CETC Cyberspace Security Technology Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2013

Nov 4, 2013

中国电子科技集团公司第三十研究所 拟对外转让北京总部基地十八区 6 号楼 1-9 层房地产项目

资产评估报告

中水致远评报字【 2013 】第 1096 号

中水致远资产评估有限公司

二Ｏ一三年九月三十日

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中国电子科技集团公司第三十研究所拟对外转让北京总部基地十八区6 号楼1-9 层房地产项 目·资产评估报告

目 录

注册资产评估师声明 ...................................................................................... 2 摘 要 ................................................................................................................ 3 正 文 ................................................................................................................ 5 一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 .... 5 二、评估目的 ................................................................................................... 6 三、评估对象和评估范围 .............................................................................. 6 四、价值类型及定义 ...................................................................................... 8 五、评估基准日 ............................................................................................... 8 六、评估依据 ................................................................................................... 8 七、评估方法 ................................................................................................. 10 八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 11 九、评估假设 ................................................................................................. 13 十、评估结论 ................................................................................................. 14 十一、特别事项说明 .................................................................................... 15 十二、评估报告使用限制 ............................................................................ 16 十三、评估报告日 ......................................................................................... 17 资产评估报告书附件 .................................................................................... 19

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中国电子科技集团公司第三十研究所拟对外转让北京总部基地十八区6 号楼1-9 层房地产项 目·资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评 估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集 的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相 应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有单位申 报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，正确理 解和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系； 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏 见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调 查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已 经发现的问题进行了如实披露，但本报告不能作为权属证明文件。

五、本报告评估结论系本评估机构和评估专业人员遵守国家有关 法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日市场价值进行 分析、估算并发表的专业估值意见；但本报告的评估结论不应当被认 为是对评估对象可实现价格的保证。我们出具的评估报告中的分析、 判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应 当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对 评估结论的影响。

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中国电子科技集团公司第三十研究所拟对外转让北京总部基地十八区6 号楼1-9 层房地产项 目·资产评估报告

中国电子科技集团公司第三十研究所

拟对外转让北京总部基地十八区 6 号楼 1-9 层房地产项目

资产评估报告

中水致远评报字【 2013 】第 1096 号

摘 要

中国电子科技集团公司第三十研究所拟对外转让其名下的北京总 部基地十八区 6 号楼 1-9 层的房地产，中水致远资产评估有限公司受中 国电子科技集团公司第三十研究所（以下或简称“中国电科 30 所”）的 委托，对该单位拟转让的房地产的市场价值进行了评估，现将本资产 评估报告的主要内容摘要如下：

一、评估目的： 评估中国电科 30 所拟转让的北京总部基地十八区 6 号楼 1-9 层的房地产在评估基准日的市场价值，为中国电科 30 所拟 转让该房地产之经济行为提供价值参考。

二、评估对象和范围： 根据本次评估目的，评估对象是中国电科 30 所本次拟转让的房地产；评估范围为中国电科 30 所拟用于转让的一 处房屋，座落于北京市丰台区南四环西路 188 号北京总部基地十八区 6 号楼 1 至 9 层，总建筑面积 4144.66 平方米，截至评估基准日 2013 年 7 月 31 日，纳入本次评估范围的房地产账面原值 6,584.66 万元 ，账面 净值 6,511.03 万元。

三、价值类型及其定义： 本报告评估结论的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的 情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 四、评估基准日： 2 013 年 7 月 31 日。

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中国电子科技集团公司第三十研究所拟对外转让北京总部基地十八区6 号楼1-9 层房地产项 目·资产评估报告

五、评估方法： 根据本次评估项目的特点，对委估对象采用市场 比较法进行评估。

六、评估结论： 经评估，在本报告所述的假设和限制条件下和所 界定的资产评估范围内，得出中国电科30所拟转让的房地产（北京总 部基地十八区6号楼）于评估基准日的市场价值为 10,753.95 万元，金额 大写：人民币壹亿零柒佰伍拾叁万玖仟伍佰元整。

七、评估报告使用有效期： 根据有关规定，本报告有效使用期为 一年，即自 2013 年 7 月 31 日至 2014 年 7 月 30 日期间有效。

八、特别事项说明： 在使用本评估结论时，提请报告使用者关注 评估报告正文所披露的特别事项，并在利用本报告自行决策时给予充 分考虑。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合 理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

