 9.

G. Immeubles de placement

Les immeubles de placement sont des immeubles qui sont détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux, comptabilisés en application d'IAS 40. Conformément à la réglementation sur les SIR, la société applique le modèle de la juste valeur ('fair value model') par opposition au modèle du coût ('cost model'). Même en cas d'investissement indirect via l'acquisition d'une société détenant un immeuble de placement, celui-ci est initialement comptabilisé à la valeur conventionnelle de la transaction, puis évalué à la juste valeur lors de la première clôture comptable suivant la date d'acquisition.

Des experts évaluateurs indépendants déterminent l'évaluation du portefeuille immobilier tous les trois mois. Tout profit ou toute perte résultant, après l'acquisition d'un immeuble, d'une variation de sa juste valeur est comptabilisé(e) en compte de résultats. Les produits locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés comme décrit sous le point R.

Les experts évaluateurs indépendants effectuent leur évaluation sur la base d'une ou plusieurs méthodes conformes aux pratiques et normes de marché nationales et internationales les plus récentes, y compris les 'International Valuation Standards' émis par le 'International Valuation Standards Committee', qui sont incorporés dans la dernière version des RICS Valuation - Global Standards (aussi appelé 'Red Book') émis par le 'Royal Institute of Chartered Surveyors', comme indiqué dans leur rapport (voir pages 134-137). Cette valeur, appelée 'valeur d'investissement', correspond au prix qu'un investisseur tiers serait prêt à payer pour acquérir chacun des biens immobiliers composant le portefeuille immobilier (juste valeur telle qu'attestée dans les rapports d'évaluation) majoré des droits de mutation à supporter par l'investisseur (le transfert d'un immeuble de placement est généralement soumis au paiement d'une quotité appropriée de droits de mutation et/ou de TVA aux autorités publiques).

Les immeubles qui sont construits, rénovés, développés ou redéveloppés en vue d'une utilisation future en tant qu'immeubles de placement sont classifiés, au sein des immeubles de placement, dans une sous-catégorie 'projets de développement' jusqu'à ce que les travaux soient achevés. Cela concerne les actifs de santé en construction ou en développement (extensions) et les immeubles de bureaux vides qui sont ou vont être en rénovation ou en (re)développement. Au moment de l'achèvement des travaux, les immeubles sont transférés de la sous-catégorie

'Projets de développement' à la sous-catégorie 'Immeubles disponibles à la location', ou en 'Immeubles disponibles à la vente' s'ils vont être vendus. Les immeubles qui vont être en rénovation ou en (re)développement voient en principe leur juste valeur diminuer à l'approche de la date de fin du bail et de début des travaux.

Tous les coûts directement liés à l'acquisition et à la construction, et toutes les dépenses d'investissement ultérieures qualifiant de coûts d'acquisition, sont capitalisés. Si la durée du projet est supérieure à un an, les charges d'intérêt sont capitalisées à un taux reflétant le coût moyen d'emprunt du groupe, repris dans le rapport de gestion. Ayant vendu son siège social en 2023, la société ne détient plus de 'bien immobilier occupé par son propriétaire' comme défini par IAS 40. Un déménagement du siège social a eu lieu en 2024 vers une fraction d'un autre immeuble du périmètre, qui reste comptabilisé comme un immeuble de placement.

H. Actifs détenus en vue de la vente

Les actifs détenus en vue de la vente (provenant des immeubles de placement) sont présentés séparément au bilan à une valeur correspondant à leur juste valeur (déterminée par les experts immobiliers indépendants), conformément à IFRS 5.

I. Contrats de location

I Le groupe comme bailleur

A. Locations simples et locations-financement

Pour chaque contrat de location, la société évalue s'il s'agit d'une location simple ou d'une location-financement, conformément à IFRS 16. Dans la plupart des cas, il s'agit de locations simples portant sur des immeubles de placement (voire sur des actifs détenus en vue de la

vente) ; dans de rares cas, il s'agit de locations-financement reconnues au bilan sur la ligne 'Créances de location-financement'. Les revenus générés par ces deux types de contrat sont présentés en Note 6.

B. Cession de loyers futurs dans le cadre d'un contrat de location à long terme ne qualifiant pas de location-financement

En 2008 et 2009, le groupe a cédé à plusieurs banques des créances futures de loyers portant sur des immeubles de bureaux (voir Note 22). Au 31.12.2025, seule une cession de créances est encore active, sur l'immeuble Colonel Bourg 124.

Le montant perçu par le groupe suite à la cession des loyers futurs est enregistré en déduction de la valeur de l'immeuble dans la mesure où cette cession de loyers est opposable aux tiers et qu'en conséquence la valeur de marché de l'immeuble doit être réduite du montant des loyers futurs cédés (ci-après 'la valeur réduite'). En effet, en vertu de l'article 1690 du code civil belge, un tiers qui achèterait les immeubles serait privé du droit d'en recevoir les revenus locatifs.

La reconstitution progressive des loyers cédés est comptabilisée à chaque période comptable en produit dans le compte de résultats sous la rubrique 'Reprises de loyers cédés et escomptés' et vient s'ajouter à la valeur réduite de l'immeuble à l'actif du bilan. Cette reconstitution graduelle de la valeur non réduite s'opère sur base des conditions de taux d'intérêt et d'inflation (indexation) en vigueur à l'époque de la cession et implicites dans le prix obtenu à ce moment par le groupe du cessionnaire pour les créances cédées.

La variation de la juste valeur réduite de l'immeuble est enregistrée séparément en compte de résultats sous la rubrique 'Variations de la juste valeur des immeubles de placement', selon la formule suivante :

dans laquelle :

• VR : juste valeur de l'immeuble réduite (résultant de ce qui figure aux deux paragraphes précédents);
• VNR : juste valeur de l'immeuble non réduite (c'est-à-dire comme si les loyers futurs n'avaient pas été cédés et telle qu'établie à chaque clôture par les experts évaluateurs indépendants en fonction des conditions du marché immobilier);
• Variation cumulée : variation de la juste valeur non réduite cumulée depuis le début de la cession des loyers futurs.

II Le groupe comme preneur

À chaque nouveau contrat, le groupe évalue si celui-ci est un contrat de location au sens de l'IFRS 16. Si tel est le cas, le groupe reconnaît un droit d'usage à l'actif ainsi qu'un passif locatif correspondant (sauf pour les contrats à court terme ou portant sur des actifs de faible valeur, pour lesquels le groupe reconnaît une simple charge opérationnelle).

J. Autres immobilisations corporelles et immobilisations incorporelles

Les autres immobilisations corporelles et les immobilisations incorporelles sont respectivement comptabilisées conformément à IAS 16 et IAS 38 (modèle du coût, ou 'cost model'). Ces actifs ne comprennent pas les immeubles de placement ni les actifs détenus en vue de la vente couverts respectivement par IAS 40 et IFRS 5 (voir G. et H. ci-dessus).

Un amortissement est porté en compte de résultats sur base linéaire sur la durée de vie estimée, comme indiqué ci-dessous :

• installations : 4-10 ans ;
• mobilier: 8-10 ans ;
• matériel informatique : 3-4 ans ;
• logiciels : 4 ans.

Toutefois, l'amortissement des logiciels peut être réparti sur une durée plus longue, correspondant à la durée probable d'utilisation, et en fonction du rythme de consommation des avantages économiques liés à l'actif.

K. Partenariats public-privé ('PPP')

À l'exception du commissariat de police à Termonde, considéré comme leasing opérationnel et, par conséquent, comptabilisé comme immeuble de placement, les partenariats public-privé sont classifiés comme créances de location-financement, et sont soumis à IFRS 16, IFRIC 12 et SIC 29 (pour plus d'information sur les PPP, voir sections 'Rapport immobilier' et Rapport de gestion' du présent document).

L. Trésorerie et équivalents de trésorerie

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les comptes à vue, les valeurs en caisse et les placements à court terme.

M. Capitaux propres

Les règles relatives aux capitaux propres n'appellent pas de commentaire particulier, si ce n'est au niveau de l'apport de branche d'activité réalisé le 29.10.2021.

Le 29.10.2021, la branche d'activité 'bureaux' de Cofinimmo SA a été apportée à Cofinimmo Offices SA, filiale à 100 % de Cofinimmo SA. L'apport comprend tous les actifs, passifs, droits et obligations se rattachant à ladite branche d'activité. L'apport a donc notamment concerné les immeubles de placement 'bureaux' directement détenus par Cofinimmo SA, les participations dans les filiales détenant elles-mêmes des immeubles de bureaux, des dettes financières, les autres actifs et passifs liés à l'exploitation des bureaux, les contrats en cours liés à l'exploitation des bureaux ainsi que le personnel dédié à l'exploitation de ces immeubles. Dans le cadre de l'apport des éléments de bilan évalués à la juste valeur (principalement les immeubles de placement), les réserves de juste valeur (dans les capitaux propres de Cofinimmo SA) relatives aux éléments de bilan apportés ont été transférées vers les réserves de juste valeur relatives aux participations (dans les capitaux propres de Cofinimmo SA), en conformité avec l'avis de la Commission des normes comptables (belge) CNC 2009/15 'Le traitement comptable de l'apport de branche d'activité ou d'universalité de biens'. Dès lors, les capitaux propres de Cofinimmo Offices SA au moment de l'apport ne comprennent pas de réserves de juste valeur relatives aux éléments de bilan apportés par Cofinimmo SA. Ce point de présentation n'a pas

d'effet ni sur le montant total des capitaux propres ni sur le montant total des réserves de Cofinimmo Offices SA. De plus, ceci n'a pas eu d'effet sur les capitaux propres et réserves consolidés du groupe.

N. Autres passifs financiers non courants

Les 'Autres passifs financiers non courants' comprennent principalement la juste valeur des instruments financiers dérivés, souscrits par le groupe. Par ailleurs, le groupe peut s'engager vis-àvis d'actionnaires, ne détenant pas le contrôle de filiales, à acquérir leur part du capital dans ces filiales, si ceux-ci devaient exercer leurs options de vente. Le prix d'exercice des options de vente accordées aux actionnaires, ne détenant pas le contrôle, est comptabilisé à sa juste valeur au passif du bilan consolidé sur la ligne 'Autres passifs financiers non courants'.

O. Avantages du personnel

Les avantages du personnel sont comptabilisés selon IAS 19.

P. Provisions

Les provisions sont comptabilisées selon IAS 37 (voir Note 31).

Q. Dettes commerciales et autres dettes

Les dettes commerciales et autres dettes sont évaluées au coût amorti conformément à IFRS 9 (voir Notes 25 et 33).

R. Produits d'exploitation

Les produits d'exploitation comprennent les revenus des baux d'immeubles et les revenus des services immobiliers.

Les revenus des baux sont enregistrés dans la rubrique 'Revenus locatifs'. Il arrive que des baux conclus prévoient une période d'occupation gratuite suivie d'une période durant laquelle le loyer convenu est dû par le locataire. Dans ce cas, le montant total du loyer contractuel, à percevoir jusqu'à la date de la première option de résiliation par le locataire, est reconnu en compte de résultats (rubrique 'Revenus locatifs') prorata temporis sur la durée du bail, courant de la prise en occupation et jusqu'à cette date de première option de résiliation (c'est-à-dire sur la durée ferme du bail). Plus précisément, le loyer contractuel exprimé en montant annuel est d'abord reconnu en produit et la gratuité locative étalée sur cette durée ferme du bail est ensuite prise en charge. La contrepartie de l'étalement de la gratuité locative pourrait être un compte de régularisation actif, qui pourrait être débité en début de bail et qui correspondrait aux revenus locatifs (nets de gratuités locatives) promérités mais non échus.

Cependant, lorsque les experts évaluateurs indépendants procèdent à l'estimation de la valeur de l'immeuble concerné sur base de la méthode des cash-flows futurs actualisés, ils incluent dans cette valeur la totalité des loyers encore à percevoir. Par conséquent, le compte de régularisation dont question ci-dessus ferait double emploi avec la part de la valeur de l'immeuble qui représente des loyers promérités déjà reconnus en compte de résultats mais non échus. Aussi, dans un second temps, pour éviter ce double comptage qui gonflerait indument le total du bilan et les capitaux propres, les mouvements qui auraient pu transiter par le compte de régularisation sont remplacés par des mouvements dans la rubrique 'Autre résultat sur portefeuille'. Passée la date de la première option de résiliation, aucun mouvement n'est donc plus à prendre en compte de résultats, comme c'eut été le cas en utilisant un compte de régularisation.

Il résulte de ce qui précède que le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (et donc le résultat net des activités clés* du format analytique) reflète les loyers étalés sur la période ferme du bail, tandis que le résultat net reflète les loyers à dater, et au fur et à mesure, de leur encaissement.

Les concessions accordées aux locataires sont, quant à elles, prises en charge sur la durée ferme du bail. Il s'agit d'incentives consistant en la prise en charge par le propriétaire de certains frais incombant normalement au locataire, tels que, par exemple, des coûts d'aménagement de surfaces privatives.

S. Charges d'exploitation et résultat financier

I Coût des services

Les coûts des services payés, y compris ceux pris en charge pour le compte des locataires, sont inclus dans les charges locatives directes. Leur récupération auprès des locataires est présentée séparément.

II Travaux réalisés dans les immeubles

Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire sont enregistrés dans les comptes de trois manières, selon le type de travaux concernés :

• les dépenses d'entretien et de réparation qui n'ajoutent aucune fonctionnalité supplémentaire ou qui n'augmentent pas le niveau de confort de l'immeuble sont considérées comme dépenses courantes de la période et comme charges immobilières ;
• les travaux de rénovation importants : ils sont normalement entrepris à intervalle de 25 à 35 ans, et impliquent virtuellement la reconstruction des immeubles ce qui, dans la plupart des cas, se traduit par la réutilisation de la structure existante et l'application des techniques les plus récentes ; après de tels travaux de rénovation, l'immeuble peut être considéré comme neuf, et les coûts de ces travaux sont capitalisés ;
• les travaux d'amélioration : il s'agit des travaux entrepris occasionnellement pour ajouter de la fonctionnalité à l'immeuble ou accroître significativement le standard de confort, permettant ainsi d'augmenter le loyer, et donc la valeur locative estimée. Les coûts de ces travaux sont capitalisés dans la mesure où l'expert reconnaît normalement une appréciation à due concurrence de la valeur de l'immeuble. Exemple : installation d'un système d'air conditionné, là où il n'en existait pas.

Les chantiers faisant l'objet de frais à porter à l'actif sont identifiés en fonction des critères qui précèdent durant la préparation des budgets. Les dépenses capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d'entreprise, les études techniques, les coûts internes, les honoraires d'architectes et les intérêts pendant la construction.

III Commissions payées aux agents immobiliers et autres coûts de transaction

Les commissions payées dans le cadre de l'acquisition d'immeubles, les droits d'enregistrement, les frais de notaire et les autres coûts accessoires sont considérés comme des coûts de transaction et sont inclus dans le coût d'acquisition de l'immeuble acquis. Ces coûts sont aussi considérés comme faisant partie du coût d'acquisition, lorsque cette dernière est effectuée dans le cadre d'un investissement indirect par l'acquisition d'une société détenant un immeuble de placement.

Les commissions payées lors de la vente d'immeubles sont déduites du prix de vente obtenu pour déterminer le profit ou la perte réalisés. Les coûts d'évaluation des immeubles et les coûts d'étude technique sont toujours enregistrés en dépenses courantes.

IV Résultat financier

Les coûts nets de financement comprennent les intérêts dus sur les emprunts, calculés en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif, les commissions payées sur les lignes de crédit disponibles mais non tirées ainsi que les profits et pertes sur les instruments de couverture qui sont enregistrés en compte de résultats (voir point F).

Les revenus d'intérêt sont reconnus dans le compte de résultats durant la période à laquelle ils se rapportent, sur base du rendement effectif de l'actif.

Les revenus de dividendes sont reconnus dans le compte de résultats à la date à laquelle le dividende est déclaré.

T. Impôt sur le résultat

L'impôt sur le résultat est comptabilisé selon IAS 12 (voir Note 19).

U. Exit tax et impôts différés

L'exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de l'agrément d'une société belge sans régime fiscal spécifique comme SIR (ou FIIS) ou de la fusion d'une société sans régime fiscal spécifique avec une SIR (ou FIIS). Lorsque la société, qui ne dispose pas du statut de SIR (ou FIIS) mais qui est éligible à ce régime, entre pour la première fois dans le périmètre de consolidation du groupe, une provision pour exit tax est enregistrée, en même temps qu'une plus-value de réévaluation correspondant à la mise à valeur de marché de l'immeuble, et ce, en tenant compte d'une date prévue de fusion ou d'agrément.

Tout ajustement subséquent à ce passif d'exit tax est reconnu dans le compte de résultats. Lorsque l'agrément ou la fusion intervient, la provision se transforme en dette, et toute différence est également reconnue dans le compte de résultats.

Le même traitement est appliqué aux sociétés françaises éligibles au régime SIIC, mutatis mutandis.

Dans le cas des sociétés non éligibles aux régimes SIR, SIIC ou FBI, un impôt différé est reconnu sur la plus ou moins-value latente des immeubles de placement, dans la mesure où cela est requis par IAS 12 :

• dans le cas d'une plus-value latente, un passif d'impôt différé est reconnu, sauf dans la mesure où le passif d'impôt différé est généré par: a) la comptabilisation initiale du goodwill; ou b) la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif dans une transaction qui: i) n'est pas un regroupement d'entreprises; ii) au moment de la transaction, n'affecte ni le bénéfice comptable, ni le bénéfice imposable (perte fiscale); et iii) ne donne pas lieu, au moment de la transaction, à une différence temporelle imposable et à une différence temporelle déductible d'un montant égal.

• dans le cas d'une moins-value latente, un actif d'impôt différé est reconnu dans la mesure où il est probable qu'un bénéfice imposable, sur lequel ces différences temporelles déductibles pourront être imputées, sera disponible, à moins que l'actif d'impôt différé ne soit généré par la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif dans une transaction qui: a) n'est pas un regroupement d'entreprises; b) au moment de la transaction, n'affecte ni le bénéfice comptable, ni le bénéfice imposable (perte fiscale); et c) ne donne pas lieu, au moment de la transaction, à une différence temporelle imposable et à une différence temporelle déductible d'un montant égal.

V. Options sur actions

Les paiements fondés sur des actions, et réglés en instruments de capitaux propres qui ont été accordés aux employés et aux membres du comité exécutif, ont été évalués à la juste valeur de ces instruments de capitaux propres à la date d'attribution (voir Note 42). La dernière attribution date de 2016 (voir le rapport de rémunération dans la section Déclaration de gouvernance d'entreprise du présent document).

W. Estimations, jugements et principales sources d'incertitude

En application du paragraphe 122 de l'IAS 1, les jugements portés par la direction lors de l'application de méthodes comptables et ayant le plus d'incidence sur les montants comptabilisés dans les états financiers portent sur la classification des contrats de location (voir I. ci-dessus) et sur la classification des transactions immobilières (voir ci-après).

Dans le cadre d'une acquisition de patrimoine par le biais de l'achat d'actions de sociétés, le groupe se base sur le pourcentage de détention des actions et le pouvoir de nomination des administrateurs pour déterminer si le contrôle exercé par le groupe est conjoint ou exclusif. Lorsqu'un patrimoine correspond à la définition d'un regroupement d'entreprises, tel que défini dans l'IFRS 3, le groupe réévalue les actifs et passifs acquis lors d'un tel regroupement à leur juste valeur. La juste valeur du patrimoine immobilier acquis est établie sur base de la valeur fixée par les experts évaluateurs indépendants (plus de détails sont fournis dans la Note 40).

En application du paragraphe 125 de l'IAS 1, l'entité doit fournir des informations sur les hypothèses qu'elle formule pour l'avenir et sur les autres sources majeures d'incertitude relatives aux estimations à la fin de la période de reporting, qui présentent un risque important d'entraîner un ajustement significatif des montants des actifs et des passifs au cours de la période suivante. Ceci est applicable à la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente, à la juste valeur des instruments financiers, au goodwill et aux provisions, tel que détaillé en Note 47.

X. Garanties locatives

Les garanties perçues en cash sont comptabilisées au passif du bilan (voir Note 25). Les autres garanties non comptabilisées sont reprises dans les droits et engagements hors bilan (voir Note 38).

Note3. Gestion du risque opérationnel

Par risque opérationnel, Cofinimmo entend celui de pertes dues à une inadéquation des procédures ou à une défaillance de gestion.

Le groupe gère activement sa base de clients afin de minimiser les vacances locatives et la rotation des locataires dans le secteur des bureaux. L'équipe en charge de la gestion des immeubles est responsable du traitement rapide des plaintes des locataires, et l'équipe commerciale entretient des contacts réguliers avec ceux-ci afin de leur offrir des alternatives au sein du portefeuille quand ils expriment le besoin de plus ou moins d'espace. Bien que cette activité soit fondamentale pour la protection des revenus locatifs, elle a peu d'impact sur le prix auquel un immeuble libre peut être loué, car ce prix dépend des conditions de marché. La majorité des contrats de location incluent une clause d'indexation annuelle des loyers. Avant d'accepter un nouveau client, une analyse du risque de crédit est demandée à une agence de rating externe. Une avance ou une garantie bancaire correspondant à six mois de loyer est généralement demandée aux locataires n'appartenant pas au secteur public.

Sauf exception, les loyers sont payables anticipativement, sur une base mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Une provision trimestrielle est également demandée, en couverture des charges locatives et des taxes qui incombent au groupe mais qui sont refacturables contractuellement aux locataires. Les pertes sur créances locatives nettes de récupération représentent 0,227 % du chiffre d'affaires total sur la période 1996-2025. Une dégradation forte de la conjoncture économique générale est susceptible d'amplifier les pertes sur créances locatives. L'éventuelle faillite d'un locataire important peut représenter une perte significative pour Cofinimmo, ainsi qu'un vide locatif inattendu, voire une relocation de l'espace libéré à un prix très inférieur à celui du contrat rompu.

Les coûts opérationnels directs dépendent, quant à eux, essentiellement de deux facteurs :

• l'âge et la qualité des immeubles, qui déterminent le niveau des dépenses d'entretien et de réparation ; ces dépenses font l'objet d'un suivi par l'équipe de gestion des immeubles, tandis que l'exécution des travaux est sous-traitée ;
• le niveau de vacance locative des immeubles de bureau et la rotation des locataires, qui déterminent le niveau des dépenses pour l'espace non loué, les frais de location, les coûts de remise à neuf, les remises accordées aux nouveaux clients, etc. Des coûts opérationnels que la gestion commerciale active du portefeuille a pour but de minimiser.

Les établissements de santé ainsi que les immeubles de réseaux de distribution sont quasiment occupés à 100 %. Les premiers sont loués à des groupes opérateurs dont la situation de solvabilité est analysée annuellement. Les seconds le sont à des entreprises de grande taille. Les scénarios de relocation ou de reconversion à l'issue du bail sont analysés avec prudence, et préparés en temps utile. Les plus petits immeubles inclus dans les réseaux de distribution sont vendus lorsque le locataire les libère.

Les projets de construction et de remise à neuf sont préparés et contrôlés par l'équipe de gestion de projets du groupe, avec pour objectif de les terminer dans les temps et budget impartis. Pour les projets les plus importants, le groupe fait appel à des sociétés externes spécialisées dans la gestion de projets.

Le risque que les bâtiments soient détruits par le feu ou d'autres calamités est assuré pour une valeur totale de reconstruction de 2.396 millions EUR1 , par rapport à une juste valeur des immeubles de placement (y compris les actifs détenus en vue de la vente) assurée de 2.407 millions EUR au 31.12.2025, laquelle comprend la valeur des terrains. Une couverture est également prise contre les vacances locatives occasionnées par ces événements. Cofinimmo assure par ailleurs sa responsabilité civile découlant de sa qualité de propriétaire ou de maître d'ouvrage (la gestion du risque financier du groupe est détaillée dans la Note 25).

Note4. Acquisitions de filiales

Informations générales

Société	Dated'acquisition	Nombred'entités	Secteur		Pays % de détention par le groupeCofinimmo au 31.12.2025 -Consolidation globale	Acquisition directe ouindirecte par Cofinimmo SA	Valorisation des immeublespour déterminer la valeurdes titres acquis (x 1.000.000EUR)
KIINTEISTÖ OY JÄRVENPÄÄN SAVIKONTIE 11 Oy	03.07.2025	1	Immobilier de santé	Finlande	100 %	Indirecte	4
KIINTEISTÖ OY ROVANIEMEN KAAMOSKUJA 12 Oy	03.07.2025	1	Immobilier de santé	Finlande	100 %	Indirecte	8
KIINTEISTÖ OY OULUN JUOKSUMARSSI 7	13.11.2025	1	Immobilier de santé	Finlande	100 %	Indirecte	4
KIINTEISTÖ Oy JOENSUUN RASTILIPUNTIE 1	11.12.2025	1	Immobilier de santé	Finlande	100 %	Indirecte	3
KIINTEISTÖ Oy LAPPEENRANNAN RAVITIE 1	17.12.2025	1	Immobilier de santé	Finlande	100 %	Indirecte	3

Ces acquisitions n'ont pas été considérées comme des regroupements d'entreprises, tels que définis dans la norme IFRS 3, car il ne s'agit pas d'acquisitions de 'business' en tant que tel, un 'business' étant défini comme un ensemble intégré d'activités et d'actifs.

1 Ce montant ne reprend que les actifs pour lesquels le groupe paie directement la prime. Cela n'inclut pas les assurances prises en cours de chantier, ni celles qui sont à charge des occupants.

Note5. Information sectorielle

En juste valeur, l'immobilier de santé représente 0 % du patrimoine, les bureaux 0 %, l'immobilier de réseaux de distribution 0 % (les différents secteurs immobiliers sont décrits aux pages 26 à 44). Un seul client représente plus de 10 % du loyer contractuel : le groupe Clariane, dans le secteur immobilier de santé, pour un montant de 56 millions EUR.

Information sectorielle (x 1.000 EUR) – Portefeuille global

COMPTE DE RÉSULTATS	Immobilier de santé	Réseaux dedistribution	Bureaux	Montants nonaffectés	Total
AU 31.12	2025	2025	2025	2025	2025
Résultat locatif net	258.439	34.115	55.637		348.191
Résultat immobilier après frais directs des immeubles	247.969	31.835	52.751		332.554
Frais de gestion immobilière				-34.786	-34.786
Frais généraux de la société				-14.908	-14.908
Résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs non financiers	-3.806	2.770	1.363		328
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	1.541	8.042	-7.714		1.870
Autre résultat sur portefeuille	-13.794	334	-208		-13.669
Résultat d'exploitation	231.910	42.981	46.193	-49.695	271.389
Résultat financier				-31.783	-31.783
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises				-11.908	-11.908
Impôt				-9.175	-9.175
RÉSULTAT NET					218.523
Résultat net – part du groupe					213.463
COMPTE DE RÉSULTATS	Immobilier de santé	Réseaux dedistribution	Bureaux	Montants nonaffectés	Total
AU 31.12	2024	2024	2024	2024	2024
Résultat locatif net	261.305	33.894	56.285		351.484
Résultat immobilier après frais directs des immeubles	251.141	29.930	50.488		331.559
Frais de gestion immobilière				-31.315	-31.315
Frais généraux de la société				-13.421	-13.421
Résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs non financiers	2.407	1.447	-19.436		-15.582
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	-77.190	8.636	-54.736		-123.290
Autre résultat sur portefeuille	-8.311	-18	895		-7.434
Résultat d'exploitation	168.048	39.995	-22.790	-44.736	140.517
Résultat financier				-56.430	-56.430
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises				-3.739	-3.739
Impôt				-7.201	-7.201
RÉSULTAT NET					73.147

Résultat net – part du groupe 63.889

Cofinimmo en bref	Rapport de gestion	Rapport de durabilité	Rapport immobilier	Déclaration de gouvernanced'entreprise	États financiers contrôlés	Informationscomplémentaires
-------------------	--------------------	-----------------------	--------------------	--------------------------------------------	----------------------------	---------------------------------

BILAN	Immobilier de santé	Réseaux dedistribution	Bureaux	Montants nonaffectés	Total
AU 31.12	2025	2025	2025	2025	2025
Actif
Goodwill
Immeubles de placement, dont :	4.680.781	478.798	925.476		6.085.055
Projets de développement	178.858	6.496	44.124		229.478
Immobilisations à usage propre
Actifs détenus en vue de la vente
Autres actifs				352.850	352.850
TOTAL DE L'ACTIF					6.437.906
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres				3.590.100	3.590.100
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère				3.511.286	3.511.286
Intérêts minoritaires				78.815	78.815
Passif				2.847.805	2.847.805
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS					6.437.906
BILAN	Immobilier de santé	Réseaux de	Bureaux	Montants non	Total
		distribution		affectés
AU 31.12	2024	2024	2024	2024	2024
Actif
Goodwill
Immeubles de placement, dont :	4.594.604	470.985	928.339		5.993.928
Projets de développement	150.391	6.496	104.095		260.983
Immobilisations à usage propre
Actifs détenus en vue de la vente	6.400				6.400
Autres actifs				439.720	439.720
TOTAL DE L'ACTIF					6.440.048
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres				3.614.437	3.614.437
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère				3.534.991	3.534.991
Intérêts minoritaires				79.446	79.446
Passif				2.825.611	2.825.611
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS					6.440.048

Information sectorielle (x 1.000 EUR) – Immobilier de santé

COMPTE DE RÉSULTATS	Belgique	France	Pays-Bas	Allemagne	Autres1	Total
AU 31.12	2025	2025	2025	2025	2025	2025
Résultat locatif net	85.973	44.089	31.172	49.926	47.279	258.439
Résultat immobilier après frais directs des immeubles	86.306	43.246	28.642	45.390	44.385	247.969
Frais de gestion immobilière
Frais généraux de la société
Résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs non financiers	-488	-1.587	-1.731			-3.806
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	637	-8.168	12.426	-4.181	828	1.541
Autre résultat sur portefeuille	-856	50	-6.248	-4.170	-2.570	-13.794
Résultat d'exploitation	85.598	33.541	33.090	37.039	42.642	231.910
Résultat financier
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises
Impôt
RÉSULTAT NET
Résultat net – part du groupe
COMPTE DE RÉSULTATS	Belgique	France	Pays-Bas	Allemagne	Autres1	Total
AU 31.12	2024	2024	2024	2024	2024	2024
Résultat locatif net	94.238	42.510	31.861	48.391	44.305	261.305
Résultat immobilier après frais directs des immeubles	93.818	41.498	29.531	44.719	41.574	251.141
Frais de gestion immobilière
Frais généraux de la société
Résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs non financiers	3.322	-30	-884			2.407
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	-22.456	-21.265	-7.276	-12.833	-13.359	-77.190
Autre résultat sur portefeuille	-3.307	-40	-3.248	-532	-1.184	-8.311
Résultat d'exploitation	71.376	20.163	18.123	31.354	27.031	168.048
Résultat financier
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises
Impôt
RÉSULTAT NET
Résultat net – part du groupe

1

Il s'agit de l'Espagne, de la Finlande, de l'Irlande, de l'Italie et du Royaume-Uni.

Cofinimmo en bref	Rapport de gestion	Rapport de durabilité	Rapport immobilier	Déclaration de gouvernanced'entreprise	États financiers contrôlés	Informationscomplémentaires
-------------------	--------------------	-----------------------	--------------------	--------------------------------------------	----------------------------	---------------------------------

BILAN	Belgique	France	Pays-Bas	Allemagne	Autres1	Total
AU 31.12	2025	2025	2025	2025	2025	2025
Actif
Goodwill
Immeubles de placement, dont :	1.596.503	666.900	486.900	935.670	994.807	4.680.781
Projets de développement	31.138			39.250	108.470	178.858
Immobilisations à usage propre
Actifs détenus en vue de la vente
Autres actifs
TOTAL DE L'ACTIF
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
Intérêts minoritaires
Passif
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
BILAN	Belgique	France	Pays-Bas	Allemagne	Autres1	Total
AU 31.12	2024	2024	2024	2024	2024	2024
Actif
Goodwill
Immeubles de placement, dont :	1.593.487	675.960	486.680	888.930	949.547	4.594.604
Projets de développement	15.005		7.420	8.270	119.697	150.391
Immobilisations à usage propre
Actifs détenus en vue de la vente		6.400				6.400
Autres actifs
TOTAL DE L'ACTIF
Capitaux propres et passifs
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
Intérêts minoritaires
Passif
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS

1

Il s'agit de l'Espagne, de la Finlande, de l'Irlande, de l'Italie et du Royaume-Uni.

Note6. Revenus locatifs et charges relatives à la location

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Revenus locatifs
Revenu potentiel brut1	362.599	370.157
Vacance locative2	-7.939	-11.659
Loyers	354.660	358.498
Gratuités locatives	-5.593	-6.329
Concessions accordées aux locataires	-814	-801
Indemnités de rupture anticipée de bail3	5.607	82
Revenus locatifs (schéma Arrêté Royal du 13.07.2014)	353.860	351.450
Charges relatives à la location	-6.286	-526
Loyers à payer sur locaux pris en location	-41	-24
Réductions de valeur sur créances commerciales	-6.407	-513
Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales	163	11
Revenus locatifs, nets des charges relatives à la location*(schéma analytique)	347.574	350.924
Reprises de loyers cédés et escomptés	617	559
Revenus locatifs, nets des charges relatives à la location, y comprisreprises de loyers cédés et escomptés	348.191	351.484

Sauf rares exceptions, les baux conclus par le groupe prévoient une indexation.

Le groupe loue ses immeubles de placement en vertu de contrats de location simple et de contrats de location-financement. Seuls les produits des contrats de location simple apparaissent dans les revenus locatifs.

Le montant sous la rubrique 'Reprises de loyers cédés et escomptés' représente la différence entre la valeur actualisée (au taux convenu lors de la cession), au début et à la fin de l'année, des loyers futurs (indexés au taux convenu lors de la cession) des baux dont les créances ont été cédées. La reprise par le compte de résultats permet une reconstitution graduelle de la valeur initiale des immeubles concernés à la fin du bail. Il s'agit d'un poste de revenu sans effet de trésorerie et récurrent (voir Note 2 : 'Méthodes comptables significatives, I. Contrats de location, I. Le groupe comme bailleur, C. Cession de loyers futurs dans le cadre d'un contrat de location à long terme ne qualifiant pas de location-financement').

La variation de la juste valeur de ces immeubles est déterminée par l'expert évaluateur indépendant et est reprise en perte ou profit dans la rubrique 'Variation de la juste valeur des immeubles de placement' dans la proportion indiquée en Note 2. Il s'agit cette fois d'un poste non récurrent, car dépendant des hypothèses de l'expert sur les conditions du marché immobilier.

Revenus locatifs totaux

Lorsqu'un contrat de location est qualifié de location-financement, l'immeuble est considéré comme cédé et le groupe reconnaît en lieu et place une créance de location-financement. Les paiements reçus des contrats de location-financement sont répartis entre la partie 'capital' et la partie 'intérêts' : l'élément de capital est porté au bilan en déduction de la créance de locationfinancement détenue par le groupe et les intérêts sont portés en compte de résultats. Par conséquent, seule la partie des loyers relative aux intérêts transite par le compte de résultats.

Revenus totaux générés par les immeubles appartenant au groupe en vertu de contrats de location simple et de contrats de location-financement

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Revenus locatifs des contrats de location simple	353.860	351.450
Produits d'intérêt des contrats de location-financement	9.614	9.392
Composante 'capital' des contrats de locationfinancement	4.260	4.423
TOTAL	367.734	365.264

Montant total des loyers minimaux futurs en vertu de contrats de location simple non résiliables et de contrats de location-financement en vigueur au 31 décembre

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Location simple	4.481.962	4.573.911
à moins d'un an	357.411	349.783
à plus d'un an mais moins de deux ans	346.809	340.234
à plus de deux ans mais moins de trois ans	336.127	327.283
à plus de trois ans mais moins de quatre ans	316.736	316.477
à plus de quatre ans mais moins de cinq ans	305.649	300.548
à plus de cinq ans	2.819.231	2.939.586
Location-financement	155.796	161.486
à moins d'un an	4.472	4.542
à plus d'un an mais moins de deux ans	4.634	4.764
à plus de deux ans mais moins de trois ans	4.801	4.949
à plus de trois ans mais moins de quatre ans	4.958	5.214
à plus de quatre ans mais moins de cinq ans	5.028	5.376
à plus de cinq ans	131.902	136.641

Le revenu potentiel brut correspond à la somme des loyers réels perçus et des loyers estimés attribués aux surfaces vides.

La vacance locative est calculée sur les espaces vides sur base de la valeur locative estimée par les experts immobiliers indépendants.

3 Les indemnités de rupture sont comptabilisées en une fois dans le compte de résultats.

Note7. Frais nets de redécoration 1

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Récupération de charges immobilières	-1.263	-200
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire surdégâts locatifs et remises en état au terme du bail2	-292	447
TOTAL	-1.555	247

Note8. Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués*

(x 1.000 EUR)	2025	2024
V. Récupération de charges locatives et de taxes normalementassumées par le locataire sur immeubles loués	37.923	43.247
Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire	16.042	20.480
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués	21.880	22.767
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par lelocataire sur immeubles loués	-43.327	-49.177
Charges locatives exposées par le propriétaire	-18.095	-22.162
Précomptes et taxes sur immeubles loués	-25.201	-26.080
Taxes non récupérées sur immeubles en rénovation*	-31	-935
TOTAL	-5.404	-5.929

Les clauses des contrats de location prévoient habituellement que ces charges et taxes soient supportées par les locataires via une refacturation par le propriétaire. Cependant, un certain nombre de contrats de location du groupe prévoit que des taxes ou des charges restent à supporter par le propriétaire.

Note9. Frais techniques

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Frais techniques récurrents	3.300	3.686
Réparations	3.302	3.506
Primes d'assurance	-2	180
Frais techniques non récurrents	1.760	2.947
Grosses réparations(entreprises, architectes, bureaux d'études…)3	908	2.422
Sinistres	853	524
Pertes résultant de sinistres sujettes à récupération en vertude contrats d'assurance	1.810	1.916
Indemnisations perçues des compagnies d'assurancespour pertes subies résultant de sinistres	-957	-1.391
TOTAL	5.060	6.633

Note10. Frais commerciaux

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Commissions d'agence	0	-15
Publicité	5	8
Honoraires divers et autres experts	4.334	4.068
TOTAL	4.339	4.060

Note11. Frais de gestion

Les frais de gestion sont classifiés selon qu'ils se rapportent ou non à la gestion du patrimoine.

Frais de gestion immobilière

Ces frais comprennent les coûts du personnel responsable de cette activité, les coûts opérationnels du siège de la société et les honoraires payés à des tiers. Les honoraires de gérance collectés auprès des locataires et couvrant partiellement les coûts de l'activité de gestion des immeubles sont déduits.

La gestion du patrimoine est réalisée en interne, à l'exception de l'immobilier de santé en Allemagne.

1 Selon l'Annexe C de l'Arrêté royal du 13.07.2014, la terminologie exacte est 'Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail' et 'Récupération de charges immobilières'.

Les frais de remise en état, nets d'indemnités pour dégâts locatifs* sont par nature exposés de façon non régulière sur l'exercice ou d'un exercice à l'autre.

3 À l'exception des dépenses capitalisées.

Frais généraux de la société

Ces charges incluent les frais généraux de la société en tant qu'entité juridique cotée en bourse et bénéficiant du statut de SIR. Ces dépenses sont engagées dans le but de fournir une information complète et continue, une comparabilité économique avec d'autres types d'investissement et une liquidité pour les actionnaires investissant indirectement dans un portefeuille immobilier. Certains coûts d'étude relatifs au développement du groupe sont également repris dans cette catégorie.

Les charges internes de gestion d'immeubles et les frais généraux de la société (y compris les effets non récurrents induits par le projet de regroupement avec Aedifica à hauteur de 4.719 KEUR) se divisent comme suit:

	Frais de gestion immobilière		Frais généraux de la société		TOTAL
(x 1.000 EUR)	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Charges du siège	3.156	2.957	1.353	1.267	4.509	4.225
Honoraires payés à des tiers	10.115	7.398	4.335	3.171	14.450	10.569
Récurrents	6.227	6.236	2.669	2.673	8.895	8.909
Non récurrents	3.889	1.162	1.667	498	5.555	1.660
Relations publiques, communication et publicité	405	514	173	220	578	734
Frais de personnel	19.875	19.344	8.518	8.290	28.393	27.635
Salaires	16.184	15.308	6.936	6.560	23.119	21.868
Sécurité sociale	2.457	2.630	1.053	1.127	3.510	3.757
Pensions et autres allocations	1.235	1.407	529	603	1.764	2.009
Taxes et redevances	1.235	1.102	529	472	1.764	1.574
TOTAL	34.786	31.315	14.908	13.421	49.695	44.736

Les honoraires des experts évaluateurs indépendants pour le portefeuille consolidé ainsi que pour les entreprises associées se sont élevés à 1.249 KEUR (hors TVA) pour l'année 2025. Ces émoluments sont calculés pour partie sur base d'un montant fixe par mètre carré et pour partie sur base d'un montant fixe par immeuble.

Assurance groupe

L'assurance groupe, souscrite par Cofinimmo au profit de ses collaborateurs et des membres de sa direction, a pour but de constituer les prestations suivantes :

• paiement d'un capital 'Vie' en faveur de l'affilié en cas de vie à la date de la mise à la retraite ;
• paiement d'un capital 'Décès' en cas de décès avant la mise à la retraite, en faveur des bénéficiaires de l'affilié ;
• versement d'une rente d'invalidité en cas d'accident ou de maladie de longue durée, autre que professionnelle ;
• exonération des primes dans les mêmes cas.

Afin de protéger les travailleurs, la loi du 18.12.2015, visant à garantir la pérennité et le caractère social des pensions complémentaires et visant à renforcer le caractère complémentaire par rapport aux pensions de retraite, prévoit pour les collaborateurs de Cofinimmo qu'un rendement minimum doit être garanti sur la partie 'Vie' des primes.

Ce rendement minimum était 3,75 % des primes brutes (HT) pour les cotisations personnelles, et de 3,25 % des primes (HT) pour les cotisations patronales jusqu'au 31.12.2015. Entre 2016 et 2024, le rendement minimum imposé par la loi sur les pensions complémentaires a été baissé à 1,75 %. À partir de 2025, ce rendement minimum imposé par la loi est porté à 2,50 %.

Jusqu'au 31.12.2024, le taux garanti par l'assureur était de 0,1 %. Cofinimmo doit, dès lors, couvrir une partie des taux garantis par la loi. Elle doit, le cas échéant, réserver des montants complémentaires pour atteindre les rendements garantis pour les services passés. À partir de 2025, le taux garanti par l'assureur passe à 2,50 %.

Émoluments du commissaire

Les émoluments fixes du commissaire KPMG, Réviseurs d'Entreprises, pour l'examen et la révision des comptes statutaires abrégés et les états financiers consolidés de Cofinimmo, se sont élevés à 197 KEUR (hors TVA). Ses émoluments pour la révision des comptes statutaires des filiales de Cofinimmo se sont élevés à 342 KEUR (hors TVA), et sont calculés par société sur base de leurs prestations effectives. Ce montant inclut les honoraires du commissaire relatifs à la révision des comptes des filiales étrangères du groupe. Les honoraires pour les services non-audit réalisés par KPMG, Réviseurs d'Entreprises, ont atteint 122 KEUR (hors TVA) durant l'exercice, et sont relatifs à des missions légales et autres assistances, en conformité avec les règles d'indépendance. Le commissaire confirme le respect de la règle des '70 % (art. 3:64 du CSA)' pour l'année 2025.

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Émoluments du commissaire	661	632
Émoluments pour l'exercice d'un mandat de commissaire	539	526
Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missionsparticulières auprès du groupe	122	106
Autres missions d'attestation	89	65
Autres missions extérieures à la mission révisorale	34	41
Émoluments des personnes avec lesquelles le commissaire estlié	0	0
Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missionsparticulières auprès du groupe	0	0
Autres missions d'attestation	0	0
Missions de conseils fiscaux	0	0
Autres missions extérieures à la mission révisorale	0	0
TOTAL	661	632

Les émoluments des autres commissaires mandatés pour d'autres sociétés du groupe se sont élevés à 78 KEUR (hors TVA) en 2025. Ils ne sont pas compris dans le tableau ci-dessus.

Note12. Résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs non financiers

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Vente d'immeubles de placement
Ventes nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction)	45.583	235.638
Valeur comptable des immeubles vendus (juste valeur desactifs cédés)	-45.255	-251.220
SOUS-TOTAL	328	-15.582
Vente d'autres actifs non financiers
Ventes nettes d'autres actifs non financiers	0	0
Autres	0	0
SOUS-TOTAL	0	0
TOTAL	328	-15.582

Les ventes d'immeubles de placement concernent l'ensemble des secteurs (voir Note 37 pour plus de détails).

3 Comprend notamment la différence entre le prix payé, augmenté des frais accessoires, et la quote-part dans l'actif net réévalué des sociétés acquises.

5 Les autres revenus financiers de l'exercice comprennent principalement un produit non récurrent lié à l'extourne de provisions liées à une acquisition historique. Ceux de 2024 comprennent principalement un produit non récurrent lié à un instrument financier arrivé à maturité.

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Variation positive de la juste valeur des immeubles deplacement	75.659	72.165
Variation négative de la juste valeur des immeubles deplacement	-73.789	-195.455
TOTAL	1.870	-123.290

La ventilation de la variation de la juste valeur des immeubles est présentée en Note 23.

Note14. Autre résultat sur portefeuille

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Variation des impôts différés1	-9.711	-2.243
Extourne des loyers promérités non échus	-2.703	-4.608
Dépréciation du goodwill2	0	0
Autres3	-1.255	-583
TOTAL	-13.669	-7.434

L'extourne des loyers promérités non échus, reconnus au cours de la période, résulte de l'application de la méthode comptable figurant à la Note 2, point R.

Note15. Revenus financiers

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Intérêts et dividendes reçus4	3.756	3.145
Redevances de location-financement et similaires	9.614	9.392
Plus-values nettes réalisées sur vente de créances delocation-financement et similaires	3.330	0
Autres5	90	124
TOTAL	16.790	12.661

1 Voir Note 32.

Voir Note 21.

4 Le montant des dividendes reçus est nul en 2024 et 2025.

Note16. Charges d'intérêt nettes

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Intérêts nominaux sur emprunts	50.280	72.782
Emprunts bilatéraux - taux flottant	16.628	24.375
Billets de trésorerie - taux flottant	21.817	35.485
Crédits d'investissement - taux flottant ou fixe	1.270	1.324
Obligations - taux fixe	10.564	11.598
Obligations convertibles	0	0
Reconstitution du nominal des dettes financières	2.165	2.636
Charges résultant d'instruments de couverture autorisés	11.890	13.223
Instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS estappliquée	0	0
Instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pasappliquée	11.890	13.223
Produits résultant d'instruments de couverture autorisés	-32.154	-54.534
Instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS estappliquée	0	0
Instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pasappliquée	-32.154	-54.534
Autres charges d'intérêt1	5.398	5.425
TOTAL	37.580	39.532

La charge effective d'intérêt des emprunts correspond à un taux d'intérêt moyen effectif des emprunts de 1,47 % (2024 : 1,45 %). La charge effective sans tenir compte des instruments de couverture est de 2,26 % (2024 : 2,97 %) et ne correspond qu'à des emprunts comptabilisés au coût amorti 2 .

Cofinimmo ne détient plus d'instruments de couverture de taux d'intérêts auxquels la comptabilité de couverture de flux de trésorerie est appliquée.

Note17. Autres charges financières

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Frais bancaires et autres commissions	1.097	948
Autres	269	266
TOTAL	1.365	1.214

Note18. Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité decouverture est appliquée	0	0
Variation de la juste valeur des instruments de couvertureautorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée	0	0
Impact du recyclage en compte de résultats des instrumentsde couverture pour lesquels la relation au risque couvert a prisfin	0	0
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité decouverture n'est pas appliquée	-8.835	-28.034
Variation de la juste valeur des instruments de couvertureautorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pasappliquée3	-8.835	-28.034
Obligations convertibles	0	0
Autres	-793	-311
TOTAL	-9.628	-28.345

La variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers provient principalement des instruments de couverture (IRS, caps) dont la juste valeur a diminué à la suite de la diminution des taux d'intérêt attendus dans le futur. La diminution des taux attendus avait été plus prononcée lors de l'exercice 2024 et avait donc entrainé une réévaluation négative plus significative desdits instruments.

Les montants bruts sont respectivement un produit de 15.598 KEUR (2024 : 23.683 KEUR) et une charge de 24.432 KEUR (2024: 51.717 KEUR).

1 Il s'agit principalement de commissions sur crédits non utilisés.

Les intérêts sur emprunts au coût amorti (2025 : 57.844 KEUR/2024 : 80.843 KEUR) se composent des 'Autres charges d'intérêts', de la 'Reconstitution du nominal des dettes financières' ainsi que des 'Intérêts nominaux sur emprunts' (à l'exception des 'Obligations convertibles'). Les intérêts sur emprunts à la juste valeur par le biais du résultat net (2025 : -20.264 KEUR/2024 : -41.311 KEUR) se composent des 'Charges et produits résultant d'instruments de couverture autorisés'. 3

Note19. Impôt des sociétés et exit tax

(en EUR)	2025	2024
Résultat net - part du groupe	213.462.948	63.889.109
Nombre d'actions ayant jouissance dans le résultat de lapériode	38.080.889	37.523.642
Résultat net des activités clés par action - part du groupe*	6,45	6,50
Résultat net par action - part du groupe	5,61	1,70
Résultat net dilué - part du groupe	213.462.948	63.889.109
Nombre d'actions ayant jouissance dans le résultat de lapériode tenant compte de la conversion théorique desoptions sur actions1	38.082.739	37.532.392
RÉSULTAT NET DILUÉ PAR ACTION - PART DU GROUPE	5,61	1,70

Dividende par action2

(en EUR)	Exercice 2025 (àpayer en 2026)	Exercice 2024(payés en 2025)
Dividende brut attribuable aux actionnaires ordinaires	198.050.158,80	236.083.097,80
Dividende brut par action ordinaire	5,20	6,20
Dividende net par action ordinaire	3,64	4,34

Un dividende brut au titre de l'exercice 2025 pour les actions ordinaires de 5,20 EUR par action (dividende net par action de 3,64 EUR, représentant un dividende total de 198.050.158,80 EUR) sera proposé à l'assemblée générale ordinaire du 13.05.2026. Le nombre d'actions ordinaires bénéficiant du dividende afférent à l'exercice 2025 est en effet, à la date d'arrêté des comptes, de 38.086.5693 .

Le conseil d'administration propose d'annuler le droit au dividende des 9.648 actions propres restantes. Le taux de précompte mobilier applicable aux dividendes attribués depuis le 01.01.2017 s'élève à 30 %. La loi belge prévoit des exonérations que les bénéficiaires des dividendes peuvent faire valoir en fonction de leur statut et des conditions à remplir pour en bénéficier. Par ailleurs, les conventions préventives de double imposition prévoient des réductions de retenue à la source sur les dividendes.

Les filiales belges sont soumises au droit commun, à l'exception des SIR institutionnelles et des fonds d'investissement immobiliers spécialisés (FIIS). En France (régime SIIC), en Espagne (régime Socimi) et en Italie (It-Fund), les filiales, à l'exception d'une société espagnole prestataire de services Cofihealthcare Spain Services S.L., bénéficient d'un statut particulier. Les filiales néerlandaises, à l'exception de Pubstone Properties BV, bénéficiaient du régime FBI jusque fin 2024. Les résultats provenant des investissements en Allemagne, en Finlande, en Irlande et au Royaume-Uni sont imposables au régime normal de l'impôt des sociétés.

(x 1.000 EUR) 2025 2024 IMPÔT DES SOCIÉTÉS -9.175 -7.122 Société mère -1.661 -1.735 Résultat avant impôt -213.589 -68.530 Résultat exempté d'impôt au titre du régime des SIR 213.589 68.530 Résultat imposable lié aux dépenses non admises 2.767 2.975 Impôt au taux de 25 % -692 -744 Autres -969 -992 Filiales -7.514 -5.386 EXIT TAX - FILIALES 0 -80

Note20. Résultat par action - part du groupe

Le calcul du résultat par action à la date de clôture est fondé sur le résultat net des activités clés*/résultat net attribuable aux actionnaires ordinaires de 245.630 KEUR (2024 : 243.840 KEUR)/ 213.463 KEUR (2024 : 63.889 KEUR) et sur un nombre d'actions ordinaires ayant jouissance dans le résultat de l'exercice clôturé au 31.12.2025 de 38.080.889 (2024 : 37.523.642).

Le résultat dilué 2024 et 2025 par action comprend l'effet d'une conversion théorique des options sur actions.

Conformément à l'IAS 33, les 1.850 (31.12.2024 : 8.750) actions propres du stock option plan ont été prises en compte dans le calcul du résultat net dilué par action au 31.12.2025 car elles ont un impact dilutif.

Sur base du résultat de la société mère.

3 À la suite de la conversion de 1.750 actions propres au cours du 1er trimestre 2026.

2024	2025	Actions (en nombre)
		Nombre d'actions (A)
36.765.475	38.096.217	AU 01.01
1.330.742	0	Augmentation de capital
38.096.217	38.096.217	AU 31.12
		Actions propres détenues par le groupe (B)
22.511	18.298	AU 01.01
-4.213	-6.900	Actions propres (vendues/acquises) - net
18.298	11.398	AU 31.12
		Nombre d'actions en circulation (A-B)
36.742.964	38.077.919	AU 01.01
1.330.742	0	Augmentation de capital
4.213	6.900	Actions propres (vendues/acquises) - net
38.077.919	38.084.819	AU 31.12

Catégories d'actions

Le groupe a émis une seule catégorie d'actions : les actions ordinaires.

Actions ordinaires : les détenteurs d'actions ordinaires ont droit aux dividendes, lorsque ces derniers sont déclarés, et ont droit à une voix par action au cours des assemblées générales de la société. Le pair comptable de chaque action ordinaire est de 53,59 EUR au 31.12.2025. Les actions ordinaires sont cotées sur le Premier Marché d'Euronext Brussels.

Actions détenues par le groupe : au 31.12.2025, le groupe détenait 11.398 actions ordinaires en autocontrôle (31.12.2024 : 18.298). Conformément à la loi du 14.12.2005, portant sur la suppression des titres au porteur, telle que modifiée par la loi du 21.12.2013, la société a procédé à la vente des titres physiques encore en circulation, et a reçu un rapport de son Commissaire attestant de la conformité de la procédure mise en œuvre pour cette vente.

Capital autorisé

Pour plus d'informations, voir Chapitre 'Déclaration de gouvernance d'entreprise'.

Note21. Goodwill

Depuis le 31.12.2023 et les dernières pertes de valeur enregistrées, le groupe n'a plus de goodwill.

Pubstone

Pour rappel, l'acquisition en deux étapes (31.10.2007 et 27.11.2008) de 89,90 % des actions de Pubstone Group SA (anciennement Express Properties SA) (voir page 31 du rapport financier annuel 2008) a généré pour Cofinimmo un goodwill provenant de la différence positive entre le coût d'acquisition et la quote-part de Cofinimmo dans la juste valeur de l'actif net acquis. Plus précisément, ce goodwill résultait de :

• la différence positive lors de l'acquisition entre la valeur conventionnelle, offerte pour les actifs immobiliers (contrepartie du prix payé pour les actions), et la juste valeur de ces mêmes actifs immobiliers (celle-ci étant exprimée après déduction de droits de mutation de 10,0 % ou 12,5 % en Belgique et de 6,0 % aux Pays-Bas);
• l'impôt différé correspondant à l'hypothèse théorique imposée par les normes IAS/IFRS d'une vente immédiate de l'ensemble des immeubles à la date de clôture. Un taux d'imposition de respectivement 34 % et 25 % pour les actifs situés en Belgique et aux Pays-Bas a été appliqué à l'écart entre la valeur fiscale des actifs et leur valeur de marché à l'acquisition.

Variation du goodwill (x 1.000 EUR)	PubstoneBelgique	PubstonePays-Bas	Total
COÛT
AU 01.01.2024	100.157	39.250	139.407
AU 31.12.2024	100.157	39.250	139.407
AU 31.12.2025	100.157	39.250	139.407
PERTES DE VALEUR
AU 01.01.2024	100.157	39.250	139.407
AU 31.12.2024	100.157	39.250	139.407
AU 31.12.2025	100.157	39.250	139.407
VALEUR COMPTABLE
AU 01.01.2024	0	0	0
AU 31.12.2024	0	0	0
AU 31.12.2025	0	0	0

Note22. Immeubles de placement

(x 1.000 EUR)	Immeublesdisponibles à lalocation	Projets dedéveloppement	Immobilisations àusage propre	Total
AU 01.01.2024	5.885.754	302.176	0	6.187.930
Investissements	57.925	63.017	0	120.942
Acquisitions	10.661	8.270	0	18.932
Transfert de/aux immeubles disponibles à la location et actifs détenus en vue de la vente	-30.707	0	0	-30.707
Transfert de/aux projets de développement et immeubles disponibles à la location	97.829	-97.829	0	0
Ventes/Cessions (juste valeur des actifs vendus/cédés)	-183.599	0	0	-183.599
Reprises de loyers cédés et escomptés	559	0	0	559
Variations de la juste valeur	-108.717	-14.651	0	-123.369
Différences de change liées à la conversion d'activités à l'étranger	3.239	0	0	3.239
AU 31.12.2024	5.732.945	260.983	0	5.993.928
Investissements	53.678	34.288	0	87.966
Acquisitions	10.742	32.337	0	43.079
Transfert de/aux immeubles disponibles à la location et actifs détenus en vue de la vente	-5.550	0	0	-5.550
Transfert de/aux projets de développement et immeubles disponibles à la location	78.623	-78.623	0	0
Ventes/Cessions (juste valeur des actifs vendus/cédés)	-32.745	-559	0	-33.305
Reprises de loyers cédés et escomptés	617	0	0	617
Variations de la juste valeur	20.817	-18.948	0	1.870
Différences de change liées à la conversion d'activités à l'étranger	-3.550	0	0	-3.550
AU 31.12.2025	5.855.577	229.478	0	6.085.055

Les principaux investissements et désinvestissements d'immeubles de placement sont commentés en page 31 du présent document.

