Cofinimmo — Annual Report 2020

Apr 9, 2021

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COMPTES ANNUELS ET AUTRES DOCUMENTS À DÉPOSER EN VERTU DU CODE DES SOCIÉTÉS ET DES ASSOCIATIONS

DÉNOMINATION: COFINIMMO
Forme juridique: Société anonyme
Adresse: Boulevard de la Woluwe	N°: 58 Boîte:
Code postal: 1200 Commune: Woluwe-Saint-Lambert
Pays: Belgique
Registre des personnes morales (RPM) - Tribunal de l'entreprise de Adresse Internet*: http://www.cofinimmo.com	Bruxelles, francophone
	Numéro d'entreprise		BE 0426.184.049
DATE 23/03/2021 du dépôt de l'acte constitutif OU du document le plus récent mentionnant la date de publication des actes constitutif et modificatif(s) des statuts.
COMPTES ANNUELS COMPTES ANNUELS EN KEUR
	approuvés par l'assemblée générale du		12/05/2021
et relatifs à l'exercice couvrant la période du	01/01/2020	au	31/12/2020
Exercice précédent du	01/01/2019	au	31/12/2019
Les montants relatifs a l'exercice présent sont / ne sont pas**, identiques à ceux publiés antérieurement
LISTE COMPLETE avec nom, prénoms, profession, domicile (adresse, numéro, code postal et commune) et fonction au sein de l'entreprise des ADMINISTRATEURS, GERANTS ET COMMISSAIRES
Jean-Pierre HANIN Administrateur

1

^* Mention facultative.

^** Biffer la mention inutile.

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LISTE DES ADMINISTRATEURS, GERANTS ET COMMISSAIRES (suite de la page précédente)

Jacques VAN RIJCKEVORSEL

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Olivier CHAPELLE

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Xavier DE WALQUE

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Maurice GAUCHOT

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Benoit GRAULICH

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Jean-Pierre HANIN

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Jean KOTARAKOS

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Diana MONISSEN

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Inès REINMANN-TOPER

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Françoise ROELS

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Céline SCALAIS

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

Kathleen VAN DEN EYNDE

Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Woluwe-Saint-Lambert, Belgique

DELOITTE REVISEURS D'ENTREPRISES SCRL

N° BE 0429.053.863

Gateway Building – Aéroport National 1J, 1930 Zaventem, Belgique

N° de membre : B025

Représenté par : Rik NECKEBROECK

Gateway Building – Aéroport National 1J, 1930 Zaventem, Belgique

N° de member : A01529

Président du Conseil d'Administration 10/05/2017 – 12/05/2021

Administrateur

13/05/2020 - 08/05/2024

Administrateur

13/05/2020 - 08/05/2024

Administrateur

13/05/2020 - 08/05/2024

Administrateur

08/05/2019 – 10/05/2023

Administrateur

09/05/2018 – 11/05/2022

Administrateur

01/06/2018 – 11/05/2022

Administrateur

13/05/2020 - 08/05/2024

Administrateur

10/05/2017 – 12/05/2021

Administrateur

10/05/2017 – 12/05/2021

Administrateur

10/05/2017 – 12/05/2021

Administrateur

08/05/2019 – 10/05/2023

Commissaire

13/05/2020 - 10/05/2023

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DECLARATION CONCERNANT UNE MISSION DE VERIFICATION OU DE REDRESSEMENT COMPLEMENTAIRE

L'organe de gestion déclare qu'aucune mission de vérification ou de redressement n'a été confiée à une personne qui n'y est pas autorisée par la loi, en application des articles 34 et 37 de la loi du 22 avril 1999 relative aux professions comptables et fiscales. Les comptes annuels ont / n'ont pas* été vérifiés ou corrigés par un expert-comptable externe, par un réviseur d'entreprises qui n'est pas le commissaire.

Dans l'affirmative, sont mentionnés dans le tableau ci-dessous : les nom, prénoms, profession et domicile; le numéro de membre auprès de son institut et la nature de la mission :

• A. La tenue des comptes de l'entreprise**,
• B. L'établissement des comptes annuels**,
• C. La vérification des comptes annuels et/ou
• D. Le redressement des comptes annuels.

Si des missions visées sous A. ou sous B. ont été accomplies par des comptables agréés ou par des comptables-fiscalistes agréés, peuvent être mentionnés ci-après : les nom, prénoms, profession et domicile de chaque comptable agréé ou comptable-fiscaliste agréé et son numéro de membre auprès de l'Institut Professionnel des Comptables et Fiscalistes agréés ainsi que la nature de sa mission.

Nom, prénom, profession, domicile	Numéro de membre	Nature de la mission (A, B, C et/ou D)

3

______________________________ * Biffer la mention inutile.

^** Mention facultative.

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Sommaire

Etat du résultat global	4
Etat de la situation financière	6
Affectations et prélèvements	7
Tableau des flux de trésorerie	8
Etat des variations des capitaux propres	9
Note 1 - Informations générales	11
Note 2 - Méthodes comptables significatives	11
Note 3 - Gestion du risque opérationnel	17
Note 4 - Acquisitions de filiales et de co-entreprises	18
Note 5 - Information sectorielle	19
Note 6 - Revenus locatifs et charges relatives à la location	20
Note 7 - Frais nets de redécoration	21
Note 8 - Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués	21
Note 9 - Frais techniques	21
Note 10 - Frais commerciaux	21
Note 11 - Frais de gestion	21
Note 12 - Résultat sur vente d'immeubles de placement et d'autres actifs non financiers	23
Note 13 - Variation de la juste valeur des immeubles de placement	23
Note 14 - Autres résultats sur portefeuille	23
Note 15 - Revenus financiers	23
Note 16 - Charges d'intérêt nettes	24
Note 17 - Autres charges financières	24
Note 18 - Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers	24
Note 19 - Impôts sur le résultat	24
Note 20 - Résultat par action	25
Note 21 - Goodwill	26
Note 22 - Immeubles de placement	27
Note 23 - Ventilation de la variation de la juste valeur des immeubles de placement	32
Note 24 - Immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles	32
Note 25 - Instruments financiers	33
Note 26 - Créances de location-financement	43
Note 27 - Actifs détenus en vue de la vente	43
Note 28 - Créances commerciales courantes	43
Note 29 - Créances fiscales et autres actifs courants	44
Note 30 - Comptes de régularisation - Actifs	44
Note 31 - Provisions	44
Note 32 - Impôts différés	44
Note 33 - Dettes commerciales et autres dettes courantes	45
Note 34 - Comptes de régularisation - Passifs	45
Note 35 - Charges et produits sans effet de trésorerie	45
Note 36 - Variation du besoin en fonds de roulement	45
Note 37 - Evolution du portefeuille par secteur durant l'exercice	45
Note 38 - Droits et engagements hors bilan	45
Note 39 - Engagements d'investissement	46
Note 40 - Critères et périmètre de consolidation	46
Note 41 - Options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle	46
Note 42 - Paiements fondés sur des actions	46
Note 43 - Nombre moyen de personnes liées par un contrat de travail ou d'entreprise	47
Note 44 - Transactions avec des parties liées	47
Note 45 - Evènements survenus après la date de clôture	49
Note 46 - Participations valorisées à la juste valeur par le biais du résultat net	50
Obligation de distribution selon l'arrête royale du 13.07.2014 relatif aux SIR	52
Réconciliation entre bilan et bilan après affectation proposée (profoma A) et bilan après rémunération du capital proposée
(proforma B)	53
Capitaux propres non distribuables selon l'article 7:212 du code des sociétés et des associations	54
Bilan Social	54

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ETAT DU RÉSULTAT GLOBAL

(X 1.000 EUR)		2020	2019
A— Résultat net
Revenus locatifs	6	127.127	123.959
Reprises de loyers cédés et escomptés	6	9.444	8.784
Charges relatives à la location	6	-740	-50
Résultat locatif net		135.831	132.693
Récupération de charges immobilières	7	468	250
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	8	9.572	15.780
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	7	-231	-1.110
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	8	-11.015	-20.808
Résultat immobilier		134.625	126.805
Frais techniques	9	-3.602	-3.609
Frais commerciaux	10	-1.168	-789
Charges et taxes sur immeubles non loués		-2.569	-3.189
Frais de gestion immobilière	11	-15.505	-14.594
Autres charges immobilières		0	0
Charges immobilières		-22.843	-22.182
Résultat d'exploitation immeuble		111.782	104.623
Frais généraux de la société	11	-6.645	-6.255
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille		105.137	98.368
Résultat sur ventes d'immeubles de placement	12	2.452	10.953
Résultat sur ventes d'autres actifs non financiers	12	0	0
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	13,23	5.283	59.457
Autres résultat sur portefeuille	14	-5.503	-4.342
Résultat sur portefeuille		2.231	66.068
Résultat d'exploitation		107.368	164.436
Revenus financiers	15	71.831	81.539
Charges d'intérêts nettes	16	-23.266	-22.823
Autres charges financières	17	-638	-563
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers	18	-30.191	-22.918
Résultat financier		17.737	35.236
Résultat avant impôts		125.105	199.672
Impôt des sociétés	19	-2.331	-2.130
Résultat net		122.774	197.542
Résultat net par action ( en EUR)		4,63	8,08
B- Autres éléments du résultat global
Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie		0	0
Impact du recyclage en compte de résultats des instruments de couverture pour lesquels la relation au risque couvert a pris fin		0	0
Obligations convertibles		7.721	-9.930
Autres éléments du résultat global		7.721	-9.930
C- Résultat global		130.495	187.612

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ETAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE (BILAN)

Actifs non courants Immobilisations incorporelles 24 Immeubles de placement 4,22 Autres Immobilisations corporelles 24 Actifs financiers non courants Créances de location financement 26 Autres créances Long terme Créances commerciales et autres actifs non courants Actifs courants Actifs détenus en vue de la vente 27 Actifs financiers courants Créances de location financement 26 Créances commerciales 28 Créances fiscales et autres actifs courants 29 Trésorerie et équivalente de trésorerie Comptes de régularisation 30 Total de l'actif Capitaux propres Capital Primes d'émission Réserves Résultat net de l'exercice Passif Passifs non courants Provisions 31 Dettes financières non courantes 25 Etablissement de crédit 25 Autres 25 Autres passifs financiers non courants 25 Impôts différés 32 Passifs courants Dettes financières courantes 25 Autres passifs financiers courants 25 Dettes commerciales et autres dettes courantes 33 Comptes de régularisation 34 Total des capitaux propres et du passif Calcul du ratio d'endettement (x 1.000) Dettes financières non courantes Autres passifs financiers non courants (excepté instruments de couverture) + Dettes financières courantes + Dettes commerciales et autres dettes courantes + Montant non appelé des valeurs mobilières acquises + Dette Totale = Actif total Instruments de couverture	2020	2019
	4.997.091	4.294.833
	2.172	934
	2.343.818	2.320.615
	1.422	1.264
	2.554.110	1.875.080
	95.569	95.994
	0	946
	0	0
	68.324	106.557
	3.320	28.764
	0	2
	2.030	1.937
	15.449	12.321
	19.390	19.451
	1.033	832
	27.102	43.249
	5.065.416	4.401.389
	2.575.301	2.447.381
	1.450.210	1.385.227
	883.442	806.214
	118.875	58.398
	122.774	197.542
	2.490.115	1.954.008
	1.370.514	998.931
	25.329	24.151
	1.246.813	893.487
	389.672	282.493
	857.141	610.994
	90.436	73.348
	7.937	7.946
	1.119.601	955.077
	1.035.945	870.363
	206	96
	67.622	72.685
	15.829	11.933
	5.065.416	4.401.389
	1.246.813	893.487
	390	326
	1.035.945	870.363
	67.622	72.685
	180	180
	2.350.950	1.837.041
	5.065.416	4.401.389
-	382	2.122
Total de L'actif (excepté instruments de couverture)	5.065.034	4.399.267

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AFFECTATIONS ET PRÉLÈVEMENTS

(X 1.000 EUR)

	2020	2019
A — Résultat net	122.774	197.542
B —Transfert de/aux réserves	34.427	-52.506
Transfert à la réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers	-5.283	-67.246
Exercice comptable	-5.283	-67.246
Exercices antérieurs	0	0
Transfert à la réserve du solde négatif des variations de juste valeur des biens immobiliers	9.738	0
Exercice comptable	9.738	0
Exercices antérieurs	0	0
Transfert à la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	6.453
Transfert de la réserve du solde négatif des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée	0	0
Exercice comptable	0	0
Exercices antérieurs	0	0
Transfert de la réserve du solde négatif des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée	20.448	24.394
Exercice comptable	20.448	24.394
Exercices antérieurs	0	0
Transfert aux autres réserves	-10	-4
Transfert du résultat reporté des exercices antérieurs	9.534	-16.103
C — Rémunération du capital	-80.571	-7.517
Rémunération du capital prévue à l'article 13,§1er, alinéa 1er de l'Arrêté Royal du 13.07.2014	-80.571	-7.517
D — Répartition au titre de l'exercice autre que la rémunération du capital	-85.258	-137.519
Dividendes	-84.848	-137.054
Plan de participation	-410	-465
E — Résultat à reporter	19.198	78.327

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TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE

(X 1.000 EUR)

	2020	2019
Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l'exercice	832	1.957
Activités opérationnelles
Résultat net de la période	122.774	197.542
Extourne des charges et produits d'intérêts	-42.223	-55.588
Extourne des plus ou moins values sur cession d'actifs immobiliers	-2.491	-10.953
Extourne des plus ou moins values sur cession d'actifs financiers	40	0
Extourne des charges et produite non monétaires	15.998	-37.587
Variation du besoin en fonds de roulement	20.538	-10.902
Flux de trésorerie découlant des activités opérationnelles	114.636	82.513
Activités d'investissement
Investissements en immobilisations incorporelles et autres immobilisation corporelles	-1.894	-467
Acquisitions en immeuble de placement	-6.190	-3.161
Investissements sur immeubles de placement	-18.064	-18.719
Acquisitions de participations	-194.787	-59.195
Cession d'immeubles de placement	1.008	81.474
Cession d'actifs détenus en vue la vente	33.900	21.734
Cession d'autres actifs	0	41
Cession de participations	0	48
Créances de location-financement	1.917	-2.630
Autres flux liés aux activités d'investissement	946	24.143
Flux de trésorerie découlant des activités d'investissement	-183.164	43.268
Activités de financement
Augmentation de capital	0	0
Acquisition d'actions propres	391	611
Cession d'actions propres	0	0
Dividendes payés aux actionnaires	-101.239	-123.221
Augmentation des dettes financières	132.946	-59.411
Diminution des dettes financières	-471	-537
Produits financiers encaissés	61.499	78.819
Charges financières décaissées	-23.811	-23.231
Autres flux liés aux activités de financement - instruments dérivés	-586	-5
Autres flux liés aux activités de financement - autres	0	69
Flux de trésorerie découlant des activités de financement	68.729	-126.905
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE EN FIN D'EXERCICE	1.033	832

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ETAT DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES

	Au 31/12/18	Affectation du résultat net	Dividendes / coupons	Emission d'actions	Acquisition / Cessions actions propres	Couverture des flux trésorerie	Transfert entre les réserves disponibles et indisponibles lors de cession d'actif	Autres	Résultat de l'exercice	Au 31/12/19
Capital	1.232.176	0	0	153.051	0	0	0	0	0	1.385.227
Primes d'émission	664.203	0	0	142.011	0	0	0	0	0	806.214
Réserves	40.598	145.186	-123.391	0	384	0	0	-4.379	0	58.398
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	-84.005	9.486	0	0	0	0	141.776	0	0	67.257
Réserve des droits de mutations estimés intervenant lors de l'aliénation	-57.107	-444					2.148			-55.403
hypothétique des immeubles de placement			0	0	0	0		0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie	0	0					0			0
en IFRS est appliquée			0	0	0	0		0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie	2.492	-6.292				0	0			-3.800
en IFRS n'est pas appliquée			0	0	0			0	0
Réserve disponible	824		0	0	0	0	0	0	0	824
Réserve indisponible	-964	-109	0	0	-3	0	0	0	0	-1.076
Réserve de variation de la juste valeur de l'obligation convertible attribuable								-9.930		-11.627
au changement du risque crédit "propre"	-1.697		0	0	0	0	0		0
Résultat reporté	181.055	142.544	-123.391	0	387	0	-143.924	5.551	0	62.223
Résultat net de l'exercice	145.186	-145.186	0	0	0	0	0	0	197.542	197.542
Total des capitaux propres	2.082.163	0	-123.391	295.062	384	0	0	-4.379	197.542	2.447.381

{9}------------------------------------------------

	Au 31/12/19	Affectation du résultat net	Dividendes / coupons	Emission d'actions	Acquisition / Cessions actions propres	Couverture des flux trésorerie	Transfert entre les réserves disponibles et indisponibles lors de cession d'actif	Autres	Résultat de l'exercice	Au 31/12/20
Capital	1.385.227	0	0	64.983	0	0	0	0	0	1.450.210
Primes d'émission	806.214	0	0	77.227	0	0	0	0	0	883.441
Réserves	58.398	197.542	-145.036	0	254	0	0	7.717	0	118.875
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	67.257	67.246	0	0	0	0	40.426	-61.043 1	0	113.884
Réserve des droits de mutations estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	-55.403	-6.453	0	0	0	0	810	61.043	0	1
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	-3.800	-24.394	0	0	0	0	0	0	0	-28.195
Réserve disponible	824	0	0	0	0	0	0	0	0	824
Réserve indisponible	-1.076	4	0	0	-18	0	0	0	0	-1.090
Réserve de variation de la juste valeur de l'obligation convertible attribuable au changement du risque crédit	-11.627	0	0	0	0	0	0	7.721	0	-3.906
Résultat reporté	62.223	161.139	-145.036	0	272	0	-41.236	-4	0	37.360
Résultat net de l'exercice	197.542	-197.542	0	0	0	0	0	0	122.774	122.773
Total des capitaux propres	2.447.381	0	-145.036	142.210	254	0	0	7.717	122.774	2.575.301

¹ Le mouvement de 61.043 KEUR en positif et en négatif a été enregistré conformément à la circulaire FSMA du 02.07.2020

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NOTE 1 - INFORMATIONS GÉNÉRALES

Cofinimmo SA (la 'Société') est une SIR (Société Immobilière Réglementée) publique de droit belge, ayant son siège social à 1200 Bruxelles (Boulevard de la Woluwe 58).

Les comptes statutaires ont été arrêtés par le Conseil d'Administration le 10.03.2021 et seront soumis à l'Assemblée Générale des Actionnaires le 12.05.2021.

Les principes et méthodes comptables adoptés pour l'établissement des états financiers sont identiques à ceux utilisés dans les états financiers annuels relatifs à l'exercice 2019, sauf pour ce qui est mentionné en Note 2.

NOTE 2 - MÉTHODES COMPTABLES SIGNIFICATIVES

A.Déclaration de conformité

Les comptes statutaires ont été préparés conformément au référentiel des International Financial Reporting Standards tel qu'exécuté par l'Arrêté Royal belge du 13.07.2014 relatif aux Sociétés Immobilières Réglementées.

Les principes et méthodes comptables adoptés pour l'établissement des états financiers sont identiques à ceux utilisés dans les états financiers annuels relatifs à l'exercice 2019.

Dans le cadre de l'établissement de ses comptes, la société est appelée à formuler un certain nombre de jugements significatifs dans l'application des principes comptables (comme, par exemple, la détermination de la classification des contrats de location) et à procéder à un certain nombre d'estimations (notamment l'estimation des provisions). Pour formuler ces hypothèses, la Direction peut se fonder sur son expérience, sur l'assistance de tiers (experts évaluateurs indépendants) et sur d'autres sources jugées pertinentes. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Ces dernières sont régulièrement, le cas échéant, révisées et modifiées en conséquence.

B.Base de préparation

Les comptes sont présentés en euros, arrondis au millier le plus proche. Ils sont préparés sur base du coût historique à l'exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur: immeubles de placement, actifs détenus en vue de la vente, obligations convertibles émises, instruments financiers dérivés, options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle.

Certaines informations financières au sein du présent document ont été arrondies et, en conséquence, les nombres figurant en total dans ce document peuvent légèrement différer de la somme arithmétique exacte des nombres qui les précèdent.

Enfin, certains reclassements peuvent intervenir entre les dates de publication des résultats annuels et du présent document.

C.Transactions en devises

Les transactions en devises sont enregistrées initialement au taux de change en vigueur à la date de la transaction.

À la clôture, les actifs et passifs monétaires exprimés en devises sont convertis au taux de change en vigueur. Les bénéfices et pertes résultant du règlement de transactions en devises et de la conversion des actifs et passifs monétaires exprimés en devises sont inclus dans le compte de résultats en tant que produits financiers ou charges financières.

D.Instruments financiers

I Instruments financiers dérivés

Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés pour couvrir son exposition au risque de taux d'intérêt résultant de ses activités opérationnelles, de financement et d'investissement (pour plus de détails sur les instruments financiers dérivés, voir Note 25).

a Comptabilisation des instruments financiers dérivés :

Ces instruments financiers dérivés sont des swaps de taux d'intérêt (IRS) ainsi que des options CAP appliqués à titre de couverture économique. Les dérivés sont initialement comptabilisés à la juste valeur à la date à laquelle les contrats de dérivés sont conclus et sont ensuite réévalués à leur juste valeur aux dates de clôtures suivantes. Le profit ou la perte en résultant est immédiatement comptabilisé en résultat sauf si le dérivé est désigné et efficace en tant qu'instrument de couverture, auquel cas le moment de la comptabilisation en résultat dépend de la nature de la relation de couverture. Le groupe n'applique pas la comptabilité de couverture.

b Réévaluation des instruments financiers dérivés :

La réévaluation se fait pour l'ensemble des produits dérivés sur base des mêmes hypothèses de courbe de taux et de volatilité à partir d'une application du fournisseur indépendant de données de marché (Bloomberg). Cette réévaluation est comparée à celle donnée par les banques, et toute différence significative entre les deux réévaluations est documentée (voir également point U ci-après).

II Méthode du coût amorti et de l'intérêt effectif

Les emprunts porteurs d'intérêts, à l'exception de l'obligation convertible, sont reconnus initialement à la valeur des montants perçus, nets des coûts de transaction y afférents. Ensuite, les emprunts porteurs d'intérêt sont évalués au coût amorti, la différence entre le coût et la valeur de remboursement étant reconnue en compte de résultats sur la durée des emprunts en appliquant la méthode du taux d'intérêt effectif. À titre d'exemple, les honoraires payés aux prêteurs ou les honoraires légaux sont intégrés dans le calcul du taux d'intérêt effectif.

Concernant les actifs financiers, ceux-ci sont évalués au coût amorti sur base du test SPPI (Solely Payment of Principal and Interests) car d'une part, la Société a vocation à les détenir, et d'autre part, les conditions contractuelles de l'actif financier donnent lieu, à des dates spécifiées, à des flux de trésorerie constitués uniquement de paiements de principal et d'intérêts.

III Décomptabilisation d'actifs/passifs financiers

Le Groupe décomptabilise un actif financier uniquement lorsque les droits contractuels sur les flux de trésorerie liés à cet actif expirent ou lorsqu'il transfère l'actif financier et la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif à une autre partie. Lors de la décomptabilisation d'un actif financier évalué au coût amorti, la différence entre la valeur comptable de l'actif et la somme de la contrepartie reçue et à recevoir est comptabilisée en résultat.

Concernant les passifs financiers, la Société décomptabilise lorsque les obligations contractuelles ont expiré ou ont été annulées.