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中国电子科技集团公司第三十研究所拟对外转让北京总部基地十八区6 号楼1-9 层房地产项 目·资产评估报告

中国电子科技集团公司第三十研究所

对外拟转让北京总部基地十八区 6 号楼 1-9 层房地产项目

资产评估报告

中水致远评报字【 2013 】第 1096 号

正 文

中国电子科技集团公司第三十研究所：

中水致远资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、 法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法，按照必要的 评估程序，对贵单位申报的位于北京市丰台区南四环西路 188 号北京 总部基地十八区 6 号楼 1 至 9 层的房地产在评估基准日的市场价值进 行了评估。现将资产评估情况报告如下。

一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者

本项目的委托方和产权持有方均为中国电子科技集团公司第三十 研究所（西南通信研究所）。

（一）委托方和产权持有单位简介

• 名 称：中国电子科技集团第三十研究所（西南通信研究所）

• 注 册 号：110000001630

• 住 所：四川省成都市高新区创业路 6 号

• 开办资金：9255 万元

经费来源：财政补助收入

举办单位：中国电子科技集团公司

法定代表人：李成刚

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中国电子科技集团公司第三十研究所拟对外转让北京总部基地十八区6 号楼1-9 层房地产项 目·资产评估报告

宗旨和业务范围：开展通信研究，促进电子科技发展。 信息安全、 保密网络和保密通信系统及产品研究开发数据通信、综合业务网络、 多媒体终端系统及产品研究开发。商用密码产品研制，相关学科学历 教育，《信息安全与通信保密》出版。

（二）委托方以外的其他评估报告使用者

委托方为本报告特定使用者，委托方以外的其他评估报告使用者遵 循国家法律、法规规定。

二、评估目的

中国电科30所拟对外转让本单位座落于北京市丰台区南四环西路 188号北京总部基地十八区6号楼1至9层的房地产，中水致远资产评估 有限公司受中国电科30所的委托，评估中国电科30所拟转让的房地产 在评估基准日的市场价值，为拟对外转让该房地产经济行为提供价值 参考。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象

评估对象为中国电科 30 所本次拟转让的房地产，房屋所有权证号： 京房权证丰字第 365486 号，房屋性质：商品房，规划用途：工业用房， 目前实际用途：办公；共 9 层，建筑面积：4144.66 ㎡，套内建筑面积 3966.27 ㎡，截至评估基准日 2013 年 7 月 31 日，纳入本次评估范围的 房地产账面原值 6,584.66 万元 ，账面净值 6,511.03 万元。

本次清查范围资产与企业委托评估的范围一致。

（二）评估范围内资产基本情况

北京总部基地地处北京市丰台区南五环内，南四环外，坐落于南四

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环西路西侧，丰茂南路与六圈路之间。

委估房地产地处科丰桥东南角总部基地工业园及丰台科技园内（北 京总部基地），距离市中心直线距离12公里，濒临西南四环快速路和地 铁9号线，距离首都第二空港——南苑机场仅4公里。区域内餐饮、银 行、商场、学校、超市、医院、加油站、装饰公司等配套设施齐全。

北京总部基地十八区6号楼竣工于2010年12月，钢混结构，地上9 层，地上一层层高约3.5米，地上二层以上为标准层，层高约2.9米。房 屋规划用途为工业，实际用途是办公。目前，该房屋地上一层中间部 分为大堂及餐厅，地上二层及以上至九层为办公用房，分别由成都卫 士通信息产业股份有限公司、成都卫士通信息安全技术有限公司、北 京三零卫士信息安全技术有限公司、厦门雅迅网络股份有限公司、成 都三零普瑞科技有限公司、成都三零瑞通移动通信有限公司租赁使用。

