Cedar Development Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2010

Dec 22, 2010

希努尔男装股份有限公司 拟购置房地产项目 资产评估报告 鲁正信评报字（2010）第0083 号 （本报告共一册，本册为第一册）

山东正源和信资产评估有限公司 二〇一〇年十二月九日

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------地址：济南市历下区经十路13777 号中润世纪广场18 号14 层 邮编：250001 电话：0531-81666209

希努尔男装股份有限公司拟购置房地产项目资产评估报告

目 录

注册资产评估师声明 ........................................................ 1 资产评估报告摘要 .......................................................... 2 资产评估报告 .............................................................. 4 一、委托方、被评估单位(产权持有者)和委托方以外的其他评估报告使用者 ............. 4 三、评估目的 ......................................................................................................................... 5 四、评估对象和评估范围 ..................................................................................................... 5 五、价值类型及其定义 ......................................................................................................... 6 六、评估基准日 ..................................................................................................................... 6 七、评估依据 ......................................................................................................................... 6 八、评估方法 ......................................................................................................................... 7 九、评估程序实施过程和情况 ............................................................................................. 9 十、评估假设 ....................................................................................................................... 13 十一、评估结论 ................................................................................................................... 13 十二、特别事项说明 ........................................................................................................... 14 十三、评估报告使用限制说明 ........................................................................................... 15 十四、评估报告日 ............................................................................................................... 15 附件目录 ................................................................. 16

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山东正源和信资产评估有限公司

声明

希努尔男装股份有限公司拟购置房地产项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、 客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的， 并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与委托方和相关当 事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

三、评估报告的分析和结论是在格守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估 报告设定的评估假设和限制条件下成立。

四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基 准日的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

五、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评 估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家个工作外，评估过程中没有运用其 他评估机构或专家的工作成果。

六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对 象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权 属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方 完善产权以满足出具评估报告的要求，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。

七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值估算并发表专业意见， 并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保 证。

八、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见， 是注册资产评估师的责任；评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其 签章确认。所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当 事方的责任。

九、评估报告的使用权仅限于评估报告中载明的评估目的，使用不当造成的后果与签 字资产评估师及所在评估机构无关。

十、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制， 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评 估结论的影响。

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山东正源和信资产评估有限公司

希努尔男装股份有限公司拟购置房地产项目资产评估报告 摘要

希努尔男装股份有限公司 拟购置房地产项目 资产评估报告摘要 鲁正信评报字（2010）第0083 号

山东正源和信资产评估有限公司接受希努尔男装股份有限公司的委托，根据有关法

• 律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法，按照必要的评估程序，对希 努尔男装股份有限公司拟实施购置所涉及的房地产在2010 年9 月30 日的市场价值行了评 估。现将资产评估情况报告如下:

• (一)评估目的

根据评估委托协议的约定和我们的了解，本次评估所涉及的经济行为为希努尔男装股 份有限公司拟实施购置。本次评估目的是确定新郎希努尔集团股份有限公司所申报房地产 的市场价值，为希努尔男装股份有限公司实现上述经济行为提供价值参考依据。

• (二)评估对象和评估范围

评估对象为截止评估基准日希努尔男装股份有限公司拟购置所涉及新郎希努尔集团

• 股份有限公司的房地产。本次评估范围是新郎希努尔集团股份有限公司截止2010 年9 月 30 日所申报的房地产。

以上评估范围与委托方及被评估单位申报评估的资产范围一致，详细情况见资产清查 评估明细表。

• (三) 价值类型

本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自 理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。

• (四) 评估基准日

• 1、本项目资产评估基准日是2010 年9 月30 日；

• 2、评估基准日是委托方根据本次经济行为及评估目的确定的；

• 3、评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

• (五)评估方法

根据对新郎大厦的基本情况进行分析，本次对新郎希努尔集团股份有限公司所申报的 房地产采用市场法进行评估。

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山东正源和信资产评估有限公司

希努尔男装股份有限公司拟购置房地产项目资产评估报告 摘要

(六)评估结论

资产账面原值2,149.27 万元，账面净值1,969.17 万元，调整后账面原值2,149.27 万

元，账面净值1,969.17 万元，评估净值7,714.49 万元。

评估结论的详细情况见本报告书的评估明细表。

(七)使用有效期

本报告有效期自评估基准日2010 年9 月30 日起计算，一年内有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估 报告书全文，并特别关注价值类型及其定义、评估假设与限制条件、特别事项说明及其对 评估结论的影响。

