TPV Technology Co., Ltd. - Audit Report / Information 2013

南京华东电子信息科技股份有限公司拟以廊坊中电熊猫晶体科技有限公司股权增资项目资产评估说明沃克森评报字【 2013 】第 0319 号

沃克森（北京）国际资产评估有限公司二〇一三年十月十八日

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资产评估说明目录

第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 ................................................... 2 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................... 3 第三部分：评估对象与评估范围说明 ......................................................................... 4 一、评估对象和范围 ........................................................................................................ 4 二、实物资产的分布情况及特点 .................................................................................... 5 第四部分：资产核实情况说明 ..................................................................................... 7 一、资产核实内容 ............................................................................................................ 7 二、资产核实人员组织、实施时间和过程 .................................................................... 7 三、影响资产核实的事项 .............................................................................................. 10 四、资产核实结论 .......................................................................................................... 11 第五部分资产基础法评估技术说明 ......................................................................... 12 一、流动资产评估技术说明 .......................................................................................... 12 二、机器设备评估技术说明 .......................................................................................... 18 三、投资性房地产 .......................................................................................................... 34 四、房屋建 ( 构 ) 筑物评估技术说明 ................................................................................ 35 五、无形资产 - 土地使用权评估 ..................................................................................... 59 六、其他无形资产 .......................................................................................................... 91 七、开发支出评估技术说明 ........................................................................................ 107 八、长期待摊费用评估技术说明 ................................................................................ 107 九、负债评估技术说明 ................................................................................................ 107 第六部分收益法技术说明 ...................................................................................... 110 第七部分评估结论及其分析 .................................................................................. 111 一、评估结论 ................................................................................................................ 111 二、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑 ........................................................ 112

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第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明

本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

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第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容由资产评估委托方和被评估单位共同撰写并盖章，详细内容见资产评估说明附件 1 。

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第三部分：评估对象与评估范围说明

一、评估对象和范围

本次评估对象为廊坊中电熊猫晶体科技有限公司股东全部权益价值。股东全部权益账面金额 6,169,786.35 元，股权持有单位已声明其所持有股权不存在抵押，质押、冻结等权属瑕疵事项，并承诺该股权权属清晰，合法，不存在任何法律纠纷事项。

具体评估范围为廊坊中电熊猫晶体科技有限公司于评估基准日所涉及的全部资产及负债，其中资产总额账面值 182,651,322.87 元，负债总额账面值 176,481,536.52 元，所有者权益账面值 6,169,786.35 元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所审计，并出具了天职苏 SJ[2013]966 号的无保留意见审计报告。

资产评估申报汇总表

金额单位：人民币元

		金额单位：人民币元
项目		账面价值
流动资产	1	4,154.57
非流动资产	2	14,110.56
其中：投资性房地产	3	1,042.18
固定资产	4	9,398.63
无形资产	5	2,560.31
开发支出	6	960.02
长期待摊费用	7	149.42
资产总计	8	18,265.13
流动负债	9	17,648.15
非流动负债	10
负债总计	11	17,648.15
净资产	12	616.98

委托申报的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，不重不漏。

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二、实物资产的分布情况及特点

廊坊熊猫晶体是较大型的电子振荡器生产企业，其实物资产的种类主要有：原材料、委托加工物资、产成品、在产品、房屋建筑物、构筑物、管道、机器设备、运输设备、电子设备等。上述实物资产主要分布在公司的各个部门内，实物资产数量较多、价值较大。

其中价值较大实物资产情况及特点：

1 、存货

存货中原材料、产成品、在产品数量较多。以上资产均在企业的各类存放车间，保管有序。

2 、机器设备

机器设备主要包括：生产设备、辅助生产设备、电子设备和汽车。

生产设备、辅助生产设备主要为检测设备、专用加工设备等。均集中在公司办公地，正常使用。

企业设备由相关部门进行统一管理，定期进行维修，设备保养状态良好，使用状态较佳。

电子设备主要为办公用计算机及外部设备、相机、空调、洗衣机、小型办公机械等设备。

车辆有 6 辆，均为非营运小轿车或面包车。存放在公司总部。车辆技术性能良好，运行正常；

3 、房屋建筑物

列入本次评估范围的房屋建（构）筑物，包括 A 、 B 座两个厂房（ A 座厂房在投资性房地产科目中核算）、 1 和 2 号宿舍楼、食堂、锅炉房，门房；构筑物 28 项，管道沟漕 3 项。上述房屋建（构）筑物均位于河北省廊坊市经济技术开发区的景明道 2 号院内。

4 、土地

土地使用权是是廊坊中电熊猫晶体科技有限公司拥有的位于廊坊开发区全兴路东、红润道南地块，土地用途为工业用地，面积为 23,622.90 平方米。截止评估基准日待估宗地及地上房屋建筑物已设定抵押，抵押权利人为中国电子财务有限责任公司，抵押金额为 3500 万元，其中土地（土地使用权证号为廊开国用【 2011 】第 062 号） 700 万元， 6 幢房屋（产权证号分别为廊坊市房权证廊开字第 H5245 号、 H5246 号、 H5247 号） 2800 万元；抵押贷款合同为 CECF 贷【 2011 】第 3205 号 - 抵押第 001 号；设定抵押日期为 2011 年 8 月 4 日，设定抵押贷款终止日期为 2013 年 8 月 4 日；该项抵押于 2013

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年 9 月 11 日注销，并办理抵押登记续期（ 2013 年 9 月 16 日至 2014 年 8 月 19 日，抵押合同为 CECF[2013] 第 022 号 - 抵押第 001 号。

截止评估基准日，上述实物资产除少部分机器设备购置时间较长、状态较差外，其他设备均能正常使用。

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第四部分：资产核实情况说明

一、资产核实内容

沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受南京华东电子信息科技股份有限公司的委托，对廊坊中电熊猫晶体科技有限公司纳入评估范围的资产及相关负债进行了核实，列入核实范围的资产类型主要有：流动资产、非流动资产（固定资产 ( 包括房屋建（构）筑物、机器设备 ) 、无形资产）及流动负债。

上述资产评估前账面金额如下：

金额单位：人民币万元

		金额单位：人民币万元
项目		账面价值
流动资产	1	4,154.57
非流动资产	2	14,110.56
其中：投资性房地产	3	1,042.18
固定资产	4	9,398.63
无形资产	5	2,560.31
开发支出	6	960.02
长期待摊费用	7	149.42
资产总计	8	18,265.13
流动负债	9	17,648.15
非流动负债	10
负债总计	11	17,648.15
净资产	12	616.98

二、资产核实人员组织、实施时间和过程

（一）资产核实组织工作

2013 年 10 月 8 日评估组派人进入现场，在辅导企业填表的同时，对企业的组织机构及资产分布情况进行了解，针对填表资产分布特点，和企业共同制定了详细的现场核实工作实施计划。根据被评企业的资产特点，资产核实分成流动资产及负债工作组、电子设备工作组，在企业相关人员的配合下分别对各类资产按照评估程序准则和其他相关规定的要求，采取了询问、函证、核对、监盘、勘查、检查、抽查等方式进

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行实地调查。评估组核实工作从 2013 年 10 月 8 日开始，至 2013 年 10 月 16 日结束。核实工作结束后，各小组均提交了现场核实及调查作业成果。

（二）资产核实的过程

1 、指导企业相关人员首先自行进行资产清查，收集、准备应向评估机构提供的资料；指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供 “ ” “ ” 的资产评估明细表、评估调查表及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。

2 、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表

评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细核对各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。

3 、现场实地调查

依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金、债权、存货、固定资产（车辆和电子办公设备）、债务分别针对不同的资产、负债性质及特点，采取不同的现场调查方法。如调查设备运行状态和电子办公设备使用状况，设备运行状态的调查方式，是通过现场实地勘查及查阅有关资料获得。通过调查，为确定车辆、设备的成新率准备资料。

4 、补充、修改和完善资产评估明细表

根据现场实地调查结果，进一步完善资产评估明细表，以做到 “ 账 ” 、 “ 表 ” 、 “ 实 ” 相符，表内各项要素齐全。

5 、核对产权证明文件

对评估范围的设备、运输车辆等权属进行查阅核对，以了解产权情况。

（三）资产及负债的核实方法

在核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的核实方法。

1 、流动资产的核实方法

评估人员在账表、账账、账实核对的基础上，核查了主要流动资产的原始会计资料，通过对实物抽查盘点、往来发函证和询问企业有关人员等评估工作及作价的必要程序，对流动资产分类进行了核实。

(1) 实物性流动资产

企业实物性流动资产主要为存货。评估人员首先对存货内控制度进行了调查，了解企业的存货进、出和保管核算制度，核对企业财务记录、统计报表和实地盘查，抽

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查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录，并查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认该存货的真实存在及所有权归属。其次评估人员根据企业存货状况，对存货进行了抽查盘点，核实是否有盘亏、盘盈情况，如有盘盈（亏）情况，要求企业出具说明，并具体分析了盘盈（亏）原因是否属实。

(2) 非实物性流动资产

评估小组人员主要通过核对各单位的财务总账、各科目明细账和会计凭证，重点对货币资金、应收账款、其他应收款等非实物性流动资产等科目进行核验。对于主要往来款项，通过询证函的形式进行确认，对于货币资金通过盘点、核对银行对账单、余额调节表进行核实。

2 、房屋建（构）筑物

根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对委估面积、价值量大的主要房屋建（构）筑物进行了勘查。

(1) 房屋建筑物的核实方法

对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对；核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘查并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；查阅主要房屋建筑物的预 ( 决 ) 算书及施工图纸等；查阅有关房屋所有权证，主要核对房屋所有 “ ” “ ” “ ” “ ” 权证中所载所有权人、建筑面积、结构及示意图，检查是否与评估申报表中所列内容一致，对于无房屋所有权证的房屋建筑面积，根据竣工结（决）算资料来确定。

(2) 构筑物的核实方法

主要根据企业提供的评估明细表，参照工程决算资料和财务决算资料，就构筑物评估明细表中的相关技术数据进行核对，对于明细表中没有完善的部分要求企业逐项完善修改评估明细表。

3 、机器设备的核实方法

被评估单位设备主要分为机器设备、电子设备和车辆。设备类资产的核实是在资产占有方有关财会人员、设备管理人员、技术人员的配合下进行。对设备的勘查，主要为①核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票等核实；对产权权属资料中所载明的所有人与资产占有方和相关当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委 “ ” “ ” 托方和相关当事人出具了说明和承诺函。③调查了解设备的实际技术状况，核查有

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关技术文件、资料。并对运行、故障、非在用设备、闲置、维护保养情况等进行核查，并填列设备现场作业调查表和有关配置的调查表。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。④了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评估增减值做好基础工作。

4 、无形资产的核实方法

(1) 土地使用权的核实

评估人员对委估土地进行了现场核查，了解土地使用现状、周边土地利用情况，并收集核对了有关土地权证，如国有土地使用证、土地出让合同、建设用地规划许可证等，并查阅了有关缴费凭证。核对土地的取得方式。

(2) 其他无形资产的核实方法

评估人员对查阅了无形资产的形成过程记录，收集专利、技术开发合同及有关交费情况。

5 、负债的核实方法

核实的内容包括负债的形成原因、账面值和实际负债状况，主要了解某些账龄较长的负债有无不需支付的情况及有无应计而未计的债务。

6 、损益类会计科目

(1) 对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等。

(2) 成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。

(3) 了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。

三、影响资产核实的事项

本次评估未考虑以下因素可能对资产核实结果造成的影响：

（一）本次核实范围以被评估单位提供的评估明细表为准。

（二）由于本次评估实物资产数量较多且空间分布相对分散，评估人员对价值量较大的设备和部分存货进行了现场调查核实，对其余设备采用点面结合的方式进行抽查。

由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。

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四、资产核实结论

廊坊中电熊猫晶体科技有限公司具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员严格遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退做到手续齐全，计量准确。

固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度，企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准，购入、更新固定资产需由计划部门下达计划，出售固定资产须经主管负责人审核。

企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表、账实相符。

经评估人员现场核实确认，资产总额与账面值相符。核实结果如下：

金额单位：人民币元

	金额单位：人民币
资产项目	账面价值
流动资产	41,545,712.18
非流动资产	141,105,610.69
其中：投资性房地产	10,421,793.38
固定资产	93,986,348.02
无形资产	26,431,855.69
开发支出	9,600,190.65
长期待摊费用	1,494,205.67
资产总计	182,651,322.87
流动负债	176,481,536.52
非流动负债
负债总计	176,481,536.52
净资产	6,169,786.35

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第五部分资产基础法评估技术说明

一、流动资产评估技术说明

一 ( ) 评估范围

本说明评估范围涉及的廊坊中电熊猫晶体科技有限公司的各项流动资产，包括货币资金、应收账款、其他应收款、预付款项、存货等。上述资产在评估基准日账面值如下所示：

所示：
	金额单位：人民币元
序号	科目名称	账面价值
1	货币资金	3,006,313.83
2	应收账款	16,489,266.89
3	预付款项	291,838.79
4	其他应收款	957,369.48
5	存货	20,707,262.29
6	其他流动资产	93,660.90
7	流动资产合计	41,545,712.18

( 二 ) 评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段：第一阶段：准备阶段

对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表；

第二阶段：现场调查阶段

1 、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对，然后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到申报数真实可靠。

2 、现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对 2013 年 8 月 31 日基准日的各项实物流动资产进行了现场监盘。现金为全额盘点，存货的抽查实物比例为 40% 左右，价值量在 60 ％以上，其中残次、变质失效、积压过时及其它待

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核销报废的，进行了逐笔核实，逐项验证所提供的资料，判断其可信、有效情况。在 “ ” “ ” 此基础上填写了现金盘点表和存货抽查盘点记录。

第三阶段：评定估算阶段

1 、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2 、对各类资产，遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则的规定，有针对性
地采用市场法、重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表； 3 、提交流动资产的评估技术说明。
( 三 ) 具体评估方法

根据被评估单位提供的已经天职国际会计师事务所审计审定的 2013 年 8 月 31 日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。

1 、货币资金货币资金是由现金、银行存款二部分组成。
⑴库存现金账面值 38,811.61 元，是存放在财务部门保险柜中，为人民币和欧元。
评估人员在各部门财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行监盘，并认真填写了现金盘点表，欧元为 520 欧元，人民币为 34,563.58 元，倒推核实，账面价值为 38,811.61 元。

对库存现金评估，采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对，以核实无误后的账面值作为评估值。 ⑵银行存款

银行存款账面值 2,967,502.22 元，指企业存入各商业银行的各种存款。包括中国工商银行廊坊开发区支行和中国建设银行廊坊开发区支行，以及中国电子财务有限责任公司三处存款，中国工商银行廊坊开发区支行和中国建设银行廊坊开发区支行处分别开有两户，分别为人民币和美元存款，中国电子财务有限责任公司为人民币存款。

在评估过程中，评估人员向银行进行了函证，取得回函的基础上并采取评估基准日银行对账单余额同企业日记账余额核对的方法，如有未达账项，则编制银行存款余额调节表，调节平衡，经逐户核对，未达账项原因属正常现象，未发现影响净资产事宜。经核实确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。

货币资金评估汇总数如下：账面值 3,006,313.83 元，评估值 3,006,313.83 元。 2 、应收账款

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应收账款指企业因销售产品等，应向购货单位收取的款项。廊坊中电熊猫晶体科技有限公司有限公司应收账款评估基准日账面值为 17,487,282.79 元，企业提取坏账准备金 998,015.90 元，应收账款净额为 16,489,266.89 元。

评估人员在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。

评估人员首先了解了廊坊中电熊猫晶体科技有限公司的信用政策，然后通过函证、查阅会计账簿、相关合同、发票、发运凭证等方式，确定款项的真实性。在核实无误基础上，借助于业务往来的历史资料、询证函的回函情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况等，判断各笔应收账款的可回收性和可回收金额。

对于欠款时间较短、债务人信用情况良好、有长期业务往来或存在抵押、担保等因素的应收账款，在未发现坏账损失迹象的情况下，以核实无误的账面值确定评估值；对于有确凿证据证明已经全部或部分发生坏账损失项目，根据核实后账面值扣除可确认的坏账损失后确定评估值；对于欠款时间较长（账龄长）、超过信用期、且长期无业务往来应收款项，很可能发生坏账损失，但具体的损失项目和损失的金额无法准确判断，对此部分应收账款，我们参照会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础，根据企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，应收款项在 1 年以内的计提 5% ； 1-2 年的计提 10% ； 2-3 年的计提 30% ； 3-4 年的计提 50% ； 4-5 年的计提 80% ； 5 年以上的计提 100% ，由此估计出可能收不回的款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值。不考虑关联方坏账对评估值的影响。

经评估，应收账款评估值为 17,281,536.01 元。

3 、预付款项

预付款项是指企业根据购货合同规定预付给供货单位的款项。廊坊中电熊猫晶体科技有限公司预付款项科目于评估基准日账面原值为 291,838.79 元，企业提取坏账准备金 0 元，预付款项净额为 291,838.79 元主要内容为货款、工程款以及材料款、服务费用。

评估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，部分预付款项已经收到相应货物或劳务。对于预付款时间较长（账龄长）、超过信用期、且长期无业务往来应收款项，很可能到期不能收回相应物资而发生坏账损失，但具体的损失项目和损失的金额无法准确判断，对此部分预付账款，我们参照会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础，根据企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，估计出可能收不回相应物资的款项，再从这部分预付账款总额中扣除得到评估值。

经评估，预付账款评估值为 291,838.79 元。

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4 、其他应收款

其他应收款指企业除应收票据、应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂付款项，于评估基准日账面值为 985,416.94 元，提取坏账准备金 28,047.46 元，其他应收款净额 672,445.64 元。对于其他应收款，评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的原始凭证，经核实账面记录金额真实、准确。在核实无误基础上，借助于业务往来的历史资料、询证函的回函情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况等，判断各笔应收款的可回收性和可回收金额。

对于欠款时间较短、债务人信用情况良好、有长期业务往来或存在抵押、担保等因素的应收款，在未发现坏账损失迹象的情况下，以核实无误的账面值确定评估值；对于有确凿证据证明已经全部或部分发生坏账损失项目，根据核实后账面值扣除可确认的坏账损失后确定评估值；对于欠款时间较长（账龄长）、超过信用期、且长期无业务往来其它应收款，很可能发生坏账损失，但具体的损失项目和损失的金额无法准确判断，对此部分其它应收款，我们参照会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础，根据企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，其它应收款在 1 年以内的计提 5% ； 1-2 年的计提 10% ； 2-3 年的计提 30% ； 3-4 年的计提 50% ； 4-5 年的计提 80% ； 5 年以上的计提 100% ，由此估计出可能收不回的款项，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值。不考虑关联方坏账对评估值的影响。

其他应收款评估值为 973,038.94 元。

6 、存货

是指为持续、正常经营而储备的原材料、产成品、及在制半成品等，评估基准日账面原值为 24,834,592.52 元，计提的跌价准备为 4,127,330.23 元，存货净额 20,707,262.29 元。

（ 1 ）原材料

原材料账面值为 4,802,609.46 元，包括各类生产用原料以及辅料。

对原材料的评估按照现行市场价格并考虑加上合理的运杂费及损耗后计算评估值。企业的原材料流动性大，出入库记录较完善，经现场抽查盘点以及向企业库管、生产人员了解未发现有变质损坏现象，因此此次评估视全部原材料均可正常使用。以评估基准日原材料采购价（不含税）作为评估单价，确定评估值。原材料评估值为 4,802,609.46 元。

（ 2 ）委托加工材料

委托加工材料账面值 56,507.85 元，主要为被评估单位委托武汉瑞晶电子有限公司和石家庄衍兴电子有限公司加工 O 基座、 R 基座和 IC 的款项。评估人员参考了被

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评估单位与武汉瑞晶电子有限公司和石家庄衍兴电子有限公司签订的委托加工合同，以账面价值确定评估值。

委托加工材料的评估值为 56,507.85 元。（ 3 ）产成品

产成品 ( 库存商品 ) 评估基准日账面值为 7,696,304.49 元。主要为企业待售的各种晶体谐振器等，根据企业提供资料及评估人员调查，确定了产成品的不含税售价。其评估值计算公式为：

产成品评估值 = 该产品不含税销售单价 × [1- 销售费用 / 销售收入 - 销售税金及附加 / 销售收入 - 所得税额 / 销售收入－销售利润率 × （ 1 －所得税税率） × 净利润折减率 ]× 该产品库存数量

其中净利润折减率为一定的比率，畅销产品为 0 ，正常销售产品为 50% ，勉强可销售的产品为 80% ，滞销产品为 100% 。

产成品评估案例：

以规格型号为 C ，频率为 27 的谐振器为例 ( 产成品评估申报表第 1 项 ) ，不含税售价 0.74 元 / 片，根据天职国际会计师事务所审计后的损益表 (2011 ， 2012 ， 2013 1-8 月年度 ) 计算各项费率：

)计算各项费率	：
计算公式	销售费用/ 销售收入	税金及附加/ 销售收入	销售利润/ 销售收入	企业所得税率
三年平均费率%	1.19%	0.78%		25%

规格型号为 C ，频率为 27 的谐振器评估值

= - - - 产品销售收入销售费用全部税金适当税后净利润

= 不含税销售单价 × [1- 销售费用率 - 销售税金及附加率 - 销售利润率 × 所得税率 - 销售利润率 × (1- 所得税率 )× 净利润折减率 ]× 销售数量

= 0.74 [1-1.19%-0.78%] 35,000.00

= 25,550.00

经评估，产成品 ( 库存商品 ) 评估值为 4,071,390.90 元。

（ 4 ）在产品

在产品账面值 11,461,903.57 元，公司按实际成本记账，其成本组成内容为生产领用的原材料、制造费用、辅助材料和人工费用等，评估人员在核查其成本构成与核算情况后认为其账面值基本可以体现在产品的现时价值，故以核实后的账面值确认评估值。

在产品的评估值为 11,461,903.57 元。

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（ 5 ）分期收款发出商品

分期收款发出商品的账面值 817,267.15 元，减值准备为 98,956.66 ，净值 718,310.49 元，主要为被评估单位已经发出的商品，除了少部分有退货的情况，均为正常销售产品，根据企业提供资料及评估人员调查，确定了各种药品在评估基准日的不含税售价。

评估方法与产成品相同，评估值为： 633,746.10 元，增值 -84,564.39 元，增值率 -11.77 % 。

存货评估结果汇总表

单位：人民币元

序号	科目名称	账面价值	评估价值	增值额	增值率%
1	原材料	4,802,609.46	4,802,609.46	5,181.12	0.11
2	委托加工材料	56,507.85	56,507.85	-	-
3	产成品	7,696,304.49	4,071,390.90	398,278.86	10.84
4	在产品	11,461,903.57	11,461,903.57	-	-
5	发出商品	817,267.15	633,746.10	-84,564.39	-11.77
6	存货跌价准备	4,127,330.23
7	合计	20,707,262.29	21,026,157.88	318,895.59	1.54

( 四 ) 评估结果及分析

流动资产评估结果

科目名称	账面价值	评估价值	增值额	增值率%
货币资金	3,006,313.83	3,006,313.83	-	-
应收账款	16,489,266.89	17,281,536.01	792,269.12	4.80
预付款项		291,838.79
其他应收款	985,416.94	973,038.94	15,669.46	1.64
存货	20,707,262.29	21,026,157.88	318,895.59	1.54
其他流动资产	93,660.90	93,660.90
流动资产合计	41,545,712.19	42,672,546.35	1,126,834.17	2.71

增减值原因分析

流动资产评估增值 1,126,834.17 ，增值率 2.71 % ，增值主要原因为存货的增值和其他应收款以及应收账款的增值：

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（ 1 ）产成品增值原因主要为，本次评估采用的账面价值为成本价，而选取的参考单价为市场价格，该产品更新换代快，市场同类产品的价格下降，所以导致评估值减少，但是评估时将跌价准备评估为 0 时带来的增值大于减值，所以总体上存货评估增值。

（ 2 ）应收账款和其他应收款的增值是因为评估时将关联方交易的坏账准备评估为 0 并按原值评估带来的增值。

二、机器设备评估技术说明

一 ( ) 评估范围

廊坊中电熊猫晶体科技有限公司委托评估的设备类资产为其一部分机器设备，分布在厂生产区各楼层及厂区各科室。其账面值情况如下天表：

科目	账面原值	账面净值
设备合计	160,939,481.72	80,561,888.01
机器设备	158,179,532.06	79,885,549.98
车辆	1,538,606.64	349,888.14
电子办公	1,221,343.02	326,449.89

( 二 ) 公司设备概况

1 、概况

廊坊中电熊猫晶体科技有限公司以生产高精度低噪声频率器件为主业。其设备品种有溅射镀膜机、 SMD 刻蚀机、点胶机、排片机、插片机、封焊机、分选机、晶片切割机等，还有大量的 SMD 激励仪、温度特性测试机、晶体网络分析仪、测频仪等产品及工序质量检测或控制仪器。

以上机器设备大多数是 2003 年、 2005 年、 2008 年分三批从日本（个别德国）进口的，部分从香港购置。这些进口设备单台价值都较高，一般均以百万计。国产设备相对数量少，且单台价值也较低。

本次评估有 7 辆非营运车， 1 辆已经处理掉， 1 辆为 11 座客车、 1 辆为微型面包车，其他均为小轿车。目前 6 辆车状况正常。

电子设备为大量电脑（含笔记本）、打印机、复印机、热水器、传真机、办公用分体式及柜式空调机等，主要分布在各科室。

除进口机外，设备的购置时间主要也集中在 2002 年到 2008 年这段时间，以前和以后均鲜有购置。除因产品更换而使个别专用工艺设备闲置外，都在正常运行。

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企业产品生产工艺流程如下图：

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2 、设备管理维修制度

设备科负责设备的管理，与财务部门共同对全公司固定资产实行全过程管理和监督。公司设备的维护保养工作及设备总体状况良好，主要生产设备运行完好率均在 90% 以上。

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3 、账面价值情况

设备的账面原值较为复杂，进口设备当年都是由地方政府下文关税和增值税全免，只由 CIF 和一些海关手续费用及国内运输费用组成。国产部分一般按原始购置价值入帐。包括：购置费（ 2009 年 1 月 1 日前含增值税进项税额，以后可以抵扣 ) 、运费、安装调试费等相关费用。 "

( 三 ) 评估过程

1 、清查核实工作

对公司提供的机器设备类清查评估明细表进行审核，对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、对在申报表中盘盈、盘亏、折除、待报废等设备，要求该单位在申报表中说明，并要求使用单位出具书面说明。对该单位经修改补充过的设备评估明细表，该单位加盖公章作为评估人员的评估依据。

2 、现场勘察

评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察

现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。

对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同、报关单和原始发票等，近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依据之一。

3 、评定估算

根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。（ 1 ）根据本次评估目的，设备评估采用成本法。

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

本次选取成本法进行评估比较科学、适当、合理，可以满足评估目的的要求

（ 2 ）为了保证评估的真实性和准确性，对大型或价值量大的各种设备，先进行市场询价、查阅设备购置合同及竣工决算，再加上相关费用后确定其购置价格，进而计算重置全价。