委估房地产为钢筋混凝土框架剪力墙结构，外装修：氟碳喷涂铝合 金中空玻璃幕墙，局部配氟碳喷涂铝板幕墙，外墙局部贴瓷砖；内装 修：内墙水泥沙浆抹面，刮腻子，大厅、走廊、电梯间等公共部分为 釉面块料面层；办公间为白色涂料面层；顶棚为孔眼状块料吊顶；地 面：釉面块料面层；卫生间地面、墙面均为釉面块料面层，顶棚吊顶， 洁具齐全；分层中央空调集中供暖、供冷，加新风系统；弱电综合布 线做到各层竖井；室外背景音乐；有线电视、电话、宽带齐全；园区 双路供电（380V50HZ）做到各层配电箱、楼内电照设施齐全；楼内均 装有火灾报警喷淋装臵；园区24小时保安自动闭路监视系统。北 京 总部基地十八区6号楼配有2部客梯。

经勘察，委估物业目前状况良好，可以正常使用。

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四、价值类型及定义

根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。市场价值是指自愿 买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象 在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目 的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素， 在本评估机构接受委托方评估委托时所明确的评估结论价值类型。

五、评估基准日

本经济行为的评估基准日是 2013 年 7 月 31 日。该评估基准日是 由委托方综合考虑各相关因素并与各方协商讨论确定的。

该评估基准日是经委托方及相关各方商定后确定的评估基准日，选 择该评估基准日有利于评估目的的实现。

六、评估依据

本次资产评估工作中，所遵循的评估依据有：

（一）评估工作行为依据

中水致远资产评估有限公司与中国电子科技集团公司第三十研究 所签订的资产评估业务约定书。

（二）法律法规依据

• 1、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民

• 代表大会常务委员会第十八次会议修订）；

• 2、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；

• 3、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378号令，

2003）；

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• 4、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估

• 监督管理工作的意见》（国办发[2001]102号，2001年）；

• 5、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令，2001

• 年）；

• 6、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第3号令，

• 2003年12月31日）；

• 7、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第12号令，2005年

• 8月25日）；

• 8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国

• 资委产权[2006]274号）；

• 9、《中华人民共和国城市房地产管理法》。

• （三）评估准则依据

• —

• 1、《资产评估准则 基本准则》和《资产评估职业道德准则 基本

• 准则》（财企[2004]20号）；

2、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册 会计师协会2003）；

• ——

• 3、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则 评估报告》等7

• 项资产评估准则的通知，中评协[2007]189号，2007年11月28日；

• 4、中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的

• 通知，中评协[2008]218号，2008年12月3日。

（四）权属依据

• 1、委托方和产权持有者的事业单位法人证书；

• 2、房屋所有权证；

• 3、商品房房屋购臵合同；

• 4、其他与委估资产相关的资料。

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（五）评估取价依据

• 1、《资产评估常用数据与参数手册》；

• 2、评估人员进行的市场调查资料；

• 3、评估人员现场勘察及询证的相关资料；

• 4、企业相关部门及人员提供的相关材料；

5、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构 收集的其他有关资料。

七、评估方法

—— 根据《资产评估准则 不动产》，参考《房地产估价规范》，房地 产评估的基本方法包括成本法、收益法、市场比较法等。

成本法，是指在合理评估资产价值基础上确定评估对象价值的一种 评估方法，主要在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较 法进行估价的情况下采用，委估房地产所处区域内类似房地产交易活 跃，有采用市场比较法进行评估的条件；另外产权持有者未能提供建 筑物的工程图纸、竣工结算等资料，难以利用成本法测算其价值，故 不适宜采用成本法评估。

收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来 判断评估对象价值的一种评估方法。它服从资产评估中将利求本的评 估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估 对象的价值。由于目前市场上存在租售比倒挂的现象且租金近期变动 较大，未来租金价格的变动趋势难以准确预测，因此对于委估房地产 不适宜采用收益法评估。

市场比较法是指将评估对象与相类似资产进行比较以确定评估对 象价值的评估思路。市场比较法在价值评估中的主要评估方法有参考

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交易比较法或者并购案例比较法，经评估师现场勘察，委估物业周边 类似房地产交易活跃，市场交易案例容易收集，具备使用市场比较法 的必要前提条件，本次采用市场比较法评估。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地 产进行比较，对这些类似地产的已知价格作适当的修正，以此估算估 价对象的客观合理价格的方法。