评估机构法定代表人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

山东正源和信资产评估有限公司

2010 年12 月9 日

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山东正源和信资产评估有限公司

希努尔男装股份有限公司拟购置房地产项目资产评估报告 正文

希努尔男装股份有限公司 拟购置房地产项目

资产评估报告

鲁正信评报字（2009）第0083 号

希努尔男装股份有限公司：

山东正源和信资产评估有限公司接受希努尔男装股份有限公司的委托，根据有关法 律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法，按照必要的评估程序，对希 努尔男装股份有限公司拟实施购置所涉及的房地产在2010 年9 月30 日的市场价值进行了 评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托方、被评估单位(产权持有者)和委托方以外的其他评估报告使用者

本评估报告使用者为委托方、业务约定书约定的其他报告使用者和国家法律、法规规 定的评估报告使用者；除此之外，任何机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告 使用者。

（一） 委托方：希努尔男装股份有限公司

希努尔男装股份有限公司注册地址：诸城市东外环路58 号，注册资本：人民币 20000 万 元整，法定代表人：王桂波。经营范围：高中档西服、衬衣及服饰的制造；销售本公司制 造的产品：面、辅料的物理测试和理化检测；本公司商品的周转及服务：以特许经营方式 从事商业活动。。

• （二） 被评估单位(产权持有者)：新郎希努尔集团股份有限公司

新郎希努尔集团股份有限公司注册地址：诸城市经济开发区，注册资本：人民币柒仟

• 万元整，董事长：王桂波。经营范围：家具、纺织品的生产销售、对服装业的投资。 新郎希努尔集团股份有限公司为希努尔男装股份有限公司的控股股东。

• (三)其他报告使用者:国家法律、法规规定的委托方及产权持有者以外的其他报告使

• 用者。

1．被评估单位执行的会计政策

• （1）固定资产确认标准：为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用

• 年限超过一年，单位价值较高的有形资产。

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希努尔男装股份有限公司拟购置房地产项目资产评估报告 正文

（2）固定资产计价：

按取得时的实际成本计价。取得时的成本包括买价、进口关税、运输和保险等相关费

• 用，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。

• （3）固定资产分类为：

房屋建筑物。

（4）固定资产折旧方法：

采用直线法计提折旧，并按各类固定资产的原值、估计经济使用年限和预计残值确定 其折旧率。

二、评估目的

本次评估目的是对希努尔男装股份有限公司委托评估的房地产在评估基准日所表现 的市场价值发表专业意见，为希努尔男装股份有限公司拟购置房地产经济行为提供价值参 考依据。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象和评估范围概况

评估对象为拟购置所涉及的房地产，评估范围是截止2010 年9 月30 日拟购置所涉及 的房地产，账面原值2,149.27 万元，账面净值1,969.17 万元。 (二) 评估对象实物状况

评估对象为位于诸城市和平路169 号的新郎大厦，建筑面积10567.96 ㎡，大厦共九 层，地下一层、地上八层，混合结构；地下一层为车库、服装干洗店,地下室水泥地面、内 墙水泥砂浆;一、二层地面铺大理石，内墙干挂大理石，服装销售商场; 三-八层铺地面砖、 内墙刮瓷，现办公使用。新郎大厦购物中心的建设，完全按照国际商业标准进行，铝合金 门窗、外墙干挂大理石，地下 4.8 米，首层 5.1 米、其它楼层 3.6 米的层高，充分结合国际 要求及商业发展需要，打造全立体、大空间的清新购物环境，购物、观光心情愉悦。

• (三) 评估对象权益状况

• 1．房屋建筑物类资产均按有关规定办理产权登记手续；

• 2．所有委估资产均未有抵押、担保等他项权利事项的存在。

• (四) 评估对象区位状况

希努尔男装股份有限公司委估的房地产共有一处：

评估对象为位于诸城市和平路169 号，东侧为和平街，南侧老母庙巷，房权证号为：

诸城市房权证城区私字第31481 号；土地证号为：诸国用(2009)第(12)002 号, 地处诸城

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希努尔男装股份有限公司拟购置房地产项目资产评估报告 正文

