TPV Technology Co., Ltd. — Audit Report / Information 2013

Nov 28, 2013

南京中电熊猫晶体科技有限公司 搬迁损失项目

资产评估说明 沃克森评报字【 2013 】第 346 号

沃克森（北京）国际资产评估有限公司

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南京中电熊猫晶体科技有限公司搬迁损失项目·资产评估说明目录

资产评估说明目录

第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明......................................................................................1
第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明......................................................................................2
第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明..........................................................................................3
一、评估目的..................................................................................................................................................3
二、评估对象和范围......................................................................................................................................3
第四部分：资产清查核实情况说明..................................................................................................................4
一、资产清查核实内容..................................................................................................................................4
二、资产分布情况及特点..............................................................................................................................4
三、影响资产清查的事项..............................................................................................................................4
四、资产清查的过程与方法..........................................................................................................................4
五、资产清查结论..........................................................................................................................................5
第五部分 评估技术说明..................................................................................................................................6
第六部分评估结论及其分析..........................................................................................................................24
一、评估结论................................................................................................................................................24

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南京中电熊猫晶体科技有限公司搬迁损失项目·资产评估说明

第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使 用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人， 不得见诸公开媒体。

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第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明

--- 本部分内容由资产评估委托方和产权持有者 南京中电熊猫晶体科技有限公司 撰写并盖章，详细内容见附件 1 。

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第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明

一、评估目的

南京华东电子集团有限公司位于华电路 1 号的厂房拟进行搬迁，需对房地产租赁 方南京中电熊猫晶体科技有限公司因搬迁发生的损失给予补偿，本次评估系为该经济 行为提供价值参考依据。

二、评估对象和范围

本次评估对象为南京中电熊猫晶体科技有限公司因搬迁涉及的资产及各项搬迁 损失。

具体评估范围为南京中电熊猫晶体科技有限公司申报的房屋装修、厂房租赁合同 权益损失、不可搬迁设备类资产的搬迁损失、可搬迁并需专业拆卸设备类资产的搬迁 费用及停产停业损失。

资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象和评 估范围与经济行为一致，不重不漏。

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第四部分：资产清查核实情况说明

一、资产清查核实内容

沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受南京中电熊猫晶体科技有限公司的委 托，对南京中电熊猫晶体科技有限公司纳入评估范围的搬迁资产进行了检查复核。抽 查复核的资产包括房屋装修、房屋租赁合同权益、不可搬迁设备类资产、可搬迁并需 专业拆卸设备类资产。

二、资产分布情况及特点

纳入本次评估范围的资产主要为房屋装修、房屋租赁合同权益、不可搬迁设备类 资产、可搬迁并需专业拆卸设备类资产、搬迁费用及停产停业损失等。

三、影响资产清查的事项

本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：

1 、本次清查范围以产权持有者提供的评估明细表为准。

2 、纳入本次评估范围的设备类资产的数量、购置日期、启用日期等参数及可搬 迁并需专业拆卸设备与不可搬迁设备的划分，均以委托方和被评估单位在实地核实的 基础上，以经双方确认的明细表为准。

3 、纳入本次评估范围房屋装修工程量等参数由委托方和产权持有方在实地测量 的基础上，以经双方确认的明细表为准。

本次清查范围以产权持有者提供的评估明细表为准。

由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公 司考虑的范围之内。

四、资产清查的过程与方法

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关法 律规定和公司规范化的要求，按照资产评估委托书所约定的事项，评估人员业已实施 了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要 求，评估负责人制订了资产清查方案，对该搬迁资产进行了清查核实工作。

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一 ( ) 清查组织工作

2013 年 6 月 15 日评估组专业主要负责人进入现场，在辅导企业填表的同时，对 企业的资产分布情况进行了解，在企业相关人员的配合下对该搬迁资产进行了清查。 ( 二 ) 清查主要步骤

• 1 、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料； “ ” “ ”

• 按照评估机构提供的 资产评估明细表 、 评估调查表 及其填写要求、资料清单，

• 细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技 术指标等情况的文件资料进行收集。

• 2 、初步审查产权持有者提供的资产评估明细表

评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔 细阅读核实资产评估明细表。

• 3 、现场实地调查

依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场调查。在现场调查过程 中，查阅了搬迁资产所对应产品或设备的运行记录、运行日志等技术资料和文件，并 通过和搬迁资产使用人员的广泛交流，了解搬迁资产的先进性、稳定性等。

• 4 、补充、修改和完善资产评估明细表

• “ ” “ ”

• 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到 表 、 实 相符。 5 、核实产权证明文件

对评估范围内的设备的产权进行调查，以确认作到产权清晰。经过核实，该搬迁 资产均系企业自主研发的成果。评估是在调查核实产权的基础上进行的，产权持有者 委托评估资产未发现产权纠纷的问题。

( 三 ) 清查的主要方法

此次清查，采取与企业相关人员座谈和现场调查相结合的方法了解该搬迁资产的 现时状况。

五、资产清查结论

经评估人员现场清查确认，申报资产实物数量与申报数量一致。

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第五部分 评估技术说明

一、设备评估说明

一 ( ) 评估范围与概况

1 、评估范围

本次评估范围为置于评估基准日该公司辖区内的所有的设备，分为可搬迁设备和 不可搬迁设备。此次申报的设备资产账面原值 161,929,465.77 元，账面净值 56,021,885.94 元。

2 、主要搬迁设备概况

南京晶体科技有限公司主要产品是石英晶体谐振器、振荡器、滤波器、 TCXO 。 公司先后经历了 4 次扩产，拥有从日本和美国进口的成套石英晶体生产线，是全国最 大的石英晶体生产商之一。

• • • 从晶片清洗设备 多种超声波清洗机、晶中上片 上片机、溅射镀膜 溅射镀膜机、 - - - - 导电胶固化 导电胶固化炉、強激励 強璬励机、频率调整 频率微调机、真空退火 真空 - - - - 退火炉、预焊 预焊机、平行封焊 平行封焊机、粗漏捡查 粗漏试验机、回流焊 回流炉、 - - - - - 细漏检查 细漏测试仪、老化 老化烘箱、分选 自动分选机、打标 激光打标机、包装 编带包装机、直至入库的运输设备。