市场比较法的基本计算公式为：

评估价值＝可比交易实例价值×A×B×C×D

式中：A—交易日期修正系数；

B—交易情况修正系数；

C—区域因素修正系数；

• D—个别因素修正系数。

八、评估程序实施过程和情况

本次评估程序实施过程介绍如下：

（一）明确评估业务基本事项

由我公司业务负责人与委托方代表商谈明确委托方和委托方以外 的其他评估报告使用者；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型； 评估基准日；评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；评估服 务费总额、支付时间和方式；委托方与注册资产评估师工作配合和协 助等其他需要明确的重要事项。

（二）签订业务约定书

根据评估业务具体情况，我公司对自身专业胜任能力、独立性和业 务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定承接该评估业务。 （三）编制评估计划

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我公司承接该评估业务后，立即组织注册资产评估师编制了评估计

划。

（四）现场调查

根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了适当的现场调查。 包括：

• 1、产权持有单位提供涉及评估对象和评估范围的相关资料；

2、注册资产评估师通过询问、核对、勘查、检查等方式进行调查， 获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法 律权属；

评估人员于2013年8月15日对中国电科30所北京总部基地十八区6 号楼1-9层开展了现场调查工作，并对周边市场情况进行了相关调查。

（五）收集评估资料

我们根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和 评估业务实施过程中的情况变化及时分析和补充收集评估资料。这些 资料包括：

1、直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有单位 等相关当事方获取的资料，以及从政府部门和其他相关部门获取的资 料；

• 2、查询记录、询价结果、检查记录、行业资料、鉴定报告、专业

• 报告及政府文件等资料；

3、注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行 必要分析、归纳和整理，形成的资料。

（六）评定估算

对委估对象同一区域内类似房地产在近期的交易案例进行收集、筛 选、分析、测算，并与产权持有单位提供的委估房地产的相关数据进

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行对比、分析，建立市场比较法修正体系模型，并选用适当的方法对 可比案例进行修正，初步确定市场比较法的评估结果。 对市场比较法的初步评估结果进行分析、补充、修改、完善，在综 合分析价值影响因素的基础上，确定本次资产评估工作的最终评估结 论。

（七）编制和提交评估报告

在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。我公司内部对评 估报告初稿和工作底稿进行初审后，与委托方就评估报告有关内容进 行了必要沟通。在全面考虑有关意见后，对评估结论进行必要的调整、 修改和完善，然后重新按我公司内部资产评估报告三审制度和程序对 报告进行了认真审核后，由中水致远资产评估有限公司出具正式评估 报告向委托方提交。

九、评估假设

（一）评估假设

1、持续使用假设。该假设是假定委估资产以现有用途为基础，未 来不改变用途。

2、合理经营假设。该假设为假设经营使用委估资产的企业未来无 重大决策失误和重大管理失职；企业经营范围内所需的相关许可证， 应根据经营的需要，合理保证持续有效；人员和各项资产的安全达到 规定水平。

3、合法经营假设。该假设要求企业经营符合国家的经济政策，遵 守税收、环保和其他与企业经营相关的法律、法规和规章。

4、资料合法、真实、完整性假设。委托方和产权持有单位所提供 的资料是评估工作的重要基础资料，评估人员对所收集到的资料履行

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了应有的清查核实程序，并在专业范围内进行应有的职业分析判断， 对所发现的问题进行进一步澄清核实和尽可能的充分披露。但评估机 构和评估人员受执业范围所限，不能对委托方和产权持有者所提供的 资料的合法性、真实性和完整性（完整性是相对估值需要而言的）做 出保证。因此，评估工作是以委托方和产权持有单位所提供的有关资 料的合法、真实、完整为假设前提。

5、经济行为不存在法律障碍，且能得到相关方的许可。 （二）评估限制条件

1、本评估结果是在上述假设前提下，依据本次评估目的而估算的 没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对其评估价值 的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可 抗力对资产价格的影响。

2、评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对价 值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。

3、评估报告仅供在报告前文明确的评估目的、并仅供本报告的报 告使用者使用，评估报告的使用权归委托方所有。但按法律和法规规 定提供评估管理机构或有关主管部门的除外。

