Cofinimmo — Annual Report 2014

Apr 10, 2015

RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2014

RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2014

Investir dans un portefeuille immobilier diversifié et durable

Facteurs de risques	2
Message aux actionnaires	8
Rapport de gestion	10
Chiffres clés	12
Stratégie	14
Comptes consolidés et affectation des résultats statutaires
- Synthèse des comptes consolidés	18
- Synthèse des comptes consolidés trimestriels	21
- Affectation des résultats statutaires	24
Opérations et réalisations en 2014
- Evénements majeurs de l'année 2014	27
- Portefeuille global	28
- Gestion de la situation locative	32
- Rendement locatif	36
- Information sectorielle	37
Événements survenus après le 31.12.2014 et prévisions 2015 - Événements survenus après le 31.12.2014	38
- Prévisions 2015	39
Portefeuille immobilier
- Bureaux	44
- Immobilier de santé	52
- Immobilier de réseaux de distribution	60
- Partenariat Public-Privé	66
Gestion des ressources financières	70
Développement durable	74
Déclaration de gouvernance d'entreprise	100
Rapport immobilier
Localisation géographique	84
Caractéristiques des marchés	85
Portefeuille immobilier consolidé Rapport des experts immobiliers	88 96
Gouvernance d'entreprise
Code de référence	100
Contrôle interne et gestion des risques	100
Organes de décision	103
Management	109
Réglementations et procédures	109
Informations en vertu de l'Article 34 de l'AR du 14.11.2007	111
Rapport de rémunération	112
Autres intervenants	117
Cofinimmo en bourse	120
Données conformes au référentiel EPRA	126
Comptes annuels	135
Comptes consolidés	137
Notes sur les comptes consolidés	144
Rapport du Commissaire	195
Comptes statutaires	197
Document permanent
Renseignements généraux	204
Capital social	207
Extraits des statuts	209
Lexique	214

1983

Création.

1996

Adoption du statut Sicafi. 2000 > 2002 Acquisition de plusieurs grands portefeuilles de

bureaux.

1999

Reprise en interne de la gérance immobilière des immeubles.

2003

tours

2005

Premier investissement dans l'immobilier de santé en Belgique. Attribution du premier Partenariat Public-Privé (PPP): le Palais de justice d'Anvers.

1994

Cotation à la Bourse de

Bruxelles.

2006

Attribution des PPP relatifs à la Caserne de Pompiers d'Anvers et le Commissariat de Police HEKLA (région d'Anvers).

2008

Implantation en France dans le segment de l'immobilier de santé Adoption du statut SIIC.

2011

Acquisition d'un important réseau d'agences d'assurances en France (Cofinimur I). Émission d'obligations convertibles.

2013

Début des travaux de reconversion d'immeubles de bureaux en résidentiel (Woluwe 34 et Livingstone I). Acquisition de deux actifs dans le segment de l'immobilier de santé aux

Pays-Bas.

2014

Implantation en Allemagne dans le segment de l'immobilier de santé Acquisition de 13 actifs dans le segment de l'immobilier de santé aux Pays-Bas Adoption du statut SIR

Belgique et aux Pays-Bas

(Pubstone).

2012

Implantation aux Pays-Bas dans le segment de l'immobilier de santé. Adoption du statut FBI. Première pierre de la prison de Leuze-en-Hainaut (PPP).

2009 > 2011

L'immobilier de santé est porté à un tiers du portefeuille.

Historique

Cofinimmo

Boulevard de la Woluwe, 58 B - 1200 Bruxelles Tél. +32 2 373 00 00 Fax +32 2 373 00 10 R.P.M. de Bruxelles TVA: BE 0426 184 049 www.cofinimmo.com

ENVOYEZ VOS COMMENTAIRES info@cofinimmo.be

POUR TOUTE INFORMATION COMPLÉMENTAIRE Valérie Kibieta Head of External Communication and Investor Relations

ÉDITEURS Valérie Kibieta Stéphanie Lempereur

CRÉATION ET RÉALISATION www.concerto.be

PHOTOS Immeubles: Archi2000, Art&Build, Assar Architectes, Marc Detiffe, Guido De Visser, Yvan Glavie et Pierre Lallemand Portraits: David Plas

IMPRESSION Imprimerie Dereume

Ce document est imprimé sur du papier X-Per (couverture et parties «Facteurs de risques» et «Rapport de gestion») et sur du papier Arco Print (parties «Comptes annuels», «Document permanent» et «Lexique»).

Dit Jaarlijks Financieel Verslag is eveneens beschikbaar in het Nederlands. This Annual Financial Report is also available in English.

Seule la version française du Rapport Financier Annuel fait foi. Les versions néerlandaise et anglaise sont des traductions établies sous la responsabilité de Cofinimmo.

Ce document contient de l'information réglementée au sens de l'Arrêté Royal du 14.11.2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments admis à la négociation sur un marché réglementé.

Ce Rapport Financier Annuel est un document d'enregistrement au sens de l'Article 28 de la Loi du 16.06.2006 relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés.

Il a été approuvé par la FSMA conformément à l'Article 23 de la Loi précitée, le 31.03.2015.

2004

Acquisition du complexe de bureaux Egmont. Émission d'actions privilégiées.

Together in real estate

Qui sommes-nous?

Cofinimmo est la première société immobilière belge cotée spécialisée en immobilier de location. Anciennement Sicafi, elle bénéficie du statut SIR (Société Immobilière Réglementée) en Belgique. Elle dispose également du statut SIIC en France et du statut FBI aux Pays-Bas.

Cofinimmo a adopté le statut de société immobilière réglementée publique et est devenue une SIRP en date du 06.11.2014. Ce statut est instauré par la Loi du 12.05.2014 relative aux sociétés immobilières réglementées et l'Arrêté Royal du 13.07.2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées.

Cofinimmo continue à exercer les mêmes activités et détient les mêmes actifs immobiliers que sous l'ancien régime Sicafi. En substance, elle est soumise aux mêmes contraintes en matière d'obligation de distribution, de ratio d'endettement et de diversification des actifs immobiliers. Elle doit appliquer les mêmes règles en matière de structure de gestion et d'organisation, de protection des actionnaires et de détention de filiales. Elle reste soumise à un régime de transparence fiscale. Les principaux changements concernant le remplacement du concept d'intérêt exclusif des actionnaires par le concept d'intérêt social, une plus grande souplesse de l'organe de gestion en ce qui concerne la stratégie de la société et l'interdiction pour la société de déléguer des fonctions de gestion. Enfin, la société n'est plus soumise au régime légal des sociétés d'investissement à capital fixe visées par la loi du 03.08.2012 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement.

En fin d'anée 2014, ses principaux secteurs d'activité sont

l'immobilier de bureaux (41,0%), l'immobilier de santé (40,3%) et l'immobilier de réseaux de distribution. Ce dernier segment regroupe les portefeuilles de cafés et restaurants (Pubstone) et d'agences d'assurance (Cofinimur I) et représente 16,7% du patrimoine.

Au total, les immeubles représentent 1 780357m2 et une juste valeur de € 3,2 milliards. La majorité des actifs sont situés sur le territoire belge (77,2%). La partie internationale représente en France 15,4% (immobilier de santé, réseau d'agences d'assurance), 7,1% aux Pays-Bas (cafés/restaurants et immobilier de santé) et en Allemagne 0,4% (immobilier de santé). La durée moyenne pondérée des baux en cours est passée de 6,7 ans fin 2004 à 11,0 ans fin 2014, un niveau exceptionnel parmi les sociétés foncières européennes.

Cofinimmo est une société indépendante, qui assure elle-même la gestion de son patrimoine immobilier et de son portefeuille de clients-locataires. Elle est cotée sur Euronext Brussels, et fait partie de l'indice BEL20. Les priorités stratégiques de la société sont notamment basées sur la création de revenus locatifs à long terme, une relation de confiance solide avec ses clients et une gestion durable de son patrimoine.

Son actionnariat est constitué d'actionnaires individuels et d'investisseurs institutionnels belges et étrangers, qui recherchent un profil de risque modéré avec un rendement en dividende élevé.

Mission et Valeurs

Depuis plus de 30 ans, Cofinimmo s'attache à répondre aux attentes d'hébergement de ses clients-locataires dans des bâtiments spécifiques :

• Demande de bureaux modulables provenant des entreprises et des pouvoirs publics ;
• Demande d'immobilier de santé émanant des exploitants d'établissements pour personnes âgées ou handicapées et de cliniques de revalidation, de psychiatrie ou de soins aigus ;
• Demande des entreprises pour une cession-bail portant sur leurs réseaux de distribution;
• Besoin des pouvoirs publics en matière d'installations sur mesure.

Les équipes de Cofinimmo agissent dans le souci du bien-être de ses clients-locataires mais aussi des autres les parties prenantes et apportent leur savoir faire afin de garantir la qualité et la durabilité du patrimoine immobilier.

Le Groupe déploie une politique de responsabilité d'entreprise concernant les performances énergétiques des bâtiments en gérance et en construction. Il veille également à son rôle sociétal envers les personnes et les collectivités.

Facteurs de risques

Ce chapitre reprend les principaux risques auxquels est confrontée la société, leurs effets potentiels sur son activité ainsi que les différents éléments et actions tempérant l'impact négatif potentiel de ces risques. Les facteurs et mesures de mitigation sont détaillés plus loin dans ce Rapport Financier Annuel sous les chapitres concernés.

Le Marché

Les marchés dans lesquels le Groupe Cofinimmo opère sont pour partie liés à l'évolution de la conjoncture économique générale. Le marché des bureaux est notamment influencé par des tendances économiques alors que les secteurs de l'immobilier de santé, le

portefeuille immobilier de réseaux de distribution et les Partenariats Public-Privé (PPP) sont caractérisés par un environnement locatif stable.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION1
Dégradation de la conjoncture économique par rapport à la situation existante	1. Influence négative sur la demande et le taux d'occupation des surfaces ainsi que sur les loyers auxquels pourront être reloués les immeubles. 2. Révision négative de la valeur du	L'immobilier de santé et les Partenariats Public-Privé (ensemble 43,0% du portefeuille sous gestion) ne sont pas ou peu sensibles aux variations de la conjoncture économique générale. (1,2)
patrimoine immobilier.		Durée moyenne pondérée des baux longue (11,0 ans au 31.12.2014). (1,2)
		21,1% de locataires appartiennent au secteur public dans le secteur des bureaux.
Dégradation de la conjoncture économique par rapport au portefeuille immobilier de réseaux de distribution	L'immobilier de réseaux de distribution loué à des entreprises industrielles ou de services est sujet à l'impact que la conjoncture économique générale peut avoir sur ces entreprises locataires.	L'impact survient à l'issue des baux qui sont de longue durée. Le réseau fonctionne comme points de contact pour les clients du locataire et est donc nécessaire à son activité commerciale.
Conversions d'immeubles de bureaux en résidentiel	Incertitude sur le prix et le timing des ventes.	Prévente avant lancement du chantier de conversion.

Le portefeuille immobilier

La stratégie d'investissement du Groupe se traduit par un patrimoine d'actifs diversifié, assorti d'une activité limitée de développement pour compte propre (construction de nouveaux immeubles ou rénovation complète d'immeubles existants). Occasionnellement, la société convertit des immeubles de bureaux arrivés en fin de période d'exploitation en appartements qu'elle met alors en vente.

La gestion des immeubles en exploitation est effectuée par une équipe interne et proactive.

La diversification des actifs vise à une répartition des risques de marché.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Choix inadéquat d'investissements ou de développements	1. Modification du potentiel de revenus du Groupe. 2. Inadéquation avec la demande sur le	Analyses stratégiques et du risque ainsi que due diligence technique, administrative, juridique, comptable et fiscale effectuées avant chaque acquisition. (1, 2,3)
	marché et, par conséquent, vide locatif.	Valorisations interne et externe (expertise indépendante)
3. Rendements attendus non atteints.	effectuées de chaque bien immobilier à acquérir ou à céder. (1, 2,3)
		Commercialisation des projets de développement avant acquisition. (1, 2,3)

¹ La référence numérotée dans les facteurs et mesures de mitigation établit le lien avec l'impact potentiel de chaque risque.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Programme de développements pour compte propre excessif	Incertitude sur les recettes futures	Activité limitée à maximum 10% de la juste valeur du portefeuille.
Gestion défaillante des	1. Non respect du budget et timing.	Équipe interne de Project Management spécialisée. (1,2)
grands travaux	2. Augmentation des coûts et/ou diminution des revenus ; impact négatif sur la rentabilité des projets.	Project Managers externes spécialisés, sélectionnés pour les projets de plus grande taille. (1,2)
Variation négative de la juste valeur des immeubles	Impact négatif sur le résultat net, la valeur de l'actif net et le ratio d'endettement. Au 31.12.2014, une variation de valeur de 1% aurait eu un impact de l'ordre de € 31,99 millions sur le résultat net et de l'ordre de € 1,78 sur la valeur intrinsèque par action (contre respectivement € 33,47 millions et € 1,90 au 31.12.2013). Elle aurait également un impact sur le ratio d'endettement de l'ordre de 0,44% (contre 0,44% au 31.12.2013)	Patrimoine immobilier valorisé par des experts indépendants selon une périodicité trimestrielle favorisant la prise de mesures correctrices. Politique d'endettement clairement définie et prudente. Stratégie d'investissement orientée vers des actifs de qualité et offrant des revenus stables. Portefeuille multi-actifs sujet à différentes tendances de valorisation pouvant se compenser. Actif principal représentant seulement 3,1% du portefeuille (voir page 30).
Variation négative de la juste valeur des biens immobiliers sur la capacité pour la société à distribuer un dividende	Incapacité partielle ou totale verser un dividende si les variations cumulées de juste valeur dépassent les réserves distribuables.	La société dispose d'importantes réserves distribuables, pour un montant de € 174,5 millions. Dans le passé, le Groupe a réalisé certaines opérations lui permettant d'assurer la distribution de son dividende: distribution de dividendes par les filiales à la maison-mère et requalification de réserves indisponibles en réserves disponibles correspondant à des plus- values réalisées lors de fusions avec la société-mère1
Vacance locative (non occupation) des immeubles	1. Perte de revenus locatifs. 2. Niveaux de loyers revus à la baisse et octroi de gratuités/incentives. 3. Frais commerciaux majorés pour attirer de nouveaux locataires, impactant les résultats. 4. Baisse de valeur des immeubles. Au 31.12.2014, une variation de valeur de 1% aurait eu un impact de l'ordre de € 31,99 millions sur le résultat net et de l'ordre de € 1,78 sur la valeur intrinsèque par action (contre respectivement € 33,47 millions et € 1,90 au 31.12.2013). Elle aurait également un impact sur le ratio d'endettement de l'ordre de 0,44% (contre 0,44% au 31.12.2013)	Gestions commerciale et immobilière (pro)actives par des équipes de location et de Property Management internes. (1,3) Durée moyenne des baux élevée (11,0 ans) avec maximum 13% arrivant à échéance lors d'une seule année. (1, 2,4) Préférence donnée aux baux de longue durée: les immeubles de bureau sont, si possible, loués à moyen voire long terme; l'immobilier de santé à très long terme (durée initiale de 27 ans en Belgique, 12 ans en France, 15 ans aux Pays-Bas, 25 ans en Allemagne); les pubs pour une durée initiale de minimum 23 ans et les agences de services financiers (louées à MAAF) pour une durée initiale de 9,7 ans ; le taux d'occupation des bureaux s'élève à 90,4%; ceux de l'immobilier de santé et de l'immobilier de réseaux de distribution s'élèvent respectivement à 99,1% et 98,4%. (1, 2,4) Au 31.12.2014, le taux d'occupation global2 était de 95,2% contre 95,4% en 2013 soit une baisse de 0,21%.
Frais de maintenance	Diminution des résultats.	La quasi-totalité des baux pour l'immobilier de santé sont des contrats triple net; pour les cafés/restaurants et agences, les obligations d'entretien sont limitées. Pour les bureaux, une politique de maintenance périodique est appliquée.
Usure et dégradation des immeubles	Obsolescence architecturale, technique ou du point de vue environnemental et par conséquent attrait commercial des immeubles réduit.	Politique de remplacement d'équipements systématique à long terme. Rénovation régulière des immeubles pour qu'ils restent attractifs. Cession d'immeubles si le prix offert est supérieur à la valeur estimée nette des frais de rénovation anticipés.
Destruction des immeubles	Activité interrompue et par conséquent perte du locataire et revenus locatifs diminués.	Portefeuille assuré pour une valeur totale de reconstruction de € 1,57 milliard3 (i.e. vs. la juste valeur, terrain compris, de € 1,35 milliard pour les mêmes biens). Couverture contre les vacances locatives occasionnées par calamités. Assurance de la responsabilité civile du propriétaire ou du maître d'ouvrage.

¹ Pour rappel, le transfert de € 214087000 approuvé par l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29.03.2011 a eu pour impact, d'une part, de relever d'autant le montant distribuable et de rendre positif le montant total des réserves statutaires et du résultat reporté de Cofinimmo SA et, d'autre part, de diminuer l'ensemble constitué du capital social et des primes d'émission.

³ Ces assurances couvrent 44,8% du portefeuille (100% en prenant compte les assurances prises par les occupants). Ce montant n'inclut pas les assurances prises en cours de chantiers ni celles dont les occupants sont en charge contractuellement (i.e. pour l'immobilier de santé en Belgique, en France, aux Pays-Bas et en Allemagne, l'immobilier de réseaux de distribution et certains immeubles de bureaux). La prime d'assurance correspondant est de € 823098.

² Le taux d'occupation est calculé sur base des loyers contractuels et des loyers potentiels du vide locatif.

Les clients

Le Groupe gère activement sa base de clients afin de minimiser les vacances locatives et la rotation des locataires des bureaux. Il n'assume nullement la gestion opérationnelle du portefeuille d'immobilier de santé, des cafés/restaurants et des agences d'assurances.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Solvabilité réduite/faillite des clients	1. Perte de revenus locatifs.	Principaux locataires : Groupe Korian 15,8%, AB InBev 14,1%, Armonea 9,8%, Régie des Bâtiments 5,6%, Les deux premiers clients de bureaux
	2. Vide locatif inattendu.	appartiennent au secteur public. (2)
	3. Frais commerciaux exposés pour relouer.	Avant acceptation d'un nouveau client, une analyse du risque de crédit est demandée à une agence de rating externe. (2)
	4. Relocation à un prix inférieur/octroi d'incentives et de gratuités	Avance/garantie bancaire correspondant à six mois de loyer généralement demandée aux locataires n'appartenant pas au secteur public. (1)
	(bureaux).	Les loyers sont payables anticipativement (mensuellement/ trimestriellement/annuellement) + provision trimestrielle en couverture des charges locatives et taxes qui incombent au Groupe mais qui sont refacturables contractuellement aux locataires. (1)
		Les risques de solvabilité sur une maison de repos individuelle sont mutualisés au sein du Groupe exploitant. (2,3)
		Les opérateurs d'immobilier de santé, tant en Belgique, qu'en France et aux Pays-Bas reçoivent, en vertu de leurs permis d'exploitation, une partie importante de leurs revenus directement des organismes de sécurité sociale. (1,2,3)
Poids prépondérant des plus importants locataires	Impact négatif important sur les revenus locatifs en cas de départ.	Base de clientèle diversifiée. Cofinimmo compte 379 clients au total dont le client le plus important représente 15,8% et le second plus important client (soit 10,2%) appartient au secteur public. Plusieurs exploitants locataires en immobilier de santé.
Non renouvellement ou	1. Vacance locative	Gestions commerciale et immobilière (pro)actives. (1,2,3)
résiliation anticipée des baux	2. Frais commerciaux majorés suite au vide locatif	Contacts permanents de l'équipe commerciale interne avec les agences immobilières. (1)
	3. Réversion négative des	Tous les baux prévoient une indemnité en cas de départ prématuré. (2)
	loyers 4. Octroi des gratuités et autre incentives	Des gratuités/incentives conformes aux conditions de marché et ne mettant pas à mal la solvabilité de Groupe peuvent être attribuées dans
		certains cas dans le segment des bureaux.
		Ces dernières sont calculées en fonction de la durée du bail, de l'état du bâtiment et de sa localisation.

La Réglementation

Cofinimmo bénéficie d'un régime fiscal favorable (SIR en Belgique, SIIC en France, FBI aux Pays-Bas) qui l'exonère d'impôt des sociétés avec en contrepartie une obligation de distribuer 80%1 (Belgique), 95% (France)2 ou 100% (Pays-Bas) de ses bénéfices (voir pages 206 et 207). Outre les obligations liées au droit des sociétés, elle est également tenue de se conformer à la législation sur les sociétés cotées. Elle est, par ailleurs, soumise aux réglementations propres à l'urbanisme et à la protection de l'environnement.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Non respect du régime SIR	1. Perte de l'agrément comme SIR et du régime de transparence fiscale y attaché (exemption d'impôt sur le revenu au niveau de la SIRP/taxation au niveau des actionnaires).	Professionnalisme des équipes veillant au respect rigoureux des obligations.
	2. Remboursement anticipé obligatoire de certains crédits.
Non respect du régime SIIC ou FBI	Perte du régime de transparence fiscale.	Professionnalisme des équipes veillant au respect rigoureux des obligations.
Modification défavorable du régime SIR, SIIC ou FBI	Baisse des résultats ou de la valeur d'actif net.	Contact régulier avec les autorités publiques. Participation à des associations et fédérations représentatives du secteur.

¹ Les SIR communiquent une politique de dividende correspondant à un montant par action. Ce montant par action peut être supérieur ou égal au minimum de 80% du produit net tel que requis par l'Arrêté Royal du 13.07.2014.

² Obligation de distribution de 95% des bénéfices provenant de la location de ses actifs immobiliers à partir de 2014.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Modification de la réglementation urbanistique environnementale	1. Diminution de la juste valeur de l'immeuble.	Politique active de performance énergétique et environnementale des bureaux devançant la
	2. Augmentation des frais à exposer pour maintenir le bien en état d'exploitation.	législation dans la mesure du possible.
	3. Effet défavorable sur la capacité du Groupe d'exploiter un immeuble.
Modification du régime de sécurité sociale pour l'immobilier de santé: réduction des subventions de la securité sociale aux exploitants non compensée par une augmentation des prix payés par les résidents ou par l'intervention d'assurances privées. En Belgique, depuis le 01.07.2014, transfert de la compétence en matière de soins de santé et d'aide aux personnes âgées du Fédéral aux Communautés	Impact sur la solvabilité des opérateurs d'immobilier de santé.	Analyse de solvabilité annuelle des opérateurs sur base d'un reporting financier régulier. Suivi de l'évolution des réglementations.
Procédures judiciaires et arbitrages à l'encontre de la société	Impact négatif sur le résultat de la période et éventuellement sur l'image de la société et son cours de bourse.	Maîtrise de tout élément interne à la société pouvant négativement influencer la mauvaise exécution d'une obligation contractuelle. Professionnalisme des équipes en veillant au respect rigoureux des obligations.
Passifs occultes résultant d'operations de fusions scissions et apports	Effet négatif sur la valeur d'actif net, diminution des résultats.	Due diligence: audits technique, administratif, juridique, comptable et fiscal adéquats lors d'acquisition de sociétés immobilières et d'actifs. Obtention de déclarations et garanties des
		cédants.
L'exit tax est calculé en tenant compte des dispositions de la circulaire CI.RH.423/567.729 du 23.12.2004 dont l'interprétation ou l'application pratique peuvent à tout moment être modifiées. La «valeur réelle» d'un bien immobilier telle que visée dans ladite circulaire est calculée après déduction des droits d'enregistrement ou de la TVA; cette «valeur réelle» diffère de (et peut donc être inférieure à) la juste valeur du bien immobilier telle que reprise dans le bilan IFRS de la SIRi	Augmentation de la base sur laquelle se calcule l'exit tax.	Le Groupe estime s'être conformé en tous points aux dispositions de la circulaire pour le calcul des exit taxes dont il était redevable.
Intérêts sur emprunts/ revenus locatifs perçus dépassant le seuil fixé par la réglementation SIR	Non conformité avec la réglementation.	Tenue à jour d'un plan financier à cinq ans.

Gestion Financière1

La politique de financement de Cofinimmo vise à optimiser le coût de financement et à limiter le risque de liquidité du Groupe et le risque de contrepartie.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Marchés financier et bancaire défavorables à l'immobilier et/ ou à Cofinimmo	1. Accès au crédit entravé et renchéri. 2. Liquidité réduite.	Politique de financement rigoureuse (1,2): • diversification des sources de financement entre le marché bancaire (50,1%) et différents compartiments du marché des capitaux (49,9%); • pool bancaire étendu et stable; • étalement équilibré des échéances dans le temps. Couverture complète du programme de billets de trésorerie. (1) Maintien d'un volume de disponibilités sur lignes de crédit confirmées suffisant pour couvrir les débours opérationnels/d'acquisition/de construction à moyen terme et refinancement à court terme. (1, 2)

¹ Voir également le chapitre «Gestion des ressources financières » du présent Rapport Financier Annuel.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Insolvabilité des contreparties financière ou bancaire	Impact négatif sur les résultats.	Nombre diversifié et limité de contreparties bancaires dotées de bonnes notations financières.
Variations des taux d'intérêt	1. Revalorisation des instruments financiers1	Une partie de la dette est contractée à taux flottant ou conversion immédiate du fixe en flottant.
(futurs) de marché	2. Impact défavorable sur les charges financières.	Taux d'intérêt sécurisés sur un horizon de minimum trois ans et de minimum 50% de la dette.
	3. Effet négatif sur la valeur d'actif net et sur le résultat de la période.	Utilisation d'instruments dérivés (Interest Rate Swaps et des options CAP et FLOOR), pour maintenir le taux d'intérêt dans un corridor entre un taux
	4. Modification (à la baisse) du rating du Groupe ayant un impact défavorable sur le coût de financement et la liquidité (voir point «Modification du rating du Groupe»).	minimal et un taux maximal. (1, 2,3) En 2015, en supposant que la structure et le niveau de la dette demeurent identiques à ceux du 31.12.2014, et en tenant compte des instruments de couverture mis en place en 2015, une augmentation ou une diminution des taux d'intérêt de 0,5% n'entraînerait aucune modification significative du coût de financement.
	5. Impact négatif en IAS39 et sur le résultat de la période: En 2014, étant donné la faiblesse des taux persistants	Au 31.12.2014, la dette financée à taux fixe s'élevait à 29,3%. Celle à taux variable à 70,7%.
	(taux Euribor 3 mois à 0,078% fin 2014), Cofinimmo a annulé des options FLOORS,	En l'absence de toute couverture, une augmentation de dix points de base dans le taux d'intérêt augmenterait les charges de € 1,23 millions.
	jusque fin 2017, assorties d'un strike de 3% pour un montant de € 600 millions. Le coût total de la restructuration s'élève à	La dette à taux variable est couverte par des instruments dérivés à plus de 70% jusque 2018.
	€ 57 millions, reconnus dans le compte de résultats au 31.12.2014	Débours immédiat qui sera compensé par des charges financières moindres au cours des prochaines années. Pour le futur Cofinimmo va continuer sa politique de couverture prudente. Ainsi, Cofinimmo a fixé par des Interest Rate Swaps de nouvelles couvertures jusque fin 2017 pour un montant notionnel de € 400 millions avec un taux moyen de 0,51%.
Augmentation des marges de crédit	Augmentation des charges financières	Diversification des sources de capitaux empruntés visant à optimiser les marges moyennes de crédit et levée de capitaux sur des périodes moyennes ou longues à des marges fixes.
Non	Impact négatif sur la liquidité	Dix banques de notoriété.
renouvellement ou résiliation des contrats de		Différentes formes de financement: dettes bancaires, émission d 'obligations convertibles ou non convertibles…
financement		Refinancement effectué au moins 12 mois à l'avance afin d'optimiser les conditions et la liquidité.
Variation de la juste valeur des	Effet positif ou négatif sur les capitaux propres et la valeur intrinsèque par action.	Cofinimmo utilise le hedging pour la totalité de son portefeuille et non pour des lignes de crédit spécifiques.
instruments de couverture	Si Cofinimmo avait clôturé ses positions au 31.12.2014, le montant dû aurait été de € -125,16 millions (vs. € -105,44 millions au 31.12.2013). Si les taux avaient été supérieurs de 1% au taux de référence le coût de clôture des positions se serait élevé à € -57,93 millions (vs. € -28,21 millions au 31.12.2013) et de € -169,35 millions (vs. € -185,26 millions au 31.12.2013) s'ils avaient été inférieurs de 1%.
Risque de déflation	Impact négatif sur les revenus locatifs.	Les baux prévoient le plus souvent que le nouveau loyer ne peut être inférieur soit au loyer précédent soit au loyer de la première année du bail.
		L'indexation de certaines charges techniques non majoritaires peut être supérieure à celle appliquée sur les loyers.
Risque	Annulation/résiliation des conventions de	Politique financière et d'endettement prudente et surveillance continue.
d'endettement2	crédit ou remboursement anticipé. Non-respect de la législation sur les SIR et sanctions conséquentes.	Au 31.12.2014 le ratio d'endettement réglementaire de Cofinimmo était de 48,1%, respectant le ratio maximum de 65% suivant la réglementation SIR. Ce ratio intervient dans les conventions d'emprunt et de facilités de crédit (maximum 60%).
		Les charges financières (hors IAS 39) étaient de € -54,70 millions au 31.12.2014 (contre € -66,97 millions au 31.12.2013)

¹ Les instruments dérivés sur taux d'intérêt étant évalués à valeur de marché.

² Conformément à l'Article 13 de l'Arrêté Royal du 13.07.2014, Cofinimmo élaborera, au cas où le ratio d'endettement dépasserait 50%, un plan financier accompagné d'un calendrier d'exécution décrivant les mesures destinées à éviter que ce taux d'endettement ne dépasse 65% des actifs consolidés, voir Note 24.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Risque de change	Perte de valeur des investissements et cash flows.	Tous les investissements sont réalisés en euros de même que les revenus et charges.
Volatilité du cours de	Accès plus difficile à des capitaux propres nouveaux.	Maîtrise de tout élément interne à la société pouvant négativement influencer le cours de bourse.
l'action		Communication fréquente avec les actionnaires et diffusion d'informations financières prévisionnelles.
Modification du rating public du groupe	Coût du financement et liquidité.	Relation étroite avec les agences de notation et prise en compte de ses recommandations quant aux ratios financiers à atteindre pour différents niveaux de rating et quant aux sources de financement, à la liquidité et aux couvertures de taux d'intérêt.
		La société dialogue aussi avec une autre agence de rating dont la note est privée.

Gestion pour compte de tiers et co-investissements

En 2013, Cofinimmo Investissements et Services (CIS)1 a entamé une activité de gestion d'actifs pour compte de tiers. Il s'agit d'une activité accessoire au sein du Groupe.

ses investissements. Ceci prend la forme d'une participation de ceux-ci au capital de sociétés filiales ou d'autres formes d'intérêts économiques, tels que l'émission par ces filiales d'obligations remboursables en actions.

Par ailleurs, Cofinimmo associe également des tiers à certains de

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	FACTEURS ET MESURES DE MITIGATION
Conflit d'intérêts avec les activités d'investissements de Cofinimmo	Cofinimmo renonce à une occasion d'investir elle-même dans certains actifs.	Les investissements concernés sont distincts de ceux de Cofinimmo. Cette dernière ne souhaite ou ne peut les acquérir, soit parce qu'elle estime déjà posséder des actifs similaires en suffisance, soit parce qu'elle ne dispose pas des moyens financiers nécessaires pour les acquérir. Dans le cas de co-investissements (par exemple: agences d'assurance MAAF) un partage de risques peut également être désirable.
Requalification de l'Asset Management comme activité non-accessoire: dans le cas où la proportion des bénéfices dégagés dépasserait 10% des bénéfices générés par Cofinimmo Investissements et Services (CIS)	1. Dans le cas d'un dépassement le régulateur pourrait imposer de possibles pénalités/ amendes avec l'obligation de réduire/céder l'activité. 2. Perte du statut SIR.	Les activités d'Asset Management seront volontairement limitées pour ne pas atteindre cette limite.
Procès en responsabilité lié à des pertes encourues dans le portefeuille géré pour compte de tiers.	Dégradation de la relation commerciale avec l'investisseur tiers qui pourrait reprocher à Cofinimmo de ne pas avoir analysé suffisamment les produits proposés à l'investissement - Dédommagements éventuels.	Cofinimmo Investissements et Services (CIS) ne s'adresse qu'à des investisseurs institutionnels conscients des risques liés aux produits proposés à l'investissement. La politique d'investissement est clairement définie avec l'investisseur qui en prend acte. Elle fait part d'un contrat entre Cofinimmo Investissements et Services (CIS) et le client. La décision d'investir est prise par le client sur base de produits proposés par Cofinimmo Investissements et Services (CIS) dans les critères définis contractuellement.

Les facteurs et mesures de mitigation ci-dessus ne permettent pas nécessairement d'effacer la totalité de l'impact potentiel du risque identifié. Tout ou partie de l'impact demeure alors à charge de la société ou indirectement de ses actionnaires.

Message du Chief Executive Officer et du Président du Conseil d'Administration

Chers Actionnaires,

Le milieu de l'année 2014 a été marqué par un repli inattendu de la croissance dans la zone euro et un tassement très net de l'inflation. Le ralentissement de la conjoncture économique générale et l'acuité des déficits publics ont fortement pesé sur les taux d'intérêt à long terme, les maintenant à des niveaux historiquement bas. Pour s'adapter au mieux à ce contexte persistant, Cofinimmo a cherché à améliorer la répartition de risques sous-jacente à son patrimoine immobilier, notamment en termes de secteurs et de tailles d'immeubles, et à réorganiser la structure du coût de son financement.

Pour Cofinimmo, l'événement le plus marquant a été sans aucun doute, la vente des actions de la SA Galaxy Properties, propriétaire de l'immeuble bruxellois de bureaux North Galaxy, intervenue le 12.05.2014. L'immeuble était valorisé dans ce cadre à hauteur de € 475 millions, ce qui en fait la transaction immobilière la plus significative jamais réalisée sur le marché belge pour un seul et même immeuble. Cette transaction a induit une moins-value comptable réalisée de € 24 millions, liée aux droits d'enregistrement acquittés.

L'immeuble, loué jusqu'en 2031 à la Régie des Bâtiments (Etat fédéral belge), a rejoint le patrimoine consolidé de ATP, le plus important fonds de pension danois, et de Axa Belgium. La conséquence de cette transaction est double: elle a entraîné, d'une part, une diminution de la prévision du ratio d'endettement du Groupe au 31.12.2014 et, d'autre part, une meilleure répartition des risques au sein du portefeuille immobilier de Cofinimmo et, plus particulièrement, au sein de son patrimoine de bureaux. La prévision du résultat net courant par action (hors IAS 39) – part du Groupe pour l'exercice 2014 a été maintenue grâce à la restructuration partielle simultanée des instruments financiers de couverture de taux d'intérêts, entraînant une baisse des charges d'intérêts ultérieures. Néanmoins l'exercice se

London Tower, Anvers

termine par un résultat net négatif de € -52,7 millions dû principalement au coût de restructuration des instruments financiers pour un montant de € 57 millions et à l'effet de la baisse des taux d'intérêt sur leur valorisation.

Un autre événement important de l'année 2014 est l'adoption du nouveau régime de Société Immobilière Réglementée (SIR). Ce changement de statut, qui a été rendu possible grâce au soutien des actionnaires de Cofinimmo, permet à la société de se positioner comme Real Estate Investment Trust belge (B-REIT).

Cofinimmo a poursuivi ses activités dans le segment de l'immobilier de santé.

En 2014, Cofinimmo a étoffé la diversification géographique de son portefeuille d'immobilier de santé. Elle a réalisé ainsi une première acquisition d'une clinique de revalidation à Baden-Baden dans le sud ouest de l'Allemagne et celle d'un ensemble de 13 biens aux Pays-Bas. Aux Pays-Bas précisément, où le secteur demeure encore très fragmenté, Cofinimmo a pu capter aujourd'hui une clientèle de 12 opérateurs de soins. Le groupe a également entamé une politique de rotation de son portefeuille de santé à travers la vente de sept établissements situés en France pour un montant total de € 46,8 millions.

Par ailleurs, les équipes de Cofinimmo, tant opérationnelles que commerciales et financières, travaillent activement sur les différents projets de (re)développement du Groupe.

Dans le segment des bureaux, les travaux de rénovation de l'immeuble Livingstone II (Bruxelles, CBD) ont été finalisés. Le bail conclu avec la Commission européenne est entré en vigueur au mois d'août 2014. Les travaux de reconversion en appartements de l'immeuble de bureaux Woluwe 34 avancent pour leur part selon le planning établi. À la date de publication du présent Rapport Financier Annuel, 95% des appartements avaient d'ores et déjà fait l'objet d'une réservation ou d'une vente.

Dans le segment de l'immobilier de santé, les travaux de construction et de rénovation de plusieurs actifs ont été achevés, ce qui démontre une nouvelle fois l'expertise de Cofinimmo dans l'accompagnement d'opérateurs de santé dans leurs projets immobiliers.

Dans le segment des Partenariats Public-Privé, les travaux de construction de la nouvelle prison de Leuze-en-Hainaut ont été livrés en juin dernier, marquant ainsi le début de la prise en occupation de l'établissement par la Régie des Bâtiments, dans le cadre d'un bail de 25 ans.

L'événement le plus marquant de l'année a été sans aucun doute, la cession des actions de la société Galaxy Properties, propriétaire de l'immeuble de bureaux North Galaxy à Bruxelles.

Parmi les projets de développement, Cofinimmo lance également les travaux du Belliard 40.

Les permis nécessaires au redéveloppement de cet actif ont été délivrés en mars 2014. Les travaux qui vont débuter durant le premier trimestre de 2015 auront pour objet le réaménagement total de cet immeuble phare de la Rue Belliard à Bruxelles. Le nouveau bâtiment devrait être totalement fonctionnel dans le courant du deuxième trimestre de 2017. Cofinimmo se montre confiante quant à sa capacité à délivrer un projet ambitieux, qui affiche des qualités architecturales exemplaires. La commercialisation, en cours, répond à la demande pour ce type d'immeubles dans le quartier européen de Bruxelles à l'horizon 2017.

Côté financement, Cofinimmo a poursuivi l'optimisation de ses ressources financières, notamment en offrant à ses actionnaires la possibilité d'opter pour un versement en espèces ou en actions de leur dividende 2013.

En 2014, 41,2% des dividendes 2013 ont été payés sous forme d'actions ordinaires nouvelles, augmentant ainsi les fonds propres de la société de € 32,8 millions. Nous sommes reconnaissants envers nos actionnaires pour la confiance qu'ils nous ont renouvelée.

Nous poursuivons par ailleurs notre stratégie de diversification des ressources financières avec un portefeuille de dettes composé de crédits bancaires, billets de trésorerie, obligations convertibles et non convertibles, assorti d'un étalement approprié des échéances.

En ce qui concerne le dividende pour l'exercice 2015 (payable en 2016), Cofinimmo annonce un objectif de € 5,50 brut par action ordinaire.

Nous proposons à nos actionnaires, au titre de l'exercice 2014, un dividende brut de € 5,50, soit 6,41% de la valeur de l'actif net de l'action Cofinimmo au 31.12.2014 et 6,13% du cours de Bourse moyen de l'année.

Pour l'exercice 2015 (dividende payable en 2016) notre objectif est un résultat courant par action de € 6,85 et un objectif de dividende brut par action ordinaire de € 5,50 soit un «pay-out » de 80,3%1 , sauf survenance d'évènements imprévus durant l'année.

Quelles priorités pour Cofinimmo en 2015?

Nous poursuivrons la gestion très active de notre portefeuille de bureaux, tant au niveau des locations qu'à celui des projets de rénovation et de transformation d'immeubles. Nous continuerons à privilégier également la croissance de notre portefeuille d'immobilier de santé, notamment aux Pays-Bas et en Allemagne. Dans un contexte de taux d'intérêt à long terme et de taux d'inflation historiquement bas, nous demeurerons attentifs aux opportunités d'investir à des rendements attractifs pour un niveau de risque modéré, afin d'assurer une distribution régulière de dividendes à nos actionnaires dans les années ultérieures, tout en préservant la valeur du capital qu'ils nous ont confié.

Rapport de gestion

Durée résiduelle moyenne des baux par segment (en nombre d'années)

Évolution du revenu locatif à portefeuille constant 2014 vs 2013 (en %)

Chiffres clés

Données globales

(x € 1000000)	31.12.2014	31.12.2013
Portefeuille d'immeubles de placement (en juste valeur)	3199,2	3347,0
(x € 1000)	31.12.2014	31.12.2013
Résultat immobilier	208074	216909
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	177 742	185619
Résultat financier (hors impact IAS 39)	-51432	-61249
Impact IAS 39	-136143	-13686
Résultat net courant (part du Groupe)	-15655	104924
Résultat sur portefeuille (part du Groupe)	-37016	-46187
Résultat net (part du Groupe)	-52671	58737
(en %)	31.12.2014	31.12.2013
Frais d'exploitation/valeur moyenne du patrimoine en gestion1	0,85%	0,83%
Marge d'exploitation	85,4%	85,6%
Durée pondérée résiduelle des baux2 (en années)	11,0	11,6
Taux d'occupation3	95,2%	95,4%
Rendement locatif brut si portefeuille loué à 100%	6,9%	7,0%
Rendement locatif net si portefeuille loué à 100%	6,5%	6,5%
Ratio d'endettement4	48,1%	48,9%
Coût moyen de la dette5	3,4%	3,9%
Maturité moyenne de la dette (en années)	3,4	3,8

² Jusqu'à la première date de résiliation possible par le locataire.

¹ Valeur moyenne du patrimoine à laquelle est ajoutée la valeur des créances cédées portant sur les immeubles dont les frais d'entretien à charge du propriétaire sont toujours assumés par le Groupe au travers de primes d'assurances en garantie totale.

³ Calculé en fonction des loyers réels et, pour les espaces inoccupés, de la valeur locative estimée par les experts immobiliers indépendants.

⁴ Ratio légal calculé conformément à la réglementation sur les SIR comme les dettes financières et autres divisées par le total de l'actif.

⁵ Y compris les marges bancaires.

Données par action1 (en €)

Résultats par action	31.12.2014	31.12.2013
Résultat net courant – part du Groupe – hors impact IAS 39	6,70	6,78
Impact IAS 39	-7,57	-0,82
Résultat net courant – part du Groupe	-0,87	5,96
Résultat réalisé sur portefeuille	-2,06	-2,62
Résultat net – part du Groupe	-2,93	3,34

Valeur intrinsèque de l'action	31.12.2014	31.12.2013
Actif net réévalué par action en juste valeur2 après répartition du dividende de l'exercice 2013	85,80	85,77
Actif net réévalué par action en valeur d'investissement3 après répartition du dividende de l'exercice 2013	90,08	90,24

Valeur intrinsèque diluée de l'action4	31.12.2014	31.12.2013
Actif net dilué réévalué par action en juste valeur2 après répartition du dividende de l'exercice 2013	92,01	90,58
Actif net dilué réévalué par action en valeur d'investissement3 après répartition du dividende de l'exercice 2013	95,54	94,40

Indicateurs de performance selon le référentiel EPRA5

(en € par action)	31.12.2014	31.12.2013
EPRA Résultat	6,70	6,78
EPRA Valeur de l'Actif Net (VAN)	96,08	98,85
EPRA Valeur de l'Actif Net Ajustée (VANNN)	92,01	95,74

(en %) 31.12.2014		31.12.2013
EPRA Rendement Initial Net (RIN)	6,1%	6,2%
EPRA RIN Ajusté	6,0%	6,2%
EPRA Taux de vacance locative	4,9%	5,0%
EPRA Ratio de coûts (frais directs de vacance inclus)	18,5%	18,9%
EPRA Ratio de coûts (frais directs de vacance exclus)	15,9%	16,0%

¹ Actions ordinaires et privilégiées.

³ Valeur d'investissement: avant déduction des frais de transaction.

⁴ En supposant la conversion théorique des obligations convertibles émises par Cofinimmo, des obligations remboursables en actions émises par Cofinimur I et des options sur actions.

² Juste valeur: après déduction des frais de transaction (principalement des droits de mutation) de la valeur des immeubles de placement.

Stratégie

Cofinimmo répond aux besoins spécifiques de ses clients dans chacun des secteurs dans lesquels elle opère. Une attention particulière est portée sur la saine maîtrise des risques, qu'il s'agisse des risques de marché ou des risques financiers. Par cette stratégie, Cofinimmo entend assurer un investissement de qualité et un rendement attractif et pérenne à ses actionnaires.

Bureaux

Dans le cadre de l'optimisation de son portefeuille global, l'objectif de Cofinimmo consiste à diminuer à moyen terme la proportion des bureaux dans le portefeuille global. À cet égard, le Groupe procède par dilution ou par l'arbitrage d'actifs, tout en conservant une taille critique dans ce secteur.

Ces arbitrages permettent notamment de développer ou acquérir des immeubles de bureaux dont la configuration et l'équipement répondent mieux aux exigences requises par l'évolution des nouvelles méthodes de travail, en particulier des jeunes générations, en matière de flexibilité, de durabilité et de connectivité.

Les axes majeurs dans la gestion du patrimoine de bureaux sont:

• les baux à long terme;
• la qualité des locataires ;
• l'optimisation du foncier;
• le redéveloppement des immeubles pour compte propre avec possibilité de reconversion en résidentiel ;
• l'amélioration de la performance énergétique du parc immobilier;
• l'adaptation des immeubles aux besoins des utilisateurs et aux nouvelles normes d'occupation.

Immobilier de santé

La stratégie de Cofinimmo dans l'immobilier de santé vise une expansion du portefeuille de santé en combinant une diversification par pays, opérateurs et spécialités de soins (gériatrie, psychiatrie, revalidation, personnes handicapées, soins aigus).

Les principaux atouts de l'immobilier de santé en croissance sont:

• Des baux à long terme avec les exploitants : durée initiale ferme de 27 ans en Belgique, 12 ans en France, 15 ans aux Pays-Bas et 25 ans en Allemagne;
• Une grande majorité des baux prévoyant que les frais de maintenance, y compris structurels, sont à charge du locataire;
• Des niveaux de loyers en équilibre avec le potentiel économique de chaque projet;
• Des localisations favorables permettant un redéploiement: en cas de non prolongation du bail, Cofinimmo exploitera pleinement le potentiel de redéveloppement que présentent ces biens, principalement en logement résidentiel.

Des rendements locatifs stables + + +

Un patrimoine diversifié

Une répartition géographique sur plusieurs pays

+

Une maturité des baux élevée

Un profil de risque modéré

Immobilier de réseaux de distribution et Partenariats Public-Privé (PPP)

Ce type d'investissements s'opère en fonction des opportunités qui se présentent. Il procure toutefois des avantages considérables pour le Groupe en termes de revenus à long terme et de rendement.

Dans le cadre de l'immobilier de réseaux de distribution, Cofinimmo investit dans des immeubles utilisés par des entreprises comme réseaux de points de vente directe de produits ou de services à leurs clients.

Actuellement, le Groupe compte deux portefeuilles d'immobilier de distribution: Pubstone (cafés/restaurants AB InBev) et Cofinimur I (Agences d'assurance MAAF et GMF), dans chaque cas avec un seul locataire.

À travers les Partenariats Public-Privé, Cofinimmo joue également un rôle dans la rénovation et l'amélioration du patrimoine public et non marchand en Belgique. Elle détient plusieurs bâtiments spécifiques tels que un palais de justice, une caserne de pompiers ou une prison loués aux autorités publiques pour de très longues périodes.

Optimisation du bilan

La capacité d'investissement de Cofinimmo s'appuie sur son aptitude à réunir des fonds propres nouveaux et sur sa capacité d'endettement, afin de financer des investissements ayant pour effet d'accroître les résultats de la société.

Dès lors, il est important pour le Groupe de pouvoir disposer d'un accès régulier aux marchés des capitaux, obligataire et d'actions, afin d'assurer la liquidité de ses sources de financement et permettre l'optimisation de leur coût.

Stratégie immobilière1

Critères d'investissement

Profil de risque modéré

Les décisions d'investissement se fondent sur des modèles d'évaluation rigoureux, articulés autour de critères financiers précis. Pour des acquisitions de bâtiments dont la valeur d'investissement se situe dans la moyenne du portefeuille et qui n'appellent pas de financement spécifique, le critère de décision est le suivant:

Cash-flow à long terme + Valeur résiduelle

Actualisé au coût moyen pondéré des [fonds propres + dettes]

Comparé au prix d'acquisition, frais inclus

Hormis le cas où Cofinimmo n'est pas propriétaire perpétuel de l'immeuble et où un transfert gratuit ou à valeur fixe du bien à un tiers est prévu à l'échéance du bail (comme par exemple dans la plupart des Partenariats Public-Privé), la valeur résiduelle fait l'objet d'une estimation prudente.

Pour des opérations de grande envergure (montant unitaire supérieur à 7% de la valeur du patrimoine) ou celles auxquelles s'attache une structure de financement particulière, l'entreprise étudie en outre la combinaison des relutions moyennes sur cinq ans des éléments suivants :

• résultat net courant par action;
• actif net réévalué par action.

Différentiation

La stratégie de différentiation du Groupe permet aux investisseurs d'accéder à des portefeuilles d'actifs spécifiques et non traditionnels, qui ne peuvent pas être répliqués individuellement. Ainsi, grâce à la diversification de son patrimoine, Cofinimmo propose non seulement des actifs dans l'immobilier de santé dans quatre pays européens, mais également des transactions de « sale & lease back » et des biens spécifiques destinés exclusivement aux autorités publiques.

Qualité architecturale et environnementale

En dehors des examens de «due diligence» habituels, chaque immeuble étudié fait l'objet d'un rating sur la base de différents facteurs :

• les qualités intrinsèques (pour des immeubles de bureaux : la taille et la divisibilité des plateaux, le ratio de parkings, les hauteurs libres sous plafond, la lumière du jour, etc. ; pour des immeubles servant d'établissements de santé: la profondeur des plateaux et les circulations verticales qui conditionnent la transformation ultérieure en résidentiel);
• la performance énergétique;
• la localisation (accès automobile, transports en commun, activité locative du sous-marché, niveau des taxes locales, etc.);
• l'environnement (présence de commerces, hôtels, vue agréable, etc.).

Présence géographique

Implantée exclusivement en Belgique jusqu'en 2006, Cofinimmo a pris pied successivement aux Pays-Bas en 2007 (partie du portefeuille Pubstone) et en France en 2008 (immobilier de santé), dans les deux cas par le biais de partenariats à long terme avec des locataires-exploitants. En 2011 et 2012, via l'acquisition du portefeuille d'agences d'assurances MAAF et de cliniques de soins aigus, le Groupe a renforcé sa présence en France et aux Pays-Bas.

En 2014, le groupe a étendu sa présence géographique via une première acquisition dans le secteur de l'immobilier de santé en Allemagne et un deuxième portefeuille aux Pays-Bas.

La stratégie du groupe privilégie une présence dans les pays limitrophes à la Belgique avec un rythme d'implantation qui permet d'acquérir une bonne connaissance des marchés immobiliers étrangers choisis.

Gestion immobilière et opérationnelle

La gestion de tous les immeubles de Cofinimmo reste entièrement internalisée, afin d'assurer une relation continue avec les clients. Seules les missions d'Asset et de Property Management des agences d'assurance louées au Groupe Covéa en France (3,6% des loyers reçus) sont sous-traitées à la société foncière Atland REIM.

Dans tous les segments d'investissement, la stratégie est mise en œuvre grâce au savoir-faire d'équipes de Project et de Property Management propres, au service exclusif des clients-locataires.

Forte de sa gestion rigoureuse, Cofinimmo a obtenu la certification ISO 14001:20041 pour la totalité du portefeuille de bureaux dont elle assure la gérance.

La société dispose par ailleurs en interne de ses propres services commercial, juridique, comptable, financier, de ressources humaines et de communication. L'ensemble de ces activités s'appuie sur un système informatique intégré SAP, et sur un pôle de contrôle de qualité et d'audit interne.

Portefeuille responsable et développement durable

Cofinimmo veille à intégrer des aspects sociétaux et environnementaux au sein de sa stratégie globale. Au-delà des seules obligations légales, Cofinimmo s'efforce d'agir de manière volontariste en vue d'améliorer son environnement physique, notamment en optimisant son empreinte écologique et en favorisant les projets citoyens et responsables. Ceci se marque dans les relations qu'elle entretient avec ses clients, ses fournisseurs ou ses partenaires.

Cofinimmo s'est dotée en particulier d'un «Sustainability Committee», dont le but est de proposer des mesures concrètes afin d'améliorer les performances environnementales de l'entreprise.

Pour plus d'informations, voir chapitre «Développement durable» du présent Rapport Financier Annuel et le Rapport de développement durable 2014, disponible sur www.cofinimmo.com à partir du 30.04.2015.

Stratégie financière

Résultat financier

La croissance de la rentabilité du Groupe et la relation stable et proactive qu'il entretient avec les clients contribuent à son résultat financier, dans l'intérêt de toutes les parties prenantes (« stakeholders »).

Le maintien d'un bon taux d'occupation, la réduction des coûts liés aux espaces non loués et l'investissement dans des projets de qualité permettent au Groupe de réaliser, avec un degré raisonnable de prévisibilité, des performances opérationnelles qui vont à leur tour soutenir le cash flow d'exploitation. Par ailleurs, Cofinimmo garantit un monitoring rigoureux de ses frais de structure.

L'amortissement économique des constructions n'est pour sa part pas déduit dans le calcul des résultats courants. Il intervient implicitement dans le résultat sur portefeuille puisque les experts immobiliers indépendants, tenant compte de l'âge des immeubles et de la date de leurs prochaines rénovations, incorporent le coût de celles-ci dans leurs expertises. En période de stagnation des loyers de marché, cet amortissement économique pèse davantage sur les valeurs d'expertise et par conséquent sur le résultat sur portefeuille de Cofinimmo.

Conformément au principe du statut de «Real Estate Investment Trust » et au régime légal de la SIR, Cofinimmo distribue l'essentiel de ses résultats courants à ses actionnaires sous la forme de dividendes. En l'espèce, la société ne se trouve pas dans l'obligation de distribuer un dividende au titre de l'exercice 2014 (voir le chapitre «Affectations des Résultats » du présent Rapport Financier Annuel).

Taux d'endettement

Bien que le statut légal SIR permette un ratio d'endettement de maximum 65% (dettes sur total de l'actif), Cofinimmo a pour politique, même si les conventions bancaires lui autorisent un taux de 60%, de maintenir un taux d'endettement2 sensiblement inférieur à 50% (voir le chapitre «Gestion des ressources financières » du présent Rapport Financier Annuel). Ce choix n'est pas intervenu par hasard: il tient notamment compte de la longue durée résiduelle des baux en portefeuille et des rendements immobiliers élevés de ses immeubles et s'accompagne de mesures prudentes de couverture de taux d'intérêt.

Synthèse des comptes consolidés

Comptes de résultats consolidés – Schéma analytique

(x € 1000)	31.12.2014	31.12.2013
A. RÉSULTAT NET COURANT
Revenus locatifs, nets des charges relatives à la location	195827	195185
Reprises de loyers cédés et escomptés (élément non monétaire)	15931	25276
Charges locatives et taxes non récupérées sur immeubles loués	-2756	-2376
Frais de remise en état, nets d'indemnités pour dégâts locatifs	-928	-1176
Résultat immobilier	208074	216909
Frais techniques	-3802	-5114
Frais commerciaux	-1137	-956
Charges locatives et taxes sur immeubles non loués	-3922	-4075
Résultat immobilier après frais directs des immeubles	199213	206764
Frais de gestion immobilière	-14295	-14258
Résultat d'exploitation des immeubles	184918	192506
Frais généraux de la société	-7 176	-6887
Résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille)	177 742	185619
Produits financiers (hors IAS 39)1	5577	5723
Charges financières (hors IAS 39)2	-57009	-66972
Revalorisation des instruments financiers (IAS 39)	-136143	-13686
Quote- part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	1180	1425
Impôts	-2493	-2179
Résultat net courant	-11146	109930
Intérêts minoritaires	-4509	-5006
Résultat net courant – part du Groupe	-15655	104924
B. RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE
Résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs non-financiers	-22441	147
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	-5455	-26260
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	127	112
Autre résultat sur portefeuille	-10378	-22065
Résultat sur portefeuille	-38147	-48066
Intérêts minoritaires	1131	1879
Résultat sur portefeuille – part du Groupe	-37016	-46187
C. RÉSULTAT NET
Résultat net	-49293	61864
Intérêts minoritaires	-3378	-3127
Résultat net – part du Groupe	-52671	58737
NOMBRE D'ACTIONS
Nombre d'actions ordinaires émises (y inclus actions de trésorerie)	17339423	16954002
Nombre d'actions privilégiées émises et non converties	686485	688682
Nombre d'actions ordinaires ayant jouissance dans le résultat de la période	17285009	16905085
Nombre d'actions privilégiées ayant jouissance dans le résultat de la période	686485	688682
Nombre total d'actions ayant jouissance dans le résultat de la période	17971494	17593767

² IAS 39 compris, au 31.12.2014 et au 31.12.2013, les charges financières s'élèvent à respectivement K€ -193152 et K€ -94240.

¹ IAS 39 compris, au 31.12.2014 et au 31.12.2013, les produits financiers s'élèvent à respectivement K€ 5577 et K€ 19305.

Commentaires sur les comptes de résultats consolidés – Schéma analytique

Les revenus locatifs nets s'élèvent à € 195,8 millions au 31.12.2014, un niveau légèrement supérieur à celui au 31.12.2013 (€ 195,2 millions). La rubrique «Reprises de loyers cédés et escomptés » passe de € 25,3 millions au 31.12.2013 à € 15,9 millions au 31.12.2014, principalement suite à la cession des actions de la société Galaxy Properties, propriétaire de l'immeuble de bureaux North Galaxy, intervenue le 12.05.2014. Le résultat immobilier s'élève à € 208,1 millions au 31.12.2014, à comparer à € 216,9 millions au 31.12.2013, soit une baisse de 4,1%.

Les frais d'exploitation directs et indirects représentent 0,85% de la valeur moyenne du patrimoine sous gestion au 31.12.2014, à comparer à 0,83% au 31.12.2013. Le résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille) s'établit à € 177,7 millions au 31.12.2014, contre € 185,6 millions un an auparavant.

Le résultat financier (hors impact IAS 39) s'élève à € -51,4 millions au 31.12.2014, à comparer à € -61,2 millions au 31.12.2013. Le coût moyen de la dette, y compris les marges bancaires1 , baisse de 3,9% au 31.12.2013 à 3,4% au 31.12.2014, grâce notamment à l'annulation d'options FLOOR intervenue le 12.05.2014. Le niveau moyen de la dette est également en baisse (€ 1593,4 millions au 31.12.2014, contre € 1685,8 millions au 31.12.2013).

La rubrique «Revalorisation des instruments financiers» s'établit à € -136,1 millions au 31.12.2014. Elle inclut d'une part les frais liés à la restructuration des instruments de couverture de taux d'intérêts pour € -57 millions. Il s'agit principalement du recyclage en comptes de résultats des instruments de couverture dont la relation a été arrêtée. Leur valeur négative figurait déjà en réserves négatives dans les capitaux propres. Cette restructuration concerne certaines couvertures portant sur la période 2014-2017, pour un montant notionnel de € 600 millions. Cette restructuration a entraîné un débours immédiat de € 57 millions, qui sera compensé par des charges d'intérêt nettement moindres au cours de ces quatre années.

D'autre part, elle inclut l'effet de la baisse des taux d'intérêts sur les instruments n'ayant pas fait l'objet d'une restructuration pour € -71 millions.

Le résultat net courant – part du Groupe s'élève à € -15,7 millions au 31.12.2014, à comparer à € 104,9 millions au 31.12.2013. Par action, ces chiffres s'établissent à € -0,87 au 31.12.2014 et € 5,96 au 31.12.2013. Hors impact IAS 39, le résultat net courant-part du Groupe, s'élève à € 125,0 millions au 31.12.2014, à comparer à € 123,6 millions au 31.12.2013. Par action, ces chiffres s'établissent à € 6,70 au 31.12.2014 et € 6,78 au 31.12.2013

Au sein du résultat sur portefeuille, le résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs non-financiers s'élève à € -22,4 millions au 31.12.2014 et comprend principalement la perte de € 24 millions réalisée sur la vente de l'immeuble de bureaux North Galaxy. Cette perte résulte principalement de l'écart entre le prix reçu par Cofinimmo pour les actions de Galaxy Properties SA, société qui abrite l'immeuble, et leur valeur comptable, et accessoirement, de l'annulation de la reconstitution des loyers cédés et escomptés enregistrés depuis le 01.01.2014.

La variation de juste valeur des immeubles de placement passe de € -26,3 millions au 31.12.2013 à € -5,5 millions au 31.12.2014. La baisse de valeur des immeubles de bureaux à rénover dans un avenir proche est compensée notamment par une hausse de la valeur de l'immeuble de bureaux Livingstone II, suite à l'annonce de la signature du bail avec la Commission européenne, et par une amélioration de la valeur des actifs de santé en Belgique et en France, résultant notamment de l'indexation des baux. À composition constante (« like-for-like»), la juste valeur des immeubles de placement est en légère baisse par rapport au 31.12.2013 (-0,2%).

Le résultat net – part du Groupe s'élève à € -52,7 millions au 31.12.2014, contre € 58,7 millions au 31.12.2013. Par action, ces chiffres s'établissent à € -2,93 au 31.12.2014 et € 3,34 au 31.12.2013.

RAPPORT DE GESTION / Comptes consolidés et affectations des résultats statutaires

Bilan consolidé

(x € 1000)	31.12.2014	31.12.2013
Actifs non courants	3410050	3565180
Goodwill	118356	129356
Immobilisations incorporelles	659	753
Immeubles de placement	3195773	3338709
Autres immobilisations corporelles	411	677
Actifs financiers non courants	10933	20941
Créances de location-financement	78018	67449
Créances commerciales et autres actifs non courants	38	40
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises	5862	7255
Actifs courants	88962	105263
Actifs détenus en vue de la vente	3410	8300
Actifs financiers courants	498	2782
Créances de location-financement	1618	1236
Créances commerciales	24781	25698
Créances fiscales et autres actifs courants	17505	24304
Trésorerie et équivalents de trésorerie	17 117	15969
Comptes de régularisation	24033	26974
TOTAL DE L'ACTIF	3499012	3670443
Capitaux propres	1608965	1681462
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	1541971	1614937
Capital	963067	942825
Primes d'émission	384013	372110
Réserves	247562	241265
Résultat net de l'exercice	-52671	58737
Intérêts minoritaires	66994	66525
Passif	1890047	1988981
Passifs non courants	1303250	1412904
Provisions	17658	18180
Dettes financières non courantes	1148023	1266665
Autres passifs financiers non courants	102041	93304
Impôts différés	35528	34755
Passifs courants	586797	576077
Dettes financières courantes	473499	455509
Autres passifs financiers courants	24698	21921
Dettes commerciales et autres dettes courantes	59850	64680
Comptes de régularisation	28750	33967
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	3499012	3670443

Commentaires sur le bilan consolidé

La valeur d'investissement du portefeuille immobilier1 , telle qu'établie par les experts immobiliers indépendants, s'élève à € 3329,2 millions au 31.12.2014, à comparer à € 3478,9 millions au 31.12.2013. Sa juste valeur, reprise dans le bilan consolidé, par application de la norme IAS 40, s'obtient en déduisant de la valeur d'investissement les frais de transaction. Au 31.12.2014, la juste valeur atteint € 3199,2 millions, à comparer à € 3347,0 millions au 31.12.2013.

La rubrique «Participations dans des entreprises associées et co-entreprises» concerne les intérêts de 51% de Cofinimmo dans Cofinea I SAS (résidences médicalisées en France). La rubrique «Intérêts minoritaires» inclut les obligations remboursables en actions émises par la filiale Cofinimur I SA (réseau de distribution MAAF en France), ainsi que les intérêts minoritaires des filiales Silverstone et Pubstone.

¹ Y compris les immeubles à usage propre et les projets de développement.

Synthèse des comptes consolidés trimestriels

État du résultat global consolidé par trimestre¹ (comptes de résultats)

(x € 1000)	Q1 2014	Q2 2014	Q3 2014	Q4 2014	20142
A. RÉSULTAT NET
Loyers	49199	49391	49853	49317	197 761
Gratuités locatives	-808	-737	-800	-587	-2933
Concessions accordées aux locataires (incentives)	-122	-226	-60	-150	-558
Indemnités de rupture anticipée de bail	151	537	246	714	1648
Reprises de loyers cédés et escomptés	6907	4426	2299	2299	15931
Charges relatives à la location	-9	-22	-25	-36	-91
Résultat locatif net	55318	53369	51513	51557	211 758
Récupération de charges immobilières	276	-95	641	-209	612
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	12659	10938	10427	10732	44756
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	-445	-217	-379	-498	-1540
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-13362	-12074	-10812	-11263	-47512
Résultat immobilier	54446	51921	51389	50318	208074
Frais techniques	-802	-1842	-827	-331	-3802
Frais commerciaux	-226	-236	-358	-318	-1137
Charges et taxes sur immeubles non loués	-1245	-879	-1067	-727	-3922
Frais de gestion immobilière	-3879	-3353	-3273	-3791	-14295
Charges immobilières	-6152	-6310	-5525	-5168	-23156
Résultat d'exploitation des immeubles	48294	45611	45864	45151	184918
Frais généraux de la société	-1868	-1 721	-1803	-1 784	-7 176
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	46426	43890	44061	43366	177 742
Résultat sur vente d'immeubles de placement et d'autres actifs non financiers	384	-22620	396	-601	-22441
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	-6576	6004	-3371	-1513	-5455
Autre résultat sur portefeuille	22	313	401	-12040	-11304
Résultat d'exploitation	40256	27587	41488	29211	138542
Revenus financiers	1395	1449	1358	1375	5577
Charges d'intérêts nettes	-16427	-13888	-12348	-12037	-54700
Autres charges financières	4	-223	-523	-1567	-2309
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-24399	-76493	-19242	-16009	-136143
Résultat financier	-39427	-89155	-30755	-28238	-187575
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	342	485	113	367	1307

¹ Le Groupe n'a pas publié d'information trimestrielle entre le 31.12.2014 et la date d'arrêté du présent Rapport Financier Annuel.

² Les données semestrielles et annuelles sont soumises à un contrôle de la part du Commissaire Deloitte, Reviseurs d'Entreprises.

RAPPORT DE GESTION / Comptes consolidés et affectations des résultats statutaires

(x € 1000)	Q1 2014	Q2 2014	Q3 2014	Q4 2014	20141
Résultat avant impôt	1171	-61083	10846	1340	-47 726
Impôts des sociétés	30	-192	-772	-1559	-2493
Exit tax	761	40	20	103	926
Impôt	791	-152	-752	-1456	-1567
Résultat net	1962	-61235	10094	-114	-49293
Intérêts minoritaires	-1209	-994	-1114	-61	-3378
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE	753	-62229	8980	-175	-52671
RÉSULTAT NET COURANT - PART DU GROUPE	6213	-45954	11448	12638	-15655
RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE - PART DU GROUPE	-5460	-16275	-2468	-12813	-37016
B. AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL RECYCLABLES EN COMPTES DE RÉSULTATS
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	-97	2303	-1 789	1360	1 777
Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie	-4098	-3143	316	2209	-4716
Recyclage des instruments de couverture dont la relation a été stoppée	79	56278	79	79	56515
Autres éléments du résultat global	-4116	55438	-1394	3648	53576
Intérêts minoritaires		11		7	18
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL - PART DU GROUPE	-4116	55449	-1394	3655	53594
C. RÉSULTAT GLOBAL	-2154	-5797	8701	3533	4283
Intérêts minoritaires	-1209	-983	-1115	-53	-3360
RÉSULTAT GLOBAL - PART DU GROUPE	-3363	-6780	7586	3480	923

22

État de la situation financière consolidée par trimestre (bilan)

(x € 1000)	31.03.2014	30.06.2014	30.09.2014	31.12.20141
Actifs non courants	3568571	3366956	3342503	3410050
Goodwill	129356	129356	129356	118356
Immobilisations incorporelles	717	698	669	659
Immeubles de placement	3347 108	3141170	3116728	3195773
Autres immobilisations corporelles	607	1089	1022	411
Actifs financiers non courants	15493	10837	11010	10933
Créances de location-financement	67645	78104	77938	78018
Créances commerciales et autres actifs non courants	40	40	39	38
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises	7605	5662	5741	5862
Actifs courants	83551	102005	129156	88962
Actifs détenus en vue de la vente	7 130	7 130	3630	3410
Actifs financiers courants	375	4305	982	498
Créances de location-financement	1221	1630	1461	1618
Créances commerciales	19516	24361	29179	24781
Créances fiscales et autres actifs courants	11976	10615	13481	17505
Trésorerie et équivalents de trésorerie	16087	24362	53691	17 117
Comptes de régularisation	27246	29602	26732	24033
TOTAL DE L'ACTIF	3652122	3468961	3471659	3499012
Capitaux propres	1679113	1597257	1609415	1608965
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	1611599	1531282	1542418	1541972
Capital	942826	963448	963448	963067
Primes d'émission	375666	384362	384362	384013
Réserves	292354	244947	247 105	247562
Résultat net de l'exercice	753	-61475	-52497	-52671
Intérêts minoritaires	67514	65975	66997	66994
Passif	1973009	1871 704	1862244	1890047
Passifs non courants	1316912	1223569	1248530	1303250
Provisions	17972	17 101	16830	17658
Dettes financières non courantes	1190654	1104096	1111041	1148023
Autres passifs financiers non courants	73629	67854	86321	102041
Impôts différés	34657	34518	34338	35528
Passifs courants	656097	648135	613714	586797
Dettes financières courantes	498119	519539	473914	473499
Autres passifs financiers courants	59948	26671	28493	24698
Dettes commerciales et autres dettes courantes	57444	69568	76196	59850
Comptes de régularisation	40586	32357	35111	28750
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	3652122	3468961	3471659	3499012

Affectations des résultats statutaires

Le Conseil d'Administration propose à l'Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires du 13.05.2015 d'approuver les comptes annuels au 31.12.2014, d'affecter le résultat tel que dans le tableau ci-contre et de distribuer des dividendes de:

• € 5,50 brut, soit € 4,12 net par action ordinaire;
• € 6,37 brut, soit € 4,78 net par action privilégiée.

Les dates et modalités de mise en paiement des dividendes sont mentionnées dans l'agenda de l'actionnaire à la page 125. La retenue de précompte mobilier est de 25%.

Au 31.12.2014, Le Groupe Cofinimmo détenait 54414 actions ordinaires en autocontrôle.

Le Conseil d'Administration propose de suspendre le droit au dividende pour l'exercice 2014 de 39219 actions ordinaires propres dans le cadre de son plan d'option sur actions et d'annuler le droit aux dividendes des 15195 actions propres restantes. La rémunération du capital est basée sur les nombres d'actions ordinaires et privilégiées en circulation à la date du 31.12.2014. Les conversions éventuelles d'actions privilégiées en actions ordinaires durant la période de conversion du 22.03.2015 au 31.03.2015, la conversion d'obligations convertibles en actions ordinaires ainsi que toute vente d'actions ordinaires détenues par le Groupe, sont susceptibles de modifier la rémunération du capital.

En raison de la baisse de l'endettement entre le début et la fin de l'exercice 2014 (variation de € -73,8 millions), la société ne se trouve pas dans l'obligation de distribuer un dividende (voir le chapitre «Comptes statutaires » du présent Rapport Financier Annuel). Cependant, conformément à ce qui a été proposé dans le passé, Cofinimmo entend rémunérer de manière régulière ses actionnaires et propose au titre de l'exercice 2014 un dividende brut de € 5,50.

Après la rémunération du capital de € 99,44 millions proposée pour l'exercice 2014, le montant total des réserves et du résultat statutaire de Cofinimmo SA sera un montant positif de € 12,61 millions tandis que le montant encore distribuable selon la règle définie par l'Article 617 du Code des Sociétés atteindra € 174,53 millions (voir également le chapitre «Comptes statutaires » du présent Rapport Financier Annuel).

En 2014, le résultat net courant consolidé (part du Groupe) est de -€ 15,66 millions et le résultat net consolidé (part du Groupe) de -€ 52,67 millions. Ce résultat négatif est expliqué par la revalorisation négative des instruments financiers qui inclut d'une part les frais liés à la restructuration des instruments de couverture de taux d'intérêts et d'autre part, l'effet négatif de la baisse des taux d'intérêts sur les instruments n'ayant pas fait l'objet d'une restructuration. Le pay out ratio sur le résultat net courant consolidé de € 120,49 millions (hors IAS 39) s'élève à 82% (à comparer à 89% pour 2013).

Affectations et prélèvements

(x € 1000)	2014	2013
A. Résultat net	-53639	57 180
B. Transfert de/aux réserves	153430	48984
Transfert à la réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers	-27969	-32242
exercice comptable	-19508
exercices antérieurs	-8461	-32242
Transfert à la réserve du solde négatif des variations de juste valeur des biens immobiliers	46252	4445
exercice comptable	15312	4445
exercices antérieurs	30940
Transfert à la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	488	1146
exercice comptable	488	1146
Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée	10512	-4576
exercice comptable	10512	-4576
Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée	71579	-18643
exercice comptable	71579	-18643
Transfert aux autres réserves	-216	-241
Transfert du résultat reporté des exercices antérieurs	52784	99095
C. Rémunération du capital
Rémunération du capital prévue à l'Article 13, § 1er, alinéa 1er de l'AR 13.07.2014
D. Répartition au titre de l'exercice autre que la rémunération de capital	-99791	-106164
Dividendes	-99440	-105817
Plan de participation	-351	-347
E. Résultat à reporter	294364	350446

25

Opérations et réalisations en 2014

Obtention du permis de l'immeuble de bureaux bruxellois Belliard 40

Cession des actions de la société Galaxy Properties, propriétaire de l'immeuble de bureaux bruxellois North Galaxy

Location de l'immeuble de bureaux bruxellois Livingstone II pour 15 ans à la Commission européenne

Événements majeurs en 2014

L'année 2014 a été riche en événements pour Cofinimmo. Le Groupe a poursuivi la gestion active de ses bureaux. Il a par ailleurs amorcé une rotation de ses actifs de santé et renforcé sa diversification géographique en immobilier de santé grâce à des investissements aux Pays-Bas et un premier pas en Allemagne. Voici les événements marquants de l'exercice 2014:

Livraison de la prison de Leuze-en-Hainaut d'un coût de € 106 millions

Juin 2014

Cession d'établissements de santé en France pour € 46,8 millions

Acquisition du portefeuille de santé «Green» aux Pays-Bas pour un montant de € 71,9 millions

Acquisition d'une clinique de revalidation en Allemagne pour € 10,9 millions

Portefeuille global

Au 31.12.2014, le portefeuille immobilier consolidé atteint une juste valeur1 de € 3199,2 millions et une valeur d'investissement2 de € 3329,2 millions.

Évolution du portefeuille depuis 1996

Depuis 1996 (date d'agrément Sicafi), le Groupe Cofinimmo a réalisé des investissements pour € 4288,3 millions. Il a par ailleurs désinvesti pour € 1813,5 millions. En moyenne, lors de ces cessions, Cofinimmo a réalisé (avant déduction des rétributions des intermédiaires et autres frais divers) une plus-value nette de +9,3% par rapport aux dernières expertises annuelles (en valeur d'investissement) précédant ces cessions. Au cours de la seule année 2014, cette moyenne a été de +0,6%. Ce montant n'inclut pas la vente des actions de la société Galaxy Properties SA, détentrice de l'immeuble North Galaxy. Cette vente a engendré une moins-value comptable réalisée de € 24 millions, reprise dans les plus et moins values sur cessions de valeurs mobilières.

Évolution du portefeuille consolidé 1996-20144 (x € 1000000)

Évolution du portefeuille en 2014

Évolution du portefeuille consolidé en 20144 (x € 1000000)

¹ La juste valeur s'obtient en déduisant de la valeur d'investissement une quotité appropriée de frais de transaction (essentiellement les droits de mutation). ² La valeur d'investissement est la valeur la plus probable pouvant être

³ Les investissements reprennent les rénovations, les extensions et les redéveloppements.

⁴ En valeur d'investissement.

raisonnablement obtenue dans des conditions de vente normales entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de transaction, établie par les experts immobiliers indépendants.

Acquisitions

Durant l'année 2014, Cofinimmo a procédé à de nouvelles acquisitions pour un montant total de € 73,0 millions, dont € 72,4 millions dans le segment de l'immobilier de santé et € 0,6 millions dans le réseau d'agences d'assurance MAAF.

Extensions et redéveloppements

Par ailleurs, Cofinimmo a investi pour un montant total de € 25,1 millions en extension et redéveloppement en immobilier de santé.

Rénovations

Cofinimmo a également dépensé un montant total de € 40,0 millions en rénovations, principalement sur les portefeuilles de bureaux et de cafés/restaurants Pubstone.

Désinvestissements

Dans le cadre de sa stratégie de rotation d'actifs, Cofinimmo a cédé des actifs, principalement des bureaux et de l'immobilier de santé, pour un prix de vente net total, soit après déduction des frais et commissions de vente, de € 303,5 millions. Chaque transaction s'est réalisée avec plus-value ou en ligne par rapport à la valeur d'investissement déterminée par l'expert. En outre, la plus-value moyenne pondérée a atteint 0,6% pour l'ensemble de ces cessions, à l'exception de la vente des actions de la société Galaxy Properties SA, détentrice de l'immeuble North Galaxy, qui a engendré une

moins-value comptable réalisée de € 24 millions.

Gestion pour compte de tiers

Depuis 2013, le Groupe Cofinimmo a entamé une activité de gestion d'actifs pour compte de tiers, voir le chapitre « Facteurs de risques » de ce Rapport Financier Annuel).

Cette activité est exercée à titre accessoire par Cofinimmo Investissements et Services (CIS), une filiale du Groupe et respecte les seuils imposés par l'Article 6 de la Loi SIR du 12.05.2014:

• le résultat avant impôt de la filiale ne peut dépasser 10% du résultat consolidé avant impôts et variations de la juste valeur des immeubles et des actifs et passifs financiers de la société immobilière réglementée publique (soit 0% au 31.12.2014);
• le total des actifs sous gestion ne peut dépasser 10% de l'actif consolidé de la Société Immobilière Réglementée publique (soit 1% au 31.12.2014).

Par ailleurs sa contribution ne dépasse pas le seuil de matérialité de 10% des revenus et des bénéfices nets de CIS avant impôt (soit 1% au 31.12.2014).

Au 31.12.2014, CIS disposait d'un portefeuille sous gestion de quatre actifs d'immobilier de santé en Belgique.

Caserne de pompiers, Anvers Les Lubérons, Le Puy-Sainte-Réparade (FR)

Répartition du portefeuille

Les bureaux représentent 41,0%1 du patrimoine, l'immobilier de santé 40,3%. L'immobilier de réseaux de distribution reprenant les portefeuilles Pubstone (cafés et restaurants loués à AB InBev) et Cofinimur I (agences d'assurances louées à MAAF) pèse pour sa part pour 16,7% du portefeuille. Les autres secteurs d'activité (2,0%) ne sont pas significatifs.

La grande majorité du portefeuille est située sur le territoire belge (77,2%).

Les immeubles localisés à l'étranger concernent:

• en France (15,4%): l'immobilier santé et le réseau d'agences d'assurance;
• aux Pays-Bas (7,1%): le portefeuille Pubstone néerlandais et quelques cliniques ;
• en Allemagne: une clinique.

Une des caractéristiques principales des Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) est la diversification du risque. Le portefeuille de Cofinimmo présente une répartition équilibrée. Le plus grand immeuble ne représente en effet que 3,1% en valeur du portefeuille consolidé.

Importance relative des principaux immeubles - en juste valeur (en %)

TOTAL	100%
Autres	83,4%
DAMIAAN - TREMELO	1,2%
SOMBRE 56	1,2%
SERENITAS	1,3%
ALBERT Ier 4 - CHARLEROI	1,3%
TERVUREN 270-272	1,4%
GEORGIN 2	1,5%
PHILIPPE LE BON 1-3	1,5%
BOURGETLAAN 42	1,6%
EGMONT I	2,5%
SOUVERAIN 23-25	3,1%

Répartition par destination en juste valeur2 (en %)

Répartition géographique en juste valeur3 (en %)

Au 31.12.2014, l'immobilier de bureaux et de santé représentent respectivement 41% et 40% du portefeuille immobilier total du Groupe.

¹ La répartition du portefeuille est exprimée en juste valeur.

² Pour Cofinimmo SA, la répartition est la suivante: Bureaux 60,2%, Immobilier de santé 36,7% et Autres 3,1%.

Évolution de la juste valeur du portefeuille

Le patrimoine de Cofinimmo enregistre une baisse en juste valeur de -0,17%1 sur les 12 mois de 2014, ce qui représente un montant de € -5,5 millions. La variation de valeur du portefeuille était positive au deuxième trimestre 2014, grâce notamment à la livraison de l'immeuble de bureaux Livingstone II.

Cette dépréciation se décompose de la manière suivante:

• Les segments «Bureaux » et « Immobilier de réseaux de distribution» enregistrent une variation négative de la juste valeur de respectivement € -17,8 millionset € -1,2 millions ;
• Les segments « Immobilier de santé» et «Autres » enregistrent une variation positive de la juste valeur de respectivement € 10,1 millions et € 3,4 millions.

La dépréciation des bureaux est afférente aux immeubles qui nécessiteront une rénovation lourde dans un avenir proche ou qui en font l'objet. Il en va ainsi des bâtiments Belliard 40, Souverain 23-25, Arts 19H et Guimard 10-12.