经现场清点勘查，涉及搬迁的设备共 868 项 1111 台套。其中，不可搬迁的设备 72 项 115 台套，可搬迁设备 791 项 991 台套，可搬迁的车辆 5 辆。

( 二 ) 评估过程

• 1 、评估准备阶段

• （ 1 ）根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评

• 估对象、评估程序及主要评估方法。

• （ 2 ）根据委托评估资产特点评估人员对被评估单位申报的资产进行清查和评估。 2 、现场调查及收集评估资料阶段

根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估 人员通过询问、核对、检查、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估 资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属等。

• 3 、评定估算阶段

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估 对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的 公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。

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( 三 ) 具体评估方法

1 、搬迁损失的界定

• (1) 搬迁损失的释义

设备搬迁损失指截至评估基准日现有生产规模的机器设备中因企业整体搬迁而 造成的不可搬迁设备的价值损失，即截至评估基准日不可搬迁设备的评估价值。

设备搬迁费用指截至评估基准日现有生产规模的机器设备因企业整体搬迁而发 生的为保证可搬迁设备达到原生产工艺要求所发生的各项费用。

(2) 可搬迁设备与不可搬迁设备的释义

对于主体部分由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原因而不可拆卸 或拆卸后形成的破损难于修复或修复的代价过高的设备属于不可搬迁的设备。

对于主体部分可拆卸、且搬迁后经安装、调试及修复后能达到原生产工艺要求的 设备属于可搬迁设备。

2 、不可搬迁设备的评估方法

不可搬迁设备的拆迁损失即为评估基准日不可搬迁设备的评估价值。 对于不可搬迁设备，本次评估采用重置成本法。 = × 计算公式为：评估值 不可搬迁设备的重置价值 成新率

(1) 设备重置价值的确定

设备的重置价值由设备购置价、运杂费、安装调试费、基础费、其他费用和资金 成本等部分构成。即

设备的重置价值 = 设备购置价 + 运杂费 + 基础费 + 安装调试费 + 其他费用 + 资金成本 ①设备购置价

对于国产设备，单位价值较大的重点设备主要通过多种询价渠道获取价格信息， 并结合查阅近期报价手册、资料，经过比照综合确定其购置价；单位价值较小的一般 设备主要采用查阅近期价格手册方式确定其购置价，对于无法查询价格的设备，以原 发票购置价为基数，用国内工业品出厂价格指数进行调整修正来确定其购置价。

对于进口设备，首先考虑替代性原则，在规格型号、性能指标相同或相近，并经 济适用的情况下，一般采用调整后的国内设备购置价；对于无法替代的进口设备，能 够从国内市场上询价的，在国内市场现行市价的基础上，确定其购置价；对于国内市 场上难以询价的，主要通过查阅并核对原进口合同及依据近期同类设备的有关资料， 分析价格趋势，确定 CIF 价，并按政策规定和实际情况考虑相关的进口环节发生的 税费，如：关税、增值税、银行财务费、外贸手续费、海关监管费 ( 减免税时才取计 ) 、 商检费等税费，确定设备的购置价值。

②运杂费

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运杂费是指从设备生产厂家或经销商所在地或进口设备到岸港到设备安装现场 的运输费用。

运杂费 = 设备购置价值 × 运输费率

运输费率可按照下表选取：

运输里程	费率(%)	运输里程	费率(%)	运输里程	费率(%)
100KM以内	1.0	500KM以内	1.8	1500KM以内	3.8
200KM以内	1.2	750KM以内	2.3	1750KM以内	4.3
300KM以内	1.4	1000KM以内	2.8	2000KM以内	4.8
400KM以内	1.6	1250KM以内	3.3	2000KM以上每增250KM增加	0.5

③安装调试费和基础费

设备的基础费 = 设备的购置价值 × 基础费率

设备的安装调试费 = 设备的购置价值 × 安调费率

对于安调费率和基础费率，参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指

标》 (1995 年版 ) 、设备合同中约定内容综合测算确定。合同中若包含上述费用，则不 再重复计算。

④前期费用及其他费用

前期费用及其他费用包括勘查设计费、招投标费、工程监理费、建设单位管理费、 可行性研究费、环境影响评价费等，根据相关文件测算出本次评估项目的前期费用及

其它费用的费用率如下表：

序号 项目名称 1 勘察费、设计费 2 招投标费 3 工程监理费 4 建设单位管理费 5 环境影响评价 合计	项目名称	计算公式	费率(%)	取费依据
	勘察费、设计费	工程费用×费率	2.45%	国家计委建设部计价格[2002]10号
	招投标费	工程费用×费率	0.10%	计价格[2002]1980号
	工程监理费	工程费用×费率	1.65%	发改价格(2007)670号
	建设单位管理费	工程费用×费率	0.76%	《基本建设财务管理规定》财建[2002]394号
	环境影响评价	工程费用×费率	0.04%	计价格[2002]125号
			5.0%

⑤资金成本：

资金成本 =( 设备购置价格 + 运输费 + 基础费 + 安装调试费 + 其他费用 )× 贷款利率 × 工 期 ×0.5 ，对于超过一年工期的按复利公式计算。

⑥设备重置全价

设备重置全价 = 设备购置价 + 运杂费 + 安装调试费 + 基础费 + 其他费用 + 资金成本 对于不需要安装调试的设备

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重置全价＝设备购置价＋运杂费

对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的，则直接用购置价作为重置价值。 (2) 设备成新率的确定；

依据国家有关的经济技术、财税等政策，以调查核实的各类设备的使用寿命，以 现场查看所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况为基础，结合行业特 点，综合确定成新率。

具体确定如下：

• 大型设备

对于设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场查看，查阅有关设备 的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该 设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的实际使用年限 的规定，以及该设备的已使用年限等因素，合理确定设备的综合成新率。综合成新率 的确定采用权重法，理论成新率权重 40% ，现场查看成新率权重 60% 。

