CMST Development Co.,Ltd. — Annual Report 2018

Dec 13, 2018

中国储运（郑州）物流产业 园项目可行性研究报告

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中储发展股份有限公司

2018 年12 月

1. 项目基本情况

项目名称： 中国储运（郑州）物流产业园 投资单位： 中储发展股份有限公司 项目负责人： 韩 枫

项目选址： 郑州市管城回族区豫十路南、紫辰路东。

投资总额及资金来源： 投资总额74790.71 万元，49%为自有资金， 51%为银行贷款。

经营范围： 以双层平台库房和专线仓库为主开展仓储及配送业务， 以中小物流企业总部基地提供配套服务，打造多功能、全方位、一体 化现代物流产业园区。

项目建设内容、建设期及规模： 项目总建筑面积169950.64 ㎡ ， 建设期为3 年。其主要建设内容包括：双层平台库房、专线仓库、通 用仓库、中小物流企业总部基地及控制中心等配套设施。

建设背景及必要性： 现代物流业是国民经济的基础性、战略性产 业，是河南省确定的“十三五”服务业五大主导产业之一。郑州市发 展现代物流业具有优越区位交通条件、雄厚产业基础、广阔市场空间、 良好政策环境和重大战略平台支撑,特别是随着产业转型、消费升级和 电子商务快速发展,现代化物流成为郑州市最具比较优势和发展潜力 的新兴产业。

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近年来，由于城市化发展进程持续加快，郑州物流中心老址区域 已成为市区繁华地段，货车禁止通行，土地交储已迫在眉睫。此时， 为保存行业优势、保留优质业务、满足市场需求、勇担社会责任，均 要求着新项目建设刻不容缓地进行。并且，作为国家中心城市、中国 （河南）自由贸易试验区，郑州市现代物流产业的高速发展也是大势 所趋。

2016 年12 月26 日，国家发改委正式发布《促进中部地区崛起 “ 十 三五 ” 规划》，其中明确提出，支持郑州建设国家中心城市，明确了郑 州市从政治、经济、文化、对外交流等各方面，在全国范围内所担负 的引领、辐射、集散功能。作为引领区域现代化发展方向的国家中心 城市，郑州市的发展将立足于国际竞争领域，塑造代表国家形象的特 大型都市。

2017 年3 月15 日，国务院印发《中国（河南）自由贸易试验区 总体方案》，明确将自贸试验区建设成为服务于 “ 一带一路 ” 建设的现代 综合交通枢纽、全面改革开放试验田和内陆开放型经济示范区。河南 自贸试验区实施范围119.77 平方公里，其中郑州片区73.17 平方公里， 占总范围的61.09%。按区域布局划分，郑州片区重点发展智能终端、 高端装备及汽车制造、生物医药等先进制造业以及现代物流、国际商 贸、跨境电商、现代金融服务、服务外包、创意设计、商务会展、动 漫游戏等现代服务业，在促进交通物流融合发展和投资贸易便利化方 面推进体制机制创新，打造多式联运国际性物流中心，发挥服务 “ 一带 一路 ” 建设的现代综合交通枢纽作用。

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中国储运（郑州）物流产业园项目位于郑州市规划的商都物流园 区内，是郑州市的南大门，担负着市区内外物资集散分拨的重要职能。 中储自身的功能、格局与定位，均决定着项目在这一区域内的行业引 导地位，有利于完善中储网络布局，拓展中储在中原地区的发展空间。

2. 郑州市物流业发展状况

2.1 郑州市物流产业规划及相关政策

2017 年9 月，河南省人民政府办公厅印发了《河南省物流业转型 发展规划(2018-2020 年)》；2018 年1 月，河南省人民政府办公厅印发 了《河南省促进物流业转型发展若干措施》，明确了河南省及郑州市物 流业未来发展方向，通过建立现代综合交通枢纽和网络、支持物流园 区和基础设施建设、提升公共服务能力、突出培育特色物流等措施， 打造一批优势突出、辐射带动能力强的特色物流集群，建设中西部地 区国际物流高地。

