Cedar Development Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2017

Nov 13, 2017

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

中广信评报字 [2017] 第 433 号

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希努尔男装股份有限公司拟转让股权所涉及的诸城 市普兰尼奥男装有限公司股东全部权益价值项目

资 产 评 估 报 告

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广东中广信资产评估有限公司

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希努尔男装股份有限公司拟转让股权涉及的 诸城市普兰尼奥男装有限公司股东全部权益价值项目 资产评估报告

目 录

资产评估师声明 ....................................................................................... 2 资产评估报告摘要 ................................................................................... 4 资产评估报告正文 ................................................................................... 9 一、绪言 ................................................................................................. 9 二、委托方、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估 报告使用人概况..................................................................................... 9 三、评估目的 ....................................................................................... 13 四、评估对象和评估范围 .................................................................. 13 五、价值类型 ....................................................................................... 17 六、评估基准日................................................................................... 17 七、评估依据 ....................................................................................... 18 八、评估方法 ....................................................................................... 23 九、评估程序实施过程和情况 .......................................................... 31 十、评估假设 ....................................................................................... 35 十一、评估结论................................................................................... 38 十二、特别事项说明 .......................................................................... 39 十三、资产评估报告使用限制说明 .................................................. 43 十四、资产评估报告日 ...................................................................... 44 评估报告书备查文件 ............................................................................. 46

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资产评估师声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国 资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法 规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或 者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产 评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他 资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使 用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当 正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结 论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评 估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告 依法承担责任。

六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报 并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相 关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

七、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的

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评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者 预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

八、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所 涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属 状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进 行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及 其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果 受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当 充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其 对评估结论的影响。

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资产评估报告摘要

重 要 提 示

以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理 解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。

委托方： 希努尔男装股份有限公司（以下简称“希努尔”）

被评估单位 : 诸城市普兰尼奥男装有限公司（以下简称“普兰尼 奥”）

评估目的： 希努尔拟转让普兰尼奥股权，需对普兰尼奥股东全部 权益在评估基准日的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参 考依据。

评估对象与评估范围： 本次评估对象为诸城市普兰尼奥男装有限 公司股东全部权益价值。本次评估范围是涉及本次评估目的于评估基 准日诸城市普兰尼奥男装有限公司经审计后的全部资产及负债。

价值类型： 本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿 买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在 评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计 数额。

评估基准日： 2017 年 10 月 31 日

评估方法： 资产基础法

评估结论 :

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诸城市普兰尼奥男装有限公司之股东全部权益在持续经营下于 评估基准日的市场价值评估结果如下：

资产基础法：

评估的资产账面值800,251,997.45元，评估值854,383,900.40元， 增幅 6.76% ；负债账面值为 168,631,218.97 元，评估值为 168,631,218.97元, 无增减；净资产账面值为631,620,778.48元，评估 值为685,752,681.43元，增幅8.57 %。

经分析，本评估报告的评估结论为：评估基准日普兰尼奥之股东 全部权益价值为 RMB 68,575.27 万元（人民币陆亿捌仟伍佰柒拾伍万 元贰仟柒佰元整） 。

特别提请报告使用者关注以下事项 ：

1、本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市 场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保和质押 事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响， 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗 力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等 发生变化时，评估结果一般会失效。

2、本次评估是在独立、客观、公正的原则下由评估机构作出的， 评估机构及参加本次评估的工作人员与委托方或其他当事人无任何 利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充 分的努力。

• 3、由委托方和被评估单位提供的与评估相关的行为文件、营业

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执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础； 针对本项目，评估师进行了必要的、独立的核实工作，委托方（产权 持有者）应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。

4、遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并 发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对 评估对象的法律权属做任何形式的保证。评估过程中，评估人员已对 被评估单位提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的 查验。评估结果是以委估资产在合法存在的前提下对其价值的评估， 对被评估单位提供的资料失实而导致评估结论的误差，评估机构及资 产评估师不承担相关责任。

5、本项目的资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能 产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺 乏对资产流动性的分析依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对估 价对象价值的影响。

6、本次评估使用的基准日财务数据来源于中喜会计师事务所（特 殊普通合伙）出具的“中喜专审字【2017】第1137号”标准无保留意 见审计报告。诸城市普兰尼奥男装有限公司申报评估基准日资产负债 范围财务数据亦以该审计报告为基础提交，本次评估是在上述审计报 告基础上进行。

7、权属资料不完整及产权瑕疵事项

待估企业部分资产存在权属瑕疵问题，具体处理如下，特请报告 使用者注意：

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（1）待估企业账面上的山东省潍坊市诸城市新产业园厂区、西 装厂区和衬衣厂区的房产及宗地，现有产权所有人是母公司希努尔男 装股份有限公司。希努尔男装股份有限公司于 2017 年 10 月投资成立 了全资子公司诸城市普兰尼奥男装有限公司（即待估企业），并将上 述房产及宗地划拨到待估企业，同时完成了相应的账务处理。过户手 续有待办理。

（2）待估企业账面上的山东省潍坊市诸城市新产业园厂区土地， 是由希努尔男装股份有限公司于2012年12月取得，宗地信息为：诸城 市舜王大道7877号533257平方米土地，土地证为诸国用（2012）第 03051-03054号，面积分别为16470平方米、205400平方米、118001平 方米、193386平方米。2013年11月被政府收储土地265208平方米，被 收储的土地证及面积分别为诸国用（2012）第03052，面积为205400 平方米；诸国用（2012）第03053号，面积为118001平方米。其中诸 国用（2012）第03052号剩余的58193平方米至今未办理土地证，有待 办理。