Des commentaires sur les marchés immobiliers sur lesquels le groupe est actif sont fournis en pages 130-133 du présent document.

La juste valeur du portefeuille immobilier consolidé, telle que valorisée par les experts évaluateurs indépendants, atteint 6.085.055 KEUR au 31.12.2025. Elle inclut les immeubles de placement pour 6.085.055 KEUR et les immeubles disponibles à la vente pour 0 KEUR.

Juste valeur des immeubles de placement

Les immeubles de placement sont comptabilisés en juste valeur en utilisant le modèle de juste valeur en concordance avec la norme IAS 40. Cette juste valeur est définie (par IFRS 13) comme le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des participants de marché à la date d'évaluation. Elle a été estimée par les experts évaluateurs indépendants.

Lors de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement, les investissements planifiés (y compris ceux relatifs au climat) sont transmis aux experts évaluateurs indépendants, qui tiennent notamment compte de la qualité des immeubles à la date de valorisation. Concrètement, les experts peuvent appliquer dans leurs évaluations un 'green premium' pour les actifs les plus qualitatifs d'un point de vue durabilité (ou un 'brown discount' pour les actifs les moins qualitatifs), se reflétant dans le rendement et/ou dans la valeur locative estimée. Dès lors, le groupe considère que les aspects relatifs au climat sont intégrés dans l'évaluation des immeubles de placement.

En Belgique, le transfert de propriété d'un bien immobilier est en principe soumis à la perception de droits de mutation. Le montant de ces droits dépend du mode de cession, de la qualité de l'acquéreur et de la situation géographique du bien. Les deux premiers éléments, et donc le montant des droits de mutation à payer, ne sont dès lors connus qu'au moment où le transfert de propriété a été conclu.

L'éventail des méthodes de transfert de propriété et les droits y afférents comprennent principalement:

• les contrats de vente pour des biens immobiliers : 12,5 % pour des biens situés en Région de Bruxelles-Capitale et en Région Wallonne, 12,0 % pour des biens situés en Région Flamande ;
• la vente de biens immobiliers sous le régime marchand de biens : 4,0 % à 8,0 % selon les régions ;
• les contrats d'emphytéose pour des biens immobiliers (jusqu'à 99 ans pour le droit de superficie et pour le droit d'emphytéose): 5,0 % 1 ;
• les contrats de vente pour des biens immobiliers où l'acquéreur est une instance de droit public (par exemple, une entité de l'Union européenne, du gouvernement fédéral, d'un gouvernement régional, d'un gouvernement étranger): exemption de droits ;
• les apports en nature de biens immobiliers contre émission de nouvelles actions en faveur de l'apporteur: exemption de droits ;
• les contrats de vente d'actions d'une société immobilière : absence de droits ;
• les fusions, scissions et autres réorganisations de sociétés : absence de droits, etc.

Le pourcentage réel des droits de mutation varie donc de 0 % à 12,5 %, sans qu'il soit possible de prévoir le taux qui s'appliquerait pour la cession d'un bien donné, avant que cette cession ne soit intervenue.

Il a été demandé aux experts évaluateurs indépendants, qui effectuent la valorisation périodique des biens des SIR belges, d'établir un pourcentage de moyenne pondérée des frais de transaction pour les portefeuilles immobiliers des SIR, basé sur des données historiques valables et étant donné l'éventail des méthodes de transfert de propriété (voir ci-dessus).

Sur base d' une étude réalisée par un panel d'experts évaluateurs indépendants2 en date du 30.06.2025, le taux moyen des coûts de transaction des immeubles de plus de 2,500,000 EUR est estimé à 2,5%. La méthodologie et le taux moyen des coûts de transaction sera revu tous les cinq ans ou lorsque le contexte fiscal aura considérablement changé.

Pour les transactions portant sur des immeubles situés en Belgique d'une valeur globale inférieure à 2,5 millions EUR, il y a lieu de tenir compte de droits de mutation de 12,0 % à 12,5 % selon les régions où ces immeubles sont situés.

En date du 01.01.2004 (date de la première application des normes IAS/IFRS), les droits de mutation déduits de la valeur d'investissement du portefeuille immobilier s'élevaient à 45,5 millions EUR, montant qui a été porté dans une rubrique distincte des capitaux propres intitulée 'Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement'.

La déduction de 2,5 % a été appliquée aux acquisitions d'immeubles ultérieures. Au 31.12.2025, la différence entre la valeur d'investissement et la juste valeur de l'ensemble du patrimoine s'établissait à 318,4 millions EUR ou 8,36 EUR par action.

Il est important de noter que la plus-value moyenne réalisée par rapport à la valeur d'investissement lors des cessions d'actifs opérées depuis le passage sous le régime Sicafi en 1996 a été de 5,6 %. Depuis cette date, Cofinimmo a procédé à 791 cessions d'actifs pour un montant total de 3.177 millions EUR. Cette plus-value aurait été de 5,6 % si la déduction des frais et droits de mutation avait été comptabilisée dès 1996.

Les droits de mutation appliqués aux immeubles en dehors de la Belgique varient de la façon suivante :

• pour les transactions portant sur l'immobilier de santé sis en France, des frais d'achat sont généralement à hauteur de 6,20 % ou 6,90 %, en fonction des départements dans lesquels sont situés les actifs, et de 1,80 % pour les actifs ayant moins de cinq ans. À compter du 01.04.2025, une taxe additionnelle de 0,50% est applicable dans la majorité des départements3 et pour une durée de 3 ans. Pour les EPHAD et les cliniques localisés en Île-de-France, les droits de mutation s'établissent désormais à respectivement 7,60% et 8,00% après cette hausse ;
• les droits de mutation appliqués à l'immobilier de santé sis aux Pays-Bas dépendent de la dernière date d'acquisition, du type de bâtiment (résidentiel, commercial,…) et du mode de détention. Ces droits sont généralement de 10,4 % ;
• pour l'immobilier de santé sis en Allemagne, les droits de mutation dépendent du Land dans lequel le bien est situé ; ils varient généralement entre 3,5 % et 6,5 % ;
• pour l'immobilier de santé dans les autres pays (Espagne, Finlande, Italie, Irlande, Royaume-Uni), les droits de mutation applicables, et propres à chaque pays, ainsi que les honoraires professionnels ont été considérés. Ils varient généralement entre 1 % et 9 %.

Détermination du niveau d'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement

La juste valeur des immeubles de placement reprise au bilan résulte exclusivement de la valorisation du portefeuille par les experts évaluateurs indépendants.

Pour déterminer le niveau d'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement, la nature, les caractéristiques et les risques de ces immeubles ainsi que les données de marché disponibles ont été examinés.

En raison de la liquidité du marché et de la difficulté à déceler de manière incontestable des données transactionnelles comparables, le niveau, au sens de la norme IFRS 13, d'évaluation de la juste valeur des immeubles de Cofinimmo, est le niveau 3, et cela pour l'ensemble du portefeuille immobilier consolidé.

Au 01.01.2024, les droits liés à la conclusion de droits d'emphytéose ou de droits de superficie sont passés à 5,0%.

Composé de représentants de CBRE, Cushman & Wakefield, Deloitte, ImmoPrice, Jones Lang Lasalle, PricewaterhouseCoopers et Stadim.

3 Les départements non concernés par cette hausse sont l'Ain, les Alpes-Maritimes (06), l'Ardèche (07), la Charente (16), la Drôme (26), l'Eure (27), l'Indre (36), la Lozère (48), l'Oise (60), les Hautes-Pyrénées (65), la Saône-et-Loire (71) et le Tarn-et-Garonne (82).

Détermination du niveau d'évaluation de la juste valeur du portefeuille immobilier consolidé

(x 1.000 EUR)	31.12.2025	31.12.2024
Catégorie d'actifs1	Niveau 3	Niveau 3
Immobilier de santé	4.680.781	4.601.004
Belgique	1.565.365	1.578.482
France	666.900	682.360
Pays-Bas	486.900	479.260
Allemagne	896.420	880.660
Autres	886.337	829.851
Immobilier de santé en développement	178.858	150.391
Bureaux	925.476	928.339
Bureaux	881.352	824.244
Bureaux en développement	44.124	104.095
Immobilier de réseaux de distribution	478.798	470.985
TOTAL2	6.085.055	6.000.328

Techniques de valorisation utilisées

Les experts évaluateurs indépendants effectuent leur évaluation sur la base d'une ou plusieurs méthodes conformes aux pratiques et normes de marché nationales et internationales les plus récentes, y compris les 'International Valuation Standards' émis par le 'International Valuation Standards Committee', qui sont incorporés dans la dernière version des RICS Valuation - Global Standards (aussi appelé 'Red Book') émis par le 'Royal Institute of Chartered Surveyors', comme indiqué dans leur rapport (voir pages 134-137).

Cette valeur, appelée 'valeur d'investissement', correspond au prix qu'un investisseur tiers serait prêt à payer pour acquérir chacun des biens immobiliers composant le portefeuille immobilier (juste valeur telle qu'attestée dans les rapports d'évaluation) majorée des droits de mutation à supporter par l'investisseur (le transfert d'un immeuble de placement est généralement soumis au paiement d'une quotité appropriée de droits de mutation et/ou de TVA aux autorités publiques).

Autres considérations

Si la juste valeur n'est pas déterminable de façon fiable, les biens sont valorisés au coût historique. En 2025, la juste valeur de tous les immeubles a pu être déterminée de façon fiable de sorte qu'aucun bâtiment n'est évalué au coût historique.

Les actifs détenus en vue de la vente sont présentés séparément au bilan à une valeur correspondant à leur juste valeur, même dans le cas où le prix de vente futur est connu à la date de valorisation.

Pour les immeubles pour lesquels plusieurs méthodes de valorisation sont utilisées, la juste valeur est la moyenne du résultat de ces méthodes.

Au cours de l'année 2025, il n'y a pas eu de transfert entre les niveaux d'évaluation 1, 2 et 3 (au sens de la norme IFRS 13). Par ailleurs, des changements de méthode de valorisation sont à noter pour les immeubles de placement situés aux Pays-Bas et en Espagne et qui s'expliquent d'une part par un changement d'expert et d'autre part par la livraison de certains actifs espagnols.

Évolution de la juste valeur du portefeuille immobilier consolidé, fondée sur des données non observables

(x 1.000 EUR)
Juste valeur au 01.01.2025	6.000.328
Plus-values/moins-values reconnues en compte de résultats	1.870
Acquisitions	43.079
Extensions/Redéveloppements	34.288
Investissements	53.678
Reprises de loyers cédés	617
Ventes/cessions	-45.255
Différences de change liées à la conversion d'activités à l'étranger	-3.550
Juste valeur au 31.12.2025	6.085.055

Informations quantitatives relatives à l'établissement de la juste valeur des immeubles de placement, fondée sur des données non observables (niveau 3)

Les informations quantitatives reprises dans les tableaux suivants sont extraites des différents rapports établis par les experts évaluateurs indépendants. Les données ci-après sont les valeurs extrêmes et la moyenne pondérée des hypothèses utilisées dans l'établissement de la juste valeur des immeubles de placement. Les taux d'actualisation les plus bas s'appliquent à des situations particulières.

La base des évaluations conduisant aux justes valeurs peut être qualifiée selon IFRS 13 en : niveau 1 : prix cotés observables sur des marchés actifs niveau 2 : données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1

niveau 3 : données non observables.

2 Y compris les immeubles détenus en vue de la vente pour 0 KEUR en 2025 (6.400 KEUR en 2024).

Détermination du niveau d'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement

(x 1.000 EUR)
Catégorie d'actifs	Juste valeur au 31.12.2025	Technique de valorisation	Données non observables1	Valeurs extrêmes (moyennepondérée) au 31.12.2025	Valeurs extrêmes (moyennepondérée) au 31.12.2024
IMMOBILIER DE SANTÉ	4.680.781
Belgique	1.565.365	DCF	VLE/m² (en EUR/m²)	53 - 256 (159)2	56 - 250 (154)
			Taux d'actualisation (en %)	4,92 - 9,99 (6,04)3	4,70 - 10,09 (5,89)
			Taux de capitalisation (en %)	4,85 - 12,03 (6,29)4	5,25 - 12,78 (6,47)
			Inflation (en %)	2,00 - 2,00 (2,00)	2,00 - 2,00 (2,00)
			Frais opérationnels (en %)	0,00 - 2,50 (1,93)	0,00 - 2,50 (1,94)
			Taux d'occupation en (%)	100	100
			Durée résiduelle (en années)	7,0 - 27,0 (15,7)	7,8 - 28,0 (16,6)
			Nombre de m²	809 - 20.274 (8.103)	809 - 20.274 (8.075)
			Durée de projection (en années)	7 - 28 (16,3)	8 - 28 (17,1)
		Capitalisation	VLE/m² (en EUR/m²)	53 - 275 (158)	56 - 270 (154)
			Taux de capitalisation (en %)	4,69 - 9,24 (5,10)5	4,47 - 9,60 (5,50)
			Taux d'occupation en (%)	100	100
			Durée résiduelle (en années)	7,0 - 27,0 (16,8)	7,8 - 28,0 (17,7)
			Nombre de m²	809 - 20.274 (8.263)	809 - 20.274 (8.227)
France	666.900	DCF	VLE/m² (en EUR/m²)	55 - 240 (156)6	55 - 240 (154)
			Taux d'actualisation (en %)	5,00 - 5,50 (5,08)	5,00 - 6,50 (5,37)
			Taux de capitalisation (en %)	5,10 - 8,00 (5,71) 4	5,20 - 9,00 (5,91)
			Inflation (en %)	1,70 - 1,95 (1,81)	1,70 - 2,69 (2,05)
			Frais opérationnels (en %)	0,00 - 0,89 (0,23)	0,00 - 0,91 (0,24)
			Taux d'occupation en (%)	100	100
			Durée résiduelle (en années)	0 - 10,9 (6,5)	0 - 11,9 (7,4)
			Nombre de m²	2.112 - 35.039 (8.681)	2.112 - 35.039 (8.616)
			Durée de projection (en années)	1 - 11 (7,5)	1 - 12 (8,2)

1 Les résultats locatifs nets sont repris sous la Note 6.

2 Pour la Belgique, les valeurs locatives estimées des actifs dépendent de la localisation, de l'âge, mais également de qualité et la durabilité des actifs . Les valeurs locatives estimées les plus élevées sont celles pour des maisons de repos récentes situées dans des régions dites 'prime' tandis que les plus basses sont celles pour des maisons de repos situées dans des parties du pays présentant moins d'attractivité.

3 Les taux d'actualisation des actifs prennent en sus des taux sans risque et de la prime de risque plusieurs paramètres en compte (notamment la qualité des constructions, la localisation, la durée ferme du bail, le type de bail, la qualité de l'opérateur, la convertibilité de l'actif, le taux d'occupation, la liquidité du bâtiment et la mode de détention de l'actif, ...). Les taux d'actualisation les plus élevés sont ceux pour des maisons de repos qui n'ont plus de vision long terme tandis que les plus bas sont ceux pour des résidences-services ou des maisons de repos dites 'prime'.

4 Les taux de capitalisation de la valeur terminale dépendent de l'hypothèse de renouvellement du bail par le locataire, de la qualité de l'immeuble et de la durée de projection restante.

5 Les taux de capitalisation des actifs dépendent de leur localisation mais également de l'âge des actifs. Les taux de capitalisation les plus élevés sont ceux pour des maisons de repos qui n'ont plus de vision long terme tandis que les plus bas sont ceux pour des résidences-services ou des maisons de repos dites 'prime'.

Les valeurs locatives estimées des actifs en France dépendent de la localisation mais également de l'âge des actifs. Les valeurs locatives estimées les plus élevées sont celles pour des maisons de repos récentes situées à Paris ou alentours tandis que les plus basses sont celles pour des maisons de repos en région ou actuellement vides.

(x 1.000 EUR)
Catégorie d'actifs	Juste valeur au 31.12.2025	Technique de valorisation	Données non observables1	Valeurs extrêmes (moyennepondérée) au 31.12.2025	Valeurs extrêmes (moyennepondérée) au 31.12.2024
		Capitalisation	VLE/m² (en EUR/m²)	55 - 240 (156)2	55 - 240 (154)
			Taux de capitalisation (en %)	5,33 - 71,70 (6,07)3	4,50 - 64,00 (6,10)
			Taux d'occupation (en %)	0,0 - 100,0 (99,4)	0,0 - 100,0 (99,4)
			Durée résiduelle (en années)	0,0 - 10,9 (6,5)	0,0 - 11,9 (7.4)
			Nombre de m²	2.112 - 35.039 (8.613)	2.112 - 35.039 (8.616)
Pays-Bas	486.900	DCF	VLE/m² (en EUR/m²)	96 - 414 (198)4	91 - 271 (185)
			Taux d'actualisation (en %)	5,00 - 9,36 (5,65)	5,00 - 7,00 (5,83)
			Taux de capitalisation (en %)	4,52 - 10,54 (6,39)5	4,82 - 14,52 (6,88)
			Inflation (en %)	2,10 - 2,90 (2,54)	2,32 - 2,32 (2,32)
			Frais opérationnels (en %)	1,19 - 29,75 (12,79)	1,20 - 16,60 (11,34)
			Taux d'occupation en (%)	87 - 100 (99,4)	93 - 100 (99,4)
			Durée résiduelle (en années)	0,7 - 18,1 (11,1)	0,4 - 19,1 (11,0)
			Nombre de m²	837 - 15.066 (6.255)	430 - 15.066 (5.477)
			Durée de projection (en années)	10 - 10 (10,0)	6 - 10 (9,9)
		Capitalisation	VLE/m² (en EUR/m²)	96 - 414 (198) 4	91 - 414 (188)
			Taux de capitalisation (en %)	4,37 - 8,75 (5,65) 5	4,29 - 10,68 (5,64)
			Taux d'occupation (en %)	87 - 100 (99,4)	89 - 100 (99,4)
			Durée résiduelle (en années)	0,7 - 20,7 (10,1)	0,4 - 21,7 (10,1)
			Nombre de m²	837 - 15.066 (6.255)	430 - 15.066 (6.026)
Allemagne	896.420	DCF	VLE/m² (en EUR/m²)	42 - 335 (143)6	42 - 335 (142)
			Taux d'actualisation (en %)	4,13 - 8,75 (5,46)7	4,13 - 8,80 (5,35)
			Taux de capitalisation (en %)	4,00 - 8,25 (4,99)	4,00 - 8,30 (4,94)
			Inflation (en %)	1,89 - 1,90 (1,90)	1,85 - 2,40 (2,16)
			Frais opérationnels (en %)	3 - 57 (9)	3 - 57 (9)
			Taux d'occupation en (%)	0 - 100 (97,7)	0 - 100 (97,7)
			Durée résiduelle (en années)	0 - 23,5 (18,1)	0 - 24,5 (19,1)
			Nombre de m²	2.140 - 17.450 (8.455)	2.140 - 17.450 (8.436)
			Durée de projection (en années)	10 - 15 (10,1)	10 - 15 (10,1)

Les résultats locatifs nets sont repris sous la Note 6.

Les taux d'actualisation les plus bas sont ceux pour des résidences services neuves ou qui viennent d'être livrées et les plus élevés sont ceux pour les centres de sport et de bien-être.

2 Les valeurs locatives estimées des actifs en France dépendent de la localisation mais également de l'âge des actifs. Les valeurs locatives estimées les plus élevées sont celles pour des maisons de repos récentes situées à Paris ou alentours tandis que les plus basses sont celles pour des maisons de repos en région ou actuellement vides.

3 Les taux de capitalisation des actifs dépendent de la localisation mais également de l'âge des actifs. Les taux de capitalisation les plus élevés sont ceux pour des maisons de repos qui n'ont plus de vision long terme ou vides tandis que les plus bas sont ceux pour des maisons de repos dites "prime" (à Paris ou pour des dernières livraisons qui sont conformes aux dernières recommandations en termes d'ESG).

4 Les valeurs locatives estimées des actifs aux Pays-Bas dépendent de leur localisation mais également de leur activité. Typiquement, la valeur locative estimée la plus élevée est celle pour une maison de repos située à Amsterdam tandis que la plus basse est celle pour un centre médical situé en région.

5 Les taux de capitalisation aux Pays-Bas dépendent de la localisation mais également du type d'activité. Les taux de capitalisation les plus élevés sont pour des maisons médicalisées ou des cliniques de soins aigus situés en région et les plus bas sont ceux pour des maisons de repos localisées à Amsterdam ou dans les alentours.

Les valeurs locatives estimées des actifs dépendent de leur localisation, de leur activité mais aussi du niveau de subsides accordés par l'État à l'exploitant. Typiquement, en Allemagne, les valeurs locatives estimées les plus élevées sont celles des centres de sport et de bien-être situés dans des grandes villes (Hanovre et Hambourg). À l'inverse, la valeur locative la plus basse concerne une maison pour laquelle l'État octroie peu de subsides annuels étant donné les subsides déjà accordés lors de sa construction. 7

(x 1.000 EUR)
Catégorie d'actifs	Juste valeur au 31.12.2025	Technique de valorisation	Données non observables1	Valeurs extrêmes (moyennepondérée) au 31.12.2025	Valeurs extrêmes (moyennepondérée) au 31.12.2024
Autres	886.337	DCF	VLE/m² (en EUR/m²)	65 - 315 (151)2	90 - 235 (173)
			Taux d'actualisation (en %)	5,96 - 8,65 (7,17)	5,96 - 7,60 (6,77)
			Taux de capitalisation (en %)	4,65 - 6,25 (5,35)	4,50 - 5,60 (5,23)
			Inflation (en %)	2,00 - 2,50 (2,00)	2,00 - 2,00 (2,00)
			Frais opérationnels (en %)	0 - 21 (4)	1 - 14 (6)
			Taux d'occupation en (%)	100	100
			Durée résiduelle (en années)	2,5 - 23,4 (9,3)	3,5 - 24,8 (11,0)
			Nombre de m²	590 - 15.444 (7.233)	590 - 15.444 (7.717)
			Durée de projection (en années)	10 - 15 (11,1)	10 - 15 (11,7)
		Capitalisation	VLE/m² (en EUR/m²)	87 - 432 (293)	39 - 405 (182)
			Taux de capitalisation (en %)	5,05 - 5,50 (5,35)	5,05 - 7,45 (5,53)
			Taux d'occupation (en %)	100	100
			Durée résiduelle (en années)	10,0 - 30,6 (19,8)	11,0 - 31,6 (20,7)
			Nombre de m²	1.501 - 7.187 (3.872)	1.501 - 9.763 (5.423)
Immobilier de santé endéveloppement3	178.858	Valeur résiduelle	VLE/m² (en EUR/m²)	91 - 247 (125)	89 - 231 (91)
			Taux de capitalisation (en %)	4,84 - 4,84 (4,84)	4,45 - 5,60 (4,32)
			Taux d'actualisation (en %)	5,75 - 8,00 (6,84)	s/o
			Inflation (en %)	1,89 - 2,00 (1,97)	s/o
			Nombre de m²	843 - 13.000 (7.683)	2.100 - 9.100 (6.259)
			Coûts de construction restants (en EUR/m²)	0 - 3.371 (424)	0 - 1.009 (314)
			Délai de construction estimé (en années	0,2 - 2,2 (0,9)	0,1 - 1,6 (0,8)
BUREAUX	925.476
Bureaux en exploitation	881.352	DCF	VLE/m² (en EUR/m²)	207 - 238 (230)	207 - 238 (231)
			Taux d'actualisation (en %)	5,00 - 6,50 (5,35)	5,25 - 6,30 (5,48)
			Taux de capitalisation (en %)	5,75 - 7,30 (6,11)	5,00 - 7,00 (5,43)
			Inflation (en %)	2,00	2,00
			Frais opérationnels (en %)	1,00	1,00
			Taux d'occupation en (%)	100	100
			Durée résiduelle (en années)	4,0 - 6,4 (5,6)	2,0 - 7,4 (5,7)
			Nombre de m²	9.484 - 16.725 (15.036)	9.484 - 16.725 (15.165)
			Durée de projection (en années)	4 - 10 (8,6)	2 - 10 (8,3)

1 Les résultats locatifs nets sont repris sous la Note 6.

Les valeurs locatives estimées des actifs dépendent de leur localisation mais également du pays dans lequel ils se trouvent. Typiquement, les valeurs locatives estimées les plus élevées sont celles pour les maisons de repos situées au Royaume-Uni et en Irlande tandis que les plus basses sont celles pour les maisons de repos situées en région en Espagne.

3 Comprend uniquement des projets en cours de réalisation.

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

(x 1.000 EUR)
Catégorie d'actifs	Juste valeur au 31.12.2025	Technique de valorisation	Données non observables1	Valeurs extrêmes (moyennepondérée) au 31.12.2025	Valeurs extrêmes (moyennepondérée) au 31.12.2024
		Capitalisation	VLE/m² (en EUR/m²)	127 - 375 (251)	122 - 375 (250)
			Taux de capitalisation (en %)	4,84 - 8,70 (5,91)	4,75 - 8,35 (5,83)
			Taux d'occupation (en %)	46 - 100 (92)	46 - 100 (93)
			Durée résiduelle (en années)	1,5 - 17,1 (5,6)	1,3 - 11,0 (4,8)
			Nombre de m²	3.693 - 20.323 (10.769)	3.693 - 25.746 (12.776)
			Inoccupation à long terme (en mois)	0 - 24 (8)	0 - 48 (21)
Bureaux en développement		44.124 Valeur résiduelle	VLE/m² (en EUR/m²)	s/o	177 - 310 (207)
			Taux de capitalisation (en %)	s/o	4,75 - 5,50 (4,88)
			Coûts à l'achèvement	s/o	s/o
			Nombre de m²	s/o	3.188 - 14.713 (12.164)
IMMOBILIER DE RÉSEAUX DEDISTRIBUTION	478.798
Immobilier de réseaux dedistribution		478.798 Capitalisation	VLE/m² (en EUR/m²)	13 - 667 (167)2	18 - 501 (119)
			Taux de capitalisation (en %)	3,85 - 11,00 (5,88)3	4,25 - 9,50 (5,80)
			Taux d'occupation (en %)	0 - 100 (100)	0 - 100 (99)
			Durée résiduelle (en années)	4,3 - 9,8 (9,5)	6,2 - 10,8 (10,5)
			Nombre de m²	47 - 9.043 (856)	87 - 9.043 (1.106)
			Inoccupation à long terme (en mois)	0 - 24 (1,75)	0 - 24 (1,75)
TOTAL	6.085.055

Les résultats locatifs nets sont repris sous la Note 6.

2 Les valeurs locatives estimées dépendent fortement de la localisation du pub concerné. Notamment, on retrouve les valeurs locatives les plus hautes pour des pubs situés au centre-ville ou dans de grandes rues commerçantes et animées (par exemple en plein centre d'Amsterdam). À l'inverse, les valeurs locatives estimées les plus basses sont celles d'actifs situés dans de petits villages ou dans des situations plus excentrées.

3 Les taux de capitalisation dépendent de la localisation du pub concerné. Notamment, on retrouve les taux de capitalisation les plus bas pour des pubs situés au centre-ville ou dans de grandes rues commerçantes et animées (par exemple en plein centre d'Amsterdam). À l'inverse, les taux de capitalisation les plus hauts sont ceux d'actifs situés dans de petits villages ou dans des situations plus excentrées.

Sensibilité de la juste valeur des immeubles aux variations des données non observables

Une augmentation de 10 % de la valeur locative estimée entraînerait une augmentation de 373.105 KEUR de la juste valeur du portefeuille. Une diminution de 10 % de la valeur locative estimée entraînerait une diminution de 391.259 KEUR de la juste valeur du portefeuille.

Une augmentation des taux de capitalisation de 0,5 % entraînerait une diminution de 397.828 KEUR de la juste valeur du portefeuille. Une diminution des taux de capitalisation de 0,5 % entraînerait une augmentation de 434.297 KEUR de la juste valeur du portefeuille.

Un changement de ±0,5 % du taux de capitalisation et un changement de ±10 % dans les valeurs locatives estimées sont raisonnablement envisageables et semble toujours cohérent par rapport à l'évolution des taux en 2025.

Il existe des interrelations entre les différents taux et valeurs locatives car ils sont, pour partie, déterminés par les conditions de marché. En règle générale, à juste valeur constante, une augmentation (diminution) dans les hypothèses de valeur locative estimée (par m² et par an) est accompagnée d'une augmentation (diminution) des hypothèses des taux de capitalisation. Cette interrelation n'est pas reprise dans l'analyse de sensibilité1 .

Pour les immeubles de placement en cours de construction, la juste valeur est influencée par le respect (ou non) du budget et de la durée de réalisation prévus initialement pour le projet.

Processus de valorisation

Conformément aux dispositions légales, la valorisation des immeubles est effectuée trimestriellement sur base des rapports de valorisation établis par des experts évaluateurs indépendants et qualifiés.

Les experts évaluateurs indépendants sont nommés pour une période de trois ans. Leur nomination est notifiée à la FSMA. Les critères de sélection comprennent la connaissance du marché, la réputation, l'indépendance et l'application des normes professionnelles.

Les experts externes déterminent:

• si la juste valeur d'une propriété peut être déterminée de manière fiable ;
• quelle méthode de valorisation doit être appliquée pour chaque immeuble de placement;
• les hypothèses retenues pour les données non observables utilisées dans les méthodes de valorisation.

Les hypothèses retenues pour les données non observables :

La méthode DCF est appliquée pour l'ensemble des secteurs mais plus particulièrement pour des mono-locataires et faisant l'objet d'une occupation à long terme.

Pour ceux-ci :

• la durée de vie économique résiduelle de l'actif n'est pas déterminée formellement, mais est implicitement reconnue à travers le taux d'actualisation et le taux de capitalisation à la sortie (exit yield), lesquels intègrent un facteur d'obsolescence du bâtiment. Dans tous les cas, cette durée de vie économique résiduelle est au minimum égale à la durée restante du bail en cours ;
• l'inoccupation à long terme (taux de vacance structurelle) pour les immeubles à usage de maison de repos est nulle car l'ensemble de ces biens est loué intégralement à un locataire unique (hors antennes).

La méthode de capitalisation est appliquée pour l'ensemble des secteurs.

Pour ceux-ci :

• la durée de vie économique résiduelle de l'actif n'est pas déterminée formellement, mais est implicitement reconnue à travers les taux de capitalisation retenus, lesquels intègrent un facteur d'obsolescence du bâtiment;
• l'inoccupation à long terme (ou taux de vacance structurelle) est généralement nulle pour l'ensemble des biens en exploitation dans les portefeuilles sous examen. Le cas échéant, certaines corrections liées à l'inoccupation à court terme sont prises en considération ;
• les hypothèses utilisées pour la valorisation et les changements de valeur significatifs sont discutés trimestriellement entre la direction et les experts. D'autres références externes sont aussi examinées.

Chaque expert utilise son propre taux sans risque ou sa propre moyenne (mobile ou non) de taux sans risque pour la détermination du taux d'actualisation en fonction des standards du marché en question.

L'utilisation d'une moyenne mobile permet d'atténuer les fluctuations importantes de ce paramètre de marché qui ne refléterait pas forcément l'état du marché lui-même à un temps T (les marchés immobiliers étant caractérisés par une 'inertie' beaucoup plus grande que les marchés financiers souvent plus volatils). L'utilisation d'une moyenne (mobile ou non) permet de réconcilier le paramètre de marché et la vue la plus récente et appropriée sur l'état du marché.

La prime de risque représente la différence entre le rendement que l'on peut s'attendre d'un actif immobilier et le taux jugé sans risque disponible sur les marchés financiers.

Par ailleurs, le taux d'actualisation prend également en considération d'autres facteurs immobiliers en sus du taux sans risque et de la prime de risque, notamment : la qualité des constructions, la localisation, la durée ferme du bail, le type de bail, la qualité de l'opérateur/locataire, la convertibilité de l'actif, le taux d'occupation, la liquidité du bâtiment et le mode de détention de l'actif (pleine propriété, concession, superficie, etc.).

Ceci découle de la formule suivante : juste valeur = valeur locative estimée / taux de capitalisation. Si l'on suppose que la juste valeur initiale est de 1.000, elle peut provenir d'une valeur locative estimée de 50 et d'un taux de capitalisation de 5% (1.000 = 50 / 0,05). Pour montrer les interrelations entre deux concepts, il convient de maintenir le 3e constant : par exemple, la juste valeur de 1.000 peut aussi provenir d'une valeur locative estimée de 40 (c.-à-d. 20% plus basse que les 50 initiaux) et d'un taux de capitalisation de 4% (c.-à-d. 20% plus bas que les 0,05 initiaux), ou encore d'une valeur locative estimée de 60 (c.-à-d. 20% plus haute que les 50 initiaux) et d'un taux de capitalisation de 6% (c.-à-d. 20% plus haut que les 0,05 initiaux).

Utilisation des immeubles

La direction considère que l'utilisation actuelle des immeubles de placement mis à juste valeur au bilan est optimale, compte tenu des possibilités qu'offre le marché locatif et de leurs caractéristiques techniques.

Cessions de créances de loyer

Le 22.12.2008, le groupe Cofinimmo a cédé à une filiale du groupe Société Générale les redevances d'usufruit d'une durée initiale de 15 ans dues par la Commission européenne et relatives aux immeubles Loi 56 et Luxembourg 40 situés à Bruxelles. Les usufruits sur ces deux immeubles ont pris fin entre février 2022 et avril 2022. Cofinimmo a donc repris la pleine propriété de l'immeuble Loi 56 et a vendu l'immeuble Luxembourg 40 au cours du 4e trimestre 2024.

Le 20.03.2009, le groupe Cofinimmo a cédé à une filiale du groupe Société Générale les redevances d'usufruit d'une durée initiale de 15 ans dues par la Commission européenne et relatives à l'immeuble Nerviens 105 situé à Bruxelles. L'usufruit a pris fin en mai 2023, avant que Cofinimmo ne cède l'immeuble au cours du troisième trimestre 2023.

Le 23.03.2009, le groupe Cofinimmo a cédé à BNP Paribas Fortis 90 % des créances de locationfinancement dues par la Ville d'Anvers sur la caserne de pompiers. À l'issue de ce contrat de location-financement, le bâtiment sera transféré gratuitement à la Ville d'Anvers. Le groupe Cofinimmo a également cédé, à la même date et à la même banque, des créances de loyers dont l'État belge lui est redevable sur les immeubles Colonel Bourg 124 à Bruxelles et Maire 19 à Tournai. L'immeuble Maire 19 a été cédé en décembre 2022 sachant que la cession de créance de cet immeuble se terminait également en décembre 2022. Cofinimmo conserve la propriété du Colonel Bourg 124 à Bruxelles. Le bail sur cet immeuble ne peut être qualifié de contrat de location-financement.

Le 28.08.2009, le groupe Cofinimmo a cédé à BNP Paribas Fortis 96 % des créances des loyers des années 2011 et suivantes relatives aux immeubles Egmont I et Egmont II situés à Bruxelles. Ces créances ont été rachetées le 13.02.2018, préalablement à la concession d'une emphytéose d'une durée de 99 ans sur ces immeubles.

Au 31.12.2025, seul l'immeuble colonel Bourg 124 fait encore l'objet d'une cession de créances de loyer.

Au moment de la vente, le montant perçu par le groupe, suite à la cession des loyers futurs, a été enregistré en réduction de la valeur de l'immeuble, dans la mesure où cette cession de loyers est opposable aux tiers et, qu'en conséquence, la valeur de marché de l'immeuble devait être réduite du montant de loyers futurs cédés (voir Note 2 : Méthodes comptables significatives, I. Contrats de location, I. Le groupe comme bailleur, B. Cession de loyers futurs dans le cadre d'un contrat de location à long terme ne qualifiant pas de location-financement).

Bien qu'elle ne soit pas spécifiquement prévue ni interdite sous l'IAS 40, l'extourne de la valeur brute des immeubles, de la valeur résiduelle des loyers ou redevances futurs cédés permet, de l'avis du conseil d'administration de Cofinimmo, une présentation exacte et fidèle de la valeur des immeubles dans le bilan consolidé au moment de la cession des loyers. Cette valeur brute des immeubles correspond à l'estimation des immeubles par l'expert évaluateur indépendant, tel qu'il est requis par article 47 §1 de la loi relative aux sociétés immobilières réglementées du 12.05.2014.

Pour bénéficier des loyers, il faudrait racheter à la banque cessionnaire, à leur valeur actuelle, les créances cédées à l'époque et non échues à ce jour. La valeur présente de rachat de ces créances non échues peut différer de leur valeur actualisée établie au moment de la cession, ceci en raison de l'évolution des taux d'intérêt de base, des marges applicables sur ces taux et de l'inflation attendue, en ce qu'elle impacte potentiellement l'indexation des loyers futurs.

Note23. Ventilation de la variation de la juste valeur des immeubles de placement

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Immeubles disponibles à la location	20.817	-108.717
Projets de développement	-18.948	-14.651
Immobilisations à usage propre	0	0
Immeubles détenus en vue de la vente	0	79
TOTAL	1.870	-123.290

Cette rubrique comprend la variation de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente.

Note24. Immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles

(x 1.000 EUR)		Immobilisations incorporelles		Autres immobilisationscorporelles
	2025	2024	2025	2024
AU 01.01	1.814	2.128	2.936	2.111
Acquisitions	268	270	745	1.761
Logiciels informatiques	268	270
Mobilier et matériel de bureau			35	129
Droit d'usage selon IFRS 16			710	1.632
Amortissements	-592	-584	-846	-770
Logiciels informatiques	-592	-584
Mobilier et matériel de bureau			-294	-378
Droit d'usage selon IFRS 16			-552	-391
Désaffectations	0	0	-3	-167
Logiciels informatiques	0	0
Mobilier et matériel de bureau			-3	-167
AU 31.12	1.490	1.814	2.832	2.936

Les immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles sont exclusivement des immobilisations à usage propre.

Taux d'amortissement utilisés en fonction de la durée de vie économique :

• mobilier: 10 % à 12,5 % ;
• matériel informatique : 25 % à 33 % ;
• logiciels informatiques : 25 %.

Toutefois, l'amortissement des logiciels peut être réparti sur une durée plus longue correspondant à la durée probable d'utilisation et en fonction du rythme de consommation des avantages économiques liés à l'actif.

Note25. Instruments financiers

A. Catégories et désignation des instruments financiers

La norme IFRS 9 définit trois catégories principales en termes de classification des actifs et passifs financiers, c'est-à-dire : désignés à la juste valeur par le biais du résultat net, mesurés

obligatoirement à la juste valeur par le biais du résultat net, et mesurés au coût amorti. L'IFRS 9 définit également deux autres catégories de classification : désignés à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global, et mesurés obligatoirement à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global.

En ce qui concerne la dépréciation des actifs financiers évalués au coût amorti, y compris les créances commerciales et créances de location-financement, l'application du modèle des pertes de crédit attendues selon l'IFRS 9 n'a pas d'impact matériel sur les états financiers consolidés de Cofinimmo, compte tenu des montants relativement limités des créances commerciales et de location-financement, combinés au faible risque de crédit associé.

Dans le tableau suivant, des différences importantes peuvent apparaître entre les montants de la colonne 'Actifs ou passifs financiers mesurés au coût amorti' et ceux de la colonne 'Juste valeur' (principalement pour les créances et pour les obligations à taux fixe), étant donné les différences de méthodologie pour calculer ces deux types de montants, l'un étant basé sur le coût historique, l'autre sur des paramètres de marché qui évoluent en permanence.

(x 1.000 EUR)	2025
	Désignés à la justeMesurésvaleur par le biais duobligatoirement à larésultat netjuste valeur par le biaisdu résultat net	Actifs ou passifsfinanciers mesurés aucoût amortis	Juste valeur	Intérêts courus nonéchus	Qualification des justesvaleurs
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS	57.693	155.094	242.726	0
Instruments de couverture	57.693		57.693	0
Instruments dérivés	57.693		57.693	0	Niveau 2
Crédits et créances		155.094	185.033	0
Créances non courantes de location-financement		151.324	181.262	0	Niveau 2
Créances commerciales et autres actifs non courants		3.770	3.770	0	Niveau 2
ACTIFS FINANCIERS COURANTS	1.077	59.457	61.419	0
Instruments de couverture	1.077		1.077	0
Instruments dérivés	1.077		1.077	0	Niveau 2
Crédits et créances		35.680	36.565	0
Créances courantes de location-financement		4.472	5.356	0	Niveau 2
Créances commerciales		28.418	28.418	0	Niveau 2
Autres		2.791	2.791	0	Niveau 2
Trésorerie et équivalents de trésorerie		23.777	23.777	0	Niveau 2
TOTAL	058.770	214.551	304.145	0

(x 1.000 EUR)			2025
	Désignés à la justevaleur par le biais durésultat net	Mesurésobligatoirement à lajuste valeur par le biaisdu résultat net	Actifs ou passifsfinanciers mesurés aucoût amortis	Juste valeur	Intérêts courus nonéchus	Qualification des justesvaleurs
PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS	0	3.709	1.592.283	1.587.648	6.696
Dettes financières non courantes	0		1.577.990	1.569.645	6.696
Obligations			995.823	996.162	5.045	Niveau 2
Obligations convertibles				0		Niveau 1
Obligations Remboursables en Actions (ORA)	0			0	0	Niveau 2
Passif locatif			1.788	1.788	0	Niveau 2
Etablissements de crédit			510.489	502.456	808	Niveau 2
Billets de trésorerie long terme			56.000	55.349	844	Niveau 2
Garanties locatives reçues et autres			13.890	13.890	0	Niveau 2
Autres passifs financiers non courants		3.709	14.294	18.003	0
Instruments dérivés		3.709		3.709	0	Niveau 2
Autres			14.294	14.294	0	Niveau 3
PASSIFS FINANCIERS COURANTS	0	0	1.052.736	1.052.048	218
Dettes financières courantes	0	0	999.696	999.008	218
Billets de trésorerie			769.984	769.984	0	Niveau 2
Obligations			70.000	69.312	218	Niveau 2
Obligations convertibles						Niveau 1
Etablissements de crédit			159.712	159.712	0	Niveau 2
Autres			0	0	0	Niveau 2
Autres passifs financiers courants		0		0	0
Instruments dérivés		0		0	0	Niveau 2
Dettes commerciales *			53.040	53.040	0	Niveau 2
TOTAL	0	3.709	2.645.020	2.639.696	6.915

(x 1.000 EUR)			2024
	Désignés à la justevaleur par le biais durésultat net	Mesurésobligatoirement à lajuste valeur par le biaisdu résultat net	Actifs ou passifsfinanciers mesurés aucoût amortis	Juste valeur	Intérêts courus nonéchus	Qualification des justesvaleurs
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS		68.083	160.676	257.980	0
Instruments de couverture		68.083		68.083	0
Instruments dérivés		68.083		68.083	0	Niveau 2
Crédits et créances			160.676	189.897	0
Créances non courantes de location-financement			156.944	186.164	0	Niveau 2
Créances commerciales et autres actifs non courants			3.732	3.732	0	Niveau 2
ACTIFS FINANCIERS COURANTS		2.066	71.917	74.829	0
Instruments de couverture		2.066		2.066	0
Instruments dérivés		2.066		2.066	0	Niveau 2
Crédits et créances			46.116	46.961	0
Créances courantes de location-financement			4.542	5.387	0	Niveau 2
Créances commerciales			38.904	38.904	0	Niveau 2
Autres			2.670	2.670	0	Niveau 2
Trésorerie et équivalents de trésorerie			25.802	25.802	0	Niveau 2
TOTAL	0	70.149	232.594	332.809	0

	Cofinimmo en bre

(x 1.000 EUR)				2024
	Désignés à la justevaleur par le biaisdu résultat net	Mesurésobligatoirement à lajuste valeur par le biaisdu résultat net	Actifs ou passifsfinanciers mesurés aucoût amortis	Juste valeur	Intérêts courus nonéchus	Qualification des justesvaleurs
PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS	0	6.195	1.755.875	1.653.799	7.036
Dettes financières non courantes	0		1.742.320	1.634.050	7.036
Obligations			1.064.401	967.136	5.264	Niveau 2
Obligations convertibles				0		Niveau 1
Obligations Remboursables en Actions (ORA)	0			0	0	Niveau 2
Passif locatif			1.629	1.629	0	Niveau 2
Etablissements de crédit			589.305	579.814	881	Niveau 2
Billets de trésorerie long terme			76.000	74.485	891	Niveau 2
Garanties locatives reçues et autres			10.985	10.985	0	Niveau 2
Autres passifs financiers non courants		6.195	13.554	19.749	0
Instruments dérivés		6.195		6.195	0	Niveau 2
Autres			13.554	13.554	0	Niveau 3
PASSIFS FINANCIERS COURANTS	0	0	880.811	880.811	0
Dettes financières courantes	0	0	834.068	834.068	0
Billets de trésorerie			715.000	715.000	0	Niveau 2
Obligations			0	0	0	Niveau 2
Obligations convertibles						Niveau 1
Etablissements de crédit			119.068	119.068	0	Niveau 2
Autres			0	0	0	Niveau 2
Autres passifs financiers courants		0		0	0
Instruments dérivés		0		0	0	Niveau 2
Dettes commerciales *			46.743	46.743	0	Niveau 2
TOTAL	0	6.195	2.636.686	2.534.610	7.036

Variations monétaires et non monétaires des passifs financiers

		Variations monétaires	Variations non monétaires
(x 1.000 EUR)	31.12.2024		Acquisition/Intérêtscourus non échus/IFRS16	Variation de justevaleur	31.12.2025
PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS	1.660.835	-165.587	72.496	26.600	1.594.344
Dettes financières non courantes	1.641.085	-165.682	71.853	29.086	1.576.341
Obligations	972.400	-70.000	71.057	27.750	1.001.206
Obligations Remboursables en Actions (ORA)	0	0		0	0
Passif locatif	1.629	0	159		1.788
Établissements de crédit	580.696	-75.381	-2.523	473	503.264
Billets de trésorerie long terme	75.376	-20.000	-46	863	56.193
Garanties locatives reçues et autres	10.985	-301	3.206		13.890
Autres passifs financiers non courants	19.749	96	644	-2.486	18.003
Instruments dérivés	6.195			-2.486	3.709
Autres	13.554	96	644		14.294
PASSIFS FINANCIERS COURANTS	880.811	165.628	5.111	716	1.052.266
Dettes financières courantes	834.068	165.628	-1.185	716	999.226
Billets de trésorerie	715.000	54.984			769.984
Obligations	0	70.000	-1.185	716	69.530
Établissements de crédit	119.068	40.644		0	159.712
Autres	0		0		0
Autres passifs financiers courants	0	0	0	0	0
Instruments dérivés	0			0	0
Dettes commerciales	46.743	0	6.297		53.040
TOTAL	2.541.646	42	77.608	27.315	2.646.611

Juste valeur des actifs et passifs financiers

Après la comptabilisation initiale, certains instruments financiers (instruments dérivés, obligations convertibles) sont évalués à la juste valeur au bilan. Les autres instruments financiers sont valorisés au coût amorti et leur juste valeur est donnée en annexe (voir tableau ci-dessus). La juste valeur des instruments financiers peut être présentée selon trois niveaux (1 à 3). L'attribution du niveau dépend du degré d'observabilité des variables utilisées pour l'évaluation de l'instrument, soit:

• les évaluations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont établies d'après des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques ;
• les évaluations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont établies à l'aide de données observables pour l'actif ou le passif concerné. Ces données peuvent être soit 'directes' (des prix, autres que ceux visés au niveau 1), soit 'indirectes' (des données dérivées des prix);
• les évaluations de la juste valeur de niveau 3 sont celles portant sur les actifs ou passifs concernés, qui ne sont pas basées sur des données observables de marché.

Niveau 1

Les obligations convertibles qui avaient été émises par Cofinimmo faisaient l'objet d'une évaluation de niveau 1.

Niveau 2

Tous les autres actifs et passifs financiers, notamment les instruments financiers dérivés détenus à la juste valeur, sont de niveau 2. La juste valeur des actifs et des passifs financiers dont les termes et conditions sont standard, et qui sont négociés sur des marchés actifs et liquides, est établie en fonction des cours de marché. La juste valeur des 'Créances commerciales', des 'Dettes commerciales' ainsi que toute autre dette à taux variable est proche de leur valeur comptable. Les dettes bancaires sont principalement sous la forme de crédits 'roll-over'. Le calcul de la juste valeur des 'Créances de location-financement' est basé sur la méthode d'actualisation des flux de trésorerie, en utilisant une courbe de rendement adaptée à la durée des instruments, et celui des instruments financiers dérivés est obtenu via l'outil de valorisation des instruments financiers dérivés disponible sur Bloomberg.

Les créances de location-financement sont détaillées dans la Note 26.

Niveau 3

Actuellement, Cofinimmo ne détient pas d'instrument financier qui correspondrait à la définition du niveau 3, à l'exception d'options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle (voir la Note 41 pour plus d'informations). Le prix d'exercice des options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle est valorisé à leur juste valeur. Celle-ci est notamment déterminée sur base de la juste valeur de la part de l'actif net détenue par ces actionnaires.

Passifs locatifs

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Engagements de location au 01.01	1.629	1.076
Variation du principal	159	553
Passif locatif au 31.12	1.788	1.629

B. Gestion du risque financier

Risque de taux d'intérêt

Puisque le groupe Cofinimmo possède un portefeuille d'immeubles à (très) long terme, il est hautement probable que les emprunts finançant ce portefeuille devront être refinancés à leur échéance par d'autres emprunts. Par conséquent, l'endettement financier total de la société est renouvelé régulièrement pour une période future indéterminée. Pour des raisons d'efficacité des coûts, la politique de financement par dette du groupe sépare l'activité de levée d'emprunts (liquidité et marges sur taux flottant) de la gestion des risques et charges de taux d'intérêt (fixation et couverture des taux d'intérêt flottants futurs). Une partie des fonds empruntés le sont en effet à taux flottant.

La stratégie en la matière est expliquée dans le chapitre 'Gestion des ressources financières' du présent document.

Répartition selon les emprunts (non courants et courants) à taux flottant et à taux fixe (calculée sur leurs valeurs nominales)

(x 1.000 EUR)	2025	2024
À taux flottant	1.358.161	1.301.276
en EUR	1.313.238	1.254.000
en GBP (équivalent in EUR)	44.923	47.276
À taux fixe	1.207.996	1.262.584
en EUR	1.207.996	1.262.584
en GBP (équivalent in EUR)
TOTAL	2.566.158	2.563.860

En conformité avec sa stratégie de couverture contre les risques financiers ('hedging policy'), le groupe couvre au moins 50 % de son portefeuille de dettes totales pour au moins trois ans, en contractant des dettes à taux fixe et en concluant des contrats sur des instruments dérivés de taux d'intérêt pour couvrir la dette à taux flottant.

La période de couverture de minimum trois ans a été choisie pour compenser l'effet négatif qu'aurait sur les résultats nets un décalage temporel entre une augmentation des taux d'intérêt nominaux, alourdissant les charges d'intérêt, et un surcroît d'inflation, augmentant les revenus locatifs des baux indexés. Il est estimé qu'une augmentation des taux d'intérêt réels est généralement une conséquence d'une augmentation de l'inflation et d'une reprise de l'activité économique générale, entraînant de meilleures conditions locatives, ce qui pourrait bénéficier au résultat net.

En janvier 2025, Cofinimmo a augmenté ses couvertures en souscrivant un IRS d'un montant de 100 millions EUR portant sur l'année 2029. En juillet de cette année, Cofinimmo a souscrit un IRS d'un montant de 50 millions EUR portant sur la période de 2029 à 2031. En octobre, Cofinimmo a conclu un nouvel IRS de 50 millions EUR portant également sur la période 2029 à 2032.

Les banques, contreparties dans ces contrats IRS ou cap, sont généralement différentes des banques fournissant les fonds.

Si un instrument dérivé couvre une dette sous-jacente qui avait été contractée à un taux flottant, la relation de couverture est qualifiée de couverture de flux de trésorerie. Si un instrument dérivé couvre une dette sous-jacente conclue à un taux fixe, elle est qualifiée de couverture de la juste valeur. Selon les exigences de l'IFRS 9, ceci est valable si un test d'efficacité est réalisé et qu'une documentation est établie justifiant la couverture. Bien que tous les instruments financiers émis ou détenus l'aient été à des fins de couverture de risques sur taux d'intérêt, le groupe s'abstenant de désigner une relation avec un risque particulier, ces instruments sont présentés comptablement sous la catégorie 'Mesurés obligatoirement à la juste valeur par le biais du résultat net' sous l'IFRS 9 et n'ont pas fait l'objet d'une documentation de couverture.

Ci-dessous sont présentés les résultats d'une étude de sensibilité de l'impact des variations de taux sur le résultat net des activités clés*. Une variation de taux impactera directement la partie non couverte de la dette à taux flottant, et ce, par le biais d'une augmentation ou d'une diminution des charges d'intérêt, et indirectement la partie couverte en fonction des instruments de couvertures utilisés. Une variation de taux aura également comme conséquence une variation de la juste valeur des IRS, variation qui sera comptabilisée en compte de résultats.

Résumé des effets potentiels sur les capitaux propres et le compte de résultats, d'une variation de 1 % du taux d'intérêt sur base de la situation de fin d'année

(x 1.000.000 EUR)	2025		2024
Variation	Compte derésultats	Capitaux propres	Compte derésultats	Capitaux propres
+1,0%	-1,47	0,00	-0,02	0,00
-1,0%	1,47	0,00	0,02	0,00

Le tableau ci-dessus montre qu'une augmentation des taux d'intérêt de 1 % engendrerait en 2026 une perte non significative de 1,47 million EUR alors qu'il aurait également engendré une perte de 0,02 million EUR en 2025. De plus, un gain non significatif de 1,47 million EUR ressortirait d'une baisse des taux d'intérêt de 1 %, alors qu'il aurait engendré un gain de 0,02 million EUR en 2025. Les capitaux propres quant à eux ne sont pas affectés directement par une variation des taux d'intérêt.

Dans un contexte où les taux d'intérêt sont durablement positifs, la différence des effets potentiels sur le compte de résultats futur à fin d'année 2025 et celles de fin d'année 2024 en cas d'augmentation des taux s'explique principalement par le degré de couverture relativement plus faible prévu en 2026 (autour de 90%) que celui prévu fin 2024 pour l'année 2025 (autour de 100%).

Risque de crédit

Dans le cadre de son activité, Cofinimmo fait face à deux catégories de contreparties principales, soit des banques soit des clients. Le groupe maintient un standard de rating minimal pour ses contreparties financières. Les contreparties financières, envers lesquelles Cofinimmo a des dettes, possèdent un rating externe d''investment grade' (un rating minimum BBB- selon l'agence de notation Standard & Poor's). Les contreparties financières, envers lesquelles Cofinimmo a des créances, ont également un rating externe d''investment grade'. Cofinimmo a pour politique de ne pas maintenir de relations avec les contreparties financières ne répondant pas à ce critère. Le risque portant sur les clients étant quant à lui mitigé par une diversification des clients, et une analyse de leur solvabilité avant et pendant le bail.

Risque de prix

La société n'est plus exposée au risque de prix suite à la conversion des obligations convertibles en 2021.

Risque de change

Depuis 2021, Cofinimmo est actif au Royaume-Uni. Le groupe détient trois maisons de repos et de soins et génère une partie très limitée (< 1 %) de ses revenus et de ses coûts au Royaume-Uni, le groupe est donc maintenant exposé au risque de change.

Le groupe a mis en place une politique de couverture du risque de change suite à son premier investissement en dehors de la zone Euro. Cette politique se caractérise, en partie, par la mise en place d'une couverture naturelle du risque de change permettant de réduire ce risque au niveau de Cofinimmo. Actuellement, Cofinimmo emprunte un montant proche de 40 millions GBP auprès de ses créanciers ayant mis à disposition des crédits bilatéraux multidevises. Ces emprunts externes, qui sont effectués à taux flottant et couverts en partie via la souscription d'un IRS en GPB (voir section C. de cette note), sont utilisés pour l'octroi d'un prêt interne de l'ordre de 40 millions GBP envers la filiale au Royaume-Uni. Actuellement, Cofinimmo est donc peu sensible au risque de change.

La devise fonctionnelle du groupe étant l'euro, les variations du cours de change peuvent également impacter les revenus locatifs et les coûts encourus au Royaume-Uni. Ces postes du compte de résultats étant actuellement limités, Cofinimmo est donc peu sensible à ce risque de change.

Dans le cadre de sa politique de couverture, Cofinimmo a également la possibilité de contracter des instruments de couverture (produits dérivés) pour des risques de change existants ou dont la probabilité est jugée importante et matérielle. En 2025, Cofinimmo n'a pas fait appel à des instruments de couvertures synthétiques. L'exposition au risque de change est dorénavant revue périodiquement, et en cas d'évolution significative du taux de change ou des investissements dans cette devise.

Risque de liquidité

Le risque de liquidité est limité par la diversification des sources de financement et par le refinancement, qui est généralement effectué un an au moins avant la date d'échéance de la dette financière.