（ 3 ）重点设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限的方法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，综合测算予以评定。

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（ 4 ）由评估公司组织专家组对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇

总。

4 、评估汇总

（ 1 ）经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查。

（ 2 ）把本次评估所用的基础资料（如企业提供的各主要设备质量情况调查表、调查统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等）及评估作业表、询价记录等编辑汇总成 “ 附件 ” 存档。

5 、撰写报告

“ ” 编制设备评估技术说明。

四 ) 评估依据（取价依据）

1 、企业提供的 “ 设备清查评估明细表 ” ；

2 、机械工业出版社《 2013 中国机电产品报价手册》；

3 、向生产厂家及经销商电话询价信息；

4 、评估人员从网上及其他途径收集的资料。

5 、机械工业信息研究院《 2013 机电产品价格信息数据库查询系统》

6 、商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》， 2013 年 5 月 1 日起实施。

( 五 ) 评估方法

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料等情况，采用成本法进行评估作价。

计算公式为：评估值 = 重置全价 × 成新率

1 、重置全价的确定

设备类资产的重置成本，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下的各种费用（包括购置价、运杂费、安装调试费、基础费、工程建设其他费用和资金成本等），综合确定。

设备类资产重置成本的基本计算公式为：

重置成本 = 设备购置价 /(1+17%)+ 运杂费 + 安装调试费 + 设备基础费 + 工程其他费用＋资金成本

（ 1 ）设备购置费的确定

设备购置费 = 设备购置价 + 安装调试费 + 设备基础费 A 购置价

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主要通过向生产厂家、设备进口代理公司或销售公司询价，或参照《 2013 机电产品价格查询系统》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。 B 运杂费

运杂费 = 设备购置价 × 运杂费率

设备国内运杂费，一般包括设备从某地生产厂或发货地 ( 调拨单位或国家仓库、码头、车站 ) 到产权持有单位所发生的装卸、运输、保管及其它有关费用，并包括本地区离铁路线或离码头 30 公里以内的短途运输费，计算公式见下表：

B运杂费运杂费=设备购置价×运杂费率设备国内运杂费，一般包括设备从某地生产厂或发货地(调拨单位或国家仓库、码头、车站)到产权持有单位所发生的装卸、运输、保管及其它有关费用，并包括本地区离铁路线或离码头30公里以内的短途运输费，计算公式见下表：	B运杂费运杂费=设备购置价×运杂费率设备国内运杂费，一般包括设备从某地生产厂或发货地(调拨单位或国家仓库、码头、车站)到产权持有单位所发生的装卸、运输、保管及其它有关费用，并包括本地区离铁路线或离码头30公里以内的短途运输费，计算公式见下表：	B运杂费运杂费=设备购置价×运杂费率设备国内运杂费，一般包括设备从某地生产厂或发货地(调拨单位或国家仓库、码头、车站)到产权持有单位所发生的装卸、运输、保管及其它有关费用，并包括本地区离铁路线或离码头30公里以内的短途运输费，计算公式见下表：	B运杂费运杂费=设备购置价×运杂费率设备国内运杂费，一般包括设备从某地生产厂或发货地(调拨单位或国家仓库、码头、车站)到产权持有单位所发生的装卸、运输、保管及其它有关费用，并包括本地区离铁路线或离码头30公里以内的短途运输费，计算公式见下表：

机器设备国内运杂费率参考指标（设备基价的％）
序号	地区分类	设备所在地的省市名称	运杂费率（%）
1		当地采购	0.5-2
2	一类	北京、天津、河北、山东、山西、江苏、上海、浙江、安徽、辽宁或邻近地区采购	1-4
3	二类	湖南、湖北、附件、江西、广东、河南、陕西、四川、重庆、吉林、黑龙江、甘肃	2-5
4	三类	广西、贵州、青海、宁夏、内蒙古	2-6
5	四类	云南、新疆	2-7

～进口设备的国内运杂费可参照上表，但由于进口设备价值较高，故乘以 30% 70% ，再另加到岸港口发生的与运输有关的费用。

若合同中规定国内运杂费由供方承担，则国内运杂费不予考虑。（ 2 ）安装调试费的确定

本次纳入评估范围内的机器设备安装调试费，依据《资产评估常用数据与参数手册》中的安装费率酌情确定其费用；若合同中包含上述费用，则不再重复计算。费率如下表：

机器设备安装调试费率参考指标（占设备基价的 % ）

序号	设备类型	费率（%）	序号	设备类型	费率（%）
1	轻型通用设备	0.5-1.0	14	电梯	10-16
2	一般机加工设备	0.5-2.0	15	变、配电设备	8-15
3	大型机加工设备	1-4	16	电气设备	6-12
4	数控机床和精密加工机床	2-4	17	气体压缩机	8-14
5	铸造设备	3-6	18	电话总机	10-15
6	锻造、冲压设备	4-8	19	检测、试验设备	1-4
7	起重设备	4-10	20	快装锅炉（以锅炉主	15-20

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序号	设备类型	费率（%）	序号	设备类型	费率（%）
				机价计算）
8	焊接、切割设备	0.5-2	21	蒸汽锅炉（10 吨/时及以下）（以锅炉主机价计算）	35-45
9	泵站设备	8-15	22	蒸汽锅炉（20 吨/时及以上）（以锅炉主机价计算）	30-40
10	制冷、通风设备	8-12	23	热水锅炉	25-30
11	集中空调设备	5-8	24	电镀、镀装设备	5-12
12	冷却塔	8-12	25	热处理设备	2-5
13	工业窑炉及冶炼设备	10-20	26	化工工业专用设备	6-15

对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。（ 3 ）基础费的确定

本次参评设备无需另做基础，直接在经硬化了的车间地面上安装。故基础费一般为 0 。

（ 4 ）前期费用及其他费用的确定

建筑工程前期费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理费、环境评价费、联合试运转费等，各费用是根据国家相关行政管理部门规定的工程造价管理有关文件的规定，结合委估资产所在项目的实际投资额度确定。

建设工程前期费计算表

序号	费用名称	计算费率	取费基础及计算	计费依据
1	建设单位管理费	0.98%	分部分项工程费×费率	财建[2002]394号
2	勘察设计费	2.84%	分部分项工程费×费率	计价格[2002]10号
3	工程监理费	1.98%	分部分项工程费×费率	发改价格(2007)670号
4	招标代理服务费	0.19%	分部分项工程费×费率	计价格[2002]1980号
5	环境评价费	0.08%	分部分项工程费×费率	计价格[2002]125号
6	联合试运转费	0.5%
7	按费率取费合计	6.56%

（ 5 ）资金成本的确定

资金成本，对于大、中型设备，合理工期在 6 个月以上的计算其资金成本。资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费、基础费和其他费用，根据资金沃克森（北京）国际资产评估有限公司 24

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投入的合理建设工期和基准日执行的贷款利率计算确定。本次评估采用的是 2012 年 7 月 6 日中国人民银行公布的贷款利率。如下表：

评估基准日基准利率表

评估基准日基准利率表
项目	年利率%
一、短期贷款
六个月（含）	5.60
六个月至一年（含）	6.00
二、中长期贷款
一至三年（含）	6.15
三至五年（含）	6.40
五年以上	6.55

假设各项费用投入是在合理的建设期内均匀投入的，则

资金成本 = （设备购置价 + 运杂费 + 安装调试费 + 基础费 + 其他费用） × 贷款利率 × 建设工期 × 1/2

6 、评估值的确定

评估值 = 重置成本 × 成新率

( 六 ) 典型案例案例一：专业设备（机器设备评估明细表第 69 项）设备编号： 102002002001003-05 设备名称：真空溅射镀膜机规格型号： SPH-2500 ；生产厂家：日本昭和真空株式会社数量： 1 套；启用日期： 2010-12-31 ；帐面原值： 3,346,656.78 元；帐面净值： 2,498,190.96 元。 1 、设备概况 :

本机床是从日本进口的高可靠性、高效率、高自动化镀膜设备。用于对电子晶体进行真空银、铬等镀复。主要技术参数及性能：～总装机容量： 5KW ；生产能力： 10Kpcs/h ；

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基体加热：碘钨灯表面加热；溅射阴极： 5″×7″ （高速型）；直流电源： 3KW （ 1000V× 3A ）；罩板尺寸： 54942.7(LHt) 托盘： 350954(LHt) 基体数量： 5p/ 托盘；真空泵：（充填 / 卸载） 150A CRYO 泵；（溅射室） 200A CRYO 泵基本控制：程序控制；极限压力：（充填 / 卸载） 1.0× 10[-3] Pa ；（溅射室） 1.0× 10[-3] Pa 抽真空时间；（充填 / 卸载） (1.0× 10[-2] Pa)3min ；（溅射室） (1.0× 10[-2] Pa)10min ；晶体加热温度：（充填室） Max 150 ℃；镀膜厚度：（ Ag ） 150nm ；供气压力：空气 0.5~0.7MPa 、 N2 0.2~0.3MPa 、 Ar 0.05MPa ；～外型尺寸： 250015002200 ～整机重量： 2500 ㎏。 2 、评定估算

1 ）、重置全价的确定

参考原购置合同并向东荣兴业深圳基地电话（勐年 0755-83261248 ）询价，确定本机基准日天津港 CIF 价为 30,000,000.00 日元。则此机重置全价的计算如下表 :

	(69#) 进口SPH-2500镀膜机重置全价计算表	(69#) 进口SPH-2500镀膜机重置全价计算表	(69#) 进口SPH-2500镀膜机重置全价计算表	(69#) 进口SPH-2500镀膜机重置全价计算表
代码		计费费率	计费基础	计费公式	计算结果
	项目

A	到岸外币货价（日元）		30000000
B	人民币/外币汇率	0.062645
C	到岸人民币货价(CIF)		到岸外币价	C=A×汇率	1,879,350.00
P	FOB			P=C/1.0542	1,782,726.24
D	关税		CIF	D=CIF×税率	0
E		17%	CIF+D	E=(CIF+D)×税率	319489.5
	增值税

F	银行财务费	0.35%	CIF	F=CIF×费率	6,577.73
G	外贸手续费	1.50%	CIF	G=CIF×费率	28,190.25
H	商检费	0.20%	CIF	H=FOB×费率	3,565.45
I	国内运杂费	0.50%	CIF	J=CIF×费率	9,396.75
J	安装调试费	4.00%	CIF	K=CIF×费率	75174.00
K	基础费	0.00%	CIF	L=CIF×费率	0.00

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L	工程建设其他费用	6.56%	C+D+E+F+G+H+I+J+K	L=(C+D+E+F+G+H+I+J+K)× 费率	152,306.39
M	资金成本	6.00%	C+D+E+F+G+H+I+J+K+L	M=(C+D+E+F+G+H+I+J+K+L )×利率×工期/2	74,221.50
N	重置全价		C+D+E+F+G+H+I+J+K+L+ M	O=C+D+E+F+G+H+I*（1-7%） +J+K+L+M	2,228,800.00

对此表有关计算的说明：

A) CIF 的确定：基准日人民币对日元的汇率为 0.062645 ，则 CIF 价 =30,000,000.00× 0.062645 =1,879,350.00 元
B) 关税、增值税：按基准日海关税则号 84798999.30 ，本案关税率为 0% 、增值税
率为 17% 。则增值税 =1,879,350.00× 17%=319489.5 。
C ）外贸代理费：代理费率按 1.5% ，则
外贸代理费： =CIF 价 × 1.5 ％ =1,879,350.00× 1.5 ％ =28,190.25 元。
D ）银行财务费：根据有关进出口商品银行财务费收取的规定，银行财务费费率
应取 CIF 价的 0.35 ％，则。
银行财务费 = CIF 价 × 0.35 ％ =1,879,350.00× 0.35 ％ =6,577.73 元。
E) 商检费：根据有关进出口商品银行手续费收取的规定，商检费费率取 FOB 价
的 0.2 ％，则。
商检费： = FOB× 0.2 ％ =CIF 价 ÷ 1.0542× 0.2 ％
- 1.0542× 0.2 ％ = 3,565.45 元。
F ）国内运输费：本地运输，取 CIF 价的 0.5 ％，则
国内运输费： = CIF 价 × 0.5 ％ =1,879,350.00× 0.5 ％ = 9,396.75 元
G ）基础费：本机无需做基础，直接装于车间固化地面即可，故基础费为 0 。 H) 安装调试费按 “ 机器设备评估常用数据与参数 ” ，取设备购价（ CIF ）的 4%
（ 2%~4% 的上限） .
安装调试费： = CIF 价 × 4 ％ =1,879,350.00× 4 ％ =75174.00 元
I ）前期费用及其它费用确定：
前期费用及其他费用包括建设单位管理费、联合试运转费、设计费、工程监理费
等，按上文 6.56% 计取，则：
前期费用 = 以上各费用之和 × 6.56%=152,306.39 元。
J ）资金成本：

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此机合理建设周期按 1 年，基准日执行 2012 年 7 月 6 日颁布的基本建设贷款利率，

半年至一年 ( 含一年 ) 为 6.0% ，资金按均匀投入，则

资金成本： = 以上各费用之和 × 1× 6.0 ％ ÷ 2= 74,221.50 元

K ）重置全价 ( 不含税 ) 的确定：

= 重置全价以上各项费用 ( 增值税除外 )

取到 100 元位为 2,228,800.00 元

2) 成新率的确定：

A) 理论成新率：

按 “ 机器设备评估常用数据与参数 ” ，经济使用年限为 10 年，到评估基准日已使用

2.7 年。则：

理论成新率 = ( 经济寿命年限 - 已使用年限 )÷ 经济寿命年限 × 100%

10× 100 ％

％

B) 现场勘察成新率：

设备正常。经现场勘测并向设备管理人员及操作人员进行了详细了解。对设备各组成部分的评分如下表：

序号	组成部分	主要技术状态	标准分	评分
1	床身、机架	结构紧凑、材质优良，无锈蚀、无伤损现象。	20	16
2	真空系统	运行平稳，真空度满足工艺要求	15	12
3	溅镀系统	各部件动作可靠，镀膜均匀牢固	20	17
4	压缩空气、氮气系统	气压稳定，各接点、各管路无泄漏现象，各气动元件动作灵敏可靠。	15	11
5	电器硬件	各电机无异常发热、无异常响声。各电器元件动作灵敏可靠。线路尚未老化	18	13
6	电器软件	控制系统稳定可靠，略有技术性贬值。	7	5
7	其他	保养良好，资料基本齐全。	5	4
	合计		100	78

即技术勘测成新率为 78% 。

C ）综合成新率：

综合成新率 = 理论成新率 × 40%+ 现场勘察成新率 × 50%

％ × 40%+78 ％ × 60%

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％。

3 ）、评估值：评估值 = 重置全价 × 成新率 =2,228,800.00× 76%

=1,693,888.00 （元）

案例二国产专业设备（机器设备评估明细表 313 号） 1. 设备概况设备名称：晶片坨切割线切割机；规格型号 : RD-120-4 生产厂家：湖南益阳宏达机电有限公司；启用日期： 2009-6-1 账面原值： 391,355.25 元；账面净值： 236,368.21 元主要技术参数：机器外形尺寸： 169016031721 （㎜）（宽 * 进深 * 高）；最大工件尺寸： 10012075 （㎜）；钢丝直径及线盘容量：￠ 0.10 ～￠ 0.18 、 10 ㎏ × 1 辊；钢丝往复运动速度及周期：最大 280m/min （无级）、最大 6 次往复 /min ；工作台上升行程及切速：最 110 ㎜、 0.1 ～ 50 ㎜ /h ；总功率： 4.51KW ；～机器重量： 1520 ㎏。 2. 重置价值的确定

经向生产厂家 —— 湖南益阳宏达机电有限公司电话（雷永强 0737-3802666 ）询问，

含税、含运输费用价格为 340,000.00 元。则设备各项费用计算如下：

1 ）、购置价 =340,000.00 元；

2 ）、不含税购置价 =340,000.00÷ 1.17= 290,598.29 元；

3 ）、运杂费 =0 （含在购置价中）；

4 ）、安装调试费

按《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》（ 1995 年板）取费率为

5% ，则安装调试费 =340,000.00× 5%=17,000.00 元；

5 ）、设备基础费 =0 （无需专门做基础，简单的预埋地脚螺钉费用含在安装调试费中）；

6 ）、前期及其他费用

按固定资产投资总额计算的有关前期及其他费用费率和案例一相同。

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则前期及其他费用 =(340,000.00 ＋ 17,000.00)× 6.56%

=23,419.20 元；

6 ）、资金成本

资金成本的计算执行中国人民银行 2012 年 7 月 6 日的贷款利率，此机合理建设周期按 1 年，半年期年利率为 6.0% ，资金按均匀投入计算。则

资金成本 =(340,000.00 ＋ 17,000.00 ＋ 23,419.20)× 6.0%× 1÷ 2

元

7) 、重置全价 = 设备购置价 /1.17+ 运杂费 × （ 1-7% ） + 安装费 + 设备基础费 + 其他费用 + 资金成本

=290,598.29 ＋ 17,000.00 ＋ 23,419.20 ＋ 11,412.58

=342,430.07 取到 100 元位为 342,400.00 元。

成新率的确定

（ 1 ）年限法成新率的确定

该设备于 2009 年 6 月正式启用。其经济寿命年限一般为 10 年，目前已使用 4.3

年则：

成新率＝（经济使用年限 - 已使用年限） ÷ 经济使用年限 × 100%

10× 100%=57%

（ 2 ）观察法成新率的确定

序号	设备部位	技术状态	标准分	评估分
1	机身,外壳	结构件无变形，外保护层基本完整但有失光泽，无明显锈蚀。	27	18
2	钢丝驱动系统	走丝平稳,拉力均衡,速度可控	12	8
3	高频脉冲系统	频率、振幅稳定，切削高温集中，切口整齐均匀	15	9
4	各辅助系统	磨料供给、切削油循环、	16	10
5	电器硬件及软件	各电机无异响无异常发热，各元件动作灵敏准确，各控制软件略有技术性贬值	25	16
6	其他	保养良好，资料不太齐全	5	4
合计			100	65

即观察法成新率为 55% 。

（ 3 ）综合成新率 = 年限法成新率 × 40% ＋观察法成新率 × 60%

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＋ 65%× 60%

（取整）

评估价值的确定

评估价值 = 重置价值 × 成新率

=342,400.00× 62%

= 212,288.00 元。

案例三、小轿车（车辆明细表第 3 号）

车辆概况

车辆名称：小轿车；厂牌型号：天簌 EQ7230AB

车牌号码：京 JF0048 ；生产厂家：一汽丰田公司登记日期： 2006 年 1 月 26 日；行驶里程： 249497 账面原值： 295,653.34 元；账面净值： 41,114.24 元

主要参数：

主要参数：
	天籁(TEANA)牌EQ7230AB型轿车参数
发动机	VQ23	排量(ml)	2349
发动机生产企业	日产汽车公司	功率(kw)	127
发动机商标：		燃料种类：	汽油(mm)
外形尺寸：	4890× 1765× 1475(mm)	货厢尺寸：	× × (mm)
总质量：	1995(Kg)	整备质量：	1560(Kg)
额定载客：	5(人)	油耗：	10.3
接近角/离去角：	15.7/17.7(° )	前悬/后悬：	995/1120(mm)
轴荷：	前轴/后轴:1055/940	轴距：	2775(mm)
轴数：	2	最高车速：	198(km/h)
轮胎数：	4	轮胎规格：	205/65R16
前轮距：	1530	后轮距：	1535
转向形式：	方向盘	依据标准：	GB18352.3-2005

至评估基准日行驶里程为 249497 公里，车况良好，车辆外表面无碰伤，车内装潢完好，各仪表显示清晰。车辆制动性能可靠，运行以来没发生过重大故障和事故。 2. 重置价值的确定

经查阅 http://data.auto.sina.com.cn/159 等网站，并调查当地的汽车销售商家，确定该车辆的现行购置价为 231,800.00 元。

重置价值 = 现行购置价 + 车辆购置税 + 其他费用

=231,800.00 ＋ 231,800.00÷ 1.17× 0.1 ＋ 500

=252,100.00 元 ( 取到 100 元位 ) 。

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2 、综合成新率

A 、理论成新率：按四部委新规定，小轿车已取消年限限制，这里采用里程成新

率：

已行驶 249497 公里，规定行驶 600000 公里，则理论成新率 = （规定行驶里程 - 已行驶里程） ÷ 规定行驶里程 × 100% = （ 600000-249497 ） ÷ 600000× 100%

=58.4%

B 、技术评分成新率

现场技术评分如下

序号	车辆部位	鉴定标准	实测现状	标准分	评估分
1	发动机及离合器总成	汽缸压力是否符合规定值；机油有无泄漏；冷却系统是否漏水；燃油消耗是否在正常范围内；发动机点火后在低、中、高速时均不应有断火现象；不应有活塞缸或曲轴轴承、连杆轴振动现象。	基本正常	30	17
2	前桥总成	工字梁无变形，转向系统轻便灵活	良好	7	4
3	后桥总成	圆锥齿轮在高速档时，各轴承温升不应高于 60℃；差速器及半轴齿轮不允许有敲击声或高低变化响声；各结合部位不允许漏油。	良好	9	5
4	变速箱总成	齿轮有任何档位均不应有脱档、跳档及异常响声；变速杆不应有明显抖动；所有密封部分不应漏油；变速时变速杆操作应轻便。	良好	7	4
5	车架总成	无变形；各焊口应无裂纹及损伤，各铆接件应齐全；无松动现象；液压减速器不应有漏油现象。	良好	13	7
6	车身总成	车身有无碰伤、脱漆、锈蚀；门窗玻璃完好；密封良好；座椅完整；货车车厢应完好无损伤；驾驶室仪表能正常工作。空调冷热工作是否正常；音响是否正常	微有擦伤	25	13
7	轮胎	按磨损量	重	2	1
8	其他	制动系统中，气动的制动储气筒及制动筒不应有漏气；液压的各部位不得漏油，液压系统不得进入空气。电路的电源、点火、信号、照明等到应工作正常。	良好	7	4
	合计			100	55

E 综合成新率综合成新率 = 理论成新率 × 40%+ 技术评分 × 60% =58.4%× 40%+55%× 60%

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= 56% ( 取整 ) 。

3 评估值评估值 = 重置成本 × 综合成新率 =252,100.00× 56% =141,176.00 元。

案例四：电子设备（电子设备明细表第 64 号）设备名称：笔记本电脑；型号： 14R-869B ；生产厂家：戴尔（中国）公司；启用年月： 2012 年 8 月 6 日。帐面原值： 4,800.00 元；帐面净值： 3,888.00 元。主要技术参数如下：

品牌：	戴尔	型号：	14R
系列：	戴尔14R系列	内存容量：	2GB
处理器：	Intel Core i5-2450M(2.5GHz)	显卡芯片：	ATI Radeon HD 6630
硬盘容量：	500GB	光驱类型：	DVD光驱
屏幕尺寸：	14.1英寸	内置摄像头：	内置摄像头
无线通讯：	内置蓝牙	操作系统：	Windows 7 Home Basic
其它接口：	RJ45,声音输入,声音输出孔,直流电源插孔,安全锁孔
产品链接：	http://product.pconline.com.cn/notebook/dell/496540.html

A ：重置成本

经查 http://www.500ccc.com/guangzhou/notebook/0_1236_0_0_0_11_1.html 等网站，确定此型号笔记本价

为 4,550.00 元。略去运杂费及安装调试费，则重置全价 =4,550.00÷ 1.17

元 ( 取 100 元位 ) 。

B ：成新率

仅采用年限成新率计算，已使用了 1.1 年，经济使用年限为 5 年，则成新率 =(5-1.1)÷ 5× 100% =78% 。

未发现异常现象，对以上成新率不作调整。 C ：评估值 =A× B =3,900.00× 78%

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元

七、评估结果及分析账面原值公司设备评估结果如下表：

科目名称	账面价值	账面价值	评估价值	评估价值	增值额	增值额	增值率%	增值率%
	原值	净值	原值	净值	原值	净值	原值	净值
设备类合计	160,939,481.72	80,561,888.01	148,018,600.00	77,920,508.00	-12,920,881.72	-2,641,380.01	-8.03	-3.28
固定资产-机器设备	158,179,532.06	79,885,549.98	146,080,900.00	76,968,332.00	-12,098,632.06	-2,917,217.98	-7.65	-3.65
固定资产-车辆	1,538,606.64	349,888.14	1,353,800.00	736,837.00	-184,806.64	386,948.86	-12.01	110.59
固定资产-电子办公设备	1,221,343.02	326,449.89	583,900.00	215,339.00	-637,443.02	-111,110.89	-52.19	-34.04

设备评估原值减值 12,920,881.72 元 , 减值率 8.03 % ，净值减值 2,641,380.01 元，减值率 3.28 % ，主要原因为：由于电子技术快速发展，电子产品及其生产设备无论是进口机还是国产机都也快速更新换代，同型号设备价格一般是逐年减小，导致评估减值。车辆原值减值原因是汽车产品的更新换代速度较快造成价格下降，而其净值增加是因为车辆的会计折旧年限小于评估所使用的经济使用年限所致。综上所述，设备评估总体减值。

三、投资性房地产

投资性房地产 6 项，为标准厂房 A 座，标准厂房 B 座（部分）、 1# 职工宿舍（部分），钢混结构，房屋所有权证号分别为廊坊市房权证廊开字第 H5245 号、廊坊市房权证廊开字第 H5246 号，总建筑面积 11,756.89 平方米。采用成本模式计量，账面原值 15,022,974.88 元，账面净值 10,421,793.38 元。

截止评估基准日，产权持有者投资性房地产出租明细如下表所示：

投资性房地产租赁情况明细表

序号	承租方	地址	建筑面积	月租金（元 /m2·月）	是否含物业费 (元/月/㎡)	租赁起始日期	租赁终止日期	付款方式
1	贝迪科技（廊坊）有限公司	标准厂房A座一层东侧	1474 .19	20	1.7	2012/ 10/1	2013/ 9/30	季付
2	贝迪科技（廊坊）有限公司	标准厂房A座三层	1600	20	1.7	2012/ 10/1	2013/ 9/30	季付
3	贝迪科技（廊坊）有限公司	标准厂房A座四层	1600	20	1.7	2012/ 10/1	2013/ 9/30	季付
4	贝迪科技（廊坊）有限公司	标准厂房A座五层	1600	20	1.7	2012/ 10/1	2013/ 9/30	季付
5	贝迪科技	自行车棚危险品	7	21.8	含物业费	2012/ 10/1	2013/ 9/30	季付