● 对于中、小型设备

对于一般中小型设备，根据设备的工作环境，现有技术状况，结合其经济寿命年 限来确定其综合成新率。

设备综合成新率计算公式如下：

η=η1×40%+η2×60%

其中： η1—— 理论成新率

η2—— 现场查看成新率

η—— 综合成新率

理论成新率，或称年限成新率，由设备的经济寿命年限和已使用年限确定： η1= （经济寿命年限 - 已使用年限） / 经济寿命年限 ×100%

现场查看成新率：在现场工作阶段评估人员通过现场观测，并向操作人员了解设 备现时技术性能状况。根据对设备的现场查看，结合设备的使用时间，实际技术状态、 负荷程度、原始制造质量等有关情况，综合分析估测设备的成新率。

(3) 评估值的确定

= × 不可搬迁设备的搬迁损失评估值 重置全价 成新率

• 3 、可搬迁设备搬迁费用的评估方法

设备搬迁费用指截止评估基准日现有生产规模的机器设备因企业整体搬迁而发 生的为保证可搬迁设备达到原生产工艺要求所需发生的各项费用，具体包括：拆除费、 运杂费、安装调试费、设备基础费和其他费用等，因此搬迁费用的计算公式为： 可搬迁设备搬迁费用评估值

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＝拆除费＋运杂费 + 安装调试费＋设备基础费＋其他费用

＝设备购置价 ×( 拆卸费率 + 安装调试费率 + 设备基础费率 + 运杂费率 )+ 其他费用

(1) 设备购置费

以不可搬迁设备相同的方法确定其国产设备购置价、进口设备购置价。

其中，对于国内市场上难以询价的进口设备，以确定的 CIF 价为设备购置价， 不再计算相关进口环节发生的关税、增值税、银行财务费、外贸手续费、商检费等税 费。

(2) 安装调试费

对于需进行安装调试的可搬迁设备，以不可搬迁设备相同的方法确定其设备安装 调试费。

(3) 拆卸费

对于需进行拆卸后搬迁的设备，特别为了起吊和运输的安全而必须进行包装的设

备 , 设备拆卸和包装费以设备重置价为基数，基本同于安装调试费。

(4) 设备基础费

对于需要特殊基础的可搬迁设备，以不可搬迁设备相同的方法确定其设备基础

费。

(5) 其他费用

以不可搬迁设备相同的方法确定其他费用。

( 五 ) 典型案例 案例一：纯水系统 ( 不可搬迁设备搬迁费用评估明细表第 52 项 ) 1 、概况 资产占有单位： 设备名称：纯水装置 型号规格： 1T/H 生产厂家：上海旭扬水处理设备厂 设备启用日期： 2006 年 4 月 该设备生产电子行业工艺用纯水

2 、重置全价的确定

(1) 设备购置价的确定

经咨询上海旭扬水处理设备工程有限公司该类型的纯水装置设备重建的规格型 号相同、工艺相同、规模相同的纯水制备系统全承包整体合同价为 94,000.00 元 , 则， 该不可搬迁设备的购置价为 94,000.00 元。

• (2) 设备运杂费，全承包工程已包含在购置费中，不重复计算。

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(3) 基础费，全承包工程已包含在购置费中，不重复计算。

(4) 安装调试费，全承包工程已包含在购置费中，不重复计算。

• (5) 前期费用及其他费用

前期费用及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标费、

可行性报告研究费、环境影响评价费等，综合费率为 5% ，则：

前期费用及其他费用＝ 94,000.00×5%

＝ 4700.00 元

(6) 资金成本

设备制作工期不足半年，资金成本忽略不计。

(7) 重置全价

＝设备购置价 + 设备运杂费 + 基础费 + 安装调试费 + 前期费用及其他费用 + 资金成本

＝ 94,000.00+0.00+0.00+0.00+4700.00+0.00

＝ 98,700.00 元 ( 取整 )

2 、综合成新率的确定

• ⑴年限成新率

该纯水系统于 2006 年 4 月购置并使用，至评估基准日已使用 7.5 年，经济寿命年

限为 16 年，

• 则成新率 =( 经济寿命年限 已使用年限 )/ 经济寿命年限工程

=(16-7.5)/16

=53%( 取整 )

• ⑵现场勘察成新率

该纯水系统经现场勘察，目前运行正常，技术状况、使用环境良好，能满足生产

要求，现场勘查成新率为 53% 。

⑶综合成新率

综合成新率＝年限成新率 ×40%+ 现场勘察成新率 ×60%

＝ 53%×40%+53%×60%

＝ 53% （取整）

3 、评估值的确定

纯水系统的评估值＝重置全价 × 综合成新率

＝ 98,700.00×53%

＝ 52,311.00 元。

案例三：真空烘箱 ( 高真空退火炉 ) ( 可搬迁设备搬迁费用评估明细表第 63 项 ) 一 ( ) 、设备概况

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(1) 概况 设备名称：真空烘箱 ( 高真空退火炉 ) 型号规格： SAF-52T 生产厂家： DONGRONG 设备启用日期： 2004 年 12 月 设备数量： 1 台 (2) 设备主要技术参数： 真空度： 5×10 6Torr 退火温度： 280 ℃ 退火时间 :100Min 冷却温度：氮气冷却至 160 ℃ 氮全 (N2) ： 99.999% ( 二 ) 、重置全价的确定