Sur l'ensemble du portefeuille, la dépréciation est en partie compensée par:

• l'indexation des baux ;
• un taux d'occupation élevé: 95,19% au 31.12.2014;
• une durée résiduelle moyenne des baux en cours qui est passée de 6,7 ans fin 2004 à 8,4 ans fin 2006, puis à 11,0 ans2 fin 2014. Ce niveau est exceptionnel parmi les sociétés foncières européennes.

Variation de la juste valeur des immeubles de placement (en %)

Segment	Variation de la juste	Répartition géographique
	valeur sur un an	et par secteur
Bureaux	-1,34%	41,01%
Anvers	1,84%	2,04%
Bruxelles Centre/Nord	3,12%	3,48%
Bruxelles Décentralisé	-5,42%	17,65%
Bruxelles Léopold/Louise	3,41%	9,86%
Bruxelles Périphérie & Satellites	-1,21%	4,44%
Autres	1,19%	3,54%
Immobilier de santé	0,79%	40,29%
Belgique	0,80%	25,67%
France	0,26%	11,86%
Allemagne	8,25%	0,36%
Pays-Bas	2,36%	2,40%
Immobilier de réseaux de distribution	-0,22%	16,68%
Pubstone Belgique	-0,19%	8,51%
Pubstone Pays-Bas	-1,26%	4,67%
Cofinimur I - France	1,11%	3,50%
Autres	5,60%	2,02%
TOTAL	-0,17%	100%

² Pour les bureaux seuls, elle s'élève à 4,8 ans.

¹ Incluant l'effet des dépenses d'investissement capitalisées pendant l'année.

Gestion locative

Les équipes commerciales et de gestion du patrimoine immobilier travaillent en permanence dans le but d'améliorer le taux d'occupation, les conditions locatives et la durée des baux du portefeuille.

Situation locative par destination

En loyers perçus, les bureaux représentent 41,4%, l'immobilier de santé 38,8%, l'immobilier de réseaux de distribution 17,7% et autres 2,1%. L'écart entre les loyers réellement perçus et les loyers contractuels s'explique par les gratuités d'occupation concédées au début de certains baux et par l'inoccupation prorata temporis des immeubles au cours des 12 derniers mois.

Immeubles	Superficie en super structure (en m²)	Loyers contractuels (x € 1 000)	Loyers contractuels (en %)	Taux d'occupation	Loyers + VLE1 sur inoccupés (x € 1 000)	VLE1 (x € 1 000)
Total bureaux et reprises de loyers cédés et escomptés	618579	87 797	41,4%	90,35%	97 170	94115
Immobilier de santé	682461	82233	38,8%	99,13%	82953	83327
Pubstone	360887	29854	14,1%	98,97%	30166	27406
Cofinimur I	59867	7 731	3,6%	96,28%	8030	8311
Autres	23026	4301	2,0%	99,84%	4308	4100
Total immeubles de placement & reprises de loyers cédés et escomptés	1 744821	211916	99,9%	95,19%	222627	217259
Projets & rénovations	35536	-			-	-
Réserve foncière	-	149	0,1%		149	176
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE	1 780357	212065	100%	95,19%	222776	217435

Répartition par secteur d'activité des locataires – en loyers contractuels consolidés et en loyers contractuels de la SIRP (en %)

loyers contractuels de la SIRP2

Principaux clients – en loyers contractuels (en %)

Groupe Korian-Medica	15,8%
AB InBev Group	14,1%
Armonea	9,8%
Régie des Bâtiments (État belge)	5,6%
Groupe AXA	5,5%
Top 5 des locataires	50,8%
Secteur public international	4,6%
ORPEA	4,3%
Senior Assist	3,7%
MAAF	3,6%
IBM Belgium	2,2%
Top 10 des locataires	69,2%
Top 20 des locataires	78,3%
Autres locataires	21,7%
TOTAL	100%

Depuis la fusion des deux entités en mars 2014, le groupe Korian-Medica est devenu le locataire principal du portefeuille. En deuxième position se trouve ABInBev qui loue l'intégralité du portefeuille Pubstone.

Le secteur public, belge et international, représente 10,2% des locataires.

Les autres locataires dans le segment de l'immobilier de santé sont également bien représentés avec Armonéa, premier exploitant de maisons de repos en Belgique, et ORPEA, un des plus grands acteurs en Europe dans la prise en charge de la dépendance.

¹ VLE = Valeur Locative Estimée.

² Les loyers contractuels de la SIRP concernent Cofinimmo SA.

Taux d'occupation et vide locatif

Le risque de vacance locative auquel Cofinimmo fait face chaque année représente en moyenne 5% de son portefeuille total et 10% à 15% de son seul portefeuille de bureaux. Les preneurs de ces baux considérés à risque font l'objet d'une attention toute particulière du département commercial. Le traitement du risque de vacance locative en 2014 montre que 67% de ces risques ont été sécurisés grâce aux renégociations, aux résiliations non exercées et aux renouvellements des baux. Ce pourcentage de rétention de locataires atteint 72% si les nouvelles locations conclues et entrant en vigueur dans l'année sont également prises en compte. Ainsi, sur les 5% du portefeuille total qui étaient à risque en 2014, 3,6% ont été sécurisés.

Cofinimmo a signé des baux pour une superficie de plus de 54400m² de bureaux au cours de l'exercice 2014, représentant des revenus contractuellement garantis, nets de gratuités, de € 58,4 millions1 . Les transactions les plus importantes concernent les immeubles Livingstone II, Arts 47-49, Woluwe 102, Leuvensesteenweg 325, Souverain 36 et Bourget 44.

À portefeuille constant, le niveau des loyers a augmenté de 1,02% en 2014.

Trois éléments permettent de maintenir une évolution du revenu locatif positif:

• le taux d'occupation3 des bureaux toujours relativement élevé (90,35%);
• le taux de rotation des locataires du portefeuille total qui reste limité à 2%;
• l'immobilier de santé et l'immobilier de réseaux de distribution bénéficient d'une indexation positive des baux, dont les revenus sont par ailleurs protégés par leur longue durée.

Évolution du revenu locatif à portefeuille constant 2014 vs 2013 (en %)

Taux d'occupation du portefeuille (en %)

GLOBAL	95,19%
Autres	99,82%
Immobilier de réseaux de distribution	98,40%
Immobilier de santé	99,13%
Bureaux	90,35%

¹ Étalés sur la durée ferme des nouveaux baux et des baux renégociés.

² Les renégociations des contrats de location ont été faites à des conditions moins favorables que les précédents contrats pour les mêmes espaces.

³ Le taux d'occupation est calculé en divisant les loyers contractuels des baux en cours (indexés) par la somme de ces loyers contractuels et des valeurs locatives estimées des surfaces vides, ces dernières étant calculées sur base du niveau de loyers prévalant dans le marché.

Gestion du risque du vide locatif (en %)

Le taux d'occupation du portefeuille de bureaux (90,35%) est toujours supérieur à la moyenne du marché qui s'établit à 89,37%4 . Ceci s'explique par la stratégie commerciale axée sur la relation de confiance avec les clients, concourant à une évolution favorable de la marge opérationnelle. Par ailleurs, la diversification dans le secteur de l'immobilier de santé et dans les portefeuilles Pubstone et Cofinimur I, où le taux d'occupation approche les 100%, génère un impact positif sur le taux d'occupation global qui atteint 95,19% et améliore la répartition du risque.

Évolution du taux d'occupation du portefeuille Cofinimmo vs. portefeuille Cofinimmo de bureaux vs. le marché de bureaux bruxellois (en %)

⁴ Source: CBRE.

Maturité des baux

Le nombre d'années restant à courir jusqu'à l'échéance des baux en vigueur au 31.12.2014 est de 11,0 ans1 dans le cas où chaque locataire résilierait son contrat à la première option de résiliation (break) possible. Ce chiffre augmente à 12,1 ans si aucune option de résiliation n'est exercée, c'est-à-dire si tous les locataires continuent à occuper leurs surfaces jusqu'à la fin contractuelle des baux.

Sur l'ensemble du portefeuille, près de 48% des baux affichent une durée supérieure à neuf ans, dont 27% uniquement pour l'immobilier de santé.

Évolution de la durée résiduelle pondérée des baux (en nombre d'années)

Maturité des baux (en %)

Baux > 9 ans	48,0%
Bureaux (secteur public)	4,7%
Immobilier de santé	27,3%
Immobiliers de réseaux de distribution - Pubstone	14,1%
Bureaux (secteur privé)	0,2%
Autres	1,7%
Baux 6-9 ans	13,7%
Bureaux	6,3%
Immobilier de santé	5,3%
Immobiliers de réseaux de distribution - Cofinimur I	2,1%
Baux < 6 ans	38,3%
Bureaux	30,3%
Immobilier de santé	6,2%
Immobiliers de réseaux de distribution - Cofinimur I	1,6%
Autres	0,2%

Durée résiduelle pondérée des baux par segment (en nombre d'années)1

Bureaux Immobilier de santé Belgique Immobilier de santé France Immobilier de santé Pays-Bas Immobilier de santé Allemagne Cafés/restaurants (Pubstone) Agences d'assurance (Cofinimur I) Autres

Portefeuille global

Revenu locatif garanti ³⁵

Revenu locatif garanti1 - en loyers contractuels (x € 1000000)

Cofinimmo est capable de sécuriser ses revenus à long terme, grâce à une stratégie de diversification du portefeuille. Celle-ci met l'accent sur les baux longs et un travail permanent des équipes commerciales. En effet, un minimum de 71% du revenu locatif est contractuellement assuré jusqu'en 2019. Ce pourcentage atteint 81% dans le cas où aucune option de résiliation (break) ne serait exercée et où tous les locataires resteraient dans leurs locaux jusqu'à la fin contractuelle des baux.

Rendement locatif

La diversification du patrimoine immobilier permet de garantir la stabilité des rendements locatifs au fil des ans.

Le rendement locatif brut du portefeuille est en baisse à 6,88% en 2014 (7,03% en 2013). Cela représente une prime de 5,97% par rapport au taux des obligations de l'Etat belge (OLO) à dix ans.

La différence entre les rendements locatifs bruts et nets s'explique par les coûts directs. Ceux-ci se composent principalement des frais techniques et commerciaux ainsi que des charges locatives et taxes sur les immeubles non loués. Dans le secteur de l'immobilier de santé, les baux sont principalement « triple net », ce qui implique que les assurances, taxes et frais de maintenance sont à charge du locataire. Par conséquent, pour ce secteur, les rendements bruts et nets sont pratiquement identiques.

Taux de capitalisation appliqués au patrimoine de Cofinimmo et rendement des obligations de l'État belge (en%)

Rendements locatifs bruts/nets par segment1 (en %)

Dans le secteur de l'immobilier de santé, les frais, taxes et assurances étant à charge des locataires, les rendements bruts et nets sont pratiquement identiques.

Information sectorielle

Cofinimmo dispose d'un patrimoine constitué de 1546 immeubles totalisant 1780357m² de surface locative en superstructure.

L'âge moyen pour l'ensemble du portefeuille est de 12 ans. Les immeubles qui ont subi une rénovation lourde sont considérés comme neufs.

Le portefeuille d'immobilier de réseaux de distribution est considéré comme un ensemble immobilier et est repris dans la tranche d'âge supérieure à 15 ans.

Information sectorielle

Segment	Nombre d'immeubles	Superficie (en m²)	Age moyen (en nombre d'années)1	Juste valeur (x € 1000000)	Juste valeur (en %)	Loyer contractuel (x € 1000)	Loyer contractuel (en %)
Bureaux	83	654115	13	1312,0	41,0%	87813	41,4%
Immobilier de santé	134	682461	11	1289,1	40,3%	82257	38,8%
Immobilier de santé Allemagne	1	4637	9	11,4	0,3%	833	0,4%
Immobilier de santé Belgique	73	429087	8	821,2	25,7%	50950	24,0%
Immobilier de santé France	49	210544	> 15	379,5	11,9%	24880	11,8%
Immobilier de santé Pays Bas	11	38193	2	77,0	2,4%	5594	2,6%
Immobilier de réseaux de distribution	1325	420755	> 15	533,5	16,7%	37585	17,7%
Pubstone Belgique	800	312811	> 15	272,2	8,5%	19583	9,3%
Pubstone Pays-Bas	245	48076	> 15	149,4	4,7%	10271	4,8%
Cofinimur I France	280	59868	> 15	111,9	3,5%	7 731	3,6%
Autres	4	23026	7	64,6	2,0%	4411	2,1%
PORTEFEUILLE TOTAL	1546	1 780357	12	3199,2	100%	212066	100%

La répartition du portefeuille par classe d'âges se présente comme suit: 27,25% pour 0-5 ans, 19,15% pour 6-10 ans, 13,30% pour 11-15 ans et 40,30% pour plus de 15 ans.

Belliard 40, Bruxelles

¹ Les immeubles qui ont subi une rénovation lourde sont considérés comme neufs ; le portefeuille Pubstone est considéré comme un ensemble immobilier et est repris dans la tranche d'âge >15 ans.

Événements survenus après le 31.12.2014

Restructuration des instruments de couverture de taux d'intérêt

En complément des positions de couvertures qui avaient été annulés en mai 2014, suite à la baisse de l'endettement consécutif à la cession des actions Galaxy Properties, propriétaire de l'immeuble North Galaxy, Cofinimmo a annulé dans le courant du mois de janvier 2015 des options FLOOR vendues :

• assorties d'un taux strike à 3%,
• pour un montant notionnel de € 200 millions,
• qui s'étendent jusqu'à fin 2017.

Cette opération est motivée par le niveau de taux d'intérêt bas (taux EURIBOR 3M à 0,078% au 31.12.2014) et entraînera une baisse des charges d'intérêt dans les années futures. Le coût de cette annulation s'est élevé à € 17,7 millions et sera pris en charge de façon étalée en 2015, 2016 et 2017 en rubrique IAS 39, conformément aux règles comptables applicables. Pour l'année 2015, cela représente un montant de € 5,86 millions, sous la rubrique Revalorisation des instruments financiers (IAS 39).

Extension de deux lignes de crédit

Dans le courant du mois de janvier 2015, deux lignes de crédit ont été prorogées :

• une ligne de € 50 millions, avec une échéance en 2018, a été prolongée pour cinq ans ;
• une ligne de € 62 millions, avec une échéance en 2016, a été prolongée pour sept ans.

Suite à cette opération, la maturité moyenne de la dette consolidée du Groupe est prolongée à 3,7 ans.

Placements privés d'obligations pour un montant de € 190 millions.

Le 16.03.2015, Cofinimmo a clôturé avec succès un placement privé d'obligations non convertibles d'une durée de sept ans, pour un montant total de € 150 millions, assorties d'un coupon fixe de 1,929%. Ce placement a été complété le 19.03.2015 aux mêmes conditions pour un montant de € 40 millions. Le rendement moyen sur l'ensemble de ces placements privés est de 1,92%.

L'opération a été placée auprès d'un nombre limité d'investisseurs institutionnels belges et européens. Les obligations feront l'objet d'une demande d'admission aux négociations sur Alternext Brussels (Euronext). Le règlement, la livraison et l'admission aux négociations des obligations sur Alternext Brussels devraient intervenir le 25.03.2015.

Prins Boudewijnlaan 41, Edegem

Prévisions 2015

Hypothèses

Valorisation du patrimoine

La juste valeur, c'est-à-dire la valeur d'investissement des immeubles nette des frais de transaction, est reprise dans le bilan consolidé. Pour le bilan prévisionnel de 2015, cette valorisation est reprise globalement pour l'ensemble du portefeuille, majorée des dépenses de rénovation lourde.

Entretiens et réparations - Rénovations lourdes

Les prévisions, produites par immeuble, incluent les dépenses d'entretien et de réparation qui sont prises en charges d'exploitation. Elles comprennent également les dépenses de rénovation lourde qui sont immobilisées et couvertes par autofinancement ou recours à l'endettement. Les dépenses de rénovations lourdes prises en compte dans la prévision sont respectivement de € 30,33 millions pour les immeubles de bureaux et de € 2,88 millions pour les cafés/ restaurants.

Investissements et désinvestissements

Les projets d'investissement et de désinvestissement suivants sont pris en compte dans la prévision à condition que Cofinimmo soit juridiquement engagée:

• L'acquisition de maisons de repos en Belgique, en France et aux Pays-Bas pour un montant de € 37,94 millions, résultant de la livraison de nouvelles unités ou d'extensions d'unités existantes ;
• Des ventes d' agences d'assurance MAAF pour € 0,44 millions, correspondant à des engagements fermes. Par ailleurs, des hypothèses de vente sur les appartements des immeubles Livingstone I et Woluwe 34 ont été prises en compte.

Programme d'investissement 2015 (x € 1000000)

Loyers

La prévision de loyers tient compte, pour chaque bail, des hypothèses de départ de locataires analysées au cas par cas. La prévision inclut également des frais de remise en état, une période de vide locatif, des charges locatives et taxes sur les surfaces inoccupées ainsi que des commissions d'agence au moment de la relocation qui s'appliquent en cas de départ du locataire. Les prévisions en matière de location se réfèrent à la situation actuelle du marché, sans anticiper une reprise éventuelle ni une détérioration de celui-ci.

Le résultat immobilier comprend également les reprises de loyers cédés et escomptés relatives à la reconstitution progressive de la valeur pleine des immeubles dont les loyers ont été cédés à un tiers.

Une variation du taux d'occupation de 1%, positive ou négative, sur le portefeuille de bureaux entraîne une augmentation ou une diminution cumulative du résultat net courant par action et par an de € 0,04. Les contrats en cours sont indexés.

Inflation

Le taux d'inflation utilisé pour l'évolution des loyers est de 1,20% pour les baux indexés en 2015. La sensibilité de la prévision à des variations de taux d'inflation est faible sur la période considérée. Une variation de l'inflation prévue de 50 points de base, positive ou négative, entraîne une augmentation ou une diminution cumulative du résultat net courant par action et par an de € 0,05.

Charges financières

Le calcul des charges financières s'appuie sur l'hypothèse d'une évolution des taux d'intérêt telle qu'anticipée par la courbe des taux futurs et sur les contrats d'emprunts bancaires et obligataires actuellement en cours. Compte tenu des instruments de couverture mis en place, le coût total de la dette estimée en 2015 devrait être inférieur à 3,00% (marges incluses). Aucune hypothèse de variation de valeur des instruments financiers due à l'évolution des taux n'est prise en compte dans les prévisions 2015, tant au bilan que dans le compte de résultat

Comptes de résultats consolidés

Une projection des valeurs de marché futures des immeubles est incertaine. Il serait dès lors hasardeux de proposer une prévision chiffrée du résultat non réalisé sur portefeuille.

Celui-ci dépendra en effet de la tendance des loyers de marché, de l'évolution des taux de capitalisation de ceux-ci ainsi que des frais anticipés de rénovation des immeubles.

L'évolution des capitaux propres dépendra du résultat courant et du résultat sur portefeuille ainsi que de la distribution de dividende.

Les capitaux propres sont présentés avant distribution des dividendes de l'exercice.

Résultat net courant par action

Sur la base des anticipations actuelles et en l'absence d'événements majeurs et imprévus, le Groupe se fixe comme objectif

d'atteindre un résultat net courant – part du Groupe (hors impact IAS 39) de € 6,85 par action pour l'exercice 2015, en hausse de 2,24% par rapport à celui de l'exercice 2014 (€ 6,70). Le résultat net courant (hors impact IAS 39) prévu pour 2015 s'élève à € 125,4 millions, à comparer au résultat net courant (hors impact IAS 39) de 2014 de € 120,5 millions. La hausse du résultat net courant (hors impact IAS 39) s'explique principalement par la baisse des charges financières, suite à la restructuration des instruments financiers effectuée en 2014. Ces hypothèses permettent à la société de conserver un ratio d'endettement inférieur à 50% au 31.12.2015.

Dividende

Le Conseil d'Administration prévoit de proposer aux actionnaires un dividende brut par action ordinaire de € 5,50 pour l'exercice 2015, soit un pay-out ratio consolidé de 80,3%. Le niveau de dividende proposé de € 5,50 pour l'exercice 2015 correspond à un rendement brut de 6,12% par rapport au cours de Bourse moyen de l'action ordinaire sur l'exercice 2014, et à un rendement brut de 6,41% par rapport à la valeur d'actif net de l'action au 31.12.2014 (en juste valeur). Ces rendements restent nettement supérieurs au rendement moyen des sociétés foncières européennes.

À moins que la société ne se trouve pas dans l'obligation de distribuer un dividende, cette proposition devrait respecter le prescrit de l'Article 13 de l'Arrêté Royal du 13.07.2014, en ce sens que le montant distribué serait supérieur au minimum requis de 80% du produit net de Cofinimmo SA (non consolidé) projeté pour 2015.

Caveat

Les bilan et comptes de résultats consolidés prévisionnels constituent des projections dont la réalisation effective dépend, notamment, de l'évolution des marchés immobiliers et financiers. Ils ne constituent pas un engagement dans le chef de la société et ne font pas l'objet d'une certification révisorale.

Toutefois, le Commissaire, Deloitte Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL représentée par Monsieur Frank Verhaegen, a confirmé que les prévisions sont adéquatement établies sur la base indiquée et que la base comptable utilisée aux fins de cette prévision est conforme aux méthodes comptables appliquées par Cofinimmo dans le cadre de la préparation de ses comptes consolidés établis en utilisant des méthodes comptables conformes au référentiel IFRS tel qu'exécuté par l'Arrêté Royal belge du 13.07.2014.

Comptes de résultats consolidés prévisionnels 2015 – Schéma analytique

(x € 1000)	2014	2015
RÉSULTAT NET COURANT
Revenus locatifs, nets des charges relatives à la location	195827	199605
Reprises de loyers cédés et escomptés (élément non monétaire)	15931	10214
Charges locatives et taxes non récupérées sur immeubles loués	-2756	-2211
Frais de remise en état, nets d'indemnités pour dégâts locatifs	-928	-1391
Résultat immobilier	208074	206217
Frais techniques	-3802	-5662
Frais commerciaux	-1137	-904
Charges locatives et taxes sur immeubles non loués	-3922	-6082
Résultat immobilier après frais directs des immeubles	199213	193570
Frais de gestion immobilière	-14295	-15937
Résultat d'exploitation des immeubles	184918	177632
Frais généraux de la société	-7 176	-6771
Résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille)	177 742	170861
Produits financiers (hors IAS 39)	5577	5436
Charges financières (hors IAS 39)	-57009	-43311
Revalorisation des instruments financiers (IAS 39)	-136143
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	1180	440
Impôts	-2493	-3644
Résultat net courant1	-11146	129782
Intérêts minoritaires	-4509	-4357
Résultat net courant – part du Groupe	-15655	125425
Nombre d'actions ayant jouissance dans le résultat de la période	17971494	18306437
Résultat net courant par action– part du Groupe	-0,87	6,85
Résultat net courant par action– part du Groupe – hors impact IAS 39	6,70	6,85

Bilan consolidé prévisionnel 2015

(x € 1000)	31.12.2014	31.12.2015
Actifs non courants	3410050	3438404
Goodwill	118356	118356
Immeubles de placement	3195773	3224270
Créances de location-financement	78018	77435
Créances commerciales et autres actifs non courants	12041	12041
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises	5862	6302
Actifs courants	88962	89452
Actifs détenus en vue de la vente	3410	3410
Créances de location-financement	1618	1618
Trésorerie et équivalents de trésorerie	17 117	17 116
Autres actifs courants	66817	67307
TOTAL DE L'ACTIF	3499012	3527856
Capitaux propres	1608965	1622363
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	1541971	1553991
Intérêts minoritaires	66994	68372
Passif	1890047	1905493
Passifs non courants	1303250	1299444
Dettes financières non courantes	1148023	1161 717
Autres passifs financiers non courants	155227	137 727
Passifs courants	586797	606049
Dettes financières courantes	473499	494254
Autres passifs financiers courants	113297	111 795
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	3499012	3527856
Ratio d'endettement	48,08%	48,61%

La société se conformera le cas échéant à la disposition de l'Article 24 de l'Arrêté Royal du 13.07.20141 (voir également page 176).

¹ Cet Article prévoit l'obligation d'élaborer un plan financier accompagné d'un calendrier d'exécution décrivant les mesures destinées à éviter que le taux d'endettement consolidé ne dépasse 65% des actifs consolidés. Ce plan doit être adressé à la FSMA.

Rapport du commissaire sur les prévisions Berkenlaan 8b 1831 Diegem Belgium Tel. + 32 2 800 20 00 Fax + 32 2 800 20 01 Au conseil d'administration de Cofinimmo SA Boulevard de la Woluwe 58 1200 Bruxelles

Au conseil d'administration de Cofinimmo SA Boulevard de la Woluwe 58 1200 Bruxelles

Le 30 mars 2015

Chers Messieurs

Cofinimmo SA

Nous vous faisons rapport sur l'information financière prévisionnelle, composées du compte de résultats consolidé et du bilan consolidé prévisionnels de Cofinimmo SA ("la Société") et ses filiales (ensemble "le Groupe"), pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2015 («l'Information Prévisionnelle»). L'Information Prévisionnelle, et les hypothèses significatives qui la sous-tendent, sont détaillées aux pages 39 à 41 du rapport annuel (le «Rapport Annuel 2014») émis par la Société en date du 27 mars 2015. Le 30 mars 2015 Chers Messieurs

Ce rapport est établi en application de l'Annexe XV du Règlement sur le Prospectus Règlement CE n° 809/2004 ("le Règlement sur les Prospectus") se référant à l'Annexe I point 13.2 du règlement sur les prospectus. Cofinimmo SA

Nous vous faisons rapport sur l'information financière prévisionnelle, composées du compte de résultats consolidé et du

Responsabilités bilan consolidé prévisionnels de Cofinimmo SA ("la Société") et ses filiales (ensemble "le Groupe"), pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2015 («l'Information Prévisionnelle»). L'Information Prévisionnelle, et les

Il est de la responsabilité de l'Organe de Gestion de la Société de préparer l'Information Prévisionnelle, conformément aux dispositions du Règlement sur les Prospectus. hypothèses significatives qui la sous-tendent, sont détaillées aux pages 39 à 41 du rapport annuel (le «Rapport Annuel 2014») émis par la Société en date du 27 mars 2015.

Notre responsabilité est d'émettre une opinion, comme requis par le Règlement sur les Prospectus, sur l'établissement correct de l'Information Prévisionnelle et de vous faire rapport sur cette opinion. Nous n'assumons aucune responsabilité et n'accepterons aucune obligation vis-à-vis de tiers ayant encouru un dommage résultant de, ou découlant de, ou faisant suite à ce rapport ou notre opinion, requis par, et émis uniquement dans le but de se conformer à l'annexe XV de la règlement de la Commission (EC) No 809/2004 ("la réglementation Directive") faisant référence à l'Annexe I point 23.1 du Règlement sur les Prospectus, par lequel nous acceptons son inclusion dans le document de référence. Ce rapport est établi en application de l'Annexe XV du Règlement sur le Prospectus Règlement CE n° 809/2004 ("le Règlement sur les Prospectus") se référant à l'Annexe I point 13.2 du règlement sur les prospectus. Responsabilités Il est de la responsabilité de l'Organe de Gestion de la Société de préparer l'Information Prévisionnelle, conformément aux dispositions du Règlement sur les Prospectus.

Base de préparation de l'Information Prévisionnelle Notre responsabilité est d'émettre une opinion, comme requis par le Règlement sur les Prospectus, sur l'établissement correct de l'Information Prévisionnelle et de vous faire rapport sur cette opinion. Nous n'assumons aucune

L'Information Prévisionnelle a été établie sur les bases mentionnées aux pages 39 à 41 du Rapport Annuel 2014. Elle est basée sur les prévisions pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2015. L'Information Prévisionnelle doit être présentée sur une base cohérente avec les méthodes comptables du Groupe qui ont été utilisées lors de l'établissement des états financiers pour la période se terminant le 31 décembre 2014. responsabilité et n'accepterons aucune obligation vis-à-vis de tiers ayant encouru un dommage résultant de, ou découlant de, ou faisant suite à ce rapport ou notre opinion, requis par, et émis uniquement dans le but de se conformer à l'annexe XV de la règlement de la Commission (EC) No 809/2004 ("la réglementation Directive") faisant référence à l'Annexe I point 23.1 du Règlement sur les Prospectus, par lequel nous acceptons son inclusion dans le document de

Deloitte Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d'Entreprises Société civile sous forme d'une société coopérative à responsabilité limitée Siège social: Berkenlaan 8b, B-1831 Diegem TVA BE 0429.053.863 - RPM Bruxelles - IBAN BE 17 2300 0465 6121 - BIC GEBABEBB est basée sur les prévisions pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2015. L'Information Prévisionnelle doit être présentée sur une base cohérente avec les méthodes comptables du Groupe qui ont été utilisées lors de l'établissement des états financiers pour la période se terminant le 31 décembre 2014.

Base de notre opinion

Nous avons effectué nos travaux conformément aux normes internationales ISAE 3400 "The Examination of Prospective Financial Information" et ISAE 3000 "Assurance Engagement Others Than Audits or Reviews of Historical Financial Information", tels qu'émis par l'IAASB (International Auditing and Assurance Standards Board) et ceux-ci sont sujets aux limitations décrites dans ces normes. Nos travaux ont compris l'évaluation de la base sur laquelle l'Information Prévisionnelle a été établie, et la vérification de l'établissement correct de l'Information Prévisionnelle sur base des hypothèses décrites et des méthodes comptables du Groupe telles qu'elles ont été utilisées lors de l'établissement des états financiers en date du 31 décembre 2014. Nous ne sommes pas responsables de l'identification de ces hypothèses.

Bien que la détermination des hypothèses sur lesquelles est basée l'Information Prévisionnelle soit de la responsabilité exclusive de l'Organe de Gestion, nous avons considéré si nous étions au courant de certains éléments qui indiqueraient que des hypothèses prises par l'Organe de Gestion et qui, à notre opinion, seraient indispensable à la bonne compréhension de l'Information Prévisionnelle, n'étaient pas reprises ou que des hypothèses importantes nous paraissaient irréalistes.

Nous avons organisé et exécuté nos travaux de manière à obtenir les informations et les explications que nous avons considérées nécessaires afin d'avoir une assurance raisonnable que l'Information Prévisionnelle a été établie correctement sur les bases mentionnées.

Etant donné que l'Information Prévisionnelle et les hypothèses sur lesquelles elle se base ont trait au futur et peuvent dès lors être affectées par des événements imprévisibles, nous ne pouvons émettre d'opinion quant au fait que les résultats réels correspondront à ceux mentionnés dans l'Information Prévisionnelle. Les différences éventuelles peuvent s'avérer significatives.

Nos travaux n'ont pas été effectués en conformité avec les normes d'audit ou autres normes ou pratiques telles que généralement admises aux Etats-Unis d'Amérique ou dans d'autres juridictions (autres que la Belgique) et dès lors ne peuvent pas être utilisés comme s'ils avaient été effectués en conformité avec ces normes et pratiques.

Opinion

A notre avis, sous réserve des remarques indiquées ci-dessus, l'Information Prévisionnelle a été établie de manière correcte sur base des hypothèses du conseil d'administration et la base comptable utilisée est cohérente avec les méthodes comptables d'établissement des états financiers, telles qu'elles ont été utilisées par le Groupe lors de l'établissement des états financiers pour la période se terminant le 31 décembre 2014.

Déclaration

Conformément aux dispositions de l'article 61 de la Loi du 16 juin 2006, nous sommes responsables de ce rapport comme faisant partie du Document de Référence et nous déclarons que nous avons pris toutes les mesures raisonnables pour nous assurer que l'information contenue dans ce rapport est conforme aux faits dont nous avons connaissance et ne contient pas, à notre meilleure connaissance, d'omission de nature à altérer sa portée. Cette déclaration est inclue dans le Document de Référence en conformité avec les dispositions de l'Annexe XV du Règlement sur les Prospectus, se référant à l'Annexe I point 13.2.

________________________________

DELOITTE Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par Frank Verhaegen

Bureaux

Un taux d'occupation élevé grâce à la qualité des immeubles, leur localisation, les services offerts aux locataires et la gestion pro-active des équipes de Cofinimmo.

Souverain 23-25, Bruxelles Souverain 24, Bruxelles

41

Pourcentage du portefeuille global au 31.12.2014

Portefeuille en juste valeur

1 Fournir aux locataires des espaces répondant à leurs besoins.

2 Effectuer un arbitrage judicieux dans la composition du portefeuille.

3 Envisager des reconversions en résidentiel.

Résultat des certificats de performance énergétique des bureaux de Cofinimmo situés en Région Bruxelles-Capitale (en %)

	Énergie kWh EP1 /m²/an
A	< 62
B	62-155
C	156-248
D	249-341
E	342-434
F	435-527
G	> 527

12% 52% 30% 6% B C D E

¹ Énergie Primaire

Loi 57, Bruxelles

Taux d'occupation au 31.12.2014

Immeubles certifiés ayant une performance énergétique supérieure à la moyenne des immeubles à Bruxelles.

Avec un portefeuille de 654115m2 et une juste valeur de € 1312,0 millions, Cofinimmo figure parmi les acteurs-clés de l'immobilier de bureaux à Bruxelles. La société dispose d'une équipe de gestion interne composée de 19 personnes, dynamique, créative et à l'écoute de ses locataires.

Au cours de l'année 2014, Cofinimmo a poursuivi sa stratégie de rotation active de son portefeuille de bureaux, encouragée par le volume du marché d'investissement en hausse de 80% par rapport à 2013 et des rendements d'investissements à la baisse. La société a ainsi procédé à la cession des actions de la société Galaxy Properties, propriétaire de l'immeuble North Galaxy, ainsi qu'à la vente de l'immeuble Montoyer 14 à Bruxelles.

Le marché locatif fait face à de nombreux défis : tassement de la demande de surfaces exprimée par les clients, réduction de la surface moyenne occupée par employé, pression sur les loyers et taux de vacance élevé en périphérie et dans le quartier décentralisé. Dans ce contexte, Cofinimmo a poursuivi la commercialisation active de ses surfaces de bureaux, comme en atteste l'événement majeur que constitue la location de l'immeuble Livingstone II à la Commission européenne pour une durée de 15 ans. La présence des institutions et des lobbies européens et internationaux dynamise le marché de bureaux à Bruxelles, particulièrement dans le quartier CBD (Central Business District).

Répartition géographique – en juste valeur (en %)

Âge moyen des immeubles³ (en %)

La combinaison d'une activité commerciale performante et d'une forte demande permet à Cofinimmo de maintenir un taux d'occupation proche de 100% dans le quartier Léopold. Le taux de vacance du marché dans ce quartier se situe en effet autour de 4,8%1 , soit un des plus bas depuis 11 ans. Par ailleurs, en lançant les travaux de l'immeuble Belliard 40 à partir de février 2015, Cofinimmo anticipe la rareté de nouveaux développements, particulièrement les immeubles de catégorie A, dans le quartier Léopold, d'ici 2017.

Portefeuille au 31.12.2014

Au 31.12.2014, le portefeuille de bureaux de Cofinimmo représentait 41,0% du total du portefeuille investi. Il était constitué de 83 immeubles2 , représentant une superficie totale hors sol de 654115m² et une juste valeur de € 1312,0 millions. Il s'agit de bureaux uniquement localisés en Belgique, en majorité à Bruxelles. Le taux d'occupation en m² demeure élevé (90,4%) par rapport au marché bruxellois.

Répartition par secteur d'activités des locataires – en loyers contractuels (en %)

GRAND TOTAL	100,0%
Télécommunications	2,3%
Avocats & Consulting	10,7%
Retail	2,3%
Chimie, Pétrole et Pharmacie	5,4%
Autres	27,3%
Secteur public international	11,3%
Assurance	18,9%
Information technology	9,7%
Secteur public belge	12,1%

¹ Source: CBRE.

² Les parcs d'affaires sont considérés comme un seul actif mais peuvent contenir plusieurs immeubles.

Cofinimmo possède un Service Desk accessible 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, qui se charge d'organiser les dépannages et réparations de tous genres à la demande de ses clients.

Belliard 40, Bruxelles Belliard 40, Bruxelles

Principaux clients - en loyers contractuels (en %)

	Notation1	Perspective1	%
Groupe AXA	A+	POS	13,3%
Régie des Bâtiments (État fédéral belge)	AA	NEG	12,1%
Commission européenne	AA+	STABLE	9,0%
IBM Belgium (Groupe IBM)	AA-	STABLE	5,2%
TVI SA (Groupe RTL)	BBB+	STABLE	3,5%
CEFIC	n.a.	n.a.	2,5%
OVAM	n.a.	n.a.	2,5%
Cleary, Gottlieb, Steen & Hamilton	n.a.	n.a.	2,2%
KPMG	n.a.	n.a.	1,7%
TOTAL			52,0%
Autres			48,0%

1. Il s'agit de l'appréciation par l'agence de notation financière Standard & Poor's, du risque de solvabilité financière de l'entité; situation au 31.12.2014.

Plus de 23% des bureaux sont loués au secteur public belge et international

86% des bureaux sont situés en Région bruxelloise

Taux d'occupation supérieur au marché de bureaux bruxellois

Les principales réalisations en 2014

Cession de l'immeuble Montoyer 14

+

+

+

Avril 2014: cession d'un droit d'emphytéose de 99 ans sur l'immeuble de bureaux Montoyer 14 à Bruxelles pour un montant de € 13 millions, supérieur à la valeur d'investissement déterminée par l'expert immobilier au 31.12.2013. L'emphytéote est une société d'investissement agissant pour le compte de plusieurs investisseurs institutionnels.

Cession des actions de la société Galaxy Properties, propriétaire de l'immeuble de bureaux North Galaxy1

Mai 2014: cession de la totalité des actions de la société Galaxy Properties SA, propriétaire de l'immeuble de bureaux North Galaxy, situé dans la quartier Nord de Bruxelles. Cet immeuble a été érigé en 2005 et acquis par Cofinimmo la même année pour € 390 millions. Il est loué à la Régie des Bâtiments et héberge le SPF Finances (Ministère des Finances belge) jusqu'en 2031. Il propose près de 105000m² répartis sur deux tours.

Les actions de Galaxy Properties SA ont été acquises à concurrence de 90% par ATP, le plus important fonds de pension danois, et de 10% par Axa Belgium. La valeur convenue entre les parties pour l'immeuble s'est élevée à € 475 millions. Le taux de rendement interne de l'investissement dans l'immeuble sur sa période de détention par Cofinimmo s'est élevé à 14,9% par an. La transaction induit pour Cofinimmo une moins-value comptable réalisée de € 24 millions. Celle-ci résulte principalement de l'écart entre le prix reçu par Cofinimmo pour les actions de Galaxy Properties SA et leur valeur comptable et, accessoirement, de l'annulation de la reconstitution des loyers cédés et escomptés enregistrés depuis le 01.01.2014.

L'opération a impliqué le paiement de droits d'enregistrement pour un montant de € 27 millions.

Location de l'immeuble Livingstone II

Mai 2014: la Commission européenne et Cofinimmo ont signé une convention d'usufruit portant sur la totalité de l'immeuble Livingstone II à Bruxelles. Il s'agit d'un contrat d'une durée de 15 ans,

Park Hill, Diegem Park Lane, Diegem

L'immeuble a fait l'objet d'une restructuration et d'une rénovation complète pour un budget total de € 21 millions, TVA comprise.

Obtention du permis pour le Belliard 40 (Science 15-17)

Mars 2014: obtention des permis d'urbanisme et d'environnement nécessaires pour le redéveloppement de l'immeuble Belliard 40. Le bâtiment est situé à l'angle de la rue de la Science et de la rue Belliard à Bruxelles, au cœur du quartier Léopold.

Le projet du nouveau bâtiment prévoit notamment l'aménagement d'une plaza et d'un espace vert adjacents au trottoir, et la construction d'un atrium lumineux de cinq étages, donnant sur un jardin intérieur, visible de la rue. L'immeuble offrira plus de 17000 m² de bureaux modernes, modulables et durables.

Cofinimmo vise un niveau de consommation énergétique E44 et une certification BREEAM «Excellent ». Le concept du projet, sa qualité durable, son ambition de performance énergétique et sa qualité environnementale ont conduit la Région de Bruxelles-Capitale à le désigner comme lauréat dans le cadre du concours «Bâtiment Exemplaire 2011 ».

Les travaux débuteront en février 2015 et devraient s'étendre sur deux ans. Le budget du chantier est estimé à € 42 millions, TVA comprise.

Services immobiliers

Les équipes internes de commercialisation (Account Management) et de gestion immobilière (Property Management), qui entretiennent des relations régulières et durables avec les clients, poursuivent

le même objectif: offrir aux locataires une solution immobilière complète, alliant immeubles de qualité, flexibilité d'occupation et services associés.

Les travaux d'aménagement sont gérés directement en interne par le département multidisciplinaire Project Management, qui rassemble des architectes, des ingénieurs et des spaceplanners.

En 2014, le Service Desk a traité 8000 demandes d'intervention. Les coûts de ces prestations sont facturés aux clients. Outre la fidélisation des clients et l'amélioration de leur confort dans l'utilisation des surfaces de bureaux, qui restent les objectifs principaux de cette activité de services, Cofinimmo a pu réaliser un résultat d'exploitation de près de € 100000 sur son activité de services immobiliers.

Projets de rénovation

L'équipe de gestion de projets (Project Management) est responsable de la gestion des développements, des rénovations lourdes et des projets de décoration ou d'aménagement d'espaces de bureaux. Opter pour une gestion en interne permet de conserver un portefeuille d'immeubles de grande qualité, de l'exploiter de manière optimale à tout moment et de le redévelopper en faisant appel aux techniques les plus protectrices de l'environnement urbain (voir également le chapitre «Responsabilité sociétale» de ce Rapport Financier Annuel).

En 2014, le département Project Management a géré ou encadré plusieurs chantiers de bureaux à Bruxelles. Le montant total des travaux de construction et de rénovation de bureaux gérés et comptabilisés en 2014 s'élève à € 36,6 millions.

Projets de rénovation en 2014

Immeuble	Type de travaux	Superficie (en m²)	Fin des travaux (attendue)	Niveau E1 après travaux	Niveau E max autorisé
Tervuren 270-272	Rénovation moyenne (phase VI)	3391	Q3 2014	902	S/O
Livingstone II	Rénovation de bureaux	17000	Q3 2014	S/O	S/O
Livingstone I	Reconversion de bureaux en appartements	17000	Q1 2015	S/O	S/O
Woluwe 34	Reconversion en appartements, commerces et/ou bureaux	6680	Q1 2015	70	70
Guimard 10-12	Rénovation de bureaux	10800	Q3 2015	S/O	S/O

S/O: sans objet

En 2015, hormis les chantiers entamés mais pas encore achevés en 2014, les principaux chantiers seront:

Projets de rénovation en 2015

Immeuble	Type de travaux	Superficie Fin des travaux (en m²) (attendue)		Niveau E1 après travaux	Niveau E max autorisé
Belliard 40	Démolition et reconstruction de bureaux et de logements	20000	Q2 2017	44	90
Souverain 24	Rénovation moyenne	3900	Q4 2015	70	70

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Reconversion de bureaux

La reconversion des immeubles de bureaux en d'autres affectations offre un potentiel de revalorisation des biens et permet par la même occasion de faire face aux besoins croissants de logements liés aux évolutions démographiques bruxelloises.

Livingstone I, Bruxelles

Woluwe 34

En juillet 2013, Cofinimmo a entamé les travaux de reconversion en logements de cet immeuble de bureaux (environ 7000m²), après l'obtention des permis d'urbanisme et d'environnement adéquats. Les travaux devraient être finalisés au cours du premier trimestre 2015. L'immeuble est actuellement reconverti en 69 logements qui sont en cours de commercialisation pour la vente.

Le budget total du chantier est estimé à €13 millions, hors TVA. À la date de publication du présent Rapport Financier Annuel, 95% des appartements ont fait l'objet d'un compromis de vente ou d'une réservation1 .

En matière de performance énergétique et de durabilité, Cofinimmo vise un niveau d'isolation thermique global K2 40 et un niveau de consommation énergétique E70 par appartement.

Livingstone I

L'ancien immeuble de bureaux Livingstone I (17000m²) est en phase de reconversion en immeuble résidentiel : il sera aménagé en quatre unités d'appartements séparées, offrant au total 122 logements, qui sont mis en vente. Le projet a été sélectionné comme lauréat du concours «Reconversion en logement d'immeubles de bureaux inoccupés » organisé par la Région de Bruxelles-Capitale.

Sur le plan énergétique, un niveau d'isolation thermique K30 ainsi qu'un niveau de consommation énergétique E60 sont visés.

Au début de l'année 2013, Cofinimmo a transféré le risque lié à la commercialisation des appartements de l'immeuble Livingstone I à l'entrepreneur général Cordeel3 . Celui-ci garantit le versement d'un montant global de € 24 millions, au rythme des ventes, et au plus tard en janvier 2017. Les différents permis requis pour les travaux de reconversion ayant été octroyés, le chantier a démarré en février 2013. La livraison des travaux est prévue pour le premier trimestre 2015. Leur financement est entièrement à charge de Cordeel. À la date de publication du présent rapport financier annuel, 65% des appartements ont fait l'objet d'un compromis de vente ou d'une réservation.

¹ Une convention de réservation est un document par lequel une unité de logement est réservée aux potentiels acquéreurs.

² Niveau K : Niveau global d'isolation thermique d'un immeuble qui caractérise la qualité thermique de l'enveloppe du bâtiment.

³ L'accord qui est intervenu en début d'année 2013 correspond à la constatation de la renonciation par la société Cordeel de la condition suspensive dont elle bénéficiait. Dès lors, et conformément à la convention ayant déjà fait l'objet de la communication Article 18 publiée par communiqué en date du 16.08.2012, les travaux ont été entamés.

Avec le redéveloppement du Belliard 40, Cofinimmo a pour ambition de développer un bâtiment durable aux qualités architecturales et urbanistiques exemplaires.

Woluwe 34, Bruxelles

BREEAM In-Use

Immeuble	Asset	Building Management
Souverain 36	Good	Good
Bourget 42	Good	Good
Bourget 44	Good	Good
Square de Meeûs 23	Good	Good
Cockx 8-10 (Omega Court)	Good	Good
Woluwe 58	Good	Very Good

Performance énergétique des bureaux

Cofinimmo a fait établir pour 27 de ses immeubles de bureaux existants, soit 33% de ses surfaces de bureaux, un certificat de Performance Énergétique du Bâtiment. Celui-ci reprend les coefficients de performance énergétique et d'émissions de CO2 de l'immeuble concerné. Ces certificats sont établis au fur et à mesure des ventes ou locations d'immeubles par des sociétés agréées, conformément à la Directive Européenne PEB transposée dans les législations nationales et régionales. Parmi ces immeubles certifiés, 92,6% réalisent une performance énergétique supérieure à la moyenne actuelle des immeubles à Bruxelles. Celle-ci se situe entre D et E (source: IBGE). Le certificat sera également obligatoire en Wallonie en 2015, et en Flandre courant 2016.

En 2013, Cofinimmo a investi dans un logiciel de gestion des données énergétiques afin de mieux identifier les sources d'économies possibles et l'impact des investissements effectués. L'objectif est évidemment de réduire les consommations. Toutes les données de consommation de l'ensemble des espaces communs gérés par Cofinimmo, ainsi que les consommations privatives fournies par les différents locataires sur base volontaire, y sont rassemblées.

Pour plus d'informations, voir la section Développement durable de ce présent Rapport Financier Annuel.

Cofinimmo a également poursuivi l'installation de compteurs relevables à distance qui permettent un contrôle en temps réel et une meilleure maîtrise des consommations.

En 2013, un contrat de fourniture en électricité verte a été signé à nouveau pour la totalité des espaces communs gérés par le Groupe. Le volume acheté est de l'ordre de 45 GWh par an, ce qui représente une économie de 20385 tonnes de CO2e, soit la production de neuf éoliennes de puissance moyenne.

BREEAM In-Use1

Afin de valoriser ses efforts, Cofinimmo poursuit sa politique de certification «BREEAM In-Use» en privilégiant les immeubles en cours de commercialisation. L'obtention d'une certification environnementale répond à un double objectif: d'une part, améliorer la compétitivité commerciale des immeubles et, d'autre part, mettre en place un processus d'amélioration continue des performances environnementales du patrimoine.

Au total, 77472m2 de bureaux sont certifiés BREEAM In-Use ce qui représente 12% du patrimoine de bureaux.

¹ BREEAM In-Use est un sous-programme de BREEAM (voir Lexique) qui certifie la durabilité de bâtiments existants. Les domaines analysés ne se limitent pas à la performance énergétique. En effet, ils couvrent les aspects suivants : énergie, eau, matériaux, transport, déchets, pollution, santé et bien-être, gestion, terrain

et écologie. À l'issue du processus de certification, une cotation est décernée au bâtiment et à sa gestion immobilière (Acceptable/Acceptable, Pass/Passable, Good/Bien, Very Good/Très Bien, Excellent/Excellent et Outstanding/Hors du Commun).

Immobilier de santé

Avec un portefeuille réparti sur quatre pays composé de 134 établissements et comportant 13443 lits, Cofinimmo est l'un des investisseurs majeurs en immobilier de santé en Europe continentale.

Caux du Littoral, Néville (FR)

Pourcentage du portefeuille global au 31.12.2014

Portefeuille en juste valeur

1 Diversification par pays, par opérateur et par spécialité de soins.

2 Répartition des risques entre différents systèmes de sécurité sociale.

3 Baux à long terme.

Saint Gabriel, Gradignan (FR) Les Charmilles, Sambreville (BE)

Taux d'occupation au 31.12.2014

Durée résiduelle moyenne des baux

En 2014, le Groupe Cofinimmo a renforcé la diversification géographique en immobilier de santé en élargissant ses investissements à l'Allemagne. Dans ce pays, Cofinimmo s'intéresse non seulement aux cliniques de revalidation mais également aux hébergements pour personnes âgées.

Le groupe a également renforcé sa présence aux Pays-Bas à travers l'acquisition d'un portefeuille de 13 établissements de santé neufs ou à construire.

Sur certains marchés plus matures, comme par exemple en France, Cofinimmo a initié une politique sélective d'arbitrage. Celle-ci consiste à vendre des actifs non stratégiques et à réinvestir les fonds récoltés dans d'autres actifs qui correspondent mieux à la vision du Groupe. Il s'agit notamment de constructions neuves. Les critères pris en compte dans la décision de vente d'un actif de santé concernent notamment sa taille, son âge, sa localisation, son exploitation opérationnelle et la durée résiduelle du bail.

Portefeuille au 31.12.2014

Au 31.12.2014, le portefeuille d'immobilier de santé de Cofinimmo représentait 40,3% du total du portefeuille investi. Il était constitué de 134 immeubles, représentant une superficie totale hors sol de 682461 m² et une juste valeur de € 1289,1 millions. Il comprend des maisons de repos et de soins, des cliniques de soins de suite et de revalidation ou encore des cliniques psychiatriques.

Principales caractéristiques de ce secteur:

• Ces investissements bénéficient d'un environnement législatif favorable: ils reposent sur des besoins réels en croissance en raison de l'évolution démographique et ils sont fortement réglementés, tant aux niveaux national que régional, ce qui constitue un obstacle important à l'entrée;
• Les baux conclus avec les exploitants s'inscrivent dans le long terme. Ils présentent généralement une durée initiale ferme de 27 ans en Belgique, 12 ans en France, 15 ans aux Pays-Bas et 25 ans en Allemagne;

• Les loyers, indexés annuellement, sont fixes et ne dépendent pas du taux d'occupation par les résidents. Par ailleurs, la quasi-totalité des baux prévoit la possibilité de prolongation des contrats pour deux durées consécutives de neuf ans en Belgique, de neuf à douze ans en France, et de dix ans aux Pays-Bas.

Opérateurs santé

Répartition par opérateur - en loyers contractuels (en %)

Allemagne	1,0%
Celenus	1,0%
Belgique	61,9%
Armonea	25,2%
Senior Living Group	19,9%
Senior Assist	9,6%
ORPEA Belgium	4,1%
Autres Belgique	3,1%
France	30,3%
Korian-Medica	20,8%
ORPEA	7,0%
Inicéa	2,3%
Autres France	0,2%
Pays-Bas	6,8%
Bergman Clinics	1,7%
Domus Magnus	1,2%
European Care Residences	1,2%
Stichting Elisabeth	0,8%
Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe	0,7%
Stichting Sozorg & Martha Flora	0,6%
Stichting ASVZ	0,2%
Stichting JP van den Bent	0,2%
Stichting Leger des Heils	0,2%

Cofinimmo sélectionne systématiquement les exploitants qui démontrent un certain niveau d'expérience, une réputation de qualité dans les soins, une solidité financière, une équipe de direction équilibrée et des ambitions de croissance réalistes. Les établissements sont souvent loués à des groupes opérateurs qui exploitent chacun de nombreux sites. Les baux sont conclus avec la maison-mère du groupe opérateur ou garantis par celle-ci.

Les acquisitions dans ce secteur font l'objet d'une «due diligence» préalable qui permet d'analyser non seulement la rentabilité du projet mais également la solvabilité des exploitants. Cette analyse de solvabilité est reconduite annuellement, les opérateurs s'engageant notamment à fournir un rapport financier régulier sur l'évolution de l'exploitation.

Répartition géographique – en juste valeur (en %)

Âge moyen des établissements - en nombre d'années (en %)

Durée résiduelle moyenne des baux par pays (en nombres d'années)

Répartition par type d'actif - en juste valeur (en %)

Belgique	63,5%
Maisons de repos et de soins	57,6%
Maisons de repos	5,5%
Résidences-services	0,4%
France	29,6%
EHPAD1	16,0%
SSR2	11,0%
Cliniques psychiatriques	2,6%
Pays-Bas	6,0%
Gériatrie	3,6%
Cliniques de soins aigus	1,4%
Cliniques psychiatriques	0,8%
Soins de personnes handicapées	0,2%
Allemagne	0,9%
Cliniques psychiatriques	0,9%

¹ EHPAD = Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.

² SSR = Clinique de soins de suite et de réadaptation.

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Environnement légal favorable

Fort potentiel de croissance

Baux long terme avec les exploitants

Réalisations

+

+

+

Acquisition d'une clinique SSR à rénover et à étendre à Néville (FR)

Le 31.07.2014, Cofinimmo a acquis la clinique SSR Caux du Littoral à Néville (FR). Le site existant va être rénové et étendu d'ici juillet 2015. À la livraison des travaux, le bail de type « triple net » (entretien, y compris structurel, à charge du preneur) conclu avec l'opérateur Handra, prendra effet pour une durée de 12 ans.

Le prix d'acquisition du terrain et des constructions existantes et le budget des travaux de rénovation et d'extension atteignent un montant total de € 5,2 millions hors TVA. La moitié de ce montant a été payé par Cofinimmo ce 31.07.2014. Le solde sera versé au fur et à mesure de l'avancement du chantier. Le rendement locatif initial attendu est de 7,50%.

Handra est un Groupe privé français qui compte 150 employés. Il exploite 158 lits répartis sur quatre sites EHPAD ou SSR situés en France. Le Groupe se concentre sur des structures de petite taille (25 à 60 lits) à rénover, situées dans des zones aisées.

Acquisition d'une clinique de revalidation à Baden-Baden (Allemagne)

Le 03.12.2014 Cofinimmo a fait l'acquisition d'une clinique de revalidation située dans la station thermale de Baden-Baden, dans le sud ouest de l'Allemagne.

L'établissement offre une surface de 4367m² et comprend 46 chambres de revalidation, des salles de rééducation, des salles de gymnastique, une piscine et un sauna. Il est exploité par le groupe privé allemand Celenus. Cet opérateur, spécialisé dans la revalidation et la prise en charge psychologique, gère au total 2600 lits répartis sur 15 sites, tous situés en Allemagne.

Cofinimmo a acquis l'actif pour € 10,9 millions et le loue dans le cadre d'un bail de 25 ans conclu avec l'opérateur Celenus. Ce bail est de type «double net » : il prévoit que la réparation et le remplacement des chaudières, ainsi que la maintenance de l'enveloppe extérieure du bâtiment (murs, châssis, toiture), soient pris en charge par le propriétaire. Les autres obligations d'entretien sont à la charge du locataire. Le loyer sera indexé à concurrence de 50% de l'indice des prix à la consommation et ceci à chaque progression de l'indice de 5%. Le rendement locatif initial attendu est de 7,64%.

Acquisition d'un terrain pour la construction d'un centre médical à Eindhoven

Le 11.12.2014, le groupe Cofinimmo a fait l'acquisition d'un terrain situé à Eindhoven aux Pays-Bas. Celui-ci est destiné à la construction d'un centre de formation et de recherche médicale. Le prix d'acquisition du terrain et le budget des travaux s'élèvent à € 4,5 millions. Le futur établissement offrira une superficie de 2237m2 et sera exploité par la fondation SGE (Stichting Gezondheidscentra Eindhoven). SGE gère plusieurs centres médicaux et paramédicaux dans la région d'Eindhoven, spécialisés dans les soins primaires, la dentisterie et la physiothérapie.

À la livraison des travaux, prévue dans le courant du mois de novembre 2015, Cofinimmo conclura un bail de type «double net » avec SGE pour une durée de 25 ans.

Le rendement locatif initial attendu est de 7,50%. Le loyer sera indexé annuellement suivant l'indice des prix à la consommation.

Acquisition d'un portefeuille de 13 établissements de santé aux Pays-Bas

Le 17.12.2014, Cofinimmo a fait l'acquisition d'un portefeuille de 13 établissements de santé neufs ou à construire. Le vendeur est la société Green Real Estate B.V., une filiale du Groupe hollandais Zeeman.

Cofinimmo a acquis ces établissements, d'une superficie totale de près de 36500m², pour un montant brut conventionnel de € 71,9 millions. Tous les actifs jouissent d'une excellente situation. Les projets de construction ont en outre déjà obtenu les permis adéquats. Ils sont loués pour une durée moyenne de 15 ans dans le cadre de baux de type «double net » à 11 opérateurs différents, privés ou à but non lucratif, spécialisés dans la gériatrie, la psychiatrie et l'assistance aux personnes moins valides.

Le rendement locatif brut initial de cette opération est de 7,46%. Le loyer sera indexé annuellement suivant l'indice des prix à la consommation.

Vente de la clinique psychiatrique La Gaillardière à Vierzon (FR)

Le 27.03.2014, Cofinimmo, via sa filiale française Domaine de Vontes, a vendu la clinique psychiatrique La Gaillardière à Vierzon (FR) pour un montant brut de € 1,6 millions, en ligne avec la valeur d'investissement de l'actif telle que déterminée par l'expert immobilier indépendant au 31.12.2013. L'âge du bien, sa taille modeste et son exploitation par un opérateur local ont motivé la décision de vente prise par le Groupe.

Vente de l'EHPAD Villa Saint-Dominique à Rouen (FR)

Le 04.07.2014, Cofinimmo, via sa filiale française SCI Privatel Investissement, a vendu l'EHPAD Villa Saint-Dominique à Rouen (FR) pour un montant brut de € 3,8 millions, en ligne avec la valeur d'investissement de l'actif telle que déterminée par l'expert immobilier indépendant au 31.12.2013. L'actif avait été libéré par Korian à la fin de son bail au 30.06.2013.

Vente de cinq actifs de santé en France

Le 23.09.2014 Cofinimmo a vendu cinq actifs de santé en France à Health Property Fund, un fond d'investissement non coté, administré par BNP Paribas REIM France.

Les actifs vendus sont des EHPAD loués au groupe exploitant français Korian-Medica:

Nom de l'établissement	Localisation	Surface (en m²)
Les Blés d'Or	Castelnau-de-Levis	3695
Le Bois Clément	La Ferté-Gaucher	3820
Chamtou	Chambray-lès-Tours	3999
La Goélette	Equeurdreville	4709
Lo Solelh	Béziers	2760

Le prix de vente total net s'est élevé à € 41,4 millions. Ce prix est supérieur à la valeur d'acquisition des biens (acquisitions intervenues en 2008 et 2009), et en ligne avec la valeur d'investissement des actifs telle que déterminée par l'expert immobilier indépendant au 31.12.2013.

Projets de construction et de rénovation

Grâce à son équipe multidisciplinaire expérimentée et dédiée à l'immobilier de santé, notamment en matière de Project Management, Cofinimmo offre aux exploitants une solution globale comprenant l'accès à l'expertise financière, immobilière, architecturale et écologique.

En Belgique et en France, le Groupe a procédé à la livraison et à la supervision de plusieurs gros projets. Ainsi, € 25,1 millions ont été investis dans la construction, les extensions et les rénovations dans le secteur de l'immobilier de santé.

Orchidée, Ittre (BE) Orchidée, Ittre (BE)

Cofinimmo accompagne les exploitants soit en reprenant des établissements existants, soit en construisant des nouveaux immeubles ou encore en agrandissant ou rénovant des immeubles existants.

En 2014, le département Project Management a géré et/ou contrôlé les principaux chantiers suivants :

Chantiers entamés avant 2014: Belgique
Immeuble	Opérateur	Type de travaux	Nombre de lits (supplémentaires)	Superficie (supplémen taire) (en m²)	Niveau K1 effectif	Niveau K1 autorisé	Fin des travaux (attendue)
Damiaan – Tremelo	Senior Living Group	Rénovation et extension	+ 42 lits	+ 556	45	45	Q1 2014
De Mouterij – Alost	Senior Assist	Nouvelle construction	116 lits et 12 résidences services	7643	32	40	Q3 2014
Lakendal – Alost	Senior Assist	Nouvelle construction	80 lits et 29 résidences services	7503	38	40	Q1 2014
Les Jours Heureux – Lodelinsart	Senior Assist	Extension	20 lits	1345	29	45	Q2 2014
Noordduin – Coxyde	Armonea	Nouvelle construction	87 lits	6440	30	45	Q2 2015
Vishay – Evere	Armonea	Nouvelle construction	162 lits	8565	27	40	Q4 2014
			Chantiers entamés avant 2014: France
Immeuble	Opérateur	Type de travaux	Nombre de lits	Superficie	Niveau Cep	Niveau	Fin des

			(supplémentaires)	(supplémen taire) (en m²)	effectif2	Cep2 -ref autorisé	travaux (attendue)
Frontenac – Bram	Korian-Medica	Rénovation et extension	+ 8 lits	+ 700	207,16	221,51	Q3 2014
Le Clos Saint Sebastien – Saint Sébastien sur Loire	Orpea	Extension	+ 12 lits	+ 786			Q1 2014

Chantiers entamés en 2014: Belgique
Immeuble	Opérateur	Type de travaux	Nombre de lits (supplémentaires)	Superficie (supplémen taire) (en m²)	Niveau K1 effectif	Niveau K1 autorisé	Fin des travaux (attendue)
De Nieuwe Seigneurie - Rumbeke	Armonea	Extension	+ 31 lits	+ 1688	40	40	Q2 2015
Den Brem - Rijkevorsel	Armonea	Extension	+ 36 lits	+ 1325	29	40	Q1 2015
Susanna Wesley – Uccle	Armonea	Nouvelle construction	84 lits	4900	23	40	Q4 2015
			Chantiers entamés en 2014: France
Immeuble	Opérateur	Type de travaux	Nombre de lits (supplémentaires)	Superficie (supplémen taire) (en m²)	Niveau Cep effectif2	Niveau Cep2 -ref autorisé	Fin des travaux (attendue)
Les Lubérons – Le Puy Sainte Réparade	Korian-Medica	Rénovation et extension	+ 25 lits	+1400	226,70	247,60	Q3 2015

Pour 2015-2016, hormis les chantiers entamés mais pas encore achevés en 2014, les principaux projets de construction et de rénovation prévus sont:

Martin d'Aubigny Korian-Medica Rénovation et extension + 10 lits + 670 235,67 311,61 Q4 2015

Belgique
Immeuble	Opérateur	Type de travaux	Nombre de lits (supplémentaires)	Superficie (supplémen taire) (en m²)	Niveau K1 effectif	Niveau K1 autorisé	Fin des travaux (attendue)
7 Voyes – Vedrin (phase 2)	Senior Assist	Rénovation	/	/	40	45	Q3 2017
7 Voyes – Vedrin (phase 3)	Senior Assist	Rénovation	/	/	40	45	Q4 2018
Brise d'Automne & Chêne – Ransart (phase 2)	Senior Assist	Rénovation et extension	+ 16 lits et 6 résidences services	+ 3088	28	45	Q2 2016
Brise d'Automne & Chêne – Ransart (phase 3)	Senior Assist	Rénovation et extension	+ 16 lits et 6 résidences services	+ 3088	28	45	Q4 2017
Les Charmilles	Senior Assist	Extension	+ 48 lits	+ 1681	35	35	Q1 2017

¹ Niveau K : Niveau global d'isolation thermique d'un immeuble qui caractérise la qualité thermique de l'enveloppe du bâtiment.

William Harvey – Saint

² Niveau Cep: Niveau de consommation d'énergie d'un immeuble pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, la ventilation et l'éclairage des locaux ; le niveau Cep effectif doit être inférieur au niveau Cep-réf, qui est défini par zone régionale en France.

La diversification géographique du portefeuille de santé a pour but d'équilibrer les risques liés à des changements éventuels de législation en matière de remboursement des soins de santé ou de prise en charge de personnes âgées.

Pays-Bas
Immeuble	Opérateur	Type de travaux	Nombre de lits (supplémentaires)	Superficie (en m²)	Niveau EPA1 effectif	Niveau EPA1 autorisé	Fin des travaux (attendue)
SGE – Eindhoven – Tilburgseweg West	SGE	Nouvelle construction	/	2237	/	/	Q4 2015
Lopik	Philadelphia	Nouvelle construction	33	2798	/	/	Q2 2015
Bavel	Martha Flora	Nouvelle construction	22	2198	/	/	Q3 2016
Alphen aan de Rijn	Philadelphia	Nouvelle construction	24	1976	/	/	Q3 2016
Enschede	Sozorg	Nouvelle construction	21	1309	/	/	Q3 2016

Performance énergétique de l'immobilier de santé

Cofinimmo joue principalement un rôle de conseil vis-à-vis des opérateurs en matière de durabilité, de par le caractère triple net des investissements.

Les possibilités d'amélioration des qualités constructives et de durabilité des bâtiments sont envisagées en concertation avec l'opérateur lors de nouvelles constructions ou à l'occasion de travaux d'extension. L'objectif est d'opter pour une utilisation plus rationnelle de l'énergie lors de l'exploitation. Cette approche s'inscrit dans le cadre de la certification environnementale ISO 14001:2004 de Cofinimmo pour le Project Management des travaux lourds et de rénovation. Elle se traduit, par exemple, par un meilleur niveau d'isolation (niveau K) que le niveau minimum légal ou un système de chauffage et ventilation plus performant (voir la section «Projets de construction et de rénovation» du présent chapitre).

Par ailleurs, dans le domaine de la performance énergétique, les législations nationales diffèrent entre la Belgique, la France, les Pays-Bas et l'Allemagne.

En Belgique, seules les résidences-services sont soumises à l'exigence du niveau E, celui d'application notamment pour l'immobilier résidentiel.

En France, la législation s'applique également pour les maisons de soins mais avec une échelle de valeur différente (A à I) de la Belgique.

La performance énergétique de 32 maisons de soins de santé en France, soit 19,4% du portefeuille, se répartit comme suit:

Immobilier de réseaux de distribution

Cofinimmo acquiert ces réseaux constitués de nombreux immeubles de petite taille auprès d'une entreprise qui souhaite externaliser son patrimoine de distribution pour le lui relouer simultanément à long terme.

Martelarenplein 6, Louvain Foud'O Brasserie, Gand

17% 17%

Pourcentage du portefeuille global au 31.12.2014

Portefeuille en juste valeur

1 Transactions de «sale & leaseback».

2 Optimisation du réseau de points de vente pour l'activité du locataire.

Baux à long terme.

4

Accompagnement du locataire dans la gestion, le développement et la rénovation des actifs.

Concorde, Malines 't Speelmanshuis, Bruges

Taux d'occupation au 31.12.2014

Durée résiduelle moyenne des baux

En 2007 et 2011, Cofinimmo a fait l'acquisition de deux portefeuilles d'immobilier de réseaux de distribution: des cafés et des restaurants en Belgique et aux Pays-Bas, ainsi que des agences d'assurance en France.

Portefeuille au 31.12.2014

Au 31.12.2014, le portefeuille d'immobilier de réseaux de distribution de Cofinimmo représentait 16,7% du total du portefeuille investi. Il était constitué de deux portefeuilles, représentant une juste valeur de € 533,5 millions :

PUBSTONE: cafés et restaurants

Dans le cadre d'un partenariat immobilier, Cofinimmo a acquis, fin 2007, la totalité d'un portefeuille de cafés et restaurants détenu jusqu'alors par Immobrew SA, filiale d'AB InBev, rebaptisée entretemps Pubstone SA. Cofinimmo lui loue le réseau par bail commercial pour une durée initiale moyenne de 23 ans. AB InBev conserve toutefois un intérêt indirect de 10% dans la structure de Pubstone (voir dans l'organigramme illustré aux pages 190 et 191). À l'issue du bail, AB InBev peut soit renouveler la location aux mêmes conditions, soit restituer les espaces libres de toute occupation.

Au 31.12.2014, le portefeuille Pubstone était constitué de 800 immeubles en Belgique et de 245 immeubles aux Pays-Bas, représentant une superficie totale hors sol de 360887m² et une juste valeur de € 421,6 millions (Belgique: € 272,2 millions, Pays-Bas : € 149,4 millions).

Cofinimmo n'assume aucun risque lié à l'exploitation commerciale des cafés et restaurants, qui relève exclusivement d'AB InBev. Le groupe brassicole répercute partiellement ce risque sur les exploitants individuels, sous-locataires. Cependant, Cofinimmo prend en charge l'entretien structurel des toits, des murs, des façades et des menuiseries extérieures. Dans le cadre de ce partenariat, Cofinimmo est par ailleurs disposée à accompagner AB InBev dans le développement dynamique de ce portefeuille. En Belgique, l'équipe interne Pubstone rassemble, hors services de support, six personnes impliquées dans la gestion du portefeuille (Property et Project Management) et aux Pays-Bas deux personnes.

Cette gestion interne de Cofinimmo garantit un suivi technique et financier continu des différents immeubles ainsi qu'une

uniformisation des différents aspects liés à la propriété et à l'urbanisme.

COFINIMUR I : Agences d'assurance

En décembre 2011, Cofinimmo SA et Foncière ATLAND ont acquis, en partenariat, pour la filiale Cofinimur I SA, un portefeuille du groupe d'assurances MAAF. Composé de 283 immeubles, celui-ci comprend 265 agences commerciales, 15 immeubles de bureaux et trois immeubles à usage mixte (commerce/bureaux).

Tous ces immeubles sont loués pour une durée moyenne initiale de 9,71 années à la MAAF, une filiale du groupe d'assurance français Covéa. À la tête d'un réseau global de 587 agences, MAAF couvre l'ensemble du territoire français. Ces agences sont opérées par le personnel salarié de MAAF.

En 2014, le réseau d'agences s'est développé avec l'acquisition d'une agence louée à la MAAF et de deux agences louées à GMF, une autre enseigne du groupe Covéa.

Répartition géographique – en juste valeur (en %)

Cofinimmo est également investisseur dans des immeubles utilisés par des entreprises comme réseaux de points de vente directe de produits ou services à leurs clients.

Café des Arts, Bruges Café de la Gare, Louvain

Répartition par loyer - par pays (en %) Durée résiduelle moyenne des baux (en nombre d'années)

Foncière ATLAND REIM1 assure les missions d'Asset et de Property management sur l'ensemble du portefeuille pour le compte de la structure d'acquisition détenue conjointement par Cofinimmo SA et Foncière ATLAND.

Afin de financer une partie de l'acquisition des agences MAAF, Cofinimur I a procédé à l'émission d'obligations remboursables en actions (ORA) pour un montant de € 52,0 millions. Les conditions attachées aux ORA sont décrites à la page 48 du Rapport Financier Annuel 2011.

Réalisations

Acquisition de trois agences du réseau de distribution Cofinimur I

En 2014, Cofinimmo, via sa filiale Cofinimur I, a acquis trois agences de services d'assurance, situées à Bourgoin-Jallieu, Oullins et Thouars. La transaction porte sur un montant total brut de € 0,6 million. Ce montant est en ligne avec la valeur d'investissement des biens telle que déterminée par l'expert immobilier indépendant. Les deux agences à Bourgoin et Oullins1 , sont louées à GMF2 pour une durée ferme de neuf ans. Leur rendement locatif brut atteint 8,36% pour l'agence à Bourgoin-Jallieu et 9,40% pour l'agence à Oullins.

L'agence à Thouars est louée à MAAF pour une durée ferme de neuf ans et offre un rendement locatif brut de 8,30%.

Vente de dix cafés/restaurants du réseau de distribution Pubstone

Dans le courant de l'année 2014, Cofinimmo, via sa filiale Pubstone, a procédé à la vente de dix cafés/restaurants, situés en Belgique, pour un montant total brut de € 2,1 millions. Ce montant est supérieur à la valeur d'investissement des biens telle que déterminée par l'expert immobilier indépendant au 31.12.2013.

Projets de rénovation

PUBSTONE: cafés et restaurants

En 2014, les équipes opérationnelles de Property et Project management ont réalisé 466 interventions techniques et 194 projets de rénovation en Belgique. Aux Pays-Bas, elles ont procédé à 103 interventions techniques et 212 rénovations. Il s'agit principalement de travaux de peinture et de menuiserie extérieurs ainsi que des travaux de toiture.

Pour 2014, le montant d'investissement total des projets de rénovation pour le portefeuille Pubstone s'élève à € 3,3 millions pour les deux pays, dont € 2,6 millions en Belgique et € 0,7 millions aux Pays-Bas. Les principaux chantiers gérés et/ou contrôlés par le département Project Management en 2014 sontles suivants :

Immeuble	Type de travaux
BELGIQUE
Martelarenplein 6&7 Louvain	Rénovation des façades et toitures
Rue Sainte Catherine 30 Bruxelles	Rénovation des façades
PAYS-BAS
Brink 20–22 Deventer	Rénovation toiture et peinture extérieure
Markt 39 Maastricht	Rénovation toiture
Kerkplein 5 Breda	Fondations

Pour 2015, il est prévu que de nouveaux projets de rénovation, ainsi que de petits et gros travaux, soient initiés pour un budget de € 3,3 millions.

COFINIMUR I : agences d'assurance

En 2014, les équipes opérationnelles internes ont pris en charge de nombreux projets telsque:

• la mise à jour de la base de données en ligne permettant la gestion quotidienne des 283 sites (Assemblées Générales, états des lieux, plans, travaux, etc.);
• le développement du portefeuille existant par l'acquisition de nouvelles agences louées au groupe Covéa (trois ventes signées et un projet en cours);
• la validation et le suivi de demandes d'une trentaine de dossiers travaux «Agence 2010» (faisant partie de l'enveloppe de € 80 millions de travaux convenus avec MAAF lors de l'acquisition);

¹ Bien acheté en VEFA (vente en état futur d'achèvement) et livré courant 2015. ² Filiale du groupe d'assurance français Covéa. Le Groupe Cofinimmo avait déjà acquis, en décembre 2011, un portefeuille de 263 agences de services d'assurance, louées à MAAF, une autre filiale du Groupe Covéa. Voir également notre communiqué de presse du 21.12.2011, disponible sur www.cofinimmo.com. En 2014, les équipes de Property et Project management ont réalisé plus de 500 interventions techniques et 400 projets de rénovation pour le portefeuille Pubstone.

• la relocation par anticipation de cinq des 16 agences libérées par MAAF à la date de congé du 28.12.2014. Pour les 11 autres agences, un état des lieux de sortie a été établie, avant la mise en commercialisation active auprès d'agents locaux et nationaux ;
• la mise en place de travaux de restructuration lourde: la rénovation complète de l'agence de Compiègne en vue de sa relocation à MMA1 , la reconstruction du site de Redon (étude et appel d'offre en cours), les travaux de ravalement (Saint-Quentin);
• un suivi opérationnel par la visite d'environ 200 agences.

Performance énergétique

PUBSTONE: cafés et restaurants

La rénovation progressive des façades et toitures réduit significativement les émissions CO2.

Actuellement, aucune mesure d'efficacité énergétique n'est obligatoire pour ce type d'immeubles, à l'exception des appartements situés au-dessus des établissements. Le certificat de performance énergétique a été établi pour 26 des 77 appartements.

COFINIMUR I : agences d'assurance

La cartographie énergétique des agences d'assurance est connue depuis leur acquisition. La plupart des agences faisant partie de copropriétés et leur gestion étant confiée à un partenaire tiers, le rôle de Cofinimmo demeure, le cas échéant, un rôle de sensibilisation. Par ailleurs, le locataire est lui-même actif dans le domaine du développement durable en apportant, par exemple, une attention toute particulière à l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

La performance énergétique des 275 agences MAAF est la suivante:

¹ Groupe d'assurance mutuelle, anciennement connue sous le nom de Mutuelles du Mans, qui fait partie du Groupe Covéa.

Partenariats Public-Privé

Cofinimmo poursuit sa politique de participation à des Partenariats Public-Privé (PPP) qui permettent d'offrir à certains services publics des financements nécessaires à la rénovation ou construction d'immeubles spécifiques, assortis de garanties de maintenance.

1 Accompagner les pouvoirs publics dans la modernisation de leur parc immobilier en Belgique.

2 Partenariats à long terme.

3 Six immeubles en exploitation.

Résidence Nelson Mandela pour étudiants, Bruxelles

Palais de justice, Anvers

Cofinimmo participe à la rénovation et l'amélioration du patrimoine immobilier en Belgique, grâce aux Partenariats Public-Privé (PPP). À ce jour, le portefeuille PPP en exploitation comporte un palais de justice, une caserne de pompiers, deux commissariats de police, des logements d'étudiants ainsi qu'une prison.

Caractéristiques des PPP

Soucieuse de répondre aux besoins spécifiques des autorités publiques, Cofinimmo apporte son expertise immobilière et financière dans le cadre de partenariats de long terme qui font l'objet de marchés publics.

Cofinimmo se charge d'étudier le cycle de vie économique et technique du projet. Cette analyse permet d'identifier le compromis optimal entre les investissements de départ et les dépenses futures, qu'il s'agisse des frais d'entretien ou des coûts de remplacement et réparations.

Elle n'assume pas le risque de construction dans ce type d'investissement immobilier. Le risque reste à la charge d'un entrepreneur général désigné, avec lequel Cofinimmo convient d'un montant forfaitaire payable à la livraison de l'immeuble.

Cofinimmo surveille la qualité et l'exécution des travaux de construction. Elle prend également en charge l'entretien et la maintenance tout au long de la location qui fait généralement l'objet de baux de très longue durée ou d'emphytéose. Lorsque ceux-ci

arrivent à échéance, l'instance publique bénéficie d'une option d'achat ou d'un transfert gratuit de propriété. Cofinimmo ne dispose donc pas de la propriété perpétuelle de ces biens.

À ce jour, le portefeuille PPP de Cofinimmo comporte les actifs suivants en exploitation:

• Un palais de justice
• Une caserne de pompiers
• Deux commissariats de police
• Des logements d'étudiants
• Une prison

Prison de Leuze-en-Hainaut

En juin 2014, la Régie des Bâtiments a notifié la délivrance du Certificat de Disponibilité relatif à la nouvelle prison de Leuzeen-Hainaut1 . Ce Certificat officialise la réception des travaux de construction de la prison, à la satisfaction de l'utilisateur, le SPF Justice. Les travaux se sont élevés à € 105,6 millions, honoraires et taxes compris.

Commissariat de police, Termonde

¹ Voir également notre communiqué de presse du 24.06.2014, disponible sur www. cofinimmo.com.

Cofinimmo fait partie des quelques rares sociétés immobilières cotées européennes à s'engager dans des Partenariats Public-Privé (PPP) immobiliers.

La délivrance du Certificat de Disponibilité indique le début de la prise en occupation de la prison par la Régie des Bâtiments, dans le cadre d'un bail de 25 ans. À la fin du bail, la propriété du bâtiment sera automatiquement et gratuitement transférée à la Régie. Le loyer annuel dû par la Régie s'élève à € 12,1 millions et est composé d'une redevance d'investissement (€ 7,6 millions) et des redevances d'entretien et de facility management (€ 4,5 millions). Le contrat avec la Régie prévoit en effet que Cofinimmo prenne à sa charge les services d'entretien technique du bâtiment ainsi que des services auxiliaires. Cofinimmo sous-traite ces services à des prestataires spécialisés.

L'investissement net de Cofinimmo, après cession de 90% des redevances d'investissement dues par la Régie sur 25 ans, représente € 12,4 millions au bilan comme créance de location-financement. Le rendement net attendu par Cofinimmo en comptes de résultats s'élève à 10% par an, après déduction de l'amortissement annuel du principal de la créance.

Pour plus d'informations, voir Rapport Financier Annuel 2012, page 53.

Développement durable

Conformément aux Directives européennes, les autorités publiques font figure de modèles en matière de développement durable.

Dès lors, les immeubles construits dans le cadre de soumissions publiques doivent afficher un niveau de performance énergétique élevé.

Cofinimmo apporte son expertise en la matière pour accompagner ses clients, tant lors de la construction que lors de l'exploitation des immeubles.

Immeubles	Niveau E	Caractéristiques majeures
Palais de Justice-Anvers	Pas d'application au moment de la construction	• Night cooling; • Protection solaire extérieure fixe; • Niveau d'isolement avancé.
Caserne de pompiers - Anvers	Pas d'application pour ce type de bâtiment
Commissariat de police - Termonde	12	• Immeuble passif; • Panneaux solaires sur l'ensemble de la toiture; • Système de ventilation type D; • Récupération de l'eau de pluie; • Récupération d'énergie des ascenseurs ; • Géothermie.
Commissariat de police - Hekla	Pas d'application au moment de la construction
Prison - Leuze-en-Hainaut	60	• Système de ventilation type D avec récupération de chaleur; • Toitures vertes ; • Récupération des eaux pluviales pour les sanitaires ; • Panneaux photovoltaïques.
Logements pour étudiants ULB - Bruxelles	Pas d'application	• Nouvelle menuiserie extérieure performante; • Isolation poussée des façades ; • Récupération des eaux pluviales dans 36 logements ; • Ventilation double flux avec récupération de chaleur; • Chaudières à condensation.