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	（廊坊）有限公司	库房中7㎡库房1 间
6	贝迪科技（廊坊）有限公司	1号宿舍楼1单元三层303号房		800元/ 月/套	含物业费（1.7），供暖费另付，1540 元/套，（22元/ 年·㎡）	2012/ 10/1	2013/ 9/30	季付
7	贝迪科技（廊坊）有限公司	1号宿舍楼1单元六层603号房		800元/ 月/套	含物业费（1.7），供暖费另付，1540 元/套，（22元/ 年·㎡）	2012/ 10/1	2013/ 9/30	季付
8	河北广电网络集团廊坊分公司	标准厂房A座一层东侧	10.4 2	20.5	2	2013/ 6/1	2014/ 5/31	年付
9	廊坊开发区环星焊接材料有限公司	标准厂房A座二层西侧	341. 11	20.5		2013/ 6/10	2014/ 6/9	季付
1 0	廊坊开发区环星焊接材料有限公司	1号宿舍405房间		400元/ 月/间	含物业费50元/ 间/月，供暖费另付770元/间/ 供暖季	2012/ 6/10	2013/ 6/9	季付
1 1	史丹利（廊坊）紧固系统有限公司	1号宿舍1单元三层301-305号房，共5间		400元/ 月/间	含物业费50元/ 月·间；供暖费另付为768元/ 供暖季·间	2012/ 4/12	2013/ 4/11	季付
1 2	廊坊安科光电有限公司	1号宿舍单间宿舍 6层603-609房间共7间		400元/ 月/间	含物业费（1.7），供暖费另付，770元 /间	2012/ 8/6	2013/ 8/5	季付	合同到期未续约
1 3	王顺生	1号宿舍楼单元套房4层402号	50	800元/ 月/套	含物业费（1.5），供暖费另付，28元/ 年·㎡	2011/ 8/21	2012/ 8/20	季付	合同到期未续约
1 4	威意特汽车系统（中国）有限公司	A座厂房二层东侧	1272 .73	20.3	1.7,38	2012/ 5/6	2013/ 5/5	季付	合同到期未续约
1 5	廊坊市晟鹏制冷设备有限公司	锅炉房南侧100㎡房屋	100	17	1.7	2012/ 4/16	2013/ 4/15	季付	合同到期未续约
1 6	廊坊市晟鹏制冷设备有限公司	1号宿舍楼单元房 301、503号房		800元/ 月/套	含物业费、供暖费	2012/ 4/16	2013/ 4/15	季付	合同到期未续约

委估投资性房地产所在土地用途为工业，房屋用途为生产厂房及附属用房，该房 - 产与委估固定资产房屋建筑物均位于同一宗土地之上，故投资性房地产的房屋建筑物采用成本法评估，评估过程与固定资产中房屋建筑物评估相同。

四、房屋建 ( 构 ) 筑物评估技术说明

一 ( ) 评估范围

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列入本次评估范围的房屋建（构）筑物，包括 A 、 B 座两个厂房（ A 座厂房在投资性房地产科目中核算）、 1 和 2 号宿舍楼、食堂、锅炉房，门房；构筑物 28 项，管道沟漕 3 项。上述房屋建（构）筑物均位于河北省廊坊市经济技术开发区的景明道 2 号院内。其中房屋建筑物总建筑面积 19,245.30 平方米。

上述资产评估前账面原值 19,381,818.20 元，账面净值为 13,424,460.01 元。具体情况如下表所示：

金额单位：人民币元

	金额单位：人民币元	金额单位：人民币元
科目名称	账面价值
	原值	净值
房屋建筑物合计	19,381,818.20	13,424,460.01
固定资产--房屋建筑物	19,343,972.93	13,422,567.76
固定资产--构筑物及其他辅助设施	37,845.27	1,892.25
固定资产-管道和沟槽

( 二 ) 主要资产概况

1 、概况

廊坊中电熊猫晶体科技有限公司房屋建筑物及构筑物、管道位于河北省廊坊市廊坊开发区景明道 2 号廊坊中电熊猫晶体科技有限公司厂区内，房屋建筑结构分别为钢混结构、砖混结构等，基础采用独立基础和条形基础。分别于 1997 年、 2000 年建成。现从建筑结构、用途两方面对其进行分类：

(1) 按建筑结构分类

钢混结构：标准厂房 A 座 ( 在投资性房地产科目中核算 ) 、标准厂房 B 座（部分在投资性房地产科目中核算 ) ；

砖混结构： 1# 职工宿舍（部分在投资性房地产科目中核算 ) 、 2# 职工宿舍、锅炉房、职工食堂、门卫室；

（ 2 ）按用途分类

直接生产用房：标准厂房 B 座；

生产辅助用房： 1# 职工宿舍、 2# 职工宿舍、锅炉房、职工食堂、门卫室等。

2 、建筑物特点

本次评估房屋建筑物主要为生产用房或辅助用房，房屋结构主要有：钢混结构和砖混结构，基础多采用独立基础和条形基础。

现将评估范围内主要建 ( 构 ) 筑物的概况分述如下：

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（ 1 ）标准厂房 A 座

A 座厂房于 1997 年竣工投入使用，主体地上 5 层，局部 6 层，建筑面积为 8,231.87m[2] ，房屋檐高 21.3m ， 1-5 层层高均为 4.2m ，顶层设备间层高 3.6m 。该厂房为现浇钢混满堂红基础，砼标号均为 C35# ，底板厚 600mm ；地基为自然粉土，地耐力 Fk=150KPa; 框架柱网为 6.6m× 7.5m 或 7.2m× 7.2m ，柱截面为 600× 600mm ；现浇梁、板、柱及楼梯，其砼均为 C35# ；填充墙采用加气混凝土块砌筑，外墙厚 300mm ，内墙厚 150mm 。所有内外墙体均在 -0.060m 处设置 20mm 厚 1 ： 2.5 水泥砂浆内掺 5% 防水剂的防潮层。标高 0.2m 以下墙体与女儿墙墙体采用 M5 水泥砂浆砌 MU7.5 机制砖；屋面防水为 SBS 改性沥青防水，上洒云母片。厂房 A 东侧设室外楼梯；西立面为圆弧型玻璃幕墙，幕墙框料为银色铝合金，玻璃为宝石蓝单反镀膜玻璃，其余外墙立面均贴白色条形瓷砖；入户门为玻璃无镶边双开门；楼内为大空间结构，可根据办公及生产需要任意间隔，水磨石楼地面镶嵌铜条，石膏板吊顶，格栅日光灯；楼梯踏步为水磨石，钢筋护栏，木扶手。厂房内通上水、下水、通电、通暖、二层办公区有烟感系统、中央空调系统。二部货梯为沈阳电梯厂生产， 5 站五停，额定载重量 2T ，速度 0.6m/s ，电梯年检有效期至 2009 年 3 月 14 日。

该房屋 1997 年建成，维护保养状况一般，屋面防水部分已翘起，断裂， 2003 年仅对部分漏雨严重的地点进行维修；部分内墙墙皮空鼓、剥落，给排水管道锈蚀、漏水；电梯及其他设施运行基本正常。

（ 2 ）标准厂房 B 座

B 座厂房于 2000 年竣工投入使用，主体地下 1 层，地上 5 层，总建筑面积为 10,679.62m[2] ，其中 1,816.89 m[2] 房屋在投资性房地产中列示，所在楼层为 5 层，现已空置，另有 8,862.73 m[2] 房屋在固定资产 - 房屋建筑物中列示， B 座厂房檐高： 21.6m ，局部标高 25m ，首层层高 4.8m ， 2-5 层层高均为 4 米。厂房 B 为钢混箱式基础，底板厚 500mm ，板底标高 -600m ，基础垫层为 C10 砼，加入 UEA-B ，基础及地下室底板砼标号为 C30 ；地基为自然粉土，地耐力 Fk=150KPa; 现浇砼梁、板楼梯， 1-4 层框架柱、剪力墙砼标号为 C35 ，框架梁、次梁及 5 层以上框架柱、剪力墙分别用为 C30 、 C25# 砼，楼板一般为 C25# 砼；承重柱柱网为 7.8m× 7.5m 或 7.5m× 7.5m 柱截面为 600× 600mm ；地下室保护墙体为 120 厚粉煤灰砖保护墙， 20 厚 1 ： 3 水泥砂浆保护层，改性沥青卷材 SBS Ⅲ型防水层， 20 厚 1 ： 2.5 水泥砂浆找平层；填充墙为加气混凝土砌块墙，外墙厚 300mm ， 6mm 厚 1 ： 2.5 水泥砂浆找平，内墙厚 150mm 。屋面采用珍珠岩保温， SBS 改性沥青防水Ⅱ + Ⅲ型，上洒云母片。厂房 B 东侧设室外楼梯；外墙为水泥抹面涂刷外墙涂料。楼内为大空间结构，可根据办公及生产需要任意间隔，基本为彩色水磨石地面、并镶嵌铜条，部分为复合木地板或花岗板，吊顶基本为石膏板、部分为塑钢彩板吊顶，基

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本为格栅日光灯、部分为双联洁净吸顶荧光灯（洁净生产线房间）；楼梯为水磨石踏步，钢筋护栏，木扶手。卫生间墙地砖到顶，石材洗台，普通洁具；厂房内通上水、通下水、通电、通暖、三层生产车间有烟感系统、中央空调系统，地下室有自动喷淋系统。两部货梯均为 6 站 6 停、额定载重量 2T ，速度 0.6m/s 及一部客梯为北京迅达厂生产，客梯额定载重量 1T ， 6 站 6 停、速度 1.0m/s 电梯年检有效期至 2009 年 3 月 13 日。厂房 B 三层于 2003 年进行过改造，为大成公司自用万级净化生产车间，环氧树脂自流坪地面； 50mm 厚净化彩钢板吊顶； 50mm 厚金属彩钢板隔墙；金属彩钢板门面，四周铝合金镶边并配有适用于净化区的密封条；内柱子用 50mm 厚金属彩钢板外包；风淋室的外墙面为彩钢板，内墙面为不锈钢板；洁净吸顶日光灯；铝合金喷塑玻璃窗并经密封处理。

该建筑物 2000 年建成，维护保养状况较好，屋面防水平整不漏水，内外墙体完好，整体运行基本正常。

（ 3 ）宿舍楼：

共 2 幢，分别为宿舍楼 1# 、 2# ，均为砖混结构，耐火等级为二级，抗震烈度为八度。地上 6 层，标准层高 2.9m ， 1# 宿舍楼于 1997 年竣工，建筑面积 2,978.35 m[2] （其中 1,708.13m[2] 房屋在投资性房地产中列示）， 2# 宿舍楼于 2001 年竣工，建筑面积 3,914.87m[2] 。宿舍楼为砖混条形基础，持力层为粘粉土层地基，地耐力 Fk=150KPa ，基础构造柱从 -2.500m 做起，一直延伸到顶层圈梁；基础由砼（ C25# ）和 MU10 机砖组成；现浇梁、板和楼梯，承重墙为 370mm 厚红砖砌筑，内墙为 240mm 厚的红砖墙；楼地面和楼梯踏步均为水泥面，钢筋护栏，木扶手；屋面保温材料为 60 厚聚苯乙烯泡沫塑料保温板，保温板容重 18—20Kg/m3 ；屋面防水为改性沥青油毡以热熔铺贴法制作。下水管为塑料管和铸铁管、上水管道为塑料管；采暖系统为单管上供下回系统， TFD-6-5 （ 8 ） 700 型散热器，采暖管道为钢管和铝塑管；宿舍楼外墙粉刷涂料；整体分为职工宿舍和单元房两部分，职工宿舍公共卫生间及洗澡间，水泥地面，木门，钢窗或铝合金窗，普通日光灯；单元房为一室一厅或二室一厅的格局，一般房间与职工宿舍相同，大成公司于 2004 年初对宿舍 B 的 401 室、 402 室、 403 室、 501 室、 502 室、 503 室 6 套单元房进行过装修，厨卫用玻化砖楼地面，卧室铺实木地板；厨卫的墙面贴瓷砖，石材洗面台；铝扣板吊顶，木贴面门、包门套、包窗套、包哑口，局部石膏板吊顶，配 6 头艺术吊灯。物业公司对宿舍 A 的 102 室、宿舍 B 的 301 、 401 室进行过装修，装修程度与大成公司相似。物业公司对宿舍 1# 的职工宿舍部分进行维修改造，重新粉刷内墙，将部分钢窗换为铝合金窗，对公共卫生间及洗澡间进行装修， PVC 吊顶，墙地面贴面砖，石材洗台，将铸铁管的给排水换为 PPR 及 U-PVC 管。

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宿舍 1# 由于建成时间较早，维护保养较差，内墙面部分破损，部分钢窗油漆剥落、锈蚀，未更换的给排水管管道锈蚀，屋面稍漏雨。 2# 宿舍成新率较 1# 宿舍高。

（ 4 ）食堂：

于 1997 年竣工，框架结构，耐火等级二级，抗震设防裂度为八度。食堂地上 2 层，檐高 8.4m ，标准层高 4.2m ，现浇砼独立柱基础，基础柱埋深 2.3m ，柱截面 400× 400mm ，柱网 6.6× 6.6m 或 6.6× 3.3m ，基础垫层砼 C10 ，框架柱、梁及楼板的砼均为 C30# ， ± 0.000m 以下墙体采用 MU7.5 机制砖和 M5.0 水泥砂浆砌筑。框架结构的填充墙采用 200—250mm 厚加气块砌块，容重 500—600 Kg/m3 。屋面保温材料为水泥聚苯板 80mm 厚，容重 18—20Kg/m3 ，屋面防水采用 SBS 橡胶卷材 1.5mm 厚。食堂外墙墙面粉刷外墙涂料，室内地面、楼梯踏步及台阶均为大理石铺砌，操作间墙面、卫生间墙面均贴白色磁砖，卫生间地面贴彩色面砖，一楼大厅为铝微孔板吊顶，二楼包间有 1.5m 高的木墙裙，以上为软包墙面，纸面石膏板造型吊顶，艺术吊灯；多功能厅软包墙面，纸面石膏板及木艺造型吊顶；水电齐全。

（ 5 ）锅炉房：

于 1997 年竣工，砖混结构，基本为 1 层、局部 2 层。锅炉房层高为 3.6 m 和 7.2m ，建筑面积 545.11 m2 ，砖混条形基础，水泥预制大板平屋顶，承重墙为 370mm 厚的红砖墙，间墙为 240mm 厚的红砖墙，内墙抹灰，水泥地面，铝合金窗，钢板外门。屋面采用二毡三油改性沥青防水层，建筑物维护状况差稍，内墙面局部剥落、污损，顶棚局部漏雨。

（ 6 ）门卫：

于 1997 年竣工，地上 1 层，砖混结构。层高为 3.0 米，建筑面积 56.79m2 ，砖混条形基础，水泥预制大板平屋顶，承重墙为 370mm 厚的红砖墙，间墙为 240mm 厚红砖砌筑，内墙抹灰，水泥地面，铝合金门窗。屋面采用二毡三油改性沥青防水层。通暖气、普通电照。房屋维修状况一般。

经现场调查，总的情况如下：

(1) 基础承载能力。各主要生产建筑物采用独立基础，地基承载能力较好，未发现这些建 ( 构 ) 筑物由于基础产生不均匀下沉而使上部结构出现裂缝。

(2) 主体结构强度较好，各类建 ( 构 ) 筑物承重构件和非承重构件均较好，具有继续承力和使用的功能。

(3) 生产用房及辅助生产用房维护管理均较好。

(4) 屋面防水较好，未出现渗水现象，耐久性较好。大部分房屋能够及时得到维护，能够满足继续使用的功能。

综上所述，我们认为本次被评估的建 ( 构 ) 筑物，均具有继续使用的功能。

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3 、权利状况

纳入本次评估范围内房屋建筑物共有 6 幢均已办理房屋所有权证，房屋所有权证号等情况如下表所示：

序号	房屋所有权证号	房屋名称	建筑结构	建筑面积（m2）	建成年代
1	廊坊市房权证廊开字第H5247 号	2#职工宿舍	砖混	3,914.87	2001-6-30
2	廊坊市房权证廊开字第H5246 号	锅炉房	砖混	545.11	1997-6-30
3	廊坊市房权证廊开字第H5247 号	职工食堂	砖混	1,070.57	1997-6-30
4	廊坊市房权证廊开字第H5245 号	门卫室	砖混	56.79	1997-6-30
5	廊坊市房权证廊开字第H5245 号	标准厂房B座	钢混	8,862.73	2000-6-30
6	廊坊市房权证廊开字第H5246 号	1#职工宿舍	砖混	1,270.22	1997-6-30
	合计			15,720.29

投资性房地产房屋基本情况如下表所示：

序号	房屋所有权证号	房屋名称	建筑结构	建筑面积（m2）	建成年代
1	廊坊市房权证廊开字第H5245 号	4幢（标准厂房A 座)	钢混	8,231.87	1997-6-30
2	廊坊市房权证廊开字第H5245 号	3 幢(标准厂房B 座)	钢混	1,816.89	1997-6-30
3	廊坊市房权证廊开字第H5246 号	1#职工宿舍部分	砖混	882.04	1997-6-30
4	廊坊市房权证廊开字第H5246 号	1#职工宿舍部分	砖混	234.72	1997-6-30
5	廊坊市房权证廊开字第H5246 号	1#职工宿舍部分	砖混	363.17	1997-6-30
6	廊坊市房权证廊开字第H5246 号	1#职工宿舍部分	砖混	228.20	1997-6-30
	合计			11,756.89

上述房屋产权人为廊坊中电熊猫晶体科技有限公司，房屋占用的土地，已取得了《国有土地使用权》（土地使用权证号：廊开国用【 2011 】第 062 号），产权清晰。他项权利状况：截止评估基准日待估房产及房屋所在土地均已设定抵押，抵押权利人为中国电子财务有限责任公司，抵押金额为 3500 万元，其中土地（土地使用权证号为廊开国用【 2011 】第 062 号） 700 万元， 6 幢房屋（产权证号分别为廊坊市房权证廊开字第 H5245 号、 H5246 号、 H5247 号） 2800 万元；抵押贷款合同为 CECF 贷【 2011 】第 3205 号 - 抵押第 001 号；设定抵押日期为 2011 年 8 月 4 日，设定抵押贷款终止日期为 2013 年 8 月 4 日；该项抵押于 2013 年 9 月 11 日注销，并办理抵押登记续期（ 2013

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年 9 月 16 日至 2014 年 8 月 19 日，抵押合同为 CECF[2013] 第 022 号 - 抵押第 001 号；需要特别说明的是，本次评估未考虑上述抵押对评估结果的影响，需提请报告使用者注意。

4 、构筑物

纳入评估范围的构筑物及其他辅助设施共计 28 项，构筑物共 28 项项，包括车棚、危险品库、围墙、道路、伸缩式不锈钢电动门及植被等 28 项。车棚建筑面积 243.89m[2] ，钢结构，蓝色阳光板屋面；围墙总长度 630.79m ，其中铁艺围墙长 341.32m ，蘑菇石围墙长 289.47 m ；道路为砼路面，面积 8352.00m2 ；钢制电动门长 13 米，规格为 KM-500-2/18 型双向不锈钢自动伸缩门，两个自动伸缩门之间砌筑有标识墙体，其长 10.5 米，高 2.5m ，用红色石材贴面。具体明细参见被评估单位提供的固定资产－构筑物及其他辅助设施清查申报明细表。

5 、管道沟槽

管道沟槽包括给水、排水和供热管道。

给水管网总长度 590m ，槽深 2.0m ，管径多为 6 吋，管材为镀锌管；排水管网总长度 500m ，槽深 2.0m ，管径多为 DN300 ，管材为水泥管；供热管网总长度分别 900m ，槽深 2.0m ，管径多为 6 吋，管材为有缝钢管。各种管道均采用沥青防腐，需保温的采暖管道采用岩棉保温。各种管道的初始建成时间为 1997 年，于 2001 年修建二期工程时进行过改造。

6 、账面价值的构成

账面原值构成为：经账面值清查，评估范围内房屋建筑物、构筑物、管道沟槽总帐面原值为 19,381,818.20 元，账面净值为 13,424,460.01 元。

另有长期待摊费用主要为 B 座车间内改造、装饰装修工程款，主要有办公区、半成品车间、晶体车间装修改造工程，车间内净化系统工程、空调水系统改造工程等，主要于 2007 年、 2011 年、 2012 年装修改造，截至评估基准日时长期待摊费用原始发生额合计为 4,248,045.89 元，账面余额为 1,494,205.67 元。

廊坊熊猫晶体现住所为廊坊市经济开发区景明道北全兴路东侧 -- 中国电子 CEC 廊坊工业园，园内的房屋建筑物及土地使用权系 2003 年通过拍卖方式获得。其账面价值是以拍卖价款、交纳的各项税费以及房屋改造费三项合计为基数，按一定比例分摊的结果，其中包含围墙、园区内道路、不锈钢电动大门及室外给排水、供暖管道、中央空调等部分资产的价值。因此，构筑物和管道沟槽无账面值。

( 三 ) 评估过程第一阶段：准备阶段

评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申

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报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。

第二阶段：现场调查阶段

对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。

评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。

(1) 结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。

(2) 装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。

(3) 设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。

(4) 维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

第三阶段：评估测算阶段

依据现有被评估单位提供的相关资料，以及估价人员收集的资料，并根据评估基

准日当地的建安造价指数，按相关规定和行业取费标准进行评估值计算。第四阶段：报告撰写阶段

在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。

( 四 ) 评估依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（ GB/T50291 一 1999 ）；
资产评估准则 —— 不动产（中国资产评估协会中评协 [2007]189 号）；
《建设工程工程量清单计价规范》 (GB50500-2008) ；
《常用房屋建筑工程技术经济指标》（中国建设工程造价管理协会编）；

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国家统计网、河北省统计局公布的固定资产价格指数及建安工程价格指数；
2008 年《河北省建设工程工程量清单计价定额》
《河北省建筑、安装、市政、装饰装修工程费用标准》（ 2008 ）；
河北省工程造价信息网公布的各类建设工程建筑安装工程造价指标；
《河北省廊坊市建设工程材料信息》（ 2013 年 8 月）；
被评估单位提供的房屋建筑物清查评估明细表；
被评估单位提供的房屋相关权属证明；
被评估单位提供的国有土地使用证；
《资产评估常用数据与参数手册》；
评估人员现场收集的其他资料。

( 五 ) 评估方法本次对建 ( 构 ) 筑物的评估，采用重置成本法。计算公式为：评估值 = 重置全价 × 综合成新率

1 、重置全价的确定

重置全价 = 建安综合造价 + 前期费用及其他费用 + 资金成本重置价值一般包括综合造价、前期费用、其它费用、资金成和投资利润。如有装修，还需增加装修造价。

本次估价对象为企业自建自用生产用房及辅助生产用房，故本次估价不考虑其投资利润。

重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用概预算编制法、市价法、物价系数调整法等方法。

2 、综合造价的确定

根据本次评估的特点，在进行现场勘察了解建筑物的结构特征后，优先使用市价法进行评估，其中典型建筑物的造价可以按照《河北省造价信息网》公布的案例或评估机构收集的近期建设案例；对于能够取得预决算资料的重要建筑物可采用预决算编制法或调整法进行评估。

（ 1 ）预决算编制法：即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方法，当引用最近竣工的工程，因其工程造价基本接近现行建筑造价的工程项目，直接引用原结算的造价计算工程及其费用的组成内容，或者进行适当微调，故亦视同为概预算编制法。

（ 2 ）预决算调整法：即原决算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取费规定，或采用同一定额但时间较长，建筑材料等市场变化较大，则利用原决算工程量，或者进行适当修改后，套用现行预算定额及取费标准计算工程造价方法。

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注：由于 2000 定额采用的子目与 93 定额有较大的差异，故采用该方法时，原则不进行定额的重新套用，即按照原定额对其材料、人工等有变化的价格进行调整，计算工程造价。

（ 3 ）类比法：即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的同类型工程单方建筑造价、地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，码头堆场等采用交通部估算指标或近期建设案例计算被估项目的单方造价。

房屋建筑物需要考虑的调整因素：建造时间（人工材料价格）、层数、层高、跨度、跨数、是否有地下或附属建筑等；

以调整后的建筑单方造价做为评估对象的单方造价。

（ 4 ）建筑指标系数调整法：通过核定建筑指标系数，对被估项目的原结算价值（但不是财务账面值）进行适当调整后直接作为被估项目的建筑造价加以引用的评估方法。

（ 5 ）单方造价指标估算法：

对于某些建成年份较早的建筑物，其帐面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，估价人员经综合分析后可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类建（构）筑物的建安工程综合造价。

考虑被评估单位提供资料情况、估价对象自身特点，以及估价人员收集的资料，本次估价采用单方造价指标估算法对本次房屋建构筑物进行评估。

单方造价计算公式为：

重置造价 = 建筑面积 × 单方造价

单方造价 = 建筑安装工程造价 + 前期费用 + 资金成本其中：

建筑安装工程造价 =[] 工、料消耗数量 × 现行材料及工时费价格 + 机械费 + 管理费 +

利润 + 项目措施费 + 规费 + 税金

对上述公式涉及的费用参数说明如下：

1 ）人工费，根据河北省建设工程造价管理总站《关于调整现行建设工程计价依据中综合用工单价的通知》（ 2012 年 3 月 27 日）公布人工费信息，一类工、二类工、三类共人工费确定分别为 70 、 60 、 47 元 / 工日。

～
2 ）机械费，与工程类别有关，经测算，大型工程的机械费相当于人工费的 80

～ 120 ％，中、小型工程的机械费相当于人工费的 5 60 ％，评估时根据具体情况选用。

3 ）项目措施费及规费，根据《河北省建设工程安全文明施工措施费计价管理办
法》确定相关费率。
3 、前期费用及其它费用确定

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对于建 ( 构 ) 筑物，根据相关规定确定该类建 ( 构 ) 筑物的前期费用及其它费用的费用率，前期费用及其他费用费率表如下：

房屋建筑物前期及其他费用标准：

序号	费用名称	费率	取费基础及计算	取费依据	文件名称
1	建设单位管理费计费费率	0.98%	分部分项工程费 ×费率	财建[2002]394号	关于印发《基本建设财务管理规定》的通知
2	勘察设计计费费率	2.84%	分部分项工程费 ×费率	计价格[2002]10号	国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知
3	工程监理计费费率	1.98%	分部分项工程费 ×费率	发改价格（2007） 670号	国家发改委、建设部《建设工程监理与相关服务收费管理规定》
4	招投标代理服务费费率	0.19%	分部分项工程费 ×费率	计价格[2002]1980 号	国家计委《招投标代理服务费收费标准》
5	环境评价费费率	0.08%	分部分项工程费 ×费率	计价格[2002]125 号	国家计委《建设项目环境影响咨询收费标准》
6	按费率取费合计	6.06%
7	墙体材料专项基金	10	建筑面积（m2）× 单方取费	冀财综[2008]22号	河北省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法
8	水泥专项基金	3	建筑面积（m2）× 单方取费	冀财综[2003]55号	河北省散装水泥专项资金征收和使用管理实施细则
9	白蚁防治费	3	建筑面积（m2）× 单方取费		关于降低新建房屋白蚁防治费收费标准的通知
10	单位面积取费合计	16

对于构筑物的前期费用及其他费用标准见下表：

序号	费用名称	费率	取费基础及计算	取费依据	文件名称
1	建设单位管理费计费费率	0.98%	分部分项工程费 ×费率	财建[2002]394号	关于印发《基本建设财务管理规定》的通知
2	勘察设计计费费率	2.84%	分部分项工程费 ×费率	计价格[2002]10号	国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知
3	工程监理计费费率	1.98%	分部分项工程费 × 费率	发改价格（2007） 670 号	国家发改委、建设部《建设工程监理与相关服务收费管理规定》
4	招投标代理服务费费率	0.19%	分部分项工程费 ×费率	计价格[2002]1980号	国家计委《招投标代理服务费收费标准》
5	环境评价费费率	0.08%	分部分项工程费 ×费率	计价格[2002]125号	国家计委《建设项目环境影响咨询收费标准》
6	按费率取费合计	6.06%

