Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną i przyjazną człowiekowi
www.archicom.pl

2022 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki ARCHICOM S.A.

01.01.2022 – 31.12.2022

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Spis treści

Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej .......................... 5
Jednostkowe sprawozdanie z wyniku .............................................. 6
Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN) ............................. 7
Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów ................. 7
Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym .......... 8
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych ............. 10
Dodatkowe informacje do jednostkowego sprawozdania finansowego................................................................................................ 12
7.1 Informacje ogólne ....................................................................................................... 12
7.2 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości .............................................. 16
7.3 Zmiany standardów lub interpretacji ......................................................................... 33
7.4 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie sprawozdawczym................................ 42
7.5 Segmenty operacyjne ................................................................................................ 45
7.6 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi ....................................... 45
7.7 Inwestycje w jednostkach zależnych ......................................................................... 46
7.8 Wartości niematerialne ............................................................................................... 48
7.9 Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................ 49
7.10 Aktywa w leasingu ................................................................................................... 50
7.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe ................................................................... 53
7.12 Aktywa oraz rezerwa na podatek odroczony oraz podatek dochodowy ......... 60
7.13 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ............................. 62
7.14 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ......................................................................... 64
7.15 Kapitał własny .......................................................................................................... 64
7.16 Świadczenia pracownicze ...................................................................................... 66
7.17 Pozostałe rezerwy .................................................................................................... 67
7.18 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania .................. 67
7.19 Rozliczenia międzyokresowe ................................................................................... 68
7.20 Przychody i koszty operacyjne ................................................................................ 68
7.21 Przychody i koszty finansowe .................................................................................. 70
7.22 Podatek dochodowy .............................................................................................. 70
7.23 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy .................................................................. 71
7.24 Przepływy pieniężne ................................................................................................ 72
7.25 Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................................................. 73
7.26 Umowy gwarancji finansowej i aktywa oraz zobowiązania warunkowe ............ 76
7.27 Zarządzanie kapitałem ............................................................................................ 77
7.28 Zdarzenia po dniu bilansowym ............................................................................... 78
7.29 Pozostałe informacje ............................................................................................... 79
7.30 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. ............................... 81
Zatwierdzenie do publikacji ............................................................. 92

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

1 524 lokali w budowie na poziomie jednostek zależnych (bezpośrednio i pośrednio) Spółki
928 przekazanych lokali na poziomie jednostek zależnych (bezpośrednio i pośrednio) Spółki
172 570 PUM w przygotowaniu na poziomie jednostek zależnych (bezpośrednio i pośrednio) Spółki
28 mln zł przychodów za okres 12 miesięcy 2022 roku
56 mln zł zysku netto za okres 12 miesięcy 2022 roku

Spółka z tradycjami

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

1. Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej

AKTYWA	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020
	dane przekształcone	dane przekształcone	dane przekształcone
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne 3,4	21 798	21 920	22 524
Rzeczowe aktywa trwałe 6,7	13 901	13 206	10 805
Inwestycje w jednostkach zależnych 1,2	271 178	262 944	363 159
Należności i pożyczki 11,14	549 445	561 070	542 467
Należności leasingowe	4 184	6 003	10 578
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe	37 000	37 353	-
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	78 576	-	-
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 21,22	-	5 537	8 942
Aktywa trwałe razem	897 584	908 609	958 475
Aktywa obrotowe
Zapasy 24	67 145	-	-
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 26	80 845	21 203	22 216
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego	-	2 239	-
Pożyczki	-	-	6 541
Należności leasingowe	846	891	874
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe	352	-	-
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	41 490	123 184	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 29	20 652	35 648	14 155
Aktywa obrotowe razem	103 252	60 248	43 970
Aktywa razem	1 000 836	968 857	1 002 445

* Wyjaśnienia do danych przekształconych opisano w nocie nr 7.3

Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej (cd.)

	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020
	dane przekształcone	dane przekształcone	dane przekształcone
PASYWA
Kapitał własny
Kapitał podstawowy	27 256	703	256 703
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	253 833	253 833	253 833
Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend	34 890	-	-
Pozostałe kapitały	1 626	1 626	1 626
Zyski zatrzymane:
- zysk (strata) z lat ubiegłych	31 320	41 644	35 093
- zysk (strata) netto	56 139	68 674	51 831
- odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego ( kwota ujemna)	(27 981)	(31 663)	(16 738)
Kapitał własny	578 372	553 806	547 255
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	13 313 563	242 557	412 079
Zobowiązania leasingowe	15 816	16 549	17 916
Pozostałe zobowiązania	39	1 347	201
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 21,23	4 562	11 346	8 821
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 35,36	43	3 260	-
Zobowiązania długoterminowe	335 331	270 657	439 103
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 40	15 094	7 469	5 778
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego	787	-	1 567
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	62 002	129 941	784
Zobowiązania leasingowe	3 348	2 544	1 532
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 35	5 571	4 351	5 382
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe 37,38	331	89	1 044
Zobowiązania krótkoterminowe	87 133	144 394	16 087
Zobowiązania razem	422 464	415 051	455 190
Pasywa razem	1 000 836	968 857	1 002 445

*Wyjaśnienia do danych przekształconych opisano w nocie nr 7.3

2. Jednostkowe sprawozdanie z wyniku

	01.01. - 31.12.2022	01.01. - 31.12.2021
	dane przekształcone	dane przekształcone
Przychody ze sprzedaży	28 301	35 025
Przychody ze sprzedaży usług	28 301	35 025
Koszt własny sprzedaży	3 830	3 339
Koszt sprzedanych usług	3 830	3 339
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	24 471	31 686
Koszty sprzedaży	1 034	1 549
Koszty ogólnego zarządu	42 233	26 749
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek obliczone z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej	40 172	23 657
Przychody z tytułu dywidend	59 586	37 675
Zysk ze zbycia inwestycji w jednostki zależne	-	43 502
Zysk z tytułu zmiany wartości odpisów aktualizujących wartość pożyczek udzielonych	7 293	-
Pozostałe przychody operacyjne 43	14 155	3 733
Koszty odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji w jednostki zależne	2 741	11 618
Strata z tytułu zmiany wartości odpisów aktualizujących wartość pożyczek udzielonych	-	1 016
Pozostałe koszty operacyjne 44	10 880	1 800
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	88 789	97 521
Przychody finansowe 45	2 069	2 320
- w tym przychody z tytułu odsetek	1 189	610
Koszty finansowe 46	35 166	20 120
- w tym odpisy z tyt.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)# Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

2. Zysk (strata) netto

Wyszczególnienie	SF 31.12.2022	SF 31.12.2021
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	55 692	79 720
Podatek dochodowy	(447)	11 046
Zysk (strata) netto	56 139	68 674

Wyjaśnienie do danych przekształconych opisano w nocie 7.3

3. Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN)

Wyszczególnienie	SF 31.12.2022 PLN / akcję	SF 31.12.2021 PLN / akcję
dane przekształcone
- podstawowy	2,19	2,68
- rozwodniony	2,19	2,68

4. Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów

Wyszczególnienie	01.01. - 31.12.2022	01.01. - 31.12.2021
dane przekształcone
Zysk (strata) netto	56 139	68 674
Pozostałe całkowite dochody	-	-
Całkowite dochody	56 139	68 674

5. Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

Wyszczególnienie	Kapitał podstawowy	Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend i zaliczek na dywidendy	Pozostałe kapitały	Zyski zatrzymane *(dane przekształcone)	Kapitał własny * dane przekształcone
Saldo na dzień 01.01.2022 roku	256 703	253 833	-	1 626	41 644	553 806
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 01.01 do 31.12.2022 roku
Dywidenda (z zysku 2021 roku)	-	-	-	-	(3 594)	(3 594)
Zaliczka na poczet dywidendy (z zysku 2022 roku)	-	-	-	-	(27 980)	(27 980)
Podział wyniku finansowego - przekazanie na kapitał rezerwowy	-	-	34 890	-	(34 890)	-
Razem transakcje z właścicielami	-	-	34 890	-	(66 464)	(31 574)
Zysk netto za okres od 01.01 do 31.12.2022 roku	-	-	-	-	56 139	56 139
Razem całkowite dochody	-	-	-	-	56 139	56 139
Saldo na dzień 31.12.2022 roku	256 703	253 833	34 890	1 626	31 320	578 372

9. Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym (cd.)

Wyszczególnienie	Kapitał podstawowy	Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend i zaliczek na dywidendy	Pozostałe kapitały	Zyski zatrzymane *dane przekształcone	Kapitał własny * dane przekształcone
Saldo na dzień 01.01.2021 roku	256 703	253 833	-	1 626	35 093	547 255
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 01.01 do 31.12.2021 roku
Dywidenda (z zysku 2020 roku)	-	-	-	-	(30 291)	(30 291)
Zaliczka na poczet dywidendy (z zysku 2021 roku)	-	-	(168)	-	(31 663)	(31 831)
Podział wyniku finansowego - przekazanie na kapitał rezerwowy	-	-	168	-	(168)	-
Razem transakcje z właścicielami	-	-	-	-	(62 122)	(62 122)
Zysk netto za okres od 01.01 do 31.12.2021 roku	-	-	-	-	68 674	68 674
Razem całkowite dochody	-	-	-	-	68 674	68 674
Saldo na dzień 31.12.2021 roku	256 703	253 833	-	1 626	41 644	553 806

6. Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych

Wyszczególnienie	01.01. - 31.12.2022	01.01. - 31.12.2021
(*) dane przekształcone
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	55 692	79 720
Korekty:
Amortyzacja i odpisy aktualizujące rzeczowe aktywa trwałe	2 361	1 838
Amortyzacja i odpisy aktualizujące wartości niematerialne	718	701
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości aktywów	(3 312)	12 634
Zysk (strata) ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych	14	8
Zysk (strata) ze zbycia inwestycji w jednostki zależne	-	(43 502)
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych	347	(297)
Koszty odsetek	34 152	18 665
Przychody z odsetek	(45 055)	(27 338)
Przychody z dywidend	(59 586)	(37 675)
Udział w zyskach (stratach) jednostek stowarzyszonych	-	-
Inne korekty	-	-
Korekty razem	(70 361)	(74 966)
Zmiana stanu zapasów	78	(145)
Zmiana stanu należności	(1 157)	(1 228)
Zmiana stanu zobowiązań	9 075	4 845
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych	590	710
Zmiany w kapitale obrotowym	8 586	4 182
Zapłacony podatek dochodowy	(7 296)	-
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej	(6 068)	1 640
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych	(187)	(98)
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych	(295)	(4 300)
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych	16	54
Wydatki netto na nabycie / objęcie akcji i udziałów jednostek zależnych	(11 566)	(5 226)
Otrzymane spłaty pożyczek udzielonych	338 957	241 530
Pożyczki udzielone	(373 766)	(186 578)
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych	437	46 965
Otrzymane odsetki od pożyczek	39 948	10 956
Otrzymane odsetki od obligacji	1 850	928
Otrzymane odsetki pozostałe	344	-
Otrzymane dywidendy	59 586	37 675
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej	55 324	141 905
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	109 277	-
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(128 500)	(38 048)
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek	100 638	149 920
Spłaty kredytów i pożyczek	(89 958)	(139 403)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu	(1 665)	(1 160)
Odsetki zapłacone	(22 322)	(31 388)
Dywidendy i zaliczki na poczet dywidendy	(31 575)	(62 122)
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej	(64 105)	(122 202)
Przepływy środków pieniężnych netto razem	(14 849)	21 343
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	35 648	14 155
w tym zmiana stanu z tytułu różnic kursowych	147	(151)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	20 652	35 648
w tym: środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	782	38

Wyjaśnienia do danych przekształconych opisano w nocie nr 7.3

7. Dodatkowe informacje do jednostkowego sprawozdania finansowego

7.1 Informacje ogólne

Spółka Archicom S.A. (dalej „Spółka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 05 lipca 2006r., pod nazwą Archicom Projekt 5 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W dniu 01 października 2009r. postanowieniem Sądu wpisano zmianę firmy pod którą działała Spółka na PD Stabłowice Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Następnie Spółka została przekształcona ze spółki PD Stabłowice Sp. z o.o. w PD Stabłowice S.A. Przekształcenie zostało zarejestrowane w Krajowym rejestrze Sądowym w dniu 27 kwietnia 2015. W dniu 25 maja 2015 roku Spółka zmieniła nazwę na Archicom S.A. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w Sądzie Rejonowym dla miasta Wrocławia - VI Wydział Gospodarczy pod numerem KRS 0000555355. Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028. Siedziba Spółki mieści się przy ul. Traugutta 45 we Wrocławiu kod 50-416. Zgodnie z umową Spółka została zawiązana na czas nieokreślony.

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest:
* pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych
* dzierżawa własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.

Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest DKR Echo Investment sp. z o.o. (spółka zależna od Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach), a jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy jest Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres.

Skład Zarządu i Rady Nadzorczej

W skład Zarządu Spółki na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji tj. na dzień 22 marca 2023 roku wchodzili:

18 listopada 2022 roku pan Tomasz Sujak złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu Archicom S.A. ze skutkiem na dzień jej złożenia. Pan Tomasz Sujak nie podał przyczyn rezygnacji. Tego samego dnia Rada Nadzorcza Spółki powołała pana Dawida Wronę na stanowisko członka Zarządu Spółki. W raporcie bieżącym nr 29/2022 z dnia 18 listopada 2022 r. Spółka przekazała informacje dotyczące wykształcenia, kwalifikacji oraz doświadczenia zawodowego nowo powołanego członka Zarządu. Pan Dawid Wrona pełni funkcję Dyrektora Sprzedaży Sektora Mieszkaniowego w Echo Investment S.A. przy czym nie uczestniczy w spółce konkurencyjnej jako wspólnik spółki cywilnej, osobowej lub jako członek organu spółki kapitałowej oraz nie uczestniczy w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako członek organu. Nie figuruje w Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych, prowadzonym na podstawie ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym.

Zgodnie ze Statutem Spółki Zarząd składa się z 1 (jednego) albo większej liczby członków Zarządu. Spośród członków Zarządu mogą zostać wyłonieni Prezes Zarządu i Wiceprezesi. Liczbę członków Zarządu ustala Rada Nadzorcza.

W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji tj. na dzień 22 marca 2023 roku wchodzili:
* Nicklas Lindberg – Przewodniczący Rady Nadzorczej
* Marek Gabryjelski – I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
* Konrad Płochocki – II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
* Maciej Drozd – Członek Rady Nadzorczej
* Małgorzata Turek – Członek Rady Nadzorczej
* Rafał Mazurczak – Członek Rady Nadzorczej

Spółka na dzień 31 grudnia 2022 była jednostką dominującą dla następujących spółek zależnych:

Firma	Siedziba	Numer KRS	Udział Spółki dominującej w kapitale zakładowym	Uwagi
Spółki Zależne
Archicom Residential sp. z o.o.	Wrocław	KRS: 0000474160	100% bezpośrednio	Kapitał zakładowy: 35.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Residential 2 sp. z o.o.	Wrocław	KRS: 0000474306	100% bezpośrednio	Kapitał zakładowy: 8.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom sp. z o.o.
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Consulting sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000863142
99,97% bezpo-
średnio; 0,03% pośrednio
Kapitał zakładowy: 14.445.050 zł. Udziałowcy: Spółka (99,97%), Archicom sp. z o.o. (0,03%).
Archicom Stabłowice sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000745292
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (98,04%), Archicom sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Jagodno 5 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000725050
89,85% bezpo-
średnio; 10,15% pośrednio
Kapitał zakładowy: 502.700 zł. Udziałowcy: Spółka (89,85%), Archicom Consulting sp. z o.o. (9,95%), Archicom sp. z o.o. (0,20%).
Bartoszowice 1 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000725093
98,87% bezpo-
średnio; 1,13% pośrednio
Kapitał zakładowy: 532.400 zł. Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom Consulting sp. z o.o. (1,13%).
Archicom Nieruchomości sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000520369
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 5.000 zł. Udziałowcy: Archicom Holding sp. z o.o. (100%).
Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000724881
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000722406
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%), Archicom Consulting sp. z o.o. (90%).
Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000759742
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Wrocław
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
14
Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o.
KRS: 0000761499
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000725878
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000726003
99,95% bezpo-
średnio; 0,05% pośrednio
Kapitał zakładowy: 2.003.700 zł. Udziałowcy: Spółka (99,95%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (0,05%).
Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000745710
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000751243
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000777643
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (98,04%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000777145
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000748433
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000745397
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Poznań sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000831893
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000841813
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Space Investment sp. z o.o. (98,04%) Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000842962
98,04% bezpo-
średnio; 1,96% pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Spółka (98,04%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000779714
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 5.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000749043
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Altona Investments sp. z o.o. (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000750281
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000746441
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości Club House sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000768227
90,75% bezpo-
średnio; 9,25% pośrednio
Kapitał zakładowy: 551.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90,75%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (0,18%), Archi-
com Holding sp. z o.o. (9,07%).
Wrocław
Kapitał zakładowy: 51.400 zł.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
15
Archicom Nieruchomości Resi-
dential sp. z o.o.
KRS: 0000850649
0,78% bezpo-
średnio; 99,22% pośrednio
Udziałowcy: Spółka (0,78%), Archicom Residential sp. z o.o. (1,95%), Archicom Residential 2 sp. z o.o. (97,28%).
Archicom Holding sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000316244
45,45% bezpo-
średnio; 54,55% pośrednio
Kapitał zakładowy: 110.000 zł. Udziałowcy: Spółka (45,45%), Archicom Consulting sp. z o.o. (54,55%).
Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000270259
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000766420
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 147.700 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Jagodno sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000326873
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (100%).
Archicom Jagodno sp. z o.o. – sp. k.
Wrocław KRS: 0000543575
99,00% bezpo-
średnio; 1,00% pośrednio
Suma wniesionych wkładów: 920.000 zł. Komandytariusze: Spółka (suma koman-
dytowa: 910.800 zł).
Archicom Marina 3 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000776919
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 500.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Marina 4 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000722075
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 295.150 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Marina 5 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000725986
96,01% bezpo-
średnio; 3,99% pośrednio
Kapitał zakładowy: 1.253.350 zł. Udziałowcy: Spółka (96,01%) Archicom Consulting sp. z o.o. (3,99%).
TN Stabłowice 1 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000725250
99,58% bezpo-
średnio; 0,42% pośrednio
Kapitał zakładowy: 2.134.050 zł. Udziałowcy: Spółka (99,58%), Archicom Consulting sp. z o.o. (0,42%).
Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000293347
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (100%).
Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000725430
98,87% bezpo-
średnio; 1,13% pośrednio
Kapitał zakładowy: 883.850 zł. Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom Consulting sp. z o.o. (1,13%).
Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. (dawniej Space Invest-
ment sp. z o.o.)
Wrocław KRS: 0000303712
26,96% bezpo-
średnio; 73,04% pośrednio
Kapitał zakładowy: 56.000 zł. Udziałowcy: Spółka (26,96%), Archicom Consulting sp. z o.o. (73,04%). Udziały posiadane przez Spółkę są uprzy-
wilejowane co do prawa głosu (na każdy udział przypadają 3 głosy).
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000763144
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 408.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000722286
86,21% bezpo-
średnio; 13,79% pośrednio
Kapitał zakładowy: 362.550 zł. Udziałowcy: Spółka (86,21%), Archicom Consulting sp. z o.o. (13,79%).
Archicom Investment sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000143535
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 77.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Strzegomska Nowa sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000268170
0,10% bezpo-
średnio; 99,90% pośrednio
Kapitał zakładowy: 50.050.500 zł. Udziałowcy: Spółka (0,1%), AD Manage-
ment sp. z o.o. (99,9%).
AD Management sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000241847
45,95% bezpo-
średnio; 54,05% pośrednio
Kapitał zakładowy: 111.000 zł. Udziałowcy: Spółka (45,95%), Archicom Consulting sp. z o.o. (54,05%).
Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – sp. k.
Wrocław KRS: 0000608733
Suma wniesionych wkładów: 10.487.000 zł.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
16
99,99% bezpo-
średnio; 0,01% pośrednio
Komandytariusze: Spółka (suma koman-
dytowa: 10.486.000 zł).
Archicom Asset Management sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000294887
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 1.067.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Fin sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000492105
60,18% bezpo-
średnio; 35,62% pośrednio
Kapitał zakładowy: 1.054.200 zł. Udziałowcy: Spółka (60,18%), Archicom Nieruchomości 17sp. z o.o. (33,20%), Ar-
chicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. (0,09%), Archicom Fin sp. z o.o. (6,53%)
P16 Inowrocławska sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000495092
29,20% bezpo-
średnio; 70,80% pośrednio
Kapitał zakładowy: 342.500 zł. Udziałowcy: Spółka (29,20%), Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. (0,87%), Ar-
chicom sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – sp. k. (18,92%), P16 Inowrocławska sp. z o.o. (51,01%).
Altona Investments sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000255183
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 350.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. (100%).
Archicom RW sp. z o.o.
Wrocław KRS: 0000723555
90,00% bezpo-
średnio; 10,00% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.# Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom sp. z o.o. (10%)

Archicom Wrocław sp. z o.o.

Wrocław KRS: 0000983200
Udziałowcy: Spółka (100%)
Kapitał zakładowy: 10.000 zł

Archicom Łódź sp. z o.o.

Wrocław KRS: 0000983609
Udziałowcy: Spółka (100%)
Kapitał zakładowy: 10.000 zł

W sprawozdaniu finansowym nie występują udziały/akcje w spółkach stowarzyszonych. Informacje szczegółowe o spółkach zależnych zostały zawarte w pkt nr 7.7. Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (wraz z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dnia 22 marca 2023 (patrz pkt 8).

7.2 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. (dalej: sprawozdanie finansowe) obejmuje za okres 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2022 roku oraz zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską. To sprawozdanie finansowe stanowi jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. w rozumieniu MSR 27.

Walutą funkcjonalną Spółki oraz walutą prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty sposób prezentacji danych w sprawozdaniach finansowych w tysiącach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, poszczególne pozycje sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. złotych).

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez Spółkę w okresie 12 miesięcy od daty sprawozdania finansowego. Opis ryzyk związanych z wojną w Ukrainie oraz z obecną sytuacją rynkową i makroekonomiczną znajduje się w pkt.7.30 niniejszego sprawozdania finansowego.

Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego. W celu pełnego zrozumienia sytuacji finansowej i wyników działalności Spółki jako Jednostki dominującej w Grupie Kapitałowej Archicom S.A. (dalej: Grupa Kapitałowa) niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe powinno być czytane łącznie z rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy Kapitałowej za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2022.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

| | 17 # Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne, przewyższa wartość odzyskiwaną i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej aktywów pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody / koszty operacyjne. Środki trwałe w budowie wycenia się według cen nabycia lub kosztu wytworzenia.

Leasing

Spółka jako leasingobiorca

Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa leasingu muszą być spełnione następujące warunki:
* umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa do zamiany;
* umowa powinna dawać Spółce prawo kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów przez określony czas. Oznacza to, że Spółka ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wykorzystywania danego składnika oraz prawo decydowania o jego wykorzystaniu;
* umowa musi być odpłatna.

Spółka korzysta z następujących uproszczeń polegających na nieujmowaniu zobowiązań z tyt. leasingu:
* leasingi krótkoterminowe - krótkoterminowa umowa leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy.
* leasingi niskowartościowe - podstawą oceny „niskiej” wartości jest wartość nowego składnika aktywów. Zarząd Spółki podjął decyzję, że odnosi się to do umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie przekraczała 15 tys. PLN (kiedy były nowe), co może być traktowane jako górna granica uznania za przedmiot o niskiej wartości.

W przypadku identyfikacji w umowie elementu leasingowego oraz elementu nie leasingowego Spółka wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące elementy nie leasingowe jako pojedynczy element leasingowy. Dodatkowo w przypadku portfela leasingów o podobnych cechach Spółka stosuje standard MSSF 16 „Leasing” do całego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie tego standardu w stosunku do portfela będzie miało na sprawozdanie finansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów w ramach tego portfela.

Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako nieodwoływalny okres obowiązywania umowy leasingu obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji.

Na moment pierwszego ujęcia Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płatności leasingowych należnych leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna to krańcową stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego składnika aktywów. W skład płatności leasingowych wchodzą:
* stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe;
* zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia trwania umowy;
* kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej;
* cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji;
* kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobiorcę z opcji wypowiedzenia leasingu.

Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie, skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz powiększone o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę.

Po początkowym ujęciu Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu poprzez:
* zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedlenia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu
* zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia zapłaconych opłat leasingowych oraz
* zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasingowych.

Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują :
* zmiana okresu leasingu
* zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego składnika aktywów
Dla powyższych zmian Spółka stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową
* zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej
* zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wynikająca ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustalania tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na wolnym rynku w następstwie przeglądu tych czynszów.
Dla powyższych zmian Spółka stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych wynika ze zmiany zmiennych stóp procentowych. W tym przypadku Spółka stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla zmiany w stopie procentowej

Spółka uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania została zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, Spółka ujmuje pozostałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku.

Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu pomniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez szaco- wany okres ekonomicznego użytkowania.

W przypadku, gdy umowa leasingowa przenosi na Spółkę tytuł własności danego składnika przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z tytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Spółka zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu leasingu. Spółka amortyzuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do końca okresu sza- cowanego ekonomicznego użytkowania danego aktywa. W innych przypadkach Spółka amortyzuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia okresu ekonomicznego użyt- kowania aktywa lub daty końca umowy leasingu.

Dla umów leasingu, których przedmiotem jest składnik majątku, który zgod- nie z politykami rachunkowości Spółki wyceniany jest w wartości godziwej. Spółka nie amortyzuje takiego aktywa z tytułu prawa do użytko- wania a wycenia je w wartości godziwej.

Spółka zdecydowała o ujęciu aktywów z tytułu prawa do użytko- wania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji finansowej, w której prezentowane są odpowiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Spółki. Spółka klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania wynikające z podpisanych umów/wy- danych decyzji do następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości:

Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie	Sposób wyceny na dzień bilansowy	Wpływ na rachunek wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych: - środki trwałe	Amortyzacja oraz odpis z tytułu utraty war- tości	Tak
Umowy najmu środków transportu: - środki trwałe	Amortyzacja oraz odpis z tytułu utraty war- tości	Tak

Spółka jako leasingodawca

W przypadku umów, w których Spółka występuje jako leasingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy. Umowy leasingowe, w ramach których leasingodawca zachowuje istotną część ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyfikowane są jako leasing operacyjny. Umowa leasingowa jest klasyfikowana jako leasing finansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę.