此外，省市各级政府在实际行动上也充分体现出对物流业的鼓励 与支持。例如：河南省高速公路实施货车分时段差异化收费政策开创 了全国先例；对公路货运场站建设，郑州市在土地使用、市场培育、 税收优惠等多个方面都给予了政策支持。

2.2 物流产业发展面临的机遇

当前,随着经济全球化深入发展,产业分工持续细化,供给侧结构 性改革深入推进,物流业呈现出网络化、国际化、专业化的发展竞争态

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势。郑州市现代物流业发展面临新的机遇和挑战,处于转型升级、提质 增效的关键时期，主要体现在以下几方面：

一是供给侧结构性改革对物流业转型发展提出新要求。 深入推进 供给侧结构性改革,要求现代物流业必须按照需求导向、市场导向转型 升级,着力扩大冷链物流、快递物流和电商物流等中高端服务供给,从 数量扩张向质量提升转变。

二是“一带一路”建设为加快物流业发展创造新机遇。 国家大力 推进“一带一路”建设,赋予河南自贸试验区建设“两体系一枢纽”特 殊使命。河南省作为连通境内外、辐射东中西的物流枢纽通道地位更 加凸显,沿线国家和相邻省份的互联互通效应持续提升,国际供应链物 流和中转联运物流需求快速增长,为郑州市建设现代物流中心提供了 重大战略机遇。

三是新一轮科技革命为物流创新发展提供新动力。 物联网、云计 算、大数据、移动互联等信息技术广泛应用,供应链管理方式创新和多 式联运加快发展,为现代物流业融入产业链、优化供应链、重塑价值链, 提高生产经营和流通效率,提供了强劲支撑。

四是居民消费升级为物流需求拓展广阔新空间。 随着居民消费水 平不断提高,人民群众对便利化、高品质、安全性产品和服务的消费需 求日益旺盛,为冷链物流、快递物流和电商物流等新兴物流产业发展提 供了广阔的市场空间。

3. 项目选址及建设条件分析

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图1：项目区位及交通示意图

项目位于郑州市管城回族区商都物流园内，处于豫十路、紫辰路、 诚乐路的围合区域，东紧邻G107 辅道，西距郑州市四大主客站之一— —管城站仅1 公里，南距绕城高速东三环南站2 公里。周边聚集了航 空港区、中国（河南）自由贸易试验区郑州片区等战略规划发展区，

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地理位臵优越、交通优势显著，物流地产商业化价值日渐凸显，为项 目建成为城市物资分拨中心、物流企业集聚的中转站和桥头堡提供了 得天独厚的坚实基础。

4. 市场分析

4.1 市场现状

郑州市物流业发展迅速，大大小小的物流公司有7000 多家，注册 资金50 万元以上的物流公司有1500 余家。郑州市物流市场细分为两 部分：

一是以仓储为主的经开区国际物流园、中牟县九龙镇仓储园区、 航空港物流园区。

二是以专线运营为主的南部物流市场，目前80%集中分布在绕城 高速以南的G107 与黄金大道之间区段。因该区域并非物流规划用地， 后续将面临再次搬迁。

4.2 市场竞争分析

郑州市经规划审批的物流用地，包括已建成、在建物流园区，可 分为直接竞争者、潜在竞争者。由于受容积率指标的要求和提高土地 利用率的目的，基本都是多层库房，垂直运输主要采用坡道或货梯形 式。结合项目自身情况，综合考虑区位及运营模式，项目主要竞争企 业分析如下表：