8、对企业存在的可能影响资产评估值的其他瑕疵事项，在企业 委托时未作特殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况 下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

9、按《资产评估执业准则——资产评估报告》指引，本资产报 告的评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论使用有效期为 2017 年10 月31 日起至2018 年10 月30 日。

提请评估报告使用者注意以上事项及报告中载明的假设、限定条

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件、特别事项对评估结论可能产生的影响。

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资产评估报告正文

一、绪言

希努尔男装股份有限公司：

广东中广信资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据国家有关 法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照 必要的评估程序，对希努尔拟转让股权所涉及的诸城市普兰尼奥男装 有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行了评估。现将资 产评估情况报告如下：

二、委托方、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估 报告使用人概况

本次评估的委托方为希努尔男装股份有限公司，被评估单位为诸 城市普兰尼奥男装有限公司，资产评估委托合同无约定其他评估报告 使用人。

（一）委托方

企业名称：希努尔男装股份有限公司 统一社会信用代码：913700007574655985

类型：股份有限公司（台港澳与境内合资、上市） 住所：诸城市东环路58号

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法定代表人：陈玉剑 注册资本：人民币叁亿贰仟万元整 成立日期：2003年12月17日 营业期限：2003年12月17日至长期

经营范围：高中档西服、衬衣、服饰、防静电工作服及阻燃防护 服的制造；服装设计；销售本公司制造的产品；面、辅料的物理测试 和理化检测；本公司商品的周转及服务；以特许经营方式从事商业活 动。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动， 有效期以许可证为准）

（二）被评估单位

1、基本情况

企业名称：诸城市普兰尼奥男装有限公司

统一社会信用代码：91370782MA3EQCB0X4 1-1

类型：有限责任公司(外商投资企业法人独资) 住所：山东省淮坊市诸城市东环路 58 号

法定代表人：王金刚

注册资本：人民币伍佰万元整 成立日期：2017 年 10 月 27 日 营业期限：2017 年 10 月 27 日至长期

经营范围：男装及服饰的制造与销售；货物及技术的进出口业 务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动， 有效期以许可证为准）

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2、企业历史沿革

诸城市普兰尼奥男装有限公司是由希努尔男装股份有限公司于 2017 年 10 月投资设立的全资子公司，注册资本为人民币 500 万元； 成立于 2017 年 10 月 27 日，经山东省诸城市市场监督管理局登记注 册，取得统一社会信用代码为 91370782MA3EQCB0X4 1-1 号的《企 业法人营业执照》。

3、公司经营情况

普兰尼奥是于 2017 年 10 月 27 日成立的新公司，公司尚未开始 开展经营活动。

4、企业股权及组织架构

（1）企业股权架构

截止至评估基准日，诸城市普兰尼奥男装有限公司的股权结构

图如下：

图如下：
股东名称	金额（元）	股权比例（%）
希努尔男装股份有限公司	5,000,000,00	100.00
合计	5,000,000,00	100.00

截止至评估基准日，上述股东及股权结构未发生变化，希努尔 尚未缴纳上述注册资本。

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（2）企业组织架构

诸城市普兰尼奥男装有限公司组织结构图如下：

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董事长
总经理
副总经理 财务总监
采 制 综 财
购 造 合 务
部 部 部 部
----- End of picture text -----

5、主要财务状况、经营业绩

普兰尼奥 2017 年 10 月 31 日财务状况如下：

金额单位：人民币元

	金额单位：人民币元
项目	2017-10-31
流动资产合计	229,455,715.05
非流动资产合计	570,796,282.40
其中：固定资产	488,559,160.00
无形资产	76,253,493.00
资产总计	800,251,997.45

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负债总计	168,631,218.97
净资产	631,620,778.48

诸城市普兰尼奥男装有限公司成立至今，尚未发生实质性经营 业务。

注：上述财务数据已经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审 计，并出具了“中喜专审字【2017】第1137 号”无保留意见审计报 告。

（四）委托方与被评估企业的关系

被评估企业是委托方的全资子公司。

（五）委托方以外的其他评估报告使用者

委托方以外的其他评估报告使用者包括本次评估目的所涉及的 证券监管部门、工商行政管理部门等国家法律、法规规定的评估报告 使用者。

除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认 的机构或个人不能成为本评估报告使用人。

三、评估目的

希努尔拟转让普兰尼奥股权，需对普兰尼奥股东全部权益在评估 基准日的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

四、评估对象和评估范围

（一）评估对象

本次评估对象为诸城市普兰尼奥男装有限公司股东全部权益。

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（二）评估范围

本次评估范围是涉及本次评估目的于评估基准日诸城市普兰尼 奥男装有限公司经审计后的全部资产及负债。

普兰尼奥的资产和负债

金额单位:人民币元

	金额单位:人民币元
科目名称	账面价值
一、流动资产合计	229,455,715.05
预付款项	15,065,946.55
其他应收款	1,272,619.93
存货	213,117,148.57
二、非流动资产合计	570,796,282.40
固定资产	488,559,160.00
无形资产	76,253,493.00
长期待摊费用	4,186,618.15
递延所得税资产	1,716,781.25
其他非流动资产	80,230.00
三、资产总计	800,251,997.45
四、流动负债合计	148,487,341.92
应付账款	133,734,364.47
应付职工薪酬	13,153,269.81
其他应付款	1,599,707.64
五、非流动负债合计	20,143,877.05
递延收益	20,143,877.05
六、负债总计	168,631,218.97
七、净资产（所有者权益）	631,620,778.48