W przypadku umów leasingu operacyjnego, Spółka ujmuje na bieżąco przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W przypadku umów leasingu finansowego Spółka wyksięgowuje składnik majątku będący przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność z tytułu leasingu.# Subleasing

Spółka klasyfikuje następująco:
* jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego, subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny
* w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego składnika aktywów

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka), kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jednocześnie na bieżąco rozpoznaje przychody z subleasingu.

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing finansowy pośredni leasingodawca (Spółka):
* Zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie początkowej umowy subleasingu
* W to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasingowa)
* Kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania leasingowego

Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych innych niż inwestycje w jednostki zależne

W odniesieniu do składników amortyzowanych wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych dokonywana jest coroczna ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.

Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie, na jakim generują przepływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw. ośrodki wypracowujące przepływy pieniężne). Składniki aktywów samodzielnie generujące przepływy pieniężne testowane są indywidualnie.

Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów.

Instrumenty finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.

Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.

Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
22

Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie wygasło, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.

Aktywa finansowe

Na dzień nabycia Spółka wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczonej zapłaty. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza kategorią aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw i usług, które Spółka wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15.

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, Spółka klasyfikuje z podziałem na:
* aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),
* aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (FVOCI),
* aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L),
* instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (FVOCI).

Kategorie te określają zasady wyceny na dzień bilansowy oraz ujęcie zysków lub strat z wyceny w wyniku finansowym lub w pozostałych całkowitych dochodach. Spółka dokonuje klasyfikacji aktywów finansowych do kategorii na podstawie modelu biznesowego funkcjonującego w Spółce w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów finansowych.

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki (i nie zostały wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez wynik):
* składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,
* warunki umowy dotyczące składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie Spółka zalicza:
* należności z tytułu udzielonych pożyczek,
* należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (z wyłączeniem tych, dla których nie stosuje się zasad MSSF 9),
* środki pieniężne i ich ekwiwalenty,
* aktywa z tytułu posiadanych dłużnych papierów wartościowych.

Wymienione klasy aktywów finansowych prezentowane są w jednostkowym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w podziale na aktywa długoterminowe i krótkoterminowe. Wycena krótkoterminowych należności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów odbywa się w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta. Poza aktywami finansowymi wycenianymi w zamortyzowanym koszcie, w Spółce nie występują aktywa finansowe klasyfikowane do innych kategorii.

Aktywa finansowe zaliczone do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie podlegają ocenie na każdy dzień bilansowy w celu ujęcia oczekiwanych strat kredytowych, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Sposób dokonywania tej oceny i szacowania odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych różni się dla poszczególnych klas aktywów finansowych.

Utrata wartości aktywów finansowych

Spółka kalkuluje oczekiwane starty kredytowe dotyczące należności z tytułu udzielonych pożyczek oraz innych należności finansowych jako różnicę między przepływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Spółka szacuje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie ratingu pożyczkobiorcy/kontrahenta i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
23

kredytowego. Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone i należności obarczone znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Takie pożyczki i należności są wyłączane z opisanej wyżej analizy opartej o wskaźnik defaultu, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
* kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
* leasing,
* zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.

Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej.

Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach pozabilansowych. Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy gwarancji;

Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Spółka tworzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) z tytułu udzielonych gwarancji finansowych. Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Spółka w pierwszej kolejności określa wartość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw. wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku).# Spis treści

Noty do sprawozdania finansowego

Zapasy

Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia oraz wartości netto możliwej do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu. Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie materiały i robociznę, koszty usług zewnętrznych), koszty finansowania zewnętrznego (patrz podpunkt dotyczący kosztów finansowanie zewnętrznego) powiększone o narzut pośrednich kosztów. Rozchód materiałów i towarów ustala się z zastosowaniem metody „pierwsze weszło - pierwsze wyszło” (FIFO). Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne.

Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Spółkę jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, a wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia.

Kapitał własny

Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki nabyte i zatrzymane przez Spółkę pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie nabycia. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji. Pozostałe kapitały obejmują:

kapitał z tytułu ujęcia wyceny programów płatności akcjami
wynik z lat ubiegłych przekazany na inny kapitał niż zapasowy

W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych nie wypłacone i nie przekazane na inny niż zapasowy kapitał uchwałami akcjonariuszy oraz wynik finansowy bieżącego roku.

Płatności w formie akcji

W przypadku programów motywacyjnych wartość wynagrodzenia za pracę kadry menedżerskiej określana jest w sposób pośredni poprzez odniesienie do wartości godziwej przyznanych instrumentów kapitałowych. Wartość godziwa opcji wyceniana jest na dzień przyznania, przy czym nierynkowe warunki nabycia uprawnień (osiągnięcie zakładanego poziomu wyniku finansowego) nie są uwzględniane w szacowaniu wartości godziwej opcji na akcje. Koszt wynagrodzeń oraz drugostronnie zwiększenie kapitału własnego ujmowane jest na podstawie najlepszych dostępnych szacunków co do liczby opcji, do których nastąpi nabycie uprawnień w danym okresie. Przy ustalaniu liczby opcji, do których nastąpi nabycie uprawnień, są uwzględniane nierynkowe warunki nabycia uprawnień. Spółka dokonuje korekty tych szacunków, jeżeli późniejsze informacje wskazują, że liczba przyznanych opcji różni się od wcześniejszych oszacowań. Korekty szacunków dotyczące liczby przyznanych opcji ujmowane są w wyniku finansowym bieżącego okresu – nie dokonuje się korekt poprzednich okresów. Po wykonaniu opcji zamiennych na akcje, kwota kapitału z wyceny przyznanych opcji przenoszona jest do pozostałych kapitałów po pomniejszeniu o koszty emisji akcji. Program płatności akcjami obejmował lata 2016-2018.

Świadczenia pracownicze

Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze obejmują następujące tytuły:

krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz składek na ubezpieczenia społeczne,
rezerwy na niewykorzystane urlopy oraz
inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza odprawy emerytalne.

Krótkoterminowe świadczenia pracownicze

Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.

Rozliczenia międzyokresowe bierne na niewykorzystane urlopy

Spółka tworzy bierne rozliczenia międzyokresowe na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała po- nieść w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów nie podlegają dyskontowaniu.

Odprawy emerytalne

Zgodnie z systemami wynagradzania obowiązującymi w Spółce pracownicy mają prawo do odpraw emerytalnych. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Spółka tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów nabywania uprawnień przez pracowników. Wartość bieżąca rezerw na każdy dzień bilansowy jest szacowana metodami aktuarialnymi. Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowego. Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezerwy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych są ujmowane w pozostałych całkowitych dochodach.

Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota wymagająca uregulowania może być niepewna. Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły:

udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług,
toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne,
restrukturyzacja, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów Spółka jest zobowiązana do jej przeprowadzenia lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy.

Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne. Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na podstawie najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego, w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszt finansowy.

Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa nie może przewyższyć kwoty rezerwy. W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne, kwoty zobo- wiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych identyfikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF 3. Informację o zobowiązaniach warunkowych ujawnia się w części opisowej sprawozdania finansowego w punkcie nr 7.31. Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Spółki, które nie spełniają jeszcze kryteriów ujęcia jako aktywa, stanowią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Informację o aktywach warunkowych ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających.

Rozliczenia międzyokresowe

Spółka wykazuje w aktywach w pozycji „Rozliczenia międzyokresowe” opłacone z góry koszty dotyczące przyszłych okresów sprawozdawczych. W pozycji „Rozliczeń międzyokresowych” zawartej w pasywach prezentowane są przychody przyszłych okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na sfinansowanie środków trwałych, które rozliczane są zgodnie z MSR 20 „Dotacje rządowe”. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów wykazywane są w ramach „Zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań”.

Przychody ze sprzedaży

Przychody ze sprzedaży stanowią przychody z umów na znak towarowy logo oraz umów na obsługę developingu i komercjalizacji objęte zakresem MSSF 15 oraz podnajmu powierzchni biurowej. Przychody z tych umów są ujmowane w czasie liniowo gdyż klient jednocześnie otrzymuje i czerpie korzyści płynące ze usługi, w miarę wykonywania przez Spółkę usługi.# Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Świadczenie usług

Usługi świadczone przez Spółkę obejmują wsparcie sprzedaży i działań marketingowych dla spółek celowych oraz udostępnienie znaku towarowego.

Odsetki i dywidendy

Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.

Koszty operacyjne

Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka prezentuje w sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.

Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)

Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie został ujęty w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale. Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.

Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych.

Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bilansowy. Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części następuje jego odpis.

Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków

Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.

1. Porównanie wartości księgowej Archicom S.A. z kapitalizacją giełdową

Zarząd przeanalizował kontekst wartości księgowej aktywów netto Spółki (ok. 23 zł/akcja na 31.12.2022) w odniesieniu do kapitalizacji giełdowej z końca 2022 roku (ok. 17,80 zł/akcja na 30.12.2022r., w przedziale ok.18,30-18,80 zł/akcja w okresie od 1 marca do 22 marca 2023 r.).

Dodatkowo 23 sierpnia 2022 r. akcjonariusze Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8.724.854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10.838.468 głosów na Walnym Zgromadzeniu po cenie 18,30 zł/akcja. W wyniku ogłoszenia wezwania Echo Investment S.A powiększyła swój pośredni udział w kapitale zakładowym Archicom S,A. o 1 403 448 akcji zwykłych na okaziciela serii A co odpowiada około 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki.

W ocenie Zarządu cena spełnia kryteria minimalne określone w ustawie o ofercie, tj. znajduje się powyżej średnich cen rynkowych odpowiednio za ostatnie 6 oraz 3 miesiące notowań, a na bazie sporządzonej przez firmę Grant Thornton wyceny, w dniu 31.08.2022 Zarząd Spółki opublikował raport giełdowy Nr 20/2022 w przedmiocie Stanowiska w sprawie Wezwania w którym zaprezentował konkluzję co do wartości godziwej akcji Spółki, oszacowanej przez wyżej wspomnianą firmę jako miesz- czącą się w dolnym przedziale wartości godziwej.

W ocenie Zarządu kapitalizacja na GPW nie odzwierciedla realnej wartości odzyskiwalnej m.in. z uwagi na niski free float oraz małą płynność walorów Spółki. Dodatkowo, biorąc pod uwagę czynniki makroekonomiczne, notowania Spółek GPW znajdują się obecnie pod silną presją. Obserwowane w ostatnich miesiącach spadki kursu poszczególnych podmiotów nie- koniecznie muszą być skutkiem zmiany ich sytuacji fundamentalnej.

Jednocześnie Spółka będąca jednostką dominującą w Grupie Kapitałowej, osiągającą rok-rocznie ponadprzeciętne marże i wyniki, nie ma problemu z uzyskaniem finansowania dla realizowanych projektów i refinansowaniem zadłużenia, czego szczególnym dowodem są przeprowadzone z sukcesem emisje obligacji : w marcu 2022 roku (czyli w okresie największej niepewności spowodowanej początkiem wojny w Ukrainie) historycznie najwyższa emisja obligacji, kolejna emisja przeprowadzona w marcu 2023 roku zgodnie z założeniami wewnętrznych planów finansowych.

Zaufania inwestorów zewnętrznych dowodzi również niski poziom marży za wyemitowane obligacje – co oznacza, że niepo- wiązani inwestorzy traktują Spółkę jako „bezpieczną przystań” nie oczekując w zamian wysokiej premii za ryzyko. Należy wziąć pod uwagę również fakt, że w pierwszym półroczu 2021 roku, po wnikliwej analizie Due Diligence, niepowiązany podmiot (Grupa Echo Investment) zapłacił za Archicom równowartość 25,29 zł/akcja. Od tego czasu w roku 2021 i na przełomie 2021/2022 miał miejsce szereg zmian otoczenia makroekonomicznego korzystnie wpływających na wartość Spółki, w szczególności ponad dwucyfrowy (w % r/r) wzrost średnich cen mieszkań w ofercie (przy w większości stałych, bo zakontrak- towanych wcześniej kosztach budowy). Miało to istotny wpływ na wartość aktywów netto i tym samym wartość księgową Spółki.

Spółka, mając na uwadze potencjalny wpływ otoczenia makroekonomicznego, cyklicznie analizuje przyjęte założenia budżetowe w zakresie poszczególnych inwestycji optymalnie dostosowując strategię i działania operacyjne, czego dowodem jest utrzymanie ponadprzeciętnych, w ramach sektora deweloperskiego, marż.

Archicom wypłaca dywidendę zgodnie z polityką dywidendową, w związku z czym za 2021 rok Spółka wypłaciła ponad 50% wypracowanego zysku jako dywidendę, wypełniając tym samym zapisy polityki dywidendowej i Dobrych Praktyk Spółek No- towanych na GPW. W grudniu 2022 roku Spółka wypłaciła zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 w kwocie 27.980.673,87 zł, która stanowi 49.80% zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2022 roku i wynosiła 1,09 PLN/akcja. W ostatnich miesiącach giełdowy kurs akcji systematycznie wraca do poziomu sprzed wypłaty zaliczki.

Aktywa posiadane przez Spółkę wyceniane są zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości oraz obowiązującymi standardami, w tym w szczególności około 90% łącznej sumy aktywów stanowią:

Inwestycje w jednostki zależne, które Spółka poddaje indywidualnej ocenie w oparciu o realizowane budżety przez te spółki celowe.
Aktywa MSSF 9, takie jak należności z tytułu udzielonych pożyczek, środki pieniężne i ich ekwiwalenty, należności handlowe i pozostałe należności oraz inne aktywa finansowe, które wyceniane są w zamortyzowanym koszcie z uwzględnieniem odpisu na oczekiwane straty kredytowe kalkulowane w oparciu o aktualne krzywe PD pozyskiwane z niezależnego źródła;

Pozostałe aktywa, stanowiące około 10% sumy aktywów, również wycenione są z uwzględnieniem zapisów odpowiednich standardów, w tym w szczególności zasad ostrożnej wyceny.

W związku z powyższym w ocenie Zarządu, wartość kapitalizacji giełdowej poniżej wartości aktywów netto Jednostki dominującej i Grupy Kapitałowej, nie stanowiła przesłanki do przeprowadzenia testu na utratę wartości na dzień 31.12.2022 roku. W rezultacie ww. wezwania Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach oraz DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach nabyły w sposób bezpośredni i pośredni 1 403 448 akcji Spółki co odpowiada około 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.

2. Ryzyko utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych

Spółka na każdy dzień kończący okres sprawozdawczy dokonuje oceny, czy wystąpiły przesłanki do przeprowadzenia testów na utratę wartości inwestycji w jednostkach zależnych i w przypadku stwierdzenia przesłanek przeprowadza testy na utratę wartości inwestycji w jednostkach zależnych.

Ocena przesłanek w zakresie utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych bazuje na porównaniu wartości bilansowej inwestycji Spółki w udziały danej spółki celowej a wartością aktywów netto tej spółki z uwzględnieniem przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z projektu deweloperskiego realizowanego przez tę spółkę celową.

Na dzień 31 grudnia 2022 r.nie stwierdzono przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości w odniesieniu do żadnej z kluczowych spółek zależnych, które realizują projekty deweloperskie (w budowie) lub dla których budżety na kolejne lata zakładają realizację projektów deweloperskich, a spółka jest już właścicielem gruntu. Brak stwierdzenia przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości wynika przede wszystkim z faktu, że spółki te realizują / będą realizowały projekty inwestycji mieszkaniowych, w odniesieniu do których jest planowane osiągnięcie dodatniego wyniku na sprzedaży, a prawdopodobieństwo osiągnięcia dodatniego wyniku na sprzedaży jest oceniane przez kierownictwo Spółki jako wysokie (z uwzględnieniem historii realizowanych marż na sprzedaży inwestycji mieszkaniowych). Nie stwierdzono przesłanek również w odniesieniu do spółek, które zrealizowały Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 29 inwestycje komercyjne (nieruchomości biurowe) niesprzedane na dzień bilansowy lub są właścicielami gruntów inwestycyjnych, ponieważ wartość godziwa tych nieruchomości przewyższa wartość bilansową inwestycji w spółki zależne. W 2022 roku dokonano jedynie odpisów wartości udziałów w jednostkach zależnych, które nie prowadziły aktywnej działalności, a wartość ich aktywów netto była niższa w stosunku do wartości udziałów. Wartość odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji w jednostki zależne na dzień bilansowy, a także kwota dokonanych odpisów w trakcie 2022 roku została przedstawiona w nocie nr 7.7 niniejszego sprawozdania.

3. Ocena odzyskiwalności należności z tytułu udzielonych pożyczek

Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses - „ECL”) w odniesieniu do należności z tytułu udzielonych pożyczek spółkom zależnym wycenianych w zamortyzowanym koszcie, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Spółka stosuje trzystopniowy model utraty wartości dla należności z tytułu udzielonych pożyczek:

Stopień 1 – salda, dla których ryzyko kredytowe nie wzrosło znacząco od początkowego ujęcia. Oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania w ciągu 12 miesięcy (tj. całkowita oczekiwana strata kredytowa pomnożona jest przez prawdopodobieństwo, że strata wystąpi w ciągu następnych 12 miesięcy);
Stopień 2 – obejmuje salda, dla których nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego od początkowego ujęcia, ale brak jest obiektywnych przesłanek utraty wartości; oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania przez cały umowny okres życia danego aktywa;
Stopień 3 – obejmuje salda z obiektywną przesłanką utraty wartości.

Spółka udziela pożyczek przede wszystkim jednostkom zależnym, które realizują projekty deweloperskie na różnym etapie zaawansowania. Na dzień bilansowy przeprowadzana jest analiza sald należności z tytułu udzielonych pożyczek na:

dotyczące spółek, w ramach których realizowane są inwestycje deweloperskie na różnym etapie zaawansowania. W odniesieniu do tych spółek przeprowadzana jest analiza aktualnych budżetów poszczególnych projektów i w sytuacji, w której budżet projektu zakłada osiągnięcie zysku, pożyczki takie klasyfikowane są do Stopnia 1 modelu utraty wartości, z uwagi na to, że ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu udzielenia pożyczki,
dotyczące spółek, w ramach których realizowane są inwestycje deweloperskie na różnym etapie zaawansowania. W odniesieniu do tych spółek przeprowadzana jest analiza aktualnych budżetów poszczególnych projektów i w sytuacji, w której aktualny budżet projektu zakłada osiągnięcie straty (podczas gdy na moment udzielenia pożyczki zakładany był zysk), pożyczki takie klasyfikowane są do Stopnia 2 modelu utraty wartości, z uwagi na to, że ryzyko kredytowe wzrosło od momentu udzielenia pożyczki,
dotyczące spółek, w ramach których realizowane uprzednio inwestycje deweloperskie się zakończyły i na ten moment spółka nie realizuje (ani nie ma zakładanej realizacji) żadnego nowego projektu deweloperskiego. Salda należności z tytułu takich pożyczek klasyfikowane są do Stopnia 3 modelu utraty wartości, ponieważ występuje obiektywna przesłanka utraty wartości.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz na dzień 31 grudnia 2021 r. wartości udzielonych pożyczek w podziale na poszczególne stopnie modelu utraty wartości oraz przypisany do nich odpis z tytułu utraty wartości kształtowały się następująco:

Dane na dzień 31 grudnia 2022 r.

	Stopień 1	Stopień 2	Stopień 3	Razem
Należności z tytułu udzielonych pożyczek – wartość brutto	536 816	-	16 066	552 882
Odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych	(2 104)	-	(2 652)	(4 756)
Należności z tytułu udzielonych pożyczek – wartość netto	534 712	-	13 414	548 126

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 30

Dane na dzień 31 grudnia 2021 r. (dane przekształcone)

	Stopień 1	Stopień 2	Stopień 3	Razem
Należności z tytułu udzielonych pożyczek – wartość brutto	427 281	-	90 502	517 783
Odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych	-	-	(12 050)	(12 050)
Należności z tytułu udzielonych pożyczek – wartość netto	427 281	-	78 452	505 733

W celu kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych (ECL) w stopniu 1 modelu utraty wartości Spółka wykorzystuje m.in. następujące parametry:

rating kontrahenta - rating nadawany jest przy użyciu wewnętrznej metodyki Spółki. Przypisanie do ratingu jest oszacowaniem dokonywanym przez Spółkę i może być odmienne od faktycznego ratingu, który mógłby zostać nadany podmiotowi/pożyczkobiorcy. Na dzień 31 grudnia 2022 r. w odniesieniu do należności z tytułu udzielonych pożyczek klasyfikowanych do stopnia 1 modelu utraty wartości rating dla wszystkich pożyczkobiorców został ustalony na poziomie BBB
krzywa skumulowanych parametrów PD (parametr prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania wykorzystywany na potrzeby kalkulacji oczekiwanej straty kredytowej) dla danego podmiotu/pożyczkobiorcy wyznaczana jest na podstawie sektorowych rynkowych krzywych kontraktów Credit Default Swap pozyskiwanych z serwisu Reuters, które kwantyfikują rynkowe oczekiwania odnośnie potencjalnej możliwości niewykonania zobowiązań w zadanym sektorze dla zadanego ratingu. Parametr PD na dzień 31 grudnia 2022 r. dla przyjętego ratingu wynosił 3,97%

Analiza wrażliwości wartości bilansowej netto pożyczek zaklasyfikowanych do stopnia I modelu utraty wartości na założenie dot. poziomu PD (przy niezmienionym poziomie ratingu i LGD)

	PD -1 p.p.	PD przyjęte przez Spółkę: 3,97%	PD +1 p.p.
należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość netto	535 241	534 712	534 181

wartość parametru LGD (strata z tytułu niewykonania zobowiązania wyrażona w procencie kwoty wymagalnej), wynika z przeprowadzonej indywidualnej analizy posiadanych przez poszczególne spółki zależne aktywów (głównie grunty oraz nieruchomości mieszkaniowe na różnym etapie zaawansowania budowy), które nie stanowią zabezpieczenia innych zobowiązań tych spółek lub Grupy Kapitałowej Archicom S.A. Z uwagi na specyfikę spółek zależnych (spółki dedykowane konkretnym projektom deweloperskim) dla należności z tyt. udzielonych pożyczek klasyfikowanych do stopnia 3 modelu utraty wartości przeprowadzana jest indywidualna analiza posiadanych aktywów netto przez te Spółki i na tej podstawie kalkulowany jest odpis z tytułu utraty wartości. Spółka udziela pożyczek podmiotom powiązanym o wiarygodnej zdolności kredytowej. Archicom S.A. kontroluje politykę finansową spółek. Na bazie przeprowadzonych analiz nie identyfikuje się istotnego wpływu czynników przyszłych, w tym makroekonomicznych, na odzyskiwalność udzielonych pożyczek.

Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych

Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyzacji. Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku. Wartość bilansowa aktywów trwałych podlegających amortyzacji prezentowana jest w punkcie 7.10. Kluczowe aktywa trwałe obejmują: prawo do użytkowania powierzchni biurowej, okres amortyzacji ustalono do stycznia 2030 roku, zgodnie z obowiązującą umową najmu oraz znak towarowy, dla którego planowana data zakończenia umorzenia to 2053 rok.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 31

Na dzień nabycia znaku towarowego Spółka określiła oczekiwany okres ekonomicznej użyteczności na poziomie 40 lat, co, w ocenie Zarządu było najlepszym możliwym szacunkiem do przeprowadzenia. W ocenie Zarządu na dzień 31 grudnia 2022 r. nie nastąpiły zmiany faktów i okoliczności, które wskazywałyby na konieczność aktualizacji dokonanego osądu w tym zakresie.

Rezerwy

Rezerwy na świadczenia pracownicze – odprawy emerytalne – szacowane są przy zastosowaniu metod aktuarialnych. Na poziom rezerw wpływ mają założenia dotyczące stopy dyskonta oraz wskaźnika wzrostu wynagrodzeń. Wartość rezerw w Spółce nie wpływa istotnie na jej sytuację w związku z ograniczonym zakresem świadczeń pracowniczych obejmujących tylko odprawy emerytalno-rentowe w wysokości minimalnego wymogu kodeksu pracy. W konsekwencji ewentualne wahania stopy dyskontowej i wskaźnika wzrostu wynagrodzeń nie będą istotne.# Utrata wartości aktywów niefinansowych

Kluczowymi niefinansowymi aktywami trwałymi w Sprawozdaniu finansowym Spółki są:
- nabyty znak towarowy „Archicom” o wartości na dzień 31 grudnia 2022 r. 21 122 tys. zł,
- prawo do użytkowania powierzchni biurowej o wartości na dzień 31 grudnia 2022 r. 11 343 tys. zł,
- inwestycje w jednostki zależne o wartości na dzień 31 grudnia 2022 r. 308 271 tys. zł.

W odniesieniu do znaku towarowego Archicom Zarząd nie stwierdził przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości z uwagi na to, że przychody Archicom S.A. z tytułu udostępnienia znaku towarowego spółkom celowym osiągnęły poziom 11 985 tys. zł.

W odniesieniu do prawa do użytkowania powierzchni biurowej Zarząd dokonał analizy czy wysokość czynszu za wynajem 1m2 powierzchni biurowej płaconej przez Archicom S.A. z tyt. umowy najmu (w wysokości 15,35 euro/m2 na dzień 31 grudnia 2022 r.) nie jest wyższa niż rynkowy poziom czynszu za wynajem 1m2 powierzchni biurowej o podobnych charakterze w podobnej lokalizacji. Z uwagi na to, że nie stwierdzono takiej sytuacji, również w tym przypadku nie stwierdzono przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości.

W odniesieniu do posiadanych inwestycji w jednostki zależne, Zarząd przeprowadził analizę stopnia realizacji budżetów inwe-
stycji deweloperskich realizowanych przez poszczególne spółki (w odniesieniu do inwestycji w budowie), a także analizę za-
sadności przyjętych założeń budżetowych w kontekście otoczenia rynkowego i makroekonomicznego (w odniesieniu do inwestycji, które na dzień 31 grudnia 2022 r. nie były w budowie). Na podstawie takiej analizy nie stwierdzono wystąpienia przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości, ponieważ w odniesieniu do wszystkich istotnych inwestycji zakła-
dany średni poziom marży przekracza 35%. Zarząd ocenia prawdopodobieństwo realizacji założeń budżetowych dotyczących momentu rozpoczęcia budowy poszczególnych inwestycji oraz poziomu wygenerowanej marży jako wysokie, z uwagi na to że oparte są na bieżących danych rynkowych.

Okres leasingu

Przy ustalaniu zobowiązania z tytułu leasingu Spółka szacuje okres leasingu, który obejmuje:
• nieodwołalny okres leasingu,
• okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że Spółka z tej opcji skorzysta,
• okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że Spółka nie skorzysta z tej opcji.

Oceniając, czy Spółka skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Spółka uwzględnia wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa się między innymi:
• warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,
• istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,
• koszty związane z wypowiedzeniem umowy,
• znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Spółki,
• warunki wykonania opcji.

Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.

W przypadku prawa do użytkowania budynku biurowego City1, po analizie wskazanych wyżej przesłanek, ustalono okres leasingu jako równy w okresem najmu wskazanym w umowie i kończącym się w 2030 roku.

Podatek dochodowy, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki

Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstaw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od 15 lipca 2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia opodatkowania. Klauzulę GAAR należy stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego może wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli organów podatkowych.

Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera się na budżetach zatwierdzonych przez Zarząd Spółki. Jeżeli prognozowane wyniki finansowe wskazują, że Spółka osiągnie dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości. Spółka zakończyła rok 2022 zyskiem podatkowym.

Korekta błędu oraz zmiana zasad rachunkowości

W sprawozdaniu finansowym Spółki Archicom S.A. dokonano przekształcenia okresu porównywalnego, w związku:
- z korektą błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych pożyczek wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także innych należności długoterminowych.
- ze zmianą dotychczasowej prezentacji w przychodach i kosztach finansowych na prezentację w części operacyjnej sprawozdania z wyniku: przychodów z dywidend, przychodów z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek i od zakupionych obligacji, z odsetek od należności z tytułu zbycia udziałów i akcji w spółki zależne, przychodów i kosztów z odpisów aktualizujących wartość udzielonych pożyczek, inwestycji w jednostki zależne, należności z tytułu zbycia udziałów i akcji w spółki zależne, wynik na zbyciu inwestycji w jednostki zależne

Szczegóły poszczególnych korekt oraz ich wpływ na sprawozdanie finansowe zostały przedstawione w punkcie 7.3 niniejszego sprawozdania finansowego”

7.3 Zmiany standardów lub interpretacji

Wybrane zasady rachunkowości, ich zmiany, korekty błędów oraz zmiany standar-
dów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od 2022 roku

W rocznym sprawozdaniu finansowym Archicom S.A. dokonano przekształcenia okresu porównywalnego, w związku z korektą błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych pożyczek wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także należności długoterminowych. Powyższe zmiany zostały, zgodnie z wymaganiami statutu Spółki, wprowadzone i zatwierdzone odpowiednimi uchwałami Zarządu i Rady Nadzorczej Archicom S.A. oraz uwzględnione w niniejszym sprawozdaniu finansowym. W związku z istotnym wpływem powyższych zmian na zaprezentowane dane porównawcze dokonano ich przekształcenia.

Spółka również dokonała zmiany prezentacji w sprawozdaniu z wyniku. W Sprawozdaniu finansowym za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2021 r. Spółka zaprezentowała przychody z tytułu otrzymanych dywidend od spółek zależnych, z odsetek od udzielonych pożyczek do spółek z Grupy, zysk ze zbycia inwestycji jednostki zależne, przychody z odsetek od nabytych obligacji i należności z tytułu zbycia akcji w jednostce zależnej w ramach przychodów finansowych, natomiast koszty z tytułu odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji w jednostki zależne, z tytułu utraty wartości udzielonych pożyczek w ramach kosztów finansowych. W ocenie Zarządu, biorąc pod uwagę rolę Spółki w Grupie Kapitałowej Archicom S.A., zmiana prezentacji przez przeniesienie tych pozycji bezpośrednio przed pozostałe przychody operacyjne i pozostałe koszty operacyjne zwiększy przydatność prezentowanych informacji dla odbiorcy sprawozdania finansowego. Z tego względu dokonano odnośnych zmian w niniejszym Sprawozdaniu finansowym.

W celu zwiększenia czytelności Sprawozdania finansowego Spółka zaprzestała także wydzielania szczegółowych kategorii w ramach linii kapitałów własnych „Zyski zatrzymane” i wpływ wszystkich powyższych zmian został zaprezentowany wyłącznie w odniesieniu do linii „Zyski zatrzymane”.

Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych na sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2021

AKTYWA	31.12.2021 dane zatwier- dzone	zmiana	31.12.2021 dane przekształ- cone
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	21 920	-	21 920
Rzeczowe aktywa trwałe	13 206	-	13 206
Inwestycje w jednostkach zależnych	262 944	-	262 944
Należności i pożyczki	556 250	4 820	561 070
Należności leasingowe	6 003	-	6 003
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe	37 355	(2)	37 353
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	576	-	576
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	5 363	174	5 537
Aktywa trwałe razem	903 618	4 991	908 609
Aktywa obrotowe
Zapasy	145	-	145

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych na sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2021

AKTYWA

	31.12.2021	zmiana	31.12.2021 dane zatwierdzone	31.12.2021 dane przekształcone
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	22 524	-	22 524	22 524
Rzeczowe aktywa trwałe	10 805	-	10 805	10 805
Nieruchomości inwestycyjne	-	-	-	-
Inwestycje w jednostkach zależnych	363 159	-	363 159	363 159
Należności i pożyczki	540 837	1 630	542 467	542 467
Należności leasingowe	10 578	-	10 578	10 578
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	9 719	(777)	8 942	8 942
Aktywa trwałe razem	957 622	853	958 475	958 475
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	22 216	-	22 216	22 216
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego	-	-	-	-
Pożyczki	6 541	-	6 541	6 541
Należności leasingowe	874	-	874	874
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	184	-	184	184
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	14 155	-	14 155	14 155
Aktywa obrotowe razem	43 970	-	43 970	43 970
Aktywa razem	1 001 592	853	1 002 445	1 002 445

PASYWA

	31.12.2020	zmiana	31.12.2020 dane zatwierdzone	31.12.2020 dane przekształcone
Kapitał własny
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej:
Kapitał podstawowy	256 703	-	256 703	256 703
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	253 833	-	253 833	253 833
Pozostałe kapitały	1 626	-	1 626	1 626
Zyski zatrzymane (*)	30 460	4 633	35 093	35 093
Kapitał własny	542 622	4 633	547 255	547 255
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	416 169	(4 090)	412 079	412 079
Leasing	17 916	-	17 916	17 916
Pozostałe zobowiązania	26	-	26	26
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	8 511	310	8 821	8 821
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	260	-	260	260
Zobowiązania długoterminowe	442 883	(3 780)	439 103	439 103
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	5 778	-	5 778	5 778
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego	1 567	-	1 567	1 567
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	784	-	784	784
Leasing	1 532	-	1 532	1 532
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	5 382	-	5 382	5 382
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe	1 044	-	1 044	1 044
Zobowiązania krótkoterminowe	16 087	-	16 087	16 087
Zobowiązania razem	458 970	(3 780)	455 190	455 190
Pasywa razem	1 001 592	853	1 002 445	1 002 445

* W ramach linii Zyski zatrzymane w Sprawozdaniu finansowym na dzień 31.12.2020 r. Spółka wydzielała linie: zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej w kwocie 47.197 tys. zł oraz odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego ( kwota ujemna) w kwocie (16.738) tys. zł. W celu zwiększenia czytelności niniejszego Sprawozdania finansowego Spółka zdecydowała o dalszym niewydzielaniu tych linii, a celem zapewnienia przejrzystości powyższej tabeli, również nie są one w niej uwzględnione.

Korekta błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych pożyczek wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także długoterminowych należności dotyczyła poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2020 r.):

Aktywa trwałe:
- Wzrost wartości należności i pożyczek o 1.630 tys. zł;
- Spadek wartości aktywa na odroczony podatek dochodowy o 777 tys. zł;
Kapitały własne:
- Wzrost zysków zatrzymanych o kwotę 4 633 tys. zł;
Zobowiązania długoterminowe:
- Spadek wysokości długoterminowych kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych o kwotę 4 090 tys. zł;
- Wzrost wysokości rezerwy na odroczony podatek dochodowy o kwotę 310 tys. zł;
Zobowiązania krótkoterminowe:
- Wzrost wysokości zobowiązań krótkoterminowych z tytułu kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych o kwotę 94 tys. zł.

Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych na sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2021-31.12.2021

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

	01.01. - 31.12.2021	zmiana	01.01. - 31.12.2021 dane zatwierdzone	01.01. - 31.12.2021 dane przekształcone
Przychody ze sprzedaży	35 025	-	35 025	35 025
Przychody ze sprzedaży usług	35 025	-	35 025	35 025
Koszt własny sprzedaży	3 339	-	3 339	3 339
Koszt sprzedanych usług	3 339	-	3 339	3 339
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	31 686	-	31 686	31 686
Koszty sprzedaży	1 549	-	1 549	1 549
Koszty ogólnego zarządu	26 749	-	26 749	26 749
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek obliczone z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej	-	23 657	23 657	23 657
Przychody z tytułu dywidend	-	37 675	37 675	37 675
Zysk ze zbycia inwestycji w jednostki zależne	-	43 502	43 502	43 502
Pozostałe przychody operacyjne	657	3 076	3 733	3 733
Koszty odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji w jednostki za- leżne	-	11 618	11 618	11 618
Strata z tytułu zmiany wartości odpisów aktualizujących wartość po- życzek udzielonych	-	1 016	1 016	1 016
Pozostałe koszty operacyjne	1 800	-	1 800	1 800
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	2 245	95 276	97 521	97 521
Przychody finansowe	107 042	(104 722)	2 320	2 320
w tym przychody z tytułu odsetek	24 150	(23 540)	610	610
Koszty finansowe	27 749	(7 629)	20 120	20 120
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	81 538	(1 818)	79 720	79 720
Podatek dochodowy	11 392	(346)	11 046	11 046
Zysk (strata) netto	70 147	(1 473)	68 674	68 674

Korekta błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych pożyczek wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także należności długoterminowych dotyczyła poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z wyniku za okres od 01.01.2021 do 31.12.2021r.):

Wzrost przychodów z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek obliczonych z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej o kwotę 3 254 tys. zł;
Spadek pozostałych przychodów operacyjnych o kwotę 66 tys. zł;
Wzrost kosztów finansowych o kwotę 5 006 tys. zł
Wzrost podatku dochodowego o kwotę 346 tys. zł

Oprócz powyższego zostały wprowadzone poniższe zmiany prezentacyjne (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z wyniku za okres od 01.01.2021 do 31.12.2021 r.):

Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwotę dotyczącą odsetek od udzielonych pożyczek wewnątrzgrupowych i przeniesiono do linii „Przychody z tytułu odsetek od pożyczek obliczone z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej” prezentowanej w części operacyjnej rachunku wyników w kwocie 20.403 tys. zł;
Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwoty dotyczacej otrzymanych dywidend od spółek zależnych i przeniesiono do Działalności Operacyjnej w linii „Przychody z tytułu dywidend” w kwocie 37.675 tys.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

	31.12.2021	zmiana	31.12.2021 dane zatwierdzone	31.12.2021 dane przekształcone
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	21 203	-	21 203	21 203
Rzeczowe aktywa trwałe	-	-	-	-
Nieruchomości inwestycyjne	-	-	-	-
Inwestycje w jednostkach zależnych	-	-	-	-
Należności i pożyczki	-	-	-	-
Należności leasingowe	891	-	891	891
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	10 431	915	11 346	11 346
Aktywa trwałe razem	32 525	915	33 440	33 440
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	21 203	-	21 203	21 203
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego	2 239	-	2 239	2 239
Należności leasingowe	891	-	891	891
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	123	-	123	123
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	35 648	-	35 648	35 648
Aktywa obrotowe razem	60 104	-	60 104	60 104
Aktywa razem	963 866	4 991	968 857	968 857
PASYWA
Kapitał własny
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej:
Kapitał podstawowy	256 703	-	256 703	256 703
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	253 833	-	253 833	253 833
Pozostałe kapitały	1 626	-	1 626	1 626
Zyski zatrzymane (*)	38 484	3 160	41 644	41 644
Kapitał własny	550 646	3 160	553 806	553 806
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	241 735	822	242 557	242 557
Leasing	16 549	-	16 549	16 549
Pozostałe zobowiązania	201	-	201	201
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	10 431	915	11 346	11 346
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	3	-	3	3
Zobowiązania długoterminowe	268 919	1 737	270 656	270 656
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	7 469	-	7 469	7 469
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	129 847	94	129 941	129 941
Leasing	2 544	-	2 544	2 544
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	4 351	-	4 351	4 351
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe	89	-	89	89
Zobowiązania krótkoterminowe	144 299	94	144 393	144 393
Zobowiązania razem	413 218	1 831	415 049	415 049
Pasywa razem	963 866	4 991	968 857	968 857

* W ramach linii Zyski zatrzymane w sprawozdaniu finansowym na dzień 31.12.2021 r. Spółka wydzieliła linie: zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej w kwocie 70.147 tys. zł oraz odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego ( kwota ujemna) w kwocie (31 663) tys. zł. W celu zapewnienia przejrzystości powyższej tabeli, linie te nie są w niej wydzielone.

Aktywa trwałe:
- Wzrost wartości należności i pożyczek o 4.820 tys. zł;
- Spadek wartości pozostałych długoterminowych aktywów finansowych o kwotę 2 tys. zł;.
- Wzrost wartości aktywa na odroczony podatek dochodowy o 174 tys. zł;
Kapitały własne:
- Wzrost zysków zatrzymanych o 3 160 tys. zł;
Zobowiązania długoterminowe:
- Wzrost wysokości długoterminowych kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych o kwotę 822 tys. zł;
- Wzrost wysokości rezerwy na odroczony podatek dochodowy o kwotę 915 tys. zł;
Zobowiązania krótkoterminowe:
- Wzrost wysokości zobowiązań krótkoterminowych z tytułu kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych o kwotę 94 tys. zł.# Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych na sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres 1.01.2021-31.12.2021

Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwoty dotyczące zysku ze zbycia inwestycji w jednostki zależne i przeniesiono do Działalności Operacyjnej w linii „Zysk ze zbycia inwestycji w jednostki zależne” w kwocie 43 502 tys. zł;
Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwoty dotyczące odsetek od należności z tytułu zbycia długoterminowych aktywów finansowych i przeniesiono do Działalności Operacyjnej w linii „Pozostałe przychody operacyjne” w kwocie 1790 tys. zł;
Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwoty dotyczące odsetek od pozostałych długoterminowych aktywów finansowych i przeniesiono do Działalności Operacyjnej w linii „Pozostałe przychody operacyjne” w kwocie 1 280 tys. zł;
Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwoty dotyczące różnic kursowych od otrzymanej dywidendy i przeniesiono do Działalności Operacyjnej w linii „Pozostałe przychody operacyjne” w kwocie 6 tys. zł;
Wyodrębniono z pozycji „Koszty finansowe” kwoty dotyczące odpisów z tytułu utraty wartości w jednostki zależne i przeniesiono do Działalności Operacyjnej w linii „Koszty odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji w jednostki zależne” w kwocie 11 618 tys. zł;
Wyodrębniono z pozycji „Koszty finansowe” kwoty dotyczące odpisów z tytułu utraty wartości udzielonych pożyczek i przeniesiono do Działalności Operacyjnej w linii „kwoty dotyczącej odpisów z tytułu utraty wartości udzielonych pożyczek” w kwocie 1 016 tys. zł;

W związku z korektą błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych pożyczek wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także należności długoterminowych dotyczyły poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres od 01.01.2021 do 31.12.2021r.):
* Wzrost kosztu odsetek w wysokości 5 006 tys. zł;
* Wzrost stanu należności o kwotę 3 188 tys. zł

Ponadto w kolumnie danych przekształconych została poprawiona kwota środków pieniężnych i ich ekwiwalentów na koniec okresu w związku brakiem korekty w danych zatwierdzonych kwoty 35 498 o zmianę z tytułu różnic kursowych.

	01.01. - 31.12.2021 dane zatwierdzone	01.01. - 31.12.2021 dane przekształcone	zmiana
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	81 538	79 720	(1 818)
Korekty:
Amortyzacja i odpisy aktualizujące rzeczowe aktywa trwałe	1 838	1 838	-
Amortyzacja i odpisy aktualizujące wartości niematerialne	701	701	-
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości aktywów trwałych	12 634	12 634	-
Zysk (strata) ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych	8	8	-
Zysk (strata) ze zbycia inwestycji w jednostki zależne	(43 502)	(43 502)	-
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych	(297)	(297)	-
Koszty odsetek	13 659	18 665	5 006
Przychody z odsetek i dywidend	(61 825)	(65 013)	(3 188)
Korekty razem	(76 785)	(74 966)	1 818
Zmiana stanu zapasów	(145)	(145)	-
Zmiana stanu należności	(1 228)	(1 228)	-
Zmiana stanu zobowiązań	4 845	4 845	-
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych	710	710	-
Zmiany w kapitale obrotowym	4 182	4 182	-
Zapłacony podatek dochodowy	(7 296)	(7 296)	-
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	1 640	1 640	-
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych	(98)	(98)	-
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych	(4 300)	(4 300)	-
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych	54	54	-
Wydatki netto na nabycie / objęcie akcji i udziałów jednostek zależnych	(5 226)	(5 226)	-
Otrzymane spłaty pożyczek udzielonych	241 530	241 530	-
Pożyczki udzielone	(186 578)	(186 578)	-
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych	47 893	47 893	-
Otrzymane odsetki	10 956	10 956	-
Otrzymane dywidendy	37 675	37 675	-
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	141 905	141 905	-
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(38 048)	(38 048)	-
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek	149 920	149 920	-
Spłaty kredytów i pożyczek	(139 403)	(139 403)	-
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu	(1 160)	(1 160)	-
Odsetki zapłacone	(31 388)	(31 388)	-
Dywidendy wypłacone	(62 122)	(62 122)	-
Środki pieniężne netto z działalności finansowej	(122 202)	(122 202)	-
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	21 343	21 343	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	14 155	14 155	-
Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych	(151)	(151)	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	35 498	35 648	150
w tym: środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	38	38	-

Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 roku oraz ich wpływ na jednostkowe sprawozdanie Archicom SA

Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE zostały zastosowane po raz pierwszy w sprawozdaniu finansowym Archicom S.A. za 2022 rok.

Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”
Doprecyzowano odniesienia do definicji zobowiązań zawartych w założeniach koncepcyjnych i definicji zobowiązań warunkowych z MSR 37.
Zmiana MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”
Doprecyzowano, że produkcja przeprowadzana w ramach testów środka trwałego przed rozpoczęciem użytkowania środka trwałego powinna być ujmowana jako (1) zapas zgodnie z MSR 2 i (2) przychód, gdy nastąpi jego sprzedaż.
Zmiana MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”
Doprecyzowano, że koszty wypełnienia umów rodzących obciążenia obejmują koszty przyrostowe (np. koszty pracy) i alokowaną część innych kosztów bezpośrednio związanych z kosztem wypełnienia, np. amortyzację.
Zmiany MSSF 1, MSSF 9, przykłady do MSSF 16, MSR 41 w ramach Annual Improvements 2018 – 2020:
- MSSF 1: dodatkowe zwolnienie dotyczące ustalania skumulowanych różnic kursowych z konsolidacji;
MSSF 9: (1) przy teście 10% dokonywanym w celu stwierdzenia, czy modyfikacja powinna skutkować usunięciem zobowiązania, należy uwzględnić tylko opłaty, które są wymieniane między dłużnikiem a wierzycielem; (2) doprecyzowano, że opłaty poniesione w przypadku usunięcia zobowiązania są ujmowane w wyniku, a w przypadku, gdy zobowiązanie nie jest usunięte, należy je odnieść na wartość zobowiązania;
- MSSF 16: z przykładu 13 usunięto kwestię zachęty od leasingodawcy w postaci pokrycia kosztów fit-outów poniesionych przez leasingobiorcę, która budziła wątpliwości interpretacyjne;
- MSR 41: wykreślono zakaz ujmowania przepływów podatkowych w wycenie aktywów biologicznych.

Zmiany standardów obowiązujące od 1 stycznia 2022 roku nie miały wpływu na sprawozdanie finansowe Archicom SA.

Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku i ich wpływ na sprawozdanie Archicom SA

Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2022 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.

Nowy MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”
Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych. Standard zastępuje dotychczasowy MSSF 4. Spółka szacuje, że nowy standard nie wpłynie na jej sprawozdanie finansowe, ponieważ obecnie zawarte przez Spółkę umowy nie spełniają przesłanek, które wymuszałyby objęcie ich nowym standardem. Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch aspektach:
- doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na dzień bilansowy,
- intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie są brane pod uwagę.
  Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później. Spółka nie jest w stanie określić wpływu zmian prezentacyjnych na jej sprawozdanie finansowe, ponieważ będzie on uzależniony od sald zobowiązań na dzień wejścia w życie standardu.
Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Rada MSR doprecyzowała, które informacje dotyczące polityki rachunkowości stosowanej przez jednostkę są istotne i wymagają ujawnienia w sprawozdaniu finansowym. Zasady skupiają się na dostosowaniu ujawnień do indywidualnych okoliczności jednostki. Rada przestrzega przed stosowaniem wystandaryzowanych zapisów skopiowanych z MSSF oraz oczekuje, że podstawa wyceny instrumentów finansowych jest istotną informacją. Spółka stosuje się do oczekiwań Rady MSR względem prezentowanych ujawnień, wobec czego rozszerza przedstawiane informacje w niniejszym sprawozdaniu finansowym oraz będzie je odpowiednio rozwijać w kolejnych latach. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później. Spółka przeanalizuje zakres informacji i ujawnień przedstawianych w sprawozdaniu finansowym, tak, aby upewnić się, że wszystkie ujawnienia są dostosowane do indywidualnych okoliczności jednostki.# Zmiany w Standardach Rachunkowości i Reformy Wskaźników Referencyjnych

Zmiana MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”

Rada wprowadziła do standardu definicję szacunku księgowego: Szacunki księgowe to kwoty pieniężne w sprawozdaniu finansowym, które podlegają niepewności wyceny. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”

Rada wprowadziła zasadę, iż jeśli w wyniku transakcji powstają równocześnie dodatnie i ujemne różnice przejściowe w tej samej kwocie, należy ująć aktywa i rezerwy na odroczony podatek dochodowy nawet wówczas, gdy transakcja nie wynika z połączenia, ani nie ma wpływu na wynik księgowy lub podatkowy. Oznacza to konieczność ujmowania aktywów i rezerwy na podatek odroczony np. gdy różnice przejściowe w równych kwotach występują w przypadku leasingu (odrębna różnica przejściowa od zobowiązania i od prawa do użytkowania) lub w przypadku zobowiązań z tytułu rekultywacji. Nie została zmieniona zasada mówiąca o tym, że aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego kompensuje się, jeśli kompensacie podlegają aktywa i zobowiązania z tytułu podatku bieżącego. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”

Rada ustanowiła przepisy przejściowe dotyczące danych porównawczych dla podmiotów, które równocześnie wdrażają MSSF 17 i MSSF 9, aby zmniejszyć potencjalne niedopasowania księgowe wynikające z różnic między tymi standardami. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Od 1 stycznia 2021 roku obowiązują, przyjęte do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4, MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Spółka na bieżąco monitoruje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej jednostkowe sprawozdanie finansowe. Zgodnie z aktualnymi decyzjami podmiotów wyznaczonych do przeprowadzenia reformy, zastąpieniu ulegną poszczególne wskaźniki stopy LIBOR, które zostaną zamienione na stopę wolną od ryzyka, bazującą na stawce overnight. Spółka nie posiada instrumentów finansowych opartych o stawki LIBOR, wobec czego zmiana ta nie będzie mieć wpływu na jednostkowe sprawozdanie finansowe.

Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej, którego danymi wejściowymi są informacje reprezentujące transakcje overnight- WIRON. Zastąpi on dotychczasowe stawki WIBOR i WIBID. Wdrożenie nowego indeksu planowane jest na lata 2023-2024. Rozporządzenie określi spread korygujący oraz datę, od której obowiązuje zmiana. Wówczas możliwe będzie ustalenie, czy nowa podstawa wyznaczania umownych przepływów pieniężnych jest ekonomicznie równoważna z poprzednią podstawą i czy do ujęcia takiej zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma Faza 1/Faza 2 zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16 – Reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (IBOR).

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 42

Sposób zastąpienia dotychczas obowiązujących stawek zostanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra Finansów planowanym w 2023 roku. Zgodnie z założeniami "Mapy Drogowej" opublikowanej przez NGR, wskaźniki referencyjne WIBOR i WIBID przestaną być publikowane od początku 2025 roku. Spółka posiada długoterminowe papiery wartościowe, są to głównie należności z tytułu udzielonych pożyczek, zobowiązania z tytułu zaciągniętych pożyczek, zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji, które są oprocentowane za pomocą stawki WIBOR. Spółka szacuje niewielki wpływ reformy IBOR na sprawozdanie finansowe, ponieważ nowa stawka WIRON i dotychczasowy WIBOR pozostają na podobnym poziomie.

7.4 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie sprawozdawczym

Zawarcie umowy współpracy strategicznej z Echo Investment i aneksów

Archicom S.A. zawarła 20 stycznia 2022 roku umowę o współpracy strategicznej z głównym akcjonariuszem, spółką Echo Investment S.A. Celem współpracy strategicznej są między innymi usprawnienie działalności gospodarczej prowadzonej w grupie kapitałowej Archicom i Echo Investment, maksymalizacja wykorzystania możliwości dostępnych na rynku, by wzmocnić pozycję rynkową obu stron oraz uniknięcie sytuacji, które mogą prowadzić do potencjalnych konfliktów interesów. Zgodnie z postanowieniami umowy, Archicom zamierza skoncentrować się jedynie na działalności na rynku projektów mieszkaniowych, przy czym z możliwością rozszerzenia tej działalności poza Wrocław na inne wybrane miasta w Polsce. Echo Investment, natomiast nie będzie realizować nowych projektów mieszkaniowych na terenie Wrocławia, z wyjątkiem projektów realizowanych w przyszłości we współpracy z Grupą Archicom. Ponadto na podstawie umowy, Echo Investment będzie świadczyło na rzecz Archicom i jego grupy kapitałowej usługi consultingowe i doradcze oraz inne usługi strategiczne. Udzieli również wsparcia przy komercjalizacji i sprzedaży zrealizowanego przez Archicom projektu biurowego City 2 we Wrocławiu oraz przy komercjalizacji innych projektów o różnym charakterze, w tym historycznego budynku stanowiącego część projektu Kępa Mieszczańska we Wrocławiu.

Archicom S.A. zawarła 01 września 2022 roku aneks nr 1 do umowy o współpracy strategicznej z Echo Investment S.A., w którym strony doprecyzowały zakres świadczonych usług dotyczących budynków biurowych City 1 i City 2.