Enfin, lorsqu'une modification a lieu au niveau des droits et obligations contractuels, sans que celle-ci ne mène à une décomptabilisation de l'actif ou du passif financier sous-jacent, la différence par rapport à la nouvelle valeur inscrite au bilan est reconnue en compte de résultats.

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IVObligation convertible

L'obligation convertible ne remplit pas les conditions pour être qualifiée en partie ou en totalité d'instrument de capitaux propres. L'instrument contient des dérivés incorporés. Afin de faciliter l'exercice de valorisation de cet instrument, la Société a décidé de le valoriser à la juste valeur. La variation de la juste valeur attribuable aux changements de conditions de marché au cours de l'exercice est comptabilisée en compte de résultats tandis que la variation de la juste valeur attribuable aux changements de risque crédit au cours de l'exercice est comptabilisée en autres éléments du résultat global.

E. Immeubles de placement

Les immeubles de placement sont des immeubles qui sont détenus pour en retirer des loyers à long terme. En application de l'IAS 40, les immeubles de placement sont valorisés à leur juste valeur.

Des experts évaluateurs indépendants déterminent l'évaluation du portefeuille immobilier tous les trois mois. Tout profit ou perte résultant, après l'acquisition d'un immeuble, d'une variation de sa juste valeur est comptabilisé en compte de résultats. Les produits locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés comme décrit sous le point P.

Les experts effectuent leur évaluation sur base de la méthode du calcul de la valeur actualisée des produits locatifs en accord avec les 'International Valuation Standards/ RICS Valuation Standards', établis par l'International Valuation Standards Committee/ Royal Institute of Chartered Surveyors, comme expliqué dans le rapport correspondant. Cette valeur, appelée ci-après 'valeur d'investissement', correspond au prix qu'un investisseur tiers serait prêt à payer pour acquérir chacun des immeubles composant le portefeuille d'immeubles dans le but de bénéficier de leurs produits locatifs tout en supportant les charges qui s'y rapportent, sans déduction des droits de mutation.

La cession d'un immeuble de placement est habituellement soumise au paiement de droits de mutation ou d'une taxe sur la valeur ajoutée aux autorités publiques. Une quotité de droits de mutation est déduite par l'expert de la valeur d'investissement des immeubles de placement pour établir la juste valeur des immeubles, telle qu'attestée dans leur rapport d'expertise (voir Note 22).

Lors d'une acquisition ou lors d'investissements, les droits de mutation à encourir lors d'une hypothétique cession ultérieure sont comptabilisés directement dans le compte de résultats ; toute variation de la juste valeur des immeubles au cours de l'exercice est également reconnue dans le compte de résultats. Ces deux mouvements sont affectés à la réserve lors de l'affectation du résultat de l'exercice. Lors d'une cession, les droits de mutation ne doivent pas être déduits de l'écart entre le prix obtenu et la valeur comptable des immeubles vendus pour calculer la plus-value ou la moins-value effectivement réalisée. En effet, les droits sont déjà passés en compte de résultats à l'acquisition.

Si un immeuble de placement devient occupé par son propriétaire, il est reclassé comme immobilisation à usage propre et sa juste valeur à la date de reclassification devient son coût en vue de sa comptabilisation ultérieure.

F. Projets de développement

Les immeubles qui sont construits, rénovés, développés ou redéveloppés en vue d'une utilisation future en tant qu'immeubles de placement sont classifiés en projets de développement jusqu'à ce que les travaux soient achevés et évalués à leur juste valeur. Cela concerne les maisons de repos en construction ou en développement (extensions) et les immeubles de bureaux vides qui sont ou vont être en rénovation ou en redéveloppement. Au moment de l'achèvement des travaux, les immeubles sont transférés de la catégorie 'Projet de développement' à la catégorie 'Immeubles disponibles à la location' ou en 'Immeubles disponibles à la vente' s'ils vont être vendus. Les immeubles de bureaux qui vont être en rénovation ou en redéveloppement voient leur juste valeur diminuer à l'approche de la date de fin bail et de début des travaux.

Tous les coûts directement liés à l'acquisition et à la construction, et toutes les dépenses d'investissement ultérieures qualifiant de coûts d'acquisition sont capitalisés. Si la durée du projet est supérieure à un an, les charges d'intérêt sont capitalisées à un taux reflétant le coût moyen d'emprunt de la société.

G.Contrats de location

I La Société comme bailleur

a Types de locations à long terme

Selon la législation, les immeubles peuvent être loués à long terme sous deux régimes:

• des locations simples à long terme : les obligations du bailleur restent essentiellement les mêmes que pour toute location, par exemple, assurer que l'espace susceptible d'occupation soit disponible pour le locataire durant toute la durée du contrat. Cette obligation se matérialise pour le bailleur en supportant les coûts d'entretien (autres que locatifs) et d'assurance contre le feu et d'autres sinistres ;
• des locations à long terme qui impliquent l'attribution d'un droit réel du cédant au cessionnaire: dans ce cas, la propriété est transférée temporairement au cessionnaire qui supportera notamment les coûts d'entretien (autres que locatifs) et d'assurance. Trois types de contrats appartiennent à cette catégorie en droit belge: (a) l'emphytéose d'une durée minimum de 27 ans et maximum de 99 ans et qui peut porter sur des terrains et/ou des bâtiments ; (b) le droit de superficie qui n'a pas de durée minimale mais qui ne peut excéder 50 ans et (c) le droit d'usufruit qui n'a pas de durée minimale mais qui ne peut excéder 30 ans. Il peut s'appliquer à des terrains construits ou non. Dans tous ces contrats, le cédant garde un droit résiduel dans la mesure où il récupérera la pleine propriété de l'immeuble à l'expiration du contrat, en ce inclus la propriété des constructions érigées par le cessionnaire, moyennant ou non le paiement d'une indemnité pour ces constructions selon les conditions du contrat. Cependant, une option d'achat pour le droit résiduel peut avoir été accordée, que le cessionnaire peut exercer pendant ou à l'issue du contrat.
• b Location à long terme qualifiant de location-financement

Dans la mesure où ces contrats remplissent les critères d'une location-financement selon l'IFRS16 § 63 la société, en tant que cédant, les présentera au bilan lors de leur conclusion en tant que créance, pour un montant égal à l'investissement net dans le contrat de location. La différence entre ce dernier montant et la valeur comptable de l'immeuble loué (à l'exclusion de la valeur du droit résiduel conservé par la société) au début du contrat sera enregistrée dans le compte de résultats de la période. Tout paiement effectué périodiquement par le preneur sera traité par la société partiellement comme un remboursement du principal et partiellement comme un revenu financier, basé sur un modèle reflétant un taux de rendement périodique constant pour la société.

À chaque date de clôture, le droit résiduel conservé par la société sera comptabilisé à sa juste valeur. Cette valeur augmentera chaque année et correspondra à la fin de la location à la valeur de marché de la pleine propriété. Les variations de juste valeur seront comptabilisées dans la rubrique 'Variation de la juste valeur des immeubles de placement' dans le compte de résultats.

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c Cession de loyers futurs dans le cadre d'un contrat de location à long terme ne qualifiant pas de location-financement

Le montant perçu par la société suite à la cession des loyers futurs sera enregistré en déduction de la valeur de l'immeuble dans la mesure où cette cession de loyers est opposable aux tiers et qu'en conséquence la valeur de marché de l'immeuble doit être réduite du montant des loyers futurs cédés (ci-après 'la valeur réduite'). En effet, en vertu de l'Article 1690 du Code Civil belge, un tiers qui achèterait les immeubles serait privé du droit d'en recevoir les revenus locatifs.

La reconstitution progressive des loyers cédés sera comptabilisée à chaque période comptable en produit dans le compte de résultats sous la rubrique 'Reprises de loyers cédés et escomptés' et viendra s'ajouter à la valeur réduite de l'immeuble à l'actif du bilan. Cette reconstitution graduelle de la valeur non réduite s'opère sur base des conditions de taux d'intérêt et d'inflation (indexation) en vigueur à l'époque de la cession et implicites dans le prix obtenu à ce moment par la société du cessionnaire pour les créances cédées.

La variation de la juste valeur réduite de l'immeuble sera enregistrée séparément en compte de résultats sous la rubrique 'Variations de la juste valeur des immeubles de placement', selon la formule suivante:

$$\left( \frac{\text{VR année n-1}}{\text{VNR année n-1}} \right) * \text{Variation cumulée année n} \right) - \left( \frac{\text{VR année n-2}}{\text{VNR année n-2}} \right) * \text{Variation cumulée année n-1} \right)$$

Dans laquelle :

VR: juste valeur de l'immeuble réduite (résultant de ce qui figure aux deux paragraphes précédents) ;

VNR: juste valeur de l'immeuble non réduite (c'est-à-dire comme si les loyers futurs n'avaient pas été cédés et telle qu'établie à chaque clôture par les experts évaluateurs indépendants en fonction des conditions du marché immobilier) ;

Variation cumulée : Variation de la juste valeur non réduite cumulée depuis le début de la cession des loyers futurs.

II La Société comme preneur

A chaque nouveau contrat, la société évalue si celui-ci est un contrat de location. Si tel est le cas, la société reconnait un droit d'usage à l'actif ainsi qu'un passif locatif correspondant (sauf pour les contrats à court terme ou portant sur des actifs de faible valeur, pour lesquels la société reconnait une simple charge opérationnelle).

a Passif locatif

Le passif locatif est initialement comptabilisée à la valeur actualisée des paiements futurs relatifs au contrat de location. Le taux d'actualisation est le taux implicite du contrat. Si celui-ci ne peut être déterminé, c'est le taux d'intérêt marginal de la société qui sera appliqué. Tout paiement effectué périodiquement par la société sera traité partiellement comme un remboursement du principal et partiellement comme une charge financière .

b Droit d'usage

Le droit d'usage est initialement comptabilisé à l'actif pour un montant correspondant au passif locatif, en tenant compte des éventuels coûts liés à l'obtention du contrat. Par la suite, ce droit sera amorti selon la durée du contrat (à moins que la durée d'utilisation anticipée soit inférieure à celle prévue par le contrat). En terme de classification, le droit d'usage est présenté parmi les actifs de même nature détenus en pleine propriété.

H.Autres immobilisations

I Immobilisations à usage propre

En accord avec la méthode alternative autorisée par l'IAS 16 § 31, la partie de l'immeuble utilisée par la société elle-même en tant que siège social est évaluée à sa juste valeur. Elle apparaît dans la rubrique 'Immobilisations à usage propre'.

II Dépenses subséquentes

Les dépenses engagées pour rénover un immeuble qui est comptabilisé séparément sont capitalisées. Les autres dépenses sont capitalisées seulement lorsqu'elles augmentent les bénéfices économiques futurs attribués à l'immeuble. Toutes les autres dépenses sont enregistrées en charges dans le compte de résultats (voir point Q II).

III Amortissement

Les immeubles de placement, qu'il s'agisse de terrains ou de constructions, ne sont pas amortis mais enregistrés à la juste valeur (voir point E). Un amortissement est porté en compte de résultats sur base linéaire sur la durée de vie estimée, comme indiqué ci-dessous :

• installations : 4-10 ans ;
• mobilier : 8-10 ans ;
• matériel informatique : 3-4 ans ;
• logiciels : 4 ans

Toutefois, l'amortissement des logiciels peut être réparti sur une durée plus longue correspondant à la durée probable d'utilisation et en fonction du rythme de consommation des avantages économiques liés à l'actif

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IV Actifs détenus en vue de la vente

Les actifs détenus en vue de la vente (immeubles de placement) sont présentés séparément au bilan à une valeur correspondant à leur juste valeur.

V Dépréciation ('Impairment')

Les autres immobilisations font l'objet d'un test de dépréciation uniquement quand il existe un indice montrant que leur valeur comptable ne sera pas recouvrable par leur utilisation ou leur vente.

VI Actifs financiers non courants - Participations

Les participations sont évaluées à leur juste valeur. Les changements de la juste valeur sont comptabilisés par le biais du compte de résultats.

I. Créances de location-financement et Partenariats Public-Privé immobiliers

I Créances de location-financement

Les créances de location-financement sont évaluées sur base de leur valeur actualisée au taux d'intérêt en vigueur à leur émission. Si elles sont indexées par rapport à un indice d'inflation, il n'en est pas tenu compte dans la détermination de cette valeur actualisée. S'il est fait recours à un instrument financier dérivé de couverture, le taux d'intérêt du marché pour cet instrument servira de taux de référence pour calculer la valeur de marché des créances concernées à la clôture de chaque période comptable. Dans ce cas, le profit total non réalisé généré par la valorisation à la valeur de marché de la créance est limité à la perte non réalisée résultant de la valorisation à la valeur de marché (voir point D I) de l'instrument de couverture. À l'inverse, toute perte non réalisée générée par la créance sera intégralement enregistrée dans le compte de résultats.

II Partenariats Public-Privé immobiliers

À l'exception du commissariat de police à Termonde, considéré comme leasing opérationnel et, par conséquent, comptabilisé comme immeuble de placement, les partenariats public-privé sont classifiés comme créances de location-financement et sont soumis à l'IFRIC 12 (pour les comptabilisations, voir point I I).

J. Trésorerie et équivalents de trésorerie

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les comptes à vue, les valeurs en caisse et les placements à court terme.

K.Capitaux propres

I Actions ordinaires

Les actions ordinaires sont classifiées en capitaux propres. Les coûts externes directement attribuables à l'émission de nouvelles actions sont classifiés en déduction, nets d'impôts, des montants récoltés.

II Actions privilégiées et obligations remboursables en actions

Le capital relatif aux actions privilégiées et aux obligations remboursables en actions est classifié en capitaux propres s'il satisfait à la définition d'un instrument de capitaux propres selon l'IAS 32.

III Rachat d'actions

Lorsque la Société procède au rachat de ses propres actions, le montant payé, en ce inclus les coûts directement attribuables, est reconnu comme une variation des capitaux propres. Les actions rachetées sont présentées en déduction des rubriques 'Capital' et 'Primes d'émission'. Le produit résultant de la vente d'actions propres est directement inclus dans les capitaux propres, sans impact sur le compte de résultats.

IV Dividendes

Les dividendes sont reconnus en tant que dette après leur approbation par l'assemblée générale des actionnaires.

L. Autres passifs financiers non courants

Les 'Autres passifs financiers non courants' comprennent principalement la juste valeur des instruments financiers dérivés souscrits par la société. Par ailleurs, la société peut s'engager vis-à-vis d'actionnaires ne détenant pas le contrôle de filiales à acquérir leur part du capital dans ces filiales, si ceux-ci devaient exercer leurs options de vente. Le prix d'exercice des options de vente accordées aux actionnaires ne détenant pas le contrôle est comptabilisé à sa juste valeur au passif du bilan sur la ligne 'Autres passifs financiers non courants'.

M. Avantages au personnel

Les cotisations versées en vertu des régimes de retraite à cotisations définies sont comptabilisées comme une charge lorsque les employés ont rendu les services leur donnant droit à ces cotisations.

En Belgique, certains régimes de retraite basés sur des cotisations définies font l'objet d'un rendement minimum légalement garanti par l'employeur et sont donc qualifiés de régimes de retraite à prestations définies (voir Note 11).

En ce qui concerne les régimes de retraite à prestations définies, le coût des prestations est déterminé au moyen de la méthode des unités de crédit projetées et des évaluations actuarielles sont effectuées à la fin de chaque période annuelle de présentation de l'information financière. Les réévaluations, comprenant les écarts actuariels et le rendement des actifs du régime (en excluant les intérêts), sont immédiatement comptabilisées dans l'état de la situation financière et un débit ou un crédit est porté dans les autres éléments du résultat global au cours de l'exercice où elles surviennent. Les réévaluations portées dans les autres éléments du résultat global sont immédiatement comptabilisées dans les résultats non distribués et ne seront pas reclassées en résultat net.

Le coût des services passés est comptabilisé en résultat net dans la période au cours de laquelle survient une modification du régime.

Le calcul des intérêts nets se fait en multipliant le passif net au titre des prestations définies au début de la période par le taux d'actualisation.

Les coûts des prestations définies sont classés dans les catégories suivantes:

• coût des services (coût des services rendus au cours de la période, coût des services passés ainsi que profits et pertes découlant de réductions et de liquidations) ;
• intérêts nets (charges) ;
• réévaluations.

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La Société présente les deux premières composantes du coût des prestations définies en résultat net au poste 'Frais de personnel'.

L'obligation au titre des prestations de retraite comptabilisée dans l'état de la situation financière représente le montant réel du déficit des régimes à prestations définies de la société.

N. Provisions

Une provision est enregistrée au bilan quand la Société a une obligation légale ou contractuelle résultant d'un événement passé et qu'il est probable que des ressources devront être affectées à l'extinction de cette obligation. La provision est déterminée en actualisant les flux de trésorerie futurs attendus à un taux de marché et, le cas échéant, reflétant le risque spécifique du passif.

O. Dettes commerciales et autres dettes

Les dettes commerciales et autres dettes sont évaluées au coût amorti.

P. Produits d'exploitation

Les produits d'exploitation comprennent les revenus des baux d'immeubles et les revenus des services immobiliers.

Les revenus des baux sont enregistrés dans la rubrique des revenus locatifs. Il arrive que des baux soient conclus qui prévoient une période d'occupation gratuite suivie d'une période durant laquelle le loyer convenu est dû par le locataire. Dans ce cas, le montant total du loyer contractuel à percevoir jusqu'à la date de la première option de résiliation par le locataire est reconnu en compte de résultats (rubrique 'Revenus locatifs') prorata temporis sur la durée du bail courant de la prise en occupation et jusqu'à cette date de première option de résiliation (c'est-à-dire sur la durée ferme du bail). Plus précisément, le loyer contractuel exprimé en montant annuel est d'abord reconnu en produit et la gratuité locative étalée sur cette durée ferme du bail est ensuite prise en charge. Il s'ensuit que, dans un premier temps, un compte de régularisation actif est débité en début de bail correspondant aux revenus locatifs (nets de gratuités locatives) promérités mais non échus.

Lorsque les experts évaluateurs indépendants procèdent à l'estimation de la valeur des immeubles sur base de la méthode des cash-flows futurs actualisés, ils incluent dans ces valeurs la totalité des loyers encore à percevoir. Par conséquent, le compte de régularisation dont question ci-dessus fait double emploi avec la part de la valeur des immeubles qui représente des loyers promérités déjà reconnus en compte de résultats mais non échus. Aussi, dans un second temps, pour éviter ce double comptage qui gonflerait indument le total du bilan et les capitaux propres, le montant figurant en comptes de régularisation est extourné par une prise en charge dans la rubrique 'Autre résultat sur portefeuille'. Passée la date de la première option de résiliation, aucune charge n'est donc plus à prendre en compte de résultats, comme c'eut été le cas sans cette extourne.

Il résulte de ce qui précède que le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (et donc le résultat net des activités clés du format analytique) reflète les loyers étalés sur la période ferme du bail, tandis que le résultat net reflète les loyers à dater et au fur et à mesure de leur encaissement.

Les concessions accordées aux locataires sont, quant à elles, prises en charge sur la durée ferme du bail. Il s'agit d'incentives consistant en la prise en charge par le propriétaire de certains frais incombant normalement au locataire, tels que, par exemple, des coûts d'aménagement de surfaces privatives.

Q. Charges d'exploitation

I Coût des services

Les coûts des services payés, y compris ceux pris en charge pour le compte des locataires, sont inclus dans les charges locatives directes. Leur récupération auprès des locataires est présentée séparément.

II Travaux réalisés dans les immeubles

Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire sont enregistrés dans les comptes de trois manières, selon le type de travaux concernés :

• les dépenses d'entretien et de réparation qui n'ajoutent aucune fonctionnalité supplémentaire ou qui n'augmentent pas le niveau de confort de l'immeuble sont considérées comme dépenses courantes de la période et comme charges immobilières;
• les travaux de rénovation importants : ils sont normalement entrepris à intervalle de 25 à 35 ans et impliquent virtuellement la reconstruction des immeubles ce qui, dans la plupart des cas, se traduit par la réutilisation de la structure existante et l'application des techniques les plus récentes ; après de tels travaux de rénovation, l'immeuble peut être considéré comme neuf et les coûts de ces travaux sont capitalisés ;
• les travaux d'amélioration : il s'agit des travaux entrepris occasionnellement pour ajouter de la fonctionnalité à l'immeuble ou accroître significativement le standard de confort, permettant ainsi d'augmenter le loyer, et donc la valeur locative estimée. Les coûts de ces travaux sont capitalisés dans la mesure où l'expert reconnaît normalement une appréciation à due concurrence de la valeur de l'immeuble. Exemple : installation d'un système d'air conditionné là où il n'en existait pas.

Les chantiers faisant l'objet de frais à porter à l'actif sont identifiés en fonction des critères qui précèdent durant la préparation des budgets. Les dépenses capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d'entreprise, les études techniques, les coûts internes, les honoraires d'architectes et les intérêts pendant la construction.

III Commissions payées aux agents immobiliers et autres coûts de transaction

Les commissions relatives à des locations immobilières sont enregistrées en dépenses courantes de l'année dans la rubrique des frais commerciaux.

Les commissions payées dans le cadre de l'acquisition d'immeubles, les droits d'enregistrement, les frais de notaire et les autres coûts accessoires sont considérés comme des coûts de transaction et sont inclus dans le coût d'acquisition de l'immeuble acquis. Ces coûts sont aussi considérés comme faisant partie du coût d'acquisition lorsque cette dernière est effectuée dans le cadre d'un regroupement d'entreprises.

Les commissions payées lors de la vente d'immeubles sont déduites du prix de vente obtenu pour déterminer le profit ou la perte réalisé.

Les coûts d'évaluation des immeubles et les coûts d'étude technique sont toujours enregistrés en dépenses courantes.

IV Résultat financier

Les coûts nets de financement comprennent les intérêts dus sur les emprunts, calculés en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif, ainsi que les profits et pertes sur les instruments de couverture qui sont enregistrés en compte de résultats (voir point D).

Les revenus d'intérêt sont reconnus dans le compte de résultats durant la période à laquelle ils se rapportent, sur base du rendement effectif de l'actif.

Les revenus de dividendes sont reconnus dans le compte de résultats à la date où le dividende est déclaré.

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R.Impôt sur le résultat

L'impôt sur le résultat de l'exercice comprend l'impôt courant. L'impôt sur le résultat est reconnu en compte de résultats, à l'exception de la partie relative à des éléments directement reconnus dans les capitaux propres.

L'impôt courant est l'impôt estimé dû sur les revenus imposables de l'année écoulée, en utilisant le taux d'imposition en vigueur à la date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives aux années précédentes.

S.Exit tax et impôts différés

L'exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de l'agrément d'une société belge non SIR comme SIR ( ou FIIS) ou de la fusion d'une société non SIR avec une SIR. Lorsque la société, qui ne dispose pas du statut de SIR mais qui est éligible à ce régime, entre pour la première fois dans le périmètre de consolidation du groupe, une provision pour exit tax est enregistrée, en même temps qu'une plus-value de réévaluation correspondant à la mise à valeur de marché de l'immeuble et cela en tenant compte d'une date prévue de fusion ou d'agrément.

Tout ajustement subséquent à ce passif d'exit tax est reconnu dans le compte de résultats. Lorsque l'agrément ou la fusion intervient, la provision se transforme en dette, et toute différence est également reconnue dans le compte de résultats.

Lorsque sont acquises des sociétés non éligibles aux régimes SIR ou FIIS,un impôt différé est reconnu sur la plus-value latente des immeubles de placement.