市繁华地段，该处交通便捷, 市政基础设施完备.地下一层，地上八层，建筑面积10567.96

• ㎡，混合结构；地下一层为车库、服装干洗店，一、二层为服装商场，三-八层为办公室。 以上委托范围与委托方及产权持有者申报评估的资产范围一致，详细情况见资产清查

评估明细表。

四、价值类型及其定义

本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自 理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。

五、评估基准日

• 1．本项目资产评估基准日是2010 年9 月30 日；

• 2．评估基准日是希努尔男装股份有限公司根据本次经济行为及评估目的确定的；

• 3．评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

• （一）经济行为依据：

• 1．希努尔男装股份有限公司与山东正源和信资产评估有限公司签订的《资产评估业

• 务约定书》；

• 希努尔男装股份有限公司总经理办公会决定。

• （二）法律法规：

• 1．国务院1991 年第91 号令《国有资产评估管理办法》；

• 2．原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]

• 第36 号）；

• 3．国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理

• 方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102 号）；

• 4．财政部2001 年印发的《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14 号）；

• 5．2005 年国务院国有资产监督管理委员会第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办

法》；

• 6．国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有

• 关问题的通知》（国资委产权[2006]274 号）；

• 7．中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；

• 8．《中华人民共和国公司法》及相关法律法规；

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• 9．《中华人民共和国证券法》及相关法律法规；

• 10．国家及政府有关部门颁布的其他法律、法规、文件和规定。

• （三）准则依据：

• 1．中国资产评估协会发布的《资产评估准则—基本准则》；

• 2．中国资产评估协会发布的《资产评估职业道德准则—基本准则》；

• 3．中国资产评估协会发布的《资产评估准则–评估报告》；

• 4．中国资产评估协会发布的《资产评估准则–业务约定书》；

• 5．中国资产评估协会发布的《资产评估准则–评估程序》；

• 6．中国资产评估协会发布的《资产评估准则–不动产》；

• 7．中国资产评估协会发布的《资产评估准则–工作底稿》；

• 8．中国资产评估协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

• 9．中国资产评估协会发布的《企业国有资产评估报告指南》。

• （四）权属依据：

• 1．新郎希努尔集团股份有限公司提供的房屋所有权证、国有土地使用权证；

• 2．新郎希努尔集团股份有限公司提供的委估资产清单、评估基准日财务报表等相关

• 资料；

• 3．其他权属证明材料。

（五）取价依据：

• 1．《资产评估常用数据与参数手册》；

• 2．新郎希努尔集团股份有限公司有关人员对委估资产情况的介绍、说明；

• 3．新郎希努尔集团股份有限公司撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；

• 4．评估人员现场勘察及市场调查情况；

• 5．其它相关资料。

（六）其他参考依据

七、评估方法

（一）评估方法的选择

根据《资产评估准则》、《房地产估价规范》，常见的房地产评估方法有市场比较法、 收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据评估对象的特点 和评估目的、评估人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘查，以及遵循房 地产市场价格评估的确定原则，如《房地产评估规范》中规定：有条件选用市场比较法进

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希努尔男装股份有限公司拟购置房地产项目资产评估报告 正文

行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法，收益性房地产的评估，应选用收益法作为 其中的一种评估方法；本公司估价人员在进行了实地勘察并认真分析所掌握的资料之后， 根据估价对象的特点和估价目的，确定采用市场法进行对进行评估。在评估方法时主要基 于以下几个方面的考虑：

1、评估对象地下室为停车场、服装干洗店，一、二层为服装商场、三-八层为写字楼， 市场较为活跃，在相同或相似供需圈内能够找到可比较案例，因此可以选取市场比较法作 为本次评估的方法；

2、评估对象作为非经营性不动产，用于公司购置，因此可以选取市场法作为本次评 估的方法；

（二）评估方法的基本原理

市场法

市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，基本含意是：在求取一宗被估房 地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价值进行对照比较， 通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日 的价值。市场法的基本公式为：