上述评估基准日日财务数据业经中喜会计师事务所（特殊普通合 伙）审计，并出具“中喜专审字【2017】第 1137 号”标准无保留意 见审计报告。

以上纳入评估范围的资产及负债与委托的经济行为涉及的评估 范围相一致。

（三）对被评估单位产生重要影响的主要资产概况：

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账面记录的重要资产包括但不限于：1、房屋建（构）筑物账面 原值502,439,657.59元，净值431,633,178.96元，主要是企业自用的办 公场所，工业厂房、员工宿舍等，分别建于2002年至2014年间，房屋 结构主要是混合结构。

房屋建筑物主要情况见下表：

名称	位置	产权证号	面积
			（m2）
新产业园厂区房产	诸城市舜王大道7877号	鲁潍房权证诸城市字第 063887、3890、3891、 3892、3893号	142861
西装厂区房产	诸城市东外环路58号	诸城市房权证城区私字 第31092-31097、31099、 030439-030441号	126287
衬衣厂区房产	诸城市经济开发区横二路 吕兑村段北侧	诸城市房权证城区私字 第31239、31238号	68619

2、机器设备账面原值194,867,390.93元，净值55,199,262.50元， 共8308项，主要是自动裁床、车缝电脑自动悬挂系统、刺绣机等，购 置于2005年至2017期间，存放与普兰尼奥生产车间及办公区域内，截 止资产清查日，设备维护保养较好，使用正常。

• 3、无形资产账面净值76,253,493.00元，其中：土地使用权

• 75,716,871.41元，应用软件及系统536,621.59元，其中：

土地使用权主要情况见下表：

土地权证 编号	宗地编 号地块	土地位置	土地用 途	取得日期	准用年 限	面积(m 2)	所属 公司
诸国用 （2008）第 02047 号	地一	诸城市东 外环路58 号	工业	2002-12-1	50	47,012.00	普兰
诸国用 （2008）第 02048 号	宗	诸城市东 外环路58 号	工业	2002-12-1	50	154,400.00	尼奥

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							201,412.00
	宗地一小计
3	诸国用 （2008）第 03051 号	宗地二	诸城市横 二路吕兑 村段北侧	工业	2006-12-31	50	33,332.00
4	诸国用 （2013）第 03087 号		诸城市横 二路吕兑 村段北侧	工业	2013-8-1	50	25,522.00
							58,854.00
	宗地二小计
5	诸国用 （2012）第 03054、51 号	宗地三	诸城市舜 王街道 206 国道 西侧	工业	2012-12-1	50	209,856.00
6	未办证		诸城市舜 王街道 206 国道 西侧	工业	2012-12-1	50	58,193.00
							268,049.00
	宗地三小计
注1：宗地三中有58193 平米的土地未办理土地使用权证。情况为：希努尔于2012 年12 月取得诸 城市舜王大道7877 号533257 平方米土地，土地证为诸国用（2012）第03051-03054 号，面积分别 为、16470 平方米、205400 平方米、118001 平方米、193386 平方米。2013 年11 月被政府收储土地 265208 平方米，被收储的土地证及面积分别为诸国用（2012）第03052，面积为205400 平方米； 诸国用（2012）第03053 号，面积为118001 平方米。其中诸国用（2012）第03052 号剩余的58193 平方米至今未办理土地证，计划2018 年办证。

• （四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产

• 1、企业申报的账面记录的无形资产

除土地使用权外，企业无申报其他账面记录无形资产。

• 2、企业申报的账面未记录的无形资产

经清查核实，未发现企业存在未记录的无形资产。

• （五）资产负债表列示资产、负债之外，被评估单位评估基准日

尚存在的资产负债

经清查核实，除资产负债表列示资产、负债之外，未发现被评估

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单位评估基准日存在其他的资产负债。

（六）引用其他机构出具报告结论所涉及的资产

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系中喜会计师事 务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告 内容。

五、价值类型

（一）价值类型的定义

价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现形式，即价值内 涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹配。

（二）本次评估的价值类型

根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估结果的 价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何 强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产 应当进行交易的价值估计数额。

六、评估基准日

（一）根据委托方要求，本次评估的基准日为 2017 年 10 月 31

日。

（二）评估基准日的确定，是委托方及被评估单位根据以下具体 情况协商择定的：

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• 1、该评估基准日与会计报表的时间一致，为利用会计信息提供

• 方便。

• 2、评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增

• 加市场价格的询价和资信调查的准确度、透明度。

• 3、本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，

• 有利于保证评估结果有效地服务于评估目的。

• （三）本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的

• 确定、评估参数的选取等，均以该日之外部经济环境以及市场情况确 定。本报告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。

七、评估依据

在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法 律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：

• （一）行为依据

• 1、企业提供的关于转让普兰尼奥股权的股东会决议；

• 2、委托方与我公司共同签订的《资产评估委托合同》。

• （二）法律依据

• 1、《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届

• 全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；

• 2、《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日十二届全国

• 人大常委会第六次会议审议并通过了公司法修正案草案，于 2014 年 3 月 1 日起实施）；

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• 3、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国

• 人民代表大会第五次会议通过）；

• 4、《中华人民共和国企业所得税法》（2017 年修正，2017 年 2

• 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议通 过）；

• 5、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和

• 国国务院令 2007 年第 512 号）；

• 6、《中华人民共和国增值税暂行条例》（2008 年 11 月 5 日国

• 务院第 34 次常务会议修订通过）；

• 7、《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第 24 号)；

• 8、《中华人民共和国证券法（2014 年）》（根据 2014 年 8 月

• 31 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改< 中华人民共和国保险法>等五部法律的决定》第三次修正）；