T. Options sur actions

Les paiements fondés sur des actions et réglés en instruments de capitaux propres qui sont versés aux employés et aux membres du Comité de Direction sont évalués à la juste valeur de ces instruments de capitaux propres à la date d'attribution (voir Note 42).

U. Estimations, jugements et principales sources d'incertitude

I Juste valeur du portefeuille immobilier

Le patrimoine de Cofinimmo est valorisé trimestriellement par des experts évaluateurs indépendants. Cette valorisation d'experts évaluateurs indépendants externes à la société a pour objet de déterminer la valeur de marché d'un immeuble à une certaine date, en fonction de l'évolution du marché et des caractéristiques des biens concernés. De son côté, Cofinimmo réalise parallèlement au travail des experts évaluateurs indépendants, une valorisation de son patrimoine dans la perspective d'une exploitation continue de celui-ci par ses équipes. Le portefeuille est enregistré à la juste valeur établie par les experts évaluateurs indépendants dans les comptes de la Société. (voir Note 22).

Conformément à la 'Valuation Practice Alert' du 02.04.2020 publiée par le 'Royal Institute of Chartered Surveyors' ('RICS'), le rapport des experts évaluateurs indépendants mentionne une note explicative sur les impacts du coronavirus (COVID-19) et ne tient plus compte d'une 'incertitude matérielle d'évaluation' (telle que définie par les normes du RICS) pour la totalité du portefeuille comme ce fut le cas du 1er au 3e trimestre 2020. Cette incertitude n'a pas encore été levée pour certains secteurs dont la valeur agrégée représente moins de 23% du portefeuille consolidé : l'immobilier de santé en Espagne, l'immobilier de santé en Allemagne (partiellement), les centres de sport et de bien-être en Belgique et en Allemagne et les portefeuilles Pubstone Belgique et Pubstone Pays-Bas.

II Instruments financiers

La juste valeur des instruments financiers est calculée sur base des valeurs de marché dans le système Bloomberg. Ces justes valeurs sont comparées aux estimations reçues des banques trimestriellement et les écarts significatifs sont analysés (plus de détails sont fournis dans la Note 25).

III Transactions

Dans le cadre d'une acquisition de patrimoine par le biais de l'achat d'actions de sociétés, le groupe se base sur le pourcentage de détention des actions et le pouvoir de nomination des Administrateurs pour déterminer si le contrôle exercé par le Groupe est conjoint ou exclusif.

Lorsqu'un patrimoine correspond à la définition d'un regroupement d'entreprises tel que défini dans l'IFRS 3, le groupe réévalue les actifs et passifs acquis lors d'un tel regroupement à leur juste valeur. La juste valeur du patrimoine immobilier acquis est établie sur base de la valeur fixée par les experts évaluateurs indépendants (plus de détails sont fournis dans la Note 40).

IVJuste valeur des participations

La juste valeur de la participation dans une filiale est approchée par la quote-part de la société dans l'actif net réévalué de la dite filiale.

V Coronavirus COVID-19

Faisant suite à l'apparition de l'épidémie de coronavirus COVID-19 dans les pays dans lesquels le groupe est actif, Cofinimmo a mis en place différentes mesures afin d'assurer la continuité de ses activités, tout en faisant de la santé et du bien-être de toutes ses parties prenantes sa priorité.

Les données quantitatives fournies ci-dessous le sont au niveau consolidé, c'est-à-dire pour Cofinimmo SA et ses filiales, constituant 'le groupe'.

Les équipes opérationnelles restent en contact étroit avec les locataires du groupe, pour assurer la continuité des prestations, et ainsi les aider à traverser cette période difficile. Cofinimmo revoit la situation de ses contreparties au cas par cas afin de trouver le cas échéant une solution équilibrée. Dans ce cadre, Cofinimmo a comptabilisé en 2020 des réductions de valeur sur créances commerciales de 2,0 millions EUR.

En complément aux informations comprises ailleurs dans le présent document, il est précisé que :

• dans le secteur des bureaux, les surfaces louées directement à des commerçants (détaillants, restaurants, …) représentent moins de 0,2 % des loyers contractuels du groupe ;
• dans le secteur de l'immobilier de santé, les centres de sport et de bien-être représentent moins de 3 % des loyers contractuels du groupe. Ces centres, situés en Belgique et en Allemagne, ont été fermés au public dès le mois de mars 2020 et n'ont que partiellement rouvert fin mai/début juin 2020. Le manque à gagner des exploitants a été significatif pendant cette période, le retour à la normale s'étant fait progressivement et n'ayant été que de courte durée, en conformité avec l'évolution des mesures de gestion de la crise sanitaire. La vague actuelle de reprise des contaminations appelle à la prudence : les centres belges sont en effet à nouveau en grande partie fermés depuis le 26.10.2020, tandis que les centres allemands sont quasi totalement fermés depuis le 02.11.2020. Au cours de l'exercice 2020, la juste valeur des centres de sport et de bien-être a été réduite de près de 5 millions EUR (soit plus de 4 %). A titre illustratif, une réduction de juste valeur additionelle de 5 % représenterait une charge (non cash) de 5 millions EUR ayant un effet défavorable de l'ordre de 0,04 % sur le taux d'endettement, et de l'ordre de 0,19 EUR par action sur l'actif net.
• dans le secteur de l'immobilier de réseaux de distribution, les portefeuilles Pubstone de cafés et restaurants en Belgique et aux Pays-Bas représentent 10 % des loyers contractuels du groupe. Au cours de l'exercice 2020, la juste valeur de ce portefeuille est restée stable ( hors effet de l'augmentation des droits d'enregistrement aux Pays-Bas prise en compte au 31.12.20), grâce notamment à la durée résiduelle élevée des contrats. Bien que la contrepartie de Cofinimmo soit le groupe AB InBev, premier brasseur mondial de rating BBB+, il n'est pas exclu qu'une diminution de juste valeur soit comptabilisée au cours de l'exercice 2021, sur base de l'évolution de paramètres de marché en raison de l'évolution de la pandémie de COVID-19 et des mesures prises par les autorités pour la combattre (comme une prolongation de la fermeture obligatoire des établissements horeca). Une réduction de juste valeur de 5 %

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représenterait une charge (non cash) de 22 millions EUR ayant un effet défavorable de l'ordre de 0,19 % sur le taux d'endettement, et de l'ordre de 0,80 EUR par action sur l'actif net.

• dans le secteur de l'immobilier de réseaux de distribution, le portefeuille Cofinimur I d'agences MAAF en France représente près de 3 % des loyers contractuels du groupe. La juste valeur de ce portefeuille a été réduite de près de 12 millions EUR (soit près de 10 %). Bien que la contrepartie de Cofinimmo soit le groupe Covéa, assureur français de rating AA-, il n'est pas exclu qu'une diminution de juste valeur soit comptabilisée au cours de l'exercice 2021, sur base de l'évolution de paramètres de marché en raison de l'évolution de la pandémie de COVID-19 et des mesures prises par les autorités pour la combattre (comme une prolongation des mesures visant à restreindre la circulation des personnes dans les rues commerçantes). Une réduction de juste valeur de 5 % représenterait une charge (non cash) de 6 millions EUR ayant un effet défavorable de l'ordre de 0,05 % sur le taux d'endettement, et de l'ordre de 0,21 EUR par action sur l'actif net.

NOTE 3 - GESTION DU RISQUE OPÉRATIONNEL

Par risque opérationnel, Cofinimmo entend celui de pertes dues à une inadéquation des procédures ou à une défaillance de gestion.

La Société gère activement sa base de clients afin de minimiser les vacances locatives et la rotation des locataires dans le secteur des bureaux. L'équipe en charge de la gestion des immeubles est responsable du traitement rapide des plaintes des locataires et l'équipe commerciale entretient des contacts réguliers avec eux afin de leur offrir des alternatives au sein du portefeuille quand ils expriment le besoin de plus ou moins d'espace. Bien que cette activité soit fondamentale pour la protection des revenus locatifs, elle a peu d'impact sur le prix auquel un immeuble libre peut être loué, car ce prix dépend des conditions de marché. La majorité des contrats de location incluent une clause d'indexation annuelle des loyers. Avant d'accepter un nouveau client, une analyse du risque de crédit est demandée à une agence de rating externe. Une avance ou une garantie bancaire correspondant à six mois de loyer est généralement demandée aux locataires n'appartenant pas au secteur public.

Sauf exception, les loyers sont payables anticipativement, sur une base mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Une provision trimestrielle est également demandée en couverture des charges locatives et des taxes qui incombent au groupe mais qui sont refacturables contractuellement aux locataires. Les pertes sur créances locatives nettes de récupération représentent 0,060 % du chiffre d'affaires total sur la période 1996-2020. Une dégradation forte de la conjoncture économique générale est susceptible d'amplifier les pertes sur créances locatives. L'éventuelle faillite d'un locataire important peut représenter une perte significative pour Cofinimmo, ainsi qu'un vide locatif inattendu, voire une relocation de l'espace libéré à un prix très inférieur à celui du contrat rompu.

Les coûts opérationnels directs dépendent, quant à eux, essentiellement de deux facteurs:

• l'âge et la qualité des immeubles, qui déterminent le niveau des dépenses d'entretien et de réparation ; ces dépenses font l'objet d'un suivi par l'équipe de gestion des immeubles tandis que l'exécution des travaux est sous-traitée;
• le niveau de vacance locative des immeubles de bureau et la rotation des locataires, qui déterminent le niveau des dépenses pour l'espace non loué, les frais de location, les coûts de remise à neuf, les remises accordées aux nouveaux clients, etc. Coûts opérationnels que la gestion commerciale active du portefeuille a pour but de minimiser.

Les établissements de santé ainsi que les immeubles de réseaux de distribution sont quasiment occupés à 100 %. Les premiers sont loués à des groupes opérateurs dont la situation de solvabilité est analysée annuellement.

Les seconds le sont à des entreprises de grande taille. Les scénarios de relocation ou de reconversion à l'issue du bail sont analysés avec prudence et préparés en temps utile. Les plus petits immeubles inclus dans les réseaux de distribution sont vendus lorsque le locataire les libère.

Les projets de construction et de remise à neuf sont préparés et contrôlés par l'équipe de gestion de projets de la société, avec pour objectif de les terminer dans les temps et le budget impartis. Pour les projets les plus importants, la société fait appel à des sociétés externes spécialisées dans la gestion de projets.

Le risque que les bâtiments soient détruits par le feu ou d'autres calamités est assuré au niveau du groupe pour une valeur totale de reconstruction de 1.876,16 millions EUR¹ , par rapport à une juste valeur des immeubles de placement assurés de 1.904,50 millions EUR au 31.12.2020, laquelle comprend la valeur des terrains.

Une couverture est également prise contre les vacances locatives occasionnées par ces événements. La société assure par ailleurs sa responsabilité civile découlant de sa qualité de propriétaire ou de maître d'ouvrage ( la gestion du risque financier de la Société est détaillée dans la note 25).

¹Ce montant n'inclut pas les assurances prises en cours de chantier, ni celles dont les occupants sont en charge contractuellement (pour l'immobilier de santé, et certains immeubles de bureaux), ni celles relatives aux contrats de locationfinancement.

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NOTE 4 - ACQUISITIONS DE FILIALES ET DE CO-ENTREPRISES

Non applicable.

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NOTE 5 - INFORMATION SECTORIELLE

COMPTES DE RESULTATS

					Bureaux							Immobilier de santé		Montants non affectés			Total
	Bruxelles CBD			Bruxelles Décentralisé	Bruxelles Périphérie		Anvers			Autres régions	France			Belgique
	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Revenus locatifs	18.739	18.833	21.845	21.578	7.640	8.729	5.285	5.290	8.650	8.580	6.908	6.799	57.971	54.056	89	92	127.127	123.959
Résultat immobilier après frais directs des immeubles	22.540	21.999	22.584	15.321	6.475	7.665	4.838	4.902	9.320	8.929	6.307	6.793	57.028	54.067	-1.804	-458	127.288	119.218
Frais de gestion immobilière	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-15.505	-14.594	-15.505	-14.594
Frais généraux de la société	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-6.645	-6.255	-6.645	-6.255
Résultat sur vente d'immeubles de placement	1.008	0	1.735	11.327	-252	-1.550	0	0	0	0	0	0	0	1.175	-40	0	2.452	10.953
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	20.937	29.543	-1.651	-7.208	-5.628	-3.518	-2.300	1.546	-1.396	308	-5.462	-5.611	783	44.396	0	0	5.283	59.457
Autres résultats sur portefeuille	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-5.503	-4.342	-5.503	-4.342
Résultat d'exploitation	44.485	51.542	22.668	19.440	595	2.597	2.538	6.448	7.924	9.237	845	1.182	57.811	99.638	-29.497	-25.649	107.368	164.436
Résultat financier	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	17.737	35.236	17.737	35.236
Impôts	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-2.331	-2.130	-2.331	-2.130
RESULTAT NET	44.485	51.542	22.668	19.440	595	2.597	2.538	6.448	7.924	9.237	845	1.182	57.811	99.638	-14.091	7.457	122.774	197.542
BILAN
Actif
Immeubles de placement				556.652 519.833 341.789 340.212 104.244 113.524			66.791			68.819 145.718 146.039	94.540		99.990 1.034.084 1.032.197		0			0 2.343.818 2.320.615
Actifs détenus en vue de la vente	0	0	3.320	28.764	0	0									0	0	3.320	28.764
Autres actifs	0	0	0	0	0	0										2.718.278 2.052.010 2.718.278 2.052.010
TOTAL DE L'ACTIF				556.652 519.833 345.109 368.976 104.244 113.524			66.791			68.819 145.718 146.039	94.540					99.990 1.034.084 1.032.197 2.718.278 2.052.010 5.065.416 4.401.389
Passif	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Capitaux propres	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0			0 2.575.300 2.447.381 2.575.300 2.447.381
Autres passifs	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0			0 2.490.116 1.954.008 2.490.116 1.954.008
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0			0 5.065.416 4.401.389 5.065.416 4.401.389

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NOTE 6 - REVENUS LOCATIFS ET CHARGES RELATIVES À LA LOCATION

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Revenus locatifs	127.127	123.959
Loyers	132.140	128.664
Revenu potentiel brut2	140.226	139.590
Vacance locative3	-8.086	-10.926
Gratuités locatives	-4.212	-4.128
Concessions accordées aux locataires	-864	-813
Indemnités de rupture anticipée de bail4	63	236
Reprises de loyers cédés et escomptés	9.444	8.784
Charges relatives à la location	-740	-50
Loyers à payer sur locaux pris en location	52	-4
Réductions de valeur sur créances commerciales	-779	-46
Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales	-13	0
TOTAL	135.831	132.693

Sauf rare exception, les baux conclus par la Société prévoient une indexation.

La Société loue ses immeubles de placement en vertu de contrats de location simple et de contrats de location-financement. Seuls les produits des contrats de location simple apparaissent dans les revenus locatifs.

Le montant sous la rubrique 'Reprises de loyers cédés et escomptés' représente la différence entre la valeur actualisée (au taux convenu lors de la cession), au début et à la fin de l'année, des loyers futurs (indexés au taux convenu lors de la cession) des baux dont les créances ont été cédées. La reprise par le compte de résultats permet une reconstitution graduelle de la valeur initiale des immeubles concernés à la fin du bail. Il s'agit d'un poste de revenu sans effet de trésorerie et récurrent (voir Note 2: 'Méthodes comptables significatives, G Contrats de location, I La Société comme bailleur, c Cession de loyers futurs dans le cadre d'un contrat de location à long terme ne qualifiant pas de location-financement').

La variation de la juste valeur de ces immeubles est déterminée par l'expert évaluateur indépendant et est reprise en perte ou profit dans la rubrique 'Variation de la juste valeur des immeubles de placement' dans la proportion indiquée en Note 2. Il s'agit cette fois d'un poste non récurrent, car dépendant des hypothèses de l'expert sur les conditions du marché immobilier.

Revenus locatifs totaux

Lorsqu'un contrat de location qualifie de location-financement, l'immeuble est considéré comme cédé et la Société reconnaît en lieu et place une créance de locationfinancement. Les paiements reçus des contrats de location-financement sont répartis entre la partie 'capital' et la partie 'intérêts': l'élément de capital est porté au bilan en déduction de la créance de location-financement détenue par la Société et les intérêts sont portés en compte de résultats. Par conséquent, seule la partie des loyers relative aux intérêts transite par le compte de résultats.

REVENUS TOTAUX GÉNÉRÉS PAR LES IMMEUBLES APPARTENANT À LA SOCIÉTÉ EN VERTU DE CONTRATS DE LOCATION SIMPLE ET DE CONTRATS DE LOCATION-FINANCEMENT

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Revenus locatifs des contrats de location simple	127.127	123.959
Produits d'intérêt des contrats de location-financement	5.659	5.344
Composante «capital» des contrats de location-financement	-424	3.788
TOTAL	132.362	133.091

MONTANT TOTAL DES LOYERS MINIMAUX FUTURS EN VERTU DE CONTRATS DE LOCATION SIMPLE NON RÉSILIABLES ET DE CONTRATS DE LOCATION-FINANCEMENT EN VIGUEUR AU 31 DÉCEMBRE

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Location simple	1.356.585	1.362.541
à moins d'un an	132.676	134.569
à plus d'un an mais moins de deux ans	115.806	118.710
à plus de deux ans mais moins de trois ans	101.902	99.718
à plus de trois ans mais moins de quatre ans	93.195	86.942
à plus de quatre ans mais moins de cinq ans	85.460	80.427
à plus de cinq ans	827.545	842.174
Location-financement	97.599	97.931
à moins d'un an	2.030	1.937
à plus d'un an mais moins de deux ans	2.112	2.086
à plus de deux ans mais moins de trois ans	2.186	2.104
à plus de trois ans mais moins de quatre ans	2.271	2.186
à plus de quatre ans mais moins de cinq ans	2.322	2.271
à plus de cinq ans	86.677	87.346
TOTAL	1.454.184	1.460.472

Le revenu potentiel brut correspond à la somme des loyers réels perçus et des loyers estimés attribués aux surfaces vides

20

La vacance locative est calculée sur les espaces vides sur base de la valeur locative estimée par les experts évaluateurs indépendants

⁴ Les indemnités de rupture sont comptabilisées en une fois dans le compte de résultats.

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NOTE 7 - FRAIS NETS DE REDÉCORATION⁵

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail6	231	1.110
Récupération de charges immobilières	-468	-250
TOTAL	-237	860

NOTE 8 - CHARGES LOCATIVES ET TAXES NON RÉCUPÉRÉES AUPRÈS DES LOCATAIRES SUR LES IMMEUBLES LOUÉS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	9.572	15.780
Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire	406	232
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués	9.167	15.548
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-11.015	-20.808
Charges locatives exposées par le propriétaire	-657	-720
Précomptes et taxes sur immeubles loués	-10.358	-20.087
TOTAL	-1.443	-5.028

Les clauses des contrats de location prévoient habituellement que ces charges et taxes soient supportées par les locataires via une refacturation par le propriétaire. Cependant, un certain nombre de contrats de location de la Société prévoit que des taxes ou des charges restent à supporter par le propriétaire.

NOTE 9 - FRAIS TECHNIQUES

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Frais techniques récurrents	1.127	2.793
Réparations	911	2.469
Primes d'assurance	216	324
Frais techniques non récurrents	2.474	816
Grosses réparations (entreprises, architectes, bureaux d'études,)	2.451	865
Sinistres	23	-48
Indemnisations perçues des compagnies d'assurances pour pertes subies résultant de sinistres	-131	-132
Pertes résultant de sinistres sujettes à récupération en vertu de contrats d'assurance	154	84
TOTAL	3.602	3609

NOTE 10 - FRAIS COMMERCIAUX

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Commissions d'agence	235	492
Publicité	2	3
Honoraires divers et autres experts	931	294
TOTAL	1.168	789

NOTE 11 - FRAIS DE GESTION

Les frais de gestion sont classifiés selon qu'ils se rapportent ou non à la gestion du patrimoine.

Frais de gestion immobilière

Ces frais comprennent les coûts du personnel responsable de cette activité, les coûts opérationnels du siège de la Société et les honoraires payés à des tiers. Les honoraires de gérance collectés auprès des locataires et couvrant partiellement les coûts de l'activité de gestion des immeubles sont déduits.

La gestion du patrimoine est réalisée en interne.

21

Selon l'annexe C de l'arrêté Royal du 13.07.2014, la terminologie exacte est ' Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail' et 'Récupération de charges immobilières'

Les frais de remise en état, nets d'indemnités pour dégâts locatifs sont par nature exposés de façon non régulière sur l'exercice ou d'un exercice à l'autre.

{21}------------------------------------------------

Frais généraux de la société

Ces charges incluent les frais généraux de la société en tant qu'entité juridique cotée en bourse et bénéficiant du statut de SIR. Ces dépenses sont engagées dans le but de fournir une information complète et continue, une comparabilité économique avec d'autres types d'investissements et une liquidité pour les actionnaires investissant indirectement dans un portefeuille immobilier. Certains coûts d'étude relatifs au développement de la société sont également repris dans cette catégorie.

Les charges internes de gestion d'immeubles et les frais généraux de la société se divisent comme suit:

	Frais de gestion immobilière			Frais généraux de la société		TOTAL
(X 1.000 EUR)	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Charges du siège	1.557	1.470	667	630	2.224	2.100
Honoraires payés à des tiers	3.671	2.589	1.573	1.109	5.244	3.698
Récurrents	2.145	1.646	919	705	3.064	2.351
Non récurrents	1.526	943	654	404	2.180	1.347
Relations publiques, communication et	614	450	263	194	877	644
Frais de personnel	8.283	8.888	3.551	3.809	11.833	12.697
Salaires	5.847	6.480	2.506	2.777	8.353	9.257
Sécurité sociale	1.438	1.420	617	608	2.054	2.028
Pensions et autres allocations	998	988	428	424	1.426	1.412
Taxes et redevances	1.380	1.198	591	513	1.971	1.711
TOTAL	15.505	14.594	6.645	6.256	22.150	20.849

Les honoraires des experts évaluateurs indépendants se sont élevés à 603.355 EUR (hors TVA) pour l'année 2020 et comprennent à la fois les honoraires récurrents et non récurrents. Ces émoluments sont calculés pour partie sur base d'un montant fixe par mètre carré et pour partie sur base d'un montant fixe par immeuble.

Assurance groupe

L'assurance groupe souscrite par Cofinimmo au profit de ses collaborateurs et des membres de sa Direction a pour but de constituer les prestations suivantes :

• paiement d'un capital 'Vie' en faveur de l'affilié en cas de vie à la date de la mise à la retraite;
• paiement d'un capital 'Décès' en cas de décès avant la mise à la retraite, en faveur des bénéficiaires de l'affilié ;
• versement d'une rente d'invalidité en cas d'accident ou de maladie de longue durée autre que professionnelle;
• exonération des primes dans les mêmes cas.

Afin de protéger les travailleurs, la Loi du 18.12.2015 visant à garantir la pérennité et le caractère social des pensions complémentaires et visant à renforcer le caractère complémentaire par rapport aux pensions de retraite prévoit pour les collaborateurs de Cofinimmo qu'un rendement minimum doit être garanti sur la partie 'Vie' des primes.

Ce rendement minimum était de 3,75 % des primes brutes (HT) pour les cotisations personnelles et de 3,25 % des primes (HT) pour les cotisations patronales jusqu'au 31.12.2015. A partir de 2016, le rendement minimum imposé par la loi sur les pensions complémentaires a baissé à 1,75 %.