重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、工程建设其它费用及资金成本等 五部分构成。

进口设备的购置费＝设备到岸价格 CIF+ 关税 + 银行财务费 + 外贸手续费、商检费、 国内运杂费、安调费、辅件及材料费、工程建设他费用、资金成本几方面构成。

银行财务费费率为 FOB 价的 0.4% ，外贸手续费（代理费）为 CIF 价的 0.8% ，商检 费率为 CIF 价的 0.3% 。

安装调试费含在设备的购置价中，工程建设其他费合计取 6.03% 。

资金成本根据项目建设规模确定合理工期为 1 年，假设资金为均匀投入，银行 1 年贷款利率为 6.0 ％年。

经过多方咨询 DONGRONG 生产的 SAF-52T 型高真空退火炉现时到岸价约为 10300000 日元。

重置全价的计算过程见下表：

①设备购置及安装调试费

①设备购置及安装调试费	①设备购置及安装调试费	①设备购置及安装调试费	①设备购置及安装调试费	①设备购置及安装调试费
表5-1 设备购置及安装费计算表 金额单位：人民币元
序号	项目	费用基数	费用比例	结果
1	离岸价FOB	CIF/102%*(1-0.30%)
2	运费	(1)×运费比例
3	保险费	［(1)+(2)］/（1-保险费率）× 保险费率
4	进口设备到岸价CIF	询价10300000日元	汇率0.062793	646,767.90
5	关税	免税
6	消费税
7	增值税

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8	银行财务费	(1)×费率	0.40%	2,590
9	外贸手续费(代理费)	(4)×费率	1.0%	6470
10	商检费	(4)×费率	0.30%	1940
11	设备购置费小计	(4)+(8)+(9)+(10)		657,768
12	国内运杂费	(4)×运杂费率	0.05%	3230
13	安装调试费	(4)×费率	2.00%	12940
14	辅件及材料费	(4)×费率	2.0%	13160
15	设备购置及安装等合 计	⑾+⑿+⒀+⒁		687,098.00

经计算设备购置及安装费用为 687,098.00 元。

• ②工程建设其他费用

• 工程建设其他费用合计费率为 5% ，工程建设其他费用＝ 687,098.00×5% ＝ 34,350.00 元。 ③资金成本

资金成本根据项目建设规模确定合理工期为 1 年，假设资金为均匀投入，银行贷 款利率为 6% 。计算公式为：

资金成本 = （设备购置及安装调试费 + 工程建设其他费用） × 利率 × 工期 ×0.5

= （ 687,098.00+34,350.00 ） ×6%×1×0.5=21,640.00 元。

④重置价值

重置价值＝设备购置费 + 运杂费 + 安装调试费 + 工程建设其他费用 + 资金成本

＝ 687,098.00+34,350.00+21,640.00=743,100.00 元

3 、设备搬迁费用计算

设备的搬迁要将安装调试好设备经过 : 拆卸包装、运输就位、安装调试到拆前在用 状态；根据此批搬迁设备的特点 : 精密、自动化程度高、搬迁易损坏等因素 , 评估分 为三段 : 拆卸包装阶段 , 将整台套在用设备拆卸成便于包装和运输的模式 , 用必要的 包装物进行包装 , 严防拆卸、运输过程中的设备损坏 , 进行必要的保险；运输阶段 : 将 经拆卸保装好的设备起吊、运输、平稳安放于新安装场地 , 确保设备起吊、运输、就 位过程中的安全；安装调试阶段 : 将经过拆卸、运输至新场地的设备安装调整恢复到 拆卸前的状况。

根据此设备的特点 , 参照《机械工业建设项目概算指标编制办法及各项概算指标》 取被搬迁设备的拆卸包装、起吊运输、安调调试三阶段的费率分别为设备重置价 的 :5% 、 2% 、 5% ；此设备无需特殊基础要求 , 不考虑另加基础费用 , 因此该台设备搬迁 费用取该设备重置价的 12% 即

搬迁费 =743,100.00×(5%+2%+5%)=89,172.00 元

( 六 ) 评估结果

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经实施上述评估过程和方法后，在评估基准日本次委估的机器设备因企业整体搬 迁而产生的损失和搬迁费用的评估结果如下：

金额单位 : 人民币元

而产生的损失和搬迁费用的评估结果如下：	金额单位:人民币元
项 目	评估价值
可搬迁设备搬迁费用	19,616,402.25
不可搬迁设备拆迁损失费	2,586,008.00
合 计	22,202,410.25

二、房屋构筑物评估技术说明

（一）评估范围

本次评估范围为南京中电熊猫晶体科技有限公司所属的构筑物 9 项 （二）资产概况

纳入评估范围的构筑物位于南京市栖霞区华电路 1 号。主要包括房屋装修、简易 结构的车棚等，基本情况如下：

构筑物名称	结构	建成日期	长度（m）	宽度（m）	高/深度 （m）	面积/体积
综合楼净化车间装修		2001/12/1				3,318.00
综合楼办公装修		2001/12/1				829.50
综合楼普通车间及仓库装修		2001/12/1				4,147.50
食堂装修		2008/6/1				307.89
停车棚	钢	2000/12/1	114.00	4.00	2.60	456.00
换鞋间	钢	2009/6/1	18.00	6.60	3.40	118.80
简易油库棚	砖瓦	2009/6/1	11.80	2.40	2.70	28.32
门厅	砖混	2005/6/1	12.60	8.40	4.00	105.84
简易停车棚	钢	2008/6/1	18.00	5.50	2.50	99.00

主要构筑物具体情况如下：

• 1 、综合楼净化车间装修

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地面：环氧树脂自流平地面；内墙面： 50mm 后彩钢板饰面；隔断：轻钢龙骨承 重，彩钢板饰面；天棚：轻钢龙骨彩钢板吊顶；门：彩钢板玻璃门；设施：净化灯具 照明，水卫设施齐全，风淋及空气净化设施，中央空调灯。

2 、综合楼办公装修

地面：木地板地面，局部地砖地面；墙面：乳胶漆饰面；天花：石膏板吊顶；门 窗：玻璃感应门、木门及铝合金窗；隔断：大多为轻钢龙骨石膏板隔断；设施：中央 空调，日光灯照明，水卫齐全。