1、P＝P’×A×B×C×D

式中：P——被评估房地产评估价值；

P’——可比交易实例价值；

A——交易情况修正系数； B——交易日期修正系数； C——区域因素修正系数； D——个别因素修正系数。

2、在实际评估工作中，其计算公式为： 100 ( ) 100 100 P＝P’A×B×C×D＝P’— — — — ( ) 100 ( ) ( ) 具体内容为： 100 正常交易情况指数 A＝—＝ —————————— ( ) 可比实例交易情况指数 ( ) 评估基准日价格指数 B＝—＝ —————————— 100 可比实例交易时价格指数

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100 待估对象所处区域因素条件指数

C＝—＝ ————————————————

• ( ) 可比实例所处区域因素条件指数

• 100 待估对象个别因素条件指数

D＝—＝ ——————————————

• ( ) 可比实例个别因素条件指数

八、评估程序实施过程和情况

• 山东正源和信资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计

• 划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估准则和国家有关 法规的规定，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：

• （一）明确下列评估业务基本事项：

• 1．向委托方了解是否存在委托方以外的其他报告使用者，并了解评估报告使用者及

• 其与委托方的关系；

• 2．了解与评估业务相关的经济行为，明确评估目的；

• 3．了解评估对象基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特性；了解

• 被评估单位（产权持有者）所处行业、法律环境、会计政策、股权状况等情况；

• 4．根据评估目的确定价值类型，并与委托方就具体价值类型含义达成一致；

• 5．按照有利于评估结论有效服务于评估目的的原则，协助委托方确定评估基准日；

• 6．明确评估报告的使用限制，并取得委托方的理解；

• 7．与委托方协商确定评估报告提交时间及方式；

• 8．与委托方协商确定评估服务费总额、支付时间和方式；

• 9．明确委托方、被评估单位工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。

• （二）签订业务约定书

根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评

• 价，与委托方签订业务约定书，明确双方的责任与义务。

• (三)编制评估计划

接受委托后，项目负责人编制评估计划。对现场调查、收集评估资料、评定估算、编 制和提交评估报告等评估业务的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案做出安排与规 划，并报评估机构相关负责人审核、批准后执行。

• (四)现场调查

• 1．现场调查人员组织、实施时间

• （1）2010 年11 月8 日—11 月15 日，组织评估人员对房屋建筑物的账面构成进行调

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查，并复核折旧记提及有关会计处理是否正确；

• （2）2010 年11 月16 日—11 月30 日，组织评估人员对实物类资产进行现场盘点：

• （3）2010 年12 月1 日—12 月8 日检查复核资产清查评估明细表，核对相关文件资

• 料及产权证明资料，并对资产清查结果予以核实。

• 2．现场调查过程

评估人员根据资产评估的有关原则和规定及企业运营业务的特点，指导被评估企业清 查资产与收集资料，然后对评估范围内的资产进行核实，对产权予以关注，并对收集的资 料进行验证，具体步骤如下：

• （1）指导企业资产申报工作

评估人员进驻企业，指导企业在资产自查的基础上，按照评估机构提供的“资产清查 评估明细表”、“评估资料清单”及其填写要求，对评估范围内的资产逐一登记填报；同 时敦促企业按“评估资料清单”准备评估所需的相关资料。

• （2）审查资产申报评估明细表

评估人员在查阅有关会计记录和反映评估对象状态、性能、经济技术指标及形成过程 等信息资料的基础上，对企业提供的资产申报明细表进行审查，使评估范围内的各项资产 不重不漏、且资产数量及价值特征等相关信息在评估明细表中反映准确和完整。

• （3）现场勘察

现场勘察主要是对房地产现状进行实地调查和了解。本次依据企业提供的房屋评估明 细表，对房地产的数量、功能特征、使用及运行状况、完好情况等进行逐一勘察核实，并 形成详实的现场核实记录。

对房地产资产在核实清单等原始资料的基础上，逐一勘察建筑物的建筑面积、外围尺

寸、檐高、层高、柱距、跨度、数量、位置、结构形式、装修标准及使用功能、牢固程度 等，并根据清查情况补充建筑物清查评估明细表；

• （4）产权核实

产权核实主要是对评估范围内的房屋、土地权利状况的核实，并根据清查核实结果， 确认企业申报资产的权利主体是否明确、财产来源是否合法、资产权益的划分是否完整和 清楚。