Obligation de liquidité aux échéances

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Dans les deux ans	475.049	155.446
Entre deux et cinq ans	1.335.907	1.109.904
Au-delà de cinq ans	59.979	682.309
TOTAL	1.870.935	1.947.659

Facilités de crédit à long terme non utilisées

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Venant à expiration dans l'année	29.000	12.000
Venant à expiration dans plus d'un an	1.762.827	1.709.349

Collatéralisation

Au 31.12.2025, la valeur comptable des actifs financiers mis en gage s'élève à 58,5 millions EUR (2024 : 57,9 millions EUR). Les termes et les conditions des actifs financiers mis en gage sont détaillés dans la Note 38. Au cours de l'année 2025, il n'y a eu ni défaut de paiement sur les contrats d'emprunts, ni violation des termes de ces mêmes contrats.

C. Instruments financiers dérivés

Nature des instruments financiers dérivés de taux d'intérêt

Au 31.12.2025, le groupe utilise des IRS, des caps (options sur taux d'intérêt avec un niveau maximum prédéfini) et des floors (options sur taux d'intérêt avec un niveau minimum prédéfini) afin de couvrir son exposition au risque de taux d'intérêt résultant de son activité opérationnelle, de financement et d'investissement.

Interest Rate Swap (IRS)

Un IRS est un contrat à terme sur taux d'intérêt par lequel Cofinimmo échange un taux d'intérêt flottant contre un taux d'intérêt fixe. Les IRS sont détaillés dans le tableau des deux pages suivantes.

Caps

Un cap est une option sur taux d'intérêt par laquelle Cofinimmo perçoit, contre le paiement d'une prime unique, un taux d'intérêt flottant lorsque ce dernier dépasse un certain seuil (par ex : 0 %), et ce, durant une période future déterminée. Les caps sont détaillés dans le tableau des deux pages suivantes.

Floors

Un floor est une option sur taux d'intérêt par laquelle Cofinimmo perçoit, contre le paiement d'une prime unique, un taux d'intérêt flottant lorsque ce dernier descend sous un certain seuil (par ex : 0 %), et ce, durant une période future déterminée. Les floors sont détaillés dans le tableau des deux pages suivantes.

Emprunts à taux flottant au 31.12.2025 couverts par des instruments dérivés

Comme détaillé dans le tableau ci-dessous, la dette à taux flottant (1.358 millions EUR) est obtenue en déduisant les éléments de la dette contractés à taux fixe et les éléments ne nécessitant pas de couverture de la dette totale (2.588 millions EUR).

(x 1.000 EUR)	2025	2024
DETTES FINANCIÈRES	2.588.232	2.587.450
Obligations convertibles
Obligations à taux fixe	-1.070.000	-1.070.000
Financial Lease, Leasing auto, Trefond et autres	-5.611	-5.542
Emprunts à taux fixe	-105.996	-160.584
Billets de trésorerie à taux fixe	-32.000	-32.000
Autres (comptes débiteurs, garanties locatives reçues, intérétscourus non échus)	-16.410	-12.709
EMPRUNTS À TAUX FLOTTANT COUVERTS PAR DES INSTRUMENTSFINANCIERS DÉRIVÉS	1.358.215	1.306.615

Comme expliqué dans le chapitre 'Gestion des ressources financières', la politique financière de Cofinimmo consiste à maintenir un taux d'endettement d'environ 45 % accompagné d'une couverture partielle de sa dette à taux flottant par l'utilisation d'instruments de couverture (IRS ou caps).

Au 31.12.2025, Cofinimmo avait une dette à taux flottant pour un montant notionnel de 1.358 millions EUR. Ce montant était couvert contre le risque de taux d'intérêt par des IRS pour un montant notionnel de 1.197 millions EUR, et par des caps pour un montant notionnel de 200 millions EUR.

Cofinimmo projette de conserver au minimum durant les années 2025 à 2031 un patrimoine financé partiellement par endettement, de sorte qu'elle sera redevable d'un flux d'intérêts à payer, qui constitue l'élément couvert par les instruments financiers dérivés détenus à des fins de transaction et décrits ci-dessous.

Instruments financiers dérivés de taux d'intérêt 2025 (strike et notionnel fixe)

(x 1,000 EUR)
Période	Actif/futur	Instrument	Strike	Taux flottant	Notionnel
2024 2025	Actif	IRS	1,18 %	EURIBOR 1M	25.000
2024 2025	Actif	IRS	1,10 %	EURIBOR 1M	25.000
2024 2025	Actif	IRS	1,15 %	EURIBOR 1M	50.000
2024 2025	Actif	IRS	1,18 %	EURIBOR 1M	50.000
2024 2025	Actif	IRS	1,12 %	EURIBOR 1M	50.000
2024 2025	Actif	IRS	0,95 %	EURIBOR 1M	75.000
2025 2026 2027 2028	Actif	IRS	0,91 %	EURIBOR 1M	100.000
2025 2026 2027 2028	Actif	IRS	0,72 %	EURIBOR 1M	100.000
2025	Actif	IRS	1,17 %	EURIBOR 1M	40.000
2025	Actif	IRS	1,26 %	EURIBOR 1M	60.000
2025	Actif	IRS	1,14 %	EURIBOR 1M	50.000
2025	Actif	IRS	1,13 %	EURIBOR 1M	30.000
2025	Actif	IRS	1,24 %	EURIBOR 1M	20.000
2026 2027 2028	Futur	IRS	0,46 %	EURIBOR 1M	50.000
2026 2027 2028	Futur	IRS	0,44 %	EURIBOR 1M	50.000
2026 2027 2028	Futur	IRS	-0,05 %	EURIBOR 1M	100.000
2024 2025	Actif	IRS	1,00 %	EURIBOR 1M	110.000
2026 2027 2028	Futur	IRS	0,17 %	EURIBOR 1M	50.000
2026 2027 2028	Futur	IRS	0,17 %	EURIBOR 1M	50.000
2025 2026 2027 2028 2029	Actif	IRS	0,80 %	EURIBOR 1M	100.000
2026 2027 2028 2029	Futur	IRS	-0,08 %	EURIBOR 1M	50.000
2026 2027 2028 2029	Futur	IRS	1,16 %	EURIBOR 1M	100.000
2026 2027 2028 2029	Futur	IRS	-0,10 %	EURIBOR 1M	50.000
2024 2025 2026 2027	Actif	IRS	0,14 %	EURIBOR 1M	50.000
2024 2025	Actif	IRS	0,89 %	EURIBOR 1M	150.000
2024 2025	Actif	IRS	0,61 %	SONIA 3M	22.920
2026 2027 2028	Futur	IRS	1,02 %	EURIBOR 1M	150.000
2024 2025 2026 2027 2028	Actif	IRS	1,48 %	EURIBOR 1M	-17.000

	Cofinimmo en bre

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

(x 1,000 EUR)
Période	Actif/futur	Instrument	Strike	Taux flottant	Notionnel
2028	Futur	IRS	0,21 %	EURIBOR 1M	100.000
2026 2027	Futur	IRS	0,77 %	EURIBOR 1M	100.000
2026 2027 2028 2029	Futur	IRS	2,53 %	EURIBOR 1M	75.000
2026	Futur	IRS	2,49 %	EURIBOR 1M	100.000
2026	Futur	IRS	2,90 %	EURIBOR 1M	50.000
2026	Futur	IRS	2,72 %	EURIBOR 1M	50.000
2028 2029 2030	Futur	CAP	2,71 %	EURIBOR 1M	50.000
2028 2029 2030	Futur	IRS	2,94 %	EURIBOR 1M	75.000
2029 2030	Futur	IRS	2,66 %	EURIBOR 1M	100.000
2029 2030	Futur	IRS	2,42 %	EURIBOR 1M	100.000
2028	Futur	IRS	2,33 %	EURIBOR 1M	50.000
2028	Futur	IRS	2,38 %	EURIBOR 1M	75.000
2028 2029 2030	Futur	IRS	2,25 %	EURIBOR 1M	100.000
2029 2030 2031	Futur	IRS	2,07 %	EURIBOR 1M	100.000
2029	Futur	IRS	2,35 %	EURIBOR 1M	100.000
2029 2030 2031	Futur	IRS	2,64 %	EURIBOR 1M	50.000
2029 2030 2031	Futur	IRS	2,43 %	EURIBOR 1M	50.000
2024 2025	Actif	IRS	0,96 %	EURIBOR 1M	90.000
2024 2025	Actif	CAP	0,50 %	EURIBOR 1M	200.000

Obligation de liquidité aux échéances, liée aux instruments financiers dérivés

(x 1,000 EUR)	2025	2024
Entre un et deux ans	25.340	28.271
Entre deux et cinq ans	25.143	41.314
Au-delà de cinq ans	572	593
TOTAL	51.054	70.178

Le tableau ci-dessus reflète principalement la baisse du gain des couvertures suite à la baisse des taux flottants attendus sur les maturités de courte durée affichées.

Cofinimmo en bref	Rapport de gestion	Rapport de durabilitéRapport immobilier	Déclaration de gouvernanced'entreprise	États financiers contrôlés	Informationscomplémentaires
-------------------	--------------------	---------------------------------------------	--------------------------------------------	----------------------------	---------------------------------

Les tableaux ci-dessous représentent les positions nettes des actifs et passifs des instruments financiers dérivés.

Compensation des actifs et des passifs financiers

(x 1.000 EUR)			31.12.2025
	Montant brut des actifs	Montant brut des actifs	Montant net des actifs financiers	Montants non compensés dans l'état de la situation financière		Montant net
	financiers comptabilisés	financiers compensés dansl'état de la situation financière	présentés dans la position desactifs financiers	Instruments financiers	Garanties reçues en trésorerie
Actifs financiers
CAP	247		247	0		247
IRS	58.524		58.524	0		58.524
TOTAL	58.770	0	58.770	0	0	58.770
(x 1.000 EUR)			31.12.2025
	Montant bruts des passifs	Montants bruts des passifs	Montant net des passifs	Montants non compensés dans l'état de la situation financière		Montant net
	financiers comptabilisés	financiers compensés dansl'état de la situation financière	financiers présentés dans laposition des passifs financiers	Instruments financiers	Garanties reçues en trésorerie
Passifs financiers
IRS	3.709		3.709			3.709
TOTAL	3.709	0	3.709	0	0	3.709
(x 1.000 EUR)			31.12.2024
	Montant brut des actifsfinanciers comptabilisés	Montant brut des actifsfinanciers compensés dans	Montant net des actifs financiersprésentés dans la position des	Montants non compensés dans l'état de la situation financière		Montant net
		l'état de la situation financière	actifs financiers	Instruments financiers	Garanties reçues en trésorerie
Actifs financiers
CAP	5.465		5.465	0		5.465
IRS	64.684		64.684	0		64.684
TOTAL	70.149	0	70.149	0	0	70.149
(x 1.000 EUR)			31.12.2024
	Montant bruts des passifs	Montants bruts des passifs	Montant net des passifs	Montants non compensés dans l'état de la situation financière		Montant net
	financiers comptabilisés	financiers compensés dansl'état de la situation financière	financiers présentés dans laposition des passifs financiers	Instruments financiers	Garanties reçues en trésorerie
Passifs financiers
IRS	6.195		6.195			6.195
TOTAL	6.195	0	6.195	0	0	6.195

Résumé des instruments financiers dérivés ouverts au 31.12.2025

Option	Période	Prix d'exercice	Taux flottant	Devise	Notionnel 2025(x 1.000)
Détenus à fin de transaction
IRS	2024 2025	1,18 %	1M	EUR	25.000
IRS	2024 2025	1,10 %	1M	EUR	25.000
IRS	2024 2025	1,15 %	1M	EUR	50.000
IRS	2024 2025	1,18 %	1M	EUR	50.000
IRS	2024 2025	1,12 %	1M	EUR	50.000
IRS	2024 2025	0,95 %	1M	EUR	75.000
IRS	2025 2026 2027 2028	0,91 %	1M	EUR	100.000
IRS	2025 2026 2027 2028	0,72 %	1M	EUR	100.000
IRS	2025	1,17 %	1M	EUR	40.000
IRS	2025	1,26 %	1M	EUR	60.000
IRS	2025	1,14 %	1M	EUR	50.000
IRS	2025	1,13 %	1M	EUR	30.000
IRS	2025	1,24 %	1M	EUR	20.000
IRS	2024 2025	1,00 %	1M	EUR	110.000
IRS	2025 2026 2027 2028 2029	0,80 %	1M	EUR	100.000
IRS	2024 2025 2026 2027	0,14 %	1M	EUR	50.000
IRS	2024 2025	0,89 %	1M	EUR	150.000
IRS	2024 2025	0,61 %	SONIA 3M	GBP	22.920
IRS	2024 2025 2026 2027 2028	1,48 %	1M	EUR	-17.000
IRS	2024 2025	0,96 %	1M	EUR	90.000
CAP	2024 2025	0,50 %	1M	EUR	200.000

D. Gestion du capital

En conséquence de l'article 13 de l'Arrêté royal du 13.07.2014 relatif aux SIR, la SIR publique doit, au cas où le taux d'endettement consolidé dépasse 50 % des actifs consolidés, élaborer un plan financier accompagné d'un calendrier d'exécution, décrivant les mesures destinées à éviter que ce taux d'endettement ne dépasse les 65 % des actifs consolidés. Ce plan financier fait l'objet d'un rapport spécial du commissaire confirmant la vérification par ce dernier de la méthode d'élaboration du plan, notamment en ce qui concerne ses fondements économiques, ainsi que la cohérence des chiffres que celui-ci contient avec la comptabilité de la SIR publique. Les rapports financiers annuels et semestriels doivent justifier la manière dont le plan financier a été exécuté au cours de la période pertinente et la manière dont la SIR envisage l'exécution future du plan.

Évolution du taux d'endettement

Au 31.03.2025, 30.06.2025 et au 30.09.2025, le taux d'endettement a atteint 41,8 %, 44,4 % et 43,4 % respectivement, restant en-dessous des 50 %. Au 31.12.2025, le taux d'endettement consolidé s'établissait à 42,8 %.

Politique de taux d'endettement

1

La politique de Cofinimmo est de maintenir un taux d'endettement proche de 45 %. Il se peut donc qu'elle franchisse la barre des 45 % à la hausse ou à la baisse de manière répétée sans que ceci ne signale un changement de politique dans un sens ou dans l'autre.

Cofinimmo établit chaque année un plan financier à moyen terme qui incorpore tous les engagements financiers pris par le groupe. Ce plan est actualisé en cours d'année lorsque survient un nouvel engagement significatif. Le taux d'endettement et son évolution future sont recalculés à chaque édition de ce plan. De cette façon, Cofinimmo dispose à tout moment d'une vue prospective sur ce paramètre clé de la structure de son bilan consolidé afin de maintenir son taux d'endettement proche de 45 %.

Prévision de l'évolution du taux d'endettement

Le plan financier de Cofinimmo réactualisé fait apparaître que le taux d'endettement consolidé de Cofinimmo ne devrait pas s'écarter significativement d'un niveau de 45 % au 31 décembre de chacune des trois prochaines années. Cette prévision reste néanmoins sujette à la survenance d'événements non prévus. À cet égard, il est spécifiquement renvoyé au chapitre 'Facteurs de risque' du présent document.

Décision

Le conseil d'administration de Cofinimmo estime donc que le taux d'endettement ne dépassera pas les 65 % et que, pour l'instant, en fonction des tendances économiques et immobilières dans les secteurs où le groupe est présent, des investissements projetés et de l'évolution attendue du patrimoine, il n'est pas nécessaire de prendre des mesures additionnelles à celles contenues dans le plan financier dont question ci-dessus.

Note26. Actifs financiers non courants et créances de location-financement

Actifs financiers non courants

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Instruments dérivés	57.693	68.083
Autres actifs financiers non courants	181	42.201
Créances envers des entreprises associées	181	34.929
Autres1	0	7.273
TOTAL	57.874	110.284

Créances de location-financement

Le groupe a conclu des conventions de location-financement relatives à certains immeubles. Étant donné, d'une part, la qualité des locataires (notamment l'autorité publique belge) et, d'autre part, le faible risque de crédit associé aux créances de location-financement (établi sur base de l'analyse des pertes de crédits historiques), le modèle des pertes de crédit attendues selon l'IFRS 9 n'a pas d'impact matériel pour le groupe.

Le groupe a également octroyé à certains locataires des financements liés à des travaux d'aménagement. Le taux d'intérêt implicite moyen de ces contrats de location-financement s'élève à 4,5 % pour 2025 (2024 : 4,5 %).

La ligne 'Autres' au 31.12.2024, représentait des acomptes payés pour l'acquisition d'immeubles de placement en cours de construction.

(x 1.000 EUR)	2025	2024
à moins d'un an	8.279	8.799
à plus d'un an mais moins de deux ans	8.400	8.795
à plus de deux ans mais moins de trois ans	8.391	8.916
à plus de trois ans mais moins de quatre ans	8.229	8.749
à plus de quatre ans mais moins de cinq ans	7.568	8.745
à plus de cinq ans	232.886	243.206
Paiements minimaux au titre de la location	273.753	287.210
Produits financiers non acquis	-117.957	-125.724
Valeur actuelle de paiements minimaux au titre de la location	155.796	161.486
Créances non courantes de location-financement	151.324	156.944
à plus d'un an mais moins de deux ans	4.634	4.764
à plus de deux ans mais moins de trois ans	4.801	4.949
à plus de trois ans mais moins de quatre ans	4.958	5.214
à plus de quatre ans mais moins de cinq ans	5.028	5.376
à plus de cinq ans	131.902	136.641
Créances courantes de location-financement	4.472	4.542

Note27. Actifs détenus en vue de la vente

(x 1.000 EUR)	2025	2024
AU 01.01	6.400	43.111
Investissements	0	124
Ventes	-11.950	-67.620
Variation de la juste valeur	0	79
Transfert depuis les immeubles de placement	5.550	30.707
AU 31.12	0	6.400

Tous les actifs détenus en vue de la vente sont des immeubles de placement.

Note28. Créances commerciales courantes Créances commerciales brutes

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Créances commerciales brutes échues mais nonprovisionnées	8.638	16.321
Créances commerciales brutes non échues	19.780	22.424
Créances douteuses	7.022	1.019
Provisions pour créances douteuses (-)	-7.022	-860
TOTAL	28.418	38.904

Au cours de l'exercice se clôturant le 31.12.2025, le groupe a reconnu des réductions de valeur sur créances commerciales de 6.407 KEUR (513 KEUR en 2024). Le conseil d'administration considère que la valeur comptable des créances commerciales est proche de leur juste valeur.

Étant donné, d'une part, la qualité des locataires et, d'autre part, le faible risque de crédit associé aux créances commerciales (établi sur base de l'analyse des pertes de crédits historiques), le modèle des pertes de crédits attendues selon l'IFRS 9 n'a pas d'impact matériel pour le groupe.

Créances commerciales brutes échues mais non provisionnées

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Échues à moins de 60 jours	4.114	8.228
Échues entre 60 et 90 jours	916	546
Échues à plus de 90 jours	3.608	7.546
TOTAL	8.638	16.321

Provision pour créances douteuses

(x 1.000 EUR)	2025	2024
AU 01.01	860	714
Utilisation	-82	-356
Provisions constituées à charge du compte de résultats	6.407	513
Reprises portées en compte de résultats	-163	-11
AU 31.12	7.022	860

Note29. Créances fiscales et autres actifs courants

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Impôts	23.785	32.528
Impôts	13.438	17.596
Taxes régionales	3.995	5.664
Précompte immobilier	6.352	9.269
Autres	8.884	8.296
TOTAL	32.669	40.824

Il s'agit principalement de taxes et précomptes payés par le groupe mais devant être refacturés aux locataires, de refacturations, de taxes et précomptes non encore payés par les locataires ou des impôts payés par le groupe mais devant être récupérés.

Note30. Comptes de régularisation – actifs

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Revenu immobilier non échu	3.706	3.530
Gratuités et avantages octroyés aux locataires à répartir	2.782	2.366
Charges immobilières payées d'avance	5.617	5.191
Intérêts et autres charges financières payés d'avance	6.346	6.540
TOTAL	18.452	17.628

Note31. Provisions

(x 1.000 EUR)	2025	2024
AU 01.01	25.765	26.426
Provisions constituées à charge du compte de résultats	1.027	1.230
Désactualisation des provisions à charge du compte derésultat	578	1.386
Utilisations	-427	-2.975
Reprises de provisions portées au compte de résultats	0	-301
Transfert	0	0
AU 31.12	26.943	25.765

Les provisions du groupe (26.943 KEUR) peuvent être séparées en deux catégories :

• les provisions contractuelles définies selon l'IAS 37 comme des contrats déficitaires. Cofinimmo s'est engagée à assurer sur plusieurs immeubles la maintenance ainsi que des travaux vis-à-vis de locataires dont le coût s'élève à 22.079 KEUR (2024 : 21.917 KEUR);
• les provisions légales pour faire face à des engagements potentiels vis-à-vis de locataires ou de tiers pour 4.865 KEUR (2024 : 3.848 KEUR). Ces provisions sont constituées par une actualisation des paiements futurs considérés comme probables par le conseil d'administration.

Note 32. Impôts différés

(x 1.000 EUR)	Actifs d'impôts différés			Passifs d'impôts différés
	2025	2024	2025	2024
Exit tax	0	0	0	0
Impôts différés	8.525	9.664	64.397	55.813
Immobilier de réseaux de distributionaux Pays-Bas	0	0	30.339	30.029
Pubstone Properties	0	0	30.339	30.029
Immobilier de santé en France	0	0	7.162	7.199
Cofinimmo succursale	0	0	7.162	7.199
Immobilier de santé en Allemagne	6.138	6.955	17.379	15.254
Immobilier de santé aux Pays-Bas	0	0	6.444	0
Immobilier de santé - Autres	2.387	2.710	3.073	3.330
TOTAL	8.525	9.664	64.397	55.813

Les impôts différés aux Pays-Bas (dans l'immobilier de réseaux de distribution et dans l'immobilier de santé) ainsi que des filiales ayant au moins un actif en Allemagne, correspondent à la taxation à un taux respectivement de 25 % et 15,825 %, de la différence entre la valeur d'investissement des actifs, diminuée des droits d'enregistrement, et leur valeur fiscale.

Depuis 2014, la succursale française de Cofinimmo est soumise à un impôt ('Retenue à la source sur les bénéfices réalisés en France par les sociétés étrangères'). Une provision pour impôts différés a dû être constituée.

1

Note33. Dettes commerciales et autres dettes courantes

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Dettes commerciales	53.040	46.743
Autres dettes courantes	73.305	67.530
Exit tax	0	0
Taxes, charges sociales et dettes salariales	27.744	30.103
Taxes	23.392	26.460
Charges sociales	415	242
Dettes salariales	3.937	3.400
Autres	45.561	37.427
Coupons de dividende	3.181	1.746
Provision pour précomptes et taxes	12.422	13.997
Divers	29.959	21.684
TOTAL	126.345	114.273

Note34. Comptes de régularisation – passifs

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Revenus immobiliers perçus d'avance	18.588	18.930
Intérêts et autres charges courus non échus	3.560	2.934
Autres	1.738	810
TOTAL	23.886	22.674

Note35. Charges et produits sans effet de trésorerie

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Charges et produits relatifs à l'activité opérationnelle	21.540	135.196
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	-1.870	123.290
Reprises de loyers cédés et escomptés	-617	-559
Mouvement des provisions et des options sur actions	1.179	-662
Amortissements/Réductions de valeur (ou reprises) sur actifsincorporels et corporels	7.667	1.856
Exit tax	0	80
Impôts différés	9.711	2.243
Dépréciation du goodwill	0	0
Gratuités	-416	-44
Intérêts minoritaires	5.060	9.258
Autres1	828	-265
Charges et produits relatifs à l'activité de financement	19.206	29.655
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers	21.536	31.772
Autres	-2.330	-2.117
TOTAL	40.746	164.851

Note36. Variation du besoin en fonds de roulement

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Mouvements des éléments de l'actif	22.694	7.837
Créances commerciales	5.332	5.417
Créances d'impôt	12.297	-1.980
Autres actifs à court terme	5.817	3.084
Charges à reporter et produits acquis	-752	1.315
Mouvements des éléments du passif	-1.062	-929
Dettes commerciales	2.674	-4.716
Taxes, charges sociales et dettes salariales	-3.697	-2.024
Autres dettes courantes	612	1.681
Charges à imputer et produits à reporter	-652	4.130
TOTAL	21.631	6.908

Les montants correspondent à la différence entre le prix payé, augmenté des frais accessoires, et la quote-part dans l'actif net réévalué des sociétés acquises.

Note37. Évolution du portefeuille par secteur durant l'exercice

Les tableaux ci-dessous reprennent les mouvements du portefeuille par secteur durant l'exercice 2025 afin de détailler les montants repris dans le tableau de flux de trésorerie. Ces montants sont par définition non comparables d'un exercice à l'autre (les montants de l'exercice 2024 figurent en Note 37 des états financiers 2024, en pages 225-226 du document d'enregistrement universel 2024).

Les montants relatifs aux immeubles repris dans le tableau

de flux de trésorerie et dans les tableaux ci-dessous sont mentionnés en valeur d'investissement.

Acquisitions en immeubles de placement

Les acquisitions effectuées au cours d'un exercice peuvent se faire de quatre manières :

• acquisition de l'immeuble en direct contre espèces, reprise sous la rubrique 'Acquisition d'immeubles de placement' du tableau de flux de trésorerie ;
• acquisition de l'immeuble contre émission d'actions ; ces transactions ne sont pas reprises dans le tableau de flux de financement car elles ne génèrent pas de flux de trésorerie ;
• acquisition de la société détenant l'immeuble contre espèces, reprise sous la rubrique 'Acquisition de filiales' du tableau de flux de trésorerie pour le montant du prix des actions achetées ;
• acquisition de la société détenant l'immeuble contre actions, ces transactions ne sont pas reprises dans le tableau de flux de financement car elles ne génèrent pas de flux de trésorerie.

(x 1.000 EUR)			Immobilier de santé			Bureaux	Immobilier deréseaux dedistribution	Total
		BE	FR	NL	DE	Autres
Immeubles disponibles à la location	Immeubles en direct	0	0	0	0	10.742	0	0	10.742
	Immeubles contreactions	0	0	0	0	0	0	0	0
	Sociétés contreespèces	0	0	0	0	0	0	0	0
	Sociétés contre actions	0	0	0	0	0	0	0	0
	Sous-total	0	0	0	0	10.742	0	0	10.742
Projets de développement	Immeubles en direct	0	0	0	0	0	0	0	0
	Immeubles contreactions	0	0	0	0	0	0	0	0
	Sociétés contreespèces	0	0	0	31.300	1.037	0	0	32.337
	Sociétés contre actions	0	0	0	0	0	0	0	0
	Sous-total	0	0	0	31.300	1.037	0	0	32.337
TOTAL		0	0	0	31.300	11.779	0	0	43.079

Le montant de 3.470 KEUR, repris dans le tableau de flux de trésorerie sous la rubrique 'Acquisitions d'immeubles de placement', reprend la somme des acquisitions d'immeubles en direct1 .

Après prise en compte d'une variation de -7 millions EUR des actifs financiers non courants (cette variation correspond à des acomptes payés de 2021 à 2024 reconnus en actifs financiers non courants à ce moment-là, puis transférés en 2025 vers les immeubles de placement à la suite de la livraison de l'immeuble concerné).

Extensions d'immeubles de placement

Les extensions d'immeubles de placement se financent en espèces et sont repris dans la rubrique 'Extensions d'immeubles de placement' du tableau de flux de trésorerie.

(x 1.000 EUR)	Immobilier de santé					Bureaux	Immobilier deréseaux dedistribution	Total
	BE	FR	NL	DE	Autres
Projets de développement	3.570	0	446	40	30.072	157	4	34.288
TOTAL	3.570	0	446	40	30.072	157	4	34.288
Montant payé en espèces	1.793	0	1.713	52	33.124	377	4	37.063
Variation des montants provisionnés	1.777	0	-1.267	-12	-3.052	-220	0	-2.774
TOTAL	3.570	0	446	40	30.072	157	4	34.288

Investissements sur immeubles de placement

Les investissements sur immeubles de placement se financent en espèces et sont repris dans la rubrique 'Investissements en immeubles de placement' du tableau de flux de trésorerie.

(x 1.000 EUR)	Immobilier de santé					Bureaux	Immobilier deréseaux dedistribution	Total
	BE	FR	NL	DE	Autres
Immeubles disponibles à la location	6.764	4.658	5.995	19.581	6.131	4.636	5.911	53.678
Immobilisations à usage propre	0	0	0	0	0	0	0	0
Actifs détenus en vue de la vente	0	0	0	0	0	0	0	0
TOTAL	6.764	4.658	5.995	19.581	6.131	4.636	5.911	53.678
Montant payé en espèces	7.302	5.894	5.557	13.293	5.651	10.834	5.517	54.049
Variation des montants provisionnés	-538	-1.235	438	6.288	480	-6.198	394	-371
TOTAL	6.764	4.658	5.995	19.581	6.131	4.636	5.911	53.678

Cessions d'immeubles de placement

Les montants repris dans le tableau de flux de trésorerie sous la rubrique 'Cession d'immeubles de placement' représentent le prix net reçu en espèces de l'acheteur.

Ce prix net se compose de la valeur nette comptable de l'immeuble au 31.12.2025 ainsi que de la plus-value ou de la moins-value nette réalisée sur la vente, après déduction des frais de transaction.

(x 1.000 EUR)			Immobilier de santé			Bureaux	Immobilier deréseaux dedistribution	Total
	BE	FR	NL	DE	Autres
Immeubles de placement
Valeur nette comptable	7.955	0	18.647	0	0	0	6.144	32.745
Résultat sur cession d'actif	-488	0	-1.731	0	0	0	2.770	551
Prix de vente net reçu	7.467	0	16.916	0	0	0	8.914	33.297
Immeubles détenus en vue de la vente
Valeur nette comptable	0	11.950	0	0	0	0	0	11.950
Résultat sur cession d'actif	0	-1.587	0	0	0	0	0	-1.587
Prix de vente net reçu	0	10.363	0	0	0	0	0	10.363
Projets de développement
Valeur nette comptable	0	0	0	0	0	559	0	559
Résultat sur cession d'actif	0	0	0	0	0	1.363	0	1.363
Prix de vente net reçu	0	0	0	0	0	1.922	0	1.922
Immobilisations à usage propre
Valeur nette comptable	0	0	0	0	0	0	0	0
Résultat sur cession d'actif	0	0	0	0	0	0	0	0
Prix de vente net reçu	0	0	0	0	0	0	0	0
TOTAL	7.467	10.363	16.916	0	0	1.922	8.914	45.583

Note38. Droits et engagements hors bilan

Dans le cadre de cession de créances

• Dans le cadre de la cession des créances de loyers relatives au bail en cours avec la Régie des Bâtiments sur le palais de justice d'Anvers, le solde des créances non cédées a été mis en gage en faveur d'une banque sous certaines conditions. Cofinimmo a par ailleurs octroyé une hypothèque traçante et un mandat hypothécaire sur le terrain (en conformité avec l'article 41 de la loi du 12.05.2014). Dans le cadre du transfert de la dette de location-financement vis-à-vis de Justinvest Antwerpen SA à une société fiduciaire externe (JPA Properties SPRL, administrée par Intertrust Belgium), et qui se rapporte au coût de construction du palais de justice, les liquidités transférées à JPA ont été mises en gage en faveur de Cofinimmo SA. Le bénéfice du gage a été transféré en faveur d'une banque sous certaines conditions.
• Dans le cadre de la cession des créances de loyers ou de redevances emphytéotiques relatives aux conventions en cours avec la Régie des Bâtiments sur l'immeuble Colonel Bourg 124, ainsi qu'au bail en cours avec la Ville d'Anvers portant sur la caserne de pompiers, les actions de la société Bestone SA ont été mises en gage en faveur d'une banque sous certaines conditions.
• Dans le cadre d'autres opérations de cession de créances, Cofinimmo a pris divers engagements et consenti certaines garanties, et notamment en ce qui concerne la cession de créance intervenue sur les redevances relatives à la prison de Leuze après exécution des travaux.

Options d'achat/droits de préférence

• Dans le cadre de baux conclus avec la Régie des Bâtiments relatifs, entre autres, au palais de justice d'Anvers et au commissariat de police de Termonde, une option d'achat a été consentie au bénéfice de la Régie qui au terme du bail peut soit quitter les lieux, soit proroger le contrat, soit racheter l'immeuble.

• Le groupe Cofinimmo s'est engagé et bénéficie, au nom de ses filiales Pubstone et Pubstone Properties, d'un droit de préférence sur les développements futurs (horeca) à réaliser en partenariat avec AB InBev, et AB InBev bénéficie d'un droit de préférence sur les développements futurs (horeca).

• Cofinimmo (et Pubstone Group) s'est engagée et bénéficie des droits de préférence sur les actions Pubstone SA et Pubstone Group ; et InBev Belgium bénéficie d'un droit d'achat sur les actions Pubstone SA et Pubstone Group.

• Leopold Square et InBev Belgium bénéficient réciproquement d'un droit de préférence sur les actions Pubstone Properties.

• Cofinimmo bénéficie d'une option d'achat sur des actions de sociétés détenant de l'immobilier en Allemagne.

• Dans le cadre d'un contrat d'emphytéose concernant un parking à Breda, Superstone a convenu avec Amphia, le nu-propriétaire, un droit de première offre dans le cadre de la cession du droit d'emphytéose et un droit d'achat sous certaines conditions.

• Cofinimmo a consenti divers droits de préférence et/ou options d'achat à l'emphytéote, à valeur de marché, sur une partie de son portefeuille de maisons de repos et cliniques.

• Cofinimmo a consenti des droits de préférence aux emphytéotes, à valeur de marché, sur les droits résiduaires de propriété d'immeubles de bureaux à Bruxelles.

• Cofinimmo dispose d'options d'achats sur des tréfonds dont les droits d'emphytéose dont ils sont grevés – portant sur des immeubles à destination de maisons de repos sont détenus par des filiales de Cofinimmo.

• Dans le cadre de son entrée au capital d'une société immobilière belge, Cofinimmo est devenue titulaire, au même titre que les autres actionnaires et sous certaines conditions, d'un droit de préférence, d'un droit de préemption, d'un droit de suite, d'une obligation de suite, d'une option de vente et d'une option d'achat relative aux actions de la société.

Opérations de financement

• Cofinimmo a souscrit divers engagements à ne pas entreprendre certaines actions ('negative pledge') au terme de divers contrats de financement.
• Cofinimmo s'est engagée à trouver un acquéreur pour les Notes échéant en 2027 et émises par Cofinimmo Lease Finance (voir page 42 du rapport financier annuel 2001) dans l'hypothèse où un précompte mobilier serait applicable sur les intérêts de ces Notes en raison d'une modification de la législation fiscale ayant un effet pour un détenteur résidant en Belgique ou aux Pays-Bas.

Garanties

• Cofinimmo a concédé diverses garanties à l'occasion de cessions d'actions de sociétés qu'elle détenait.
• Dans le cadre de ses contrats de location, Cofinimmo perçoit une garantie locative (soit en espèces, soit en garantie bancaire), dont le montant représente en règle générale de trois à six mois de loyer.
• Dans le cadre d'appels d'offre, Cofinimmo émet régulièrement des promesses de garanties bancaires.
• Cofinimmo SA ainsi que plusieurs filiales font partie d'une unité TVA pour le groupe Cofinimmo. Les membres de l'unité TVA sont solidairement redevables envers l'État du paiement de la TVA, des intérêts, des amendes et frais dus à la suite des actions des membres de l'unité TVA. Aucun membre de l'unité TVA n'est impliqué dans un litige avec l'État.

Engagements d'investissements

En Belgique

Le 12.02.2021, Cofinimmo a acquis 100 % des actions d'une société qui détient un terrain à bâtir à Genappe, dans le Brabant wallon. La construction d'une nouvelle maison de repos et de soins est actuellement en cours sur ce terrain. Cofinimmo fait exécuter les travaux dans le cadre d'un projet turnkey. Le budget d'investissement (terrain et travaux compris) s'élève à environ 19 millions EUR.

Au quatrième trimestre 2025, la première phase du projet d'extension et de rénovation de la maison de repos et de soins Ten Berge à Belsele annoncé en février 2025 a été réalisée. La seconde phase est en cours pour un budget estimé à environ 2 millions EUR.

En Finlande

Cofinimmo a fait son entrée dans le secteur de l'immobilier de santé finlandais au cours du quatrième trimestre 2020. Depuis, plusieurs actifs ont été livrés. Au 31.12.2025, Cofinimmo était engagée dans la construction de 8 projets de construction pour un investissement total de 46 millions EUR.

En Allemagne

Cofinimmo est engagé dans la construction d'un campus de soins éco-responsable dans le Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie pour un montant de 44 millions EUR .

En Espagne

Depuis l'annonce de son implantation en Espagne en septembre 2019, Cofinimmo s'est engagée sur plusieurs projets de construction dont les premières livraisons ont eu lieu au cours de l'année 2021, suivi d'autres livraisons en 2022, 2023, 2024 et 2025. Au 31.12.2025, 10 projets de construction sont encore en cours pour un investissement total de 150 millions EUR. Il s'agit majoritairement de constructions de maisons de repos et de soins.

Note39. Projets de développement en cours

Le groupe a des projets de développement en cours pour environ 78 millions EUR (31.12.2024 : 120 millions EUR) en rapport avec des dépenses d'investissement déjà contractées mais pas encore encourues dans le cadre de la construction de nouveaux immeubles et extensions. Les travaux de rénovation ne sont pas compris dans ce montant.

Note40. Critères et périmètre de consolidation

Critères de consolidation

Les comptes consolidés regroupent les comptes de la société mère, des filiales et des co-entreprises arrêtés à la date de clôture.

La consolidation est effectuée en appliquant les méthodes de consolidation suivantes.

Consolidation globale pour les filiales

La consolidation globale consiste à incorporer tous les actifs et passifs des filiales, ainsi que les produits et les charges. Les intérêts minoritaires sont repris dans une rubrique séparée du bilan et du compte de résultats.

La méthode de la consolidation globale est appliquée quand la société mère détient le contrôle exclusif.

Les comptes consolidés ont été préparés à la même date que celle à laquelle les filiales ont préparé leurs propres comptes.

Consolidation par la méthode de mise en équivalence pour les entreprises associées et co-entreprises

La mise en équivalence consiste à remplacer la valeur comptable des titres par la part des capitaux propres de l'entité (plus de détails sont fournis dans la Note 2, point C).

Au cours de l'exercice 2025, le groupe a procédé à la vente des sociétés DZI 4. Vorrat GmbH et Rezidenzwohnen Jahnshöfe GmbH et aux fusions de plusieurs filiales (Dutchstone, Couvent de la Chartreuse, Benostone CO 1 et SCI Cuxac II). De plus, la filiale DZI 5. Vorrat GmbH est consolidée globalement au 31.12.2025.

Participations ne donnant pas le contrôle 1

Les participations ne donnant pas le contrôle représentent

les intérêts de tiers dans des filiales qui ne sont détenues, ni directement, ni indirectement, par le groupe.

SCI Foncière CRF

Cofinimmo possède depuis le 14.09.2023 50 % 2 plus une part dans le capital de la SCI Foncière CRF. Les autres parts sont notamment détenues par la Croix-Rouge française.

Pubstone

Cofinimmo a acquis fin 2007 la totalité d'un portefeuille de cafés et restaurants détenu jusqu'alors par Immobrew SA, filiale d'AB InBev Belgium et renommée Pubstone SA. Au 31.12.2025, AB InBev Belgium possède un intérêt indirect de 10 % dans la structure Pubstone.

De plus, suite à la restructuration du groupe Pubstone en décembre 2013, AB InBev Belgium possède des intérêts minoritaires directs de 10 % dans Pubstone Properties BV.

Anheuser-Busch InBev (AB InBev) est le premier producteur mondial de bière. Pour de plus amples informations : www.ab-inbev.com

Vestastone

En mai 2021, Cofinimmo a investi via sa filiale Vestastone, dont Monceau Vesta SA détenait 6,5 % des parts, dans un portefeuille de maisons de repos et de soins en Italie. En 2022, la part de Monceau Vesta SA est passée à 9,1 %.

Il est à noter que la détention de ces intérêts minoritaires par des sociétés tierces hors du groupe, et dès lors non contrôlées par Cofinimmo, est considérée comme non matérielle en regard de la totalité des capitaux propres du groupe : au 31.12.2025, les intérêts minoritaires s'élèvent à 79 millions EUR, par rapport à un montant de capitaux propres de Cofinimmo de 3.590 millions EUR, soit 2 %.

Le terme 'Participations ne donnant pas le contrôle' tel que défini par l'IFRS 12 correspond aux intérêts minoritaires.

2 Précédemment Cofinimmo était entré fin 2020 dans le capital de la SCI avec une participation de 39%.

Filiales détenues par le groupe Cofinimmo à 100 %

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement	Participation directe et indirecte etdroits de vote (en %)
	31.12.2025	31.12.2024
ALLEMAGNE
COFINIMMO DIENSTLEISTUNGS-GmbHSiège social : Frankfurt-am-MainHRB 114372Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	100	100
DZI 7. Vorrat GmbH & Co. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53682Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	100	100
GESTONE BICKENBACH GmbH & Co. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRB 53012Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	100	100
GESTONE DEUTSCHLAND GmbHSiège social : Frankfurt-am-MainHRB 115151Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	100	100
SENIORENQUARTIER VIERSEN GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53427Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	100	100
STERN BETEILIGUNGS GmbHSiège social : Frankfurt-am-MainHRB 112550Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	100	100
GESTONE GP GmbHSiège social : Frankfurt-am-MainHRB 122350Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	100	100
DZI 5. VORRAT GmbHSiège social : DüsseldorfHRB 91480Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein	100	99,99
BELGIQUE
BEIRESTONE 1 SA0759 959 564Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
BESTONE SA0670 681 160Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
BUILDING GREEN ONE SA0501 599 965Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement	Participation directe et indirecte etdroits de vote (en %)
	31.12.2025	31.12.2024
COFINIMMO OFFICES SA0755 538 641Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
COFINIMMO SERVICES SA0437 018 652Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
COPADE SA0631 930 353Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
FPR LEUZE SA0839 750 279Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GECARE 1 SA0720 629 826Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE CO 10 SA0751 676 853Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE CO 11 SA0751 677 150Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE CO 12 SA0751 677 348Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE CO 13 SA0722 900 319Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE CO 7 SA0748 688 857Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE CO 8 SA0751 676 556Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE CO 9 SA0751 676 754Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE 1 SA0655 814 822Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE 2 SA0670 681 259Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100

		Cofinimmo en bre

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

d'entreprise États financiers contrôlés Informations

complémentaires

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement	Participation directe et indirecte etdroits de vote (en %)
	31.12.2025	31.12.2024
GESTONE 3 SA0696 911 940Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE 4 SA0683 716 475Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE 5 SA0722 901 804Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE 6 SA0722 902 495Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE 14 SA0781 898 489Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE 15 SA0781 898 687Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
GESTONE 16 SA0784 853 328Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
LEOPOLD SQUARE SA0465 387 588Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
LEX 85 SA0811 625 031Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
LIGNE INVEST SA0873 682 661Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
LS OFFICES SA0755 537 849Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
MANUJACQ BE SA0794 938 655Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
RHEASTONE 1 SA0893 787 296Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
RHEASTONE 6 SA0707 645 286Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement	Participation directe et indirecte etdroits de vote (en %)
	31.12.2025	31.12.2024
RHEASTONE 7 SA0756 866 254Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
RHEASTONE 8 SA0678 526 183Martelarenplein 20 E - 3000 Leuven	100	100
RHEASTONE 9 SA0443 888 133Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
RHEASTONE 10 SA0803 978 560Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
RHONE ARTS SA0413 742 414Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
STERN-FIIS 1 SA0691 982 756Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
STERN-FIIS 2 SA0696 912 831Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
STERN-FIIS 3 SA0696 912 930Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
STERN-FIIS 4 SA0696 913 029Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
XL TRONE SA0715 937 303Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	100	100
ESPAGNE
COFIHEALTHCARE SPAIN 1 SLNIF B-88542717Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid	100	100
COFIHEALTHCARE SPAIN SERVICES SLNIF B-097582202Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid	100	100
LAGUNE IPM SLNIF B-64205966Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid	100	100
LAGUNE ISLAND BALEARES IPM2 SLNIF B-65223174Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid	100	100

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement	Participation directe et indirecte etdroits de vote (en %)
	31.12.2025	31.12.2024
FINLANDE
KIINTEISTÖ Oy ASKOLAN PAPPILANTIE3088874-1c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy HELSINGIN SVENGI2786955-8c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy KAUSALAN ASEMA2958400-3c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy KUOPION AALLONMURTAJANKATU 3-53133518-8c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy LEMPÄÄLÄN MYLLYPIHA3143578-7c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy NASTOLAN MANNA3003571-4c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy RAISION VESAKUJA 23226914-3c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy ROVANIEMEN RIISTAKALTIO2992724-8c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy ROVANIEMEN RIISTAKERO2992919-8c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy SIPOON JOKIKOTI3003250-5c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy TERVAKOSKEN PORTTI2958406-2c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy TURUN LINNANHERRA2887482-6c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy TURUN SKANSSIN AURORA3168686-9c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy VAASANPUISTIKKO 22 VAASA2910835-7c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy VANTAAN HARRIKUJA 83006164-8c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement	Participation directe et indirecte etdroits de vote (en %)
	31.12.2025	31.12.2024
KIINTEISTÖ Oy YLÖJÄRVEN TAIMITIE 33186885-7c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
KIINTEISTÖ Oy ROVANIEMEN KAAMOSKUJA 12 Oy3495407-2c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	0
·KIINTEISTÖ Oy JÄRVENPÄÄN SAVIKONTIE 11 Oy3486666-2c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	0
·KIINTEISTÖ Oy OULUN JUOKSUMARSSI 73455988-1c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	0
KIINTEISTÖ Oy JOENSUUN RASTILIPUNTIE 13556593-3c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	0
KIINTEISTÖ Oy LAPPEENRANNAN RAVITIE 13556594-1c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	0
POLARISTONE CO 1 Oy3007096-6c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
POLARISTONE CO 2 Oy3146900-4c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
POLARISTONE CO 3 Oy3146912-7c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
POLARISTONE CO 4 Oy3207147-9c/o Colliers International Finland, Firdonkatu 2, 00520 Helsinki	100	100
FRANCE
COFINIMMO INVESTISSEMENTS ET SERVICES SA487 542 16913, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris	100	100
COFINEA I SAS538 144 12213, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris	100	100
SCI AC NAPOLI428 295 69513, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris	100	100
SCI BEAULIEU444 644 55313, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris	100	100

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement		Participation directe et indirecte etdroits de vote (en %)
	31.12.2025	31.12.2024
SCI DE L'ORBIEU383 174 38013, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris	100	100
SNC DU HAUT CLUZEAU319 119 92113, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris	100	100
SCI OUVRE TOIT497 494 71613, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris	100	100
SCI RESIDENCE FRONTENAC348 939 90113, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Paris	100	100
LUXEMBOURG
COFINIMMO LUXEMBOURG SAB1000441, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg	100	100
KAISERSTONE SAB2025841, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg	100	100
MASCHSEE PROPERTIES SARLB2404711, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg	100	100
UHLENHORST PROPERTIES SARLB2406101, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg	100	100
WELLNESSTONE SAB1974431, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg	100	100
WELLNESSTONE GP SARLB2385551, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg	100	100
PAYS-BAS
SUPERSTONE NV530704488Stationslaan 402A, 4815GW Breda	100	100
SUPERSTONE 2 NV77325001Stationslaan 402A, 4815GW Breda	100	100
SUPERSTONE 3 NV78160162Stationslaan 402A, 4815GW Breda	100	100
SUPERSTONE 4 NV81142579Stationslaan 402A, 4815GW Breda	100	100

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement	Participation directe et indirecte etdroits de vote (en %)
	31.12.2025	31.12.2024
SUPERSTONE 5 NV81144016Stationslaan 402A, 4815GW Breda	100	100
SUPERSTONE 6 NV68297556Stationslaan 402A, 4815GW Breda	100	100
SUPERSTONE 7 NV64215490Stationslaan 402A, 4815GW Breda	100	100
ROYAUME-UNI
COFIHEALTHCARE UK 1 CO LIMITED13351765One, Chamberlain Square – Birmingham, West midlands, B3 3AX	100	100
COFIHEALTHCARE UK 2 LIMITED13346688One, Chamberlain Square – Birmingham, West midlands, B3 3AX	100	100

Filiales détenues par le groupe Cofinimmo et ayant des intérêts minoritaires (participations ne donnant pas le contrôle)

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement		Participation directe et indirecte etdroits de vote (en %)
	31.12.2025	31.12.2024
ALLEMAGNE
ARCON-TRUST DRITTE IMMOBILIENANLAGEN GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53266Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	89,9	89,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT ALSDORF GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53077Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT BOCHUM GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53097Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT BOTTROP GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53100Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT ERFSTADT/ LIBLAR GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53143Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement	Participation directe et indirecte etdroits de vote (en %)
	31.12.2025	31.12.2024
PFLEGE PLUS + OBJEKT FRIEDRICHSTADT GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53096Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT GELSENKIRCHEN GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53144Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT GOSLAR GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53098Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT HAAN GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53127Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT WEIL AM RHEIN GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53095Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT WEILERWIST GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53094Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT SWISTTAL GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53099Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PRESIDENTIAL NORDIC 1 GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53126Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
PRESIDENTIAL NORDIC 2 GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53168Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,9	94,9
SALZA VERWALTUNGS GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 52930Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	94,8	94,8
SENIORENQUARTIER DREESKAMP GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRA 53426Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	89,9	89,9
WA JÜL II GmbH & CO. KGSiège social : Frankfurt-am-MainHRB 53411Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main	89,9	89,9

Nom et adresse du siège socialListe des filiales consolidées globalement	droits de vote (en %)	Participation directe et indirecte et
	31.12.2025	31.12.2024
BELGIQUE
BELLIARD III-IV PROPERTIES SA0475 162 121Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	99,9	99,9
PUBSTONE SA0405 819 096Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	99,9	99,9
PUBSTONE GROUP SA0878 010 643Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	90	90
VESTASTONE 1 CO SA0766 519 932Boulevard du Roi Albert II 7 – 1210 Saint-Josse-ten-Noode	90,9	90,9
FRANCE
SCI FONCIERE CRF433 566 04924-26, rue de la Pépinière – 75008 Paris	50,0001	50,0001
LUXEMBOURG
BAD SCHONBORN PROPERTIES SCSB1299731, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg	89,9	89,9
GREAT GERMAN NURSING HOMES SCSB1231411, rue Isaac Newton – L-2242 Luxembourg	94,9	94,9
PAYS-BAS
PUBSTONE PROPERTIES BV20134503Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda	90	90
ITALIE
ACHESO LAGUNE5555383c/o Blue SGR S.p.A., Vicolo Santa Maria alla Porta, 1 – 20123 Milano	90,9	90,9
ACHESO LAGUNE 25556095c/o Blue SGR S.p.A., Vicolo Santa Maria alla Porta, 1 – 20123 Milano	90,9	90,9

Entreprises associées et co-entreprises

Nom et adresse du siège socialListe des filiales mises en équivalence	droits de vote (en %)	Participation directe et indirecte et
	31.12.2025	31.12.2024
BELGIQUE
BPG CONGRES SA0713 600 789Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	51	51
BPG HOTEL SA0713 600 888Avenue de Tervueren 270 - 1150 Bruxelles	51	51
ALDEA GROUP NV0843 673 732Guldensporenpark 117A – 9820 Merelbeke	26,34	26,34
ALLEMAGNE
DZI 1. VORRAT GmbHSiège social : DüsseldorfHRB 88521Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein	99,99	99,99
DZI 4. VORRAT GmbHSiège social : DüsseldorfHRB 90795Am Kielsgraben 8 - 40789 Monheim am Rhein	99,99	99,99

Variation des participations ne donnant pas le contrôle

(x 1.000 EUR)	Pubstone	Vestastone	SCI CRF	Total
	InBev	MonceauVesta	CRF
AU 31.12.2023	9.589	7.786	58.347	75.723
Intérêts dans les comptes de résultats	2.877	372	6.009	9.258
Dividendes	-161	-419	-941	-1.521
Autres	0	0	-4.014	-4.014
AU 31.12.2024	12.305	7.740	59.400	79.446
Intérêts dans les comptes de résultats	3.148	583	1.329	5.060
Dividendes	-1.638	-542	-1.348	-3.527
Autres	0	-6	-2.158	-2.164
AU 31.12.2025	13.815	7.776	57.224	78.815

Entreprises associées et co-entreprises

Au 31.12.2025 le groupe Cofinimmo possède des entreprises associées (Aldea Group et deux sociétés qui développent des campus de soins éco-responsables dans le Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Allemagne) et des co-entreprises (BPG Congres et BPG Hotel) intégrées selon la méthode de la mise en équivalence car le groupe exerce une influence notable ou un contrôle conjoint sur ces sociétés en vertu d'accords contractuels de partenariat avec les actionnaires associés.

Étant donné leur quote-part dans le résultat du groupe Cofinimmo en 2025, ces entreprises associées et co-entreprises sont considérées comme immatérielles.

Entreprises associées et co-entreprises – Informations générales

Société	BPG Congres	BPG Hotel	Sociétésdéveloppantdes campusde soins enAllemagne	Aldea Group
Segment	Autres		Autres Immobilier desanté	Immobilier desanté
Pays	Belgique	Belgique	Allemagne	Belgique
% de détention par le groupe Cofinimmo	51 %		51 % 25 % - 99.99 %	26,3 %
Actionnaires associés	CFE (49 %)	CFE (49 %)	DZI BV	Divers
Date de la création de la société	2018	2018	2018-2019	2015
Période comptable	Clôture au31.12.2025	Clôture au31.12.2025	Clôture au31.12.2025	Clôture au31.12.2025
	31.12.2025	31.12.2025	31.12.2025	31.12.2025
Montant de la quote-part de Cofinimmodans le résultat (x 1.000 EUR)
Quote-part dans le résultat desentreprises associées ou co-entreprises	2	1	-8.040	-3.870
Montant de la participation chezCofinimmo (x 1.000 EUR)
Participations dans des entreprisesassociées ou co-entreprises	787	642	0	16.741

Risques et engagements liés aux actionnaires associés

Le partenariat dans le cadre de BPG Congres et BPG Hotel a été conclu avec le groupe CFE dans le cadre du projet de partenariat public-privé NEO II. Concernant ce projet, le 16.10.2020, les pouvoirs publics impliqués, à savoir la Ville de Bruxelles, la Région de Bruxelles-Capitale ainsi que la scrl NEO ont mis un terme au développement du projet de centre de conventions et d'hôtel au Heysel, eu égard aux incertitudes liées à la crise sanitaire de l'époque.

Cofinimmo détient 51 % des parts de ces structures. Toutefois, l'accord de partenariat prévoit que toutes les décisions, notamment en matière d'investissement et de désinvestissement, sont prises en accord avec les deux parties, ce qui implique un contrôle conjoint de la société.

Le 15.12.2020, Cofinimmo a acquis une participation de 26,6 % 1 dans le capital d'Aldea Group. Cofinimmo est partenaire d'Aldea, afin de soutenir la croissance future de ce groupe et y exerce ainsi une influence notable.

Au 31.12.2025, Cofinimmo possède une participation dans le capital des sociétés qui développent des campus de soins éco-responsables dans le Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Allemagne et exerce une influence notable sur ces sociétés.

Note41. Options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle

Le groupe s'est engagé vis-à-vis des actionnaires ne détenant pas le contrôle de certaines filiales à acquérir leurs parts dans les sociétés si ceux-ci devaient exercer leurs options de vente.

Le prix d'exercice des options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle est comptabilisé au passif du bilan consolidé sur la ligne 'Autres passifs financiers non courants' (voir Note 25).

Ceci concerne les sociétés ci-après Great German Nursing Homes SARL, Pflege Plus + Objekt Alsdorf GmbH, Pflege Plus + Objekt Bochum GmbH, Pflege Plus + Objekt Bottrop GmbH, Pflege Plus + Objekt Erftstadt/Liblar GmbH, Pflege Plus + Objekt Friedrichstadt GmbH, Pflege Plus + Objekt Gelsenkirchen GmbH, Pflege Plus + Objekt Goslar GmbH, Pflege Plus + Objekt Haan GmbH, Pflege Plus + Objekt Swisttal GmbH, Pflege Plus + Objekt Weil am Rhein GmbH, Pflege Plus + Objekt Weilerswist GmbH, Presidential Nordic 1 GmbH & Co. KG, Presidential Nordic 2 GmbH & Co. KG, ARCON-TRUST dritte Immobilienanlagen GmbH, Bad Schonborn Properties S.C.S., Salza Verwaltungs, Seniorenquartier Dreeskamp GmbH et WA Jül II GmbH.

1

En 2025, la participation du groupe est de 26,3 %.

Note42. Paiements fondés sur des actions

Plan d'options sur actions

En 2006, Cofinimmo a lancé un plan d'options sur actions par lequel 8.000 options sur actions ont été accordées au management du groupe. Ce plan a été relancé chaque année jusqu'en 2016 compris. Depuis 2017, le plan d'options sur actions n'a plus été proposé.

Au moment de l'exercice, les bénéficiaires paieront le prix d'exercice (par action) de l'année d'octroi du plan, en échange de la livraison des titres. En cas de départ volontaire ou involontaire (à l'exclusion d'une rupture pour motif grave) d'un bénéficiaire, les options sur actions acceptées et dévolues pourront être exercées après l'échéance de la troisième année civile qui suit l'année de l'octroi des options sur actions. Les options non dévolues sont annulées sauf dans le cas d'un départ à la pension. En cas de départ involontaire d'un bénéficiaire pour motif grave, les options sur actions acceptées, dévolues ou non, mais non encore exercées, seront annulées. Ces conditions d'acquisition et de périodes d'exercice des options en cas de départ, volontaire ou involontaire, s'appliqueront sans préjudice du pouvoir du conseil d'administration pour les membres du comité exécutif ou du comité exécutif pour les autres participants, d'autoriser des dérogations à ces dispositions à l'avantage du bénéficiaire, sur base de critères objectifs et pertinents.