Gestion des ressources financières

La politique financière de Cofinimmo vise à optimiser le coût de financement et à maintenir un accès permanent aux marchés des capitaux. La société entend maintenir une diversification des sources de financement et préserver une relation durable avec ses partenaires financiers.

Risques financiers

Risques de marché

Les risques de marché susceptibles d'engendrer des fluctuations du résultat financier se limitent, dans le cas particulier de Cofinimmo, aux risques de liquidité, de contrepartie et de variation des taux d'intérêt. La société n'est pas exposée aux risques de change.

Risques de liquidité et de taux d'intérêt

La politique financière de Cofinimmo est caractérisée notamment par:

• la diversification de ses sources de financement (financement bancaire et sur les marché des capitaux);
• la préservation d'une relation durable et solide avec des partenaires bancaires bénéficiant d'une bonne notation financière;
• l'étalement des échéances des emprunts ;
• le refinancement, au plus tard un an à l'avance, des emprunts qui arrivent à échéance;
• la mise en place d'instruments de couverture, portant sur une durée longue, contre le risque de fluctuation des taux d'intérêt;
• la couverture intégrale des émissions de billets de trésorerie à court terme par des lignes de crédit disponibles à long terme.

Cette politique optimise le coût de financement et limite les risques de liquidité et de contrepartie. Par ailleurs, dans sa politique générale, Cofinimmo ne concède pas d'hypothèque, et n'accorde pas d'autres garanties à ses créanciers, à l'exception de ceux mentionnés en page 185. Sa dette ainsi que les lignes de crédit confirmées

ne sont soumises à aucune clause de remboursement anticipé ni de variation de marge liées au niveau de la notation financière de la société. Elles sont généralement sujettes à des conditions concernant (i) le respect de la réglementation SIR, (ii) le respect de ratios d'endettement et de couverture des charges financières par le cash flow et (iii) la juste valeur du portefeuille immobilier.

Au 31.12.2014 et tout au long de l'exercice, ces ratios ont été respectés.

Structure de la dette

Dettes financières consolidées

La limite légale d'endettement autorisée pour les SIR s'élève à 65% (dettes financières et autres sur total de l'actif). Cette limite a été respectée: au 31.12.2014, le ratio d'endettement de Cofinimmo atteignait en effet 48,1%1,2. Le taux d'endettement financier (ou « Loan-to-Value», c'est-à-dire les dettes financières nettes divisées par la somme de la juste valeur des immeubles et des créances de location-financement) s'établissait quant à lui au 31.12.2014 à 48,4%. La politique financière de Cofinimmo consiste à maintenir un taux d'endettement financier inférieur à 50%.

Les termes et conditions d'une partie des lignes bancaires permettent au Groupe de porter son ratio d'endettement à 60% maximum. Ce ratio est conforme à celui de la réglementation sur les SIR, et est obtenu en divisant les dettes financières et autres par le total de l'actif.

Au 31.12.2014, les dettes financières consolidées, non courantes et courantes, du Groupe Cofinimmo s'élevaient à € 1621,5 millions. Elles étaient constituées comme suit (voir également l'échéancier à la page 73):

¹ Contre 48,87% au 31.12.2013. ² Conformément à l'Article 13 de l'Arrêté Royal du 13.07.2014, Cofinimmo élaborera, dès lors que le ratio d'endettement dépasserait 50%, un plan financier accompagné d'un calendrier d'exécution décrivant les mesures destinées à éviter que ce taux d'endettement ne dépasse 65% des actifs consolidés. Voir Note 24,

En 2014, Cofinimmo a levé des fonds propres pour € 32 millions sous la forme de dividendes payables en actions.

Marché des capitaux

Cofinimmo fait régulièrement appel au marché des capitaux afin de financer ses projets d'investissement. Au 31.12.2014, les fonds levés sur le marché des capitaux se décomposent de la manière suivante:

• € 190 millions d'emprunts Obligataires non convertibles ;

Société émettrice	Montant nominal (x 1000000)	Prix d'émission	Coupon	Date d'émission	Date de maturité
Cofinimmo SA	€ 140,0	100%	3,598%	26.07.2012	07.02.2020
Cofinimmo SA	€ 50,0	100%	2,78%	23.10.2013	23.10.2017

• € 381,4 millions d'emprunts Obligataires convertibles en actions Cofinimmo;

Société émettrice	Montant nominal (x 1000000)	Prix d'émission	Prix de conversion	Coupon	Date d'émission	Date de maturité
Cofinimmo SA	€ 173,3	100%	€ 116,60	3,125%	28.04.2011	28.04.2016
Cofinimmo SA	€ 190,8	100%	€ 104,231	2,00%	20.06.2013	20.06.2018

Suite à la distribution du dividende 2013 de € 6,00 par action ordinaire, les droits des détenteurs d'obligations convertibles émises en 2013 ont été ajustés1 . Depuis le 06.06.2014 (date de paiement du dividende 2013), le prix de conversion de ces obligations s'élève à € 104,231.

• € 216,5 millions de billets de trésorerie, dont € 201,5 millions d'une durée inférieure à un an et € 15,0 millions d'une durée supérieure à trois ans à l'origine;
• € 4,1 millions correspondant à la valeur actualisée du coupon minimum des obligations remboursables en actions émises par Cofinimur I en décembre 2011.

Le refinancement des obligations qui sont arrivées à échéance durant l'année 2014 (€ 200,0 millions) a été totalement opéré par tirage sur des lignes bancaires disponibles.

Facilités bancaires

Afin de diversifier ses sources de financement, le Groupe a accès à des lignes de crédit contractées auprès de dix organismes financiers de premier plan. Au 31.12.2014, les lignes bancaires étaient constituées de:

¹ Voir également notre communiqué de presse du 12.06.2014, disponible sur www. cofinimmo.com.

• € 812,9 millions de crédits bancaires bilatéraux et syndiqués à moyen et long terme1 , d'une durée de trois à dix ans à l'origine, contractés auprès de dix banques ;
• € 16,6 millions d'autres emprunts et avances (principalement débits en compte et garanties locatives reçues).

Dettes financières courantes

Au 31.12.2014, les seules dettes financières courantes de Cofinimmo s'élevaient à € 473,5 millions, dont:

• € 257,0 millions pour des tirages sur des lignes de crédits arrivant à échéance au cours de l'année 2015;
• € 216,5 millions de billets de trésorerie d'une durée inférieure à un an. Les émissions de billets de trésorerie à court terme sont totalement couvertes par les disponibilités sur les lignes de crédit à long terme confirmées pour un total de € 608,2 millions. Cofinimmo bénéficie ainsi du coût attractif d'un tel programme de financement à court terme tout en assurant son refinancement dans le cas où le placement de nouveaux billets de trésorerie deviendrait plus coûteux ou impraticable.

Le refinancement des dettes arrivant à échéance durant l'année 2015 (€ 282 millions) a d'ores et déjà été complètement réalisé et 35% des dettes arrivant à échéance en 2016 l'étaient également à la fin de l'année 2014.

Situation des engagements financiers à long terme

La maturité moyenne pondérée des engagements financiers de Cofinimmo est restée stable à 3,4 ans au 31.12.2014. Ce calcul exclut les échéances à court terme des billets de trésorerie qui sont entièrement couvertes par des tranches disponibles sur les lignes de crédit à long terme. Il ne tient également pas compte des maturités pour lesquelles le refinancement est déjà en place. Les crédits à long terme confirmés (lignes bancaires, obligations, billets de trésorerie à plus d'un an et crédits à terme), dont l'encours total s'élève à € 1989,5 millions au 31.12.2014, arrivent à échéance de façon homogène et étalée jusqu'en 2020. Un maximum de 21% de cet encours arrive à échéance lors d'une seule et même année, 2016.

Couvertures de taux d'intérêt

Le coût moyen de la dette de Cofinimmo, y compris les marges bancaires, s'est établi à 3,43% pour l'exercice 2014, contre 3,92% pour l'exercice 2013 (voir également Note 16).

Au 31.12.2014, la majorité de la dette était à taux flottant à court terme. Les obligations convertibles de € 364,1 millions sont restées en taux fixe. Il en va de même pour le deuxième prélèvement de € 40 millions du placement privé arrivant à échéance en 2020 et le placement privé de € 50 millions arrivant à échéance en 2017. Par conséquent, la société s'expose à un risque de hausse des taux à court terme. Celui-ci pourrait entraîner une dégradation de son résultat financier. C'est pourquoi Cofinimmo a simultanément recours à une couverture partielle de sa dette globale par l'utilisation d'instruments de couverture tels que l'achat de CAP, généralement combinée à la vente de FLOOR, et la conclusion d'IRS (voir le

chapitre « Facteurs de risques » de ce Rapport Financier Annuel en page 6).

En 2009 et 2010, conformément à sa politique de couverture de taux et dans un environnement d'incertitude sur l'évolution des taux à court terme, Cofinimmo a mis en place une couverture partielle de sa dette à taux flottant par l'achat d'options CAP (avec des strikes entre 3,75% et 5%) combiné à la vente d'options FLOOR (avec des strikes entre 2,75% et 3,25%) couvrant une période jusque 2017. En mai 2014, compte tenu de la réduction de la dette suite à la cession du North Galaxy et devant la persistance des taux d'intérêt bas (taux EURIBOR 3M à 0,078%), Cofinimmo a jugé opportun de restructurer ses positions de couverture avec les conséquences suivantes :

• Des options FLOOR assorties d'un taux strike à 3%2 , pour un montant notionnel de € 600 millions ont été annulées. Celles-ci s'étendaient jusqu'à la fin de l'année 2017. Cette opération a permis de réduire le coût moyen de la dette à 3,43% au 31.12.2014 (contre 3,92% au 31.12.2013) et entraînera une baisse des charges d'intérêt dans les années futures.
• Le coût total de la restructuration s'élève à € 56 millions, reconnus en une fois dans les comptes de résultats au 31.12.2014 compte tenu du fait qu'une partie du risque couvert par les instruments de couverture annulés a disparu3
• Cofinimmo a également fixé par des Interest Rate Swaps de nouvelles couvertures sur la même période, pour un montant notionnel de € 400 millions. Le taux moyen de ces nouveaux IRS est de 0,51%.

Au total, au 31.12.2014, à endettement constant, le risque de taux d'interêt est couvert à plus de 70% jusqu'à 2018.

La situation au 31.12.2014 des couvertures du risque de taux d'intérêt pour les années futures est reprise dans la Note 24.

À la date d'arrêté du présent Rapport Financier Annuel, le taux de couverture du risque de taux d'intérêts, à endettement constant, est à plus de 70% jusque fin 2018 et à plus de 65% jusque fin 2019. Le résultat de Cofinimmo reste néanmoins sensible à la variation

Situation des couvertures du risque de taux d'intérêt pour les années futures4 (en %)

Dette moyenne à taux flottant

«Revalorisation des instruments financiers (IAS 39) » des comptes de résultats selon le schéma analytique.

⁴ Cette situation tient compte de l'annulation d'options FLOOR, intervenue en janvier 2015.

¹ Dont un Schuldschein ou titre de créances conclu avec deux banques allemandes.

² Les taux Euribor 3M au 31.12.2014 étaient à 0,078%.

³ Sous la rubrique «Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers » du Résultat global selon le schéma de l'Arrêté Royal du 13.07.2014 et sous la rubrique

des taux d'intérêt (voir le chapitre « Facteurs de risques » de ce Rapport Financier Annuel).

Notation financière

Depuis 2001, Cofinimmo bénéfice d'une note financière à long et court terme délivrée par l'agence de notation Standard & Poor's.

À la date d'arrêté du présent Rapport Financier Annuel, la notation financière était de BBB- pour le long terme et de A-3 pour le court terme.

Mise en œuvre de la stratégie de financement de la dette au cours de l'exercice 2014

En 2014, Cofinimmo a poursuivi le renforcement de ses ressources financières et de la structure de son bilan, afin de remplir ses engagements d'investissement. Ainsi, depuis le début de l'année 2014, Cofinimmo a successivement procédé aux opérations suivantes :

Renouvellement de quatre lignes de crédit pour € 252 millions

En juillet 2014, deux lignes de crédit arrivant à échéance le 31.08.2014 ont été renouvelées pour cinq ans. Le montant de ces lignes de crédit s'élève respectivement à € 100 millions et € 40 millions.

En janvier 2015, deux lignes de crédit ont été prorogées :

• une ligne de € 50 millions, avec une échéance en 2018, a été prolongée pour cinq ans ;

• une ligne de € 62 millions, avec une écheance en 2016, a été prolongée pour sept ans.

Disponibilités nettes de crédit

Les disponibilités sur les lignes de crédit confirmées de Cofinimmo atteignaient ainsi € 608,2 millions au 31.12.2014. Après déduction de la couverture intégrale des billets de trésorerie à court terme en circulation (€ 201,5 millions), le refinancement des lignes de crédit arrivant à échéance durant l'année 2015 (€ 267 millions) et des billets de trésorerie à long terme (€ 15 millions) à rembourser en 2015 est ainsi totalement couvert.

Renforcement des capitaux propres pour € 32,1 millions

Cofinimmo a régulièrement recours aux marchés des capitaux pour renforcer ses moyens financiers. Ces dix dernières années, la société a levé des fonds propres pour un montant moyen annuel de € 70 millions sous différentes formes : actions émises à l'occasion d'un apport en nature, vente des actions de trésorerie, émissions des actions privilégiées et dividendes payables en actions.

En 2014, les actionnaires de Cofinimmo ont opté pour le réinvestissement de leurs dividendes 2013 à concurrence de 41,2% en actions ordinaires nouvelles. Les capitaux propres de la société ont ainsi été augmentés de € 32,8 millions. Le prix de souscription des actions nouvelles était de € 85,501 .

Échéancier des engagements financiers à long terme - € 1989,1 millions (x € 1000000)

Répartition des dettes (x € 1000000)

Dette financière (x € 1000000)

	Dette financière	Engage ments à long terme
Marché des capitaux
Obligations	190	190
Obligations convertibles	381,4	364,1
Billets de trésorerie à long terme	15	15
Billets de trésorerie à court terme	201,5
Autres	4,1	4,1
Facilitiés bancaires
Credits revolving	701,7	1319,4
Crédits à terme	111,2	111,2
Autres	16,6	5,1
TOTAL	1621,5	2008,9

Stratégie immobilière durable

Au fil des années, Cofinimmo a progressivement intégré les aspects liés au développement durable dans sa culture et sa stratégie d'entreprise. Elle est consciente de son double rôle à jouer en la matière, à savoir se conduire en entreprise socialement responsable et préserver les ressources naturelles touchées par son activité de gestionnaire d'un patrimoine immobilier significatif et diversifié.

Aujourd'hui, face aux défis que représentent les changements climatiques, l'urbanisation croissante, l'évolution des habitudes de travail et la recherche d'un meilleur équilibre entre vie professionnelle et privée et donc des besoins d'espaces construits, Cofinimmo entend se positionner comme un acteur de changement, soucieux des parties prenantes et des générations futures autant que de sa propre durabilité économique.

Mission et vision

La mission de Cofinimmo, en tant que société immobilière, est de mettre à disposition de ses clients-locataires des immeubles à la fois hautement fonctionnels pour leurs activités et durablement performants sur le plan environnemental. Cette approche permet d'assurer aux actionnaires un investissement de qualité, ainsi qu'un rendement financier attractif et pérenne.

Grâce à sa stratégie de diversification, Cofinimmo a pu développer une expertise dans les différents segments de son portefeuille lui permettant de repositionner au mieux ses immeubles à la date à laquelle ils deviennent techniquement obsolètes.

Chaque reconversion et/ou redéveloppement d'un immeuble améliore ses performances énergétiques et d'en élever les critères de confort. Les longs cycles d'exploitation des immeubles incitent Cofinimmo à aller le plus loin possible en matière de durabilité, dans les limites de la rentabilité économique.

L'ambition du Groupe est de rester à la pointe de l'innovation et des nouvelles technologies afin de faire face, durablement, aux enjeux environnementaux et sociétaux actuels et futurs.

La force des valeurs d'entreprise

Cofinimmo accorde une attention particulière aux valeurs de l'entreprise qui guident le fonctionnement quotidien des équipes. La créativité est le fruit d'un processus de réflexion et de questionnement à tous les niveaux de l'organisation. La réussite dépend notamment de la précision des actions menées et de l'exigence de qualité de toute réalisation. Travailler chez Cofinimmo, c'est contribuer conjointement et concrètement à résoudre les problèmes rencontrés.

LES VALEURS D'ENTREPRISE

2014, une matrice de matérialité et un rapport de développement durable

En 2014, Cofinimmo a souhaité davantage avancer dans la compréhension des intérêts de ses parties prenantes. Elle a engagé un dialogue proactif avec nombre de celles-ci afin de mettre en place une matrice de matérialité et d'identifier les enjeux de Responsabilité Sociétale d'Entreprise (RSE) les plus significatifs. Depuis 2014 le développement durable ainsi que tous les aspects liés à la stratégie environnementale de Cofinimmo sont décrits dans un rapport de développement durable séparé1 .

Cofinimmo est à la fois une société immobilière qui investit dans la pierre et un véhicule financier qui permet au plus grand nombre d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. Par conséquent, elle entretient une relation permanente avec des parties prenantes très diverses, avec lesquelles elle multiple les modes d'interaction.

¹ Le rapport de développement durable 2014 est disponible sur www.cofinimmo.com à partir du 30.04.2015.

Bourget 42, Bruxelles Paepsem Business Park

Le processus d'établissement de la matrice de matérialité suit les lignes directrices du GRI G41 . Il s'est ainsi déroulé en trois étapes, en vue de définir un plan d'action réaliste, susceptible d'être mis en œuvre et d'être suivi grâce à une documentation précise.

¹ Lignes directrices de reporting en termes de durabilité suivant Global Reporting Initiative. - www.globalreporting.org

LES PARTIES PRENANTES DE COFINIMMO

Parties prenantes	Leurs attentes	Nos réponses
Les actionnaires et investisseurs : actionnaires privés ou institutionnels, banquiers.	• Un dividende stable. • Une profitabilité et un retour sur investissement. • Un profil de risque modéré. • La mise à disposition d'une information financière transparente. • Une relation à long terme.	• Une politique d'investissement claire dans quatre segments d'activités : les bureaux, l'immobilier de santé, l'immobilier de réseaux de distribution, les partenariats public-privé. • La recherche de revenus sur le long terme. • Une information financière transparente, contrôlée par l'Autorité des Services et Marchés Financiers : rapport
	• Un comportement éthique. • Le remboursement de la dette et des intérêts.	annuel, participations à des salons d'investisseurs, Assemblée Générale… • L'application intégrale du code de gouvernance d'entreprise.
Les clients et occupants : locataires de bureaux, exploitants de maisons de repos, commerçants, services publics et autres occupants.	• Un immeuble correspondant aux besoins propres à leurs activités. • La capacité d'innover pour répondre à l'évolution de ces besoins. • Un loyer conforme à leur potentiel économique. • La maîtrise des charges locatives. • Un propriétaire de confiance, stable. • Des immeubles durables.	• Une équipe de professionnels actifs dans différents métiers de l'immobilier: délégués commerciaux pour bien comprendre les besoins des clients, Project Managers pour s'assurer de la qualité de construction des immeubles, Property Managers pour garantir la gestion efficace des immeubles en exploitation et la maîtrise des charges.

Parties prenantes	Leurs attentes	Nos réponses
Les collaborateurs.	• Des conditions de travail agréables. • Un traitement équitable. • Une grille salariale garantie, stable et attractive. • Un plan de développement des compétences (formation, perspectives de carrière, etc.) • Un management imprégné de fortes valeurs éthiques, le sens du leadership et de l'écoute.	• Un code de conduite. • Un système d'évaluation annuelle des performances et de la relation collaborateur/manager. • L'accès à des formations. • Des enquêtes régulières auprès des collaborateurs. Cofinimmo est labellisé « Investors in People», signe de son engagement dans le développement de son personnel. • Un traitement équitable. Cofinimmo est signataire de la charte de la diversité de la Région de Bruxelles Capitale où est situé son siège social.
Les fournisseurs de biens et services : développeurs, entrepreneurs, prestataires de services, facility managers, agents immobiliers, avocats, consultants.	• Des opportunités de collaboration. • Le respect des bons de commande et contrats signés : prix des produits et services, délais de paiement, etc. • Une relation commerciale saine et équilibrée. • Le respect du personnel des fournisseurs.	• Des cahiers des charges et des règles d'appels d'offres clairs. • Une réception des produits et services livrés contradictoire. • Le paiement des prix convenus dans les délais convenus. • Une ouverture au dialogue en cas de litige. • Un code de conduite qui inclut les relations avec les fournisseurs.
Les autorités de contrôle: l'Autorité des Services et Marchés Financiers (la FSMA) et la Banque Nationale, les reviseurs.	• Le respect des lois et règlementations en vigueur sur les marchés financiers. • Une transparence sur les opérations effectuées et la mise à disposition d'une documentation suffisante sur ces opérations.	• Des publications financières et communiqués de presse qui répondent aux exigences réglementaires. • La transmission en temps et en heure des informations sur les opérations effectuées afin de permettre à l'autorité de contrôle de les analyser sereinement.
Les autorités publiques : les différents services publics et administrations depuis le niveau communal jusqu'au niveau régional et fédéral.	• Le respect des lois et règlements en vigueur, en particulier en matière d'urbanisme et d'environnement. • Un dialogue ouvert par l'intermédiaire des associations professionnelles. • Le paiement des taxes. • Le respect de l'aménagement de l'espace public.	• Le respect des procédures administratives, des lois et règlements. • La mise en œuvre des aménagements demandés dans les différents permis. • La coopération avec les autorités publiques.
Les médias, les analystes financiers.	• La diffusion d'informations fiables, précises et dans les temps.	• Des rapports annuels, communiqués de presse et autres publications. • La participation à des interviews, tables rondes, débats, roadshows. • Des conférences de presse.
La société civile, les communautés locales : les riverains, les associations civiles, etc.	• Une réponse aux besoins immobiliers réels de la société. • Une contribution au bien-être des citoyens. • L'amélioration de la qualité et de l'harmonie de la ville.	• L'investissement dans des segments qui représentent une demande et répondent à un défi de société présent et futur (immobilier de soins de santé, partenariat Public-Privé). • Le respect du voisinage lors de la rénovation d'immeubles ou de nouveaux développements. • Des initiatives citoyennes soutenues par les collaborateurs de Cofinimmo (semaine de la mobilité, semaine de réduction des déchets, opération thermos d'aide aux

sans-abris, etc.).

Neuf enjeux principaux pour l'avenir

Profitabilité pour les investisseurs et accès aux capitaux

L'action Cofinimmo doit permettre de contribuer à la prospérité de ses actionnaires et investisseurs. Cet objectif passe par la distribution d'un dividende élevé et pérenne et la préservation du capital investi.

Cofinimmo doit également pouvoir recourir à des sources de financement aux coûts les plus faibles possibles et suffisamment diversifiées afin de limiter les risques et de garantir la durabilité de l'entreprise.

ACTIONS 2014:

Cofinimmo a pris des mesures afin de favoriser la liquidité du titre. Plusieurs campagnes spécifiques ont été menées afin de renforcer la notoriété de la société auprès d'investisseurs institutionnels et particuliers (roadshows, conférences…).

Au moins 80% du résultat courant a été distribué. Le Groupe a en outre veillé à appliquer une saine répartition des risques de marché.

Cofinimmo a diversifié ses sources de financement (lignes de crédits bancaires, billets de trésorerie, obligations convertibles et non convertibles, pool bancaire étendu et stable).

ACTIONS FUTURES:

Cofinimmo maintiendra sa présence sur le marché des capitaux et le marché bancaire et poursuivra la gestion des ressources financières décrite dans ce Rapport Annuel Financier 2014 (pages 70 à 73).

Cofinimmo vise un résultat net courant (hors impact IAS 39) par action en hausse et un dividende stable.

Consommation énergétique et émissions CO2

Les immeubles doivent afficher des performances énergétiques optimales afin de limiter les émissions de CO2 qui résultent de leur exploitation.

ACTIONS 2014:

Cofinimmo s'efforce d'aller le plus loin possible en matière d'efficacité énergétique, souvent au-delà des obligations légales, dans les limites de la rentabilité économique recherchée. Elle a ainsi implémenté un logiciel de comptabilité énergétique pour les immeubles de bureaux et installé des compteurs relevables à distance. Cette approche a permis de consolider les certifications ISO 14001:2004, BREEAM et BREEAM In Use. Par ailleurs, des accords de collaboration ont été conclus entre Cofinimmo, le gestionnaire Cofinimmo Services et certains locataires, sous forme d'une Green Charter. De même, les nouveaux contrats de maintenance prévoient des mesures d'incitation aux réductions de consommation d'énergie. Enfin, Cofinimmo a publié un reporting complet d'indicateurs de performance répondant aux recommandations de l'EPRA1 .

ACTIONS FUTURES:

Cofinimmo étendra sa connaissance des performances énergétiques de ses immeubles en intégrant progressivement les données de consommations des biens autres que de bureaux dans la comptabilité énergétique. L'analyse de ces données permettra ensuite de prendre des mesures pour réduire les consommations énergétiques.

Elle poursuivra également à installer des compteurs relevables à distance au rythme de ± 20 immeubles par an (horizon 2017). La mise à jour du bilan carbone du siège social est planifiée pour 2015, ainsi que la poursuite de la certification BREEAM In Use des immeubles de bureaux en cours de commercialisation.

Innovation

En tant qu'acteur majeur sur le marché de l'investissement immobilier et précurseur de certaines tendances en Belgique dans l'immobilier (gestion du patrimoine en interne depuis 1999, introduction de l'immobilier de santé dans son portefeuille depuis 2005), Cofinimmo entend poursuivre sa politique d'innovation. Celle-ci se traduit notammant dans le renouvellement et la rénovation de son patrimoine, mais également dans ses modalités de gestion.

ACTIONS 2014:

Cofinimmo a mis en place un groupe de réflexion sur l'évolution de l'entreprise. Quatre projets résultant de cette réflexion sont actuellement en cours de validation.

ACTIONS FUTURES:

Dès 2015 Cofinimmo espère pouvoir implémenter les projets retenus. Afin de faire perdurer ce processus d'innovation, elle mettra en place un nouveau un groupe de travail.

Mobilité

La mobilité exerce un impact direct sur l'accessibilité et donc l'attractivité des immeubles. À ce titre, Cofinimmo contribue à la mobilité dans les villes par la situation de ses immeubles, le nombre de places de parking disponibles et la proximité des moyens de transport publics.

ACTIONS 2014:

Cofinimmo a réalisé des études d'incidence et mené un dialogue avec les instances publiques afin d'évaluer et réduire l'impact de l'implantation d'un immeuble dans ses phases de chantier et d'exploitation.

⁷⁹

¹ Les données suivant les indicateurs de performance EPRA sont disponibles sur www.cofinimmo.com/ Développement durable/Performances et objectifs à partir du 30.04.2015.

Des véhicules et parkings partagés ont ainsi été mis à la disposition des parties prenantes concernées. Enfin, une attention particulière a été portée à l'accessibilité des immeubles.

ACTIONS FUTURES:

Cofinimmo étudiera différentes pistes innovantes afin de répondre à la diminution progressive du nombre de parkings édictée par les pouvoirs publics bruxellois. Elle mettra également à l'étude le déploiement de nouvelles bornes de recharge pour véhicules électriques dans ses immeubles.

Sécurité et bien-être

Cofinimmo exerce une influence sur le bien-être, la santé et la sécurité (i) des occupants de ses immeubles, (ii) des soustraitants qui réalisent les travaux de rénovation et de maintenance des bâtiments et (iii) de ses collaborateurs.

ACTIONS 2014:

Pour ses collaborateurs, Cofinimmo a mis en place une série de pratiques lui permettant d'assurer leur bien-être et l'exercice de leur fonction dans les meilleures conditions (dossier d'accueil, forums de discussion, groupes de travail, team buildings). Elle est également attentive au phénomène du stress au travail et du burn-out.

Pour les occupants de ses immeubles, Cofinimmo a analysé l'ensemble des éléments susceptibles d'avoir un impact sur la santé publique. Dans le processus de «due diligence»1, la présence d'amiante, la pollution du sol, les éléments de lutte et de protection incendie, etc. sont systématiquement analysés.

Cofinimmo prévoit des dispositions pour assurer le bien-être et la sécurité des sous-traitants. Dans les cahiers des charges et contrats, les responsabilités

sont décrites de manière claire et sans équivoque. Dans le cadre de travaux de rénovation lourde, elle fait appel à des coordinateurs de sécurité internes et externes afin d'établir et de vérifier les risques et les mesures de prévention. Dans le cadre de la maintenance des immeubles, Cofinimmo les équipe de systèmes de sécurité afin de garantir l'intégrité physique des fournisseurs (nacelles et points d'ancrage pour les équipes de nettoyage des vitres, par exemple.).

ACTIONS FUTURES:

Cofinimmo entend améliorer sa maîtrise des législations applicables à l'immobilier, dans les pays autres que la Belgique où elle possède des immeubles.

Éthique des affaires

En tant que leader sur son marché, Cofinimmo doit faire preuve à tout moment de transparence et d'éthique dans la conduite de ses activités.

ACTIONS 2014:

Cofinimmo applique la Charte de gouvernance d'entreprise. qui préconise la transparence dans les décisions prises et ce depuis le Conseil d'administration jusqu'à chaque collaborateur. Au quotidien, les collaborateurs de Cofinimmo se conforment au code de conduite et aux valeurs de l'entreprise. Toute forme de corruption est proscrite par des règles très strictes en ce qui concerne les appels d'offres, l'application de la double signature pour tout engagement, l'approbation des états financiers par un reviseur externe, la présence d'un auditeur interne et une politique de «whistleblowing».

ACTIONS FUTURES:

Cofinimmo continuera à respecter rigoureusement les meilleures règles de transparence et d'éthique. Les principies de fonctionnement seront étendus aux nouveaux pays et segments d'activités, en s'efforçant de les appliquer aux activités qui seraient sous-traitées.

Respect des différences et de la diversité culturelle

La diversité (culturelle, générationnelle, linguistique, de genre, etc.) et l'égalité des chances sont ancrées dans la culture d'entreprise de Cofinimmo.

ACTIONS 2014:

Dans le cadre du « Label Diversité», initialement obtenu en 2010, Cofinimmo veille à maintenir son engagement en la matière, ce qui se traduit à différents niveaux :

• celui du recrutement, par le renforcement des interactions avec les jeunes en particulier;
• celui de la gestion du personnel, par l'offre de coaching et de formations (coachings individuels génératifs et team coachings);
• celui du positionnement externe de l'entreprise, par la poursuite d'actions de networking et de témoignages sur la problématique de la diversité au sein des entreprises.

ACTIONS FUTURES:

Cofinimmo planifie pour les prochaines années la reconduction de son « Label Diversité».

¹ Procédure qui vise à faire un état des lieux complet et certifié d'une société, d'un bien ou d'un portefeuille immobilier (aspects comptables, économiques, juridiques, fiscaux, etc.) avant une opération de financement ou d'acquisition.

Formation des collaborateurs

Le capital humain représente un atout concurrentiel décisif pour faire la différence. Dans une vision à moyen terme, Cofinimmo favorise à chaque moment de leur carrière, le développement professionnel et person nel de chacun de ses 114 collaborateurs. Elle tient à ce que chacun puisse bénéficier de formations spécifiques pour parfaire ses connaissances techniques, renforcer ses talents et profiter d'opportunités de développement personnel. À plus long terme, elle veille à leur assurer une fin de carrière à la fois riche de défis et libre de soucis futurs.

ACTIONS 2014 :

Le label « Investor in People (IiP) met en exergue l'indispensable déploiement des connaissances. Le département Ressources Humaines établit, conjoin tement avec les managers de ligne et les collaborateurs, un plan individuel de développement, couvrant tant les langues, les technologies de l'information et de la communication, les matières techniques que les «soft skills ». Parallèlement aux formations classiques, la société propose, de manière ciblée, à ses collaborateurs de suivre des formations de longue durée de type postuniversitaire, tant en Belgique qu'exceptionnellement à l'étranger.

En 2014, près de 93% des collaborateurs de Cofinimmo a suivi une ou plusieurs forma tion représentant un nombre total cumulé de 2250 heures et un budget correspon dant à près de 1,6% de la masse salariale brute. Celui-ci se répartit de manière équitable entre tous les collaborateurs (sexe, âge, etc.). Sur un total de 321 jours de formation suivis par les employés, 30 d'entre eux étaient spécifiquement dédiés aux différents thèmes de la responsabilité sociétale, tels que la gestion de la diversité, le respect de l'environnement, la perfor mance énergétique des bâtiments et le développement durable.

ACTIONS FUTURES :

Investors in People: Cofinimmo vise le niveau «Gold» pour 2018.

Esthétique, respect de l'espace public et mixité des quartiers

Cofinimmo a la volonté de participer à la beauté et à l'harmonie de la ville en laissant la possibilité aux architectes d'exprimer leur art. Elle porte une attention particulière à l'aspect et la qualité des façades (princi pales et cachées). Le choix des maté riaux a une importance capitale afin de faciliter l'entretien et garantir la pérennité esthétique.

Cofinimmo peut influencer la mixité des quartiers par ses choix d'investissement, même s'ils sont en premier basés sur des critères économiques. Par son métier, elle est en mesure de recréer des logements dans des zones de bureaux par la recon version d'immeubles de bureaux vides en résidentiel. Dans les nouveaux projets de redéveloppement, elle peut prévoir une mixité dès leur conception.

ACTIONS 2014 :

• Reconversion de l'immeuble de bureaux Livingstone I en 122 logements
• Reconversion de l'immeuble de bureaux Woluwe 34 en 69 logements
• Concours pour le projet de rénovation de l'immeuble Arts 19H

ACTIONS FUTURES

• Belliard 40: un projet qui combinera bureaux, logements et commerces et qui apportera une nouvelle dynamique dans le rue Belliard. Le projet a reçu le prix IBGE «Bâtiment Exemplaire 2011 »

Structure de gouvernance

La Responsabilité Sociétale d'Entreprise (RSE) de Cofinimmo est assumée par le «Sustainability Committee» dont l'objectif est d'identifier et d'évaluer en continu tous les éléments contribuant à un développement durable. Ce Comité est composé de dix personnes représentant d'une part les départements directement impliqués dans la gestion immobilière du portefeuille du Groupe, tous segments d'activités confondus (Property management, Project management, Property Services) et d'autre part les départements juridique, communication et ressources humaines. Il est présidé par le Head of Property Services & CSR qui rapporte directement au Comité de Direction.

Les compétences du Sustainability Committee sont notamment de:

• Proposer des mesures concrètes et économiquement raisonnables permettant d'améliorer les performances environnementales de la société, son patrimoine et par extension, des espaces occupés par ses locataires ;
• Développer des initiatives afin de mieux intégrer la RSE dans la stratégie du Groupe;
• S'assurer que le Groupe respecte les prescriptions légales, domestiques et internationales en matière d'environnement;
• Communiquer les réalisations vers toutes les parties prenantes.

Chaque membre du Sustainability Committee est un véritable ambassadeur de l'action de Cofinimmo en matière de développement durable. Avec le Management, il contribue à l'évolution de la culture de l'entreprise pour une approche plus durable des activités. Cofinimmo a également en son sein un Environmental Manager à temps plein. Membre du Sustainability Committee, sa mission est de suivre sur le terrain, en collaboration avec les équipes opérationnelles, l'implémentation de la stratégie environnementale du Groupe dans tous les segments d'activités.

Les propositions stratégiques en ce qui concerne le développement durable sont validées ou amendées par le Comité de Direction qui, à son tour, les fait valider par le Conseil d'Administration dans le cadre de la révision annuelle de la stratégie globale de l'entreprise.

Performances et objectifs

Cofinimmo établit ses indicateurs de performance clés suivant le référentiel EPRA. Ceux-ci sont calculés à partir des informations collectées auprès du gestionnaire du parc immobilier, de Cofinimmo Services et des occupants. Ils concernent le portefeuille de bureaux, ainsi qu'une partie du portefeuille immobilier de santé. La réalisation des objectifs des années précédentes, ainsi que ceux pour 2014 et les années à venir sont repris dans un tableau de bord Pour plus de détails sur les indicateurs de performances, les objectifs environnementaux et le rapport du commissaire concernant les indicateurs environnementaux, consultez www.cofinimmo.com/ Développement durable/Performances et objectifs.

Nous croyons au développement durable des villes qui se fait par quartier et où un équilibre urbanistique doit être envisagé : bureaux, immeubles résidentiels, commerces et espaces verts doivent coexister et les quartiers uni-fonctionnels progressivement disparaître.

Cofinimmo développe une approche ouverte et socialement responsable dans la sélection et la motivation de ses collaborateurs dont elle estime le savoir-faire précieux pour l'entreprise.

Responsabilité sociétale

Au-delà des actions prises dans le but de diminuer l'empreinte carbone de son patrimoine, Cofinimmo s'engage à soutenir les autorités locales à travers des actions concrètes auxquelles les collaborateurs sont invités à participer. Le groupe promeut également la conservation et l'héritage architectural à travers son affiliation à des associations actives dans ces domaines. D'autres axes de partenariat ont été développés, notamment pour venir en aide aux personnes âgées ou pour soutenir la recherche scientifique.

Rémunérations

Les rémunérations proposées par Cofinimmo sont conformes à celles du marché pour des fonctions similaires. L'enveloppe salariale est fixée sur la base de critères identiques pour chaque employé et tient compte d'une classification objective des fonctions. Elle comprend entre autres un plan de prévoyance, un plan de participation aux bénéfices et, depuis 2009, un bonus non-récurrent lié aux résultats de l'entreprise. En 2014, le plan de participation s'élevait à € 392730. Les membres du Comité de Direction et du Management du Groupe bénéficient par ailleurs d'un plan d'options sur actions, destiné à les fidéliser en les associant aux résultats du Groupe. En 2014, un total de 3000 options sur actions ont été octroyées, représentant une juste valeur de € 102990. (voir Note 44)

Effectifs par groupe d'âge

Nationalité des collaborateurs

RAPPORT IMMOBILIER

du portefeuille

Rapport immobilier Localisation géographique de l'ensemble des actifs

Le nombre de parcs immobiliers de bureaux sont comptés en fonction du nombre d'immeubles qui les constituent. Les immeubles en développement ne sont pas pris en compte.

245

73

11

1

280

49

83 800

x Immobilier de réseaux de distribution

• x Immobilier de santé
• x Bureaux (x = nombre d'établissements)

Caractéristiques des marchés

Le marché bruxellois des bureaux

Sources : CBRE, DTZ, JonesLangLasalle.

Les sous-segments du marché bruxellois des bureaux

Le marché bruxellois des bureaux se compose de plusieurs sous-segments. Les quatre premiers sont souvent regroupés sous l'appellation «Central Business District » («CBD»).

Bruxelles Centre: cœur historique de la ville

Occupants : autorités publiques belges et sociétés privées belges de moyenne à grande taille.

Quartier Léopold: quartier européen de la ville

Occupants : institutions européennes et délégations ou associations collaborant avec elles.

Bruxelles Nord: zone d'affaires

Occupants : autorités publiques belges et régionales, sociétés semi-publiques et sociétés privées de grande taille.

Quartier Louise: quartier de prestige

Occupants : cabinets d'avocats, ambassades et sociétés privées de taille moyenne.

Bruxelles Décentralisé: reste du territoire des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Occupants : sociétés privées de moyenne à grande taille.

Bruxelles Périphérie & Satellites : zone juste en dehors de la Région de Bruxelles-Capitale et du Ring

Occupants : sociétés privées de toutes tailles.

Le marché locatif des bureaux à Bruxelles Demande

Malgré quelques signes de reprise timides, la demande locative sur le marché immobilier bruxellois n'a atteint que 404000m² en 2014. Ce niveau reste bien en-deçà de la moyenne de 500000m² de prise en occupation par an enregistrée avant la crise financière.

Le secteur public a représenté plus de 45% de la demande locative totale. Les trois plus importantes transactions de l'année 2014 peuvent lui être attribuées : la location de 46000m² sur le site de Tour & Taxis (Bruxelles Nord) par le Gouvernement flamand, celle de 36000m² dans l'immeuble Astro Tower (Quartier Léopold) par Actiris (administration bruxelloise de l'emploi) et celle de 17000m² dans l'immeuble Livingstone II de Cofinimmo (Quartier Léopold) par la Commission européenne. La demande du secteur privé provient largement de renégociations. Les occupants dont le bail arrive à échéance saisissent en effet cette opportunité pour améliorer leurs conditions locatives.

Plus de 25% de la demande locative s'est concentrée sur le Quartier Léopold. Cette tendance est largement influencée par les prises à bail d'Actiris et de la Commission européenne évoquées plus haut.

Prins Boudewijnlaan 41, Edegem Arcus, Bruxelles

Offre

Durant l'exercice 2014, 178000m² de nouveaux bureaux ont été livrés sur le marché bruxellois. Seuls 20% relèvent de placements de type spéculatif, ce qui confirme la tendance observée depuis 2011 d'un volume de livraisons « à risque» extrêmement faible. En 2015 et 2016, 188000m² sont attendus sur la marché, dont plus de 40% de type spéculatif.

Vacance

En 2014, la vacance locative sur le marché des bureaux bruxellois a légèrement baissé, passant de 11,1% au 31.12.2013 à 10,6% au 31.12.2014. Cette baisse s'explique, d'une part, par une faible mise sur le marché de nouveaux immeubles spéculatifs, et, d'autre part, par la reconversion d'immeubles de bureaux à d'autres usages (résidentiel, hôtel, maison de repos, etc.).

Les disparités entre quartiers sont importantes. Ainsi, le quartier CBD affiche un taux de vacance «en équilibre» de 5,8%, alors que la périphérie peine à réduire son taux de vacance qui atteint toujours 25%. Par ailleurs, des disparités entre types d'immeubles sont également constatées, les immeubles de type «A»1 étant de moins en moins disponibles.

Le marché bruxellois des bureaux à l'investissement

En 2014, € 1,8 milliards ont été investis dans le segment des bureaux à Bruxelles. Il s'agit du niveau le plus élevé observé depuis la crise financière. La cession par Cofinimmo des actions de la société Galaxy Properties, propriétaire de l'immeuble North Galaxy (Quartier Nord), à ATP et AXA Belgium pour € 475 millions, intervenue durant le deuxième trimestre, constitue la transaction immobilière la plus importante réalisée sur le marché belge pour un seul immeuble. D'autres transactions notables sont intervenues en 2014, dont l'achat pour € 270 millions par Hannover Leasing et un investisseur chinois de l'immeuble Covent Garden (Quartier Nord) loué à la Commission européenne, l'achat par GLL de l'immeuble Platinum (Quartier Louise) pour € 90 millions et l'achat par Intégrale de l'immeuble développé pour l'Institut Bruxellois pour la Gestion de l'Environnement (Quartier Nord) pour € 72 millions.

Si les immeubles bien situés et loués à long terme ont toujours la faveur des investisseurs, des investissements plus opportunistes ont également pu être observés durant le deuxième semestre. Ainsi, l'achat par Ares Management du parc immobilier Pegasus (Bruxelles Périphérie) pour € 87 millions en constitue un bel exemple.

Les rendements «prime» pour les bureaux à Bruxelles restent toujours sous pression: fin 2014, ils s'élèvent à 6,25% pour des actifs loués dans le cadre d'un bail 3/6/9 et à 5% pour des actifs loués à long terme.

Immobilier de santé en Allemagne, en Belgique, en France et aux Pays-Bas

Sources : DTZ, E&Y, Healthcare Property.

Tendances démographiques et contraintes budgétaires

Le vieillissement de la population est une tendance qui s'amplifie dans la plupart des pays européens. Ainsi, en Allemagne, en Belgique, en France et aux Pays-Bas, les personnes de plus de 80 ans devraient représenter entre 6% et 8% de la population totale en 2030 selon le pays observé. Si, au sein de cette catégorie, le nombre de seniors autonomes est en hausse, le vieillissement de la population s'accompagnera néanmoins d'une hausse considérable du nombre de personnes âgées dépendantes. Cette situation engendrera simultanément un besoin croissant d'établissements d'accueil spécialisés, et par conséquent, de lits. On estime ainsi qu'entre 2013 et 2020, le besoin en lits devrait augmenter de 7% en France, de 14% en Belgique et de 22% en Allemagne. Seuls les Pays-Bas devraient voir leur offre de lits décliner pour des raisons de contraintes financières.

Parallèlement, les dépenses dans le secteur de la santé représentent une part croissante du PIB: en Belgique, en France, aux Pays-Bas et en Allemagne, cette part se situe entre 10% et 12% selon le pays. Dans un contexte de restrictions budgétaires, les acteurs privés sont de plus en plus souvent amenés à prendre le relais du secteur public. On observe par ailleurs une tendance à rediriger les patients de longue durée ou les cas moins complexes vers des établissements moins techniques et moins coûteux. Ainsi, le segment des « Zelfstandig BehandelCentra», ou cliniques privées de taille moyenne spécialisées dans des disciplines médicales peu complexes (dermatologie, ophtalmologie, orthopédie…), est en plein essor aux Pays-Bas.

Les opérateurs dans le secteur de la santé

Il existe trois types d'opérateurs dans le secteur de la santé: les opérateurs publics, les opérateurs du secteur non marchand et

¹ Type A: nouveau développement ou rénovation selon les derniers standards, incluant des espaces sous-loués dans des immeubles neufs/rénovés qui n'ont pas encore été précédemment occupés.

Grapevine, Bruxelles Agence d'assurance MAAF (FR)

les opérateurs privés. La répartition des parts de marché entre ces différents types d'acteurs varie d'un pays à l'autre. Dans le segment des maisons de repos et de soins, la Belgique offre la situation la plus équilibrée: chaque type d'exploitant y représente un tiers du marché. À l'inverse, aux Pays-Bas, le secteur non marchand occupe une position de quasi monopole. L'Allemagne et la France présentent des situations intermédiaires.

Dans le secteur privé, on constate une fragmentation importante, de nombreux acteurs exploitant un seul établissement. En Belgique et en France, on observe toutefois une tendance à la consolidation. L'exemple le plus emblématique est la fusion en 2014 de Korian et Medica, deux opérateurs français qui exploitent ensemble plus de 57000 lits répartis sur 600 sites dans quatre pays. La consolidation assure aux exploitants une meilleure répartition des risques, un accès plus aisé au financement, une relation plus fréquente avec les autorités publiques et certaines économies d'échelle.

L'immobilier de santé à l'investissement

Plus de € 13 milliards ont été investis en immobilier de santé en Europe entre 2007 et 2014. Cette tendance s'inscrit à la hausse. Les fonds d'investissement représentent 39% de ces investissements, les sociétés foncières cotées 25% et les compagnies d'assurance et fonds de pension 13%. Par ailleurs, si la plupart des investisseurs sont localisés en Belgique, on constate toutefois l'intérêt d'investisseurs étrangers venus de France et d'Allemagne.

Dans le Benelux, la grande majorité des investissements en immobilier de santé a porté sur des maisons de repos et de soins. En Allemagne et en France, les autres actifs de santé (cliniques de revalidation, cliniques psychiatriques, hôpitaux,…) représentent la plus grande part des investissements.

La répartition entre opérations de « sale and leaseback » et investissements classiques a évolué au cours des sept dernières années : en 2007, les deux types de transactions représentaient des parts égales du marché des investissements, alors qu'en 2013, 80% des transactions étaient de type « investissement classique».

Immobilier de réseaux de distribution

Le portefeuille immobilier de réseaux de distribution de Cofinimmo est constitué, d'une part, d'un portefeuille de cafés/restaurants loués au groupe brassicole AB InBev et, d'autre part, d'un portefeuille d'agences de services financiers loués à la compagnie d'assurance MAAF (Groupe Covéa). Ces portefeuilles ont été acquis dans le cadre de transactions de « sale and leaseback ». Puisqu'ils sont loués sous un «master lease», les actifs qui constituent ces portefeuilles ne peuvent être assimilés à des actifs commerciaux classiques. Il n'existe pas de «marché» à proprement parler pour ce type de portefeuilles acquis dans le cadre de transactions de « sale and leaseback ».

Le tableau figurant aux pages suivantes reprend:

• les immeubles dont Cofinimmo perçoit les loyers ;
• les immeubles dont les loyers ont été partiellement ou complètement cédés à un tiers et dont Cofinimmo conserve la propriété et la valeur résiduelle. Pour ces immeubles, la rubrique « Loyer contractuel » mentionne la reconstitution des loyers cédés et escomptés et, le cas échéant, la part des loyers non cédés1 ;
• les différents projets et rénovations en cours de réalisation.

Il ne reprend pas les immeubles qui sont détenus par des filiales du Groupe mises en équivalence. Il s'agit de l'EHPAD Les Musiciens, acquis dans le cadre d'une joint-venture entre Cofinimmo et ORPEA. La situation locative des immeubles faisant l'objet d'un contrat de location-financement pour lesquels les locataires bénéficient d'une option d'achat à la fin du contrat de location, est décrite à la page suivante.

Tous les immeubles du portefeuille immobilier consolidé sont détenus par Cofinimmo SA, à l'exception de ceux indiqués par un astérisque (*) qui sont détenus (entièrement ou partiellement) par une de ses filiales (voir pages 186 à 189).

Pour une illustration et une description détaillées de tous les immeubles, référence est faite au site internet de la société (www.cofinimmo.com).

Inventaire des immeubles hors immeubles de placement

Immeuble	Superficie en superstructure (m²)	Loyer contractuel1 (x € 1000)	Taux d'occu pation	Locataire
Actifs financiers en location-financement
PALAIS DE JUSTICE - Anvers	72131	1377	100%	Régie des Bâtiments
CASERNE DE POMPIERS - Anvers	23585	181	100%	Ville d'Anvers
COMMISSARIAT DE POLICE - Zone HEKLA	4805	s/o	100%	Police Fédérale
RESIDENCE DEPAGE POUR ETUDIANTS - Bruxelles	3196	81	100%	Université Libre de Bruxelles
RESIDENCE NELSON MANDELA POUR ETUDIANTS - Bruxelles	8088	1213	100%	Université Libre de Bruxelles
PRISON - Leuze-en-Hainaut	28316	2818	100%	Régie des Bâtiments
Actifs détenus en co-entreprises
EHPAD Les Musiciens - France	4264	1337	100%	ORPEA

Inventaire des biens immobiliers

Segment	Prix d'acquisition (x € 1000000)	Valeur assurée2 (x € 1000000 )	Juste valeur (x € 1000000 )	Rendement locatif brut (en %)
Bureaux	1609,0	1468,0	1312,0	7,61%
Immobilier de santé	1061,3	68,3	1289,1	6,30%
Immobilier de réseaux de distribution	534,2	14,0	533,5	6,59%
Autres	56,1	21,4	64,6	6,68%
TOTAL	3260,6	1571,7	3199,2	6,88%

Aperçu du portefeuille immobilier consolidé

Les hypothèses sur la base desquelles l'estimation de la valeur locative est établie sont fondées sur les transactions locatives observées sur le marché en fonction de la localisation et du type de bien.

Immeuble	Adresse	Année de construction (dernière rénovation)	Superficie en superstructure (en m²)	Loyers perçus contractuel lement (x € 1000)	Taux d'occupation 20143	Valeur Locative Estimée (VLE)4 (x € 1000)
SOUVERAIN 23-25	Boulevard du Souverain, 23/25 1170 Bruxelles	S25: 1970 S23: 1987	56891	11539	100%	11521
EGMONT I	Rue du Pépin, 36 1000 Bruxelles	1997	36616	27725	100%	2772
BOURGETLAAN 42	Avenue du Bourget, 42 1130 Bruxelles	2001	25756	4483	86%	4003
LIVINGSTONE II	Rue Philippe Le Bon 1-3 1000 Bruxelles	1996 (2014)	15920	2715	100%	2756
GEORGIN 2	Avenue Jacques Georgin, 2 1030 Bruxelles	2007	17439	3105	100%	3035
TERVUREN 270-272	Avenue de Tervueren, 270/272 1150 Bruxelles	1976 (2013)	19579	1831	51%	3869
ALBERT Ier 4 - CHARLEROI	Rue Albert 1er, 4 6000 Charleroi	1967 (2005)	19189	2713	100%	2718
SERENITAS	Avenue Van Nieuwenhuyse, 2-6 1160 Bruxelles	1995	19823	3591	97%	3172
SOMBRE 56	Rue Sombre 56 1200 Bruxelles	2004 (2012)	7 196	2464	100%	2464
DAMIAAN - TREMELO	Pater Damiaanstraat 39 3120 Tremelo	2003 (2014)	20274	2437	100%	2250
Autres			1541674	174415	96%	178875
TOTAL			1 780357	212065	95,19%	217435

¹ Il s'agit de la part des loyers non cédés, qui varie de 4,0% à 100% selon les immeubles.

² Hormis pour les immeubles vides, ce montant n'inclut pas les assurances prises en cours de chantiers ni celles dont les occupants sont en charge contractuellement (i.e. pour les maisons de repos en Belgique et en France, les cafés/restaurants du portefeuille Pubstone et certains immeubles de bureaux) ni celles relatives aux contrats de location-financement. Ce montant n'inclut également pas les assurances relatives aux immeubles de la MAAF (assurance de premier rang sur tout les immeubles en pleine propriété et de second rang

pour les immeubles en copropriété) qui sont couverts pour leur valeur de reconstruction à neuf.

• ³ Le taux d'occupation est calculé comme suit: loyers contractuels divisé par loyer + VLE sur inoccupés.
• ⁴ La détermination de la valeur locative estimée tient compte des données de marché, de la localisation du bien, de la qualité de l'immeuble, du nombre de lits pour les établissements de santé et, si disponibles, des données financières (EBITDAR) du locataire.

⁵ Reconstitution du loyer cédé et escompté.

Aperçu du portefeuille immobilier sur base individuelle

Immeuble	Année de construction/ dernière rénova tion (extension)	Superficie en superstructure (en m²)	A Loyers contractuels (x € 1000)	C=A/B1 Taux d'occu pation 2014	B Loyers + VLE sur inoccupés (x € 1000)	Valeur locative estimée2 (x € 1000)
Bureaux		515854	77 733	89%	87094	84039
Bruxelles Quartier Léopold & Louise		72539	14032	95%	14837	15206
ARTS 19H	1973 (1998)	11099	2214	100%	2214	2618
ARTS 47-49	1977 (2009)	6915	1422	100%	1422	1179
AUDERGHEM 22-28	2004	5853	1150	85%	1360	1345
LOI 57	2001	10279	1896	100%	1896	2288
LOI 227	1976 (2009)	5885	1419	89%	1594	1454
PHILIPPE LE BON 1-3* (LIVINGSTONE II)	1996 (2014)	15920	2715	100%	2715	2756
PHILIPPE LE BON 2-4	2004	2024	0	0%	324	324
SQUARE DE MEEÛS 23	2010	8807	2013	96%	2106	2106
TRÔNE 98	1986	5757	1203	100%	1206	1136
Bruxelles Décentralisé		272928	41831	89%	47225	44770
BOURGET 40*	1998	14260	1491	82%	1827	2070
BOURGET 42	2001	25756	4483	86%	5209	4003
BOURGET 44	2001	14085	2354	100%	2354	2190
BOURGET 50	1998	5134	745	92%	808	779
BRAND WHITLOCK 87/93	1991	6066	766	75%	1022	979
COCKX 8-10 (Omega Court)*	2008	16557	2559	87%	2937	2619
COLONEL BOURG 105	1978 (2001)	2634	194	61%	319	331
COLONEL BOURG 122	1988 (2006)	4129	631	96%	661	614
CORNER BUILDING	1996 (2011)	3440	187	33%	561	538
GEORGIN 2	2007	17439	3105	100%	3105	3035
HERRMANN DEBROUX 44-46	1992	9666	1491	96%	1556	1467
MOULIN A PAPIER 55	1968 (2009)	3499	481	94%	513	458
PAEPSEM business park	1992	26520	2124	79%	2701	2437
SERENITAS	1995	19823	3591	97%	3717	3172
SOUVERAIN 23-25	S25 (1970) S23 (1987)	56891	11539	100%	11539	11521
SOUVERAIN 24	1997	3897	753	100%	753	755
SOUVERAIN 36	1998	8310	965	69%	1392	1459
TERVUREN 270-272	1976 (2013)	19579	1831	51%	3587	3869
WOLUWE 102	1985 (2009)	8090	1411	100%	1417	1309
WOLUWE 58 (+ parking St-Lambert)	1986 (2001)	3868	742	100%	745	671
WOLUWE 62	1988 (1997)	3285	388	77%	502	494
Bruxelles Périphérie		77685	8891	81%	10984	10503
LEUVENSESTEENWEG 325	1975 (2006)	6292	369	68%	541	512
NOORDKUSTLAAN 16 A-B-C (WEST-END)	2009	10022	1669	93%	1800	1694
PARK LANE	2000	35480	4837	86%	5603	5317
PARK HILL*	2000	16675	1268	56%	2271	2223
WOLUWELAAN 151	1997	9216	748	97%	769	757
Bruxelles Satellites		8232	983	77%	1276	1238
WATERLOO OFFICE PARK I	1995 (2004)	2360	240	64%	372	358
WATERLOO OFFICE PARK J	1995 (2004)	2360	378	98%	385	352
WATERLOO OFFICE PARK L	1995 (2004)	3512	365	70%	519	528

¹ Le taux d'occupation est calculé comme suit: loyers contractuels divisé par loyer + VLE sur inoccupés.

² La détermination de la valeur locative estimée tient compte des données de marché, de la localisation du bien, de la qualité de l'immeuble, du nombre de lits pour les établissements de santé et, si disponibles, des données financières (EBITDAR) du locataire.

RAPPORT IMMOBILIER / Portefeuille immobilier consolidé

Immeuble	Année de construction/ dernière rénova tion (extension)	Superficie en superstructure (en m²)	A Loyers contractuels (x € 1000)	C=A/B1 Taux d'occu pation 2014	B Loyers + VLE sur inoccupés (x € 1000)	Valeur locative estimée2 (x € 1000)
Anvers Périphérie		36573	4739	86%	5500	5216
AMCA - AVENUE BUILDING	2010	9403	1481	95%	1554	1555
AMCA - LONDON TOWER	2010	3530	565	98%	576	543
GARDEN SQUARE	1989	7464	858	86%	993	912
PRINS BOUDEWIJNLAAN 41	1989	6014	449	50%	907	885
PRINS BOUDEWIJNLAAN 43	1980	6007	823	91%	907	819
VELDKANT 35	1998	4155	563	100%	563	502
Autres régions		47897	7257	100%	7272	7 106
ALBERT Ier 4 - CHARLEROI	1967 (2005)	19189	2713	100%	2713	2718
MECHELEN STATION - MALINES	2002	28708	4544	100%	4559	4388
Immeubles de bureaux faisant l'objet de cession de créances		102725	10064	100%	10076	10076
Bruxelles Centre		52878	3913	100%	3913	3913
EGMONT I*	1997	36616	2772	100%	2772	2772
EGMONT II*	2006	16262	1141	100%	1141	1141
Bruxelles Décentralisé		20199	1908	100%	1909	1909
COLONEL BOURG 124*	1988 (2009)	4137	209	99%	210	210
EVEREGREEN	1992 (2006)	16062	1699	100%	1699	1699
Bruxelles Quartier Léopold & Louise		26188	3624	100%	3635	3635
LOI 56	2008	9484	1357	100%	1363	1363
LUXEMBOURG 40	2007	7522	849	100%	849	849
NERVIENS 105	1980 (2008)	9182	1315	100%	1315	1315
SQUARE DE MEEÛS 23 (+parking)	2010		103	96%	108	108
Autres régions		3460	619	100%	619	619
MAIRE 19 - TOURNAI*	1997	3460	619	100%	619	619
Immobilier de santé		682461	82233	99%	82953	83327
Belgique		429087	50927	100%	50927	49128
Opérateur: Anima Care		6752	689	100%	689	689
ZEVENBRONNEN - WALSHOUTEM	2001 (2012)	6752	689	100%	689	689
Opérateur: Armonea		181969	20698	100%	20698	20735
BINNENHOF - MERKSPLAS	2008	3775	423	100%	423	423
DAGERAAD - ANVERS	2013	5020	827	100%	827	827
DE WYNGAERT - ROTSELAAR	2008 (2010)	6878	759	100%	759	759
DEN BREM - RIJKEVORSEL	2006	4063	530	100%	530	530
DOMEIN WOMMELGHEEM - WOMMELGEM	2002	6836	751	100%	751	751
DOUCE QUIETUDE - AYE	2007	4635	440	100%	440	440
EUROSTER - MESSANCY	2004	6392	1145	100%	1145	1145
HEIBERG - BEERSE	2006 (2011)	13568	1358	100%	1358	1358
HEMELRIJK - MOL	2009	9362	994	100%	994	994
HEYDEHOF - HOBOKEN	2009	2751	346	100%	346	346
HOF TER DENNEN - VOSSELAAR*	1982 (2008)	3279	441	100%	441	441

LA CLAIRIÈRE - COMINES - WARNETON 1998 2533 258 100% 258 258

¹ Le taux d'occupation est calculé comme suit: loyers contractuels divisé par loyer + VLE sur inoccupés.

Immeuble	Année de construction/ dernière rénova tion (extension)	Superficie en superstructure (en m²)	A C=A/B1 Loyers Taux d'occu contractuels pation 2014 (x € 1000)		B Loyers + VLE sur inoccupés (x € 1000)	Valeur locative estimée2 (x € 1000)
LAARSVELD - GEEL	2006 (2009)	5591	831	100%	831	831
LAARSVELD SERVICEFLATS - GEEL	2009	809	57	100%	57	57
LAKENDAL - AALST*	2014	7894	784	100%	784	819
LE CASTEL - BRUXELLES	2005	5893	478	100%	478	478
LE MENIL - BRAINE L'ALLEUD	1991	5430	568	100%	568	568
LES TROIS COURONNES - ESNEUX	2005	4519	532	100%	532	532
L'ORCHIDÉE - ITTRE	2003 (2013)	3634	560	100%	560	560
L'ORÉE DU BOIS - WARNETON	2004	5387	561	100%	561	561
MILLEGHEM - RANST	2009 (2010)	6943	750	100%	750	750
NIEUWE SEIGNEURIE - RUMBEKE*	2011	3391	531	100%	531	531
NETHEHOF - BALEN	2004 (2011)	6471	618	100%	618	618
RÉSIDENCE DU PARC - BIEZ	1977 (2013)	12039	636	100%	636	636
SEBRECHTS - BRUXELLES	1992	8148	1045	100%	1045	1045
T'SMEEDESHOF - OUD-TURNHOUT	2003 (2012)	15191	1880	100%	1880	1880
VISHAY - EVERE	2014	8570	1132	100%	1132	1132
VOGELZANG - HERENTALS	2009 (2010)	8044	934	100%	934	934
VONDELHOF - BOUTERSEM	2005 (2009)	4923	531	100%	531	531
Opérateur: Calidus		6063	713	100%	713	713
WEVERBOS - GENTBRUGGE	2011	6063	713	100%	713	713
Opérateur: Le Noble Age		6891	1112	100%	1112	1021
PARKSIDE - BRUXELLES	1990 (2013)	6891	1112	100%	1112	1021
Opérateur: ORPEA Belgium		24775	3385	100%	3385	2994
L' ADRET - GOSSELIES	1980	4800	453	100%	453	408
LINTHOUT - BRUXELLES	1992	2837	447	100%	447	411
LUCIE LAMBERT - BUIZINGEN	2004	8314	1425	100%	1425	1181
RINSDELLE - BRUXELLES	2001	3054	537	100%	537	484
TOP SENIOR - TUBIZE	1989	3570	353	100%	353	355
VIGNERON - RANSART	1989	2200	170	100%	170	155
Opérateur: Senior Assist		74531	7924	100%	7924	7344
7 VOYES - VEDRIN*	1997 (2013)	4172	377	100%	377	421
BELLEVUE - BRUXELLES*	2010 (2011)	7926	1393	100%	1393	1129
BORSBEEKHOF - BORGERHOUT*	1994	6005	801	100%	801	687
BRISE D'AUTOMNE - RANSART*	1992	2816	201	100%	201	210
CLAIRE DE VIE - LIEGE*	1999	3055	217	100%	217	222
FARNIENTANE - FEXHE-SLINS*	1999	2507	193	100%	193	163
LE CHENOY - OTTIGNIES*	1997	4300	433	100%	433	406
LE COLVERT - CÉROUX-MOUSTY*	1994	2992	295	100%	295	306
LE GRAND CERF - SPA*	1999	1880	148	100%	148	139
LES CHARMILLES - SAMBREVILLE*	1999	2763	262	100%	262	269
LES JOURS HEUREUX - LODELINSART*	2001 (2014)	4757	483	100%	483	477
MAISON SAINT IGNACE - BRUXELLES*	1995	8345	796	100%	796	795
MOUTERIJ - ALOST*	2014	7643	892	100%	892	815
PAAL - KOERSEL*	2003	7017	553	100%	553	539
RÉSIDENCE DU PARC - NIVELLES*	2002	4324	424	100%	424	381
SAINT CHARLES - BOUILLON*	2005	2100	127	100%	127	135
SITTELLES - CHASTRE*	2004	1929	329	100%	329	250
Opérateur: Senior Living Group		128106	16405	100%	16405	15631
ARCUS - BRUXELLES	2008 (2009)	10719	1 726	100%	1 726	1630

¹ Le taux d'occupation est calculé comme suit: loyers contractuels divisé par loyer + VLE sur inoccupés.

RAPPORT IMMOBILIER / Portefeuille immobilier consolidé

Immeuble	Année de construction/ dernière rénova tion (extension)	Superficie en superstructure (en m²)	A Loyers contractuels (x € 1000)	C=A/B1 Taux d'occu pation 2014	B Loyers + VLE sur inoccupés (x € 1000)	Valeur locative estimée2 (x € 1000)
BETHANIE - SAINT SERVAIS	2005	4780	474	100%	474	381
DAMIAAN - TREMELO	2003 (2014)	20274	2437	100%	2437	2250
LA CAMBRE - BRUXELLES	1982	13023	1829	100%	1829	1694
NOOTELAER - KERBERGEN	1998 (2011)	1528	212	100%	212	199
PALOKE - MOLENBEEK	2001	11262	1266	100%	1266	1183
PRINSENPARK - GENK	2006 (2013)	11035	1315	100%	1315	1356
PROGRES - LA LOUVIERE*	2000	4852	477	100%	477	421
ROMANA - BRUXELLES	1995	4375	828	100%	828	816
SEIGNEURIE DU VAL - MOUSCRON	1995 (2008)	6797	1088	100%	1088	990
TEN PRINS - BRUXELLES	1972 (2011)	3342	499	100%	499	476
VAN ZANDE - BRUXELLES	2008	3463	395	100%	395	362
ZONNETIJ - AARTSELAAR	2006 (2013)	7817	784	100%	784	785
ZONNEWEELDE - KEERBERGEN	1998 (2012)	6106	722	100%	722	730
ZONNEWEELDE - RIJMENAM	2002	9644	1353	100%	1353	1330
ZONNEWENDE - AARTSELAAR	1978 (2013)	9089	1000	100%	1000	1028
France		210544	24879	97%	25579	28112
Opérateur: Inicéa		18336	1882	100%	1882	2475
CHAMPGAULT - ESVRES-SUR-INDRE*	1972 (1982)	2200	169	100%	169	150
DOMAINES DE VONTES - EVRES-SUR INDRE*	1967	6352	210	100%	210	750
HORIZON 33 - CAMBES*	1972 (2009)	3288	347	100%	347	375
PAYS DE SEINE - BOIS-LE-ROY*	2004 (2010)	6496	1156	100%	1156	1200
Opérateur: Korian		129573	14190	95%	14890	18110
ASTREE - SAINT-ETIENNE*	2006	3936	418	100%	418	500
BROCELIANDE - CAEN*	2003	4914	685	100%	685	700
CANAL DE L'OURCQ - PARIS*	2004	4550	869	100%	869	925
CENTRE DE SOINS DE SUITE - SARTROUVILLE*	1960	3546	359	100%	359	850
CHATEAU DE LA VERNEDE - CONQUES-SUR-ORBIEL*	1992 (1998)	3789	493	100%	493	900
ESTRAIN - SIOUVILLE-HAGUE*	1976 (2004)	8750	653	100%	653	1650
FRONTENAC - BRAM*	1990 (2014)	3730	296	100%	296	325
GLETEINS - JASSANS-RIOTTIER*	1990 (1994)	2500	255	100%	255	350
GRAND MAISON - L'UNION*	1992 (2009)	6338	735	100%	735	750
L'ERMITAGE - LOUVIER*	2007	4013	461	100%	461	425
LE CLOS DU MURIER - FONDETTES*	2008	4510	559	100%	559	450
LE JARDIN DES PLANTES - ROUEN*	2004	3000	257	100%	257	260
LES AMARANTES - TOURS*	1996	4208	463	100%	463	570
LES HAUTS D'ANDILLY - ANDILLY*	2008	3069	476	100%	476	400
LES HAUTS DE JARDY - VAUCRESSON*	2008	4373	695	100%	695	950
LES HAUTS DE L'ABBAYE - MONTIVILLIERS*	2008	4572	506	100%	506	520
LES JARDINS DE L'ANDELLE - PERRIERS-SUR-ANDELLE*	2009	3348	429	100%	429	350
LES LUBERONS - LE PUY-SAINTE REPARADE*	1990	4217	460	100%	460	475
LES OLIVIERS - LE PUY-SAINTE REPARADE*	1990	4130	457	100%	457	485
MEUNIERES - LUNEL*	1988	4275	694	100%	694	375
MONTPRIBAT - MONFORT-EN-CHALOSSE*	1972 (1999)	5364	604	100%	604	580

POMPIGNANE - MONTPELLIER* 1972 6201 830 100% 830 870

¹ Le taux d'occupation est calculé comme suit: loyers contractuels divisé par loyer + VLE sur inoccupés.

Immeuble	Année de construction/ dernière rénova tion (extension)	Superficie en superstructure (en m²)	A Loyers contractuels (x € 1000)	C=A/B1 Taux d'occu pation 2014	B Loyers + VLE sur inoccupés (x € 1000)	Valeur locative estimée2 (x € 1000)
PONT - BÉZONS*	1988 (1999)	2500	205	100%	205	700
ROUGEMONT - LE MANS*	2006	5986	401	100%	401	650
SAINT GABRIEL - GRADIGNAN*	2008	6274	738	100%	738	775
SAINTE BAUME - NANS-LES-PINS*	1970 (2002)	5100	0	0%	700	700
VILLA EYRAS - HYERES*	1991	7636	647	100%	647	625
WILLIAM HARVEY - SAINT-MARTIN D'AUBIGNY*	1989	4744	545	100%	545	1000
Opérateur: Medica		21653	2913	100%	2913	2522
AUTOMNE - REIMS*	1990	4203	620	100%	620	626
AUTOMNE - SARZEAU*	1994	2482	424	100%	424	402
AUTOMNE - VILLARS-LES-DOMBES*	1992	2889	392	100%	392	376
BRUYERES - LETRA*	2009	5374	716	100%	716	441
DEBUSSY - CARNOUX-EN-PROVENCE*	1996	3591	354	100%	354	428
OLIVIERS - CANNES LA BOCCA*	2004	3114	407	100%	407	249
Opérateur: Mutualité de la Vienne		1286	113	100%	113	95
LAC - MONCONTOUR*	1991	1286	113	100%	113	95
Opérateur: ORPEA		39696	5781	100%	5781	4910
BELLOY - BELLOY*	1991 (2009)	2559	446	100%	446	350
CUXAC - CUXAC-CABARDES*	1989	2803	393	100%	393	170
HAUT CLUZEAU - CHASSENEUIL*	2007	2512	395	100%	395	325
HELIO MARIN - HYERES*	1975	12957	1 725	100%	1 725	1450
LA JONCHERE - RUEIL-MALMAISON*	2007	3731	760	100%	760	850
LA RAVINE - LOUVIERS*	2000 (2010)	3600	632	100%	632	530
LA SALETTE - MARSEILLE*	1956	3582	598	100%	598	525
LAS PEYRERES - SIMORRE*	1969	1895	154	100%	154	100
LE CLOS SAINT SÉBASTIEN - SAINT SÉBASTIEN-SUR-LOIRE*	2005	3697	550	100%	550	450
VILLA NAPOLI - JURANCON*	1950	2360	128	100%	128	160
Pays-Bas		38193	5594	100%	5615	5254
Opérateur: Bergman Clinics		10612	1372	100%	1372	1330
BRAILLELAAN 5 - RIJSWIJK*	2013	2133	240	100%	240	216
RIJKSWEG 69 et 69A - NAARDEN*	2010	5821	862	100%	862	844
RUBENSSTRAAT 165-173 - EDE*	1991 (2014)	2658	270	100%	270	270
Opérateur: Domus Magnus		3342	986	100%	986	783
LAURIERSGRACHT - AMSTERDAM*	1968	3342	986	100%	986	783
Opérateur: European Care Residences		6778	1004	100%	1004	931
KEIZERHOF - UTRECHT*	1968 (2009)	6778	1004	100%	1004	931
Opérateur: Stichting ASVZ		1686	171	89%	192	173
GANTELWEG - SLIEDRECHT*	2011	1686	171	89%	192	173
Opérateur: Stichting Elisabeth		6061	685	100%	685	685
TWEESPRONG - OOSTERHOUT*	2014	6061	685	100%	685	685
Opérateur: Stichting JP van den Bent		1576	197	100%	197	201
HOF VAN ARKEL - TIEL*	2012	1576	197	100%	197	201

¹ Le taux d'occupation est calculé comme suit: loyers contractuels divisé par loyer + VLE sur inoccupés.

² La détermination de la valeur locative estimée tient compte des données de marché, de la localisation du bien, de la qualité de l'immeuble, du nombre de lits pour les établissements de santé et, si disponibles, des données financières (EBITDAR) du locataire.

RAPPORT IMMOBILIER / Portefeuille immobilier consolidé

Année de construction/ dernière rénova tion (extension)	Superficie en superstructure (en m²)	A Loyers contractuels (x € 1000)	C=A/B1 Taux d'occu pation 2014	B Loyers + VLE sur inoccupés (x € 1000)	Valeur locative estimée2 (x € 1000)
	1177	149	100%	149	103
1985	1177	149	100%	149	103
	3074	470	100%	470	488
2014	3074	470	100%	470	488
	3887	560	100%	560	560
2014	3887	560	100%	560	560
	4637	833	100%	833	833
	4637	833	100%	833	833
2005	4637	833	100%	833	833

Immobilier de réseaux de distribution	420755	37585	98%	38196	35717
Pubstone	360887	29854	99%	30166	27406
Pubstone Belgique (800 immeubles)*	312810	19583	99%	19777	18229
Bruxelles	40758	3605	100%	3605	3362
Flandres	197076	11600	99%	11 728	11242
Wallonie	74977	4378	99%	4444	3625
Pubstone Pays-Bas (245 immeubles)*	48077	10270	99%	10389	9177
Cofinimur I (280 immeubles)*	59868	7 731	96%	8030	8311

AUTRES		23026	4301	100%	4308	4100
Anvers Périphérie		61	0	0%	7	7
NOORDERPLAATS (AMCA)	2010	61	0	0%	7	7
Bruxelles Décentralisé		7 196	2464	100%	2464	2464
SOMBRE 56	2004 (2012)	7 196	2464	100%	2464	2464
Bruxelles Périphérie		6124	570	100%	570	398
MERCURIUS 30	2001	6124	570	100%	570	398
Autres Régions		9645	1267	100%	1267	1231
KROONVELDLAAN 30 - TERMONDE	2012	9645	1267	100%	1267	1231
TOTAL IMMEUBLES DE PLACEMENT ET REPRISES DE LOYERS CÉDÉS ET ESCOMPTÉS		1 744821	211916	95,19%	222628	217259
Réserve foncière bureaux			125		125	152
Bruxelles Centre & Nord			3		3	3
DE LIGNE			3		3	3

MEIBOOM 16-18 0 0 0 PACHECO 34 0 0 0

¹ Le taux d'occupation est calculé comme suit: loyers contractuels divisé par loyer + VLE sur inoccupés.

² La détermination de la valeur locative estimée tient compte des données de marché, de la localisation du bien, de la qualité de l'immeuble, du nombre de lits pour les établissements de santé et, si disponibles, des données financières (EBITDAR) du locataire.

Immeuble	Année de construction/ dernière rénova tion (extension)	Superficie en superstructure (en m²)	A Loyers contractuels (x € 1000)	C=A/B1 Taux d'occu pation 2014	B Loyers + VLE sur inoccupés (x € 1000)	Valeur locative estimée2 (x € 1000)
Bruxelles Quartier Léopold & Louise			2		2	2
LOUISE 140			0		0	0
MONTOYER 14			2		2	2
MONTOYER 40			0		0	0
Bruxelles Décentralisé			5		5	5
TWIN HOUSE			3		3	3
WOLUWE 34			2		2	2
Bruxelles Périphérie			110		110	137
KEIBERG PARK			0		0	0
KOUTERVELD 6			110		110	137
WOUWE GARDEN 26-30			0		0	0
Anvers Périphérie			3		3	3
PRINS BOUDEWIJNLAAN 24A			3		3	3
Anvers Singel			2		2	2
LEMANSTRAAT 27			1		1	1
PLANTIN & MORETUS			0		0	0
QUINTEN			0		0	0
REGENT			0		0	0
ROYAL HOUSE			0		0	0
UITBREIDINGSTRAAT 2-8			1		1	1
UITBREIDINGSTRAAT 10-16			0		0	0

Projets et rénovations bureaux	35536
BELLIARD 40	17 722
GUIMARD 10-12	10796
LIVINGSTONE I
WOLUWE 106-108	7018
WOLUWE 34*

Projets et rénovations immobilier de santé		2	2	2
Belgique		2	2	2
DIAMANT - BRUXELLES		2	2	2
NOORDDUIN - COXYDE
SUZANNA WESLEY - BRUXELLES
France
CAUX LITTORAL - NÉVILLE*
Pays-Bas
TILBURGSEWEG-WEST 100 - EINDHOVEN*
Réserve foncière immobilier de santé		22	22	22
L'ORÉE DU BOIS - WARNETON		22	22	22
TOTAL GÉNÉRAL DU PORTEFEUILLE	1 780357	212065	222777	217435

¹ Le taux d'occupation est calculé comme suit: loyers contractuels divisé par loyer + VLE sur inoccupés.

Rapport des experts immobiliers

Contexte

Cofinimmo nous a mandatés pour procéder à la valorisation de son patrimoine immobilier au 31 décembre 2014 dans le cadre de la préparation de ses états financiers à cette date.

DTZ Winssinger et Associés (DTZ), la société PwC Entreprise Advisory cvba/scrl (PwC) et JLL sprl/bvba évaluent, séparément, une partie du portefeuille de bureaux et autres1 .

Le portefeuille santé en Belgique est évalué, séparément, pour partie par DTZ Winssinger et pour partie par la société PwC.

Le portefeuille santé en France est évalué, séparément, pour partie par DTZ Eurexi et pour partie par JLL France.

Le portefeuille santé aux Pays-Bas est évalué par DTZ Zadelhof et par PwC Pays-Bas.

Les portefeuilles de cafés en Belgique et aux Pays-Bas sont évalués respectivement par DTZ Winssinger et DTZ Zadelhof.

Les portefeuilles des Agences d'Assurances en France sont évalués par DTZ Eurexi.

DTZ, PwC et JLL possèdent une connaissance approfondie des marchés immobiliers sur lesquels opère Cofinimmo ainsi que la qualification professionnelle nécessaire et reconnue pour réaliser cette valorisation. Notre mission a été réalisée en toute indépendance.

Selon l'usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par Cofinimmo en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.

Nos rapports d'évaluation ne comprennent en aucune manière une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ni une analyse approfondie de leurs performances énergétiques ou de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de Cofinimmo qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l'acquisition de chaque immeuble.

Le marché des bureaux

Sur l'ensemble de la Belgique, le marché de l'investissement bureaux a enregistré près de 1,7 milliards d'euros investis en 2014 (sur un total investi en immobilier commercial de l'ordre de € 3 milliards), soit une hausse de plus de 40% par rapport à 2013.

C'est à Bruxelles que se concentrent la quasi-totalité des investissements bureaux puisqu'on y enregistre plus de 1,5 milliards d'euros investis en 2014, 50% de plus qu'en 2013. L'amélioration des conditions économiques, l'importance des fonds disponibles, des taux d'intérêt historiquement bas ont contribué à doper l'appétit des investisseurs pour l'immobilier en général, pour le secteur des bureaux en particulier. Ce dernier représente en effet plus de 55% des volumes investis en immobilier commercial en 2014. L'appétit croissant pour le bureau a contribué à la compression des taux de rendements tout au long de 2014, ils se situent à 5,75% (contre 6,35% dix-huit mois plus tôt) pour des bureaux assortis de baux classiques, ils se situent sous la barre psychologique des 5% pour des baux long terme (contre 5,15% au début 2014).

L'intérêt des investisseurs continue de se marquer dans des biens sécurisés (North Galaxy, Covent Garden, nouveau siège de Bruxelles-Environnement à Tour & Taxis…) mais, et c'est un phénomène récent, tend également à s'orienter à nouveau vers des produits présentant du vide locatif ou étant au milieu de leur cycle de vie (Platinum, Montoyer 47, Lloyd George). Les investisseurs tendent également à prendre plus de risques, adoptant des comportements opportunistes comme le reflète l'acquisition du Pegasus Park notamment. On constate également un intérêt grandissant pour des volumes d'investissements plus importants, la taille moyenne des transactions s'établit en effet à € 35 millions par transaction. Par ailleurs, il convient de mentionner l'acquisition du North Galaxy pour un montant de € 475 millions et celle du Covent Garden pour plus de € 260 millions qui constituent les deux plus grosses transactions de l'année 2014.