4 、合理的资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金 ( 包括前期费用、综沃克森（北京）国际资产评估有限公司 45

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合造价、其他费用 ) 的筹资成本，即利息。根据被评估单位固定资产建设规模，结合当地固定资产建设情况，确定该工程的合理建设期为 1 年，按照 2013 年 8 月 31 日执行的银行贷款利率，即一年至三年 ( 含三年 ) 贷款利率 6% ，测算出各房屋建筑物合理的资金成本。

5 、成新率的评定

(1) 调查成新率的确定

建筑物：对主要建筑物了解其历年来的维修、管理情况，并经现场调查后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，填写成新率的现场调查表，逐一算出这些建筑物的调查成新率。

构筑物：调查了解构筑物的维修、使用情况，并结合现场勘查，分别对构筑物基础、主体、照明设备等部分进行打分，填写成新率的现场调查表，逐一算出各构筑物的调查成新率。

(2) 理论成新率的确定

根据耐用年限和已使用年限确定理论成新率。

(3) 综合成新率的确定

综合成新率的确定是根据理论成新率与现场调查成新率的权重确定的。综合成新率 = 调查成新率 × 60%+ 理论成新率 × 40%

6 、评估值的计算

评估值 = 重置全价 × 综合成新率

( 六 ) 典型案例评估分析评估示例 1 ：标准厂房 B 座；资产占有单位：廊坊中电熊猫晶体科技有限公司；明细表序号：固定资产 — 房屋建筑物清查评估明细表第 5 项；结构：钢混结构；建成年月： 2000 年 6 月建筑面积： 8,862.73 平方米；

概况

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为 C35 ，框架梁、次梁及 5 层以上框架柱、剪力墙分别用为 C30 、 C25# 砼，楼板一般为 C25# 砼；承重柱柱网为 7.8m× 7.5m 或 7.5m× 7.5m 柱截面为 600× 600mm ；地下室保护墙体为 120 厚粉煤灰砖保护墙， 20 厚 1 ： 3 水泥砂浆保护层，改性沥青卷材 SBS Ⅲ型防水层， 20 厚 1 ： 2.5 水泥砂浆找平层；填充墙为加气混凝土砌块墙，外墙厚 300mm ， 6mm 厚 1 ： 2.5 水泥砂浆找平，内墙厚 150mm 。屋面采用珍珠岩保温， SBS 改性沥青防水Ⅱ + Ⅲ型，上洒云母片。厂房 B 东侧设室外楼梯；外墙为水泥抹面涂刷外墙涂料。楼内为大空间结构，可根据办公及生产需要任意间隔，基本为彩色水磨石地面、并镶嵌铜条，部分为复合木地板或花岗板，吊顶基本为石膏板、部分为塑钢彩板吊顶，基本为格栅日光灯、部分为双联洁净吸顶荧光灯（洁净生产线房间）；楼梯为水磨石踏步，钢筋护栏，木扶手。卫生间墙地砖到顶，石材洗台，普通洁具；厂房内通上水、通下水、通电、通暖、三层生产车间有烟感系统、中央空调系统，地下室有自动喷淋系统。两部货梯均为 6 站 6 停、额定载重量 2T ，速度 0.6m/s 及一部客梯为北京迅达厂生产，客梯额定载重量 1T ， 6 站 6 停、速度 1.0m/s 电梯年检有效期至 2009 年 3 月 13 日。厂房 B 三层于 2003 年进行过改造，为大成公司自用万级净化生产车间，环氧树脂自流坪地面； 50mm 厚净化彩钢板吊顶； 50mm 厚金属彩钢板隔墙；金属彩钢板门面，四周铝合金镶边并配有适用于净化区的密封条；内柱子用 50mm 厚金属彩钢板外包；风淋室的外墙面为彩钢板，内墙面为不锈钢板；洁净吸顶日光灯；铝合金喷塑玻璃窗并经密封处理。

该建筑物 2000 年建成， 2007 、 2011 、 2012 年分别进行过装修改造等，维护保养状况较好，屋面防水平整不漏水，内外墙体完好，整体运行基本正常。 2 ．重置全价测算

（ 1 ）重置全价测算

根据被评估单位提供的资料，并根据河北省及廊坊市的有关文件，对该建筑物的评估采用单方造价估价法进行评定估算。

重置全价 = 建筑安装工程造价 + 前期及其他费用 + 资金成本

由于被评估单位未提供该工程预结算类资料，难以核实原工程量，本次通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的定额直接费明细中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、工程量等各项情况与估价对象进行比较，确定建造该房屋的一般工程量，并套用《河北省建设工程工程量清单计价定额》（ 2008 年）、《河北省建设工程安全文明施工费计价管理办法》、河北省各级管理部门规定的费用标准、河北省建设工程部门规定的其他费用标准等计算工程直接费。根据《廊坊市建设工程造价信息》（ 2013 年第 8 期）进行材料费和人工费进行差价调整，计算得出建筑安装工程造价。具体计算详见下表：

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标准厂房 B 座建筑工程造价取费计算表

金额单位：元

						金额单位：元
序号	项目	单位	工料消耗指标	材料价格	单方合价(元/ ㎡)	备注
一		分布分项工程费			1,062.89	(一)+(二)
(一)		直接工程费			1,023.69	1+2+3
1	人工	工日			267.60
1.1	建筑工程人工	工日	4.08	60.00	244.80
1.2	安装工程人工	工日	0.38	60.00	22.80
2	材料费				715.95	2.1+2.2+…2.13
2.1	钢筋	t	0.0792	5500	435.60
2.2	水泥	kg	117.2908	0.26	30.50
2.3	木材(不含周转材)	m3	0	5200	-
2.4	周转木材	m3	0	5200	-
2.5	标准砖	百块	0.15	45	6.75
2.6	多孔砖/空心砖	百块	0.55	48	26.40
2.7	砌块	块	0	4.5	-
2.8	砂	kg	0.27	0.115	0.03
2.9	碎石	t	0.14	45	6.30
2.10	商品砼	m3	0.4392	460	202.03
2.11	玻璃	m2	0	62	-
2.12	钢管脚手架(支撑)	kg	1.72	4.85	8.34
2.13	面砖	百块	0		-
3	机械使用费			15.00%	40.14	1*费率
(二)	措施项目费				39.20	4+5
4	技术措施费			1.05%	10.75	（一）*费率
5	组织措施费			2.55%	26.38	5.1+5.2
5.1	安全文明施工费			2.35%	24.31	5.1.1+5.1.2+5.1.3
5.1.1	其中：安全防护费			1.00%	10.34	（1+2+3+4+5）*费率
5.1.2	文明施工与环境保护费			0.75%	7.76	（1+2+3+4+5）*费率
5.1.3	临时设施费			0.60%	6.21	（1+2+3+4+5）*费率

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序号	项目	材料价格	单方合价(元/ ㎡)	备注
5.2	其它组织措施费	0.20%	2.07	夜间施工、二次搬运、冬雨季施工增加费等（1+2+3+4+5）*费率
二	间接费用		116.95	(三)+(四)
(三)	企业管理费	21.00%	64.63	(1+3)*费率
(四)	规费	17.00%	52.32	(1+3)*费率
三	利润	12.00%	36.93	(1+3)*费率
四	不含税工程造价		1,216.77	一+二+三
五	税金	3.45%	41.98	四*费率
六	含税工程造价		1,258.75	四+五

则不完全重置单价为 1,258.75 元 /m[2] 。

(2) 装饰装修费用：

根据被评估单位提供的有关资料，被评估单位 B 座厂房装饰装修费用原值合计为 4,248,045.89 元，主要为地坪、内墙隔断、吊顶、中央空调系统等装饰工程，折合单价： 4,248,045.89÷ 10,679.62 m[2] = 397.77 元 /m[2] , 该装修费用主要建成于 2011 年。则根据河北省近几年公布的建安工程价格指数，如下表所示：

河北省历年建安工程价格指数一览表

上年=100	上年=100	上年=100	上年=100	上年=100	上年=100	上年=100	上年=100
年度	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013上半年（预测）
建安工程价格指数	105.4	113.93	94.7	105.0	107.9	102.3	101.2

则装修费用调整至基准日时的修正系数应为：

102.3%× 101.2%× 102% =105.60%

注： 102% 系根据待估房屋房地产状况结合装修改造费用调整确定的系数。则截止评估基准日 2013 年 8 月 31 日，待估房屋装饰装修工程单价应为： 397.77× 105.60%=420.05 元 /m[2]

(3) 前期及其他费用

取费依据详见工程前期费用和其他费用取费表。前期及其他费用 =(1,258.75+420.05)× 6.06%+16

（元）

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(3) 资金成本

本工程正常建设期为 1 年，建设费用按 1 年均匀投入，计息期为 0.5 年，利率按

6% 计算，则：

资金成本 = 综合造价 × 6%× 1÷ 2+ 前期及其他费用 × 1× 6%

= （ 1,258.75+420.05 ） × 6%× 1÷ 2+ 117.74× 6%× 1

=57.43 ( 元 )

(7) 重置单价 = 建筑安装工程单方造价 + 前期及其他费用 + 资金成本

=1,258.75+420.05+117.74+57.43

= 1,854.00 ( 元 / ㎡取整 )

重置全价 = 重置单价 × 建筑面积

= 1,854.00× 8,862.73 = 16,431,500.00 （取百位整）

3. 成新率的确定

对该建筑物进行现场调查后，依据该建筑物现场调查评分标准，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现场调查成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率，最后计算出综合成新率。

(1) 调查成新率

在熟悉该构筑物施工资料的基础上，依据现场调查评分标准，对其结构、设备两部分进行打分，并依据构筑物成本构成，各部分的使用年限，确定两部分权重，依此确定该构筑物的调查成新率。

经现场调查，该建筑物基础承载力好、无不均匀沉降，承重构件使用状态良好，屋面无渗漏现象，墙面乳胶漆局部有裂缝，外墙面有轻微腐蚀风化，地面地砖轻微磨损，室内电照、上下水通畅，能正常使用。

勘察成新率计算表

项	目	现场勘察概况	标准分数	勘察分数
结构部分（G）	1.基础	无明显不均匀沉降,承载力较好。	25	24
	2.承重构件	柱、梁、板承载力状态较好。	25	24
	3.非承重构件	基本完好,无明显裂缝。	15	13
	4.屋面	屋面基本完好	20	19
	5.楼地面	地面基本完好	15	12
	小计：(1+2+3+4+5)* 权重	权重	0.85	78.2

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项	目	现场勘察概况	标准分数	勘察分数
装修部分（S）	6.门窗	开关灵活，外观陈旧。	25	22
	7.内外装饰	基本完好	40	30
	8.其他	基本完好，无变形，能正常使用	35	25
	小计：(6+7+8)*权重	权重	0.1	7.7
设备部分（B）	9.给排水	上下水通畅、轻微锈蚀、零件齐备。	40	30
	10.电气照明	线路装置基本完好。	25	22
	11.通风除尘	完好。	35	35
	小计：(9+10+11)*权重	权重	0.05	4.35
	评定分数(A)：A=(G+S+B)			90.25

确定勘察成新率为 90.25% 。

(2) 理论成新率

该建筑物的使用用途为厂房，成新率按正常方法确定。即根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。

理论成新率 =( 耐用年限－已使用年限 )÷ 耐用年限 × 100%

=(50-13.18)÷ 50× 100%

= 73.64%

(3) 综合成新率

综合成新率采用二种方法的加权平均值，即理论成新率占 40% ，观察法占 60% 。综合成新率 = 调查成新率 × 60%+ 理论成新率 × 40%

=90.25%× 60%+ 73.64%× 40%

=84%

评估值的确定评估值 = 重置全价 × 成新率

= 16,431,500.00× 84%

=13,802,208.00 ( 元 )

评估示例 2 ：道路工程（ 15cm 厚）；

资产占有单位：廊坊中电熊猫晶体科技有限公司；

明细表序号：固定资产 — 构筑物及其他辅助设施清查评估明细表第 4 项；结构：钢混结构；建成年月： 1997 年 6 月

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道路面积： 8352 平方米；

1. 概况

水泥地坪（ 15cm 厚）为水泥稳定砂粒基层 15cm 厚、钢筋砼路面（ 15cm ）面积为 8352m[2] 。建成于 1997 年 6 月。

现场调查状况：该道路结构坚固，未发现沉降现象。整体外观情况较好，目前该道路正在使用之中。

2 ．重置全价测算

（ 1 ）重置全价测算

根据被评估单位提供的资料，并根据河北省的有关文件，对该建筑物的评估采用单方造价估价法进行评定估算。

重置全价 = 建筑安装工程造价 + 前期及其他费用 + 资金成本

由于被评估单位未提供该工程决算书及预算书，难以核实原工程量，本次通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的定额直接费明细中的工程结算实例的道路面积、结构型式、材质、工程量等各项情况与估价对象进行比较，确定建造该构筑物的一般工程量，并套用施工质量、工程量等各项情况与估价对象进行比较，确定建造该房屋的一般工程量，并套用《河北省建设工程工程量清单计价定额》（ 2008 年）、《河北省建设工程安全文明施工费计价管理办法》、河北省各级管理部门规定的费用标准、河北省建设工程部门规定的其他费用标准等计算工程直接费。根据《廊坊市建设工程造价信息》（ 2013 年第 8 期）进行材料费和人工费进行差价调整，计算得出建筑安装工程造价。具体计算详见下表：

水泥地坪建筑工程造价取费计算表

金额单位：元

序号	项目	单位	工料消耗指标	材料价格	单方合价	备注
一、	分部分项工程费				84.85
（一）	土建工程		(1至5之和）		81.74	人工费+材料费+ 机械费
1	人工	工日	0.492	47.00	23.12
2	机械费				2.31
3	钢材	kg	0	5.5	0.00
4	水泥	kg	207.91	0.26	54.06
5	碎石	kg	50	0.045	2.25
		直接费小计			81.74
(二)	措施项目费				3.11	7+8
7	技术措施费			1.05%	0.86	（一）*费率
8	组织措施费			2.55%	2.08	8.1+8.2

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序号	项目	工料消耗指标	材料价格	单方合价	备注
8.1	安全文明施工费		2.35%	1.92	8.1.1+8.1.2+6.1.3
8.1.1	其中：安全防护费		1.00%	0.82	（一）*费率
8.1.2	文明施工与环境保护费		0.75%	0.61	（一）*费率
8.1.3	临时设施费		0.60%	0.49	（一）*费率
8.2	其它组织措施费		0.20%	0.16	夜间施工、二次搬运、冬雨季施工增加费等（一）*费率
二	间接费用			8.64	(三)+(四)
(三)	企业管理费		17.00%	4.32	(1+2)*费率
(四)	规费		17.00%	4.32	(1+2)*费率
三	利润		8.00%	2.03	(1+2)*费率
四	不含税工程造价			95.52	一+二+三
五	税金		3.45%	3.30	四*费率
六	不完全重置全价小计			98.82
七	前期工程费	费率	6.06%	5.99
八	资金成本	一年期贷款利率	6.00%	3.32
九	重置单价	元/平方米		110.00	五+六+七
十	道路面积			8,352.00
十一	道路重置全价			918,700.00	八×九

则不完全重置单价为 98.82 元 /m[2] 。

(2) 前期及其他费用

取费依据详见工程前期费用和其他费用取费表。前期及其他费用 =98.82× 6.06%

=5.99 （元）

(3) 资金成本

本工程正常建设期为 1 年，建设费用按 1 年均匀投入，计息期为 0.5 年，利率按
6% 计算，则：

资金成本 = 综合造价 × 6%× 1÷ 2+ 前期及其他费用 × 1× 6%

=98.82× 6%× 1÷ 2+ 5.99× 6%× 1

=3.32 ( 元 )

(4) 重置单价 = 建筑安装工程单方造价 + 前期及其他费用 + 资金成本

=98.82+5.99+3.32

=110.00 ( 元取十位整 )

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重置全价 = 重置单价 × 道路面积

=110.00× 8,352.00

= 918,700.00 （取百位整）

（ 5 ）成新率的确定

对该建筑物进行现场调查后，依据该构筑物现场调查评分标准确定构筑物的现场调查成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率，最后计算出综合成新率。

(1) 调查成新率

依据现场调查评分标准，对其结构进行打分，并依据构筑物成本构成，确定该构筑物的调查成新率。

经现场调查，该构筑物基础承载力强、无不均匀沉降，能正常使用。

调查成新率计算表

名称	道路	面积	平方米
评估基准日	2013/8/31	竣工日期	1997/6/30
项目	标准分数	现状	评定分数
天然承载层	10	有足够承载能力	7
垫层	30	基本完好	18
砼层	50	基本完好	17
砼表层	10	轻度破损和细微裂缝	7
合计：			49
勘察成新率(%)			49

确定勘察成新率为 49% 。

(2) 理论成新率

该建筑物的使用用途为制造车间，成新率按正常方法确定。即根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。

理论成新率 =( 耐用年限－已使用年限 )÷ 耐用年限 × 100%

=(30-16.18)÷ 30× 100%

=46.07 %

(3) 综合成新率

综合成新率采用二种方法的加权平均值，即理论成新率占 40% ，观察法占 60% 。综合成新率 = 调查成新率 × 60%+ 理论成新率 × 40%

=49%× 60%+46.07%× 40%

=48.00 % （取整）

评估值的确定

评估值 = 重置全价 × 成新率

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= 918,700.00× 48.00 %

= 431,789.00 ( 元 )

评估示例 3 ：给水管道（ 6“ 镀锌管）；资产占有单位：廊坊中电熊猫晶体科技有限公司；

明细表序号：固定资产 — 构筑物及其他辅助设施清查评估明细表第 1 项；结构：镀锌钢管；建成年月： 1997 年 6 月道路面积： 590 米；

概况

给水管网总长度 590m ，槽深 2.0m ，管径多为 6 吋，管材为镀锌管；初始建成时间为 1997 年。

现场调查状况：该管道使用状况良好，未发现渗漏现象。整体外观情况较好，目前该给水管正在使用之中。

2 ．重置全价测算

（ 1 ）重置全价测算

根据被评估单位提供的资料，并根据河北省的有关文件，对该建筑物的评估采用单方造价估价法进行评定估算。

重置全价 = 建筑安装工程造价 + 前期及其他费用 + 资金成本

给水管建筑工程造价取费计算表

金额单位：元 /100m

						金额单位：元/100m
序号	项目	单位	工料消耗指标	材料价格	单方合价	备注
一、	分部分项工程费				6,770.92	(一）+（二）
（一）	土建工程		(1-1至1-7之和）		6,523.04	1+2+3

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序号	项目	单位	工料消耗指标	材料价格	单方合价	备注
1	人工	工日	84.9468	47.00	3,992.50
2	材料费合计				2,201.54
2.1	带帽螺栓	kg	0.15	24	3.60
2.2	普通钢板0~3号 §=4.5~4.8	kg	4.1	5.6	22.96
2.3	镀锌钢管Dg25	m	101.5	10.47	1,062.71
2.4	橡胶石棉板3.0	kg	0.6	12	7.20
2.5	镀锌钢管接头零件 Dg25	个	19.2	20	384.00
2.6	水	m3	2.265	5.2	11.78
2.7	锯条	根	2.1	40	84.00
2.8	电石	kg	0.39	0.4	0.16
2.9	电焊条	kg	0.3	35	10.50
2.10	氧气	m3	0.26	375	97.50
2.11	铅油	kg	0.04	65	2.60
2.12	红丹油	kg	16.17	27	436.59
2.13	溶剂清油	kg	4.07	16	65.12
2.14	机油5~7号	kg	0.7	18.31	12.82
3	机械费合计				329.00
3.1	电焊机（32kVA)	台班	0.1	1800	180.00
3.2	立式钻床Dg25	台班	0.02	700	14.00
3.3	试压泵（压力 35MPA)	台班	0.1	1350	135.00
(二)	措施项目费				247.88	7+8
7	技术措施费			1.05%	68.49	（一）*费率
8	组织措施费			2.55%	166.34	6.1+6.2
8.1	安全文明施工费			2.35%	153.29	6.1.1+6.1.2+6.1.3
8.1.1	其中：安全防护费			1.00%	65.23	（一）*费率
8.1.2	文明施工与环境保护费			0.75%	48.92	（一）*费率
8.1.3	临时设施费			0.60%	39.14	（一）*费率
8.2	其它组织措施费			0.20%	13.05	夜间施工、二次搬运、冬雨季施工增加费等（一）*费率
二	间接费用				2,105.98	(三)+(四)
(三)	企业管理费			17.00%	1,052.99	(1+3)*费率
(四)	规费			17.00%	1,052.99	(1+3)*费率
三	利润			8.00%	495.52	(1+3)*费率
四	不含税工程造价				9,372.42	一+二+三
五	税金			3.45%	323.35	四*费率

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南京华东电子信息科技股份有限公司拟以廊坊中电熊猫晶体科技有限公司股权增资项目·资产评估说明

序号	项目	工料消耗指标	材料价格	单方合价	备注
六	不完全重置全价小计			9,695.77	四+五
七	前期工程费	费率	6.06%	587.56
八	资金成本	一年期贷款利率	6.00%	326.13
九	重置单价	元/100m		10,610.00	六+七+八
十	给水管长度			590.00
十一	给水管重置全价			62,600.00	九÷ 100×十

则不完全重置单价为 9,695.77 元 /100m 。

(2) 前期及其他费用取费依据详见工程前期费用和其他费用取费表。前期及其他费用 =9,695.77× 6.06%

=587.56 （元）

(3) 资金成本

本工程正常建设期为 1 年，建设费用按 1 年均匀投入，计息期为 0.5 年，利率按

6% 计算，则：

资金成本 = 综合造价 × 6%× 1÷ 2+ 前期及其他费用 × 1× 6%

=9,695.77× 6%× 1÷ 2+ 587.56× 6%× 1

=326.13 ( 元 )

(4) 重置单价 = 建筑安装工程单方造价 + 前期及其他费用 + 资金成本

=9,695.77+587.56+326.13

=10,610.00 ( 元 /100 米取十位整 )

重置全价 = 重置单价 × 道路面积

=10,610.00÷ 100× 590.00

=62,600.00 （取百位整）

（ 5 ）成新率的确定

(1) 调查成新率

依据现场调查评分标准，对其结构进行打分，并依据构筑物成本构成，确定该构筑物的调查成新率。

经现场调查，该管道使用状况良好、无渗漏，能正常使用。

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调查成新率计算表：	调查成新率计算表：	调查成新率计算表：	调查成新率计算表：	调查成新率计算表：
名称	给水管	长度	590.00	米
评估基准日	2013/8/31	竣工日期		2000/6/30
项目	标准分数	现状		评定分数
天然承载层	10	有足够承载能力		7
垫层	30	基本完好		18
管道表层	50	基本完好		27
管壁内侧	10	较好		7
合计：				59
调查成新率(%)				59

确定调查成新率为 59% 。

(2) 理论成新率

该建筑物的使用用途为制造车间，成新率按正常方法确定。即根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。理论成新率 =( 耐用年限－已使用年限 )÷ 耐用年限 × 100%

30× 100%

(3) 综合成新率

综合成新率采用二种方法的加权平均值，即理论成新率占 40% ，观察法占 60% 。综合成新率 = 调查成新率 × 60%+ 理论成新率 × 40%

=59%× 60%+56.07%× 40%

（取整）

评估值的确定

评估值 = 重置全价 × 成新率 =62,600.00× 58.00 % =37,642.00 ( 元 )

( 七 ) 评估结果及分析

1 、评估结果见下表：

金额单位：元

科目名称	账面值	账面值	评估价值	评估价值	增值额	增值额	增值率%	增值率%
	原值	净值	原值	净值	原值	净值	原值	净值
房屋建筑物类合计	19,381,818.20	13,424,460.01	26,563,000.00	21,016,400.00	7,181,181.80	7,591,939.99	37.05	56.55
房屋建筑物	19,343,972.93	13,422,567.76	24,855,200.00	19,988,648.00	5,511,227.07	6,566,080.24	28.49	48.92
构筑物及其他辅助设施	37,845.27	1,892.25	1,443,900.00	886,680.00	1,406,054.73	884,787.75	3,715.27	46,758.50
管道沟槽			263,900.00	141,072.00	263,900.00	141,072.00	-	-

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2 、建 ( 构 ) 筑物增减值原因分析

建 ( 构 ) 筑物评估原值增值 7,181,181.80 元，增值率 37.05% ，评估净值增值 7,591,939.99 元，增值率 56.55 % 。增值原因主要如下： 2003 年至评估基准日时，廊坊市建安造价有较大幅度的增长；其次，部分房屋建筑物于评估基准日之前有翻新改造，导致评估增值。

- 五、无形资产土地使用权评估

（一）评估范围

— 纳入本次评估范围无形资产土地使用权是廊坊中电熊猫晶体科技有限公司拥有的位于廊坊开发区全兴路东、红润道南地块（以下简称待估宗地），土地用途为工业用地，面积为 23,622.90 平方米。原始账面价值为 5,374,612.20 元，评估基准日时账面余额为 4,569,998.87 元。

（二）建设用地使用权概况

1 、土地登记状况

估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等土地登记状况详见下表：

一估价对象所在宗地登记状况览表

序号	项目	内容
1	土地使用证编号	廊开国用（2011）第062号
2	地理位置	廊坊开发区全兴路东、红润道南
3	土地面积(m2)	23,622.9
4	用途	工业用地
5	土地使用者	廊坊中电熊猫晶体科技有限公司
6	土地等级
7	土地使用权类型	出让
8	土地使用权证登记时间	2011年8月26日
9	土地使用权初始取得日期	2003年8月18日
10	地籍图号	01-09-10-0044
11	地号	0
12	宗地四至	东至万福路，南至景明道，西至全兴路，北至鸿润道

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	13	权属变更	待估宗地原土地使用权人为北京中基企和贸易有限公司， 2003年8月18日廊坊中电大成电子有限公司拍卖取得，并办理土地使用权证（土地证号为廊开国用（2003）字第00063 号），2011年土地使用权人更名为廊坊中电熊猫晶体科技有限公司，并于2011 年8 月26 日换发土地使用权证。

待估宗地建设用地使用权出让合同：因待估宗地初始取得土地使用权人非被评估单位取得，至当地政府土地管理部门查询档案时，已无法获取出让合同有关资料，需要特别说明的是，本次评估未考虑该因素对评估结果的影响，须提请报告使用者注意。

2 、土地权利状况

待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权人为廊坊中电熊猫晶体科技有限公司，取得方式为出让。待估宗地的土地使用者、国有土地使用证、他项权利等土地权利状况详见下表：

待估宗地权利状况表

		待估宗地权利状况表
序号	名称	内容
1	宗地名称	待估宗地
2	土地使用权证号	廊开国用（2011）第062号
3	土地使用权人	廊坊中电熊猫晶体科技有限公司
4	坐落	廊坊开发区全兴路东、红润道南
5	使用权类型	出让
6	用途	工业用地
7	面积（㎡）	23,622.90
8	是否抵押	是
9	土地使用权初始取得日期	2003/8/18
10	土地使用权终止日期	2045/8/7
11	现状容积率	1.09