3 、综合楼普通车间及仓库装修

地面：环氧树脂地面；墙面：大部分为乳胶漆墙面，局部为彩钢板饰面；天花： 石膏板吊顶；门窗：铝合金玻璃门窗；隔断：铝合金玻璃墙隔断；设施：日光灯照明， 水卫齐全。

4 、权利状况

纳入评估范围的构筑物均附着于承租房地产，其所有权为南京中电熊猫晶体科技 有限公司所有，租赁房地产及租赁信息如下：

序号	名称	内容
1	房屋所有权证号	宁房权证栖变字第223387号
2	土地使用证编号	宁栖国用（2010）第14710号
3	出租方	南京华东电子集团公司
4	承租方	南京中电熊猫晶体科技有限公司
5	租赁期限	2003年1月1日至2023年2月26日
6	租金	12元/㎡·月
7	承租面积	7560㎡

（三）评估过程

第一阶段：准备阶段

评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申 报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的构筑物技术特征表所报数量和特征是否 相符进行了核对并加以调整。

第二阶段：现场调查阶段

对被评估构筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各构筑物的名称、座落 地点、数量等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项 进行填补，做到不重不漏。在调查时，还主要察看了构筑物的外观、架构、、现状及

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维修使用情况，并作了详细的观察记录。

评估人员对委托评估的构筑物作详细的查看，除核实构筑物数量及内容是否与申 报情况一致外，主要查看构筑物结构及使用状况。

装修的标准和内容不尽相同，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、

损坏，另外还要看装饰的新旧程度，水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和 腐蚀，能否满足使用要求。

第三阶段：评估测算阶段

根据收集的资料情况，采用适当的评估方法进行评估测算。

第四阶段：报告撰写阶段

在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。

（四）评估依据

• 1 、被评估单位提供的房屋构筑物清查评估明细表；

• 2 、被评估单位提供的租赁合同；

• 3 、江苏省建筑工程概算定额（ 2005 ）；

• 4 、江苏省建筑工程费用定额（ 2001 年）；

• 5 、关于江苏省建设工程税金费率调整问题的函复（苏建价函（ 2011 ） 9 号）；

• 6 、《省住房和城乡建设厅关于对建设工程人工工资单价实行动态管理的通知》

• （苏建价〔 2012 〕 633 号文）；

• 7 、《全国统一建筑工程基础定额》（ GYD-101-95 ）；

• 8 、南京市工程造价信息（ 2013 年第 8 期）；

• 9 、南京市各级管理部门规定的费用标准；

• 10 、评估人员现场收集的其他资料。

• （五）评估方法

本次对构筑物的评估，采用重置成本法。

= × 计算公式为：评估值 重置全价 综合成新率

• 1 、重置全价的确定

重置全价 = 综合造价 + 前期费用 + 其他费用 + 资金成本

• 2 、综合造价的确定

根据评估对象的特定，收集的资料情况，综合造价采用单方造价指标估算法。 单方造价指标估算法：

根据类似工程的单位人工、材料、机械消耗量，按现行工程预算价格、费率，将 其调整为按现行价格计算的建安综合造价。

前期费用及其它费用确定

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根据调查，类似工程的前期费及其他费用一般为综合造价的 3% 至 5% ，根据评估 对象的规模及特点，确定本次估价的前期费用及其他费用的费率为 5% 。

合理的资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合 造价、其他费用）的筹资成本，即利息。根据合理的建设工期，按照 2013 年 9 月 30 日执行的银行贷款利率，即六个月至一年（含一年）的贷款利率 6% ，测算出构筑物 合理的资金成本。

3 、成新率的评定

（ 1 ）调查成新率的确定

构筑物：对主要构筑物逐项查阅各类构筑物的竣工资料，了解其历年来的维修、 管理情况，并经现场调查后，分别对构筑物的主要构成部分进行打分，填写成新率的 现场调查表，逐一算出这些构筑物的调查成新率。

构筑物：调查了解构筑物的维修、使用情况，并结合现场勘查，分别对构筑物基 础、主体、照明设备等部分进行打分，填写成新率的现场调查表，逐一算出各构筑物 的调查成新率。

（ 2 ）理论成新率的确定 根据已使用年限和预计剩余使用年限确定理论成新率。

（ 3 ）综合成新率的确定

综合成新率的确定是根据理论成新率与现场调查成新率的权重确定的。综合成新 率 = 调查成新率 ×60%+ 理论成新率 ×40% 。

1. 评估值的计算

= × 评估值 重置全价 综合成新率

（六）典型案例评估分析

案例 1 ：综合楼净化车间装修

资产占有单位：南京中电熊猫晶体科技有限公司；

明细表序号：固定资产 — 房屋构筑物清查评估明细表第 1 项；

结 构：混合； 建成年月： 2001 年 12 月

1. 概况

该项装修建成于 2001 年 12 月，装修面积为 3,318.00 ㎡。地面：环氧树脂自流平 地面；内墙面： 50mm 后彩钢板饰面；隔断：轻钢龙骨承重，彩钢板饰面；天棚：轻 钢龙骨彩钢板吊顶；门：彩钢板玻璃门；设施：净化灯具照明，水卫设施齐全，风淋 及空气净化设施，中央空调灯。

现场调查状况：环氧树脂自流平地面有不同程度的磨损，天棚无明显下垂，墙面

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彩钢板无开裂掉漆现象，上下水管道畅通，电气线路绝缘好，但个别开关、灯具损坏 待修。该项装修虽建成时间较早，但维护保养较好，具有继续使用功能。 2 ．重置全价测算

通过和选取的类似工程比较计算得出待估房屋人工、材料、机械费单位平方米用 量，根据基准日人、材、机价格，测算单位平米的直接费，再根据江苏省工程费用定 额标准取费，确定待估房屋的工程造价，具体测算如下：

（ 1 ）直接费测算

根据类似工程确定估价对象工程的工、料、机单位用量，依据南京市造价信息网 发布的 2013 年第 9 期建材、人工、机械指导价，确定工程单位直接费。

直接费计算表

单位：元（人民币）

序号	名称	单位	数量	基准日单价	合计
一	材料费
1	环氧树脂地面	㎡	0.848	105.00	89.04
2	岩棉1500*900	㎡	0.806	250.00	201.50
3	彩钢顶板2500*900	㎡	0.557	250.00	139.25
4	镀锌风管0.6mm	㎡	1.280	67.67	86.62
5	镀锌钢管100-450	m	0.674	67.23	45.31
6	蝶阀DN100	只	0.123	598.00	73.55
7	配电箱	台	0.022	22,000.00	484.00
8	净化灯	套	0.510	125.00	63.75
9	其他材料	（1+2···+8至）×10%			177.45
10	小 计				1,360.47
二	人工费
1	人工费	单方价格			1,028.29
2	小 计				1,028.29
三	机械费	单方价格			270.60
合 计					2,659.36