Contrairement aux années précédentes, ce sont les investisseurs étrangers qui ont été les plus actifs sur le marché des bureaux tout au long de l'année 2014, ils représentent près de 75% des montants investis. Les Allemands restent particulièrement actifs sur le marché, tant à l'achat qu'à la vente. Ils se portent essentiellement acquéreurs sur des biens très sécurisés. À l'inverse, les Américains, qui marquent leur grand retour sur le marché bruxellois, adoptent un comportement beaucoup plus opportuniste avec des acquisitions dans les segments nommés «add-value» tel que le Pegasus Park par exemple. Ces derniers profitent également d'un dollar relativement fort par rapport à l'euro. Les Asiatiques, principalement Chinois, confirment leur intérêt pour la Belgique et Bruxelles en particulier. Les investissements venant de l'Amérique et de l'Asie sont importants et devraient d'ailleurs encore augmenter dans les mois à venir. À côté de ces investisseurs internationaux, les principaux investisseurs locaux demeurent les compagnies d'assurance et les SIR.

Si le marché de l'investissement a connu un fort regain d'intérêt en 2014, la situation reste plus contrastée sur le marché de l'occupation. Si Bruxelles a connu une légère augmentation de la prise en occupation, les marchés régionaux ont plutôt enregistré des performances décevantes sur l'année 2014.

À Bruxelles précisément, la prise en occupation a connu une augmentation de l'ordre de 10% en 2014, essentiellement due à d'importants mouvements de restructuration de la part du secteur public, tant national que régional et européen. La tendance reste toutefois à la diminution de l'espace occupé par employé. Combinée à d'importants processus de restructuration en cours dans le secteur bancaire, la prise en occupation devrait avoir tendance à diminuer dans les mois à venir.

La situation est également très différente selon le district considéré à Bruxelles. La tendance à la (re)concentration de l'activité dans le centre-ville se confirme, au détriment essentiellement des districts décentralisés et de la périphérie. La zone autour de l'aéroport tire son épingle du jeu grâce à la disponibilité de bâtiments récents et d'une augmentation de l'accessibilité.

Sur le plan de la vacance, la tendance est toujours à la diminution lente et continue. Fin 2014, le taux de vacance se situait juste sous les 10%, pour la première fois depuis de nombreuses années. À nouveau, comme pour la prise en occupation, la situation est très contrastée entre le centre-ville (taux de vacance autour de 8% en moyenne) et le reste du marché bruxellois (16% en moyenne). La diminution s'enregistre principalement dans les bâtiments les plus récents. Il reste aujourd'hui moins de 100.000m² disponibles dans les bâtiments grade A.

Toutefois, le pipeline des projets actuellement en cours de construction ou dont le développement est planifié est important, il représente en effet plus de 400.000m² pour les trois années à venir. Combiné aux mouvements de restructuration du secteur public et des banques, ainsi qu'à un pic qui semble avoir atteint dans le processus de reconversion des bureaux obsolètes en résidentiel (ou maisons de repos), la vacance devrait repartir à la hausse dans les mois à venir, tant dans le centre-ville que dans le reste du marché bruxellois.

L'année 2015 devrait donc être une nouvelle année contrastée sur le marché de l'occupation.

Le marché de l'immobilier de santé

La valeur du portefeuille de Cofinimmo dans le secteur des soins de santé s'établit à un peu plus de 40% du portefeuille total, presqu'à part égale avec le bureau. Cette augmentation est principalement due à des investissements en extensions et en redéveloppement réalisés par Cofinimmo en Belgique (€ 25 millions) et par des acquisitions faites aux Pays-Bas, en Allemagne, et en France (€ 72 millions).

Le marché belge est reparti à la hausse avec près de € 240 millions d'investissement réalisés en 2014, comparés à € 100 millions en 2013 et € 260 millions en 2012. Les baux long terme continuent à attirer les investisseurs en quête de rendements sur le long terme, encouragés par des taux d'intérêt de plus en plus bas et les quelques incertitudes levées avec l'application de la 6ème réforme de l'Etat sur les soins de santé.

La compétence en matière de soins de santé et d'aide aux personnes âgées a été transférée du Fédéral aux Communautés à partir du 1er juillet 2014; son budget, quant à lui, a été transféré à partir du 1er janvier 2015.

« La compétence complète (y compris la fixation du prix réclamé aux résidents) en matière de maisons de repos (…) a été transférée aux Communautés ». Ce sont donc les Communautés qui désormais pourront gérer « comme elles l'entendent », la création de places dans les maisons de repos, la sélection des résidents, le prix, le remboursement, etc. Hier, les compétences étaient partagées : si les Régions s'occupaient de l'agrément des structures comme les maisons de repos et de soins, le financement des soins était lui à charge du Fédéral à travers l'intervention de l'INAMI (assurance maladie-invalidité). Le financement par résident était établi en fonction de son degré de dépendance et du personnel de soin qualifié dont il avait besoin. À partir de 2015, les Communautés recevront des financements selon la croissance du PIB, le pourcentage de personnes âgées sur le territoire ou encore l'inflation.

À l'heure actuelle, 17,65% de la population en Belgique a plus de 65 ans. En 2023, une personne sur cinq aura plus de 65 ans. En Belgique, l'espérance de vie à la naissance est de 80,47 ans, soit une progression significative de près de 80 jours par rapport à l'année précédente et c'est à Bruxelles que l'on connaît la plus forte progression de l'espérance de vie avec un gain de près d'une demi-année. L'espérance de vie reprend ainsi sa progression après un léger tassement en 2012.

Les derniers chiffres disponibles de l'INAMI montrent un total d'un peu plus de 140000 lits agréés en Belgique dans 1527 maisons de repos ; 54,07% en Flandre dans 781 maisons, 35,26% en Wallonie dans 598 maisons et 10,67% à Bruxelles dans 148 maisons. Seules 600 maisons (39,27%) sont privées/commerciales : 533 sont des asbl et 395 des CPAS. Il y a une concentration des acteurs avec de grands groupes comme Armonea, Orpea, Senior Living Group, Senior Assist,…

Toutes ces maisons ont des taux d'occupation très élevés (avoisinant les 100%) et les statistiques font état de très nombreux Belges en attente d'une place dans une maison de repos.

Le Centre Fédéral d'expertise des soins de santé (KCE) en collaboration avec le Bureau fédéral du Plan avait fait en 2010 une estimation scientifique du nombre de lits nécessaires dans les maisons de repos au cours des 15 prochaines années. Les estimations réalisées indiquaient que le nombre total de lits nécessaires à l'horizon 2025 serait compris dans une fourchette allant de 149000 à 177000 lits, soit une augmentation annuelle de 1600 à 3500 lits supplémentaires selon les scénarios. La limite inférieure de 149000 lits ne serait toutefois suffisante que si l'offre de soins à domicile augmentait de 50% au-delà du développement requis par le vieillissement.

Immobilier de réseaux de distribution (Pubstone et Cofinimur)

La part détenue par Cofinimmo dans l'immobilier de réseaux de distribution est estimé à 16,7% au 31 décembre 2014. Les filiales (Pubstone pour le secteur cafés/restaurant situés en Belgique et au Pays-Bas, ainsi que Cofinimur I pour le secteur commerces/ agences locales en France) présentent un profil de risque très diversifié, tant géographiquement que de par leurs natures particulières situées entre l'immobilier commercial et les immeubles de rapport comprenant également un potentiel de redéveloppement éventuel.

Tout comme l'année dernière, les valeurs de ces deux portefeuilles sont restées stables tout au long de l'année 2014, La juste valeur des biens détenus dans l'immobilier de réseaux de distribution représente une juste valeur de 533,5 millions d'euros, enregistrant

même une légère augmentation au cours de l'année, et ce malgré la vente de certains biens non stratégiques.

Les investissements de Cofinimmo dans se secteur se qualifient par une recherche de sécurité (baux long terme avec des occupants uniques et bénéficiant d'une assise financière stable), de niveaux de loyers relativement bas et des prix d'acquisition au m² relativement attractifs. Les opérations de « sales & leasebacks » pour des biens localisées dans des lieux attractifs, permettant une multiplicité d'utilisations futures est privilégiée. En outre, cette partie du portefeuille peut également offrir des opportunités de vente « à la pièce» auprès d'investisseurs locaux.

Opinion

Nous confirmons que notre valorisation a été effectuée en conformité avec les normes et pratiques nationales et internationales (International Valuation Standards édités par le International Valuation Standard Council et inclus dans l'évaluation RICS – Normes Professionnelles Janvier 2014, le «Red Book » édité par le Royal Institute of Chartered Surveyors).

La Valeur d'investissement (dans le contexte de cette évaluation) est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de transaction. La Valeur d'investissement ne reflète pas les dépenses d'investissement futures qui amélioreront les biens immobiliers, ni les avantages futurs liés à ces dépenses.

Méthode d'évaluation

Notre méthodologie d'évaluation repose principalement sur trois méthodes :

La méthode de capitalisation de la valeur locative estimée (ERV capitalisation)

Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative estimée de la propriété en utilisant un taux de capitalisation (« yield») en ligne avec le marché immobilier. Le choix du taux de capitalisation utilisé est lié aux taux de capitalisation pratiqués dans le marché de l'investissement immobilier, qui tiennent compte de la localisation du bien, de la qualité des immeubles et de celle du locataire ainsi que de la qualité et de la durée du bail à la date de valorisation. Le taux correspond au taux anticipé par des investisseurs potentiels à la date de valorisation. La détermination de la valeur locative estimée tient compte des données de marché, de la localisation du bien et de la qualité de l'immeuble.

La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours génère un revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la valeur de marché utilisée pour la capitalisation. La valorisation tient compte des charges à encourir dans un futur proche.

La méthode d'actualisation des flux (Discounted Cash Flows – DCF)

Cette méthode nécessite l'évaluation du revenu locatif net généré par la propriété sur une base annuelle pendant une période définie et ramené en valeur actuelle. La période de projection varie généralement entre 10 et 18 ans. À la fin de cette période, une valeur résiduelle est calculée au moyen du taux de capitalisation sur la valeur terminale qui prend en compte l'état anticipé du bâtiment à la fin de la période de projection ramenée en valeur actuelle.

La méthode de la valeur résiduelle

La valeur d'un projet est déterminée en définissant ce qui peut/va être développé sur le site. Ceci implique que la destination du projet est connue ou prévisible de manière qualitative (planification) et quantitative (nombre de m2 qui peuvent être développés, loyers futurs…). La valeur est obtenue en déduisant les coûts à l'achèvement du projet de sa valeur anticipée.

La méthode des comparables de marché

Cette méthode se base sur le principe qu'un acheteur potentiel ne payera pas plus pour l'acquisition d'un bien que le prix récemment payé sur le marché pour l'acquisition d'un bien similaire.

Frais transactionnels

La vente d'un immeuble est en théorie soumise à la perception par l'Etat d'un droit de mutation payé par l'acquéreur, qui représente substantiellement tous les frais transactionnels. Pour les immeubles sis en Belgique, le montant de ce droit dépend notamment du mode de cession, de la qualité de l'acheteur et de la localisation. Les deux premières conditions et donc le montant des droits à payer n'est connu que lorsque la vente a été conclue. Basé sur l'étude des experts immobiliers indépendants datée du 8 février 2006, et revue périodiquement, le taux moyen des coûts de transaction est estimé à 2,5%.

La valeur probable de réalisation (fair value) des immeubles de plus de 2500000 EUR, droits déduits, correspondant à la juste valeur (fair value), telle que définie par le référentiel IFRS 13 et définie dans le communiqué de presse de l'Association belge des Assets Managers (BEAMA) du 08 février 2006, peut donc être obtenue par déduction de la valeur d'investissement d'un montant de droit équivalent à 2,5%. Ce taux de 2,5% sera revu périodiquement et adapté pour autant que l'écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5%. Pour les immeubles qui ont une valeur acte en mains inférieure à 2500000 €, les droits à déduire sont de 10% ou de 12,5% selon la région de la Belgique dans laquelle ils sont situés.

Les droits d'enregistrement relatifs aux immeubles sis en France et aux Pays-Bas ont été intégralement déduits afin d'obtenir leurs valeurs probables de réalisation (fair value).

Actifs sous cession de créance

Cofinimmo est propriétaire de plusieurs actifs dont les loyers ont été cédés dans le passé à une tierce partie contre paiement. Les Experts ont évalué ces biens en pleine propriété (avant cession de créances). À la demande de Cofinimmo, les Experts ont remplacé ces valeurs par les valeurs de pleines propriétés diminuées de la valeur du bail cédé restant à courir, sur base d'un modèle mis au point par Cofinimmo, pour arriver aux valeurs mentionnées ci-dessous. Au cours des trimestres, la valeur résiduelle va augmenter pour qu'au terme de la cession de créance, la valeur résiduelle corresponde à la valeur de pleine propriété. Ce modèle de calcul de valeur résiduelle mis au point par Cofinimmo n'a pas été analysé dans le détail par les Experts.

Valeur d'investissement et valeur de réalisation (juste valeur)

Tenant compte des trois opinions, la valeur d'investissement (frais d'acquisition non déduits) du patrimoine immobilier de Cofinimmo au 31 décembre 2014 s'établit à 3329211000 EUR.

Tenant compte des trois opinions, la juste valeur (frais d'acquisition déduits) du patrimoine immobilier de Cofinimmo au 31 décembre 2014, correspondant à la «Fair Value», au sens du référentiel IAS/IFRS, s'établit à 3199183000 EUR.

Sur cette base, les rendements sur loyers perçus ou contractuels, y compris actifs sous cession de créances, hors projets, terrains et immeubles en cours de rénovation et après application d'un loyer fictif sur locaux occupés par Cofinimmo, s'établissent à 6,55% de la valeur d'investissement.

En supposant les immeubles entièrement loués, le rendement passerait à 6,88% de la valeur d'investissement.

Les immeubles de placements ont un taux d'occupation de 95,19%. La moyenne du niveau des loyers contractuels et la valeur locative sur les espaces vides (hors projets et immeubles en rénovation et actifs ayant fait l'objet de cession de créances) est supérieure de 2,47% à la valeur locative normale estimée pour le patrimoine à ce jour.

Le patrimoine est réparti comme suit:

TOTAL	3329211000	3199183000	100%
Autres	66181000	64566000	2,0%
Immobilier de réseaux de distribution	579913000	533538000	16,7%
Immobilier de santé	1338342000	1289103000	40,3%
Bureaux	1344775000	1311976000	41,0%
	Valeur d'investissement	Juste valeur	% de la juste valeur

Opinion de PwC

PwC estime, pour la part du patrimoine immobilier de Cofinimmo qu'elle évalue au 31 décembre 2014, la valeur d'investissement à 799434000 EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à 780130000 EUR.

Jean-Paul DUCARME, FRICS Ann SMOLDERS Director PwC Partner PwC

Opinion de JLL JLL estime, pour la part du patrimoine immobilier de Cofinimmo

qu'elle évalue en Belgique au 31 décembre 2014, la valeur d'investissement à 325479000 EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à 317540000 EUR.

Roderick Scrivener, FRICS JLL Director

Opinion de DTZ

DTZ estime, pour la part du patrimoine immobilier de Cofinimmo qu'elle évalue et celle qui est évaluée par JLL en France au 31 décembre 2014, la valeur d'investissement à 2204298000 EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à 2101513000 EUR.

Christophe Ackermans, MRICS DTZ Director

Déclaration de gouvernance d'entreprise

En matière de gouvernance d'entreprise, Cofinimmo veille à appliquer les normes les plus strictes et continue d'évaluer en permanence ses méthodes par rapport aux principes, pratiques et exigences en ce domaine.

Code de référence

La présente déclaration de gouvernance d'entreprise s'inscrit dans le cadre des dispositions du Code belge de gouvernance d'entreprise 2009 («Code 2009») ainsi que dans celui de la Loi du 06.04.2010 modifiant le Code des Sociétés. L'Arrêté Royal du 06.06.2010 a consacré le Code 2009 comme seul code applicable. Ce Code est disponible sur le site internet du Moniteur belge, ainsi que sur le site www.corporategovernancecomittee.be.

Le Conseil d'Administration déclare qu'à sa connaissance, la pratique de gouvernance d'entreprise est en parfaite conformité avec le Corporate Governance Code 2009.

Le Corporate Governance Charter de la société peut être consulté sur son site internet www.cofinimmo.com. Il a été adapté pour la dernière fois le 05.02.2015.

Contrôle interne et gestion des risques

Conformément aux règles de Corporate Governance et aux différentes lois applicables aux Sociétés Immobilières Réglementées, Cofinimmo a mis en place un processus de gestion des risques et de contrôle interne.

Pour ce faire, la société a choisi comme cadre de référence le modèle d'Enterprise Risk Management (ERM) développé par COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). COSO (www.coso.org) est une organisation qui émane du secteur privé. Son but est de promouvoir l'amélioration de la qualité du reporting financier par l'application de règles d'éthique des affaires, d'un système de contrôle interne efficace et des règles de gouvernance d'entreprise.

Le modèle d'ERM s'articule autour de six composantes :

• l'environnement interne;
• la fixation des objectifs et l'appétence face au risque;
• l'identification, l'analyse et la maîtrise des risques ;
• les activités de contrôle;
• l'information et la communication interne;
• la surveillance et le monitoring.

L'environnement interne

La notion d'environnement interne recouvre la vision, l'intégrité, les valeurs éthiques, les compétences personnelles, la manière dont le Comité de Direction assigne l'autorité et les responsabilités, organise et forme les membres du personnel, le tout sous le contrôle du Conseil d'Administration.

Chez Cofinimmo, la culture d'entreprise intègre la gestion des risques à plusieurs niveaux, grâce:

• à des règles de gouvernance d'entreprise et à l'existence d'un Comité d'Audit et d'un Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance composés en totalité d'Administrateurs indépendants, au sens de l'Article 526ter du code des sociétés, de fonctions d'Auditeur interne, de Risk Manager, de Contrôle de Gestion et de Compliance Officer;
• à l'intégration de la notion de risques au sein du Comité de Direction pour tout investissement, transaction ou engagement susceptible d'exercer un impact significatif sur les objectifs de l'entreprise;
• à l'existence d'un Code de Conduite traitant notamment des conflits d'intérêts, du secret professionnel, des règles en matière d'achats et de ventes d'actions, de prévention d'abus de biens sociaux, d'acceptation de cadeaux d'affaires, de communication et de respect des personnes ;
• au respect des principes de ségrégation de fonctions et l'application de règles de délégation de pouvoirs clairement établies à tous les échelons de la société;
• à l'application de critères stricts en matière de gestion de ressources humaines, notamment pour tout ce qui concerne la sélection, les règles d'engagement de personnel, la politique de formation, le processus d'évaluation périodique des performances et la fixation des objectifs annuels ;
• au suivi de procédures et la formalisation des processus.

Des acteurs externes participent également à cet environnement de contrôle des risques. Il s'agit notamment de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA), des reviseurs d'entreprise, des conseillers juridiques, des experts immobiliers indépendants, des banques, de l'agence de notation Standard & Poor's, des analystes financiers et des actionnaires.

Depuis le 06.11.2014, Cofinimmo a adopté le statut de Société Immobilière Réglementée.

La fixation des objectifs et l'appétence face au risque

La stratégie est déterminée annuellement par le Conseil d'Administration, sur la base d'une proposition du Comité de Direction. Elle est ensuite traduite en objectifs opérationnels, de conformité et de reporting. Ceux-ci s'appliquent à tous les niveaux de fonctionnement de l'entreprise, du niveau le plus global jusqu'à leur mise en œuvre dans les entités fonctionnelles.

Un budget, qui est l'application chiffrée des objectifs de l'entreprise, est établi annuellement et vérifié chaque trimestre. Il reprend à la fois les prévisions des revenus, tels que les loyers pour l'année, mais également les frais liés à la gestion et au développement du patrimoine immobilier, ainsi que les frais financiers liés à la structure de financement des activités. Le budget est validé par le Comité de Direction puis présenté au Conseil d'Administration qui l'approuve à son tour.

L'identification, l'analyse et la maîtrise des risques

Ce point regroupe l'identification des événements à risque, leur analyse et les mesures choisies pour y répondre de manière efficace.

Une analyse globale et approfondie des risques de l'entreprise est réalisée périodiquement en collaboration avec tous les échelons hiérarchiques, chacun pour les domaines de sa compétence. Cette analyse est effectuée sur la base des choix stratégiques, des contraintes légales et de l'environnement dans lequel l'entreprise évolue. Elle commence par une identification des événements à risque possibles, leur probabilité de survenance et leur impact sur les objectifs vu sous différents angles : financier, juridique, opérationnel, contrepartie, patrimonial et notoriété. L'analyse est ensuite formalisée dans un document présenté et discuté en Comité de Direction. Celui-ci fait l'objet d'une mise à jour tout au long de l'année en fonction de l'évolution des activités et des nouveaux engagements pris, en tenant compte des leçons du passé. Par ailleurs, une fois par an, ce document est présenté au Comité d'Audit qui s'en servira, entre autres, pour décider des missions d'audit confiées à l'Auditeur interne.

De plus, chaque projet majeur fait l'objet d'une analyse de risques spécifiques suivant un canevas organisé, améliorant la qualité de l'information dans le processus de prise de décision.

Les activités de contrôle

Les contrôles sont mis en œuvre dans les différents départements de Cofinimmo, en réponse aux risques identifiés :

• au niveau financier: les écarts entre le budget estimé et le résultat réalisé sont revus trimestriellement par le Comité de Direction, le Comité d'Audit et le Conseil d'Administration;
• au niveau du risque crédit: la solvabilité des clients les plus importants, parmi ceux qui ne bénéficient pas d'une notation financière, est analysée annuellement par le département

financier. De même, les montants et la validité des garanties locatives constituées par l'ensemble des locataires sont contrôlés trimestriellement par les équipes opérationnelles ;

• au niveau locatif: le vide locatif fait l'objet d'une analyse semestrielle, de même que l'échéance des baux et les risques et opportunités en termes de revenu locatif;
• au niveau comptable: l'utilisation d'un ERP (Enterprise Resource Planning, c'est-à-dire un progiciel de gestion intégrée), à savoir SAP, intègre un certain nombre de contrôles automatiques. SAP englobe à la fois tous les aspects comptables et financiers, ainsi que toutes les données liées aux activités immobilières (par exemple, le suivi des contrats de location, les appels de loyers, les décomptes de charges, les commandes, les achats, etc.);
• au niveau de la trésorerie: l'appel à différentes sources de financement et banques et l'étalement des échéances permet de limiter le risque de concentration des refinancements ;
• le risque lié aux taux d'intérêt est limité par l'application d'une politique de couverture pour minimum 50% du notionnel emprunté sur une échelle glissante de minimum trois ans ;
• l'utilisation d'un logiciel de trésorerie facilite le suivi au jour le jour des positions de trésorerie et les opérations de cash-pooling;
• le principe de la double signature est appliqué dans les limites des délégations de pouvoirs pour tout engagement vis-à-vis de tiers, qu'il s'agisse d'acquisitions de biens, de locations de surfaces, de commandes de tout type, d'approbations de factures et des paiements ;
• l'utilisation d'un logiciel de workflow, lors des différentes étapes de l'activité commerciale (location de surfaces), renforce les contrôles lors des étapes-clés du processus ;
• le registre et les mouvements des actions nominatives COFB, COFP1 et COFP2 sont enregistrés dans une application informatique sécurisée – le programme Capitrack – développée et mise à disposition par le dépositaire central de Belgique Euroclear.

L'information et la communication interne

L'information et la communication vers les différents échelons de l'entreprise, ainsi que celles qui émanent de ceux-ci, reposent sur des réunions de travail et du reporting:

• le Management Report, établi trimestriellement par l'entité Consolidation & Reporting, reprend la situation des comptes de résultats et du bilan, les indicateurs-clé, la situation des acquisitions/ventes et leur impact sur les résultats. Il comprend également l'inventaire du patrimoine, la situation des chantiers, et les positions de trésorerie. Il est diffusé au management, aux responsables de département et aux personnes-clés. Il est discuté dans le détail, à la fois en Comité de Direction, en Comité d'Audit et au Conseil d'Administration;

• de même, chaque département établit périodiquement des rapports spécifiques à son activité propre;

• le Comité Exécutif, composé des quatre membres du Comité de Direction et des responsables des entités opérationnelles, se réunit chaque semaine pour discuter des dossiers immobiliers d'investissements et de désinvestissements, des constructions et des locations ;

• le Comité de Direction se réunit également chaque semaine. Il passe systématiquement en revue les points importants du fonctionnement et de l'activité de la société (investissements/ ventes, trésorerie, personnel, etc.)

Chacune de ces réunions fait l'objet d'un procès-verbal avec, si nécessaire, un plan d'actions pour la mise en œuvre des décisions actées en réunion.

La surveillance et le monitoring

Une clôture est effectuée chaque trimestre, selon les mêmes procédures qu'en fin d'exercice. À cette occasion, des comptes consolidés sont établis. Des indicateurs-clés sont calculés et analysés. Ces données sont rassemblées dans le Management Report dont il est question au point précédent. Toutes ces données sont discutées et analysées en Comité de Direction et en Conseil d'Administration. De même, chaque département collecte à son niveau des informations pertinentes qui sont analysées trimestriellement et comparées aux objectifs fixés pour l'année.

Le Comité de Direction invite au cours de l'année chaque responsable de département pour faire le point sur l'évolution des activités propres à son domaine de compétence.

De plus, l'entreprise dispose d'un Auditeur Interne dont les missions couvrent les différents processus. Les résultats des audits sont soumis au Comité d'Audit qui s'assure de la mise en œuvre des recommandations, et au Conseil d'Administration.

Structure de l'actionnariat1 (au 31.12.2014)

	Nombre d'actions ordinaires	%	Nombre d'actions privilégiées	%	Nombre total d'actions (droits de vote)	%
Nombre d'actions émises	17 339 423	100,00	686 485	100,00	18 025 908	100,00
Cofinimmo Groupe (actions propres)2	54 414	0,31	0	0,00	54 414	0,30
Free Float3	17 285 009	99,69	686 485	100,00	17 971 494	99,70

Le Conseil d'Administration déclare que les actionnaires susmentionnés ne disposent pas de droits de vote différents.

¹ Situation sur base des déclarations de transparence reçues en vertu de la Loi du 02.05.2007. Les modifications éventuelles communiquées depuis le 31.12.2014 ont été publiées conformément aux dispositions de cette même Loi et peuvent être consultées sur le site internet de l'entreprise www.cofinimmo.com.

² Les droits de vote attachés aux actions propres détenues par le Groupe Cofinimmo sont suspendus.

³ Ce calcul du free float, généralement utilisé par Euronext, comprend tous les actionnaires détenant individuellement moins de 5% du capital.

ORGANES DE DÉCISION

Conseil d'Administration

Composition actuelle

En vertu des principes généraux concernant la composition du Conseil, tels qu'adoptés sur la proposition du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance, le Conseil est actuellement formé de 12 Administrateurs, dont (i) neuf non exécutifs, parmi lesquels six sont indépendants au sens de l'Article 526ter du Code des Sociétés, trois représentent les actionnaires, et (ii) trois Administrateurs exécutifs (membres du Comité de Direction). Le Conseil proposera à l'Assemblée Générale Ordinaire de 2015 la nomination du Chief Financial Officer, membre du Comité de Direction, comme Administrateur. Le Conseil sera alors composé de 13 membres1 dont quatre Administrateurs exécutifs.

Les Administrateurs sont nommés pour une durée de quatre ans au plus par l'Assemblée Générale et sont révocables par celle-ci à tout moment. Ils sont rééligibles.

Les Administrateurs indépendants répondent strictement aux critères d'indépendance, tels qu'exposés à l'Article 526ter du Code des Sociétés et à l'Annexe A du Code Corporate Governance 2009.

Le Conseil d'Administration se réunit au minimum huit fois par an. Des circonstances particulières peuvent nécessiter une ou des convocations supplémentaires du Conseil. En 2014, le Conseil s'est réuni à dix reprises. Chaque membre du Conseil reçoit, avant la réunion, les documents lui permettant d'étudier les propositions du Comité de Direction sur lesquelles il devra se prononcer. En cas de vote, les décisions sont adoptées à la majorité simple. En cas de partage des voix, la voix du Président est prépondérante.

Dans le cadre de la Loi du 28.07.2011 visant à garantir la présence de femmes au sein des Conseils d'Administration des sociétés cotées, le Conseil d'Administration a examiné l'évolution future de sa composition afin qu'au moins un tiers des membres du Conseil soit de sexe différent de celui des autres membres, selon les dispositions prévues par cette Loi. Le Conseil d'Administration a établi un plan d'actions très concret concernant le renouvellement des mandats durant les deux prochaines années afin de s'assurer de la nomination d'au moins deux femmes additionnelles au sein du Conseil avant la fin de l'année 2016. Le Conseil d'Administration proposera la candidature de Madame Kathleen Van den Eynde en tant qu'Administrateur Indépendant au sens de l'Article 526ter du Code des sociétés à l'Assemblée Générale Ordinaire du 13.05.2015. En cas d'approbation, son mandat courra jusqu'au 08.05.2019 et le nombre de femmes au sein du Conseil passera alors de deux à trois. Par ailleurs, Cofinimmo sponsorise directement et indirectement l'activité de l'ASBL Women on Board qui vise à promouvoir la présence des femmes au sein des Conseils d'Administration. Madame Françoise Roels, membre du Comité de Direction de Cofinimmo, est d'ailleurs une des membres fondatrices de cette ASBL.

Renouvellement et nomination d'Administrateurs

L'Assemblée Générale Ordinaire du 14.05.2014 a décidé la nomination de Monsieur Christophe Demain en tant qu'Administrateur représentant l'actionnaire Belfius Insurance. Son mandat court jusqu'au 11.05.2016. Il est d'ores et déjà prévu que Belfius Insurance proposera une candidature féminine en remplacement.

Sous réserve d'approbation par la FSMA:

• le renouvellement du mandat de Monsieur Xavier Denis en tant qu'Administrateur exécutif et membre du Comité de Direction sera proposé à l'Assemblée Générale Ordinaire du 13.05.2015. En cas d'approbation, son mandat courra jusqu'au 08.05.2019;
• la nomination de Kathleen Van den Eynde en tant qu'Administrateur Indépendant au sens de l'Article 526ter du Code des sociétés sera proposée en remplacement de Monsieur Robert Franssen représentant l'actionnaire Allianz Belgium. Monsieur Robert Franssen a en effet exercé trois mandats consécutifs et en application de nos règles de gouvernance, son mandat ne peut plus être renouvelé. Le Conseil d'Administration le remercie chaleureusement pour son expertise apportée à la société.

La nomination de Monsieur Jérôme Descamps en tant qu'Administrateur exécutif et membre du Comité de Direction sera également proposée à l'Assemblée Générale Ordinaire du 13.05.2015. La FSMA a donné son approbation en date du 18.11.2014. En cas d'approbation par l'Assemblée Générale Ordinaire du 13.05.2015, son mandat courra jusqu'au 08.05.2019.

+

Cofinimmo soutient l'association Women on Board qui a pour objet la promotion de la présence des femmes au sein des Conseils d'Administration

• Le Conseil d'Administration s'est réuni dix fois durant l'année 2014

Fonctions et mandats des Administrateurs au sein du Conseil d'Administration de Cofinimmo et/ou ses comités

Nom Fonction	Année de naissance		Genre Nationalité	Début de mandat	Dernier renouvellement	Fin de mandat
André Bergen	1950	M	Belge	30.04.2010	08.05.2013	10.05.2017
• Président du Conseil d'Administration • Administrateur indépendant, au sens de l'Article 526ter du Code des Sociétés • Membre du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance
Jean-Edouard Carbonnelle	1953	M	belge	30.04.1999	27.04.2012	11.05.2016
• Administrateur délégué
Christophe Demain	1966	M	belge	14.05.2014	-/-	11.05.2016
• Administrateur (représentant l'actionnaire Belfius Insurance)
Xavier Denis	1972	M	belge	29.04.2011	-/-	13.05.2015
• Administrateur directeur
Xavier de Walque	1965	M	belge	24.04.2009	27.04.2012	11.05.2016
• Administrateur indépendant au sens de l'Article 526ter du Code des Sociétés • Président du Comité d'Audit
Chevalier Vincent Doumier	1955	M	belge	28.04.2006	27.04.2012	11.05.2016
• Administrateur indépendant au sens de l'Article 526ter du Code des Sociétés • Membre du Comité d'Audit
Robert Franssen	1955	M	belge	19.02.2004	29.04.2011	13.05.2015
• Administrateur (représentant l'actionnaire Allianz Benelux SA)
Gaëtan Hannecart	1964	M	belge	28.04.2006	27.04.2012	11.05.2016
• Administrateur indépendant, au sens de l'Article 526ter du Code des Sociétés • Président du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance
Inès Reinmann-Toper	1957	F	française	08.05.2013	-/-	10.05.2017
• Administrateur indépendant, au sens de l'Article 526ter du Code des Sociétés • Membre du Comité d'Audit
Françoise Roels	1961	F	belge	27.04.2007	08.05.2013	10.05.2017
• Administrateur directeur
Alain Schockert	1950	M	belge	27.04.2007	08.05.2013	10.05.2017
• Administrateur (représentant l'actionnaire Banque Degroof)
Baudouin Velge	1955	M	belge	28.04.2006	27.04.2012	11.05.2016
• Administrateur indépendant, au sens de l'Article 526ter du Code des Sociétés • Membre du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance

Autres fonctions et mandats des Administrateurs du Conseil d'Administration et de Cofinimmo exercés actuellement ou au cours des cinq années précédentes

ANDRÉ BERGEN

• Fonction actuelle: Administrateur de Delta Lloyd (Amstelplein 6, 1096 BC Amsterdam)
• Mandats actuels : Euronext SA, Sapient Investment Managers (Cyprus), Recticel SA, Festival de Flandre (Gand), ainsi que divers mandats dans les filiales du Groupe Cofinimmo
• Mandats précédents : Zuhair Fayez Partners (Arabie Saoudite), Vlaams Netwerk van Ondermingen (VOKA), KBC Group, NYSE Euronext NY, Ahlers SA, NIBC Banque (La Haye)

JEAN-EDOUARD CARBONNELLE

• Fonction actuelle: Chief Executive Officer (CEO) de Cofinimmo SA (boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles)
• Mandats actuels : divers mandats dans les filiales du Groupe Cofinimmo, Société d'Habitions de Tournai SA, European Public Real Estate Association (EPRA), EPRA Taxation Committee, Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI), Société Royale d'Économie Politique de Belgique ASBL
• Mandats précédents : -/-

CHRISTOPHE DEMAIN

• Fonction actuelle: Chief Investment Officer of Belfius Insurance SA (Avenue Galilée 5, 1210 Bruxelles)
• Mandats actuels : Belfius Insurance SA
• Mandats précédents : Banque Transatlantique Belgium, AXA Private Management, Private Banking subsidiary of AXA in Belgium

XAVIER DENIS

• Fonction actuelle: Chief Operating Officer (COO) de Cofinimmo SA (boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles)
• Mandats actuels : divers mandats dans les filiales du Groupe Cofinimmo, Denis Intérieur SA, European Quarter Area Management Association (EQuAMA)
• Mandats précédents : -/-

XAVIER DE WALQUE

• Fonction actuelle: Membre du Comité Exécutif et Chief Financial Officer de Cobepa SA (rue de la Chancellerie 2/1, 1000 Bruxelles)
• Mandats actuels : divers mandats dans les filiales du Groupe Cobepa (BeCapital Investment Advisor, Cobepa Nederland, Groupement Financier Liégeois, Ibel, Mascagna, Mosane, Regio, Sofiréal, Sophielux 1, Sophielux 2, Sophinvest, Ulran), JF Hillebrand AG, AG Insurance, SGG Holdings, Sapec
• Mandats précédents : Cobsos, Dexia Banque Belgique SA, Dexia Insurance Belgium, Dexia Investment Company, Maison de la Radio Flagey SA, Financial Security Assurances

CHEVALIER VINCENT DOUMIER

• Fonction actuelle: Administrateur de sociétés.
• Mandats actuels : Codic International SA, Cofir SA, ASSAM SCRL, Les Petits Riens ASBL, Sopartec SA, CIT Blaton SA, Seneq SA.
• Mandats précédents : Compagnie du Bois Sauvage SA, Neuhaus Holding, Ceran ILC, Ter Beke SA, Bank Degroof SA, Recticel SA, Compagnie Financière du Château SA, Fauchon Group, Trade Credit Re Insurance Company (TCRé) SA, Nanocyl SA, Centre Interdiocésain ASBL, Cercle Royal Gaulois Artistique et Littéraire ASBL, John Berenberg Gossler & Co KG (D)

ROBERT FRANSSEN

• Fonction actuelle: Regional CEO Allianz Benelux (rue de Laeken 35, 1000 Bruxelles)
• Mandats actuels : divers mandats dans les filiales du Groupe Allianz (Allianz Benelux SA, Allianz Life Lux, AGCS, ANAM)
• Mandats précédents : divers mandats dans les filiales du Groupe Allianz (AGF Benelux, Mondial Assistance Europe), Anpi ASBL, Assuralia Association Professionnelle, Portima Société Coopérative, Assurcard SA, Union des Entreprises de Bruxelles

GAËTAN HANNECART

• Fonction actuelle: Administrateur délégué et Président du Comité de Direction de Matexi SA (Franklin Rooseveltlaan 180, 8790 Waregem)
• Mandats actuels : divers mandats dans les filiales du Groupe Matexi (Ankor Invest SA, Matexi Real Estate Finance SA,

De Burkel SA, Duro Home Holding SA, Entro SA, Familo SA, Hooglatem SA, Immo Vilvo SA, Kempense Bouwwerken SA, Matexi SA, Matexi Brabant Wallon SA, Matexi Brussels SA, Matexi Group SA, Matexi Luxembourg SA, Matexi Projects SA, Matexi Brabant Flamand SA, Matexi Antwerpen SA, Matexi Hainaut SA, Matexi Liège SA, Matexi Limburg SA, Matexi Namur SA, Matexi Oost-Vlaanderen SA, Matexi West-Vlaanderen SA, Renoplan SA, Quaerocq CVBA, SDM SA, Sibomat SA, Tradiplan SA, Matexi City Development SA, Wilma Project Development Holding SA, Zennebroeck SA, Zenneveen SA), Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI), YouthStart, Itinera Institute ASBL, Real Dolmen SA, Nimmobo SA, Vauban SA, Campagne du Petit Baulers SA, Coogee SA, Galerie des Carmes SA, Vicinia ASBL, Vilvoorde Development SA, Group Louis Delhaize

• Mandats précédents : Home Invest Belgium SA, Advisory Board on Urban Planning to the Flemmish government

INÈS REINMANN-TOPER

• Fonction actuelle: Associée d'Edmond de Rothschild Corporate Finance SA (47 rue du Faubourg Saint Honoré, 75401 Paris cedex 08, France)
• Mandats actuels : Gecina SA, Axcior Immo, Lapillus OPCI, Axcior Corporate Finance SA
• Mandats précédents : Segro PLC SA

FRANÇOISE ROELS

• Fonction actuelle: Secretary General & Group Counsel de Cofinimmo SA (boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles)
• Mandats actuels : divers mandats dans les filiales du Groupe Cofinimmo, EPRA Regulatory Committee, Euroclear Pension Fund OFP, Women on Board ASBL
• Mandats précédents : Institut des Juristes d'Entreprise

ALAIN SCHOCKERT

• Fonction actuelle: Administrateur délégué et membre du Comité de Direction de la Banque Degroof SA (rue de l'Industrie 44, 1040 Bruxelles)
• Mandats actuels : diverses filiales du Groupe Degroof (Banque Degroof SA, Banque Degroof Luxembourg SA, BD Square Invest SA, Degroof Corporate Finance SA, Degroof Structured Finance SA, Fonds de pension 2005 Banque Degroof, Fonds de pension Banque Degroof, Guimard Finance SA, Industrie Invest SA, Société Immobilière et Financière Industrie Guimard SA), Brocsa SA
• Mandats précédents : -/-

BAUDOUIN VELGE

• Fonction actuelle: Managing Partner d'Interel SA (rue du Luxembourg 22-24, 1000 Bruxelles)
• Mandats actuels : Bekaert NV, BECI, Ducroire, Fondation Bernhein, École pour le Management (EPM) NV, Cercle de Lorraine, Brussels Metropolitan Region
• Mandats précédents : BT Belux NV, EuroCommerce AISBL, FEDIS ASBL, VBO ASBL.

Rôle du Conseil d'Administration

Le rôle du Conseil d'Administration est:

• d'arrêter les orientations stratégiques de la société, soit d'initiative, soit sur la proposition du Comité de Direction;

• de surveiller la qualité de la gestion et sa conformité avec la stratégie choisie;

• d'examiner la qualité de l'information donnée aux investisseurs et au public ;

• de veiller à l'indépendance d'esprit de tous les Administrateurs, responsables individuellement et solidairement de l'intérêt social et du développement de Cofinimmo;
• de traiter tous les sujets relevant de sa compétence légale (adoption de la stratégie et du budget, arrêté des comptes annuels, semestriels et trimestriels, utilisation du capital autorisé, adoption des rapports de fusion et de scission, convocation des Assemblées Générales Ordinaires et Extraordinaires, organisation des instances de décision et nomination de leurs membres).

Rapport d'activité du Conseil d'Administration

Outre les sujets récurrents, le Conseil d'Administration s'est prononcé sur différents dossiers, dont:

• la revue constante du plan de financement;
• la revue, l'étude et le choix de lignes directrices pour le développement, la diversification et la stratégie de Cofinimmo;
• la revue du cadre référentiel du Risk Management, du Risk Assessment du Groupe Cofinimmo, et des diverses missions de l'Auditeur Interne;
• l'analyse et l'approbation de dossiers d'investissement, de désinvestissement et de (re)développement;
• la vente des actions de la société Galaxy Properties et du tréfonds de l'immeuble de bureaux North Galaxy ;
• la vente de 5 actifs immobiliers de santé en France;
• l'acquisition du portefeuille Green (13 actifs aux Pays-Bas);
• l'acquisition d'une clinique de réhabilitation en Allemagne;
• le lancement du chantier du Belliard 40;
• la proposition aux actionnaires d'opter pour un dividende 2013 en actions ;
• la demande d'agrément en tant que Société Immobilière Réglementée;
• la restructuration des instruments de taux de couverture des taux d'intérêts ;
• l'adoption d'un Phantom Unit Plan pour les membres du Comité de Direction;
• la désignation de Monsieur Jérôme Descamps en tant que Chief Financial Officer, membre du Comité de Direction et sa proposition de nomination en tant qu'Administrateur exécutif membre du Comité de Direction;
• la proposition de nomination de Monsieur Christophe Demain en tant qu'Administrateur représentant l'actionnaire Belfius Insurance et de Madame Kathleen Van den Eynde Kathleen en tant qu'Administrateur Indépendant au sens de l'Article 526ter du Code des sociétés ;
• la proposition de renouvellement du mandat de Monsieur Xavier Denis en tant qu'Administrateur exécutif membre du Comité de Direction;
• la proposition de renouvellement du mandat du Commissaire, la société SCRL Deloitte Reviseurs d'Entreprises, représentée par Monsieur Frank Verhaegen.

Comité d'Audit

Le Comité d'Audit est composé de trois Administrateurs, tous indépendants au sens de l'Article 526ter du Code des Sociétés. Il s'agit de Monsieur De Walque (Président), Chevalier Vincent Doumier et Madame Inès Reinmann-Toper. Les membres du Comité de Direction ne font pas partie du Comité d'Audit mais assistent aux réunions sans toutefois prendre part aux votes.

Le Président du Conseil d'Administration n'est pas membre du Comité d'Audit. Il dispose toutefois d'une invitation permanente à toutes les réunions de ce Comité. Néanmoins, il ne prend pas part aux votes. Les membres du Comité d'Audit disposent de par leurs expériences professionnelles des compétences nécessaires – tant individuellement que collectivement – en matière de comptabilité et d'audit pour garantir un fonctionnement efficace du Comité.

Rôle du Comité d'Audit

Le rôle du Comité d'Audit consiste principalement à examiner:

• le processus d'élaboration de l'information financière;
• l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de la société;
• l'audit interne et son efficacité;
• le contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés, en ce compris les questions et recommandations formulées par le commissaire chargé du contrôle des comptes consolidés ;
• l'indépendance du commissaire chargé du contrôle des comptes consolidés, en particulier pour ce qui concerne la prestation de services complémentaires à la société.

La composition actuelle du Comité d'Audit et les tâches qui lui sont attribuées remplissent les conditions imposées par la Loi du 17.12.2008 concernant la création d'un Comité d'Audit au sein des sociétés cotées et des entreprises financières. Les règles de fonctionnement du Comité d'Audit sont reprises dans la charte du Comité d'Audit qui peut être consultée sur le site internet www.cofinimmo.com.

Rapport d'activité du Comité d'Audit

Au cours de l'année 2014, le Comité d'Audit s'est réuni à cinq reprises. Celui-ci a non seulement abordé les sujets qui s'inscrivent dans le cadre de sa mission, telle que définie par la Charte du Comité d'Audit et la Loi du 17.12.2008 – c'est-à-dire veiller à l'exactitude et à la sincérité du reporting des comptes annuels et semestriels de Cofinimmo, à la qualité du contrôle interne et externe, et de l'information délivrée aux actionnaires – mais il s'est également penché sur les points suivants :

• la revue des recommandations formulées par le commissaire concernant les procédures de contrôle interne;
• l'évaluation du cadre référentiel de Risk Management du Groupe Cofinimmo;
• l'introduction du régime SIR;
• le référentiel IAS 39 et les couvertures de taux ;
• les rapports de la mission de l'Auditeur interne portant sur le respect des obligations d'entretien et de réparation des exploitants d'actifs « triple net », le service Comptabilité, et le risque amiante
• la recommandation au Conseil d'Administration du renouvellement du mandat du Commissaire, la société SCRL Deloitte Reviseurs d'Entreprises, représentée par Monsieur Frank Verhaegen;
• sa propre évaluation.

Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance

Le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance est formé de trois Administrateurs, tous indépendants au sens de l'Article 526ter du Code des Sociétés. Il s'agit de Messieurs Gaëtan Hannecart (Président), André Bergen, et Baudouin Velge. Les membres du Comité de Direction ne font pas partie du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance.

Rôle du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance

Le rôle du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance est d'assister le Conseil par:

• la formulation de recommandations quant à la composition du Conseil d'Administration et de ses Comités et à la validation de l'indépendance de ses membres ;
• l'assistance à la sélection, l'évaluation et la désignation des membres du Conseil d'Administration et du Comité de Direction;
• l'assistance à la détermination de la politique de rémunération des membres du Conseil d'Administration et du Comité de Direction et à son application;
• l'élaboration du rapport de rémunération;
• l'analyse et la préparation de recommandations en toute matière liée à la gouvernance d'entreprise.

La composition actuelle du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance et les tâches qui lui sont attribuées remplissent les conditions imposées par la Loi du 06.04.2010 insérant un Article 526quater dans le Code des Sociétés. Les règles de fonctionnement du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance sont reprises dans sa charte qui peut être consultée sur le site internet www.cofinimmo.com.

Rapport d'activité du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance

En 2014, il s'est réuni à sept reprises. Les principaux sujets traités concernaient les thèmes suivants :

Concernant la rémunération:

• la revue de la politique de rémunération pour les membres du Comité de Direction dont l'introduction d'un plan d'actions gratuites ;
• la détermination des émoluments des Administrateurs exécutifs pour qu'ils restent conformes, à la fois au marché et aux responsabilités qu'ils assument;
• la politique de rémunération de l'entreprise;
• l'élaboration d'un rapport de rémunération;

Concernant la composition du Conseil d'Administration:

• la revue des «Hauts Potentiels » et du plan de succession; • le plan d'actions pour la présence d'au moins un tiers de
• femmes au sein du Conseil d'Administration; • la proposition de désignation de Monsieur Jérôme Descamps en tant que Chief Financial Officer, membre du Comité de Direction et de sa nomination en tant qu'Administrateur exécutif;
• la proposition de renouvellement du mandat de Monsieur Xavier Denis en tant qu'Administrateur exécutif membre du Comité de Direction;
• les propositions de nomination de Monsieur Christophe Demain en tant qu'Administrateur représentant l'actionnaire Belfius

Insurance et de Madame Kathleen Van den Eynde en tant qu'Administrateur Indépendant au sens de l'Article 526ter du Code des sociétés ;

Concernant son fonctionnement:

• sa propre évaluation.

• d'exécuter la stratégie retenue par le Conseil d'Administration, en ce compris les décisions d'acquisition ou de cession d'immeubles ou d'actions de sociétés immobilières ;
• d'assurer la gestion journalière de l'entreprise et d'en faire rapport au Conseil d'Administration.

Composition actuelle

Jean-Edouard Carbonnelle

Chief Executive Officer

A rejoint Cofinimmo en novembre 1998 en tant que Chief Financial Officer et a été nommé Chief Executive Officier en 2012. Précédemment, il a travaillé dans le Groupe de la Société Générale de Belgique, d'abord au sein de la société holding elle-même, puis comme Administrateur et Directeur Financier du Groupe Diamant Boart (outils abrasifs) et enfin brièvement comme Investor Relations Manager d'Union Minière (métaux non ferreux). Il a débuté sa carrière dans le département des projets industriels et miniers au sein de la Banque Mondiale. Il est Ingénieur Commercial (Solvay Business School – ULB 1976) et possède un Master of Business Administration (Wharton School – University of Pennsylvania 1977).

Xavier Denis

Chief Operating Officer

A rejoint Cofinimmo en 2002 comme «Head of Project Development and Area Manager ». Avant de rejoindre Cofinimmo, il était architecte à Londres entre 1996 et 2001 au sein des sociétés Chapman Taylor et HOK Sport, devenu Populous. Il dispose de 15 ans d'expérience dans la gestion technique, financière et commerciale de projets et de portefeuilles immobiliers. Il est Ingénieur Civil Architecte (Université Catholique de Louvain 1996) et a obtenu un Master of Business Administration (INSEAD 2002).

Jérôme Descamps Chief Financial Officer

A rejoint Cofinimmo en octobre 2014. Précédemment, il a travaillé pour Société de la Tour Eiffel en tant que «Chief Financial Officer », une Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris. Il a travaillé précédemment comme «Chief Financial Officer » du Groupe Awon (Soros Real Estate) et comme «Contrôleur de Gestion» chez ISM (une société immobilière détenue par GDF Suez puis par General Electric Capital). Il est MRICS (membre du Royal Institute of Chartered Surveyors) et diplômé de l'École Supérieure de Gestion de Paris (Finances).

Françoise Roels

Secretary General & Group Counsel

A rejoint Cofinimmo en août 2004. Elle dirige le département juridique et est responsable du Secrétariat Général de la société. Elle est responsable des fonctions de compliance et de gestion des risques de Cofinimmo et se charge des aspects liés à l'actionnariat et des interactions avec les autorités belges de contrôle financier. Elle supervise également les départements Ressources Humaines et Taxe de la société. Avant de rejoindre Cofinimmo, Françoise Roels a travaillé pour le bureau d'avocats Loyens, pour Euroclear/ JP Morgan et pour le Groupe Belgacom. Elle y fut responsable des affaires fiscales et du Corporate Governance. Elle est licenciée en droit (RUG 1984) et candidate en philosophie (RUG 1984) et a obtenu un diplôme de maitrise en fiscalité (École Supérieure des Sciences Fiscales 1986).

Comité de Direction

Le Comité de Direction, au sens de l'Article 524bis du Code des Sociétés, est composé, outre son Président Monsieur Jean-Edouard Carbonnelle (CEO), de deux Administrateurs directeurs, Monsieur Xavier Denis (COO) et Madame Françoise Roels (Secretary General & Group Counsel), et de Monsieur Jérôme Descamps (CFO). Chaque membre du Comité de Direction exerce sa mission dans un domaine de compétence précis. Le Comité se réunit toutes les semaines. Il est responsable de la gestion opérationnelle de la société.

Conformément à l'Article 14 de la Loi du 12.05.2014 relative aux Sociétés Immobilières Réglementées, les membres du Comité de Direction sont tous des dirigeants effectifs au sens de cet Article et assurent également la gestion journalière de la société.

Les règles de fonctionnement du Comité de Direction sont reprises dans sa charte qui peut être consultée sur le site internet www.cofinimmo.com.

Rôle du Comité de Direction

Son rôle est:

• de proposer au Conseil d'Administration la stratégie de la société;

Évaluation des performances du Conseil d'Administration et de ses comités

Sous la direction de son Président, le Conseil d'Administration évalue régulièrement, au moins tous les deux ou trois ans, sa taille, sa composition, ses performances et celles de ses Comités ainsi que son interaction avec le Comité de Direction. Cette analyse poursuit quatre objectifs :

• évaluer le fonctionnement du Conseil d'Administration ou du Comité concerné;
• vérifier si les questions importantes sont préparées et discutées de manière adéquate;
• apprécier la contribution effective de chaque Administrateur par sa présence aux réunions du Conseil d'Administration et des Comités, et son engagement constructif dans les discussions et la prise de décisions ;
• vérifier si la composition actuelle du Conseil d'Administration ou des Comités correspond à celle qui est souhaitable.

L'évaluation du Conseil et de ses Comités est prévue pour 2015. Elle se déroule dans le cadre d'un processus mis en place par le Président du Conseil d'Administration, le Secrétaire Général, et le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance. Le lancement de la procédure fait l'objet d'une décision du Conseil d'Administration. l'exercice d'évaluation prend la forme d'une procédure écrite tenant compte de la stratégie de l'entreprise, de sa situation financière et de sa place dans l'environnement économique. Le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance, en session de préparation, élabore un questionnaire auquel les Administrateurs sont appelés à répondre individuellement.

Ce questionnaire aborde les thèmes suivants : le fonctionnement du Conseil d'Administration, sa culture, sa composition, l'information donnée au Conseil d'Administration, sa relation avec le Comité de Direction et les Comités, ainsi qu'avec le Président du Conseil d'Administration.

La procédure permet également aux Administrateurs de soulever des points d'attention qui n'ont pas été abordés dans le questionnaire. Les réponses et remarques des Administrateurs sont par la suite examinées par le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance qui les étudie et formule toutes recommandations utiles au Conseil d'Administration.

Lors de chaque renouvellement de mandat, le Conseil procède, sous la guidance et avec la contribution du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance, à l'évaluation de l'Administrateur concerné. À cette occasion, le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance passe en revue la grille de compétence/expérience des membres du Conseil d'Administration et s'assure que la composition du Conseil reste toujours adéquate. Le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance formule par la suite ses recommandations de renouvellement du mandat arrivant à échéance au Conseil d'Administration. Celui-ci décide ensuite de le présenter à l'Assemblée Générale.

Les Administrateurs non exécutifs procèdent une fois par an à l'évaluation régulière de leur interaction avec le Comité de Direction. Elle est portée à l'ordre du jour d'une réunion du Conseil d'Administration restreint, en l'absence des membres du Comité de Direction. Cette réunion se tient au moins une fois par an.

Management

Le Comité de Direction est assisté par une équipe de managers. Chaque manager rapporte directement à un des membres du Comité de Direction et assume la responsabilité dans un domaine managérial spécifique.

Nom	Fonction
1 Sébastien Berden	Head of Healthcare
2 Yeliz Bicici	Head of Development
3 Chantal Cabuy	Head of Human Resources & Internal Communication
4 Steve Deraedt	Head of Information Technology
5 Valérie De Vos	Legal Coordination & Document Manager
6 Ingrid Daerden	Head of Treasury & Project Financing
7 Andrée Doucet	Sr Corporate Legal Officer
8 Aline Etienne	Corporate Legal Officer
9 Jimmy Gysels	Head of Business Unit Pubstone
10 Dirk Huysmans	Head of Offices Belgium
11 Valérie Kibieta	Head of External Communication & Investor Relations
12 Stéphanie Lempereur	Head of Corporate Finance & Control
13 Pascale Minet	Head of Accounting
14 Valéry Smeers	Tax Manager
15 Domien Szekér	Head of Project Management
16 Jean Van Buggenhout	Head of Property Services & Corporate Social Responsibility
17 Caroline Vanstraelen	Corporate Legal Officer
18 Sophie Wattiaux	Corporate Legal Officer

Réglementation et procédures

Règlement des conflits d'intérêts

Par application de l'Article 523 du Code des Sociétés, tout membre du Conseil d'Administration qui a, directement ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale opposé à une décision ou à une opération relevant du Conseil d'Administration, ne peut assister aux délibérations de ce Conseil.

En fonction de circonstances concrètes, les situations suivantes pourraient également donner lieu à l'application de l'Article 523 du Code des Sociétés et pourraient être qualifiées comme conflits d'intérêts potentiels :

• dans le chef des Administrateurs nommés sur proposition de la Banque Degroof, de Belfius Insurance et d'Allianz Belgium: si des transactions se produisaient entre elles et Cofinimmo, pour lesquelles ces sociétés ont un intérêt opposé à celui de Cofinimmo;
• dans le chef de Monsieur Gaëtan Hannecart: si des transactions se produisaient entre Cofinimmo et le Groupe Matexi dont Monsieur Gaëtan Hannecart est l'Administrateur délégué et pour lesquels le Groupe Matexi aurait un intérêt opposé à celui de Cofinimmo.

Vu l'absence de tout conflit d'intérêt, le Conseil d'Administration n'a dressé aucun rapport pour l'année 2014 en application des Articles 523 et 524 du Code des Sociétés.

L'Article 37 de la Loi du 14.05.2014 relative aux Sociétés Immobilières Réglementées (la disposition applicable jusqu'au 04.11.2014 était l'Article 18 de l'Arrêté Royal du 07.12.2010 relatif aux Sicafi) prévoit des dispositions particulières lorsqu'une des personnes visées à cet Article (Administrateur ou actionnaire d'une filiale de la SIR publique ou institutionnelle) intervient comme contrepartie dans une opération avec la SIR ou une société dont elle détient le contrôle.

La société a appliqué l'Article 18 de l'Arrêté Royal Sicafi dans le cadre du dividende optionnel en actions, dans la mesure où certains Administrateurs de la société détenaient des actions Cofinimmo.

La société a également appliqué l'Article 18 de l'Arrêté Royal Sicafi dans le cadre de la simplification de la structure du Groupe aux Pays-Bas et en Belgique. La société Pubstone SA a en effet conclu avec InBev Belgium SA et InBev Nederland BV diverses conventions de cessions d'actions concernant la société Pubstone Holding BV, cette dernière ayant changé de dénomination en Pubstone Properties BV. La société Cofinimmo a ensuite conclu avec InBev Belgium SA une convention de cessions d'actions concernant la société Pubstone Group.

Enfin, la société a appliqué l'Article 18 de l'Arrêté Royal Sicafi dans le cadre de la délivrance du Certificat de Disponibilité de la prison de Leuze-en-Hainaut. À cette occasion, Cofinimmo a conclu avec les sociétés Cordeel Zetel Temse NV et Willemen General Contractor un avenant à la convention Design & Build du 20.10.2011 portant essentiellement sur la date d'acceptation provisoire de la prison et un contrat d'achat d'actions portant sur 50% des actions de la société FPR Leuze.

Code de conduite

Le Code de Conduite de la société prévoit explicitement que les membres des Organes Sociaux et du Personnel s'engagent à ne pas solliciter de tiers et à refuser toute rémunération, en espèce ou en nature, ou tout avantage personnel proposé en raison de leurs liens professionnels avec l'entreprise.

Achat et vente d'actions Cofinimmo (insider trading)

En accord avec les principes et les valeurs de l'entreprise, Cofinimmo a inséré dans son Code de Conduite des règles (Dealing Code) à suivre par les Administrateurs et les Personnes Désignées souhaitant négocier des instruments financiers émis par Cofinimmo et ses filiales. En particulier, ce Dealing Code leur interdit l'achat et la vente d'actions Cofinimmo durant une période qui court à partir du jour qui suit la date de clôture de chaque trimestre jusqu'au jour (compris) de la publication des résultats annuels, semestriels ou trimestriels. Dans le cadre de la mise en œuvre du Code belge de gouvernance d'entreprise au sein de Cofinimmo, les règles du Code de Conduite sont alignées sur l'Arrêté Royal du 05.03.2006 relatif aux abus de marché, à la présentation équitable des recommandations d'investissement et à la mention des conflits d'intérêt.

Procédures judiciares et d'arbitrage

Le Comité de Direction de Cofinimmo SA déclare qu'il n'existe aucune intervention gouvernementale, aucun procès ou aucune procédure d'arbitrage qui pourraient avoir une influence importante, ou l'auraient eue dans un passé récent, sur la position financière ou la rentabilité de la SIR et qu'il n'y a pas, à sa connaissance, de

situations ou faits qui pourraient causer ces interventions gouvernementales, procès ou arbitrage.

Compliance Officer et gestion des risques

Françoise Roels, Secretary General & Group Counsel, est le Compliance Officer de Cofinimmo. Sa tâche consiste à veiller au respect du Code de Conduite et plus généralement de toutes les dispositions légales et réglementaires en vigueur. Elle assure également la fonction de Risk Manager au sein du Comité de Direction, qui consiste à identifier et gérer les événements potentiels susceptibles d'affecter l'organisation.

Audit Interne

Jean Van Buggenhout est responsable de la fonction d'Audit Interne. Sa tâche consiste à examiner et évaluer le bon fonctionnement, l'efficacité et la pertinence du système de contrôle interne.

Recherche et développement

Le Groupe Cofinimmo n'a exercé aucune activité de recherche et développement au cours de l'exercice 2014 à l'exclusion des projets de construction et de rénovation lourde mentionnés dans le sous-chapitre «Opérations et réalisations en 2014».

Pouvoir de représentation

L'Article 17 des statuts prévoit que la société est valablement représentée dans tous les actes soit, par deux Administrateurs, soit dans les limites des pouvoirs conférés au Comité de Direction, par deux membres dudit comité agissant conjointement. Dès lors, les personnes suivantes représentent et engagent valablement la société, pour tous actes et toutes obligations à l'égard de tous tiers ou administrations publiques ou privées, sous la signature conjointe de deux d'entre eux :

• Jean-Edouard Carbonnelle, Administrateur délégué, Président du Comité de Direction;
• Xavier Denis, Administrateur directeur, membre du Comité de Direction;
• Françoise Roels, Administrateur directeur, membre du Comité de Direction;
• Jérôme Descamps, membre du Comité de Direction.

Une délégation de pouvoirs spécifique est également organisée par le Comité de Direction en vertu d'un acte notarié du 23.02.2015, publié au Moniteur Belge le 17.03.2015 sous les numéros 0045579 et 0045580, pour les baux, les travaux, les prêts, les emprunts, les crédits et sûretés, les technologies de l'information et de la communication, les ressources humaines, la gestion fiscale, les opérations de couverture, les opérations de transfert de fonds, et les opérations d'assurance.

Statuts de Cofinimmo

Des extraits des statuts de Cofinimmo sont publiés à la page 209 du Rapport Financier Annuel. Leurs révisions les plus récentes datent de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 22.10.2014 et des Conseils d'Administration du 10.01.2014, du 22.04.2014, du 05.06.2014, du 07.07.2014, du 07.10.2014, et du 12.01.2015.

Informations en vertu de l'Article 34 de l'Arrêté Royal du 14.11.20071

Structure du capital2

Actions	Nombre	Capital (en €)	%
Ordinaires (COFB)	17 339 423	929195482,58	96,19
Privilégiées (COFP1)	395048	21170071,08	2,19
Privilégiées (COFP2)	291437	15617 702,15	1,62
TOTAL	18025908	965983255,79	100,00

Le capital social est fixé à € 965983255,79 et est divisé en 18025908 actions entièrement libérées qui en représentent chacune une part égale, dont 17339423 actions ordinaires sans désignation de valeur nominale, et 686485 actions privilégiées sans désignation de valeur nominale, soit une série de 395048 actions privilégiées P1 et une série de 291437 actions privilégiées P2. Chaque action privilégiée bénéficie d'un dividende payable par priorité par rapport aux dividendes à verser sur les ordinaires. Le montant brut annuel du dividende prioritaire est de € 6,37 par action privilégiée.

Les actions privilégiées sont convertibles en actions ordinaires à l'option de leurs titulaires exercée dans les cas visés à l'Article 8.2 des statuts. Plus précisément, les actions privilégiées sont convertibles en actions ordinaires, en une ou plusieurs fois, à l'option de leurs titulaires exercée dans les cas suivants :

• au cours des dix derniers jours calendriers de chaque trimestre civil ;
• à tout moment au cours d'une période d'un mois suivant la notification de la mise en œuvre de la promesse de vente dont question ci-après ; et,
• en cas de liquidation de la société, au cours d'une période prenant cours 15 jours après la publication de la décision de liquidation et se terminant la veille de l'Assemblée Générale de clôture de la liquidation.

Le taux de conversion est d'une action ordinaire pour une action privilégiée. La conversion est réputée intervenir avec effet à la date d'envoi de la demande de conversion. La demande de conversion doit être adressée à la société par le titulaire d'actions privilégiées par lettre recommandée à la poste indiquant le nombre d'actions privilégiées pour lesquelles la conversion est demandée. Chaque actionnaire privilégié a reçu avant le 01.05.2009, début de la première fenêtre de conversion, une lettre l'informant de la procédure à suivre.

La souscription ou l'acquisition d'actions privilégiées implique l'engagement de vendre celles-ci à un tiers désigné par la société (call option) à compter de la quinzième année suivant leur émission sous les conditions et selon les modalités définies à l'Article 8 des statuts. Finalement, l'action privilégiée est prioritaire en cas de liquidation.

En date du 28.04.2011 la société a émis un emprunt convertible en actions ordinaires de la société avec comme date d'échéance le 28.04.2016. L'émission concerne 1486379 obligations convertibles d'une valeur nominale de € 116,60 soit pour un montant total de

² À la date d'arrêté du présent Rapport Financier Annuel.

€ 173311 791,40. Les obligations convertibles donnent la possibilité à leur détenteur de recevoir des actions ordinaires Cofinimmo selon un rapport d'une action par obligation. La parité d'échange sera ajustée selon les dispositions anti-dilution habituelles pour ce genre d'émission. La période de conversion est ouverte, à tout moment, à partir du 08.06.2011 jusqu'à la première des deux dates suivantes : (i) sept jours ouvrables avant la date d'échéance, ou (ii), si les obligations ont été appelées pour remboursement avant la date d'échéance, sept jours ouvrables avant la date de remboursement.

En date du 20.06.2013 la société a émis un emprunt convertible en actions ordinaires de la société avec comme date d'échéance le 20.06.2018. L'émission concerne 1 764268 obligations convertibles d'une valeur nominale de € 108,17, soit pour un montant total de € 190840869,56. Les obligations convertibles donnent la possibilité à leur détenteur de recevoir des actions ordinaires Cofinimmo selon un rapport d'une action par obligation. Au moment de la conversion, la société aura toutefois le choix de remettre des actions nouvelles et/ou existantes, de verser un montant en espèces ou une combinaison de deux. La parité d'échange sera ajustée selon les dispositions anti-dilution habituelles pour ce genre d'émission. La période de conversion est ouverte, à tout moment, à partir du 20.06.2013 jusqu'à la première des deux dates suivantes : (i) sept jours ouvrables avant la date d'échéance, ou (ii), si les obligations ont été appelées pour remboursement avant la date d'échéance, sept jours ouvrables avant la date de remboursement.

Un Obligataire peut exercer son droit de conversion relatif à une obligation convertible en remettant une notification de conversion dûment complétée, accompagnée de l'obligation convertible à convertir. Le formulaire de notification est disponible auprès du Paying, Conversion and Domiciliary Agent, à savoir BNP Paribas Securities Services. Chaque Obligataire a été informé de la procédure dans la note d'opération émise à cet effet. Celle-ci est consultable sur le site internet de la société www.cofinimmo.com.

Il existe actuellement 3250600 obligations convertibles en actions ordinaires en circulation, dont 1486332 émises le 28.04.2011 et 1 764268 émises le 20.06.2013. Si la conversion intervenait pour la totalité des obligations en circulation, cela donnerait lieu à la création d'un maximum de 3250600 actions ordinaires conférant le même nombre de droits de vote.

Il n'existe pas d'autres restrictions que légales au transfert de titres et à l'exercice du droit de vote.

Plan d'options sur actions

Les membres du Comité de Direction et le management bénéficient d'un plan d'option sur actions dont les spécificités sont exposées à la page 114 du présent Rapport Financier Annuel. En cas de fusion, de scission (partielle) ou de division d'actions de la société ou d'autres transactions similaires, le nombre d'options restant en circulation à la date de cette transaction et leurs prix d'exercice respectifs pourront être adaptés conformément au taux d'échange appliqué aux actions existantes de la société. Dans ce cas, le Conseil d'Administration de Cofinimmo déterminera les conditions précises relatives à cette adaptation. En cas de changement de contrôle, les options acceptées sont immédiatement et entièrement dévolues, et deviennent immédiatement exerçables.

Capital autorisé

Le Conseil d'Administration est autorisé à augmenter le capital social en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximal de € 799000000,00, aux dates et suivant les modalités à fixer par le Conseil d'Administration, conformément à l'Article 603 du Code des Sociétés. Cette autorisation est conférée pour une durée 1 Relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la

négociation sur un marché réglementé – voir également la Loi du 01.04.2007 relative aux offres publiques d'acquisition.

de cinq ans à dater de la publication du 11.04.2011 aux annexes du Moniteur belge du procès-verbal de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29.03.2011. Cette Assemblée a expressément habilité le Conseil d'Administration à procéder à une ou plusieurs augmentations de capital en cas d'offre publique d'acquisition, après réception par la société de la communication visée à l'Article 607 du Code des Sociétés. Cette habilitation ne limite pas les pouvoirs du Conseil d'Administration de procéder à des opérations en utilisation du capital autorisé autres que celles visées par l'Article 607 du Code des Sociétés.

À ce jour, le Conseil d'Administration a fait usage de cette faculté dans le cadre:

• de la réalisation définitive de l'émission d'un emprunt Obligataire en date du 28.04.2011 pour un montant maximum d'augmentation de capital à concurrence de € 79652977,11,
• de l'augmentation de capital par apport en nature de droits au dividende décidée le 24.05.2011 à concurrence de € 17697422,45,
• de l'augmentation de capital par apport en nature de droits au dividende décidée le 25.05.2012 à concurrence de € 20941247,88,
• de l'augmentation de capital par apport en nature de droits au dividende décidée le 06.06.2013 à concurrence de € 28367 771,12 et
• de la réalisation définitive de l'émission d'un emprunt Obligataire en date du 20.06.2013 pour un montant maximal de € 94544660,97.
• de l'augmentation de capital par apport en nature de droits au dividende décidée le 05.06.2014 à concurrence de € 20536439,56.

De sorte que le montant à concurrence duquel le Conseil d'Administration peut augmenter le capital souscrit dans le cadre du capital autorisé est de € 537259480,91.

Organes de décision

Les mandats des Administrateurs sont révocables ad nutum.

En cas de vacance d'un ou plusieurs mandats, les Administrateurs restants, réunis en Conseil, ont le droit de pourvoir provisoirement au remplacement jusqu'à la plus prochaine réunion de l'Assemblée Générale qui procède à l'élection définitive. Pour les modifications des statuts, il n'existe pas de réglementation autre que celle déterminée par le Code des Sociétés.

Rachat d'actions

Le Conseil d'Administration est spécialement autorisé, pendant une période de cinq ans à compter de la publication à la date du 10.01.2014 du procès-verbal de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 05.12.2013, à acquérir, prendre en gage et aliéner (même hors Bourse) pour compte de Cofinimmo des actions propres de la société à un prix unitaire qui ne peut pas être inférieur à 85% du cours de Bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, vente et prise en gage) et qui ne peut pas être supérieur à 115% du cours de Bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, prise en gage) sans que Cofinimmo ne puisse à aucun moment détenir plus de 10% du total des actions émises. Au 31.12.2014, Cofinimmo SA détenait 54414 actions propres.

Conformément à l'Article 620 du Code des sociétés, la société a procédé au rachat d'actions propres dans le cadre du changement de statut décidée par l'Assemblée Générale Extraordinaire du 22.10.2014 et dans les limites de l'autorisation donnée par l'Assemblée Générale du 05.12.2013. À cette occasion, la société a racheté 9.489 actions aux actionnaires qui ont exercé leur droit de retrait conformément à l'Article 77 de la Loi du 12.05.2014 relative aux sociétés immobilières réglementées pour un prix total de 892155,78 €. Le prix unitaire de 94,02 € a été déterminé selon le cours de bourse du 28.08.2014, c'est-à-dire le dernier cours de clôture avant la publication du Document d'information relatif au changement de statut.

Conditions contractuelles des membres du Comité de Direction

Les conditions contractuelles des Administrateurs membres du Comité de Direction sont décrites à la page 117 du présent Rapport Financier Annuel.

Changement de contrôle

L'assemblée générale ordinaire du 14.05.2014 et l'Assemblée Générale Extraordinaire du 22.10.2014 n'ont pas eu à se prononcer sur une clause de changement de contrôle.

Rapport de Rémunération établi par le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance

Le présent Rapport de Rémunération s'inscrit dans le cadre des dispositions du Corporate Governance Code 2009, et de l'Article 96 § 3, alinéa 2 du Code des Sociétés, tel qu'introduit par la Loi du 06.04.2010.

Procédures internes

Au cours de l'exercice 2014, l'élaboration de la politique de rémunération des Administrateurs s'est déroulée sur la base suivante:

Administrateurs non exécutifs

Le principe de continuité avec le passé est maintenu. La politique adoptée par l'Assemblée Générale Ordinaire du 28.04.2006 sur proposition du Conseil d'Administration et du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance reste d'application. En 2013, le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance avait procédé à un exercice de comparaison avec la rémunération des Administrateurs non exécutifs d'autres sociétés belges cotées d'importance similaire. l'objectif consistait à s'assurer que la rémunération demeure toujours adéquate et conforme aux pratiques de marché eu égard à la taille de l'entreprise, à sa situation financière, à sa position au sein de l'environnement économique belge et au niveau de responsabilités pris par les Administrateurs. Le Conseil d'Administration, sur la base des recommandations du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance, a estimé que la politique de rémunération adoptée par l'Assemblée Générale Ordinaire du 28.04.2006 pouvait être maintenue.

Membres du Comité de Direction

Les contrats d'entreprise conclus (i) en 2007 avec le Secretary General et l'actuel Chief Executive Officer, (ii) en 2011 avec le Chief Operating Officer, et (iii) en 2014 avec le Chief Financial Officer ont été appliqués.

La rémunération des membres du Comité de Direction est fixée par le Conseil d'Administration sur la base de recommandations du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance. Ce Comité analyse annuellement la politique de rémunération applicable aux membres du Comité de Direction et vérifie si une adaptation s'impose pour les attirer, retenir et motiver, de manière raisonnable compte tenu de la taille de la société. Ces rémunérations font l'objet d'une analyse tant au niveau global que sur la répartition de ses différentes composantes et sur leurs conditions d'obtention. Cette analyse s'accompagne d'un exercice de comparaison avec la politique de rémunération applicable aux membres du Comité de Direction d'autres sociétés immobilières cotées et non cotées, ainsi que d'autres sociétés non immobilières de taille et d'envergure similaires.

Il a également été tenu compte de l'expérience en cette matière des autres membres du Conseil d'Administration. En 2013, le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance avait effectué un exercice de comparaison sommaire concernant le niveau global de rémunération. Il résulte de cette analyse que la rémunération des membres du Comité de Direction est en ligne avec les pratiques de marché.

Le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance s'assure également que le processus de fixation des objectifs qui déterminent le niveau de rémunération variable reste en ligne avec l'appétence au risque de l'entreprise. Le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance soumet le résultat de son analyse et ses éventuelles recommandations motivées au Conseil d'Administration pour décision.

Rémunération des Administrateurs non exécutifs

La rémunération des Administrateurs non exécutifs est déterminée par l'Assemblée Générale sur proposition du Conseil d'Administration et selon la recommandation du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance. La rémunération pour 2014 est composée conformément à la décision de l'Assemblée Générale du 28.04.2006:

• d'une part, d'une rémunération de base de € 20000 pour l'appartenance au Conseil d'Administration, € 6250 pour l'appartenance à un Comité et € 12500 pour la Présidence d'un Comité;
• et, d'autre part, de jetons de présence de € 2500 par séance pour la participation aux réunions du Conseil d'Administration, et € 700 par séance pour la participation aux réunions des Comités du Conseil ;
• la rémunération du Président du Conseil est fixée à € 100000 par an pour l'ensemble de ses responsabilités, tant au Conseil d'Administration que dans les Comités du Conseil.

Les Administrateurs non exécutifs ne perçoivent pas de rémunérations liées aux performances.

Présences et rémunération des Administrateurs non exécutifs

	Présences au Conseil d'Administration1	Présences au Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance	Présences au Comité d'Audit	Rémunération totale (en €)	Nombre d'actions détenues au 31.12.2014
André Bergen	10/10	5/7	4/5	100 000 (rémunération forfaitaire)	0
Christophe Demain2	4/5	-/-	-/-	21666,67	0
Xavier de Walque	10/10	-/-	5/5	61000	0
Chevalier Vincent Doumier	10/10	-/-	4/5	54050	221
Robert Franssen	8/10	-/-	-/-	40000	0
Gaëtan Hannecart	8/10	7/7	-/-	57400	0
Inès Reinmann-Toper	8/10	-/-	5/5	49750	0
Alain Schockert	9/10	-/-	-/-	42500	0
Baudouin Velge	9/10	7/7	-/-	53650	0

¹ À noter que le Conseil d'Administration de septembre 2014 a été déplacé au dernier moment ne permettant pas à certains Administrateurs d'assister à cette séance.

Rémunération des Administrateurs exécutifs

L'enveloppe de rémunération des membres du Comité de Direction est composée des éléments suivants :

• la rémunération fixe,
• la rémunération variable, comprenant la rémunération variable en numéraire, et le plan d'actions gratuites,
• le plan de stock options,
• le plan d'épargne et de prévoyance, les promesses de pension, et d'autres avantages

Rémunération fixe

La rémunération fixe des membres du Comité de Direction est déterminée en fonction de leurs responsabilités et compétences individuelles. Elle est attribuée indépendamment de tout résultat. Elle n'est pas indexée. Elle englobe leurs prestations en tant que membres du Conseil d'Administration et leurs participations aux réunions des différents comités. Messieurs Jean-Edouard Carbonnelle, Xavier Denis, Jérôme Descamps et Madame Françoise Roels assistent aux réunions du Comité d'Audit et Madame Françoise Roels assiste aux réunions du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance, mais ils ne sont pas membres de ces comités.

Rémunération variable

La rémunération variable est destinée à rétribuer la contribution collective et individuelle des membres du Comité de Direction. Son montant est déterminé en fonction de la réalisation effective d'objectifs financiers et qualitatifs fixés et évalués annuellement par le Conseil d'Administration sur proposition du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance. Ces objectifs sont fixés en fonction de critères, pondérés selon leur importance, arrêtés par le Conseil d'Administration sur proposition du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance. La rémunération variable représente en principe ('target') 50% de la rémunération annuelle fixe, mais elle peut dépasser ce seuil sans toutefois jamais excéder 75%. La rémunération variable n'est accordée que si le budget est réalisé à concurrence d'au moins 80%.

La vérification du degré de réalisation des critères financiers se fait à l'aide des données comptables et financières qui font l'objet d'une analyse au sein du Comité d'Audit. Le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance procède à un calcul chiffré de ce que pourrait être la rémunération variable, basé sur le degré de réalisation des objectifs. Ce calcul chiffré sert uniquement de ligne directrice pour la fixation définitive de la rémunération variable. En effet, celle-ci tiendra par ailleurs compte de la situation spécifique de la société et du marché en général. Le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance établit ensuite une proposition de rémunération variable au Conseil d'Administration, qui évalue à son tour les prestations du Comité de Direction et qui détermine définitivement le montant de la rémunération variable à octroyer.

Il n'existe pas de dispositions en matière de droit de recouvrement de rémunérations variables payées sur base d'informations financières inexactes, autres que celles résultant des dispositions du Code Civil, c'est-à-dire l'application du principe du paiement indu. Pour l'exercice 2014, les critères pour l'évaluation des performances étaient:

• le résultat net courant par action (40%);

• le ratio coûts/revenus (10%);

• le ratio d'endettement réglementaire (10%);

• la gestion des grands projets (40%).

Le Comité de Rémunération, de Nomination et de Corporate Governance a procédé à l'évaluation de la réalisation des objectifs 2014 des membres du Comité de Direction et a proposé au Conseil d'Administration une rémunération variable de 55% de la rémunération annuelle fixe. Cette proposition a été acceptée par le Conseil d'Administration.

À compter de l'exercice comptable 2013, et en application stricte de la Loi du 06.04.2010, le Conseil d'Administration a décidé d'octroyer la moitié de la rémunération variable sous forme numéraire, et l'autre moitié sous forme d'un «phantom stock unit plan» étalé dans le temps. Ce plan consiste à liquider en numéraire et sur trois années la contrevaleur d'actions ordinaires Cofinimmo attribuées fictivement à titre gratuit.

Lors de sa séance du 05.02.2015, le Conseil d'Administration a décidé, comme pour l'exercice 2013, (i) d'étaler sur une période de trois ans l'attribution de la rémunération afférente à l'année 2014 et (ii) pour la moitié de la rémunération variable, de faire dépendre le montant qui sera définitivement attribué en 2016 et 2017 de l'évolution du cours de Bourse de l'action ordinaire de Cofinimmo depuis le 05.02.2015 (attribution provisoire).

Ledit étalement de la rémunération variable s'effectue sur une durée de trois ans. Ainsi, une part de 50% de la rémunération variable sera payée en 2015, une part de 25% sera définitivement attribuée en février 2016 et la dernière part de 25% sera définitivement attribuée en février 2017.