Le taux garanti par l'assureur est de 0,1 %. Cofinimmo doit, dès lors, couvrir une partie des taux garantis par la Loi. Elle doit le cas échéant réserver des montants complémentaires pour atteindre les rendements garantis pour les services passés.

Emoluments du Commissaire

Les émoluments fixes du Commissaire Deloitte, Réviseurs d'entreprises, pour l'examen et la révision des comptes statutaires de Cofinimmo se sont élevés à 112.404 EUR (hors TVA). Les honoraires pour les services non-audit réalisés par Deloitte Réviseurs d'Entreprises ont atteint 72.986 (hors TVA) durant l'exercice et sont relatifs à des missions légales et autres assistances, en conformité avec les règles d'indépendance. Le commissaire confirme le respect de la règle des « 70 % (art. 133/2, § 1 C. Soc.) » pour l'année 2020.

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Émoluments du Commissaire	185	131
Émoluments pour l'exercice d'un mandat de Commissaire	112	110
Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières auprès de la société	73	21
Autres missions d'attestation	41	21
Autres missions extérieures à la mission révisorale	32	0
Émoluments des personnes avec lesquelles le Commissaire est lié	0	17
Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières auprès de la société	0	17
Autres missions d'attestation	0	17
Missions de conseils fiscaux	0	0
Autres missions extérieures à la mission révisorale	0	0
TOTAL	185	148

{22}------------------------------------------------

NOTE 12 - RÉSULTAT SUR VENTE D'IMMEUBLES DE PLACEMENT ET D'AUTRES ACTIFS NON FINANCIERS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Vente d'immeubles de placement	34.908	103.207
Ventes nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction)	34.908	103.207
Valeur comptable des immeubles vendus	-32.417	-92.255
Juste valeur des actifs cédés	-33.227	-94.561
Reprise de l'impact sur la juste valeur des frais et droite de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	810	2.306
SOUS-TOTAL	2.491	10.952
Vente d'autres actifs non financiers	0	0
Ventes nettes d'autres actifs non financiers	0	0
Autres	-40	0
SOUS-TOTAL	-40	0
TOTAL	2.452	10.952

Les ventes d'immeubles de placement concernent l'ensemble des secteurs.

NOTE 13 - VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Variation positive de la juste valeur des immeubles de placement	42.977	91.256
Variation négative de la juste valeur des immeubles de placement	-37.694	-31.799
TOTAL	5.283	59.457

La ventilation de la variation de la juste valeur des immeubles est présentée en Note 23.

NOTE 14 - AUTRES RÉSULTATS SUR PORTEFEUILLE

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Variation des impôts différés	9	-529
Extourne de loyers promérités non échus	-2.689	-2.555
Autres	-2.823	-1.258
TOTAL	-5.503	-4.342

L'extourne des loyers promérités non échus, reconnus au cours de la période, résulte de l'application de la méthode comptable figurant à la Note 2, point P.

NOTE 15 - REVENUS FINANCIERS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Redevances de Iocation-financement et simiIaires	5.659	5.344
Plus-values nettes réalisées survente de créances Iocation-financement & similaires	0	0
Intérêts et dividendes reçus	60.375	73.475
Autres7	5.798	2.721
TOTAL	71.831	81.539

23

Le montant de 2020 comprend des produits non récurrents de moins de 1 millions EUR comptabilisés au premier semestre, et liés aux indemnités perçues lors des apports en nature du 10.06.2020 en compensation de l'attribution d'un droit entier au dividende aux nouvelles actions émises ce jour-là.

{23}------------------------------------------------

NOTE 16 - CHARGES D'INTÉRÊT NETTES

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Intérêts nominaux sur emprunts	9.929	13.551
Emprunts bilatéraux - taux flottant	2.788	2.094
Billete de trésorerie - taux flottant	-343	24
Crédits d'investissement - taux flottant ou fixe	9	10
Obligations - taux fixe	7.062	11.012
Obligations convertibles	411	411
Reconstitution du nominal des dettes financières	1.077	765
Charges résultant d'instruments de couverture autorisés	9.053	5.935
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	9.053	5.935
Produits résultant d'instruments de couverture autorisés	0	0
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	0	0
Autres charges d'intérêts8	3.208	2.572
TOTAL	23.266	22.823

La charge effective d'intérêt des emprunts correspond à un taux d'intérêt moyen effectif des emprunts de 1,32 % (2019 : 1,43 %). La charge effective sans tenir compte des instruments de couverture est de 0,84 % (2019 : 1,08 %) Ce pourcentage peut être ventilé entre 0,19 % (2019 : 0,19%), qui correspond aux emprunts comptabilisés en juste valeur, et 0,92 % (2019 : 1,21 %), qui correspond aux emprunts comp-tabilisés au coût amortie⁹ .Cofinimmo ne détient plus d'instruments de couverture de taux d'intérêts auxquels la comptabilité de couverture de flux de trésorerie est appliquée.

NOTE 17 - AUTRES CHARGES FINANCIÈRES

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Frais bancaires et autres commissions	495	388
Intérêts sur avances intra-groupe	50	20
Autres	92	155
TOTAL	638	563

NOTE 18 - VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée	0	0
Variation de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée	0	0
Impact du recyclage en compte de résultats des instruments de couverture pour lesquels la relation au risque de couverture a pris fin	0	0
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée	-20.448	-24.248
Variation de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée10	-19.461	-22.034
Obligations convertibles	-987	-2.214
Variation de la juste valeur d'autres actifs financiers	-9.737	1.336
Variations négatives sur valeurs mobilières	-38.607	-36.626
Variations positives sur valeurs mobilières	28.870	37.962
Autres	-6	-6
TOTAL	-30.191	-22.918

NOTE 19 - IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Résultat avant impôt	125.105	199.672
Résultat exempté d'impôt au titre du régime des SIR	-125.105	-199.672
Résultat imposable lié aux dépenses non admises	5.616	4.181
Impôt au taux de 25% (2019: 29,58%)	1.404	1.237
Autres	927	893
Impôts sur le résultat	2.331	2.130

Les dépenses non admises comprennent essentiellement la taxe sur les surfaces de bureaux en Région de Bruxelles-Capitale et l'impôt des sociétés.

Il s'agit de commissions sur facilités de crédit non utilisées.

Les intérêts sur emprunts au coût amorti (2020 : 13.803 KEUR / 2019 : 16.477 KEUR) se composent des 'Autres charges d'intérêts', de la 'Reconstitution du nominal des dettes financières' ainsi que des 'Intérêts nominaux sur emprunts' (à l'exception des 'Obligations convertibles'). Les intérêts sur emprunts à la juste valeur par le biais du résultat net (2020 : 6.248 KEUR / 2019 : 6.346 KEUR) se composent des 'Charges et produits résultant d'instruments de couverture autorisés', ainsi que des 'Obligations convertibles'.

¹⁰ Les montants bruts sont respectivement un produit de 3.597 KEUR ( 2019 : 2.239 KEUR) et une charge de 23.058 KEUR ( 2019: 24.273 KEUR).

{24}------------------------------------------------

NOTE 20 - RÉSULTAT PAR ACTION

(en EUR)	2020	2019
Résultat net de la période	122.773.576	197.542.221
Nombre d'actions ordinaires et privilégiées ayant jouissance dans le résultat de la période	26.478.781	24.456.099
Résultat net cles activités dés par action	4,55	5,38
Résultat sur portefeuille par action	0,08	2,70
Résultat net par action	4,63	8,08

Le calcul du résultat par action à la date de clôture est fondé sur le résultat net de la période de 122.773.576 EUR (2019 : 197.542.221 EUR) et sur un nombre d'actions ordinaires ayant jouissance dans le résultat de l'exercice clôturé au 31.12.2020 de 26.478.781 (2019 :24.456.099).

DIVIDENDE PAR ACTION

(en EUR)	A payer en 2021	Payé en 2020
Dividendes bruts attribuables aux actionnaires ordinaires existants	165.326.308,80	144.475.475
Dividendes bruts par action ordinaire	5,80	5,60
Dividendes nets par action ordinaire	4,06	3,92
Dividendes bruts attribuables aux actionnaires privilégiés	0,00	0,00
Dividendes bruts par action privilégiée	0,00	0,00
Dividendes nets par action privilégiée	0,00	0,00

Un dividende brut au titre de l'exercice 2020 de 5,80 EUR par action (dividende net par action de 4,06 EUR), représentant un dividende total de 165.326.308,80 EUR sera proposé à l'Assemblée Générale Ordinaire du 12.05.2021. Le nombre d'actions bénéficiant du dividende afférent à l'exercice 2020 était de 27.016.833 au 31.12.20, et est, à la date d'arrêté des comptes, de 28.504.536 (voir note 45).

Le Conseil d'Administration propose un dividende de 5,80 EUR par action pour les 15.875 actions propres détenues par la filiale Gestone III SA ( 92.075,00 EUR) et d'annuler le droit au dividende des 29.109 actions propres restantes.

Le taux de précompte mobilier applicable aux dividendes attribués depuis le 01.01.2017 s'élève à 30%. La loi belge prévoit des exonérations que les bénéficiaires de dividendes peuvent faire valoir en fonction de leur statut et des conditions à remplir pour en bénéficier. Par ailleurs, les conventions préventives de double imposition prévoient des réductions de retenue à la source sur les dividendes.

ACTIONS

		Actions ordinaires Actions privilégiées convertibles			TOTAL
(en nombre)	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Nombre d'actions (A)
AU 01.01	25.849.283	22.311.112	0	682.136	25.849.283	22.993.248
Augmentation de capital	1.212.634	2.856.035	0	0	1.212.634	2.856.035
Conversion d'actions privilégiées en actions ordinaires	0	682.136	0	-682.136	0	0
Conversion d'obligations convertibles en actions					0	0
ordinaires	0	0	0	0
AU 31.12	27.061.917	25.849.283	0	0	27.061.917	25.849.283
Actions propres détenues par le
Groupe (B)
AU 01.01	50.691	40.347	0	0	50.691	40.347
Actions propres (vendues/acquises) - net	-5.607	10.344	0	0	-5.607	10.344
AU 31.12	45.084	50.691	0	0	45.084	50.691
Nombre d'actions en circulation (A-B)
AU 01.01	25.798.592	22.270.765	0	682.136	25.798.592	22.952.901
AU 31.12	27.016.833	25.798.592	0	0	27.016.833	25.798.592

CATÉGORIES D'ACTIONS

Depuis le 12.07.2019, le capital de Cofinimmo est exclusivement représenté par des actions ordinaires.

Actions ordinaires : les détenteurs d'actions ordinaires ont droit aux dividendes lorsque ces derniers sont déclarés et ont droit à une voix par action au cours des assemblées générales de la société. Le pair comptable de chaque action ordinaire est de 53,59 EUR au 31.12.2020. Les actions ordinaires sont cotées sur le Premier Marché d'Euronext Brussels.

Actions privilégiées convertibles : Pour rappel, le 12.07.2019, la totalité des action privilégiées a été convertie en actions ordinaires.

Les actions privilégiées avait été émises en 2004 en deux séries distinctes qui présentaient toutes deux les caractéristiques principales suivantes :

• droit prioritaire à un dividende annuel brut fixe de 6,37 EUR par action, plafonné à ce montant et non cumulatif ;
• droit prioritaire en cas de liquidation à une distribution égale au prix d'émission de ces actions, plafonné à ce montant ;

{25}------------------------------------------------

• • option pour le détenteur de convertir ses actions privilégiées en actions ordinaires à partir du cinquième anniversaire de leur date d'émission (01.05.2009), dans le rapport d'une action ordinaire pour une action privilégiée ;
• option pour un tiers désigné par Cofinimmo (par exemple une de ses filiales) d'acheter en espèces et à leur prix d'émission, à partir du 15e anniversaire de leur émission (2019), les actions privilégiées qui n'avaient pas encore été converties ;
• les actions privilégiées étaient nominatives et cotées sur le Premier Marché d'Euronext Brussels et donnaient un droit de vote identique à celui des actions ordinaires.

La première série d'actions privilégiées avait été émise à 107,89 EUR et la deuxième à 104,40 EUR par action. Le pair comptable des deux séries était de 53,33 EUR par action.

Actions détenues par le Groupe : au 31.12.2020, le Groupe détenait 45.084 actions ordinaires en autocontrôle (31.12.2019 : 50.691) (voir également le tableau de la page précédente).

Conformément à la Loi du 14.12.2005, portant sur la suppression des titres au porteur telle que modifiée par la Loi du 21.12.2013, la société a procédé à la vente des titres physiques encore en circulation et a reçu un rapport de son Commissaire attestant de la conformité de la procédure mise en œuvre pour cette vente.

CAPITAL AUTORISÉ

En date du 25.08.2020, l'assemblée générale extraordinaire a conféré au conseil d'administration une nouvelle autorisation pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du procès-verbal de cette assemblée.

Le conseil d'administration est dès lors autorisé à augmenter le capital en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximal de :

• 1. 725.000.000 EUR, soit 50 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 25.08.2020 pour des augmentations de capital par apports en numéraire, prévoyant la possibilité d'exercice du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible par les actionnaires de la société,
• 1. 290.000.000 EUR, soit 20 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 25.08.2020 pour des augmentations de capital dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel,
• 1. 145.000.000 EUR, soit 10 % du montant du capital à la date de l'assemblée générale extraordinaire du 25.08.2020 pour :
• a) des augmentations de capital par apports en nature,
• b) des augmentations de capital par apports en numéraire sans la possibilité d'exercice par les actionnaires de la société du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible, ou
• c) toute autre forme d'augmentation de capital, étant entendu que le capital, dans le cadre de cette autorisation, ne pourra en aucun cas être augmenté d'un montant supérieur à 1.160.000.000 EUR, soit le montant cumulé des différentes autorisations en matière de capital autorisé.

À la date d'arrêté du présent document, le conseil d'administration a fait usage de cette autorisation dans le cadre de l'augmentation de capital du 08.03.2021 (voir note 45).

Le conseil d'administration est spécialement autorisé, pendant une période de cinq ans à compter de la publication du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 15.01.2020, à acquérir, prendre en gage et aliéner (même hors bourse) pour compte de Cofinimmo des actions propres de la société, à un prix unitaire qui ne peut pas être inférieur à 85 % du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, vente et prise en gage) et qui ne peut pas être supérieur à 115 % du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, prise en gage), sans que Cofinimmo ne puisse à aucun moment détenir plus de 10 % du total des actions émises. Au 31.12.2020, et à la date d'arrêté du présent document, Cofinimmo détenait 45.084 actions propres.

NOTE 21 - GOODWILL

Non applicable.

{26}------------------------------------------------

NOTE 22 - IMMEUBLES DE PLACEMENT

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Droit d'usage Immeubles de placement	0	0
Immeubles disponibles à la location	2.286.469	2.227.027
Projets de développement	50.932	86.342
Immobilisations à usage propre	6.418	7.246
TOTAL	2.343.818	2.320.615
Droit d'usage Immeubles de placement	2020	2019
Au 01.01	0	0
Droit d'usage	0	6.355
Variations de la juste valeur	0	-6.355
Au 31.12	0	0
Immeubles disponibles à la location	2020	2019
Au 01.01	2.227.026	2.034.925
Dépenses capitalisées	5.281	2.880
Acquisitions	5.584	166.672
Transferts de/(à) Projets de développement	39.686	12.397
Transferts de/(à) Actifs détenus en vue de la vente	-7.007	-15.437
Ventes/cessions (juste valeur des actifs vendus/cédés)	0	-32.351
Reprise de loyers cédés	9.444	8.784
Augmentation (diminution) de la juste valeur	6.454	49.156
Au 31.12	2.286.468	2.227.026
Projets de développement	2020	2019
Au 01.01	86.342	97.175
Investissements	4.552	19.645
Acquisitions	0	0
Transferts de/(à) Immeubles disponibles à la location	-39.686	-12.397
Ventes/cessions (juste valeur des actifs vendus/cédés)	0	-39.568
Reprise de loyers cédés	0	0
Augmentation (diminution) de la juste valeur	-276	21.487
Au 31.12	50.932	86.342
Immobilisations à usage propre	2020	2019
Au 01.01	7.246	7.352
Investissements	32	0
Augmentation (diminution) de la juste valeur	-861	-106
Au 31.12	6.418	7.246

JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

Les immeubles de placement sont comptabilisés en juste valeur en utilisant le modèle de juste valeur en concordance avec la norme IAS 40. Cette juste valeur est le prix pour lequel l'immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales. Elle a été estimée par les experts évaluateurs indépendants par une approche en deux étapes.

Dans une première étape, les experts déterminent la valeur d'investissement de chaque immeuble (voir méthodes ci-dessous).

Dans une seconde étape, les experts déduisent de cette valeur d'investissement un montant estimé de frais de transaction que l'acquéreur ou le vendeur doit payer en vue d'effectuer le transfert de propriété. La valeur d'investissement moins les frais de tran-saction estimés (droits de mutation) est la juste valeur au sens de la norme IAS 40.

En Belgique, le transfert de propriété est en principe soumis à la perception de droits de mutation. Le montant de ces droits dé-pend du mode de cession, de la qualité de l'acquéreur et de la situation géographique du bien. Les deux premiers éléments, et donc le montant des droits à payer, ne sont connus que lorsque le transfert de propriété a été conclu.

L'éventail des méthodes de transfert de propriété et les droits y afférents comprend principalement:

• les contrats de vente pour des biens immobiliers : 12,5 % pour des biens situés en Région de Bruxelles-Capitale et en Région Wallonne, 10,0 % pour des biens situés en Région Flamande ;
• la vente de biens immobiliers sous le régime marchand de biens : 4,0 % à 8,0 % selon les Régions ;
• les contrats d'emphytéose pour des biens immobiliers (jusqu'à 50 ans pour le droit de superficie et jusqu 'à 99 ans pour le droit d'emphytéose) : 2,0% ;
• les contrats de vente pour des biens immobiliers où l'acquéreur est une instance de droit public (par exemple, une entité de l'Union Européenne, du Gouvernement Fédéral, d'un gouvernement régional, d'un gouvernement étranger) : exemption de droits;
• les apports en nature de biens immobiliers contre émission de nouvelles actions en faveur de l'apporteur: exemption de droits ;
• les contrats de vente d'actions d'une société immobilière : absence de droits ;
• les fusions, scissions et autres réorganisations de sociétés: absence de droits, etc.

{27}------------------------------------------------

Le taux effectif de droits de mutation varie donc de 0 % à 12,5 %, sans qu'il soit possible de prévoir le taux qui s'appliquerait pour la cession d'un bien donné, avant que cette cession ne soit intervenue.

Historiquement, en janvier 2006, il a été demandé aux experts évaluateurs indépendants qui effectuent la valorisation périodique des biens des SIR belges d'établir un pourcentage de moyenne pondérée des frais de transaction pour les portefeuilles immobiliers des SIR, basé sur des données historiques valables. Pour des transactions portant sur des immeubles d'une valeur de plus de 2,5 millions EUR et étant donné l'éventail des méthodes de transfert de propriété (voir ci-dessus), les experts ont calculé que la moyenne pondérée des droits s'élève à 2,5 %.

Au cours de l'année 2016, ces mêmes experts évaluateurs indépendants ont réévalué de manière approfondie ce pourcentage sur base des transactions récentes. Suite à cette réévaluation, celui-ci a été maintenu à 2,5 %.

Pour les transactions portant sur des immeubles situés en Belgique d'une valeur globale inférieure à 2,5 millions EUR, il y a lieu de tenir compte de frais de transaction de 10,0 % à 12,5 % selon les Régions où ces immeubles sont situés.

En date du 01.01.2004 (date de la première application des normes IAS/IFRS), les frais de transaction déduits de la valeur d'investissement du portefeuille immobilier s'élevaient à 45,5 millions EUR, montant qui a été porté dans une rubrique distincte des capitaux propres intitulée 'Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement'.

La déduction de 2,5 % a été appliquée aux acquisitions d'immeubles ultérieures. Au 31.12.2020, la différence entre la valeur d'in-vestissement et la juste valeur de l'ensemble du patrimoine s'établissait à 213,2 millions EUR .

Il est important de noter que la plus-value moyenne réalisée par rapport à la valeur d'investissement lors des cessions d'actifs opérées depuis le passage sous le régime Sicafi en 1996 a été de 9,08 %. Depuis cette date, Cofinimmo a procédé à 325 cessions d'actifs pour un montant total de 2.107,4 millions EUR. Cette plus-value aurait été de 9,77 % si la déduction des frais et droits de mutation avait été comptabilisée dès 1996.

DÉTERMINATION DU NIVEAU D'ÉVALUATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

La juste valeur des immeubles de placement reprise au bilan résulte exclusivement de la valorisation du portefeuille par les experts évaluateurs indépendants.

Pour déterminer le niveau d'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement, la nature, les caractéristiques et les risques de ces immeubles ainsi que les données de marché disponibles ont été examinés.

En raison de la liquidité du marché et de la difficulté à déceler de manière incontestable des données transactionnelles comparables, le niveau, au sens de la norme IFRS 13, d'évaluation de la juste valeur des immeubles de Cofinimmo, est le niveau 3, et cela pour l'ensemble du portefeuille.

(X 1.000 EUR)	31.12.2020	31.12.2019
Catégorie d'actifs11	Niveau 3	Niveau 3
Bureaux	1.215.195	1.188.428
Anvers	66.346	68.394
Bruxelles CBD	519.755	459.422
Bruxelles Décentralisé	329.505	316.148
Bruxelles Périphérie/Satellites	103.793	113.098
Autres Régions	145.718	146.039
Bureaux en développement	50.078	85.327
Immobilier de santé	1.128.624	1.132.187
Belgique	1.033.230	1.031.182
France	94.540	99.990
ImmobiIier de santé en développement	854	1.015
Total	2.343.818	2.320.615

TECHNIQUES DE VALORISATION UTILISÉES

Basé sur une approche multi-critères, les techniques de valorisation utilisées par les experts évaluateurs indépendants sont les suivantes :

Méthode de capitalisation de la Valeur Locative Estimée

Cette méthode consiste à capitaliser la Valeur Locative Estimée de la propriété en utilisant un taux de capitalisation ('yield') en ligne avec le marché immobilier. Le choix du taux de capitalisation utilisé est lié aux taux de capitalisation pratiqués dans le marché de l'investissement immobilier, qui tiennent compte de la localisation du bien et de la qualité des immeubles et du locataire à la date de valorisation. Les taux correspondent au taux anticipé des investisseurs potentiels à la date de valorisation. La détermination de la Valeur Locative Estimée tient compte des données de marché, de la localisation du bien, de la qualité de l'immeuble et, pour les établissements de santé, du nombre de lits et, si disponibles, des données financières (EBITDAR) du locataire.

La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours génère un revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la Valeur Locative Estimée utilisée pour la capitalisation. La valorisation tient aussi compte des charges à encourir dans un futur proche.

¹¹ La base des évaluations conduisant aux justes valeurs peut être qualifiée selon IFRS 13 en :

^• Niveau 1 : prix cotés observables sur des marchés actifs

^• Niveau 2 : données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1

^• Niveau 3 : données non observables

{28}------------------------------------------------

Méthode d'actualisation des flux (Discounted Cash-flow)

Cette méthode nécessite l'évaluation du revenu locatif net généré par l'immeuble annuellement pendant une période définie. Ce flux est ramené ensuite en valeur actuelle. La période de projection varie généralement entre 10 et 18 ans. À la fin de cette période, une valeur résiduelle est calculée au moyen du taux de capitalisation sur la valeur locative terminale, qui prend en compte l'état anticipé du bâtiment à la fin de la période de projection, ramenée en valeur actuelle.