Évolution du nombre d'options sur actions

Année de plan	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006
Accordées	6.825	7.525	3.000	3.320	4.095	8.035	5.740	7.215	6.730	7.300	8.000
Annulées	-1.600	-1.600	0	-500	-1.067	-1.386	-250	-695	-2.125	-2.050	-2.350
Exercées	-3.375	-5.925	-3.000	-2.820	-3.028	-6.649	-5.370	-6.303	-4.330	-5.250	-5.550
Expirées	0	0	0	0	0	0	-120	-217	-275	0	-100
AU 31.12.2025	1.850	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Exerçable au31.12	1.850	0
Prix d'exercice(en EUR)	108,44	95,03	88,75	88,12	84,85	97,45	93,45	86,06	122,92	143,66	129,27
Date extrêmed'exercice desoptions	15.06.2026	16.06.2025	16.06.2024	16.06.2023	18.06.2022	14.06.2021	13.06.2020	11.06.2019	12.06.2023	12.06.2022	13.06.2021
Juste valeur desoptions suractions à la dated'octroi(x 1.000 EUR)	200,86	233,94	102,99	164,64	168,18	363,90	255,43	372,44	353,12	261,27	216,36

Cofinimmo applique la norme IFRS 2 en reconnaissant la juste valeur des options sur actions à la date d'octroi sur la durée d'acquisition des droits (c'est-à-dire trois ans) selon la méthode d'acquisition progressive. La charge annuelle de l'acquisition progressive est comptabilisée en frais de personnel dans le compte de résultats.

Note43. Nombre moyen de personnes liées par un contrat de travail ou d'entreprise

	2025	2024
Nombre moyen de personnes liées par un contrat de travailou d'entreprise	155	157
Employés	149	150
Personnel de direction	6	7
Équivalents temps plein	145	147

Note44. Transactions avec des parties liées

Les émoluments et primes d'assurance, à charge de Cofinimmo et de ses filiales, relatifs aux membres du conseil d'administration et enregistrés dans le compte de résultats, s'élèvent à 5.864.662 EUR, dont 373.125 EUR sont attribués aux avantages postérieurs à l'emploi.

Le chapitre 'Déclaration de gouvernance d'entreprise' du présent document reprend la composition des différents organes de décision, ainsi que les tableaux relatifs aux rémunérations des administrateurs non exécutifs et exécutifs. La différence entre le montant du compte de résultats et celui mentionné dans les tableaux s'explique par les mouvements de provisions.

Les administrateurs ne bénéficient pas du plan de participation aux résultats, qui concerne uniquement les employés du groupe.

Note45. Événements survenus après la date de clôture

Aucun événement majeur qui pourrait avoir un impact significatif sur les résultats au 31.12.2025 n'est survenu après la date de clôture.

Désinvestissement d'une maison de repos et de soins (BE)

Le 28.01.2026, Cofinimmo a finalisé le désinvestissement de la maison de repos et de soins Prince Royal, située rue Keyenveld 58 à 1050 Bruxelles, dont le signing (sous conditions suspensives importantes) a eu lieu en décembre dernier. Le site date de 2015, a une superficie totale d'environ 6.200 m² et compte 88 lits. Les montants perçus à cette occasion sont en ligne avec la dernière juste valeur reflétée dans le dernier bilan publié avant la conclusion de l'accord. Cette transaction a été effectuée de commun accord avec emeis Belgium.

Projets de campus de soins éco-responsables (DE)

À la fin du mois d'avril 2025, Cofinimmo a cédé sa participation résiduelle de 25% dans la société qui détient le campus de soins éco-responsable d'Erftstadt, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. À cette occasion, Cofinimmo a récupéré la totalité des 27 millions EUR reconnus sous forme de participation mise en équivalence et de créances dans le bilan au 31.12.2024, ainsi que d'autres montants accessoires. Pour rappel (voir en section 1.4.4 du communiqué de presse du 25.07.2025), un projet de développement de campus de soins éco-responsable a été annulé en juillet 2024 (situé à Wuppertal pour lequel 2 millions EUR avaient déjà été exposés et devaient encore être récupérés). À la fin du mois d'avril 2025, le montant déjà exposé a été récupéré, et la participation dans la société (mise en équivalence) qui développe l'immeuble a été réduite à 25% (contre 99,996% précédemment) avant d'être totalement cédée mi-janvier 2026.

Au sujet des deux

autres projets de campus de soins éco-responsables encore en cours de construction :

• Alsdorf : fin décembre 2025, le groupe Cofinimmo a pris le contrôle de la société (désormais consolidée) portant ce projet (déjà détenue à 99,996% par le groupe avant cela et mise en équivalence), qui devrait être réceptionné dans le courant de l'exercice 2026 ;
• Bocholt : la participation du groupe Cofinimmo dans la société portant ce projet (détenue à 99,996% par le groupe et mise en équivalence, cette société étant contrôlée par le développeur) a été cédée début janvier 2026.

Ces deux transactions font l'objet de différends avec l'ancien partenaire de Cofinimmo.

Les effets des transactions mentionnées ci-dessus se marquent sur la ligne 'XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises'..

Finalisation de l'acquisition d'une maison de repos et de soins (FI)

Comme annoncé dans le communiqué de presse du 18.12.2025, le groupe a finalisé en janvier 2026 l'acquisition de 100% des actions de la société qui développera un établissement de soins pour personnes en situation de handicap à Oulu.

Réception provisoire d'une maison de repos et de soins (FI)

Le projet de développement à Järvenpää, annoncé en juillet 2025, a été réceptionné et le bail a pris effet le 02.02.2026.

Projet de regroupement avec Aedifica

Le projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange est effectif depuis le 10.03.2026, et Aedifica détient depuis lors 80 % du capital de Cofinimmo. Ce projet a fait l'objet de communiqués de presse les 01.05.2025, 09.05.2025, 13.05.2025, 03.06.2025, 18.07.2025, 30.09.2025, 27.10.2025, 21.01.2026, 29.01.2026, 03.03.2026 et 10.03.2026.

Dividende

Le montant du dividende proposé à l'assemblée générale ordinaire du 13.05.2026 sera de 198.050.158,80 EUR pour les actions en circulation à la date d'arrêté des comptes.

Note46. Aspects relatifs au contexte macro-économique et au climat

Les activités de Cofinimmo se déploient dans le cadre d'un contexte global qui a subi de multiples bouleversements ces dernières années : après l'apparition de la pandémie de coronavirus COVID-19 dès le début de l'année 2020, l'inflation a commencé à augmenter en Europe au second semestre 2021, pour atteindre des niveaux élevés en 2022 (puis ralentir en 2023, 2024 et 2025), entraînant des variations des taux d'intérêt nominaux, et la guerre a fait sa réapparition sur le continent européen depuis 2022, suivie par le conflit en et autour d'Israël à partir du 4e trimestre 2023, puis par celui en et autour de l'Iran en mars 2026.

À ce propos, la situation en Ukraine et les conséquences induites par les sanctions prises à l'égard de la Russie, ainsi que la situation en et autour d'Israël n'ont aucun impact direct sur l'activité du groupe et ses résultats financiers, le groupe n'étant pas actif dans ces zones géographiques (il est à noter que la Finlande, pays ayant une frontière commune avec la Russie, représente — % des

immeubles de placement du groupe). Les effets indirects de la situation dans ces zones géographiques peuvent s'appréhender notamment sous l'angle des facteurs de risque suivants :

• inflation élevée et augmentation du prix de l'énergie : facteurs de risque 'F.1.1.2 Marché de la location dans les secteurs dans lesquels le groupe est actif', 'F.1.3.2 Vacance locative' ;
• retards ou dépassement de budget dans l'exécution des projets de développement : facteur de risque 'F.1.2.2 Investissements soumis à conditions' ;
• augmentation des taux d'intérêt : facteurs de risque 'F.1.1.3 Marché de l'investissement dans les secteurs dans lesquels le groupe est actif', 'F.1.1.4 Volatilité des taux d'intérêt', 'F.1.2.1 Variation négative de la juste valeur des immeubles', 'F.2.1 Risque de liquidité', 'F.2.2 Obligations contractuelles et paramètres légaux', 'F.2.3 Modification de la notation financière publique du groupe'.

Par ailleurs, bien que le COVID-19 ne soit plus une urgence mondiale, une nouvelle crise sanitaire reste de l'ordre du possible. Pour rappel, pendant toute la période 'COVID', les équipes opérationnelles sont restées en contact étroit avec les locataires du groupe, pour assurer la continuité des prestations, et ainsi les aider à traverser cette période difficile suivie d'une période d'inflation élevée. Depuis lors, Cofinimmo continue à revoir la situation de ses contreparties au cas par cas afin de trouver, le cas échéant, une solution équilibrée tenant compte de leur situation objective. Dans ce cadre, Cofinimmo a comptabilisé des réductions de valeur sur créances commerciales de 2,0 millions EUR en 2020, sans équivalent en 2021, celles-ci s'étant élevées à 1,4 million EUR en 2022, 0,3 million EUR en 2023, 0,5 million EUR en 2024 et 6,4 millions EUR en 2025.

Les aspects relatifs au climat sont traités dans le rapport de durabilité et ses annexes, inclus dans le document d'enregistrement universel 2025. De plus, la Note 22 (immeubles de placement) des présents comptes consolidés fait mention de ces aspects.

Note 47. Sources d'incertitude relatives aux estimations

Les actifs et passifs mentionnés ci-dessous sont ceux qui présentent un risque important d'ajustement significatif de leur valeur au cours de la période suivante.

I Juste valeur du portefeuille immobilier

1

Le patrimoine de Cofinimmo est valorisé trimestriellement par des experts évaluateurs indépendants. Cette valorisation d'experts évaluateurs indépendants externes au groupe a pour objet de déterminer la valeur de marché d'un immeuble à une certaine date, en fonction de l'évolution du marché et des caractéristiques du bien concerné. De son côté, Cofinimmo réalise parallèlement au travail des experts évaluateurs indépendants, une valorisation de son patrimoine dans la perspective d'une exploitation continue de celui-ci par ses équipes. Le portefeuille est enregistré à la juste valeur établie par les experts évaluateurs indépendants dans les comptes consolidés du groupe (voir Note 22).

Par ailleurs, les rapports des experts évaluateurs indépendants ne comprennent plus de note explicative sur les conditions de marché. Cependant, certains experts mentionnent encore dans leur rapport un commentaire général sur la volatilité actuelle des marchés et les tensions géopolitiques, ou soulignent l'importance de la date d'évaluation

II Instruments financiers

La juste valeur des instruments financiers du groupe est calculée sur base des valeurs de marché dans le système Bloomberg1. Ces justes valeurs sont comparées aux estimations reçues des banques trimestriellement et les écarts significatifs sont analysés (plus de détails sont fournis dans la Note 25).

Note 48. Indicateurs Alternatifs de Performance (Alternative Performance Measure – APM)

Cofinimmo utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des orientations édictées le 05.10.2015 par l'ESMA (European Securities and Market Authority). Certains de ces APM sont recommandés par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association – EPRA), d'autres ont été définis par le secteur ou par Cofinimmo dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans le document d'enregistrement universel (y compris les présents états financiers) sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les APM sont définis, commentés et rapprochés avec le poste, le total ou le sous-total des états financiers le plus pertinent à cet effet dans la présente Note. Les définitions des APM peuvent être différentes de celle d'autres concepts portant la même appellation dans les états financiers d'autres sociétés.

Détail de calcul des Indicateurs Alternatifs de Performance (Alternative Performance Measures - APM) utilisés par Cofinimmo au 31.12.2025

Revenus locatifs, nets des charges relatives à la location*

Définition : Loyers, diminués des gratuités locatives, des concessions accordées aux locataires et des charges relatives à la location, et augmentés des indemnités de rupture anticipée de bail.

Utilité : Mesurer les revenus locatifs, nets des gratuités, concessions, indemnités de rupture et autres charges relatives à la location.

(x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.03.2025
Loyers (revenus locatifs bruts)	354.660	358.498
Gratuités locatives	-5.593	-6.329
Concessions accordées aux locataires	-814	-801
Indemnités de rupture anticipée de bail	5.607	82
I. Revenus locatifs (schéma arrêté royal du 13.07.2014)	353.860	351.450
III. Charges relatives à la location	-6.286	-526
Revenus locatifs, nets des charges relatives à la location* (schémaanalytique)	347.574	350.924

Les données fournies par Bloomberg résultent d'observations de prix relatives à des transactions effectives et de l'application à ces observations de modèles de valorisation développés dans la littérature scientifique (www.bloomberg.com).

Charges locatives et taxes non récupérées sur immeubles loués*

Définition : Différence entre les charges locatives et taxes exposées par le propriétaire et la récupération des charges locatives et taxes assumées par le locataire sur les immeubles loués.

Utilité : Mesurer les charges locatives et taxes sur les immeubles loués non refacturées aux locataires.

Taxes non récupérées sur immeubles en rénovation*

Définition : Taxes exposées par le propriétaire sur les immeubles en rénovation, et dès lors non refacturables à des locataires.

Utilité : Mesurer les taxes se rapportant aux immeubles en rénovation.

Schéma analytique (x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.03.2025
Charges locatives et taxes non récupérées sur immeubles loués*	-5.373	-4.994
Taxes non récupérées sur immeubles en rénovation*	-31	-935
Total	-5.404	-5.929
Schéma arrêté royal du 13.07.2014 (x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.03.2025
V. Récupération de charges locatives et taxes normalement assuméespar le locataire sur immeubles loués	37.923	43.247
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locatairesur immeubles loués	-43.327	-49.177
Total	-5.404	-5.929

Frais de remise en état, nets d'indemnités pour dégâts locatifs*

Définition : Frais de remise en état assumés par le propriétaire au terme du bail, nets des indemnités pour dégâts locatifs perçues.

Utilité : Mesurer les frais de remise en état des surfaces locatives suite au départ de locataires, net des indemnités pour dégâts locatifs perçues de ces locataires.

(x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.03.2025
IV. Récupération de charges immobilières	1.263	200
VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire surdégâts locatifs et remises en état au terme du bail	292	-447
Frais de remise en état, nets d'indemnités pour dégâts locatifs* (schémaanalytique)	1.555	-247

Résultat net des activités clés – part du groupe*

Définition : Résultat net – part du groupe à l'exclusion du résultat sur instruments financiers – part du groupe* et du résultat sur portefeuille – part du groupe*.

Utilité : Mesurer le résultat des activités opérationnelles stratégiques, en excluant (i) la variation de juste valeur des instruments financiers, (ii) le coût de la restructuration d'instruments financiers, et (iii) les gains ou pertes réalisés ou non sur le portefeuille, soit mesurer le résultat impacté directement par la gestion immobilière et financière de la société, en excluant les impacts relatifs à la volatilité des marchés immobiliers et financiers.

Détail de calcul au 31.12.2025 : voir compte de résultats - schéma analytique en page 66.

Frais de restructuration des instruments financiers*

Définition : Impact du recyclage en comptes de résultats des instruments de couverture de taux d'intérêt pour lesquels la relation au risque couvert a pris fin, ainsi que du résultat lié à la vente d'instruments de couverture.

Utilité : Mesurer l'impact sur le résultat de la période de la restructuration des instruments financiers.

(x 1.000 EUR)31.03.2026
		31.03.2025
Impact du recyclage en comptes de résultats des instruments decouverture pour lesquels la relation au risque couvert a pris fin	0	0
Autres	0	0
Frais de restructuration des instruments financiers*	0	0

Résultat sur instruments financiers – part du groupe*

Définition : Variation de juste valeur des instruments financiers, augmentée des frais de restructuration des instruments financiers* et de la quote-part dans le résultat sur instruments financiers des entreprises associées et co-entreprises, et diminuée des intérêts minoritaires se rapportant aux éléments énumérés ci-dessus.

Utilité : Mesurer les gains et pertes non réalisés liés aux instruments financiers, ainsi que les frais liés à leur restructuration.

Détail de calcul au 31.12.2025 : voir compte de résultats - schéma analytique en page 66.

Résultat sur portefeuille – part du groupe*

Définition : Résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs non financiers, augmenté/diminué de la variation de juste valeur des immeubles de placement, augmenté de la quote-part dans le résultat sur portefeuille des entreprises associées et co-entreprises et d'autres éléments relatifs au portefeuille, et diminué des intérêts minoritaires se rapportant aux éléments énumérés ci-dessus.

Utilité : Mesurer les gains et pertes réalisés et non réalisés liés au portefeuille, sur base de la dernière valorisation des experts évaluateurs indépendants.

Détail de calcul au 31.12.2025 : voir compte de résultats - schéma analytique en page 66.

Résultats par action*

Définition : Résultats (résultat net des activités clés – part du groupe*, résultat sur instruments financiers – part du groupe*, résultat sur portefeuille – part du groupe*) divisés par le nombre moyen d'actions en circulation.

Utilité : Mesurer les résultats par l'action et permettre la comparaison avec le dividende versé par action.

	31.03.2026	31.03.2025
Résultat net des activités clés – part du groupe* (x 1.000 EUR)	245.630	243.840
Nombre moyen d'actions en circulation	38.080.889	37.523.642
Résultat net des activités clés – part du groupe – par action*	6,45	6,50

	31.03.2026	31.03.2025
Résultat sur instruments financiers – part du groupe* (x 1.000 EUR)	-9.628	-28.345
Nombre moyen d'actions en circulation	38.080.889	37.523.642
Résultat sur instruments financiers – part du groupe – par action*	-0,25	-0,76

	31.03.2026	31.03.2025
Résultat sur portefeuille – part du groupe* (x 1.000 EUR)	-22.539	-151.606
Nombre moyen d'actions en circulation	38.080.889	37.523.642
Résultat sur portefeuille – part du groupe – par action*	-0,59	-4,04

Actif net par action*

Définition : Valeur comptable de l'action sur base des comptes IFRS, qui tiennent compte de la juste valeur des immeubles de placement. Montant des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère, divisé par le nombre d'actions en circulation.

Utilité : Mesurer la valeur de l'action sur base de la juste valeur des immeubles de placement et permettre la comparaison avec sa valeur boursière.

	31.03.2026	31.12.2025
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère(x 1.000 EUR)	3.511.286	3.534.991
Nombre d'actions en circulation	38.084.819	38.077.919
Actif net par action* (en EUR/action)	92,20	92,84

Variation des revenus locatifs bruts à portefeuille constant (like-for-like)*

Définition : Variation d'une année à l'autre, exprimée en pourcentage, des revenus locatifs bruts, en excluant les variations liées aux changements de périmètre (rénovations majeures, acquisitions et ventes) intervenus au cours de la période.

Utilité : Identifier les variations de revenus locatifs bruts qui ne résultent pas de rénovations majeures, d'acquisitions ou de ventes.

(x 1.000 EUR)
Revenus locatifs bruts au 31.03.2025 à périmètre comparable	338.927
À inclure :
Variations non liées aux changements de périmètre	9.678
Revenus locatifs bruts au 31.03.2026 à périmètre comparable	348.605
Variation des revenus locatifs bruts à portefeuille constant (like-for-like)*	2,9 %

Frais d'exploitation/valeur moyenne du patrimoine sous gestion*

Définition : Charges d'exploitation directes et indirectes (frais directs des immeubles, frais de gestion immobilière et frais généraux de la société, corrigés aux 1er, 2e et 3e trimestres de l'effet de l'application de la norme IFRIC 21, qui stipule que les taxes dont le fait générateur s'est déjà produit, sont comptabilisées au 1er janvier, et ce, pour l'année entière), divisées par la valeur moyenne du portefeuille sous gestion au cours de la période, compte tenu des entrées et des sorties de périmètre.

Utilité : Mesurer le niveau des charges d'exploitation par rapport à la valeur moyenne du patrimoine immobilier sous gestion.

(x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.03.2025
Frais directs des immeubles	11.788	13.747
Dont :
- Frais directs des immeubles selon le compte de résultats	11.788	13.747
- Effet IFRIC 21	0	0
Frais généraux de la société	49.695	44.736
Dont :
- Frais de gestion immobilière et frais généraux de la sociétéselon le compte de résultats	49.695	44.736
- Effet IFRIC 21	0	0
- Effets non récurrents induits par le projet de regroupementavec Aedifica	0	0
Charges d'exploitation directes et indirectes	61.483	58.484
Charges d'exploitation directes et indirectes, annualisées	245.933	233.934
Valeur moyenne du portefeuille sous gestion au cours de la période	6.180.909	6.296.212
Frais d'exploitation/valeur moyenne du patrimoine sous gestion*	3,98 %	3,72 %

Marge d'exploitation*

Définition : Résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille) divisé par le résultat immobilier, corrigé aux 1er, 2e et 3e trimestres de l'effet de l'application de la norme IFRIC 21, qui stipule que les taxes dont le fait générateur s'est déjà produit, sont comptabilisées au 1er janvier, et ce, pour l'année entière.

Utilité : Évaluer la capacité de l'entreprise à générer des profits à partir de sa seule activité opérationnelle, sans tenir compte du résultat financier, des impôts et du résultat sur portefeuille.

(x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.03.2025
Résultat immobilier	344.343	345.307
Dont :
- Résultat immobilier selon le compte de résultats	344.343	345.307
- Effet IFRIC 21	0	0
Résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille)	282.859	286.823
Dont :
- Résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille) selonle compte de résultats	282.859	286.823
- Effet IFRIC 21	0	0
- Effets non récurrents induits par le projet de regroupementavec Aedifica	0	0
Marge d'exploitation*	82,1 %	83,1 %

Coût moyen de la dette*

Définition : Taux d'intérêt moyen de la dette, obtenu en divisant les charges d'intérêts comptabilisées par le groupe sur les différents emprunts (sur base annuelle) par la dette moyenne pondérée de la période en cours. Le numérateur correspond aux charges d'intérêts nettes telles que reprises dans les comptes de résultat, annualisées. Le dénominateur correspond à la dette moyenne calculée sur la période en cours en fonction des tirages journaliers sur les différents emprunts (bancaires, obligataires, billets de trésorerie, ...).

Utilité : Mesurer le taux d'intérêt moyen de la dette et permettre une analyse de son évolution dans le temps.

(x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.12.2025
Charges d'intérêts comptabilisées par le groupe, annualisées	37.580	39.532
Dette moyenne pondérée au cours de la période	2.558.806	2.726.401
Coût moyen de la dette*	1,5 %	1,4 %

Résultat d'exploitation des immeubles après charges immobilières directes*

Définition : Résultat immobilier diminué des charges immobilières directes (frais techniques, frais commerciaux et charges et taxes sur immeubles non loués).

Utilité : Mesurer le résultat d'exploitation des immeubles après les charges immobilières directes, mais avant les frais de gestion immobilière et les frais généraux de la société.

(x 1.000 EUR)	31.03.2026	31.03.2025
Résultat immobilier	344.343	345.307
IX. Frais techniques	-5.060	-6.633
X. Frais commerciaux	-4.339	-4.060
XI. Charges et taxes sur immeubles non loués	-2.390	-3.054
Résultat d'exploitation des immeubles après charges immobilièresdirectes*	332.554	331.559

Pay-out ratio*

Définition : Pourcentage du résultat net des activités clés – part du groupe – par action distribué sous forme de dividendes.

Utilité : Mesurer la quote-part du résultat net des activités clés – part du groupe – par action distribué sous forme de dividendes.

(EUR/action)	31.03.2026	31.12.2025
Dividende par action	5,20	6,20
Résultat net des activités clés – part du groupe – par action	6,45	6,50
Pay-out ratio*	81 %	95 %

Détail des indicateurs de performance EPRA utilisés par Cofinimmo au 31.12.2025

Cofinimmo s'inscrit dans la tendance à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information, et fournit aux investisseurs la plupart des indicateurs calculés en fonction des recommandations formulées par l'EPRA (voir également le chapitre 'Indicateurs de performance EPRA BPR' du présent document d'enregistrement universel en pages 270-281). Les indicateurs suivants sont considérés comme APM : EPRA Earnings, Diluted EPRA Earnings, EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV, EPRA Net Initial Yield (NIY), EPRA 'topped-up' NIY, EPRA Vacancy Rate, EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs), EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs) et EPRA LTV.

Note 49: Taux d'endettement

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Passifs	2.847.805	2.825.611
À l'exception des postes :	-118.935	-110.447
I. Passifs non courants	-95.049	-87.773
Provisions	-26.943	-25.765
Instruments de couverture autorisés	-3.709	-6.195
Passifs d'impôts différés	-64.397	-55.813
II. Passifs courants	-23.886	-22.674
Provisions	0	0
Instruments de couverture autorisés	0	0
Comptes de régularisation du passif	-23.886	-22.674
Total Endettement	2.728.870	2.715.164
Actifs	6.437.906	6.440.048
À l'exception des postes :	-58.770	-70.149
Instruments de couverture autorisés	-58.770	-70.149
Total de l'actif (excepté instruments de couverture)	6.379.135	6.369.898
TAUX D'ENDETTEMENT	42,78 %	42,62 %

Rapport du commissaire sur les états financiers consolidés

Rapport du commissaire à l'assemblée générale de Cofinimmo SA sur les comptes consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2025

Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Cofinimmo SA (la « Société ») et de ses filiales (conjointement « le Groupe »), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes consolidés et les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est inséparable.

Nous avons été nommés en tant que commissaire par l'assemblée générale du 10 mai 2023, conformément à la proposition de l'organe d'administration émise sur recommandation du comité d'audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l'assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clos au 31 décembre 2025. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés du Groupe durant 3 exercices consécutifs.

Rapport sur les comptes consolidés

Opinion sans réserve

Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2025, établis conformément aux normes comptables IFRS émises par l'International Accounting Standards Board, telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Ces comptes consolidés comprennent l'état de la situation financière consolidée au 31 décembre 2025, ainsi que l'état du résultat global consolidé, l'état consolidé des variations des capitaux propres et un tableau consolidé des flux de trésorerie de l'exercice clos à cette date, ainsi que des annexes contenant un résumé des principales méthodes comptables et d'autres informations explicatives. Le total de l'état de la situation financière consolidée s'élève à 6.437.905.612 EUR et l'état du résultat global consolidé se solde par un bénéfice de l'exercice (part du groupe) de 213.462.948 EUR.

À notre avis, ces comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du Groupe au 31 décembre 2025, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes comptables IFRS émises par l'International Accounting Standards Board, telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.

Fondement de l'opinion sans réserve

Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d'audit (ISA) telles qu'applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d'audit approuvées par l'IAASB et applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s'appliquent à l'audit des comptes consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant l'indépendance.

Nous avons obtenu de l'organe d'administration et des préposés de la Société, les explications et informations requises pour notre audit.

Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Point clé de l'audit

Les points clés de l'audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l'audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous n'exprimons pas une opinion distincte sur ces points.

Valorisation des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente

Nous nous référons aux rubriques « Immeubles de placement » et « Actifs détenus en vue de la vente » de l'état de la situation financière consolidé ainsi qu'aux notes 2. Méthodes comptables matérielles, 22. Immeubles de placement et 27. Actifs détenus en vue de la vente des comptes consolidés.

Description

Le portefeuille d'immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente se compose d'immeubles donnés en location, détenus en vue de la vente, en cours de rénovation ou de développement. Au 31 décembre 2025, les immeubles de placement et les actifs détenus en vue de la vente valorisés à la juste valeur s'élèvent à 6.085.055.250 EUR, ce qui représente 94,5% du total des actifs. Les immeubles de placement et les actifs détenus en vue de la vente sont comptabilisés à leur juste valeur à la date du bilan (les projets en développement sont valorisés à la juste valeur, déduction faite des coûts nécessaires à la finalisation du projet et en prenant en compte une prime de risque liée aux aléas de réalisation du projet). Conformément à la loi applicable aux sociétés immobilières réglementées, les immeubles de placement et les actifs détenus en vue de la vente sont évalués par des experts immobiliers externes sur une base trimestrielle. L'évaluation des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente est complexe et nécessite un degré élevé de jugement. En effet, la juste valeur est déterminée en définissant la technique de valorisation appropriée et dépend des hypothèses retenues dans l'application de ce modèle de valorisation par les experts indépendants.

Des facteurs tels que les loyers actuels du marché, la situation locative, les budgets d'investissements et les frais de transaction liés ainsi que la nature, l'état et l'emplacement de l'immeuble de placement ou de l'actif destiné à la vente ont une incidence significative sur la juste valeur estimée.

Nous avons identifié la valorisation des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente comme un point-clé de l'audit car elle représente une part significative du bilan consolidé et nécessite un degré important de jugement.

Nos procédures d'audit

Assistés de nos spécialistes en valorisation immobilière, nous avons effectué les procédures d'audit suivantes

• Evaluation de la conception et de la mise en œuvre des mesures de contrôle interne relatives au processus de valorisation des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente ;

• Evaluation de la compétence, de l'indépendance et de l'intégrité des experts immobiliers externes ;

• Evaluation des rapports de valorisation préparés par les experts immobiliers externes pour l'ensemble des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente et réconciliation des justes valeurs avec la comptabilité et les états financiers ;

• Evaluation du processus de valorisation mis en place par les experts immobiliers externes, de la performance du portefeuille immobilier et des hypothèses et jugements d'experts utilisés ;

• Comparaison des hypothèses clés appliquées avec les données externes du secteur disponibles ;

• Vérification de l'exactitude arithmétique du modèle d'évaluation retenu par les experts immobiliers externes ;

• Evaluation de l'intégrité, de la précision et de l'exhaustivité des données utilisées par les experts immobiliers externes, notamment les revenus locatifs et autres caractéristiques clés des contrats de location et d'occupation sous-jacents ;

• Evaluation, le cas échéant, des contrats liés aux acquisitions et cessions d'immeubles ainsi que du traitement comptable de ces opérations ;

• Evaluation de la classification et présentation adéquate des immeubles dans les comptes consolidés ; et

• Evaluation du caractère approprié et exhaustif des informations fournies dans les comptes consolidés concernant la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente.

Responsabilités de l'organe d'administration relatives à l'établissement des comptes consolidés

L'organe d'administration est responsable de l'établissement des comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes comptables IFRS émises par l'International Accounting Standards Board, telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à l'organe d'administration d'évaluer la capacité du Groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si l'organe d'administration a l'intention de mettre le Groupe en liquidation ou de cesser ses activités ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.

Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes consolidés

Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit réalisé conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.

Lors de l'exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s'applique à l'audit des comptes consolidés en Belgique. L'étendue du contrôle légal des comptes consolidés ne comprend pas d'assurance quant à la viabilité future du Groupe ni quant à l'efficience ou l'efficacité avec laquelle l'organe d'administration a mené ou mènera les affaires du Groupe. Nos responsabilités relatives à l'application par l'organe d'administration du principe comptable de continuité d'exploitation sont décrites ci-après.

Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique. En outre:

• nous identifions et évaluons les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définissons et mettons en œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne;
• nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du Groupe;
• nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe d'administration, de même que des informations les concernant fournies par ce dernier;
• nous concluons quant au caractère approprié de l'application par l'organe d'administration du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité du Groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants recueillis jusqu'à la date de notre rapport du commissaire. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire le Groupe à cesser son exploitation;
• nous apprécions la présentation d'ensemble, la structure et le contenu des comptes consolidés et évaluons si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en donnent une image fidèle;
• nous recueillons des éléments probants suffisants et appropriés concernant les informations financières des entités ou activités du Groupe pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit au niveau du groupe. Nous assumons l'entière responsabilité de l'opinion d'audit.

Nous communiquons au comité d'audit notamment l'étendue des travaux d'audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les constatations importantes relevées lors de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.

Nous fournissons également au comité d'audit une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.

Parmi les points communiqués au comité d'audit, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l'audit des comptes consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication.

Autres obligations légales et réglementaires

Responsabilités de l'organe d'administration

L'organe d'administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés et des autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés.

Responsabilités du commissaire

Dans le cadre de notre mission et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans leurs aspects significatifs, le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés, ainsi que de faire rapport sur ces éléments.

Aspects relatifs au rapport de gestion sur les comptes consolidés et aux autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés

A l'issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes d'avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés pour le même exercice et a été établi conformément à l'article 3:32 du Code des sociétés et des associations.

Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l'audit, si le rapport de gestion sur les comptes consolidés (les sections requises du rapport annuel de Cofinimmo SA conformément aux articles 3.6 et 3.32 du Code des sociétés et des associations, telles qu'indiquées dans les sections suivantes du rapport annuel: Rapport de gestion, Déclaration de gouvernance d'entreprise et Informations complémentaires) et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés, à savoir:

• Cofinimmo en bref
• Rapport de durabilité et ;
• Rapport immobilier

comportent une anomalie significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'anomalie significative à vous communiquer.

Mentions relatives à l'indépendance

• Notre cabinet de révision et notre réseau n'ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des comptes consolidés et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-àvis du Groupe au cours de notre mandat.
• Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le contrôle légal visées à l'article 3:65 du Code des sociétés et des associations ont correctement été valorisés et ventilés dans l'annexe des comptes consolidés.

Format électronique unique européen (ESEF)

Nous avons également procédé, conformément au projet de la norme relative au contrôle de la conformité du rapport annuel avec le format électronique unique européen (ci-après « ESEF »), au contrôle du respect du format ESEF avec les normes techniques de réglementation définies par le Règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (ci-après «Règlement délégué») et de l'arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé (ci-après «l'AR du 14 novembre 2007»).

L'organe d'administration est responsable de l'établissement, conformément aux exigences ESEF, d'un rapport annuel, reprenant des comptes consolidés sous forme de fichier électronique au format ESEF (ci-après « comptes consolidés numériques »).

Notre responsabilité est d'obtenir des éléments suffisants et appropriés afin de conclure sur le fait que le format du rapport annuel et le balisage XBRL des comptes consolidés numériques respectent, dans tous leurs aspects significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué et de l'AR du 14 novembre 2007.

Sur la base de nos travaux, nous sommes d'avis que le format du rapport annuel et le balisage d'informations dans la version officielle française des comptes consolidés numériques repris dans le rapport annuel de Cofinimmo SA au 31 décembre 2025 et qui seront disponibles au mécanisme officiel belge pour le stockage des informations réglementées (STORI) de la FSMA sont, dans tous leurs aspects significatifs, établis en conformité avec les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué et de l'AR du 14 novembre 2007.

Autre mention

• Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.

Zaventem, le 7 avril 2026

KPMG Réviseurs d'Entreprises

Commissaire représentée par

Jean-François Kupper Réviseur d'Entreprises

Comptes statutaires abrégés

Les états financiers statutaires de Cofinimmo SA sont résumés ci-après conformément à l'article 3:17 du Codes des Sociétés et Associations. Il s'agit d'une version abrégée. La version intégrale des états financiers statutaires de Cofinimmo SA, le rapport de gestion et le rapport du Commissaire (reprenant une attestation sans réserve) afférents seront déposés à la Banque Nationale de Belgique dans les délais légaux, et pourront être obtenus gratuitement sur le site Internet de la société (www.cofinimmo.com/accueil) ou sur simple demande adressée au siège.

État du résultat global (compte de résultats) (format abrégé)

(x 1.000 EUR)	2025	2024
COMPTE DE RÉSULTATS
I. Revenus locatifs (+)	96.448	97.203
II. Reprises de loyers cédés et escomptés (+)	0	0
III. Charges relatives à la location (+/-)	-6.110	11
Résultat locatf net	90.338	97.214
IV. Récupération de charges immobilières (+)	0	0
V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+)	2.365	2.145
VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail (-)	800	0
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-)	-2.788	-2.371
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-)	0	0
Résultat immobilier	90.715	96.988
IX. Frais techniques (-)	-719	-2.620
X. Frais commerciaux (-)	-190	-260
XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-)	1	-1
XII. Frais de gestion immobilière (-)	-17.213	-15.308
XIII. Autres charges immobilières (-)	0	0
Charges immobilières	-18.121	-18.188
Résultat d'exploitation des immeubles	72.594	78.799
XIV. Frais généraux de la société (-)	-7.377	-6.560
XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-)	0	0

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	65.217	72.239
XVI. Résultat sur ventes d'immeubles de placement (+/-)	-488	-667
XVII. Résultat sur ventes d'autres actifs non financiers (+/-)	9	0
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-)	304	-28.259
XIX. Autres résultats sur portefeuille (+/-)	1.204	-3.378
Résultat sur portefeuille	1.029	-32.304
Résultat d'exploitation	66.246	39.935
XX. Revenus financiers (+)	192.840	195.860
XXI. Charges d'intérêts nettes (-)	-36.155	-39.393
XXII. Autres charges financières (-)	-9.484	-6.232
XXIII. Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-)	143	-121.640
Résultat financier	147.343	28.595
Résultat avant impôt	213.589	68.530
XXIV. Impôt des sociétés (-)	-1.661	-1.735
XXV. Exit tax (-)	0	0
Impôt	-1.661	-1.735
RÉSULTAT NET	211.928	66.795
RÉSULTAT NET PAR ACTION	5,56	1,78

(x 1.000 EUR)	2025	2024
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
I. Résultat net	211.928	66.795
II. Autres éléments du résultat global	0	0
A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placements	0	0
B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS	0	0
C. Variation de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente	0	0
D. Différence de change liées à la conversion d'activités à l'étranger	0	0
E. Écarts actuariels des plans de pension à prestations définies	0	0
F. Impôt sur le résultat lié aux 'Autres éléments du résultat global'	0	0
G. Autres éléments du résultat global, nets d'impôt	0	0
RÉSULTAT GLOBAL (I + II)	211.928	66.795

Affectations et prélèvements

(x 1.000 EUR)	2025	2024
A. RÉSULTAT NET	211.928	66.795
B. TRANSFERT AUX/DES RÉSERVES (-/+)	-13.506	169.654
1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) desvariations de juste valeur des biens immobiliers (-/+)	-4.836	130.278
Exercice comptable	-4.836	130.278
Exercices antérieurs	0	0
Réalisation de biens immobiliers	0	0
2. Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutationestimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique desimmeubles de placement (-/+)	0	0
3. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeurdes instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée(-)	0	0
Exercice comptable	0	0
Exercices antérieurs	0	0
4. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeurdes instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée(+)	0	0
Exercice comptable	0	0
Exercices antérieurs	0	0
5. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeurdes instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pasappliquée (-)	0	0
Exercice comptable	0	0
Exercices antérieurs	0	0

(x 1.000 EUR)	2025	2024
6. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeurdes instruments de couverture autorisés auxquels lacomptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pasappliquée (+)	4.389	19.621
Exercice comptable	4.389	19.621
Exercices antérieurs	0	0
7. Transfert à/de la réserve du solde des écarts de conversion suractifs et passifs monétaires (-/+)	0	0
8. Transfert à/de la réserve des latences fiscales afférentes à desbiens immobiliers sis à l'étranger (-/+)	0	0
9. Transfert à/de la réserve des dividendes reçus destinés auremboursement des dettes financières (-/+)	0	0
10. Transfert aux/des autres réserves (-/+)	261	-154
11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+)	-13.320	19.909
C. RÉMUNÉRATION DU CAPITAL	-177.268	-135.607
Rémunération du capital prévue à l'article 13, § 1er, alinéa 1er del'Arrêté Royal du 13.07.2014	-177.268	-135.607
D. RÉMUNÉRATION DU CAPITAL AU TITRE DE L'EXERCICE - AUTRE QUE C.	-21.154	-100.842
Dividendes	-20.782	-100.476
Plan de participation	-372	-366
E. RÉSULTAT À REPORTER	192.969	178.311

L'affectation du résultat (qui sera proposée à la prochaine assemblée générale) commence avec le résultat statutaire net de la SIRP (211,9 millions EUR pour 2025). Les éléments non monétaires, tels que les variations de juste valeur des biens immobiliers et des instruments de couverture sont affectés aux réserves respectives. Le point C reprend ensuite le montant qui ressort de l'obligation de distribution tel que prévu par l'Arrêté royal du 13.07.2014 (voir page 258) alors que le point D reprend le montant complémentaire qui sera proposé pour la rémunération du capital. Le dividende brut qui sera proposé à l'assemblée générale du 13.05.2026 est de 5,20 EUR par action pour l'exercice 2025, soit 198 millions EUR et est supérieur au montant qui ressort de l'obligation de distribution.

État de la situation financière (bilan) (format abrégé)

(x 1.000 EUR)	2025	2024
I. Actifs non courants	6.119.416	6.048.900
A. Goodwill	0	0
B. Immobilisations incorporelles	1.490	1.814
C. Immeubles de placement	1.628.051	1.626.069
D. Autres Immobilisations corporelles	1.841	1.955
E. Actifs financiers non courants	4.396.908	4.324.400
F. Créances de location-financement	90.751	94.285
G. Créances commerciales et autres actifs non courants	375	378
H. Actifs d'impôts différés	0	0
II. Actifs courants	59.840	74.361
A. Actifs détenus en vue de la vente	0	0
B. Actifs financiers courants	794	2.014
C. Créances de location-financement	2.104	2.283
D. Créances commerciales	13.408	17.466
E. Créances fiscales et autres actifs courants	10.435	16.775
F. Trésorerie et équivalente de trésorerie	4.321	2.833
G. Comptes de régularisation	28.778	32.991
TOTAL DE L'ACTIF	6.179.256	6.123.261

Capitaux propres3.516.2023.540.181A. Capital2.041.5232.041.523B. Primes d'émission927.938927.938C. Réserves334.813503.925D. Résultat net de l'exercice211.92866.795Passif2.663.0542.583.080I. Passifs non courants1.625.1161.800.570A. Provisions28.11526.918B. Dettes financières non courantes1.585.3521.759.591a. Établissement de crédit337.416431.776b. Location-financement00c. Autres1.247.9361.327.814C. Autres passifs financiers non courants4.4876.863D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes00E. Autres passifs non courants00F. Passifs d'impôts différés7.1627.199a. Exit tax00b. Autres7.1627.199II. Passifs courants1.037.938782.510A. Provisions00B. Dettes financières courantes989.842718.662a. Établissement de crédit989.842718.662b. Location-financement00c. Autres00C. Autres passifs financiers courants00D. Dettes commerciales et autres dettes courantes42.89057.782a. Exit tax00b. Autres42.89057.782E. Autres passifs courants00F. Comptes de régularisation5.2066.066TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF6.179.2566.123.261	(x 1.000 EUR)	2025	2024

Calcul du ratio d'endettement

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Passifs	2.663.054	2.583.080
À l'exception des postes :	-42.931	-45.118
I. Passifs non courants	-38.986	-40.312
Provisions	-28.115	-26.918
Instruments de couverture autorisés	-3.709	-6.195
Passifs d'impôts différés	-7.162	-7.199
II. Passifs courants	-5.206	-6.066
Provisions	0	0
Instruments de couverture autorisés	0	0
Comptes de régularisation du passif	-5.206	-6.066
Montants non appelés des valeurs mobilières acquises	1.260	1.260
Dette totale	2.620.122	2.537.962
Actifs	6.179.256	6.123.261
À l'exception des postes :	-58.487	-65.421
Instruments de couverture autorisés	-58.487	-65.421
Total de l'actif (excepté instruments de couverture)	6.120.769	6.057.841
TAUX D'ENDETTEMENT	42,81 %	41,90 %

Obligation de distribution selon l'Arrêté royal du 13.07.2014 relatif aux SIR

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Résultat net	211.928	66.795
Amortissements (+)	1.319	1.273
Réductions de valeur (+)	6.110	0
Reprises de réduction de valeur (-)	0	-11
Reprises de loyers cédés et escomptés (-)	0	0
Autres éléments non monétaires (+/-)	6.585	21.877
Résultat sur vente de biens immobiliers (+/-)	480	667
Variations de la juste valeur des biens immobiliers (+/-)	-4.836	130.278
Résultat corrigé (A)	221.585	220.879
Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice (+/-)	1.117	-39.296
Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice, exonérées de l'obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de 4 ans (-)1	-1.117	-12.074
Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement exonérées de l'obligation de distribution et n'ayant pas été réinvesties dans un délai de 4 ans (+)	0	0
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B)	0	-51.371
TOTAL (A+B) x 80%	177.268	135.607
Diminution de l'endettement (-)	0	0
OBLIGATION DE DISTRIBUTION	177.268	135.607

L'obligation de distribution tel que prévu par l'Arrêté royal du 13.07.2014 s'obtient en retirant du résultat statutaire net de la SIRP (211,9 millions EUR pour 2025) les principaux éléments non-monétaires tels que les amortissements, les variations de la juste valeur des biens immobiliers ou les variations de la juste valeur des instruments de couverture (repris au point 'Autres éléments non monétaires'). En plus de ces éléments, le résultat sur vente de biens immobiliers de l'exercice (par rapport à la juste valeur de la clôture de l'exercice précédent) est, dans un premier temps, retiré de l'obligation de distribution (au niveau du résultat corrigé), afin d'intégrer, dans un deuxième temps, les plus ou moins-values historiques (par rapport à la valeur d'acquisition) des actifs vendus au cours de l'exercice. Étant donné que les plusvalues historiques sur les actifs vendus en 2025 sont exonérées de l'obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de 4 ans, le résultat corrigé 2025 (221,6 millions EUR) n'en est pas affecté, et l'obligation de distribution est ensuite égale à 80 % de ce résultat corrigé (177,3 millions EUR pour 2025), sous réserve d'une diminution de l'endettement qui, le cas échéant, viendrait réduire cette obligation (ce qui n'était pas le cas au cours de l'exercice 2025).

1

Par rapport à la valeur d'acquisition, augmentée des frais de rénovation immobilisés.

Réconciliation entre bilan et bilan après affectation proposée (proforma A) et bilan après rémunération du capital proposée (proforma B)

(x 1.000 EUR)	Au 31.12.2025	Affectation proposée àl'assemblée générale du13.05.2026	Proforma A31.12.2025	Rémunération du capitalproposé à l'assembléegénérale du 13.05.2026	Proforma B31.12.2025
Total du bilan	6.179.256	0	6.179.256	0	6.179.256
Provision	-28.115	0	-28.115	0	-28.115
Dettes	-2.634.939	0	-2.634.939	0	-2.634.939
Actif net	3.516.202	0	3.516.202	0	3.516.202
Distribution de dividendes et plan de participation	0	0	0	-198.422	-198.422
Actif net après distribution	3.516.202	0	3.516.202	-198.422	3.317.780
Capital	2.041.523	0	2.041.523	0	2.041.523
Primes d'émission indisponibles	356.214	0	356.214	0	356.214
Primes d'émission disponibles	571.724	0	571.724	0	571.724
Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers	96.978	4.836	101.814	0	101.814
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles deplacement	0	0	0	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilitéde couverture est appliquée	0	0	0	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilitéde couverture n'est pas appliquée	59.137	-4.389	54.748	0	54.748
Réserve pour actions propres	-1.287	0	-1.287	0	-1.287
Autres réserves déclarées indisponibles par l'assemblée générale	336	-261	75	0	75
Réserve légale	0	0	0	0	0
Résultat reporté	179.649	211.742	391.392	-198.422	192.969
Résultat de l'année	211.928	-211.928	0	0	0
Total Fonds propres	3.516.202	0	3.516.202	-198.422	3.317.780

Le tableau ci-dessus présente une variation des capitaux propres proforma de l'affectation et de la rémunération du capital qui seront proposés à l'assemblée générale du 13.05.2026.

La colonne 'Affectation' reprend les éléments de la proposition d'affectation de l'exercice 2025 qui sera proposée à la prochaine assemblée générale (voir tableau d'affectation page 255). Les principaux éléments qui ne sont pas affectés au 'Résultat reporté' sont les variations de juste valeur des biens immobiliers et des instruments de couverture (éléments non monétaires).

La rémunération du capital proposée (198 millions EUR, sur base d'un dividende brut de 5,20 EUR par action pour l'exercice 2025) est supérieure au montant qui ressort de l'obligation de distribution de la SIRP (177,3 millions EUR). Cela signifie que Cofinimmo proposera le paiement d'un dividende supérieur au minimum requis par l'Arrêté royal du 13.07.2014.

Capitaux propres non distribuables selon l'article 7:212 du Code des sociétés et des associations

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Total du bilan	6.179.256	6.123.261
Provision	-28.115	-26.918
Dettes	-2.634.939	-2.556.162
Actif net	3.516.202	3.540.181
Distribution de dividendes et plan de participation	-198.422	-236.449
Actif net après distribution	3.317.780	3.303.733
Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé	2.041.523	2.041.523
Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts	356.214	356.214
Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobilier	101.814	98.531
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliqué	54.748	58.741
Réserve pour actions propres	0	0
Autres réserves déclarées indisponibles par l'Assemblée Générale	75	692
Réserve légale	0	0
Capitaux propres non distribuables selon l'Article 7:212 du Code des Sociétés et des Associations	2.554.374	2.555.701
Marge restante après distribution	763.406	748.031

L'assemblée générale du 28.07.2020 a décidé de réduire le compte 'Primes d'émission' indisponible à concurrence de 450.000.000 EUR par transfert sur un compte 'Primes d'émission' disponible.

Proforma de l'affectation et de la rémunération du capital qui seront proposés à l'assemblée générale du 13.05.2026 (voir tableau précédent), l'actif net après distribution est supérieur de 763 millions EUR aux capitaux propres non distribuables selon l'Article 7:212 du Code des Sociétés et des Associations. Ces capitaux propres non distribuables se composent principalement du capital libéré, des primes d'émission indisponibles (Cofinimmo possède également des primes d'émission disponibles considérées comme distribuables) ainsi que des réserves de juste valeur des biens immobiliers et des instruments de couverture.

État des variations des capitaux propres

(x 1.000 EUR)		Au 31.12.2023 Affectation durésultat net	Dividendes /coupons	Émissiond'actions	Acquisition/ Cessionsactionspropres	Couverturedes fluxtrésorerie	Transfert entre lesréserves disponibleset indisponibles lorsde cession d'actif etd'échéanced'instrumentfinancier	Autres	Résultat del'exercice	Au 31.12.2024
Capital	1.970.211	0	0	71.313	0	0	0	0	0	2.041.523
Primes d'émission	975.711	0	0	3.598	0	0	-51.371	0	0	927.938
Réserves	732.409	-51.866	-228.230	0	239	0	51.371	4	0	503.925
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	369.917	-181.803	0	0	0	0	40.695	0	0	228.808
Réserve des droits de mutations estimés intervenant lors de l'aliénationhypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments decouverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle quedéfinie en IFRS est appliquée	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments decouverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle quedéfinie en IFRS n'est pas appliquée	145.457	-67.596	0	0	0	0	501	0	0	78.363
Réserve disponible	824	0	0	0	0	0	0	0	0	824
Réserve indisponible	-1.789	85	0	0	239	0	0	0	0	-1.466
Réserve de variation de la juste valeur de l'obligation convertibleattribuable au changement du risque crédit "propre"	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Résultat reporté	218.000	197.448	-228.230	0	0	0	10.175	4	0	197.396
Résultat net de l'exercice	-51.866	51.866	0	0	0	0	0	0	66.795	66.795
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	3.626.464	0	-228.230	74.910	239	0	0	4	66.795	3.540.181

Cofinimmo en bref

(x 1.000 EUR)		Au 31.12.2024 Affectation durésultat net	Dividendes /coupons	Émissiond'actions	Acquisition/ Cessionsactionspropres	Couverturedes fluxtrésorerie	Transfert entre lesréserves disponibleset indisponibles lorsde cession d'actif etd'échéanced'instrumentfinancier	Autres	Résultat del'exercice	Au 31.12.2025
Capital	2.041.523	0	0	0	0	0	0	0	0	2.041.523
Primes d'émission	927.938	0	0	0	0	0	0	0	0	927.938
Réserves	503.925	66.795	-236.449	0	542	0	0	0	0	334.813
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	228.808	-130.278	0	0	0	0	-1.553	0	0	96.978
Réserve des droits de mutations estimés intervenant lors de l'aliénationhypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments decouverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle quedéfinie en IFRS est appliquée	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments decouverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle quedéfinie en IFRS n'est pas appliquée	78.363	-19.621	0	0	0	0	396	0	0	59.137
Réserve disponible	824	0	0	0	0	0	0	0	0	824
Réserve indisponible	-1.466	154	0	0	360	0	0	0	0	-951
Réserve de variation de la juste valeur de l'obligation convertibleattribuable au changement du risque crédit "propre"	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Résultat reporté	197.396	216.539	-236.449	0	182	0	1.157	0	0	178.826
Résultat net de l'exercice	66.795	-66.795	0	0	0	0	0	0	211.928	211.928
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	3.540.181	0	-236.449	0	542	0	0	0	211.928	3.516.202

complémentaires

Informations complémentaires

Sommaire

Facteurs de risque Indicateurs de performance EPRA BPR Annexes au rapport de durabilité Renseignements généraux Remarques additionnelles Lexique

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Facteurs de risque

À la suite de l'entrée en vigueur, le 21.07.2019, du Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du conseil du 14.06.2017, dit Règlement 'Prospectus' et en particulier des dispositions dudit Règlement en ce qui concerne la présentation des facteurs de risque, cette section reprend uniquement les facteurs de risque spécifiques et les plus importants auxquels le groupe Cofinimmo est confronté, en fonction de la probabilité de les voir se matérialiser et de l'ampleur estimée de leur impact négatif sur le groupe. Ils sont classés en catégories (numérotées de F.1 à F.5) et sous-catégories (numérotées de F.1.1.1 à F.5.2) en fonction de leur nature, les risques les plus importants étant mentionnés en premier lieu au sein de chaque catégorie. La numérotation des facteurs de risque permet de faciliter les renvois d'un facteur à un autre, et de mettre en évidence leur éventuelle interdépendance. Afin de guider le lecteur dans l'interprétation des impacts chiffrés des différents facteurs de risque, il est rappelé que le groupe a réalisé en 2025 un résultat net – part du groupe de 213 millions EUR et un résultat net des activités clés – part du groupe* de 246 millions EUR, que l'actif net représentait 3.511 millions EUR (soit 92,20 EUR par action) au 31.12.2025, que le taux d'endettement s'élevait à 42,8 % et que les loyers contractuels atteignaient 0 millions EUR à cette même date.

F.1 Risques liés aux activités de Cofinimmo et à ses secteurs d'activité

F.1.1 Conjoncture

F.1.1.1 Contexte global

Les activités de Cofinimmo se déploient dans le cadre d'un contexte global qui a subi de multiples bouleversements ces dernières années : après l'apparition de la pandémie de coronavirus COVID-19 dès le début de l'année 2020, l'inflation a commencé à augmenter en Europe au second semestre 2021, pour atteindre des niveaux élevés en 2022 (puis ralentir en 2023, 2024 et 2025), entraînant des variations des taux d'intérêt nominaux, et la guerre a fait sa réapparition sur le continent européen depuis 2022, suivie par le conflit en et autour d'Israël à partir du 4e trimestre 2023, puis par celui en et autour de l'Iran en mars 2026.

À ce propos, la situation en Ukraine et les conséquences induites par les sanctions prises à l'égard de la Russie, ainsi que la situation en et autour d'Israël n'ont aucun impact direct sur l'activité du groupe et ses résultats financiers, le groupe n'étant pas actif dans ces zones géographiques (il est à noter que la Finlande, pays ayant une frontière commune avec la Russie, représente — % des immeubles de placement du groupe). Les effets indirects de la situation dans ces zones géographiques peuvent s'appréhender notamment sous l'angle des facteurs de risque suivants :

• inflation élevée et augmentation du prix de l'énergie : facteurs de risque 'F.1.1.2 Marché de la location dans les secteurs dans lesquels le groupe est actif', 'F.1.3.2 Vacance locative' ;
• retards ou dépassement de budget dans l'exécution des projets de développement : facteur de risque 'F.1.2.2 Investissements soumis à conditions' ;

• augmentation des taux d'intérêt : facteurs de risque 'F.1.1.3 Marché de l'investissement dans les secteurs dans lesquels le groupe est actif', 'F.1.1.4 Volatilité des taux d'intérêt', 'F.1.2.1 Variation négative de la juste valeur des immeubles', 'F.2.1 Risque de liquidité', 'F.2.2 Obligations contractuelles et paramètres légaux', 'F.2.3 Modification de la notation financière publique du groupe'.

Par ailleurs, bien que le COVID-19 ne soit plus une urgence mondiale, une nouvelle crise sanitaire reste de l'ordre du possible. Pour rappel, pendant toute la période 'COVID', les équipes opérationnelles sont restées en contact étroit avec les locataires du groupe, pour assurer la continuité des prestations, et ainsi les aider à traverser cette période difficile suivie d'une période d'inflation élevée. Depuis lors, Cofinimmo continue à revoir la situation de ses contreparties au cas par cas afin de trouver, le cas échéant, une solution équilibrée tenant compte de leur situation objective. Dans ce cadre, Cofinimmo a comptabilisé des réductions de valeur sur créances commerciales de 2,0 millions EUR en 2020, sans

équivalent en 2021, celles-ci s'étant élevées à 1,4 million EUR en 2022, 0,3 million EUR en 2023, 0,5 million EUR en 2024 et 6,4 millions EUR en 2025.

F.1.1.2 Marché de la location dans les secteurs dans lesquels le groupe est actif

Le marché de la location dans les deux principaux secteurs dans lesquels le groupe est actif (immobilier de santé en Europe, immobilier de bureaux en Belgique et principalement à Bruxelles) pourrait connaître une baisse de la demande, une suroffre ou un affaiblissement de la situation financière de ses locataires. Les effets d'un niveau élevé d'inflation en Europe pourraient notamment (voir aussi F.1.3.2) s'apprécier sous l'angle de l'affaiblissement de la situation financière des locataires, dans l'hypothèse où l'inflation serait telle qu'elle rendrait les loyers indexés (ou les charges, notamment d'énergie) non supportables par certains locataires.