Afin de pouvoir déterminer le montant de la rémunération variable à attribuer définitivement en 2016 et 2017, la moitié de la rémunération variable telle que déterminée le 05.02.2015 est convertie fictivement en un nombre d'actions ordinaires (stock units) en la divisant par la juste valeur de marché de l'action à cette date-là.

Au moment de l'attribution définitive, ces unités seront converties en un montant en espèces. Ce montant est déterminé en multipliant le nombre d'actions préétabli par la juste valeur de marché d'une action ordinaire de la société à la date d'attribution définitive, augmentée du dividende brut attribué depuis la date d'attribution provisoire.

Une description détaillée du plan d'actions gratuites peut être consultée à l'Annexe I de la charte de Gouvernance d'Entreprise qui est disponible sur le site internet de la société (www.cofinimmo.com).

Pour l'exercice 2015, l'octroi de la rémunération variable dépendra de la réalisation des objectifs principaux suivants :

• le résultat net courant par action (25%)
• la gestion de la dette (20%)
• la gestion opérationnelle des grands projets (15%)
• le taux d'occupation des bureaux (10%)
• le ratio coûts/revenus (10%)
• autres (20%)

Le plan d'options sur actions

Le plan de stock options a été mis en place pour la première fois en 2006. Il répond à l'objectif principal d'inciter à maximiser la valeur à long terme de Cofinimmo en liant les intérêts du Management à ceux des actionnaires, et de renforcer ainsi la vision à long terme.

Les options sur actions sont octroyées d'une manière discrétionnaire aux membres du Comité de Direction. Aucun objectif n'est fixé à cet égard. Le Conseil d'Administration considère que cette

rémunération ne constitue dès lors pas une rémunération variable au sens de la Loi du 06.04.2010. La période d'exercice d'une option est de dix ans à compter de la date de l'offre.

Sur recommandation du Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance, le Conseil d'Administration a décidé dans sa séance du 11.06.2009 de prolonger de cinq ans la période d'exercice des options accordées en 2006, 2007 et 2008 en application de la Loi de Relance Économique du 27.03.2009.

Les options sur actions ne peuvent être exercées qu'après l'échéance de la troisième année civile qui suit l'année de l'octroi. Si les options n'ont pas été exercées à la fin de la période d'exercice, elles deviennent nulles et non avenues ipso facto. La dévolution (« vesting») s'effectue à la fin de la troisième année suivant l'octroi (vesting de trois ans pour les options qui seront accordées à partir de 2014). En cas de départ volontaire ou d'un départ involontaire (à l'exclusion d'une rupture pour motif grave) d'un bénéficiaire, les options sur actions acceptées et dévolues ne pourront plus être exercées qu'au cours de la première fenêtre d'exercice suivant la date de rupture de contrat. Un départ à la retraite constitue toutefois une exception. Les options non dévolues sont annulées. En cas de départ involontaire d'un bénéficiaire pour motif grave, les options sur actions acceptées, dévolues ou non, mais non encore exercées seront annulées.

Ces conditions d'acquisition et d'exercice des options en cas de départ, volontaire et involontaire, s'appliqueront sans préjudice du pouvoir du Conseil d'Administration d'apporter des modifications à ces dispositions à l'avantage du bénéficiaire, sur la base de critères objectifs et pertinents. Les actions pouvant être acquises dans le cadre de l'exercice des options sont cotées sur Euronext Brussels. Elles sont par ailleurs de la même nature et bénéficient des mêmes droits que les actions ordinaires de Cofinimmo existantes à la date de l'offre. Les actions sont nominatives.

Une description détaillée du plan d'options sur actions peut être consultée à l'Annexe I de la charte de Gouverance d'entreprise qui est disponible sur le site internet de la société (www.cofinimmo.com). Cofinimmo applique la norme IFRS 2 en reconnaissant la juste valeur des options sur actions à la date d'octroi (c'est-à-dire trois ans) selon la méthode d'acquisition progressive au rythme de la dévolution. La charge annuelle de l'acquisition progressive est comptabilisée en frais de personnel dans les comptes de résultats.

Options sur actions	Exerçables jusqu'au plus	Prix d'exercice	Juste valeur à la date
	tard		d'octroi
Plan 2006	13.06.2021	€ 129,27	€ 26,92
Plan 2007	12.06.2022	€ 143,66	€ 35,79
Plan 2008	12.06.2023	€ 122,92	€ 52,47
Plan 2009	11.06.2019	€ 86,06	€ 51,62
Plan 2010	13.06.2020	€ 93,45	€ 44,50
Plan 2011	13.06.2021	€ 97,45	€ 45,29
Plan 2012	13.06.2022	€ 84,85	€ 41,07
Plan 2013	16.06.2023	€ 88,12	€ 49,59
Plan 2014	16.06.2024	€ 88,75	€ 34,33

Plan d'épargne et de prévoyance

Le plan d'épargne et de prévoyance vise à réduire autant que possible la différence entre les ressources avant et après le départ à la retraite. Les pensions complémentaires sont exclusivement financées par des contributions de Cofinimmo. Les membres du Comité de Direction bénéficient d'une assurance groupe de type 'defined contribution' auprès d'une compagnie d'assurances.

L'assurance groupe a pour objet (i) le paiement d'un capital vie en faveur de l'affilié à la date de la mise à la retraite, (ii) le paiement d'un capital décès en cas de décès de l'affilié avant l'âge de la retraite, en faveur de ses bénéficiaires (ainsi qu'un capital complémentaire en cas de décès par suite d'accident), (iii) le paiement d'une rente d'invalidité en cas d'accident ou de maladie (autre que professionnelle), et (iv) l'exonération des primes d'assurance en cas de maladie ou d'accident.

L'assurance groupe est souscrite via un contrat « vie» et un contrat « temporaire décès un an». Celui-ci est recalculable annuellement et garantit un capital décès égal – au choix de l'affilié – à 0; 0,5; 1; 1,8; 2,7 ; 3,6 ou 4,5 fois la rémunération de référence (soit la somme des rémunérations fixes allouées régulièrement, majorée d'une prime de fin d'année). Le budget annuel global est affecté en premier lieu au volet «Décès » et le solde au volet «Retraite». La liquidation au terme peut se faire, selon le choix du bénéficiaire, sous la forme d'un capital ou d'une rente périodique.

Par ailleurs, les membres du Comité de Direction ont accès à une assurance «Engagement Individuel de Pension», ayant pour objet uniquement le paiement d'un capital vie ou d'un capital décès.

Autres avantages

Les frais annuels exposés en matière de couverture médicale s'élèvent pour le CEO à € 3828, et pour les autres membres du Comité de Direction à € 6643. Cofinimmo met à leur disposition un véhicule de société dont la charge annuelle pour la société ne dépasse pas € 15000 (hors carburant). La société leur rembourse l'ensemble des frais professionnels exposés dans le cadre de leur fonction. Les membres du Comité de Direction disposent également d'un GSM. Les rémunérations ainsi attribuées aux membres du Comité de Direction comprennent l'ensemble de leurs prestations au sein du Groupe Cofinimmo.

Rémunération des Administrateurs exécutifs pour l'exercice 2014

	CEO1	Autres membres du Comité de Direction1
Rémunération fixe (en €)	349 300	575000
Rémunération variable pour l'exercice social (en €)
Enveloppe globale	192115	316000
en numéraire / en promesses de pension	96058	158000
en stock units	96058	158000
Plans d'épargne et de prévoyance (en €)	62000	149833
Autres avantages2 (en €)	33380	68876
TOTAL RÉMUNÉRATION (EN €)	636795	1109709

Plan d'options sur actions3

Options sur actions octroyées et	Plan	Plan	Plan	Plan	Plan	Plan	Plan	Plan
acceptées	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007
Jean-Edouard Carbonnelle	2050	1 600	1600	1350	1350	1350	1350	1350
Xavier Denis	0	0	-/-	-/-	-/-	-/-	-/-	-/-
Jérôme Descamps	-/-	-/-	-/-	-/-	-/-	-/-	-/-	-/-
Françoise Roels	0	0	1600	1350	1000	1000	1000	1000

Phantom stock unit plan4

	Plan 2014		Plan 2013
	Nombre de stock units5	Nombre de stock units	Montant payable en 20156
Jean-Edouard Carbonnelle	917	900	51 849 €
Xavier Denis	643	580	33398 €
Jérôme Descamps7	158	-/-	-/-
Françoise Roels	709	683	39336 €

Nombre d'actions détenues au 31.12.2014

Jean-Edouard Carbonnelle	550
Xavier Denis	800
Jérôme Descamps	0
Françoise Roels	0

² Couverture médicale, véhicule de société, GSM, autres assurances, frais propres.

³ -/- signifie que la personne visée n'était pas encore membre du Comité de Direction au jour de l'octroi des options sur actions.

⁴ -/- signifie que la personne visée n'était pas encore membre du Comité de Direction à la date d'attribution provisoire.

⁵ Conformément au Phantom Stock Unit Plan: la juste valeur de l'action ordinaire à la date d'attribution provisoire du 05.02.2015 étant de € 104,74.

⁶ Conformément au Phantom Stock Unit Plan: la juste valeur de l'action ordinaire à la date d'attribution définitive du 01.03.2015 étant de € 109,16 et le dividende brut attribué depuis la date d'attribution provisoire étant de € 6,00

⁷ Début de fonction le 01.10.2014.

Conditions contractuelles des membres du Comité de Direction

Pour leur confier la mission de gestion journalière, la société a conclu avec les Administrateurs membres du Comité de Direction un contrat d'entreprise d'une durée indéterminée. Ils ont le statut social d'indépendant et accomplissent leur mission en dehors de tout lien de subordination et en toute autonomie et indépendance. Ils sont cependant guidés, dans l'exécution de leurs tâches, par les lignes directrices et les décisions stratégiques établies par le Conseil d'Administration et le respect des règles relatives aux compétences et fonctionnement du Comité de Direction.

En ce qui concerne le contrat conclu respectivement avec Monsieur Jean-Edouard Carbonnelle et Madame Françoise Roels, il peut y être mis fin moyennant le respect d'un délai de préavis de 24 mois en cas de rupture par la société et de trois mois en cas de rupture par un Administrateur membre du Comité de Direction, ou moyennant le paiement d'une indemnité équivalente calculée sur la base des émoluments en vigueur au moment de la rupture. Au cas où la société ferait l'objet d'une prise de contrôle et où, dans un délai de cinq ans à dater de la prise de contrôle, il serait mis fin à leur contrat ou si l'étendue de leurs fonctions était réduite, Cofinimmo leur verserait une indemnité de 36 mois de leur rémunération. l'Article 9 de la Loi du 06.04.2010 stipule que cette indemnité est limitée à 12 mois ou, selon les cas, 18 mois. Cependant, le Comité de Nomination, de Rémunération et de Corporate Governance rappelle que ces modalités ont été fixées dans les conventions de management conclues avec lesdits Administrateurs membres du Comité de Direction en 2007. L'approbation de l'Assemblée Générale n'est donc pas requise sur ce point, conformément à ce même Article.

Les contrats d'entreprise conclus en juin 2011 avec Monsieur Xavier Denis et en août 2014 avec Monsieur Jérôme Descamps sont en ligne avec les prescrits de la Loi du 06.04.2010 étant donné qu'ils stipulent qu'il peut être mis fin à ce contrat moyennant le respect d'un délai de préavis de 12 mois en cas de rupture par la société et de trois mois en cas de rupture par Monsieur Xavier Denis ou Monsieur Jérôme Descamps, ou moyennant le paiement d'une indemnité équivalente calculée sur la base des émoluments en vigueur au moment de la rupture.

Si les Administrateurs membres du Comité de Direction ne peuvent exercer leur fonction en raison d'une incapacité (maladie ou accident), Cofinimmo continue à leur verser, pendant une période de deux mois à dater du premier jour d'incapacité, la partie fixe de leurs émoluments. Ensuite, ils bénéficient d'une rente d'invalidité (versée par une compagnie d'assurances) égale à 70% de leur rémunération totale.

Autres intervenants

Certification des comptes

Un commissaire désigné par l'Assemblée Générale des Actionnaires doit:

• certifier les comptes annuels et revoir les comptes semestriels, comme pour toute société anonyme;
• s'agissant d'une SIR, établir des rapports spéciaux à la demande de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA)

Le commissaire est la SC s.f.d SCRL Deloitte, Reviseurs d'Entreprises, représentée par Monsieur Frank Verhaegen, Réviseur agréé par la FSMA, qui a établi son siège social à 1831 Diegem, Berkenlaan 8B.

Les honoraires fixes du commissaire Deloitte, Reviseurs d'Entreprises pour l'examen et la révision des comptes statutaires et consolidés de Cofinimmo se sont élevés à € 116700 (hors TVA). Ses honoraires pour la révision pour la révision des comptes des filiales statutaires de Cofinimmo se sont élevés à € 131150 (hors TVA), ce montant incluant les honoraires du commissaire relatifs à la révision des comptes des filiales françaises du Groupe. Les honoraires du groupe Deloitte relatifs à des missions d'études et d'assistance fiscale, ont atteints € 194000 (hors TVA) durant l'exercice et concernent principalement des prestations consistant à vérifier les données économiques et financières relatives à des dossiers d'acquisition telles que visées à l'Article 133 §7 du Code des Sociétés.

Expertise immobilière

Les experts immobiliers désignés par le Groupe pour attester la valeur globale de son patrimoine immobilier, sont les sociétés suivantes :

• DTZ ;
• PricewaterhouseCoopers ;
• Jones Lang LaSalle.

Les mandats des experts immobiliers de l'immobilier de réseaux de distribution en France, et l'immobilier de santé aux Pays-Bas, sont arrivés à échéance au 31.12.2014.

Conformément à l'Article 24 §2 de la Loi du 12.05.2014 relative aux SIR, qui stipule que les experts ne peuvent être chargés de l'évaluation d'un bien immobilier pendant une période excédant trois ans, Cofinimmo a procédé à la rotation des experts au 01.01.2015, par:

• une rotation du portefeuille entre les experts personnes morales pour l'immobilier de santé aux Pays-Bas ;
• une rotation des personnes physiques qui représentent les experts personnes morales pour l'immobilier de réseaux de distribution en France.

Mandats des experts immobiliers au 01.01.2015

		DTZ
Segment	Nombre d'actifs sous mandat	Localisation	Personnes physiques	Début de mandat	Fin de mandat
Bureaux	48	Belgique	Christophe Ackermans	01.01.2014	31.12.2016
Immobilier de santé	44	Belgique	Christophe Ackermans	01.01.2014	31.12.2016
Immobilier de santé	43	France	Jean-Philippe Carmarans	01.01.2014	31.12.2016
Immobilier de réseaux de distribution - Cofinimur I	280	France	Jean-Philippe Carmarans	01.01.2015	31.12.2017
Immobilier de réseaux de distribution - Pubstone	245	Pays-Bas	Christophe Ackermans	01.01.2014	31.12.2016
Immobilier de réseaux de distribution - Pubstone	800	Belgique	Christophe Ackermans	01.01.2014	31.12.2016

PricewaterhouseCoopers
Segment	Nombre d'actifs sous mandat	Localisation	Personnes physiques	Début de mandat	Fin de mandat
Bureaux	11	Belgique	Ann Smolders et Jean Paul Ducarme	01.01.2014	31.12.2016
Immobilier de santé	29	Belgique	Ann Smolders et Jean Paul Ducarme	01.01.2014	31.12.2016
Immobilier de santé	11	Pays-Bas	J. H. Elink Schuurman	01.01.2015	31.12.2015
Immobilier de santé	1	Allemagne	Dirk Hennig	01.01.2015	31.12.2015

Jones Lang LaSalle
Type	Nombre d'actifs sous mandat	Localisation	Personnes physiques	Début de mandat	Fin de mandat
Bureaux	9	Belgique	Rod Scrivener	01.01.2014	31.12.2016
Immobilier de santé	6	France	Marie Martins	01.01.2014	31.12.2016

Le groupe DTZ, au travers de ses filiales en Belgique, en France et aux Pays-Bas assure l'expertise immobilière de la majorité du portefeuille.

En Belgique, l'expertise est confiée à la société Winssinger & Associés SA (ayant son siège social Chaussée de La Hulpe 166, 1170 Bruxelles). Elle est inscrite au Registre des Personnes Morales de Bruxelles sous le numéro 0422118165 et est représentée par Monsieur Christophe Ackermans.

En France, l'expertise est confiée à DTZ Eurexi SA (ayant son siège social 8 rue de l'Hôtel de Ville, 92200 Neuilly-sur-Seine, France). Elle est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 33211574 et est représentée par Messieurs Jean-Philippe Carmarans, Philippe Dorion et Jérôme Salomon, selon le portefeuille expertisé.

Aux Pays-Bas, l'expertise est confiée à DTZ Zadelhoff BV (ayant son siège social Apollolaan 150, 1077 BG Amsterdam, Pays-Bas). Elle est inscrite sous le numéro NL 006645628 B01 et est représentée par Messieurs Christophe Ackermans et Jean-Philippe Carmarans, selon le portefeuille expertisé.

PricewaterhouseCoopers assure l'expertise immobilière de bureaux et d'immobilier de santé.

En Belgique, l'expertise est confiée à la société PricewaterhouseCoopers Enterprise Advisory SCRL (ayant son siège social Woluwedal 18, 1932 Sint-Stevens-Woluwe). Elle est inscrite au Registre des Personnes Morales de Bruxelles sous le numéro 0415622333 et est représentée par Madame Ann Smolders et Monsieur Jean-Paul Ducarme.

Aux Pays-Bas, l'expertise est confiée à la société PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV (ayant son siège social Thomas R. Malthussstraat 5, 1066 JR Amsterdam). Elle est inscrite sous le numéro NL 34180284) et est représentée par Monsieur J.H. Elink Schuurman.

En Allemagne, l'expertise est confiée à la société PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (ayant son siège social Lise-Meitner-Straße 1, 10589 Berlin). Elle est inscrite sous le numéro HRB 44845 et est représentée par Monsieur Dirk Hennig.

Jones Lang LaSalle assure l'expertise de bureaux en Belgique et d'immobilier de santé en France.

En Belgique, l'expertise est confiée à Jones Lang LaSalle SPRL (ayant son siège social Avenue Marnix 23, 1000 Bruxelles). Elle est inscrite au Registre des Personnes Morales de Bruxelles sous le numéro 0403376874 et est représentée par Monsieur Rod Scrivener.

En France, l'expertise est confiée à Jones Lang LaSalle Expertises SAS (ayant son siège social au 40-42 rue la Boétie, 75008 Paris,

France). Elle est inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 444628150 et est représentée par Madame Marie Martins.

Conformément à l'Article 47 de la Loi du 12.05.2014 relative aux SIR, les experts évaluent à la fin de chaque exercice comptable l'ensemble des immeubles de la SIRP et de ses filiales. l'évaluation détermine la valeur comptable des immeubles reprise au bilan. En outre, à la fin de chacun des trois premiers trimestres, l'expert actualise l'évaluation globale effectuée à la fin de l'année précédente, en fonction de l'évolution du marché et des caractéristiques des biens concernés. Enfin, selon les dispositions de l'Article 47 du même Arrêté Royal, chaque immeuble à acquérir ou à céder par la SIR (ou par une société dont elle exerce le contrôle) est évalué par l'expert avant que l'opération n'ait lieu. l'opération doit être effectuée à la valeur déterminée par l'expert lorsque la contrepartie est un promoteur de la Sicafi (Cofinimmo n'a pas de tel promoteur), ou toute société avec laquelle la SIRP est liée ou entretient un lien de participation, ou lorsqu'une des personnes susdites obtient un quelconque avantage à l'occasion de l'opération.

L'expertise d'un immeuble consiste à déterminer sa valeur à une date déterminée, c'est-à-dire le prix auquel le bien est susceptible de s'échanger entre acheteurs et vendeurs bien informés et désireux de réaliser une telle transaction, sans qu'il soit tenu compte d'une quelconque convenance particulière entre eux. Cette valeur est qualifiée de « valeur d'investissement » lorsqu'elle correspond au prix total à payer par l'acheteur, y compris, s'il y a lieu, les droits d'enregistrement ou la TVA (s'il s'agit d'une acquisition soumise à la TVA).

La juste valeur au sens du référentiel IAS/IFRS est obtenue en déduisant de la valeur d'investissement une quotité appropriée de droits d'enregistrement et/ou de TVA, constituant les frais de transaction.

D'autres transactions que la vente peuvent conduire à la mobilisation du patrimoine ou d'une partie de celui-ci, comme en témoignent les opérations effectuées par Cofinimmo depuis qu'elle a acquis le statut de SIR (antérieurement Sicafi).

Les valeurs d'expertise dépendent notamment des paramètres suivants :

• la localisation;
• l'âge et le type de bâtiment;
• l'état d'entretien et son confort;
• l'aspect architectural ;
• le ratio des surfaces nettes/brutes ;
• le nombre de parkings ;
• les conditions locatives ;

et s'agissant d'immobilier de santé, le ratio du loyer sur le cash flow d'exploitation avant loyer.

Les honoraires des experts immobiliers, calculés trimestriellement sur la base d'un forfait fixe augmenté d'un tarif également fixe, se sont élevés en 2014 à € 988258 (TVAC).

Cofinimmo en bourse

Cofinimmo offre quatre instruments cotés en Bourse, qui présentent chacun des profils de risque, de liquidité et de rendement différents. Ils sont décrits dans ce chapitre.

L'action ordinaire

L'action ordinaire de Cofinimmo est cotée sur NYSE Euronext Brussels (ticker: COFB) depuis 1994. Cofinimmo est la première société immobilière cotée reprise dans l'indice BEL20. L'action ordinaire de Cofinimmo est également reprise dans l'indice Euronext 150 et dans les indices immobiliers EPRA Europe et GPR250. Au 31.12.2014, Cofinimmo affichait une capitalisation boursière de € 1,73 milliard.

Contexte boursier et évolution du titre

Dans un environnement de taux d'intérêt historiquement bas et de quête de rendement, les sociétés immobilières cotées ont connu un large succès en bourse en 2014. À titre indicatif, l'indice EPRA Europe a clôturé l'année avec une hausse de 21,3%, contre une hausse de 12,4% pour l'indice BEL20.

Le graphique ci-dessous illustre la performance boursière de l'action Cofinimmo en 2014 (sans appliquer d'ajustement à la date de paiement du dividende 2013) par rapport aux indices BEL20 et EPRA Europe. Le cours de l'action Cofinimmo a oscillé entre € 84,74 et € 97,83, avec une moyenne annuelle de € 89,76. Le cours de clôture au 31.12.2014 s'élevait à € 95,97, une amélioration de 6,9% par rapport à l'année précédente.

Le graphique ci-contre montre le cours de Bourse de l'action Cofinimmo par rapport à sa valeur intrinsèque (en juste valeur) sur les cinq dernières années. L'action affiche une décote moyenne de 2,0% sur cinq ans et une prime de 1,6% sur l'année 2014.

Performance de l'action Cofinimmo en bourse en 2014 (base 100 au 01.01.2014)

Cours de Bourse Cofinimmo Indice BEL20 Indice EPRA Europe

Rendements totaux (en %)

La rentabilité totale pour l'actionnaire est mesurée en fonction de l'évolution du cours de Bourse et inclut la distribution du dividende ou toute autre distribution réalisée ou payée par la société. En supposant le réinvestissement du dividende 2013 mis en paiement en juin 2014, l'action Cofinimmo a enregistré un rendement total de 14,3% sur l'année 2014.

Le graphique ci-dessous illustre les performances de l'action Cofinimmo par rapport aux indices BEL20 et EPRA Europe au cours des cinq dernières années, rendement en dividende inclus. Sur cette période, l'action Cofinimmo a réalisé un rendement total de 36,7%, ce qui correspond à un rendement annuel moyen de 6,5%. Les indices BEL20 et EPRA ont enregistré une variation totale de respectivement 58,9% et 90,4%, ce qui correspond à des rendements annuels moyens de 9,7% et 13,7%.

Rendements totaux

Actionnariat/profil de l'investisseur

Cofinimmo compte un large panel d'investisseurs aux profils diversifiés. Il s'agit, d'une part, d'actionnaires individuels, basés principalement en Belgique, et, d'autre part, d'une large base d'investisseurs institutionnels répartis notamment en Belgique, en Allemagne, en France, au Luxembourg, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Suisse et en Amérique du Nord.

Au 31.12.2014, aucun actionnaire n'atteignait le seuil de dépassement de 5% qui oblige à une notification de dépassement de seuil.

Liquidité du titre de Cofinimmo

En 2014, Cofinimmo a poursuivi ses efforts visant à favoriser la liquidité de l'action. La société a participé tout au long de l'année à une trentaine de roadshows et conférences. Cofinimmo a également investi dans des campagnes visant à renforcer sa notoriété, tant auprès des investisseurs institutionnels que des particuliers.

Avec une capitalisation boursière d'actions ordinaires d'un montant de € 1,66 milliard et un volume journalier moyen de € 3,0 millions ou un peu plus de 34000 titres, Cofinimmo dispose d'un niveau de liquidité suffisant pour capter l'attention d'investisseurs institutionnels de premier rang.

Dividende

Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale Ordinaire du 13.05.2015 la distribution d'un dividende conforme à la prévision publiée dans le Rapport Financier Annuel 2013, soit € 5,50 brut par action ordinaire. Ce dividende correspond à un rendement brut de 6,1% par rapport au cours de bourse moyen de l'action ordinaire pendant l'exercice 2014. Conformément aux statuts de la société, le dividende des actions privilégiées est, quant à lui, fixé à € 6,37 brut (voir aussi le chapitre «Document permanent » du présent Rapport Financier Annuel).

Précompte mobilier

Depuis le 01.01.2013, le taux du précompte mobilier applicable aux dividendes attribués s'élève à 25%.

La Loi belge prévoit des exonérations que les bénéficiaires des dividendes peuvent faire valoir en fonction de leur statut et des conditions à remplir pour en bénéficier. Par ailleurs, les conventions préventives de double imposition prévoient des réductions de retenue à la source sur les dividendes.

ISIN BE0003593044	2014	2013	2012
Cours de Bourse (en €)
Le plus élevé	97,83	93,50	95,00
Le plus bas	84,74	82,23	83,38
À la clôture	95,97	89,75	89,60
Moyen	89,76	88,26	88,40
Rendement en dividende1	6,7%	7,4%	7,4%
Return brut2 (sur 12 mois)	14,3%	7,5%	6,0%
Dividende3 (en €)
Brut	5,504	6,00	6,50
Net	4,134	4,50	4,88
Volume
Volume journalier moyen	33883	37975	33584
Volume annuel	8844025	9911464	8765448
Nombre d'actions ayant jouissance dans les résultats consolidés de l'exercice	17339423	16954002	16007572
Capitalisation boursière à la clôture (x € 1000)	1664064	1521570	1470688
Zone de free float5	90%	90%	90%
Vélocité5	49,0%	58,5%	53,4%
Vélocité ajustée5	56,7%	65,0%	57,2%
Pay out ratio6	82,1%	88,5%	85,4%

En 2014, Cofinimmo a célébré le vingtième anniversaire de son introduction en bourse.

¹ Dividende brut payé en 2014 sur la moyenne annuelle du cours de Bourse.

² Appréciation du cours de Bourse + rendement en dividende.

³ Le précompte mobilier sur les dividendes s'élève à 25%.

⁴ Prévision.

⁵ Selon la méthode d'Euronext.

⁶ Dans le résultat net courant - part du Groupe, hors impact IAS 39.

L'action privilégiée

Les actions privilégiées sont cotées sur NYSE Euronext Brussels (tickers : COFP1 pour la série émise le 30.04.2004 et COFP2 pour la série émise le 26.05.2004). Il s'agit d'actions nominatives assorties d'un droit de vote. Elles sont en outre convertibles en actions ordinaires depuis le 01.05.2009, selon un ratio de un pour un.

Durant l'exercice 2014, 2197 actions privilégiées ont ainsi été converties en actions ordinaires. Au 31.12.2014, 686485 actions privilégiées non converties sont encore en circulation.

En 2019, Cofinimmo aura la possibilité d'acheter les actions non converties à leur prix d'émission (voir aussi la section «Structure du capital » du chapitre «Déclaration de gouvernance d'entreprise» du présent Rapport Financier Annuel).

	COFP1		COFP2
ISIN BE0003811289 (COFP1)/ISIN BE0003813301 (COFP2)	2014	2013	2014	2013
Cours de Bourse (en €)
À la clôture	95,00	95,00	90,78	78,00
Moyen	94,80	95,00	86,22	84,71
Rendement en dividende1	6,7%	6,7%	7,4%	7,5%
Return brut2 (sur 12 mois)	6,7%	6,7%	23,8%	-1,9%
Dividende3 (en €)
Brut	6,374	6,37	6,374	6,37
Net	4,784	4,78	4,784	4,78
Volume
Volume journalier moyen5	9	0	48	66
Volume annuel	9	0	871	1061
Nombre d'actions	395048	395 148	291437	293534
Capitalisation boursière à la clôture (x € 1000)	37530	37 539	26457	22896

Les obligations convertibles

Cofinimmo est émettrice de deux obligations convertibles en actions ordinaires.

ISIN BE0002176429 (Cofinimmo SA 2011-2016)	2014	2013	2012
Cours de Bourse (en % du nominal de € 116,60)
À la clôture	103,10	102,75	102,30
Moyen	103,63	102,92	98,53
Rendement moyen jusqu'à l'échéance (moyenne annuelle)	0,4%	0,5%	2,3%
Rendement effectif à l'émission	3,1%	3,1%	3,1%
Coupon d'intérêt (en %)
Brut (par tranche de € 116,60)	3,13	3,13	3,13
Net (par tranche de € 116,60)	2,34	2,34	2,34
Nombre de titres	1486332	1486332	1486332
Prix de conversion (en €)	116,60	116,60	116,60

ISIN BE6254178062 (Cofinimmo SA 2013-2018)	2014	2013	2012
Cours de Bourse (en € - le nominal étant de € 108,17)
À la clôture	114,90	110,56	s/o
Moyen	113,14	109,59	s/o
Rendement moyen jusqu'à l'échéance (moyenne annuelle)	0,5%	1,5%	s/o
Rendement effectif à l'émission	2,0%	2,0%	s/o
Coupon d'intérêt (en %)
Brut (par tranche de € 108,17)	2,00	2,00	s/o
Net (par tranche de € 108,17)	1,50	1,50	s/o
Nombre de titres	1 764268	1 764268	s/o
Prix de conversion (en €)	104,23	108,17	s/o

¹ Dividende brut payé en 2014 sur la moyenne annuelle du cours de Bourse.

⁴ Prévision.

⁵ Moyenne calculée sur base du nombre de jours de Bourse lors desquels un volume a été enregistré.

² Appréciation du cours de Bourse + rendement en dividende. ³ Le précompte mobilier sur les dividendes s'élève à 25%.

Les obligations non convertibles

Cofinimmo est émettrice de deux obligations non convertibles.

ISIN BE6241505401 (Cofinimmo SA 2012-2020)	2014	2013	2012
Cours de Bourse (en % d'un nominal de € 100000)
À la clôture	106,86	100,13	97,25
Moyen	104,27	100,33	96,69
Rendement moyen jusqu'à l'échéance (moyenne annuelle)	2,6%	3,5%	4,1%
Rendement effectif à l'émission	3,6%	3,6%	3,6%
Coupon d'intérêt (en %)
Brut (par tranche de € 100000)	3,55	3,55	3,55
Net (par tranche de € 100000)	2,66	2,66	2,66
Nombre de titres	1400	1400	1400

ISIN BE6258604675 (Cofinimmo SA 2013-2017) 2014 2013	2012
Cours de Bourse (en % d'un nominal de € 100000)
À la clôture 102,27 99,90	s/o
Moyen 101,74 99,94	s/o
Rendement moyen jusqu'à l'échéance (moyenne annuelle) 2,1% 2,8%	s/o
Rendement effectif à l'émission 2,8% 2,8%	s/o
Coupon d'intérêt (en %)
Brut (par tranche de € 100000) 2,78 2,78	s/o
Net (par tranche de € 100000) 2,09 2,09	s/o
Nombre de titres 500 500	s/o

Structure de l'actionnariat1 (au 31.12.2014)

Le Conseil d'Administration déclare que les actionnaires susmentionnés ne disposent pas de droits de vote différents.

Société	Nombre d'actions ordinaires	%	Nombre d'actions privilégiées	%	Nombre total d'actions (droits de vote)	%
Nombre d'actions émises	17339423	100,0%	686485	100,0%	18025908	100,0%
Groupe Cofinimmo (actions propres)	54414	0,3%	0	0,0%	54414	0,3%
Free float	17285009	99,7%	686485	100,0%	17971494	99,7%

Agenda de l'actionnaire

Déclaration intermédiaire: résultats au 31.03.2015	13.05.2015
Assemblée Générale Ordinaire pour 2014	13.05.2015
Mise en paiement du dividende 2014 (actions ordinaires et privilégiées)2
Date de détachement de coupon (Ex date)3	18.05.2015
Date d'arrêté (Record date)4	20.05.2015
Date de paiement du dividende	À partir du 25.05.2015
Service financier	Banque Degroof (agent payeur principal) ou toute autre institution financière
Coupons
Action ordinaire	Coupon n°25
Action privilégiée	Coupons n°14 (COFP1) et n°13 (COFP2)
Rapport Financier Semestriel : résultats au 30.06.2015	31.07.2015
Déclaration intermédiaire: résultats au 30.09.2015	06.11.2015
Communiqué annuel : résultats au 31.12.2015	05.02.2016

125

¹ Situation sur base des déclarations de transparence reçues en vertu de la Loi du 02.05.2007. Les modifications éventuelles communiquées depuis le 31.12.2014 ont été publiées conformément aux dispositions de cette même Loi et peuvent être consultées sur le site internet de la société (www.cofinimmo.com).

³ Date à partir de laquelle la négociation en Bourse s'effectue sans droit au versement de dividende à venir.

⁴ Date à laquelle les positions sont arrêtées afin d'identifier les actionnaires ayant droit au dividende.

² Sous réserve d'approbation par l'Assemblée Générale Ordinaire du 13.05.2015.

Données conformes au référentiel EPRA1

EPRA Indicateurs de performance

			2014		2013
		Définition	(x € 1000)	en €/ action	(x € 1000)	en €/ action
1	EPRA Résultat	Résultat courant provenant des activités opérationnelles stratégiques.	120479	6,70	119209	6,78
2	EPRA NAV	Valeur de l'Actif Net (VAN) ajustée pour tenir compte des immeubles de placement à la juste valeur et excluant certains éléments qui ne sont pas supposés s'intégrer dans un modèle financier d'investissement immobilier à long terme.	2094867	96,08	2036162	98,85
3	EPRA VANNN	EPRA VAN ajustée pour tenir compte des justes valeurs (i) des instruments financiers, (ii) de la dette (iii) et des impôts différés.	2006201	92,01	1972270	95,74

			2014	2013
		Définition	en %	en %
4	(i) EPRA Rendement Initial Net (RIN)	Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers passant à la date de clôture des états financiers, moins les charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement.	6,06%	6,20%
	(ii) EPRA RIN Ajusté	Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA RIN relatif à l'expiration des périodes de gratuités et autres incentives.	6,04%	6,16%
5	EPRA Taux de vacance locative	Valeur Locative Estimée (VLE) des surfaces vides divisée par la VLE du portefeuille total	4,93%	5,04%
6	EPRA Ratio de coûts (frais directs de vacance inclus)	Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS comprenant les coûts directs des immeubles non-loués divisées par les revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier.	18,54%	18,87%
	EPRA Ratio de coûts (frais directs de vacance exclus)	Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS diminués des coûts directs des immeubles non-loués, le tout divisé par les revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier.	15,93%	16,01%

¹ Données non requises par la réglementation sur les SIRs et non soumises à un contrôle de la part des autorités publiques. Le Commissaire a vérifié que les données « EPRA Résultat », « EPRA VAN», « EPRA VANNN» et « EPRA Ratio de coûts » sont calculés conformément aux définitions reprises dans « EPRA Best Practices Recommendations » 2014 et que les données financières utilisées dans le calcul de ces ratios concordent avec les données comptables telles qu'incluses dans les états financiers consolidés audités.

EPRA Résultat & EPRA Résultat par action1

(x € 1000)	2014	2013
Résulat IFRS selon les états financiers	-52 671	58 737
Ajustements pour calculer le Résultat EPRA, à exclure:	173 150	60 471
(i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente	5 455	26 260
(ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement	22 441	-147
(v) Impairment sur goodwill	11 000	21 000
(vi) Variations de la juste valeur des instruments financiers (IAS 39)	136 143	13 686
(vii) Coût et intérêts relatif aux acquisitions et co-entreprises	177	1 570
(viii)Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA	-926	-618
(x) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements ci-dessus	-1 140	-1 280
EPRA Résultat	120 479	119 209
Nombre d'actions	17 971 494	17 593 767
EPRA RÉSULTAT PAR ACTION (EN €)	6,70	6,78

EPRA Valeur de l'Actif Net (VAN)

(x € 1000)	2014	2013
VAN selon les états financiers	1541972	1614937
VAN par action selon les états financiers (en €)	85,80	91,79
Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres	464229	357333
VAN diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres	2006201	1972270
À exclure
(i) Juste valeur des instruments financiers	125164	101172
(ii) Impôts différés	36150	35368
(iii) La partie du goodwill résultat des impôts différés	-72648	-72648
EPRA VAN	2094867	2036162
Nombre d'actions	21804218	20600935
EPRA VAN PAR ACTION (EN €)	96,08	98,85

Valeur de l'Actif Triplement Net (VANNN)

(x € 1000)	2014	2013
EPRA VAN	2094867	2036162
À inclure
(i) Juste valeur des instruments financiers	-125164	-101172
(iii) Impôts différés	36498	37280
EPRA VANNN	2006201	1972270
Nombre d'actions	21804218	20600935
EPRA VANNN PAR ACTION (EN €)	92,01	95,74

¹ La synthèse et les commentaires sur les comptes de résultats consolidés sont repris en page 18 et 19.

EPRA Rendement Initial Net (RIN) et Rendement Initial Net Ajusté (RIN Ajusté)1

(x € 1000000)					2014
	Bureaux		Immobilier de santé				Immobilier de réseaux de distribution		Autres	TOTAL
		Belgique		France Pays-Bas Allemagne Belgique Pays-Bas				France
Immeubles de placement en juste valeur	1312,0	821,3	379,4	77,0	11,4	272,2	149,4	111,9	64,6	3199,2
Actifs détenus en vue de la vente	-	-	-2,4	-	-	-	-	-0,9	-	-3,3
Projets de développement	-65,7	-16,3	-4,0	-1,1	-	-	-	-0,2	-1,6	-88,9
Immeubles disponibles à la location	1246,3	805,0	373,0	75,9	11,4	272,2	149,4	110,8	63,0	3107,0
Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	31,1	20,5	25,3	1,9	0,6	29,9	9,0	7,4	1,5	127,2
Valeur acte en main des immeubles disponibles à la location	1277,4	825,5	398,3	77,8	12,0	302,1	158,4	118,2	64,5	3234,2
Revenus locatifs bruts annualisés	87,8	50,9	24,9	5,6	0,8	19,6	10,3	7,7	4,3	211,9
Charges immobilières	-14,3	-0,2	-0,2	-0,0	-0,0	-0,6	-0,3	-0,2	-0,2	-16,0
Revenus locatifs nets annualisés	73,5	50,7	24,7	5,6	0,8	19,0	10,0	7,5	4,1	195,9
Gratuités arrivant à échéance dans les 12 mois et autres lease incentives	-0,6	-	-	-	-	-	-	-	-	-0,6
Revenus locatifs nets annualisés ajustés	72,9	50,7	24,7	5,6	0,8	19,0	10,0	7,5	4,1	195,3
EPRA RIN	5,75%	6,14%	6,20%	7,15%	6,95%	6,30%	6,27%	6,41%	6,38%	6,06%
EPRA RIN AJUSTÉ	5,70%	6,14%	6,20%	7,15%	6,95%	6,30%	6,27%	6,41%	6,38%	6,04%

EPRA Taux de vacance locative2

(x € 1000)	2014
	Bureaux			Immobilier de santé		Pubstone	Pubstone	Cofinimur I	Autres	TOTAL
		Belgique	France	Pays-Bas	Alle magne	Belgique	Pays-Bas	France
Surfaces locatives (en m²)	654115	429087	210544	38193	4637	312811	48076	59868	23026	1 780357
VLE3 des surfaces vides	9373	-	700	20	-	194	118	299	8	10712
VLE3 du portefeuille total	94130	49152	28112	5254	833	18229	9177	8311	4237	217435
EPRA TAUX DE VACANCE LOCATIVE	9,96%	0,00%	2,49%	0,39%	0,00%	1,06%	1,29%	3,60%	0,18%	4,93%

¹ Pour plus de détails sur les informations sectorielles, nous vous renvoyons à la Note 5.

³ VLE = Valeur Locative Estimée.

				2013
TOTAL	Autres		Immobilier de réseaux de distribution			Bureaux Immobilier de santé
		France	Pays-Bas	Belgique	Pays-Bas	France	Belgique
3347,0	61,1	109,9	150,7	272,2	18,2	418,1	792,0	1524,8
-8,3		-0,7	-	-	-	-7,6	-	-
-130,4	-1,9	-	-	-	-6,8	-	-44,0	-77,7
3208,3	59,2	109,2	150,7	272,2	11,4	410,5	748,0	1447,1
127,7	1,5	6,8	9,0	29,9	0,6	24,7	19,0	36,2
3336,0	60,7	116,0	159,7	302,1	12,0	435,2	767,0	1483,3
223,5	4,3	7,9	10,3	19,9	0,8	27,5	47,6	105,2
-16,8	-0,2	-0,3	0,0	-0,5	-0,0	-0,1	-0,2	-15,5
206,7	4,1	7,6	10,3	19,4	0,8	27,4	47,4	89,7
-1,1	-	-	-	-	-	-	-	-1,1
205,6	4,1	7,6	10,3	19,4	0,8	27,4	47,4	88,6
6,20%	6,76%	6,57%	6,46%	6,43%	7,07%	6,29%	6,18%	6,05%
6,16%	6,76%	6,57%	6,46%	6,43%	7,07%	6,29%	6,18%	5,97%

EPRA - Évolution des revenus locatifs bruts

(x € 1000)	2013				2014
SEGMENT	Revenus locatifs bruts1	Revenus locatifs bruts - À périmètre comparable à 2013	Acquisitions	Cessions	Autres	Régularisation de revenus locatifs afférents à des périodes antérieures	Revenus locatifs bruts1 - À périmètre courant
Bureaux	104652	106466	-	-12662	-	-41	93763
Immobilier de santé Belgique	46432	46906	2020	-	-	-	48926
Immobilier de santé France	28476	28584	50	-1 797	-	-41	26796
Immobilier de santé Pays-Bas	835	856	606	-	-	-	1462
Immobilier de santé Allemagne	-	-	69	-	-	-	69
Immobilier de santé	75743	76346	2745	-1 797	-	-41	77253
Pubstone Belgique	20002	20188	-	-332	-	-	19856
Pubstone Pays-Bas	10053	10255	-	-	-	-	10255
Cofinimur I France	7 747	7872	22	-	-	79	7973
Immobilier de réseaux de distribution	37802	38315	22	-332	-	79	38084
Autres	4527	4575	7	-80	-	-	4502
PORTEFEUILLE TOTAL	222724	225702	2774	-14871	-	-3	213602

129

Immeubles de placement - Données de location1

(x € 1000)				2014
SEGMENT	Revenus locatifs bruts pour la période2	Revenus locatifs nets pour la période	Surfaces disponibles à la location (en m²)	Loyer passant à la fin de la période	VLE3 à la fin de la période	Taux de vacance locative à la fin de la période
Bureaux	93763	90355	654115	87814	94130	9,96%
Immobilier de santé Belgique	48926	48894	429087	50950	49152	0,00%
Immobilier de santé France	26796	26795	210544	24880	28112	2,49%
Immobilier de santé Pays-Bas	1462	1462	38193	5594	5254	0,39%
Immobilier de santé Allemagne	69	69	4637	833	833	0,00%
Immobilier de santé	77253	77220	682461	82257	83351	0,86%
Pubstone Belgique	19856	19856	312811	19583	18229	1,06%
Pubstone Pays-Bas	10255	10255	48076	10271	9177	1,29%
Cofinimur I France	7973	7973	59868	7 731	8311	3,60%
Immobilier de réseaux de distribution	38084	38084	420755	37585	35717	1,71%
Autres	4502	4452	23026	4411	4237	0,18%
PORTEFEUILLE TOTAL	213602	210111	1 780357	212065	217435	4,93%

Immeubles de placement - Données de valorisation4

(x € 1000)		2014
SEGMENT	Juste valeur du portefeuille	Variation de juste valeur de la période	EPRA Rendement Initial Net	Variation de valeur de la période
Bureaux	1246275	-12826	5,75%	-1,02%
Immobilier de santé Belgique	804955	6672	6,14%	0,84%
Immobilier de santé France	375417	454	6,20%	0,12%
Immobilier de santé Pays-Bas	75890	1 754	7,15%	2,37%
Immobilier de santé Allemagne	11400	868	6,95%	8,25%
Immobilier de santé	1267662	9748	6,22%	0,78%
Pubstone Belgique	272202	-508	6,30%	-0,19%
Pubstone Pays-Bas	149396	-1899	6,27%	-1,26%
Cofinimur I France	111 740	1137	6,41%	1,03%
Immobilier de réseaux de distribution	533338	-1270	6,31%	-0,24%
Autres	62943	3727	6,38%	6,29%
PORTEFEUILLE TOTAL	3110218	-621	6,06%	-0,02%
Réconciliation avec les comptes de résultas consolidés IFRS
Immeubles de placement en développement	88 965	-4 834

² Y compris reprise de loyers cédés et escomptés.

³ VLE = Valeur Locative Estimée.

TOTAL 3 199 183 -5 455 3347009 -26260

⁴ Pour plus de détails concernant les données de valorisation, nous vous renvoyons aux rapport de gestion section Bureaux en page 44, section Immobilier de santé en page 52 et Immobilier de réseaux de distribution en page 60.

2013
Taux de vacance locative à la fin de la période	VLE2 à la fin de la période	Loyer passant à la fin de la période	Surfaces disponibles à la location (en m²)	Revenus locatifs nets pour la période	Revenus locatifs bruts pour la période1
9,75%	107 149	105228	763644	101582	104652
0,00%	44252	47689	403636	46401	46432
1,93%	29007	28066	234298	28477	28476
0,00%	844	854	5821	835	835
	-	-	-	-	-
0,76%	74103	76609	643755	75713	75743
0,00%	18373	19963	316268	20002	20002
0,00%	8932	10299	47203	10054	10054
1,03%	8167	7892	59572	7 747	7 747
0,24%	35472	38153	423042	37803	37803
0,00%	3558	4395	23026	4515	4527
5,04%	220282	224385	1853467	219613	222724

(x € 1000) 2014 2013

Variation de valeur de la période	EPRA Rendement Initial Net	Variation de juste valeur de la période	Juste valeur du portefeuille
-1,52%	6,05%	-22332	1447 104
0,81%	6,18%	5982	747969
0,70%	6,29%	2906	418130
-1,18%	7,07%	-136	11250
0,75%	6,23%	8754	1177349
0,33%	6,43%	886	272243
0,26%	6,46%	386	150650
1,23%	6,57%	1333	109925
0,49%	6,47%	2605	532818
1,79%	6,76%	1040	59205
-0,31%	6,20%	-9933	3216476

3347009 -26260	-16327	130533

¹ Y compris reprise de loyers cédés et escomptés.

² VLE = Valeur Locative Estimée.

Immeubles de placement - Données des baux

(x € 1000)				Données en fonction des fins de bail
Segment	Durée moyenne des baux (en années)			Loyers passants des baux arrivant à échéance en		VLE1	des baux arrivant à échéance en
	Jusqu'au break2	Jusqu'à la fin du bail	Année 1	Année 2	Années 3-5	Année 1	Année 2	Années 3-5
Bureaux	4,8	5,7	4 370	11 250	28 932	4 128	10 198	27 590
Immobilier de santé Belgique	21,4	21,4	12	14	-	12	14	-
Immobilier de santé France	6,1	6,2	169	-	5 781	150	-	4 910
Immobilier de santé Pays-Bas	13,7	15,0	-	-	149	-	-	103
Immobilier de santé Allemagne	24,9	24,9	-	-	-	-	-	-
Immobilier de santé	16,3	16,4	181	14	5 930	162	14	5 013
Pubstone Belgique	15,8	19,8	-	-	-	-	-	-
Pubstone Pays-Bas	15,8	19,8	-	-	-	-	-	-
Cofinimur I France	7,1	7,7	-	-	-	-	-	-
Immobilier de réseaux de distribution	14,0	17,3	-	-	-	-	-	-
Autres	12,0	13,2	-	110	-	-	137	-
PORTEFEUILLE TOTAL	11,0	12,1	4 551	11 374	34 862	4 290	10 349	32 603

De Arcade - Ermelo (Pays-Bas)

² Première option de résiliation par le locataire.

		Données des baux en fonction de leur date de révision (break)
	Loyers passants des baux sujets à révision en		VLE1	des baux sujets à révision en
Année 1	Année 2	Années 3-5	Année 1	Année 2	Années 3-5
7244	16012	36783	6750	14763	36407
12	14	-	12	14
169	604	5781	150	580	4910
-	-	149	-	-	103
-	-	-	-	-
181	618	5930	162	594	5013
-	-	-	-	-
-	-	-	-	-
695	47	256	810	35	247
695	47	256	810	35	247
-	680	-	-	535
8120	17357	42969	7 722	15927	41667

Riddervelden - Gouda (Pays-Bas) De Tweesprong - Oosterhout (Pays-Bas)

EPRA Ratio des coûts

	31.12.2014	31.12.2013
Dépenses administratives/operationnelles selon les résultats financiers IFRS	-36955	-37323
Gratuités locatives	-2932	-2479
Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués	-2513	-2376
Frais nets de redécoration	-928	-1176
Frais techniques	-3802	-5114
Frais commerciauxs	-1138	-957
Charges et taxes sur immeubles non loués	-3922	-4075
Frais de gestion immobilière	-14544	-14258
Frais généraux de la société	-7 176	-6888
Part des dépenses des co-entreprises	-32	-110
EPRA RATIO DE COÛTS (FRAIS DIRECTS DE VACANCE INCLUS) (A)	-36987	-37433
Coûts directs des immeubles non-loués	5219	5677
EPRA RATIO DE COÛTS (FRAIS DIRECTS DE VACANCE EXCLUS) (B)	-31 768	-31 756
Revenus locatifs bruts diminué des coûts du foncier	198759	197664
Ajouté: Part des revenus locatifs des co-entreprises	689	683
REVENUS LOCATIFS BRUTS (C)	199448	198347
EPRA ratio de coûts (frais directs de vacance inclus) (A/C)	18,54%	18,87%
EPRA ratio de coûts (frais directs de vacance exclus) (B/C)	15,93%	16,01%
Frais généraux et d'exploitation capitalisés (inclus part des co-entreprises)	2269	2534
	(x € 1000)

Cofinimmo capitalise les frais généraux et les charges d'exploitation (frais juridiques, frais de gestion de projet, Intérêts capitalisés…) directement liés aux projets de développement.

Projets de développement

Dans le courant de l'année 2014, Cofinimmo a travaillé sur plusieurs chantiers de redéveloppement. Pour les détails concernant ces chantiers en cours et futurs, nous vous renvoyons à la page 44 de la section Bureaux, à la page 52 de la section Immobilier de santé et à la page 60 de la section Immobilier de réseaux de distribution.

Comptes Annuels

Comptes Annuels

Comptes consolidés		137
	État du résultat global consolidé (comptes de résultats)	137
	État de la situation financière consolidée (bilan)	139
	Tableau consolidé des flux de trésorerie	140
	État consolidé des variations des capitaux propres	141
	Détail des réserves	142
	Notes sur les Comptes consolidés	144
Note 1.	Informations générales	144
Note 2.	Méthodes comptables significatives	144
Note 3.	Gestion du risque opérationnel	150
Note 4.	Acquisition de filiales	151
Note 5.	Information sectorielle	152
Note 6.	Revenus locatifs et charges relatives à la location	154
Note 7.	Frais nets de redécoration	155
Note 8.	Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur les immeubles loués	155
Note 9.	Frais techniques	155
Note 10.	Frais commerciaux	155
Note 11.	Frais de gestion	156
Note 12.	Résultat sur vente d'immeubles de placement et autres actifs non financiers	157
Note 13.	Variations de la juste valeur des immeubles de placement	158
Note 14.	Autre résultat sur portefeuille	158
Note 15.	Revenus financiers	158
Note 16.	Charges d'intérêts nettes	158
Note 17.	Autres charges financières	159
Note 18.	Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	159
Note 19.	Impôt des sociétés et exit tax	159
Note 20.	Goodwill	160
Note 21. Note 22.	Immeubles de placement Ventilation de la variation de la juste valeur des immeubles de placement	161 168
Note 23.	Immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles	168
Note 24.	Instruments financiers	169
Note 25.	Créances de location-financement	176
Note 26.	Actifs détenus en vue de la vente	177
Note 27.	Créances commerciales courantes	177
Note 28.	Créances fiscales et autres actifs courants	178
Note 29.	Comptes de régularisation - Actifs	178
Note 30.	Capital et primes d'émission	178
Note 31.	Réserves	180
Note 32.	Résultat par action	180
Note 33.	Dividende par action	181
Note 34.	Provisions	181
Note 35.	Impôts différés	181
Note 36.	Dettes commerciales et autres dettes courantes	182
Note 37.	Comptes de régularisation - Passifs	182
Note 38.	Charges et produits sans effet de trésorerie	182
Note 39.	Variation du besoin en fonds de roulement	183
Note 40.	Évolution du portefeuille par segment durant l'exercice	183
Note 41.	Droits et engagements hors bilan	185
Note 42.	Engagements d'investissements	186
Note 43.	Critères et périmètre de consolidation	186
Note 44.	Paiements fondés sur des actions	193
Note 45.	Nombre moyen de personnes liées par un contrat de travail ou d'entreprise	194
Note 46.	Transactions avec des parties liées	194
Note 47.	Évènements survenus après la date de clôture	194
Rapport du Commissaire		195
Comptes statutaires		197

Comptes consolidés

État du résultat global consolidé (comptes de résultats)

(x € 1000)	Notes	2014	2013
A. RÉSULTAT NET
Revenus locatifs	6	195918	195191
Reprises de loyers cédés et escomptés	6	15931	25276
Charges relatives à la location	6	-91	-6
Résultat locatif net	5, 6	211 758	220461
Récupération de charges immobilières	7	612	101
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	8	44756	48826
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	7	-1540	-1277
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	8	-47512	-51202
Résultat immobilier		208074	216909
Frais techniques	9	-3802	-5114
Frais commerciaux	10	-1137	-956
Charges et taxes sur immeubles non loués		-3922	-4075
Frais de gestion immobilière	11	-14295	-14258
Charges immobilières		-23156	-24403
Résultat d'exploitation des immeubles		184918	192506
Frais généraux de la société	11	-7 176	-6887
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille		177 742	185619
Résultat sur vente d'immeubles de placement	5,12	1949	147
Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	5,12	-24390
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	5, 13, 22	-5455	-26260
Autre résultat sur portefeuille	5, 14	-11304	-22683
Résultat d'exploitation		138542	136823
Revenus financiers	15	5577	5723
Charges d'intérêts nettes	16	-54700	-66043
Autres charges financières	17	-2309	-929
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	18	-136143	-13686
Résultat financier		-187575	-74935
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises		1307	1537
Résultat avant impôt		-47 726	63425
Impôts des sociétés	19	-2493	-2179
Exit tax	19	926	618
Impôt		-1567	-1561
Résultat net		-49293	61864
Intérêts minoritaires	43	-3378	-3127
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE	32	-52671	58737
RÉSULTAT NET COURANT - PART DU GROUPE1	32	-15655	104924
RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE - PART DU GROUPE2	32	-37016	-46187

¹ Le résultat net courant - part du Groupe correspond au résultat net à l'exclusion du «Résultat sur vente d'immeubles de placement », du «Résultat sur vente d'autres actifs non financiers », des «Variations de la juste valeur des immeubles de placement », de «Autre résultat sur portefeuille» et de l'«Exit tax » moins la «Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises » relative au résultat sur portefeuille et moins les « Intérêts minoritaires » relatifs à ces cinq éléments.

² Le résultat sur portefeuille - part du Groupe correspond au «Résultat sur vente d'immeubles de placement », au «Résultat sur vente d'autres actifs non financiers », aux «Variations de la juste valeur des immeubles de placement », à «Autre résultat sur portefeuille» et à l'«Exit tax », moins la «Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises » relative au résultat sur portefeuille et moins les « Intérêts minoritaires » relatifs à ces cinq éléments.

État du résultat global consolidé (comptes de résultats)

(x € 1000)	Notes	2014	2013
B. AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL RECYCLABLES EN COMPTES DE RÉSULTATS
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		1 777	-1461
Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie	24	-4716	36787
Autres éléments du résultat global, nets d'impôts		56533	20536
Impact du recyclage en compte de résultats des instruments de couverture pour lesquels la relation au risque couvert a pris fin	18	56515	20501
Intérêts minoritaires		18	35
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL - PART DU GROUPE		53594	55862
C. RÉSULTAT GLOBAL		4283	117691
Intérêts minoritaires	43	-3360	-3092
RÉSULTAT GLOBAL - PART DU GROUPE		923	114599

Résultat par action - part du Groupe

(en €)	Notes	2014	2013
Résultat net courant	32	-0,87	5,96
Résultat sur portefeuille	32	-2,06	-2,62
Résultat net	32	-2,93	3,34

État de la situation financière consolidée (bilan)

(x € 1000)	Notes	31.12.2014	31.12.2013
Actifs non courants		3410050	3565180
Goodwill	5, 20	118356	129356
Immobilisations incorporelles	23	659	753
Immeubles de placement	5, 21	3195773	3338709
Autres immobilisations corporelles	23	411	677
Actifs financiers non courants	24	10933	20941
Créances de location-financement	25	78018	67449
Créances commerciales et autres actifs non courants		38	40
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises	43	5862	7255
Actifs courants		88962	105263
Actifs détenus en vue de la vente	5, 26	3410	8300
Actifs financiers courants	24	498	2782
Créances de location-financement	25	1618	1236
Créances commerciales	27	24781	25698
Créances fiscales et autres actifs courants	28	17505	24304
Trésorerie et équivalents de trésorerie		17 117	15969
Comptes de régularisation	29	24033	26974
TOTAL DE L'ACTIF		3499012	3670443

(x € 1000)	Notes	31.12.2014	31.12.2013
Capitaux propres		1608965	1681462
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère		1541971	1614937
Capital	30	963067	942825
Primes d'émission	30	384013	372110
Réserves	31	247562	241265
Résultat net de l'exercice	32	-52671	58737
Intérêts minoritaires	43	66994	66525
Passif		1890047	1988981
Passifs non courants		1303250	1412904
Provisions	34	17658	18180
Dettes financières non courantes	24	1148023	1266665
Établissements de crédit	24	565420	691183
Autres	24	582603	575482
Autres passifs financiers non courants	24	102041	93304
Impôts différés	35	35528	34755
Exit tax	35	734	1183
Autres	35	34794	33572
Passifs courants		586797	576077
Dettes financières courantes	24	473499	455509
Établissements de crédit	24	473469	251221
Autres	24	30	204288
Autres passifs financiers courants	24	24698	21921
Dettes commerciales et autres dettes courantes	36	59850	64680
Exit tax	36	621	611
Autres	36	59229	64069
Comptes de régularisation	37	28750	33967
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF		3499012	3670443

Calcul du ratio d'endettement

(x € 1000)		2014	2013
Dettes financières non courantes		1148023	1266665
Autres passifs financiers non courants (excepté instruments de couverture)	+	76	54
Dettes financières courantes	+	473500	455509
Dettes commerciales et autres dettes courantes	+	59850	64680
Dette totale	=	1681448	1 786908
Actif total		3499012	3670443
Instruments de couverture	-	1500	13999
Total de l'actif (excepté instruments de couverture)	/	3497513	3656444
RATIO D'ENDETTEMENT	=	48,08%	48,87%

Tableau consolidé des flux de trésorerie

(x € 1000)	Notes	2014	2013
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE		15969	3041
Activités opérationnelles
Résultat net de la période		-52671	58737
Extourne des charges et produits d'intérêts		45896	61002
Extourne des plus et moins values sur cession d'actifs immobiliers		22441	-147
Extourne des charges et produits non monétaires	38	138453	35273
Variation du besoin en fonds de roulement	39	-5037	-1898
FLUX DE TRÉSORERIE RÉSULTANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES		149082	152967
Activités d'investissement
Investissements en immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles		-107	-584
Acquisitions d'immeubles de placement	40	-73022	-7847
Extensions d'immeubles de placement	40	-38392	-27270
Investissements sur immeubles de placement	40	-28197	-19916
Acquisitions de filiales	4	-1802
Cessions d'immeubles de placement	40	70546	6562
Cessions d'immeubles détenus en vue de la vente	40	5417	1993
Cessions de filiales consolidées	12	197983
Paiement de l'exit tax		151	-1201
Créances de location financement		827241	-11117
Autres flux liés aux activités d'investissement		2121
FLUX DE TRÉSORERIE RÉSULTANT DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT		217422	-59380
Activités de financement
Cessions d'actions propres		-532	91686
Dividendes payés aux actionnaires		-73386	-67335
Nouveaux intérêts minoritaires	43		277
Coupons payés aux minoritaires	43	-319	-273
Coupons payés aux orataires	43	-2703	-2727
Augmentation des dettes financières		221262	229153
		-407470	-245027
Diminution des dettes financières
Produits financiers encaissés		5449	5367
Charges financières décaissées		-51347	-66368
Autres flux liés aux activités de financement		-563102	-25412

¹ Ce montant reprend principalement le coût total de la restructuration de couverture des taux d'intérêt. Pour plus de détails, voir chapitre «Gestion des ressources financières » du présent Rapport Financier Annuel.

² Ce montant comprend principalement le montant reçu lors de la cession des créances de redevances d'investissement dues à FPR Leuze.

État consolidé des variations des capitaux propres

(x € 1000)	Capital	Primes d'émis sion	Réserves1	Résultat net de l'exercice	Capitaux propres	Intérêts minori taires	Capitaux propres
					Société mère
AU 01.01.2013	857822	329592	190543	98072	1476029	66263	1542292
Affectation du résultat net 2012			98072	-98072
Éléments reconnus dans le résultat global			55862	58737	114599	3092	117691
Couverture des flux de trésorerie2			57288		57288		57288
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement			-1426		-1426	-35	-1461
Résultat de la période				58737	58737	3127	61864
Autres			-42		-42	170	128
SOUS-TOTAL	857822	329592	344435	58737	1590586	69525	1660111
Émission d'actions3	28368	15504			43872		43872
Acquisitions/Cessions d'actions propres	56635	27014	8037		91686		91686
Dividendes/Coupons			-111207		-111207	-3000	-114207
AU 31.12.2013	942825	372110	241265	58737	1614937	66525	1681462
Affectation du résultat net 2013			58737	-58737
Eléments reconnus dans le résultat global			51589	-52671	-1082	3360	2278
Couverture des flux de trésorerie2			51 799		51 799		51 799
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement			-210		-210	-18	-228
Résultat de la période				-52671	-52671	3378	-49293
Autres			2046		2046	131	2177
SOUS-TOTAL	942825	372110	353637	-52671	1615901	70016	1685917
Émission d'actions3	20536	12229			32765		32765
Acquisitions/Cessions d'actions propres	-294	-326	89		-531		-531
Dividendes/Coupons			-106164		-106164	-3022	-109186
AU 31.12.2014	963067	384013	247562	-52671	1541971	66994	1608965

³ Les émissions d'actions en capital et primes d'émission suite à des fusions intra-groupe, sans remise d'actions à des tiers hors Groupe, sont directement éliminées lors de la consolidation. Les émissions d'actions reprises ici sont relatives à la souscription des actionnaires au dividende optionnel.

¹ Voir Note 31.

² Y compris recyclage en résultats.

Détail des réserves

(x € 1000) Réserve du solde positif/ négatif des variations de juste valeur des biens immobiliers

Réserve des droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement

Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée

AU 01.01.2013	-150059	-71424	-157 113
Affectation du résultat net 2012	5858	-2865	11080
Éléments directement reconnus en capitaux propres		-1426	57288
Couverture des flux de trésorerie			57288
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		-1426
Autres	-221
SOUS-TOTAL	-144422	-75715	-88745
Acquisitions/Cessions d'actions propres
Dividendes
AU 31.12.2013	-144422	-75715	-88745
Affectation du résultat net 2013	16570	-3086	4576
Éléments directement reconnus en capitaux propres		-210	51 799
Couverture des flux de trésorerie			51 799
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		-210
Autres	1	5317
SOUS-TOTAL	-127851	-73694	-32370
Acquisitions/Cessions d'actions propres
Dividendes
AU 31.12.2014	-127851	-73694	-32370

Total des réserves	Réserve légale1	Réserve indisponible	Réserve disponible	Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée
190543	1662	2685	566271	-1479
98072		255	97 165	-13421
55862
57288
-1426

-42	73	97	22662	-22653
344435	1 735	3037	686098	-37553
8037			8037
-111207			-111207
241265	1 735	3037	582928	-37553
58737		241	16734	23702
51589
51 799
-210

-1 735 2046	1 775	-3312
353637	5053	596350	-13851
89		89
-106164		-106164
247562	5053	490275	-13851

Notes sur les Comptes consolidés

NOTE 1. INFORMATIONS GÉNÉRALES

Cofinimmo SA (la «Société») est une SIR (Société Immobilière Réglementée) publique soumise à la législation belge, ayant son siège social à 1200 Bruxelles (boulevard de la Woluwe 58). Les comptes consolidés de la société pour l'exercice clôturé le 31.12.2014 comprennent la société et ses filiales (le «Groupe»). Le périmètre de consolidation a évolué depuis le 31.12.2013. Outre la cession d'une sociélé filiale, Cofinimmo a rassemblé au cours de l'année, l'entièreté des actions d'une société qu'elle détenait à 50% en 2013. Par ailleurs, l'Assemblée Générale Extraordinaire du 22.09.2014, a approuvé les fusions par absorption de deux sociétés filiales visant à apporter une simplification dans l'organisation du Groupe. Le périmètre de consolidation au 31.12.2014 est présenté dans la note 43 du présent Rapport Financier Annuel.

Les comptes consolidés et statutaires ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 27.03.2015 et seront soumis à l'Assemblée Générale des Actionnaires du 13.05.2015.

Les principes et méthodes comptables adoptés pour l'établissement des états financiers sont identiques à ceux utilisés dans les états financiers annuels relatifs à l'exercice 2013, sauf ce qui est mentionné à la note 2.

NOTE 2. MÉTHODES COMPTABLES SIGNIFICATIVES

A. Déclaration de conformité

Les comptes consolidés ont été préparés conformément au référentiel des International Financial Reporting Standards tel qu'exécuté par l'Arrêté Royal belge du 13.07.2014 relatif aux Sociétés Immobilières Réglementées.

En 2014, le Groupe a appliqué les nouvelles normes suivantes : IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 27 et IAS 28. Il n'y a pas d'impact significatif attendu suite à l'application de ces normes.

Par ailleurs, le Groupe a choisi de ne pas anticiper l'application des principales normes et interprétations suivantes1 , ou de leurs amendements, qui ont été émises avant la date d'autorisation de publication des comptes mais qui ne sont pas encore entrées en vigueur à la date de clôture: IFRS 9 et IFRS 15. Toutefois, le Groupe n'a pas le droit d'anticiper ces deux normes étant donné qu'elles ne sont pas encore adoptées en Europe.

Dans le cadre de l'établissement de ses comptes consolidés, la société est appelée à formuler un certain nombre de jugements significatifs dans l'application des principes comptables (comme par exemple la détermination de la classification des contrats de location) et à procéder à un certain nombre d'estimations (notamment l'estimation des provisions). Pour formuler ces hypothèses, la Direction peut se fonder sur son expérience, sur l'assistance de tiers (experts immobiliers) et sur d'autres sources jugées pertinentes. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Ces dernières sont régulièrement, le cas échéant, révisées et modifiées en conséquence.

B. Base de préparation

Les comptes sont présentés en euros, arrondis au millier le plus proche. Ils sont préparés sur base du coût historique à l'exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur: immeubles de placement, obligations convertibles émises et instruments financiers dérivés.

Certaines informations financières dans ce Rapport Financier Annuel ont été arrondies et en conséquence, les nombres figurant en total dans ce Rapport peuvent légèrement différer de la somme arithmétique exacte des nombres qui les précèdent.

Enfin, certains reclassements peuvent intervenir entre les dates de publication des résultats annuels et du Rapport Financier Annuel.

C. Base de consolidation

I Filiales

Les présents états financiers consolidés comprennent les états financiers de la société et les états financiers des entités (y compris les entités structurées) qu'elle contrôle et ses filiales. La société a le contrôle Iorsqu'elle:

• détient le pouvoir sur l'entité émettrice;
• est exposée, ou a le droit, à des rendements variables, en raison de ses liens avec l'entité émettrice;
• a la capacité d'exercer son pouvoir de manière à influer sur le montant des rendements qu'elle obtient.

La société doit réévaluer si elle contrôle l'entité émettrice lorsque les faits et circonstances indiquent qu'un ou plusieurs des trois éléments du contrôle énumérès ci-dessus ont changé.

Les comptes des filiales sont inclus dans les comptes consolidés à partir de la date où le contrôle commence jusqu'à la date où le contrôle prend fin.

Si nécessaire, les principes comptables des filiales ont été adaptés pour assurer la cohérence avec les principes adoptés par le Groupe. Les comptes des filiales inclus dans la consolidation couvrent le même exercice comptable que celui de la société.

Les changements dans les participations du Groupe dans des filiales qui ne se traduisent pas par une perte de contrôle sont comptabilisés comme des transactions portant sur des capitaux propres. La valeur comptable des participations dans des filiales, détenues par le Groupe ou par des tiers, est ajustée pour tenir compte des changements des niveaux respectifs de participations. Tout écart entre le montant de l'ajustement des intérêts minoritaires et la juste valeur de la contrepartie versée ou reçue est comptabilisé directement dans les capitaux propres.

II Co-entreprises

Une co-entreprise est un accord conjoint par lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur les actifs nets de l'accord. Les comptes de résultats consolidés incluent la quote-part du Groupe dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises, en application de la méthode de mise en équivalence. Cette quote-part est calculée à partir de la date à laquelle le contrôle conjoint commence jusqu'à la date à laquelle le contrôle conjoint prend fin. Les comptes des entités sous contrôle conjoint couvrent la même période que ceux de la société.

III Transactions éliminées en consolidation

Les soldes et transactions intra-groupe, ainsi que tout bénéfice résultant de transactions intra-groupe, sont éliminés lors de la préparation des comptes consolidés. Les bénéfices résultant de transactions avec des entités sous contrôle conjoint sont éliminés à concurrence de l'intérêt du Groupe dans ces entités. Les pertes sont éliminées de la même façon que les bénéfices pour autant qu'il n'y ait pas d'indication de perte de valeur.

Une liste des sociétés du Groupe est incluse dans la Note 43 des comptes financiers consolidés.

D. Goodwill et regroupements d'entreprises

Lorsque le Groupe prend le contrôle d'un ensemble intégré d'activités et d'actifs répondant à la définition d'une entreprise («business ») conformément à IFRS 3 - «Regroupements d'entreprises », les actifs, passifs et passifs éventuels identifiables de l'entreprise acquise sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition. Le goodwill représente la différence positive entre le coût d'acquisition (hors frais connexes à l'acquisition) majoré des intérêts minoritaires éventuels et la juste valeur de l'actif net acquis. Si cette différence est négative («goodwill négatif »), celle-ci est immédiatement comptabilisée en résultat après confirmation des valeurs.

Après sa comptabilisation initiale, le goodwill n'est pas amorti mais soumis à un test de dépréciation, réalisé au moins chaque année, sur les unités génératrices de trésorerie auxquelles le goodwill a été affecté. Si la valeur comptable d'une unité génératrice de trésorerie dépasse sa valeur d'utilité, la perte de valeur qui en résulte est comptabilisée en résultat et affectée en premier lieu en diminution de l'éventuel goodwill, puis aux autres actifs de l'unité proportionnellement à leur valeur comptable. Une dépréciation comptabilisée sur un goodwill n'est pas reprise lors d'un exercice ultérieur.

Conformément à IFRS 3, le goodwill peut être établi de manière provisoire à l'acquisition et ajusté endéans les 12 mois qui suivent. Ce qui a, par ailleurs, déjà été appliqué pour le goodwill de CIS.

Lors de la cession d'une unité génératrice de trésorerie, le montant du goodwill qui lui est attribué est inclus dans la détermination du résultat de la cession.

E. Conversion des devises

I Entités étrangères

Il n'y a pas de filiale dont les comptes financiers sont établis dans une devise autre que l'euro à la date de clôture.

II Transactions en devises

Les transactions en devises sont enregistrées initialement au taux de change en vigueur à la date de la transaction. À la clôture, les actifs et passifs monétaires exprimés en devises sont convertis au taux de change en vigueur à la date de clôture. Les bénéfices et pertes résultant du règlement de transactions en devises et de la conversion des actifs et passifs monétaires exprimés en devises sont inclus dans les comptes de résultats en tant que produit financier ou charge financière.

F. Instruments financiers dérivés

Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés (Swaps de taux d'intérêt, achat d'options CAP, vente d'options FLOOR) pour couvrir son exposition au risque de taux d'intérêt résultant de ses activités opérationnelles, de financement et d'investissement. Pour plus de détails sur les instruments financiers dérivés, voir Note 24.

Les instruments financiers dérivés sont reconnus initialement à leur coût et sont réévalués à leur juste valeur aux dates de clôture suivantes.

La juste valeur des Swaps de taux d'intérêt, des options CAP, des options FLOOR et des autres instruments financiers dérivés est le montant estimé que le Groupe recevrait ou paierait pour clôturer sa position à la date de clôture, en tenant compte des taux d'intérêt spot et forward en vigueur à cette date, de la valeur de l'option et de la solvabilité des contreparties.

La réévaluation se fait pour l'ensemble des produits dérivés sur base des mêmes hypothèses de courbe de taux et de volatilité à partir d'une application du fournisseur indépendant de données de marché Bloomberg. Cette réévaluation est comparée avec celle donnée par les banques, et toute différence significative entre les deux réévaluations est documentée. Voir également point W ci-après.

Le traitement comptable dépend de la qualification de l'instrument dérivé comme instrument de couverture et du type de couverture. La comptabilité de couverture s'appliquera à une relation de couverture si et seulement si les conditions suivantes sont réunies :

• lors de la mise en place de la couverture, la relation de couverture doit être formellement désignée et documentée, ainsi que les objectifs et la stratégie de gestion du risque de l'entreprise pour mettre en place la couverture;
• la relation de couverture doit être véritablement efficace dans la compensation des variations de la juste valeur ou des flux de trésorerie attribuables aux risques couverts ;
• l'efficacité de la couverture doit pouvoir être évaluée avec fiabilité;
• la couverture est évaluée sur une base continue et se révèle hautement efficace tout au long des exercices comptables pour lesquels la couverture était définie.

I Couvertures de la juste valeur

Lorsqu'un instrument financier dérivé couvre l'exposition à des variations de la juste valeur d'un actif ou d'un passif comptabilisé ou d'un engagement ferme non comptabilisé, ou d'une partie identifiée d'un tel actif, passif ou engagement ferme qui est attribuable à un risque particulier, tout profit ou perte sur l'instrument de couverture est comptabilisé dans les comptes de résultats. L'élément couvert est aussi évalué à sa juste valeur pour le risque couvert, tout profit ou perte étant comptabilisé dans les comptes de résultats.

II Couvertures des flux de trésorerie

Quand un instrument financier dérivé couvre l'exposition aux variations des flux de trésorerie qui est attribuable à un risque particulier lié à un actif ou un passif comptabilisé, un engagement ferme ou une transaction prévue hautement probable, la partie du profit ou de la perte sur l'instrument de couverture qui est définie comme étant une couverture efficace est comptabilisée directement dans les capitaux propres. La portion inefficace du profit ou de la perte sur l'instrument de couverture est comptabilisée immédiatement dans les comptes de résultats.

Lorsque l'engagement ferme ou la transaction prévue résulte par la suite en la comptabilisation d'un actif ou d'un passif financier, les profits ou pertes associés qui étaient comptabilisés directement dans les fonds propres sont reclassés en résultat durant le même exercice ou durant les exercices au cours desquels l'actif ou le passif acquis affecte les comptes de résultats.

Lorsqu'un instrument de couverture ou une relation de couverture est (même partiellement) terminé, le profit ou la perte cumulé à ce moment est recyclé en compte de résultats (éventuellement de manière partielle).

G. Immeubles de placement

Les immeubles de placement sont des immeubles qui sont détenus pour en retirer des loyers à long terme. En application de IAS 40, les immeubles de placement sont valorisés à leur juste valeur.

Des experts immobiliers indépendants déterminent l'évaluation du portefeuille immobilier tous les trois mois. Tout profit ou perte résultant, après l'acquisition d'un immeuble, d'une variation de sa juste valeur est comptabilisé en résultat. Les produits locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés comme décrit sous (R). Les experts effectuent leur évaluation sur base de la méthode du calcul de la valeur actualisée des produits locatifs en accord avec les « International Valuation Standards/RICS Valuation Standards », établis par l'International Valuation Standards Committee/Royal Institute of Chartered Surveyors, comme expliqué dans le rapport correspondant. Cette valeur, appelée ci-après « valeur d'investissement », correspond au prix qu'un investisseur tiers serait prêt à payer pour acquérir chacun des immeubles composant le portefeuille d'immeubles dans le but de bénéficier de leurs produits locatifs tout en supportant les charges qui s'y rapportent, sans déduction des droits de mutation. La cession d'un immeuble de placement est habituellement soumise au paiement de droits de mutation ou d'une taxe sur la valeur ajoutée aux autorités publiques.

Une quotité de droits de mutation est déduite par l'expert de la valeur d'investissement des immeubles de placement pour établir la juste valeur des immeubles, telle qu'attestée dans leur rapport d'expertise (voir Note 21).

Lors d'une acquisition ou lors d'investissements, les droits de mutation à encourir lors d'une hypothétique cession ultérieure sont comptabilisés directement dans les fonds propres ; toute variation de juste valeur d'immeuble au cours de l'exercice est quant à elle reconnue dans les comptes de résultats. Cette variation est affectée à la réserve lors de l'affectation du résultat de l'exercice.

Si un immeuble de placement devient occupé par son propriétaire, il est reclassé comme immobilisation à usage propre et sa juste valeur à la date de reclassification devient son coût en vue de sa comptabilisation ultérieure.

H. Projets de développement

Les immeubles qui sont construits, rénovés, développés ou redéveloppés en vue d'une utilisation future en tant qu'immeubles de placement sont classifiés en projets de développement jusqu'à ce que les travaux soient achevés et évalués à leur juste valeur. Cela concerne les maisons de repos en construction ou en développement (extensions) et les immeubles de bureaux vides qui sont ou vont être en rénovation ou en redéveloppement. Au moment de l'achèvement des travaux, les immeubles sont transférés de la catégorie projet de développement à la catégorie immeubles disponibles à la location ou en immeubles disponibles à la vente s'ils vont être vendus. Les immeubles de bureaux qui vont être en rénovation ou en redéveloppement voient leurs justes valeurs diminuer à l'approche de la date de fin bail et de début des travaux.

Tous les coûts directement liés à l'acquisition et à la construction, et toutes les dépenses d'investissement ultérieures qualifiant de coûts d'acquisition sont capitalisés. Si la durée du projet est supérieure à un an, les charges d'intérêts sont capitalisées à un taux reflétant le coût moyen d'emprunt du Groupe.

I. Immeubles loués pour de longues périodes

I Types de locations à long terme

Selon la législation belge, les immeubles peuvent être loués à long terme sous deux régimes :

• des locations simples à long terme : les obligations du bailleur restent essentiellement les mêmes que pour toute location, par exemple, assurer que l'espace susceptible d'occupation soit disponible pour le locataire durant toute la durée du contrat. Cette obligation se matérialise pour le bailleur en supportant les coûts d'entretien (autres que locatifs) et d'assurance contre le feu et d'autres sinistres ;
• des locations à long terme qui impliquent l'attribution d'un droit réel du cédant au cessionnaire: dans ce cas, la propriété est transférée temporairement au cessionnaire qui supportera notamment les coûts d'entretien (autres que locatifs) et d'assurance. Trois types de contrats appartiennent à cette catégorie: (a) le bail emphytéotique d'une durée minimum de 27 ans et de maximum 99 ans et qui peut porter sur des terrains et/ou des bâtiments ; (b) le droit de superficie qui n'a pas de durée minimale mais qui ne peut excéder 50 ans et (c) le droit d'usufruit qui n'a pas de durée minimale mais qui ne peut excéder 30 ans. Il peut s'appliquer à des terrains construits ou non. Dans tous ces contrats, le cédant garde un droit résiduel dans la mesure où il récupérera la pleine propriété de l'immeuble à l'expiration du contrat, en ce inclus la propriété des constructions érigées par le cessionnaire, moyennant le paiement ou non d'une indemnité pour ces constructions selon les conditions du contrat. Cependant, une option d'achat pour le droit résiduel peut avoir été accordée que le cessionnaire peut exercer pendant ou à l'issue du contrat.