Méthode des comparables de marché

Cette méthode se base sur le principe qu'un acheteur potentiel ne payera pas plus pour l'acquisition d'un bien que le prix récemment payé sur le marché pour l'acquisition d'un bien similaire.

Méthode de la valeur résiduelle

La valeur d'un projet est déterminée en définissant ce qui peut/va être développé sur le site. Ceci implique que la destination du projet soit connue ou prévisible de manière qualitative (planification) et quantitative (nombre de m² qui peuvent être développés, loyers futurs, etc.). La valeur est obtenue en déduisant les coûts à l'achèvement du projet de sa valeur anticipée.

Autres considérations

Si la juste valeur n'est pas déterminable de façon fiable, les biens sont valorisés au coût historique. En 2020, la juste valeur de tous les immeubles a pu être déterminée de façon fiable de sorte qu'aucun bâtiment n'est évalué au coût historique.

Dans le cas où le prix de vente futur d'un immeuble est connu à la date de valorisation, les immeubles sont valorisés au prix de vente.

Pour les immeubles pour lesquels plusieurs méthodes de valorisation sont utilisées, la juste valeur est la moyenne du résultat de ces méthodes.

Au cours de l'année 2020, il n'y a pas eu de transfert entre les niveaux d'évaluation 1,2 et 3 (au sens de la norme IFRS 13) . Par ailleurs, il n'y a pas eu de changement de méthode de valorisation pour les immeubles de placement en 2020.

Évolution de la juste valeur des immeubles de placement, fondée sur des données non observables

Juste valeur au 31.12.2019	2.320.615
Plus/moins values reconnues en comptes de résultat	5.317
Acquisitions	5.584
Extension - redéveloppements	-7.007
Investissements	9.865
Reprises de loyers cédés	9.444
Ventes	0
Juste valeur au 31.12.2020	2.343.818

INFORMATIONS QUANTITATIVES RELATIVES À L'ÉTABLISSEMENT DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT, FONDÉES SUR DES DONNÉES NON OBSERVABLES (NIVEAU 3)

Les informations quantitatives reprises dans les tableaux suivants sont extraites des différents rapports établis par les experts évaluateurs indépendants. Les données ciaprès sont les valeurs extrêmes et la moyenne pondérée des hypothèses utilisées dans l'établissement de la juste valeur des immeubles de placement. Les taux d'actualisation les plus bas s'appliquent à des situations particulières.

(X 1.000 EUR)
Catégorie d'actifs	Juste valeur au 31.12.2020	Technique de valorisation	Données non-observables	Valeurs extrêmes (moyenne pondérée) 31.12.2020	Valeurs extrêmes (moyenne pondérée) 31.12.2019
IMMOBILIER DE SANTE	1.128.624
Belgique	1.033.230	Actualisation des flux	Valeur locative estimée (VLE)	62 - 223 (145) €/m2	62 - 229 (141) €/m2
			Taux d'actualisation	3,90% - 6,75% (5,11%)	4,00% - 7,10% (5,57%)
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	4,72% - 9,59% (6,36%)	5,00% - 9,79% (7,24%)
			Taux d'inflation	1,50% - 2,00% (1,57%)	1,65% - 1,96% (1,70%)
		Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	62 - 223 (141) €/m2	62 - 229 (145) €/m2
			Taux de capitalisation	3,44% - 6,75% (5,36%)	3,70% - 6,75% (5,35%)
France	94.540	Actualisation des flux	Valeur locative estimée (VLE)	105 -245 (156) €/m2	105 -245 (157) €/m2
			Taux d'actualisation	4,75% - 4,75% (4,75%)	4,75% - 4,75% (4,75%)
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	6,25% - 7,50% (6,48%)	6,25% - 7,50% (6,48%)
			Taux d'inflation	0,60% - 1,50% (0,72%)	0,60% - 1,52% (0,76%)
		Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	105 -245 (156) €/m2	105 -245 (157) €/m2
			Taux de capitalisation	5,44% - 39,66% (8,75%)	5,49% - 22,19% (8,27%)

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(X 1.000 EUR)
Catégorie d'actifs	Juste valeur au 31.12.2020	Technique de valorisation	Données non-observables	Valeurs extrêmes (moyenne pondérée) 31.12.2020	Valeurs extrêmes (moyenne pondérée) 31.12.2019
IMMOBILIER DE SANTE EN DEVELOPPEMENT	854	Valeur résiduelle	Valeur locative estimée (VLE)	0- 0 (0) €/m2	144 - 144 (144) €/m2
			Taux de capitalisation	5,50% - 5,50% (5,50%)	5,50% - 5,50% (5,50%)
			Coûts à l'achèvement		12
			Taux d'inflation
BUREAUX	1.215.195
Anvers	66.346	Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	122- 171 (151) €/m2	126- 170 (154) €/m2
			Taux de capitalisation	6,75% - 8,00% (7,34%)	6,80% - 8,50% (7,49%)
Bruxelles CBD	519.755	Actualisation des flux	Valeur locative estimée (VLE)	168 - 168 (168) €/m2	224 - 224 (224) €/m2
			Taux d'actualisation	5,00% - 5,00% (5,00%)	5,00% - 5,00% (5,00%)
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	5,15% - 5,15% (5,15%)	5,15% - 5,15% (5,15%)
			Taux d'inflation	1,70% - 2,00% (2,00%)	1,70% - 2,00% (2,00%)
		Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	155 - 252 (226) €/m2	147 - 251 (226) €/m2
			Taux de capitalisation	3,60% - 6,40% (4,62%)	4,25% - 6,75% (5,25%)
Bruxelles Décentralisé	329.505	Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	60- 193 (139) €/m2	63 - 193 (156) €/m2
			Taux de capitalisation	6,00% - 9,40% (6,64%)	6,30% - 11,50% (7,83%)
Bruxelles Périphérie/ Satellites	103.793	Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	66 - 167 (123) €/m2	66 - 168 (125) €/m2
			Taux de capitalisation	8,25% - 9,25% (8,59%)	8,25% - 10,50% (8,77%)
Autres Régions	145.718	Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	120 - 280 (140) €/m2	120 - 261 (138) €/m2
			Taux de capitalisation	5,25% - 6,35% (5,93%)	5,75% - 6,25% (6,13%)
Bureaux en développement	50.078	Valeur résiduelle	Valeur locative estimée (VLE)	99 - 250 (216) €/m2	99 - 250 (203) €/m2
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	4,50% - 9,35 (5,64%)	3,75% - 9,35 (5,04%)
			Coûts à l'achèvement		13
			Taux d'inflation	1,50% - 1,75% (1,54%)	1,50% - 1,75% (2,55%)
TOTAL	2.343.819

SENSIBILITÉ DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES AUX VARIATIONS DES DONNÉES NON OBSERVABLES

Une augmentation de 10 % de la Valeur Locative Estimée entraînerait une augmentation de 174.104 KEUR de la juste valeur du portefeuille. Une diminution de 10 % de la Valeur Locative Estimée entraînerait une diminution de 174.606 KEUR de la juste valeur du portefeuille.

Une augmentation des taux de capitalisation de 0,5 % entraînerait une diminution de 181.756 KEUR de la juste valeur du portefeuille. Une diminution des taux de capitalisation de 0,5 % entraînerait une augmentation de 223.210 KEUR de la juste valeur du portefeuille.

Un changement de ± 0,5 % du taux de capitalisation et un changement de ± 10 % dans les Valeurs Locatives Estimées sont raison-nablement envisageables.

Il existe des interrelations entre les différents taux et valeurs locatives car ils sont, pour partie, déterminés par les conditions de marché. En règle générale, un changement dans les hypothèses de Valeur Locative Estimée (par m2 par an) est accompagnée d'un changement dans la direction opposée des taux de capitalisation. Cette interrelation n'est pas reprise dans l'analyse de sensibilité.

Pour les immeubles de placement en cours de construction, la juste valeur est influencée par le respect (ou non) du budget et de la durée de réalisation prévus initialement pour le projet.

¹² Les coûts nécessaires à l'achèvement d'un immeuble sont spécifiques à chaque projet et dépendent du degré d'avancement de ce dernier.

¹³ Les coûts nécessaires à l'achèvement d'un immeuble sont spécifiques à chaque projet et dépendent du degré d'avancement de ce dernier.

{30}------------------------------------------------

Processus de valorisation

Conformément aux dispositions légales, les valorisations des immeubles sont effectuées trimestriellement sur base des rapports de valorisation établis par des experts indépendants et qualifiés.

Les experts évaluateurs indépendants sont nommés pour une période de trois ans. Leur nomination est notifiée à la FSMA. Les critères de sélection comprennent la connaissance du marché, la réputation, l'indépendance et l'application des normes professionnelles.

Les experts externes déterminent :

• si la juste valeur d'une propriété peut être déterminée de manière fiable;
• quelle méthode de valorisation doit être appliquée pour chaque immeuble de placement;
• les hypothèses retenues pour les données non observables utilisées dans les méthodes de valorisation.

Les hypothèses retenues pour les données non observables :

La méthode DCF est appliquée pour le secteur de l'immobilier de santé et le secteur de l'immobilier de réseaux de distribution. Pour ceux-ci :

• La durée de vie économique résiduelle de l'actif n'est pas déterminée formellement mais est implicitement reconnue à travers le taux d'actualisation et le taux de capitalisation à la sortie (exit yield), lesquels intègrent un facteur d'obsolescence du bâtiment. Dans tous les cas, cette durée de vie économique résiduelle est au minimum égale à la durée restante du bail en cours;
• L'inoccupation à long terme (taux de vacance structurelle) pour les immeubles à usage de maison de repos est nulle car l'ensemble de ces biens est loué intégralement à un locataire unique (hors antennes).

La méthode de capitalisation est appliquée pour l'ensemble des secteurs. Pour ceux-ci:

• La durée de vie économique résiduelle de l'actif n'est pas déterminée formellement mais est implicitement reconnue à travers les taux de capitalisation retenus, lesquels intègrent un facteur d'obsolescence du bâtiment;
• L'inoccupation à long terme (ou taux de vacance structurelle) est généralement nulle pour l'ensemble des biens en exploitation dans les portefeuilles sous examen. Le cas échéant, certaines corrections liées à l'inoccupation à court terme sont prises en considération ;
• Les hypothèses utilisées pour la valorisation et les changements de valeur significatifs sont discutés trimestriellement entre la Direction et les experts. Des références externes autres sont aussi examinées.

UTILISATION DES IMMEUBLES

La Direction considère que l'utilisation actuelle des immeubles de placement mis à juste valeur au bilan est optimale, compte tenu des possibilités qu'offre le marché locatif et de leurs caractéristiques techniques.

Cessions de créances de loyer

Le 22.12.2008, Cofinimmo a cédé à une filiale du Groupe Société Générale les redevances d'usufruit d'une durée initiale de 15 ans dues par la Commission Européenne et relatives aux immeubles Loi 56, Luxembourg 40 et Everegreen que Cofinimmo détient à Bruxelles. Les usufruits sur ces trois immeubles prennent fin entre décembre 2020 et avril 2022. Cofinimmo en reste nu propriétaire et l' indexation de la redevance relative au bâtiment Luxembourg 40 n'a pas été cédée.

Le 20.03.2009, Cofinimmo a cédé à une filiale du Groupe Société Générale les redevances d'usufruit d'une durée initiale de 15 ans dues par la Commission Européenne et relatives à l'immeuble Nerviens 105 situé à Bruxelles. L'usufruit prend fin en mai 2023. Cofinimmo reste nu propriétaire du bâtiment.

Le 23.03.2009, Cofinimmo a cédé à BNP Paribas Fortis 90 % des créances de location-financement dues par la Ville d'Anvers sur la caserne de pompiers. A l'issue de ce contrat de location-financement, le bâtiment sera transféré gratuitement à la Ville d'Anvers. Cofinimmo a également cédé à la même date et à la même banque des créances de loyers dont l'État belge lui est redevable sur les immeubles Colonel Bourg 124 à Bruxelles et Maire 19 à Tournai. Cofinimmo conserve la propriété de ces deux bâtiments.

Le 28.08.2009, Cofinimmo a cédé à BNP Paribas Fortis 96 % des créances des loyers des années 2011 et suivantes relatives aux immeubles Egmont I et Egmont II situés à Bruxelles. Ces créances ont été rachetées le 13.02.2018 préalablement à la concession d'une emphytéose d'une durée de 99 ans sur ces immeubles.

Les usufruits sur les immeubles Loi 56, Luxembourg 40, Everegreen et Nerviens 105, ainsi que les baux sur les immeubles Colonel Bourg 124, Maire 19, ne peuvent être qualifiés de contrats de location-financement.

Au moment de la vente, le montant perçu par la Société suite à la cession de loyers futurs a été enregistré en réduction de la valeur de l'immeuble dans la mesure où cette cession de loyers est opposable aux tiers et qu'en conséquence la valeur de marché de l'immeuble devait être réduite du montant des loyers futurs cédés (voir note 2 : Méthodes comptables significatives, G Contrats de location, I La Société comme bailleur, c Cession de loyers futurs dans le cadre d'un contrat de location à long terme ne qualifiant pas de location-financement).

Bien qu'elle ne soit pas spécifiquement prévue ni interdite sous IAS 40, l'extourne de la valeur brute des immeubles, de la valeur résiduelle des loyers ou redevances futurs cédés permet, de l'avis du Conseil d'Administration de Cofinimmo, une présentation exacte et fidèle de la valeur des immeubles dans le bilan au moment de la cession des loyers. Cette valeur brute des immeubles correspond à l'estimation des immeubles par l'expert indépendant, tel qu'il est requis par Article 47 § 1 de la Loi relative aux Sociétés Immobilières Réglementées du 12.05.2014.

Pour bénéficier des loyers, il faudrait racheter à la banque cessionnaire, à leur valeur actuelle, les créances cédées à l'époque et non échues à ce jour. La valeur présente de rachat de ces créances non échues peut différer de leur valeur actualisée établie au moment de la cession, ceci en raison de l'évolution des taux d'intérêt de base, des marges applicables sur ces taux et de l'inflation attendue en ce qu'elle impacte potentiellement l'indexation des loyers futurs.

Bien qu'elle ne soit pas spécifiquement prévue ni interdite sous IAS 40, l'extourne de la valeur brute des immeubles, de la valeur résiduelle des loyers ou redevances futurs cédés permet, de l'avis du Conseil d'Administration de Cofinimmo, une présentation exacte et fidèle de la valeur des immeubles dans le bilan au moment de la cession des loyers. Cette valeur brute des immeubles correspond à l'estimation des immeubles par l'expert indépendant, tel qu'il est requis par Article 47 § 1 de la Loi relative aux Sociétés Immobilières Réglementées du 12.05.2014.

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NOTE 23 - VENTILATION DE LA VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

Cette rubrique comprend la variation de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente.

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Immeubles disponibles à la location	6.454	38.562
Projets de développement	-276	21.001
Immobilisations à usage propre	-861	-106
TOTAL	5.283	59.457

Cette rubrique comprend la variation de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente.

NOTE 24 - IMMOBILISATIONS INCORPORELLES ET AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES

Les immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles sont exclusivement des immobilisations à usage propre.

(X 1.000 EUR)		Immobilisations incorporelles
	2020	2019	2020	2019
Au 01.01	934	919	1.264	796
Acquisitions de l'exercice	1.558	270	802	1.123
Logiciels informatiques	1.558	270	0	0
Mobilier et matériel de bureau	0	0	336	157
Droit d'usage selon IFRS 16	0	0	466	966
Amortissements de l'exercice	-320	-255	-644	-653
Logiciels informatiques	-320	-255	0	0
Mobilier et matériel de bureau	0	0	-278	-281
Droit d'usage selon IFRS 16	0	0	-366	-372
Désaffectations de l'exercice	0	0	0	-2
Mobilier et matériel de bureau	0	0	0	-2
Au 31.12	2.172	934	1.422	1.264

Les immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles sont exclusivement des immobilisations à usage propre.

Taux d'amortissement utilisés en fonction de la durée de vie économique:

• mobilier : 10 % à 12,5 % ;

• matériel informatique : 25 % à 33 % ;

• logiciels informatiques : 25 % ;

Toutefois, l'amortissement des logiciels peut être réparti sur une durée plus longue correspondant à la durée probable d'utilisation et en fonction du rythme de consommation des avantages économiques liés à l'actif.

{32}------------------------------------------------

NOTE 25 - INSTRUMENTS FINANCIERS

A.Catégories et désignation des instruments financiers

La norme IFRS 9 définit trois principales catégories en termes de classification des actifs et passifs financiers, c'est-à-dire désignés à la juste valeur par le biais du résultat net, mesurés obligatoirement à la juste valeur par le biais du résultat net et mesurés au coût amorti. IFRS 9 définit également deux autres catégories de classification : désignés à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global et mesurés obligatoirement à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global. A l'exception de l'obligation convertible qui est désignée à la juste valeur en partie par le biais du résultat et en partie par le biais des autres éléments du résultat global, ces catégories ne s'appliquent pas actuellement pour Cofinimmo.

L'obligation convertible ne remplit pas les conditions pour être qualifiée en totalité d'instrument de capitaux propres. L'instrument contient des dérivés incorporés. Afin de faciliter l'exercice de valorisation de cet instrument, Cofinimmo a décidé de le valoriser à la juste valeur.

En ce qui concerne la dépréciation des actifs financiers évalués au coût amorti, y compris les créances commerciales et créances de location-financement, l'application du modèle des pertes de crédit attendues selon l'IFRS 9 n'a pas d'impact matériel sur les états financiers de Cofinimmo compte tenu des montants relativement limités des créances commerciales et de location-financement, combinés au faible risque de crédit associé.

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(X 1.000 EUR)
31/12/2020	Désigné à la juste valeur par le biais du résultat	Mesurés obligatoi rement à la juste valeur par le biais du résultat net	Actifs ou passifs financiers mesurés au coût amorti	Juste valeur	Intérêts courus non échus	Qualification des justes valeurs
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS	1.028.948	382	1.620.349	2.735.662	0
Instruments de couverture		382		382	0
Instruments dérivés		382		382	0	Niveau 2
Participations dans des entreprises liées ou avec lien de participation	1.028.948			1.028.948		Niveau 3
Crédits et créances			1.620.349	1.706.332	0
Prêts à des entreprises associées			1.524.780	1.524.780	0	Niveau 2
Créances non courantes de location financement			95.569	181.552	0	Niveau 2
Autres créances long terme			—	—	0	Niveau 2
ACTIFS FINANCIERS COURANTS			18.513	20.339	0
Instruments de couverture				—	0
Instruments dérivés		—		—	0	Niveau 2
Crédits et créances			17.480	19.306	0
Créances courantes de location-financement			2.030	3.857	0	Niveau 2
Créances commerciales			15.449	15.449	0	Niveau 2
Trésorerie et équivalents de trésorerie			1.033	1.033		Niveau 2
TOTAL	1.028.948	382	1.638.862	2.756.002	0
PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS	—	90.046	1.242.613	1.361.662	4.151
Dettes financières non courantes	—		1.201.088	1.230.091	4.151
Obligations			807.466	832.665	3.479	Niveau 2
Obligations convertibles				—	—	Niveau 1
Etablissements de crédit			320.000	323.058	380	Niveau 2
Billets de trésorerie long terme			69.000	69.746	292	Niveau 2
Garanties locatives reçues			2.379	2.379		Niveau 2
Autres passifs financiers non courants		90.046	41.525	131.571	0
Instruments dérivés		90.046		90.046		Niveau 2
Emprunts à des entreprises associées Autres			41.525	41.525		Niveau 2
PASSIFS FINANCIERS COURANTS	221.016	206	842.863	1.064.084	121
Dettes financières courantes	221.016	0	814.673	1.035.688	121
Billets de trésorerie			810.000	810.000		Niveau 2
Obligations						Niveau 2
Obligations convertibles	221.016			221.016	121	Niveau 1
Etablissements de crédit			4.673	4.673		Niveau 2
Autres					0	Niveau 2
Autres passifs financiers courants		206		206	0
Instruments dérivés		206		206	0	Niveau 2
Dettes commerciales et autres dettes			28.190	28.190	0	Niveau 2
TOTAL	221.016	90.252	2.085.476	2.425.746	4.272

{34}------------------------------------------------

(X 1.000 EUR)
31/12/2019	Désigné à la juste valeur par le biais du résultat net	Mesurés obligatoi rement à la juste valeur par le biais du résultat net	Actifs ou passifs financiers mesurés au coût amorti	Juste valeur	Intérêts courus non échus	Qualification des justes valeurs
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS	747.543	2.121	1.222.356	2.046.186	0
Instruments de couverture		2.121		2.121	0
Instruments dérivés		2.121		2.121	0	Niveau 2
Participations dans des entreprises liées ou avec lien de participation	747.543			747.543		Niveau 3
Crédits et créances			1.222.356	1.296.522	0
Prêts à des entreprises associées			1.125.416	1.125.416	0	Niveau 2
Créances commerciales et autres actifs non courants			95.994	170.160	0	Niveau 2
Créances non courantes de location financement			946	946	0	Niveau 2
ACTIFS FINANCIERS COURANTS			15.090	16.589	0
Instruments de couverture				2	0
Instruments dérivés		2		2	0	Niveau 2
Crédits et créances			14.258	15.755	0
Créances courantes de location-financement			1.937	3.434	0	Niveau 2
Créances commerciales			12.321	12.321	0	Niveau 2
Trésorerie et équivalents de trésorerie			832	832		Niveau 2
TOTAL	747.543	2.121	1.237.446	2.062.775	0
PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS	227.871	73.022	664.939	970.278	2.937
Dettes financières non courantes	227.871		607.527	839.845	2.937
Obligations			317.323	319.267	2.323	Niveau 2
Obligations convertibles	227.871			227.871	121	Niveau 1
Etablissements de crédit			232.000	234.503	252	Niveau 2
Billets de trésorerie long terme			50.000	50.000	241	Niveau 2
Garanties locatives reçues			1.420	1.420		Niveau 2
Autres passifs financiers non courants		73.022	57.412	130.433	—
Instruments dérivés		73.022		73.022		Niveau 2
Emprunts à des entreprises associées			57.412	57.412
Autres						Niveau 2
PASSIFS FINANCIERS COURANTS		96	897.363	897.757	4.513
Dettes financières courantes		0	865.837	866.136	4.513
Billets de trésorerie			680.750	680.750		Niveau 2
Obligations			140.000	140.299	4.513	Niveau 2
Obligations convertibles				0		Niveau 1
			45.087	45.087		Niveau 2
Etablissements de crédit					0	Niveau 2
Autres
Autres passifs financiers courants		96		96	0
Instruments dérivés		96		96	0
Dettes commerciales et autres dettes courantes			31.526	31.526	0	Niveau 2 Niveau 2

{35}------------------------------------------------

Variations monétaires et non monétaires des passifs financiers

		Variations	Variations non
		monétaires	monétaires
(X 1.000 EUR)	31.12.2019		Acquisitions / Intérêts courus non échus	Variations de juste valeur	31.12.2020
Passifs financiers non courants	973.215	588.823	1.014	-197.240	1.365.813
Dettes financières non courantes	842.782	604.710	1.014	-214.264	1.234.243
Obligations	321.591	496.110	5.045	13.399	836.144
Obligations convertibles	227.992		0	-227.992	0
Passif locatif	6.784	-365	-4.175		2.244
Etablissements de crédit	234.755	89.006	94	-417	323.438
Billets de trésorerie long terme	50.241	19.000	51	746	70.038
Garanties locatives reçues et autres	1.420	959			2.379
Autres passifs financiers non courants	130.433	-15.887	0	17.024	131.571
Instruments dérivés	73.022			17.024	90.046
Emprunts à des entreprises associées	57.412	-15.887			41.525
Passifs financiers courants	902.271	-54.500	-4.513	220.948	1.064.205
Dettes financières courantes	870.649	-51.164	-4.513	220.838	1.035.809
Billets de trésorerie	680.750	129.250			810.000
Obligations convertibles	0			221.137	221.137
Obligations	144.812	-140.000	-4.513	-299	0
Etablissements de crédit	45.087	-40.414			4.673
Autres	0	0			0
Autres passifs financiers courants	96	-3.336	0	110	206
Instruments dérivés	96			110	206
Dettes commerciales et autres dettes courantes	31.526	-3.336			28.190
TOTAL	1.875.486	534.323	-3.499	23.708	2.430.019

JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS

Après la comptabilisation initiale, certains instruments financiers (instruments dérivés, obligations convertibles) sont évalués à la juste valeur au bilan. Les autres instruments financiers sont valorisés au coût amorti et leur juste valeur est donnée en annexe (voir tableau ci-dessus). La juste valeur des instruments financiers peut être présentée selon trois niveaux (1 à 3). L'attribution du niveau dépend du degré d'observabilité des variables utilisées pour l'évaluation de l'instrument, soit:

• Les évaluations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont établies d'après des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques ;
• Les évaluations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont établies à l'aide de données observables pour l'actif ou le passif concerné. Ces données peuvent être soit 'directes' (des prix, autres que ceux visés au niveau 1), soit 'indirectes' (des données dérivées de prix) ;
• Les évaluations de la juste valeur de niveau 3 sont celles portant sur les actifs ou passifs concernés, qui ne sont pas basées sur des données observables de marché.