Effets potentiels :

• 1. Diminution des revenus nets à la suite d'une augmentation de la vacance locative et des frais y afférents. Au 31.12.2025, une augmentation de la vacance locative de 1 % dans le secteur de l'immobilier de santé aurait eu un impact de l'ordre de -2,7 millions EUR sur le résultat net – part du groupe. Pour les bureaux, l'impact aurait été de -0,6 million EUR.
• 1. Affaiblissement de la solvabilité des locataires et augmentation des clients douteux réduisant l'encaissement des loyers et/ou des charges refacturées aux locataires par le propriétaire. Au 31.12.2025, les créances commerciales s'élèvent à 28 millions EUR (voir Note 28 des états financiers consolidés). Au cours de l'exercice 2025, des réductions de valeur de 6,4 million EUR ont été comptabilisées, en augmentation par rapport à l'exercice 2024, où elles s'étaient élevées à 0,5 million EUR. Une augmentation des réductions de valeur de 1 million EUR aurait représenté une diminution du résultat net – part du groupe de 1 million EUR.
• 1. Diminution de la juste valeur des immeubles de placement (voir F.1.2.1 ci-dessous).

F.1.1.3 Marché de l'investissement dans les secteurs dans lesquels le groupe est actif

Le marché de l'investissement dans les deux principaux secteurs dans lesquels le groupe est actif (immobilier de santé en Europe, immobilier de bureaux en Belgique et principalement à Bruxelles) connaissent actuellement une baisse d'activité (réduction du nombre de transactions, due notamment à un écart entre les attentes des investisseurs immobiliers positionnés à l'achat ou à la vente). Ceci peut avoir pour effet de réduire le prix de marché observé par les experts évaluateurs indépendants pour des biens immobiliers comparables à ceux détenus par le groupe, ce qui se répercuterait sur la juste valeur des immeubles de placement détenus par le groupe.

Effet potentiel :

1. Diminution de la juste valeur des immeubles de placement (voir F.1.2.1 ci-dessous).

F.1.1.4 Volatilité des taux d'intérêt

Les taux d'intérêt de référence à court et/ou à long terme peuvent être soumis à de fortes variations sur les marchés financiers internationaux, notamment dans un contexte d'évolution de l'inflation. Au 31.12.2025, la dette financière de 0,0 milliards EUR est pour moitié conclue à taux fixe, et pour moitié à taux variable. La dette à taux variable fait l'objet de couvertures. Compte tenu desdites couvertures et des dettes à taux fixe, le risque de taux était totalement couvert en fin d'exercice (situation au 31.12.2025). Néanmoins, vu que la dette financière fluctue quotidiennement tandis que la dette à taux fixe ainsi que les couvertures sont déterminées par les contrats de financements et de couverture en place au 31.12.2025, le groupe reste sensible aux variations de taux d'intérêt de marché sur la partie de la dette financière à taux variable non couverte. De plus, les investissements immobiliers sont généralement des investissements à (très) long terme et le groupe doit dès lors régulièrement refinancer ses dettes financières (ceci en tenant compte du taux d'endettement cible du groupe) qui sont souscrites sur un horizon plus court que celui des investissements, et/ou souscrire de nouvelles couvertures (aussi sur un horizon plus court). Ainsi, au 31.03.2026, le risque anticipé de taux d'intérêt de marché

était totalement couvert dans le cadre de la politique de couverture des taux d'intérêt à long terme. La couverture, à chaque fin d'exercice, diminuera graduellement à près de 71 % (ou plus) d'ici à fin 2028 sur base des hypothèses de dette prévisionnelle (ratio de couverture de 100 % à fin 2024, 93 % fin 2025, 87 % à fin 2026, 84 % à fin 2027 et 71 % à fin 2028). La partie non couverte de la dette financière (qui fluctue quotidiennement) implique dès lors que Cofinimmo reste sujette aux fluctuations des taux d'intérêt à court terme du marché. Par ailleurs, il convient de noter que la dette prévue peut différer de la dette réelle, ce qui pourrait entraîner une exposition supplémentaire aux variations des taux d'intérêt du marché.

Effets potentiels :

• 1. Augmentation des charges financières en cas d'augmentation des taux d'intérêt, sur la partie de la dette qui a été conclue à taux variable et qui ne ferait pas l'objet d'une couverture, et partant d'une diminution de l'actif net par action*. En 2026, en supposant que la structure et le niveau de la dette demeurent identiques à ceux du 31.12.2025, et en faisant abstraction des instruments de couverture mis en place, une augmentation des taux d'intérêt de 50 points de base entraînerait une augmentation de 28 points de base du coût de financement, une diminution du résultat net – part du groupe de 7,4 millions EUR et une diminution de l'actif net par action* de 0,20 EUR. En tenant compte des instruments de couverture mis en place, une augmentation des taux d'intérêt de 50 points de base n'aurait pas d'impact perceptible.
• 1. Variation de la juste valeur des instruments financiers en cas de variation des taux d'intérêt, et partant d'une variation du résultat net – part du groupe et de l'actif net par action*. En 2026, une variation négative de la juste valeur des instruments financiers de 1 million EUR représenterait une diminution du résultat net – part du groupe de 1 million EUR et une diminution de l'actif net par action* de 0,03 EUR. Une variation positive aurait un effet inverse et de même ampleur.

F.1.1.5 Situation de certains opérateurs de santé

Les effets de la situation de certains opérateurs de santé peuvent s'apprécier sous différents angles s'intégrant dans l'analyse des facteurs de risque :

• au niveau du risque de marché de la location dans les secteurs dans lesquels le groupe est actif (voir F.1.1.2), dans l'hypothèse où le taux d'occupation desdits opérateurs serait durablement affecté, et/ou sous l'effet d'un accroissement de leurs charges opérationnelles ou financières ;
• au niveau du risque de concentration (voir F.1.3.1), dans l'hypothèse où certains des locataires actuels du groupe seraient amenés à réaliser un regroupement d'entreprises ;
• au niveau du risque de vacance locative (voir F.1.3.2), dans l'hypothèse où des baux seraient rompus de manière anticipée ;
• au niveau du risque de modification des régimes de sécurité sociale (voir F.3.2), dans l'hypothèse où le cadre légal dans lequel ces opérateurs agissent évoluerait de manière défavorable à leur développement ou au respect de leurs engagements existants vis-à-vis des propriétaires de biens qu'ils exploitent ;
• au niveau du risque de manque de transparence en matière de durabilité (voir F.5.2), dans l'hypothèse où l'on assisterait à un effet de contagion au niveau de la réputation de Cofinimmo et/ou des autres propriétaires de biens exploités par ces locataires.

En l'occurrence, Colisée a fait l'objet d'un abaissement de sa notation financière auprès de Standard & Poor's (de B- à CCCle 18.03.2025 avec une perspective négative) et Moody's (de B3 à Caa2 le 21.03.2025 avec une perspective négative) après avoir demandé aux porteurs de sa dette financière ('term loan B' de 1.165 millions EUR) de pouvoir différer son prochain paiement d'intérêts initialement dû le 11.04.2025. Le délai de 30 jours par rapport à la date de paiement initiale dépassé, S&P a abaissé le 12.05.2025 la note de crédit à long terme de Colisée à 'SD' (défaut sélectif), conformément à leur méthodologie en raison du report de plus de 30 jours du paiement d'intérêts. Colisée a ensuite obtenu un délai afin de payer les intérêts dus au mois d'août 2025. À la suite de cet accord, sa notation financière auprès de Standard & Poor's a été remontée à CCC- le 14.05.2025 avec une perspective positive. En décembre 2025, à la suite d'une procédure de sauvegarde accélérée, Colisée a annoncé (dans leur communiqué de presse du 08.12.2025) avoir obtenu l'approbation quasi unanime de ses partenaires financiers pour un refinancement global, permettant une réduction d'un tiers de son endettement net et un allongement de la maturité de sa dette senior jusqu'en 2031. Dans ce cadre, certains prêteurs seniors deviendront les nouveaux actionnaires de Colisée. L'accord définitif est prévu pour avril 2026. Compte tenu de la réduction attendue des créances des créanciers et du report du paiement des intérêts jusqu'à la signature de l'accord, Moody's a revu sa notation à Ca avec une perspective stable le 09.01.2026 (ayant fait l'objet d'une mise à jour le 16.01.2026). Par ailleurs, l'occupation sous-jacente estimée des sites pertinents de Colisée pour 2025 est supérieure à la moyenne estimée du portefeuille d'immobilier de santé pertinent de Cofinimmo dans chacun des trois pays. Les loyers contractuellement dus à Cofinimmo ont été honorés, dans toutes les géographies.

Fin 2025, début 2026, la presse a fait état des difficultés financières dans le secteur de la santé. Les loyers contractuellement dus par certains opérateurs qui n'ont pas été honorés au 31.12.2025 ont fait l'objet d'une réduction de valeur.

Par ailleurs, Cofinimmo continue à revoir la situation de ses contreparties au cas par cas afin de trouver, le cas échéant, une solution équilibrée tenant compte de leur situation objective.

En sa qualité de société immobilière réglementée, Cofinimmo n'est aucunement impliquée dans l'exploitation des sites loués à des opérateurs de santé. Le taux d'occupation est géré par l'opérateur des sites et les loyers sont indépendants du taux d'occupation local ou des performances financières dans le cadre de contrats à long terme (voir pages 48 à 51 du chapitre 'Composition du portefeuille consolidé' pour plus de détails concernant la diversification en termes de locataire et de géographie).

F.1.2 Portefeuille immobilier F.1.2.1 Variation négative de la juste valeur des immeubles

La valeur de marché des immeubles de placement du groupe, telle que reflétée par la juste valeur comptabilisée au bilan, est soumise à des variations et dépend de différents facteurs, dont certains sont en dehors du champ d'action du groupe (comme par exemple une baisse de la demande et du taux d'occupation dans les secteurs de l'immobilier dans lesquels le groupe est actif, une variation des taux d'intérêt sur les marchés financiers, ou encore une augmentation des droits de mutation pris en compte dans les zones géographiques dans lesquelles le groupe est présent). D'autres facteurs jouent aussi un rôle dans la valorisation des immeubles de placement, tels que leur état technique, leur positionnement commercial, les budgets d'investissement nécessaires à leur bon fonctionnement et à leur bonne commercialisation. Une variation négative importante de la juste valeur des immeubles de placement d'une période à une autre représenterait une perte importante dans le compte de résultats du groupe, ayant un effet défavorable sur son actif net et sur son taux d'endettement. Un niveau d'inflation élevé en Europe, entraînant une augmentation des taux d'intérêts nominaux, serait de nature à générer des variations de la juste valeur des immeubles qui pourraient être positives (sous l'effet de l'inflation) ou négatives (sous l'effet des taux d'intérêts nominaux).

Effets potentiels :

• 1. Au 31.12.2025, une variation de valeur de 1 % aurait eu un impact de l'ordre de 60,9 millions EUR sur le résultat net (contre 60,0 millions EUR au 31.12.2024), de 1,60 EUR sur la valeur de l'actif net par action* (contre 1,58 EUR au 31.12.2024) et de 0,41 % sur le ratio d'endettement (contre 0,41 % au 31.12.2024).
• 1. Si les variations cumulées de la juste valeur des biens immobiliers (représentant une plus-value cumulée non réalisée de 102 millions EUR au 31.12.2025) devaient être réduites de manière à représenter une moins-value cumulée non réalisée de -763 millions EUR (ce qui signifierait une réduction de valeur de 865 millions EUR), le groupe serait alors dans l'incapacité partielle ou totale de verser un dividende. Le montant de 763 millions EUR découle de l'application de l'article 7:212 du Code des sociétés et des associations (voir page 260 du présent

document). Il comprend notamment les primes d'émission distribuables (à hauteur de 572 millions EUR) et s'entend après effet de la distribution en 2026 du dividende proposé au titre de l'exercice 2025.

F.1.2.2 Investissements soumis à conditions

Certains investissements annoncés par le groupe Cofinimmo sont soumis à conditions, notamment lorsqu'il s'agit de projets de (re)construction, de rénovation, d'extension ou d'acquisitions qui n'ont pas encore été formellement réalisés. Le programme d'investissements engagés représente 78 millions EUR encore à réaliser en 2026 (65 millions EUR) et après (13 millions EUR), principalement en immobilier de santé (détaillés en page 31 pour l'immobilier de santé). La principale condition pour que chacun de ces projets contribue au résultat conformément aux annonces faites au moment de sa conclusion est que le projet soit achevé. Un projet dont la construction n'a pas encore démarré est généralement aussi sous condition d'obtention des permis nécessaires.

Effet potentiel :

1. Dans la mesure où le rendement généré par ces investissements est déjà reflété dans les prévisions (voir aussi F.4 ci-après) et dans le cours de bourse de l'action Cofinimmo, les prévisions et le cours sont exposés à un risque en cas de retard important ou de non-réalisation desdits investissements.

F.1.3 Clients

F.1.3.1 Risque de concentration

Le risque de concentration s'apprécie au niveau des immeubles, des localisations et des (groupes de) locataires ou exploitants. Au 31.12.2025, le groupe Cofinimmo dispose d'une base de clientèle diversifiée (environ 213 locataires ou exploitants), dont près de 0 groupes d'exploitants-locataires en immobilier de santé. En 2025, les cinq principaux (groupes de) locataires ou exploitants du groupe ont généré 44,7 % des revenus locatifs bruts. Les deux principaux (groupes de) locataires ou exploitants ont quant à eux représenté respectivement 15,6 % (groupe Clariane) et 9,3 % (AB InBev) de ces revenus. Par ailleurs, le secteur public a généré 6,9 % des revenus locatifs bruts.

Effets potentiels :

• 1. Diminution sensible des revenus locatifs, et partant du résultat net – part du groupe et de l'actif net par action*, en cas de départ de locataires ou exploitants importants.
• 1. Effet collatéral sur la juste valeur des immeubles de placement (voir F.1.2.1 ci-dessus).
• 1. Non-respect des obligations de diversification prévues par la réglementation SIR, qui prévoit que 'aucune opération effectuée par une SIR publique ne peut avoir pour effet que plus de 20 % de ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens immobiliers (…) qui forment un seul ensemble d'actifs, ou d'augmenter davantage cette proportion, si elle est déjà supérieure à 20 %, quelle que soit dans ce dernier cas la cause du dépassement initial de ce pourcentage'. Un ensemble d'actifs se définit comme 'un ou plusieurs immeubles ou actifs (…) dont le risque d'investissement est à considérer comme un seul risque dans le chef de la SIR publique' (article 30 de la loi SIR). La juste valeur des immeubles de placement exploités par des entités des groupes Clariane et AB InBev représente respectivement 13,7 % et 7,0 % de l'actif consolidé.

F.1.3.2 Vacance locative

De la vacance locative peut apparaître en cas de nonrenouvellement des contrats de location arrivant à échéance, de résiliations anticipées, ou d'événements imprévus tels que des faillites de locataires/exploitants (cf. chapitre 'Composition du portefeuille consolidé'). Étant donné le haut taux d'occupation observé au 31.12.2025 dans les secteurs d'activité du groupe (immobilier de santé : — % ; bureaux : — % ; immobilier de réseaux de distribution : 99,6 % ; groupe : — %), le risque de vacance locative futur est naturellement plus prégnant que l'opportunité d'augmentation du taux d'occupation, et ce, dans chacun de ces secteurs. Les effets d'un niveau élevé d'inflation en Europe pourraient aussi (voir F.1.1.2) s'apprécier sous l'angle de la vacance locative, dans l'hypothèse où l'inflation serait telle qu'elle rendrait les loyers indexés non supportables par certains locataires et aurait pour effet d'augmenter la vacance locative.

Effet potentiel :

1. Au 31.12.2025, une hausse de la vacance locative de 1 % au niveau du groupe aurait eu un impact de l'ordre de 3,6 millions EUR sur le résultat net – part du groupe, hors prise en charge par le groupe des montants normalement pris en charge par les locataires/exploitants, et frais de commercialisation.

F.2 Risques liés à la situation financière de Cofinimmo

F.2.1 Risque de liquidité

La stratégie de Cofinimmo en matière d'investissement repose en grande partie sur sa capacité à lever des fonds, qu'il s'agisse de capitaux empruntés ou de capitaux propres. Cette capacité dépend notamment de circonstances que Cofinimmo ne contrôle pas (comme l'état des marchés internationaux des capitaux, la capacité des banques à accorder du crédit, la perception des intervenants de marché quant à la solvabilité du groupe, la perception des intervenants de marché quant à l'immobilier en général, et aux secteurs de l'immobilier dans lesquels le groupe est actif en particulier). Il pourrait donc advenir que le groupe rencontre des difficultés à obtenir les financements nécessaires à sa croissance ou à l'exercice de son activité. Cofinimmo surveille constamment le risque de liquidité par le suivi permanent du taux d'endettement, des disponibilités sur les lignes de crédits confirmées, de sa capacité à céder des actifs, des couvertures de taux d'intérêt, du coût de la dette et du résultat net des activités clés – part du groupe* (absolu et par action), tout en maintenant un dialogue permanent avec les investisseurs présents sur les marchés des capitaux ainsi qu'avec son réseau d'institutions bancaires. Au 31.12.2025, la dette financière de Cofinimmo était principalement répartie entre des obligations, des billets de trésorerie et des crédits bancaires. Cette dette était totalement couverte, permettant d'obtenir un coût moyen de la dette*, y compris les marges bancaires, de — %. En outre, les échéances des financements pour les années 2025 et 2026 étaient limitées à environ 22 % de l'ensemble des financements. Le chapitre

complémentaires

'Gestion des ressources financières' du présent document détaille la stratégie de financement du groupe et la manière dont celle-ci est exécutée, et présente notamment la composition de la dette financière ainsi qu'un échéancier des engagements financiers.

Effets potentiels :

• 1. Incapacité à financer des acquisitions ou des projets de développement.
• 1. Financement à coût plus élevé que prévu, ayant un effet sur le résultat net – part du groupe, et partant sur l'actif net par action*.
• 1. Incapacité à honorer les engagements financiers du groupe (activité opérationnelle, intérêts ou dividendes, remboursement de dettes arrivant à échéance, …).

F.2.2 Obligations contractuelles et paramètres légaux

Le groupe Cofinimmo est contractuellement ou réglementairement tenu de respecter certaines obligations et certains paramètres ou ratios, notamment dans le cadre des conventions de crédit qu'il a conclues. Le non-respect de ces engagements ou de ces paramètres ou ratios comporte des risques pour le groupe. Les principales obligations légales et les principaux paramètres ou ratios sont précisés dans la réglementation sur les sociétés immobilières réglementées (loi du 12.05.2014 et Arrêté royal du 12.07.2014).

Les éléments les plus pertinents pour les facteurs de risque sont constitués du taux d'endettement (limité à 65 % par la réglementation et à 60 % par les conventions de crédit) et de l'appréciation de la concentration (voir F.1.3.1 ci-dessus).

Effets potentiels :

• 1. Sanctions de la part du régulateur en cas de non-respect des obligations légales ou des paramètres ou ratios qui en découlent.
• 1. Perte de confiance de la part des fournisseurs de crédit du groupe, voire survenance de cas d'obligation de remboursement anticipé d'une partie ou de la totalité des crédits. La quasi-totalité des instruments de dette (représentant 0,0 milliards EUR au 31.12.2025) sont en effet soumis à des clauses d'accélération ou de défaut croisé.

F.2.3 Modification de la notation financière publique du groupe

Le groupe Cofinimmo bénéficie d'une notation financière publique déterminée par une agence de notation indépendante. Cette notation est susceptible d'être adaptée à tout moment. Standard & Poor's ('S&P') a accordé à Cofinimmo une note BBB entre mai 2012 et mai 2013. La note a ensuite été réduite à BBB- entre mai 2013 et mai 2015. Depuis 2015, Cofinimmo bénéficie d'une note BBB pour le long terme (perspective stable) et A-2 pour le court terme (confirmée le 16.03.2026, et ayant fait l'objet d'un rapport publié le 16.03.2026). Par ailleurs, S&P a placé la notation de Cofinimmo en 'Positive Watch' (surveillance positive) le 04.06.2025, à la suite du communiqué de presse publié par Cofinimmo le 03.06.2025 dans le cadre de projet de regroupement avec Aedifica, et cette perspective positive a été réitérée par S&P le 05.11.2025. La notation de Cofinimmo a effectivement été améliorée d'un niveau (BBB+) le 16.03.2026.

Effets potentiels :

• 1. Une dégradation de la notation aurait un effet direct sur le coût de financement du groupe, et donc sur le résultat net – part du groupe, et partant de l'actif net par action*.
• 1. Une dégradation de la notation pourrait aussi avoir un effet indirect sur l'appétit des fournisseurs de crédit pour la signature Cofinimmo, et avoir un effet indirect sur son coût de financement ou sur sa capacité à financer sa croissance et ses activités.

F.2.4 Risques liés à un éventuel changement de contrôle

La plupart des conventions de crédit (crédit syndiqué, crédits bilatéraux, obligations, …) conclues par le groupe Cofinimmo comprennent une clause dite 'de changement de contrôle'. Celle-ci prévoit qu'en cas de changement de contrôle de Cofinimmo SA (ou plus exactement en cas de prise de contrôle de Cofinimmo SA), les prêteurs ont la faculté de dénoncer les crédits accordés et d'en exiger le remboursement anticipé. La Belgique, et les SIR en particulier, ont connu deux exemples récents : acquisition du contrôle de 100 % des actions et sortie de bourse de Befimmo le 06.01.2023, puis d'Intervest le 25.04.2024. Depuis début mai 2025, Cofinimmo est concerné par le même type de problématique (projet de regroupement avec Aedifica par le biais d'une offre publique d'échange). Ce projet est effectif depuis le 10.03.2026, et Aedifica détient depuis lors 80 % du capital de Cofinimmo.

Effet potentiel :

1. Remboursement anticipé des crédits, devant être financé par d'importantes cessions d'actifs, des apports de capitaux propres en numéraire ou de nouveaux financements. Il est à noter que, dans le cadre du projet de regroupement avec Aedifica, Cofinimmo a obtenu des exonérations ("waivers") (ou n'a pas eu besoin d'en obtenir) pour environ 90% des crédits confirmés à long terme accordés par des banques (situation décrite dans le mémoire en réponse compris dans le prospectus du 29.01.2026). Au moment du changement de contrôle (10.03.2026), les crédits confirmés à long terme ont été réduits de 165 millions EUR, et seront encore réduit d'une tranche additionnelle de 100 millions EUR six mois après la date dudit changement de contrôle. À l'inverse, la dette obligataire n'a requis aucune exonération, compte tenu de la stabilité (voire de l'amélioration) attendue de la notation financière publique de Cofinimmo (voir F.2.3 ci-dessus).

F.3 Risques juridiques et réglementaires

F.3.1 Régimes SIR, FIIS, SIIC, SOCIMI, FII et UK-REIT

Cofinimmo et certaines de ses filiales bénéficient d'un statut particulier dans certains pays. Ceci concerne le statut de société immobilière réglementée ('SIR', qualifiée de publique dans le cas de Cofinimmo SA, et d'institutionnelle dans le cas de certaines filiales), de fonds d'investissement immobilier spécialisé ('FIIS'), de société d'investissement immobilier cotée ('SIIC'), de sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario ('SOCIMI'), de fondi di investimento immobiliari ('FII') et de UK real estate investment trust ('UK-REIT, depuis le 01.01.2026)'qui se traduit notamment par une transparence fiscale pour certaines activités du groupe en Belgique, en France, en Espagne et en Italie. Ces statuts sont accordés sous réserve de toute une série de conditions déterminées notamment par la loi du 12.05.2014 ('loi SIR'), l'Arrêté royal du 12.07.2014 ('AR SIR'), formant ensemble la 'réglementation SIR', l'Arrêté royal du 09.11.2016 relatif aux fonds d'investissement immobiliers spécialisés et les réglementations française, espagnole et italienne. Il existe donc un risque de nonconformité des activités du groupe avec les exigences réglementaires. De plus, les réglementations peuvent être sujettes à modification de la part du législateur (cf. section 'Renseignements généraux' en page 314).

Par ailleurs, lorsqu'une société belge de droit commun est absorbée par une SIR, ou obtient le statut de SIRI ou de FIIS, elle est redevable d'une exit tax sur ses plus-values latentes et réserves exonérées, à un taux inférieur au taux d'impôt de droit commun. L'exit tax est calculée conformément aux dispositions de la circulaire Ci.RH.423/567.729 du 23.12.2004 dont l'interprétation ou l'application pratique peut être modifiée à tout moment. La valeur réelle d'un bien immobilier, telle que visée dans cette circulaire, est calculée après déduction des droits d'enregistrement ou de la TVA. Cette valeur réelle diffère de (et peut donc être inférieure à) la juste valeur du bien immobilier (déterminée selon les normes IFRS) telle que mentionnée dans le bilan de Cofinimmo.

Effets potentiels :

• 1. En cas de non-conformité, les sanctions peuvent aller jusqu'à la perte du statut particulier, impliquant la perte du bénéfice de la transparence fiscale, provoquant une diminution importante du résultat net – part du groupe, et donc de l'actif net par action*, ainsi qu'une obligation de remboursement anticipé d'un nombre important de crédits.
• 1. En cas de modification défavorable des réglementations, diminution du résultat net – part du groupe, et donc de l'actif net par action*.
• 1. Augmentation de l'assiette sur laquelle se calcule l'exit tax, diminution du résultat net – part du groupe, et partant de l'actif net par action*.

F.3.2 Modification des régimes de sécurité sociale

En immobilier de santé (représentant 75 % des loyers contractuels et — % des immeubles de placement), les revenus des locataires/exploitants sont souvent dérivés au moins partiellement, directement ou indirectement, de subsides fournis par le régime local de sécurité sociale. Ces régimes, qui dépendent des autorités nationales, régionales ou locales, font de temps à autre l'objet de réformes.

Effets potentiels :

1. Réduction de la solvabilité des locataires/exploitants du secteur de l'immobilier de santé dans la zone géographique concernée par une réforme qui leur serait défavorable, ayant un impact défavorable sur leur capacité à honorer leurs engagements vis-à-vis de Cofinimmo (voir F.1.1.2 ci-dessus).

2. Diminution de la juste valeur d'une partie des immeubles de placement, et partant de l'actif net par action* (voir F.1.2.1 ci-dessus).

F.3.3 Convention préventive de double imposition entre la Belgique et la France

La convention préventive de double imposition entre la Belgique et la France signée le 09.11.2021 n'a pas été ratifiée par tous les niveaux de pouvoir compétents au 31.12.2025. L'effet de cette convention, une fois ratifiée, pourrait être une augmentation de la 'branch tax' pour la porter à 25 % (contre 5 % actuellement) du résultat fiscal de la succursale française de Cofinimmo. La convention étant applicable l'année qui suit celle durant laquelle elle est ratifiée par toutes les parties, l'augmentation de la 'branch tax' ne sera pas due en 2026 sur le résultat 2025.

Effet potentiel :

1. Après ratification, au plus tôt en 2026, la nouvelle convention sera applicable (au plus tôt) en 2027 et l'augmentation de la 'branch tax' qui serait due en 2027 sur le résultat de 2026 pourrait représenter une charge additionnelle annuelle (non budgétée) de l'ordre de 5 millions EUR, soit 0,13 EUR par action.

F.4 Risques relatifs au contrôle interne

Un système de contrôle interne inadéquat peut empêcher les parties concernées (auditeur interne, compliance officer, risk officer, comité exécutif, comité d'audit, conseil d'administration) d'exercer leur mission, ce qui serait de nature à mettre en péril l'efficacité du contrôle interne (cf. 'Contrôle interne et gestion des risques' de la section 'Principes de gouvernance d'entreprise'). À cet égard, Cofinimmo publie une guidance (notamment au niveau du résultat net des activités clés – part du groupe - par action* et au niveau du dividende par action) sur base volontaire, et cette guidance est soumise aux risques relatifs au contrôle interne.

Effets potentiels :

• 1. La gestion de l'entreprise ne se ferait pas de manière ordonnée et prudente, mettant en péril une allocation optimale des ressources.
• 1. Des lacunes en matière de gestion des risques, en ce compris la cybersécurité, pourraient avoir pour conséquence une mauvaise protection du patrimoine de la société.
• 1. Manque d'intégrité et de fiabilité des données financières et des données de gestion.
• 1. Lacunes en termes de respect des réglementations (notamment au niveau de l'article 17 de la loi SIR), ainsi que des procédures et directives de gestion interne.

F.5 Risques relatifs à la durabilité

F.5.1 Caractère durable des immeubles

L'attractivité des immeubles du patrimoine du groupe Cofinimmo dépend notamment de leur caractère durable (localisation, intensité énergétique, proximité des moyens de transport, …) et de leur résilience au changement climatique (voir 'Stratégie de durabilité' du présent document). Des manquements à ce niveau sont de nature à freiner les locataires/exploitants potentiels ou les éventuels acquéreurs. Les risques de transition et les risques physiques liés au climat sont susceptibles d'affecter la juste valeur des immeubles de manière positive (on parle alors de 'green premium') ou négative (on parle dans ce cas de 'brown discount').

Effets potentiels :

• 1. Vacance locative (voir F.1.3.2 ci-dessus).
• 1. Variation négative de la juste valeur des immeubles (voir F.1.2.1 ci-dessus), en cas de 'brown discount'.

F.5.2 Transparence en matière de durabilité

Les aspects relatifs à la durabilité d'une organisation (précédemment regroupés sous l'abréviation ESG) sont particulièrement importants, tant au niveau de l'opinion publique générale que des investisseurs privés ou institutionnels. Ceux-ci recouvrent de nombreux aspects, par exemple au niveau des effets des activités de l'entreprise sur l'environnement, la collectivité et la gouvernance, qui s'apprécient selon des cadres de référence qui ne sont pas encore totalement définis ou standardisés, ou qui ne sont pas encore reconnus par toutes les parties prenantes. Il peut dès lors exister un risque de perception de manque de transparence quant à certains de ces aspects.

Effets potentiels :

• 1. Dégradation de la réputation du groupe auprès des différentes parties prenantes.
• 1. Accès moins aisé au marché des capitaux (dette et capitaux propres).

Indicateurs de performance EPRA BPR1

EPRA - Indicateurs de performance

Définition			31.12.2025		31.12.2024
			(x 1.000 EUR)	EUR/action	(x 1.000 EUR)	EUR/action
1 EPRA Earnings*		Résultat provenant des activités opérationnelles.	245.630	6,45	243.840	6,50
	dilutif à la date de clôture.	Diluted EPRA Earnings* Résultat provenant des activités opérationnelles, tenant compte des instruments financiers ayant potentiellement un impact	245.630	6,45	243.840	6,50
2 EPRA NRV*		EPRA Net Reinstatement Value (NRV) part de l'hypothèse que la société ne vendra jamais ses actifs, et fournit une estimationdu montant requis pour reconstituer la société.	3.861.301	101,39	3.861.326	101,41
EPRA NTA*		EPRA Net Tangible Assets (NTA) part de l'hypothèse que la société acquiert et cède des actifs, ce qui ferait se matérialisercertains impôts différés qui ne peuvent être évités.	3.541.428	92,99	3.545.437	93,11
EPRA NDV*	EPRA Net Disposal Value (NDV) représente la valeur revenant aux actionnaires de la société dans un scenario de cession deses actifs, entraînant le règlement des impôts différés, la liquidation des instruments financiers et la prise en compte d'autrespassifs pour leur montant maximum, le tout net d'impôts.	3.624.690	95,17	3.678.927	96,62
Définition					31.12.2025	31.12.2024
3 EPRA Net Initial Yield (NIY)*		Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers passants à la date de clôture des états financiers, moins les charges immobilières,le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille, augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétiquedes immeubles de placement.	5,4 %	5,4 %
EPRA 'topped-up' NIY*		Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA NIY* relatif à l'expiration des périodes de gratuités et autres incentives.	5,6 %	5,6 %
4 EPRA Vacancy Rate*		Valeur Locative Estimée (VLE) des surfaces vides divisée par la VLE du portefeuille total.			1,7 %	1,5 %
5 EPRA Cost Ratio (including direct vacancycosts)*		Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS, comprenant les coûts directs des immeubles non loués, letout divisé par les revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier.	18,4 %	19,8 %
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancycosts)*		Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS, diminués des coûts directs des immeubles non loués, le toutdivisé par les revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier.		16,3 %	17,3 %
6 EPRA LTV*		La dette divisée par la juste valeur du portefeuille immobilier.			41,9 %	42,2 %
7 EPRA LFL		La croissance des revenus locatifs bruts à composition constante compare la croissance des revenus locatifs bruts du portefeuille enexploitation ininterrompue, et non en développement, durant les 2 périodes précédentes complètes qui sont décrites.	2,9 %	1,7 %
8 EPRA Capex (x 1.000.000 EUR)		Dépenses capitalisées pour l'exercice.			131	140

1Données non requises par la réglementation sur les SIR et non soumises à un contrôle de la part des autorités publiques. Le commissaire a vérifié si les données EPRA Earnings*, EPRA NRV*, EPRA NTA*, EPRA NDV*, EPRA Cost Ratios*, EPRA LTV*, EPRA LFL et EPRA Capex étaient calculées conformément aux définitions reprises dans EPRA Best Practices Recommendations et si les données financières utilisées dans le calcul de ces ratios concordaient avec les données comptables telles qu'incluses dans les états financiers consolidés audités.

1

EPRA Earnings* et EPRA Earnings Per Share (EPS)*1

2025	2024
213.463	63.889
32.167	179.951
2.088	128.481
-1.870	123.290
2.703	4.608
1.255	583
-328	15.582
0	0
0	0
0	0
9.628	28.345
0	0
0	0
1.390	0
-3.330	0
4.719	0
9.711	2.323
12.011	2.998
-2.333	2.222
245.630	243.840
38.080.889	37.523.642
6,45	6,50
245.630	243.840
38.080.889	37.523.642
6,45	6,50

La synthèse et les commentaires sur le compte de résultats consolidés sont repris en pages 66-68 du présent rapport.

EPRA Net Asset Value*

(x 1.000 EUR)		2025			2024
	EPRA NRV*	EPRA NTA*	EPRA NDV*	EPRA NRV*	EPRA NTA*	EPRA NDV*
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère en IFRS	3.511.286	3.511.286	3.511.286	3.534.991	3.534.991	3.534.991
À inclure/exclure :
i) Instruments hybrides	0	0	0	0	0	0
Valeur d'actif net (NAV) diluée	3.511.286	3.511.286	3.511.286	3.534.991	3.534.991	3.534.991
À inclure :
ii.a) Réévaluation d'immeubles de placement disponibles à la location (si le modèle des coûts d'IAS 40 estappliqué)	0	0	0	0	0	0
ii.b) Réévaluation des projets de développement (si le modèle des coûts d'IAS 40 est appliqué)	0	0	0	0	0	0
ii.c) Réévaluation des autres investissements non-courants	0	0	0	0	0	0
iii) Réévaluation des créances de location-financement	30.823	30.823	30.823	30.066	30.066	30.066
iv) Réévaluation des immeubles destinés à la vente	0	0	0	0	0	0
NAV diluée à la juste valeur	3.542.109	3.542.109	3.542.109	3.565.057	3.565.057	3.565.057
À exclure :
v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste valeur	55.872	55.872	0	46.148	46.148	0
vi) Juste valeur des instruments financiers	-55.061	-55.061	0	-63.954	-63.954	0
vii) Goodwill résultant des impôts différés	0	0	0	0	0	0
viii.a) Goodwill selon le bilan IFRS	0	0	0	0	0	0
viii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS	0	-1.490	0	0	-1.814	0
À inclure :	0	0	0	0	0	0
ix) Juste valeur des dettes à taux fixe	0	0	82.582	0	0	113.870
x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur	0	0	0	0	0	0
xi) Droits de mutation	318.382	0	0	314.075	0	0
NAV	3.861.301	3.541.428	3.624.690	3.861.326	3.545.437	3.678.927
Nombre d'actions dilué	38.084.819	38.084.819	38.084.819	38.077.919	38.077.919	38.077.919
NAV par action (en EUR/action)	101,39	92,99	95,17	101,41	93,11	96,62

EPRA Net Initial Yield (NIY)*1 et EPRA 'topped-up' NIY*

(x 1.000.000 EUR)	2025								2024
			Immobilier de santé			Bureaux	Réseaux de	Total général			Immobilier de santé			Bureaux	Réseaux de	Total général
	BE	FR	NL	DE	Autres		distribution	duportefeuille	BE	FR	NL	DE	Autres		distribution	duportefeuille
Immeubles de placement en justevaleur	1.596,5	666,9	486,9	935,7	994,8	925,5	478,8	6.085,1	1.593,5	682,4	486,7	888,9	949,5	928,3	471,0	6.000,3
Actifs détenus en vue de la vente	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	-6,4	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	-6,4
Projets de développement	-31,1	0,0	0,0	-39,3	-108,5	-44,1	-6,5	-229,5	-15,0	0,0	-7,4	-8,3	-119,7	-104,1	-6,5	-261,0
Immeubles disponibles à la location	1.565,4	666,9	486,9	896,4	886,3	881,4	472,3	5.855,6	1.578,5	676,0	479,3	880,7	829,9	824,2	464,5	5.732,9
Frais et droits de mutation estiméslors de l'aliénation hypothétique desimmeubles de placement	39,1	47,1	53,2	65,6	33,8	22,0	49,9	310,7	39,5	43,6	52,0	64,6	33,5	20,6	52,7	306,6
Valeur acte en main des immeublesdisponibles à la location	1.604,5	714,0	540,1	962,0	920,1	903,4	522,2	6.166,3	1.617,9	719,6	531,3	945,3	863,3	844,8	517,2	6.039,5
Revenus locatifs bruts annualisés	92,4	43,4	31,0	48,8	47,9	51,1	35,1	349,8	89,0	43,3	30,5	48,5	44,8	49,0	35,0	340,1
Charges immobilières	0,3	-0,5	-2,4	-4,6	-2,7	-2,6	-1,4	-13,9	-0,4	-0,4	-2,2	-3,5	-2,6	-3,0	-1,3	-13,4
Revenus locatifs nets annualisés	92,7	43,0	28,7	44,2	45,3	48,5	33,6	335,9	88,6	42,9	28,3	45,0	42,2	45,9	33,7	326,7
Gratuités arrivant à échéance dansles 12 mois et autres incentives	1,8	0,0	0,5	1,8	1,4	2,8	0,0	8,3	4,3	0,2	1,0	1,3	1,8	2,3	0,0	10,9
Revenus locatifs nets annualisésajustés	94,5	43,0	29,1	46,0	46,7	51,3	33,6	344,2	92,9	43,1	29,3	46,4	44,0	48,2	33,7	337,7
EPRA NIY*	5,8 %	6,0 %	5,3 %	4,6 %	4,9 %	5,4 %	6,4 %	5,4 %	5,5 %	6,0 %	5,3 %	4,8 %	4,9 %	5,4 %	6,5 %	5,4 %
EPRA 'topped-up' NIY*	5,9 %	6,0 %	5,4 %	4,8 %	5,1 %	5,7 %	6,4 %	5,6 %	5,7 %	6,0 %	5,5 %	4,9 %	5,1 %	5,7 %	6,5 %	5,6 %

1 Pour plus de détails sur les informations sectorielles, voir la Note 5.

EPRA Vacancy Rate*1

(x 1.000 EUR)	2025							2024
	Immobilier de santé			Bureaux	Réseaux deTotal général		Immobilier de santé				Bureaux	Réseaux de	Total général
	BE	FR	NL	DE	Autres		distribution	du portefeuille	BE	FR	NL	DE	Autres		distribution	du portefeuille
Valeur locative estimée des surfacesvides (A)	0	280	173	1.179	0	4.194	157	5.983	0	280	195	1.179	0	3.393	147	5.194
Valeur locative estimée duportefeuille total (B)	87.754	44.259	32.647	52.255	51.631	53.640	30.836	353.021	87.031	44.585	31.887	51.717	47.286	49.823	30.544	342.874
EPRA Vacancy Rate* (A/B)	0,0 %	0,6 %	0,5 %	2,3 %	0,0 %	7,8 %	0,5 %	1,7 %	0,0 %	0,6 %	0,6 %	2,3 %	0,0 %	6,8 %	0,5 %	1,5 %

EPRA LFL2

(x 1.000 EUR)	2025	2024				2025		2024	2025	2025	2024
	Juste valeurmoyenne desimmeublesdisponibles àla locationcorrespondantaux revenuslocatifs bruts -À périmètrecomparable	Revenuslocatifs bruts- À périmètrecourant	Acquisitions	Cessions		Autres Régularisationde revenuslocatifsafférents àdes périodesantérieures	Variation desrevenuslocatifs bruts- À périmètrecomparable	Revenuslocatifs bruts- À périmètrecourant	Revenuslocatifs bruts -À périmètrecomparable	Revenuslocatifs bruts -À périmètrecomparable	Variation desrevenuslocatifs bruts(%)	Variation desrevenuslocatifs bruts(%)
Immobilier de santé	4.442.583	263.984	3.675	-6.942	-1.065	0	7.221	266.872	255.501	262.721	2,8 %	1,6 %
Immobilier de santé Belgique	1.565.365	95.553	173	-3.916	-1.065	0	2.668	93.413	91.213	93.881	2,9 %	1,5 %
Immobilier de santé France	665.208	42.684	675	-700	0	0	1.283	43.941	41.380	42.663	3,1 %	2,0 %
Immobilier de santé Pays-Bas	478.144	32.098	560	-2.326	0	0	1.134	31.467	29.258	30.392	3,9 %	2,0 %
Immobilier de santé Allemagne	896.420	48.883	199	0	0	0	1.350	50.432	48.883	50.233	2,8 %	1,3 %
Immobilier de santé Autres	837.445	44.767	2.067	0	0	0	785	47.619	44.767	45.552	1,8 %	1,9 %
Bureaux	811.143	59.895	1.683	-10.073	0	0	1.375	52.880	49.817	51.192	2,8 %	1,5 %
Immobilier de réseaux dedistribution(± 70 % en Belgique, ± 30 % aux PaysBas)	472.302	34.620	0	-794	0	0	1.083	34.908	33.609	34.692	3,2 %	2,9 %
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE	5.726.028	358.498	5.358	-17.809	-1.065	0	9.678	354.660	338.927	348.605	2,9 %	1,7 %

La variation des revenus locatifs bruts à périmètre comparable de 2,9 % (1,7 % en 2024) se ventile en 2,7 % (2,8 % en 2024) d'indexation des loyers, 0,6 % (0,5 % en 2024) de nouvelles locations, -0,4 % (-0,5 % en 2024) de départs et -0,1 % (-1,1 % en 2024) de renégociations.

Pour plus de détails concernant les données de location, voir le 'Rapport immobilier' (pages 125 à 137).

Il s'agit des variations d'une année à l'autre (indexations, nouvelles locations, départs et renégociations) des revenus locatifs bruts, en excluant les variations liées aux changements de périmètre (rénovations majeures, acquisitions et ventes) intervenus au cours de la période.

Immeubles de placement - Données de location1

(x 1.000 EUR)	20252024
Secteur	Revenuslocatifs brutspour lapériode	Revenuslocatifs netspour lapériode	Surfacesdisponibles àla location(en m²)	Loyerpassant à lafin de lapériode	VLE à la fin dela période2	Taux devacancelocative à la finde la période	Revenuslocatifs brutspour lapériode	Revenuslocatifs netspour lapériode	Surfacesdisponibles àla location(en m²)	Loyer passantà la fin de lapériode	VLE à la fin dela période2	Taux devacancelocative à la finde la période
Immobilier de santé	266.872	258.439	1.848.683	269.039	268.545	0,6 %	263.984	261.305	1.847.482	264.795	262.507	0,6 %
Immobilier de santé Belgique	93.413	85.973	574.559	94.139	87.754	0,0 %	95.553	94.238	583.438	93.296	87.031	0,0 %
Immobilier de santé France	43.941	44.089	308.894	43.447	44.259	0,6 %	42.684	42.510	314.654	43.437	44.585	0,6 %
Immobilier de santé Pays-Bas	31.467	31.172	206.146	31.503	32.647	0,5 %	32.098	31.861	212.482	31.552	31.887	0,6 %
Immobilier de santé Allemagne	50.432	49.926	403.116	50.608	52.255	2,3 %	48.883	48.391	403.116	49.861	51.717	2,3 %
Immobilier de santé Autres	47.619	47.279	355.968	49.342	51.631	0,0 %	44.767	44.305	333.792	46.649	47.286	0,0 %
Bureaux	52.880	55.637	248.336	53.974	53.640	7,8 %	59.895	56.285	233.623	51.238	49.823	6,8 %
Immobilier de réseaux de distribution	34.908	34.115	288.503	35.088	30.836	0,5 %	34.620	33.894	298.097	35.043	30.544	0,5 %
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE	354.660	348.191	2.385.522	358.101	353.021	1,7 %	358.498	351.484	2.379.202	351.076	342.874	1,5 %

Immeubles de placement - Données de valorisation3

(x 1.000 EUR)		2025				2024
Secteur	Juste valeur duportefeuille	Variation de justevaleur de la période		EPRA NIY* Variation de valeur dela période	Juste valeur duportefeuille	Variation de justevaleur de la période		EPRA NIY* Variation de valeur dela période
Immobilier de santé	4.501.923	21.166	5,4 %	0,5 %	4.444.213	-64.536	5,3 %	-1,4 %
Immobilier de santé Belgique	1.565.365	1.071	5,8 %	0,1 %	1.578.482	-22.361	5,5 %	-1,4 %
Immobilier de santé France	666.900	-8.168	6,0 %	-1,2 %	675.960	-18.629	6,0 %	-2,7 %
Immobilier de santé Pays-Bas	486.900	12.471	5,3 %	2,6 %	479.260	-6.754	5,3 %	-1,4 %
Immobilier de santé Allemagne	896.420	-3.821	4,6 %	-0,4 %	880.660	-10.471	4,8 %	-1,2 %
Immobilier de santé Autres	886.337	19.613	4,9 %	2,3 %	829.851	-6.320	4,9 %	-0,8 %
Bureaux	881.352	-8.395	5,4 %	-0,9 %	824.244	-52.819	5,4 %	-6,0 %
Immobilier de réseaux de distribution	472.302	8.046	6,4 %	1,7 %	464.488	8.637	6,5 %	1,9 %
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE	5.855.577	20.817	5,4 %	0,4 %	5.732.945	-108.717	5,4 %	-1,9 %
Réconciliation avec le compte de résultatsconsolidé IFRS
Immeubles de placement endéveloppement	229.478	-18.948			260.983	-14.651
Actifs détenus en vue de la vente	0	0			6.400	79
TOTAL	6.085.055	1.870			6.000.328	-123.290

Pour plus de détails concernant les données de location, voir le 'Rapport immobilier' (pages 125 à 137).

VLE = Valeur Locative Estimée.

3 Pour plus de détails concernant les données de valorisation, voir le 'Rapport de gestion', section 'Caring' (pages 26 à 35), section 'Working' (pages 36 à 41) et section 'Living' (pages 42 à 44).

Immeubles de placement - Données des baux

(x 1.000 EUR)	Données des baux en fonction de leur date de fin
	Durée moyenne des baux (en années)			Loyers passants des baux arrivant à échéance en			VLE des baux arrivant à échéance en1
	Jusqu'au break2	Jusqu'à la fin du bail	Année 1	Année 2	Années 3-5	Année 1	Année 2	Années 3-5
Immobilier de santé	14,3	14,4	2.376	1.162	13.986	1.978	1.318	14.036
Immobilier de santé Belgique	16,4	16,4	0	0	16	0	0	0
Immobilier de santé France	6,5	7,4	2.082	0	483	1.650	0	400
Immobilier de santé Pays-Bas	10,2	10,4	253	1.157	3.288	291	1.312	3.515
Immobilier de santé Allemagne	18,1	18,1	41	59	204	2	58	159
Immobilier de santé Autres	15,6	15,7	0	0	9.523	0	0	9.523
Bureaux	5,7	7,0	2.426	2.387	17.641	2.279	1.889	15.265
Immobilier de réseaux de distribution	9,5	9,5	0	0	1.708	0	0	1.231
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE	12,5	13,9	4.802	3.549	33.335	4.257	3.206	30.533

(x 1.000 EUR)	Données des baux en fonction de leur date de révision (break)
		Loyers passants des baux sujets à révision en			VLE des baux sujets à révision en1
	Année 1	Année 2	Années 3-5	Année 1	Année 2	Années 3-5
Immobilier de santé	5.377	2.850	15.912	4.750	3.043	15.931
Immobilier de santé Belgique	0	0	16	0	0	0
Immobilier de santé France	4.820	1.687	1.664	4.100	1.725	1.380
Immobilier de santé Pays-Bas	517	1.157	4.032	613	1.312	4.430
Immobilier de santé Allemagne	41	5	677	37	6	599
Immobilier de santé Autres	0	0	9.523	0	0	9.523
Bureaux	3.234	6.607	17.814	2.941	5.918	15.328
Immobilier de réseaux de distribution	0	0	1.708	0	0	1.231
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE	8.611	9.456	35.434	7.692	8.961	32.490

VLE = Valeur Locative Estimée.

2 Première option de résiliation par le locataire.

EPRA Cost Ratios*

(x 1.000 EUR)	2025	2024
Inclus :
(I) Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS	66.206	70.990
Gratuités locatives	5.593	6.329
Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués	5.404	5.929
Frais net de redécoration	-1.555	247
Frais techniques	5.060	6.633
Frais commerciaux	4.339	4.060
Charges et taxes sur immeubles non loués	2.390	3.054
Frais généraux de la société	44.976	44.736
Frais généraux de la société selon le compte de résultats	49.695	44.736
Effets non récurrents induits par le projet de regroupement avec Aedifica	-4.719	0
(II) Frais de services nets	0	0
(III) Frais de gestion diminués de leurs profits actuels/estimés	0	0
(IV) Autres produits d'exploitation destinés à couvrir les frais généraux diminués des profits liés	0	0
(V) Part des dépenses des co-entreprises	0	0
Exclus (si repris dans les éléments ci-dessus) :
(VI) Dépréciation des immeubles de placement	0	0
(VII) Coûts du foncier	0	0
(VIII) Coûts et frais de service récupérés par les loyers, non facturés séparément	0	0
EPRA COÛTS (FRAIS DIRECTS DE VACANCE INCLUS) (A)	66.206	70.990
(IX) Coûts directs des immeubles non loués	-7.794	-8.984
EPRA COÛTS (FRAIS DIRECTS DE VACANCE EXCLUS) (B)	58.412	62.006
(X) Revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier - selon IFRS	359.453	357.779
(XI) Diminués de : Composante en frais et charges de services des revenus locatifs bruts (si d'application)	0	0
(XII) Augmentés de : Part des revenus locatifs des co-entreprises (revenus locatifs bruts moins redevances emphytéotiques)	0	0
REVENUS LOCATIFS BRUTS (C)	359.453	357.779
EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)* (A/C)	18,4 %	19,8 %
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)* (B/C)	16,3 %	17,3 %
Frais généraux et d'exploitation capitalisés (inclus part des co-entreprises)	2.750	4.500

Cofinimmo capitalise les frais généraux et les charges d'exploitation (frais juridiques, frais de gestion de projet, intérêts capitalisés,…) directement liés aux projets de développement.

Projets de développement

Dans le courant de l'année 2025, Cofinimmo a travaillé sur plusieurs chantiers de (re)développement. Pour les détails concernant ces chantiers en cours et futurs, voir page 31 du chapitre 'Caring'.

EPRA Capex

(x 1.000.000 EUR)						31.12.2025
	Groupe (excl. co			Immobilier de santé			Bureaux	Immobilier de réseaux	Co-entreprise (part	Total
	entreprises)	BE	FR	NL	DE	Autres		de distribution	proportionnelle)	Groupe
Acquisitions1	43	0	0	0	31	12	0	0	0	432
Développement3	33	3	0	0	0	29	0	0	0	334
Coûts externes capitalisés	33	3	0	0	0	29	0	0	0	33
Frais généraux et autres dépenses capitalisés	1	0	0	0	0	0	0	0	0	1
Immeubles de placement	54	7	5	6	20	6	5	6	0	544
Surface locative additionnelle5	28	6	2	4	9	3	2	2	0	28
Sans espace supplémentaire à louer	24	1	3	2	11	3	2	3	0	24
Avantages accordés aux locataires	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Frais généraux et autres dépenses capitalisés	1	0	0	0	0	0	0	1	0	1
Autres types de dépenses matérielles non affectées	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Intérêts capitalisés (si applicable)	1	0	0	0	0	1	0	0	0	41
Total Capex6	131	10	5	6	51	48	5	6	0	1314
Variation des montants provisionnés	3	-1	1	1	-6	3	6	0	0	3
Total Capex en liquidités	134	9	6	7	45	51	11	6	0	134

Voir les principales réalisations 2025 en pages 24-25.

Voir Note 22 et Note 37.

3 Voir le programme d'investissements engagés en immobilier de santé en page 31.

4 Voir Note 37.

5 Y compris projets majeurs générant déjà (partiellement) des revenus.

6 Voir le 'Rapport de gestion', section 'Caring' (pages 26 à 35), section 'Working' (pages 36 à 41) et section 'Living' (pages 42 à 44).

	Cofinimmo en bre

(x 1.000.000 EUR)						31.12.2024
	Groupe (excl. co			Immobilier de santé			Bureaux	Immobilier de réseaux	Co-entreprise (part	Total
	entreprises)	BE	FR	NL	DE	Autres		de distribution	proportionnelle)	Groupe
Acquisitions	19	0	0	0	0	19	0	0	0	19
Développement	60	0	2	5	0	36	17	0	0	60
Coûts externes capitalisés	60	0	2	5	0	36	17	0	0	60
Frais généraux et autres dépenses capitalisés	1	0	0	0	0	0	0	0	0	1
Immeubles de placement	58	10	14	5	7	2	13	6	0	58
Surface locative additionnelle1	49	8	14	4	7	1	12	2	0	49
Sans espace supplémentaire à louer	8	2	0	1	0	1	1	3	0	8
Avantages accordés aux locataires	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Frais généraux et autres dépenses capitalisés	1	0	0	0	0	0	0	1	0	1
Autres types de dépenses matérielles non affectées	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Intérêts capitalisés (si applicable)	3	0	0	0	0	1	1	0	0	3
Total Capex	140	10	16	10	7	59	31	6	0	140
Variation des montants provisionnés	4	4	-1	0	2	1	-2	0	0	4
Total Capex en liquidités	144	14	15	9	9	60	29	7	0	144

1

Y compris projets majeurs générant déjà (partiellement) des revenus.

EPRA LTV*

(x 1.000.000 EUR)			31.12.2025
	Taux	EPRA LTV* du		Consolidation proportionnelle		EPRA LTV* du
	d'endettementselon l'ArrêtéRoyal du13.07.2014 relatifaux SIR	groupe commerapporté	Part des coentreprises	Part desentreprisesassociéesmatérielles	Participations nedonnant pas lecontrôle	groupe combiné
À inclure :
Emprunts auprès d'établissements financiers	671	671	29	0	-41	659
Billets de trésorerie	827	827	0	0	0	827
Hybrides (y compris des obligations convertibles, actions privilégiées, dette, options, obligationsperpétuelles)	0	0	0	0	0	0
Emprunts obligataires	1.071	1.071	0	0	0	1.071
Produits dérivés sur devises (contrats futurs, swaps, options et contrats à terme)	0	0	0	0	0	0
Dettes nettes	160	0	0	0	0	0
Immobilier occupé par le propriétaire (dette)	0	0	0	0	0	0
Comptes à vue (caractéristique des fonds propres)	0	0	0	0	0	0
À exclure :
Trésorerie et équivalents de trésorerie	0	-24	-5	0	2	-26
Dette nette (a)	2.729	2.545	24	0	-39	2.530
À inclure :
Immobilier occupé par le propriétaire	0	0	0	0	0	0
Immeubles de placement à la juste valeur	5.856	5.856	38	0	-157	5.737
Actifs détenus en vue de la vente	0	0	0	0	0	0
Immeubles en construction	229	229	30	0	0	259
Immobilisations incorporelles	1	1	2	0	0	4
Créances nettes	274	31	-27	0	36	40
Actifs financiers	18	18	-18	0	0	0
Valeur totale des actifs (b)	6.379	6.136	25	0	-121	6.040
LTV* (a/b)	42,8 %	41,5 %				41,9 %

	Cofinimmo en bre

(x 1.000.000 EUR)			31.12.2024
	Taux	EPRA LTV* du		Consolidation proportionnelle		EPRA LTV* du
	d'endettementselon l'ArrêtéRoyal du13.07.2014 relatifaux SIR	groupe commerapporté	Part des coentreprises	Part desentreprisesassociéesmatérielles	Participations nedonnant pas lecontrôle	groupe combiné
À inclure :
Emprunts auprès d'établissements financiers	709	709	55	0	-43	721
Billets de trésorerie	792	792	0	0	0	792
Hybrides (y compris des obligations convertibles, actions privilégiées, dette, options, obligationsperpétuelles)	0	0	0	0	0	0
Emprunts obligataires	1.070	1.070	0	0	0	1.070
Produits dérivés sur devises (contrats futurs, swaps, options et contrats à terme)	0	0	0	0	0	0
Dettes nettes	144	0	0	0	0	0
Immobilier occupé par le propriétaire (dette)	0	0	0	0	0	0
Comptes à vue (caractéristique des fonds propres)	0	0	0	0	0	0
À exclure :
Trésorerie et équivalents de trésorerie	0	-26	-8	0	4	-29
Dette nette (a)	2.715	2.545	47	0	-39	2.554
À inclure :
Immobilier occupé par le propriétaire	0	0	0	0	0	0
Immeubles de placement à la juste valeur	5.733	5.733	47	0	-157	5.623
Actifs détenus en vue de la vente	6	6	0	0	0	6
Immeubles en construction	261	261	88	0	0	349
Immobilisations incorporelles	2	2	3	0	0	4
Créances nettes	343	80	-48	0	35	67
Actifs financiers	25	60	-60	0	0	0
Valeur totale des actifs (b)	6.370	6.142	30	0	-122	6.050
LTV* (a/b)	42,6 %	41,4 %				42,2 %

complémentaires

Annexes au rapport de durabilité

Indicateurs de performance EPRA sBPR

Cofinimmo veille en permanence à communiquer de manière claire et transparente avec ses parties prenantes. À cette fin, elle applique notamment les Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR), édictées par l'EPRA. Les tableaux de synthèse présentés sur les pages suivantes ont été adaptés pour tenir compte des EPRA sBPR Guidelines d'avril 2024, prévoyant notamment la mise à jour du template de reporting. Le mode de calcul des KPI EPRA a été affiné à la même occasion.