Podwyższenie maksymalnej wartości programu emisji obligacji oraz emisja obligacji

Archicom S.A. zawarł 4 lutego 2022 roku z mBankiem S.A. aneks do umowy programowej z 17 czerwca 2016 roku. Zgodnie z nim, program emisji obligacji Archicom S.A. został podwyższony z 250 mln zł do 350 mln zł łącznej maksymalnej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Obligacje emitowane w ramach tego programu będą proponowane do nabycia w sposób, który nie będzie wymagał sporządzenia prospektu ani memorandum informacyjnego. Następnie, 16 marca 2022 roku Archicom S.A. wyemitował obligacje kuponowe serii M6/2022 na łączną kwotę 110 mln PLN. Są to dwuletnie, niezabezpieczone obligacje o wartości nominalnej 1 tys. zł każda. Mają zmienne oprocentowanie oparte o WIBOR 3M, powiększone o marżę odsetkową w wysokości 3,2 %. Wypłata odsetek następuje w okresach trzymiesięcznych.

Wykup obligacji

W dniu 7 lutego 2022 roku Archicom S.A. dokonał terminowego wykupu wszystkich pozostających w obiegu obligacji serii M5/2020 o wartości 78 500 tys. zł. W dniu 13 lipca 2022 roku Archicom S.A. dokonał terminowego wykupu obligacji serii M3/2018 o wartości 50 000 tys. zł.

Udzielenie pożyczek w ramach Grupy Archicom

Pożyczki udzielone przez Archicom SA w tys PLN lub w tys EUR w 2022 roku:

Pożyczkodawca	Waluta	Kwota całkowita z umów	Kwota wypłaconej pożyczki / transz	Kwota spłaconej pożyczki	Saldo na dzień 31.12.2022
Archicom SA	EUR	335	335	0	335
Archicom SA	PLN	386 400	314 061	90 314	314 061

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 43

Największe udzielone pożyczki przez Archicom SA w 2022 roku:

Pożyczkobiorca	Data zawarcia umowy	Waluta	Kwota całkowita z umowy pożyczki	Kwota wypłaconej pożyczki / transz	Saldo na dzień 31.12.2022
Archicom Poznań Sp. z o. o.	24.06.2022	PLN	62 620	62 620	62 620
Archicom Nieruchomości 6 Spzoo	28.10.2022	PLN	45 430	45 430	45 430
Archicom Nieruchomości 9 Spzoo	28.10.2022	PLN	28 950	28 950	28 950
Archicom Nieruchomości JN2 Spzoo	28.10.2022	PLN	40 150	40 150	40 150
Archicom Residential Spzoo	28.10.2022	PLN	43 470	43 470	43 470

Uchwała ZWZA Emitenta w sprawie przeznaczenia zysku za rok 2021

Dnia 23 czerwca 2022 roku Zarząd Spółki Archicom S.A. przekazał do publicznej wiadomości treść podjętej uchwały w sprawie podziału zysku netto Emitenta za rok obrotowy 2021. Szczegóły treści uchwały zostały opisane w punkcie 7.23 niniejszego sprawozdania.

Informacja o transakcjach wykonywanych przez osoby pełniące obowiązki zarządcze

Zarząd Archicom S.A. w związku z otrzymaniem zawiadomienia (w dniu 26 lipca 2022r.) od akcjonariuszy tj. spółki DKR Echo Invest S.A. i DKR Echo Investment Sp. z o.o. o ustanowieniu na rzecz banku Bank Polska Kasa Opieki S.A., przez:

DKR Echo Invest S.A. (dalej Zastawca 1) zastawu finansowego i rejestrowego na 4.843.950 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej 48.439.500 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych,
DKR Echo Investment Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach (dalej Zastawca 2) zastawu finansowego i rejestrowego na:
8.007.649 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej 80.076.490 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych,
4.093.888 zdematerializowanych akcji imiennych uprzywilejowanych co do głosu, kod ISIN PLARHCM00081, o wartości nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej 40.938.880 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych,

zgodnie z postanowieniami zawartych w dniu 22 lipca 2022 r.umów o ustanowienie zastawów rejestrowego i finansowego na Akcjach Zastawcy 1 i Akcjach Zastawcy 2 oraz wniosku Zastawcy 1 i Zastawcy 2 o podjęcie uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na wykonywanie prawa głosu z Akcji Zastawcy 1 i Akcji Zastawcy 2 przez 2 Zastawnika, Zarząd Archicom S.A. wyraził zgodę na wykonywanie prawa głosu przez Zastawnika z Akcji Zastawcy 1 i z Akcji Zastawcy 2 po wystąpieniu Przypadku Naruszenia i otrzymaniu przez Spółkę kopii zawiadomienia Zastawnika o zamiarze wykonywania przezeń przysługujących mu na podstawie Umowy Zastawu praw, oraz przez okres jego trwania oraz na warunkach i zasadach zgodnie z Umową Zastawu.

Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A. ogłoszone przez Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o.

23 sierpnia 2022 r. akcjonariusze Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8.724.854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10.838.468 głosów na Walnym Zgromadzeniu, to znaczy:

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 44

6.611.240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których jedna taka akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 6.611.240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 20,74% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz ok. 25,75% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, notowanych i wprowadzonych do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („GPW”), zdematerializowanych i zarejestrowanych w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A. („KDPW”) pod kodem ISIN: PLARHCM00016 („Akcje Zwykłe”);
2.113.614 akcji imiennych serii B1, z których jedna taka akcja uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 4.227.228 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 13,26% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz ok. 8,23% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW pod kodem ISIN: PLARHCM00081 („Akcje Imienne”).

Zgodnie z treścią wezwania, Echo Investment zamierza kontynuować dotychczasowy kierunek rozwoju Spółki i zwiększyć skalę jej działalności, jak również kontynuować uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych mających na celu zwiększenie wartości Spółki i zwiększenie jej konkurencyjności na rynku nieruchomości, rozwijając współpracę strategiczną w segmencie mieszkaniowym w zakresie nabywania gruntów, projektowania, zarządzania procesem budowy i sprzedażą, a także w obsza- rze funkcji wsparcia takich jak IT, księgowość czy zarządzanie zasobami ludzkimi, w szczególności poprzez wykorzystanie syner- gii kosztowych, a także dzięki wdrożeniu sprawdzonych rozwiązań biznesowych oraz rozwijaniu wymiany know-how i wzrostowi kompetencji kadry menadżerskiej i pracowniczej. Ponadto, Wzywający wskazali, że w najbliższej przyszłości nie planują wyco- fywać akcji Spółki z obrotu na GPW.

Z uwagi na fakt, iż Wzywający posiadali dominującą pozycję w Spółce Zarząd ocenił, że zakończenie sukcesem ogłoszonego Wezwania i zwiększenie posiadanego udziału będzie miało pozytywny wpływ na interes Spółki i pozytywnie wpłynie na dalszy jej rozwój, a w rezultacie doprowadzi do umocnienia pozycji Spółki w branży.

Na bazie sporządzonej przez firmę Grant Thornton wyceny, w dniu 31 sierpnia 2022 r. Zarząd Spółki opublikował raport giełdowy Nr 20/2022 w przedmiocie Stanowiska w sprawie Wezwania w którym zaprezentował konkluzję co do wartości godziwej akcji Spółki, oszacowanej przez wyżej wspomnianą firmę jako mieszczącą się w dolnym przedziale wartości godziwej.

Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończyły się 22 września 2022 r.

Zmiany w strukturze własności akcji w wyniku zakończenia i rozliczenia transakcji nabycia akcji wynikających z Wezwania opisano poniżej.

Spółka DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach („DKR”) poinformowała, iż w wyniku zawarcia w dniu 27 września 2022 r. oraz rozliczenia w dniu 28 września 2022 r. transakcji objętych zapisami złożonymi w ramach wezwania ogłoszonego w dniu 23 sierpnia 2022 r., DKR nabyła 1.403.448 akcji zwykłych na okaziciela serii A spółki Archicom Spółka Akcyjna odpowia- dających ok. 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających do 1.403.448 głosów na walnym zgro- madzeniu Spółki, co odpowiada ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu. W wyniku nabycia dotychczas posiadany przez DKR udział na Walnym Zgromadzeniu osiągnął łącznie ok. 55,20% ogólnej liczby głosów na Walnego Zgroma- dzeniu.

Spółka Echo Investment Spółka Akcyjna z siedzibą w Kielcach („Echo”) poinformowała, że w konsekwencji nabycia przez DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach, spółki zależnej od Echo, 1.403.448 akcji zwykłych na okaziciela serii A spółki Archicom Spółka Akcyjna odpowiadających ok. 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających do 1.403.448 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, co odpowiada ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnego Zgroma- dzeniu, dotychczas posiadany łączny (pośredni i bezpośredni) udział Zawiadamiającego zmienił się o ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu i osiągnął łącznie (pośrednio i bezpośrednio) ok. 70,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu.

Uchwała o warunkowej wypłacie zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022

21 października 2022 roku wobec zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2021, które wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego rewidenta badania sprawozdania finanso- wego Spółki za I półrocze 2022 roku, które także wykazywało zysk, Zarząd postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022, w kwocie 27.980.673,87 zł, która stanowi 49,80% zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2022 roku tj. w kwocie 1,09 zł na 1 akcję.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 45

4 listopada 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet prze- widywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 zgodnie z postanowieniem Zarządu Spółki. Zaliczka na poczet przewidywanej dywidendy została wypłacona w dniu 15.12.2022r.

Konflikt zbrojny w Ukrainie

Głównym źródłem zagrożeń w obszarze makroekonomicznym pozostają finansowe skutki napięć geopolitycznych. Agresja Rosji na Ukrainę doprowadziła m.in. do ograniczenia dostaw surowców energetycznych z Rosji do Unii Europejskiej, dalszego wzrostu cen tych surowców na rynkach światowych a także wzrostu ogólnej niepewności w gospodarkach światowych.

Spółka nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenie Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na skutki działań wojennych ani sankcji gospodarczych. Zarząd Spółki uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia.

Szczegółowy opis głównych obszarów ryzyka, w tym też związanych z konfliktem zbrojnym, zaprezentowano w nocie 7.30.

7.5 Segmenty operacyjne

Na podstawie przeprowadzonej analizy struktury organizacyjnej Spółki, jej systemu sprawozdawczości wewnętrznej oraz modelu zarządzania przyjęto, że działalność Spółki stanowi jeden segment operacyjny i sprawozdawczy. Dane finansowe przygotowywane dla celów sprawozdawczości zarządczej oparte są na tych samych zasadach rachunkowości, jakie stosuje się przy sporządzaniu sprawozdań finansowych.

Zarząd Spółki jako organ odpowiedzialny za alokację zasobów oraz za wyniki finansowe Spółki dokonuje regularnych przeglądów raportów finansowych wewnętrznych w procesie podejmowania głównych decyzji operacyjnych. Miarą wyników segmentu analizowaną przez Zarząd Spółki jest wynik finansowy netto.

7.6 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi

W okresie porównywalnym w wyniku przeglądu opcji strategicznych związanych z dalszym rozwojem długoterminowym Emi- tenta(przeprowadzonych na potrzeby transakcji sprzedaży udziałów i akcji Emitenta) nastąpiła restrukturyzacja grupy kapita- łowej Emitenta, obejmująca w szczególności:

sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Jarodzkiego wszystkich akcji przysługujących Emitentowi w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A., będącej spółką prowadzącą działalność deweloperską w szczególności na terenie miast Krakowa, Łodzi, Poznania i Trójmiasta, to jest poza kluczowym obszarem działalności grupy Emitenta obejmującym miasto Wrocław i przyległe gminy, za cenę 131.000 tys. zł.
sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Kazimierza Śródki wszystkich udziałów przysługujących pośrednio Emitentowi (poprzez Archicom Holding sp. z o.o.) w kapitale zakładowym Archicom Studio Projekt sp. z o.o. oraz wystąpienia przez Emitenta (jako komandytariusza) z Archicom Studio Projekt spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., spółki projektowej świadczącej usługi architektoniczne i projek- towe na rzecz spółek z grupy Emitenta, z tytułu których to transakcji (sprzedaż i wystąpienie) Emitent otrzymał (pośrednio i bezpośrednio) łączne wynagrodzenie w kwocie 2.400 tys. zł.

Zawarcie umów przyrzeczonych skutkowało utratą przez Grupę aktywów netto będących w posiadaniu zbywanych spółek, w tym także 100%udziałów w aktywach netto spółki BDH Development sp. z o.o. oraz 40% udziałów (całość posiadanych przez Grupę udziałów) w spółce Karpacka Invest sp. z o.o.Sprzedaż udziałów i akcji spółek wymienionych powyżej została szerzej opisana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2021 r. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. w strukturze Grupy Archicom nie doszło do zmian, które skutkowałyby uzyskaniem lub utratą kontroli nad jednostkami zależnymi. Wykaz jednostek zależnych wraz ze stopniem kontroli przedstawiono w informacjach ogólnych niniejszego rocznego sprawozdania finansowego.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 46

7.7 Inwestycje w jednostkach zależnych

Spółka na dzień bilansowy posiada bezpośrednio udziały lub akcje w cenie nabycia w niżej wymienionych spółkach:

Tabela nr 1 – Inwestycje w jednostkach zależnych

Nazwa Spółki	Opis	31.12.2022 Wartość udziałów/akcji/wkładów	31.12.2022 Kwota odpisu	31.12.2021 Wartość udziałów/akcji/wkładów	31.12.2021 Kwota odpisu
AD Management Sp. z o. o.	Udziały /akcje	2 189	-	2 149	-
Archicom Asset Management Sp. z o. o.	Udziały /akcje	2 730	-	2 730	-
Archicom Byczyńska 1 Sp. z o. o.	Udziały /akcje	880	-	880	-
Archicom Cadenza Hallera Sp.z.o.o.	Udziały /akcje	55	-	50	-
	odpis aktualizujący		50		40
Archicom Fin Sp. z o.o.	Udziały /akcje	43 867	-	43 867	-
Archicom Holding Sp. z o. o.	Udziały /akcje	147	-	147	-
Archicom Investment Sp. z o. o.	Udziały /akcje	7 090	-	7 090	-
	odpis aktualizujący		4 891		4 813
Archicom Jagodno Sp. z o.o. - SK	Udziały /akcje	10 192	-	10 192	-
	odpis aktualizujący		-		9 467
Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	1 652	-	1 652	-
	odpis aktualizujący		-		1 652
Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o.	Udziały /akcje	4 929	-	4 929	-
Archicom Marina 3 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	21 051	-	21 051	-
Archicom Marina 4 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	340	-	335	-
	odpis aktualizujący		335		138
Archicom Marina 5 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	1 207	-	1 207	-
	odpis aktualizujący		391		-
Archicom Nieruchomości Club House Sp. z o.o.	Udziały /akcje	500	-	500	-
	odpis aktualizujący		77		36
Archicom Nieruchomości 11 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	9	-	9	-
Archicom Nieruchomości 12 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	9	-	9	-
Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	9	-	9	-
Archicom Nieruchomości 16 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	10	-	10	-
Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	9	-	9	-
Archicom Nieruchomości JN3 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	9	-	9	-
Archicom Nieruchomości 2 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	14	-	9	-
	odpis aktualizujący		9		-
Archicom Nieruchomości 4 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	9	-	9	-
Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	9	-	9	-
	odpis aktualizujący		9		9
Archicom Nieruchomości 6 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	14	-	9	-
Archicom Nieruchomości 7 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	2 003	-	2 003	-
Archicom Nieruchomości 8 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	9	-	9	-
Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	9	-	9	-
Archicom Residential 2 Sp. z o. o.	Udziały /akcje	101 099	-	101 099	-
Archicom Residential Sp. z o. o.	Udziały /akcje	5 021	-	5 021	-
Archicom Nieruchomości Residential Sp. z o.o.	Udziały /akcje	57	-	57	-
Archicom Sp. z o.o.	Udziały /akcje	123	-	123	-
	odpis aktualizujący		-		99
Archicom Jagodno 5 Spzoo	Udziały /akcje	463	-	452	-
Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji SK	Udziały /akcje	42 593	-	42 297	-
Archicom Consulting sp. z o.o.	Udziały /akcje	14 394	-	2 848	-
Archicom RW Sp. z o.o.	Udziały /akcje	9	-	9	-
Bartoszowice 1 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	6 492	-	6 492	-
P16 Inowrocławska Sp. z o.o.	Udziały /akcje	8 280	-	8 280	-
Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o. (dawniej Space Investment Sp. z o. o.)	Udziały /akcje	6 483	-	6 483	-
	odpis aktualizujący		6 483		6 483
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o.	Udziały /akcje	548	-	548	-
Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego Sp. z o.o.	Udziały /akcje	360	-	355	-
Strzegomska Nowa Sp. z o.o.	Udziały /akcje	6 941	-	6 941	-
TN Stabłowice 1 Sp. z o.o.	Udziały /akcje	4 785	-	4 780	-
	odpis aktualizujący		2 015		-
Archicom Nieruchomości 19 Sp. z o.o. (dawniej AWM Sp. z o.o.)	Udziały /akcje	36	-	36	-
Archicom Łódź Sp. z o.o.	Udziały /akcje	10	-		-
Archicom Wrocław Sp. z o.o.	Udziały /akcje	10	-		-
Opcje menadżerskie dla kadry kierowniczej GA	Opcje menadżerskie	-	968	-	-
Suma końcowa		296 656	25 478	285 681	22 737

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 47

Tabela nr 2 – Zmiany wartości inwestycji w jednostkach zależnych

	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2021
Inwestycje w jednostkach zależnych
Stan na początek okresu, w tym:	262 944	363 159
Zwiększenia, w tym:	-	-
nabycie	20	-
podwyższenie kapitału	11 546	1 000
Zmniejszenia, w tym:	-	-
sprzedaż/likwidacja	(592)	(89 597)
odpis aktualizujący wartość	(2 741)	(11 618)
Stan na koniec okresu, w tym:	271 178	262 944

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 48

Największy odpis aktualizujący został utworzony na udziały w TN Stabłowice Sp. z o.o. w kwocie 2 015 tys. zł związku ujemną różnicą wartości udziałów a aktywami netto. Spółka na dzień 31 grudnia 2022 r. nie prowadziła działalności operacyjnej. Z uwagi na nieistotność kwoty dokonanego odpisu Spółka nie prezentuje dodatkowych ujawnień w tym zakresie wymaganych przez MSR 36. Na podstawie Uchwały NZW Archicom Consulting sp. z o.o. z dnia 8.12.2022r. o podwyższeniu kapitału zakładowego Archicom S.A. objęła 230 920 udziałów o łącznej wartości 11 546 000,00 zł. Podwyższenie kapitału miało na celu umożliwienie spółce dokonania spłat zaciągniętych pożyczek. Jednocześnie nie identyfikuje się utraty wartości inwestycji w spółkę Archicom Consulting sp. z o.o. z uwagi na to, że posiada ona udziały w spółkach celowych, które w przyszłości będą realizowały inwestycje mieszkaniowe. W 2021 roku, po przeprowadzeniu testów na utratę wartości, dokonano odpisów wartości udziałów w jednostkach zależnych, które nie prowadziły aktywnej działalności, a wartość aktywów netto była niższa w stosunku do wartości udziałów.

7.8 Wartości niematerialne

Tabela nr 3 – Wartości niematerialne

Wyszczególnienie	Znaki towarowe	Patenty i licencje	Oprogramowanie komputerowe	Koszty prac rozwojowych	Pozostałe wartości niematerialne	Wartości niematerialne w trakcie wytwarzania	Razem
Stan na 31.12.2022
Wartość bilansowa brutto	27 550	1 024	281	-	-	467	29 322
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące	(6 428)	(1 020)	(75)	-	-	-	(7 523)
Wartość bilansowa netto	21 122	4	206	-	-	467	21 798
Stan na 31.12.2021
Wartość bilansowa brutto	27 550	1 009	72	-	-	95	28 726
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące	(5 740)	(1 009)	(57)	-	-	-	(6 806)
Wartość bilansowa netto	21 810	-	15	-	-	95	21 920

Tabela nr 4 – Zmiany wartości niematerialnych

Wyszczególnienie	Znaki towarowe	Patenty i licencje	Oprogramowanie komputerowe	Koszty prac rozwojowych	Pozostałe wartości niematerialne	Wartości niematerialne w trakcie wytwarzania	Razem
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2022	21 810	-	15	-	-	95	21 920
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing)	-	16	-	-	-	581	597
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.)	-	-	209	-	-	(209)	-
Amortyzacja (-)	(689)	(12)	(18)	-	-	-	(718)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022	21 122	4	206	-	-	467	21 798
za okres od 01.01.2021 do 31.12.2021
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2021	22 499	1	24	-	-	-	22 524
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing)	-	-	2	-	-	95	97
Amortyzacja (-)	(689)	(1)	(11)	-	-	-	(701)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2021	21 810	-	15	-	-	95	21 920

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 49

Najistotniejszym składnikiem wartości niematerialnych jest znak towarowy, którego wartość bilansowa na dzień 31.12.2022 wynosiła 21.122 tys. złotych (2021 rok: 21.810 tys. złotych). Pozostały okres amortyzacji tego składnika wynosi 31 lat. W ostatnich latach miał miejsce lifting wykorzystywanego przez Archicom znaku towarowego, dostosowujący jedynie treść wizualną do zmieniających się oczekiwań odbiorców. Znak po liftingu łączy tradycję i jakość z nowoczesnością i dynamiką współczesnego miasta. Siła przekazu skoncentrowana na pierwotnym, architektonicznym charakterze marki, jednakże przy jednoczesnym zachowaniu cech obecnych standardów deweloperskich. Barwy korporacyjne nawiązują do pierwotnej identyfikacji firmy, ale zostały mocno rozjaśnione, przez co znak jest lżejszy i dużo bardziej przyjazny – natomiast nadal obracamy się w podobnej palecie barw, a obok elementu graficznego pozostała dotychczasowa nazwa grupy – „Archicom”. Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zarządu nie nastąpiły okoliczności wskazujące na utratę przydatności znaku towarowego prezentowanego w ramach bilansu sprawozdania finansowego Spółki, przesłanki wskazujące na utratę jego wartości lub konieczność aktualizacji szacunku co do przewidywanego okresu wykorzystywania znaku towarowego.# Tabela nr 5 - Amortyzacja wartości niematerialnych ujęta w sprawozdaniu z wyniku

Wyszczególnienie	od 01.01.2022 do 31.12.2022	od 01.01.2021 do 31.12.2021
Koszt własny sprzedaży	689	689
Koszty ogólnego zarządu	29	12
Amortyzacja wartości niematerialnych razem	718	701

7.9 Rzeczowe aktywa trwałe

Tabela nr 6 – Rzeczowe aktywa trwałe

Wyszczególnienie	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania	Razem
Stan na 31.12.2022
Wartość bilansowa brutto	-	16 666	1 378 725	1 456 181	20 406	-	-
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące	-	(4 407)	(986)	(265)	(848)	-	(6 506)
Wartość bilansowa netto	-	12 260	392 460	460 608	181 13 901	-	-
Stan na 31.12.2021
Wartość bilansowa brutto	-	14 256	1 329 366	1 457	-	17 407	-
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące	-	(2 758)	(713)	(111)	(620)	-	(4 201)
Wartość bilansowa netto	-	11 498	616 255	837	-	13 206	-

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
50

Tabela nr 7 – Zmiany rzeczowych aktywów trwałych

Wyszczególnienie	Grunty	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania	Razem
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2022	-	11 498	616 255	255 837	-	13 206	-
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing)	-	2 410	107 382	11 225	3 135	-	-
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)	-	-	(8)	(18)	(8)	(44)	(78)
Amortyzacja (-)	-	(1 648)	(323)	(159)	(231)	-	(2 361)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022	-	12 260	392 460	460 608	181	13 901	-
za okres od 01.01.2021 do 31.12.2021
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2021	-	8 934	751 212	909	-	10 805	-
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing)	-	3 821	152 143	184	-	4 300	-
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)	-	-	(42)	(18)	(1)	-	(62)
Amortyzacja (-)	-	(1 257)	(245)	(82)	(254)	-	(1 838)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2021	-	11 498	616 255	255 837	-	13 206	-

Tabela nr 8 - Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych ujęta w sprawozdaniu z wyniku

Wyszczególnienie	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2021
Koszty ogólnego zarządu	2 361	1 838
Razem amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych	2 361	1 838

Na dzień 31.12.2022 rzeczowe aktywa trwałe nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki. Informację o zabezpieczeniach zobowiązań zaprezentowano w pkt 7.13.

stan na 31.12.2022

AKTYWA	Prawo użytkowania powierzchni biurowej	Pozostałe umowy	Razem
Aktywa trwałe razem, w tym:	10 970	372	11 342
Rzeczowe aktywa trwałe	10 970	372	11 342
Aktywa obrotowe razem, w tym:	5 030	-	5 030
Należności leasingowe	5 030	-	5 030
Aktywa razem	16 000	372	16 372
PASYWA
Zobowiązania długoterminowe	15 621	195	15 816
Zobowiązania krótkoterminowe	3 161	187	3 348
Pasywa razem	18 782	382	19 164

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
51

7.10 Aktywa w leasingu

Leasing wg MSSF16

Tabela nr 8 – Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania

stan na 31.12.2021

AKTYWA	Prawo użytkowania powierzchni biurowej	Pozostałe umowy	Razem
Aktywa trwałe razem, w tym:	10 076	187	10 263
Rzeczowe aktywa trwałe	10 076	187	10 263
Aktywa obrotowe razem, w tym:	6 894	-	6 894
Należności leasingowe	6 894	-	6 894
Aktywa razem	16 970	187	17 157
PASYWA
Zobowiązania długoterminowe	16 461	88	16 549
Zobowiązania krótkoterminowe	2 442	102	2 544
Pasywa razem	18 903	190	19 093

Tabela nr 9– Zmiany aktywów i zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania

	Prawo użytkowania powierzchni biurowej	Pozostałe umowy	Razem
Aktywa z tytułu prawa do użytkowania
Stan na 1 styczeń 2022 r.	10 076	6 894	17 157
Zwiększenia	1 347	-	1 645
Zmniejszenia	-	(1 784)	(1 784)
Amortyzacja	(1 473)	-	(1 608)
Wycena	1 020	(80)	962
Stan na 31 grudzień 2022 r.	10 970	5 030	16 372

Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
Stan na 1 styczeń 2022 r.	18 903	190	19 093
Naliczone odsetki	1 149	28	1 177
Spłata zobowiązań	(2 684)	(156)	(2 840)
Zwiększenia	-	298	298
Zmniejszenia	-	-	-
Wycena	1 414	22	1 436
Stan na 31 grudzień 2022 r.	18 782	382	19 164