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表4-1：市场竞争企业分析表

											仓 库 类 型	库房/ 档口 高度 （m）	地面 承重 （吨 ）	卸货门/装 卸平台	地面标 准	信息 系统 和功 能	安保
				竞 争 程 度
			距项目直 线距离（公 里）					租金水 平（㎡ 月）	空置 率 （%）
编 号	园区名 称				占地 （亩）	仓库 （㎡）	档口 （㎡）			项目体量和 开发进度
		具体地址
	传化物 流园	豫十路与诚乐 路西南		直 接							多层	8	1	高站台+地 面装卸	防滑防 潮地面	自研 软件	智能卡口+ 保安
1			1		165			40		一期建成运营
											多层	7.5	1	高站台装 卸	水泥地 面	自研	智能卡口+ 保安
	鸿泰物 流园	经济技术开发 区		潜 在
2			9		130	100000	50000	30	5	已建成
										规划1100 亩,建成 550 亩	单层	8	1	高站台+地 面装卸	防滑防 潮地面	购买	智能卡口+ 保安
	乾龙物 流园	华南城中华路 西		直 接
3			5		550	30000	68000	30	30
		中牟县经开区 新安路		潜 在							多层	8	1	高站台	防滑防 潮地面		智能卡口+ 保安
4	普洛斯		13		500	15000		30	0	出租
	黑豹物 流总部 基地										单层	8	1	高站台+地 面装卸	水泥地 面	购买	智能卡口
		新郑快速路与 黄金大道间		潜 在
5			17.5		300	10000	120000	25	10	已建成
	宇培物 流	启航路鹏程 大道交叉口		潜 在							多 层	10	1		防滑防 潮地面		智能卡口 +保安
6			17		100	130000		30	0	已建成

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4.3 竞争优势分析

1.项目区位优势明显

项目位于郑州市管城回族区南曹乡紫辰路与豫十路，诚乐路的围 合区域，西邻管城站（原小李庄站），南距绕城高速路收费站口2 公里， 东邻G107 辅道，向东3 公里是机场高速路，交通便利，货车通行不受 限制。

2.项目功能定位全面

在综合分析郑州市物流行业现状、充分考虑项目区位优势以及项 目投资强度等因素的基础上，项目功能定位全面，将规划建成以仓储、 运输、办公配套“三位一体”的现代化综合物流园区。与单一功能定 位的物流企业相比，能够拓展更广阔的发展空间，吸引不同层次、不 同类别的客户前来合作，进而带来更多的商机。

3.项目品牌优势突出

项目依托“中国储运”的品牌优势，拥有优质、高效、便捷、周 到的服务能力、良好的企业信誉以及坚实的发展平台，对大型优质客 户具有先天吸引力；而项目已列为河南省重点建设项目 ，受到市、区 政府的重视及扶持，为招商引资及优惠政策的申请提供了有力保障。

5. 项目功能策划

5.1 项目定位

一是城市分拨中心。 依托公路、铁路、航空货运等物流渠道，承 担货物的智能化仓储服务功能，实现仓配一体化，提供仓储、分拣、

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包装、配送等一站式定制化服务，增加业务附加值，提高项目收益率。 二是智能公路港。 依托周围国道、高速等路网布局，利用项目突 出的区位优势，建设高标准专线仓库，推广中储智运业务，实现省内 外货物的快速流通集散，并与园区仓储功能紧密契合、协同发展。

三是中小物流企业总部基地。 依托仓储、专线运输等物流功能， 为中原地区中小物流企业客户提供办公、住宿等优质综合配套服务， 优化服务环境和质量，搭建电商平台，适应客户未来的发展需求，实 现货流入库、车流入园、办公入楼。

5.2 经营和服务模式及功能规划

5.2.1 仓储

配臵设施齐全的双层平台库房，以城市快消品、汽车配件等为主， 与电子商务平台结合，利用大数据科学预测城市对相关产品需求的常 态数量，结合市场调查数据，综合确定储存货品的安全库存量，以满 足不同客户的需求。

5.2.2 运输配送

主要是生产资料物资、生活资料物资的运输配送，在保证物资安 全的前提下，为客户提供全程物流服务。将以目前现有客户及有过合 作经历的企业为基础，经营城市商超配送，尝试城市共同配送，实施 业务转移和扩大经营规模。同时，将发展货运市场和专线运输，扩大 物流园的辐射范围。

5.2.3 专线运营中心

专线运营中心整体或部分出租，部分自营。完成货物不同运输方

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式的转换，公、铁、空三种运输便利衔接；成为运力和货物的最佳匹 配地，城市进出货物的集散中心，为专线运输、快递、电商提供分拨 基地。