• 9、《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据 2009 年 8 月

• 27 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改 部分法律的决定》第二次修正）；

• 10、《中华人民共和国土地管理法》（根据 2004 年 8 月 28 日第

• 十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人 民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）；

• 11、《中华人民共和国城乡规划法》（根据 2015 年 4 月 24 日第

• 十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《关于修改<中华 人民共和国港口法>等七部法律的决定》修正）；

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• 12、国土资源部《招标拍卖挂牌国有土地使用权出让国有建设用

• 地使用权规定》（国土资源部令第 39 号）；

• 13、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

• （国务院令第 55 号）；

• 14、《土地登记办法》（国土资源部令第 40 号）；

• 15、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的

• 通知（国土资厅发（2013）20 号）；

• 16、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕

• 36 号)；

• 17、国务院、国土资源部及相关部委颁布的有关政策、规定、实

• 施办法、通知等文件；

• 18、其他有关法律、法规、通知文件等。

• （三）评估准则依据

• 1、资产评估基本准则

• （1）《资产评估基本准则》（财资［2017］43 号）； 2、资产评估执业准则

• （1）《资产评估职业道德准则》（中评协［2017］30 号）；

• （2）《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协（2017）

• 31 号）；

• （3）《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协（2017）

• 32 号）；

• （4）《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协（2017）

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33 号）；

• （5）《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协（2017）

• 34 号）；

• （6）《资产评估执业准则——企业价值》(中评协[2017]36 号)；

• （7）《资产评估执业准则—无形资产》（中评协（2017）37 号）；

• （8）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；

• （9）《资产评估执业准则—机器设备》（中评协（2017）39 号）；

• 3、资产评估指导意见

• （1）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；

• （2）《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协（2017）48

号)；

4、资产评估指南

• （1）《评估机构业务质量控制指南》 (中评协 [2017]46 号)；

• 5、其他行业准则依据

• （1）《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；

• （2）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

• （3）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

• （4）《会计准则》及其应用指南。

• （四）产权依据

• 1、委托方及被评估单位营业执照复印件；

• 2、被评估单位填报的《资产评估申报清单和申报明细表》；

• 3、被评估单位提供的重要资产购置合同或发票复印件；

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4、委托方提供的《房地产权证》、《房屋所有权证》、《国有 土地使用权证》等产权证明文件；

5、被评估单位财务报表、审计报告；

6、与被评估单位资产的取得有关的合同、会计凭证、购买原始 及其它资料等产权证明文件。

（五）取价依据及其他参考资料

1、普兰尼奥提供的审计报告、资产负债表、资产清查明细表等 其他文件资料；

2、《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装工程消耗量 定额》（鲁建标字[2016]39号）；

3、《潍坊市工程造价信息》；

4、 潍坊市住房和城乡建设局《关于发布我市建设工程人工指导 价及有关规费计取标准的通知》(潍建发〔2017〕5 号)；

5、《中国人民银行贷款利率表》；

6、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建 [2002]394号文)；

7、《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格 (2002)10号文；

• 8、国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收

• 费管理规定》的通知(发改价格[2007]670号)；

9、国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》 的通知(计价格[1999]1283)；

10、国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通 知（计价格[2002]1980号）；

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11、国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费 有关问题》的通知 (计价格[2002]125号)；

12、《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》（鲁建标字 [2016]40号）；

13、山东省物价局、山东省财政厅、山东省人民防空办公室《关 于规范人防建设费征缴有关问题的通知》（鲁价费发〔2006〕220号）；

14、诸城市人民政府办公室关于印发《关于规范城市基础设施配 套费征收的意见》的通知（诸政办字[2015]68号）；

15、《中国机电产品报价大全》（2017）；

• 16、《2017年机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；

• 17、《全国办公设备及家用电器报价》（2017）；

• 18、潍坊市国土资源交易中心、诸城市国土资源局；

• 19、阿里巴巴网等；

20、评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关 的资料。

（六）参考资料及其它

• 1、《资产评估常用数据与参数手册》（中国经济科学出版社）；

• 2、评估人员现场勘查、核实资料；

• 3、委托评估资产的相关建筑安装资料；

• 4、其他与委托评估资产有关的证明资料；

• 5、其他有关资料。

八、评估方法

（一）资产评估的基本方法

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• 《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则 企业价值》和有 关资产评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和资产基础 法。

• 1、市场法

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直 接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提 有：

（1）存在一个充分发展且活跃的资本市场；

• （2）资本市场上存在相同或类似的参照物，或存在着足够的交

• 易案例；

• （3）参照物与评估对象的价值影响因素明确，可以量化，相关

• 资料可以搜集且具合理性、有效。

• 2、收益法

收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评 估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：

• （1）资产购买者的购买价格不会超过企业（或与该企业相当且

• 具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；

• （2）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

• （3）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货

币衡量；

• （4）被评估资产预期获利年限可以预测；

• （5）企业能通过不断地自我补偿和更新，使企业持续经营下去

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并保证其获利能力。

3、资产基础法

资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础， 评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的 评估方法。采用资产基础法的前提条件有：

（1）被评估企业各单项资产能被确认，取得的历史数据完整；

（2）可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平 均成本资料。

企业价值评估中的市场法、收益法和成本法，以及由以上三种基 本评估方法衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体 系，且各种评估方法之间存在着内在联系而又各有特点。三种评估基 本方法是从不同的角度去表现资产的价值。评估中，需要根据经济行 为的目的，评估对象的具体状况等相关条件，判断选择适当的评估方 法。