十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原 则及必要的评估程序，以现有用途持续使用为假设前提，遵循客观、 公正、科学的原则，经过实施资产的清查核实、实地查勘、市场调查、 评定估算、结论分析确定等必要的评估程序，采用市场比较法，对委 估资产的市场价值进行了评估，根据以上评估工作，得出如下评估结 论：

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经评估，在本报告所述的假设和限制条件下和所界定的资产评估范 围内，得出中国电科30所拟转让的房地产（北京总部基地十八区6号楼 ～ 1 9层）于评估基准日的市场价值为 10,753.95 万元，金额大写：人民 币壹亿零柒佰伍拾叁万玖仟伍佰元整。

十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业 水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：

1、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场 原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以 及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑 国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价 格的影响。当前述条件以及评估中遵循的项目期限内持续经营原则等 发生变化时，评估结果一般会失效。

2、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时 未作特殊说明而评估人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下，评 估机构及评估人员不承担相关责任。

3、由中国电子科技集团公司第三十研究所提供的事业单位法人证 书、产权证明文件、商品房购臵合同等资料，是编制本报告的基础；

4、委托方和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对 所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算 并发表专业意见，并进行了必要的、独立的核实工作，中国电科 30 所 应对其提供资料的真实性、合法、完整性负责。

评估报告中涉及的有关权属证明文件由产权持有单位及相关方提

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供，这些文件的提供者对其真实性承担法律责任；根据《资产评估准 — 则 基本准则》的要求，我们对委估资产的法律权属履行了必要的核 查程序，未发现产权存在争议的情况。同时根据产权持有方出具的情 况说明，委估房产截至评估基准日也未设定对外抵押、担保等他项权 利。本报告对委估的资产发表价值意见，不具有证明产权归属的法律 属性

5、评估机构对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评 估基准日后发生的事项或情况修正评估报告。

6、待估房屋现尚未获得分户土地证，与该地块内其他建筑共用国 有土地使用证号为京丰国用（2006 出）第 002763 号，土地使用权总面 积为 104185.83 平方米，土地用途为工业。土地使用期限自 2004 年 10 月 18 日至 2054 年 10 月 17 日止。

7、评估结论未考虑委估房地产转让过程中发生的任何税费及其影 响。

8、本次清查对委估资产账面原值进行了简单核实，评估结论不考 虑账面价值是否完整的影响，也不考虑是否存在潜在负债等影响。

9、评估结论是中水致远资产评估有限公司出具的，受本机构评估 人员的执业水平和能力的影响。

评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。

十二、评估报告使用限制

（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，不 得用于本评估目的之外的其他经济行为；

（二）本报告需经本评估机构及两名注册资产评估师签字、盖章， 并依据国有资产资产管理的有关规定，在有权核准或备案管理单位完

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成资产评估报告核准或备案后，方可产生法律规定的效力、正式使用； 评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需 评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的 除外；

（三）本报告书评估结果自评估基准日起算有效使用期限为一年， 即自 2013 年 7 月 31 日至 2014 年 7 月 30 日。当评估目的在评估基准 日后的一年内实现时，评估结果可以作为本评估目的的参考依据，超 过一年，需重新进行资产评估；

（四）本报告的使用权归委托方和本报告明确的其他报告人，未 经委托方许可，我公司不得随意向他人公开。

（五）除国家与相关经济行为有关的法律、法规规定以及相关当 事方另有约定的外，本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或 者披露于公开媒体，需经得本评估机构和签字评估师的书面同意。

十三、评估报告日

本报告书形成时间为：2013 年 9 月 30 日。

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（本页为签字盖章页，无正文）

评估机构法定代表人：肖力

注册资产评估师：吕清杰

注册资产评估师：李宁

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二Ｏ一三年九月三十日

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资产评估报告书附件

1. 中国电子科技集团公司第三十研究所事业单位法人证书；

2. 房屋所有权证复印件；

3. 委托方和产权持有方承诺函；

4. 注册资产评估师承诺函；

5. 资产评估机构企业法人营业执照（复印件)；

6. 资产评估机构资产评估资格证书（复印件）；

7. 证券期货相关业务评估资格证书（复印件）；

8. 签字注册资产评估师资格证书（复印件）；

9. 资产评估明细表；

10. 资产评估说明（另附）。

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中水致远资产评估有限公司 第19页