5.2.4 办公用房及物业服务

主要包括办公楼、物业管理中心、呼叫中心、商务中心、体验中 心等，为物流企业及其他企业入驻经营提供相关服务。为所有与电子 商务和物流相关人员和单位提供所需信息服务。包括资讯中心、客服 中心、交易中心、注册登录、供求信息、行情分析、企业商铺、追踪 查询、呼叫中心、仓储服务、运输服务、融资服务、交通指挥中心、 即时路况查询、救援等。

5.2.5 物业、办公等配套服务

园区将建设住宿、商超、餐饮等配套设施，满足客户在物流园区 内的生活需要。专门设立多功能停车场，设立若干停车位，满足各类 车辆停车需求。同时配套相应的维修中心、汽配件零售中心、休息室 等。

6 ．规划设计与建设方案

6.1 总平面布置（附图）

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图2：项目总平图

6.2 项目建设内容及建设期

6.2.1 项目建设内容

• （1）双层平台库房A-1：建筑面积27097.76 ㎡ ，高度23.92m，2

• 层，钢筋混凝土框架结构，高站台；

• （2）双层平台库房A-2：建筑面积24302.4 ㎡ ，高度23.92m，2

• 层，钢筋混凝土框架结构，高站台；

• （3）双层平台库房A-3：建筑面积15811.5 ㎡ ，高度23.92m，2

• 层，钢筋混凝土框架结构，高站台；

• （4）双层平台库房A-4：建筑面积15811.50 ㎡ ，高度23.92m，2

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层，钢筋混凝土框架结构，高站台；

• （5）通用仓库：面积5968.22 ㎡ ，高度14.70m，2 层，钢筋混凝

• 土框架结构,平库，配合社会停车场,做预留设计,将来可根据需要，加 装设备等硬件，为社会停车场运营配套服务；

• （6）专线仓库1（一层专线档口，二三层仓储）：面积12280.02

• ㎡ ，高度23.80m，地下1 层，地上3 层，钢筋混凝土框架结构、高站 台；

• （7）专线仓库2：面积9471.3 ㎡ ，高度19.3m，2 层，钢筋混凝

• 土框架结构，高站台；

• （8）专线仓库3：面积8303.93 ㎡ ，高度19.3m，2 层，钢筋混

• 凝土框架结构，高站台；

• （9）中小物流企业总部基地1（司机之家）：面积11204.65 ㎡ ，

• 高度39.00m，地下1 层，地上10 层，钢筋混凝土框架结构；

• （10）中小物流企业总部基地2（办公）：面积11923.93 ㎡ ，高

• 度39.00m，地下1 层，地上10 层，钢筋混凝土框架结构；

• （11）控制中心：面积748.07 ㎡ ，高度19.2m，2 层，钢筋混凝

• 土框架结构；

• （12）开闭所：面积139.95 ㎡ ；

• （13）变电室：面积367.65 ㎡ ；

• （14）公厕：面积253.03 ㎡ ；

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• （16）出地面楼梯间：38.36 ㎡

• （17）地下车库：17555.5 ㎡

• （18）地下消防水泵房：96 ㎡

• （19）消防水池：456 ㎡

• （20）平台：面积6655.1 ㎡

• （21）坡道：面积1899.38 ㎡ ；

• （22）道路：面积29858.94 ㎡ ；

• （23）围墙：1186.16m。（与传化交界部分传化已建，已扣除）

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表6-1：项目建（构）筑物一览表

编 号	分类	单体名称	使用 功能	占地面积 （㎡）	占地面积	建筑面积 （㎡）	建筑面积	仓储面 积	专线面 积	层数	建筑 高度 （m）	防火	耐 火	结构	备 注
					小计（㎡）		小计（㎡）	㎡	㎡	（F/D）		分类	等 级	形式
1	2 层 库房	双层平台库 房A-1	仓储	14451.04	54978.26	27097.76	106766.61	27097.76		2F	23.92	丙	一 级	钢筋混凝 土框架
2		双层平台库 房A-2	仓储	12605.72		24302.4		24302.4		2F	23.92	丙	一 级	钢筋混凝 土框架
3		双层平台库 房A-3	仓储	9358.84		15811.5		15811.5		2F	23.92	丙	二 级	钢筋混凝 土框架
4		双层平台库 房A-4	仓储	9358.33		15811.5		15811.5		2F	23.92	丙	二 级	钢筋混凝 土框架