（二）评估方法的选择

根据国家关于资产评估的有关准则及法规，我们对委托评估范围 内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程 序，在此基础上，分别对资产基础法、市场法、收益法三种评估方法 的适用性进行了分析判断（对收益法、市场法、资产基础法的分析判 断情况见下段论述），并采用资产基础法希努尔的股东全部权益价值。

1、市场法适用性分析

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企

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业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评 估思路。市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公司比较 法。由于目前国内的类似企业在产权交易市场或交易案例不多，相似 权益性资产交易市场尚不活跃，相似交易对象信息尚缺乏透明度，难 以取得充分、可靠的经营财务数据；在资本市场上同行业、同规模、 同业务类型的上市公司数量不多，其经营业务和财务数据与被评估单 位差距较大，不具可比性，难以获得适当的价值比率或经济指标建立 相应的评价体系和回归分析，故难以采用市场法进行评估。

2、资产基础法适用分析

（1）从企业历史资料齐备性分析

被评估单位管理有序，会计核算健全，企业的各项资产、负债资 料齐备，不仅可根据财务资料和构建资料等确定资产数量，还可通过 现场勘查核实其使用状况及数量记录真实性。

（2）资产价值估算可行性

经清查后，被评估单位资产构成清晰，可以从公开市场获取评估 资产现行市场价值所需的相关信息，满足采用成本途径评估的要求。

评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础， 估算其尚可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和 收集相关资料的基础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济 性贬值率，进而估算其成新率。

因此，假设待估企业在持续经营前提下，可从成本取得途径的角 度采用资产基础法进行评估。

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3、收益法适用性分析

根据对诸城市普兰尼奥男装有限公司所处行业、资产结构、盈利 水平、各类产品市场占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本 次评估所涉及的诸城市普兰尼奥男装有限公司股东全部权益不适用 收益法评估，具体分析如下：

被评估企业于 2017 年 10 月 27 日成立，由母公司希努尔将其生 产性的房产、设备，原材料等与服装加工生产相关的资产负债注入； 希努尔依然保留了原业务和产品的设计，销售和商标品牌，从业务性 质上看被评估单位仅承担了服装生产经营整个流程中的生产功能，对 母公司依赖性较强，而希努尔与被评估企业仅约定在未来一年内向子 公司购货，被评估企业未来的经营发展规划没有明确，其未来的收益 存在重大不确定性。而且，希努尔的会计核算上并没有对生产部门的 相关费用单独核算，无法合理拆分生产部门和其他部门的管理费用。 企业营业收入不能够以货币计量的方式估算流入，相匹配的成本费用 也不能够以货币计量的方式估算流出，因此，评估师判断企业整体资 产的获利能力所带来的预期收益无法完全用货币衡量。

被评估企业没有完整的历史财务收益数据，企业的经营风险和财 务风险难以用货币衡量。

因此，通过对上述分析，本次评估项目不适于采用收益法。

经上述综合分析，本次对被评估单位所有者全部权益价值评估采 用资产基础法进行。

（三）采用资产基础法评估企业账面列示各项资产负债之市场价

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值

资产基础法中各单项资产及负债的评估方法为：

1、流动资产

本次评估范围内的流动资产包括：预付账款、其他应收款和存货 等。流动资产评估时，首先将被评估单位填报的评估申报明细表与相 关科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了核对检查，具体 评估方法如下：

（1）预付款项及其他应收款

在评估过程中评估人员向财务人员了解欠款形成的原因、应收款 项及预付款项的账龄、客户信誉及清欠情况。由于这些款项存在一定 的回收风险，因此在评估时我们在清查核实的基础上，判断各明细项 目可能形成的风险损失。具体对款项变现价值的确定采用如下方法： 以个别认定法为主，账龄分析法为辅，即可单独认定的单独确定其变 现价值，不能单独认定的采用账龄分析法估算其变现价值。 （2）存货

企业申报的存货为原材料、在库周转材料、委托加工物资和在产 品。

对于原材料和在库周转材料的评估，评估人员通过市场调查取得 原材料和周转材料近期购买价格，并考虑材料购进过程中的合理的运 杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用，与账面单价差异很小，故 本次按账面单价乘以核实后的数量，确定其评估值；对于委托加工物 资和在产品，由于企业是流水线生产，在每个工位上的线上在产品流

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程短，单位产品的生产费用低，故本次按账面单价乘以核实后的数量， 确定其评估值。

• 2、固定资产—房屋建筑物类的评估

对房屋建筑物，根据本次评估的特定目的及被评估建筑物类资产 的特点，以资产持续使用为前提，考虑到当地类似房屋建筑物的市场 交易和租赁很少且委估的房屋建筑物均为生产自用的厂房、办公楼和 员工宿舍，故采用重置成本法计算确定建筑物资产的评估价值。重置 成本根据当地工程造价行情确定。 构筑物及其他辅助设施亦同。

• 3、固定资产—机器设备类的评估

机器设备类资产包括机器设备、电子设备。

根据企业提供的设备明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符， 同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属 予以确认。在此基础上，由工程技术人员对设备进行了必要的现场调 查和核实。

因该等设备难以单独预测其收益，同时难以收集市场交易案例， 本次采用重置成本法进行评估，其计算公式为： 评估净值＝重置全价×成新率 （1）重置全价的确定

机器设备的重置全价由设备购置费（建造成本）、安装调试费、 工程建设其它费用(由管理费用及资金成本等部分构成)。

对于电子设备，电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销 售商负责）以及运输费用较低，参照现行市场购置价格确定重置成本。

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根据财政部、国家税务总局财税[2008]170 号《关于全国实施增 值税转型改革若干问题的通知》及财政部、国家税务总局财税（2009） 113 号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》，对于符合条件的 设备，本次评估重置全价未考虑其增值税。