Niveau 1

Les obligations convertibles émises par Cofinimmo font l'objet d'une évaluation de niveau 1.

Variation de la juste valeur des obligations convertibles

(X 1.000 EUR)		2020	2019
	Au 01.01	227.871	Au 01.01	215.727
Variation de la juste valeur attribuables aux changements de conditions de marché au cours de l'exercice comptabilisée en compte de résultats		987		2.213
Variation de la juste valeur attribuable aux changements du risque de crédit comptabilisés au cours de l'exercice en autres éléments du résultat global		-7.721		9.930
	au 31.12	221.137	au 31.12	227.871

En septembre 2016, Cofinimmo a racheté des obligations convertibles émises en 2013 et a concomitamment émis de nouvelles obligations convertibles à échéance 2021, ce qui a entraîné une annulation de l'obligation (obligation convertible 2018) et la reconnaissance d'une nouvelle obligation (obligation convertible 2021).

Au 31.12.2020, l'obligation convertible à échéance 2021 a une juste valeur de 221.136.771 EUR. Si l'obligation n'est pas convertie en actions, la valeur de remboursement sera de 219.320.616 EUR à l'échéance finale.

La méthodologie consistant à expliquer la variation de la juste valeur avait été adaptée en 2018 pour tenir compte de l'application de la norme IFRS 9 afin d'isoler le risque de marché du risque de crédit propre à Cofinimmo. Cette même méthodologie a été appliquée sur les résultats de 2020 publiés ci-dessus.

Niveau 2

Tous les autres actifs et passifs financiers, notamment les instruments financiers dérivés détenus à la juste valeur, sont de niveau 2. La juste valeur des actifs et des passifs financiers dont les termes et conditions sont standard et qui sont négociés sur des marchés actifs et liquides est établie en fonction des cours de marché. La juste valeur des 'Créances commerciales', des 'Dettes commerciales' ainsi que toute autre dette à taux variable est proche de leur valeur comptable. Les dettes bancaires sont principalement sous la forme de crédits 'roll-over'. Le calcul de la juste valeur des 'Créances de location-financement' est basé sur la méthode d'actualisation des flux de

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trésorerie, en utilisant une courbe de rendement adaptée à la durée des instruments, et celui des instruments financiers dérivés est obtenu via l'outil de valorisation des instruments financiers dérivés disponible sur Bloomberg.

Les créances de location-financement sont détaillées dans la Note 26.

Niveau 3

Actuellement, Cofinimmo ne détient pas d'instrument financier qui correspondrait à la définition de niveau 3.

Passifs locatif

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Passif locatif au 01/01	6.784	9.300
Evolution du principal	-4.540	-2.516
Passif locatif au 31/12	2.244	6.784

B.Gestion du risque financier

Risque de taux d'intérêt

Puisque Cofinimmo possède un portefeuille d'immeubles à (très) long terme, il est hautement probable que les emprunts finançant ce portefeuille devront être refinancés à leur échéance par d'autres emprunts. Par conséquent, l'endettement financier total de la société est renouvelé régulièrement pour une période future indéterminée. Pour des raisons d'efficacité des coûts, la politique de financement par dette de Cofinimmo sépare l'activité de levée d'emprunts (liquidité et marges sur taux flottants) de la gestion des risques et charges de taux d'intérêt (fixation et couverture des taux d'intérêt flottants futurs). Une partie des fonds empruntés le sont en effet à taux flottant.

Répartition selon les emprunts (non courants et courants) à taux flottant et à taux fixe (calculée sur leurs valeurs nominales)

(X 1.000 EUR)	2020	2019
A taux flottant	1.137.983	943.000
A taux fixe	1.095.266	734.000
TOTAL	2.233.249	1.677.000

En conformité avec sa stratégie de couverture contre les risques financiers ('hedging policy'), Cofinimmo couvre au moins 50 % de son portefeuille de dettes totales pour au moins trois ans en contractant des dettes à taux fixe et en concluant des contrats sur des instruments dérivés de taux d'intérêt pour couvrir la dette à taux flottant.

Au cours de l'année 2020, Cofinimmo a poursuivi l'augmentation de ses couvertures sur un horizon de dix ans. Des IRS portant sur les années 2025 (100 millions EUR), 2026-2027-2028 (350 millions EUR), et 2029 (250 millions EUR) ont été souscrits afin d'augmenter la couverture sur ces années. Les principales opérations de couverture à long terme ont été réalisées durant le premier trimestre. En janvier 2021, Cofinimmo a poursuivi sa couverture sur les années 2026 jusqu'à 2029 en souscrivant un IRS pour 50 millions EUR.

En 2020, Cofinimmo a également augmenté sa couverture sur les prochaines années avec la souscription de caps portant sur les années 2020 (150 millions EUR), 2021 (250 millions EUR), 2022 (350 millions EUR) et 2023-2024 (100 millions EUR). En janvier 2021, Cofinimmo a souscrit un nouveau cap de 200 millions EUR permettant d'augmenter sa couverture sur les années 2021-2022-2023-2024-2025.

La période de couverture de minimum trois ans a été choisie pour compenser l'effet négatif qu'aurait sur les résultats nets un dé-calage temporel entre une augmentation des taux d'intérêt nominaux, alourdissant les charges d'intérêt, et un surcroît d'inflation, augmentant les revenus locatifs des baux indexés. Il est estimé qu'une augmentation des taux d'intérêt réels est généralement une conséquence d'une augmentation de l'inflation et d'une reprise de l'activité économique générale, entraînant de meilleures conditions locatives, ce qui pourrait bénéficier au résultat net.

Les banques contreparties dans ces contrats IRS sont généralement différentes des banques fournissant les fonds, mais Cofinimmo veille toutefois à faire correspondre les périodes et les dates de fixation des contrats dérivés de taux d'intérêt avec les périodes de renouvellement et les dates de fixation de taux de ses contrats d'emprunt.

Si un instrument dérivé couvre une dette sous-jacente qui avait été contractée à un taux flottant, la relation de couverture est qualifiée de couverture de flux de trésorerie. Si un instrument dérivé couvre une dette sous-jacente conclue à un taux fixe, elle est qualifiée de couverture de la juste valeur. Selon les exigences de l'IFRS 9, ceci est valable si un test d'efficacité est réalisé et qu'une documentation est établie justifiant la couverture. Bien que tous les instruments financiers émis ou détenus l'aient été à des fins de couverture de risques sur taux d'intérêt, Cofinimmo s'abstenant de désigner une relation avec un risque particulier, ces instruments sont présentés comptablement sous la catégorie ' Mesurés obligatoirement à la juste valeur par le biais du résultat net' sous l'IFRS 9.

Ci-dessous sont présentés les résultats d'une étude de sensibilité de l'impact des variations de taux sur le résultat net des activi-tés clés. Une variation de taux impactera la partie non-couverte de la dette à taux flottant , et ce , par le biais d'une augmentation ou d'une diminution des charges d'intérêts et indirectement la partie couverte en fonction des instruments de couvertures utilisés. Une variation de taux aura également comme conséquence une variation de la juste valeur des IRS, qui sera comptabilisée en comptes de résultats.

Résumé des effets potentiels sur les capitaux propres et le compte de résultats, d'une variation de 1 % du taux d'intérêt (x million EUR)

(x million EUR)		2020 2019
Variation	Compte de	Capitaux	Compte de	Capitaux
	résultats	propres	résultats	propres
+1%	-0,48	0,00	0,45	0,00
-1%	-0,07	0,00	-0,03	0,00

Le tableau ci-dessus montre qu'une augmentation des taux d'intérêt de 1% engendrerait une perte de 0,48 million EUR alors qu'il aurait engendré un gain de 0,45 million EUR en 2019. À l'inverse, une perte de 0,07 million EUR ressortirait d'une baisse des taux d'intérêt de 1% alors qu'il aurait engendré une perte de 0,03 million EUR en 2019. Les capitaux propres quant à eux ne sont pas affectés directement par une variation des taux d'intérêt.

Dans un contexte où les taux d'intérêts sont bas et négatifs, la différence entre 2019 et 2020 en cas d'augmentation des taux s'explique principalement par l'augmentation en terme absolu du cout lié à la dette non couverte. Le dette non couverte ne bénéficiant pas d'une baisse des taux, la différence par rapport à 2019 est presque nulle.

Risque de crédit

Dans le cadre de son activité, Cofinimmo fait face à deux catégories de contreparties principales, soit des banques soit des clients. Cofinimmo maintient un standard de rating minimal pour ses contreparties financières. Les contreparties financières envers les-quelles nous avons des dettes possèdent un rating externe d''investment grade' (un rating minimum BBB selon l'agence de nota-tion Standard & Poor's). Les contreparties financières envers lesquelles Cofinimmo a des créances ont également

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un rating externe d''investment grade'. Cofinimmo a pour politique de ne pas maintenir des relations avec les contreparties financières ne répondant pas à ce critère. Le risque portant sur les clients étant quant à lui mitigé par une diversification des clients et une analyse de leur solvabilité avant et pendant le bail.

Risque de prix

La société est exposée au risque de prix lié à l'option sur l'action Cofinimmo attachée à l'obligation convertible. L'obligation était proche de la monnaie à fin décembre 2020. Toutefois, étant donné que la valeur économique de l'obligation convertible sur le marché secondaire restera supérieure à la valeur économique de conversion jusqu'à l'échéance, Cofinimmo considère que le risque de conversion avant l'échéance est limité.

Risque de change

Depuis 2018, Cofinimmo n'est plus exposé au risque de change vu que la totalité du chiffre d'affaires et des charges est en euros (à l'exception de certains fournisseurs facturant en devise). Le financement est également assuré entièrement en euros.

Risque de liquidité

Le risque de liquidité est limité par la diversification des sources de financement et par le refinancement qui est généralement effectué un an au moins avant la date d'échéance de la dette financière.

Obligation de liquidité aux échéances

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Entre un et deux ans	521.677	432.222
Entre deux et cinq ans	172.140	330.180
Au-delà de cinq ans	869.472	275.577
TOTAL	1.563.289	1.037.979

FACILITÉS DE CRÉDIT À LONG TERME NON UTILISÉES

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Venant à expiration dans l'année	0	0
Venant à expiration dans plus d'un an	1.261.000	1.073.000

Collatéralisation

La valeur comptable des actifs financiers mis en gage s'élève, au 31.12.2020, à 42.969.602 EUR (2019 : 42.123.356 EUR). Les termes et les conditions des actifs financiers mis en gage sont détaillés dans la note 38. Au cours de l'année 2020, il n'y a eu ni défaut de paiement sur les contrats d'emprunts, ni violation des termes de ces mêmes contrats.

C.Instruments financiers dérivés

Nature des instruments financiers dérivés de taux d'intérêt

Au 31.12.2020, Cofinimmo utilise des IRS et des Caps (options sur taux d'intérêt avec un niveau maximum de 0 %) afin de couvrir son exposition au risque de taux d'intérêt résultant de son activité opérationnelle, de financement et d'investissement.

Interest Rate Swap (IRS)

Un IRS est un contrat à terme sur taux d'intérêt par lequel Cofinimmo échange un taux d'intérêt flottant contre un taux d'intérêt fixe. Les IRS sont détaillés dans le tableau de la page suivante.

Caps

Un cap est une option sur taux d'intérêt par lequel Cofinimmo perçoit, contre le paiement d'une prime unique, un taux d'intérêt flottant lorsque ce dernier dépasse un certain seuil (par ex : 0 %), et ce, durant une période future déterminée. Les caps sont détaillés dans le tableau de la page suivante.

Emprunts à taux flottant au 31.12.2020 couverts par des instruments financiers dérivés

Comme détaillé dans le tableau ci-dessous, la dette à taux flottant 1.145 millions EUR est obtenue en déduisant les éléments de la dette contractés à taux fixe de la dette totale (2.249 millions EUR):

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Dettes financières	2.248.863	1.700.463
Obligations convertibles	-221.137	-227.871
Obligations à taux fixe	-830.000	-465.000
Emprunts à taux fixe	-50.000	-50.000
Autres (comptes débiteurs , garantie locative reçues	-2.736	-14.842
Emprunts à taux flottant couverts par des instruments financiers dérivés	1.144.990	942.750

La politique financière de Cofinimmo consiste à maintenir un taux d'endettement d'environ 45 % accompagné d'une couverture partielle de sa dette à taux flottant par l'utilisation d'instruments de couverture (IRS ou caps).

Au 31.12.2020, Cofinimmo avait une dette à taux flottant pour un montant notionnel de 1.145 millions EUR.

Ce montant était couvert contre le risque de taux d'intérêt par des IRS pour un montant notionnel de 645 millions EUR et des CAPs pour un montant de 350 millions EUR.

Au cours de l'année 2020, Cofinimmo a poursuivi l'augmentation de ses couvertures sur un horizon de dix ans. Des IRS portant sur les années 2025 (100 millions EUR), 2026-2027-2028 (350 millions EUR), et 2029 (250 millions EUR) ont été souscrits afin d'augmenter la couverture sur ces années. Les principales opérations de couverture à long terme ont été réalisées durant le premier trimestre. En janvier 2021, Cofinimmo a poursuivi sa couverture sur les années 2026 jusqu'à 2029 en souscrivant un IRS pour 50 millions EUR.

En 2020, Cofinimmo a également augmenté sa couverture sur les prochaines années avec la souscription de caps portant sur les années 2020 (150 millions EUR), 2021 (250 millions EUR), 2022 (350 millions EUR) et 2023-2024 (100 millions EUR). En janvier 2021, Cofinimmo a souscrit un nouveau cap de 200 millions EUR permettant d'augmenter sa couverture sur les années 2021-2022-2023-2024-2025.

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Cofinimmo projette de conserver durant les années 2020 à 2029 un patrimoine financé partiellement par endettement, de sorte qu'elle sera redevable d'un flux d'intérêts à payer, qui constitue l'élément couvert par les instruments financiers dérivés détenus à des fins de transaction et décrits ci-dessus.

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Instruments financiers dérivés de taux d'intérêt

Période couverte	Actif / Futur	Option	Prix d'exercice	Taux flottant	Notionnel 2020
2020	Actif	IRS	0,86 %	M 1	100.000.000
2020	Actif	IRS	0,87 %	M 1	100.000.000
2020	Actif	IRS	0,85 %	M 1	150.000.000
2021	Actif	IRS	0,97 %	M 1	50.000.000
2021	Actif	IRS	1,03 %	M 1	50.000.000
2021	Actif	IRS	1,00 %	M 1	50.000.000
2022	Futur	IRS	1,31 %	M 1	75.000.000
2022	Futur	IRS	1,32 %	M 1	75.000.000
23-24-25	Futur	IRS	1,18 %	M 1	25.000.000
23-24-25	Futur	IRS	1,10 %	M 1	25.000.000
23-24-25	Futur	IRS	1,15 %	M 1	50.000.000
23-24-25	Futur	IRS	1,18 %	M 1	50.000.000
20-21	Actif	IRS	0,99 %	M 1	195.000.000
23-24-25	Futur	IRS	1,12 %	M 1	50.000.000
2021	Actif	IRS	0,14 %	M 1	50.000.000
22-23-24	Futur	IRS	1,70 %	M 1	100.000.000
20-21	Actif	IRS	0,93 %	M 1	100.000.000
22-23-24	Futur	IRS	1,79 %	M 1	150.000.000
22-23	Futur	IRS	0,45 %	M 1	50.000.000
2022	Futur	IRS	0,24 %	M 1	50.000.000
22-23-24	Futur	IRS	0,38 %	M 1	50.000.000
23-24-25	Futur	IRS	0,95 %	M 1	75.000.000
25-26-27-28	Futur	IRS	0,91 %	M 1	100.000.000
25-26-27-28	Futur	IRS	0,72 %	M 1	100.000.000
2023	Futur	IRS	0,71 %	M 1	40.000.000
2024	Futur	IRS	0,96 %	M 1	40.000.000
2025	Futur	IRS	1,17 %	M 1	40.000.000
2023	Futur	IRS	0,80 %	M 1	60.000.000
2024	Futur	IRS	1,05 %	M 1	60.000.000
2025	Futur	IRS	1,26 %	M 1	60.000.000
2023	Futur	IRS	0,68 %	M 1	50.000.000
2024	Futur	IRS	0,93 %	M 1	50.000.000
2025	Futur	IRS	1,14 %	M 1	50.000.000
				M
2023 2024	Futur Futur	IRS IRS	0,67 % 0,92 %	1 M 1	30.000.000 30.000.000
				M
2025	Futur	IRS	1,13 %	1 M	30.000.000
2023	Futur	IRS	0,78 %	1 M	20.000.000
2024	Futur	IRS	1,03 %	1 M	20.000.000
2025	Futur	IRS	1,24 %	1 M	20.000.000
26-27-28	Futur	IRS	0,46 %	1 M	50.000.000
26-27-28	Futur	IRS	0,44 %	1 M	50.000.000
26-27-28	Futur	IRS	0,21 %	1 M	100.000.000
26-27-28	Futur	IRS	(0,05 %)	1	100.000.000
23-24-25	Futur	IRS	0,96 %	M 1	90.000.000
23-24-25	Futur	IRS	1,00 %	M 1	110.000.000
26-27-28	Futur	IRS	0,17 %	M 1	50.000.000
26-27-28	Futur	IRS	0,17 %	M 1	50.000.000
25-26-27-28-29	Futur	IRS	0,80 %	M 1	100.000.000
26-27-28-29	Futur	IRS	(0,08 %)	M 1	50.000.000
26-27-28-29	Futur	IRS	1,16 %	M 1	100.000.000

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Obligation de liquidité aux échéances, liée aux instruments financiers dérivés

Ce tableau reflète principalement l'augmentation de la dette et par conséquent l'augmentation des couvertures (IRS) réalisées par Cofinimmo durant l'année 2020 sur les différentes maturités affichées.

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Entre un et deux ans	-24.722	-23.025
Entre deux et cinq ans	-47.559	-36.276
Au-delà de cinq ans	-17.776	-7.300
TOTAL	-90.058	-66.601

Ces tableaux ci-dessous représentent les positions nettes des actifs et passifs des instruments financiers dérivés.

COMPENSATION DES ACTIFS ET DES PASSIFS FINANCIERS

(X 1.000 EUR)						31.12.2020
	Montant brut des actifs fi nanciers comptabilisés	Montants brut des actifs financiers compensés	Montant net des actifs financiers présentés dans la position des	de la situation financière	Montants non compensés dans l'état
		dans l'état de la situation financière	actifs financiers	Instruments financiers	Garanties reçues en trésorerie
Actifs financiers
CAP	382		382	0		382
IRS	0		0			0
	0		0			0
TOTAL	382	0	382	0	0	382
Passifs financiers
IRS	90.252		90.252	0		90.252
TOTAL	90.252	0	90.252	0		90.252
(X 1.000 EUR)						31.12.2019
	Montant brut des actifs fi nanciers comptabilisés	Montants brut des actifs financiers	Montant net des actifs financiers présentés dans	Montants non compensés dans l'état de la situation financière		Montant net
		compensés dans l'état de la situation financière	la position des actifs financiers	Instruments financiers	Garanties reçues en trésorerie
Actifs financiers
CAP	2		2			2
IRS	2.121		2.121	0		2.121
TOTAL	2.122	0	2.122	0	0	2.122
Passifs financiers
IRS	73.117		73.117			73.117
TOTAL	73.117	0	73.117	0	0	73.117

RÉSUMÉ DES INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS ACTIFS AU 31.12.2020

Option	Période	Prix	Taux	Notionnel
		d'exercice	flottant	2020
Détenus à fin de transaction
IRS	2020	0,86%	1M	100.000
IRS	2020	0,87%	1M	100.000
IRS	2020	0,85%	1M	150.000
IRS	2020	0,99%	1M	195.000
IRS	2020	0,93%	1M	100.000
CAP	2020	0,00%	1M	150.000
CAP	2020	0,00%	1M	200.000

D.GESTION DU CAPITAL

En conséquence de l'Article 24 de l'Arrêté Royal du 13.07.2014 relatif aux SIR, la SIR publique doit, au cas où le taux d'endettement consolidé dépasse 50 % des actifs, élaborer un plan financier accompagné d'un calendrier d'exécution, décrivant les mesures destinées à éviter que ce taux d'endettement ne dépasse les 65 % des actifs. Ce plan financier fait l'objet d'un rapport spécial du commissaire confirmant la vérification par ce dernier de la méthode d'élaboration du plan, notamment en ce qui concerne ses fondements économiques, ainsi que la cohérence des chiffres que celui-ci contient avec la comptabilité de la SIR publique. Les rapports financiers annuels et semestriels doivent justifier la manière dont le plan financier a été exécuté au cours de la période pertinente et de la manière dont la SIR envisage l'exécution future du plan.

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1. Evolution du taux d'endettement

Au 31.03.2020, 30.06.2020 et au 30.09.2020, le taux d'endettement consolidé a atteint 40.7 %, 41.8 % et 42,2 % respectivement, restant sous le seuil de 50 %. Au 31.12.2020, le taux d'endettement consolidé s'établissait à 46,1 %.

2. Politique de taux d'endettement

La politique de Cofinimmo est de maintenir un taux d'endettement proche des 45 %. Il se peut donc qu'elle franchisse la barre des 45 % à la hausse ou à la baisse de manière répétée sans que ceci ne signale un changement de politique dans un sens ou dans l'autre.

Cofinimmo établit chaque année un plan financier à moyen terme qui incorpore tous les engagements financiers pris par le Groupe. Ce plan est actualisé en cours d'année lorsque survient un nouvel engagement significatif. Le taux d'endettement et son évolution future sont recalculés à chaque édition de ce plan. De toute façon, Cofinimmo dispose à tout moment d'une vue prospective sur ce paramètre clé de la structure de son bilan afin de maintenir son taux d'endettement proche de 45%.