II Locations à long terme qualifiant de locationfinancement

Dans la mesure où ces contrats remplissent les critères d'une location-financement selon IAS 17 § 10, le Groupe, en tant que cédant, les présentera au bilan lors de leur conclusion en tant que créance pour un montant égal à l'investissement net dans le contrat de location. La différence entre ce dernier montant et la valeur comptable de l'immeuble loué (à l'exclusion de la valeur du droit résiduel conservé par le Groupe) au début du contrat sera enregistrée dans les comptes de résultats de la période. Tout paiement effectué périodiquement par le preneur sera traité par le Groupe partiellement comme un remboursement du principal et partiellement comme un revenu financier basé sur un modèle reflétant un taux de rendement périodique constant pour le Groupe.

À chaque date de clôture, le droit résiduel conservé par le Groupe sera comptabilisé à sa juste valeur. Cette valeur augmentera chaque année et correspondra à la fin de la location à la valeur de marché de la pleine propriété. Les variations de juste valeur seront comptabilisées dans la rubrique «Variations de la juste valeur des immeubles de placement » dans les comptes de résultats.

Réciproquement si Cofinimmo est preneur d'un contrat de location-financement comme défini dans IAS 17, elle reconnaîtra un actif d'un montant égal à la juste valeur de l'immeuble loué ou, si elle est inférieure, à la valeur actualisée des loyers minimaux, le montant correspondant étant enregistré comme dette financière. Les loyers perçus des locataires seront enregistrés en revenus locatifs. Les paiements effectués au cédant durant la durée du contrat seront enregistrés partiellement en tant que charges financières et partiellement en tant qu'amortissement de la dette financière relative. À chaque date de clôture, le droit reçu temporairement sera comptabilisé à sa juste valeur en accord avec IAS 40 - « Immeubles de placement », la perte progressive de valeur résultant de l'écoulement du temps étant enregistrée en «Variations de la juste valeur des immeubles de placement » dans les comptes de résultats.

III Cession de loyers futurs dans le cadre d'un contrat de location à long terme ne qualifiant pas de locationfinancement

Le montant perçu par le Groupe suite à la cession des loyers futurs sera enregistré en déduction de la valeur de l'immeuble dans la mesure où cette cession de loyers est opposable aux tiers et qu'en conséquence la valeur de marché de l'immeuble est réduite du montant de loyers futurs cédés. La reconstitution progressive des loyers cédés sera comptabilisée en résultat sous «Reprises de loyers cédés et escomptés ».

La variation de la juste valeur de l'immeuble sera enregistrée séparément en résultat sous la rubrique «Variations de la juste valeur des immeubles de placement ».

J. Autres immobilisations

I Immobilisations à usage propre

En accord avec la méthode alternative autorisée par IAS 16 § 31, la partie de l'immeuble utilisée par la société elle-même en tant que siège social est évaluée à sa juste valeur. Elle apparaît dans la rubrique « Immobilisations à usage propre».

II Dépenses subséquentes

Les dépenses engagées pour rénover un immeuble qui est comptabilisé séparément sont capitalisées. Les autres dépenses sont capitalisées seulement lorsqu'elles augmentent les bénéfices économiques futurs attribués à l'immeuble. Toutes les autres dépenses sont enregistrées en charges dans les comptes de résultats (voir S II).

III Amortissement

Les immeubles de placement, qu'il s'agisse de terrains ou de constructions, ne sont pas amortis mais enregistrés à la juste valeur (voir G). Un amortissement est porté en comptes de résultats sur base linéaire sur la durée de vie estimée des éléments suivants :

• installations 4-10 ans ;
• mobilier 8-10 ans ;
• matériel informatique 4 ans ;
• logiciels 4 ans.

IV Actifs détenus en vue de la vente

Les actifs détenus en vue de la vente (immeubles de placement) sont présentés séparément au bilan à une valeur correspondant à leur juste valeur.

V Dépréciation («Impairment»)

Les autres immobilisations font l'objet d'un test de dépréciation uniquement quand il existe un indice montrant que leur valeur comptable ne sera pas recouvrable par leur utilisation ou leur vente.

K. Créances de location financement et Partenariats public-privé immobiliers

I Créances de location financement

Les créances de location financement sont évaluées sur base de leur valeur actualisée au taux d'intérêt en vigueur à leur émission. Si elles sont indexées par rapport à un indice d'inflation, il n'en est pas tenu compte dans la détermination de cette valeur actualisée. S'il est fait recours à un instrument financier dérivé de couverture, le taux d'intérêt du marché pour cet instrument servira de taux de référence pour calculer la valeur de marché des créances concernées à la clôture de chaque période comptable. Dans ce cas, le profit non réalisé total généré par la valorisation à la valeur de marché de la créance est limité à la perte non réalisée résultant de la valorisation à la valeur de marché (voir F I) de l'instrument de couverture.

À l'inverse, toute perte non réalisée générée par la créance sera intégralement enregistrée dans les comptes de résultats.

II Partenariats public-privé immobiliers

À l'exception du commissariat de Police à Termonde, considéré comme leasing opérationnel et par conséquent comptabilisé en immeuble de placement, les Partenariats Public-Privé sont classifiés comme créance de location financement et sont soumis à l'IFRIC 12. Pour les comptabilisations, voir point K I.

L. Trésorerie et équivalents de trésorerie

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les comptes à vue, les valeurs en caisse et les placements à court terme.

M. Capitaux propres

I Actions ordinaires

Les actions ordinaires sont classifiées en capitaux propres. Les coûts externes directement attribuables à l'émission de nouvelles actions sont classifiés en déduction, nets d'impôts, des montants récoltés.

II Actions privilégiées et obligations remboursables en actions

Le capital relatif aux actions privilégiées et aux obligations remboursables en actions est classifié en capitaux propres s'il satisfait à la définition d'un instrument de capitaux propres selon IAS 32.

III Rachat d'actions

Lorsque le Groupe procède au rachat de ses propres actions, le montant payé, en ce inclus les coûts directement attribuables, est reconnu comme une variation des capitaux propres. Les actions rachetées sont présentées en déduction des rubriques «Capital » et «Prime d'émission». Le produit résultant de ventes d'actions propres est directement inclus dans les capitaux propres sans impact sur les comptes de résultats.

IV Dividendes

Les dividendes sont reconnus en tant que dette après leur approbation par l'Assemblée Générale des Actionnaires.

N. Emprunts porteurs d'intérêts

Les emprunts porteurs d'intérêts sont reconnus initialement à la valeur des montants perçus nets des coûts de transaction y relatifs. Ensuite, les emprunts porteurs d'intérêt sont évalués au coût amorti, la différence entre le coût et la valeur de remboursement étant reconnue en résultat sur la durée des emprunts en appliquant la méthode du taux d'intérêt effectif. À titre d'exemple, les honoraires payés aux prêteurs ou les honoraires légaux sont intégrés dans le calcul du taux d'intérêt effectif. Les emprunts à taux fixe sont évalués selon la méthode du coût amorti. Si cependant un emprunt à taux fixe est transformé en flottant par l'intermédiaire d'un contrat dérivé de Swap de taux d'intérêt, en conformité avec la comptabilité de couverture de la juste valeur (IAS 39 § 86), le changement de la juste valeur du Swap dans les comptes de résultats est compensé par l'ajustement à ce changement de la valeur comptable de l'emprunt à taux fixe (voir F I).

Les emprunts convertibles sont évalués à leur juste valeur à la date de clôture.

O. Avantages au personnel

Le Groupe a conclu un plan de pension à cotisations définies («defined contribution pension scheme») pour ses collaborateurs. Ce plan est confié à une compagnie d'assurance et est donc indépendant du Groupe. Les cotisations payées pendant l'exercice comptable sont prises en charges.

P. Provisions

Une provision est enregistrée au bilan quand le Groupe a une obligation légale ou contractuelle résultant d'un événement passé, et qu'il est probable que des ressources devront êtres affectées à l'extinction de cette obligation. La provision est déterminée en actualisant les flux de trésorerie futurs attendus à un taux de marché, et le cas échéant reflétant le risque spécifique du passif.

Q. Dettes commerciales et autres dettes

Les dettes commerciales et autres dettes sont évaluées au coût.

R. Produits d'exploitation

Les produits d'exploitation comprennent les revenus des baux d'immeubles et les revenus des services immobiliers.

Les revenus des baux sont enregistrés dans la rubrique des revenus locatifs. Il arrive que des baux soient conclus qui prévoient une période d'occupation gratuite suivie d'une période durant laquelle le loyer convenu est dû par le locataire. Dans ce cas le montant total du loyer contractuel à percevoir jusqu'à la date de la première option de résiliation par le locataire est reconnu en résultat (rubrique « revenus locatifs ») pro rata temporis sur la durée du bail courant de la prise en occupation jusqu'à cette date de première option de résiliation (c'est-à-dire sur la durée ferme du bail). Plus précisément le loyer contractuel exprimé en montant annuel est d'abord reconnu en produit et la gratuité locative étalée sur cette durée ferme du bail est ensuite prise en charge. Il s'ensuit que, dans un premier temps, un compte de régularisation actif est débité en début de bail correspondant au revenu locatif (net de gratuite locative) promérité mais non échu.

Lorsque les experts immobiliers procèdent à l'estimation de la valeur des immeubles sur base de la méthode des cash flows futurs actualisés, ils incluent dans ces valeurs la totalité des loyers encore à percevoir. Par conséquent le compte de régularisation dont question ci-dessus fait double emploi avec la part de la valeur des immeubles qui représente des loyers promérités déjà reconnus en résultat mais non échus. Aussi, dans un second temps, pour éviter ce double comptage qui gonflerait indument le total de bilan et les capitaux propres, le montant figurant en compte de régularisation est extourné par une prise en charge dans la rubrique «autre résultat sur portefeuille». Passée la date de la première option de résiliation, aucune charge n'est donc plus à prendre en résultat, comme c'eut été le cas sans cette extourne.

Il résulte de ce qui précède que le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (et donc le résultat courant du format analytique) reflète les loyers étalés sur la période ferme du bail, tandis que le résultat net reflète les loyers à dater et au fur et à mesure de leur encaissement.

Les concessions accordées aux locataires sont quant à elles prises en charge sur la durée ferme du bail. Il s'agit d'incentives consistant en la prise en charge par le propriétaire de certains frais incombant normalement au locataire, tels que par exemple des coûts d'aménagement de surfaces privatives.

S. Charges d'exploitation

I Coûts des services

Les coûts des services payés, y compris ceux pris en charge pour le compte des locataires, sont inclus dans les charges locatives directes. Leur récupération auprès des locataires est présentée séparément.

II Travaux réalisés dans les immeubles

Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire sont enregistrés dans les comptes de trois manières, selon le type de travaux concernés :

• les dépenses d'entretien et de réparation qui n'ajoutent aucune fonctionnalité supplémentaire ou qui n'augmentent pas le niveau de confort de l'immeuble sont considérées comme dépenses courantes de la période et comme charges immobilières ;

• les travaux de rénovation importants : ils sont normalement entrepris à intervalle de 25 à 35 ans et impliquent virtuellement la reconstruction des immeubles ce qui, dans la plupart des cas, se traduit par la réutilisation de la structure existante et l'application des techniques les plus récentes ; après de tels travaux de rénovation, l'immeuble peut être considéré comme neuf et les coûts de ces travaux sont capitalisés ;
• les travaux d'amélioration: il s'agit des travaux entrepris occasionnellement pour ajouter de la fonctionnalité à l'immeuble ou accroître significativement le standard de confort, permettant ainsi d'augmenter le loyer, et donc la valeur locative estimée. Les coûts de ces travaux sont capitalisés pour le motif et dans la mesure où l'expert reconnaît normalement une appréciation à due concurrence de la valeur de l'immeuble. Exemple: installation d'un système d'air conditionné là où il n'en existait pas.

Les chantiers faisant l'objet de frais à porter à l'actif sont identifiés en fonction des critères qui précèdent durant la préparation des budgets. Les dépenses capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d'entreprise, les études techniques, les coûts internes, les honoraires d'architectes et les intérêts pendant la construction.

III Commissions payées aux agents immobiliers et autres coûts de transaction

Les commissions relatives à des locations immobilières sont enregistrées en dépenses courantes de l'année dans la rubrique des frais commerciaux. Les commissions payées dans le cadre de l'acquisition d'immeubles, les droits d'enregistrement, les frais de notaire et les autres coûts accessoires sont considérés comme des coûts de transaction et sont inclus dans le coût d'acquisition de l'immeuble acquis. Ces coûts sont aussi considérés comme faisant partie du coût d'acquisition lorsque cette dernière est effectuée dans le cadre d'un regroupement d'entreprises. Les commissions payées lors de la vente d'immeubles sont déduites du prix de vente obtenu pour déterminer le profit ou la perte réalisé.

Les coûts d'évaluation des immeubles et les coûts d'évaluation technique sont toujours enregistrés en dépenses courantes.

IV Résultat financier

Les coûts nets de financement comprennent les intérêts dus sur les emprunts calculés en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif, ainsi que les profits et pertes sur les instruments de couverture qui sont enregistrés en comptes de résultats (voir F). Les revenus d'intérêts sont reconnus dans les comptes de résultats durant la période à laquelle ils se rapportent sur base du rendement effectif de l'actif. Les revenus de dividendes sont reconnus dans les comptes de résultats à la date où le dividende est déclaré.

T. Impôt sur le résultat

L'impôt sur le résultat de l'exercice comprend l'impôt courant. L'impôt sur le résultat est reconnu en comptes de résultats à l'exception de la partie relative à des éléments directement reconnus dans les capitaux propres. L'impôt courant est l'impôt estimé dû sur les revenus imposables de l'année écoulée, en utilisant le taux d'imposition en vigueur à la date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives aux années précédentes.

U. Exit tax et impôts différés

L'exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de l'agrément d'une société belge non Sir comme Sir ou de la fusion d'une société non Sir avec une Sir. Lorsque la société, qui ne dispose pas du statut de Sir mais qui est éligible à ce régime, entre pour la première fois dans le périmètre de consolidation du Groupe, une provision pour exit tax est enregistrée en même temps qu'une plus-value de réévaluation correspondant à la mise à valeur de marché de l'immeuble et cela en tenant compte d'une date prévue de fusion ou de l'agrément.

Tout ajustement subséquent à ce passif d'exit tax est reconnu dans les comptes de résultats. Lorsque l'agrément ou la fusion intervient, la provision se transforme en dette, et toute différence est également reconnue dans les comptes de résultats. Le même traitement est appliqué aux sociétés françaises éligibles au régime SIIC et aux sociétés néerlandaises éligibles au régime FBI, mutatis mutandis. Lorsque sont acquises des sociétés non éligibles aux régimes Sir, SIIC ou FBI, un impôt différé est reconnu sur la plus-value latente des immeubles de placement.

V. Options sur actions

Les paiements fondés sur des actions et réglés en instruments de capitaux propres qui sont versés aux employés et aux membres du comité de direction sont évalués à la juste valeur de ces instruments de capitaux propres à la date d'attribution. La détermination de la juste valeur des transactions dont le paiement est fondé sur des actions et qui sont réglées en instruments de capitaux propres est décrite en détail à la Note 44.

W. Estimations, jugements et principales sources d'incertitude

I Juste valeur du portefeuille immobilier

Le patrimoine de Cofinimmo est valorisé trimestriellement par des experts immobiliers. Cette valorisation des experts immobiliers a pour objet de déterminer la valeur de marché d'un immeuble à une certaine date, en fonction de l'évolution du marché et des caractéristiques des biens concernés. De son côté, Cofinimmo réalise parallèlement au travail des experts immobiliers, une valorisation de son patrimoine dans la perspective d'une exploitation continue de celui-ci par ses équipes. Le portefeuille est enregistré à la juste valeur établie par les experts immobiliers dans les comptes consolidés du Groupe.

II Instruments financiers

La juste valeur des instruments financiers du Groupe est calculée sur base des valeurs de marché dans le logiciel Bloomberg1 . Ces justes valeurs sont comparées aux estimations reçues des banques trimestriellement et les écarts importants sont analysés.

Plus de détails sont fournis dans la Note 24.

III Goodwill

Les goodwill sont calculés à l'acquisition comme étant la différence positive entre le coût d'acquisition et la quote part de Cofinimmo dans l'actif net acquis. Ces goodwill font ensuite l'objet d'un test de dépréciation en comparant la valeur comptable nette des groupes d'immeubles à leur valeur d'utilité. Le calcul de la valeur d'utilité est basé sur des hypothèses de flux de trésorerie futurs, de taux d'indexation, d'années de flux de trésorerie et de valeurs résiduelles.

Plus de détails sont fournis dans la Note 20.

IV Transactions

Dans le cadre d'une acquisition de patrimoine par le biais de l'achat d'actions de sociétés, le Groupe se base sur le pourcentage de détention des actions et le pouvoir de nomination des Administrateurs pour déterminer si le contrôle exercé par le Groupe est conjoint ou global.

Lorsqu'un patrimoine correspond à la définition d'un regroupement d'entreprise tel que défini dans l'IFRS 3, le Groupe réévalue les actifs et passifs acquis lors d'un tel regroupement à leur juste valeur. La juste valeur du patrimoine immobilier acquis est établie sur base de la valeur fixée par les experts immobiliers.

Plus de détails sont fournis dans la Note 43.

Par risque opérationnel, Cofinimmo entend celui de pertes dues à une inadéquation des procédures ou à une défaillance de gestion.

Le Groupe gère activement sa base de clients afin de minimiser les vacances locatives et la rotation des locataires dans le secteur des bureaux. L'équipe en charge de la gestion des immeubles est responsable du traitement rapide des plaintes des locataires et l'équipe commerciale entretient des contacts réguliers avec eux afin de leur offrir des alternatives au sein du portefeuille quand ils expriment le besoin de plus ou moins d'espace. Bien que cette activité soit fondamentale pour la protection des revenus locatifs, elle a peu d'impact sur le prix auquel un immeuble libre peut être loué, car ce prix dépend des conditions de marché. Presque 100% des contrats de location incluent une clause d'indexation annuelle des loyers. Avant d'accepter un nouveau client, une analyse du risque de crédit est demandée à une agence de rating externe. Une avance ou une garantie bancaire correspondant à six mois de loyer est généralement demandée aux locataires n'appartenant pas au secteur public.

Sauf exception, les loyers sont payables anticipativement, sur une base mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Une provision trimestrielle est également demandée en couverture des charges locatives et des taxes qui incombent au Groupe mais qui sont refacturables contractuellement aux locataires. Les pertes sur créances locatives nettes de récupération représentent 0,049% du chiffre d'affaires total sur la période 1996-2014. Une dégradation forte de la conjoncture économique générale est susceptible d'amplifier les pertes sur créances locatives, surtout dans le secteur des bureaux. L'éventuelle faillite d'un locataire important peut représenter une perte significative pour Cofinimmo ainsi qu'un vide locatif inattendu voire une relocation de l'espace libéré à un prix très inférieur à celui du contrat rompu.

Les coûts opérationnels directs dépendent quant à eux essentiellement de deux facteurs :

• l'âge et la qualité des immeubles qui déterminent le niveau des dépenses d'entretien et de réparation; ces dépenses font l'objet d'un suivi par l'équipe de gestion des immeubles tandis que l'exécution des travaux est sous-traitée;

• le niveau de vacance locative des immeubles de bureau et la rotation des locataires qui déterminent le niveau des dépenses pour l'espace non loué, les frais de location, les coûts de remise à neuf, les remises accordées aux nouveaux clients… que la gestion commerciale active du portefeuille a pour but de minimiser.

Les immeubles destinés aux soins de santé et à l'hébergement des personnes âgées ainsi que les immeubles inclus dans les réseaux de distribution sont quasiment occupés à 100%. Les premiers sont loués à des groupes opérateurs dont la situation de solvabilité est analysée annuellement. Les seconds le sont à des entreprises de grande taille. Les scénarios de relocation ou de reconversion à l'issue du bail sont analysés avec prudence et préparés en temps utile. Les plus petits immeubles inclus dans les réseaux de distribution sont vendus lorsque le locataire quitte.

Les projets de construction et de remise à neuf sont préparés et contrôlés par l'équipe de gestion de projets du Groupe avec pour objectif de les terminer dans le temps et le budget impartis. Pour les projets les plus importants, le Groupe fait appel à des sociétés externes spécialisées dans la gestion de projets.

Le risque que les bâtiments soient détruits par le feu ou d'autres calamités est assuré pour une valeur totale de reconstruction de € 1571,68 millions1 par rapport à une juste valeur des immeubles de placement assurés de € 1345,11 millions au 31.12.2014, laquelle comprend la valeur des terrains. Une couverture est également prise contre les vacances locatives occasionnées par ces événements. Cofinimmo assure par ailleurs sa responsabilité civile découlant de sa qualité de propriétaire ou de maître d'ouvrage.

La gestion du risque financier du Groupe est détaillée dans la Note 24.

¹ Ce montant n'inclut pas les assurances prises en cours de chantiers ni celles dont les occupants sont en charge contractuellement (i.e. pour l'immobilier de santé, les cafés/restaurants du portefeuille Pubstone et certains immeubles de bureaux) ni celles relatives aux contrats de location-financement. Ce montant n'inclut également pas les assurances relatives aux immeubles loués à MAAF (assurance de premier rang sur tous les immeubles en pleine propriété et de second rang pour les immeubles en copropriété) qui sont couverts pour leur valeur de reconstruction à neuf.

NOTE 4. ACQUISITION DE FILIALES

FPR Leuze

Au cours de l'exercice 2014, Cofinimmo a racheté l'ensemble des actions de FPR Leuze. Cette société regroupait alors les partenaires Cordeel Zetel Temse, Willemen General Contractor et Cofinimmo qui formaient le consortium responsable du chantier de la prison de Leuze-en-hainaut.

Selon les termes du contrat, lors de la délivrance du Certificat de disponibilité de l'immeuble par la Régie des Bâtiments qui a eu lieu le 20.06.2014, Cofinimmo (déjà détenteur de 50%) a racheté sur base de leur valeur de marché, les actions détenues par Cordeel Zetel Temse (49%) et Willemen General Contractor (1%).

Depuis cette date, Cofinimmo exerce un contrôle exclusif sur la société et l'intègre dans ses comptes selon la méthode de consolidation globale. Toutefois, la part de Cofinimmo dans le résultat de FPR Leuze avant le rachat des actions se retrouve, au niveau du compte de résultats consolidé, sur la ligne «Quote-part dans le résultat des entreprises associées ou co-entreprises ».1

Informations générales

Société	FPR Leuze
Segment	PPP Prison
Pays	Belgique
% de détention par le groupe Cofinimmo au 31.12.2014 - consolidation globale	100%
% de détention par le groupe Cofinimmo jusqu'au 20.06.2014 - mise en équivalence	50%
Actionnaires associés jusqu'au 20.06.2014	Cordeel Zetel Temse (49%) Willemen General Contractor (1%)
Montant net payé lors de l'acquisition (x € 1000)

Prix payé par Cofinimmo pour le rachat des actions	44892
Trésorerie reprise dans le bilan d'acquisition	2687
Sortie net de trésorerie	1802

Actifs et passifs repris lors de l'acquisition (x € 1000)

Actifs non courants	11496
Actifs courants	20787
Passifs courants	25202

Cette acquisition n'est pas considérée comme un regroupement d'entreprise tel que le définit l'IFRS 3.

Il est à noter que si le rachat des actions avait eu lieu au 01.01.2014, l'impact complémentaire au niveau du résultat consolidé de Cofinimmo aurait été un produit de K€ 901, soit le résultat des 50% non détenus en date du 20.06.2014.

Pour rappel, la Régie des Bâtiments avait attribué en 2011 au consortium Future Prisons, constitué par Cofinimmo, Cordeel et Willemen, le marché public élaboré sur le modèle Design-Build-Finance-Maintain relatif à la construction et à l'entretien d'une nouvelle prison à Leuze-en-Hainaut, un complexe de 28316m² destiné à accueillir 312 détenus.

Les travaux de construction ont débuté en août 2012 immédiatement après la délivrance du permis. Le budget des travaux s'est élevé à € 106 millions (tous frais, taxes et intérêts intercalaires compris).

Suite à la notification de la délivrance du Certificat de Disponibilité de l'immeuble par la Régie des Bâtiments, la société a procédé au remboursement du crédit de construction contracté via la cession, convenue dès l'origine, à KBC Banque de 90% des créances de redevances d'investissement dues par la Régie sur 25 ans. Aucune plus ou moins-value n'a été réalisée sur cette opération suite à laquelle FPR Leuze SA conserve le solde de ces redevances ainsi que la totalité des redevances d'entretien et de facility management. Ces dernières seront affectées au paiement des services d'entretien et de facility management.

Suite à cette opération, FPR Leuze conserve à son bilan une créance correspondant au 10% des loyers non cédés.

¹ Pour plus de détails sur la part de Cofinimmo dans le résultat de FPR Leuze avant le rachat des actions, voir Note 43 page 193.

² Le montant de K€ 4489 correspond au prix payé pour le rachat, à leur valeur de marché, des 50% des actions non détenues (K€ 2593) ainsi qu'à l'augmentation de capital (K€ 1896) entièrement souscrite par Cofinimmo.

NOTE 5. INFORMATION SECTORIELLE

En juste valeur, les bureaux représentent 41,0% du patrimoine, l'immobilier de santé 40,3%, l'immobilier de réseaux de distribution 16,7% et les autres secteurs d'activité 2,0%.

Les différents segments immobiliers sont décrits aux pages 44 à 69. Deux clients représentent plus de 10% du loyer contractuel : Korian/ Medica, locataire dans le segment des maisons de repos pour un montant de € 34 millions et AB InBev, locataire dans le segment de l'Immobilier de réseaux de distribution pour un montant de € 30 millions.

					BUREAUX							IMMOBLIER
(x € 1000)	Bruxelles CBD1		Bruxelles Décentralisé		Bruxelles Périphérie		Anvers		Autres Régions		Belgique
	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013
COMPTES DE RÉSULTATS
Résultat locatif net	27258	38060	42305	41295	10061	10463	4240	4627	7831	7932	48893	46400
Résultat immobilier après frais directs des immeubles	24031	34430	37049	35336	8519	8699	3739	4220	7517	7282	48690	46232
Frais de gestion immobilière
Frais généraux de la société
Résultat sur vente d'immeubles de placement et d'autres actifs non financiers	-23550	-865	620							169
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	13785		-21935 -32358	-17314	-1 741	-2327	1183	-569	1332	2418	6486	6415
Autre résultat sur portefeuille
Résultat d'exploitation
Résultat financier
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises
Impôt	-114
RÉSULTAT NET
RÉSULTAT NET - PART DU GROUPE

	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013
BILAN
Actif
Goodwill
Immeubles de placement dont:			426669 615882 603032 591643			148437 143666	65563	62297	113278		111323 821235	791995
Projets de développement	47 751	67313	17 144	9613	1966	331	464	450			16280	44026
Actifs à usage propre			8875	9146
Actifs détenus en vue de la vente
Autres actifs
TOTAL DE L'ACTIF
Capitaux propres et Passif
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère Intérêts minoritaires
Passif
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF

¹ Central Business District.

IMMOBLIER DE SANTÉ IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION	AUTRES MONTANTS NON AFFECTÉS	TOTAL
Belgique France Pays-Bas Allemagne Pubstone Pubstone Cofinimur I Belgique Pays-Bas France
2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014	2013 2014 2013 2014 2013	2014 2013
46400 27095 28524 1462 836 69 19856 20002 10255 10054 7981	7 747 4452 4521	211 758 220461
46232 26921 28481 1439 829 69 19301 19482 9917 10080 7829	7483 4192 4210	199213 206764
	-14295 -14258	-14295 -14258
	-7 176 -6887	-7 176 -6887
267 489 629 -1	-143 91	-22441 147
6415 969 2906 1 774 537 868 -508 886 -1899 386 1231	1332 3423 1005	-5455 -26260
-1990 -11000 -19000 251 -2312	1435 -1371	-11304 -22683
		138542 136823
	-187575 -74935	-187575 -74935
573 444	734 1093	1307 1537
703 -51 262 336 405	-2492 -2177	-1567 -1561
		-49293 61864
		-52671 58737
2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014	2013 2014 2013 2014 2013	2014
26929 26929 55777 66777 35650 35650		118356 129356
377017 410480 77020 18120 11400 272202 272243 149396 150650 110960 109275	19564 61135	3195773 3338709
791995 44026 4030 1130 6870 201	1930	88966 130533
		8875 9146
2430 7650 980	650	3410 8300
	181473 194078	181473 194078
		3499012 3670443
	1608965 1681462 1608965	1681462
	1541971 1614937	1541971 1614937
	66994 66525	66994 66525
	1890047 1988981 1890047 1988981
		3499012 3670443

NOTE 6. REVENUS LOCATIFS ET CHARGES RELATIVES À LA LOCATION

(x € 1000)	2014	2013
Revenus locatifs	195918	195191
Loyers	197 761	197455
Revenu potentiel brut1	209112	207688
Vacance locative2	-11351	-10233
Gratuités locatives	-2933	-2479
Concessions accordées aux locataires	-558	-631
Indemnités de rupture anticipée de bail3	1648	846
Reprises de loyers cédés et escomptés	15931	25276
Charges relatives à la location	-91	-6
Loyer à payer sur locaux pris en location	-88	-88
Réductions de valeur sur créances commerciales	-44	-43
Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales	41	125
TOTAL	211 758	220461

Sauf rare exception, les baux conclus par le Groupe prévoient une indexation.

Le Groupe loue ses immeubles de placement en vertu de contrats de location simple et de contrats de location-financement. Seuls les produits des contrats de location simple apparaissent dans les revenus locatifs.

Le montant sous la rubrique «Reprises de loyers cédés et escomptés » représente la différence entre la valeur actualisée, au début et à la fin de l'année, des paiements futurs, liés à l'inflation, des baux dont les créances ont été cédées. La reprise par les comptes de résultats permet une reconstitution graduelle de la valeur initiale brute des immeubles concernés à la fin du bail. Il s'agit d'un poste de revenu sans effet de trésorerie et récurrent.

La variation de la juste valeur de ces immeubles est déterminée par l'expert indépendant et est reprise en perte ou profit dans la rubrique «Variations de la juste valeur des immeubles de placement». Il s'agit cette fois d'un poste non récurrent, car dépendant des hypothèses de l'expert sur les conditions de marché futures.

Revenus locatifs totaux

Lorsqu'un contrat de location qualifie de location-financement, l'immeuble est considéré comme cédé et le Groupe reconnait en lieu et place une créance de location-financement. Les paiements reçus des contrats de location-financement sont répartis entre la partie « capital » et la partie « intérêts » : l'élément de capital est porté au bilan en déduction de la créance de location-financement détenue par le Groupe et les intérêts sont portés en comptes de résultats. Par conséquent, seule la partie des loyers relative aux intérêts transite par les comptes de résultats.

Revenu total généré par les immeubles appartenant au Groupe en vertu de contrats de location simple

et de contrats de location-financement

(x € 1000)	2014	2013
Revenus locatifs des contrats de location simple	195918	195191
Produits d'intérêts des contrats de location-financement	4040	3598
Composante capital des contrats de location-financement	1652	2973
TOTAL	201610	201 762

Montant total des loyers minimaux futurs en vertu de contrats de location simple non résiliables et de contrats de location-financement en vigueur au 31 décembre

(x € 1000)	2014	2013
Location simple	2342313	2603033
À moins d'un an	208942	221103
À plus d'un an mais à moins de cinq ans	531266	582939
À plus de cinq ans	1602105	1 798991
Location-financement	79636	68685
À moins d'un an	1618	1236
À plus d'un an mais à moins de cinq ans	21467	18827
À plus de cinq ans	56551	48622
TOTAL	2421949	2671 718

¹ Le revenu potentiel brut correspond à la somme des loyers réels perçus et des loyers estimés attribués aux surfaces vides.

² La vacance locative est calculée sur les espaces vides sur base de la valeur locative estimée par les experts immobiliers indépendants.

³ Les indemnités de rupture sont comptabilisées en une fois dans le compte de résultats.

NOTE 7. FRAIS NETS DE REDÉCORATION1

(x € 1000)	2014	2013
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	1540	1277
Récupération de charges immobilières	-612	-101
TOTAL	928	1176

La récupération de charges immobilières est constituée uniquement d'indemnités pour dégâts locatifs.

NOTE 8. CHARGES LOCATIVES ET TAXES NON RÉCUPÉRÉES AUPRÈS DES LOCATAIRES SUR LES IMMEUBLES LOUÉS

(x € 1000)	2014	2013
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	44756	48826
Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire	16971	20098
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués	27 785	28728
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-47512	-51202
Charges locatives exposées par le propriétaire	-17334	-20420
Précomptes et taxes sur immeubles loués	-30178	-30782
TOTAL	-2756	-2376

Les clauses des contrats de location prévoient habituellement que ces charges et taxes soient supportées par les locataires via une refacturation par le propriétaire. Cependant, un certain nombre de contrats de location du Groupe prévoit que des taxes ou des charges restent à supporter par le propriétaire.

Le montant des charges locatives et taxes non récupérées au 31.12.2014 comprend essentiellement le montant des taxes non récupérables sur les immeubles vides Livingstone II et Belliard 40 de € 1,1 million.

NOTE 9. FRAIS TECHNIQUES

(x € 1000)	2014	2013
Frais techniques récurrents	3601	5202
Réparations	3208	4719
Primes d'assurance	393	483
Frais techniques non récurrents	201	-88
Grosses réparations (entreprises, architectes, bureaux d'études…)2	268	307
Sinistres	-67	-395
Pertes résultant de sinistres sujettes à récupération en vertu de contrats d'assurance	213	270
Indemnisations perçues des compagnies d'assurances pour pertes subies résultant de sinistres	-280	-665
TOTAL	3802	5114

NOTE 10. FRAIS COMMERCIAUX

(x € 1000)	2014	2013
Commissions d'agence	740	602
Publicité	85	23
Honoraires divers et autres experts	312	331
TOTAL	1137	956

¹ Selon l'Annexe C de l'Arrêté Royal du 13.07.2014, la terminologie exacte est « Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail ».

² À l'exception des dépenses capitalisées.

NOTE 11. FRAIS DE GESTION

Les frais de gestion sont séparés entre ceux relatifs à la gestion du patrimoine et les autres.

Frais de gestion immobilière

Ces frais comprennent les coûts du personnel responsable de cette activité, les coûts opérationnels du siège de la société et les honoraires payés à des tiers. Les honoraires de gérance collectés auprès des locataires et couvrant partiellement les coûts de l'activité de gestion des immeubles sont déduits.

La gestion du patrimoine se fait en interne, à l'exception du portefeuille d'agences d'assurance MAAF. Les charges internes de gestion d'immeubles se divisent comme suit:

(x € 1000)	2014	2013
Charges du siège	1606	1579
Informatique	789	813
Autres	817	766
Honoraires payés à des tiers	3195	3069
Récurrents	2650	2761
Experts immobiliers	988	965
Avocats	62	75
Gestion de patrimoine	327	263
Autres	1273	1458
Non récurrents	545	308
Fusions et acquisitions (autres que regroupements d'entreprises)	545	308
Relations publiques, communication et publicité	572	619
Frais de personnel	10916	11183
Salaires	8228	8569
Sécurité sociale	1633	1578
Pensions et autres allocations	1055	1036
Honoraires perçus	-2555	-2733
Honoraires de gérance relatifs aux contrats de location1	-2284	-2269
Honoraires pour services additionnels	-271	-464
Taxes et frais légaux	427	401
Charges d'amortissement sur le matériel de bureau	134	140
TOTAL	14295	14258

Les honoraires des experts immobiliers se sont élevés à € 991318 pour l'année 2014 tant au niveau des honoraires récurrents que non récurrents. Ces émoluments sont calculés pour partie sur base d'un montant fixe par mètre carré et pour partie sur base d'un montant fixe par immeuble.

Frais généraux de la société

Ces charges incluent les frais généraux de la société en tant qu'entité juridique cotée en bourse et bénéficiant du statut de Sir. Ces dépenses sont engagées dans le but de fournir une information complète et continue, une comparabilité économique avec d'autres types d'investissements et une liquidité pour les actionnaires investissant indirectement dans un portefeuille immobilier. Certains coûts d'études relatifs au développement du Groupe sont également repris dans cette catégorie.

(x € 1000)	2014	2013
Charges du siège	405	341
Informatique	160	116
Autres	245	225
Honoraires payés à des tiers	889	761
Récurrents	574	715
Avocats	-9	148
Auditeurs	382	322
Autres	201	245
Non récurrents	315	46
Relations publiques, communication et publicité	702	685
Frais de personnel	3524	3691
Salaires	2801	3007
Sécurité sociale	356	371
Pensions et autres allocations	367	313
Taxes et redevances	1656	1409
TOTAL	7 176	6887

Assurance groupe

L'assurance groupe souscrite par Cofinimmo (sous forme de Defined Contribution) au profit de ses collaborateurs et des membres de sa Direction, a pour but de constituer les prestations suivantes :

• paiement d'un capital vie en faveur de l'affilié en cas de vie à la date de la mise à la retraite;
• paiement d'un capital décès en cas de décès avant la mise à la retraite, en faveur des bénéficiaires de l'affilié;
• versement d'une rente d'invalidité en cas d'accident ou de maladie de longue durée autre que professionnelle;
• exonération des primes dans les mêmes cas.

Afin de protéger les travailleurs, la Loi sur les Pensions Complémentaires (LPC) prévoit qu'un rendement minimum doit être garanti sur la partie «Vie» des primes.

Ce rendement minimum est de 3,75% des primes brutes (HT) pour les cotisations personnelles et de 3,25% des primes (HT) pour les cotisations patronales.

Le taux garanti par l'assureur est depuis 2013 de 2,25%.

Cofinimmo doit, dès lors, couvrir une partie des taux garantis par la LPC. Elle doit le cas échéant réserver des montants complémentaires pour atteindre les rendements garantis pour les services passés. Une provision de € 72843 a été prise en charge au 31.12.2014.

Émoluments du Commissaire

Les émoluments fixes du Commissaire Deloitte, Réviseurs d'Entreprises pour l'examen et la révision des comptes statutaires et consolidés de Cofinimmo se sont élevés à € 116700 (hors TVA). Ses émoluments pour la révision des comptes statutaires des filiales de Cofinimmo se sont élevés à € 131150 (hors TVA) et sont calculés par société sur base de leurs prestations effectives.

Les honoraires de la banque Degroof au titre du service financier de paiement des dividendes se retrouvent dans la rubrique «Autres » des «Honoraires payés à des tiers ». Il s'agit ici d'un montant fixe pour la prestation annuelle.

(x € 1000)	2014	2013
ÉMOLUMENTS DU COMMISSAIRE	318	312
Émoluments pour l'exercice d'un mandat de commissaire	248	247
Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières auprès du Groupe	70	65
Autres missions d'attestation	55	24
Autres missions extérieures à la mission révisorale	15	41
ÉMOLUMENTS DES PERSONNES AVEC LESQUELLES LE COMMISSAIRE EST LIÉ	124	70
Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières auprès du Groupe	124	70
Autres missions d'attestation	15
Missions de conseils fiscaux	106	70
Autres missions extérieures à la mission révisorale	3
TOTAL	442	382

Les émoluments des Commissaires aux comptes, autres que Deloitte, mandatés pour les sociétés françaises du Groupe s'élèvent à K€ 14 (hors TVA).

NOTE 12. RÉSULTAT SUR VENTE D'IMMEUBLES DE PLACEMENT ET AUTRES ACTIFS NON FINANCIERS

(x € 1000)	2014	2013
Vente d'immeubles de placement
Ventes nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction)	75351	21699
Valeur comptable des immeubles vendus	-74014	-21589
Juste valeur des actifs cédés	-70855	-20909
Reprise de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	-3159	-680
Autres	612	37
SOUS-TOTAL	1949	147
Vente d'autres actifs non financiers
Ventes nettes d'autres actifs non financiers	6530
Valeur comptable des autres actifs non financiers vendus	-19953
Autres1	-10967
SOUS-TOTAL	-24390
TOTAL	-22441	147

Les frais et droits de mutation hypothétiques futurs sont débités directement des capitaux propres lors de l'acquisition d'immeubles. Lors de leur cession, cet abattement doit donc être déduit de l'écart entre le prix obtenu et la valeur comptable de ces immeubles pour calculer la plus ou moins-value effectivement réalisée.

La moins-value sur la vente d'autres actifs non financiers est relative à la vente de la totalité des actions de la société Galaxy Properties SA, société propriétaire de l'immeuble North Galaxy. Le prix de vente des actions de la société s'est élevé à € 7 millions, la différence avec la valeur conventionnelle de l'immeuble consistait principalement en des dettes reprises par les acquéreurs.

La transaction a induit pour Cofinimmo une moins-value comptable réalisée de K€ 24390 qui résulte principalement de l'écart entre le prix reçu par Cofinimmo pour les actions de Galaxy Properties SA et leur valeur comptable, et accessoirement, de l'annulation de la reconstitution des loyers cédés et escomptés enregistrés depuis le 01.01.2014.

Cette opération a impliqué le paiement de droits d'enregistrement pour un montant de K€ 26729.

Lors de cette vente, le montant net perçu par Cofinimmo s'est élevé à K€ 207988 auquel il faut soustraire la trésorerie du bilan de clôture de la filiale de K€ 10005.

¹ Le montant de K€ 10967 correspond à la moins-value réalisée lors du transfert du tréfonds du North Galaxy de Cofinimmo SA à Galaxy Properties SA ainsi que l'annulation de la reconstitution des loyers cédés et escomptés enregistrés depuis le 01.01.2014.

NOTE 13. VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

(x € 1000)	2014	2013
Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement	55806	26659
Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement	-61261	-52919
TOTAL	-5455	-26260

La ventilation de la variation de la juste valeur des immeubles est présentée en Note 22.

NOTE 14. AUTRE RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE

(x € 1000)	2014	2013
Variation des impôts différés1	-1 739	-312
Extourne des loyers promérités non échus	505	-2071
Variation de la juste valeur d'autres actifs non financiers		-5
Dépréciation du goodwill2	-11000	-21000
Autre	930	705
TOTAL	-11304	-22683

L'extourne des loyers promérités non échus, reconnus au cours de la période, résulte de l'application de la méthode comptable figurant à la Note 2, point R.

NOTE 15. REVENUS FINANCIERS

(x € 1000)	2014	2013
Intérêts et dividendes reçus3	1537	2125
Redevances de location-financement et similaires	4040	3598
TOTAL	5577	5723

NOTE 16. CHARGES D'INTÉRÊTS NETTES

(x € 1000)	2014	2013
Intérêts nominaux sur emprunts	32194	33742
Emprunts bilatéraux - taux flottant	7623	7 174
Emprunts syndiqués - taux flottant		272
Billets de trésorerie - taux flottant	926	902
Crédits d'investissement - taux flottant ou fixe	634	1262
Obligations - taux fixe	13778	16709
Obligations convertibles	9233	7423
Reconstitution du nominal des dettes financières	721	845
Charges résultant d'instruments de couverture autorisés	31 738	51329
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée	21644	36902
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	10094	14427
Produits résultant d'instruments de couverture autorisés	-13283	-22960
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée	-9203	-13715
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	-4080	-9245
Autres charges d'intérêts	33304	3087
TOTAL	547005	660436

La charge effective d'intérêt des emprunts correspond à un taux d'intérêt moyen effectif des emprunts de 3,43% (2013: 3,92%). La charge effective sans tenir compte des instruments de couverture est de 2,27%. Ce pourcentage peut être éclaté entre 1,94% qui correspond aux emprunts comptabilisés en juste valeur et 2,37% pour les emprunts comptabilisés au coût amorti.

¹ Voir Note 35.

² Voir Note 20.

³ Le montant des dividendes reçus est nul au 31.12.2014.

⁴ Il s'agit de commissions sur crédit non utilisé.

⁵ En 2014, les intérêts sur emprunts au coût amorti (K€ 27012) se composent des «Autres charges d'intérêts », de la «Reconstitution du nominal des dettes financières ainsi que des Intérêts nominaux sur emprunts » (à l'exception des «Obligations convertibles »). Les intérêts sur emprunts à la juste valeur par le biais du résultat net (K€ 27688) se composent des «Charges et Produits résultant d'instruments de couverture autorisés » ainsi que des «Obligations convertibles ».

⁶ En 2013, les intérêts sur emprunts au coût amorti (K€ 30251) se composent des «Autres charges d'intérêts », de la «Reconstitution du nominal des dettes financières ainsi que des Intérêts nominaux sur emprunts » (à l'exception des «Obligations convertibles »). Les intérêts sur emprunts à la juste valeur par le biais du résultat net (K€ 35792) se composent des «Charges et Produits résultant d'instruments de couverture autorisés » ainsi que des «Obligations convertibles ».

NOTE 17. AUTRES CHARGES FINANCIÈRES

(x € 1000)	2014	2013
Frais bancaires et autres commissions	320	357
Autres	1989	572
Intérêts sur avances	682	272
Autres	1307	300
TOTAL	2309	929

La sous-rubrique «Autres » reprend principalement un montant de K€ 790 lié à la mise à jour de la provision de la maintenance du Palais de justice et de la Caserne de pompiers situés à Anvers. Le taux d'actualisation des montants provisionnés a en effet été abaissé de 6,50% à 5,80%.

NOTE 18. VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS

(x € 1000)	2014	2013
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée	-54796	-19858
Variation de la juste valeur des Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée	1 7191	643
Impact du recyclage en compte de résultats des instruments de couverture pour lesquels la relation au risque couvert a pris fin	-56515	-20501
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée	-79927	8127
Variation de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée	-716702	13153
Obligations convertibles	-8257	-5026
Autres	-1420	-1955
TOTAL	-136143	-13686

Seules les variations de la partie inefficace de la juste valeur des instruments de couverture de flux de trésorerie (cash flow hedge), ainsi que les variations de la juste valeur des instruments dérivés à des fins de transactions (trading) sont reprises ici. Les variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture de flux de trésorerie sont en effet comptabilisées directement en autre résultat global.

Lorsque (même partiellement) la relation entre un instrument de couverture de flux de trésorerie et le risque couvert a pris fin, le profit ou la perte cumulée à cette date, ayant été jusqu'à ce moment différée en capitaux propres, est recyclée en résultats.

La variation de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée résulte de l'effet de la baisse des taux d'intérêts sur leur revalorisation.

L'impact du recyclage en compte de résultats des instruments de couverture pour lesquels la relation au risque couvert a pris fin résulte de la restructuration de € 600 millions des options FLOOR qui ont été annulées en 2014. Ces options s'étendaient jusqu'à la fin de l'année 2017. Cette opération entraînera une forte baisse des charges d'intérêt dans les années futures. Le coût total de la restructuration s'élève à €56millions. Pour plus de détails sur la politique de couverture, voir les chapitres «Gestion des Ressources Financières » et « Facteurs de risques » de ce Rapport Financier Annuel.

NOTE 19. IMPÔT DES SOCIÉTÉS ET EXIT TAX

(x € 1000)	2014	2013
IMPÔT DES SOCIÉTÉS	2493	2179
Société mère	1425	378
Résultat avant impôt	-52775	56601
Résultat exempté d'impôt au titre du régime des SIRs	52775	-56601
Résultat imposable lié aux dépenses non admises	3813	3721
Impôt au taux de 33,99%	1296	1265
Autres	129	-887
Filiales	1068	1801
EXIT TAX - FILIALES	-926	-618

Les dépenses non admises comprennent essentiellement la taxe sur les bureaux en Région de Bruxelles-Capitale. La rubrique «Autres » reprend principalement les impôts relatifs aux sociétés fusionnées. À l'exception des SIR institutionnelles, les filiales belges ne bénéficient pas du régime SIR. La filiale néerlandaise Pubstone Properties BV ne bénéficie pas du régime FBI.

¹ Les montants bruts sont respectivement un produit de K€ 3715 (2013: K€ 2051) et une charge de K€ 1996 (2013: K€ 1408).

² Les montants bruts sont respectivement un produit de K€ 3130 (2013: K€ 15715) et une charge de K€ 74800 (2013: K€ 2562).

NOTE 20. GOODWILL

Pubstone

L'acquisition en deux étapes (31.10.2007 et 27.11.2008) de 89,90% des actions de Pubstone Group SA (anciennement Express PropertiesSA) (voir page 31 du Rapport Financier Annuel 2008) a généré pour Cofinimmo un goodwill provenant de la différence positive entre le coût d'acquisition et la quote-part de Cofinimmo dans la juste valeur de l'actif net acquis. Plus précisément, ce goodwill résulte:

• de la différence positive entre la valeur conventionnelle offerte lors de l'acquisition pour les actifs immobiliers (contrepartie du prix payé pour les actions) et la juste valeur de ces mêmes actifs immobiliers (celle-ci étant exprimée après déduction de droits de mutation de 10,0% ou 12,5% en Belgique et de 6,0% aux Pays-Bas);
• et de l'impôt différé correspondant à l'hypothèse théorique imposée par les normes IAS/IFRS d'une vente immédiate de l'ensemble des immeubles à la date de clôture. Un taux

d'imposition de respectivement 34% et 25% pour les actifs situés en Belgique et aux Pays-Bas a été appliqué à l'écart entre la valeur fiscale des actifs et leur valeur de marché à l'acquisition.

Cofinimmo Investissements et Services (CIS)

L'acquisition de 100% des actions de Cofinimmo Investissements et Services (CIS) SA (anciennement Cofinimmo France SA) au 20.03.2008 a généré pour Cofinimmo un goodwill provenant de la différence positive entre le coût d'acquisition et la juste valeur de l'actif net acquis. Plus précisément, ce goodwill résulte de la différence positive entre la valeur conventionnelle offerte lors de l'acquisition pour les actifs immobiliers (contrepartie du prix payé pour les actions) et la juste valeur de ces mêmes actifs immobiliers (celle-ci étant exprimée après déduction de droits de mutation de 1,8% et 6,2% en France).

Variations du goodwill

(x € 1000)	Pubstone Belgique	Pubstone Pays-Bas	CIS France	Total
Coût
AU 01.01.2014	100157	39250	26929	166336
AU 31.12.2014	100157	39250	26929	166336
Pertes de valeur
AU 01.01.2014	33380	3600		36980
Pertes de valeur enregistrées durant l'exercice	11000			11000
AU 31.12.2014	44380	3600		47980
Valeur comptable
AU 01.01.2014	66777	35650	26929	129356
AU 31.12.2014	55777	35650	26929	118356

Test de dépréciation

Au terme de l'exercice comptable 2014, le goodwill a fait l'objet d'un test de dépréciation (réalisé au niveau des groupes d'immeubles auxquels il a été affecté par pays) en comparant la juste valeur des immeubles plus le goodwill à leur valeur d'utilité.

La juste valeur des immeubles est la valeur du patrimoine telle qu'établie par les experts immobiliers indépendants. Cette juste valeur est préparée sur base de trois méthodes de valorisation: la méthode de capitalisation de la VLE (Valeur Locative Estimée), la méthode des cash flows (projections de flux de trésorerie) et la méthode résiduelle. Pour ce faire, les experts immobiliers indépendants prennent en compte comme principales hypothèses le taux d'indexation, le taux de capitalisation et la valeur estimée de revente des immeubles en fin de bail. Ces hypothèses sont basées sur des observations de marché afin de tenir compte des attentes des investisseurs notamment sur la croissance de revenus ainsi que sur la prime de risque demandée par le marché. Pour plus d'information, voir Rapport des experts immobiliers du présent Rapport Financier Annuel.

La valeur d'utilité est établie par le Groupe, sur base de projections de flux de trésorerie nets futurs, au départ du loyer résultant du bail signé avec les locataires, des dépenses à encourir pour entretenir et gérer le portefeuille d'immeubles ainsi que du produit des ventes attendues. Les principales hypothèses sont le taux d'indexation, le taux d'actualisation, un taux d'attrition (le nombre d'immeubles et le volume correspondant de revenus, pour lesquels le locataire notifiera une résiliation de bail, année après année) ainsi que le prix de vente des immeubles à la fin du bail. Ces hypothèses sont basées sur les connaissances du Groupe de son propre portefeuille. Le rendement exigé sur ses propres capitaux est utilisé comme taux d'actualisation.

Étant donné les différences de méthode de calcul entre la juste valeur des immeubles établie par les experts immobiliers indépendants et la valeur d'utilité établie par le Groupe, ainsi que du fait que les hypothèses prises de part et d'autre diffèrent à certains égards, ces deux valeurs peuvent diverger et les différences sont justifiables.

Le résultat de ce test (illustré dans le tableau ci-dessous) conduit pour l'année 2014 à une dépréciation de K€ 11000 sur le goodwill de Pubstone Belgique. Pour Pubstone Pays-Bas et CIS, aucune dépréciation n'est enregistrée. À noter qu'au cours de l'exercice 2014, les justes valeurs des patrimoines de Pubstone Belgique et Pubstone Pays-Bas ont connu des variations négatives de respectivement K€ 508 et K€ 1899 tandis que la juste valeur de CIS a connu une variation positive K€ 969.

Hypothèses utilisées dans le calcul de la valeur d'utilité de Pubstone

Une projection des flux de trésorerie nets futurs a été établie sur la durée résiduelle du bail portant sur les loyers, diminués des frais de la maintenance, des investissements et des coûts d'exploitation, ainsi que la recette de vente d'immeubles.

Durant cette durée résiduelle, un taux d'attrition est pris en considération basé sur les termes du bail signé avec AB InBev. Les immeubles libérés sont supposés tous vendus. À la fin du bail initial de 27 ans, une valeur résiduelle est calculée. Le prix de vente des immeubles et la valeur résiduelle sont basés sur la valeur moyenne du patrimoine au m² attribuée par l'expert au 31.12.2014 majorée d'une marge de 15% (2013: 20%) à partir de la quatrième année et indexée à 1% (2013: 1,8%) par an. Cette marge est basée sur la constatation des plus-values réalisées lors de la vente de cafés/restaurants depuis l'acquisition du patrimoine Pubstone.

Cette marge moyenne sur toutes les ventes intervenues depuis 2007 s'élève à 45% et comprend non seulement la marge sur les immeubles libérés par InBev et vendus mais aussi la marge sur les immeubles non libérés par InBev et vendus. Ces derniers ont pour la plupart eu pour acquéreurs des personnes qui avaient un intérêt particulier à acheter les biens, par exemple l'exploitant du café/ restaurant qui est lié à InBev à la fois par un bail de sous-location et par un contrat d'approvisionnement en boissons ou encore l'exploitant d'un établissement adjacent désireux d'agrandir son espace commercial en reprenant également celui d'un concurrent. De telles situations particulières sont susceptibles de se reproduire avec un impact favorable sur les prix de vente. C'est pourquoi la marge sur les ventes des seuls établissements libérés par InBev est utilisée comme référence.

En effet, la vente des cafés/restaurants réalisée à des conditions de marchés similaires aux hypothèses prises dans le calcul de la valeur d'utilité, à savoir que seuls les cafés/restaurants libérés par InBev seront vendus, a dégagée une plus-value de 18% (2013: 30%) par rapport à la dernière valeur de l'expert immobilier. Par prudence, aucune marge n'est considérée pendant les trois premières années et la marge de 15% considérée par la suite est inférieure à la marge moyenne observée depuis l'acquisition du patrimoine.

L'indexation considérée sur ces flux de trésorerie est progressive de 0,5% à 1,50% (à partir de la 5e année) par an (2013: 2%).

Le taux d'actualisation utilisé est de 5,80% (2013: 6,50%).

Hypothèses utilisées dans le calcul de la valeur d'utilité de CIS

Une projection des flux de trésorerie nets futurs a été établie sur 27 ans. L'hypothèse prise est le renouvellement de tous les baux pendant une période de 27 ans à dater de l'acquisition.

Jusqu'à la date de premier renouvellement du bail, le cash-flow est composé du loyer actuel indexé. Après cette date, le cash flow considéré est le loyer admissible indexé. Sont également prises en compte, les sorties de cash prévues dans le cadre du plan de rénovation des immeubles. Les loyers admissibles sont les loyers estimés par l'expert, repris dans sa valorisation du portefeuille au 31.12.2014, qu'il estime soutenables à long terme au regard de la rentabilité de l'activité du locataire exploitant.

À la 28e année, une valeur résiduelle est calculée par immeuble.

L'indexation considérée sur ces flux de trésorerie est de 2% par an (2013: 2%).

Le taux d'actualisation utilisé est de 5,80% (2013: 6,50%).

(x € 1000)

Groupe d'immeubles	Goodwill	Valeur comptable nette1	Valeur d'utilité	Dépréciation
Pubstone Belgique	66777	338979	327979	-11000
Pubstone Pays-Bas	35650	185046	1850462
CIS France	26929	227560	2275602
TOTAL	129356	751585	740585	-11000

Analyse de sensibilité de la valeur d'utilité lorsque les principales variables du test de dépréciation varient

Variation de la valeur d'utilité (%)

Groupe d'immeubles		Variation de l'inflation	Variation du taux d'actualisation			Variation de la marge
	+0,50%	-0,50%	+0,50%	-0,50%	+5,00%	-5,00%
Pubstone Belgique	5,97%	-5,52%	-5,71%	6,22%	1,83%	-1,83%
Pubstone Pays-Bas	6,15%	-5,68%	-5,86%	6,40%	1,56%	-1,56%
CIS France	7,25%	-6,61%	-6,36%	7,02%	/	/

Analyse de sensibilité de la dépréciation lorsque les principales variables du test de dépréciation varient

Montant de la dépréciation3 (x € 1000)

Groupe d'immeubles	Dépréciation comptabilisée		Variation de l'inflation	Variation du taux d'actualisation			Variation de la marge
		+0,50%	-0,50%	+0,50%	-0,50%	+5,00%	-5,00%
Pubstone Belgique	-11000	0	-29262	-29867	0	-5157	-17 156
Pubstone Pays-Bas	0	0	-8287	-8620	0	0	-565
CIS France	0	0	0	0	0	/	/

NOTE 21. IMMEUBLES DE PLACEMENT

(x € 1000)	2014	2013
Immeubles disponibles à la location	3097932	3199030
Projets de développement	88966	130533
Immobilisations à usage propre	8875	9146
TOTAL	31957734	3338709

La juste valeur du portefeuille telle que valorisée par les experts indépendants atteint K€ 3199183 au 31.12.2014 (K€ 3347009 au 31.12.2013). Elle inclut les immeubles de placement pour K€ 3195773 (K€ 3338709 au 31.12.2013) et les immeubles disponibles à la vente pour K€ 3410 (K€ 8300 au 31.12.2013).

¹ Y compris goodwill.

² Étant donné que la valeur d'utilité est supérieure à la valeur nette comptable, nous reprenons ici la valeur nette comptable.

³ La valeur 0 a été indiquée lorsque la valeur d'utilité est supérieure à la valeur nette comptable.

⁴ Y compris la juste valeur des immeubles de placement faisant l'objet de cession de créances qui s'élève K€ 222721.

Immeubles disponibles à la location

(x € 1000)	2014	2013
AU 01.01	3199030	3156893
Dépenses capitalisées	15240	17868
Acquisitions	66693	528
Transferts de/à Actifs détenus en vue de la vente		-410
Transferts de/à Projets de développement	73648	12473
Ventes/Cessions (juste valeur des actifs vendus/cédés)	-272274	-4678
Reprises de loyers cédés et escomptés	15931	25276
Augmentation/Diminution de la juste valeur1	-336	-8920
AU 31.12	3097932	3199030

Projets de développement

(x € 1000)	2014	2013
AU 01.01	130533	131857
Investissements	47858	35015
Acquisitions	4705	6883
Transfert de/aux Immeubles disponibles à la location	-73648	-12473
Ventes/Cessions (juste valeur des actifs vendus/cédés)	-15646	-14422
Augmentation/Diminution de la juste valeur1, 2	-4836	-16327
AU 31.12	88966	130533

Immobilisations à usage propre

(x € 1000)	2014	2013
AU 01.01	9146	9150
Investissements	14
Augmentation/Diminution de la juste valeur1	-285	-4
AU 31.12	8875	9146

Juste valeur des immeubles de placement

Les immeubles de placement sont comptabilisés en juste valeur en utilisant le modèle de juste valeur en concordance avec la norme IFRS 13. Cette juste valeur est le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées et consentantes, pour une transaction conclue dans des conditions de concurrence normales. Elle a été estimée par les experts indépendants par une approche en deux étapes.

Dans une première étape, les experts déterminent la valeur d'investissement de chaque immeuble (voir méthodes ci-dessous).

Dans une seconde étape, les experts déduisent de cette valeur d'investissement un montant estimé de frais de transaction que l'acquéreur ou le vendeur doit payer en vue d'effectuer le transfert de propriété. La valeur d'investissement moins les frais de transaction estimés (droits de mutation) est la juste valeur au sens de la norme IFRS 13.

En Belgique, le transfert de propriété est en principe soumis à la perception de droits de mutation. Le montant de ces droits dépend du mode de cession, de la qualité de l'acquéreur et de la situation géographique du bien. Les 2 premiers éléments, et donc le montant des droits à payer, ne sont connus que lorsque le transfert de propriété a été conclu.

L'éventail des méthodes de transfert de propriété et les droits y afférents comprend principalement:

• contrats de vente pour des biens immobiliers : 12,5% pour des biens situés en Région de Bruxelles-Capitale et en Région Wallonne, 10% pour des biens situés en Région Flamande;
• vente de biens immobiliers sous le régime marchand de biens : 4,0 à 8,0% selon les Régions ;
• contrats d'emphytéose pour des biens immobiliers (jusqu'à 50 ans pour le droit de superficie et jusqu'à 99 ans pour le droit d'emphytéose): 2,0%;
• contrats de vente pour des biens immobiliers où l'acquéreur est une instance de droit public (ex. : une entité de l'Union Européenne, du Gouvernement Fédéral, d'un gouvernement régional, d'un gouvernement étranger): exemption de droits ;
• apport en nature de biens immobiliers contre l'émission de nouvelles actions en faveur de l'apporteur: exemption de droits ;
• contrat de vente d'actions d'une société immobilière: absence de droits ;
• fusion, scission et autres réorganisations de sociétés : absence de droits, etc.

¹ La Note 22 reprend la réconciliation de la variation totale de la juste valeur des immeubles de placement.

² La diminution de la valeur au 31.12.2014 provient principalement de l'immeuble Guimard 10-12 (K€ - 4806). La valeur de cet immeuble est diminuée car il est en rénovation.

Le taux effectif de droits de mutation varie donc de 0 à 12,5%, sans qu'il soit possible de prévoir le taux qui s'appliquerait pour la cession d'un bien donné, avant que cette cession ne soit intervenue.

En janvier 2006 il a été demandé aux experts immobiliers indépendants1 qui effectuent la valorisation périodique des biens des SIRs belges d'établir un pourcentage de moyenne pondérée des frais de transaction pour les portefeuilles immobiliers des SIRs, basé sur des données historiques valables. Pour des transactions portant sur des immeubles d'une valeur de plus de € 2,5 millions et étant donné l'éventail des méthodes de transfert de propriété (voir ci-dessus), les experts ont calculé, sur base d'un échantillon représentatif de 220 transactions intervenues dans le marché pendant les années 2003 à 2005 et totalisant € 6,0 milliards, que la moyenne pondérée des droits s'élève à 2,5%. Ce pourcentage est revu annuellement et adapté si nécessaire par seuils de 0,5%.

Pour les transactions portant sur des immeubles d'une valeur globale inférieure à € 2,5 millions, il y a lieu de tenir compte de frais de transaction de 10,0% à 12,5% selon les Régions où ces immeubles sont situés.

En date du 01.01.2004 (date de la première application des normes IAS/IFRS) les frais de transaction déduits de la valeur d'investissement du portefeuille immobilier s'élevaient à € 45,5 millions, montant qui a été porté dans une rubrique distincte des capitaux propres intitulée « Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ».

La déduction de 2,5% a été appliquée aux acquisitions d'immeubles postérieures. Au 31.12.2014, la différence entre valeur d'investissement et juste valeur de l'ensemble du patrimoine s'établissait à € 130,03 millions ou € 7,24 par action.

Il est important de noter que la plus-value moyenne réalisée par rapport à la valeur d'investissement lors des cessions d'actifs opérées depuis le passage sous le régime SIR en 1996 a été de 9,32%. Depuis cette date, Cofinimmo a procédé à 147 cessions d'actifs pour un montant total de € 1515,72 millions. Cette plus-value eut été de 11,40% si la déduction des frais et droits de mutation avait été comptabilisée dès 1996.

Les droits de mutation appliqués aux immeubles sis en France, aux Pays-Bas et en Allemagne sont respectivement de 6,75%, 4,89% et 5,00%.

Détermination du niveau d'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement

La juste valeur des immeubles de placement reprise au bilan résulte exclusivement de la valorisation du portefeuille par les experts immobiliers indépendants.

Pour déterminer le niveau d'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement, la nature, les caractéristiques et les risques de ces immeubles ainsi que les données de marché disponibles ont été examinées.

En raison de la liquidité du marché et de la difficulté à déceler de manière incontestable des données transactionnelles comparables, le niveau, au sens de la norme IFRS 13, d'évaluation de la juste valeur des immeubles de Cofinimmo, est le niveau 3, et cela pour l'ensemble du portefeuille.

(x € 1000)	31.12.2014	31.12.2013
Catégorie d'actifs	Niveau 32	Niveau 32
Bureaux	1311976	1524811
Anvers	64945	61847
Bruxelles CBD	378917	548569
Bruxelles Décentralisé	547432	582029
Bruxelles Périphérie/Satellites	141 703	143336
Autres Régions	113278	111323
Bureaux en développement	65701	77 707
Immobilier de santé	1289103	1228245
Belgique	804956	747969
France	375417	418130
Pays-Bas et Allemagne	87290	11250
Immobilier de santé en développement	21440	50896
Immobilier de réseaux de distribution	533538	532818
Pubstone Belgique	272202	272243
Pubstone Pays-Bas	149396	150650
Cofinimur I France	111940	109925
Autres	64566	61135
TOTAL	3199183	3347009

¹ Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Associés, Stadim et Troostwijk-Roux.

² La base des évaluations conduisant aux justes valeurs peut être qualifiée selon IFRS 13 en:

• Niveau 1: prix cotés observables sur des marchés actifs ;

• Niveau 3: données non observables.

^- Niveau 2: données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1;

Techniques de valorisation utilisées

Basé sur une approche multicritères, les techniques de valorisation utilisées par les experts immobiliers sont les suivantes :

Méthode de capitalisation de la valeur locative estimée

Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative estimée de la propriété en utilisant un taux de capitalisation (« yield») en ligne avec le marché immobilier. Le choix du taux de capitalisation utilisé est lié aux taux de capitalisation pratiqués dans le marché de l'investissement immobilier, qui tiennent compte de la localisation du bien, de la qualité des immeubles et de celle du locataire à la date de valorisation. Les taux correspondent au taux anticipé des investisseurs potentiels à la date de valorisation. La détermination de la valeur locative estimée tient compte des données de marché, de la localisation du bien, de la qualité de l'immeuble, du nombre de lits pour les établissements de santé et, si disponibles, des données financières (EBITDAR) du locataire.

La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours génère un revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la valeur locative estimée utilisée pour la capitalisation. La valorisation tient aussi compte des charges à encourir dans un futur proche.

Méthode d'actualisation des flux (Discounted Cash-Flow)

Cette méthode nécessite l'évaluation du revenu locatif net généré par l'immeuble annuellement pendant une période définie. Ce flux est ramené ensuite en valeur actuelle. La période de projection varie généralement entre 10 et 18 ans. À la fin de cette période, une valeur résiduelle est calculée au moyen du taux de capitalisation sur la valeur terminale qui prend en compte l'état anticipé du bâtiment à la fin de la période de projection ramenée en valeur actuelle.

Méthode des comparables de marché

Cette méthode se base sur le principe qu'un acheteur potentiel ne payera pas plus pour l'acquisition d'un bien que le prix récemment payé sur le marché pour l'acquisition d'un bien similaire.

Méthode de la valeur résiduelle

La valeur d'un projet est déterminée en définissant ce qui peut/va être développé sur le site. Ceci implique que la destination du projet soit connue ou prévisible de manière qualitative (planification) et quantitative (nombre de m² qui peuvent être développés, loyers futurs…). La valeur est obtenue en déduisant les coûts à l'achèvement du projet de sa valeur anticipée.

Autres considérations

Si la juste valeur n'est pas déterminable de façon fiable, les biens sont valorisés au coût historique. En 2014, la juste valeur de tous les immeubles a pu être déterminée de façon fiable de sorte qu'aucun bâtiment n'est évalué au coût historique.

Dans le cas où le prix de vente futur d'un immeuble est connu à la date de valorisation, les immeubles sont valorisés au prix de vente.

Pour les immeubles pour lesquels plusieurs méthodes de valorisation sont utilisées, la juste valeur est la moyenne du résultat de ces méthodes.

Au cours de l'année 2014, il n'y a pas eu de transfert entre les niveaux d'évaluation (au sens de la norme IFRS 13) 1, 2 et 3. De plus, Il n'y a pas eu de changement de méthode de valorisation pour les immeubles de placement en 2014.

Évolution de la juste valeur des immeubles de placement, fondée sur des données non observables

(x € 1000)
JUSTE VALEUR AU 31.12.2013	3347009
Plus/moins-values reconnues en comptes de résultat	-5456
Acquisitions	71398
Extensions - redéveloppements	24417
Investissements	38854
Reprises de loyers cédés	15931
Ventes	-292970
Transferts de niveaux
JUSTE VALEUR AU 31.12.2014	3199183

Informations quantitatives relatives à l'établissement de la juste valeur des immeubles de placement, fondée sur des données non observables (niveau 3)

Les informations quantitatives reprises dans les tableaux suivants sont extraites des différents rapports établis par les experts immobiliers indépendants. Les données ci-après sont les valeurs extrêmes et la moyenne pondérée des hypothèses utilisées dans l'établissement de la juste valeur des immeubles de placement. Les taux d'actualisation les plus bas s'appliquent à des situations particulières.

Les valeurs extrêmes et la moyenne pondérée des hypothèses utilisées en 2013 sont mentionnées à titre informatif. Suite à la rotation des experts et aux variations de périmètres survenues dans l'année, les valeurs ne sont pas toujours comparables.

(x € 1000)
Catégorie d'actifs	Juste valeur 31122014	Technique de valorisation	Données non-observables (a)	Valeurs extrêmes (moyenne pondérée) 2014	Valeurs extrêmes (moyenne pondérée) 2013
BUREAUX	1311976
Anvers	64945	Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	121 - 165 (146) €/m²	117 - 162 (142) €/m²
			Taux de capitalisation	7,20% - 8,50% (7,53%)	7,10% - 8,65% (8,11%)
Bruxelles CBD	378917	Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	160 - 276 (222) €/m²	162 - 277 (213) €/m²
			Taux de capitalisation	5,10% - 6,75% (5,75%)	5,30% - 7,20% (5,80%)
Bruxelles Décentralisé	547432	Actualisation des flux	Valeur locative estimée (VLE)	171 - 203 (198) €/m²	145 - 152 (148) €/m²
			Taux d'actualisation	4,25% - 4,50% (4,47%)	1,55% - 8,00% (3,91%)
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	6,00% - 7,10% (6,96%)	6,40% - 8,00% (6,99%)
			Taux d'inflation	2,00%	2,00%
		Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	66 - 203 (166) €/m²	70 - 190 (160) €/m²
			Taux de capitalisation	6,00% - 8,80% (7,28%)	5,80% - 8,75% (7,32%)
Bruxelles Périphérie/ Satellites	141 703	Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	60 - 189 (140) €/m²	50 - 178 (138) €/m²
			Taux de capitalisation	7,25% - 8,50% (7,89%)	5,75% - 9,00% (7,80%)
Autres Régions	113278	Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	130 - 179 (139) €/m²	114 - 141 (124) €/m²
			Taux de capitalisation	5,75% - 7,00% (6,49%)	5,70% - 7,25% (6,35%)
Bureaux en développement	65701	Valeur résiduelle	Valeur locative estimée (VLE)	99 - 225 (207) €/m²	99 - 225 (192) €/m²
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	5,25% - 9,35% (6,50%)	5,76% - 9,35% (6,06%)
			Coûts à l'achèvement	(b)	(b)
			Taux d'inflation	2,00%	2,00%
IMMOBILIER DE SANTÉ	1289103
Belgique	804956	Actualisation des flux	Valeur locative estimée (VLE)	64 - 187 (121) €/m²	52 - 189 (116) €/m²
			Taux d'actualisation	6,80% - 7,30% (7,00%)	6,25% - 7,70% (6,89%)
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	7,00% - 9,25% (7,82%)	6,75% - 9,25% (7,73%)
			Taux d'inflation	2,00%	2,00%
		Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	53 - 187 (121) €/m²	52 - 189 (116) €/m²
			Taux de capitalisation	5,60% - 7,25% (6,12%)	5,65% - 7,00% (6,11%)

(a) Les revenus locatifs nets sont repris sous la Note 6.

(b) Les coûts nécessaires à l'achèvement d'un immeuble sont spécifiques à chaque projet et dépendent du degré d'avancement de ce dernier.

COMPTES ANNUELS / Notes sur les Comptes consolidés

Catégorie d'actifs	Juste valeur 31122014	Technique de valorisation	Données non-observables (a)	Valeurs extrêmes (moyenne pondérée) 2014	Valeurs extrêmes (moyenne pondérée) 2013
France	375417	Actualisation des flux	Valeur locative estimée (VLE)	53 - 280 (143) €/m²	53 - 224 (131) €/m² 1
			Taux d'actualisation	5,75% - 7,50% (5,79%)	5,75% - 8,00% (5,77%) 1
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	5,75% - 12,31% (6,71%)	6,00% - 12,31% (7,11%) 1
			Taux d'inflation	1,25% - 2,05% (2,02%)	1,75% - 2,12% (2,10%) 1
		Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	53 - 280 (141) €/m²	53 - 224 (130) €/m² 1
			Taux de capitalisation	3,81% - 26,95% (7,11%)	3,32% - 25,35% (6,64%) 1
Pays-Bas et Allemagne	87290	Actualisation des flux	Valeur locative estimée (VLE)	101 - 180 (148) €/m²	N/A 1,2
			Taux d'actualisation	7,25% - 7,30% (7,27%)	N/A 1,2
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	7,00% - 11,68% (9,72%)	N/A 1,2
			Taux d'inflation	1,80% - 2,00% (1,92%)	N/A 1,2
		Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	87 - 235 (158) €/m²	N/A 1,2
			Taux de capitalisation	5,30% - 7,50% (6,51%)	N/A 1,2
Immobilier de santé en développement	21440	Valeur résiduelle	Valeur locative estimée (VLE)	80 - 202 (170) €/m²	80 - 198 (127) €/m²
			Taux de capitalisation	5,70% - 14,26% (7,65%)	5,00% - 7,25% (6,08%)
			Coûts à l'achèvement	(b)	(b)
			Taux d'inflation	1,50% - 1,92% (1,83%)	2,00%
IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION	533538
Pubstone Belgique	272202	Actualisation des flux	Valeur locative estimée (VLE)	13 - 307 (77) €/m²	13 - 307 (77) €/m²
			Taux d'actualisation	6,25%	6,85%
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	6,55%	7,10%
			Taux d'inflation	2,00%	2,00%
		Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	13 - 307 (77) €/m²	13 - 307 (77) €/m²
			Taux de capitalisation	3,50% - 8,50% (5,63%)	4,00% - 9,50% (6,15%)
Pubstone Pays-Bas	149396	Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	47 - 495 (207) €/m²	47 - 415 (205) €/m²
			Taux de capitalisation	4,50% - 7,60% (5,44%)	4,50% - 7,60% (5,82%)
Cofinimur I France	111940	Actualisation des flux	Valeur locative estimée (VLE)	85 - 700 (150) €/m²	80 - 700 (147) €/m²
			Taux d'actualisation	6,00% - 8,00% (6,01%)	6,00%
			Taux de capitalisation de la VLE nette finale	4,73% - 14,04% (7,80%)	4,91% - 14,07% (8,02%)
			Taux d'inflation	1,67% - 2,00% (1,98%)	2,00%
		Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	85 - 700 (150) €/m²	80 - 700 (147) €/m²
			Taux de capitalisation	4,36% - 36,20% (6,98%)	4,60% - 27,20% (7,00%)
AUTRES	64566
Autres	64566	Capitalisation de la valeur locative estimée	Valeur locative estimée (VLE)	43 - 369 (163) €/m²	41 - 261 (194) €/m²
			Taux de capitalisation	4,00% - 8,50% (6,45%)	4,75% - 8,50% (6,07%)
TOTAL	3199183

(a) Les résultats locatifs net sont repris sous la Note 6.

(b) Les coûts nécessaire à l'achèvement d'un immeuble sont directement liés à chaque projet (montants et degré d'avancement).

¹ En 2013, en raison de la taille très petite du portefeuille de la santé aux Pays-Bas, les hypothèses utilisées pour les Pays-Bas étaient regroupés avec la France.

² En 2013, nous n'avions pas encore fait d'acquisition en Allemagne.

Sensibilité de la juste valeur des immeubles aux variations des données non observables

Une augmentation de 10% de la valeur locative estimée entraînerait une augmentation de K€ 181486 de la juste valeur du portefeuille.

Une diminution de 10% de la valeur locative estimée entraînera une diminution de K€ 189065 de la juste valeur du portefeuille.

Une augmentation des taux de capitalisation de 0,5% entraînerait une diminution de K€ 231629 de la juste valeur du portefeuille.

Une diminution des taux de capitalisation de 0,5% entraînerait une augmentation de K€ 271166 de la juste valeur du portefeuille.

Un changement de ±0,5% du taux de capitalisation et un changement de ±10% dans les valeurs locatives estimées sont raisonnablement envisageables.

Il existe des interrelations entre les différents taux et valeurs locatives car ils sont, pour partie, déterminés par les conditions de marché. En règle générale, un changement dans les hypothèses de valeur locative estimée (par m² par an) est accompagnée d'un changement dans la direction opposée des taux de capitalisation.

Cette interrelation n'est pas reprise dans l'analyse de sensibilité.

Pour les immeubles de placement en cours de construction, la juste valeur est influencée par le respect (ou non) du budget et de la durée de réalisation prévus initialement pour le projet.

Processus de valorisation

Conformément aux dispositions légales, les valorisations des immeubles sont effectuées trimestriellement sur base des rapports de valorisation établis par des experts indépendants et qualifiés.

Les experts externes indépendants sont nommés pour une période de trois ans après approbation du Conseil d'Administration, du Comité d'Audit et sous réserve de l'approbation de la FSMA. Les critères de sélection comprennent la connaissance du marché, la réputation, l'indépendance et l'application des normes professionnelles.

Les experts externes déterminent:

• si la juste valeur d'une propriété peut être déterminée de manière fiable;
• quelle méthode de valorisation doit être appliquée pour chaque immeuble de placement;
• les hypothèses retenues pour les données non observables utilisées dans les méthodes de valorisation.

Les hypothèses utilisées pour la valorisation et les changements de valeur significatifs sont discutés trimestriellement entre la Direction et les experts. Des références externes autres sont aussi examinées.

Utilisation des immeubles

La Direction considère que l'utilisation actuelle des immeubles de placement mis à juste valeur au bilan est optimale, compte tenu des possibilités qu'offre le marché locatif et de leurs caractéristiques techniques.

Cessions de créances de loyer

Le 22.12.2008, le Groupe Cofinimmo a cédé à une filiale du Groupe de la Société Générale les redevances d'usufruit d'une durée initiale de 15 ans dues par la Commission Européenne et relatives aux immeubles Loi 56, Luxembourg 40 et Everegreen que Cofinimmo détient à Bruxelles. Les usufruits sur ces trois derniers immeubles prennent fin entre décembre 2020 et avril 2022. Cofinimmo en reste nu propriétaire et la partie indexation de la redevance relative au bâtiment Luxembourg 40 n'a pas été cédée.

Le 20.03.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à une filiale de Société Générale les redevances d'usufruit d'une durée initiale de 15 ans dues par la Commission Européenne et relatives à l'immeuble Nerviens 105 situé à Bruxelles. L'usufruit prend fin en mai 2023. Cofinimmo reste nu propriétaire du bâtiment.

Le 23.03.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à Fortis Banque 90% des créances de location-financement dues par la Ville d'Anvers sur la nouvelle caserne de pompiers. À l'issue de ce contrat de location-financement, le bâtiment sera transféré gratuitement à la Ville d'Anvers. Le Groupe Cofinimmo a également cédé à la même date et à la même banque des créances de loyers dont l'État belge lui est redevable sur les immeubles Colonel Bourg124 à Bruxelles et Maire19 à Tournai. Cofinimmo conserve la propriété de ces deux bâtiments.

Le 28.08.2009, le Groupe Cofinimmo a cédé à BNP Paribas Fortis 96% des créances des loyers des années 2011 et suivantes relatives aux immeubles Egmont I et Egmont II situés à Bruxelles.

Les baux sur les immeubles Colonel Bourg 124, Maire 19, Egmont I et Egmont II, ainsi que les usufruits sur les immeubles Loi 56, Luxembourg 40, Everegreen et Nerviens 105 ne qualifient pas en tant que contrats de location-financement. La juste valeur de ces immeubles après la cession de leurs revenus locatifs ou de leurs redevances d'usufruit correspond à la différence entre la valeur de marché, y compris les loyers ou redevances futurs, et la valeur actualisée des loyers ou redevances futurs cédés. En effet, en vertu de l'Article 1690 du Code Civil belge, un tiers qui voudrait acheter les immeubles Colonel Bourg 124, Maire 19, Egmont I et Egmont II serait privé du droit de recevoir un revenu locatif jusqu'à la fin du bail. De la même manière, dans le cas des immeubles Loi 56, Luxembourg 40, Everegreen et Nerviens 105, il serait privé des redevances jusqu'à la fin du droit d'usufruit.

Bien que n'étant pas spécifiquement prévu ni interdit sous IAS 40, l'extourne, de la valeur brute des immeubles, de la valeur résiduelle des redevances futures cédées permet, de l'avis du Conseil d'Administration de Cofinimmo, une présentation exacte et fidèle de la valeur des immeubles dans le bilan consolidé, qui correspond à l'estimation des immeubles par l'expert indépendant, tel qu'il est requis par Article 47§1 de la Loi relative aux Sociétes Immobilières Réglementées du 12.05.2014.