（2）设备综合成新率的确定

由评估人员考虑已使用年限及尚可使用年限因素，在现场勘察后 根据设备原始制造质量、生产运行状况、利用程度、改造的成果、维 护状况、外观和完整性，确定设备成新率

综合成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×40% + 勘察成新率×60%

4、无形资产的评估

对无形资产中的土地使用权采用市场法评估。

对无形资产中的、应用软件和其他软件系统，均按核实后的账面 值作为评估值。

5、长期待摊费用

对长期待摊费用，若是对应房屋建筑物的装修维修费用，则已在 房屋建筑物的评估价值中已包含相应价值，长期待摊费用评估值为 0。其他长期待摊费用在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的 实现后的资产占有者还存在对经营收益有贡献的、且与其他评估对象 没有重复的资产和权利的价值确定评估值。

• 6、递延所得税资产

企业按照可抵扣暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认

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的递延所得税资产。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查 和了解，核实该差异在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所 得额时，是否将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符合企业 会计制度及税法相关规定，在此基础上进行评估。按核实后的账面价 值进行评估。

7、其他非流动资产的评估

其他非流动资产为预付设备工程款，按核实后的账面值确认。 8、流动负债的评估

负债包括应付账款、应付职工薪酬、其他应付款，评估人员主要 是进行审查核实账簿记录，查阅了合同、纳税申报表等资料，对大额 应付款项进行了函证核实，按评估基准日后被评估单位实际承担的负 债金额作为负债的评估值。

9、递延收益的评估方法

根据递延收益的实际内容，按评估基准日后被评估单位实际应承 担的负债金额作为负债的评估值。

九、评估程序实施过程和情况

本公司自接受委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估 项目团队正式进驻被评估单位，开展评估工作，至最终出具评估报告， 具体实施过程和情况如下：

（一）接受委托（2017 年 10 月下旬）

根据委托方资产评估意向，在正式评估之前，评估人员与委托方、

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被评估单位的有关人员进行了交流。首先向被评估单位了解企业状 况、工作进度、评估目的、评估范围和对象、评估基准日；接受委托 后，我公司确定该项目负责人，成立了评估项目组；在项目评估组进 入现场前，项目负责人就资产评估的前期准备工作与委托方、被评估 单位进行了交流，并向被评估单位发送了资产评估清查表格、资产评 估需提供资料清单，对资产评估申报工作及需提供的资料进行了详细 的解释。

• （二）制定评估计划（2017 年 10 月下旬）

评估计划是明确评估技术思路，合理安排人员、突出项目重点、 防止出现评估疏漏的保证。根据本项目的具体情况，制定了资产评估 操作方案和计划，拟定收集资料提纲。根据评估计划和评估方案，派 出人员，执行本次评估任务。

• （三）资产核实和现场调查工作（2017 年 11 月上旬）

在被评估单位展申报和全面自查的基础上，评估人员对纳入评估 范围内的资产、负债等进行了全面核实，对被评估单位财务、经营情 况进行系统调查。

• 1、非实物资产及负债主要通过查阅原始会计凭证、函证和核实

• 有关经济行为证明文件的方式，核查其债务的形成过程和账面数字的 准确性。

• 2、实物资产清查过程如下：

• （1）指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，

• 按照评估机构提供的“资产评估明细表”、 “资料清单”及其填写

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要求，进行登记填报，同时收集委估资产的产权归属证明文件、和反 映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。

• （2）审查和完善各单位提供的资产评估明细申报表。

评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对 象的详细状况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、 资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估 明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善。

• （3）现场实地勘察。

依据资产评估明细表，评估人员对申报的存货、固定资产等进行

• 盘点和现场勘查。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘查方法。 （4）补充、修改和完善资产评估明细表。

• 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到

• “表”“实”相符。

• （5）查验产权证明文件资料。

对评估范围内的设备和土地使用权的产权资料进行查验，对权属 资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请被评估单位核实。

• 3、现场调查工作如下：

• 评估人员通过收集分析对被评估单位历史经营情况和未来经营

规划进行调查。

• （四）收集分析市场信息等评估资料（2017 年 11 月上旬）

根据委托评估资产的实际状况和特点，通过多种途径询价，收集 生产厂家报价、近期公开刊物的有关价格信息、报价手册及互联网上

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的有关信息、定额标准、取费标准和有关调价文件、企业适用的税种、 税率及享受的税收优惠政策等评估依据，以保证评估业务质量。

通过国务院发展研究中心网站、WIND 资讯金融终端等，搜集宏 观经济、行业状况及其前景信息资料和相关测算数据；结合评估对象 经营状况、发展前景，了解可能对评估对象产生的不确定风险因素， 以确保对评估对象价值判断和测算提供必要依据。

（五）评定估算、汇总（2017 年 11 月上旬）

评估人员组成建筑物专业组、土地专业组、设备专业组、流动资 产及负债专业组对各项资产负债进行分析估算，形成资产基础法评估 结果汇总表及各项资产评估明细表。本评估项目负责人汇总、分析各 专业组评估结果和评估技术说明，在此基础上，对评估结果进行分析 后，按照有关规定要求，最终撰写评估报告和评估说明送交内部审核。

（六）内部审核和与委托方、被评估单位进行沟通（2017 年 11 月上旬）

该项工作分为三个阶段：第一阶段为各组完成评估初步结果后， 本公司成立了审核小组，分别对各评估组的评估明细表、评估说明和 工作底稿进行全面审核，并重点安排了评估数据链接的稽核工作，同 时将初步评估结果报给相关各方进行了审核；第二阶段完成公司专业 审核的修改完善工作后，报公司进行复审，将复审后的结果与其他中 介机构最终对接；第三阶段本公司和委托方再次组织人员对评估报 告、说明和明细表进行了沟通，并对沟通意见进行修订，将评估结果 与委托方重新进行了沟通。