3 、土地抵押情况和他项权利状况：截止评估基准日待估宗地及地上房屋建筑物已设定抵押，抵押权利人为中国电子财务有限责任公司，抵押金额为 3500 万元，其中土地（土地使用权证号为廊开国用【 2011 】第 062 号） 700 万元， 6 幢房屋（产权证号分别为廊坊市房权证廊开字第 H5245 号、 H5246 号、 H5247 号） 2800 万元；抵押贷款合同为 CECF 贷【 2011 】第 3205 号 - 抵押第 001 号；设定抵押日期为 2011 年 8 月 4 日，设定抵押贷款终止日期为 2013 年 8 月 4 日；该项抵押于 2013 年 9 月 11 日注销，并办理抵押登记续期（ 2013 年 9 月 16 日至 2014 年 8 月 19 日，抵押合同为 CECF[2013] 第 022 号 - 抵押第 001 号；需要特别说明的是，本次评估未考虑上述抵押对评估结果的影响，需提请报告使用者注意。

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4 、土地利用状况：

根据被评估单位提供的资料，并结合被评估人员现场勘查，待估宗地位于廊坊开发区全兴路东、红润道南地块，土地利用状况如下：

（ 1 ）土地开发状况：

待估宗地在评估基准日的土地实际开发程度为宗地红线外 “ 五通 ” （即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯），宗地红线内 “ 六通一平 ” （即宗地红线内通路、供水、排水、通电、通讯、供暖，宗地红线内土地平整）；因宗地红线内 “ 六通 ” （通路、通电、供水、排水、通讯、供暖）因素已在房屋建、构筑物价格评估中考虑，本次土地使用权价格评估不考虑宗地红线内 “ 六通 ” （通路、通电、供水、排水、通讯、供暖）对土地使用权价值的影响，故本次评估设定土地开发程度为 “ 五通一平 ” （即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯，宗地红线内土地平整）。

（ 2 ）土地利用状况

待估宗地位于廊坊开发区全兴路东、红润道南地块，土地面积为 23,622.90 平方米，土地规划与实际用途均为工业用地，地上房屋共有 7 幢，总建筑面积为 27 ， 477.18m2 ，其中地上建筑面积 25 ， 697.24 m2 ，主要为标准厂房 A 座、 B 座， 1# 职工宿舍、 2# 职工宿舍、锅炉房、职工食堂、门卫室等共 7 幢，均已办理房屋所有权证，房 - 屋建筑物其他具体情况详见固定资产房屋建筑物评估说明部分。

因待估宗地为工业用地，容积率对工业用地使用权价格无影响，故不作进一步分

析。（三）评估过程及方法

1 、评估过程

(1) 评估人员首先对该企业的建设用地使用权的入账价值进行清理，填列出原
始入账价值和评估基准日的账面价值。
(2) 对照申报表，收集土地权属证明；
(3) 收集整理并调查了河北省及廊坊市评估基准日时新征用土地的成本费用、
基准地价有关文件等作为估价依据。调查了待估宗地所在区域河北省及廊坊市距评估基准日 1 年的工业用地的土地交易资料，作为估价依据。
(4) 实地查看，调查影响宗地地价的因素。
(5) 确定因素修正系数。
(6) 根据实际情况，选取适当的评估方法进行评定估算，确定评估值；
(7) 编制土地清查评估明细表，撰写土地评估说明。
2 、评估方法

根据《城镇土地估价规程》，目前通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原

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法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法。

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。根据估价人员现场勘查及采集的相关土地交易资料，待估宗地所在区域工业厂区较多，且该区域内近两年土地交易较为活跃，易找到 3 个以上与估价对象相似的交易案例，因此适宜采用市场比较法；待估宗地为已开发工业用地，不宜采用剩余法；因企业土地收益难以单独估算，无法确定土地的客观纯收益，无法采用收益法。由于估价对象为工业用地，且所在区域有近年来的征地案例 ( 或城镇拆迁安置补偿案例 ) 较少且不易采集，因此本次评估不宜采用成本逼近法评估。因河北省及廊坊市、开发区建镇制基准地价已公布基准日为 2012 年 1 月 1 日有关文件，因此本次评估可选用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述，本次估价采用市场比较法、基准地价系数修正法进行评估。市场比较法

市场比较法是在评估一宗待估宗地价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该地产的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估时日地价的方法。

以市场比较法评估土地价格用以下公式：

V ＝ VB× A× B× D× E 式中：

V ：待估宗地价格；

VB ：比较实例价格；

A ：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
B ：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D ：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E ：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
基准地价系数修正法

基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就影响估价对象区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系数指标说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确定这些因素对地价影响程度的档次，对照修正系数表中对应的档次，确定每个影响地价因素的修正系数，用这些修正系数对基准地价进行修正。再根据基准地价评估基准日、使用年期、他项权利状况、容积率、土地开发程度分别对估价对象的评估基准日、使用年期、他项权利状

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况、容积率、土地开发程度进行修正，进而求得估价对象在估价基准日的使用权价格。基准地价系数修正法的公式为：

Pi=[P× （ 1± K ） × T× Kij± F] × y

Pi—— 待估宗地地价；

P—— 待估宗地对应的基准地价；

K—— 各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；

T—— 期日修正系数； Kij—— 容积率修正系数； F—— 开发程度修正系数；

y—— 待估宗地使用年期修正系数。

（四）评估原则

土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。本次评估遵循的原则主要有： 1 、替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

2 、最有效利用原则

判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场需求和最佳利用程度等。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

3 、供需原则

土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

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4 、贡献原则

土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。

5 、变动原则

指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确的评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（五）评估依据

《中华人民共和国土地管理法》 (1999 年 1 月 1 日起施行 ) ；
《中华人民共和国物权法》（ 2007 年 10 月 1 日施行）；
《中华人民共和国城市房地产管理法》 (1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表

大会常务委员会第八次会议通过 ) ；

《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（ GB/T 21010-2007 ）（ 2007 年

08 月 10 日）；

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院 55 号令；
国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土

地估价规程》的通知 ( 国土资发［ 2002 ］ 195 号 ) ；

《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发 [2001]15 号）；
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，（国务院令第 511 号， 2008 年 1 月 1

日起施行）；

地方政府及有关部门颁布的主要法规、条例、文件、通知：
(1) 河北省人民政府和国土资源厅颁发的有关文件；
(2) 廊坊市人民政府和廊坊市国土资源局颁发的有关文件
有关技术标准
(1) 中华人民共和国国家标准 GB/T18507-2001 《城镇土地分等定级规程》；
(2) 中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2001 《城镇土地估价规程》；
委托方及委估宗地产权持有者提供的有关资料：
受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料：

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(1) 估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料；

(2) 估价对象所在地统计资料；

(3) 估价对象所在地城市规划资料；
(4) 估价对象所在地城市基础设施基本情况资料；
(5) 估价对象所在地基准地价等方面的资料；
(6) 本公司收集的河北省廊坊市土地价格信息；

(7) 估价对象所在地土地取得费、拆迁安置补偿费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件；

(8) 估价人员向国土资源管理部门查阅复印的土地权属状况及土地利用与权属变更状况的资料；

(9) 本公司收集的其他有关询价资料和参数资料以及估价师现场查看记录。（六）地价定义

根据委托方和建设用地使用权人提供的资料及现场勘查情况：

截止评估基准日，待估宗地所有权性质均为国有建设用地使用权、使用权类型为出让、所有权属于国家、土地使用权人为廊坊中电熊猫晶体科技有限公司，土地登记用途及实际用途为工业用地，截止评估基准日，土地剩余使用年期为 32.13 年；本次评估设定待估宗地土地用途为工业、所有权性质为国有建设用地使用权、类型为出让、土地使用权人为廊坊中电熊猫晶体科技有限公司、土地用途为工业用地、土地剩余使用年期为 32.13 年。

待估宗地为工业用地，容积率对工业用地使用权价格无影响，故不作进一步分析设定。

综上所述，本次评估的估价对象地价定义为：在评估基准日为 2013 年 8 月 31 日的估价对象实际利用条件下，上述设定的估价对象的土地用途、使用年限、土地开发程度、容积率等条件下的建设用地使用权价格。

在评估基准日为 2013 年 8 月 31 日，土地用途、开发程度、使用年期等定义如下

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表：

表：	表：	表：
			待估宗地地价定义一览表
序号	宗地名称	权证编号	土地用途	土地使用权类型	土地面积（m2）	容积率	剩余使用年限（年）	开发程度
			批准用途/ 实际用途/ 设定用途	实际类型/ 设定类型	土地证载使用权面积/ 列入估价范围宗地面积	实际容积率 /规划容积率/设定容积率	剩余使用年限/设定剩余使用年限	实际开发程度/设定开发程度
1	待估宗地	廊开国用（2011）第 062号	工业用地/ 工业用地/ 工业用地	出让/出让	23622.9/236 22.9	工业用地，容积率不影响评估结果，故不做分析	32.13/32.13	宗地外“五通”、宗地内 “六通一平”/ 五通一平

（七）地价影响因素分析

1 、一般因素

1.1 城市资源状况

1.1.1 地理位置及概况：

廊坊市位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大直辖市之间，被誉为 “ 京津走廊上的明珠 ” 。辖广阳、安次两个区，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县和廊坊经济技术开发区，代管三河、霸州两个县级市。幅员面积 6500 平方千米，总人口 420 万，市区建成区面积 54 平方千米。廊坊区位优势独特，是京津 1 小时经济圈的中心地带。交通发达，离北京市中心 40 千米，离天津市中心 60 千米，京山、京沪、京九、大秦、津保五条铁路干线，京津塘、京沈、津保三条高速公路和京开、京哈、京福、京津、津保五条国家级公路纵横交错，形成了依托中心城市和空港、海港的独特优势。

1.1.2 行政区划与人口：

2005 年，廊坊市辖 3 个市辖区、 5 个县、 1 个自治县，代管 2 个县级市。即安次区、广阳区、廊坊经济技术开发区、三河市、霸州市、香河县、永清县、固安县、文安县、大城县、大厂回族自治县。

1.1.3 气候条件

廊坊属暖温带大陆性季风气候，四季分明，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春季干旱多风沙，秋季秋高气爽。年平均气温 11.9 ℃，年平均降水 554.9 毫米，年平均无霜期 183 天，年平均日照时数在 2660 小时左右。光热资源充足，雨热同季，有利于农作物生长。

1.1.4 自然资源

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廊坊自然资源丰富，有平坦肥沃的土地，四季分明的气候，类型多样的植被，蕴藏丰富的矿产。良好的自然条件，为廊坊经济提供了广阔发展空间。

土地资源：廊坊土地资源比较丰富，除北部有 76 平方公里的低山丘陵外， 98% 的土地为平原，地势平坦开阔，地层深厚，土壤类型多样，适宜种植多种作物。

水资源：廊坊处在海河流域中下游，水系发达，流经本市的大小河流有 20 条，一般平均每年可拦蓄地表水 3.33 亿立方米；水资源可利用量 7.74 亿立方米。

矿产资源：廊坊位于燕山山脉的南侧，有着较为丰富的矿产资源，主要有石油、天然气、煤、熔剂白云岩、水泥用灰岩、紫砂陶瓷用粘土、海泡石以及地下热水、矿泉水等矿产资源。煤炭主要分布于北部三河市和南部大城县境内，根据河北省煤田地质局对大城县地下煤田多年的勘查，大城县地下蕴藏着一个储量高达 190.1 亿吨的优质煤田，煤层几乎遍布该县全境，在这个西南一东北走向的煤区中，煤炭资源分布在地下 2000 米以浅，含煤 14 层，厚度达 27.6 米，总含煤面积达 1040 平方公里；石油和天然气主要分布在安次区、永清县、固安县、霸州市和文安县，已探明石油储量 2 亿吨，天然气储量 186 亿立方米；辖区内各区、市、县均有地下热水分布，总面积达 1007.9 平方公里，出口最高温度达 93 ℃，极具开发价值。

植物资源：全市植物资源有 127 科， 400 余属， 920 种左右。栽培植物有粮食作物、豆类、薯类、油料、棉麻、烟草、药材、蔬菜、瓜类、林果、牧草等 11 大类共 100 多种。

1.1.5 交通状况

航空：廊坊市没有机场，但是市区距离 [2] 北京首都国际机场和天津国际机场车程都在 1 小时左右，可乘坐机场巴士沿京津塘高速往返，十分方便。到北京（南苑）机场更加便利，乘坐出租车前往即可。

铁路：于 2011 年 6 月 30 日通车的京沪高铁贯穿廊坊，每天有 43 趟列车停靠，北达北京只需 21 分钟，南通天津也只是 30 分钟，真正实现了半小时生活圈。

公路：廊坊的公路交通十分发达，京津塘高速从西北至东南贯穿全市，是廊坊交通的骨干，两条正在建设中的京津高速也将经过廊坊，届时廊坊的公路交通将更加便利。廊坊市长途汽车站位于市区南面的解放道上，每天都有大量开往北京六里桥、木樨园车站，天津小树林车站，以及前往承德、邯郸、张家口、唐山等地的客运班车。

公交：廊坊紧邻首都北京，为了对接首都经济圈，从 1996 年开始到的时间里，通过京廊两地的不断合作，到如今，北京公交线路已基本覆盖了廊坊所辖的大部分县、市、区。第一条北京公交为 1996 年开通的 930 路公交车，由郎家园开往三河市燕郊冶金学院，此后十余年里，廊坊大部分县（市、区）先后开通北京公交，通往廊坊境内的北京公交已多达 24 条，以通往三河市境内北京公交线路最多，最远的北京公交已

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通达到文安县，仅剩市中心安次区及最南部偏远县大城还未开通北京公交。 1.2 房地产制度与房地产市场状况

2010 年以来国家陆续采取土地规划、土地供应、土地价格、土地税收、土地金融等多种政策手段进行土地调控。多元化的土地调控政策，可以有效地解决更多的土地利用问题。（政策措施情况详见下表）

时间	措施	要点
2013.2.20	国五条	2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
2012.10.08	外汇存款利率调整	外汇存款利率调整
2012.07.06	人民币贷款基准利率调整	人民币贷款基准利率调整
2012-6-8	人民币存贷款基准利率	下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
2011.04	中央派出8小组督查16省市房地产调控	从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对北京、上海等16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。
2011.02.23	住房和城乡建设部城市建设司关于印发《住房和城乡建设部城市建设司2011 年工作要点》的通知	城市建设司2011年工作的总体思路是：以科学发展观为指导，以保障和改善民生为目标，以创先争优活动为契机，全力落实节能减排任务，努力提升市政公用事业服务质量和安全运行水平，加强城市管理工作，着力研究预防和治理“城市病”，推动城市建设事业健康发展。
2011.01.26	住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定	经2010年12月31日第68次住房和城乡建设部常务会议审议，决定废止5项规章，修改16项规章，详见《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》（第9 号）。
2011.01.26	国务院办公厅：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发〔2011〕1号）	为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、其他
2011.01.21	国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行	2011年1月21日，国务院第141次常务会议通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行
2011.01.02	新国八条”出台	中央要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布
2010.06.18	七部委：关于做好住房保障规划编制的通知	一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2012年末，基本解决 1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。
2010.06.13	住建部：关于加快发展公共租赁住房的指导意见	有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。
2010.06.04	住建部：关于规范第二套	各地住宅性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成

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时间	措施	要点
	住房认定标准的通知	员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。
2010.05.26	国家税务总局：土地增值税清算有关问题通知	土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

土地市场交易情况：

2013 年第 2 季度城市地价总体情况： 2013 年第二季度，土地市场延续回升态势，各用途地价环比、同比涨幅有所扩大。

1.2.1 总体情况

1.2.1.1 地价水平小幅上涨，环比、同比增长率加速上升

2013 年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为 3226 元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为 6044 元／平方米、 4799 元／平方米和 684 元／平方米。

综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价增速略有放缓。第二季度，全国主要监测城市综合地价环比增速为 1.62% ，较上一季度增加了 0.15 个百分点，且已连续五个季度加速上升；住宅、工业地价环比增速分别为 2.06% 和 1.25% ，较上一季度增加了 0.29 和 0.39 个百分点；商服地价环比增长率为 1.34% ，较上一季度放缓了 0.73 个百分点。

地价同比增幅持续加速上升，步入较高位运行。第二季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为 5.11% 、 5.48% 、 6.13% 、 3.79% ，较上一季度分别上升了 1.25 、 0.95 、 2.01 、 0.52 个百分点，地价同比增幅连续三个季度加速上涨，整体涨势步入较高位区间运行。

重点城市定基地价指数稳中有升。第二季度，以 2000 年为基期的重点城市综合、商服、住宅、工业地价季度指数分别为 208 、 218 、 242 、 167 ，分别较上一季度增加了 4 、 2 、 6 和 2 个点。

重点监测城市中，地价总体水平为 4512 元／平方米，较上季度增长 2.0% ，较去年同期增长 6.32% 。商服、住宅和工业地价水平分别为 7732 元／平方米、 6642 元／平方米和 862 元／平方米；环比增长率分别为 1.06% 、 2.52% 和 1.80% ；同比增长率分别为 5.79% 、 7.40% 和 5.21% 。

1.2.1.2 三大重点区域综合地价水平保持上升态势，同比增幅较大；珠江三角洲地区各用途地价环比、同比均高于其他两大重点区域，且同比增长率处于高位

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或较高位运行 .

1.2.1.3 东中西部地区综合地价稳中有升，同比增幅均超过 5.0% ，处于较高位运行。

1.2.1.4 地价环比上涨的城市个数继续增加，但近半数城市综合、住宅地价环比增长率处于平稳区间；住宅地价同比涨幅超过 5% 的城市接近四成。 1.3 城市规划与发展目标

1.3.1 城市性质：力争将廊坊建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有北方生态园林城市特色的现代城市。

1.3.2 城市经济社会发展目标：

到 2020 年，廊坊市总人口达到 520 万人，地区生产总值达到 3600 亿元，人均地区生产总值 9800 美元，财政收入达到 350 亿元，城镇居民人均可支配收入达到 32000 元，农民人均纯收入达到 16000 元，城镇和农村恩格尔系数降低到 20% 以下，城镇化水平达到 65% 左右，高等教育毛入学率达到 30% 以上，人均受教育年限达到 13 年。

1.3.3 经济发展策略：

（ 1 ）调整产业结构，严格限制发展低端产业，加快发展高新技术产业，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路，培育循环经济，建设节约型社会，构筑廊坊经济发展新模式，提高京津廊城市连绵区整体竞争力。

（ 2 ）以高科技产业和现代服务业为特征，以电子信息、汽车零部件制造、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造、会展旅游六大产业为主导，不断提高经济综合竞争力，促进廊坊经济持续快速健康发展。

1.3.2 城镇体系规划

建立完善的城镇体系。加快发展中心城区，积极发展县级市和县城，强化建设建制镇，形成以中心城区为核心，县级市、县城为主体，建制镇为基础的布局合理、功能完善、特色鲜明、协调发展的城镇体系。

优化生产力布局，加快北中南三大板块崛起，构筑 “ 两带一轴一中心 ” 多园支撑、集群发展的区域发展格局。

（ 1 ）北中南三大板块：以 “ 一带两基地 ” 建设为核心，北部三县 ( 市 ) 构建潮白高新技术产业带，加快潮白河沿线开发，推动北三县经济一体化发展；中部打造永定信息产业基地，建成全国最具影响力的信息产业聚集区之一；南部三县 ( 市 ) 以现有工业为基础，通过升级改造，建设现代制造业基地。

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（ 2 ）两带：环京、津产业带

环北京产业带。沿规划的密涿高速公路，建设以高新技术产业和现代服务业为核心的环北京产业带。着力建设廊坊经济技术开发区、燕郊开发区、香河开发区、大厂工业园区、龙河工业园、固安工业园区 6 个重点产业功能区。加快与北京东南产业带整合步伐，重点发展电子信息、现代服务业、汽车零部件、家具制造、食品加工与制造等优势产业，成为全市经济发展主要增长极。产业升级的先行区，与北京产业实现融合发展的示范带。根据各县 ( 市、区 ) 的基础和产业定位，规划建设泃阳、杨庄、淑阳、渠口、大厂镇、牛驼 6 个县级工业区，做到功能定位明确、产业特色鲜明、设施配套齐全，成为带动县域经济发展的增长极。

环天津产业带。沿廊泊公路，建设以现代制造业为核心的环天津产业带。重点发展胜芳、左各庄、东阜、平舒、留各庄、码头、东沽港、里澜城等节点，培育壮大板材加工、金属制品、家具制造、摩托车配件、新型建材、印刷包装、食品加工、现代物流等产业，引进先进技术和工艺，提升产业层次，实现生产方式由粗放型向集约型转变，成为廊坊中南部经济发展、产业升级的示范区，与天津产业实现融合发展的示范带。

（ 3 ）一轴：中部特色产业轴

沿规划的廊沧高速公路，建设以县域特色经济为核心的中部特色产业轴。着力建设霸州开发区、永清工业园区、文安工业园区、大城工业园区 4 个重点产业功能区，培育壮大木材加工及家具制造、金属制品、食品加工与制造、摩托车配件、印刷包装、新型建材等特色优势产业，建设成为以县域特色经济为主导的中部产业轴。

（ 4 ）一中心：中心城区

重点发展现代服务业和基础性产业，成为宜居的综合性服务中心。加快廊坊中心城区在经济、社会、文化等方面与京津全面对接的步伐，以国家京津塘高新技术产业带建设为契机，积极推进产业基地建设，强化产业支撑，做大城市经济，成为河北省实施对外开放、实现经济国际化的重要窗口和前沿，成为环京津、环渤海地区迅速崛起的现代城市。

1.4 城市社会经济发展状况

2012 年，廊坊市国民经济稳定增长，各项社会事业全面进步，为全面建成小康社会奠定了坚实的基础。

1.4.1 综合

国民经济稳定增长。初步核算， 2012 年全市地区生产总值 [2] 实现 1793.8 亿元，增长 9.7% 。其中，第一产业增加值 198.2 亿元，增长 3.0% ；第二产业增加值 968.6

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亿元，增长 11.4% ；第三产业增加值 627.0 亿元，增长 9.0% 。全市三次产业结构由上年的 10.8 ： 54.6 ： 34.6 调整为 11.0 ： 54.0 ： 35.0 。财政收入占 GDP 比重达 17.1% ，同比提高 1.5 个百分点。

市场物价稳中有落。全市居民消费价格指数（ CPI) 上涨 2.8% ，涨幅与上年相回落 2.6 个百分点。其中，食品价格上涨 5.3% ，同比回落 7.2 个百分点；商品零售价指数上涨 2.7% ，同比回落 2.5 个百分点；农业生产资料价格指数上涨 5.1% ，同比回 3.3 个百分点；工业生产者出厂价格指数下降 5.0% ，同比回落 9.1 个百分点。就业再就业工作进一步加强。年末全市从业人员 42.1 万人，增长 6.5% 。下岗失业再就业人数 7352 人。年末城镇登记失业率继续控制在 2.0% 以内，连续八年保持全省最低。

1.4.2

农业生产相对稳定。全年粮食播种面积 469.9 万亩，下降 1.5% ；总产量 184.7 万吨，下降 4.6% 。其中，夏粮产量 51.0 万吨，下降 1.9% ；秋粮产量 133.7 万吨，下降 5.6% 。棉花播种面积 63.0 万亩，下降 3.7% ；总产量 4.6 万吨，下降 8.7% 。油料播种面积 21.4 万亩，下降 7.7% ；总产量 3.6 万吨，下降 1.6% 。蔬菜播种面积 163.6 万亩，增长 3.8% ；总产量 674.6 万吨，增长 3.7% 。畜牧业生产稳定，肉类、牛奶总产量分别达 35.1 万吨和 23.5 万吨，分别增长 1.8% 和 1.5% ；禽蛋产量 18.6 万吨，下降 0.1% 。渔业生产平稳发展，全年水产品产量 3.5 万吨，增长 0.7% 。农业结构调整继续优化，畜牧、蔬菜、林果花木三大主导产业实现产值占农林牧渔业总产值的比重达 81.6% ，比上年提高 3.4 个百分点。

农业机械化程度相对稳定。农用机械总动力 683.9 万千瓦，增长 0.9% 。机耕面积 471.8 万亩，增长 2.5% ；机械播种面积 533.9 万亩，增长 0.3% ；机械收获面积 312.7 万亩，增长 15.5% ；农村用电量 77.7 亿千瓦小时，增长 9.5% 。

1.4.3 工业和建筑业

工业生产稳定发展。全部工业实现增加值 824.7 亿元，增长 11.5% ，其中规模以上工业增长 14.1% 。在规模以上工业中，国有工业增长 11.4% ，集体工业增长 20.9% ，股份制工业增长 15.2% ，外商及港澳台商投资工业增长 7.8% ；轻工业增长 15.3% ，重工业增长 13.7% 。

工业经济效益稳定。全市规模以上工业实现利税 207.5 亿元，增长 11.7% ，其中利润总额 136.6 亿元，增长 4.8% 。

建筑业发展平稳。全市建筑业实现增加值 143.9 亿元，增长 10.6% 。具有资质等级的建筑企业实现产值 691.8 亿元，增长 46.3% 。房屋建筑施工面积 3047.2 万平方米，下降 16.4% ，竣工面积 1078.6 万平方米，增长 17.8% 。

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1.4.4 固定资产投资

固定资产投资增长较快。全社会固定资产投资完成 1314.1 亿元，增长 20.7% 。其中，固定资产投资（不含农户） 1282.1 亿元，增长 21.4% ；农户投资 32.0 亿元，下降 1.1% 。在固定资产投资中，第一产业完成投资 8.4 亿元，下降 23.9% ；第二产业完成投资 674.8 亿元，增长 33.4% ，其中，工业投资 647.5 亿元，增长 29.5% ；第三产业完成投资 599.0 亿元，增长 11.0% 。工业完成技改投资 384.1 亿元，增长 40.6% 。占全市工业投资的 59.3% ，比上年提高 4.7 个百分点。

全年新开工项目 694 个，其中亿元以上新开工项目 257 个，同比增加 118 个，增长 84.9% 。

全年房地产开发投资完成 243.1 亿元，下降 17.4% 。

1.4.5 国内贸易

消费需求平稳增长。全年实现社会消费品零售总额 568.1 亿元，增长 15.2% 。其中，城镇和乡村分别实现零售额 362.1 亿元和 206.0 亿元，分别增长 15.6% 和 14.5% 。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额 143.5 亿元，增长 10.0% ，占社会消费品零售总额比重达 25.5% ，比上年提高 2.2 个百分点。

1.4.6 对外经济

利用外资情况良好。全市实际利用外资 62018 万美元，增长 6.9% ，其中，外商直接投资 52809 万美元，下降 8.2% 。在外商直接投资中，第一、二、三产业投资分别为 3670 美元、 34827 万美元和 14312 万美元。

从批准、注册情况看，年内新批准外资项目 23 个，合同总金额 130790 万美元，增长 53.9% ，其中，合同外资额 49257 万美元，增长 22.2% ；年内新注册三资企业 22 家，注册资本 41997 万美元，增长 79.4% ，其中，外方注册资本 19408 万美元，增长 4.9% 。年末实有三资企业 541 家。

外贸进出口形势不佳。受全球经济复苏乏力的影响，全市外贸进出口总额 50.3 亿美元，下降 5.0% 。其中，进口总额 21.4 亿美元，下降 17.0% ；出口完成 28.8 亿美元，增长 6.3% 。

1.4.6 交通、邮电和旅游

交通运输业稳步发展。全年公路货物运输总量 10891 万吨，增长 19.0% ；货物运输周转量 185.2 亿吨公里，增长 11.0% 。旅客运输总量 3456 万人，下降 24.0% ；旅客运输周转量 31.8 亿人公里，增长 1.4% 。至 2012 年底，全市公路通车里程达到 9492.9 公里，增长 2.1% 。其中，国道 137.9 公里，省道 710.3 公里，县道 783.8 公里，乡道 1696.7 公里，专用路 126.0 公里，村道 5858.3 公里。按技术等级分，高速公路 287.9 公里，一级路 502.1 公里，二级路 1000.3 公里，三级路 958.0 公里，

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四级路 6744.6 公里。全市现有桥梁 2029 座 157449 米。其中，特大桥 22 座 56937 米；大桥 194 座 45640 米。

1.4.7 政和金融

财政收支快速增长。全市实现财政收入 [3]306.6 亿元，增长 22.0% 。其中，公共财政预算收入 172.1 亿元，增长 22.7% 。公共财政预算支出 268.4 亿元，增长 17.8% 。金融形势保持平稳。年末全市金融机构本外币各项存款余额 2712.4 亿元，比年初增加 426.8 亿元，同比多增 137.6 亿元。其中，城乡居民储蓄存款余额 1586.1 亿元，比年初增加 227.3 亿元，同比多增 36.9 亿元。各项贷款余额 1875.3 亿元，比年初增加 306.7 亿元，同比多增 80.6 亿元。

2 、区域因素

2.1 区域概况

廊坊经济技术开发区座落于首都北京和天津之间，被誉为共和国黄金通道的京津塘高速公路穿区而过。廊坊开发区于 1992 年 6 月 26 日奠基起步，目前已汇聚了来自全球 30 多个国家和地区的 1500 多家企业。廊坊开发区已成为河北省对外开放的重要窗口和廊坊市经济建设的排头兵，先后被批准为 “ 中国青年科技创新 ” “ ” “ ” 活动示范基地、国家火炬计划廊坊信息产业基地、河北省服务外包示范区和国 “ ” 家级廊坊出口加工区。

2009 年 7 月 20 日，经国务院批准，廊坊经济技术开发区升级为国家级经济技术开发区。

廊坊开发区位于北纬 39 度 36 分，东经 116 度 46 分。廊坊经济技术开发区坐落在中国首都北京与中国最大的港口城市天津之间，距北京国际机场 60 公里，距天津国际机场 70 公里，距天津港 105 公里。从廊坊开发区沿京津塘高速公路去北京市、天津市，到机场、港口都不超过一小时。

2.2 基础设施条件

廊坊开发区已拥有完备的道路、供水、排水、热力、电力、燃气、工业蒸汽、电信系统等基础设施 .