• （5）完善资产评估明细表

根据现场勘察结果，并结合会计师的审计结论，进一步完善资产评估明细表的填报内

容，使评估范围所涉及的各项资产账、证、表、实相符一致。

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（6）交换意见

将初步资产清查结论与委托方交换意见，进行适当的分析、修改，形成清查结论。 (五)收集评估资料

评估资料主要包括评估对象的产权依据和作价依据。产权依据采用由企业直接提供的 方式进行收集；作价依据本次采用由企业提供资产购建的原始成本资料和由评估人员查询 相关市场价格信息相结合的方式进行收集。

(六)评定估算

根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选用适当的评估方法，， 对收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，选取相应的公式和参数进行分析、计算 和判断，形成初步结论。各单项资产具体评估过程及评估方法说明如下：

• 1．对房地产资产的评估

委估房地产共计1 处，建筑面积10567.96 平方米，房地产为公司商业经营及办公用 建筑。以上委估的房地产资产目前全部在正常使用中。 （1）市场法

市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，基本含意是：在求取一宗被估房 地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价值进行对照比较， 通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日 的价值。市场法的基本公式为：

1、P＝P’×A×B×C×D

式中：P——被评估房地产评估价值；

P’——可比交易实例价值；

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B——交易日期修正系数；

C——区域因素修正系数；

D——个别因素修正系数。

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A＝—＝ —————————— ( ) 可比实例交易情况指数 ( ) 评估基准日价格指数 B＝—＝ —————————— 100 可比实例交易时价格指数 100 待估对象所处区域因素条件指数 C＝—＝ ———————————————— ( ) 可比实例所处区域因素条件指数 100 待估对象个别因素条件指数 D＝—＝ —————————————— ( ) 可比实例个别因素条件指数 市场比较法的评估过程如下：

①搜集交易实例，具体包括：交易双方情况及交易目的、交易实例房地产状况、交易 价格、交易日期、付款方式等。

②按照交易实例与评估对象房地产相类似、交易日期与评估基准日相近、交易价格为 正常价格或可修正为正常价格的原则，从以上搜集的交易实例中选取3 个可比实例（指用 作比较参照的交易实例）。

③建立价格可比基础，即对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础， 统一其表达方式和内涵。

④交易情况修正

可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求评估的是评估对象 的市场价值，如可比实例的成交价格不是正常价格，则应将其调整为正常价格，如此才可 修正为评估对象的比准价格。

⑤交易日期修正

可比实例的成交价格是其成交日期的价格，而要求评估的评估对象的价格是评估基准 日时的价格，如果成交日期与评估基准日不同，房地产的市场状况可能发生了变化，价格 就有可能不同。交易日期修正就是将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时 的价格。

⑥房地产状况修正：包括区域状况修正、个别状况修正。

a．区域状况修正：主要考虑评估对象与可比实例在交通便捷程度、繁华程度、环境 景观、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等区域状况上的优劣进行增价（或减价） 修正。

b．个别状况修正：主要考虑评估对象与可比实例在土地的面积大小、形状、基础设

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施完备程度、土地平整度、地势、地质条件以及建筑物的新旧程度、建筑结构、建筑规模、 设施、平面布置、装修、工程质量及使用年限等实物状况上的优劣进行减价（或增价）的 修正。

(七)综合分析确定评估结果

项目负责人对形成的初步评估结论进行综合分析，形成初步评估结论，对重大问题报 单位负责人召集有关人员讨论；并在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委 托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通，形成最终评估结 论。

(八)编制和提交评估报告

在执行评定估算、综合分析后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告， 经内部审核后，按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。

九、评估假设

• 1．委估资产的经营管理人员尽职尽责，不发生重大意外事件；

• 2．委托方及相关单位提供的所有资料是真实、合法、完整的；

• 3．产权持有者对评估对象拥有完全产权，不存在产权及其他经济纠纷；

• 4．委估资产在原地按原有用途继续使用；

• 5．不考虑欠付工程款等事项委估资产价值的影响；

• 6．不考虑抵押、租赁事项等或有事项对委估资产价值的影响；

• 7．不考虑资产流动性对评估价值的影响。

本评估报告及评估结论是依据上述评估假设和限制条件，以及本评估报告中确定的原

则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提条件发生变化时，本评估报告及评 估结论一般会自行失效。