Spółka posiada umowy najmu rozliczane wg MSSF 16 i ujmowane jako rzeczowe aktywa trwałe w pozycji budynki i budowle oraz środki transportu. Wartość bilansowa brutto ww. aktywów na dzień 31.12.2022 wynosiła 15 545 tys. złotych (2021 rok: 12 857 tys. złotych) a skumulowana wartość umorzenia 4 202 tys. złotych (2021 rok: 2 594 tys. złotych). Suma odsetek leasingowych ujętych w wyniku finansowym w pozycji koszty finansowe wyniosła 1 177 tys. zł w okresie od 01.01.2022 do 31.12.2022 (2021 rok: 1 156 tys. złotych). Wartość zobowiązania leasingowego długo- i krótkoterminowego na dzień 31.12.2022 wynosiła 19 164 tys. złotych (2021 rok: 19 093 tys. złotych). Głównym tytułem jest umowa najmu powierzchni biurowej w budynku biurowym przy ul. Traugutta 45 we Wrocławiu. Umowa obowiązuje do stycznia 2030 roku.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
52

Tabela nr 10– Pozostałe informacje

	1.01-31.12.2022	0.01-31.12.2021
Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości oraz leasingiem krótkoterminowym	511	231
Przychody z podnajmu (subleasingu operacyjnego) aktywów z tytułu prawa do użytkowania	797	468
Przychody odsetkowe z podnajmu (subleasingu finansowego) aktywów z tytułu prawa do użytkowania	344	503

Tabela nr 11– Terminy wymagalności niezdyskontowanych opłat z tytułu leasingu finansowego (Spółka jako leasingobiorca):

	31.12.2022	31.12.2021
Płatne w okresie do 1 roku	3 461	2 639
Płatne w okresie od 1 roku do 2 lat	3 366	3 130
Płatne w okresie od 2 roku do 3 lat	3 355	3 046
Płatne w okresie od 3 roku do 4 lat	3 315	3 039
Płatne w okresie od 4 roku do 5 lat	3 265	3 039
Płatne w okresie powyżej 5 lat	6 802	9 370
Razem	23 564	24 263
Dyskonto	(4 400)	(5 170)
Razem wartość bilansowa	19 164	19 093

Tabela nr 12– Terminy wymagalności niezdyskontowanych opłat z tytułu leasingu finansowego (Spółka jako leasingodawca):

	31.12.2022	31.12.2021
Płatne w okresie do 1 roku	911	923
Płatne w okresie od 1 roku do 2 lat	911	1 108
Płatne w okresie od 2 roku do 3 lat	911	1 108
Płatne w okresie od 3 roku do 4 lat	911	1 108
Płatne w okresie od 4 roku do 5 lat	911	1 108
Płatne w okresie powyżej 5 lat	1 897	3 417
Razem	6 452	8 772
Dyskonto	(1 422)	(1 878)
Razem wartość bilansowa	5 030	6 894

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
53

7.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe

Kategorie aktywów oraz zobowiązań finansowych Spółka kwalifikuje aktywa finansowe do jednej z następujących kategorii:
* wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),
* wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (FVOCI),
* wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L),
* instrumenty finansowe zabezpieczające (HI)

Tabela nr 13 – Klasyfikacja aktywów finansowych zgodnie z MSSF 9

Wyszczególnienie	Razem	AC	FVOCI	FVP&L	HI	Poza MSSF 9
Stan na 31.12.2022
Aktywa trwałe:
Należności i pożyczki	549 445	445	-	-	-	549 445
Należności leasingowe	-	-	-	-	4 184	4 184
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe	37 000	-	-	-	-	37 000
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	80 075	-	-	-	770	80 845
Leasing finansowy	-	-	-	-	846	846
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe	352	-	-	-	-	352
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	20 652	-	-	-	-	20 652
Kategoria aktywów finansowych razem	687 524	-	-	-	5 800	693 324
Stan na 31.12.2021
dane przekształcone
Aktywa trwałe:
Należności i pożyczki	561 070	-	-	-	-	561 070
Należności leasingowe	-	-	-	-	6 003	6 003
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe	37 353	-	-	-	-	37 353
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	21 099	-	-	-	104	21 203
Należności leasingowe	-	-	-	-	891	891
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	35 648	-	-	-	-	35 648
Kategoria aktywów finansowych razem	655 170	-	-	-	6 998	662 168

Spółka kwalifikuje zobowiązania finansowe do jednej z następujących kategorii:
* wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),
* wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L),
* instrumenty finansowe zabezpieczające (HI).

Tabela nr 14 – Klasyfikacja zobowiązań finansowych zgodnie z MSSF 9

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys.# Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

54

Wyszczególnienie

Razem	AC HI	Poza MSSF 9
Stan na 31.12.2022
Zobowiązania długoterminowe:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	313 563	-
Zobowiązania leasingowe	-	15 816
Pozostałe zobowiązania	1 347	-
Zobowiązania krótkoterminowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	11 665	3 429
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	62 002	-
Należności leasingowe	-	3 348
Kategoria zobowiązań finansowych razem	388 577	22 593

Wyszczególnienie	Razem	AC HI	Poza MSSF 9
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone
Zobowiązania długoterminowe:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	242 557	-	-
Zobowiązania leasingowe	-	16 549	16 549
Pozostałe zobowiązania	201	-	-
Zobowiązania krótkoterminowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	3 743	3 726	7 469
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	129 941	-	-
Zobowiązania leasingowe	-	2 544	2 544
Kategoria zobowiązań finansowych razem	376 442	22 819	399 261

Należności i pożyczki

Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i pożyczek (MSSF 7.6). W części długoterminowej należności i pożyczki prezentowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w jednej pozycji. W części krótkoterminowej Spółka, zgodnie z wymogami MSR 1, odrębnie prezentuje należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności. Pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej z klasy należności i pożyczek przedstawia poniższa tabela. Ujawnienia odnoszące się do należności zamieszczone są w pkt 7.16.

Tabela nr 15 – Należności i pożyczki

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021 dane przekształcone
Aktywa trwałe:
Należności	1 319	55 337
Pożyczki	548 126	505 733
Należności i pożyczki długoterminowe razem	549 445	561 070
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	80 845	21 203
Pożyczki	-	-
Należności i pożyczki, w tym:	630 290	582 273
należności	82 164	76 540
pożyczki	548 126	505 733

Udzielone pożyczki wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej. W tabeli nr 2 jest przedstawiona wartość godziwa pożyczek. Udzielone pożyczki wykazane na 31.12.2021 roku w aktywach trwałych miały wynikający z umów terminy spłaty powyżej 1 roku. Pomimo tego dochodziło do spłat części pożyczek przed upływem 2022 roku. Wynikało to z wpływu znaczących środków na konta pożyczkobiorców np. w związku ze zwrotem podatku VAT od zakupionego gruntu, bądź z tytułu wpłat od klientów z tytułu zawieranych umów deweloperskich, które to środki pożyczkobiorcy przeznaczali na wcześniejsze spłaty zaciągniętych pożyczek. Od dnia 31.12.2022 do dnia zatwierdzenia sprawozdania do publikacji nie odnotowano istotnej zmiany wartości bilansowej pożyczek udzielonych.

Tabela nr 16 – Charakterystyka zestawienia pożyczek udzielonych

Wyszczególnienie	Waluta	Wartość bilansowa w walucie	Wartość bilansowa w PLN	Oprocentowanie	Termin spłaty
Stan na 31.12.2022
Pożyczki udzielone w Grupie Kapitałowej Archicom SA	PLN		546 535	WIBOR 3M + marża	2024-2032r.
Pożyczki udzielone w Grupie Kapitałowej Archicom SA	EUR	342	1 591	EURIBOR + marża	2032r.
Pożyczki razem wg stanu na dzień 31.12.2022			342 548 126
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone
Pożyczki udzielone w Grupie Kapitałowej Archicom SA	PLN		505 733	WIBOR 3M + marża	2024-2025r.
Pożyczki razem wg stanu na dzień 31.12.2021			505 733

Na dzień 31.12.2022 pożyczki udzielone w PLN o wartości bilansowej 546 535 tys. złotych (2021 rok: 505 733 tys. złotych) oprocentowane były zmienną stopą procentową ustalaną w oparciu o WIBOR 3M z narzutem marży 3,5%. Pożyczki udzielone w walucie oprocentowane są w oparciu o EURIBOR z narzutem 3,5%. Terminy spłaty pożyczek przypadają pomiędzy 2024 oraz 2032 rokiem.

Zmiana wartości bilansowej pożyczek, w tym odpisów aktualizujących ich wartość, przedstawia się następująco:

Tabela nr 17 – Zmiany pożyczek udzielonych

Wyszczególnienie	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01.do 31.12.2021 dane przekształcone
Wartość brutto
Saldo na początek okresu	517 782	560 033
Kwota pożyczek udzielonych w okresie	373 766	186 578
Odsetki naliczone efektywną stopą procentową	40 172	23 657
Spłata kapitału pożyczek (-)	(338 957)	(241 530)
Spłata odsetek od pożyczek (-)	(39 948)	(10 956)
Sprzedaż jednostek zależnych (-)	-	-
Inne zmiany	68	-
Wartość brutto na koniec okresu	552 882	517 782
Odpisy z tytułu utraty wartości
Saldo na początek okresu	(12 050)	(11 033)
Odpisy ujęte jako koszt w okresie	3 740	(1 016)
Odpisy odwrócone ujęte jako przychód w okresie (-)	(11 033)	-
Odpisy wykorzystane (-)	-	-
Inne zmiany	-	-
Odpisy z tytułu utraty wartości na koniec okresu	(4 756)	(12 050)
Wartość bilansowa na koniec okresu	548 126	505 733

Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne

W trakcie 2022 roku oraz po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, nie miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Spółka terminowo spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji. Umowy przewidują obowiązki spełnienia standardowych w tego typu zobowiązaniach warunków, liczonych na danych skonsolidowanych dla Grupy kapitałowej Archicom S.A., w tym w szczególności:

Dla wyemitowanych serii obligacji – utrzymanie zdefiniowanego w warunkach emisji wskaźnika zadłużenia na poziomie nie wyższym niż 0,9.
Dla kredytu w rachunku bieżącym Archicom S.A., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 0 zł – utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:
- wskaźnika LTV;
- wskaźnika dług netto/EBITDA,
- wskaźnik długu netto/kapitały własne.

Wartość kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych ujętych w sprawozdaniu finansowym prezentuje poniższa tabela:

Tabela nr 18 – Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych

Wyszczególnienie	Zobowiązania krótkoterminowe	Zobowiązania długoterminowe
	31.12.2022	31.12.2021 dane przekształcone
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu:
Pożyczki	-	-
Dłużne papiery wartościowe	62 002	129 930
Pozostałe	-	11
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu	62 002	129 941
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem	62 002	129 941

Spółka ma otwartą linię kredytową w rachunku bieżącym w PKO BP. Limit wynosi 80 mln zł. Na dzień bilansowy wykorzystanie limitu wynosi 0,00 zł. Spółka nie zalicza żadnych instrumentów z klasy kredytów i pożyczek do zobowiązań finansowych wyznaczonych do wyceny wartości godziwej przez wynik. Wszystkie kredyty, pożyczki i inne instrumenty dłużne wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem efektywnej stopy procentowej. Wartość godziwą kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych zaprezentowano w Tabeli nr 20.

Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Spółka z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych prezentuje poniższa tabela:

Tabela nr 19 – Charakterystyka zestawienia kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych

Wyszczególnienie	Waluta	Oprocentowanie	Termin wymagalności	Wartość bilansowa
				Zobowiązanie w walucie
Stan na 31.12.2022
Obligacje 4 letnie	PLN	WIBOR 3M + marża	14.06.2023
Obligacje 2 letnie	PLN	WIBOR 3M + marża	15.03.2024
Pożyczki zaciągnięte w Grupie Kapitałowej Archicom SA	PLN	WIBOR 3M + 3,5%	2024-2025r.
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na 31.12.2022
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone
Obligacje 4 letnie	PLN	WIBOR 3M + marża	14.06.2023
Obligacje 4 letnie	PLN	WIBOR 3M + marża	13.07.2022
Obligacje 2 letnie	PLN	WIBOR 3M + marża	07.02.2022
Pożyczki zaciągnięte w Grupie Kapitałowej Archicom SA	PLN	WIBOR 3M + 3,5%	2024-2025r.
karta kredytowa	PLN	-
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na 31.12.2021

Zabezpieczenie spłaty zobowiązań

Tabela nr 20 – Zestawienie zobowiązań zabezpieczonych hipoteką na aktywach spółek zależnych Grupy Kapitałowej

ZOBOWIĄZANIA ZABEZPIECZONE HIPOTEKĄ	Rodzaj kontraktu podlegający zabezpieczeniu	Zobowiązania zabezpieczenia na majątku spółek zależnych Grupy Kapitałowej
Emisja obligacji przy współpracy z SGB Bank S.A.	Hipoteka łączna do kwoty 39.828.000 zł (dotyczy Umowy o organizację emisji obligacji z 17.03.2020 roku; w IV kwartale 2021 obligacje zostały w całości spłacone; wnioski o wykreślenie hipotek zostały złożone w I kwartale 2022. W IV kwartale 2022 hipoteki zostały w komplecie wykreślone
Kredyt w rachunku bieżącym udzielony Archicom S.A. przez PKO BP S.A.	Hipoteka umowna łączna do kwoty 120.000.000 zł ustanowiona na nieruchomościach gruntowych spółek z Grupy Ar- chicom. (hipoteka I - w IV kwartale 2021 złożono wniosek o wpis hipoteki, w I kwartale 2022 hipoteka została wpisana) (hi- poteka II - w II kwartale 2022 złożono wniosek o wpis hipoteki, w III kwartale 2022 hipoteka została wpisana).

Porównanie wartości bilansowej aktywów oraz zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą przedstawiono w poniższej tabeli. Zestawienie obejmuje wszystkie aktywa i zobowiązania finansowe, bez względu na to czy w sprawozdaniu finansowym są one ujmowane w zamortyzowanym koszcie czy w wartości godziwej

Tabela nr 21 – Porównanie wartości bilansowej aktywów i zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą

Klasa instrumentu finansowego	31.12.2022 Wartość godziwa	31.12.2022 Wartość bilansowa	31.12.2021 Wartość godziwa	31.12.2021 Wartość bilansowa (dane przekształcone)
Aktywa:
Pożyczki	514 977	548 126	473 908	505 733
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	82 164	82 164	76 540	76 540
Należności leasingowe	5 030	5 030	6 894	6 894
Pozostałe aktywa finansowe	33 428	37 352	35 486	37 353
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	20 652	20 652	35 648	35 648
Zobowiązania:
Pożyczki	196 056	203 563	174 527	181 559
Dłużne papiery wartościowe	170 710	172 002	189 415	190 928
Zobowiązania leasingowe	19 164	19 164	19 093	19 093
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	16 440	16 440	7 681	7 681

Spółka ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak największym stopniu uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:

poziom 1 – dane wejściowe na poziomie 1 są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
poziom 2 – dane wejściowe na poziomie 2 to dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio,
poziom 3 – dane wejściowe na poziomie 3 to nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania.

Tabela nr 22 – Wartość godziwa według poziomów

Klasa instrumentu finansowego	31.12.2022 Wartość godziwa Poziom 1	31.12.2022 Wartość godziwa Poziom 3	31.12.2021 Wartość godziwa Poziom 1	31.12.2021 Wartość godziwa Poziom 3
Aktywa:
Pożyczki	-	514 977	-	473 908
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	-	82 164	-	76 540
Należności leasingowe	-	5 030	-	6 894
Pozostałe aktywa finansowe	33 428	35 486
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	20 652	35 648
Zobowiązania:
Pożyczki	-	196 056	-	174 527
Dłużne papiery wartościowe	170 710	-	189 415	-
Zobowiązania leasingowe	-	19 164	-	19 093
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	-	16 440	-	7 681

Wycenę aktywów finansowych i zobowiązań finansowych (w tym na poziomie 3) przeprowadza Dział Finansowy, a w przypadkach, które wymagają specjalistycznej wiedzy, podmiot zewnętrzny. Technika wyceny jest dobierana do indywidualnych cech wycenianego instrumentu, przy czym maksymalizuje się wykorzystanie informacji pochodzących z rynku. Zespół podlega bezpośrednio Dyrektorowi Finansowemu. Informacje na temat warunków prowadzenia działalności i sytuacji gospodarczej zostały opisane w Sprawozdaniu Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej za rok 2022 r.

Dodatkowe informacje o metodach wyceny instrumentów finansowych do wartości godziwej wycenionych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w zamortyzowanym koszcie

Pożyczki udzielone i otrzymane

Wartość godziwą pożyczek otrzymanych o zmiennym oprocentowaniu ustala się w oparciu o risk free rate odpowiedni dla okresu zapadalności pożyczek, skorygowany o ryzyko kredytowe pożyczkobiorcy mierzone marżą na wyemitowanych obligacjach Archicom SA. Wartość godziwą pożyczek udzielonych o zmiennym oprocentowaniu ustala się w oparciu o risk free rate odpowiedni dla okresu zapadalności oraz ryzyko kredytowe dla pożyczkobiorcy. Spółka w tym przypadku przyjmuje marże obligacji Archicom S.A. Wszystkie wypłacone oraz otrzymane pożyczki i kredyty w okresie objętym sprawozdaniem finansowym były pozycjami o zmiennym oprocentowaniu.

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

Spółka nie dokonywała wyceny wartości godziwej należności oraz zobowiązań z tytułu dostaw i usług, ponieważ ich wartość bilansowa uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie wartości godziwej.

Obligacje obce

Wartość godziwa objętych obligacji Echo Investment S.A. zastała ustalona na podstawie publicznych notowań.

Wyemitowane obligacje

Wartość godziwa zobowiązań z tytułu wyemitowanych papierów dłużnych została ustalona na podstawie publicznych notowań.

Przekwalifikowanie

Spółka nie dokonała przekwalifikowania składników aktywów finansowych, które spowodowałoby zmianę zasad wyceny tych aktywów pomiędzy stosowaną dotychczas metodą zamortyzowanego kosztu a wyceną według wartości godziwej lub według ceny nabycia.

Wyłączenie ze sprawozdania z sytuacji finansowej

Na dzień 31.12.2022 Spółka nie posiadała aktywów finansowych, których przeniesienia nie kwalifikują się do wyłączenia ze sprawozdania z sytuacji finansowej w odniesieniu do paragrafu 3.2.15 MSSF 9.

Aktywa finansowe i zobowiązania finansowe podlegające kompensacie

Spółka nie wykazuje aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w kwotach netto.

7.12 Aktywa oraz rezerwa na podatek odroczony oraz podatek dochodowy

Tabela nr 23 – Wpływ aktywa oraz rezerwy z tytułu podatku odroczonego na sprawozdanie finansowe

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021 (dane przekształcone)
Stan na początek okresu:
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	5 537	8 942
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	11 346	8 821
Podatek odroczony per saldo na początek okresu	(5 809)	121
Zmiana stanu w okresie wpływająca na:
Wynik (+/-)	1 247	(5 930)
Stan na koniec okresu:
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	-	5 537
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego (*)	4 562	11 346
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu	(4 562)	(5 809)

W sprawozdaniu finansowym za rok 2022, na bazie analizy kryteriów MSR 12, Spółka zaprezentowała w sprawozdaniu z sytuacji finansowej aktywo i rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie netto. W sprawozdaniu z sytuacji finansowej na dzień 31.12.2021 r. aktywa i rezerwy z tyt. podatku odroczonego są zaprezentowane rozłącznie. Z uwagi na niematerialny w ocenie Zarządu wpływ zmiany na sytuację majątkową i finansową Spółki, nie dokonano korekty bilansu otwarcia w tym zakresie. W okresie sprawozdawczym aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego zwiększyło się o 3 020 tys. zł, a zmiana rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego wyniosła 1 773 tys. zł.

Tabela nr 24 – Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Tytuły różnic przejściowych	Saldo na początek okresu	Zmiana stanu: wynik	Saldo na koniec okresu
Stan na 31.12.2022
Aktywa:
Rzeczowe aktywa trwałe	-	22	22
Pozostałe aktywa	280	(62)	218
Zobowiązania:
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	118	26	144
Pozostałe rezerwy	16	232	248
Zobowiązania leasingowe	3 627	13	3 640
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne	1 184	2 438	3 622
Pozostałe zobowiązania	-	633	633
Inne:
Nierozliczone straty podatkowe	311	(283)	28
Razem	5 537	3 020	8 557
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone
Aktywa:
Pozostałe aktywa	161	119	280
Zobowiązania:
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	145	(27)	118
Pozostałe rezerwy	198	(182)	16
Zobowiązania leasingowe	3 665	(38)	3 627
Kredyty, pożyczki, obligacje	3 890	(2 706)	1 184
Pozostałe zobowiązania	800	(800)	-
Inne:
Nierozliczone straty podatkowe	82	229	311
Razem	8 942	(3 405)	5 537

Tabela nr 25 – Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Tytuły różnic przejściowych	Saldo na początek okresu	Zmiana stanu: wynik	Saldo na koniec okresu
Stan na 31.12.2022
Aktywa:
Wartości niematerialne	1 790	1 526	3 316
Rzeczowe aktywa trwałe	1 948	207	2 155
Należności leasingowe	1 310	(315)	995
Należności i pożyczki w tym:	5 998	-
- odsetki naliczone od nabytych obligacji i należności z tyt. zbycia akcji Archicom Polska SA	407	511	918
- dodatnie różnice kursowe	189	101	290
- odsetki naliczone od udzielonych pożyczek	5 402	43	5 445
Zobowiązania:
Inwestycje w jednostkach zależnych	7	(7)	-
Pozostałe zobowiązania	293	(293)	-
Razem	11 346	1 773	13 119
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone
Aktywa:
Wartości niematerialne	1 921	(131)	1 790
Rzeczowe aktywa trwałe	1 454	494	1 948
Należności leasingowe	2 176	(866)	1 310
Należności i pożyczki w tym:	3 270	2 728	5 998
- odsetki naliczone od nabytych obligacji i należności z tyt. zbycia akcji Archicom Polska SA	-	407	407
- dodatnie różnice kursowe	281	(92)	189
- odsetki naliczone od udzielonych pożyczek	2 989	2 413	5 402
Zobowiązania:
Inwestycje w jednostkach zależnych	-	7	7
Pozostałe zobowiązania	-	293	293
Razem	8 821	2 525	11 346

Spółka, utworzyła aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, których realizacja uzależniona jest od uzyskania w przyszłości dochodu podatkowego w wysokości przekraczającej dochód z tytułu odwrócenia dodatnich różnic przejściowych. Kwota tych aktywów na 31.12.2022 wynosi 8 557 tys. złotych (2021 rok: 5 537 tys. złotych). Największą pozycję stanowi aktywo zobowiązań z tytułu leasingu w kwocie 3 640 tys zł oraz od kredytów, pożyczek i obligacji w kwocie 3 622 tys zł. Podstawą ujęcia aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego od straty podatkowej jest prognoza wyników za 2023 rok oraz kolejne lata.# Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności, ujmowane przez Spółkę w ramach klasy należności i pożyczki przedstawiają się następująco:

Tabela nr 26 – Należności długoterminowe

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021 (dane przekształcone)
Kaucje wpłacone z innych tytułów	22	12
Należności z tytułu sprzedaży akcji Archicom Polska SA	-	55 291
Pozostałe należności	1 297	33
Odpisy aktualizujące wartość należności (-)	-	-
Należności długoterminowe	1 319	55 336

Należności w kwocie 55 291 tys. zł. to należności z tytułu sprzedaży w dniu 22 kwietnia 2021 roku wszystkich akcji przysługujących Spółce w kapitale zakładowym Archicom SA na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej Śródki i Pana Rafała Jarodzkiego, powiększone o naliczone odsetki i skorygowane o wycenę według zamortyzowanego kosztu. W związku z terminem zapłaty przypadającym na 15 czerwca 2023 roku ww. należności zostały przeniesione do części krótkoterminowej.

Tabela nr 27 – Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (krótkoterminowe)

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021
Aktywa finansowe (MSSF 9):
Należności z tytułu dostaw i usług	22 626	21 077
Należności z tytułu sprzedazy Archicom Polska S.A.	57 540	-
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-)	(100)	(1)
Należności z tytułu dostaw i usług netto	80 066	21 076
Inne należności	9	26
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych(-)	-	(3)
Pozostałe należności finansowe netto	9	23
Należności finansowe	80 075	21 099
Aktywa niefinansowe (poza MSSF 9):
Należności z tytułu podatków i innych świadczeń	770	66
Przedpłaty i zaliczki	-	38
Należności niefinansowe	770	104
Należności krótkoterminowe razem	80 845	21 203

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Przeważającą kwotę w pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług” stanowią należności od byłych Właścicieli z transakcji sprzedaży Archicom Polska S.A o wartości 57 980 tys.zł, które to były prezentowane na dzień 31.12.2021r. w ramach należności długoterminowych. Termin zapadalności tej należności przypada na dzień 15 czerwca 2023 roku, stąd zmiana prezentacji należności krótkoterminowe. Szczegóły transakcji zostały opisane w rocznym sprawozdaniu finansowym kończącym rok 2021. Wartość bilansowa należności z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie wartości godziwej (patrz Tabela nr 20). Wartość godziwa należności z tytułu sprzedaży akcji Archicom Polska S.A. od Pani Doroty Jarodzkiej – Śródki i Pana Rafała Jarodzkiego wynosi na 31.12.2022 57 540 tys. zł.

Tabela nr 28 – Odpisy aktualizujące wartość krótkoterminowych należności finansowych

Wyszczególnienie	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2021
Stan na początek okresu	4	4
Odpisy ujęte jako koszt w okresie	129	-
Odpisy odwrócone ujęte jako przychód w okresie (-)	(19)	-
Odpisy wykorzystane (-)	(14)	-
Inne zmiany	-	-
Stan na koniec okresu	100	4

Dalsza analiza należności, w tym analiza wieku należności zaległych nie objętych odpisem aktualizującym, została przedstawiona poniżej.