NOTE 22. VENTILATION DE LA VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

(x € 1000)	2014	2013
Immeubles disponibles à la location	-336	-8920
Projets de développement	-4836	-16327
Immobilisations à usage propre	-285	-4
Immeubles détenus en vue de la vente	2	-1009
TOTAL	-5455	-26260

Cette rubrique comprend la variation de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente.

NOTE 23. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES ET AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES

(x € 1000)		Immobilisations incorporelles	Autres immobilisations corporelles
	2014	2013	2014	2013
AU 01.01	753	605	677	856
Acquisitions de l'exercice	94	477	13	107
Logiciels informatiques	94	477
Mobilier et matériel de bureau			13	107
Amortissements de l'exercice	188	329	272	282
Logiciels informatiques	188	329
Mobilier et matériel de bureau			272	282
Désaffectations de l'exercice			7	4
Mobilier et matériel de bureau			7	4
AU 31.12	659	753	411	677

Les immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles sont exclusivement des immobilisations à usage propre.

Taux d'amortissement utilisés en fonction de la durée de vie économique:

• mobilier: 10% à 12,5%;

• matériel informatique: 25%;

• logiciels informatiques : 25%.

NOTE 24. INSTRUMENTS FINANCIERS

A. CATÉGORIES ET DÉSIGNATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS

(x € 1000)				31.12.2014
	Désignés dans une relation de couverture	Désignés à la juste valeur par le biais du résultat net	Détenus à des fins de transaction	Prêts, créances et passifs financiers au coût amorti	Juste valeur	Qualification des justes valeurs
I. ACTIFS NON-COURANT
E. Actifs financiers non courants
Instruments de couverture autorisés
CAPs	1000		2		1002	Niveau 2
FLOORs
IRS
Participations dans des entreprises liées ou avec lien de participation				5862	5862	Niveau 2
Autres
Créances commerciales				38	38	Niveau 2
Autres				9931	9931	Niveau 2
F. Créances non courantes de location-financement				78018	130320	Niveau 2
II. ACTIFS COURANTS
B. Actifs financiers courants
Instruments de couverture autorisés
CAPs
FLOORs
IRS			498		498	Niveau 2
C. Créances courantes de location-financement				1618	2703	Niveau 2
D. Créances commerciales E. Créance fiscales et autres actifs courants				24781	24781	Niveau 2
Impôts				2394	2394	Niveau 2
Autres				15111	15111	Niveau 2
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie				17 117	17 117	Niveau 2
TOTAL	1000		500	154870	209757
I. PASSIFS NON COURANTS
B. Dettes financières non courantes
Obligations				190000	190000	Niveau 2
Obligations convertibles et ORA		385454			385454	Niveau 1
Dette bancaire				565420	565420	Niveau 2
Autres
Garanties locatives reçues				5140	5140	Niveau 2
Autres				2009	2009	Niveau 2
C. Autres passifs financiers non courants
Instruments de couverture autorisés
CAPs	391				391	Niveau 2
FLOORs	35551				35551	Niveau 2
IRS			66024		66024	Niveau 2
Autres				75	75	Niveau 2
II. PASSIFS COURANTS
B. Dettes financières courantes
Billets de trésorie - taux fixe				15000	15000	Niveau 2
Billets de trésorie - taux flottant				201500	201500	Niveau 2
Dette bancaire				256969	256969	Niveau 2
Autres C. Autres passifs financiers courants				30	30	Niveau 2
Instruments de couverture autorisés
CAPs
FLOORs	480				480	Niveau 2
IRS			24218		24218	Niveau 2
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes				59850	59850
						Niveau 2

COMPTES ANNUELS / Notes sur les Comptes consolidés

(x € 1000)				31.12.2013
	Désignés	Désignés	Détenus à	Prêts,	Juste	Qualification
	dans une	à la juste	des fins de	créances	valeur	des justes valeurs
	relation de couverture	valeur par le biais du	transaction	et passifs financiers au
		résultat net		coût amortis
I. ACTIFS NON-COURANT
E. Actifs financiers non courants
Instruments de couverture autorisés
CAPs	6929		25		6954	Niveau 2
FLOORs
IRS	4263				4263	Niveau 2
Participations dans des entreprises liées ou avec lien de participation				9724	9724	Niveau 2
Autres
Créances commerciales				40	40	Niveau 2
F. Créances non courant de location-financement				67449	96254	Niveau 2
II. ACTIFS COURANTS
B. Actifs financiers courants
Instruments de couverture autorisés
CAPs
FLOORs
IRS			2782		2782	Niveau 2
C. Créances courantes de location-financement				1236	1 764	Niveau 2
D. Créances commerciales				25698	25698	Niveau 2
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie				15969	15969	Niveau 2
TOTAL	11192		2807	120116	163448
I. PASSIFS NON COURANTS
B. Dettes financières non courantes
Obligations				190000	190135	Niveau 2
Billets de trésorie - taux fixe				15000	15000	Niveau 2
Obligations convertibles et ORA		377331			377331	Niveau 1
Dette bancaire				676183	676183	Niveau 2
Autres
Garanties locatives reçues				7994	7994	Niveau 2
C. Autres passifs financiers non courants
Instruments de couverture autorisés
CAPs	2538		13		2551	Niveau 2
FLOORs	90699				90699	Niveau 2

			76	76	Niveau 2
	204288			205080	Niveau 2
			103150	103150	Niveau 2
			147373	147373	Niveau 2
1057				1057	Niveau 2
		20864		20864	Niveau 2
			65378	65378	Niveau 2

TOTAL 94294 581619 20877 1205154 1902871

Juste valeur des actifs et passifs financiers1

Après la comptabilisation initiale, les instruments financiers sont évalués à la juste valeur au bilan. Cette juste valeur peut être présentée selon trois niveaux (1 à 3). L'attribution du niveau dépend du degré d'observabilité des variables utilisées pour l'évaluation de l'instrument, soit:

• Les évaluations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont établies d'après des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs, pour des actifs ou des passifs identiques ;
• Les évaluations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont établies à l'aide des données observables pour l'actif ou le passif concerné. Ces données peuvent soit être «directes » (des prix, autres que ceux visés par le niveau 1), ou « indirectes » (des données dérivées de prix);
• Les évaluations de la juste valeur de niveau 3 sont celles portant sur les actifs ou passifs concernés, qui ne sont pas basées sur des données observables de marché.

Niveau 1

Les obligations convertibles émises par Cofinimmo font l'objet d'une évaluation de niveau 1.

Variation de la juste valeur des obligations convertibles

		2014			2013
(x € 1000)	Convertible 1	Convertible 2	Total	Convertible 1	Convertible 2	Total
AU 01.01	178072	195063	373135	177289	190820	368109
Variation résiduelle de la juste valeur (entre autres) attribuable aux variations du risque de crédit de l'instrument comptabilisées au cours de l'exercice	578	-3000	-2422	-5746	-8673	-14419
Variation de la juste valeur attribuable aux changements des conditions de marché engendrant un risque de marché (taux d'intérêt, prix des actions) au cours de l'exercice	25	10653	10678	6529	12916	19445
AU 31.12	178675	202716	381391	178072	195063	373135

Au 31.12.2014, l'ensemble des obligations convertibles a une juste valeur de € 381391498. Si les obligations ne sont pas converties en actions, la valeur de remboursement sera de € 364147 180 à l'échéance finale.

Niveau 2

Tous autres actifs et passifs financiers, notamment les instruments financiers dérivés détenus à la juste valeur, font l'objet d'une évaluation de niveau 2. La juste valeur des actifs et des passifs financiers dont les termes et conditions sont standard et qui sont négociés sur des marchés actifs et liquides est établie en fonction des cours du marché. La juste valeur des «créances commerciales », des «dettes commerciales », des «prêts à des entreprises associées » ainsi que de toute dette « à taux variable» est proche de leur valeur comptable. Les dettes bancaires sont principalement sous la forme de crédits « rollover » tirés sur un mois. Le calcul de la juste valeur des « créances de location-financement » et des produits dérivés « interest rate Swaps » est basé sur la méthode d'actualisation des flux de trésorerie en utilisant une courbe de rendement adaptée à la durée des instruments. Pour les produits dérivés optionnels (CAPs, FLOORs) le modèle «Black and Scholes » est utilisé.

Plus de détails sur les créances de location-financement peuvent être trouvés dans la Note 25.

Niveau 3

Actuellement, Cofinimmo ne détient pas d'instruments financiers qui feraient l'objet d'une évaluation qualifiée de niveau 3.

B. GESTION DU RISQUE FINANCIER

Risque de taux d'intérêt

Puisque le Groupe Cofinimmo possède un portefeuille d'immeubles à (très) long terme, il est hautement probable que les emprunts finançant ce portefeuille devront être refinancés à leur échéance par d'autres emprunts. Par conséquent, l'endettement financier total de la société est renouvelé régulièrement pour une période future indéterminée. Pour des raisons d'efficacité des coûts, la politique de financement par dette du groupe sépare l'activité de levée d'emprunts (liquidité et marges sur taux flottants) de la gestion des risques et charges de taux d'intérêt (fixation et couverture des taux d'intérêt flottants futurs). Généralement, les fonds empruntés le sont à taux flottant. Quelques emprunts contractés à taux fixe ont été transformés en taux flottant par des Swaps de taux d'intérêt. Ceci a comme but de tirer parti de taux bas à court terme.

Répartition selon les emprunts (non courants et courants) à taux flottant et à taux fixe (calculée sur leurs valeurs nominales)

(x € 1000)	2014	2013
À taux flottant (incl. € 100000 d'obligations converties en flottant)	1119200	1224150
À taux fixe	464283	464826
TOTAL	1583483	1688976

¹ Pour plus de détails sur les changements qui ont eu lieu au cours de l'année 2014, ainsi que sur la composition et les conditions des emprunts obligataires, voir le chapitre «Gestion des ressources financières» de ce Rapport Financier Annuel.

En conformité avec sa stratégie de couverture contre les risques financiers («hedging policy») le Groupe couvre au moins 50 % de son portefeuille de dettes totales pour au moins trois ans en concluant des contrats sur des instruments dérivés de taux d'intérêt (CAPs acheté, IRS coté fixe, FLOORs vendu). La période de couverture de minimum trois ans a été choisie d'une part pour compenser l'effet négatif qu'aurait ce décalage sur les résultats nets et, d'autre part, pour prévenir l'impact plus défavorable d'une éventuelle augmentation des taux d'intérêt européens à court terme, sans accroissement simultané de l'inflation nationale. Enfin, une augmentation des taux d'intérêt réels serait probablement accompagnée ou suivie rapidement par une reprise de l'activité économique générale, entraînant de meilleures conditions locatives, ce qui bénéficierait au résultat net. Les banques contreparties dans ces contrats sont généralement différentes des banques fournissant les fonds, mais le Groupe veille toutefois à faire correspondre les périodes et les dates de fixation des contrats dérivés de taux d'intérêt, avec les périodes de renouvellement et les dates de fixation de taux de ses contrats d'emprunt. Si un instrument dérivé couvre une dette sous-jacente qui avait été contractée à un taux flottant, la relation de couverture est qualifiée de couverture de flux de trésorerie. Pour les instruments optionnels, seul l'élément intrinsèque est désigné en tant qu'instrument de couverture. Ci-dessous sont présentés le taux moyen sans marge de la dette à la date de clôture, ainsi que la juste valeur des instruments dérivés. Conformément à IFRS 7, une étude de sensibilité de 1 % des différents taux d'intérêt de marché sans marge appliqués sur cette dette et produits dérivés a été réalisée.

Impact de la variation de 1% du taux d'intérêt sur le taux d'intérêt moyen de la dette, le montant notionnel du principal et la juste valeur des instruments financiers (sur base de la dette et des positions dérivatives à la date de clôture)1

(x € 1000000)
Variation	Taux d'intérêt moyen		Montant notionnel du principal		Variation de la juste valeur des instruments financiers dérivés		Variation de la juste valeur des obligations convertibles
	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013
JV au 31.12	3,43%	3,79%	1119	1224	-125	-105	381	373
+1%	3,57%	3,86%			67	77	-9	-11
-1%	3,40%	3,78%			-44	-79	9	12

Résumé des effets potentiels sur les fonds propres et le compte de résultats, d'une variation de 1% du taux d'intérêt, en raison des variations de juste valeur des instruments financiers (dérivés + convertibles), des variations des paiements flottants des instruments financiers dérivés et des variations des crédits à taux flottants

(x € 1000)		2014	2013
Variation	Comptes de résultats	Fonds propres	Comptes de résultats	Fonds propres
+1%	57442	7 171	57312	30411
-1%	-37 791	-13135	-53268	-38288

Si la courbe des taux d'intérêt futurs du 31.12.2014 augmente parallèlement de 1 %, la juste valeur des instruments financiers dérivés valorisés augmente de € 67,23 millions (2013: € +77,22 millions). Vu le niveau réel des taux d'intérêt à court terme et le prix d'exercice des instruments financiers ceci se traduirait par une augmentation de € 7,17 millions dans les fonds propres (2013: € +30,41 millions) et € 60,06 millions dans le compte de résultats (2013 € +46,81 millions).²

Si cette courbe baisse parallèlement de 1 %, la juste valeur des instruments financiers valorisés diminue de € 44,19 millions (2013: € -79,83 millions). Vu le niveau actuel des taux d'intérêt à court terme et le prix d'exercice des instruments financiers ce changement se traduirait par une baisse de €13,13millions dans les fonds propres (2013: €-38,29millions) et une diminution €31,05millions dans le compte de résultats (2013: € -41,54 millions).²

Risque de crédit

En vertu du business opérationnel de Cofinimmo, l'entreprise fait face à deux contreparties principales, soit des banques et des clients. Le Groupe maintient un standard de rating minimal pour ses contreparties financières. Toutes ces contreparties financières possèdent un rating externe «d'investment grade». Le risque sur les clients est mitigé par une diversification des clients et une analyse de leur solvabilité avant et pendant le bail. Les deux premiers clients de bureaux proviennent du secteur public. Dans ce contexte, veuillez aussi consulter les pages 32 et 47 de ce Rapport Financier Annuel qui contient un tableau avec le top dix des clients et leurs ratings accordés par un bureau de rating externe.

Risque de prix

Le Groupe pourrait être exposé au risque de prix lié à l'option sur l'action Cofinimmo attachée aux obligations convertibles.

Risque de change

Le Groupe n'est actuellement pas exposé à des risques de change.

Risque de liquidité

Le risque de liquidité est limité par la diversification des sources de financement et par le refinancement qui est effectué un an avant la date d'écheance de la dette financière.

¹ Les montants présentés excluent les variations de paiements relatifs à l'année en cours et les obligations convertibles.

² Ces montants diffèrent de ceux présentés dans le tableau ci-dessus car ils ne reprennent pas l'effet des bonds convertibles et celui des lignes de crédits à taux variables.

Obligation de liquidité aux échéances, liée aux emprunts non courants (flux contractuels et intérêts non-actualisés)

(x € 1000)	2014	2013
Entre un et deux ans	300976	268546
Entre deux et cinq ans	711371	889945
Au-delà de cinq ans	142540	153422
TOTAL	1154887	1311912

Facilités de crédit à long terme non utilisées

(x € 1000)	2014	2013
Venant à l'expiration dans l'année	20000
Venant à l'expiration dans plus d'un an	597 700	614400

Collatéralisation

La valeur comptable des actifs financiers mis en gage s'élève, au 31.12.2014, à € 39439728 (2013: € 38832250). Les termes et les conditions des actifs financiers mis en gage sont détaillés dans la Note 41. Au cours de l'année 2014, il n'y a eu ni défaut de paiement sur les contrats d'emprunts, ni violation des termes de ces mêmes contrats.

C. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS DE COUVERTURE

Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés (Swaps de taux d'intérêt, achat d'options CAP, vente d'options FLOOR) afin de couvrir son exposition au risque de taux d'intérêt résultant de son activité opérationnelle, de financement et d'investissement.

Nature des instruments financiers dérivés de couverture

CAP

Le CAP est une option sur un taux d'intérêt. L'acheteur d'un CAP achète le droit de payer un taux plafond pendant une période déterminée. L'acheteur n'exerce ce droit que si le taux effectif à court terme est supérieur au taux plafond du CAP. Pour acheter un CAP, l'acheteur verse une prime à la contrepartie. Par l'achat d'un CAP, Cofinimmo obtient un taux maximum garanti. Le CAP couvre donc contre les hausses défavorables de taux.

FLOOR

Le vendeur d'un FLOOR vend le droit de recevoir un taux plancher pendant une période déterminée et devra donc payer ce taux à la demande de l'acheteur du FLOOR même si ce taux est supérieur au taux de marché. Par la vente d'un FLOOR, le vendeur perçoit une prime de l'acheteur. Par la combinaison de l'achat d'un CAP et de la vente d'un FLOOR, Cofinimmo s'assure que son taux d'intérêt est fixé dans un corridor (« interest rate collar ») entre un taux minimal (celui du FLOOR) et un taux maximal (celui du CAP) tout en limitant le coût de la prime nette payée pour cette assurance. Pour l'année 2015, ce corridor est fixé entre 3,00% et 4,25% pour un montant de € 400 millions. Les options CAP achetées et FLOOR vendues sont détaillées ci-après.

Le corridor est fixé entre 3% et 4,25% dû au fait que la majorité des instruments a été contractée à une époque d'intérêts plus élévés.

Interest Rate Swap (IRS)

Un Interest Rate Swap (IRS) est un contrat à terme sur taux d'intérêt, contrairement à un CAP ou un FLOOR qui sont des options sur un taux d'intérêt. Par un IRS, Cofinimmo échange un taux d'intérêt flottant contre un taux d'intérêt fixe, ou inversement. Dans le cadre de sa politique de couverture des charges financières, Cofinimmo a conclu des IRS afin d'échanger des taux flottants contre des taux fixes, auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée. L'obligation de € 140 millions émise en 2012 est partiellement convertie d'un taux fixe vers un taux flottant; le Swap avec un nominal de € 100 millions est comptabilisé en tant que «détenu à des fins de transaction» ; la hausse des taux flottants est couverte par les options CAP achetées par le Groupe. La combinaison de ces Interest Rate Swaps et des options CAP achetées permet à Cofinimmo de bénéficier de la baisse des taux d'intérêt (par rapport au taux fixe initial des émissions Obligataires) tout en étant protégée contre une hausse de ces derniers par les options CAP. Les IRS sont détaillés dans le tableau de la page 174.

Cancellable Interest Rate Swap

Un Cancellable Interest Rate Swap est un IRS classique qui contient en plus une option d'annulation pour la banque à partir d'une certaine date. Cofinimmo a conclu des Cancellable Interest Rate Swaps afin d'échanger des taux flottants contre des taux fixes. La vente de cette option d'annulation a permis d'abaisser les taux fixes garantis sur la période courant au moins jusque la première date d'annulation. Les Cancellable Interest Rate Swaps sont détaillées dans le tableau de la page 174.

En accord avec sa politique financière, le Groupe ne détient ni n'émet d'instruments financiers dérivés à des fins de transaction. Cependant, les dérivés qui ne qualifient pas d'instruments de couverture sont présentés en tant qu'instruments détenus à des fins de transaction (trading).

Emprunts à taux flottant au 31.12.2014 couverts par des instruments financiers dérivés

La dette à taux flottant (€ 1119 millions) est obtenue en déduisant de la dette totale (€ 1622 millions), les éléments de la dette qui sont restés à taux fixe, comme détaillé dans le tableau ci-dessous :

(x € 1000)	2014	2013
Dettes financières	1621522	1 722174
Obligations convertibles	-381391	-373135
Obligations à taux fixe	-90000	-90000
Obligations remboursables en actions (coupon fixe minimum)	-4063	-4196
Emprunts à taux fixe	-10183	-10726
Autres (comptes débiteurs, garanties locatives reçues)	-16685	-19967
Emprunts à taux flottant couverts par des instruments financiers dérivés	1119200	1224150

Au 31.12.2014, Cofinimmo avait une dette à taux flottant pour un montant notionnel de € 1119 millions. Ce montant était couvert contre le risque d'intérêt par des CAPs pour un montant notionnel de €400millions (2013: €1000millions), des FLOORs (2013: €1000millions) vendus formant un collar avec les CAPs pour un montant notionnel de € 400 millions (2013: € 1000 millions) et des IRS pour un montant notionnel de € 540 millions (2013: € 140 millions). Etant donné la baisse des taux d'intérêt, Cofinimmo a décidé d'annuler (partiellement) ces instruments de couverture en janvier 2015. Cofinimmo a profité des conditions de marché favorables afin de restructurer son portefeuille d'instruments dérivés.

Couverture de flux de trésorerie

Période	Option	Prix d'exercice	Montant annuel 2014 (x € 1000)	Montant annuel 2013 (x € 1000)
2014	CAP achetée	4,25%	400000	1000000
2015	CAP achetée	4,25%	400000	1000000
2016	CAP achetée	4,25%	400000	1000000
2017	CAP achetée	4,25%	400000	1000000
2014	FLOOR vendue	3,00%	400000	1000000
2015	FLOOR vendue	3,00%	400000	1000000
2016	FLOOR vendue	3,00%	400000	1000000
2017	FLOOR vendue	3,00%	400000	1000000

Cofinimmo projette de conserver durant les années prochaines un patrimoine financé partiellement par endettement, de sorte qu'elle sera redevable d'un flux d'intérêts à payer, qui constitue l'élément couvert par les instruments financiers dérivés décrits ci-dessus. Au 31.12.2014 Cofinimmo avait une dette de € 1622 millions qui est partiellement couverte par les instruments dérivés type couverture de flux de trésorerie. Sur base des projections futures, cette dette atteindrait € 1621 millions au 31.12.2015 et € 1635 millions fin 2016.

Partie efficace de la variation de juste valeur des instruments dérivés qualifiés de couverture de flux de trésorerie

(x € 1000)	2014	2013
Partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie	-4716	36787
Au 31.12	-4716	36787

Partie inefficace de la variation de juste valeur des instruments dérivés qualifiés de couverture de flux de trésorerie

(x € 1000)	2014	2013
Partie inefficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie	1 719	643
Impact du recyclage en compte de résultats des instruments de couverture pour lesquels la relation au risque couvert a pris fin	-56515	-20501
Au 31.12	-54796	-19858

Instruments financiers dérivés détenus à des fins de transaction (trading)

Le Groupe a contracté un Cancellable Interest Rate Swap. Cet instrument, comptabilisé en « trading», se compose d'un IRS classique (ici : fixed payer) et d'une position short dans une option qui permet à la contrepartie d'annuler ce Swap à partir d'une certaine date. La vente de cette option a permis d'abaisser le taux fixe garanti sur toute la période.

(x € 1000)

Période	Option	Prix d'exercice	Taux flottant	Notionnel 2014	Notionnel 2013	Première option
2008-2018	Cancellable IRS	4,10%	3M	140000	140000	15.10.2011
2014-2018	IRS	0,51%	3M	400000
2018	IRS	2,11%	1M	660000	660000
2019	IRS	2,37%	1M	800000	800000
2018-2019	IRS	2,18%	1M	200000	200000
2020-2022	IRS	2,73%	1M	500000	500000
2012-2016 (fix vers flottant)	IRS	3,60%	3M+300,5bps	100000	100000
2014	CAP	4,25%	3M		200000

Obligation de liquidité aux échéances, liée aux instruments financiers dérivés (flux non actualisés, taux de base: EURIBOR 3M à date du 31.12.2014)

(x € 1000)	2014	2013
Entre un et deux ans	-37372	-29280
Entre deux et cinq ans	-54410	-43948
Au-delà de cinq ans	-26114	622
TOTAL	-117896	-72606

Compensation des actifs et des passifs financiers

(x € 1000)	31.12.2014
	Montants bruts des actifs	Montants bruts des passifs	Montant net des actifs financiers	Montants non compensés dans l'état de la situation financière		Montant net
	financiers comptabilisés	financiers compensés dans l'état de la situation financière	présentés dans la position des passifs financiers	Instruments financiers	Garanties reçues en trésorerie
Actifs financiers
CAPs, FLOORs	1002		1002	1002
IRS	498		498	498
TOTAL	1500		1500	1500

(x € 1000)		31.12.2014
	Montants bruts des passifs	Montants bruts des actifs	Montant net des passifs financiers présentés dans la position des passifs financiers	Montants non compensés dans l'état de la situation financière		Montant net
	financiers comptabilisés	financiers compensés dans l'état de la situation financière		Instruments financiers	Garanties reçues en trésorerie
Passifs financiers
CAPs, FLOORs	36421		36421	1002		35420
IRS	90242		90242	498		89744
TOTAL	126663		126663	1500		125164

(x € 1000)		31.12.2013
	Montants bruts des actifs	Montants bruts des passifs	Montant net des actifs financiers	Montants non compensés dans l'état de la situation financière		Montant net
	financiers comptabilisés	financiers compensés dans l'état de la situation financière	présentés dans la position des passifs financiers	Instruments financiers	Garanties reçues en trésorerie
Actifs financiers
CAPs, FLOORs	6954		6954	6394		560
IRS	12123		12123	9724		2399
TOTAL	19077		19077	16118		2959

(x € 1000)	31.12.2013
	Montants bruts des passifs	Montants bruts des actifs	Montant net des passifs	Montants non compensés dans l'état de la situation financière		Montant net
	financiers comptabilisés	financiers compensés dans l'état de la situation financière	financiers présentés dans la position des passifs financiers	Instruments financiers	Garanties reçues en trésorerie
Passifs financiers
CAPs, FLOORs	100335		100335	6394		93941
IRS	22069		22069	9724		12345
TOTAL	122404		122404	16118		106286

Ces tableaux représentent les positions nettes des actifs et passifs des instruments financiers dérivés par contrepartie récupérables en cas de faillite selon les accords ISDA en place.

Résumé des instruments financiers dérivés actifs durant l'exercice 2014

(x € 1000)

	Option	Prix d'exercice	Taux flottant	Notionnel 2014	Notionnel 2013	Première option	Périodicité de l'option
Swap d'un taux fixe à un taux flottant
Période
2012-2016	IRS	3,60%	3M+3,005%	100000	100000
2004-2014 (écheance 15.07.2014)	IRS	5,25%	3M+0,8%	100000	100000
2009-2014 (écheance 25.11.2014)	IRS	5,00%	3M+2,22%	100000	100000
Swap d'un taux flottant à un taux fixe
Période
2015	CAP acheté	4,25%	3M	400000	1200000
2015	FLOOR vendu	3,00%	3M	400000	1000000
2008-2018	Cancellable IRS	4,10%	3M	140000	140000	15.10.2011	Annuel
2014-2018	IRS	0,51%	3M	400000

D. GESTION DU CAPITAL

En conséquence de l'Article 13 de l'Arrêté Royal du 13.07.2014 relatif aux SIR, la SIR publique doit, au cas où le taux d'endettement consolidé dépasse 50% des actifs consolidés, élaborer un plan financier accompagné d'un calendrier d'exécution, décrivant les mesures destinées à éviter que ce taux d'endettement ne dépasse les 65% des actifs consolidés. Ce plan financier fait l'objet d'un rapport spécial du commissaire confirmant la vérification par ce dernier de la méthode d'élaboration du plan, notamment en ce qui concerne ses fondements économiques, ainsi que la cohérence des chiffres que celui-ci contient avec la comptabilité de la SIR publique. Les rapports financiers annuels et semestriels doivent justifier la manière dont le plan financier a été exécuté au cours de la période pertinente et de la manière dont la SIR envisage l'exécution future du plan.

1. Évolution du taux d'endettement

Au 31.03.2014, 30.06.2014 et au 30.09.2014, le taux d'endettement a atteint 47,89% et 48,88%, 47,87% respectivement, restant en dessous des 50%. Au 31.12.2014, le taux d'endettement s'établissait à 48,08%. La hausse au 30.06.2014 s'explique principalement par le paiement du dividende 2013 intervenu en juin 2014.

2. Politique de taux d'endettement

La politique de Cofinimmo est de maintenir un taux d'endettement proche des 50%. Il se peut donc qu'elle franchisse la barre des 50% à la hausse ou à la baisse de manière répétée sans que ceci ne signale un changement de politique dans un sens ou dans l'autre.

NOTE 25. CRÉANCES DE LOCATION-FINANCEMENT

Le Groupe a conclu des conventions de location-financement relatives à certains immeubles, notamment le Palais de Justice d'Anvers pour une durée de 36 ans. Le Groupe a également octroyé à certains locataires des financements liés à des travaux d'aménagement. Le taux d'intérêt implicite moyen de ces contrats de Cofinimmo établit chaque année à la fin du 1er semestre un plan financier à moyen terme qui incorpore tous les engagements financiers pris par le Groupe. Ce plan est actualisé en cours d'année lorsque survient un nouvel engagement significatif. Le taux d'endettement et son évolution future sont recalculés à chaque édition de ce plan. De cette façon, Cofinimmo dispose à tout moment d'une vue prospective sur ce paramètre-clé de la structure de son bilan consolidé.

3. Prévision de l'évolution du taux d'endettement

Le plan financier de Cofinimmo réactualisé fait apparaître que le taux d'endettement consolidé de Cofinimmo ne devrait pas dépasser sensiblement un niveau de 50% au 31 décembre de chacune des trois prochaines années. Cette prévision reste néanmoins sujette à la survenance d'évènements non prévus. À cet égard il est spécifiquement renvoyé au chapitre «Facteurs de risques» du présent Rapport Financier Annuel.

4. Décision

Le Conseil d'Administration de Cofinimmo estime donc que le taux d'endettement ne dépassera pas les 65% et que, pour l'instant, en fonction des tendances économiques et immobilières dans les segments où le Groupe est présent, des investissements projetés et de l'évolution attendue du patrimoine, il n'est pas nécessaire de prendre des mesures additionnelles à celles contenues dans le plan financier dont question ci-dessus.

location-financement s'élève à 5,68% pour 2014 (2013: 5,75%). Au cours de l'exercice 2014, des loyers conditionnels (indexations) ont été comptabilisés en produits de la période pour un montant de € 0,01 million (2013: € 0,04 million).

(x € 1000)	2014	2013
À moins d'un an	4334	3523
À plus d'un an mais moins de cinq ans	17403	14277
À plus de cinq ans	190504	179593
Paiements minimaux au titre de la location	212240	197393
Produits financiers non acquis	-132605	-128709
Valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location	79635	68684
Créances non courantes de location-financement	78018	67449
À plus d'un an mais moins de cinq ans	21467	13864
À plus de cinq ans	56551	53584
Créances courantes de location-financement	1618	1236
À moins d'un an	1618	1236

L'augmentation des créances de location-financement entre 2013 et 2014 est principalement due à la mise à disposition de la prison de Leuze intervenue en juin 2014.

NOTE 26. ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE

(x € 1000)	2014	2013
AU 01.01	8300	10670
Investissements	159	39
Transfert de Immeubles de placement		410
Vente d'actifs pendant l'exercice	-5050	-1810
Augmentation/Diminution de la juste valeur	1	-1009
AU 31.12	3410	8300

Tous les actifs détenus en vue de la vente sont des immeubles de placement.

NOTE 27. CRÉANCES COMMERCIALES COURANTES

(x € 1000)	2014	2013
Créances commerciales brutes1
Créances commerciales brutes échues mais non provisionnées	7607	8312
Créances commerciales brutes non échues	16490	17386
Créances douteuses	1001	353
Provisions pour créances douteuses (-)	-317	-353
TOTAL	24781	25698

Le Groupe a reconnu une reprise de réduction de valeur sur créances commerciales de K€ 3 (2013: K€ 82) au cours de l'exercice se clôturant le 31.12.2014. Le Conseil d'Administration considère que la valeur comptable des créances commerciales est proche de leur juste valeur.

Créances commerciales brutes échues mais non provisionnées

(x € 1000)	2014	2013
Échues à moins de 60 jours	4187	7061
Échues entre 60 et 90 jours	16	102
Échues à plus de 90 jours	4088	1149
TOTAL	8291	8312

COMPTES ANNUELS / Notes sur les Comptes consolidés

Provision pour créances douteuses

(x € 1000)	2014	2013
AU 01.01	353	1425
Utilisation	-39	-990
Provisions constituées à charge des comptes de résultats	44	43
Reprises portées en comptes de résultats	-41	-125
AU 31.12	317	353

NOTE 28. CRÉANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS

(x € 1000)	2014	2013
Impôts	13556	17280
Impôts	2394	2903
Taxes régionales	1444	3671
Précomptes immobiliers	9718	10706
Autres	3949	7024
TOTAL	17505	24304

Les autres actifs courants comprennent principalement des impôts, taxes et précomptes immobiliers à refacturer aux locataires.

NOTE 29. COMPTES DE RÉGULARISATION - ACTIFS

(x € 1000)	2014	2013
Gratuités et avantages octroyés aux locataires à répartir	1 740	1361
Charges immobilières payées d'avance	16938	17267
Intérêts et autres charges financières payés d'avance	5355	8346
TOTAL	24033	26974

NOTE 30. CAPITAL ET PRIMES D'ÉMISSION

(en nombre)	Actions ordinaires		convertibles	Actions privilégiées	Total
	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Nombre d'actions (A)
AU 01.01	16954002	16423925	688682	689397	17642684	17 113322
Augmentation de capital résultant du dividende optionnel	383224	529362			383224	529362
Conversion d'actions privilégiées en actions ordinaires	2197	715	-2197	-715
AU 31.12	17339423	16954002	686485	688682	18025908	17642684
Actions propres détenues par le Groupe (B)
AU 01.01	48917	1105750			48917	1105750
Actions propres (vendues)/acquises - net	5497	-1056833			5497	-1056833
AU 31.12	54414	48917			54414	48917
Nombre d'actions en circulation (A-B)
AU 01.01	16905085	15318175	688682	689397	17593767	16007572
AU 31.12	17285009	16905085	686485	688682	17971494	17593767

	Actions ordinaires		Actions privilégiées convertibles			Total
(x € 1000)	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Capital
AU 01.01	906099	821058	36726	36764	942825	857822
Actions propres vendues/(acquises) - net	-294	56635			-294	56635
Augmentation de capital résultant du dividende optionnel	20536	28368			20536	28368
Conversion d'actions privilégiées en actions ordinaires	117	38	-117	-38
AU 31.12	926458	906099	36609	36726	963067	942825
Primes d'émission
AU 01.01	335799	293243	36311	36349	372110	329592
Actions propres vendues/(acquises) - net	-326	27014			-326	27014
Augmentation de capital résultant du dividende optionnel	12229	15504			12229	15504
Conversion d'actions privilégiées en actions ordinaires	116	38	-116	-38
AU 31.12	347818	335799	36195	36311	384013	372110

Catégories d'actions

Le Groupe a émis deux catégories d'actions :

Actions ordinaires : les détenteurs d'actions ordinaires ont droit aux dividendes lorsque ces derniers sont déclarés et ont droit à une voix par action au cours des Assemblées Générales de la société. Le pair comptable de chaque action ordinaire est de € 53,59 au 31.12.2014. Les actions ordinaires sont cotées sur le Premier Marché d'Euronext Brussels.

Actions privilégiées convertibles : les actions privilégiées ont été émises en 2004 en deux séries distinctes qui présentent toutes deux les caractéristiques principales suivantes :

• droit prioritaire à un dividende annuel brut fixe de € 6,37 par action, plafonné à ce montant et non cumulatif;
• droit prioritaire en cas de liquidation à une distribution égale au prix d'émission de ces actions, plafonné à ce montant;
• option pour le détenteur de convertir ses actions privilégiées en actions ordinaires à partir du cinquième anniversaire de leur date d'émission (01.05.2009), dans le rapport d'une action ordinaire pour une action privilégiée;
• option pour un tiers désigné par Cofinimmo (par exemple une de ses filiales) d'acheter en espèces et à leur prix d'émission, à partir du 15e anniversaire de leur émission, les actions privilégiées qui n'ont pas encore été converties ;
• les actions privilégiées sont nominatives et cotées sur le Premier Marché d'Euronext Brussels et donnent un droit de vote identique à celui des actions ordinaires.

La première série d'actions privilégiées a été émise à € 107,89 et la deuxième à € 104,40 par action. Le pair comptable des deux séries est de € 53,33 par action.

Actions détenues par le Groupe: au 31.12.2014, le Groupe détenait 54414 actions ordinaires en autocontrôle (voir aussi page 24) (31.12.2013: 48917).

Capital autorisé

L'Assemblée Générale des Actionnaires a autorisé le 29.03.2011 le Conseil d'Administration à procéder à des augmentations de capital pour un montant de € 799000000 et pour une période de cinq ans. Au 31.12.2014, le Conseil d'Administration avait fait usage de cette autorisation pour un montant total de € 261 740519,09. Le capital autorisé restant s'élève donc à € 537259480,91 à cette date. Ce capital autorisé est déterminé sur base du pair comptable des actions ordinaires ou privilégiées s'élevant à € 53,33 par action avant le 31.12.2007 et à € 53,59 par action par la suite, pour les actions ordinaires.

NOTE 31. RÉSERVES

(x € 1000)	2014	2013
Réserve légale		1 735
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	-127851	-144422
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	-73694	-75715
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée	-32370	-88745
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	-13851	-37553
Autres	495328	585965
Réserves indisponibles	5053	3037
Réserves disponibles	490275	582928
TOTAL	247562	241265

Les réserves sont présentées avant affectation du résultat de l'exercice.

NOTE 32. RÉSULTAT PAR ACTION

Le calcul du résultat par action à la date de clôture est fondé sur le résultat net courant/résultat net attribuable aux actionnaires ordinaires et privilégiées de K€ -15655 (2013: K€ 104924)/K€ -52671 (2013: K€ 58737) et sur un nombre d'actions ordinaires et privilégiées ayant jouissance dans le résultat de l'exercice clôturé au 31.12.2014 de 17971494 (2013: 17593767).

Le résultat net courant hors IAS 39 s'élève à K€ 120479 pour l'exercice 2014. Par action, ce résultat est de € 6,70.

Le résultat dilué par action comprend l'effet d'une conversion théorique des obligations convertibles émises par Cofinimmo, des obligations remboursables en actions émises par Cofinimur I ainsi que des options sur actions.

Résultat attribuable aux actions ordinaires et privilégiées

(x € 1000)	2014	2013
Résultat net courant attribuable aux actions ordinaires et privilégiées	-15655	104924
Résultat net courant de la période	-11146	109930
Intérêts minoritaires	-4509	-5006
Résultat sur portefeuille attribuable aux actions ordinaires et privilégiées	-37016	-46187
Résultat sur portefeuille de la période	-38147	-48066
Intérêts minoritaires	1131	1879
Résultat net attribuable aux actions ordinaires et privilégiées	-52671	58737
Résultat net de la période	-49293	61864
Intérêts minoritaires	-3378	-3127

Résultat dilué par action

(en €)	2014	2013
Résultat net - part du Groupe	-52670758	58736945
Nombre d'actions ordinaires et privilégiées ayant jouissance dans le résultat de la période	17971494	17593767
Résultat net courant par action - part du Groupe	-0,87	5,96
Résultat sur portefeuille par action - part du Groupe	-2,06	-2,62
Résultat net par action - part du Groupe	-2,93	3,34
Résultat net dilué - part du Groupe	-57043668	54350041
Nombre d'actions ordinaires et privilégiées ayant jouissance dans le résultat de la période tenant compte de la conversion théorique des obligations convertibles, des ORA et des options sur actions	172850091	169452961
Résultat net dilué par action - part du Groupe	-3,301	3,211

¹ Conformément à l'IAS 33, les obligations convertibles sont exclues du calcul du résultat net dilué en 2013 et 2014 car elles auraient un impact relutif sur le résultat dilué par action.

NOTE 33. DIVIDENDE PAR ACTION1

(en €)	Payé en 2014	Payé en 2013
Dividendes bruts attribuables aux actionnaires ordinaires	101431248,00	99568137,50
Dividende brut par action ordinaire	6,00	6,50
Dividende net par action ordinaire	4,50	4,875
Dividendes bruts attribuables aux actionnaires privilégiés	4386120,83	4391458,89
Dividende brut par action privilégiée	6,37	6,37
Dividende net par action privilégiée	4,7775	4,7775

Un dividende brut au titre de l'exercice 2014 pour les actions ordinaires de € 5,50 par action (dividende net par action de € 4,125), représentant un dividende total de € 95067549,50 sera proposé à l'Assemblée Générale Ordinaire du 13.05.20151 . Le nombre d'actions ordinaires bénéficiant du dividende afférent à l'exercice 2014 est en effet, à la date d'arrêté des comptes, de 17285009.

Le Conseil d'Administration propose de suspendre le droit au dividende de 39219 actions ordinaires propres encore détenues par Cofinimmo dans le cadre de son plan d'options sur actions et d'annuler le droit au dividende des 15195 actions propres restantes.

Un dividende brut au titre de l'exercice 2014 pour les actions privilégiées de € 6,37 par action (dividende net par action de € 4,7775), représentant un dividende total de € 4372909,45 sera proposé à l'Assemblée Générale Ordinaire du 13.05.2015. Le nombre d'actions privilégiées bénéficiant du dividende afférent à l'exercice 2014 est en effet, à la date d'arrêté des comptes, de 686485.

Pour rappel, le taux de précompte mobilier applicable aux dividendes attribués depuis le 01.01.2013 s'élève à 25%. La loi belge prévoit des exonérations que les bénéficiaires des dividendes peuvent faire valoir en fonction de leur statut et des conditions à remplir pour en bénéficer. Par ailleurs, les conventions préventives de double imposition prévoient des réductions de retenue à la source sur les dividendes.

NOTE 34. PROVISIONS

(x € 1000)	2014	2013
AU 01.01	18180	20493
Provisions constituées à charge des comptes de résultats	3576	1421
Utilisations	-1327	-2166
Reprises de provisions portées aux comptes de résultats	-2771	-1568
AU 31.12	17658	18180

Les provisions du Groupe (K€ 17658) peuvent être séparées en deux catégories :

• des provisions contractuelles définies selon l'IAS 37 comme des contrats déficitaires. Cofinimmo est engagé à assurer sur plusieurs immeubles la maintenance ainsi que des travaux vis-à-vis de locataires dont le coût s'élève à K€ 13522 (2013: K€ 13882);

• des provisions légales pour faire face à des engagements potentiels vis-à-vis de locataires ou de tiers pour K€ 4136 (2013: K€ 4298).

Ces provisions sont constituées par une actualisation des paiements futurs considérés comme probables par le Conseil d'Administration.

NOTE 35. IMPÔTS DIFFÉRÉS

(x € 1000)	2014	2013
Exit tax	734	1183
Impôts différés Pubstone Properties	32804	33572
Impôts différés Cofinimmo succursale	1990
TOTAL	35528	34755

L'exit tax est relative à deux entités françaises qui ont opté pour le régime SIIC en 2013. Ce montant d'exit tax est basé sur les plus-values de réévaluation, différence entre la valeur des immeubles telle qu'estimée par l'expert au 31.12.2012 et la valeur nette comptable de ces immeubles à cette même date. Le taux d'imposition appliqué sur ce montant est de 19%. Le paiement de cette exit tax est étalé sur quatre ans. Le deuxième paiement a eu lieu en décembre 2014 pour un montant total de K€ 626.

L'impôt différé de la filiale néerlandaise Pubstone Properties BV correspond à la taxation, à un taux de 25%, de la différence entre la valeur d'investissement des actifs diminuée des droits d'enregistrement et leur valeur fiscale.

La succursale française de Cofinimmo est soumise à un nouvel impôt, la branch tax. Une provision pour impôts différés a dû être consituée.

NOTE 36. DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES

(x € 1000)	2014	2013
Dettes commerciales	22575	25844
Autres dettes courantes	37275	38836
Exit tax	621	611
Taxes, charges sociales et dettes salariales	25343	25881
Taxes	23375	24153
Charges sociales	667	498
Dettes salariales	1301	1230
Autres	11311	12344
Coupons de dividende	38	48
Provision pour précomptes et taxes	6867	8705
Coupons de dividende Pubstone	1322	1322
Diverses	3084	2269
TOTAL	59850	64680

NOTE 37. COMPTES DE RÉGULARISATION - PASSIFS

(x € 1000)	2014	2013
Revenus immobiliers perçus d'avance	9922	9614
Intérêts et autres charges courus non échus	18803	24268
Autres	25	85
TOTAL	28750	33967

NOTE 38. CHARGES ET PRODUITS SANS EFFET DE TRÉSORERIE

(x € 1000)	2014	2013
Charges et produits relatifs à l'activité opérationnelle	4870	24069
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	5455	26260
Reprise de loyers cédés et escomptés	-15931	-25276
Mouvement des provisions et des options sur actions	-522	-1484
Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs incorporels et corporels	460	615
(Reprises de) Pertes de valeur sur actifs courants	3	-83
Exit tax	-926	-618
Impôts différés	1 739
Dépréciation du goodwill	11000	21000
Gratuités	-378	189
Intérêts minoritaires	3378	3127
Autres	592	339
Charges et produits relatifs à l'activité de financement	133583	11204
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers	136143	13686
Autres	-2560	-2482
TOTAL	138453	35273

NOTE 39. VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT

(x € 1000)	2014	2013
Mouvements des éléments d'actif	4727	9602
Créances commerciales	-655	-1926
Créances d'impôt	-633	5056
Autres actifs à court terme	6280	-198
Charges à reporter et produits acquis	-265	6670
Mouvements des éléments de passif	-9764	-11500
Dettes commerciales	-3900	-12228
Taxes, charges sociales et dettes salariales	1587	860
Autres dettes courantes	-2537	2586
Charges à imputer et produits à reporter	-4914	-2718
TOTAL	-5037	-1898

NOTE 40. ÉVOLUTION DU PORTEFEUILLE PAR SEGMENT DURANT L'EXERCICE

Les tableaux ci-dessous reprennent les mouvements du portefeuille par segment durant l'exercice 2014 afin de détailler les montants repris dans le tableau de flux de trésorerie.

Les montants relatifs aux immeubles repris dans le tableau de flux de trésorerie et dans les tableaux ci-dessous sont mentionnés en valeur d'investissement.

Acquisitions en immeubles de placement

Les acquisitions effectuées au cours d'un exercice peuvent se faire de trois manières :

• acquisition de l'immeuble en direct contre espèces, reprise dans la rubrique «Acquisition en immeuble de placement » du tableau de flux de trésorerie;
• acquisition de l'immeuble contre émission d'actions; ces transactions ne sont pas reprises dans le tableau de flux de financement car elles ne génèrent pas de flux de trésorerie;
• acquisition de la société détenant l'immeuble contre espèces, reprise dans la rubrique «Acquisition de filiales consolidées » du tableau de flux de trésorerie pour le montant du prix des actions achetées.

(x € 1000)		Bureaux			Immobilier de santé		Immobilier	Autres	Total
			Belgique	France	Pays-Bas	Allemagne	de réseaux de distribution
Immeubles disponibles à	Immeubles en direct				56421	11058	535		68014
la location	Immeubles contre actions
	Sociétés contre espèces
	Sous-total				56421	11058	535		68014
Projets de développement	Immeubles en direct			3646	1253		109		5008
	Immeubles contre actions
	Sociétés contre espèces
	Sous-total			3646	1253		109		5008
TOTAL				3646	57674	11058	644		73022

Le montant de K€ 73 022 repris dans le tableau de flux de trésorerie sous la rubrique «Acquisitions en immeubles de placement » reprend la somme des acquisitions d'immeubles en direct.

Extensions d'immeubles de placement

Les extensions d'immeubles de placement se financent en espèces et sont repris dans la rubrique «Extensions d'immeubles de placement » du tableau de flux de trésorerie.

(x € 1000)	Bureaux		Immobilier de santé		Immobilier de réseaux de	Autres	Total
		Belgique	France	Pays-Bas	Allemagne	distribution
Projets de développement	27247	21 733	25	52				49057
TOTAL	27247	21 733	25	52				49057
Montant payé en espèces	16954	21378	12	48				38392
Variation des montants provisionnés	10293	355	13	4				10665
TOTAL	27247	21 733	25	52				49057

Investissements sur immeubles de placement

Les investissements sur immeubles de placement se financent en espèces et sont repris dans la rubrique « Investissements en immeubles de placement » du tableau de flux de trésorerie.

(x € 1000)	Bureaux		Immobilier de santé	Immobilier de	Autres	Total
		Belgique	France	Pays-Bas	Allemagne	réseaux de distribution
Immeubles disponibles à la location	9354	1590	1337	332		3257	10	15880
Immeubles détenus en vue de la vente						170		170
TOTAL	9354	1590	1337	332		3427	10	16650
Montant payé en espèces	17 100	5797	1333	243		3714	10	28197
Variation des montants provisionnés	-7 746	-4207	4	89		-287		-12147
TOTAL	9354	1590	1337	332		3427	10	16650

Cessions d'immeubles de placement

Les montants repris dans le tableau de flux de trésorerie sous la rubrique «Cession d'immeubles de placement » représentent le prix net reçu en espèces de l'acheteur.

Ce prix net se compose de la valeur nette comptable de l'immeuble au 31.12.2013 ainsi que de la plus ou moins-value nette réalisée sur la vente, après déduction des frais de transaction.

(x € 1000)	Bureaux			Immobilier de santé		Immobilier de réseaux de	Autres	Total
		Belgique	France	Pays-Bas	Allemagne	distribution
Immeubles disponibles à la location
Valeur nette comptable	12150		41417			2055		55622
Résultat sur cession d'actif	1069		-54			489		1504
Prix de vente net reçu	13219	41363				2544		57 126
Immeubles détenus en vue de la vente
Valeur nette comptable			5363					5363
Résultat sur cession d'actif			54					54
Prix de vente net reçu			5417					5417
Projets de développement
Valeur nette comptable	13029							13029
Résultat sur cession d'actif	403							403
Prix de vente net reçu	13420							13420
TOTAL	26639		46780			2544		75963

NOTE 41. DROITS ET ENGAGEMENTS HORS BILAN

• Cofinimmo s'est engagée à acquérir les extensions ou constructions de nouvelles maisons de repos réalisées par Armonea SA (en qualité d'emphytéote ou de cocontractant) sur les terrains que Cofinimmo a achetés dans le cadre de la transaction avec le Groupe Van den Brande (à présent Armonea).
• Cofinimmo a signé des conventions d'option d'achat et de promesse de vente relatives au tréfonds d'un terrain situé à Gentbrugge destiné à la construction d'une maison de repos qui sera exploitée par Foyer de la Femme ASBL.
• Les actions de la société Belliard III-IV Properties SA détenues par Cofinimmo font l'objet d'une option d'achat. L'exercice de cette option est soumis à la réalisation de certaines conditions spécifiques.
• Dans le cadre de la cession des créances de loyers relatifs au bail en cours avec la Régie des Bâtiments sur le Palais de Justice d'Anvers, le solde des créances non cédées a été mis en gage en faveur d'une banque sous certaines conditions. Cofinimmo a par ailleurs octroyé une hypothèque traçante et un mandat hypothécaire sur le terrain. Dans le cadre du transfert de la dette de location-financement vis-à-vis de Justinvest Antwerpen SA à une société fiduciaire externe (JPA Properties SPRL administrée par Intertrust Belgium), et qui se rapporte au coût de construction du Palais de Justice, les liquidités transférées à JPA ont été mises en gage en faveur de Cofinimmo SA. Le bénéfice du gage a été transféré en faveur d'une banque sous certaines conditions.
• Dans le cadre de la cession des créances de loyers ou de redevances emphytéotiques relatifs aux conventions en cours avec la Régie des Bâtiments ou la Commission européenne sur les immeubles Egmont I, Egmont II, Maire 19 et Colonel Bourg 124, Belliard I&II ainsi qu'au bail en cours avec la Ville d'Anvers portant sur la Caserne de Pompiers, les actions, d'Egmont Properties SA, et de Belliard 1 & 2 Properties SA ont été mises en gage en faveur d'une banque sous certaines conditions. Ces sociétés ont été absorbées par la société Bolivar Properties au cours de l'année et les actions de cette dernière gagées en faveur de ladite banque.
• Dans le cadre d'autres opérations de cession de créances, Cofinimmo a pris divers engagements et consenti certaines garanties et notamment en ce qui concerne la cession de créance intervenue sur les redevances relatives à la prison de Leuze après exécution des travaux.
• Dans le cadre du bail conclu avec la Régie des Bâtiments relatif au commissariat de police de Termonde, une option d'achat a été consentie au bénéfice de la Régie qui au terme du bail peut soit quitter les lieux, soit proroger le contrat, soit racheter l'immeuble.
• Cofinimmo a consenti une garantie de revenus locatifs dans le cadre de la cession d'une partie de son portefeuille sis en périphérie et à Wavre.
• Cofinimmo a consenti une option d'achat à la Zone de police HEKLA à Anvers sur le bien donné en emphytéose à cette entité, à lever au terme dudit bail emphytéotique.
• Cofinimmo a consenti divers droits de préférence et/ou options d'achat à l'emphytéote, à valeur de marché, sur une partie de son portefeuille de maisons de repos et cliniques.

• Cofinimmo s'est engagée et bénéficie au nom de sa filiale «Silverstone» d'un droit de préférence sur les développements futurs à réaliser en partenariat avec un exploitant de maisons de repos.

• Cofinimmo s'est engagée et bénéficie au nom de sa filiale «Pubstone» d'un droit de préférence sur les développements futurs à réaliser en partenariat avec InBev Belgium. Cofinimmo (et Pubstone Group) s'est engagée et bénéficie des droits de préférence sur les actions Pubstone SA et Pubstone Group et InBev Belgium bénéficie d'un droit d'achat sur les actions Pubstone SA et Pubstone Group.

• Cofinimmo bénéficie d'un droit de priorité sur un projet à développer en partenariat avec un exploitant de maison de repos en Belgique.
• Un litige est ouvert sur un actif immobilier en France. Etant donné son caractère immatériel, aucune provision n'a été comptabilisée dans les comptes à fin 2014.
• Dans le cadre de la conclusion d'un partenariat avec ORPEA, Cofinimmo constituera des « joint-ventures » avec ORPEA dont l'objet consistera en l'acquisition, la détention et la location d'actifs immobiliers exploités par ORPEA en France.
• Dans le cadre d'appels d'offre, Cofinimmo émet régulièrement des promesses de garanties bancaires.
• D'une manière générale, Cofinimmo bénéficie de garanties de passif de la part des cédants des actions de sociétés immobilières qu'elle acquiert.
• Cofinimmo a concédé diverses garanties à l'occasion de la cession d'actions d'une société qu'elle détenait et a reçu des garanties de la part des acquéreurs pour les engagements solidaires qu'elle avait pris avec la société cédée.
• Cofinimmo bénéficie d'un engagement d'acquérir le terrain sur lequel un tiers a construit des appartements.
• Cofinimmo a concédé une option de vente aux actionnaires de la société Aspria Roosevelt SA relative à la vente de 100% des actions de cette société qui détient le site Solvay Sports à Bruxelles destiné à la construction d'un nouveau club de sports et de loisirs qui sera opéré par le Groupe Aspria.
• Dans le cadre d'achat de 13 immeubles de santé aux Pays-Bas, Superstone a convenu avec le vendeur un droit de vente pour Superstone et un droit d'achat pour le vendeur concernant un immeuble sis à Utrecht. Dans le cadre du même dossier cinq des 13 immeubles ne seront acquis par Superstone qu'après la réalisation de certaines conditions suspensives.
• Dans le cadre de ses contrats de location, Cofinimmo perçoit une garantie locative (soit en espèces, soit en garantie bancaire), dont le montant représente en règle générale six mois de loyers.
• Cofinimmo bénéficie d'une promesse de vente sur les actions privilégiées qu'elle a émises (Article 8 des Statuts).
• Cofinimmo s'est engagée à trouver un acquéreur pour les Notes échéant en 2027 émises par Cofinimmo Lease Finance (voir page 42 du Rapport Annuel 2001) dans l'hypothèse où un précompte mobilier serait applicable sur les intérêts de ces Notes en raison d'une modification de la législation fiscale ayant un effet pour un détenteur résidant en Belgique ou aux Pays-Bas.
• Lors de demandes de conversion d'obligations convertibles qu'elle a émises, Cofinimmo a le choix, à certaines conditions, entre remettre des actions nouvelles et/ou existantes, ou verser un montant en espèces ou une combinaison des deux.
• Cofinimmo aura l'option d'acquérir en 2023, à leur valeur intrinsèque, la totalité des Obligations Remboursables en Actions émises par Cofinimur I soit en numéraire, soit par remise d'actions ordinaires Cofinimmo, dans ce dernier cas moyennant l'accord de deux tiers des titulaires.
• Cofinimmo a souscrit divers engagements à ne pas entreprendre certaines actions (negative pledge) aux termes de divers contrats de financement.

NOTE 42. ENGAGEMENTS D'INVESTISSEMENTS

Le Groupe a des engagements d'investissements de K€ 65771 (31.12.2013: K€ 68888) en rapport avec des dépenses d'investissement déjà contractées à la date de clôture mais pas encore encourues dans le cadre de la construction de nouveaux immeubles et extensions. Les travaux de rénovation ne sont pas compris dans ce montant.

NOTE 43. CRITÈRES ET PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATION

Critères de consolidation

Les comptes consolidés regroupent les comptes de la société mère, des filiales et des co-entreprises arrêtés à la date de clôture.

La consolidation est effectuée en appliquant les méthodes de consolidation suivantes.

Consolidation globale pour les filiales

La consolidation globale consiste à incorporer tous les actifs et passifs des filiales, ainsi que les produits et les charges.

Les intérêts minoritaires sont repris dans une rubrique séparée du bilan et des comptes de résultats.

Périmètre de consolidation

Filiales détenues à 100% par le Groupe

La méthode de la consolidation globale est appliquée quand la société mère détient le contrôle exclusif.

Les comptes consolidés ont été préparés à la même date que celle où les filiales ont préparé leurs propres comptes.

Consolidation par la méthode de mise en équivalence pour les co-entreprises

La mise en équivalence consiste à remplacer la valeur comptable des titres par la part des capitaux propres de l'entité. Plus de détails sont fournis dans la Note 2, point C.

Nom et adresse du siège social Liste des filiales consolidées globalement	TVA ou numéro national (NN)	Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)		Activité principale des filiales du Groupe détenues à 100%
		31.12.2014	31.12.2013
BELLIARD III-IV PROPERTIES SA	BE 475 162 121	100,00	100,00	Belliard III-IV Properties SA détient les droits résiduels
Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles				de propriété portant sur l'immeuble Belliard III-IV, grevé d'un droit d'emphytéose.
BOLIVAR PROPERTIES SA	BE 878 423 981	100,00	100,00	Bolivar Properties SA détient le tréfonds de
Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles				l'immeuble Omega Court, les droits résiduels de propriété portant sur l'immeuble Belliard I-II, grevés d'un droit d'emphytéose, un droit d'emphytéose sur les immeubles Egmont I et II, un droit d'emphytéose sur l'immeuble De Maire 19 à Tournai, la pleine propriété temporaire de l'immeuble Noorderlaan 69, et un droit d'emphytéose sur l'immeuble Colonel Bourg 124. Cette filiale détient également une participation dans la société Léopold Square SA.

Nom et adresse du siège social Liste des filiales consolidées globalement	TVA ou numéro national (NN)	Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)		Activité principale des filiales du Groupe détenues à 100%
		31.12.2014	31.12.2013
COFINIMMO INVESTISSEMENTS ET SERVICES SA	FR 88 487 542 169	100,00	100,00	Cofinimmo Investissements et Services SA détient, directement ou indirectement, 38 établissements médicalisés en France, soit:
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)				- 15 cliniques de Soins de Suite et de Rééducation
SAS IS II Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)	FR 74 393 097 209	100,00	100,00	(SSR): Belloy à Belloy, Bezons à Bezons, Brocéliande à Caen, Bruyères à Letra, Canal de l'Ourcq à Paris, Caux Littoral à Neville, Château de Gléteins à Janssans-Riottier, Château de la Vernède
SCI AC Napoli	FR 71 428 295 695	100,00	100,00	à Conques-sur-Orbiel, Hélio Marin à Hyères, La Ravine à Louviers, La Salette à Marseille, Montpribat
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)				à Montfort-en-Chalosse, Sainte Baume à Nans-Les Pins, Estrain à Siouville-Hague et William Harvey à
SCI Beaulieu	FR 50 444 644 553	100,00	100,00	Saint-Martin-d'Aubigny ;
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)				- 5 cliniques psychiatriques : Champgault à Esvres sur-Indre, Domaine de Vontes à Esvres-sur-Indre, Haut Cluzeau à Chasseneuil, Horizon 33 à Cambes
SCI Chamtou	FR 11 347 555 203	100,00	100,00	et Pays de Seine à Bois-le-Roi ;
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)				- 18 Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD): Automne à Reims, Automne à Sarzeau, Automne à Villars-les-Dombes,
SCI Cuxac II Avenue de l'Opéra 27,	FR 18 343 262 341	100,00	100,00	Cuxac II à Cuxac-Cabardès, Debussy à Carnoux en-Provence, Frontenac à Bram, Grand Maison
75001 Paris (France) SCI de l'Orbieu	FR 14 383 174 380	100,00	100,00	à L'Union, La Jonchère à Reuil-Malmaison, Las Peyrères à Simorre, Le Clos du Mûrier à Fondettes,
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)				Le Clos Saint Sébastien à Saint Sébastien sur Loire, Le Jardin des Plantes à Rouen, Le Lac à Moncontour, Les Hauts d'Andilly à Andilly, Les Jardins de l'Andelle
SA Domaine de Vontes	FR 67 654 800 135	100,00	100,00	à Perriers-sur-Andelle, Les Oliviers à Cannes La Bocca, Villa Saint Gabriel à Gradignan et Villa Napoli
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)				à Jurançon.
SCI du Donjon	FR 06 377 815 386	100,00	100,00
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)
SNC du Haut Cluzeau	FR 39 319 119 921	100,00	100,00
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)
SARL Hypocrate de la Salette	non assujetti	100,00	100,00
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)	NN 388 117 988
SCI La Nouvelle Pinède	FR 78 331 386 748	100,00	100,00
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)
SCI Privatel Investissement	FR 13 333 264 323	100,00	100,00
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)
SCI Résidence Frontenac	FR 80 348 939 901	100,00	100,00
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)
SCI Sociblanc	non assujetti	100,00	100,00
Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)	NN 328 781 844
COFINIMMO LUXEMBOURG SA	non assujetti	100,00	100,00	Cofinimmo Luxembourg SA détient une clinique à
Boulevard Grande-Duchesse Charlotte 65, 1331 Luxembourg (Luxembourg)	NN 100 044			Baden-Baden en Allemagne.
COFINIMMO SERVICES SA	BE 437 018 652	100,00	100,00	Cofinimmo Services SA assure la gérance des
Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles				immeubles de Cofinimmo.

Nom et adresse du siège social Liste des filiales consolidées globalement	TVA ou numéro national (NN)	Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)		Activité principale des filiales du Groupe détenues à 100%
		31.12.2014	31.12.2013
FPR LEUZE SA Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles	BE 839 750 279	100,00	50,00	FPR Leuze SA fut créée suite à l'attribution par la Régie des Bâtiments (État fédéral belge) au consortium Future Prisons, dont Cofinimmo fait partie, du marché public élaboré sur le modèle Design-Build-Finance-Maintain relatif à la construction et à l'entretien d'une nouvelle prison à Leuze-en-Hainaut, dans la région de Mons. Suite à la délivrance du certificat de disponibilité, Cofinimmo a racheté les actions détenues par Cordeel et Willemen.
LEOPOLD SQUARE SA Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles	BE 465 387 588	100,00	100,00	Leopold Square SA détient partiellement ou totalement les immeubles situés avenue du Bourget 40 à Bruxelles et Park Hill A et B à Diegem, le tréfonds de l'immeuble Omega Court. Cette filiale détient également des participations dans les sociétés Cofinimmo Services SA, Livingstone II SA, W34 SA et Pubstone Properties BV.
RHEASTONE SA Boulevard de la Woluwe 58,	BE 893 787 296	100,00	100,00	Rheastone SA détient la maison de repos Le Progrès à La Louvière.
1200 Bruxelles
SUPERSTONE BV Claudius Prinsenlaan 128, 4818 CP Breda (Pays-Bas)	NL 85 07 32 554 B 01	100,00	100,00	Superstone NV détient trois cliniques privées, 8 immeubles de soins et un centre médical localisés aux Pays-Bas. Elle bénéficie d'un statut de « fiscale beleggingsinstelling».
W34 SA	BE 536 269 745	100,00	100,00	W34 SA détient la pleine propriété des appartements
Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles				en construction non encore vendus ainsi que la partie du tréfonds correspondant à l'emphytéose des bureaux concédée à l'ONA (Oeuvre Nationale des Aveugles) dans l'immeuble Woluwe 34.
LIVINGSTONE II SA Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles	BE 544 336 086	100,00	100,00	Livingstone II SA détient la pleine propriété de l'immeuble Livingstone II.

Filiales détenues par le Groupe Cofinimmo et ayant des intérêts minoritaires (participations ne donnant pas le contrôle)

Nom et adresse du siège social Liste des filiales consolidées globalement	TVA ou numéro national (NN)	Participation directe et indirecte et droits de vote (en %)		Activité principale des filiales du Groupe qui ne sont pas détenues à 100%
		31.12.2014	31.12.2013
COFINIMUR I SA Avenue Georges V 10,	FR 74 537 946 824	97,65	97,65	Cofinimur I SA possède un patrimoine de 280 sites (agences et bureaux), localisés en France et utilisés
75008 Paris (France)				par le Groupe MAAF.
PUBSTONE GROUP SA	BE 878 010 643	90,00	90,0006	Pubstone Group SA détient une participation de contrôle dans la société Pubstone SA.
Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles
PUBSTONE SA	BE 405 819 096	99,99	99,99	Pubstone SA détient 800 cafés/restaurants en
Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles				Belgique.
PUBSTONE PROPERTIES BV	non assujetti	90,001	90,001	Pubstone Properties BV détient
Claudius Prinsenlaan 128, 4818 CP Breda (Pays-Bas)	NN 8185 89 723			245 cafés/restaurants aux Pays-Bas.
SILVERSTONE SA	BE 452 711 674	95,00	95,00	Silverstone SA détient 23 maisons de repos en
Boulevard de la Woluwe 58, 1200 Bruxelles				Belgique: 7 Voyes à Vedrin, Bellevue à Forest, Borsbeekhof à Borgerhout, Brise d'Automne à Ransart, Charmilles à Sambreville, Chenoy à Ottignies, Claire de Vie à Liège, Colvert à Ottignies, Lakendal à Alost, Farnientane à Fexhe-Slins, Grand Cerf à Spa, Hof ter Dennen à Vosselaar, Les Jours Heureux à Lodelinsart, Maison Saint Ignace à Laeken, De Mouterij à Alost, Nieuwe Seigneurie à Rumbeke, Parc à Nivelles, Saint Charles à Bouillon, Sitelles à Chastre, De Fakkel à Paal, Karen à Koersel, Villa Vitae à Paal et De Laeck à Koersel.

Co-entreprises

Nom et adresse du siège social Liste des co-entreprises mises en équivalence	TVA ou numéro Participation directe et national (NN) indirecte et droits de vote (en %)		Activité principale des co-entreprises
		31.12.2014	31.12.2013
COFINEA I SAS Avenue de l'Opéra 27, 75001 Paris (France)	FR 74 538 144 122	51,00	51,00	Cofinea I SAS accueille les maisons de repos exploitées par le Groupe Orpea en France suite à l'accord de partenariat conclut avec le Groupe Orpea en novembre 2011. Actuellement, la société détient un EHPAD situé à Paris.
				Cofinimmo SA détient 51% du capital de Cofinea SAS qui est donc mise en équivalence dans les comptes consolidés du Groupe.

² Le pourcentage du résultat consolidé avant impôts de CIS Succursale (société abritant l'activité de Gestion d'actifs pour compte de tiers) par rapport au résultat consolidé avant impôts du Groupe s'élève à 0%. Le pourcentage de l'actif sous gestion par rapport à l'actif consolidé du Groupe s'élève à 1%.

³ Société de droit luxembourgeois détenant un actif en Allemagne.

¹ Société mise en équivalence.

¹ 10% des actions sont détenues par InBev Belgium SA.

² 0,00063% des actions sont détenues par InBev Belgium SA et ses filiales.

Participations ne donnant pas le contrôle1

Les participations ne donnant pas le contrôle représentent les intérêts de tiers dans des filiales qui ne sont détenus, ni directement ni indirectement, par le Groupe.

Cofinimur I

Cofinimmo a acquis fin 2011, par l'intermédiaire de sa filiale CofinimurI, un portefeuille d'agences et de bureaux du Groupe MAAF. Foncière Atland possède 2,35% des parts de la structure Cofinimur I. De plus, lors de l'acquisition, Cofinimur I a également procédé à l'émission d'obligations remboursables en actions (ORA), considérés comme participations ne donnant pas le contrôle, dont les détenteurs sont qualifiés d'orataires.

Foncière Atland est une société foncière française cotée et bénéficiant du statut SIIC. Elle est spécialisée dans l'immobilier d'entreprise, bureaux, locaux d'activités, entrepôts et commerces.

Pour de plus amples informations : www.fonciere-atland.fr

Pubstone

Cofinimmo a acquis fin 2007 la totalité d'un portefeuille de cafés/restaurants détenu jusqu'alors par Immobrew SA, filiale d'InBev Belgium et renommée Pubstone SA. Au 31.12.2014, InBev Belgium possède un intérêt indirect de 10% dans la structure Pubstone.

De plus, suite à la restructuration du Groupe Pubstone en décembre 2013, InBev Belgium possède des intérêts minoritaires directs de 10% dans Pubstone Properties BV.

Anheuser-Busch InBev (AB InBev) est le plus grand brasseur au monde par le volume de bière produite. Coté en bourse, son siège administratif est à Louvain en Belgique.

Pour de plus amples informations sur le Groupe: www.ab-InBev.com

Silverstone

Au cours de l'exercice 2012, Cofinimmo a mis en place une structure possédant un portefeuille de maisons de repos en Belgique dans la société Silverstone SA. Senior Assist détient au 31.12.2014 5% de Silverstone SA.

Le Groupe familial Senior Assist a été créé en 2005 et s'est développé dans le secteur des soins à domicile et l'hébergement des personnes âgées dépendantes. Il exploite 32 maisons de repos en Belgique.

Pour de plus amples informations sur le Groupe: www.senior-assist.be

Il est à noter que la détention de ces intérêts minoritaires par des sociétés tierces hors du Groupe et dès lors, non controlés par Cofinimmo, est considérée comme non matérielle par égard à la totalité des capitaux propres du Groupe (au 31.12.2014, les intérêts minoritaires s'élèvent à € 67 millions par rapport aux capitaux propres de Cofinimmo de € 1609 millions, soit 4,2%).

Variation des participations ne donnant pas le contrôle

(x € 1000)	Cofinimur I		Pubstone	Silverstone	Total
	Atland	Orataires	InBev	Senior Assist
AU 01.01.2013	1345	48133	11658	5127	66263
Intérêts dans le compte de résultats	62	2860	-265	470	3127
Réserves des frais et droits de mutation estimés	1		-15	-21	-35
Transactions avec les participations ne donnant pas le contrôle			277		277
Coupons ORA		-2727			-2727
Dividendes	-32			-241	-273
Autres	-136	10	16	3	-107
AU 31.12.2013	1240	48276	11671	5338	66525
Intérêts dans le compte de résultats	84	2927	-132	499	3378
Réserves des frais et droits de mutation estimés	-1		-8	-9	-18
Coupons ORA		-2703			-2703
Dividendes	-35			-284	-319
Autres	1	130			131
AU 31.12.2014	1289	48630	11531	5544	66994

Co-entreprises

Au 31.12.2014, le Groupe Cofinimmo possède la co-entreprise Cofinéa I, intégrée selon la méthode de la mise en équivalence car le Groupe exerce un contrôle conjoint sur cette société en vertu d'un accord contractuel de partenariat avec les actionnaires associés.

Etant donné sa quote-part dans le résultat du Groupe Cofinimmo, cette co-entreprise est considérée comme immatérielle.

Pour rappel, le 20.06.2014, Cofinimmo a racheté l'ensemble des actions de la société FPR Leuze2 .

Depuis cette date, Cofinimmo exerce un contrôle exclusif sur la société et l'intègre dans ses comptes selon la méthode de consolidation globale. La part de Cofinimmo dans le résultat de FPR Leuze avant le rachat des actions se retrouve, au niveau du compte de résultats consolidé, sur la ligne «Quote-part dans le résultat des entreprises associées ou co-entreprises ».

¹ Le terme «Participations ne donnant pas le contrôle» tel que définit par l'IFRS 12 correspond aux intérêts minoritaires.

² Pour plus d'informations, voir Note 4 page 151.

Informations générales

Société	Cofinéa I	FPR Leuze1
Segment	Maison de repos	PPP Prison
Pays	France	Belgique
% de détention par le groupe Cofinimmo	51%	50%
Actionnaires associés	Groupe Orpea OPCI (49%)	Cordeel Zetel Temse (49%)
		Willemen General Contractor (1%)
Date de la création de la société	2012	2011
Période comptable	Clôture au 31 décembre	Clôture au 31 décembre
	31.12.14	20.06.14
Résultat net courant (à 100%)	1124	2198
Autres éléments du résultat Global	-538	-396
Résultat Global	586	1802
% de détention par le groupe Cofinimmo	51%	50%
Quote-part dans le résultat des entreprises associées ou co-entreprises	299	901
Montant de la participation chez Cofinimmo
Participations dans des entreprises associées ou co-entreprises	5862	-

Risques et engagements liés aux actionnaires associés :

Le partenariat dans le cadre de la société Cofinéa I a été conclu avec le Groupe Orpea et a pour but d'acceuillir dans la structure des actifs exploités par le Groupe Orpéa.

Cofinimmo détient 51% des parts de cette structure. Toutefois, l'accord de partenariat prévoit que toutes les décisions notamment en matière d'investissement et de désinvestissement sont prises en accord avec les deux parties, ce qui implique un contrôle conjoint de la société.

NOTE 44. PAIEMENTS FONDÉS SUR DES ACTIONS

Plan d'options sur actions

En 2006, Cofinimmo a lancé un plan d'options sur actions par lequel 8000 options sur actions ont été accordées au Management du Groupe. Ce plan a été relancé durant chacune des années suivantes. En 2014, un total de 3000 options sur actions a été accordé.

Au moment de l'exercice, les bénéficiaires paieront le prix d'exercice de € 88,75 par action pour le plan de 2014 en échange de la livraison des titres. En cas de départ volontaire ou de départ involontaire (à l'exclusion d'une rupture pour motif grave) d'un bénéficiaire, les options sur actions acceptées et dévolues ne pourront plus être exercées qu'au cours de la première fenêtre d'exercice suivant la date de la rupture de contrat sauf en cas de départ à la retraite. Les options non dévolues sont annulées. En cas de départ involontaire d'un bénéficiaire pour motif grave, les options sur actions acceptées, dévolues ou non, mais non encore exercées seront annulées. Ces conditions d'acquisition et de périodes d'exercice des options en cas de départ, volontaire ou involontaire, s'appliqueront sans préjudice du pouvoir du Conseil d'Administration pour les membres du Comité de Direction ou du Comité de Direction pour les autres participants d'autoriser des dérogations à ces dispositions à l'avantage du bénéficiaire, sur la base de critères objectifs et pertinents.

Juste valeur des options sur actions à la date d'octroi et hypothèses utilisées - moyenne pondérée

	2014
Modèle de valorisation du prix	Black & Scholes
Durée contractuelle des options	10 ans
Durée estimée	8 ans
Prix d'exercice (en €)	88,75
Volatilité (moyenne trois dernières années)	14,72%
Taux d'intérêt sans risque	Euro Swap Annual Rate
Juste valeur des options sur actions à la date d'octroi, prise en charge sur trois exercices (x € 1000)	102,99

Évolution du nombre d'options sur actions

Année de plan	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007	2006
AU 01.01		925	4095	8035	5740	7215	6730	7300	8000
Accordées	3000
Annulées				-1250	-184	-695	-1800	-1800	-2100
Exercées	-3992
Expirées
AU 31.12	-992	925	4095	6785	5556	6520	4930	5500	5900
Exerçable au 31.12				6785	5556	6520	4930	5500	5900
Prix d'exercice (en €)	88,75	88,12	84,85	97,45	93,45	86,06	122,92	143,66	129,27
Date extrême d'exercice des options	16.06.2024	16.06.2023	18.06.2022	14.06.2021	13.06.2020	11.06.2019	12.06.20231	12.06.20221	13.06.20211
Juste valeur des options sur actions à la date d'octroi (x € 1000)	102,99	164,64	168,18	363,9	255,43	372,44	353,12	261,27	216,36

Cofinimmo applique la norme IFRS 2 en reconnaissant la juste valeur des options sur actions à la date d'octroi sur la durée d'acquisition des droits (c'est-à-dire trois ans) selon la méthode d'acquisition progressive. La charge annuelle de l'acquisition progressive est comptabilisée en frais de personnel dans les comptes de résultats.

NOTE 45. NOMBRE MOYEN DE PERSONNES LIÉES PAR UN CONTRAT DE TRAVAIL OU D'ENTREPRISE

	2014	2013
Nombre moyen de personnes liées par un contrat de travail ou d'entreprise	115	111
Employés	111	107
Personnel de direction	4	4
ÉQUIVALENTS TEMPS PLEIN	108	105

NOTE 46. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIÉES

Les émoluments et primes d'assurance, à charge de Cofinimmo et de ses filiales, relatifs aux membres du Conseil d'Administration et enregistrés dans les comptes de résultats, s'élèvent à € 1 746504 dont € 369833 sont attribués aux avantages postérieurs à l'emploi.

Le Chapitre «Déclaration de gouvernance d'entreprise» du présent Rapport Financier Annuel reprend la composition des différents organes de décision ainsi que les tableaux relatifs aux rémunérations des Administrateurs non exécutifs et exécutifs.

La différence entre le montant du compte de résultats et celui mentionné dans les tableaux s'explique par les mouvements des provisions.

NOTE 47. ÉVÈNEMENTS SURVENUS APRÈS LA DATE DE CLÔTURE

Il n'y a pas d'évènements majeurs survenus après la date de clôture et qui pourraient avoir un impact significatif sur les chiffres au 31.12.2014.

Toutefois, est à mentionner la restructuration des instruments de couverture de taux d'intérêt. En plus des positions de couvertures annulées en mai 2014, Cofinimmo a annulé dans le courant du mois de janvier 2015 des options FLOOR vendues pour un montant notionnel de € 200 millions. Le coût de cette annulation s'est élevé à € 17,7 millions et sera pris en charge de façon étalée en 2015, 2016 et 2017 en rubrique IAS 39, conformément aux règles comptables applicables.

Les Administrateurs ne bénéficient pas du plan de participation aux résultats qui concerne uniquement les employés du Groupe.

Pour rappel, fin 2012, Cofinimmo a conclu une joint venture concernant l'entité Cofinéa I SAS, une société de droit français dont Cofinimmo détient 51% du capital et le Groupe ORPEA le solde, soit 49%. À l'exception de sa participation dans Cofinéa I, Cofinimmo n'a pas d'autres transactions avec cette co-entreprise. Par ailleurs, il n'y a pas eu de transaction en 2014 avec le Groupe ORPEA. Pour plus de détails, voir Note 43.

Il n'y a pas eu d'autres transactions avec d'autres parties liées.

À signaler, l'extension de deux lignes de crédit dans le courant du mois de janvier 2015 et le placement privé d'obligations pour un montant total de € 190 millions en mars 2015.

Pour plus de détails sur ces opérations, il est renvoyé au chapitre «Événements après le 31.12.2014» du Rapport de Gestion en page38.

Le montant du dividende proposé à l'Assemblée Générale Ordinaire du 13.05.2015 est de € 95067549,50 pour les actions ordinaires et de € 4372909,45 pour les actions privilégiées. Pour plus de détails, voir Note 33.

¹ Conformément à la Loi de relance économique du 27.03.2009, la période d'exercice sur les plans d'options sur actions de 2006 à 2008 a été allongée de dix à 15 ans.

Rapport du Commissaire ¹⁹⁵

Belgium Tel. + 32 2 800 20 00 Fax + 32 2 800 20 01 www.deloitte.be Deloitte Reviseurs d'Entreprises Berkenlaan 8b 1831 Diegem Belgium Tél. + 32 2 800 20 00 Fax + 32 2 800 20 01 www.deloitte.be

Cofinimmo NV

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering over de geconsolideerde financiële staten afgesloten op 31 december 2014

Aan de aandeelhouders

Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons verslag over de geconsolideerde financiële staten, en omvat tevens ons verslag over andere door weten regelgeving gestelde eisen. Deze geconsolideerde financiële staten omvatten de geconsolideerde staat van financiële positie op 31 december 2014, het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen. Rapport du commissaire à l'assemblée générale sur les états financiers consolidés clôturés le 31 décembre 2014 Aux actionnaires Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce

Verslag over de geconsolideerde financiële staten– Oordeel zonder voorbehoud réglementaires. Ces états financiers consolidés comprennent l'état de la situation financière consolidé clôturé le

Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële staten van Cofinimmo NV ("de vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. De totale activa in de geconsolideerde staat van financiële positie bedragen 3.499.012 (000) EUR en het geconsolideerd verlies (aandeel van de groep) van het boekjaar bedraagt 52.671 (000) EUR. 31 décembre 2014, l'état du résultat global consolidé, l'état consolidé des variations des capitaux propres et le tableau consolidé des flux de trésorerie, ainsi que le résumé des principales méthodes comptables et les autres notes explicatives. Rapport sur les états financiers consolidés - Opinion sans réserve Nous avons procédé au contrôle des états financiers consolidés de Cofinimmo SA (la « société ») et de ses filiales

Verantwoordelijkheid van de raad van bestuur voor het opstellen van de geconsolideerde financiële staten (conjointement le « groupe »), établis en conformité avec les normes internationales d'information financière (International Financial Reporting Standards - IFRS) telles qu'exécutées par l'arrêté royal belge du 13 juillet 2014

De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor het implementeren van een interne controle die ze noodzakelijk acht voor het opstellen van een geconsolideerde financiële staten die geen afwijking van materieel belang bevatten, die het gevolg is van fraude of van fouten. relatif aux sociétés immobilières réglementées et les dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Le total de l'actif mentionné dans la situation financière consolidée s'élève à 3.499.012 (000) EUR et la perte consolidée (part du groupe) de l'exercice s'élève à 52.671 (000) EUR. Responsabilité du conseil d'administration relative à l'établissement des états financiers consolidés Le conseil d'administration est responsable de l'établissement d'états financiers consolidés donnant une image fidèle

Verantwoordelijkheid van de commissaris conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'exécutées par l'arrêté royal belge du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et aux dispositions légales et réglementaires applicables

Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing - ISA) uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde financiële staten geen afwijking van materieel belang bevatten. en Belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement d'états financiers consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs. Responsabilité du commissaire Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces états financiers consolidés sur base de notre audit. Nous avons

Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde financiële staten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne controle van de groep in aanmerking die relevant is voor het opstellen van een geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de groep. Een controle omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen, alsmede de presentatie van de geconsolideerde financiële staten als geheel. Wij hebben van de aangestelden en van de raad van bestuur van de groep de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (International Standard on Auditing - ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives. Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants repris et les informations fournies dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que cellesci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne du groupe relatif à l'établissement d'états financiers consolidés donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du groupe. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren. faites par le conseil d'administration, et la présentation d'ensemble des états financiers consolidés. Nous avons obtenu des préposés du groupe et du conseil d'administration les explications et informations requises pour notre audit.