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（七）提交报告（2017 年 11 月 13 日）

在广泛吸取各方提出的合理意见后，各评估专业小组对有关问题 进行讨论、修正，项目负责人对各评估专业组的修正稿进行汇总，报 质控部重新审核通过，由法定代表人签发，最终完成正式评估报告提 交委托方。

十、评估假设

1、 基本假设

1、交易假设：假设所有待评资产已经处在交易过程中，评估师 根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价；

2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件， 以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖 者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此 都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自 愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的；

3、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态， 包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推 断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明 了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产 的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用续用指 的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将

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按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评 估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用 用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用指的是被评估资产将在 产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移 到其他空间位置上继续使用。本次评估采用在用续用原则。

（二）一般性假设

• 1、法律法规政策稳定假设：国家对被评估单位所处行业的有关

• 法律法规和政策在预期无重大变化；

• 2、经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法

• 律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地 区的政治、经济和社会环境无重大变化；

• 3、经济政策无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋

• 税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化；

• 4、无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预

• 见因素对委托方的待估企业造成重大不利影响；

• 5、无瑕疵假设：是假定被评估单位无权属瑕疵事项，或存在的

• 权属瑕疵事项已全部揭示。

（三）特殊性假设

• 1、企业经营假设

• （1）持续经营假设：企业在正常经营条件下持续经营，经营所

• 必要行政许可资质可持续取得；

• （2）遵纪守法假设：假定被评估企业完全遵守所有有关的法律

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法规；

（3）一致假设：是假定被评估企业会计政策与核算方法无重大 变化；

2、企业资产状况假设

（1）假设评估对象所涉及资产的购置、取得等过程均符合国家 有关法律法规规定。

（2）除已披露情况外，企业所拥有的资产按目前的或既定用途、 目的和使用的方式、规模、频率继续使用；

（3）除已披露情况外，企业所拥有的资产不存在抵押、诉讼查 封等情况；

（4）企业所拥有的资产产权清晰，为被评估企业所有，不涉及 任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制，没有可能存 在未支付购置款等连带负债及估价范围以外的法律问题；

（5）除被告知或披露的情况以外，评估对象及其所涉及的建筑 物、设备等有形资产无影响其持续使用的重大技术故障，该等资产中 不存在对其价值有不利影响物质，该等资产所在地无危险物及其他有 害环境条件对该等资产价值产生不利影响。

根据资产评估的要求，认定上述假设条件在评估基准日时成立， 当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导 出不同评估结论的责任。

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十一、评估结论

（一）评估结果

普兰尼奥之股东全部权益在持续经营下于评估基准日用资产基 础法评估的市场价值评估结果如下：

评估的资产账面值 800,251,997.45 元，评估值 854,383,900.40 元， 增幅 6.76% ；负债账面值为 168,631,218.97 元，评估值为 168,631,218.97 元, 无增减；净资产账面值为 631,620,778.48 元，评估 值为 685,752,681.43 元，增幅 8.57 %。如下表所示：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2017 年 10 月 31 日

金额单位：人民币万元

	项 目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	22,945.57	22,945.57	0.00	0.00
2	非流动资产	57,079.63	62,492.82	5,413.19	9.48
3	资产总计	80,025.20	85,438.39	5,413.19	6.76
4	流动负债	14,848.73	14,848.73	0.00	0.00
5	非流动负债	2,014.39	2,014.39	0.00	0.00
6	负债合计	16,863.12	16,863.12	0.00	0.00
7	净资产（所有者权益）	63,162.08	68,575.27	5,413.19	8.57

（二）评估结果分析

1、固定资产评估值比账面值增加 2,579.37 万元，增长率为 5.28 %。其中：房屋建筑物类评估净值比账面净值增加 2,747.12 万元， 增值率为 6.36 %，主要原因是房屋建筑物于评估基准日建筑材料、 人工费、机械使用费较资产建设期有所上涨，造成工程造价上涨，房 屋建筑物评估值增加。设备类资产评估值比账面值减少 167.75 万元，

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减值 2.95%，主要原因是设备更新换代，购置成本下降。

2、无形资产评估净值比账面净值增加 3,120.26 万元，增值率为 40.92%，主要原因是土地使用权由于土地所在城市经济发展，基准 日当地的土地交易市场交易价格比土地取得日的价格有所上涨，土地 评估净值比账面净值增加 3,120.26 万元，增值率为 41.21 %。

经分析，本评估报告的评估结论为：评估基准日普兰尼奥之股东 全部权益价值为 RMB 68,575.27 万元（人民币陆亿捌仟伍佰柒拾伍 万贰仟柒佰元整） 。

（三）评估结论有关说明

1、按《资产评估执业准则——资产评估报告》指引，本资产报 告的评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论使用有效期为 2017 年 10 月 31 日至 2018 年 10 月 30 日。

2、本评估结论未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折 价。

3、本评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响。

4、使用本评估结论需特别注意本报告之“评估假设”、“特别

事项说明”、“评估报告使用限制说明”。

十二、特别事项说明

本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件 的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定 条件以及以下特别事项说明及其对评估结论的影响。

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本次评估对以下情况提请报告使用者予以关注： （一）利用专业报告事项