B. 确定单位工程造价

根据江苏省建筑工程取费标准，单位工程取费如下：

工程取费表

工程取费表	工程取费表	工程取费表	工程取费表	工程取费表
单位：元（人民币）
序号	费用名称	计算公式	费率	金额（元）
一	定额直接费			2,659.36
二	综合间接费	（一）×费率	15.57%	414.06
三	劳动保护费	（一）×费率	3.70%	98.40
四	现场安全文明施工措施费	（一）×费率	0.30%	7.98
五	其他费用	发生的各项费用（弱电工程）		250.00

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六	主材价差			-
七	税金	（一+二+三+四+五+六）×税率	3.477%	119.25
八	工程造价	一+二+三+四+五+六+七		3,549.05

（ 2 ）确定综合总造价

综合总造价 = 单位工程造价 × 建筑面积

=3,549.05×3,318.00 = 11,775,747.90 元

（ 3 ）确定前期费及其他费用

= × 前期费及其他费用 综合总造价 前期费及其他费费率

=11,775,747.90×5%

=588,787.40 元

（ 7 ）确定资金成本

本工程正常建设期为一年，建设工程投资在建设期内均匀投入，即计息期为 0.5 年，利率按 6% 计算，则：

资金成本 = （综合总造价 + 前期费及其他费用） /2× 利率

=(11,775,747.90+588,787.40) /2×6% = 370,936.06 （元）

（ 8 ）确定重置全价

重置全价 = 综合总造价 + 前期费及其他费用 + 资金成本

=11,775,747.90+588,787.40+370,936.06 = 12,735,500.00 （元，取整到百位数）

1. 成新率的确定

对该构筑物进行现场调查后，依据该构筑物现场调查评分标准，分别对构筑物的 主要组成部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出构筑物的现场调查成新率。其次， 根据构筑物的预计剩余使用年限、已使用年限，计算出构筑物的理论成新率，最后计 算出综合成新率。

（ 1 ）调查成新率

在熟悉该构筑物施工资料的基础上，依据现场调查评分标准，对其主要组成部分 进行打分，并依据构筑物成本构成，各部分的使用年限，确定各部分权重，依此确定 该构筑物的调查成新率。

现场调查状况：环氧树脂自流平地面有不同程度的磨损，天棚无明显下垂，墙面 彩钢板无开裂掉漆现象，上下水管道畅通，电气线路绝缘好，但个别开关、灯具损坏 待修。该项装修虽建成时间较早，但维护保养较好，具有继续使用功能。

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调查成新率计算表

		调查成新率计算表
	分 项	评 定 依 据	标准分	分数
(1)装修	1.门窗（30）	少量开关不灵活	10	5
	2.隔断墙（20）	轻钢结构，结构牢固，无变形	20	12
	3.内墙（25）	局部有划痕，脱皮	40	25
	4.顶棚（25）	无明显下垂，变形现象	30	20
	权重	小计：(6+7+8+9)×70%	100	55.8
(2)设备	5.水卫设施（40）	有锈蚀，损坏现象，但能正常使用	40	24
	6.电器照明（40）	供电线路较好，略显陈旧	40	20
	7.通风除尘（10）	较好，正常使用	10	5
	8.消防（10）	消防设施完好	10	8
	权重	小计：(10+11+12)×5%	100	5.7
	勘察成新率合计(%)			61.50

（ 2 ）理论成新率

该房屋至基准日已使用 11.84 年，预计尚可使用年限为 18 年，则：

理论成新率 = 预计尚可使用年限 / （已使用年限 + 预计尚可使用年限） ×100%

=18/ （ 18+11.84 ） ×100% =60.32%

（ 3 ）综合成新率

综合成新率采用二种方法的加权平均值，即理论成新率占 40% ，观察法占 60% 。 综合成新率 = 调查成新率 ×60%+ 理论成新率 ×40%

=61.5%×60%+60.32%×40% =61.00% （取整）

1. 评估值的确定

评估值 = 重置全价 × 成新率

= 12,735,500.00×61% = 7,768,655.00 （元） （七）评估结果

采用成本法，通过上述评估程序，纳入评估范围内的构筑物评估原值为

17,554,100.00 元，评估净值为 9,991,542.00 元。

三、房地产承租权评估技术说明

（一）承租房地产概况

南京中电熊猫晶体科技有限公司承租的房地产位于南京市栖霞区华电路 1 号，房 地产及租赁基本情况如下：

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序号	名称	内容
1	房屋所有权证号	宁房权证栖变字第223387号
2	土地使用证编号	宁栖国用（2010）第14710号
3	出租方	南京华东电子集团公司
4	承租方	南京中电熊猫晶体科技有限公司
5	租赁期限	2003年1月1日至2023年2月26日
6	租金	12元/㎡·月
7	承租面积	7560㎡

承租房地产处于栖霞区迈皋桥商圈，交通状况：距地铁 1 号线迈皋桥站约 500 米， 有 10 条以上公交线路可达。基础设施：市政六通一平（通路、通电、通上水、通下 水、通气、通讯）。公共设施配套：学校、医院、银行、邮局、餐饮、商场等。紧邻 华电路，土地为划拨工业用地，房屋建成于 90 年代。

（二）评估技术路线及方法

1 、评估技术路线

本次估价首先采用市场比较法测算房地产的市场租金，确定市场年租金和合同预 定年租金的差额，然后通过收益法计算房地产承租权价值。

• 2 、评估方法

目前通行的房地产价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、 成本逼近法等。

根据评估对象的具体条件、评估目的，结合估价师收集的有关资料，选取收益还 原法测算房地产承租权价值。

收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到 估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，此次根据估价对 象的客观情况和估价人员的经验，选取的收益还原法计算公式是收益在收益期内不变 的公式：