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5		专线库房2	仓储	4706.4		9471.3		4735.65	4735.65	2F	19.3	丙	二 级	钢筋混凝 土框架
6		专线库房3	仓储	4497.93		8303.93		4151.97	4151.97	2F	19.3	丙	二 级	钢筋混凝 土框架
7		通用仓库	仓储	2898.84	6893.76	5968.22		2984.11	2984.11	2F	14.7	丙	二 级	钢筋混凝 土框架
9	多层 库房	专线库房1	仓储	3994.92		12280.02		8186.68	4093.34	3F/1D	23.8	丙	二 级	钢筋混凝 土框架
10	办公	中小物流企 业总部基地1	办公	1084.72	2407.84	11204.65	23128.58			10F/1D	39	民用	二 级	钢筋混凝 土框架
11		中小物流企 业总部基地2	办公	1323.12		11923.93				10F/1D	39	民用	二 级	钢筋混凝 土框架
12	辅助 用房	控制中心	辅助	/	262.36	748.07	1665.44			2F		/	/	钢筋混凝 土框架	/
13		开闭所	辅助	139.95		139.95				/	/	/	/	/	/
14		变电室	辅助	367.65		367.65				/	/	/	/	/	/
15		公厕	辅助	144.34		253.03				1F	3.6	/	/	/	/

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16		门卫房	辅助	107.88		118.38				1F	3.6	/	/	/	/
17		出地面楼梯 间	辅助	10.14		38.36				1F	3	/	/	/	/
18		地下机动车 库	地下	/		15610.07	17555.5			1F	/	/	/	/	/
19	地下 建筑	地下非机动 车库	地下	/		1393.43				1F	/	/	/	/	/
20		消防水泵房	地下	/		96				1F	/	/	/	/	/
21		消防水池	地下	/		456				/	/	/	/		/
22		围墙		1186.16 米
23	其他	坡道		2752.13	9451.33	1899.38	8554.48			/	/	/	/	/	/
		平台		6699.2		6655.1					10.3

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6.2.2 建设期与建设方案

项目建设期为3 年，拟于2019 年初开工，2021 年底竣工。考虑 到项目投资额较高、施工难易程度、交付使用后收益等因素，分两批 建设。

第一批：中小物流企业总部基地、专线仓库及配套设施。主要建 筑面积约为71525.76 ㎡ ，总投资约39096.39 万元。

第二批：第2 年开工建设至第3 年建设期满交付使用，双层平台 库房、通用仓库。主要建筑面积约为98424.87 ㎡ ，总投资约35694.32 万元。

7. 投资估算、筹资安排及财务评价

7.1 投资估算

项目内容	费用（万元）	备注
总投资	74790.71
土地费用	11240	土地款10250 万元,契税,印花税等土地 相关费用约413 万元,耕地占用税577 万 元。
建设投资	53946.22
项目管理费	506.26	按建安费的1%计
环境影响评价费	6

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勘察费	66.12
设计费	255.26
考古发掘费	459.26
监理费	607.51	按建安费的1.2%计
不可预见费	1265.66	按建安费的2.5%计
城市配套费	2889.16	按建筑面积169950.64 ㎡征收， 170 元/㎡计
造价咨询费	506.26	按建安费的1%计
防雷费	20	参照同类项目估算得出
建设期利息	3023	建设期3 年

表7-2：建设投资估算表

项目	项目	面积	单 位	单 价 （元）	单位	总价	单位	备注
场地平整		130173.50	㎡	23.41	元/㎡	304.76	万元	含高压线 杆迁移 109.5 万 元
道路及广场		37933.12	㎡	200	元/㎡	758.66	万元
建 筑 安 装 工 程	平台	6655.1	㎡	3700	元/㎡	2462.39	万元
	双层平台库房 A-1	27097.76	㎡	3000	元/㎡	8129.33	万元
	双层平台库房 A-2	24302.4	㎡	3000	元/㎡	7290.72	万元
	双层平台库房 A-3	15811.5	㎡	3000	元/㎡	4743.45	万元
	双层平台库房 A-4	15811.5	㎡	3000	元/㎡	4743.45	万元
	通用仓库	5968.22	㎡	2300	元/㎡	1372.69	万元
	专线仓库一	12280.02	㎡	2600	元/㎡	3192.81	万元
	专线仓库二	9471.3	㎡	2300	元/㎡	2178.40	万元
	专线仓库三	8303.93	㎡	2300	元/㎡	1909.90	万元
	中小物流企业 基地一	11204.65	㎡	2600	元/㎡	2913.21	万元
	中小物流企业	11923.93	㎡	2600	元/㎡	3100.22	万元