诸城市普兰尼奥男装有限公司评估基准日会计报表经中喜会计 师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具中喜专审字【2017】第1137 号无保留意见审计报告，诸城市普兰尼奥男装有限公司申报评估基准 日资产负债范围财务数据亦以该审计报告为基础提交，本次评估是在 上述审计报告基础上进行。

（二）权属资料不完整及产权瑕疵事项

待估企业部分资产存在权属瑕疵问题，具体处理如下，特请报告 使用者注意：

1、待估企业账面上的山东省潍坊市诸城市新产业园厂区、西装 厂区和衬衣厂区的房产及宗地，现有产权所有人是母公司希努尔男装 股份有限公司。希努尔男装股份有限公司于2017 年10 月投资成立了 全资子公司诸城市普兰尼奥男装有限公司（即待估企业），并将上述 房产及宗地划拨到待估企业，同时完成了相应的账务处理。过户手续 有待办理。

2、待估企业账面上的山东省潍坊市诸城市新产业园厂区土地， 是由希努尔男装股份有限公司于2012年12月取得，宗地信息为：诸城 市舜王大道7877号533257平方米土地，土地证为诸国用（2012）第 03051-03054号，面积分别为16470平方米、205400平方米、118001 平方米、193386平方米。2013年11月被政府收储土地265208平方米， 被收储的土地证及面积分别为诸国用（2012）第03052，面积为205400

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平方米；诸国用（2012）第03053号，面积为118001平方米。其中诸 国用（2012）第03052号剩余的58193平方米至今未办理土地证，有待 办理。

（三）期后重大事项

在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变 化，应按如下原则处理：

• 1、资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调

• 整。

• 2、资产价格标准发生变化并对资产评估价产生明显影响时，委

• 托方应及时聘请有资格的评估机构重新评估。

由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在评估目 的实现时对资产实际作价应给予充分考虑，并进行相应调整。 (四) 其他需要说明的事项

1、本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场 为前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保 事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影 响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可 抗力对资产价格的影响。

2、已取得产权证的建（构）筑物建筑面积或土地面积计算依据 来源于产权证件记载，其他的建构筑物建筑面积数据由被评估单位提 供，我们没有进行实地丈量，被评估单位应对其提供数据的真实性负 责，若在本报告提出日后取得相关面积测绘数据与本次评估时所依据

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的建筑面积数有出入，应相应调整评估结果

3、本次评估时，评估人员视察了被评建（构）筑物的外貌，在 可能的情况下勘察了其内部，并获得了估价所需的资料，但未作结构 测试和设施检验；对隐蔽工程，由于资产的特殊性，评估人员仅能通 过向被评估单位工作人员了解其使用情况等替代程序进行勘察，评估 时所依据的数据资料由委托方提供，其真实性由委托方负责，评估人 员没有也无法对上述资产进行丈量

4、对于本次评估的机器设备，评估人员对其履行了现场勘查程 序，但仅局限于对该等资产可见部位的观察和感知，通过了解其运行 使用、维护保养等情况，结合评估人员的专业经验来判断该等资产的 状况和成新因素，但并未对设备进行专业方面的技术检验和测试。同 时，我们也需向委托方及可能获准阅读此评估报告的其他相关方面申 明，我们并不是执行专业检测的机构和人员，因此除非有迹象及证据 支持，我们无法对该等资产是否出现内部机件功能性损坏或材料低劣 化、强度降低等损害提出意见。如果委托方认为必要，可聘请专业公 司承担该等事项，并将有关鉴定结果提供给评估人员，作为评估测算 的依据。

5、本次评估所申报的委估资产中，截至2017 年10 月31 日不存 在不动产抵押情况。

6、遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并 发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对 评估对象的法律权属做任何形式的保证。评估过程中，评估人员已对

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被评估单位提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的 查验。评估结果是以委估资产在合法存在的前提下对其价值的评估， 对被评估单位提供的资料失实而导致评估结论的误差，评估机构及资 产评估师不承担相关责任。

7、本评估结论未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价 或者折价，以及流动性对评估对象价值的影响。

8、对被评估单位可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项， 在委托时未作特别说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情 况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

十三、资产评估报告使用限制说明

1、评估结论是在本评估报告载明的评估假设条件下，以及本评 估报告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估 目的而提出的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见，并无强制 执行的效力，评估机构和资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评 估的专业规范）承担责任，而不对评估对象的定价决策承担任何责任； 且评估结论仅是本报告所述的假设前提条件下最可能实现的估计值， 请报告使用人正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现 价格，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

2、按《资产评估执业准则——资产评估报告》指引，本资产报 告的评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论使用有效期为 2017 年 10 月 31 日起至 2018 年 10 月 30 日。请报告使用人在上述有

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效期内使用资产评估报告。

3、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规 规定和资产评估报告载明的使用评估目的范围内使用资产评估报告 的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

4、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使 用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机 构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

5、未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、 引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有 约定的除外。

十四、资产评估报告日

资产评估报告日为：2017 年 11 月 13 日。

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（本页为签字盖章页）

资产评估师：蒋自安

资产评估师：孟军

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评估报告书备查文件

• 一、评估目的对应经济行为文件

• 二、委托方及被评估单位营业执照复印件

• 三、被评估单位评估基准日审计报告

• 四、资产无偿划转协议

• 五、部分重要产权证明文件复印件

• 六、委托方及被评估单位承诺函

• 七、资产评估师承诺函

• 八、广东中广信资产评估有限公司营业执照复印件

• 九、广东中广信资产评估有限公司资格证书复印件

• 十、广东中广信资产评估有限公司证券期货相关业务评估资格证书

• 十一、评估师资格证书复印件 十二、资产评估委托合同复印件

• 十三、部分委估物现场照片

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