Limites organisationnelles

Les données sont calculées sur base des informations en possession de Cofinimmo en sa qualité de propriétaire, et de Cofinimmo Services et de Superstone en leur qualité de gestionnaires du portefeuille. Celles-ci intègrent également les données récoltées auprès des occupants des immeubles. Une approche de contrôle opérationnel est ainsi retenue. Les surfaces sous contrôle opérationnel (gérées directement ou contrôlées par le propriétaire) prennent en compte les baux opérationnels multi-locataires (202.924/2.608.724 m²). Leurs émissions de GES sont considérées comme scopes 1 et 2.

Cofinimmo n'a pas le contrôle opérationnel sur la consommation dans les immeubles des secteurs suivants : immobilier de santé mono-locataire, bureaux mono-locataire, réseaux de distribution, PPP et autres locations-financement (FIN) qui représentent ensemble 92 % du portefeuille. Ces immeubles sont gérés indirectement (contrôlés par le locataire) et leurs émissions de GES sont considérées comme scope 3.

Il est important de noter que les 1.143 immeubles du portefeuille sont inclus pour les indicateurs de durabilité, sans distinction entre les baux opérationnels et financiers.

Couverture

La couverture par secteur est toujours exprimée en m². Les surfaces utilisées correspondent à la superficie des immeubles comme dans le chapitre 'Rapport immobilier' (voir pages 125-133). Pour chaque indicateur, la couverture est exprimée en nombre d'immeubles et en surface totale. Les dix (parties d') immeubles du segment PPP correspondent à six contrats. Les données sont manquantes pour un contrat relatif à cinq (parties d') immeubles qui présente moins de 0,5 % en couverture.

La couverture totale du portefeuille est donc de 100 % pour les consommations d'énergie couvrant 1.138 des 1.143 bâtiments. Pour la consommation d'eau, la couverture est de 81 %. La couverture relative aux données sur les déchets est de 98 % pour le portefeuille géré directement.

Estimation des consommations

Dans cette annexe, l'estimation fait référence au fait de compléter les données annuelles en cas de données manquantes. L'estimation des consommations pour toutes les ressources dans les secteurs immobilier de santé et des bureaux est établie suivant la même formule. Pour obtenir une consommation annuelle correspondant à une année calendrier, on réalise une extrapolation de la consommation sur base de la dernière consommation annuelle enregistrée, et ce, pour la période manquante. La méthode a été validée et ces données sont vérifiées pour un échantillon de sites pendant l'assurance externe.

Les consommations du secteur réseaux de distribution ont été estimées par extrapolation sur la base des données réelles disponibles pour 101 bâtiments concernant l'électricité et 96 bâtiments concernant les combustibles au sein de ce secteur.

Pour le siège de Cofinimmo à Bruxelles, aucune donnée n'a été estimée. Pour les sièges à l'étranger, la partie estimée est non significative.

u Maison de repos et de soins - Raisio (FI)

La part des données estimées, exprimée en pourcentage de la consommation totale, est présentée par segment dans les tableaux ci-dessous.

Assurance externe

Conformément à ISAE 3000, tous les indicateurs de performance environnementale, sociale et de gouvernance, repris aux pages 282-310, ont fait l'objet d'une assurance externe réalisée par KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL (voir le 'Rapport du commissaire sur les informations relatives à la durabilité'). Ce rapport apporte un regard externe et objectif sur les données, et permet de garantir que celles-ci reflètent au maximum la réalité. Aucune observation n'a été formulée. Les indicateurs contrôlés correspondent aux 28 indicateurs de performance recommandés par l'EPRA. Ils sont considérés comme matériels pour le secteur immobilier.

Limites des consommations

Les données de consommation sont fournies directement par le locataire pour un échantillon de surfaces (82 % du portefeuille géré indirectement), constitué d'un mélange de baux opérationnels et financiers.

Au total, 100 % des données de consommation des surfaces privatives pour les immeubles multi-locataires sont obtenues par le property manager du propriétaire (75 %) ou par le gestionnaire du réseau de distribution avec un accord formel du locataire (25 %).

Pour les immeubles de bureaux multi-locataires et les centres de consultations médicales pour lesquels Cofinimmo Services et Superstone assurent le property management (8 % du portefeuille), Cofinimmo ne peut agir que sur la consommation des équipements techniques communs de ces actifs.

Normalisation

La normalisation est clairement indiquée au niveau de chaque indicateur. Les indicateurs environnementaux d'intensité sont toujours exprimés par unité de superficie. La surface utilisée pour le calcul d'intensité des différents indicateurs de performance environnementale est reprise dans chaque colonne concerné.

Analyse par secteur

Outre la distinction entre immeubles sous et sans contrôle opérationnel, une distinction est faite selon les secteurs suivants : immobilier de santé, bureaux, réseaux de distribution, PPP et autres locations-financement. L'impact des sièges de Cofinimmo est communiqué de manière transparente dans un tableau séparé. La segmentation se fait donc comme pour l'analyse financière.

Sièges de Cofinimmo

Les résultats des sièges pour chaque indicateur EPRA ainsi que l'évolution des résultats sont repris de manière tout à fait transparente dans un tableau séparé. En ce qui concerne les sièges, aucune estimation n'est faite pour le siège situé en Belgique qui représente la majeure partie des émissions. Pour les sièges situés en dehors de la Belgique, des estimations ont été réalisées pour la plupart des catégories, étant donné qu'il est plus difficile pour Cofinimmo, en sa qualité de locataire, d'obtenir des informations.

Pour les indicateurs de performance sociale concernant les employés, il s'agit de tous les employés (149 personnes au 31.12.2025) en Belgique (115 personnes), en France (4 personnes), aux Pays-Bas (6 personnes), en Allemagne (14 personnes) et en Espagne (10 personnes).

Pour les indicateurs de performance environnementale, il s'agit des surfaces en Belgique (4.818 m²), et les surfaces occupées en France (90 m²), aux Pays-Bas (200 m²), en Allemagne (245 m²) et en Espagne (311 m²).

Performance

Les résultats relatifs aux consommations d'électricité, du chauffage urbain, de combustible, d'eau, ainsi qu'aux déchets couvrent les immeubles de placement sous contrôle opérationnel de Cofinimmo et ceux dont les locataires assurent le contrôle opérationnel. L'intégralité des données 2025 ont été extraites de la comptabilité énergétique.

Les conclusions sur les indicateurs environnementaux cidessous concernent l'analyse en terme absolu 2024-2025. Pour le portefeuille total, une diminution de 2,6 % de l'intensité des émissions des scope 1, 2 (basées sur la localisation) et 3 est constatée dont 5,7 % pour l'intensité des émissions des scope 1 et 2 (basées sur la localisation). Cette diminution

de l'intensité carbone est principalement liée à la baisse des facteurs d'émissions entre 2024 et 2025. Les facteurs d'émissions utilisés sont ceux de IEA (International Energy Agency) pour l'électricité par pays, et DEFRA (Department for Environment, Food & Rural Affairs) pour les combustibles.

L'intensité énergétique moyenne de 139 kWh/m²/an est conforme à l'objectif de diminuer de 30 % l'intensité énergétique du portefeuille, et s'explique par les facteurs suivants (sans priorité et non exhaustifs) :

• ventes sélectives des actifs du portefeuille ;
• projets de développement et programme de maintenance.

La consommation d'eau par m² est trois fois plus élevée dans le secteur immobilier de santé que dans le secteur des bureaux, ce qui s'explique par les besoins sanitaires dans ce segment.

À composition de patrimoine identique (Like-for-Like), la consommation d'eau reste stable.

À composition de patrimoine identique (Like-for-Like), les quantités de déchets en tonnes ont augmenté légèrement de 3 %, 57 % des déchets collectés sont maintenant recyclés.

Les immeubles bénéficiant de certifications BREEAM ou similaires représentent 13,2 % du portefeuille. Dans le cadre de la certification ISO 14001, les principes de la certification BREEAM New Construction et/ou BREEAM In-Use sont également d'application, et ce, pour l'ensemble du portefeuille. À l'instar de ce qui est demandé dans le cadre d'une certification BREEAM, la même démarche est suivie par le property management, le project management et le développement.

Plus de détails sur la performance par indicateur sont disponibles aux pages suivantes, dans les notes à la fin des résultats de chaque indicateur.

L'enjeu matériel lié à l'intensité énergétique et les émissions de GES est repris aux pages 103-114. Les objectifs liés à la couverture en intensité énergétique et en émissions de GES sont repris dans le 'Tableau de bord' (voir pages 302-303).

Les ratio du salaire de base et de la rémunération des femmes et des hommes sont stables. Plus de détails sur l'enjeu matériel lié aux employés sont repris aux pages 115-121.

La consommation totale d'énergie s'élève à 359.910 MWh, dont 54.078 MWh de sources renouvelables et 305.832 MWh de sources non renouvelables.

Publication

Les indicateurs environnementaux et sociaux sont publiés dans leur intégralité dans ce chapitre (voir pages 282-301). Les informations qualitatives concernant les indicateurs de gouvernance sont publiées dans la section 'Principes de gouvernance d'entreprise' (voir pages 138-179).

Période

Les indicateurs couvrent la période du 01.01.2025 au 31.12.2025. Une comparaison est faite avec les chiffres de l'année 2024. Aucune adaptation sur les données historiques de 2024 n'a été apportée de manière individuelle.

Matérialité

Une analyse complète de la matérialité est faite et documentée dans le chapitre 'Tendances majeures et leurs influences sur la stratégie de durabilité' (voir pages 91-96).

Cette analyse a démontré que les indicateurs de performance EPRA liés à l'énergie, aux émissions de GES, aux employés et à la gouvernance sont matériels. Tous les indicateurs sont affichés aux pages suivantes afin de rester vigilant sur les indicateurs actuellement catégorisés comme non matériels.

Couverture en électricité

100 %

Couverture en combustibles

81 % Couverture en eau

359.910 MWh

Consommation totale d'énergie

11 %

Couverture en déchets

2.608.724m2

Surface du portefeuille

Indicateurs de performance environnementale

Consommation d'énergie

Portefeuille total et portefeuille consolidé par segment

		EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)		Third-party			Total portfolio									Performance by segment type
EPRACode	Units ofmeasure	Indicator	Category	assured?	Absoluteperformance (Abs)			Like-for-Likeperformance (LfL)				HEALTHCARE					OFFICES				DISTRIBUTION NETWORK
					2024	2025	2024	2025	Δ	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)
Elec-Abs,	MWh	Electricity	for landlord shared services		N/D	N/D	N/D	N/D	N/A	N/D	N/D	N/D	N/D	N/A	6.950	7.714	6.950	7.714	11,0 %	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Elec-LfL			(sub)metered exclusively totenants		N/D	N/D	N/D	N/D	N/A	N/D	N/D	N/D	N/D	N/A	6.966	7.067	6.966	7.067	1,5 %	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
			Total landlord-obtainedelectricity		17.965	17.419	16.616	17.315	4,2 %	4.049	2.638	2.700	2.533	-6,2 %	13.916	14.782	13.916	14.782	6,2 %	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
			Total tenant-obtainedelectricity		96.256	126.650		91.265 93.408	2,3 %	80.747	92.357	77.287	77.852	0,7 %	5.685	4.928	4.857		4.125 -15,1 %	1.255	18.444	1.248	1.470	17,8 %
			Total electricity		114.220		144.070 107.880	110.723	2,6 %	84.796		94.994 79.987	80.386	0,5 %	19.601	19.709	18.773	18.906	0,7 %	1.255	18.444	1.248	1.470	17,8 %
			Proportion of electricity fromrenewable sources		2 %	25 %				2 %	16 %				1 %	82 %				0 %	3 %
			Quantity of electricity fromrenewable sources	√	2.596	37.853				2.078	16.030				147	16.441				0	487
	%	Proportion of	Solar photovoltaic		2 %	5 %				2 %	7 %				1 %	1 %				0 %	1 %
		electricity by source	Other		98 %	95 %				98 %	93 %				99 %	99 %				100 %	99 %
	MWh	Quantity of	Solar photovoltaic		2.596	7.204				2.078	6.331				147	267				0	235
		electricity by source	Other
					111.625	136.866				82.718	88.664				19.453	19.442				1.255	18.209
	No. applicable properties		Electricity disclosurecoverage		351	1.138		328		278	304		259		25	25		22		35	795		35
%	m² of applicable properties		Proportion of electricity		2.108.356	2.597.106		2.009.093		1.645.618 1.862.693			1.571.791			255.259 255.259		233.623			29.021 288.503		29.021
			estimated		12 %	21 %	12 %	7 %		10 %	11 %	9 %	5 %		11 %	15 %	12 %	16 %		43 %	86 %	43 %	26 %
DH&CAbs,	MWh	District heating andcooling	Total landlord-obtaineddistrict heating and cooling		650	433	143		433 202,2 %	650	433	143		433 202,2 %	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
DH&C-LfL			Total tenant-obtained districtheating and cooling		6.376	12.665	6.253	7.106	13,6 %	6.376	12.115	6.253	7.106	13,6 %	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
			Total district heating andcooling		7.026	13.098	6.396	7.538	17,9 %	7.026	12.547	6.396	7.538	17,9 %	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
			Proportion of district heatingand cooling from renewablesources	√	100 %	100 %				100 %	100 %				N/A	N/A				N/A	N/A
	No. applicable properties		District heating and cooling		25	29		22		25	28		22		N/A	N/A		N/A		N/A	N/A		N/A
	m² of applicable properties		disclosure coverage		95.265	155.101		85.273		95.265	145.832		85.273		N/A	N/A		N/A		N/A	N/A		N/A
%			Proportion of district heatingand cooling estimated		24 %	69 %	26 %	57 %		24 %	68 %	26 %	57 %		N/A	N/A	N/A	N/A		N/A	N/A	N/A	N/A

			EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)	Third-party			Total portfolio									Performance by segment type
EPRACode	Units ofmeasure	Indicator	Category	assured?	Absoluteperformance (Abs)			Like-for-Likeperformance (LfL)				HEALTHCARE					OFFICES				DISTRIBUTION NETWORK
					2024	2025	2024	2025	Δ	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)
Fuels	MWh	Fuels	Total landlord-obtained fuels		11.638	12.091	11.514	12.091	5,0 %	1.649	1.875	1.525		1.875 22,9 %	9.989	10.216	9.989	10.216	2,3 %	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Abs,Fuels-LfL			Total tenant-obtained fuels		153.668		190.651 142.215 146.567		3,1 %	138.150		150.490 127.895 131.085		2,5 %	4.287	3.313	3.804		2.955 -22,3 %	2.171	25.258	2.145	1.937	-9,7 %
			Total fuels		165.306		202.743 153.729 158.659			3,2 % 139.799		152.365 129.420 132.960		2,7 %	14.276	13.529	13.793	13.172	-4,5 %	2.171	25.258	2.145	1.937	-9,7 %
			Proportion of fuels fromrenewable sources		1 %	2 %				2 %	2 %				0 %	0 %				0 %	0 %
	%	Proportion of fuels	Natural gas		91 %	90 %				91 %	89 %				92 %	92 %				100 %	100 %
		by source	Fuel oil		6 %	6 %				6 %	8 %				8 %	8 %				0 %	0 %
			Bioenergy: wood pellets		1 %	2 %				2 %	2 %				0 %	0 %				0 %	0 %
			Propane	√	2 %	2 %				1 %	1 %				0 %	0 %				0 %	0 %
	MWh	Quantities of fuels by	Natural gas		150.351	183.079				126.706	135.631				13.193	12.501				2.171	25.258
		source	Fuel oil		9.856	12.681				8.774	11.653				1.082	1.028				0	0
			Bioenergy: wood pellets		2.428	3.128				2.428	3.128				0	0				0	0
			Propane		2.670	3.856				1.892	1.954				0	0				0	0
	No. applicable properties		Fuels disclosure coverage		309	1.082		282		244	254		222		23	22		21		30	794		30
	m² of applicable properties				1.939.368 2.333.559			1.794.395		1.484.700 1.636.592			1.376.278		245.489 230.776			227.588			27.957 288.005		27.957
%			Proportion of fuels estimated		23 %	26 %	23 %	16 %		22 %	18 %	22 %	17 %		13 %	15 %	11 %	14 %		54 %	90 %	54 %	39 %
EnergyInt	kWh/m²/year				138	139				143	140				135	130				120	151
	kWh/revenuein EUR/year	Energy intensity	Energy	√	0,813	1,017				N/D	0,982				N/D	0,602				N/D	1,282

1. Cofinimmo n'a pas d'influence sur les consommations privatives des locataires dans les immeubles. Elle ne peut agir que sur les consommations des équipements techniques communs des immeubles gérés directement.

2. Depuis 2025, l'électricité provenant de source renouvelable représente la somme de l'électricité consommée liée à un contrat vert, et l'électricité produite sur site.

3. Toute l'électricité consommée des bâtiments gérés directement est liée à un contrat d'électricité verte.

4. Les valeurs indiquées représentent la consommation totale des immeubles, sans distinction des parties privatives et communes, sauf pour l'électricité des immeubles multi-locataires gérés directement où une répartition est faite entre la consommation des équipements techniques communs des immeubles et la consommation privative achetée par le propriétaire et par le locataire.

5. La consommation directe d'énergie nucléaire, ainsi que l'utilisation de charbon et de lignite, égalent à zéro.

6. En 2025, la couverture totale des données énergétiques a atteint 100 %, ce qui explique l'augmentation générale de la consommation d'énergie en terme absolu ainsi que l'augmentation du pourcentage d'estimation.

7. Les immeubles de Cofinimmo ne sont pas alimentés en réfrigération urbaine, le facteur de conversion utilisé pour les réseaux de chaleur est de 278 kWh/GJ.

8. Les immeubles dans le secteur immobilier de santé, alimentés par un système urbain de production de chaleur, sont situés en France, en Allemagne, aux Pays-Bas et en Finlande. Aucun immeuble de bureaux ou du réseau de distribution n'est alimenté en chauffage urbain.

Portefeuille en location-financement

	EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)Units ofIndicatorCategory									Performance by segment type
EPRA Code				assured?			FIN					PPP
	measure				2024 (Abs)	2025 (Abs)	2024 (LfL)	2025 (LfL)	Δ (LfL)	2024 (Abs)	2025 (Abs)	2024 (LfL)	2025 (LfL)	Δ (LfL)
Elec-Abs, Elec-LfL	MWh	Electricity	Total tenant-obtained electricity		2.774	3.618	2.774	2.657	-4,2 %	5.795	7.303	5.099	7.303	43,2 %
			Total electricity		2.774	3.618	2.774	2.657	-4,2 %	5.795	7.303	5.099	7.303	43,2 %
			Proportion of electricity from renewable sources		0 %	56 %				6 %	56 %
			Quantity of electricity from renewable sources		0	614				370	4.281
	%	Proportion of electricity by	Solar photovoltaic		0 %	0 %				6 %	5 %
		source	Other	√	100 %	100 %				94 %	95 %
	MWh	Quantity of electricity by	Solar photovoltaic		0	0				370	371
		source	Other		2.774	3.618				5.425	6.932
No. applicable properties					7	9		7		6	5		5
m² of applicable properties			Electricity disclosure coverage		39.602	55.596		39.602		138.855	135.055		135.055
%			Proportion of electricity estimated		0 %	14 %	0 %	2 %		45 %	0 %	51 %	0 %
DH&C-Abs,DH&C-LfL	MWh	District heating andcooling	Total tenant-obtained district heating andcooling		N/A	550	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
			Total district heating and cooling		N/A	550	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
			Proportion of district heating and cooling fromrenewable sources	√	N/A	100 %				N/A	N/A
No. applicable properties					0	1		0		0	0		0
m² of applicable properties			District heating and cooling disclosure coverage		0	9.269		0		0	0		0
%			Proportion of district heating and coolingestimated		N/A	100 %	N/A	N/A		N/A	N/A	N/A	N/A

		EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)		Third-party					Performance by segment type
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category	assured?			FIN					PPP
					2024 (Abs)	2025 (Abs)	2024 (LfL)	2025 (LfL)	Δ (LfL)	2024 (Abs)	2025 (Abs)	2024 (LfL)	2025 (LfL)	Δ (LfL)
Fuels-Abs,	MWh	Fuels	Total tenant-obtained fuels		2.529	3.735	2.136	2.733	28,0 %	6.531	7.856	6.235	7.856	26,0 %
Fuels-LfL			Total fuels		2.529	3.735	2.136	2.733	28,0 %	6.531	7.856	6.235	7.856	26,0 %
			Proportion of fuels from renewable sources		0 %	0 %				0 %	0 %
	%	Proportion of fuel byNatural gassourceFuel oil			69 %	49 %				100 %	100 %
					0 %	0 %				0 %	0 %
	MWhQuantities of fuel by		Bioenergy: wood pellets		0 %	0 %				0 %	0 %
			Propane		31 %	51 %				0 %	0 %
			Natural gas	√	1.751	1.833				6.531	7.856
		source	Fuel oil		0	0				0	0
			Bioenergy: wood pellets		0	0				0	0
			Propane		778	1.902				0	0
	No. applicable properties		Fuels disclosure coverage		7	8		5		5	4		4
	m² of applicable properties				39.602	46.327		30.712		135.659	131.859		131.859
%			Proportion of fuels estimated		71 %	16 %	85 %	4 %		35 %	0 %	37 %	0 %
Energy-Int	kWh/m²/year				140	142				90	112
	kWh/revenue in EUR/year	Energy intensity	Energy	√	N/A	N/A				N/A	N/A

1. Cofinimmo n'a pas d'influence sur les consommations privatives des locataires dans les immeubles. Elle ne peut agir que sur les consommations des équipements techniques communs des immeubles gérés directement.

2. Depuis 2025, l'électricité provenant de source renouvelable représente la somme de l'électricité consommée liée à un contrat vert, et l'électricité produite sur site.

3. Les valeurs indiquées représentent la consommation totale des immeubles, sans distinction des parties privatives et communes.

4. La consommation directe d'énergie nucléaire, ainsi que l'utilisation de charbon et de lignite, égalent à zéro.

5. En 2025, la couverture totale des données énergétiques a atteint 100 %, ce qui explique l'augmentation générale de la consommation d'énergie en terme absolu ainsi que l'augmentation du pourcentage d'estimation.

6. Les immeubles de Cofinimmo ne sont pas alimentés en réfrigération urbaine, le facteur de conversion utilisé pour les réseaux de chaleur est de 278 kWh/GJ.

7. L'immeuble en autres locations-financement, alimenté par un système urbain de production de chaleur, est situé en France. Aucun immeuble PPP n'est alimenté en chauffage urbain.

Cofinimmo en bre

Sièges de Cofinimmo

			EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)	Third-party assured?	HEADQUARTERS
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category
					2024 (Abs)	2025 (Abs)
Elec-Abs, Elec-LfL	MWh	Electricity	for landlord shared services		54	234
			Total landlord-obtained electricity		226	364
			Total electricity		323	406
			Proportion of electricity from renewable sources		70 %	90 %
			Quantity of electricity from renewable sources		226	364
	%	Proportion of electricity by source	Solar photovoltaic		N/D	N/D
			Other	√	N/D	N/D
	MWh	Quantity of electricity by source	Solar photovoltaic		N/D	N/D
			Other		N/D	N/D
No. applicable properties					5	5
m² of applicable properties			Electricity disclosure coverage		5.664	5.664
	%		Proportion of electricity estimated		30 %	10 %
			EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)	Third-party assured?	HEADQUARTERS
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category
					2024 (Abs)	2025 (Abs)
Fuels-Abs, Fuels-LfL	MWh	Fuels	Total landlord-obtained fuels		229	193
			Total fuels		229	193

			Total fuels		229	193
			Proportion of fuels from renewable sources		N/A	N/A
	%	Proportion of fuel by source	Natural gas	√	100 %	100 %
No. applicable properties			Fuels disclosure coverage		4	4
m² of applicable properties					5.464	5.464
%			Proportion of fuels estimated		26 %	30 %
Energy-Int	kWh/m²/year	Energy intensity	Energy	√	101	106

1. L'électricité provenant de source renouvelable représente la somme de l'électricité consommée liée à un contrat vert, et l'électricité produite sur site.

2. Cofinimmo a un contrat de fourniture d'électricité verte pour son portefeuille géré directement ce qui inclus son siège en Belgique.

3. Le mixe énergétique des sièges en dehors de la Belgique n'est pas connu et est donc considéré comme non-renouvelable.

4. Les données énergétiques pour les sièges a périmètre constant ne sont pas disponibles dû au déménagement de bureaux en Belgique au cours de l'année 2024.

5. La consommation directe d'énergie nucléaire, ainsi que l'utilisation de charbon et de lignite, égalent à zéro.

6. Les sièges de Cofinimmo ne sont pas raccordés à un réseau de chaleur ou de refroidissement urbain.

7. La proportion d'électricité estimée a diminué grâce à l'amélioration de la qualité des données énergétiques pour les sièges en dehors de la Belgique.

8. L'augmentation de la consommation d'électricité en terme absolu est principalement due au changement de bureaux pour le siège de Cofinimmo en Belgique d'un immeuble mono-locataire vers un immeuble multi-locataires.

9. Le siège de Breda aux Pays-Bas ne consomme pas de combustibles fossiles sur site.

Total des émissions directes et indirectes de GES

Portefeuille total et portefeuille consolidé par segment

			EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)	Third-party	Total consolidated portfolio				Performance by segment type
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category	assured?	Absolute performance (Abs)		HEALTHCARE		OFFICES		DISTRIBUTION NETWORK
					2024	2025	2024 (Abs)	2025 (Abs)	2024 (Abs)	2025 (Abs)	2024 (Abs)	2025 (Abs)
GHG-Dir-Abs	tCO2e	Direct	Total direct scope 1		2.473	2.536	338	380	2.134	2.156	N/A	N/A
			Natural gas		2.163	2.243	338	380	1.825	1.863	N/A	N/A
			Fuel oil	√	309	293	N/A	N/A	309	293	N/A	N/A
			Bioenergy: wood pellets		N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
			Bioenergy: biopropane		N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
GHG-Indir-Abs			Indirect (scope 2) Total indirect scope 2 market-based		284	248	117	76	168	172	N/A	N/A
			Scope 2 electricity		168	172	0	0	168	172	N/A	N/A
			Local district heating		117	76	117	76	N/A	0	N/A	N/A
			Total indirect scope 2 location-based		3.226	2.794	1.160	694	2.066	2.100	N/A	N/A
			Scope 2 electricity		3.109	2.718	1.043	618	2.066	2.100	N/A	N/A
			Local district heating		117	76	117	76	N/A	0	N/A	N/A
GHG-Indir-Abs			Indirect (scope 3) Total indirect scope 3		50.113	60.940	44.545	47.632	1.723	1.372	631	7.967
			Electricity sub-metered to occupiers		17.164	19.597	14.798	14.582	844	700	186	2.847
			Natural gas		28.653	34.867	25.632	27.112	879	671	445	5.120
			Fuel oil	√	2.503	3.324	2.503	3.324	N/A	N/A	N/A	N/A
			Wood pellets		27	36	27	36	N/A	N/A	N/A	N/A
			Propane		621	897	440	454	N/A	N/A	N/A	N/A
			District heating		1.145	2.220	1.145	2.124	N/A	N/A	N/A	N/A
Total		Scope 1 + scope 2 (location-based)			5.699	5.330	1.498	1.074	4.201	4.256	N/A	N/A
		Scope 1 + scope 2 (market-based)			2.757	2.784	455	456	2.302	2.328	N/A	N/A
			Scope 1 + scope 2 (location-based) + scope 3		55.812	66.270	46.043	48.706	5.924	5.628	631	7.967
			Scope 1 + scope 2 (market-based) + scope 3		52.870	63.724	45.000	48.088	4.025	3.700	631	7.967
	%		Proportion of scope 1 + scope 2 (market-based) estimated		N/D	12 %	N/D	0 %	N/D	14 %	N/D	N/A
GHG-Int	kgCO2e/m²/year				27,9	26,3	30,6	25,4	26,7	26,5	N/A	N/A
	kgCO2e/revenue in EUR/year	GHG emissions	Scope 1 and 2 emissions (location-based)		N/D	0,13	N/D	0,14	N/D	0,13	N/A	N/A
	kgCO2e/m²/year	intensity			14,3	13,7	11,5	10,8	14,8	14,5	N/A	N/A
	kgCO2e/revenue in EUR/year		Scope 1 and 2 emissions (market-based)	√	0,008	0,070	N/D	0,060	N/D	0,070	N/A	N/A
No. applicable properties					351	1.138	278	304	25	25	35	795
m² of applicable properties			GHG disclosure coverage		2.108.356	2.597.106	1.645.618	1.862.693	255.259	255.259	29.021	288.503
%			Proportion of scope 1 + scope 2 (market-based) +scope 3 estimated		N/D	26 %	N/D	18 %	N/D	15 %	N/D	88 %

1. Le facteur d'émission de CO2 pour l'électricité varie par pays et est basé sur les données brutes de la source IEA 2025.

2. Le facteur d'émission de CO2 est de 202,7 g CO2e/kWh pour le gaz naturel, de 232,58 g CO2e/kWh pour le propane, de 285,23 g CO2e/kWh pour le mazout, de 11,5 g CO2e/kWh pour les pellets, et de 175,29 g CO2e/kWh pour le chauffage urbain (source : DEFRA 2025).

3. Tenant compte des coefficients de conversion de marché, les émissions indirectes (scope 2) du portefeuille géré directement deviennent zéro suite au contrat d'électricité verte que Cofinimmo Services et Superstone ont signé pour toutes les surfaces sous contrôle opérationnel.

Cofinimmo en bre

Portefeuille en location-financement

		EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)		Third-party		Performance by segment type
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category	assured?	FIN		PPP
					2024 (Abs)	2025 (Abs)	2024 (Abs)	2025 (Abs)
GHG-Indir-Abs	tCO2e	Indirect (scope 3)	Total indirect scope 3		1.015	1.340	2.199	2.630
			Electricity sub-metered to occupiers		475	429	861	1.038
			Natural gas		359	372	1.339	1.592
			Fuel oil		N/A	N/A	N/A	N/A
			Wood pellets		N/A	N/A	N/A	N/A
			Propane		181	442	N/A	N/A
			District heating	√	N/A	96	N/A	N/A
Total		Scope 1 + scope 2 (location-based) + scope 3			1.015	1.340	2.199	2.630
		Scope 1 + scope 2 (market-based) + scope 3			1.015	1.340	2.199	2.630
	%		Proportion of scope 1 + scope 2 (market-based) estimated		N/D	N/A	N/D	N/A
No. applicable properties					7	9	6	5
m² of applicable properties			GHG disclosure coverage		39.602	55.596	138.855	135.055
%			Proportion of scope 1 + scope 2 (market-based) + scope 3 estimated		N/D	21 %	N/D	0 %

1. Les secteurs PPP et autres locations-financement n'impactent pas le scope 1 et 2 car ils sont composés uniquement d'immeubles gérés indirectement.

2. Le facteur d'émission de CO2 pour l'électricité varie par pays et est basé sur les données brutes de la source IEA 2025.

3. Le facteur d'émission de CO2 est de 202,7 g CO2e/kWh pour le gaz naturel, de 232,58 g CO2e/kWh pour le propane, de 285,23 g CO2e/kWh pour le mazout, de 11,5 g CO2e/kWh pour les pellets, et de 175,29 g CO2e/kWh pour le chauffage urbain (source : DEFRA 2025).

Cofinimmo en bre

Sièges de Cofinimmo

		EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)		Third-party assured?	HEADQUARTER
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category		2024 (Abs)	2025 (Abs)
GHG-Dir-Abs	tCO2e	Direct	Total direct scope 1		275	212
			Natural gas	√	47	39
			Bioenergy: wood pellets		N/A	N/A
GHG-Indir-Abs		Indirect (Scope 2)	Total indirect scope 2 market-based		27	22
			Scope 2 electricity		27	22
			Local district heating		N/A	N/A
			Total indirect scope 2 location-based		59	73
			Scope 2 electricity		59	73
			Local district heating		N/A	N/A
GHG-Indir-Abs		Indirect (Scope 3)	Total indirect scope 3	√	456	389
Total		Scope 1 + scope 2 (location-based)			334	285
		Scope 1 + scope 2 (market-based)			302	234
		Scope 1 + scope 2 (location-based) + scope 3			790	673
		Scope 1 + scope 2 (market-based) + scope 3			758	623
	%		Proportion of scope 1 + scope 2 (market-based) estimated		40 %	24 %
GHG-Int	kgCO2e/m²/year	GHG emissions intensity	Scope 1 and 2 emissions (location-based)		59,0	50,3
	kgCO2e/m²/year		Scope 1 and 2 emissions (market-based)		53,4	41,3
No. applicable properties				√	5	5
m² of applicable properties			GHG disclosure coverage		5.664	5.664
%			Proportion of scope 1 + scope 2 (market-based) + scope 3 estimated		N/D	27 %

1. Le facteur d'émission de CO2 pour l'électricité varie par pays et est basé sur les données brutes de la source IEA 2025.

2. Le facteur d'émission de CO2 est de 202,7 gCO2e/kWh pour le gaz naturel (source : DEFRA 2025).

3. Tenant compte des coefficients de conversion de marché, les émissions indirectes (scope 2) du siège en Belgique devient zéro suite au contrat d'électricité verte que Cofinimmo Services a signé pour toutes les surfaces sous contrôle opérationnel.

Consommation d'eau par source

Le volume total d'eau consommé sert à alimenter les installations de conditionnement d'air, les sanitaires ainsi que les kitchenettes. En conséquence, aucune substance prioritaire se trouve dans le rejet d'eau. La seule source est l'approvisionnement en eau de ville. Le volume total d'eau prélevé est égal à 0.

Selon le programme environnemental des Nations Unies, l'environnement bâti est responsable de 20 % de la consommation d'eau. Consciente de cet impact, Cofinimmo s'investit pour assurer une gestion durable du cycle de l'eau. La société a équipé ses immeubles de compteurs d'eau relevables à distance. Ces compteurs ne permettent pas seulement de mesurer la consommation d'eau mais également d'agir directement lorsqu'un écart est constaté. Des aménagements à l'extérieur des bâtiments, tels que les toitures végétales ou la limitation des surfaces imperméables, permettent également de gérer les eaux de pluie et ainsi réduire les risques d'inondation.

Appliqué à l'eau, le principe d'économie circulaire permet de récupérer et de réutiliser l'eau pour diverses utilisations, offrant ainsi une solution à la pénurie d'eau. Cela inclut le traitement et la réutilisation des eaux noires et grises, créant un circuit fermé. Bien que la récupération des eaux de pluie ne soit pas encore viable partout, elle est systématiquement envisagée pour les nouvelles constructions.

Portefeuille total et portefeuille consolidé par segment

	EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)			Third-party	Total portfolio				Performance by segment type
EPRA Code Units of	measure		Indicator Category	assured?		Absoluteperformance (Abs)		Like-for-Likeperformance (LfL)	HEALTHCAREOFFICESDISTRIBUTION NETWORK
					2024	2025	2024	2025	Δ	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)
Water-Abs,	m³/year	Water	Total landlord-obtained water		64.034	62.055	60.376	62.055 2,8 %		12.803	11.195	9.145		11.195 22,4 %	51.231	50.860	51.231	50.860 -0,7 %		N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Water-LfL			Total tenant-obtained water				1.481.265 1.483.244 1.050.883 1.049.773 -0,1 % 1.116.946 1.349.640					996.081	985.324	-1,1 %	6.877	18.192	6.375		7.444 16,8 %	103	198	103		198 92,2 %
			Total water	√		1.545.299 1.545.299	1.111.259	1.111.828			0,1 % 1.129.749 1.360.835 1.005.226				996.519 -0,9 % 58.108	69.052	57.606	58.304	1,2 %	103	198	103		198 92,2 %
			Municipal water supplies or otherpublic or private utilities			1.545.299 1.545.299	1.111.259	1.111.828			0,1 % 1.129.749 1.360.835 1.005.226				996.519 -0,9 % 58.108	69.052	57.606	58.304	1,2 %	103	198	103		198 92,2 %
Water-Int	m³/revenuein EUR/year	Waterintensity	Water		N/D	0,004				N/D	0,005				N/D	0,001				N/D	0,000
	m³/m²/year			√	0,67	0,73				0,77	0,82				0,27	0,27				0,01	0,02
	No. applicable properties				288	322		248		252	282		222		22	25		20		1	1		1
	m² of applicable properties		Water disclosure coverage		1.864.961	2.113.521		1.642.570			1.458.944 1.658.567		1.300.763			216.157 255.259		197.709		9.043	9.043		9.043
%			Proportion of water estimated		20 %	26 %	23 %	26 %		22 %	28 %	24 %	28 %		16 %	21 %	15 %	16 %		9 %	0 %	9 %	0 %

1. Les valeurs indiquées représentent la consommation totale de l'immeuble, sans distinction des parties privatives et communes.

2. Cofinimmo n'a pas d'influence sur les consommations privatives des locataires dans les immeubles. Elle ne peut agir que sur les consommations des équipements techniques communs des immeubles gérés directement.

	Cofinimmo en bre

Portefeuille en location-financement

EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)				Third-party	Performance by segment type
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category	assured?		FINPPP
					2024 (Abs)	2025 (Abs)	2024 (LfL)	2025 (LfL)		Δ (LfL) 2024 (Abs) 2025 (Abs)		2024 (LfL)	2025 (LfL)	Δ (LfL)
Water-Abs Water-LfL	m³/year	Water	Total tenant-obtained water		33.630	58.407	N/A	N/A	N/A	48.954	56.807	48.324	56.807	17,6 %
			Total water	√	33.630	58.407	N/A	N/A	N/A	48.954	56.807	48.324	56.807	17,6 %
			Municipal water supplies or other public or privateutilities		33.630	58.407	N/A	N/A	N/A	48.954	56.807	48.324	56.807	17,6 %
Water-Int	m³/m²/year	Water intensity Water			N/D	1,05				0,35	0,42
No. applicable properties					7	9		0		6	5		5
m² of applicable properties			Water disclosure coverage	√	39.602	55.596		0		138.855	135.055		135.055
%			Proportion of water estimated		0 %	14 %	N/A	N/A		10 %	0 %	10 %	0 %

1. Les valeurs indiquées représentent la consommation totale de l'immeuble, sans distinction des parties privatives et communes.

2. Cofinimmo n'a pas d'influence sur les consommations privatives des locataires dans les immeubles. Elle ne peut agir que sur les consommations des équipements techniques communs des immeubles gérés directement.

Sièges de Cofinimmo

Cofinimmo ne possède pas de compteur d'eau distinct pour ses propres consommations d'eau dans ses sièges.

Seule la consommation d'eau du siège en Belgique est contrôlée au niveau du bâtiment, et non au niveau des étages occupés spécifiquement par Cofinimmo.

Déchets par type et méthode d'élimination

Portefeuille total et portefeuille consolidé par segment

EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)				Third	Total portfolio				Performance by segment type
EPRA Code Units of	measure	Indicator	Category	partyassured?	(Abs)	Absoluteperformance		Like-for-Likeperformance (LfL)				HEALTHCARE					OFFICES				DISTRIBUTION NETWORK
					2024	2025	2024	2025	Δ	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)	2024(Abs)	2025(Abs)	2024(LfL)	2025(LfL)	Δ(LfL)
Waste	Tonnes	Total weight of waste	Hazardous waste		3.244	3.873	3.244	3.203	-1,3 %	0	0	0	0	0,0 %	3.244	3.343	3.244	3.203	-1,3 %	0	N/A	N/A	N/A	N/A
Abs,Waste-LfL		generated	Non-hazardous waste			955.246 1.147.067 812.258 834.938				2,8 % 210.846 210.448 142.720 137.757 -3,5 % 734.336							817.204 669.538	697.181		4,1 % 5.687	N/A	N/A	N/A	N/A
		Total weight of waste	Recycled			554.685 657.368 470.829		501.377		6,5 % 74.039							67.847 39.469 37.593 -4,8 % 475.711 550.285 431.360 463.784			7,5 % 2.955	N/A	N/A	N/A	N/A
		generated via disposal anddiversion route	Incinerated					403.805 493.572 344.673 336.764 -2,3 % 136.807							142.601 103.251 100.164 -3,0 % 261.869 270.262			241.422 236.600 -2,0 % 2.732			N/A	N/A	N/A	N/A
		Composition of total weight	Paper			492.728 580.031 420.653 449.484				6,9 % 73.885					67.800 39.469 37.593 -4,8 % 416.863 477.262		381.184	411.891	8,1 %	0	N/A	N/A	N/A	N/A
		of waste generated	PMC		17.382	18.654	15.054		12.675 -15,8 %	0	47	0	0	0,0 %	16.907	17.975	15.054		12.675 -15,8 %	475	N/A	N/A	N/A	N/A
			Glass		13.121	16.542	8.951	9.175	2,5 %	154	0	0	0	0,0 %	12.967	13.374	8.951	9.175	2,5 %	0	N/A	N/A	N/A	N/A
			Mixed municipal		403.805			493.571 344.672 336.763 -2,3 % 136.807				142.601 103.251 100.164 -3,0 % 261.870				270.261		241.421 236.599 -2,0 % 2.732			N/A	N/A	N/A	N/A
			Food waste		24.776	34.525	19.495	23.738	21,8 %	0	0	0	0		0,0 % 22.296	34.525	19.495	23.738		21,8 % 2.480	N/A	N/A	N/A	N/A
			Other		6.679	7.038	6.679		6.303 -5,6 %	0	1	0	0	0,0 %	6.679	7.036	6.679		6.303 -5,6 %	0	N/A	N/A	N/A	N/A
	%	Proportion of total weight of	Hazardous waste		0 %	0 %	0 %		0 % 0,0 %	0 %	0 %	0 %		0 % 0,0 %	0 %	0 %	1 %		1 % 0,0 %	0 %	N/A	N/A	N/A	N/A
		waste generated	Non-hazardous waste	√	100 %	100 %	100 %	100 %		100 %	100 %	100 %	100 %		100 %	100 %	100 %	100 %		100 %	N/A	N/A	N/A
		Proportion of wastegenerated via disposal and	Recycled		58 %	57 %	58 %	60 %		35 %	32 %	28 %	27 %		64 %	67 %	64 %	66 %		52 %	N/A	N/A	N/A
		diversion route	Incinerated		42 %	43 %	42 %	40 %		65 %	68 %	72 %	73 %		36 %	33 %	36 %	34 %		48 %	N/A	N/A	N/A
		Composition of total waste	Paper		51 %	50 %	52 %	54 %		35 %	32 %	28 %	27 %		57 %	58 %	57 %	59 %		0 %	N/A	N/A	N/A
		generated	PMC		2 %	2 %	2 %	2 %		0 %	0 %	0 %	0 %		2 %	2 %	2 %	2 %		8 %	N/A	N/A	N/A
			Glass		1 %	1 %	1 %	1 %		0 %	0 %	0 %	0 %		2 %	2 %	1 %	1 %		0 %	N/A	N/A	N/A
			Mixed municipal		42 %	43 %	42 %	40 %		65 %	68 %	72 %	73 %		36 %	33 %	36 %	34 %		48 %	N/A	N/A	N/A
			Food waste		3 %	3 %	2 %	3 %		0 %	0 %	0 %	0 %		3 %	4 %	3 %	3 %		44 %	N/A	N/A	N/A
			Other		1 %	1 %	1 %	1 %		0 %	0 %	0 %	0 %		1 %	1 %	1 %	1 %		0 %	N/A	N/A	N/A
No. of applicable properties					38	35		26		14	12		11		22	22		15		1	0		0
m². of applicable properties			Waste disclosure coverage			275.848 284.913		187.52743.14139.19724.131219.864217.400163.396				9.043	N/A		0

1. Les déchets sont collectés à la source suivant leur type : déchets tout-venant, papier, carton, plastique, cannettes, verre, etc.

2. La répartition des déchets suivant les méthodes d'élimination varie en fonction du type de déchets. Le recyclage et l'incinération avec récupération d'énergie sont les seules méthodes d'élimination d'application. Aucun déchet produit par Cofinimmo n'a été mis en décharge.

3. Les valeurs indiquées représentent les quantités totales des immeubles, sans distinction des parties privatives et communes.

4. Cofinimmo n'a pas d'influence sur les quantités privatives des locataires dans les immeubles. Elle ne peut agir que sur les quantités des immeubles gérés directement.

5. Les déchets classifiés comme dangereux sont traités directement par les locataires. Cependant, une partie présente dans le tableau ci-dessus reste à charge de Cofinimmo.

6. Facteur de conversion suivant le type : déchets tout-venant 55 kg/m³, papier/carton 110 kg/m³, plastique/cannettes 7 kg/m³, organique 360 kg/m³ et verre 320 kg/m³.

Portefeuille en location-financement

		EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)		Third-party assured?	Performance by segment type
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category		PPP
					2024 (Abs)	2025 (Abs)
Waste-Abs, Waste-LfL	Tonnes	Total weight of waste generated	Hazardous waste		0	530
			Non-hazardous waste		4.377	119.416
		Total weight of waste generated via disposal and	Recycled		1.980	39.236
		diversion route	Incinerated		2.397	80.709
			Landfill		N/D	N/D
			Composting		N/D	N/D
		Composition of total weight of waste generated	Paper		1.980	34.969
			PMC		0	632
			Glass		0	3.168
			Mixed municipal		2.397	80.709
			Food waste		0	0
			Other		0	1
	%	Proportion of total weight of waste generated	Hazardous waste		0 %	0 %
			Non-hazardous waste	√	100 %	100 %
		Proportion of waste generated via disposal and	Recycled		45 %	33 %
		diversion route	Incinerated		55 %	67 %
			Landfill		N/D	N/D
			Composting		N/D	N/D
		Composition of total waste generated	Paper		45 %	29 %
			PMC		0 %	1 %
			Glass		0 %	3 %
			Mixed municipal		55 %	68 %
			Food waste		0 %	0 %
			Other		0 %	0 %
No. of applicable properties					1	1
m². of applicable properties			Waste disclosure coverage		3.800	28.316

1. Les déchets sont collectés à la source suivant leur type : déchets tout-venant, papier, carton, plastique, cannettes, verre, etc.

2. La répartition des déchets suivant les méthodes d'élimination varie en fonction du type de déchets. Le recyclage et l'incinération avec récupération d'énergie sont les seules méthodes d'élimination d'application. Aucun déchet produit par Cofinimmo n'a été mis en décharge.

• 1. Les valeurs indiquées représentent les quantités totales des immeubles, sans distinction des parties privatives et communes.
• 1. Cofinimmo n'a pas d'influence sur les quantités privatives des locataires dans les immeubles. Elle ne peut agir que sur les quantités des immeubles gérés directement.
• 1. Les déchets classifiés comme dangereux sont traités directement par les locataires. Cependant, une partie présente dans le tableau ci-dessus reste à charge de Cofinimmo.
• 1. Facteur de conversion suivant le type : déchets tout-venant 55 kg/m³, papier/carton 110 kg/m³, plastique/cannettes 7 kg/m³, organique 360 kg/m³ et verre 320 kg/m³.
• 1. Les données de déchets pour les secteurs PPP et autres locations-financement a périmètre constant ne sont pas disponibles par manque de données pour 2024.
• 1. Aucune information n'est disponible pour les immeubles autres locations-financement.

		Cofinimmo en bret

Sièges de Cofinimmo

		EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)		Third-party assured?	HEADQUARTERS
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category
					2024 (Abs)	2025 (Abs)
Waste-Abs, Waste-LfL	Tonnes	Total weight of waste generated	Hazardous waste		0	0
			Non-hazardous waste		27	23
		Total weight of waste generated via disposal and	Recycled		17	14
		diversion route	Incinerated		10	10
		Composition of total weight of waste generated	Paper		14	13
			PMC		3	0
			Glass		N/D	N/D
			Mixed municipal		10	10
			Food waste		N/D	N/D
			Other		N/D	N/D
	%	Proportion of total weight of waste generated	Hazardous waste		0 %	0 %
			Non-hazardous waste	√	100 %	100 %
		Proportion of waste generated via disposal and	Recycled		64 %	58 %
		diversion route	Incinerated		36 %	42 %
		Composition of total waste generated	Paper		61 %	57 %
			PMC		11 %	1 %
			Glass		N/D	N/D
			Mixed municipal		36 %	42 %
			Food waste		N/D	N/D
			Other		N/D	N/D
No. of applicable properties		Waste disclosure coverage			5	5
m². of applicable properties					5.664	5.664

1. Les déchets sont collectés à la source suivant leur type : déchets tout-venant, papier, carton, plastique, cannettes, verre, etc.

2. La répartition des déchets suivant les méthodes d'élimination varie en fonction du type de déchets. Le recyclage et l'incinération avec récupération d'énergie sont les seules méthodes d'élimination d'application. Aucun déchet produit par Cofinimmo n'a été mis en décharge.

3. Facteur de conversion suivant le type : déchets tout-venant 55 kg/m³, papier/carton 110 kg/m³, plastique/cannettes 7 kg/m³, organique 360 kg/m³ et verre 320 kg/m³.

4. Aucun indicateur à périmètre constant n'est disponible en raison du déménagement du siège belge de Cofinimmo à la mi-2024, d'un immeuble mono-locataire vers un immeuble multi-locataires.

5. Aucun suivi individuel des déchets n'est disponible pour les bureaux loués hors de Belgique.

Type et nombre d'immeubles avec certifications

Portefeuille total

		EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)	Third-party assured?	Total portfolio
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category		Absolute performance (Abs)
					2024	2025
Cert-Tot	%	Mandatory (Energy PerformanceCertificates)	% portfolio certified by fair value (in EUR)		85 %	91 %
			A/B		26 %	28 %
			C		15 %	14 %
			D		8 %	8 %
	EF			5 %	5 %
					4 %	4 %
			G/H	√	1 %	3 %
		Voluntary (BREEAM or similar)	Percentage of rental income from BREEAM certified assets		12,2 %	13,2 %
			Outstanding		0,0 %	0,3 %
			Excellent		7,2 %	7,7 %
			Very Good		4,4 %	4,6 %
			Good/Pass		0,5 %	0,6 %

1. La certification PEB est réglementée différemment selon les pays et secteurs.

2. Pour certains certificats PEB, le score est de 0 kWh/m²/an par manque d'information. Ces certificats sont exclus de la moyenne.

3. Le solde des immeubles certifiés est réparti comme suit : 12 % des certificats est labellisé X en Belgique (région flamande) par manque de données sur le certificat, 8 % n'ont pas de label mentionné sur le certificat et pour 9 % un certificat n'est pas requis selon la législation d'application.

4. 27 % des loyers passants correspondent à des bâtiments ayant un PEB de niveau B ou supérieur.

5. Pour les réseaux de distribution, aucune certification BREEAM ou similaire n'est disponible. Un certificat dans les actifs autres locations-financement certifié Excellent est de type HQE.

6. Les immeubles certifiés BREEAM sont localisés en Belgique, en Espagne, en Finlande et en Allemagne. L'actif certifié HQE est localisé en France.

7. Dans le cadre de la certification ISO 14001, les principes de la certification BREEAM New Construction et/ou BREEAM In-Use sont également d'application, et ce, pour l'ensemble du portefeuille.

8. Une copie de chaque certificat BREEAM est disponible sur le site du groupe.

Indicateurs de performance sociale

Portefeuille consolidé sous contrôle opérationnel

	EPRA Sustainability Performance Measures (Social)			Third-party	Total consolidated portfolio			Performance by segment type
	EPRA Code Units of measure	Indicator	Category	assured?	DIRECTLY MANAGEDHEALTHCARE			OFFICES
					2024	2025	2024	2025	2024	2025
H&S-Asset	% of assets		Health and safety Asset health and safety assessments		93 %	94 %	76 %	73 %	98 %	100 %
	H&S-Comp Total number of assets		Number of incidents	√	0	0	0	0	0	0
Comty-Eng % of assets		Community	Community engagement, impact assessments & development programmes		74 %	79 %	0 %	0 %	100 %	100 %

1. L'évaluation est basée sur le suivi annuel des audits d'incendie (96 % du portefeuille géré directement) et des inventaires d'amiante (93 % du portefeuille géré directement). En 2025, aucune infraction liée aux suivis annuels des audits d'incendie et des inventaires d'amiante avec impact financier ou sanitaire pour l'occupant n'a été constatée.

2. Dans le portefeuille géré indirectement, ces évaluations se font dans la procédure de due diligence au moment de l'acquisition. Le suivi annuel est ensuite la responsabilité des locataires. Lors des visites de contrôle, aucune infraction avec impact financier ou sanitaire n'a été constatée.

3. Le groupe dispose d'un site avec le concept The Lounge® by Cofinimmo. Le groupe y met à disposition de ses locataires et de leurs visiteurs des espaces partagés modernes, inspirants et agréables, équipés de zones de restauration, de réunion, de networking et de détente. L'ensemble des espaces est géré sur place par le community manager. Ce concept permet de répondre au besoin croissant de mixité des espaces de vie au travail.

Sièges de Cofinimmo

L'approche managériale du capital humain est décrit aux pages 115-121.

	EPRA Sustainability Performance Measures (Social)			Third-party assured?	Corporate performance
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category				COFINIMMO SA
						2024		2025
					Male	Female	Male	Female
Diversity-Emp	%	Gender diversity	Proportion of male and female		47 %	53 %	48 %	52 %
		Gender by level	Board of Directors		64 %	36 %	60 %	40 %
			Executive Committee	√	57 %	43 %	67 %	33 %
			Managers		68 %	32 %	69 %	31 %
			Employees		47 %	53 %	43 %	57 %
	Number and %	Number of governing bodiesby age range	> 50 years old			13		11
			30 - 50 years old			1		1
			< 30 years old		0		0
		Proportion of employeesincluding managers by agerange	> 50 years old		35 %		35 %
			30 - 50 years old		59 %			59 %
			< 30 years old		6 %			6 %
Diversity-Pay	Ratio	Male and female	Board of Directors			N/D		29 %
		remuneration by level	Executive Committee	√		N/D		26 %
			Managers			N/D		2 %
						N/D		22 %

1. En 2024, 13 % des femmes et 1 % des hommes travaillaient à temps partiel. En 2025, 19 % des femmes et 3 % des hommes travaillaient à temps partiel

2. Le président est masculin, ce qui explique la différence de l'écart salarial au niveau du conseil. Les membres non indépendants sont exclus du calcul, étant donné qu'ils sont repris dans le comité exécutif.

3. Le CEO est masculin, ce qui explique la différence de l'écart salarial au niveau du comité exécutif.

4. Au niveau des employés, l'écart salarial entre les genres reflète principalement la répartition des genres à travers les différentes catégories de fonctions, plutôt qu'une inégalité de rémunération pour des fonctions comparables au sein d'une même catégorie.

assured?EPRA CodeUnits of measureIndicatorCategoryCOFINIMMO SA20242025MaleFemaleMaleFemaleEmp-TrainingNumber of hoursAverage hours of training per employeeAll employees52446456Average hours of training by levelBoard of DirectorsN/DN/D00Executive Committee√N/DN/D7569ManagersN/DN/D5593Employees including managersN/DN/D6652Emp-Dev% of employeesEmployees receiving performance appraisalsTotal100 %100 %Employees receiving performance appraisals by level Board of Directors0 %0 %0 %0 %Executive Committee√100 %100 %100 %100 %Managers100 %100 %100 %100 %Employees100 %100 %100 %100 %Emp-TurnoverNumber of employeesDirect employeesN/DN/D7178Total number of new hiresN/DN/D27Total number of employeesRate of new hires in %N/DN/D2,8 %8,9 %including managersTotal turnover (departures)N/DN/D37Total rate of turnover (departures) in %N/DN/D4,2 %8,9 %Number of employees by level Total9564Total number of new hiresN/DN/D01Board of DirectorsRate of new hires in %N/DN/D0,0 %25,0 %Total turnover (departures)N/DN/D11Total rate of turnover (departures) in %N/DN/D15,4 %25,0 %Total4342Total number of new hiresN/DN/D00Executive Committee√Rate of new hires in %N/DN/D0,0 %0,0 %Total turnover (departures)N/DN/D01Total rate of turnover (departures) in %N/DN/D0,0 %40,0 %Total178188Total number of new hiresN/DN/D00ManagersRate of new hires in %N/DN/D0,0 %0,0 %Total turnover (departures)N/DN/D01Total rate of turnover (departures) in %N/DN/D0,0 %12,5 %TotalN/DN/D5370Total number of new hiresN/DN/D27Rate of new hires in %EmployeesN/DN/D3,7 %9,9 %Total turnover (departures)N/DN/D36Total rate of turnover (departures) in %N/DN/D5,6 %8,5 %		EPRA Sustainability Performance Measures (Social)	Third-party	Corporate performance

Voir notes en-dessous du premier tableau à la page suivante.