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	基地二
	控制中心及维 修中心/设备 用房	748.07	㎡	2500	元/㎡	187.02	万元
	开闭所	139.95	㎡	1300	元/㎡	18.19	万元
	变电室	367.65	㎡	1300	元/㎡	47.79	万元
	公厕	253.03	㎡	1300	元/㎡	32.89	万元
	门卫室	118.38	㎡	1300	元/㎡	15.39	万元
	出地面楼梯间	38.36		1000	元/㎡	3.84
	汽车坡道及其 附属建筑	1899.38	㎡	2500	元/㎡	474.85	万元
	室外管线、室 外电气		㎡	300	元/㎡	2279.32	万元
		75977.17
	绿地	29032.61	㎡	50	元/㎡	145.16	万元
	屋顶绿化	8243.31	㎡	260	元/㎡	214.33	万元
	围墙	1186.16	m	800	元/m	94.89	万元	扣除传化 已建
	消防水池	456	㎡	1300	元/㎡	59.28	万元
	消防水泵房	96		2000	元/㎡	19.20	万元
	地下机动车库	15610.07		2000	元/㎡	3122.01	万元
	地下非机动车 库	1393.43	㎡	2000	元/㎡	278.69	万元
	利用地下室建 人防费用增加	7619.76	㎡	700	元/㎡	533.38	万元
设 备	电梯	12	部	15	万元/部	180.00	万元
	货梯	14	部	15	万元/部 （3t）	210.00	万元
	林德电瓶叉车	4	台	20	万元/台	80.00	万元
	合力电瓶叉车	10	台	10	万元/台	100.00	万元
	城市配送厢式 车	10	辆	15	万元/辆	150.00	万元
	配电中心	12	组	100	万元/组	1200.00	万元	630KvA
	制冷设备	3 栋楼		800	万元/组	800.00	万元
办公和生活用具		60 人				100.00	万元
信息化建设费						500.00	万元	参照西安钢超 市项目估算
总计						53946.22

7.2 资金来源

项目资金来源：公司自有资金49%，银行贷款融资51%，借款期限

20

10 年，利率5.34%，借款总额36601.53 万元。

7.3 财务效益与运营成本费用估算

7.3.1 收入测算

表7-4 主要收入情况表

序号	收入项目	年收入（万元）	备注
1	仓储收入	3193	库房可使用面积103082 ㎡（4 栋 双层平台库房83023 ㎡、三栋专 线库房二层三层17075 ㎡、1 栋 通用仓库二层2984 ㎡）×收费标 准29 元/㎡.月×89%
2	装卸收入	2400	作业量65 万吨×32 元/吨，专线 装卸作业量20 万吨×16 元/吨 （包含进出库费、过户费及其它 增值服务费.详见注释1）。
3	物流专线市 场收入	1895	档口60 个、客房220 间、办公 238 间，场地使用费及信息、广 告宣传等.（详见注释2）
4	运输配送运 营收入	1560	运输量×元/吨/公里;铁路运输（中 转、装卸车）、公路配送
5	合 计	9048

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综合以上各项，可以估算项目达产年收入为9048 万元。（具体测 算见财务评估表中营业收入明细）。