Tabela nr 29 – Analiza wiekowania zaległych krótkoterminowych należności finansowych nie objętych odpisem aktualizacyjnym

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021
	Należności z ty- tułu dostaw i usług	Pozostałe na- leżności finan- sowe
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca	1	-
od 1 do 6 miesięcy	-	-
od 6 do 12 miesięcy	-	-
powyżej roku	-	-
Zaległe należności finansowe	1	-

Spółka zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela pożyczek oraz należności. Dla należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umów MSSF15 zastosowano uproszczoną wersję modelu zakładającą kalkulację straty dla całego życia instrumentu. Model dotyczący pozostałych aktywów zakłada dla instrumentów, dla których wzrost ryzyka kredytowego od pierwszego ujęcia nie był znaczący lub ryzyko jest niskie, ujęcie w pierwszej kolejności strat z niewykonia zobowiązania dla okresu kolejnych 12 miesięcy. Dla udzielonych pożyczek Spółka uznaje, że mają one niskie ryzyko kredytowe, jeżeli nie są przeterminowane na dzień oceny, pożyczkobiorca potwierdził saldo wierzytelności oraz sytuacja finansowa pożyczkobiorcy i wynik oczekiwany na realizowanych projektach pozwali na spłatę pożyczki i klasyfikuje je do Stopnia 1. Dla zobowiązań z tytułu udzielonych gwarancji (pełniących definicję gwarancji finansowych) Spółka przyjmuje, że ryzyko kredytowe jest niskie, jeżeli sytuacja finansowa spółek, którym zostało udzielone poręczenie i gwarancję, oceniona na podstawie dostępnych sprawozdań finansowych i prognoz, nie budzi obaw.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Ocenie podlegają budżety poszczególnych projektów inwestycyjnych, prawdopodobieństwo materializacji określonych w gwarancjach ryzyk (dla ryzyk pozostających pod kontrolą Spółki lub spółek zależnych) oraz standing finansowy podmiotów zewnętrznych. Szczegółowe zostawienie udzielonych poręczeń i gwarancji wykazano w punkcie 7,31 sprawozdania. Zmiany warunków prowadzenia działalności i sytuacji gospodarczej mają wpływ na wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych jednostki, niezależnie od tego, czy te aktywa i zobowiązania są ujęte w wartości godziwej czy po koszcie zamortyzowanym.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Tabela nr 30 – Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN	2 438	24 718
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych	9 432	10 892
Depozyty krótkoterminowe	8 000	-
Inne	782	38
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem	20 652	35 648

Na dzień 31.12.2022 ograniczeniom w dysponowaniu podlegały środki pieniężne zgromadzone na rachunku split payment w wysokości 782 tys. zł. Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentów określane jest w oparciu o indywidualne ratingi banków, w których Spółka ulokowała swoje środki. Na dzień bilansowy Spółka posiadała środki pieniężne w bankach: PKO BP SA, mBank SA. Charakteryzują się one wysokim ratingiem, wobec czego Spółka nie zidentyfikowała ryzyka kredytowego związanego z tymi aktywami. Odpisy z tytułu utraty wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów ustalono indywidualnie dla każdego salda dotyczącego danej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrzne ratingi banków. Analiza wykazała, iż aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy. Spółka skorzystała z uprosczenia dozwolonego przez standard i odpis z tytułu utraty wartości ustalono na podstawie 12-miesięcznych strat kredytowych. Kalkulacja odpisu wykazała nieistotną kwotę odpisu z tytułu utraty wartości. Aktywa te zaliczone są do Stopnia 1 modelu utraty wartości.

Kapitał własny

Tabela nr 31 – Kapitał podstawowy

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021
Liczba akcji	25 670 343	25 670 343
Wartość nominalna akcji (PLN)	10	10
Kapitał podstawowy	256 703 430	256 703 430

Na dzień 31.12.2022 oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji kapitał podstawowy Spółki wynosił 256.703.430 złotych (2021 rok: 256.703.430 złotych) i dzielił się na 25.670.343 akcji o wartości nominalnej 10,00 zł każda. Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone. Wszystkie akcje w równym stopniu uczestniczą w podziale dywidendy jednak nie każda akcja daje prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Na każdą akcję serii B1 (6.207.502 szt.) przypadają 2 (dwa) głosy, pozostałe akcje uprawnione są do jednego głosu każda. Na akcjach Spółki został ustanowiony zastaw na rzecz banku Bank Polska Kasa Opieki S.A. Szczegóły opisano w nocie 7.4.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Tabela nr 32 - Struktura akcjonariatu na dzień bilansowy:

Posiadacz akcji stan na 31.12.2022	Liczba akcji	Udział w kapitale zakładowym (%)	Liczba głosów na WZ	Udział w ogólnej liczbie głosów na WZ
Echo Investment S.A., w tym:	18 348 937	71,48%	22 442 825	70,40%
bezpośrednio	2	0,00%	2	0,00001%
pośrednio, poprzez:	18 348 935	71,48%	22 442 823	70,40%
DKR Echo Investment sp. z o.o., w tym:	13 504 985	52,61%	17 598 873	55,21%
seria: A	9 411 097	36,66%	9 411 097	29,52%
seria: B1	4 093 888	15,95%	8 187 776	25,68%
DKR Echo Invest S. A.	4 843 950	18,87%	4 843 950	15,20%
DKRA sp. z o.o., w tym:	2 132 964	8,31%	4 246 578	13,32%
seria: A	19 350	0,08%	19 350	0,06%
seria: B1	2 113 614	8,23%	4 227 228	13,26%
Aviva OFE Aviva Santander	3 637 000	14,17%	3 637 000	11,41%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ)	1 551 442	6,04%	1 551 442	4,87%
RAZEM:	25 670 343	100,00%	31 877 845	100,00%

Tabela nr 33 - Struktura akcjonariatu na dzień podpisania sprawozdania finansowego:

Posiadacz akcji stan na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego	Liczba akcji	Udział w kapitale zakładowym (%)	Liczba głosów na WZ	Udział w ogólnej liczbie głosów na WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym:	18 348 937	71,48%	22 442 825	70,40%
bezpośrednio	2	0,00%	2	0,00001%
pośrednio, poprzez:	18 348 935	71,48%	22 442 823	70,40%
DKR Echo Investment sp. z o.o., w tym:	13 504 985	52,61%	17 598 873	55,21%
seria: A	9 411 097	36,66%	9 411 097	29,52%
seria: B1	4 093 888	15,95%	8 187 776	25,68%
DKR Echo Invest S. A.	4 843 950	18,87%	4 843 950	15,20%
DKRA sp.

Zmiany w akcjonariacie

Archicom S.A. od dnia publikacji ostatniego raportu okresowego

Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent otrzymał datowane na 5 stycznia 2023 zawiadomienie sporządzone na podstawie art. 69 w związku z art. 87 ust. 1 pkt 2b Ustawy o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz OFE, zarządzające Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz DFE zawiadomienie, iż w wyniku połączenia na podstawie art. 67 ustawy z dnia 28 sierpnia 1997 r. o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 105 z późn. zm.; "Ustawa o Funduszach Emerytalnych" oraz art. 492 § 1 pkt 1 KSH, w dniu 30.12.2022r. ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządzające Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny (Drugi Allianz OFE), udział w kapitale zakładowym i w ogólnej liczbie głosów spółki ARCHICOM S.A. na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE osiągnął powyżej 10%.

Przed połączeniem:
Na rachunkach Allianz OFE i Allianz DFE zapisanych nie było akcji, stanowiących udział w kapitale zakładowym spółki, co dawałoby prawo do wykonywania głosów z akcji stanowiących udział w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki. Na rachunku Drugiego Allianz OFE, zapisanych było 3.637.144 akcji, stanowiących 14,17% udziału w kapitale zakładowym spółki, co dawało prawo do wykonywania 3.637.144 głosów z akcji stanowiących 11,41% udziału w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki.

Po połączeniu:
Łącznie stan na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE zwiększył się do 3.637.144 akcji, stanowiących 14,17% udziału w kapitale zakładowym spółki, co daje prawo do wykonywania 3.637.144 głosów z akcji stanowiących 11,41% udziału w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki.

7.16 Świadczenia pracownicze

Tabela nr 34 – Koszty świadczeń pracowniczych

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021
Koszty wynagrodzeń	19 077	13 555
Koszty ubezpieczeń społecznych	2 579	2 636
Koszty świadczeń pracowniczych razem	21 656	16 190

Tabela nr 35 – Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

Wyszczególnienie	Zobowiązania i rezerwy krótko- terminowe	Zobowiązania i rezerwy dłu- goterminowe
	31.12.2022	31.12.2021
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze:
Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń	4 122	2 903
Zobowiązania z tytułu ubezpieczeń społecznych	733	832
Rozliczenia międzyokresowe bierne na niewykorzystane urlopy	716	616
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze	5 571	4 351
Długoterminowe świadczenia pracownicze:
Rezerwy na odprawy emerytalne	0	0
Inne długoterminowe świadczenia pracownicze	0	0
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych razem	5 571	4 351

Tabela nr 36 – Zmiana wartości innych długoterminowych świadczeń pracowniczych

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 67

Wyszczególnienie	Rezerwy na inne długoterminowe świadczenia pracownicze
	nagrody jubi- leuszowe	odprawy emerytalne	pozostałe	razem
za okres od 01.01 do 31.12.2022
Stan na początek okresu	-	3	-	3
Zmiany ujęte w wyniku:
Ponowna wycena zobowiązania	-	-40	-	-40
Wartość bieżąca rezerw na dzień 31.12.2022 roku	-	-43	-	-43
za okres od 01.01 do 31.12.2021
Stan na początek okresu	-	260	-	260
Zmiany ujęte w wyniku:
Ponowna wycena zobowiązania	-	(257)	-	(257)
Wartość bieżąca rezerw na dzień 31.12.2021	-	3	-	3

7.17 Pozostałe rezerwy

Tabela nr 37 – Pozostałe rezerwy

Wyszczególnienie	Rezerwy krótkoterminowe	Rezerwy długoterminowe
	31.12.2022	31.12.2021
Inne rezerwy	331	89
Pozostałe rezerwy razem	331	89

Tabela nr 38 – Zmiana stanu pozostałych rezerw

Wyszczególnienie	rezerwy w okresie	Razem za okres od 01.01 do 31.12.2022	Razem za okres od 01.01 do 31.12.2021
Stan na początek okresu	89	89	1 044
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt	2 872	2 872	509
Wykorzystanie rezerw (-)	(2 630)	(2 630)	(1 465)
Stan rezerw na dzień 31.12.2022 roku	331	331	89
Stan rezerw na dzień 31.12.2021			89

7.18 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Tabela nr 39 – Pozostałe zobowiązania długoterminowe

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021
Inne zobowiązania finansowe	1 347	201
Pozostałe zobowiązania długoterminowe razem	1 347	201

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 68

Najwyższą kwotę zobowiązań finansowych stanowią gwarancje z tytułu udzielonych poręczeń w kwocie 1 291tys. zł

Tabela nr 40 – Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021
Zobowiązania finansowe (MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	10 607	3 716
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	1 032	-
Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń	3 429	3 726
Inne zobowiązania finansowe	26	27
Zobowiązania finansowe razem	15 094	7 469

7.19 Rozliczenia międzyokresowe

Tabela nr 41 – Rozliczenia międzyokresowe

Wyszczególnienie	Rozliczenia krótkotermi- nowe	Rozliczenia długotermi- nowe
	31.12.2022	31.12.2021
Rozliczenia międzyokresowe czynne
Inne koszty opłacone z góry	490	123
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem	490	123
Rozliczenia międzyokresowe bierne
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe razem	-	-

7.20 Przychody i koszty operacyjne

Tabela nr 42– Przychody ze sprzedaży

Wyszczególnienie	01.01.-31.12.2022	01.01.-31.12.2021
przychody z tytułu opłaty licencyjnej za korzystanie ze znaku towarowego	11 973	13 311
przychody z tytułu zarządzania procesem deweloperskim	11 867	18 045
przychody z tytułu nadzoru inwestorskiego	2 077	2 132
przychody z najmu powierzchni	1 120	905
pozostałe	1 264	632
Przychody ze sprzedaży razem	28 301	35 025

Tabela nr 43– Koszty według rodzaju

Wyszczególnienie	01.01.-31.12.2022	01.01.-31.12.2021
Amortyzacja	3 080	2 539
Świadczenia pracownicze	21 656	16 190

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 69

Zużycie materiałów i energii	273	261
Usługi obce	20 331	10 965
Podatki i opłaty	1 132	1 469
Pozostałe koszty rodzajowe	547	358
Koszty według rodzaju razem	47 019	31 782
Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (+/-)	78	(145)
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży oraz koszty ogólnego zarządu	47 097	31 637

Tabela nr 44 – Pozostałe przychody operacyjne

Wyszczególnienie	01.01.-31.12.2022	01.01.-31.12.2021
dane przekształcone*
Przychody z odsetek z pozostałych długoterminowych aktywów finansowych	1 850	1 280
Przychody z różnic kursowych z wyceny udzielonych pożyczek w walucie obcej	67	-
Przychody z odsetek od należności ze zbycia długoterminowych aktywów finansowych	2 689	1 791
Odwrócenie odpisów aktualizujących wartość należności	19	-
Naliczone oraz otrzymane kary i odszkodowania	25	8
Refaktury w tym:	8 623	471
- refaktury z tytułu doradztwa strategicznego	4 035	-
- refaktury z tytułu usług informatycznych	3 085	-
- refaktury z tytułu usług marketingowych	1 152	8
- refaktury z tytułu ubezp., mediów i innych usług	351	463
Inne przychody operacyjne	882	184
Pozostałe przychody operacyjne razem	14 155	3 733

Tabela nr 45 – Pozostałe koszty operacyjne

Wyszczególnienie	01.01.-31.12.2022	01.01.-31.12.2021
dane przekształcone*
Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych	14	8
Odpisy aktualizujące wartość należności	8	-
Odpisy z tyt. oczekiwanych strat kredytowych	532	-
Koszty z tytułu wyksięgowania programu motywacyjnego	592	-
Refaktury w tym:	8 287	471
- refaktury z tytułu doradztwa strategicznego	4 035	-
- refaktury z tytułu usług informatycznych	2 749	-
- refaktury z tytułu usług marketingowych	1 152	8
- refaktury z tytułu ubezp., mediów i innych usług	351	463
Inne koszty operacyjne	1 447	1 321
Pozostałe koszty operacyjne razem	10 880	1 800

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 70

7.21 Przychody i koszty finansowe

Tabela nr 46 – Przychody finansowe

Wyszczególnienie	01.01.-31.12.2022	01.01.-31.12.2021
dane przekształcone *
Odsetki od lokat i leasingu	1 189	610
Przychody związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwarancje, poręczenia)	880	1 611
Inne przychody finansowe	-	98
Przychody finansowe razem	2 069	2 320

Tabela nr 47 – Koszty finansowe

Wyszczególnienie	01.01.-31.12.2022	01.01.-31.12.2021
dane przekształcone *
Odsetki od zobowiązań z tytułu dostaw i usług, kredytów, po- życzek i obligacji	32 293	17 509
Pozostałe odsetki	15	42
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu	1 177	1 156
Instrumenty pochodne zabezpieczające	-	-
Zyski i straty z tytułu różnic kursowych	127	329
Koszty związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwa- rancje, poręczenia)	-	389
Odpisy z tyt.

Tabela nr 48 – Wpływ podatku dochodowego na wynik

Wyszczególnienie	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2021 (dane przekształcone)
Podatek bieżący
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy	800	5 116
Podatek bieżący razem	800	5 116
Podatek odroczony
Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych	(1 247)	5 930
Podatek odroczony razem	(1 247)	5 930
Podatek dochodowy razem	(447)	11 046

Tabela nr 49 – Zastosowana stawka podatkowa

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Wyszczególnienie	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2021 (dane przekształcone)
Wynik przed opodatkowaniem	55 692	79 720
Stawka podatku stosowana przez Spółkę	19,0%	19,0%
Podatek dochodowy według stawki krajowej Spółki	10 581	15 147
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy	10 582	15 147
Uzgodnienie podatku dochodowego z tytułu
Przychodów nie podlegających opodatkowaniu (-)	(13 469)	(4 127)
Kosztów trwale nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów (+)	1 627	26
Nierozpoznanego w poprzednich okresach aktywa na podatek odroczony od ujemnych różnic przejściowych (-)	(658)	-
Nierozpoznanej w poprzednich okresach rezerwy na podatek odroczony od dodatnich różnic przejściowych (+)	1 484	-
Korekty obciążenia podatkowego za poprzednie okresy (+/-)	(13)	-
Uzgodnienia podatku razem	(11 029)	(4 101)
Podatek dochodowy	(447)	11 046
Efektywna stawka podatkowa	-0,80%	13,86%

Zaprezentowane w tabeli nr 49 kwoty wynikają z przemnożenia uzgadnianych pozycji przez 19%.

Tabela nr 50 – Terminy realizacji podatku dochodowego odroczonego

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021 (dane przekształcone)
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	13 119	11 346
przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy	1 802	1 618
przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy	11 317	9 729
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	8 557	5 537
przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy	1 540	1107
przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy	7 017	4430
Razem	4 562	5 809

7.23 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy

Tabela nr 51 – Zysk na jedną akcję

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Wyszczególnienie	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2021 (dane przekształcone)
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w sztukach	25 670 343	25 670 343
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w sztukach	25 670 343	25 670 343
Działalność
Zysk (strata) netto	56 139	68 674
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)	2,19	2,68
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)	2,19	2,68

Dywidenda z zysku 2021

23 czerwca 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło, zgodnie z rekomendacją Zarządu i po uprzednim pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, przeznaczyć zysk netto Spółki za rok obrotowy 2021 w wysokości 70 146 818,53 zł wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2021, w następujący sposób:
1. zysk w kwocie 35.257.073,34 zł (słownie: trzydzieści pięć milionów dwieście pięćdziesiąt siedem tysięcy siedemdziesiąt trzy złote 34/100) przeznaczyć do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki na zasadach określonych w pkt. 3 - 5 poniżej („Zysk Przeznaczony do Podziału”);
2. zysk w kwocie 34.889.745,19 zł (słownie: trzydzieści cztery miliony osiemset osiemdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset czterdzieści pięć złotych 19/100) przeznaczyć na kapitał zapasowy Spółki;
3. zysk Przeznaczony do Podziału powiększony o kwotę 168.000,00 zł (słownie: sto sześćdziesiąt osiem tysięcy złotych), zgromadzoną na kapitale rezerwowym Spółki (przeznaczonym na wypłatę w przyszłości dywidend lub zaliczek na przewidywane dywidendy zgodnie z uchwałą 22/06/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archicom S.A. z dnia 25 czerwca 2020 roku, co stanowi łącznie kwotę 35.425.073,34 zł (słownie: trzydzieści pięć milionów czterysta dwadzieścia pięć tysięcy siedemdziesiąt trzy złote 34/100), przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki („Dywidenda”) tj. w kwocie 1,38 zł (słownie: jeden złoty trzydzieści osiem groszy) na 1 akcję;
4. zaliczyć na poczet Dywidendy kwotę 31.831.225,32 zł (słownie: trzydzieści jeden milionów osiemset trzydzieści jeden tysięcy dwieście dwadzieścia pięć złotych 32/100) wypłaconą przez Spółkę w dniu 26 listopada 2021 roku tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2021 na mocy uchwały Zarządu Spółki nr 72/07/X/2021 z dnia 7 października 2021 r. („Zaliczka Dywidendowa”) tj. w kwocie 1,24 zł (słownie: jeden złoty dwadzieścia cztery grosze) na 1 akcję;
5. wypłacić tytułem Dywidendy kwotę pomniejszoną o wypłaconą Zaliczkę Dywidendową tj. kwotę w wysokości 3.593.848,02 zł (słownie: trzy miliony pięćset dziewięćdziesiąt trzy tysiące osiemset czterdzieści osiem złotych 02/100), tj. w kwocie 0,14 zł (słownie: czternaście groszy) na 1 akcję.

W podziale Dywidendy uczestniczy 25.670.343 akcje. ZWZA Archicom S.A. ustaliło jako dzień dywidendy 14 lipca 2022 r., zaś jako dzień wypłaty dywidendy 29 lipca 2022 r. Dywidenda została wypłacona.

16 grudnia 2022 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło dokonać przesunięcia środków zgromadzonych na kapitale zapasowym w wyniku podziału zysku za 2021 rok, w kwocie 34.889.745,19 zł, na kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę.

Dywidenda zaliczkowa z zysku za 2022

W dniu 21 października 2022 r., wobec zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2021, które wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego rewidenta badania sprawozdania finansowego Spółki za I półrocze 2022 roku, które także wykazuje zysk, Zarząd postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022, w kwocie 27.980.673,87 zł, która stanowi 49,80% zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2022 roku tj. w kwocie 1,09 zł na 1 akcję.

W dniu 4 listopada 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 zgodnie z postanowieniem Zarządu Spółki. Zaliczką zostało objętych 25.670.343 akcji Spółki. Zaliczka została wypłacona w dniu 15 grudnia 2022 roku. Do zaliczki byli uprawnieni akcjonariusze posiadający akcje Spółki w dniu 8 grudnia 2022 roku tj. na 7 dni przed datą wypłaty zaliczki.

7.24 Przepływy pieniężne

Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Wpływ na różnicę w wartości środków pieniężnych wykazanych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz sprawozdaniu z przepływów pieniężnych mają:

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Tabela 52 – Sprawozdanie z przepływów środków pieniężnych – środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Wyszczególnienie	01.01. - 31.12.2022	01.01. - 31.12.2021
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej	20 652	35 648
Korekty:
Różnice kursowe z wyceny bilansowej środków pieniężnych w walucie	147	(151)
Niezrealizowane odsetki od środków pieniężnych (-)	-	-
Inne	-	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w rachunku przepływów pieniężnych	20 799	35 498

Środki o ograniczonej możliwości dysponowania wynoszą 782 tys. zł. Są to środki na rachunku split payment.

Tabela 53 Uzgodnienie długu netto do przepływów z działalności finansowej

Zobowiązania z tytułu zadłużenia stan na 01.01.2022	przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej	Odsetki naliczone	Różnice kursowe	Inne zmiany	stan na 31.12.2022
Pożyczki	181 559	5 518	16 486	-	-
Dłużne papiery wartościowe	190 928	(34 700)	15 774	-	-
Zobowiązania leasingowe	19 093	(2 842)	1 177	394	-
Zobowiązania z tyt. dywidendy	-	(31 575)	31 575	-	-
Razem zadłużenie	391 580	(63 599)	33 437	394	31 575
Wolne środki pieniężne i ich ekwiwalenty	35 648
Dług netto	355 932

Zobowiązania z tytułu zadłużenia stan na 01.01.2021	przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej	Odsetki naliczone	Różnice kursowe	Inne zmiany	stan na 31.12.2021
Pożyczki	187 653	(13 054)	6 964	(4)	-
Dłużne papiery wartościowe	225 210	(44 818)	10 547	-	(11)
Zobowiązania leasingowe	19 448	(1 571)	1 281	(65)	-
Zobowiązania z tyt. dywidendy	-	(62 122)	62 122	-	-
Razem zadłużenie	432 311	(121 565)	18 792	(69)	62 111
Wolne środki pieniężne i ich ekwiwalenty	14 155
Dług netto	418 156

7.25 Transakcje z podmiotami powiązanymi

Podmioty powiązane ze Spółką obejmują kluczowy personel kierowniczy, jednostki należące do grupy kapitałowej Archicom S.A. wykazane w tabeli nr 1 niniejszego sprawozdania oraz pozostałe podmioty powiązane, do których Spółka zalicza do zalicza podmioty kontrolowane przez jednostkę dominującą wyższego szczebla - Echo Investment S.A. Do najważniejszych pozostałych podmiotów powiązanych Spółka zalicza:
* DKR Echo Invest S.A.
* DKR Echo Investment sp. z o.o. – jednostka dominująca wobec Archicom S.A.
* Echo Investment S.A. – jednostka dominująca wobec DKR Echo Investment sp. z o.o. i DKR Echo Invest S.A.
* Pozostałe spółki należące do grupy kapitałowej Echo Investment S.A.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)Do kluczowego personelu kierowniczego Spółka zalicza:
* Waldemar Olbryk
* Agata Skowrońska-Domańska
* Rafał Zboch
* Tomasz Sujak do 18.11.2022
* Dawid Wrona od 18.11.2022
* Nicklas Lindberg
* Maciej Drozd
* Małgorzata Turek
* Rafał Mazurczak
* Konrad Płochocki
* Marek Gabryjelski

Do podmiotów powiązanych Spółka zalicza członków rodzin i bliskie osoby fizyczne kluczowego personelu kierowniczego. Przez członków rodziny rozumie się – dzieci, małżonka, partnera życiowego oraz osoby pozostające na utrzymaniu, a także dzieci oraz osoby pozostające na utrzymaniu małżonka lub partnera życiowego.

Transakcje z kluczowym personelem kierowniczym

Do kluczowego personelu kierowniczego Spółka zalicza członków Zarządu i Rady Nadzorczej spółki. Szczegółowe informacje o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki przedstawiono w punkcie nr 7.34. Spółka nie otrzymała ani nie udzieliła kluczowemu personelowi kierowniczemu żadnych pożyczek w okresie objętym sprawoz- daniem finansowym.

Transakcje z jednostkami zależnymi oraz pozostałymi podmiotami powiązanymi

Tabela nr 54 – Transakcje z jednostkami zależnymi oraz z pozostałymi podmiotami powiązanymi – przychody poza odsetkami od udzielonych pożyczek oraz należności z wyłączeniem należności z tytułu udzielonych pożyczek.

Wyszczególnienie	Przychody z wyłączeniem przychodów z odsetek od udzielonych pożyczek	Należności z wyłączeniem należności z tyt. udzielonych pożyczek
	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2021
	31.12.2022	31.12.2021
	dane przekształcone
Sprzedaż do:
Echo Investment S.A.	1 853	1 367
DKR Echo Investment sp.z o.o.	-	3
Jednostek zależnych	96 337	73 031
Kluczowego personelu kierowniczego	-	133
Pozostałych podmiotów powiązanych	-	1 436
Razem	98 190	212 204
	37 352	37 457
	28 752	26 878
	100	-
	11 60
	66 115	64 396

Lista kluczowego personelu kierowniczego w roku 2021 roku została przedstawiona w tabelach nr 65 i 66 jednostkowego rocznego sprawozdania finansowego Achicom S.A. za 2021 rok.

Tabela nr 55 – Transakcje z jednostkami powiązanymi oraz z pozostałymi podmiotami powiązanymi – koszty z wyłączeniem kosztów z odsetek od zaciągniętych pożyczek oraz zobowiązania z wyłączeniem zobowiązań od otrzymanych pożyczek

Wyszczególnienie	koszty z wyłączeniem kosztów z odsetek od zaciągniętych pożyczek	Zobowiązania z wyłączeniem zobowiązań od zaciągniętych pożyczek
	od 01.01 do 31.12.2022	od 1.01. do 31.12.2021
	31.12.2022	31.12.2021
	dane przekształcone
Zakup od:
Echo Investment S.A.	10 206	50
DKR Echo Investment sp.z o.o.	-	-
Jednostek zależnych	7 427	2 877
Kluczowego personelu kierowniczego	25	-
Pozostałych podmiotów powiązanych	81	127
Razem	17 739	3 054
	3 902	80
	4 722	2 043
	2	-
	11 60	3
	8 624	2 129

Wartość zakupów od Echo Investment S.A. obejmuje głównie koszty umowy o współpracy strategicznej w kwocie 9 404 tys. zł.