2.2.1 道路：开发区修建了高标准道路网与市区及京津塘高速公路联为一体 .

2.2.2. 供、排水：开发区水厂目前日供水能力 50000 吨，供水出厂压力为 0.4MPA ，开发区有排污站一座，排污能力为 28 立方米 / 秒 .

2.2.3 供电：开发区有京津塘电网 200kv 直供，电能质量均符合国家标准 .

2.2.4 供气：开发区内的廊坊市燃气公司为用户提供管道天然气和罐装液化石油气。

2.2.5 供热：开发区投入运营的供热站有三座，其中一座为高温热水站，两座

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为高温蒸汽站。

2.2.6 工业蒸汽：开发区供热站一天 24 小时可为用户提供 0.8-1.5MPA ， 170-193 摄氏度的高温蒸汽，并可按用户要求提供符合特殊需要的工业蒸汽。

2.2.7 通讯：开发区现安装有国际先进水平的电话交换机。可办理国内、国际电话，电报，传真，无线通讯，可视电话，数据传输等电信业务以及国际函件收寄，特快专递等各类邮政业务。

2.4 开发区内企业

廊坊经济技术开发区目前已有 1300 多家企业进区，其中包括美国天河集团、德国鲁尔集团、德国西门子、韩国 LG 集团、澳大利亚 BHP 等 15 家世界 500 强企业。投资国涉及美国、日本、法国、德国、瑞典、丹麦、荷兰、韩国、新加坡、澳大利亚等 30 个国家和港澳台地区，初步形成了机械电子、食品、新型建材、轻工纺织、生物制药为主的五大主导产业，被原国务院特区办列为向海外客商重点推荐和重点联系的九个开发区之一。

2.5 开发区经济运行状况

廊坊开发区经济平稳运行。今年上半年，廊坊开发区完成财政收入 30 亿元，其中公共财政预算收入 7.85 亿元，同比增长 15.26% ；城镇固定资产投资 18.27 亿元，同比增长 11.7% ；实际利用外资 1.35 亿美元。预计实现地区生产总值 148.7 亿元，同比增长 12.1% ；完成出口 6.8 亿美元，增长 1.6% 。主要经济指标保持平稳增长。

今年以来，廊坊开发区工委、管委突出 “ 增投入、保增长 ” 主线，克服当前不利宏观形势和空间资源的瓶颈制约，不断优化发展环境，全面加快项目建设，努力实现经济有质量有效益可持续的增长，在培育环京津新的经济增长极中当好廊坊的排头兵和主力军。

云存储产业园建设取得新进展。总投资 130 亿元的中国联通华北（廊坊）基地项目一期 7.4 万平方米的数据机房楼主体封顶，二期 2 栋机房楼将于今年提前启动建设；总投资 80 亿元的中国人保北方信息中心项目的落地公司 —— 人保北方信息中心管理有限公司已完成注册手续；由中广核集团和新奥集团共同投资 66 亿元建设的云存储产业园分布式能源站项目已签约，被列为省重点建设项目，今年即将开工建设。国家计算机网络与信息安全管理中心项目已正式入驻润泽国际信息港， 7 月份进行试运营，预计租赁机柜 1000 个；国家信息中心电子政务外网灾备中心和中国银监会项目入港建设方案已报国家发改委待批，中国国际航空公司、亚马逊公司、中国电信廊坊分公司、廊坊银行等客户也已达成入港意向，计划年内签约入港。这些项目的相继开工建设和即将入驻，标志着云存储产

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业园建设得到了实质性推进，初步形成云产业项目的规模化聚集。

传统优势产业和现代服务业水平提升。总投资 11 亿元的廊坊精雕数控机床制造基地已被列为省重点建设项目，一期工程已竣工；总投资 7000 万欧元的德国波森汽车尾气系统生产基地项目开工建设，总投资 7800 万美元的好丽友食品基地主体厂房在建，总投资 5600 万美元的维特根亚太生产基地即将开工建设。梦廊坊文化产业园廊坊大剧院项目开工建设，红楼梦圆项目即将动工，新奥集团丝绸之路文化体验中心项目已被列为省重点项目，廊坊宝湾物流园投入运营，太古冷链物流基地已开工建设；廊和坊金融街国际珠宝（北方）交易中心正式启动，来自法国、香港、台湾等地的著名国际珠宝商签约落户。科技谷园区嘉德伟业光电技术研发基地开工建设， 10 家企业入驻科技谷创新梦工场。

在项目建设持续推进的同时，廊坊开发区投资发展环境建设得到持续改善。企业服务体系建设不断加强。继续深化 “ 终身制 ” 、 “ 保姆式 ” 服务，完善落实工委管委重点联系企业机制，开通短信沟通平台，建立企业服务 “ 双向终身制 ” ，协调解决企业融资、公共交通、用电、车辆停放等问题。加大科技创新资金扶持力度，落实《廊坊开发区企业创新发展资金管理办法》，财政兑现企业创新发展资金 6447 万元，为企业争取扶持资金 1012 万元。扎实推进效能建设， “ 双减双提 ” 工作扎实开展，专项资金监控平台正式运行，开发区 15 项重点专项资金运行情况全部纳入平台监控。城区环境建设得到实质性提升。启动高速路以东区域规划编制工作，完成高速路以东 7.4 平方公里工程规划，上半年投资 1.7 亿元用于城区基础设施和配套功能建设，提高基础设施保障能力和公共服务设施均等化水平。民生保障工作得到全面落实。上半年足额发放失地农民生活保障金、农资综合直补、粮食直补等补贴 3747 万元；严格落实城乡居民最低生活保障制度，为 174 户低保户发放保障金 39 万余元。

2.5 开发区规划

廊坊开发区战略规划：环首都经济圈国家战略下，廊坊承接首站利好，特区效应显现。在过去的三年已经实现了特区速度，此国家战略大势驱动，将愈为加速。

规划体系建设：环首都经济圈 13 个县 ( 市、区 ) 高标准做好园区和基地总体规划、产业发展规划、城市建设规划、生态建设和环境保护规划的编制工作，加强与北京相关规划的对接，明晰产业承接方向及发展重点。

交通体系建设：以建设快速通道为重点，以同城化为目标，推进 13 个县 ( 市、区 ) 交通基础设施与北京全面对接。

通讯体系建设：将通讯基础设施纳入城乡建设总体规划，加强卫星通信、移

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动通信、网络通信、固话通信等通信网络设施建设，加快与北京联网、同网改造，实现与北京固话通信无长途、移动通信无漫游。

信息体系建设：加强电子政务、电子商务网络建设，加快构建与北京协调联动的商贸、物流、旅游、金融等信息服务体系，提高信息服务能力，逐步实现区域人力资源供需、技术成果交易、环境监测、治安交通、招商引资等各种公共信息共享。

金融体系建设：推进京冀金融一体化进程，引导鼓励北京的主要金融机构到环首都地区设立网点和分支机构。健全区域票据交换系统，逐步实现区域内支票通用、银行储蓄跨行政区通存通兑。

服务保障体系建设：推进与北京供电、供水、供气等基础设施的共建共享，加快环首都县 ( 市、区 ) 医疗保险、养老保险、住房公积金等政策与北京的对接融合，实现互通互认。

促进京津冀区域经济社会又好又快发展：释放首都优势，形成首都经济圈，是一种经济现象，也是城市化发展的一条规律。首都经济圈作为优质生产要素富集的特殊载体，已成为当今世界最活跃的区域经济中心。几乎任何一个国家都有首都经济圈，目前，许多国家的首都经济圈创造的生产总值占国家的三分之一以上。而京津冀三省市， 2009 年 GDP 合计为 36600 亿，占全国的比重仅为 10.9% ，距离达到全国 1/3 还差 75180 多亿。加快京津冀区域发展，就必须进一步充分发挥首都优势、放大首都辐射效应。

疏解首都的城市压力：由于城市功能过度集中，近年来随着经济社会的快速发展，北京像许多国家的首都一样，出现了人口膨胀、交通拥挤、资源紧张、房价高涨、发展空间受限、改善生态环境压力加大等突出问题。借鉴国际经验，分散首都功能势在必行。河北环抱首都，有责任、有义务，也有便利条件为首都疏解压力。

打造河北科学发展、富民强省的增长极：从燕郊、涿州等地的经验看，建设环首都经济圈，能够有效承接首都产业转移和功能分散，接受首都人才、技术、信息等高级要素的溢出，迅速提升河北省发展水平。同时，随着环首都经济圈的成型和发展，我们还可以将其打造成为整合全球资源的战略平台，广泛承接全球产业和技术转移，建设成为全省最开放的地区，并通过梯度辐射带动河北全省又好又快发展。

3 、个别因素

影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街位

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置、宗地临街宽度等。主要包括位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件及利用形状等。待估宗帝个别因素条件如下表所示：

待估宗地个别因素条件说明表

		待估宗地个别因素条件说明表
序号	名称	内容
1	宗地名称	待估宗地
2	宗地位置	廊坊开发区全兴路东、红润道南
3	土地实际用途	工业用地
4	宗地形状	略呈倒梯形，宗地形状较规则
5	临街状况	临街状况良好
6	容积率	工业用地，容积率不影响评估结果，故不做分析
7	土地面积	23,622.90
8	场地平整状况	场地已平整
9	地基承载力	地基承载力良好
10	地形、地势条件	地势平坦，地形、地势条件良好
11	地质条件	地质条件良好
12	宗地四至	东至万福路，南至景明道，西至全兴路，北至鸿润道
13	基础设施条件	五通一平

土地开发程度一览表

			土地开发程度一览表
序号	宗地名称	土地使用权证号	土地开发程度具体状况
1	待估宗地	廊开国用（2011）第062号	待估宗地在评估基准日的土地实际开发程度为宗地红线外“五通” （即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯），宗地红线内“六通一平”（即宗地红线内通路、供水、排水、通电、通讯、供暖，宗地红线内土地平整）；因宗地红线内“六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、供暖）因素已在房屋建、构筑物价格评估中考虑，本次土地使用权价格评估不考虑宗地红线内“六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、供暖）对土地使用权价值的影响，故本次评估设定土地开发程度为“五通一平” （即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯，宗地红线内土地平整）。

（八）评估示例 1 、市场比较法 A 、待估宗地 1 （ 1 ）公式

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以市场比较法评估土地价格用以下公式：

V ＝

式中：

V ：待估宗地价格；
VB ：比较实例价格；
A ：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
B ：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D ：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E ：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
（ 2 ）测算过程
①选取可比实例

根据估价要求，估价人员调查待估宗地周边地区的市场地价资料，并参照委托方提供的资料，在同一供需圈内，选择相同或相似的地块选取三个可比实例，三个可比实例如下表所示：

名称	宗地名称	位置	土地面积（㎡）	签订日期	交易单价（元/ ㎡)
案例A	廊坊金润电气有限公司工业用地	廊坊开发区耀华道南、科森电器有限公司东侧	13,333.00	2013/5/17	390.01
	土地使用权人	出让形式	规划用途	规划容积率	现状土地条件
	廊坊金润电气有限公司	拍卖出让	工业用地	≥0.8	五通一平
案例B	宗地名称	位置	土地面积（㎡）	签订日期	交易单价（元/ ㎡)
	华恒科技发展有限公司工业用地	廊坊开发区芙蓉道北、河北三琪公司东侧	21,351.00	2013/5/15	393.42
	土地使用权人	出让形式	规划用途	规划容积率	现状土地条件
	华恒科技发展有限公司	拍卖出让	工业用地	≥0.8	五通一平
案例C	宗地名称	位置	土地面积（㎡）	签订日期	交易单价（元/ ㎡)
	廊坊福德铁路构件制造有限公司工业用地	廊坊开发区花园道南、九干渠西侧	3,333.00	2013/3/22	390.04
	土地使用权人	出让形式	规划用途	规划容积率	现状土地条件
	廊坊福德铁路构件制造有限公司	拍卖出让	工业用地	≥0.8	五通一平

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②比较因素的选择

根据影响地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素
A 、交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；
B 、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；
C 、土地使用年限：指土地使用有效年限；
D 、区域因素：主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷度、区域产业聚
集度、环境优劣度、区域公用设施综合程度；
E 、个别因素：主要有宗地形状、基础设施条件、规划限制。
③比较因素条件说明

比较因素条件说明表

比较实例比较因素	比较实例比较因素	待估宗地	实例A	实例B	实例C
地价(元/m2 土地)		待估	390.01	393.42	390.04
	土地用途	工业	工业	工业	工业
	交易期日	2013年8月	2013年5月	2013年5月	2013年3月
	交易情况	正常交易	正常交易	正常交易	正常交易
	交易方式		挂牌	挂牌	挂牌
区域因素	产业聚集程度	地处廊坊市开发区内，，省级开发区，产业聚集程度较优	地处廊坊市开发区内，，省级开发区，产业聚集程度较优	地处廊坊市开发区内，，省级开发区，产业聚集程度较优	地处廊坊市开发区内，，省级开发区，产业聚集程度较优
	周边道路状况	宗地所在园区主、次干道纵横交错，与城区道路相接，构成园区内外网状道路框架。周边道路状况较优	宗地所在园区主、次干道纵横交错，与城区道路相接，构成园区内外网状道路框架。周边道路状况较优	宗地所在园区主、次干道纵横交错，与城区道路相接，构成园区内外网状道路框架。周边道路状况较优	宗地所在园区主、次干道纵横交错，与城区道路相接，构成园区内外网状道路框架。周边道路状况较优
	临路状况	临区级支路，临路状况一般	临区级支路，临路状况一般	临区级支路，临路状况一般	临区级支路，临路状况一般
	交通便捷度	交通便捷度一般	交通便捷度一般	交通便捷度一般	交通便捷度一般
	行政因素	廊坊市开发区	廊坊市开发区	廊坊市开发区	廊坊市开发区
	基础设施条件	基础设施条件一般	基础设施条件一般	基础设施条件一般	基础设施条件一般
	公共设施条件	周边餐饮、银行、学校、医院等公共设施一般；公共设施条件一般	周边餐饮、银行、学校、医院等公共设施一般；公共设施条件一般	周边餐饮、银行、学校、医院等公共设施一般；公共设施条件一般	周边餐饮、银行、学校、医院等公共设施一般；公共设施条件一般
	自然环境状况	自然环境状况一般	自然环境状况一般	自然环境状况一般	自然环境状况一般
	人文环境状况	距大学城较近，人文环境状况较优	距大学城较近，人文环境状况较优	距大学城较近，人文环境状况较优	距大学城较近，人文环境状况较优

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比较	比较实例 ~~素~~	待估宗地	实例A	实例B	实例C
	周边土地利用类型	周边土地利用类型主要为工业、农田、住宅、学校等用地，土地利用类型一般	周边土地利用类型主要为工业、农田、住宅、学校等用地，土地利用类型一般	周边土地利用类型主要为工业、农田、住宅、学校等用地，土地利用类型一般	周边土地利用类型主要为工业、农田、住宅、学校等用地，土地利用类型一般
	环境质量	环境质量一般	环境质量一般	环境质量一般	环境质量一般
个别因素	宗地面积	23622.9㎡，宗地面积一般	13333㎡，宗地面积较小	21351㎡，宗地面积一般	3333㎡，宗地面积小
	宗地形状	宗地形状规则	宗地形状规则	宗地形状规则	宗地形状规则
	地质条件	地势平坦，地质条件良好	地势平坦，地质条件良好	地势平坦，地质条件良好	地势平坦，地质条件良好
	开发状况	五通一平	五通一平	五通一平	五通一平
	容积率		≥0.8	≥0.8	≥0.8
	规划限制条件	有一定的规划限制条件	有一定的规划限制条件	有一定的规划限制条件	有一定的规划限制条件

④因素修正说明及修正指数确定

交易情况修正：由于土地具有不可移动的特性，土地市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个可比实例，均为 “ 招拍挂 ” 交易市场上的成交价格，故不用对交易情况进行修正。

交易期日修正：若估价对象与可比实例的交易日期有较大时间差异时，随着时间的推移，土地交易价格有较明显的变化，市场价格水平有所波动，则必须进行交易日期修正。

区域因素修正：三个可比实例均为同类地区的交易案例，但所在区位及小环境有所不同，故根据产业聚集度、区域位置、交通通达状况、市政基础设施情况、环境条件等因素找出区位因素优劣造成的减价或增价修正。

个别因素修正：主要考虑了该所在项目的临街状况、配套设施完备情况、景观环境、用地规模、宗地形状及可利用程度等因素进行修正。

比较因素修正指数表

比较实例比较因素	待估宗地	实例A	实例B	实例C
地价(元/m2 土地)	待估	390.01	393.42	390.04
土地用途	100	100	100	100

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比较因素	比较实例	待估宗地	实例A	实例B	实例C
	交易期日	100	99.78	99.78	99.54
	交易情况	100	100	100	100
	交易方式	100	100	100	100
区域因素	产业聚集程度	100	100	100	100
	周边道路状况	100	100	100	100
	临路状况	100	100	100	100
	交通便捷度	100	100	100	100
	行政因素	100	100	100	100
	基础设施条件	100	100	100	100
	公共设施条件	100	100	100	100
	自然环境状况	100	100	100	100
	人文环境状况	100	100	100	100
	周边土地利用类型	100	100	100	100
	环境质量	100	100	100	100
个别因素	宗地面积	100	99	100	98
	宗地形状	100	100	100	100
	地质条件	100	100	100	100
	开发状况	100	100	100	100
	容积率	100	100	100	100
	规划限制条件	100	100	100	100

⑤因素修正说明及修正指数确定

本次评估运用市场比较法时所选择的交易时间、交易情况、交易方式、区域因素以及个别因素，在编制比较因素指数时，由评估师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时选择相应的比较因素指数编制依据。

i. 交易时间

待估宗地评估基准日为 2013 年 8 月，所选取案例交易日为 2013 年 5 月、 2013 年 3 月，交易日距基准日时间有一段时间，根据中国城市地价动态监测网站公布的廊坊市工业用地 2012 年第 1 季度至 2013 年第 2 季度地价增长率如下所示：

廊坊市工业用地历年地价增长率一览表单位： %

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季度	2012.1	2012.2	2012.3	2012.4	2013.1	2013.2	2013.3（预测）


地价增长率	0	0.26	0.26	0.26	0.48	0.24	0.22

则案例 A 、案例 B 对待估宗地交易期日修正系数应为 100÷ 100.22× 100%=99.78% 。案例 C 交易期日修正系数应为 100÷ (100.24× 100.22) × 100× 100%=99.54% 。

ii. 交易情况：待估地块与比较案例 A 、案例 B 和案例 C 交易情况均属正常，无不正常交易因素，故不进行交易情况修正。

iii. 交易方式：土地使用权交易方式有协议出让、招标出让、挂牌出让、拍卖出让，待估宗地以挂牌出让为基准，按上述顺序，交易方式每相差一个级别，地价向上或向下修正 1% 。

iv. 位置：以待估地块所处位置为基准，由土地估价师按本因素对工业用地质量影响程度量化各比较案例位置比较指数。

v. 年期修正

a) 土地还原利率确定

土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率。我们采用安全利率加风险调整值

法和投资风险与投资收益率综合排序插入法两种方法综合确定土地还原利率。用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率

安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取估价基准日中国人民银行公布的一年期定期存款年利率 3.25% 作为安全利率。风险调整值的确定综合考虑以下因素：估价对象所在地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等。根据当地国土资源局提供的资料，目前在当地土地投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度以及估价对象的地理位置、用途等，确定工业用地风险调整值为 3.0~5.25% ，由此求得土地还原利率为 6.25-8.50% 。

用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率

投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款，但其收益率较低，为 3.25% ；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，央行自 2012 年 07 月 06 日起上调人民币一年期贷款基准利率为 6.00% ，投资在房地产开发方面风险较大，其房地产开发法定利润率一般为 10.00% 。经分析判断，工业用地作为企业固定资产的重要组成部分，其投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发利润率，取两者平均值求得工业用地土地还原利率为 6.5-8.7% 。

综合上述两种方法测算结果，最终确定本次土地估价的工业用地土地还原利率为

7.0% 。

vi. 产权状况

本次评估设定待估宗地与比较案例产权状况均为国有出让土地使用权，故不进行

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产权状况修正。

vii. 区域因素

根据区域调查，影响工业用地利用各因素随情况变化，地价亦发生相应的变化。 a) 产业聚集程度：以待估宗地所在园区为基准，园区分国家级工业园区、省级工业园区、市级工业园区、县级工业园区、非工业园区，产业聚集程度分别为优、较优、一般、较劣、劣；以待估宗地所在园区为基准，地价向上或向下修正 2% 。

b) 周边道路状况：周边道路状况分为 5 个级别，分别为多条城市主干道或主路，道路状况优； 2-3 条城市主干道或主路，道路状况较优； 1 条城市主干道或主路、多条区支路，道路状况一般； 3-5 条区支路，道路状况较劣；道路状况 2 条以内区支路，道路状况劣；以待估地块周边道路状况为基准（ 100% ），每相差一个级别，地价向上或向下修正 2% 。

c) 交通便捷度：按距公交车站距离及公交车线路数量分为优、较优、一般、较劣、劣 5 个级别，分别为： 300 米内有公交线路、 600 米内有条公交线路， 800 米内有公交线路、 1000 米内有公交线路、 1000 米内无公交线路，每相差一个级别，地价向上或向下修正 1% 。

d) 行政因素：待估宗地及比较案例均在黄山工业园区内，故不做因素修正。 e) 基础设施状况：以待估地块所在区域基础设施状况为基准（ 100% ），分为 “ 四

通 ” 、 “ 五通 ” 、 “ 六通 ” 、 “ 七通 ” 四个等级，相差一个等级，地价修正 1% 。

f) 公共设施条件：主要系附近餐饮、银行、学校、医院等公共设施条件，按低、较低、一般、较高、高五个等级，以待估地块公共设施条件为基准（ 100% ），相差一个等级，地价修正 1% 。

g) 自然环境状况：按劣、较劣、一般、较优、优五个等级，以待估地块自然环境状况为基准（ 100% ），相差一个等级，地价价修正 1% 。

h) 人文环境状况：按劣、较劣、一般、较优、优五个等级，以待估地块人文环境状况为基准（ 100% ），相差一个等级，地价价修正 1% 。

i) 周边土地利用类型：按劣、较劣、一般、较优、优五个等级，以待估地块周边土地利用类型为基准（ 100% ），相差一个等级，地价价修正 1% 。

j) 环境质量：按污染严重、环境质量差，污染较重、环境质量较差，有一定污染、环境质量一般，轻度污染、环境质量较好，无污染、环境质量优五个等级，以待估地块环境质量为基准（ 100% ），相差一个等级，地价价修正 1% 。

viii. 个别因素

根据个别样点调查，影响工业用地利用各因素随情况变化，地价亦发生相应的变化。

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a) 面积：宗地面积过小与过大都会对土地价格产生影响，据此编制宗地面积修正系数表：

宗地面积修正指数表

面积范围（㎡）	[0，10000）	[10000,20000)	[20000,30000)	[30000,50000)	50000以上
修正指数	98	99	100	99	98

b) 临路状况：分为 5 个级别，分别为好、良好、一般、较劣、劣，每相差一个
级别，地价向上或向下修正 1% 。
c) 形状：按规则、较不规则、较规则、规则四个等级，以待估地块形状为基准
（ 100% ），相差一个等级，地价修正 1% 。
地质条件：按差、较差、一般、良好、好五个等级，以待估地块地地质条件为基
准（ 100% ），相差一个等级，地价修正 1% 。
d) 容积率：工业用地，容积率对地价影响不大，故不做修正。 e) 规划限制条件：按较大限制、有一定限制、无特殊限制三个等级，以待估地
块规划限制为基准（ 100% ），相差一个等级，地价修正 2% 。