==> picture [105 x 31] intentionally omitted <==

P--- 评估值

A--- 赢利年租金

r--- 资本化率

n--- 收益年限

（三）评估依据

• 1 、《中华人民共和国土地管理法》（ 1999 年 1 月 1 日起施行）；

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• 2 、《中华人民共和国物权法》（ 2007 年 10 月 1 日施行）；

• 3 、《中华人民共和国城市房地产管理法》（ 1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代

• 表大会常务委员会第八次会议通过）；

• 4 、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

• 5 、有关技术标准

• （ 1 ）《房地产估价规范》 (GB/T 50291-1999) ；

• （ 2 ）资产评估准则；

• 6 、委托方及委估宗地产权持有者提供的有关资料：

• （ 1 ）房地产租赁合同；

• （ 2 ）评估清查明细表；

• （ 3 ）有关评估的其他资料；

• 7 、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料：

• （ 1 ）估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情

况资料；

• （ 2 ）估价对象所在地统计资料；

• （ 3 ）估价对象所在地城市规划资料；

• （ 4 ）估价对象所在地城市基础设施基本情况资料；

• （ 5 ）本公司收集的房地产租赁价格信息；

• （ 6 ）本公司收集的其他有关询价资料和参数资料以及估价师现场查看记录。

• （四）评估测算过程

• 1 、确定房地产市场年租金

①比较实例选择。本次估价选择了 3 个可比实例，其基本情况见下表：

序 号	名称	位置	面积 （㎡）	日租金（元/ ㎡·日））	价格期日	楼区	装修	付款方式
1	左右阳光大 厦	栖霞区迈皋 桥迈尧路	48.00	1.74	2013年9月	高区	精装修	季付
2	景华大厦	栖霞区迈皋 桥71 号	143.00	1.63	2013年9月	低区	精装修	季付
3	左右阳光大 厦	栖霞区迈皋 桥迈尧路	58.00	1.61	2013年9月	中区	精装修	季付

②因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：

表一比较因素条件说明表

影响因素	估价对象	实例一	实例二	实例三
项目名称	华电路1号房产	左右阳光大厦	景华大厦	左右阳光大厦
交易价格	待估	1.74	1.63	1.61

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	交易日期	交易日期	2013年9月	2013年9月	2013年9月	2013年9月
	交易情况		正常	报价	报价	报价
区 域 因 素 说 明	集聚程度		位于南京市迈皋桥区 域，聚集程较高（较 优）	位于南京市迈皋桥区 域，聚集程较高（较 优）	位于南京市迈皋桥区 域，聚集程较高（较 优）	位于南京市迈皋桥区 域，聚集程较高（较 优）
	公共交通便捷程 度		500米内有地铁迈皋 桥站，十条以上公交 线路可到达（优）	500米内有地铁迈皋 桥站，十条以上公交 线路可到达（优）	500米内有地铁迈皋 桥站，十条以上公交 线路可到达（优）	500米内有地铁迈皋 桥站，十条以上公交 线路可到达（优）
	对外交通便捷程 度		距南京站约3千米， 距机场30千米外，距 汽车客运站3千米 （较优）	距南京站约3千米， 距机场30千米外，距 汽车客运站3千米 （较优）	距南京站约3千米， 距机场30千米外，距 汽车客运站3千米 （较优）	距南京站约3千米， 距机场30千米外，距 汽车客运站3千米（较 优）
	道路网密集程度		道路网密集	道路网密集	道路网密集	道路网密集
	环 境		较好	较好	较好	较好
	公共 设施 配套 完备 程度	城市基 础设施	市政“六通”（即通电、 通路、通上水、通下 水、通讯、通气）	市政“六通”（即通电、 通路、通上水、通下 水、通讯、通气）	市政“六通”（即通电、 通路、通上水、通下 水、通讯、通气）	市政“六通”（即通电、 通路、通上水、通下 水、通讯、通气）
		社会公 共服务 设施	周边有银行网点、医 院，餐饮店，酒店等， 商务设施完善	周边有银行网点、医 院，餐饮店，酒店等， 商务设施完善	周边有银行网点、医 院，餐饮店，酒店等， 商务设施完善	周边有银行网点、医 院，餐饮店，酒店等， 商务设施完善
个 别 因 素 说 明	成新度		六成新	八成新	九成新	八成新
	装修		毛坯	精装修	精装修	精装修
	平面布置		布置合理，有利于利 用	布置合理，有利于利 用	布置合理，有利于利 用	布置合理，有利于利 用
	楼层		整幢	高区	低区	中区
	临街状况		一面临街	一面临街	一面临街	一面临街
	用途		工业	办公	办公	办公
	建筑面积		7,560.00	48.00	143.00	58.00

③编制比较因素条件指数表

估价人员通过调查分析南京办公及工业房地产租赁最看重的区域因素和个别因 素的各个因子对房地产价格的影响程度，通过分析市场资料，并结合估价经验，选取 以下几种因子作为比较基础，根据估价对象未来房地产与比较实例区域因素和个别因 素的具体差别进行区域因素和个别因素修正，以估价对象各因素为基础，相应指数为 100 ，具体见比较因素条件指数表：

表二 比较因素条件指数表

	影响因素	评估对象	实例一	实例二	实例三
	交易价格	待估	1.74	1.63	1.61
	交易日期	100	100	100	100
	交易情况	100	102	102	102
区 域 因 素 说 明	商业集聚程度	100	100	100	100
	公共交通便捷程度	100	100	100	100
	人流量	100	100	100	100
	道路网密集程度	100	100	100	100
	环 境	100	100	100	100

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	公共设 施配套 完备程 度	城市基础设施	100	100	100	100
		社会公共服务设 施	100	100	100	100
个 别 因 素 说 明		成新度	100	101	102	101
		装修	100	98	98	98
		平面布置	100	100	100	100
		楼层	100	97	95	95
		临街状况	100	100	100	100
		用途	100	120	120	120
		建筑面积	100	95	95	95