Tabela nr 56 – Informacje na temat podmiotów powiązanych – pożyczki udzielone

Wyszczególnienie	od 01.01. do 31.12.2022	31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01. do 31.12.2021	31.12.2021	od 01.01 do 31.12.2021
	Udzielone w okresie	Skumulowane saldo	przychody z odsetek	Udzielone w okresie	Skumulowane saldo	przychody z odsetek

Pożyczki udzielone:
Echo Investment S.A.	-	-	-	-	-	-
DKR Echo Investment sp.z o.o.	-	-	-	-	320	2
Jednostkom zależnym	373 766	548 126	40 172	186 578	505 733	23 646
Kluczowemu personelowi kierowniczemu	-	-	-	-	-	-
Pozostałym podmiotom powiązanym	-	-	-	-	9	-
Razem	373 766	548 126	40 172	186 578	505 733	23 657
	dane przekształcone			dane przekształcone

Tabela nr 57 – Informacje na temat podmiotów powiązanych – pożyczki otrzymane

Wyszczególnienie	od 01.01. do 31.12.2022	31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01. do 31.12.2021	31.12.2021	od 01.01 do 31.12.2021
	otrzymane w okresie	Skumulowane saldo	Koszty finansowe	otrzymane w okresie	Skumulowane saldo	Koszty finansowe

Pożyczki otrzymane od:
Echo Investment S.A.	-	-	-	-	-	-
DKR Echo Investment sp. z o.o.	-	-	-	-	-	-
Jednostek zależnych	100 580	203 563	16 486	149 920	181 137	6 964
Kluczowego personelu kierowniczego	-	-	-	-	-	-
Pozostałych podmiotów powiązanych	-	-	-	-	-	-
Razem	100 580	203 563	16 486	149 920	181 137	6 964
	dane przekształcone			dane przekształcone

Tabela nr 58 – Zobowiązania warunkowe wobec jednostek zależnych

Zobowiązania warunkowe	31.12.2022	31.12.2021
Poręczenie spłaty zobowiązań	14 318	38 540
Gwarancje udzielone przez spółkę	33 412	32 755
Razem	47 730	71 295

W dniu 20 czerwca 2022 roku zawarta została umowa pomiędzy Archicom S.A. a Midpoint 71 – Cornwall Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowo – akcyjna (podmiot zależny od Echo Investment), której przedmiotem jest najem powierzchni biurowej znajdującej się w budynku MidPoint71 we Wrocławiu. Umowa została zawarta na czas określony, wynoszący 84 miesiące od dnia przekazania powierzchni najmu, co planowane jest na marzec 2023 roku. Miesięczny czynsz, zabezpieczenia oraz inne warunki najmu ustalone przez strony nie odbiegają od rynkowych stawek czynszu i warunków powszechnie stosowanych dla obiektów o zbliżonym standardzie i lokalizacji. Jednocześnie wraz z umową najmu powierzchni MidPoint71 zawarte zostało porozumienie, na mocy którego Spółka Echo Investment gwarantuje wynajęcie dotychczas zajmowanej powierzchni w City 1 na obecnie obowiązujących warunkach finansowych od dnia przekazania powierzchni do końca obowiązywania okresu najmu Archicom w City 1 wraz z pokryciem potencjalnych kosztów związanych z rearanżacją powierzchni na potrzeby nowego najemcy.

7.26 Umowy gwarancji finansowej i aktywa oraz zobowiązania warunkowe

Tabela nr 59 – Zestawienie umów gwarancji finansowych

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021
	dane przekształcone
Poręczenie spłaty zobowiązań	14 318	38 540
Gwarancje udzielone przez Spółkę	45 636	44 796
Umowy gwarancji finansowej razem	59 954	83 336

Gwarancje udzielone przez przez Archicom S.A. związane są z umowami sprzedaży budynków biurowych City Forum B i West Forum 1B. Gwarancje obowiązują w okresie od 2023 roku do 2027 roku. Beneficjentem wystawionych poręczeń przez Archicom SA jest PKO BP SA. Poręczenia udzielane są na zabezpieczenie gwarancji bankowych w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum 1A i City Forum B.

Poręczenia wystawione przez Archicom S.A. na 31 grudnia 2022 r.

Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Archicom S.A.	Strzegomska Nowa Sp. zo.o.	PKO BP S.A.	1 729	do 28.04.2023	Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółce Strzegomska Nowa Sp. zo.o., w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IA, na rzecz nabywcy
Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o.	PKO BP S.A.	6 021	do 09.09.2023	Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółce Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o., w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy
Archicom S.A.	Archicom Sp. zo.o. RI Spk	PKO BP S.A.	6 568	do 09.07.2023	Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółkce Archicom Sp. zo.o. - RI - spk., w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy
Poręczenia razem			14 318

Gwarancje wystawione przez Archicom S.A. na 31 grudnia 2022 r.

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Archicom S.A.	Javin Investments Sp. z o.o. sp. k. w likwidacji; Space Investment Strzegomska 3 sp. z o.o.	GNT Ventures Wrocław Sp. z o.o.	12 237	do 25.02.2024	Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IB gwarantuje nabywcy wywiązanie się z zobowiązań sprzedającego. Kwota gwarancji to 12.237 tyś PLN (przeliczona wcześniej na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2022). W przypadku naruszenia oświadczeń i zapewnień sprzedających nieobjętych ubezpieczeniem tytułu prawnego First Title Insurance PLC gwarancja ograniczona jest wysokością do ceny Brutto budynku
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o.	City One Park Sp. zo.o.	17 531	do 27.11.2027	Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B gwarantuje nabywcy wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o. z zobowiązań sprzedającego dotyczących umowy gwarancji najmu. Kwota gwarancji to 3.738 tys. EUR (przeliczona na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2022).
Archicom S.A.	Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o.	City One Park Sp. zo.o.	15 868	do 27.05.2023	Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B gwarantuje nabywcy wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o. z zobowiązań sprzedającego dotyczących ostatecznej umowy sprzedaży. Kwota gwarancji to 3 384 tys. EUR (przeliczona na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2022).
Poręczenia razem			45 636

7.27 Zarządzanie kapitałem

Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia zdolności kontynuowania działalności oraz zapewnienia oczekiwanej stopy zwrotu dla udziałowców i innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Spółki. Na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych Spółka oblicza wskaźnik Długu netto (tj. zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych pomniejszonych o środki pieniężne) do kapitału własnego. Ponadto by monitorować zdolność obsługi długu, Spółka oblicza wskaźnik Długu netto do EBITDA.Spółka definiuje EBITDA jako zysk (stratę) przed opodatkowaniem skorygowany o przychody i koszty finansowe oraz koszty amortyzacji (EBITDA nie jest miarą zdefiniowaną w MSSF i inne jednostki mogą tę miarę definiować inaczej). Monitorowanie wskaźników zadłużenia odbywa się na poziomie grupy kapitałowej, natomiast dla danych jednostkowych spółki w okresie objętym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na następującym pozio- mie:

Tabela nr 60 – Kalkulacja wskaźnika długu do EBIDTA

Wskaźnik zadłużenia	31.12.2022
A. Zobowiązania finansowe	394 730
B. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	20 652
Dług netto (A-B)	374 078
Kapitał własny ogółem	578 372
Wskaźnik Dług netto / Kapitały własne	64,68%
C. Zysk (strata) przed opodatkowaniem	55 692
D. Przychody finansowe	117 400
E. Koszty finansowe	42 612
F. Amortyzacja	3 080
EBITDA (C-D+E+F)	(16 016)
Wskaźnik Dług netto / EBITDA	-23,36

7.28 Zdarzenia po dniu bilansowym

Zawarcie aneksu nr 2 do umowy współpracy strategicznej z Echo Investment

W dniu 20.01.2023 roku Archicom SA zawarł z głównym akcjonariuszem, spółką Echo Investment S.A. Aneks nr 2 do umowy współpracy strategicznej z 20 stycznia 2022 roku, w którym strony doprecyzowały zakres usług świadczonych dla budynków Jupiter i Galaxy położonych na nieruchomości pod nazwą Empark w Warszawie i przedłużyły czas obowiązywania umowy do 24 miesięcy.

Emisja obligacji

17 marca 2023 spółka Archicom S.A. dokonała emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii M7/2023 o łącznej wartości 62.000 tys. zł, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów, o okresie zapadalności 2 lat. Obligacje były proponowane do nabycia bez konieczności sporządzania przez Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Świadczenia Spółki z tytułu obligacji mają charakter wyłącznie pieniężny i polegają na zapłacie wartości nominalnej oraz oprocentowania. Obligacje będą podlegać wprowadzeniu do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień wykupu Obligacji został wyznaczony na 17 marca 2025 roku.

Aneks do umowy o współpracy strategicznej

W dniu 20.01.2023 roku strony zawarły aneks nr 2 do umowy o współpracy strategicznej, w którym doprecyzowały zakres usług dla budynków Jupiter i Galaxy położonych na nieruchomości pod nazwą Empark w Warszawie i przedłużyły czas obowiązywania umowy do 24 miesięcy.

Akcjonariusze posiadający co najmniej 5% liczby głosów

10 stycznia 2023 Zarząd Spółki poinformował o przekroczeniu progu w znacznych pakietach akcji, w wyniku otrzymanej infor- macji od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Eme- rytalnym, dalej Allianz OFE, zarządzające Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz DFE zawiadomie- nie, iż w wyniku połączenia ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządza- jące Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny (Drugi Allianz OFE), udział w kapitale zakładowym i w ogólnej liczbie głosów spółki ARCHICOM S.A. na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE osiągnął powyżej 10%.

Zmiana terminu, w którym może być wykonana opcja kupna dotycząca pośredniego nabycia pakietu akcji w Archicom S.A.

10 marca 2023 roku Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach zawarła aneks do umowy opcji z dnia 22 kwietnia 2021 r., o której Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 9/2021 z dnia 17 lutego 2021 r. („Umowa Opcji”). Na podstawie Umowy Opcji Echo uprawniona jest do nabycia lub wskazania podmiotu, który nabędzie, od Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Jarodzkiego wszystkich udziałów w kapitale zakładowym DRKA sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, która posiada 2.132.964 akcji w kapitale zakładowym Spółki, co stanowi łącznie 8,31% kapitału zakładowego, uprawniających łącznie do 4.246.578 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących łącznie około 13,32% ogółu głosów nawalnym zgromadze- niu Spółki. Na mocy aneksu, po zmianie, Echo może skorzystać z opcji kupna najpóźniej do dnia 18 kwietnia 2023 r. Pozostałe warunki Umowy Opcji, o których Emitent informował w raporcie bieżącym nr 9/2021 z dnia 17 lutego 2021 r. pozostały bez zmian.

7.29 Pozostałe informacje

Wynagrodzenia Członków Zarządu Spółki

Łączna wartość wynagrodzeń i innych świadczeń dla Członków Zarządu Spółki dominującej wyniosła:

Tabela nr 61 – Wynagrodzenia Członków Zarządu

Wyszczególnienie	Razem	Wynagrodzenie	Inne świadczenia
okres od 01.01 do 31.12.2022
Waldemar Olbryk	1 638	-	1 638
Agata Skowrońska-Domańska	264	-	264
Tomasz Sujak	1 828	-	1 828
Rafał Zboch	266	-	266
Dawid Wrona	22	-	22
Razem	4 018	-	4 018
okres od 01.01 do 31.12.2021
Dorota Jarodzka-Śródka	242	-	242
Tomasz Ślęzak	1 106	-	1 106
Tomasz Sujak	1 074	-	1 074
Krzysztof Suskiewicz	37	-	37
Artur Więznowski	944	-	944
Waldemar Olbryk	677	-	677
Agata Skowrońska-Domańska	157	-	157
Rafał Zboch	211	-	211
Razem	4 448	-	4 448

Inne informacje dotyczące kluczowego personelu kierowniczego, w tym dotyczące pożyczek, zaprezentowano w punkcie nr 7.30.

Wynagrodzenia Członków Rady Nadzorczej Spółki

Łączna wartość wynagrodzeń i innych świadczeń dla Członków Rady Nadzorczej Spółki dominującej wyniosła:

Tabela nr 62 – Wynagrodzenia Członków Rady Nadzorczej

Wyszczególnienie	Razem	Wynagrodzenie	Inne świadczenia
okres od 01.01 do 31.12.2022
Konrad Płochocki	41	-	41
Marek Gabryjelski	52	-	52
Razem	93	-	93
okres od 01.01 do 31.12.2021
Rafał Jarodzki	4	-	4
Artur Olender	14	-	14
Konrad Płochocki	39	-	39
Jędrzej Śródka	4	-	4
Marek Gabryjelski	51	-	51
Kazimierz Śródka	4	-	4
Razem	116	-	116

Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych

Audytorem dokonującym badania rocznego sprawozdania finansowego spółki Archicom S.A. za rok 2022 roku jest Pricewa- terhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. k. i w tabeli poniżej w ramach roku 2022 wykazano koszty wyłącznie tej firmy. W roku 2021 Audytorem Spółki był Grant Thornton Polska Sp. z o.o. Sp.k. Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniesie:

Tabela nr 63 – Wynagrodzenie podmiotu badającego sprawozdania finansowe

Wyszczególnienie	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2021
Badanie rocznych sprawozdań finansowych: Archicom S.A. oraz Skonsoli- dowanego Sprawozdania Grupy Archicom	250	42
Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A.	169	24
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom	104	39
Pozostałe usługi	30*	173
Razem	553	277

*Dotyczy usługi atestacyjnej w zakresie sprawozdania o wynagrodzeniach za 2022 rok – usługa wykonywana po dniu bilan- sowym.

Zatrudnienie

Przeciętne zatrudnienie w Spółce w podziale na poszczególne grupy zawodowe oraz rotacja pracowników kształtowały się następująco:

Tabela nr 64 – Przeciętne zatrudnienie w podziale na grupy zawodowe

Wyszczególnienie	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2021
Pracownicy umysłowi	104	62
Pracownicy fizyczni	-	-
Razem	104	62

Tabela nr 65 – Rotacja pracowników

Wyszczególnienie	od 01.01 do 31.12.2022	od 01.01 do 31.12.2021
Łączna liczba pracowników przyjętych (+)	56	40
Łączna liczba pracowników zwolnionych (-)	(25)	(20)
Razem	31	20

7.30 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A.

Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione przez Emitenta zgodnie z jego najlepszą wiedzą, na podstawie informacji dostępnych na moment tworzenia opisu. Działalność Emitenta ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od specyfiki i indywidualnego charakteru realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, tak, więc i czynniki ryzyka mogą ulegać zmianie. Rozdział przedstawia kluczowe czynniki ryzyka identyfikowane przez Spółkę, w tym takie na które Spółka nie ma wpływu. Zarówno kolejność poszczególnych grup jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana w porządku prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność. Z uwagi na działalność holdingową oraz pożyczkową Spółki, zidentyfikowane ryzyka dla Grupy Archicom są tożsame dla Archicom S.A.:

Ryzyko sytuacji makroekonomicznej

Głównym źródłem zagrożeń w obszarze makroekonomicznym pozostają finansowe skutki napięć geopolitycznych. Agresja Rosji na Ukrainę doprowadziła do ograniczenia dostaw surowców energetycznych z Rosji do Unii Europejskiej, dalszego wzrostu cen tych surowców na rynkach światowych a także wzrostu ogólnej niepewności w gospodarkach światowych. Negatywny szok podażowy zainicjował trwające silne procesy inflacyjne, a w konsekwencji istotnie wpłynął na gospodarkę krajową. Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą nabywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie z sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja ekonomiczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom popytu na nieruchomości. Czynniki takie jak zmiany PKB, wzrost wysokości stóp procentowych, podaż kredytów, dostępność finansowania dla inwestycji, bezrobocie, inflacja, mają pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców lokali i najem- ców oraz nabywców obiektów biurowych. a co za tym idzie mogą przełożyć się na wyniki działalności Spółki.# Działania Spółki

Spółka na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby wewnętrzne, z uwzględnieniem raportów zewnętrznych doradców i firm badających rynek. Zarząd Spółki uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia. Spółka nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na skutki działań wojennych ani sankcji gospodarczych. W ramach funkcjonujących procedur zarządzania płynnością spółka regularnie monitoruje stan środków pieniężnych na poziomie Grupy, optymalizując działania pod kątem zapewnienia stabilności działania. Modelowane i analizowane są także scenariusze kryzysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność Spółki, przygotować się na sytuację kryzysową oraz dostosować bieżące działania.

Ryzyko związane z pandemią Sars-CoV-2

W związku ze zmniejszającą się ilością przypadków zakażenia wirusem COVID-19, a także spadkiem liczby chorych, których stan wymaga hospitalizacji, z dniem 28 marca 2022 roku, zniesiono w Polsce najistotniejsze obostrzenia wprowadzone w związku z pandemią a następnie z dniem 16 maja zniesiono stan epidemii i zastąpiono go stanem zagrożenia epidemicznego. Spółka na bieżąco monitoruje globalną sytuację gospodarczą, w celu oceny jej potencjalnego negatywnego wpływu na Grupę Kapitałową i podjęcia wyprzedzających działań mitygujących ten wpływ.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
82

Ryzyko realizacji inwestycji deweloperskich

Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowania i budowy, a dodatnie miesięczne przepływy pieniężne uzyskuje się dopiero po ok. 6-8 miesiącach od rozpoczęcia robót budowlanych (lub jeszcze później). Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe takie projekty obarczone są wieloma ryzykami, w szczególności: nieuzyskaniem pozwoleń na budowę co powoduje nieoptymalne inwestycje na gruntach zgodnie z założonymi planami organizacji, opóźnieniami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi wielkości założone w budżecie (np. w związku z niekorzystnymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen materiałów budowlanych i usług podwykonawców, wzrostem kosztów finansowania działalności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidzianymi trudnościami technicznymi itp.) oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na użytkowanie budynków. Wystąpienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub utratę przychodów, zablokowanie środków zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach uniemożliwić zakończenie inwestycji. Każda z tych okoliczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki.

Działania Spółki:

Spółka działa w oparciu o profesjonalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu, przez etapy projektowania, realizacji, sprzedaży i rękojmi. Optymalne ułożenie poszczególnych etapów, profesjonalne mechanizmy raportowania, doskonale przygotowane kadry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia w powiązaniu z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie potrzeby na realizację działań korygujących z wyprzedzeniem.

Ryzyko stopy procentowej

Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finansowane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finansowania, głównie kredytów bankowych oraz wyemitowanych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp procentowych następuje wzrost kosztów obsługi finansowania dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności realizowanych inwestycji. Równocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągania kredytów hipotecznych, które stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu mieszkań oferowanych przez Grupę i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związku z tym spadek zainteresowania projektami deweloperskimi.

Działania Spółki:

W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem zmian stopy procentowej Spółka prowadzi cykliczną analizę wrażliwości wyniku finansowego. Analizujemy wypowiedzi m.in. Prezesa NBP, Członków RPP oraz zachowania banków centralnych w innych krajach Unii Europejskiej. Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego w odniesieniu do potencjalnego wahania stopy procentowej. Kalkulację przeprowadzono na podstawie zmiany średniej stopy procentowej obowiązującej w okresie o (+/-) 1p.p. oraz w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych wrażliwych na zmianę oprocentowania tj. oprocentowanych zmienną stopą procentową.

Tabela nr 66 – Ekspozycja na ryzyko wahań stopy procentowej

Wahania stopy procentowej	Wpływ na wynik finansowy:	31.12.2022	31.12.2021
Wzrost stopy procentowej o 1p.p.		2 093	1 721
	w tym: pożyczki udzielone	5 221	4 773
	pożyczki zaciągnięte	(1 865)	(1 758)
	obligacje wyemitowane	(1 700)	(1 900)
	obligacje zakupione	370	370
	zobowiązania leasingowe	(192)	(191)
	należności leasingowe	50	69
	środki pieniężne	209	358

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
83

Wahania stopy procentowej	Wpływ na wynik finansowy:	31.12.2022	31.12.2021
Spadek stopy procentowej o 1 p.p.		(2 093)	(1 721)
	w tym: pożyczki udzielone	(5 221)	(4 773)
	pożyczki zaciągnięte	1 865	1 758
	obligacje wyemitowane	1 700	1 900
	obligacje zakupione	(370)	(370)
	zobowiązania leasingowe	192	191
	należności leasingowe	(50)	(69)
	środki pieniężne	(209)	(358)

Ryzyko ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych oraz zdolności kredytowej klientów

Banki udzielają kredytów mieszkaniowych nabywcom mieszkań, których zabezpieczeniem jest hipoteka na prawie własności danego lokalu mieszkalnego. Kredyt bankowy jest istotnym źródłem finansowania zakupu mieszkań dla klientów Grupy. Podstawą do udzielania kredytów przez banki, obok oceny wiarygodności kredytowej klientów, poziomu stóp procentowych oraz poziomu cen rynkowych mieszkań, jest też sytuacja makroekonomiczna oraz regulacyjna warunkująca zdolność banków do prowadzenia akcji kredytowej. Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekonomicznych lub sytuacji materialnej potencjalnych kredytobiorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kredytowej lub wprowadzić większe wymagania wobec klientów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejszenie prowadzonej przez nie akcji kredytowej. Na skalę udzielanych kredytów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego („KNF”). Jednym z kluczowych czynników, który wpłynął na spadek popytu efektywnego na rynku mieszkaniowym obserwowany w 2022 roku była restrykcyjna polityka Rady Polityki Pieniężnej oraz Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego w zakresie podnoszenia stóp procentowych. Cykl podwyżek ogłoszonych przez RPP doprowadził stopę referencyjną do poziomu 6,75% w grudniu 2022 roku. Przekłada się to na znaczny spadek liczby udzielanych kredytów (według danych BIK liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w grudniu 2022 r. była o 63% niższa w porównaniu do analogicznego miesiąca roku ubiegłego). Wysokie stopy procentowe dotykają inwestorów oraz klientów indywidualnych, którzy zmagają się z pogorszeniem zdolności kredytowej oraz wyższymi kosztami kredytów hipotecznych.

Ryzyko wzrostu kosztów budowy

W poprzednich latach notowano istotny wzrost kosztów budowy. Wynikał on zarówno ze wzrostu kosztów materiałów budowlanych, jak i kosztu siły roboczej. Zmiana poziomu cen robót budowlanych ma istotny wpływ na rentowność realizowanych inwestycji deweloperskich, w efekcie może przełożyć się na rentowność Grupy.

Działania Spółki:

Spółka prowadzi stały monitoring kosztów budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonawstwa. Rośnie profesjonalizacja procesów zakupowych z uwzględnieniem benchmarkingu i przetargów. Ma miejsce bieżąca analiza rentowności projektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen produktów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struktury kosztów.

Ryzyko wzrostu cen oraz braku podaży gruntów

Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lokalizacji, uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo mieszkaniowe stanowiące przeważającą część aktywności biznesowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warunkującym osiągnięcie celu podstawowego każdego projektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalającej marży ze sprzedaży oraz satysfakcjonującego tempa sprzedaży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konkurencję na rynku nieruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i odpowiednim przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki:

Spółka prowadzi stały monitoring gruntów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji wykorzystując przekrojowo doświadczenie organizacji a także ekspertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
84# Raport roczny jednostkowy Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Ryzyko koncentracji działalności

Znaczna część działalności Grupy koncentruje się w segmencie mieszkaniowym, w ramach projektów realizowanych na terenie Wrocławia. Zdecydowana większość przychodów ze sprzedaży jest realizowana na wrocławskim rynku. W związku z powyższym generowane przez Grupę przychody i zyski będą uzależnione w istotnym stopniu od sytuacji panującej na wrocławskim rynku mieszkaniowym i komercyjnym. Grupa nie może dać gwarancji utrzymania obecnie panującej dobrej sytuacji lokalnych rynków, co w przyszłości w przypadku ich pogorszenia może mieć negatywny wpływ na perspektywy Grupy. Niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki:

Spółka aktywnie dąży do dywersyfikacji źródeł przychodów w znaczeniu segmentów produktowych i grup klientów, dla których przygotowuje ofertę. Segmentacja taka mityguje ryzyko związane z koncentracją pozwalając w pełni wykorzystać pozycję lidera mieszkaniowego we Wrocławiu.

Ryzyko regulacyjne

Grupa działa na uregulowanym rynku, w szczególności w oparciu o „Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” – znowelizowanej dnia 20 maja 2021 roku (tzw. ustawa deweloperska). Nowelizacja przepisów przeprowadzona w 2021 roku wprowadza szereg poprawek oraz zmian wpływających bezpośrednio na organizację procesu sprzedażowego oraz powiązane z nim procesy zarówno po stronie dewelopera jak i banków zarządzających powiązanymi rachunkami powierniczymi. Na mocy ustawy utworzono także bezzwrotny Fundusz Gwarancyjny. Nowe regulacje zaczęły obowiązywać deweloperów, banki oraz nabywców od 1 lipca 2022 roku. Szeroki zakres zmian wprowadzany przez ustawę, oraz potencjalne rozbieżności interpretacyjne pomiędzy zaangażowanymi stronami mogą negatywnie wpłynąć na efektywność powiązanych procesów deweloperskich zwłaszcza w początkowym okresie obowiązywania przepisów.

Kolejnym czynnikiem ryzyka prawnego są potencjalne zmiany przepisów w zakresie:
1. prowadzenia robót budowlanych,
2. wymaganych parametrów technicznych obiektów,
3. postępowań administracyjnych związanych z prowadzeniem projektów deweloperskich,
4. prawa pracy.

Działania Spółki:

Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Prawny, który monitoruje potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich wpływ na prowadzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współpracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancelariami prawnymi jak i stowarzyszeniami branżowymi, celem udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży deweloperskiej, budowania świadomości skutków planowanych w wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowania na zmiany otoczenia prawnego.

Ryzyko postępowań administracyjnych i prawnych

W związku z uregulowanym charakterem działalności deweloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biurowych wymaga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami administracji publicznej i samorządowej, w szczególności zgód, zaświadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłużane w czasie lub opóźniane, także w wyniku działań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ryzyka wystąpienia wad prawnych kupowanych gruntów inwestycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości. W konsekwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzymania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń planów inwestycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami dla Grupy.

Działania Spółki:

Spółka posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, wieloletnie doświadczenie oraz profesjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projektów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie negatywnego wpływu ryzyka opóźnień postępowań administracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu deweloperskiego jest wielowymiarowy proces weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Diligence zakupu gruntów jest prowadzony w oparciu o zasoby własne przy współpracy ze sprawdzonymi specjalistami branżowymi z rynku eksperckiego. Istnieje jednak ryzyko, że nawet pomimo przeprowadzenia szczegółowej weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem, nie będzie możliwe ujawnienie wszystkich wad danej nieruchomości.