注释1：装卸业务收入测算：

装卸搬运作业量分两部分：

• ① 双层坡道库装卸按65%自营，35%出租，参照中储股份郑州物

• 流中心2012 年运营过农夫山泉、伊利牛奶、海天调味品等快消品测算， 每平方米每月进出各1 吨，进出总包干价32 元/吨，包干价对应年度 作业量如下：

• 年度作业量=83023 ㎡ ×65%×1 吨/ ㎡ .月×12 月=65 万吨 年收入=65 万吨×32 元/吨=2080 万元。

• ②根据报告期最近调研中牟鸿泰物流、近邻传化物流等市场运作

• 情况，以鸿泰物流为例，面积30000 ㎡ ，年吞吐100 万吨。该项目专 线库建成后，专线面积约16000 ㎡ ，年作业量保守估计约40 万吨，其 中部分装卸作业由我方自行运作，该部分作业量约20 万吨，测算业务 收入为：20 万吨×16 元/吨 =320 万元。

• 以上两部分收入合计：2080 万元+320 万元=2400 万元。

• 注释2：物流专线市场收入1895 万元。

• ①档口60 个，220 ㎡ /个，30 元/ ㎡ 〃月、出租率100%、年收入

• ＝60×220×30×12＝475 万元；

• ②客房220 间、收费标准168 元/间/天，入住率80%，年收入=220

• ×168×365×0.8=1079 万元；

• ③办公238 间，收费标准1200 元/间/月，出租率85%，年收入=238

• ×1200×12×0.85=291 万元；

• ④场地使用收入50 万元。

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7.3.2 运营成本测算

• （1）人工成本：545 万元。

• （2）外工劳务费：44.1 万元。

• （3）办公费用：142 万元。

• （4）资产使用费：2565.80 万元（固定资产维护费65 万元、财

• 产保险费5 万元、折旧费2062.60 万元、摊销费用433.20 万元）。

• （5）税金504 万元。城镇土地使用税125 万元、房产税375 万元、

• 其他税费（残疾人就业保障金、印花税、车船税等）4 万元

• （6）综合费用：140 万元。

• （7）专项费用：1620 万元（运杂费1060 万元、装卸搬运费560

• 万元）。

• （8）财务费用1785.80 万元，借款当期利息支出。

总成本费用：7346.70 万元。

经营成本：4850.90 万元。

7.4 财务分析及评价

7.4.1 财务测算假设

项目投资测算按16 年计算，建设期3 年，土地摊销年限为50 年， 固定资产折旧：房屋建筑为30 年、构筑物为10 年、机械设备为8 年。 收入和成本费用逐年情况，税率，折现率等情况见财务评估表中营业 收入、总成本费用及损益表。

本项目建设期三年，2019-2021 年投资额分别35166 万元、21068 万元、18556 万元。拟于2022 年投入使用， 2022 年营业收入按达产 年60%值测算，2023 年营业收入按达产年80%值测算，2024 年达产， 考虑物价和资源价格上涨，2025 年起，年收入增长约8%。

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7.4.2 财务评价指标估算

• （1）净资产收益率=运营期内年平均净利润/净资产=4.96%

• （2）静态投资回收期指项目净收益回收项目投资所需要的时间，

• 从建设开始年算起=15.09 年

• （3）内部收益率（IRR）（税后）=4.36%、净现值（NPV）（税后）

• =31 万元

• （4）经济增加值（EVA） 指从税后净利润中扣除包括股权和债务

• 的所有资本成本后的真实经济利润=1307 万元

• （5）投资收益率（总投资收益率和年均投资收益率。）

总投资收益率=运营期内年平均息税前利润/项目总投资（TI）

=9.27%

表7-5：项目主要经济指标

序号	指 标	单位	数 量	备 注
1	项目总投资	万元	74790.71
1.1	土地费用	万元	11240	包含耕地占用税、契税、 印花税
1.2	工程建造安装费	万元	50626.22
1.3	办公机械设备	万元	3320
1.4	其它费用	万元	6582
1.5	预备费	万元
1.6	开办费	万元
2	主要财务指标
2.1	年营业收入	万元	12972.02	年均值

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2.2	年利润总额	万元	5773.20
2.3	年净利润	万元	4329.90
2.4	年经营净现金流	万元	5865.10
3	主要经济评价指标
3.1	净资产收益率	%	4.96	年平均值
3.2	静态投资回收期	年	15.09	含建设期3 年
3.3	内部收益率	%	4.36	所得税后
3.4	净现值	万元	31	所得税后
3.5	经济增加值	万元	1307	年平均值
3.6	总投资收益率	%	9.27	年平均值