3. Prévision de l'évolution du taux d 'endettement

Le plan financier de Cofinimmo réactualisé fait apparaître que le taux d'endettement de Cofinimmo ne devrait pas s'écarter significativement d'un niveau de 45 % au 31 décembre de chacune des trois prochaines années. Cette prévision reste néanmoins sujette à la survenance d'événements non prévus.

4. Décision

Le Conseil d'Administration de Cofinimmo estime donc que le taux d'endettement ne dépassera pas les 65 % et que, pour l'instant, en fonction des tendances économiques et immobilières dans les segments où la société est présente, des investissements projetés et de l'évolution attendue du patrimoine, il n'est pas nécessaire de prendre des mesures additionnelles à celles contenues dans le plan financier dont question ci-dessus.

DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Etablissements de crédit	389.672	282.493
Autres	857.141	610.994
Autres emprunts	854.713	609.511
Garanties locatives reçues	2.428	1.483
TOTAL	1.246.813	893.487
Taux flottants	379.672	272.493
Emprunts bilatéraux	379.672	272.493
Obligations	—	—
Taux Fixes	867.141	620.994
Obligations	820.945	555.315
Autres — Taux variables ou fixes	46.196	65.679
TOTAL	1.246.813	893.487
Maturité des emprunts non courants
Entre un et deux ans	264.708	238.022
Entre deux et cinq ans	189.109	323.364
Au-delà de cinq ans	792.996	332.101
TOTAL	1.246.813	893.487
AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
(X 1.000 EUR)	2020	2019
Instruments de couverture autorisés	90.046	73.022
Autres	390	326
TOTAL	90.436	73.348
DETTES FINANCIÈRES COURANTES
(X 1.000 EUR)	2020	2019
Etablissements de crédit	1.035.945	870.363
TOTAL	1.035.945	870.363
	2020	2019
Taux flottants	1.035.931	870.350
Emprunts (syndiqués) bilatéraux	—	40.000
Billete de trésorerie	810.000	680.750
Découverts bancaires	4.673	5.087
Obligations	221.258	144.513

AUTRES PASSIFS FINANCIERS COURANTS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Instruments de couverture autorisés	206	96
TOTAL	206	96

Taux fixes 14 13 Autres — Taux variables ou fixe 14 13 TOTAL 1.035.945 870.363

{42}------------------------------------------------

NOTE 26 - CRÉANCES DE LOCATION-FINANCEMENT

La société a conclu des conventions de location-financement relatives à certains immeubles. Étant donné, d'une part la qualité des locataires (notamment l'autorité publique belge) et d'autre part le faible risque de crédit associé aux créances de location finance- ment (établi sur base de l'analyse des pertes de crédits historiques), le modèle des pertes de crédits attendues selon l'IFRS 9 n'a pas d'impact matériel pour la Société.

Cofinimmo a également octroyé à certains locataires des financements liés à des travaux d'aménagement. Le taux d'intérêt implicite moyen de ces contrats de locationfinancement s'élève à 5,10 % pour 2020 (2019 : 4,98 %). Au cours de l'exercice 2020, des loyers conditionnels (indexations) ont été comptabilisés en produits de la période pour un montant de 0,03 million EUR (2019 : 0,03 million EUR).

(X 1.000 EUR)	2020	2019
A moins d'un an	4.730	4.842
A plus d'un an mais moins de deux ans	4.663	4.750
A plus de deux ans mais moins de trois ans	4.846	4.683
A plus de trois ans mais moins de quatre ans	4.565	4.714
A plus de quatre ans mais moins de cinq ans	4.512	4.565
A plus de cinq ans	192.740	194.486
Paiements minimaux au titre de la location	216.056	218.040
Produits financiers non acquis	-118.456	-120.109
Valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location	97.600	97.931
Créances non courantes de location-financement	95.569	95.994
A plus d'un an mais moins de deux ans	2.112	2.086
A plus de deux ans mais moins de trois ans	2.186	2.104
A plus de trois ans mais moins de quatre ans	2.271	2.186
A plus de quatre ans mais moins de cinq ans	2.322	2.271
A plus de cinq ans	86.677	87.346
Créances courantes de location-financement	2.030	1.937
A moins d'un an	2.030	1.937

NOTE 27 - ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE

(X 1.000 EUR)	2020	2019
AU 01.01	28.764	33.663
Investissements	0	0
Ventes	-32.417	-20.336
Augmentation/Diminution de la juste valeur	-34	0
Transfert de/vers Immeubles de Placement	7.007	15.437
AU 31.12	3.320	28.764

Tous les actifs détenus en vue de la vente sont des immeubles de placement. Au 31.12.2020, il s'agit des immeubles de bureaux Colonel Bourg 122.

NOTE 28 - CRÉANCES COMMERCIALES COURANTES

CRÉANCES COMMERCIALES BRUTES

Cofinimmo a reconnu une réduction de valeur sur créances commerciales de 134 KEUR (2019 : 46 KEUR) au cours de l'exercice se clôturant le 31.12.2020. Le Conseil d'Administration considère que la valeur comptable des créances commerciales est proche de leur juste valeur.

Etant donné, d'une part la qualité des locataires et d'autre part le faible risque de crédit associé aux créances commerciales (établi sur base de l'analyse des pertes de crédits historiques), le modèle des pertes de crédit attendues selon IFRS 9 n'a pas d'impact matériel pour la société.

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Créances commerciales brutes non échues	13.212	8.046
Créances commerciales brutes échues mais non provisionnées	1.914	4.109
Créances douteuses	538	271
Réduction de valeur pour créances douteuses	-214	-105
TOTAL	15.449	12.321

{43}------------------------------------------------

CRÉANCES COMMERCIALES BRUTES ÉCHUES MAIS NON PROVISIONNÉES

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Echues à moins de 60 jours	1.558	2.936
Echues entre 60 et 90 jours	-33	-4
Echues à plus de 90 jours	388	1.177
TOTAL	1.914	4.109

PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Au 01.01	105	182
Utilisation	-24	-122
Provisions constituées à charge du compte de résultats	134	46
Au 31.12	214	105

NOTE 29 - CRÉANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Impôt	330	554
Taxes régionales & communales	5.147	4.311
Précompte immobilier	12.630	13.472
Autres	1.283	1.114
TOTAL	19.390	19.451

Les autres actifs courants comprennent principalement des impôts, taxes régionales et précomptes à refacturer aux locataires.

NOTE 30 - COMPTES DE RÉGULARISATION - ACTIFS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Revenu immobilier non échu	1.120	2.487
Gratuités et avantages octroyés aux locataires à répartir	2.730	2.862
Charges immobilières payées d'avance	19.109	20.057
Intérêts et autres charges financières payés d'avance	4.143	17.843
TOTAL	27.102	43.249

NOTE 31 - PROVISIONS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Au 01.01	24.151	22.422
Provisions constituées à charge du compte de résultats	3.643	5.330
Utilisations	-1.458	-3.601
Reprises de provisions portées au compte de résultats	-1.008	0
Transfert	0	0
Au 31.12	25.329	24.151

Les provisions (25.329 KEUR) peuvent être séparées en deux catégories:

• Les provisions contractuelles définies selon l'IAS 37 comme des contrats déficitaires. Cofinimmo s'est engagé à assurer sur plu-sieurs immeubles la maintenance ainsi que des travaux vis-à-vis de locataires.
• Les provisions légales pour faire face à des engagements potentiels vis-à-vis de locataires ou de tiers.

Ces provisions sont constituées par une actualisation des paiements futurs considérés comme probables par le Conseil d'Administration.

NOTE 32 - IMPÔTS DIFFÉRÉS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Impôts différés	7.937	7.946
TOTAL	7.937	7.946

Depuis 2014, la succursale française de Cofinimmo est soumise à un impôt ('Retenue à la source sur les bénéfices réalisés en France par les sociétés étrangères'). Une provision pour impôts différés a dû être constituée.

{44}------------------------------------------------

NOTE 33 - DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Dettes commerciales	15.683	19.709
Autres dettes	51.939	52.975
Taxes, charges sociales et dettes salariales	28.939	31.856
Taxes	27.191	29.752
Charges sociales	142	570
Dettes salariales	1.607	1.534
Autres	23.000	21.119
Coupons de dividende	344	633
Provisions pour précomptes et taxes	10.492	9.303
Divers	12.164	11.183
TOTAL	67.622	72.685

NOTE 34 - COMPTES DE RÉGULARISATION - PASSIFS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Revenus immobiliers perçus d'avance	13.398	10.067
Intérêts et autres charges courus non échus	2.431	1.866
TOTAL	15.829	11.933

NOTE 35 - CHARGES ET PRODUITS SANS EFFET DE TRÉSORERIE

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Charges et produits relatifs à l'activité opérationnelle	-12.603	-59.029
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	-5.283	-59.457
Reprise de loyers cédés et escomptés	-9.444	-8.784
Mouvement des provisions et des options sur actions	1.178	1.729
Elimination des charges et produits liés aux paiements en actions	272	5.938
Amortissements/Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs incorporels et corporels	962	907
Impôts différés	-9	529
Gratuités	132	109
Autres	-410	-1
Charges et produits relatifs à l'activité de financement	28.600	21.441
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers	20.448	24.248
Variation de la juste valeur des participations	9.738	-1.336
Autres	-1.585	-1.471
TOTAL	15.998	-37.587

NOTE 36 - VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Mouvements des éléments d'actif	12.815	-20.699
Créances commerciales	-1.894	-467
Créances d'impôt	224	-114
Autres actifs à court terme	-163	-5.302
Charges à reporter et produite acquis	14.648	-14.815
Mouvements des éléments de passif	8.957	9.797
Dettes commerciales	4.916	1.633
Dettes d'impôt	-188	-2.406
Taxes, charges sociales et dettes salariales	-2.729	1.212
Autres dettes courantes	2.170	9.214
Charges à imputer et produits à reporter	4.789	145
TOTAL	21.773	-10.902

NOTE 37 - EVOLUTION DU PORTEFEUILLE PAR SECTEUR DURANT L'EXERCICE

Non applicable.

NOTE 38 - DROITS ET ENGAGEMENTS HORS BILAN

Dans le cadre de cession de créances

• Dans le cadre de la cession des créances de loyers relatives au bail en cours avec la Régie des Bâtiments sur le palais de justice d'Anvers, le solde des créances non cédées a été mis en gage en faveur d'une banque sous certaines conditions. Cofinimmo a par ailleurs octroyé une hypothèque traçante et un mandat hypothécaire sur le terrain (en conformité avec l'Article 41 de la Loi du 12.05.2014). Dans le cadre du transfert de la dette de location-financement vis-à-vis de Justinvest Antwerpen SA à une

{45}------------------------------------------------

société fiduciaire externe (JPA Properties SPRL, administrée par Intertrust Belgium), et qui se rapporte au coût de construction du palais de justice, les liquidités transférées à JPA ont été mises en gage en faveur de Cofinimmo SA. Le bénéfice du gage a été transféré en faveur d'une banque sous certaines conditions;

• Dans le cadre de la cession des créances de loyers ou de redevances emphytéotiques relatives aux conventions en cours avec la Régie des Bâtiments ou la Commission Européenne sur les immeubles Colonel Bourg 124 et Maire 19, ainsi qu'au bail en cours avec la Ville d'Anvers portant sur la caserne de pompiers, les actions de la société Bestone SA ont été mises en gage en faveur d'une banque sous certaines conditions.
• Dans le cadre d'autres opérations de cession de créances, Cofinimmo a pris divers engagements et consenti certaines garanties, et notamment en ce qui concerne la cession de créance intervenue sur les redevances relatives à la prison de Leuze après exécution des travaux.

Options d'achat /droits de préférence

• Dans le cadre de baux conclus avec la Régie des Bâtiments relatif, entre autres, au palais de justice d'Anvers et au commissariat de police de Termonde, une option d'achat a été consentie au bénéfice de la Régie qui au terme du bail peut soit quitter les lieux, soit proroger le contrat, soit racheter l'immeuble.
• Cofinimmo a consenti une option d'achat à la Zone de police HEKLA à Anvers sur le bien donné en emphytéose à cette entité, à lever au terme dudit bail emphytéotique.
• Cofinimmo (et Pubstone Group) s'est engagée et bénéficie des droits de préférence sur les actions Pubstone SA et Pubstone Group;
• Cofinimmo bénéficie d'une option d'achat sur des actions de sociétés détenant de l'immobilier en Allemagne.
• Cofinimmo a concédé une option de vente aux actionnaires de la société Aspria Roosevelt SA relative à la vente de 100 % des actions de cette société qui détient le site Solvay Sports à Bruxelles destiné à la construction d'un nouveau centre de sports et de bien-être qui sera opéré par le Groupe Aspria.Cette option de vente a été exercée conduisant à l'acquisition de la société au premier trimestre 2021. Par ailleurs, Cofinimmo a concédé une option d'achat aux anciens actionnaires de cette société.
• Cofinimmo a consenti divers droits de préférence et/ou options d'achat à l'emphytéote, à valeur de marché, sur une partie de son portefeuille de maisons de repos et cliniques.
• Cofinimmo a consenti un droit de préférence à l'emphytéote, à valeur de marché, sur les droits résiduaires de propriété d'un immeuble de bureau à Bruxelles.
• Cofinimmo a consenti une option de vente et s'est vue attribuer une option d'achat (convention d'options croisées) sur un immeuble de bureau situé à Bruxelles ;
• Cofinimmo dispose d'options d'achats sur des tréfonds dont les droits d'emphytéose dont ils sont grevés portant sur des immeubles à destination de maisons de repos sont détenus par des filiales de Cofinimmo ;
• Cofinimmo s'est vue attribuée une option d'achat et a conféré une option de vente (exerçables en 2023) sur les actions de d'une société immobilière française par et au bénéfice d'un autre actionnaire de cette société. Elle bénéficie par ailleurs d'un droit de préemption en cas de revente par les autres actionnaires de leur participation ;
• Dans le cadre de son entrée au capital d'une société immobilière belge, Cofinimmo est devenue titulaire, au même titre que les autres actionnaires et sous certaines conditions, d'un droit de préférence, d'un droit de préemption, d'un droit de suite, d'une obligation de suite, d'une option de vente et d'une option d'achat relative aux actions de la société.

Opérations de financement

• Cofinimmo a souscrit divers engagements à ne pas entreprendre certaines actions ('negative pledge') au terme de divers contrats de financement.
• Cofinimmo s'est engagée à trouver un acquéreur pour les Notes échéant en 2027 émises par Cofinimmo Lease Finance (voir page 42 du Rapport Financier Annuel 2001) dans l'hypothèse où un précompte mobilier serait applicable sur les intérêts de ces Notes en raison d'une modification de la législation fiscale ayant un effet pour un détenteur résidant en Belgique ou aux Pays- Bas.
• Lors de demandes de conversion d'obligations convertibles qu'elle a émises, Cofinimmo a le choix, sous certaines conditions, entre remettre des actions nouvelles et/ou existantes, verser un montant en espèces ou une combinaison des deux.

Garanties

Cofinimmo a concédé diverses garanties à l'occasion de la cession d'actions d'une société qu'elle détenait et a reçu des garanties de la part des acquéreurs pour les engagements solidaires qu'elle avait pris avec la société cédée.

• Cofinimmo a concédé diverses garanties à l'occasion de cessions d'actions de sociétés qu'elle détenait.
• Dans le cadre de ses contrats de location, Cofinimmo perçoit une garantie locative (soit en espèces, soit en garantie bancaire), dont le montant représente en règle générale six mois de loyer.
• Dans le cadre d'appels d'offre, Cofinimmo émet régulièrement des promesses de garanties bancaires.

NOTE 39 - ENGAGEMENTS D'INVESTISSEMENT

Cofinimmo a des projets de développement en cours pour environ 14 millions EUR ( 31.12.2019 : 24 millions EUR) en rapport avec des dépenses d'investissement déjà contractées mais pas encore encourues dans le cadre de la construction de nouveaux immeubles et extensions. Les travaux de rénovation ne sont pas compris dans ce montant.

NOTE 40 - CRITÈRES ET PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATION

Non applicable.

NOTE 41 - OPTIONS DE VENTE ACCORDÉES AUX ACTIONNAIRES NE DÉTENANT PAS LE CONTRÔLE

Non applicable.

NOTE 42 - PAIEMENTS FONDÉS SUR DES ACTIONS

Plan d'options sur actions

En 2006, Cofinimmo a lancé un plan d'options sur actions par lequel 8 000 options sur actions ont été accordées au Management de la Société. Ce plan a été relancé durant chacune des années suivantes jusqu'en 2016 compris. Depuis 2018, le plan d'options sur actions n'a plus été proposé.

Au moment de l'exercice, les bénéficiaires paieront le prix d'exercice (par action) de l'année d'octroi du plan, en échange de la livraison des titres. En cas de départ volontaire ou involontaire (à l'exclusion d'une rupture pour motif grave) d'un bénéficiaire, les options sur actions acceptées et dévolues pourront être exercées après

{46}------------------------------------------------

l'échéance de la troisième année civile qui suit l'année de l'octroi des options sur actions. Les options non dévolues sont annulées sauf dans le cas d'un départ à la pension. En cas de dé-part involontaire d'un bénéficiaire pour motif grave, les options sur actions acceptées, dévolues ou non, mais non encore exercées, seront annulées. Ces conditions d'acquisition et de périodes d'exercice des options en cas de départ, volontaire ou involontaire, s'appliqueront sans préjudice du pouvoir du Conseil d'Administration pour les membres du Comité de Direction ou du Comité de Direction pour les autres participants, d'autoriser des dérogations à ces dispositions à l'avantage du bénéficiaire, sur la base de critères objectifs et pertinents.

Nombre d'options sur actions

Année de plan	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006
Accordées	6.825	7.525	3.000	3.320	4.095	8.035	5.740	7.215	6.730	7.300	8.000
Annulées	-1.600	-1.600		-500	-1.067	-1.386	-250	-695	-2.125	-2.050	-2.350
Exercées	-725	-1.525	-350	-770	-1.428	-5.049	-5.370	-6.303	-1.730	-2.450	-5.250
Expirées							-120	-217
AU 31.12.2020	4.500	4.400	2.650	2.050	1.600	1.600	—	0	2.875	2.800	400
Exerçable au 31.12.2020	4.500	4.400	2.650	2.050	1.600	1.600	—	0	2.875	2.800	400
Prix d'exercice (en EUR)	108,44	95,03	88,75	88,12	84,85	97,45	93,45	86,06	122,92	143,66	129,27
Date extrême d'exercice des options	15.06.26	16.06.25	16.06.24	16.06.23	18.06.22	14.06.21	13.06.20	11.06.19	12.06.23	12.06.22	13.06.21
Juste valeur des options sur actions à la date d'octroi (x 1.000 EUR)	200,86	233,94	102,99	164,64	168,18	363,90	255,43	372,44	353,12	261,27	216,36

Cofinimmo applique la norme IFRS 2 en reconnaissant la juste valeur des options sur actions à la date d'octroi sur la durée d'acquisition des droits (c'est-à-dire trois ans) selon la méthode d'acquisition progressive. La charge annuelle de l'acquisition progressive est comptabilisée en frais de personnel dans le compte de résultats.

NOTE 43 - NOMBRE MOYEN DE PERSONNES LIÉES PAR UN CONTRAT DE TRAVAIL OU D'ENTREPRISE

	2020	2019
Total	116	116
Employés	111	111
Personnel de direction	5	5
Equivalents temps plein	109	107

NOTE 44 - TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIÉES

Les émoluments et primes d'assurance, à charge de Cofinimmo SA relatifs aux membres du Conseil d'Administration et enregistrés dans le compte de résultats, s'élèvent à 3.750.016 EUR dont 348.000 EUR sont attribués aux avantages postérieurs à l'emploi.

Les Administrateurs ne bénéficient pas du plan de participation aux résultats, qui concerne uniquement les employés de la société.

Etat de la situation financière	2020	2019
Immeubles de placement	0	3.806
Actifs financiers non courants	1.524.780	1.125.416
Créances commerciales	5.248	2.053
Autres actifs courants	0	274
Comptes de régularisation actif	2.295	15.853
Dettes financières non courantes	-41.525	-57.412
Dettes commerciales	1	-1
Total	1.490.732	1.089.990
Etat du résultat global	2020	2019
Loyer	330	328
Résultat d'exploitation	6.058	4.513
Intérêts	23.647	35.416
Honoraires de gestion	6.077	4.784
TOTAL	36.112	45.041
Liste des parties liées
Leopold Square SA
Belliard III&IV Properties SA
BESTONE SA/NV
Bolivar Properties SA
Pubstone Group SA
RHONE ARTS SA/NV
LEX 85 NV
LIGNE INVEST NV

GESTONE II SA/NV

{47}------------------------------------------------

GESTONE IV SA/NV
STERN-FIIS SA
GESTONE III SA/NV
STERN-FIIS II SA
STERN-FIIS III SA
STERN-FIIS IV SA
GESTONE CO 13 SA
GESTONE V SA
Cofinimmo Services SA
QUATRO BUILD NV
CURA INVEST nv
MUZIKANTENWIJK BVBA
RUSTHUIS MARTINAS BVBA
PLOEGDRIES BVBA
CAREINPRO SA
PROFILIA SA
GECARE 1 SA
Cofinimmo Luxembourg SA
WellnesStone SA
KAISERSTONE
Great German Nursing Homes
MASCHSEE PROPERTIES Sàrl
UHLENHORST PROPERTIES Sàr
FPR LEUZE SA
RHEASTONE NV
PRIME BEL Rue de la Loi - T
Trias BEL Souverain - T
Pubstone SA
PUBSTONE PROPERTIES BV
SUPERSTONE NV
CIS SA - activité principale
Sociblanc sci
Nouvelle Pinède sci
Du Haut Cluzeau snc
Beaulieu sci
AC Napoli sci
Hypocrate de la Salette sarl
Du Donjon sci
Cuxac II sci
De l'Orbieu sci
Résidence Frontenac sci
COFINIMURI SA
Stern Beteiligungs GmbH
Pflege Plus+Objekt Bochum GmbH
Pflege Plus+Ob Erfstadt/Liblar
Pflege Plus+Obj Alsdorf GmbH
Pflege Plus + Objekt Haan GmbH
Pflege Plus+Obj Bottrop GmbH
Presidential Nordic 1 GmbH
Presidential Nordic 2 GmbH
Pflege Plus+Objekt Goslar GmbH
Pflege Plus+Objekt Weilerswist
Pflege Plus+Obj Weil am Rhein
Pflege Plus+Obj Friedrichstadt
Pflege Plus+Obj Gelsenkirchen
Pflege Plus + Objekt Swisttal
ARCON-TRUST dritte Immobilie.
COFINIMMO DIENSTLEISTUNGS-GmbH
GESTONE Deutschland GmbH
GLORIA HEALTH CARE PROPERTIES
IBERI HEALTHCARE PROPERTIES GLORIA HEALTH CARE PROP.2

{48}------------------------------------------------

NOTE 45 - ÉVÈNEMENTS SURVENUS APRÈS LA DATE DE CLÔTURE

Aucun événement majeur qui pourrait avoir un impact significatif sur les résultats au 31.12.2020 n'est survenu après la date de clôture.

Dividendes

Le montant du dividende proposé à l'Assemblée Générale Ordinaire du 12.05.2021 sera de 165.326.308,80 EUR pour les actions ordinaires et de 92.075,00 EUR pour les actions propres détenues par la filiale Gestone III SA ( pour plus de détails, voir Note 20.)