Deloitte Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d'Entreprises

Burgerlijke vennootschap onder de vorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Maatschappelijke zetel: Berkenlaan 8b, B-1831 Diegem BTW BE 0429.053.863 - RPR Brussel - IBAN BE 17 2300 0465 6121 - BIC GEBABEBB Deloitte Bedrijfsrevisoren / Reviseurs d'Entreprises

Oordeel zonder voorbehoud

Naar ons oordeel geven de geconsolideerde financiële staten van Cofinimmo NV een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de groep per 31 december 2014, en van haar resultaten en kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.

Verslag over andere door wet- en regelgeving gestelde eisen

De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en voor de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten.

In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaring die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen:

Het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt overeen met de geconsolideerde financiële staten en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten aanzien van de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.

Diegem, 30 maart 2015

De commissaris

__________________________________

DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Frank Verhaegen

Comptes statutaires

État du résultat global (comptes de résultats) (format abrégé)

(x € 1000)	2014	2013
A. RÉSULTAT NET
Revenus locatifs	125411	124654
Reprises de loyers cédés et escomptés	15931	25276
Charges relatives à la location	-345	-293
Résultat locatif net	140997	149637
Récupération de charges immobilières	588	101
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	16029	13357
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	-1539	-1277
Charges et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-17483	-15225
Résultat immobilier	138592	146593
Frais techniques	-2786	-3595
Frais commerciaux	-1033	-846
Charges locatives et taxes sur immeubles non loués	-3829	-3984
Frais de gestion immobilière	-11071	-11384
Autres charges immobilières	-3	-16
Charges immobilières	-18722	-19825
Résultat d'exploitation des immeubles	119870	126768
Frais généraux de la société	-6670	-6367
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	113200	120401
Résultat sur vente d'immeubles de placement	-10322	-8144
Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	-13181
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	-15799	-26134
Autre résultat sur portefeuille	-804	-1994
Résultat d'exploitation	73094	84129
Revenus financiers	39320	29774
Charges d'intérêts nettes	-45454	-56073
Autres charges financières	-3021	-2085
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-116714	856
Résultat financier	-125869	-27528
Résultat avant impôt	-52775	56601
Impôts des sociétés	-864	579
Exit tax
Impôt	-864	579
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE	-53639	57 180
B. AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	2599	501
Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie	52015	57288
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL	54614	57 789
C. RÉSULTAT GLOBAL	975	114969

Affectations et prélèvements

(x € 1000)	2014	2013
A. Résultat net	-53639	57 180
B. Transfert de/aux réserves	153430	48984
Transfert à la réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers	-27969	-32242
exercice comptable	-19508
exercices antérieurs	-8461	-32242
Transfert à la réserve du solde négatif des variations de juste valeur des biens immobiliers	46252	4445
exercice comptable	15312	4445
exercices antérieurs	30940
Transfert à la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	488	1146
exercice comptable	488	1146
Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée	10512	-4576
exercice comptable	10512	-4576
Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée	71579	-18643
exercice comptable	71579	-18643
Transfert aux autres réserves	-216	-241
Transfert du résultat reporté des exercices antérieurs	52784	99095
C. Rémunération du capital
Rémunération du capital prévue à l'Article 13, § 1 er, alinéa 1er de l'AR 13.07.2014
D. Répartition au titre de l'exercice autre que la rémunération de capital	-99791	-106164
Dividendes	-99440	-105817
Plan de participation	-351	-347
E. Résultat à reporter	294364	350446

État de la situation financière (bilan) (format abrégé)
(x € 1000)	2014	2013	199
Actif non courants	3118880	3252549
Immobilisations incorporelles	553	533
Immeubles de placement	2080282	2301126
Autres immobilisations corporelles	408	671
Actifs financiers non courants	970732	882758
Créances de location-financement	66893	67448
Créances commerciales et autres actifs non courants	12	13
Actifs courants	50275	54536
Actifs financiers courants	498	2782
Créances de location-financement	1366	1236
Créances commerciales	13728	12312
Créances fiscales et autres actifs courants	12385	15805
Trésorerie et équivalents de trésorerie
Comptes de régularisation	22298	22401
TOTAL DE L'ACTIF	3169155	3307085

(x € 1000)	2014	2013
Capitaux propres	1541935	1614937
Capital	965983	945447
Primes d'émission	463902	451673
Réserves1	165689	160637
Résultat net de l'exercice	-53639	57 180
Passif	1627220	1692148
Passifs non courants	1142722	1266436
Provisions	17583	18024
Dettes financières non courantes	1021107	1154926
Établissements de crédit	415700	479000
Autres	605407	675926
Autres passifs financiers non courants	104032	93486
Passifs courants	484498	425712
Dettes financières courantes	411014	352648
Établissements de crédit	411014	250532
Autres		102116
Autres passifs financiers courants	5432	2743
Dettes commerciales et autres dettes courantes	43784	42109
Autres	43784	42109
Comptes de régularisation	24268	28212
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	3169155	3307085

Obligation de distribution selon l'Arrêté Royal du 13.07.2014 relatif aux SIRs

(x € 1000)	2014	2013
Résultat net	-53639	57 180
Amortissements (+)	338	374
Réductions de valeur (+)	-10	-61
Reprises de réduction de valeur (-)		-1
Reprises de loyers cédés et escomptés (-)	-15931	-25276
Autres éléments non monétaires (+/-)	79165	2423
Résultat sur vente de biens immobiliers (+/-)	23503	8143
Variations de la juste valeur des biens immobiliers (+/-)	-2223	7663
Résultat corrigé (A)	31203	50445
Plus-values et moins-values réalisées1 sur biens immobiliers durant l'exercice (+/-)	3925	-40385
Plus-values réalisées1 sur biens immobiliers durant l'exercice, exonérées de l'obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de quatre ans (-)	-30940	-6594
Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement exonérées de l'obligation de distribution et n'ayant pas été réinvesties dans un délai de quatre ans (+)
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B)	-27015	-46979
TOTAL (A+B) X 80%	3350	2773
Diminution de l'endettement (-)	-73756	-62101
OBLIGATION DE DISTRIBUTION2	0	0

Fonds propres non distribuables selon l'Article 617 du Code des Sociétés

(x € 1000)	2014	2013
Actif net	1541936	1614937
Distribution de dividendes et plan de participation	-99791	-106164
ACTIF NET APRÈS DISTRIBUTION	1442145	1508773
Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé	965983	945447
Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts	463902	451673
Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	-55225	-60632
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture est appliquée	-42665	-84168
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée	-67836	3743
Réserve pour actions propres
Autres réserves déclarées indisponibles par l'Assemblée Générale	3453	3279
Réserve légale
FONDS PROPRES NON DISTRIBUABLES SELON L'ARTICLE 617 DU CODE DES SOCIÉTÉS	1267612	1259342
Marge restante après distribution	174533	249431

¹ Par rapport à la valeur d'acquisition, augmentée des frais de rénovation immobilisés.

² Du fait de la diminution de son endettement, Cofinimmo SA n'a pas d'obligation de distribution.

État des variations des capitaux propres

(x € 1000)	Capital	Primes d'émission	Réserves	Résultat net de l'exercice	Capitaux propres
AU 01.01.2013	917079	436170	65417	96035	1514701
Affectation du résultat net 2012			96035	-96035
Éléments reconnus dans le résultat global			57 789	57 180	114969
Couverture des flux de trésorerie			57288		57288
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement			501		501
Résultat de la période				57 180	57 180
Autres			-140		-140
SOUS-TOTAL	917079	436170	219101	57 180	1629530
Émission d'actions	28368	15503			43871
Acquisitions/Cessions d'actions propres			52743		52743
Dividendes/Coupons			-111207		-111207
AU 31.12.2013	945447	451673	160637	57 180	1614937
Affectation du résultat net 2013			57 180	-57 180
Éléments reconnus dans le résultat global			52021	-53639	-1618
Couverture des flux de trésorerie			52015		52015
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement			582		582
Exercice sur actions Cofinimmo (options sur actions et actions propres)			-576		-576
Résultat de la période				-53639	-53639
Autres			2015		2015
SOUS-TOTAL	945447	451673	271853	-53639	1615334
Émission d'actions	20536	12229			32765
Dividendes/Coupons			-106164		-106164
AU 31.12.2014	965983	463902	165689	-53639	1541935

Détail des réserves

(x € 1000) Réserve du solde positif/ négatif des variations de juste valeur des biens immobiliers

Réserve des droits de mutations estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement

Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est

			appliquée
AU 01.01.2013	-148962	-59811	-157 112
Affectation du résultat net 2012	23727	-176	11080
Éléments reconnus dans le résultat global		501	57288
Couverture des flux de trésorerie			57288
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		501
Autres
SOUS-TOTAL	-125235	-59486	-88744
Acquisitions/Cessions d'actions propres
Dividendes
AU 31.12.2013	-125235	-59486	-88744
Affectation du résultat net 2013	27 796	-1146	4576
Éléments reconnus dans le résultat global		582	52015
Couverture des flux de trésorerie			52015
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement		582
Exercice sur actions Cofinimmo (options sur actions et actions propres)
Résultat de l'exercice
Autres éléments		5311
SOUS-TOTAL	-97439	-54739	-32153
Emission d'actions
Dividendes
AU 31.12.2014	-97439	-54739	-32153

Total des réserves	Résultat Reporté	Réserve indisponible	Réserve disponible	Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée
65417	491387	-59430	824	-1479
96035	74569	256		-13421
57 789
57288
501
-140	-140
219101	565816	-59174	824	-14900
52743	-5070	57813
-111207	-111207
160637	449539	-1361	824	-14900
57 180	7070	241		18643
52021	-1	-575
52015
582
-576	-1	-575
2015	-3296
271853	453312	-1695	824	3743
-106164	-106164
165689	347 148	-1695	824	3743

203

Document permanent

Renseignements généraux

DÉNOMINATION SOCIALE

Cofinimmo: Société immobilière réglementée publique de droit belge ou SIR publique de droit belge.

SIÈGE SOCIAL – SIÈGE ADMINISTRATIF

Le siège social et administratif est fixé à 1200 Bruxelles, boulevard de la Woluwe 58 (Tel. +32 2 373 00 00). Le siège social peut être transféré en tout autre lieu en Belgique par simple décision du Conseil d'Administration.

REGISTRE DES PERSONNES MORALES

La société est inscrite au Registre des Personnes Morales (R.P.M.) de Bruxelles sous le n° 0426 184 049. Son numéro de TVA est le BE 0426 184 049.

CONSTITUTION, FORME JURIDIQUE ET PUBLICATION

La société anonyme de droit belge Cofinimmo a été constituée le 29.12.1983, par acte passé devant le Notaire André Nerincx à Bruxelles, publié aux annexes du Moniteur belge du 27.01.1984, sous le n° 891-11. La société a la forme juridique d'une société anonyme de droit belge.

Le 01.04.1996, Cofinimmo était agréée comme société d'investissement immobilière à capital fixe publique de droit belge, en abrégé Sicaf immobilière publique de droit belge, inscrite auprès de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA).

Depuis le 06.11.2014, elle est soumise au régime légal des sociétés immobilières réglementées visées par la Loi du 12.05.2014 relative aux sociétés immobilières réglementées. La société a pour objet social exclusif de (a) mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à disposition d'utilisateurs et (b), dans les limites fixées par la réglementation SIR, détenir des biens immobiliers mentionnés à l'Article 2, 5°, vi à x de la loi SIR.

La société est également soumise aux dispositions de l'Arrêté Royal du 13.07.2014, relatif sociétés immobilières réglementées.

Les statuts ont été modifiés à diverses reprises et pour la dernière fois le 12.01.2015 par acte passé devant le Notaire associé Louis-Philippe Marcelis à Bruxelles, publié à l'annexe du Moniteur belge du 17.02.2015 sous le numéro 0025656.

La société fait appel public à l'épargne au sens de l'Article 438 du Code des Sociétés.

DURÉE

La société est constituée pour une durée illimitée.

OBJET DE LA SOCIÉTÉ

ARTICLE 3: OBJET

3.1) La Société a pour objet exclusif de:

(a) mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à la disposition d'utilisateurs et; (b) dans les limites fixées par la réglementation SIR, détenir les biens immobiliers mentionnés à l'Article 2, 5°, vi à x de la loi SIR.

Par bien immobilier, on entend:

i. les immeubles tels que définis aux Articles 517 et suivants du Code civil et les droits réels sur des immeubles, à l'exclusion des immeubles de nature forestière, agricole ou minière;

ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, contrôlées exclusivement ou conjointement par la Société;

iii. les droits d'option sur des biens immobiliers ;

iv. les actions de sociétés immobilières réglementées publiques ou de sociétés immobilières réglementées institutionnelles, à condition dans ce dernier cas qu'un contrôle conjoint ou exclusif soit exercé sur celle-ci par la Société;

v. les droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en location-financement à la Société ou conférant d'autres droits d'usage analogues ;

vi. les actions de Sicafi publiques ;

vii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers étrangers inscrits à la liste visée à l'Article 260 de la loi SIR;

viii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers établis dans un autre État membre de l'Espace économique européen et non inscrits à la liste visée à l'Article 260 de la loi SIR, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à celui applicable aux Sicafi publiques ;

ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées de la personnalité juridique; (ii) relevant du droit d'un autre État membre de l'Espace économique européen; (iii) dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé et/ou qui font l'objet d'un contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la mise à disposition d'utilisateurs, ou la détention directe ou indirecte de participations dans certaines types d'entités dont l'objet social est similaire; et (v) qui sont exemptées de l'impôt sur les revenus en ce qui concerne les bénéfices provenant de l'activité visée au (iv) ci-dessus moyennant le respect de contraintes, tenant au moins à l'obligation légale de distribution d'une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (les «Real Estate Investment Trusts », en abrégé «REIT's »);

x. les certificats immobiliers visés à l'Article 5, § 4 de la loi du 16 juin 2006.

Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la Société peut, notamment, exercer toutes activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement, l'acquisition, la cession, la gestion et l'exploitation d'immeubles.

3.2) À titre accessoire ou temporaire, la Société peut effectuer des placements en valeurs mobilières ne constituant pas des biens immobiliers au sens de la réglementation SIR. Ces placements seront effectués dans le respect de la politique de gestion des risques adoptée par la Société et seront diversifiés de façon à assurer une diversification adéquate des risques. La Société peut également détenir des liquidités non affectées, dans toutes les monnaies,

sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire susceptibles d'être aisément mobilisés.

Elle peut en outre effectuer des opérations sur des instruments de couverture, visant exclusivement à couvrir le risque de taux d'intérêt et de change dans le cadre du financement et de la gestion des biens immobiliers de la Société et à l'exclusion de toute opération de nature spéculative.

3.3) La Société peut prendre ou donner un ou plusieurs immeubles en location-financement. L'activité de donner en location-financement avec option d'achat des immeubles peut uniquement être exercée à titre accessoire, sauf si ces immeubles sont destinés à des fins d'intérêt public en ce compris le logement social et l'enseignement (auquel cas l'activité peut être exercée à titre principal).

3.4) La Société peut s'intéresser par voie de fusion ou autrement, dans toutes affaires, entreprises ou sociétés ayant un objet similaire ou connexe et qui soient de nature à favoriser le développement de son entreprise et, en général, faire toutes les opérations se rattachant directement ou indirectement à son objet social ainsi que tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation de son objet social.

La société est tenue d'effectuer l'ensemble de ses activités et opérations conformément aux règles et dans les limites prévues par la réglementation SIR et toute autre législation applicable.

ARTICLE 4: INTERDICTIONS.

La Société ne peut:

• agir comme promoteur immobilier au sens de la réglementation SIR à l'exclusion des opérations occasionnelles ;
• participer à un syndicat de prise ferme ou de garantie;
• prêter des instruments financiers, à l'exception des prêts effectués dans les conditions et selon les dispositions de l'arrêté royal du 7 mars 2006;
• acquérir des instruments financiers émis par une société ou une association de droit privé qui est déclarée en faillite, a conclut un accord amiable avec ses créanciers, a fait l'objet d'une procédure de réorganisation judiciaire, a obtenu un sursis de paiement, ou a fait l'objet, dans un pays étranger, d'une mesure analogue.

EXERCICE SOCIAL

L'exercice social commence le 1er janvier et se clôture le 31 décembre de chaque année.

LIEUX OU LES DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC PEUVENT ÊTRE CONSULTÉS

Les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Bruxelles ainsi que sur le site www.cofinimmo.com.

Les comptes statutaires et consolidés du Groupe Cofinimmo sont déposés à la Banque Nationale de Belgique, conformément aux dispositions légales en la matière. Les décisions en matière de nominations et de destitutions de membres du Conseil d'Administration sont publiées aux annexes du Moniteur belge. Les convocations aux Assemblées Générales sont publiées aux annexes du Moniteur belge et dans deux quotidiens financiers. Ces convocations et tous les documents relatifs aux Assemblées Générales sont simultanément disponibles sur le site www.cofinimmo.com.

Tous les communiqués de presse et autres informations financières diffusés par le Groupe Cofinimmo depuis les cinq dernières années sont consultables sur le site www.cofinimmo.com. Les Rapports Annuels et les Rapports Financiers Annuels peuvent être obtenus au siège social ou sur le site www.cofinimmo.com. Ils sont envoyés chaque année aux porteurs d'actions nominatives et aux personnes qui en font la demande. Les Rapports incluent les rapports de l'expert immobilier et du commissaire.

DÉCLARATIONS

PERSONNES RESPONSABLES

Le Conseil d'Administration de Cofinimmo SA assume la responsabilité du contenu de ce Rapport Financier Annuel, sous réserve de l'information fournie par des tiers, y compris les rapports du commissaire et des experts immobiliers. Le Conseil d'Administration, dont la composition est décrite à la page 104, déclare qu'à sa meilleure connaissance:

• ce Rapport Financier Annuel contient un exposé fidèle des évènements importants et, le cas échéant, des principales transactions entre parties liées survenues au cours de l'exercice, et de leur incidence sur le jeu d'états financiers ;
• ce Rapport Financier Annuel ne comporte aucune omission qui serait de nature à altérer significativement la portée d'une quelconque déclaration qu'il contient;
• le jeu d'états financiers, établi conformément aux normes comptables applicables et ayant fait l'objet d'une revue complète par le commissaire réviseur, donne une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de Cofinimmo et des filiales comprises dans la consolidation, le Rapport de Gestion comportant par ailleurs une perspective pour le résultat de l'année prochaine ainsi qu'un commentaire sur les risques et incertitudes auxquels est confrontée l'entreprise (voir pages 2 à 7).

INFORMATIONS PRÉVISIONNELLES

Ce Rapport Financier Annuel contient des informations prévisionnelles fondées sur les plans, estimations et projections de la société, ainsi que sur ses attentes raisonnables liées à des événements et des facteurs extérieurs. De par leur nature, ces informations prévisionnelles comportent des risques et des incertitudes qui pourraient avoir pour conséquence que les résultats, la situation financière, la performance et les réalisations actuelles s'en écartent. Compte tenu de ces facteurs d'incertitude, les déclarations concernant le futur ne peuvent être garanties.

DÉCLARATION CONCERNANT LES ADMINISTRATEURS

Le Conseil d'Administration de Cofinimmo SA déclare qu'à sa connaissance:

• aucun des Administrateurs n'a jamais été condamné pour un délit de fraude, qu'aucune incrimination officielle et/ou publique n'a été exprimée ou qu'aucune sanction n'a jamais été imposée par une autorité légale ou de supervision, qu'aucun Administrateur n'a été empêché par un tribunal d'agir en tant que membre de l'organe d'Administration et qu'en cette capacité ils n'ont jamais été impliqués dans une faillite;
• aucun contrat de travail n'a été conclu ni avec les Administrateurs, ni avec le Comité de Direction, ni avec la SIR prévoyant le paiement d'indemnités lors de la résiliation du contrat de travail sous réserve du commentaire repris sous la section «Conditions contractuelles des membres du Comité de Direction» dans le chapitre «Déclaration de Gouvernance d'Entreprise».

DÉCLARATION CONCERNANT LES INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS

Les informations publiées dans ce présent Rapport provenant de tiers, telles que le Rapport des experts immobiliers et le Rapport du commissaire, ont été incluses avec le consentement de la personne ayant avalisé le contenu, la forme et le contexte de cette partie du document d'enregistrement. Elles ont été fidèlement reproduites et, pour autant que le Conseil d'Administration le sache et soit en mesure de l'assurer à la lumière des données publiées par cette tierce partie, aucun fait n'a été omis qui rendrait les informations reproduites inexactes ou trompeuses.

INFORMATION FINANCIÈRE HISTORIQUE REPRISE PAR RÉFÉRENCE

Les Rapports Financiers Annuels de ces cinq dernières années - et notamment ceux concernant les exercices 2012 et 2013 qui sont inclus par référence dans le présent Rapport Financier Annuel - comprenant les comptes annuels statutaires et consolidés et les Rapports du commissaire, ainsi que les Rapports Financiers Semestriels peuvent être consultés sur le site www.cofinimmo.com.

STATUTS FISCAUX

LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE PUBLIQUE (SIR)

La Société immobilière réglementée publique (SIR) dispose d'un statut similaire à ceux existant dans de nombreux pays : Real Estate Investments Trusts (REITs) aux États-Unis, Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) aux Pays-Bas, G-REITs en Allemagne, Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) en France et UK-REITs au Royaume-Uni.

Ce statut est régi actuellement par la loi du 12.05.2014 et à l'Arrêté Royal du 13.07.2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées1 .

Les principales caractéristiques de la SIR sont les suivantes :

• société à capital fixe et à nombre fixe de parts ;
• cotation boursière;
• activité consistant à mettre des immeubles à la disposition d'utilisateurs ; accessoirement, les SIR peuvent placer leurs actifs en valeurs mobilières ;
• possibilité pour les filiales de droit belge de la SIR publique d'obtenir un agrément comme SIR institutionnelle;
• diversification du risque: maximum 20% du patrimoine consolidé investi dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble immobilier;
• endettement consolidé limité à 65% de l'actif en valeur de marché; le montant des hypothèques ou autres sûretés ne peut dépasser 50% de la juste valeur globale des biens immobiliers et aucune hypothèque ou sûreté ne peut porter sur plus de 75% de la valeur du bien qui en est grevé;
• règles très strictes en matière de conflits d'intérêts ;
• évaluation régulière du patrimoine par des experts immobiliers indépendants ;
• comptabilisation des immeubles à leur juste valeur;
• exemption d'amortissements ;
• les résultats (revenus locatifs et plus-values de réalisation, diminués des dépenses d'exploitation et des charges financières) sont exonérés d'impôt des sociétés ;
• au moins 80% de la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution doit obligatoirement être distribué; la diminution de l'endettement au cours de l'exercice peut toutefois être soustraite du montant à distribuer;
• précompte mobilier de 25%, pour les personnes physiques résidant en Belgique.

Les sociétés qui demandent leur agrément comme SIR publique ou institutionnelle ou qui fusionnent avec une SIR sont soumises à un impôt (exit tax), assimilé à un impôt de liquidation, sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves immunisées au taux de 16,5% (majoré de 3% de cotisation complémentaire de crise, soit au total 16,995%). Cofinimmo a reçu son agrément comme SIR le 26.08.2014. Elle bénéficiait jusqu'à cette date et depuis le 01.04.1996 de statut de Sicafi.

LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE INSTITUTIONNELLE DE DROIT BELGE

La SIR Institutionnelle, régie par la Loi du 12.05.2014 et l'Arrêté Royal du 13.07.2014, est une forme allégée de la SIR Publique. Elle permet à la SIR Publique d'étendre les aspects fiscaux propres à son régime à ses filiales, et de pouvoir réaliser des partenariats et projets spécifiques avec des tiers. Le statut de la SIR Institutionnelle est acquis après agrément de la FSMA.

Les principales caractéristiques de la SIR Institutionnelle sont les suivantes :

• société non cotée et contrôlée par une SIR Publique;
• actions nominatives détenues par des investisseurs éligibles ;
• pas d'exigence de diversification ou de ratio d'endettement (consolidation au niveau de la SIR Publique);
• obligation de distribution de dividende ;
• contrôle conjoint ou exclusif par une SIR Publique;
• objet consistant à mettre des immeubles à la disposition d'utilisateurs ;
• pas d'obligation de nommer un expert immobilier, le patrimoine immobilier étant évalué par l'expert de la SIR Publique;
• comptes statutaires établis conformément aux normes IFRS (même schéma comptable que la SIR Publique);
• règles strictes en matière de fonctionnement et de conflits d'intérêts ;
• contrôle par la FSMA.

LA SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS COTÉE (SIIC)

Le régime fiscal des Sociétés d'investissements Immobiliers Cotées (SIIC), instauré par la Loi de finances pour 2003 N° 2002-1575 du 30.12.2002, permet la création en France de sociétés foncières dotées, comme le régime belge SIR, d'une fiscalité particulière.

Cofinimmo a opté pour le régime SIIC en date du 04.08.2008, Cofinimmo Investissements et Services et ses filiales le 23.01.2009. Ce régime permet à Cofinimmo de bénéficier pour sa succursale en France et pour ses filiales, d'une exonération d'impôt sur les sociétés à raison de ses revenus locatifs et des plus-values qu'elle réalise, et ce, en contrepartie d'une obligation de distribution de 95% des bénéfices provenant de la location de ses actifs immobiliers.

Les principales caractéristiques du régime SIIC sont les suivantes :

• exonération d'impôt sur les sociétés sur la fraction du bénéfice provenant i) de la location d'immeubles, ii) des plus-values de cession d'immeubles, iii) des plus-values de cession de titres dans des filiales ayant opté pour le régime des SIIC ou dans des sociétés de personnes ayant un objet identique, iv) des produits distribués par leurs filiales ayant opté pour le régime SIIC, et v) de la quote-part de bénéfice dans des sociétés de personnes exerçant une activité de foncière;
• obligation de distribution des résultats : 95% des bénéfices exonérés provenant des revenus locatifs, 60% des bénéfices exonérés provenant de la cession d'immeubles, de titres de sociétés de personnes et de filiales soumises au régime SIIC, et 100% des dividendes qui leur sont distribués par leurs filiales soumises à l'impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime SIIC;
• lors de l'option pour le régime SIIC, paiement sur quatre ans d'une «exit tax » au taux réduit de 19% sur les plus-values latentes relatives aux immeubles et aux titres des sociétés de personnes non soumises à l'impôt sur les sociétés détenus par la SIIC ou ses filiales ayant opté pour le régime SIIC.

ORGANISME DE PLACEMENT COLLECTIF À CARACTÈRE FISCAL (FISCALE BELEGGINGSINSTELLINGEN OU FBI)

Les caractéristiques principales des Fiscale Beleggingsinstellingen sont les suivantes :

• seules des sociétés anonymes, des sociétés à responsabilité limitée et des fonds communs de placement peuvent être considérés comme FBI ;
• l'objet statutaire et les activités effectives d'un FBI visent uniquement l'investissement d'actifs;
• les investissements en biens immobiliers peuvent être financés par des capitaux externes à concurrence de 60% maximum de la valeur comptable des biens immobiliers;
• tous les autres investissements peuvent être financés par des capitaux externes à concurrence de 20% maximum de la valeur comptable de ces investissements;

• 75% au moins des actions ou parts bénéficiaires dans un FBI non coté doivent être détenues par des personnes physiques, des organismes non assujettis à l'impôt prélevé sur le bénéfice et/ou de sociétés d'investissement cotées en bourse;

• les actions ou parts bénéficiaires dans un FBI non coté ne peuvent pas être détenues directement ou indirectement à hauteur de 5% ou plus par une personne physique (ou son partenaire);

• les actions ou parts bénéficiaires dans un FBI non coté ne peuvent pas, par l'entremise d'une société ou d'un fonds établi en dehors des Pays-Bas, être détenues à hauteur de 25% ou plus par des organismes établis aux Pays-Bas;
• les bénéfices du FBI sont soumis au taux d'impôt sur les sociétés de 0%;
• la part du bénéfice du FBI susceptible de distribution doit être versée aux actionnaires et autres bénéficiaires dans les huit mois qui suivent la clôture de chaque exercice;
• le bénéfice sur actions distribué est soumis à un précompte sur dividende de 5%.

Cofinimmo ne bénéficie pas d'un statut FBI aux Pays-Bas pour Pubstone Properties, mais bien pour Superstone.

Capital social

CAPITAL SOUSCRIT

Le capital souscrit de € 965983255,791 est entièrement libéré.

CAPITAL SOCIAL

Les actions n'ont pas de valeur nominale.

ÉVOLUTION

L'historique de l'évolution du capital social antérieure à 2014 peut être consulté dans le Rapport Financier Annuel 2013 ainsi qu'au titre VIII des statuts de la société.

Ces documents sont consultables sur le site internet de la société (www.cofinimmo.com).

Évolution en 2014

Date de l'opération		31.03.2014	30.06.2014	16.07.2014	30.09.2014	31.12.2014
Modalités de l'opération	Situation au 31.12.2013	Conversion actions privilégiées 1 ertrimestre 2014	Conversion actions privilégiées 2e trimestre 2014	Apport en nature de droits de dividende	Conversion actions privilégiées 3e trimestre 2014	Conversion actions privilégiées 4e trimestre 2014	Situation au 31.12.2014
Prix d'émission (€)				85,50
Montant (€) du capital social				20536439,56
Montant (€) de l'apport net dans les fonds propres2				12229212,44
Nombre d'actions ordinaires		+123	+29	+383224	+305	+1 740
Total actions ordinaires après l'opération	16954002	16954125	16954154	17337378	17337683	17339423	17339423
Nombre d'actions privilégiées COFP1		-100
Total actions privilégiées COFB1 après l'opération	395148	395048	395048	395048	395048	395048	395048
Nombre d'actions privilégiées COFP2		-23	-29		-305	-1 740
Total actions privilégiées COFB2 après l'opération	293534	293511	293482	293482	293177	291437	291437
Total actions privilégiées après l'opération	688682	688559	688530	688530	688225	686485	686485
Total capital social après l'opération	945446816,23	945446816,23	945446816,23	965983255,79	965983255,79	965983255,79	965983255,79

¹ À la date d'arrêté du présent Rapport Financier Annuel.

Selon les règles comptables propres au régime des Sociétés Immobilières Réglementées publiques

DESCRIPTION TYPE D'ACTIONS

Au 31.12.2014, Cofinimmo avait émis 17339423 actions ordinaires. Pour modifier les droits de celles-ci, la procédure de modification des statuts telle que prévue par la Loi est d'application.

Outre les actions ordinaires, Cofinimmo a émis deux séries d'actions privilégiées en 2004. Les principales caractéristiques des actions privilégiées sont:

• droit prioritaire à un dividende annuel fixe de € 6,37 brut par titre, plafonné à ce montant, soit un rendement brut de respectivement 5,90% et 6,10% pour les COFP1 et COFP2 par rapport au prix de souscription ou un rendement net de respectivement 4,43% et 4,58% après déduction du précompte mobilier de 25%;
• droit prioritaire en cas de liquidation à une répartition égale au prix d'émission, plafonnée à ce montant;
• faculté pour le détenteur de convertir ses actions privilégiées en actions ordinaires, à partir du cinquième anniversaire de l'émission (01.05.2009), et tous les dix derniers jours de chaque trimestre à raison d'une action ordinaire nouvelle pour une action privilégiée (voir également page 211);
• faculté pour un tiers désigné par Cofinimmo (par exemple, une de ses filiales) de racheter contre espèces, à dater du quinzième anniversaire de l'émission, les actions privilégiées non encore converties à leur prix d'émission;
• les actions privilégiées sont nominatives, cotées au Premier Marché d'Euronext Brussels et disposent d'un droit de vote égal à celui des actions ordinaires.

La première série de 702490 actions privilégiées (dénomination sur Euronext: COFP1) avait été émise le 30.04.2004, la deuxième série (797276 actions -dénomination sur Euronext: COFP2) le 26.05.2004. Les caractéristiques de ces séries d'actions privilégiées sont identiques, à l'exception du prix d'émission (€ 107,89 pour les COFP1 vs. € 104,44 pour les COFP2) qui représente le prix d'achat.

ÉVOLUTION CONVERSION DES ACTIONS PRIVILÉGIÉES EN ACTIONS ORDINAIRES

	Actions COFP1 converties	Actions COFP2 converties
Du 01.05.2009 au 10.05.2009	28348	45578
Du 21.06.2009 au 30.06.2009	81 743	10083
Du 21.09.2009 au 30.09.2009		933
Du 22.12.2009 au 31.12.2009	2794	3594
Du 22.03.2010 au 31.03.2010	7399	47285
Du 20.06.2010 au 30.06.2010	20000	398
Du 20.09.2010 au 30.09.2010	400	1693
Du 22.12.2010 au 31.12.2010	79	129
Du 22.03.2011 au 31.03.2011		305
Du 21.06.2011 au 30.06.2011		404
Du 21.09.2011 au 30.09.2011		439
Du 22.12.2011 au 31.12.2011	48430	131923
Du 22.03.2012 au 31.03.2012	47500	193592
Du 21.06.2012 au 30.06.2012		97
Du 21.09.2012 au 30.09.2012	70599	66475
Du 22.12.2012 au 31.12.2012		149
Du 22.03.2013 au 31.03.2013	50
Du 21.06.2013 au 30.06.2013		84

Du 21.09.2013 au 30.09.2013
Du 22.12.2013 au 31.12.2013		581
Du 22.03.2014 au 31.03.2014	100	23
Du 21.06.2014 au 30.06.2014		29
Du 21.09.2014 au 30.09.2014		305
Du 22.12.2014 au 31.12.2014		1 740

CAPITAL AUTORISÉ

Au 31.12.2014, le montant du capital autorisé était de €537259480,91 (voir Note 30).

ÉVOLUTION ACTIONS DE TRÉSORERIE (ACTIONS PROPRES)

Le nombre d'actions de trésorerie détenues par le Groupe Cofinimmo au 01.01.2014 s'élevait à 48917. Toutes ces actions ont jouissance dans les résultats de l'exercice débutant le 01.01.2014.

Le nombre d'actions de trésorerie détenues par le Groupe Cofinimmo au 31.12.2014 s'élevait à 54414 (détenues par Cofinimmo SA) ce qui représente un niveau d'autocontrôle de 0,30%.

SITUATION AU 01.01.2014	48917
Transferts et ventes d'actions dans le cadre du plan stock options réservé aux employés au cours du premier semestre 2014	-1612
Rachat des actions aux actionnaires ayant exercé leurs droits de retrait	+9489
Transferts et ventes d'actions dans le cadre du plan stock options réservé aux employés au cours du second semestre 2014	-2380
SITUATION AU 31.12.2014	54414

ACTIONNARIAT

La structure de l'actionnariat est exposée dans le chapitre «Cofinimmo en Bourse» de ce Rapport Financier Annuel. Elle peut également être consultée sur le site internet de la société www.cofinimmo.com.

²⁰⁹ Extraits des statuts

RÉSUMÉ DES MODIFICATIONS EN 2014

Refonte des statuts approuvée par l'Assemblée Générale Extraordinaire du 22.10.2014 suite à la Loi du 12.05.2014 et à l'Arrêté Royal du 13.07.2014 relatifs aux Sociétés Immobilières Réglementées.

CAPITAL

Article 6, Point 2 - Capital autorisé

Le Conseil d'Administration est autorisé à augmenter le capital social en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximal de sept cent nonante-neuf millions d'euros (€ 799000000,-), aux dates et suivant les modalités à fixer par le Conseil d'Administration, conformément à l'Article 603 du Code des Sociétés. En cas d'augmentation de capital accompagnée du versement ou de la comptabilisation d'une prime d'émission, seul le montant porté au capital sera soustrait du montant restant utilisable du capital autorisé.

Cette autorisation est conférée pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux annexes du Moniteur belge du procès-verbal de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29.03.2011.

Lors de toute augmentation de capital, le Conseil d'Administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'Assemblée Générale n'en décide elle-même.

Les augmentations de capital ainsi décidées par le Conseil d'Administration peuvent être effectuées par souscription en espèces ou apports en nature dans le respect des dispositions légales ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission, avec ou sans création de titres nouveaux, les augmentations pouvant donner lieu à l'émission d'Actions Ordinaires ou d'Actions Privilégiées ou d'actions avec ou sans droit de vote. Ces augmentations de capital peuvent également se faire par l'émission d'obligations convertibles ou de droits de souscription - attachés ou non à une autre valeur mobilière pouvant donner lieu à la création d'Actions Ordinaires ou d'Actions Privilégiées, ou d'actions avec ou sans droit de vote.

Le Conseil d'Administration est habilité à supprimer ou limiter le droit de préférence des actionnaires, en ce compris en faveur de personnes déterminées autres que les membres du personnel de la société ou de ses filiales, pour autant qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution des nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions fixées par la réglementation SIR et l'Article 6.4 des statuts. Il ne doit pas être accordé en cas d'apport en numéraire dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, dans les circonstances prévues à l'Article 6.4 des statuts.

Les augmentations de capital par apport en nature sont effectuées conformément aux conditions prescrites par la réglementation SIR et aux conditions prévues à l'Article 6.4 des statuts. De tels apports peuvent également porter sur le droit de dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel.

Sans préjudice de l'autorisation donnée au Conseil d'Administration conformément aux alinéas qui précèdent, l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29.03.2011 a habilité le Conseil d'Administration à procéder à une ou plusieurs augmentation(s) de capital, en cas d'offre publique d'acquisition, dans les conditions prévues à l'Article 607 du Code des Sociétés et moyennant le respect, le cas échéant, du droit d'allocation irréductible prévu par la réglementation SIR. Les augmentations de capital réalisées par le Conseil d'Administration en vertu de la susdite habilitation s'imputeront sur le capital restant utilisable au sens du présent Article. Cette habilitation ne limite pas les pouvoirs du Conseil d'Administration de procéder à des opérations en utilisation du capital autorisé autres que celles visées par l'Article 607 du Code des Sociétés.

Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu de ces autorisations comportent une prime d'émission, le montant de celle-ci, après imputation éventuelle des frais, est affecté à un compte indisponible dénommé «prime d'émission» qui constituera, à l'égal du capital, la garantie des tiers et ne pourra être réduit ou supprimé que par une décision de l'Assemblée Générale statuant dans les conditions de quorum et de majorité requises pour la réduction du capital, sous réserve de son incorporation au capital.

Article 6, Point 3 - Acquisition, prise en gage et aliénation d'actions propres

La société peut acquérir par voie d'achat ou prendre en gage ses propres actions dans les conditions prévues par la Loi. Elle est autorisée à aliéner les actions, en Bourse ou hors Bourse, aux conditions fixées par le Conseil d'Administration, sans autorisation préalable de l'Assemblée Générale. Le Conseil d'Administration est spécialement autorisé, pour une durée de trois ans à compter de la publication de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29.03.2011, à acquérir, prendre en gage et aliéner pour compte de Cofinimmo, des actions propres de la société sans décision préalable de l'Assemblée Générale, lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter à la société un dommage grave et imminent.

En outre, pendant une période de cinq ans suivant la publication de l'Assemblée du 05.12.2013, le Conseil d'Administration pourra acquérir, prendre en gage et aliéner (même hors Bourse) pour compte de Cofinimmo des actions propres de la société à un prix unitaire qui ne peut pas être inférieur à quatre-vingt-cinq pour cent (85%) du cours de Bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, vente et prise en gage) et qui ne peut pas être supérieur à cent quinze pour cent (115%) du cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la transaction (acquisition, prise en gage) sans que Cofinimmo ne puisse à aucun moment détenir plus de dix pour cent (10%) du total des actions émises.

Les autorisations visées ci-dessus s'étendent aux acquisitions et aliénations d'actions de la société par une ou plusieurs filiale(s) directe(s) de celle-ci, au sens des dispositions légales relatives à l'acquisition d'actions de leur société mère par des sociétés filiales. Les autorisations visées ci-dessus s'étendent tant aux Actions Ordinaires qu'aux Actions Privilégiées.

Article 6, Point 4 - Augmentation de capital

Toute augmentation de capital sera réalisée conformément aux Articles 581 à 609 du Code des sociétés ainsi qu'à la réglementation SIR.

Il est interdit à la Société de souscrire directement ou indirectement à sa propre augmentation de capital.

Lors de toute augmentation de capital, le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'assemblée générale n'en décide elle-même.

En cas d'émission d'actions sans mention de valeur nominale en dessous du pair comptable des actions existantes, la convocation à l'assemblée générale doit le mentionner expressément.

Si l'assemblée générale décide de demander le paiement d'une prime d'émission, celle-ci doit être comptabilisée sur un compte de réserve indisponible qui ne peut être réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée générale délibérant selon les dispositions prévues pour la modification des statuts. La prime d'émission aura, au même titre que le capital, la nature d'un gage commun au profit des tiers.

Les apports en nature peuvent également porter sur le droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, avec ou sans apport en numéraire complémentaire.

En cas d'augmentation de capital par apport en espèces par décision de l'assemblée générale ou dans le cadre du capital autorisé, le droit de préférence des actionnaires peut uniquement être limité ou supprimé, pour autant qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution de nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivantes conformément à la réglementation SIR:

• 1. il porte sur l'entièreté des titres nouvellement émis;
• 1. il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions au moment de l'opération;
• 1. un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l'ouverture de la période de souscription publique, laquelle doit avoir une durée minimale de trois jours de bourse.

Le droit d'allocation irréductible s'applique à l'émission d'actions, d'obligations convertibles et de droits de souscription qui sont exerçables par apport en espèces. Il ne doit pas être accordé en cas d'apport en numéraire avec limitation ou suppression du droit de préférence, complémentaire à un apport en nature dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.

Les augmentations de capital par apport en nature sont soumises aux règles prescrites aux Articles 601 et 602 du Code des sociétés. En outre, les conditions suivantes doivent être respectées en cas d'apport en nature, conformément à la réglementation SIR:

• 1. l'identité de celui qui fait l'apport doit être mentionnée dans le rapport du conseil d'administration visé à l'Article 602 du Code des sociétés, ainsi que, le cas échéant, dans la convocation à l'assemblée générale qui se prononcera sur l'augmentation de capital ;
• 1. le prix d'émission ne peut être inférieur à la valeur la plus faible entre (a) une valeur nette par action ne datant pas de plus de quatre mois avant la date de la convention d'apport ou, au choix de la Société, avant la date de l'acte d'augmentation de capital et (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant cette même date. À cet égard, il est permis de déduire du montant visé au point 2 (b) ci-avant un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués dont les nouvelles actions seraient éventuellement privées, pour autant que le conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire dans son rapport spécial et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel ;
• 1. sauf si le prix d'émission, ou, dans le cas visé à l'Article 6.6, le rapport d'échange, ainsi que leurs modalités sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d'apport en mentionnant le délai dans lequel l'augmentation de capital sera effectivement réalisée, l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai maximum de quatre mois; et
• 1. le rapport visé au point 1° ci-dessus doit également expliciter l'incidence de l'apport proposé sur la situation des anciens actionnaires, en particulier en ce qui concerne leur quote-part du bénéfice, de la valeur nette par action et du capital ainsi que l'impact en termes de droits de vote.

Ces conditions supplémentaires ne sont pas applicables en cas d'apport du droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, à condition que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.

ACTIONS

Article 7 - Nature des actions

Les actions sont sans désignation de valeur nominale. Les actions sont divisées en deux catégories : les actions ordinaires (dénommées «Actions Ordinaires » dans les présents statuts) et les actions privilégiées (dénommées «Actions Privilégiées » dans les présents statuts).

Les Actions Privilégiées confèrent les droits et présentent les caractéristiques reprises à l'Article 8 des statuts. Les Actions Ordinaires sont nominatives ou dématérialisées au choix de leur propriétaire ou détenteur (ci-après « le Titulaire») et dans les limites prévues par la Loi.

Le Titulaire peut, à tout moment et sans frais, demander la conversion de ses actions en actions nominatives ou dématérialisées. Les Actions Privilégiées sont nominatives. Toute action dématérialisée est représentée par une inscription en compte au nom de son Titulaire auprès d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation.

Il est tenu au siège social de la société un registre des actions nominatives, le cas échéant et si la loi le permet, sous la forme électronique. Les titulaires d'actions pourront prendre connaissance des inscriptions les concernant dans le registre des actions nominatives.

Article 8 - Actions Privilégiées

Outre les Actions Ordinaires, la société peut émettre des Actions Privilégiées, contre apport en nature ou en espèces, ou dans le cadre d'une fusion. Les Actions Privilégiées confèrent les droits et présentent les caractéristiques reprises ci-dessous :

8.1. Dividendes prioritaires

8.1.1. Chaque Action Privilégiée bénéficie d'un dividende payable par priorité par rapport au dividende à verser sur les Actions Ordinaires (ci-après, le «Dividende Prioritaire»).

Le montant brut annuel du Dividende Prioritaire est de six euros trente-sept cents (€ 6,37) par Action Privilégiée.

Le Dividende Prioritaire n'est dû, en tout ou en partie, que pour autant qu'il existe des bénéfices distribuables au sens de l'Article 617 du Code des Sociétés et que l'Assemblée Générale de la société décide de distribuer des dividendes.

Dès lors, dans l'hypothèse où, au cours d'une année quelconque, il n'y aurait pas de bénéfices distribuables au sens de l'Article 617 du Code des Sociétés, ou l'Assemblée déciderait de ne pas distribuer de dividendes, aucun Dividende Prioritaire ne sera payé aux titulaires d'Actions Privilégiées. Par ailleurs, dans l'hypothèse où, au cours d'une année quelconque, le niveau des bénéfices distribuables au sens de l'Article 617 du Code des Sociétés ne permettrait pas de payer le Dividende Prioritaire à concurrence de son montant intégral, ou l'Assemblée Générale déciderait de distribuer un montant de dividendes insuffisant pour payer les Dividendes Prioritaires à concurrence de leur montant intégral, les titulaires d'Actions Privilégiées recevront un Dividende Prioritaire uniquement à concurrence des montants distribués.

8.1.2. Les Actions Privilégiées ne confèrent pas d'autres droits à la distribution des bénéfices que le Dividende Prioritaire, sous réserve de leur droit de priorité en cas de liquidation de la société, comme indiqué au point 8.5 ci-dessous. Il en résulte que le dividende qui sera réparti aux Actions Privilégiées ne pourra jamais excéder le montant brut annuel du Dividende Prioritaire, soit six euros trentesept cents (€ 6,37) par Action Privilégiée.

8.1.3. Le Dividende Prioritaire est mis en paiement le même jour que le dividende dû aux Actions Ordinaires, sauf impératifs liés au Marché ou au respect des dispositions légales, mais sans qu'il puisse en résulter un retard de plus de dix jours ouvrables. Le bénéfice distribuable dont la distribution aura été décidée sera d'abord payé aux titulaires d'Actions Privilégiées, à concurrence du montant de six euros trente-sept cents (€6,37) par Action Privilégiée. Le solde éventuel du bénéfice distribuable dont la distribution aura été décidée sera ensuite payé aux titulaires d'Actions Ordinaires.

Dans l'hypothèse où, au cours d'une année quelconque, aucun dividende ne serait mis en paiement sur les Actions Ordinaires, le Dividende Prioritaire sera mis en paiement le premier juin de cette même année.

8.1.4. Le Dividende Prioritaire n'est pas cumulatif. En conséquence, dans l'hypothèse où, au cours d'une ou plusieurs années quelconques, il ne serait pas payé ou ne serait payé que partiellement, les titulaires d'Actions Privilégiées ne pourront pas récupérer, au cours du ou des exercices ultérieurs, la différence entre le ou les montant(s) éventuellement payé(s) et la somme de six euros trente sept cents (€ 6,37) par Action Privilégiée.

8.1.5. Dans le cas où, au cours d'une année quelconque, l'Assemblée Générale déciderait de distribuer un dividende sur les Actions Ordinaires payable autrement qu'en espèces, le Dividende Prioritaire sera payable soit en espèces soit selon le même mode que pour les Actions Ordinaires, à l'option de chacun des titulaires d'Actions Privilégiées.

8.2. Conversion

Les Actions Privilégiées sont convertibles en Actions Ordinaires, en une ou plusieurs fois, à l'option de leurs titulaires exercée dans les cas suivants :

• 1° à partir de la cinquième année à compter de leur date d'émission, du premier au dix mai de cette année et ensuite au cours des dix derniers jours de chaque trimestre civil ;

• 2° à tout moment au cours d'une période d'un mois suivant la notification de la mise en oeuvre de la promesse de vente dont question ci-après ; et

• 3° en cas de liquidation de la société, au cours d'une période prenant cours 15 jours après la publication de la décision de liquidation et se terminant la veille de l'Assemblée Générale de clôture de la liquidation.

Le taux de conversion sera d'une Action Ordinaire pour une Action Privilégiée.

La conversion interviendra par la voie d'une émission d'Actions Ordinaires nouvelles, sans augmentation du capital de la société. Le Conseil d'Administration de la société pourra faire constater authentiquement les conversions intervenues. Ces constatations authentiques pourront être regroupées à la fin de chaque trimestre civil, étant entendu que la conversion sera réputée intervenir avec effet à la date d'envoi de la demande de conversion.

La demande de conversion doit être adressée à la société par le titulaire d'Actions Privilégiées par lettre recommandée à la poste indiquant le nombre d'Actions Privilégiées pour lesquelles la conversion est demandée.

8.3. Promesse de vente

À compter de la quinzième année suivant leur émission, le tiers désigné par la société pourra acheter en espèces tout ou partie des Actions Privilégiées non converties. Cet achat ne pourra toutefois intervenir (1) au plus tôt que 45 jours après que le Conseil d'Administration de la société ait notifié la mise en oeuvre de la promesse de vente et pour autant que les Actions Privilégiées concernées n'aient pas été converties en Actions Ordinaires par leur titulaire dans l'intervalle, et (2) qu'après que les éventuels Dividendes Prioritaires afférents à l'exercice précédant la notification de l'exercice de la promesse de vente ont été versés aux titulaires des Actions Privilégiées.

Au cas où l'achat porterait sur une partie seulement des Actions Privilégiées non converties, il s'appliquerait à chaque titulaire d'Actions Privilégiées, proportionnellement au nombre d'Actions Privilégiées qu'il détient.

Par ailleurs, le tiers désigné par la société pourra, à compter de la cinquième année à compter de l'émission, au plus tôt 45jours après que le Conseil d'Administration de la société ait notifié la mise en oeuvre de la promesse de vente et pour autant que les Actions Privilégiées concernées n'aient pas été converties en Actions Ordinaires par leur titulaire dans l'intervalle, acheter le solde des Actions Privilégiées non converties, s'il apparaît, de quelque manière que ce soit, que les Actions Privilégiées non converties ne représentent pas plus de deux et demi pour cent (2,5%) du nombre d'Actions Privilégiées originellement émises.

L'achat des Actions Privilégiées non converties se fera pour un prix égal à leur prix d'émission (en capital et prime d'émission éventuelle).

La promesse de vente sera exercée par une notification effectuée par le tiers désigné par la société, adressée à chacun des titulaires d'Actions Privilégiées concernés, par lettre recommandée à la poste, de sa décision de procéder à l'achat d'Actions Privilégiées. Cette notification indiquera le nombre d'Actions Privilégiées à céder par le titulaire d'Actions Privilégiées concerné. Le transfert de propriété interviendra 45 jours après cette notification, moyennant paiement du prix par virement au compte bancaire à indiquer par les titulaires d'Actions Privilégiées en réponse à la notification.

La souscription ou l'acquisition, à quelque titre que ce soit, d'Actions Privilégiées implique l'engagement du titulaire d'Actions Privilégiées de vendre au tiers désigné par la société, dans les 45 jours de la notification précitée, les Actions Privilégiées dont l'achat aurait été régulièrement décidé en vertu de la présente disposition. Cette souscription ou cette acquisition emporte par ailleurs mandat irrévocable donné à la société de procéder aux mentions requises dans le registre des actionnaires pour constater le transfert des Actions Privilégiées.

En cas de défaut du titulaire d'Actions Privilégiées de présenter les Actions Privilégiées dont l'achat a été régulièrement décidé dans un délai de 45 jours à compter de la notification de l'exercice de la promesse de vente, les titres non présentés seront réputés trans-férés de plein droit au tiers désigné par la société, moyennant consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations.

8.4. Droit de vote

Chaque Action Privilégiée confère un droit de vote à l'Assemblée Générale des Actionnaires identique à celui conféré par une Action Ordinaire.

8.5. Priorité en cas de liquidation

En cas de liquidation de la société, chaque Action Privilégiée percevra par priorité, à partir de l'actif net de la société subsistant après apurement de toutes les dettes, charges et frais de liquidation un montant en espèces égal au prix d'émission libéré (en capital et prime d'émission éventuelle) de l'Action Privilégiée concernée.

Les Actions Privilégiées ne participeront pas à la distribution du solde éventuel du boni de liquidation. Il en résulte que le montant à répartir aux Actions Privilégiées en cas de liquidation ne pourra jamais excéder le prix d'émission (en capital et prime d'émission éventuelle) des Actions Privilégiées.

En cas de mise en liquidation de la société, volontaire ou judiciaire, les titulaires d'Actions Privilégiées auront automatiquement le droit de convertir les Actions Privilégiées en Actions Ordinaires pendant une période prenant cours 15 jours après la publication de la décision de liquidation et se terminant la veille de l'Assemblée Générale de clôture de la liquidation, étant entendu que les titulaires d'Actions Privilégiées seront, avant cette Assemblée, informés par le liquidateur du résultat des opérations de liquidation.

Aucune distribution ne sera faite aux actionnaires avant l'expiration de ce délai de conversion sauf si toutes les Actions Privilégiées ont été converties en Actions Ordinaires.

8.6. Pourcentage maximum d'Actions Privilégiées

Les Actions Privilégiées ne pourront pas représenter ensemble plus de quinze pour cent (15%) du capital social de la société après leur émission, sauf décision contraire prise à la majorité de septante-cinq pour cent (75%) des voix au moins dans chaque catégorie d'actions. La société ne pourra en outre pas émettre des Actions Privilégiées ou réduire le capital social d'une manière telle que l'ensemble des Actions Privilégiées représenterait plus de quinze pour cent (15%) du capital social de la société, ou accomplir toute autre opération qui aurait cet effet, sauf décision contraire prise à la majorité de septante-cinq pour cent (75%) des voix au moins dans chaque catégorie d'actions.

8.7. Modifications des droits attachés aux différentes catégories

Conformément à l'Article 560 du Code des Sociétés, toute décision de modification des droits des Actions Privilégiées ou de remplacement de ces Actions Privilégiées par une autre catégorie de titres ne pourra être prise que moyennant la réunion, dans chaque catégorie d'actions, des conditions de présence et de majorité requises pour une modification des statuts.

8.8. Forme

Les Actions Privilégiées sont et restent nominatives.

AUTRES TITRES

Article 9 - Autres titres

La société est habilitée à émettre les titres visés à l'Article 460 du Code des Sociétés, à l'exception des parts bénéficiaires et des titres similaires et moyennant le respect des règles particulières prévues par la réglementation SIR. Ces titres peuvent revêtir les formes prévues par le Code des Sociétés.

ACTIONNARIAT

Article 10 - Admission aux négociations et publicité des participations importantes

Les actions de la société doivent être admises aux négociations sur un marché réglementé belge, conformément à la réglementation SIR.

Tout actionnaire est tenu de notifier à la société et à l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA) la détention de titres conférant le droit de vote ou d'instruments financiers assimilés de la société conformément à la législation relative à la publicité des participations importantes.

Les quotités dont le franchissement donne lieu à une obligation de notification pour les besoins de la législation relative à la publicité des participations importantes sont fixées à cinq pour cent et les multiples de cinq pour cent du nombre total de droits de votes existants.

Mis à part les exceptions prévues par le Code des Sociétés, nul ne peut prendre part au vote à l'Assemblée Générale de la société pour un nombre supérieur à celui afférent aux titres dont il a déclaré la possession vingt (20) jours au moins avant la date de l'Assemblée Générale.

ADMINISTRATION ET SURVEILLANCE

Article 11 - Composition du Conseil d'Administration

La Société est administrée par un conseil d'administration composé de cinq membres au moins, nommés par l'assemblée générale des actionnaires pour une durée de quatre ans en principe, et toujours révocables par elle.

Les Administrateurs sont rééligibles.

Le conseil d'administration comprend au moins trois Administrateurs indépendants répondant aux critères prévus par l'Article 526ter du Code des sociétés.

Le mandat des Administrateurs sortants, non réélus, cesse immédiatement après l'assemblée générale qui a procédé à la réélection.

En cas de vacance d'un ou plusieurs mandats, les Administrateurs restants réunis en conseil, ont le droit de pourvoir provisoirement au remplacement jusqu'à la plus prochaine réunion de l'assemblée générale qui procède à l'élection définitive.

Leur rémunération éventuelle ne peut pas être déterminée en fonction des opérations et transactions effectuées par la Société ou ses filiales.

Sans préjudice des dispositions transitoires, les Administrateurs sont exclusivement des personnes physiques ; ils doivent remplir les conditions d'honorabilité et d'expertise prévues par la réglementation SIR et ne peuvent tomber sous l'application des cas d'interdiction visés par la réglementation SIR.

La nomination des Administrateurs est soumise à l'approbation préalable de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA).

Article 17 - Représentation de la société et signature des actes

Sauf délégation spéciale du Conseil d'Administration, la société est valablement représentée dans tous les actes, y compris ceux où interviennent un fonctionnaire public ou un officier ministériel ainsi qu'en justice, tant en demandant qu'en défendant, soit par deux Administrateurs agissant conjointement, soit, dans les limites des pouvoirs conférés au Comité de Direction, par deux membres dudit Comité agissant conjointement soit, dans les limites de la gestion journalière, par deux délégués à cette gestion, agissant conjointement.

La société est en outre valablement représentée par des mandataires spéciaux de la société dans les limites du mandat qui leur est conféré à cette fin par le Comité de Direction ou par le Conseil d'Administration ou, dans les limites de la gestion journalière, par les délégués à cette gestion.

Une délégation spécifique est également organisée par le Comité de Direction en vertu d'un acte notarié du 18.02.2014 publié à l'annexe du Moniteur belge du 06.03.2014 sous les N°14056417 et 14056418, pour les baux, les travaux, les prêts, les emprunts, les crédits et sûretés, les technologies de l'information et de la communication, les ressources humaines, la gestion fiscale, les opérations de couverture, les opérations de transfert de fonds, et les opérations d'assurance.

Article 18 - Contrôle révisoral

La société désigne un ou plusieurs commissaires qui exercent les fonctions qui leur incombent en vertu du Code des sociétés et de la réglementation SIR.

Le commissaire doit être agréé par l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA).

ASSEMBLÉES GÉNÉRALES

Article 19 - Réunion

L'Assemblée Générale annuelle se réunit le deuxième mercredi du mois de mai à quinze heures trente minutes. Si ce jour est un jour férié légal, l'Assemblée a lieu le jour ouvrable suivant à la même heure, à l'exclusion du samedi ou du dimanche.

Les Assemblées Générales Ordinaires ou Extraordinaires se tiennent à l'endroit indiqué dans la convocation. Le seuil à partir duquel un ou plusieurs actionnaire(s) peuvent, conformément à l'Article 532 du Code des Sociétés, requérir la convocation d'une Assemblée Générale en vue d'y soumettre une ou plusieurs proposition(s), est fixé à vingt pour cent (20%) de l'ensemble des actions donnant le droit de vote.

Un ou plusieurs actionnaire(s) possédant ensemble au moins trois pour cent (3%) du capital social de la société peuvent, conformément aux dispositions du Code des Sociétés, requérir l'inscription de sujets à traiter à l'ordre du jour de toute Assemblée Générale, ainsi que déposer des propositions de décision concernant des sujets à traiter inscrits ou à inscrire à l'ordre du jour.

Article 20 - Participation à l'Assemblée

Le droit de participer à l'Assemblée Générale et d'y exercer le droit de vote est subordonné à l'enregistrement comptable des actions au nom de de l'actionnaire le quatorzième jour qui précède l'Assemblée Générale, à vingt-quatre heures (heure belge) (ci-après, la date d'enregistrement), soit par leur inscription sur le registre des actions nominatives de la Société, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation, sans qu'il soit tenu compte du nombre d'actions détenues par l'actionnaire au jour de l'Assemblée Générale.

Les propriétaires d'actions dématérialisées souhaitant prendre part à l'assemblée doivent produire une attestation délivrée par leur intermédiaire financier ou teneur de compte agréé certifiant, selon le cas, le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans ses comptes à la date d'enregistrement, et pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'Assemblée Générale. Ce dépôt doit être effectué au siège social ou auprès des établissements désignés dans les avis de convocation, au plus tard le sixième jour avant la date de l'Assemblée.

Les propriétaires d'actions nominatives souhaitant prendre part à l'Assemblée doivent notifier leur intention à la société, par lettre ordinaire, télécopie ou courriel, adressé au plus tard le sixième jour avant la date de l'Assemblée.

Article 21 - Vote par procuration

Tout propriétaire de titres donnant le droit de participer à l'Assemblée peut se faire représenter par un mandataire, actionnaire ou non. L'actionnaire ne peut désigner, pour une Assemblée Générale donnée, qu'une seule personne comme mandataire, sauf dérogations prévues par le Code des Sociétés.

La procuration doit être signée par l'actionnaire et parvenir à la société ou au lieu indiqué dans la convocation au plus tard le sixième jour qui précède l'Assemblée.

Le Conseil d'Administration peut établir un formulaire de procuration.

Les copropriétaires, les usufruitiers et nus-propriétaires, les créanciers et débiteurs-gagistes doivent se faire représenter respectivement par une seule et même personne.

Article 22 - Bureau

Toute Assemblée Générale est présidée par le Président du Conseil d'Administration ou à son défaut par l'Administrateur délégué ou à son défaut encore, par celui désigné par les Administrateurs présents. Le Président désigne le secrétaire. L'Assemblée choisit deux scrutateurs. Les Administrateurs présents complètent le bureau.

Article 23 - Nombre de voix

Les Actions Ordinaires et les Actions Privilégiées, donnent chacune droit à une voix, sous réserve des cas de suspension de droit de vote prévus par le Code des Sociétés.

Article 25 - Vote par correspondance

Sur autorisation donnée par le Conseil d'Administration dans son avis de convocation, les actionnaires seront autorisés à voter par correspondance au moyen d'un formulaire établi par la société.

Ce formulaire comprendra obligatoirement la date et le lieu de l'Assemblée, le nom ou la dénomination sociale de l'actionnaire et son domicile ou siège social, le nombre de voix que l'actionnaire souhaite exprimer à l'Assemblée Générale, la forme des actions détenues, les points à l'ordre du jour de l'Assemblée (en ce compris les propositions de décision), un espace permettant de voter pour ou contre chacune des résolutions, ou de s'abstenir, ainsi que le délai dans lequel le formulaire de vote doit parvenir à l'Assemblée. Il précisera expressément que celui-ci devra être signé, la signature légalisée et le tout remis par pli recommandé au plus tard le sixième jour avant la date de l'Assemblée.

Article 27 - Assemblées Générales des Obligataires

Le Conseil d'Administration et le(s) commissaire(s) de la société peuvent convoquer les titulaires d'obligations en Assemblée Générale des Obligataires. Ils doivent également convoquer celle-ci à la demande d'Obligataires représentant le cinquième du montant des titres en circulation. Les convocations contiennent l'ordre du jour et sont faites conformément aux dispositions applicables du Code des Sociétés. Pour être admis à l'Assemblée Générale des Obligataires, les « titulaires » d'obligations doivent se conformer aux formalités prévues par l'Article 571 du Code des Sociétés ainsi qu'aux éventuelles formalités prévues par les conditions d'émission des obligations ou prévues dans les convocations.

ÉCRITURES SOCIALES - DISTRIBUTION

Article 29 - Distribution

La Société doit distribuer à ses actionnaires et dans les limites permises par le Code des sociétés et la réglementation SIR, un dividende dont le montant minimum est prescrit par la réglementation SIR.

Par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire tenue le 29.03.2011, le Conseil d'Administration est autorisé à décider de la distribution aux travailleurs de la société et de ses filiales, d'une participation aux bénéfices à concurrence d'un montant maximum d'un pour cent (1%) du bénéfice de l'exercice comptable, et ce pour une période de cinq ans, le premier bénéfice distribuable étant celui de l'exercice comptable deux mille onze.

Les dispositions du présent Article ne pourraient être modifiées que pour autant que les résolutions recueillent, dans chaque catégorie d'actions, une majorité de septante-cinq pour cent (75%) des voix au moins, étant entendu qu'une telle modification ne pourra en tout état de cause intervenir que pour autant qu'elle soit conforme à la réglementation applicable à la société.

DISSOLUTION - LIQUIDATION

Article 33 - Perte du capital

En cas de perte de la moitié ou des trois/quarts du capital, les Administrateurs doivent soumettre à l'Assemblée Générale la question de la dissolution, conformément et dans les formes prévues à l'Article 633 du Code des Sociétés.

Lexique

ACTIF NET RÉÉVALUÉ

Valeur nette d'inventaire. Fonds propres estimés à leur valeur de marché qui s'obtient par la différence entre les actifs et les passifs de l'entreprise (les uns et les autres étant présentés directement en valeur de marché dans le bilan de Cofinimmo). Cette valeur est calculée au sein de la société sur base des informations relatives à la valorisation des immeubles fournies par les experts immobiliers indépendants.

ARRÊTÉ ROYAL DU 13.07.2014

Arrêté Royal relatif aux Sociétés Immobilières Réglementées (SIR).

BREAK

Première option de résiliation d'un bail.

BREEAM (BUILDING RESEARCH ESTABLISHEMENT ENVIRONMENTAL ASSESSMENT METHOD)

Méthode d'évaluation de la performance environnementale des bâtiments (www.breeam.org).

CALL OPTION

Un droit d'acheter un produit financier spécifique à un prix fixé à l'avance et pendant une période déterminée.

CAP

Le CAP est une option sur un taux d'intérêt. L'acheteur d'un CAP achète le droit de payer un taux plafond pendant une période déterminée. L'acheteur n'exerce ce droit que si le taux effectif à court terme est supérieur au taux plafond du CAP. Pour acheter un CAP, l'acheteur verse une prime à la contrepartie. Par l'achat d'un CAP, Cofinimmo obtient un taux maximum garanti. Le CAP couvre donc contre les hausses défavorables de taux.

CAPITALISATION BOURSIÈRE

Cours de bourse de clôture multiplié par le nombre total d'actions en circulation à cette date.

CASH FLOW COURANT NET

Résultat net courant (part du Groupe) avant résultat sur portefeuille plus (+) les dotations aux amortissements, les réductions de valeur sur créances commerciales et les constitutions et reprises de provisions moins (-) les autres éléments non monétaires tels que la reprise des loyers cédés et escomptés, les variations positives et négatives de la juste valeur des instruments financiers et l'étalement des gratuités et des concessions accordées aux locataires.

CASH POOLING

Gestion et transferts des liquidités entre filiales.

CODE BELGE DE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

Établi par la Commission Corporate Governance comprenant les pratiques et dispositions de gouvernance à respecter au sein des sociétés de droit belge dont les actions sont négociées sur un marché réglementé (le «Code 2009»).

DEALING CODE

Code de Conduite stipulant les règles à suivre par les Administrateurs et les personnes désignées souhaitant négocier des instruments financiers émis par la société.

DBFM (DESIGN-BUILD-FINANCE-MAINTAIN)

Mission de projet immobilier complet incluant la conception, la construction, le financement et l'entretien d'un immeuble.

DOUBLE NET

Des contrats de location (baux) ou des rendements dits «double net» impliquent que les charges des frais d'entretien sont – de manière plus ou moins étendue – à charge du propriétaire (bailleur). Il s'agit notamment des frais d'entretien des toits, murs et façades, installations techniques et électriques, les abords, les adductions d'eau et l'égouttage. Cela concerne principalement le cas des immeubles de bureaux. Une partie ou la totalité de ces frais d'entretien peuvent être mises à charge du preneur par les dispositions particulières du bail.

DROIT D'EMPHYTÉOSE

Droit réel temporaire, qui consiste à avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, à charge de payer au propriétaire en reconnaissance de son droit de propriété une redevance annuelle (canon). L'emphytéose ne peut être établie en Belgique pour un terme inférieur à 27 ans ni supérieur à 99 ans.

DUE DILIGENCE

Procédure qui vise à faire un état des lieux complet et certifié d'une société, d'un bien ou d'un portefeuille immobilier (aspects comptables, économiques, juridiques, fiscaux, etc.) avant une opération de financement ou d'acquisition.

EBIT (EARNINGS BEFORE INTEREST AND TAXES)

Résultat d'exploitation. Résultat net courant avant charges d'intérêt et impôts.

EBITDA (EARNINGS BEFORE INTERESTS, TAXES, DEPRECIATION AND AMORTISATION)

Résultat net avant charges et produits d'intérêt, impôts, réductions de valeur et amortissements. Sous le statut de SIR, les immeubles de placement ne sont pas amortis.

EBITDAR (EARNINGS BEFORE INTERESTS, TAXES, DEPRECIATION, AMORTISATION AND RENTS)

Résultat net avant charges et produits d'intérêt, impôts, réductions de valeur, amortissements et loyers.

EHPAD (ÉTABLISSEMENT D'HÉBERGEMENT POUR PERSONNES ÂGÉES DÉPENDANTES)

Désigne en France la forme d'institution pour personnes âgées la plus répandue.

EPRA (EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE ASSOCIATION)

Il s'agit d'une association qui regroupe les sociétés immobilières européennes cotées en Bourse, dans le but de promouvoir le secteur et de le rendre plus attractif face à l'investissement immobilier direct ce, grâce à une plus grande liquidité, accessibilité et transparence des sociétés (www.epra.com).

EPRA EUROPE

Indice boursier européen (hors la Grande-Bretagne) du FTSE EPRA/ NAREIT Global Real Estate. Index composé des valeurs foncières représentatives du secteur de l'immobilier coté en Europe. Il a été créé par l'EPRA.

EX DATE

Date à partir de laquelle la négociation en Bourse d'une action s'effectue sans droit au versement de dividende à venir (pour cause de «détachement du coupon» anciennement représentatif du dividende), c'est-à-dire trois jours ouvrables après l'Assemblée Générale Ordinaire.

EXIT TAX

C'est l'impôt des sociétés au taux réduit de 16,995% dû par une société en cas d'agrément de celle-ci en tant que SIR sur ses plus-values latentes et ses réserves exonérées ou dû par une société en cas de fusion ou de scission avec une SIR. Les plus-values latentes sont égales à la différence entre la valeur hors frais, c'est-à-dire diminuée des droits d'enregistrement de 10% ou 12,5% ou le cas échéant de la TVA, des biens immobiliers et leur valeur fiscale.

FBI (FISCALE BELEGGINGSINSTELLING)

Statut fiscal aux Pays-Bas comparable à celui de SIR.

FLOOR

Un FLOOR est une option sur un taux d'intérêt. L'acheteur du FLOOR achète le droit de recevoir un taux plancher pendant une période déterminée. Il n'exerce ce droit que si le taux à court terme est inférieur au taux plancher du FLOOR. Le vendeur d'un FLOOR vend l'obligation de payer un taux plancher pendant une période déterminée et devra donc payer ce taux à la demande de l'acheteur du FLOOR même si ce taux est supérieur au taux de marché. Par la vente d'un FLOOR, Cofinimmo perçoit directement de l'acheteur une prime qui finance partiellement ou totalement celle qu'elle paie pour acheter un CAP.

FREE FLOAT

Pourcentage des actions détenues par le public. Selon les definitions d'EPRA et d'Euronext, il s'agit de tous les actionnaires ayant individuellement moins de 5% du nombre total d'actions.

FSMA (FINANCIAL SERVICES AND MARKETS AUTHORITY - AUTORITÉ DES SERVICES ET MARCHÉS FINANCIERS)

L'Autorité de régulation autonome des marchés financiers et des assurances en Belgique.

GPR250 (GLOBAL PROPERTY RESEARCH 250)

Indice boursier des 250 plus grandes sociétés immobilières cotées au niveau mondial.

GRI (GLOBAL REPORTING INITIATIVE)

Organisation internationale sans but lucratif.ayant pour mission de rendre le reporting de durabilité pratique courante pour toutes les entreprises et organisations. Son cadre est un système de reporting qui fournit des mesures et des méthodes pour mesurer et rapporter des impacts et performances liées au développement durable.

IAS / IFRS (IAS, INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS/ IFRS, INTERNATIONAL FINANCIAL REPORTING STANDARDS)

Les normes comptables internationales élaborées par l'International Accounting Standards Board (IASB), pour l'établissement des états financiers.

IAS 39

IAS 39 est une norme IAS/IFRS qui détaille la manière dont une société doit classer et évaluer ses instruments financiers dans son bilan. Elle impose que tous les dérivés soient comptabilisés au bilan à leur juste valeur, c'est-à-dire à leur valeur de marché à la date de clôture.

IBGE (INSTITUT BRUXELLOIS POUR LA GESTION DE L'ENVIRONNEMENT)

Bruxelles Environnement, l'administration de l'environnement et de l'énergie de la Région Bruxelles-Capitale (www.ibgebim.be).

INSIDER TRADING

Délit d'initié. Ce terme réfère à l'infraction commise par un individu qui profite d'informations obtenues grâce à sa situation professionnelle pour spéculer sur l'évolution boursière (cf. Article 25 de la Loi du 02.08.2002).

INVESTMENT GRADE

Les investment grades correspondent aux notations des agences de rating situées entre AAA et BBB- selon l'échelle de Standard & Poor's et indiquent le niveau de risque de la société.

IRS (INTEREST RATE SWAP)

Un IRS est un contrat à terme sur taux d'intérêt, contrairement à un CAP ou un FLOOR qui sont des options sur un taux d'intérêt. Par un IRS, Cofinimmo échange un taux d'intérêt flottant contre un taux d'intérêt fixe, ou inversement.

JUSTE VALEUR

Valeur de réalisation (voir ce terme) des immeubles de placement au sens des normes comptables IAS/IFRS, c'est-à-dire après déduction des frais de transaction, telle que déterminée par les experts immobiliers.

LOI DU 12.05.2014

Loi relative aux Sociétés Immobilières Réglementées (SIR).

LOYERS CONTRACTUELS

Loyers tels que définis contractuellement dans les baux à la date de clôture, avant déduction des gratuités d'occupation ou autres avantages consentis aux locataires.

MARGE D'EXPLOITATION

Résultat d'exploitation sur les loyers nets.

MSCI (MORGAN STANLEY CAPITAL INTERNATIONAL)

Indice boursier européen lancé par Morgan Stanley Capital International regroupant des sociétés cotées au niveau mondial.

NIVEAU E

Niveau de consommation d'énergie primaire maximal d'un immeuble, selon la législation européenne.

NIVEAU K

Niveau global d'isolation thermique d'un immeuble qui caractérise la qualité thermique de l'enveloppe du bâtiment.

NOTATION FINANCIÈRE

Notations financières attribuées par des agences spécialisées (Standard & Poor's pour Cofinimmo), estimant la solidité financière à court ou à long terme d'une entreprise. Ces notations influencent le taux auquel une entreprise pourra se financer.

ORA (OBLIGATION REMBOURSABLE EN ACTIONS)

Les Obligations Remboursables en Actions (ORA) constituent un instrument d'emprunt qui prévoit, pour le débiteur, la possibilité de rembourser son emprunt à échéance au moyen d'actions. Les détenteurs d'ORA sont qualifiés d'orataires.

PAY OUT RATIO

Pourcentage du résultat net courant distribué sous forme de dividende.

PEB (PERFORMANCE ÉNERGETIQUE DU BÂTIMENT)

Cet indice, issu de la Directive européenne 2002/91/CE, exprime la quantité d'énergie nécessaire pour répondre aux différents besoins liés à une utilisation normale d'un bâtiment. Celle-ci résulte d'un calcul qui prend en compte les différents facteurs qui influencent la demande d'énergie (isolation, ventilation, apports solaires et internes, système de chauffage…).

PLACEMENT PRIVÉ

Levée de fonds auprès d'un nombre limité d'investisseurs (institutionnels) sans faire appel au public.

PPP (PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ)

Il s'agit d'une collaboration entre les secteurs public et privé dans le cadre de projets destinés à répondre à une demande collective: rénovation urbaine, travaux d'infrastructure, bâtiments publics, etc.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Impôt prélevé par une banque ou par un autre intermédiaire financier lors du paiement d'un dividende.

PRODUITS DÉRIVÉS

En tant qu'emprunteur, Cofinimmo souhaite se couvrir contre une éventuelle hausse des taux à court terme. Il est possible d'arriver à une couverture limitée de ce risque de taux d'intérêt par l'utilisation de produits dérivés (l'achat de CAP avec éventuellement la vente de FLOOR; contrats IRS).

RATIO D'ENDETTEMENT

Ratio légal calculé conformément à la réglementation sur les SIR comme dettes financières et autres divisées par total de l'actif.

RECORD DATE

Date à laquelle les positions sont arrêtées afin d'identifier les actionnaires ayant droit au dividende, c'est-à-dire deux jours ouvrables après l'ex date.

REIT (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST)

Fonds d'investissement immobilier coté tel qu'il existe aux États-Unis.

RENDEMENT EN DIVIDENDE

Dividende brut divisé par le cours de bourse moyen de l'année.

RENDEMENT LOCATIF (INITIAL) BRUT

Le rapport entre le loyer (initial) d'un bien acquis et la valeur d'acquisition, frais de transaction non déduits.

RÉSIDENCES SERVICES

Petits appartements offrant de l'hébergement aux personnes âgées (semi)-autonomes assorti de services ménagers et de restauration.

RÉSULTAT NET

Résultat net courant + résultat sur portefeuille.

RÉSULTAT NET COURANT

Résultat d'exploitation plus résultat financier (produits financiers charges financières) moins impôt sur le résultat.

RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE

Plus- ou moins-values réalisées et non réalisées par rapport à la dernière valorisation donnée par l'expert, y compris les montants d'exit tax dûs suite à l'entrée de tout immeuble en régime SIR, SIIC ou FBI.

SIIC (SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER COTÉE)

Statut fiscal français spécifique aux foncières, comparable au statut SIR.

SSR (CLINIQUE DE SOINS DE SUITE ET DE RÉADAPTATION)

Les cliniques de Soins de Suite et de Réadaptation offrent des soins de rééducation d'un patient à la suite d'un séjour hospitalier pour une affection médicale ou chirurgicale.

TAKE-UP

Prise en occupation d'espaces locatifs.

TAUX D'OCCUPATION

Le taux d'occupation est calculé en divisant les loyers contractuels des baux en cours (indexés) par la somme de ces loyers contractuels et des valeurs locatives estimées des surfaces vides, ces dernières étant calculées sur base du niveau de loyers courants dans le marché.

TAUX SWAP

Taux d'intérêt interbancaire.

TRIPLE NET

Des contrats ou des rendements dits « triple net » impliquent que les assurances, les taxes et la maintenance sont à charge du locataire. Cela concerne principalement des baux d'établissements de soins de santé.

VALEUR DE RÉALISATION

Valeur comptable des immeubles utilisée pour le bilan IAS/ IFRS, calculée en déduisant de la valeur d'investissement une quotité forfaitaire de droits de mutation fixée actuellement par les experts indépendants à 2,5% pour les biens sis en Belgique. Toutefois, pour les biens d'une valeur de moins de € 2,5 millions, les droits à déduire sont les droits d'enregistrement applicables selon la localisation de l'immeuble (10% ou 12,5%). Pour les biens sis en France et aux Pays-Bas, les droits de mutation déduits sont respectivement de 6,75% et 4,89%. Cette valeur de réalisation est utilisée comme juste valeur dans les états financiers IAS/IFRS de Cofinimmo.

VALEUR D'INVESTISSEMENT

Valeur du portefeuille dont les frais de transaction ne sont pas déduits, telle que déterminée par les experts immobiliers.

VÉLOCITÉ

Ce paramètre indique la vitesse de circulation de l'action et s'obtient en divisant le volume total d'actions échangées sur l'année par le nombre total d'actions.

VÉLOCITÉ AJUSTÉE

Vélocité multipliée par la zone de free float.

ZBC (ZELFSTANDIG BEHANDELCENTRUM)

Clinique privée indépendante aux Pays-Bas.

ZONE DE FREE FLOAT

La tranche dans laquelle se trouve le free float selon la méthode de calcul d'Euronext.