7.4.3 项目投资敏感性分析

敏感性分析法是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效 益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指 标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确 定性分析方法。

敏感性分析有助于确定哪些风险对项目具有最大的潜在影响。分 析的前提条件是把所有其他不确定因素保持在基准值的条件下、选取 两个不确定因素建立数学模型，考察项目变量要素（现金流入、流出） 的不确定性对目标（净现值）产生多大程度的影响。

投资敏感性分析：中储郑州陆港项目投资74790.71 万元，寿命 16 年，残值3588 万元，基准利率为6%。以库房仓储业务板块为例， 测算现金流入和流出。库房每平方米收费单价、吞吐量、出租率三因 素中任一因素变化都会引起收入变化、对应成本也相应变化，影响到 净现值NPV，下作敏感性示例分析：

以达产期第6 年现金流量数据为基准数据测算，选择不确定性因

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素：收入现金流入变量x、成本现金流出变量y，对影响净现值NPV 作敏感性分析。取临界线：

NPV =-71768+[10.3329（1+x）12-2441(1+y)]0.75（(P/A， 6%，16）+1701（(P/A，6%，16）+3588(A/F,6%,16) x≥1.63+0.68y

即：假设成本y=1，当收入x＜2.31 时，NPV＜0，投资方案不可行。 7.5 财务与经济评价结论

经财务数据计算，项目净资产收益率为4.96%，静态投资回收期 为15.09 年，内部收益率（税后）为4.36%，净现值（税后）为31 万 元，总投资收益率为9.27%，项目可行。

8. 风险分析及应对措施

8.1 风险分析

8.1.1 资金风险

该项目具有投资大、回收期长特点，面临着较大的筹资与融资压 力，资金的筹措具有一定的风险性，资金能否及时足额到位将影响着 工期的进度和后续经营。

8.1.2 政策风险

项目的外部配套条件完全由郑州市提供，存在着不能及时落实的 风险；同时，受环保政策日益严格的影响，冬季施工会受到一定限制 可能导致建设周期加长。

郑州市每年11 月中旬至次年3 月中旬为“冬防”期间，郑州市实 施“封土行动”，期间城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房 屋拆迁（拆除）施工。如确需进行土石方作业的各类工程，须报市政

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府批准后方能实施。

8.1.3 经营风险

运作现代化物流中心较之经营传统仓库，无论在基础设施、信息 技术等硬件方面，还是管理方法、营销理念等软件方面都有着较大的 差异。项目高层管理者应具有10 年以上管理经验；一般管理者具备相 应的专业知识及管理能力；操作人员具备相应的岗位技能。

8.1.4 不能如期开工风险

受政府政策、项目审批流程等外在因素影响，项目进度会有延宕， 存在不能如期开工的风险。

8.2 风险应对措施

8.2.1 资金风险

本项目51%的投资是通过土地或固定资产抵押方式取得的中长期 贷款，受宏观经济走势波动，通货膨胀、利率变动因素影响到企业经 营收益，进而影响到现金流量、还本付息等偿债能力和后续发展动力。 8.2.2 政策风险

加强项目管理，积极协调，利用合理优化的施工方案来增加施工 效率，有效降低“冬防”对项目施工的影响。

8.2.3 经营风险

公司规章制度完善，业务操作流程规范，客户资源丰富，管理经 营经验深厚，在项目实施后加强市场调研和营销，确保项目如期达产， 具备较强的抗风险能力。进一步做好市场预测与市场开拓工作，落实 公司战略规划，提高市场占有率，增加市场份额,降低经营风险。 8.2.4 不能如期开工风险

加强与政府相关部门的沟通协调，优化项目组织管理，建立健全 高效协调和快速响应机制，加快项目推进，力争按期开工。

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9. 结论与建议

综合上述情况分析和论证，中国储运（郑州）物流产业园项目符 合国家有关的产业政策和郑州市现代物流发展方向;项目处于主城区、 航空港区衔接地带，区位优势显著，可与周边物流产业园实现资源互 补、客户共享、共同发展；项目建成后经济效益显著，投资收益良好。

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