④因素修正

交易日期以估价对象房地产为基础，根据各交易实例的具体交易日期确定其交易 日期修正系数。

在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例因素修正及年期修正，即将估价对 象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表表示 如下：

表三 比较因素修正系数表

	影响因素	影响因素	实例一	实例二	实例三
	交易价格		1.74	1.63	1.61
	交易日期		1.0000	1.0000	1.0000
	交易情况		0.9804	0.9804	0.9804
区域因 素说明	商业集聚程度		1.0000	1.0000	1.0000
	公共交通便捷程度		1.0000	1.0000	1.0000
	人流量		1.0000	1.0000	1.0000
	道路网密集程度		1.0000	1.0000	1.0000
	环 境		1.0000	1.0000	1.0000
	公共设施配套完备 程度	城市基础设施	1.0000	1.0000	1.0000
		社会公共服务设施	1.0000	1.0000	1.0000
个别因 素说明	成新度		0.9901	0.9804	0.9901
	装修		1.0204	1.0204	1.0204
	平面布置		1.0000	1.0000	1.0000
	楼层		1.0309	1.0526	1.0526
	临街状况		1.0000	1.0000	1.0000
	用途		0.8333	0.8333	0.8333
	建筑面积		1.0526	1.0526	1.0526
	修正系数		0.8957	0.9056	0.9146
	比准价格（元/㎡）		1.56	1.48	1.47
	评估结果确定方法		三个比准价格接近，采用简单算术平均法确定评单价
	评估单价（元/㎡）		1.50

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2 、房地产承租权价值测算

采用收益还原法，房地产承租权价值测算如下：

序号	名称	计算式（依据）	计算结果	单位
1	承租面积	根据租赁合同确定	7,560.00	㎡
2	市场客观租金	市场法测算	1.50	元/㎡·日
3	市场客观年租金	[1]×[2]×360	4,082,400.00	元
4	实际支付年租金	根据租赁合同确定	1,088,640.00	元
5	赢利年租金（A）	[3]-[4]	2,993,760.00	元
6	收益年限(n)	2013.9.30至2023.2.26	9.54	年
7	报酬率(r)	还原率按评估基准日时中国人民银行公 布的一年期的存款利率，再加上一定的 风险因素调整值（包含承租权风险调整 值1%），按7％计	7%
8	评估值(P)		20,339,631.00	元

（五）评估结果

房地产承租权采用收益法，经实施上述评估程序，得出评估结果为 20,339,631.00 元。

四、停产停业损失补偿评估技术说明

（一）评估依据

本次评估根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590 号）第十七 条和第二十三条对该损失补偿进行评定估算。停产停业损失补偿包括停产停业期间利 润损失和停产停业期间职工基本生活保障补偿二个部分。

（二）停产停业损失计算依据及计算过程

• 1 、停产停业期间利润损失

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590 号）第二十三条： “ 对 因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因 素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 ”

根据经审计的南京中电熊猫晶体科技有限公司 2012 年的审计报告（天职苏 SJ[2013]129 号）和《南京中电熊猫晶体科技有限公司搬迁报告》，停产停业损失计算 如下表：

净利润	月均销售净利	停产月份	金额
14,867,208.72	1,238,934	3	3,716,802.18

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南京中电熊猫晶体科技有限公司搬迁损失项目·资产评估说明

17,519,718.61	1,459,977	3	4,379,929.65
			4,050,000.00

2 、停产停业期间职工基本生活保障补偿

停产停业期间职工基本生活保障补偿包括员工生活补助和五险一金补偿 （ 1 ）基本生活保障补偿

员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保

• 障补助。员工月生活补助标准按征收决定发布前最近的南京市最低工资标准计算。 员工数量以 2013 年 9 月在册职工人数 489 人计算。

根据南京市人力资源和社会保障局文件《 关于调整南京市最低工资标准的通知 》 宁人社〔 2013 〕 165 号文相关规定，南京市一类区最低工资标准为 1480 元 / 月。

人员	最低工资	月份	金额	备注
489.00	1,480	3	2,171,160

（ 2 ）五险一金补偿

根据补偿期、五险一金缴纳基数及员工人数、公司应承担比率确定。五险一金缴 纳补偿计算如下表：

序号	项目	缴费基数	企业缴纳比例	人数	停产月份	金额
1	养老保险	3107.32	20.00%	489	3	911,687.69
2	医疗保险	3107.32	9.00%	489	3	410,259.46
3	工伤保险	3107.32	0.50%	489	3	22,792.19
4	生育保险	3107.32	0.80%	489	3	36,467.51
5	失业保险	3107.32	2.00%	489	3	91,168.77
6	住房公积金	3107.32	10.00%	489	3	455,843.84
合计			42.30%			1,928,219.46

（三）评估结果

停产停业损失补偿费＝停产停业期间利润损失 + 停产停业期间职工基本生活保障 补偿

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南京中电熊猫晶体科技有限公司搬迁损失项目·资产评估说明

第六部分评估结论及其分析

此次评估主要采用成本法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：

委托评估资产在评估基准日 2013 年 09 月 30 日因搬迁发生损失的补偿额评估值为 6,068.30 万元（人民币大写金额：陆仟零陆拾捌万叁仟元整） 。

评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。

资产评估结果汇总表

评估基准日： 2013 年 09 月 30 日

产权持有者： 南京中电熊猫晶体科技有限公司 金额单位：人民币万元

序号	资产名称	评估值
1	固定资产拆迁损失	3,219.39
	其中：构筑物拆迁损失	999.15
	可搬迁设备拆迁损失	1,961.64
	不可搬迁设备拆迁损失	258.60
2	无形资产拆迁损失	2,033.97
	其中：房屋租赁权	2,033.97
3	停工停业损失	814.94
	其中：停产停业期间利润损失	405.00
	职工补偿	409.94
	合 计	6,068.30

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