根据因素条件说明表中的待估地块与比较案例的因素情况，对比分析并量化比较指数，编制因素条件指数表，见下表。

⑥比较修正过程

比较因素修正系数表

比较实例比较因素	比较实例比较因素
		实例A	实例B	实例C

	实例价格(元/平方米)	390.01	393.42	390.04
	土地用途	100/100	100/100	100/100
	交易期日	100/99.78	100/99.78	100/99.54
	交易情况	100/100	100/100	100/100
	交易方式	100/100	100/100	100/100
区域因素	产业聚集程度	100/100	100/100	100/100
	周边道路状况	100/100	100/100	100/100
	临路状况	100/100	100/100	100/100
	交通便捷度	100/100	100/100	100/100
	行政因素	100/100	100/100	100/100
	基础设施条件	100/100	100/100	100/100

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比较	比较实例	比较实例	实例A	实例B	实例C
	~~因素~~ 公共设施条件		100/100	100/100	100/100
	自然环境状况		100/100	100/100	100/100
	人文环境状况		100/100	100/100	100/100
	周边土地利用类型		100/100	100/100	100/100
	环境质量		100/100	100/100	100/100
个别因素	宗地面积		100/99	100/100	100/98
	宗地形状		100/100	100/100	100/100
	地质条件		100/100	100/100	100/100
	开发状况		100/100	100/100	100/100
	容积率		100/100	100/100	100/100
	规划限制条件		100/100	100/100	100/100
待估宗地（元/平方米）（取整）		修正后土地价格	394.82	394.29	399.84
		平均土地价格		396
评估结果确定说明		3宗待估宗地的三个修正价格测算结果均比较接近，故最终将3个比准价格简单算术平均后作为本次评估测算结果。

⑦求取估价对象熟地价实例使用年限均为 50 年，待估宗地剩余使用年限分别为 32.13 年，故需进行年期修正。

待估宗地熟地价 =50 年期待估宗地熟地价 × 年期修正系数年期修正系数 K ：

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==> picture [243 x 12] intentionally omitted <==

土地还原率 [ 如上所述按 7 ％计 ]

比较实例宗地土地使用年期 50 年

待估宗地土地使用年期

经年期修正后土地单位地价如下表所示：

	申报表序号	土地使用权证号	委估土地面积(m2)	土地剩余使用年限	市场比较法 (元/m2)	土地还原率	使用年期修正	修正后土地单价

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	1	廊开国用（2011）第 062号	23,622.90	32.13	396	7.00%	91.74%	363

2 、基准地价系数修正法基准地价系数修正法的公式为：

Pi=[P× （ 1± K ） × T× Kij± F] × y

Pi—— 待估宗地地价；

P—— 待估宗地对应的基准地价；

K—— 各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；

T—— 期日修正系数； Kij—— 容积率修正系数； F—— 开发程度修正系数；

y—— 待估宗地使用年期修正系数。

①基准地价成果介绍及内涵

根据《廊坊市基准地价更新成果》（ 2012 年），廊坊市土地定级级别分为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别。各用途土地级别分为一至五级。

廊坊市城区工业用地基准地价表（元 / ㎡）

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②廊坊市基准地价内涵：

a. 本基准地价为正常市场条件下，各级别分用途法定出让最高年限下的国有土地使用权的平均价格，基准日为 2012 年 1 月 1 日。

b. 表中工业用途基准地价为熟地面价。

～ “ ” “ c. 表中 1 3 级工业用地土地开发程度为七通一平，即完成动拆迁、具备道路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、排雨水、排污水 ” 市政条件的熟地价；其余为 “ 五通一平 ” 即完成土地征用和动拆迁、具备 “ 道路、供水、供电、通讯、排水 ” 条件的的熟地价。但 “ 七通 ” 、 “ 五通 ” 不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。

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③测算过程

ⅰ . 待估宗地基准地价的确定（ P ）

根据待估宗地所在位置，结合廊坊市基准地价相关规定，该块土地所属地区为廊坊市基准地价四级区域，该级别工业用地的基准地价为人民币 600.00 元 / 平方米。 ⅱ . 期日修正系数（ T ）

委估对象的评估基准日为 2013 年 8 月 31 日，廊坊市基准地价更新后的基准日为 2012 年 1 月 1 日，根据中国城市地价动态监测发布的 2012 年 1 季度 -2013 年 3 季度地价增长率如下表所示：


季度	2012.1	2012.2	2012.3	2012.4	2013.1	2013.2	2013.3（预测）


地价增长率	0	0.26	0.26	0.26	0.48	0.24	0.22

则待估宗地所在地基准地价基准日至评估基准日的期日修正系数应为： 100.26%[3] × 100.48%× 100.24%× 100.22%=101.55%

ⅲ . 因素修正系数（ K ）

因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照廊坊市基准地价更新项目成果报告工业用地基准地价因素修正系数指标说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：

因素修正系数  1   [k] i 其中 ki ：第 i 种因素的修正系数。

因素修正详见下表：

宗地位置影响因素	修正系数	修正系数	修正系数
	待估宗地
	因素条件	评价等级	修正系数
周围道路状况	城市主干道为主；宽度＞10米	较优	0.0051
道路对外联接状况	同城区快速干道等联系一般	一般	0.0000
环境状况	污染物排放达标，污染治理状况一般	一般	0.0000
城市规划限制	未来土地利用一般	一般	0.0000
宗地形状、面积	土地形状较规则、面积适中，对土地利用一般	一般	0.0000
交通便捷程度	交通便捷度一般	一般	0.0000
距公交站点距离	约350米	一般	0.0000
	合计		0.0051
	区位影响因素修正系数		100.51%

ⅳ . 年期修正系数（ y ）

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＝年期修正系数 [1-1/(1+r)[n] ]/[1-1/(1+r)[m] ]

其中， r ：土地还原利率 — 如市场比较法所示，工业用地为 7% ；

n ：宗地剩余使用年限 — 截至评估基准日，待估宗地剩余使用年限为 32.13

年；

m ：法定最高出让年限 —50 年

则根据上述公式测算得出宗待估宗地的年期修正系数为：

[1-1/(1+r)[n] ]/[1-1/(1+r)[m] ]

=[1-1÷ (1+7%)[32.13] ]÷ [1-1÷ (1+7%)[50] ]× 100%

=91.74%

容积率修正系数 (Kij)

待估宗地为工业用地，根据相关规定，工业用地容积率不做修正，则待估宗地容积率修正系数为 1 。

ⅴ . 开发程度修正系数 (F)

待估宗地与基准地价土地开发状况一致，不需作修正。

ⅵ . 土地价格

依据委估宗地的基准地价，通过对宗地进行期日修正、用地类型修正、使用年期修正后得出修正后的土地价格 , 具体见下表 :

		廊坊中电熊猫晶体科技有限公司工业用地
1	宗地名称		备注


2	土地权证编号	廊开国用（2011）第062号


3	土地用途	工业用地


4	土地面积（㎡）	23622.9


5	测算依据	廊坊市城市基准地价（2012年1月1日）


6	土地级别	工业用地四级


7	基准地价评估基准日	2012年1月1日


8	P.基准地价	600


9	Q.基准地价因素修正	102.07%	[abc+d]*e


10	a.期日修正（%）	101.55%


11	b.因素修正（%）	100.51%


12	截止评估基准日剩余使用年限	32.13


13	c.容积率修正系数（Kij)	100.00%


14	d.开发程度修正系数（F）	0

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		廊坊中电熊猫晶体科技有限公司工业用地
1	宗地名称		备注


15	e.使用年期修正(y)	91.74%


16	土地最高使用年期	50.00


17	土地还原率	7.00%

18	土地评估价值单位面积地价（元/㎡）
		562.00	P*Q

3 、地价的确定

（ 1 ）地价确定的方法

经过评估测算，工业用地即待估宗地测算结果中，市场比较法测算结果单位面积地价为 363 元 / ㎡，基准地价系数修正法测算结果单位面积地价为 562.00 元 / ㎡，两者测算结果差异比较大，经分析，廊坊市公布的基准地价基准日为 2012 年 1 月 1 日，距评估基准日约 1 年多时间，该地价较能反映当地土地市场价格，根据中国土地市场网、河北省国土资源局等相关网站公布的廊坊市工业用地土地交易市场价格，以及廊坊市经济开发区政府网站公布的开发区有关政策，工业用地交易价格有一定的优惠，故市场比较法测算的土地价格低于基准地价系数修正法测算的土地价格，经综合分析后，我们认为基准地价系数修正法测算结果更能反映待估宗地的土地使用权价格，故将两种方法的计算结果采用加权平均作为本次评估测算结果，即基准地价系数修正法权重取 0.7 ，市场比较法权重取 0.3 ，即： 562.000.7+363.000.3=502.3 元 / ㎡

测算结果如下表所示：

申报表序号宗地名称 1 待估宗地合计	宗地名称	委估土地面积(m2)	宗地用途	基准地价系数修正法 (元/m2)	市场比较法(元 /m2)	评估单价(元 /m2土地)	评估总价(万元)	地价(万元/亩)	土地开发状况
	待估宗地	23,622.90	工业用地	562.00	363.00	502.30	1,186.58	33.49	五通一平
		23,622.90					1,186.58

(2) 估价结果

经估价人员现场勘察和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的土地评估方法，评估得出：待估宗地总面积 23,622.90 平方米、在评估基准日为 2013 年 8 月 31 日、待估宗地规划利用条件下、设定用途为工业、设定开发程度为 “ 五通一平 ” （即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整）、

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截止评估基准日剩余出让年期为 32.13 年的待估宗地土地使用权转让价格为：估价对象总面积： 23,622.90 平方米

总地价： 1,186.58 万元

大写：壹仟壹佰捌拾陆万伍仟捌佰元单位面积地价： 502.30 元 / 平方米货币种类：人民币

（九）地价的确定及增减值原因分析

1 、估价结果

评估结果见下表

科目名称	账面余额	评估价值	增值额	增值率%
合计	4,569,998.87	11,865,800.00	7,295,801.13	159.65
土地使用权	4,569,998.87	11,865,800.00	7,295,801.13	159.65

（ 3 ）增减值原因分析

无形资产 — 土地使用权评估增值 7,295,801.13 ，增值率为 159.65% ，增值主要是由于近几年廊坊市及廊坊市开发区国土地价上涨所形成。

六、其他无形资产

一 ( ) 评估范围及概况

廊坊中电熊猫晶体科技有限公司的其它无形资产为 3 项实用新型， 2 项计算机著作权， 4 项专有技术， 2 项发明专利申请，账面价值 21,033,074.10 元，具体如下表所示：

示：
序
号	无形资产名称和内容	用于产品	类别	专利号
1	一种保证电清洗效果的控制装置	石英晶体谐振器\振荡器	实用新型	ZL201020638626.2
2	一种用于测试SMD型石英晶体振荡器的测试座	石英晶体谐振器\振荡器	实用新型	ZL201220009596.8
3	一种石英晶体振荡器刻蚀载盘	石英晶体振荡器	实用新型	ZL201020638614.X
4	石英方片圆孔研磨	石英晶体谐振器、振荡器、温度补偿振荡器	专有技术
5	氮气吹洗超声工艺	石英晶体谐振器、振荡器、温度补偿振荡器	专有技术
6	不同切角与返回频率的晶片获得相同温度频差的方法	石英晶体谐振器、振荡器、温度补偿振荡器	专有技术

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序	无形资产名称和内容	用于产品	类别	专利号
号 7	晶体振荡器多次读值补偿	温度补偿石英晶体振荡器	专有技术
8	一种压电石英晶体晶片倒边实现效果的测量方法	石英晶体谐振器、振荡器、温度补偿振荡器	发明专利申请	201310182751.5
9	一种降低力频效应的矩形AT切型压电石英晶体片设计方法	石英晶体谐振器、振荡器、温度补偿振荡器	发明专利申请	201310182754.9
10	老化可靠性测试软件	石英晶体谐振器、振荡器、温度补偿振荡器	计算机软件著作权	2013SR064618
11	高低温频率可靠性测试软件	石英晶体谐振器、振荡器、温度补偿振荡器	计算机软件著作权	2013SR064602

2 、主要实用新型概况

（ 1 ）一种保证电清洗效果的控制装置

本实用新型公开了一种保证电清洗效果的控制装置，结构中包括电清洗机测试板和针筒，此针筒一端固接在电清洗机测试板上，另一端设置有清洗探针，其结构中还包括一定位模块，此定位模块上设置有定位孔，所述针筒定位在此定位孔内。本实用新型在石英晶体谐振器件的电清洗工艺中能够确保清洗探针与石英晶体谐振器件充分、精准接触，保证电清洗效果，改善产品品质，提高产品成品率，降低制造成本。

（ 2 ）一种用于测试 SMD 型石英晶体振荡器的测试座

本实用新型涉及的是一种用于测试 SMD 型石英晶体谐振器的测试座，其特征是包括测试底座，定位销，产品固定板，探针固定板，双头探针，其中测试座上防止探针固定板，探针固定板上有定位销，双头探针安装在探针固定板上。

（ 3 ）一种石英晶体振荡器刻蚀载盘

本实用新型公开了一种石英晶体振荡器刻蚀载盘，结构中包括刻蚀载盘本体和设置此刻蚀载盘本体上的用于定位 smd 基座的刻蚀槽，所诉刻蚀槽上向外拓展设置矩形槽，此矩形槽与所诉 smd 基座上的侧面电极的位置相应。本实用新型在高频石英晶体振荡器频率微调工艺中，能够避免刻蚀载盘对产品检测频率的影响，保证测试系统能够稳定读取产品的振荡频率，提高产品合格率和减少报废率。

（ 4 ）一种压电石英晶体晶片倒边实现效果的测量方法

本发明是一种压电石英晶体片倒边实现效果的测量方法，包括 1. 石英晶体片使用到边工艺加工； 2. 用测量仪器测量其基频频率 F1 和三次泛音频率 F3, 并计算其相关值后 Delta f=3*fl-f3 ； 3 当晶片制造成的压电石英晶体元器件被证明完全符合性能品质要求后，今后再制造该规格晶片时，在晶片倒边加工工序，即以 Delta f 值是符合来判断压电石英晶体晶片基频频率与三次泛音频率之差值，解决了传统依据到边时间或只测量

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晶片基频率等方法判断倒边实现度的不准确性，对各类压电石英晶体片到边效果的有效控制有推广的价值。

（二）评估过程

1 、评估准备阶段
（ 1 ）根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评
估对象、评估程序及主要评估方法。
（ 2 ）根据委托评估资产特点评估人员对被评估单位申报的资产进行清查和评估。 2 、现场调查及收集评估资料阶段

根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、核对、检查、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属，通过各官方或专业网站对专利进行检索和对商标进行查询，如中华人民共和国知识产权局专利检索网站等对评估对象法律权属等进行检索。

3 、评定估算阶段

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。

（三）具体评估方法

1 、评估方法的选择

本次评估采用收益法对其它无形资产等进行评估。运用收益法对无形资产进行评估是国际上通行的做法。运用收益法需要确定与无形资产直接相关的现金流量（或收益），需要对无形资产进行精确的界定并对由无形资产产生的现金流（或收益）和由企业其它资产产生的现金流（或收益）进行划分。相对于市场法和成本法而言，收益法无论是理论上还是实践上，都是比较合理的。

2 、对所选评估方法（收益法）的介绍

（ 1 ）评估模型：收益现值法是通过估算被评估对象未来寿命期内预期收益，并
采用适当的折现率予以折现，予以确定评估值的一种评估方法。

未来无形资产带来的收益采用收入分成的方法确定：根据企业应用无形资产带来的预期收益及无形资产在其中的贡献率确定无形资产带来的超额收益。

（ 2 ）计算公式

其基本公式如下：

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式中：

P-- 无形资产价值的评估值；

D- 为无形资产分成率；

Ai-- 分成基数；

R-- 折现率；

n-- 收益预测期间；

i-- 收益年期。

（ 3 ）预测期

无形资产的收益年限为该项资产能够为所有者带来超额收益的年限，通常为法定寿命、技术寿命、技术产品寿命年限的孰短年限。

根据《中华人民共和国专利法》的规定，发明专利的保护期为 20 年，实用新型专利的保护期为 10 年，均自申请日开始计算。无形资产的独享收益从开始实施获取专属、领先利润到行业平均收益率水平的时间阶段，即是该无形资产的技术寿命。技术寿命与该技术领域的更新周期和技术成熟度有关，技术产品寿命与产品寿命周期以及所处位置有关。

经过对廊坊中电熊猫晶体科技有限公司其它无形资产的分析，我们预计以后五年半之内企业的无形资产将存在超额收益，所以本次评估的专利预测期至 2018 年 12 月 31 日。根据定性分析法或者经验判断法考虑如下：

第一、法定寿命年限。

			法定/预	已使用年	尚可使用
序号	无形资产名称和内容	申请日期	计使用年限	限	年限
1	一种保证电清洗效果的控制装置	2010/12/2	10.00	2.75	7.25
2	一种用于测试SMD型石英晶体振荡器的测试座	2012/1/11	10.00	1.64	8.36
3	一种石英晶体振荡器刻蚀载盘	2010/12/2	10.00	2.75	7.25
4	石英方片圆孔研磨	2012/2/1		1.58	-
5	氮气吹洗超声工艺	2012/10/1		0.92	-
6	不同切角与返回频率的晶片获得相同温度频差的方法	2012/12/1		0.75	-
7	晶体振荡器多次读值补偿	2012/2/1		1.58	-
8	一种压电石英晶体晶片倒边实现效果的测量方法	2013/5/17		20	19.71

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序号	无形资产名称和内容	申请日期	法定/预	已使用年	尚可使用
9	一种降低力频效应的矩形AT切型压电石英晶体片设计方法	2013/5/20	计使用	限 20	年限 19.72
10	老化可靠性测试软件	2013/5/20	50.00	0.28	49.72
11	高低温频率可靠性测试软件	2013/5/3	50.00	0.33	49.67

第二、技术寿命年限。

· · 根据中国物资出版社出版的《技术资产评估方法参数实务》中的说明 “ 在通常情况下，技术的提成年限以 2-10 年之间，最大不超过其法律保护有效期。在技术贸易实践中一般为 5-8 年 ” 。通过与实施企业或者行业内专家访谈取得相关信息进行判断，本次纳入评估范围的技术经济使用年限选用 5 年半。

第三、技术产品寿命年限

公司相关技术虽然目前市场上已出现类似的产品，但公司通过加大研发力度对该等技术优势起到保障作用。根据企业市场营销专家的判断，利用产品的生命周期理论判断技术产品生命周期所处位置，我们判断技术产品的年限目前还在成熟期。

综上所述，根据熟短原则确定收益年限为 5 年半。

（ 4 ）收入分成率的确定

由于被评估公司为非上市公司，其市场价值未知，因此无法测算其资产结构比率，但我们认为其资本结构与同行业的上市公司相比应有某些相同或相似的地方。为此，我们参考同行业的上市公司的资本结构估计被评估公司应有的资本结构，并进而估算无形资产的贡献率或提成率。

（ 5 ）无形资产现金流的确定

无形资产产生的现金流计算公式如下：

=
（预测期内每年）无形资产产生的现金流量无形资产收益相关产品的营业收入
× 销售分成率 × （ 1-T ）

（ 6 ）无形资产折现率的确定

==> picture [173 x 33] intentionally omitted <==

式中：

Wc ：为流动资产占企业市值的比例；

Wf ：为固定资产占企业市值的比例；

Wi ：为无形资产占企业市值的比例；

Rc ：为流动资产的期望回报率；

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Rf ：为固定资产的期望回报率； Ri ：为无形资产的期望回报率。

（ 7 ） WACC 的确定

本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则 WACC 选取加权平均资本成本确定。

－ WACC ＝（ Re× We ）＋〔 Rd× （ 1 T ） × Wd 〕

其中： Re 为公司普通权益资本成本

Rd 为公司债务资本成本 We 为权益资本在资本结构中的百分比 Wd 为债务资本在资本结构中的百分比

T 为公司有效的所得税税率

本次评估采用资本资产定价修正模型（ CAPM ），来确定公司普通权益资本成本 Re ，计算公式为：

Re ＝ Rf ＋ β× （ Rm － Rf ）＋ Rc

其中： Rf 为无风险报酬率

β 为企业风险系数 Rm 为市场平均收益率

－（ Rm Rf ）为市场风险溢价 Rc 为企业特定风险调整系数

（四）宏观经济环境

从我国经济形势来看，国民经济开局平稳，稳中有进。 2013 年以来，面对复杂多变的国内外环境，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，以提高经济增长质量和效益为中心，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，加快转变政府职能，加快转型升级和结构调整，国民经济运行总体平稳。根据国家统计局公告，初步核算，上半年国内生产总值 248009 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.6% 。其中，一季度增长 7.7% ，二季度增长 7.5% 。分产业看，第一产业增加值 18622 亿元，增长 3.0% ；第二产业增加值 117037 亿元，增长 7.6% ；第三产业增加值 112350 亿元，增长 8.3% 。从环比看，二季度国内生产总值增长 1.7% 。

（五）行业状况及发展前景

公司的主要产品石英晶体谐振器属电子元件行业中的压电晶体子行业，电子元件行业为开放性、完全竞争性行业，不存在行政性准入管制。压电晶体行业是市场化竞争较为充分的行业，压电晶体厂商主要集中在日本、我国大陆及台湾地区。日系厂商在全球的市场占有率超过 60% ，全球前四大压电晶体厂商均为日系企业，产业集中度

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高。从竞争格局看，在高档产品领域，主要是境外行业知名企业间竞争，从目前情况看，这些企业依赖强大技术储备及市场营销网络支持，在高端客户方面占据了较大的优势。在中档产品领域，主要是知名内资企业与境内外资企业之间的竞争，竞争重点是在满足较高品质标准下的相对低廉价格。在低档产品领域，主要是众多小型民营企业之间的竞争，价格是竞争重点。我国压电晶体企业近几年保持了较快的发展势头，随着行业的进一步整合，国内领先的内资企业的生产规模、研发能力和管理水平将进一步增强，与全球一流企业的差距将进一步缩小。

（六）企业状况及发展前景

廊坊中电熊猫晶体科技有限公司经过多年的经营，已经在晶体产业领域具有一定的地位，在国内晶体行业内也拥有相当大的影响力，其产品线相对丰富、产品品种比较齐全，通过了重要产业的准入认证，同时拥有 CEC 的集团优势，有比较好的发展基础。

在技术创新上，企业积累了多年的创新经验，掌握 SMD 石英晶体产品的研发能力和工艺水平，其中 70% 以上核心产品具备自主设计和应用开发能力。公司产品符合国家战略发展政策，在国内属于领先地位。通过加快晶体业务的后续整合，形成规模经济和协同效应，通过持续科技创新，攻克一批关键技术 ( 工艺 ) ，重点发展 2016 、 TCXO 、 VCXO 等一批小型化、器件化、模块化的战略核心产品，进一步提高产品的技术附加值成为国内最大、国际前十位的石英晶体元器件制造企业。

（七）评估案例

其它无形资产评估明细表序号 1 、 2

名称：一种保证电清洗效果的控制装置、一种用于测试 SMD 型石英晶体振荡器的测试座

类别：实用新型

专利号： ZL201020638626.2 、 ZL201220009596.8

对应的具体产品：石英晶体谐振器、振荡器 1 、预测期产品销售收入

由于廊坊中电熊猫晶体科技有限公司的技术也授权了南京中电熊猫晶体科技有限公司使用，所以本次评估将两者收入合并考虑。

廊坊中电熊猫晶体科技有限公司企业历史年度销售收入：

金额单位：人民币万元

序号	产品	2009年度	2010年度	2011年度	2012年度	2013年1-8月
1.	振荡器	265.09	1,805.96	1,608.42	1,675.04	451.18

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序号	产品	2009年度	2010年度	2011年度	2012年度	2013年1-8月
2	谐振器	6,620.28	6,498.49	3,737.64	3,918.48	3,506.50
合计		6,885.37	8,304.45	5,346.06	5,593.53	3,957.68
_%_增长率			20.61%	-35.62%	4.63%	6.13%

南京中电熊猫晶体科技有限公司企业历史年度销售收入：

					金额单位：人民币万元	金额单位：人民币万元
序号	产品	2009年度	2010年度	2011年度	2012年度	2013年1-8月
1	振荡器收入	5,021.00	7,468.00	5,282.00	5,727.31	3,560.60
	振荡器(产量)	2,259.00	3,247.00	2,467.00	2,901	1,874.00
	单价	2.22	2.30	2.14	1.97	1.90
2	谐振器收入	8,099.00	11,796.00	9,967.00	10,350.69	4,283.42
	谐振器（产量）	12,628.00	16,393.00	14,975.00	18,150	7,022.00
	单价	0.64	0.72	0.67	0.57	0.61
	南京合计	13,120.00	19,264.00	15,249.00	16,078.00	7,844.02
	_%_增长率		46.83%	-20.84%	5.44%	-26.82%

上述企业历史年度销售收入较稳定 , 2012 年电子元、器件制造业企业业绩评价标准值中的销售 ( 营业 ) 增长率 (%) 良好值 14.40 。据统计， “ 十一五 ” 期间，我国电子材料行业销售收入从 2005 年的 540 亿元增长至 1730 亿元，年均增长率 26% ；电子元器件销售收入年均增长率 16% 。《电子基础材料和关键元器件 “ 十二五 ” 规划》中的确定的发展目标为： “ 十二五 ” 期间，我国电子材料年均增长率 8% ，到 2015 年销售收入达 2500 亿元；电子元件年均增长 10% ，到 2015 年销售收入超 18000 亿元，其中化学与物理电源行业销售收入达 4000 亿元，印制电路行业实现销售收入 1700 亿元；电子器件年均增长 25% ，达到 1800 亿元，其中平板显示器件产业年均增长超过 30% ，销售收入达到 1500 亿元，规模占全球比重由当前的 5% 提升到 20% 以上。

由于企业拥有良好的市场基础和需求量相对稳定的客户，经过与企业相关负责人的访谈，我们认为未来年度被评估单位销售收入将按每年 15% 左右的增长率增长。本次评估预测廊坊中电熊猫晶体科技有限公司销售收入如下表所示：

金额单位：人民币万元

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序号	产品	2013年9-12月	2014年度	2015年度	2016年度	2017年度	2018年度
1	振荡器	1,409.77	5,662.40	6,568.39	7,619.33	8,533.65	9,387.02
2	谐振器	935.06	1,594.18	1,833.30	2,126.63	2,381.83	2,620.01
合计		2,344.82	7,256.58	8,401.69	9,745.96	10,915.48	12,007.03
_%_增长率		12.67%	15.14%	15.78%	16.00%	12.00%	10.00%

次评估预测廊坊中电熊猫晶体科技有限公司销售收入如下表所示：

金额单位：人民币万元

序号	产品	2013年9-12月	2014年度	2015年度	2016年度	2017年度	2018年度
1	振荡器收入	2,470.00	6,641.84	7,638.12	9,165.74	10,540.61	11,594.67
	振荡器(产量)	1,300.00	3,500.00	4,025.00	4,830.00	5,554.50	6,109.95
	单价	1.90	1.90	1.90	1.90	1.90	1.90
2	谐振器收入	7,060.70	13,341.95	15,343.25	17,644.73	19,409.21	21,350.13
	谐振器（产量）	10,055.00	19,000.00	21,850.00	25,127.50	27,640.25	30,404.28
	单价	0.70	0.70	0.70	0.70	0.70	0.70
	南京合计	9,530.70	19,983.80	22,981.37	26,810.48	29,949.81	32,944.79
	_%_增长率	8.07%	15.02%	15.00%	16.66%	11.71%	10.00%