Construction d'une extension adjacente à un complexe de soins à Louvain

Le 14.01.2021, Cofinimmo a conclu un accord en vue d'acquérir 100% des actions de la SRL Home Vogelzang OG. Cette société possède les droits réels pour les 30 années à venir sur un terrain situé à Louvain, dans le Brabant flamand. Ce terrain verra la construction d'une extension à un complexe existant. La valeur conventionnelle du complexe pour le calcul du prix des actions s'élève à environ 15 millions EUR. Le projet sera donné en emphytéose à VZW Home Vogelzang, qui exploite déjà la maison de repos et de soins et la résidence-services existantes et détient le permis pour exploiter cette extension. L'emphytéose est de type triple net et a une durée de 27 ans, à compter de la réception provisoire de l'extension. La redevance annuelle, qui est conforme au marché, sera due dès la livraison des travaux et sera indexée annuellement suivant l'indice belge des prix à la consommation. À l'expiration des droits réels, le bâtiment reviendra automatiquement à VZW Home Vogelzang. Cette opération sera donc en principe enregistrée dans les comptes de Cofinimmo comme une location-financement.

Acquisition d'un terrain à Genappe

Le 12.02.2021, Cofinimmo a acquis 100% des actions d'une société qui détient un terrain à bâtir à Genappe (Brabant Wallon). Ce terrain verra la construction d'une nouvelle maison de repos et de soins. Le budget d'investissement (terrain et travaux compris) s'élève à environ 19 millions EUR.Après la livraison des travaux, Senior Living Group sera en charge de l'exploitation de la nouvelle maison de repos et de soins. Un bail de type triple net a ainsi été conclu pour une durée de 28 ans. Le loyer sera indexé en fonction de l'indice santé belge. Le rendement locatif brut sera supérieur à 4,5%.

Acquisition de 4 maisons de repos et de soins et d'une clinique de réadaptation en Normandie

Le 01.02.2021, Cofinimmo a fait l'acquisition de quatre maisons de repos et de soins (EHPAD), dont une est actuellement en cours de construction, et d'une résidenceautonomie , dans les départements de l'Orne et du Calvados, en Normandie via sa succursale française.

L'investissement total pour les cinq sites s'élèvera à terme à environ 44 millions EUR. Le prix d'acquisition des sites en exploitation est d'environ 30 millions EUR, tandis que le budget d'investissement pour l'immeuble en cours de construction est d'environ 14 millions EUR (terrain compris). Tous les sites sont déjà loués à DomusVi, un opérateur de premier plan en Europe.

Acquisition d'une maison de repos et de soins à Vantaa (FI)

Le 21.01.2021, Cofinimmo a fait l'acquisition d'une maison de repos et de soins en construction à Vantaa, dans la région métropolitaine de Helsinki. L'investissement total pour le terrain et les travaux s'élève à environ 12 millions EUR. Le bien est déjà pré-loué à Esperi Care Oy, l'un des principaux prestataires de soins en Finlande. Le bail de type double net aura une durée fixe de 15 ans et le rendement locatif brut sera conforme aux conditions de marché actuelles. Le loyer sera indexé annuellement en fonction de l'indice finlandais des prix à la consommation.

Acquisition de six maisons de repos et de soins et d'une clinique de réadaptation en Irlande

Le 18.01.2021, Cofinimmo a fait son entrée dans le secteur de l'immobilier de santé irlandais avec l'acquisition via une filiale de six maisons de repos et de soins et d'une clinique de réadaptation dans les comtés de Cavan, Dublin, Kildare, Meath et Louth. Il s'agit d'un investissement total d'environ 93 millions EUR. Pour chacun des sept sites, un bail triple net a été signé pour une durée fixe de 15 ans. Les loyers seront indexés annuellement en fonction de l'indice irlandais des prix à la consommation. Le rendement locatif brut est en ligne avec les conditions de marché actuelles.

Lancement de la filialisation du portefeuille de bureaux

Le 03.02.2021, Cofinimmo a annoncé le lancement de la filialisation de son portefeuille de bureaux, afin de pouvoir ouvrir, le moment venu, le capital de la filiale spécialisée en bureaux (dont le contrôle serait conservé) à de futurs investisseurs, qui bénéficieraient dès lors de la plateforme de gestion et d'investissement très expérimentée de Cofinimmo, tout en permettant au groupe de recycler une partie du capital investi dans ce portefeuille.

Cette filialisation s'inscrit dans l'exécution de la stratégie de création de valeur pour le portefeuille de bureaux. Forte de ses 35 ans d'expérience dans les bureaux, Cofinimmo s'appuie sur un mode de gestion offrant une plateforme de services intégrée. Le patrimoine de bureaux de Cofinimmo est aujourd'hui principalement composé de 77 immeubles pour environ 550.700 m², d'une valeur de l'ordre de 1,4 milliard EUR représentant environ 30% du portefeuille consolidé. Il se situe en majorité dans le Central Business District de Bruxelles ('CBD'), à la suite du recentrage vers ce secteur initié mi-2018. Parallèlement, les équipes internes accompagnent la dynamique des demandes de marché en matière de flexibilité et d'innovation, et œuvrent de concert à l'obtention des meilleurs résultats possibles en matière d'efficacité énergétique et de responsabilité sociale des entreprises ('RSE').La filiale spécialisée en bureaux aura le statut de société immobilière réglementée institutionnelle ('SIRI'). Le conseil d'administration a approuvé ce jour la mise en œuvre de la filialisation du portefeuille de bureaux, découlant naturellement de la stratégie initiée mi-2018. Le planning prévoit actuellement la réalisation de la filialisation au plus tôt au cours du dernier trimestre 2021. Cette opération n'aura pas d'effet sur les comptes consolidés du groupe, ni sur le dividende.

Augmentation de capital de mars 2021

Le 03.03.2021, Cofinimmo SA a lancé une augmentation de capital en numéraire via constitution accélérée d'un carnet d'ordres (l' « ABB ») auprès d'investisseurs institutionnels internationaux, dans les limites du capital autorisé, avec annulation du droit de souscription préférentielle des actionnaires existants et sans offrir de droit d'allocation irréductible aux actionnaires existants (l' « augmentation de capital »).

La société a clôturé avec succès l'ABB. 1.487.603 nouvelles actions, correspondant à environ 5,5% du capital existant avant l'augmentation de capital, ont été placées auprès d'investisseurs institutionnels à un prix d'émission de 121,00 EUR par action. Le prix d'émission représente une décote de 4,3% par rapport au dernier cours de bourse le 03.03.2021 de 126,40 EUR par action. Le produit brut de l'augmentation de capital s'élève à environ 180 millions EUR.

Le produit net financera la croissance en immobilier de santé de Cofinimmo en Europe, par le refinancement des investissements réalisés au cours des derniers mois et par le financement de nouveaux investissements sous forme d'acquisitions ou de projets de développement.

L'émission, la livraison et l'admission à la négociation sur le marché réglementé d'Euronext Brussels des nouvelles actions a eu lieu le 08.03.2021.

Le capital de la société s'élève depuis lors à 1.529.928.939,83 EUR et est représenté par :

• a. 28.549.520 actions sans désignation de valeur nominale. Toutes ces actions confèrent un droit de vote à l'Assemblée Générale des Actionnaires et représentent le nouveau dénominateur des taux de participation.
• b. 1.502.196 obligations convertibles en actions, émises le 15.09.2016. En cas de conversion des obligations convertibles, cela donnerait lieu à la création d'un maximum de 1.643.933 actions conférant le même nombre de droits de vote.

{49}------------------------------------------------

NOTE 46 - PARTICIPATIONS VALORISÉES À LA JUSTE VALEUR PAR LE BIAIS DU RÉSULTAT NET

Valorisation des participations

Les participations sont évaluées à leur juste valeur. Celle-ci est déterminée par une revue des capitaux propres des différentes filiales, en tenant compte des plus ou moins-values sur immeubles et éventuellement des Exit Tax.

Roll forward des valeurs des différentes participations

{50}------------------------------------------------

Participations	Valeur au 31/12/2019	+/- value mouvements 2020	Valeur au 31/12/2020	Capitaux propres au 31/12/2020	Résultat net au 31/12/2020
Léopold Square	23.057.969	-4.606.185	18.451.785	4.016.414	-258.077
Belliard III - IV	208.347	-26.089	182.258	182.258	-26.089
Bestone	438.542	-438.542	0	0	0
Bolivar	2.165.240	-2.165.240	0	0	0
Pubstone Groupe	103.357.877	-7.535.661	95.822.216	106.469.129	4.567.044
Gestone	1.433.987	1.467.852	2.901.839	2.901.839	2.527.853
Gestone II	1.282.500	465.107	1.747.607	1.747.607	1.415.107
Cofinimmo Services	1.618.367	60.620	1.678.986	1.678.986	315.572
Cofinimmo Luxembourg	599.348	-144.749	454.600	454.600	-144.749
Wellnesstone	8.994.691	-3.357.426	5.637.265	3.038.800	46.489
FPR Leuze	4.280.769	-455.407	3.825.362	4.221.229	-455.407
Rheastone	60.410.737	1.071.405	61.482.142	61.808.223	3.175.405
Prime Bel Rue de la loi	15.130.212	-535.088	14.595.124	14.595.125	495.395
Trias Bel Souverain	6.886.450	173.257	7.059.707	7.059.707	873.257
Superstone	161.089.474	2.639.753	163.729.227	111.270.763	6.109.630
Superstone 2	0	-3.067.927	-3.067.927	133.690	88.690
Superstone 3	0	-840.173	-840.173	-107.357	-152.357
Superstone 4	0	36.600	36.600	30.140	-14.860
Superstone 5	0	36.600	36.600	36.600	-8.400
Cofinimmo France	120.565.292	2.884.836	123.450.128	27.276.513	4.991.058
Cofinimur	76.453.370	-3.835.650	72.617.720	50.422.357	871.210
Cofinea	8.154.421	7.250.504	15.404.925	12.390.103	1.015.593
LUEHRSEN 12. CARE PROJECT SA	1.542.115	-103.651	1.438.465	2.092.250	987.974
STERN-FIIS SA	4.337.569	1.008.034	5.345.603	5.345.603	-1.008.034
GESTONE III	3.551.741	-351.545	3.200.197	3.200.197	-351.545
STERN-FIIS II	-626.105	4.228.574	3.602.468	3.602.468	1.003.321
STERN FIIS III SA	1.496.794	394.355	1.891.149	1.891.149	394.355
STERN FIIS IV SA	3.907.363	1.237.918	5.145.281	5.145.281	1.237.918
STERN BETEILIGUNGSGESELLS	-45.349	-20.513	-65.862	-65.862	-27.483
COFINIMMO DIENSTLEISTUNGS	-253.691	-615.745	-869.436	-869.436	-620.980
BPGCONGRES	784.789	53.395	838.184	2.848.740	49.287
B PG HOTEL	682.201	-9.063	673.138	1.638.131	-73.178
RHONE ARTS	16.312.343	437.611	16.749.954	16.749.954	923.603
GECARE I	4.106.619	135.224	4.241.842	4.241.842	920.224
GESTONE Co 13	1.153.748	-341.948	811.800	811.800	-341.948
GESTONE V	-282.857	1.403.471	1.120.614	1.120.614	1.403.471
GESTONE 6	53.056	-1.370.984	-1.317.928	-1.317.928	-135.489
GESTONE Co 7	0	450.160	450.160	450.160	388.660
GESTONE Co 8	0	-526.730	-526.730	-526.730	-588.230
GESTONE Co 9	0	-352.988	-352.988	-352.988	-414.488
GESTONE Co 10	0	-120.753	-120.753	-120.753	-182.253
GESTONE Co 11	0	-249.766	-249.766	-249.766	-311.266
GESTONE Co 12	0	-568.720	-568.720	-568.720	-630.220
LEX 85	5.503.870	-798.422	4.705.449	4.705.448	-277.286
CAREINPRO	99.749.707	7.376.062	107.125.769	107.125.769	7.376.062
LIGNE INVEST	9.723.731	674.284	10.398.016	10.398.016	714.623
XL TRONE SA	0	15.455.323	15.455.323	15.455.323	-366.125
Dilhome NV	0	15.671.036	15.671.036	15.671.036	111.443
Poluserve NV	0	8.828.547	8.828.547	8.828.547	15.931
WZC Balen SA	0	19.812.219	19.812.219	19.812.219	85.651
WZC Puthof SA	0	26.359.474	26.359.474	26.359.474	885.975
WZC Viaductstraat BVBA	0	20.970.463	20.970.463	20.970.463	88.063
Ten Berge SA	0	8.341.213	8.341.213	8.341.213	37.470
Bestone Square SA	0	1.619.213	1.619.213	1.607.804	-11.409
LS Offices SA	0	1.751.875	1.751.875	1.751.875	366
BENOSTONE CO 1 SA	0	-477.304	-477.304	55.870	-5.630
Copade SA	0	0	33.707.613	33.707.613	91.812
IBERI HEALTHCARE PROPERTIES SL	-281.778	-1.819.430	-2.101.208	-2.101.289	-1.819.430
Couvent de la chartreuse SA	0	13.094.895	13.094.895	13.094.895	1.094.767
Building Green One SA	0	50.540.888	50.540.888	50.540.888	437.732
Aldea Group	0	20.000.000	20.000.000	0	0
SCi CRF	0	46.440.739	46.440.739	0	0
Beirestone SA	0	61.500	61.500	61.500	0
	747.543.461	247.697.310	1.028.948.383	791.079.396	36.516.078

{51}------------------------------------------------

OBLIGATION DE DISTRIBUTION SELON L'ARRETE ROYALE DU 13.07.2014 RELATIF AUX SIR

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Résultat net	122.774	197.542
Amortissements (+)	963	908
Réductions de valeur (+)	134	46
Reprises de réduction de valeur (-)	-18	0
Reprises de loyers cédés et escomptés (-)	-9.444	-8.784
Autres éléments non monétaires (+/-)	23.128	27.338
Résultat sur vente de biens immobiliers (+/-)	-2.452	-10.953
Variations de la juste valeur des biens immobiliers (+/-)	4.455	-60.793
Résultat corrigé (A)	139.539	145.305
Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice (+/-)	-38.784	-132.971
Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice, exonérées de l'obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de 4 ans (-)	-42	-2.938
Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement exonérées de l'obligation de distribution et n'ayant pas été réinvesties dans un délai de 4 ans (+)	0	0
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B)	-38.826	-135.909
TOTAL (A+B) x 80%	80.571	7.517
Diminution de l'endettement (-)	0	0
Obligation de distribution	80.571	7.517

{52}------------------------------------------------

Réconciliation entre bilan et bilan après affectation proposée (proforma A) et bilan après rémunération du capital proposée (proforma B)

(X 1.000 EUR)		Au 31.12.2020 Augmentation de capital du 08.03.2021	Affectation proposée à l'assemblée générale du 12.05.2021	Proforma A 31.12.2020 Rémunération du	capital proposée à l'assemblée générale du 12.05.2021	Proforma B 31.12.2020
Total du bilan	5.065.416	177.850	0	5.243.266	0	5.243.266
Provision	-25.329	0	0	-25.329	0	-25.329
Dettes	-2.464.786	0	0	-2.464.786	0	-2.464.786
Actif net	2.575.301	177.850	0	2.753.151	0	2.753.151
Distribution de dividendes et
plan de participation	0	0	0	0	-165.829	-165.829
Actif net après distribution	2.575.301	177.850	0	2.753.151	-165.829	2.587.322
Capital	1.450.210	79.719	0	1.529.929	0	1.529.929
Primes d'emission
indisponibles	356.214	0	0	356.214	0	356.214
Primes d'emission disponibles	527.227	98.131		625.359	0	625.359
Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers	113.884	0	-4.455	109.430	0	109.430
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles
de placement Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la	0	0	0	0	0	0
comptabilité de couverture est appliquée	-32.102	0	-20.448	-52.550	0	-52.550
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture
n'est pas appliquée	0	0	0	0	0	0
Réserve pour actions propres	-1.875	0	0	-1.875	0	-1.875
Autres réserves déclarées indisponibles par l'assemblée
générale	1.608	0	10	1.618	0	1.618
Réserve légale	0	0	0	0	0	0
Résultat reporté	37.360	0	147.666	185.026	-165.829	19.197
Résultat de l'année
	122.774	0	-122.774	0	0	0
Total Fonds propres	2.575.301	177.850	0	2.753.151	-165.829	2.587.322

{53}------------------------------------------------

CAPITAUX PROPRES NON DISTRIBUABLES SELON L'ARTICLE 7:212 DU CODE DES SOCIÉTÉS ET DES ASSOCIATIONS

(X 1.000 EUR)	2020	2019
Total du bilan	5.243.266	4.401.389
Provision	-25.329	-24.151
Dettes	-2.464.787	-1.929.857
Actif net	2.753.151	2.447.381
Distribution de dividendes et plan de participation	-165.829	-145.036
Actif net après distribution	2.587.322	2.302.345
Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé	1.529.929	1.385.227
Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts	356.214	806.214
Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobilier	109.430	134.502
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	-61.854
Réserve du solde des variations dejuste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de	0	0
couverture est appliquée
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de	-52.550	-39.823
couverture n'est pas appliqué
Réserve pour actions propres	0	0
Autres réserves déclarées indisponibles par l'Assemblée Générale	1.618	2.017
Réserve légale	0	0
Fonds propres non distribuables selon l'Article 7:212 du Code des Sociétés et des Associations	1.944.641	2.226.284
Marge restante après distribution	642.681	76.061

L'assemblée générale du 28 juillet 2020 a décidé de réduire le compte 'Primes d'émission' indisponible à concurrence de 450.000.000 EUR par transfert sur un compte 'Primes d'émission' disponible.

Cofinimmo est une société immobilière réglementée (SIR) et est soumise à une obligation minimum de distribution de dividende qui est, en vertu de l'article 45, 2° de la loi du 12.05.2014 relative aux sociétés immobilières réglementées (Loi SIR), fixée à 80 % de son résultat opérationnel déterminé conformément au schéma figurant au chapitre III de l'Annexe C de l'Arrêté royal du 13.07.2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées (AR SIR). En tant que société anonyme, elle est par ailleurs soumise à l'article 7 :212 du Code des sociétés et associations (CSA) qui prévoit qu' « aucune distribution ne peut être faite lorsque l'actif net, tel qu'il résulte des comptes annuels, est, ou deviendrait, à la suite d'une telle distribution, inférieur au montant du capital libéré ou, si ce montant est supérieur, du capital appelé, augmenté de toutes les réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer.»

L'application cumulée des deux règles peut faire apparaître une incohérence : il n'est en effet pas inconcevable que la distribution de 80 % du résultat opérationnel visé cidessus se heurte à l'application de l'article 7 :212 du CSA, notamment en cas de ventes d'immeubles à valeur de marché qui ont par le passé fait l'objet de réductions de valeurs (jusqu'alors non réalisées et déduites des réserves). Lors de la cession de tels immeubles, ces réductions de valeurs deviennent 'réalisées' et affectent négativement la marge définie par l'article 7 :212 du CSA.

Le conseil d'administration a donc proposé de transférer un montant du compte indisponible Primes d'émission vers un compte disponible Primes d'émission. Il est précisé que la société n'a pas l'intention de distribuer ce montant, mais simplement de créer une marge pour la capacité de distribution qui permet notamment de prendre des décisions d'arbitrage opportunes au sein du portefeuille tout en respectant tant la Loi SIR que le CSA. L'attention des actionnaires est attirée sur le fait que le transfert de 450.000.000 EUR vers un compte « disponible » pourrait mener, par la distribution du résultat, à ce que les capitaux propres de la société tombent en-dessous du niveau des capitaux propres apportés par les actionnaires et majorés des réserves non distribuables.

Cette proposition de décision a été soumise à une majorité spéciale d'au moins trois quarts des voix émises, et a été adoptée.

{54}------------------------------------------------

BILAN SOCIAL

Numéros des commissions paritaires dont dépend l'entreprise: 218

ETAT DES PERSONNES OCCUPEE

TRAVAILLEURS POUR LESQUELS L'ENTREPISE A INTRODUIT UNE DECLARATION DIMONA OU QUI SONT INSCRITS AU REGISTRE GENERAL DU PERSONNEL

	Codes	Total	1. Hommes	2. Femmes
Au cours de l'exercice
Nombre moyen de travailleurs
Temps plein	1001	91,9	37,7	54,2
Temps partiel	1002	19	2,2	16,8
Total ou total en équivalents temps plein (ETP)	1003	107,2	39,5	67,7
Nombre effectif d'heures prestées
Temps plein	1011	144.041,0	64.544,0	79.497,0
Temps partiel	1012	26.021,5	3.166,0	22.855,5
Total	1013	170.062,5	67.710,0	102.352,5
Frais de personnel
Temps plein	1021	8.264.671	3.576.690	4.687.981
Temps partiel	1022	1.399.675	605.735	793.940
Total	1023	9.664.346	4.182.425	5.481.921
Montant des avantages accordés en sus du salaireMontant des avantages accordés en sus du salaireMontant des avantages accordés en sus du salaire	1033
Au cours de l'exercice précédent	Codes	P. Total	1P. Hommes	2 P. Femmes
Nombre moyen de travailleurs en ETP	1003	107	38,4	68,6
Nombres d'heures effectivement prestées	1013	174.273	64.856,5	109.416,5
Frais de personnel	1023	9.653.895	3.874.249	5.779.646
Montant des avantages accordés en sus du salaire	1033

		1. Temps plein	2. Temps partiel	3. Total en temps plein équivalents
A la date de clôture de l'exercice	Codes
Nombre de travailleurs	105	94,0	19,0	108,7
Par type de contrat de travail
Contrat à durée indéterminée	110	93,0	19,0	107,7
Contrat à durée déterminée	111
Contrat pour l'exécution d'un travail nettement	112	1,0		1,0
défini
Contrat de remplacement	113
Par sexe et niveau d'études
Hommes	120	40,0	3,0	42,5
de niveau primaire	1200
de niveau secondaire	1201	2,0		2,0
de niveau supérieur non universitaire	1202	13,0		13,0
	1203	25,0	3,0	27,5
Femmes	121	54,0	16,0	66,2
	1210
de niveau secondaire	1211	10,0	1,0	10,8
de niveau supérieur non universitaire	1212	19,0	5,0	23,2
de niveau universitaire	1213	25,0	10,0	32,2
Par catégorie professionnelle
Personnel de direction	130
Employés	134	94,0	19,0	108,7
Ouvriers	132
Autres	133

{55}------------------------------------------------

PERSONNEL INTERIMAIRE ET PERSONNES MISES A LA DISPOSITION DE L'ENTREPRISE

	Codes	1. Personnel intérimaire	2. Personnes mises à la
Au cours del'exercice			disposition de l'entreprise
Nombre moyen de personnes occupées	150	100	0,80
Nombre d'heures effecticement prestées	151	1.981	1.611
Frais pour l'entreprise	152	79.997	96.453

{56}------------------------------------------------

TABLEAU DES MOUVEMENTS DU PERSONNEL AU COURS DE L'EXERCICE

Codes	1. Temps plein	2. Temps partiel	3. Total en temps plein
205	16,0	1,0	16,8
210	16,0	1,0	16,8
211
212
Codes	1. Temps plein	2. Temps partiel	3. Total en temps plein
305	8,0	2,0	9,5
310	8,0	2,0	9,5
312
340
341
342	1,0		1,0
343	7,0	2,0	8,5
Codes	Hommes	Codes	Femmes
			2,0
			232
5803
		5813	21.559
58031 58032		58131 58132	11.008 10.551
58033		58133
5821		5831
5822		5832
5823		5833
5841 5842		5851 5852
	311 313 350 RENSEIGNEMENTS SUR LES FORMATIONS POUR LES TRAVAILLEURS AU COURS DE L'EXERCICE 5801 5802		5811 5812