Cofinimmo en bref	Rapport de gestion	Rapport de durabilité	Rapport immobilier	Déclaration de gouvernanced'entreprise	États financiers contrôlés	Informationscomplémentaires
-------------------	--------------------	-----------------------	--------------------	--------------------------------------------	----------------------------	---------------------------------

		EPRA Sustainability Performance Measures (Social)	Third-party	Corporate performance
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category	assured?COFINIMMO SA
					2024	2025
H&S-Emp	Per 100.000 hours worked	Injury rate	Direct employees		0	0
	Per 100.000 hours worked	Lost day rate	Direct employees		0	0
	%	Absentee rate	Direct employees	√	1,6 %	1,9 %
	Total number	Fatalities	Direct employees		0	0
		Human rights	Direct employees		0	0

1. La réglementation du secteur demande aux entreprises de prévoir trois jours de formation par employé en 2025, quatre jours à partir du 01.01.2026, et cinq jours à partir du 01.01.2028.

2. Le dénominateur pour le turnover correspond à la moyenne des effectifs au 01.01.2025 et au 31.12.2025. En moyenne, il y a eu 149,5 employés (including managers) en 2025 avec un taux de turnover de 6,7 %.

3. La rotation du personnel intergroupe n'est pas prise en compte.

4. En 2025, aucune personne n'a été sanctionnée ou licenciée en raison du non-respect de la politique de lutte contre la corruption, la fraude et le blanchiment d'argent.

5. Le nombre de KPIs non publiés pour l'exercice 2024 s'explique par l'adaptation du tableau de reporting afin de l'aligner avec les recommandations EPRA sBPR.

6. Selon la législation belge, le dénominateur du taux d'absentéisme est le total des jours de travail, y compris les jours de congé. Cela représente 37.846 jours.

7. Le nombre de jours d'absentéisme par employé s'élève à 4,8 jours.

8. Le taux d'absentéisme est exprimé comme la proportion du nombre de jours perdus à la suite d'une incapacité à travailler, en excluant les absences autorisées, par rapport au nombre total de jours de travail prévus pour les employés sur la même période.

Indicateurs de performance de gouvernance

Sièges de Cofinimmo

		EPRA Sustainability Performance Measures (Governance)	Third-party	Corporate performance
EPRA Code	Units of measure	Indicator	Category	assured?			COFINIMMO SA
						2024		2025
					Male	Female	Male	Female
Gov-Board	Total number	Board composition	Composition of highest governance body			14		12
			Executive members		2	1	2	0
			Non-executive members		7	4	6	4
		Average tenure in years			6			6
			Total non-executives with environmental and social competencies	√	N/D		9
	%	Proportion of	Total non-executives with environmental and social competencies			N/D		90 %
Gov-Selec	Narrative	Board selection						Les indicateurs Gov-Selec et Gov-COlsont décrits dans le chapitre 'Principes
Gov-COI	Narrative	Conflicts of interest					de gouvernance d'entreprise (voirpages 139-146).

Tableau de bord

	Objectif principal	Objectifs secondaires	Actions futures	2025	2024	Statut
Reducing energyintensity	Smart and greenenergy	Diminuer de 30 % l'intensité énergétiquedes immeubles pour atteindre unniveau de 130 kWh/m²/an d'ici à 2030.	Objectif d'intensité énergétique de150 kWh/m²/an d'ici fin 2025 et de145 kWh/m²/an fin 2026.	139 kWh/m²/an	138 kWh/m²/an	7 % endessous del'objectif pour2025
(reflecting ESRS E1Climate change)	Cut energy use and boostrenewables throughsmart monitoring anddeep renovation,targeting a 30 % reduction	Augmenter la production d'énergierenouvelable.	Prioriser l'installation des panneauxphotovoltaïques en tantqu'investissement lors des projets deconstruction/rénovation/extension.	7.204 MWh deproduction d'énergie	4.015 MWh deproductiond'énergie	+79 % parrapport à2024
	in energy intensity by2030.	Améliorer la performance énergétiquedu portefeuille par un programme derénovation des immeubles.	Évaluer le taux annuel de rénovationsuivant l'objectif de renouvellement duportefeuille sur cinq ans.	De 2026 à 2030,Cofinimmo envisage derénover 6,8 % de sonportefeuillehors nouvellesconstructions etacquisitions (secteursimmobilier de santé etdes bureaux).	De 2025 à 2029,Cofinimmoenvisage derénover 6,0 % deson portefeuillehors nouvellesconstructions etacquisitions(secteursimmobilier desanté et desbureaux).	+0,8 % parrapport à2024
		Smart monitoring de l'intensitéénergétique des immeubles.	Augmentation de la couverture dedonnées énergétiques à 100 % dessurfaces, dont minimum 85 % obtenusur base de données réelles.	100 %	80 %	+20 % parrapport à2024
Sustainable by design	Create responsible	Favoriser une consommation d'eauraisonnable et circulaire.	Augmentation de la couverture dedonnées de consommation à 85 % dessurfaces, dont minimum 75 % obtenusur base de données réelles.	81 %	71 %	+10 % parrapport à2024
	buildings by applying lifecycle analysis, circularapproach to water andmaterials, promotinggreener mobility,safeguarding biodiversity,achieving leadingcertifications.	Favoriser l'utilisation des moyens detransport alternatifs à la voiture àcarburant fossile en améliorant lesinfrastructures.	Évaluer l'installation des bornes dechargement et des parkings vélos.	9 % des parkings sontéquipés de bornes dechargement et23 % de parkings vélossont disponibles dansles secteurs del'immobilier de santé etdes bureaux.	26 % des parkingssont équipés debornes dechargement et35 % de parkingsvélos sontdisponibles dans lesecteur desbureaux.	Élargissementdu périmètrevers lesecteur del'immobilierde santé
		Analyse du cycle de vie des matériauxutilisés dans les projets dedéveloppement.	Réaliser l'analyse du cycle de vie dechaque projet de nouvelle constructionet/ou extension.	5 sur 6 projets	4 sur 8 projets	+33 % parrapport à2024
		Limiter le risque sur la biodiversité.	Hiérarchiser les sites en fonction desrisques liés à la biodiversité.	3 sites à risque élevé	s/o	Premièreanalyse en2025
		Obtenir les certifications BREEAM ouéquivalentes.	Planifier d'obtenir des certificationsBREEAM ou équivalentes pour maintenirla couverture du portefeuille certifiée aumoins stable.	13 %	11 %	+2 % parrapport à2024

	Objectif principal	Objectifs secondaires	Actions futures	2025	2024	Statut
Skilled andservice-mindedemployees(reflecting ESRS S1Own workforce)	Inclusive growthFoster employeedevelopment, embraceinclusivity, and enablehealthy, sustainablemobility choices whilecontributing positively tosociety.	Développer le cadre nécessaire pour ledéveloppement des collaborateurs.	Formation continue des collaborateursen visant 40 h de formation paremployé pour fin 2026.	9.880 heures deformation ont étésuivies par 100 % descollaborateurs, ce quireprésente sept joursde formation enmoyenne parcollaborateur.	8.430 heures deformation ont étésuivies par 100 %des collaborateurs,ce qui représentesix joursde formation enmoyenne parcollaborateur.	+17 % parrapport à2024
		Mettre en place un plan de mobilité.	Sensibilisation du personnel quant auxmoyens de transport alternatifs à lavoiture.	27.897 km parcourus àvélo jusqu'au siègesocial.	28.292 kmparcourus à vélojusqu'au siègesocial.	-1 % parrapport à2024
Governingbusiness withintegrity(reflecting ESRS G1	Together forsustainabilityEngage tenants andemployees in dialogue,collaboration, andcertified practices to turnambition into sharedaction.	Établir un dialogue proactif avec leslocataires par le biais de visitesd'immeubles.	Planifier une visite pour 90 % duportefeuille d'immobilier de santé.	100%	100 %	10 % audessus del'objectif pour2025
Business conduct)		Certification ISO 14001 du système degestion environnementale.	Étendre progressivement le scope decertification.	54 %	48 %	+6 % parrapport à2024
		Promouvoir un accord de collaborationentre Cofinimmo et le locataire dans lebut de promouvoir activement ledéveloppement durable.	85 % des surfaces couvertes par unaccord de collaboration dans le but departager les données deconsommation (sous forme d'uneclause verte, une green charter, uneprocuration ou un simple échange pare-mail).	83 %	80 %	+3 % parrapport à2024
		Mobiliser les collaborateurs.	Définir un objectif de durabilité dans lesobjectifs individuels annuels de chaquecollaborateur.	100 % des collaborateursavec un objectif dedurabilité	100 % descollaborateursavec un objectif dedurabilité	Conforme àl'objectif pour2025

Le tableau de bord ci-dessus a été revu en 2025 pour y intégrer l'analyse de la double matérialité. Les objectifs matures en implémentation ont également été remplacés pour prioriser les objectifs qui demandent encore des efforts spécifiques.

Lien entre les enjeux de Cofinimmo et les ODD

17 objectifs des Nations Unies pour transformer notre monde

Les objectifs de développement durable (ODD) des Nations Unies ont pour but d'inciter tous les pays - pauvres, riches et à revenu intermédiaire - à agir afin de promouvoir la prospérité tout en protégeant la planète. Ils reconnaissent que la pauvreté ne pourra être éradiquée que si elle est couplée à des stratégies visant à développer la croissance économique et à répondre à une série de besoins sociaux, notamment l'éducation, la santé, la protection sociale et les possibilités d'emploi, tout en luttant contre le changement climatique et pour la protection de l'environnement.

Principales ambitions

3. Bonne santé

Être une SIR européenne de premier plan dans le domaine des soins de santé, dotée d'un portefeuille de la plus haute qualité, et désireuse de développer des concepts immobiliers innovants afin de relever les défis en matière de soins de santé.

11. Villes et communautés durables

La pérennité des villes est basée sur un équilibre urbain. Bureaux, immeubles résidentiels, commerces et espaces verts doivent coexister alors que les quartiers à fonction unique sont graduellement voués à disparaître. Cofinimmo s'engage à tenir compte des développements sociodémographiques (ex. âge, population, immigration) et de l'évolution de la demande (ex. plus de familles monoparentales, évolution de la population locale, chômage) lors de la conception des immeubles.

13. Action climatique

Cofinimmo croit qu'il est possible de viser une société 'net zéro' d'ici à 2050 tout en garantissant les intérêts de toutes ses parties prenantes. Son projet d'entreprise 30³ s'inscrit parfaitement dans ce cadre.

L'objectif de ce projet ambitieux est de diminuer d'ici à 2030 l'intensité énergétique de 30 % (par rapport au niveau de 2017) pour atteindre le niveau de 130 kWh/m²/an. Pour atteindre cet objectif, une approche à 360 degrés, qui prend en compte l'ensemble du cycle de vie des immeubles est appliquée.

complémentaires

	ODD	Enjeux	Pages
3	Bonne santé et bien-être	• Établir un dialogue proactif avec les locataires par le biais de visites d'immeubles.• Assainir progressivement les immeubles contenant encore des traces d'amiante.	64
4	Éducation de qualité	• Développer le cadre nécessaire pour le développement des collaborateurs.	118-120
6	Eau propre et assainissement	• Favoriser une consommation d'eau raisonnable et circulaire.	293-294
7	Énergie propre et d'un coût abordable	• Augmenter la production d'énergie renouvelable.• Améliorer la performance énergétique du portefeuille par un programme de rénovation des immeubles.• Smart monitoring de l'intensité énergétique des immeubles.	111
8	Travail décent et croissance économique	• Développer une cohérence entre la stratégie financière et les objectifs de durabilité.• Mobiliser les collaborateurs.	57-65116-118
10	Inégalités réduites	• S'assurer d'une inclusivité aux différents échelons hiérarchiques de l'entreprise.• Auditer et rechercher les améliorations possibles liées à l'accessibilité des immeubles aux personnes à mobilitéréduite (PMR).	145-14665
11	Villes et communautés durables	• Favoriser l'utilisation des moyens de transport alternatifs à la voiture à carburant fossile en améliorant lesinfrastructures.• Mettre en place un plan de mobilité.• Limiter le risque sur la biodiversité.• Obtenir les certifications BREEAM ou équivalentes.	302-303
12	Consommation et production responsables	• Analyse du cycle de vie des matériaux utilisés dans les projets de développement.• Améliorer le tri des déchets dans les immeubles gérés directement par une sensibilisation des occupants.	302295-297
13	Mesures relatives à la lutte contre les changements climatiques	• Diminuer de 30 % l'intensité énergétique des immeubles pour atteindre un niveau de 130 kWh/m²/an d'ici à 2030.• Évaluation annuelle du bilan carbone des sièges.	110-111109
16	Paix, justice et institutions efficaces	• Maximiser la transparence des informations de durabilité de l'entreprise.• Certification ISO 14001 du système de gestion environnementale.	91-9697-98
17	Partenariats pour la réalisation des objectifs	• Promouvoir un accord de collaboration entre Cofinimmo et le locataire dans le but de promouvoir activement ledéveloppement durable.• Intégrer dans les contrats et appels d'offre une clause distincte portant sur l'adoption de pratiques durables par lessous-traitants.• Revoir annuellement l'analyse de matérialité des enjeux de l'entreprise en matière de développement durable.	99-102

Index du contenu VSME

La conformité à la norme VSME (voir pages 306-310) a été contrôlée par KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL (voir le 'Rapport du commissaire sur les informations relatives à la durabilité'). Si les informations référencées dans l'index ne concernent qu'une partie de la page, le texte figure en vert. Cofinimmo n'est pas soumise à la législation européenne concernant la publication d'informations en matière de durabilité par les entreprises (Directive (UE) 2022/2464). Le rapport de durabilité est donc une démarche volontaire. La période de reporting couvre l'exercice social et fiscal du 01.01.2025 au 31.12.2025. Il n'y a pas de reformulation significative d'informations comparé aux informations communiquées dans le rapport de durabilité 2024.

MODULE DE BASE – INFORMATIONS GÉNÉRALES

	B1 – Base de préparation	PAGES
B1.24.a	Base de préparation		OPTION B: module de base et module complet.
B1.24.b	Liste des informations omises, car réputées classifiées ou sensibles	324
B1.24.c	Base de reporting		Rapport de durabilité établi sur une base consolidée.
B1.24.d	Liste des filiales faisant l'objet du rapport	236-241	Voir Note 40.
B1.24.ei	Forme juridique	314
B1.24.eii	Code de la nomenclature sectorielle NACE	314	Voir Codes NACEBEL.
B1.24.eiii	Total du bilan	183
B1.24.eiv	Chiffre d'affaires	184
B1.24.ev	Nombre de salariés	244	Voir Note 43.
B1.24.evi	Pays où sont exercées les activités principales et localisation des actifs présentantun intérêt significatif	8	Voir répartition géographique du portefeuille.
B1.24.evii	Géolocalisation des sites détenus, loués ou gérés	126
B1.25	Certification ou label de durabilité	103, 115, 122
	B2 – Pratiques, politiques et initiatives futures en vue de la transition vers une économie plus durable
B2.26.a	L'entreprise a adopté des pratiques en matière de durabilité	103-124
B2.26.b	L'entreprise a adopté des politiques concernant les questions de durabilité	103-124	https://www.cofinimmo.com/nous-connaitre/gouvernance/chartes
B2.26.c	L'entreprise a élaboré des initiatives futures ou des plans prospectifs, déjà en place,relatifs aux questions de durabilité	103-124
B2.26.d	L'entreprise a défini des cibles afin de suivre la mise en oeuvre des politiques et desprogrès accomplis dans la réalisation de ces objectifs	103-124,302-303
B2.27	Mesures prises par l'entreprise pour réduire ses impacts négatifs et renforcer sesimpacts positifs sur la société et l'environnement	93-94
B2.28	Compléter les informations fournies sous B2 par les points de données visées aupoint C2		Voir C2.48 et C2.49.

MODULE DE BASE – INDICATEURS ENVIRONNEMENTAUX

	B3 – Énergie et émissions de gaz à effet de serre	PAGES
B3.29	Consommation totale d'énergie et ventilation de la consommation d'énergie	284
B3.30	Estimations des émissions brutes de gaz à effet de serre (GES)	108
B3.31	Intensité de GES par le chiffre d'affaires	104
	B4 – Pollution de l'air, de l'eau et des sols
B4.32	Émissions de polluants des propres activités		Le groupe n'est pas tenu de déclarer les émissions de polluants de ses propres activités et une déclarationvolontaire a été analysée comme non pertinente.
B5 – Biodiversité
B5.33	Nombre et superficie des sites détenus, loués ou gérés à proximité d'une zonesensible sur le plan de la biodiversité		Trois sites (avec une utilisation des terres de 349.486 m² au total) se trouvent à proximité d'une zone sensiblesur le plan de la biodiversité.
B5.34.a	Utilisation totale des terres		191.460 m² au total pour les 11 sites à risque élevé1
B5.34.b	Surface totale imperméabilisée		145.296 m² au total pour les 11 sites à risque élevé1
B5.34.c	Surface totale respectueuse de la nature sur le site		46.164 m² au total pour les 11 sites à risque élevé1
B5.34.d	Surface totale respectueuse de la nature hors site		Pas d'application.
B6 – Eau
B6.35	Total des prélèvements d'eau et la quantité d'eau prélevée sur les sites qui se situentdans des zones exposées à un stress hydrique élevé	293-294	La quantité d'eau prélevée sur les sites qui se situent dans des zones exposées à un stress hydrique élevé2,s'élève à 537.875 m³ pour les segments des soins de santé et des bureaux.
B6.36	Consommation d'eau		Le groupe n'a pas mis en place des processus de production qui consomment beaucoup d'eau.
	B7 – Utilisation des ressources, économie circulaire et gestion des déchets
B7.37	Application des principes de l'économie circulaire	95-96,112-113
B7.38.a	Production annuelle totale de déchets ventilée par type (non dangereux etdangereux)	295-297
B7.38.b	Quantité annuelle totale de déchets destinés au recyclage ou à la réutilisation	295-297
B7.38.c	Flux massique annuel des matières utilisées		Cofinimmo n'opère pas dans un secteur qui utilise des flux de matières importants dans le sens de cet article.

1 Le risque est déterminé tenant compte de trois critères avec un poids de risque spécifique pour chaque critère. Les trois critères sont la surface de l'immeuble, la distance par rapport à la zone protégée la plus proche et la présence des espèces de la liste rouge.

2 Le stress hydrique élevé est basé sur l'analyse MSCI du risque de pénurie d'eau. Ce risque est évaluée à l'aide des modèles climatiques CMIP6 conformes aux normes du GIEC et d'un modèle hydrologique à haute résolution, les résultats étant calculés et appliqués de manière cohérente à l'échelle du bassin versant. La pénurie d'eau est exprimé en nombre de jours par an où la demande en eau par rapport à l'offre dépasse 60 %. Le seuil pour un stress hydrique élevé est déterminé comme 290 jours ou plus.

MODULE DE BASE – INDICATEURS SOCIAUX

B8 – Effectifs – Caractéristiques générales		PAGES
B8.39.a	Nombre de salariés par type de contrat de travail (temporaire ou permanent)		Tous les employés (149 personnes) sont engagés à durée indéterminée.
B8.39.b	Nombre de salariés par genre	299	Au 31.12.2025, les employés (en incluant les managers) se répartissent comme suit : 78 femmes et 71 hommes.
B8.39.c	Nombre de salariés par pays du contrat de travail	283
B8.40	Taux de rotation du personnel	301	Voir note 2 en-dessous du tableau.
	B9 – Personnel – Santé et sécurité
B9.41.a	Nombre et taux d'accidents du travail comptabilisables	301	Il n'y a eu aucun accident de travail en 2025.
B9.41.b	Nombre de décès dus à des accidents du travail et à des problèmes de santé liés autravail	301	Il n'y a eu aucun décès lié au travail en 2025.
B10 – Personnel – Rémunération, négociation collective et formation
B10.42.a	Salariés perçoivent un rémunération égale ou supérieure au salaire minimalapplicable, déterminé par la législation nationale sur le salaire minimum ou par uneconvention collective	116
B10.42.b	Écart de rémunération en pourcentage entre les salariés féminins et masculins	299
B10.42.c	Pourcentage des salariés couverts par des conventions collectives		Cofinimmo fait partie de la commission paritaire 200 qui régit le statut de tous les employés Cofinimmo, etCofinimmo Offices. Les travailleurs sous l'entité Pubstone font partie de la commission paritaire 323.Il n'y a pas de représentation syndicale au sein de Cofinimmo faute de candidats aux élections socialesobligatoires qui se déroulent tous les quatre ans. Les dernières élections sociales ont eu lieu en mai 2024. Lorsdes élections sociales obligatoires, Cofinimmo communique à tous les salariés leur droit de s'associerlibrement et de négocier collectivement.
B10.42.d	Nombre moyen d'heures de formation par an et par salarié, ventilé par genre	300

MODULE DE BASE – INDICATEURS DE GOUVERNANCE

B11 – Condamnations et amendes pour corruption et pots-de-vin		PAGES
B11.43	Nombre de condamnations et montant total des amendes pour infraction à lalégislation sur la lutte contre la corruption et les actes de corruption	164

MODULE COMPLET – INFORMATIONS GÉNÉRALES

C1 – Stratégie: modèle d'entreprise et durabilité – initiatives connexes		PAGES
C1.47.a	Description des grands groupes de produits et/ou services proposés	17-18
C1.47.b	Description des grands marchés sur lesquels l'entreprise exerce ses activités	30
C1.47.c	Description des principales relations d'affaires	99-102
C1.47.d	Description des principaux éléments de stratégie qui se rattachent à des enjeux dedurabilité ou qui les influencent	20-21
	C2 – Description des pratiques, des politiques et des initiatives futures en vue de la transition vers une économie plus durable
C2.48	Description des pratiques, des politiques et des initiatives futures en vue de latransition vers une économie plus durable	103-124
C2.49	Niveau hiérarchique le plus élevé qui est responsable de la mise en oeuvre despolitiques	144

MODULE COMPLET – INDICATEURS ENVIRONNEMENTAUX

B3 – Énergie et émissions de gaz à effet de serre		PAGES
B3.50.51	Quantification des émissions de GES du scope 3	108
B3.52.53	Déclaration des catégories importantes du scope 3 avec les émissions du scope 1 etdu scope 2	108
	C3 – Cibles de réduction des émissions de GES et transition climatique
C3.54	Cibles de réduction des émissions de GES pour les émissions du scope 1 et du scope2 et pour les émissions significatives du scope 3	104, 108
C3.55	Adoption d'un plan de transition pour l'atténuation du changement climatique	110-114
C3.56	Adoption prévue d'un plan de transition pour l'atténuation du changementclimatique		Pas d'application, voir C3.55.
C4 – Risques climatiques
C4.57.a	Description des aléas liés au changement climatique et des événements liés à latransition climatique	105-107
C4.57.b	Évaluation de l'exposition et la sensibilité des actifs, des activités et de la chaîne devaleur aux aléas liés au changement climatique et aux événements liés à latransition climatique	105-109
C4.57.c	Horizons temporels des aléas liés au changement climatique et des événements liésà la transition climatique recensés	105-109
C4.57.d	Indication des actions d'adaptation au changement climatique pour les aléas liés auchangement climatique et les événements liés à la transition climatique	114
C4.58	Impacts négatifs potentiels des risques climatiques sur les performances financièresou les activités	269

MODULE COMPLET – INDICATEURS SOCIAUX

C5 – Caractéristiques supplémentaires (générales) du personnel		PAGES
C5.59	Ratio de femmes par rapport aux hommes au niveau de l'encadrement	299
C5.60	Nombre de travailleurs indépendants sans personnel qui travaillent exclusivementpour l'entreprise, et nombre de salariés temporaires mis à disposition par l'entrepriseexerçant principalement des activités liées à l'emploi		Au 31.12.2025, Cofinimmo a fait appel à deux intérimaires et quatre collaborateurs externes (court et longterme).
	C6 – Informations supplémentaires sur le personnel de l'entreprise – Politiques et procédures en matière de droits de l'homme
C6.61.a	L'entreprise dispose d'un code de conduite ou d'une politique en matière de droits del'homme pour le personnel		https://www.cofinimmo.com/nous-connaitre/gouvernance/chartes
C6.61.bi	Le code de conduite ou la politique en matière de droits de l'homme pour lepersonnel couvre le travail des enfants		Voir politique des droits humains.
C6.61.bii	Le code de conduite ou la politique en matière de droits de l'homme pour lepersonnel couvre le travail forcé		Voir politique des droits humains.
C6.61.biii	Le code de conduite ou la politique en matière de droits de l'homme pour lepersonnel couvre la traite des êtres humains		Voir politique des droits humains.
C6.61.biv	Le code de conduite ou la politique en matière de droits de l'homme pour lepersonnel couvre la discrimination		Voir politique des droits humains.
C6.61.bv	Le code de conduite ou la politique en matière de droits de l'homme pour lepersonnel couvre la prévention des accidents		Voir politique des droits humains.
C6.61.bvi	Le code de conduite ou la politique en matière de droits de l'homme pour lepersonnel couvre autres sujets		La politique des droits humains couvrent aussi la liberté d'association et de négociation collective, lesconditions de travail, l'interdiction de toute forme de harcèlement, menaces et abus et la dénonciation etprotection des données.
C6.61.c	Mécanisme de traitement des plaintes pour le personnel	164	Dans les pays où Cofinimmo opère, les mécanismes de plaintes et de feedback sont requis par la législation(voir Politique de dénonciation). Cela représente 100 % des activités concernées.
	C7 – Incidents graves en matière de droits de l'homme
C7.62.a	Incidents confirmés au sein du personnel liés au travail des enfants, au travail forcé,à la traite des êtres humains, à la discrimination ou autre		En 2025, aucun incident n'a été rapporté.
C7.62.b	Description des actions mises en oeuvre pour gérer des incidents confirmés		Pas d'application.
C7.62.c	Incidents confirmés impliquant des travailleurs de la chaîne de valeur, descommunautés affectées, des consommateurs et des utilisateurs finaux		En 2025, aucun incident n'a été rapporté. Le respect des droits de l'homme est une ligne rouge dans lacollaboration avec les partenaires. En outre, l'exposition est faible compte tenu de la géographie et de l'activitéde Cofinimmo.

MODULE COMPLET – INDICATEURS DE GOUVERNANCE

C8 – Chiffre d'affaires de certains secteurs et exclusion des indices de référence de l'Union		PAGES
C8.63	Chiffre d'affaires réalisé sur les activités des armes controversées, de la culture et laproduction de tabac, du secteur des combustibles fossiles (charbon, pétrole et gaz)ou de la production de produits chimiques		Pas d'application.
C8.64	Exclusion des indices de référence accord de Paris de l'Union		Pas d'application.
	C9 – Ratio de mixité au sein de l'organe de gouvernance
C9.65	Ratio de mixité au sein de l'organe de gouvernance	299

Rapport du commissaire sur les informations relatives à la durabilité

Rapport d'assurance limitée de l'auditeur indépendant sur une sélection d'informations environnementales, sociales et de gouvernance publiées dans le "Document d'Enregistrement Universel 2025" de Cofinimmo NV/SA pour l'exercice clos au 31 décembre 2025

À l'attention de l'organe d'administration de Cofinimmo NV/SA

Conclusion

Nous avons effectué une mission d'assurance limitée portant sur le fait de savoir si les informations environnementales, sociales et de gouvernance sélectionnées de Cofinimmo NV/SA (ci-après «la Société») au 31 décembre 2025 et pour l'exercice clôturé à cette date, publiées dans le «Document d'Enregistrement Universel 2025» («le Document») sous la section «Indicateurs de performance EPRA sBPR» et «Index du contenu VSME» sous-titre, «Assurance externe» ainsi que marquées en vert dans la section «Rapport des indicateurs du portefeuille green & social» (ci-après «les Informations Sélectionnées») ont été préparées conformément à i) l'European Public Real Estate Association concernant le reporting de durabilité (EPRA sBPR, 4ème version) basé sur les standards de la Global Reporting Initiative (GRI), ii) le Module Basic et Comprehensive de la norme volontaire pour les micro, petites et moyennes entreprises non cotées (ci-après la «Norme VSME») publiée le 30 juillet 2025, et iii) le Cadre de Financement Durable de Cofinimmo Mai 2020 - (ci-après «les Critères Applicables»).

Les Informations Sélectionnées doivent être lues et comprises conjointement avec les Critères Applicables, tels que décrits dans le tableau ci-dessous.

Informations Sélectionnées	Références des critères
Consommation totale d'électricité	EPRA 4.1 / GRI 302-1
Consommation totale d'électricité à périmètre constant	EPRA 4.2 / GRI 302-1
Consommation totale d'énergie provenant des systèmes urbains deproduction de chaleur ou de froid	EPRA 4.3 / GRI 302-1
Consommation totale d'énergie provenant des systèmes urbains deproduction de chaleur ou de froid à périmètre constant	EPRA 4.4 / GRI 302-1
Consommation totale de combustibles	EPRA 4.5 / GRI 302-1
Consommation totale de combustibles à périmètre constant	EPRA 4.6 / GRI 302-1
Intensité énergétique des bâtiments	EPRA 4.7 / GRI 302-3
Total des émissions directes de gaz à effet de serre (GES)	EPRA 4.8 / GRI 305-1
Total des émissions indirectes de gaz à effet de serre (GES)	EPRA 4.9 / GRI 305-2 /GRI 305-3
Intensité des gaz à effet de serre (GES) provenant de la consommationd'énergie des bâtiments	EPRA 4.10 / GRI 305-4
Consommation totale d'eau	EPRA 4.11 / GRI 303-3-a /GRI 303-5-a
Consommation totale d'eau à périmètre constant	EPRA 4.12 / GRI 303-3-a /GRI 303-5-a
Intensité de l'eau dans les bâtiments	EPRA 4.13
Poids total des déchets par voie d'élimination	EPRA 4.14 / GRI 306-4 /GRI 306-5
Poids total des déchets, à périmètre constant, par filière d'élimination	EPRA 4.15 / GRI 306-4 /GRI 306-5
Type et nombre d'actifs certifiés durables	EPRA 4.16

Informations Sélectionnées	Référence des critères
Diversité des genres parmi les employés	EPRA 5.1 / GRI 405-1
Taux de rémunération des hommes et des femmes	EPRA 5.2 / GRI 405-2
Formation et développement	EPRA 5.3 / GRI 404-1
Évaluations des performances des employés	EPRA 5.4 / GRI 404-3
Rotation et fidélisation du personnel	EPRA 5.5 / GRI 401-1
Santé et sécurité des travailleurs	EPRA 5.6 / GRI 403-9
Évaluations de la santé et de la sécurité des actifs	EPRA 5.7 / GRI 416-1
Conformité des actifs en matière de santé et de sécurité	EPRA 5.8 / GRI 416-2
Engagement communautaire, évaluations d'impact et programmes dedéveloppement	EPRA 5.9 / GRI 413-1
Composition de l'organe suprême de gouvernance	EPRA 6.1 / GRI 2-9
Nomination et sélection de l'organe de gouvernance suprême	EPRA 6.2 / GRI 2-10
Processus de gestion des conflits d'intérêts	EPRA 6.3 / GRI 2-15

Informations Sélectionnées	Référence des critères
Base de préparation	VSME - B1
Pratiques, politiques et initiatives futures pour la transition	VSME - B2
Énergie et émissions de gaz à effet de serre	VSME - B3
Pollution de l'air, de l'eau et des sols	VSME - B4
Biodiversité	VSME - B5
Eau	VSME - B6
Utilisation des ressources, économie circulaire et gestion desdéchets	VSME - B7
Personnel – Caractéristiques générales	VSME - B8
Personnel – Santé et sécurité	VSME - B9
Personnel – Rémunération, négociation collective et formation	VSME - B10
Condamnations et amendes pour corruption et pots-de-vin	VSME - B11
Stratégie : Modèle d'entreprise et durabilité – Initiativesconnexes	VSME - C1
Description des pratiques, des politiques et des initiativesfutures en vue de la transition vers une économie plus durable	VSME - C2
Objectifs de réduction des GES et transition climatique	VSME - C3
Risques climatiques	VSME - C4
Caractéristiques supplémentaires (générales) du personnel	VSME - C5
Informations supplémentaires sur le personnel propre -Politiques et processus en matière de droits humains	VSME - C6
Incidents graves de droits humains négatifs	VSME - C7
Revenus provenant de certaines activités et exclusion desindices de référence de l'UE	VSME - C8
Ratio de diversité de genre dans l'organe de gouvernance	VSME - C9
Obligations écologiques et sociales	Le Cadre de financement durable deCofinimmo de mai 2020, qui s'appuiesur les Principes applicables auxobligations écologiques (Green BondPrinciples, ou GBP), les Principesapplicables aux obligations sociales(Social Bond Principles, ou SBP) et lesPrincipes applicables aux prêts liés au
Prêts écologiques et sociaux	développement durable (SustainabilityLinked Loan
Obligations de référence durables	Principles, ou SLLP) de l'Associationinternationale des marchés de capitaux
Billets de trésorerie durables	(ICMA).

Sur la base des procédures que nous avons mises en oeuvre et des éléments probants obtenus, nous n'avons relevé aucun élément nous permettant de conclure que les Informations Sélectionnées de la Société pour l'exercice clos le 31 décembre 2025 n'ont pas été établies, dans tous leurs aspects significatifs conformément aux Critères Applicables.

Notre conclusion sur les Informations sélectionnées ne s'étend pas à toute autre information qui accompagne ou contient les Informations Sélectionnées et notre rapport d'assurance.

Fondement de notre conclusion

Nous avons réalisé notre mission conformément à la norme International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) : «Assurance Engagements Other Than Audits or Reviews of Historical Financial Information», publiée par l'International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB). Les responsabilités qui nous incombent en vertu de cette norme sont décrites plus en détail dans la section «Nos responsabilités» de notre rapport.

Nous nous sommes conformés aux exigences en matière d'indépendance et aux autres exigences éthiques du Code international de déontologie des professionnels comptables (y compris les normes internationales d'indépendance) publié par l'International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA).

Nous sommes le commissaire de la Société et sommes donc indépendants de la Société conformément aux règles d'indépendance belges et aux autres exigences éthiques pertinentes applicables en Belgique.

Notre cabinet applique l'International Standard on Quality Management (ISQM) 1, Quality Management for Firms that Perform Audits or Reviews of Financial Statements, or Other Assurance or Related Services Engagements, publié par l'IAASB, qui exige de notre cabinet de concevoir, de mettre en œuvre et d'assurer le fonctionnement du système de gestion de la qualité, y inclus des politiques ou procédures concernant la conformité aux exigences éthiques aux normes professionnelles et aux dispositions légales et réglementaires applicables.

Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus sont suffisants et appropriés pour fonder notre conclusion.

Limitation de l'utilisation du Rapport d'assurance

Notre rapport est destiné uniquement à l'utilisation de la Société, à qui il est adressé, dans le cadre de leur Document au 31 décembre 2025 et pour l'exercice clos à cette date et ne doit pas être utilisé à d'autres fins. Nous n'acceptons ni n'assumons et rejetons toute responsabilité ou devoir de diligence envers toute autre partie à qui ce rapport pourrait être montré ou entre les mains de qui il pourrait parvenir.

Responsabilités relatives aux Informations Sélectionnées

L'organe d'administration de la Société est responsable de : concevoir, mettre en œuvre et maintenir un contrôle interne relatif à la préparation des Informations Sélectionnées qui sont exemptes d'anomalies significatives, qu'elles soient dues à une fraude ou à une erreur ; sélectionner ou élaborer des critères appropriés à la préparation des Informations Sélectionnées et de se référer ou de les décrire de manière appropriée aux critères ; et préparer et calculer correctement les Informations Sélectionnées conformément aux Critères Applicables.

Cofinimmo en bref Rapport de gestion Rapport de durabilité Rapport immobilier Déclaration de gouvernance

Nos responsabilités

Nous sommes responsables de la planification et la réalisation de la mission afin d'obtenir une assurance limitée que les Informations Sélectionnées ne comportent pas d'anomalie significative, que celles-ci résultent de fraude ou d'erreurs ; formuler une conclusion indépendante, sur la base des procédures que nous avons mises en œuvre et des éléments probants que nous avons obtenus ; et présenter notre conclusion à l'organe d'administration de la Société.

Nous avons exercé notre jugement professionnel et fait preuve d'esprit critique tout au long de la mission. Nous avons conçu et mis en œuvre nos procédures afin d'obtenir des éléments probants suffisants et appropriés sur les Informations Sélectionnées pour fonder notre conclusion. Les procédures que nous avons sélectionnées dépendaient de notre compréhension des Informations Sélectionnées et des autres circonstances de la mission, ainsi que de notre considération des domaines dans lesquels des anomalies significatives sont susceptibles de se produire. Dans le cadre de notre mission, les procédures que nous avons exécutées consistaient principalement à : considérer le processus utilisé pour préparer les Informations Sélectionnées ; évaluer l'adéquation des Critères Applicables utilisés et leur application cohérente, y compris le caractère raisonnable des estimations faites par la direction ; interroger la direction de la Société et avons examiné une sélection de documents afin de comprendre les activités de la Société, son environnement ainsi que les critères applicables qui ont donné lieu à la nécessité de comptabiliser et publier les estimations ; acquérir une compréhension de la manière dont la direction a sélectionné, identifié et appliqué la méthode, les hypothèses et les sources de données pertinentes dans le cadre des critères applicables ; évaluer la plausibilité de la méthode identifiée et des hypothèses retenues, ainsi que la pertinence et la fiabilité des sources de données sélectionnées utilisées dans son application, et nous avons vérifié l'exactitude mathématique des calculs sélectionnés ; interroger le personnel responsable de la fourniture des informations, de la mise en œuvre des procédures de contrôle interne et de la considération des Informations Sélectionnées ; examiner la documentation interne et externe pertinente, sur la base d'un échantillon, afin de déterminer la fiabilité des Informations Sélectionnées ; et mettre en œuvre des procédures de revue analytique pour confirmer notre compréhension des tendances dans les Informations Sélectionnées.

Les procédures mises en œuvre dans le cadre d'une mission d'assurance limitée varient dans leur nature, calendrier et leur entendue est moindre que dans d'une mission d'assurance raisonnable. Par conséquent, le niveau d'assurance obtenu dans le cadre d'une mission d'assurance limitée est nettement plus faible que celui qui aurait été obtenu dans une mission d'assurance raisonnable.

Zaventem, le 7 avril 2026

KPMG Réviseurs d'Entreprises BV/SRL

représentée par Jean-François Kupper Tanguy Legein

Réviseur d'Entreprises Réviseur d'Entreprises

Renseignements généraux

Dénomination (article 1 des statuts)

Cofinimmo : société immobilière réglementée publique de droit belge ou SIR publique de droit belge.

Siège, adresse électronique et site Internet (article 2 des statuts)

Le siège est fixé à 1150 Bruxelles, avenue de Tervueren 270 (Tél. : +32 2 373 00 00).

Le conseil d'administration peut déplacer le siège de la société, pour autant que pareil déplacement n'impose pas la modification de la langue des statuts en vertu de la réglementation linguistique applicable. Cette décision n'impose pas de modification des statuts, à moins que le siège soit transféré vers une autre région. Dans ce cas, le conseil d'administration a le pouvoir de modifier les statuts.

Si, en raison du déplacement du siège, la langue des statuts doit être modifiée, seule l'assemblée générale a le pouvoir de prendre cette décision moyennant le respect des règles prescrites pour la modification des statuts.

La société peut établir, par simple décision du conseil d'administration, des sièges administratifs, succursales ou agences en Belgique ou à l'étranger.

L'adresse électronique de la société est info@cofinimmo.be. Son site Internet est le suivant: <www.cofinimmo.com>.

Les informations figurant sur le site Internet ne font pas partie d'un prospectus, sauf si ces informations y sont incorporées par référence. Le conseil d'administration peut modifier l'adresse électronique et le site Internet de la société conformément au CSA.

Registre des personnes morales

La société est inscrite au Registre des Personnes Morales (R.P.M.) de Bruxelles sous le n° 0426.184.049. Son numéro de TVA est BE0426.184.049 et son identifiant d'entité juridique (LEI) est le 549300TM914CSF6KI389.

Codes NACEBEL

Cofinimmo et la majorité de ses filiales exercent leurs activités économiques en Belgique sous les codes NACE 68.201 (location et exploitation de biens immobiliers résidentiels propres ou loués, sauf logements sociaux) et 68.203 (location et exploitation de biens immobiliers non résidentiels propres ou loués, sauf terrains) selon la nomenclature statistique des activités économiques des entreprises en Belgique 'NACEBEL 2008'.

Constitution, forme juridique et publication

La société anonyme de droit belge Cofinimmo a été constituée le 29.12.1983, par acte passé devant le Notaire André Nerincx à Bruxelles, publié aux annexes du Moniteur belge du 27.01.1984, sous le n° 891-11. La société a la forme juridique d'une société anonyme de droit belge.

Le 01.04.1996, Cofinimmo était agréée comme société d'investissement immobilière à capital fixe publique de droit belge, en abrégé Sicaf immobilière publique de droit belge, inscrite auprès de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA).

Le 26.08.2014, elle a été agréée comme société immobilière réglementée conformément à la loi du 12.05.2014 relative aux sociétés immobilières réglementées (loi SIR). La société est également soumise aux dispositions de l'Arrêté royal du 13.07.2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.

Les statuts ont été modifiés à diverses reprises et pour la dernière fois le 05.06.2024 par acte notarié passé devant le Notaire Tim Carnewal à Bruxelles, publié aux annexes du Moniteur belge le 12.06.2024.

Les actions de la société sont admises aux négociations sur un marché réglementé au sens de l'article 1:11 du CSA.

Durée (article 5 des statuts)

La société est constituée pour une durée illimitée.

Objet de la société (article 3 des statuts)

L'objet de la société est disponible à la section 'Statuts'.

Exercice social (article 28 des statuts)

L'exercice social commence le 1er janvier et se clôture le 31 décembre de chaque année.

Lieux où les documents accessibles au public peuvent être consultés

La société a déposé son acte constitutif et doit déposer ses statuts coordonnés et tous les autres actes qui doivent être publiés aux annexes du Moniteur belge, auprès du greffe du Tribunal francophone de l'entreprise de Bruxelles, où ils sont accessibles au public. Une copie de la version la plus récente des statuts coordonnés et de la charte de gouvernance d'entreprise de la société sont également disponibles sur le site Internet de la société.

Les comptes annuels statutaires audités et les comptes annuels consolidés, ainsi que le rapport du conseil d'administration et l'opinion du commissaire, sont déposés auprès de la Banque Nationale de Belgique, où ils sont mis à la disposition du public. En outre, en tant que société cotée, la société doit publier un rapport annuel consolidé (comprenant les comptes consolidés à déposer auprès de la Banque nationale de Belgique et une déclaration de responsabilité) et un rapport financier semestriel consolidé (comprenant des états financiers consolidés (résumés), le rapport du commissaire, s'il est audité ou examiné, et une déclaration de responsabilité). Ces rapports sont mis à la disposition du public sur le site Internet de la société.

En tant que société cotée, la société doit également divulguer au public les 'informations privilégiées', des informations sur la structure de son actionnariat et certaines autres informations. Conformément à l'Arrêté royal du 14.11.2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé belge, ces informations et documentations sont mises à disposition via le site Internet de la société, des communiqués de presse, les canaux de communication d'Euronext Bruxelles, ou une combinaison de ces moyens. Tous les communiqués de presse publiés par la société sont mis à disposition sur son site Internet.

Les décisions relatives à la nomination et à la révocation des membres du conseil d'administration et du comité exécutif sont publiées aux annexes du Moniteur belge et sur le site Internet de la société.

L'avis de convocation aux assemblées générales est publié aux annexes du Moniteur belge et dans deux journaux à diffusion nationale. À compter de la publication de l'avis de convocation, cet avis de convocation et tous les documents relatifs aux assemblées générales sont mis à disposition sur le site Internet de la société, comme l'exige la loi,.

L'ensemble des communiqués de presse, rapports annuels et semestriels, ainsi que toutes les informations financières publiées par le groupe sont disponibles sur le site Internet de la société.

Les rapports financiers annuels et les documents d'enregistrement peuvent être obtenus au siège, et sont disponibles sur le site Internet de la société. Ils sont envoyés chaque année aux actionnaires nominatifs et aux personnes qui en font la demande. Les rapports incluent les rapports des experts évaluateurs indépendants et du commissaire.

Statuts fiscaux

Belgique : la Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP)

La société immobilière réglementée publique (SIRP) dispose d'un statut similaire à ceux existant dans de nombreux pays : real estate investment trusts (REIT) aux États-Unis, G-REIT en Allemagne, sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) en France et UK-REIT au Royaume-Uni.

Ce statut est régi actuellement par la loi du 12.05.2014 et l'Arrêté royal du 13.07.2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées.

Les principales caractéristiques de la SIRP sont les suivantes :

• société à capital fixe et à nombre fixe de parts ;

• cotation boursière ;

• activité consistant à mettre des immeubles à la disposition d'utilisateurs ; accessoirement, les SIRP peuvent placer leurs actifs en valeurs mobilières ;

• possibilité pour les filiales de droit belge de la SIR publique d'obtenir un agrément comme SIR institutionnelle ;

• diversification du risque : maximum 20 % du patrimoine consolidé investi dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble immobilier;

• endettement consolidé limité à 65 % de l'actif en valeur de marché ; le montant des hypothèques ou autres sûretés ne peut dépasser 50 % de la juste valeur globale des biens immobiliers et aucune hypothèque ou sûreté ne peut porter sur plus de 75 % de la valeur du bien qui en est grevé ;

• règles très strictes en matière de conflits d'intérêts ;

• évaluation régulière du patrimoine par des experts évaluateurs indépendants ; comptabilisation des immeubles à leur juste valeur; exemption d'amortissements ;

• les résultats (revenus locatifs et plus-values de réalisation, diminués des dépenses d'exploitation et des charges financières) sont exonérés de l'impôt des sociétés ;

• au moins 80 % de la somme du résultat corrigé et des plusvalues nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution doit obligatoirement être distribué ; la diminution de l'endettement au cours de l'exercice doit toutefois être soustraite du montant minimum à distribuer;

• précompte mobilier de 30 % sauf exemption ou réduction selon convention internationale.

Les sociétés qui demandent leur agrément comme SIR publique ou institutionnelle ou qui fusionnent avec une SIR sont soumises à un impôt (exit tax), assimilé à un impôt de liquidation, sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves immunisées au taux de 12,75 %, jusqu'au 31.12.2019 et au taux de 15 % à partir du 01.01.2020. Cofinimmo a reçu son agrément comme SIRP le 26.08.2014. Elle bénéficiait jusqu'à cette date et depuis le 01.04.1996 du statut de Sicafi.

Belgique : la Société Immobilière Réglementée Institutionnelle (SIRI)

La SIR institutionnelle, régie par la loi du 12.05.2014 et l'Arrêté royal du 13.07.2014, est une forme allégée de la SIR publique. Elle permet à la SIR publique d'étendre les aspects fiscaux propres à son régime à ses filiales, et de pouvoir réaliser des partenariats et projets spécifiques avec des tiers. Le statut de la SIR institutionnelle est acquis après agrément de la FSMA.

Les principales caractéristiques de la SIR institutionnelle sont les suivantes :

• société non cotée et contrôlée à plus de 25 % par une SIR publique ;
• actions nominatives détenues par des investisseurs éligibles ou des personnes physiques détenant une participation minimale de 100.000 EUR ;
• pas d'exigence de diversification ou de ratio d'endettement (consolidation au niveau de la SIR publique);
• obligation de distribution de dividende ;
• contrôle conjoint ou exclusif par une SIR publique ;
• objet consistant à mettre des immeubles à la disposition d'utilisateurs ;
• pas d'obligation de nommer un expert évaluateur indépendant, le patrimoine immobilier étant évalué par l'expert de la SIR publique ;
• comptes statutaires établis conformément aux normes IFRS (même schéma comptable que la SIR publique);
• règles strictes en matière de fonctionnement et de conflits d'intérêts ; contrôle par la FSMA.

Belgique : le Fonds d'Investissement Immobilier Spécialisé (FIIS)

Les fonds d'investissement immobiliers spécialisés ('FIIS') sont régis par l'Arrêté royal du 09.11.2016 relatif aux fonds d'investissement immobiliers spécialisés (Moniteur belge du 18.11.2016). Ce régime fiscal permet l'investissement immobilier dans un véhicule de fonds souple et efficace.

Les principales caractéristiques du FIIS sont les suivantes :

• régime réglementaire léger sans approbation ni supervision directe de la FSMA, si certains critères sont respectés. Seule l'inscription sur une liste détenue par le Ministère belge des finances est requise ;

• les instruments financiers émis par un FIIS ne peuvent être acquis que par des investisseurs éligibles ;

• le FIIS peut être exempté de la loi AIFM (loi du 19.04.2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires), si certains critères sont respectés ;

• le FIIS est soumis à un volume d'investissement minimum d'au moins 10.000.000 EUR à la fin du deuxième exercice financier suivant son inscription sur la liste des FIIS ;

• le FIIS est un fonds fermé avec un capital fixe et il ne peut pas être coté en bourse ;

• le FIIS investit dans l'immobilier, défini au sens large, mais sans exigences de diversification obligatoire ou (l'utilisation de) limites de levier;

• le FIIS établit ses comptes statutaires en appliquant les normes IFRS (à l'exclusion des GAAP belges);

• le FIIS est soumis à une obligation de distribution annuelle de 80 % de ses résultats ;

• la durée d'un FIIS est limitée à dix ans avec la possibilité de prolonger cette période par des périodes consécutives de cinq ans maximum chacune.

France : la Société d'Investissements Immobiliers Cotée (SIIC)

Le régime fiscal des sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC), instauré par la loi de finances pour 2003 N° 2002-1575 du 30.12.2002, permet la création en France de sociétés foncières dotées, comme le régime belge SIR, d'une fiscalité particulière.

Le groupe Cofinimmo, au travers de sa succursale française, a opté pour le régime SIIC pour la première fois en date du 04.08.2008.

La caractéristique essentielle de ce régime fiscal est d'instaurer un système de taxation des bénéfices au niveau de l'actionnaire (l'entreprise n'étant pas elle-même soumise à l'impôt sur les sociétés à raison de ses activités strictement immobilières), et permet à Cofinimmo de bénéficier, pour sa succursale en France et pour ses filiales, d'une exonération d'impôt sur les sociétés à raison de ses revenus locatifs et des plus-values qu'elle réalise, et ce, en contrepartie d'une obligation de distribution de 95 % des bénéfices provenant de la location de ses actifs immobiliers. Les résultats de la succursale française sont soumis à une retenue de 5% (branch tax) en application de la convention préventive de la double imposition franco-belge actuellement en vigueur.

Les principales caractéristiques du régime SIIC sont les suivantes :

• une exonération d'impôt sur les sociétés sur la fraction du bénéfice provenant i) de la location d'immeubles, ii) des plus-values de cession d'immeubles, iii) des plus-values de cession de titres dans des filiales ayant opté pour le régime SIIC ou dans des sociétés de personnes ayant un objet identique, iv) des produits distribués par leurs filiales ayant opté pour le régime SIIC, et v) de la quote-part du bénéfice dans des sociétés de personnes exerçant une activité de foncière ;
• une obligation de distribution des résultats : 95 % des bénéfices exonérés provenant des revenus locatifs, 60 % des bénéfices exonérés provenant de la cession d'immeubles, de titres de sociétés de personnes et de filiales soumises au régime SIIC, et 100 % des dividendes qui leur sont distribués par leurs filiales soumises à l'impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime SIIC ;
• lors de l'option pour le régime SIIC, un paiement sur quatre ans d'une exit tax, au taux réduit de 19 %, sur les plus-values latentes relatives aux immeubles et aux titres des sociétés de personnes non soumises à l'impôt sur les sociétés détenus par la SIIC ou ses filiales ayant opté pour le régime SIIC.

Allemagne

Les investissements de Cofinimmo ou de ses filiales en Allemagne ne bénéficient pas du régime de G-REIT, qui ne leur est pas accessible.

Espagne

Les investissements de Cofinimmo ou de ses filiales en Espagne bénéficient du régime de ES-REIT (SUB-SOCIMI) depuis le 01.01.2022.

Pour bénéficier de ce régime SUB-SOCIMI, la SIRP et les filiales espagnoles de la SIRP doivent répondre notamment à certaines conditions :

• la SIRP doit avoir un objet social principal consistant en l'acquisition et le développement de biens immobiliers à des fins de location ;
• les actionnaires de la SIRP doivent être identifiables à 95 % ;
• Les filiales SUB-SOCIMI doivent répondre à des exigences de distribution : 100 % des bénéfices provenant des dividendes reçus, au moins 50 % des bénéfices provenant de la cession de biens immobiliers et d'actions et au moins 80 % du reste des bénéfices obtenus.

Finlande

Les investissements de Cofinimmo ou de ses filiales en Finlande ne bénéficient pas du régime de FIN-REIT, qui ne leur est pas accessible.

Royaume-uni

Les investissements de Cofinimmo ou de ses filiales au Royaume-Uni bénéficient du régime de UK-REIT depuis le 01.01.2026.

Italie

Les investissements de Cofinimmo ou de ses filiales en Italie ne bénéficient pas du régime de IT-REIT mais du régime de IT-Fund.

Capital

Le capital souscrit de 2.041.523.111,02 EUR est entièrement libéré. Les actions n'ont pas de valeur nominale. Il n'y a pas eu d'évolution du capital en 2025. L'historique de l'évolution du capital avant 2025 peut être consulté dans les rapport financiers annuels des années précédentes qui sont consultables sur le site Internet de la société www.cofinimmo.com.

Description du type d'actions

Au 31.12.2025, Cofinimmo avait émis 38.096.217 actions. Pour modifier les droits de celles-ci, la procédure de modification des statuts telle que prévue par la loi est d'application.

Capital autorisé

Au 31.12.2025, le montant à concurrence duquel le conseil d'administration peut augmenter le capital souscrit dans le cadre du capital autorisé était de 1.633.218.488,00 EUR.

En date du 05.06.2024, l'assemblée générale extraordinaire a conféré au conseil d'administration une nouvelle autorisation pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du procès-verbal de cette assemblée.

Le conseil d'administration est dès lors autorisé à augmenter le capital en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximal de :

• 1. 1.020.761.555,00 EUR, soit 50 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, pour des augmentations de capital par apports en numéraire, prévoyant la possibilité d'exercice du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible par les actionnaires de la société ;
• 1. 408.304.622,00 EUR, soit 20 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, pour des augmentations de capital dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel ;
• 1. 204.152.311,00 EUR, soit 10 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, pour:
  • a) des augmentations de capital par apports en nature ;
  • b) des augmentations de capital par apports en numéraire sans la possibilité d'exercice par les actionnaires de la société du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible ; ou
  • c) toute autre forme d'augmentation de capital ;

étant entendu que le capital, dans le cadre de cette autorisation, ne pourra en aucun cas être augmenté d'un montant supérieur à 1.633.218.488,00 EUR, soit le montant cumulé des différentes autorisations en matière de capital autorisé.

Évolution des actions de trésorerie (actions propres)

Le nombre d'actions de trésorerie détenues par le groupe Cofinimmo au 01.01.2025 s'élevait à 18.298. Toutes ces actions ont jouissance dans les résultats de l'exercice débutant le 01.01.2025.

Le nombre d'actions de trésorerie détenues par le groupe Cofinimmo au 31.12.2025 s'élevait à 11.398, ce qui représente un niveau d'autocontrôle de 0,03 %.

Évolution des actions de trésorerie en 2025

Situation au 01.01.2025	18.298
Transferts d'actions dans le cadre du pland'option sur actions	6.900
Situation au 31.12.2025	11.398

Actionnariat

La structure de l'actionnariat est exposée dans le chapitre 'Cofinimmo en bourse' de ce rapport d'enregistrement universel. Elle peut également être consultée sur le site Internet de la société.

Statuts

Résumé des modifications 2025

Il n'y a pas eu de modifications des statuts en 2025.

Statuts - extraits

Les statuts coordonnés complets peuvent être consultés au greffe du Tribunal de l'Entreprise francophone de Bruxelles, au siège de la société et sur le site Internet<www.cofinimmo.com>.

Article 3 - Objet

• 3.1. La Société a pour objet exclusif de :
• (a) mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à la disposition d'utilisateurs ; et
• (b) dans les limites fixées par la réglementation SIR, détenir les biens immobiliers mentionnés à l'article 2, 5°, vi à xi de la Loi SIR.

Par 'biens immobiliers', on entend :

• i. les immeubles, tels que définis aux articles 517 et suivants du Code civil, et les droits réels sur des immeubles, à l'exclusion des immeubles de nature forestière, agricole ou minière ;
• ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, dont le capital est détenu directement ou indirectement à hauteur de plus de vingt-cinq pour cent (25 %) par la Société ;
• iii. les droits d'option sur des biens immobiliers ;
• iv. les actions de sociétés immobilières réglementées publiques ou de sociétés immobilières réglementées institutionnelles, à condition que, dans ce dernier cas plus de vingt-cinq pour cent (25 %) du capital soit détenu directement ou indirectement par la Société ;
• v. les droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en location-financement à la Société ou conférant d'autres droits d'usage analogues ;
• vi. les parts de Sicafi publiques et institutionnelles ;
• vii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers étrangers inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires ;
• viii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers établis dans un autre État membre de l'Espace économique européen et non inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à celui applicable aux Sicafi publiques ;

d'entreprise États financiers contrôlés Informations complémentaires

• ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d'un autre État membre de l'Espace économique européen ; (iii) dont les actions sont admises ou non aux négociations sur un marché réglementé et qui font l'objet ou non d'un contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la mise à disposition d'utilisateurs, ou la détention directe ou indirecte d'actions dans le capital de sociétés dont l'activité est similaire ; et (v) qui sont exemptées de l'impôt sur les revenus en ce qui concerne les bénéfices provenant de l'activité visée au (iv) ci-dessus moyennant le respect de contraintes, tenant au moins à l'obligation légale de distribution d'une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (les 'Real Estate Investment Trusts', en abrégé 'REIT's');
• x. les certificats immobiliers visés par la loi du 11 juillet 2018 ;
• xi. les parts de FIIS.