十、评估结论

• (一)市场法评估结论

希努尔男装股份有限公司拟购置所涉及的新郎希努尔集团股份有限公司的房地产在 用续用假设条件下评估结果如下：

资产账面原值2,149.27 万元，账面净值1,969.17 万元，调整后账面原值2,149.27 万元，账面净值1,969.17 万元，评估净值7,714.49 万元，增值5,745.32 万元，增值率 291.76%；详见下表：

希努尔男装股份有限公司委估房地产评估结果汇总表

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单位：人民币万元

项 目	项 目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率 ％
		A	B	C	D=C-B	E=D/B× 100%
非流动资产	1	1969.17	1969.17	7714.49	5745.32	291.76
其中：房屋建筑物类资产	2	1969.17	1969.17	7714.49	5745.32	291.76
资产总计	3	1969.17	1969.17	7714.49	5745.32	291.76

详细情况见评估明细表。

• 1．希努尔男装股份有限公司委估房地产市场法评估增减值原因分析

评估人员对希努尔男装股份有限公司委估的房地产评估后，房地产增值额5,745.32 万元，增值率291.76%。具体增减值原因分析如下：

（1）由于配套设施的不断完善，工程建设前期费、其他费项目其费率标准与与房屋建筑 物建成时期相比有较大幅度的上升；

• （2）本次确定的市场价值包含了其账面没有反映的投资利润；

• （3）近年来房地产价格有大幅度的上涨；

• （4）土地资源的稀缺性造成土地使用权价格的持续上涨。

十一、特别事项说明

1、在执行本评估项目过程中，我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属 资料和资料来源进行了必要的查验，但对评估对象的法律权属我们不发表意见，也不作确 认和保证。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事方负 责。

2、评估人员在评估过程中未发现可能影响评估结论，但非评估人员职业水平和能力 所能评定估算的事项;

3、重大期后事项

• (1)评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相

• 应调整。

• (2)资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已产生了严重影响时，委托方应

• 及时聘请评估机构重新确定评估价值。

• (3)委托方在评估基准日至评估报告提出日期之间，资产如发生变化所产生的诉讼及

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希努尔男装股份有限公司拟购置房地产项目资产评估报告 正文

法律责任，由委托方承担。

• (4)发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。

• 4、评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上述原则、

• 依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

• 5、上述评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。

• 6、根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是评

• 估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人员 将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。

• 以上特别事项，提请报告使用者予以关注。

十二、评估报告使用限制说明

• 1．本评估报告只能由委托方用于报告中载明的评估目的和用途。

• 2．未征得出具评估报告的评估机构同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披

• 露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；

• 3．评估报告的使用有效期：

• 根据国家有关规定，本报告有效期为一年，从资产评估基准日2010 年9 月30 日起计

• 算一年内有效。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评 估报告；

• 4．本报告的全部或部分内容由山东正源和信资产评估有限公司负责解释；

• 5．本报告评估结果仅在委托方的假设条件下成立，本报告仅对委托方有效；

• 6．本项目如牵扯到国有资产，在得到国有资产管理部门核准与备案前本报告无效。 十三、评估报告日

• 本评估项目的报告日为2010 年12 月9 日。

评估机构法定代表人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

山东正源和信资产评估有限公司

2010 年12 月9 日

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希努尔男装股份有限公司拟购置项目资产评估报告 评估机构及评估师承诺函

附件目录

• （一）与评估目的相对应的经济行为文件；

• （二）委托方和被评估单位(产权持有者)法人营业执照；

• （三）评估对象涉及的主要权属证明资料；

• （四）委托方和被评估单位(产权持有者)的承诺函；

• （五）签字注册资产评估师的承诺函；

• （六）评估机构资格证书；

• （七）评估机构法人营业执照副本；

• （八）签字注册资产评估师资格证书；

• （九）评估业务约定书；

• （十）其他重要文件。

• （十一）资产清查评估明细表

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希努尔男装股份有限公司拟购置房地产项目资产评估报告 评估人员名单

资产评估项目评估人员名单

刘守堂 中国注册资产评估师 孙振堂 中国注册资产评估师 栾会峰 中国注册造价工程师 王兆生 工程师 李洪涛 工程师

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