Ryzyko konkurencyjne

Kluczowym rynkiem funkcjonowania Grupy pozostaje Wrocław, należący do najbardziej atrakcyjnych rynków deweloperskich w Polsce, co determinuje, iż działa tu również duża liczba konkurujących podmiotów, zarówno lokalnych, jak i ogólnokrajowych. Oferta mieszkaniowa większości deweloperów jest coraz bardziej zbliżona pod względem jakości wykonawstwa i parametrów technicznych budynków i lokali mieszkalnych. Dlatego istotnego znaczenia nabierają inne elementy konkurowania: lokalizacja i otoczenie danego projektu deweloperskiego, różnorodność i dopasowanie oferty do zapotrzebowania rynku w zakresie liczby mieszkań i ich struktury, promocja projektu, postrzeganie i opinie klientów o danym deweloperze. Konkurencja występuje więc na każdym poziomie działania dewelopera począwszy od pozyskiwania atrakcyjnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, aż do promocji i sprzedaży projektu. Należy spodziewać się silnej konkurencji już na etapie pozyskiwania tańszych lub lepiej zlokalizowanych gruntów, czy też skuteczniejszej promocji swoich projektów przez konkurencyjnych deweloperów. Powyższe elementy mogą spowodować zmniejszenie sprzedaży przez Grupę. W efekcie Grupa może zostać zmuszona do wprowadzenia dodatkowych promocji w celu sprzedaży zrealizowanych projektów, co w efekcie może spowodować obniżenie rentowności działalności Grupy i poziomu realizowanych zysków. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki:

Spółka na bieżąco monitoruje aktywność konkurencji w oparciu o zasoby wewnętrzne i z uwzględnieniem zewnętrznych narzędzi monitoringu rynku (Dział Analiz i Badań Rynkowych, raporty zewnętrzne, monitoring oferty i działań promocyjnych). Zarząd Spółki uwzględnia ryzyko konkurencji w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia.

Ryzyko cenowe

Czynniki ekonomiczne w skali mikro jak i makro, podobnie jak i struktura kosztów realizacji inwestycji mają wpływ na kształtowanie się stawek najmu oraz cen nieruchomości mieszkaniowych i biurowych. Zmiany cen mają bezpośredni wpływ na działalność oraz wyniki finansowe Grupy.

Działania Spółki:

Spółka na bieżąco i w sposób zorganizowany monitoruje poziom cen w oparciu o zasoby wewnętrzne oraz zewnętrzne źródła badania rynku. Cykliczne analizy cenowe oraz zespół ekspertów rynku nieruchomości pozwalają realizować z wyprzedzeniem działania ograniczające negatywny wpływ ryzyka cenowego na działalność Grupy.

Ryzyko występujące po sprzedaży lokali mieszkaniowych

W związku z prowadzoną działalnością deweloperską Grupa może być narażona na ewentualne spory i postępowania sądowe związane ze zrealizowanymi projektami. W ich wyniku Grupa może zostać zobowiązana do spełnienia świadczeń z tytułu rękojmi lub udzielonej gwarancji, tj. m.in. usunięcia ewentualnych wad, zwrotu części lub całości ceny. Ich wystąpienie może istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki:

Spółka nadzoruje to ryzyko na bieżąco monitorując jakość wykonywanych prac budowlanych. Profesjonalna organizacja procesu deweloperskiego pod nadzorem ekspertów ma eliminować powody występowania roszczeń ze strony klientów. Ponadto na poziomie współpracy z dostawcami usług Spółka zabezpiecza interesy swoje i swoich klientów wprowadzając stosowne zapisy odpowiedzialności finansowej i karnej podwykonawców za nienależyte przeprowadzenie robót, nakładając na nich obowiązki usunięcia wad w okresach gwarancji i rękojmi. Spółka prowadzi zorganizowany i profesjonalny sposób obsługi posprzedażowej oraz realizacji napraw gwarancyjnych a także aktywnie współpracuje w tym zakresie z wspólnotami mieszkaniowymi.

Ryzyko walutowe

Większość transakcji w Spółce przeprowadzanych jest w PLN. Ekspozycja Spółki na ryzyko walutowe wynika głównie z posiadanych środków pieniężnych w walucie EUR i udzielonych bądź zaciągniętych pożyczek.

Działania Spółki:

W celu ograniczenia ryzyka walutowego, jeśli to możliwe, waluta zobowiązania kredytowego jest powiązana z walutą uzyskiwanych przychodów. Analizowana jest wrażliwość wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN. Aktywa oraz zobowiązania finansowe Spółki, inne niż instrumenty pochodne wyrażone w walutach obcych, przeliczane na PLN kursem zamknięcia obowiązującym na dzień bilansowy przedstawiają się następująco:

| Tabela nr 67 – Zestawienie aktywów oraz zobowiązań w walutach obcych |
| :------------------------------------------------------------------- |
| Wyszczególnienie | Wartość wyrażona w walucie | Wartość po przeliczeniu |
| | | tys. |# EUR pozostałe waluty
Stan na 31.12.2022
| Aktywa finansowe (+): | EUR | pozostałe waluty | Stan na 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Pożyczki | - | - | - |
| Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 2 011 | - | 9 432 |
| Zobowiązania finansowe (-): | | | |
| Ekspozycja na ryzyko walutowe razem | 2 346 | - | 11 035 |

Stan na 31.12.2021
| Aktywa finansowe (+): | EUR | pozostałe waluty | Stan na 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 2 368 | - | 7 654 |
| Zobowiązania finansowe (-): | | | |
| Ekspozycja na ryzyko walutowe razem | 2 368 | - | 7 654 |

Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych Spółki oraz wahań kursu EUR do PLN. Analiza wrażliwości zakłada wzrost lub spadek kursów EUR/PLN o 10% w stosunku do kursu zamknięcia obowiązującego na poszczególne dni bilansowe.

Tabela nr 68 – Ekspozycja na ryzyko kursowe

Wahania kursu	Wpływ na wynik finansowy:	31.12.2022	31.12.2021
Wzrost kursu walutowego o 10%		1 100	1089
	w tym: pożyczki udzielone w walucie euro	157	-
	środki pieniężne w walucie euro	943	1 089
Spadek kursu walutowego o 10%		(1 100)	(1 089)
	w tym: pożyczki udzielone w walucie euro	(157)	-
	środki pieniężne w walucie euro	(943)	(1 089)

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 87

Ekspozycja na ryzyko walutowe ulega zmianom w ciągu roku w zależności od wolumenu transakcji przeprowadzanych w walucie. Tym samym powyższą analizę wrażliwości można uznać za określone skalą analizowanej zmiany oszacowanie ekspozycji Spółki na ryzyko walutowe na dzień bilansowy.

Ryzyko związane z ograniczeniem dostępu do finansowania

Spółka wykorzystuje różne formy finansowania takie jak : pożyczki, kredyty bankowe, obligacje, środki własne. Spółka jest w stanie pozyskać finansowanie, w wolumenach i koszcie adekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku materializacji szeregu ryzyk zewnętrznych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z tym w odniesieniu do finansowania zewnętrznego, nie można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czynników na wyniki działalności Spółki. W szczególności należy zwrócić uwagę na możliwe trudności w dostępie do finansowania obligacyjnego w sytuacji, gdy wśród inwestorów instytucjonalnych nastąpi utrata zaufania do seg- mentu deweloperskiego lub nastąpi załamanie rynków finansowych.

Działania Spółki:

Spółka optymalizuje i różnicuje źródła finansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje dostępne opcje w zakresie finasowania umożliwiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja źródeł finansowania dostosowana jest do specyfiki poszczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektórych inwestycji odbywa się wyłącznie ze środków własnych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne zarządzanie ryzykiem w tym zakresie.

Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielonych pożyczek oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także klientów i najemców Grupy – jako nierozliczone należności.

Działania Spółki:

Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W przypadku środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie.

Tabela nr 69 – Ekspozycja na ryzyko kredytowe

Wyszczególnienie	31.12.2022	31.12.2021 dane przekształcone
Pożyczki	548 126	505 733
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finan- sowe	22 534	21 099
Należności z tytułu zbycia inwestycji w jednostki zależne	57 540	55 291
Obligacje Echo Investment S.A.	37 352	37 352
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	20 652	35 648
Zobowiązania warunkowe z tytułu udzielonych gwarancji i porę- czeń	59 955	83 336
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem	746 159	738 459

bi Tabela nr 70 – Zestawienie pożyczek udzielonych w podziale na spółki łącznie z naliczonymi odsetkami

Wyszczególnienie	31.12.2022
Archicom AM sp. z o.o.	801
Archicom Jagodno sp. z o.o.	347
Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o.	451

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 88

| Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o. | 351 |
| Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o. | 46 578 |
| Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o. | 301 |
| Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o. | 6 574 |
| Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o. | 6 532 |
| Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o. | 103 875 |
| Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o. | 18 988 |
| Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o. | 29 996 |
| Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o. | 14 692 |
| Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o. | 41 109 |
| Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o. | 9 101 |
| Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o. | 16 464 |
| Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o. | 6 622 |
| Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. | 82 656 |
| Archicom Marina 3 sp. z o.o. | 16 926 |
| Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. | 4 204 |
| Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o. | 12 378 |
| Archicom Nieruchomości 16 sp. z o.o. | 65 858 |
| Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o. | 1 374 |
| Archicom Jagodno sp. z o.o. | 42 |
| Archicom Residential sp. z o.o. | 66 455 |
| Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. | 207 |
| Odpis aktualizujący | (4 756) |
| Razem | 548 126 |

Spółka w sposób ciągły monitoruje swoje należności od spółek zależnych. Na dzień bilansowy przeterminowane należności wynoszą 8 tys. zł. W ocenie Zarządu Spółki powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Powyższą ocenę należy jednak definiować w kontekście niepewności i nieznanych skutków obecnie trwającego konfliktu zbrojnego w Ukrainie.

Analizę należności pod kątem zalegania oraz strukturę wiekową należności zaległych nie objętych odpisem przedstawiają poniższe tabele:

Tabela nr 71 – Ekspozycja na ryzyko kredytowe pod kątem zalegania oraz struktury wiekowania

Wyszczególnienie	31.12.2022		31.12.2021
	Bieżące	Zaległe	Bieżące	Zaległe
Należności krótkoterminowe:
Należności z tytułu dostaw i usług	80 157	8	21 050	27
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-)	(92)	(8)	-	(1)
Należności z tytułu dostaw i usług netto	80 065	-	21 050	26
Pozostałe należności finansowe	9	3	23	3
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności (-)	-	(3)	-	(3)
Pozostałe należności finansowe netto	9	-	23	-
Należności finansowe	80 074	-	21 073	26

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 89

Tabela nr 72 – Zestawienie zaległych należności finansowych według terminu przeterminowania

Wyszczególnienie	31.12.2022		31.12.2021
	Należności z tytułu dostaw i usług	Pozostałe na- leżności finan- sowe	Należności z tytułu dostaw i usług	Pozostałe na- leżności finan- sowe
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca	1	-	1	-
od 1 do 6 miesięcy	-	-	2	-
od 6 do 12 miesięcy	-	-	15	-
powyżej roku	-	-	8	-
Zaległe należności finansowe	1	-	26	-

Tabela nr 73 – Odpis na oczekiwane straty kredytowe

Odpis na oczekiwane straty kredy- towe wyceniany w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie:	12-miesięcy	w całym okresie życia instrumentu
	Koszyk 1	Koszyk 2	Koszyk 3	Koszyk 1	Koszyk 2	Koszyk 3
Środki pieniężne
Pozostałe aktywa finansowe
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe na- leżności			4			12 050
Udzielone pożyczki					3	740
Należności z tytułu leasingu					208
Udzielone pożyczki						(11 033)
Wartość bilansowa na 31.12.2021	-	-	4	-	12 050	-
Zmiany w trakcie okresu	-	-	536	3	740	208
Wartość bilansowa na 31.12.2022	-	-	540	3	740	208

Spółka ujmuje oczekiwane straty kredytowe w horyzoncie:
-12 miesięcy - w przypadku aktywów finansowych, dla których nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 1);
- w całym okresie życia instrumentu finansowego - w zależności od zmiany ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia instrumentu finansowego:
- istotny wzrost ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 2),
- zidentyfikowana utrata wartości (koszyk 3).

Ryzyko płynnościowe, zakłóceń przepływów pieniężnych

Inwestycje na rynku nieruchomości są realizowane za pośrednictwem spółek celowych. Spółka finansuje projekty deweloper- skie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom celowym realizującym daną inwestycję. Spłata pożyczek uzależniona jest od kondycji finansowej pożyczkobiorców (a zatem poszczególnych spółek celowych), która determinowana jest w szczególności rzeczywistą realizacją zakładanego harmonogramu realizacji konkretnych przedsięwzięć. Opóźnienia poszczególnych pro- jektów mogą wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć na pogorszenie płynności finansowej Spółki. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie nega- tywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Spółki.

Działania Spółki:

Spółka prowadzi monitoring ryzyka utraty płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim jak i długim okresie. W tym celu Spółka prognozuje przepływy z działalności operacyjnej, koszty zarówno zawartych jak i przyszłych kontraktów oraz przepływy z działalności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzykiem utraty płynności Spółka optymali- zuje źródła finansowania, korzystając z takich źródeł jak Kredyty bankowe, obligacje czy środki własne, odpowiednio dosto- sowując terminy wymagalności poszczególnych z nich dla zapewnienia maksymalnej efektywności przepływów.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys.# Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Tabela nr 74 – Terminy wymagalności zobowiązań finansowych

Wyszczególnienie	Krótkoterminowe niezdyskontowane	Długoterminowe niezdyskontowane	Przepływy razem przed zdyskontowaniem	do 6 m-cy	6 do 12 m-cy	1 do 3 lat	3 do 5 lat	powyżej 5 lat	Stan na 31.12.2022
Pożyczki	-	-	209 045	57 673	-	-	-	-	203 563
Dłużne papiery wartościowe	68 780	5 743	112 731	-	-	-	-	-	187 254
Zobowiązania z tytułu leasingu	1 740	1 721	6 529	6 720	6 851	23 561	-	-	19 164
Zobowiązania z tytułu gwarancji finansowych - odpis na oczekiwane straty kredytowe	104	114	1 291	-	1 509	-	-	-	1 509
Razem	70 624	7 578	328 305	65 684	6 851	479 042	396 238	0	396 238

Informacja na temat terminu wymagalności poszczególnych gwarancji finansowych została opisana w nocie 7.26

Tabela nr 75 – Terminy wymagalności wybranych należności finansowych

Wyszczególnienie	Krótkoterminowe niezdyskontowane	Długoterminowe niezdyskontowane	Przepływy razem przed zdyskontowaniem	do 6 m-cy	6 do 12 m-cy	1 do 3 lat	3 do 5 lat	powyżej 5 lat	Stan na 31.12.2022
Należności z tytułu leasingu	455	455	1 821	1 821	1 897	6 449	-	-	6 449
Razem	455	455	1 821	1 821	1 897	6 449	0	0	6 449

Ryzyko koncentracji akcjonariatu

Najwięksi akcjonariusze Spółki Emitenta: DKR Echo Investment sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. posiadają kontrolny pakiet akcji w kapitale zakładowym Spółki, dających bezwzględną większość głosów na walnym zgromadzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że największy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność Spółki, a tym samym istnieje potencjalne ryzyko, że interesy inwestorów mniejszościowych mogą być nie zawsze spójne z interesami największego akcjonariusza. Ryzyko pozostaje w znacznej mierze poza sferą wpływu Spółki, niemniej organy Spółki analizują decyzje akcjonariuszy w odniesieniu do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strategicznych oraz w ramach przypisanych im uprawnień dokładają należytej staranności w celu zapewnienia równego traktowania wszystkich akcjonariuszy.

Ryzyko konfliktu interesów

Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz właścicielami akcji i udziałów w podmiotach będących właścicielami akcji Emitenta, mogą wystąpić powiązania osobowe i organizacyjne. Członkami organów Emitenta mogą być jednocześnie osoby pełniące istotne funkcje w podmiocie będącym właścicielem jej akcji oraz jej rynkowym konkurentem. Może to powodować potencjalne ryzyko wzajemnego wpływania na decyzje oraz konfliktu interesów. Nie można bowiem wykluczyć potencjalnego konfliktu interesów Emitenta z interesami rynkowymi podmiotu kontrolującego.

Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podejmowanych decyzji spółka zarządza zidentyfikowanymi konfliktami interesów. W przypadku identyfikacji takiego konfliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku do którego ów konflikt zachodzi, zobowiązany jest do powiadomienia innych członków organu o wystąpieniu konfliktu i nie bierze udziału w podejmowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Ryzyko realizacji transakcji z podmiotami powiązanymi

W związku ze specyfiką rynku, na którym działa Grupa oraz sposobem jej zorganizowania operacyjnego, Grupa zawiera i będzie zawierać transakcje z podmiotami powiązanymi. Do zawarcia transakcji z podmiotem powiązanym na warunkach nierynkowych, której wartość przekraczać będzie 5% sumy aktywów w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego (tzw. istotna transakcja), wymagana jest zgoda Rady Nadzorczej Spółki.

Działania Spółki: Spółka wskazuje, że wszystkie transakcje zawierane z podmiotami powiązanymi są zasadne i realizowane na warunkach rynkowych. Profesjonalne podejście do dokumentowania cen transferowych, służące głównie celom podatkowym, pozwala na szczególny nadzór nad transakcjami z podmiotami powiązanymi ze strony Zarządu, co służy zapobieganiu ryzyku. Zawarcie istotnej transakcji z podmiotem powiązanym będzie, w sytuacjach określonych przepisami, komunikowane na stronie internetowej najpóźniej w momencie zawarcia tej transakcji i będzie podlegało rejestracji.

Ryzyko związane ze stosowaniem prawa podatkowego przez organy skarbowe

W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpretacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępowane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak pewności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie z posiadanymi w danej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do różnorodnych, często skomplikowanych stanów faktycznych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwiększenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu przepisów składających się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego stosowania przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpretacji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obowiązujących w Unii Europejskiej i powinny być z nimi w pełni zharmonizowane, należy zwrócić uwagę na ryzyko ich stosowania związane z często niewystarczającym poziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim systemie prawnym. Może to skutkować przyjęciem interpretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami obowiązującymi na poziomie Unii Europejskiej. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy. W dniu 09 czerwca 2022 roku przedstawiciele Małopolskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Krakowie przedstawili upoważnienie do przeprowadzenia kontroli podatkowej w zakresie przestrzegania przepisów ustawy z 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych dotyczące opodatkowania dochodów osiągniętych w 2019 roku. Kontrola podatkowa nie zakończyła się do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji i nie są znane jej skutki. Kontrola podatkowa została przedłużona, z uwagi na skomplikowany charakter sprawy, do 31 maja 2023 roku.

Ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości komercyjnej

W zakresie działalności dotyczącej nieruchomości komercyjnych Grupa jest właścicielem budynku City 2, wchodzącego w skład kompleksu biurowego City Forum we Wrocławiu. W zakresie działalności komercyjnej celem biznesowym Grupy, po wybudowaniu i osiągnięciu oczekiwanego stopnia komercjalizacji, jest sprzedaż budynku biurowego. Nie można wykluczyć ograniczenia popytu na zakup inwestycji komercyjnych, zarówno w skali globalnej, jak i lokalnej powodującego uniemożliwienie sprzedaży budynku. Wymagania inwestorów zainteresowanych zakupem budynków komercyjnych związane z długością trwania umów najmu oraz wielkością akceptowalnych pustostanów mogą istotnie wpływać na rentowność transakcji sprzedaży budynku lub ją blokować w przypadku spowolnienia na rynku nieruchomości lub opóźnień w procesie komercjalizacji budynku. Właściciel budynku jest zobowiązany do zapewnienia odpowiedniego standardu i stanu technicznego budynku, stąd ewentualne awarie dotyczące nieruchomości mogą prowadzić do utraty przychodów z czynszu, powstania zobowiązań do zapłaty odszkodowania i/lub doprowadzić do rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Działania Spółki: Budynek wynajęty jest w 98% przez renomowanych najemców. Grupa ma podpisaną umowę pośrednictwa sprzedaży z międzynarodowym pośrednikiem, który aktywnie prowadzi sprzedaż projektu prezentując go różnym podmiotom. Są to inwestorzy instytucjonalni z krajów takich jak Austria, Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja.

Ryzyko związane z utratą kluczowego personelu

Istotne znaczenie dla Grupy mają osoby zarządzające i kadra kierownicza zajmująca kluczowe stanowiska w Grupie. Ich kwalifikacje, doświadczenie zawodowe oraz znajomość branży, decydują o osiąganych wynikach finansowych i perspektywach rozwoju. Odejście kilku członków kadry kierowniczej mogłoby odbić się negatywnie na prowadzonej działalności i mieć ujemny wpływ na sytuację majątkową, finansową i dochodową Grupy. Zatrudnienie nowej kadry wiąże się z długim okresem rekrutacyjnym oraz koniecznością zapoznawania się nowych pracowników z ofertą Grupy i wdrażania do biznesu, co bezpośrednio wpływa na osiągnięcie oczekiwanej pełnej wydajności w pracy.

ESG - Uwzględnienie zmian klimatu i wynikających z nich zagrożeń związanych z klimatem

Spółka na bieżąco ocenia ryzyka związane z klimatem i ich wpływ na działalność Spółki, w tym fizyczne ryzyka związane ze zmianami klimatycznymi (takie jak gwałtowne zdarzenia pogodowe i skutki wzrostu temperatur), zmiany polityki i ekonomiczne konsekwencje działań podejmowanych w kierunku dekarbonizacji gospodarki.Spółka zidentyfikowała w swej działalności następujące ryzyka klimatyczne:
* ryzyko utraty wiarygodności związane ze zbyt optymistycznymi założeniami co do celów ESG w stosunku do rzeczywistych możliwości ich realizacji (ryzyko strategiczne),
* ryzyko wpływu na model biznesowy i utraty konkurencyjności w wyniku nieuwzględnienia w nim zagadnień zrównoważonego rozwoju (ryzyko strategiczne),
* ryzyko braku inkorporowania ESG w strategii firmy (braku strategii w zakresie ESG),
* ryzyko niekompletnego, niezgodnego z rzeczywistością lub nieweryfikowalnego raportowania ESG,
* ryzyko zbyt wysokich oczekiwań interesariuszy z zakresu ESG, które w praktyce mogą nie być spełnione,
* ryzyko reputacyjne związane z brakiem zgodności działań Spółki z wymaganiami ESG,
* ryzyko przestrzegania praw człowieka w Grupie i w łańcuchu dostaw.

Dla zidentyfikowanych ryzyk klimatycznych Spółka dokonała oceny ich wpływu na aktywa i zobowiązania, ich wycenę oraz ujawnienia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Według najlepszej wiedzy Zarządu Grupy, ryzyka klimatyczne i związane z ESG nie wpływają znacząco na działalność Grupy i jej sprawozdawczość finansową.

8. Zatwierdzenie do publikacji

Zarząd Archicom S.A. informuje, że wedle najlepszej wiedzy Członków Zarządu roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. oraz roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. wraz z danymi porównywalnymi, sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Spółki Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej Archicom S.A.

Oświadczamy ponadto, iż roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Archicom S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Archicom S.A., w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.

Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego za 2022 r. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi. Są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej, kluczowego biegłego rewidenta oraz okresami karencji. Emitent posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Podpisy wszystkich członków Zarządu

Data	Imię i nazwisko	Funkcja
22.03.2023	Waldemar Olbryk	Prezes Zarządu
22.03.2023	Agata Skowrońska-Domańska	Członek Zarządu
22.03.2023	Dawid Wrona	Członek Zarządu
22.03.2023	Rafał Zboch	Członek Zarządu

Podpisy osoby odpowiedzialnej za sporządzenie rocznego sprawozdania finansowego Spółki

Data	Imię i nazwisko
22.03.2023	Monika Siwek

ADRES : ul. Traugutta 45 50-416 Wrocław
TELEFON : 71 78 58 800
EMAIL : [email protected]
WWW : www.archicom.pl

AI assistant

Archicom S.A. — Audit Report / Information 2022

5505_rns_2023-03-23_f39e03df-58bb-4e2c-a491-8694d5198012.xhtml

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

2022 Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki ARCHICOM S.A.

Spis treści

1. Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej

Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej (cd.)

2. Jednostkowe sprawozdanie z wyniku

2. Zysk (strata) netto

3. Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN)

4. Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów

5. Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

9. Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym (cd.)

6. Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych

7. Dodatkowe informacje do jednostkowego sprawozdania finansowego

7.1 Informacje ogólne

Skład Zarządu i Rady Nadzorczej

Archicom Wrocław sp. z o.o.

Archicom Łódź sp. z o.o.

7.2 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości

Leasing

Spółka jako leasingobiorca

Spółka jako leasingodawca

Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych innych niż inwestycje w jednostki zależne

Instrumenty finansowe

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

Aktywa finansowe

Utrata wartości aktywów finansowych

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

Zobowiązania finansowe

Noty do sprawozdania finansowego

Zapasy

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Kapitał własny

Płatności w formie akcji

Świadczenia pracownicze

Krótkoterminowe świadczenia pracownicze

Rozliczenia międzyokresowe bierne na niewykorzystane urlopy

Odprawy emerytalne

Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe

Rozliczenia międzyokresowe

Przychody ze sprzedaży

Świadczenie usług

Odsetki i dywidendy

Koszty operacyjne

Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.

Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków

1. Porównanie wartości księgowej Archicom S.A. z kapitalizacją giełdową

2. Ryzyko utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych

3. Ocena odzyskiwalności należności z tytułu udzielonych pożyczek

Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych

Rezerwy

Okres leasingu

Podatek dochodowy, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki

Korekta błędu oraz zmiana zasad rachunkowości

7.3 Zmiany standardów lub interpretacji

Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych na sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2021

Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych na sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2021

AKTYWA

PASYWA

Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych na sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2021-31.12.2021

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022

Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych na sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres 1.01.2021-31.12.2021

Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 roku oraz ich wpływ na jednostkowe sprawozdanie Archicom SA

Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku i ich wpływ na sprawozdanie Archicom SA

Zmiana MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”

Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”

Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”

7.4 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie sprawozdawczym

Zawarcie umowy współpracy strategicznej z Echo Investment i aneksów

Podwyższenie maksymalnej wartości programu emisji obligacji oraz emisja obligacji

Wykup obligacji

Udzielenie pożyczek w ramach Grupy Archicom

Uchwała ZWZA Emitenta w sprawie przeznaczenia zysku za rok 2021

Informacja o transakcjach wykonywanych przez osoby pełniące obowiązki zarządcze

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 44

Archicom S.A. Audit Report / Information 2022