Les biens immobiliers visés à l'article 3.I., (b), alinéa 2, (vi), (vii), (viii), (ix) et (xi) de la loi SIR qui constituent des parts dans des fonds d'investissement alternatifs au sens de la réglementation européenne ne peuvent être qualifiés d'actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, quel que soit le montant de la participation détenue directement ou indirectement par la Société.

Si la réglementation SIR devait être modifiée à l'avenir et désigner d'autres types d'actifs comme des biens immobiliers au sens de la réglementation SIR, la Société pourra également investir dans ces types d'actifs supplémentaires.

• (c) conclure sur le long terme, le cas échéant en collaboration avec des tiers, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, avec un pouvoir adjudicateur public ou adhérer à un ou plusieurs :

  • i. contrats DBF, les contrats dits 'Design, Build, Finance' ;
  • ii. contrats DB(F)M, les contrats dits 'Design, Build, (Finance) and Maintain' ;
  • iii. contrats DBF(M)O, les contrats dits 'Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate' et/ou

• iv. contrats pour les concessions de travaux publics relatifs aux bâtiments et/ou autre infrastructure de nature immobilière et aux services relatifs à ceux-ci, et sur base desquels :

  • (i) la société immobilière réglementée est responsable de la mise à la disposition, l'entretien et/ou l'exploitation pour une entité publique et/ou les citoyens comme utilisateurs finaux, afin de répondre à un besoin social et/ou de permettre l'offre d'un service public ; et
  • (ii) la société immobilière réglementée, sans devoir nécessairement disposer des droits réels, peut assumer, complètement ou en partie, les risques de financement, les risques de disponibilité, les risques de demande et/ou les risques d'exploitation, ainsi que le risque de construction et

• (d) assurer à long terme, le cas échéant en collaboration avec des tiers, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, le développement, l'établissement, la gestion, l'exploitation, avec la possibilité de sous-traiter ses activités :

  • i. d'installations et facilités de stockage pour le transport, la répartition ou le stockage d'électricité, de gaz, de combustibles fossiles ou non fossiles, et d'énergie en général, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ;
  • ii. d'installations pour le transport, la répartition, le stockage ou la purification d'eau, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ;
  • iii. d'installations pour la production, le stockage et le transport d'énergie renouvelable ou non, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ; ou
  • iv. d'incinérateurs et de déchetteries, en ce compris les biens liés à ces infrastructures.

• (e) détenir initialement moins de 25 % dans le capital d'une société dans laquelle les activités visées à l'article 3.1, (c) ci-dessus sont exercées, pour autant que ladite participation soit convertie par transfert d'actions, endéans un délai de deux ans, ou tout autre délai plus long requis par l'entité publique avec laquelle le contrat est conclu, et après la fin de la phase de constitution du projet PPP (au sens de la réglementation SIR), en une participation conforme à la réglementation SIR.

Si la réglementation SIR devait être modifiée à l'avenir et autoriser l'exercice de nouvelles activités par la Société, la Société pourra également exercer ces nouvelles activités autorisées par la réglementation SIR.

Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la Société peut, notamment, exercer toutes activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement, l'acquisition, la cession, la gestion et l'exploitation d'immeubles.

3.2. À titre accessoire ou temporaire, la Société peut effectuer des placements en valeurs mobilières ne constituant pas des biens immobiliers au sens de la réglementation SIR. Ces placements seront effectués dans le respect de la politique de gestion des risques adoptée par la Société et seront diversifiés de façon à assurer une diversification adéquate des risques. La Société peut également détenir des liquidités non affectées, dans toutes les monnaies, sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire susceptibles d'être aisément mobilisés.

Elle peut en outre effectuer des opérations sur des instruments de couverture, visant exclusivement à couvrir le risque de taux d'intérêt et de change dans le cadre du financement et de la gestion des activités de la Société visées par la loi SIR et à l'exclusion de toute opération de nature spéculative.

• 3.3. La Société peut prendre ou donner un ou plusieurs immeubles en location-financement. L'activité de donner en location-financement avec option d'achat des immeubles peut uniquement être exercée à titre accessoire, sauf si ces immeubles sont destinés à des fins d'intérêt public en ce compris le logement social et l'enseignement (auquel cas l'activité peut être exercée à titre principal).
• 3.4. La Société peut s'intéresser par voie de fusion ou autrement, dans toutes affaires, entreprises ou sociétés ayant un objet similaire ou connexe et qui soient de nature à favoriser le développement de son entreprise et, en général, faire toutes les opérations se rattachant directement ou indirectement à son objet ainsi que tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation de son objet. De manière générale, la Société est tenue d'effectuer l'ensemble de ses activités et opérations conformément aux règles et dans les limites prévues par la réglementation SIR et toute autre législation applicable.

Article 4 - Interdictions

La Société ne peut:

• agir comme promoteur immobilier au sens de la réglementation SIR à l'exclusion des opérations occasionnelles ;
• participer à un syndicat de prise ferme ou de garantie ;
• prêter des instruments financiers, à l'exception des prêts effectués dans les conditions et selon les dispositions de l'Arrêté royal du 7 mars 2006 ;
• acquérir des instruments financiers émis par une société ou une association de droit privé qui est déclarée en faillite, a conclu un accord amiable avec ses créanciers, a fait l'objet d'une procédure de réorganisation judiciaire, a obtenu un sursis de paiement, ou a fait l'objet, dans un pays étranger, d'une mesure analogue ;
• prévoir des accords contractuels ou des clauses statutaires par lesquels il serait dérogé aux droits de vote qui lui reviennent selon la législation applicable, en fonction d'une participation de vingt-cinq pour cent (25 %) plus une action, dans les sociétés du périmètre.

Article 6 - Capital

6.1 Capital souscrit et libéré

Le capital est de 2.041.523.111,02 EUR et est divisé en 38.096.217 actions sans désignation de valeur nominale entièrement libérées qui en représentent chacune une part égale.

6.2 Capital autorisé

Le conseil d'administration est autorisé à augmenter le capital en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximum de :

• 1° 1.020.761.555,00 EUR, soit 50 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, le cas échéant, arrondi, pour des augmentations de capital par apports en numéraire, prévoyant la possibilité d'exercice du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible par les actionnaires de la Société ;

• 2° 408.304.622,00 EUR, soit 20 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, le cas échéant, arrondi, pour des augmentations de capital dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel ;

• 3° 204.152.311,00 EUR, soit 10 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, le cas échéant, arrondi, pour :

  • a. des augmentations de capital par apports en nature ;
  • b. des augmentations de capital par apports en numéraire sans la possibilité d'exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible ; ou
  • c. toute autre forme d'augmentation de capital ;

étant précisé (i) que le capital, dans le cadre du capital autorisé, ne pourra en aucun cas être augmenté d'un montant supérieur à 1.633.218.488,00 EUR, étant le montant cumulé des différentes autorisations visées aux points 1°, 2° et 3° et (ii) que toute augmentation de capital devra avoir lieu conformément à la réglementation SIR.

Cette autorisation proposée a été octroyée pour une durée renouvelable de cinq ans à compter de la date de la publication du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024 aux Annexes du Moniteur belge (...).

6.3 Acquisition, prise en gage et aliénation d'actions propres

La Société peut acquérir, prendre en gage ou aliéner ses propres actions dans les conditions prévues par la loi.

Pendant une période de cinq ans à compter de la publication au Moniteur belge de la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 05.06.2024, le conseil d'administration pourra acquérir, et prendre en gage (même hors Bourse) pour compte de la Société des actions propres de la Société à un prix unitaire qui ne peut pas être inférieur à quatre-vingt-cinq pour cent (85 %) du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition et prise en gage) et qui ne peut pas être supérieur à cent quinze pour cent (115 %) du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition et prise en gage) sans que la Société ne puisse à aucun moment détenir plus de dix pour cent (10 %) du total des actions émises.

Le conseil d'administration est également explicitement autorisé à aliéner des actions propres de la Société à une ou plusieurs personnes déterminées autres que des membres du personnel de la Société ou ses filiales, moyennant le respect du Code des sociétés et des associations.

Les autorisations visées ci-dessus s'étendent aux acquisitions et aliénations d'actions de la Société par une ou plusieurs filiales directes de celle-ci, au sens des dispositions légales relatives à l'acquisition d'actions de leur société mère par des sociétés filiales.

6.4 Augmentation de capital

Toute augmentation de capital sera réalisée conformément au Code des sociétés et des associations ainsi qu'à la réglementation SIR.

Il est interdit à la Société de souscrire directement ou indirectement à sa propre augmentation de capital.

Lors de toute augmentation de capital, le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'assemblée générale n'en décide elle-même.

Si l'assemblée générale décide de demander le paiement d'une prime d'émission, celle-ci doit être portée à un ou plusieurs comptes distincts dans les capitaux propres du bilan.

Les apports en nature peuvent également porter sur le droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, avec ou sans apport en numéraire complémentaire.

En cas d'augmentation de capital par apport en numéraire par décision de l'assemblée générale ou dans le cadre du capital autorisé, le droit de préférence des actionnaires peut uniquement être limité ou supprimé, pour autant que, dans la mesure où la réglementation SIR l'exige, un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution de nouveaux titres. Le cas échéant, ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivantes conformément à la réglementation SIR :

• 1. il porte sur l'entièreté des titres nouvellement émis ;
• 1. il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions au moment de l'opération ;
• 1. un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l'ouverture de la période de souscription publique, laquelle doit avoir une durée minimale de trois jours de bourse.

Le droit d'allocation irréductible s'applique à l'émission d'actions, d'obligations convertibles et de droits de souscription qui peuvent être exercés par apport en numéraire.

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Conformément à la réglementation SIR, il ne doit, en tous cas, pas être accordé en cas d'augmentation de capital par apport en numéraire effectuée dans les conditions suivantes :

• 1. l'augmentation de capital est effectuée par voie de capital autorisé ;
• 1. le montant cumulé des augmentations de capital effectuées, sur une période de douze (12) mois, conformément au présent alinéa, ne dépasse pas 10 % du montant total du capital tel qu'il se présentait au moment de la décision d'augmentation de capital.

Il ne doit pas non plus être accordé en cas d'apport en numéraire avec limitation ou suppression du droit de préférence, complémentaire à un apport en nature dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.

Les augmentations de capital par apport en nature sont soumises aux règles prescrites par le Code des sociétés et des associations.

En outre, les conditions suivantes doivent être respectées en cas d'apport en nature, conformément à la réglementation SIR :

• 1. l'identité de celui qui fait l'apport doit être mentionnée dans le rapport du conseil d'administration relatif à l'augmentation de capital par apport en nature, ainsi que, le cas échéant, dans la convocation à l'assemblée générale qui se prononcera sur l'augmentation de capital ;
• 1. le prix d'émission ne peut être inférieur à la valeur la plus faible entre (a) une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois avant la date de la convention d'apport ou, au choix de la Société, avant la date de l'acte d'augmentation de capital et (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant cette même date. À cet égard, il est permis de déduire du montant visé au point 2 (b) ci-avant un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués dont les actions nouvelles seraient éventuellement privées, pour autant que le conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire dans son rapport spécial et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel ;
• 1. sauf si le prix d'émission, ou, dans le cas visé à l'article 6.6, le rapport d'échange, ainsi que leurs modalités sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d'apport en mentionnant le délai dans lequel l'augmentation de capital sera effectivement réalisée, l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai maximum de quatre mois ; et
• 1. le rapport visé au point 1° ci-dessus doit également expliciter l'incidence de l'apport proposé sur la situation des anciens actionnaires, en particulier en ce qui concerne leur quote-part du bénéfice, de la valeur nette par action et du capital ainsi que l'impact en termes de droits de vote.

Conformément à la réglementation SIR, ces conditions supplémentaires ne sont, en tous cas, pas applicables en cas d'apport du droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, à condition que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.

6.5 Réduction du capital

La Société pourra effectuer des réductions du capital dans le respect des stipulations légales en la matière.

6.6 Fusions, scissions et opérations assimilées

Conformément à la réglementation SIR, les conditions supplémentaires visées à l'article 6.4 en cas d'apport en nature sont applicables mutatis mutandis pour les fusions, scissions et opérations assimilées visées par la réglementation SIR.

Dans ce dernier cas, il y a lieu d'entendre par 'date de la convention d'apport', la date du dépôt du projet de fusion ou de scission.

Article 7 - Nature des actions

Les actions sont sans désignation de valeur nominale.

Les actions sont nominatives ou dématérialisées au choix de leur propriétaire ou détenteur (ci-après, le 'Titulaire') et dans les limites prévues par la loi. Le Titulaire peut, à tout moment et sans frais, demander la conversion de ses actions nominatives en actions dématérialisées ou inversement. Toute action dématérialisée est représentée par une inscription en compte au nom de son Titulaire auprès d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation.

Il est tenu au siège de la Société un registre des actions nominatives, le cas échéant, sous la forme électronique. Les Titulaires d'actions nominatives pourront prendre connaissance de l'intégralité du registre des actions nominatives.

Article 9 - Admission aux négociations et publicité des participations importantes

Les actions de la Société doivent être admises aux négociations sur un marché réglementé belge, conformément à la réglementation SIR.

Pour l'application des règles légales relatives à la publicité des participations importantes dans les émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé, les seuils dont le franchissement donne lieu à une obligation de notification sont fixés à cinq pour cent (5 %) et les multiples de cinq pour cent (5 %) du nombre total de droits de votes existants.

Mis à part les exceptions prévues par la loi, nul ne peut prendre part au vote à l'assemblée générale de la Société pour un nombre de voix supérieur à celui afférent aux titres dont il a déclaré la possession, en vertu et conformément à la loi, vingt (20) jours au moins avant la date de l'assemblée générale. Les droits de vote attachés à ces titres non déclarés sont suspendus.

Article 10 - Composition du conseil d'administration

La Société est administrée par un conseil d'administration composé de cinq membres au moins, nommés par l'assemblée générale des actionnaires pour une durée de quatre ans en principe.

L'assemblée générale peut mettre un terme à tout moment, avec effet immédiat et sans motif, au mandat de chaque administrateur.

Les administrateurs sont rééligibles.

Le conseil d'administration comprend au moins trois administrateurs indépendants conformément aux dispositions légales applicables.

Sauf si la décision de nomination de l'assemblée générale en dispose autrement, le mandat des administrateurs sortants, non réélus, cesse immédiatement après l'assemblée générale qui a procédé à la réélection.

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En cas de vacance d'un ou plusieurs mandats, les administrateurs restants réunis en conseil, ont le droit de pourvoir provisoirement au remplacement jusqu'à la prochaine réunion de l'assemblée générale. La première assemblée générale qui suit confirme ou non le mandat de l'administrateur coopté. Leur rémunération éventuelle ne peut pas être déterminée en fonction des opérations et transactions effectuées par la Société ou ses sociétés du périmètre.

Les administrateurs sont exclusivement des personnes physiques ; ils doivent remplir les conditions d'honorabilité et d'expertise prévues par la réglementation SIR et ne peuvent tomber sous l'application des cas d'interdiction visés par la réglementation SIR.

La nomination d'administrateurs est soumise à l'approbation préalable de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (la 'FSMA').

Le conseil d'administration peut désigner un ou plusieurs observateurs qui pourront assister à tout ou partie des réunions du conseil selon les modalités à arrêter par le conseil.

Article 17 - Représentation de la société et signature des actes

La Société est valablement représentée dans tous les actes, y compris ceux où interviennent un fonctionnaire public ou un officier ministériel ainsi qu'en justice, en demandant ou en défendant, soit par deux administrateurs agissant conjointement, soit par l'administrateur-délégué et un autre membre du comité exécutif, agissant conjointement.

La Société est en outre valablement représentée par des mandataires de la Société dans les limites de leur mandat.

Article 19 - Réunion

L'assemblée générale annuelle se réunit le deuxième mercredi du mois de mai à quinze heures trente minutes dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Si ce jour est un jour férié légal, l'assemblée a lieu le jour ouvrable suivant à la même heure, à l'exclusion du samedi ou du dimanche.

Les assemblées générales ordinaires ou extraordinaires se tiennent à l'endroit indiqué dans la convocation.

Le seuil à partir duquel un ou plusieurs actionnaires peuvent, conformément au Code des sociétés et des associations, requérir la convocation d'une assemblée générale en vue d'y soumettre une ou plusieurs propositions, est fixé à 10 % du capital. Les convocations sont faites dans les délais et conformément aux dispositions du Code des sociétés et des associations.

Un ou plusieurs actionnaires possédant ensemble au moins 3 % du capital de la Société peuvent, conformément aux dispositions du Code des sociétés et des associations, requérir l'inscription de sujets à traiter à l'ordre du jour de toute assemblée générale, ainsi que déposer des propositions de décision concernant des sujets à traiter inscrits ou à inscrire à l'ordre du jour.

Article 20 - Participation à l'assemblée

Le droit de participer à une assemblée générale et d'y exercer le droit de vote est subordonné à l'enregistrement comptable des actions au nom de l'actionnaire le quatorzième jour qui précède l'assemblée générale, à vingt-quatre heures (heure belge) (ci-après, la date d'enregistrement), soit par leur inscription sur le registre des actions nominatives de la Société, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation, sans qu'il soit tenu compte du nombre d'actions détenues par l'actionnaire au jour de l'assemblée générale.

Les propriétaires d'actions dématérialisées souhaitant prendre part à l'assemblée doivent produire une attestation délivrée par leur teneur de comptes agréé ou l'organisme de liquidation certifiant le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans ses comptes à la date d'enregistrement. Ils communiquent à la Société, ou à la personne qu'elle a désignée à cette fin, cette attestation ainsi que leur volonté de vouloir participer à l'assemblée générale, le cas échéant au moyen de l'envoi d'une procuration, au plus tard le sixième jour qui précède la date de l'assemblée, par le biais de l'adresse électronique de la Société ou à l'adresse électronique spécifique indiquée dans la convocation à l'assemblée générale.

Les propriétaires d'actions nominatives souhaitant prendre part à l'assemblée doivent communiquer à la Société, ou à toute personne qu'elle a désignée à cette fin, leur intention de participer à l'assemblée générale au plus tard le sixième jour qui précède la date de l'assemblée, par le biais de l'adresse électronique de la Société ou à l'adresse électronique spécifique indiquée dans la convocation, le cas échéant, au moyen de l'envoi d'une procuration, ou par tout autre moyen de communication annoncée dans la convocation.

Article 21 - Vote par procuration

Tout propriétaire de titres donnant le droit de participer à l'assemblée peut se faire représenter par un mandataire, actionnaire ou non.

L'actionnaire ne peut désigner, pour une assemblée générale donnée, qu'une seule personne comme mandataire, sauf dérogations prévues par le Code des sociétés et des associations.

La procuration doit être signée par l'actionnaire et communiquée à la Société par le biais de l'adresse électronique de la Société ou à l'adresse électronique spécifique indiquée dans la convocation au plus tard le sixième jour qui précède l'assemblée.

Le conseil d'administration peut établir un formulaire de procuration.

Si plusieurs personnes ont des droits réels sur une même action, la Société peut suspendre l'exercice du droit de vote, jusqu'à ce qu'une seule personne ait été désignée comme titulaire à son égard du droit de vote.

Article 23 - Nombre de voix

Les actions donnent chacune droit à une voix, sous réserve des cas de suspension de droit de vote prévus par le Code des sociétés et des associations ou toute autre législation applicable.

Article 24 - Délibération

L'assemblée générale peut valablement délibérer et voter sans égard à la part du capital présente ou représentée, excepté dans les cas où le Code des sociétés et des associations impose un quorum de présence.

L'assemblée générale ne peut valablement délibérer sur les modifications aux statuts que si la moitié au moins du capital est présente ou représentée. Si cette condition n'est pas remplie, une nouvelle convocation sera nécessaire et la deuxième assemblée délibérera valablement, quelle que soit la portion du capital représentée par les actionnaires présents ou représentés.

L'assemblée générale ne peut pas délibérer sur les points ne figurant pas à l'ordre du jour.

Sauf disposition légale contraire, toute décision est prise par l'assemblée générale, à la majorité simple des voix, quel que soit le nombre d'actions qui y sont représentées. Les votes blancs ou irréguliers ne peuvent être ajoutés aux voix émises.

Toute modification des statuts n'est admise que si elle réunit au moins les trois quarts des voix exprimées ou s'il s'agit de modifier l'objet ou l'un des buts de la Société, les quatre cinquièmes des voix exprimées, sans qu'il ne soit tenu compte des abstentions dans le numérateur ou le dénominateur.

Les votes se font à main levée ou par appel nominal à moins que l'assemblée générale n'en décide autrement à la majorité simple des voix émises. Tout projet de modification des statuts doit préalablement être soumis à la FSMA.

Une liste de présence indiquant le nom des actionnaires et le nombre de leurs titres est signée par chacun d'eux ou par leur mandataire avant d'entrer en séance.

Article 25 - Vote à distance

Sur autorisation donnée par le conseil d'administration dans son avis de convocation, les actionnaires seront autorisés à voter à distance, par correspondance ou via le site Internet de la Société, au moyen d'un formulaire établi et mis à disposition par la Société. Ce formulaire comprendra obligatoirement la date et le lieu de l'assemblée, le nom ou la dénomination de l'actionnaire et son domicile ou siège, le nombre de voix que l'actionnaire souhaite exprimer à l'assemblée générale, la forme des actions détenues, les points à l'ordre du jour de l'assemblée (en ce compris les propositions de décision), un espace permettant de voter pour ou contre chacune des résolutions, ou de s'abstenir, ainsi que le délai dans lequel le formulaire de vote doit parvenir à la Société. Il précisera expressément que celui-ci devra être signé et devra parvenir à la Société au plus tard le sixième jour avant la date de l'assemblée.

Conformément à l'article 7:137 du Code des sociétés et des associations, le conseil d'administration peut prévoir que chaque actionnaire et chaque autre titulaire de titres visés à l'article 7:137 du Code des sociétés et des associations peut également participer à distance à l'assemblée générale par l'intermédiaire d'un moyen de communication électronique mis à sa disposition par la Société.

Les actionnaires qui participent par cette voie à l'assemblée générale sont réputés présents à l'endroit où se tient l'assemblée pour le respect des conditions de quorum et de majorité.

Le moyen de communication électronique dont il est question ci-dessus doit permettre à la Société de vérifier la qualité et l'identité de l'actionnaire, suivant les modalités prévues par le

conseil d'administration. Celui-ci peut fixer toutes conditions supplémentaires pour garantir la sécurité du moyen de communication électronique. Le moyen de communication électronique doit au moins permettre aux titulaires de titres visés à l'alinéa 1er de prendre connaissance de manière directe, simultanée et continue, des discussions au sein de l'assemblée et, en ce qui concerne les actionnaires, d'exercer le droit de vote sur tous les points sur lesquels l'assemblée est appelée à se prononcer. Le conseil d'administration peut prévoir que le moyen de communication électronique permet en outre de participer aux délibérations et de poser des questions.

Si le conseil d'administration fait usage de la faculté de participer à distance à l'assemblée générale par l'intermédiaire d'un moyen de communication électronique, la convocation à l'assemblée générale mentionne les procédures et modalités applicables.

Titre VI - Dissolution - Liquidation

Article 32 - Perte du capital

En cas de perte de la moitié ou des trois quarts du capital, les administrateurs doivent soumettre à l'assemblée générale la question de la dissolution, conformément et dans les conditions prévues par le Code des sociétés et des associations.

Article 33 - Nomination et pouvoirs des liquidateurs

En cas de dissolution de la Société, pour quelque cause et à quelque moment que ce soit, la liquidation s'opère par les soins d'un ou plusieurs liquidateur(s), nommé(s) par l'assemblée générale.

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S'il résulte de l'état résumant la situation active et passive de la Société, établi conformément au Code des sociétés et des associations, que tous les créanciers ne pourront pas être remboursés intégralement, la nomination du (des) liquidateur(s) dans les statuts ou par l'assemblée générale doit être soumise au président du tribunal de l'entreprise, sauf s'il résulte de cet état résumant la situation active et passive que la Société n'a des dettes qu'à l'égard de ses actionnaires et que tous les actionnaires qui sont les créanciers de la Société confirment par écrit leur accord concernant la nomination.

À défaut de nomination de liquidateur(s), les membres du conseil d'administration sont considérés de plein droit comme liquidateurs à l'égard des tiers, sans toutefois disposer des pouvoirs que la loi et les statuts accordent en ce qui concerne les opérations de liquidation au(x) liquidateur(s) nommé(s) dans les statuts, par l'assemblée générale ou par le tribunal.

L'assemblée générale détermine, le cas échéant, les émoluments des liquidateurs.

La liquidation de la Société est clôturée conformément aux dispositions du Code des sociétés et des associations.

Article 34 - Répartition

Aucune distribution ne sera faite aux actionnaires avant l'assemblée de clôture de la liquidation.

Sauf en cas de fusion, l'actif net de la Société est, après apurement de tout le passif ou consignation des sommes nécessaires à cet effet, affecté par priorité au remboursement du montant libéré des actions de capital et le solde éventuel est reparti également entre tous les actionnaires de la Société, proportionnellement au nombre d'actions qu'ils détiennent.

Remarques additionnelles

Ce document d'enregistrement universel incluant le rapport financier annuel et le rapport de durabilité reprend l'information réglementée telle que définie par l'Arrêté royal du 14.11.2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments admis à la négociation sur un marché réglementé.

Ce document d'enregistrement universel a été déposé le 10.04.2026 auprès de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA), en tant qu'autorité compétente au titre du Règlement (UE) 2017/11291 , sans approbation préalable conformément à l'article 9 dudit règlement. Conformément à ce même article, ce document d'enregistrement universel sert également de rapport financier annuel. Le document d'enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de valeurs mobilières ou de l'admission de valeurs mobilières à la négociation sur un marché réglementé s'il est approuvé par la FSMA ainsi que ses éventuels amendements, et une note relative aux valeurs mobilières et le résumé approuvés conformément au Règlement (UE) 2017/1129.

ESEF

Conformément à la directive 2004/109/CE du 15.12.2004 sur l'harmonisation des obligations de transparence concernant l'information sur les émetteurs dont les valeurs mobilières sont admises à la négociation sur un marché, le document d'enregistrement universel incluant le rapport financier annuel 2025 a été préparé selon les exigences ESEF (European Single Electronic Format). La version ESEF est la version officielle et peut être consultée sur le site internet de la société (www.cofinimmo.be). Toute autre version qui n'est pas au format ESEF n'est pas une version officielle.

Langues

Ce document d'enregistrement universel incluant le rapport financier annuel et le rapport de durabilité a été déposé à la FSMA, dans sa version rédigée en français. Les versions

néerlandaise et anglaise sont des traductions établies sous la responsabilité de Cofinimmo. Seule la version française fait foi.

Mise à disposition du document d'enregistrement universel incluant le rapport financier annuel et le rapport de durabilité

Une copie de ce document d'enregistrement universel incluant le rapport financier annuel et le rapport de durabilité peut être obtenue gratuitement en contactant :

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Email : info@cofinimmo.be

Ce document est également consultable sur le site Internet www.cofinimmo.com.

Déclarations Arrêté royal du 14.11.2007 Personnes responsables

Les personnes responsables des informations contenues dans le document d'enregistrement sont les personnes suivantes : Jean Hilgers, administrateur indépendant, président du conseil d'administration ; Jean-Pierre Hanin, administrateur délégué ; Jean Kotarakos, administrateur directeur ; Ann Caluwaerts, administrateur indépendant ; Olivier Chapelle, administrateur indépendant ; Nathalie Charles, administrateur indépendant ;

Ingrid Daerden, administrateur ; Stefaan Gielens, administrateur ; Benoit Graulich, administrateur indépendant ; Jan Suykens, administrateur indépendant et Mirjam van Velthuizen-Lormans, administrateur indépendant.

La société, représentée par son conseil d'administration, déclare que, après avoir pris toutes les précautions raisonnables pour s'assurer que tel est le cas :

• les états financiers, établis conformément aux normes comptables applicables, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de Cofinimmo SA et des entreprises comprises dans la consolidation ;
• le rapport de gestion contient un compte-rendu fidèle de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation de Cofinimmo SA et des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés.

Annexe I du Règlement délégué (UE) 2019/980 du 14.03.2019 complétant le Règlement (UE) 2017/1129 du 14.06.2017

Personnes responsables, informations provenant de tiers, rapports d'experts et approbation de l'autorité compétente

La société, représentée par son conseil d'administration, déclare que les informations contenues dans le document d'enregistrement universel incluant le rapport financier annuel et le rapport de durabilité sont, à sa connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omissions de nature à en altérer la portée.

Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du conseil du 14.06.2017 concernant le prospectus à publier en cas d'offre au public de valeurs mobilières ou en vue de l'admission de valeurs mobilières à la négociation sur un marché réglementé, et abrogeant la directive 2003/71/CE.

La société, représentée par son conseil d'administration, déclare que les informations publiées dans le document d'enregistrement universel incluant le rapport financier annuel et le rapport de durabilité et provenant de tiers, telles que le rapport des experts évaluateurs indépendants et les rapports du commissaire, ont été incluses avec le consentement de la personne ayant avalisé son contenu, sa forme et son contexte. Ces informations ont été fidèlement reproduites et, à la connaissance de la société et dans la mesure où elle peut le vérifier à partir des données publiées par les mêmes tiers, aucune information n'a été omise qui rendrait ce document inexact ou trompeur.

Le document d'enregistrement universel incluant le rapport financier annuel et le rapport de durabilité est un document déposé auprès de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA), en tant qu'autorité compétente au titre du Règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l'article 9 dudit règlement. Le document d'enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de valeurs mobilières ou de l'admission de valeurs mobilières à la négociation sur un marché réglementé, s'il est approuvé par la FSMA ainsi que ses éventuels amendements, et une note relative aux valeurs mobilières et le résumé approuvés conformément au Règlement (UE) 2017/1129.

Organes d'administration, de direction et direction générale

Cofinimmo SA déclare que, concernant les administrateurs et/ou les membres du comité exécutif :

• aucun lien familial n'existe entre eux ;

• il n'y a aucune information relative à (i) des condamnations pour fraude au cours des cinq dernières années, (ii) des faillites, des mise sous séquestre, des liquidations ou des placements d'entreprises sous administration judiciaire, et (iii) des accusations publiques officielles et/ou des sanctions statutaires ou réglementaires (y compris des organismes professionnels désignés), qui doit être divulguée ;

• aucun tribunal n'a refusé le droit d'exercer des fonctions de membre des organes d'administration, de direction ou de surveillance d'un émetteur ou de participer à la gestion ou la conduite des activités de l'émetteur au cours des cinq dernières années ; et

• il n'existe aucun conflit d'intérêts entre leurs fonctions au sein de Cofinimmo SA et leurs intérêts privés.

En outre, la société n'a pas connaissance d'éventuels conflits d'intérêts entre les obligations dues à la Société par les membres du conseil d'administration ou les membres du comité exécutif et les autres fonctions ou intérêts privés de ces personnes. En tant que société belge cotée en bourse, la société doit se conformer aux procédures énoncées à l'article 7:96 du CSA concernant les conflits d'intérêts au sein du conseil d'administration et à l'article 7:97 du CSA concernant les transactions entre parties liées.

Prévisions

La société, représentée par son conseil d'administration, déclare que la prévision ou l'estimation du bénéfice a été établie et élaborée sur une base comparable aux informations financières historiques et qu'elle est conforme aux méthodes comptables de l'émetteur.

Fonctionnement des organes d'administration et de direction

La société, représentée par son conseil d'administration, déclare qu'aucun contrat de services n'a été conclu avec les administrateurs et les membres du comité exécutif prévoyant l'octroi d'avantages au terme d'un tel contrat, à l'exception d'un contrat de fourniture de conseils conclu entre une filiale du groupe et Michael Zahn (voir page 170) et des mentions reprises dans la Politique de Rémunération à la section 'Conditions contractuelles des membres du Comité Exécutif' disponible sur le site Internet de la société.

Principaux actionnaires

La société, représentée par son conseil d'administration, déclare que :

• aucun administrateur ou membre du comité exécutif ne détient directement ou indirectement, un pourcentage du capital ou des droits de vote de Cofinimmo SA devant être notifié en vertu de la législation relative à la publicité des participations importantes ;
• les principaux actionnaires de Cofinimmo SA ne détiennent pas de droits de vote différents.

Procédures judiciaires et d'arbitrage

La société, représentée par son conseil d'administration, déclare qu'au cours des 12 derniers mois, aucune procédure administrative, judiciaire ou d'arbitrage n'a été intentée pouvant avoir ou avoir eu des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de Cofinimmo SA.

Changement significatif de la situation financière

La société, représentée par son conseil d'administration, déclare qu'il n'y a pas eu de changement significatif de la situation financière du groupe survenu depuis la fin du dernier exercice.

Documents disponibles

La société, représentée par son conseil d'administration, déclare que pendant la durée de validité du document d'enregistrement universel incluant le rapport financier annuel et le rapport de durabilité, la dernière version des statuts de Cofinimmo SA ainsi que tous les rapports, courriers et autres documents, évaluations et déclarations établis par un expert à la demande de Cofinimmo SA, dont une partie est incluse ou visée dans le document d'enregistrement universel incluant le rapport financier annuel et le rapport de durabilité, peuvent être consultés sur le site Internet www.cofinimmo.com.

Informations incorporées par référence

Les rapports financiers annuels de ces cinq dernières années (et notamment ceux concernant les exercices 2023 et 2024 qui sont inclus à titre de référence dans le présent rapport financier annuel) comprenant les comptes annuels statutaires et consolidés et les rapports du commissaire, ainsi que les rapports financiers semestriels, peuvent être consultés sur le site Internet www.cofinimmo.com.

Le commissaire pour la période couverte par les informations historiques de 2023, 2024 et 2025, est la société KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL, représentée par Monsieur Jean-François Kupper.

Information	Document	Section/Chapitre
Information financière	Rapport Financier Annuel 2025	Intégralement (notamment les chiffres clés en p. 8, la synthèse des comptes consolidés des pp. 66 à 74 et les comptes annuels des pp. 181 à 262)
historique pour les troisderniers exercices	Rapport Financier Annuel 2024	Intégralement (notamment les chiffres clés en p. 8, la synthèse des comptes consolidés des pp. 62 à 69 et les comptes annuels des pp. 169 à 256)
	Rapport Financier Annuel 2023	Intégralement (notamment les chiffres clés en p. 26, la synthèse des comptes consolidés des pp. 100 à 106 et les comptes annuels des pp. 250 à 331)
Déclaration du commissaire	Rapport Financier Annuel 2025	Rapport du Commissaire sur :
		Les prévisions en page 87;
		Les états financiers consolidés aux pp. 250-252
	Rapport Financier Annuel 2024	Rapport du Commissaire sur :
		Les prévisions en page 82;
		Les états financiers consolidés aux pp. 245-247
	Rapport Financier Annuel 2023	Rapport du Commissaire sur :
		Les prévisions aux pp. 114-115 ;
		Les comptes consolidés aux pp. 320-323
Informations sur les	Rapport Financier Annuel 2025	Immobilier de santé des pp. 26 à 35;
principaux investissements		Immobilier de réseaux de distribution des pp. 42 à 44;
		Partenariat Public-Privé en p. 44;
		Immobilier de bureaux des pp. 36 à 41
	Rapport Financier Annuel 2024	Immobilier de santé des pp. 24 à 32;
		Immobilier de réseaux de distribution des pp. 38 à 40;
		Partenariat Public-Privé en p. 40;
		Immobilier de bureaux des pp. 33 à 37
	Rapport Financier Annuel 2023	Immobilier de santé des pp. 36 à 61;
		Immobilier de réseaux de distribution des pp. 62 à 69 ;
		Partenariat Public-Privé en p. 66 ;
		Immobilier de bureaux des pp. 70 à 77

Information	Document	Section/Chapitre
Ventilation du montant total	Rapport Financier Annuel 2025	Comptes annuels en note 5 (information sectorielle) des pp. 195 à 198
des revenus par typed'activité et par marché pour	Rapport Financier Annuel 2024	Comptes annuels en note 5 (information sectorielle) des pp. 182 à 189
les trois derniers exercices	Rapport Financier Annuel 2023	Comptes annuels en note 5 (information sectorielle) des pp. 264 à 269
Description de la situation	Rapport Financier Annuel 2025	Chapitre Gestion des ressources financières des pp. 52 à 65; et
financière et du résultat desopérations		Notes sur les comptes consolidés des pp. 188 à 249
	Rapport Financier Annuel 2024	Chapitre Gestion des ressources financières des pp. 48 à 61; et
		Notes sur les comptes consolidés des pp. 176 à 244
	Rapport Financier Annuel 2023	Chapitre Gestion des ressources financières des pp. 87 à 99 ; et
		Notes sur les comptes consolidés des pp. 256 à 319
Informations sur les effectifs	Rapport Financier Annuel 2025	Chapitre Principes de gouvernance d'entreprise en p. 139;
		Comptes annuels en note 43 p. 239
	Rapport Financier Annuel 2024	Chapitre Principes de gouvernance d'entreprise en p. 127;
		Comptes annuels en note 43 p. 239
	Rapport Financier Annuel 2023	Chapitre déclaration de gouvernance d'entreprise en p. 210 ;
		Comptes annuels en note 43 p. 313
Accords importants relatifs au	Rapport Financier Annuel 2025	Chapitre Principes de gouvernance d'entreprise en p. 168
changement de contrôle encas d'OPA	Rapport Financier Annuel 2024	Chapitre Principes de gouvernance d'entreprise en p. 156
	Rapport Financier Annuel 2023	Chapitre déclaration de gouvernance d'entreprise en p. 232

Certification des comptes

Un commissaire désigné par l'assemblée générale des actionnaires doit certifier les comptes annuels et revoir les comptes semestriels, comme pour toute société anonyme, et s'agissant d'une SIR, établir des rapports spéciaux à la demande de la FSMA.

Le commissaire de Cofinimmo est KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL, société à responsabilité limitée de droit belge, ayant son siège social à Luchthaven Brussel Nationaal 1K, B-1930 Zaventem, sous le numéro d'entreprise 0419.122.548 (RPM Bruxelles, division néerlandophone), représentée par Jean-François Kupper, Réviseur agréé par la FSMA et enregistré à l'Institut des Réviseurs d'Entreprises sous le numéro A0253.

Les honoraires fixes du commissaire KPMG Réviseurs d'Entreprises SRL, Réviseurs d'Entreprises pour l'examen et la révision des comptes statutaires et consolidés de Cofinimmo se sont élevés à 197 KEUR (hors TVA). Ses honoraires pour la révision des comptes statutaires des filiales de Cofinimmo se sont élevés à 342 KEUR (hors TVA), ce montant incluant les honoraires du commissaire relatifs à la révision des comptes statutaires des filiales étrangères du groupe. Les honoraires du groupe KPMG relatifs à des missions légales et autres assistances, ont atteint 122 KEUR (hors TVA) durant l'exercice.

Le plafond d'honoraires de 70 % des honoraires d'audit, appliqué aux services autres qu'audit fournis par KPMG Réviseurs d'Entreprises, est respecté.

Experts évaluateurs indépendants

Les experts évaluateurs indépendants, désignés par le groupe pour attester la valeur globale de son patrimoine immobilier, sont les sociétés suivantes

Unit 2 Dockgate, Dock Road - Galway - Irlande
Gustav Mahlerlaan 362-364, P.O. Box 74030

Mandats des experts évaluateurs indépendants au 31.12.2025

Secteur	Nombre d'actifs sous mandat¹	Localisation	Personnes physiques	Début de mandat	Fin de mandat
CATELLA
Immobilier de santé	6	France	Hervé-Arthur Ratto	01.10.2023	30.09.2026
CBRE
Immobilier de santé	21	Finlande	Ville Kangaskokko*	30.06.2025	30.09.2026
Immobilier de santé	23	Pays-Bas	Annette Postma	30.06.2023	31.03.2026
Immobilier de santé	37	Allemagne	Marcus Max*	30.06.2025	31.12.2026
COLLIERS
Immobilier de santé	8	Italie	Marizio De Angeli	01.04.2024	31.03.2027
Immobilier de santé	16	Espagne	Raul Garcia	01.07.2025	30.06.2028
CUSHMAN & WAKEFIELD
Bureaux	13	Belgique	Emeric Inghels	01.01.2023	31.12.2025
Immobilier de santé	22	Allemagne	Peter Fleischmann	01.10.2023	30.09.2026
Immobilier de santé	56	Belgique	Emeric Inghels	01.01.2023	31.12.2025
Immobilier de santé	47	France	Jérôme Salomon	01.01.2023	31.12.2025
Immobilier de santé	20	Pays-Bas	Fabian Pouwelse	01.01.2024	31.12.2026
Immobilier de santé	8	Irlande	Leona Corbett*	31.12.2025	31.12.2026
Immobilier de réseaux de distribution – Pubstone	190	Pays-Bas	Emeric Inghels	01.01.2023	31.12.2025
Immobilier de réseaux de distribution – Pubstone	604	Belgique	Emeric Inghels	01.01.2023	31.12.2025
PRICEWATERHOUSECOOPERS
Bureaux	7	Belgique	Jean-Paul Ducarme	01.01.2023	31.12.2025
Immobilier de réseaux de distribution - Autres	1	Belgique	Jean-Paul Ducarme	01.01.2023	31.12.2025
Immobilier de santé	27	Belgique	Jean-Paul Ducarme	01.01.2023	31.12.2025
JONES LANG LASALLE
Bureaux	5	Belgique	Jeremy Greenfield	30.09.2024	31.12.2025
Immobilier de réseaux de distribution - Autres	1	Belgique	Jeremy Greenfield	30.09.2024	31.12.2025
Immobilier de santé	26	Espagne	Felix Painchaud	01.04.2025	31.03.2028
Immobilier de santé	3	Royaume-Uni	Alice McCusker*	30.09.2025	30.06.2027

1. Y compris les immeubles de placement et les immeubles détenus en vue de la vente.

* Reprise de mandat du précédent représentant.

Mandats des experts évaluateurs indépendants au 31.12.2025 pour les entreprises associées

Secteur	Nombre d'actifs sous mandat	Localisation	Personnes physiques	Début de mandat	Fin de mandat
STADIM
Immobilier de santé	19	Belgique	Céline Janssens	01.01.2024	31.12.2026
CUSHMAN & WAKEFIELD
Immobilier de santé	2	Allemagne	Peter Fleischmann	01.10.2023	30.09.2026

Conformément à l'article 47 de la loi du 12.05.2014 relative aux SIR, les experts évaluent l'ensemble des immeubles de la SIR publique et de ses filiales, à la fin de chaque exercice comptable. L'évaluation détermine la valeur comptable des immeubles reprise au bilan. En outre, à la fin de chacun des trois premiers trimestres, l'expert actualise l'évaluation globale effectuée à la fin de l'année précédente, en fonction de l'évolution du marché et des caractéristiques des biens concernés. Enfin, selon les dispositions de l'article 47 de la loi du 12.05.2014 relative aux SIR, chaque immeuble à acquérir ou à céder par la SIR (ou par une société de son périmètre) est évalué par l'expert avant que l'opération n'ait lieu. L'opération doit être effectuée à la valeur déterminée par l'expert lorsque la contrepartie est une société avec laquelle la SIR publique est liée ou entretient un lien de participation, ou lorsque l'une des personnes susdites obtient un quelconque avantage au cours de l'opération.

L'expertise d'un immeuble consiste à définir sa valeur à une date déterminée, c'est-à-dire le prix auquel le bien est susceptible de s'échanger dans des conditions normales de vente entre parties consentantes et bien informées et est qualifiée de juste valeur au sens du référentiel IAS/IFRS. Cette valeur, lorsqu'elle est majorée des frais de transaction à supporter par l'investisseur, est ainsi nommée 'valeur d'investissement'.

D'autres transactions que la vente peuvent conduire à la mobilisation du patrimoine ou d'une partie de celui-ci, comme en témoignent les opérations effectuées par Cofinimmo depuis qu'elle a acquis le statut de SIR (antérieurement Sicafi).

Les valeurs d'expertise dépendent notamment des paramètres suivants :

• la localisation ;
• l'âge et le type de bâtiment, l'état d'entretien, le confort, l'aspect architectural, la durabilité ;
• le ratio des surfaces nettes/brutes, le nombre de parkings ;
• les conditions locatives ;
• dans le cas de l'immobilier de santé, le ratio du loyer sur le cashflow d'exploitation avant loyer.

En 2025, les honoraires des experts évaluateurs indépendants pour le portefeuille consolidé ainsi que pour les entreprises associées, calculés trimestriellement sur la base d'un forfait fixe augmenté d'un tarif également fixe, se sont élevés à 1.249 KEUR (hors TVA), répartis comme suit: 645 KEUR pour Cushman & Wakefield, 117 KEUR pour PricewaterhouseCoopers, 155 KEUR pour Jones Lang LaSalle, 235 KEUR pour CBRE, 63 KEUR pour Colliers, 20 KEUR pour Stadim et 13 KEUR pour Catella.

Lexique

Actif net par action*

Il s'agit de la valeur comptable de l'action sur base des comptes IFRS, qui tiennent compte de la juste valeur des immeubles de placement. Il est calculé en divisant le montant des capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère par le nombre d'actions en circulation.

Arrêté royal du 14.11.2007

Arrêté royal relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé.

Arrêté royal du 13.07.2014

Arrêté royal relatif aux Sociétés Immobilières Réglementées (SIR).

BREEAM

(Building Research Establishment Environmental Assessment Method)

Méthode d'évaluation de la performance et de la durabilité environnementales d'un bâtiment (<www.breeam.org>).

Call option

Droit d'acheter un produit financier spécifique à un prix fixé à l'avance et pendant une période déterminée.

Capitalisation boursière

Cours de bourse de clôture multiplié par le nombre total d'actions en circulation à cette date.

CDP

(Carbon Disclosure Project)

CDP est un organisme à but non lucratif qui gère le système mondial de divulgation pour les investisseurs, les entreprises, les villes, les états et les régions afin de gérer leurs impacts environnementaux.

Centre de consultations médicales

Centre dans lequel sont regroupés différents professionnels des soins de santé (médecins, psychologues, dentistes, kinésithérapeutes, pharmaciens,…), qui y reçoivent leurs patients/clients.

Dach und Fach

En Allemagne, se dit de baux qui prévoient que les coûts d'entretien de la toiture et de la structure du bâtiment et, quelquefois, de certains équipements techniques, soient assumés par le propriétaire.

Double net

Des contrats de location (baux) ou des rendements dits 'double net' impliquent que les charges des frais d'entretien sont – de manière plus ou moins étendue – à charge du propriétaire (bailleur). Il s'agit notamment des frais d'entretien des toits, murs et façades, installations techniques et électriques, des abords, des adductions d'eau et de l'égouttage. Une partie ou la totalité de ces frais d'entretien peuvent être mises à charge du preneur par les dispositions particulières du bail.

Droit d'emphytéose

Droit réel temporaire qui consiste à avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, à charge de payer au propriétaire en reconnaissance de son droit de propriété une redevance annuelle (canon). L'emphytéose ne peut être établie en Belgique pour un terme inférieur à 15 ans ou supérieur à 99 ans.

Due diligence

Procédure qui vise à faire un état des lieux complet et certifié d'une société, d'un bien ou d'un portefeuille immobilier (aspects comptables, économiques, juridiques, fiscaux, etc.) avant une opération de financement ou d'acquisition.

Émission de GES (gaz à effet de serre)

Quantité de gaz à effet de serre émise dans l'atmosphère par les activités d'une organisation.

EPRA

(European Public Real Estate Association)

Association qui regroupe les sociétés immobilières européennes cotées en bourse dans le but de promouvoir le secteur (www.epra.com).

EPRA Europe

Indice boursier européen du FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate créé par l'EPRA et composé des valeurs foncières représentatives du secteur immobilier coté en Europe.

ESG

(Environnement, Social et Gouvernance)

Aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance d'une organisation. En français, cette abréviation est souvent remplacée par RSE, pour responsabilité sociale (ou sociétale) des entreprises.

Ex-date

Date à partir de laquelle la négociation en bourse d'une action s'effectue sans droit au versement de dividende à venir (pour cause de 'détachement du coupon', anciennement représentatif du dividende), c'est-à-dire trois jours ouvrables après l'assemblée générale ordinaire.

Feuille de route 'net zéro'

Une feuille de route 'net zéro' définit comment atteindre les objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) conformément à un scénario climatique de 1,5°C. Elle comprend généralement un inventaire détaillé des performances énergétiques afin de déterminer un objectif de réduction par bâtiment, une hiérarchisation des actifs stratégiques en fonction d'un ensemble défini de facteurs importants (âge, utilisation, installations prévues, etc.), une liste économiquement viable de toutes les mesures susceptibles de réduire les émissions de GES des bâtiments stratégiques, un plan et un budget pour mettre en œuvre ces mesures conformément à l'objectif fixé.

FIIS

(Fonds d'Investissement Immobilier Spécialisé)

Statut fiscal en Belgique des organismes de placement collectif alternatifs à nombre fixe de parts institutionnelles qui ont pour but exclusif le placement collectif dans l'immobilier.

Free float

Pourcentage des actions détenues par le public. Selon les définitions d'EPRA et d'Euronext, il s'agit de tous les actionnaires (sauf exception) ayant individuellement moins de 5 % du nombre total d'actions.

FSMA

(Financial Services and Markets Authority - Autorité des Services et Marchés Financiers)

Autorité de régulation autonome des services et marchés financiers en Belgique.

GPR250

(Global Property Research 250)

Indice boursier des 250 plus grandes sociétés immobilières cotées au niveau mondial.

Green & Social bonds

Obligations 'vertes et sociales', dont le produit est destiné à (re)financer des projets contribuant positivement aux développements durable, écologique ou sociétal. En décembre 2016, Cofinimmo est devenue la première foncière européenne à émettre des 'green & social bonds'.

IAS/IFRS

(International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards)

Normes comptables internationales élaborées par l'International Accounting Standards Board (IASB) pour l'établissement des états financiers.

IRS (Interest Rate Swap)

Contrat d'échange de taux d'intérêt (le plus couramment fixe contre variable ou inversement) conclu entre deux parties pour s'échanger des flux financiers calculés sur un notionnel, une fréquence et une durée déterminés.

Juste valeur

Valeur de réalisation des immeubles de placement, au sens des normes comptables IAS/IFRS, c'est-à-dire avant majoration des droits de mutation, telle que déterminée par les experts évaluateurs indépendants. Les droits de mutation sont fixés forfaitairement par les experts évaluateurs indépendants à 2,5 % pour les biens sis en Belgique. Toutefois, pour les biens d'une valeur de moins de 2,5 millions EUR, les droits appliqués sont les droits d'enregistrement selon la localisation de l'immeuble (12 % ou 12,5 %). Pour les biens sis dans les autres pays (France, Pays-Bas, Allemagne, Espagne, Finlande, Italie, Irlande, Royaume-Uni) les droits de mutation appliqués varient généralement de 1 % à 10,4 %.

Loyers contractuels

Loyers tels que définis contractuellement dans les baux à la date de clôture, avant déduction des gratuités d'occupation ou autres avantages consentis aux locataires.

Marge exploitation*

Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par le résultat immobilier.

Norme VSME

(Voluntary sustainability reporting for non-listed SMEs)

Norme volontaire d'information en matière de durabilité pour les petites et moyennes entreprises. Pour les entreprises ne dépassant pas 1.000 salariés, la Commission européenne propose d'adopter une norme volontaire fondée sur la norme VSME élaborée par l'EFRAG (European Financial Reporting Advisory Group – Groupe consultatif pour l'information financière en Europe).

Notation financière

Notation attribuée par des agences spécialisées (Standard & Poor's pour Cofinimmo), estimant la solidité financière à court ou à long terme d'une entreprise. Cette notation influence le taux auquel une entreprise pourra se financer.

ODD

(Objectifs de Développement Durable)

17 objectifs à l'horizon 2030 pour transformer notre monde afin de promouvoir la prospérité tout en protégeant la planète (Source : [www.un.org/sustainabledevelopment/)](���h�t�t�p�s �:�/�/�w�w�w�.�u�n�.�o�r�g�/�s�u�s�t�a�i�n�a�b�l�e�d�e�v�e�l�o�p�m�e�n�t�/).

ORA

(Obligation Remboursable en Actions)

Instrument d'emprunt qui prévoit, pour le débiteur, la possibilité de rembourser son emprunt à échéance au moyen d'actions. Les détenteurs d'ORA sont qualifiés d'orataires.

Pay-out ratio*

Pourcentage du résultat net des activités clés – part du groupe – par action* distribué sous forme de dividendes.

PEB

(Performance Énergétique du Bâtiment)

Indice issu de la Directive européenne 2002/91/CE qui exprime la quantité d'énergie nécessaire pour répondre aux différents besoins liés à une utilisation normale d'un bâtiment. Celle-ci résulte d'un calcul qui prend en compte les différents facteurs qui influencent la demande d'énergie (isolation, ventilation, apports solaires et internes, système de chauffage, etc.).

PPP

(Partenariat Public-Privé)

Collaboration entre les secteurs public et privé dans le cadre de projets destinés à répondre à une demande collective : rénovation urbaine, travaux d'infrastructure, bâtiments publics, etc.

Précompte mobilier

Impôt prélevé par une banque ou par un autre intermédiaire financier lors du paiement d'un dividende.

Ratio d'endettement

Ratio légal calculé conformément à la réglementation sur les SIR comme dettes financières et autres, divisées par le total de l'actif.

Record date

Date à laquelle les positions sont arrêtées afin d'identifier les actionnaires ayant droit au dividende, c'est-à-dire deux jours ouvrables après l'ex-date.

REIT

(Real Estate Investment Trust)

Fonds d'investissement immobilier coté tel qu'il existe aux États-Unis.

Rendement en dividende

Dividende brut divisé par le cours de bourse moyen de l'année.

Rendement locatif brut

Le rapport entre le loyer (initial) d'un bien acquis et la valeur d'acquisition, frais de transaction non déduits.

Résidences-services

Petits appartements offrant de l'hébergement aux personnes âgées (semi-)autonomes, assorti de services ménagers et de restauration.

Résultat net

Résultat net des activités clés*, plus (+) résultat sur instruments financiers*, plus (+) résultat sur portefeuille*.

Résultat net des activités clés*

Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille*, plus (+) résultat financier (produits financiers moins (-) charges financières), moins (-) impôt sur le résultat.

Résultat sur instruments financiers*

Variation de la juste valeur des instruments financiers, plus (+) les frais de restructuration des instruments financiers*.

Résultat sur portefeuille*

Plus-value et moins-value réalisées et non réalisées par rapport à la dernière valorisation donnée par l'expert, plus (+) les montants d'exit tax dus suite à l'entrée de tout immeuble en régime SIR ou SIIC.

SICAFI

(Société d'Investissement à Capital Fixe Immobilier)

Régime créé en 1995 pour promouvoir le placement collectif en immobilier. Les Sicafi sont contrôlées par l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA) et soumises à une réglementation spécifique.

SIIC

(Société d'Investissements Immobiliers Cotée)

Statut fiscal en France comparable au statut SIR.

SIR

(Société Immobilière Réglementée)

Régime créé en 2014 qui poursuit les mêmes objectifs que les structures de Real Estate Investment Trusts (REIT) mises en place dans différents pays : REIT (USA), SIIC (France). Les SIR sont contrôlées par l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA) et soumises à une réglementation spécifique.

SMR

(clinique de soins médicaux et de réadaptation)

Établissement spécialisé offrant des soins médicaux, de réadaptation, de prévention, de transition et de coordination à des patients à la suite d'un séjour hospitalier (pour une affection médicale, chirurgicale ou maladie chronique).

Take-up

Prise en occupation d'espaces locatifs.

Taux d'occupation

Calculé en divisant les loyers contractuels des baux en cours (indexés, hors actifs détenus en vue de la vente) par la somme de ces loyers contractuels et des valeurs locatives estimées des surfaces vides, ces dernières étant calculées sur base du niveau de loyers courants dans le marché.

Taux de rendement prime

Le taux de rendement prime désigne la rentabilité la plus basse observée au cours d'une période données pour l'acquisition d'un actif d'excellente qualité, idéalement situé dans la zone géographique la plus recherchée, et répondant en parfaite adéquation avec les attentes et critères actuels des investisseurs. Il sert donc de référentiel aux professionnels et aux investisseurs de l'immobilier.

Triple net

Des contrats de location (baux) ou des rendements dits 'triple net' impliquent que les assurances, les taxes et la maintenance sont à charge du locataire. Cela concerne principalement des baux d'établissements de soins de santé en Belgique, en Espagne, en Irlande et au Royaume-Uni.

Valeur d'investissement

Juste valeur des immeubles de placement telle que déterminée par les experts évaluateurs indépendants, majorée des frais de transaction.

Vélocité

Paramètre indiquant la vitesse de circulation de l'action et obtenu en divisant le volume total d'actions échangées sur l'exercice par le nombre total d'actions en circulation durant cette période.

COFINIMMO

Avenue de Tervueren 270 B – 1150 Bruxelles Tél. +32 2 373 00 00 RPM de Bruxelles TVA : BE0426.184.049 www.cofinimmo.com

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