（ 2 ）无形资产提成率的确定

① 无形资产提成率确定方法介绍

对于技术类无形资产而言，其价值在于能够为所有者带来超额收益，这一超额收益一般通过对公司整体收益进行分成来考虑。

对于委估技术类无形资产超额收益提成率的确定，本次通过选取同行业上市对比公司，参考其各项资产结构，估计被评估公司应有的资产结构，并进而估算无形资产的贡献率或提成率。

② 被评估公司无形资产提成率的测算

由于被评估公司为非上市公司，我们无法测算其各类型资产结构比率，但我们认为其各项资产结构与同行业的上市公司相比应有某些相同或相似的地方。为此，我们参考同行业的上市公司的资产结构估计被评估公司应有的资净资产结构，并进而估算无形资产的贡献率或提成率。

具体公式如下：

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无形资产提成率＝对比公司无形资产提成率平均值 * 目标公司无形资产毛利率 / 对比公司无形资产毛利率

对比公司无形资产提成率＝无形资产对主营业务现金流的贡献 / 相应年份的主营业务收入

通过上述公式计算出对比公司专利提成率平均值

其中：无形资产对主营业务现金流的贡献＝无形资产在资产结构中所占比重 × 相
应年份的业务税息折旧 / 摊销前利润 EBITDA

无形资产在资产结构中所占比重 = 无形非流动资产在资产结构中所占比例 × 无形非流动资产中专利所占比重

③确定同行业可比上市公司及其资产结构：

评估人员采用在国内上市公司中选用可比公司并通过分析可比公司的方法确定被评估单位的市场价值。在本次评估中可比公司的选择标准如下：

1 ）有一定时间的上市交易历史（一般认为不少于 24 个月），并且近期股票价格
没有异动；
2 ）相同或相似行业、主营业务相同或相似，并且从事该业务的时间不少于 24 个
月；
3 ）目标公司与可比公司规模相当；
4 ）目标公司与可比公司未来成长性相当

由于被评估单位主营业务为石英晶体元器件的生产销售，因此根据上述原则及被评估单位基本情况，评估人员拟选取主营业务、规模相当的 5 家上市公司作为可比公司。

可比公司信息如下：

可比公司信息如下：
公司名称	股票简称	证券代码
南京华东电子信息科技股份有限公司	华东科技	000727.SZ
同方国芯电子股份有限公司	同方国芯	002049.SZ
浙江东晶电子股份有限公司	东晶电子	002199.SZ
福建福晶科技股份有限公司	福晶科技	002222.SZ
安徽铜峰电子股份有限公司	铜峰电子	600237.SH

上市公司全部无形资产的市场价值 = 全部经营性资产的市场价值 – 经营性流动
资产（营运资金）的市场价值 – 经营性固定资产的市场价值
本次评估我们经营性流动资产的市场价值以账面价值替代经营性固定资产的市场价值以账面价值替代

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根据上述五家对比公司 2009~2013 年 6 月份的财务报告，我们可以得出对比公司的资本结构如下：

序号	对比对象	股票代码	营运资金比重%	营运资金比重%	营运资金比重%	经营性非流动资产%	经营性非流动资产%	经营性非流动资产%	无形非流动资产比重%	无形非流动资产比重%	无形非流动资产比重%
			2011-12-31	2012-12-31	2013-6-30	2011-12-31	2012-12-31	2013-6-30	2011-12-31	2012-12-31	2013-6-30
1	华东科技	000727.SZ	27.4%	30.9%	24.0%	27.5%	33.1%	33.6%	45.1%	36.1%	42.4%
2	同方国芯	002049.SZ	14.6%	20.8%	18.8%	16.7%	11.6%	8.7%	68.8%	67.6%	72.4%
3	东晶电子	002199.SZ	26.5%	19.5%	20.8%	48.6%	65.4%	70.2%	24.9%	15.1%	9.0%
4	福晶科技	002222.SZ	15.7%	19.9%	17.0%	29.4%	33.5%	33.4%	54.9%	46.6%	49.7%
5	铜峰电子	600237.SH	30.4%	30.1%	42.4%	36.7%	30.7%	38.7%	32.9%	39.2%	18.9%
6	平均值		24.7%	25.3%	26.5%	32.4%	35.2%	37.8%	42.9%	39.5%	35.7%
7	五年平均		25.5%			35.1%			39.4%

由于对比公司是从事石英晶体元器件的企业，因此对于资本的要求相对较高，同时专利、商标、市场网络、人力资源等无形资产的比例也较高。对比公司无形资产应为企业全部的无形资产，不仅是专利等，而且包括其他无形资产（如市场网络、客户资源、商誉等），我们通过企业的专家对这些无形资产的重要性进行对比分析，我们通过 AHP 分层分析法分析确定本次评估的专利技术应该占此类产品全部无形资产的 12.41% 。因此可以得到此专利等占全部资本中的比例，并进一步对比财务报表，得出下表：

序号	对比公司名称	股票代码	年份	无形非流动资产在资本结构中所占比例	无形非流动资产中专利等所占比重	专利等在资本结构中所占比重	相应年份的业务税息折旧/摊销前利润 EBITDA	专利等对主营业务现金流的贡献	相应年份的主营业务收入	专利等提成率
A	B	C	D	E	F	*G=EF**	H	*I=GH**	J	K=I/J
1	华东科	000727.SZ	2009-12-31	68.9%	12.41%	8.5%	1,256.2	107.4	55,226.0	0.19%
			2010-12-31	70.3%	12.41%	8.7%	377.2	32.9	66,237.7	0.05%

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序号	对比公司名称	股票代码	年份	无形非流动资产在资本结构中所占比例	无形非流动资产中专利等所占比重	专利等在资本结构中所占比重	相应年份的业务税息折旧/摊销前利润 EBITDA	专利等对主营业务现金流的贡献	相应年份的主营业务收入	专利等提成率
	技		2011-12-31	45.1%	12.41%	5.6%	295.9	16.6	69,368.8	0.02%
2	同方国芯	002049.SZ	2010-12-31	78.7%	12.41%	9.8%	7,907.7	772.2	34,869.4	2.21%
			2011-12-31	68.8%	12.41%	8.5%	6,906.5	589.6	28,768.6	2.05%
			2012-12-31	67.6%	12.41%	8.4%	16,135.7	1,354.2	58,456.3	2.32%
			2013-6-30	72.4%	12.41%	9.0%	11,372.5	1,022.5	38,797.4	2.64%
3	东晶电子	002199.SZ	2009-12-31	64.6%	12.41%	8.0%	4,822.5	387.0	24,799.0	1.56%
			2010-12-31	15.1%	12.41%	1.9%	6,264.2	117.1	30,598.7	0.38%
			2011-12-31	15.1%	12.41%	1.9%	4,350.6	81.3	25,211.5	0.32%
			2012-12-31	15.1%	12.41%	1.9%	6,277.3	117.4	28,587.3	0.41%
			2013-6-30	9.0%	12.41%	1.1%	2,841.6	31.7	13,793.2	0.23%
4	福晶科技	002222.SZ	2009-12-31	69.4%	12.41%	8.6%	6,344.7	546.6	11,590.0	4.72%
			2010-12-31	81.2%	12.41%	10.1%	8,882.5	894.9	18,600.4	4.81%
			2011-12-31	54.9%	12.41%	6.8%	8,611.7	586.9	19,206.9	3.06%
			2012-12-31	46.6%	12.41%	5.8%	6,896.8	399.0	18,257.4	2.19%
			2013-6-30	49.7%	12.41%	6.2%	3,461.8	213.5	8,954.6	2.38%
5	铜峰电子	600237.SH	2009-12-31	41.5%	12.41%	5.2%	669.8	34.5	53,177.5	0.06%
			2010-12-31	54.8%	12.41%	6.8%	13,726.0	934.3	75,910.5	1.23%
			2011-12-31	32.9%	12.41%	4.1%	14,932.7	610.6	83,298.2	0.73%
			2012-12-31	39.2%	12.41%	4.9%	11,918.7	580.6	65,174.2	0.89%
			2013-6-30	18.9%	12.41%	2.3%	5,108.9	119.7	35,977.3	0.33%

从上表中我们可以看出，专利对企业现金流的贡献占销售收入的比例五个对比公司的平均值为 1.49% 。 5 家对比公司均为石英晶体元器件行业与被评估公司相似的代表性企业，因此其专利贡献率应当反映了被评估企业的专利标贡献水平，因此，本次按毛利率修正后确定以 0.94% 作为被评估公司专利的分成率。

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序号	被评估专利名称	对比公司前5 年平均销售毛利润率	被评估专利等产品前5 年平均销售利润率	被评估技术产品前5年销售利润率/ 对比公司前5 年平均销售毛利率	对比公司专利等提成率平均值	产品专利等提成率
		A	B	C=B/A	D	E=D
1	专利	24.67%	15.51%	62.85%	1.49%	0.94%

故本次评估按上述计算的 0.94% 作为被评估专利 2013 年的无形资产的分成率。（ 4 ）无形资产折现率的确定

1 ）税前加权资金成本（ WACCBT ）的确定

根据各上市公司具体资本结构，计算 WACCBT 如下所示：

序号	对比公司名称	股票代码	无风险收益率 (Rf)(3)	超额风险收益率(ERP)	公司特有风险超额收益率(Rs)	股权收益率 (Re)(4)	债权收益率 (Rd)(5)	税前加权资金成本 (WACCBT)
1	华东科技	000727.SZ	3.8183%	6.85%	1.99%	13.12%	8.79%	16.32%
2	同方国芯	002049.SZ	3.8183%	6.85%	2.58%	10.28%	0.58%	12.10%
3	东晶电子	002199.SZ	3.8183%	6.85%	2.55%	15.17%	0.81%	12.06%
4	福晶科技	002222.SZ	3.8183%	6.85%	2.55%	13.90%	6.00%	16.36%
5	铜峰电子	600237.SH	3.8183%	6.85%	1.36%	13.61%	4.37%	14.53%
6	平均值							14.27%

其中：

① 无风险收益率：

无风险报酬率是对资金时间价值的补偿，这种补偿分两个方面，一方面是在无通货膨胀、无风险情况下的平均利润率，是转让资金使用权的报酬；另一方面是通货膨胀附加率，是对因通货膨胀造成购买力下降的补偿。由于现实中无法将这两种补偿分开，它们共同构成无风险利率。本次评估在沪、深两市选择从评估基准日到国债到期日剩余期限超过 5 年期的国债，并计算其到期收益率，取所选定的国债到期收益率的平均值作为无风险收益，因此本次无风险报酬率 Rf 取 3.8183% 。

②市场风险超额收益率

市场风险溢价是预期市场证券组合收益率与无风险利率之间的差额。市场风险溢价的确定既可以依靠历史数据，又可以基于事前估算。

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具体分析国内 A 股市场的风险溢价， 1995 年后国内股市规模才扩大，上证指数测算 1995 年至 2006 年的市场风险溢价约为 12.5% ， 1995 年至 2008 年的市场风险溢价约为 9.5% ， 1995 年至 2005 年的市场风险溢价约为 5.5% 。由于 2001 年至 2005 年股市下跌较大， 2006 年至 2007 年股市上涨又较大， 2008 年又大幅下跌，至 2011 年，股市一直处于低位运行。

由于 A 股市场波动幅度较大，相应各期间国内 A 股市场的风险溢价变动幅度也较
大。直接通过历史数据得出的股权风险溢价不再具有可信度。
对于市场风险溢价，参考行业惯例，选用纽约大学经济学家 Aswath Damadoran 发
布的比率。该比率最近一次更新是在 2013 年 1 月，他把中国的市场风险溢价定为 6.85% 。 2 ）无形资产折现率的确定

根据资产、负债平衡的原则，我们可以得到下式：营运资金 + 固定资产 + 无形资产 = 付息债务 + 所有者权益。

WACC 是根据付息债务和所有者权益估算的企业投资回报率，同时也可理解为企业全部资产包括营运资金、固定资产和无形资产的收益率。但是企业单项资产或某类资产的投资回报率与整体资产的投资回报率是存在差异的，全部投资回报率应该等于各项资产回报率的加权平均值，即： WACC  W  R  W  R  W  R C C f f i

式中：

Wc ：为流动资产占企业市值的比例；

Wf ：为固定资产占企业市值的比例；

Wi ：为无形资产占企业市值的比例；

Rc ：为流动资产的期望回报率；
Rf ：为固定资产的期望回报率；
Ri ：为无形资产的期望回报率。

由此可见，无形资产的折现率不能直接采用企业的整体投资回报率，新近颁布的《无形资产评估准则》明确规定 “ 根据无形资产实施过程中的风险因素及货币时间价 ” 值等因素合理估算折现率，无形资产折现率应当区别于企业或者其他资产折现率。

我们知道，投资营运资金（流动资产）所承担的风险相对最小，因而期望回报率应最低；投资固定资产所承担的风险较流动资产高，因而期望回报率比流动资产高；投资无形资产的风险最高，其投资回报率应该最高。因此，采用企业全部资产的加权平均投资回报率作为无形资产的投资回报率将会低估无形资产的投资的风险，从而使折现率取值偏低。我们必须将整体回报率换算为无形资产的回报率，将上式变为：

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R i 

WACC  W c  R c  W f  R f W i

其中：营运资金 = 流动资产 - 流动负债 + 短期借款 + 一年内到期的长期负债固定资产 = 非流动资产 - 无形资产 + 土地使用权

本次评估投资流动资产的期望回报率取一年内银行的贷款利率；固定资产的期望回报率取 5 年贷款利率。根据公式和上面计算的数据，按对比上市公司三年平均资本结构，得出无形资产投资回报率，如下表：

对比对象	股票代码	营运资金比重%(Wc)	营运资金回报率%(Rc)	有形非流动资产比重%(Wf)	有形非流动资产回报率%(Rf)	无形非流动资产比重%(Wi)	无形非流动资产回报率%(Ri)
华东科技	000727.SZ	27.42%	6.00%	31.40%	6.55%	41.19%	30.6%
同方国芯	002049.SZ	18.05%	6.00%	12.34%	6.55%	69.61%	14.7%
东晶电子	002199.SZ	22.26%	6.00%	61.42%	6.55%	16.33%	41.0%
福晶科技	002222.SZ	17.49%	6.00%	32.10%	6.55%	50.40%	26.2%
铜峰电子	600237.SH	34.29%	6.00%	35.36%	6.55%	30.35%	33.5%
对比公司平均值		23.90%	6.00%	34.52%	6.55%	41.58%	29.2%
所得税率=		25.0%					21.90%

（ 5 ）评估结果

综合以上计算，专利的价值计算如下表：

项目名称	未来预测数据	未来预测数据	未来预测数据	未来预测数据	未来预测数据	未来预测数据
	2013 年 9-12 月	2014 年度	2015 年度	2016 年度	2017 年度	2018 年度
专利等
专利等销售收入	11,875.52	27,240.38	31,383.06	36,556.44	40,865.29	44,951.82
专利等技术提成率	0.94%	0.89%	0.85%	0.80%	0.76%	0.72%
专利等技术贡献	111.26	242.46	265.37	293.66	311.86	325.89
专利等贡献合计	111.26	242.46	265.37	293.66	311.86	325.89
所得税	27.82	60.62	66.34	73.41	77.96	81.47

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项目名称	未来预测数据	未来预测数据	未来预测数据	未来预测数据	未来预测数据	未来预测数据
	2013 年 9-12 月	2014 年度	2015 年度	2016 年度	2017 年度	2018 年度
税后技术贡献	83.45	181.85	199.02	220.24	233.89	244.42
折现年限	0.17	0.83	1.83	2.83	3.83	4.83
折现系数	0.9675	0.8479	0.6956	0.5706	0.4681	0.3840
专利等法贡献现值和	80.7	154.2	138.4	125.7	109.5	93.9
专利等法贡献现值和	702.40

（四）评估结论

经过上述评估程序后，其它无形资产账面价值 21,033,074.10 元，评估值 33,033,600.00 元，评估增值 12,000,525.90 元，增值率 57.06 % 。评估增值主要原因为与无形资产直接相关的预计未来现金流量现值大于账面成本所致。（五）敏感性分析

敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某种变化对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。 1 、折现率

对无形资产中专利技术的评估来说，折现率应是影响评估结果的重要参数。评估人员对折现率进行变动得到的敏感性分析如下表所示：

无形资产评估值	变动额	变动率
3,257.82	-45.54	-1.38%
3,303.36
3,350.56	47.20	1.43%

如上所述，折现率每变动 1% ，无形资产评估值相应变动金额为 47.20 万元左右，变动率 1.43% 左右。

2 、分成率

无形资产评估值	变动额	变动率
3,481.59	178.23	5.40%
3,303.36
3,125.14	-178.22	-5.40%

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如上所述，分成率每变动 0.1% ，无形资产评估值相应变动金额约为 178.23 万元，变动率为 5.40% 左右。

七、开发支出评估技术说明

开发支出账面价值 9,600,190.65 元。其成本组成内容为 ” 3225 SMD TCXO 建线项目等。公司按实际成本记账，具体为生产领用的人工费、材料费和折旧费等，评估人员在核查其成本构成与核算情况后认为其账面值基本可以体现开发支出的现时价值，故以核实后的账面值确认评估值。

八、长期待摊费用评估技术说明

纳入评估范围的长期待摊费用原始账面价值为 1,494,205.67 元，账面净值为 1,494,205.67 元，主要为 B 座标准厂房内车间改造、装饰装修费用，分别为办公区装修费用、半成品车间装修、晶体二车间装修、晶体车间改造、空调水系统改造、晶片车间装修等费用；因上述费用已在固定资产 - 房屋建筑物序 5B 座标准厂房中评估，则此处长期待摊费用评估为 0 。

九、负债评估技术说明

一 ( ) 评估范围

评估范围为企业评估申报的各项流动负债，流动负债包括应付账款、预收账款、其他应付款、应交税费、其他应付款；非流动负债为专项应付款。上述负债在评估基准日账面值如下所示：

金额单位：人民币元

账面值如下所示：	金额单位：人民
负债	账面值
短期借款	87,000,000.00
应付账款	9,383,175.25
预收款项	28,212,156.87
应付职工薪酬	927.75
应交税费	187,649.24
其他应付款	51,697,627.41
负债合计	176,481,536.52

( 二 ) 评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段：

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第一阶段：准备阶段

对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；第二阶段：现场调查阶段

1 、根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相
核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符；
2 、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；
3 、对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务
情况属实。

第三阶段：评定估算阶段

1 、将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2 、对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
3 、提交负债的评估技术说明。

( 三 ) 评估方法

1 、短期借款
短期借款账面价值为 87,000,000.00 ，为企业向中国电子财务有限责任公司借入
的款项，中国电子财务有限责任公司为其关联方企业。

评估人员对企业的短期借款逐笔核对了借款合同、借款金额、利率和借款期限，均正确无误，利息按月计提，并能及时偿还本金和利息。企业目前经营状况良好，有按时偿还本金和利息的能力。在确认利息已支付或预提的基础上，以核实后的账面值确认为评估值。

2 、应付账款应付账款账面 9,383,175.25 元，主要核算企业因购买材料而应付给供应单位的款项。

评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，企业购入并已验收入库的材料、商品等，均根据有关凭证 ( 发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值 ) 记入本科目，未发现漏记应付账款。本次评估以核实后的账面值确认评估值。 3 、预收账款

预收账款账面值 28,212,156.87 元，主要核算企业因销售产品等而预收购货单位的款项。

评估人员核实了有关合同，并对大额单位进行了发函询证，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。

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预收账款在经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。

4 、应付职工薪酬

应付职工薪酬账面值 927.75 元，主要核算企业应付给职工的各项工资酬劳，包括在工资总额内的各种工资、奖金及津贴等。评估人员通过查阅相关凭证后，以核实后的账面值确认评估值。

5 、应交税费

应交税费账面值 187,649.24 元，主要核算公司应交纳的各种税金，如增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加费、代扣个人所得税、河道管理费等。

评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。其中，增值税税率 17% 、营业税税率 5% 、城建税税率 5% 、企业所得税税率 25% 、房产税税率 1.2% 、土地使用税税率 6% 、教育费附加 3% 、地方教育费附加 2% 。评估值以核实后的账面值确认。

6 、其他应付款

其他应付款账面值为 51,697,627.41 元，是除主营业务以外，与外单位和本单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如贷款、医疗保险金、押金、采购款、手续费、欠付个人款项及集团所属单位往来等。评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其真实性后，以核实后的账面值确认评估值。

其他应付款经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。

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第六部分收益法技术说明

由于被评估单位的近二年持续亏损，管理层不能够提供未来年度的盈利预测，结合本次评估目的及资料收集情况，评估人员不采用收益法进行评估。

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第七部分评估结论及其分析

一、评估结论

此次评估主要采用资产基础法。根据以上评估工作，得出如下结论：（一）资产基础法评估结论在评估基准日 2013 年 8 月 31 日资产总额账面值 18,265.13 万元，评估值 20,947.15 万元，评估增值 2,682.02 万元，增值率 14.68 % ；

负债总额账面值 17,648.15 万元，评估值 17,648.15 万元，无评估增减值；净资产账面值 616.98 万元，评估值 3,299.00 万元，评估增值 2,682.02 万元，增值率 434.70 % 。

评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。

资产评估结果汇总表评估基准日： 2013 年 8 月 31 日

被评估单位：廊坊中电熊猫晶体科技有限公司金额单位：人民币万元

项目	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A× 100
流动资产	1	4,154.57	4,267.25	112.68	2.71
非流动资产	2	14,110.56	16,679.90	2,569.34	18.21
投资性房地产	3	1,042.18	1,336.25	294.07	28.22
固定资产	4	9,398.63	9,893.69	495.06	5.27
无形资产	5	2,560.31	4,489.94	1,929.63	75.37
开发支出	6	960.02	960.02
长期待摊费用	7	149.42	-	-149.42	-100.00
资产总计	8	18,265.13	20,947.15	2,682.02	14.68
流动负债	9	17,648.15	17,648.15	-	-
非流动负债	10
负债总计	11	17,648.15	17,648.15	-	-
净资产	12	616.98	3,299.00	2,682.02	434.70

采用资产基础法对廊坊中电熊猫晶体科技有限公司的股东全部权益价值的评估值为 3,299.00 万元（人民币大写金额为：叁仟贰佰玖拾玖万元），评估值较账面净资产增值 2,682.02 万元，增值率 434.70 % 。

。

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（二）评估增减值原因分析：

1 、流动资产评估增减值原因分析

流动资产评估增值 1,126,834.17 元，增值率 2.71 % ，增值主要原因为存货的增值和应收款项的增值，增值原因如下：

（ 1 ）产成品以及发出商品的增值原因主要为，本次评估采用的账面价值为成本价，而选取的参考单价为市场价格，该产品更新换代快，市场同类产品的价格下降，所以导致评估值减少。但是评估时将跌价准备评估为 0 ，带来的增值大于减值，总体上存货评估增值。

（ 2 ）应收账款和其他应收款的增值是因为评估时将关联方交易的坏账准备评
估为 0 带来的增值。
2 、机器设备增减值原因分析

综上所述，设备评估总体减值。

3 、房屋建筑物增减值原因分析：
建 ( 构 ) 筑物评估原值增值 26,563,000.00 元，增值率 37.05 % ，评估净值增值

21,016,400.00 元，增值率 56.55% 。原因主要如下： 2003 年至评估基准日时，廊坊市建安造价有较大幅度的增长，导致评估增值。

4 、土地使用权增减值原因分析：

评估增值 7,295,801.13 元，增值率为 159.65% 。增值主要原因土地使用权评估增值是由于近几年廊坊市及廊坊市开发区国土地价上涨所形成。

5 、其它无形资产评估增值分析

其它无形资产增值 12,000,525.90 元，增值率 57.06 % ，评估增值主要原因为与无形资产直接相关的预计未来现金流量现值大于账面成本。

二、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑

本次评估结论为股东全部权益，没有考虑委托方所持股份的控股权溢价，也未考虑流动性折扣对股权价值的影响，提请报告使用者注意该事项对评估结论的影响。

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AI assistant

TPV Technology Co., Ltd. — Audit Report / Information 2013

53784_rns_2013-11-28_c0e3e8a9-415b-4711-99ee-ab2c82621247.PDF

资产评估说明目录

第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明

第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明

第三部分：评估对象与评估范围说明

一、评估对象和范围

资产评估申报汇总表

二、实物资产的分布情况及特点

第四部分：资产核实情况说明

一、资产核实内容

二、资产核实人员组织、实施时间和过程

（一）资产核实组织工作

(2) 非实物性流动资产

三、影响资产核实的事项

四、资产核实结论

第五部分 资产基础法评估技术说明

一、流动资产评估技术说明

一 ( ) 评估范围

( 二 ) 评估过程

4 、其他应收款

（ 5 ）分期收款发出商品

存货评估结果汇总表

( 四 ) 评估结果及分析

流动资产评估结果

增减值原因分析

二、机器设备评估技术说明

一 ( ) 评估范围

( 二 ) 公司设备概况

1 、概况

企业产品生产工艺流程如下图：

3 、账面价值情况

3 、评定估算

机器设备安装调试费率参考指标（占设备基价的 % ）

（ 4 ）前期费用及其他费用的确定

（ 5 ）资金成本的确定

对此表有关计算的说明：

则前期及其他费用 =(340,000.00 ＋ 17,000.00)× 6.56%

2 、综合成新率

现场技术评分如下

元

三、投资性房地产

投资性房地产租赁情况明细表

四、房屋建 ( 构 ) 筑物评估技术说明

( 二 ) 主要资产概况

1 、概况

(1) 按建筑结构分类

3 、权利状况

投资性房地产房屋基本情况如下表所示：

4 、构筑物

房屋建筑物前期及其他费用标准：

对于构筑物的前期费用及其他费用标准见下表：

标准厂房 B 座建筑工程造价取费计算表

河北省历年建安工程价格指数一览表

(3) 资金成本

3. 成新率的确定

(1) 调查成新率

(2) 理论成新率

(3) 综合成新率

1. 概况

水泥地坪建筑工程造价取费计算表

(3) 资金成本

重置全价 = 重置单价 × 道路面积

给水管建筑工程造价取费计算表

(2) 理论成新率

(3) 综合成新率

2 、建 ( 构 ) 筑物增减值原因分析

- 五、无形资产 土地使用权评估

（一）评估范围

1 、土地登记状况

4 、贡献原则

表：

1.1.3 气候条件

1.1.4 自然资源

土地市场交易情况：

（ 2 ）两带：环京、津产业带

1.4.4 固定资产投资

3 、个别因素

待估宗地个别因素条件说明表

TPV Technology Co., Ltd. Audit Report / Information 2013

第五部分资产基础法评估技术说明

- 五、无形资产土地使用权评估

＝年期修正系数 [1-1/(1+r)[n] ]/[1-1/(1+r)[m] ]

根据上述五家对比公司 2009~2013 年 6 月份的财务报告，我们可以得出对比公司的资本结构如下：

第六部分收益法技术说明

第七部分评估结论及其分析